Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Rubbergrover1]

Kalentum schreef op maandag 9 december 2024 @ 08:53:
[...]


Ik denk dat we, gezien de enorme prijsstijgingen van koopwoningen, vooral moeten zorgen dat het aantal sociale huurwoningen toeneemt ipv afneemt. Huizen onttrekken aan de sociale huurvoorraad lijkt mij onwenselijk.

Tenzij er voor elke afgestoten woningen minstens 1 nieuwe sociale huurwoning terugkomt. Maar dat zie ik niet gebeuren.

Dat laatste is natuurlijk het hele eieren eten. Het is ook de laatste decennia de trend dat de totale kosten van een nieuwe (sociale) huurwoning vaak hoger waren dan de verkoopopbrengst van bestaande huurwoningen. En dat er daarom geen 1 op 1 vervanging kwam, maar dat de woningvoorraad juist afnam.

Hangt trouwens ook samen met de verandering in het soort woning. In veel gemeentes wordt er bv. in wijken met een groot deel goedkope (heropbouw) gestapelde woningen bewust gekozen voor het diversificeren met eengezinswoningen en duurdere gestapelde woningen.

[Valorian]

Ik denk ook dat het terugbouwen van genoeg sociale huurwoningen niet snel genoeg gaat als je er actief meer gaat verkopen. Dat betekent dan in praktijk dus dat je steeds meer sociale huur onttrekt aan de woningmarkt, terwijl de wachtlijsten al oneindig lang zijn. Het is niet voor niets dat een stad als Utrecht min of meer een stop heeft gezet op de verkoop van sociale huurwoningen (uitzonderingen daargelaten, zoals woningen met zeer veel onderhoudsvraag of boven een bepaalde WOZ waarde, waardoor er wel een 'grijs gebied' is ontstaan).

Zomaar benieuwd: in deze woningmarkt kunnen "we" (d.w.z. de overheid, in dienst van ons) aan 1001 knoppen draaien die allemaal effect hebben op huizenprijzen, betaalbaarheid, verdeling koop/vrijesectorhuur/socialehuur, aantrekkelijkheid huizen voor beleggers/particulieren, et cetera. Soms wordt er aan een knop gedraaid en juist het tegengestelde bereikt. Soms gaat het goed. Maar er zijn natuurlijk ook 1001 belangen, dus alleen al iedereen op een lijn krijgen is een uitdaging. Eén belangrijke "knop" is de HRA. Zou versneld en verder afbouwen hiervan (op lange termijn helemaal naar 0%) een goede ontwikkeling zijn voor de woningmarkt in zijn geheel? (hypothetisch, dus even los van de haalbaarheid om zoiets "erdoor" te krijgen).

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op maandag 9 december 2024 @ 09:36:
Zomaar benieuwd: in deze woningmarkt kunnen "we" (d.w.z. de overheid, in dienst van ons) aan 1001 knoppen draaien die allemaal effect hebben op huizenprijzen, betaalbaarheid, verdeling koop/vrijesectorhuur/socialehuur, aantrekkelijkheid huizen voor beleggers/particulieren, et cetera. Soms wordt er aan een knop gedraaid en juist het tegengestelde bereikt. Soms gaat het goed. Maar er zijn natuurlijk ook 1001 belangen, dus alleen al iedereen op een lijn krijgen is een uitdaging. Eén belangrijke "knop" is de HRA. Zou versneld en verder afbouwen hiervan (op lange termijn helemaal naar 0%) een goede ontwikkeling zijn voor de woningmarkt in zijn geheel? (hypothetisch, dus even los van de haalbaarheid om zoiets "erdoor" te krijgen).

Je zit daarbij ook nauw verbonden met de regels voor vermogen. Je zult die "aftrek" daarom niet naar nul kunnen krijgen als je voor ander vermogen de schuld of lasten wel kunt aftrekken. Als je de hypotheekrenteaftrek volledig wil afschaffen, dan zou je ook de aftrek van schulden in box 2 en 3 moeten afschaffen. En dat heeft wel wat voeten in de aarde.

Ik denk dat het eerder nog een stapje breder zou moeten. Dat je in dit gedachtenexperiment de uitzondering van de eigen woning zou kunnen afschaffen. En de eigen woning, inclusief de bijbehorende schuld, als vermogensbestanddeel in box 3 zou kunnen meenemen. Dat zou de wereld een stuk overzichtelijker maken.

[Kalentum]

Valorian schreef op maandag 9 december 2024 @ 09:36:
Eén belangrijke "knop" is de HRA. Zou versneld en verder afbouwen hiervan (op lange termijn helemaal naar 0%) een goede ontwikkeling zijn voor de woningmarkt in zijn geheel? (hypothetisch, dus even los van de haalbaarheid om zoiets "erdoor" te krijgen).

De bestedingsruimte van kopers neemt dan af wat een prijsdrukkend effect heeft. Net als dat stijgende rente ook een prijsdrukkend effect heeft. Uiteindelijk gaat het om maandlasten: wat wil, mag en kan een koper per maand betalen.

Er zullen minder huizen bijkomen: de HRA heeft geen invloed op de bouwkosten dus de marges die projectontwikkelaars hebben zullen afnemen.

[kx22]

geekeep schreef op zondag 8 december 2024 @ 21:10:
[...]

"bezet houden".. Heb je ook cijfers hoe groot dit 'probleem' nu daadwerkelijk is?
En zij mogen niet op zoek zijn naar een partner? Of eventueel kinderen krijgen?
Hoe zie je dit voor je in de praktijk, ieder jaar verhuizen? Waar naartoe?
De discussie blijft uitkomen op een tekort aan woningen, waarbij die voor alleenstaanden het grootst is. Ik durf te wedden dat die groep met alle liefde een (kleinere) betaalbare woning zou willen kopen, met evt genoeg ruimte voor een partner en een eerste kind. Maar die zijn er niet of onbetaalbaar voor zo'n beetje ieder onder modaal verdienend beroep.

Feit is dat ze NU alleen zijn en NU in aanmerking komen voor een woning met 3 slaapkamers.
Dat moeten we nu aanpakken.

Ja als ze al erin wonen kan je weinig ermee. Want iemand eruit schoppen omdat een relatie uit gaat hoort niet bij een verzorgingsstaat.

En ja de discussie blijft terugkomen op te weinig woningen, maar dat probleem ga je nooit oplossen. Want we hebben al sinds de 2e wereld oorlog een tekort aan huizen.

[ Voor 8% gewijzigd door kx22 op 09-12-2024 16:10 ]

[geekeep]

kx22 schreef op maandag 9 december 2024 @ 16:07:
[...]


Feit is dat ze NU alleen zijn en NU in aanmerking komen voor een woning met 3 slaapkamers.
Dat moeten we nu aanpakken.

Ja als ze al erin wonen kan je weinig ermee. Want iemand eruit schoppen omdat een relatie uit gaat hoort niet bij een verzorgingsstaat.

En ja de discussie blijft terugkomen op te weinig woningen, maar dat probleem ga je nooit oplossen. Want we hebben al sinds de 2e wereld oorlog een tekort aan huizen.

Ik kan je vertellen dat er al wordt gekeken naar zoveel mogelijk passend toewijzen. Maar als iedereen blijft zitten waar ze zitten (want geen alternatief), kun je moeilijk iemand eruit schoppen. Waarom denk je dat er wachtlijsten zijn van 10+ jaar?

[geekeep]

Laapo schreef op zondag 8 december 2024 @ 23:06:
[...]


Waarom trappen we de corporatie er niet gewoon uit zodra de bewoner de woning kan kopen? Een gedwongen verkoop clausule bij iedere verhuurde corporatiewoning die de huurder kan inroepen.

Dan is het probleem ook opgelost. Bewoner wordt eigenaar. Een mens van vlees en bloed kan blijven wonen en bouwt nu wat vermogen op. Geen onnodige verhuisbeweging, geen frictie leegstand. Geen nieuwe inboedels, stoffering etc, geen nieuwe school voor de kinderen. En het grootste voordeel, geen jaloerse landgenoten die vinden dat 'de scheefhuurder' een onverdiend voordeeltje heeft dat moet worden afgepakt. Kunnen die ook weer met een goed gevoel slapen.

De corporaties, met 2,3 nog wat miljoen huizen in bezit kunnen dan met het geld een of twee andere woningen bouwen. Het liefst voor de sociale koop, dat is in uitvoering veel relaxter dan ieder jaar weer rommelen met inkomensafhankelijke verhogingen en andere ellende. Als ze het goed spelen kunnen ze met die nieuwe woningen nog wat sociale huurders verleiden tot kopen. Rinse and repeat.

Het is ondertussen duidelijk dat jij heel graag iedereen in een koophuis ziet, dus dan gaan we maar (semi-)gemeenschapsgeld (want sociale woningbouw) gebruiken voor het spekken van de koopmarkt..? Als sociale koper alle lusten, nul lasten?
Hoe zie je die businesscase voor je? Waar denk je dat woco's nu hun nieuwbouw van betalen? Wat dacht je van de huurinkomsten van reeds bestaande woningen? Die volgens jouw idee steeds verder afnemen want alles moet in de verkoop? Is het hele idee van een huurwoning niet dat je na een x aantal jaar gaat verdienen op de huur voor o.a. onderhoud, investeringen of nieuwe woningen?

Rinse and repeat, totdat op magische wijze iedereen (indirect op kosten van de overheid) in een sociale koopwoning zit want de hele wereld wil of kan een woning financieren.

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op maandag 9 december 2024 @ 17:30:
[...]

Het is ondertussen duidelijk dat jij heel graag iedereen in een koophuis ziet, dus dan gaan we maar (semi-)gemeenschapsgeld (want sociale woningbouw) gebruiken voor het spekken van de koopmarkt..? Als sociale koper alle lusten, nul lasten?
Hoe zie je die businesscase voor je? Waar denk je dat woco's nu hun nieuwbouw van betalen? Wat dacht je van de huurinkomsten van reeds bestaande woningen? Die volgens jouw idee steeds verder afnemen want alles moet in de verkoop? Is het hele idee van een huurwoning niet dat je na een x aantal jaar gaat verdienen op de huur voor o.a. onderhoud, investeringen of nieuwe woningen?

Rinse and repeat, totdat op magische wijze iedereen (indirect op kosten van de overheid) in een sociale koopwoning zit want de hele wereld wil of kan een woning financieren.

Nou dat hangt dus sterk samen met de periode die je voor die koopwoningen vraagt. Als er een marktconforme prijs voor gevraagd wordt, dan is er ook minder nadeel aan deze constructie. (Behalve het onhandige aspect bij onderhoud en renovatie.)

Ik denk dat het probleem eerder zal zijn dat mensen weinig noodzaak zien om hun woning te kopen, als ze lekker goedkoop kunnen huren. En in de huidige constellatie die huur niet zo snel naar een marktconform niveau opgetrokken kan worden.

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op maandag 9 december 2024 @ 18:16:
[...]

Nou dat hangt dus sterk samen met de periode die je voor die koopwoningen vraagt. Als er een marktconforme prijs voor gevraagd wordt, dan is er ook minder nadeel aan deze constructie. (Behalve het onhandige aspect bij onderhoud en renovatie.)

Ik denk dat het probleem eerder zal zijn dat mensen weinig noodzaak zien om hun woning te kopen, als ze lekker goedkoop kunnen huren. En in de huidige constellatie die huur niet zo snel naar een marktconform niveau opgetrokken kan worden.

Zoals gezegd, wat is precies de business case van gemeenschapsgeld gebruiken voor de bouw van koopwoningen? Geld dat direct/uiteindelijk terugvloeit in de markt en de bouwer/investeerder nooit terugkerende inkomsten uit verkrijgt om daarmee verder te investeren of uit te breiden?
Genoeg voorstanders van de 'vrije markt' hier te vinden maar blijkbaar moet de (semi)overheid maar opdraaien voor deze kosten, terwijl de markt de vruchten ervan plukt? En dan stellen sommigen hier de overheidsbemoeienis ter discussie haha. Make it make sense.

[Pr088]

Ik denk dat het probleem eerder zal zijn dat mensen weinig noodzaak zien om hun woning te kopen, als ze lekker goedkoop kunnen huren. En in de huidige constellatie die huur niet zo snel naar een marktconform niveau opgetrokken kan worden.

Het is andersom. Veel mensen kunnen geen woning kopen en willen best wel uit de dure huur. De mensen die sociaal huren kunnen al twintig jaar lang geen woning kopen.
Het kopen is juist heel aantrekkelijk door HRA. Veel gunstiger dan huren, fiscaal gezien.
Vergeet niet dat jouw constructie mensen met een kleine portemonnee ook verantwoordelijk maakt voor onderhoud van de eigen woning. Wat als zij tegen een dakvervanging aanlopen van ongeveer € 15-20k?

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op maandag 9 december 2024 @ 19:25:
[...]

Zoals gezegd, wat is precies de business case van gemeenschapsgeld gebruiken voor de bouw van koopwoningen? Geld dat direct/uiteindelijk terugvloeit in de markt en de bouwer/investeerder nooit terugkerende inkomsten uit verkrijgt om daarmee verder te investeren of uit te breiden?
Genoeg voorstanders van de 'vrije markt' hier te vinden maar blijkbaar moet de (semi)overheid maar opdraaien voor deze kosten, terwijl de markt de vruchten ervan plukt? En dan stellen sommigen hier de overheidsbemoeienis ter discussie haha. Make it make sense.

De business case is dat er op deze manier in elk geval betaalbare woningen worden gebouwd. Wat onvoldoende het geval is als je het aan de gewone vrije markt over laat. Dan gaat het namelijk niet om het bouwen van voldoende woningen voor iedereen, maar ligt de prioriteit bij winstmaximalisatie.

Als die betaalbare woningen vervolgens tegen een marktconforme koopprijs worden verkocht of verhuurd, lijkt me dat geen probleem. Die opbrengst kan dan worden gebruikt voor de bouw van andere woningen. Het wordt wél een probleem als die woning tegen een lagere huur dan de marktconforme huur wordt verhuurd aan iemand die wel een marktconforme huur kan betalen.

Als die vervolgens wel tegen een marktconforme koopprijs verkocht kan worden, dan levert dat de maatschappij meer op dan als die huurder tegen zijn lage huur blijft huren. Die koopsom kan dan meteen gebruikt worden om een andere betaalbare woning te bouwen, terwijl de lage huur van die huurder daar misschien te weinig voor zou opleveren.

Grote probleem bij dit 'plannetje' is dat je niet iemand kunt dwingen om een woning te kopen. Iemand die ver onder de marktconforme huur betaalt, zal waarschijnlijk denken: waarom zou ik die hoge marktconforme koopprijs betalen als ik ook voor een prikkie kan huren? In de praktijk zullen de grootste scheefhuurders dus gewoon blijven huren. En is dit koop plannetje geen oplossing.

[Rubbergrover1]

Pr088 schreef op maandag 9 december 2024 @ 21:03:
[...]


Het is andersom. Veel mensen kunnen geen woning kopen en willen best wel uit de dure huur. De mensen die sociaal huren kunnen al twintig jaar lang geen woning kopen.

Als iemand de keus heeft tussen hier voor 700 huur per maand of die zelfde winning kopen voor vier ton, dan denk ik dat er ineens toch wat minder mensen zijn die per se willen kopen. Dat is de situatie waar je het bij die scheefhuurders over hebt.

Als iemand wél zijn sociale huurwoning voor die 4 ton marktwaarde zou willen kopen, dan denk ik dat we als maatschappij beter uit zijn als die woning inderdaad verkocht wordt en dat die verkoopopbrengst wordt gebruikt voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen.

Het kopen is juist heel aantrekkelijk door HRA. Veel gunstiger dan huren, fiscaal gezien.
Vergeet niet dat jouw constructie mensen met een kleine portemonnee ook verantwoordelijk maakt voor onderhoud van de eigen woning. Wat als zij tegen een dakvervanging aanlopen van ongeveer € 15-20k?

Ehm, het is niet mijn constructie. Het is alleen uitgewerkt hoe die constructie van iemand anders in de praktijk zal werken. En wat de consequenties zouden zijn.

Volgens mij is het idee ook dat het juist niet gaat om mensen met een kleine portemonnee, maar om mensen die inmiddels flink gegroeid zijn in de financiële capaciteiten. Als iemand geen financiële middelen heeft, dan hoeft die de woning uiteraard ook niet te kopen, want je kunt niet iemand verplichten om een woning te kopen. Dat is juist ook een van de bezwaren aan dit proefballonnetje, dat de grootste scheefhuurders wel gek zouden zijn als ze zouden gaan kopen in plaats van veel goedkoper te huren. En dat het scheefhuten dus niet tegen gaat.

[EzraTweaked]

Ik zit met een dilemma, ik ben gescheiden woon nog met mijn zoon in onze flat, echter vind ik deze stad helemaal niet leuk, ik haat mijn woning en haal gewoon geen woon plezier uit mijn omgeving.

In het kort.

Flat gekocht 145k euro
Scheiding uitkoop ex, 2e hypotheek 40~k euro.
Totaal voor beide hypotheken nu 185~k euro.
Huidige WOZ: 210k

Gemiddelde vraag/verkoop prijs op funda voor mijn buren 250~k dus na aftrek beide hypotheken 65k euro overwaarde.

IVM scheiding geen eigen spaargeld op het moment.
Ik wil een vergelijkbare flatwoning aanschaffen in capelle ivm het dichter op het centrum van Rotterdam ligt en ik geen eigen vervoer hebt.

Ben ik bij voorbaat kansloos?
Het klinkt uitgetypt ook erg onlogisch allemaal om een vergelijkbare flat ergens anders te nemen.

Allicht emoties ivm stukgeslagen relatie in mijn huidige flat mij er dagelijks aan herinneren.
Mogelijk ook een stukje vlucht reactie om maar in een andere omgeving terecht te komen, waar het nieuw aanvoelt voor een nieuw begin.

[ Voor 111% gewijzigd door EzraTweaked op 10-12-2024 14:26 ]

[N1ckk]

@EzraTweaked Met die 65k€ heb je in Amsterdam een parkeerplek en in Siberië ongetwijfeld een mooi huis. Als je daarnaast nog inkomen hebt en daarmee een hypotheek kan afsluiten biedt wat meer perspectief. Kortom je "in het kort" is te kort.

[EzraTweaked]

N1ckk schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 14:26:
@EzraTweaked Met die 65k€ heb je in Amsterdam een parkeerplek en in Siberië ongetwijfeld een mooi huis. Als je daarnaast nog inkomen hebt en daarmee een hypotheek kan afsluiten biedt wat meer perspectief. Kortom je "in het kort" is te kort.

Ivm scheiding een extra hypotheek gekregen, zonder had ik geen 185k euro leen capaciteit gekregen op mijn enkele salaris. Dus maxed out hypotheek gezien.

Maar zelfs met de 60k overwaarde zit ik max aan de 250k vraagprijs, dus ik zie het al kansloos in, als daar nog 5 a 10k bovenop komt aan overbieden gemiddeld.

Haha wel zuur, nu zit ik met een luxe probleem, maar dus wel mooi klem ergens waar ik het niet naar me zin hebt, maar wel een dak boven mijn hoofd.

Noujah mischien over een paar jaar dan.

[Laapo]

hoevenpe schreef op maandag 9 december 2024 @ 08:14:
[...]

Bij sociale rijtjeswoningen gebeurd dat regelmatig, niet het 'eruit trappen' maar woningen verkopen om zo geld vrij te maken voor andere projecten.

Bij appartementen lijkt me dat lastiger, zeker als een anonieme galerijflat veel sociale problematiek en overlast kent. Dan kan je beter één partij hebben die de regie en doorzettingsmacht heeft ipv een tandeloze VVE.

Die sociale problematiek kan dan tot uiting komen de in verkoopprijs. Ik gok even dat het scheefhurende koppel met anderhalf keer modaal niet per se de overlastgevende factor zijn. Sterker nog, die wil je misschien wel voor de buurt behouden.

[Laapo]

Rubbergrover1 schreef op maandag 9 december 2024 @ 08:45:
[...]

Dat lost het "probleem" alleen op als iedereen die "scheef huurt" ook die woning daadwerkelijk koopt. Je zou dan dus een soort koopplicht moeten krijgen. Omdat je anders bij de mensen die blijven huren nog steeds die scheve gezichten houdt. En ik denk niet dat weinig mensen ervoor te porren zijn dat je mensen verplicht om een woning te kopen.

Dat is wel een interessante. Wat we nu doen is met maatregelen zoals inkomensafhankelijke huren en de onmogelijkheid om binnen de sociale sector door te verhuizen en soort van uitrook tactiek hanteren om 'scheefhuurders' alsnog te bewegen te vertrekken. Ik zou daar enkel als optie willen toevoegen dat als we aan de ene kant onmoedigen, we aan de andere kant ook een uitweg bieden in de vorm van de overname van de woning door de bewoner.

En dat valt dan ook nog te finetunen. Als de optie tot koop er ligt, iets sterkere huurstijgingen of heffingen hanteren waardoor de woning richting middenhuur verschuift. Dan komt de appetite tot kopen of verhuizen er wel.

Tweede punt waarom dit niet altijd handig is, is omdat het voordelen oplevert bij onderhoud en renovatie als een corporatie een heel blok in een keer kan doen. In plaats van rekening te houden met de woningen die verkocht zijn. Dat is deels te ondervangen door te werken met een VVE, waardoor iedereen wel mee 'moet' doen. Maar veel kopers (in dit topic) zitten daar ook niet op te wachten. Maar als ik kijk naar grote renovatieprojecten die soms plaatsvinden, die zouden nooit kunnen worden uitgevoerd als er een deel koopwoning tussen zat. (Om nog maar te zwijgen van stadsvernieuwingsprojecten waarbij hele huizenblokken afgebroken of grondig herzien worden.)

Dit is gewoon op te lossen. Alle VvE's moeten aan de MJOP's en corporaties zouden dat onderhoud bijzonder slagvaardig en efficiënt kunnen aanbesteden, ook namens de kopers. Een corporatie in de VvE kan zo zelfs een meerwaarde zijn. Lijkt me een goed op te lossen probleem en misschien wel een mooie kans.

[Laapo]

Kalentum schreef op maandag 9 december 2024 @ 08:53:
[...]


Ik denk dat we, gezien de enorme prijsstijgingen van koopwoningen, vooral moeten zorgen dat het aantal sociale huurwoningen toeneemt ipv afneemt. Huizen onttrekken aan de sociale huurvoorraad lijkt mij onwenselijk.

Tenzij er voor elke afgestoten woningen minstens 1 nieuwe sociale huurwoning terugkomt. Maar dat zie ik niet gebeuren.

Dat gaat nu dus wel ten koste van het betaalbare koop deel van de woningmarkt. Corporaties slokken een groot deel van het goedkopere op en zo resteert er veel duurs voor de rest van de markt. Wijken met veel corporatiewoningen zijn dikwijls ook de buurten met de lagere m2 prijzen. Dat is niet alleen omdat het mindere buurten zijn vanwege de sociale huur, maar heeft ook te maken met bijvoorbeeld het woningtype. Juist daar ligt een grote uitdaging, betaalbare koopwoningen. Die zijn broodnodig.

offtopic:
Met de stijgingen van de woonlasten gaat het niet lang meer duren of starters van Nederlandse bodem, (geen expats dus) dadelijk echt compleet geen toegang meer hebben tot de koopwoning markt. Ik denk dat dit Nederland onherkenbaar zal veranderen met een grote generatie zeer teleurgestelde jongelui (van allerlei etniciteiten, denk ik zeg het maar ff). Dat zal zich op veel ongunstige manieren uiten. De eigen koopwoning is toch een verwachting die verankerd zit in de Nederlandse cultuur. Niet leveren gaat niet goed aflopen.

[Laapo]

Valorian schreef op maandag 9 december 2024 @ 09:36:
Ik denk ook dat het terugbouwen van genoeg sociale huurwoningen niet snel genoeg gaat als je er actief meer gaat verkopen. Dat betekent dan in praktijk dus dat je steeds meer sociale huur onttrekt aan de woningmarkt, terwijl de wachtlijsten al oneindig lang zijn. Het is niet voor niets dat een stad als Utrecht min of meer een stop heeft gezet op de verkoop van sociale huurwoningen (uitzonderingen daargelaten, zoals woningen met zeer veel onderhoudsvraag of boven een bepaalde WOZ waarde, waardoor er wel een 'grijs gebied' is ontstaan).

-1 sociale huurwoning
+1 sociale koopwoning

Ik zie het probleem niet zo. Netto blijft er sprake van relatief betaalbaar wonen.

Een deel van de sociale voorraad wordt nu sowieso bezet door wat in de volksmond een scheefhuurder heet. Die gaan echt nergens heen. Kunnen ze net zo goed de boel kopen.

Zomaar benieuwd: in deze woningmarkt kunnen "we" (d.w.z. de overheid, in dienst van ons) aan 1001 knoppen draaien die allemaal effect hebben op huizenprijzen, betaalbaarheid, verdeling koop/vrijesectorhuur/socialehuur, aantrekkelijkheid huizen voor beleggers/particulieren, et cetera. Soms wordt er aan een knop gedraaid en juist het tegengestelde bereikt. Soms gaat het goed. Maar er zijn natuurlijk ook 1001 belangen, dus alleen al iedereen op een lijn krijgen is een uitdaging. Eén belangrijke "knop" is de HRA. Zou versneld en verder afbouwen hiervan (op lange termijn helemaal naar 0%) een goede ontwikkeling zijn voor de woningmarkt in zijn geheel? (hypothetisch, dus even los van de haalbaarheid om zoiets "erdoor" te krijgen).

Afbouwen HRA lijkt mij niet best, het draagt nu nog bij aan betaalbaar wonen en fungeert ook als demper in geval van rentestijgingen. Maakt de overheidsfinanciën wel wat kwetsbaar, als de rente langere tijd flink hoog is neemt het toch wel een hap uit de ib inkomsten.

Ik ben inmiddels wel zo ver om te pleiten voor een overdrachtsbelasting voor verkopers. 5% van de gerealiseerde overwaarde bijvoorbeeld. Dat kunnen de meeste woningbezitters prima lijden. Uitvoeringsissues zijn simpel te verhelpen, gewoon net als met de huidige overdrachtsbelasting een flat fee maar dan over het verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs. Met deze opbrengsten kunnen vervolgens sociale koop en andere voorzieningen voor bepaalde doelgroepen worden betaald.

Verder het laten vervallen van de 30% regeling zodra expats besluiten in Nederland een huis te kopen. Dan valt namelijk aan te nemen dat ze zich hier voor langere tijd vestigen, ze geen dure huur meer betalen en de 2e woning in land van herkomst niet langer nodig is/een vakantiewoning is geworden. Ook een prima knop om aan te draaien.

[Laapo]

geekeep schreef op maandag 9 december 2024 @ 17:30:
[...]

Het is ondertussen duidelijk dat jij heel graag iedereen in een koophuis ziet, dus dan gaan we maar (semi-)gemeenschapsgeld (want sociale woningbouw) gebruiken voor het spekken van de koopmarkt..? Als sociale koper alle lusten, nul lasten?
Hoe zie je die businesscase voor je? Waar denk je dat woco's nu hun nieuwbouw van betalen? Wat dacht je van de huurinkomsten van reeds bestaande woningen? Die volgens jouw idee steeds verder afnemen want alles moet in de verkoop? Is het hele idee van een huurwoning niet dat je na een x aantal jaar gaat verdienen op de huur voor o.a. onderhoud, investeringen of nieuwe woningen?

Rinse and repeat, totdat op magische wijze iedereen (indirect op kosten van de overheid) in een sociale koopwoning zit want de hele wereld wil of kan een woning financieren.

In Singapore doen ze het letterlijk zo. Zo'n driekwart zit daar in een sociale koopwoning. Doen ze ook niet moeilijk over een voordeeltje of twee dat daardoor bij de bewoner terecht komt. Maar goed, wij zijn (nog) geen stadstaatje, dus dat vergelijk is wellicht niet helemaal eerlijk.

Corporaties kunnen hun bestaansrecht best invullen met meer dan alleen het aanbieden van huur als optie. Sterker nog, als geld het probleem is dan zit er ook gewoon een verdienmodel in de verkoop van woningen.

En nu gebruiken we gemeenschapsbezit voor de woningmarkt uitsluitend in de vorm van sociale huur. Ik zie niet waarom koop daar geen vorm van kan zijn. Lijkt mij voor bewoners ook bestendiger richting het pensioen. Je wil niet op je 68ste of ouder moeten leven van 70% of minder van je inkomen, Na een leven lang te zijn uitgemaakt voor scheefhuurder, maar nog wel maandelijks afrekenen met een corporatie die ieder jaar de huur verder opschroeft.

[Rubbergrover1]

Laapo schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 15:45:
[...]

Dit is gewoon op te lossen. Alle VvE's moeten aan de MJOP's en corporaties zouden dat onderhoud bijzonder slagvaardig en efficiënt kunnen aanbesteden, ook namens de kopers. Een corporatie in de VvE kan zo zelfs een meerwaarde zijn. Lijkt me een goed op te lossen probleem en misschien wel een mooie kans.

Daarover heb ik eerder ook al geschreven dat een groep mensen op dit forum nogal allergisch reageert op de term VvE. En dus meteen de hangen in het zand zet als dat om de hoek komt kijken.

Maar ik zou het inderdaad prima vinden als die woningen gewoon in een VvE zouden komen/blijven.

[MiCoo]

Welk probleem lossen we precies op als we de sociale huurwoningen in de koop gaan zetten? We maken er niet 'meer' woningen van. Op dit moment is in de sector vaak geen financieel tekort, maar een woningbouwlocatietekort. Met sociale huurwoningen te koop zetten zorgen we ervoor dat velen alsnog geen woning kunnen kopen. Bovendien is deze sector niet opgericht om het vermogen op te bouwen via het kopen van woningen. Overigens zijn er wel corporaties die het doen ("sociale koop").

VvE's moet je niet willen. Tenminste, niet hoe we het nu georganiseerd hebben. Mijn ervaring is dat het gezeik is om elk moertje die gebruikt moet gaan worden. Ik zou daar nooit aan willen beginnen. Veel ballast, weinig geluk.

p.s.: hoezo gemeenschapsopbouw voor de sociale huur? De hele sociale sector bouwt woningen opgebracht met de huur van deze woningen. En waarin bij elke woning met verlies wordt geïnvesteerd. Zie ook: https://www.ftm.nl/artike...n-kunnen-niet-meer-bouwen.

Overigens zie ik ook geen voordeel van de HRA. En vooral niet voor diegene die nu een woning moeten kopen. Door het aftrekken van de hypotheekrente wordt de woningwaarde alleen maar hoger. Mensen die in de afgelopen jaren de woning hebben gekocht, hebben dus de woning betaald op basis van de maandelijkse lasten inclusief de hypotheekrenteaftrek. De enige personen die écht baat hebben gehad bij deze HRA zijn de mensen die al een woning hadden toen de HRA werd ingevoerd. Zij hebben geleend op basis van een maandelijkse hypotheeklast exclusief hypotheekrenteaftrek en deze werd vervolgens ingevoerd. Of gold dat toen niet voor reeds koopeigenaren?

[ Voor 24% gewijzigd door MiCoo op 10-12-2024 22:53 ]

[kgl]

MiCoo schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 22:50:
Welk probleem lossen we precies op als we de sociale huurwoningen in de koop gaan zetten? We maken er niet 'meer' woningen van. Op dit moment is in de sector vaak geen financieel tekort, maar een woningbouwlocatietekort. Met sociale huurwoningen te koop zetten zorgen we ervoor dat velen alsnog geen woning kunnen kopen. Bovendien is deze sector niet opgericht om het vermogen op te bouwen via het kopen van woningen. Overigens zijn er wel corporaties die het doen ("sociale koop").

VvE's moet je niet willen. Tenminste, niet hoe we het nu georganiseerd hebben. Mijn ervaring is dat het gezeik is om elk moertje die gebruikt moet gaan worden. Ik zou daar nooit aan willen beginnen. Veel ballast, weinig geluk.

p.s.: hoezo gemeenschapsopbouw voor de sociale huur? De hele sociale sector bouwt woningen opgebracht met de huur van deze woningen. En waarin bij elke woning met verlies wordt geïnvesteerd. Zie ook: https://www.ftm.nl/artike...n-kunnen-niet-meer-bouwen.

Overigens zie ik ook geen voordeel van de HRA. En vooral niet voor diegene die nu een woning moeten kopen. Door het aftrekken van de hypotheekrente wordt de woningwaarde alleen maar hoger. Mensen die in de afgelopen jaren de woning hebben gekocht, hebben dus de woning betaald op basis van de maandelijkse lasten inclusief de hypotheekrenteaftrek. De enige personen die écht baat hebben gehad bij deze HRA zijn de mensen die al een woning hadden toen de HRA werd ingevoerd. Zij hebben geleend op basis van een maandelijkse hypotheeklast exclusief hypotheekrenteaftrek en deze werd vervolgens ingevoerd. Of gold dat toen niet voor reeds koopeigenaren?

De hypotheekrente aftrek dateert uit 1893...
Overigens wordt een hypotheek op basis van de brutolasten getoetst, dus maximale verstrekking wijzigt niet wanneer de HRA wordt afgeschaft. De maandlasten gaan natuurlijk wel omhoog. Of dat voldoende is om de prijzen te doen dalen....?

[Fraggert]

EzraTweaked schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 14:36:
[...]

Haha wel zuur, nu zit ik met een luxe probleem, maar dus wel mooi klem ergens waar ik het niet naar me zin hebt, maar wel een dak boven mijn hoofd.

offtopic:
ik adviseer je om lekker alles te verven, pak hier en daar een nieuwe kleur, en zet een zwikje nieuwe meubels neer. Nieuwe lampen doen ook wonderen door gewijzigd licht. Eindelijk die veel te kleine TV eruit voor een fatsoenlijke 65inch OLED, je kent het wel

je gaat me niet vertellen dat geen enkel meubelstuk daar 100% naar jouw zin is.

[Laapo]

MiCoo schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 22:50:
Welk probleem lossen we precies op als we de sociale huurwoningen in de koop gaan zetten? We maken er niet 'meer' woningen van. Op dit moment is in de sector vaak geen financieel tekort, maar een woningbouwlocatietekort. Met sociale huurwoningen te koop zetten zorgen we ervoor dat velen alsnog geen woning kunnen kopen. Bovendien is deze sector niet opgericht om het vermogen op te bouwen via het kopen van woningen. Overigens zijn er wel corporaties die het doen ("sociale koop").

VvE's moet je niet willen. Tenminste, niet hoe we het nu georganiseerd hebben. Mijn ervaring is dat het gezeik is om elk moertje die gebruikt moet gaan worden. Ik zou daar nooit aan willen beginnen. Veel ballast, weinig geluk.

p.s.: hoezo gemeenschapsopbouw voor de sociale huur? De hele sociale sector bouwt woningen opgebracht met de huur van deze woningen. En waarin bij elke woning met verlies wordt geïnvesteerd. Zie ook: https://www.ftm.nl/artike...n-kunnen-niet-meer-bouwen.

Overigens zie ik ook geen voordeel van de HRA. En vooral niet voor diegene die nu een woning moeten kopen. Door het aftrekken van de hypotheekrente wordt de woningwaarde alleen maar hoger. Mensen die in de afgelopen jaren de woning hebben gekocht, hebben dus de woning betaald op basis van de maandelijkse lasten inclusief de hypotheekrenteaftrek. De enige personen die écht baat hebben gehad bij deze HRA zijn de mensen die al een woning hadden toen de HRA werd ingevoerd. Zij hebben geleend op basis van een maandelijkse hypotheeklast exclusief hypotheekrenteaftrek en deze werd vervolgens ingevoerd. Of gold dat toen niet voor reeds koopeigenaren?

Er is een tekort aan betaalbare koopwoningen. Buurten met veel sociale huurwoningen verschralen vanwege inkomensvereisten. We beschouwen 'scheefhuurders' als ongewenst. Zijn allemaal issues. Met heel veel bezit bij woco's van wat het betaalbare deel zou moeten zijn van de woning voorraad krijg je daarmee een scheve verhouding.

Het betaalbare drijft daarmee in de portefeuilles van de woco's en vanwege inkomensvereisten drijven daarmee andere mensen naar wat er resteert, hele dure particuliere huur en koop.

Dat er met verlies in meer huur wordt geïnvesteerd is eigenlijk ook een negatieve voorbode. Dat is weinig bestendig. Maar goed, dit komt er ook van als ze de waardestijgingen niet of nauwelijks meecalculeren.

[ Voor 4% gewijzigd door Laapo op 11-12-2024 11:21 ]

[Rubbergrover1]

kgl schreef op woensdag 11 december 2024 @ 10:39:
[...]
Overigens wordt een hypotheek op basis van de brutolasten getoetst, dus maximale verstrekking wijzigt niet wanneer de HRA wordt afgeschaft. De maandlasten gaan natuurlijk wel omhoog. Of dat voldoende is om de prijzen te doen dalen....?

Dat is onjuist. De maximale financiering is ook nu al juist wél afhankelijk van of de rente aftrekbaar is of niet. En ook van of je voor of na de AOW leeftijd zit en zo meer of minder belasting betaalt.

[kgl]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 december 2024 @ 13:36:
[...]

Dat is onjuist. De maximale financiering is ook nu al juist wél afhankelijk van of de rente aftrekbaar is of niet. En ook van of je voor of na de AOW leeftijd zit en zo meer of minder belasting betaalt.

Je hebt gelijk, er wordt een aparte tabel met financieringslastpercentages gehanteerd voor een box 3 hypotheek.
Bij afschaffing van de HRA zou echter de inkomstenbelasting omlaag moeten gaan (voor iedereen), waardoor de financieringslastpercentages moeten worden aangepast. Dat zal deels het effect opheffen.

[Richh]

MiCoo schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 22:50:
Welk probleem lossen we precies op als we de sociale huurwoningen in de koop gaan zetten? We maken er niet 'meer' woningen van. Op dit moment is in de sector vaak geen financieel tekort, maar een woningbouwlocatietekort.

Ja, het slaat nergens op inderdaad als je er goed over nadenkt.

Maar toch werkt het wel en dat komt allemaal door grondprijzen. Die zijn namelijk afhankelijk van de afnemer en het gebruik, in plaats van de gebruikelijke vraag/aanbodbalans waarop we gewend zijn dat een prijs afhankelijk van is.

Veelal worden sociale huurwoningen gebouwd op goedkopere grond. Alleen een sociale woningbouwvereniging kan aan betaalbare bouwgrond komen. Dat is ook vaak een politieke wens - "we willen meer betaalbare woningen" -> dan wordt er een akkoord met de sociale woningbouwer uit de regio gemaakt.
Particulieren of gewone woningbouwers kunnen geen grond kopen voor die prijzen. Zij betalen heel snel het dubbele per vierkante meter - en omdat de grond vaak al >60% van de totaalprijs betreft, gaat dit dus over tienduizenden euro's, soms wel een ton, per kavel. Grondprijzen voor de vrije markt volgen namelijk de prijsontwikkeling van de prijzen van bestaande bouw, verminderd met de bouwkosten.

Als je sociale huurwoningen bouwt op goedkope grond, vervolgens op de vrije markt verkoopt voor de marktprijs, verdient zo'n cooperatie dus flink wat geld. Daarmee kan je meer huizen bouwen, zeker omdat zij deze weer gaan bouwen op betaalbare grond (ipv grond welke 'marktconform' geprijsd wordt, zoals de rest van de mensen moet betalen).
Een prachtig vliegwiel, wat je draaiende houdt met oplopende schulden van particulieren

[Rubbergrover1]

Richh schreef op woensdag 11 december 2024 @ 14:47:
[...]

Ja, het slaat nergens op inderdaad als je er goed over nadenkt.

Maar toch werkt het wel en dat komt allemaal door grondprijzen. Die zijn namelijk afhankelijk van de afnemer en het gebruik, in plaats van de gebruikelijke vraag/aanbodbalans waarop we gewend zijn dat een prijs afhankelijk van is.

Veelal worden sociale huurwoningen gebouwd op goedkopere grond. Alleen een sociale woningbouwvereniging kan aan betaalbare bouwgrond komen. Dat is ook vaak een politieke wens - "we willen meer betaalbare woningen" -> dan wordt er een akkoord met de sociale woningbouwer uit de regio gemaakt.
Particulieren of gewone woningbouwers kunnen geen grond kopen voor die prijzen. Zij betalen heel snel het dubbele per vierkante meter - en omdat de grond vaak al >60% van de totaalprijs betreft, gaat dit dus over tienduizenden euro's, soms wel een ton, per kavel. Grondprijzen voor de vrije markt volgen namelijk de prijsontwikkeling van de prijzen van bestaande bouw, verminderd met de bouwkosten.

Als je sociale huurwoningen bouwt op goedkope grond, vervolgens op de vrije markt verkoopt voor de marktprijs, verdient zo'n cooperatie dus flink wat geld. Daarmee kan je meer huizen bouwen, zeker omdat zij deze weer gaan bouwen op betaalbare grond (ipv grond welke 'marktconform' geprijsd wordt, zoals de rest van de mensen moet betalen).
Een prachtig vliegwiel, wat je draaiende houdt met oplopende schulden van particulieren

Maar wat wel tot gevolg heeft dat er in elk geval betaalbare woningen worden gebouwd. In plaats van dat de woningbouw grotendeels afhankelijk is van de wensen van de meest winstgevende markt.

[Señor Sjon]

https://www.telegraaf.nl/...ver-75-000-extra-woningen

Nog meer 'papieren' woningen. Rijk gaat naar eigen zeggen met miljarden over de brug komen richting gemeentes. Je mag blij zijn als er van die miljarden, miljoenen overblijven hiervoor. De eis rond betaalbaarheid blijft staan. Dus per saldo gaat er vrees ik niet veel veranderen.

[RonJ]

Señor Sjon schreef op woensdag 11 december 2024 @ 15:04:
De eis rond betaalbaarheid blijft staan.

IIg goed dat de ambities omhooggaan. Die betaalbaarheids eis is wel jammer weer, vereist onnodig veel subisidie in een markt waar het geld in principe tegen de plinten klotst en doet mij toch vermoeden dat de grote steden weer erg/te dominant zijn geweest achter de schermen. Dit soort eisen voor de buhne maken het allemaal alleen maar lastiger om rond te krijgen en uiteindelijk maakt het op de totale woningvoorraad toch niet zo heel veel uit in welk segment er nou een paar procent promille huizen bijkomt, dat schuift toch allemaal wel door.

Of anders gezegd, 1/3e ipv 2/3e betaalbaar/sociale huur op het dan makkelijk(er) realiseerbare dubbele bouwvolume zou net zoveel betaalbare huizen opleveren, maar dan zonder miljardensubsidies, als bij het nodeloos vasthouden aan dit achterhaalde en arbitraire verdeelsleuteltje. Maar dan wel het tekort voor de hele markt veel sneller oplossen op kosten van randstedelijke stadsyuppen die toch al in het duurdere segment kijken ipv de schatkist.

Maarja, "Nederland is een diep socialistisch land" -Mark Rutte

Ook opvallend maar wel begrijpelijk aangezien het merendeel van de verstedelijking/verhuisbewegingen (en dus groei van het woningentekort) zich de afgelopen jaren rondom Utrecht en Amsterdam hebben geconcentreerd en je in Amsterdam niet echt een andere kant meer op kan groeien (voor wie de "college met Teulings en Kelder" podcast van oud CPB-directeur en econoom Coen Teulings en Jort Kelder nog niet kent, aanrader, daarin werd dit goed uiteengezet):

"Daarnaast wil Keijzer de geluidsregels rond luchthaven Schiphol aanpassen, zodat daar meer gebouwd kan worden." Daar zal Madlener blij mee zijn.

[ Voor 51% gewijzigd door RonJ op 11-12-2024 15:31 ]

[Richh]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 11 december 2024 @ 14:56:
[...]

Maar wat wel tot gevolg heeft dat er in elk geval betaalbare woningen worden gebouwd. In plaats van dat de woningbouw grotendeels afhankelijk is van de wensen van de meest winstgevende markt.

Nouja, ik weet vrij zeker dat de startersmarkt behoorlijk winstgevend zou zijn als de grond zou worden aangeboden voor dezelfde tarieven als waar nu sociale huurwoningen op gebouwd worden.
Wellicht nog winstgevender dan al het geld in het overwaardetreintje te pompen en af te wachten wat daar uiteindelijk nog in de markt van beland.

Het is een keuze; wie laten we in de bulk van de nieuwe woningen wonen? De lage inkomens die lang genoeg leven om de wachtlijst door te komen, of de jongere middeninkomens? Het huidige systeem neigt naar #1 en laat #2 ofwel bijzonder veel voor middenhuur betalen ofwel bijzonder veel voor een ex-huurwoning die opgeknapt moet worden.

[ Voor 20% gewijzigd door Richh op 11-12-2024 15:58 ]

[Pr088]

Richh schreef op woensdag 11 december 2024 @ 15:56:
[...]

Nouja, ik weet vrij zeker dat de startersmarkt behoorlijk winstgevend zou zijn als de grond zou worden aangeboden voor dezelfde tarieven als waar nu sociale huurwoningen op gebouwd worden.
Wellicht nog winstgevender dan al het geld in het overwaardetreintje te pompen en af te wachten wat daar uiteindelijk nog in de markt van beland.

Het is een keuze; wie laten we in de bulk van de nieuwe woningen wonen? De lage inkomens die lang genoeg leven om de wachtlijst door te komen, of de jongere middeninkomens? Het huidige systeem neigt naar #1 en laat #2 ofwel bijzonder veel voor middenhuur betalen ofwel bijzonder veel voor een ex-huurwoning die opgeknapt moet worden.

Zo klinkt het als 2 gedefinieerde groepen. Vergeet niet dat veel starters, zeker zij met minder opleidingsjaren, vaak de eerste jaren van hun carrière ook in sociale huur terecht kunnen. Wachtlijst oplossen is voor hen beter dan 'goedkoop bijbouwen'. We vinden net onder de 400.000 inmiddels al 'goedkoop'. Onbetaalbaar voor veel starters.

[Richh]

Pr088 schreef op woensdag 11 december 2024 @ 16:04:
[...]


Zo klinkt het als 2 gedefinieerde groepen. Vergeet niet dat veel starters, zeker zij met minder opleidingsjaren, vaak de eerste jaren van hun carrière ook in sociale huur terecht kunnen.

"Starters" is natuurlijk een hele brede groep.

Er zijn ook starters die op hun 20-22e een HBO opleiding afronden. Die moeten dan nog 4 tot 6 jaar 'wachten' totdat ze een kans maken op een sociale huurwoning op basis van wachttijd.
Daarnaast is het inkomen van zo'n HBO-starter heel snel hoger dan de maximale inkomensgrens, zeker na een paar jaar werkervaring.

Ik denk dat het voor niemand goed is dat we, in een vergrijzend land met arbeidstekorten, deze groep motiveren om bijvoorbeeld deeltijd te werken tegen in de eerste 5 jaar van hun carrière, omdat ze dan in een mooie nieuwbouwwoning mogen wonen voor een betaalbare prijs die we beschermen.

En ondertussen laat je de groep die die 5 jaar groeien qua carrière en salaris voor de (dan nét te betalen) hoofdprijs in een afdankertje wonen dat is toch hartstikke krom?

De lage grondprijzen waarop sociale huur gerealiseerd mag worden, daarop moet je starters ook laten laten bouwen. Desnoods met een non-speculatiebeding. Want dat kan voor veel minder dan die 390k die we nu 'betaalbaar' noemen, inderdaad.

[ Voor 9% gewijzigd door Richh op 11-12-2024 16:37 ]

[MiCoo]

kgl schreef op woensdag 11 december 2024 @ 13:55:
[...]


Je hebt gelijk, er wordt een aparte tabel met financieringslastpercentages gehanteerd voor een box 3 hypotheek.
Bij afschaffing van de HRA zou echter de inkomstenbelasting omlaag moeten gaan (voor iedereen), waardoor de financieringslastpercentages moeten worden aangepast. Dat zal deels het effect opheffen.

En dus kom ik weer terug bij mijn punt: iedereen die nu een huis koopt betaalt de prijs op basis van de financieringslasten inclusief de HPA. En dus een hogere woningwaarde. En dus zou je nu de mensen die pas een huis gekocht hebben verdomd hard straffen als je het nu zou afschaffen. Dan moet je een (lange) overgangstermijn realiseren. Dan wordt de pijn verzacht.

Laapo schreef op woensdag 11 december 2024 @ 11:19:
[...]


Er is een tekort aan betaalbare koopwoningen. Buurten met veel sociale huurwoningen verschralen vanwege inkomensvereisten. We beschouwen 'scheefhuurders' als ongewenst. Zijn allemaal issues. Met heel veel bezit bij woco's van wat het betaalbare deel zou moeten zijn van de woning voorraad krijg je daarmee een scheve verhouding.

Het betaalbare drijft daarmee in de portefeuilles van de woco's en vanwege inkomensvereisten drijven daarmee andere mensen naar wat er resteert, hele dure particuliere huur en koop.

Dat er met verlies in meer huur wordt geïnvesteerd is eigenlijk ook een negatieve voorbode. Dat is weinig bestendig. Maar goed, dit komt er ook van als ze de waardestijgingen niet of nauwelijks meecalculeren.

Yes, true. Daarom hebben we toch de VVD aan de macht gehad? Zij wilden toch alles liberaliseren, ook de huizenmarkt? De sociale sector moest krimpen. Want als er genoeg aanbod is, daalt de vraag(prijs) vanzelf.

Ik werk zelf in de corporatiesctor, ben dan ook bevooroordeelt. Mijn droom is om onszelf te kunnen opheffen. Niet omdat een overheid dat wil, maar omdat we niet meer nodig zijn. Zodat de vele kwetsbaren en mensen met een laag inkomen prima in hun eigen vaste lasten kunnen voorzien.

Met het aanbieden van sociale huurwoningen in de 'lage koopprijs' los je het probleem niet op. Ja, je nivelleert (meer goedkopere koop, minder sociale huur) maar er komen geen woningen bij. En dat is het probleem. We hebben een tekort aan huizen. Of een overschot aan mensen, ik vermoed eerder dat laatste maar dat is een andere discussie.

Wij beschouwen scheefhuurders niet als ongewenst. We vinden alleen dat als ze meer inkomen hebben, ze dan ook iets extra's kunnen betalen. Zoals nu ook gebeurt met mensen met een laag inkomen. Als ze worden ontslagen gaat de huurtoeslag omhoog. Hoe doen mensen dat als ze een koopwoning hebben. Gaan dan ook de hypotheeklasten of hypotheekrente omlaag? Lijkt me niet.

Je haalt ook veel dingen door elkaar, en toch vind ik jouw reacties fascinerend. Je zet me constant aan het denken, en dat waardeer ik. Je persoonlijke afkeer tegen de sector valt me wel constant op. Het lijkt wel alsof je ooit mot met hen hebt gehad.

Wat als we nu eens gaan 'omdenken'? Buurten verschralen niet omdat wij dit willen. Buurten verschralen omdat wij mensen moeten huisvesten. Even wat regels opgelegd door de overheid:

- 30% van onze huurders die wij huisvesten zijn ex-gedetineerden, komen uit een GGZ-instelling, hebben (heftige) (vecht)scheidingen achter de rug of zijn statushouders. --> wetgeving
- Wij moeten 95% van onze woningvoorraad passend toewijzen tot de aftoppingsgrenzen. Dat wil zeggen: inkomen lager dan € 27.725 of € 37.625 bij huren tot de 1e of 2e aftoppingsgrens --> wetgeving
- Wij mogen niet hoger toewijzen aan meerpersoonshuishoudens dan € 54.847. --> wetgeving
- Wij kunnen niet grond aankopen of 'speculeren' --> wetgeving
- We hebben de afgelopen jaren miljarden betaalt aan verhuurdersheffing --> wetgeving
- We mochten alleen nog maar het minimale doen aan leefbaarheid --> wetgeving

Alles wat je aangeeft, is wet- of regelgeving opgelegd door de overheid. Net zoals de maximale huur die we mogen vragen.

Wat als we het nu eens omdraaien? De sociale sector wordt weer voor mensen met een hoger inkomen. Zoals het vroeger was. We worden niet meer verplicht om 30% kwetsbaren te huisvesten. We mogen weer gaan 'speculeren' of grondposities verwerven zodat we niet met alles in concurrentie met de overheid zitten? Als we nu ook eens stoppen met het betalen van VPB (een theoretische waarde van gestegen vastgoed waar we niets aan kunnen doen) dan komen we wellicht nog eens ergens.

Aan de ene kant worden we gesubsidieerd middels een goedkopere grondprijs. Aan de andere kant moeten we alles weer afdragen aan de overheid wat we overhouden.

Overigens ben ik ook niet percé voorstander van 30% sociale woningbouw in projecten. Ik ben voorstander van zo snel mogelijk bouwen. Maar dat is de crux. Ontwikkelaars hebben daar geen belang bij, want als zij heel snel heel veel gaan bouwen, daalt de waarde van hun nog te verkopen woning. Het zou helpen als we daar iets aan kunnen doen. Bijvoorbeeld grond kopen en de verplichting om binnen 5 jaar iets te realiseren.

Richh schreef op woensdag 11 december 2024 @ 14:47:
[...]

Ja, het slaat nergens op inderdaad als je er goed over nadenkt.

Maar toch werkt het wel en dat komt allemaal door grondprijzen. Die zijn namelijk afhankelijk van de afnemer en het gebruik, in plaats van de gebruikelijke vraag/aanbodbalans waarop we gewend zijn dat een prijs afhankelijk van is.

Veelal worden sociale huurwoningen gebouwd op goedkopere grond. Alleen een sociale woningbouwvereniging kan aan betaalbare bouwgrond komen. Dat is ook vaak een politieke wens - "we willen meer betaalbare woningen" -> dan wordt er een akkoord met de sociale woningbouwer uit de regio gemaakt.
Particulieren of gewone woningbouwers kunnen geen grond kopen voor die prijzen. Zij betalen heel snel het dubbele per vierkante meter - en omdat de grond vaak al >60% van de totaalprijs betreft, gaat dit dus over tienduizenden euro's, soms wel een ton, per kavel. Grondprijzen voor de vrije markt volgen namelijk de prijsontwikkeling van de prijzen van bestaande bouw, verminderd met de bouwkosten.

Als je sociale huurwoningen bouwt op goedkope grond, vervolgens op de vrije markt verkoopt voor de marktprijs, verdient zo'n cooperatie dus flink wat geld. Daarmee kan je meer huizen bouwen, zeker omdat zij deze weer gaan bouwen op betaalbare grond (ipv grond welke 'marktconform' geprijsd wordt, zoals de rest van de mensen moet betalen).
Een prachtig vliegwiel, wat je draaiende houdt met oplopende schulden van particulieren

Niet helemaal waar. We hebben gemeentelijke wetgeving waarin is vastgelegd dat wij de huurwoningen voor tenminste (bijvoorbeeld) 15 jaar moeten verhuren. En terecht: ik vind ook dat als de gemeente ons 'subsidieert' ze er ook wat regels aan mogen opleggen waarvoor deze subsidie bedoeld is.

Als de sector ze marktconform zou verkopen zou er theoretisch winst gemaakt kunnen worden. Gelukkig hebben veel corporaties afgesproken dat ze geen 'rotzooi' meer aan de markt aanbieden: de woning moet vaak degelijk onderhouden zijn. Geldt niet voor alle corporaties: sommigen zitten nu eenmaal in financieel zwaar weer.

De grondprijs wordt inderdaad in de commerciële sector residueel bepaald (wat blijft over na het sommetje v.o.n. prijs -/- kosten). De ontwikkelaars verdienen vaak nog steeds bakken met geld, zelfs nadat ze de hogere grondprijs hebben betaald. Zeker met eengezinswoningen. Appartementen zijn minder geliefd, maar in een A'dam of R'dam nog steeds dik rendabel.

Maar goed: ook zij mogen goedkopere koop bouwen. Niemand houdt ze tegen. Maar dat willen ze niet. Want de bouwkosten zit in de basis (warmtepomp, keuken, toilet, badkamer) en veel minder in vierkante meters beton extra.

RonJ schreef op woensdag 11 december 2024 @ 15:19:
[...]


IIg goed dat de ambities omhooggaan. Die betaalbaarheids eis is wel jammer weer, vereist onnodig veel subisidie in een markt waar het geld in principe tegen de plinten klotst en doet mij toch vermoeden dat de grote steden weer erg/te dominant zijn geweest achter de schermen. Dit soort eisen voor de buhne maken het allemaal alleen maar lastiger om rond te krijgen en uiteindelijk maakt het op de totale woningvoorraad toch niet zo heel veel uit in welk segment er nou een paar procent promille huizen bijkomt, dat schuift toch allemaal wel door.

Of anders gezegd, 1/3e ipv 2/3e betaalbaar/sociale huur op het dan makkelijk(er) realiseerbare dubbele bouwvolume zou net zoveel betaalbare huizen opleveren, maar dan zonder miljardensubsidies, als bij het nodeloos vasthouden aan dit achterhaalde en arbitraire verdeelsleuteltje. Maar dan wel het tekort voor de hele markt veel sneller oplossen op kosten van randstedelijke stadsyuppen die toch al in het duurdere segment kijken ipv de schatkist.

Ambities al genoeg. We hebben grond nodig. Posities. Geen bezwaren van de omgeving bij nieuwbouw. Geen 100.000 extra regels bij projecten (meer duurzaamheid, water in je project compenseren, € 10.000,- per parkeerplaats betalen, extra geluidsmaatregelen etc.). Als ze meer woningen willen, zullen we terug moeten naar de Vinex tijd. Gevoelsmatig teren we daar nu nog steeds op in Nederland en wordt daar het meest gebouwd (Leidsche Rijn, Brandevoort, Groote Wielen etc.)

[ Voor 40% gewijzigd door MiCoo op 11-12-2024 20:45 ]

[RonJ]

MiCoo schreef op woensdag 11 december 2024 @ 20:24:

Ambities al genoeg. We hebben grond nodig. Posities. Geen bezwaren van de omgeving bij nieuwbouw. Geen 100.000 extra regels bij projecten (meer duurzaamheid, water in je project compenseren, € 10.000,- per parkeerplaats betalen, extra geluidsmaatregelen etc.). Als ze meer woningen willen, zullen we terug moeten naar de Vinex tijd. Gevoelsmatig teren we daar nu nog steeds op in Nederland en wordt daar het meest gebouwd (Leidsche Rijn, Brandevoort, Groote Wielen etc.)

Ja eens, meer grond en minder bezwaarmogelijkheden zou eea enorm kunnen versnellen. En daarbij dus zo min mogelijk arbitraire regeltjes stellen zoals deze 33/33/33 regel, overdreven duurzaamheidsambities die helemaal niet waargemaakt kunnen worden (liever beter geïsoleerd dan perse gasloos (en ook zeker geen warmtenetten waar er geen restwarmte in de buurt is), mede door de puinhoop op het energienet), niet mensen uit de auto willen pesten, etc. Al die overbodige bagage moet eraf om sterk te kunnen versnellen.

[ Voor 6% gewijzigd door RonJ op 12-12-2024 08:57 ]

[Rubbergrover1]

MiCoo schreef op woensdag 11 december 2024 @ 20:24:
Wat als we nu eens gaan 'omdenken'? Buurten verschralen niet omdat wij dit willen. Buurten verschralen omdat wij mensen moeten huisvesten. Even wat regels opgelegd door de overheid:

- 30% van onze huurders die wij huisvesten zijn ex-gedetineerden, komen uit een GGZ-instelling, hebben (heftige) (vecht)scheidingen achter de rug of zijn statushouders. --> wetgeving
- Wij moeten 95% van onze woningvoorraad passend toewijzen tot de aftoppingsgrenzen. Dat wil zeggen: inkomen lager dan € 27.725 of € 37.625 bij huren tot de 1e of 2e aftoppingsgrens --> wetgeving
- Wij mogen niet hoger toewijzen aan meerpersoonshuishoudens dan € 54.847. --> wetgeving
- Wij kunnen niet grond aankopen of 'speculeren' --> wetgeving
- We hebben de afgelopen jaren miljarden betaalt aan verhuurdersheffing --> wetgeving
- We mochten alleen nog maar het minimale doen aan leefbaarheid --> wetgeving

Alles wat je aangeeft, is wet- of regelgeving opgelegd door de overheid. Net zoals de maximale huur die we mogen vragen.

Wat als we het nu eens omdraaien? De sociale sector wordt weer voor mensen met een hoger inkomen. Zoals het vroeger was.

Dat zou de ideale situatie zijn. Maar de realiteit is dat daar nu veel te weinig woningen voor zijn. De overheid legt die regels niet op omdat ze het leuk vinden om regels op te leggen. Maar grotendeels omdat er te weinig woningen zijn om die groepen fatsoenlijk perspectief te geven als die regels er niet waren.

Ik denk dat heel veel mensen het uiteraard fijn zouden vinden als die regels niet nodig zouden zijn. Als er voldoende woningen zouden zijn om ook de 'lastige' groepen en mensen met een laag inkomen gewoon perspectief op een woning te bieden. Maar de huidige situatie is verre van die ideale situatie. Waardoor zulke regelgeving nodig is.

[MiCoo]

RonJ schreef op donderdag 12 december 2024 @ 08:55:
[...]


Ja eens, meer grond en minder bezwaarmogelijkheden zou eea enorm kunnen versnellen. En daarbij dus zo min mogelijk arbitraire regeltjes stellen zoals deze 33/33/33 regel, overdreven duurzaamheidsambities die helemaal niet waargemaakt kunnen worden (liever beter geïsoleerd dan perse gasloos (en ook zeker geen warmtenetten waar er geen restwarmte in de buurt is), mede door de puinhoop op het energienet), niet mensen uit de auto willen pesten, etc. Al die overbodige bagage moet eraf om sterk te kunnen versnellen.

Yes. Het is echt bizar. We bouwen hier nu standaard 0.4 EPC. Eén van de duurzaamste manieren van bouwen ter wereld. Welke discussie hebben wij met onze gemeente? Gemeente wil graag dat we nog duurzamer gaan bouwen. Wat bespaart dit? Ik denk een tientje per maand aan elektra/gas. Meerprijs woning? Ongeveer 18k inclusief btw. Als we deze discussies hebben duurt het nog lang.

Overigens geloof ik in steden zonder auto. Heilig van overtuigt. Zorg nu eens dat het OV zo goed is (metro, tram, fiets) dat mensen geen auto meer willen. Maar dat is het probleem. Het alternatief is én veel duurder, én veel langere reistijd. Tjah... dan kies ik ook voor de auto. Ben benieuwd hoe Merwedezone zich gaat ontwikkelen.

[geekeep]

https://nos.nl/artikel/25...-woningbouw-noord-brabant

Chipmachinemaker ASML betaalt mee aan sociale woningbouw Noord-Brabant

De te bouwen woningen zijn voor sociale en gereguleerde middenhuur en zijn niet bedoeld voor personeel van ASML, maar voor bijvoorbeeld zorgmedewerkers of agenten.

Het kan blijkbaar toch wel, denken aan anderen.

[ Voor 10% gewijzigd door geekeep op 12-12-2024 23:08 ]

[geekeep]

Laapo schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 16:26:
[...]


In Singapore doen ze het letterlijk zo. Zo'n driekwart zit daar in een sociale koopwoning. Doen ze ook niet moeilijk over een voordeeltje of twee dat daardoor bij de bewoner terecht komt. Maar goed, wij zijn (nog) geen stadstaatje, dus dat vergelijk is wellicht niet helemaal eerlijk.

Corporaties kunnen hun bestaansrecht best invullen met meer dan alleen het aanbieden van huur als optie. Sterker nog, als geld het probleem is dan zit er ook gewoon een verdienmodel in de verkoop van woningen.

En nu gebruiken we gemeenschapsbezit voor de woningmarkt uitsluitend in de vorm van sociale huur. Ik zie niet waarom koop daar geen vorm van kan zijn. Lijkt mij voor bewoners ook bestendiger richting het pensioen. Je wil niet op je 68ste of ouder moeten leven van 70% of minder van je inkomen, Na een leven lang te zijn uitgemaakt voor scheefhuurder, maar nog wel maandelijks afrekenen met een corporatie die ieder jaar de huur verder opschroeft.

Je blijft vasthouden aan je eigen perspectief dat kopen beter is dan (sociaal) huren. Er zullen duizenden pensionados met een karig pensioen op dit moment blij zijn met hun betaalbare huurwoning ipv dat ze op eigen kosten even tienduizenden euro's moeten lappen voor verduurzaming, een nieuw dak, renovatie van elektra, asbestsanering, een nieuwe keuken en badkamer, verfbeurten en wat er nog meer aan hun sociale huurwoning gedaan is en nog gedaan moet worden..

Zowel jij als @Rubbergrover1 gaan voorbij aan de betekenis van sociale woningbouw en wooncorporaties. Deze focussen zich namelijk op het bouwen, beheren en verhuren (zonder winstoogmerk) voor mensen die geen woning kúnnen kopen.
Een woco gebruiken om goedkoop grond te laten aankopen of te laten bouwen (if possible) is geen sociale woningbouw maar simpelweg een grote zak subsidiegeld smijten om de markt nog verder te spekken. Ik snap dan ook niet hoe @Rubbergrover1 'betaalbaar' en 'marktconform' in dezelfde zin kan gebruiken voor het prijzen van 'sociale koop'. We hebben het hier volgens mij al honderden pagina's lang over dat de gemiddelde Nederlander geen gemiddeld huis meer kan betalen..
Die sociale woningen in de verhuur laten betekent dat de investering blijft waar die bedoeld is, als onderdak voor iemand die betaalbaar wil wonen. En dat zonder de politieke opvatting dat iedereen maar een bakstenen spaarpot moet bezitten omdat we onze samenleving op andere vlakken uithollen.

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op donderdag 12 december 2024 @ 23:06:
[...]
Zowel jij als @Rubbergrover1 gaan voorbij aan de betekenis van sociale woningbouw en wooncorporaties. Deze focussen zich namelijk op het bouwen, beheren en verhuren (zonder winstoogmerk) voor mensen die geen woning kúnnen kopen.

Ho, ho. Daar ga ik helemaal niet aan voorbij! Ik vind het alleen interessant om als iemand een bepaald gedachtenexperiment heeft, daarbij na te gaan wat de voor- en nadelen van dat gedachtenexperiment zijn. En hoe je daar mee om zou kunnen gaan. Dus niet meteen met de hakken in het zand alleen op de negatieve aspecten te focussen. Juist door beide kanten van zo'n verhaal te bekijken, kun je een goed oordeel vellen. En ook naar anderen toe uitleggen, danwel verdedigen, of het wel of niet (op punten) een goed idee is.

Ik ben juist een groot voorstander van sociale woningbouw. En erger me dood aan het Nationale beleid op het gebied van sociale woningbouw. Wat overigens ook al vóór de bruteringsoperatie niet optimaal was. Die bruteringsoperatie van 30 jaar geleden is er niet voor niets gekomen. Die kwam er omdat het stelsel van sociale woningbouw niet goed werkte. Maar in de neoliberale denkwereld was de oplossing niet gericht op het verbeteren van die sector, maar op het meer de markt zijn werk laten doen. Wat in feite het failliet van de sociale woningbouw inleidde.

Een woco gebruiken om goedkoop grond te laten aankopen of te laten bouwen (if possible) is geen sociale woningbouw maar simpelweg een grote zak subsidiegeld smijten om de markt nog verder te spekken. Ik snap dan ook niet hoe @Rubbergrover1 'betaalbaar' en 'marktconform' in dezelfde zin kan gebruiken voor het prijzen van 'sociale koop'. We hebben het hier volgens mij al honderden pagina's lang over dat de gemiddelde Nederlander geen gemiddeld huis meer kan betalen..

Daarom moet je dus ook geen gemiddelde woningen bouwen, maar goedkopere woningen. (Zowel koop als huur.) Maar die taak overlaten aan de vrije markt werkt niet (dat weten we na een paar decennia wel).

Ik zie dit trouwens ook niet als vorm van "sociale koop". Ik vind juist niet dat je de kopers van woningen op deze manier zou moeten sponsoren. Maar dat áls ze woningen zouden verkopen, die woningen juist tegen een marktconforme (dus hogere) prijs van de hand moeten worden gedaan. Omdat het niet de hoofdtaak is om betaalbare koopwoningen te bouwen, maar betaalbare huurwoningen. (In tegenstelling tot wat je in het eerste deel van je post suggereert.)

Als de woningbouwverenigingen voor de bouw van woningen niet alleen hun normale financieringsmogelijkheden hebben, maar daarnaast ook een klein deel van de woningen kan verkopen tegen marktconforme (lees: veel hogere) koopprijzen aan de (scheef-)huurders, dan kunnen ze ook dat geld gebruiken voor de oprichting van nieuwe woningen. Dan wordt niet zozeer de markt (of de kopers) gespekt met "subsidiegeld", maar wordt de woningbouwvereniging gespekt, doordat zij dat verschil tussen wat zij ervoor hebben moeten betalen en de vrijemarktwaarde in hun zak kunnen steken. Is dat erg? Ik denk dat er best wat voor te zeggen is om de woningbouwverenigingen op deze manier door de kopers van koopwoningen extra te "subsidiëren".

En uiteraard zal het gros van de huurders die woning niet kunnen betalen. En dat is ook prima, de hoofdtaak is namelijk betaalbare huurwoningen beschikbaar stellen.

[ Voor 24% gewijzigd door Rubbergrover1 op 13-12-2024 08:35 ]

[Rubbergrover1]

MiCoo schreef op donderdag 12 december 2024 @ 20:24:
[...]
Overigens geloof ik in steden zonder auto. Heilig van overtuigt. Zorg nu eens dat het OV zo goed is (metro, tram, fiets) dat mensen geen auto meer willen. Maar dat is het probleem. Het alternatief is én veel duurder, én veel langere reistijd. Tjah... dan kies ik ook voor de auto. Ben benieuwd hoe Merwedezone zich gaat ontwikkelen.

Andere optie is auto's buiten de hoofdontsluitingsroutes langzamer laten rijden. Is ook veiliger en scheelt uitstoot en herrie. In combinatie met het meer sturen richting de ringwegen etc., in plaats van allerlei tussendoorroutes door woonbuurten, kan het de leefbaarheid verbeteren en wordt het autorijden langzamer. Daarmee worden andere vervoersmiddelen relatief ook aantrekkelijker, maar blijft het voor mensen die aan de auto gebonden zijn mogelijk om te reizen.

(Uiteraard is het niet of-of)

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 08:21:
[...]

Ho, ho. Daar ga ik helemaal niet aan voorbij! Ik vind het alleen interessant om als iemand een bepaald gedachtenexperiment heeft, daarbij na te gaan wat de voor- en nadelen van dat gedachtenexperiment zijn. En hoe je daar mee om zou kunnen gaan. Dus niet meteen met de hakken in het zand alleen op de negatieve aspecten te focussen. Juist door beide kanten van zo'n verhaal te bekijken, kun je een goed oordeel vellen. En ook naar anderen toe uitleggen, danwel verdedigen, of het wel of niet (op punten) een goed idee is.

Ik ben juist een groot voorstander van sociale woningbouw. En erger me dood aan het Nationale beleid op het gebied van sociale woningbouw. Wat overigens ook al vóór de bruteringsoperatie niet optimaal was. Die bruteringsoperatie van 30 jaar geleden is er niet voor niets gekomen. Die kwam er omdat het stelsel van sociale woningbouw niet goed werkte. Maar in de neoliberale denkwereld was de oplossing niet gericht op het verbeteren van die sector, maar op het meer de markt zijn werk laten doen. Wat in feite het failliet van de sociale woningbouw inleidde.

[...]

Daarom moet je dus ook geen gemiddelde woningen bouwen, maar goedkopere woningen. (Zowel koop als huur.) Maar die taak overlaten aan de vrije markt werkt niet (dat weten we na een paar decennia wel).

Ik zie dit trouwens ook niet als vorm van "sociale koop". Ik vind juist niet dat je de kopers van woningen op deze manier zou moeten sponsoren. Maar dat áls ze woningen zouden verkopen, die woningen juist tegen een marktconforme (dus hogere) prijs van de hand moeten worden gedaan. Omdat het niet de hoofdtaak is om betaalbare koopwoningen te bouwen, maar betaalbare huurwoningen. (In tegenstelling tot wat je in het eerste deel van je post suggereert.)

Als de woningbouwverenigingen voor de bouw van woningen niet alleen hun normale financieringsmogelijkheden hebben, maar daarnaast ook een klein deel van de woningen kan verkopen tegen marktconforme (lees: veel hogere) koopprijzen aan de (scheef-)huurders, dan kunnen ze ook dat geld gebruiken voor de oprichting van nieuwe woningen. Dan wordt niet zozeer de markt (of de kopers) gespekt met "subsidiegeld", maar wordt de woningbouwvereniging gespekt, doordat zij dat verschil tussen wat zij ervoor hebben moeten betalen en de vrijemarktwaarde in hun zak kunnen steken. Is dat erg? Ik denk dat er best wat voor te zeggen is om de woningbouwverenigingen op deze manier door de kopers van koopwoningen extra te "subsidiëren".

En uiteraard zal het gros van de huurders die woning niet kunnen betalen. En dat is ook prima, de hoofdtaak is namelijk betaalbare huurwoningen beschikbaar stellen.

Hoe zie je een organisatie die zonder winstoogmerk opereert toch woningen met winst verkopen? Je krijgt een perverse prikkel voor woco's om steeds meer woningen met winst te verkopen, want dat maakt de begroting een stuk makkelijker sluitend. Waar leg je de grens qua verhouding? Uiteindelijk kom je dan op datzelfde punt qua regelgeving als waar we nu al op zitten qua koop/huur.. Het is niet voor niets dat we voor stichtingen en (bouw)verenigingen enerzijds en bedrijven anderzijds verschillende rechtsvormen hebben. We hebben ondertussen gezien wat er gebeurt als je de woco's gaat zien (en belasten) als ware een bedrijf: er werd een hoop afgestoten vanwege rendabiliteit of om een begrotingsgat te dichten.

[Blik1984]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 08:53:
[...]

Andere optie is auto's buiten de hoofdontsluitingsroutes langzamer laten rijden. Is ook veiliger en scheelt uitstoot en herrie. In combinatie met het meer sturen richting de ringwegen etc., in plaats van allerlei tussendoorroutes door woonbuurten, kan het de leefbaarheid verbeteren en wordt het autorijden langzamer. Daarmee worden andere vervoersmiddelen relatief ook aantrekkelijker, maar blijft het voor mensen die aan de auto gebonden zijn mogelijk om te reizen.

(Uiteraard is het niet of-of)

Dit is hoe Utrecht het doet, alleen doen ze het compleet verkeerd door alle wegen richting de ontsluitingswegen ook volledig af te knijpen waardoor er permanente files binnen de stadskern ontstaan die er eerst niet waren.

En vervolgens worden de ontsluitingswegen ook niet (Ring Zuilen) aangepakt zodat je daar ook nog regelmatig achteraan mag aansluiten in de file

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 10:22:
[...]

Hoe zie je een organisatie die zonder winstoogmerk opereert toch woningen met winst verkopen?

Dat een organisatie geen winstoogmerk heeft betekent niet dat ze woningen niet met winst zouden mogen verkopen. Het betekent alleen dat ze niet woningen moeten gaan bouwen met als hoofddoel die met winst te verkopen.

Je krijgt een perverse prikkel voor woco's om steeds meer woningen met winst te verkopen, want dat maakt de begroting een stuk makkelijker sluitend. Waar leg je de grens qua verhouding? Uiteindelijk kom je dan op datzelfde punt qua regelgeving als waar we nu al op zitten qua koop/huur..

Juist omdat die extra euro's die binnenkomen niet naar aandeelhouders gaan, maar weer in woningen worden geïnvesteerd, betekent extra verkopen ook extra potentieel om betaalbare huurhuizen te bouwen.

[Venraiden4K]

Laapo schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 15:45:
Dit is gewoon op te lossen. Alle VvE's moeten aan de MJOP's en corporaties zouden dat onderhoud bijzonder slagvaardig en efficiënt kunnen aanbesteden, ook namens de kopers. Een corporatie in de VvE kan zo zelfs een meerwaarde zijn. Lijkt me een goed op te lossen probleem en misschien wel een mooie kans.

Wij hebben een sociale verhuurder in de VvE en deze doet helemaal niks. Sterker nog, door achterstallig onderhoud in het verleden, is de huidige VvE (Het huidige, verse bestuur) bezig met een enorme (en dure) inhaalslag.

Een corporatie in een VvE kan van meerwaarde zijn, maar dan moet je wel een hebben die een beetje geeft om de woningen binnen die VvE, anders kunnen het net zo goed slapende leden zijn.

[Paprika]

Blik1984 schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 10:56:
[...]


Dit is hoe Utrecht het doet, alleen doen ze het compleet verkeerd door alle wegen richting de ontsluitingswegen ook volledig af te knijpen waardoor er permanente files binnen de stadskern ontstaan die er eerst niet waren.

En vervolgens worden de ontsluitingswegen ook niet (Ring Zuilen) aangepakt zodat je daar ook nog regelmatig achteraan mag aansluiten in de file

Marnixlaan en Cartesiusweg van twee rijstroken naar één rijstrook. De Kardinaal de Jongweg gaat van twee rijstroken naar één rijstrook, en 't Goylaan zal worden versmald. De gemeente heeft geluk dat Utrecht op meerdere locaties "gespleten" wordt door water en spoorlijnen, waardoor er maar beperkte opties zijn om je tussen wijken te verplaatsen. Er zijn namelijk geen andere bruggen of tunnels waar je met de auto mag komen. Ware het niet voor deze beperking, dan zou je tegenwoordig sneller zijn door de kleine straatjes in de wijken te rijden.

[ Voor 33% gewijzigd door Paprika op 13-12-2024 12:45 ]

[geekeep]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 11:11:
[...]

Dat een organisatie geen winstoogmerk heeft betekent niet dat ze woningen niet met winst zouden mogen verkopen. Het betekent alleen dat ze niet woningen moeten gaan bouwen met als hoofddoel die met winst te verkopen.

Zolang de verhuur- en verkooptak geen compleet gescheiden juridische entiteiten zijn zul je altijd tegenstrijdige belangen hebben.
Bij sociale huur krijg je bijv geld terug als het voorschot op de gemeenschappelijke lasten minder uitvielen. Denk je dat de verkoopafdeling bij een meevaller tijdens de bouw de verkoopprijs verlaagt?
En als het wel een aparte organisatie zal zijn, wat is dan precies het verschil met de huidige (commerciële) partijen die nu huizen bouwen? Grond goedkoper kunnen kopen? Die partijen zullen dan vanzelfsprekend gaan schreeuwen vanwege oneerlijke concurrentie.

Juist omdat die extra euro's die binnenkomen niet naar aandeelhouders gaan, maar weer in woningen worden geïnvesteerd, betekent extra verkopen ook extra potentieel om betaalbare huurhuizen te bouwen.

Uiteindelijk is bouwen voor de verhuur, zeker op de lange termijn, de beste keuze voor een stabiele kasstroom. Dat plaatje zien we bij beleggers ook. Daarnaast zijn er ook genoeg pensioenfondsen die in het vastgoed zitten en snappen dat een hoop geld/tijd investeren en erna wat marge pakken op een eenmalige verkoop een stuk onaantrekkelijker en volatieler is voor de pensioenpotaanvulling dan maandelijks huur incasseren.

[Anoniem: 2101358]

Sorry alvast op voorhand!
- Het gemakkelijke part-time werken...en minimaal verder bijdragen, liefst er nog wat voordeeltjes link en rechts erbij..(subsidie, tegemoetkoming, ...)
_

_

Waarom gaan we in dit land nou eens een keer niet vol mee met degenen die een 40-uur baan hebben en soms ook wel flink in de overuren zitten? Belast die overuren niet meer, maar bruto=netto : Stimuleer je werken en kan je door flink werken makkelijk die woning kopen

....en maar IB - niveleren ..echt... wat een land : Strafkamp voor werknemers die extra hun best doen!

[Rubbergrover1]

geekeep schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 21:12:
[...]

Zolang de verhuur- en verkooptak geen compleet gescheiden juridische entiteiten zijn zul je altijd tegenstrijdige belangen hebben.
Bij sociale huur krijg je bijv geld terug als het voorschot op de gemeenschappelijke lasten minder uitvielen. Denk je dat de verkoopafdeling bij een meevaller tijdens de bouw de verkoopprijs verlaagt?

Die kopers hebben toch helemaal niets te maken met wat de verhuurder ooit, in het verleden, voordat die potentiële koper zijn woning heeft gehuurd, voor de bouw heeft betaald?

En als het wel een aparte organisatie zal zijn, wat is dan precies het verschil met de huidige (commerciële) partijen die nu huizen bouwen? Grond goedkoper kunnen kopen? Die partijen zullen dan vanzelfsprekend gaan schreeuwen vanwege oneerlijke concurrentie.

Ik zie geen reden waarom dit een aparte organisatie zou moeten zijn. Wat is het nut daarvan? En het lijkt mij ook onmogelijk.

Hoe zie je dat voor je? Een woning is eerst 5 of 10 jaar verhuurd bij organisatie A en omdat de huurder de woning zou kunnen gaan kopen, moet eerst die woning administratief naar organisatie B worden overgeheveld?

[...]

Uiteindelijk is bouwen voor de verhuur, zeker op de lange termijn, de beste keuze voor een stabiele kasstroom.

De basis is uiteraard ook nog steeds dat je bouwt voor de verhuur. Maar op het moment dat die huurder een flinke scheefhuurder is geworden, kun je er ook voor kiezen om in plaats van de huurder eruit te schoppen en naar een niet bestaande middenhuur of koopwoning te laten zoeken, die verder exact hetzelfde is als de bestaande huurwoning, die woning aan de huurder te verkopen en van die opbrengst een nieuwe sociale huurwoning te bouwen. Houd je het zelfde aantal sociale huurwoningen.

Waarbij het ook nog eens zou kunnen zijn dat de opbrengst uit de verkoop tegen marktwaarde hoger is dan de oprichtingskosten van een nieuwe sociale huurwoning en je per saldo meer woningen zou kunnen terugbouwen.

[Rubbergrover1]

Anoniem: 2101358 schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 21:42:
Waarom gaan we in dit land nou eens een keer niet vol mee met degenen die een 40-uur baan hebben en soms ook wel flink in de overuren zitten? Belast die overuren niet meer, maar bruto=netto : Stimuleer je werken en kan je door flink werken makkelijk die woning kopen

Leuk, dan spreek ik met mijn werkgever een uurloon van 1 euro af en bij overwerk 200 euro per uur. En dan spreek ik ook af dat ik structureel een x-aantal uur overwerk.

[jeroenkb]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 11:11:


Juist omdat die extra euro's die binnenkomen niet naar aandeelhouders gaan, maar weer in woningen worden geïnvesteerd, betekent extra verkopen ook extra potentieel om betaalbare huurhuizen te bouwen.

Als ze niet aan Maserati's opgaan

[Rubbergrover1]

jeroenkb schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 11:23:
[...]

Als ze niet aan Maserati's opgaan

Dat kan zowel wanneer je huizen verkoopt als wanneer je huizen niet verkoopt.

[spijkerhoofd]

Anoniem: 2101358 schreef op vrijdag 13 december 2024 @ 21:42:
Sorry alvast op voorhand!
- Het gemakkelijke part-time werken...en minimaal verder bijdragen, liefst er nog wat voordeeltjes link en rechts erbij..(subsidie, tegemoetkoming, ...)
_

_

Waarom gaan we in dit land nou eens een keer niet vol mee met degenen die een 40-uur baan hebben en soms ook wel flink in de overuren zitten? Belast die overuren niet meer, maar bruto=netto : Stimuleer je werken en kan je door flink werken makkelijk die woning kopen

....en maar IB - niveleren ..echt... wat een land : Strafkamp voor werknemers die extra hun best doen!

Dit heeft met de woningmarkt te maken hoe?

Daarnaast, er is niks mis met parttime werken, ergo 2x 40 uur is teveel voor een gezin als het huishouden erbij gedaan moet worden. Ik ben daarom ook grote voorstander van de 32 urige werkweek. De generaties voor ons werkte enkel de man 40 uur en de vrouw deed het huishouden, nu moeten we 2x 40 uur werken om een woning te mogen kopen. Ik ben blij dat mijn vriendin en ik 32 uur kunnen werken, heerlijk de vrijdag vrij, 3 daags weekend. Wij werken 64 uur in totaal, dat is 24 uur meer dan onze voorouders.

[aljooge]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 11:37:
[...]

Dit heeft met de woningmarkt te maken hoe?

Daarnaast, er is niks mis met parttime werken, ergo 2x 40 uur is teveel voor een gezin als het huishouden erbij gedaan moet worden. Ik ben daarom ook grote voorstander van de 32 urige werkweek. De generaties voor ons werkte enkel de man 40 uur en de vrouw deed het huishouden, nu moeten we 2x 40 uur werken om een woning te mogen kopen. Ik ben blij dat mijn vriendin en ik 32 uur kunnen werken, heerlijk de vrijdag vrij, 3 daags weekend. Wij werken 64 uur in totaal, dat is 24 uur meer dan onze voorouders.

Vertraagd alleen maar de bouw van nieuwe huizen, bouwmateriaal en andere benodigdheden met een factor 32/40. Daarom: slecht idee.

[Rubbergrover1]

aljooge schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 11:43:
[...]

Vertraagd alleen maar de bouw van nieuwe huizen, bouwmateriaal en andere benodigdheden met een factor 32/40. Daarom: slecht idee.

Eerder zo dat als men collectief 40/32 meer inkomen heeft, de huizenprijzen met 40/32 stijgen.

[Laapo]

Dubbel

[ Voor 99% gewijzigd door Laapo op 14-12-2024 14:23 ]

[aljooge]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 13:01:
[...]

Eerder zo dat als men collectief 40/32 meer inkomen heeft, de huizenprijzen met 40/32 stijgen.

Zou je met een bron kunnen komen waarin staat dat de huizenprijs rechtevenredig is met het inkomen?

[spijkerhoofd]

aljooge schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 11:43:
[...]

Vertraagd alleen maar de bouw van nieuwe huizen, bouwmateriaal en andere benodigdheden met een factor 32/40. Daarom: slecht idee.

Dat is jammer dan, want gezien we steeds meer gaan parttime werken omdat onder aan de streep 2x 40 uur teveel is, en dat is niet enkel in Nederland gebleken maar ook in de rest van Europa. Ja we zijn kampioen deeltijdwerken maar we zijn ook kampioen werken period! We hebben de hoogste arbeidsparticitpatie van Europa, dik 75%, de landen waar wel 40 uur gewerkt word werken er netto fors minder mensen. Het is daarbij opvallend hoe hoger de arbeidsparticipatie is hoe minder uren gewerkt word. In Duitsland, Scandinavië en België is de participatie ook hoog en daar word ook minder uren gewerkt. Als de bouwvakker standaard 40 uur werkt betekend dat vaak dat de vrouw fors minder of wellicht helemaal niet werkt, en dat zie je terug in het onderwijs en in de zorg.

[geekeep]

aljooge schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 16:32:
[...]

Zou je met een bron kunnen komen waarin staat dat de huizenprijs rechtevenredig is met het inkomen?

Rechtevenredig zal het praktisch nooit zijn met allerlei andere factoren die meespelen zoals rente, overwaarde, emotie, marktsentiment, CAOs, etc. Das simpelweg wiskunde. En daarnaast moet je kijken naar financieringsruimte voor een duidelijker beeld.
Maar er zit zeker wel een relatie tussen deze twee ja:

[Anoniem: 2101358]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 09:23:
[...]

Leuk, dan spreek ik met mijn werkgever een uurloon van 1 euro af en bij overwerk 200 euro per uur. En dan spreek ik ook af dat ik structureel een x-aantal uur overwerk.

Ja hoor, dat ga je zo afspreken..snap je mijn punt wat ik wil maken verder wel?

[Anoniem: 2101358]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 11:37:
[...]

Dit heeft met de woningmarkt te maken hoe?

Daarnaast, er is niks mis met parttime werken, ergo 2x 40 uur is teveel voor een gezin als het huishouden erbij gedaan moet worden. Ik ben daarom ook grote voorstander van de 32 urige werkweek. De generaties voor ons werkte enkel de man 40 uur en de vrouw deed het huishouden, nu moeten we 2x 40 uur werken om een woning te mogen kopen. Ik ben blij dat mijn vriendin en ik 32 uur kunnen werken, heerlijk de vrijdag vrij, 3 daags weekend. Wij werken 64 uur in totaal, dat is 24 uur meer dan onze voorouders.

Dat weet ik wel en als je met 2 (64u samen) een inkomen hebt op deze manier is dat meer dan prima. Maar wat als de single 40u maakt en de extra uren die hij erbij maakt volle pot belast worden? is dat dan ook ok? nou, vind ik van niet...magde allemaal iets van vinden, maar ik denk dan tvt (doe maar tijd voor tijd)en zo worden werknemers die graag extra bezig zijn voor het bedrijf beetje afgestompd.
Wat als je als starter je een slag in de ronde werkt (graag extra €€€ sparen voor je huis te kopen)en na die 40 u wordt je keihard gepakt.. Waardeloos belasting-systeem, het over-werken moet lonen en niet een afstraffing/ontmoediging zijn.

Werknemers die graag extra inzet tonen, die moet je belonen en niet straffen. Fouter kan bijna niet en het "nivelleren" moet ook dan gebeuren...echt hè, zo motiveer je 0.0

Waardeloos systeem, sorry

[ Voor 6% gewijzigd door Anoniem: 2101358 op 14-12-2024 18:42 ]

[hoevenpe]

Anoniem: 2101358 schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 18:19:
Ja hoor, dat ga je zo afspreken..snap je mijn punt wat ik wil maken verder wel?

Niet echt, met een marginale belastingdruk van meer dan 80% tussen grofweg 35k en 60k ben je dief van eigen portemonnee als je niet parttime werkt. Vooral als je jonge kinderen hebt maar ook zonder is het goedkope quality time.

Nivelleren is een feestje...

[Anoniem: 2101358]

hoevenpe schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 18:57:
[...]

Niet echt, met een marginale belastingdruk van meer dan 80% tussen grofweg 35k en 60k ben je dief van eigen portemonnee als je niet parttime werkt. Vooral als je jonge kinderen hebt maar ook zonder is het goedkope quality time.

Nivelleren is een feestje...

Ja , klopt in de jou omschreven situatie wel. Ik stel voor dat we dat allemaal maar gaan doen! Kijken over 5 jaar of er nog wel iets te nivelleren valt?

[spijkerhoofd]

Anoniem: 2101358 schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 18:31:
[...]

Dat weet ik wel en als je met 2 (64u samen) een inkomen hebt op deze manier is dat meer dan prima. Maar wat als de single 40u maakt en de extra uren die hij erbij maakt volle pot belast worden? is dat dan ook ok? nou, vind ik van niet...magde allemaal iets van vinden, maar ik denk dan tvt (doe maar tijd voor tijd)en zo worden werknemers die graag extra bezig zijn voor het bedrijf beetje afgestompd.
Wat als je als starter je een slag in de ronde werkt (graag extra €€€ sparen voor je huis te kopen)en na die 40 u wordt je keihard gepakt.. Waardeloos belasting-systeem, het over-werken moet lonen en niet een afstraffing/ontmoediging zijn.

Werknemers die graag extra inzet tonen, die moet je belonen en niet straffen. Fouter kan bijna niet en het "nivelleren" moet ook dan gebeuren...echt hè, zo motiveer je 0.0

Waardeloos systeem, sorry

Het is velen gevallen zeker een waardeloos belastingstelsel, want waar er forse belastingen geheven word op arbeid, word er amper belasting geheven op passieve inkomsten, rentenieren en erfenissen, ofwel inkomsten niet uit arbeid. Daarom minder belasting heffen op arbeid en fors meer op vermogen, inkomsten uit vermogen en erfenissen...

[Kalentum]

Anoniem: 2101358 schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 18:31:
[...]

Dat weet ik wel en als je met 2 (64u samen) een inkomen hebt op deze manier is dat meer dan prima. Maar wat als de single 40u maakt en de extra uren die hij erbij maakt volle pot belast worden? is dat dan ook ok? nou, vind ik van niet...magde allemaal iets van vinden, maar ik denk dan tvt (doe maar tijd voor tijd)en zo worden werknemers die graag extra bezig zijn voor het bedrijf beetje afgestompd.
Wat als je als starter je een slag in de ronde werkt (graag extra €€€ sparen voor je huis te kopen)en na die 40 u wordt je keihard gepakt.. Waardeloos belasting-systeem, het over-werken moet lonen en niet een afstraffing/ontmoediging zijn.

Werknemers die graag extra inzet tonen, die moet je belonen en niet straffen. Fouter kan bijna niet en het "nivelleren" moet ook dan gebeuren...echt hè, zo motiveer je 0.0

Waardeloos systeem, sorry

Wat ik niet helemaal snap: denk jij dat de Belastingdienst overuren anders belast dan gewone uren?

Indien zo: dat klopt niet. Belasting betaal je gewoon over je totale inkomen en het zal de Belastingdienst een zorg zijn of je dat in 32, 40 of 50 uur bij elkaar harkt. Als je aangifte doet zul je ook zien dat de Belastingdienst niet vraagt welk deel van je inkomen uit 'overwerk' komt.

Wat mogelijk zou kunnen zijn is dat de werkgever voor de zekerheid het maximale tarief berekent over die uren, maar als jij daardoor teveel belasting betaald dan krijg je dat gewoon terug.

[Kalentum]

hoevenpe schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 18:57:
[...]

Niet echt, met een marginale belastingdruk van meer dan 80% tussen grofweg 35k en 60k ben je dief van eigen portemonnee als je niet parttime werkt. Vooral als je jonge kinderen hebt maar ook zonder is het goedkope quality time.

Nivelleren is een feestje...

Ik snap dat verhaal nooit zo.

Net even https://werkurenberekenaar.nibud.nl/ ingevuld met 2 inkomens (van 3500 en 2500) en 2 kinderen (800 euro per maand BSO). En dan 32 uur. En als ik er dan van 32 naar 40 uur ga levert dat mooi 360 euro per maand besteedbaar (netto) inkomen extra op. Dat is toch prima?

Ik vind het verder prima hoor, dagje extra vrij is ook leuk. maar in mijn optiek is het niet 'goedkoop'

[Anoniem: 2101358]

Kalentum schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 19:20:
[...]


Wat ik niet helemaal snap: denk jij dat de Belastingdienst overuren anders belast dan gewone uren?

Indien zo: dat klopt niet. Belasting betaal je gewoon over je totale inkomen en het zal de Belastingdienst een zorg zijn of je dat in 32, 40 of 50 uur bij elkaar harkt. Als je aangifte doet zul je ook zien dat de Belastingdienst niet vraagt welk deel van je inkomen uit 'overwerk' komt.

Wat mogelijk zou kunnen zijn is dat de werkgever voor de zekerheid het maximale tarief berekent over die uren, maar als jij daardoor teveel belasting betaald dan krijg je dat gewoon terug.

Er was eens ergens een voorstel om overuren los te zien van je reguleren basis jaarinkomen, maar dat heeft het niet gehaald...dus en maar reguleren..tot in den treure. Het is om mee te janken dat ze dit voordeeltje weer afschieten. Dan zou je werken echt belonen(ook al is het met 40u/ 40K op jaarbasis), maar nee : We pakken af.. bahbah, zo komen we er niet jongens!

Dit is een slechte, zware demotivatie en ik hoop dat er nog ooit iets komt dat de hardwerkenden wel dit voordeel gaan krijgen : Werken moet lonen en overwerken, die extra inzet moet heel erg lonen

[aljooge]

geekeep schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 17:57:
[...]

Rechtevenredig zal het praktisch nooit zijn met allerlei andere factoren die meespelen zoals rente, overwaarde, emotie, marktsentiment, CAOs, etc. Das simpelweg wiskunde. En daarnaast moet je kijken naar financieringsruimte voor een duidelijker beeld.
Maar er zit zeker wel een relatie tussen deze twee ja:
[Afbeelding]

Statistische misleiding. Seizoenswerk is niet meegenomen en door toevalligheden is 1 jaar is veel te kort om deze conclusie te trekken. Zo kan je heel veel onzinnige correlaties trekken die niets met mekaar van doen hebben, bijvoorbeeld als de gemiddelde temperatuur stijgt de huizenprijzen stijgen, dus door klimaatverandering stijgen huizenprijzen….

[hoevenpe]

Kalentum schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 19:24:
En dan 32 uur. En als ik er dan van 32 naar 40 uur ga levert dat mooi 360 euro per maand besteedbaar (netto) inkomen extra op. Dat is toch prima?

En hoeveel kost een dag extra BSO voor twee kinderen, laat staan een crèche?

Dat moet je wel meenemen in je berekening, met meer bruto inkomen daalt je toeslag dus het mes snijdt aan twee kanten.

[ Voor 3% gewijzigd door hoevenpe op 14-12-2024 19:37 ]

[Kalentum]

hoevenpe schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 19:36:
[...]

En hoeveel kost een dag extra BSO voor twee kinderen, laat staan een crèche?

Dat moet je wel meenemen in je berekening, met meer bruto inkomen daalt je toeslag dus het mes snijdt aan twee kanten.

Oh ja dat vergeet ik altijd. ja dan heb je het over 240 euro per maand extra.

Wij hebben het zelf destijds anders opgelost en vanaf corona werk ik thuis dus kinderopvang was bij ons altijd incidenteel .

[geekeep]

Anoniem: 2101358 schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 19:32:
[...]

Er was eens ergens een voorstel om overuren los te zien van je reguleren basis jaarinkomen, maar dat heeft het niet gehaald...dus en maar reguleren..tot in den treure. Het is om mee te janken dat ze dit voordeeltje weer afschieten. Dan zou je werken echt belonen(ook al is het met 40u/ 40K op jaarbasis), maar nee : We pakken af.. bahbah, zo komen we er niet jongens!

Dit is een slechte, zware demotivatie en ik hoop dat er nog ooit iets komt dat de hardwerkenden wel dit voordeel gaan krijgen : Werken moet lonen en overwerken, die extra inzet moet heel erg lonen

Wat heeft dit soort posts te maken met de woningmarkt?
Daarnaast moet je eens wat verder kijken dan je neus lang is. Meer werken betekent meer zorgkosten, meer burnouts, minder tijd voor vrienden/familie en dus sociaal welzijn. Dat soort zaken kosten, zeker op de lange termijn, bakken met geld. Denken dat meer werken meer oplevert is enorm kortzichtig. Waarom denk je dat die zware beroepen eerder met pensioen gaan? Het is allemaal leuk om dikke uren te draaien als je jong bent, totdat je de rest van je leven bij de fysio/therapeut langs moet. Penny wise, pound foolish.

[geekeep]

aljooge schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 19:35:
[...]


Statistische misleiding. Seizoenswerk is niet meegenomen en door toevalligheden is 1 jaar is veel te kort om deze conclusie te trekken. Zo kan je heel veel onzinnige correlaties trekken die niets met mekaar van doen hebben, bijvoorbeeld als de gemiddelde temperatuur stijgt de huizenprijzen stijgen, dus door klimaatverandering stijgen huizenprijzen….

Als je een valide bron afdoet als "statistische misleiding" wellicht kun je dan zelf met een bron komen waarin géén relatie tussen inkomen en hypotheekhoogte/huizenprijzen te vinden is.

[aljooge]

geekeep schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 22:47:
[...]

Als je een valide bron afdoet als "statistische misleiding" wellicht kun je dan zelf met een bron komen waarin géén relatie tussen inkomen en hypotheekhoogte/huizenprijzen te vinden is.

Het is niet mijn stelling, ik hoef niet met bronnen te komen. Je verdraait ook de boel: er werd beweerd dat bij een daling van het inkomen van 32/40 de huizenprijzen met 32/40 dalen: daar wil ik onderbouwing van zien,

[Rubbergrover1]

aljooge schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 16:32:
[...]

Zou je met een bron kunnen komen waarin staat dat de huizenprijs rechtevenredig is met het inkomen?

Als jij met argumenten komt waarom bij een bruto inkomen van 32/40 de bouw van nieuwe huizen, bouwmateriaal en andere benodigdheden met een factor 32/40 wordt vertraagd.

[aljooge]

Rubbergrover1 schreef op zondag 15 december 2024 @ 07:27:
[...]

Als jij met argumenten komt waarom bij een bruto inkomen van 32/40 de bouw van nieuwe huizen, bouwmateriaal en andere benodigdheden met een factor 32/40 wordt vertraagd.

Het ging erom dat de werktijden van 40 naar 32 uur gingen. in 5 werkdagen produceren werklui meer dan in 4.

[Rubbergrover1]

aljooge schreef op zondag 15 december 2024 @ 08:09:
[...]

Het ging erom dat de werktijden van 40 naar 32 uur gingen. in 5 werkdagen produceren werklui meer dan in 4.

Maar in de bouw wordt juist relatief weinig in deeltijd gewerkt. Ruim 80% werkt voltijd. Als "iedereen" 5 dagen zou gaan werken, zou dat vooral effect hebben op sectoren buiten de bouw. En zou dat vooral ook tot gevolg hebben dat die mensen meer inkomen krijgen en daarmee vaak ook meer woonwensen. Wat juist extra druk op de bouwsector zou kunnen geven.

Daarnaast, als je voor specifiek bouw en bouwgerelateerde sectoren op 40 uur zou sturen, schrik je daarmee ook potentiele werknemers af. Als mensen de keus hebben, zal een behoorlijk deel liever kiezen voor een sector waar je wel in deeltijd kunt werken. Het tekort aan personeel zou zo dus eerder kunnen toenemen dan afnemen.

Ik denk dat er meer winst te behalen is in het verhogen van het percentage productieve uren (ongeveer 70%). Ik denk dat hier ook winst te maken is met meer prefab. Zowel omdat die fabrieken met weer en wind door kunnen gaan als omdat het meer gecentraliseerd produceren kan leiden tot minder verlies aan reistijd en minder noodzakelijke lokale voorbereidende activiteiten.

[redwing]

aljooge schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 19:35:
[...]


Statistische misleiding. Seizoenswerk is niet meegenomen en door toevalligheden is 1 jaar is veel te kort om deze conclusie te trekken. Zo kan je heel veel onzinnige correlaties trekken die niets met mekaar van doen hebben, bijvoorbeeld als de gemiddelde temperatuur stijgt de huizenprijzen stijgen, dus door klimaatverandering stijgen huizenprijzen….

Leeg dan eens uit waarom deze conclusie door alle experts wordt gemaakt en ook nog eens volledig aansluit bij hoe marktwerking werkt?

Als er een tekort is in een markt waar mensen moeten kopen ( je kunt niet zonder huis), gaat de prijs naar wat mensen kunnen en willen betalen. Meer kunnen lenen/ verdienen zorgt dan direct voor een prijs stijging.

[Rubbergrover1]

redwing schreef op zondag 15 december 2024 @ 08:49:
[...]

Leeg dan eens uit waarom deze conclusie door alle experts wordt gemaakt en ook nog eens volledig aansluit bij hoe marktwerking werkt?

Als er een tekort is in een markt waar mensen moeten kopen ( je kunt niet zonder huis), gaat de prijs naar wat mensen kunnen en willen betalen. Met kunnen lenen/ verdienen zorgt dan direct voor een prijs stijging.

Het vervelende is dat veel mensen, en ook veel politici, niet zien dat er een verschil is tussen wijzigingen in de individuele situatie en collectieve wijzigingen. Het is ook (zeker voor wat populistische politici) heel makkelijk om een redenering te houden waarin je vergelijkt met één individu in plaats van uit te moeten leggen dat de impact van maatregelen op het collectief heel anders werken dan hoe de impact op een individu uitpakt. Dat kan ook desastreus uitpakken als blijkt dat sommige maatregelen juist een averechts effect hebben. (Vaak ook op de langere termijn.)

[aljooge]

redwing schreef op zondag 15 december 2024 @ 08:49:
[...]

Leeg dan eens uit waarom deze conclusie door alle experts wordt gemaakt en ook nog eens volledig aansluit bij hoe marktwerking werkt?

Als er een tekort is in een markt waar mensen moeten kopen ( je kunt niet zonder huis), gaat de prijs naar wat mensen kunnen en willen betalen. Meer kunnen lenen/ verdienen zorgt dan direct voor een prijs stijging.

De stelling is niet dat bij een hoger inkomen de huizenprijzen stijgen, maar dat de huizenprijzen evenredig stijgen bij een stijging van het inkomen, wat hier door sommigen wordt beweerd.

Dat komt doordat je een schaarse markt hebt van vraag en aanbod en je te maken hebt met een economische vraagcurve, die bij elke vorm van schaarste zijn eigen dynamiek toont.

Maar laat jij dan die stelling eens zien van de experts dat de huizenprijzen 1 op 1 stijgen met het inkomen. Daar ben ik benieuwd naar.

[Rubbergrover1]

aljooge schreef op zondag 15 december 2024 @ 09:26:
[...]


De stelling is niet dat bij een hoger inkomen de huizenprijzen stijgen, maar dat de huizenprijzen evenredig stijgen bij een stijging van het inkomen, wat hier door sommigen wordt beweerd.

Dat komt doordat je een schaarse markt hebt van vraag en aanbod en je te maken hebt met een economische vraagcurve, die bij elke vorm van schaarste zijn eigen dynamiek toont.

Maar laat jij dan die stelling eens zien van de experts dat de huizenprijzen 1 op 1 stijgen met het inkomen. Daar ben ik benieuwd naar.

In de woningmarkt wordt de prijs van de woningen bepaald door degene die het meeste biedt. In de huidige zeer schaarse markt is daarbij niet zozeer van belang wat iemand wil bieden, maar wat iemand kan bieden. Daarbij wordt wat iemand biedt vooral bepaald door wat iemand kan financieren. En wordt de verkoopprijs vooral bepaald door degene die het meest kan financieren. Dat bestaat naast een klein stukje eigen geld en een fors deel overwaarde vooral uit hypotheek. Als het inkomen met een kwart omhoog gaat, dan zal ook degene die het meest kan lenen een kwart meer kunnen lenen. En omdat ook de 'concurrenten' een kwart meer kunnen lenen, zal de hoogste bieder noodzakelijkerwijs ook het hoogste bod evenredig moeten verhogen.

Omdat dit zowel geldt voor de nieuw te kopen woning als voor de te verkopen woning, neemt ook de overwaarde vergelijkbaar toe. (En dat geldt ook voor de zak geld die ouders met een koopwoning uit de overwaarde kunnen halen om de kinderen te helpen een koopwoning te kopen.) Uiteindelijk werkt een collectieve verhoging van het inkomen dus volledig door op de prijzen op de woningmarkt.

(Omdat de maximale financieringslastpercentages stijgen bij een hoger inkomen, kan er trouwens verhoudingsgewijs meer worden geleend dan de stijging van het inkomen. 25% meer inkomen kan dus bv. 27% meer hypotheek betekenen.)

[ Voor 6% gewijzigd door Rubbergrover1 op 15-12-2024 09:56 ]

[Kalentum]

Rubbergrover1 schreef op zondag 15 december 2024 @ 09:53:
[...]

In de woningmarkt wordt de prijs van de woningen bepaald door degene die het meeste biedt. In de huidige zeer schaarse markt is daarbij niet zozeer van belang wat iemand wil bieden, maar wat iemand kan bieden. Daarbij wordt wat iemand biedt vooral bepaald door wat iemand kan financieren. En wordt de verkoopprijs vooral bepaald door degene die het meest kan financieren. Dat bestaat naast een klein stukje eigen geld en een fors deel overwaarde vooral uit hypotheek. Als het inkomen met een kwart omhoog gaat, dan zal ook degene die het meest kan lenen een kwart meer kunnen lenen. En omdat ook de 'concurrenten' een kwart meer kunnen lenen, zal de hoogste bieder noodzakelijkerwijs ook het hoogste bod evenredig moeten verhogen.

Omdat dit zowel geldt voor de nieuw te kopen woning als voor de te verkopen woning, neemt ook de overwaarde vergelijkbaar toe. (En dat geldt ook voor de zak geld die ouders met een koopwoning uit de overwaarde kunnen halen om de kinderen te helpen een koopwoning te kopen.) Uiteindelijk werkt een collectieve verhoging van het inkomen dus volledig door op de prijzen op de woningmarkt.

(Omdat de maximale financieringslastpercentages stijgen bij een hoger inkomen, kan er trouwens verhoudingsgewijs meer worden geleend dan de stijging van het inkomen. 25% meer inkomen kan dus bv. 27% meer hypotheek betekenen.)

Toch is er geen 1:1 relatie. Ik kom een studie tegen uit 2005 waar de stijging van de huizenprijzen voor ongeveer driekwart aan de stijging van looninkomen wordt toegeschreven.

Ik denk dat @aljooge vooral bedoelt dat een stijging van inkomen met bv 20% niet automatisch leidt tot een verhoging van de huizenprijzen met 20%. Maar er is uiteraard wel een relatie, dat spreekt voor zich.

De hele discussie begon met een opmerking dat een stijging van het aantal gewerkte uren van 32 naar 40 tot hogere huizenprijzen leidt. Dat zal ongetwijfeld zo zijn maar niet 1:1.

Nog los van het feit dat er enorme regionale verschillen zijn, dat er veel varianten zijn in hoe een huishoudinkomen tot stand komt etc.

[ Voor 7% gewijzigd door Kalentum op 15-12-2024 10:18 ]

[aljooge]

Rubbergrover1 schreef op zondag 15 december 2024 @ 09:53:
[...]

In de woningmarkt wordt de prijs van de woningen bepaald door degene die het meeste biedt. In de huidige zeer schaarse markt is daarbij niet zozeer van belang wat iemand wil bieden, maar wat iemand kan bieden. Daarbij wordt wat iemand biedt vooral bepaald door wat iemand kan financieren. En wordt de verkoopprijs vooral bepaald door degene die het meest kan financieren. Dat bestaat naast een klein stukje eigen geld en een fors deel overwaarde vooral uit hypotheek. Als het inkomen met een kwart omhoog gaat, dan zal ook degene die het meest kan lenen een kwart meer kunnen lenen. En omdat ook de 'concurrenten' een kwart meer kunnen lenen, zal de hoogste bieder noodzakelijkerwijs ook het hoogste bod evenredig moeten verhogen.

Omdat dit zowel geldt voor de nieuw te kopen woning als voor de te verkopen woning, neemt ook de overwaarde vergelijkbaar toe. (En dat geldt ook voor de zak geld die ouders met een koopwoning uit de overwaarde kunnen halen om de kinderen te helpen een koopwoning te kopen.) Uiteindelijk werkt een collectieve verhoging van het inkomen dus volledig door op de prijzen op de woningmarkt.

(Omdat de maximale financieringslastpercentages stijgen bij een hoger inkomen, kan er trouwens verhoudingsgewijs meer worden geleend dan de stijging van het inkomen. 25% meer inkomen kan dus bv. 27% meer hypotheek betekenen.)

Ik had het over de stijging van 1 op 1, dat de prijzen stijgen bij een hoger inkomen is geen discussie over.

Wat het probleem is, het aanbod is op dit moment nijpend te kort. In mijn woonplaats van rond de 100k inwoners: vorige week slechts 7 woningen op funda, week ervoor 11.

Die paar die er nog over zijn, is heel veel vraag naar. Degenen die dit kunnen hebben veelal naast inkomen, vermogen, of kunnen dit geheel financieren uit eigen vermogen, die verworven is door een heel leven lang geld over te houden, gevonden geld, zoals erfenissen, schenkingen en loterijen, koerswinsten of de verkoop van een ander pand. Laatstgenoemde laat er ook eentje achter die in de verkoop kan.

Door dit soort effecten worden die paar hele schaarse woningen die te koop zijn veelal gekocht door mensen met een flink startkapitaal en wordt het financieren met alleen inkomen steeds lastiger. Het is immers moeilijk winnen van een bejaard echtpaar met ruim een miljoen op de rekening. Vermogen wint het vaak van inkomen

[Anoniem: 1885112]

Anoniem: 2101358 schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 18:31:
[...]

Dat weet ik wel en als je met 2 (64u samen) een inkomen hebt op deze manier is dat meer dan prima. Maar wat als de single 40u maakt en de extra uren die hij erbij maakt volle pot belast worden? is dat dan ook ok? nou, vind ik van niet...magde allemaal iets van vinden, maar ik denk dan tvt (doe maar tijd voor tijd)en zo worden werknemers die graag extra bezig zijn voor het bedrijf beetje afgestompd.
Wat als je als starter je een slag in de ronde werkt (graag extra €€€ sparen voor je huis te kopen)en na die 40 u wordt je keihard gepakt.. Waardeloos belasting-systeem, het over-werken moet lonen en niet een afstraffing/ontmoediging zijn.

Werknemers die graag extra inzet tonen, die moet je belonen en niet straffen. Fouter kan bijna niet en het "nivelleren" moet ook dan gebeuren...echt hè, zo motiveer je 0.0

Waardeloos systeem, sorry

Helemaal mee eens.

[geekeep]

Kalentum schreef op zondag 15 december 2024 @ 10:15:
[...]


Toch is er geen 1:1 relatie. Ik kom een studie tegen uit 2005 waar de stijging van de huizenprijzen voor ongeveer driekwart aan de stijging van looninkomen wordt toegeschreven.

Ik denk dat @aljooge vooral bedoelt dat een stijging van inkomen met bv 20% niet automatisch leidt tot een verhoging van de huizenprijzen met 20%. Maar er is uiteraard wel een relatie, dat spreekt voor zich.

De hele discussie begon met een opmerking dat een stijging van het aantal gewerkte uren van 32 naar 40 tot hogere huizenprijzen leidt. Dat zal ongetwijfeld zo zijn maar niet 1:1.

Nog los van het feit dat er enorme regionale verschillen zijn, dat er veel varianten zijn in hoe een huishoudinkomen tot stand komt etc.

Uit jouw eigen bron wordt inkomen als eerste factor genoemd:

Het lange-termijnniveau van de reële huizenprijs wordt daarbij bepaald door de niveaus van het reëel beschikbaar looninkomen, het financiële gezinsvermogen (exclusief aandelen), de reële rente en de woningvoorraad. De korte-termijnontwikkeling wordt bepaald door de ontwikkelingen van achtereenvolgens het reëel beschikbaar looninkomen, de nominale rente, de onsumentenprijsindex, de woningvoorraad en door de afwijking tussen het feitelijke en lange-termijnniveau in de vorige periode.

Daarbij heb ik al genoemd dat er meerdere factoren uiteindelijk leiden tot de financieringsruimte welke bepalend is voor wat men kan besteden aan een woning.

De enige hier die het woord 'rechtevenredig' heeft genoemd is @aljooge zelf. Die zelf niet met argumenten komt voor zijn bewering, z'n/haar punt slechts herhaalt en hierboven een irrelevante anekdote houdt over zijn/haar woonplaats, de verschillende manieren om de financieringsruimte te vergroten en een impliciete sneer naar vermogenden die duurdere woningen kunnen kopen. No shit, Sherlock.. In een discussie breng je normaal gesproken nieuwe punten aan of kom je zelf met een weerlegging op basis van argumenten. Voor onbeargumenteerde uitspraken zijn er genoeg andere kanalen te vinden voor diegene om te ventileren.

[hoevenpe]

redwing schreef op zondag 15 december 2024 @ 08:49:
Als er een tekort is in een markt waar mensen moeten kopen ( je kunt niet zonder huis), gaat de prijs naar wat mensen kunnen en willen betalen. Meer kunnen lenen/ verdienen zorgt dan direct voor een prijs stijging.

Het probleem is dat het aanbod inmiddels dusdanig beperkt is dat er altijd een groep bestaat die het 'kan' betalen. In mijn omgeving is het opvallend dat bijna alle huizen inmiddels naar expats gaan, 'normale' doorsnee hoogopgeleide Nederlanders komen er inmiddels niet meer tussen.

Dan kan je de leennormen aanpassen naar degene die met vrijwel onbeperkt budget van z'n baas het land binnenkomt heb je daar niet mee.

[aljooge]

geekeep schreef op zondag 15 december 2024 @ 11:05:
[...]

Uit jouw eigen bron wordt inkomen als eerste factor genoemd:

[...]


Daarbij heb ik al genoemd dat er meerdere factoren uiteindelijk leiden tot de financieringsruimte welke bepalend is voor wat men kan besteden aan een woning.

De enige hier die het woord 'rechtevenredig' heeft genoemd is @aljooge zelf. Die zelf niet met argumenten komt voor zijn bewering, z'n/haar punt slechts herhaalt en hierboven een irrelevante anekdote houdt over zijn/haar woonplaats, de verschillende manieren om de financieringsruimte te vergroten en een impliciete sneer naar vermogenden die duurdere woningen kunnen kopen. No shit, Sherlock.. In een discussie breng je normaal gesproken nieuwe punten aan of kom je zelf met een weerlegging op basis van argumenten. Voor onbeargumenteerde uitspraken zijn er genoeg andere kanalen te vinden voor diegene om te ventileren.

Die kwam niet van mij maar van @Rubbergrover1.

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 14 december 2024 @ 13:01:
[...]

Eerder zo dat als men collectief 40/32 meer inkomen heeft, de huizenprijzen met 40/32 stijgen.

En hier wil ik nog steeds graag onderbouwing van zien.

[Kalentum]

hoevenpe schreef op zondag 15 december 2024 @ 11:07:
[...]

Het probleem is dat het aanbod inmiddels dusdanig beperkt is dat er altijd een groep bestaat die het 'kan' betalen. In mijn omgeving is het opvallend dat bijna alle huizen inmiddels naar expats gaan, 'normale' doorsnee hoogopgeleide Nederlanders komen er inmiddels niet meer tussen.

Dan kan je de leennormen aanpassen naar degene die met vrijwel onbeperkt budget van z'n baas het land binnenkomt heb je daar niet mee.

Lijkt me heel nuttig voor de arme hoogopgeleide Nederlanders om dan eens aan zo'n expat te vragen waar 'ie werkt en dan daar te gaan solliciteren.

[geekeep]

aljooge schreef op zondag 15 december 2024 @ 11:10:
[...]


Die kwam niet van mij maar van @Rubbergrover1.


[...]


En hier wil ik nog steeds graag onderbouwing van zien.

Bij gelijkblijvende overige factoren (rente, normen, vermogen) zal dat grofweg zo zijn ja. Daarnaast zijn er Nibud normen die een woonquote/financieringslast vastleggen welke afhankelijk is van inkomen, rente en binnen hoeveel jaar je met pensioen gaat. Die quote loopt niet 1:1 op omdat iemand met een hoog inkomen absoluut gezien meer overhoudt van z'n salaris als je er bijv 25% aan woonlasten af zou halen. Daarom mag iemand met €30k inkomen 20.5% aan financieringslast hebben en iemand met €110k zo'n 28.5% (bij 4-4.5% rente).
Met dat effect in gedachten zou je met een verdubbeling van inkomen zelfs méér dan dubbel zoveel mogen lenen.

[geekeep]

hoevenpe schreef op zondag 15 december 2024 @ 11:07:
[...]

Het probleem is dat het aanbod inmiddels dusdanig beperkt is dat er altijd een groep bestaat die het 'kan' betalen. In mijn omgeving is het opvallend dat bijna alle huizen inmiddels naar expats gaan, 'normale' doorsnee hoogopgeleide Nederlanders komen er inmiddels niet meer tussen.

Dan kan je de leennormen aanpassen naar degene die met vrijwel onbeperkt budget van z'n baas het land binnenkomt heb je daar niet mee.

Er zijn ook genoeg plekken in Nederland waar expats geen rol spelen. Wil je de rest van het land maar in z'n sop laten gaarkoken voor die paar regio's waar het draaien aan die knoppen wellicht niet of in mindere mate zou werken?

[Rubbergrover1]

aljooge schreef op zondag 15 december 2024 @ 11:10:
[...]


Die kwam niet van mij maar van @Rubbergrover1.


[...]


En hier wil ik nog steeds graag onderbouwing van zien.

https://www.dnb.nl/media/...imte-en-huizenprijzen.pdf
"Een eenmalige stijging van de financieringsruimte van 3,5% leidt in ons model tot een stijging van de huizenprijzen van 3,9% na ongeveer 20 kwartalen. Dit duidt op een elasticiteit van de financieringsruimte van dicht bij 1. "
Als je collectief 3,5% meer inkomen zou hebben, en de financieringsruimte met 3,5% zou toenemen, dan zouden de huizenprijzen met 3,9% stijgen.

Een elasticiteit van 1 komt, in elk geval voor kleine wijzigingen, overeen met een lineair verband.

[aljooge]

geekeep schreef op zondag 15 december 2024 @ 11:32:
[...]

Bij gelijkblijvende overige factoren (rente, normen, vermogen) zal dat grofweg zo zijn ja. Daarnaast zijn er Nibud normen die een woonquote/financieringslast vastleggen welke afhankelijk is van inkomen, rente en binnen hoeveel jaar je met pensioen gaat. Die quote loopt niet 1:1 op omdat iemand met een hoog inkomen absoluut gezien meer overhoudt van z'n salaris als je er bijv 25% aan woonlasten af zou halen. Daarom mag iemand met €30k inkomen 20.5% aan financieringslast hebben en iemand met €110k zo'n 28.5% (bij 4-4.5% rente).
Met dat effect in gedachten zou je met een verdubbeling van inkomen zelfs méér dan dubbel zoveel mogen lenen.

Maar er zijn geen gelijkblijvende factoren. Neem alleen de koersstijgingen van dit jaar, de Amerikaanse beurzen stijgen als een gek, de bitcoin is door de 100k heen gegaan. Al dit soort stijgingen hebben een grote invloed op vermogen.

Waarbij ook meespeelt dat er altijd een categorie mensen is die altijd geld heeft en gewoon kopen wat ze willen hebben, ongeacht de prijs, hetzij voor zichzelf, hetzij voor hun kinderen. Als het aantal aangeboden woningen zo laag is, dan speelt deze grote vermogensongelijkheid een grote rol.

[geekeep]

aljooge schreef op zondag 15 december 2024 @ 12:17:
[...]


Maar er zijn geen gelijkblijvende factoren. Neem alleen de koersstijgingen van dit jaar, de Amerikaanse beurzen stijgen als een gek, de bitcoin is door de 100k heen gegaan. Al dit soort stijgingen hebben een grote invloed op vermogen.

Waarbij ook meespeelt dat er altijd een categorie mensen is die altijd geld heeft en gewoon kopen wat ze willen hebben, ongeacht de prijs, hetzij voor zichzelf, hetzij voor hun kinderen. Als het aantal aangeboden woningen zo laag is, dan speelt deze grote vermogensongelijkheid een grote rol.

Je kunt blijven cirkelredeneren en andere beïnvloedende factoren erbij betrekken, welke hier zelfs erkend worden en al meermaals zijn besproken. Maar dat maakt je ontkenning van de relatie tussen inkomen en huizenprijzen nog niet juist. Daarnaast zal die categorie vermogenden waar je het over hebt niet tot de parttime groep werknemers in loondienst behoren of überhaupt op dezelfde woningen bieden.

[hoevenpe]

geekeep schreef op zondag 15 december 2024 @ 11:38:
Er zijn ook genoeg plekken in Nederland waar expats geen rol spelen. Wil je de rest van het land maar in z'n sop laten gaarkoken voor die paar regio's waar het draaien aan die knoppen wellicht niet of in mindere mate zou werken?

Die 'paar regio's' is vrijwel de hele randstad en een groot deel van Brabant.

Geld speelt bij deze doelgroep veel minder een rol, het beperken van leennormen heeft minder effect omdat dat die mensen sowieso niet naar de hypotheker gaan.

[assje]

hoevenpe schreef op zondag 15 december 2024 @ 12:45:
[...]

Die 'paar regio's' is vrijwel de hele randstad en een groot deel van Brabant.

Geld speelt bij deze doelgroep veel minder een rol, het beperken van leennormen heeft minder effect omdat dat die mensen sowieso niet naar de hypotheker gaan.

Lijkt me lichtelijk overdreven:

https://www.hypotheekshop...en-groep-koopwoningmarkt/

[ Voor 6% gewijzigd door assje op 15-12-2024 12:53 ]

[hoevenpe]

assje schreef op zondag 15 december 2024 @ 12:52:
Lijkt me lichtelijk overdreven

Ik weet niet hoe oud dat kaartje is, maar woon zelf in grijs gebied waar we tot voor kort vrijwel geen expats kwamen. Nu opeens meerderen in de afgelopen 6 maanden bij een steeds verder slinkend aanbod.

Mijn beeld is dat inmiddels ook expats uitwijken naar randgemeenten, het aanbod in grote steden (waar ze inmiddels de markt bepalen) zelfs voor hen te moeilijk is geworden.

[aljooge]

geekeep schreef op zondag 15 december 2024 @ 12:38:
[...]

Je kunt blijven cirkelredeneren en andere beïnvloedende factoren erbij betrekken, welke hier zelfs erkend worden en al meermaals zijn besproken. Maar dat maakt je ontkenning van de relatie tussen inkomen en huizenprijzen nog niet juist. Daarnaast zal die categorie vermogenden waar je het over hebt niet tot de parttime groep werknemers in loondienst behoren of überhaupt op dezelfde woningen bieden.

Zou je beter kunnen lezen? Ik ontken nergens dat er een relatie is tussen inkomen en huizenprijzen. Ik vraag alleen een onderbouwing van degene die beweert dat er een 1 op 1 correlatie is. Dat zijn 2 hele verschillende dingen.

[redwing]

aljooge schreef op zondag 15 december 2024 @ 14:06:
[...]


Zou je beter kunnen lezen? Ik ontken nergens dat er een relatie is tussen inkomen en huizenprijzen. Ik vraag alleen een onderbouwing van degene die beweert dat er een 1 op 1 correlatie is. Dat zijn 2 hele verschillende dingen.

En die is al gegeven, waarbij de prijselasticiteit heel dicht bij de 1 ligt bij gelijkblijvende omstandigheden. Dat dat puur theoretisch is omdat er altijd van alles verandert klopt. En daarmee is dit vooral een zinloze semantische discussie.

[aljooge]

redwing schreef op zondag 15 december 2024 @ 14:15:
[...]

En die is al gegeven, waarbij de prijselasticiteit heel dicht bij de 1 ligt bij gelijkblijvende omstandigheden. Dat dat puur theoretisch is omdat er altijd van alles verandert klopt. En daarmee is dit vooral een zinloze semantische discussie.

Daar ben ik blij mee dat @Rubbergrover1 met dit rapport en onderbouwing is gekomen. Het duidt erop dat er een correlatie van nagenoeg 1 is tussen financieringsruimte en huizenprijzen.

Daarbij valt het me aan dit rapport ook op dat sinds 2020 de huizenprijzen sneller gestegen zijn dan de financieringsruimte en hierbij sindsdien de betaalbaarheid op de woningmarkt is verminderd.

Dat is dan weer gek, duidt dit er dan op dat de laatste paar jaren die correlatie geen 1 meer is?

[Kalentum]

hoevenpe schreef op zondag 15 december 2024 @ 12:45:
[...]

Die 'paar regio's' is vrijwel de hele randstad en een groot deel van Brabant.

Geld speelt bij deze doelgroep veel minder een rol, het beperken van leennormen heeft minder effect omdat dat die mensen sowieso niet naar de hypotheker gaan.

Ik ben eigenlijk wel benieuwd waarom jij denkt dat geld minder een rol speelt bij expats. ik weet niet beter dan dat er geen geheime leennormen zijn voor expats. Ze hebben gewoon dezelfde leennormen. En of jij nou 80k per jaar verdient of een expat, de leennorm verandert niet: het bruto salaris telt.

Misschien zit jij in andere expatbubbel dan ik? Of denk jij aan management types die op ZZP basis werken ofzo?

En ja, ze gaan ook gewoon naar de Hypotheker.