Ervaring met huis kopen - Deel 8

[dcell]

Tsurany schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 16:19:
[...]

Als het verschil heel klein is dan kan dit zeker meespelen. Als ik een ander huis koop, en mijn huis moet verkopen, heb ik geen zin in gezeik. En een koper die al twee keer afhaakt kan gezeik opleveren.
Als er dan een potentiele koper is met een iets lager bod maar waarbij de makelaar niet zulke negatieve ervaringen heeft zou ik die persoon uitkiezen. Jij bent een risico, een verkoper met haast en tijdsdruk wilt geen risico.

Precies dit. Mijn buurman is een aantal maanden geleden verhuisd. Zijn verkooptraject was vorig jaar rond deze tijd gestart. De eerste koper haakte af want die kreeg de financiering niet rond.

De tweede koper deed het zonder voorbehoud van financiering maar die ging over de details zeiken, wilde een bouwtechnische keuring na de mondelinge overeenkomst en zat te boel te rekken om diverse redenen. Er was nog niks getekend en na een aantal weken zei mijn voormalige buurman. Bekijk het maar, jij mag mijn huis niet meer kopen. Het duurt me te lang.

Uiteindelijk aan een stel verkocht voor 5K minder dan het hoogste bod (op een huis van toendertijd rond de 3 ton) want die deden niet moeilijk en kregen heel snel en makkelijk de financiering rond.

[Rizzi]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 16:24:
[...]


Goed punt, ook @Caelorum .

Hoe kan ik dit beste aanpakken ?

Een bod doen zonder welk voorbehoud dan ook. Mijn vriendin kreeg een bod van EUR 60.000 boven de vraagprijs (open deur: ja, de markt is compleet ziek) zonder voorbehoud van financiering of bouwtechnische keuring en andere fratsen. Gewoon 60k boven de vraagprijs bieden. Als jij @noucmen bijv. 80k boven de vraagprijs zou bieden, dan zou jij het niet worden. En helemaal niet als ik zou weten als jij het bent
Tweede open deur: het is nou eenmaal een verkopersmarkt. Ik als koper heb daar ook mee te maken gehad

[noucmen]

Rizzi schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:27:
[...]

Een bod doen zonder welk voorbehoud dan ook. Mijn vriendin kreeg een bod van EUR 60.000 boven de vraagprijs (open deur: ja, de markt is compleet ziek) zonder voorbehoud van financiering of bouwtechnische keuring en andere fratsen. Gewoon 60k boven de vraagprijs bieden. Als jij @noucmen bijv. 80k boven de vraagprijs zou bieden, dan zou jij het niet worden. En helemaal niet als ik zou weten als jij het bent
Tweede open deur: het is nou eenmaal een verkopersmarkt. Ik als koper heb daar ook mee te maken gehad

Maar 80k boven de vraagprijs van 1 miljoen ?
Grapje, maar misschien ga ik 50% voorbehoud financiering doen.

[Sport_Life]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:32:
[...]


Maar 80k boven de vraagprijs van 1 miljoen ?
Grapje, maar misschien ga ik 50% voorbehoud financiering doen.

50% voorbehoud financiering? Ben je van plan 400k boven de taxatiewaarde te bieden?
90% kan wel (deed koper ook bij ons), maar bij 50% zou ik als verkoper bedenkingen hebben bij het bod.

[naitsoezn]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:43:
[...]

50% voorbehoud financiering? Ben je van plan 400k boven de taxatiewaarde te bieden?
90% kan wel (deed koper ook bij ons), maar bij 50% zou ik als verkoper bedenkingen hebben bij het bod.

Hoezo? Als je maar financiering nodig hebt voor 50% en de rest bijlegt met overwaarde en eigen geld, waarom zou je dan bedenkingen hebben? Ok, als je wist wie dat bod deed begrijp ik het Maar waarom bij 50% standaard bedenkingen?

Stel ik bied 500k op een woning van 450k, en geef aan dat ik maar 250k financiering nodig heb. Dan lijkt me daar niets verdachts aan....

[ Voor 11% gewijzigd door naitsoezn op 09-07-2021 18:51 ]

[noucmen]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:43:
[...]

50% voorbehoud financiering? Ben je van plan 400k boven de taxatiewaarde te bieden?
90% kan wel (deed koper ook bij ons), maar bij 50% zou ik als verkoper bedenkingen hebben bij het bod.

Nee, stellen we voor dat het huis is 600k taxatiewaarde, ook is vraagprijs 600k.
Dan ga ik bvb 60k-70k kontant gebruiken voor overbieden, maar zeg ik in de bod: "mijn voorbehoud financiering is maar 300k", dus de verkoper zal denken: "300k is te makkelijk, hij zal mij zeker 10% moeten betalen als hij het huis niet meer wil kopen".

Of begrijp ik jou niet goed ?

[noucmen]

naitsoezn schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:50:
[...]

Hoezo? Als je maar financiering nodig hebt voor 50% en de rest bijlegt met overwaarde en eigen geld, waarom zou je dan bedenkingen hebben? Ok, als je wist wie dat bod deed begrijp ik het Maar waarom bij 50% standaard bedenkingen?

Stel ik bied 500k op een woning van 450k, en geef aan dat ik maar 250k financiering nodig heb. Dan lijkt me daar niets verdachts aan....

Vraagje over hypotheek: bij een huis van 600k en koopsom 660k, als ik 160k kontant en 400k overbruggingskrediet heb, dan heb ik maar 100k hypotheek nodig, toch ?

Alleen dat ik misschien volledig 600k werkelijk aan banken zal aanvragen, want overbrugging hypotheek is nu rond 1.9%, waar een nieuw hypotheek is maar 1.5%. Of is het andersom: er is iets van de HRA dat maakt het altijd voordelig om zo veel mogelijk overbruggings hypotheek te gebruiken ?

[Rizzi]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:32:
[...]


Maar 80k boven de vraagprijs van 1 miljoen ?
Grapje, maar misschien ga ik 50% voorbehoud financiering doen.

Ook met 50% voorbehoud van financiering zou je bij mijn vriendin niet het winnende bod hebben gehad als er ook iemand is die 60k boven de vraagprijs had geboden.
De nuance is wel dat we het over louter de vraagprijs hebben. De restschuld van de hypotheek was behoorlijk laag, dan maakt voor ons een verschil van €20k overbieden niet zoveel meer uit. Uiteindelijk wil je als verkoper zekerheid hebben; voorbehoud van financiering betekent dat je in potentie over een paar maanden weer dat hele circus met bezichtigen e.d moet doen (en afgaande op jouw posts in dit topic is zo’n situatie niet ondenkbaar). Hoe zou jij het vinden als je in zo’n situatie zit? Je wil je huis verkopen voor ettelijke tonnen, en dan krijg je een koper zoals jij die biedingen weer intrekt? Zou jij ook niet zekerheid willen hebben als verkoper? Een deal is een deal?

[Sport_Life]

naitsoezn schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:50:
[...]

Hoezo? Als je maar financiering nodig hebt voor 50% en de rest bijlegt met overwaarde en eigen geld, waarom zou je dan bedenkingen hebben? Ok, als je wist wie dat bod deed begrijp ik het Maar waarom bij 50% standaard bedenkingen?

Stel ik bied 500k op een woning van 450k, en geef aan dat ik maar 250k financiering nodig heb. Dan lijkt me daar niets verdachts aan....

Ik zou als verkoper liever iemand hebben die een voorbehoud plaatst voor het verschil tussen de taxatiewaarde en de verkoopprijs, dan iemand die een voorbehoud plaatst omdat de maximale lening (zeer) beperkt is voor de woning (50%).

@noucmen heeft (dacht ik) voldoende inkomen om 600k+ te lenen. In deze markt en met name de regio waar je zoekt wil je niet de indruk achterlaten dat je met 300k op de max leent bij een woning van 600k.

[Sport_Life]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:50:
[...]


Nee, stellen we voor dat het huis is 600k taxatiewaarde, ook is vraagprijs 600k.
Dan ga ik bvb 60k-70k kontant gebruiken voor overbieden, maar zeg ik in de bod: "mijn voorbehoud financiering is maar 300k", dus de verkoper zal denken: "300k is te makkelijk, hij zal mij zeker 10% moeten betalen als hij het huis niet meer wil kopen".

Of begrijp ik jou niet goed ?

Ik zou denken dat je max 300k kunt lenen. (onterecht natuurlijk, maar dat weet verkoper niet).
Het heet ook voorbehoud financiering van 300k .

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2021 19:01 ]

[naitsoezn]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:59:
[...]

Ik zou als verkoper liever iemand hebben die een voorbehoud plaatst voor het verschil tussen de taxatiewaarde en de verkoopprijs, dan iemand die een voorbehoud plaatst omdat de maximale lening (zeer) beperkt is voor de woning (50%).

@noucmen heeft (dacht ik) voldoende inkomen om 600k+ te lenen. In deze markt en met name de regio waar je zoekt wil je niet de indruk achterlaten dat je met 300k op de max leent.

Die heb ik serieus nog nooit eerder gehoord Ik zou liever een koper hebben die minder geld hoeft te lenen (een hypotheek van 250k voor een woning met een vraagprijs van 450k zal niet afhangen van de taxatiewaarde, en is een stuk makkelijker te krijgen dan een hogere hypotheek), maar goed: Smaken verschillen dus.... Ik zou sowieso geen voorbehoud financiering opnemen als ik makkelijk 300k denk te kunnen lenen, maar in dit specifieke geval zou ik zeker niet aanraden om zonder voorbehoud te gaan

[ Voor 9% gewijzigd door naitsoezn op 09-07-2021 19:04 ]

[Sport_Life]

naitsoezn schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 19:01:
[...]

Die heb ik serieus nog nooit eerder gehoord Ik zou liever een koper hebben die minder geld hoeft te lenen (een hypotheek van 250k voor een woning met een vraagprijs van 450k zal niet afhangen van de taxatiewaarde, en is een stuk makkelijker te krijgen dan een hogere hypotheek), maar goed: Smaken verschillen dus....

Een hypotheek van 250k met 200k eigen geld is niet makkelijker te krijgen dan een hypotheek van 250k bij een woning van 250k. Bij gelijke omstandigheden. Vroeger werd er weleens mee gerommeld, maar volgens mij (correct me..) zitten banken tegenwoordig vast aan strikte regelgeving.

Maargoed, we dwalen af. Ik begrijp niet waarom je met 600k leenvermogen een voorbehoud opneemt van 300k. Dat zou bij mij vraagtekens zetten. En kan betekenen dat je in deze markt nummer 10 wordt ipv nummer 1.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 09-07-2021 19:07 ]

[naitsoezn]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 19:05:
[...]

Een hypotheek van 250k met 200k eigen geld is niet makkelijker te krijgen dan een hypotheek van 250k bij een woning van 250k. Bij gelijke omstandigheden.

De vergelijking is dan ook niet tussen 250k met 200k eigen geld of 250k bij een woning van 250k, maar 250k met 200k eigen geld of 450k bij een woning van 450k. Maar we dwalen inderdaad af

[Ethirty]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 18:55:
[...]

Vraagje over hypotheek: bij een huis van 600k en koopsom 660k, als ik 160k kontant en 400k overbruggingskrediet heb, dan heb ik maar 100k hypotheek nodig, toch ?

Ik dacht dat je je had laten voorlichten door professionals

Of gebruik je het internet nog steeds als belangrijkste informatie bron in dit voor jou overduidelijk veel te ingewikkelde traject

[naitsoezn]

Ethirty schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 19:49:
[...]

Ik dacht dat je je had laten voorlichten door professionals

Of gebruik je het internet nog steeds als belangrijkste informatie bron in dit voor jou overduidelijk veel te ingewikkelde traject

Nee joh, meneer weet het toch veel beter dan die zelfbenoemde experts, of ze willen hem alleen maar oplichten

[Ivow85]

En ik begrijp nog altijd niet waarom het voor verkopers zo eng is om uit te gaan van een voorbehoud van financiering. Zeker niet wanneer het bod via een aankoopmakelaar is binnengekomen.

Van een aankoopmakelaar verwacht je namelijk dat hij zijn goede naam wil behouden in het wereldje. De aankoopmakelaar zal dus voordat hij een bod uitbrengt zich echt wel een redelijk beeld gevormd hebben van wat de klant maximaal kan uitgeven.

En eigenlijk geldt hetzelfde voor kopers zonder aankoopmakelaar. Want ga je een keer nat omdat je de financiering niet rond krijgt, dan zul je bij de betreffende verkoopmakelaar waarschijnlijk onderaan de lijst komen te staan. En wordt je wens om een leuk huis te kopen meteen wel enorm beperkt.
Daarnaast is er nog de financiële drempel voor de kopers. Om je met een onderbouwde afwijzing van een geldverstrekker op het financieringsvoorbehoud te beroepen, moet je namelijk al de nodige kosten maken. Taxatierapport, vaak vereist de geldverstrekker een bouwkundige keuring, advieskosten. Je bent zo 1000-3000 euro kwijt. Nu zijn er altijd een paar naïeve mensen op deze wereld die zonder voorbereiding handelen en dan de deksel op hun neus krijgen, maar hoe groot is de kans dat je zo iemand treft nu werkelijk, wanneer je voor het financieringsvoorbehoud een bedrag ter grootte van de (realistische) vraagprijs hanteert?

[RocketKoen]

Sport_Life schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 19:05:
[...]

Een hypotheek van 250k met 200k eigen geld is niet makkelijker te krijgen dan een hypotheek van 250k bij een woning van 250k. Bij gelijke omstandigheden. Vroeger werd er weleens mee gerommeld, maar volgens mij (correct me..) zitten banken tegenwoordig vast aan strikte regelgeving.

Maargoed, we dwalen af. Ik begrijp niet waarom je met 600k leenvermogen een voorbehoud opneemt van 300k. Dat zou bij mij vraagtekens zetten. En kan betekenen dat je in deze markt nummer 10 wordt ipv nummer 1.

Als jij die hypotheek van 50k aanvraagt dan zal de bank nog steeds moeten controleren of jij voldoende cash hebt om de resterende 200k te betalen plus alle kosten koper.

Het verschil is dat je hypotheek niet meer wordt afgewezen omdat je te ver boven de taxatiewaarde hebt geboden. Zolang je hypotheek lager is dan de taxatie zal het de bank een worst wezen. Hun geld is dan veilig.

Maar de kans dat een hypotheek van 90% van de geboden prijs wordt afgewezen is ongeveer net zo hoog als een van 50%.

[noucmen]

naitsoezn schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 19:56:
[...]

Nee joh, meneer weet het toch veel beter dan die zelfbenoemde experts, of ze willen hem alleen maar oplichten

Weet je wat een expert mij heeft geadviseerd: "Als jij de overbruggings hypotheek neem, dat betekent dat jij zo wie zo je huidige woning moet (later) verkopen, de banken zullen je huidige hypotheek niet mee toetsen tegen je inkomen, en daarom mag je maximaal lenen (net als dit je eerste te koop woning is)".

Dit is niet altijd wat andere experts hebben mij geadviseerd dat het een must-do is.

Wat ik begrijp dat ik mag meer dan de taxatiewaarde van de te-koop woning te lenen, en ik ga dat max lenen omdat de rente maar 1.5% is, terwijl de overbruggings hypotheek is minimaal 1.9%, en banken willen altijd de duurste producten naar mij verkopen denk il, of ik ben alleen maar gek ?

[Laapo]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:03:
[...]


Weet je wat een expert mij heeft geadviseerd: "Als jij de overbruggings hypotheek neem, dat betekent dat jij zo wie zo je huidige woning moet (later) verkopen, de banken zullen je huidige hypotheek niet mee toetsen tegen je inkomen, en daarom mag je maximaal lenen (net als dit je eerste te koop woning is)".

Dit is niet altijd wat andere experts hebben mij geadviseerd dat het een must-do is.

Wat ik begrijp dat ik mag meer dan de taxatiewaarde van de te-koop woning te lenen, en ik ga dat max lenen omdat de rente maar 1.5% is, terwijl de overbruggings hypotheek is minimaal 1.9%, en banken willen altijd de duurste producten naar mij verkopen denk il, of ik ben alleen maar gek ?

Bedoelt de adviseur niet dat het gedeelte dat je niet als overbrugging opneemt, hoogstwaarschijnlijk binnen twee jaar gaat inlossen, en dus een kortlopende rente moet nemen. Dan wordt het deel dat korter dan 10jr vast staat getoetst alsof het loopt tegen 5%. Dan kun je dus minder lenen.

Als je dat deel ook voor 10jr of langer vast zet dan wordt het een duur grapje als je 'm inlost met je gerealiseerde overwaarde ivm boeterente.

Geen overbrugging nemen is alleen logisch als je huidige woning behouden, of je wilt wat overwaarde in je eigen zak houden of je hebt zoveel financieringsruimte dat je die toetsing tegen 5% wel kan hebben.

Disclaimer: kan het mis hebben!

[ Voor 8% gewijzigd door Laapo op 09-07-2021 21:16 ]

[noucmen]

Maar de kans dat een hypotheek van 90% van de geboden prijs wordt afgewezen is ongeveer net zo hoog als een van 50%.

Jij heb gepraten over Loan-To-Value (LTV), er is nog een Loan-To-Income (LTI).

Als de koper een lage inkomen heeft, kan hij niet meer dan zijn LTI lenen. Een verzamel inkomen van 60k/jaar heeft een LTI van 300k, een verzamel inkomen van 110k/jaar heeft een LTI van 600k.

Maar, niet alleen de LTI, er zijn nog andere verplichtingen van de koper die de mogelijk lening lager maken:
- Alimentatie
- Huidige hypotheek
- Andere schulden (auto financiering, personlijke lening, etc)

Wij nemen alle verplichtingen in de LTI

De waarheid is: "Jij mag nooit meer lenen dan de minimal waarde tussen LTV en LTI"

----------------
Nu terug naar de voorbehoud financiering's bedrag. Als ik maar 50% van taxatiewaarde noem, dat betekent dat ik "de koopovereenkomst alleen boet-vrij mag ontbinden als (een paar) banken zeggen dat ik niet meer dan 50% van uw taxatiewaarde mag lenen. En omdat het lenen van 300k heel makelijker dan 600k, dit betekent dat het moelijker voor mij is om te ontbinden, jij als verkoper heeft veel zekerheid dus"

[ Voor 36% gewijzigd door noucmen op 09-07-2021 21:44 ]

[noucmen]

Laapo schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:13:
[...]


Bedoelt de adviseur niet dat het gedeelte dat je niet als overbrugging opneemt, hoogstwaarschijnlijk binnen twee jaar gaat inlossen, en dus een kortlopende rente moet nemen. Dan wordt het deel dat korter dan 10jr vast staat getoetst alsof het loopt tegen 5%. Dan kun je dus minder lenen.

Nee hoor, hij bedoeld: als ik overbruggingshypotheek opneem, dan leen ik minder de "nieuw geld", dat betekent dat ik binnen een termijn (2-3 jaar) moet aflossen om de tekortkomende geld voor de nieuw huis af te lossen.

Als ik dat niet neem, dan is gezien als ik de huidige woning niet wil verkopen, dat betekent: de komende jaren moet ik twee maandlasten hebben, daarom kan ik minder "nieuw geld" lenen. Dat klopt eigenlijk niet: als ik genoeg kontant heb om de maandlaste van de huidige woning te betalen voor 1 jaar, heb ik maar "een maandlast" in dat jaar, dan kan ik de vorige woning verkopen na 1 jaar als ik dat wil of als ik niet meer kan bijhouden.

[OssoHunter]

Laapo schreef op donderdag 8 juli 2021 @ 19:23:
Goedenavond tweakeraars,

Na heel veel meelezen, bieden, misgrijpen, doorgaan, opgeven en het toch weer proberen is voor mij het moment gekomen dat er een concrete woning aangekocht kan worden. Het betreft een mooie nieuwbouwwoning in Weesp.


***members only***

Welk project is dit? Wij zitten precies in hetzelfde schuitje. Meerdere biedingen in Utrecht, maar nu maar verder kijken. Nadat onze laatste bieding was overboden met 110k over de vraagprijs

[blackshelve]

Inmiddels wachtend tot de overdrachtsdatum voor mijn eerste koopwoning(hoek).

Hypotheek rond en borgsom is binnen bij de notaris. Nu werd ik vandaag opeens gebeld door de verkoopmakelaar dat de buren gaan verhuizen. Is een sociale huurwoning, ik zag het dus al een week geleden op het platform van de sociale woningbouw. Naast dat die gaat verhuizen zei de makelaar dat degene ook zijn schutting meeneemt. 1 kant schutting. Ik was verrast aangezien ik dacht dat dat gewoon de erfafscheiding was. De verkopers(wonen daar sinds 2019) en verkoopmakelaar dachten dat ook. Nu willen ze met me in gesprek gaan aankomend week om tot een oplossing te komen.

Iemand enig idee hoe ik hierin eigenlijk sta?

[noucmen]

OssoHunter schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:48:
[...]


Welk project is dit? Wij zitten precies in hetzelfde schuitje. Meerdere biedingen in Utrecht, maar nu maar verder kijken. Nadat onze laatste bieding was overboden met 110k over de vraagprijs

Vaak is procentage meer relevant dan de absolute waarde.
Hoeveel is de vraagprijs ?

[noucmen]

blackshelve schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:57:
Inmiddels wachtend tot de overdrachtsdatum voor mijn eerste koopwoning(hoek).

Hypotheek rond en borgsom is binnen bij de notaris. Nu werd ik vandaag opeens gebeld door de verkoopmakelaar dat de buren gaan verhuizen. Is een sociale huurwoning, ik zag het dus al een week geleden op het platform van de sociale woningbouw. Naast dat die gaat verhuizen zei de makelaar dat degene ook zijn schutting meeneemt. 1 kant schutting. Ik was verrast aangezien ik dacht dat dat gewoon de erfafscheiding was. De verkopers(wonen daar sinds 2019) en verkoopmakelaar dachten dat ook. Nu willen ze met me in gesprek gaan aankomend week om tot een oplossing te komen.

Iemand enig idee hoe ik hierin eigenlijk sta?

Hoeveel koste die schutting, hoeveel % is het ten opzicht van je (straks) woning ?

[blackshelve]

Ik heb geen idee hoeveel die schutting kost. Staat daar al sinds 20 jaar geloof ik aangezien de bewoners voor de huidige bewoners de woning van de sociale woningbouw in 2001 kochten.

[President]

blackshelve schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 22:02:
Ik heb geen idee hoeveel die schutting kost. Staat daar al sinds 20 jaar geloof ik aangezien de bewoners voor de huidige bewoners de woning van de sociale woningbouw in 2001 kochten.

Mooi moment om met de nieuwe kopers van dat huis samen een schutting te kopen :-). Of je hebt voorkeur voor een bepaalde schutting en koopt een eigen schutting voor op je eigen terrein natuurlijk.

Los daarvan: mag een sociale huurwoning verkocht worden zonder schutting? Ik neem aan dat de huur vereniging toch een schutting wil hebben staan?

[Enforcer]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:18:
Nu terug naar de voorbehoud financiering's bedrag. Als ik maar 50% van taxatiewaarde noem, dat betekent dat ik "de koopovereenkomst alleen boet-vrij mag ontbinden als (een paar) banken zeggen dat ik niet meer dan 50% van uw taxatiewaarde mag lenen. En omdat het lenen van 300k heel makelijker dan 600k, dit betekent dat het moelijker voor mij is om te ontbinden, jij als verkoper heeft veel zekerheid dus"

Man man man, wat doe je moeilijk. Je bent op dit fora al sinds eind maart bezig met allerlei berichten over van alles en nog wat met het kopen van je toekomstige woning te maken heeft zonder dat er ook maar ergens een knoop wordt doorgehakt.

Als jij een huis van 600k wil kopen met 50% financieringsvoorbehoud (kan je net zo goed geen financieringsvoorbehoud opnemen maar dat is mijn mening) dan stel je dat toch gewoon voor? We horen volgende week dan wel of je het wel/niet geworden bent. Ga ervoor!

Als je echt goed advies wil hebben in jouw situatie ga je naar een (of meerdere) financieel adviseur(s) en laat berekenen wat je nu echt kan bieden op een woning met je huidige situatie, rekening houdend met allerlei variabelen. Pas als dat duidelijk is kun je daadkrachtig een bod doen op een woning en zelf wel een afweging maken of je hierbij gebruik maakt van bepaalde voorbehouden...

[President]

Enforcer schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 22:11:
[...]

Man man man, wat doe je moeilijk. Je bent op dit fora al sinds eind maart bezig met allerlei berichten over van alles en nog wat met het kopen van je toekomstige woning te maken heeft zonder dat er ook maar ergens een knoop wordt doorgehakt.

Als jij een huis van 600k wil kopen met 50% financieringsvoorbehoud (kan je net zo goed geen financieringsvoorbehoud opnemen maar dat is mijn mening) dan stel je dat toch gewoon voor? We horen volgende week dan wel of je het wel/niet geworden bent. Ga ervoor!

Als je echt goed advies wil hebben in jouw situatie ga je naar een (of meerdere) financieel adviseur(s) en laat berekenen wat je nu echt kan bieden op een woning met je huidige situatie, rekening houdend met allerlei variabelen. Pas als dat duidelijk is kun je daadkrachtig een bod doen op een woning en zelf wel een afweging maken of je hierbij gebruik maakt van bepaalde voorbehouden...

Met alle respect hoor, maar zolang jij en anderen blijven reageren op deze persoon zal deze persoon door blijven gaan...

[OssoHunter]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:57:
[...]


Vaak is procentage meer relevant dan de absolute waarde.
Hoeveel is de vraagprijs ?

De vraagprijs was 490k

[blackshelve]

President schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 22:05:
[...]

Mooi moment om met de nieuwe kopers van dat huis samen een schutting te kopen :-). Of je hebt voorkeur voor een bepaalde schutting en koopt een eigen schutting voor op je eigen terrein natuurlijk.

Los daarvan: mag een sociale huurwoning verkocht worden zonder schutting? Ik neem aan dat de huur vereniging toch een schutting wil hebben staan?

Het is een sociale woningbouw die flink krap zitten. Gooien al meerdere sociale huurwoningen in de koop dit jaar.

Ik denk dat ik dan eerst de kadaster moet inschakelen om de erfgrens te bepalen? Om duidelijkheid te hebben.

[LED-Maniak]

President schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 22:05:
[...]
Los daarvan: mag een sociale huurwoning verkocht worden zonder schutting? Ik neem aan dat de huur vereniging toch een schutting wil hebben staan?

Ja dat mag. De schuttingen hier achter de huizen zijn van de bewoners zelf.

In januari hebben 20 potentiele huurders het huis naast mij afgewezen omdat mijn schutting schuin staat.
Die ga ik pas eind van de zomer vervangen. Woningbouw had absoluut geen interesse in communicatie hierover. Dat mocht ik uitzoeken met de nieuwe huurder..

[ Voor 4% gewijzigd door LED-Maniak op 09-07-2021 22:25 ]

[twain4me]

blackshelve schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 22:20:
[...]


Het is een sociale woningbouw die flink krap zitten. Gooien al meerdere sociale huurwoningen in de koop dit jaar.

Ik denk dat ik dan eerst de kadaster moet inschakelen om de erfgrens te bepalen? Om duidelijkheid te hebben.

Niet zelden wordt het ingemeten en gesplitst net voor de verkoop, best vaak staat een woningbouwblok op 1 kavel. Woningbouw verkoopt momenteel meestal niet vanwegen het geld maar eerder vanwegen de verplichting tot energie zuinig maken van de voorraad, maar er zijn uiteraard uitzonderingen.

[Laapo]

OssoHunter schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:48:
[...]


Welk project is dit? Wij zitten precies in hetzelfde schuitje. Meerdere biedingen in Utrecht, maar nu maar verder kijken. Nadat onze laatste bieding was overboden met 110k over de vraagprijs

Weespersluis. Er zijn net twee fases afgerond qua verkoop, maar er komt nog meer aan. Mijn vrouw schrijft zich gewoon overal voor in. Utrecht, Almere alles rondom Amsterdam enz..

Utrecht is qua bestaande bouw gewoon eng, gaat er echt keihard aan toe. 100+ is gewoon heel normaal geworden op prijzen die sowieso al niet mals zijn. Laatst gelezen dat Utrecht en Nieuwegein procentueel de grootste overbiedingen kennen in Nederland. Echt alles of niets..

[Ivow85]

President schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 22:05:
[...]


Los daarvan: mag een sociale huurwoning verkocht worden zonder schutting? Ik neem aan dat de huur vereniging toch een schutting wil hebben staan?

Waarom zou de verhuurder daar een schutting willen hebben staan? Beleid bij de corporatie waar mijn ouders huurden (inmiddels gekocht) is dat er ter plaatse van het terras één schuttingdeel geplaatst werd op de erfgrens en voor de rest houten paaltjes met daar overheen een stuk ijzerdraad. Afgezien van een paadje 30x30 betontegels naar de voordeur, schuur en eventuele achterom, is de tuininrichting volledig voor rekening van de huurder.

[Ethirty]

noucmen schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:42:
[...]


Nee hoor, hij bedoeld: als ik overbruggingshypotheek opneem, dan leen ik minder de "nieuw geld", dat betekent dat ik binnen een termijn (2-3 jaar) moet aflossen om de tekortkomende geld voor de nieuw huis af te lossen.

Als ik dat niet neem, dan is gezien als ik de huidige woning niet wil verkopen, dat betekent: de komende jaren moet ik twee maandlasten hebben, daarom kan ik minder "nieuw geld" lenen. Dat klopt eigenlijk niet: als ik genoeg kontant heb om de maandlaste van de huidige woning te betalen voor 1 jaar, heb ik maar "een maandlast" in dat jaar, dan kan ik de vorige woning verkopen na 1 jaar als ik dat wil of als ik niet meer kan bijhouden.

We hebben in Nederland regels, om jezelf te beschermen, en de banken. En we hebben makelaars om verkopers te beschermen tegen mensen zoals jij.

Een overbruggingshypotheek is zoals het woord al zegt om te overbruggen. Met name van niet-gerealiseerde overwaarde op een nog te verkopen huis. Deze los je dus af met je overwaarde zodra je vorige woning verkocht is. Je moet dan bij de bank kunnen aantonen dat je genoeg geld hebt om 2 hypotheken een jaar lang te betalen, anders mag je dat niet eens.

Maar goed, je weigert nog steeds om met een financieel adviseur in je eigen taal te gaan praten, dus ik zou zeggen: zoek het uit, ik ben klaar met je wazige verhalen en getwijfel.

[[MAUS]]

Ik begrijp hier alleen de discussie over het voorbehoud heel slecht. Waarom zou je meer twijfelen als verkoper van een voorbehoud van 300k op een huis van 600k vraagprijs (660k geboden) dan een voorbehoud van 600k?

Een lager voorbehoud is toch per definitie beter? Een voorbehoud gaat namelijk over wat mensen aan financiering nodig hebben, niet om wat ze kunnen lenen. Als iemand dus maar 300k financiering nodig heeft en een ander 600k is die 300k als verkoper een stuk veiliger. Al is het alleen maar vanwege het feit dat veel meer mensen 300k kunnen lenen dan 600k, je weet tenslotte niet zoveel van de kopers. Maar een normaal stel met vaste baan kan al snel 300k lenen, maar niet zo snel 600k.

[DutchAddick]

Ivow85 schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 20:49:
En ik begrijp nog altijd niet waarom het voor verkopers zo eng is om uit te gaan van een voorbehoud van financiering. Zeker niet wanneer het bod via een aankoopmakelaar is binnengekomen.

Van een aankoopmakelaar verwacht je namelijk dat hij zijn goede naam wil behouden in het wereldje. De aankoopmakelaar zal dus voordat hij een bod uitbrengt zich echt wel een redelijk beeld gevormd hebben van wat de klant maximaal kan uitgeven.

En eigenlijk geldt hetzelfde voor kopers zonder aankoopmakelaar. Want ga je een keer nat omdat je de financiering niet rond krijgt, dan zul je bij de betreffende verkoopmakelaar waarschijnlijk onderaan de lijst komen te staan. En wordt je wens om een leuk huis te kopen meteen wel enorm beperkt.
Daarnaast is er nog de financiële drempel voor de kopers. Om je met een onderbouwde afwijzing van een geldverstrekker op het financieringsvoorbehoud te beroepen, moet je namelijk al de nodige kosten maken. Taxatierapport, vaak vereist de geldverstrekker een bouwkundige keuring, advieskosten. Je bent zo 1000-3000 euro kwijt. Nu zijn er altijd een paar naïeve mensen op deze wereld die zonder voorbereiding handelen en dan de deksel op hun neus krijgen, maar hoe groot is de kans dat je zo iemand treft nu werkelijk, wanneer je voor het financieringsvoorbehoud een bedrag ter grootte van de (realistische) vraagprijs hanteert?

Helemaal mee eens. Het vervelende aan een voorbehoud financiering vind ik als verkoper vooral dat het lang duurt, vaak 6 weken, voordat de koop definitief is. Niet de angst dat het misgaat inderdaad.

[Verwijderd]

blackshelve schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 22:02:
Ik heb geen idee hoeveel die schutting kost. Staat daar al sinds 20 jaar geloof ik aangezien de bewoners voor de huidige bewoners de woning van de sociale woningbouw in 2001 kochten.

Als die schutting op de grens staat, is hij gedeeld eigendom. Dan mag hij niet weg zonder toestemming van de andere eigenaar. Dat ben jij nog niet, daarom willen ze overleggen. Dit is namelijk voor hen een risico bij de overdracht. Ze kunnen dan een deel van het verkochte niet leveren en dat kan vervelend worden.

[Flix20]

blackshelve schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 22:20:
[...]


Het is een sociale woningbouw die flink krap zitten. Gooien al meerdere sociale huurwoningen in de koop dit jaar.

Ik denk dat ik dan eerst de kadaster moet inschakelen om de erfgrens te bepalen? Om duidelijkheid te hebben.

Het hoeft niet eens te zijn dat een woningbouw huizen eruit gooit omdat de krap bij kas zitten.
Vaak is de oorzaak van verkopen dat de woningen dusdanig verouderd zijn dat het flink geld gaat kosten om deze op te knappen en daar hebben ze geen zin in dus knallen ze die woningen in deze markt eruit.
Hier in de omgeving komen er jaarlijks ook tientallen jaren 60-70 woningbouw huizen te koop.

[Caelorum]

Als ze die investering gaan doen voor onderhoud zitten ze ook gewoon weer een jaar of 10 aan die woning vast. Je wil het toch terugverdienen. Dat is met de huidige eisen rondom energiezuinigheid voor ze, lijkt me, vaak niet heel handig.

[JanHenk]

blackshelve schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:57:
Inmiddels wachtend tot de overdrachtsdatum voor mijn eerste koopwoning(hoek).

Hypotheek rond en borgsom is binnen bij de notaris. Nu werd ik vandaag opeens gebeld door de verkoopmakelaar dat de buren gaan verhuizen. Is een sociale huurwoning, ik zag het dus al een week geleden op het platform van de sociale woningbouw. Naast dat die gaat verhuizen zei de makelaar dat degene ook zijn schutting meeneemt. 1 kant schutting. Ik was verrast aangezien ik dacht dat dat gewoon de erfafscheiding was. De verkopers(wonen daar sinds 2019) en verkoopmakelaar dachten dat ook. Nu willen ze met me in gesprek gaan aankomend week om tot een oplossing te komen.

Iemand enig idee hoe ik hierin eigenlijk sta?

Kijk naar de exacte erfgrens met behulp van kadaster. De vraag is of de schutting op de kadastrale grens staat of dat deze volledig op de grond van de woningbouwvereniging staat.

Omdat de woningen blijkbaar voormalig eigendom zijn geweest van de woningcorporatie, kan goed zo zijn dat het hele blok destijds op één kadastraal perceel is gebouwd. Bij de verkoop van jullie nieuwe woning destijds is dan het perceel van jou afgesplitst en de vraag is dan waar de exacte erfgrens loopt.

Aannemelijk is dat de kadastrale erfgrens ligt precies daar waar de schutting staat. Als dat zo is, kunnen je nieuwe buren die ook niet zomaar meenemen, hij is dan van jou en de woningbouwvereniging gezamenlijk. (Dus niet eens van de bewoners, denk ik..)

Maar ik ben geen expert in dit soort kwesties..

[Requiem19]

[MAUS] schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 07:36:
Ik begrijp hier alleen de discussie over het voorbehoud heel slecht. Waarom zou je meer twijfelen als verkoper van een voorbehoud van 300k op een huis van 600k vraagprijs (660k geboden) dan een voorbehoud van 600k?

Een lager voorbehoud is toch per definitie beter? Een voorbehoud gaat namelijk over wat mensen aan financiering nodig hebben, niet om wat ze kunnen lenen. Als iemand dus maar 300k financiering nodig heeft en een ander 600k is die 300k als verkoper een stuk veiliger. Al is het alleen maar vanwege het feit dat veel meer mensen 300k kunnen lenen dan 600k, je weet tenslotte niet zoveel van de kopers. Maar een normaal stel met vaste baan kan al snel 300k lenen, maar niet zo snel 600k.

Exact - hoe meer eigen geld hoe beter. Voor 50% financieringsvoorbehoud spreekt enorm in je voordeel in de ogen van de gemiddelde verkoper.

[Ethirty]

[MAUS] schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 07:36:
Ik begrijp hier alleen de discussie over het voorbehoud heel slecht. Waarom zou je meer twijfelen als verkoper van een voorbehoud van 300k op een huis van 600k vraagprijs (660k geboden) dan een voorbehoud van 600k?

Een lager voorbehoud is toch per definitie beter? Een voorbehoud gaat namelijk over wat mensen aan financiering nodig hebben, niet om wat ze kunnen lenen. Als iemand dus maar 300k financiering nodig heeft en een ander 600k is die 300k als verkoper een stuk veiliger. Al is het alleen maar vanwege het feit dat veel meer mensen 300k kunnen lenen dan 600k, je weet tenslotte niet zoveel van de kopers. Maar een normaal stel met vaste baan kan al snel 300k lenen, maar niet zo snel 600k.

Een voorbehoud is voor als je nog twijfelt of de bank gaat meewerken.

Als je vooraf al aangeeft dat je niet zeker weet of je 300k kan lenen moet je niet naar een huis van 600k gaan kijken. Zo zou ik het als verkoper zien.

Een algemeen voorbehoud zonder specifiek bedrag zou ik niet van opkijken.

Als verkoper heb je in beide gevallen dezelfde kans op een geslaagde transactie: 50/50

[Ivow85]

Ethirty schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:45:
[...]
Als verkoper heb je in beide gevallen dezelfde kans op een geslaagde transactie: 50/50

Dat er maar twee uitslagen mogelijk zijn, betekent niet dat de kans 50/50 is.

[Wolly]

blackshelve schreef op vrijdag 9 juli 2021 @ 21:57:
Inmiddels wachtend tot de overdrachtsdatum voor mijn eerste koopwoning(hoek).

Hypotheek rond en borgsom is binnen bij de notaris. Nu werd ik vandaag opeens gebeld door de verkoopmakelaar dat de buren gaan verhuizen. Is een sociale huurwoning, ik zag het dus al een week geleden op het platform van de sociale woningbouw. Naast dat die gaat verhuizen zei de makelaar dat degene ook zijn schutting meeneemt. 1 kant schutting. Ik was verrast aangezien ik dacht dat dat gewoon de erfafscheiding was. De verkopers(wonen daar sinds 2019) en verkoopmakelaar dachten dat ook. Nu willen ze met me in gesprek gaan aankomend week om tot een oplossing te komen.

Iemand enig idee hoe ik hierin eigenlijk sta?

Heel simpel, stel voor dat de overeengekomen prijs met 500 euro verlaagd wordt of dat ze er alsnog een schutting in plaatsen voor datum overdracht.

[Flix20]

Ivow85 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:47:
[...]


Dat er maar twee uitslagen mogelijk zijn, betekent niet dat de kans 50/50 is.

Wou net zeggen.
Als iemand een bod doet waar hij/zij 50% kans op financiering heeft ga ik toch echt verder kijken!

[Voggy]

Wat zijn een beetje gangbare prijzen voor een aankoopmakelaar & hypotheekadviseur? Vorige week hebben wij een positief videogesprek gehad met een onafhankelijk hypotheekadviseur, deze man leek veel verstand van zaken te hebben. Hij vraagt echter 2500 euro!? Voor dit soort bedragen kan ik zelf ook wel offertes opvragen bij verschillende partijen of mis ik nu iets? Een kennis van ons is naar de hypotheker o.i.d. gegaan en was voor 500 euro klaar.
Aankoopmakelaar idem, verschillen lijken alleen minder groot. Gemiddeld (ik heb er gewoon een paar opgebeld) zitten ze rond de 1000-1500 euro.

Wij zijn op zoek naar een woning voor +/- 400k, zeker met de overbied gekte kan die extra 1% er dan ook wel bovenop.

[Requiem19]

Ethirty schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:45:
[...]

Een voorbehoud is voor als je nog twijfelt of de bank gaat meewerken.

Als je vooraf al aangeeft dat je niet zeker weet of je 300k kan lenen moet je niet naar een huis van 600k gaan kijken. Zo zou ik het als verkoper zien.

Een algemeen voorbehoud zonder specifiek bedrag zou ik niet van opkijken.

Als verkoper heb je in beide gevallen dezelfde kans op een geslaagde transactie: 50/50

De koper zegt met zo’n voorbehoud: ik heb maar 300k lening nodig, de rest heb ik wel liggen (en wellicht zelfs wel meer).

Als je 2 potentiële kopers hebt en koper 1 zegt ‘ik moet alles lenen v/d bank’ en de 2e koper zegt ‘ik moet maar de helft lenen v/d bank’, welke zou dan beter zijn?

Punt 2: bij het 300k bod weet je zeker dat een evt lagere taxatie geen enkel probleem zal zijn.

Zo’n 50% financieringsvoorbehoud wordt in de huizenmarkt echt als een plus gezien.

[Ethirty]

Ivow85 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:47:
[...]


Dat er maar twee uitslagen mogelijk zijn, betekent niet dat de kans 50/50 is.

Het gaat door of het gaat niet door. Dat is bij mij ook 50/50

Requiem19 schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 10:33:
[...]


De koper zegt met zo’n voorbehoud: ik heb maar 300k lening nodig, de rest heb ik wel liggen (en wellicht zelfs wel meer).

Als je 2 potentiële kopers hebt en koper 1 zegt ‘ik moet alles lenen v/d bank’ en de 2e koper zegt ‘ik moet maar de helft lenen v/d bank’, welke zou dan beter zijn?

Punt 2: bij het 300k bod weet je zeker dat een evt lagere taxatie geen enkel probleem zal zijn.

Zo’n 50% financieringsvoorbehoud wordt in de huizenmarkt echt als een plus gezien.

Al heeft de koper 450k cash. Als de bank hem geen 150k wil lenen is er nog steeds geen deal. Als verkoper heb je geen enkel zicht op de financiële positie van een potentiële koper. Voor hetzelfde geld is het een wanbetaler of heeft hij een torenhoge bkr registratie.

[Rmg]

Voggy schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 10:24:
Wat zijn een beetje gangbare prijzen voor een aankoopmakelaar & hypotheekadviseur? Vorige week hebben wij een positief videogesprek gehad met een onafhankelijk hypotheekadviseur, deze man leek veel verstand van zaken te hebben. Hij vraagt echter 2500 euro!? Voor dit soort bedragen kan ik zelf ook wel offertes opvragen bij verschillende partijen of mis ik nu iets? Een kennis van ons is naar de hypotheker o.i.d. gegaan en was voor 500 euro klaar.

595 euro is ongeveer de laagste prijs op een DIY hypotheek advies via Independer, 795 indien geen starter maar doorstromer.

Heb je een recht toe recht aan hypotheek met een goeie ltv/lti en of een bak spaargeld en genoeg tijd tussen tekenen en overdracht dan loont het zeker om zelf te doen.

[[MAUS]]

Ethirty schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:45:
[...]

Een voorbehoud is voor als je nog twijfelt of de bank gaat meewerken.

Als je vooraf al aangeeft dat je niet zeker weet of je 300k kan lenen moet je niet naar een huis van 600k gaan kijken. Zo zou ik het als verkoper zien.

Een algemeen voorbehoud zonder specifiek bedrag zou ik niet van opkijken.

Als verkoper heb je in beide gevallen dezelfde kans op een geslaagde transactie: 50/50

Dan is denk ik het probleem de 'interpretatie' van wat een voorbehoud veronderstelt. Als je er van uit gaat dat mensen er mee bedoelen dat ze het 'niet zeker weten' dan kan ik je volgen. Zoals ik aangaf is het voorbehoud volgens mij (o.b.v. toelichtingen 2 verschillende makelaars) vooral voor onverwachte problemen, zoals op staande voet ontslagen worden de dag na je bod of arbeidsongeschikt raken etc. waardoor je alsnog de financiering niet kunt krijgen. In dat voorbehoud geef je dus niet aan wat je maximaal kunt lenen (waarom zou je die informatie geven als koper aan verkoper), maar wat je maximaal nodig hebt. Dat is namelijk nuttige informatie voor de verkoper. Dus het wil niet zeggen dat de mensen twijfelen om EUR 300k te kunnen lenen, ze geven met het voorbehoud aan dat ze maar 300k hoeven te lenen omdat ze sowieso EUR 360k zelf in kunnen brengen. Misschien dat ze het volledige bedrag wel kunnen financieren, dat weet je niet.
Zo is bij de verkoop van ons huis (rijtje in de randstad in 2021, dus bijna een half miljoen ) het winnende bod een bod met voorbehoud van 150k doordat de kopers in dezelfde regio al een koopwoning hadden en dus niet zo veel nodig hebben. O.b.v. de profielschets van de verkoopmakelaar (incl. achtergrond) werk, moeten zij makkelijk 400k+ hebben kunnen lenen. Het feit dat de deal dus alleen af kan ketsen als ze die 150k niet kunnen lenen geeft ons als verkoper dus juist extreem veel zekerheid, dat lukt ze waarschijnlijk zelfs op één salaris.

Als verkoper geeft een lager bedrag dus echt meer zekerheid en juist 'een algemeen voorbehoud' zoals jij schetst zou ik niet mee akkoord gaan als verkoper. Als de taxatie dan wat te laag uitvalt kunnen ze er opeens vanaf omdat ze geen specifiek bedrag hebben opgenomen.

Overigens gaf onze verkoopmakelaar aan (als tip richting onze nieuwe woning) dat ze eigenlijk altijd adviseren met voorbehoud te bieden. Ze zien het zelf als onnodig groot risico om zonder te bieden terwijl een 'goed' voorbehoud met een zo laag mogelijk bedrag ook prima werkt.

[Ethirty]

Voggy schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 10:24:
Een kennis van ons is naar de hypotheker o.i.d. gegaan en was voor 500 euro klaar.

500 voelt als onzin, aangezien het gewoon gereguleerd is. Bij ons was de hypotheker zelfs wat duurder dan een onafhankelijke adviseur, maar je hebt sowieso met een minimum bedrag te maken. En 2500 zit daar wel in de buurt voor mijn gevoel. Zelfs het advies van een bank voor zijn eigenlijk product kwam al in die range

[ Voor 8% gewijzigd door Ethirty op 10-07-2021 11:08 ]

[Ethirty]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Ethirty op 10-07-2021 11:07 ]

[blackshelve]

Verwijderd schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 08:42:
[...]

Als die schutting op de grens staat, is hij gedeeld eigendom. Dan mag hij niet weg zonder toestemming van de andere eigenaar. Dat ben jij nog niet, daarom willen ze overleggen. Dit is namelijk voor hen een risico bij de overdracht. Ze kunnen dan een deel van het verkochte niet leveren en dat kan vervelend worden.

Probleem is dat de buur zei dat de schutting op zijn grond staat. En de verkopers en verkoopmakelaar wisten dat niet.

[Wolly]

blackshelve schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 11:18:
[...]


Probleem is dat de buur zei dat de schutting op zijn grond staat. En de verkopers en verkoopmakelaar wisten dat niet.

Dat is niet jouw probleem, als de verkoper tegen jou heeft gezegd dat de schutting (deels) van jou is dan is het aan de verkoper om jou hiervoor te compenseren.

Stel dus een bescheiden compensatie voor, de schutting was al misschien al oud en het bedrag moet ook niet leiden tot grote strubbelingen waardoor de overdracht in gevaar komt.

[Requiem19]

Ethirty schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 11:02:
[...]

Het gaat door of het gaat niet door. Dat is bij mij ook 50/50

[...]

Al heeft de koper 450k cash. Als de bank hem geen 150k wil lenen is er nog steeds geen deal. Als verkoper heb je geen enkel zicht op de financiële positie van een potentiële koper. Voor hetzelfde geld is het een wanbetaler of heeft hij een torenhoge bkr registratie.

Precies, dat geldt dus evenzeer voor degene die 600k moet financieren. En procentueel is de kans simpelweg kleiner dat iemand een 600k lening krijgt tov een 300k lening. Daarnaast zijn banken veel makkelijker als je iets koopt met 50% ltv.

Daarnaast weet je dat de persoon met ruim eigen geld de boete ook iig kan betalen mocht daar sprake van zijn.

[Enforcer]

Voggy schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 10:24:
Wat zijn een beetje gangbare prijzen voor een aankoopmakelaar & hypotheekadviseur? Vorige week hebben wij een positief videogesprek gehad met een onafhankelijk hypotheekadviseur, deze man leek veel verstand van zaken te hebben. Hij vraagt echter 2500 euro!? Voor dit soort bedragen kan ik zelf ook wel offertes opvragen bij verschillende partijen of mis ik nu iets? Een kennis van ons is naar de hypotheker o.i.d. gegaan en was voor 500 euro klaar.
Aankoopmakelaar idem, verschillen lijken alleen minder groot. Gemiddeld (ik heb er gewoon een paar opgebeld) zitten ze rond de 1000-1500 euro.

Wij zijn op zoek naar een woning voor +/- 400k, zeker met de overbied gekte kan die extra 1% er dan ook wel bovenop.

Een hypotheek-/financieel adviseur kan je nog als extra aftrekpost opgeven bij de belastingdienst dus krijg je +/- 1/3e terug van dat bedrag. Een aankoopmakelaar niet. Die van ons kostte €2950,- maar kon wel bijna het hele aankooptraject uit handen geven. Ik hoefde alleen maar de bieding te doen en toen het eenmaal was geaccepteerd gaat het hele riedeltje naar de adviseur, paar keer naar kantoor komen om een handtekening te zetten en thats it. Ik heb er dus persoonlijk goede ervaringen mee en zou het bij een eventuele volgende aankoop op dezelfde wijze doen.

Een aankoopmakelaar heb je imho pas nodig wanneer je zelf geen enkel benul hebt wat de huidige markt doet en het je verder ook niet interesseert en je zelf ook geen actieve houding aan zal nemen bij het zoeken naar geschikte woningen. Als Tweakers zijnde en je zit je in te lezen in dit topic verwacht ik dat je dat niet nodig zal hebben gezien je je nu al aan het voorbereiden bent en ik ook wel aanneem dat je actief zelf op zoek gaat naar geschikte woningen. Pas wanneer blijkt dat je na een x aantal biedingen het niet geworden bent kun je daar nog eens over nadenken maar ik zie er persoonlijk geen meerwaarde in, maar dat is misschien ook afhankelijk in welke regio je zoekt.

Overigens kan je als kopende partij met een adviseur ook behoorlijke zekerheid geven aan de verkopers door bv een schriftelijke verklaring bij het bod te overleggen waarbij hij/zij aangeeft dat de financiering van een x bedrag volgens zijn berekeningen geen probleem zal zijn.

-edit-
Ohja, vergeet gewoon erbij te vermeldden dat een adviseur zich in feite op termijn 'terugverdient'. Deze zal namelijk op dat moment het beste rente-aanbod en voorwaarden kunnen aanbieden bij een van de banken, terwijl jij misschien maar offertes opvraagt bij 2/3 bekendere banken. Dus wellicht scheelt dat (met de huidige rentestanden) 0,01% met de offerte die jij zou opvragen maar als je dat op de lopende termijn van 10/20/30jaar doorrekent spaar je dat gewoon weer uit. Kortom, ik zie genoeg voordelen...

[ Voor 9% gewijzigd door Enforcer op 10-07-2021 12:15 ]

[blackshelve]

Wolly schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 09:50:
[...]


Heel simpel, stel voor dat de overeengekomen prijs met 500 euro verlaagd wordt of dat ze er alsnog een schutting in plaatsen voor datum overdracht.

Je kunt de koopsom voor de overdracht nog aanpassen bij de notaris bij dit soort geschillen? Mijn eerste keer dat ik een woning koop dus alles is nog nieuw voor me.

[Wolly]

blackshelve schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 11:45:
[...]


Je kunt de koopsom voor de overdracht nog aanpassen bij de notaris bij dit soort geschillen? Mijn eerste keer dat ik een woning koop dus alles is nog nieuw voor me.

Ja. Laat de verkoopmakelaar maar een documentje opmaken waarin jullie een vorm van compensatie overeenkomen.

[Rmg]

blackshelve schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 11:45:
[...]


Je kunt de koopsom voor de overdracht nog aanpassen bij de notaris bij dit soort geschillen? Mijn eerste keer dat ik een woning koop dus alles is nog nieuw voor me.

Je kan tegen de notaris zeggen dat ie x bedrag inhoud. Staat ook in het standaard NVM dacht ik ergens.

[fsfikke]

Enforcer schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 11:41:
[...]

Een aankoopmakelaar heb je imho pas nodig wanneer je zelf geen enkel benul hebt wat de huidige markt doet en het je verder ook niet interesseert en je zelf ook geen actieve houding aan zal nemen bij het zoeken naar geschikte woningen.

Of wanneer je een huis in een geliefde locatie wilt kopen en de verkoopmakelaar z’n neus ophaalt voor biedingen zonder aankoopmakelaar (alles in de randstad dus )

-edit-
Ohja, vergeet gewoon erbij te vermeldden dat een adviseur zich in feite op termijn 'terugverdient'. Deze zal namelijk op dat moment het beste rente-aanbod en voorwaarden kunnen aanbieden bij een van de banken, terwijl jij misschien maar offertes opvraagt bij 2/3 bekendere banken. Dus wellicht scheelt dat (met de huidige rentestanden) 0,01% met de offerte die jij zou opvragen maar als je dat op de lopende termijn van 10/20/30jaar doorrekent spaar je dat gewoon weer uit. Kortom, ik zie genoeg voordelen...

Ik vraag me altijd af hoeveel dit uitmaakt. Ja, een hypotheekadviseur kan misschien een onbekende prijsvechter voor je vinden, maar zijn die op het moment dat jij je rente opnieuw vast moet zetten nog steeds prijsvechters? Of hebben ze hun klanten dan binnen en willen ze ze alleen nog uitmelken? Een grote speler biedt daarin wat meer stabiliteit imo.

[Enforcer]

fsfikke schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 12:25:
Ik vraag me altijd af hoeveel dit uitmaakt. Ja, een hypotheekadviseur kan misschien een onbekende prijsvechter voor je vinden, maar zijn die op het moment dat jij je rente opnieuw vast moet zetten nog steeds prijsvechters? Of hebben ze hun klanten dan binnen en willen ze ze alleen nog uitmelken? Een grote speler biedt daarin wat meer stabiliteit imo.

Als je de dagelijkse rentestanden bijhoudt dan zie je dat er behoorlijke verschillen in het rente aanbod zit tussen bekende maar ook minder bekendere banken. Dus dat loont zich echt wel...

[Verwijderd]

blackshelve schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 11:18:
[...]


Probleem is dat de buur zei dat de schutting op zijn grond staat. En de verkopers en verkoopmakelaar wisten dat niet.

Vaststellen of dat klopt. Je kunt het ook in je voordeel gebruiken: jij kunt nu in overleg met de 2 betrokken andere partijen alvast even een prachtige schutting uitzoeken en die op de erfgrens plaatsen. Ben je de discussie met de nieuwe bewoners mooi voor.

[Ethirty]

En soms zijn de voorwaarden van grote of kleine aanbieders uiteindelijk belangrijker dan 0,01% verschil in rente.

Wij betalen nu een fractie meer dan onze eerste keuze, maar krijgen daar wel een stukje zekerheid voor terug dat het geen probleem is als onze verbouwing uitloopt. Iets dat in de huidige markt voor ons zwaar meetelde omdat we op dat moment nog geen aannemer konden vinden die voor mid '22 offerte wilde doen. Toch lastig als je bouwdepot al weg is voor je kan starten en je weer de molen door moet.

Elke hypotheekwens is anders. En een adviseur is van meerwaarde als hij/zij jouw wensen kan omzetten in een passend aanbod bij een passende verstrekker. Ik kan in ieder geval geen 100 verschillende producten met elkaar vergelijken.

[fsfikke]

Enforcer schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 12:30:
[...]

Als je de dagelijkse rentestanden bijhoudt dan zie je dat er behoorlijke verschillen in het rente aanbod zit tussen bekende maar ook minder bekendere banken. Dus dat loont zich echt wel...

En de goedkoopste is een aanbieder genaamd ABN, nooit van gehoord

Behalve dat ik ook daar m’n hypotheek heb lopen tegen actueel 0.82% en hele mooie voorwaarden (20% aflossen etc.)

[ Voor 12% gewijzigd door fsfikke op 10-07-2021 12:49 ]

[Enforcer]

fsfikke schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 12:48:
[...]

En de goedkoopste is een aanbieder genaamd ABN, nooit van gehoord

Misschien vandaag wel, morgen kan dat weer anders zijn. Een adviseur heeft daar zo'n heel handig programma voor die dat iedere minuut kan laten draaien met daaruit de beste rentes + voorwaarden. Ik had er persoonlijk baat bij maargoed voor iedereen kan dat weer anders zijn, ik geef alleen een reflectie van mijn persoonlijke ervaring.

[de Peer]

Ethirty schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 11:05:
[...]

500 voelt als onzin, aangezien het gewoon gereguleerd is. Bij ons was de hypotheker zelfs wat duurder dan een onafhankelijke adviseur, maar je hebt sowieso met een minimum bedrag te maken. En 2500 zit daar wel in de buurt voor mijn gevoel. Zelfs het advies van een bank voor zijn eigenlijk product kwam al in die range

Ik vind 2500 wel erg veel hoor.

Ik was zelf 999 euro kwijt en dan ben ik nog een doorstromer en dus een iets minder standaard situatie ivm meenemen aflossingsvrije hypotheek.

[Caelorum]

Bij ons werden een groot aantal woningen verkocht, allemaal door dezelfde makelaar. Wij hebben het zusterbedrijf als hypotheekadviseur genomen. Uiteindelijk 2250 voor betaald, maar de hypotheekadviseur wat verder dan wat strict genomen tot zijn taakpakket hoorde. Ze hadden natuurlijk ook een incentive om elkaar werk te verschaffen.

Overigens gaven anderen in de regio ook een voorstel voor rond de 2000.

[Voggy]

Bedankt voor de tips, zo te horen is een hypotheekadviseur de investering wel waard. Het eerste gesprek was vrijblijvend, dus wellicht doen we nog zo'n vrijblijvend gesprek met een andere adviseur.

In ieder geval wel fijn om te horen dat het met het geld wel goed zit, nu nog een geschikte woning vinden.

[Ethirty]

Voggy schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 16:23:
Bedankt voor de tips, zo te horen is een hypotheekadviseur de investering wel waard. Het eerste gesprek was vrijblijvend, dus wellicht doen we nog zo'n vrijblijvend gesprek met een andere adviseur.

In ieder geval wel fijn om te horen dat het met het geld wel goed zit, nu nog een geschikte woning vinden.

Wij hebben 3 eerste gesprekken gevoerd en gekozen voor degene waar we het meeste een "klik" mee hadden.

[noucmen]

Ethirty schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 01:31:
[...]
Een overbruggingshypotheek is zoals het woord al zegt om te overbruggen. Met name van niet-gerealiseerde overwaarde op een nog te verkopen huis. Deze los je dus af met je overwaarde zodra je vorige woning verkocht is. Je moet dan bij de bank kunnen aantonen dat je genoeg geld hebt om 2 hypotheken een jaar lang te betalen, anders mag je dat niet eens.

Wat je zegt klopt wel, maar is irrelevant in de communicatie tussen een hypotheek "adviseur" en ik.
Hij wou mij "adviseren" om de overbrugging hypotheek af te sluiten hoewel het niet nodig voor mij is, maar voordeliger voor de banken dat hij wou hun product verkopen.

Maar goed, je weigert nog steeds om met een financieel adviseur in je eigen taal te gaan praten, dus ik zou zeggen: zoek het uit, ik ben klaar met je wazige verhalen en getwijfel.

Jammer dat er bestaat geen financieel adviseur in mijn eigen taal die de NL klimaat goed genoeg begrijpt. Mijn eigenland heeft een economie die veel achter NL loopt.

[vinpower]

Wat is je eigen taal dan?

[ Voor 16% gewijzigd door vinpower op 10-07-2021 19:06 ]

[naitsoezn]

noucmen schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 19:04:
maar voordeliger voor de banken dat hij wou verkopern.

Het provisie-verbod is al jaren geleden ingevoerd. Financieel adviseurs hebben geen belang meer om bepaalde producten wel en andere niet te verkopen, behalve die van de opdrachtgever (de klant, degene die zijn rekening betaald).

Er zijn hele goede redenen om een overbruggingshypotheek te adviseren. Net als dat er hele goede redenen zijn om die niet te nemen. Maar als jij niet alle informatie geeft die relevant is (en dat heb je nooit gedaan, getuige alleen al het feit dat je bijvoorbeeld verzwegen had voor de FA dat je huidige huis verhuurd was) dan kun je geen goed advies verwachten. Volledige openheid over alle relevante zaken en volledige eerlijkheid over je eigen financiële wensen zijn cruciaal om goed werk te verwachten van een FA.

[ Voor 51% gewijzigd door naitsoezn op 10-07-2021 19:11 ]

[noucmen]

In de zomervakantie heb ik misschien minder concurrants.
Er zijn in mijn gebied 3 woningen met een heel korte oplevering.

Misschien is de % van prijs stijging beetje gereduceerd tijden dit zomervakantie

[noucmen]

vinpower schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 19:05:
Wat is je eigen taal dan?

Vanwege privacy, is een geheim

[Laapo]

Voggy schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 16:23:
Bedankt voor de tips, zo te horen is een hypotheekadviseur de investering wel waard. Het eerste gesprek was vrijblijvend, dus wellicht doen we nog zo'n vrijblijvend gesprek met een andere adviseur.

In ieder geval wel fijn om te horen dat het met het geld wel goed zit, nu nog een geschikte woning vinden.

Probeer uit te zoeken hoeveel aanbieders ze bemiddelen. Sommigen kiezen er om bepaalde redenen voor om maar een beperkt aantal te vergelijken.

Dat is namelijk de enige echte toevoeging die je nergens anders kunt halen, hun marktkennis en toegang tot aanbieders die geen execution only aanbieden.

Ik heb pasgeleden nog de rekenmodule van ikbenfrits ingevuld, daar kwam echt een super uitgebreid rapport uit. Aanradertje.

[Laapo]

de Peer schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 13:00:
[...]


Ik vind 2500 wel erg veel hoor.

Ik was zelf 999 euro kwijt en dan ben ik nog een doorstromer en dus een iets minder standaard situatie ivm meenemen aflossingsvrije hypotheek.

€2500 is vrij standaard. Wel een bizar hoog bedrag als je de hoeveelheid werk, complexiteit van het werk en het aantal aanbieders in ogenschouw neemt. Voor de helft moet het ook zeker wel kunnen.

Mijn conclusie, ze steken het fiscale voordeel in eigen zak.

[Caelorum]

@Laapo dat dacht ik eerst ook, maar er zijn nogal wat mensen die alleen de 1e gesprekken doen en nogal wat mensen zoals een bepaald persoon hier, die de marge toch echt goed omlaag kunnen halen. Dan zijn ze misschien concreet 3 uur bezig voor jou, maar moeten ze er nog eens een 17 voor anderen mee dekken, en dan zit je ineens op een uurtarief die redelijk gangbaar is in de wat meer gespecialiseerde beroepen (misschien nog steeds wat hoog, maar niet meer onrealistisch).

[noucmen]

Laapo schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 19:21:
[...]


€2500 is vrij standaard. Wel een bizar hoog bedrag als je de hoeveelheid werk, complexiteit van het werk en het aantal aanbieders in ogenschouw neemt. Voor de helft moet het ook zeker wel kunnen.

Mijn conclusie, ze steken het fiscale voordeel in eigen zak.

Dat denk ik ook, hun werk is niet erg complex, alle documenten hebben wij voorbereiden (salaris, werkgeversverklaring, BKR, pensioenoverzicht, hypotheek overzicht). Eigenlijk kan hun werk meestal geautomatiseerd worden, er is nog maar een mens nodig om "binnen 1-3 uur de klant beetje te voelen of hij/zijn een risico van wanbetaling is"

[noucmen]

naitsoezn schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 19:06:
[...]

Het provisie-verbod is al jaren geleden ingevoerd. Financieel adviseurs hebben geen belang meer om bepaalde producten wel en andere niet te verkopen, behalve die van de opdrachtgever (de klant, degene die zijn rekening betaald).

Als dat klopt, dan klopt het alleen op papier.

Vorige jaar heb ik nog 15k euro als persoonlijk leening op 4%. Een "adviseur" heeft mij geadviseerd om dit te financieren door de hypotheek van huidige woning te verhogen om de lage rente van rond 2.0-2.5% te gebruiken om dat 15k te betalen. Hij was op de hoogte dat ik meer dan 30k cash heb gehad toen. Wat een oplichting, moet ik zijn courtage (rond 2.5k) plus de koste van een taxatierapoort (rond 400) plus nog andere kosten betalen puur om dat 15k te financieren ???

Er zijn hele goede redenen om een overbruggingshypotheek te adviseren. Net als dat er hele goede redenen zijn om die niet te nemen. Maar als jij niet alle informatie geeft die relevant is (en dat heb je nooit gedaan, getuige alleen al het feit dat je bijvoorbeeld verzwegen had voor de FA dat je huidige huis verhuurd was) dan kun je geen goed advies verwachten. Volledige openheid over alle relevante zaken en volledige eerlijkheid over je eigen financiële wensen zijn cruciaal om goed werk te verwachten van een FA.

Ik heb met dit "adviseur" openkaart gespelen: met alle eerlijkheid.

[D-dark]

Ik zal de overbruggingshypotheek kort toelichten

Je koopt een nieuw huis A
Je hebt nog een oude woning B

Gefeliciteerd, je hebt woning B gekocht.
Om die te kopen heb je een nieuwe hypotheek nodig daar je niet genoeg financiële middelen hebt om die cash te betalen of 2 hypotheken naast elkaar te kunnen krijgen of gewoonweg omdat de rente van een overbruggingshypotheek lager is dan je huidige rente.

De hypotheek van woning B is dan gelijk aan koopprijs nieuwe woning - eigen geld - geschatte verkoopprijs 90% oude woning + restant hypotheek woning A

Op het moment dat je de hypotheek voor woning B krijgt en alles bij de notaris is beklonken wordt de oude hypotheek voor woning A beëindigt. Daar je de verkoper dan alwel het gehele bedrag moet betalen komt er een kortlopende extra nieuwe hypotheek (overbruggingshypotheek) om dat verschil te dekken. De rente daarvan is hoger vanwege dubbele hypotheeklasten met extra risico en het een kortdurende aflossingsvrije lening is.

Zodra woning A definitief verkocht is wordt de overbruggingshypotheek afgelost en krijg je de evt extra opbrengst tov 90% taxatie op je rekening gestort.

Wat betreft voorbehoud financiëring.
50% geen probleem wat mij betreft maar ik zou eerder het salaris van je vrouw als extra laten doorschemeren aan de verkoopmakelaar. Denk dat ze dan wel snappen dat die 50% in de praktijk op 0 terecht komt maar dat je nu eenmaal staat op zekerheid voor alles.

[fsfikke]

noucmen schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 21:30:
[...]
Vorige jaar heb ik nog 15k euro als persoonlijk leening op 4%.

Je hebt een consumptief krediet van 15k tegen 4% lopen en 30k op de bank tegen 0% rente. En dan kom je zelf niet op het idee dat 30k > 15k is?

[naitsoezn]

noucmen schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 21:30:
[...]


Als dat klopt, dan klopt het alleen op papier.

Vorige jaar heb ik nog 15k euro als persoonlijk leening op 4%. Een "adviseur" heeft mij geadviseerd om dit te financieren door de hypotheek van huidige woning te verhogen om de lage rente van rond 2.0-2.5% te gebruiken om dat 15k te betalen. Hij was op de hoogte dat ik meer dan 30k cash heb gehad toen. Wat een oplichting, moet ik zijn courtage (rond 2.5k) plus de koste van een taxatierapoort (rond 400) plus nog andere kosten betalen puur om dat 15k te financieren ???


[...]


Ik heb met dit "adviseur" openkaart gespelen: met alle eerlijkheid.

Joh, ik geloof er helemaal niets van, dat je volledig open en eerlijk bent geweest. Waarom zou je anders advies vragen over het oversluiten van een persoonlijke lening á 4% terwijl je die het liefst gewoon wilt aflossen met spaargeld dat je hebt. Voor iemand die het allemaal zo goed weet, kom je dit topic best wel vaak met vrij simpele vragen over basic concepten binnen

Succes ermee Nog een laatste opmerking: Een adviseur is er niet om jou te vertellen wat je moet doen. Nee, die kan een aantal opties op tafel leggen en doorrekenen, op basis van de informatie die jij verstrekt en die in meer of mindere mate aansluiten bij jouw voorkeuren. Hij kan de voordelen uitleggen van bepaalde keuzes, en de nadelen en de gevolgen. Er is nooit één optie die in alle gevallen 'de beste' optie is, want wat het beste is hangt af van de situatie. De keuze is uiteindelijk aan jou, niet aan de adviseur, alle (!) aspecten in overweging nemende.

[ Voor 21% gewijzigd door naitsoezn op 11-07-2021 08:51 ]

[Enforcer]

noucmen schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 21:30:
Vorige jaar heb ik nog 15k euro als persoonlijk leening op 4%. Een "adviseur" heeft mij geadviseerd om dit te financieren door de hypotheek van huidige woning te verhogen om de lage rente van rond 2.0-2.5% te gebruiken om dat 15k te betalen. Hij was op de hoogte dat ik meer dan 30k cash heb gehad toen.

Schimmige praktijken, je hebt 15k aan persoonlijke lening lopen en 30k cash, hoe dan? Waarom los je je lening niet af?

[Vorkie]

In sommige gevallen is

"Bod gedaan op leuk huis, nu afwachten"

Best een goed bericht hier.

Kom op nou, hoeveel konijnen zitten er nog in die hoed?

[Aeliaria]

Hi alle,

Wij willen graag de woning / perceel van mijn ouders kopen, en hun op het erf in een mantelzorg woning laten wonen.

Omdat ze op zich nog relatief "jong" zijn kan het dus goed zijn dat ze misschien wel 20 jaar op ons erf wonen en dele van het erf gebruiken. De vraagprijs van de woning zou om die reden dan ook een stuk lager kunnen zijn als de huidige WOZ waarde.

Heeft iemand hier ervaring mee, of zou iemand mij hier een link kunnen verschaffen naar documentatie zodat ik me zelf kan inlezen? Ik kreeg hier zelf namelijk weinig over gevonden.

Alvast bedankt

[Rmg]

D-dark schreef op zaterdag 10 juli 2021 @ 22:40:
Ik zal de overbruggingshypotheek kort toelichten

De rente daarvan is hoger vanwege dubbele hypotheeklasten met extra risico.

De rente is vooral hoger omdat het een kortdurende aflossingsvrije lening is.

[Sport_Life]

Enforcer schreef op zondag 11 juli 2021 @ 08:46:
[...]

Schimmige praktijken, je hebt 15k aan persoonlijke lening lopen en 30k cash, hoe dan? Waarom los je je lening niet af?

Tja als je naar een hypotheek (!) adviseur gaat om te vragen wat je met 15k lening moet doen terwijl je 30k cash hebt begrijp ik zijn antwoord wel.

[ Voor 57% gewijzigd door Sport_Life op 11-07-2021 09:58 ]

[JanHenk]

Een overbruggingskrediet is precies dat, ter overbrugging.

Een aanvraag doen voor een volledige hypotheek (met lagere rente inderdaad) kan zeker. Echter moet je waarschijnlijk minimaal 10 jaar rentevast kiezen en mag je niet (volledig) zonder boete aflossen uit de verkoop. De vraag is natuurlijk of de boete bij aflossen uit overwaarde heel hoog zal zijn, maar dat is een gok. Daarnaast heb je een renteopslag over de gehele hypotheek in verband met de risicoklasse. Het is wel een optie, mits je voldoende leencapaciteit hebt, maar er eigenlijk niet voor bedoeld en dus moet je kijken naar alle overige voorwaarden...

Belangrijkste kenmerk van een overbruggingskrediet is dat je je leencapaciteit tijdelijk kunt verhogen. Stel je zou op basis van je inkomen 250K kunnen financieren en wilt een woning kopen van 400K (waarvan 150K inbreng overwaarde), dan kun je toch tijdelijk die 500K financieren. Dat zou met een "normale" hypotheek dan dus niet mogelijk zijn. Je hoeft alleen maar aan te tonen dat je de dubbele lasten voor een korte periode kunt dragen.

[Mesque]

Ten aanzien van de hypotheekadviseur discussie - op www.looptijdrente.nl kun je zelf ook perfect de rente bij alle aanbieders over de gehele looptijd vergelijken. Hypotheekadviseurs kunnen tegenwoordig geen lagere tarieven meer voor je regelen, dus wat daar staat is wat het is en hoef je niet afzonderlijk per bank op te vragen. Uiteindelijk ben ik via die route voor een Execution Only hypotheek gegaan bij in dit geval Lloyds (die was toen het goedkoopst en had geen problemen met het feit dat mijn vriendin niet-Nederlands is). Totale kosten €295 of iets in die richting. Als je een beetje financieel onderlegd bent en juridische contracten kunt lezen, gaat dat erg gemakkelijk en je bespaart een hoop geld.

[Laapo]

Mesque schreef op zondag 11 juli 2021 @ 11:09:
Ten aanzien van de hypotheekadviseur discussie - op www.looptijdrente.nl kun je zelf ook perfect de rente bij alle aanbieders over de gehele looptijd vergelijken. Hypotheekadviseurs kunnen tegenwoordig geen lagere tarieven meer voor je regelen, dus wat daar staat is wat het is en hoef je niet afzonderlijk per bank op te vragen. Uiteindelijk ben ik via die route voor een Execution Only hypotheek gegaan bij in dit geval Lloyds (die was toen het goedkoopst en had geen problemen met het feit dat mijn vriendin niet-Nederlands is). Totale kosten €295 of iets in die richting. Als je een beetje financieel onderlegd bent en juridische contracten kunt lezen, gaat dat erg gemakkelijk en je bespaart een hoop geld.

Sommige aanbieders accepteren geen execution only. Als dat toevallig de goedkoopste is dan loop je 'm mis omdat je geen adviseur ingeschakeld hebt. In die specifieke situatie zou het dus wel uitmaken.

[Ethirty]

Aeliaria schreef op zondag 11 juli 2021 @ 09:15:
Hi alle,

Wij willen graag de woning / perceel van mijn ouders kopen, en hun op het erf in een mantelzorg woning laten wonen.

Omdat ze op zich nog relatief "jong" zijn kan het dus goed zijn dat ze misschien wel 20 jaar op ons erf wonen en dele van het erf gebruiken. De vraagprijs van de woning zou om die reden dan ook een stuk lager kunnen zijn als de huidige WOZ waarde.

Heeft iemand hier ervaring mee, of zou iemand mij hier een link kunnen verschaffen naar documentatie zodat ik me zelf kan inlezen? Ik kreeg hier zelf namelijk weinig over gevonden.

Alvast bedankt

Als jullie dat willen doen, wat zou dan de reden zijn om de volle marktprijs te betalen? Neem aan dat jullie gewoon samen een redelijke prijs kunnen afspreken? Of gaat de fiscus daar wat van vinden als je veel minder betaald dan de WOZ?

Ook zou ik vooraf even goed uitzoeken wat is toegestaan mbt een mantelzorg/kangoeroe woning. Dat is niet altijd zomaar toegestaan.

[Aeliaria]

Ethirty schreef op zondag 11 juli 2021 @ 12:47:
[...]

Als jullie dat willen doen, wat zou dan de reden zijn om de volle marktprijs te betalen? Neem aan dat jullie gewoon samen een redelijke prijs kunnen afspreken? Of gaat de fiscus daar wat van vinden als je veel minder betaald dan de WOZ?

Ook zou ik vooraf even goed uitzoeken wat is toegestaan mbt een mantelzorg/kangoeroe woning. Dat is niet altijd zomaar toeg ikestaan.

Nou ik neem aan dat hier regels aan verbonden zijn en dat we niet zomaar kunnen zeggen (ik noem maar iets) 100.000 is prima.

We willen in ieder geval voorkomen dat we in de toekomst problemen krijgen met de fiscus daarom mijn vraag ook.

Qua mantelzorg woning hebben we overigens al goedkeuring bij de gemeente.

[Mesque]

Laapo schreef op zondag 11 juli 2021 @ 12:38:
[...]


Sommige aanbieders accepteren geen execution only. Als dat toevallig de goedkoopste is dan loop je 'm mis omdat je geen adviseur ingeschakeld hebt. In die specifieke situatie zou het dus wel uitmaken.

Dat is zeer zeker zo, maar ook dat neem je dan mee in je kosten/baten analyse (ie als de goedkoopste hypotheken geen execution only doen, wegen de extra hypotheekkosten dan op tegen de mindere rente).

[Enforcer]

Aeliaria schreef op zondag 11 juli 2021 @ 12:56:
Nou ik neem aan dat hier regels aan verbonden zijn en dat we niet zomaar kunnen zeggen (ik noem maar iets) 100.000 is prima.

We willen in ieder geval voorkomen dat we in de toekomst problemen krijgen met de fiscus daarom mijn vraag ook.

Qua mantelzorg woning hebben we overigens al goedkeuring bij de gemeente.

Dat zijn prima zaken die je via Google kan opzoeken. Zoals dit artikel: https://financieel.infonu...-onder-de-woz-waarde.html

In mijn persoonlijke ervaring kan ik je mededelen dat je bijvoorbeeld de volgende constructie kunt toepassen (fictieve waarden):
- WOZ Waarde = 275k
- Koopsom = 275k
- Belastingvrije schenking via notaris regelen van 50k, dan koop je de woning effectief voor 225k met een 50k schenking (de waarde van de schenking zit hem 'in de stenen')

Een notaris of financieel adviseur kun je meer vertellen over deze constructie.

[Bommes]

Misschien vraag ik naar de bekende weg, of is er eigenlijk gewoon geen antwoord op mogelijk.

Hoe zorg je voor een correct en ook nog eens winnend bod op een huis met verkoop op inschrijving ?

Vraagprijs 4,2 we hebben ruimte om tot 5,1 te gaan. Maar we willen natuurlijk niet "te veel" betalen.

We hebben het betreffende huis nog niet bekeken dus of het echt iets is waar we op willen bieden weten we nog niet.
Op de foto's en na wat verkenning in de straat/wijk lijkt het precies wat we zoeken.
Even daarop gebaseerd, uitgaande van een positieve bezichtiging, willen we dus een goed maar realistisch bod doen.

Is er een gemiddelde te benoemen van het overbieden?
Of is het werkelijk gewoon geluk hebben?

Wat ik min of meer bedoel:
We bieden bijvoorbeeld 4,6. Dan overbieden we 40 duizend. We hebben dan nog ruimte over maar we willen ook niet onnodig te veel betalen.
Maar als er iemand 4,65 bied kunnen en willen we daar gerust overheen gaan.
Maar niet onnodig dus zeg maar.

[colvano]

Bommes schreef op zondag 11 juli 2021 @ 13:42:
Misschien vraag ik naar de bekende weg, of is er eigenlijk gewoon geen antwoord op mogelijk.

Hoe zorg je voor een correct en ook nog eens winnend bod op een huis met verkoop op inschrijving ?

Vraagprijs 4,2 we hebben ruimte om tot 5,1 te gaan. Maar we willen natuurlijk niet "te veel" betalen.

We hebben het betreffende huis nog niet bekeken dus of het echt iets is waar we op willen bieden weten we nog niet.
Op de foto's en na wat verkenning in de straat/wijk lijkt het precies wat we zoeken.
Even daarop gebaseerd, uitgaande van een positieve bezichtiging, willen we dus een goed maar realistisch bod doen.

Is er een gemiddelde te benoemen van het overbieden?
Of is het werkelijk gewoon geluk hebben?

Wat ik min of meer bedoel:
We bieden bijvoorbeeld 4,6. Dan overbieden we 40 duizend. We hebben dan nog ruimte over maar we willen ook niet onnodig te veel betalen.
Maar als er iemand 4,65 bied kunnen en willen we daar gerust overheen gaan.
Maar niet onnodig dus zeg maar.

Vergelijken wat vergelijkbare woningen recent hebben opgebracht en eventueel voorzichtig informeren bij de verkopend makelaar. Daarnaast gunstige voorwaarden mbt financiering, overdracht en keuringen. Wellicht is overbieden niet nodig. Dat weet je door goed te kijken naar de markt en de vraagprijs te vergelijken met recente transacties. Maar heel eerlijk, als dit je vragen zijn ben ik bang dat je beter een aankoopmakelaar in kan schakelen. Dit lijkt namelijk nergens op (no offence)

[Bommes]

No offence taken..
Want ik heb werkelijk geen idee waarom dat dit niet de juiste vragen/overwegingen zijn.

[colvano]

Bommes schreef op zondag 11 juli 2021 @ 13:49:
No offence taken..
Want ik heb werkelijk geen idee waarom dat dit niet de juiste vragen/overwegingen zijn.

Ja er is een gemiddelde te nemen voor overbieden, om de markt in te schatten en niet om een huis te kopen. Je vragen hebben geen relevantie voor die ene woning.

Je wilt bepalen wat de woning waard is en dat kan alleen door naar recente transacties te kijken en op basis daarvan de waarde te bepalen. Dan kijken naar de markt en dat % er bij optellen. Met een beetje geluk laat de verkopend makelaar wat los over de verwachting en belangrijke punten voor de verkoper. Wellicht verkopen ze graag aan een gezin, overdracht in december en willen ze zekerheid (geen financieringsvoorbehoud/bouwkundige keuring). Die dingen kan je in je bod benadrukken.

Wellicht is de woning onder de vraagprijs aan te kopen. Dus uitgaan van overbieden is een vreemd startpunt. Ik maakte de opmerking om te je behoeden voor een verkeerde prijs. De kennis die ik uit de post opmaakte gaf mij het gevoel dat je op dit moment erg naïef in het proces zit en makkelijk slachtoffer wordt van een verkoop praatje.