Ervaring met huis kopen - Deel 8

[JvS]

Valorian schreef op maandag 4 februari 2019 @ 23:28:
[...]


Jij doet toch iets in de juridische / hypothecaire tak van sport, of heb ik dat verkeerd onthouden? Weet jij toevallig ook hoe banken/taxateurs grosso modo omgaan met hoge overbiedingen? Als iemand bijv. een huis in Utrecht of A'dam ziet met een ogenschijnlijk reeele vraagprijs van 4 ton, en hij gaat in deze overspannen markt uiteindelijk voor 450K weg, ligt het dan voor de hand dat de taxatie ook op 450 uitkomt (aangezien dat kennelijk is wat "de gek er voor geeft" en dus wat het waard is = taxatie)? Of geeft een bank dan toch in de praktijk aan dat die laatste 50K echt 'lucht' is en kun je dan in de problemen komen bij het financieren (omdat je maar tot 100% mag lenen)?

Taxeren gaat grofweg op basis van wat simpele modellen, waarde van referentiepanden en onderhoudstaat en is geen exacte wetenschap. Er is rustig een +/-10% band waarin dat valt waartussen de taxateur nog wel uit kan komen (Vandaar dat als de verkoopprijs bekend is en die in die range valt, er verdacht vaak exact de verkoopprijs wordt, zou ik ook doen). En bij een snel stijgende of dalende prijs van huizen, daalt of stijgt de taxatiewaarde van huizen (door de refetentiepanden) er een beetje achteraan.

In de crisis zag je dus iedereen zeggen "ja maar mijn huis is op xxxx getaxeerd, dus dat is-ie waard en dat wil ik er voor hebben" en nu zie je mensen die een huis kopen voor een bedrag en dat de taxatie lager uitvalt. Dat is gewoon een gevolg van de methode. Die houdt de snelheid van de markt niet bij.

[Kju]

HereIsTom schreef op maandag 4 februari 2019 @ 23:05:
Ik vind het maar rare spelletjes die makelaars spelen. Het zijn natuurlijk de kopers die erin meegaan.
Heb nu ook van die buren die met 5 anders kopers tegen elkaar op hebben geboden, uiteindelijk is de woning voor 50k meer verkocht dan de vraagprijs en twee keer zoveel als ik ervoor heb betaald.
Nu hebben de buren wel spijt omdat ze al hun geld erin hebben gestoken en en ook nog een maximale hypotheek.

Ik vind die makelaar niet manipulatief maar gemakzuchtig. Underselling is geen kunst. Hij heeft gemakkelijk z'n courtage binnen maar het is maar de vraag of hij nou echt het maximale er uit heeft gehaald voor z'n klant..

[Bee.nl]

Tsurany schreef op maandag 4 februari 2019 @ 22:55:
@Bee.nl zo'n taxatie zegt ook vrij weinig. Het is een kwestie van vraag en aanbod, een exacte waarde is niet te bepalen. Een afwijking van 10% zegt helemaal niks en is absoluut geen indicatie van bedrog. Kan prima een conservatieve taxateur zijn die de ontwikkelingen niet helemaal volgt of het idee heeft daar niet in mee te willen gaan.

Ik had een lokale taxateur gecontacteerd die toevallig al eens in de betreffende woning was geweest. Dus daarom had ik wel vertrouwen in zijn waardeschatting. Maar ik ben het wel met je eens dat indicaties best wat kunnen verschillen per taxateur. Uiteindelijk moet je er zelf een goed gevoel bij hebben.

[Martinusz]

JvS schreef op dinsdag 5 februari 2019 @ 08:00:
[...]

Taxeren gaat grofweg op basis van wat simpele modellen, waarde van referentiepanden en onderhoudstaat en is geen exacte wetenschap. Er is rustig een +/-10% band waarin dat valt waartussen de taxateur nog wel uit kan komen (Vandaar dat als de verkoopprijs bekend is en die in die range valt, er verdacht vaak exact de verkoopprijs wordt, zou ik ook doen). En bij een snel stijgende of dalende prijs van huizen, daalt of stijgt de taxatiewaarde van huizen (door de refetentiepanden) er een beetje achteraan.

In de crisis zag je dus iedereen zeggen "ja maar mijn huis is op xxxx getaxeerd, dus dat is-ie waard en dat wil ik er voor hebben" en nu zie je mensen die een huis kopen voor een bedrag en dat de taxatie lager uitvalt. Dat is gewoon een gevolg van de methode. Die houdt de snelheid van de markt niet bij.

Wat mij eigenlijk verbaasde bij onze taxatie vorige week is dat ze ook gewoon verouderde gegevens gebruiken uit de BAG. Zetten ze als referentiepanden 3 buurhuizen erin (allemaal exact dezelfde huizen dus), maar die zijn nog gemeten volgens de oude regels, dus die hebben "meer" vierkante meters wonen. In plaats dat ze dat dan ook corrigeren in het rapport zetten ze gewoon die foute (volgens de nieuwe regels) in het rapport en zeggen ze doodleuk ja de buren hebben 15% meer woonoppervlakte

[gold_dust]

We hebben vorige week een paar appartementen bekeken. Twee staan al sinds de oplevering een paar jaar geleden leeg, de andere wordt alleen in de zomer bewoond. Allemaal staan ze al lang (jaren) te koop, naar onze mening voor een (veel) te hoge prijs. Als de vraagprijs reëel zou zijn, zouden deze woningen al lang verkocht zijn. Dat weet de verkoper natuurlijk ook. Ik vraag me af wat verkopers denken dat ze woningen jarenlang leeg laten staan in plaats van een reële prijs te vragen.

We gaan op geen van de drie een bod doen, maar als we dat wel gedaan zouden hebben zou dat 50% onder de vraagprijs zijn geweest. Je raakt het zelf ook nooit meer kwijt voor de huidige vraagprijs.

[_eLMo_]

Wij waren aan het kijken naar woningen, maar stappen vandaag weer uit. De gekte is enorm, er wordt overgeboden, huizen staan minder dan een week te koop. 3 ton voor een rijtjeshuis uit 2002 is "normaal". Geen klimaat dit om een huis te kopen, wij lossen voorlopig nog wel even extra af op ons bestaande huis

Kan niet lang meer duren voordat de prijzen stabiliseren of wellicht zelfs zakken (vooral met de enorme nieuwbouw projecten die eraan komen).

[ Voor 21% gewijzigd door _eLMo_ op 06-02-2019 23:43 ]

[Bockelaar]

reken er voorlopig de aankomende jaren maar niet op....

[LED-Maniak]

Nondeju, ik snap nu de reacties van sommige mensen die huizen aan het kijken zijn.

Zojuist bij een woning geweest, het valt 100% mee van binnen. Nu dus een bod aan het voorbereiden, maar we krijgen blijkbaar een kans op een goed bod en als het ze niet bevalt, dan heb je pech...

[CurlyMo]

LED-Maniak schreef op dinsdag 5 februari 2019 @ 14:12:
Nondeju, ik snap nu de reacties van sommige mensen die huizen aan het kijken zijn.

Bij mij was het de opmerking van een huizenzoeker: "Jullie hebben in 2017 nog in een goede tijd een huis kunnen kopen"

[LED-Maniak]

Vraag betreft bod dat ik wil uitbrengen:
Er staat een vraag op het formulier onder voorbehoud van financiering en het belangrijkste: welk bedrag.

Stel dat het huis 250.000 euro kost inclusief kosten koper. Ik op mijn loon maximaal 200.000 kan lenen. Ik heb maar 10.000 cash op de bank en kom dus 40.000 tekort...

Nu heb ik in mijn huidige hypotheek 40.000 euro eigen geld zitten en krijg ik het dus rond (lijkt mij).

Klopt het dan dat ik het bedrag onder voorbehoud van financiering op 200.000 kan zetten?

[Bee.nl]

Ik zou zelf altijd 100% onder voorbehoud doen, maar ik ben geen expert. Stel dat er zich iets voordoet waardoor je opeens die 10k niet meer tot je beschikking kan hebben, dan heb je een probleem. Ik vraag me af of het voor de verkoper nou echt zoveel uitmaakt of je nou 80% of 100% onder voorbehoud van financiering opneemt in de voorwaarden.

[twain4me]

LED-Maniak schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 19:24:
Vraag betreft bod dat ik wil uitbrengen:
Er staat een vraag op het formulier onder voorbehoud van financiering en het belangrijkste: welk bedrag.

Stel dat het huis 250.000 euro kost inclusief kosten koper. Ik op mijn loon maximaal 200.000 kan lenen. Ik heb maar 10.000 cash op de bank en kom dus 40.000 tekort...

Nu heb ik in mijn huidige hypotheek 40.000 euro eigen geld zitten en krijg ik het dus rond (lijkt mij).

Klopt het dan dat ik het bedrag onder voorbehoud van financiering op 200.000 kan zetten?

Dat zou je aan de bank moeten vragen, anders heb je nog een voorbehoud van verkoop huis nodig

Bee.nl schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 19:31:
Ik zou zelf altijd 100% onder voorbehoud doen, maar ik ben geen expert. Stel dat er zich iets voordoet waardoor je opeens die 10k niet meer tot je beschikking kan hebben, dan heb je een probleem. Ik vraag me af of het voor de verkoper nou echt zoveel uitmaakt of je nou 80% of 100% onder voorbehoud van financiering opneemt in de voorwaarden.

Wel als er boven de markt waarde wordt geboden, de bank verleend dan geen 250k maar bv wel 225k Voorbehoud op 250k schuift een goede makelaar dan van tafel.

[ Voor 29% gewijzigd door twain4me op 06-02-2019 19:34 ]

[twain4me]

dubbel

[ Voor 98% gewijzigd door twain4me op 06-02-2019 19:33 ]

[LED-Maniak]

Het lijkt mij positief voor de verkoper om een lager bedrag neer te zetten?

Mijn probleem is dan ook:
stel ik kan helemaal niet 100% laten financieren maar het huis wel kopen door eigen geld en het geld dat in de spaarhypotheek zit. Kan ik daar dan eel het volledige bedrag plaatsen?

[Martinusz]

LED-Maniak schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 19:24:
Vraag betreft bod dat ik wil uitbrengen:
Er staat een vraag op het formulier onder voorbehoud van financiering en het belangrijkste: welk bedrag.

Stel dat het huis 250.000 euro kost inclusief kosten koper. Ik op mijn loon maximaal 200.000 kan lenen. Ik heb maar 10.000 cash op de bank en kom dus 40.000 tekort...

Nu heb ik in mijn huidige hypotheek 40.000 euro eigen geld zitten en krijg ik het dus rond (lijkt mij).

Klopt het dan dat ik het bedrag onder voorbehoud van financiering op 200.000 kan zetten?

Waarom zou je hem op 200.000 euro zetten Je wilt er toch vanaf kunnen als je het niet rond krijgt, dat zou ik gewoon op het volledige bedrag doen.
Een verkoper geeft je echt geen voordeel omdat je voorbehoud 50k lager is, of ze wijzen alle biedingen met voorbehoud af of ze kiezen het beste bod met voorbehoud financiering. Of dat dan 200 of 250k is zal niet zoveel uitmaken voor een verkoper.

Edit: ga eens met je bank praten, als je spaarhypotheek potje hebt, dan kun je die van je benodigde financiering afhalen, maar dat ligt natuurlijk ook aan het bedrag dat je voor je eigen huis krijgt en je huidige openstaande hypotheek.

[ Voor 10% gewijzigd door Martinusz op 06-02-2019 19:40 ]

[LED-Maniak]

Als de koper aangeeft maar 60% te hoeven financieren, kan dit de verkoper toch vertrouwen geven dat het wel gaat lukken?

De vraag staat er niet voor niets lijkt mij.

[Sparhawk]

LED-Maniak schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 19:36:
Het lijkt mij positief voor de verkoper om een lager bedrag neer te zetten?

Mijn probleem is dan ook:
stel ik kan helemaal niet 100% laten financieren maar het huis wel kopen door eigen geld en het geld dat in de spaarhypotheek zit. Kan ik daar dan eel het volledige bedrag plaatsen?

Het is leuker voor de koper als jij daar een lager bedrag neerzet, maar dat is meer risico voor jou.
die 40k overwaarde heb je ook niet zomaar he?

of je verkoopt eerst je eigen huis, en hebt de 40k

Of je koopt eerst een nieuw huis, maar dan zul je genoeg inkomsten moeten hebben om beide huizen kunnen lenen, en voldoende geld om dubbele lasten te kunnen dragen.
Als je dat niet kan, heb je een overbruggingshypotheek nodig..... Daar zijn ook weer eisen en regels aan; dus het is niet voor niets dat een voorbehoud van fianciering handig is.......

Als ik jou was zou ik eerst met een bank gaan praten, en dan pas bieden, want dit klinkt mij een beetje erg opportunistisch.

Edit, en dan heb ik het nog helemaal niet over het feit wat er gebeurt als het huis op 225 ipv 250 getaxeerd wordt.... Dan hang je eraan.....Je moet dan namelijk ZELF 25k extra op gaan hoesten, en die heb je helemaal niet......En de bank gaat je die niet lenen...

[ Voor 10% gewijzigd door Sparhawk op 06-02-2019 19:45 ]

[GeeMoney]

@LED-Maniak precies wat @Martinusz aangeeft.
Altijd 100% invullen anders zit je hoe dan ook aan de koop vast als er een geldverstrekker is die je de 200k wilt lenen.
En gezien je verhaal lijkt het me allemaal maar kiele kiele. Kosten koper moet je sowieso zelf betalen en op zeker dat je nog potten verf of vloeren/wanden wilt gaan doen. Om over meubels of inrichting (zonwering/gordijnen?) nog maar te zwijgen.

Gelijk een goede maatstaf, als je die 250k “makkelijk” kan krijgen kan je altijd kiezen om voor 225k te lenen met de gedachte dat je het dus allemaal goed kan (blijven) betalen.

[Martinusz]

LED-Maniak schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 19:42:
Als de koper aangeeft maar 60% te hoeven financieren, kan dit de verkoper toch vertrouwen geven dat het wel gaat lukken?

De vraag staat er niet voor niets lijkt mij.

Koper kan zoveel zeggen, ik zou er 0,0 waarde aan hechten eerlijk gezegd

Dat jij het niet rond kan krijgen is best aanwezig, terwijl je dan 80% ofzo hebt ingevuld, kortom het zegt niets men kan niet in jouw financiële boekje kijken.

Vergeet ook niet 10K kostenkoper en financieringskosten e.d. Dus je hebt al 20k eigen geld nodig

[LED-Maniak]

Het gaat er niet om of het niet of net te betalen is(voor de mensen die terecht zorgzaam reageren), maar hoe je het spaarpotje in een spaarhypotheek mag meerekenen. Daar zit het grootste deel van de spaarpot in. De fictieve overwaarde van de huidige markt(die flink is) zit daar niet bij gerekend.

[Tsurany]

LED-Maniak schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 19:24:
Vraag betreft bod dat ik wil uitbrengen:
Er staat een vraag op het formulier onder voorbehoud van financiering en het belangrijkste: welk bedrag.

Stel dat het huis 250.000 euro kost inclusief kosten koper. Ik op mijn loon maximaal 200.000 kan lenen. Ik heb maar 10.000 cash op de bank en kom dus 40.000 tekort...

Nu heb ik in mijn huidige hypotheek 40.000 euro eigen geld zitten en krijg ik het dus rond (lijkt mij).

Klopt het dan dat ik het bedrag onder voorbehoud van financiering op 200.000 kan zetten?

Wat als jij geen overbruggingshypotheek krijgt? Of ga je eerst zelf de verkoop van je huidige woning afronden voordat je kan kopen? Dan moet je daar een extra voorbehoud voor opnemen.

[LED-Maniak]

Tsurany schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 20:00:
[...]

Wat als jij geen overbruggingshypotheek krijgt? Of ga je eerst zelf de verkoop van je huidige woning afronden voordat je kan kopen? Dan moet je daar een extra voorbehoud voor opnemen.

Als ik die niet krijg kan het verhaal niet doorgaan nee.

[GeeMoney]

LED-Maniak schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 20:02:
[...]

Als ik die niet krijg kan het verhaal niet doorgaan nee.

Dan moet je dus getoetst worden voor beide hypotheken als het ware. De overbrugging moet je mininaal 12 maanden kunnen dragen en ze gaan dan uit van een mininaal geschatte verkoop waarde om op safe te spelen.

Kortom, je moet dus minstens 250k als voorbehoud opnemen. Ik neig zelfs naar 280 voor je om de overbrugging er ook in mee te nemen.

[Tsurany]

LED-Maniak schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 20:02:
[...]

Als ik die niet krijg kan het verhaal niet doorgaan nee.

Dan moet je dat dus als voorbehoud opnemen, een financiering voor 240.000 euro. Immers kan jij slechts 230.000 euro financieren heb je dus een probleem.
Overigens hoop ik dat je meer dan 10k hebt, dat gaat namelijk niet genoeg zijn.

GeeMoney schreef op woensdag 6 februari 2019 @ 20:12:
[...]


Dan moet je dus getoetst worden voor beide hypotheken als het ware. De overbrugging moet je mininaal 12 maanden kunnen dragen en ze gaan dan uit van een mininaal geschatte verkoop waarde om op safe te spelen.

Kortom, je moet dus minstens 250k als voorbehoud opnemen. Ik neig zelfs naar 280 voor je om de overbrugging er ook in mee te nemen.

Waarom 280k? Hij mag niet meer dan 250k financieren, dat is 100% van de hoofdsom.

[ Voor 50% gewijzigd door Tsurany op 06-02-2019 20:14 ]

[GeeMoney]

@Tsurany het betreft inderdaad geen nieuwbouw woning denk ik. Bij mijn woning had ik een stuk bouwdepot meegenomen in het voorbehoud. Dat mag wel bij nieuwbouw want ruwe bouw opties zien ze als 1 op 1 meerwaarde.
Inderdaad dus gewoon de 250k opnemen.

[Highfive95]

Wij zijn ook in de race voor een nieuwe woning. Nu zie ik best veel huizen met ergens verstopt dat de vraagprijs een openingsbod is.

Nu snap ik dat in de grote steden, maar in de regio waar wij zoeken loopt het nu niet echt storm volgens mij. Veel woningen staan ook langer dan 6 maanden te koop. Er zitten best leuke woningen bij. Maar bieden vanaf? Als je naar vergelijkbare woningen kijkt zijn deze net zo duur.

Iemand ervaring met jet bieden op zo'n woning?

[CurlyMo]

@Highfive95 Altijd gewoon bieden wat je het waard vindt. Als dat minder is dan minder, bij meer eventueel iets meer. Helemaal bij deze huizen.

[Harrie_]

Highfive95 schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 07:58:
Wij zijn ook in de race voor een nieuwe woning. Nu zie ik best veel huizen met ergens verstopt dat de vraagprijs een openingsbod is.

Nu snap ik dat in de grote steden, maar in de regio waar wij zoeken loopt het nu niet echt storm volgens mij. Veel woningen staan ook langer dan 6 maanden te koop. Er zitten best leuke woningen bij. Maar bieden vanaf? Als je naar vergelijkbare woningen kijkt zijn deze net zo duur.

Iemand ervaring met jet bieden op zo'n woning?

Moeilijk om daar iets zinnigs over te roepen zonder te weten te weten over wat voor woning het gaat en over welke regio/plaats we het hebben. In de randstad kun je een verkrotte schuur nog te koop zetten met een 'bieden vanaf' prijs. Buiten de randstad zijn genoeg plaatsen waar rijtjeswoningen (die nog compleet gerenoveerd dienen te worden) pertinent boven de vraagprijs weg gaan, terwijl woningen in het hogere segment vaak maanden te koop staan...

[MikeyMan]

In de straat waar wij ons huis vorig jaar goed verkocht hebben, kregen wat anderen ook eurotekens in de ogen. Degenen die hoog ingeschoten hebben, en daarbij ook nog een vanafprijs ervan hebben gemaakt, hebben het huis na maanden nog niet verkocht. De rest is binnen twee weken weg. Dus het is ook soms een beetje hoogmoed van de verkoper.

[Tsurany]

MikeyMan schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 09:03:
In de straat waar wij ons huis vorig jaar goed verkocht hebben, kregen wat anderen ook eurotekens in de ogen. Degenen die hoog ingeschoten hebben, en daarbij ook nog een vanafprijs ervan hebben gemaakt, hebben het huis na maanden nog niet verkocht. De rest is binnen twee weken weg. Dus het is ook soms een beetje hoogmoed van de verkoper.

De juiste vraagprijs is in deze markt echt cruciaal. Iedereen verwacht boven de vraagprijs te moeten bieden dus als de vraagprijs al hoog is en mensen het idee hebben nog hoger te moeten gaan zullen ze echt afhaken.

@Highfive95 je kan gewoon bieden wat jij waard vind. Als ze daar niet in mee willen gaan is dat jammer, maar je bent echt niet verplicht hoger te bieden dan de vraagprijs. Hoogstens dat de verkoper het direct afwijst, maar daar zijn ze altijd vrij in.

[cbr600f4i]

Highfive95 schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 07:58:
Wij zijn ook in de race voor een nieuwe woning. Nu zie ik best veel huizen met ergens verstopt dat de vraagprijs een openingsbod is.

Nu snap ik dat in de grote steden, maar in de regio waar wij zoeken loopt het nu niet echt storm volgens mij. Veel woningen staan ook langer dan 6 maanden te koop. Er zitten best leuke woningen bij. Maar bieden vanaf? Als je naar vergelijkbare woningen kijkt zijn deze net zo duur.

Iemand ervaring met jet bieden op zo'n woning?

Ik heb mijn woning in de randstad verkocht, totaal gekkenhuis en er werd ook zwaar overboden. Leuk voor mij, binnen een week verkocht met winst.

Ik heb mijn 'nieuwe' woning in de provincie gekocht op de vraagprijs terwijl ik wist dat er nog een andere bieder was.

Factoren waar ik o.a. op gelet heb waren het aanbod van woningen in die regio/plaats, hier komt een stukje kansberekening uit voort en hoe graag wil je die woning en neem je het risico dat je nog even wacht en wellicht gaat voor een volgende beschikbare woning? Is bijv. bieden onder de prijs het je dat waard om wellicht weken/maanden te wachten op een leuke woning en wellicht gaat de prijs nog verder omhoog. Nadat ik de woning heb gekocht kwam er een vergelijkbare woning vrij in dezelfde straat, zelfde prijs maar een keuken die mij niet beviel, een goedkope badkamer etc etc.
Als er dus veel te kiezen valt kan je nog wel wat doen met de prijs anders zou ik een kleine risico analyse maken met wat je bereidt bent om te betalen en ook te wachten mocht het niet doorgaan.

[Highfive95]

Harrie_ schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 09:01:
[...]


Moeilijk om daar iets zinnigs over te roepen zonder te weten te weten over wat voor woning het gaat en over welke regio/plaats we het hebben.

Regio is ten oosten van Arnhem. Volgens mij niet echt een hele slechte regio om je huis te verkopen.

Maar als ik dan een huis zie dat al langer te koop staat met een vanaf prijs dan hebben ze blijkbaar geen haast.

Het is alweer 15 jaar geleden dat ik een huis kocht. Zeker in deze markt is het even aftasten hoe het gaat.

Gaan ook eerst woning kopen en dan pas verkopen. Woningen hier vliegen als warme broodjes over de toonbank. Dus eigenlijk geen risico.

[LED-Maniak]

Donderdag was de deadline voor een bod(de deponeren bij een notaris). Toen niets gehoord, Vrijdag ook niet, maar vandaag blijkt er een brief onderweg te zijn van de notaris.

Is dat normale gang van zaken? In plaats van dat de makelaar even belt dat je dan een brief krijgt van de notaris?


Posttarief van 81 cent, dus denk niet dat er een koopcontract in zit.

[edit]
Een afwijzing!
10% meer geboden: 30.000 euro meer. Slaat nergens op voor zo'n impopulaire locatie.
Zonder voorbehoud ook nog.

[ Voor 26% gewijzigd door LED-Maniak op 09-02-2019 14:55 ]

[DutchChelsea]

LED-Maniak schreef op zaterdag 9 februari 2019 @ 09:16:
Donderdag was de deadline voor een bod(de deponeren bij een notaris). Toen niets gehoord, Vrijdag ook niet, maar vandaag blijkt er een brief onderweg te zijn van de notaris.

Is dat normale gang van zaken? In plaats van dat de makelaar even belt dat je dan een brief krijgt van de notaris?


Posttarief van 81 cent, dus denk niet dat er een koopcontract in zit.

[edit]
Een afwijzing!
10% meer geboden: 30.000 euro meer. Slaat nergens op voor zo'n impopulaire locatie.
Zonder voorbehoud ook nog.

Welke plaats?

[LED-Maniak]

Almelo, naast een wat minder goede buurt.

[frumper]

Onze woning was ook bijna 10% overboden en voorbehoud van 75% op verkoopprijs.
Dat laatste speelde bij ons wel degelijk mee in de beslissing wie we het huis gunden.

Twee gelijke biedingen, maar een op bijna 100% financiering en een dus op 75%.

[GeeMoney]

Highfive95 schreef op donderdag 7 februari 2019 @ 19:55:
[...]

“Woningen hier vliegen als warme broodjes over de toonbank. Dus eigenlijk geen risico.”

Famous last words. Dat dacht een buurman in mijn oude straat ook. Compleet nieuwbouwblok van 6 jaar en 5 woningen binnen 1,5 jaar zo verkocht (waaronder mijne) maar die buurman staat nog steeds te koop. Zeg het maar.
Tenzij je hartje Amsterdam woont maar er blind vanuit gaan dat je het wel verkoopt kon weleens vervelend uitpakken.
Ik heb rekening gehouden met 2 jaar overbrugging en echt een minimale prijs qua verkoop maar was het binnen een week kwijt voor net niet de vraagprijs.

Kortom; het is niet te voorspellen en ik zou rekening houden met het minst positieve, dan kan het alleen maar meevallen .

[Fr33z]

LED-Maniak schreef op zaterdag 9 februari 2019 @ 09:16:
Donderdag was de deadline voor een bod(de deponeren bij een notaris). Toen niets gehoord, Vrijdag ook niet, maar vandaag blijkt er een brief onderweg te zijn van de notaris.

Is dat normale gang van zaken? In plaats van dat de makelaar even belt dat je dan een brief krijgt van de notaris?


Posttarief van 81 cent, dus denk niet dat er een koopcontract in zit.

[edit]
Een afwijzing!
10% meer geboden: 30.000 euro meer. Slaat nergens op voor zo'n impopulaire locatie.
Zonder voorbehoud ook nog.

nee, normale gang van zaken is meer zoiets:
- verkopend makelaar geeft aan alle biedingen via email uiterlijk op datum/tijd sturen
- makelaar verzamelt biedingen, zet ze op rijtje eb bespreekt met verkoper
- verkoper kiest bod/koper
- verkopend makelaar informeert bieders over de uitkomst (vaak binnen 24-48uur na deadline indienen bod)

[sambalbaj]

Een beetje makelaar selecteert de bovenste biedingen en geeft, onder het mom van gefeliciteerd u heeft nog kans, de mogelijkheid om nog een finaal (hoger) bod te doen en er nog meer uit te slepen.

[LED-Maniak]

sambalbaj schreef op zondag 10 februari 2019 @ 00:23:
Een beetje makelaar selecteert de bovenste biedingen en geeft, onder het mom van gefeliciteerd u heeft nog kans, de mogelijkheid om nog een finaal (hoger) bod te doen en er nog meer uit te slepen.

Heb ik tweemaal gevraagd. Beide keren werd gezegd dat dit niet kon. Ik vond het maar vreemd..

[N1ckk]

Naja stel je hebt een koper met een koffer geld AKA direct resultaat / geen risico op weigering financiering bijv. en je wilt snel door als verkoper... Zou kunnen dat je die 10k extra niet wil riskeren vanwege je eigen situatie.

[Pizza_Boom]

Hoi... Ook maar meedoen hier.

Ook op zoek naar een woning. 2x ingeschreven op nieuwbouw/transformatie (dus VON), heel veel meer vind ik niet dat geschikt is, gister zou uitsluitsel komen van de 2e, maar nog niets gehoord. Ga er dus maar vanuit dat ik die ook niet heb gekregen.

Mensen ervaring met erfpacht. Qua bestaande bouw staat hier het e.e.a. op particuliere erfpacht die veelal kortlopend is. Eeuwig, maar bijvoorbeeld met 2 tot 5 jaar ook aan te kopen. Zijn er nog regels voor de prijsstelling die zo'n stuk grond dan zou moeten krijgen?

Verder een hoop hits uit de Zaanstreek, dat bestaat veel uit oudere bestaande bouw met fundatieproblemen. Denken makelaars slim te zijn door te zetten dat een fundatierapport ter inzage ligt. Tsja, dan weten we al genoeg. Of dat het categorie 2 is (binnen 25 jaar actie noodzakelijk), rapport uit 2000/2001 en woonkamer+keuken dan afgelopen jaar compleet vernieuwd. Wat denken zulke mensen?

[Verwijderd]

De vraag is eerder gesteld maar niet beantwoord; als je 106% van de woningwaarde mag lenen voor het energiezuinig maken van je woning, valt de aanleg van vloerverwarming daar dan ook onder?

Het plan is om een bestaande woning, energielabel B gasloos te maken. Zonnepanelen, warmtepomp, het valt allemaal onder de 6%, maar de vloerverwarming zelf staat nergens genoemd, wel vloerisolatie.

[CurlyMo]

Verwijderd schreef op zondag 17 februari 2019 @ 10:37:
De vraag is eerder gesteld maar niet beantwoord; als je 106% van de woningwaarde mag lenen voor het energiezuinig maken van je woning, valt de aanleg van vloerverwarming daar dan ook onder?

Het plan is om een bestaande woning, energielabel B gasloos te maken. Zonnepanelen, warmtepomp, het valt allemaal onder de 6%, maar de vloerverwarming zelf staat nergens genoemd, wel vloerisolatie.

Omdat vloerverwarming geen vereiste is voor een gasloze woning. Het maakt het makkelijker, maar zonder kan het ook prima.

[Verwijderd]

CurlyMo schreef op zondag 17 februari 2019 @ 10:46:
[...]

Omdat vloerverwarming geen vereiste is voor een gasloze woning. Het maakt het makkelijker, maar zonder kan het ook prima.

Klopt, ik lees dat het kan, toch als ik advies opvraag hoor ik altijd dat het verstandiger is om op de benedenverdieping vloerverwarming te hebben. Maar dat is wellicht iets voor een ander topic.

[CurlyMo]

Verwijderd schreef op zondag 17 februari 2019 @ 11:49:
[...]


Klopt, ik lees dat het kan, toch als ik advies opvraag hoor ik altijd dat het verstandiger is om op de benedenverdieping vloerverwarming te hebben. Maar dat is wellicht iets voor een ander topic.

Ik woon in een goed geïsoleerde jaren '30 woning en ik red 45 graden cv temperatuur prima met standaarden radiatoren. Verstandig zou in mijn geval LTV radiatoren zijn. Dus ze kunnen zeggen wat ze willen, maar vereist is het zeker niet.

[Harrie_]

sambalbaj schreef op zondag 10 februari 2019 @ 00:23:
Een beetje makelaar selecteert de bovenste biedingen en geeft, onder het mom van gefeliciteerd u heeft nog kans, de mogelijkheid om nog een finaal (hoger) bod te doen en er nog meer uit te slepen.

LED-Maniak schreef op zondag 10 februari 2019 @ 16:18:
Heb ik tweemaal gevraagd. Beide keren werd gezegd dat dit niet kon. Ik vond het maar vreemd..

In de huidige markt gewoon laksheid van de makelaar, die wil zo snel mogelijk woningen schuiven en heeft geen zin om nog langer te rekken voor 1k of 2k meer opbrengst.
• Woning staat de koop voor 200k
• Verschillende biedingen => hoogste bieding 210k zonder voorbehoud
• Verkoper blij => klus geklaard

[gold_dust]

Wij hebben contact met een makelaar die compleet aan de realiteit voorbij praat: verschillende appartementen bekeken die in 2016 zijn gebouwd, een aantal staan sinds oplevering leeg, zit nog geen keuken in en een ander appartement is alleen 's zomers bewoond. Verder is er een enorm overaanbod (1000-den woningen te koop) maar de vraagprijzen blijven hoog.

Wij gaan geen bod doen omdat we de woningen niet geschikt vinden maar de makelaar blijft bellen en we hebben aangeven dat als we een bod doen, we flink onder de vraagprijs gaan bieden(40 - 50%), als die vraagprijzen reëel zouden zijn zouden die appartementen natuurlijk al lang verkocht zijn.

Makelaar reageert geïrriteerd en zegt dat er misschien een paar duizend euro van af kan maar niet meer. Wat moet je hier nou mee?

[Harrie_]

gold_dust schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 09:08:
Wij hebben contact met een makelaar die compleet aan de realiteit voorbij praat: verschillende appartementen bekeken die in 2016 zijn gebouwd, een aantal staan sinds oplevering leeg, zit nog geen keuken in en een ander appartement is alleen 's zomers bewoond. Verder is er een enorm overaanbod (1000-den woningen te koop) maar de vraagprijzen blijven hoog.

Wat bedoel je met 'overaanbod' en 'duizenden woningen te koop'. In z'n algemeenheid, in de regio of in het specifieke project waar jullie aan het kijken zijn (linkje?). Over specifieke zaken / regio's kan ik natuurlijk niet veel roepen, in z'n algemeenheid kunnen we wel stellen dat er geen sprake is van een overaanbod maar van een (zwaar) tekort.

gold_dust schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 09:08:
Wij gaan geen bod doen omdat we de woningen niet geschikt vinden maar de makelaar blijft bellen en we hebben aangeven dat als we een bod doen, we flink onder de vraagprijs gaan bieden(40 - 50%), als die vraagprijzen reëel zouden zijn zouden die appartementen natuurlijk al lang verkocht zijn.

Makelaar reageert geïrriteerd en zegt dat er misschien een paar duizend euro van af kan maar niet meer. Wat moet je hier nou mee?

Gewoon voet bij stuk houden. Lekker belangrijk wat die knakker ervan vindt. Als je wil bieden moet je bieden wat jij/jullie het waard vinden. Als de makelaar in de veronderstelling is dat dat (veel) te weinig is dan houdt het toch gewoon op?

[Sport_Life]

sambalbaj schreef op zondag 10 februari 2019 @ 00:23:
Een beetje makelaar selecteert de bovenste biedingen en geeft, onder het mom van gefeliciteerd u heeft nog kans, de mogelijkheid om nog een finaal (hoger) bod te doen en er nog meer uit te slepen.

Wij hadden meerdere biedingen, maar 1 daarvan was 99,9% zekerheid (koper werkt bij een bank welke garant stond) . Die is het geworden. Dan kun je mensen wel laten verleiden tot extreme biedingen, maar zekerheid heb je pas wanneer het geld bij de notaris staat geparkeerd. (en 10% boete innen van een kale kip is ook een uitdaging). Onze makelaar maakt vaak mee dat mensen de 3 dagen bedenktijd (plus tijd tussen bezichtiging en tekenen contract) gebruiken om financiering te regelen. Dat gaat vaak mis.

En het bod was al 35k boven de taxatiewaarde. (staat nu te huur voor 1800 euro per maand! )

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 20-02-2019 10:28 ]

[Harrie_]

Sport_Life schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 10:00:
[...]
Onze makelaar maakt vaak mee dat mensen de 3 dagen bedenktijd (plus tijd tussen bezichtiging en tekenen contract) gebruiken om financiering te regelen. Dat gaat vaak mis.
[...]

Dat hoor je vaker, maar om in de bewoordingen van @sambalbaj te blijven:
"Een beetje makelaar" vraagt aan bieders of ze überhaupt met een hypotheektraject bezig zijn of dat ze in het wilde weg bieden en wellicht straks qua hypotheek niet eens in de buurt kunnen komen van het bod.

[ApexAlpha]

Sport_Life schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 10:00:
[...]

Wij hadden meerdere biedingen, maar 1 daarvan was 99,9% zekerheid (koper werkt bij een bank welke garant stond) . Die is het geworden. Dan kun je mensen wel laten verleiden tot extreme biedingen, maar zekerheid heb je pas wanneer het geld bij de notaris staat geparkeerd. (en 10% boete innen van een kale kip is ook een uitdaging). Onze makelaar maakt vaak mee dat mensen de 3 dagen bedenktijd (plus tijd tussen bezichtiging en tekenen contract) gebruiken om financiering te regelen. Dat gaat vaak mis.

En het bod was al 35k boven de taxatiewaarde. (staat nu te huur voor 1800 euro per maand! )

Maar je kan helemaal geen hypotheek regelen zonder een taxatierapport? Dus je moet toch altijd eerst bieden en dan financiering gaan regelen?

[Highfive95]

Harrie_ schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 10:12:
[...]
Dat hoor je vaker, maar om in de bewoordingen van @sambalbaj te blijven:
"Een beetje makelaar" vraagt aan bieders of ze überhaupt met een hypotheektraject bezig zijn of dat ze in het wilde weg bieden en wellicht straks qua hypotheek niet eens in de buurt kunnen komen van het bod.

Ik weet niet of het vaak voor komt maar je gaat toch niet op iets bieden wat je niet kan betalen? Je koopt toch geen pakje boter.

Wij zijn ook bezig met het kopen van een woning. Ik heb al vrijblijvende gesprekken gehad met diverse hypotheek aanbieders waarbij ik een indicatie heb gekregen wat tot de mogelijkheden behoort. Nu spelen wij op safe en kijken wij in een iets lagere prijsklasse dan wij kunnen betalen. Om het ook betaalbaar te houden. Hypotheek moet dan geen probleem zijn.

Maar geen haar op mijn hoofd die eraan denkt om op een huis te bieden wat ik niet kan betalen. Dat is jezelf alleen maar een hoop problemen op je nek halen.

Ook al gebruik je de 3 dagen bedenktijd om te gaan kijken wat je kan krijgen aan hypotheek. Dan is er nog niks aan de hand. Vermits je maar onder voorbehoud van financiering afspreekt. Maar wat een gedoe krijg je dan om de koop toch nog te annuleren.

[Harrie_]

Highfive95 schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:18:
[...]
Ik weet niet of het vaak voor komt maar je gaat toch niet op iets bieden wat je niet kan betalen? Je koopt toch geen pakje boter.
[...]
Maar geen haar op mijn hoofd die eraan denkt om op een huis te bieden wat ik niet kan betalen. Dat is jezelf alleen maar een hoop problemen op je nek halen.
[...]

Dat zou je zeggen inderdaad, maar kennelijk zijn er mensen die zich totaal niet bewust zijn van hoe een hypotheekaanvraag loopt. Dat je getoetst wordt en dat er een 'maximaal bedrag' uit komt rollen, etc.

Ik heb inmiddels meerdere makelaars gesproken die te kennen geven dat mensen gewoon 300k op een woning bieden, waarna later blijkt dat ze nog nooit iets van hypotheekadvies hebben gehad om er vervolgens achter te komen dat ze niet meer dan 200k kunnen lenen.

En dan is er ook nog een categorie mensen die, zonder hypotheekadvies, een online calculator (verkeerd) invullen en op basis van het bedrag wat daaruit komt rollen op een woning gaan bieden.

ApexAlpha schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:06:
[...]
Maar je kan helemaal geen hypotheek regelen zonder een taxatierapport? Dus je moet toch altijd eerst bieden en dan financiering gaan regelen?

Nee maar dat taxatierapport loopt meestal wel los. Het gaat er in ieder geval om dat je het bedrag wat je biedt (los van de taxatie) kunt betalen o.b.v. hypotheek en/of eigen middelen.

[ Voor 17% gewijzigd door Harrie_ op 20-02-2019 13:36 ]

[Sport_Life]

ApexAlpha schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:06:
[...]


Maar je kan helemaal geen hypotheek regelen zonder een taxatierapport? Dus je moet toch altijd eerst bieden en dan financiering gaan regelen?

Ik wil aangeven dat het in de praktijk niet altijd verstandig is om lukraak het hoogste bod eruit te vissen. Dat is vragen om problemen omdat mensen door de gekte de reële waarde uit het oog verliezen. Een aankoop èn verkoopmakelaar welke beide belang hebben bij een aankoop die doorgaat kunnen in overleg besluiten of de koper voldoende financiële middelen heeft of kan aantrekken.
Een bod van een "willekeurige" passant al dan niet zonder aankoopmakelaar die wellicht iets hoger is kan dan toch niet interessant zijn voor verkoper.
Dus zo kun je met een hoogste bod alsnog achter het net vissen.

Dit was mijn ervaring met een gewild appartement. (kan nog wel funda link sturen via pm)

Highfive95 schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:18:
[...]


Ik weet niet of het vaak voor komt maar je gaat toch niet op iets bieden wat je niet kan betalen? Je koopt toch geen pakje boter.

Veel mensen zien een voorlopig koopcontract nog steeds als iets vrijblijvends. Daarbij is de prijsstijging zo hard gegaan afgelopen jaren dat mensen de waarde van geld een beetje verloren zijn.
Dit gezien het feit dat mensen soms tot 50k overbieden op een woning... Enkele jaren terug moesten mensen met een dergelijke schuld hun woning laten veilen..

We vinden het allemaal vrij normaal dat mensen 30-50k meer betalen dan de waarde, maar eigenlijk is het natuurlijk absurd..

[ Voor 34% gewijzigd door Sport_Life op 20-02-2019 14:02 ]

[ApexAlpha]

Harrie_ schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:34:
[...]

Nee maar dat taxatierapport loopt meestal wel los. Het gaat er in ieder geval om dat je het bedrag wat je biedt (los van de taxatie) kunt betalen o.b.v. hypotheek en/of eigen middelen.

Dat is wel erg makkelijk gezegd want het taxatierapport is erg belangrijk. Als ik 190k bied op een huis met 20k eigen geld moet dat huis minimaal 170k getaxeerd worden want een bank / hypotheekverstrekker mag niet meer uitlenen dan dat; 100% LTV norm.

Sport_Life schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:41:
[...]

Dit begrijp ik inderdaad en bij mijn laatste huis dat ik bezocht gaf de makelaar duidelijk aan dat 'zekerheid' een grote factor is bij het kiezen van een bod; oftewel meer eigen geld meenemen geeft je meer kans op succes bij de verkopers.

[ Voor 24% gewijzigd door ApexAlpha op 20-02-2019 13:54 ]

[naitsoezn]

Harrie_ schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:34:
[...]


Dat zou je zeggen inderdaad, maar kennelijk zijn er mensen die zich totaal niet bewust zijn van hoe een hypotheekaanvraag loopt. Dat je getoetst wordt en dat er een 'maximaal bedrag' uit komt rollen, etc.

Ik heb inmiddels meerdere makelaars gesproken die te kennen geven dat mensen gewoon 300k op een woning bieden, waarna later blijkt dat ze nog nooit iets van hypotheekadvies hebben gehad om er vervolgens achter te komen dat ze niet meer dan 200k kunnen lenen.

En dan is er ook nog een categorie mensen die, zonder hypotheekadvies, een online calculator (verkeerd) invullen en op basis van het bedrag wat daaruit komt rollen op een woning gaan bieden.

En daarnaast heb je nog de grote groep mensen die gewoon te goeder trouw zijn, maar ergens nog een vergeten (of onbekende) BKR-notering hebben of zich oprecht vergist hadden in hun inkomen (bonus ten onrechte meegerekend oid) en/of vaste lasten (lease-auto / credit-card niet meegerekend ed)

[Harrie_]

ApexAlpha schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:51:
[...]
Dat is wel erg makkelijk gezegd want het taxatierapport is erg belangrijk. Als ik 190k bied op een huis met 20k eigen geld moet dat huis minimaal 170k getaxeerd worden want een bank / hypotheekverstrekker mag niet meer uitlenen dan dat; 100% LTV norm.

Dat klopt ook, je hoort mij niet zeggen dat de taxatie niet belangrijk is, dat istie wel want zonder taxatie geen hypotheek. Maar de reden dat ik zeg 'dat dat meestal wel los loopt' is omdat je in de praktijk vaak ziet dat er met een taxatie gewoon naar het bod toegewerkt wordt. Of iemand moet 50k+ gaan overbieden dan wordt het wat lastiger, maar over het algemeen kun je wel stellen dat wanneer de bieding 10k of 20k over de vraagprijs heengaat dat in verreweg de meeste gevallen geen probleem is bij taxatie.

naitsoezn schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:52:
[...]
En daarnaast heb je nog de grote groep mensen die gewoon te goeder trouw zijn, maar ergens nog een vergeten (of onbekende) BKR-notering hebben of zich oprecht vergist hadden in hun inkomen (bonus ten onrechte meegerekend oid) en/of vaste lasten (lease-auto / credit-card niet meegerekend ed)

Fouten maken kan overal gebeuren natuurlijk, maar normaliter komen dat soort dingen wel aan het licht als je in ieder geval (voordat je begint met bieden) al eens bij een hypotheekadviseur aanschuift.

[Pizza_Boom]

Sport_Life schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:41:
Veel mensen zien een voorlopig koopcontract nog steeds als iets vrijblijvends. Daarbij is de prijsstijging zo hard gegaan afgelopen jaren dat mensen de waarde van geld een beetje verloren zijn.
Dit gezien het feit dat mensen soms tot 50k overbieden op een woning... Enkele jaren terug moesten mensen met een dergelijke schuld hun woning laten veilen..

We vinden het allemaal vrij normaal dat mensen 30-50k meer betalen dan de waarde, maar eigenlijk is het natuurlijk absurd..

Zo gaan ze ook te koop. Hier in de buurt ook, WOZ aanslag was 205k, huis staat te koop voor 275k. Dat is een gat van 70k.

Harrie_ schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:34:
En dan is er ook nog een categorie mensen die, zonder hypotheekadvies, een online calculator (verkeerd) invullen en op basis van het bedrag wat daaruit komt rollen op een woning gaan bieden.

De hypotheekadviseur die gelieerd was aan een van de nieuwbouwprojecten waar ik op ingeschreven had, heb ik eens laten rekenen. Die ronden het blijkbaar af, want ik kwam via hun eigen tooltje zo'n 500-600 euro hoger uit qua hypotheek dan hij. Op deze bedragen is dat natuurlijk peanuts.

ApexAlpha schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:51:
Dat is wel erg makkelijk gezegd want het taxatierapport is erg belangrijk. Als ik 190k bied op een huis met 20k eigen geld moet dat huis minimaal 170k getaxeerd worden want een bank / hypotheekverstrekker mag niet meer uitlenen dan dat; 100% LTV norm.

Volgens mij nog wel meer, want je kosten koper moet je ook zelf ophoesten.

[Kju]

Harrie_ schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:34:
[...]


Dat zou je zeggen inderdaad, maar kennelijk zijn er mensen die zich totaal niet bewust zijn van hoe een hypotheekaanvraag loopt. Dat je getoetst wordt en dat er een 'maximaal bedrag' uit komt rollen, etc.

Ik heb inmiddels meerdere makelaars gesproken die te kennen geven dat mensen gewoon 300k op een woning bieden, waarna later blijkt dat ze nog nooit iets van hypotheekadvies hebben gehad om er vervolgens achter te komen dat ze niet meer dan 200k kunnen lenen.

En dan is er ook nog een categorie mensen die, zonder hypotheekadvies, een online calculator (verkeerd) invullen en op basis van het bedrag wat daaruit komt rollen op een woning gaan bieden.


[...]


Nee maar dat taxatierapport loopt meestal wel los. Het gaat er in ieder geval om dat je het bedrag wat je biedt (los van de taxatie) kunt betalen o.b.v. hypotheek en/of eigen middelen.

Hence de voorkeur van verkoopmakelaars voor klanten met een aankoopmakelaar..

Sport_Life schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 13:41:
[...]

Ik wil aangeven dat het in de praktijk niet altijd verstandig is om lukraak het hoogste bod eruit te vissen. Dat is vragen om problemen omdat mensen door de gekte de reële waarde uit het oog verliezen. Een aankoop èn verkoopmakelaar welke beide belang hebben bij een aankoop die doorgaat kunnen in overleg besluiten of de koper voldoende financiële middelen heeft of kan aantrekken.
Een bod van een "willekeurige" passant al dan niet zonder aankoopmakelaar die wellicht iets hoger is kan dan toch niet interessant zijn voor verkoper.
Dus zo kun je met een hoogste bod alsnog achter het net vissen.

Dit was mijn ervaring met een gewild appartement. (kan nog wel funda link sturen via pm)

De meer ervaren bieder heeft daarom ook inmiddels door dat je bij zeer gewilde objecten ook met aanmerkelijk meer moet vertellen dan alleen het hoogste bod. Ik zie inmiddels van alles voorbij komen, van bankverklaringen tot zelfs ellenlange motivatiebrieven...

[...]

Veel mensen zien een voorlopig koopcontract nog steeds als iets vrijblijvends. Daarbij is de prijsstijging zo hard gegaan afgelopen jaren dat mensen de waarde van geld een beetje verloren zijn.
Dit gezien het feit dat mensen soms tot 50k overbieden op een woning... Enkele jaren terug moesten mensen met een dergelijke schuld hun woning laten veilen..

We vinden het allemaal vrij normaal dat mensen 30-50k meer betalen dan de waarde, maar eigenlijk is het natuurlijk absurd..

Het ligt wel iets genuanceerder. Dat er word overboden t.o.v. de vraagprijs betekent niet altijd dat ze overbieden t.o.v. de marktwaarde. Veel makelaars kiezen immers voor vraagprijzen die lager dan de marktwaarde. Lekker makkelijk, veel aanloop en uiteraard dik boven de vraagprijs verkopen. Bij hele gewilde objecten komt het inderdaad regelmatig voor dat er te veel word betaald maar het komt inmiddels steeds vaker voor dat deze tactiek in het nadeel van de verkoper werkt en de transactieprijzen onder de marktwaarde liggen. Ondanks dat velen hier wantrouwend zijn tegenover taxateurs is mijn advies aan kopers nog altijd om te zorgen voor een betrouwbare waardering, zeker voordat ze bieden.

Pizza_Boom schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 15:47:
[...]
Zo gaan ze ook te koop. Hier in de buurt ook, WOZ aanslag was 205k, huis staat te koop voor 275k. Dat is een gat van 70k.

Volgens mij nog wel meer, want je kosten koper moet je ook zelf ophoesten.

De WOZ waarde is een grondslag voor belastingheffing en is geen betrouwbare referentie voor de marktwaarde. Bij de WOZ kijken ze nog 12 maanden terug. Hier in mijn regio verschilt het lokaal soms zelfs +35% t.o.v. 12 maanden geleden.

[ApexAlpha]

Goedemiddag,

We hebben uw bieding op het appartement ontvangen en meegenomen in de bespreking met de verkopers.

Totaal zijn er 18 biedingen ontvangen op het appartement.

De verkopers hebben besloten om het appartement te verkopen aan de bieder die geen ontbindingen voor de financiering nodig heeft en ook de hoogste prijs heeft geboden.

Met vriendelijke groet,

[De Makelaar]

Laat ik voorop stellen dat het elke verkoper zijn of haar goed recht is om te doen wat ze willen met hun huis.

Maar ik kan ook echt niet ontkennen dat je er zeer moedeloos van wordt als elk bod dat je doet al terzijde geschoven wordt door het feit dat je een hypotheek nodig hebt.

Ik vraag het zelfs tegenwoordig al aan de makelaar of bieden als particulier met voorbehoud van financiering überhaupt zin heeft, en vaak zeggen ze gewoon al nee. Hier niet maar dus alsnog...

[Martinusz]

ApexAlpha schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:26:
[...]

Maar ik kan ook echt niet ontkennen dat je er zeer moedeloos van wordt als elk bod dat je doet al terzijde geschoven wordt door het feit dat je een hypotheek nodig hebt.

Dat staat er niet, die koper kan nog steeds een hypotheek nodig hebben, echter heeft die geboden zonder voorbehoud kan jij ook doen als je zeker weet dat je je financiering rond krijgt

[Kju]

ApexAlpha schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:26:
[...]


Laat ik voorop stellen dat het elke verkoper zijn of haar goed recht is om te doen wat ze willen met hun huis.

Maar ik kan ook echt niet ontkennen dat je er zeer moedeloos van wordt als elk bod dat je doet al terzijde geschoven wordt door het feit dat je een hypotheek nodig hebt.

Ik vraag het zelfs tegenwoordig al aan de makelaar of bieden als particulier met voorbehoud van financiering überhaupt zin heeft, en vaak zeggen ze gewoon al nee. Hier niet maar dus alsnog...

Bekend. Ik stuur regelmatig zulke berichten en het is soms ook zuur om mensen teleur te moeten stellen. Zit jij niet in de omgeving Den Haag te kijken? Bij objecten (zoals die KW-laan in Voorburg) waarvan je al kan verwachten dat dat druk zal zijn is een aankoopmakelaar gewoon onmisbaar, niet eens voor het onderhandelen, al is het alleen al omdat je dan iemand hebt die je ook duidelijk kan vertellen wat je zal moeten bieden om kans te maken zodat je in kan schatten of je er financieel gezien moeite voor moet doen of niet.

[Harrie_]

Kju schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:37:
[...]

Bekend. Ik stuur regelmatig zulke berichten en het is soms ook zuur om mensen teleur te moeten stellen. Zit jij niet in de omgeving Den Haag te kijken? Bij objecten (zoals die KW-laan in Voorburg) waarvan je al kan verwachten dat dat druk zal zijn is een aankoopmakelaar gewoon onmisbaar, niet eens voor het onderhandelen, al is het alleen al omdat je dan iemand hebt die je ook duidelijk kan vertellen wat je zal moeten bieden om kans te maken zodat je in kan schatten of je er financieel gezien moeite voor moet doen of niet.

Hier moest ik toch even om lachen. Komt dat NVM-circus weer. Dus iemand verkoopt de woning via een NVM-makelaar en vervolgens komen er kopers/bieders op af met een NVM-aankoopmakelaar waarbij al die NVM-aankoopmakelaars hun klant gaan adviseren wat ze moeten bieden om kans te maken.

[ApexAlpha]

Kju schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:37:
[...]

Bekend. Ik stuur regelmatig zulke berichten en het is soms ook zuur om mensen teleur te moeten stellen. Zit jij niet in de omgeving Den Haag te kijken? Bij objecten (zoals die KW-laan in Voorburg) waarvan je al kan verwachten dat dat druk zal zijn is een aankoopmakelaar gewoon onmisbaar, niet eens voor het onderhandelen, al is het alleen al omdat je dan iemand hebt die je ook duidelijk kan vertellen wat je zal moeten bieden om kans te maken zodat je in kan schatten of je er financieel gezien moeite voor moet doen of niet.

Die omgeving ja. Dit was Voorburg toevallig, al herken ik de straat niet. Ik ben tot nu toe zonder aankoopmakelaar aan het kijken. Ik ben ook gewoon gebonden aan wetgeving kwa wat ik kan bieden op een huis en ik baseer me op aantal m2, vraagprijs en locatie om een amateur inschatting te maken of ik er überhaupt heen hoef te gaan.

Maar ik heb toch echt een hypotheek nodig en zoals hierboven staat zonder voorbehoud bieden terwijl je wel je hypotheek moet hebben vind ik érg riskant, als het dan niet rond komt (om wat voor reden dan ook) dan hang je voor 10% van de koopsom.

Misschien kan ik het huis terug huren van de investeerder die het heeft voor €1500 per maand.

[Kju]

Harrie_ schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:42:
[...]


Hier moest ik toch even om lachen. Komt dat NVM-circus weer. Dus iemand verkoopt de woning via een NVM-makelaar en vervolgens komen er kopers/bieders op af met een NVM-aankoopmakelaar waarbij al die NVM-aankoopmakelaars hun klant gaan adviseren wat ze moeten bieden om kans te maken.

Eh.. en andersom als de verkopende NVM-makelaar handelt met een aankopende NVM-makelaar? Ik snap je logica wel maar ik moet er wel om lachen als jij daadwerklijk denkt dat het zo incestueus als jij suggereert

[TMC]

Martinusz schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:32:
[...]

Dat staat er niet, die koper kan nog steeds een hypotheek nodig hebben, echter heeft die geboden zonder voorbehoud kan jij ook doen als je zeker weet dat je je financiering rond krijgt

Inderdaad. Als je een stabiele financiële situatie met wat spaargeld hebt kan je gerust zonder voorbehoud bieden. Daarnaast vraag ik me persoonlijk af hoe vaak die boete echt betaald wordt als je zonder voorbehoud biedt en het gaat toch niet door, maar da's een ander vraagstuk. Het enige wat ik altijd riskant vind is dat de taxatie lager kan uitvallen dan je bod, dan zit je toch even met een probleem. Maar ook dat valt in de praktijk volgens mij wel mee.

[MikeyMan]

Pizza_Boom schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 15:47:
[...]
Zo gaan ze ook te koop. Hier in de buurt ook, WOZ aanslag was 205k, huis staat te koop voor 275k. Dat is een gat van 70k.


[...]
De hypotheekadviseur die gelieerd was aan een van de nieuwbouwprojecten waar ik op ingeschreven had, heb ik eens laten rekenen. Die ronden het blijkbaar af, want ik kwam via hun eigen tooltje zo'n 500-600 euro hoger uit qua hypotheek dan hij. Op deze bedragen is dat natuurlijk peanuts.


[...]
Volgens mij nog wel meer, want je kosten koper moet je ook zelf ophoesten.

WOZ waarde zegt zo mogelijk nog minder dan een taxatie.
De WOZ van mijn huis staat op 545 terwijl ik er haast een ton meer voor heb betaald. Maar het aantal vierkante meters is ook een kwart te laag ingeschat.

Nu is het wel zo dat wij nu de eerste 'tweede bewoners' zijn, dus sluit niet uit dat dit volgend jaar gecorrigeerd wordt.

[Harrie_]

ApexAlpha schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:42:
[...]
Maar ik heb toch echt een hypotheek nodig en zoals hierboven staat zonder voorbehoud bieden terwijl je wel je hypotheek moet hebben vind ik érg riskant, als het dan niet rond komt (om wat voor reden dan ook) dan hang je voor 10% van de koopsom.

Ik zou persoonlijk ook niet snel gaan bieden zonder voorbehoud maar in 99% van de gevallen is het natuurlijk feitelijk geen probleem. Wanneer je (en je partner?) een vast contract hebt kun je vooraf natuurlijk precies (laten) berekenen hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Als je dan nog wat spaargeld meeneemt om een eventueel gat tussen taxatie en verkoopprijs te dichten dan ben je eigenlijk rond...

Kju schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:45:
[...]
Eh.. en andersom als de verkopende NVM-makelaar handelt met een aankopende NVM-makelaar? Ik snap je logica wel maar ik moet er wel om lachen als jij daadwerklijk denkt dat het zo incestueus als jij suggereert

M.i. is het dat zeker. bewust of onbewust. Eerder gaf je op de post over de 'in het wilde weg'-bieders de volgende reactie:

Kju schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:25:
[...]
Hence de voorkeur van verkoopmakelaars voor klanten met een aankoopmakelaar..

Een verkoopmakelaar hoeft natuurlijk geen zaken te doen met een aankoopmakelaar om te weten dat bieder serieus is en geen bedrag uit z'n hoed tovert. Verkoopmakelaar hoeft alleen maar tegen de bieder te zeggen "bedankt voor je bod, wellicht overbodig maar toch even vragen: je bent toch wel bij een hypotheekadviseur geweest?"

Maar ik snap dat het makkelijker handelt onderling en wanneer het als aankoopmakelaar jouw koper gegund wordt (en er zit dus geld aan verdiend voor jou) dan ben je de volgende keer wanneer je als verkoopmakelaar optreedt ook weer sneller geneigd om het te gunnen aan die andere makelaar.

"Er is weliswaar een bod van 1,5k hoger van een bieder zonder aankoopmakelaar, maar we moeten nog maar bezien of deze de financiering rond krijgt (vooral niet naar vragen ook?). Beter accepteren we het bod van de bieder met aankoopmakelaar X, die heeft z'n zaken keurig geregeld, ik ken die makelaar ook en heb zeker vertrouwen in hem/haar"

Je gaat me echt niet wijsmaken dat het zo niet (bewust of onbewust) werkt. En als dat bij jou persoonlijk niet het geval is dan mogen we je zeer integer noemen, maar bij een hoop makelaars in het NVM-clubje werkt het wel degelijk zo.

[Kju]

Harrie_ schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:53:
[...]


Ik zou persoonlijk ook niet snel gaan bieden zonder voorbehoud maar in 99% van de gevallen is het natuurlijk feitelijk geen probleem. Wanneer je (en je partner?) een vast contract hebt kun je vooraf natuurlijk precies (laten) berekenen hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Als je dan nog wat spaargeld meeneemt om een eventueel gat tussen taxatie en verkoopprijs te dichten dan ben je eigenlijk rond...


[...]


M.i. is het dat zeker. bewust of onbewust. Eerder gaf je op de post over de 'in het wilde weg'-bieders de volgende reactie:


[...]


Een verkoopmakelaar hoeft natuurlijk geen zaken te doen met een aankoopmakelaar om te weten dat bieder serieus is en geen bedrag uit z'n hoed tovert. Verkoopmakelaar hoeft alleen maar tegen de bieder te zeggen "bedankt voor je bod, wellicht overbodig maar toch even vragen: je bent toch wel bij een hypotheekadviseur geweest?"

Maar ik snap dat het makkelijker handelt onderling en wanneer het als aankoopmakelaar jouw koper gegund wordt (en er zit dus geld aan verdiend voor jou) dan ben je de volgende keer wanneer je als verkoopmakelaar optreedt ook weer sneller geneigd om het te gunnen aan die andere makelaar.

"Er is weliswaar een bod van 1,5k hoger van een bieder zonder aankoopmakelaar, maar we moeten nog maar bezien of deze de financiering rond krijgt (vooral niet naar vragen ook?). Beter accepteren we het bod van de bieder met aankoopmakelaar X, die heeft z'n zaken keurig geregeld, ik ken die makelaar ook en heb zeker vertrouwen in hem/haar"

Je gaat me echt niet wijsmaken dat het zo niet (bewust of onbewust) werkt. En als dat bij jou persoonlijk niet het geval is dan mogen we je zeer integer noemen, maar bij een hoop makelaars in het NVM-clubje werkt het wel degelijk zo.

Ik begrijp wel dat je dat dit nu allemaal opratelt om je gelijk te bewijzen maar ik vind het wel een beetje sneu dat je mijn uitspraak nu een andere draai geeft dan mijn insteek was. Ik moet die makelaar nog tegenkomen die mij in een onderhandeling wat gunt..

[ApexAlpha]

Harrie_ schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:53:
[...]


Ik zou persoonlijk ook niet snel gaan bieden zonder voorbehoud maar in 99% van de gevallen is het natuurlijk feitelijk geen probleem. Wanneer je (en je partner?) een vast contract hebt kun je vooraf natuurlijk precies (laten) berekenen hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Als je dan nog wat spaargeld meeneemt om een eventueel gat tussen taxatie en verkoopprijs te dichten dan ben je eigenlijk rond...

Ik vind dit toch wel apart dat mensen hier er zo licht over denken. Ik heb een vast contract en spaargeld uiteraard. Met alle respect maar zonder hoef je écht niet meer aan te komen. Maar zonder voorbehoud bieden dan kán een verkoper er gewoon op gaan staan om bij jou die 10% koopsom te innen als je het niet rond krijgt. Ik vind dat nogal een risico.

[Bockelaar]

ooit overwogen een huis te gaan bieden dat comfortabel in je hypotheek past? Waarom moet iedereen zijn max. hypotheek bepalen en dan op basis daarvan een huis kopen? Ik snap echt die drive om aan je max te gaan zitten niet. En als je dat niet doet heb je dus ook geen spanning over het wel of niet verkrijgen van een hypotheek

[ApexAlpha]

Ik zit niet aan de max van mijn hypotheek, zit er bij dit appartement 25k eronder. Daarnaast gaat het niet heel veel lager aangezien dit de onderkant van de markt is hier. (appartementen van ~50m2 tot 75m2, geen tuin).

[Sport_Life]

Bockelaar schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 17:00:
ooit overwogen een huis te gaan bieden dat comfortabel in je hypotheek past? Waarom moet iedereen zijn max. hypotheek bepalen en dan op basis daarvan een huis kopen? Ik snap echt die drive om aan je max te gaan zitten niet. En als je dat niet doet heb je dus ook geen spanning over het wel of niet verkrijgen van een hypotheek

Probleem is vaak dat de bank de financiering weigert wanneer het onderpand niet voldoende waard is. Ook al verdien je genoeg, de hypotheek mag nooit hoger zijn dan 100% vd taxatie waarde (enkele uitzonderingen daargelaten).

[Bockelaar]

waarom zou je je dan zorgen maken of je hypotheek wel rond komt? Kun je dus zonder voorbehoud financiering overwegen...soms kun je het ook gewoon te angstig aanpakken. Je bent er tenslotte zelf bij als je je grootste aankoop ooit doet. Het onderzoek en voorbereiding die veel mensen daarvoor doen is vaak minder dan die van de aanschaf van een waterkoker. En als je alles goed onderzocht hebt weet je toch wat het speelveld is? Dan hoef je toch geen extra zekerheden in te bouwen als deze belemmerend werken?

[Tsurany]

Bockelaar schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 17:00:
ooit overwogen een huis te gaan bieden dat comfortabel in je hypotheek past? Waarom moet iedereen zijn max. hypotheek bepalen en dan op basis daarvan een huis kopen? Ik snap echt die drive om aan je max te gaan zitten niet. En als je dat niet doet heb je dus ook geen spanning over het wel of niet verkrijgen van een hypotheek

Komt voornamelijk omdat de prijzen zo achterlijk hoog zijn waardoor je wel aan je maximale hypotheek moet gaan zitten om een fatsoenlijk huis te kopen. Ik zie regelmatig dat mensen aanraden niet maximaal te lenen, zijn vaak wel mensen die of al vele jaren geleden gekocht hebben of vanwege een hoog inkomen of andere meevallers met gemak een leuk huis kunnen betalen. Maar stel je hebt een inkomen van 35k bruto, hoe wil je dan in hemelsnaam een fatsoenlijk huis/appartement komen waar je een aantal jaren mee vooruit kan maar waardoor je ook niet aan de maximale hypotheek zit?

[Sport_Life]

Kju schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:25:
[...]


Het ligt wel iets genuanceerder. Dat er word overboden t.o.v. de vraagprijs betekent niet altijd dat ze overbieden t.o.v. de marktwaarde. Veel makelaars kiezen immers voor vraagprijzen die lager dan de marktwaarde. Lekker makkelijk, veel aanloop en uiteraard dik boven de vraagprijs verkopen. Bij hele gewilde objecten komt het inderdaad regelmatig voor dat er te veel word betaald maar het komt inmiddels steeds vaker voor dat deze tactiek in het nadeel van de verkoper werkt en de transactieprijzen onder de marktwaarde liggen.

[...]

Bij het onderzoek dat ik zelf had uitgevoerd voordat ik ons hutje te koop zette bleek dat appartementen vaak werden overboden, zowel bij hoge als lage vraagprijs tov de waarde. (in onze buurt : op 't zand ). Het maakt op zich niet uit wat de vraagprijs is, wordt toch wel overboden. Maw : er zit geen verband tussen hoogte bod en vraagprijs tov de waarde. Met dat in mijn achterhoofd ons appartement hoog in de markt gezet en met 2 dagen verkocht.. 10k boven de vraagprijs en 35k boven de taxatie van koper (onze taxatie voor overbruggings hypotheek was nog eens 25k lager) . De koper gaf aan niet mee te willen doen aan extreme biedingen en her en der iets boven de vraagprijs te bieden.

Wanneer we 20k lager hadden als vraagprijs was het bod waarschijnlijk ook 20k lager

Ons nieuwe huis is nieuwbouw dus hebben gewoon de VON prijs betaald. Nog wel geprobeerd te onderhandelen, maar dat bleek helaas onmogelijk

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 20-02-2019 17:58 ]

[MikeyMan]

ApexAlpha schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:59:
[...]


Ik vind dit toch wel apart dat mensen hier er zo licht over denken. Ik heb een vast contract en spaargeld uiteraard. Met alle respect maar zonder hoef je écht niet meer aan te komen. Maar zonder voorbehoud bieden dan kán een verkoper er gewoon op gaan staan om bij jou die 10% koopsom te innen als je het niet rond krijgt. Ik vind dat nogal een risico.

Maar wat noem je dan een risico? Wij hebben uiteindelijk ook een bod zonder voorbehoud gedaan. Dat werd vervolgens door de verkopende makelaar geweigerd, met de melding dat dit niet nodig was, en of een bod met 90% financieringsvoorbehoud ook goed was.

Maar, de kans dat wij die hypotheek niet zouden krijgen was 0.
Geen schulden, twee vaste contracten, ton onder de max, wat voor veiligheid denk je toe te voegen met een voorbehoud dan?

[B-Real]

MikeyMan schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 17:55:
[...]


Maar wat noem je dan een risico? Wij hebben uiteindelijk ook een bod zonder voorbehoud gedaan. Dat werd vervolgens door de verkopende makelaar geweigerd, met de melding dat dit niet nodig was, en of een bod met 90% financieringsvoorbehoud ook goed was.

Maar, de kans dat wij die hypotheek niet zouden krijgen was 0.
Geen schulden, twee vaste contracten, ton onder de max, wat voor veiligheid denk je toe te voegen met een voorbehoud dan?

In het geval je 500k kunt lenen, je 400k op de woning biedt en de woning op 300k getaxeerd wordt. Zonder voorbehoud moet je of 100k spaargeld ophoesten of 10% aftikken.

Ook dat is in te calculeren, maar wel iets om rekening mee te houden.

[MikeyMan]

B-Real schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 18:04:
[...]


In het geval je 500k kunt lenen, je 400k op de woning biedt en de woning op 300k getaxeerd wordt. Zonder voorbehoud moet je of 100k spaargeld ophoesten of 10% aftikken.

Ook dat is in te calculeren, maar wel iets om rekening mee te houden.

Theoretisch issue... Zoals @Harrie_ al aangeeft; als je niet al te idioot aan het bieden slaat, komt die taxatie echt wel goed...

[B-Real]

Klopt, maar om dan gelijk maar te stellen dat het schijnveiligheid is weer wat anders

Overigens was de taxatie bij de verkoop van mijn huis wel een dingetje, was nog een uitdaging om de getaxeerde waarde op het bod van de kopers te krijgen...

[DutchChelsea]

[b]Kju schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 16:25:
[...]


[...]

De WOZ waarde is een grondslag voor belastingheffing en is geen betrouwbare referentie voor de marktwaarde. Bij de WOZ kijken ze nog 12 maanden terug. Hier in mijn regio verschilt het lokaal soms zelfs +35% t.o.v. 12 maanden geleden.

Eens. WOZ waarde bij mij is 184K, taxatiewaarde vorig jaar juni was 338K. Ter vergelijking: wij kochten huis voor 250K en WOZ was toen 143K. Ik zeg niets van die in mijn ogen veel te lage WOZ waarde want het scheelt een boel geld qua belastingen. Maar: ik ga huis verkopen binnen een jaar, zouden potentiële kopers zich laten afschrikken door groot verschil tussen vraagprijs (is nog niet bepaald, wordt wel reële vraagprijs) en de WOZ waarde? Lage waarde komt volgens mij deels ook omdat in kadaster 139 m2 staat als woonoppervlakte en de taxateur vorig jaar kwam tot 169 m2

[TMC]

Bockelaar schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 17:00:
ooit overwogen een huis te gaan bieden dat comfortabel in je hypotheek past? Waarom moet iedereen zijn max. hypotheek bepalen en dan op basis daarvan een huis kopen? Ik snap echt die drive om aan je max te gaan zitten niet. En als je dat niet doet heb je dus ook geen spanning over het wel of niet verkrijgen van een hypotheek

Dit is wel een goed punt. Als ik aan de max zou zitten, zou ik nu behoorlijk hoge vaste lasten hebben. Dan blijft er echt weinig ruimte over om te sparen. Laat staan als je kinderen hebt.

[Tsurany]

MikeyMan schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 17:55:
[...]


Maar wat noem je dan een risico? Wij hebben uiteindelijk ook een bod zonder voorbehoud gedaan. Dat werd vervolgens door de verkopende makelaar geweigerd, met de melding dat dit niet nodig was, en of een bod met 90% financieringsvoorbehoud ook goed was.

Maar, de kans dat wij die hypotheek niet zouden krijgen was 0.
Geen schulden, twee vaste contracten, ton onder de max, wat voor veiligheid denk je toe te voegen met een voorbehoud dan?

Zoek het dan vooral in extremen als een ongeluk waardoor je arbeidsongeschikt wordt, faillissement werkgever, problemen met onderpand of oude kredieten die niet afgemeld zijn Kans is haast minimaal maar het zou maar net gebeuren en een verkoper hoeft dan niet mee te werken aan ontbinding.

Dat betekent niet dat je het risico niet kan nemen, wees je er enkel wel bewust van.

[Sport_Life]

DutchChelsea schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 19:19:
[...]

Lage waarde komt volgens mij deels ook omdat in kadaster 139 m2 staat als woonoppervlakte en de taxateur vorig jaar kwam tot 169 m2

Ons appartement stond ook voor 10% kleiner in 't kadaster dan in werkelijkheid . Enkele makelaars die langs kwamen om onze woning te verkopen vermenigvuldigen de oppervlakte kadaster x gemiddelde m2 prijs in de wijk..
Heb toen kadaster gemaild dat onze woning in werkelijkheid groter was en dat hebben ze gelijk over genomen, meteen is ook de woz waarde flink gestegen.. Maar het was mij te doen om de enkeling die ervan uitgaat dat de kadaster data klopt.

Bij onze nieuwe woning baal ik stevig dat de woz waarde zo hoog is (650k, wij kochten voor veel minder). Er zijn afgelopen jaar een aantal mensen geweest die de hoofdprijs hebben betaald en dat vertaalt zich nu in de woz waarde.
Ga voorlopig toch niet verkopen en kost nu veel belasting.

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 21-02-2019 22:28 ]

[DutchChelsea]

Sport_Life schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 22:22:
[...]

Ons appartement stond ook voor 10% kleiner in 't kadaster dan in werkelijkheid . Enkele makelaars die langs kwamen om onze woning te verkopen vermenigvuldigen de oppervlakte kadaster x gemiddelde m2 prijs in de wijk..
Heb toen kadaster gemaild dat onze woning in werkelijkheid groter was en dat hebben ze gelijk over genomen, meteen is ook de woz waarde flink gestegen.. Maar het was mij te doen om de enkeling die ervan uitgaat dat de kadaster data klopt.

Bij onze nieuwe woning baal ik stevig dat de woz waarde zo hoog is (650k, wij kochten voor veel minder). Er zijn afgelopen jaar een aantal mensen geweest die de hoofdprijs hebben betaald en dat vertaalt zich nu in de woz waarde.
Ga voorlopig toch niet verkopen en kost nu veel belasting.

Dat is beroerd, een hogere WOZ waarde dan de prijs die je betaald hebt. Kun je geen bezwaar aantekenen?

[Terpen Tijn]

Heeft er iemand nog tips/ervaringen over hoe je het beste een schatting kunt maken van (ingrijpende) verbouwingskosten als je een oudere woning wilt kopen?

Is het vreemd om een aannemer mee te vragen op een bezichtiging? Ik neem tenminste aan dat een makelaar hier over het algemeen niet al te veel kaas van heeft gegeten.

[pjottum]

Terpen Tijn schreef op zondag 24 februari 2019 @ 16:24:
Heeft er iemand nog tips/ervaringen over hoe je het beste een schatting kunt maken van (ingrijpende) verbouwingskosten als je een oudere woning wilt kopen?

Is het vreemd om een aannemer mee te vragen op een bezichtiging? Ik neem tenminste aan dat een makelaar hier over het algemeen niet al te veel kaas van heeft gegeten.

Niet raar, je mag iedereen meenemen.

Let wel op dat je in de huidge markt snel achter het net vist, dus als je dan plannen maakt kan in de tussentijd iemand anders het hus gekocht hebben. Overigens is inschatten niet zo moeilijk, doe het vooral ruim want het valt toch tegen. En als het meevalt is dat alleen maar fijn. Maar keukens, badkamers zie de topics daarover?

[President]

Terpen Tijn schreef op zondag 24 februari 2019 @ 16:24:
Heeft er iemand nog tips/ervaringen over hoe je het beste een schatting kunt maken van (ingrijpende) verbouwingskosten als je een oudere woning wilt kopen?

Is het vreemd om een aannemer mee te vragen op een bezichtiging? Ik neem tenminste aan dat een makelaar hier over het algemeen niet al te veel kaas van heeft gegeten.

In ieder geval lokaal informatie inwinnen.. bekende gebreken bij huizen uit dezelfde bouw/straat... Hoe oud is oud?

[Sport_Life]

DutchChelsea schreef op donderdag 21 februari 2019 @ 23:56:
[...]

Dat is beroerd, een hogere WOZ waarde dan de prijs die je betaald hebt. Kun je geen bezwaar aantekenen?

Wij kochten het VON (nieuwbouw) en ondanks zo'n 20% meerwerk (keuken, vloer, etc) is de woz hoger.
Een aantal woningen zijn ver boven de marktwaarde verkocht afgelopen jaren, dat lijkt de woz omhoog te trekken.

Er zijn ook enkele woningen voor "normale" prijzen verkocht, maar die gelden toevallig niet als referentie. Ik ga proberen die als referentie te krijgen.

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 24-02-2019 17:23 ]

[Tsurany]

Terpen Tijn schreef op zondag 24 februari 2019 @ 16:24:
Heeft er iemand nog tips/ervaringen over hoe je het beste een schatting kunt maken van (ingrijpende) verbouwingskosten als je een oudere woning wilt kopen?

Is het vreemd om een aannemer mee te vragen op een bezichtiging? Ik neem tenminste aan dat een makelaar hier over het algemeen niet al te veel kaas van heeft gegeten.

Je kan een makelaar aannemer meenemen maar spreek van te voren wel af wat je wilt doen zodat je niet dagen op een offerte moet wachten. Of kijk eens naar de "standaard" prijzen voor aanpassingen. Badkamer, keuken, stucwerk,... redelijk in te schatten aangezien dat vaste prijzen zijn. Bij grote wijzigingen zoals uitbouw of gevel vervangen is het ook nog wel mogelijk een inschatting te maken aangezien dat relatief standaard werk is.

[unezra]

Tsurany schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 17:45:
[...]
Komt voornamelijk omdat de prijzen zo achterlijk hoog zijn waardoor je wel aan je maximale hypotheek moet gaan zitten om een fatsoenlijk huis te kopen. Ik zie regelmatig dat mensen aanraden niet maximaal te lenen, zijn vaak wel mensen die of al vele jaren geleden gekocht hebben of vanwege een hoog inkomen of andere meevallers met gemak een leuk huis kunnen betalen. Maar stel je hebt een inkomen van 35k bruto, hoe wil je dan in hemelsnaam een fatsoenlijk huis/appartement komen waar je een aantal jaren mee vooruit kan maar waardoor je ook niet aan de maximale hypotheek zit?

Welnee.

Sure, hangt een beetje van je inkomen af maar als ik kijk naar wat wij *nu* voor ons huis zouden moeten betalen, is dat altijd nog iets meer dan de helft van wat we kunnen lenen.

Fair enough, dit is én geen starterswoning én we verdienen geen starters-salaris.

Maar een set normale 2 verdieners hoeft absoluut niet aan de max te zitten om fatsoenlijk te wonen. Hooguit voor starters of mensen met een lager inkomen kan het op het moment wat lastiger zijn.

[Tsurany]

@unezra typisch dat jij er op reageert. Twee verdieners die beiden boven modaal verdienen en een paar jaar geleden een huis gekocht toen de prijzen een heel stuk lager waren. Erg makkelijk om dan tegen anderen te zeggen dat ze niet maximaal hoeven te lenen...

[unezra]

Tsurany schreef op zondag 24 februari 2019 @ 18:42:
@unezra typisch dat jij er op reageert. Twee verdieners die beiden boven modaal verdienen en een paar jaar geleden een huis gekocht toen de prijzen een heel stuk lager waren. Erg makkelijk om dan tegen anderen te zeggen dat ze niet maximaal hoeven te lenen...

Heb je gelezen wat ik schreef?
Wat dat huis NU kost, is iets meer dan de helft van wat we kunnen lenen.

Maar nog steeds denk ik dat mensen vaak te hoge eisen hebben en daar voor willen betalen ook. Als iedereen maar belachelijke prijzen blijft betalen, zakken die prijzen nooit.

Maximaal lenen is in alle gevallen een gigantisch risico dat je vind ik, niet moet willen nemen. Nooit. Er hoeft maar iets mis te gaan en je bent zo ongelooflijk de lul dat de lusten van een maximaal geleend huis, niet opwegen tegen de lasten.

Ga dán sparen tot je wat eigen geld mee kunt nemen zodat je alsnog geen maximale hypotheeksom hebt en hou flink wat reserve.

[Terpen Tijn]

pjottum schreef op zondag 24 februari 2019 @ 16:57:
[...]

Niet raar, je mag iedereen meenemen.

Let wel op dat je in de huidge markt snel achter het net vist, dus als je dan plannen maakt kan in de tussentijd iemand anders het hus gekocht hebben. Overigens is inschatten niet zo moeilijk, doe het vooral ruim want het valt toch tegen. En als het meevalt is dat alleen maar fijn. Maar keukens, badkamers zie de topics daarover?

Ja, kan zijn. Maar de inschatting betreft zodanig veel werk dat het huis waar het hier over gaat ofwel goed te doen is qua kosten, ofwel compleet onbetaalbaar. Vandaar dat ik echt wel een beetje moet weten waar we aan toe zijn; zonder die informatie is bieden onverstandig.

President schreef op zondag 24 februari 2019 @ 17:20:
[...]

In ieder geval lokaal informatie inwinnen.. bekende gebreken bij huizen uit dezelfde bouw/straat... Hoe oud is oud?

~1930, echt vrij weinig aan gedaan sindsdien. Enkele dingen weet ik wel. Er is bijvoorbeeld asbest aanwezig en er is een gesaneerde olietank. Maar ja, kost dat asbest dan 5K of 25K om te verwijderen?

Tsurany schreef op zondag 24 februari 2019 @ 17:28:
[...]

Je kan een makelaar meenemen maar spreek van te voren wel af wat je wilt doen zodat je niet dagen op een offerte moet wachten. Of kijk eens naar de "standaard" prijzen voor aanpassingen. Badkamer, keuken, stucwerk,... redelijk in te schatten aangezien dat vaste prijzen zijn. Bij grote wijzigingen zoals uitbouw of gevel vervangen is het ook nog wel mogelijk een inschatting te maken aangezien dat relatief standaard werk is.

Ok, jij hebt dus wel vertrouwen in makelaars. Mijn ervaringen met het gilde zijn weinig positief, moet ik bekennen; vaak wisten ze vrijwel niks over de huizen. Maar goed, N=1 ervaring.

Standaard prijzen zijn hier helaas niet echt van toepassing. Badkamer betreft bijvoorbeeld niet gewoon een bestaande badkamer geheel vernieuwen, maar echt een badkamer maken in het huis, waar er geen was. De keuken kan ook niet zomaar verbouwd worden; daar moet iets gedaan worden met uitbreken van muren om nutteloze halletjes en hokjes erbij te betrekken.

[Tsurany]

@unezra precies, dan verdien je dus beiden aardig boven modaal. Dan is het erg makkelijk om naar anderen te preken over het niet nodig hebben van een maximale hypotheek.
Voor velen is dat gewoon niet weggelegd. Die verdienen niet zo ruim dat ze een hypotheek van zes ton kunnen krijgen en er dan voor kunnen kiezen slechts de helft uit te geven en ondertussen alsnog een ruime woning met ruime tuin in een goede buurt kunnen kopen.

@Terpen Tijn ik bedoelde een aannemer, geen makelaar. Maar een badkamer nieuw aanleggen zijn gewoon prijzen voor te vinden. Kosten van een nieuwbouw badkamer plus hooguit een duizendje extra voor leidingwerk. Ook muren uitbreken zijn wel wat referentie prijzen te vinden.
Een aannemer zou ideaal zijn maar in deze markt moet je ook snel kunnen schakelen in gebieden waar de vraag hoog is.

[ Voor 25% gewijzigd door Tsurany op 24-02-2019 19:00 ]

[unezra]

Tsurany schreef op zondag 24 februari 2019 @ 18:58:
@unezra precies, dan verdien je dus beiden aardig boven modaal. Dan is het erg makkelijk om naar anderen te preken over het niet nodig hebben van een maximale hypotheek.
Voor velen is dat gewoon niet weggelegd. Die verdienen niet zo ruim dat ze een hypotheek van zes ton kunnen krijgen en er dan voor kunnen kiezen slechts de helft uit te geven en ondertussen alsnog een ruime woning met ruime tuin in een goede buurt kunnen kopen.

Klopt.

Maar zou ik een lager inkomen hebben, zou ik een ander huis hebben gekocht. No way in hell dat ik de strop van een tophypotheek om mijn nek zou leggen. Dan ga ik wel huren. Zelfs als dat hetzelfde of zelfs iets meer kost. (De risico's zijn namelijk een *stuk* kleiner.)

Zou ik 3 ton kunnen lenen en willen kopen, zou ik domweg op zoek gaan naar een huis van 150K. De risico's van in dat geval 3 ton lenen zijn, vind ik, veel te groot.

[Sport_Life]

Tsurany schreef op woensdag 20 februari 2019 @ 17:45:
[...]

Komt voornamelijk omdat de prijzen zo achterlijk hoog zijn waardoor je wel aan je maximale hypotheek moet gaan zitten om een fatsoenlijk huis te kopen. Ik zie regelmatig dat mensen aanraden niet maximaal te lenen, zijn vaak wel mensen die of al vele jaren geleden gekocht hebben of vanwege een hoog inkomen of andere meevallers met gemak een leuk huis kunnen betalen. Maar stel je hebt een inkomen van 35k bruto, hoe wil je dan in hemelsnaam een fatsoenlijk huis/appartement komen waar je een aantal jaren mee vooruit kan maar waardoor je ook niet aan de maximale hypotheek zit?

Wat ik veel om mij heen zie is dat de niet starters woningen juist goed te betalen zijn door stellen (idd tweeverdieners) die doorstromen uit een kleine of starters woning. Met de overwaarde uit vorige woning zijn die woningen goed te betalen. In principe is dit effect ook de oorzaak van de gigantische prijs stijgingen, het begint bij de appartementen die door verhuurders voor veel geld worden opgekocht, dat geld stroomt weer door naar de doorstroom woningen, etc.

Voor mensen die echt starten op de huizenmarkt ligt dit anders, maar die zoeken vaak niet de exorbitante dure woningen, maar een appartement of kleine eengezinswoning.

In dat opzicht ben ik het wel eens met @unezra (niet met zijn risico aversie, hoor )

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 24-02-2019 19:17 ]

[MikeyMan]

unezra schreef op zondag 24 februari 2019 @ 19:07:
[...]


Klopt.

Maar zou ik een lager inkomen hebben, zou ik een ander huis hebben gekocht. No way in hell dat ik de strop van een tophypotheek om mijn nek zou leggen. Dan ga ik wel huren. Zelfs als dat hetzelfde of zelfs iets meer kost. (De risico's zijn namelijk een *stuk* kleiner.)

Zou ik 3 ton kunnen lenen en willen kopen, zou ik domweg op zoek gaan naar een huis van 150K. De risico's van in dat geval 3 ton lenen zijn, vind ik, veel te groot.

Op zich zit je op een gegeven moment op het punt dat de uitgaven aan je huis best een wat forser percentage van je inkomen mag zijn. Dan blijft er genoeg over om van te leven. Wij geven nu minder dan een derde van ons netto salaris uit aan wonen, terwijl we wel op ongeveer 80% van onze maximale hypotheek zitten.

[Tsurany]

unezra schreef op zondag 24 februari 2019 @ 19:07:
[...]


Klopt.

Maar zou ik een lager inkomen hebben, zou ik een ander huis hebben gekocht. No way in hell dat ik de strop van een tophypotheek om mijn nek zou legen. Dan ga ik wel huren. Zelfs als dat hetzelfde of zelfs iets meer kost. (De risico's zijn namelijk een *stuk* kleiner.)

Zou ik 3 ton kunnen lenen en willen kopen, zou ik domweg op zoek gaan naar een huis van 150K. De risico's van in dat geval 3 ton lenen zijn, vind ik, veel te groot.

Heel makkelijk praten vanuit een luxe positie. Heb je wel eens gezien wat er in jouw woonplaats te koop is voor 150k? Daar kan je echt geen woning voor vinden waar je een gezin in kan laten opgroeien.

Sport_Life schreef op zondag 24 februari 2019 @ 19:10:
[...]

Wat ik veel om mij heen zie is dat de niet starters woningen juist goed te betalen zijn door stellen (idd tweeverdieners) die doorstromen uit een kleine of starters woning. Met de overwaarde uit vorige woning zijn die woningen goed te betalen. In principe is dit effect ook de oorzaak van de gigantische prijs stijgingen, het begint bij de appartementen die door verhuurders voor veel geld worden opgekocht, dat geld stroomt weer door naar de doorstroom woningen, etc.

Voor mensen die echt starten op de huizenmarkt ligt dit anders, maar die zoeken vaak niet de exorbitante dure woningen, maar een appartement of kleine eengezinswoning.

In dat opzicht ben ik het wel eens met @unezra (niet met zijn risico aversie, hoor )

Precies, voor mensen die jaren geleden al gekocht hebben en nu goed verdienen is verkassen naar een grotere woning aardig te doen qua financiën.
Maar vanuit die luxe positie tegen starters gaan vertellen dat ze niet maximaal moeten lenen laat gewoon zien dat je er niet heel realistisch in staat.

Daarnaast is een woning net even wat anders dan een paar schoenen. Even een wat mindere woning kopen om na een paar jaar te upgraden kan aardig lelijk uitpakken en je tienduizenden euro's extra kosten. Ik vind het niet gek dat starters dan net even wat meer willen lenen zodat ze wel in een fatsoenlijk afgewerkte woning kunnen wonen en meer dan 50m2 aan woonoppervlakte hebben.