Ervaringen met het bouwen van een eigen huis - Deel 2

[Sunri5e]

Zijn er hier mensen die ervaring hebben met hoe je een architect selecteert?

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 17:59 ]

[twain4me]

Sunri5e schreef op donderdag 6 december 2018 @ 19:03:
Zijn er hier mensen die ervaring hebben met hoe je een architect selecteert?

Je kan het beste eerst bepalen wat je verwacht van een architect.

[Ernemmer]

Eisen aan een architect zou ik bepalen aan de hand van ;
- Of hij dicht in de buurt zit, langskomen op de bouw is dan een stuk makkelijker.
- Of zijn ontwerpen jou aan staan.
Hoe hij denkt over duurzaamheid.
- Of hij zijn tekeningen in 3d tekent.
Of hij veel tijd heeft, een architect die nooit tijd heeft hem je niks aan.
- Prijs

Je zoekt er dan drie uit een gaat bij alle drie op gesprek. Het klikt vast wel met 1 van die drie en als dat niet zo is, zoek je gewoon verder.

Maar als eerste moet je bepalen of je wel een architect nodig hebt of dat een bouwkundig tekenbureau beter is.

Om al dit soort vragen te beantwoorden kan je ook een bouwbegeleider inhuren, dat scheelt een hoop stress.

[ Voor 36% gewijzigd door Ernemmer op 06-12-2018 20:44 ]

[The Legend]

Even voor de duidelijkheid, als het gaat over ventilatie dan heb je het over type c (mechanische afvoer, natuurlijke aanvoer) of type d (mechanische af- én toevoer aka balansventilatie). ‘WTW’ staat gewoon voor warmte terug winning, en heeft in principe helemaal niks met het soort ventilatiesysteem te maken. Niet alle type d ventilatiesystemen zullen warmte terug winning hebben, en sommige type c installaties hebben juist wel warmte terug winning. Voor de mensen die nog in hun zoektocht zitten is het volgens mij goed om dat scherp te houden

[Artbij]

The Legend schreef op donderdag 6 december 2018 @ 21:03:
Even voor de duidelijkheid, als het gaat over ventilatie dan heb je het over type c (mechanische afvoer, natuurlijke aanvoer) of type d (mechanische af- én toevoer aka balansventilatie). ‘WTW’ staat gewoon voor warmte terug winning, en heeft in principe helemaal niks met het soort ventilatiesysteem te maken. Niet alle type d ventilatiesystemen zullen warmte terug winning hebben, en sommige type c installaties hebben juist wel warmte terug winning. Voor de mensen die nog in hun zoektocht zitten is het volgens mij goed om dat scherp te houden

Volgens mij maak je het hiermee alleen maar lastiger....

[twain4me]

[b]The Legend schreef op donderdag 6 december 2018 @ 21:03:[/b
Even voor de duidelijkheid, als het gaat over ventilatie dan heb je het over type c (mechanische afvoer, natuurlijke aanvoer) of type d (mechanische af- én toevoer aka balansventilatie). ‘WTW’ staat gewoon voor warmte terug winning, en heeft in principe helemaal niks met het soort ventilatiesysteem te maken. Niet alle type d ventilatiesystemen zullen warmte terug winning hebben, en sommige type c installaties hebben juist wel warmte terug winning. Voor de mensen die nog in hun zoektocht zitten is het volgens mij goed om dat scherp te houden

Vertel dan meteen even dat het niets te maken hoeft te hebben met ventilatie

Het is een beetje Roest vrij staal vs Roest vast staal verhaal aan het worden met de WTW vs TYPE D
ook in de vakbladen staat het niet altijd goed
maar je hebt gelijk

[Andrehj]

Sturgeon22 schreef op donderdag 6 december 2018 @ 14:01:
Bij ons is een Zehnder Comfoair Q600 geinstalleerd. Bij ons is de installatie super stil. Zelf in de hoogste stand hoor ik geen geblaas, gefluit of geruis. De maximale luchtstroom per punt is 50m3 per uur. De installateur gaf aan dat hij daar bewust voor heeft gekozen om geluid te minimaliseren (maximaal is 75m3 per uur mogelijk bij de inblaaspunten die bij ons gebruikt zijn).

Deze Zehnder staat bij mij momenteel ook op nummer 1. Niet alleen vanwege de prestaties, maar ook vanwege de uitstekende ondersteuning van Zehnder, die ik de afgelopen weken al een paar keer voor advies heb gebeld.
Vraagje aan @Sturgeon22 : Welk merk en type ventiel gebruik je? Want als bij ons de unit op max zou gaan draaien zit ik ook aan de 75 m3/h per ventiel. Gelukkig is dat een uitzonderingssituatie, want in de ouderslaapkamer komen gewoon twee ventielen (en vier ¢75 leidingen), die normaal per stuk maar 25 m3/h gaan leveren.

Grolsch schreef op donderdag 6 december 2018 @ 16:32:
Ik lees de laatste pagina's toch weer aardig "problemen" met WTW, o.a. tocht, geluid, onvoldoende afvoer in

Ik lees vooral problemen met het Qualityflow-systeem van Itho. Zelf ben ik al lang weer van dit systeem afgestapt, en wel om de volgende redenen:

1. Voor een beetje grote woning kom je qua capaciteit niet met één unit uit, je hebt er dan al twee nodig.
2. Door het principe van centraal inblazen wordt alle lucht slechts 1 maal gebruikt, waardoor vooral slaapkamers overdag onvoldoende geventileerd worden. Als je een "normaal" systeem D hebt, kun je door maximaal over te stromen van vertrek naar vertrek met minder ventilatiecapaciteit een veel beter ventilatieresultaat behalen.

[Ernemmer]

Zou je punt 2 iets verder willen uitleggen? Ik snap niet waarom een normaal systeem beter zou ventileren dan een qualityflow?

[ Voor 7% gewijzigd door Ernemmer op 06-12-2018 22:10 ]

[Andrehj]

Andrehj schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 22:27:
Even een vraagje over overstroom bij ventilatie (systeem D):
Onze bouwkundige vertelde vanmiddag dat er tussen de toevoer en de afvoer van de ventilatielucht maximaal twee overstroomvoorzieningen mogen zitten.
Die beperking kan ik echter in het online bouwbesluit nergens vinden. Weet iemand hier hoe dat zit?

Nog even voor de terugkoppeling:
Afgelopen week heb ik ook dit raadsel eindelijk helemaal opgelost. Het blijkt dat die beperking van maximaal twee overstroomvoorzieningen tussen de aan- en afvoer niet in het bouwbesluit staat, maar in de NEN 1087 (een deel van de wet waar je je dus wel aan moet houden, maar die je niet gratis mag inzien, maar voor zo'n € 60 mag kopen ).
De achtergrond van die regel stamt nog uit de tijd van de nauwelijks luchtdichte huizen (klasse 2). Als je je huis luchtdicht maakt op passiefhuisniveau kun je technisch makkelijk vaker overstromen, maar dat mag dus officieel niet.

[Andrehj]

Ernemmer schreef op donderdag 6 december 2018 @ 22:09:
Zou je punt 2 iets verder willen uitleggen? Ik snap niet waarom een normaal systeem beter zou ventileren dan een qualityflow?

Als je staat te douchen, en je qualityflow dan (alleen) de badkamer extra gaat ventileren, zal een normaal type-D systeem ook harder gaan draaien, maar daarmee ook gelijk de rest van je huis extra ventileren. De aanvoerlucht van je badkamer waait dan immers door je slaapkamer, vervolgens door de hal en daarna pas naar je badkamer.
Nog een voordeel van conventioneel type-D: De koelste lucht (zomernachtkoeling via bypass) wordt hoofdzakelijk in de slaapkamers ingeblazen, daar waar je het ook het koelst wilt hebben.

[Ernemmer]

Maar dan heb je in de slaapkamer dus meer geluid als er iemand gaat douchen.
Groot verschil tussen de systemen is natuurlijk ook het leidingwerk en schoonmaak kosten. Bij een zelfbouw huis maakt dat niet zoveel uit, maar bij de kleinere seriematige woningbouw is qualityflow best een stuk goedkoper dan een normaal systeem.

[Grolsch]

Sunri5e schreef op donderdag 6 december 2018 @ 19:03:
Zijn er hier mensen die ervaring hebben met hoe je een architect selecteert?

De keuze voor een architect wordt vooral bepaalt door het gevoel.
Over het algemeen zal je na het eerste gesprek met een architect een voorstel krijgen.

Ligt dit voorstel in de lijn van jullie verwachtingen, hoe is de klik, vertrouw je die man (of vrouw).

Geld is vaak secundair bij een architect. Het is geen muurtje wat je laat metselen, maar een architect gaat je woning en wooncomfort bepalen voor de komende 30 jaar!

Je kunt "het werk" van de architect ook niet zo strak afkaderen zoals bij een metselaar.

1 advies, vraag om referenties, en ga met die mensen praten (zonder dat de architect erbij is), neem je eigen gevoel mee, en maak een beslissing.

[Deleon78]

.

[ Voor 104% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 17:59 ]

[twain4me]

Deleon78 schreef op donderdag 6 december 2018 @ 23:26:

Lang niet iedereen bouwt voor 30 jaar (ik voor 5 tot 7 jaar schat ik), geld is wel degelijk relevant (as always) en je kan bv ook kiezen obv ervaring met bepaalde constructies (wij wilden specifiek dak).

Ik snap wat je bedoeld maar het bouwbesluit denkt er duidelijk anders over

De ontwerplevensduur, zoals beschreven in NEN-EN 1990, is de periode gedurende welke een constructie of een deel ervan te gebruiken is voor het beoogde doel, rekening houdend met het voorziene onderhoud, maar zonder dat ingrijpend herstel nodig is. De hoofdregel is dat een gebouw, zoals in NEN-EN 1990 is aangegeven, 50 jaar moet meegaan.

[LittleTycoon]

Grolsch schreef op donderdag 6 december 2018 @ 22:57:
[...]


De keuze voor een architect wordt vooral bepaalt door het gevoel.
Over het algemeen zal je na het eerste gesprek met een architect een voorstel krijgen.

Ligt dit voorstel in de lijn van jullie verwachtingen, hoe is de klik, vertrouw je die man (of vrouw).

Geld is vaak secundair bij een architect. Het is geen muurtje wat je laat metselen, maar een architect gaat je woning en wooncomfort bepalen voor de komende 30 jaar!

Je kunt "het werk" van de architect ook niet zo strak afkaderen zoals bij een metselaar.

1 advies, vraag om referenties, en ga met die mensen praten (zonder dat de architect erbij is), neem je eigen gevoel mee, en maak een beslissing.

Nu geld speelt ook een rol, ik kon kiezen tussen1 van 30+K, 22K, 12K en 7,5K, allen met dezelfde scope. Die van 7,5K had architectonisch het mooiste ontwerp, rara welke ik heb gekozen.

Oke toilet op de 1e had ie uiteindelijk te klein gemaakt naar mijn smaak en ben ik niet op tijd achter gekomen. Maar ik kan er nog steeds goed op zitten.

[Grolsch]

LittleTycoon schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 01:22:
[...]

Nu geld speelt ook een rol, ik kon kiezen tussen1 van 30+K, 22K, 12K en 7,5K, allen met dezelfde scope. Die van 7,5K had architectonisch het mooiste ontwerp, rara welke ik heb gekozen.

Oke toilet op de 1e had ie uiteindelijk te klein gemaakt naar mijn smaak en ben ik niet op tijd achter gekomen. Maar ik kan er nog steeds goed op zitten.

Dat is natuurlijk ook een (erg) belangrijke factor, maar in tegenstelling tot een stucadoor, schilder, metselaar komt bij een architect iets meer "gevoel" en "klik" om de hoek kijken.

[aikink]

Even voor mijn beleving: als we het over een architect hebben dan bedoelen we toch een BNA geregistreerd architect, en niet een bouwkundig tekenbureau (of tekenaar) dat toevallig ook woningen ontwerpt?

[Vanoverdegrens]

Sunri5e schreef op donderdag 6 december 2018 @ 11:31:
[...]


Wat als je een Duitse aannemer in de huidige markt je woning in Nederland laat bouwen? Of kennen die de prijzen inmiddels ook wel?

Die kennen de prijzen.
In Dld. is het op veel plekken ook gekkenhuis overigens.

Het grootste verschil in bouwkosten zit uiteindelijk in de grondkosten.
Een kavel in NRW stedelijkgebied(/rand ervan) is moeilijk te krijgen en duur. Ga je op 30-50km afstand van de grote steden kijken, dan is 100-150€/m² grond gewoon mogelijk. Dat is in NL wel een echte uitzondering. De bodem wat kavelprijzen betreft lijkt zo rond de 200-250€/m² te liggen, randstad veel meer.

Ik betaalde (dorp ~50km van Keulen, Essen en Dortmund) 15jaar geleden 140€/m² voor ~400m² grond. Met alle bijkomende kosten/belasting ~70k€. (is niet veel duurder geworden sindsdien)
Huis+kelder (510m³+230m³) incl. alle bijkomende kosten ~150k€. Veel zelf meegebouwd, anders was het 40-50k€ duurder geworden.
De bouwkosten zijn in 15jaar enorm gestegen bij ons, wat deels met hogere materiaalprijzen en deels met de strengere energiebesparingseisen te maken heeft. De prijzen die ik hier voorbij zie komen zijn waarschijnlijk iets hoger dan in NRW. Zuidduitse stedelijke gebieden daarentegen zijn duurder.
Waarde van mijn huis schat ik op ~300k€. De kk in NRW zijn erg hoog (~13%), dus een koper betaalt dan ~340k€!!! (nieuwe keuken en nog wat klusjes en je stapt er op ~375k€ in )

We kunnen concluderen dat de lage rente overal z'n werk doet.

[ Voor 6% gewijzigd door Vanoverdegrens op 07-12-2018 07:55 ]

[Grolsch]

Bij ons in Twente valt dat nog wel mee @Vanoverdegrens .

Als je in (voor Twentse begrippen) in grote steden woont als Hengelo, Enschede, Almelo, of de grotere dorpen als Borne, Wierden betaal je redelijk de hoofdprijs. (Ik heb al prijzen van tegen de € 400,00 /m2 gehoord.

In de wat kleinere kernen/dorpen is de prijs zo'n € 200,00~250,00/m2.

Als je goed zoekt kun je in bepaalde buurtschappen / hele kleine dorpjes nog wel geschikte grond vinden voor "weinig". Zelf € 85,00 /m2 betaald (1750m2 totaal) bijna 2,5 jaar geleden, maar dat was ook wel een "Gelukje", deze prijs kom ik nu nergens meer tegen.

[Vanoverdegrens]

@Grolsch Net over de grens bij jou, liggen de prijzen rond de 100€/m² of lager. En dat zonder mazzeltje.

Vergelijk bijv. de nieuwbouw van Glanerbrug bij Enschede met de "nederlandse enclave" in Gronau-west. Grotere kavels in Gronau met vrijstaande huizen ipv veel rijtjeshuizen en 2/1 kappers in Glanerbrug. Heel zichtbaar wat hogere grondprijzen doen. (plus de beperkte rol van projectmatige bouw in Dld.)

[Grolsch]

Vanoverdegrens schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 08:10:
@Grolsch Net over de grens bij jou, liggen de prijzen rond de 100€/m² of lager. En dat zonder mazzeltje.

Vergelijk bijv. de nieuwbouw van Glanerbrug bij Enschede met de "nederlandse enclave" in Gronau-west. Grotere kavels in Gronau met vrijstaande huizen ipv veel rijtjeshuizen en 2/1 kappers in Glanerbrug. Heel zichtbaar wat hogere grondprijzen doen. (plus de beperkte rol van projectmatige bouw in Dld.)

Klopt, je ziet hele NL volksstammen verhuizen naar gebieden als Gronau / Nordhorn / Bad Bentheim, maar dat is toch echt niet mijn ding.

Nee, Duitsland is best leuk om af en toe een keer met de motor te gaan rijden. (Ik ben vanaf mijn huis met 5 minuten in Duitsland, en met 10 minuten sta ik in Itterbeck), maar ik zou er voor geen goud willen wonen.

Maar er zijn ook genoeg mensen die voor geen goud in Twente willen wonen, zo heeft een ieder zijn voorkeur

[Vanoverdegrens]

offtopic:
@Grolsch Dat snap ik. Itterbeck is wel erg "middle of nowhere". Hardenberg heeft dan meer te bieden. Verder dan Neuenhaus zou ik niet van Nordhorn gaan wonen. Ik woon sowieso veel verder van de grens, waar je echt 100% duits leeft. Daarom heb ik na ~25jaar niet meer het gevoel nog in NL te kunnen wennen na terugkeer.
Een eventuele verhuizing richting Papenburg heb ik wel op de lange termijnplanning staan. NL is om belastingtechnische redenen voor mij ook taboe (vermogensbelasting is bah )

[Joris748]

Grolsch schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 07:57:
Bij ons in Twente valt dat nog wel mee @Vanoverdegrens .

Als je in (voor Twentse begrippen) in grote steden woont als Hengelo, Enschede, Almelo, of de grotere dorpen als Borne, Wierden betaal je redelijk de hoofdprijs. (Ik heb al prijzen van tegen de € 400,00 /m2 gehoord.

In de wat kleinere kernen/dorpen is de prijs zo'n € 200,00~250,00/m2.

Als je goed zoekt kun je in bepaalde buurtschappen / hele kleine dorpjes nog wel geschikte grond vinden voor "weinig". Zelf € 85,00 /m2 betaald (1750m2 totaal) bijna 2,5 jaar geleden, maar dat was ook wel een "Gelukje", deze prijs kom ik nu nergens meer tegen.

Los van dat je ontzettend veel mazzel gehad hebt), is jouw grondprijs enigszins vertekend.

De gemiddelde prijs per m2 is voor een bouwkavel van 500 m2 hoger dan voor een kavel van 1000 m2. Voor een kavel van 2000 m2 is de gemiddelde m2 prijs nog weer lager.

[bartvb]

Maverick schreef op donderdag 6 december 2018 @ 14:11:
[...]
Das mooi om te horen, wij krijgen hetzelfde systeem

De Zehnder Comfoair Q600 staat hier ook in de technische omschrijving (hoewel ik nog twijfel over 2x een Zehnder Comfoair Q300), maar dat zegt niet heel erg veel over het comfort.

Als je installateur die Zehnder aan gaat sluiten op dit soort kanalen:


Dan is de kans op geluidproblemen alsnog bijzonder groot. Zelfde als er b.v. niet goed wordt gekeken naar maximale luchtsnelheden. Ik heb al even het idee om een balansventilatietopic te maken, daar maar eens werk van maken

Overigens staan de Orcon HRC-300/400 en de Brink Flair ook op mijn lijstje van interessante apparaten. Die zijn alle twee nieuw, laatste is ook nog niet op de markt. Orcon heeft plannen om half 2019 te komen met zonekleppen, Brink biedt zoiets nu al aan voor hun Renovent systeem. Vind ik super interessant, 's nachts hoeft maar een deel van de woning met een volledig debiet te worden geventileerd. Overdag is het ventileren van de slaapkamers minder belangrijk.

@Sturgeon22 goed om te horen dat het bij jullie zo goed werkt! Ik ga hier ook eens rekenen op hoeveel we nu maximaal per ventiel uitkomen. Hoe groot is jullie woning (of, beter, ventilatiebehoefte?)?

[ Voor 19% gewijzigd door bartvb op 07-12-2018 09:17 ]

[Grolsch]

Joris748 schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 08:46:
[...]

Los van dat je ontzettend veel mazzel gehad hebt), is jouw grondprijs enigszins vertekend.

De gemiddelde prijs per m2 is voor een bouwkavel van 500 m2 hoger dan voor een kavel van 1000 m2. Voor een kavel van 2000 m2 is de gemiddelde m2 prijs nog weer lager.

Dat klopt, de richtlijnen hiervoor zijn:

Bouwblok + tuin t/m 750 m2 => basis m2-prijs
Tuin vanaf 750 m2 t/m 1.000 m2 => 80% * basis m2-prijs
Tuin vanaf 1.000 t/m 1.500 m2 => 60% * basis m2-prijs
Tuin vanaf 1.500 m2 t/m 2.500 m2 => 40% * basis m2-prijs
Tuin vanaf 2.500 m2 t/m 4.000 m2 => 20% * basis m2-prijs
Tuin vanaf 4.000 m2 en groter => 10% * basis m2-prijs

Bouwgrond 100mtr verderop wordt verkocht voor 170 € /m2 (von)

Zou dus zijn 750*170=127500
250x170*80%=34000
500x170*60%=51000
250*170*40%=17000

Maakt totaal € 229.500,--

WIj hebben 140K betaald voor de grond, hier kwam nog wel k.k. en 6% belasting overheen, dus wat dat betreft niet te duur

[Daniel]

Blueone schreef op donderdag 6 december 2018 @ 14:10:
Huizen incl grondprijs zijn gewoon niet ter vergelijken. 10km afstand kan ooit al makkelijk €150 per m2 schelen. Grondprijzen varieren enorm in Nederland, van €50 per m2 tot €800m2 of misschien wel meer.

Ik betaal (Gooi) 660 euro per m2 op prijspeil 2016, grond is inmiddels getaxeerd op 770 euro per m2.

Met die €1500~€1700 zit je erg krap in deze tijd, voor €1500 haal je het misschien net met een goedkope afwerking. Het is gewoon niet te vergelijken en ook de aannemers vragen verschillende afhankelijk van waar je zit in Nederland.

Ik zou in m'n plannenmakerij nooit rekenen met m2-prijzen tenzij je het over de kosten van je vloerafwerking hebt. Wat je bouwt is volume, geen oppervlakte. 500 tot 550 euro per m3 (bruto m3, dus incl de buitenschil) lijkt op dit moment een goede richtlijn te zijn voor een sleutelklare oplevering van een gemiddeld afwerkingniveau.

[NDF82]

bartvb schreef op donderdag 6 december 2018 @ 13:17:
[...]

Interessant wat betreft de discussie/ervaringen mbt balansventilatie @NDF82/@xminator/@jacovn. Benieuwd naar het verschil tussen jullie installaties met zo'n groot verschil in ervaring/installatiegeluid.

Een demper van minimaal 1 meter tussen WTW-unit en de woning is standaard, toch? Is die demper extra aangebracht, @NDF82?

Nee, bij ons zat helemaal geen demper. Alleen alu/staal/whatever aanvoer kanaal direct aangesloten op de WTW unit. Nu is daar een meter van tussen gehaald en vervangen door een stuk flexibel, geluidsdempend kanaal. Inblaas ventielen zijn ook vervangen.




Geluid is inmiddels acceptabel. Bij douchen en koken wordt het wel wat luider maar niet meer die herrie wat het was.

[ Voor 6% gewijzigd door NDF82 op 07-12-2018 09:15 ]

[Sturgeon22]

@Andrehj Geen idee van merk en type ventiel. Hieronder een paar foto's van de buizen, inblaaspunten en ventielen die bij ons gebruikt zijn.

Detailfoto buis en inblaaspunt begane grond:


Verdeelpunt begane grond:


Inblaaspunt vanaf onderen gezien:


Op deze inblaaspunten kunnen 3 buizen worden aangesloten. Capaciteit is maximal 25m3 per buis, dus 75m3 per inblaaspunt.

Overzicht gebruikte buizen voor bovenverdieping (vielen wat groter uit dan verwacht, allemaal flexibele stukken):


Foto inblaaspunt bovenverdieping:


Detail inblaasventiel:


@bartvb Onze woning is 208m2, 800m3. Ik heb even gekeken in de installatietekening en als ik alles bij elkaar optel is de ventilatiebehoefte 460m3. Dit is verdeeld over 11 aanvoerpunten en 9 afvoerpunten. De aanvloerpunten op de begane grond zijn berekend op maximal 46m3 per punt en op de bovenverdieping 36/40m3 per punt. Alle afvoerpunten zijn berekend op 50m3 (alleen toilet begane grond op 60m3).

[Stefke]

Wij krijgen een 650m3 woning, maar wij hebben maar weinig afzonderlijke ruimtes:
- toilet (afzuiging)
- slaapkamer (aanvoer)
- badkamer afzuiging
- woonkamer/keuken/vide is één grote ruimte

Heeft dat - het feit dat wij niet bijv. 10 verschillende ruimtes moeten onderhouden - nog gevolgen voor de hoeveelheid die een luchtinstallatie moet kunnen verstouwen? Ik hoop eigenlijk dat een 300m3 unit daardoor voor ons volstaat.

[Señor Sjon]

In principe zegt de ventilatieberekening wat je moet doen.
Je woning moet minimaal 55% VG van het GO hebben. Dat wordt grofweg geventileerd met 0,7 dm3/s/m2. Bij 100m2 VG dus 70 dm3/s = 252 m3/uur. Maar dit is even met wat bochten afgesneden en dan doe je het minimale.

Bij @jacovn zitten dacht ik twee itho's, terwijl imo één genoeg was. De situatie waarin het systeem volledig aan staat is zeldzaam (denk aan verjaardagen). In normale situaties met 4-6 personen in huis is één apparaat voldoende.

[bartvb]

@NDF82 dat is nogal prutserig dan :\ Uit de installatiehandleiding van de HRU-Eco:

Voor een optimaal comfort is het nood­zakelijk dat een Itho Daalderop geluid­demper type FGD 180­50 over de toevoer­tuit naar de woning wordt gemonteerd.

Aan de andere kant; welke installateur gaat er nou voor optimaal comfort?

Zijn de leidingen naar buiten wel thermisch en dampdicht geïsoleerd?

@Sturgeon22 Nice! Lijkt op het Uniflexplus systeem maar dan oranje, normaal is dat spul blauw?
https://www.ventilairgrou...plus-rond/groups/g+c+view

Die slangen hebben een behoorlijk kleine doorsnede. Lijkt erop dat dit systeem geschikt is om alles in de dekvloer te houden? Op die manier kom je idd al snel op 2 of 3 slangen per ventiel.

Dank voor de informatie!

@stefijn voor zover ik weet maakt dat niet super veel uit (maar is het wel wat gunstiger):
http://www.ekbouwadvies.n...latiebalansberekening.asp
Een ventilatieberekening gaat voornamelijk over het aantal m2 maar er zijn ook een aantal minimum debieten per ruimte, daar is voor jou wel winst te behalen dus.

@Señor Sjon de ventilatiedebieten in het bouwbesluit zijn een minimum-eis. Op verschillende plaatsen (b.v. door ISSO) wordt aangeraden om te zorgen dat je normale ventilatiestand (meestal 'stand 2') deze debieten haalt. Stand 1 = afwezigheidsstand en dus onvoldoende als je in de woning bent. Stand 3 is spuiventilatie, zou dus een stuk meer moeten zijn dan bouwbesluit.
https://kennisbank.isso.n...g/energievademecum/2015/6

[Ernemmer]

bartvb schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 10:46:
@NDF82 dat is nogal prutserig dan :\ Uit de installatiehandleiding van de HRU-Eco:


[...]

Aan de andere kant; welke installateur gaat er nou voor optimaal comfort?

Zijn de leidingen naar buiten wel thermisch en dampdicht geïsoleerd?

@Sturgeon22 Nice! Lijkt op het Uniflexplus systeem maar dan oranje, normaal is dat spul blauw?
https://www.ventilairgrou...plus-rond/groups/g+c+view

Die slangen hebben een behoorlijk kleine doorsnede. Lijkt erop dat dit systeem geschikt is om alles in de dekvloer te houden? Op die manier kom je idd al snel op 2 of 3 slangen per ventiel.

Dank voor de informatie!

@stefijn voor zover ik weet maakt dat niet super veel uit (maar is het wel wat gunstiger):
http://www.ekbouwadvies.n...latiebalansberekening.asp
Een ventilatieberekening gaat voornamelijk over het aantal m2 maar er zijn ook een aantal minimum debieten per ruimte, daar is voor jou wel winst te behalen dus.

@Señor Sjon de ventilatiedebieten in het bouwbesluit zijn een minimum-eis. Op verschillende plaatsen (b.v. door ISSO) wordt aangeraden om te zorgen dat je normale ventilatiestand (meestal 'stand 2') deze debieten haalt. Stand 1 = afwezigheidsstand en dus onvoldoende als je in de woning bent. Stand 3 is spuiventilatie, zou dus een stuk meer moeten zijn dan bouwbesluit.
https://kennisbank.isso.n...g/energievademecum/2015/6

De ventilatieberekening die je moet maken volgens het bouwbesluit gaat er vanuit dat alle ruimten bezet zijn.
Dus er staat er 1 onder de douche, 1 op de WC en je bent aan het koken, terwijl er ook op elke slaapkamer iemand zit. Nu kan dan natuurlijk voorkomen, maar als je zelf bouwt moet je ook een beetje uitgaan van het aantal personen dat er gaat verblijven.
Het verbruik per persoon is ongeveer 35-40 m3 per uur per persoon.
Als je dus met z'n vieren in een huis gaat wonen is het niet echt nodig om een ventilatie van 600 m3 te monteren. Voor koken en douchen heb je wel wat extra nodig maar dat kan ook gebruikte lucht van een persoon zijn, omdat je in hoofdzaak eigenlijk alleen het vocht en geurtjes weg wilt nemen.

[bartvb]

@Ernemmer Ben ik helemaal met je eens als je ook kan regelen waar de lucht heen gaat afhankelijk van bezetting.

Als je echter gaat sleutelen aan die hoeveelheden kom je al snel op een situatie waarin b.v. een slaapkamer erg weinig luchtverversing heeft. Overdag totaal geen probleem, maar vervelend als 's nachts de hoeveelheid CO2 toeneemt naar 1200ppm omdat de berekening met 'gemiddelde bezetting' rekent ipv 2 personen in 1 vrij kleine ruimte. Die 70m3/uur voor een slaapkamer wordt via jouw gedachtegang nooit gehaald.

[Sturgeon22]

@bartvb Ik heb even ingezoomd op een foto en zie "R-Vent" staan op de inblaaspunten. Even googlen levert de volgende website op: http://www.r-vent.nu/prod...rtsystemen/37-r-vent-flex
Zal wel vergelijkbaar zijn met Uniflex, want het lijkt er heel erg op in ieder geval. De diameter van de buizen is 63mm. In ons geval is het gewoon in de vloer gestort, niet in de dekvloer.

[Señor Sjon]

bartvb schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 11:02:
@Ernemmer Ben ik helemaal met je eens als je ook kan regelen waar de lucht heen gaat afhankelijk van bezetting.

Als je echter gaat sleutelen aan die hoeveelheden kom je al snel op een situatie waarin b.v. een slaapkamer erg weinig luchtverversing heeft. Overdag totaal geen probleem, maar vervelend als 's nachts de hoeveelheid CO2 toeneemt naar 1200ppm omdat de berekening met 'gemiddelde bezetting' rekent ipv 2 personen in 1 vrij kleine ruimte. Die 70m3/uur voor een slaapkamer wordt via jouw gedachtegang nooit gehaald.

Daar zijn CO2 gestuurde systemen voor. Die meet dan een verhoogde waarde in de slaapkamer 's nachts en past daar de ventilatie op aan. Dan heeft het geen zin om de woonkamer maximaal te ventileren namelijk en knijpt daar het systeem.

[Ernemmer]

bartvb schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 11:02:
@Ernemmer Ben ik helemaal met je eens als je ook kan regelen waar de lucht heen gaat afhankelijk van bezetting.

Als je echter gaat sleutelen aan die hoeveelheden kom je al snel op een situatie waarin b.v. een slaapkamer erg weinig luchtverversing heeft. Overdag totaal geen probleem, maar vervelend als 's nachts de hoeveelheid CO2 toeneemt naar 1200ppm omdat de berekening met 'gemiddelde bezetting' rekent ipv 2 personen in 1 vrij kleine ruimte. Die 70m3/uur voor een slaapkamer wordt via jouw gedachtegang nooit gehaald.

Als je een CO2 gestuurd systeem neemt dan werkt het wel goed, bijvoorbeeld de qualityflow van Itho

[bartvb]

@Sturgeon22 ah, dat lijkt het te zijn idd. Handig overzicht met luchtsnelheden, debieten en drukverlies voor de verschillende leidingdiameters:

http://www.r-vent.nu/imag...tsystemen/RventFlexLV.pdf

Ze hebben slangen met een van 50, 63, 75 en 90mm. Idd ook geschikt voor in de dekvloer.

@Señor Sjon / @Ernemmer Klopt, alleen kan je op het moment kiezen uit Qualityflow
Mijn voorkeur gaat daar niet naar uit, dat systeem is helemaal dichtgetimmerd, geen mogelijkheid tot aansluiten op domoticasysteem. Domotica weet al waar wel/geen mensen zijn, dus die CO2 meet-cyclus van Qualityflow heb ik niet nodig.

[Señor Sjon]

Die cyclus heb je toch geen last van? Waarom zou je dat op domotica willen?

[Ernemmer]

bartvb schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 11:11:
@Sturgeon22 ah, dat lijkt het te zijn idd. Handig overzicht met luchtsnelheden, debieten en drukverlies voor de verschillende leidingdiameters:

http://www.r-vent.nu/imag...tsystemen/RventFlexLV.pdf

Ze hebben slangen met een van 50, 63, 75 en 90mm. Idd ook geschikt voor in de dekvloer.

@Señor Sjon / @Ernemmer Klopt, alleen kan je op het moment kiezen uit Qualityflow
Mijn voorkeur gaat daar niet naar uit, dat systeem is helemaal dichtgetimmerd, geen mogelijkheid tot aansluiten op domoticasysteem. Domotica weet al waar wel/geen mensen zijn, dus die CO2 meet-cyclus van Qualityflow heb ik niet nodig.

Itho heeft ook nog een ander systeem met draadloze co2 meters in elke ruimte, wel iets duurder maar dan kan je co2 per ruimte meten. Of het een open systeem is weet ik niet maar je kan dan wel alles qua temperatuur en ventilatie in huis regelen via een app.
https://www.ithodaalderop...mostaat/spider-app-en-web

Ps. er zullen vast andere merken ook zoiets hebben en met co2 sturing ga je gewoon het onnodig ventileren van lege ruimten tegen wat weer iets scheelt in de stookkosten.

[ Voor 7% gewijzigd door Ernemmer op 07-12-2018 11:28 ]

[bartvb]

@Señor Sjon :

jacovn schreef op woensdag 5 december 2018 @ 22:43:
Badkamer afstelling is hier ook een ding. Op 2000 rpm (290 m3 flow of zo) hield hij de badkamer bijna dampvrij tijdens douchen.
Maar gedurende zijn co2 meet rondje komt er dan toch wel veel lawaai door ventiel in slaapkamer.

Door het domoticasysteem is bij ons die CO2 cyclus helemaal niet nodig. Daarnaast zou het leuk zijn als de gemeten CO2 waarden ook verder te gebruiken zijn maar ook dat kan niet bij Itho.

@Ernemmer Spider ken ik maar dat is, voor zover ik begrepen heb, gesloten en heeft een verbinding naar buiten nodig. Twee goede redenen voor mij om daar niet mee aan de slag te gaan

Er is idd nog een merk met zone-regeling in 'systeem D' land en dat is Brink. Schijnbaar is Orcon ook bezig met een oplossing:
https://www.orcon.nl/producten/hrc-400-ecomax/
Filmpje over aansluitmogelijkheden, vanaf 0:23s

Maar die laatste is nog niet op de markt.

[ Voor 15% gewijzigd door bartvb op 07-12-2018 11:34 ]

[Señor Sjon]

Die CO2 cyclus doet ie elke x minuten? Dat is toch niet zo spannend verder of heb je daar last van?

[Ernemmer]

Señor Sjon schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 12:07:
Die CO2 cyclus doet ie elke x minuten? Dat is toch niet zo spannend verder of heb je daar last van?

Je hoort de kleppen soms open en dicht gaan, maar dat is een kwestie van schoonhouden en soms vervangen.

@bartvb wat voor systeem ga jij monteren, ben wel benieuwd nu.

[xminator]

NDF82 schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 09:11:
[...]

Nee, bij ons zat helemaal geen demper. Alleen alu/staal/whatever aanvoer kanaal direct aangesloten op de WTW unit. Nu is daar een meter van tussen gehaald en vervangen door een stuk flexibel, geluidsdempend kanaal. Inblaas ventielen zijn ook vervangen.

[Afbeelding]
[Afbeelding]

Geluid is inmiddels acceptabel. Bij douchen en koken wordt het wel wat luider maar niet meer die herrie wat het was.

Maak je gebruik van de keukenafvoer optie? Waarom?


En laat het gewoon inregelen door iemand van Itho.

[Joris748]

Señor Sjon schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 11:08:
[...]

Daar zijn CO2 gestuurde systemen voor. Die meet dan een verhoogde waarde in de slaapkamer 's nachts en past daar de ventilatie op aan. Dan heeft het geen zin om de woonkamer maximaal te ventileren namelijk en knijpt daar het systeem.

Wij hebben ervoor gekozen om het eenvoudig te houden en daarom niet voor zone-regeling gekozen. De installateur adviseerde ons de Brink Renovent Excellent 400 PLUS.

Vanwege de PLUS uitvoering kunnen de unit eenvoudig aansturen met domotica. De PLUS heeft een 0-10V ingang. Zo kan ik tzt zelf de ventilatie vraaggestuurd maken. Voor nu laten we het denk ik bij een vochtsensor in de centrale afvoer.

[DJT]

Ernemmer schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 10:53:
[...]
De ventilatieberekening die je moet maken volgens het bouwbesluit gaat er vanuit dat alle ruimten bezet zijn.
Dus er staat er 1 onder de douche, 1 op de WC en je bent aan het koken, terwijl er ook op elke slaapkamer iemand zit. Nu kan dan natuurlijk voorkomen, maar als je zelf bouwt moet je ook een beetje uitgaan van het aantal personen dat er gaat verblijven.
Het verbruik per persoon is ongeveer 35-40 m3 per uur per persoon.
Als je dus met z'n vieren in een huis gaat wonen is het niet echt nodig om een ventilatie van 600 m3 te monteren. Voor koken en douchen heb je wel wat extra nodig maar dat kan ook gebruikte lucht van een persoon zijn, omdat je in hoofdzaak eigenlijk alleen het vocht en geurtjes weg wilt nemen.

Daarom de Ducobox Energy:

DJT schreef op woensdag 26 september 2018 @ 11:20:
[...]
Met de nieuwe Ducobox Energy kan je de WTW over twee zones verdelen en met een timer de zones prioriteren. Dus overdag de woonkamer/keuken en 's nachts de etages waar wordt geslapen.

/edit: Als de focus op de woonkamer/keuken staat wordt de andere zone ook wel geventileerd alleen dan wel minimaal. Ik verwacht dan ook een iets grotere temperatuurscheiding tussen de zones.

Ik heb geen belang in Duco hoor. Tot zover wilde ik ook de Q600, mede ook vanwege het enthalpiefilter (behoud van luchtvochtigheid) en de mogelijkheid om er een koelunit op aan te sluiten.

[ Voor 6% gewijzigd door DJT op 07-12-2018 13:51 ]

[bartvb]

WTF? Een balansventilatieunit van Duco?? Het moet niet gekker worden
Duco is een nogal verstokte Systeem C fan. Heb het idee dat zij flink lobbyen voor het aanpassen van o.a. de rekenmethodes in het hele BENG verhaal om te zorgen dat Systeem C ook bij echt energiezuinige woningen een optie blijft. Goed om te zien dat zij nu ook met D aan de gang gaan.

@Ernemmer Ik ben er nog niet uit wat we precies gaan gebruiken. Huidige plan is twee Zehnder units, een voor de benedenverdiepingen (woonkeuken + woonkamer) en een voor de slaapkamers + kantoor. Voor die laatste zou het handig zijn als slaapkamers en kantoor los te regelen zijn, op zich moet dat te doen zijn met een vrij eenvoudige regelklep maar prettig als ik dat niet zelf hoef te knutselen.

Die Orcon en Brink Flair units moet ik ook nog eens goed bekijken als alternatief voor Zehnder. Deze lijken zowel thermisch als elektrisch efficiënter te zijn.

In de technische omschrijving van onze woning staat nu de Q600 met een zoneregeling of regeling per ruimte. Daar hebben we een offerte van de installateur op gekregen, maar dat ontwerp is nog niet uitgewerkt. Wordt nog een interessante exercitie

[iWout]

Mooi topic, ik lees al even mee en bekijk jullie projecten vol interesse.

Na 10 jaar geleden een eerste stap gemaakt te hebben door een kavel te kopen en een catalogus woning erop te zetten van selekthuis willen we nu een volgende stap maken.

Er komen hier in de buurt binnenkort kavels beschikbaar, ongeveer 450m2. Nu zijn wij tevreden met de basis van selekthuis en zouden zeker overwegen hier weer mee te bouwen. Onze keuze zou dan wellicht kunnen zijn om casco+ op te laten leveren en daarna veel in eigen beheer af te bouwen.
Door de vorm en de grote van de kavel zouden we gaan voor het type monte moro/breithorn https://www.selekthuis.nl/basismodel/breithorn/ en deze uitbreiden met een garage welke we willen gebruiken als kleine praktijkruimte.

Ik vind de casco+ plus prijzen een groot verschil met de sleutelklaar prijzen. Zit bijna 100.000 euro verschil in voor: stucwerk, spuitwerk plafonds, binnendeuren,schilderwerk,vensterbanken, sanitair,tegelwerk sanitair,elektrische installatie, 6 zonnepanelen, vloerverwarming, ventilatie, luchtwarmtepompinstallatie.

Heeft iemand ervaring in het afbouwen van casco+ naar sleutelklaar. Denk dat dit met slim inkopen/bouwen en zelf doen een stuk goedkoper moet kunnen. Zelf zou ik dan timmerwerk, aftimmeren, badkamer, sanitair, keuken doen.

[twodigits]

iWout schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 15:56:


Ik vind de casco+ plus prijzen een groot verschil met de sleutelklaar prijzen. Zit bijna 100.000 euro verschil in voor: stucwerk, spuitwerk plafonds, binnendeuren,schilderwerk,vensterbanken, sanitair,tegelwerk sanitair,elektrische installatie, 6 zonnepanelen, vloerverwarming, ventilatie, luchtwarmtepompinstallatie.

Heeft iemand ervaring in het afbouwen van casco+ naar sleutelklaar. Denk dat dit met slim inkopen/bouwen en zelf doen een stuk goedkoper moet kunnen. Zelf zou ik dan timmerwerk, aftimmeren, badkamer, sanitair, keuken doen.

Familie van me heeft dat afgelopen jaar gedaan. Waar ze tegenaan liepen is dat je toch vakmensen nodig hebt (elektriciens, stukadoors, installateurs) en die hebben het erg druk. De prijzen die ze vragen gaan nergens over. En dan heb je ook nog het geregel zelf; mensen die niet op komen dagen. Kan best dat Selekthuis dat met vaste onderaannemers werkt relatief scherpe prijzen krijgt; natuurlijk zetten ze er zelf weer wat op en als je zelf veel doet kan je vast besparen, maar dat kost je ook veel tijd en geregel. Als je dat leuk vind en je hebt de tijd, waarom niet. Ik zou eerst offertes op gaan vragen voor alle werkzaamheden die je niet zelf kan, vrees dat het je tegen gaat vallen anno 2018.

[jacovn]

Señor Sjon schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 10:31:
In principe zegt de ventilatieberekening wat je moet doen.
Je woning moet minimaal 55% VG van het GO hebben. Dat wordt grofweg geventileerd met 0,7 dm3/s/m2. Bij 100m2 VG dus 70 dm3/s = 252 m3/uur. Maar dit is even met wat bochten afgesneden en dan doe je het minimale.

Bij @jacovn zitten dacht ik twee itho's, terwijl imo één genoeg was. De situatie waarin het systeem volledig aan staat is zeldzaam (denk aan verjaardagen). In normale situaties met 4-6 personen in huis is één apparaat voldoende.

Dit is zoals hierboven opgemerkt door het bouwbesluit nodig t.o.v. de inhoud van de woning.
Verder zijn er 6 afzuigpunten bg, 6 afzuigpunten 1e en 3 afzuigpunten op 2e.
Dat zijn er 3 te veel voor de 12 poort plenum (en controller van itho) dus dan heb je weinig keus.

In dit huis was wellicht een ander merk niet duurder geweest als je daar wel uit had kunnen breiden tot de 15 afzuigpunten en een 450 of 600 mr/uur wtw
Qua flow heb ik niet de 2 x HRU eco 300 nodig inderdaad.

[Road-runner83]

@iWout Hoe groot is je huidige kavel en huis?

Kavel + huis wat je op het oog hebt is niet erg groot...of wil je juist kleiner gaan wonen?

[iWout]

Road-runner83 schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 21:15:
@iWout Hoe groot is je huidige kavel en huis?

Kavel + huis wat je op het oog hebt is niet erg groot...of wil je juist kleiner gaan wonen?

We hebben nu een kavel soort gelijk van grote, woning 650m3 (type arosa selekthuis). Nieuwe kavel zou smaller zijn en wat langer.
Maat van het huis hoeft niet groter, wij zien het als voordeel weer nieuw te wonen in een dorp met meer faciliteiten, nieuwe woning, en een klein praktijkje aan huis, en we zijn met alles weer nieuw waar ons huidige woning 10 jaar is dus ook weer de nodige onderhoud krijgt.

[Tommy The Cat]

Dank aan wie input leverde op mijn vraag over ervaring met ruwbouw uitbesteden en de rest zelf (installaties en afbouw).

Onze architect raadt zelf installaties (laten) doen af. Teveel gedoe, kan beter in één keer. Na wat overwegen lijkt ons dit toch de beste optie. Dus beperken tot zelf afbouw. Daar kun je mooi je eigen gang gaan wat betreft materiaal etc. Ik vind het een interessante gedachte om voor de afbouw voor een deel met tweedehands materiaal te gaan werken. Ook vanuit ecologisch oogpunt.

[bartvb]

Casco is er in duizend varianten. Ik weet niet wat je met de bouwer kan afspreken maar het kan lonen om de W- en E-installaties deels zelf te doen. Vloerverwarming kost b.v. weinig aan materiaal en veel aan tijd, is ook erg goed zelf te doen. Het bedraden en afmonteren van de E-installatie zelfde verhaal.

Bij W- kan je ook kijken wat het kost als de installateur alleen het leidingwerk doet. Marges op b.v. warmtepomp en ventilatie-WTW zijn vrij fors. Maar ook grote kans dat de installateur/bouwer die marge niet weg wil geven.

Hoe handig je dit kan spelen hangt nogal af van je aannemer. Kan me voorstellen dat een katalogusbouwer geen gespecificeerde offerte doorgeeft van z’n onderaannemers. Maar is zeker het proberen waard lijkt me.

[NDF82]

xminator schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 12:18:
[...]

Maak je gebruik van de keukenafvoer optie? Waarom?


En laat het gewoon inregelen door iemand van Itho.

Onderstaande bedoel ik (knopje linksonder):


Inregelen door Itho is een kwestie van bellen?

Ow ja, onze keuken
NDF82 in "Het Grote Keuken topic: verkopers, kwaliteit, prijs - Deel 3"

[ Voor 11% gewijzigd door NDF82 op 08-12-2018 22:46 ]

[Harm Jansen]

iWout schreef op vrijdag 7 december 2018 @ 15:56:
Mooi topic, ik lees al even mee en bekijk jullie projecten vol interesse.

Na 10 jaar geleden een eerste stap gemaakt te hebben door een kavel te kopen en een catalogus woning erop te zetten van selekthuis willen we nu een volgende stap maken.

Er komen hier in de buurt binnenkort kavels beschikbaar, ongeveer 450m2. Nu zijn wij tevreden met de basis van selekthuis en zouden zeker overwegen hier weer mee te bouwen. Onze keuze zou dan wellicht kunnen zijn om casco+ op te laten leveren en daarna veel in eigen beheer af te bouwen.
Door de vorm en de grote van de kavel zouden we gaan voor het type monte moro/breithorn https://www.selekthuis.nl/basismodel/breithorn/ en deze uitbreiden met een garage welke we willen gebruiken als kleine praktijkruimte.

Ik vind de casco+ plus prijzen een groot verschil met de sleutelklaar prijzen. Zit bijna 100.000 euro verschil in voor: stucwerk, spuitwerk plafonds, binnendeuren,schilderwerk,vensterbanken, sanitair,tegelwerk sanitair,elektrische installatie, 6 zonnepanelen, vloerverwarming, ventilatie, luchtwarmtepompinstallatie.

Heeft iemand ervaring in het afbouwen van casco+ naar sleutelklaar. Denk dat dit met slim inkopen/bouwen en zelf doen een stuk goedkoper moet kunnen. Zelf zou ik dan timmerwerk, aftimmeren, badkamer, sanitair, keuken doen.

Ik zou bij Selekthuis wel uitkijken wat je toezegd tijdens de gesprekken bij hun. wij zijn er 2 keer geweest. we hebben in deze gesprekken onze wensen besproken en zij hebben een offerte uitgebracht met een tekening erbij. toen wij uit eindelijk een paar maanden later melden dat wij toch voor een andere partij hadden gekozen viel er ineens uit het niets een factuur a 1000,- euro op de mat vanwege de "gemaakte" kosten. terwijl ons nooit is voorgelegd dat er eventueel kosten aan het traject verbonden zouden zitten. hier over in discussie gegaan met de verkoper deze stelde toen voor het bedrag te halveren. vervolgens hebben wij aangegeven daar ook niet mee akkoord te gaan heb ik nooit meer iets vernomen van Selekthuis..... dus wees op je hoede. verder heb ik een aantal openhuizen van hun bezocht op diverse plekken in het land en ik vond persoonlijk de kwaliteit van afwerking niet echt geweldig. mede daardoor hebben wij voor een andere partij gekozen.

Mvg

[iWout]

Harm Jansen schreef op zondag 9 december 2018 @ 13:44:
[...]


Ik zou bij Selekthuis wel uitkijken wat je toezegd tijdens de gesprekken bij hun. wij zijn er 2 keer geweest. we hebben in deze gesprekken onze wensen besproken en zij hebben een offerte uitgebracht met een tekening erbij. toen wij uit eindelijk een paar maanden later melden dat wij toch voor een andere partij hadden gekozen viel er ineens uit het niets een factuur a 1000,- euro op de mat vanwege de "gemaakte" kosten. terwijl ons nooit is voorgelegd dat er eventueel kosten aan het traject verbonden zouden zitten. hier over in discussie gegaan met de verkoper deze stelde toen voor het bedrag te halveren. vervolgens hebben wij aangegeven daar ook niet mee akkoord te gaan heb ik nooit meer iets vernomen van Selekthuis..... dus wees op je hoede. verder heb ik een aantal openhuizen van hun bezocht op diverse plekken in het land en ik vond persoonlijk de kwaliteit van afwerking niet echt geweldig. mede daardoor hebben wij voor een andere partij gekozen.

Mvg

Bedankt voor je reactie,

wij hebben onze eerdere ervaring juist als positief ervaren, wellicht ook geluk gehad met de uitvoerder en de bouwploeg. Daarnaast zouden we dan voor de casco+ optie gaan. Hierin is het afwerkniveau voornamelijk voor eigen rekening.
We zullen naast deze partij ook een lokale aannemer benaderen en bekijken wat daarin de kosten en verschillen gaan zijn.
Welke partij hebben jullie uiteindelijk gekozen en wat waren daar de voornaamste (prijs)verschillen in?

mvg

[Bany]

Bany schreef op zaterdag 10 november 2018 @ 17:35:
De 400k is wat wij hopen maar het kan opgerekt worden naar 450k. Dat is nog niet maximaal wat we kunnen maar wel wat we max willen Lenen.
We zullen er eens voor gaan zitten en een overzicht maken van alle kosten. Ondertussen zal ik dit topic eens van voor tot achter doorlezen.

Inmiddels een klein stapje verder gekomen. Duurt allemaal lang met de gemeente, volgende weer een update is ons beloofd.

Maar goed, wel besloten dat we een plat dak willen en volledige onderkeldering (leefkelder). Nu is mijn vraag: kent hier iemand een goed Nederlands bedrijf met ervaring in gegoten kelders in grote oppervlaktes? Ik kom via internet alleen maar uit bij bedrijven uit BE. Zijn kelders zo populair daar? We gaan binnenkort langs bij ConcreteHouse in BE maar zouden ook graag bij een NL bedrijf willen kijken/ Vergelijken. Alvast bedankt!

[Artbij]

Bany schreef op zondag 9 december 2018 @ 20:30:
[...]


Inmiddels een klein stapje verder gekomen. Duurt allemaal lang met de gemeente, volgende weer een update is ons beloofd.

Maar goed, wel besloten dat we een plat dak willen en volledige onderkeldering (leefkelder). Nu is mijn vraag: kent hier iemand een goed Nederlands bedrijf met ervaring in gegoten kelders in grote oppervlaktes? Ik kom via internet alleen maar uit bij bedrijven uit BE. Zijn kelders zo populair daar? We gaan binnenkort langs bij ConcreteHouse in BE maar zouden ook graag bij een NL bedrijf willen kijken/ Vergelijken. Alvast bedankt!

Hier in de omgeving komen alle kelders inderdaad uit België. Wij hebben ook een leef/woonkelder van 120m2 met ramen en dakramen.

[Deleon78]

.

[ Voor 96% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 17:59 ]

[Stakie]

Bany schreef op zondag 9 december 2018 @ 20:30:
[...]


Inmiddels een klein stapje verder gekomen. Duurt allemaal lang met de gemeente, volgende weer een update is ons beloofd.

Maar goed, wel besloten dat we een plat dak willen en volledige onderkeldering (leefkelder). Nu is mijn vraag: kent hier iemand een goed Nederlands bedrijf met ervaring in gegoten kelders in grote oppervlaktes? Ik kom via internet alleen maar uit bij bedrijven uit BE. Zijn kelders zo populair daar? We gaan binnenkort langs bij ConcreteHouse in BE maar zouden ook graag bij een NL bedrijf willen kijken/ Vergelijken. Alvast bedankt!

Wij hebben ook een leefkelder van ongeveer 100m2 met ramen. Die van ons is gegoten door E en E betonbouw. Hebben bij ons goed werk geleverd.

[mux]

Enneh.. voor de kelderbouwers: wat waren jullie kwijt aan de kelder en hoe groot is-ie ongeveer? Wij hebben totnogtoe redelijk hoge prijzen te horen gekregen voor volledige onderkeldering en overwegen nu een kleinere prefab kelder, voor zover dat constructietechnisch kan.

[Artbij]

mux schreef op maandag 10 december 2018 @ 13:12:
Enneh.. voor de kelderbouwers: wat waren jullie kwijt aan de kelder en hoe groot is-ie ongeveer? Wij hebben totnogtoe redelijk hoge prijzen te horen gekregen voor volledige onderkeldering en overwegen nu een kleinere prefab kelder, voor zover dat constructietechnisch kan.

Wat heb jij te horen gekregen?

[mux]

Tegen de €80k voor ~70m2 incl. heiwerk (onderheide kelder). Dit is in Noord-Holland.

Prefab zou tussen de €15-20k worden voor ongeveer de helft van die grootte + ~10k voor heiwerk.

[Stakie]

mux schreef op maandag 10 december 2018 @ 13:56:
Tegen de €80k voor ~70m2 incl. heiwerk (onderheide kelder). Dit is in Noord-Holland.

Prefab zou tussen de €15-20k worden voor ongeveer de helft van die grootte + ~10k voor heiwerk.

Dat is een stevig bedrag inderdaad

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Een leefkelder is mooi, maar je moet je wel realiseren dat je er met een betonnen bak nog niet bent. Er moet ook een trap inkomen, isolatie, kozijnen, ventilatie, electra, verlichting, binnenmuren, vloer afwerking, plafond + muren stucen, deuren, (vloer)verwarming.

Maar dan heb je wel een mooie mancave

[ Voor 3% gewijzigd door Stakie op 10-12-2018 14:16 ]

[Artbij]

Wat @Stakie zegt, de kelder laten storten is pas het begin. Ik was 23k of 28k kwijt voor 120m2, weet niet meer precies.

[mux]

De afwerking is voor ons het probleem niet - als we al beginnen met 60k+ uitgeven voor de kelder zelf is het het sowieso niet waard en gaan we er niet eens aan beginnen. Als het storten en isoleren maar 25k kost, dan juist weer wel.

[Bany]

mux schreef op maandag 10 december 2018 @ 13:56:
Tegen de €80k voor ~70m2 incl. heiwerk (onderheide kelder). Dit is in Noord-Holland.

Prefab zou tussen de €15-20k worden voor ongeveer de helft van die grootte + ~10k voor heiwerk.

N-H heeft een hoge waterstand en idd heien maakt het niet goedkoper.
Wij zitten in Noord-Brabant (randje Limburg) waarbij heien niet nodig is, een leefkelder van 100+m2 is dus een redelijk goedkope manier om wat extra kamers bij je huis te trekken. Handig voor logeerkamer/kantoor/bioscoopruimte/fitnessruimte/technische ruimte/garage etc.

Bedankt voor de tips! Wellicht dat het toch een Belgisch bedrijf wordt, we zitten vlakbij de grens tenslotte.

[RayMotix]

Beste mede Tweakers,

Een aantal maanden geleden is bij ons het idee ontstaan om een nieuw huis te gaan bouwen. We hebben ons veel ingelezen en uiteindelijk een mooi perceel gevonden. Het perceel wordt particulier aangeboden en is circa 650m² groot. Op het perceel staat een nette schuur met relatief nieuw pannendak, 2 verdiepingen van ieder 46m² die we gaan gebruiken als technische ruimte, garage en "bergzolder". Het idee is om tegen de schuur aan een huis te bouwen in soort van Engelse stijl met mooi metselwerk, muizentanden, kruisverband, etc.

Inmiddels staan we bijna op het punt om het definitieve koopcontract te tekenen. Ik heb zelf de schetsen voor het huis gemaakt en deze door een bouwkundige laten natekenen. Omdat we buiten het bouwvlak bouwen hebben we reeds vooroverleg met de gemeente gevoerd en het plan is uiteindelijk goedgekeurd door de welstand en de stedenbouwkundige van de gemeente.

Op dit moment hebben we dus de volgende zaken al geregeld:
- Bouwtekeningen tbv omgevingsvergunning
- EPC berekening
- Constructieberekening
- Functioneel bestek (afspraken betreffende kwaliteit van materialen en werkwijze op de bouwplaats)
- Milieutechnisch onderzoek (goed)
- Sonderingen voor constructie
- Aanvraag omgevingsvergunning loopt momenteel

Omdat we niet met een architect (willen) werken, missen we natuurlijk een paar belangrijke zaken. Onze hypotheekruimte is meer dan groot genoeg om de aanschaf van het perceel en de financiering van de bouw van het huis te bekostigen.

Nu loop ik echter tegen het volgende probleem aan waar ik mij niet echt raad mee weet. Ik heb het hier al een paar keer voorbij zien komen en vraag mij af of iemand advies heeft wat betreft deze situatie.

Via onze hypotheekadviseur hebben we nu het eerste rente aanbod vanuit de Nationale Nederlanden gekregen. Nationale Nederlanden biedt een zeer scherpe 30 jaar rente (2,85%) en wil mensen met nieuwbouw plannen graag aan zich binden. Voor de acceptatie van de hypotheek vragen ze volgende onderdelen;

Documenten bij zelfbouw
Bij zelfbouw (kavelbouw en bouw in eigen beheer) hebben we (met betrekking tot het onderpand) de volgende stukken nodig:
[list]
• De koopovereenkomst van de grond
• Het taxatierapport
• De tekeningen en bestek
• De omgevingsvergunning*
• De aanneemovereenkomst.
[/list]

* In sommige situaties is de omgevingsvergunning nog niet aanwezig. Financiering is dan toch mogelijk als aan de volgende eisen wordt voldaan:
[list]
• De te financieren grond moet een bouwbestemming hebben
• In de koopakte van de grond moet zijn vastgelegd dat er een verplichting is tot bouw binnen maximaal twee jaar.
• De koopakte van de grond mag geen verkoop belemmerende bepalingen bevatten.
• Uitbetaling van de depotgelden kunnen pas na ontvangst van de onvoorwaardelijke omgevingsvergunning plaatsvinden.
[/list]

Aanvullende documenten bij bouw in eigen beheer:
De klant gaat zelf bouwen maar zal ongetwijfeld niet alles zelf doen (denk bijv. aan de funderingen aanbrengen). Voor diverse werkzaamheden zal de klant dus gebruik maken van aannemers. Andere werkzaamheden zullen door aanvrager zelf uitgevoerd worden.

Bij zelfbouw in eigen beheer hebben we naast bovengenoemde stukken nog extra stukken nodig:
[list]
• Bouwplan (termijnplanning; wanneer wordt wat gedaan)
• Begroting van de bouwkosten. Hierin dient tevens een post “onvoorzien” te zijn opgenomen
• De architect/constructeur moet schriftelijk bevestigen dat de opgestelde begroting klopt. In de begroting moet de architect/constructeur een specificatie van de bedragen opnemen: welk bedrag wordt besteed aan materialen, aan arbeidsloon, aan uit te besteden werkzaamheden en welk bedrag wordt voor onvoorziene kosten gereserveerd.
• Termijnregeling alsof er een aannemer aan de slag gaat. Dit hanteren wij als leidraad bij de declaraties uit het bouwdepot.
• Schriftelijke verklaring dat bij declaratie van een bouwtermijn de stand van de bouw aan ons wordt gerapporteerd.
• Offerte(s) van, of de overeenkomst met de aannemer(s). In plaats van een aanneemovereenkomst hebben wij de offertes van de uit te besteden werkzaamheden nodig.
[/list]

Nu heb ik uiteraard al met een aantal aannemers gesproken en ook twee offertes liggen. De offertes passen binnen ons budget maar ik ben er van overtuigd dat het goedkoper moet kunnen. Daarom wil ik dus graag meer in eigen beheer uitbesteden of zelfs uitvoeren (familie in de bouwwereld die hulp reeds aangeboden heeft).

Probleem is echter:
Nationale Nederlanden vraagt óf een aanneemovereenkomst voor de volledige bouw óf een gedetailleerde én goedgekeurde begroting van de bouw inclusief offertes voor alles wat uitbesteed gaat worden.

Omdat ik momenteel nog niet helemaal weet wat ik precies waar ga uitgeven, kan ik wel een begroting maken maar zal die uiteindelijk gaan afwijken van de werkelijkheid. In theorie zal ik wellicht een 60.000 euro voor installatietechniek begroten (offerte) maar wellicht maar 30.000 euro uitgeven omdat ik dit grotendeels zelf zal doen. Ik heb dan dus een overschot van 30.000 euro op installatietechniek die ik wellicht weer ergens anders zou willen inzetten maar ik begreep van de hypotheekadviseur dat dit dan dus niet mag. Ik zou met die overige 30.000 euro dus niet gaandeweg het traject het budget voor de keuken mogen verhogen omdat ik in mijn begroting voor de keuken een maximaal bedrag heb afgesproken.

Persoonlijk vind ik dit erg krom. Ik wil X bedrag lenen van de bank en kan overleggen dat ik het voor dat bedrag sowieso wel gebouwd krijg. Binnen die kaders zou ik de flexibiliteit willen hebben om gaandeweg de bouw nog te kunnen kiezen voor een ander bedrijf, een andere aannemer of uitvoeren in eigen beheer en dus met budgetten kunnen schuiven binnen mijn "begroting".

Ik loop er dus tegen aan dat het lijkt dat ik voor de hypotheekverstrekker nu al alles heel strikt in kannen en kruiken moet hebben terwijl dat op dit moment onmogelijk lijkt. Dit geldt overigens ook voor de taxateur. Uiteraard is er een taxatierapport nodig voor de hypotheekverstrekker maar ook hier vraagt de taxateur weer om een begroting van de aannemer een een overzicht van de door mijzelf uit te voeren werkzaamheden.

Omdat de verkoper van het perceel al geruime tijd aan het wachten is en het liefst zo snel mogelijk wil passeren, zit ik hier een beetje in een spagaat en weet niet welke kan op te bewegen. Ik weet niet of iemand goede adviezen heeft. Alle ideeën zijn welkom en als iemand tips heeft over een andere (soepelere) hypotheekverstrekker of taxateur dan hoor ik dat ook graag.

[Anme]

Tja, wij hebben een vergelijkbare situatie. De oplossing is om voldoende eigen middelen te hebben (sparen) waarmee je wel kan schuiven.

Wij hebben wel een gedetailleerde begroting gemaakt. We hebben daarin niet alle bedrijven met name genoemd. We moesten toen nog meerwerk berekenen, maar dat zat allemaal al in de begroting, dus maar weer wat dingen eruit gehaald en in een document meerwerk gezet.

De taxateur moet uit jouw regio komen, en een gevalideerd rapport afgeven, dus daar kan niemand je aan helpen. Het is niet makkelijk om een nog te bouwen huis te taxeren, volgens onze taxateur.

Wij hebben zelfs halverwege het bouwdepot een nieuwe inspectie / taxatie moeten laten uitvoeren waarin bepaald/berekend wordt of we nog op schema/begroting zitten en het huis wel kunnen afbouwen met de nog beschikbare middelen. Het bouwdepot werd geblokkeerd omdat we in eigen beheer bouwen.

met de vergunningaanvraag kregen we wel een offerte van de bank. Passeren van de hypo bij de notaris kon pas met de definitieve, onherroepelijke (6 weken later) vergunning.

[Artbij]

RayMotix schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 13:57:
Beste mede Tweakers,

Een aantal maanden geleden is bij ons het idee ontstaan om een nieuw huis te gaan bouwen. We hebben ons veel ingelezen en uiteindelijk een mooi perceel gevonden. Het perceel wordt particulier aangeboden en is circa 650m² groot. Op het perceel staat een nette schuur met relatief nieuw pannendak, 2 verdiepingen van ieder 46m² die we gaan gebruiken als technische ruimte, garage en "bergzolder". Het idee is om tegen de schuur aan een huis te bouwen in soort van Engelse stijl met mooi metselwerk, muizentanden, kruisverband, etc.

Inmiddels staan we bijna op het punt om het definitieve koopcontract te tekenen. Ik heb zelf de schetsen voor het huis gemaakt en deze door een bouwkundige laten natekenen. Omdat we buiten het bouwvlak bouwen hebben we reeds vooroverleg met de gemeente gevoerd en het plan is uiteindelijk goedgekeurd door de welstand en de stedenbouwkundige van de gemeente.

Op dit moment hebben we dus de volgende zaken al geregeld:
- Bouwtekeningen tbv omgevingsvergunning
- EPC berekening
- Constructieberekening
- Functioneel bestek (afspraken betreffende kwaliteit van materialen en werkwijze op de bouwplaats)
- Milieutechnisch onderzoek (goed)
- Sonderingen voor constructie
- Aanvraag omgevingsvergunning loopt momenteel

Omdat we niet met een architect (willen) werken, missen we natuurlijk een paar belangrijke zaken. Onze hypotheekruimte is meer dan groot genoeg om de aanschaf van het perceel en de financiering van de bouw van het huis te bekostigen.

Nu loop ik echter tegen het volgende probleem aan waar ik mij niet echt raad mee weet. Ik heb het hier al een paar keer voorbij zien komen en vraag mij af of iemand advies heeft wat betreft deze situatie.

Via onze hypotheekadviseur hebben we nu het eerste rente aanbod vanuit de Nationale Nederlanden gekregen. Nationale Nederlanden biedt een zeer scherpe 30 jaar rente (2,85%) en wil mensen met nieuwbouw plannen graag aan zich binden. Voor de acceptatie van de hypotheek vragen ze volgende onderdelen;


[...]


Nu heb ik uiteraard al met een aantal aannemers gesproken en ook twee offertes liggen. De offertes passen binnen ons budget maar ik ben er van overtuigd dat het goedkoper moet kunnen. Daarom wil ik dus graag meer in eigen beheer uitbesteden of zelfs uitvoeren (familie in de bouwwereld die hulp reeds aangeboden heeft).

Probleem is echter:
Nationale Nederlanden vraagt óf een aanneemovereenkomst voor de volledige bouw óf een gedetailleerde én goedgekeurde begroting van de bouw inclusief offertes voor alles wat uitbesteed gaat worden.

Omdat ik momenteel nog niet helemaal weet wat ik precies waar ga uitgeven, kan ik wel een begroting maken maar zal die uiteindelijk gaan afwijken van de werkelijkheid. In theorie zal ik wellicht een 60.000 euro voor installatietechniek begroten (offerte) maar wellicht maar 30.000 euro uitgeven omdat ik dit grotendeels zelf zal doen. Ik heb dan dus een overschot van 30.000 euro op installatietechniek die ik wellicht weer ergens anders zou willen inzetten maar ik begreep van de hypotheekadviseur dat dit dan dus niet mag. Ik zou met die overige 30.000 euro dus niet gaandeweg het traject het budget voor de keuken mogen verhogen omdat ik in mijn begroting voor de keuken een maximaal bedrag heb afgesproken.

Persoonlijk vind ik dit erg krom. Ik wil X bedrag lenen van de bank en kan overleggen dat ik het voor dat bedrag sowieso wel gebouwd krijg. Binnen die kaders zou ik de flexibiliteit willen hebben om gaandeweg de bouw nog te kunnen kiezen voor een ander bedrijf, een andere aannemer of uitvoeren in eigen beheer en dus met budgetten kunnen schuiven binnen mijn "begroting".

Ik loop er dus tegen aan dat het lijkt dat ik voor de hypotheekverstrekker nu al alles heel strikt in kannen en kruiken moet hebben terwijl dat op dit moment onmogelijk lijkt. Dit geldt overigens ook voor de taxateur. Uiteraard is er een taxatierapport nodig voor de hypotheekverstrekker maar ook hier vraagt de taxateur weer om een begroting van de aannemer een een overzicht van de door mijzelf uit te voeren werkzaamheden.

Omdat de verkoper van het perceel al geruime tijd aan het wachten is en het liefst zo snel mogelijk wil passeren, zit ik hier een beetje in een spagaat en weet niet welke kan op te bewegen. Ik weet niet of iemand goede adviezen heeft. Alle ideeën zijn welkom en als iemand tips heeft over een andere (soepelere) hypotheekverstrekker of taxateur dan hoor ik dat ook graag.

Je kunt toch gewoon later nog switchen? Willen ze offertes of alleen getekende overeenkomsten?

Ik heb ook zelf een excelletje gemaakt voor alles wat ik niet door de aannemer liet doen. Geen probleem.

[buiter]

Is het niet gewoon een kwestie van zo realistisch mogelijk budgetteren?
Als je dan dingen zelf doet dan houd je (als je het goed doet) alleen maar geld over.
Het liefst met een aannemersovereenkomst met stelposten en/of open eindjes.

Als je bewust bepaalde kosten hoger budgetteert met als doel om het elders uit te geven (aan bijvoorbeeld luxe wat niet bijdraagt aan de waarde van de woning) dan is het toch logisch dat de financier dat niet goed vindt?
Onderpand van de financiering is hetgeen wat je bouwt.

En niet te veel informatie met ze delen, alleen aanleveren waar ze om vragen.

[Stefke]

RayMotix schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 13:57:
Beste mede Tweakers,

Ga voor een hypotheek naar de ABN (via je adviseur), volgens mij zeker net zo'n goede rente.

Wij hebben geen aannemer, zelf een budget "verzonnen" en als aanneemovereenkomst/budget letterlijk onderstaand tabelletje ingestuurd:
- grond 300k
- fundering 20k
- casco 50k
- electra 10k
- keuken 15k
- sanitair 12k
etc
- tuin 15k

Dat kwam op 10-12 posten uit. Naar de bank gestuurd samen met de andere documenten en geen enkele vraag over gehad.
Ik wilde eerst een superuitgebreide met offertes onderbouwde begroting sturen, was niet nodig.

En zoals ik eerder al eens aangaf, de taxatie kwam precies op mijn begroting uit... Kan ik nou zo goed begroten?

[ Voor 7% gewijzigd door Stefke op 11-12-2018 16:28 ]

[bartvb]

@RayMotix NN is, voor zover ik uit dit topic heb begrepen, niet de meest flexibele partij als het gaat om zelfbouw. Wij zijn nu bezig met Triodos, ABN AMRO lijkt ook redelijk flexibel als het niet om CPO gaat. Rentes zitten allemaal erg dicht bij elkaar.

30 jaar is erg lang overigens, zeker als je dit ruim kan betalen. Ik zou dan voor 20 jaar en aflossen binnen die tijd gaan. Maar daar zijn andere topics over


En misschien te simpel gedacht maar is het geen optie om een aanneemovereenkomst te tekenen met een aannemer voor een volledig afgebouwde woning waarbij je zorgt dat er een open begroting is (bij voorkeur inclusief onderliggende offertes, maar dat is voor jezelf). Dan meld je bij de aannemer dat je een aantal zaken zelf wil doen en die verreken je dan na tekenen/hypotheek/etc als minderwerk met de aannemer.

-------

Hier bezig met de laatste (hoop ik :roll:) onderhandelingsdingen met de aannemer. Bizarre wereld. Er gelden daar echt heel andere rekenkundige wetten dan in de rest van het universum. Ook de onderhandelingstactieken zijn buitenaards. Rare wereld die bouw/vastgoed

[jerh]

RayMotix schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 13:57:
Beste mede Tweakers,

Een aantal maanden geleden is bij ons het idee ontstaan om een nieuw huis te gaan bouwen. We hebben ons veel ingelezen en uiteindelijk een mooi perceel gevonden. Het perceel wordt particulier aangeboden en is circa 650m² groot. Op het perceel staat een nette schuur met relatief nieuw pannendak, 2 verdiepingen van ieder 46m² die we gaan gebruiken als technische ruimte, garage en "bergzolder". Het idee is om tegen de schuur aan een huis te bouwen in soort van Engelse stijl met mooi metselwerk, muizentanden, kruisverband, etc.

Inmiddels staan we bijna op het punt om het definitieve koopcontract te tekenen. Ik heb zelf de schetsen voor het huis gemaakt en deze door een bouwkundige laten natekenen. Omdat we buiten het bouwvlak bouwen hebben we reeds vooroverleg met de gemeente gevoerd en het plan is uiteindelijk goedgekeurd door de welstand en de stedenbouwkundige van de gemeente.

Op dit moment hebben we dus de volgende zaken al geregeld:
- Bouwtekeningen tbv omgevingsvergunning
- EPC berekening
- Constructieberekening
- Functioneel bestek (afspraken betreffende kwaliteit van materialen en werkwijze op de bouwplaats)
- Milieutechnisch onderzoek (goed)
- Sonderingen voor constructie
- Aanvraag omgevingsvergunning loopt momenteel

Omdat we niet met een architect (willen) werken, missen we natuurlijk een paar belangrijke zaken. Onze hypotheekruimte is meer dan groot genoeg om de aanschaf van het perceel en de financiering van de bouw van het huis te bekostigen.

Nu loop ik echter tegen het volgende probleem aan waar ik mij niet echt raad mee weet. Ik heb het hier al een paar keer voorbij zien komen en vraag mij af of iemand advies heeft wat betreft deze situatie.

Via onze hypotheekadviseur hebben we nu het eerste rente aanbod vanuit de Nationale Nederlanden gekregen. Nationale Nederlanden biedt een zeer scherpe 30 jaar rente (2,85%) en wil mensen met nieuwbouw plannen graag aan zich binden. Voor de acceptatie van de hypotheek vragen ze volgende onderdelen;


[...]


Nu heb ik uiteraard al met een aantal aannemers gesproken en ook twee offertes liggen. De offertes passen binnen ons budget maar ik ben er van overtuigd dat het goedkoper moet kunnen. Daarom wil ik dus graag meer in eigen beheer uitbesteden of zelfs uitvoeren (familie in de bouwwereld die hulp reeds aangeboden heeft).

Probleem is echter:
Nationale Nederlanden vraagt óf een aanneemovereenkomst voor de volledige bouw óf een gedetailleerde én goedgekeurde begroting van de bouw inclusief offertes voor alles wat uitbesteed gaat worden.

Omdat ik momenteel nog niet helemaal weet wat ik precies waar ga uitgeven, kan ik wel een begroting maken maar zal die uiteindelijk gaan afwijken van de werkelijkheid. In theorie zal ik wellicht een 60.000 euro voor installatietechniek begroten (offerte) maar wellicht maar 30.000 euro uitgeven omdat ik dit grotendeels zelf zal doen. Ik heb dan dus een overschot van 30.000 euro op installatietechniek die ik wellicht weer ergens anders zou willen inzetten maar ik begreep van de hypotheekadviseur dat dit dan dus niet mag. Ik zou met die overige 30.000 euro dus niet gaandeweg het traject het budget voor de keuken mogen verhogen omdat ik in mijn begroting voor de keuken een maximaal bedrag heb afgesproken.

Persoonlijk vind ik dit erg krom. Ik wil X bedrag lenen van de bank en kan overleggen dat ik het voor dat bedrag sowieso wel gebouwd krijg. Binnen die kaders zou ik de flexibiliteit willen hebben om gaandeweg de bouw nog te kunnen kiezen voor een ander bedrijf, een andere aannemer of uitvoeren in eigen beheer en dus met budgetten kunnen schuiven binnen mijn "begroting".

Ik loop er dus tegen aan dat het lijkt dat ik voor de hypotheekverstrekker nu al alles heel strikt in kannen en kruiken moet hebben terwijl dat op dit moment onmogelijk lijkt. Dit geldt overigens ook voor de taxateur. Uiteraard is er een taxatierapport nodig voor de hypotheekverstrekker maar ook hier vraagt de taxateur weer om een begroting van de aannemer een een overzicht van de door mijzelf uit te voeren werkzaamheden.

Omdat de verkoper van het perceel al geruime tijd aan het wachten is en het liefst zo snel mogelijk wil passeren, zit ik hier een beetje in een spagaat en weet niet welke kan op te bewegen. Ik weet niet of iemand goede adviezen heeft. Alle ideeën zijn welkom en als iemand tips heeft over een andere (soepelere) hypotheekverstrekker of taxateur dan hoor ik dat ook graag.

Wij hadden Aegon en daar kon je gewoon alles indienen via het bouwdepot tot het op was. Werd alleen naar bedragen gekeken. Ze wilden wel een getekende aannemingsovereenkomst en hetzelfde van de installateur, omdat wij dat in co-aanneming deden.

[twodigits]

30 jaar voor 2.85% is echt zeer laag. Wat doet de 10 jaars rente tegenwoordig? Ik heb een half jaar geleden afgesloten voor 10 jaar tegen 2.14%.

Edit: oeps, van de 3 een 2 gemaakt, 2.14% dus.

[ Voor 17% gewijzigd door twodigits op 11-12-2018 20:56 ]

[Artbij]

stefijn schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 16:26:
[...]

Ga voor een hypotheek naar de ABN (via je adviseur), volgens mij zeker net zo'n goede rente.

Wij hebben geen aannemer, zelf een budget "verzonnen" en als aanneemovereenkomst/budget letterlijk onderstaand tabelletje ingestuurd:
- grond 300k
- fundering 20k
- casco 50k
- electra 10k
- keuken 15k
- sanitair 12k
etc
- tuin 15k

Dat kwam op 10-12 posten uit. Naar de bank gestuurd samen met de andere documenten en geen enkele vraag over gehad.
Ik wilde eerst een superuitgebreide met offertes onderbouwde begroting sturen, was niet nodig.

En zoals ik eerder al eens aangaf, de taxatie kwam precies op mijn begroting uit... Kan ik nou zo goed begroten?

ABN zit een procent hoger volgens mij. 2,85 is echt wel een nette rente.

[D-e-n]

mux schreef op maandag 10 december 2018 @ 13:56:
Tegen de €80k voor ~70m2 incl. heiwerk (onderheide kelder). Dit is in Noord-Holland.

Prefab zou tussen de €15-20k worden voor ongeveer de helft van die grootte + ~10k voor heiwerk.

Je hebt ook nog van die prefab bakken die je aan je funderingsbalken ophangt. Die zijn relatief niet zo duur. Maar dan is het geen echte leefruimte meer maar een berging ofzo.

[RayMotix]

Anme schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 15:51:
Tja, wij hebben een vergelijkbare situatie. De oplossing is om voldoende eigen middelen te hebben (sparen) waarmee je wel kan schuiven.

Wij hebben wel een gedetailleerde begroting gemaakt. We hebben daarin niet alle bedrijven met name genoemd. We moesten toen nog meerwerk berekenen, maar dat zat allemaal al in de begroting, dus maar weer wat dingen eruit gehaald en in een document meerwerk gezet.

De taxateur moet uit jouw regio komen, en een gevalideerd rapport afgeven, dus daar kan niemand je aan helpen. Het is niet makkelijk om een nog te bouwen huis te taxeren, volgens onze taxateur.

Wij hebben zelfs halverwege het bouwdepot een nieuwe inspectie / taxatie moeten laten uitvoeren waarin bepaald/berekend wordt of we nog op schema/begroting zitten en het huis wel kunnen afbouwen met de nog beschikbare middelen. Het bouwdepot werd geblokkeerd omdat we in eigen beheer bouwen.

met de vergunningaanvraag kregen we wel een offerte van de bank. Passeren van de hypo bij de notaris kon pas met de definitieve, onherroepelijke (6 weken later) vergunning.

Dankjewel voor je reactie. Over welke hypotheekverstrekker hebben we het hier?

Artbij schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 16:17:
[...]


Je kunt toch gewoon later nog switchen? Willen ze offertes of alleen getekende overeenkomsten?

Ik heb ook zelf een excelletje gemaakt voor alles wat ik niet door de aannemer liet doen. Geen probleem.

In principe offertes maar dat neemt niet weg dat verschillende partijen hier nogal lang over gaan doen. Ze willen offertes voor alle uit te besteden werkzaamheden.

Ook voor jou de vraag, welke partij zat jij?

buiter schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 16:18:
Is het niet gewoon een kwestie van zo realistisch mogelijk budgetteren?
Als je dan dingen zelf doet dan houd je (als je het goed doet) alleen maar geld over.
Het liefst met een aannemersovereenkomst met stelposten en/of open eindjes.

Als je bewust bepaalde kosten hoger budgetteert met als doel om het elders uit te geven (aan bijvoorbeeld luxe wat niet bijdraagt aan de waarde van de woning) dan is het toch logisch dat de financier dat niet goed vindt?
Onderpand van de financiering is hetgeen wat je bouwt.

En niet te veel informatie met ze delen, alleen aanleveren waar ze om vragen.

Uiteraard. Maar stel ik voorzie nu 40.000 euro voor een dak en dat worden er, door onvoorzien, 60.000 euro. Als ik dan ergens anders 20.000 minder nodig heb doordat ik het zelf doe, zou ik dat eenvoudig daar kunnen gebruiken zonder de post onvoorzien aan te moeten raken. Ik vraag mij af hoe strikt hiermee omgegaan wordt en hoe ze dit dan willen controleren?

stefijn schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 16:26:
[...]

Ga voor een hypotheek naar de ABN (via je adviseur), volgens mij zeker net zo'n goede rente.

Wij hebben geen aannemer, zelf een budget "verzonnen" en als aanneemovereenkomst/budget letterlijk onderstaand tabelletje ingestuurd:
- grond 300k
- fundering 20k
- casco 50k
- electra 10k
- keuken 15k
- sanitair 12k

ABN zit op 4,33% voor 30 jaar vast. Bij NN is dit 2,85%, dat is toch een flink verschil.

Wat betreft bovenstaande lijstje; dit zou ideaal zijn maar ik heb het idee dat ze daar niet akkoord mee gaan. Iemand ervaringen met NN toevallig?

bartvb schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 16:29:
@RayMotix NN is, voor zover ik uit dit topic heb begrepen, niet de meest flexibele partij als het gaat om zelfbouw. Wij zijn nu bezig met Triodos, ABN AMRO lijkt ook redelijk flexibel als het niet om CPO gaat. Rentes zitten allemaal erg dicht bij elkaar.

30 jaar is erg lang overigens, zeker als je dit ruim kan betalen. Ik zou dan voor 20 jaar en aflossen binnen die tijd gaan. Maar daar zijn andere topics over

Het verschil tussen de 20 en 30 jaar rente is niet al te groot bij NN en met 2,85% al redelijk laag. 30 jaar is momenteel een bewuste keuze, maar alsnog bedankt voor het advies.

Triodos ga ik eens naar kijken, ABN is veel te duur (zie bovenstaande post met vergelijking van percentages).

[ Voor 55% gewijzigd door Señor Sjon op 12-12-2018 13:50 ]

[RayMotix]

Maak geen dubbelposts svp

[ Voor 92% gewijzigd door Señor Sjon op 12-12-2018 13:49 ]

[RayMotix]

*snip*

[ Voor 98% gewijzigd door Señor Sjon op 12-12-2018 13:49 ]

[RayMotix]

*snip*

[ Voor 97% gewijzigd door Señor Sjon op 12-12-2018 13:49 ]

[RayMotix]

*snip*

[ Voor 97% gewijzigd door Señor Sjon op 12-12-2018 13:50 ]

[ASW1]

Als je je hypotheek niet mee kunt nemen wanneer je verhuist dan heb je meestal niets aan die 30 jaar. Vaak is dat de catch bij goedkope hypotheken met 30 jaar looptijd.

[Reynouts]

mux schreef op maandag 10 december 2018 @ 13:12:
Enneh.. voor de kelderbouwers: wat waren jullie kwijt aan de kelder en hoe groot is-ie ongeveer? Wij hebben totnogtoe redelijk hoge prijzen te horen gekregen voor volledige onderkeldering en overwegen nu een kleinere prefab kelder, voor zover dat constructietechnisch kan.

Voor ons zo een 30k voor 130m2. Wel ook een Belgisch bedrijf inderdaad.

[Stefke]

ABN was toen het goedkoopst, maar wij hebben 20 jaar. Hoe dat nu dan is weet ik niet, maar ik herinnner me nu iets vaags dat de adviseur toen aangaf dat ABN bij 30 jaar inderdaad juist duur was.

[rspoe]

ABN 20 jaar 2,4% afgesloten maart 2018

Waarom zou je kiezen voor 30 jaar? Sorry is al gevraagd

[ Voor 48% gewijzigd door rspoe op 11-12-2018 21:54 ]

[Artbij]

ASW1 schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 20:34:
Als je je hypotheek niet mee kunt nemen wanneer je verhuist dan heb je meestal niets aan die 30 jaar. Vaak is dat de catch bij goedkope hypotheken met 30 jaar looptijd.

Bij zelfbouwers is het vaker de bedoeling die 30 jaar gewoon vol te maken in de woning....

[Maverick]

Artbij schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 21:58:
[...]


Bij zelfbouwers is het vaak de bedoeling die 30 jaar gewoon vol te maken in de woning....

Is dat zo? Wij plannen iig niet zo ver vooruit hoor.

[Artbij]

Maverick schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 22:15:
[...]

Is dat zo? Wij plannen iig niet zo ver vooruit hoor.

Ok, als jullie het niet doen zal niemand het wel doen.

[Maverick]

Artbij schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 22:16:
[...]


Ok, als jullie het niet doen zal niemand het wel doen.

Maar als jij het doet dan is het wel "de bedoeling bij zelfbouwers"

@RayMotix Wel een apart verhaal. Ik heb een excel-sheet ingeleverd met m'n begroting. En er was een taxatie gedaan. Nu kan ik gewoon betalingen doen uit het bouwdepot zonder dat er vragen over gesteld worden. Is wel bij de ING, die bieden geen rentevaste periode van 30 jaar helaas. (max is 20 geloof ik)

[ Voor 37% gewijzigd door Maverick op 11-12-2018 22:28 ]

[Verwijderd]

Maverick schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 22:22:
[...]

Maar als jij het doet dan is het wel "de bedoeling bij zelfbouwers"

@RayMotix Wel een apart verhaal. Ik heb een excel-sheet ingeleverd met m'n begroting. En er was een taxatie gedaan. Nu kan ik gewoon betalingen doen uit het bouwdepot zonder dat er vragen over gesteld worden. Is wel bij de ING, die bieden geen rentevaste periode van 30 jaar helaas. (max is 20 geloof ik)

De meeste mensen die een eigen huis bouwen doen dat toch wel door de lange termijn.....hier worden grote en luxe woningen neergezet gemiddeld genomen. Dan ga je niet na 10 jaar weg als het even kan.

[ASW1]

Als je na 20 jaar weggaat en je hebt een hypotheek met een looptijd van 30 jaar afgesloten maar je kunt hem niet meenemen dan heb je alsnog teveel betaald.
Daar speculeren hypotheekverstrekkers op en daarom kunnen ze lagere rente geven dan verstrekkers bij wie je wel de hypotheek kunt meeverhuizen.
Alleen wanneer je die 30 jaar in dat huis gaat volmaken of anderszins in ieder geval de hypotheek behoudt heb je een interessante deal.

[anboni]

Bij die hypotheekrente percentages is het ook nog wel belangrijk om naar de juiste tariefopslagen te kijken. Wij zitten met ongeveer 60% LTV op 2.73% (20 jaar), 1.83% (10 jaar) en 1.1% (1 jaar). Als we onder de 55% LTV komen, gaat daar bij allemaal nog 0.1% vanaf. Dit is een Obvion Compact hypotheek, die we eventueel ook nog kunnen meeverhuizen.

[Artbij]

ASW1 schreef op woensdag 12 december 2018 @ 00:14:
Als je na 20 jaar weggaat en je hebt een hypotheek met een looptijd van 30 jaar afgesloten maar je kunt hem niet meenemen dan heb je alsnog teveel betaald.
Daar speculeren hypotheekverstrekkers op en daarom kunnen ze lagere rente geven dan verstrekkers bij wie je wel de hypotheek kunt meeverhuizen.
Alleen wanneer je die 30 jaar in dat huis gaat volmaken of anderszins in ieder geval de hypotheek behoudt heb je een interessante deal.

Bij 30 jaar rente betaal je voor gemoedsrust. Je weet gewoon wat je kwijt bent. De historie van de hypotheekrente over de laatste jaren laat zien dat je het goedkoopst uit bent als je kiest voor de variabele rente. In die zin ben je bij een vaste rente altijd te duur uit.

Maar goed dat de rente nu zo laag is, anders was zelf (laten) bouwen helemaal niet meer interessant/betaalbaar.

@RayMotix Rabobank.

[Anme]

RayMotix schreef op dinsdag 11 december 2018 @ 20:13:
[...]


Dankjewel voor je reactie. Over welke hypotheekverstrekker hebben we het hier?

ABN

[twodigits]

Wij moesten bij de ABN ook een getekende aannemingsovereenkomst indienen. Voor de taxateur aangevuld met offertes voor tuin etc. Uiteindelijk was de taxatie gewoon een optelsom van al die offertes...

[anboni]

twodigits schreef op woensdag 12 december 2018 @ 09:10:
Wij moesten bij de ABN ook een getekende aannemingsovereenkomst indienen. Voor de taxateur aangevuld met offertes voor tuin etc. Uiteindelijk was de taxatie gewoon een optelsom van al die offertes...

Dat was het bij ons ook zo ongeveer, hoewel ik persoonlijk verwacht dat de vrije verkoopwaarde lager uit zou vallen (maar daar ga ik nog wel eens nader onderzoek naar doen voor het bepalen van de WOZ waarde, voor nu vind ik dit wel prima )

[NDF82]

Aan de mensen met stucwerk. Hebben jullie een water- en vuil afstotende laag laten aanbrengen?

Ik kom er nu achter dat mijn aannemer dat niet gedaan heeft. Het bestek was niet scherp genoeg dus zal het zelf moet (laten) doen. Ik vraag me echter af of het direct moet of later ook nog kan.

Wat waren jullie overwegingen?

[Señor Sjon]

Je kan latex met die eigenschappen gebruiken.