Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Niek_]

Toch hier ook eens informeren.
We hebben onze woning verkocht, de overdracht vind deze maand plaats. De bankspaarhypotheek die we hier voor afgesloten hadden beëindigen we (bewuste keuze) waarmee we voor een groot deel onze restschuld kunnen inlossen.
Hierna zullen we een maand of 3 gaan huren voordat we de sleutel van onze nieuwe woning krijgen. Nu bezig met de hypotheek hiervoor. Wat ik me nu afvraag: eigenlijk kan ik ons dan toch zien als 'starter' met als verschil dat we de hypotheekrente voor het bedrag van de oude hypotheek nog max 30 - het aantal jaar dat we hier gewoond hebben kunnen aftrekken en de hypotheekrente van het extra bedrag wel de volledige 30 jaar?
Ik kan voor de rest weinig andere aandachtspunten vinden, ook in de twee oriënterende gesprekken die ik met 2 verschillende hypotheekvertrekkers gevoerd heb komt hier verder niks naar voren. Benieuwd of hier ervarings-/materiedeskundigen aanwezig zijn die wellicht nog een puntje hebben.

[Tsurany]

Als je woning verkocht is en je geen hypotheken overhoud dan start je inderdaad in feite opnieuw op de woning markt.

[HuHu]

Wat bedoel je met "starter"?

[Bender]

Heeft er iemand toevallig een voorbeeld document voor het doen van een bod op een woning?

[Kju]

Bender schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 09:33:
Heeft er iemand toevallig een voorbeeld document voor het doen van een bod op een woning?

Mag gewoon in Jip en Janneketaal hoor:
Bij deze bied ik x op woning y onder de volgende voorwaarden:
- voorbehoud van financiering 6 weken
- bouwkundig voorbehoud
- levering <datum>

Verder zou ik niet al te veel tijd en moeite steken in het verzinnen en opstellen van "argumenten die de hoogte het bod toelichten" want dat boeit werkelijk geen hond en zal de verkoper hoogstwaarschijnlijk nog meer irriteren als hij zich niet kan vinden in je (lage?) bod

[Ray]

Niek_ schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 07:16:
Toch hier ook eens informeren.
We hebben onze woning verkocht, de overdracht vind deze maand plaats. De bankspaarhypotheek die we hier voor afgesloten hadden beëindigen we (bewuste keuze) waarmee we voor een groot deel onze restschuld kunnen inlossen.
Hierna zullen we een maand of 3 gaan huren voordat we de sleutel van onze nieuwe woning krijgen. Nu bezig met de hypotheek hiervoor. Wat ik me nu afvraag: eigenlijk kan ik ons dan toch zien als 'starter' met als verschil dat we de hypotheekrente voor het bedrag van de oude hypotheek nog max 30 - het aantal jaar dat we hier gewoond hebben kunnen aftrekken en de hypotheekrente van het extra bedrag wel de volledige 30 jaar?
Ik kan voor de rest weinig andere aandachtspunten vinden, ook in de twee oriënterende gesprekken die ik met 2 verschillende hypotheekvertrekkers gevoerd heb komt hier verder niks naar voren. Benieuwd of hier ervarings-/materiedeskundigen aanwezig zijn die wellicht nog een puntje hebben.

Het grote verschil is dat als je dit jaar of volgend jaar koopt (en je vorige hypotheek bestond al op 31-12-2012) je onder het overgangsrecht valt. En daarmee wijk je dus af van een reguliere starter. Je mag dus een deel aflosvrij houden bijvoorbeeld met behoud van HRA

daarnaast heb je inderdaad hierdoor al wat jaren HRA verbruikt waar je rekening mee dient te houden

[Nomis]

Bender schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 09:33:
Heeft er iemand toevallig een voorbeeld document voor het doen van een bod op een woning?

Vrijwel letterlijk mijn bieding:
Beste,

We hebben na de bezichtiging van "xxxx", besloten een bod te doen op dit huis. Het bod is een eindbod en bedraagt xxxx euro. Dit bod is onder voorbehoud van financiering.

Graag ontvang ik op dit bericht zo snel mogelijk een reactie, maar zeker niet later dan Maandag 19 Oktober. Indien voor deze datum geen reactie ontvangen is, vervalt dit bod.

Met vriendelijke groet,

[Bender]

Kju schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 09:43:
[...]

Mag gewoon in Jip en Janneketaal hoor:
Bij deze bied ik x op woning y onder de volgende voorwaarden:
- voorbehoud van financiering 6 weken
- bouwkundig voorbehoud
- levering <datum>

Verder zou ik niet al te veel tijd en moeite steken in het verzinnen en opstellen van "argumenten die de hoogte het bod toelichten" want dat boeit werkelijk geen hond en zal de verkoper hoogstwaarschijnlijk nog meer irriteren als hij zich niet kan vinden in je (lage?) bod

Ik probeer beetje afweging te maken om de verkoper het zo interessant mogelijk te maken ook.
Voorbehoud van financiering is eigenlijk maar omdat ik 40K te kort kom (en die 40K is enkel voor mijn eigen gemoedsrust zelfs).
En levering boeit me ook niet zo of het nu of voor over een halfjaar is.

Ik wil het de verkoper zo interessant mogelijk maken om vooral niet verder te kijken, het huis is namelijk interessant geprijsd en zo weg (en verwacht dat mensen mogelijk boven vraagprijs gaan bieden, dat gebeurt al veel hier).

[DaTimMan]

Bender schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 10:01:
[...]


Ik probeer beetje afweging te maken om de verkoper het zo interessant mogelijk te maken ook.
Voorbehoud van financiering is eigenlijk maar omdat ik 40K te kort kom (en die 40K is enkel voor mijn eigen gemoedsrust zelfs).
En levering boeit me ook niet zo of het nu of voor over een halfjaar is.

Ik wil het de verkoper zo interessant mogelijk maken om vooral niet verder te kijken, het huis is namelijk interessant geprijsd en zo weg (en verwacht dat mensen mogelijk boven vraagprijs gaan bieden, dat gebeurt al veel hier).

geen voorbehoud financiering is fijn voor een verkoper. Dan heeft hij geen risico op afketsen en weer opnieuw in de markt plaatsen.

[Ray]

als je dit huis gewoon wilt en zeker weet dat je kan financieren is het een optie die kaart te spelen. Dus doe je bod, geef aan dat er geen voorbehoud financiering nodig is en dat je flexibel bent met de levering. Dan ben je in beeld is mijn ervaring. Doe je dit namelijk niet, dan doet een ander het vaak wel en sta je weer achter in de rij.

Zijn er meer die dit bod doen dan kom je vaak helaas in het overbieden terecht...

[Tsurany]

Ik heb een jaar geleden mijn huis gekocht met erfpacht eeuwig durend afgekocht. Nu krijg ik te horen dat ik voor ~3000 euro de grond kan kopen. Dat heeft voor mij toch geen praktisch danwel financieel nut?

[Galois]

Tsurany schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 17:03:
Ik heb een jaar geleden mijn huis gekocht met erfpacht eeuwig durend afgekocht. Nu krijg ik te horen dat ik voor ~3000 euro de grond kan kopen. Dat heeft voor mij toch geen praktisch danwel financieel nut?

Wel toch?

Gratis gebruik mogen maken van de grond of eigenaar zijn van de grond, is toch iets anders?

[Tsurany]

In theorie wel maar is dat in de praktijk ook zo? Ik zie namelijk geen concrete voordelen voor mij als huizenbezitter.

[jurjen_g]

Tsurany schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 18:15:
In theorie wel maar is dat in de praktijk ook zo? Ik zie namelijk geen concrete voordelen voor mij als huizenbezitter.

Bij verkoop is het wel wat waard. Kopers kopen liever een huis op eigen grond, en hypotheek verstrekkers vinden dat ook prettiger. Erfpacht, ook al is het afgekocht, kan belemmerend zijn voor potentiële kopers.

Ik weet niet hoe groot de kavel is en hoeveel je al aan afkoop erfpacht hebt betaald, maar 3000 euro lijkt me een schijntje?

[Tsurany]

Erfpacht was al afgekocht, heb ik zelf niet gedaan. Kavel is zo'n 80m2 dus stelt ook niet veel voor.

Maar als dat de reden is dan koop ik de grond wel bij verkoop, dan heeft het nu geen zin om 3000 euro uit te geven.

[naitsoezn]

Tsurany schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 19:10:

Maar als dat de reden is dan koop ik de grond wel bij verkoop, dan heeft het nu geen zin om 3000 euro uit te geven.

Mss is het dan niet meer te koop of voor een heel andere prijs. Ik zou echt blind die 3k neerleggen om van die erfpacht af te zijn.

Of er trouwens verschil zit tussen het in eigendom hebben of erfpacht hangt af van wat er in het erfpacht contract staat. Kunnen beperkingen in staan die niet zouden gelden als je de grond in eigendom hebt. Of dat vervelend voor jou is, is door ons al niet te zeggen, maar toekomstige kopers kunnen sowieso heel anders dan jij over die mogelijke beperkingen nadenken.

[Cheesy]

De Consumentenbond is al enige tijd in actie vanwege rente-opslagen, zie http://www.consumentenbond.nl/campagnes/rente-opslag/

Nu kan ik wel een boze brief schrijven naar mijn hypotheekverstrekker, maar hoe kom ik er achter of ik rente-opslagen heb? In de offerte heb ik namelijk niets kunnen vinden.

[Tsurany]

Moet in principe in de offerte staan, anders even bellen met de bank. Is niet inzichtelijk in de online omgeving van je bank?

[CodeCaster]

Cheesy schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 21:52:
De Consumentenbond is al enige tijd in actie vanwege rente-opslagen, zie http://www.consumentenbond.nl/campagnes/rente-opslag/

Welke stagiair heeft die voorbeeldbrieven geschreven?

Meestal wordt bij aflossen de risico opslag niet aangepast. Daarom schrijf ik u. Uw bank past de risico-opslag alleen aan op de renteherzieningsdatum. Ik ben boos en vraag u om voortaan ook tijdens de rentevaste periode de risico opslag automatisch aan te passen.

---

Twee maanden geleden meldde ik me in dit topic met de mededeling dat ik me aan het oriënteren was.

Eigenlijk was ik al iets verder, en inmiddels is mijn laatste bod op mijn eerste koophuis ooit geaccepteerd, nu kan het hele circus beginnen.

[ Voor 21% gewijzigd door CodeCaster op 05-04-2016 22:11 ]

[caspervc]

Tsurany schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 17:03:
Ik heb een jaar geleden mijn huis gekocht met erfpacht eeuwig durend afgekocht. Nu krijg ik te horen dat ik voor ~3000 euro de grond kan kopen. Dat heeft voor mij toch geen praktisch danwel financieel nut?

Eigen grond heeft juridisch meer waarde. Ook als de gemeente aan het bestemmingsplan wil morren of je dingen wil doen waar de gemeente mee moet instemmen (opbouwen, uitbouwen). Als de gemeente formeel eigenaar is (erfpacht) dan moeten ze daar ook toestemming voor geven als grondeigenaar zijnde. Bij eigen grond sta je daarin sterker. Ook staat het voor veel mensen fijner als je het huis gaat verkopen. Erfpacht, ook al is het eeuwig durend, heeft toch altijd een nare bijsmaak, zeker nu met zoveel erfpacht gedoe.

[Verwijderd]

Inmiddels voorlopig koopcontract geregeld. Nu aan het kijken voor welke hypotheekverstrekker ik zal kiezen. Ik zoek een lijstje met belangrijke aandachtspunten. Onderstaand wat ik tot nu toe heb.

A. Hypotheekrente
Geen aanvullingen

B. Vrijheid in boetevrij extra aflossen (bv niet, 10% per jaar, onbeperkt, etc)
Wanneer we bv bij een erfenis of schenking extra willen aflossen zou het prettig zijn als daar vrijheid in is. 10% is op zich voldoende. Bij MUNT hypotheken zie ik onbeperkt staan. Dat is natuurlijk ook prettig.

C. Renteaanpassing bij verlaging financieringsratio (automatisch, op aanvraag, etc)
Ik kom er niet echt uit hoe dit precies werkt. Als ik het goed begrijp heeft elke verstrekker staffels. Bij ING zie ik 100, 90, 80, 70, etc. Bij MUNT gaat dit van 100, 80, 60.

Sommige passen automatisch aan, andere verstrekkers moet je het vragen. Wat voor mij persoonlijk om het even is. Hoewel automatisch makkelijker is uiteraard.

Is dit van de getaxeerde of de WOZ waarde? Wat zou er gebeuren als de taxatie nu 100 is en ik los af tot 80. Vervolgens daalt de WOZ waarde mee naar 80. Dan zit ik eigenlijk weer op 100% financiering, maar niet van de oorspronkelijke waarde.

Bij automatische aanpassing vergelijken ze dan de WOZ waarde of is de referentie altijd de oorspronkelijke WOZ of taxatie waarde?

Stel dat ik netjes aflos volgens schema en de woningwaarde daalt, kan ik dan weer een opslag krijgen?

Hoe werkt dit precies?

D. Taxatieverplicht ja/nee
Ik lees dat dit bij sommige verstrekkers niet verplicht is. Is natuurlijk enkel een eenmalige uitgaaf. Niet zo belangrijk.

E. Regels en mogelijkheden bij vaststellen rente na rentevaste periode
Sommige hypotheekverstrekkers komen uit het buitenland of zijn meer een soort "er is niks beters dus dan maar hypotheken" partijen. Ik kan me voorstellen dat over 10, 20 jaar, wanneer ik moet verlengen ze daarom een niet marktconforme rente hanteren. Of bijvoorbeeld dat ze hun portefeuille hebben verkocht. Dat zou spreken voor in elk geval een NL aanbieder. Wat is jullie mening hier over?

F. Rente op moment van offerte of passeren (en daalt hij evt mee)
G. Geldigheidsduur offerte & kosth) en verlengen
H. Tijdelijke stop aflossen mogelijk ja/nee
I. Rente meenemen bij verhuizing
J. Overlijdensrisico verzekering (verplicht ja/nee, zelf kiezen ja/nee)

Heeft iemand feedback of nog andere belangrijke zaken om te letten?

[Rubman]

@ Tipolo niet 123, ga je bij een adviseur langs of wil je het zelf regelen?
Ik heb persoonlijk nog geen moment spijt van de keuze om een financieel adviseur te gebruiken want die van ons pluist alle voorwaarden helemaal uit en neemt al onze wensen mee. in de nog gratis gesprekken 2,5 uur zitten om voorwaarden, wensen en eisen door te nemen van verschillende geldverstrekkers . Zelfs hierna hadden we nog bot kunnen zijn en zeggen nou bedankt voor alles we gaan hem nu zelf afsluiten via een online hypotheker. Ook niet zo gehaast en gejaagd over komen als De Hypotheker of de hypotheekshop.


Wij hebben gisteren de knoop doorgehakt voor de financiering van de nieuwbouwwoning en zijn voor 20 jaar vast gegaan bij Aegon. Eerst leek Lloyds de betere keuze, maar kleine lettertjes in de voorwaarden bleken toch best belangrijk.
Gelukkig belde onze adviseur hier over op tijdens zijn vrije dag (was iedereen aan het opbellen die naar Lloyds keek) dat het misschien toch niet de meest verstandige keuze was en zeker niet voor de 0,05% rente verschil.

Toen nog wat zitten dubben over 20/30 jaar maar beide goede keuze en koffiedik kijken wat betreft toekomst etc. Uiteindelijk gekozen voor lagere lasten.

Inmiddels ook mails van de aannemer en notaris binnen wat betreft overdracht en uiterste meerwerk sluitingsdata. Het komt sinds doorgeven offerteaanvraag hypotheek en mails van andere betrokken partijen wel heel erg aan dat we daadwerkelijk een nieuwbouwhuis gaan kopen. Gezonde spanning continu.

* Rubman gaat snel op zoek naar een keukenboer om idee te laten uittekenen en door te geven aan makelaar want is sluitdatum is dichter bij dan gedacht.

[HuHu]

CodeCaster schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 22:06:
[...]

Welke stagiair heeft die voorbeeldbrieven geschreven?


[...]

Simpel en duidelijk taalgebruik; daar hou ik van. De brieven zijn door iedereen te begrijpen, zowel de verzender als de ontvanger. Er staan geen onduidelijke of dubbelzinnige teksten in.

Dan mag het wel "simpel" lijken, maar het is doeltreffend.

[CodeCaster]

HuHu schreef op donderdag 07 april 2016 @ 10:01:
[...]

Simpel en duidelijk taalgebruik; daar hou ik van. De brieven zijn door iedereen te begrijpen, zowel de verzender als de ontvanger. Er staan geen onduidelijke of dubbelzinnige teksten in.

Dan mag het wel "simpel" lijken, maar het is doeltreffend.

Termen als "daarom schrijf ik u" en "ik ben boos" horen niet in een brief die een volwassene aan zijn hypotheekverstrekker stuurt. In ieder geval niet als diegene serieus genomen wil worden. Verder staat de brief vol herhalingen en spatiefouten, waarschijnlijk ter opvulling van de twee regels aan daadwerkelijke inhoud.

In plaats van dit:

De Consumentenbond heeft een hypotheekonderzoek gedaan naar het effect van (extra) aflossen op de risico-opslag. Meestal wordt bij aflossen de risico opslag niet aangepast. Daarom schrijf ik u.
Uw bank past de risico-opslag alleen aan op de renteherzieningsdatum. Ik ben boos en vraag u om voortaan ook tijdens de rentevaste periode de risico opslag automatisch aan te passen.
En daarom vraag ik u ook, om hetgeen ik op die basis te veel heb betaald, met terugwerkende kracht aan mij te betalen.

Had er ook dit kunnen staan:

Uit onderzoek van de Consumentenbond is gebleken dat de risico-opslag op hypotheken niet automatisch wordt aangepast wanneer (extra) wordt afgelost.

Ik wil u verzoeken om deze aanpassing automatisch te laten plaatsvinden, en indien van toepassing, met terugwerkende kracht de door mij te veel betaalde opslag te verrekenen.

Nog steeds simpel, leesbaar, en to the point.

[HuHu]

CodeCaster schreef op donderdag 07 april 2016 @ 10:13:
[...]

Termen als "daarom schrijf ik u" en "ik ben boos" horen niet in een brief die een volwassene aan zijn hypotheekverstrekker stuurt. In ieder geval niet als diegene serieus genomen wil worden. Verder staat de brief vol herhalingen en spatiefouten, waarschijnlijk ter opvulling van de twee regels aan daadwerkelijke inhoud.

Och, waarschijnlijk komt dat uit zo'n cursus feedback-geven, waarbij het ook belangrijk wordt geacht te vermelden wat iets met jou als persoon doet.

In plaats van dit:

[...]


Had er ook dit kunnen staan:

[...]

Nog steeds simpel, leesbaar, en to the point.

Klopt. Maar er zijn ook heel veel vage en onduidelijke brieven in omloop. Banken hebben er zelf ook een handje van om zaken onduidelijk op te schrijven.

edit: het verschil tussen hypotheekverstrekker en hypotheeknemer is een voorbeeld van een onduidelijke term. In jouw post gebruik je het ook onjuist (de bank is de hypotheeknemer).

[ Voor 9% gewijzigd door HuHu op 07-04-2016 10:25 ]

[outlandos]

Ik kan eyeopen.nl als adviseur iedereen aanraden. 1300 euro voor advies, inclusief afsluitkosten hypotheek + OLV. Ben zelf erg prettig geholpen.

[ Voor 12% gewijzigd door outlandos op 07-04-2016 10:25 ]

[MmarkM]

Rubman schreef op donderdag 07 april 2016 @ 09:57:
...Eerst leek Lloyds de betere keuze, maar kleine lettertjes in de voorwaarden bleken toch best belangrijk.
Gelukkig belde onze adviseur hier over op tijdens zijn vrije dag (was iedereen aan het opbellen die naar Lloyds keek) dat het misschien toch niet de meest verstandige keuze was en zeker niet voor de 0,05% rente verschil...

Wat is de reden dat jullie niet voor Lloyds zijn gegaan maar voor Aegon?

[Rubman]

MmarkM schreef op donderdag 07 april 2016 @ 10:57:
[...]


Wat is de reden dat jullie niet voor Lloyds zijn gegaan maar voor Aegon?

Lloyds had een voorwaarde dat slechts 95% werd gefinancierd bij bepaalde voorwaarden. Plus dat er op het renteverlies tijdens de bouw -1% ten opzichte van bouwrente werd uitgekeerd.

[mtthw]

outlandos schreef op donderdag 07 april 2016 @ 10:25:
Ik kan eyeopen.nl als adviseur iedereen aanraden. 1300 euro voor advies, inclusief afsluitkosten hypotheek + OLV. Ben zelf erg prettig geholpen.

Hoe is je ervaring met het advies dat telefonisch wordt gedaan? Heb je dat als minder prettig ervaren dan een face-to-face gesprek of heb je dat niet gemist?

[murphsy]

Mijn vrouw en ik zijn inmiddels alweer bijna een jaar aan het zoeken naar ons eerste koophuis. Wel met een pauze van ongeveer 3 maanden, in verband met gezinsuitbreiding. Inmiddels weer actief op Funda aan het kijken.

Nu valt me één ding op: er staan erg veel huizen rond de €249k te koop. Ik snap dit niet, de NHG grens ligt immers op €231k. Zijn er echt kopers die bijvoorbeeld voor €240k kopen nu? En zo ja, waarom? Zoveel kopers zullen er niet zonder hypotheek kopen, toch?

[naitsoezn]

Ten eerste omdat überhaupt niet iedereen voor NHG in aanmerking komt, en ten tweede omdat NHG ook niet zaligmakend is. Een hypotheek van 250k is door veel mensen prima op te brengen zonder NHG. Waarom zou je jezelf limiteren tot huizen binnen de NHG grens als je de mogelijkheden (financieel) hebt om nét dat extra stukje extra wens te realiseren.

Edit: O, en ten derde natuurlijk omdat verkopers ook geen Sinterklaas zijn

[ Voor 10% gewijzigd door naitsoezn op 07-04-2016 14:40 ]

[ph4ge]

murphsy schreef op donderdag 07 april 2016 @ 14:36:
Mijn vrouw en ik zijn inmiddels alweer bijna een jaar aan het zoeken naar ons eerste koophuis. Wel met een pauze van ongeveer 3 maanden, in verband met gezinsuitbreiding. Inmiddels weer actief op Funda aan het kijken.

Nu valt me één ding op: er staan erg veel huizen rond de €249k te koop. Ik snap dit niet, de NHG grens ligt immers op €231k. Zijn er echt kopers die bijvoorbeeld voor €240k kopen nu? En zo ja, waarom? Zoveel kopers zullen er niet zonder hypotheek kopen, toch?

Het zijn vraagprijzen, als ze er continu tegen aanlopen dat er verkopers afhaken vanwege de NHG grens dan zakken ze wel.

De NHG grens is wel een mentale grens maar verder ook niet zaligmakend natuurlijk. Bovendien valt er ook nog wel wat aan te rommelen.

[murphsy]

naitsoezn schreef op donderdag 07 april 2016 @ 14:39:
Ten eerste omdat überhaupt niet iedereen voor NHG in aanmerking komt, en ten tweede omdat NHG ook niet zaligmakend is. Een hypotheek van 250k is door veel mensen prima op te brengen zonder NHG. Waarom zou je jezelf limiteren tot huizen binnen de NHG grens als je de mogelijkheden (financieel) hebt om nét dat extra stukje extra wens te realiseren.

Edit: O, en ten derde natuurlijk omdat verkopers ook geen Sinterklaas zijn

Nouja de rentekorting die NHG biedt is toch wel aardig zaligmakend Je betaald behoorlijk extra voor de €10k extra koopprijs. Bij ING 10 jaar vast bijvoorbeeld (uitgaande van 101%) met NHG 1,99% rente en zonder NHG 2,64%. Dat tikt fors aan!

Denk je dat het zin heeft om te bezichtigen rond de €249 voor ons? Wij willen echt niet boven de NHG grens kopen.

[naitsoezn]

murphsy schreef op donderdag 07 april 2016 @ 15:50:
[...]


Nouja de rentekorting die NHG biedt is toch wel aardig zaligmakend Je betaald behoorlijk extra voor de €10k extra koopprijs. Bij ING 10 jaar vast bijvoorbeeld (uitgaande van 101%) met NHG 1,99% rente en zonder NHG 2,64%. Dat tikt fors aan!

Ik kan drie tientjes in de maand niet echt zaligmakend noemen, maar ik kan dan ook niet in jullie portemonnee kijken. Ik zou, als die drie tientjes echt het verschil voor jullie maakt, dan ook zeker niet boven die grens van nhg kopen

[outlandos]

mtthw schreef op donderdag 07 april 2016 @ 12:29:
[...]

Hoe is je ervaring met het advies dat telefonisch wordt gedaan? Heb je dat als minder prettig ervaren dan een face-to-face gesprek of heb je dat niet gemist?

Denk niet dat dat veel verschil maakt: zo lang je maar een capabel iemand treft.

naitsoezn schreef op donderdag 07 april 2016 @ 15:55:
[...]

Ik kan drie tientjes in de maand niet echt zaligmakend noemen, maar ik kan dan ook niet in jullie portemonnee kijken. Ik zou, als die drie tientjes echt het verschil voor jullie maakt, dan ook zeker niet boven die grens van nhg kopen

Verschil tussen 1,99% en 2,64 is 30 euro per maand? Uhh whut?

[President]

Kan dat NHG eigenlijk failliet gaan als er teveel mensen gebruik van maken? Want ik vind het raar dat je met 230k een moet nh krijgt maar met 240k niet. Je betaalt een keer 1%, maar dat dekt niet de mogelijke kosten in de toekomst

[ANdrode]

naitsoezn schreef op donderdag 07 april 2016 @ 15:55:
[...]
Ik kan drie tientjes in de maand week niet echt zaligmakend noemen, maar ik kan dan ook niet in jullie portemonnee kijken. Ik zou, als die drie tientjes echt het verschil voor jullie maakt, dan ook zeker niet boven die grens van nhg kopen

Bedoelde je per week in plaats van per maand?
(0,0064 * 250000) = 1600, 1600/52 = 30,77

[outlandos]

tweakerdennis schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:04:
Kan dat NHG eigenlijk failliet gaan als er teveel mensen gebruik van maken? Want ik vind het raar dat je met 230k een moet nh krijgt maar met 240k niet. Je betaalt een keer 1%, maar dat dekt niet de mogelijke kosten in de toekomst

Hoe meer mensen er gebruik van maken des te kleiner de kans is dat ze failliet gaan. Zo werkt de wet van de grote getallen nu eenmaal.

[naitsoezn]

outlandos schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:03:
[...]

Verschil tussen 1,99% en 2,64 is 30 euro per maand? Uhh whut?

ANdrode schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:06:
[...]


Bedoelde je per week in plaats van per maand?
(0,0064 * 250000) = 1600, 1600/52 = 30,77

Heb gewoon even wat niet-zo-willekeurige getallen op berekenhet.nl ingevoerd, en kom voor een huis van 230k op een netto maandlast van 755 met nhg (1.99%) en 781 zonder nhg (2.64%). Zelfs nog minder dan drie tientjes verschil per maand

[murphsy]

naitsoezn schreef op donderdag 07 april 2016 @ 15:55:
[...]

Ik kan drie tientjes in de maand niet echt zaligmakend noemen, maar ik kan dan ook niet in jullie portemonnee kijken. Ik zou, als die drie tientjes echt het verschil voor jullie maakt, dan ook zeker niet boven die grens van nhg kopen

Dat vind ik te kort door de bocht. Zelfs die € 30 per maand op basis van zeg 20 jaar is een ±€ 7.000,- extra kosten. Rekening houdende met €2k kosten voor de NHG toch een €5k verschil. Op een huis van 240k is dat aanzienlijk in mijn ogen. Niet een bedrag dat ik zou negeren.

Maar misschien ben ik gewoon een zuunigerd

Trouwens een foute aanname dat ik hierover nadenk in verband met de maandlasten, ik kijk naar het totaalbedrag voor het huis. Minder is beter.

::edit:: met netto rekenen is wel een beetje gevaarlijk, je weet niet hoe dat er over zeg 10 jaar uitziet.

[ Voor 6% gewijzigd door murphsy op 07-04-2016 16:15 ]

[outlandos]

naitsoezn schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:10:
[...]


[...]

Heb gewoon even wat niet-zo-willekeurige getallen op berekenhet.nl ingevoerd, en kom voor een huis van 230k op een netto maandlast van 755 met nhg (1.99%) en 781 zonder nhg (2.64%). Zelfs nog minder dan drie tientjes verschil per maand

Handmatig berekend: ruim 120 euro bruto verschil per maand.

[President]

outlandos schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:07:
[...]


Hoe meer mensen er gebruik van maken des te kleiner de kans is dat ze failliet gaan. Zo werkt de wet van de grote getallen nu eenmaal.

Klopt qua deelname, maar ik bedoel meer bij gebruik. Stel je voor dat er een echte economische crisis plaats vindt, kan NHG dan wel de beloftes na komen. Ik mag hopen dat de staat hier niet garant voor staat?

[naitsoezn]

murphsy schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:14:
[...]


Trouwens een foute aanname dat ik hierover nadenk in verband met de maandlasten, ik kijk naar het totaalbedrag voor het huis. Minder is beter.

Prima, lijkt me ook helemaal niet verkeerd . Maar het verschil tussen wel of geen nhg wordt alleen nogal eens overdreven, dus vandaar m'n reactie. Maar succes!

[ANdrode]

naitsoezn schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:10:
[...]
Heb gewoon even wat niet-zo-willekeurige getallen op berekenhet.nl ingevoerd, en kom voor een huis van 230k op een netto maandlast van 755 met nhg (1.99%) en 781 zonder nhg (2.64%). Zelfs nog minder dan drie tientjes verschil per maand

Het scheelt toch 30 euro bruto per week aan rente bij een hypotheek van 250k. Dat leek zoveel op jouw berekening dat ik dacht dat het een vergissing was .

Over de looptijd van een annuïtaire lening van 30 jaar scheelt het, bij gelijkblijvende rente, uiteindelijk ongeveer 20k netto. En bij een lineaire hypotheek ongeveer 75 euro aan netto maandlasten in maand 1. Dat vind ik een groot verschil.

Daarnaast weet je niet wat de rente over 10 jaar is. Bij die 1,99% hoort een rente vast termijn van 10 jaar?
Leuke calculators op berekenhet.nl. Fictief inkomen dat ik heb ingevuld: 50k/jaar

[ Voor 17% gewijzigd door ANdrode op 07-04-2016 16:33 ]

[murphsy]

naitsoezn schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:17:
[...]

Prima, lijkt me ook helemaal niet verkeerd . Maar het verschil tussen wel of geen nhg wordt alleen nogal eens overdreven, dus vandaar m'n reactie. Maar succes!

Beetje kritische feedback is ook goed hoor. Vooral bij de huizenzoektocht. Er zijn namelijk oneindig veel variabelen, waardoor je jezelf ook makkelijk verliest in de details. Dat ken ik maar al te goed. Bij ons is de situatie dat we op één salaris willen kopen, en daardoor zitten we pal in wel/niet NHG gebied. Dan wordt het opeens een hele relevante grens. Bij mijn laatste berekening met de adviseur scheelde het zo'n € 125 bruto per maand, fors in mijn ogen.

Ik ga denk ik gewoon kijken bij de huizen rond de €249k, en mocht de NHG grens dan echt onhaalbaar blijken dan weet ik dat ook weer.

Niemand ervaring met deze budgetten en de praktische invulling daarvan? (dus huis met vraagprijs €249k kopen voor €231k?)

[outlandos]

murphsy schreef op donderdag 07 april 2016 @ 16:31:
[...]


Beetje kritische feedback is ook goed hoor. Vooral bij de huizenzoektocht. Er zijn namelijk oneindig veel variabelen, waardoor je jezelf ook makkelijk verliest in de details. Dat ken ik maar al te goed. Bij ons is de situatie dat we op één salaris willen kopen, en daardoor zitten we pal in wel/niet NHG gebied. Dan wordt het opeens een hele relevante grens. Bij mijn laatste berekening met de adviseur scheelde het zo'n € 125 bruto per maand, fors in mijn ogen.

Ik ga denk ik gewoon kijken bij de huizen rond de €249k, en mocht de NHG grens dan echt onhaalbaar blijken dan weet ik dat ook weer.

Niemand ervaring met deze budgetten en de praktische invulling daarvan? (dus huis met vraagprijs €249k kopen voor €231k?)

Vergeet ook niet dat de NHG grens zal blijven dalen tot uiteindelijk iets boven de 200k. Als je nu dus net onder de huidige grenst koopt kan dat een probleem (lees: lastiger maken) vormen wanneer je gaat verkopen.

[Bockelaar]

ben ik de enige die denkt dat 249 vraagprijs en max 231 bieden een erg groot gat is? Denk dat de verkopers niet per ongeluk op 249 gaan zitten ...

[Fiber]

Bockelaar schreef op donderdag 07 april 2016 @ 17:31:
ben ik de enige die denkt dat 249 vraagprijs en max 231 bieden een erg groot gat is? Denk dat de verkopers niet per ongeluk op 249 gaan zitten ...

Als je een beetje geld achter de hand hebt dan valt er vast wel wat te regelen met 'een bedragje voor de gordijnen' of zo... Beetje creatief zijn en gewoon een bod doen.

[HuHu]

outlandos schreef op donderdag 07 april 2016 @ 17:21:
[...]


Vergeet ook niet dat de NHG grens zal blijven dalen tot uiteindelijk iets boven de 200k. Als je nu dus net onder de huidige grenst koopt kan dat een probleem (lees: lastiger maken) vormen wanneer je gaat verkopen.

Dat denk ik niet.

De nhg wordt dit jaar niet verlaagd. De kans is groot dat het zo blijft. Als ik het me goed herinner mikt de nhg op de gemiddelde verkoopprijs en die ligt zo rond de 240k€.

[outlandos]

HuHu schreef op donderdag 07 april 2016 @ 17:41:
[...]

Dat denk ik niet.

De nhg wordt dit jaar niet verlaagd. De kans is groot dat het zo blijft. Als ik het me goed herinner mikt de nhg op de gemiddelde verkoopprijs en die ligt zo rond de 240k€.

Je hebt helemaal gelijk, ze hebben het terug gedraaid. Goed nieuws lijkt me

[murphsy]

outlandos schreef op donderdag 07 april 2016 @ 18:14:
[...]


Je hebt helemaal gelijk, ze hebben het terug gedraaid. Goed nieuws lijkt me

Goed nieuws voor mij sowieso, scheelt behoorlijk in de haast.

En juist het grote gat tussen 249 en 231 is de reden dat ik het onderwerp aansneedt. Op dat punt ben ik uitgekomen op: gewoon proberen.

[Verwijderd]

Gewoon 231 bieden ivm NHG en dan is het meteen duidelijk dat dit het bij dit bod blijft. Als ze verwachten dat de max is dan zullen ze toehappen. Verwachten ze meer dan zal het wel rond de 250 blijven want je bent niet de enige die perse onder de NHG grens wil blijven.

[murphsy]

Verwijderd schreef op donderdag 07 april 2016 @ 18:51:
Gewoon 231 bieden ivm NHG en dan is het meteen duidelijk dat dit het bij dit bod blijft. Als ze verwachten dat de max is dan zullen ze toehappen. Verwachten ze meer dan zal het wel rond de 250 blijven want je bent niet de enige die perse onder de NHG grens wil blijven.

Tot nog toe heb ik deze huizen express niet bezichtigd, daarom vroeg ik juist. Is het realistisch om dit wel te gaan doen?

Ik zie genoeg huizen van €250k vraagprijs verkocht worden binnen 2 a 3 maanden. Hoe snel staat zo'n transactie in het Kadaster? Dan kan ik gewoon de verkoopsom checken.

[naitsoezn]

Je blijft maar vragen of een bod van 231k op een vraagprijs van 250k realistisch is, maar dat is gewoon helemaal niet te zeggen. Het ene huis is realistisch op 250k geprijsd, het andere huis niet. Daar is geen zinnig woord over te zeggen zonder de precieze details van dat huis te kennen. Daar komt de gekte die in sommige regio's nog speelt bovenop. Als je nu 231k biedt voor een huis dat gisteren in hartje Amsterdam voor 250k op funda is gekomen, geef ik je meer kans om met een lot van vadaag gisteren de lotto te winnen dan dat je voor 231k dat huis kunt te krijgen. Biedt je in een kansarmere regio 231k voor een huis wat al langer te koop staat, heb je meer kans, maar zelfs dan is het volledig en volkomen afhankelijk van het huis in kwestie (en de eigenaren, niet te vergeten). Het hangt gewoon volledig af van de omstandigheden.

[remzor]

Eens met naitsoezn. Bovendien besloten mijn vriendin en ik tijdens de zoektocht dat wij waarschijnlijk op een huis uit zouden komen boven de NHG grens en dat we dit ook helemaal niet erg vonden. We hebben gewoon gekeken naar de maandlasten, los van wel/niet NHG. Als je zelf weet welk bedrag je (gemakkelijk) maandelijks kan en wil ophoesten, maakt dat het een stuk makkelijker.

Stel dat je tegen je droomhuis aanloopt, maar helaas: €250k, dus net boven de NHG grens. Moet je dit huis dan laten schieten voor een huis die net wel binnen de NHG grens valt, maar waar je 10,20, 30 jaar lang wellicht niet zo blij/gelukkig in bent als dat je in dat droomhuis zou zijn? Ik denk van niet. Natuurlijk speelt geld een rol, dus begrijp me daarin niet verkeerd hoor. Je moet jezelf ook niet op kosten jagen die je misschien in de toekomst niet meer zou kunnen betalen.
Uiteindelijk is het allemaal zo persoonlijk en spelen er zoveel factoren een rol, dat niemand een dergelijke beslissing voor jou zou kunnen nemen.

Wij zelf hebben nu sinds 2 dagen een finaal akkoord en hebben toch een huis gekocht met NHG. Waren beiden positief verrast toen we dit huis zagen en natuurlijk is het financiele voordeel dan mooi meegenomen. Als we daarentegen een mooi huis tegen zouden komen voor 250-260 zouden we het wellicht ook hebben gekocht zoals gezegd, maar dat is koffiedik kijken.
Succes!

[ Voor 5% gewijzigd door remzor op 07-04-2016 19:51 ]

[Beneveerg]

Gisteren het laatste document aangeleverd bij Aegon voor de hypotheek. Iemand een idee hoe lang het duurt voordat Aegon alle documenten heeft na gekeken en de hypotheek goed keurt?

[HuHu]

Duurde bij mij een paar dagen. Je kunt het online volgen.

[Beneveerg]

HuHu schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 06:22:
Duurde bij mij een paar dagen. Je kunt het online volgen.

Ik heb het via een tussenpersoon geregeld. Hij kan het online volgen denk ik. Paar dagen is ruim op tijd!

[HuHu]

Beneveerg schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 09:43:
[...]


Ik heb het via een tussenpersoon geregeld. Hij kan het online volgen denk ik. Paar dagen is ruim op tijd!

Ik ook. Je kunt zelf een code aanvragen om het online te volgen. Aegon stuurt je daarover een brief.

[ph4ge]

remzor schreef op donderdag 07 april 2016 @ 19:50:
Eens met naitsoezn. Bovendien besloten mijn vriendin en ik tijdens de zoektocht dat wij waarschijnlijk op een huis uit zouden komen boven de NHG grens en dat we dit ook helemaal niet erg vonden. We hebben gewoon gekeken naar de maandlasten, los van wel/niet NHG. Als je zelf weet welk bedrag je (gemakkelijk) maandelijks kan en wil ophoesten, maakt dat het een stuk makkelijker.

Stel dat je tegen je droomhuis aanloopt, maar helaas: €250k, dus net boven de NHG grens. Moet je dit huis dan laten schieten voor een huis die net wel binnen de NHG grens valt, maar waar je 10,20, 30 jaar lang wellicht niet zo blij/gelukkig in bent als dat je in dat droomhuis zou zijn? Ik denk van niet. Natuurlijk speelt geld een rol, dus begrijp me daarin niet verkeerd hoor. Je moet jezelf ook niet op kosten jagen die je misschien in de toekomst niet meer zou kunnen betalen.
Uiteindelijk is het allemaal zo persoonlijk en spelen er zoveel factoren een rol, dat niemand een dergelijke beslissing voor jou zou kunnen nemen.

Wij zelf hebben nu sinds 2 dagen een finaal akkoord en hebben toch een huis gekocht met NHG. Waren beiden positief verrast toen we dit huis zagen en natuurlijk is het financiele voordeel dan mooi meegenomen. Als we daarentegen een mooi huis tegen zouden komen voor 250-260 zouden we het wellicht ook hebben gekocht zoals gezegd, maar dat is koffiedik kijken.
Succes!

De Euro's vlak boven de NHG grens zijn gewoon relatief duur, ze zijn duurder dan de Euro's die je leent onder de NHG grens. Ik heb even snel wat cijfers in mijn spreadsheetje gegooid om een indicatie te geven.

Een huis van 230k met 240k hypotheek NHG en 2,5% rente (20 jaar vast) kost je in totaal na 30 jaar, bruto 333k tegen de tijd dat je het afgelost hebt.

Een huis van 250k met 260k hypotheek zonder NHG en 3,2% rente (20 jaar vast) kost je in totaal na 30 jaar, bruto 405k tegen de tijd dat je het afgelost hebt. Een huis met een 8,5% hogere aanschafwaarde is uiteindelijk wel 21,6% duurder.

Zo bezien is het een flink bedrag, bij hogere rentes is dat verschil nog veel groter. Een huis wat net op de grens zit wordt wel ineens een heel stuk duurder dus het huis moet ook wel een stuk mooier zijn om het dat waard te zijn. Simpelgezegd zou ik niet voor een huis wat net een paar procent groter of mooier is de NHG grens overschrijden. Om in Tweakers termen te blijven, als je dat doet heb je minder bang for buck

[Kju]

Goede uitleg. Lijkt me startpostwaardig

[ph4ge]

Kju schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 10:12:
Goede uitleg. Lijkt me startpostwaardig

Overigens komt er nog bij dat je zonder NHG niet alleen duurder uit bent maar ook iets meer risico loopt op restschuld etc.

[TERW_DAN]

Beneveerg schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 09:43:
[...]


Ik heb het via een tussenpersoon geregeld. Hij kan het online volgen denk ik. Paar dagen is ruim op tijd!

Bij mij duurde het ook iets van 3 dagen via de Aegon, niet bijzonder spannend eigenlijk.

[Ray]

ph4ge schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 10:23:
[...]



Overigens komt er nog bij dat je zonder NHG niet alleen duurder uit bent maar ook iets meer risico loopt op restschuld etc.

Vooral dat is wel een punt natuurlijk.

NHG is primair bescherming tegen restschuld bij oa relatiebreuk, arbeidsongeschiktheid en werkeloosheid.

De lagere rente is voor velen, zoals ook hier vaak te lezen, een belangrijk argument maar feitelijk 'bijzaak'
vanzelfsprekend is het verschil zoals hier berekent best relevant en is 70K plus een flink verschil.

Echter als de NHG grens en taxatiewaarde stabiel blijven (en het inkomen behouden) kan je ook na een aantal jaren alsnog oversluiten naar NHG waardoor het verschil een stuk lager kan worden. Dan is het opeens nog "maar" het aantal jaren de hogere rente en oversluitkosten. bedenk je dit wel van te voren! in je keuze voor je rente vast periode

[ Voor 31% gewijzigd door Ray op 08-04-2016 10:38 ]

[HuHu]

ph4ge schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 09:59:
[...]

De Euro's vlak boven de NHG grens zijn gewoon relatief duur, ze zijn duurder dan de Euro's die je leent onder de NHG grens. Ik heb even snel wat cijfers in mijn spreadsheetje gegooid om een indicatie te geven.

Een huis van 230k met 240k hypotheek NHG en 2,5% rente (20 jaar vast) kost je in totaal na 30 jaar, bruto 333k tegen de tijd dat je het afgelost hebt.

Een huis van 250k met 260k hypotheek zonder NHG en 3,2% rente (20 jaar vast) kost je in totaal na 30 jaar, bruto 405k tegen de tijd dat je het afgelost hebt. Een huis met een 8,5% hogere aanschafwaarde is uiteindelijk wel 21,6% duurder.

Zo bezien is het een flink bedrag, bij hogere rentes is dat verschil nog veel groter. Een huis wat net op de grens zit wordt wel ineens een heel stuk duurder dus het huis moet ook wel een stuk mooier zijn om het dat waard te zijn. Simpelgezegd zou ik niet voor een huis wat net een paar procent groter of mooier is de NHG grens overschrijden. Om in Tweakers termen te blijven, als je dat doet heb je minder bang for buck

Kleine aanvulling. Voor een hypotheek van 240k betaal je 2.400 euro aan NHG kosten. In jouw voorbeeld zou je voor het huis van 250k dus 2.400 minder hoeven lenen. Dat scheelt ongeveer 4k over de hele looptijd.

[spreading]

HuHu schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 10:53:
[...]

Kleine aanvulling. Voor een hypotheek van 240k betaal je 2.400 euro aan NHG kosten. In jouw voorbeeld zou je voor het huis van 250k dus 2.400 minder hoeven lenen. Dat scheelt ongeveer 4k over de hele looptijd.

Je kan niet meer alle kosten koper meefinancieren. Hierdoor blijft de 102% wat je kan lenen 102%. Of je daar nou je NHG of andere kosten van betaald maakt verder niks uit. Ik zou hem daarom ook niet meerekenen in de hoogte van je hypotheek.

[HuHu]

spreading schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 11:19:
[...]

Je kan niet meer alle kosten koper meefinancieren. Hierdoor blijft de 102% wat je kan lenen 102%. Of je daar nou je NHG of andere kosten van betaald maakt verder niks uit. Ik zou hem daarom ook niet meerekenen in de hoogte van je hypotheek.

In het rekenvoorbeeld gebruikt ph4ge een hypotheek die 10k hoger is dan de prijs van het huis. Mijns inziens zou je bij een niet-NHG voorbeeld dan slechts een 8k hogere hypotheek nodig hebben.

De kosten van NHG kunnen wel degelijk van belang zijn bij de overweging. Als je een NHG-hypotheek aangaat voor slechts vijf jaar (omdat je weet dat je daarna wilt verhuizen), kunnen de NHG-kosten wel eens hoger uitvallen dan de extra rente bij een niet-NHG hypotheek.

[spreading]

Dan is het nog steeds krom wat je zegt. 102% blijft 102% je kan niks hoger lenen om de NHG te betalen.

Bij een huis van 240 kan je max 244.800 lenen. Bij een huis van 231(NHG grens) is dat 235.620.
Als je dan de kosten koper op een rijtje zet (via berekenhet.nl).

Huis van 240
Max hypotheek: 244.800
Huis: 240.000
Kosten Koper: 8.260
Zelf inleggen: 3.460

Huis van 231
Max hypotheek: 235.620
Huis: 231.000
Kosten Koper: 10.481
Zelf inleggen: 5.861

Je zou het kunnen overwegen omdat je 2.401 euro extra betaald voor je NHG. Maar dit komt uit je eigen zak, dit kan je niet meelenen. Wel moet je goed in de gaten hebben of je dat extra geld "eruit" haalt, zoals je in je laatste alinea aangeeft.

[Rubman]

spreading schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:20:
Dan is het nog steeds krom wat je zegt. 102% blijft 102% je kan niks hoger lenen om de NHG te betalen.

Bij een huis van 240 kan je max 244.800 lenen. Bij een huis van 231(NHG grens) is dat 235.620.
Als je dan de kosten koper op een rijtje zet (via berekenhet.nl).

Huis van 240
Max hypotheek: 244.800
Huis: 240.000
Kosten Koper: 8.260
Zelf inleggen: 3.460

Huis van 231
Max hypotheek: 235.620
Huis: 231.000
Kosten Koper: 10.481
Zelf inleggen: 5.861

Je zou het kunnen overwegen omdat je 2.401 euro extra betaald voor je NHG. Maar dit komt uit je eigen zak, dit kan je niet meelenen. Wel moet je goed in de gaten hebben of je dat extra geld "eruit" haalt, zoals je in je laatste alinea aangeeft.

klopt alsnog niet helemaal want ik zit op grens NHG qua hypotheek aanvraag en ga uiteindelijk toch echt meer dan 235 in de hypotheek lenen. Zal uitkomen rond de 242.00

[naitsoezn]

spreading schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:20:
Dan is het nog steeds krom wat je zegt. 102% blijft 102% je kan niks hoger lenen om de NHG te betalen.

Bij een huis van 240 kan je max 244.800 lenen. Bij een huis van 231(NHG grens) is dat 235.620.
Als je dan de kosten koper op een rijtje zet (via berekenhet.nl).

Huis van 240
Max hypotheek: 244.800
Huis: 240.000
Kosten Koper: 8.260
Zelf inleggen: 3.460

Huis van 231
Max hypotheek: 235.620
Huis: 231.000
Kosten Koper: 10.481
Zelf inleggen: 5.861

Je zou het kunnen overwegen omdat je 2.401 euro extra betaald voor je NHG. Maar dit komt uit je eigen zak, dit kan je niet meelenen. Wel moet je goed in de gaten hebben of je dat extra geld "eruit" haalt, zoals je in je laatste alinea aangeeft.

Uhm, geld wat je in het huis stopt maar niet in de hypotheek zit moet ook ergens vandaan komen he Het is niet alsof dat opeens geen kosten voor het huis meer zijn, enkel omdat het niet in de hypotheek zit....

[vincent_v]

ph4ge schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 09:59:
[...]


Een huis van 250k met 260k hypotheek zonder NHG en 3,2% rente (20 jaar vast) kost je in totaal na 30 jaar, bruto 405k tegen de tijd dat je het afgelost hebt. Een huis met een 8,5% hogere aanschafwaarde is uiteindelijk wel 21,6% duurder.

Dit klopt niet helemaal. De meeste mensen lossen tegenwoordig af, dus na ongeveer 10 jaar heb je 33% afgelost. Bij mijn Rabo hypotheek "verdwijnt" dan de rente-opslag en dan zit je op hetzelfde rentepercentage als een hypotheek met NHG. Je hebt wel gelijk dat de eerste jaren je relatief duur leent.

[ph4ge]

vincent_v schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 13:18:
[...]


Dit klopt niet helemaal. De meeste mensen lossen tegenwoordig af, dus na ongeveer 10 jaar heb je 33% afgelost. Bij mijn Rabo hypotheek "verdwijnt" dan de rente-opslag en dan zit je op hetzelfde rentepercentage als een hypotheek met NHG. Je hebt wel gelijk dat de eerste jaren je relatief duur leent.

Het is een indicatie, en in dit voorbeeld wordt annuitair afgelost. Inderdaad, de rente kan schommelen en er zijn allerlei kleine mitsen en maaren. Daar is het een indicatie voor. Uiteraard moet je dat zelf uitrekenen als je het specifiek voor jouw situatie wil weten. :-)

Overigens vind ik het een forse aanname om te denken dat de rente lager wordt. Zou zomaar kunnen is dat hij na 20 jaar rentevastperiode aanzienlijk hoger is. En na 10 jaar zit je nog niet op 33 procent als je annuitair aflost.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 08-04-2016 13:33 ]

[vincent_v]

ph4ge schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 13:28:
[...]

Overigens vind ik het een forse aanname om te denken dat de rente lager wordt. Zou zomaar kunnen is dat hij na 20 jaar rentevastperiode aanzienlijk hoger is.

Bij de Rabo is je rente opgebouwd uit NHG rente + rente opslagen. De rente opslag is afhankelijk van je hypotheek en de waarde van je huis. Als je hypotheek 100% van de waarde van je woning is dan betaal je 0.6% rente-opslag. Als je aflost tot 67.5% verdwijnt deze rente-opslag, ook al zet je de rente 20 jaar vast. Als je na 5 jaar extra aflost tot 67.5% verdwijnt de rente opslag en daalt dus je rente percentage. Dus ja ik weet zeker dat ik over 10 jaar minder rente betaal

[HuHu]

spreading schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:20:
Dan is het nog steeds krom wat je zegt. 102% blijft 102% je kan niks hoger lenen om de NHG te betalen.

Bij een huis van 240 kan je max 244.800 lenen. Bij een huis van 231(NHG grens) is dat 235.620.
Als je dan de kosten koper op een rijtje zet (via berekenhet.nl).

Huis van 240
Max hypotheek: 244.800
Huis: 240.000
Kosten Koper: 8.260
Zelf inleggen: 3.460

Huis van 231
Max hypotheek: 235.620
Huis: 231.000
Kosten Koper: 10.481
Zelf inleggen: 5.861

Je zou het kunnen overwegen omdat je 2.401 euro extra betaald voor je NHG. Maar dit komt uit je eigen zak, dit kan je niet meelenen. Wel moet je goed in de gaten hebben of je dat extra geld "eruit" haalt, zoals je in je laatste alinea aangeeft.

En bij een huis boven de NHG-grens komt het niet uit je eigen zak (want niet nodig) en kun je dus een lagere hypotheek nemen.

[Sen]

vincent_v schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 13:36:
[...]


Bij de Rabo is je rente opgebouwd uit NHG rente + rente opslagen. De rente opslag is afhankelijk van je hypotheek en de waarde van je huis. Als je hypotheek 100% van de waarde van je woning is dan betaal je 0.6% rente-opslag. Als je aflost tot 67.5% verdwijnt deze rente-opslag, ook al zet je de rente 20 jaar vast. Als je na 5 jaar extra aflost tot 67.5% verdwijnt de rente opslag en daalt dus je rente percentage. Dus ja ik weet zeker dat ik over 10 jaar minder rente betaal

Ik heb het voor mezelf uitgerekend met een 2% rente voor 10 jaar en een 2.75% rente voor 20 jaar wat volgens mij normaal is op dit moment en dan betaal ik na 10 jaar 11568 euro meer. Dan moet in het 2de deel van de 20 jaar dus de rente boven de 5% liggen mocht het 20 jaar vast verhaal interessant zijn.

[DrivinUCrazy]

vincent_v schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 13:36:
[...]


Bij de Rabo is je rente opgebouwd uit NHG rente + rente opslagen. De rente opslag is afhankelijk van je hypotheek en de waarde van je huis. Als je hypotheek 100% van de waarde van je woning is dan betaal je 0.6% rente-opslag. Als je aflost tot 67.5% verdwijnt deze rente-opslag, ook al zet je de rente 20 jaar vast. Als je na 5 jaar extra aflost tot 67.5% verdwijnt de rente opslag en daalt dus je rente percentage. Dus ja ik weet zeker dat ik over 10 jaar minder rente betaal

Als je een hypotheek hebt met NHG, heb je toch geen opslag? Zie ook: https://www.rabobank.nl/p.../hypotheekrente/opslagen/

Ik heb me er bij het afsluiten van de hypotheek sowieso niet in verdiept, omdat we maar 50% hebben geleend. Voor ons was dit dan ook helemaal niet van toepassing.

[ Voor 10% gewijzigd door DrivinUCrazy op 08-04-2016 14:59 ]

[naitsoezn]

DrivinUCrazy schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 14:56:
[...]

Als je een hypotheek hebt met NHG, heb je toch geen opslag? Zie ook: https://www.rabobank.nl/p.../hypotheekrente/opslagen/

Ik heb me er bij het afsluiten van de hypotheek sowieso niet in verdiept, omdat we maar 50% hebben geleend. Voor ons was dit dan ook helemaal niet van toepassing.

mss had je je beter wel even verdiept in de post waar je op reageert, want dit is natuurlijk niet wat ie zegt....

[DrivinUCrazy]

naitsoezn schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 15:05:
[...]

mss had je je beter wel even verdiept in de post waar je op reageert, want dit is natuurlijk niet wat ie zegt....

Er staat:

Bij de Rabo is je rente opgebouwd uit NHG rente + rente opslagen.

In de link naar de rabo staat juist dat een NHG hypotheek geen renteopslagen heeft. Of ik lees dat echt helemaal verkeerd.

Dus
- óf je hebt een NHG hypotheek zonder renteopslag
- óf een basisrente + eventuele renteopslagen, die inderdaad zoals hij zegt weer kunnen wegvallen.

[ Voor 3% gewijzigd door DrivinUCrazy op 08-04-2016 15:33 ]

[rkvvkevin]

Stiekem al een tijdje in dit topic mee aan het lezen, aangezien wij voornemens zijn om op korte termijn ook een eerste huis te gaan kopen.

Nu is ons oog gevallen op een nieuwbouwproject in de buurt van de stad en in de buurt van ons ouderlijk huis.

Zijn er nog punten waarop goed gelet dient te worden, met betrekking tot nieuwbouw?

Nu wordt de woning gebouwd tegenover een school (MBO), waarvoor plannen zijn om deze binnen 5 jaar te slopen, renoveren, etc.

Perceel van deze school heeft als bestemming maatschappelijk.

Nu vragen wij ons af wat hiervoor in plaats zal komen, waarbij wij reeds contact hebben gezocht met de gemeente. Deze kan ons tot op heden nog niet helpen en wij zullen af moeten wachten op een antwoord van een andere collega.

Kan ik in de voorwaarden laten zetten dat het contract wordt ontbonden, mits het perceel een bestemmingswijziging zal ondergaan?

Een hoop tekst, maar de woning ligt recht tegenover de school.
Vind het dus wel belangrijk dat er geen hoop zooi wordt gebouwd of dat er een enorme flat of asielzoekerscentrum wordt geplaatst.

[naitsoezn]

DrivinUCrazy schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 15:33:
[...]

Er staat:

[...]

In de link naar de rabo staat juist dat een NHG hypotheek geen renteopslagen heeft. Of ik lees dat echt helemaal verkeerd.

Dus
- óf je hebt een NHG hypotheek zonder renteopslag
- óf een basisrente + eventuele renteopslagen, die inderdaad zoals hij zegt weer kunnen wegvallen.

Nogmaals, ik denk dat je de hele context mist... Ik stel voor dat je een paar posts terug gaat

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 08-04-2016 16:05 ]

[remzor]

ph4ge schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 09:59:
[...]
De Euro's vlak boven de NHG grens zijn gewoon relatief duur, ze zijn duurder dan de Euro's die je leent onder de NHG grens. Ik heb even snel wat cijfers in mijn spreadsheetje gegooid om een indicatie te geven.

Een huis van 230k met 240k hypotheek NHG en 2,5% rente (20 jaar vast) kost je in totaal na 30 jaar, bruto 333k tegen de tijd dat je het afgelost hebt.

Een huis van 250k met 260k hypotheek zonder NHG en 3,2% rente (20 jaar vast) kost je in totaal na 30 jaar, bruto 405k tegen de tijd dat je het afgelost hebt. Een huis met een 8,5% hogere aanschafwaarde is uiteindelijk wel 21,6% duurder.

Zo bezien is het een flink bedrag, bij hogere rentes is dat verschil nog veel groter. Een huis wat net op de grens zit wordt wel ineens een heel stuk duurder dus het huis moet ook wel een stuk mooier zijn om het dat waard te zijn. Simpelgezegd zou ik niet voor een huis wat net een paar procent groter of mooier is de NHG grens overschrijden. Om in Tweakers termen te blijven, als je dat doet heb je minder bang for buck

Bij een huis van 240k zit je er idd net boven en voelt het misschien 'extra lullig' als je dan geen NHG hebt. Dan zou ik het er ook moeilijk mee hebben, ik keek zelf dan ook eerder voor huizen rond de 250-260k. Wat ik al zei, iedereen dient dit toch voor zichzelf te beslissen. Voor mij weegt geluk en gevoel in ieder geval ook zwaar, niet zozeer enkel en alleen 'bang for buck'. En laten we wel wezen, stel dat het verschil 50k is over 30 jaar, is dat €1666,- euro per jaar. Voor de één een enorm bedrag, voor de ander een weekendje stappen en uit eten. Maar nogmaals; of je dit ervoor over hebt, wilt en kunt betalen kun je alleen zelf bepalen. Geluk is niet altijd in geld uit te drukken denk ik

ph4ge schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 13:28:
[...]
Overigens vind ik het een forse aanname om te denken dat de rente lager wordt. Zou zomaar kunnen is dat hij na 20 jaar rentevastperiode aanzienlijk hoger is. En na 10 jaar zit je nog niet op 33 procent als je annuitair aflost.

Bij Munt kom ik automatisch in een lager rente percentage terecht als ik een x bedrag heb afgelost. Dit is ook het geval bij enkele andere verstrekkers, soms moet je zelf aan de bel trekken en dus oplettend zijn en bij enkele verstrekkers zakt dit nooit.
Dus bij mijn 20 jaar vast zal de rente gedurende de looptijd nog zakken, aangezien ik blijf aflossen uiteraard en wellicht zelfs wel versneld. Overigens is hier onlangs nog veel om te doen geweest, doordat niet elke bank dit even gemakkelijk maakte voor de consument. Bestaan veel voorbeeldbrieven etc. voor om dit ter sprake te brengen.

spreading schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 11:19:
[...]
Je kan niet meer alle kosten koper meefinancieren. Hierdoor blijft de 102% wat je kan lenen 102%. Of je daar nou je NHG of andere kosten van betaald maakt verder niks uit. Ik zou hem daarom ook niet meerekenen in de hoogte van je hypotheek.

Dit maakt wel degelijk wat uit. De NHG kosten bedragen gewoon 1% van het hypotheekbedrag. Je berekent dit dan misschien niet mee in de hoogte van de hypotheek maar je moet de kosten wel degelijk zelf betalen. Bij het uitrekenen van de totale kosten over de gehele looptijd zou je ze dus wel eenmalig mee moeten tellen imho.

[ph4ge]

Reken er maar op dat over 20 jaar de Draghi met pensioen is en dat de rentes dan een stuk hoger zijn, ongeacht wat je afgelost hebt. ;-)

[Verwijderd]

Rubman schreef op donderdag 07 april 2016 @ 09:57:
@ Tipolo niet 123, ga je bij een adviseur langs of wil je het zelf regelen?
Ik heb persoonlijk nog geen moment spijt van de keuze om een financieel adviseur te gebruiken want die van ons pluist alle voorwaarden helemaal uit en neemt al onze wensen mee. in de nog gratis gesprekken 2,5 uur zitten om voorwaarden, wensen en eisen door te nemen van verschillende geldverstrekkers . Zelfs hierna hadden we nog bot kunnen zijn en zeggen nou bedankt voor alles we gaan hem nu zelf afsluiten via een online hypotheker. Ook niet zo gehaast en gejaagd over komen als De Hypotheker of de hypotheekshop.

We gaan het zelf doen. Om me heen veel mensen die een adviseur hebben gebruikt. In de basis is het advies over rente, hoe lang je vast zet en extra aflosmogelijkheid niet echt van toegevoegde waarde gebleken.

Die zit dan vooral in de kleine lettertjes. Dat wordt inderdaad goed lezen. Maar de meeste van mijn kennissen komen uit bij ING, MUNT of Aegon. Die kleine lettertjes lijken dus op orde (uiteraard nog nalezen!). Ze zitten ook alle drie meestal in de top 5 met een verschil van 0,05%. Waarschijnlijk wordt het 1 van die 3.

Loyds werd inderdaad om de kleine lettertjes vaak afgewezen. Opvallend dat je adviseur mensen aan het nabellen was. Wat was er gebeurd als je al rond was met Loyds (of de mensen die het al zijn)? Blijkbaar is een adviseur ook niet zaligmakend.
[/quote]

[JvS]

Ray schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 10:31:
[...]


Vooral dat is wel een punt natuurlijk.

NHG is primair bescherming tegen restschuld bij oa relatiebreuk, arbeidsongeschiktheid en werkeloosheid.

Dit wil ik toch even nuanceren. Het is bescherming voor als je de restschuld niet meer kan betalen door oa een relatiebreuk. Het is wel de bedoeling dat je er alles aan doet om die restschuld zo klein mogelijk te houden.

Ik zie de NHG gewoon als een verzekering voor de bank dat zij zonder gezeik al hun geld krijgen. Jij als afnemer moet gewoon alles op alles zetten om de restschuld te betalen:

Uit de NHG voorwaarden voor kwijtschelding:
https://www.nhg.nl/Consument/Voorwaarden-voor-kwijtschelding

4. U heeft er alles aan gedaan om de restschuld zoveel mogelijk te beperken.
- 4A. U voldoet aan al uw betalings- en andere verplichtingen onder de hypothecaire lening tot het moment van verkoop en voorkomt daarmee betalingsachterstanden. Ook andere kosten - zoals VVE-bijdragen, aflossingen en premies - betaalt u door om de restschuld zo klein mogelijk te houden.
- 4B. U heeft geen eigen inkomsten of vermogen meer waarmee het verlies voorkomen of beperkt had kunnen worden

NHG is primair een verzekering voor de banken dat ze geld krijgen, voor consumenten een vangnet zodat ze niet met een restschuld blijven zitten en een manier om rente laag te houden. Dat laatste is over het algemeen het grootste voordeel.

[Rubman]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 19:59:
[...]

We gaan het zelf doen. Om me heen veel mensen die een adviseur hebben gebruikt. In de basis is het advies over rente, hoe lang je vast zet en extra aflosmogelijkheid niet echt van toegevoegde waarde gebleken.

Die zit dan vooral in de kleine lettertjes. Dat wordt inderdaad goed lezen. Maar de meeste van mijn kennissen komen uit bij ING, MUNT of Aegon. Die kleine lettertjes lijken dus op orde (uiteraard nog nalezen!). Ze zitten ook alle drie meestal in de top 5 met een verschil van 0,05%. Waarschijnlijk wordt het 1 van die 3.

Loyds werd inderdaad om de kleine lettertjes vaak afgewezen. Opvallend dat je adviseur mensen aan het nabellen was. Wat was er gebeurd als je al rond was met Loyds (of de mensen die het al zijn)? Blijkbaar is een adviseur ook niet zaligmakend.

Nou we zaten richting Lloyds te denken maar hadden nog geen akkoord eve en voor het opvragen van een offerte. Naast adviseren doen ze dat ook voor je he.
Mede vanwege die voorwaarden die niet in onze wensen pastte waar hij over belde hebben we nu een offerte aan laten vragen bij Aegon.

[Ray]

JvS schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 20:31:
[...]
Dit wil ik toch even nuanceren. Het is bescherming voor als je de restschuld niet meer kan betalen door oa een relatiebreuk. Het is wel de bedoeling dat je er alles aan doet om die restschuld zo klein mogelijk te houden.

Ik zie de NHG gewoon als een verzekering voor de bank dat zij zonder gezeik al hun geld krijgen. Jij als afnemer moet gewoon alles op alles zetten om de restschuld te betalen:

Uit de NHG voorwaarden voor kwijtschelding:
https://www.nhg.nl/Consument/Voorwaarden-voor-kwijtschelding


[...]


NHG is primair een verzekering voor de banken dat ze geld krijgen, voor consumenten een vangnet zodat ze niet met een restschuld blijven zitten en een manier om rente laag te houden. Dat laatste is over het algemeen het grootste voordeel.

Het mag vanzelfsprekend zijn dat men er alles aan moet doen de restschuld te beperken. NHG is al vaker als uitvlucht gebruikt om onder restschulden uit te komen. de diverse verhalen zijn overal te lezen.

Echter hoeveel zaken heb jij bij de hand gehad waarbij ze daadwerkelijk uitkomst boden ? Nou, ik tientallen waarbij of woningbehoud of kwijtschelding van restschuld tot wel 60K gedaan is. Dan ben je toch wel erg blij dat je deze dekking, noem het vangnet, hebt. Letwel dat in gevallen waarbij er o.a. achterstanden en overige kosten onstaan, naast de restschuld , deze ook onder de borg (dekking voor consument) vallen! (mits men inderdaad deze niet zelf op kan vangen wat prima denkbaar is bij een combo relatieverbreking en werkeloosheid tegelijk, wat vaak genoeg voorkomt)

https://www.nhg.nl/V-N/Vo...IKEL-B13-Bepaling-verlies

Daarnaast krijgt de geldverstrekker lang niet altijd zijn geld volledig terug. Sterker nog meestal zelfs minder omdat de borg altijd al dalend is geweest. Op dit moment is naast die daling ook de eerste 10% altijd voor de verstrekker (zie link hierboven)

edit. daarnaast is er nog een flink aantal gevallen waarbij wel de consument kwijtschelding krijgt maar de verstrekker geen (volledige) uitkering omdat het dossier niet op orde is.

[ Voor 13% gewijzigd door Ray op 08-04-2016 22:51 ]

[ph4ge]

Zijn dat zaken onder de recente regels?

In principe helpt NHG alleen nog maar als je echt niet meer kan betalen. Het beschermt dus niet per definitie tegen scheiding etc zoals vroeger. Die suggestie wek je wel een beetje. Het uitgangspunt blijft dat je betaalt wat je kan betalen, en wat je wordt geacht te kunnen betalen blijft fors, je kan in dat geval ineens maandelijks een stuk meer betalen dan als je een nieuwe hypotheek zou afsluiten.

En als je toch al niet kon betalen dan hoef je ook zonder NHG niet alles te betalen... ;-) De banken hebben er natuurlijk ook belang bij dat je zoveel mogelijk en zo lang mogelijk blijft betalen ipv dat je echt failliet gaat.

Daarom is het vooral een bescherming voor de banken tegenwoordig, dat verklaart ook de forse korting die je met NHG krijgt. De bescherming voor de consument is een leuke bijkomstigheid. Als je dat soort risico's niet wil lopen kan je veel beter gewoon wat minder lenen.

[ Voor 14% gewijzigd door ph4ge op 08-04-2016 23:00 ]

[JvS]

Nou ik ben het met Ray zijn laatste post wel eens hoor . Alleen is het geen restschuldverzekering in de zin dat je lekker weg kan komen met een restschuld. Ik zie het primair als mooi middel voor korting op rente die banken geven omdat ze minder risico lopen. En dat het ook een vangnet is, is mooi meegenomen.

[remzor]

ph4ge schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 19:02:
Reken er maar op dat over 20 jaar de Draghi met pensioen is en dat de rentes dan een stuk hoger zijn, ongeacht wat je afgelost hebt. ;-)

Hmm, ik denk dat je niet helemaal begrijpt waar het hier om ging. Nvm though, I've tried

[Ray]

Het doel van NHG is dan ook woningbehoud. Dat wordt vaak vergeten. Ik kijk ook wel met gemengde gevoelens naar de nieuwe beheer criteria en woonquotes die dan opeens veel hoger zijn. Ik heb nu een zaak waarbij het verschil tussen nieuwe verstrekking en beheertoetsing tegen de 90K ligt! dus maw iemand kan onder beheer 90k meer lenen opeens.
Echter wil deze persoon ook graag blijven wonen en kan dit wellicht icm met een haircut van 30K lukken. Dit is overigens niet meer verplicht.
Wordt er wel verkocht zal ook in deze case de restschuld rond de 60K liggen. Dit is inderdaad veel maar mogelijk omdat het een nhg post van 2010 is toen de grens veel hoger lag.

Daarnaast heb ik dit jaar al 3 andere zaken gedaan waarbij behoud mogelijk is gebleken en dit ook de wens van de klant was.

tevens ook recente zaken gedaan waarbij wel verkocht moest worden en dit inclusief achterstanden kwijtgescholden is (relatie en werkeloosheid tegelijk)

nogmaals de verstrekker schiet er bijna altijd bij in dus zo zeker is nhg ook weer niet. Dat is ook een reden waarom bij sommige de rentes voor niet nhg maar lage verstrekkingen al onder het nhg tarief zitten

[Richard]

rkvvkevin schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 15:56:
Kan ik in de voorwaarden laten zetten dat het contract wordt ontbonden, mits het perceel een bestemmingswijziging zal ondergaan?

Een hoop tekst, maar de woning ligt recht tegenover de school.
Vind het dus wel belangrijk dat er geen hoop zooi wordt gebouwd of dat er een enorme flat of asielzoekerscentrum wordt geplaatst.

Als je deze zorgen nu al hebt; zou ik niet voor dit plan kiezen. Het wijzigen van het bestemmingsplan gaat dan natuurlijk uitgevoerd worden als jij er net woont.

[Aghanim]

Ik zou graag eens jullie advies krijgen met betrekking tot de keuze die wij momenteel willen gaan maken. De situatie is als volgt:

Huis gekocht in 2013 met globaal de volgende specs:
- bouwjaar 2001
- hoekwoning
- 135m2 woonoppervlak
- 430m3 inhoud
- 300m2 perceeloppervlakte
- 3 grote slaapkamers (20m2)
- badkamer met ligbad en inloopdouche van 15 jaar oud
- keuken van 15 jaar oud
- tuin van 15 jaar oud
- aankoopprijs 220.000 tegen 4.75% voor 30 jaar vast

We wonen hier prima, hebben relatief lage woonlasten en deze wijk past prima bij ons. Wel hebben we 2 'problemen': de keuken, badkamer, toilet en tuin zijn enigszins gedateerd en niet helemaal onze smaak. Prima mee te leven maar eigenlijk willen we hier verandering in aanbrengen. Het andere 'probleem' is als volgt. We hebben sinds kort een kleintje waardoor 2 van de 3 slaapkamers bezet zijn en de derde slaapkamer (complete zolder) als werkkamer (thuiswerken), walkin closet, was ruimte en rommelhok wordt benut. Dat is niet ideaal maar gaat nog best. We zijn ondertussen aan het nadenken over verdere gezinsuitbreiding en dat zou betekenen dat deze slaapkamer straks ook een babykamer wordt. Hierdoor komen we qua slaapkamers in nood omdat we graag een losse kamer hebben om te werken. Nu is het prima mogelijk deze zolderkamer van 25m2 te verdelen in 2 losse kamers, maar we twijfelen een beetje wat we willen. Willen we hier blijven wonen of op (korte) termijn toch verhuizen naar een huis met meer slaapkamers?

Momenteel overwegen we 2 opties:
1. Uitbouw/aanbouw aan woonkamer van 20m2 waar dan een leefkeuken komt. De ruimte waar nu de keuken is wordt dan omgebouwd tot werkkamer/speelkamer voor de kinderen. Boven houden we dan 3 grote slaapkamers en op termijn pakken we de tuin, badkamer en het toilet aan. Geschatte kosten voor de aanbouw komen op 45K (grove schatting) inclusief keuken. Daar komt over een jaar of 2-3 dan nog zo'n 20K bij voor badkamer, toilet en wat aanpassingen in de huidige tuin. In totaal ben je dan voor 285K helemaal klaar.

++ = alles naar onze wens
++ = (op termijn) alles nieuw
++ = waarde woning stijgt aanzienlijk
++ = maandelijkse kosten vergeleken met optie 2
++ = fasering mogelijk
-- = groot project en ik kan het geheel niet zo overzien/inschatten hoe alles wordt
-- = woning wordt erg duur vergeleken met andere woningen in deze straat = mogelijk verlies bij verkoop

2. Verhuizen naar een woning met meer slaapkamers, minimaal dezelfde woonruimte en tuingrootte en een tuin, badkamer, keuken die helemaal naar wens zijn (what are the odds....). Als ik in onze stad op zoek ga naar een dergelijke woning kom ik al snel op woningen van 350K uit. Waarbij dan nog niet alles 100% onze smaak is.

++ = what you see is what you get
++ = prijs woning sluit beter aan bij andere woningen in de straat = minder verlies bij verkoop
-- = maandelijkse lasten vergeleken met optie 1, hoewel lagere rente
-- = kosten voor verhuizing en het 'klaarmaken' van de woning
-- = eerst eigen huis zien te verkopen

Waar ik eigenlijk vooral over twijfel is dat we in een straat wonen met hoekwoningen (waaronder die van ons) die de laatste 6 jaar tussen de 265K en 220K verkocht zijn en rijtjeshuizen met een waarde van ongeveer 200K. Een woning van 220K + 65K wordt dan wel erg duur en zou mij op het eerste gezicht dan niet zo aanspreken als potentiele koper. Anderzijds krijg je voor deze prijs wel net zo veel of meer als met een woning van ruim 300K als je naar de specs kijkt. En dit probleem speelt alleen maar als we het huis ooit zouden willen verkopen natuurlijk.

Wil eigenlijk 2 aannemers laten komen en een makelaar om de situatie voor te leggen en vanuit beiden te horen hoe zij hier naar kijken. Wellicht hebben jullie ook advies.

[remzor]

Aghanim schreef op zondag 10 april 2016 @ 12:52:
Waar ik eigenlijk vooral over twijfel is dat we in een straat wonen met hoekwoningen (waaronder die van ons) die de laatste 6 jaar tussen de 265K en 220K verkocht zijn en rijtjeshuizen met een waarde van ongeveer 200K. Een woning van 220K + 65K wordt dan wel erg duur en zou mij op het eerste gezicht dan niet zo aanspreken als potentiele koper. Anderzijds krijg je voor deze prijs wel net zo veel of meer als met een woning van ruim 300K als je naar de specs kijkt. En dit probleem speelt alleen maar als we het huis ooit zouden willen verkopen natuurlijk.

Om heel eerlijk te zijn denk ik dat je die 65k er sowieso niet geheel bij op kan tellen. Het is ook een stukje onderhoud en smaak namelijk en tegen de tijd dat je zelf de woning zou willen verkopen zit de keuken er misschien al wel weer 15 jaar in. De waarde van de woning zal best iets stijgen, maar natuurlijk niet de volledige kosten die je nu maakt als je de woning pas na een x aantal jaar weer in de verkoop zet. Zou mooi zijn, dan betaalt iedereen na zoveel jaar nog de nieuwprijs van de keuken van 20 jaar geleden. En dat terwijl je nu zelf over die keuken van 15 jaar oud zegt: gedateerd en niet onze smaak

Wij hebben een huis gekocht waar we meteen de benedenverdieping aanpakken (=vloer, keuken, stukwerk etc.). Dat kost wat centen en ik ben niet in de vooronderstelling dat we dit ooit volledig terugverdienen. Wij zien het meer als een stukje woongenot, onderhoud en geluk met als positieve bijkomstigheid dat het huis wat in waarde zal stijgen.

[JvS]

remzor schreef op zondag 10 april 2016 @ 13:31:
[...]

Om heel eerlijk te zijn denk ik dat je die 65k er sowieso niet geheel bij op kan tellen.

Inderdaad. Je doet 65k aan verbouwing, maar reken erop dat je huis daarmee 40-45k meer waard wordt. Je maakt er geen "verlies" mee, het zijn gewoon de kosten die je maakt als je alles perfect naar jouw smaak wilt hebben.

Wil je het zeker weten (of een sterke indicatie hebben), laat het dan voor en na verbouwing taxeren. Zeker een keuken, wc en een badkamer moderniseren (dat is rustig 25k van je budget) telt niet echt hard bij de waarde op. Een tuin op smaak brengen ook niet. Een uitbouw wel.

Ter illustratie, ik heb een verbouwing van 40-45k gepland en die voegt 25k aan waarde toe aan mijn woning. Ik denk dat dat reëel is.

[hexta]

JvS schreef op zondag 10 april 2016 @ 13:40:
[...]

Inderdaad. Je doet 65k aan verbouwing, maar reken erop dat je huis daarmee 40-45k meer waard wordt. Je maakt er geen "verlies" mee, het zijn gewoon de kosten die je maakt als je alles perfect naar jouw smaak wilt hebben.

Wil je het zeker weten (of een sterke indicatie hebben), laat het dan voor en na verbouwing taxeren. Zeker een keuken, wc en een badkamer moderniseren (dat is rustig 25k van je budget) telt niet echt hard bij de waarde op. Een tuin op smaak brengen ook niet. Een uitbouw wel.

Ter illustratie, ik heb een verbouwing van 40-45k gepland en die voegt 25k aan waarde toe aan mijn woning. Ik denk dat dat reëel is.

De makelaar die ik hier over heb besproken zegt als vuistregel 1/3e nemen van de investering als verhoogde waarde.
Mits het gaat om vernieuwen. oude keuken -> nieuwe keuken.
Als het echt gaat om grote aanpassingen; Oude keuken was extreem klein en zeer on aangenaam -> muur doorbreken en een echte keuken bouwen;
is het natuurlijk anders, maar dat zou je per geval moeten bekijken.

[Aghanim]

Toch even een crosspost uit het kleine vragen topic:

Bij aankoop van ons huis hebben we een hoger hypotheekbedrag laten inschrijven dan de hypotheeksom zodat we, als we zouden willen verbouwen, niet opnieuw naar de notaris hoeven. Waar kan ik de hoogte hiervan vinden? Ik zou zelf denken in de hypotheek of koopakte maar daar kan ik niks in vinden behalve een kostenpost met als titel 'vergoeding 2e inschrijving'. Het enige wat enigszins in de buurt lijkt te komen is een passage in de hypotheekakte. Die staat er namelijk 2x in, 1x als zekerheid hoofdsom en 1x als zekerheid overige. Hieronder de zekerheid overige:

De schuldenaar verleent, tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen geldgeefster te vorderen mocht hebben of krijgen op grond van de verzekerde verplichting overige de betaling van de verschuldigde rente (ook indien deze betrekking heeft op een periode van langer dan drie jaar), boeten en de in artikel 3 van de hierna te noemen Algemene Bepalingen bedoelde kosten, een recht van hypotheek tweede in rang, hierna te noemen de zekerheid overige en wel op het registergoed zoals hierna vermeld; tot een bedrag van vierenveertigduizend euro (€ 44.000,00), te vermeerderen met de hiervoor bedoelde rente, boeten en kosten, die tezamen worden begroot op vijftig procent (50%), dus tot een eindbedrag van zesenzestigduizend euro (€ 66.000,00).

Is dit het gedeelte?

[IceM]

Aghanim schreef op maandag 11 april 2016 @ 20:05:
Toch even een crosspost uit het kleine vragen topic:

Bij aankoop van ons huis hebben we een hoger hypotheekbedrag laten inschrijven dan de hypotheeksom zodat we, als we zouden willen verbouwen, niet opnieuw naar de notaris hoeven. Waar kan ik de hoogte hiervan vinden? Ik zou zelf denken in de hypotheek of koopakte maar daar kan ik niks in vinden behalve een kostenpost met als titel 'vergoeding 2e inschrijving'. Het enige wat enigszins in de buurt lijkt te komen is een passage in de hypotheekakte. Die staat er namelijk 2x in, 1x als zekerheid hoofdsom en 1x als zekerheid overige. Hieronder de zekerheid overige:

De schuldenaar verleent, tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen geldgeefster te vorderen mocht hebben of krijgen op grond van de verzekerde verplichting overige de betaling van de verschuldigde rente (ook indien deze betrekking heeft op een periode van langer dan drie jaar), boeten en de in artikel 3 van de hierna te noemen Algemene Bepalingen bedoelde kosten, een recht van hypotheek tweede in rang, hierna te noemen de zekerheid overige en wel op het registergoed zoals hierna vermeld; tot een bedrag van vierenveertigduizend euro (€ 44.000,00), te vermeerderen met de hiervoor bedoelde rente, boeten en kosten, die tezamen worden begroot op vijftig procent (50%), dus tot een eindbedrag van zesenzestigduizend euro (€ 66.000,00).

Is dit het gedeelte?

Geen idee of je daar papieren van zou moeten hebben, maar je kunt het ook opvragen bij het Kadaster voor 2 of 3 euro: https://www.kadaster.nl/w...n/Hypotheekinformatie.htm

[Milmoor]

Aghanim schreef op maandag 11 april 2016 @ 20:05:

Ik vond dit wel een goede uitleg: http://www.geld.nl/hypoth...re-inschrijving-hypotheek

[Ray]

Aghanim schreef op maandag 11 april 2016 @ 20:05:
Toch even een crosspost uit het kleine vragen topic:

Bij aankoop van ons huis hebben we een hoger hypotheekbedrag laten inschrijven dan de hypotheeksom zodat we, als we zouden willen verbouwen, niet opnieuw naar de notaris hoeven. Waar kan ik de hoogte hiervan vinden? Ik zou zelf denken in de hypotheek of koopakte maar daar kan ik niks in vinden behalve een kostenpost met als titel 'vergoeding 2e inschrijving'. Het enige wat enigszins in de buurt lijkt te komen is een passage in de hypotheekakte. Die staat er namelijk 2x in, 1x als zekerheid hoofdsom en 1x als zekerheid overige. Hieronder de zekerheid overige:

De schuldenaar verleent, tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen geldgeefster te vorderen mocht hebben of krijgen op grond van de verzekerde verplichting overige de betaling van de verschuldigde rente (ook indien deze betrekking heeft op een periode van langer dan drie jaar), boeten en de in artikel 3 van de hierna te noemen Algemene Bepalingen bedoelde kosten, een recht van hypotheek tweede in rang, hierna te noemen de zekerheid overige en wel op het registergoed zoals hierna vermeld; tot een bedrag van vierenveertigduizend euro (€ 44.000,00), te vermeerderen met de hiervoor bedoelde rente, boeten en kosten, die tezamen worden begroot op vijftig procent (50%), dus tot een eindbedrag van zesenzestigduizend euro (€ 66.000,00).

Is dit het gedeelte?

soms een Aegon hypotheek van een jaar of 2 terug ? die deden dat in een dubbele inschrijving waar dit op lijkt. Dus eerst de hoofdsom en dan als tweede hypotheek de extra inschrijving

normaliter is dat verwerkt in de eerste inschrijving maar het kan ook als tweede hypotheek, hence je opmerking over de tegemoetkoming in die kosten (wat Aegon een poosje heeft gedaan)

[Aghanim]

Ray schreef op maandag 11 april 2016 @ 20:32:
[...]


soms een Aegon hypotheek van een jaar of 2 terug ? die deden dat in een dubbele inschrijving waar dit op lijkt. Dus eerst de hoofdsom en dan als tweede hypotheek de extra inschrijving

normaliter is dat verwerkt in de eerste inschrijving maar het kan ook als tweede hypotheek, hence je opmerking over de tegemoetkoming in die kosten (wat Aegon een poosje heeft gedaan)

Ja is Aegon uit 2013. De 2 bedragen in totaal komen ook exact overeen met de koopsom en geschatte kosten van de verbouwing.