Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Rzaan]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 10:02:
Als je toch bereid bent boven de "vraagprijs" te bieden, waarom dan 4k besparen op een aankoopmakelaar?

We overwegen ook om dat te doen.
Maar we willen even de bezichtiging afwachten.
We hebben besloten dat de gemeente waar dit huis te koop staat onze nieuwe gemeente wordt.

[SmurfLink]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 10:06:
[...]

We overwegen ook om dat te doen.
Maar we willen even de bezichtiging afwachten.
We hebben besloten dat de gemeente waar dit huis te koop staat onze nieuwe gemeente wordt.

Het is juist praktischer als je aankoopmakelaar mee gaat naar de bezichtiging.

[Rzaan]

SmurfLink schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 10:47:
[...]

Het is juist praktischer als je aankoopmakelaar mee gaat naar de bezichtiging.

In welke zin?
Zodat hij het huis vast kan zien en mede kan beoordelen?
Of omdat hij dan al meteen contact kan leggen met de verkoopmakelaar?

[SmurfLink]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 10:53:
[...]


In welke zin?
Zodat hij het huis vast kan zien en mede kan beoordelen?
Of omdat hij dan al meteen contact kan leggen met de verkoopmakelaar?

Beide. Hij kan mee kijken naar dingen die je zelf niet ziet, kleine gebreken en dergelijke, helpen bepalen wat de taxatiewaarde ongeveer op neer zou komen.. en contact met de verkoopmakelaar leggen zodat hij later meer info kan loshengelen over het hoogste bod.

[Rzaan]

SmurfLink schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 10:56:
Hij kan mee kijken naar dingen die je zelf niet ziet, kleine gebreken en dergelijke, helpen bepalen wat de taxatiewaarde ongeveer op neer zou komen.. en contact met de verkoopmakelaar leggen zodat hij later meer info kan loshengelen over het hoogste bod.

Zou hij dit ook later nog kunnen doen?
We gaan maandagochtend kijken en hebben vrijdag pas gebeld voor een bezichtiging.
Begin van vorige week hakten we pas de knoop door dat die gemeente het zou worden.

[Ascension]

Weet iemand wat de minimale doorlooptijd van overdracht kan zijn? Heb mijn huis verkocht, rust nog een hypotheek op. Koper heeft geen financiering nodig en het staat leeg, kan wat mij betreft dus zsm overgedragen worden maar de makelaar had het over een doorlooptijd van minimaal 1,5 maand. Dat lijkt me toch sneller te moeten kunnen in deze situatie?

[Sport_Life]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 11:03:
[...]

Zou hij dit ook later nog kunnen doen?
We gaan maandagochtend kijken en hebben vrijdag pas gebeld voor een bezichtiging.
Begin van vorige week hakten we pas de knoop door dat die gemeente het zou worden.

Ik vind, maar dat is persoonlijk, dat je eerst een paar goede woningen moet zien voordat je op een gegeven moment een bod kunt neerleggen . Onze aankoopmakelaar gaat alleen mee indien we de woning beide erg mooi vinden (zegmaar 8+ op de Noucman schaal), daaronder gaan we samen kijken.

[Rzaan]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 11:11:
[...]

Ik vind, maar dat is persoonlijk, dat je eerst een paar goede woningen moet zien voordat je op een gegeven moment een bod kunt neerleggen . Onze aankoopmakelaar gaat alleen mee indien we de woning beide erg mooi vinden (zegmaar 8+ op de Noucman schaal), daaronder gaan we samen kijken.

Daar heb je helemaal gelijk in.
Maar voor ons wordt dit een soort van 'tussenhuis'.
Niet direct het huis waar we de komende 10-15 jaar willen gaan wonen.
Maar een stuk groter dan ons te kleine appartement. Een tuintje en in een gemeente waar we veel mensen kennen.
We kunnen het komende jaar blijven wachten op ons droomhuis, maar in deze krappe markt komt er nauwelijks iets voorbij.
Blijven zitten waar we zitten in ons &$%#-appartement tot het ideale huis voorbij komt zijn we wel klaar mee.
Dan liever nog 2 of 3 jaartjes wat groter en groener in een 'tussenhuis'

[ Voor 9% gewijzigd door Rzaan op 16-10-2021 12:59 ]

[SmurfLink]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 11:03:
[...]

Zou hij dit ook later nog kunnen doen?
We gaan maandagochtend kijken en hebben vrijdag pas gebeld voor een bezichtiging.
Begin van vorige week hakten we pas de knoop door dat die gemeente het zou worden.

hangt een beetje van de lokale markt af, als je een tweede bezichtiging kan krijgen kan hij ook mee. Maar in de steden heb je eigenlijk geen 2e bezichtiging meer in het goedkopere segment.

[Rzaan]

SmurfLink schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 13:02:
[...]

hangt een beetje van de lokale markt af, als je een tweede bezichtiging kan krijgen kan hij ook mee. Maar in de steden heb je eigenlijk geen 2e bezichtiging meer in het goedkopere segment.

Het is een kleinere gemeente in Brabant (± 30.000 inwoners) en vooral ons-kent-ons.
De vraagprijs is rond de € 475.000.

[SmurfLink]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 13:17:
[...]


Het is een kleinere gemeente in Brabant (± 30.000 inwoners) en vooral ons-kent-ons.
De vraagprijs is rond de € 475.000.

Dan zal een tweede bezichtiging vast wel lukken.

[Rzaan]

SmurfLink schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 13:17:
[...]

Dan zal een tweede bezichtiging vast wel lukken.

Bedrijven als ASML zorgen ook daar inmiddels al voor aardige overbiedingen.

[rvrrr]

SmurfLink schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 13:17:
[...]

Dan zal een tweede bezichtiging vast wel lukken.

Nou dat is echt geen garantie, ook in brabant wordt er flink overboden en zijn veel huizen binnen no-time weg. En echt niet alleen in de grote steden. Vriend van me heeft 2 maanden geleden in Uden een huis gekocht na een lange zoektocht. Wel pas geslaagd na inschakelen van een aankoopmakelaar.

Wij wilde vorige week een huis in zo'n kleine gemeente bezichtigen (<20k inwoners). Stond net 5 werkdagen online maar alle bezichtigingen waren al vol gepland en een aardige wachtlijst volgens makelaar, dus ze heeft onze gegevens niet eens genoteerd.

[Laapo]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 00:11:
Wij gaan komende week naar een huis kijken, en als het wat is, een bod uitbrengen.
Overbieden is regel, en dat zullen we dan ook doen.
Zoals we nu kunnen zien, zou dit huis op dit moment prima voor ons zijn en zijn dan ook bereid om een goede prijs te betalen.
Maar natuurlijk niet zomaar blind bieden.
Echter, ik zou ook balen als ik het huis mis zou lopen als ik net onder de hoogste bieder zou bieden.

Bestaat er een mogelijkheid om aan de makelaar te vragen "Kunt u ons - als wij niet het hoogste bod hebben gedaan - aangeven wat het hoogste bod dan wel is? Dan doen wij daar nog 3K bovenop."
Bij kennissen van ons gaf een makelaar dat zelf aan ("als jullie nog € 2.000 meer bieden, is het voor jullie")
Maar geen idee hoe dit in zijn werk gaat.

Heeft iemand nog andere suggesties hoe dit aan te pakken?
Wij bieden sowieso zonder voorbehoud van financiering en zijn ook zeer flexibel v.w.b. de datum dat we er in willen.

Dat gaat niet werken. Tenzij je een vriendje van de makelaar of de verkoper bent. De reden is dat het juist de bedoeling is dat je meteen een monsterbod doet. Niet een klein schepje bovenop wat de markt biedt.

Je kan het natuurlijk altijd vragen. Maar een goede makelaar weet het zo te brengen dat je gewoon het maximale biedt dat je wilt of kan. Niet met de rem bieden omdat je daarna altijd nog 3k boven de hoogste kan bieden.

[Laapo]

Ascension schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 11:08:
Weet iemand wat de minimale doorlooptijd van overdracht kan zijn? Heb mijn huis verkocht, rust nog een hypotheek op. Koper heeft geen financiering nodig en het staat leeg, kan wat mij betreft dus zsm overgedragen worden maar de makelaar had het over een doorlooptijd van minimaal 1,5 maand. Dat lijkt me toch sneller te moeten kunnen in deze situatie?

Stem eerst met de koper af, ook bij welke notaris ze willen zitten en hoe die in zijn agenda zit. Vervolgens bel je met je eigen bank met de vraag hoeveel tijd zij nodig hebben om een definitieve nota op te maken in geval van verkoop. Je kunt dat laatste stukje ook eventueel overlaten aan de notaris. Ik denk dat het in allerbeste geval niet eens langer dan anderhalve week hoeft te duren.

[Basekid]

Wij gaan donderdag naar een jaren 60 huis met energielabel A kijken. Ik weet dat ze 11 zonnepanelen hebben maar ben benieuwd wat er nog meer gedaan is.

M'n wens is om gasloos te gaan wonen en dit zou een mooie start zijn. Huis ligt heel goed qua locatie en ook een flinke tuin aan 3 kanten.

[Sport_Life]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 11:16:
[...]


Daar heb je helemaal gelijk in.
Maar voor ons wordt dit een soort van 'tussenhuis'.
Niet direct het huis waar we de komende 10-15 jaar willen gaan wonen.
Maar een stuk groter dan ons te kleine appartement. Een tuintje en in een gemeente waar we veel mensen kennen.
We kunnen het komende jaar blijven wachten op ons droomhuis, maar in deze krappe markt komt er nauwelijks iets voorbij.
Blijven zitten waar we zitten in ons &$%#-appartement tot het ideale huis voorbij komt zijn we wel klaar mee.
Dan liever nog 2 of 3 jaartjes wat groter en groener in een 'tussenhuis'

Wij hebben iets soortgelijks, willen van de stad naar een dorp verhuizen. Hoeft niet luxe te zijn, maar wel label A en 4 slaapkamers en een garage/ oprit . Hoekwoning (dan hypotheek vrij) of vrijstaand (met een stuk hypotheek) maakt niet uit.
Helaas komt er niets voorbij waar we enthousiast van worden.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 16-10-2021 14:28 ]

[Rzaan]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 14:25:
[...]

Wij hebben iets soortgelijks, willen van de stad naar een dorp verhuizen. Hoeft niet luxe te zijn, maar wel label A en 4 slaapkamers en een garage/ oprit . Hoekwoning (dan hypotheek vrij) of vrijstaand (met een stuk hypotheek) maakt niet uit.
Helaas komt er niets voorbij waar we enthousiast van worden.

Enthousiast worden we van het huis dat we gaan bezoeken ook niet.
Tenminste, niet in de zin van 'wow, dit is het!'.
Maar het is al beter dan waar we nu wonen.

Nogmaals, ik vind het niet erg om dik te overbieden, maar dat is nog steeds geen garantie dat je het hebt, want er hoeft maar iemand € 100 meer te bieden en je staat aan de zijlijn.
Dat ondoorzichtige is killing.

[Compuchip87]

SmurfLink schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 13:02:
[...]

hangt een beetje van de lokale markt af, als je een tweede bezichtiging kan krijgen kan hij ook mee. Maar in de steden heb je eigenlijk geen 2e bezichtiging meer in het goedkopere segment.

Hier een huis bekeken, toen nog zonder aankoopmakelaar, en toen iemand ingeschakeld. Die wilde het huis zelf nog wel even zien en regelde voor zichzelf nog een bezichtiging, waarbij ik ook nog even kon kijken. Hier dus juist door de eerste keer zonder makelaar te kijken nog een tweede keer kunnen bezichtigen. Maar dat is "net" buiten de Randstad...

[de Peer]

Basekid schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 14:24:
Wij gaan donderdag naar een jaren 60 huis met energielabel A kijken. Ik weet dat ze 11 zonnepanelen hebben maar ben benieuwd wat er nog meer gedaan is.

M'n wens is om gasloos te gaan wonen en dit zou een mooie start zijn. Huis ligt heel goed qua locatie en ook een flinke tuin aan 3 kanten.

Zou wel even kijken hoe ze aan dat label A komen. wat ik me kan herinneren is dat je een B of C label vrij snel kunt upgraden tot A met wat zonnepanelen, dus zonder daadwerkelijk te verbouwen en isoleren. Beetje greenwashen is het dan dus.

[Basekid]

de Peer schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 15:51:
[...]


Zou wel even kijken hoe ze aan dat label A komen. wat ik me kan herinneren is dat je een B of C label vrij snel kunt upgraden tot A met wat zonnepanelen, dus zonder daadwerkelijk te verbouwen en isoleren. Beetje greenwashen is het dan dus.

Ja zoiets dacht ik ook. Lastige is ook dat als ik dit adres in de zonatlas dakcheck stop, er wordt gezegd dat het dak ongeschikt is voor zonnepannelen.

Het huis heeft een achtertuin op het zuiden, dus het dak zelf zal wel te scheef/klein zijn volgens de website dan.

Iiig iets om goed na te vragen en misschien ook een jaarnota aanvragen.

[ArcticTiger]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[HereIsTom]

Basekid schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 14:24:
Wij gaan donderdag naar een jaren 60 huis met energielabel A kijken. Ik weet dat ze 11 zonnepanelen hebben maar ben benieuwd wat er nog meer gedaan is.

M'n wens is om gasloos te gaan wonen en dit zou een mooie start zijn. Huis ligt heel goed qua locatie en ook een flinke tuin aan 3 kanten.

Heel goed uitzoeken of energielabel A wel klopt, vraag om de laatste energie afrekeningen e.d.
Hier hebben de buren onlangs in precies hetzelfde appartement ook een label A gekregen, terwijl ons appartement begin dit jaar een label C heeft gekregen!
Volgens mij is het energielabel nog steeds en wassen neus!

[Rzaan]

@ArcticTiger

"een gesloten bieding bij inschrijving"

Wat is het verschil tussen een open en gesloten bieding bij inschrijving?

[ArcticTiger]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 18:53:
@ArcticTiger

"een gesloten bieding bij inschrijving"

Wat is het verschil tussen een open en gesloten bieding bij inschrijving?

Niet helemaal goed verwoord.
Het waren allemaal bieden bij inschrijving.
Maar niemand weet wat de anderen hebben geboden.

[Rzaan]

ArcticTiger schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 19:48:
[...]

Niet helemaal goed verwoord.
Het waren allemaal bieden bij inschrijving.
Maar niemand weet wat de anderen hebben geboden.

Ben je ooit nog door een verkopende makelaar benaderd die aangaf "als je dit er nog bij doet, is het voor jullie."
Dat gebeurde bij vrienden van ons in Purmerend.

[ArcticTiger]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 22:03:
[...]


Ben je ooit nog door een verkopende makelaar benaderd die aangaf "als je dit er nog bij doet, is het voor jullie."
Dat gebeurde bij vrienden van ons in Purmerend.

Nee in geen enkel geval.
Wat dat betreft houden ze het hier nog erg netjes.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Anoniem: 39993]

Compuchip87 schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 15:36:
[...]


Hier een huis bekeken, toen nog zonder aankoopmakelaar, en toen iemand ingeschakeld. Die wilde het huis zelf nog wel even zien en regelde voor zichzelf nog een bezichtiging, waarbij ik ook nog even kon kijken. Hier dus juist door de eerste keer zonder makelaar te kijken nog een tweede keer kunnen bezichtigen. Maar dat is "net" buiten de Randstad...

Hier precies zo. Ook buiten de Randstad. Huis bekeken en aansluitend meteen door naar een aankoopmakelaar. Toen was het snel geregeld. Die aankoopmakelaar kostte overigens geen 4k, not even close. Maar die hoefde dus ook niet te zoeken, alleen de aankoop te begeleiden. Maar het was elke cent waard.

[Anoniem: 39993]

Basekid schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 14:24:
Wij gaan donderdag naar een jaren 60 huis met energielabel A kijken. Ik weet dat ze 11 zonnepanelen hebben maar ben benieuwd wat er nog meer gedaan is.

M'n wens is om gasloos te gaan wonen en dit zou een mooie start zijn. Huis ligt heel goed qua locatie en ook een flinke tuin aan 3 kanten.

Jaren 60 en label A. Dan is er of heel veel gedaan, of ze hebben gesjoemeld met dat label.

[Sport_Life]

Let vooral op dat ze niet alles hebben (lucht)dicht gemaakt zonder ventilatie.. dan heb je idd nauwelijks koude verlies, maar dan krijg je weer andere problemen.
M'n zus heeft haar jaren 70 woning helemaal lucht dicht gemaakt en gevolg is dat de kindjes vaak hoofdpijn hebben.

[Rzaan]

Anoniem: 39993 schreef op zondag 17 oktober 2021 @ 07:51:
[...]

Hier precies zo. Ook buiten de Randstad. Huis bekeken en aansluitend meteen door naar een aankoopmakelaar. Toen was het snel geregeld. Die aankoopmakelaar kostte overigens geen 4k, not even close. Maar die hoefde dus ook niet te zoeken, alleen de aankoop te begeleiden. Maar het was elke cent waard.

Bedoel je met 'snel geregeld' dat de aankoopmakelaar het juiste bedrag wist overeen te komen met de verkoopmakelaar?
Wat was je ongeveer wel kwijt? Mag ook in PM als je dat beter vindt.

[Anoniem: 39993]

Rzaan schreef op zondag 17 oktober 2021 @ 12:29:
[...]


Bedoel je met 'snel geregeld' dat de aankoopmakelaar het juiste bedrag wist overeen te komen met de verkoopmakelaar?
Wat was je ongeveer wel kwijt? Mag ook in PM als je dat beter vindt.

Ja, ik was niet bekend met de markt in de regio en had zonder makelaar fors teveel betaald.

Dat bedrag is niet zo representatief hoor en ook niet geheim: 1250 euro. Ruim een jaar geleden, maar het hangt van zoveel factoren af.

[Rzaan]

@Anoniem: 39993
Ik zal vast niet de enige zijn die met een aankoopmakelaar aan komt zetten.
Maar ik hoop dat die makelaars een beetje info met elkaar uitwisselen en dat Makelaar Pietje tegen Makelaar Jantje zegt: "Als Rzaan dát biedt, is het van hem".

[SmurfLink]

Rzaan schreef op zondag 17 oktober 2021 @ 12:29:
[...]


Bedoel je met 'snel geregeld' dat de aankoopmakelaar het juiste bedrag wist overeen te komen met de verkoopmakelaar?
Wat was je ongeveer wel kwijt? Mag ook in PM als je dat beter vindt.

Meeste aankoopmakelaars hebben hun prijzen transparant op de site staan, in mijn stad in ieder geval wel. De mijne was 1490 euro.

[Anoniem: 39993]

Rzaan schreef op zondag 17 oktober 2021 @ 12:56:
@Anoniem: 39993
Ik zal vast niet de enige zijn die met een aankoopmakelaar aan komt zetten.
Maar ik hoop dat die makelaars een beetje info met elkaar uitwisselen en dat Makelaar Pietje tegen Makelaar Jantje zegt: "Als Rzaan dát biedt, is het van hem".

Ook dat ligt weer aan de situatie. Ik zat niet in een biedingsoorlog. Er waren op dat moment geen kapers op de kust. Die waren eerder al afgehaakt op de staat van het huis en de (nagenoeg afwezige) afwerking. Dat wist mijn makelaar dus wél. En al die makelaars kennen elkaar, dus er zal vast onderling wel even informeel contact zijn geweest om even af te stemmen hoe ze de transactie er bij beide partijen doorheen zouden kunnen krijgen. De koopsom was bij ons "ouderwets" lager dan de vraagprijs. (Maar die was ook gewoon te hoog, anders waren de eerdere geïnteresseerden niet allemaal afgehaakt.)

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 17-10-2021 14:31 ]

[ColeJ]

Vaak verkopen ze ook gewoon alleen aan biedingen met aankoopmakelaar. Zo gunnen ze elkaar werk in de branche waar het werk opdroogt.

[Basekid]

Ik denk dat er net zoveel voorbeelden gevonden kunnen worden van " alles via aankoopmakelaar" als niet.

[HereIsTom]

ColeJ schreef op zondag 17 oktober 2021 @ 17:27:
Vaak verkopen ze ook gewoon alleen aan biedingen met aankoopmakelaar. Zo gunnen ze elkaar werk in de branche waar het werk opdroogt.

De meeste zijn gewoon zakkenvullers, ook aankoopmakelaars laten je lekker opbieden.
Eerst willen ze graag alles van je financiële situatie weten, als ze dan weten dat je nog ergens geld hebt zeggen ze gerust dat je nog iets meer kan bieden.

[DaYwaLkUr]

Hier in Limburg krijg ik het idee dat vraagprijzen boven de 500k niet meer snel verkocht worden.. helaas is het aanbod ook dermate slecht

[ColeJ]

HereIsTom schreef op zondag 17 oktober 2021 @ 19:59:
[...]

De meeste zijn gewoon zakkenvullers, ook aankoopmakelaars laten je lekker opbieden.
Eerst willen ze graag alles van je financiële situatie weten, als ze dan weten dat je nog ergens geld hebt zeggen ze gerust dat je nog iets meer kan bieden.

Klopt zeker maar zonder aankoopmakelaar loop je de kans dat je bod helemaal niet geaccepteerd gaat worden. Als iemand een bod krijgt van dezelfde hoogte van iemand onder makelaar, weet je in ieder geval zeker dat het huis naar diegene gaat met aankoopmakelaar.

[Anoniem: 39993]

ColeJ schreef op zondag 17 oktober 2021 @ 17:27:
Vaak verkopen ze ook gewoon alleen aan biedingen met aankoopmakelaar. Zo gunnen ze elkaar werk in de branche waar het werk opdroogt.

Zal vast gebeuren, maar volgens mij speelt dit wel vooral op de echte "hot spots" in de markt. Vorig jaar een woning in Veenendaal verkocht en we hadden maar 2 geïnteresseerden mét aankoopmakelaar. En uiteindelijk verkocht aan iemand zonder aankoopmakelaar. En er was zelfs rond de zomervakantie animo genoeg.

De regio waar ik nu woon, gaat het je ook zeker best lukken zonder aankoopmakelaar. Zeker als je de regio een beetje kent. Wij kenden de regio dus niet, dus dan is een aankoopmakelaar haast een no-brainer.

Ik vraag me af of er écht veel makelaars zijn die biedingen zouden verzwijgen voor hun klant. Ze zullen bij 2 gelijke biedingen natuurlijk proberen om hun "concullega" te helpen door hun klant die kant in te praten, maar over het algemeen is het toch het geld wat gaat winnen in de meeste gevallen. Als je klant erachter komt dat je hem 15k door de neus geboord hebt door het hoogste bod voor hem te verzwijgen, dan kun je volgens mij als makelaar beter maar meteen bij de LOI gaan shoppen voor een omschoolcursus.

[locatielocatie]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 18 oktober 2021 @ 08:02:
[...]

Als je klant erachter komt dat je hem 15k door de neus geboord hebt door het hoogste bod voor hem te verzwijgen, dan kun je volgens mij als makelaar beter maar meteen bij de LOI gaan shoppen voor een omschoolcursus.

Geen omschoolcursus nodig voor de verkoopmakelaar. De klant is dan misschien boos, en dan? Gaat de verkoopmakelaar daardoor business missen van de klant? Ik denk het niet, want de volgende keer dat dezelfde klant weer een huis (ver)koopt is gemiddeld over 10 jaar.

15k * 1% courtage is 150 euro, dus de verkoopmakelaar krijgt wellicht 150 euro minder. Maar in plaats daarvan kan hij gunnen aan een collega makelaar. Dat is veel meer waard dan die 150 euro.

Dit is het vieze spel tussen de makelaars.

[Compuchip87]

@Anoniem: 39993 doelde erop dat verkopers die daarachter komen een klacht kunnen indienen bij de NVM omdat het verzwijgen van een bod tegen de kopers niet mag. Maar ik probeerde die regel te vinden en zag het zo gauw nergens staan dus ik twijfel nu of dit wel echt vastgelegd is.

[Anoniem: 39993]

Compuchip87 schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 08:42:
@Anoniem: 39993 doelde erop dat verkopers die daarachter komen een klacht kunnen indienen bij de NVM omdat het verzwijgen van een bod tegen de kopers niet mag. Maar ik probeerde die regel te vinden en zag het zo gauw nergens staan dus ik twijfel nu of dit wel echt vastgelegd is.

Nee, sterker nog.... de rechter gaat het er ook niet mee eens zijn. Dit is wanprestatie, dwaling. Als je je bewijs op orde hebt, gaat die makelaar gewoon veroordeeld worden tot het vergoeden van de schade en dat gaat voor hem zeker in de papieren lopen. Voorbeeldje van een corrupte makelaar die veroordeeld is tot een schadevergoeding van 36k+: https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBAMS:2020:1902 Deze speelde onder 1 hoedje met een investeerder waar zijn schoonvader bestuurder is of was geweest en heeft de verkoper van de woning bewust verkeerd geadviseerd om het huis voor weinig te kunnen verkopen aan de investeerder.

NVM is het er ook niet mee eens inderdaad, maar die komen doorgaans niet verder dan een berisping en een - in verhouding tot het feit - erg kleine boete. Daarom moet je die uitspraken van de NVM over "een beschermde status voor het beroep makelaar" met een korreltje zout nemen. Dat is alleen maar eigen belang (dat is ook het enige waar de NVM voor staat natuurlijk, belangen van de aangesloten makelaars).

[ Voor 8% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 19-10-2021 10:04 ]

[JeroenE]

@Compuchip87 Valt dit niet onder het algemene artikel 5.1 uit de algemene voorwaarden van de NVM dat de makelaar het belang van de klant moet behartigen?

Er is toch ook geen hele specifieke NVM regel dat een makelaar bezichtigingen moet plannen, uitleg geven over het huis, niet mag schelden tijdens de bezichtiging, de potentiële koper niet uit een raam mag duwen, de spullen in huis moet laten staan en niet proberen te verkopen op marktplaats, of dat het niet de bedoeling is om de voordeursleutel kopiëren en aan iedere junk cadeau te doen?

[Sport_Life]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 19-10-2021 21:39 ]

[JanHenk]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 21:34:
***members only***

Als de vraagprijs, jullie budget er naar is en je hebt voldoende tijd om alles te regelen, kan een woning waarbij je alles naar wens kunt aanpassen ook een voordeel zijn

In mijn beleving, maar dat zal wel afhankelijk van het segment en regio zijn, werd de staat van onderhoud slecht ingeprijsd in de markt. Anders gezegd, oude kotten waren veel te duur.

Succes

[Sport_Life]

JanHenk schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 21:48:
[...]


Als de vraagprijs, jullie budget er naar is en je hebt voldoende tijd om alles te regelen, kan een woning waarbij je alles naar wens kunt aanpassen ook een voordeel zijn

In mijn beleving, maar dat zal wel afhankelijk van het segment en regio zijn, werd de staat van onderhoud slecht ingeprijsd in de markt. Anders gezegd, oude kotten waren veel te duur.

Succes

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Reiziger88]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 21:34:
***members only***

Kan natuurlijk een potentieel goede huis zijn. Alleen de woonopp die jij gaat kopen (gok) en de huidige prijzen om te verbouwen (niet normaal) kan nog welleens heel duur uitvallen. Ik heb zelf 250 vierkante meter verbouwd. Toch flink wat gezeik gehad met goede mensen vinden die kwaliteit leveren. Ook allemaal veel duurder uitgepakt, maar goed uiteindelijk tevreden, omdat de markt ook tijdens corona flink omhoog is gegaan.

[Sport_Life]

Reiziger88 schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:03:
[...]

Kan natuurlijk een potentieel goede huis zijn. Alleen de woonopp die jij gaat kopen (gok) en de huidige prijzen om te verbouwen (niet normaal) kan nog welleens heel duur uitvallen. Ik heb zelf 250 vierkante meter verbouwd. Toch flink wat gezeik gehad met goede mensen vinden die kwaliteit leveren. Ook allemaal veel duurder uitgepakt, maar goed uiteindelijk tevreden, omdat de markt ook tijdens corona flink omhoog is gegaan.

Mag ik weten wat jij ongeveer kwijt was? (Via pm). Op zich is de casco prima geïsoleerd, kosten zitten in vloerverwarming (ca 210m2) , keuken , badkamer, warmtepomp, zonnepanelen (max 20).
De rest is niet per se noodzakelijk op korte termijn.
Met name vloerverwarming aanleggen ben ik benieuwd naar de mogelijkheden en kosten.

[Ethirty]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 21:34:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sport_Life]

Ethirty schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:12:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 19-10-2021 22:18 ]

[Jazzy]

Rzaan schreef op zaterdag 16 oktober 2021 @ 15:27:
Nogmaals, ik vind het niet erg om dik te overbieden, maar dat is nog steeds geen garantie dat je het hebt, want er hoeft maar iemand € 100 meer te bieden en je staat aan de zijlijn.

Hoeft niet per se, ook of je wel of niet voorbehoud van financiering of bouwkundig onderzoek biedt, of je flexibel bent in de overdracht, speelt allemaal mee. Hoor om me heen dat mensen gerust een wat lager bod accepteren als de voorwaarden beter aansluiten.

Dat ondoorzichtige is killing.

Absoluut.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Reiziger88]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:11:
[...]

Mag ik weten wat jij ongeveer kwijt was? (Via pm). Op zich is de casco prima geïsoleerd, kosten zitten in vloerverwarming (ca 210m2) , keuken , badkamer, warmtepomp, zonnepanelen (max 20).
De rest is niet per se noodzakelijk op korte termijn.
Met name vloerverwarming aanleggen ben ik benieuwd naar de mogelijkheden en kosten.

Tuin: 25k
Badkamer (11 vierkante meter): 25k
Grote maatkast: 8k
Vloer boven: 6k
Hele huis stucen en verven: 12k
Overig: 20k (domotica, deuren etc)
Dakbedekking: 5k

Ik moet nog:
Beneden verdieping (100 vierkante meter): vloerverwarming en vloer, keuken, indeling klein beetje wijzigen
Airco overal
Zonnepanelen
Misschien een lucht water warmtepomp (nu stadsverwarming)

Woning komt uit 2006 met balansventilatie, goede isolatie enz enz.

Zoals je ziet kom ik toch al snel op 150k en dan denk ik dat ik sommige dingen echt goed heb ingekocht. Klussers (goede) vinden nu is gewoon zo lastig.

[Sport_Life]

Reiziger88 schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:25:
[...]


Tuin: 25k
Badkamer (11 vierkante meter): 25k
Grote maatkast: 8k
Vloer boven: 6k
Hele huis stucen en verven: 12k
Overig: 20k (domotica, deuren etc)
Dakbedekking: 5k

Ik moet nog:
Beneden verdieping (100 vierkante meter): vloerverwarming en vloer, keuken, indeling klein beetje wijzigen
Airco overal
Zonnepanelen
Misschien een lucht water warmtepomp (nu stadsverwarming)

Woning komt uit 2006 met balansventilatie, goede isolatie enz enz.

Zoals je ziet kom ik toch al snel op 150k en dan denk ik dat ik sommige dingen echt goed heb ingekocht. Klussers (goede) vinden nu is gewoon zo lastig.

Ah ok.. ik kom op keuken 50k (denk dat dat erg ruim is, we hoeven geen dure apparatuur of A merk keuken), badkamer 30k, warmtepomp incl panelen 14k, overal vloerverwarming incl uitbreken huidige vloer 10k?, vloeren 15k .

[Ethirty]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:17:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 10% gewijzigd door Ethirty op 19-10-2021 22:33 ]

[Sport_Life]

Ethirty schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:31:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Jazzy]

Ik vind 50k voor een keuken en 30k voor een badkamer eerlijk gezegd echt absurde bedragen. Als je het wilt moet je het lekker doen natuurlijk, maar wij overwegen bij een huis van 6 ton (en 12 jaar oud) om de wat kleinigheidjes te fixen maar de keuken en badkamer lekker te laten zitten. Ieder zijn ding.

[Ethirty]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:34:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sport_Life]

Jazzy schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:41:
Ik vind 50k voor een keuken en 30k voor een badkamer eerlijk gezegd echt absurde bedragen. Als je het wilt moet je het lekker doen natuurlijk, maar wij overwegen bij een huis van 6 ton (en 12 jaar oud) om de wat kleinigheidjes te fixen maar de keuken en badkamer lekker te laten zitten. Ieder zijn ding.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 20-10-2021 00:27 ]

[Sport_Life]

Ethirty schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:41:
[...]


***members only***

Ik vraag me af hoe die Bob Sikkens dat iedere week weer lukt voor 30-40k .

[Ethirty]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:53:
[...]

Ik vraag me af hoe die Bob Sikkens dat iedere week weer lukt voor 30-40k .

Héél veel sponsor geld en ondertussen buiten de TV om alleen maar hele dure klussen aannemen

Die keukenzaak zijn we ook binnen gelopen. Het ziet er leuk uit, maar het voelt niet als een sjieke keuken zoals jij die voor je ziet

[Reiziger88]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:31:
[...]

Ah ok.. ik kom op keuken 50k (denk dat dat erg ruim is, we hoeven geen dure apparatuur of A merk keuken), badkamer 30k, warmtepomp incl panelen 14k, overal vloerverwarming incl uitbreken huidige vloer 10k?, vloeren 15k .

Ik denk dat ook veel geld gaat zitten in kleinere dingen: Raambekleding, lampen, mooie deuren, muren kunnen ook prijzig zijn. En dan ben je bezig en dan zie je die lelijke oude lichtknoppen. Dat maar ook even vervangen enz enz. Het is dat ik handig ben en ook veel zelf doe (domotica, electra, ikea kast in werkkamer in muur inbouwen, verven, tuinverlichting enz), maar zoveel vierkante meters strippen en opbouwen blijft op dit moment gewoon prijzig. Als je dan iets kan vinden dat gelijk in je smaak valt dan is dat natuurlijk veel beter. Helaas is de markt zo overspannen, dat gaat gewoon niet lukken. En uiteindelijk wil ik die 'redelijke' badkamer, keuken enz enz toch vernieuwen. Kan je net zo goed een lelijk huis vernieuwen:).

[ Voor 20% gewijzigd door Reiziger88 op 19-10-2021 23:44 ]

[HereIsTom]

Jazzy schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:21:
[...]

***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Jazzy]

Sport_Life schreef op dinsdag 19 oktober 2021 @ 22:48:
[...]


***members only***

Touché.

Edit: We zijn het niet geworden. Verkopers hebben een bod van 11k lager geaccepteerd omdat die geen voorbehoud van financiering hadden. Dom, maar met emotie kun je niet in discussie gaan. Op naar de volgende!

[ Voor 40% gewijzigd door Jazzy op 20-10-2021 10:41 ]

[Blackgold]

Jazzy schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 10:26:

Edit: We zijn het niet geworden. Verkopers hebben een bod van 11k lager geaccepteerd omdat die geen voorbehoud van financiering hadden. Dom, maar met emotie kun je niet in discussie gaan. Op naar de volgende!

Wat zuur. Wij zaten een keer lager dan de andere bieder (achteraf bleek dat €10k lager te zijn) en hadden om die reden expres zonder voorbehoud van financiering geboden. Verkopers kozen alsnog voor hoogste bod. Je moet ook maar net de verkoper juiste treffen die hiervoor gevoelig is… jammer dat het kwartje voor jullie net de verkeerde kant op valt dit keer. Op naar de volgende inderdaad!

[Rmg]

Blackgold schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 10:54:
[...]


Wat zuur. Wij zaten een keer lager dan de andere bieder (achteraf bleek dat €10k lager te zijn) en hadden om die reden expres zonder voorbehoud van financiering geboden. Verkopers kozen alsnog voor hoogste bod. Je moet ook maar net de verkoper juiste treffen die hiervoor gevoelig is… jammer dat het kwartje voor jullie net de verkeerde kant op valt dit keer. Op naar de volgende inderdaad!

Wij hadden ook niet het hoogste bod gekozen, het hoogste bod wou een keuring, financieringsvoorbehoud en een latere opleverdatum. En het bod daaronder had geen voorwaarden, geen keuring en flexibeler in oplevering. Scheelde wel 'maar' 2K . ( en anderhalf maand eerder opleveren, dus ook rente van og hypotheek + overbrugging )

[Rzaan]

Jazzy schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 10:26:
[...]
Touché.

Edit: We zijn het niet geworden. Verkopers hebben een bod van 11k lager geaccepteerd omdat die geen voorbehoud van financiering hadden. Dom, maar met emotie kun je niet in discussie gaan. Op naar de volgende!

Ik vind dat niet per se dom.
De woning waar wij nu wonen, hebben we gekocht nadat een eerdere koper de financiering niet rond kreeg. De verkopers kwamen daardoor bijna in de problemen bij de betaling van hun nieuwe huis.
Dus toen aanvaarden ze daarna heel snel mijn bod zonder voorbehoud.

Wij zijn nu ook in de running voor een huis en daar telt 'bieden zonder voorbehouden' ook heel zwaar mee.

[redwing]

Jazzy schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 10:26:
[...]
Touché.

Edit: We zijn het niet geworden. Verkopers hebben een bod van 11k lager geaccepteerd omdat die geen voorbehoud van financiering hadden. Dom, maar met emotie kun je niet in discussie gaan. Op naar de volgende!

De kans is groot dat iemand die een voorbehoud financiering heeft opgenomen tegen zijn max aanzit van wat ie kan lenen. En de kosten van iemand die de financiering niet rond krijgt zijn vaak ook niet gering. Het huis moet dan opnieuw in de verkoop wat dus extra tijd kost, met de vraag of je die tijd wel hebt. En omdat het huis er voor de 2e keer op staat is de kans ook aanwezig dat er minder vraag voor is en daarmee het hoogste bod weer lager.

Met 11k verschil zou ik weliswaar wel even nadenken wat me dat risico waard is, maar als het verschil 5k zou zijn zou ik per direct voor het lagere bod zonder financiering gaan.

[Sport_Life]

Jazzy schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 10:26:
[...]
Touché.

Edit: We zijn het niet geworden. Verkopers hebben een bod van 11k lager geaccepteerd omdat die geen voorbehoud van financiering hadden. Dom, maar met emotie kun je niet in discussie gaan. Op naar de volgende!

Ah dat is zuur. Wel met aankoopmakelaar? Zou bij mij als verkoper wel (zwaar) meespelen in een stukje zekerheid. Afhankelijk hoe snel we moeten verkopen.
Je loopt altijd de kans om een Noucman te treffen.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 20-10-2021 12:02 ]

[Wolly]

Sport_Life schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:01:
[...]

Ah dat is zuur. Wel met aankoopmakelaar? Zou bij mij als verkoper wel (zwaar) meespelen in een stukje zekerheid. Afhankelijk hoe snel we moeten verkopen.
Je loopt altijd de kans om een Noucman te treffen.

Het zou mij als verkoper werkelijk niets uitmaken of er een aankoopmakelaar is betrokken bij potentiele kopers. Die aankoopmakelaar is niet in dienst van mij, doet niets voor mij en ik weet niet wat hij gedaan heeft bij de potentiele kopers.

Dan vertrouw ik liever op mijn (verkoop)makelaar dat hij het kaf van het koren scheidt. Die betaal ik daarvoor en die kan ik ook daarop aanspreken.

[badboyqxy]

Ik verkoop liever aan mensen zonder aankoop makelaar dan met. z'n aankoop makelaar wil zijn waarde bewijzen en gaat mogelijk alleen maar lopen zeiken over kleine dingentjes.

[Kurma]

Als verkoper zou ik aan diegene met het hoogste bod+financieringsvoorbehoud vragen of ze kunnen onderbouwen waarom ze de financiering wel rond denken te kunnen krijgen. Laat ze zelf maar uitzoeken hoe. Ik had bijvoorbeeld een mail van onze financieel adviseur dat we bedrag X (had een voorbehoud van zo'n 60%) prima konden lenen, waarbij bedrag X 2 ton hoger was dan het voorbehoud. Dan ziet een verkoper ook wel dat het risico daarop niet zo hoog is.

En dat is ook gelijk de tip voor kopers. Als je een financieringsvoorbehoud maakt, doe er dan stukken blijkt waaruit valt op te maken dat je daar geen problemen verwacht.

[Caelorum]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:09:
[...]
En dat is ook gelijk de tip voor kopers. Als je een financieringsvoorbehoud maakt, doe er dan stukken blijkt waaruit valt op te maken dat je daar geen problemen verwacht.

Waarom dan überhaupt een financieringsvoorbehoud opnemen...

[Rzaan]

Is het niet zo dat als je niet voldoende eigen middelen hebt, dat er dan altijd een finacieringsvoorbehoud gemaakt moet worden?
De hypotheekverstrekker kan altijd een hypotheek op een bepaalde woning weigeren. Ook al heb je voldoende salaris en eigen middelen om de hypotheek te kunnen krijgen.

[Jazzy]

Het staat de verkopers absoluut vrij om te doen wat ze willen. Bij ons bod heb ik aangegeven akkoord te gaan met de voorgestelde overdrachtsdatum, geen bouwkundige keuring te hoeven, wat de hoogte van de hypotheek is die we nodig hebben, dat die is doorgerekend door <betrouwbaar financieel kantoor> en ruimschoots binnen onze leencapaciteit valt.

Blijkbaar vinden ze dat nog steeds spannend en hebben 11k over voor de "zekerheid" van gunnen aan iemand die dit voorbehoud niet maakt. Prima.

Zelf ga ik (nog) niet bieden zonder voorbehoud. Stel ik kom volgende week onder een auto, wordt onverwacht ontslagen of er komt een andere kink in de kabel tijdens het regelen van de financiering ben ik 60k kwijt. Dat risico is natuurlijk klein, maar niet nul.

[Jazzy]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:09:
En dat is ook gelijk de tip voor kopers. Als je een financieringsvoorbehoud maakt, doe er dan stukken blijkt waaruit valt op te maken dat je daar geen problemen verwacht.

Dat is dus exact wat wij gedaan hadden, blijkbaar geen garantie.

[GadgetJunkPhone]

Caelorum schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:21:
[...]

Waarom dan überhaupt een financieringsvoorbehoud opnemen...

Wellicht de volgende keer een bod neerleggen met een financieringsvoorbehoud van een deel. Bijvoorbeeld: Mijn vriendin en ik hadden een winnend bod neergelegd voor een huis (vraagprijs 325k) van 363k met financieringsvoorbehoud van 280k. Zo laat je in ieder geval aan de verkopers blijken dat je beschikt over (veel) eigen geld en dat het dus eigenlijk helemaal niet fout kan gaan met de aanvraag van een hypotheek.

[Jazzy]

GadgetJunkPhone schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:42:
[...]


Wellicht de volgende keer een bod neerleggen met een financieringsvoorbehoud van een deel. Bijvoorbeeld: Mijn vriendin en ik hadden een winnend bod neergelegd voor een huis (vraagprijs 325k) van 363k met financieringsvoorbehoud van 280k. Zo laat je in ieder geval aan de verkopers blijken dat je beschikt over (veel) eigen geld en dat het dus eigenlijk helemaal niet fout kan gaan met de aanvraag van een hypotheek.

Dat is inderdaad wat wij ook deden. Heeft in dit geval helaas niet geholpen.

[Laapo]

Rzaan schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:35:
Is het niet zo dat als je niet voldoende eigen middelen hebt, dat er dan altijd een finacieringsvoorbehoud gemaakt moet worden?
De hypotheekverstrekker kan altijd een hypotheek op een bepaalde woning weigeren. Ook al heb je voldoende salaris en eigen middelen om de hypotheek te kunnen krijgen.

Verstandig, ja. Maar het is niet verplicht.

[Laapo]

Jazzy schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 10:26:
[...]
Touché.

Edit: We zijn het niet geworden. Verkopers hebben een bod van 11k lager geaccepteerd omdat die geen voorbehoud van financiering hadden. Dom, maar met emotie kun je niet in discussie gaan. Op naar de volgende!

Jammer! Misschien kregen ze wel de kriebels omdat de rente lijkt te stijgen. Of zijn ze onzeker over de taxatiewaarde. Ik vind 11k wel echt serieus geld. Wel een dobbel waard lijkt me..

[Enforcer]

Jazzy schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:36:
Zelf ga ik (nog) niet bieden zonder voorbehoud. Stel ik kom volgende week onder een auto, wordt onverwacht ontslagen of er komt een andere kink in de kabel tijdens het regelen van de financiering ben ik 60k kwijt. Dat risico is natuurlijk klein, maar niet nul.

Ik snap je punt hoor maar de "onder voorbehoudsclausule" is altijd maar een tijdelijke momentopname. Er is altijd een vorm van risico als je een dergelijke transactie doet voor in de toekomst.

Stel je wordt ontslagen nadat de hypotheekofferte er definitief doorheen is (er rust geen voorbehoud meer op) en het passeren gebeurd pas weken/maanden later (denk ook aan nieuwbouw woningen). Ik meen dat je eigenlijk verplicht bent om wijzigingen in je vaste inkomsten per direct aan je hypotheekverstrekker door te geven indien de woning nog niet gepasseerd is. En dan gaan je dus weer nat...

[ismael]

<removed>

[ Voor 97% gewijzigd door ismael op 20-10-2021 14:42 ]

[JanHenk]

Vanuit de verkoper bezien is er eigenlijk maar 1 risico voor wat betreft voorbehoud financiering: de taxatiewaarde.

Stel dat er een bod ligt met voorbehoud financiering voor 100% van de koopsom, daar heb je een redelijk groot risico dat de taxatie lager uitvalt, dan bij een voorbehoud van bijv. 80% van de koopsom. Dan kan dus op basis van dat taxatierapport al de koop ontbonden worden.

Verder zou de hoogte van een voorbehoud mij niet uitmaken. Immers; iemand die een voorbehoud financiering maakt van 30%, zit misschien krapper in de financieringsruimte dan iemand die een voorbehoud maakt van 80% (maar die qua leenruimte wel het dubbele zou kunnen lenen).

Het daarom ook flauwekul om te denken "hoe lager hoe beter". Je kunt hem dan beter helemaal weg laten, naar mijn idee... Want een voorbehoud blijft een voorbehoud en zo lang dat "toprisico" m.b.t. de taxatiewaarde eraf is, zou de exacte omvang van het voorbehoud mij niet uitmaken. Ik kan immers niet in de portemonnee kijken van de koper.

[Kurma]

Caelorum schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:21:
[...]

Waarom dan überhaupt een financieringsvoorbehoud opnemen...

Waarom? Omdat het niet 100% zeker is dat je de financiering rond krijgt natuurlijk.

Rzaan schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 12:35:
Is het niet zo dat als je niet voldoende eigen middelen hebt, dat er dan altijd een finacieringsvoorbehoud gemaakt moet worden?
...

Het HOEFT niet, maar ik zou dat wel aanraden ja. Is toch een flinke gok die je neemt. Als je de financiering niet rond krijgt mag je 10% van de koopsom als boete aftikken.

[Sport_Life]

Nou moet die 10% boete wel genuanceerd worden. Toen wij ons 1e appartement kochten bleek verkoper ook niet tijdig te kunnen leveren door externe omstandigheden. Boete was inmiddels opgelopen tot zo'n 10k. We hadden wel iets extra kosten en dat hebben we met 2k verhoogd voor het ongemak, maar het kwam niet in de buurt van de 10k.
Wellicht dat er wel (ver)kopers zijn die tot het gaatje gaan. Blijft een risico.

[redwing]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:18:
[...]

Waarom? Omdat het niet 100% zeker is dat je de financiering rond krijgt natuurlijk.

En dus zou ik dat als verkoper nog net zo goed niet accepteren. Je komt met papieren aan die aantonen dat je het makkelijk rond kunt krijgen maar tegelijkertijd kom je met een clausule die aangeeft dat je er zelf geen vertrouwen in hebt. Dan liever degene die geen clausule heeft en er wel vertrouwen in heeft dat hij het rond krijgt.
Dit is trouwens wel als verkoper gekeken, als koper wil je het liefst natuurlijk wel die zekerheid. Maar bedenk dan wel dat die zekerheid een kostenplaatje heeft omdat je de verkoper juist minder zekerheid geeft.

[...]
Het HOEFT niet, maar ik zou dat wel aanraden ja. Is toch een flinke gok die je neemt. Als je de financiering niet rond krijgt mag je 10% van de koopsom als boete aftikken.

Dat laatste klopt niet. Je moet de onkosten van de verkoper vergoeden. Het is dus niet standaard 10% (ook al staat dat in je contract). De verkoper moet dus wel aantonen wat zijn extra kosten zijn geweest.

[Kurma]

Sport_Life schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:30:
Nou moet die 10% boete wel genuanceerd worden. Toen wij ons 1e appartement kochten bleek verkoper ook niet tijdig te kunnen leveren door externe omstandigheden. Boete was inmiddels opgelopen tot zo'n 10k. We hadden wel iets extra kosten en dat hebben we met 2k verhoogd voor het ongemak, maar het kwam niet in de buurt van de 10k.
Wellicht dat er wel (ver)kopers zijn die tot het gaatje gaan. Blijft een risico.

Dat noem ik niet "tot het gaatje gaan". Dit is niet een gust of zo die je verleent, het is iets wat je gewoon afspreekt. Het staat letterlijk in de koopovereenkomst. Bij ontbinding "zal de nalatige partij ... een boete van 10% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding". Dus daarnaast heb je nog recht op een schadevergoeding, al zal je dan aannemelijk moeten maken dat er sprake is van schade, en hoe hoog die dan is. Maar die 10% zit je normaal gesproken aan vast. Als je dat niet wil, moet je iets anders afspreken lijkt me.

[Kurma]

redwing schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:34:
...
Dat laatste klopt niet. Je moet de onkosten van de verkoper vergoeden. Het is dus niet standaard 10% (ook al staat dat in je contract). De verkoper moet dus wel aantonen wat zijn extra kosten zijn geweest.

Waar blijkt dat uit? Dit staat gewoon in het koopcontract. En let wel: dit is NIET de schadevergoeding o.g.v. 6:162 BW, dit is een boete. Een straf omdat je afziet van de koop (of verkoop, in theorie).

[naitsoezn]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:41:
[...]

Waar blijkt dat uit? Dit staat gewoon in het koopcontract. En let wel: dit is NIET de schadevergoeding o.g.v. 6:162 BW, dit is een boete. Een straf omdat je afziet van de koop (of verkoop, in theorie).

Jurisprudentie. Genoeg voorbeelden te vinden waar het uiteindelijke bedrag door de rechter gematigd wordt tot de hoogte van de daadwerkelijke schade (soms + een klein beetje).

Meest recht-toe-recht-aan voorbeeld is wanneer je bv binnen een week of twee na ontbindinging de woning alweer hebt verkocht zonder dat je (veel) vertraging in het traject hebt opgelopen. Dan heeft de rechter meer dan eens geoordeeld dat het gewoon niet reeel is om die 10% te innen.

[ Voor 22% gewijzigd door naitsoezn op 20-10-2021 13:51 ]

[Enforcer]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:37:
[...]

Dat noem ik niet "tot het gaatje gaan". Dit is niet een gust of zo die je verleent, het is iets wat je gewoon afspreekt. Het staat letterlijk in de koopovereenkomst. Bij ontbinding "zal de nalatige partij ... een boete van 10% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding". Dus daarnaast heb je nog recht op een schadevergoeding, al zal je dan aannemelijk moeten maken dat er sprake is van schade, en hoe hoog die dan is. Maar die 10% zit je normaal gesproken aan vast. Als je dat niet wil, moet je iets anders afspreken lijkt me.

Als je zoekt in dit topic m.b.t. de 10% dan kom je veelvuldig in aanraking met mijn uitspraken. Die 10% moet eerst via de rechter worden uitgesproken. Kijk op rechtspraak.nl voor alle actuele boetes die daarover zijn uitgesproken. Het is niet vanzelfsprekend dat je die 10% boete moet betalen, daar gaat een (jarenlange) rechtsgang aan vooraf.

-edit-
Het is niet zo dat jij op dag x na het verstrijken van de passeerdatum je handje op kan houden met "geef maar hier die 10%", zo werkt het niet in deze rechtsstaat haha...

[ Voor 8% gewijzigd door Enforcer op 20-10-2021 13:51 ]

[Requiem19]

naitsoezn schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:48:
[...]

Jurisprudentie. Genoeg voorbeelden te vinden waar het uiteindelijke bedrag door de rechter gematigd wordt tot de hoogte van de daadwerkelijke schade (soms + een klein beetje).

Meest recht-toe-recht-aan voorbeeld is wanneer je bv binnen een week of twee na ontbindinging de woning alweer hebt verkocht zonder dat je (veel) vertraging in het traject hebt opgelopen. Dan heeft de rechter meer dan eens geoordeeld dat het gewoon niet reeel is om die 10% te innen.

Dit is al vaker besproken, maar een rechter MOET terughoudend zijn met het matigen van een dergelijke (contractuele boete). Zie o.a:

Matiging van de boete
Zoals hierboven vermeld zal de boete in principe altijd betaald moeten worden zodra een verplichting uit de koopovereenkomst niet of niet tijdig wordt nagekomen. De feiten en omstandigheden die maken dat er niet tijdig is nagekomen zullen hier geen invloed op hebben. Deze kunnen echter wel van invloed zijn op een eventuele matiging van de boete door de rechter.
In principe is de rechter verplicht om terughoudend om te gaan met het matigen van een boete. Alleen wanneer de boete, gezien alle omstandigheden, leidt tot een ‘buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat’ zal een rechter matigen.

Er zijn uit de jurisprudentie een paar uitgangspunten te filteren:

* het niet tijdig voor elkaar hebben van de financiering is in beginsel een omstandigheid die voor rekening en risico van de koper komt. Ook wanneer deze zich heeft laten bijstaan door een (professionele) derde die fouten heeft gemaakt. De koper zou dan eventueel later wel weer aanspraak kunnen maken op vergoeding van zijn schade jegens die derde.

* dat een koper door het moeten voldoen van de boete in een zeer benarde financiële situatie terecht komt is eveneens een omstandigheid die in beginsel (tenzij er nog andere bijzondere omstandigheden zijn) voor zijn rekening en risico dient te komen;

* wanneer de schade van de verkoper beduidend lager is dan de boete ad 10% van de koopprijs, maar er verder geen bijzondere omstandigheden zijn, zal dat zelden leiden tot matiging van de boete, immers hebben partijen een boete van 10% afgesproken.

https://www.rechtdoor.nl/...s-koopovereenkomst-woning

[Kurma]

naitsoezn schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:48:
[...]

Jurisprudentie. Genoeg voorbeelden te vinden waar het uiteindelijke bedrag door de rechter gematigd wordt tot de hoogte van de daadwerkelijke schade (soms + een klein beetje).

Ook genoeg waarbij dat niet het geval is. Redelijkheid en billijkheid, en je mag dus eerst naar de rechter. Let wel dat je al 1-0 achterstaat, omdat je immers zelf hebt afgesproken dat de boete 10% is. Als je dat niet wilde, waarom spreek je het dan af?

Enforcer schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:48:
[...]

Als je zoekt in dit topic m.b.t. de 10% dan kom je veelvuldig in aanraking met mijn uitspraken. Die 10% moet eerst via de rechter worden uitgesproken. Kijk op rechtspraak.nl voor alle actuele boetes die daarover zijn uitgesproken. Het is niet vanzelfsprekend dat je die 10% boete moet betalen, daar gaat een (jarenlange) rechtsgang aan vooraf.

Is gewoon niet waar. Het staat letterlijk in de overeenkomst. "...zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete..". Ik denk echt dat jullie hier veel te makkelijk over denken.

-edit-
Het is niet zo dat jij op dag x na het verstrijken van de passeerdatum je handje op kan houden met "geef maar hier die 10%", zo werkt het niet in deze rechtsstaat haha...

Dat doet het dus wel. Afspraak=afspraak, dat is toch echt één van de rechtsbeginselen..

[ Voor 10% gewijzigd door Kurma op 20-10-2021 13:53 ]

[naitsoezn]

Requiem19 schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:51:
[...]


Dit is al vaker besproken, maar een rechter MOET terughoudend zijn met het matigen van een dergelijke (contractuele boete). Zie o.a:


[...]


https://www.rechtdoor.nl/...s-koopovereenkomst-woning

Prima, ga jij het de rechters maar uitleggen die dergelijke boetes hebben gematigd . Het is niet mijn mening ofzo, genoeg voorbeelden in de rechtsspraak te vinden waar een dergelijke boete flink gematigd is.

[ Voor 8% gewijzigd door naitsoezn op 20-10-2021 13:59 ]

[redwing]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:41:
[...]

Waar blijkt dat uit? Dit staat gewoon in het koopcontract. En let wel: dit is NIET de schadevergoeding o.g.v. 6:162 BW, dit is een boete. Een straf omdat je afziet van de koop (of verkoop, in theorie).

Omdat uit verschillende rechtzaken blijkt dat het gezien moet worden als een compensatie van de kosten die de verkoper moet maken om zijn huis opnieuw te koop te zetten. Daar wordt meestal een paar k bovenop gezet als extra schadevergoeding, maar die 10% wordt maar heel zelden toegekend.

[Kurma]

redwing schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:53:
[...]

Omdat uit verschillende rechtzaken blijkt dat het gezien moet worden als een compensatie van de kosten die de verkoper moet maken om zijn huis opnieuw te koop te zetten. Daar wordt meestal een paar k bovenop gezet als extra schadevergoeding, maar die 10% wordt maar heel zelden toegekend.

Zoek er eens een paar op alsjeblieft.

[redwing]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:52:
[...]

Ook genoeg waarbij dat niet het geval is. Redelijkheid en billijkheid, en je mag dus eerst naar de rechter. Let wel dat je al 1-0 achterstaat, omdat je immers zelf hebt afgesproken dat de boete 10% is. Als je dat niet wilde, waarom spreek je het dan af?


[...]

Is gewoon niet waar. Het staat letterlijk in de overeenkomst. "...zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete..". Ik denk echt dat jullie hier veel te makkelijk over denken.

[...]

Dat doet het dus wel. Afspraak=afspraak, dat is toch echt één van de rechtsbeginselen..

Fijn dat jij dat vindt, maar zolang de rechter daar anders over denkt zou ik er toch maar rekening mee houden dat die 10% wat minder hard is dan je zou denken.

[Kurma]

redwing schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:54:
[...]

Fijn dat jij dat vindt, maar zolang de rechter daar anders over denkt zou ik er toch maar rekening mee houden dat die 10% wat minder hard is dan je zou denken.

Of ik dat vind boeit niet. Het is niet mijn mening hè, ik schrijf wat er in het standaard NVM-koopcontract staat. Dat is gewoon een feit, geen mening.

[naitsoezn]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:56:
[...]

Of ik dat vind boeit niet. Het is niet mijn mening hè, ik schrijf wat er in het standaard NVM-koopcontract staat. Dat is gewoon een feit, geen mening.

De praktijk is in sommige gevallen gewoon anders, ook dat is geen mening maar een feit.

[ Voor 3% gewijzigd door naitsoezn op 20-10-2021 13:57 ]

[Enforcer]

Kurma schreef op woensdag 20 oktober 2021 @ 13:52:
Dat doet het dus wel. Afspraak=afspraak, dat is toch echt één van de rechtsbeginselen..

Nee dus...

Enforcer in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

Dat [eiser 2] c.s. enige schade hebben geleden staat naar het oordeel van de rechtbank vast, maar een boete van € 25.300,00 is in verhouding buitensporig hoog

[ Voor 24% gewijzigd door Enforcer op 20-10-2021 14:00 ]