Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Carnoustie]

Piet_Piraat7 schreef op maandag 28 mei 2018 @ 14:52:
@Ryur die kosten kan ik volgend jaar inderdaad gelukkig deels aftrekken en de vrouw die mij hielp was absoluut vriendelijk en liet weten altijd bereikbaar te zijn voor vragen. Ik vind het gewoon een behoorlijke smak geld. Ik kocht het huis alleen, heb geen schulden en zat ruim binnen mijn max hypotheek. Een hele simpele situatie dus en dat bleek ook met hoe snel alles geregeld was.

Maar goed, ik heb er zelf voor getekend dus ik zou niet moeten klagen. Ergens gewoon benieuwd naar 1750 euro gedeeld door werkelijk aantal besteedde uren door de bank

Dat krijg je natuurlijk met "vaste" bedragen. Troost je met de gedachte dat je solidair bent geweest met een gescheiden zzp'er die ook nog een restschuld moest meefinancieren. Die kon wel wat extra uren advies gebruiken. Overigens betaal je niet alleen voor het advies, maar juist ook voor het door de bank "aanvaarden" van hun zorgplicht 😊

[Angeloonie]

Ik heb €2950 betaald voor mijn hypotheekadviseur en aankoopmakelaar in één. Uiteindelijk lijkt het wel veel maar vind ik het wel meevallen, deel ervan krijg je ook weer terug van de belastingdienst.

Mijn andere kosten:
Taxatie: 400
Akte levering: 320
Akte hypotheek: 320
Kadasterdingetjes: 243
Bankgarantie: 380

[Glitchy]

Hier ook maar een berichtje plaatsen..
We zijn ondertussen al enkele maanden op zoek naar een woning in Utrecht. Afgelopen week een prachtige woning gevonden, inclusief royaal dakterras en opzich redelijk wat m2. Direct een bod gedaan en dit is vrijdag geaccepteerd! Echter, nu komen de bedenkingen...

Dit huis heeft in 2016 slechts 230k opgebracht, wij gaan nu bijna een ton meer betalen en het voelt toch niet helemaal lekker mede omdat we een bod gedaan hebben zonder voorbehoud van financiering. Nu hebben we wel redelijk wat spaargeld maar mocht de taxatie lager uitvallen dan de vraagprijs, dan hebben we wel een probleem. Hoeveel kans achten jullie dat dit gaat gebeuren in een markt als Utrecht? Wellicht was het een domme zet maar na tientallen bezichtigen maak je misschien niet de beste beslissing. Is het daarnaast gebruikelijk om een bod na acceptatie nog bij te stellen? Zal me toch een stuk prettiger voelen als we nog iets van het bod af kunnen krijgen.

[MikeyMan]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:10:
Hier ook maar een berichtje plaatsen..
We zijn ondertussen al enkele maanden op zoek naar een woning in Utrecht. Afgelopen week een prachtige woning gevonden, inclusief royaal dakterras en opzich redelijk wat m2. Direct een bod gedaan en dit is vrijdag geaccepteerd! Echter, nu komen de bedenkingen...

Dit huis heeft in 2016 slechts 230k opgebracht, wij gaan nu bijna een ton meer betalen en het voelt toch niet helemaal lekker mede omdat we een bod gedaan hebben zonder voorbehoud van financiering. Nu hebben we wel redelijk wat spaargeld maar mocht de taxatie lager uitvallen dan de vraagprijs, dan hebben we wel een probleem. Hoeveel kans achten jullie dat dit gaat gebeuren in een markt als Utrecht? Wellicht was het een domme zet maar na tientallen bezichtigen maak je misschien niet de beste beslissing. Is het daarnaast gebruikelijk om een bod na acceptatie nog bij te stellen? Zal me toch een stuk prettiger voelen als we nog iets van het bod af kunnen krijgen.

Geaccepteerd bod ga je niet naar beneden krijgen, dan had je lager moeten bieden.
In utrecht is als ik de berichten zo lees een ton in twee jaar nieteens heel gek, maar het kan inderdaad zomaar zijn dat je mag gaan bijleggen. Aan de andere kant, er zijn genoeg taxateurs die gewoon neerpennen wat er voor geboden is.

Hoeveel m2 hebben we het over? Heb je een linkje?

[Glitchy]

Gaat om de volgende woning..

[ Voor 87% gewijzigd door Glitchy op 18-08-2018 11:31 ]

[sambalbaj]

Wat er toen en nu voor betaald is, is eigenlijk weinig relevant.
Wil je er graag wonen en kan je het betalen des te meer.

Wel een uitwas van de overspannen woningmarkt, dat bieden zonder voorbehoud want anders kansloos. Moet je wel heel zeker zijn, ook over de financiële kant. Taxateur kan je ook je bod noemen, geregeld wordt daar naar toe gewerkt.

[MikeyMan]

Afwerking is netjes, aantal m2's valt wat tegen, en er had een kamer bij gemogen voor dat geld.
Weet niet of Leidsche Rijn net zo hard gaat als de rest van utrecht, maar ik denk dat het gek moet lopen als je niet heel erg in de buurt van de vraagprijs terecht kunt komen.

Vraag is; heb je het ervoor over om bij wijze van spreken 20k cash bij te leggen?

Heb je boven de vraagprijs geboden?

[ Voor 27% gewijzigd door MikeyMan op 28-05-2018 20:31 ]

[Glitchy]

Yes, flink boven de vraagprijs geboden uiteindelijk. 20k cash bij leggen is geen probleem maar meer dan dat niet. Gaat me er vooral om of we niet, over 10 jaar in een andere markt, met een flinke restschuld zitten bij verkoop..

[MikeyMan]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:39:
Yes, flink boven de vraagprijs geboden uiteindelijk. 20k cash bij leggen is geen probleem maar meer dan dat niet. Gaat me er vooral om of we niet, over 10 jaar in een andere markt, met een flinke restschuld zitten bij verkoop..

Wat noem je flink?

Dat is inderdaad precies de overweging, maar aan de andere kant; je lost af, en je hoeft natuurlijk je woning normaal gesproken niet uit. Dat gezegd hebbende, weet ik niet of deze betreffende woning heel erg toekomst bestendig is. Wat als er een stel koters bij komen?


Je moet er wel zelf vrede mee hebben natuurlijk. Zo niet, kun je nog gebruik maken van de bedenktermijn. Vraag is dan wel of het met een andere woning een heel ander verhaal is.

[Glitchy]

MikeyMan schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:41:
[...]


Wat noem je flink?

Dat is inderdaad precies de overweging, maar aan de andere kant; je lost af, en je hoeft natuurlijk je woning normaal gesproken niet uit. Dat gezegd hebbende, weet ik niet of deze betreffende woning heel erg toekomst bestendig is. Wat als er een stel koters bij komen?


Je moet er wel zelf vrede mee hebben natuurlijk. Zo niet, kun je nog gebruik maken van de bedenktermijn. Vraag is dan wel of het met een andere woning een heel ander verhaal is.

Toekomst bestendig is het idd misschien niet, maar woongenoot zal er zeker zijn.

Zo'n 20k met een deel van de inboedel (terras inventaris, gordijnen, etc.)..

[JvS]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:39:
Yes, flink boven de vraagprijs geboden uiteindelijk. 20k cash bij leggen is geen probleem maar meer dan dat niet. Gaat me er vooral om of we niet, over 10 jaar in een andere markt, met een flinke restschuld zitten bij verkoop..

Dat risico heb je in deze markt bij elk huis. Dat gezegd hebbende, weet je voor hoeveel vergelijkbare huizen verkocht zijn? Dat geeft wel een indicatie van wat jouw huis zou mogen kosten en of het qua taxatie gaat lukken.

[MikeyMan]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:46:
[...]


Toekomst bestendig is het idd misschien niet, maar woongenoot zal er zeker zijn.

Zo'n 20k met een deel van de inboedel (terras inventaris, gordijnen, etc.)..

Hoe lang denk je er te gaan wonen? Hoe sneller je 'weg moet', hoe groter het risico op verlies in de breedste zin van het woord.

[Glitchy]

JvS schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:58:
[...]

Dat risico heb je in deze markt bij elk huis. Dat gezegd hebbende, weet je voor hoeveel vergelijkbare huizen verkocht zijn? Dat geeft wel een indicatie van wat jouw huis zou mogen kosten en of het qua taxatie gaat lukken.

Rond de 3000,- per m2, maar gaat dan meestal wel om woningen met meer slaapkamers..
Voorbeeld van iets in de buurt.
https://www.funda.nl/koop...s-40449006-stuytstraat-6/
https://www.funda.nl/koop...43142-basilicumstraat-60/

@ MikeyMan, zal waarschijnlijk jaar of 10 zijn.

Edit; nog een soortgelijke gevonden van een jaar geleden.
https://www.funda.nl/koop...88572-korianderstraat-50/

[ Voor 9% gewijzigd door Glitchy op 28-05-2018 21:13 ]

[JvS]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 21:11:
[...]

Edit; nog een soortgelijke gevonden van een jaar geleden.
https://www.funda.nl/koop...88572-korianderstraat-50/

Nou check kadaster voor echte verkoopprijs. Check hoeveel Utrecht is gestegen in die 10 maanden en bepaal of je bod redelijk ok is!

[Sport_Life]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:10:
Hier ook maar een berichtje plaatsen..
We zijn ondertussen al enkele maanden op zoek naar een woning in Utrecht. Afgelopen week een prachtige woning gevonden, inclusief royaal dakterras en opzich redelijk wat m2. Direct een bod gedaan en dit is vrijdag geaccepteerd! Echter, nu komen de bedenkingen...

Dit huis heeft in 2016 slechts 230k opgebracht, wij gaan nu bijna een ton meer betalen en het voelt toch niet helemaal lekker mede omdat we een bod gedaan hebben zonder voorbehoud van financiering. Nu hebben we wel redelijk wat spaargeld maar mocht de taxatie lager uitvallen dan de vraagprijs, dan hebben we wel een probleem. Hoeveel kans achten jullie dat dit gaat gebeuren in een markt als Utrecht? Wellicht was het een domme zet maar na tientallen bezichtigen maak je misschien niet de beste beslissing. Is het daarnaast gebruikelijk om een bod na acceptatie nog bij te stellen? Zal me toch een stuk prettiger voelen als we nog iets van het bod af kunnen krijgen.

Obv foto's en funda is het onmogelijk iets zinnigs over de waarde te zeggen. Dat is mijn ervaring na het bezoeken van tientallen woningen, waarvan de meeste irl (flink) tegen vielen.
Het is in de grote steden momenteel de tendens om de woning "'scherp" in de markt te zetten, om veel bezichtigen te hebben. De drukte moet ervoor zorgen dat kopers flink gaan bieden. Op basis van die theorie zou een waarde van 295k-300k realistisch zijn. Dat betekent dat je bij een bod van 325k dus 25k - 30k eigen geld moet inbrengen.
Sinds dit jaar zijn de eisen van taxatie rapporten aangescherpt, dus verwacht niet teveel plussen..

Je hebt wettelijk nog 3 dagen bedenktijd nadat je het voorlopige koopcontract hebt getekend. Probeer in die tijd snel een taxatie uit te voeren die je bank ook accepteert, dan zit je save.

Los daarvan denk ik dat de waarde (300k) de komende jaren nog wel zal stijgen, zodra de rente stijgt zal de waarde stagneren of zelfs dalen. Om die reden zou ik de rente lang vastzetten voor 20 jaar (of langer wanneer gunstig tarief) en zorg dat je de hypotheek mee kunt nemen naar een nieuwe woning. Dan kan de waarde zakken, maar kun je dankzij lage lasten toch een nieuwe woning kopen. De restschuld wordt dan gecompenseerd met de lage rente. Snap je? Om dezelfde reden zou ik indien mogelijk zo weinig mogelijk aflossen, maar in plaats daarvan geld op een spaarrekening zetten. Dan is je spaarrente* (deposito) straks wellicht hoger dan je hypotheekrente en bovendien profiteer je dan langer van de lage hypotheek rente.

Nogmaals : mijn verwachting, niet gebaseerd op enige kennis behalve nieuwsberichten.

*https://blog.spaarrente.nl/spaarrente-historie

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 28-05-2018 22:02 ]

[thewizard2006]

seez schreef op maandag 28 mei 2018 @ 16:06:
[...]


€1495 bij de hypotheekshop Slinge
3 fysieke afspraken met hypotheekadviseur (ruim 5 uur aan adviesgesprekken, excl 1uur kennismakingsgesprek)
Tevens heel wat mailverkeer en telefonische gesprekken met hypotheekshop medewerker. Ook buiten kantooruren.

Er ging wat mis met de taxatie waardoor de nodige stress en vertraging is ontstaan. De communicatie met de medewerker verliep ook niet lekker. Ik vond de hypotheekadviseur wel goud!

Ik vond het achteraf waar voor mijn geld, maar ik zal niet snel nog een keer gebruikmaken van een hypotheekadviseur (tenzij het een complexe situatie is)

Wij 2995 euro bij de hypotheekshop Barendrecht/Ridderkerk.
We zijn wel vaak langsgeweest (denk keer of 8 totaal) en veel contact via mail etc. De reden dat we hier gingen was omdat we onze eerste hypotheek daar ook hadden afgesloten en dat dus makkelijk was en we wat haast hadden. Een volgende keer ga ik wel ergens anders shoppen want het blijkt dat het veel en veel goedkoper kan. Ach ja, leerproces enzo...

[TheJason]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:27:
Gaat om de volgende woning..

Leuke woning

Probeer zo snel mogelijk een taxateur langs te laten komen zodat je nog binnen 3 dagen kan bedenken.
Nu met een lager bod komen is denk ik wel kansloos. Je kan dan echter wel de afweging maken of je het financieel draagbaar vindt.

[Haydenen]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 20:10:
Hier ook maar een berichtje plaatsen..
We zijn ondertussen al enkele maanden op zoek naar een woning in Utrecht. Afgelopen week een prachtige woning gevonden, inclusief royaal dakterras en opzich redelijk wat m2. Direct een bod gedaan en dit is vrijdag geaccepteerd! Echter, nu komen de bedenkingen...

Dit huis heeft in 2016 slechts 230k opgebracht, wij gaan nu bijna een ton meer betalen en het voelt toch niet helemaal lekker mede omdat we een bod gedaan hebben zonder voorbehoud van financiering. Nu hebben we wel redelijk wat spaargeld maar mocht de taxatie lager uitvallen dan de vraagprijs, dan hebben we wel een probleem. Hoeveel kans achten jullie dat dit gaat gebeuren in een markt als Utrecht? Wellicht was het een domme zet maar na tientallen bezichtigen maak je misschien niet de beste beslissing. Is het daarnaast gebruikelijk om een bod na acceptatie nog bij te stellen? Zal me toch een stuk prettiger voelen als we nog iets van het bod af kunnen krijgen.

Ik heb zojuist ook een huis in Utrecht gekocht die een ton meer kost dan wat de vorige bewoner er (10 jaar geleden) voor betaald heeft.

In mijn ervaring (2x een huis gekocht en verkocht in afgelopen anderhalf jaar tijd) vindt de taxateur wel een manier om goed uit te komen met het gewenste hypotheekbedrag. Let wel, ik heb de taxateur altijd via de hypotheekadviseur laten aanschrijven en daarom goed duidelijk kunnen maken welke taxatie we minimaal nodig zouden hebben. In de praktijk is dit me dus 2 keer gelukt.

Ik herken de twijfels over het bod na acceptatie ook. In mijn geval verdween dat direct nadat ik een flinke overwaarde op mijn eigen woning had gerealiseerd. Ik heb alleen wel altijd onder voorbehoud van financiering een bod geplaatst.

[Verwijderd]

Glitchy schreef op maandag 28 mei 2018 @ 21:11:
[...]


Rond de 3000,- per m2, maar gaat dan meestal wel om woningen met meer slaapkamers..
Voorbeeld van iets in de buurt.
https://www.funda.nl/koop...s-40449006-stuytstraat-6/
https://www.funda.nl/koop...43142-basilicumstraat-60/

@ MikeyMan, zal waarschijnlijk jaar of 10 zijn.

Edit; nog een soortgelijke gevonden van een jaar geleden.
https://www.funda.nl/koop...88572-korianderstraat-50/

Ik weet niet of de woning toen ook al in deze staat was, maar hij ziet er van binnen netjes uit. Als de vorige eigenaars dat er in gezet hebben kan ik mij voorstellen dat de waarde is gestegen. Daarnaast is inderdaad de woningmarkt nu heel anders en zeker dit type woningen in deze prijsklasse is populair.

Ik denk dat je best blij mag zijn wat je hebt, een nette woning waar je de komende tijd weinig omkijken naar gaat hebben in een net stukje Utrecht.

[miicker]

Misschien een stomme vraag, maar we hebben dus een huis gekocht. Daarbij zijn we nu zover dat we de hypotheek offerte getekend hebben en we hebben de bankgarantie binnen. Betekend dit dat alles rond is en de volgende actie ligt bij het tekenen tijdens de overdracht?

Verzekeringen hebben we ook al allemaal geregeld.

[MikeyMan]

miicker schreef op donderdag 31 mei 2018 @ 12:18:
Misschien een stomme vraag, maar we hebben dus een huis gekocht. Daarbij zijn we nu zover dat we de hypotheek offerte getekend hebben en we hebben de bankgarantie binnen. Betekend dit dat alles rond is en de volgende actie ligt bij het tekenen tijdens de overdracht?

Verzekeringen hebben we ook al allemaal geregeld.

In principe wel ja. Als de bankgarantie is afgegeven, is het daarna wachten op de overdracht.

In ons geval nog maar één nachtje slapen

[Martinusz]

Daarop inhakend, wat als je overdracht verder weg ligt?
Dan is alles ook al tot dat stadium geregeld? Of verschuifd dat mee binnen een bepaalde tijd range met de overdracht?

[MikeyMan]

Martinusz schreef op donderdag 31 mei 2018 @ 12:26:
Daarop inhakend, wat als je overdracht verder weg ligt?
Dan is alles ook al tot dat stadium geregeld? Of verschuifd dat mee binnen een bepaalde tijd range met de overdracht?

Nee, waarom? Enige wat met een langere doorlooptijd een issue kan zijn is de geldigheid van de hypotheekofferte. Maar dat is gewoon benoemd.

[Martinusz]

MikeyMan schreef op donderdag 31 mei 2018 @ 12:29:
[...]


Nee, waarom? Enige wat met een langere doorlooptijd een issue kan zijn is de geldigheid van de hypotheekofferte. Maar dat is gewoon benoemd.

En wellicht verkoop van je eigen huis?
En wat met een taxatie bijvoorbeeld?

Voorbeeld:
Rabo heeft hypotheekofferte van 12 maanden, wat als jij bij wijze van spreken een overdracht hebt van 6 maanden later bij het huis dat je koopt, maar je moet je eigen huis nog verkopen (binnen die 6 maanden)?
Dan lijkt mij dat je alles rond maakt zodra je eigen huis ook verkocht is? Of hoe zit dat dan?

Misschien leg ik het onduidelijk uit maar voor mij is het ook onduidelijk....Wat als je met een verkoper overeenkomt dat je over x maanden zijn huis koopt, maar je eigen huis is dus nog niet verkocht...wanneer gaat alles dan in werking met bank etc.?

Edit: misschien moet ik dit topic hiervoor niet kapen

[ Voor 19% gewijzigd door Martinusz op 31-05-2018 12:55 ]

[Piet_Piraat7]

Hoe ging bij jullie de dag van overdracht van de woning? Ik lees online dat dit allemaal bij de notaris gebeurt, maar het lijkt mij dat je zelf nog even wil checken of ze alles netjes achterlaten bij het leeghalen? Geen dingen kapot zijn gegaan bij de verhuizing van de verkopers?

[Reinier]

Piet_Piraat7 schreef op vrijdag 1 juni 2018 @ 07:33:
Hoe ging bij jullie de dag van overdracht van de woning? Ik lees online dat dit allemaal bij de notaris gebeurt, maar het lijkt mij dat je zelf nog even wil checken of ze alles netjes achterlaten bij het leeghalen? Geen dingen kapot zijn gegaan bij de verhuizing van de verkopers?

Je doet eerst een snel, gezamenlijk rondje door de woning.

[MikeyMan]

Inderdaad.. wij hebben zo om 09:15 een eindcontrole, en om 10:00 zitten we bij de notaris.

[Kaspers]

Piet_Piraat7 schreef op vrijdag 1 juni 2018 @ 07:33:
Hoe ging bij jullie de dag van overdracht van de woning? Ik lees online dat dit allemaal bij de notaris gebeurt, maar het lijkt mij dat je zelf nog even wil checken of ze alles netjes achterlaten bij het leeghalen? Geen dingen kapot zijn gegaan bij de verhuizing van de verkopers?

Dat heet een 'inspectie', en daar heb je ongetwijfeld recht op. Meestal staat in je koopakte iets in de trant van:

Koper heeft het recht om direct voorafgaand aan het passeren van de akte van levering de onroerende zaak van binnen en van buiten te inspecteren.

Meestal doe je dat op de dag van passeren, of de dag ervoor.

[ Voor 36% gewijzigd door Kaspers op 01-06-2018 09:00 ]

[N1ckk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Haydenen]

N1ckk schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 14:11:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[N1ckk]

Haydenen schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 14:38:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CurlyMo]

N1ckk schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:04:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[naitsoezn]

Je hebt wss een koopcontract getekend waarin de exacte afmetingen worden uitgesloten om over te reclameren. Je koopt immers wat je hebt gezien. Klinkt onrechtvaardig maar ik denk niet dat er iets 'te halen' valt.

[Tsurany]

N1ckk schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 14:11:
***members only***

Welke schade heb jij geleden dan? Hooguit een paar honderd euro voor een taxatie die niet naar wens is, meer kan ik echt niet bedenken.

[Conono]

naitsoezn schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:28:
Je hebt wss een koopcontract getekend waarin de exacte afmetingen worden uitgesloten om over te reclameren. Je koopt immers wat je hebt gezien. Klinkt onrechtvaardig maar ik denk niet dat er iets 'te halen' valt.

Staat zelfs gewoon in de wet. Art 7:17 lid 6 BW:

Bij koop van een onroerende zaak wordt vermelding van de oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.

Of de taxateur aansprakelijk is vraag ik me ook af. Die taxeert immers ook op bepaalde aannames. Zo zal een taxateur ook niet aansprakelijk zijn voor schade wanneer achteraf de fundering niet in orde blijkt, om maar eens wat te noemen.

Dit alles nog los van de vraag of er schade is, en hoe groot deze is..

[Kju]

N1ckk schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:04:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CurlyMo]

naitsoezn schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:28:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Kju schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:34:
[...]
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 43% gewijzigd door CurlyMo op 13-06-2018 15:38 ]

[Kju]

CurlyMo schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:34:
[...]


***members only***


[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CurlyMo]

Kju schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:44:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 28% gewijzigd door CurlyMo op 13-06-2018 15:50 ]

[Conono]

Kju schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:44:
[...]


***members only***

Nogmaals, zie art. 7:17 lid 6 BW.

[CurlyMo]

Conono schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:50:
[...]

Nogmaals, zie art. 7:17 lid 6 BW.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 4% gewijzigd door CurlyMo op 13-06-2018 15:53 ]

[Kju]

CurlyMo schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:51:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CurlyMo]

Kju schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:52:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Conono]

CurlyMo schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:51:
[...]


***members only***

Ah, dat artikel geldt dus voor de verkopers, niet voor de verkopende makelaar. Weer wat geleerd.

[CurlyMo]

Conono schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 15:59:
[...]

Ah, dat artikel geldt dus voor de verkopers, niet voor de verkopende makelaar. Weer wat geleerd.

Waaruit concludeerde je dat?

[Conono]

CurlyMo schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 16:02:
[...]

Waaruit concludeerde je dat?

R.o. 3.7:
"...
Aan de exoneratie voor boven- en ondermaten in de verkoopakte en/of artikel 7:17 BW komt evenmin betekenis toe, omdat deze bepalingen alleen [appellant sub 1] en de verkopers regarderen."

[CurlyMo]

Conono schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 16:04:
[...]

R.o. 3.7:
"...
Aan de exoneratie voor boven- en ondermaten in de verkoopakte en/of artikel 7:17 BW komt evenmin betekenis toe, omdat deze bepalingen alleen [appellant sub 1] en de verkopers regarderen."

Ik lees:

b. [geïntimeerde] , die is lid is de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hierna: de NVM), trad op als makelaar voor de verkoper.

Verder:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 10.000,00, met wettelijke rente vanaf 1 oktober 2014;

Oftewel, verkoopmakelaar vergoedt schade.

[Conono]

CurlyMo schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 16:07:
[...]

Ik lees:

[...]

Verder:

[...]

Oftewel, verkoopmakelaar vergoedt schade.

De verkoper (welke een beroep kan doen op 7:17 lid 6 BW) is dan ook een andere partij dan de verkoopmakelaar (die daar kennelijk geen beroep op kan doen.)

[CurlyMo]

Conono schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 16:09:
[...]

De verkoper (welke een beroep kan doen op 7:17 lid 6 BW) is dan ook een andere partij dan de verkoopmakelaar (die daar kennelijk geen beroep op kan doen.)

Aha, je refereert weer terug naar de wettekst. Ik dacht dat je het over het arrest had.

@N1ckk Ben benieuwd wat je met onze input besluit te gaan doen?

[ Voor 8% gewijzigd door CurlyMo op 13-06-2018 19:28 ]

[N1ckk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 6% gewijzigd door N1ckk op 13-06-2018 23:44 ]

[Famous]

Vandaag mijn bankgarantie binnen gekregen van de notaris

12,5% meer moeten bieden dan de vraagprijs om het te krijgen.
Had zelf 8% meer geboden bij de verkoopmakelaar maar mijn aankoopmakelaar belde dat dit niet voldoende zou zijn (was meer geboden) en dat hij het voor mij kon ophogen (mochten maar één bod doen).
Bod laten verhogen met een extra eis erbij vanuit mijn kant en hoorde paar uur later al dat ze akkoord gingen.

1 augustus is de overdracht, nadeel is dat het pas om 16:30 is

[MikeyMan]

@N1ckk 37 of 29 m2 is nogal een verschil. Mag toch aannemen dat je zelf ook met een meetlint door het huis gegaan bent? En hoezo relatie met verkopers goed houden. Het is een zakelijke transactie, niet meer en niet minder.

[Tsurany]

N1ckk schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 23:39:
***members only***

Jij kiest er zelf voor de koop door te laten gaan maar wilt wel schade verhalen?

[N1ckk]

Ik heb mijn beslissing om de koop door te laten gaan onder andere gebaseerd op het taxatierapport.

[JvS]

@N1ckk Er wordt bedoeld dat je er niet voor kiest om de koop alsnog te ontbinden wegens dwaling. Je kiest er heel bewust voor om de verkopende partij (die jou het verkeerde aanbod heeft gedaan) niet aan te spreken op het verkeerde aanbod, terwijl de koop nog niet eens 100% afgerond is.

In die zin snap ik het wel. Om je eigen analogie te gebruiken. Het is een beetje als een lek reddingsvest op een boot vinden die al wel in de wilde zee met vele ijsschotsen en ijsbergen vaart, maar dan niet proberen om de boot om te draaien (want tja, je bent zo'n mooie reis aan het maken en je bent bijna op die fantastische bestemming), maar te kiezen om door te gaan terwijl je weet dat het mis zal gaan. En als het dan mis gaat, ga je de maker van het reddingsvest alsnog aansprakelijk stellen...

Uiteraard is het een analogie met haken en ogen, maar het geeft een beetje inzicht hoe je er ook tegenaan kunt kijken.

[CurlyMo]

N1ckk schreef op woensdag 13 juni 2018 @ 23:39:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[pirke]

Je loopt bij de bezichtiging zelf door het huis en je was tevreden met het bod dat je zelf gedaan hebt voor hetgeen je gezien hebt. Je wilt de koop door laten omdat je er blijkbaar nog steeds tevreden mee bent. Waarom dan zo moeilijk doen?

[CurlyMo]

pirke schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 08:03:
Je loopt bij de bezichtiging zelf door het huis en je was tevreden met het bod dat je zelf gedaan hebt voor hetgeen je gezien hebt. Je wilt de koop door laten omdat je er blijkbaar nog steeds tevreden mee bent. Waarom dan zo moeilijk doen?

Omdat je op basis van nieuwe feiten potentieel meer eigen geld moet inbrengen wat je niet terugkrijgt bij verkoop. Het hele idee van een makelaar is ook dat je enig vertrouwen mag hebben in het verkochte object. Je koopt ook geen Van Gogh op een veiling om er dan achter te komen dat het een replica is. "Je hebt het schilderij toch gezien en vond hem toch mooi?" Een huis is niet alleen woonruimte maar ook een investering in je eigen vermogen. Dan wil je wel eerlijk voorgelicht zijn over de mogelijke waarde.

[Tsurany]

N1ckk schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 07:32:
Ik heb mijn beslissing om de koop door te laten gaan onder andere gebaseerd op het taxatierapport.

Je kiest er voor om niet te ontbinden en niet opnieuw te onderhandelen. Kennelijk wil jij, op basis van je bezichtigingen, nog steeds die prijs voor het huis betalen. Je kan niet aannemelijk maken dat je schade leid omdat de verkoopprijs in de toekomst lager ligt en ondertussen nog steeds bereid zijn hetzelfde bedrag voor het huis te betalen. Kennelijk vind jij dat de waarde van het huis niet veranderd maar zou een toekomstige koper dat wel vinden. Dat is erg lastig te begrijpen.

Het lijkt mij er meer op dat je een manier zoekt om nog even wat extra geld binnen te harken terwijl je zelf ook wel door hebt dat dit geen enkele impact gaat hebben op je woongenot.

CurlyMo schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 09:09:
[...]

Omdat je op basis van nieuwe feiten potentieel meer eigen geld moet inbrengen wat je niet terugkrijgt bij verkoop. Het hele idee van een makelaar is ook dat je enig vertrouwen mag hebben in het verkochte object. Je koopt ook geen Van Gogh op een veiling om er dan achter te komen dat het een replica is. "Je hebt het schilderij toch gezien en vond hem toch mooi?" Een huis is niet alleen woonruimte maar ook een investering in je eigen vermogen. Dan wil je wel eerlijk voorgelicht zijn over de mogelijke waarde.

Dat begrijp ik echt niet. Je hebt het huis gezien en de individuele kamers gezien. Die oppervlakte veranderd niet, wat er ook op papier staat. Dit is echt spijkers op laag water zoeken.

[ Voor 31% gewijzigd door Tsurany op 14-06-2018 09:17 ]

[B-Real]

Ik heb ook ondervonden dat de huizenmarkt weer bizarre vormen aanneemt, ook in het noord-oosten van het land.
-
Er kwam een huis online, volgende dag gebeld voor een bezichtiging.
- Twee dagen later de bezichtiging.
- Dag erna een bod gedaan. Wel een stuk lager dan de vraagprijs, maar de woning was het in mijn ogen niet waard.
- Dag later bod afgewezen, weer een dag later het bod verhoogd met in het achterhoofd het verschil te delen.
- Dag later weer telefoon, mijn bod was tegelijk met een ander bod binnengekomen en tegelijk voorgelegd aan de verkoper.
Mijn bod was het laagste van de twee en men was er al uit met de andere partij. Nog geprobeerd de vraagprijs te bieden (die laatste paar duizend euro deden het hem ook niet meer en het plekje was wel nagenoeg perfect).

Kortom, gegokt en verloren.

Deze week een ander huis gezien op Funda, gebeld voor een bezichtiging. Dit kon niet eerder dan volgende week (lag niet aan ons), 's middags weer telefoon dat de bezichtiging niet doorging omdat het huis verkocht was.

Naja, we blijven vrolijk verder zoeken. Ik weet nu in elk geval wel dat we ook in deze hoek van het land snel moeten schakelen en niet te laag moeten bieden, hoewel dat soms tegen het gevoel in gaat.

[CurlyMo]

Tsurany schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 09:15:
Dat begrijp ik echt niet. Je hebt het huis gezien en de individuele kamers gezien. Die oppervlakte veranderd niet, wat er ook op papier staat. Dit is echt spijkers op laag water zoeken.

De rechter denkt daar dus anders over. En zoals eerder aangegeven is de verkoopmakelaar gewoon aansprakelijk voor het opgeven van de juiste maten. Je mag er dus van alles van vinden, maar de wet en de beroepsgroep is er duidelijk over. Zelf als je er al 3 jaar hebt gewoond:

Op 1 september 2010 heeft [appellant sub 1] een bod van € 415.000,00 uitgebracht op de woning. Op 13 september 2010 hebben [appellant sub 1] en de verkopers de koopovereenkomst ondertekend. De woning is vervolgens ten behoeve van de aanvraag van een hypothecaire lening door A1 Makelaars te Amsterdam getaxeerd op € 395.000,00. A1 Makelaars heeft in haar rapport bij de vraag "Indicatie woonoppervlakte", 80 m2 vermeld. Levering heeft plaatsgevonden op 5 januari 2011.
[...]
In verband met het voornemen van [appellant sub 1] om de woning te verkopen, heeft hij deze op 7 januari 2014 laten inmeten door Inmeten.com. Het rapport van Inmeten.com houdt, voor zover hier van belang, in: Gebruiksoppervlak woonruimte 71,11 m2 (…)"

We hebben alleen meer feiten nodig om na te gaan of deze uitspraak ook voor TS van toepassing is. Dat is de rechtsbijstand nu (mede) aan het uitzoeken. Zoals, wanneer kwam hij erachter en hoe? Wat is nu de taxatiewaarde? Hoe verhoudt deze waarde t.o.v. het bod? Zou TS überhaupt nog kunnen ontbinden?

En ik heb in precies dezelfde situatie gezeten, maar wel ontbonden. De schade is toen ook verhaald op de verkopende makelaar door de rechtsbijstand. Toen hebben we deels dezelfde discussie gevoerd.

[Tsurany]

@CurlyMo dan hebben we het over een situatie waar al geleverd is of de koper wilt ontbinden. Wat hij in deze kwestie wilt is gewoon de levering door laten gaan voor dezelfde prijs maar wel schade claimen bij de verkopende makelaar. En dat begrijp ik niet, aan de ene kant claimen dat je schade hebt maar aan de andere kant gewoon de koop door laten gaan en daarmee aangeven dat voor jou de taxatie de woningwaarde niet beïnvloed.
Als je werkelijk vind dat je hierdoor schade lijdt moet je ontbinden en eventueel opnieuw onderhandelen.

[CurlyMo]

Tsurany schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 09:53:
@CurlyMo dan hebben we het over een situatie waar al geleverd is of de koper wilt ontbinden. Wat hij in deze kwestie wilt is gewoon de levering door laten gaan voor dezelfde prijs maar wel schade claimen bij de verkopende makelaar. En dat begrijp ik niet, aan de ene kant claimen dat je schade hebt maar aan de andere kant gewoon de koop door laten gaan en daarmee aangeven dat voor jou de taxatie de woningwaarde niet beïnvloed.
Als je werkelijk vind dat je hierdoor schade lijdt moet je ontbinden en eventueel opnieuw onderhandelen.

Je hebt misschien ook schade als je opeens (meer) eigen geld moet inleggen.

[Tsurany]

CurlyMo schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:19:
[...]

Je hebt misschien ook schade als je opeens (meer) eigen geld moet inleggen.

Ik heb niet gezien dat de bank de taxatie heeft afgewezen en om een nieuwe taxatie vraagt.

[N1ckk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 6% gewijzigd door N1ckk op 14-06-2018 10:27 ]

[Tsurany]

@N1ckk als je dat vind moet je het huis niet kopen. Maar kennelijk vind jij het huis bedrag X waard ongeacht de vierkante meters op papier. Dus nogmaals, welke schade heb jij precies?

[MikeyMan]

Had je minder geboden als je dit vantevoren had geweten? Of wil je het huis sowieso hebben, en is dit de marktwaarde?

[Verwijderd]

N1ckk schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:26:
***members only***

Voor een schadevergoeding is het noodzakelijk dat er schade is. "Ik vind het oneerlijk" is NIET genoeg.

[N1ckk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 30% gewijzigd door N1ckk op 14-06-2018 10:34 ]

[ph4ge]

MikeyMan schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:29:
Had je minder geboden als je dit vantevoren had geweten? Of wil je het huis sowieso hebben, en is dit de marktwaarde?

Voor de marktwaarde moet je de markt zijn werk laten doen, dit is echter gekocht op basis van de taxatiewaarde. En als een van de twee taxaties niet klopt en zijn er best juridische mogelijkheden om dat aan te vechten, hoewel het lastig is. Dit soort constructies worden met mooie woorden verkocht maar zijn erg dubieus en voor misbruik vatbaar, helaas heb je in de omstandigheden die onze overheid creëert vaak geen keus om er niet in mee te gaan tenzij je onder een brug wil wonen, gelukkig zijn er ook wat beschermingen.

In gesprek gaan is sowieso het belangrijkst, de tegenpartij zal ook een lange en kostbare procedure willen voorkomen en zich ook wel realiseren dat zelfs als ze het recht aan hun zijde hebben dit onredelijk is, niet in lijn is met hun maatschappelijke opdracht en bijv. ook reputatieschade op kan leveren.

Overigens als de eerste taxatie het aantal m2 overschat heeft, dan betekent dat dus dat de werkelijke prijs per m2 hoger lag. Dan zou je bij een nieuwe taxatie die waarde door moeten trekken op basis van de marktontwikkeling om je schade te bepalen.

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 14-06-2018 10:53 ]

[Verwijderd]

N1ckk schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:31:
***members only***

maar wat is je geldelijke schade dan? Hoeveel? Je kan gewoonweg niet bij de rechter aankomen met het verhaal "ik heb schade, bepaalt u maar hoeveel". Zo werkt het niet.

[N1ckk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 4% gewijzigd door N1ckk op 14-06-2018 10:39 ]

[ralpje]

Verwijderd schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:35:
[...]

maar wat is je geldelijke schade dan? Hoeveel? Je kan gewoonweg niet bij de rechter aankomen met het verhaal "ik heb schade, bepaalt u maar hoeveel". Zo werkt het niet.

Het is natuurlijk vrij simpel uit te rekenen wat de prijs per m² is op basis van de betaalde / te bepalen prijs en de opgegeven oppervlakte. En vervolgens dus om uit te rekenen wat die prijs zou zijn bij xx m² minder.

[Tsurany]

@N1ckk en hoe wil je die schade dan kwantificeren? En wat ga je doen als de rechter aan jouw vraagt waarom je het huis alsnog voor dat bedrag koopt en de koop niet hebt ontbonden?

Je koopt niet dat huis op basis van 110m2, je koopt het op basis van 95m2 simpelweg omdat deze informatie ruim voor overdracht aan het licht gekomen is. Door niet te kiezen voor ontbinden kan je niet meer stellen dat je op basis van 110m2 gekocht hebt.

ralpje schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:46:
[...]


Het is natuurlijk vrij simpel uit te rekenen wat de prijs per m² is op basis van de betaalde / te bepalen prijs en de opgegeven oppervlakte. En vervolgens dus om uit te rekenen wat die prijs zou zijn bij xx m² minder.

Vrij simpel en ontzettend inaccuraat.

[Martinusz]

Wij zijn op de markt ook aan het kijken naar huizen, wat wij vooral lastig vinden om in te schatten wat een huis qua taxatie waard zou zijn (ivm 100% financiering regel) t.o.v. de vraagprijs of het bod wat je doet.

Hoe zijn jullie hiermee omgegaan?
Hoe kun je beetje goed inschatten wat een taxatiewaarde van een huis zal zijn? (als dat al mogelijk is)
Hoe voorkom je dat er een te groot gat zit tussen bod versus daadwerkelijke taxatiewaarde?
Kun je overeenkomst sluiten met nog iets als onder voorbehoud van taxatie of iets dergelijks?

[N1ckk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Verwijderd]

ralpje schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:46:
[...]


Het is natuurlijk vrij simpel uit te rekenen wat de prijs per m² is op basis van de betaalde / te bepalen prijs en de opgegeven oppervlakte. En vervolgens dus om uit te rekenen wat die prijs zou zijn bij xx m² minder.

Dat is niet de schade. De koopovereenkomst (en de overeengekomen prijs) gaan over de hele woning, niet alleen over de oppervlakte.

Er zijn maar 2 smaken:
a. hij vindt het huis ondanks de dwaling toch het geld waard wat hij ervoor geboden heeft. Dan is er geen schade.
b. hij vindt het huis het geld niet waard wat hij ervoor geboden heeft. Dit komt door de dwaling, en dan heeft hij de mogelijkheid om de overeenkomst te ontbinden (of daarmee te dreigen en een heronderhandeling af te dwingen). Schade die daaruit voortvloeit kan je de verkoper/makelaar/taxateur voor aansprakelijk stellen.

[Verwijderd]

N1ckk schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:54:
***members only***

Maar dat is niet de schade. Als uit dat rapport komt dat de taxatiewaarde niet 100 was, maar slechts 95, wil dat helemaal niet zeggen dat de verkoper het ook voor 95 aan jou had verkocht. Wellicht waren er nog 10 partijen die allemaal al 99 hadden geboden, en wél de juiste oppervlakte hadden. Jij kan alleen maar zeggen "ik vind met deze informatie het huis geen 100 waard, maar slechts 95", en daarmee zal je naar de verkoper moeten. Die kan daarmee akkoord gaan, of niet (waarna jij zal ontbinden).

Op dit moment is er geen schade, omdat de koopovereenkomst er nog gewoon is zoals deze is afgesproken (ik betaal 100, jij levert huis).

[rvrbtcpt]

Martinusz schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:52:
Wij zijn op de markt ook aan het kijken naar huizen, wat wij vooral lastig vinden om in te schatten wat een huis qua taxatie waard zou zijn (ivm 100% financiering regel) t.o.v. de vraagprijs of het bod wat je doet.

Hoe zijn jullie hiermee omgegaan?
Hoe kun je beetje goed inschatten wat een taxatiewaarde van een huis zal zijn? (als dat al mogelijk is)
Hoe voorkom je dat er een te groot gat zit tussen bod versus daadwerkelijke taxatiewaarde?
Kun je overeenkomst sluiten met nog iets als onder voorbehoud van taxatie of iets dergelijks?

Wat je betaalt voor een huis gaat niet enkel over de taxatiewaarde.
Hoe graag wil je een huis? Hoeveel haast of tijd heeft de verkoper om te wachten? Wat wil de verkoper eruit halen?
Als je perse iets wil hebben betaal je misschien graag meer als de taxatiewaarde gewoon omdat het een fijne plek is om er x aantal jaren te wonen.
Om een beeld te krijgen van de staat van het huis en de taxatiewaarde heb ik zelf een technische keuring laten doen door iemand die ik zelf uitgezocht en betaald heb. Die had dus verder geen belang bij de aankoop. Op die manier kreeg ik wel een reëel beeld.
In mijn geval had ik geen moeite met een te groot gat. In eerste instantie laag ingezet aangezien het huis al wat langer te koop stond. Dat is dus afhankelijk van het gebied, de periode en hoe graag je het wil hebben. Dan moet je misschien niet teveel eronder gaan zitten.

Je kunt je eigen voorwaardes toevoegen aan een voorlopig koopcontract. Als ze te onzinnig zijn voor de verkoper dan zal die natuurlijk geen handtekening zetten en wordt je misschien niet meer serieus genomen. Daarom kun je een aankoopmakelaar in de arm nemen. Maar als je niet bang bent om wat te onderhandelen en te kletsen met de verkopers en de verkopend makelaar dan krijg je ook wel een idee over hoever je kan gaan.

Bij de keuring was de verkoper in mijn geval ook not amused want er was natuurlijk niks mis met de woning (hij kreeg na afloop gelijk) maar daar kan ik me op dat moment niet aan storen. Ik moet een hoop geld neertellen en dat wil ik wel doen met een goed gevoel en daar gaat het om. Als dat niet lukt, gewoon verder kijken.

[N1ckk]

Verwijderd schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 11:10:
[...]

Maar dat is niet de schade. Als uit dat rapport komt dat de taxatiewaarde niet 100 was, maar slechts 95, wil dat helemaal niet zeggen dat de verkoper het ook voor 95 aan jou had verkocht. Wellicht waren er nog 10 partijen die allemaal al 99 hadden geboden, en wél de juiste oppervlakte hadden. Jij kan alleen maar zeggen "ik vind met deze informatie het huis geen 100 waard, maar slechts 95", en daarmee zal je naar de verkoper moeten. Die kan daarmee akkoord gaan, of niet (waarna jij zal ontbinden).

Op dit moment is er geen schade, omdat de koopovereenkomst er nog gewoon is zoals deze is afgesproken (ik betaal 100, jij levert huis).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Verwijderd]

N1ckk schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 11:54:
[...]


***members only***

Dan is je schade nog steeds niet veel hoger dan een deel van het honorarium van de taxateur. Jij hebt niks betaald aan de verkopende makelaar, dus daar krijg je ook geen vergoeding voor. Ik snap dat het "oneerlijk" voelt, maar aansprakelijkheidsrecht heeft absoluut niets te maken met emoties. Dat draait alleen om geld.

[Martinusz]

Frijns.Net schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 11:52:
[...]


Wat je betaalt voor een huis gaat niet enkel over de taxatiewaarde.
Hoe graag wil je een huis? Hoeveel haast of tijd heeft de verkoper om te wachten? Wat wil de verkoper eruit halen?
Als je perse iets wil hebben betaal je misschien graag meer als de taxatiewaarde gewoon omdat het een fijne plek is om er x aantal jaren te wonen.
Om een beeld te krijgen van de staat van het huis en de taxatiewaarde heb ik zelf een technische keuring laten doen door iemand die ik zelf uitgezocht en betaald heb. Die had dus verder geen belang bij de aankoop. Op die manier kreeg ik wel een reëel beeld.
In mijn geval had ik geen moeite met een te groot gat. In eerste instantie laag ingezet aangezien het huis al wat langer te koop stond. Dat is dus afhankelijk van het gebied, de periode en hoe graag je het wil hebben. Dan moet je misschien niet teveel eronder gaan zitten.

Je kunt je eigen voorwaardes toevoegen aan een voorlopig koopcontract. Als ze te onzinnig zijn voor de verkoper dan zal die natuurlijk geen handtekening zetten en wordt je misschien niet meer serieus genomen. Daarom kun je een aankoopmakelaar in de arm nemen. Maar als je niet bang bent om wat te onderhandelen en te kletsen met de verkopers en de verkopend makelaar dan krijg je ook wel een idee over hoever je kan gaan.

Bij de keuring was de verkoper in mijn geval ook not amused want er was natuurlijk niks mis met de woning (hij kreeg na afloop gelijk) maar daar kan ik me op dat moment niet aan storen. Ik moet een hoop geld neertellen en dat wil ik wel doen met een goed gevoel en daar gaat het om. Als dat niet lukt, gewoon verder kijken.

Het lastige vind ik dat ik niet al ons eigen geld kwijt wil zijn in alleen de aankoop van het huis, tenzij die volledig naar ons zin zou zijn (dat is natuurlijk zelden), als blijkt dat er een groot gat is tussen prijs en taxatieprijs.
Het liefst wil je natuurlijk dat de taxatiewaarde aansluit bij de prijs die je wilt gaan betalen of daar heel dicht in de buurt ligt. Alleen hoe kun je dat vooraf weten? Een aankoopmakelaar kan deze inschatting beter maken waarschijnlijk?

Wat je natuurlijk vooral niet wilt is dat blijkt dat de taxatiewaarde toch veel lager ligt dan gedacht, wat meteen een aanslag is op je eigen geld in deze.
Ik vind het ook lastig om te bepalen waar in het hele proces een taxatie nu precies zit en of je dan al gebonden bent aan de koop of niet?

Ons eerste huis is gekocht in de tijd dat het allemaal niet zoveel uitmaakte en kostenkoper etc. gewoon de financiering ingingen, daarom vind ik het nu lastig om een beeld te krijgen bij de huidige gang van zaken.

[cooper87]

Taxatie is een beetje een wassen neus, laatst nog werd hier een taxateur op pad gestuurd waarbij de bank vooraf nog even aangaf wat de verkoopprijs/hoogte hypotheek was. Uiteraard was de getaxeerde waarde exact hetzelfde als de benodigde hypotheek. Tenzij je flink gaat overbieden (25k+ ofzo) zou ik me er niet zo'n zorgen om maken.

Je kunt ook je huis laten taxeren binnen de wettelijke bedenktijd na tekenen koopcontract. Dan kan je er nog van af mocht het toch tegen vallen.

[ Voor 32% gewijzigd door cooper87 op 14-06-2018 12:08 ]

[Martinusz]

cooper87 schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 12:04:
Taxatie is een beetje een wassen neus, laatst nog werd hier een taxateur op pad gestuurd waarbij de bank vooraf nog even aangaf wat de verkoopprijs/hoogte hypotheek was. Uiteraard was de getaxeerde waarde exact hetzelfde als de benodigde hypotheek. Tenzij je flink gaat overbieden (25k+ ofzo) zou ik me er niet zo'n zorgen om maken.

Ja dat is dus eigenlijk waar ik niet zeker van ben, nieuwe regels etc. zijn de taxaties nu strikter? Kloppen ze beter? Of wanneer je niet te gek biedt kom je er toch wel op uit?
10 jaar geleden speelde dat eigenlijk totaal niet, sterker nog als je zei dat de taxatie voor koop van huis was, dan het ohja dan houden we daar rekening mee

Je kunt ook je huis laten taxeren binnen de wettelijke bedenktijd na tekenen koopcontract. Dan kan je er nog van af mocht het toch tegen vallen.

Dat is misschien wel het slimste, moet je natuurlijk wel een snelle taxateur hebben die beschikbaar is
Bedenktijd is 3 dagen.

[N1ckk]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[rvrbtcpt]

Martinusz schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 12:17:
[...]

Ja dat is dus eigenlijk waar ik niet zeker van ben, nieuwe regels etc. zijn de taxaties nu strikter? Kloppen ze beter? Of wanneer je niet te gek biedt kom je er toch wel op uit?
10 jaar geleden speelde dat eigenlijk totaal niet, sterker nog als je zei dat de taxatie voor koop van huis was, dan het ohja dan houden we daar rekening mee


[...]

Dat is misschien wel het slimste, moet je natuurlijk wel een snelle taxateur hebben die beschikbaar is
Bedenktijd is 3 dagen.

Volgens mij zoek je naar zekerheid die niet bestaat.
Taxaties zijn de mening van een persoon met al dan niet goede kennis van de huizenmarkt in een bepaald gebied. Het huis wordt bekeken en er wordt een vergelijk gemaakt.
Dan hangt het nog af van wie de rekening betaald. Als de bank de hypotheek graag kwijt wil dan komt de taxatie daarmee overeen. Betaal je het zelf en er zijn verder geen belangen dan heb je waarschijnlijk een objectief beeld. Echter als de taxateur zegt 100.000 en de verkoper gaat niet lager als 125.00 dan ligt het er maar aan hoe graag je het wil hebben en zegt de taxatie verder niks.
En bij gebrek aan glazen bol weet niemand of je dan over 10 jaar als je het verkoopt er misschien 200.000 voor krijgt of nog maar 75.000

[ Voor 5% gewijzigd door rvrbtcpt op 14-06-2018 13:05 ]

[OllyNL]

Martinusz schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 10:52:
Wij zijn op de markt ook aan het kijken naar huizen, wat wij vooral lastig vinden om in te schatten wat een huis qua taxatie waard zou zijn (ivm 100% financiering regel) t.o.v. de vraagprijs of het bod wat je doet.

Hoe zijn jullie hiermee omgegaan?
Hoe kun je beetje goed inschatten wat een taxatiewaarde van een huis zal zijn? (als dat al mogelijk is)
Hoe voorkom je dat er een te groot gat zit tussen bod versus daadwerkelijke taxatiewaarde?
Kun je overeenkomst sluiten met nog iets als onder voorbehoud van taxatie of iets dergelijks?

Het is zoals hiervoor al eerder werd gezegd een beetje een wassen neus. Taxateur zal het gewoon waarderen op de prijs die jullie ervoor betaald hebben. Er kan natuurlijk een extreme situatie zijn waar het echt niet meer rond te rekenen is, maar dit komt bijna niet voor. In dat laatste geval een stukje eigen geld wellicht.

Ik heb het 1x mee gemaakt dat een taxateur zei ik kom niet op de waarde, toen door naar de volgende taxateur, en die kon het wel opschrijven.

Source: Ik ben makelaar.

[JvS]

Hoe zit het als je een huis koopt van iemand zonder makelaar en er zit dan iets fout met de geadverteerde en de werkelijke oppervlak van het huis?

[Martinusz]

Frijns.Net schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 13:04:
[...]


Volgens mij zoek je naar zekerheid die niet bestaat.
Taxaties zijn de mening van een persoon met al dan niet goede kennis van de huizenmarkt in een bepaald gebied. Het huis wordt bekeken en er wordt een vergelijk gemaakt.
Dan hangt het nog af van wie de rekening betaald. Als de bank de hypotheek graag kwijt wil dan komt de taxatie daarmee overeen. Betaal je het zelf en er zijn verder geen belangen dan heb je waarschijnlijk een objectief beeld. Echter als de taxateur zegt 100.000 en de verkoper gaat niet lager als 125.00 dan ligt het er maar aan hoe graag je het wil hebben en zegt de taxatie verder niks.
En bij gebrek aan glazen bol weet niemand of je dan over 10 jaar als je het verkoopt er misschien 200.000 voor krijgt of nog maar 75.000

Ja oke, maar gezond verstand wordt al gebruikt, zo kun je WOZ waarde opvragen en hypotheekgegevens van huidige bewoners en online rapporten. Eigenlijk een taxateur via de bank is de veiligste optie tenzij je natuurlijk absurd boven vraagprijs uitkomt, maar dat zijn we sowieso al niet van plan.

OllyNL schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 13:08:
[...]


Het is zoals hiervoor al eerder werd gezegd een beetje een wassen neus. Taxateur zal het gewoon waarderen op de prijs die jullie ervoor betaald hebben. Er kan natuurlijk een extreme situatie zijn waar het echt niet meer rond te rekenen is, maar dit komt bijna niet voor. In dat laatste geval een stukje eigen geld wellicht.

Ik heb het 1x mee gemaakt dat een taxateur zei ik kom niet op de waarde, toen door naar de volgende taxateur, en die kon het wel opschrijven.

Source: Ik ben makelaar.

Ah oke, niet veel veranderd dus in al die jaren zoals gezegd 10 jaar niet bezig geweest met dit soort zaken en had het idee dat door de nieuwe regels wellicht de taxateurs hun werk nog wat meer serieuzer namen

[Fireshade]

Martinusz schreef op donderdag 14 juni 2018 @ 12:17:
[...]

Ja dat is dus eigenlijk waar ik niet zeker van ben, nieuwe regels etc. zijn de taxaties nu strikter? Kloppen ze beter? Of wanneer je niet te gek biedt kom je er toch wel op uit?
10 jaar geleden speelde dat eigenlijk totaal niet, sterker nog als je zei dat de taxatie voor koop van huis was, dan het ohja dan houden we daar rekening mee

Nee, ze kloppen niet beter. Het is vaak zoals Frijns.Net zegt. Maar ook doen taxateurs hun best om een zo juist mogelijke waardeinschatting te maken (o.a. op basis van historische gegevens!), dan heb je er weinig aan in de huidige marktsituatie.
Bij ons was een woning 25% lager getaxeerd dan de koopprijs, maar als je die taxatiewaarde zou bieden, werd je gewoon onbedoeld weggelachen, ook gezien de gerealiseerde verkoopprijzen van woningen eromheen. De bank deed er ook niet moeilijk over.
Nu een half jaar later zijn vergelijkbare woningen die te koop staan nog weer een stap duurder geworden. Dus ja, die taxatie van slechts een half jaar oud klopt nu dus nog minder. M.a.w. je kan je blindstaren op prijs/prestatie, maar dan ga je voorbij aan de werkelijk bepalende factoren: markt en locatie. Zelfs als het huis een bouwval is, kan je als verkoper vette winst maken op basis van die twee factoren.

[MikeyMan]

Inmiddels twee weken aan de slag in m'n nieuwe huis, en kom toch wat verborgen gebreken tegen.

Op dit moment de vervelendste is dat de dekvloer nat is bij de douche. Dit lijkt te komen door een slechte kitrand bij de douchebak. Gisteren een loodgieter laten komen, wat me gezien het tijdstip 460 euro heeft gekost.

Zag al dat dit niet gedekt wordt door de verzekering, maar wellicht wel te verhalen is op de oude eigenaresse. Probleem is nu vooral dat ik niet overtuigd ben dat dit de enige lekkage is. Dat zou weleens een blokkerend issue kunnen zijn voor de levering en het leggen van m'n pvc vloer. Met alle vertragingen van dien

Zouden jullie de loodgieterskosten verhalen? Of is het de moeite niet?

[jasperdeman]

MikeyMan schreef op zaterdag 16 juni 2018 @ 08:31:
Inmiddels twee weken aan de slag in m'n nieuwe huis, en kom toch wat verborgen gebreken tegen.

Op dit moment de vervelendste is dat de dekvloer nat is bij de douche. Dit lijkt te komen door een slechte kitrand bij de douchebak. Gisteren een loodgieter laten komen, wat me gezien het tijdstip 460 euro heeft gekost.

Zag al dat dit niet gedekt wordt door de verzekering, maar wellicht wel te verhalen is op de oude eigenaresse. Probleem is nu vooral dat ik niet overtuigd ben dat dit de enige lekkage is. Dat zou weleens een blokkerend issue kunnen zijn voor de levering en het leggen van m'n pvc vloer. Met alle vertragingen van dien

Zouden jullie de loodgieterskosten verhalen? Of is het de moeite niet?

Ik denk dat dat niet te verhalen is uberhaubt. Je koopt het huis inclusief verborgen gebreken.Tenzij je kan aantonen dat de vorige eigenaar vanaf wist (wat me niet logisch lijkt) is er niks mogelijk. En zeker voor 500 euro gaat nergens over. Dat zijn nou eenmaal kosten die je maakt bij verhuizen.

[MikeyMan]

jasperdeman schreef op zaterdag 16 juni 2018 @ 13:36:
[...]


Ik denk dat dat niet te verhalen is uberhaubt. Je koopt het huis inclusief verborgen gebreken.Tenzij je kan aantonen dat de vorige eigenaar vanaf wist (wat me niet logisch lijkt) is er niks mogelijk. En zeker voor 500 euro gaat nergens over. Dat zijn nou eenmaal kosten die je maakt bij verhuizen.

Dat lijkt me wat te makkelijk toch? Juist verborgen gebreken kunnen niet onder mijn onderzoeksplicht vallen.

Het lijkt er overigens op dat het lek nog niet gevonden is. Weet morgen meer, maar ik heb het idee dat ik minstens twee lekkages heb. Met een beetje pech kan de hele badkamer eruit

[sambalbaj]

Een echte lekage was wel waarneembaar. Bouwkundige keuring gedaan? Daar was dat ook wel naar voren gekomen. Zo niet is dat een eigen keuze, maar ook risico. Je zal dan echt moeten aantonen dat de vorige bewoners het wisten, zeggen die nee dan ben je eigenlijk al klaar.

[Verwijderd]

Je koopt het huis inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken en dit is geen gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat. Gewoon eigen rekening dus.

[jasperdeman]

MikeyMan schreef op zaterdag 16 juni 2018 @ 19:30:
[...]


Dat lijkt me wat te makkelijk toch? Juist verborgen gebreken kunnen niet onder mijn onderzoeksplicht vallen.

Het lijkt er overigens op dat het lek nog niet gevonden is. Weet morgen meer, maar ik heb het idee dat ik minstens twee lekkages heb. Met een beetje pech kan de hele badkamer eruit

Helaas (voor jou) werkt het niet zo. Jouw onderzoeksplicht kan niet alles aan het licht brengen, maar ook van de verkoper kan je niet verwachten dat hij/zij alle mogelijke gebreken onderzoekt. Zolang het het normaal gebruik van de woning niet in de weg staat is het een gewoon gebrek dat jij er bij gekocht hebt.

Bij woningen is het gek genoeg toch wel zo'n beetje: "garantie tot de voordeur".

[ Voor 5% gewijzigd door jasperdeman op 17-06-2018 01:46 ]

[MikeyMan]

Ik kan daar in veel gevallen in mee gaan... Trafo kapot van de buitenverlichting, hendel van de schuifpui kapot, keukendeuren op half zeven. Allemaal tegengekomen en vind ik absoluut geen probleem.

Een volledig verzadigde dekvloer door een lekkage die nog niet gevonden is vind ik echt iets anders. Op de een of andere manier was dit niet zichtbaar bij het tapijt naast de badkamer. Wellicht was de badkamer ook al een tijd niet gebruikt, gezien het huis een paar maanden leeg stond.

Een lekkage waardoor de badkamer eruit moet vind ik geen 'normaal gebruik'.

De rechter lijkt het hier overigens ook mee eens te zijn:

https://uitspraken.rechts...ECLI:NL:RBBRE:2006:AZ5428

[groggy]

MikeyMan schreef op zondag 17 juni 2018 @ 09:08:
Wellicht was de badkamer ook al een tijd niet gebruikt, gezien het huis een paar maanden leeg stond.

Hier ga je dus. De oude eigenaren hoeven het dus niet te hebben geweten. En jij had kunnen weten dat er door gebrek aan gebruik etc verhoogde kans op gebreken was.

[MikeyMan]

groggy schreef op zondag 17 juni 2018 @ 09:15:
[...]

Hier ga je dus. De oude eigenaren hoeven het dus niet te hebben geweten. En jij had kunnen weten dat er door gebrek aan gebruik etc verhoogde kans op gebreken was.

Ook daar wordt in het vonnis aandacht aan besteed:

Uitgaande van de stelling van gedaagden dat zij niet wisten dat voornoemde ernstige lekkages aanwezig waren, dan vloeit daaruit voort dat (de gevolgschade van) die lekkages ook niet voor eisers waarneembaar zijn geweest ten tijde van de woninginspectie. Nu onder 3.4 reeds is overwogen dat de woning niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en eisers de geconstateerde gebreken -mede nu de doucheruimte (recentelijk) in 2000 is gebouwd- niet behoefden te verwachten, zijn gedaagden te kort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Aangezien in artikel 5.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de verkopers garant staan voor een normaal gebruik van de woning, is deze tekortkoming aan gedaagden toerekenbaar. Dit heeft tot gevolg dat gedaagden in beginsel aansprakelijk zijn voor de schade die eisers ten gevolge van de tekortkoming hebben geleden.

[jasperdeman]

MikeyMan schreef op zondag 17 juni 2018 @ 11:05:
[...]

Ook daar wordt in het vonnis aandacht aan besteed:

[...]

Nu onder 3.4 reeds is overwogen dat de woning niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en eisers de geconstateerde gebreken -mede nu de doucheruimte (recentelijk) in 2000 is gebouwd- niet behoefden te verwachten, zijn gedaagden te kort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Dat is waar het om gaat inderdaad, normaal gebruik. Als jij vindt dat de woning niet te gebruiken is, dan kan je wellicht proberen hier een zaak van te maken.

Maar voor zover ik kan inschatten staat een reparatie van een paar honderd euro normaal gebruik niet in de weg. Heb je het echter over duizenden euro's om allemaal leidingen te moeten vervangen omdat die verkeerd zijn aangelegd en waardoor het huis continue blank staat, ja, dan heb je een gebrek dat normaal gebruik in de weg staat en heb je een punt en kan je dat (al dan niet via rechter) gaan verhalen.