Ervaring met huis kopen - Deel 8

[bvbal79]

-tom-562 schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 13:51:
Ik heb een (mogelijk leuk ) huis op FUnda gezien, vraagprijs nu 225k. Na wat google werk ben ik er achter gekomen dat dit huis vrij recent verkocht (1,5 maand geleden) is op een executieveiling voor 183k, daarbij kwam nog ~5k aan veiligkosten bij. Dan komen er ook nog wat kosten koper bij vermoed ik.
Hoe realistisch is het om meer richting het veiligbedrag te bieden, dan richting de vraagprijswaarde? Het huis staat niet echt in een populaire regio (dorp in de regio van Nijmegen).
Ik snap dat de huidige eigenaar (die de boel op de veiling gekocht heeft) natuurlijk ook z'n winst wilt maken, maar als het voor mij met minder geld kan, is dat altijd mooi meegenomen

In anderhalf maand de prijs ong 35k hoger inzetten is ook wel niet. van deze tijd toch? Dat dit allemaal kan tegenwoordig

[Wolly]

-tom-562 schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 13:51:
Ik heb een (mogelijk leuk ) huis op FUnda gezien, vraagprijs nu 225k. Na wat google werk ben ik er achter gekomen dat dit huis vrij recent verkocht (1,5 maand geleden) is op een executieveiling voor 183k, daarbij kwam nog ~5k aan veiligkosten bij. Dan komen er ook nog wat kosten koper bij vermoed ik.
Hoe realistisch is het om meer richting het veiligbedrag te bieden, dan richting de vraagprijswaarde? Het huis staat niet echt in een populaire regio (dorp in de regio van Nijmegen).
Ik snap dat de huidige eigenaar (die de boel op de veiling gekocht heeft) natuurlijk ook z'n winst wilt maken, maar als het voor mij met minder geld kan, is dat altijd mooi meegenomen

Simpel: niet realistisch.

De koper op de veiling heeft zoveel risico's genomen door het op de veiling te kopen, dit uit zich in een lagere prijs.

Jij koopt het zonder die risico's en zal dus logischerwijs vaak de marktprijs moeten betalen.

[Tsurany]

bvbal79 schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 14:39:
[...]

In anderhalf maand de prijs ong 35k hoger inzetten is ook wel niet. van deze tijd toch? Dat dit allemaal kan tegenwoordig

Dat is helemaal niet vreemd hoor. Huizen leveren een stuk minder op bij een executieverkoop, ze worden daar vrijwel altijd onder de marktwaarde verkocht. Dit is dus echt het domein van handelaren die winst willen maken op deze woningen.
Vaak kan je deze woningen niet vooraf bezichtigen, je kan niet kopen onder voorbehoud en je moet vaak voor de koop al aantonen dat je voldoende middelen hebt om te betalen. Echter wil de bank vaak pas een garantie tot hypotheek geven als ze weten wat het onderpand is.

[Kju]

Nou.. de laatste veilingen hier in de regio brengen gewoon marktwaarde op (het is echt niet leuk meer op de veiling ) , dat hoeft hier natuurlijk niet zo te zijn. Ik zou zeggen: probeer tot een betrouwbare waardering te komen en stuur altijd een bouwkundige. De verkoper heeft de woning nooit zelf gebruikt en kan je dus niet voldoende informeren over gebreken.

[exponential]

Als een huis binnen een jaar doorverkocht wordt hoef je maar een keer overdrachtsbelasting te betalen. Ik weet niet precies wie dit voordeel krijgt, maar het is wel iets om rekening mee te houden en duidelijke afspraken over te maken.

[-tom-562]

naitsoezn schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 13:57:
Op een veiling komen veel handelaren, en aangezien dit huis ook binnen 1,5mnd weer op de markt is acht ik de kans groot dat hier ook een handelaar achter zit. Uiteraard kun je bij 'zulke lui' ook onderhandelen, maar doorgaans hebben die er geen moeite mee om een paar maanden (of langer) te wachten op de juiste prijs. Daarentegen: Als ze nu snelle winst kunnen pakken zullen ze dat ook niet laten. De kunst is dus op die sweet-spot uit te komen die hun nét de juiste winst geeft waardoor ze snel willen verkopen zonder extra hun zakken te spekken. Maar jah, zij zijn de professional en je kunt aannemen dat zij vaker met dit bijltje gehakt hebben. Succes

Ja, zal wss een 'handelaar' zijn ja

Tsurany schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 14:57:
[...]

Dat is helemaal niet vreemd hoor. Huizen leveren een stuk minder op bij een executieverkoop, ze worden daar vrijwel altijd onder de marktwaarde verkocht. Dit is dus echt het domein van handelaren die winst willen maken op deze woningen.
Vaak kan je deze woningen niet vooraf bezichtigen, je kan niet kopen onder voorbehoud en je moet vaak voor de koop al aantonen dat je voldoende middelen hebt om te betalen. Echter wil de bank vaak pas een garantie tot hypotheek geven als ze weten wat het onderpand is.

Er zijn 2 kijkdagen/middagen geweest, ben ik al achter.
Begin/halverwege januari was de veiling, en het huis staat sinds 3 weken te koop. Dus gewoon doorgeschoven.

exponential schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 15:26:
Als een huis binnen een jaar doorverkocht wordt hoef je maar een keer overdrachtsbelasting te betalen. Ik weet niet precies wie dit voordeel krijgt, maar het is wel iets om rekening mee te houden en duidelijke afspraken over te maken.

Hmm, dat is een goede om uit te zoeken.

Overigens ben ik er net ook achter gekomen dat de oorspronkelijke inschrijvingsbedrag voor de hypotheek bijna 300k bedroeg, in begin 2011

[Jiffy]

exponential schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 15:26:
Als een huis binnen een jaar doorverkocht wordt hoef je maar een keer overdrachtsbelasting te betalen. Ik weet niet precies wie dit voordeel krijgt, maar het is wel iets om rekening mee te houden en duidelijke afspraken over te maken.

Die termijn is zes maanden (zie artikel 13 WBR), geen jaar (tijdens de crisisjaren, tót 1 januari 2015, was die termijn zelfs 36 maanden).

Standaard ligt het voordeel dús bij koper (want die betaalt normaliter de overdrachtsbelasting, wat in een dergelijk geval echter niet hoeft), maar in veel koopovereenkomsten wordt er een clausule opgenomen dat als art 13 WBR van toepassing is, het voordeel door koper wordt vergoed aan verkoper. Koper betaalt dan uiteindelijk hetzelfde bedrag alsof hij overdrachtsbelasting betaalt, verkoper krijgt op die manier de door hem betaalde overdrachtsbelasting (deels) terug.

Voorbeeldje: oorspronkelijke koopsom woning is € 100.000, dan is de overdrachtsbelasting € 2.000. Als de woning binnen zes maanden wordt doorverkocht voor € 125.000, betaalt de koper 2% overdrachtsbelasting over € 25.000 omdat die ton nog is vrijgesteld (dit is per definitie zo, ook als er niks over in de koopovereenkomst staat).

Als in de koopovereenkomst daarnaast is overeengekomen dat het voordeel door koper wordt vergoed aan verkoper, betaalt de koper dus 2% overdrachtsbelasting over € 25.000 en daarnaast een vergoeding van € 2.000 aan de verkoper. Voor de koper is het dus alsof hij 'gewoon' 2% overdrachtsbelasting over de hele koopsom heeft betaald.

Indien de koopsom láger is dan de vorige koopsom, hoeft de koper helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen. Een eventuele vergoeding van de overdrachtsbelasting aan verkoper zal daarnaast ook niet hoger zijn dan 2% van de nieuwe koopsom: verkoper zal in dat geval dus niet alle door hem betaalde overdrachtsbelasting terugkrijgen.

Dus stel, de nieuwe koopsom is € 75.000, dan betaalt koper géén overdrachtsbelasting (want 75k<100k) en betaalt hij daarnaast een vergoeding van € 1500 aan verkoper. Verkoper krijgt dus minder terug van de koper dan hij zelf aan overdrachtsbelasting heeft betaald.

Meestal staat die clausule mbt het vergoeden van het belastingvoordeel door koper aan verkoper in een koopovereenkomst. Soms niet. En soms is dat de bedoeling, maar ik ben wel situaties tegengekomen waarin het abusievelijk niet was opgenomen. In dat laatste geval is het gewoon pech voor de verkoper.

[-tom-562]

@Jiffy, dat is handige info, duidelijk uitgelegd. Dat is zeker iets om na te vragen/uit te zoeken

[ErgoStijn]

Wij zouden vorige week gaan kijken naar een huis, maar was al verkocht voor wij konden bezichigen. Nu zijn we teruggebeld; de verkoop was niet door gegaan door financieringstekort van de vorige kopers.

Nu mag iedereen weer komen kijken tot een bepaalde datum, en ergens begin maart moet er van iedereen een bod liggen die mee wil dingen. Ansich een prima regeling.

Nu gaan wij morgen kijken, en zit ik vast met een puntje:
De buren hebben een aanbouw gezet, met ramen op ~1,80 hoogte aan de zijkant, grenzend aan het terras van deze woning. Hoe zou hier mee omgegaan worden indien je zo'n woning koopt, en dan een aanbouw zet en die ramen blokkeert?

Ik lees dat zo'n ramen eigenlijk niet mogen, tenzij de buren akkoord gegeven hebben (vastgelegd) of dat dit al meer dan 20 jaar gedoogd is. Maar goed, je wil ook niet gelijk potentiële buren voor de tenen stoten.
Iemand hier ervaringen mee?

Wat we willen doen:
Aangeven bij bezichting dat we willen dat makelaar dit bij verkopers navraagd:
- of dat dit al meer dan 20 jaar staat
- of dat de buren hier expliciet schriftelijk toestemming voor gegeven hebben.

En dan dit resultaat afwachten, en bij een tweede bezichtiging aanbellen bij de buren om te kijken hoe zij de aanbouw gedaan hebben, en dit even met ze te bespreken.

Vraag is dus zoals boven ook al eens gezegd, iemand hier al ervaring mee?

[Bartske]

ErgoStijn schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 19:51:
Wij zouden vorige week gaan kijken naar een huis, maar was al verkocht voor wij konden bezichigen. Nu zijn we teruggebeld; de verkoop was niet door gegaan door financieringstekort van de vorige kopers.

Nu mag iedereen weer komen kijken tot een bepaalde datum, en ergens begin maart moet er van iedereen een bod liggen die mee wil dingen. Ansich een prima regeling.

Nu gaan wij morgen kijken, en zit ik vast met een puntje:
De buren hebben een aanbouw gezet, met ramen op ~1,80 hoogte aan de zijkant, grenzend aan het terras van deze woning. Hoe zou hier mee omgegaan worden indien je zo'n woning koopt, en dan een aanbouw zet en die ramen blokkeert?

Ik lees dat zo'n ramen eigenlijk niet mogen, tenzij de buren akkoord gegeven hebben (vastgelegd) of dat dit al meer dan 20 jaar gedoogd is. Maar goed, je wil ook niet gelijk potentiële buren voor de tenen stoten.
Iemand hier ervaringen mee?

Wat we willen doen:
Aangeven bij bezichting dat we willen dat makelaar dit bij verkopers navraagd:
- of dat dit al meer dan 20 jaar staat
- of dat de buren hier expliciet schriftelijk toestemming voor gegeven hebben.

En dan dit resultaat afwachten, en bij een tweede bezichtiging aanbellen bij de buren om te kijken hoe zij de aanbouw gedaan hebben, en dit even met ze te bespreken.

Vraag is dus zoals boven ook al eens gezegd, iemand hier al ervaring mee?

Klinkt als een echt rijdende rechter probleem wat veel ruzie op kan leveren

Voor zover ik weet mag je gewoon bouwen zolang je maar binnen de erfgrens blijft. Zeker als de buren recht op jouw terras uitkijken lijkt me dat niet erg prettig, en bijvoorbeeld een schutting bouwen zodat je terras afgeschermd is lijkt mij dan ook logisch dat dat mag. Ik zou het plan wat je nu hebt zeker doorzetten, dat lijkt me een prima plan. Een burenruzie moet je zeker niet beginnen als je ergens net gaat wonen, maar het zou van de zotte zijn als je je priveterrein niet mag afschermen.

[NeutraleTeun]

Vandaag bouwkundig keuring meegemaakt. Stel in principe niet heel veel voor, maar wel wat puntjes opgemerkt die door de verkopers nog worden opgelost.

Morgen het rapport binnen en morgen ook koopcontract tekenen.

Gaat opeens best snel allemaal. En best wat puntjes om rekening mee te houden en te regelen. Maar dat is de "keerzijde" van geen aankoopmakelaar in de hand nemen.

Al met al enorm spannend allemaal.

[RocketKoen]

NeutraleTeun schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 20:19:
Vandaag bouwkundig keuring meegemaakt. Stel in principe niet heel veel voor, maar wel wat puntjes opgemerkt die door de verkopers nog worden opgelost.

Morgen het rapport binnen en morgen ook koopcontract tekenen.

Gaat opeens best snel allemaal. En best wat puntjes om rekening mee te houden en te regelen. Maar dat is de "keerzijde" van geen aankoopmakelaar in de hand nemen.

Al met al enorm spannend allemaal.

Had je ook in het contract laten opnemen dat de verkoper de punten in de bouwkundige keuring oplost?

[NeutraleTeun]

Dat niet. Wel de bevestiging van de reparaties per mail van de makelaar.
Ga een beetje uit van goed vertrouwen (naïef?) en dat zo'n mail ook rechtsgeldig is.

[Milmoor]

Bartske schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 19:58:
[...]


Klinkt als een echt rijdende rechter probleem wat veel ruzie op kan leveren

Voor zover ik weet mag je gewoon bouwen zolang je maar binnen de erfgrens blijft. Zeker als de buren recht op jouw terras uitkijken lijkt me dat niet erg prettig, en bijvoorbeeld een schutting bouwen zodat je terras afgeschermd is lijkt mij dan ook logisch dat dat mag. Ik zou het plan wat je nu hebt zeker doorzetten, dat lijkt me een prima plan. Een burenruzie moet je zeker niet beginnen als je ergens net gaat wonen, maar het zou van de zotte zijn als je je priveterrein niet mag afschermen.

Dat mag zeker niet zomaar. Ramen die uitkijken op de grond van de buren moeten op meer dan twee meter van de erfgrens zitten of geblindeerd zijn: https://www.das.nl/juridi...st-door-inkijk-in-de-tuin
"Artikel 50 BW
1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven."

[ Voor 13% gewijzigd door Milmoor op 22-02-2017 22:41 ]

[Bartske]

Milmoor schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 22:38:
[...]

Dat mag zeker niet zomaar. Ramen die uitkijken op de grond van de buren moeten op meer dan twee meter van de erfgrens zitten of geblindeerd zijn: https://www.das.nl/juridi...st-door-inkijk-in-de-tuin
"Artikel 50 BW
1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven."

Dat snap ik, misschien verkeerd geformuleerd maar ik bedoelde het andersom, dat de koper een aanbouw (zonder raam) tegen de erfgrens aan mag zetten die dan het raam blokkeert.

[ErgoStijn]

Milmoor schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 22:38:
[...]

Dat mag zeker niet zomaar. Ramen die uitkijken op de grond van de buren moeten op meer dan twee meter van de erfgrens zitten of geblindeerd zijn: https://www.das.nl/juridi...st-door-inkijk-in-de-tuin
"Artikel 50 BW
1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven."

De ramen zitten wel op grote hoogte (vanaf 1,80 oid) maar toch, blijft het een raam wat niet voldoet aan bovenstaande regels. Ik ga vandaag even eea navragen

[RocketKoen]

ErgoStijn schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 07:24:
[...]


De ramen zitten wel op grote hoogte (vanaf 1,80 oid) maar toch, blijft het een raam wat niet voldoet aan bovenstaande regels. Ik ga vandaag even eea navragen

Klinkt als iets waar een omgevingsvergunning voor nodig is geweest.
Die zijn openbaar en kun je opvragen bij de gemeente.

Je kan kijken of de buurman die heeft. En zo ja, of dat raam er ook op staat.
Zo niet dan kun je hem zelfs dwingen om het af te breken.

Of het de beste manier is om aan een nieuwe buren relatie te beginnen is een tweede...

[Jiffy]

Milmoor schreef op woensdag 22 februari 2017 @ 22:38:
[...]

Dat mag zeker niet zomaar. Ramen die uitkijken op de grond van de buren moeten op meer dan twee meter van de erfgrens zitten of geblindeerd zijn: https://www.das.nl/juridi...st-door-inkijk-in-de-tuin
"Artikel 50 BW
1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven."

Klopt. Dit is echter 'regelend recht', dwz dat je af mag wijken van wat er in de wet staat (dit in tegenstelling tot zgn 'dwingend recht'). Een situatie zoals met deze ramen kan bijvoorbeeld in een erfdienstbaarheid worden geregeld. Deze ontstaat onder meer bij notariële akte (zie hiervoor de leveringsakten van de beide woningen, gaat om de erfdienstbaarheid van 'licht en uitzicht') of de erfdienstbaarheid kan ontstaan door verjaring (de eerder genoemde termijn van 20 jaar).

Op zich ook logisch dat je daar van af mag wijken, anders zit je met rijtjeswoningen en twee-onder-eenkappers toch wel met een serieus probleem...

[ Voor 6% gewijzigd door Jiffy op 23-02-2017 09:16 ]

[KaiseRRuby]

Vraagje: vrienden van mij wilden een huis kopen. Hadden een bod gedaan en dat werd geaccepteerd maar dan moesten ze de bouwtechnische keuring laten vallen. Dat hebben ze niet gedaan en nu hebben ze het huis niet. Het huis staat in Utrecht, jaren 60 woning en is direct daarna aan een ander verkocht. Niet zo gek ook gezien de markt.

Ik vind dit maar een vreemde manier, nog nooit van gehoord ook. Waarom zouden ze dat willen?

[Super_ik]

misschien omdat je aan een bouwtechnische keuring een ontbindende voorwaarde kan hangen. Vb: als het voorgestelde onderhoud meer dan 5.000 euro is vervalt ons bod.

[Tsurany]

KaiseRRuby schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 09:28:
Vraagje: vrienden van mij wilden een huis kopen. Hadden een bod gedaan en dat werd geaccepteerd maar dan moesten ze de bouwtechnische keuring laten vallen. Dat hebben ze niet gedaan en nu hebben ze het huis niet. Het huis staat in Utrecht, jaren 60 woning en is direct daarna aan een ander verkocht. Niet zo gek ook gezien de markt.

Ik vind dit maar een vreemde manier, nog nooit van gehoord ook. Waarom zouden ze dat willen?

Als ik snel zou willen verkopen en ruime keuze heb uit kopers zou ik ook de koper kiezen die geen voorbehouden opneemt. Dan weet je, na aflopen van de bedenktijd van drie dagen, dat je huis verkocht is en je zelf door kan gaan met je nieuwe huis.
Mocht de koper de financiën niet rond krijgen kan je 10% van de aankoopsom krijgen om je kosten te dekken, je loopt dus eigenlijk geen enkel risico. Wel zo fijn als je snel door wilt naar een ander huis.

Daarnaast kan het zijn dat de verkoper weet dat er onderhoud nodig is maar simpelweg geen zin heeft in het gedoe om, bij teveel benodigd onderhoud, opnieuw in onderhandeling te moeten gaan.


Dat is precies het probleem van een overspannen markt. Kopers, zoals jouw vrienden, worden onder druk gezet om overhaast de koop aan te gaan en daarbij meer risico te nemen dan ze zouden willen. Verstandig om er dan vanaf te zien, helaas kan niet iedereen zich zoveel verstandigheid permitteren.

[naitsoezn]

KaiseRRuby schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 09:28:
Ik vind dit maar een vreemde manier, nog nooit van gehoord ook. Waarom zouden ze dat willen?

Als je de keus hebt uit twee biedingen, ééntje die direct definitief is en ééntje die nog afhangt van allerlei voorbehouden, dan is het toch niet zo raar dat je (als verkoper) kiest voor het bod dat direct definitief is? Als koper moet je je daar natuurlijk nooit door onder druk laten zetten, en je moet geen dingen doen waar je later spijt van krijgt, maar vanuit verkopers perspectief is het imho niet zo raar om voor het bod zonder voorbehoud te gaan

[Rmg]

KaiseRRuby schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 09:28:
Vraagje: vrienden van mij wilden een huis kopen. Hadden een bod gedaan en dat werd geaccepteerd maar dan moesten ze de bouwtechnische keuring laten vallen. Dat hebben ze niet gedaan en nu hebben ze het huis niet. Het huis staat in Utrecht, jaren 60 woning en is direct daarna aan een ander verkocht. Niet zo gek ook gezien de markt.

Ik vind dit maar een vreemde manier, nog nooit van gehoord ook. Waarom zouden ze dat willen?

Scheelt gewoon tijd, wat betekent dat je als verkoper mogelijk minder lang dubbele kosten e.d. hebt. En aangezien je in die regio kan kiezen als verkoper..

Naast dat tijd het tijd kost gaat de koper 9 van de 10 keer ook nog wat van de prijs af proberen te krijgen met een bouwtechnische keuring. Dus tjah een bod zonder voorbehoud is gewoon voordeliger voor de verkoper.

[ Voor 13% gewijzigd door Rmg op 23-02-2017 09:57 ]

[Swaxie]

Goedemorgen,

Ik heb een bod gedaan op een huis dat is geaccepteerd.
Ik ben gisteren bij de Hypotheekverstrekker geweest en dat ziet er allemaal goed uit.
Nu heb ik afgelopen dinsdag de koopakte ontvangen.

Nu hebben we een afspraak dat ik 01-06 in het huis terecht kan. Dus mijn hypotheek verstrekker kan pas volgende week de offerte maken omdat deze maar 3 maanden geldig zijn.

Ik heb de koopakte nog niet getekend. Ik neem aan dat het verstandig is om nu met de makelaar te overleggen dat het ook definitief 01-06 is en geen dag later omdat we dan weer in de knoei komen met de hypotheek toch?

Teven heb ik nog een vraag, boven aan de slaapkamers zitten aan de buitenkant van het huis zonnenschermen die je zelf van binnenuit met Elektro omlaag kan doen. Hierop staat dat deze mee zijn over te nemen. Maar deze zitten vast tegen de buitenkant van de muur, deze mogen ze me toch niet verkopen, volgens mij is namelijk alles wat nagelvast zit aan het huis automatisch verkocht aan de nieuwe eigenaar?

[RocketKoen]

Rmg schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 09:54:
[...]


Scheelt gewoon tijd, wat betekent dat je als verkoper mogelijk minder lang dubbele kosten e.d. hebt. En aangezien je in die regio kan kiezen als verkoper..

Naast dat tijd het tijd kost gaat de koper 9 van de 10 keer ook nog wat van de prijs af proberen te krijgen met een bouwtechnische keuring. Dus tjah een bod zonder voorbehoud is gewoon voordeliger voor de verkoper.

Of het is natuurlijk overduidelijk dat er groot onderhoud nodig is.
Stel je weet al dat er voor €20.000 renovaties nodig zijn. En je zet er een voorbehoud in voor een bouwkundige inspectie van €5.000 en 4 weken. Dan kun je eigenlijk 4 weken lang nog onder de koop uit.

Al zou in zo'n geval een voorbehoud voor €30.000 wel logisch zijn. Stel de fundering blijkt ook vervangen te moeten worden ofzo. Dan zou je in een situatie kunnen komen dat je de renovatie niet meer kan betalen. En je een huis hebt gekocht dat zonder die renovatie niet bewoonbaar is.

[Rmg]

RocketKoen schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 10:17:
[...]

Of het is natuurlijk overduidelijk dat er groot onderhoud nodig is.
Stel je weet al dat er voor €20.000 renovaties nodig zijn. En je zet er een voorbehoud in voor een bouwkundige inspectie van €5.000 en 4 weken. Dan kun je eigenlijk 4 weken lang nog onder de koop uit.

Al zou in zo'n geval een voorbehoud voor €30.000 wel logisch zijn. Stel de fundering blijkt ook vervangen te moeten worden ofzo. Dan zou je in een situatie kunnen komen dat je de renovatie niet meer kan betalen. En je een huis hebt gekocht dat zonder die renovatie niet bewoonbaar is.

Dan nog meer reden om voor de koper zonder voorbehouden te gaan he

[StealthyPeanut]

Swaxie schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 10:16:
Goedemorgen,

Ik heb een bod gedaan op een huis dat is geaccepteerd.
Ik ben gisteren bij de Hypotheekverstrekker geweest en dat ziet er allemaal goed uit.
Nu heb ik afgelopen dinsdag de koopakte ontvangen.

Nu hebben we een afspraak dat ik 01-06 in het huis terecht kan. Dus mijn hypotheek verstrekker kan pas volgende week de offerte maken omdat deze maar 3 maanden geldig zijn.

Ik heb de koopakte nog niet getekend. Ik neem aan dat het verstandig is om nu met de makelaar te overleggen dat het ook definitief 01-06 is en geen dag later omdat we dan weer in de knoei komen met de hypotheek toch?

Teven heb ik nog een vraag, boven aan de slaapkamers zitten aan de buitenkant van het huis zonnenschermen die je zelf van binnenuit met Elektro omlaag kan doen. Hierop staat dat deze mee zijn over te nemen. Maar deze zitten vast tegen de buitenkant van de muur, deze mogen ze me toch niet verkopen, volgens mij is namelijk alles wat nagelvast zit aan het huis automatisch verkocht aan de nieuwe eigenaar?

Hoezo dat dan? Dat de offerte 3 maanden geldig blijft, betekent niet dat hij na akkoord maar 3 maanden geldig blijft toch? Of wel?

Je kunt vandaag ook een offerte tekenen voor een hypotheek die pas op 01-09 ingaat (toch?).

Zolang het niet vastgenageld zit zijn het roerende goederen. Maar inderdaad; zodra iets vastgenageld zit hoort dit bij het gebouw en is het een onroerende goed.

[ Voor 5% gewijzigd door StealthyPeanut op 23-02-2017 10:33 ]

[RocketKoen]

StealthyPeanut schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 10:22:
[...]


Hoezo dat dan? Dat de offerte 3 maanden geldig blijft, betekent niet dat hij na akkoord maar 3 maanden geldig blijft.

Je kunt vandaag ook een offerte tekenen voor een hypotheek die pas op 01-09 ingaat (toch?).

Zolang het niet vastgenageld zit zijn het roerende goederen. Maar inderdaad; zodra iets vastgenageld zit hoort dit bij het gebouw en is het een onroerende goed.

Nee,
Je kan een hypotheek pas laten passeren op het moment dat de overdracht is geweest (meestal doe je dit een in 1 keer bij de notaris). Anders heb je een hypotheek zonder dat je in het bezit bent van een onderpand.

Maar je kan je hypotheekverstrekker gewoon vragen om een hypotheek die geldig is tot minstens 1/6. Meestal is dat wat duurder. Maar zolang jij het koopcontract niet tekent kan de verkoper het nog gewoon aan een ander verkopen.

[StealthyPeanut]

RocketKoen schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 10:32:
[...]

Nee,
Je kan een hypotheek pas laten passeren op het moment dat de overdracht is geweest (meestal doe je dit een in 1 keer bij de notaris). Anders heb je een hypotheek zonder dat je in het bezit bent van een onderpand.

Maar je kan je hypotheekverstrekker gewoon vragen om een hypotheek die geldig is tot minstens 1/6. Meestal is dat wat duurder. Maar zolang jij het koopcontract niet tekent kan de verkoper het nog gewoon aan een ander verkopen.

Ja oké, je moet uiteraard wel eerst de overdracht hebben gehad.

Ik las het een beetje te simplistisch denk ik .

[KaiseRRuby]

Tsurany schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 09:36:
[...]

Als ik snel zou willen verkopen en ruime keuze heb uit kopers zou ik ook de koper kiezen die geen voorbehouden opneemt. Dan weet je, na aflopen van de bedenktijd van drie dagen, dat je huis verkocht is en je zelf door kan gaan met je nieuwe huis.
Mocht de koper de financiën niet rond krijgen kan je 10% van de aankoopsom krijgen om je kosten te dekken, je loopt dus eigenlijk geen enkel risico. Wel zo fijn als je snel door wilt naar een ander huis.

Daarnaast kan het zijn dat de verkoper weet dat er onderhoud nodig is maar simpelweg geen zin heeft in het gedoe om, bij teveel benodigd onderhoud, opnieuw in onderhandeling te moeten gaan.


Dat is precies het probleem van een overspannen markt. Kopers, zoals jouw vrienden, worden onder druk gezet om overhaast de koop aan te gaan en daarbij meer risico te nemen dan ze zouden willen. Verstandig om er dan vanaf te zien, helaas kan niet iedereen zich zoveel verstandigheid permitteren.

Ik quote jou even, maar natuurlijk hebben er veel meer mensen gereageerd.

Zat er zelf over na te denken maar stel je nou voor dat je beiden akkoord gaat met 'geen bouwtechnische keuring'. Doe je dan ook een soort afstand van de verborgen gebreken? Dus zou je daar dan nooit meer aanspraak op kunnen maken, want ja: had je maar keuring moeten doen?

Of kun je dan juist alles op een verborgen gebrek gooien, gewoon zeggen: tsjah, jullie wilden geen keuring dus jullie wisten ervan en hebben het niet gemeld.

Of zie ik de definitie van een verborgen gebrek iets te ruim..

[Tsurany]

Swaxie schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 10:16:
Goedemorgen,

Ik heb een bod gedaan op een huis dat is geaccepteerd.
Ik ben gisteren bij de Hypotheekverstrekker geweest en dat ziet er allemaal goed uit.
Nu heb ik afgelopen dinsdag de koopakte ontvangen.

Nu hebben we een afspraak dat ik 01-06 in het huis terecht kan. Dus mijn hypotheek verstrekker kan pas volgende week de offerte maken omdat deze maar 3 maanden geldig zijn.

Ik heb de koopakte nog niet getekend. Ik neem aan dat het verstandig is om nu met de makelaar te overleggen dat het ook definitief 01-06 is en geen dag later omdat we dan weer in de knoei komen met de hypotheek toch?

In het koopcontract staat de overdrachtsdatum, die kan niet zomaar verschoven worden. Desalniettemin zou ik even met de hypotheekverstrekker afspreken dat ze de offerte een paar dagen na 01-03 uitbrengen. Dit maakt voor jou niet veel uit, een offerte krijg je toch pas als alle documenten goedgekeurd zijn. Dus als je 07-03 je offerte krijgt heb je nog een week of twee om je hypotheek geregeld te krijgen en is een eventuele afwijzing ruim voor het aflopen van het voorbehoud binnen.

Teven heb ik nog een vraag, boven aan de slaapkamers zitten aan de buitenkant van het huis zonnenschermen die je zelf van binnenuit met Elektro omlaag kan doen. Hierop staat dat deze mee zijn over te nemen. Maar deze zitten vast tegen de buitenkant van de muur, deze mogen ze me toch niet verkopen, volgens mij is namelijk alles wat nagelvast zit aan het huis automatisch verkocht aan de nieuwe eigenaar?

Dat iets een onroerend goed is betekent niet dat het verplicht met het huis mee verkocht moet worden. Een verkoper kan aangeven bepaalde onroerende zaken niet te willen verkopen en sommige roerende zaken juist achter te willen laten.
Normaal levert de makelaar een lijst aan voor de onderhandelingen, dan kan jij zelf aangeven wat onderdeel is van jouw bod. Ik heb expliciet het zonnescherm opgenomen omdat ik deze graag wilde.

Vergeet niet dat laminaat ook gezien kan worden als roerende goederen, kliklaminaat hoeft namelijk niet vastgemaakt te zijn aan het huis.

Daarom wordt vaak een lijst van roerende/onroerende zaken gebruikt: http://www.alles-over-een.../lijst-roerende-zaken.pdf

[Tsurany]

KaiseRRuby schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 10:47:
[...]


Ik quote jou even, maar natuurlijk hebben er veel meer mensen gereageerd.

Zat er zelf over na te denken maar stel je nou voor dat je beiden akkoord gaat met 'geen bouwtechnische keuring'. Doe je dan ook een soort afstand van de verborgen gebreken? Dus zou je daar dan nooit meer aanspraak op kunnen maken, want ja: had je maar keuring moeten doen?

Of kun je dan juist alles op een verborgen gebrek gooien, gewoon zeggen: tsjah, jullie wilden geen keuring dus jullie wisten ervan en hebben het niet gemeld.

Of zie ik de definitie van een verborgen gebrek iets te ruim..

Je krijgt dan wel een lastigere situatie. In principe moet de verkoper zulke gebreken noemen, er is een meldingsplicht voor zulke gebreken. Daarnaast heeft de verkoper onderzoeksplicht. Dat de verkoper afstand doet van zijn onderzoeksplicht betekent niet dat de verkoper geen meldplicht heeft. Echter de verkoper kan aangeven niet van het gebrek op de hoogte te zijn, dan kan het zijn dat hij niet aansprakelijk is omdat de verkoper verzaakt heeft in zijn onderzoeksplicht.

Bij extreme zaken zoals een slechte dakconstructie zal de verkoper alsnog aansprakelijk zijn. Echter bij simpelere zaken zoals uitgedroogde isolatie, slechte staat van de kruipruimte of slechte staat van de dakgoten zal het een lastiger verhaal worden. Kan je bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van deze problemen?

[naitsoezn]

KaiseRRuby schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 10:47:
[...]


Ik quote jou even, maar natuurlijk hebben er veel meer mensen gereageerd.

Zat er zelf over na te denken maar stel je nou voor dat je beiden akkoord gaat met 'geen bouwtechnische keuring'. Doe je dan ook een soort afstand van de verborgen gebreken? Dus zou je daar dan nooit meer aanspraak op kunnen maken, want ja: had je maar keuring moeten doen?

Of kun je dan juist alles op een verborgen gebrek gooien, gewoon zeggen: tsjah, jullie wilden geen keuring dus jullie wisten ervan en hebben het niet gemeld.

Of zie ik de definitie van een verborgen gebrek iets te ruim..

Als je geen voorbehoud opneemt, dan wil dat natuurlijk niet zeggen dat je geen bouwtechnische keuring meer doet. Het voorbehoud neem je op om nog onder de koop uit te kunnen als de uitkomst van die bouwtechnische keuring tegen blijkt te vallen. De bouwtechnische keuring kun je later (mocht je ooit in een conflict over een mogelijk verborgen gebrek terecht komen) gebruiken als bewijslast voor je eigen verantwoordelijkheid / onderzoeksplicht, maar als iets al zichtbaar is bij een bouwtechnische keuring is het (bijna per definitie al) geen verborgen gebrek meer

Ik zou sowieso altijd een bouwkundige keuring laten doen. Hoef je geen voorbehoud voor op te nemen, want doorgaans is er genoeg ruimte om die keuring te laten doen tussen het moment van overeenstemming over de prijs en het moment dat je bedenktijd is verlopen (drie dagen na het tekenen van het koopcontract).

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 23-02-2017 11:01 ]

[Tsurany]

@naitsoezn Die keuring is dan puur voor je eigen geruststelling. Als er alsnog een gebrek uit komt, waarvan aangenomen kan worden dat de verkoper niet op de hoogte was, kan je de koop niet ontbinden. Je kan het resultaat niet gebruiken in een uiteindelijke discussie omdat je, juist door de keuring niet als ontbindende voorwaarde op te nemen, aangeeft akkoord te gaan met alle mogelijke gebreken die normaal gebruik niet in de weg staan.

[naitsoezn]

Tsurany schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 11:03:
@naitsoezn Die keuring is dan puur voor je eigen geruststelling. Als er alsnog een gebrek uit komt, waarvan aangenomen kan worden dat de verkoper niet op de hoogte was, kan je de koop niet ontbinden. Je kan het resultaat niet gebruiken in een uiteindelijke discussie omdat je, juist door de keuring niet als ontbindende voorwaarde op te nemen, aangeeft akkoord te gaan met alle mogelijke gebreken die normaal gebruik niet in de weg staan.

Als je de keuring doet voordat de koop definitief is kun je de keuring prima gebruiken om te annuleren

[RocketKoen]

naitsoezn schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 11:05:
[...]

Als je de keuring doet voordat de koop definitief is kun je de keuring prima gebruiken om te annuleren

Dan kun je de koop ook zonder keuring annuleren. Het is wel een prima manier om een keuring te doen zonder een voorbehoud op te nemen.

Maar de verkoper moet dan wel meewerken. Als die ineens niet thuis is als de inspecteur voor de deur staat zit je klem.

[Tsurany]

naitsoezn schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 11:05:
[...]

Als je de keuring doet voordat de koop definitief is kun je de keuring prima gebruiken om te annuleren

Klopt, dat zou goed kunnen. Moet de verkopende partij wel willen meewerken.

[naitsoezn]

RocketKoen schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 11:07:
[...]

Dan kun je de koop ook zonder keuring annuleren. Het is wel een prima manier om een keuring te doen zonder een voorbehoud op te nemen.

Maar de verkoper moet dan wel meewerken. Als die ineens niet thuis is als de inspecteur voor de deur staat zit je klem.

Dat gaat altijd in overleg natuurlijk. Je zult doorgaans toch nog bij verkoper langs moeten om een taxatie te laten doen (vaak vereist voor je financiering), kun je direct de bouwkundige laten komen. Als verkopers echt lastig doen, stel je het tekenen van het koopcontract gewoon uit

[nokiaan958GB]

KaiseRRuby schreef op donderdag 23 februari 2017 @ 10:47:
[...]


Ik quote jou even, maar natuurlijk hebben er veel meer mensen gereageerd.

Zat er zelf over na te denken maar stel je nou voor dat je beiden akkoord gaat met 'geen bouwtechnische keuring'. Doe je dan ook een soort afstand van de verborgen gebreken? Dus zou je daar dan nooit meer aanspraak op kunnen maken, want ja: had je maar keuring moeten doen?

Of kun je dan juist alles op een verborgen gebrek gooien, gewoon zeggen: tsjah, jullie wilden geen keuring dus jullie wisten ervan en hebben het niet gemeld.

Of zie ik de definitie van een verborgen gebrek iets te ruim..

Ik schat dat de meeste makelaars bij een jaren 60 huis standaard de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opnemen. Hiermee doet koper afstand van een deel van zijn recht.

[NeutraleTeun]

Zaterdagavond overeengekomen.
Woensdag de keuring.
Donderdag getekend.
T/m 7 april de financiering en 8 mei de overdracht.

Ben benieuwd hoe het gaat lopen allemaal.

[Verwijderd]

knip

[ Voor 98% gewijzigd door Verwijderd op 08-10-2019 21:41 ]

[Jiffy]

[b]Dabombe schreef op zaterdag 25 februari 2017 @ 07:49:
Bij mij slaan de twijfels een beetje toe, of ik wel een goede koop heb gedaan. Ik zit nog in mijn bedenk periode. Iemand tips?

Ja. Ik vind je reactie een beetje sneu. 2013 is vier jaar geleden. Wat er toen voor de woning is betaald, is volkomen irrelevant. 2012-2013 was het dieptepunt qua huizenprijzen. Wil je minder betalen dan je nu bent overeengekomen, had je 4-5 jaar geleden een huis moeten kopen. Tien jaar geleden was datzelfde huis misschien zelfs duurder dan nu. En voor dat alles geldt: dat was toen, dit is nu.

Het gaat je blijkbaar niet om het huis zelf, het gaat je er om dat je bang bent dat iemand anders heel misschien een betere deal heeft dan jij. Komt nogal jaloers over.

Je zou het ook kunnen benaderen als 'Yay! Ik heb een geweldig nieuw huis gekocht voor een leuke prijs!'.

Aan jou de keuze: glas half vol of half leeg?

[caspervc]

Verwijderd schreef op zaterdag 25 februari 2017 @ 07:49:
Afgelopen woensdag overeengekomen voor de koop van een jaren 30 woning. Gevraagde prijs was 147,5k, en zijn overeengekomen met 141k. Maar kom er sinds gisteren achter dat de woning verkocht is voor 110k in 2013. Nu is er wel een keuken + dakkapel geplaatst. En als je de huizenindex bekijkt dan zou een huis wat 110k in 2013 was, nu 118 waard zijn.

Een paar deuren verderop is vorig jaar een gelijkaardige woning voor 139k verkocht (kadaster), maar met groter perceel (115m2 vs 85m2). Een ruimere hoekwoning in de straat is 30k gestegen sinds 2013, met laatste verkoop in 2016.

Bij mij slaan de twijfels een beetje toe, of ik wel een goede koop heb gedaan. Ik zit nog in mijn bedenk periode. Iemand tips?

Die 141k die je hebt geboden vind je het huis toch waard? Anders zou je t niet hebben geboden. Ga lekker genieten van je huis! Gefeliciteerd zou ik zeggen 👍

[NeutraleTeun]

Wellicht kan ik hier wat meer duidelijkheid verkrijgen over de aan te leveren financiële stukken.

Men wilt o.a. een recent bankafschrift van bijschrijving betreffende salaris.
Nu kan ik met internetbankieren heel fijn 1 dag selecteren en een .pdf creëren waar, bij mij momenteel, dus 1 post komt te staan met mijn salarisbetaling.

In mijn ogen is dit voldoende, immers, ze vragen om een bankafschrift waar ik mijn salaris kan aantonen.
Zo ja, mag ik dan alsnog bovenaan mijn begin- en eindsaldo doorstrepen?
Zo nee, stel het moet een week/maand afschrift zijn: mag ik dan wel alle overige posten doorstrepen?
ik vind dat namelijk best een groot stukje privé, vooral als het enkel om salarisvalidatie zou gaan.

En wat betreft aantonen eigen middelen middels recente bankafschriften.
Zou een print screen van het 'hoofdscherm' dus met al mijn rekeningen en (cumulatieve) bedragen voldoende zijn, of moeten ze daar dan ook weer van elke rekening een afschrift hebben (waarbij ik weer dezelfde vraag stel: wat mag ik blurren).

Op internet kan ik daar niks over vinden en de adviseur heeft iets met weekend en carnaval.

[Crash]

NeutraleTeun schreef op zaterdag 25 februari 2017 @ 10:22:
Wellicht kan ik hier wat meer duidelijkheid verkrijgen over de aan te leveren financiële stukken.

Men wilt o.a. een recent bankafschrift van bijschrijving betreffende salaris.
Nu kan ik met internetbankieren heel fijn 1 dag selecteren en een .pdf creëren waar, bij mij momenteel, dus 1 post komt te staan met mijn salarisbetaling.

In mijn ogen is dit voldoende, immers, ze vragen om een bankafschrift waar ik mijn salaris kan aantonen.
Zo ja, mag ik dan alsnog bovenaan mijn begin- en eindsaldo doorstrepen?
Zo nee, stel het moet een week/maand afschrift zijn: mag ik dan wel alle overige posten doorstrepen?
ik vind dat namelijk best een groot stukje privé, vooral als het enkel om salarisvalidatie zou gaan.

En wat betreft aantonen eigen middelen middels recente bankafschriften.
Zou een print screen van het 'hoofdscherm' dus met al mijn rekeningen en (cumulatieve) bedragen voldoende zijn, of moeten ze daar dan ook weer van elke rekening een afschrift hebben (waarbij ik weer dezelfde vraag stel: wat mag ik blurren).

Op internet kan ik daar niks over vinden en de adviseur heeft iets met weekend en carnaval.

1) Zichtbaar rekeningnummer en omschrijving van de salaris uitbetaling was voor ons voldoende. Alle overige betalingen, afschrijvingen en omschrijvingen er uit geknipt.
2) Printscreen was bij ons OK.

Bovenstaande was het geval bij Obvion, dus wellicht bij jouw verstrekker anders. Maar ik ga er vanuit dat je FA de aangeleverde documenten nog screened voordat ze doorgestuurd worden

[keanu_]

Op dit moment erg fanatiek aan het rondkijken voor een woning in Rotterdam centrum (eerste koophuis!).
De prijzen rijzen de laatste maanden echt de pan uit, dus bij heel wat woningen zijn wij al afgehaakt (mede gezien een overbod minimaal een vereiste is om überhaupt een kans te maken).
Onze interesse is altijd uitgegaan naar een turn-key woning waar wij vanaf het begin nog kunnen meedenken aan het hele verbouwingsproces.
Nu hebben wij contact voor een woning in Rotterdam Noord waar zij een pand op de begane grond gaan ombouwen tot 3 appartementen (incl tuin van 10 bij 8m).

Alles zal gestript worden vanaf de meterkast (aanleg van nieuwe leidingen, elektra, dubbele beglazing etc etc).
Fundering is van beton (daar het een oud bankgewoud is) en daar is geen specifiek onderzoek naar gedaan, behalve dat zij aangeven dat het ''zeker geen problemen heeft''. Het rook er overigens ook niet beschimmeld toen ik er zelf was.

Wij zijn behoorlijk geïnteresseerd in dit project, maar ik vroeg mij af wat wijsheid is.
Ik wil zeker een bouwkundige keuring laten plaatsvinden, maar is dat verstandig om voor na de verbouwing dit te laten uitvoeren? Mochten wij namelijk de woning willen kopen, zullen wij samen de woning persoonlijk gaan afwerken. De overdracht zal plaatsvinden als de woning is afgewerkt.
Ik heb dan natuurlijk wel een koopcontract getekend om überhaupt het hele verbouwproces te starten.

Ik zou natuurlijk ontbindende voorwaarden kunnen opnemen in het koopcontract (bijvoorbeeld, indien bouwkundige keuring bij oplevering geen grote dingen aan het licht brengt aan fundering, extra kosten binnen 5 jaar etc), maar hoe dit precies vorm te geven is al prille huiskoper nog nieuw voor mij. Zeker bij zo een turn-key project.

Ik ben benieuwd wat jullie zouden adviseren!

[ Voor 3% gewijzigd door keanu_ op 26-02-2017 16:28 ]

[NeutraleTeun]

Als je het ervoor doet hoef je niet allerlei ontbindende voorwaarden te bedenken (waar de tegenpartij dan ook nog mee akkoord moet gaan) en heb je voor het tekenen iets zwart op wit waarmee je eventueel nog kunt onderhandelen.

[naitsoezn]

Als je samen de verbouwing doet (of iig gaat de verbouwing in overleg, als ik het goed begrijp), dan kun je toch niet met goed fatsoen de tweede partij die betrokken is bij de verbouwing ná die verbouwing nog aansprakelijk stellen voor dingen die in overleg met alle partijen zijn gedaan? Als er dingen niet goed gaan dan zijn zij sowieso aansprakelijk (als in: Ze moeten gewoon doen wat is afgesproken en zo niet: Aansprakelijk), maar daar hoef je geen voorbehoud voor op te nemen. Dat voorbehoud zou je opnemen voor dingen waar je niet zeker over bent en waar je geen controle over hebt ten tijde van tekenen, maar samen een verbouwing aangaan (dus: Mede naar jouw wensen en eisen) betekent imho ook samen de risico's aangaan die tijdens die verbouwing naar voren komen. Maar ianal, weet niets van dit soort projecten en reageer nu alleen vanuit m'n onderbuik

[ Voor 9% gewijzigd door naitsoezn op 26-02-2017 17:17 ]

[keanu_]

naitsoezn schreef op zondag 26 februari 2017 @ 17:15:
Als je samen de verbouwing doet (of iig gaat de verbouwing in overleg, als ik het goed begrijp), dan kun je toch niet met goed fatsoen de tweede partij die betrokken is bij de verbouwing ná die verbouwing nog aansprakelijk stellen voor dingen die in overleg met alle partijen zijn gedaan? Als er dingen niet goed gaan dan zijn zij sowieso aansprakelijk (als in: Ze moeten gewoon doen wat is afgesproken en zo niet: Aansprakelijk), maar daar hoef je geen voorbehoud voor op te nemen. Dat voorbehoud zou je opnemen voor dingen waar je niet zeker over bent en waar je geen controle over hebt ten tijde van tekenen, maar samen een verbouwing aangaan (dus: Mede naar jouw wensen en eisen) betekent imho ook samen de risico's aangaan die tijdens die verbouwing naar voren komen. Maar ianal, weet niets van dit soort projecten en reageer nu alleen vanuit m'n onderbuik

Dank voor je reactie.
Ik begrijp inderdaad waar je naartoe wilt. Zij zullen de hele verbouwing op zich nemen en zullen redelijkerwijs ook alle ''onvoorziene omstandigheden'' meenemen in de totaalprijs. Dit is van tevoren afgesproken.
Ik zal nog wat meer duidelijk proberen te krijgen over de garantie etc.

De vraag die nog wel rest: is een bouwkundige keuring dan nog wel van toepassing bij een dergelijk turn-key project?

[Sefal]

Wat is wijsheid? Ik ben plan plan om mijn eerste woning te kopen. Met het bedrag dat ik kan lenen (169K) lijkt het me dat ik alleen 3 kamer appartementen kan betalen in Amsterdam. Is een appartement kopen in Amsterdam een goed idee?
Is het slim om een makelaar in te schakelen?

[Tsurany]

Sefal schreef op maandag 27 februari 2017 @ 14:54:
Wat is wijsheid? Ik ben plan plan om mijn eerste woning te kopen. Met het bedrag dat ik kan lenen (169K) lijkt het me dat ik alleen 3 kamer appartementen kan betalen in Amsterdam. Is een appartement kopen in Amsterdam een goed idee?
Is het slim om een makelaar in te schakelen?

Wijsheid is om dit topic even goed door te lezen Deze vragen komen heel vaak voorbij en de antwoorden zijn al heel vaak besproken.

[barchettanl]

In januari van dit jaar had een makelaar een actie: geen kosten koper. Ik heb een huis gezien en heb net voor het eind van de maand een bod uitgebracht dat volgens de makelaar door de verkopende partij is geaccepteerd. Staat via een Whatsappje "zwart op wit".

Ik heb half afgelopen maand een concept koopcontract gekregen en jawel, daarin staat dat de verkoper de notariskosten e.d. voor z'n rekening neemt. Ik blij.

Iets later kreeg ik een nieuw concept koopcontract met daarin een extra clausule: de verkoper kan kosteloos afzien van de deal als hij niet voor 1 maart akkoord gaat. Ja, dat is morgen. En nee, ik heb nog geen handtekening op papier gezet.

Het probleem volgens de makelaar is dat de verkoper een gescheiden paar is. Zij wil wel tekenen maar hij doet moeilijk: hij is volgens de taxateur (in opdracht van de hypotheekverstrekker) niet te bereiken en volgens de makelaar was er een probleem met zijn bank (?). Ik ben langs het huis gereden; de gordijnen zijn overdag dicht en er staat geen auto of iets voor de deur. Bij het bezichtigen in januari (2x) bleek dat alleen hij er nog af en toe in woont. Nu lijkt hij van de aardbodem verdwenen.

Gelukkig hoef ik de hypotheekverstrekker niet te betalen als de koop niet door gaat en hebben we zelfs afgesproken dat de taxateur (€300) niet meer hoeft te komen vóór de verkoper boven water is.

Ik weet eigenlijk niet wat ik nu moet doen. Op zoek naar een ander huis en de verkoper in z'n sop laten gaarkoken?
Leuk detail: het huis is hetzelfde huis waarin ik vanaf een jaar of 10 tot 20 ben opgegroeid dus heeft wel een beetje emotionele waarde. Het zou mijn eerste eigen huis moeten worden.

~edit~
Ik zie dat, nu een maand na de 'actie', het huis nog steeds v.o.n. is. Toen ik 1250 euro lager wilde bieden, vertelde de makelaar mij dat hij nét een andere koper had, die slechts 1000 euro minder wilde bieden. En dat terwijl het huis staat nu al een jaar te koop (ik lette er op omdat ik er dus gewoond had). Makelaars en autoverkopers ... hmmm...

[ Voor 10% gewijzigd door barchettanl op 27-02-2017 16:00 ]

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zaterdag 25 februari 2017 @ 07:49:
Afgelopen woensdag overeengekomen voor de koop van een jaren 30 woning. Gevraagde prijs was 147,5k, en zijn overeengekomen met 141k. Maar kom er sinds gisteren achter dat de woning verkocht is voor 110k in 2013. Nu is er wel een keuken + dakkapel geplaatst. En als je de huizenindex bekijkt dan zou een huis wat 110k in 2013 was, nu 118 waard zijn.

Een paar deuren verderop is vorig jaar een gelijkaardige woning voor 139k verkocht (kadaster), maar met groter perceel (115m2 vs 85m2). Een ruimere hoekwoning in de straat is 30k gestegen sinds 2013, met laatste verkoop in 2016.

Bij mij slaan de twijfels een beetje toe, of ik wel een goede koop heb gedaan. Ik zit nog in mijn bedenk periode. Iemand tips?

Jij hebt het huis bekeken en kunnen beoordelen. Op basis daarvan heb je een bod uitgebracht. Cijfers over wat het huis eerder heeft opgebracht had je volgens mij ook kunnen opzoeken voordat je een bod uit zou brengen. Net zoals dat van woningen in de buurt. Of je had een aankoopmakelaar mee kunnen nemen.
Ik ken het huis, de locatie, de situatie verder niet. Maar 110k plus kk plus dakkapel en keuken kom je ook al snel richting de 140k. Dus het is echt niet zo dat ze er tienduizenden euro's winst op maken.

En al zouden ze dat wel doen, so what?

[Verwijderd]

-

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 17-03-2019 15:36 ]

[naitsoezn]

^^ Ben ik op zich wel benieuwd naar. Hebben dit jaar ook een flinke verhoging gehad van de WOZ, en wilde al in de pen klimmen, maar toen bedacht ik me dat als ik het huis nu zou moeten verkopen, hij niet voor minder wegging dan de WOZ-waarde dus ik kon me niet echt een scenario voorstellen waarin ik een verlaging voor mekaar zou kunnen boksen.

[Valorian]

Mijn WOZ is ook fors gestegen: van 183k naar 212k. Heb op zich wel gronden tot verlaging (staan oa teveel m2's opgenomen ivm een niet meer bestaande serre) maar zie niet echt het nut in van actie ondernemen. Zelfs als je echt 10% ofzo van de waarde af weet te krijgen gaat het uiteindelijk om een besparing van tientjes op jaarbasis. En hoewel ik zelf geen enkele waarde hecht aan woz-waarde bij het kijken naar een huis weet ik dat veel mensen dat wél doen, waardoor de hogere woz in praktijk voordelig kan werken bij een verkoop in de toekomst.

[RocketKoen]

barchettanl schreef op maandag 27 februari 2017 @ 15:22:
In januari van dit jaar had een makelaar een actie: geen kosten koper. Ik heb een huis gezien en heb net voor het eind van de maand een bod uitgebracht dat volgens de makelaar door de verkopende partij is geaccepteerd. Staat via een Whatsappje "zwart op wit".

Ik heb half afgelopen maand een concept koopcontract gekregen en jawel, daarin staat dat de verkoper de notariskosten e.d. voor z'n rekening neemt. Ik blij.

Iets later kreeg ik een nieuw concept koopcontract met daarin een extra clausule: de verkoper kan kosteloos afzien van de deal als hij niet voor 1 maart akkoord gaat. Ja, dat is morgen. En nee, ik heb nog geen handtekening op papier gezet.

Het probleem volgens de makelaar is dat de verkoper een gescheiden paar is. Zij wil wel tekenen maar hij doet moeilijk: hij is volgens de taxateur (in opdracht van de hypotheekverstrekker) niet te bereiken en volgens de makelaar was er een probleem met zijn bank (?). Ik ben langs het huis gereden; de gordijnen zijn overdag dicht en er staat geen auto of iets voor de deur. Bij het bezichtigen in januari (2x) bleek dat alleen hij er nog af en toe in woont. Nu lijkt hij van de aardbodem verdwenen.

Gelukkig hoef ik de hypotheekverstrekker niet te betalen als de koop niet door gaat en hebben we zelfs afgesproken dat de taxateur (€300) niet meer hoeft te komen vóór de verkoper boven water is.

Ik weet eigenlijk niet wat ik nu moet doen. Op zoek naar een ander huis en de verkoper in z'n sop laten gaarkoken?
Leuk detail: het huis is hetzelfde huis waarin ik vanaf een jaar of 10 tot 20 ben opgegroeid dus heeft wel een beetje emotionele waarde. Het zou mijn eerste eigen huis moeten worden.

~edit~
Ik zie dat, nu een maand na de 'actie', het huis nog steeds v.o.n. is. Toen ik 1250 euro lager wilde bieden, vertelde de makelaar mij dat hij nét een andere koper had, die slechts 1000 euro minder wilde bieden. En dat terwijl het huis staat nu al een jaar te koop (ik lette er op omdat ik er dus gewoond had). Makelaars en autoverkopers ... hmmm...

1) Makelaars horen je helemaal niet te vertellen hoeveel een ander heeft geboden.
2) Zolang er geen getekend koopcontract is kunnen beide partijen er nog onderuit. Daar heb je geen ontbindende voorwaarde voor nodig.

[Verwijderd]

NeutraleTeun schreef op zaterdag 25 februari 2017 @ 10:22:
Wellicht kan ik hier wat meer duidelijkheid verkrijgen over de aan te leveren financiële stukken.

Men wilt o.a. een recent bankafschrift van bijschrijving betreffende salaris.
Nu kan ik met internetbankieren heel fijn 1 dag selecteren en een .pdf creëren waar, bij mij momenteel, dus 1 post komt te staan met mijn salarisbetaling.

In mijn ogen is dit voldoende, immers, ze vragen om een bankafschrift waar ik mijn salaris kan aantonen.
Zo ja, mag ik dan alsnog bovenaan mijn begin- en eindsaldo doorstrepen?
Zo nee, stel het moet een week/maand afschrift zijn: mag ik dan wel alle overige posten doorstrepen?
ik vind dat namelijk best een groot stukje privé, vooral als het enkel om salarisvalidatie zou gaan.

En wat betreft aantonen eigen middelen middels recente bankafschriften.
Zou een print screen van het 'hoofdscherm' dus met al mijn rekeningen en (cumulatieve) bedragen voldoende zijn, of moeten ze daar dan ook weer van elke rekening een afschrift hebben (waarbij ik weer dezelfde vraag stel: wat mag ik blurren).

Op internet kan ik daar niks over vinden en de adviseur heeft iets met weekend en carnaval.

Het aantonen van een bijschrijving salaris is voldoende. Wat je volgens mij moet kunnen zien:
- je naam
- je rekeningnummer
- de datum
- salarisbijschrijving

De rest kunt je gewoon weghalen. Ik moest een printscreen laten zien van mijn saldo omdat ik een deel van de hypotheek en k.k. zelf betaalde. Daar wilden ze wel wat zekerheid in. Maar het laten zien van het saldo was voldoende.

[the_professor]

Leuk appartementje gespot in een (voor mij) ideale locatie. Komt waarschijnlijk net boven de NHG grens uit (250k-255k). I.v.m lagere rente zou ik toch graag een NHG hypotheek willen afsluiten (uiteraard tot de NHG grens 247.5k) en de rest zelf financieren maar als ik de NHG regels goed begrijp moet de totale koopsom onder 245k vallen.

Heeft iemand ervaring met speciale afspraken met de verkoper voor een aparte rekening voor dingen als vloer, gordijnen etc?

[Markprinsen]

Ik hoor het wel vaker om me heen. Je neemt gewoon een deel van de boedel over voor een paar duizend euro, wat is daar gek aan? Zolang de koopprijs van het huis binnen de grenzen valt van de taxatie is het toch prima.

Er zijn ook nog allerlei schimmige dingen die je kan afspreken waaronder een deel contant betalen.

[barchettanl]

RocketKoen schreef op maandag 27 februari 2017 @ 21:52:
1) Makelaars horen je helemaal niet te vertellen hoeveel een ander heeft geboden.
2) Zolang er geen getekend koopcontract is kunnen beide partijen er nog onderuit. Daar heb je geen ontbindende voorwaarde voor nodig.

1) Het was duidelijk een pressie-middel om mij minder 'korting' te laten nemen, wellicht in opdracht van de verkoper. Die is er dan 250 euro mee opgeschoten ...

2) Dit is de toegevoegde regel aan concept koopcontract nr. 2
Artikel 21
Verkoper kan deze akte tot uiterlijk 01-03-2017 kosteloos ontbinden indien de bank niet akkoord gaat met de verkoop.
Waarom zou een bank niet akkoord willen gaan? Of heeft de verkoper een ontzettend grote schuld? Dan neemt die enkel maar elke maand toe.

De tijd begint de dringen.

artikel 16. Ontbindende voorwaarden.
16.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. op 8 maart 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.

5.1 Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 15 maart 2017 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen

4.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 01-05-2017 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen,

[Tsurany]

Markprinsen schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 08:34:
Ik hoor het wel vaker om me heen. Je neemt gewoon een deel van de boedel over voor een paar duizend euro, wat is daar gek aan? Zolang de koopprijs van het huis binnen de grenzen valt van de taxatie is het toch prima.

Er zijn ook nog allerlei schimmige dingen die je kan afspreken waaronder een deel contant betalen.

Alleen je neemt in dit geval de boedel niet over. En als je hem wel overneemt betaal je er veel meer voor dan de boedel werkelijk waard is. In beide gevallen is dat te zien als fraude aangezien je in de praktijk meer betaald voor het huis dan toegestaan is volgens de NHG norm.

[Markprinsen]

@Tsurany nou hoezo? Je betaalt meer voor de boedel, niet meer voor het huis. Als het gaat om een paar duizend euro, no big deal. Als het om 10 duizenden euro's gaat is het wat anders. Wie weet hebben de verkopers wel net een nieuwe CV ketel opgehangen die ze graag mee willen nemen die jij overneemt voor een passend bedrag? Ik kom zelfs wel is lijsten van zaken tegen waar bijvoorbeeld de douchewand ter overname is....

[Tsurany]

Markprinsen schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 08:51:
@Tsurany nou hoezo? Je betaalt meer voor de boedel, niet meer voor het huis. Als het gaat om een paar duizend euro, no big deal. Als het om 10 duizenden euro's gaat is het wat anders. Wie weet hebben de verkopers wel net een nieuwe CV ketel opgehangen die ze graag mee willen nemen die jij overneemt voor een passend bedrag? Ik kom zelfs wel is lijsten van zaken tegen waar bijvoorbeeld de douchewand ter overname is....

Dat lijkt mij vrij simpel. Hij verwacht uit te komen op minimaal 250k voor het huis. Wat jij nu wilt voorstellen is om het huis voor 5k minder te kopen en dan toevallig even 5k onderhands uit te geven aan boedel (vloer, CV ketel, toiletpot?). Iedereen kan wel bedenken dat dit niet de bedoeling is en dat je zo uiteindelijk veel meer betaald voor de bedoel dan de werkelijke waarde.

[Wolly]

Tsurany schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 08:47:
[...]

Alleen je neemt in dit geval de boedel niet over. En als je hem wel overneemt betaal je er veel meer voor dan de boedel werkelijk waard is. In beide gevallen is dat te zien als fraude aangezien je in de praktijk meer betaald voor het huis dan toegestaan is volgens de NHG norm.

Dat ligt eraan wat je op papier zet, een beetje boedel (wasmachine, koelkast, gordijnen, vloerbedekking, zonwering etc) kan je met een gerust hart voor een paar duizend euro kopen.

De werkelijke waarde is natuurlijk subjectief, voor iemand op marktplaats is het weinig waard maar als het precies op maat is voor jouw huis natuurlijk weer wel.

Fraude? Neuh.

[Tsurany]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 09:53:
[...]


Dat ligt eraan wat je op papier zet, een beetje boedel (wasmachine, koelkast, gordijnen, vloerbedekking, zonwering etc) kan je met een gerust hart voor een paar duizend euro kopen.

De werkelijke waarde is natuurlijk subjectief, voor iemand op marktplaats is het weinig waard maar als het precies op maat is voor jouw huis natuurlijk weer wel.

Fraude? Neuh.

Het is geen fraude als de goederen daadwerkelijk geleverd gaan worden. Echter het doel is om het aankoopbedrag omlaag te krijgen, dat doe je niet door additionele roerende goederen te kopen. De eigenaar gaat geen gratis wasmachine weggeven, die wilt hij gewoon meenemen naar zijn nieuwe huis. Dus in plaats van 250k voor het huis betaal je nu 250k voor het huis en 5k voor de roerende goederen.

[Jiffy]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 09:53:
[...]
Fraude? Neuh.

Hoho, moedwillig een te hoge prijs afspreken voor meeverkochte roerende zaken is zéker wel fraude. Belastingfraude, om precies te zijn. Door de roerende zaken te hoog te waarderen zakt de koopsom van de woning zelf (=de onroerende zaak), waardoor je minder overdrachtsbelasting betaalt. De notaris doet voor jou aangifte overdrachtsbelasting én betaalt deze vanuit de door de koper/bank gestorte bedragen. Aan de leveringsakte móet een lijst worden gehecht van de meeverkochte roerende zaken (als daar een bedrag voor is afgesproken, that is) en de belastingdienst kan en mag dit dus controleren.

Dat de belastingdienst dat tegenwoordig wegens tijdgebrek niet vaak meer doet, maakt het moedwillig te hoog inschatten van de waarde van de meeverkochte roerende zaken niet minder een frauduleuze handeling, natuurlijk.

[Wolly]

Jiffy schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 10:08:
[...]

Hoho, moedwillig een te hoge prijs afspreken voor meeverkochte roerende zaken is zéker wel fraude.

Definieer te hoog. Zoals gezegd, Maatwerk spullen zijn vaak kei duur en voor ieder ander waardeloos.

[Jiffy]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 10:10:
[...]


Definieer te hoog. Zoals gezegd, Maatwerk spullen zijn vaak keiduur en voor ieder ander waardeloos.

Dat kun je navragen bij de belastingdienst.

Anyway, je kunt een inschatting maken door jezelf de volgende vragen te stellen:
- om wat voor spullen gaat het?
- wat was de nieuwprijs destijds?
- hoe oud is eea nu?
- wat is de normale economische levensduur?

Oftewel, een maatwerkkeuken van >10 jaar is geen fluit meer waard.

[ Voor 3% gewijzigd door Jiffy op 28-02-2017 10:13 ]

[Wolly]

Jiffy schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 10:12:
[...]

Dat kun je navragen bij de belastingdienst.

Anyway, je kunt een inschatting maken door jezelf de volgende vragen te stellen:
- om wat voor spullen gaat het?
- wat was de nieuwprijs destijds?
- hoe oud is eea nu?
- wat is de normale economische levensduur?

Oftewel, een maatwerkkeuken van >10 jaar is geen fluit meer waard.

Het is met bovenstaande vragen dus vaak prima mogelijk een plausibel bedrag af te spreken voor bepaalde spullen, tot een paar duizend euro. Het is pas fraude als er inderdaad idioot veel wordt betaald voor totaal afgeschreven spullen of als er uberhaupt geen spullen worden geleverd.

Elke makelaar kan je hier prima in helpen, dat is dagelijkse kost voor hen.

[Kju]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 10:19:
[...]

Elke makelaar kan je hier prima in helpen, dat is dagelijkse kost voor hen.

Zeker nog nooit van de Wwft gehoord...

[Wolly]

Kju schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 10:56:
[...]

Zeker nog nooit van de Wwft gehoord...

Uiteraard. Maar leg jij mij dan eens uit wat er mis is met het overnemen van roerende goederen tegen een aannemelijk bedrag? En met een makelaar die je op deze mogelijkheid wijst?

[Kju]

Het ging mij meer om

Het is pas fraude als er inderdaad idioot veel wordt betaald voor totaal afgeschreven spullen of als er uberhaupt geen spullen worden geleverd.

In mijn optiek is fraude fraude. Je kan ook niet een klein beetje dood zijn.. toch..?

[Tsurany]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 11:00:
[...]


Uiteraard. Maar leg jij mij dan eens uit wat er mis is met het overnemen van roerende goederen tegen een aannemelijk bedrag? En met een makelaar die je op deze mogelijkheid wijst?

Doe nou niet alsof je van gisteren bent. Het gaat om manieren verzinnen om de verkoopprijs vijf tot tien duizend euro te "verlagen" om zo voor NHG in aanmerking te komen zonder daadwerkelijk minder te betalen aan de verkopers.
De verkopende partij wilt dus alsnog die vijf tot tien duizend euro extra zien zonder dat zij daar roerende zaken voor moeten achterlaten. Dan moet je dus onderhands roerende zaken overnemen voor veel meer dan de werkelijke waarde om de verkopers mee te laten werken.

Dat betekent dat je heel creatief moet zijn door de bijvoorbeeld CV ketel, losliggende vloeren en gordijnen apart te kopen voor een idioot hoog bedrag terwijl dat anders gewoon achter zou blijven. Zijn de vloeren gelijmd? Dan zijn dit geen roerende goederen meer en horen ze bij het huis. Dan wordt dat een hele dure CV ketel en hele dure gordijnen. En dat is gewoon fraude, belasting ontduiken en onterecht aan de NHG grens voldoen.

Daarnaast moet je dit wel allemaal uit eigen middelen financieren, de bank gaat dit namelijk niet mee nemen.

[Wolly]

Kju schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 11:02:
Het ging mij meer om
[...]

In mijn optiek is fraude fraude. Je kan ook niet een klein beetje dood zijn.. toch..?

Fraude is fraude, dat is natuurlijk zo. Maar als je aannemelijk kan maken, dmv bijvoorbeeld de genoemde voorbeelden die ik eerder heb genoemd, dat de spullen de waarde benaderen dan is dat geen fraude.

[Wolly]

Tsurany schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 11:08:
[...]

Doe nou niet alsof je van gisteren bent. Het gaat om manieren verzinnen om de verkoopprijs vijf tot tien duizend euro te "verlagen" om zo voor NHG in aanmerking te komen zonder daadwerkelijk minder te betalen aan de verkopers.
De verkopende partij wilt dus alsnog die vijf tot tien duizend euro extra zien zonder dat zij daar roerende zaken voor moeten achterlaten. Dan moet je dus onderhands roerende zaken overnemen voor veel meer dan de werkelijke waarde om de verkopers mee te laten werken.

Volgens mij heb ik het over daadwerkelijke boedel overnemen en de waardering daarvan. Dat was immers het startpunt.

Markprinsen schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 08:34:
Ik hoor het wel vaker om me heen. Je neemt gewoon een deel van de boedel over voor een paar duizend euro, wat is daar gek aan? Zolang de koopprijs van het huis binnen de grenzen valt van de taxatie is het toch prima.

Volegns mij
Dat betekent dat je heel creatief moet zijn door de bijvoorbeeld CV ketel, losliggende vloeren en gordijnen apart te kopen voor een idioot hoog bedrag terwijl dat anders gewoon achter zou blijven. Zijn de vloeren gelijmd? Dan zijn dit geen roerende goederen meer en horen ze bij het huis. Dan wordt dat een hele dure CV ketel en hele dure gordijnen. En dat is gewoon fraude, belasting ontduiken en onterecht aan de NHG grens voldoen.

Wat er achter blijft is deel van de afspraken die je maakt. Er is niets 'gewoon' voor wat betreft roerende goederen.

Daarnaast moet je dit wel allemaal uit eigen middelen financieren, de bank gaat dit namelijk niet mee nemen.

Dat is mooi, dat scheelt de belastingdienst aftrek voor de komende 30 jaar

[Verwijderd]

Wat een gedoe. Iets wat heel veel wordt gedaan, hoewel het misschien niet mag, is een bod doen van bijvoorbeeld 250k en 240k op papier zetten. Die 10k leg je dan zelf bij. Heb je geen gedoe met spullen, contracten e.d.
Lijkt mij de meest makkelijke manier.

[Jiffy]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 11:33:
Wat een gedoe. Iets wat heel veel wordt gedaan, hoewel het misschien niet mag, is een bod doen van bijvoorbeeld 250k en 240k op papier zetten. Die 10k leg je dan zelf bij. Heb je geen gedoe met spullen, contracten e.d.
Lijkt mij de meest makkelijke manier.

Zo heb je iig 100% de garantie dat je bewust fraudeert. Goed advies. Al die lastige contracten ook altijd, nergens voor nodig...

[StealthyPeanut]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 11:33:
Wat een gedoe. Iets wat heel veel wordt gedaan, hoewel het misschien niet mag, is een bod doen van bijvoorbeeld 250k en 240k op papier zetten. Die 10k leg je dan zelf bij. Heb je geen gedoe met spullen, contracten e.d.
Lijkt mij de meest makkelijke manier.

Joh, waarom moeilijk doen als het ook zo makkelijk kan..... Het probleem is dus dat bovenstaande niet mag .

Of je moet zwart 10k in cash overhandigen aan de verkoper. Maar die kan dan zo weinig met die centen he.

[Jiffy]

StealthyPeanut schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 11:55:
[...]
Of je moet zwart 10k in cash overhandigen aan de verkoper. Maar die kan dan zo weinig met die centen he.

Die kan die 10k weer (zwart) geven aan de verkoper van zíjn nieuwe huis.

[Wolly]

StealthyPeanut schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 11:55:
[...]


Joh, waarom moeilijk doen als het ook zo makkelijk kan..... Het probleem is dus dat bovenstaande niet mag .

Of je moet zwart 10k in cash overhandigen aan de verkoper. Maar die kan dan zo weinig met die centen he.

10k minder overwaarde, best aantrekkelijk als je een ander huis moet financieren

[RocketKoen]

barchettanl schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 08:45:
[...]


1) Het was duidelijk een pressie-middel om mij minder 'korting' te laten nemen, wellicht in opdracht van de verkoper. Die is er dan 250 euro mee opgeschoten ...

2) Dit is de toegevoegde regel aan concept koopcontract nr. 2
Artikel 21
Verkoper kan deze akte tot uiterlijk 01-03-2017 kosteloos ontbinden indien de bank niet akkoord gaat met de verkoop.
Waarom zou een bank niet akkoord willen gaan? Of heeft de verkoper een ontzettend grote schuld? Dan neemt die enkel maar elke maand toe.

De tijd begint de dringen.

artikel 16. Ontbindende voorwaarden.
16.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
b. op 8 maart 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + kosten geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.

5.1 Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 15 maart 2017 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen

4.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 01-05-2017 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen,

Ja, maar is het koopcontract nu door alle partijen getekend? Zo niet dan maakt het namelijk helemaal niets uit wat er in staat.
Zo niet, dan zou ik dit sowieso niet meer tekenen. Je hebt dan nog 1 week voorbehoud financiering. En je hebt toch echt een getekend koopcontract nodig om je hypotheek rond te krijgen.

Als iedereen het wel getekend heeft:
Als je vandaag of morgen niet schriftelijk op de hoogte word gesteld dat de verkoper gebruik maakt van de ontbindende voorwaarde, dan zitten ze er aan vast.
Dat de bank akkoord moet geven betekent dat er een restschuld is. Je kan bij het kadaster als het goed is opvragen hoe hoog de hypotheek is die op de woning rust.

Dat laatste kan erg vervelend zijn. Een kennis heeft zijn woning door een scheiding gedwongen moeten verkopen. Huis heeft 3 jaar te koop gestaan omdat de bank weigerde de restschuld van €40-60k te financieren. En dan konden ze het bod niet accepteren.
Na 3 jaar belande hij in de bijstand en kon hij de hypotheek niet meer opbrengen. Het huis is in de executieverkoop gegaan. €120.000 restschuld. Waar de bank door schuldsanering vrij weinig van heeft teruggezien.

[barchettanl]

RocketKoen schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 12:26:
Als je vandaag of morgen niet schriftelijk op de hoogte word gesteld dat de verkoper gebruik maakt van de ontbindende voorwaarde, dan zitten ze er aan vast.
Dat de bank akkoord moet geven betekent dat er een restschuld is. Je kan bij het kadaster als het goed is opvragen hoe hoog de hypotheek is die op de woning rust.

Ik heb net een mailtje van de makelaar gekregen, en toevallig (nou ja, eigenlijk niet, die is ook wel nieuwsgierig waarom het zo lang duurt) belde mijn hypotheekverstrekker iets later er achter aan.

De bank van de verkoper is nog bezig met de beoordeling. En de bank is volgens de verkoper "vrij aggressief" als hij er naar vraagt. Daar moeten we het maar mee doen.
De hypotheekverstrekker denkt ook dat het inderdaad om een restschuld gaat.

[Verwijderd]

Jiffy schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 11:52:
[...]

Zo heb je iig 100% de garantie dat je bewust fraudeert. Goed advies. Al die lastige contracten ook altijd, nergens voor nodig...

Ik zeg er bij dat het niet mag. Maar het wordt enorm veel gedaan. 10k is nu ook weer niet het einde van de wereld. Leuke aanbetaling op een auto.

Ik wist het wel als ik in zijn situatie zat. Envelop mee tijdens de laatste bezichtiging voor de overdracht.

[Jiffy]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 12:42:
[...]

Maar het wordt enorm veel gedaan.

Daar hoor ik, gezien m'n werk, dan gráág meer over.

Dus: bron? Of is 't een 'N=1 + borrelpraat'-verhaal.

Een N=1-verhaal heb ik namelijk ook wel: járen geleden dreven hier op kantoor papiersnippers in 't toilet. Handschoen aan, grabbel, grabbel, puzzel, puzzel: gut, een contractje met een zwartgeldbetaling van koper aan verkoper... Wat interessant.

Maar dat is idd een verhaaltje van tig jaar geleden wat zich sindsdien niet als zodanig heeft herhaald.

Maar terugkomend op 'het wordt enorm veel gedaan': vertel!

[ Voor 44% gewijzigd door Jiffy op 28-02-2017 14:32 ]

[sambalbaj]

Hier gaat de coorperatie de appartementen verkopen en eerst aan de huurders aanbieden. Is allemaal nog vrij vaag, enkel een voornemen, en moet na de zomer concreet worden en gericht op starters.

Betreft een 3 kamerappartement (88m3) op de begane grond aan de rand van het centrum op 5 min lopen van station en vrij uitzicht op een park, met daarvoor een vrij drukke weg en een apart gehuurde overdekte p-plaats achter het gebouw (onder ander bouwdeel wat niet in de verkoop gaat). Pand is 21 jaar oud net als keuken, badkamer etc., ketel is wel van 2011. Van de week kwam de woz-waarde binnen die 144k was, en ik vraag me af in wat voor marge ik moet denken qua afwijking bij vraagprijs. Kleinere en oudere 2k-appartementen in de buurt zitten al rond de 165k.

Een ander puntje zullen de bijkomende voorwaarden worden, en met name een anti-speculatiebeding. Iemand daar ervaring mee? We zitten er al een tijdje en willen best nog een paar jaar blijven zitten, maar dat gaat geen 6-10 jaar worden.

En dan krijg je natuurlijk nog dat er een VVE moet komen inclusief onderhoudsplan en of dat in eigen beheer of uitbesteed gaat etc. Kwam daar bij de Vereniging Eigen Huis al wel een hoop over tegen.

[ Voor 3% gewijzigd door sambalbaj op 28-02-2017 14:51 ]

[President]

sambalbaj schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 14:46:
En dan krijg je natuurlijk nog dat er een VVE moet komen inclusief onderhoudsplan en of dat in eigen beheer of uitbesteed gaat etc. Kwam daar bij de Vereniging Eigen Huis al wel een hoop over tegen.

En die VVE moet ook geld in kas hebben... En aangezien er nog geen VVE is, zullen jullie allen een flink bedrag hieraan moeten doneren met de nieuwe regels. Goed van tevoren informeren hierover!!!

[Wolly]

Jiffy schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 14:28:
[...]

Daar hoor ik, gezien m'n werk, dan gráág meer over.

Dus: bron? Of is 't een 'N=1 + borrelpraat'-verhaal.

Een N=1-verhaal heb ik namelijk ook wel: járen geleden dreven hier op kantoor papiersnippers in 't toilet. Handschoen aan, grabbel, grabbel, puzzel, puzzel: gut, een contractje met een zwartgeldbetaling van koper aan verkoper... Wat interessant.

Maar dat is idd een verhaaltje van tig jaar geleden wat zich sindsdien niet als zodanig heeft herhaald.

Maar terugkomend op 'het wordt enorm veel gedaan': vertel!

Het is denk ik net als met zwartwerkers, niemand doet eraan maar toch gebeurt het veelvuldig.

Ter illustratie, in Belgie is het in 37% van de gevallen volgens onderstaand artikel.

Liefst 37% van alle Belgen sjoemelt met de prijs op de verkoopakte bij een immokantoor. Zo worden registratierechten ontweken, zegt professor fiscaal recht Michel Maus. In het kader van zo'n vermeende fraude viel het gerecht binnen bij Vastgoedservice én aandeelhouder Timmy Simons.

http://www.hln.be/hln/nl/...l-huis-in-het-zwart.dhtml

[RocketKoen]

tweakerdennis schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 15:09:
[...]

En die VVE moet ook geld in kas hebben... En aangezien er nog geen VVE is, zullen jullie allen een flink bedrag hieraan moeten doneren met de nieuwe regels. Goed van tevoren informeren hierover!!!

Nieuwe regels zijn toch dat je verplicht een bepaald bedrag (0,5% van de herbouwwaarde) moet sparen ieder jaar. Staat niets in over de omvang van de reserves.

Maar de VVE zal waarschijnlijk wel op €0 beginnen zodra de eerste appartementjes verkocht zijn. En aangezien de woningbouw nog wel grootaandeelhouder is hebben ze >50% van de stemmen in de VVE. En dan kunnen ze beslissen dat er over een jaar groot onderhoud nodig is en er €10.000 per appartement betaald moet worden.

Tegenwoordig is het ook populair om ze onder koopgarant te verkopen. Dan ben je helemaal machteloos als eigenaar. Want als je er uit wil moet je verplicht aan de woningbouw verkopen, tegen de prijs die hun er voor over hebben (hint: ver onder marktwaarde). En over de aankoop prijs willen ze dan ook niet onderhandelen.

[keko12]

sambalbaj schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 14:46:
Een ander puntje zullen de bijkomende voorwaarden worden, en met name een anti-speculatiebeding. Iemand daar ervaring mee? We zitten er al een tijdje en willen best nog een paar jaar blijven zitten, maar dat gaat geen 6-10 jaar worden.

Ik heb 7 jaar geleden mijn huis van de coöperatie gekocht. Volgens mij moest ik er zelf minimaal 2 jaar blijven wonen (op een boete van 10.000 euro of iets in die trend). Die 2 jaar heb ik al vaker gezien. Verder was er een soortgelijke boete voor het verhuren van het pand.

[exponential]

Heb zelf afgelopen jaar via een soort koopgarant een woning gekocht. Tot nu toe heel tevreden over de houding van de coorperatie.

Blok is in 2006 in de verkoop gegaan. Vlak daarvoor is het het buitenwerk grondig gerenoveerd (o.a. voegen, nieuw dak) op kosten van de coorperatie. De VVE is vlak daarna gestart met een net startkapitaal.
Inmiddels is ca 40% verkocht.

Afgelopen jaar de terug en verkoopprijzen van andere appartementen in het blok in de gaten gehouden, die zijn allemaal redelijk marktconform.

Dus naast alle klaagverhalen over kopen van de woningbouw en koopgarant zijn er ook genoeg goede ervaringen.

WOZ waarde zegt in het algemeen al niet veel, en bij coorperatie woningen al helemaal niet. Tussen mij en mijn buurman zit 30K verschil, op een huis van 1.5 ton.

In jouw geval zou ik even rustig afwachten op de details.

[Jiffy]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 15:33:
[...]
Ter illustratie, in Belgie is het in 37% van de gevallen volgens onderstaand artikel.

Meh, da's België. NL cijfers/info please.

[Verwijderd]

RocketKoen schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 12:26:
[...]

Dat laatste kan erg vervelend zijn. Een kennis heeft zijn woning door een scheiding gedwongen moeten verkopen. Huis heeft 3 jaar te koop gestaan omdat de bank weigerde de restschuld van €40-60k te financieren. En dan konden ze het bod niet accepteren.
Na 3 jaar belande hij in de bijstand en kon hij de hypotheek niet meer opbrengen. Het huis is in de executieverkoop gegaan. €120.000 restschuld. Waar de bank door schuldsanering vrij weinig van heeft teruggezien.

In deze situatie wil ik nu dus ook een huis kopen van iemand, verkoper gaat wel met biedingen akkoord, maar de hypotheekverstrekker houd het elke keer tegen ivm de achterblijvende restschuld.
Zeer frustrerend, de hypotheekverstrekker wil namelijk ook geen tegenbod doen.

[RocketKoen]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 23:07:
[...]

In deze situatie wil ik nu dus ook een huis kopen van iemand, verkoper gaat wel met biedingen akkoord, maar de hypotheekverstrekker houd het elke keer tegen ivm de achterblijvende restschuld.
Zeer frustrerend, de hypotheekverstrekker wil namelijk ook geen tegenbod doen.

Ja, dan zit de verkoper klem. Hij kan sparen, lenen of spullen verkopen om de restschuld af te lossen.
Zo niet dan zit hij aan het huis vast tot de waarde stijgt, de hypotheek op natuurlijke wijze wordt afgelost of tot hij echt geen cent meer heeft en de hypotheek niet meer kan betalen.

Voor jou is het pech. Dit kan jaren duren.

[Verwijderd]

Nou we zitten gelukkig nog niet helemaal vast, en inmiddels om tafel met de hypotheekverstrekker, welke ook 'opdrachtgever' van de makelaar is. Vandaag / morgen horen we meer over ons laatste bod

[hp7935]

sambalbaj schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 14:46:
Hier gaat de coorperatie de appartementen verkopen en eerst aan de huurders aanbieden. Is allemaal nog vrij vaag, enkel een voornemen, en moet na de zomer concreet worden en gericht op starters.

Betreft een 3 kamerappartement (88m3) op de begane grond aan de rand van het centrum op 5 min lopen van station en vrij uitzicht op een park, met daarvoor een vrij drukke weg en een apart gehuurde overdekte p-plaats achter het gebouw (onder ander bouwdeel wat niet in de verkoop gaat). Pand is 21 jaar oud net als keuken, badkamer etc., ketel is wel van 2011. Van de week kwam de woz-waarde binnen die 144k was, en ik vraag me af in wat voor marge ik moet denken qua afwijking bij vraagprijs. Kleinere en oudere 2k-appartementen in de buurt zitten al rond de 165k.

In welke stad/ welk dorp woon je? Ik ben even heel benieuwd aangezien dit top klinkt en ik me aan het oriënteren ben om ook een appartement te gaan kopen

[nokiaan958GB]

Jiffy schreef op dinsdag 28 februari 2017 @ 22:42:
[...]

Meh, da's België. NL cijfers/info please.

Follow the money

Vorig week was in het nieuws dat in het zuiden van het land (te Leende) bij een politicus tijdens carnaval een laboratorium in de schuur is ontdekt. Je mag er van uit gaan dat de inkomsten niet op de bank worden gezet.
Ook worden wekelijks meerdere plantage ontdekt en vernietigd. Daar hebben ook forse geldstromen gespeeld.

Een notaris heeft mij eens verteld dat hij ivm de inschatting aannemelijkheid van de koopprijs wel altijd op g00gle maps het object bekijkt

[Verwijderd]

Ik kan op zoek naar een notaris, de financiering regelen, keuring etc want we zijn er eindelijk over uit met de verkoper

[shdx]

Verwijderd schreef op donderdag 2 maart 2017 @ 21:31:
Ik kan op zoek naar een notaris, de financiering regelen, keuring etc want we zijn er eindelijk over uit met de verkoper

Gefeliciteerd! Was er nog te onderhandelen met de hypotheekverstrekker of was het een take it or leave it situatie?

[Verwijderd]

Ja we waren al een tijd in onderhandeling, maar meer op de manier van wij roepen iets, en zij zeggen ja of nee. Er kwam nooit meer uit dan dat.
Wat het frustrerend maakte was dat de hypotheekverstrekker geen reëel beeld had van de woning (de Funda advertentie maakte het veel mooier dan de werkelijkheid), ook vanwege de financiële situatie van de verkoper. Er is sprake van achterstallig onderhoud, grote defecten (het huis staat op dit moment zonder verwarming) en al deels verkochte zaken die in de advertentie wel werden aangeboden.
Zodra de koopovereenkomst is getekend word er nog door de verkoper (de hypotheekverstrekker) zorg gedragen dat de woning tijdelijk word verwarmd met electrische kachels om te voorkomen dat er meer schade ontstaat. De gehele woning is op dit moment 6 graden van binnen

We hebben 3x een bod gedaan, en elke keer met wisselende randvoorwaarden ook. Derde keer was scheepsrecht.