Ervaring met huis kopen - Deel 8

[ChillPascal]

Op dit moment wordt het voorlopige koopcontract van onze te-kopen woning opgesteld. De verkopende partij heeft hierbij de wens om in het contract op te nemen dat de verkoop geschiedt onder voorbehoud dat de hypotheekaanvraag voor hun nieuwe woning is goedgekeurd.
In hoeverre is dit de normale gang van zaken?

[ Voor 5% gewijzigd door ChillPascal op 05-09-2017 18:52 ]

[Bockelaar]

niet. aan de andere kant: het is een contract waar beide partijen van alles in kunnen zetten en als beide ervoor tekenen ....

[Sport_Life]

ChillPascal schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 18:26:
Op dit moment wordt het voorlopige koopcontract van onze te-kopen woning opgesteld. De verkopende partij heeft hierbij de wens om in het contract op te nemen dat de verkoop geschiedt onder voorbehoud dat de hypotheekaanvraag voor hun nieuwe woning is goedgekeurd.
In hoeverre is dit de normale gang van zaken?

was dit ook eerder vermeld of komt het nu ineens naar boven?

[Jiffy]

ChillPascal schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 18:26:
Op dit moment wordt het voorlopige koopcontract van onze te-kopen woning opgesteld. De verkopende partij heeft hierbij de wens om in het contract op te nemen dat de verkoop geschiedt onder voorbehoud dat de hypotheekaanvraag voor hun nieuwe woning is goedgekeurd.
In hoeverre is dit de normale gang van zaken?

Zeer ongebruikelijk. Ik kom een dergelijke clausule niet tegen in koopovereenkomsten.

Then again, het is een overeenkomst. Al wil je er in zetten dat de verkoper je auto roze moet schilderen: ga gerust je gang.

[RomeoJ]

@ChillPascal Hier kan je met jouw hypotheekaanvraag dan weer last krijgen en zal je waarschijnlijk niet aan de 'vrij standaard' deadline van 6 tot 8 weken voor het verkrijgen van de financiering kunnen voldoen. Tenzij je natuurlijk geen financiering nodig hebt…

Je zou uiteraard de termijn voor het regelen van jouw financiering dan weer kunnen verleggen. De vraag is alleen of je dat zelf wel ziet zitten?

[assje]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Jiffy]

"Onderhands" en "hypotheek" sluiten elkaar per definitie uit. Het is óf een hypotheek (en dat mag prima particulier), óf het is onderhands. Dat zijn écht verschillende dingen.

[assje]

Jiffy schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 22:29:
"Onderhands" en "hypotheek" sluiten elkaar per definitie uit. Het is óf een hypotheek (en dat mag prima particulier), óf het is onderhands. Dat zijn écht verschillende dingen.

Verkeerde keuze van term inderdaad, ik bedoel een particuliere hypotheek. Ik weet het niet maar ga er wel vanuit dat de lening hypothecair is, anders nemen de verkopers wel een enorm risico.

Maar gelden voor particuliere hypotheken geen normen?

[Hogader]

assje schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 22:34:
[...]


Verkeerde keuze van term inderdaad, ik bedoel een particuliere hypotheek. Ik weet het niet maar ga er wel vanuit dat de lening hypothecair is, anders nemen de verkopers wel een enorm risico.

Maar gelden voor particuliere hypotheken geen normen?

Ik heb tijdens mij hypotheek aanvraag redelijk wat staan praten over de familiebank mogelijkheid. Wat hieruit voortkwam is dat als er op papier staat dat de rente wordt terug betaald het geen effect heeft op je maximaal te lenen bedrag.

Echter zodra je dat niet op papier hebt (en ik neem aan dat een onbekende je niet zomaar geld leent zonder er iets voor terug te zien), dan wordt die volledige lening van je maximaal te lenen bedrag afgehaald.

Nu kan je dit verzwijgen en achteraf aangaan, maar zoiets valt volgens mij al in de richting van fraude (aangezien je zulke veranderingen zult moeten aangeven).

[CurlyMo]

Hogader schreef op woensdag 6 september 2017 @ 08:32:
[...]


Ik heb tijdens mij hypotheek aanvraag redelijk wat staan praten over de familiebank mogelijkheid. Wat hieruit voortkwam is dat als er op papier staat dat de rente wordt terug betaald het geen effect heeft op je maximaal te lenen bedrag.

Zover ik het weet moet je wel uitgaan van het maximale te lenen bedrag en dit vervolgens fiscaal aantrekkelijk oplossing middels een normale en familiehypotheek.

[Conono]

assje schreef op dinsdag 5 september 2017 @ 20:07:
***members only***

Je loopt het risico dat de inspecteur de hypotheekrenteaftrek voor de later aangekochte grond weigert. Eén en ander is sterk afhankelijk van de feitelijke omstandigheden, de algemene regel is:

...is van belang of de aangekochte percelen behoren bij de eigen woning, daarbij in gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn (HR 16-7-1993, BNB 1993/281).

Hogader schreef op woensdag 6 september 2017 @ 08:32:
...Wat hieruit voortkwam is dat als er op papier staat dat de rente wordt terug betaald het geen effect heeft op je maximaal te lenen bedrag.

...

Alleen wel op je HRA. Als in de overeenkomst staat dat de rente wordt teruggeschonken, drukken de rentelasten dus niet op je. Gevolg: geen recht op HRA.

[Jiffy]

Conono schreef op woensdag 6 september 2017 @ 09:32:
[...]

Je loopt het risico dat de inspecteur de hypotheekrenteaftrek voor de later aangekochte grond weigert. Eén en ander is sterk afhankelijk van de feitelijke omstandigheden, de algemene regel is:

...is van belang of de aangekochte percelen behoren bij de eigen woning, daarbij in gebruik zijn en daaraan dienstbaar zijn (HR 16-7-1993, BNB 1993/281).


[...]

Alleen wel op je HRA. Als in de overeenkomst staat dat de rente wordt teruggeschonken, drukken de rentelasten dus niet op je. Gevolg: geen recht op HRA.

Dat eerste zal op zich wel loslopen: als het duidelijk is dat het tweede perceel in gebruik zal worden genomen als (bijvoorbeeld) tuin, behorende bij de woning zal dat geen probleem zijn. Gaan ze het echter bedrijfsmatig exploiteren (je zet er een kantoortje op om 'thuis' te werken, of je gebruikt het als opslag voor gereedschappen als je werkzaam bent als zzp-er) dan kun je HRA dus shaken.

Je kunt de normale leningvoorwaarden vastleggen in de hypotheekakte: hoofdsom, aflossingsvorm (annuïteit of lineair), rentepercentage en rentevastperiode). Is dat het geval, zal er vwb aftrekbaarheid weinig aan de hand zijn.

Let echter op wanneer het de bedoeling is dat de te betalen rente en/of de aflossingen geheel of gedeeltelijk terug worden geschonken (ik ga er even van uit dat het om een lening van ouders aan kind gaat). Dat mag NIET in hetzelfde document (onderhandsa of hypothecair maakt niet uit) worden vastgelegd, aangezien dan door de belastingdienst logischerwijs zal worden geredeneerd dat de enige reden belastingontwijking is. En dat mag niet, zodat in dat geval je de HRA kunt vergeten.

Dus de particuliere hypotheek wordt gewoon vreselijk standaard, met de normale leningvoorwaarden daaraan gekoppeld. En als er daarnaast gebruik wordt gemaakt van schenking van rente en/of aflossing, regel je dat met een apart(!) document.

[Conono]

Jiffy schreef op woensdag 6 september 2017 @ 12:30:
[...]

Dat eerste zal op zich wel loslopen: als het duidelijk is dat het tweede perceel in gebruik zal worden genomen als (bijvoorbeeld) tuin, behorende bij de woning zal dat geen probleem zijn. Gaan ze het echter bedrijfsmatig exploiteren (je zet er een kantoortje op om 'thuis' te werken, of je gebruikt het als opslag voor gereedschappen als je werkzaam bent als zzp-er) dan kun je HRA dus shaken.
...

Gezien de jurisprudentie over dit onderwerp zou ik toch oppassen met dit soort uitspraken, zeker wanneer je de feitelijke situatie niet kent.

[Jiffy]

Die jurisprudentie is redelijk duidelijk. Een aantal jaar geleden kon het nog behoorlijk ruim worden opgevat: vaak werd een garagebox op tientallen meters afstand ook nog als 'dienstbaar aan de woning' gezien, maar dát is (terecht) niet langer zo.

Zolang de feitelijke situatie zó is dat het (bv in de vorm van een tuin) dienstbaar is aan de woning en ook daadwerkelijk grenst aan die woning, loopt het wsl wel los.

Maar op zich heb je gelijk: je zult het van geval tot geval moeten bekijken. Deze specifieke situatie kan er natuurlijk ook gewoon buiten vallen. En dan heb je gewoon keihard pech...

[assje]

@Jiffy en @Conono

Het gaat dus niet om een familiebank en van terug schenken van rente is geen sprake.

De verkopers van de grond geven de hypotheek om de kopers te "helpen" met extra leencapaciteit. Het gaat dus om een perceel dat in twee delen verkocht wordt.

Het is dus grond direct aangrenzend aan de toekomstige woning en te gebruiken als tuin. Voor de hypotheekaanvraag bij de bank lijkt het me geen probleem, de 2e transactie vindt pas plaats na het afsluiten.

Wil dus wel zeggen dat de 2e particuliere hypotheek dik over de leennormen gaat en ik vraag me af hoe dat zit.

[ Voor 11% gewijzigd door assje op 06-09-2017 14:28 ]

[Carnoustie]

Een "hypotheek" zal de tweede lening nooit worden: de bank gaat natuurlijk nooit akkoord met een tweede hypotheek op hun zekerheid. Ook moet dat in twee delen verkopen maar net kunnen: is het perceel al officieel in twee delen? Dan kun je dus nog een hypotheek vestigen op dat alleen dat tuindeel. Samenvattend krijg je denk ik een hoop gedoe bij de notaris op deze manier...

[CurlyMo]

Carnoustie schreef op woensdag 6 september 2017 @ 15:09:
Een "hypotheek" zal de tweede lening nooit worden: de bank gaat natuurlijk nooit akkoord met een tweede hypotheek op hun zekerheid.

Er zijn zat banken die dat doen. Zolang zij maar de eerste hypotheek zijn en dus de eerste schuldeiser mocht dat nodig zijn.

[Jiffy]

Carnoustie schreef op woensdag 6 september 2017 @ 15:09:
Een "hypotheek" zal de tweede lening nooit worden: de bank gaat natuurlijk nooit akkoord met een tweede hypotheek op hun zekerheid. Ook moet dat in twee delen verkopen maar net kunnen: is het perceel al officieel in twee delen? Dan kun je dus nog een hypotheek vestigen op dat alleen dat tuindeel. Samenvattend krijg je denk ik een hoop gedoe bij de notaris op deze manier...

Als je het als eerste hypotheek op alleen die tuin (het gaat om een tuin, right?) doet, maakt dat niet uit. De bank heeft een eerste hypotheek op de woning (perceel 1), de verkopers krijgen bij de overdracht van perceel 2 een eerste hypotheek op perceel 2. Met perceel 2 heeft de bank dan dus niks te maken en ook niet met de hypotheek van verkopers die daar op komt te rusten, aangezien dat twee losstaande zaken zijn.

Pas als de verkopers ook een (tweede) hypotheek op perceel 1 willen (waar de woning op staat), komt de bank weer in beeld. Die zal dan namelijk toestemming moeten verlenen voor het vestigen van de tweede hypotheek ten behoeve van verkopers. En als die hypotheek, zoals hier geschetst, buiten de leningnormen valt, zal de bank geen toestemming geven voor die tweede hypotheek.

Nog even voor mijn begrip:
- er is op dit moment één perceel dat (kadastraal!) in tweeën zal worden gesplitst in perceel 1 en perceel 2;
- perceel 1 (met woning) zal nú worden overgedragen aan kopers, waarbij een eerste hypotheek tbv de bank zal worden gevestigd;
- perceel 2 (grenzend aan perceel 1) zal ooit, op een later tijdstip, aan kopers worden overgedragen;
- op dat moment zal de koopsom niet volledig betaald worden, maar wordt deze omgezet in een lening, waarvoor een hypotheekrecht wordt gevestigd op perceel 2.

Klopt dat?

Als dat het geval is: technisch kan dit. De bank heeft met perceel 2 niets te maken, aangezien zij daar geen hypotheekrecht op hebben.

Of het financieel verstandig is, is natuurlijk weer een heel ander verhaal. Maar dát wist je al.

[ Voor 23% gewijzigd door Jiffy op 06-09-2017 16:54 ]

[exponential]

CurlyMo schreef op woensdag 6 september 2017 @ 15:12:
[...]

Er zijn zat banken die dat doen. Zolang zij maar de eerste hypotheek zijn en dus de eerste schuldeiser mocht dat nodig zijn.

Inderdaad, bij mijn huis heeft ook een 3e partij recht van tweede hypotheek op mijn huis. De bank, die recht van 1e hypotheek heeft weet dit, maar hoefde er bij de notaris geen toestemming voor te geven. Ik heb gewoon de akte van levering en de twee hypotheekaktes getekend.

Echter, als het perceel kadastraal in twee stukken opgedeeld word en in 2 aparte transacties verkocht worden zoals blijkbaar hier het geval is hebben allebei (bank en verkopers) recht van 1e hypotheek, echter allebei op een ander object. Dus, als jij niet betaald aan de bank mogen ze wel je huis+perceel 1 verkopen, maar niet perceel 2. Idem als je de lening van je verkopers niet betaalt, zij mogen deel 2 opeisen, maar niet deel 1. (Althans, niet dmv recht van hypotheek, beslaglegging etc... kan natuurlijk altijd).

De vraag is nu of de verkoper je een lening mag geven die boven de standaardleennorm uitkomt, je leencapaciteit is namelijk nagenoeg to 0 geslonken na aankoop van deel 1. Dit is een beetje discutabel, maar afaik is er geen wet die het verbiedt. Echter heeft een normale bank wel een zorgplicht, waarom zou dit niet gelden voor een private geldverstrekker?

edit: Toestemming van de bank is verplicht voor vestigen van 2e hypotheek van andere partij op hetzelfde object: https://www.vwdknotarissen.nl/nieuws/10feb2012

[ Voor 5% gewijzigd door exponential op 06-09-2017 16:58 ]

[Conono]

exponential schreef op woensdag 6 september 2017 @ 16:52:
...Echter heeft een normale bank wel een zorgplicht, waarom zou dit niet gelden voor een private geldverstrekker?
...

Omdat een private partij geen maatschappelijke functie heeft, en deze (waarschijnlijk) niet onder AFM-toezicht zal vallen.

[wian]

Ik heb best wel een basis vraag. Is het mogelijk om je overwaarde te benutten zonder een overbruggingskrediet?

We hebben in ons huidige huis aardig wat overwaarde (waardestijging en aflossingen). Maar je moet je huis eerst verkopen voordat dit vrij komt en beschikbaar is voor de aankoop van een nieuw huis. Het lijkt me dat bijna iedere doorstromer hier in dezelfde situatie zit, maar ik hoor maar weinig over overbruggingskrediet. Zie ik iets helemaal over het hoofd?

[Quad]

Dinsdagochtend zijn we bij de Rabobank geweest, voor een oriënterend gesprek, was informatief en zinvol. Dit hebben we even laten bezinken en woensdagochtend hadden we een gesprek met een adviseur, dit was net ff wat verhelderen. Ook informatie waar je persoonlijk wat mee kan.

Dus gisteren wat makelaars opgebeld en morgen een 3-tal bezichtigingen gepland, wel zo relaxed, nu je weet wat financieel haalbaar is.

[kmf]

wian schreef op donderdag 7 september 2017 @ 08:20:
Ik heb best wel een basis vraag. Is het mogelijk om je overwaarde te benutten zonder een overbruggingskrediet?

We hebben in ons huidige huis aardig wat overwaarde (waardestijging en aflossingen). Maar je moet je huis eerst verkopen voordat dit vrij komt en beschikbaar is voor de aankoop van een nieuw huis. Het lijkt me dat bijna iedere doorstromer hier in dezelfde situatie zit, maar ik hoor maar weinig over overbruggingskrediet. Zie ik iets helemaal over het hoofd?

Ja. Er zijn mogelijkheden.
1) je legt de verwachtte overwaarde in met behulp van je spaargeld.
2) je neemt een hogere hypotheek(deel) welke gelijk staat aan je verwachtte overwaarde.

Ik heb zelf de simpele weg gekozen. Namelijk een overbruggingskrediet nemen van overwaarde over 90% van de taxatiewaarde. De resterende overwaarde is als "eigen middelen" verwerkt. Dus spaargeld inzetten.
Een aparte 1-jarig hypotheekdeel is aangenomen zodat ik deze met de vrijgekomen spaarpolis kan aflossen ter zijner tijd..

Simpel berekening (niet mijn situatie)
Stel taxatiewaarde is 200.000, verwachtte verkoopwaarde 230.000, huidig hypotheekschuld 100.000, spaarpolis 50.000

Overbruggingshypotheek is dan (90% van taxatiewaarde) 180.000-100.000=80.000
Resterende overwaarde is 230.000-100.000-80.000=50.000
Spaarpolis welke binnen 1-5 maanden vrij komt: 50.000

resulteert in:
Overbruggingshypotheek 80.000
Hypotheekdeel af te lossen met restoverwaarde: 50.000 (variabele rente of kortlopend)
Hypotheekdeel af te lossen met spaarpolis: 50.000

[Tsurany]

wian schreef op donderdag 7 september 2017 @ 08:20:
Ik heb best wel een basis vraag. Is het mogelijk om je overwaarde te benutten zonder een overbruggingskrediet?

We hebben in ons huidige huis aardig wat overwaarde (waardestijging en aflossingen). Maar je moet je huis eerst verkopen voordat dit vrij komt en beschikbaar is voor de aankoop van een nieuw huis. Het lijkt me dat bijna iedere doorstromer hier in dezelfde situatie zit, maar ik hoor maar weinig over overbruggingskrediet. Zie ik iets helemaal over het hoofd?

Het hele idee van het overbruggingskrediet is dat je een tijdelijke financiering aan gaat omdat je die overwaarde nodig hebt voor de aankoop van je nieuwe huis. Je kan de overwaarde natuurlijk benutten zonder een overbruggingskrediet, dan neem je simpelweg een hogere hypotheek en gebruik je de overwaarde om af te lossen.

Je moet dan wel die hogere hypotheek kunnen financieren op basis van je LTI.

[orf]

Welke tactiek zou ik toe kunnen passen om een huis te kopen, waarvan ik weet dat het druk wordt op het Open Huis, volgende week?

De makelaar plant geen bezichtigingen in; je kan alleen naar het Open Huis volgende week komen. Ik denk dat er veel interesse voor is en dat ze na het 4e telefoontje (o.i.d.) vanochtend er een Open Huis van hebben gemaakt, om zoveel mogelijk mensen te trekken.

Ik ben bereid om te overbieden, maar wil liever niet in het circus van biedingen terecht komen volgende week. Iemand adviseerde om gewoon aan te bellen en direct een bod neer te leggen, maar ik zou dat zelf als verkoper niet bepaald leuk vinden.

Iemand een goede tip?

[Sh0ckTr00per]

Open huis is juist bedoeld om veel mensen bij elkaar te krijgen en zo iedereen te laten zien hoeveel concurrentie er is. Dit dwingt af bij diegenen die het huis denken echt graag te willen hebben dat ze niet altijd goed onderbouwd een veel te hoog bod uitbrengen.

Aanbellen houdt in dat je feitelijk ongezien een bod gaat uitbrengen. Dat kun je dan eventueel iets laagdrempeliger ook via de makelaar spelen. Zeker als je van plan bent te gaan overbieden zou dat zomaar de makelaar en verkopers het circus van het open huis kunnen besparen en daarmee een streepje voor hebben.

[thejoker80]

orf schreef op donderdag 7 september 2017 @ 20:16:
Welke tactiek zou ik toe kunnen passen om een huis te kopen, waarvan ik weet dat het druk wordt op het Open Huis, volgende week?

De makelaar plant geen bezichtigingen in; je kan alleen naar het Open Huis volgende week komen. Ik denk dat er veel interesse voor is en dat ze na het 4e telefoontje (o.i.d.) vanochtend er een Open Huis van hebben gemaakt, om zoveel mogelijk mensen te trekken.

Ik ben bereid om te overbieden, maar wil liever niet in het circus van biedingen terecht komen volgende week. Iemand adviseerde om gewoon aan te bellen en direct een bod neer te leggen, maar ik zou dat zelf als verkoper niet bepaald leuk vinden.

Iemand een goede tip?

Je kunt een bod met beperkte geldigheid neerleggen, tot net voor de dag van open huis bijvoorbeeld. Of de verkoper het leuk vindt is niet zo interessant. Als jij over biedt zal hij/zij toch gaan twijfelen hoor. Dit kan natuurlijk gewoon via de makelaar, hij moet het bod toch kenbaar maken aan de verkopende partij.

[ Voor 5% gewijzigd door thejoker80 op 08-09-2017 07:54 ]

[orf]

thejoker80 schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 07:53:
[...]


Je kunt een bod met beperkte geldigheid neerleggen, tot net voor de dag van open huis bijvoorbeeld. Of de verkoper het leuk vindt is niet zo interessant. Als jij over biedt zal hij/zij toch gaan twijfelen hoor. Dit kan natuurlijk gewoon via de makelaar, hij moet het bod toch kenbaar maken aan de verkopende partij.

Goede tip, die beperkte geldigheid.

Dat vergat ik te melden: Ik wil het wel graag zien. Op de foto's ziet het er goed uit, maar ongezien een bod uitbrengen vind ik toch wat te spannend. Hoe zou ik de makelaar zover kunnen krijgen om toch een bezichtiging te doen?

[kmf]

orf schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 07:57:
[...]

Goede tip, die beperkte geldigheid.

Toen ik een offerte liet maken voor een keuken, was het net de laatste dag van de 15% kortingsactie van de maand.

Mijn keukenverkoper zei toen tegen me: als je volgende week me belt, denk je dan echt dat we je een keuken zullen verkopen zonder die 15% korting?

De verkoper weet ook wel dat jij dat huis graag wilt. Zal je een dag later dat huis echt absoluut niet willen? En dat er geen anderen zijn die ook geïnteresseerd zijn?

Een bod om bezichtigen en open huizen te laten annuleren werkt alleen als de makelaar en verkoper geen gezeur willen hebben van bezichtigingen en zo

[ Voor 11% gewijzigd door kmf op 08-09-2017 08:06 ]

[thejoker80]

kmf schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 08:05:
[...]
De verkoper weet ook wel dat jij dat huis graag wilt. Zal je een dag later dat huis echt absoluut niet willen? En dat er geen anderen zijn die ook geïnteresseerd zijn?

Zo heb ik toch echt mijn vorige huis gekocht (was wel 2010 maar liep ik ook met 3 andere stellen tegelijk in huis te kijken, werd ook gevraagd een bod neer te leggen eind van de week.). Een verkoper zal altijd onzeker zijn of hij nog zon goed bod krijgt, hoe goed de markt ook is.

[kmf]

thejoker80 schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 08:12:
[...]


Zo heb ik toch echt mijn vorige huis gekocht (was wel 2010 maar liep ik ook met 3 andere stellen tegelijk in huis te kijken, werd ook gevraagd een bod neer te leggen eind van de week.). Een verkoper zal altijd onzeker zijn of hij nog zon goed bod krijgt, hoe goed de markt ook is.

Tuurlijk kan het werken, maar het hoeft niet te komen omdat de verkoper onzeker is.
Als ik een goed bod kan krijgen en dan dat hele gedoe rondom bezichtigingen (en dus opruimen en wegwezen) kan vermijden, dan zal ik het ook prima vinden.
Mits het een goed bod is zonder veel gedoe (voorwaarden).

Maar dan is de acceptatie ook puur omdat het een goed bod is.

[CurlyMo]

orf schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 07:57:
[...]

Goede tip, die beperkte geldigheid.

Dat vergat ik te melden: Ik wil het wel graag zien. Op de foto's ziet het er goed uit, maar ongezien een bod uitbrengen vind ik toch wat te spannend. Hoe zou ik de makelaar zover kunnen krijgen om toch een bezichtiging te doen?

Je kan je bod natuurlijk ook gewoon uitbrengen met de ontbindende voorwaarde dat je het huis met je aankoopmakelaar goed bezichtigd wilt hebben voor tekenen koopovereenkomst. Je zit pas aan de koop vast na je bedenktijd. Voor die tijd ben je er ook nog geweest met een bouwkundig keurder dus dan heb je alsnog twee bezichtigingen gehad.

Of het slim is zo te bieden hangt van je ingeschatte kansen af. Is de kans dat je het niet wordt groter als je nu geen bod met bedenktermijn uit brengt, dan wanneer je wacht tot de bezichtigingen en is de kans groter dat je meer betaald dan je kan betalen? Bedenk vooraf wel wat je maximaal wil uitgeven en houdt je eraan. Anders wordt je meegezogen in de gekte van de markt.

Wij hebben zo ook ons huis gekocht. Er waren veel bezichtigingen gepland en we wisten dat het huis in deze markt de vraagprijs zou kunnen vangen (die we niet konden betalen). De bewoners waren er al uit dus hadden zelf ook haast met verkoop. Wij hebben toen een bod uitgebracht met geldigheidstermijn van 1 dag met de voorwaarde dat we het huis ook direct na passeren konden gaan bewonen. De luxe dat ze dus en een zeker bod hadden (uiteindelijk lager dan de vraagprijs) en dat ze snel van het huis af konden gaf voor hun de doorslag. Bij ons was het simpel de afweging dat we zonder deze strategie het huis sowieso niet gingen krijgen, omdat we de vraagprijs niet konden betalen. Dus het was dit of niet.

[orf]

CurlyMo schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 09:06:
[...]

Je kan je bod natuurlijk ook gewoon uitbrengen met de ontbindende voorwaarde dat je het huis met je aankoopmakelaar goed bezichtigd wilt hebben voor tekenen koopovereenkomst. Je zit pas aan de koop vast na je bedenktijd. Voor die tijd ben je er ook nog geweest met een bouwkundig keurder dus dan heb je alsnog twee bezichtigingen gehad.

Of het slim is zo te bieden hangt van je ingeschatte kansen af. Is de kans dat je het niet wordt groter als je nu geen bod met bedenktermijn uit brengt, dan wanneer je wacht tot de bezichtigingen en is de kans groter dat je meer betaald dan je kan betalen? Bedenk vooraf wel wat je maximaal wil uitgeven en houdt je eraan. Anders wordt je meegezogen in de gekte van de markt.

Wij hebben zo ook ons huis gekocht. Er waren veel bezichtigingen gepland en we wisten dat het huis in deze markt de vraagprijs zou kunnen vangen (die we niet konden betalen). De bewoners waren er al uit dus hadden zelf ook haast met verkoop. Wij hebben toen een bod uitgebracht met geldigheidstermijn van 1 dag met de voorwaarde dat we het huis ook direct na passeren konden gaan bewonen. De luxe dat ze dus en een zeker bod hadden (uiteindelijk lager dan de vraagprijs) en dat ze snel van het huis af konden gaf voor hun de doorslag. Bij ons was het simpel de afweging dat we zonder deze strategie het huis sowieso niet gingen krijgen, omdat we de vraagprijs niet konden betalen. Dus het was dit of niet.

Aan de ene kant heb ik een beetje "niet geschoten is altijd mis" gevoel. Als ik voor het open huis iets probeer en het lukt niet, kan ik altijd nog mee gaan in het bieden na het open huis.

Qua financiën zit het wel goed. De vraagprijs is minder dan 50% van mijn maximale hypotheek. Voor taxatie ben ik ook niet heel bang. Mocht dat lager uitvallen, dan kan ik dat verschil prima overbruggen met eigen geld. Natuurlijk wil ik wel bieden wat ik het huis maximaal waard vind.

Bedankt voor de tips. Ik ga nog even goed nadenken over mijn strategie. Natuurlijk is wat @kmf schrijft ook waar. Ik kan een maximale termijn aan mijn bod hangen, maar ik gok dat het open huis wel doorgaat. Of het bod moet zóveel hoger zijn dat ze dat liever afblazen, maar alsnog weten ze dan wat ik ervoor wil geven en is dat over een week niet ineens anders.

[DropjesLover]

@orf In principe kan je gewoon een bod uitbrengen met als ontbindende voorwaarde een bouwkundige keuring, en een geldigheid van 1 dag voor de open dag. Een bouwkundige keuring + rapport is wel te regelen binnen 4 dagen.
Wordt het bod niet aangenomen en gaat de open dag door, dan is er niks aan het handje en zijn er meerdere gegadigden en kan je dan nog bepalen of je het alsnog wilt en voor welke prijs. Of je hebt gewoon een huis

[orf]

DropjesLover schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 13:12:
@orf In principe kan je gewoon een bod uitbrengen met als ontbindende voorwaarde een bouwkundige keuring, en een geldigheid van 1 dag voor de open dag. Een bouwkundige keuring + rapport is wel te regelen binnen 4 dagen.
Wordt het bod niet aangenomen en gaat de open dag door, dan is er niks aan het handje en zijn er meerdere gegadigden en kan je dan nog bepalen of je het alsnog wilt en voor welke prijs. Of je hebt gewoon een huis

Het gaat om het kunnen bekijken. De makelaar doet geen bezichtigingen, alleen het open huis volgende week.

[Sandyman538]

orf schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 13:13:
[...]


Het gaat om het kunnen bekijken. De makelaar doet geen bezichtigingen, alleen het open huis volgende week.

Waarom zou een verkoper hier in mee willen gaan. Ze weten dat er erg veel animo voor is, dus een open huis. Dat is niet veel werk 1x je huis aan kant maken en de kudde mensen er doorheen. Dan hopen op 7 biedingen, een bod van 10, 20, 30k boven de vraagprijs en verkopen. Mocht dan degene met het hoogste bod er toch vanaf zien in zijn bedenktijd, dan heb je nog 6 mensen die je terug kunt bellen om toch met ze in zee te gaan. Als de verkopers met jou in zee gaan dan hebben ze niet van meer mensen namen en rugnummers om te bellen en moeten ze alsnog een open huis gaan doen (waarbij ju nu dus veel mensen af moet bellen die al aangemeld staan voor een open huis). Eerste weken funda zijn zeer belangrijk, dus als de verkoop aan jou niet doorgaat moet je soort van je huis weer in de picture krijgen. De enige reden dat ik op zo'n 'blind' bod wat geen blind bod is omdat je toch wilt bezichtigen zou reageren is als je echt een fantastisch bod zonder voorbehouden neerlegt, maar dan nogmaals, als jij gewoon naar de open dag gaat, kun je ook dat bod neerleggen. Dus om in deze markt te hopen als eerste een huis weg te kapen is redelijk wishful thinking en vrij onmogelijk bij een huis waar zoveel animo voor is.

Probeer je te verplaatsen in de schoenen van de verkoper, wat winnen zij ermee terwijl ze weten dat er veel animo is?

[Conono]

Sandyman538 schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 13:28:
...
Probeer je te verplaatsen in de schoenen van de verkoper, wat winnen zij ermee terwijl ze weten dat er veel animo is?

Exact. Het enige antwoord op die vraag is "een enorme zak geld". Oftewel: het bod moet dermate goed zijn dat de verkopers gek zijn als ze daar niet mee akkoord gaan. Maar dan kan 'ie dus net zo goed wachten tot de open dag..

[ Voor 6% gewijzigd door Conono op 08-09-2017 13:55 ]

[Egeau]

Conono schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 13:53:
[...]

Exact. Het enige antwoord op die vraag is "een enorme zak geld". Oftewel: het bod moet dermate goed zijn dat de verkopers gek zijn als ze daar niet mee akkoord gaan. Maar dan kan 'ie dus net zo goed wachten tot de open dag..

Als ik de verkoper was zou ik altijd de open dag afwachten, zeker als ik weet dat er veel animo is.
Weet natuurlijk niet waar dit huis te koop staat maar als dat in de randstad is dan weet je eigenlijk wel zeker dat er meer biedingen boven de vraagprijs zullen komen.

Maar desondanks zou ik het wel proberen, wat heb je te verliezen

[nare man]

Zoals gezegd: in de randstad moet je momenteel echt wel een verschrikkelijk incourante hut hebben wil je er niet minstens de vraagprijs voor krijgen.

Verkopers weten dat. Om een verkoper met een populair, courant huis te bewegen om de open dag niet door te laten gaan, moet je echt wel een hele grote zak geld bieden en/of het bod aantrekkelijk maken door het meteen onvoorwaardelijk te maken.

In alle andere gevallen zou ik als verkoper lekker die open dag afwachten.

Je hebt gewoon als koper momenteel niet zoveel in de melk te brokkelen.

[Christiano007]

2 weken geleden dus taxatie gehad, maar nog geen goedkeuring gehad van de bank.

Hoe lang duurde het bij jullie? Onze hypotheekadviseur hoopte begin van de week iets te horen, nu werd het eind van de week..maar nog niets vernomen dus.

Wij zijn ongeduldig

[nokiaan958GB]

nare man schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 16:45:
Zoals gezegd: in de randstad moet je momenteel echt wel een verschrikkelijk incourante hut hebben wil je er niet minstens de vraagprijs voor krijgen.

Verkopers weten dat. Om een verkoper met een populair, courant huis te bewegen om de open dag niet door te laten gaan, moet je echt wel een hele grote zak geld bieden en/of het bod aantrekkelijk maken door het meteen onvoorwaardelijk te maken.

In alle andere gevallen zou ik als verkoper lekker die open dag afwachten.

Je hebt gewoon als koper momenteel niet zoveel in de melk te brokkelen.

Wat weer een ongenuanceerd verhaal dit.

Of je de vraagprijs er voor krijgt hang wel af van hoe goed de vraagprijs is

En laten we wel wezen. Hoe groot is de kans dat de vraagprijs beneden de de getaxeerde waarde ligt?

Het zou dan voor een redelijke groep mensen moeten gaan knagen dat als je dan 10% boven de marktwaarde hebt betaald en daardoor 10% eigen geld moet inbrengen.

[RocketKoen]

Christiano007 schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 19:06:
2 weken geleden dus taxatie gehad, maar nog geen goedkeuring gehad van de bank.

Hoe lang duurde het bij jullie? Onze hypotheekadviseur hoopte begin van de week iets te horen, nu werd het eind van de week..maar nog niets vernomen dus.

Wij zijn ongeduldig

Nadat de laatste documenten binnen waren duurde het 2 dagen voor de 1e goedkeuring en nog eens 2 voor de tweede.

[Ray]

-verkeer gelezen

[ Voor 96% gewijzigd door Ray op 09-09-2017 11:16 ]

[Ray]

- en toen ging deze ook mis... mag weg

[ Voor 94% gewijzigd door Ray op 09-09-2017 11:16 ]

[thejoker80]

nare man schreef op vrijdag 8 september 2017 @ 16:45:
Zoals gezegd: in de randstad moet je momenteel echt wel een verschrikkelijk incourante hut hebben wil je er niet minstens de vraagprijs voor krijgen.

daar zit natuurlijk een plafond aan, de vraagprijzen gaan ook steeds omhoog. Maar hoe dan ook zijn verkopers toch vaak bang dat ze meer hadden kunnen krijgen, spreek ik uit ervaring

[DropjesLover]

Quad schreef op donderdag 7 september 2017 @ 09:04:
Dinsdagochtend zijn we bij de Rabobank geweest, voor een oriënterend gesprek, was informatief en zinvol. Dit hebben we even laten bezinken en woensdagochtend hadden we een gesprek met een adviseur, dit was net ff wat verhelderen. Ook informatie waar je persoonlijk wat mee kan.

Dus gisteren wat makelaars opgebeld en morgen een 3-tal bezichtigingen gepland, wel zo relaxed, nu je weet wat financieel haalbaar is.

Zo zijn wij ook begonnen aan dit avontuur
Je kan dan veel serieuzer naar iets gaan kijken als je weet wat je wel/niet kan.

[DropjesLover]

Behoorlijk wat woningen die voor een aardige prijs te koop staan, maar er dan weer niet echt goede foto's of een plattegrond er bij hebben staan
8 kamers op 125m2, daar wil ik toch een beetje een idee van de afmetingen bij hebben (en welke muren er uit zouden kunnen)...

[Emma1986]

Ik vind het online nergens terug: ik weet dat voor de hypotheekrenteaftrek er een max duur van 30 jaar is voor je lening, maar is er eigenlijk ook een minimumduur?

[Tsurany]

Emma1986 schreef op maandag 11 september 2017 @ 14:02:
Ik vind het online nergens terug: ik weet dat voor de hypotheekrenteaftrek er een max duur van 30 jaar is voor je lening, maar is er eigenlijk ook een minimumduur?

Hier staan alle regels: https://www.belastingdien...e/rente_voor_uw_hypotheek

Dus er is geen minimum duur, de rente op een lening die je in een jaar terug betaald is ook aftrekbaar.

[Emma1986]

Oké, bedankt!
Weten jullie of het een probleem is om als koppel een lening te krijgen als één van beiden op dat moment nog geen toekomstig werk heeft? We verhuizen namelijk voor het werk van mijn vriend en ik zeg mijn job hier dus op om in onze nieuwe woonplaats op zoek te gaan naar werk. We kunnen ongeveer de helft van het aankoopbedrag financieren met ons spaargeld, en als we op iets langere termijn lenen is dit dus zeker ook betaalbaar met enkel het loon van mijn vriend, maar dit geeft natuurlijk wat minder zekerheid voor de geldverstrekker. Bovendien zou ik eigenlijk liever op kortere termijn lenen (want financieel voordeliger), maar vermoed dat dat niet zal lukken als ik geen garantie op werk heb. Of is het een optie om een langdurende lening te kiezen waarbij je jaarlijks een % boetevrij kan aflossen, dit telkens te doen en er zo sneller 'vanaf' te zijn?

[Tsurany]

@Emma1986 je leent dan gewoon op een enkel salaris, dat is geen probleem. Afhankelijk van hoe snel je wilt aflossen kan je kiezen voor een kortere rentevastperiode en dan elke maand extra aflossen.

[WNT]

Tsurany schreef op maandag 11 september 2017 @ 17:25:
@Emma1986 je leent dan gewoon op een enkel salaris, dat is geen probleem. Afhankelijk van hoe snel je wilt aflossen kan je kiezen voor een kortere rentevastperiode en dan elke maand extra aflossen.

Idd, zou dan wel kiezen voor een geldverstrekker waar je meer dan 10% per jaar kan aflossen zodat je op dat vlak echt flexibel bent.

[Emma1986]

Denk dat we het dan zo gaan proberen doen :-)
Heb nog niet uitgebreid vergeleken, maar Obvion leek me al een goede kandidaat, enkel kan je die niet execution only afsluiten wat ik wel hoopte te kunnen doen...

[Tsurany]

WNT schreef op maandag 11 september 2017 @ 17:35:
[...]


Idd, zou dan wel kiezen voor een geldverstrekker waar je meer dan 10% per jaar kan aflossen zodat je op dat vlak echt flexibel bent.

Als je echt snel wilt aflossen heb je inderdaad twee opties:
- Hypotheekverstrekker waarbij je meer dan 10% per jaar mag aflossen
- Korte RVP waardoor je bij aflopen van de RVP meer mag aflossen

[Quad]

DropjesLover schreef op zaterdag 9 september 2017 @ 15:52:
[...]

Zo zijn wij ook begonnen aan dit avontuur
Je kan dan veel serieuzer naar iets gaan kijken als je weet wat je wel/niet kan.

Van de 3 woningen heb ik er 2 afgebeld, om het na onze smaak te laten krijgen hadden we wat muren moeten laten slopen en de bijkomende hoge kosten kunnen betalen, dat is opzich wel mogelijk, maar we gaan eerst verder kijken bij huizen waar geen ingrijpende veranderingen nodig zijn.

Een 3e woning overdenken we nog, of een 2e bezichtiging zinvol is of dat we die ook af moeten bellen, voor we dat gaan doen gaan we ff nog eens 2 woningen bezichtigen morgen, ieder met zijn pro's en con's.

[DropjesLover]

WNT schreef op maandag 11 september 2017 @ 17:35:
[...]


Idd, zou dan wel kiezen voor een geldverstrekker waar je meer dan 10% per jaar kan aflossen zodat je op dat vlak echt flexibel bent.

Maar als je meer wilt kunnen aflossen, dan staat er vaak een iets hogere rente tegenover.
Je kan ook 10% aflossen op 31 dec. en nog eens 10% op 1 jan. Dergelijke bedragen heb je alleen zo onverwacht liggen als je de loterij wint of een forse erfenis krijgt. Alle andere manieren van veel geld verzamelen kan je altijd uitsmeren. Op 1 salaris neem ik aan een hypotheek van 150-200k, met als maandlast ~€750, €9000/jaar. Je wilt dus bijna het 3-voudige per jaar gaan aflossen? Elk jaar weer?

[WNT]

Dat moet de vraagsteller zelf beoordelen natuurlijk. Wij hadden een huis gekocht onder onze max en stegen snel in loon. Als je dan extra aflost en je gebruikt de rente die je daarmee uitspaart ook voor aflossen dan kan het hard gaan. Als je een hypo neemt op één salaris en een tweede persoon gaat werken dan tikt dat 2e inkomen in positieve zin hard aan.

[Nostordici]

Morgen ga ik de taxatie regelen van de woning die ik ga kopen. Is het gebruikelijk om daar zelf bij te zijn of kan dit ook zonder erbij te zijn en dat je na de taxatie het rapport krijgt?

[RomeoJ]

Normaliter is dat zonder het bijzijn van de koper(s).
Een bouwkundige keuring is dan wel weer veelal in het bijzijn van de potentiele koper(s) omdat deze dan ook vragen kan stellen etc.

[CurlyMo]

Nostordici schreef op maandag 11 september 2017 @ 20:38:
Morgen ga ik de taxatie regelen van de woning die ik ga kopen. Is het gebruikelijk om daar zelf bij te zijn of kan dit ook zonder erbij te zijn en dat je na de taxatie het rapport krijgt?

Een taxatie hoort strikt onafhankelijk¹ te zijn dus nee, je hoort er niet bij te zijn om de taxateur niet te beïnvloeden.

¹Mijn ervaring is dat de taxatie tegenwoordig niet meer zo onafhankelijk is als je mag verwachten

[naitsoezn]

Gebruikelijk is het niet, maar als er weinig ruimte is om te bezichtigen zou je de taxatie wel kunnen gebruiken om tegelijk in je eigen behoeften te voorzien, zoals maten opnemen ofzo.

Verder ben jij uiteraard de opdrachtgever, dus krijg jij het rapport na de taxatie. Tenzij je de opdracht door je FA hebt laten doen, dan zou ie wel eens langs jou heen direct naar FA en bank gestuurd kunnen worden. In elk geval heb je er sowieso recht op als je ervoor betaald hebt.

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 11-09-2017 21:38 ]

[ACRNM]

Hmmm...we hebben een appartement/bovenwoning bezichtigd waar geen (actieve) VVE bestaat.
Het oprichten daarvan is een probleem i.v.m. een onderbuurvrouw die op leeftijd is en lichtelijk dementerend, zij weigert dit simpelweg. Daarnaast is de splitsingsakte van voor 1972, een VVE werd toen niet de facto opgericht.

De verkoper schermt er nu mee dat zijn akte het niet verplicht stelt (correct) maar zelfs niet toe laat (zeer twijfelachtig, volgens mij is er enkel een rechtshandeling voor nodig om alsnog op te richten). Wel is er een ' bewonersvereniging' opgericht en ingeschreven bij de KvK, een (klein) spaarspotje, onderhoud wordt in overleg geregeld etc. Een soort VVE light dus maar volgens mij zonder enige wettelijke grondslag mocht er bonje komen over gemeenschappelijke delen van het complex.

Ik ben de financieringsopties aan het bekijken zonder VVE, volgens mij zijn die aardig beperkt inmiddels (logisch) maar zou een bewonersvereniging afdoende zijn als alternatief? En iemand die toevallig uitsluitsel kan geven over de combinatie van splitsingsakte voor '72 en VVE, het argument dat het niet toelaatbaar is volgens de akte zou ik ook graag onderuit halen i.v.m. onderhandelingen over de prijs.

[Conono]

ACRNM schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 07:51:
Hmmm...we hebben een appartement/bovenwoning bezichtigd waar geen (actieve) VVE bestaat.
Het oprichten daarvan is een probleem i.v.m. een onderbuurvrouw die op leeftijd is en lichtelijk dementerend, zij weigert dit simpelweg. Daarnaast is de splitsingsakte van voor 1972, een VVE werd toen niet de facto opgericht.

De verkoper schermt er nu mee dat zijn akte het niet verplicht stelt (correct) maar zelfs niet toe laat (zeer twijfelachtig, volgens mij is er enkel een rechtshandeling voor nodig om alsnog op te richten). Wel is er een ' bewonersvereniging' opgericht en ingeschreven bij de KvK, een (klein) spaarspotje, onderhoud wordt in overleg geregeld etc. Een soort VVE light dus maar volgens mij zonder enige wettelijke grondslag mocht er bonje komen over gemeenschappelijke delen van het complex.

Ik ben de financieringsopties aan het bekijken zonder VVE, volgens mij zijn die aardig beperkt inmiddels (logisch) maar zou een bewonersvereniging afdoende zijn als alternatief? En iemand die toevallig uitsluitsel kan geven over de combinatie van splitsingsakte voor '72 en VVE, het argument dat het niet toelaatbaar is volgens de akte zou ik ook graag onderuit halen i.v.m. onderhandelingen over de prijs.

Dat uitsluitsel zal je waarschijnlijk niet krijgen, aangezien wij niet weten wat in die akte staat. Het lijkt mij overigens sterk dat uit die akte blijkt dat het niet toegestaan is.

[ACRNM]

Nu zijn dat 9 v/d 10x modelaktes dus ik had hoop dat iemand met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon zeggen dat de kans minimaal is dat er inderdaad expliciet in staat dat het niet toelaatbaar is. Ik vraag nog een kopie op om daar zeker van te zijn.

[Conono]

ACRNM schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 08:45:
Nu zijn dat 9 v/d 10x modelaktes dus ik had hoop dat iemand met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon zeggen dat de kans minimaal is dat er inderdaad expliciet in staat dat het niet toelaatbaar is. Ik vraag nog een kopie op om daar zeker van te zijn.

..en dan blijkt dat deze hut geen modelregelement heeft, maar een afwijkende variant. Bij dit soort zaken wil je geen "aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid". Je hebt zekerheid nodig.

[Piet_Piraat7]

Valt me tegen hoeveel hypotheek capaciteit er wegvalt wanneer iemand een schuld heeft. Samen met mijn vriendin gekeken naar maximaal hypotheekbedrag, maar door een schuld van haar kant gaat het maximale bedrag enorm omlaag. Nou is dat bedrag nog te overzien, ik wil niet weten hoe triest het gesteld is als iemand een studielening van 30k of iets heeft.

[Out.of.Control]

Die rekenregels snap ik ook niet. Wij hebben net een hypotheek aangevraagd die ruim onder onze limiet zit (op basis van twee inkomens), maar een doorlopend krediet van 2 kEUR om even rood te kunnen staan op je lopende rekening moest worden opgezegd.
Op zich geen probleem, maar logisch is het niet (althans niet voor mij).

[nare man]

ACRNM schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 07:51:
Hmmm...we hebben een appartement/bovenwoning bezichtigd waar geen (actieve) VVE bestaat.
Het oprichten daarvan is een probleem i.v.m. een onderbuurvrouw die op leeftijd is en lichtelijk dementerend, zij weigert dit simpelweg. Daarnaast is de splitsingsakte van voor 1972, een VVE werd toen niet de facto opgericht.

De verkoper schermt er nu mee dat zijn akte het niet verplicht stelt (correct) maar zelfs niet toe laat (zeer twijfelachtig, volgens mij is er enkel een rechtshandeling voor nodig om alsnog op te richten). Wel is er een ' bewonersvereniging' opgericht en ingeschreven bij de KvK, een (klein) spaarspotje, onderhoud wordt in overleg geregeld etc. Een soort VVE light dus maar volgens mij zonder enige wettelijke grondslag mocht er bonje komen over gemeenschappelijke delen van het complex.

Als een onroerende zaak gesplitst is in appartementsrechten, dan ontstaat er van rechtswege (automatisch) een vereniging van eigenaars waarvan elke appartementseigenaar lid is. Zie artikel 5:125 BW.

Het kan dus niet zo zijn dat er 'geen VVE' is. Er is hooguit geen actieve VVE. Een VVE 'zonder wettelijke grondslag' bestaat ook niet.

Daarnaast moet een splitsingsakte altijd een reglement inhouden. Ook dat is een wettelijke eis: artikel 5:111 onder d BW. Is er geen reglement opgenomen en wordt daar ook niet naar verwezen, dan voldoet de splitsingsakte dus niet aan de wettelijke eisen. Aangezien bij de splitsing een notaris bij betrokken is geweest, is dat niet zo heel waarschijnlijk.

Natuurlijk is die akte wel opgesteld onder oud recht (pre-1992) maar dat maakt het niet anders. Mijn oude splitsingsakte dateerde ook uit de jaren '70 en daarin was het e.e.a. ook gewoon goed geregeld (er werd o.a. verwezen naar het modelreglement 1973).

Ik ben de financieringsopties aan het bekijken zonder VVE, volgens mij zijn die aardig beperkt inmiddels (logisch) maar zou een bewonersvereniging afdoende zijn als alternatief? En iemand die toevallig uitsluitsel kan geven over de combinatie van splitsingsakte voor '72 en VVE, het argument dat het niet toelaatbaar is volgens de akte zou ik ook graag onderuit halen i.v.m. onderhandelingen over de prijs.

Als voormalig appartementseigenaar kan ik je afraden een appartement te kopen waarbij de VVE niet goed geregeld is. Je hebt echt geen zin in een woning waar onderhoud aan moet gebeuren, waarbij je wettelijk gehouden bent om dat samen met andere te doen, maar waarbij die anderen niet meewerken en ook gewoon het geld niet hebben.

Ik zou ook echt geen zin hebben in die 'onderhoud in overleg'- of 'VVE werkt ad hoc'-onzin. Dan is groot onderhoud nodig en is het geld er niet. Of je kunt via de rechter vervangende toestemming gaan vragen, omdat je natuurlijk wel de toestemming nodig hebt van de andere(n) om werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeeltes te verrichten.

[ Voor 10% gewijzigd door nare man op 12-09-2017 10:28 ]

[Kju]

nare man schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:23:
[...]


Als een onroerende zaak gesplitst is in appartementsrechten, dan ontstaat er van rechtswege (automatisch) een vereniging van eigenaars waarvan elke appartementseigenaar lid is. Zie artikel 5:125 BW.

Het kan dus niet zo zijn dat er 'geen VVE' is. Er is hooguit geen actieve VVE. Een VVE 'zonder wettelijke grondslag' bestaat ook niet.

Daarnaast moet een splitsingsakte altijd een reglement inhouden. Ook dat is een wettelijke eis: artikel 5:111 onder d BW. Is er geen reglement opgenomen en wordt daar ook niet naar verwezen, dan voldoet de splitsingsakte dus niet aan de wettelijke eisen. Aangezien bij de splitsing een notaris bij betrokken is geweest, is dat niet zo heel waarschijnlijk.

Klinkt weer als een typisch gevalletje verkoper (of makelaar) die niet weet waar hij het over heeft.

Helaas heb je het hier mis, een vereniging moet bij akte opgericht zijn. In splitsingsakten van voor 1973 gebeurde het wel eens dat er gelijk een vereniging werd opgericht maar het was niet gebruikelijk.

[nare man]

Als dat zo is, dan heb ik vandaag wat heel nieuws geleerd en ben ik je dankbaar

Het maakt het tweede deel van mijn post overigens des te meer valide, want je hebt echt geen zin in zo'n inactieve VVE. Zeker niet als de mede-eigenaar een insolvente bejaarde is.

[ Voor 33% gewijzigd door nare man op 12-09-2017 10:30 ]

[Kju]

Het is ook geen ramp hoor Dat er geen VVE is opgericht wil niet zeggen dat appartementseigenaren niets kunnen. Het enige verschil is dat er geen KVK-inschrijving mogelijk is. Het splitsingsreglement bepaalt net als bij een reguliere ingeschreven VVE keurig wat in welke gevallen mogelijk is en er zijn voldoende (rechts)middelen om e.e.a af te kunnen dwingen. Besluiten worden niet door de vereniging genomen maar door de vergadering van appartementseigenaren (de VVA).

[nare man]

Ik zou bij een vereniging uit slechts twee leden vooral vrezen voor een deadlock omdat je eigenlijk overal unanimiteit over moet hebben.

Ik was zelf lid van een vereniging met 14 eigenaars en dat ging wel goed, omdat er altijd wel 'coalities' zijn te vormen, maar als je met zijn tweeën of drieën bent, dan zul je altijd zien dat één iemand het onderhoud veel serieuzer neemt dan de rest.

Wat vooral vervelend is, is als je niet met andere eigenaars-bewoners maar met beleggers (of pandjesbazen) in een vereniging zit. Die houden er over het algemeen een andere opvatting over onderhoud op na dan mensen die er zelf wonen...

[euchromatic]

CurlyMo schreef op maandag 11 september 2017 @ 20:45:
[...]

Een taxatie hoort strikt onafhankelijk¹ te zijn dus nee, je hoort er niet bij te zijn om de taxateur niet te beïnvloeden.

Het is alleen jammer dat de verkopende makelaar er vaak wel bij is; die heeft immers de sleutel.

Ik heb het bij mijn vorige woning (Amsterdam ~2006) wel geprobeerd om er bij te zijn, maar 'men' heeft mij nooit verteld wanneer de taxatie plaats zou vinden: het was opeens al gebeurd. Ik vermoedt dat het een-tweetje tussen beide makelaars is geweest waar de taxerende makelaar nooit in het appartement geweest is, maar je komt er toch niet achter. Ik heb er overigens verder geen nadeel van ondervonden, maar ik vond het wel vreemd.

[naitsoezn]

euchromatic schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:43:
[...]


Het is alleen jammer dat de verkopende makelaar er vaak wel bij is; die heeft immers de sleutel.

Hoezo is dat jammer? Wat voor belang heeft verkopend makelaar bij de uitkomst van de taxatie?

[Kju]

nare man schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:39:
Ik zou bij een vereniging uit slechts twee leden vooral vrezen voor een deadlock omdat je eigenlijk overal unanimiteit over moet hebben.

Ik was zelf lid van een vereniging met 14 eigenaars en dat ging wel goed, omdat er altijd wel 'coalities' zijn te vormen, maar als je met zijn tweeën of drieën bent, dan zul je altijd zien dat één iemand het onderhoud veel serieuzer neemt dan de rest.

Wat vooral vervelend is, is als je niet met andere eigenaars-bewoners maar met beleggers (of pandjesbazen) in een vereniging zit. Die houden er over het algemeen een andere opvatting over onderhoud op na dan mensen die er zelf wonen...

Op zich heb je daar wel gelijk in. Vaak gaat het bij tweetjes en drietjes mis omdat men niet wil confronteren of gewoon door onwetendheid. Daarom is het in zulke kleintjes zeker van belang om een onafhankelijke bestuurder te hebben en juist daar word er vaak bezuinigd "omdat we het heus wel zelf kunnen".

Ik begrijp de aversie wel tegen beleggers en grooteigenaren maar soms slaat het ook wel eens door. Als belegger heb ik ook wel eens meegemaakt dat zowat een hele VVE zich tegen mij schaarde (op een ALV waar ik niet aanwezig was) maar daarmee wel handelde tegen de splitsingsakte in. Bezwaar maken bij de kantonrechter was een inkopper. In het kort: Je kan wel met een meerderheid van 80% afwijken van de splitsingsakte maar je kan niet (een deel van) een appartementsrecht uitsluiten van gemeenschappelijk onderhoud.

euchromatic schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:43:
[...]


Het is alleen jammer dat de verkopende makelaar er vaak wel bij is; die heeft immers de sleutel.

Ik heb het bij mijn vorige woning (Amsterdam ~2006) wel geprobeerd om er bij te zijn, maar 'men' heeft mij nooit verteld wanneer de taxatie plaats zou vinden: het was opeens al gebeurd. Ik vermoedt dat het een-tweetje tussen beide makelaars is geweest waar de taxerende makelaar nooit in het appartement geweest is, maar je komt er toch niet achter. Ik heb er overigens verder geen nadeel van ondervonden, maar ik vond het wel vreemd.

Het is soms best vermoeiend om hier al die complotheorieën te lezen, ik ga er meestal niet op in. En niet specifiek naar jou toe hoor maar: Als jij bij je taxatieopdracht duidelijk vermeld dat je op de hoogte wil worden gehouden van alles en dat je er eventueel bij wil zijn zullen de meeste taxateurs daar gewoon rekening mee houden. En als taxateur en verkoopmakelaar met elkaar praten, wat is nou echt het probleem? Stel dat de taxateur op 290.000 komt terwijl je koopsom 292.000 is. Had je liever gehad dat hij de koopsom wel wist? Ik denk niet dat hij moeite zou hebben om 2000 extra te schrijven zodat je die 2000 niet uit je eigen zak moet betalen.
Andersom, er zijn niet veel taxateurs die 290.000 taxeren en bereid zijn om 325.000 te schrijven. Ik ken ze namelijk niet en ik ken toch echt veel taxateurs..Taxateurs die niet daadwerkelijk in de woning zijn geweest ken ik ook niet.

[ Voor 33% gewijzigd door Kju op 12-09-2017 10:59 ]

[euchromatic]

naitsoezn schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:47:
[...]

Hoezo is dat jammer? Wat voor belang heeft verkopend makelaar bij de uitkomst van de taxatie?

Een zo hoog mogelijke verkoopprijs? Want daar hangt oa zijn courtage vanaf.

[naitsoezn]

euchromatic schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:52:
[...]

Een zo hoog mogelijke verkoopprijs? Want daar hangt oa zijn courtage vanaf.

Op het moment dat die taxatie gedaan wordt, is in de meeste gevallen al overeenstemming over die verkoopprijs bereikt. De taxatie is doorgaans alleen om de financiering van kopers rond te krijgen.

[euchromatic]

Kju schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:51:
[...]

Het is soms best vermoeiend om hier al die complotheorieën te lezen, ik ga er meestal niet op in. En niet specifiek naar jou toe hoor maar: Als jij bij je taxatieopdracht duidelijk vermeld dat je op de hoogte wil worden gehouden van alles en dat je er eventueel bij wil zijn zullen de meeste taxateurs daar gewoon rekening mee houden.

Dat was het punt niet, het punt is dat ik 300-400 euro betaal voor een taxatie, expliciet aangeef dat ik er bij wilde zijn en dan alsnog voor een voldongen feit sta: de taxatie is al gedaan.

Nu zou ik meer op mijn strepen staan, maar toen was het mijn eerste huis en alles was al spannend genoeg. Het was ook wel in een andere tijd (2006): de taxateur was geregeld via de hyptheekadviseur en die heeft achteraf meer oog gehad voor zijn commissie dan voor goed advies. Bij mijn huidige woning heb ik veel meer zelf geregeld.

[Kju]

Tja, je hebt dan volkomen gelijk. Je taxateur was dan een l*l, daar ken ik er wel meer van

[kmf]

euchromatic schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:43:
[...]


Het is alleen jammer dat de verkopende makelaar er vaak wel bij is; die heeft immers de sleutel.

Ik heb het bij mijn vorige woning (Amsterdam ~2006) wel geprobeerd om er bij te zijn, maar 'men' heeft mij nooit verteld wanneer de taxatie plaats zou vinden: het was opeens al gebeurd. Ik vermoedt dat het een-tweetje tussen beide makelaars is geweest waar de taxerende makelaar nooit in het appartement geweest is, maar je komt er toch niet achter. Ik heb er overigens verder geen nadeel van ondervonden, maar ik vond het wel vreemd.

Je hebt toch een taxatierapport gekregen? Daar staan ook foto's in van de woning. Dus de taxateur zal het toch wel bekeken moeten hebben. Of anders zal de verkopende makelaar deze hebben genomen

[euchromatic]

kmf schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 11:12:
[...]


Je hebt toch een taxatierapport gekregen? Daar staan ook foto's in van de woning. Dus de taxateur zal het toch wel bekeken moeten hebben. Of anders zal de verkopende makelaar deze hebben genomen

In het taxatierapport stonden letterlijk teksten uit de verkoop-brocure, en verder wat algemeenheden "de woning ligt in een goede buurt' enzo. De foto's waren vooral van de buitenkant.

De taxatiewaarde was precies de verkoopwaarde, maar dat is overigens niet ongebruikelijk: taxaties gaan met een bandbreedte en als de verkoopprijs daarbinnen ligt dan is het al snel goed.

[Kju]

Er is wel aardig wat veranderd sinds 2006. De meeste taxateurs laten ook alle rapporten valideren, verplicht of niet, al is het alleen al omdat ze geen zin hebben om een papieren rapport van 300 pagina's op te leveren om een handtekening. Gevalideerde rapporten hebben duidelijke eisen om kwaliteit te waarborgen. Alleen een bandbreedte noemen van je referenties is echt niet meer voldoende.

[CurlyMo]

Kju schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 11:08:
Tja, je hebt dan volkomen gelijk. Je taxateur was dan een l*l, daar ken ik er wel meer van

Waarom? Hij hoort juist onafhankelijk te zijn. Hij had dit alleen aan het begin kunnen doorgeven. Leuk dat u dat wilt, maar ik doe onafhankelijk onderzoek.

[Kju]

Als je opdrachtgever vraagt om statusupdates, dan ben je dat gewoon verschuldigd. Ik laat altijd weten wanneer ik ga, ik laat weten zodra ik ben geweest wanneer ik verwacht dat ik weer nieuws heb. Als ik uitloop meld ik dat ook keurig. Op het moment dat de klant zelf iets moet vragen ben je fout bezig.

[Murrays]

Zelf heb ik eigenlijk ook niet zoveel goede ervaring met een taxatie rapport. Bij mijn vorige huis dat ik verkocht kwam de makelaar ook een taxatie opnemen. De beste man is welgeteld 5 minuten in huis geweest. Heeft een paar foto's genomen en is er weer vandoor gegaan. Opzich had ik er verder geen probleem mee want het was niet voor mij maar als je dan je eigen taxatie rapport ontvangt en daar dan 300/400 euro voor neerteld vind ik het dik betaald...

[naitsoezn]

Murrays schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 12:01:
Zelf heb ik eigenlijk ook niet zoveel goede ervaring met een taxatie rapport. Bij mijn vorige huis dat ik verkocht kwam de makelaar ook een taxatie opnemen. De beste man is welgeteld 5 minuten in huis geweest. Heeft een paar foto's genomen en is er weer vandoor gegaan. Opzich had ik er verder geen probleem mee want het was niet voor mij maar als je dan je eigen taxatie rapport ontvangt en daar dan 300/400 euro voor neerteld vind ik het dik betaald...

De meeste tijd gaat dan ook niet in het bezoekje zitten

[Kju]

Een gemiddeld dossier kost mij 15 minuten om de woning op te meten en op te nemen, een half uur reistijd, toch besteed ik totaal tussen 4 en 6 uur aan zo'n dossier.

[ACRNM]

nare man schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 10:23:
[...]


Als een onroerende zaak gesplitst is in appartementsrechten, dan ontstaat er van rechtswege (automatisch) een vereniging van eigenaars waarvan elke appartementseigenaar lid is. Zie artikel 5:125 BW.

Het kan dus niet zo zijn dat er 'geen VVE' is. Er is hooguit geen actieve VVE. Een VVE 'zonder wettelijke grondslag' bestaat ook niet.

Daarnaast moet een splitsingsakte altijd een reglement inhouden. Ook dat is een wettelijke eis: artikel 5:111 onder d BW. Is er geen reglement opgenomen en wordt daar ook niet naar verwezen, dan voldoet de splitsingsakte dus niet aan de wettelijke eisen. Aangezien bij de splitsing een notaris bij betrokken is geweest, is dat niet zo heel waarschijnlijk.

Natuurlijk is die akte wel opgesteld onder oud recht (pre-1992) maar dat maakt het niet anders. Mijn oude splitsingsakte dateerde ook uit de jaren '70 en daarin was het e.e.a. ook gewoon goed geregeld (er werd o.a. verwezen naar het modelreglement 1973).


[...]


Als voormalig appartementseigenaar kan ik je afraden een appartement te kopen waarbij de VVE niet goed geregeld is. Je hebt echt geen zin in een woning waar onderhoud aan moet gebeuren, waarbij je wettelijk gehouden bent om dat samen met andere te doen, maar waarbij die anderen niet meewerken en ook gewoon het geld niet hebben.

Ik zou ook echt geen zin hebben in die 'onderhoud in overleg'- of 'VVE werkt ad hoc'-onzin. Dan is groot onderhoud nodig en is het geld er niet. Of je kunt via de rechter vervangende toestemming gaan vragen, omdat je natuurlijk wel de toestemming nodig hebt van de andere(n) om werkzaamheden aan gemeenschappelijke gedeeltes te verrichten.

Dank voor je uitgebreide reactie maar zoals Kju al zei, pre-'72 was er geen de facto VVE bij splitsingen. Mijn vraag is dan ook vooral toegespitst op: is het mogelijk dat er inderdaad geen VVE ingeschreven kán worden (zoals verkoper beweerd), waar ik een hard hoofd in heb ,en geeft de bewonersvereniging (die overigens wel KvK ingeschreven is) i.c.m. de in de splitsingsakte vastgelegde afspraken afdoende zekerheid voor de bank om financiering te verstrekken of willen ze een VVE met statuten.
Ik heb Donderdagavond een afspraak met de bank om dit te checken maar hoopte alvast wat informatie in te kunnen winnen. Ik ga de splitsingsakte tevens opvragen bij verkoper en laat deze even nagaan door een notaris (beide schoonouders zijn notaris maar in erfrecht gespecialiseerd + collega's van mijn partner met specialisatie in appartementsrecht).

Wat betreft een 2-mans VVE, geef ik je gelijk dat kan een hoofdpijndossier worden. Maar de huidige staat van de woning is goed, recent onderhoud is gepleegd, sowieso complete renovatie in 2012 gehad. Nu kan het natuurlijk altijd gebeuren dat het dak ineens gaat lekken maar een snel opgerichte VVE zonder spaarpot (zoals je ze nu vaak ziet in de grote steden omdat anders financiering niet los komt) bied dan ook geen oplossing en moet er alsnog uit eigen zak direct een groot bedrag worden neergeteld. Ondanks de groei in actieve VVE's is de daadwerkelijke waarde daarvan discutabel. Wetgeving zorgt in deze voor een 'moetje' maar nog steeds geen intrinsieke motivatie om dingen echt goed te regelen.

De leeftijd van de dame in kwestie is dermate hoog dat, hoe luguber ook, je er rekening mee kan houden dat deze situatie ook geen lang leven beschoren zal zijn. Dat maakt dat wij voor de juiste prijs wel een risico hierin durven te nemen en eventueel ook nog ooit de benedenwoning zouden kunnen kopen om naar het geheel naar 1 woning te verbouwen (is al bij meerdere woningen in dezelfde straat gedaan).

[Tsurany]

Kju schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 12:12:
Een gemiddeld dossier kost mij 15 minuten om de woning op te meten en op te nemen, een half uur reistijd, toch besteed ik totaal tussen 4 en 6 uur aan zo'n dossier.

Is dat inclusief koffiepauze, lunch, borrel en diner? Anders snap ik echt niet waar de tijd in gaat zitten.

[Kju]

ACRNM schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 12:19:
[...]


Dank voor je uitgebreide reactie maar zoals Kju al zei, pre-'72 was er geen de facto VVE bij splitsingen. Mijn vraag is dan ook vooral toegespitst op: is het mogelijk dat er inderdaad geen VVE ingeschreven kán worden (zoals verkoper beweerd), waar ik een hard hoofd in heb ,en geeft de bewonersvereniging (die overigens wel KvK ingeschreven is) i.c.m. de in de splitsingsakte vastgelegde afspraken afdoende zekerheid voor de bank om financiering te verstrekken of willen ze een VVE met statuten.
Ik heb Donderdagavond een afspraak met de bank om dit te checken maar hoopte alvast wat informatie in te kunnen winnen. Ik ga de splitsingsakte tevens opvragen bij verkoper en laat deze even nagaan door een notaris (beide schoonouders zijn notaris maar in erfrecht gespecialiseerd + collega's van mijn partner met specialisatie in appartementsrecht).

Wat betreft een 2-mans VVE, geef ik je gelijk dat kan een hoofdpijndossier worden. Maar de huidige staat van de woning is goed, recent onderhoud is gepleegd, sowieso complete renovatie in 2012 gehad. Nu kan het natuurlijk altijd gebeuren dat het dak ineens gaat lekken maar een snel opgerichte VVE zonder spaarpot (zoals je ze nu vaak ziet in de grote steden omdat anders financiering niet los komt) bied dan ook geen oplossing en moet er alsnog uit eigen zak direct een groot bedrag worden neergeteld. Ondanks de groei in actieve VVE's is de daadwerkelijke waarde daarvan discutabel. Wetgeving zorgt in deze voor een 'moetje' maar nog steeds geen intrinsieke motivatie om dingen echt goed te regelen.

De leeftijd van de dame in kwestie is dermate hoog dat, hoe luguber ook, je er rekening mee kan houden dat deze situatie ook geen lang leven beschoren zal zijn. Dat maakt dat wij voor de juiste prijs wel een risico hierin durven te nemen en eventueel ook nog ooit de benedenwoning zouden kunnen kopen om naar het geheel naar 1 woning te verbouwen (is al bij meerdere woningen in dezelfde straat gedaan).

Als er geen VVE bij akte is opgericht zal de KVK altijd een inschrijving wijzigenweigeren. Je kan wel een informele vereniging inschrijven bij de KVK. Ik ben verder nog geen bank tegengekomen die niet financierde omdat de VVE niet is opgericht.

De casus die je omschrijft is m.i. best eenvoudig op te lossen mits je weet wat je doet en bereid bent om de koppijn erbij mee te nemen want de kans op burenruzie is hoog wanneer je echt iets door wil drukken. In de huidige tijd is het, gezien het slinkende aanbod, echt geen gek idee om zoiets te kopen, zeker niets als de prijs gunstig is.

Tsurany schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 12:29:
[...]

Is dat inclusief koffiepauze, lunch, borrel en diner? Anders snap ik echt niet waar de tijd in gaat zitten.

Geen enkel dossier is hetzelfde. Er is administratieve rompslomp, zowel bij aanvang (opdrachtvoorwaarden, stukken opvragen) als bij voltooiing (archiveren duurt toch echt langer dan je denkt) en dan moet je nog stukken bestuderen, eventueel aan laten vullen, mogelijk ruzie maken met makelaars die te lui zijn om hun dossier op orde te hebben, eventueel akten gaan regelen bij de erfpachtafdeling als de makelaar te dom is om 1+1 uit te kunnen rekenen, dan heb je ook nog bijvoorbeeld de klanten die complete uitleg willen, hulp nodig hebben met het verzamelen van stukken, degenen die denken dat de taxateur een woonadviseur is die wel een uur de tijd heeft om een complete verbouwing uit te werken. En als dat allemaal geregeld is, voor zo ver dat nog niet was gelukt, nog het rapport afmaken en laten valideren.

En dan heb je nog klanten die niet betalen, waar er nog meer tijd bij komt als je achter je geld aan moet.

Oh ja.. we hebben ook nog basiskosten, overheadkosten en misschien willen we, als we er van moeten leven, ook nog kunnen eten en een beetje winst maken om te reserveren voor als het tegenzit in een volgende crisis?

[Atomius]

Ik zit te twijfelen of ik een appartement of huis zal kopen en doe dat al ongeveer anderhalf jaar.

Ik twijfelde destijds over een appartement (Utrecht) in een complex wat toen ongeveer nog 200k kostte. Nu echter kost datzelfde soort appartement 240k. Ik ben een jaar geleden verhuisd naar een andere huurwoning en heb destijds besloten niet te kopen. Huur inderdaad, omdat ik qua werk nog steeds niet zeker ben waar ik uiteindelijk terechtkom. Men zegt altijd dat je ergens minimaal 5 jaar moet wonen om 'het eruit te halen', maar die 5 jaar weet ik niet zeker. Enerzijds lijkt dat een goede reden om juist niet te kopen, anderzijds is het wel zo dat ik al jaren altijd een goede baan heb gehad en ook altijd wel in de regio Utrecht/Amsterdam (de reistijd vind ik dan niet heel erg). Een ander punt is het feit dat ik een (prille) relatie heb, wat ook een reden kan zijn om éénzijdig kopen nog even uit te stellen. Tenslotte vraag ik me af of ik niet een hoop gebakken lucht koop (gezien de hoge prijzen in Utrecht) op dit moment en dat ik straks een appartement/huis koop wat binnen notime onder water staat.

Desalniettemin betaal ik nu ongeveer 900 euro aan huur (alleen) al een jaar en is de hypotheekrente laag.

Een hoop getwijfel dus Met name met zo'n grote koop als een huis ben ik erg voorzichtig. Iemand die zich in de overwegingen herkent en/of wat zinnigs kan zeggen hierover?

[Egeau]

WizZie- schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 12:47:
Ik zit te twijfelen of ik een appartement of huis zal kopen en doe dat al ongeveer anderhalf jaar.

Ik twijfelde destijds over een appartement (Utrecht) in een complex wat toen ongeveer nog 200k kostte. Nu echter kost datzelfde soort appartement 240k. Ik ben een jaar geleden verhuisd naar een andere huurwoning en heb destijds besloten niet te kopen. Huur inderdaad, omdat ik qua werk nog steeds niet zeker ben waar ik uiteindelijk terechtkom. Men zegt altijd dat je ergens minimaal 5 jaar moet wonen om 'het eruit te halen', maar die 5 jaar weet ik niet zeker. Enerzijds lijkt dat een goede reden om juist niet te kopen, anderzijds is het wel zo dat ik al jaren altijd een goede baan heb gehad en ook altijd wel in de regio Utrecht/Amsterdam (de reistijd vind ik dan niet heel erg). Een ander punt is het feit dat ik een (prille) relatie heb, wat ook een reden kan zijn om éénzijdig kopen nog even uit te stellen. Tenslotte vraag ik me af of ik niet een hoop gebakken lucht koop (gezien de hoge prijzen in Utrecht) op dit moment en dat ik straks een appartement/huis koop wat binnen notime onder water staat.

Desalniettemin betaal ik nu ongeveer 900 euro aan huur (alleen) al een jaar en is de hypotheekrente laag.

Een hoop getwijfel dus Met name met zo'n grote koop als een huis ben ik erg voorzichtig. Iemand die zich in de overwegingen herkent en/of wat zinnigs kan zeggen hierover?

Heel herkenbaar en na lang twijfelen toch besloten om een huis te kopen in Utrecht. Elke maand 800€ huur betalen voor 1 persoon begon toch als 'zonde' te voelen. Mijn vriendin zat toen nog op kamers voor 450€ per maand en als je die 2 huren bij elkaar optelt dan kan je voor een mooie bedrag een hypotheek afsluiten.

Wat ook meespeelt is dat de rente op dit moment gewoon laag is (zeker in historisch perspectief) dus met dat in het achterhoofd meteen 20 jaar vast laten zetten. Ook hebben we een huis gekocht met 2 extra kamers, dat mochten we ooit aan kinderen beginnen we niet meteen weg moeten en dan het risico lopen dat we met verlies moeten verkopen (mocht er ook korte termijn een crisis komen).

Los daarvan denk ik dat de woningdruk in de randstad voorlopig niet snel gaat afnemen en ik vermoed dat de prijzen voorlopig nog wel zullen stijgen/snel weer uit een volgende crisis zullen komen (zie berichten als: https://www.cbs.nl/nl-nl/...-met-333-duizend-inwoners

[Emma1986]

WizZie- schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 12:47:
Ik zit te twijfelen of ik een appartement of huis zal kopen en doe dat al ongeveer anderhalf jaar.

Ik twijfelde destijds over een appartement (Utrecht) in een complex wat toen ongeveer nog 200k kostte. Nu echter kost datzelfde soort appartement 240k. Ik ben een jaar geleden verhuisd naar een andere huurwoning en heb destijds besloten niet te kopen. Huur inderdaad, omdat ik qua werk nog steeds niet zeker ben waar ik uiteindelijk terechtkom. Men zegt altijd dat je ergens minimaal 5 jaar moet wonen om 'het eruit te halen', maar die 5 jaar weet ik niet zeker. Enerzijds lijkt dat een goede reden om juist niet te kopen, anderzijds is het wel zo dat ik al jaren altijd een goede baan heb gehad en ook altijd wel in de regio Utrecht/Amsterdam (de reistijd vind ik dan niet heel erg). Een ander punt is het feit dat ik een (prille) relatie heb, wat ook een reden kan zijn om éénzijdig kopen nog even uit te stellen. Tenslotte vraag ik me af of ik niet een hoop gebakken lucht koop (gezien de hoge prijzen in Utrecht) op dit moment en dat ik straks een appartement/huis koop wat binnen notime onder water staat.

Desalniettemin betaal ik nu ongeveer 900 euro aan huur (alleen) al een jaar en is de hypotheekrente laag.

Een hoop getwijfel dus Met name met zo'n grote koop als een huis ben ik erg voorzichtig. Iemand die zich in de overwegingen herkent en/of wat zinnigs kan zeggen hierover?

Ook hier herkenbaar. Al een paar jaar uitgesteld omwille van soortgelijke redenen (grote kans dat we voor ons werk verhuizen, wel zouden we samen kopen) en gewoon omdat ik een aankoop die veel duurder is dan het geld dat we momenteel hebben ontzettend spannend vind. Nu verhuizen we inderdaad, en hebben we toch beslist om te kopen, ook al zou het kunnen dat we binnen enkele jaren opnieuw verhuizen. Om tot die beslissing hebben we eens opgeteld wat het kost om te kopen en wat het kost om een jaar te huren (met daarvan afgetrokken extra belastingen die je betaalt als je een huis bezit, geschatte maandelijkse onderhoudskosten en wat je kwijt bent aan hypotheekrente) en dan kwamen we tot de vaststelling dat kopen voor ons al een stuk sneller dan 5 jaar voordelig is. Natuurlijk met als belangrijke vereisten dat de huizenprijzen niet plots dalen en dat we een marktconforme prijs betaald hebben voor ons huis. Ik denk dat die 5 jaar misschien de periode is dat je er moet wonen om bij het verkopen ook kosten koper eruit te krijgen en er dus ongeveer gratis gewoond te hebben? Maar ik vind vergelijken met huren voor ons correcter, want dat is het alternatief. De plekjes die wij vonden om te huren waren wel wat duurder dan wat jij betaalt, we zijn met twee en zochten iets waar gezinsuitbreiding mogelijk is, dus waarschijnlijk maakt de levensfase waarin je zit ook verschil voor de beslissing. Nu, voor mij blijft het wel heel spannend hoor, ook na al dat rekenwerk En de sterk gestegen prijzen vind ik ook wat eng, maar je gaat denk ik nooit zekerheid hebben dat de prijzen niet gaan dalen...

[Sport_Life]

WizZie- schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 12:47:
Ik zit te twijfelen of ik een appartement of huis zal kopen en doe dat al ongeveer anderhalf jaar.

Ik twijfelde destijds over een appartement (Utrecht) in een complex wat toen ongeveer nog 200k kostte. Nu echter kost datzelfde soort appartement 240k. Ik ben een jaar geleden verhuisd naar een andere huurwoning en heb destijds besloten niet te kopen. Huur inderdaad, omdat ik qua werk nog steeds niet zeker ben waar ik uiteindelijk terechtkom. Men zegt altijd dat je ergens minimaal 5 jaar moet wonen om 'het eruit te halen', maar die 5 jaar weet ik niet zeker. Enerzijds lijkt dat een goede reden om juist niet te kopen, anderzijds is het wel zo dat ik al jaren altijd een goede baan heb gehad en ook altijd wel in de regio Utrecht/Amsterdam (de reistijd vind ik dan niet heel erg). Een ander punt is het feit dat ik een (prille) relatie heb, wat ook een reden kan zijn om éénzijdig kopen nog even uit te stellen. Tenslotte vraag ik me af of ik niet een hoop gebakken lucht koop (gezien de hoge prijzen in Utrecht) op dit moment en dat ik straks een appartement/huis koop wat binnen notime onder water staat.

Desalniettemin betaal ik nu ongeveer 900 euro aan huur (alleen) al een jaar en is de hypotheekrente laag.

Een hoop getwijfel dus Met name met zo'n grote koop als een huis ben ik erg voorzichtig. Iemand die zich in de overwegingen herkent en/of wat zinnigs kan zeggen hierover?

Ik heb dit in 2011 gehad, midden in de crisis. Uiteindelijk toch besloten een appartement te kopen van 75m2 en nooit spijt van gehad. In de eerste jaren is de prijs flink gezakt, maar nu is de waarde weer veel hoger dan waar wij het voor kochten. Nu wonen we er met een baby en missen wel wat ruimte en een tuin, maar verder is hier prima te wonen. Grote voordeel is dat je voor 240k eigenlijk voor een prikkie op een leuke locatie zit. Meeste gezinswoningen met tuin op die locatie zullen minimaal het dubbele zijn verwacht ik. Tegen de tijd dat je groter wil wonen is je salaris toereikend genoeg om rustig op zoek te gaan naar iets nieuws, dankzij de lage lasten kun je ook veel makkelijker dubbele lasten dragen bij nieuwbouw of eerst iets nieuws kopen er daara verkopen.

Morgen komt de taxateur langs want we gaan het verkopen .

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 12-09-2017 20:19 ]

[kmf]

Net de waarborgsom overgemaakt naar de notaris. Oef. Dat is toch een flink bedrag om zomaar even via internetbankieren over te maken...


(moet er niet een nieuwe topic gemaakt worden in de zin van "Net een huis gekocht: verhuisperikelen"?)

[Wailing_Banshee]

Emma1986 schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 16:05:
[...]


Ook hier herkenbaar. Al een paar jaar uitgesteld omwille van soortgelijke redenen (grote kans dat we voor ons werk verhuizen, wel zouden we samen kopen) en gewoon omdat ik een aankoop die veel duurder is dan het geld dat we momenteel hebben ontzettend spannend vind. Nu verhuizen we inderdaad, en hebben we toch beslist om te kopen, ook al zou het kunnen dat we binnen enkele jaren opnieuw verhuizen. Om tot die beslissing hebben we eens opgeteld wat het kost om te kopen en wat het kost om een jaar te huren (met daarvan afgetrokken extra belastingen die je betaalt als je een huis bezit, geschatte maandelijkse onderhoudskosten en wat je kwijt bent aan hypotheekrente) en dan kwamen we tot de vaststelling dat kopen voor ons al een stuk sneller dan 5 jaar voordelig is. Natuurlijk met als belangrijke vereisten dat de huizenprijzen niet plots dalen en dat we een marktconforme prijs betaald hebben voor ons huis.

Wij hadden nog een eis toen we ons eerste huis kochten (vond het ook vreselijk spannend!). Namelijk dat we zelf heel weinig hoefden te doen aan onderhoud. Uiteindelijk hebben we alleen de kozijnen een keer geschilderd. Ons huidige huis (tweede huis is ook nog steeds spannend hoor ) hebben we echt voor de lange termijn gekocht en moest van binnen helemaal opgefrist worden.

[bertvanoosten]

kmf schreef op dinsdag 12 september 2017 @ 21:32:
Net de waarborgsom overgemaakt naar de notaris. Oef. Dat is toch een flink bedrag om zomaar even via internetbankieren over te maken...


(moet er niet een nieuwe topic gemaakt worden in de zin van "Net een huis gekocht: verhuisperikelen"?)

Nou zeg dat! Andersom is overigens ook wel even wennen. Tussen verkoop en aankoop hebben wij 2 maanden bij familie gebivakkeerd waarbij in de tussentijd de overwaarde van het oude huis naar ons overgemaakt werd. Met spaarrente op praktisch 0 leverde het echter helaas weinig op.

[nare man]

Blij dat ik dat niet heb hoeven doen, ik zou helemaal gek worden. Daarom heb ik eerst aangekocht en vervolgens pas mijn oude huis in de verkoop gedaan, en de overdrachtsdata zo op elkaar afgestemd dat ik precies genoeg tijd had om alles in het nieuwe huis in orde te maken. Vervolgens zijn we op de 10e verhuisd en heb ik op de 11e mijn oude huis overgedragen. Ideaal

[koentjuh]

We hebben recent besloten toch de huidige woning te gaan verbouwen ipv verhuizen. De vraag is natuurlijk hoe we deze verbouwing willen financieren.

Ik kan een extra hypotheek op nemen en deze volledig aflossingsvrij te maken met een variabele rente. Het gaat totaal om een bedrag van ongeveer 40k. Mijn verwachting is dat we deze lening binnen 5/6 jaar weer volledig aflossen, waardoor ik maximale vrijheid wil tov boetevrij aflossen. Mocht de verwachting toch tegen vallen en we niet tot de gewenste aflossingen komen, dan kan ik het altijd nog even de looptijd van de hypotheek uitsmeren en op een bepaalde tijd de rente vastklikken. Je weet immers nooit wat er in de toekomst staat te gebeuren.

Nu heb ik op dit moment een bankspaarhypotheek met 100% aflossing aan einde looptijd. De rentevast periode loopt over 2 jaar af. Ik heb al eens zitten rekenen wat het effect op de netto maandlasten is bij een rente herziening over 2 jaar, maar daar schiet je relatief weinig mee op. Kort gezegd leidt de daling van de rente last tot een stijging van de inleg op de bankspaarrekening en vice versa.

Ik twijfel een beetje of ik voor de 40k nu een extra hypotheek moet nemen of dat ik voor de komende 2 jaar (bij moment verbowing nog maar 1,5 jaar) een persoonlijke lening afsluit en het hele zwikje bij het aflopen van de rente vast periode over sluit naar 1 hypotheekvorm. De rente op de PL is weliswaar hoger, maar ook gewoon fiscaal aftrekbaar en je 'spaart' de advies en notaris kosten uit. Als ik nu een extra hypotheek afsluit zit ik met notaris en advies kosten, die ik misschien over 2 jaar ook weer heb als ik naar mijn bankspaarhypotheek ga kijken.

note: ik ben vooral benieuwd naar jullie inzichten... ik heb het bewust nog niet met een adviseur besproken omdat het daarvoor nog te vroeg is en ik me eerst zelf breed wil oriënteren.

[Emma1986]

Wailing_Banshee schreef op woensdag 13 september 2017 @ 07:51:
[...]


Wij hadden nog een eis toen we ons eerste huis kochten (vond het ook vreselijk spannend!). Namelijk dat we zelf heel weinig hoefden te doen aan onderhoud. Uiteindelijk hebben we alleen de kozijnen een keer geschilderd. Ons huidige huis (tweede huis is ook nog steeds spannend hoor ) hebben we echt voor de lange termijn gekocht en moest van binnen helemaal opgefrist worden.

Inderdaad, die eis was ik vergeten, wij zijn ook enkel naar instapklare woningen gaan kijken (dus ik denk dat mijn schatting van maandelijkse onderhoudskosten al voorzichtig is). Als we ergens voor lange termijn gaan wonen lijkt het me wel leuk om iets te kopen waar nog aan geklust moet worden, om het dan aan te kunnen passen naar onze wensen :-)