Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 29 september 2026 @ 08:48:
[...]

Ben ik het niet mee eens. Het enige doel van een hypotheek aflossen is dat je nabestaanden een grotere zak geld erven ten koste van jouw levensvreugde.

Eigenlijk zit er ook een systematische weeffout in de gedachte dat een hypotheek volledig afgelost moet worden. Dat is gebaseerd op de klassieke gedachte van een lening voor een tijdelijk product. En in het geval van een bedrijfslening, een bedrijf dat je "oneindig" lang zou willen laten bestaan.

Maar er is totaal geen reden om bij een tijdelijk leven een lening die veel lager is dan de vrije verkoopwaarde van het onderpand, te moeten aflossen.

In tegendeel, aflossen leidt er juist toe dat iedereen die na een paar jaar wil verhuizen, een veel duurder huis kan kopen dan wat ze op basis van hun inkomen kunnen betalen. Als je die wens hebt, dan is het prima om die lening langzaam maar zeker af te lossen. Maar als je die wens niet heb, waarom zou je dat dan verplichten? Want als iedereen dat doet, leidt dat alleen maar tot het opblazen van de prijzen van de doorstroom woningen.

Ik zeg niet dat aflossen beter is, integendeel zelfs, ik los zelf ook nauwelijks af. Ben het ook helemaal eens met je post*. (thumps-up!)
Het probleem ontstaat wanneer mensen het geld dat bedoeld is om af te lossen niet sparen (of beleggen), maar uitgeven aan luxe artikelen, laten we zeggen 'boven de stand leven'.
Mes snijdt aan 2 kanten, enerzijds ontbreekt het vermogen om de lening af te lossen (kan in sommige gevallen worden opgelost door een eeuwigdurende aflossingsvrije lening uit het verleden) en daarnaast raakt men gewend aan de hogere uitgaven waardoor verhuizen niet gaat (lifestyle inflation). Ik reageerde op de tweede situatie.

*Waarbij ik ook weer niet zeg dat een aflossingsvrije hypotheek in het algemeen een goed idee is, ik denk eigenlijk van niet omdat het de huizenprijzen kunstmatig hoog houdt. Maarja, ik snap iedereen heel goed om een aflossingsvrije hypotheek met rente <2% bruto niet af te lossen .

Ik kan ongeveer de helft van mijn aflossingsvrije hypotheek aflossen, maar dat geeft mij geen rust ofzo, ik krijg wel rust van een lage hypotheek betaling (want aflossingsvrij) en een vermogen waar ik bij kan mocht dat nodig zijn (baan verliezen, sabbatical, weet ik veel).

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 29-09-2026 22:11 ]

[Rubbergrover1]

gambieter schreef op dinsdag 29 september 2026 @ 10:13:
[...]

Que??? Heb je ooit hypotheekvrij geleefd of gekocht? Ik wel, heerlijk gevoel, geen gezeik met een bank, niet meer gelijk een flink deel van je salaris kwijt zijn aan rente, etc.

Prima dat je die keus maakt natuurlijk. Maar ik vind het onzinnig dat je die keus aan iedereen verplicht oplegt. Wat assje ook aangeeft, veel mensen hebben meer aan een zak geld dan aan die zak geld vast in de stenen hebben zitten.

En wat het meest zinvol is hangt ook van de overige omstandigheden af. Als je bv 20 jaar bent en een huis koopt, dan is aflossen vaak wel een interessante optie, omdat je dan naar verwachting nog heel lang kunt genieten van een hypotheekvrije woning. Maar als je ouder dan pak 'm beet 40 jaar bent bij aanschaf van de (andere) woning, dan heb je vaak veel meer aan het geld apart houden dan aflossen. Los je af, dan ben je boven je 70ste hypotheekvrij en kun je naar verwachting misschien nog een jaar of 15 van dat hypotheekvrije huis genieten. Heb je een aflossingsvrije hypotheek en zet je dat geld apart, dan heb je waarschijnlijk meer vermogen dan nodig is om na die 30 jaar de hypotheek te kunnen blijven betalen.

Dat nog los van het gegeven dat na afloop van die 30 jaar de woonlasten vanwege inflatie nog maar de helft zo zwaar wegen. Als je je koopwoning met 50% aflossingsvrije hypotheek financiert, dan heb je na 30 jaar nog maar een schijntje aan woonlasten.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op dinsdag 29 september 2026 @ 21:40:
[...]
Het probleem ontstaat wanneer mensen het geld dat bedoeld is om af te lossen niet sparen (of beleggen), maar uitgeven aan luxe artikelen, laten we zeggen 'boven de stand leven'.
Mes snijdt aan 2 kanten, enerzijds ontbreekt het vermogen om de lening af te lossen (kan in sommige gevallen worden opgelost door een eeuwigdurende aflossingsvrije lening uit het verleden) en daarnaast raakt men gewend aan de hogere uitgaven waardoor verhuizen niet gaat (lifestyle inflation). Ik reageerde op de tweede situatie.

Ook als mensen de keus willen maken om dat geld niet opzij te zetten, dan zie ik dat niet bij voorbaat als een probleem. Niet alleen omdat ik het onzinnig vind dat je die lening na 30 jaar zou moeten aflossen. Maar ook omdat als je begint met een halve aflossingsvrije hypotheek, na 30 jaar de rentelast door inflatie nog maar de helft zo zwaar 'voelt'. En je na het wegvallen van het verplichte deel boven de 50% ook nog eens ruim halveert in woonlasten.

Even versimpeld, je begint met bv 10.000 hypotheek bestaande uit 4000 rentelasten voor de helft aflossingsvrije hypotheek en 6000 voor de annuitaire lening. Na 30 jaar valt die annuitaire last weg en houd je nog een rentelast over van 4000 voor het aflossingsvrije deel, dat vanwege de inflatie 'voelt' als 2000 euro lasten. Terwijl je begon met 10.000 hypotheeklasten. Dat zal in veel gevallen niet bepaald als een bezwaarlijk hoge woonlast aanvoelen.

[Rubbergrover1]

Tupolev schreef op dinsdag 29 september 2026 @ 20:33:
[...]


Leuk verzonnen, maar de eerste aflossingvrije hypotheek kwam in 1990. En deze werd flink gepusht door banken om duidelijke redenen.

Aflossingsvrije hypotheken bestaan wel een stuk langer hoor. Sterker nog, je kon in de jaren '70 zelfs al een doorlopend krediet nemen met je huis als onderpand.

Maar in de loop van de jaren '90 werd het wel steeds populairder, naarmate de rentes ook lager werden. Want hoe lager de rente, hoe minder noodzaak tot aflossen.

[gambieter]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 september 2026 @ 08:39:
Prima dat je die keus maakt natuurlijk. Maar ik vind het onzinnig dat je die keus aan iedereen verplicht oplegt. Wat assje ook aangeeft, veel mensen hebben meer aan een zak geld dan aan die zak geld vast in de stenen hebben zitten.

Nee, jij was degene die de binaire mening poneerde dat aflossen alleen maar nuttig is voor erfgenamen. Als je flexibiliteit wilt, doe dat dan ook de andere kant op en maak niet een algemene waarheid uit je eigen mening.

En zeker met een haperende economie is het hebben van een hypotheekschuld/verplichting ook een risico, want het betekent dat je inkomen niet naar beneden kan gaan. Ik heb een kleine hypotheek (16 jaar, 25% van de aankoopprijs, 10 jaar vast tot 2032) en kon daardoor recent teruggaan naar part-time, omdat de hypotheekafdrage kleiner is dan met een volwaarde hypotheek. Als ik op een 75-100% hypotheek had gezeten had dat niet mogelijk geweest.

[Rubbergrover1]

gambieter schreef op woensdag 30 september 2026 @ 11:02:
[...]

Nee, jij was degene die de binaire mening poneerde dat aflossen alleen maar nuttig is voor erfgenamen. Als je flexibiliteit wilt, doe dat dan ook de andere kant op en maak niet een algemene waarheid uit je eigen mening.

Fair punt, mijn hyperbool was wat kort door de bocht.

En zeker met een haperende economie is het hebben van een hypotheekschuld/verplichting ook een risico, want het betekent dat je inkomen niet naar beneden kan gaan. Ik heb een kleine hypotheek (16 jaar, 25% van de aankoopprijs, 10 jaar vast tot 2032) en kon daardoor recent teruggaan naar part-time, omdat de hypotheekafdrage kleiner is dan met een volwaarde hypotheek. Als ik op een 75-100% hypotheek had gezeten had dat niet mogelijk geweest.

Als het een aflossingsvrije hypotheek was geweest, dan had je sowieso niet die hoge inflexibele maandelijkse hypohteeklast. Omdat dan dat stuk verplichte maandelijkse aflossing niet zat 'ingebakken'.

[gambieter]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 30 september 2026 @ 11:30:
Als het een aflossingsvrije hypotheek was geweest, dan had je sowieso niet die hoge inflexibele maandelijkse hypohteeklast. Omdat dan dat stuk verplichte maandelijkse aflossing niet zat 'ingebakken'.

Als overheid moet je ook mensen in bescherming nemen die niet doorhebben wat de consequenties zijn van keuzes. Met een aflossingsvrije hypotheek zonder enige aflossing bouw je niets op en wordt je nooit echt eigenaar van het pand. Je moet niet uitgaan van de personen die het allemaal doorhebben. Vanuit de zorgplicht kan ik verplicht (deels) aflossen goed billijken.

Toen ik mijn eerste huis in 1999 kocht had ik de consequenties ook lang niet allemaal door. Ik heb mazzel gehad met verkoopmomenten en heb gehuurd tussen eigendomperiodes in, maar dat had ook veel slechter uit kunnen pakken.

[Knowzem]

Het opmerkelijke is dat redelijk wat mensen op school het vak economie krijgen. En daar geen woord gerept wordt over hoe een hypotheek werkt.