Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Sircuri]

champion16 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:10:
[...]


Mijn ervaring van een jaar lang gezocht te hebben met makelaar eind vorig jaar/begin dit jaar.
Mjin makelaar ging mee tegen een extra prijs van 100 euro per bezichtiging.
Daar deed ze: vochtmetingen, kijk naar scheuren, of de cv de juiste uitgang had (dus niet meer via t balkon), afgebroken muren die evt dragend waren, leeftijd keuken/badkamer(kit etc..).

Dat vind ik heel bijzonder. Een makelaar die iets roept over eventuele dragende muren. Zonder constructietekeningen ga je daar niet veel van kunnen zeggen.

[Janterworst]

D-Ed schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 13:15:
[...]


Dan doe je dus een bod dat past bij jou eisen en voorwaarden. Een aankoopmakelaar zal daar dus geen verschil in maken.

Het lijkt erop alsof je extra bevestiging zoekt. Ook met het meelezen van de VVE stukken. Ieder jaar komt de VVE bij elkaar en worden daar beslissingen genomen die jou (en je portemonnee) raken. Ik raad je echt aan die stukken zelf goed eigen te maken en meer met beiden handen aan het stuur te zitten tijdens dit soort processen.

Een huis/appartement/keuken zijn waard wat de markt er voor geeft. Een keuken is niet zo moeilijk te vervangen en kun je ook wat verder vooruit plannen.

Succes met je keuze.

Nou ik ben een leek en heb geen trek om VVE te lezen, dat laat ik liever uitbesteden en dan hoor ik wel de belangrijke punten van diegene. Ik weet niet wanneer jij evt een woning hebt gekocht, maar als je elke keer VVE moet lezen en er wordt tussen de 40-60K soms overboden, sterk van je als je daar zin in blijft hebben. Ik dus niet.

champion16 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:10:
[...]


Mijn ervaring van een jaar lang gezocht te hebben met makelaar eind vorig jaar/begin dit jaar.
Mjin makelaar ging mee tegen een extra prijs van 100 euro per bezichtiging.
Daar deed ze: vochtmetingen, kijk naar scheuren, of de cv de juiste uitgang had (dus niet meer via t balkon), afgebroken muren die evt dragend waren, leeftijd keuken/badkamer(kit etc..). Kortom veel dingen waar ik zelf niet aan zou denken in zo een kort tijdbestek te doen. Ik ging dan vaak met de verkoopmakelaar rondlopen en mijn eigen makelaar ging haar eigen gang.

Ik snap best dat je verwacht dat de makelaar tegen je zal zeggen x te bieden. De tijden dat een makelaar zal zeggen "het is maar een flat" zijn inmiddels ook gewoon voorbij. Een makelaar zal echter ook uitgaan van recente verkopen in de buurt en een gedeelte "de markt is sinds de laatste verkoop zoveel % gestegen..".
Uiteindelijk verwacht ik van een makelaar dat deze mij precies aangeeft wat er mis is met een woning, een 15 jaar oude keuken dat zie ik ook wel. Die moet aangeven ik zou rond bedrag x bieden, want zie recente verkopen. Natuurlijk met in je achterhoofd om rekening te houden met verbouwingen.

Je moet ook goed beseffen dat het bepalen van de waarde geen exacte wetenschap is. Er kan bij de bezichtigingen iemand zitten die al een jaar misloopt en nu toch "fors" overbied, ongeacht staat van de keuken. Of een ander die genoeg eigen geld heeft en 15k incalculeerd voor een andere keuken, maar die ook snel een woning wil hebben.

Dat zoek ik dus ook! Dat ik lekker mijn gang kan gaan en aankoopmakelaar checkt meer. Goeie! Bij mijn laatste bezichtiging heb ik niet eens echt het momentje gehad van: ah even kijken waar zitten de stopcontacten, hoe voelt het uberhaupt aan etc. Die tijd heb je niet als je alleen bent.

[ Voor 46% gewijzigd door Janterworst op 19-11-2024 16:42 ]

[champion16]

Sircuri schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:20:
[...]


Dat vind ik heel bijzonder. Een makelaar die iets roept over eventuele dragende muren. Zonder constructietekeningen ga je daar niet veel van kunnen zeggen.

Die zag een "open" keuken waar een gedeelte van de muur tussen keuken en woonkamer weg was getikt. Zag ook dat er een dikke balk naar t balkon liep, precies op de lijn waar de muur ontbrak. Die vroeg toen aan de verkoopmakelaar hiernaar, kreeg als antwoord "geen idee, weet ik niet". Een type woning waar ze al een paar keer eerder naar was gaan kijken. En aan mij kon aangeven dat het zeer waarschijnlijk om een muurtje ging dat zo niet eruit had gemogen.

[LankHoar]

Mijn vrouw en ik staan op het punt een koopakte voor een woning te tekenen, en heb even een prangende vraag waar ik nog niet 100% uitsluitsel op heb:

Ik heb recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting, mijn vrouw niet. De hypotheek zal volledig door mijn inkomen gedragen worden. We zijn voor 2018 getrouwd in gemeenschap van goederen. De notaris die ik sprak gaf aan dat we het zo kunnen aanpakken dat ik 99% van de woning koop, en mijn vrouw 1%. Dit betekent dan effectief dat we voor 99% van de woning vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting, wat ons een leuke cent bespaard. Mijn vragen:

• Moeten we dit in de koopakte op laten nemen? Zo ja, hoe?
• Indien niet in het koopcontract, waar moeten we dit dan laten opnemen?
• Gezien mijn vrouw nog wel 50% verantwoordelijk blijft voor de schuld, maar slechts 1% eigenaar zal worden, is het dan verstandig om alsnog huwelijkse voorwaarden op te laten stellen? De notaris gaf aan dat, gezien we in gemeenschap van goederen getrouwd zijn dit niet nodig zou zijn. Een beetje een goocheltruc zei hij, maar zo doet hij het in de praktijk al jaren zei hij.
• Zijn er nog andere zaken waar ik aan moet denken?

Dit artikel kwam ik bijvoorbeeld al tegen, maar is net niet helemaal op onze situatie van toepassing. Graag doen we het goed, en gezien de verkopers graag willen dat we vandaag tekenen is het van belang dat we snel handelen. De notaris is momenteel niet bereikbaar voor verdere verheldering. Alvast bedankt voor jullie gedachten

[D-Ed]

Janterworst schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:22:
[...]


Nou ik ben een leek en heb geen trek om VVE te lezen, dat laat ik liever uitbesteden en dan hoor ik wel de belangrijke punten van diegene. Ik weet niet wanneer jij evt een woning hebt gekocht, maar als je elke keer VVE moet lezen en er wordt tussen de 40-60K soms overboden, sterk van je als je daar zin in blijft hebben. Ik dus niet.

Okay, je goed recht. Succes met het vinden van de juiste aankoopmakelaar en woning in ieder geval.

[deejeebv]

LankHoar schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:59:
Mijn vrouw en ik staan op het punt een koopakte voor een woning te tekenen, en heb even een prangende vraag waar ik nog niet 100% uitsluitsel op heb:

Ik heb recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting, mijn vrouw niet. De hypotheek zal volledig door mijn inkomen gedragen worden. We zijn voor 2018 getrouwd in gemeenschap van goederen. De notaris die ik sprak gaf aan dat we het zo kunnen aanpakken dat ik 99% van de woning koop, en mijn vrouw 1%. Dit betekent dan effectief dat we voor 99% van de woning vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting, wat ons een leuke cent bespaard. Mijn vragen:

• Moeten we dit in de koopakte op laten nemen? Zo ja, hoe?
• Indien niet in het koopcontract, waar moeten we dit dan laten opnemen?
• Gezien mijn vrouw nog wel 50% verantwoordelijk blijft voor de schuld, maar slechts 1% eigenaar zal worden, is het dan verstandig om alsnog huwelijkse voorwaarden op te laten stellen? De notaris gaf aan dat, gezien we in gemeenschap van goederen getrouwd zijn dit niet nodig zou zijn. Een beetje een goocheltruc zei hij, maar zo doet hij het in de praktijk al jaren zei hij.
• Zijn er nog andere zaken waar ik aan moet denken?

Dit artikel kwam ik bijvoorbeeld al tegen, maar is net niet helemaal op onze situatie van toepassing. Graag doen we het goed, en gezien de verkopers graag willen dat we vandaag tekenen is het van belang dat we snel handelen. De notaris is momenteel niet bereikbaar voor verdere verheldering. Alvast bedankt voor jullie gedachten

Normaal ben je beide 100% verantwoordelijk voor de schuld. Lijkt me overigens vreemd dat als je in gemeenschap van goederen getrouwd bent je de aankoop van het huis anders dan 50-50 kunt verdelen, maar die notaris zal er meer verstand van hebben dan ik.

[jeroenkb]

LankHoar schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:59:
Mijn vrouw en ik staan op het punt een koopakte voor een woning te tekenen, en heb even een prangende vraag waar ik nog niet 100% uitsluitsel op heb:

Ik heb recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting, mijn vrouw niet. De hypotheek zal volledig door mijn inkomen gedragen worden. We zijn voor 2018 getrouwd in gemeenschap van goederen. De notaris die ik sprak gaf aan dat we het zo kunnen aanpakken dat ik 99% van de woning koop, en mijn vrouw 1%. Dit betekent dan effectief dat we voor 99% van de woning vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting, wat ons een leuke cent bespaard. Mijn vragen:

• Moeten we dit in de koopakte op laten nemen? Zo ja, hoe?
• Indien niet in het koopcontract, waar moeten we dit dan laten opnemen?
• Gezien mijn vrouw nog wel 50% verantwoordelijk blijft voor de schuld, maar slechts 1% eigenaar zal worden, is het dan verstandig om alsnog huwelijkse voorwaarden op te laten stellen? De notaris gaf aan dat, gezien we in gemeenschap van goederen getrouwd zijn dit niet nodig zou zijn. Een beetje een goocheltruc zei hij, maar zo doet hij het in de praktijk al jaren zei hij.
• Zijn er nog andere zaken waar ik aan moet denken?

Dit artikel kwam ik bijvoorbeeld al tegen, maar is net niet helemaal op onze situatie van toepassing. Graag doen we het goed, en gezien de verkopers graag willen dat we vandaag tekenen is het van belang dat we snel handelen. De notaris is momenteel niet bereikbaar voor verdere verheldering. Alvast bedankt voor jullie gedachten

@Wispe ?

[Toke_gt]

LankHoar schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:59:
Mijn vrouw en ik staan op het punt een koopakte voor een woning te tekenen, en heb even een prangende vraag waar ik nog niet 100% uitsluitsel op heb:

Ik heb recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting, mijn vrouw niet. De hypotheek zal volledig door mijn inkomen gedragen worden. We zijn voor 2018 getrouwd in gemeenschap van goederen. De notaris die ik sprak gaf aan dat we het zo kunnen aanpakken dat ik 99% van de woning koop, en mijn vrouw 1%. Dit betekent dan effectief dat we voor 99% van de woning vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting, wat ons een leuke cent bespaard. Mijn vragen:

• Moeten we dit in de koopakte op laten nemen? Zo ja, hoe?
• Indien niet in het koopcontract, waar moeten we dit dan laten opnemen?
• Gezien mijn vrouw nog wel 50% verantwoordelijk blijft voor de schuld, maar slechts 1% eigenaar zal worden, is het dan verstandig om alsnog huwelijkse voorwaarden op te laten stellen? De notaris gaf aan dat, gezien we in gemeenschap van goederen getrouwd zijn dit niet nodig zou zijn. Een beetje een goocheltruc zei hij, maar zo doet hij het in de praktijk al jaren zei hij.
• Zijn er nog andere zaken waar ik aan moet denken?

Dit artikel kwam ik bijvoorbeeld al tegen, maar is net niet helemaal op onze situatie van toepassing. Graag doen we het goed, en gezien de verkopers graag willen dat we vandaag tekenen is het van belang dat we snel handelen. De notaris is momenteel niet bereikbaar voor verdere verheldering. Alvast bedankt voor jullie gedachten

Was hier (of hier: Persoonlijke financiën, studie en loopbaan) kortgeleden niet iemand bij wie die ‘goocheltruc’ een paar jaar later bij verkoop nadelig uitpakte? Ik heb nu even geen tijd om te speuren, maar wellicht gaat er bij een ander ook een lampje branden. Ik zou er in ieder geval voor oppassen en goed laten doorrekenen wat het nu en op wat langere termijn betekent. Misschien is het nadeel voor ongelijk eigendom groter dan het voordeel nu.

[LankHoar]

Toke_gt schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 18:23:
[...]

Was hier (of hier: Persoonlijke financiën, studie en loopbaan) kortgeleden niet iemand bij wie die ‘goocheltruc’ een paar jaar later bij verkoop nadelig uitpakte? Ik heb nu even geen tijd om te speuren, maar wellicht gaat er bij een ander ook een lampje branden. Ik zou er in ieder geval voor oppassen en goed laten doorrekenen wat het nu en op wat langere termijn betekent. Misschien is het nadeel voor ongelijk eigendom groter dan het voordeel nu.

Ik zal eens kijken! Weet je nog ongeveer onder welke noemer dit vermeld werd? Dat helpt met zoeken

Overigens, onze aankoopmakelaar gaat morgenochtend ook nog even een notaris benaderen, ze had dit nog niet eerder meegemaakt. Ik wil niet moeilijk doen, maar als ik anderzijds 4K in mijn zak kan steken dan scheelt dat toch weer, het is allemaal al duur zat

[Toke_gt]

LankHoar schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 18:39:
[...]


Ik zal eens kijken! Weet je nog ongeveer onder welke noemer dit vermeld werd? Dat helpt met zoeken

Overigens, onze aankoopmakelaar gaat morgenochtend ook nog even een notaris benaderen, ze had dit nog niet eerder meegemaakt. Ik wil niet moeilijk doen, maar als ik anderzijds 4K in mijn zak kan steken dan scheelt dat toch weer, het is allemaal al duur zat

Probeer eens echtscheiding, overdrachtsbelasting, hypotheek? De titel weet ik echt niet meer, maar ik herinner me vooral het gedoe omdat bij echtscheiding emoties om de hoek komen kijken en het lastiger is om het eerdere voordeel te herleiden en opnieuw te berekenen. Ik kan later vanavond nog wel even speuren.

[Wispe]

jeroenkb schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 17:58:
[...]

@Wispe ?

Hoi

LankHoar schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:59:
Mijn vrouw en ik staan op het punt een koopakte voor een woning te tekenen, en heb even een prangende vraag waar ik nog niet 100% uitsluitsel op heb:

Ik heb recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting, mijn vrouw niet. De hypotheek zal volledig door mijn inkomen gedragen worden. We zijn voor 2018 getrouwd in gemeenschap van goederen. De notaris die ik sprak gaf aan dat we het zo kunnen aanpakken dat ik 99% van de woning koop, en mijn vrouw 1%. Dit betekent dan effectief dat we voor 99% van de woning vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting, wat ons een leuke cent bespaard.

Klopt. Daarnaast is bij scheiding en toebedeling van de woning aan één van jullie ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Mijn vragen:

• Moeten we dit in de koopakte op laten nemen? Zo ja, hoe?
• [/quote]
• Indien niet in het koopcontract, waar moeten we dit dan laten opnemen?
• Gezien mijn vrouw nog wel 50% verantwoordelijk blijft voor de schuld, maar slechts 1% eigenaar zal worden, is het dan verstandig om alsnog huwelijkse voorwaarden op te laten stellen? De notaris gaf aan dat, gezien we in gemeenschap van goederen getrouwd zijn dit niet nodig zou zijn. Een beetje een goocheltruc zei hij, maar zo doet hij het in de praktijk al jaren zei hij.
• Zijn er nog andere zaken waar ik aan moet denken?

• Moet niet, mag wel. Wel moeten de verkopers akkoord gaan met dat de woning op 99%/1%-basis aan jullie wordt geleverd. Dan is dit meteen in de koopovereenkomst opnemen wel handig i.p.v. dat de notaris op een later moment aan de verkopers moet vragen of zij daarmee akkoord gaan.
• In de akte van levering is de volgende standaard zinssnede opgenomen: "Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper het verkochte aan koper, welke koper bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft." Dit moet dan worden aangepast naar: "Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper het verkochte aan koper, welke koper, voor wat betreft koper sub a. (jij) voor het negennegentig/éénhonderste onverdeeld aandeel en voor wat betreft koper sub b. (je vrouw) voor het één/éénhonderste onverdeeld aandeel, bij deze aanvaardt".
• Ik zou niet weten wat de toegevoegde waarde van huwelijkse voorwaarden is. Je geeft aan dat jullie voor 2018 zijn gehuwd, dus ik neem aan dat er sprake is van een algehele gemeenschap van goederen. Dan zijn jullie gelijkgerechtigd en een andere eigendomsverhouding dan 50%/50% is niet mogelijk. Uiteindelijk zal je vrouw dus voor 50% eigenaar worden. Ik ken de rest van de situatie niet; wellicht kun je dit nog eens nachecken bij jouw notaris.
• Naast een overlijdensrisicoverzekering en complicaties/emoties bij een onverwachte scheiding kan ik geen andere dingen bedenken.

Dit artikel kwam ik bijvoorbeeld al tegen, maar is net niet helemaal op onze situatie van toepassing. Graag doen we het goed, en gezien de verkopers graag willen dat we vandaag tekenen is het van belang dat we snel handelen. De notaris is momenteel niet bereikbaar voor verdere verheldering. Alvast bedankt voor jullie gedachten

Gelukkig werken wij ook maar tot 17:00 uur.

Succes.

deejeebv schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 17:25:
[...]

Normaal ben je beide 100% verantwoordelijk voor de schuld. Lijkt me overigens vreemd dat als je in gemeenschap van goederen getrouwd bent je de aankoop van het huis anders dan 50-50 kunt verdelen, maar die notaris zal er meer verstand van hebben dan ik.

De hypotheek wordt alleen gedragen op zijn inkomen, maar zijn vrouw is wel aansprakelijk voor de schuld. Dus hij betaalt in zijn eentje de hypotheek af en bij het uit elkaar gaan heeft zijn vrouw recht op de helft van de aflossingen (vanuitgaande dat er sprake is van een algehele gemeenschap van goederen). Of dit slim is een ander verhaal.
Je kan wel een afwijkende eigendomsverhouding regelen, maar uiteindelijk wordt alles op een hoop gegooid en zijn zij ieder voor 50%/50% gerechtigd.

[Typhone]

champion16 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 16:10:
[...]


Daar deed ze: vochtmetingen, kijk naar scheuren, of de cv de juiste uitgang had (dus niet meer via t balkon), afgebroken muren die evt dragend waren, leeftijd keuken/badkamer(kit etc..). Kortom veel dingen waar ik zelf niet aan zou denken in zo een kort tijdbestek te doen. Ik ging dan vaak met de verkoopmakelaar rondlopen en mijn eigen makelaar ging haar eigen gang.

Als er 10 in de maand zo gek zijn dat te doen is dat een aardig zakcentje bovenop de standaard provisie/salaris. Dat zijn nu echt zaken waar ik nog geen eurocent aan zou uitgeven bij een makelaar en die standaard in het repertoire van een huiskijker horen te zitten. Vochtmetingen enzo vind ik niet zo heel relevant. Dat komt bij de bouwkundige keuring wel aan bod.

[Laapo]

Wispe schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 19:03:
[...]


Hoi


[...]


Klopt. Daarnaast is bij scheiding en toebedeling van de woning aan één van jullie ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd.


[...]

• Moet niet, mag wel. Wel moeten de verkopers akkoord gaan met dat de woning op 99%/1%-basis aan jullie wordt geleverd. Dan is dit meteen in de koopovereenkomst opnemen wel handig i.p.v. dat de notaris op een later moment aan de verkopers moet vragen of zij daarmee akkoord gaan.
• In de akte van levering is de volgende standaard zinssnede opgenomen: "Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper het verkochte aan koper, welke koper bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft." Dit moet dan worden aangepast naar: "Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper het verkochte aan koper, welke koper, voor wat betreft koper sub a. (jij) voor het negennegentig/éénhonderste onverdeeld aandeel en voor wat betreft koper sub b. (je vrouw) voor het één/éénhonderste onverdeeld aandeel, bij deze aanvaardt".
• Ik zou niet weten wat de toegevoegde waarde van huwelijkse voorwaarden is. Je geeft aan dat jullie voor 2018 zijn gehuwd, dus ik neem aan dat er sprake is van een algehele gemeenschap van goederen. Dan zijn jullie gelijkgerechtigd en een andere eigendomsverhouding dan 50%/50% is niet mogelijk. Uiteindelijk zal je vrouw dus voor 50% eigenaar worden. Ik ken de rest van de situatie niet; wellicht kun je dit nog eens nachecken bij jouw notaris.
• Naast een overlijdensrisicoverzekering en complicaties/emoties bij een onverwachte scheiding kan ik geen andere dingen bedenken.

[...]


Gelukkig werken wij ook maar tot 17:00 uur.

Succes.


[...]


De hypotheek wordt alleen gedragen op zijn inkomen, maar zijn vrouw is wel aansprakelijk voor de schuld. Dus hij betaalt in zijn eentje de hypotheek af en bij het uit elkaar gaan heeft zijn vrouw recht op de helft van de aflossingen (vanuitgaande dat er sprake is van een algehele gemeenschap van goederen). Of dit slim is een ander verhaal.
Je kan wel een afwijkende eigendomsverhouding regelen, maar uiteindelijk wordt alles op een hoop gegooid en zijn zij ieder voor 50%/50% gerechtigd.

Moet de geldverstrekker hier ook niet expliciet akkoord mee gaan? Kan me voorstellen dat zij daar ook wat van willen vinden mbt de hypotheekakte.

[Laapo]

Penait1 schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 10:11:
[...]

Dat is hoe ik het ook begreep, die 200K telt dus niet mee voor je hypotheek.
Maar op mijn huidige woning rust ook nog wel daadwerkelijk 200K schuld. Als ik bij de notaris zit om een ander huis te kopen, willen ze het hele bedrag van 700K gestort hebben anders krijg ik geen sleutel. Heb ik dan tijdelijk deze leningen openstaan tot ik mijn oude huis verkoop?

- 200K hypotheek openstaan van huidige woning
- 200K overbruggingshypotheek
- 500K hypotheek voor aankoop nieuwe woning

Bij verkoop van mijn huidige huis worden dan de eerste twee leningen als eerste afgelost door de notaris. Maar dit vereist dat de bank die mij de lening verstrekt voor 500K uitgaat dat ik mijn 'oude' huis ga verkopen als ik met mijn inkomen 500K hypotheek kan krijgen.

Je hebt al goede antwoorden gehad maar wilde nog wat toevoegen.

Als je op je inkomen max 500k kan lenen en dat ook gaat doen, dan zul je de lasten van de overbrugging en de reeds bestaande hypotheek ook moeten kunnen dragen. Meestal moet je dan aantonen dat je voor minstens 12 maanden* de dubbele lasten kunt dragen.

Stel huidige hypotheek 1000 pm
200.000 overbrugging tegen 5% rente

Dan heb je aan eigen middelen aan te tonen:
12x1000= 12.000
200.000 x 5% = 10.000
Totaal 22.000. Dit moet vrij besteedbaar blijven. Dus niet als eigen inbreng voor de aankoop.

Stel je doet op inkomen 400.000k, en je houdt daardoor nog 500 per maand over aan inkomen dat je aan de hypotheek had mogen besteden, dan kun je 12x500=6000 eur van je dubbele lasten aftrekken. Dan hoef je nog 16.000 aan te tonen.

90% regeling niet onderschatten. Het is 90% van de marktwaarde, dus 400.000 x 90% minus de schuld van 200.000 = een overbrugging van max 160.000.

offtopic:
Bij Rabo en NN was dit het geval, en met nieuwbouw wordt soms zelfs gerekend met de werkbare dagen. Dan kan zo'n berekening flink uit de klauwen lopen. Als je al een definitieve verkoop hebt rekenen ze uiteraard met de afgesproken leveringsdatum

[Wispe]

Laapo schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 21:22:
[...]


Moet de geldverstrekker hier ook niet expliciet akkoord mee gaan? Kan me voorstellen dat zij daar ook wat van willen vinden mbt de hypotheekakte.

Waarom? Uiteindelijk zijn zij beiden eigenaar en daarmee de onderzetter. Dus op beide een verhaalsmogelijkheid.
Dat de hypotheek op 1 inkomen kan boeit toch verder niet?

[ Voor 4% gewijzigd door Wispe op 19-11-2024 21:43 ]

[Groningerkoek]

Janterworst schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 12:53:
[...]


Geen idee wat de kwaliteit vandaag de dag is, maar ik vind dit echt totaal niks. Vond het echt als troep aanvoelen eerlijk gezegd. Maar deze staat er dan ook 15 jaar in.

Kwaliteit is goed voor de prijs. Als je naar een echte keukenboer gaat en daar een keuken koopt voor 10K dan krijg je dezelfde vezelplaten met een dun laagje fineer.

In mijn beleving gaat ook de huidige IKEA keuken prima lang mee, maar net zoals elke niet peperdure vakwerkkeuken van echt hout moet je de keuken wat voorzichtig behandelen, niet aan de bovendeurtjes hangen, niet op de onderdeurtjes leunen bijvoorbeeld. Maar als je er normaal mee omgaat en de boel goed bijhoudt zoals deurtjes corrigeren indien nodig, 1x per jaar even kijken of alle schroefjes nog goed vast zitten, drupje olie waar nodig dan zijn het voor het geld prima keukens.

[champion16]

Typhone schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 20:18:
[...]


Als er 10 in de maand zo gek zijn dat te doen is dat een aardig zakcentje bovenop de standaard provisie/salaris. Dat zijn nu echt zaken waar ik nog geen eurocent aan zou uitgeven bij een makelaar en die standaard in het repertoire van een huiskijker horen te zitten. Vochtmetingen enzo vind ik niet zo heel relevant. Dat komt bij de bouwkundige keuring wel aan bod.

Iedereen zijn/haar eigen ding. Ik merkte zeker in het segment waarin ik zocht dat alles gehaast ging. Vaak had je maar een minuut of 5 om erdoorheen te lopen. Een verkoopmakelaar die aan t praten was, maar qua verdieping niks wist. En heb biedingen verloren op het feit dat ik wel een keuring had als voorwaarde.
Ik ben helemaal niet technisch dus vond ik het wel fijn om de makelaar bij mij te hebben die dit deed.

Uiteindelijk heb ik op een huis geboden zonder keuring, maar heeft de makelaar dit soort dingen vooraf tijdens de rondleiding wel allemaal bekeken/gemeten.

Qua prijs inclusief bezichtigingen was ik hooguit 200 meer kwijt dan andere makelaars die het voor een vaste prijs deden. Dus dat viel uiteindelijk reuze mee.

[Typhone]

champion16 schreef op woensdag 20 november 2024 @ 08:08:
[...]


Iedereen zijn/haar eigen ding. Ik merkte zeker in het segment waarin ik zocht dat alles gehaast ging. Vaak had je maar een minuut of 5 om erdoorheen te lopen. Een verkoopmakelaar die aan t praten was, maar qua verdieping niks wist. En heb biedingen verloren op het feit dat ik wel een keuring had als voorwaarde.
Ik ben helemaal niet technisch dus vond ik het wel fijn om de makelaar bij mij te hebben die dit deed.

Uiteindelijk heb ik op een huis geboden zonder keuring, maar heeft de makelaar dit soort dingen vooraf tijdens de rondleiding wel allemaal bekeken/gemeten.

Qua prijs inclusief bezichtigingen was ik hooguit 200 meer kwijt dan andere makelaars die het voor een vaste prijs deden. Dus dat viel uiteindelijk reuze mee.

Maar die keuring maakt toch pas deel uit van de package wanneer jouw bod geaccepteerd is? .

Ik heb dat in het koopcontract laten opnemen en dat was na het biedingsproces. Maar goed, was ook wel een ouder huis. Bij een relatief nieuw huis in een verhitte markt zou ik dat wellicht niet zo snel doen.

[Toke_gt]

Typhone schreef op woensdag 20 november 2024 @ 08:34:
[...]


Maar die keuring maakt toch pas deel uit van de package wanneer jouw bod geaccepteerd is? .

Ik heb dat in het koopcontract laten opnemen en dat was na het biedingsproces. Maar goed, was ook wel een ouder huis. Bij een relatief nieuw huis in een verhitte markt zou ik dat wellicht niet zo snel doen.

Als je een bouwkundige keuring als een ontbindende voorwaarde opneemt (bijv als uit keuring blijkt dat er meer dan 25K direct te verhelpen onderhoud is) doe je dat bij het uitbrengen van een bod.
Een keuring zonder ontbindende voorwaarde kan altijd.

[Typhone]

Toke_gt schreef op woensdag 20 november 2024 @ 08:46:
[...]

Als je een bouwkundige keuring als een ontbindende voorwaarde opneemt (bijv als uit keuring blijkt dat er meer dan 25K direct te verhelpen onderhoud is) doe je dat bij het uitbrengen van een bod.
Een keuring zonder ontbindende voorwaarde kan altijd.

Ja klopt, je hebt gelijk. Was even vergeten dat in die portal waar ik keek dat idd aangevinkt stond maar in dat portaal uiteindelijk dus ook de koopovereenkomst stond.
Vergeet mijn vorige bericht
Zal hem vanwege de leesbaarheid niet aanpassen(!).

[ Voor 4% gewijzigd door Typhone op 20-11-2024 13:02 ]

[LankHoar]

Wispe schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 19:03:
[...]


Hoi


[...]


Klopt. Daarnaast is bij scheiding en toebedeling van de woning aan één van jullie ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd.


[...]

• Moet niet, mag wel. Wel moeten de verkopers akkoord gaan met dat de woning op 99%/1%-basis aan jullie wordt geleverd. Dan is dit meteen in de koopovereenkomst opnemen wel handig i.p.v. dat de notaris op een later moment aan de verkopers moet vragen of zij daarmee akkoord gaan.
• In de akte van levering is de volgende standaard zinssnede opgenomen: "Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper het verkochte aan koper, welke koper bij deze aanvaardt, ieder voor de onverdeelde helft." Dit moet dan worden aangepast naar: "Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper het verkochte aan koper, welke koper, voor wat betreft koper sub a. (jij) voor het negennegentig/éénhonderste onverdeeld aandeel en voor wat betreft koper sub b. (je vrouw) voor het één/éénhonderste onverdeeld aandeel, bij deze aanvaardt".
• Ik zou niet weten wat de toegevoegde waarde van huwelijkse voorwaarden is. Je geeft aan dat jullie voor 2018 zijn gehuwd, dus ik neem aan dat er sprake is van een algehele gemeenschap van goederen. Dan zijn jullie gelijkgerechtigd en een andere eigendomsverhouding dan 50%/50% is niet mogelijk. Uiteindelijk zal je vrouw dus voor 50% eigenaar worden. Ik ken de rest van de situatie niet; wellicht kun je dit nog eens nachecken bij jouw notaris.
• Naast een overlijdensrisicoverzekering en complicaties/emoties bij een onverwachte scheiding kan ik geen andere dingen bedenken.

[...]


Gelukkig werken wij ook maar tot 17:00 uur.

Succes.


[...]


De hypotheek wordt alleen gedragen op zijn inkomen, maar zijn vrouw is wel aansprakelijk voor de schuld. Dus hij betaalt in zijn eentje de hypotheek af en bij het uit elkaar gaan heeft zijn vrouw recht op de helft van de aflossingen (vanuitgaande dat er sprake is van een algehele gemeenschap van goederen). Of dit slim is een ander verhaal.
Je kan wel een afwijkende eigendomsverhouding regelen, maar uiteindelijk wordt alles op een hoop gegooid en zijn zij ieder voor 50%/50% gerechtigd.

Hartelijk dank voor je uitgebreide reactie! Zeer helpend. A.d.h.v. van deze informatie heeft onze aankoopmakelaar vanmorgen ook nog even onze notaris gebeld, en deze gaf aan dat het op zich nu niet in het koopcontract geschreven hoeft te worden. In plaats daarvan moeten wij dit aan hem doorgeven en zal hij het opnemen bij verkoop. Dit geeft dan nog de mogelijkheid om toch te kiezen voor een eventuele geldverstrekker die niet akkoord gaat met deze constructie, indien dat financieel verstandiger is (bijvoorbeeld lagere rente).

Overigens, ik verwachtte ook niet dat onze notaris na kantoortijden bereikbaar zou zijn hoor, hij was alleen 's middags ook niet meer bereikbaar, vandaar die opmerking en mijn post hier

Nu wachten op het door verkopers ondertekende koopcontract, en dan kunnen wij tekenen. Toch spannend, zo'n eerste koopwoning!

[Hertog_Martin]

Kan je nou wel of niet kosten koper meefinancieren als de totale financiering onder 100% van woningwaarde blijft?

Als ik Google krijg ik tig websites die volgens mij kort door de bocht stellig schrijven dat dit sinds 2018 niet meer kan omdat je niet meer dan 100% van de woningwaarde kan lenen.

Maar nergens gaan ze er op in hoe het zit als je onder de 100% blijft, wat toch gebruikelijk is bij doorstromen.

[JeroenVerweij]

Hertog_Martin schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:56:
Kan je nou wel of niet kosten koper meefinancieren als de totale financiering onder 100% van woningwaarde blijft?

Als ik Google krijg ik tig websites die volgens mij kort door de bocht stellig schrijven dat dit sinds 2018 niet meer kan omdat je niet meer dan 100% van de woningwaarde kan lenen.

Maar nergens gaan ze er op in hoe het zit als je onder de 100% blijft, wat toch gebruikelijk is bij doorstromen.

Wel. Hebben wij recent ook gedaan met doorstromen

[THM0]

Hertog_Martin schreef op woensdag 20 november 2024 @ 14:56:
Kan je nou wel of niet kosten koper meefinancieren als de totale financiering onder 100% van woningwaarde blijft?

Als ik Google krijg ik tig websites die volgens mij kort door de bocht stellig schrijven dat dit sinds 2018 niet meer kan omdat je niet meer dan 100% van de woningwaarde kan lenen.

Maar nergens gaan ze er op in hoe het zit als je onder de 100% blijft, wat toch gebruikelijk is bij doorstromen.

Je kunt maximaal 100% van de koopsom financieren (enkele uitzonderingen mbt verduurzaming of grote verbouwing daargelaten), maakt toch verder niet uit dan? Als je niet boven de 100% koopsom komt qua financiering betaal je per definitie altijd de kosten koper uit eigen middelen.
Als je vraag is of je je hypotheek hoger kunt maken dan nodig door wat overwaarde of eigen geld niet in te brengen, dan is het antwoord ook 'ja' (mits je niet boven 100% koopsom komt) maar dan krijg je mogelijk te maken met de bijleenregeling, waardoor het kan zijn dat je minder HRA hebt.

[Hertog_Martin]

THM0 schreef op woensdag 20 november 2024 @ 15:55:
[...]

Je kunt maximaal 100% van de koopsom financieren (enkele uitzonderingen mbt verduurzaming of grote verbouwing daargelaten), maakt toch verder niet uit dan? Als je niet boven de 100% koopsom komt qua financiering betaal je per definitie altijd de kosten koper uit eigen middelen.

Als je vraag is of je je hypotheek hoger kunt maken dan nodig door wat overwaarde of eigen geld niet in te brengen, dan is het antwoord ook 'ja' (mits je niet boven 100% koopsom komt) maar dan krijg je mogelijk te maken met de bijleenregeling, waardoor het kan zijn dat je minder HRA hebt.

Ons scenario is denk ik net even iets anders, even fictieve bedragen:

Koopsom is 600k
We willen nog voor 300k verbouwen, deels nu, deels in de toekomst
Onze huidige woning is al de 600k aanschaf waard, extra hypotheek van 200k zal voor verbouwing dienen, maar ook niet toereikend zijn voor alle verbouwplannen.

Indien we kunnen kiezen om hypotheek in te zetten voor kosten koper, en eigen geld te bewaren voor verbouwing, dan heeft dat een voorkeur omdat qua cashflow de kosten koper eerder afgetikt moeten worden dan de facturen van de aannemer. Dus dat we dan bv 187k voor verbouwing specificeren en 13k voor kosten koper meefinancieren. De 13k die we anders uit eigen geld zouden betalen houden we dan even op onze rekening, maar wordt nog wel hetzelfde jaar ingezet voor verbouwing.

[THM0]

Hertog_Martin schreef op woensdag 20 november 2024 @ 16:48:
[...]


Ons scenario is denk ik net even iets anders, even fictieve bedragen:

Koopsom is 600k
We willen nog voor 300k verbouwen, deels nu, deels in de toekomst
Onze huidige woning is al de 600k aanschaf waard, extra hypotheek van 200k zal voor verbouwing dienen, maar ook niet toereikend zijn voor alle verbouwplannen.

Indien we kunnen kiezen om hypotheek in te zetten voor kosten koper, en eigen geld te bewaren voor verbouwing, dan heeft dat een voorkeur omdat qua cashflow de kosten koper eerder afgetikt moeten worden dan de facturen van de aannemer. Dus dat we dan bv 187k voor verbouwing specificeren en 13k voor kosten koper meefinancieren. De 13k die we anders uit eigen geld zouden betalen houden we dan even op onze rekening, maar wordt nog wel hetzelfde jaar ingezet voor verbouwing.

Dan blijft de vraag: is de totale hypotheek op de nieuwe woning zoals je het bedacht hebt in dit voorbeeld >600k (na aflossing evt overbrugging)?
Indien nee, dan zou er geen probleem moeten zijn.
Indien ja, dan zou je evt kunnen kijken naar een bouwdepot om je cashflow probleem op te lossen.

Je krijgt namelijk geen hypotheek >600k in dit voorbeeld tenzij je aantoont dat je verbouwing een waardevermeerdering of verduurzaming teweeg gaat brengen. Dat extra deel van de hypotheek wordt dan in een bouwdepot geplaatst en het deel van de kosten voor de verbouwing wat je financiert betaal je dan uit het bouwdepot.

[marapuru]

Ivm anonimiteit bericht toch verwijderd.

[ Voor 98% gewijzigd door marapuru op 20-11-2024 19:44 ]

[Hertog_Martin]

THM0 schreef op woensdag 20 november 2024 @ 17:01:
[...]

Dan blijft de vraag: is de totale hypotheek op de nieuwe woning zoals je het bedacht hebt in dit voorbeeld >600k (na aflossing evt overbrugging)?
Indien nee, dan zou er geen probleem moeten zijn.
Indien ja, dan zou je evt kunnen kijken naar een bouwdepot om je cashflow probleem op te lossen.

Je krijgt namelijk geen hypotheek >600k in dit voorbeeld tenzij je aantoont dat je verbouwing een waardevermeerdering of verduurzaming teweeg gaat brengen. Dat extra deel van de hypotheek wordt dan in een bouwdepot geplaatst en het deel van de kosten voor de verbouwing wat je financiert betaal je dan uit het bouwdepot.

Nee de totale hypotheek blijft onder de koopsom.
Hypotheek + ingebrachte overwaarde is wel hoger dan de koopsom, t.b.v. verbouwing in principe, maar als het niet uitmaakt of je 15k meefinanciert voor kosten koper en 15k verbouwing later uit eigen spaargeld doet, of 15k verbouwing meefinanciert en de kosten koper uit spaargeld, dan is qua cashflow net wat prettiger als de k.k. meegefinancierd kunnen worden.

[Laapo]

Wispe schreef op dinsdag 19 november 2024 @ 21:41:
[...]


Waarom? Uiteindelijk zijn zij beiden eigenaar en daarmee de onderzetter. Dus op beide een verhaalsmogelijkheid.
Dat de hypotheek op 1 inkomen kan boeit toch verder niet?

Omdat ze wellicht in de eigen beoordeling of beleid en rekening mee hebben gehouden dat het eigendom gelijk verdeeld is. Daar heb je als notaris geen zicht op lijkt me.

[bazzemans]

Hertog_Martin schreef op woensdag 20 november 2024 @ 17:34:
[...]


Nee de totale hypotheek blijft onder de koopsom.
Hypotheek + ingebrachte overwaarde is wel hoger dan de koopsom, t.b.v. verbouwing in principe, maar als het niet uitmaakt of je 15k meefinanciert voor kosten koper en 15k verbouwing later uit eigen spaargeld doet, of 15k verbouwing meefinanciert en de kosten koper uit spaargeld, dan is qua cashflow net wat prettiger als de k.k. meegefinancierd kunnen worden.

Dat is over het algemeen geen probleem. Waarom stel je de vraag voor jullie concrete vraag niet aan een financieel adviseur? Die kan je precies uitleggen hoe het zit en heeft (m.i.) ook die zorgplicht.

[Wispe]

Laapo schreef op woensdag 20 november 2024 @ 20:41:
[...]


Omdat ze wellicht in de eigen beoordeling of beleid en rekening mee hebben gehouden dat het eigendom gelijk verdeeld is. Daar heb je als notaris geen zicht op lijkt me.

In de praktijk ben ik 0x tegengekomen dat de hypotheekverstrekker niet akkoord ging met een ongelijke eigendomsverhouding. Maar zeg niet nooit, dus geen foute aanvulling hoor.

[THM0]

Hertog_Martin schreef op woensdag 20 november 2024 @ 17:34:
[...]


Nee de totale hypotheek blijft onder de koopsom.
Hypotheek + ingebrachte overwaarde is wel hoger dan de koopsom, t.b.v. verbouwing in principe, maar als het niet uitmaakt of je 15k meefinanciert voor kosten koper en 15k verbouwing later uit eigen spaargeld doet, of 15k verbouwing meefinanciert en de kosten koper uit spaargeld, dan is qua cashflow net wat prettiger als de k.k. meegefinancierd kunnen worden.

Hoeveel hypotheek zit er nog op je oude woning in je voorbeeld casus? En hoeveel geld denk je nodig te hebben voor de verbouwing in de periode tot verkoop oude woning?

[Hertog_Martin]

THM0 schreef op donderdag 21 november 2024 @ 09:10:
[...]

Hoeveel hypotheek zit er nog op je oude woning in je voorbeeld casus? En hoeveel geld denk je nodig te hebben voor de verbouwing in de periode tot verkoop oude woning?

Maar even met echte cijfers dan:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 19% gewijzigd door Hertog_Martin op 22-11-2024 15:54 ]

[Saven]

Ik vraag me een beetje af, los van de frustratie. Recent bij een huis wezen kijken met een vraagprijs van rond de 1.1 miljoen. Daar koop je dan een vrij "gemiddeld" pseudo-vrijstaand huis voor uit 2018 (geschakelde garages) in een gemiddeld dorp. Ziet er vrij modern uit van binnen, maar een kenner ziet dat het allemaal goedkoop is gedaan ("kartonnen" deuren, zo'n nep zwart/stalen deur met glas, maar dan van hout etc.). Dat terzijde /frustratie.

Dat is bizar veel geld natuurlijk. Toch wist de makelaar te vertellen dat er een kleine 40 bezichtigingen staan gepland.

Is dit gewoon bluf of is het echt zo idioot? Dan hoef ik niet eens meer een bod te doen denk ik Ik kan me niet voorstellen dat een makelaar 40 keer gaat bezichtigen terwijl hij met 15 keer ook gewoon de hoofdprijs vangt. Maar ik kan me ook niet voorstellen dat het bluf is, want wat schiet hij daarmee op. Schrikt eerder af dan dat het motiveert tot een hoog bod.

[ Voor 10% gewijzigd door Saven op 22-11-2024 16:01 ]

[Hielko]

Als de makelaar dat zegt zal het wel kloppen, heeft weinig zin voor hem om dat te overdrijven.

En ken het huis natuurlijk niet, maar vrijstaand en net nieuw is natuurlijk wel een combi die veel mensen aantrekt. Ook als de afwerking dan misschien niet helemaal high-end is, maar daar is relatief makkelijk nog wat aan te doen.

[El Capitan]

Saven schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 16:00:
Ik vraag me een beetje af, los van de frustratie. Recent bij een huis wezen kijken met een vraagprijs van rond de 1.1 miljoen. Daar koop je dan een vrij "gemiddeld" pseudo-vrijstaand huis voor uit 2018 (geschakelde garages) in een gemiddeld dorp. Ziet er vrij modern uit van binnen, maar een kenner ziet dat het allemaal goedkoop is gedaan ("kartonnen" deuren, zo'n nep zwart/stalen deur met glas, maar dan van hout etc.). Dat terzijde /frustratie.

Dat is bizar veel geld natuurlijk. Toch wist de makelaar te vertellen dat er een kleine 40 bezichtigingen staan gepland.

Is dit gewoon bluf of is het echt zo idioot? Dan hoef ik niet eens meer een bod te doen denk ik Ik kan me niet voorstellen dat een makelaar 40 keer gaat bezichtigen terwijl hij met 15 keer ook gewoon de hoofdprijs vangt. Maar ik kan me ook niet voorstellen dat het bluf is, want wat schiet hij daarmee op. Schrikt eerder af dan dat het motiveert tot een hoog bod.

wat zijn de kosten van die paar dingen waar jij je aan stoort ten opzichte van de vraagprijs? zeg €5000, dan is dat nihil.

Die makelaar is dat huis waarschijnlijk zo kwijt. 2018 is qua isolatie waarschijnlijk goed en grote gebreken onwaarschijnlijk.

Randstad lijkt mij?

[Saven]

El Capitan schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 17:07:
[...]

wat zijn de kosten van die paar dingen waar jij je aan stoort ten opzichte van de vraagprijs? zeg €5000, dan is dat nihil.

Die makelaar is dat huis waarschijnlijk zo kwijt. 2018 is qua isolatie waarschijnlijk goed en grote gebreken onwaarschijnlijk.

Randstad lijkt mij?

Die verbeterkosten zijn inderdaad nihil tov de vraagprijs, maar toch Voor 1+ miljoen verwacht ik bij een relatief nieuw huis dat alles top notch is. Mijn verwachtingen zijn blijkbaar niet reëel heb al vaker meegemaakt in deze prijsklasse dat het echt vol zat met goedkope rommel. Huis verder in goede staat hoor. Dat is het probleem ook niet. Ging me vooral over het aantal bezichtigingen, blijkbaar is deze prijsklasse het nieuwe 4.5 ton ofzo.

Zeker geen randstad trouwens, "gewoon de provincie". Gemiddeld dorp, echt niks bijzonders.

[ Voor 4% gewijzigd door Saven op 22-11-2024 19:20 ]

[Sport_Life]

Saven schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 16:00:
Ik vraag me een beetje af, los van de frustratie. Recent bij een huis wezen kijken met een vraagprijs van rond de 1.1 miljoen. Daar koop je dan een vrij "gemiddeld" pseudo-vrijstaand huis voor uit 2018 (geschakelde garages) in een gemiddeld dorp. Ziet er vrij modern uit van binnen, maar een kenner ziet dat het allemaal goedkoop is gedaan ("kartonnen" deuren, zo'n nep zwart/stalen deur met glas, maar dan van hout etc.). Dat terzijde /frustratie.

Dat is bizar veel geld natuurlijk. Toch wist de makelaar te vertellen dat er een kleine 40 bezichtigingen staan gepland.

Is dit gewoon bluf of is het echt zo idioot? Dan hoef ik niet eens meer een bod te doen denk ik Ik kan me niet voorstellen dat een makelaar 40 keer gaat bezichtigen terwijl hij met 15 keer ook gewoon de hoofdprijs vangt. Maar ik kan me ook niet voorstellen dat het bluf is, want wat schiet hij daarmee op. Schrikt eerder af dan dat het motiveert tot een hoog bod.

Die kartonnen deuren zaten er standaard in vanuit de bouw, laten upgraden door de bouwer is vaak onredelijk duur en achteraf nieuwe deuren plaatsten gaat makkelijk.

En tja 1m is tegenwoordig met overwaarde en lage rente die meegenomen kan worden voor een grote groep haalbaar dus ik verbaas me niet over 40 kijkers voor een geschakelde vrijstaande woning.

In de randstad gaan de mooiere/grotere vrijstaande woningen richting 1.5m, en dan heb je nog steeds geen enorme Villa met 8 slaapkamers en 3 badkamers.

[ Voor 36% gewijzigd door Sport_Life op 22-11-2024 20:57 ]

[El Capitan]

Saven schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 19:19:
[...]

Die verbeterkosten zijn inderdaad nihil tov de vraagprijs, maar toch Voor 1+ miljoen verwacht ik bij een relatief nieuw huis dat alles top notch is. Mijn verwachtingen zijn blijkbaar niet reëel heb al vaker meegemaakt in deze prijsklasse dat het echt vol zat met goedkope rommel. Huis verder in goede staat hoor. Dat is het probleem ook niet. Ging me vooral over het aantal bezichtigingen, blijkbaar is deze prijsklasse het nieuwe 4.5 ton ofzo.

Zeker geen randstad trouwens, "gewoon de provincie". Gemiddeld dorp, echt niks bijzonders.

Begrijp wat je zegt. Volgens mij is de kwaliteit van veel goederen ook enorm achteruit gegaan de afgelopen jaren. Beetje de fast fashion achterna op gebied van afwerking, styling en materiaalkeuze. Snel en goedkoop te vervangen.

[VidaR-9]

Saven schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 19:19:
[...]
Zeker geen randstad trouwens, "gewoon de provincie". Gemiddeld dorp, echt niks bijzonders.

Dan ben in toch wel nieuwsgierig. Want ik vind dat ik ook in een dorpje in de provincie woon (Betuwe) en onze (volledig) vrijstaande woning is toch echt wel hoogwaardig afgewerkt vanuit de bouw en ruim onder de 1,1M.

Ik denk overigens dat de kosten helemaal niet gering zijn om goedkope elementen als kozijnen/deuren of een standaard nieuwbouw trap te vervangen. Dat tikt best snel aan.

[THM0]

Hertog_Martin schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 15:48:
[...]


Maar even met echte cijfers dan:

***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Toke_gt]

Hertog_Martin schreef op vrijdag 22 november 2024 @ 15:48:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ja, de bank kan zeker vragen hoe je dat resterende bedrag gaat financieren. Want een half uitgevoerde verbouwing kan de waarde flink laten zakken en dat is in het nadeel van de bank.
Wat je kunt doen is de verbouwing opknippen in fasen die op zichzelf wel afgerond zijn. En bij aanvraag alleen de fasen benoemen die je je kunt veroorloven voor je huidige woning is opgeleverd. Alles wat verkoop van je woning meer oplevert dan je aan overbrugging nodig hebt, kun je immers vrij besteden en die plannen hoef je nergens voor te leggen. Wel checken welke taxatiewaarde er gehanteerd wordt (voor/na verbouwing). Ik zou hier zelf een adviseur voor raadplegen om dit plan financieel goed te structureren want het gaat om flinke bedragen.

Misschien helpt het als je je huis eerder oplevert dan aankoop nieuwe woning. Mogelijk is een tijdje in een vakantiehuisje/stacaravan een pragmatische oplossing waardoor je wel alles in een keer kunt verbouwen..

[Sport_Life]

@Hertog_Martin Waarom stel je deze vragen niet aan je hypotheek verstrekker? Dan heb je iets meer zekerheid.. Mede doordat hypotheek verstrekkers soms verschillende eisen hanteren (80% overbrugging vs 90%, hoeveel spaargeld voor de overbrugging etc).

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 23-11-2024 12:13 ]

[Ernst1914]

Ik weet niet 100% zeker of dit het juiste topic is voor de volgende vraag.

Ik ben net begonnen met mijn zoektocht naar een appartement voor mijzelf en mijn dochter (6). Ik ben net gescheiden van mijn vrouw (amicaal) en wij willen beide in Den Haag gaan wonen, waar ik zelf werk. Ik ben niet super bekend met de stad, maar ben hem gaandeweg aan het ontdekken.

Ik vraag me af of er hier mensen zijn die recent zelf, of gehoord hebben van, mensen die in Den Haag wat gekocht hebben. Specifiek ben ik benieuwd naar ervaringen met overbieden. Ik ga een aankoopmakelaar nemen, omdat ik vrees daar niet onderuit te komen, maar dacht dat het geen kwaad kon hier ook eens te vragen naar ervaringen.
-Op Funda staat bijv. op wijkniveau een prijs per M2. Ik heb tot dusverre bij Funda 10% opgeteld bij Funda-prijzen, om een wat reeeler beeld te krijgen van de 'marktprijs' van veel huizen. Mijn prijsklasse is tussen de 425-550 max, voor een appartement met 2 slaapkamers en minimaal 85M2 oppervlak;
-Hoe hebben jullie vooraf proberen in te schatten wat de reeele prijs is, op basis van de Funda-prijs, in deze woningmarkt?

Ik begrijp dat dit natuurlijk geen vraag is waar voor een objectief wiskundig gefundeerd antwoord bestaat, en ben meer op zoek naar verschillende methoden die mensen gebruikt hebben in het verleden. Ook waardeer ik gezien mijn situatie (kind) en financiele mogelijkheden, advies voor buurten/wijken - kijk nu naar Valkenboskwartier/Regentesse/Bomenbuurt/Vruchtenbuurt - niet te ver van het strand, niet te ver weg van het CS/mijn werk. Excuus vooraf als dit het verkeerde subforum is, ik post niet heel vaak op Tweakers.

[Typhone]

16 oktober hier voor het eerst gemeld in het topic. Vandaag offerte voor de hypotheek gekregen. Daarmee gaat de cirkel dus rond zijn voor ons .

[tweakduke]

Ernst1914 schreef op maandag 25 november 2024 @ 19:17:
Ik weet niet 100% zeker of dit het juiste topic is voor de volgende vraag.

Ik ben net begonnen met mijn zoektocht naar een appartement voor mijzelf en mijn dochter (6). Ik ben net gescheiden van mijn vrouw (amicaal) en wij willen beide in Den Haag gaan wonen, waar ik zelf werk. Ik ben niet super bekend met de stad, maar ben hem gaandeweg aan het ontdekken.

Ik vraag me af of er hier mensen zijn die recent zelf, of gehoord hebben van, mensen die in Den Haag wat gekocht hebben. Specifiek ben ik benieuwd naar ervaringen met overbieden. Ik ga een aankoopmakelaar nemen, omdat ik vrees daar niet onderuit te komen, maar dacht dat het geen kwaad kon hier ook eens te vragen naar ervaringen.
-Op Funda staat bijv. op wijkniveau een prijs per M2. Ik heb tot dusverre bij Funda 10% opgeteld bij Funda-prijzen, om een wat reeeler beeld te krijgen van de 'marktprijs' van veel huizen. Mijn prijsklasse is tussen de 425-550 max, voor een appartement met 2 slaapkamers en minimaal 85M2 oppervlak;
-Hoe hebben jullie vooraf proberen in te schatten wat de reeele prijs is, op basis van de Funda-prijs, in deze woningmarkt?

Ik begrijp dat dit natuurlijk geen vraag is waar voor een objectief wiskundig gefundeerd antwoord bestaat, en ben meer op zoek naar verschillende methoden die mensen gebruikt hebben in het verleden. Ook waardeer ik gezien mijn situatie (kind) en financiele mogelijkheden, advies voor buurten/wijken - kijk nu naar Valkenboskwartier/Regentesse/Bomenbuurt/Vruchtenbuurt - niet te ver van het strand, niet te ver weg van het CS/mijn werk. Excuus vooraf als dit het verkeerde subforum is, ik post niet heel vaak op Tweakers.

Even naar dit topic verplaatst, hopelijk kunnen hier mensen je helpen met wat tips

[Crazy D]

Ernst1914 schreef op maandag 25 november 2024 @ 19:17:
Ik weet niet 100% zeker of dit het juiste topic is voor de volgende vraag.

Ik ben net begonnen met mijn zoektocht naar een appartement voor mijzelf en mijn dochter (6). Ik ben net gescheiden van mijn vrouw (amicaal) en wij willen beide in Den Haag gaan wonen, waar ik zelf werk. Ik ben niet super bekend met de stad, maar ben hem gaandeweg aan het ontdekken.

Ik vraag me af of er hier mensen zijn die recent zelf, of gehoord hebben van, mensen die in Den Haag wat gekocht hebben. Specifiek ben ik benieuwd naar ervaringen met overbieden. Ik ga een aankoopmakelaar nemen, omdat ik vrees daar niet onderuit te komen, maar dacht dat het geen kwaad kon hier ook eens te vragen naar ervaringen.
-Op Funda staat bijv. op wijkniveau een prijs per M2. Ik heb tot dusverre bij Funda 10% opgeteld bij Funda-prijzen, om een wat reeeler beeld te krijgen van de 'marktprijs' van veel huizen. Mijn prijsklasse is tussen de 425-550 max, voor een appartement met 2 slaapkamers en minimaal 85M2 oppervlak;
-Hoe hebben jullie vooraf proberen in te schatten wat de reeele prijs is, op basis van de Funda-prijs, in deze woningmarkt?

Ik begrijp dat dit natuurlijk geen vraag is waar voor een objectief wiskundig gefundeerd antwoord bestaat, en ben meer op zoek naar verschillende methoden die mensen gebruikt hebben in het verleden. Ook waardeer ik gezien mijn situatie (kind) en financiele mogelijkheden, advies voor buurten/wijken - kijk nu naar Valkenboskwartier/Regentesse/Bomenbuurt/Vruchtenbuurt - niet te ver van het strand, niet te ver weg van het CS/mijn werk. Excuus vooraf als dit het verkeerde subforum is, ik post niet heel vaak op Tweakers.

Ik denk dat je vooral moet kijken:
- welke wijken wil ik wonen (rekening houdend met kind/school/co-ouderschap/werk/reistijd)
- hoeveel geld heb ik beschikbaar
- wat is echt de minimale grootte die ik nodig heb (85m2 is als je alleen woont met een kind op zich al aardig ruim)

Die 3 factoren bepalen welke huizen er mogelijk interessant zijn. En als je iets ziet dat je interessant vind, kijk je op bv Walter living (ik weet niet of je een verkoopmakelaar hebt voor jullie gezamenlijke huis, toen ik een huis zocht was dat het geval en kreeg ik van hun een paar keer gratis een rapportje met een goede indicatie voor de waarde van het huis).

Nu ken ik Den Haag inhoudelijk niet zo goed, behalve dat ik weet dat ik er niet wil wonen Dus welke wijken interssant zijn weet ik niet. Niet te ver van het strand betekent over het algemeen duurder, of goedkoop maar "bouwval".

Waarom per se Den Haag en niet 1 van de buurtgemeentes? Vanuit Zoetermeer bijvoorbeeld zat ik in een half uurtje met de tram op CS. En door ook buiten Den Haag te kijken vergroot je ook de kans om iets te vinden

[Pjotr22]

Toke_gt schreef op zaterdag 23 november 2024 @ 11:15:
[...]

Ja, de bank kan zeker vragen hoe je dat resterende bedrag gaat financieren. ...

Sterker, je krijgt geen akkoord van de hypotheekverstrekker als de taxatiewaarde na verbouwing niet aanpast naar het totaalbedrag incl dat wat je zelf moet inleggen. Eens met reactie dat je de verbouwing dan gefassrd moet plannen zodat je een kloppende verbouwingsspecificatie kan aanleveren. Hanteer het format van de NWWI, die hanteert de taxateur ook en dan heb je een waarheid voor jezelf, taxateur en bank.

Het eigen geld voor de verbouwingen moet je voor passeren overmaken naar de notaris, wordt in het bouwdepot gestort en dat geld wordt ook als eerste aangesproken. ALs dat op is wordt pas je evt financiring aangesproken. Stel dat je dus in het hypothetische geval wel 400K aan verbouwingen kon hanteren zou je nadat jouw 250.000 op was, moeten wachten totdat je 150.000 ergens anders (aantoonbaar van jezelf / niet geleeend etc) vandaan had gehaald.

Dit zijn allemaal zaken die je adviseur prima kan uitleggen, heeft ook niet zoveel met hypotheekadvies te maken het is meer procesbegeleiding.

[Flix20]

Pjotr22 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 12:29:
[...]


Sterker, je krijgt geen akkoord van de hypotheekverstrekker als de taxatiewaarde na verbouwing niet aanpast naar het totaalbedrag incl dat wat je zelf moet inleggen. Eens met reactie dat je de verbouwing dan gefassrd moet plannen zodat je een kloppende verbouwingsspecificatie kan aanleveren. Hanteer het format van de NWWI, die hanteert de taxateur ook en dan heb je een waarheid voor jezelf, taxateur en bank.

Het eigen geld voor de verbouwingen moet je voor passeren overmaken naar de notaris, wordt in het bouwdepot gestort en dat geld wordt ook als eerste aangesproken. ALs dat op is wordt pas je evt financiring aangesproken. Stel dat je dus in het hypothetische geval wel 400K aan verbouwingen kon hanteren zou je nadat jouw 250.000 op was, moeten wachten totdat je 150.000 ergens anders (aantoonbaar van jezelf / niet geleeend etc) vandaan had gehaald.

Dit zijn allemaal zaken die je adviseur prima kan uitleggen, heeft ook niet zoveel met hypotheekadvies te maken het is meer procesbegeleiding.

Waarom zou je eigen geld in het bouwdepot storten?
Dat geld heb je al op de rekening staan dus hoef je niet te financieren!

Als je voor 400k wilt verbouwen, je hebt 250k eigen vermogen en 150k financiering nodig, ga je toch 150k financieren? en niet 400k? Betaal je alleen maar rente over.

[ Voor 6% gewijzigd door Flix20 op 26-11-2024 12:35 ]

[Pjotr22]

Flix20 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 12:34:
[...]


Waarom zou je eigen geld in het bouwdepot storten?
Dat geld heb je al op de rekening staan dus hoef je niet te financieren!

Als je voor 400k wilt verbouwen, je hebt 250k eigen vermogen en 150k financiering nodig, ga je toch 150k financieren? en niet 400k? Betaal je alleen maar rente over.

Dat hoeft alleen als je op basis van de totale waarde na verbouwing de financiering wil doen inderdaad, wat gunstig kan uitpakken voor de risicoklasse en dus de te betalen rente

[GvNL]

Vanochtend een huis bezichtigd. Verkoopster woonde er 28 jaar, in nu alleenstaand en gaat kleiner wonen. Overdracht april en mei.

Leuk huis, staat voor 385k te koop (hoekwoning 108 m2, tuinkamer, redelijk grote tuin), bouwjaar 1987. Qua isolatie etc is niet bijster veel gedaan. Kozijnen en ramen zijn oud, maar wel goed. Keuken is oud en kastjes zijn niet meer goed, net als de apparatuur. De keuken moet wel vervangen of opgeknapt worden. Op de badkamer is wat schimmel te zien en daar moet ook wat werk gebeuren, hoewel niet acuut. Zolder moet vooral geïsoleerd worden.

We hebben er wel een goed gevoel bij, dus willen bieden. Gezien de staat van het onderhoud zou je in een normale markt best willen onderbieden. Dat is in deze stad echter nauwelijks nog aan de orde. Dus we denken aan overbieden.

Via de hypotheekadviseur te horen gekregen dat de taxatie in ieder geval wel tot 420k moet komen. Een hoger bod raadt hij af, tenzij we eigen geld willen inleggen.

We denken nu aan een openingsbod van 400k, met ruimte om bijvoorbeeld nog richting 410k te gaan. Ik ben benieuwd. Ik vind het erg spannend en bereid me ook wel voor op de teleurstelling. We bieden wel onder voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring (binnen bedenktijd) en we willen er een persoonlijke brief bij doen.

[ebk71]

GvNL schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 12:49:
Vanochtend een huis bezichtigd. Verkoopster woonde er 28 jaar, in nu alleenstaand en gaat kleiner wonen. Overdracht april en mei.

Leuk huis, staat voor 385k te koop (hoekwoning 108 m2, tuinkamer, redelijk grote tuin), bouwjaar 1987. Qua isolatie etc is niet bijster veel gedaan. Kozijnen en ramen zijn oud, maar wel goed. Keuken is oud en kastjes zijn niet meer goed, net als de apparatuur. De keuken moet wel vervangen of opgeknapt worden. Op de badkamer is wat schimmel te zien en daar moet ook wat werk gebeuren, hoewel niet acuut. Zolder moet vooral geïsoleerd worden.

We hebben er wel een goed gevoel bij, dus willen bieden. Gezien de staat van het onderhoud zou je in een normale markt best willen onderbieden. Dat is in deze stad echter nauwelijks nog aan de orde. Dus we denken aan overbieden.

Via de hypotheekadviseur te horen gekregen dat de taxatie in ieder geval wel tot 420k moet komen. Een hoger bod raadt hij af, tenzij we eigen geld willen inleggen.

We denken nu aan een openingsbod van 400k, met ruimte om bijvoorbeeld nog richting 410k te gaan. Ik ben benieuwd. Ik vind het erg spannend en bereid me ook wel voor op de teleurstelling. We bieden wel onder voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring (binnen bedenktijd) en we willen er een persoonlijke brief bij doen.

Waarom zou je beginnen met overbieden als het niet op inschrijving gaat? Makelaars geven je graag het idee dat je moet overbieden maar dat hoeft niet nodig te zijn. Je kan altijd nog omhoog in bod, niet omlaag.

[TvanW]

ebk71 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 13:32:
[...]

Waarom zou je beginnen met overbieden als het niet op inschrijving gaat? Makelaars geven je graag het idee dat je moet overbieden maar dat hoeft niet nodig te zijn. Je kan altijd nog omhoog in bod, niet omlaag.

En waarom kan dat niet?

[ebk71]

TvanW schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 13:41:
[...]

En waarom kan dat niet?

Ja, tuurlijk in theorie kan dat. Maar dan heb je al laten weten hoe hoog je bereid was te gaan. Het blijft een pokerspelletje.

[GvNL]

ebk71 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 13:32:
[...]

Waarom zou je beginnen met overbieden als het niet op inschrijving gaat? Makelaars geven je graag het idee dat je moet overbieden maar dat hoeft niet nodig te zijn. Je kan altijd nog omhoog in bod, niet omlaag.

Zou het zinvol zijn om gewoon de vraagprijs te bieden? Ik krijg heel vaak de indruk dat een normale onderhandeling niet meer aan de orde is. Anders zou ik het liefst de vraagprijs willen bieden, en dan kunnen we later gewoon omhoog als dat nodig is. Ik hoop juist dat de verkoper/makelaar de onderhandeling met ons aangaat.

[Get!em]

GvNL schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 14:04:
[...]


Zou het zinvol zijn om gewoon de vraagprijs te bieden? Ik krijg heel vaak de indruk dat een normale onderhandeling niet meer aan de orde is. Anders zou ik het liefst de vraagprijs willen bieden, en dan kunnen we later gewoon omhoog als dat nodig is. Ik hoop juist dat de verkoper/makelaar de onderhandeling met ons aangaat.

Staat het huis al een tijdje te koop? Ga je met 10 belangstellende tegelijk door het huis voor bezichtiging, of heeft makelaar alle tijd?

De belangstelling van anderen en de tijd sinds start verkoop bepaalt veel op dit moment.

Indien je de enige bent/huis al enige tijd te koop staat? Gewoon beginnen met bieden onder de vraagprijs, je hoort vanzelf of ze mee gaan, of gewoon domweg zeggen dat het te laag is.

Gezien je hier alle tijd lijkt te hebben om het met ons te bespreken, zit er blijkbaar geen druk op, om binnen een uur te bieden of op inschrijving.

[ebk71]

GvNL schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 14:04:
[...]


Zou het zinvol zijn om gewoon de vraagprijs te bieden? Ik krijg heel vaak de indruk dat een normale onderhandeling niet meer aan de orde is. Anders zou ik het liefst de vraagprijs willen bieden, en dan kunnen we later gewoon omhoog als dat nodig is. Ik hoop juist dat de verkoper/makelaar de onderhandeling met ons aangaat.

Waarom niet? Maar dat gezegd hebbende, wij vinden dit aankoopproces ook erg spannend en laten die onderhandeling over aan onze verkopend makelaar waarbij wij wel duidelijk aangeven hoe wij er in zitten. Dus wij hebben met haar een aparte afspraak gemaakt dat zij ook een deel van de aankoop voor ons regelt.

Maar van wat ik hier zoal heb gelezen kan je met enige gepaste brutaliteit een eind komen. Wij hebben net redelijk onderboden op een huis waarvan de verkopend makelaar ons gek liep te maken met dat er zoveel bezichtigingen waren. Na wat gesteggel ging er dus al wat van de prijs af, maar wat ons betreft niet genoeg, Dus dan wordt het de kat uit de boom kijken.
Loopt natuurlijk verkeerd af als er wel een gek langskomt die de vraagprijs bied. Dus tip: heb je een akkoord, zorg z.s.m. voor ondertekening van het koopcontract. Dan kan de verkoper er daarna niet meer onderuit.

[GvNL]

Get!em schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 14:14:
[...]

Staat het huis al een tijdje te koop? Ga je met 10 belangstellende tegelijk door het huis voor bezichtiging, of heeft makelaar alle tijd?

De belangstelling van anderen en de tijd sinds start verkoop bepaalt veel op dit moment.

Indien je de enige bent/huis al enige tijd te koop staat? Gewoon beginnen met bieden onder de vraagprijs, je hoort vanzelf of ze mee gaan, of gewoon domweg zeggen dat het te laag is.

Gezien je hier alle tijd lijkt te hebben om het met ons te bespreken, zit er blijkbaar geen druk op, om binnen een uur te bieden of op inschrijving.

Het huis staat nu 8 dagen te koop. Er zijn twee open dagen georganiseerd die telkens twee uur duurden. Mijn vriendin is er gisteren geweest. Toen waren er 4 mensen, maar een deel is gezamenlijk gekomen (mogelijk partners of ouders). Ik ben er vandaag geweest. Toen heb ik rustig en uitgebreid rondgelopen. Op enig moment kwam er een jonge jongen met zijn ouders. Verder heb ik niemand gezien. Ik heb in alle rust rondgekeken en de makelaar vertelde wat over het huis en was beschikbaar voor vragen.

Er is geen deadline, dus ik kan bieden wanneer ik wil. Ik voel wel druk, omdat de woning dus op ieder moment verkocht kan worden en ik graag snel een serieuze voet tussen de deur wil hebben.

[Get!em]

GvNL schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 14:25:
[...]


Het huis staat nu 8 dagen te koop. Er zijn twee open dagen georganiseerd die telkens twee uur duurden. Mijn vriendin is er gisteren geweest. Toen waren er 4 mensen, maar een deel is gezamenlijk gekomen (mogelijk partners of ouders). Ik ben er vandaag geweest. Toen heb ik rustig en uitgebreid rondgelopen. Op enig moment kwam er een jonge jongen met zijn ouders. Verder heb ik niemand gezien. Ik heb in alle rust rondgekeken en de makelaar vertelde wat over het huis en was beschikbaar voor vragen.

Er is geen deadline, dus ik kan bieden wanneer ik wil. Ik voel wel druk, omdat de woning dus op ieder moment verkocht kan worden en ik graag snel een serieuze voet tussen de deur wil hebben.

Dan is het verstandig om een serieus aanvoelend bod te doen, dat de onderhandeling met jou openzet. Als het voor jou al een deal voelt als dat op de vraagprijs is, gewoon daarmee starten?

[Terpen Tijn]

GvNL schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 14:04:
[...]


Zou het zinvol zijn om gewoon de vraagprijs te bieden? Ik krijg heel vaak de indruk dat een normale onderhandeling niet meer aan de orde is. Anders zou ik het liefst de vraagprijs willen bieden, en dan kunnen we later gewoon omhoog als dat nodig is. Ik hoop juist dat de verkoper/makelaar de onderhandeling met ons aangaat.

Heb je geen aankoopmakelaar? Die kan je hierin het beste adviseren, omdat hij/zij meer kijk heeft op de waarde van dit huis.

[Odysseus87]

GvNL schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 14:25:
[...]


Het huis staat nu 8 dagen te koop. Er zijn twee open dagen georganiseerd die telkens twee uur duurden. Mijn vriendin is er gisteren geweest. Toen waren er 4 mensen, maar een deel is gezamenlijk gekomen (mogelijk partners of ouders). Ik ben er vandaag geweest. Toen heb ik rustig en uitgebreid rondgelopen. Op enig moment kwam er een jonge jongen met zijn ouders. Verder heb ik niemand gezien. Ik heb in alle rust rondgekeken en de makelaar vertelde wat over het huis en was beschikbaar voor vragen.

Er is geen deadline, dus ik kan bieden wanneer ik wil. Ik voel wel druk, omdat de woning dus op ieder moment verkocht kan worden en ik graag snel een serieuze voet tussen de deur wil hebben.

Locatie locatie locatie. Als het een beetje een redelijke stad is zou ik al met 400-410 beginnen. Onlangs ons huis verkocht in een redelijke stad (in de top 25 in NL) met bijna 70k boven vraagprijs. In een dorp zou ik beginnen met 390.

[vidasci]

GvNL schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 12:49:
Vanochtend een huis bezichtigd. Verkoopster woonde er 28 jaar, in nu alleenstaand en gaat kleiner wonen. Overdracht april en mei.

Leuk huis, staat voor 385k te koop (hoekwoning 108 m2, tuinkamer, redelijk grote tuin), bouwjaar 1987. Qua isolatie etc is niet bijster veel gedaan. Kozijnen en ramen zijn oud, maar wel goed. Keuken is oud en kastjes zijn niet meer goed, net als de apparatuur. De keuken moet wel vervangen of opgeknapt worden. Op de badkamer is wat schimmel te zien en daar moet ook wat werk gebeuren, hoewel niet acuut. Zolder moet vooral geïsoleerd worden.

We hebben er wel een goed gevoel bij, dus willen bieden. Gezien de staat van het onderhoud zou je in een normale markt best willen onderbieden. Dat is in deze stad echter nauwelijks nog aan de orde. Dus we denken aan overbieden.

Via de hypotheekadviseur te horen gekregen dat de taxatie in ieder geval wel tot 420k moet komen. Een hoger bod raadt hij af, tenzij we eigen geld willen inleggen.

We denken nu aan een openingsbod van 400k, met ruimte om bijvoorbeeld nog richting 410k te gaan. Ik ben benieuwd. Ik vind het erg spannend en bereid me ook wel voor op de teleurstelling. We bieden wel onder voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring (binnen bedenktijd) en we willen er een persoonlijke brief bij doen.

Ik zou proberen om eerst wat beter te achterhalen of de woning hoog, redelijk of laag in de markt gezet is. Hier zijn meerdere tools voor beschikbaar. Op woningstats.nl/waarde kun je (gratis) een waardeinschatting opvragen aan de hand van kenmerken van de woning. Disclaimer, deze tool heb ik zelf gemaakt in mijn zoektocht naar een woning en ik heb besloten deze openbaar te maken. Achter deze waarderingstool zit een voorspelmodel wat getraind is op actueel aanbod, dus feitelijk is de woningwaarde een inschatting van 'wat zou voor de woning gevraagd worden als deze nu te koop wordt gezet'.

[Ernst1914]

Crazy D schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 12:26:
[...]

Ik denk dat je vooral moet kijken:
- welke wijken wil ik wonen (rekening houdend met kind/school/co-ouderschap/werk/reistijd)
- hoeveel geld heb ik beschikbaar
- wat is echt de minimale grootte die ik nodig heb (85m2 is als je alleen woont met een kind op zich al aardig ruim)

Die 3 factoren bepalen welke huizen er mogelijk interessant zijn. En als je iets ziet dat je interessant vind, kijk je op bv Walter living (ik weet niet of je een verkoopmakelaar hebt voor jullie gezamenlijke huis, toen ik een huis zocht was dat het geval en kreeg ik van hun een paar keer gratis een rapportje met een goede indicatie voor de waarde van het huis).

Nu ken ik Den Haag inhoudelijk niet zo goed, behalve dat ik weet dat ik er niet wil wonen Dus welke wijken interssant zijn weet ik niet. Niet te ver van het strand betekent over het algemeen duurder, of goedkoop maar "bouwval".

Waarom per se Den Haag en niet 1 van de buurtgemeentes? Vanuit Zoetermeer bijvoorbeeld zat ik in een half uurtje met de tram op CS. En door ook buiten Den Haag te kijken vergroot je ook de kans om iets te vinden

Dank voor de respons!

De wijken waar ik wil wonen is eigen alles in een diameter van ca 2,5km rond de Galvanistraat, die net ten westen van het Regentessekwartier ligt. Dat is gebaseerd op een mooie school die daar zit, waar ik mijn dochter graag naar toe wil sturen. En ik ben daar met mijn zoektocht begonnen, omdat dat het belangrijkste is. Ik denk dat minimaal 75 M2 is, maar liever 90 - zeker wanneer mijn dochter wat ouder is, is dat wel fijn schat ik in. Als ik vol zou lenen, zou ik iets van 690K beschikbaar hebben (maar dan zou ik als alleenstaande koper met 200K eigen inleg ook wel goed gek zijn). Ik werk vlakbij het CS in Den haag, dus zo'n 20-25 min op de fiets vind ik prima eigenlijk.

Het moet Den Haag zijn ivm voorwaarden scheiding, naast het feit dat werken in de stad waar ik woon me ook meer flexibiliteit geeft TAV mijn dochter. Ik hoopte stiekem dat hier ook wat mensen zaten die buurten als de bomenbuurt, bloemenbuurt en Regentessekwartier/Valkenboskwartier kennen, omdat het algemene niveau van dit forum gewoon goed is/kan zijn (afhangende van de dynamiek van de conversatie).

[kx22]

Ernst1914 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 21:39:
[...]


Dank voor de respons!

De wijken waar ik wil wonen is eigen alles in een diameter van ca 2,5km rond de Galvanistraat, die net ten westen van het Regentessekwartier ligt. Dat is gebaseerd op een mooie school die daar zit, waar ik mijn dochter graag naar toe wil sturen. En ik ben daar met mijn zoektocht begonnen, omdat dat het belangrijkste is. Ik denk dat minimaal 75 M2 is, maar liever 90 - zeker wanneer mijn dochter wat ouder is, is dat wel fijn schat ik in. Als ik vol zou lenen, zou ik iets van 690K beschikbaar hebben (maar dan zou ik als alleenstaande koper met 200K eigen inleg ook wel goed gek zijn). Ik werk vlakbij het CS in Den haag, dus zo'n 20-25 min op de fiets vind ik prima eigenlijk.

Het moet Den Haag zijn ivm voorwaarden scheiding, naast het feit dat werken in de stad waar ik woon me ook meer flexibiliteit geeft TAV mijn dochter. Ik hoopte stiekem dat hier ook wat mensen zaten die buurten als de bomenbuurt, bloemenbuurt en Regentessekwartier/Valkenboskwartier kennen, omdat het algemene niveau van dit forum gewoon goed is/kan zijn (afhangende van de dynamiek van de conversatie).

Zijn er veel woningen (die voldoen aan jouw eisen) in die buurt die ongeveer 20% onder jouw maximale budget liggen? Zo niet heb je wat geluk nodig.
Zoja dan maak je goede kans.

[Sport_Life]

Ernst1914 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 21:39:
[...]


Dank voor de respons!

De wijken waar ik wil wonen is eigen alles in een diameter van ca 2,5km rond de Galvanistraat, die net ten westen van het Regentessekwartier ligt. Dat is gebaseerd op een mooie school die daar zit, waar ik mijn dochter graag naar toe wil sturen. En ik ben daar met mijn zoektocht begonnen, omdat dat het belangrijkste is. Ik denk dat minimaal 75 M2 is, maar liever 90 - zeker wanneer mijn dochter wat ouder is, is dat wel fijn schat ik in. Als ik vol zou lenen, zou ik iets van 690K beschikbaar hebben (maar dan zou ik als alleenstaande koper met 200K eigen inleg ook wel goed gek zijn). Ik werk vlakbij het CS in Den haag, dus zo'n 20-25 min op de fiets vind ik prima eigenlijk.

Het moet Den Haag zijn ivm voorwaarden scheiding, naast het feit dat werken in de stad waar ik woon me ook meer flexibiliteit geeft TAV mijn dochter. Ik hoopte stiekem dat hier ook wat mensen zaten die buurten als de bomenbuurt, bloemenbuurt en Regentessekwartier/Valkenboskwartier kennen, omdat het algemene niveau van dit forum gewoon goed is/kan zijn (afhangende van de dynamiek van de conversatie).

Tussen de Laan van Meerdervoort en de duinen dit je altijd wel goed, tussen Laan van Meerdervoort en Weimarstraat is iets goedkoper, maar ook prima. Verder dan de Weimarstraat zou ik niet gaan wonen met jouw redelijke budget.

Binnen boven genoemde is alles rondom het Sweelinckplein erg leuk (maar duur, dus weinig m2 bijvoorbeeld Obrechtstraat) , rondom de Regentesselaan tot de Weimarstraat is iets goedkoper en ook prima. Koningsplein idem.

Alternatief is Zeeheldenkwartier, ook leuke buurt zeker in het weekend.

Het beste is om er eens rond te lopen met name 's avonds en in het weekend.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Hahn]

TvanW schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 13:41:
[...]

En waarom kan dat niet?

Hoe zie jij het voor je, als je omlaag zou gaan in onderhandeling, als bieder?

Jij: Ik bied 420k.
Verkoper: Akkoord!
Jij: Oh, in dat geval willen we niet meer dan 410k bieden.
Verkoper: ..? Je bood 420k en daar gingen we mee akkoord.

Natuurlijk kan je het proberen met een bod onder voorbehoud, maar ik geef je weinig kans van slagen, al is het alleen maar om het feit dat je de gunfactor niet helpt hiermee.

[redwing]

Hahn schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 23:55:
[...]

Hoe zie jij het voor je, als je omlaag zou gaan in onderhandeling, als bieder?

Jij: Ik bied 420k.
Verkoper: Akkoord!
Jij: Oh, in dat geval willen we niet meer dan 410k bieden.
Verkoper: ..? Je bood 420k en daar gingen we mee akkoord.

Natuurlijk kan je het proberen met een bod onder voorbehoud, maar ik geef je weinig kans van slagen, al is het alleen maar om het feit dat je de gunfactor niet helpt hiermee.

Wij hebben dat al wel eens gedaan hoor. Een bod met daarbij de melding dat ze dan wel binnen een week moesten beslissen. 2 weken later kwam de makelaar bij ons terug en hebben we aangegeven dat het bod er niet meer was en hebben we een lager bod gegeven.

Je kunt dus ook een bod doen met bepaalde voorwaarden waarbij de prijs omlaag gaat als die voorwaarden niet worden geaccepteerd. Het is niet zo heel gebruikelijk, maar het gebeurd wel degelijk.

[Hahn]

redwing schreef op woensdag 27 november 2024 @ 00:06:
[...]

Wij hebben dat al wel eens gedaan hoor. Een bod met daarbij de melding dat ze dan wel binnen een week moesten beslissen. 2 weken later kwam de makelaar bij ons terug en hebben we aangegeven dat het bod er niet meer was en hebben we een lager bod gegeven.

Je kunt dus ook een bod doen met bepaalde voorwaarden waarbij de prijs omlaag gaat als die voorwaarden niet worden geaccepteerd. Het is niet zo heel gebruikelijk, maar het gebeurd wel degelijk.

Dat is een andere situatie dan wanneer er akkoord is gegaan met het eerdere bod, binnen de gegeven tijd, zoals ik schetste.

Maar, is er uiteindelijk ook nog akkoord gegaan met jullie lagere bod, of zijn ze voor iemand anders gegaan?

[redwing]

Hahn schreef op woensdag 27 november 2024 @ 00:13:
[...]
Dat is een andere situatie dan wanneer er akkoord is gegaan met het eerdere bod, binnen de gegeven tijd, zoals ik schetste.

Ook daarvan ken ik wel voorbeelden, die keren ging het er om dat ze toch iets in het huis zagen dat tegenviel. Ik vind het zelf niet echt netjes, maar in principe kan het wel.

Maar, is er uiteindelijk ook nog akkoord gegaan met jullie lagere bod, of zijn ze voor iemand anders gegaan?

Bij ons wel ja, maar dat werkt alleen als je ook duidelijk laat merken dat je het huis net zo lief laat schieten. Bij ons kwam een appartement dat een stuk groter was in dezelfde flat vrij. Daar zagen we best de voordelen van, maar we hadden er ook geen moeite mee om nog een tijdje te blijven wonen.

[Hahn]

redwing schreef op woensdag 27 november 2024 @ 00:21:
[...]

Ook daarvan ken ik wel voorbeelden, die keren ging het er om dat ze toch iets in het huis zagen dat tegenviel. Ik vind het zelf niet echt netjes, maar in principe kan het wel.

Ook hier weer: andere situatie...

Ik reageerde op, en had het over, wanneer je in onderhandeling bent en er aan alle eisen voldaan wordt, dat je dan niet zomaar met succes je bod kan verlagen. (Ik zeg expres 'niet zomaar', want uiteraard kan het in theorie wel)

Als de verkoper te laat reageert, en tijd een voorwaarde was, of als het huis na inspectie toch gebreken bleek te hebben die eerder niet bekend waren, dan zal het niemand verbazen dat je je bod kan verlagen. Maar, dat was niet de geschetste situatie.

[ Voor 4% gewijzigd door Hahn op 27-11-2024 00:40 ]

[redwing]

Hahn schreef op woensdag 27 november 2024 @ 00:39:
[...]

Ook hier weer: andere situatie...

Ik reageerde op, en had het over, wanneer je in onderhandeling bent en er aan alle eisen voldaan wordt, dat je dan niet zomaar met succes je bod kan verlagen. (Ik zeg expres 'niet zomaar', want uiteraard kan het in theorie wel)

Als de verkoper te laat reageert, en tijd een voorwaarde was, of als het huis na inspectie toch gebreken bleek te hebben die eerder niet bekend waren, dan zal het niemand verbazen dat je je bod kan verlagen. Maar, dat was niet de geschetste situatie.

En wat is dat anders dan wat ik zei? Want dat waren mensen waarbij de deal al rond was, ze achteraf gingen twijfelen en ze toch minder boden omdat ze vonden dat er teveel aan het huis moest worden gedaan (zonder dat er dus iets aan het huis verandert is). En ook daar werd uiteindelijk het lagere bod geaccepteerd. Waarna ze het trouwens alsnog niet gekocht hebben omdat ze gingen twijfelen

[Ela937]

vidasci schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:58:
[...]


Ik zou proberen om eerst wat beter te achterhalen of de woning hoog, redelijk of laag in de markt gezet is. Hier zijn meerdere tools voor beschikbaar. Op woningstats.nl/waarde kun je (gratis) een waardeinschatting opvragen aan de hand van kenmerken van de woning. Disclaimer, deze tool heb ik zelf gemaakt in mijn zoektocht naar een woning en ik heb besloten deze openbaar te maken. Achter deze waarderingstool zit een voorspelmodel wat getraind is op actueel aanbod, dus feitelijk is de woningwaarde een inschatting van 'wat zou voor de woning gevraagd worden als deze nu te koop wordt gezet'.

Wow, tof dat je die zelf hebt gemaakt! Werkt fijn.

Lijkt redelijk te kloppen! Zie dat de voorspellende waarde van de huizen die ik heb gecheckt in november iets is afgenomen.

Heb jij hier een verklaring voor?

[Hahn]

redwing schreef op woensdag 27 november 2024 @ 07:12:
[...]

En wat is dat anders dan wat ik zei? Want dat waren mensen waarbij de deal al rond was, ze achteraf gingen twijfelen en ze toch minder boden omdat ze vonden dat er teveel aan het huis moest worden gedaan (zonder dat er dus iets aan het huis verandert is). En ook daar werd uiteindelijk het lagere bod geaccepteerd. Waarna ze het trouwens alsnog niet gekocht hebben omdat ze gingen twijfelen

Ah, dat is een andere context dan ik in eerste instantie uit je verhaal haalde. Ik las het alsof ze later achter dingen kwamen, wat hun beeld veranderde.

Als ze vanaf het begin al van die gebreken wisten, en er later over begonnen te twijfelen, dan is het wel relevant. Maar, zit ik er ver naast als ik gok dat dat geen huizenonderhandeling is geweest van de afgelopen 3 jaar?

Of in ieder geval verwacht ik dat je, in de huidige markt, minder snel succesvol zal zijn als je je bod bij nader inzien verlaagt, omdat de kans heel groot is dat anderen net onder je eerste bod zaten.

[Hahn]

vidasci schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:58:
[...]

Ik zou proberen om eerst wat beter te achterhalen of de woning hoog, redelijk of laag in de markt gezet is. Hier zijn meerdere tools voor beschikbaar. Op woningstats.nl/waarde kun je (gratis) een waardeinschatting opvragen aan de hand van kenmerken van de woning. Disclaimer, deze tool heb ik zelf gemaakt in mijn zoektocht naar een woning en ik heb besloten deze openbaar te maken. Achter deze waarderingstool zit een voorspelmodel wat getraind is op actueel aanbod, dus feitelijk is de woningwaarde een inschatting van 'wat zou voor de woning gevraagd worden als deze nu te koop wordt gezet'.

Leuke tool, ziet er goed uit en werkt makkelijk. Maar qua schatting lijkt 'ie, in ieder geval voor mijn huis, nog wat achter te lopen en/of te conservatief te zijn.

Bij gelijke input geeft de Mijn Huis-feature op Funda namelijk zo'n 10% meer (40k) als gemiddelde waarde. En aangezien mijn directe buren, in een vrijwel identiek huis als die van mij, hun huis net te koop hebben gezet, voor bijna exact de geschatte waarde die Funda ook opgeeft, durf ik die meer te vertrouwen

[Jobjl]

Ela937 schreef op woensdag 27 november 2024 @ 10:26:
[...]

Wow, tof dat je die zelf hebt gemaakt! Werkt fijn.

Lijkt redelijk te kloppen! Zie dat de voorspellende waarde van de huizen die ik heb gecheckt in november iets is afgenomen.

Heb jij hier een verklaring voor?

Heb het zelf getest met mijn net gekochte appartement en twee anderen waar ik op geboden had en waar ik de verkoopprijs van weet.

Mei geboden en verloren Verkoopprijs: 317k, bovengrens nu zou 285k in uitstekende staat zijn. (deze was toendertijd niet in uitstekende staat)
Maart geboden en verloren Verkoopprijs 302k bovengrens nu zou 295k zijn in uitstekende staat.

Het model geeft over 1 jaar voor woning 1 een stijging van slechts 0.5% aan en bij woning 2 0.9%. Wijkt bij mij toch erg veel af.

[Get!em]

Hahn schreef op woensdag 27 november 2024 @ 10:34:
[...]

Leuke tool, ziet er goed uit en werkt makkelijk. Maar qua schatting lijkt 'ie, in ieder geval voor mijn huis, nog wat achter te lopen en/of te conservatief te zijn.

Bij gelijke input geeft de Mijn Huis-feature op Funda namelijk zo'n 10% meer (40k) als gemiddelde waarde. En aangezien mijn directe buren, in een vrijwel identiek huis als die van mij, hun huis net te koop hebben gezet, voor bijna exact de geschatte waarde die Funda ook opgeeft, durf ik die meer te vertrouwen

Inderdaad goede tool. Het conservatisme lijkt me prima. Funda eigen huis is dusdanig positief dat ik dat ook niet vertrouw.

Wel nog even een vraag waar ik vaker tegenaan loop bij dit soort rekenmodellen en website taxaties. De pand-gegevens bij oa BAG geven aan dat mijn huis 35m2 groter is, dan daadwerkelijk woonoppervlak, ivm een stenen garage, die niet geisoleerd is, maar wel integraal onderdeel is van het huis (overige inpandige ruimte). Die 35m2 maakt dusdanig veel uit in de geschatte prijs, dat ik uberhaupt een overshoot ken als ik wel uitga van 35m2 extra. Het scheelt bijna een ton bij de Funda inschatting en 40k bij die woningstats. Maar funda gaat automatisch uit van de grotere oppervlakte, en die corrigeer ik dus.

Sowieso lijkt het me heel gek, want de conservatiefste schatting van zowel funda als woningstats (als ik de garage niet meeneem) is al 20% boven wat ik betaald heb (sleuteloverdracht was 6 maanden terug). Als ik dan ook de energielabel verbetering meeneem, dan zou het volgens de woningstats richting de 35% gaan. Klinkt me allemaal iets te gek in de oren.
Aan de andere kant, laatste huis is hier in de straat 2 maanden geleden verkocht met 8% overbieding. Ben benieuwd wat er bij die buren gebeurd, die hebben huis nu ook te koop staan (zelfde huis, grotere tuin, zelfde vraagprijs).

[Hahn]

Get!em schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:43:
[...]

Inderdaad goede tool. Het conservatisme lijkt me prima. Funda eigen huis is dusdanig positief dat ik dat ook niet vertrouw.

Wel nog even een vraag waar ik vaker tegenaan loop bij dit soort rekenmodellen en website taxaties. De pand-gegevens bij oa BAG geven aan dat mijn huis 35m2 groter is, dan daadwerkelijk woonoppervlak, ivm een stenen garage, die niet geisoleerd is, maar wel integraal onderdeel is van het huis. Die 35m2 maakt dusdanig veel uit in de geschatte prijs, dat ik uberhaupt een overshoot ken als ik wel uitga van 35m2 extra. Het scheelt bijna een ton bij de Funda inschatting en 40k bij die woningstats.

Sowieso lijkt het me heel gek, want de conservatiefste schatting van zowel funda als woningstats (als ik de garage niet meeneem) is al 20% boven wat ik betaald heb (sleuteloverdracht was 6 maanden terug). Als ik dan ook de energielabel verbetering meeneem, dan zou het volgens de woningstats richting de 35% gaan. Klinkt me allemaal iets te gek in de oren.
Aan de andere kant, laatste huis is hier in de straat 2 maanden geleden verkocht met 8% overbieding. Ben benieuwd wat er bij die buren gebeurd, die hebben huis nu ook te koop staan (zelfde huis, grotere tuin, zelfde vraagprijs).

Het conservatisme lijkt jou prima, om je reactie te eindigen met dat je buren een paar maanden geleden nog dik boven de vraagprijs kregen. Juist...

[Get!em]

Hahn schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:47:
[...]

Het conservatisme lijkt jou prima, om je reactie te eindigen met dat je buren een paar maanden geleden nog dik boven de vraagprijs kregen. Juist...

Ja, klinkt een beetje tegenstrijdig inderdaad. Punt nog niet geheel duidelijk in mijn tekst.

Dat verkochte huis met overbieding uiteraard ook in die checkwebsite geprobeerd, en gezien de verkoopwaarde nog niet gepasseerd is bij notaris en dus niet bij kadaster, kan die nog niet verwerkt zijn. De schatting van de daadwerkelijke verkoopprijs van dat huis matcht met de inschatting van de woningstats (oftewel, overbieding tov vraagprijs was goed ingeschat). Funda eigen woningwaarde overschatte dat huis nog daarboven met 10%.

Dus voor de lokale situatie hier, lijkt woningstats realistischer te zijn dan Funda (en ook Huispedia trouwens).

[ Voor 6% gewijzigd door Get!em op 27-11-2024 12:56 ]

[vidasci]

Jobjl schreef op woensdag 27 november 2024 @ 10:36:
[...]


Heb het zelf getest met mijn net gekochte appartement en twee anderen waar ik op geboden had en waar ik de verkoopprijs van weet.

Mei geboden en verloren Verkoopprijs: 317k, bovengrens nu zou 285k in uitstekende staat zijn. (deze was toendertijd niet in uitstekende staat)
Maart geboden en verloren Verkoopprijs 302k bovengrens nu zou 295k zijn in uitstekende staat.

Het model geeft over 1 jaar voor woning 1 een stijging van slechts 0.5% aan en bij woning 2 0.9%. Wijkt bij mij toch erg veel af.

Tof dat je het getest hebt! Hou er rekening mee dat het model een inschatting maakt van de verwachte vraagprijs, niet de verwachte verkoopprijs. In deze tijd met het vele overbieden is de verwachting dus dat veel woningen boven de inschattingen van het model zullen verkopen. Voor jouw test zou je dus eigenlijk moeten kijken wat de vraagprijs was van de woningen waar je op geboden hebt om een indicatie te krijgen hoe goed de voorspellingen van het model zijn.

Ik heb het model zelf altijd gebruikt om een gevoel te krijgen hoe de woning in de markt is gezet en uiteraard ook andere beschikbare waarderingstools gebruikt (funda, huispedia, walter). Deze inschattingen samen zijn erg nuttig geweest in mijn zoektocht.

[vidasci]

Ela937 schreef op woensdag 27 november 2024 @ 10:26:
[...]

Wow, tof dat je die zelf hebt gemaakt! Werkt fijn.

Lijkt redelijk te kloppen! Zie dat de voorspellende waarde van de huizen die ik heb gecheckt in november iets is afgenomen.

Heb jij hier een verklaring voor?

Bedankt! Goed om te horen dat de tool fijn werkt. Vermoedelijk wordt er gemiddeld iets minder gevraagd voor het type woning/locatie van de woningen die je hebt opgezocht. Dit zegt overigens nog niks over de te verwachten verkoopprijzen. Ik begreep uit de media dat dit vaak een verkoopstrategie is: laag in de markt zetten, veel interesse genereren om vervolgens flinke overbiedingen uit te lokken. Mogelijk heeft dit er ook mee te maken.

[Ela937]

vidasci schreef op woensdag 27 november 2024 @ 13:04:
[...]


Tof dat je het getest hebt! Hou er rekening mee dat het model een inschatting maakt van de verwachte vraagprijs, niet de verwachte verkoopprijs. In deze tijd met het vele overbieden is de verwachting dus dat veel woningen boven de inschattingen van het model zullen verkopen. Voor jouw test zou je dus eigenlijk moeten kijken wat de vraagprijs was van de woningen waar je op geboden hebt om een indicatie te krijgen hoe goed de voorspellingen van het model zijn.

Ik heb het model zelf altijd gebruikt om een gevoel te krijgen hoe de woning in de markt is gezet en uiteraard ook andere beschikbare waarderingstools gebruikt (funda, huispedia, walter). Deze inschattingen samen zijn erg nuttig geweest in mijn zoektocht.

Maar vraagprijs is toch erg afhankelijk van de aanpak van de makelaar? Wij hadden 3 verschillende makelaars gesproken, en de suggesties varieerden van 399 (want meer bezichtigingen) tot 440k (want realistisch in de markt).

Dus lijkt mij zelf minder handig om te focussen op de vraagprijs?

Tool werkt overigens wel erg fijn en snel. Als je zoiets kan maken voor de verkoopprijs hou ik mij aanbevolen

[ Voor 4% gewijzigd door Ela937 op 27-11-2024 13:09 ]

[Odysseus87]

vidasci schreef op woensdag 27 november 2024 @ 13:04:
[...]


Tof dat je het getest hebt! Hou er rekening mee dat het model een inschatting maakt van de verwachte vraagprijs, niet de verwachte verkoopprijs. In deze tijd met het vele overbieden is de verwachting dus dat veel woningen boven de inschattingen van het model zullen verkopen. Voor jouw test zou je dus eigenlijk moeten kijken wat de vraagprijs was van de woningen waar je op geboden hebt om een indicatie te krijgen hoe goed de voorspellingen van het model zijn.

Ik heb het model zelf altijd gebruikt om een gevoel te krijgen hoe de woning in de markt is gezet en uiteraard ook andere beschikbare waarderingstools gebruikt (funda, huispedia, walter). Deze inschattingen samen zijn erg nuttig geweest in mijn zoektocht.

Hier klopte hij niet helemaal. Uitstekend bod zou liggen op 425k volgens de tool. Wij hebben hem op de markt gezet voor net iets midner dan 440 2-3 weken geleden en zojuist verkocht boven de 500.

[vidasci]

Hahn schreef op woensdag 27 november 2024 @ 10:34:
[...]

Leuke tool, ziet er goed uit en werkt makkelijk. Maar qua schatting lijkt 'ie, in ieder geval voor mijn huis, nog wat achter te lopen en/of te conservatief te zijn.

Bij gelijke input geeft de Mijn Huis-feature op Funda namelijk zo'n 10% meer (40k) als gemiddelde waarde. En aangezien mijn directe buren, in een vrijwel identiek huis als die van mij, hun huis net te koop hebben gezet, voor bijna exact de geschatte waarde die Funda ook opgeeft, durf ik die meer te vertrouwen

Bedankt voor het testen! Het blijft een modelwaardering en het model moet het doen met de relatief beperkte data die beschikbaar is waardoor het altijd kan afwijken. In mijn ervaring is de funda-waardering vaak wel erg positief maar het kan natuurlijk goed dat deze in jouw geval beter aansluit. Ik zou altijd meerdere modelinschattingen opvragen om een beter beeld te krijgen van de waarde van de woning en nooit volledig vertrouwen op dit soort tools.

[vidasci]

Odysseus87 schreef op woensdag 27 november 2024 @ 13:13:
[...]


Hier klopte hij niet helemaal. Uitstekend bod zou liggen op 425k volgens de tool. Wij hebben hem op de markt gezet voor net iets midner dan 440 2-3 weken geleden en zojuist verkocht boven de 500.

Let op dat de tool een inschatting maakt van de verwachte vraagprijs en niet de verkoopprijs! De schatting dient dus vergeleken te worden met de vraagprijs die in jouw geval iets minder dan 440K was. Die afwijking met 425K is dan weer niet heel groot. Mooi verkocht btw, gefeliciteerd!

[Odysseus87]

vidasci schreef op woensdag 27 november 2024 @ 13:17:
[...]


Let op dat de tool een inschatting maakt van de verwachte vraagprijs en niet de verkoopprijs! De schatting dient dus vergeleken te worden met de vraagprijs die in jouw geval iets minder dan 440K was. Die afwijking met 425K is dan weer niet heel groot. Mooi verkocht btw, gefeliciteerd!

Als bod vond de tool realistisch 378. Wel 50k verschil nog met onze vraagprijs. Maar goed hopelijk meer data en realistischer beeld, zou heel fijn zijn voor kopers en verkopers.

[Knul]

De meeste tools zijn optimistisch imo. De tool van @vidasci schat mijn woning op €530.000, Funda doet het op €538.000 voor goed onderhouden/€560.000 op uitstekend (neig zelf meer naar de laatste qua staat van onderhoud), wat overeen komt met de tool.

Desktoptaxatie die ik drie maanden geleden heb laten uitvoeren kwam op €505.000

[vidasci]

Get!em schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:43:
[...]

Inderdaad goede tool. Het conservatisme lijkt me prima. Funda eigen huis is dusdanig positief dat ik dat ook niet vertrouw.

Wel nog even een vraag waar ik vaker tegenaan loop bij dit soort rekenmodellen en website taxaties. De pand-gegevens bij oa BAG geven aan dat mijn huis 35m2 groter is, dan daadwerkelijk woonoppervlak, ivm een stenen garage, die niet geisoleerd is, maar wel integraal onderdeel is van het huis (overige inpandige ruimte). Die 35m2 maakt dusdanig veel uit in de geschatte prijs, dat ik uberhaupt een overshoot ken als ik wel uitga van 35m2 extra. Het scheelt bijna een ton bij de Funda inschatting en 40k bij die woningstats. Maar funda gaat automatisch uit van de grotere oppervlakte, en die corrigeer ik dus.

Sowieso lijkt het me heel gek, want de conservatiefste schatting van zowel funda als woningstats (als ik de garage niet meeneem) is al 20% boven wat ik betaald heb (sleuteloverdracht was 6 maanden terug). Als ik dan ook de energielabel verbetering meeneem, dan zou het volgens de woningstats richting de 35% gaan. Klinkt me allemaal iets te gek in de oren.
Aan de andere kant, laatste huis is hier in de straat 2 maanden geleden verkocht met 8% overbieding. Ben benieuwd wat er bij die buren gebeurd, die hebben huis nu ook te koop staan (zelfde huis, grotere tuin, zelfde vraagprijs).

De oppervlakte van een woning is inderdaad een lastig punt in dit soort modellen. Dit model is gebaseerd op de gebruiksoppervlakte wonen, en dus niet de totale oppervlakte zoals bij BAG geregistreerd staat. Voor een goede inschatting dient deze waarde indien nodig dus ook aangepast te worden aan de daadwerkelijke woonoppervlakte. Dit heeft tot gevolg dat 2 identieke huizen waarvan 1 een garage heeft en een ander niet dezelfde waardering zullen krijgen. Dit is een beperking van het model en iets wat ik in de toekomst hoop te kunnen verbeteren (bijv. door overige inpandige ruimte mee te gaan nemen als extra input).

[vidasci]

Ela937 schreef op woensdag 27 november 2024 @ 13:08:
[...]

Maar vraagprijs is toch erg afhankelijk van de aanpak van de makelaar? Wij hadden 3 verschillende makelaars gesproken, en de suggesties varieerden van 399 (want meer bezichtigingen) tot 440k (want realistisch in de markt).

Dus lijkt mij zelf minder handig om te focussen op de vraagprijs?

Tool werkt overigens wel erg fijn en snel. Als je zoiets kan maken voor de verkoopprijs hou ik mij aanbevolen

Helemaal mee eens, perfecte inschattingen zijn er dus ook niet, het blijft indicatief. Maar feit blijft wel dat wanneer er bijvoorbeeld gekozen wordt voor de makelaar met een lager voorstel de woning dus lager in de markt wordt gezet. Deze rekentool kan je dus wel helpen met een indicatie of de uiteindelijk gekozen vraagprijs van een woning laag/redelijk of aan de hoge kant is.

Groot voordeel van het kijken naar vraagprijzen in plaats van verkoopprijzen is dat je heel kort op de bal zit en niet maanden moet wachten tot de daadwerkelijke verkoopprijzen bekend worden. Daarnaast zijn vraagprijzen openbaar beschikbaar en verkoopprijzen bij mijn weten niet

[Sport_Life]

vidasci schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:58:
[...]


Ik zou proberen om eerst wat beter te achterhalen of de woning hoog, redelijk of laag in de markt gezet is. Hier zijn meerdere tools voor beschikbaar. Op woningstats.nl/waarde kun je (gratis) een waardeinschatting opvragen aan de hand van kenmerken van de woning. Disclaimer, deze tool heb ik zelf gemaakt in mijn zoektocht naar een woning en ik heb besloten deze openbaar te maken. Achter deze waarderingstool zit een voorspelmodel wat getraind is op actueel aanbod, dus feitelijk is de woningwaarde een inschatting van 'wat zou voor de woning gevraagd worden als deze nu te koop wordt gezet'.

Dit is het eerste model die de waarde naar mijn idee realistisch weergeeft, knap gedaan!
Mijn eigen woning zit onder de waarde van Funda en WL, maar wel in lijn met de taxatiewaarde uit 2022 toen we het kochten.

[ Voor 14% gewijzigd door Sport_Life op 27-11-2024 14:30 ]

[Jobjl]

vidasci schreef op woensdag 27 november 2024 @ 13:04:
[...]


Tof dat je het getest hebt! Hou er rekening mee dat het model een inschatting maakt van de verwachte vraagprijs, niet de verwachte verkoopprijs. In deze tijd met het vele overbieden is de verwachting dus dat veel woningen boven de inschattingen van het model zullen verkopen. Voor jouw test zou je dus eigenlijk moeten kijken wat de vraagprijs was van de woningen waar je op geboden hebt om een indicatie te krijgen hoe goed de voorspellingen van het model zijn.

Ik heb het model zelf altijd gebruikt om een gevoel te krijgen hoe de woning in de markt is gezet en uiteraard ook andere beschikbare waarderingstools gebruikt (funda, huispedia, walter). Deze inschattingen samen zijn erg nuttig geweest in mijn zoektocht.

Leuke tool!
In geval 1 was in Mei de vraagprijs 265k
en geval 2 was de vp 269k.

Uiteindelijk is het jouw website, maar zou het niet beter zijn de waarde te veranderen naar iets als vraagprijs?
Zoals je zelf aangeeft gaat het om de verwachte vraagprijs en die is iets anders dan verwachte verkoopprijs.
Misschien dat Funda/Huispedia rekenen met de verwachte verkoopprijs? Want dan kom ik inderdaad uit op 10% verschil.

[vidasci]

Jobjl schreef op woensdag 27 november 2024 @ 15:43:
[...]


Leuke tool!
In geval 1 was in Mei de vraagprijs 265k
en geval 2 was de vp 269k.

Uiteindelijk is het jouw website, maar zou het niet beter zijn de waarde te veranderen naar iets als vraagprijs?
Zoals je zelf aangeeft gaat het om de verwachte vraagprijs en die is iets anders dan verwachte verkoopprijs.
Misschien dat Funda/Huispedia rekenen met de verwachte verkoopprijs? Want dan kom ik inderdaad uit op 10% verschil.

Ah dan sluit de voorspelling hier (gelukkig) een stuk beter bij aan. Er moet sowieso nog een hoop gebeuren aan de website op gebied van documentatie zodat in ieder geval duidelijk wordt hoe de schatting geïnterpreteerd kan worden en wat de beperkingen van het model zijn. Voor nu was mijn focus live krijgen van de tool en o.b.v. feedback doorontwikkelen. Dat niet duidelijk is dat het om een schatting van de vraagprijs gaat zal één van de eerste punten zijn waarmee ik aan de slag ga

Naar mijn mening is het model voornamelijk geschikt om te bepalen hoe een woning in de markt is gezet. Ik heb ook een chrome-extensie gemaakt die ik uiteindelijk ook wil voorzien van deze conclusie. Concreet betekent dit dat een gebruiker die op funda een woning bekjkt direct in de extensie de inschatting van een realistische vraagprijs kan zien en of deze laag/hoog in de markt zit.

[jeroenkb]

vidasci schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:58:
[...]


Ik zou proberen om eerst wat beter te achterhalen of de woning hoog, redelijk of laag in de markt gezet is. Hier zijn meerdere tools voor beschikbaar. Op woningstats.nl/waarde kun je (gratis) een waardeinschatting opvragen aan de hand van kenmerken van de woning. Disclaimer, deze tool heb ik zelf gemaakt in mijn zoektocht naar een woning en ik heb besloten deze openbaar te maken. Achter deze waarderingstool zit een voorspelmodel wat getraind is op actueel aanbod, dus feitelijk is de woningwaarde een inschatting van 'wat zou voor de woning gevraagd worden als deze nu te koop wordt gezet'.

Ziet er goed uit.

Voor de situatie in mijn buurt schat de tool gemiddeld 2 ton te laag...

[Get!em]

vidasci schreef op woensdag 27 november 2024 @ 20:38:
[...]


Ah dan sluit de voorspelling hier (gelukkig) een stuk beter bij aan. Er moet sowieso nog een hoop gebeuren aan de website op gebied van documentatie zodat in ieder geval duidelijk wordt hoe de schatting geïnterpreteerd kan worden en wat de beperkingen van het model zijn. Voor nu was mijn focus live krijgen van de tool en o.b.v. feedback doorontwikkelen. Dat niet duidelijk is dat het om een schatting van de vraagprijs gaat zal één van de eerste punten zijn waarmee ik aan de slag ga

Naar mijn mening is het model voornamelijk geschikt om te bepalen hoe een woning in de markt is gezet. Ik heb ook een chrome-extensie gemaakt die ik uiteindelijk ook wil voorzien van deze conclusie. Concreet betekent dit dat een gebruiker die op funda een woning bekjkt direct in de extensie de inschatting van een realistische vraagprijs kan zien en of deze laag/hoog in de markt zit.

Ik had de extensie gezien. Helaas alleen voor Chrome en niet voor Firefox. Mooie krachtige tool samen met de Betrapdemakelaar extensie.

Is jouw site de opvolger van de site huisverklikker? Gezien je ook een tab daarmee hebt. Ook van een Tweakers namelijk. Samenwerking? https://www.huisverklikker.nl/

Denk dat je snel belangstelling krijgt van de makelaars bedrijven trouwens…

[vidasci]

Get!em schreef op woensdag 27 november 2024 @ 20:43:
[...]

Ik had de extensie gezien. Helaas alleen voor Chrome en niet voor Firefox. Mooie krachtige tool samen met de Betrapdemakelaar extensie.

Is jouw site de opvolger van de site huisverklikker? Gezien je ook een tab daarmee hebt. Ook van een Tweakers namelijk. Samenwerking? https://www.huisverklikker.nl/

Denk dat je snel belangstelling krijgt van de makelaars bedrijven trouwens…

Goed punt, ik zal kijken of ik de extensie ook voor andere browsers kan toevoegen. Ik heb inderdaad ook https://inprijsverlaagdewoningen.nl gemaakt maar dit is niet de opvolger van of gerelateerd aan huisverklikker. Huisverklikker geeft een keurig overzicht in tabellen maar mijn focus ligt meer op een weergave op de kaart, uitgebreide zoekmogelijkheden en de mogelijkheid om een alert in te stellen.

Geïnteresseerde makelaars mogen zich altijd melden

[HvdBent]

heb ik het toch goed gedaan, een huis gekocht voor wat de tool als slecht aangeeft, maar wel in mijn nopjes
Oh en die Walter aankoopadviezen slaan echt nergens op, heb daar veel hogere prijzen gezien als realistisch, maar die houden absoluut geen rekening met de staat van de woning/moderniseringsbehoefte of het energielabel

[ Voor 49% gewijzigd door HvdBent op 27-11-2024 22:15 ]

[Lastmanstanding]

Hoe normaal is het om een technische keuring te laten uitvoeren tijdens de drie dagen bedenktijd?

De vorige aankoopmakelaar hadden dit voor ons geregeld, maar dit keer gaan we misschien zonder aankoopmakelaar werken. Geef je dit aan tijdens de biedingen?

[GvNL]

GvNL schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 12:49:
Vanochtend een huis bezichtigd. Verkoopster woonde er 28 jaar, in nu alleenstaand en gaat kleiner wonen. Overdracht april en mei.

Leuk huis, staat voor 385k te koop (hoekwoning 108 m2, tuinkamer, redelijk grote tuin), bouwjaar 1987. Qua isolatie etc is niet bijster veel gedaan. Kozijnen en ramen zijn oud, maar wel goed. Keuken is oud en kastjes zijn niet meer goed, net als de apparatuur. De keuken moet wel vervangen of opgeknapt worden. Op de badkamer is wat schimmel te zien en daar moet ook wat werk gebeuren, hoewel niet acuut. Zolder moet vooral geïsoleerd worden.

We hebben er wel een goed gevoel bij, dus willen bieden. Gezien de staat van het onderhoud zou je in een normale markt best willen onderbieden. Dat is in deze stad echter nauwelijks nog aan de orde. Dus we denken aan overbieden.

Via de hypotheekadviseur te horen gekregen dat de taxatie in ieder geval wel tot 420k moet komen. Een hoger bod raadt hij af, tenzij we eigen geld willen inleggen.

We denken nu aan een openingsbod van 400k, met ruimte om bijvoorbeeld nog richting 410k te gaan. Ik ben benieuwd. Ik vind het erg spannend en bereid me ook wel voor op de teleurstelling. We bieden wel onder voorbehoud van financiering en bouwkundige keuring (binnen bedenktijd) en we willen er een persoonlijke brief bij doen.

Nou, het kan bijzonder lopen. Mensen in mijn omgeving waren sceptisch en ik ging er echt van uit dat we richting de 420k moesten gaan. Uiteindelijk hebben we 398k geboden met een persoonlijke brief, waarin we onder meer ingingen op onze (vaste) banen in overheidsdienst en het gedegen hypotheekadvies dat we hebben aangevraagd.

Vanochtend belde de makelaar. Ons bod is een stuk lager dan waarop ze hadden gehoopt, maar onze brief vonden ze netjes en gaf veel vertrouwen. Daarom wil de verkoper ons de woning verkopen voor deze prijs.

We kunnen het nog nauwelijks geloven, omdat een hoekwoning van 130 m2 (bleek later, ik dacht dat die kleiner was) met serre, tuinkamer, overkapping, etc. echt voor een fors hoger bedrag verkocht kán worden. Het is ons dus gegund door de verkoopster.

[Pat911]

@Lastmanstanding Het lijkt me sowieso heel normaal om de keuring te doen voor het verlopen van de bedenktijd. De bedenktijd gaat namelijk pas in na het tekenen van het koopcontract. Tussen het aanvaarden van een bod en het tekenen zit soms ook wel enige tijd.
Daarbij zou ik een technische keuring meenemen in de onderhandelingen/het bod, met daarbij ook een ontsnappingsclausule als de noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden hoog uitvallen. Hierbij dan natuurlijk wel een bedrag afspreken.

Maar een technische keuring zonder mogelijkheid van de koop af te zien lijkt me zinloos na het tekenen van het koopcontract.

[Flix20]

GvNL schreef op donderdag 28 november 2024 @ 12:56:
[...]


Nou, het kan bijzonder lopen. Mensen in mijn omgeving waren sceptisch en ik ging er echt van uit dat we richting de 420k moesten gaan. Uiteindelijk hebben we 398k geboden met een persoonlijke brief, waarin we onder meer ingingen op onze (vaste) banen in overheidsdienst en het gedegen hypotheekadvies dat we hebben aangevraagd.

Vanochtend belde de makelaar. Ons bod is een stuk lager dan waarop ze hadden gehoopt, maar onze brief vonden ze netjes en gaf veel vertrouwen. Daarom wil de verkoper ons de woning verkopen voor deze prijs.

We kunnen het nog nauwelijks geloven, omdat een hoekwoning van 130 m2 (bleek later, ik dacht dat die kleiner was) met serre, tuinkamer, overkapping, etc. echt voor een fors hoger bedrag verkocht kán worden. Het is ons dus gegund door de verkoopster.

Gefeliciteerd en nu zorgen dat je z.s.m. liefst vandaag nog een krabbel kan zetten op het voorlopig koopcontract.
Met zo'n prijs wil je niet dat de makelaar elders er nog wat extra's uit probeert te halen.

[GvNL]

Flix20 schreef op donderdag 28 november 2024 @ 13:12:
[...]


Gefeliciteerd en nu zorgen dat je z.s.m. liefst vandaag nog een krabbel kan zetten op het voorlopig koopcontract.
Met zo'n prijs wil je niet dat de makelaar elders er nog wat extra's uit probeert te halen.

Ik zit nog even met de bouwtechnische keuring. Die probeer ik zo snel mogelijk te doen. Ik hoop dat dit morgen al kan...