Ervaringen met het bouwen van een eigen huis - Deel 2

[Stefke]

Jawel, gewoon een NWWI taxatie zoals door ABN vereist

[ Voor 83% gewijzigd door Stefke op 12-11-2018 13:43 ]

[mistaoutlaw]

xoror schreef op maandag 12 november 2018 @ 10:15:
Heeft een van jullie ervaring met het doen van een taxatie op het bouwproject? Voor de hypotheek aanvraag moeten wij een taxatie (nwwi) laten doen. Doen ze de taxatie puur op schetsen en kosten schattingen? Het lijkt ook vanaf 550 euro te kosten. Wat heb je allemaal ervoor nodig? Ik lees dat ze het bestek eisen, maar niet iedereen laat het bestek maken, hoe werkt dit dan?

Wie heeft tips en/of ervaringen hierover?

Mijn ervaring is dat je zelf het taxatierapport schrijft.
Je levert alle documenten aan incl (3d) foto's van bijvoorbeeld keuken, badkamer en tuin.
Vergeet vooral niet het bedrag te noemen die je zelf als uitkomst wil, daar moet je eigenlijk mee beginnen.
Laat de taxateur maar beargumenteren waarom dat eventueel niet goed is.

@Artbij @stefijn in mijn geval ook een NWII taxatie.
Idem als stefijn zelf het rapport geschreven na eerste opzet door taxateur.
Daar kwam niet uit wat we wilden.
Lees: de taxateur / NWII prijzen je huis minder waard als je de kosten zelf laag houdt door zaken zelf of goedkoper te doen dan de aannemer bijvoorbeeld. Terwijl daar 8-11% gebakken lucht zit op prijzen van de onderaannemer.
Daar waren wij niet van gecharmeerd, dus heb ik o.a. de prijzen van de aannemer gebruikt voor posten die ik uiteindelijk voor ruim 50% goedkoper heb laten uitvoeren.
Op die punten waar we zelf geld wilden inbrengen heb ik juist de prijzen kunstmatig laag gehouden.
Toen heeft de makelaar het opnieuw aangeboden en heeft de NWII het overgenomen.
Uitkomst precies zoals wij dat wilden.

[ Voor 31% gewijzigd door mistaoutlaw op 12-11-2018 13:56 ]

[sanvv78]

Hier ook een taxatie nodig gehad voor de ABN, door onze makelaar laten maken die ons huis verkocht heeft, en daar hebben we €300 voor betaald (Ook NWWI) zover ik weet had hij nodig:

- grondkosten
- Aanneemovereenkomst
- meerwerklijst

[Artbij]

mistaoutlaw schreef op maandag 12 november 2018 @ 13:49:
[...]


Mijn ervaring is dat je zelf het taxatierapport schrijft.
Je levert alle documenten aan incl (3d) foto's van bijvoorbeeld keuken, badkamer en tuin.
Vergeet vooral niet het bedrag te noemen die je zelf als uitkomst wil, daar moet je eigenlijk mee beginnen.
Laat de taxateur maar beargumenteren waarom dat eventueel niet goed is.

@Artbij @stefijn in mijn geval ook een NWII taxatie.
Idem als stefijn zelf het rapport geschreven na eerste opzet door taxateur.
Daar kwam niet uit wat we wilden.
Lees: de taxateur / NWII prijzen je huis minder waard als je de kosten zelf laag houdt door zaken zelf of goedkoper te doen dan de aannemer bijvoorbeeld. Terwijl daar 8-11% gebakken lucht zit op prijzen van de onderaannemer.
Daar waren wij niet van gecharmeerd, dus heb ik o.a. de prijzen van de aannemer gebruikt voor posten die ik uiteindelijk voor ruim 50% goedkoper heb laten uitvoeren.
Op die punten waar we zelf geld wilden inbrengen heb ik juist de prijzen kunstmatig laag gehouden.
Toen heeft de makelaar het opnieuw aangeboden en heeft de NWII het overgenomen.
Uitkomst precies zoals wij dat wilden.

Fraude noemen ze zoiets...

Heb je nu ook minder renteopslag door de hogere taxatiewaarde?

[Verwijderd]

Artbij schreef op maandag 12 november 2018 @ 14:09:
[...]


Fraude noemen ze zoiets...

Heb je nu ook minder renteopslag door de hogere taxatiewaarde?

Ik zou dit geen fraude noemen. Vond dat al een belachelijk spel bij mijn huidige woning (project bouw), daar moest je ook aangeven hoeveel je boven de VON prijs gaat lenen voor extra zaken (vloer, keuken, etc.).

Maar in dat stadium weet je nog lang niet of je keuken nou 5k of 15k gaat kosten en dat maakt voor de waarde van de woning ook geen biet uit als je eerlijk bent. Maar het maakt wel uit voor de mogelijkheden die je uiteindelijk hebt qua budget. Ik heb mijn beste schattingen opgegeven, uiteindelijk stuur je overal een factuur in wil je iets uit het bouwdepot halen en je kunt geld maar 1x uitgeven. Nergens is een schatting correct geweest, maar alles is wel binnen budget gebleven.

[Stefke]

Wij hebben het rapport niet zelf geschreven. Wij geen aanneemovereenkomst (want geen aannemer). Toen ik een uitgebreid budgetoverzicht presenteerde voor de bank - als bouwsom - werd dat veel te uitgebreid genoemd. Ik moest het samenvatten in 10 hoofdposten met daar een bedrag bij per post en daat had 100% uit mijn duim gezogen kunnen zijn.
De taxateur vond het lastig om onze woning te taxeren om allerlei redenen en is daarbij toevallig (??) precies op het door mij voor 80% op eigen inzicht verzonnen budget (van een aantal zaken had ik offertes of halve offertes) uitgekomen. Als mijn budget 50k hoger was geweest weet ik behoorlijk zeker dat het huis ook 50k meer waard was getaxeerd.

Als iemand fraude heeft gepleegd dan ben ik het in ieder geval niet. Ik heb op geen enkele manier sturing gepleegd op de taxatie. Sterker nog: doe ik mijn best om het allemaal zo goed mogelijk te doen, fluit de bank mij terug omdat ik teveel informatie oplever.

Onze woning wordt voor geen €400/m3 gebouwd incl. alles, o.a. omdat ik veel zelf ga doen. De woning is er blijkbaar ook op getaxeerd. Ik hoop natuurlijk dat als het huis er staat het hoger wordt getaxeerd.

[Practics]

Artbij schreef op zaterdag 10 november 2018 @ 13:15:
[...]


Reken rond de €550,- per m3 excl keuken en badkamer. Dan kom ik rond de 400m3, als dat groot genoeg is dat moet het lukken.

Zit in dat spaarpotje ook geld voor tuin, straatwerk, stoffering etc?

Nou kan in het westen zo zijn maar heb echt ergens rond de 320 per m3 betaald hoor inclusief standaard badkamer(mega basic, maar voor 3500 bijleggen een mooie badkamer 60*60 tegels en 30*60 en een originele easydrain)

Maar goed helemaal aangekleed inclusief tuin kom je inderdaad wel richting de 500. Mocht je niet scherp op budget zijn loopt dat inderdaad zo op.

[ Voor 12% gewijzigd door Practics op 12-11-2018 16:58 ]

[Stefke]

Even iets anders: wij willen onze afzuigkap via de grond afvoeren, omdat wij vanwege het ontwerp geen afzuigkap kunnen toepassen. Dat wordt een downdraft.

Dat betekent dat wij vanuit het keukenblok de fundering ingaan (plaatfundering), onder de fundering door naar buiten en dan naast de woning een paddenstoeltje voor de afvoer.

Ik loop tegen het volgende aan: de afzuigkap is 150mm aansluiting. Buizenwerk voor lucht is 150mm, maar voor zover ik kan nagaan niet geschikt om in de grond te leggen (met name te dunwandig).
Dus zou ik riool PVC kunnen gebruiken van 160mm.

Daar heb ik echter het probleem dat ik geen aansluiting/overgang kan vinden om buiten een paddestoel op te zetten.

Binnen is het niet zo'n probleem: in de keuken zit een gat van 160mm, daarin gaat de flexibele afvoer van de afzuiging en met tape en andere afdichtmaterialen krijg ik dat wel passend. Buiten moet echter een mooi paddestoeltje komen en die kan ik niet vinden op 160mm aansluiting, en ik kan ook geen overgangen vinden van 150 naar 160.

Kan ik zo'n 150mm luchtafvoerbuis in de grond leggen? Er komt geen "verkeer" overheen en de buis zal ong 20 tot 50/60cm onder de grond komen afhankelijk van de positie onder/naast het huis.

Of zijn er andere oplossingen?

[bartvb]

Wat voor ventilatie ga je toepassen? Alleen mechanische afzuiging of balansventilatie? In het laatste geval zou ik kijken naar een fatsoenlijk recirculatiesysteem, over PlasmaMade hoor ik b.v. goede verhalen.

Als je echt naar buiten wil dan is het handig om goed onderzoek te doen. Terugslagklep goed regelen, rekening houden met schoonmaken en condens. Misschien kom je nog op wat praktische tips/materialen als je zoekt op 'aardwarmtewisselaar'. Dat is een heel ander idee, maar gaat ook over lucht die je onder je fundering/tuin door wil halen inclusief een nette kap. Jij gebruikt deze alleen andersom en warmteuitwisseling is bij jou geen thema.

[anboni]

stefijn schreef op maandag 12 november 2018 @ 17:07:
Dat betekent dat wij vanuit het keukenblok de fundering ingaan (plaatfundering), onder de fundering door naar buiten en dan naast de woning een paddenstoeltje voor de afvoer.

Bij ons gaan ze ook met die afvoer door de kruipruimte, maar als ik het goed begrijp komt het in een buitenmuur naar boven en komt daar een rooster.

En om meteen in te gaan op de opmerking van @bartvb: wij krijgen balansventilatie, dus om de kookafzuiging naar buiten wat meer ademruimte te geven, komt er in het keukenraam een rooster. In principe zou dat weinig of niks moeten doen als de afzuiging uit staat en de balansventilatie goed is ingeregeld. Recirculatie hebben we ook overwogen, maar daar horen we iets teveel tegenstrijdige geluiden over (sommigen zweren erbij, anderen zeggen dat het niet werkt; sommigen zeggen dat plasma slecht is voor mensen met astma, anderen zeggen dat het daar juist voor is ontwikkeld - kortom: teveel twijfel, en bij twijfel doen wij het niet)

[sanvv78]

@stefijn Bij ons gaat hij ook via de kruipruimte onder de fundering door naar buiten. Volgens mij hebben ze ook gewone grijze rioolbuizen gebruikt, en is een deel binnen aangesloten met een terugslagklep en buiten is er met veel ductape een ventilatieschacht T177 ros op gezet. Bij ons komt hij wel iets van de muur af buiten, maar verdwijnt achter een struik ;-) straks. Het systeem werkt goed, je voelt hem echt blazen buiten, en binnen geen koude-front bij de kookplaat (wij hebben een Miele all-in systeem van inductie met afzuiging)

[Stefke]

@sanvv78 Wat voor buisformaat is daarvoor gebruikt?

Wij krijgen balansventilatie. Vanwege onze horizontale vorstrand moet de paddestoel op ong. een meter van de gevel. Het is een "oninteressante" strook tuin voor ons - blinde zijkant van het huis - dus geen probleem als daar een paddestoel staat. Zal waarschijnlijk ook achter/of onder een struik eindigen uiteindelijk.
Ik ben ook van plan een terugslagklep te installeren en verder komt de buis op afschot te liggen, met een kleine aftakking op het laagste punt om eventueel condensvocht af te voeren naar een grindbakje onder de buis

Wellicht dan maar wat hobbyen t.z.t. ik denk dat ik toch maar gewoon een 160mm buis ga leggen. Ik durf het met 150PE luchtafvoer niet goed aan i.v.m. inzakken van de buis (onze fundering is op een zandbed dus de buis ligt in zijn geheel in het zand)

Op deze site lijkt het alsof ze Spirobuis in de grond hebben zitten?
https://bouwplannen.be/canadese-put-aardwarmtewisselaar/

edit: 160mm regenhoedje gevonden wat eigenlijk bedoeld is voor spirobuis, maar wat maakt dat uit?

[ Voor 15% gewijzigd door Stefke op 12-11-2018 20:05 ]

[Grolsch]

@stefijn ben je niet bang voor luchtjes in je tuin

Ik vind het een aardig "complex" verhaal voor afzuiging van je kookgeurtjes. Wat is "precies" het probleem waarom jij geen normale afzuiging kunt hebben

[NDF82]

Artbij schreef op maandag 12 november 2018 @ 11:24:
[...]


Dat is het ook. Onze taxateur kom ons huis moeilijk taxeren omdat er in bepaalde prijsklasse tot 2017 bijna geen huizen verkocht zijn.

Dat zal bij jou ook zijn, huizen in jouw prijsklasse worden niet verkocht/zijn er niet veel.

Dat is 1. En twee gaf de taxateur aan dat de huizen die verkocht worden in onze prijsklasse, veel groter zijn en meer grond hebben. In het algemeen hechten huizenkopers waarde aan volume en niet aan luxe afwerking.

mistaoutlaw schreef op maandag 12 november 2018 @ 13:49:
[...]


Mijn ervaring is dat je zelf het taxatierapport schrijft.
Je levert alle documenten aan incl (3d) foto's van bijvoorbeeld keuken, badkamer en tuin.
Vergeet vooral niet het bedrag te noemen die je zelf als uitkomst wil, daar moet je eigenlijk mee beginnen.
Laat de taxateur maar beargumenteren waarom dat eventueel niet goed is.

Zo werkte het bij ons dus echt niet. Ik kon lullen als brugman, maar de taxatie waarde werd echt niet hoger. Ter illustratie, onze taxatiewaarde is slechts 73% van de stichtingskosten, dwz grond, bouw, schilderwerk, keuken, badkamer, vloeren, bestrating en een simpele tuin (vooral gras).

stefijn schreef op maandag 12 november 2018 @ 15:29:
Onze woning wordt voor geen €400/m3 gebouwd incl. alles, o.a. omdat ik veel zelf ga doen. De woning is er blijkbaar ook op getaxeerd. Ik hoop natuurlijk dat als het huis er staat het hoger wordt getaxeerd.

Wij betalen +- 500/m3 inc. BTW exclusief keuken, badkamer en vloeren. Ik kan me voorstellen dat wanneer we meer zelf gedaan hadden en er beter op gezeten hadden, de stichtingskosten dichter bij de taxatie kosten hadden gelegen. Maarja, dan kan ik ook niet werken. En dat "kost" ook geld.

[ Voor 57% gewijzigd door NDF82 op 12-11-2018 20:32 ]

[sanvv78]

@stefijn die van ons heeft een 160mm doorsnede, maar de T177 ros tilmar pijp is er ook in 125mm en 200mm , onder deze buis zitten ook luchtgaten die je in grind moet leggen/boven grind. Bij ons ligt het nog in het zand, dingetje to=do zeg maar. En staat de buis ook een meter vanaf onze gevel.

https://www.tilmar.nl/bou...77-ross-ventilatieschacht

[sanvv78]

Grolsch schreef op maandag 12 november 2018 @ 20:19:
@stefijn ben je niet bang voor luchtjes in je tuin

Ik vind het een aardig "complex" verhaal voor afzuiging van je kookgeurtjes. Wat is "precies" het probleem waarom jij geen normale afzuiging kunt hebben

Grappig, luchtjes in de tuin, ik heb bij ons er wel een keer aan staan ruiken of dat zo was, maar grappig genoeg ruik je niets/nauwelijks iets. Of ik kook niet met extreme kruiden ;-)

Deze optie doe je om goede afzuiging te hebben, ipv recirculatie toe te passen wat het ook allemaal net niet is. Een kap boven je hoofd kan niet altijd of staat niet altijd fraai, zoals bij ons lopen de ramen best tot hoog bij het plafond, een verlaagd stuk zou niet mooi staan. En een kap boven mijn eiland vind ik ook niet mooi staan, dit systeem werkt perfect, even wennen aan dat je deksels op je pannen gebruikt, maar verder prima.

[Stefke]

Bij ons zou een kap naar een hoogte van 7 meter moeten met de afvoer. Technisch vast wel te doen, maar wij willen geen storende buis in onze open hoge ruimte. Ons kookeiland staat onder een vide recht onder de nok.

Luchtjes? In de tuin? Nee, niet bang voor geurtjes, het is aan de zijkant van ons huis, een (forse) strook waar wij na de bouw ws. nooit meer komen, behalve om het gras te maaien en de planten/haag te snoeien.
En als ik het toch ruik, mijn vriendin kan lekker koken

[ Voor 7% gewijzigd door Stefke op 12-11-2018 20:40 ]

[Stefke]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Stefke op 12-11-2018 20:39 ]

[Grolsch]

@stefijn ik was ff vergeten dat je plafond op 7 meter zat Goede reden om ff iets anders te bedenken.

@sanvv78 Inderdaad ook een goede reden om het anders te doen, het is ook een kwestie van smaak natuurlijk.

WIj hebben juist bewust voor een koof gekozen boven ons kookeiland om de ruimte wat te breken. Zo probeerden wij een "balzaal" effect te voorkomen.

[sanvv78]

@Grolsch ziet er ook goed uit, bij ons komt er nog wel een verlaagd stukje met spots boven het eiland, maar er werd afgeraden om afzuiging door de kanaalplaat te leiden, dit zou het systeem te veel afknijpen, en een koof naar de zijkant zou er niet uitzien.



Maar een plafondunit is dan ook nog mooi, die valt niet onder een kap boven je eiland ;-)

[jerh]

stefijn schreef op maandag 12 november 2018 @ 20:31:
Bij ons zou een kap naar een hoogte van 7 meter moeten met de afvoer. Technisch vast wel te doen, maar wij willen geen storende buis in onze open hoge ruimte. Ons kookeiland staat onder een vide recht onder de nok.

Luchtjes? In de tuin? Nee, niet bang voor geurtjes, het is aan de zijkant van ons huis, een (forse) strook waar wij na de bouw ws. nooit meer komen, behalve om het gras te maaien en de planten/haag te snoeien.
En als ik het toch ruik, mijn vriendin kan lekker koken

Kan die niet in de spouw? Ik heb hier een regenafvoer in de spouw zitten, was geen probleem volgens de aannemer en installateur.

[bartvb]

Als je onder Woningborg bouwt niet (maar die kans lijkt me bij @stefijn minimaal)

Initieel wilde wij ook HWA in de spouw wegwerken maar daar was Woningborg het niet mee eens. Teveel kans op problemen die bijzonder moeilijk te herstellen zijn. Lekkage = slopen van flinke stukken gevel, isolatie is bijna niet goed te krijgen, detailleren is een ramp.

Afhankelijk van je woning is wegwerken in je spou in sommige gevallen best een optie, maar met behoorlijk wat haken en ogen. Wegwerken in je binnenspouwblad lijkt me dan nog makkelijker? Probleem met HWA is dat je daar met condensproblemen (koud water) en geluid zit. Met de afvoer van een afzuigkap heb je dat niet.

Spirobuis ingraven zou ik niet doen. Dat spul is echt super dun en naar mijn idee ook niet heel erg corrosiebestendig.

[falconz]

stefijn schreef op maandag 12 november 2018 @ 19:39:
@sanvv78 Wat voor buisformaat is daarvoor gebruikt?
Wij krijgen balansventilatie. Vanwege onze horizontale vorstrand moet de paddestoel op ong. een meter van de gevel. Het is een "oninteressante" strook tuin voor ons - blinde zijkant van het huis - dus geen probleem als daar een paddestoel staat. Zal waarschijnlijk ook achter/of onder een struik eindigen uiteindelijk.
Ik ben ook van plan een terugslagklep te installeren en verder komt de buis op afschot te liggen, met een kleine aftakking op het laagste punt om eventueel condensvocht af te voeren naar een grindbakje onder de buis

Wellicht dan maar wat hobbyen t.z.t. ik denk dat ik toch maar gewoon een 160mm buis ga leggen. Ik durf het met 150PE luchtafvoer niet goed aan i.v.m. inzakken van de buis (onze fundering is op een zandbed dus de buis ligt in zijn geheel in het zand)

Op deze site lijkt het alsof ze Spirobuis in de grond hebben zitten?
https://bouwplannen.be/canadese-put-aardwarmtewisselaar/

edit: 160mm regenhoedje gevonden wat eigenlijk bedoeld is voor spirobuis, maar wat maakt dat uit?

@stefijn Ik had dezelfde vraag bij het storten van onze fundering. Wilde eerst ook pvc instorten maar ben uiteindelijk gegaan voor een instortkanaal 220*80mm. Dat paste bij mij ook mooi tussen de wapening. Daarnaast past de koker vanaf de downdraft er goed op, in het keukenkastje gebruik ik ook liever dit rechthoekige platte kanaal ipv rond 150. Buiten de gevel heb ik een verloop naar rond 150 waar een terugslagklep op komt.
Kanaal ziet er zo uit:

Heb overigens ook nog Hectar overwogen maar uiteindelijk toch voor eps kist met 20 cm eps onder vloerplaat gegaan...

[LittleTycoon]

bartvb schreef op maandag 12 november 2018 @ 21:12:
Als je onder Woningborg bouwt niet (maar die kans lijkt me bij @stefijn minimaal)

Initieel wilde wij ook HWA in de spouw wegwerken maar daar was Woningborg het niet mee eens. Teveel kans op problemen die bijzonder moeilijk te herstellen zijn. Lekkage = slopen van flinke stukken gevel, isolatie is bijna niet goed te krijgen, detailleren is een ramp.

Afhankelijk van je woning is wegwerken in je spou in sommige gevallen best een optie, maar met behoorlijk wat haken en ogen. Wegwerken in je binnenspouwblad lijkt me dan nog makkelijker? Probleem met HWA is dat je daar met condensproblemen (koud water) en geluid zit. Met de afvoer van een afzuigkap heb je dat niet.

Spirobuis ingraven zou ik niet doen. Dat spul is echt super dun en naar mijn idee ook niet heel erg corrosiebestendig.

Ik heb onder bouwgarant gebouwd, daar mag hwa in de spouw wel. Veel mooier dan die lelijke pijpen langs de muur.

[bartvb]

Eens :j
Snap het punt van Woningborg wel, zij zitten met de shit als de aannemer/installateur maar wat aanrommelt. Maar zeker mooier en hoeft een probleem te zijn als het op een nette manier gebeurt.

Ben nu aan het kijken naar een Geberit Pluvia systeem. Gaat bij ons om twee EPDM dakvlakken. Lijkt best een goede optie en met Pluvia zou de HWA b.v. via de leidingschacht naar beneden kunnen.

[Stefke]

bartvb schreef op maandag 12 november 2018 @ 21:12:
Als je onder Woningborg bouwt niet (maar die kans lijkt me bij @stefijn minimaal)

Woningborg? Wij hebben niet eens een spouw

@falconz dat ziet er goed uit, maar vanwege onze hectarvloer voor ons niet toepasbaar? Wij gaan meteen recht naar onderen de fundering in het zandbed. Zo'n rechthoekige buis lijkt mij nog slechter bestand tegen gronddruk dan een ronde. (Misschien kan ik door het beton door de hectarneus maar die wil ik liever niet aantasten, kan het Hectar nog eens vragen)

In principe ben ik er wel uit denk ik: ik heb een 160mm regenkap gevonden, dus ik kan gewoon met 160mm afvoer PVC vanaf de vloer naar buiten. Dat is zeker bestand tegen grond (en gronddruk) en ik kan zonder moeilijkheden een kap plaatsen. Over de aansluiting binnen maak ik me geen zorgen. Ik weet al welk afzuigapparaat we krijgen en wat de mogelijkheden daarmee zijn (vanaf de motor een flexibele buis van 150mm naar beneden het afvoerkanaal in)

[ Voor 64% gewijzigd door Stefke op 12-11-2018 21:55 ]

[mistaoutlaw]

Artbij schreef op maandag 12 november 2018 @ 14:09:
[...]


Fraude noemen ze zoiets...

Heb je nu ook minder renteopslag door de hogere taxatiewaarde?

Onzin.
De aanneemsom is gewoon de aanneemsom.
Als je goed leest zie je dat ik het heb over de eindafwerking.
Stel aanneemsom 100k.
En dan voorbeeld 1 stucwerk waar de aannemer 14k voor vraagt maar ik in voorbeeld 2 voor 6k kan laten doen.
Waarom is mijn huis in voorbeeld 1 dan 114k waard en in voorbeeld 2 dan 106k?

[Artbij]

mistaoutlaw schreef op maandag 12 november 2018 @ 22:04:
[...]


Onzin.
De aanneemsom is gewoon de aanneemsom.
Als je goed leest zie je dat ik het heb over de eindafwerking.
Stel aanneemsom 100k.
En dan voorbeeld 1 stucwerk waar de aannemer 14k voor vraagt maar ik in voorbeeld 2 voor 6k kan laten doen.
Waarom is mijn huis in voorbeeld 1 dan 114k waard en in voorbeeld 2 dan 106k?

Omdat banken op die manier werken. En als je nu niet minder renteopslag hebt, dan heb nog niet heel slim gefraudeerd ook .

[bartvb]

In theorie heeft de aanneemsom natuurlijk niets te maken met de waarde van de woning.

Het bedrag waar de taxateur mee hoort te komen is de prijs waarvoor 'de markt' de woning zou willen kopen nadat deze helemaal gereed is. In de praktijk werkt het vaak andersom en wordt er gekeken naar welk bedrag toegerekend moet worden, zeker als er weinig vergelijkingsmateriaal in de omgeving is.

In zo'n geval is er wat mij betreft niets mis met het wat 'conservatief' opzetten van b.v. een stichtingskostenopzet. Het is de taak van de taxateur om met een realistisch bedrag te komen.

[Artbij]

bartvb schreef op maandag 12 november 2018 @ 22:16:
In theorie heeft de aanneemsom natuurlijk niets te maken met de waarde van de woning.

Het bedrag waar de taxateur mee hoort te komen is de prijs waarvoor 'de markt' de woning zou willen kopen nadat deze helemaal gereed is. In de praktijk werkt het vaak andersom en wordt er gekeken naar welk bedrag toegerekend moet worden, zeker als er weinig vergelijkingsmateriaal in de omgeving is.

In zo'n geval is er wat mij betreft niets mis met het wat 'conservatief' opzetten van b.v. een stichtingskostenopzet. Het is de taak van de taxateur om met een realistisch bedrag te komen.

Zo werkt het niet. De taxateur bepaald wat er geleend mag worden, dat doet de bank op basis van zijn taxatie. De waarde van het huis (voor de LTV) wordt wat er daadwerkelijk uit de hypotheek wordt opgenomen en uitgegeven wordt.

Maar dit is geen hypotheek topic, dus wellicht kunnen we deze discussie beter staken.

[ Voor 4% gewijzigd door Artbij op 12-11-2018 22:29 ]

[nokiaan958GB]

Grappig, in een gevalideerd moet altijd de Marktwaarde staan.

Als je de definitie daarvan leest en begrijpt dan is bovenstaande redenering onjuist.

[Dirtbiter]

bartvb schreef op maandag 12 november 2018 @ 21:12:
Als je onder Woningborg bouwt niet (maar die kans lijkt me bij @stefijn minimaal)

Initieel wilde wij ook HWA in de spouw wegwerken maar daar was Woningborg het niet mee eens. Teveel kans op problemen die bijzonder moeilijk te herstellen zijn. Lekkage = slopen van flinke stukken gevel, isolatie is bijna niet goed te krijgen, detailleren is een ramp.

Afhankelijk van je woning is wegwerken in je spou in sommige gevallen best een optie, maar met behoorlijk wat haken en ogen. Wegwerken in je binnenspouwblad lijkt me dan nog makkelijker? Probleem met HWA is dat je daar met condensproblemen (koud water) en geluid zit. Met de afvoer van een afzuigkap heb je dat niet.

Spirobuis ingraven zou ik niet doen. Dat spul is echt super dun en naar mijn idee ook niet heel erg corrosiebestendig.

Wij hebben onder woningborg gebouwd, en daar zit HWA gewoon in de spouw.

[Artbij]

nokiaan958GB schreef op maandag 12 november 2018 @ 23:08:
Grappig, in een gevalideerd moet altijd de Marktwaarde staan.

Als je de definitie daarvan leest en begrijpt dan is bovenstaande redenering onjuist.

Grappig, in de voorwaarden van de bank staat dat de marktwaarde wordt verlaagd met het bedrag dat niet uit het depot opgenomen wordt.


Als je de dat leest en begrijpt dan is bovenstaande redenering onjuist.

En nu houd ik er echt mee op.

[ Voor 12% gewijzigd door Artbij op 13-11-2018 08:56 ]

[Daniel]

bartvb schreef op zondag 11 november 2018 @ 13:25:
De kosten om van casco naar 'normale oplevering nieuwbouw' te gaan had ik er bij opgeteld. Dan kom ik rond de 400 euro/m3 uit. Maar dat is dus zonder architect, sanitair, keuken, tuin, vloerbedekking en alle andere zaken die je na oplevering nog moet doen.

Mijn punt is vooral dat 'minder dan 550 kan niet' wat kort door de bocht is. 500 euro/m3 lijkt me een prima bedrag om aan te houden, zeker als je niets heel speciaals wil. Als je goed je best doet (of laat doen door een bouwmanager) dan kan je lager uitkomen. Wil je meer luxe, heb je een ingewikkelde woning of zit je in het westen van het land dan is de kans op hoger uitkomen nogal aanwezig.

Belangrijkste is dat je van te voren het budget scherp hebt en daarop blijft sturen. Dat is bij ons niet helemaal goed gegaan We zijn nogal wat hoger uitgekomen dan het initiële budget. Daar krijgen we nu wel een mooiere en ruimere woning voor terug.

Ik zit nu voor casco + installaties + administratieve kosten/leges op ongeveer 485 euro per m3 incl. btw, met dien verstande dat daar nog aardig wat stelposten in zitten. Het kan zeker goedkoper, maar ik zou nooit beginnen met daar op te rekenen. Voordat je het hebt afgewerkt en je er daadwerkelijk kunt wonen ga je er ruim overheen, en ik ga er van uit dat uit de offertes van de onderaannemers ook nog wel wat onaangename prijsstijgingen gaan komen. 550 euro per m3 sleutelklaar lijkt me tegenwoordig een realistische basis voor het gemiddelde bouwproject.

[Stefke]

Artbij schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 08:54:
[...]


Grappig, in de voorwaarden van de bank staat dat de marktwaarde wordt verlaagd met het bedrag dat niet uit het depot opgenomen wordt.


Als je de dat leest en begrijpt dan is bovenstaande redenering onjuist.

En nu houd ik er echt mee op.

Dus de term "marktwaarde" slaat nergens op...want dit rare mechanisme koppelt de waarde van je huis voor de bank totaal los van de markt. Je kunt dit voorkomen door opnieuw te laten taxeren als je huis klaar is volgens mij.
De bank zou juist blij moeten zijn dat jij minder leent, want een lager risico. In plaats daarvan doen ze net alsof je huis minder waard wordt omdat je geld bespaard hebt en krijg je - als je pech hebt - een rentetoeslag. Van de zotte natuurlijk.

[Artbij]

stefijn schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 09:00:
[...]

Dus de term "marktwaarde" slaat nergens op...want dit rare mechanisme koppelt de waarde van je huis voor de bank totaal los van de markt. Je kunt dit voorkomen door opnieuw te laten taxeren als je huis klaar is volgens mij.
De bank zou juist blij moeten zijn dat jij minder leent, want een lager risico. In plaats daarvan doen ze net alsof je huis minder waard wordt omdat je geld bespaard hebt en krijg je - als je pech hebt - een rentetoeslag. Van de zotte natuurlijk.

Dat klopt. En veel mensen snappen dus ook niet dat het zo werkt. Bouw/bank/makelaars werelden zijn allemaal schimmig en ondoorzichtig.

[Grolsch]

Ik vind het allemaal wel meevallen met de banken.

Ze hebben een aantal spelregeltjes (die inderdaad compleet niet logisch zijn, en lang niet altijd de risico's afdekken), en als je weet hoe de banken naar je aanvraag kijken kun je "stoeien" met de verstrekte gegevens om te eindigen waar jij graag uit wil komen (zo laag mogelijke rente)

Wel binnen bepaalde grenzen natuurlijk, maar er zijn genoeg creatieve oplossingen te bedenken.

De bank kijkt in principe naar marktwaarde, en die hoeft niet gelijk te zijn aan stichtingskosten.

Voorbeeld 1 = bij de bouwer die alles uitbesteed en niets zelf doet en ook nog eens een superluxe afwerking en praktisch geen eigen middelen heeft zal de marktwaarde (aanzienlijk) lager liggen als de stichtingskosten

Voorbeeld 2 = De bouwer die de grond geërfd heeft, zelf alles doet en alleen de bouwmaterialen koopt, daar zal de marktwaarde veel hoger liggen als de stichtingskosten.

Daarom willen banken ook normaal gesproken een taxatierapport van de marktwaarde hebben. En dat deze dan lager uitvalt zoals bij de Tweaker eerder in dit topic is dan jammer, maar het kan heel goed.

Als je puur kijkt naar prijs per m3 is het bouwen van een woning op dit moment natuurlijk niet goedkoop (understatement), dus eigenlijk betaal je (veel) te veel op dit moment voor het laten bouwen van je woning. Dat komt omdat de bouwwereld zo overspannen druk is.

Je kunt veel goedkoper een huis van 1000m3 kopen op dit moment als er 1 laten bouwen.

Banken denken maar aan 1 ding, hoe verdien ik zoveel mogelijk geld met zo min mogelijk risico.

[Verwijderd]

Toch kun je dat niet zomaar stellen. Ik kan echt geen woning met een comfortniveau 2018/2019 vinden in mijn wijk voor de prijs waar ik nu voor ga bouwen. Dat scheelt echt nog wel een hoop geld.
Verschil is wel dat ik 2 jaar verder ben eer alles een beetje af is, wel naar eigen wens.

Het ligt aan je wensen, maar enkel veel m3's kopen is niet een droom voor iedereen. Ik wil specifiek op een bepaalde plek wonen en een huis zoals ik het wil hebben. Dat maakt de vijver sowieso al enorm klein. Een bestaande woning (die dan niet echt mijn smaak is) gaat al gauw voor een ton meer dan voor de kosten die ik straks aan bouwen kwijt ben.

De vergelijking is dus moeilijk te maken, plus heb ik begrepen dat de prijzen in de randgebieden niet massaal gestegen zijn (ik bouw in zuid-Limburg).

[bartvb]

Dirtbiter schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 08:42:
[...]

Wij hebben onder woningborg gebouwd, en daar zit HWA gewoon in de spouw.

Oh? Interessant! Ook geen technische bemerking op gekregen?

@Daniel Klopt, 550 euro/m3 is zeker een verstandig uitgangspunt. Als je in de planningsfase zit zou ik ook zeker niet uitgaan van 400 euro/m3. Ik reageerde vooral op de stelling dat het tegenwoordig niet meer goedkoper kan. Sowieso zijn die prijzen enorm afhankelijk van je wensen, je eigen vasthoudendheid en kennis, grootte van de woning, regio, etc, etc. Er zit nogal wat spreiding in.

Overigens super dat het jullie uiteindelijk toch is gelukt om een oplossing te vinden die binnen het budget past!

@Verwijderd eens. Voor ons geldt hetzelfde. Waar wij willen wonen is vrijwel geen nieuwbouw, enige dat te koop is zijn jaren 30 en 50 woningen voor teveel geld. Die koop je en dan ben je of heel veel geld kwijt aan een forse renovatie of je hebt een woning die de komende tig jaar veel onderhoud vraagt en weinig comfort geeft door slechte isolatie en tochdichting. En met een beetje pech heb je ook nog buren achter een halfsteens muurtje.

Door omstandigheden is ons project al een flink aantal keer uitgelopen, mijn vrouw houdt daar totaal niet van Daarom al flink wat keren gezocht naar alternatieve opties maar die zien er allemaal erg schraal uit t.o.v. wat we nu gaan bouwen.

[Dirtbiter]

bartvb schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 09:57:
[...]
Oh? Interessant! Ook geen technische bemerking op gekregen?

Dat durf ik niet te zeggen. Het is een CPO project geweest, met één architect voor de hele wijk. Maar alle 30 woningen hebben HWA in de spouw. Was een (belangrijke) ontwerpkeuze van de architect.

Ik zat zelf niet in de commissie die het ontwerp, aanbesteding of bouw heeft begeleid vanuit de vereniging.
Dus een eventuele bemerking zou ik niet weten.

[mux]

Feedback op ons eerste serieuze gesprek met een aannemer.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Grolsch]

Verwijderd schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 09:52:
Toch kun je dat niet zomaar stellen. Ik kan echt geen woning met een comfortniveau 2018/2019 vinden in mijn wijk voor de prijs waar ik nu voor ga bouwen. Dat scheelt echt nog wel een hoop geld.
Verschil is wel dat ik 2 jaar verder ben eer alles een beetje af is, wel naar eigen wens.

Het ligt aan je wensen, maar enkel veel m3's kopen is niet een droom voor iedereen. Ik wil specifiek op een bepaalde plek wonen en een huis zoals ik het wil hebben. Dat maakt de vijver sowieso al enorm klein. Een bestaande woning (die dan niet echt mijn smaak is) gaat al gauw voor een ton meer dan voor de kosten die ik straks aan bouwen kwijt ben.

De vergelijking is dus moeilijk te maken, plus heb ik begrepen dat de prijzen in de randgebieden niet massaal gestegen zijn (ik bouw in zuid-Limburg).

Bovenstaande klopt als een bus, maar de discussie ging over banken en hun taxaties.

Jij hebt straks een woning gebouwd die helemaal naar jou wensen en comfort eisen is. Maar dat wil niet zeggen dat de marktwaarde zo hoog is. Die o zo speciale keuken van jou met glittergroene kastjes en roze lijstjes is precies wat jij wil (bij wijze van ), maar de eventuele volgende bewoners slopen hem er zo weer uit. Zulke (luxe / comfort) zaken kosten veel geld, en voor de bewoners zelf is het dat geld ook waard, maar bij een eventuele verkoop krijg je dat er niet voor terug normaal gesproken. En daar rekent een bank dus mee

Maar wees niet getreurd, ik woon in het oosten, daar zijn de prijzen ook nog niet zo "dol" als in het westen, maar ook ik mag niet hopen dat ik onze woning binnen nu en 5 jaar MOET verkopen, want dan gaan wij er ook geen geld aan overhouden verwacht ik

Maar als alles gaat zoals gepland verlaat ik deze woning tussen 6 planken, en niet eerder

[Ernemmer]

@mux Ik denk zelf dat het toevoegen van kunststof kozijnen best moeilijk gaat worden aangezien ze bij dit soort bedrijven alles standaard hebben qua aansluitingen en fabricageproces.
Ook het veranderen van de isolatie heeft redelijk wat gevolgen voor het productieproces tov glaswol.
Aanpassen zullen ze waarschijnlijk wel doen maar dan gaat de prijs wel echt een stuk omhoog denk ik.

Waarom wil jij graag een hogere RC-waarde hebben? een paar extra PV-panelen is een stuk goedkoper en makkelijker te realiseren.

[ Voor 12% gewijzigd door Ernemmer op 13-11-2018 10:51 ]

[Verwijderd]

Grolsch schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 10:37:
[...]


Bovenstaande klopt als een bus, maar de discussie ging over banken en hun taxaties.

Jij hebt straks een woning gebouwd die helemaal naar jou wensen en comfort eisen is. Maar dat wil niet zeggen dat de marktwaarde zo hoog is. Die o zo speciale keuken van jou met glittergroene kastjes en roze lijstjes is precies wat jij wil (bij wijze van ), maar de eventuele volgende bewoners slopen hem er zo weer uit. Zulke (luxe / comfort) zaken kosten veel geld, en voor de bewoners zelf is het dat geld ook waard, maar bij een eventuele verkoop krijg je dat er niet voor terug normaal gesproken. En daar rekent een bank dus mee

Maar wees niet getreurd, ik woon in het oosten, daar zijn de prijzen ook nog niet zo "dol" als in het westen, maar ook ik mag niet hopen dat ik onze woning binnen nu en 5 jaar MOET verkopen, want dan gaan wij er ook geen geld aan overhouden verwacht ik

Maar als alles gaat zoals gepland verlaat ik deze woning tussen 6 planken, en niet eerder

Ah je hele bankbetoog was ik het mee eens. Die hebben gekke ideeën over waarde, nieuwbouw en zelfbouw, omdat ze een product voor iedereen moeten aanbieden, maar eigenlijk gaat het over maatwerk.
Zolang ik m'n woning gebouwd krijg voor het bedrag dat ik maximaal WIL lenen en de bank mij dit ook leent tegen een laag tarief vind ik alles best. Doordat ik overwaarde inzet heeft de bank al meteen een gunstig LTV en dat wordt met de annuïteit jaarlijks enkel beter. Wat dat betreft lopen banken veel minder risico dan met al die aflossingsvrije woningen en de gekte van de markt.

Het ging mij enkel om de redenatie dat zelf bouwen duurder dan kopen was. Dat is ook weer afhankelijk van veel zaken en kan beide kanten opgaan.
En ik bouw nu ook een woning waar ik in principe nooit meer uit hoef, dus ik hou niet al te veel rekening met de markt. Je kunt de plaatjes zien in het topic, maar ik denk dat ik altijd wel een goede prijs zal krijgen hiervoor. Leuk voor de erfenis van m'n dochter dan.

[mux]

@Ernemmer: Voornaamste reden voor isolatie is comfort en kosten voor de warmtepomp. Ik wil niet alleen een verwarmde woning maar ook garage, en met heel erg back-of-the-envelopeberekeningen schuurt dat dicht tegen de limieten van een goedkopere (6kWe) L/W warmtepomp. Ik ben nogal van... efficiëntie, dus als ik mogelijkheid zie ergens energie te besparen en m'n installatie kleiner te houden dan wil ik dat liever. Zeker als het, zoals in dit geval, best weinig extra kost (€22/m2 buitenwand). Maar ik weet dat dit meer gevoelskwestie dan financieel nuttig is.

Ze hebben overigens een standaardmanier om isolatie toe te voegen, hebben we al naar gevraagd. Het is niet compleet anders.

Die kozijnen is goed om te weten dat je denkt dat dat moeilijk gaat worden, daar moeten we dan echt zeker van zijn voordat we met ze in zee gaan.

[bartvb]

@mux; zoals @Ernemmer dat zijn best ingrijpende aanpassingen :j Ik zou daar niet snel aan beginnen als de bouwer daar niet actief aan meedenkt/-helpt.

Wel vreemd dat ze niet verder gaan dan RC6? HSB is bij uitstek geschikt om beter te isoleren dan dat. Ander aandachtspunt; luchtdichtheid. Leuk om goed te isoleren maar daar heb je weinig aan als als je warme lucht vervolgens door kieren naar buiten verdwijnt.

Ah, goed om te lezen dat de bouwer ervaring heeft met het toevoegen van isolatie. Komt dit aan de binnen- of buitenkant?

Overigens niet perse iets mis met houten kozijnen, ze hebben alleen wat meer onderhoud nodig maar dat is sterk afhankelijk van kleur, gevel (zonzijde of niet) en verfsysteem. Bij HSB wordt het kozijn over het algemeen meteen in de geveldelen geplaatst, dat vervangen door iets anders vergt wat coordinatie. Bij voorkeur door de aannemer laten doen.

En ik ga er vanuit dat je al een volledige stichtingskostenopzet hebt? Met alleen deze (best nette lijkt me) m3 prijs weet je natuurlijk nog niet veel.


m3 prijzen zijn sterk situatieafhankelijk en o.a. daardoor is het ook per geval anders of je meer of minder kwijt bent dan de marktwaarde. Bij mijn vorige nieuwbouwwoning (in 2012, dieptepunt van de bouwcrisis) heb ik erg veel geluk gehad, die woning heeft nu bijna 40% overwaarde. Zoals het er nu uit ziet hebben we als de bouw klaar is ook ongeveer 14% overwaarde met de nog te bouwen woning. Geluk met de locatie, manier van bouwen, aannemer, redelijk wat zelf (laten) doen en geen mega luxe afwerking. Een keuken hoeft voor ons geen 40k te kosten, ik ga geen 70 euro/m2 betalen voor een vloer. Wel behoorlijk geinvesteerd in de meer permanente zaken (bijna passiefhuis, aluminium kozijnen, domotica).

[ Voor 25% gewijzigd door bartvb op 13-11-2018 11:07 ]

[Daniel]

Grolsch schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 09:16:
De bank kijkt in principe naar marktwaarde, en die hoeft niet gelijk te zijn aan stichtingskosten.

Advies van de ABN bij mij was om twee taxaties te laten maken: eentje aan het begin om puur de financiering geregeld te krijgen, en eentje na oplevering van de actuele marktwaarde. Het is goed mogelijk dat uit die laatste een gunstiger LTV-verhouding komt. Het kost je dan eenmalig 350 euro voor een 2e taxatie maar dat haal je er waarschijnlijk wel uit.

Als je puur kijkt naar prijs per m3 is het bouwen van een woning op dit moment natuurlijk niet goedkoop (understatement), dus eigenlijk betaal je (veel) te veel op dit moment voor het laten bouwen van je woning. Dat komt omdat de bouwwereld zo overspannen druk is.

Je kunt veel goedkoper een huis van 1000m3 kopen op dit moment als er 1 laten bouwen.

Kun je niet zo specifiek stellen. Het huis dat ik nu ga laten bouwen valt goedkoper uit dan waarvoor ik mijn oude huis in 2016 heb verkocht. In dezelfde gemeente, het nieuwe huis is iets groter maar het kavel is wat kleiner. De wijk waar het nieuwe huis komt is wel duidelijk minder gewild maar daar staat dan weer tegenover dat het nieuwe huis een veel lagere TCO heeft door minder energieverbruik en minder onderhoud. Al met al is het allemaal behoorlijk gelijkwaardig en dan ga ik van een huis uit 1919 naar een huis uit 2019

[Ernemmer]

mux schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 10:57:
@Ernemmer: Voornaamste reden voor isolatie is comfort en kosten voor de warmtepomp. Ik wil niet alleen een verwarmde woning maar ook garage, en met heel erg back-of-the-envelopeberekeningen schuurt dat dicht tegen de limieten van een goedkopere (6kWe) L/W warmtepomp. Ik ben nogal van... efficiëntie, dus als ik mogelijkheid zie ergens energie te besparen en m'n installatie kleiner te houden dan wil ik dat liever. Zeker als het, zoals in dit geval, best weinig extra kost (€22/m2 buitenwand). Maar ik weet dat dit meer gevoelskwestie dan financieel nuttig is.

Ze hebben overigens een standaardmanier om isolatie toe te voegen, hebben we al naar gevraagd. Het is niet compleet anders.

Die kozijnen is goed om te weten dat je denkt dat dat moeilijk gaat worden, daar moeten we dan echt zeker van zijn voordat we met ze in zee gaan.

Ik had niet gelezen dat de extra isolatie toegevoegd kon worden, ik dacht dat de normale isolatie vervangen moest worden door PIR.
Als je de RC verhoogd zou je ook eens moeten gaan rekenen voor de koeling van het huis. Ik heb gewoon een bouwbesluit huis, maar hier is het 3-4 maanden van het jaar te warm en gebruik ik de airco veelvuldig.

[ Voor 8% gewijzigd door Ernemmer op 13-11-2018 11:15 ]

[Artbij]

Grolsch schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 09:16:
Ik vind het allemaal wel meevallen met de banken.

Ze hebben een aantal spelregeltjes (die inderdaad compleet niet logisch zijn, en lang niet altijd de risico's afdekken), en als je weet hoe de banken naar je aanvraag kijken kun je "stoeien" met de verstrekte gegevens om te eindigen waar jij graag uit wil komen (zo laag mogelijke rente)

Wel binnen bepaalde grenzen natuurlijk, maar er zijn genoeg creatieve oplossingen te bedenken.

De bank kijkt in principe naar marktwaarde, en die hoeft niet gelijk te zijn aan stichtingskosten.

Voorbeeld 1 = bij de bouwer die alles uitbesteed en niets zelf doet en ook nog eens een superluxe afwerking en praktisch geen eigen middelen heeft zal de marktwaarde (aanzienlijk) lager liggen als de stichtingskosten

Voorbeeld 2 = De bouwer die de grond geërfd heeft, zelf alles doet en alleen de bouwmaterialen koopt, daar zal de marktwaarde veel hoger liggen als de stichtingskosten.

Daarom willen banken ook normaal gesproken een taxatierapport van de marktwaarde hebben. En dat deze dan lager uitvalt zoals bij de Tweaker eerder in dit topic is dan jammer, maar het kan heel goed.

Als je puur kijkt naar prijs per m3 is het bouwen van een woning op dit moment natuurlijk niet goedkoop (understatement), dus eigenlijk betaal je (veel) te veel op dit moment voor het laten bouwen van je woning. Dat komt omdat de bouwwereld zo overspannen druk is.

Je kunt veel goedkoper een huis van 1000m3 kopen op dit moment als er 1 laten bouwen.

Banken denken maar aan 1 ding, hoe verdien ik zoveel mogelijk geld met zo min mogelijk risico.

Dit is niet het punt. Als je bij een bank een begroting indient op basis waavan je je je woning gaat bouwen en je spendeerd minder dat je aangegeven heeft gaat dat van je marktwaarde af.

Dat is het schimmige, je huis wordt er niet minder waard van, maar de bank rekent het wel zo.

Stel je post voor isolatie is 10K, je haalt van MP je isolatie (exact dezelfde als in de begroting) die je maar 5k kost. Dan vind de bank dus dat je huis ook 5k minder waard is geworden.

[mux]

@bartvb Isolatieplaten worden aan de buitenkant bijgeplaatst. Ze hebben een model staan waar ik naar heb staan kijken.

Luchtdichtheid ben ik me van bewust, en ik heb er niet 100% goed gevoel over in het gesprek. Ik denk dat ik maar de we(e)k(en) dat het huis wordt opgezet vrij neem om zelf alles goed na te lopen. Ze doen ook standaard geen luchtdichtheidstest, die laat ik apart wel doen.

Ja, we willen ook een overstek aan alle kanten, dus houten kozijnen *kunnen* wel, maar ik heb echt veel liever kunststof. Als je dan toch een huis bouwt, wil ik het wel meteen goed. Als ze dat niet kunnen, dan is het einde verhaal voorlopig en kijken we wel verder.

Stichtingskosten hebben we nog niet uitgerekend, maar heel, heel, heel ruwweg:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

@Ernemmer Ah, ik was niet duidelijk, er worden idd extra platen toegevoegd buiten de bestaande panelen en buiten de dampdichte laag. Vraag me vooral niet teveel meer over hoe het werkt met folies enzo, daar moet ik me nog op inlezen.

[Grolsch]

Artbij schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:16:
[...]


Dit is niet het punt. Als je bij een bank een begroting indient op basis waavan je je je woning gaat bouwen en je spendeerd minder dat je aangegeven heeft gaat dat van je marktwaarde af.

Dat is het schimmige, je huis wordt er niet minder waard van, maar de bank rekent het wel zo.

Stel je post voor isolatie is 10K, je haalt van MP je isolatie (exact dezelfde als in de begroting) die je maar 5k kost. Dan vind de bank dus dat je huis ook 5k minder waard is geworden.

Dan moet je het ook slimmer spelen. Je verbruikt gewoon heel je bouwdepot, en maakt dan vervolgens gebruik van de regeling om boetevrij af te mogen lossen na een jaar

Als banken het moeilijk willen kunnen ze het moeilijk krijgen.

[Ernemmer]

mux schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:22:
@bartvb Isolatieplaten worden aan de buitenkant bijgeplaatst. Ze hebben een model staan waar ik naar heb staan kijken.

Luchtdichtheid ben ik me van bewust, en ik heb er niet 100% goed gevoel over in het gesprek. Ik denk dat ik maar de we(e)k(en) dat het huis wordt opgezet vrij neem om zelf alles goed na te lopen. Ze doen ook standaard geen luchtdichtheidstest, die laat ik apart wel doen.

Ja, we willen ook een overstek aan alle kanten, dus houten kozijnen *kunnen* wel, maar ik heb echt veel liever kunststof. Als je dan toch een huis bouwt, wil ik het wel meteen goed. Als ze dat niet kunnen, dan is het einde verhaal voorlopig en kijken we wel verder.

Stichtingskosten hebben we nog niet uitgerekend, maar heel, heel, heel ruwweg:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

@Ernemmer Ah, ik was niet duidelijk, er worden idd extra platen toegevoegd buiten de bestaande panelen en buiten de dampdichte laag. Vraag me vooral niet teveel meer over hoe het werkt met folies enzo, daar moet ik me nog op inlezen.

Tijdens de opzet van het HSB heb jij hoogstwaarschijnlijk geen tijd om randjes dicht te plakken. Vaak staat zo'n huis binnen 1-2 dagen.

[mux]

Niet zozeer dichtplakken, als wel met m'n neus op de mensen zitten die ermee bezig zijn en klagen naar de aannemer

Het is niet dat ze zeiden dat ze het niet netjes afplakken, het is vooral dat ik weinig vertrouwen had in de beste man die een beetje mn vragen ontweek over luchtdichtheid.

[Artbij]

Grolsch schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:33:
[...]


Dan moet je het ook slimmer spelen. Je verbruikt gewoon heel je bouwdepot, en maakt dan vervolgens gebruik van de regeling om boetevrij af te mogen lossen na een jaar

Als banken het moeilijk willen kunnen ze het moeilijk krijgen.

Zo werkt het inderdaad. Maar dat kan alleen als je echt meer uitgeeft dan je begroting.

[Verwijderd]

Artbij schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:46:
[...]


Zo werkt het inderdaad. Maar dat kan alleen als je echt meer uitgeeft dan je begroting.

Je kunt toch enkel zaken declareren waar je een factuur voor hebt? Hoe wil je dat dan klaarspelen?

[Grolsch]

Artbij schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:46:
[...]


Zo werkt het inderdaad. Maar dat kan alleen als je echt meer uitgeeft dan je begroting.

Als je een huis gaat bouwen moet je zowiezo eigen middelen meenemen, anders ben je naar mijn idee niet echt verstandig bezig

Cash = King, dus van je contante geld / eigen middelen de zaken betalen die je daadwerkelijk goedkoop zonder factuur kunt regelen. Bouwkundige zaken gewoon via een factuur.

Ik heb zelf zien gebeuren dat er voor een paar dagen een bedrag van meer als 100K op een rekening werd gestort, bewijsje naar de bank gestuurd van eigen vermogen, en een paar dagen later weer terug storten.

De banken werken dit soort "fraude" zelf in de hand met hun belachelijke regeltjes, en met name de zwakke controle op de regels.

@Verwijderd hoeveel facturen wil je hebben

Maar laten we hier verder maar niet op in gaan in dit topic, ik denk dat creatief boekhouden niet iets is wat op Tweakers mag

[ Voor 8% gewijzigd door Grolsch op 13-11-2018 11:54 ]

[Artbij]

Grolsch schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:53:
[...]


Als je een huis gaat bouwen moet je zowiezo eigen middelen meenemen, anders ben je naar mijn idee niet echt verstandig bezig

Cash = King, dus van je contante geld / eigen middelen de zaken betalen die je daadwerkelijk goedkoop zonder factuur kunt regelen. Bouwkundige zaken gewoon via een factuur.

Ik heb zelf zien gebeuren dat er voor een paar dagen een bedrag van meer als 100K op een rekening werd gestort, bewijsje naar de bank gestuurd van eigen vermogen, en een paar dagen later weer terug storten.

De banken werken dit soort "fraude" zelf in de hand met hun belachelijke regeltjes, en met name de zwakke controle op de regels.

@Verwijderd hoeveel facturen wil je hebben

Maar laten we hier verder maar niet op in gaan in dit topic, ik denk dat creatief boekhouden niet iets is wat op Tweakers mag

Dat met dat eigen vermogen gebeurt. En is niet eens tegen de regels. Je moet een rekening van jezelf tonen met dat bedrag erop. Van wie dat is, maakt niet uit.

Als je geld uit je depot wilt moet daar wel een factuur tegenover staan. En in de regel neem je je eigen geld al mee in de begroting die je indient.

[ Voor 3% gewijzigd door Artbij op 13-11-2018 11:56 ]

[Verwijderd]

@Grolsch Zoveel als nodig om alles sluitend te krijgen straks

Maar dan moet je wel een leverancier vinden die hier aan meewerkt en cash hebben om zo nog af te rekenen. Aan de andere kant kun je makkelijk een hogere factuur laten maken die in de interne boekhouding van de leverancier later nog gecorrigeerd wordt. Dat je dat niet meld bij de bank is dan inderdaad wel frauduleus.......maar controle ontbreekt volledig.

[Artbij]

Verwijderd schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:56:
@Grolsch Zoveel als nodig om alles sluitend te krijgen straks

Maar dan moet je wel een leverancier vinden die hier aan meewerkt en cash hebben om zo nog af te rekenen. Aan de andere kant kun je makkelijk een hogere factuur laten maken die in de interne boekhouding van de leverancier later nog gecorrigeerd wordt. Dat je dat niet meld bij de bank is dan inderdaad wel frauduleus.......maar controle ontbreekt volledig.

Hogere rekeningen werken ze niet aan mee. Contact afrekenen doen ze allemaal wel. Zelfs het groter MKB.

[Grolsch]

Artbij schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:55:
[...]


Dat met dat eigen vermogen gebeurt. En is niet eens tegen de regels. Je moet een rekening van jezelf tonen met dat bedrag erop. Van wie dat is, maakt niet uit.

Daarom vind ik het ook "schijnzekerheid", hier heeft de bank toch geen fluit aan.

Als je geld uit je depot wilt moet daar wel een factuur tegenover staan. En in de regel neem je je eigen geld al mee in de begroting die je indient.

Zoals ik net al aangaf, facturen kun je genoeg krijgen.

Verwijderd schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:56:
@Grolsch Zoveel als nodig om alles sluitend te krijgen straks

Maar dan moet je wel een leverancier vinden die hier aan meewerkt en cash hebben om zo nog af te rekenen. Aan de andere kant kun je makkelijk een hogere factuur laten maken die in de interne boekhouding van de leverancier later nog gecorrigeerd wordt. Dat je dat niet meld bij de bank is dan inderdaad wel frauduleus.......maar controle ontbreekt volledig.

Goh, je denkt er pas 30 minuten over na, en je kunt nu al als boekhouder in de bouw werken

[Señor Sjon]

mux schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 11:46:
Niet zozeer dichtplakken, als wel met m'n neus op de mensen zitten die ermee bezig zijn en klagen naar de aannemer

Het is niet dat ze zeiden dat ze het niet netjes afplakken, het is vooral dat ik weinig vertrouwen had in de beste man die een beetje mn vragen ontweek over luchtdichtheid.

Stel dan gewoon de prestatie-eis Qv10=0,3 of 0,4 oid middels blowerdoortest aan te tonen. Dan hoef jij niet op hun neus te kijken en heb je toch een stok achter de deur. Als je zelf aanwijzingen gaat geven, dan laten bouwvakkers heel snel dingen vallen en de aannemer zal zeggen dat jij het zo hebt voorgeschreven.

[mux]

OK, goede tip

[Joris748]

Verwijderd schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 10:52:
[...]

Ah je hele bankbetoog was ik het mee eens. Die hebben gekke ideeën over waarde, nieuwbouw en zelfbouw, omdat ze een product voor iedereen moeten aanbieden, maar eigenlijk gaat het over maatwerk.
Zolang ik m'n woning gebouwd krijg voor het bedrag dat ik maximaal WIL lenen en de bank mij dit ook leent tegen een laag tarief vind ik alles best. Doordat ik overwaarde inzet heeft de bank al meteen een gunstig LTV en dat wordt met de annuïteit jaarlijks enkel beter. Wat dat betreft lopen banken veel minder risico dan met al die aflossingsvrije woningen en de gekte van de markt.

Het ging mij enkel om de redenatie dat zelf bouwen duurder dan kopen was. Dat is ook weer afhankelijk van veel zaken en kan beide kanten opgaan.
En ik bouw nu ook een woning waar ik in principe nooit meer uit hoef, dus ik hou niet al te veel rekening met de markt. Je kunt de plaatjes zien in het topic, maar ik denk dat ik altijd wel een goede prijs zal krijgen hiervoor. Leuk voor de erfenis van m'n dochter dan.

Precies

In eigen beheer bouwen is gewoon duur, maar dat levert ons wel een huis op dat helemaal op onze wensen is afgestemd. Dat maakt het minder courant, maar dat is voor ons geen bezwaar. We hebben de intentie hebben om er 30 jaar te blijven wonen.

We wilden onze eisen en wensen niet veel bijstellen en zijn dan ook erg blij dat we tegen dit kavel aangelopen zijn. Als we dit kavel niet hadden kunnen kopen, dan hadden we waarschijnlijk een vrijstaande of geschakelde projectwoning gekocht. Dan waren we zeker 25% goedkoper uit geweest. Waarschijnlijk hadden we dan niet ons droomhuis, maar zouden de maandlasten ook lager zijn.

[Verwijderd]

Joris748 schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 12:07:
[...]

Precies

In eigen beheer bouwen is gewoon duur, maar dat levert ons wel een huis op dat helemaal op onze wensen is afgestemd. Dat maakt het minder courant, maar dat is voor ons geen bezwaar. We hebben de intentie hebben om er 30 jaar te blijven wonen.

We wilden onze eisen en wensen niet veel bijstellen en zijn dan ook erg blij dat we tegen dit kavel aangelopen zijn. Als we dit kavel niet hadden kunnen kopen, dan hadden we waarschijnlijk een vrijstaande of geschakelde projectwoning gekocht. Dan waren we zeker 25% goedkoper uit geweest. Waarschijnlijk hadden we dan niet ons droomhuis, maar zouden de maandlasten ook lager zijn.

Grappig in de nieuwbouwwijk waar ik nu zit zou ik met een vrijstaande projectwoning waarschijnlijk iets goedkoper uit zijn, maar zoveel concessies moeten doen dat het ook duidelijk is waar het geld in zit.
Het gaat ook echt om laatste project (straatdeel) en de laatste kavels hier. De rest is de afgelopen 10 jaar tot stand gekomen.

Edit: Ook een belangrijke, wanneer is het verstandig om keukenzaken binnen te wandelen bij zelfbouw? Meteen in het begin al ivm technische tekeningen?

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 13-11-2018 12:15 ]

[bartvb]

Verwijderd schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 12:14:
[...]
Edit: Ook een belangrijke, wanneer is het verstandig om keukenzaken binnen te wandelen bij zelfbouw? Meteen in het begin al ivm technische tekeningen?

Zeker meteen in het begin zodat zij (of een interieurarchitect) mee kunnen denken over een goede indeling. Als je dat globaal helder hebt weet je waar de aansluitingen moeten komen. Als dat allemaal helder is en je in rustiger vaarwater zit kan je je druk gaan maken over het merk oven, soort werkblad en de kleur van je keukenkastjes.

Belangrijkste is, iig bij ons, de afzuiging. Alle andere aansluitingen kan je erg makkelijk verslepen in je vloer, muur of desnoods onder de keukenkastjes.

Wat wij ook gaan doen is alles dubbel uitvoeren. Het wordt een eilandkeuken maar onder zowel eiland als 'vast' deel komen alle aansluitingen (riool/water/elektra) te liggen. Handig als we over een aantal jaar toch een andere indeling willen in een nieuwe keuken. Wel opletten met doodlopende stukken waterleiding ivm waterkwaliteit.

@mux wat @Señor Sjon zegt Qv10 waarde opgeven en opleveren pas accepteren als dat in orde is. Ik zou eerst een Qv10 van 0,15 proberen, als ze moeilijk doen (cq als dat heel duur wordt) kan je altijd nog naar 0,3 oid.

Wat betreft de hypotheken en marktwaarde; dat is ook bankafhankelijk. Bij Triodos gebruiken ze echt de marktwaarde voor de LTV opslagen. Wat je betaalt voor je nieuwbouw is niet relevant.

[ Voor 30% gewijzigd door bartvb op 13-11-2018 12:46 ]

[Joris748]

Verwijderd schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 12:14:
[...]

Grappig in de nieuwbouwwijk waar ik nu zit zou ik met een vrijstaande projectwoning waarschijnlijk iets goedkoper uit zijn, maar zoveel concessies moeten doen dat het ook duidelijk is waar het geld in zit.
Het gaat ook echt om laatste project (straatdeel) en de laatste kavels hier. De rest is de afgelopen 10 jaar tot stand gekomen.

Edit: Ook een belangrijke, wanneer is het verstandig om keukenzaken binnen te wandelen bij zelfbouw? Meteen in het begin al ivm technische tekeningen?

Wij zijn na afronden van voorlopig ontwerp met de keukenboer aan de slag gegaan (concept ontwerp >> voorlopig ontwerp >> definitief ontwerp). Op aangeven van de keukenboer hebben we in overleg met de architect nog wat aanpassingen kunnen maken.

[Rtificial]

mux schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 10:36:
Feedback op ons eerste serieuze gesprek met een aannemer.

Op zich niets mis mee, maar even heel eerlijk, mijn ervaring is dat het casco ongeveer 1/3 van mijn totaal budget vormde...

[Daniel]

Ben aan het puzzelen met m'n bouwer over de wijze van verwarmen van de bovenverdieping. Huis krijgt sowieso LWWP (meerprijs van boren iets te gortig, het is al behoorlijk kostbaar aan het worden) met beneden vloerverwarming.

Voor boven zijn er twee opties: vloerverwarming (meerprijs 7k: 4k voor de vloer zelf en 3k omdat het huis iets hoger moet worden om dezelfde plafondhoogte te houden) of verwarming via de wtw-installatie (meerprijs-schatting ~11k) met eventueel bijverwarming met een IR-paneel in de badkamer.

Voordeel van de 2e optie is dat meteen airco geïntegreerd wordt, een huis dat geluidsdichter is, hoger rendement? Nadelen die ik kan bedenken - behalve dat het duurder is: bewegende lucht wellicht niet prettig, geluid, horrorverhalen over gebrekkige luchtkwaliteit.

What to do

[bartvb]

@Daniel meerprijs voor puur het kunnen verwarmen via WTW systeem of voor een overstap van systeem C (roosters + mechanische afzuiging) naar systeem D (balansventilatie) met optie tot verwarmen?

Nadeel van verwarmen/koelen via lucht is dat de capaciteit enorm beperkt is. Je wil de hoeveelheid luchtwisselingen binnen de perken houden ivm tochtklachten en lucht heeft een erg lage warmtecapaciteit. Dit kan in een goed uitgevoerd passiefhuis, in een 'normale' woning red je het over het algemeen niet. Voordeel dat je hebt is dat het over de slaapverdieping gaat, veel mensen verwarmen daar sowieso niet, grote kans dat je het ook red met een IR-paneel en eventueel een simpele elektrische radiator/kachel. Als je WTW hebt in huis dan zorgt dat er ook voor dat de inkomende ventilatielucht sowieso al op temperatuur is.

Koelen via de WTW installatie is over het algemeen alleen topkoeling. Dat is niet te vergelijken met een airco systeem.

Overigens is het ook een optie om alleen die vloerverwarming te doen en de plafondhoogte niet aan te passen. Je mag van die 2.6m hoogte afwijken als je je eigen woning bouwt. 4k is overigens best erg fors voor, zeg, 100m2 aan vloerverwarming.

[Joris748]

Daniel schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 14:25:
Ben aan het puzzelen met m'n bouwer over de wijze van verwarmen van de bovenverdieping. Huis krijgt sowieso LWWP (meerprijs van boren iets te gortig, het is al behoorlijk kostbaar aan het worden) met beneden vloerverwarming.

Voor boven zijn er twee opties: vloerverwarming (meerprijs 7k: 4k voor de vloer zelf en 3k omdat het huis iets hoger moet worden om dezelfde plafondhoogte te houden) of verwarming via de wtw-installatie (meerprijs-schatting ~11k) met eventueel bijverwarming met een IR-paneel in de badkamer.

Voordeel van de 2e optie is dat meteen airco geïntegreerd wordt, een huis dat geluidsdichter is, hoger rendement? Nadelen die ik kan bedenken - behalve dat het duurder is: bewegende lucht wellicht niet prettig, geluid, horrorverhalen over gebrekkige luchtkwaliteit.

What to do

Hoe kom je aan een meerprijs van 4k voor de vvw? Bij ons is het verschil tussen LT-radiatoren en vvw maar 200 euro. Wij hebben uiteindelijk voor vvw gekozen, omdat we daarmee de bovenverdieping actief terug kunnen koelen (topkoeling). We verwachten de vvw nauwelijks te gebruik voor verwarming.

Ik zou zelf niet onverdeeld enthousiast worden (COP=1?) verwarming via de WTW. Of wordt de toevoerlucht op een andere manier verwarmd? Ik vraag me af hoe lang het duurt om een ruimte daarmee op temperatuur te krijgen.

Ook de koelcapaciteit lijkt me niet bijzonder hoog, omdat je nooit de luchtdebieten kunt behalen die je met een L/L WP (airco) behaalt. Zal me niet verbazen als je met een L/W WP met vvw net zo goed/slecht kunt koelen als via een airco op de WTW.

[Señor Sjon]

Vloerverwarming zit in je dekvloer van 5-7 cm dik. Daarvoor hoeft het huis toch niet de lucht in?!

[Daniel]

bartvb schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 14:35:
@Daniel meerprijs voor puur het kunnen verwarmen via WTW systeem of voor een overstap van systeem C (roosters + mechanische afzuiging) naar systeem D (balansventilatie) met optie tot verwarmen?

Dat laatste. Ventilatie stond er al in voor ~5k. Meerprijs stelposten zijn voor wtw + leidingwerk + roosters (9k) en actieve airco (4k)

Nadeel van verwarmen/koelen via lucht is dat de capaciteit enorm beperkt is. Je wil de hoeveelheid luchtwisselingen binnen de perken houden ivm tochtklachten en lucht heeft een erg lage warmtecapaciteit. Dit kan in een goed uitgevoerd passiefhuis, in een 'normale' woning red je het over het algemeen niet. Voordeel dat je hebt is dat het over de slaapverdieping gaat, veel mensen verwarmen daar sowieso niet, grote kans dat je het ook red met een IR-paneel en eventueel een simpele elektrische radiator/kachel. Als je WTW hebt in huis dan zorgt dat er ook voor dat de inkomende ventilatielucht sowieso al op temperatuur is.

Ja, luchtverwarming ben ik geen groot fan van. Vraag is natuurlijk wat je uberhaupt nodig hebt aan verwarming op de slaapverdieping van een houten huis. Zou normaal gesproken al warm genoeg moeten zijn omdat die houten vloeren weinig warmte tegenhouden. Zou enkel wtw + airco - dus zonder bijverwarming via de wtw + een IR-paneel in de badkamer hangen niet voldoende kunnen zijn?

Overigens is het ook een optie om alleen die vloerverwarming te doen en de plafondhoogte niet aan te passen. Je mag van die 2.6m hoogte afwijken als je je eigen woning bouwt. 4k is overigens best erg fors voor, zeg, 100m2 aan vloerverwarming.

Die aanpassing plafondhoogte is omdat we het zelf willen. We willen de kniklijn van het schuine dak op 1.50m hebben (is nu 1.08) zodat er meer GBO is - scheelt 13 m2. Is wel een kostbare maatregel (20k) maar er is niet echt een andere manier om meer ruimte op de slaapverdieping te krijgen. Hoofdgebouw een meter langer maken maakt het huis ongeveer evenveel groter (55 m3) met iets meer oppevlaktewinst maar maakt ook de tuin kleiner, fundering moet groter etc. Tikt aardig door. We compenseren nog wel iets door de veranda een halve meter korter te maken (scheelt 7.5k)

Vind de meerprijs aan vloerverwarming ook behoorlijk pittig. Ik moet nog navragen wat er nu dan voorzien was aan verwarming op de slaapverdieping want ik kan me bijna niet voorstellen dat dat vervangen door vv 4k duurder moet zijn (ook al zijn er wat aanpassingen aan de vloer zelf nodig)

[ Voor 5% gewijzigd door Daniel op 13-11-2018 14:57 ]

[Joris748]

Daniel schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 14:54:
[...]


Dat laatste. Ventilatie stond er al in voor ~4k ex. Meerprijs stelposten zijn voor wtw + leidingwerk + roosters (9k) en actieve airco (4k)


[...]


Ja, luchtverwarming ben ik geen groot fan van. Vraag is natuurlijk wat je uberhaupt nodig hebt aan verwarming op de slaapverdieping van een houten huis. Zou normaal gesproken al warm genoeg moeten zijn omdat die houten vloeren weinig warmte tegenhouden. Zou enkel wtw + airco - dus zonder bijverwarming via de wtw + een IR-paneel in de badkamer hangen niet voldoende kunnen zijn?


[...]


Die aanpassing plafondhoogte is omdat we het zelf willen. We willen de kniklijn van het schuine dak op 1.50m hebben (is nu 1.08) zodat er meer GBO is - scheelt 13 m2. Is wel een kostbare maatregel (20k) maar er is niet echt een andere manier om meer ruimte op de slaapverdieping te krijgen. Hoofdgebouw een meter langer maken maakt het huis ongeveer evenveel groter (55 m3) met iets meer oppevlaktewinst maar maakt ook de tuin kleiner, fundering moet groter etc. Tikt aardig door. We compenseren nog wel iets door de veranda een halve meter korter te maken (scheelt 7.5k)

Heb je al aan Jaga's, waarmee je kunt verwarmen en koelen, gedacht? Is waarschijnlijk minder kostbaar dan alle andere opties.

[Artbij]

Op slaapkamers vind ik v-v wel zo comfortabel zelf. Ik heb op de gang en in de badkamer de vv altijd een stukje open.

[bartvb]

Ik zou sowieso gaan voor balansventilatie in een goed geisoleerde (en kierdichte) woning.

Grote kans dat je dan (in de praktijk) geen verwarming nodig hebt op de bovenverdieping. Eventueel kan je zorgen dat je later nog een lucht/water warmtewisselaar kan plaatsen na de WTW-unit voor de ingaande lucht op de bovenverdieping. Op die manier kan je de lucht op die verdieping verwarmen/koelen met je L/W-warmtepomp. Op de badkamer/studeerkamer een IR-paneel.

Of de WTW optie en voorloig die 'actieve airco' nog even laten zitten en eerst kijken hoe het zo gaat.

[Daniel]

bartvb schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 15:15:
Ik zou sowieso gaan voor balansventilatie in een goed geisoleerde (en kierdichte) woning.

Grote kans dat je dan (in de praktijk) geen verwarming nodig hebt op de bovenverdieping. Eventueel kan je zorgen dat je later nog een lucht/water warmtewisselaar kan plaatsen na de WTW-unit voor de ingaande lucht op de bovenverdieping. Op die manier kan je de lucht op die verdieping verwarmen/koelen met je L/W-warmtepomp. Op de badkamer/studeerkamer een IR-paneel.

Of de WTW optie en voorloig die 'actieve airco' nog even laten zitten en eerst kijken hoe het zo gaat.

Dit is inderdaad precies zoals ik het nu heb afgesproken. WTW voorzien (ook beter ivm geluidsbelasting op de gevels, er ligt een weg + spoorlijn niet al te ver weg, grote kans dat we met normale ventilatieroosters niet aan de geluidseisen voldoen) met mogelijkheid te verwarmen via de warmtepomp indien nodig, ofwel via een paar strategisch geplaatst IR-panelen. Koeling kan via de warmtepomp en indien nodig met actieve airco - hoewel je je af kan vragen in hoeverre je dat nog wil, berg koude lucht je slaapkamer in is ook niet ideaal. We houden in de tekening in ieder geval nu rekening met de kanalen + ventilatie, in hoeverre de WP nog ingezet gaat worden voor verwarmen/koelen kunnen we dan altijd later nog bepalen.

Badkamer had al elektrische vloerverwarming + IR-paneel.

[Grolsch]

Ik wordt als WP liefhebber altijd een beetje kriebelig van IR panelen en elektrische vloerverwarming

Waarom niet gewoon via de WP

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 18:00 ]

[Grolsch]

Deleon78 schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 16:58:
[...]

Ik heb muv kelder overal vv icm w/w wp. In de kelder moet echter ook wel eens verwarmd worden en heb daarvoor ook IR-panelen in mijn hoofd. Wat raad je aan?

Ook vloerverwarming

Als het maar 2 x in het jaar voorkomt dat je daar warmte nodig hebt is een IR paneel dik in orde natuurlijk.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 18:00 ]

[Artbij]

Ir panelen zijn natuurlijk ideaal als je kort of snel warmte wilt hebben.

Ik heb in mijn 120m2 kelder vv liggen, die heb ik nog niet aan gehad, al is het er wel duidelijk kouder dan in de verwarmde woonkamer.

[Daniel]

Grolsch schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 16:27:
Ik wordt als WP liefhebber altijd een beetje kriebelig van IR panelen en elektrische vloerverwarming

Waarom niet gewoon via de WP

Voordeel van elektrisch is dat het makkelijker aan te leggen is en sneller opwarmt. Nadeel is dat het stroom vreet maar voor enkel een badkamer die maar af en toe even kort verwarmd hoeft te worden vind ik dat geen bezwaar. Met wat domotica kun je dat eenvoudig laten schakelen op de momenten dat je het nodig hebt.

Ik heb een houten vloer, als ik vloerverwarming wil moet daar een extra dekvloer op, en dus ook zwaardere balken etc. Voor de temperatuur op de bovenverdieping is het zeer waarschijnlijk niet nodig dus dan is het een beetje zonde van de ±4k.

Voor zover ik weet is het toepassen van een ventilatiewarmtepomp een prima alternatief voor de bovenverdieping. 't zal aan in de installateur en EPC-dude zijn om uit te rekenen of dat voldoende vermogen op kan leveren. Deze oplossing is naar verwachting wel iets duurder dan enkel de vv, maar als ik vv doe kan ik de balansventilatie nog steeds niet weglaten, omdat ik met normale ventilatie waarschijnlijk niet aan de geluidsisolatie-eisen kan voldoen. Dan beter ventilatie en wp aan elkaar knopen en de vv weglaten.

[ Voor 12% gewijzigd door Daniel op 13-11-2018 17:57 ]

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 18:00 ]

[Artbij]

Deleon78 schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 17:47:
[...]

Thanks, weet ik een beetje waar ik op kan rekenen Voor sporten lijkt het me wel lekker, maar voor het mancave-deel moet ik dan even goed nadenken hoe ik dat ga doen

In de zomer is het ook duidelijk koeler. Dat is alleen maar fijn.

[Joris748]

Daniel schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 17:42:
[...]


Voordeel van elektrisch is dat het makkelijker aan te leggen is en sneller opwarmt. Nadeel is dat het stroom vreet maar voor enkel een badkamer die maar af en toe even kort verwarmd hoeft te worden vind ik dat geen bezwaar. Met wat domotica kun je dat eenvoudig laten schakelen op de momenten dat je het nodig hebt.

Ik heb een houten vloer, als ik vloerverwarming wil moet daar een extra dekvloer op, en dus ook zwaardere balken etc. Voor de temperatuur op de bovenverdieping is het zeer waarschijnlijk niet nodig dus dan is het een beetje zonde van de ±4k.

Voor zover ik weet is het toepassen van een ventilatiewarmtepomp een prima alternatief voor de bovenverdieping. 't zal aan in de installateur en EPC-dude zijn om uit te rekenen of dat voldoende vermogen op kan leveren. Deze oplossing is naar verwachting wel iets duurder dan enkel de vv, maar als ik vv doe kan ik de balansventilatie nog steeds niet weglaten, omdat ik met normale ventilatie waarschijnlijk niet aan de geluidsisolatie-eisen kan voldoen. Dan beter ventilatie en wp aan elkaar knopen en de vv weglaten.

Dan zou ik ook eens kijken voor een multisplit L/W WP. Heb je wel in diverse ruimtes een binnenunit hangen. Maar dan heb je wel een oplossing waarmee je snel kunt verwarmen, snel kunt koelen en is ook nog eens gescheiden van je balansventilatie.

[jerh]

mux schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 10:57:
@Ernemmer: Voornaamste reden voor isolatie is comfort en kosten voor de warmtepomp. Ik wil niet alleen een verwarmde woning maar ook garage, en met heel erg back-of-the-envelopeberekeningen schuurt dat dicht tegen de limieten van een goedkopere (6kWe) L/W warmtepomp. Ik ben nogal van... efficiëntie, dus als ik mogelijkheid zie ergens energie te besparen en m'n installatie kleiner te houden dan wil ik dat liever. Zeker als het, zoals in dit geval, best weinig extra kost (€22/m2 buitenwand). Maar ik weet dat dit meer gevoelskwestie dan financieel nuttig is.

Ze hebben overigens een standaardmanier om isolatie toe te voegen, hebben we al naar gevraagd. Het is niet compleet anders.

Die kozijnen is goed om te weten dat je denkt dat dat moeilijk gaat worden, daar moeten we dan echt zeker van zijn voordat we met ze in zee gaan.

Ik heb hier RC6 en dat is echt ruim voldoende. Jij bouwt HSB, dus weinig massa om de warmte vast te houden, dus dan moet je zowiezo actief verwarmen om warmte te krijgen.

Vanaf rc5 is het een soort logaritmische schaal qua effect. Het voegt niet heel veel meer toen.

Je kan overigens ook kijken of je geen aluminium kozijnen kan laten toevoegen, is ook beter geschikt voor tripple glas als het grote ramen/deuren zijn. Maar elke afwijking geeft meer risico op ellende.

[Deleon78]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Deleon78 op 26-07-2021 18:00 ]

[mux]

jerh schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 18:13:
[...]


Ik heb hier RC6 en dat is echt ruim voldoende. Jij bouwt HSB, dus weinig massa om de warmte vast te houden, dus dan moet je zowiezo actief verwarmen om warmte te krijgen.

Vanaf rc5 is het een soort logaritmische schaal qua effect. Het voegt niet heel veel meer toen.

Je kan overigens ook kijken of je geen aluminium kozijnen kan laten toevoegen, is ook beter geschikt voor tripple glas als het grote ramen/deuren zijn. Maar elke afwijking geeft meer risico op ellende.

Je hebt helemaal gelijk, ik ben me bewust van het rekensommetje. Zeker gezien je ramen maar Rc~1 zijn is het effect van iets betere muurisolatie op een gegeven moment niet meer boeiend. Dan heeft het meer zin om te investeren in betere ramen en kozijnen.

Zijn alu kozijnen niet slechter voor je isolatiewaarde? Moet bekennen dat ik ze nog niet goed heb bekeken.

Aan de achterzijde van het huis moeten we geluiddempend triple glas, dus daarvoor zullen we hoe dan ook aan de moeilijke/dure kozijnen moeten (is extra dik, nog dikker dan standaard HR+++).

[Stefke]

Joris748 schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 14:58:
[...]

Heb je al aan Jaga's, waarmee je kunt verwarmen en koelen, gedacht? Is waarschijnlijk minder kostbaar dan alle andere opties.

Zijn dat van die fancoils? Heb je misschien een link of zo naar zo'n apparaat?

Ik overweeg zoiets voor onze (open) bovenverdieping. Misschien niet om te verwarmen (de warmte trekt ws toch al van beneden naar boven) maar dan wel om wat extra te koelen.
Maar werkt dat dan samen met een WP?

[ Voor 24% gewijzigd door Stefke op 13-11-2018 19:48 ]

[Joris748]

stefijn schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 19:40:
[...]

Zijn dat van die fancoils? Heb je misschien een link of zo naar zo'n apparaat?

Ik overweeg zoiets voor onze (open) bovenverdieping. Misschien niet om te verwarmen (de warmte trekt ws toch al van beneden naar boven) maar dan wel om wat extra te koelen.
Maar werkt dat dan samen met een WP?

http://www.jagapro.nl/product/briza

Wij hebben ze overwogen, maar uiteindelijk op de slaapkamers toch voor vvw gekozen. Eenvoudiger en geen condensafvoer nodig.

[Stefke]

O, die dingen zijn niet aangesloten op de centrale verwarming? Heb al diverse keren van leveranciers een fancoil aanbevolen gekregen, maar ik zit eigenlijk niet op een los systeem te wachten.

[Joris748]

stefijn schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 20:01:
O, die dingen zijn niet aangesloten op de centrale verwarming? Heb al diverse keren van leveranciers een fancoil aanbevolen gekregen, maar ik zit eigenlijk niet op een los systeem te wachten.

Jawel, water voor verwarming en voor koeling wordt door de WP geleverd. Je hebt wel electriciteit nodig voor de DBE ventilatoren.

[Stefke]

Ah oke, prima. Die Jaga Brise is wel een mooi ding

[jerh]

mux schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 18:33:
[...]


Je hebt helemaal gelijk, ik ben me bewust van het rekensommetje. Zeker gezien je ramen maar Rc~1 zijn is het effect van iets betere muurisolatie op een gegeven moment niet meer boeiend. Dan heeft het meer zin om te investeren in betere ramen en kozijnen.

Zijn alu kozijnen niet slechter voor je isolatiewaarde? Moet bekennen dat ik ze nog niet goed heb bekeken.

Aan de achterzijde van het huis moeten we geluiddempend triple glas, dus daarvoor zullen we hoe dan ook aan de moeilijke/dure kozijnen moeten (is extra dik, nog dikker dan standaard HR+++).

Alu kozijnen zijn ook goed te isoleren, ze stoppen extra isolatie in de profielen. Vergeet niet het grootste gedeelte is glas. Voor veel gewicht echt handigere dan de andere vormen. Ik heb hier met een warmtebeeld camera gekeken en je ziet wel wat temperatuur verschil, vooral bij ramen die open kunnen, maar het is niet veel.

[Andrehj]

Even een vraagje over overstroom bij ventilatie (systeem D):

Onze bouwkundige vertelde vanmiddag dat er tussen de toevoer en de afvoer van de ventilatielucht maximaal twee overstroomvoorzieningen mogen zitten.
Die beperking kan ik echter in het online bouwbesluit nergens vinden. Weet iemand hier hoe dat zit?

Bij ons is dit even lastig, omdat de bijkeuken alleen aan de woonkamer/keuken grenst, en we in de bijkeuken uiteraard alleen willen afzuigen. Een deel van de ventilatielucht zal dus via de slaapkamers worden ingeblazen, en overstromen via de hal naar de woonkamer/keuken en vandaar doorstromen naar de bijkeuken, waarbij dus drie deuren (overstroomvoorzieningen) worden gepasseerd. Hoe wordt dit normaliter opgelost?

[jacovn]

@Andrehj
Dat wordt gewoon gedaan volgens mij.

Hier met een qualityflow die inblaast in trappen huis.
Deur tussen entree beneden waar de trap zit en de kamer, vervolgens schuifdeur tussen kamer en keuken, en dan een deur naar de bijkeuken waar de WP en boiler staan. In de bijkeuken zit een afzuigpunt.

Volgens mij mag het geen verblijfsruimte zijn voor de eisen van overstroom. Ik merk niets van slechte lucht kwaliteit, al zou je dat moeten meten natuurlijk. In de praktijk staat de schuifdeur altijd open, de deur van de kamer naar de gang ook. Dan blijft er 1 deur over, en de bijkeuken deur naar buiten gaat ook af en toe open.

[bartvb]

Er is wel dit artikel:

https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-34

Dus minimaal 50% van de toegevoerde lucht in een verblijfsgebied moet rechtstreeks van buiten komen (of direct van de WTW unit in jouw geval). De regel van maximaal 2 overstroomvoorzieningen ken ik niet, maar ik ben niet bepaald een expert op dit vlak

@stefijn die Jaga's zijn (Z)LTV-convectoren eventueel met een geforceerde luchtstroom dmv die DBE ventilatoren.

@mux prijsverschil tussen kunststof en aluminium is bij kozijnen wel indrukwekkend. Let er iig op dat de isolatiewaardes in balans zijn. Als je glas hebt met een Ug van 0,6 (standaard bij 3-voudig glas) en goed isolerende wanden dan is een Uf van 1,2 oid niet aan te raden ivm o.a. condensvorming.

@Deleon78 Succes met de afbouwplanning! Daar zijn wij (nog lang) niet aan toe, benieuwd waar je op uit gaat komen en hoe dat werkt!

[Joris748]

bartvb schreef op woensdag 14 november 2018 @ 08:56:
Er is wel dit artikel:

https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-34

Dus minimaal 50% van de toegevoerde lucht in een verblijfsgebied moet rechtstreeks van buiten komen (of direct van de WTW unit in jouw geval). De regel van maximaal 2 overstroomvoorzieningen ken ik niet, maar ik ben niet bepaald een expert op dit vlak

@stefijn die Jaga's zijn (Z)LTV-convectoren eventueel met een geforceerde luchtstroom dmv die DBE ventilatoren.

@mux prijsverschil tussen kunststof en aluminium is bij kozijnen wel indrukwekkend. Let er iig op dat de isolatiewaardes in balans zijn. Als je glas hebt met een Ug van 0,6 (standaard bij 3-voudig glas) en goed isolerende wanden dan is een Uf van 1,2 oid niet aan te raden ivm o.a. condensvorming.

@Deleon78 Succes met de afbouwplanning! Daar zijn wij (nog lang) niet aan toe, benieuwd waar je op uit gaat komen en hoe dat werkt!

Kleine correctie. Tripel glas is standaard 0,7. Dat past nog in een redelijk normaal kozijn. Wil je naar 0,6 dan wordt het glas nog een stukje dikker, wordt het met een ander gas gevuld. Daardoor worden glas en kozijn duurder.

Wij zitten zaterdag bij onze kozijnenleverancier om de definitieve keuze te bepalen.

[Señor Sjon]

Daniel schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 17:42:
[...]


Voordeel van elektrisch is dat het makkelijker aan te leggen is en sneller opwarmt. Nadeel is dat het stroom vreet maar voor enkel een badkamer die maar af en toe even kort verwarmd hoeft te worden vind ik dat geen bezwaar. Met wat domotica kun je dat eenvoudig laten schakelen op de momenten dat je het nodig hebt.

Ik heb een houten vloer, als ik vloerverwarming wil moet daar een extra dekvloer op, en dus ook zwaardere balken etc. Voor de temperatuur op de bovenverdieping is het zeer waarschijnlijk niet nodig dus dan is het een beetje zonde van de ±4k.

Voor zover ik weet is het toepassen van een ventilatiewarmtepomp een prima alternatief voor de bovenverdieping. 't zal aan in de installateur en EPC-dude zijn om uit te rekenen of dat voldoende vermogen op kan leveren. Deze oplossing is naar verwachting wel iets duurder dan enkel de vv, maar als ik vv doe kan ik de balansventilatie nog steeds niet weglaten, omdat ik met normale ventilatie waarschijnlijk niet aan de geluidsisolatie-eisen kan voldoen. Dan beter ventilatie en wp aan elkaar knopen en de vv weglaten.

Ik zou vloerverwarming en WTW nemen. Zeker met het itho systeem heb je nauwelijks toevoerbuizen nodig, alleen individuele afvoer/ruimte. WP en ventilatie aan elkaar knopen is een lapmiddel uit de CV-branche.

Andrehj schreef op dinsdag 13 november 2018 @ 22:27:
Even een vraagje over overstroom bij ventilatie (systeem D):

Onze bouwkundige vertelde vanmiddag dat er tussen de toevoer en de afvoer van de ventilatielucht maximaal twee overstroomvoorzieningen mogen zitten.
Die beperking kan ik echter in het online bouwbesluit nergens vinden. Weet iemand hier hoe dat zit?

Bij ons is dit even lastig, omdat de bijkeuken alleen aan de woonkamer/keuken grenst, en we in de bijkeuken uiteraard alleen willen afzuigen. Een deel van de ventilatielucht zal dus via de slaapkamers worden ingeblazen, en overstromen via de hal naar de woonkamer/keuken en vandaar doorstromen naar de bijkeuken, waarbij dus drie deuren (overstroomvoorzieningen) worden gepasseerd. Hoe wordt dit normaliter opgelost?

Ik denk dat ie met 2x50% is 100% rekent.

Maar je blaast toch ook via de woonkamer in? Dan is het woonkamer > keuken > bijkeuken. Ik neem aan dat de bijkeuken geen verblijfsruimte is.

[mux]

Joris748 schreef op woensdag 14 november 2018 @ 09:41:
[...]

Kleine correctie. Tripel glas is standaard 0,7. Dat past nog in een redelijk normaal kozijn. Wil je naar 0,6 dan wordt het glas nog een stukje dikker, wordt het met een ander gas gevuld. Daardoor worden glas en kozijn duurder.

Wij zitten zaterdag bij onze kozijnenleverancier om de definitieve keuze te bepalen.

Ben heel erg benieuwd, want kozijnen- en glasprijzen voor triple HR+++ lopen best flink uiteen. Dubbel glas is overal min of meer even duur, maar de echte high-end kan €100/m2 of €500/m2 kosten schijnbaar.