Ervaringen met het bouwen van een eigen huis - Deel 2

[RUFFNECK]

Pfoe, wat een bedragen, de 5K ex.btw voor onze trap vond ik al meer dan teveel



Ik heb er weinig verstand van, dus wellicht dat ik alsnog teveel betaal ervoor, maar goed. De trappenboer zegt dat ook bij een vuren trap het gekraak gewoon voorkomen kan worden door juiste manier van installeren en volgorde van dichtkitten en dan pas gronden (50mu is aangeraden) en schilderen (zoiets..)

[LittleTycoon]

Korte vraag: Aannemer heeft geen ventilatie in ongeisoleerde schuur gebouwd. Moet wel bleek tijdens opleverkeuring. Nu biedt aannemer aan het op te lossen met stootvoegroosters, zgn. Bijenbekjes.

Is dit een goede oplossing?

[Artbij]

LittleTycoon schreef op dinsdag 3 oktober 2017 @ 21:38:
Korte vraag: Aannemer heeft geen ventilatie in ongeisoleerde schuur gebouwd. Moet wel bleek tijdens opleverkeuring. Nu biedt aannemer aan het op te lossen met stootvoegroosters, zgn. Bijenbekjes.

Is dit een goede oplossing?

Ben je tussendoor niet gaan kijken?

[LittleTycoon]

artbij schreef op dinsdag 3 oktober 2017 @ 21:46:
[...]


Ben je tussendoor niet gaan kijken?

Dat kost me meer dan het me oplevert bij een schuur. Maar hiermee heb ik geen antwoord op mijn vraag.

[LittleTycoon]

Trap bij mij uiteindelijk geworden
(1e naar 2e)
(van balustrade naar beneden.)

Moet eigrnlijk overdag foto's maken. Anyways, ca. 9,5K incl. BTW totaal. Dichte trap, Essen treden, vurenhout spil, dichte trapwand, gestuukt spachtel, incl. balustrades. 2x zoveel als de initeel voorziene (lelijke) vuren trap met mahonie treden. Maar ik heb ook offerte van 15-20K voorbij zien komen in het proces. Je kubt het zo gek maken als je wil.

[Gynnad]

Wij zijn inmiddels op het punt dat we onze tekening hebben ingediend voor het vooroverleg, echter hebben wij de grond nog niet gekocht (hebben een optie momenteel) en de reden waarom we het nog niet gekocht hebben is omdat nadat je het contract hebt getekend heb je maar 3 maanden om de financiering rond te krijgen en anders moet je de wettelijke reserveringsrente van 2% betalen, wat neerkomt op iets meer dan 3000 euro.

Nu zijn wij het daar niet mee eens en hebben we het al zo lang mogelijk proberen te rekken om het contract te tekenen, echter nu begint de gemeente te pushen dat er ook andere gegadigde zijn voor dat kavel.

Waarom zijn wij er niet mee eens: De kavel wordt verkocht door de gemeente en als wij een krabbel zetten moeten wij de financiering binnen 3 maanden rond hebben, maar om je financiering rond te krijgen moet de bezwaartermijn zijn verlopen, nu hebben we het hier met onze aannemer over gehad en het probleem is dat in de happy flow de meeste tijd bij de gemeente ligt:

1 okt indienen welstand (gedaan)
1 nov welstand goedkeuring (ligt aan de gemeente, in de happy flow duurt dat dus 1 maand)
1 dec vergunning indienen (kost 1 maand, ligt bij de aannemer om o.a. de constructietekening rond te krijgen)
1 feb vergunning goedkeuring (kost 2 maanden, ligt bij de gemeente)
20 maart, bezwaartermijn verlopen (wettelijk bepaald)

Met andere woorden het is voor ons onhaalbaar om het in 3 maanden rond te krijgen, hebben hier meer mensen ervaring mee, betalen jullie die boete gewoon of hebben jullie nog andere manieren om dit te rekken want in onze ogen is dit wel erg makkelijk en oneerlijk geld verdienen door zo een boete op te leggen.

[RUFFNECK]

Als je al zondanig zeker bent van je plannen wat belet je om de optie naar een betaalde reservering om te zetten? Of is dat 2% per maand? Een reservering is geen koopovereenkomst (tenminste hier in Almere niet) dus de 3 maanden financieringstijd vind ik wel raar. Wat zegt de gemeente als je jouw geschetste termijnen voorlegt?

[Rtificial]

Er is toch geen enkele reden om er van uit te gaan dat je de vergunning niet krijgt, als je je gewoon aan de geldende bouwvoorschriften houdt?
Ik had de grond al bijna een jaar in bezit voordat de vergunning rond was, en moest zelfs bepaalde werken van de gemeente doen voordat ze überhaupt een vergunning zouden gaan verlenen.
Het is niet zo dat de kavel die je koopt nog van bestemming moet wijzigen, of nog verkaveld moet worden, of wat dan ook. Het is een bouwkavel dat door de gemeente ook met dat doel verkocht wordt, met bepaalde eisen. Hou je je daar aan in het ontwerp, dan is er geen reden om te denken dat je de vergunning niet krijgt.

[Artbij]

Gynnad schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 08:03:
Wij zijn inmiddels op het punt dat we onze tekening hebben ingediend voor het vooroverleg, echter hebben wij de grond nog niet gekocht (hebben een optie momenteel) en de reden waarom we het nog niet gekocht hebben is omdat nadat je het contract hebt getekend heb je maar 3 maanden om de financiering rond te krijgen en anders moet je de wettelijke reserveringsrente van 2% betalen, wat neerkomt op iets meer dan 3000 euro.

Nu zijn wij het daar niet mee eens en hebben we het al zo lang mogelijk proberen te rekken om het contract te tekenen, echter nu begint de gemeente te pushen dat er ook andere gegadigde zijn voor dat kavel.

Waarom zijn wij er niet mee eens: De kavel wordt verkocht door de gemeente en als wij een krabbel zetten moeten wij de financiering binnen 3 maanden rond hebben, maar om je financiering rond te krijgen moet de bezwaartermijn zijn verlopen, nu hebben we het hier met onze aannemer over gehad en het probleem is dat in de happy flow de meeste tijd bij de gemeente ligt:

1 okt indienen welstand (gedaan)
1 nov welstand goedkeuring (ligt aan de gemeente, in de happy flow duurt dat dus 1 maand)
1 dec vergunning indienen (kost 1 maand, ligt bij de aannemer om o.a. de constructietekening rond te krijgen)
1 feb vergunning goedkeuring (kost 2 maanden, ligt bij de gemeente)
20 maart, bezwaartermijn verlopen (wettelijk bepaald)

Met andere woorden het is voor ons onhaalbaar om het in 3 maanden rond te krijgen, hebben hier meer mensen ervaring mee, betalen jullie die boete gewoon of hebben jullie nog andere manieren om dit te rekken want in onze ogen is dit wel erg makkelijk en oneerlijk geld verdienen door zo een boete op te leggen.

Sluit een aparte hypotheek voor de grond af. Dan hoef je geen vergunning rond te hebben. En je kunt natuurlijk dat vooroverleg overslaan.

[ Voor 18% gewijzigd door Artbij op 04-10-2017 09:51 ]

[sanvv78]

Gynnad schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 08:03:
Wij zijn inmiddels op het punt dat we onze tekening hebben ingediend voor het vooroverleg, echter hebben wij de grond nog niet gekocht (hebben een optie momenteel) en de reden waarom we het nog niet gekocht hebben is omdat nadat je het contract hebt getekend heb je maar 3 maanden om de financiering rond te krijgen en anders moet je de wettelijke reserveringsrente van 2% betalen, wat neerkomt op iets meer dan 3000 euro.

Nu zijn wij het daar niet mee eens en hebben we het al zo lang mogelijk proberen te rekken om het contract te tekenen, echter nu begint de gemeente te pushen dat er ook andere gegadigde zijn voor dat kavel.

Waarom zijn wij er niet mee eens: De kavel wordt verkocht door de gemeente en als wij een krabbel zetten moeten wij de financiering binnen 3 maanden rond hebben, maar om je financiering rond te krijgen moet de bezwaartermijn zijn verlopen, nu hebben we het hier met onze aannemer over gehad en het probleem is dat in de happy flow de meeste tijd bij de gemeente ligt:

1 okt indienen welstand (gedaan)
1 nov welstand goedkeuring (ligt aan de gemeente, in de happy flow duurt dat dus 1 maand)
1 dec vergunning indienen (kost 1 maand, ligt bij de aannemer om o.a. de constructietekening rond te krijgen)
1 feb vergunning goedkeuring (kost 2 maanden, ligt bij de gemeente)
20 maart, bezwaartermijn verlopen (wettelijk bepaald)

Met andere woorden het is voor ons onhaalbaar om het in 3 maanden rond te krijgen, hebben hier meer mensen ervaring mee, betalen jullie die boete gewoon of hebben jullie nog andere manieren om dit te rekken want in onze ogen is dit wel erg makkelijk en oneerlijk geld verdienen door zo een boete op te leggen.

Je kan al wel een rente-voorstel ontvangen van een geldverstrekker. Aegon heeft bijv. een zeer lange geldigheid (6mnd-12mnd) Dan heb je iig iets in handen. Mits je natuurlijk aan alle voorwaarden kan voldoen die Aegon vraagt voor de offerte. Zo hebben wij het ook gedaan.

[Stefke]

Gynnad schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 08:03:
Wij zijn inmiddels op het punt dat we onze tekening hebben ingediend voor het vooroverleg, echter hebben wij de grond nog niet gekocht (hebben een optie momenteel) en de reden waarom we het nog niet gekocht hebben is omdat nadat je het contract hebt getekend heb je maar 3 maanden om de financiering rond te krijgen en anders moet je de wettelijke reserveringsrente van 2% betalen, wat neerkomt op iets meer dan 3000 euro.

Nu zijn wij het daar niet mee eens en hebben we het al zo lang mogelijk proberen te rekken om het contract te tekenen, echter nu begint de gemeente te pushen dat er ook andere gegadigde zijn voor dat kavel.

Waarom zijn wij er niet mee eens: De kavel wordt verkocht door de gemeente en als wij een krabbel zetten moeten wij de financiering binnen 3 maanden rond hebben, maar om je financiering rond te krijgen moet de bezwaartermijn zijn verlopen, nu hebben we het hier met onze aannemer over gehad en het probleem is dat in de happy flow de meeste tijd bij de gemeente ligt:

1 okt indienen welstand (gedaan)
1 nov welstand goedkeuring (ligt aan de gemeente, in de happy flow duurt dat dus 1 maand)
1 dec vergunning indienen (kost 1 maand, ligt bij de aannemer om o.a. de constructietekening rond te krijgen)
1 feb vergunning goedkeuring (kost 2 maanden, ligt bij de gemeente)
20 maart, bezwaartermijn verlopen (wettelijk bepaald)

Met andere woorden het is voor ons onhaalbaar om het in 3 maanden rond te krijgen, hebben hier meer mensen ervaring mee, betalen jullie die boete gewoon of hebben jullie nog andere manieren om dit te rekken want in onze ogen is dit wel erg makkelijk en oneerlijk geld verdienen door zo een boete op te leggen.

Als het moment van betalen (eigendomsoverdracht) voor de kavel verder weg ligt dan 3 maanden en als je ook weet dat je de financiering kunt krijgen zou je misschien het risico kunnen lopen om de financiering nog niet rond te hebben over 3 maanden. Je hebt het geld pas nodig vanaf overdracht. Vreemd dat je al een boete zou moeten betalen voor grond die nog niet van jou is? Of moet de overdracht over 3 maanden plaatsvinden. Misschien uitgestelde betaling en latere overdracht?
Ik vind het boevenpraktijken en dan nog wel door overheid. Ze maken het mensen op deze manier gewoon lastig om iets te kopen. Wij zitten momenteel een beetje in hetzelfde schuitje, al zijn de termijnen bij ons nog veel problematischer, is het geen gemeente maar ex semioverheid, en moeten wij over veel langere perioden risico's lopen.
Bij ons gaat de boete pas lopen als wij niet binnen 4 weken na "gereed" komen van de grond eigendomsoverdracht doen (en dus ook de hypotheek hebben). Dat ligt vér in de toekomst (eind zomer 2018) Boete is wel 8,5%... Wij staan op het punt de aankoop te annuleren.

[WNT]

Bij ons was de boete 7%, wij hebben de grond eerst gekocht en gefinancieerd en een jaar later de rest pas. Het is een enorme tegenstelling van belangen en regels, echt frustrerend. Toen ik vroeg hoe andere mensen dit deden aan de kavel coach kreeg ik als antwoord: die hebben cash betaald. Wij zijn denk ik de jongste die een kavel gekocht hebben in dit project, en hadden hiervoor één huis gehad (dat onder water stond) dus niet genoeg cash om een kavel van 2ton te kunnen betalen. Het wordt je dan bijna onmogelijk gemaakt...

[Boeie]

@Gynnad Wij hebben op basis van de welstandsgoedkeuring, taxaties van nieuw te bouwen object (schetsen) + grondgegevens een hypotheek gekregen. Met een lange looptijd van bouwdepot. Wel zo fijn omdat we zelf ontwerpen en we in ieder geval wilden weten dat we ook hetgeen mogen bouwen wat we willen. De projectontwikkelaar die de grond verkoopt rekent 6% per maand dat je het niet af zou nemen, maar zelfs in de korte termijn is het ons nu prima gelukt (juli getekend, 1 okt was de deadline voor overdracht en financieringsdeadline lag nog vroeger).

[SjakieZulu]

sanvv78 schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 09:50:
[...]


Je kan al wel een rente-voorstel ontvangen van een geldverstrekker. Aegon heeft bijv. een zeer lange geldigheid (6mnd-12mnd) Dan heb je iig iets in handen. Mits je natuurlijk aan alle voorwaarden kan voldoen die Aegon vraagt voor de offerte. Zo hebben wij het ook gedaan.

Is dat geen kip en het ei verhaal?

Of vraagt AEGON geen omgevingsvergunning, koop- aannemersovereenkomst en koopcontract?

[sanvv78]

SjakieZulu schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 14:00:
[...]


Is dat geen kip en het ei verhaal?

Of vraagt AEGON geen omgevingsvergunning, koop- aannemersovereenkomst en koopcontract?

Voor de echte offerte natuurlijk wel, maar zij geven wel al een rente-voorstel die dus lang geldig is, en als jullie aan de besproken punten voldoen geven ze dus dan wel de offerte als je alles aanlevert binnen die periode van 6-12 maanden. Maar je weet dan wel wat je kan lenen en tegen welke rente etc.

[xminator]

Wel interessant de prijzen voor trappen. Wij hebben het volgende:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[SjakieZulu]

@sanvv78: dus het rentevoorstel geldt 6-12 maanden en wordt definitief als je de benodigde documenten aanlevert. Betaal je ook een opslag bovenop de ''normale'' rente?

Welke documenten heeft Aegon nodig voor het afgeven van een rentevoorstel?

Precies de oplossing die ik zoek. Zijn er naast Aegon meer partijen die iets soortgelijks leveren?

[ Voor 12% gewijzigd door SjakieZulu op 04-10-2017 15:27 ]

[Artbij]

SjakieZulu schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 15:26:
@sanvv78: dus het rentevoorstel geldt 6-12 maanden en wordt definitief als je de benodigde documenten aanlevert. Betaal je ook een opslag bovenop de ''normale'' rente?

Welke documenten heeft Aegon nodig voor het afgeven van een rentevoorstel?

Precies de oplossing die ik zoek. Zijn er naast Aegon meer partijen die iets soortgelijks leveren?

Is een voorstel, geen offerte. Vraag me dus of of het bindend is.

[SjakieZulu]

@sanvv78: als ik het goed lees op de site van Aegon, is het een ''normale'' offerte die bij nieuwbouw 6 maanden geldig is, en evt met 6 maanden verlengd kan worden. Als de rente stijgt gedurende de verlenging, dan betaal je een zgn bereidstellingsprovisie.

Nadeel: niet de gunstigste rentes, bereidstellingsprovisie indien de rente stijgt gedurende de verlenging.
Voordeel: hypotheek ruim op tijd geregeld, als rentes dalen na 6 maanden dan kun je ervoor kiezen om niet te verlengen.

De vraag is welke documenten aangeleverd dienen te worden voor een offerte bij Aegon, voor vrije kavelbouw. Ik gok omgevingsvergunning, koop- aannemersovereenkomst en koopcontract grond ... kan het niet 123 zo vinden op hun site.

[Artbij]

SjakieZulu schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 15:56:
@sanvv78: als ik het goed lees op de site van Aegon, is het een ''normale'' offerte die bij nieuwbouw 6 maanden geldig is, en evt met 6 maanden verlengd kan worden. Als de rente stijgt gedurende de verlenging, dan betaal je een zgn bereidstellingsprovisie.

Nadeel: niet de gunstigste rentes, bereidstellingsprovisie indien de rente stijgt gedurende de verlenging.
Voordeel: hypotheek ruim op tijd geregeld, als rentes dalen na 6 maanden dan kun je ervoor kiezen om niet te verlengen.

De vraag is welke documenten aangeleverd dienen te worden voor een offerte bij Aegon, voor vrije kavelbouw. Ik gok omgevingsvergunning, koop- aannemersovereenkomst en koopcontract grond ... kan het niet 123 zo vinden op hun site.

Het gaat meestal om die omgevingsvergunning die het lastig maakt.

[xminator]

SjakieZulu schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 15:56:
@sanvv78: als ik het goed lees op de site van Aegon, is het een ''normale'' offerte die bij nieuwbouw 6 maanden geldig is, en evt met 6 maanden verlengd kan worden. Als de rente stijgt gedurende de verlenging, dan betaal je een zgn bereidstellingsprovisie.

Nadeel: niet de gunstigste rentes, bereidstellingsprovisie indien de rente stijgt gedurende de verlenging.
Voordeel: hypotheek ruim op tijd geregeld, als rentes dalen na 6 maanden dan kun je ervoor kiezen om niet te verlengen.

De vraag is welke documenten aangeleverd dienen te worden voor een offerte bij Aegon, voor vrije kavelbouw. Ik gok omgevingsvergunning, koop- aannemersovereenkomst en koopcontract grond ... kan het niet 123 zo vinden op hun site.

Ga langs bij een hypotheekadviseur. Voor je eerste aanvraag heb je niet veel nodig behalve de financiele gegevens. Vervolgens heb je gedurende de offerte periode x-aantal maanden om alle documenten op te leveren en vervolgens te zorgen dat je bij de notaris bent langsgegaan.

[jacovn]

RUFFNECK schreef op zondag 1 oktober 2017 @ 08:12:
Ik neem aan dat je bij de notaris en de hypotheek en de grond gaat passeren, wellicht dat je met de gemeente en de notaris afstemt dat de leges ook meteen meeneemt? Bij ons was datum leges vóór de notaris afspraak (druk rond de kerstdagen) dus hadden wij die wel eerst voorgeschoten. Het zou nl nog max een week duren voor het bouwdepot beschikbaar zou zijn.

Ik heb de gemeente gemailed over uitstel, en prompt 3 weken extra gekregen. Doen ze ook eens wat goed hier in Almere.

Helaas was begin bezwaar periode 1 dag na poststempel verzonden. De dame die ik sprak bleef 7 september aanhouden, maar ik heb 8 op papier staan. Maar van 9 september + 6 weken uitgegaan, en heb notaris week later geboekt. Die hadden geen problemen ermee.

[Appie76]

SjakieZulu schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 15:56:
@sanvv78: als ik het goed lees op de site van Aegon, is het een ''normale'' offerte die bij nieuwbouw 6 maanden geldig is, en evt met 6 maanden verlengd kan worden. Als de rente stijgt gedurende de verlenging, dan betaal je een zgn bereidstellingsprovisie.

Nadeel: niet de gunstigste rentes, bereidstellingsprovisie indien de rente stijgt gedurende de verlenging.
Voordeel: hypotheek ruim op tijd geregeld, als rentes dalen na 6 maanden dan kun je ervoor kiezen om niet te verlengen.

Niet om er hier nu een hypotheektopic van te maken, maar Aegon kan (extra) interessant zijn indien je al een hypotheek op je huidige woning hebt, waar je kapitaal in een KEW opgebouwd hebt: Aegon telt als één van de weinigen dit kapitaal mee om zodoende op een lagere LTV uit te komen, met wellicht rentekorting tot gevolg (mits je hierdoor in een lagere risicoklasse terechtkomt).

[Boeie]

Appie76 schreef op woensdag 4 oktober 2017 @ 22:36:
[...]


Niet om er hier nu een hypotheektopic van te maken, maar Aegon kan (extra) interessant zijn indien je al een hypotheek op je huidige woning hebt, waar je kapitaal in een KEW opgebouwd hebt: Aegon telt als één van de weinigen dit kapitaal mee om zodoende op een lagere LTV uit te komen, met wellicht rentekorting tot gevolg (mits je hierdoor in een lagere risicoklasse terechtkomt).

Even de term opgezocht, maar je bedoeld Kapitaal Eigen Woning oftewel een oude bankspaarhypotheek waar je wellicht al een bedrag in hebt zitten vanuit je vorige/huidige woning. LTV is Loan to value oftewel de waardeverhouding tussen hypotheek en het onderpand (het huis). Zij zijn niet de enige die hiermee rekenen. Voor zover ik weet is het gewoon wettelijk zo dat als je al een 'oude' hypotheekvorm hebt je er recht op hebt deze mee te nemen. Wij mogen het bedrag van onze oude hypotheek zelfs volledig omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Niet dat we dit willen, maar het kan wel en daarmee dalen je maandlasten.

Ander verhaal, hier vandaag de overdracht van de grond en dan kunnen we echt beginnen/verder gaan met de bouwvergunning. Zal ook eens wat foto's/tekeningen hier delen en de plannen uiteen zetten.

[Verwijderd]

In hoeverre kan vers voegwerk tegen regen?

Gisteren is de hele voorgevel gevoegd, vandaag de hele dag regen

[Rtificial]

Verwijderd schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 08:42:
In hoeverre kan vers voegwerk tegen regen?

Gisteren is de hele voorgevel gevoegd, vandaag de hele dag regen

Dat moet geen probleem zijn, duurt wat langer om volledig te drogen.

[Artbij]

Rtificial schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 08:49:
[...]


Dat moet geen probleem zijn, duurt wat langer om volledig te drogen.

Volgens mij is drogen niet het probleem. Meer dat het cement zal uitlopen, maar dat is volgens mij na een dag geen probleem meer.

[SjakieZulu]

@xminator: ik snap helemaal wat je bedoelt. Punt is dat mijn adviseur maar blijft aangeven dat ik langs kan komen zodra omgevingsvergunning, koopaannemersovereenkomst en koopcontract grond beschikbaar zijn (naar verwachting half maart '18).

Het enige wat ik nu heb is een optie van 3 maanden op de kavel (verloopt 15 oct); optie kan 1x met 3 maanden verlengd worden (verloopt 15 jan). Koopcontract (GEEN voorbehoud van financiering mogelijk) kan op elke moment worden getekend, doch uiterlijk na 6 maanden. Grond dient te passeren binnen 5 maanden na tekenen koopcontract grond.

De vraag is of ik NU al een hypotheek kan regelen? Eerste optie van 3 maanden verloopt bijna. Het schetsplan is bijna af, maak dus al kosten voor architect (heb ruim voldoende spaargeld). Als schetsplan definitief is, dan dient aanvraag voor omgevingsvergunning uitgewerkt te worden (+3 weken), daarna wachten op gemeente voordat omgevingsvergunning onherroepelijk is is (+8+6 weken). Parallel aan de fase waarop we wachten op de gemeente wordt de aannemer hopelijk geregeld.

Kan ik NU al de hypotheek regelen? Zo niet, wanneer dan wel (kijkend naar mijn situatie)?

[Artbij]

SjakieZulu schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 09:26:
@xminator: ik snap helemaal wat je bedoelt. Punt is dat mijn adviseur maar blijft aangeven dat ik langs kan komen zodra omgevingsvergunning, koopaannemersovereenkomst en koopcontract grond beschikbaar zijn (naar verwachting half maart '18).

Het enige wat ik nu heb is een optie van 3 maanden op de kavel (verloopt 15 oct); optie kan 1x met 3 maanden verlengd worden (verloopt 15 jan). Koopcontract (GEEN voorbehoud van financiering mogelijk) kan op elke moment worden getekend, doch uiterlijk na 6 maanden. Grond dient te passeren binnen 5 maanden na tekenen koopcontract grond.

De vraag is of ik NU al een hypotheek kan regelen? Eerste optie van 3 maanden verloopt bijna. Het schetsplan is bijna af, maak dus al kosten voor architect (heb ruim voldoende spaargeld). Als schetsplan definitief is, dan dient aanvraag voor omgevingsvergunning uitgewerkt te worden (+3 weken), daarna wachten op gemeente voordat omgevingsvergunning onherroepelijk is is (+8+6 weken). Parallel aan de fase waarop we wachten op de gemeente wordt de aannemer hopelijk geregeld.

Kan ik NU al de hypotheek regelen? Zo niet, wanneer dan wel (kijkend naar mijn situatie)?

Volgens mij is het allemaal niet zo moeilijk.

Je krijgt een hypotheek voor de grond, maar dit doen niet alle banken. Rabobank bijvoorbeeld wel.

Wil je een hypotheek voor alles dan zul je een vergunning moeten hebben met een getekende aanneem overeenkomst.

[Artbij]

Boeie schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 07:42:
[...]
Even de term opgezocht, maar je bedoeld Kapitaal Eigen Woning oftewel een oude bankspaarhypotheek waar je wellicht al een bedrag in hebt zitten vanuit je vorige/huidige woning. LTV is Loan to value oftewel de waardeverhouding tussen hypotheek en het onderpand (het huis). Zij zijn niet de enige die hiermee rekenen. Voor zover ik weet is het gewoon wettelijk zo dat als je al een 'oude' hypotheekvorm hebt je er recht op hebt deze mee te nemen. Wij mogen het bedrag van onze oude hypotheek zelfs volledig omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Niet dat we dit willen, maar het kan wel en daarmee dalen je maandlasten.

Ander verhaal, hier vandaag de overdracht van de grond en dan kunnen we echt beginnen/verder gaan met de bouwvergunning. Zal ook eens wat foto's/tekeningen hier delen en de plannen uiteen zetten.

Iedereen met een oude hypotheek heeft het recht om de oude vormen opnieuw te gebruiken. Van spaar naar aflossing vrij etcetera. Met deze lage rente zijn spaarhypotheeken erg duur. Wij hebben het niet meer gedaan.

Alle banken rekenen met een fictieve prijs voor de huidige woning en tellen daarbij eventuele spaar en beleggingstegoeden bij op. Je hoeft echt niet bij een speciale versterker te zijn.

Overigens hoef je niet te wachten met aanvragen van een vergunning tot de grond in eigendom is.

[Appie76]

Boeie schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 07:42:
[...]
Even de term opgezocht, maar je bedoeld Kapitaal Eigen Woning oftewel een oude bankspaarhypotheek waar je wellicht al een bedrag in hebt zitten vanuit je vorige/huidige woning. LTV is Loan to value oftewel de waardeverhouding tussen hypotheek en het onderpand (het huis). Zij zijn niet de enige die hiermee rekenen. Voor zover ik weet is het gewoon wettelijk zo dat als je al een 'oude' hypotheekvorm hebt je er recht op hebt deze mee te nemen. Wij mogen het bedrag van onze oude hypotheek zelfs volledig omzetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Niet dat we dit willen, maar het kan wel en daarmee dalen je maandlasten.

artbij schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 09:38:
[...]

Alle banken rekenen met een fictieve prijs voor de huidige woning en tellen daarbij eventuele spaar en beleggingstegoeden bij op. Je hoeft echt niet bij een speciale versterker te zijn.

De essentie van mijn verhaal is dat zeker niet alle banken het opgebouwde kapitaal meetellen bij het bepalen van de risicoklasse. Aegon doet dit bijv wel, en kan hierdoor ineens weer interessante rentes hebben, mits je dus in een lagere "bevoorschottingcategorie" tercht komt door het meetellen van dit kapitaal.

Aangezien dit niet het grote hypotheek topic is, laat ik het er hiermee verder bij, maar ik vond het wel belangrijk dit punt even duidelijk te maken.

(Overigens heb ik niets met Aegon, er zijn inderdaad ook andere verstrekkers die dit ook doen.)

[Artbij]

Appie76 schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 10:01:
[...]


[...]


De essentie van mijn verhaal is dat zeker niet alle banken het opgebouwde kapitaal meetellen bij het bepalen van de risicoklasse. Aegon doet dit bijv wel, en kan hierdoor ineens weer interessante rentes hebben, mits je dus in een lagere "bevoorschottingcategorie" tercht komt door het meetellen van dit kapitaal.

Aangezien dit niet het grote hypotheek topic is, laat ik het er hiermee verder bij, maar ik vond het wel belangrijk dit punt even duidelijk te maken.

(Overigens heb ik niets met Aegon, er zijn inderdaad ook andere verstrekkers die dit ook doen.)

Wellicht dat sommige banken het on eerste instantie niet tellen, maar daarna kun je het wel gewoon aflossen waardoor je in een andere klasse komt.

[Rtificial]

artbij schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 09:02:
[...]


Volgens mij is drogen niet het probleem. Meer dat het cement zal uitlopen, maar dat is volgens mij na een dag geen probleem meer.

Klopt, is ook niet het probleem, en uitspoelen van het cement gaat niet meer gebeuren.

[SjakieZulu]

Volgens mij is het allemaal niet zo moeilijk.

Je krijgt een hypotheek voor de grond, maar dit doen niet alle banken. Rabobank bijvoorbeeld wel.

Wil je een hypotheek voor alles dan zul je een vergunning moeten hebben met een getekende aanneem overeenkomst.

In mijn geval is het dan verstandiger om de optieperiode zo lang mogelijk uit te zitten (wat ik al vanuit ging). De kosten voor het nemen van een optie van 6 maanden zijn een heel stuk goedkoper dan de te betalen rente op hypotheek grond (is ook niet aftrekbaar).

[xminator]

SjakieZulu schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 09:26:
@xminator: ik snap helemaal wat je bedoelt. Punt is dat mijn adviseur maar blijft aangeven dat ik langs kan komen zodra omgevingsvergunning, koopaannemersovereenkomst en koopcontract grond beschikbaar zijn (naar verwachting half maart '18).

Het enige wat ik nu heb is een optie van 3 maanden op de kavel (verloopt 15 oct); optie kan 1x met 3 maanden verlengd worden (verloopt 15 jan). Koopcontract (GEEN voorbehoud van financiering mogelijk) kan op elke moment worden getekend, doch uiterlijk na 6 maanden. Grond dient te passeren binnen 5 maanden na tekenen koopcontract grond.

De vraag is of ik NU al een hypotheek kan regelen? Eerste optie van 3 maanden verloopt bijna. Het schetsplan is bijna af, maak dus al kosten voor architect (heb ruim voldoende spaargeld). Als schetsplan definitief is, dan dient aanvraag voor omgevingsvergunning uitgewerkt te worden (+3 weken), daarna wachten op gemeente voordat omgevingsvergunning onherroepelijk is is (+8+6 weken). Parallel aan de fase waarop we wachten op de gemeente wordt de aannemer hopelijk geregeld.

Kan ik NU al de hypotheek regelen? Zo niet, wanneer dan wel (kijkend naar mijn situatie)?

Wie is je adviseur? Iemand van de bank? Ga eens langs bij een tussenpersoon, leg je verhaal voor. Enige wat ze hoeven te doen is een aanvraag voor een renteaanbod op basis van de geldigheidstermijn heb je 3/6/9 maanden oid. om alle benodigde documenten aan te leveren en vervolgens naar de notaris te gaan.

[Artbij]

Rtificial schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 10:53:
[...]


Klopt, is ook niet het probleem, en uitspoelen van het cement gaat niet meer gebeuren.

Bij mij zijn ze nu ook bezig...hoelang duurt het voor cement niet meer uitloopt?

[Artbij]

SjakieZulu schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 11:18:
[...]


In mijn geval is het dan verstandiger om de optieperiode zo lang mogelijk uit te zitten (wat ik al vanuit ging). De kosten voor het nemen van een optie van 6 maanden zijn een heel stuk goedkoper dan de te betalen rente op hypotheek grond (is ook niet aftrekbaar).

De rente op bouwgrond is gewoon aftrekbaar als je de intentie hebt om erop te bouwen.

[Appie76]

artbij schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 10:24:
[...]


Wellicht dat sommige banken het on eerste instantie niet tellen, maar daarna kun je het wel gewoon aflossen waardoor je in een andere klasse komt.

Dat kan zo zijn, maar betekent wel dat de inkomenstoets gedaan wordt met een hogere rente dan die je uiteindelijk gaat betalen, en dus kun je minder lenen dan wanneer de lagere toetsingsrente gehanteerd wordt.

[Artbij]

Appie76 schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 11:31:
[...]

Dat kan zo zijn, maar betekent wel dat de inkomenstoets gedaan wordt met een hogere rente dan die je uiteindelijk gaat betalen, en dus kun je minder lenen dan wanneer de lagere toetsingsrente gehanteerd wordt.

Dat scheelt 1 of 2 tiende. Niet erg relevant dus.

[jacovn]

artbij schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 10:24:
[...]


Wellicht dat sommige banken het on eerste instantie niet tellen, maar daarna kun je het wel gewoon aflossen waardoor je in een andere klasse komt.

Dat hebben wij ook bij ABN. Eerst 100% tarief, en als bestaand huis verkocht is lossen we dat af en zakken we naar 80%
Dat kost dan een paar maanden lang wat meer, maar zo is het dan maar.
Renteaanbod is wel 6 maanden nadat we getekend hebben.

[mistaoutlaw]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 21% gewijzigd door mistaoutlaw op 05-10-2017 15:10 ]

[Rtificial]

artbij schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 11:25:
[...]


Bij mij zijn ze nu ook bezig...hoelang duurt het voor cement niet meer uitloopt?

Dat loopt niet zo gemakkelijk uit. De voegmortel is behoorlijk droog. Als de regen nu echt horizontaal tegen de gevel zou vliegen is het wat anders, maar hier valt het in ieder geval nogal mee. Ik zou er nu niet bang voor zijn.

[Richard]

mistaoutlaw schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 12:36:
***members only***

Beter verwijder je bovenstaande post, je hebt de gemeente immers nog nodig tot de daadwerkelijke oplevering; en kunnen altijd nog dwars liggen. Bijvoorbeelde de bouw stilleggen omdat ze willen dat de fundering anders bewapend wordt. (Ik noem maar wat)

[Avvd]

SjakieZulu schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 09:26:
@xminator: ik snap helemaal wat je bedoelt. Punt is dat mijn adviseur maar blijft aangeven dat ik langs kan komen zodra omgevingsvergunning, koopaannemersovereenkomst en koopcontract grond beschikbaar zijn (naar verwachting half maart '18).

Het enige wat ik nu heb is een optie van 3 maanden op de kavel (verloopt 15 oct); optie kan 1x met 3 maanden verlengd worden (verloopt 15 jan). Koopcontract (GEEN voorbehoud van financiering mogelijk) kan op elke moment worden getekend, doch uiterlijk na 6 maanden. Grond dient te passeren binnen 5 maanden na tekenen koopcontract grond.

De vraag is of ik NU al een hypotheek kan regelen? Eerste optie van 3 maanden verloopt bijna. Het schetsplan is bijna af, maak dus al kosten voor architect (heb ruim voldoende spaargeld). Als schetsplan definitief is, dan dient aanvraag voor omgevingsvergunning uitgewerkt te worden (+3 weken), daarna wachten op gemeente voordat omgevingsvergunning onherroepelijk is is (+8+6 weken). Parallel aan de fase waarop we wachten op de gemeente wordt de aannemer hopelijk geregeld.

Kan ik NU al de hypotheek regelen? Zo niet, wanneer dan wel (kijkend naar mijn situatie)?

Bij nationale nederlanden krijg je een geldigheid van 6mnd + 3 maanden verlenging met bereidsstellingsprovisie. Voordeel bij NN is dat je de grond kan kopen voordat je een vergunning hebt. Het restand op het bouwdepot wordt bevoren tot je de bouwvergunning en taxatie laat zien op basis van het bestek. Daarnaast moet in de koopovereenkomst van de grond zijn opgenomen dat je binnen 2 jaar moet starten met de bouw. Tot nu toe was dit de gunstigste die ik was tegengekomen.

[Cai]

Richard schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 12:57:
[...]


Beter verwijder je bovenstaande post, je hebt de gemeente immers nog nodig tot de daadwerkelijke oplevering; en kunnen altijd nog dwars liggen. Bijvoorbeelde de bouw stilleggen omdat ze willen dat de fundering anders bewapend wordt. (Ik noem maar wat)

Los daarvan is het ook niet geheel chic om (zelfs zonder enige context) iemand zo te framen.

Hou er rekening mee dat er gedurende het gehele proces (ontwerp, financiering, uitvoering) er zaken zullen voorvallen waar je niet blij mee bent. Probeer daar niet zo persoonlijk emotioneel mee om te gaan zoals je hierboven doet anders gaat het een zeer vermoeiend traject voor je worden.

[SjakieZulu]

Blueone schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 14:29:
[...]


Bij nationale nederlanden krijg je een geldigheid van 6mnd + 3 maanden verlenging met bereidsstellingsprovisie. Voordeel bij NN is dat je de grond kan kopen voordat je een vergunning hebt. Het restand op het bouwdepot wordt bevoren tot je de bouwvergunning en taxatie laat zien op basis van het bestek. Daarnaast moet in de koopovereenkomst van de grond zijn opgenomen dat je binnen 2 jaar moet starten met de bouw. Tot nu toe was dit de gunstigste die ik was tegengekomen.

Dank je wel, hier heb ik iets aan!

Zal eens de voorwaarden van NN eens goed bestuderen.

[mistaoutlaw]

Cai schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 14:57:
[...]


Los daarvan is het ook niet geheel chic om (zelfs zonder enige context) iemand zo te framen.

Hou er rekening mee dat er gedurende het gehele proces (ontwerp, financiering, uitvoering) er zaken zullen voorvallen waar je niet blij mee bent. Probeer daar niet zo persoonlijk emotioneel mee om te gaan zoals je hierboven doet anders gaat het een zeer vermoeiend traject voor je worden.

Flauwekul over persoonlijk emotioneel. Dit is puur onprofessioneel van de behandelend ambtenaar.
Door grove nalatigheid van de ambtenaar in kwestie hebben wij echt enorme stress ervaren.
Hij heeft misbruik gemaakt van zijn "recht" om keer op keer op te schorten. Zelfs ongegrond.
Gelukkig is dit vandaag recht gezet door de gemeente. Met excuses.

Ik ben benieuwd of je er zo stoer over zou doen als het jezelf betrof.
Ben het wel met je eens dat het niet chique is ok zijn naam te noemen. Heb deze dan ook verwijderd.

[Boeie]

Blueone schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 14:29:
[...]


Bij nationale nederlanden krijg je een geldigheid van 6mnd + 3 maanden verlenging met bereidsstellingsprovisie. Voordeel bij NN is dat je de grond kan kopen voordat je een vergunning hebt. Het restand op het bouwdepot wordt bevoren tot je de bouwvergunning en taxatie laat zien op basis van het bestek. Daarnaast moet in de koopovereenkomst van de grond zijn opgenomen dat je binnen 2 jaar moet starten met de bouw. Tot nu toe was dit de gunstigste die ik was tegengekomen.

Is ons bij Rabo ook gelukt, maar staat niet overal vermeld. Wel zo fijn, snelle doorlooptijd, bij NN werd die ons op 14 weken voorgespiegeld...

[LittleTycoon]

LittleTycoon schreef op dinsdag 3 oktober 2017 @ 21:38:
Korte vraag: Aannemer heeft geen ventilatie in ongeisoleerde schuur gebouwd. Moet wel bleek tijdens opleverkeuring. Nu biedt aannemer aan het op te lossen met stootvoegroosters, zgn. Bijenbekjes.

Is dit een goede oplossing?

Niemand een mening over bijenbekjes?

[Rob-T6]

Persoonlijke mening...

Ik vind het niet mooi, en bij openingen welke kleiner zijn dan 10 mm niet nodig.
Bijenbekjes verkleinen ook alleen maar de opening.

Daarmee wordt de luchtstroom minder en neemt de ventilatiecapaciteit af.

[Cai]

mistaoutlaw schreef op donderdag 5 oktober 2017 @ 15:21:
[...]


Flauwekul over persoonlijk emotioneel. Dit is puur onprofessioneel van de behandelend ambtenaar.
Door grove nalatigheid van de ambtenaar in kwestie hebben wij echt enorme stress ervaren.
Hij heeft misbruik gemaakt van zijn "recht" om keer op keer op te schorten. Zelfs ongegrond.
Gelukkig is dit vandaag recht gezet door de gemeente. Met excuses.

Ik ben benieuwd of je er zo stoer over zou doen als het jezelf betrof.
Ben het wel met je eens dat het niet chique is ok zijn naam te noemen. Heb deze dan ook verwijderd.

Heeft niets met stoerdoenerij te maken. Ik probeer aan te geven dat je gedurende het proces met zeer veel verschillende partijen/mensen in aanraking komt. De één zal je een fijner "gevoel" geven dan de ander. Je geeft zelf aan dat je enorme stress ervaren hebt. Heeft deze ervaren de stress de situatie beter gemaakt of had de huidige uitkomst ook bereikt kunnen worden zonder deze stress. Hoogstwaarschijnlijk wel en dat had jij en een eventuele mrs. Mistoutlaw een wat rustigere periode gekend.

Zelf kan ik mijn opzichter wel schieten, heeft de werkvoorbereider op (voor mij kritische) punten steken laten vallen. Allen aantoonbaar en worden door zakelijke (van emoties losgekoppelde) correspondentie opgelost. Tja dit kost tijd (dus geld), ook geld (zowel uit de aannemer zijn portemonnee als de mijne).

Mijn tip heeft puur te maken dat je het proces leuk houd voor jezelf en je omgeving. Je eerste negatieve ervaring heb je te pakken, maar (hoewel ik duim voor je dat het niet zo is) er zal nog wel meer niet goed gaan, al dan niet met intenties. Je hoort bij "the lucky few" die hun eigen huis mogen bouwen, haal je energie uit de positieve dingen die je daarin meemaakt.

[Artbij]

Cai schreef op vrijdag 6 oktober 2017 @ 13:21:
[...]


Heeft niets met stoerdoenerij te maken. Ik probeer aan te geven dat je gedurende het proces met zeer veel verschillende partijen/mensen in aanraking komt. De één zal je een fijner "gevoel" geven dan de ander. Je geeft zelf aan dat je enorme stress ervaren hebt. Heeft deze ervaren de stress de situatie beter gemaakt of had de huidige uitkomst ook bereikt kunnen worden zonder deze stress. Hoogstwaarschijnlijk wel en dat had jij en een eventuele mrs. Mistoutlaw een wat rustigere periode gekend.

Zelf kan ik mijn opzichter wel schieten, heeft de werkvoorbereider op (voor mij kritische) punten steken laten vallen. Allen aantoonbaar en worden door zakelijke (van emoties losgekoppelde) correspondentie opgelost. Tja dit kost tijd (dus geld), ook geld (zowel uit de aannemer zijn portemonnee als de mijne).

Mijn tip heeft puur te maken dat je het proces leuk houd voor jezelf en je omgeving. Je eerste negatieve ervaring heb je te pakken, maar (hoewel ik duim voor je dat het niet zo is) er zal nog wel meer niet goed gaan, al dan niet met intenties. Je hoort bij "the lucky few" die hun eigen huis mogen bouwen, haal je energie uit de positieve dingen die je daarin meemaakt.

@mistaoutlaw Cai hierboven heeft wel gelijk. Je bouw is net begonnen en je hebt al stress over 2 zaken gehad. Over je hypo en over de vergunning. Ik ben zowat halverwege de bouw en heb al veel meer dingen meegemaakt dit erger zijn dan de hypo en de vergunning. Is geen kritiek, maar ik zou er wat luchtiger mee om proberen te gaan .

Bouw en ontwerp je in eigen beheer? Of heb je een cataloguswoning?

[jacovn]

Ik kan wel enig begrip opgpbrengen voor de boze woorden richting gemeente.
De manier van werken is hier ook niet altijd even prettig, al is de communicatie meestal wel duidelijk.

Voor alle stress in de uitvoering heb ik een (dure) bouwbegeleider genomen die elke dag komt kijken op de bouw en ervoor zorgen moet dat het gezeur mij niet bereikt.
Volgens zijn zeggen hoef ik alleen maar worstbroodjes of iets dergelijks te brengen en handeld hij de problemen af. In de onderhandelingen heeft hij al 80% van zijn tarief eruit gehaald, en voor de rest moeten de E en W installaties ook nog als contract vastgelegd worden, en daar zal ook nog wel iets uit komen.
Dan is de rest voor de hele bouw en komt hij veel vaker dan de andere bouwbegeleiders die ik gesproken heb (1x per week, of 2 keer per week)

[mistaoutlaw]

@artbij @Cai jullie hebben natuurlijk gelijk over de stress en dat het niks helpt...
Ik probeer jullie welgemeende advies ter harte te nemen.
Er afstand van nemen is het beste, maar als een bank ineens draait van een volmondig ja naar een nee (in 1 week tijd) terwijl je een contract met een aannemer hebt getekend obv van die ja dan stort de boel ineens in. Daarnaast nog 25k kosten hebt gemaakt en een koopovereenkomst van de grond met een boete clausule van 6000 euro dan is dat echt stress.

En een ambtenaar die aantoonbaar de voel verkloot en dan eergisteren ineens nog een keer wil opschorten tot 4 november: dat is geen pretje!
Ik heb toen mijn tanden laten zien en geescaleerd. Ineens kon het toen binnen een dag geregeld zijn... Met excuses.

@artbij we bouwen in eigen beheer. Ontwerp door een architect.

[DeadLock]

Hoeveel stress je ervaart is ook erg persoonsgebonden. Ik kan de stress en frustratie wel begrijpen als het om zulke sommen geld gaat.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

De eerste raming van de kosten was wel even slikken . Voor dit ontwerp nog geen raming ontvangen, maar het zal wel in dezelfde lijn liggen. Raming gaat al over het budget, volgende week nog enkele gesprekken met kredietverstrekkers. Zal kantje boordje worden.

[Artbij]

DeadLock schreef op vrijdag 6 oktober 2017 @ 22:26:
Hoeveel stress je ervaart is ook erg persoonsgebonden. Ik kan de stress en frustratie wel begrijpen als het om zulke sommen geld gaat.


***members only***


De eerste raming van de kosten was wel even slikken . Voor dit ontwerp nog geen raming ontvangen, maar het zal wel in dezelfde lijn liggen. Raming gaat al over het budget, volgende week nog enkele gesprekken met kredietverstrekkers. Zal kantje boordje worden.

Een tip. Architecten zijn geen aannemers. Voor een goede schatting moet je echt een offerte laten maken.

[nokiaan958GB]

LittleTycoon schreef op vrijdag 6 oktober 2017 @ 00:15:
[...]

Niemand een mening over bijenbekjes?

Niks mis mee mijns inziens.

"vroeger" metselden ze ook wel een stuk of 4 ventilatieopeningen, dan werden op kuithoogte enkele metselstenen met een centimeter tussenafstand met de kopse kant in de gevel geplaatst.

zoiets:

edit:
10mm is voor ventilatie mooi breed maar om ongedierte tegen te houden te groot. Voor (jonge)muizen, wespen of hommels moet je eigenlijk net iets kleinere ventilatieopeningen hebben. Uiteraard kun je ook met fijn gaas ongedierte het moeilijk maken.

[ Voor 17% gewijzigd door nokiaan958GB op 06-10-2017 22:49 ]

[DeadLock]

Dat begrijp ik. Zover zitten we nog niet, voordat ik offertes kan laten maken door aannemers moet er een veel definitiever plan zijn.

Echter, een beetje vergelijkbaar met sommige andere verhalen, wil ik graag zeer spoedig een hypotheekovereenkomst hebben (akte van de grond komt binnenkort te verlijden) voor zowel grond als nieuwbouw. In twee keer lenen is beduidend duurder en de raming van een architect is afdoende voor de meeste kredietverstrekkers om lening op te baseren.

[D-e-n]

@DeadLock
Constructief zie ik in elk geval geen overstekken of overspanningen die je ontwerp ineens veel duurder kunnen maken. Wat voor grond heb je daar in je omgeving? Het soort fundering kan veel schelen in de kosten.

[Artbij]

DeadLock schreef op vrijdag 6 oktober 2017 @ 22:42:
Dat begrijp ik. Zover zitten we nog niet, voordat ik offertes kan laten maken door aannemers moet er een veel definitiever plan zijn.

Echter, een beetje vergelijkbaar met sommige andere verhalen, wil ik graag zeer spoedig een hypotheekovereenkomst hebben (akte van de grond komt binnenkort te verlijden) voor zowel grond als nieuwbouw. In twee keer lenen is beduidend duurder en de raming van een architect is afdoende voor de meeste kredietverstrekkers om lening op te baseren.

Raming van den architect zegt de meeste hypotheek verstrekkers juist niets, lees de ervaringen van anderen maar eens. En als je nu al verwacht dat het krap wordt moet je al helemaal niet van de architect uit gaan. In twee keer lenen kost je alleen de provisie. En als je geluk hebt misschien wel een lagere rente ook.

Zomaar een tip .

[DeadLock]

De twee verstrekkers die ik gesproken hebben namen genoegen met een raming van de architect. Op het moment van het verlijden van de akte krijg je via bankcheque het benodigde bedrag van de grond, en nadien in fases/op basis van facturen de resterende som voor de bouw.

Het verschil bedraagt al gauw zo'n 2000E aan hypothecaire inschrijvingen (via notaris), met daarbovenop nog eens de dossierkosten. Dat is toch een aardige som (waar in het bouwproces veel nuttigere dingen mee kan kopen ) om nodeloos uit te geven aan "administratie".

Ik ben leek in het hele bouwproces, en ik snap dat de raming van de architect geen perfecte indicatie is van de kosten. Maar wat is het alternatief? Een extra 2500E uitgeven aan kosten om dan een juister bedrag te kunnen lenen? En als ik het bedrag voor de grond ergens leen, is het minder eenvoudig (lees: boetes) om naar een andere bank te stappen als de rente bij de betreffende bank op dat moment niet meer interessant is voor de resterende som.

Als de raming van de architect verkeerd is vinden we daar op dat moment wel een oplossing voor (groene lening voor stukje? Bank nog eens lief aankijken voor lening op basis van mandaat? Worst case lening via ouders oid).

[ Voor 9% gewijzigd door DeadLock op 07-10-2017 00:08 ]

[Artbij]

DeadLock schreef op zaterdag 7 oktober 2017 @ 00:05:
De twee verstrekkers die ik gesproken hebben namen genoegen met een raming van de architect. Op het moment van het verlijden van de akte krijg je via bankcheque het benodigde bedrag van de grond, en nadien in fases/op basis van facturen de resterende som voor de bouw.

Het verschil bedraagt al gauw zo'n 2000E aan hypothecaire inschrijvingen (via notaris), met daarbovenop nog eens de dossierkosten. Dat is toch een aardige som (waar in het bouwproces veel nuttigere dingen mee kan kopen ) om nodeloos uit te geven aan "administratie".

Ik ben leek in het hele bouwproces, en ik snap dat de raming van de architect geen perfecte indicatie is van de kosten. Maar wat is het alternatief? Een extra 2500E uitgeven aan kosten om dan een juister bedrag te kunnen lenen? En als ik het bedrag voor de grond ergens leen, is het minder eenvoudig (lees: boetes) om naar een andere bank te stappen als de rente bij de betreffende bank op dat moment niet meer interessant is voor de resterende som.

Als de raming van de architect verkeerd is vinden we daar op dat moment wel een oplossing voor (groene lening voor stukje? Bank nog eens lief aankijken voor lening op basis van mandaat? Worst case lening via ouders oid).

Het klopt niet wat je zegt mbt notaris. Maar daar is dit het topic niet voor.

Ik denk wel dat veel mensen in dit topic erg benieuwd zijn waar je een hypotheek zonder taxatierapport en aanneem overeenkomst kunt krijgen.

[WNT]

Jij bouwt toch in België? Misschien zijn de regels/voorwaarden daar anders. Op welke raming kom je zelf uit als je bijvoorbeeld uitgaat van 500 euro/m3. Als je zeker weet dat je gaandeweg flexibel wilt en kunt zijn om extra vermogen aan te trekken kan je het risico nemen, zo niet dan zou ik nu toch investeren in een goede prijsindicatie. Liever nu wat meer kwijt dan straks een potentieel groot probleem.

Over stress, volgens mij is dat voor een groot deel idd je persoonlijkheid. Wij zijn veel kwijt kwijtgeraakt door fouten in het proces (veel meer dan waar jij het over hebt), ik heb altijd vooral van de verloren tijd gebaald. Focus op wat je hebt verloren geeft je het niet terug. Als ik toen wist wat ik nu weet had ik andere keuzes gemaakt, maar op dat moment koos ik het beste met de kennis die ik toen had. Hoe andere mensen het proces frustreren heb je geen invloed op, wel hoe je er zelf op reageert. Maar als de belangen zo groot zijn als nu dan reageert iedereen heel primair. Je kunt dan niet op eens je persoonlijkheid veranderen. Het is wel een mooie kans om te groeien vind ik. Ik ervaar de bouw als een leuk maar ook intensief proces dat veel van je vraagt. Gelukkig zijn de eerste hobbels nu genomen, hopelijk gaat de rest van de weg wat soepeler voor jullie @mistaoutlaw.

[ Voor 0% gewijzigd door WNT op 07-10-2017 08:34 . Reden: typo ]

[mistaoutlaw]

DeadLock schreef op zaterdag 7 oktober 2017 @ 00:05:
De twee verstrekkers die ik gesproken hebben namen genoegen met een raming van de architect. Op het moment van het verlijden van de akte krijg je via bankcheque het benodigde bedrag van de grond, en nadien in fases/op basis van facturen de resterende som voor de bouw.

Het verschil bedraagt al gauw zo'n 2000E aan hypothecaire inschrijvingen (via notaris), met daarbovenop nog eens de dossierkosten. Dat is toch een aardige som (waar in het bouwproces veel nuttigere dingen mee kan kopen ) om nodeloos uit te geven aan "administratie".

Ik ben leek in het hele bouwproces, en ik snap dat de raming van de architect geen perfecte indicatie is van de kosten. Maar wat is het alternatief? Een extra 2500E uitgeven aan kosten om dan een juister bedrag te kunnen lenen? En als ik het bedrag voor de grond ergens leen, is het minder eenvoudig (lees: boetes) om naar een andere bank te stappen als de rente bij de betreffende bank op dat moment niet meer interessant is voor de resterende som.

Als de raming van de architect verkeerd is vinden we daar op dat moment wel een oplossing voor (groene lening voor stukje? Bank nog eens lief aankijken voor lening op basis van mandaat? Worst case lening via ouders oid).

Mijn ervaring is dat architecten de kosten altijd onderschatten.
Vraag je architect desnoods conservatief te ramen.

[Road-runner83]

@DeadLock Als je inderdaad 500 euro per m3 aanhoud dan zit je mijn inziens redelijk veilig (of werkt dit anders voor een kleiner huis?).

Dus dan zou je uitkomen op 500 * 240 = 120.000.

Daar komt dan nog grond bij + Keuken/badkamer/vloeren/muren/tuin/onvoorzien/etc.

[Grolsch]

Ik verwacht dat bij zo'n "klein" huis 500 eur/m3 niet juist is. (Te weinig)

[Artbij]

Yup. Is te weinig. Sprak van de week een makelaar die voor normale huizen(700m3) al €600,- per m3 aanhoudt.

[Road-runner83]

Damn das echt niet leuk meer...hebben wij geluk gehad met 350 per m3 .

En het schijnt dat de hypotheekrente gaat stijgen in 2018 (wel langzaam) dus wordt er allemaal niet makkelijker op...

[jacovn]

En als de plannen in de krant wat kloppen kun je ook nog eens minder hypotheekrente aftrekken. (4 procent per jaar gedurende 3 jaar tot het iets van 37,9 is of zo)

Belasting op gas moet verder omhoog, en op electriciteit omlaag, dus daar maken ze ook werk van..

[Rtificial]

Voor 80m2/240m3 is het beter rond de 150.000€ te rekenen.

[Artbij]

Hypotheek rente aftrek verschil is minimaal. Zeker als je een recente hypotheek met lage rente hebt.

Dat de rente omhoog gaat horen we ook al lang..... Makkelijk voorspellen ook, lager kan bijna niet.

[mistaoutlaw]

@DeadLock Hier was het 502 euro per m3
Excl Keuken/badkamer/ eindafwerking / tuin

[DeadLock]

De raming voor het vorige ontwerp kwam op 165 000, inclusief BTW (zonder kosten architect). Ook inclusief zeer sobere badkamer en voor de keuken ook een minimaal budget voorzien (8k excl btw). Het zal geen dure merkkeuken worden voor dat bedrag, maar bij IKEA shop je voor dat bedrag wel iets bij elkaar (ik gebruik het geld dan liever voor constructieve werken die naderhand lastig tot onmogelijk nog te wijzigen zijn).

Het nieuwe ontwerp verschilt wel een heel stuk, maar ik denk dat de prijs ongeveer gelijk zal uitkomen. Wanneer de laatste wijzigingen zijn doorgevoerd vraag ik om een nieuwe raming en communiceer ik nog eens dat correcte raming erg belangrijk is voor ons gezien financiële mogelijkheden.

Vanochtend een goed gesprek gehad met een bank. @artbij was inderdaad correct, hypothecaire inschrijving kan je eenmalig doen voor hele som (en ondertussen enkel het stuk voor de grond lenen), dan kost in 2 stappen lenen enkel dossierkosten (die wel grotendeels weg te onderhandelen zijn).

Ook heb ik zeer duidelijk gevraagd en bevestigd gekregen dat ik de hele som kan lenen op basis van enerzijds verkoopovereenkomst voor de grond en anderzijds enkel voorontwerp en raming van architect. De tweede pijler staat geblokkeerd tot je de bouwvergunning krijgt en facturen voor kan leggen.

Ik woon inderdaad in België, dus lage rente heeft geen invloed op fiscale voordelen.

[Road-runner83]

Poehhh dat vind ik toch een bak geld voor zo'n klein huis....is dus bijna 700 per m3.

Wat is eigenlijk de reden dat je voor zo'n klein huis gaat? Excuus als je dat al gezegd hebt . Is toch kleiner dan de gemiddelde rijtjeswoning. Uiteraard woon je straks vrijstaand wat wel een stuk lekkerder is dan in een rijtje...

[mistaoutlaw]

A.s. Vrijdag gaan we (via onze aannemer) naar de kozijnen / beslag e.d. kijken.
We hebben al gekozen voor:
- Reynaers SL38/HI voor de ramen + voordeur
- Reynaers CP130-LS/HI als schuifpui

Hebben jullie misschien nog tips?
Generiek waar op te letten?
Deurkrukken / type scharnieren?
Dan wel specifieke tips over Reynaers?

[Artbij]

mistaoutlaw schreef op zondag 8 oktober 2017 @ 16:05:
A.s. Vrijdag gaan we (via onze aannemer) naar de kozijnen / beslag e.d. kijken.
We hebben al gekozen voor:
- Reynaers SL38/HI voor de ramen + voordeur
- Reynaers CP130-LS/HI als schuifpui

Hebben jullie misschien nog tips?
Generiek waar op te letten?
Deurkrukken / type scharnieren?
Dan wel specifieke tips over Reynaers?

Ik heb exact hetzelfde. Is gewoon mooi spul. Wel duur.

[ Voor 3% gewijzigd door Artbij op 08-10-2017 16:35 ]

[jerh]

mistaoutlaw schreef op zondag 8 oktober 2017 @ 16:05:
A.s. Vrijdag gaan we (via onze aannemer) naar de kozijnen / beslag e.d. kijken.
We hebben al gekozen voor:
- Reynaers SL38/HI voor de ramen + voordeur
- Reynaers CP130-LS/HI als schuifpui

Hebben jullie misschien nog tips?
Generiek waar op te letten?
Deurkrukken / type scharnieren?
Dan wel specifieke tips over Reynaers?

Bij de raamkrukken drukknoppen nemen ipv sleutels. Drukknoppen gebruik je wel en sleutels blijven of er in zitten of worden niet gebruikt.

Ik heb weliswaar Schuco aluminium kozijnen, maar dat zal bij jou vast ook wel een optie zijn.

[Artbij]

jerh schreef op zondag 8 oktober 2017 @ 16:36:
[...]


Bij de raamkrukken drukknoppen nemen ipv sleutels. Drukknoppen gebruik je wel en sleutels blijven of er in zitten of worden niet gebruikt.

Ik heb weliswaar Schuco aluminium kozijnen, maar dat zal bij jou vast ook wel een optie zijn.

Volgens mij is het geen optie. Als dat wel is hoor ik het graag.

[ Voor 4% gewijzigd door Artbij op 08-10-2017 16:59 ]

[mistaoutlaw]

artbij schreef op zondag 8 oktober 2017 @ 16:48:
[...]


Volgens mij is het geen optie. Als dat wel is hoor ik het graag.

Ik zal het vrijdag vragen.

[Artbij]

mistaoutlaw schreef op zondag 8 oktober 2017 @ 17:50:
[...]


Ik zal het vrijdag vragen.

Kun je meteen vragen of het dan nog wel voldoet aan alle veiligheidseisen mbt de verschillende keurmerken? Daar was dat slotje volgens mij voor.

[JaMaaT]

Klopt, volgens mij mag t ook wel zonder maar kan je verzekering moeilijk gaan doen in geval van inbraak.

[Sturgeon22]

Wij zijn ook weer een stapje verder, morgen sonderingen! Start bouw helaas pas eind mei 2018.

[the-edge]

Kleine status update:

De meeste aannemers hebben hun offerte afgegeven, toch kiezen we ervoor om de coördinatie zelf te gaan doen en wat onderdelen zelf gaan regelen wat inhoudt:

Metselaar en timmerman zetten de ruwbouw (waterdicht inclusief binnenkozijnen), ik regel zelf de loodgieter, elektricien, leggen van vloeren, stukadoor, schilder, trappen, vensterbanken/spekbanden, uitzetten bouw, uitgraven bouw, aan- en afvoer zand etc. etc.

Ook nemen wij (mijn pa en ik) het isoleren voor onze rekening en het schoonhouden van de bouw (inclusief klaarzetten materialen).

De reden waarom wij dit doen is:
1) Kosten besparen
2) Er is geen tijdsdruk, duurt het een paar maanden langer, dan is dat zo
3) * the-edge vind het een sport om alles zelf uit te zoeken, te regelen en te coördineren
4) Pa heeft zijn eigen huis een paar jaar geleden op dezelfde manier gebouwd en is bereid mee te helpen en een oogje in het zeil te houden.

Een aannemer rekent zo'n 15-20% over alle onderaannemers. Op dezelfde verschillende offertes zijn het flinke bedragen. Ik heb niet de illusie dat ik dit 100% kan besparen, maar al zou het de helft zijn, die heb je snel verdiend.
Het gaat me dus het komende jaar heel veel vrije tijd kosten. Iets wat in een gezin van 2 jonge kinderen veel energie gaat kosten, maar hier kiezen we (mrs. the-edge en ik) voor.

[D-e-n]

the-edge schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 11:51:
Metselaar en timmerman zetten de ruwbouw (waterdicht inclusief binnenkozijnen), ik regel zelf de loodgieter, elektricien, leggen van vloeren, stukadoor, schilder, trappen, vensterbanken/spekbanden, uitzetten bouw, uitgraven bouw, aan- en afvoer zand etc. etc.

Even voor de duidelijkheid: wie regelt het leggen van de vloeren en het uitzetten? Ik neem aan dus de aannemer?

Dat moet je ook echt niet zelf willen doen. Het zijn constructieve elementen en als er iets scheurt of verkeerd is uitgezet dan krijg jij het op je bordje.

[Grolsch]

the-edge schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 11:51:
Kleine status update:

De meeste aannemers hebben hun offerte afgegeven, toch kiezen we ervoor om de coördinatie zelf te gaan doen en wat onderdelen zelf gaan regelen wat inhoudt:

Metselaar en timmerman zetten de ruwbouw (waterdicht inclusief binnenkozijnen), ik regel zelf de loodgieter, elektricien, leggen van vloeren, stukadoor, schilder, trappen, vensterbanken/spekbanden, uitzetten bouw, uitgraven bouw, aan- en afvoer zand etc. etc.

Ook nemen wij (mijn pa en ik) het isoleren voor onze rekening en het schoonhouden van de bouw (inclusief klaarzetten materialen).

De reden waarom wij dit doen is:
1) Kosten besparen
2) Er is geen tijdsdruk, duurt het een paar maanden langer, dan is dat zo
3) * the-edge vind het een sport om alles zelf uit te zoeken, te regelen en te coördineren
4) Pa heeft zijn eigen huis een paar jaar geleden op dezelfde manier gebouwd en is bereid mee te helpen en een oogje in het zeil te houden.

Een aannemer rekent zo'n 15-20% over alle onderaannemers. Op dezelfde verschillende offertes zijn het flinke bedragen. Ik heb niet de illusie dat ik dit 100% kan besparen, maar al zou het de helft zijn, die heb je snel verdiend.
Het gaat me dus het komende jaar heel veel vrije tijd kosten. Iets wat in een gezin van 2 jonge kinderen veel energie gaat kosten, maar hier kiezen we (mrs. the-edge en ik) voor.

Ik vind het dapper, ga je ook stoppen met werken, of werk je maar part time

Bouwbegeleider/uitvoerder is niet voor niets een vak wat je er niet "zomaar" ff bij doet.

Hoe ga je om met (financiële) risico's

Ik heb het hier al eerder aangegeven volgens mij, maar ik heb de keuken uit de aanneemovereenkomst gehaald omdat ik dacht daar een paar cent op te besparen, en zelf daar heb ik achteraf al spijt van gekregen

[D-e-n]

Grolsch schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 12:22:
[...]
Bouwbegeleider/uitvoerder is niet voor niets een vak wat je er niet "zomaar" ff bij doet.

Het is zelfs één van de belangrijkste taken van een moderne aannemer: zorgen dat alles op elkaar aansluit en op tijd besteld wordt. Ook het controleren van leveranciers hoort daarbij: hanteren ze de juiste maatvoering en houden ze zich aan de voorschriften van architect/constructeur

[p2w]

Wij zijn van plan om het huis casco te laten bouwen en dan met hulp van een bouwbegeleider af te maken. De bouwbegeleider verdiend zichzelf als het goed is terug en zorgt ervoor dat de kwaliteit hoger wordt.

[freelh]

mistaoutlaw schreef op zondag 8 oktober 2017 @ 16:05:
A.s. Vrijdag gaan we (via onze aannemer) naar de kozijnen / beslag e.d. kijken.
We hebben al gekozen voor:
- Reynaers SL38/HI voor de ramen + voordeur
- Reynaers CP130-LS/HI als schuifpui

Hebben jullie misschien nog tips?
Generiek waar op te letten?
Deurkrukken / type scharnieren?
Dan wel specifieke tips over Reynaers?

Hier ook Reynaers gekozen, Masterline HI.
-> Dubbel of driedubbel glas?
-> Structuurlak/mat/...?
-> Verborgen scharnieren?
-> Muurpuntsluiting is standaard, maar veiligheidsslot niet.
-> Wij hebben ook inbraakwerend glas beneden (buitenste laag glas is iets dikker) en warmtewerende folie (gelaagd).
-> afwerking inclu in de offerte? (afkitten)
-> de kleur naar wens reeds in de offerte?
-> Raam- en deurcontacten voor alarm?
-> vliegenramen?
-> buitendeuren: welke krukken zijn voorzien? Binnen en buiten? Voordeur een trekker of niet?
-> Voor de EPC liefhebbers: worden er flappen voor de luchtdichtheid gebruikt of een 'luchtdichte' PUR?

[Artbij]

p2w schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 12:30:
Wij zijn van plan om het huis casco te laten bouwen en dan met hulp van een bouwbegeleider af te maken. De bouwbegeleider verdiend zichzelf als het goed is terug en zorgt ervoor dat de kwaliteit hoger wordt.

Waarom denk je dat die zichzelf terug verdient en een goede aannemer niet? En waarom zou daardoor de kwaliteit hoger worden? Bij een goede aannemer is de kwaliteit sowieso hoog.

the-edge schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 11:51:
Kleine status update:

De meeste aannemers hebben hun offerte afgegeven, toch kiezen we ervoor om de coördinatie zelf te gaan doen en wat onderdelen zelf gaan regelen wat inhoudt:

Metselaar en timmerman zetten de ruwbouw (waterdicht inclusief binnenkozijnen), ik regel zelf de loodgieter, elektricien, leggen van vloeren, stukadoor, schilder, trappen, vensterbanken/spekbanden, uitzetten bouw, uitgraven bouw, aan- en afvoer zand etc. etc.

Ook nemen wij (mijn pa en ik) het isoleren voor onze rekening en het schoonhouden van de bouw (inclusief klaarzetten materialen).

De reden waarom wij dit doen is:
1) Kosten besparen
2) Er is geen tijdsdruk, duurt het een paar maanden langer, dan is dat zo
3) * the-edge vind het een sport om alles zelf uit te zoeken, te regelen en te coördineren
4) Pa heeft zijn eigen huis een paar jaar geleden op dezelfde manier gebouwd en is bereid mee te helpen en een oogje in het zeil te houden.

Een aannemer rekent zo'n 15-20% over alle onderaannemers. Op dezelfde verschillende offertes zijn het flinke bedragen. Ik heb niet de illusie dat ik dit 100% kan besparen, maar al zou het de helft zijn, die heb je snel verdiend.
Het gaat me dus het komende jaar heel veel vrije tijd kosten. Iets wat in een gezin van 2 jonge kinderen veel energie gaat kosten, maar hier kiezen we (mrs. the-edge en ik) voor.

Leuk! Zou het zelf ook graag zo doen, maar vanwege 2 jonge kinderen doe ik het niet. Betaal liever wat meer dan dat ik 1 a 2 jaar opvoeding ga missen.

Hoop dat je hier je ervaring gaat posten. En dat je een aantal van mijn aannames hieronder kunt bevestigen of ontkrachten.

- Aannemer pakt geen 15% a 20%, die pakt rond de 8% a 10%. (Deze is al bevestigd ).
- Wat doe je ivm garantie voor de verschillende zaken? Jij bent zelf aannemer, dus kun je gaan onderhandelen met al die losse onderaannemers.
- Als je alles zelf doet gaat het niet een paar maanden langer duren, maar een jaar langer (minimaal).
- Zelf offertes opvragen is niet per definitie goedkoper. Aannemer krijgt vaak kortingen.
- Zelf maak ik nu mee dat ik voor de prijzen van april, nu al een hoop dingen niet had kunnen kopen. Ik heb het dan over kozijnen, riet, isolatie, stucadoor, metselaars, loodgieter etc. Hier heb ik eigenlijk de 10% van de aannemer al terug.
- Je komt zelf kennis te kort. Mijn aannemer weet uit de praktijk hoe veel dingen moeten, hij doet ze in een keer goed. Zelf wordt dat lastiger denk ik. Ergo, het materiaal wordt duurder.
- Let erop dat je loodgieter en elektricien al vanaf dag 1 aan het werk moeten zijn op je bouw.

Denk wel dat je de meest lastige dingen hebt uitbesteed en dat het na de ruwbouw makkelijker is om dingen zelf te (laten) doen.

[p2w]

[quote]artbij schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 12:56:
[...]


Waarom denk je dat die zichzelf terug verdient en een goede aannemer niet? En waarom zou daardoor de kwaliteit hoger worden? Bij een goede aannemer is de kwaliteit sowieso hoog.

Goede aannemer verdiend zich ook terug. De kwaliteit aspect kwam terug na gesprekken met diverse bouwbegeleiders; maar of dat ook echt zo is is natuurlijk de vraag.

Het is ook nog niet zeker dat we het op deze manier gaan doen. Is afhankelijk van de offertes die we nog moeten gaan krijgen. Tevens kunnen we misschien met 2 andere stellen het een en ander combineren waardoor de onderhandelingspositie mogelijk nog wat sterker is.

[the-edge]

D-e-n schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 12:16:
[...]

Even voor de duidelijkheid: wie regelt het leggen van de vloeren en het uitzetten? Ik neem aan dus de aannemer?

Dat moet je ook echt niet zelf willen doen. Het zijn constructieve elementen en als er iets scheurt of verkeerd is uitgezet dan krijg jij het op je bordje.

Dat regelt de aannemer die casco bouwt inderdaad allemaal. Hij helpt tevens ook met het bepalen van de volgorde en het afroepen van verschillende onderaannemers danwel materialen.

Grolsch schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 12:22:
[...]


Ik vind het dapper, ga je ook stoppen met werken, of werk je maar part time

Bouwbegeleider/uitvoerder is niet voor niets een vak wat je er niet "zomaar" ff bij doet.

Hoe ga je om met (financiële) risico's

Ik heb het hier al eerder aangegeven volgens mij, maar ik heb de keuken uit de aanneemovereenkomst gehaald omdat ik dacht daar een paar cent op te besparen, en zelf daar heb ik achteraf al spijt van gekregen

Zoals ik al zei heb ik mensen om me heen die dit samen met mij gaan doen. Samen met de aannemer maken we een tijdslijn en houden we dagelijks contact over de voortgang en over de afspraken. De aannemer en de onderaannemers (die ik zelf dus ga regelen) hebben vaker samen gebouwd en zijn dus bekend met elkaar, wat heel veel scheelt en vertrouwen schept.

Voor wat betreft de risico's, door goede voorbereiding en heel nauw contact proberen we deze glad te strijken, echter is wel de "onvoorziene" post enorm gestegen, daar zit risico in.

artbij schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 12:56:


Leuk! Zou het zelf ook graag zo doen, maar vanwege 2 jonge kinderen doe ik het niet. Betaal liever wat meer dan dat ik 1 a 2 jaar opvoeding ga missen.

Hoop dat je hier je ervaring gaat posten. En dat je een aantal van mijn aannames hieronder kunt bevestigen of ontkrachten.

- Aannemer pakt geen 15% a 20%, die pakt rond de 8% a 10%. (Deze is al bevestigd ).
- Wat doe je ivm garantie voor de verschillende zaken? Jij bent zelf aannemer, dus kun je gaan onderhandelen met al die losse onderaannemers.
- Als je alles zelf doet gaat het niet een paar maanden langer duren, maar een jaar langer (minimaal).
- Zelf offertes opvragen is niet per definitie goedkoper. Aannemer krijgt vaak kortingen.
- Zelf maak ik nu mee dat ik voor de prijzen van april, nu al een hoop dingen niet had kunnen kopen. Ik heb het dan over kozijnen, riet, isolatie, stucadoor, metselaars, loodgieter etc. Hier heb ik eigenlijk de 10% van de aannemer al terug.
- Je komt zelf kennis te kort. Mijn aannemer weet uit de praktijk hoe veel dingen moeten, hij doet ze in een keer goed. Zelf wordt dat lastiger denk ik. Ergo, het materiaal wordt duurder.
- Let erop dat je loodgieter en elektricien al vanaf dag 1 aan het werk moeten zijn op je bouw.

Denk wel dat je de meest lastige dingen hebt uitbesteed en dat het na de ruwbouw makkelijker is om dingen zelf te (laten) doen.

Voor wat betreft garantie; de aannemer draagt de garantie vwb constructie, gevelstenen, binnen- en buiten metselwerk, dakpannen en (stel)kozijnen. Ik ben van mening dat je bepaalde zaken niet uit elkaar moet trekken; zo moet je niet het maken van de stelkozijnen bij de aannemer neerleggen en de kozijnen plaatsen bij de kozijnenboer. Door deze details goed af te stemmen (en ervaringen van o.a. mijn pa mee te nemen) op elkaar beperk je het risico op geschillen.

Zelf offertes opvragen is niet per definitie goedkoper, ben ik het mee eens. Echter heb ik het bij 2 verschillende offertes wel al zo ervaren. En elke €1k is er 1 .
Loodgieter, elektricien en aannemer hebben 'voor ons' al meerdere huizen samen gebouwd. Men adviseert ons ook voor wat betreft de volgorde.

Het is niet zo dat we er 'groen' in gaan. En als wij begin 2018 gaan starten zijn wij begin 2019 klaar, daar twijfel ik (los van weersafhankelijkheden) niet aan.

Uiteraard zal ik de ervaringen, voortgang en bevindingen posten.

[jacovn]

Bij ons zijn de E en W installatie, keuken, vloeren en schilderen bij de bouwer weg gehaald.
De bouw begeleider heeft van de 10 K post die in de offerte stond voor coordinatie met onder aananemers een 5K post weten te maken.

De E en W installateurs wonen lokaal, de W man op 150 meter en de E man op 2 KM.
Die werken vaker samen met de bouwbegeleider. Dus daar verwacht ik weinig problemen.

Voor mij was de keuze niet zuiver kosten alleen, maar meer een instalateur te krijgen waar ik een normale discussie mee kan voeren over een onderwerp en dan voor en nadelen besrpeken en een beslissing nemen.

De all in instalateur waar de bouwer mee kwam had recht to recht aan ideeen wat hij wilde leveren en wilde van niets anders horen. Dat was zijn goed recht, maar niet oplossingen die ik wil.

De WC en badkamer betegeling ligt nog wel bij bouwer overigens, net als kozijnen etc.
Dus ik verwacht qua garanties wienig issues. De E-installatie is denk ik weinig problematisch als die goed gemaakt wordt.
De W installatie lijkt me wat meer storings gevoelig (warmtepomp, boiler, waterontharder, douche wtw, Qualitflow wtw) maar die woont in de straat naast ons. Voorrij kosten zullen laag zijn na de garantie tijd

[Grolsch]

the-edge schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 13:03:
[...]


Dat regelt de aannemer die casco bouwt inderdaad allemaal. Hij helpt tevens ook met het bepalen van de volgorde en het afroepen van verschillende onderaannemers danwel materialen.


[...]


Zoals ik al zei heb ik mensen om me heen die dit samen met mij gaan doen. Samen met de aannemer maken we een tijdslijn en houden we dagelijks contact over de voortgang en over de afspraken. De aannemer en de onderaannemers (die ik zelf dus ga regelen) hebben vaker samen gebouwd en zijn dus bekend met elkaar, wat heel veel scheelt en vertrouwen schept.

Voor wat betreft de risico's, door goede voorbereiding en heel nauw contact proberen we deze glad te strijken, echter is wel de "onvoorziene" post enorm gestegen, daar zit risico in.


[...]


Voor wat betreft garantie; de aannemer draagt de garantie vwb constructie, gevelstenen, binnen- en buiten metselwerk, dakpannen en (stel)kozijnen. Ik ben van mening dat je bepaalde zaken niet uit elkaar moet trekken; zo moet je niet het maken van de stelkozijnen bij de aannemer neerleggen en de kozijnen plaatsen bij de kozijnenboer. Door deze details goed af te stemmen (en ervaringen van o.a. mijn pa mee te nemen) op elkaar beperk je het risico op geschillen.

Zelf offertes opvragen is niet per definitie goedkoper, ben ik het mee eens. Echter heb ik het bij 2 verschillende offertes wel al zo ervaren. En elke €1k is er 1 .
Loodgieter, elektricien en aannemer hebben 'voor ons' al meerdere huizen samen gebouwd. Men adviseert ons ook voor wat betreft de volgorde.

Het is niet zo dat we er 'groen' in gaan. En als wij begin 2018 gaan starten zijn wij begin 2019 klaar, daar twijfel ik (los van weersafhankelijkheden) niet aan.

Uiteraard zal ik de ervaringen, voortgang en bevindingen posten.

Nogmaals, ik vind het dapper en wens je succes

Als ik kijk hoe snel er geschakeld moet worden af en toe tussen partijen als metselaars, kozijnenleveranciers, installateur, stucadoor, schilder, weet ik veel dan had ik geen tijd gehad om dat zelf doen.

Bij ons gewoon een vast percentage opslag + AK afgesproken. Ik mocht zelf weten waar het ingekocht werd, maar het liep uiteindelijk via de aannemer die verantwoordelijk was voor het halen van de planning.
Ik heb ook zelf offertes opgevraagd, en heel veel onderaannemers zelf bepaald. Maar altijd financiën en planning via de aannemer laten lopen, juist om gezeur te voorkomen.

Je krijgt/maakt straks een detailplanning. Leg deze voor de gein eens vast, en bekijk achteraf hoe het daadwerkelijk gegaan is. Dat lijkt er op detail niet meer op.

Vloeren komen 2 weken later, installateur heeft ingepland om voor jou morgen aan het werk te gaan, wie gaat zijn wachturen betalen omdat hij morgen niet aan het werk kan En kan hij over 2 weken nog wel Of zit hij dan ingepland op een andere klus.

Ook de stucadoor is zo'n "flexibel" figuur, die altijd maar moet komen opdraven als de aannemer het zo ver heeft.

Maar ik weet zeker dat het een leerzaam traject voor je gaat worden

[the-edge]

Grolsch schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 13:23:
[...]


<knip>

Dank je wel
De punten die je aanhaalt zijn terecht en dat het leerzaam wordt is zeker, maar zoals ik al zei gaan we er niet helemaal groen in.
Natuurlijk krijgen we te maken met planning issues. Ook over zaken die we niet in de hand hebben (leveringsproblemen, evt. ziekte etc.).

Het is ook een uitdaging, maar linksom of rechtsom, het gaat slagen!
Ik houd jullie op de hoogte , als ik daar tijd voor heb .

[Rtificial]

artbij schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 12:56:
[...]

Leuk! Zou het zelf ook graag zo doen, maar vanwege 2 jonge kinderen doe ik het niet. Betaal liever wat meer dan dat ik 1 a 2 jaar opvoeding ga missen.

Hoop dat je hier je ervaring gaat posten. En dat je een aantal van mijn aannames hieronder kunt bevestigen of ontkrachten.

- Aannemer pakt geen 15% a 20%, die pakt rond de 8% a 10%. (Deze is al bevestigd ).
- Wat doe je ivm garantie voor de verschillende zaken? Jij bent zelf aannemer, dus kun je gaan onderhandelen met al die losse onderaannemers.
- Als je alles zelf doet gaat het niet een paar maanden langer duren, maar een jaar langer (minimaal).
- Zelf offertes opvragen is niet per definitie goedkoper. Aannemer krijgt vaak kortingen.
- Zelf maak ik nu mee dat ik voor de prijzen van april, nu al een hoop dingen niet had kunnen kopen. Ik heb het dan over kozijnen, riet, isolatie, stucadoor, metselaars, loodgieter etc. Hier heb ik eigenlijk de 10% van de aannemer al terug.
- Je komt zelf kennis te kort. Mijn aannemer weet uit de praktijk hoe veel dingen moeten, hij doet ze in een keer goed. Zelf wordt dat lastiger denk ik. Ergo, het materiaal wordt duurder.
- Let erop dat je loodgieter en elektricien al vanaf dag 1 aan het werk moeten zijn op je bouw.

Denk wel dat je de meest lastige dingen hebt uitbesteed en dat het na de ruwbouw makkelijker is om dingen zelf te (laten) doen.

Ondanks dat ik aanmoedig dat mensen gebruik maken van een bouwbegeleider, of een aannemer die daar bewezen goed is is, heb ik uit ervaring toch geleerd dat het, mits je je goed voorbereid, en in staat bent voldoende tijd zelf te investeren, en je voldoende organisatorische skills hebt, je dit prima zelf kan.

Voor wat betreft de garantie heb je een goed punt. Het gaat er dus om dat je de juiste balans vindt in de hoeveelheid aannemers die je werken laat uitvoeren ten opzichte van werken die je zelf uitvoert, en goed de afweging maakt op welke onderdelen je garantie wil hebben. Net als veel andere dingen moet je dat nu ook weer niet groter maken dan het is, met de juiste keuzes in materiaal en werkwijze voorkom je de meeste problemen al, zeker ook als je goed toeziet op de uitvoering. Hierbij kan je door veel fabrikanten en leveranciers perfect ondersteund worden.

Wij hebben ons huis in een half jaar gebouwd vanaf het moment dat de eerste spade de grond in ging, tot het moment van verhuizing. De totale looptijd inclusief voorbereiding was ± 1 jaar. Dus een jaar langer zou ik niet durven zeggen.

De kortingen die je zelf kan realiseren op inkoop zijn, doordat je meer tijd kan investeren om goed te zoeken, vaak een stuk beter dan de standaard kortingen van de aannemer. Die heeft niet de tijd om te zoeken naar verschillende leveranciers en continu het prijspeil in de gaten te houden.

Kennis die je te kort komt kan je opdoen. Vakmanschap niet zo snel, maar kennis gaat vrij snel. Zoals ik al schreef, veel uitvoeringsdetails zijn goed terug te vinden, je hebt ook een architect waarop je kan terugvallen voor details, en google is een fantastische bron.

Nu, dat alles gezegd hebbende, je moet dus wel die investering willen doen, en als zelfstandige kan dat bijna nooit goedkoper zijn dan het uitbesteden aan een ander.
Ik heb in de tijd dat wij bouwden maar 2 dagen per week betaalde projecten gedaan, en de rest van mn tijd in de bouw gestoken, met aansturing en uitvoering van werkzaamheden. Dat heb ik gedaan omdat ik het een leuk, leerzaam project vond, waar ik persoonlijke groei kon doormaken en mezelf nieuwe skills kon leren. Maar dat heeft wel z'n prijs. De goedkoopste optie onder de streep zal nog altijd zijn om het uit te besteden. Als ik mijn inkomstenderving mee ga rekenen in de totaalprijs van de bouw kom ik zeker niet gunstig uit.
De ervaring daarentegen was briljant, ook om samen met mijn vrouw echt met onze eigen handen iets te bouwen wat 100% onszelf is.

[mistaoutlaw]

Woohoo! We hebben een huisnummer :-)
Vandaag is ook de vergunning voor de bouwaansluiting verleend.
Nu mag Baas aan de slag.

[mistaoutlaw]

freelh schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 12:33:
[...]

Hier ook Reynaers gekozen, Masterline HI.
-> Dubbel of driedubbel glas?
-> Structuurlak/mat/...?
-> Verborgen scharnieren?
-> Muurpuntsluiting is standaard, maar veiligheidsslot niet.
-> Wij hebben ook inbraakwerend glas beneden (buitenste laag glas is iets dikker) en warmtewerende folie (gelaagd).
-> afwerking inclu in de offerte? (afkitten)
-> de kleur naar wens reeds in de offerte?
-> Raam- en deurcontacten voor alarm?
-> vliegenramen?
-> buitendeuren: welke krukken zijn voorzien? Binnen en buiten? Voordeur een trekker of niet?
-> Voor de EPC liefhebbers: worden er flappen voor de luchtdichtheid gebruikt of een 'luchtdichte' PUR?

Thanks @freelh ga er over nadenken!

[sanvv78]

Sturgeon22 schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 09:39:
Wij zijn ook weer een stapje verder, morgen sonderingen! Start bouw helaas pas eind mei 2018.

De eerste stap gezet :-). Hier vorige week ook de sonderingen. Ze hebben er maar 3 gedaan, terwijl in onze offerte stond 4-6 stuks. Hier kwam de diepste op 9 meter, dat zou iets korter dan zijn dan in de offerte, maar de palen schijnen ipv 22x22cm nu 25x25cm moeten worden. Nouja geen idee waar dat hemin zit. Bij jullie meegevallen?

[Sturgeon22]

sanvv78 schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 15:12:
[...]


De eerste stap gezet :-). Hier vorige week ook de sonderingen. Ze hebben er maar 3 gedaan, terwijl in onze offerte stond 4-6 stuks. Hier kwam de diepste op 9 meter, dat zou iets korter dan zijn dan in de offerte, maar de palen schijnen ipv 22x22cm nu 25x25cm moeten worden. Nouja geen idee waar dat hemin zit. Bij jullie meegevallen?

Dat is toevallig. Bij mijn collega die ook met Groothuisbouw heeft gebouwd moesten de heipalen ook 25x25 worden in plaats van de 22x22 uit de offerte.

Bij ons gaan ze morgen de sonderingen doen, dus ik moet het resultaat nog even afwachten.

[RUFFNECK]

mistaoutlaw schreef op maandag 9 oktober 2017 @ 15:03:
Woohoo! We hebben een huisnummer :-)
Vandaag is ook de vergunning voor de bouwaansluiting verleend.
Nu mag Baas aan de slag.

Succes en vooral met Baas...wat een drama toko is dat...