Ervaring met huis kopen - Deel 8

[zunrob]

RenaldoN schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 15:15:
[...]


En dat je met bruto reken, netto tegen de huidige rente tarieven kan dat best oplopen. Al blijf ik zeggen dat je niet moet uitgaan van het netto bedrag om rond te komen. Rondkomen moet je kunnen met bruto kosten.

Inspired schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 15:29:
[...]


Met drie kids op de KDV gaat rondkomen met bruto kosten sowieso niet lukken denk ik. Met de huidige partijen zou ik best de HRA mee durven nemen. Over x jaar is het inkomen ook weer gestegen en is er weer meer ruimte.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 94% gewijzigd door zunrob op 29-05-2024 15:38 ]

[Inspired]

@zunrob je rekent nu zonder HRA en zonder KDV toeslag? Ik weet even niet hoeveel beide zijn maar dan kom je met netto bedragen toch al snel op het dubbele van wat je nu over houdt. Dan zou ik het wel aandurven. De HRA en KDV toeslag zijn voor mij zekerheidjes de komende jaren.

[stiest]

@zunrob

Ben je bekend met de woonquote? https://www.hypotheker.nl...jst/huis-kopen/woonquote/ bereken hoeveel je woonlasten zouden mogen zijn tov hypotheekkosten? Ik zou KDV niet meenemen aangezien dit tijdelijk is mits je aankomende jaren dit kan opvangen natuurlijk.

[JanHenk]

Bij het toetsen van de maximale hypotheeklasten wordt alleen gekeken naar het inkomen (en eventuele schulden), niet naar het uitgavenpatroon.

Een stel met drie kinderen kan dezelfde hypotheek krijgen als hetzelfde stel zonder kinderen. Die hebben echter evident een ander uitgavenpatroon. Dat je een hypotheek zou kúnnen krijgen van bedrag X, wil dan ook niet zeggen dat het in je huishoudelijke begroting past.

Kijk daarom altijd naar de hypotheeklasten in relatie tot je huishoudbegroting. Liefst netto bedragen, want renteaftrek heeft wel aardige impact tegenwoordig. En neem dan natuurlijk ook zaken als KOT (kinderopvangtoeslag) mee. Reken je niet rijk, maar ook niet arm. Blijf realistisch.

[Get!em]

Gienana schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 13:13:
[...]


Thanks voor je snelle reactie en fijn om dit vanuit een andere benadering te kunnen bekijken. Bij mij wekte het juist meer “argwaan” op dan vertrouwen. Ik ben redelijk achterdochtig geworden merk ik door de gekte van de huidige markt, maar dat is blijkbaar niet altijd nodig.

Het leek zoals gezegd redelijk compleet inclusief foto’s van alle “gebreken” met kostenplaatje voor korte termijn onderhoud.

Hier in de omgeving is 1 makelaar die dat altijd aanbied als USP voor zijn bedrijf/te verkopen woningen.
Een andere makelaar in de omgeving doet er nog een schepje bovenop en genereert een complete website per woning (<straatnaam><huisnummer>.nl) met daarin ook een login voor mensen die een bezichtiging hebben gehad en daardoor bij brochure, kadaster en buurt info en zon-analyse (3D tool) kunnen.

Allemaal services.

Heb zelf ook een huis gekocht met een BTK al in de brochure erbij.
Grootste punt van aandacht: hij is visueel, doet niks extra's (dus bijv zolder: vol met spullen, dus niet te zien, kruipruimte (alleen van bovenaf ingekeken)), Bovendien zijn de genoemde bedragen voor toekomstig onderhoud (direct, dit jaar, komende 5 jaar) altijd op het minimum gehouden (zelf doen, alleen materiaal van laagste kwaliteit) en veelal veel lager dan in de praktijk bij offertes. Doe hier gerust 40-60% bovenop.

[zunrob]

Ik heb in de berekening hierboven de KDV toeslag meegenomen. Ik verwacht niet dat die de komende jaren echt verandert. Als het verandert wordt het hopelijk beter, dus die durf ik mee te nemen. De HRA heb ik niet meegenomen. Dank voor de reacties. We hebben het er zojuist over gehad (en doorgerekend), en wij durven het wel aan om dit bedrag te bieden.

Waarschijnlijk wel met voorbehoud. Mijn vriendin durft het niet aan zonder, ik zou het nog wel durven.
Wel overwegen we om via de adviseur een verklaring op te laten stellen (a paar honderd euro), dus geen garantie (!), dat hij naar onze financiën heeft gekeken en geen rare dingen ziet en een hypotheek dus waarschijnlijk is. Hoe is jullie ervaring hiermee?

Morgen tweede bezichtiging. Ik zal hier sowieso terugkoppeling geven.

[Rmg]

zunrob schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 16:03:

Waarschijnlijk wel met voorbehoud. Mijn vriendin durft het niet aan zonder, ik zou het nog wel durven.
Wel overwegen we om via de adviseur een verklaring op te laten stellen (a paar honderd euro), dus geen garantie (!), dat hij naar onze financiën heeft gekeken en geen rare dingen ziet en een hypotheek dus waarschijnlijk is.

Als verkoper is dat papiertje natuurlijk niets waard als in het koopcontract gewoon een voorbehoud staat.

M.i geld wegsmijten, als je dan toch geld wil uitgeven voor 'zekerheid' kan je beter een adviseur met biedgarantie nemen en echt zonder voorbehoud bieden.

[Sport_Life]

zunrob schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:25:
Toch nog een vraag/advies nodig, maar dit is een heel persoonlijke dus ben benieuwd naar jullie antwoorden. Wat vinden jullie een acceptabel maandbedrag? En waar zet je dit tegen af? Hoe weeg je dit tov maandelijkse inkomsten/sparen etc.?
Als ik kijk naar de bruto maandlasten schrik ik namelijk heel erg. Als we die zouden betalen houden we aan het eind van de maand niks over (en dan hebben we niet eens maximale hypotheek). Kijk ik naar het netto bedrag zouden we enkele honderden euro's per maand kunnen sparen (met onze huidige inkomsten en uitgaven). We zijn niet gewend om zoveel geld uit te geven in de maand, dus vinden dit best spannend om opeens een stuk minder per maand te sparen. (nu een huurhuis)
Als de HRA dan opeens verdwijnt zitten we voor ons gevoel met de gebakken peren, en hebben we wel een eigen huis maar blijft er niks over.

Wij (2 inkomens met 3 kinderen) houden bruto max 1.500 aan, dat deden we 8 jaar geleden bij ons 2e huis en 2 jaar geleden bij ons 3e huis, inkomen is natuurlijk behoorlijk gestegen in de tijd, maar het voelt wel prettig om het goed te kunnen betalen. En naar de toekomst toe daalt dat bedrag in % van het inkomen, wat ook prettig is. Kosten stijgen ook hard mee.

Al kan ik me voorstellen met de huidige prijzen en rentes dat het voor velen een uitdaging wordt.

Ik geloof dat onze max obv inkomen 3500 bruto is of zo.. ik zou niet weten hoe we dat kunnen betalen met kinderopvang, vakanties, etc .

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 29-05-2024 16:14 ]

[b.akkes]

zunrob schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 16:03:
Waarschijnlijk wel met voorbehoud. Mijn vriendin durft het niet aan zonder, ik zou het nog wel durven.
Wel overwegen we om via de adviseur een verklaring op te laten stellen (a paar honderd euro), dus geen garantie (!), dat hij naar onze financiën heeft gekeken en geen rare dingen ziet en een hypotheek dus waarschijnlijk is. Hoe is jullie ervaring hiermee?

Bij de koop van ons huis zei de verkoopmakelaar expliciet dat zo'n verklaring van positief bij zou dragen aan de kans op succes. Dat geldt natuurlijk echter enkel wanneer iedereen met voorbehoud biedt. Wij hebben echter zonder voorbehoud geboden en daarop is voor ons gekozen.

Je maakt er dus meer kans mee, maar hoeveel is afhankelijk van hoeveel en wat voor concurrentie je hebt. Als je echt een voordeel wilt afkopen zou ik doen wat Rmg zegt, een biedgarantie kopen bij de hypotheekadviseur zodat je zonder voorbehoud kan bieden zonder risico van boete.

[zunrob]

b.akkes schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 16:28:
[...]


Bij de koop van ons huis zei de verkoopmakelaar expliciet dat zo'n verklaring van positief bij zou dragen aan de kans op succes. Dat geldt natuurlijk echter enkel wanneer iedereen met voorbehoud biedt. Wij hebben echter zonder voorbehoud geboden en daarop is voor ons gekozen.

Je maakt er dus meer kans mee, maar hoeveel is afhankelijk van hoeveel en wat voor concurrentie je hebt. Als je echt een voordeel wilt afkopen zou ik doen wat Rmg zegt, een biedgarantie kopen bij de hypotheekadviseur zodat je zonder voorbehoud kan bieden zonder risico van boete.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 11% gewijzigd door zunrob op 29-05-2024 16:46 ]

[Sport_Life]

zunrob schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 16:34:
[...]


***members only***

Kinderopvang is maar tijdelijk, dat hakte er bij ons best wel in.
Het maakt ook verschil of je voor dat bedrag een energiezuinige nieuwbouwwoning hebt of een jaren 30 benedenwoning met hoge kosten.

Een nieuwbouwwoning scheelt zo honderden euro's per maand .

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 29-05-2024 16:52 ]

[Get!em]

Sport_Life schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 16:51:
[...]

Kinderopvang is maar tijdelijk, dat hakte er bij ons best wel in.
Het maakt ook verschil of je voor dat bedrag een energiezuinige nieuwbouwwoning hebt of een jaren 30 benedenwoning met hoge kosten.

Een nieuwbouwwoning scheelt zo honderden euro's per maand .

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sport_Life]

Get!em schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 17:06:
[...]


***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Plint]

zunrob schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 12:14:
[...]


Nee, spaargeld is niet voldoende om een hypotheek op slechts 1 salaris op te vangen. Bedankt in ieder geval, we gaan weer in overleg met de adviseur.

Reden dat ik het ook hier vroeg, hoe stom dat ook klinkt, omdat ik toch een beetje de zuinige Hollander bent. Het voelde wat vreemd om nu al geld te betalen voor advies over de hypotheek behorend bij dit huis, incl. maandlasten, risico's etc, terwijl niet eens zeker is dat we dit huis daadwerkelijk mogen kopen als we een bod uitbrengen.

In mijn beide gevallen bij aankoop huis heb ik de finacieel adviseur een fixed price betaald. Daar waren de eerste berekeningen al gedaan voordat we gingen bieden. 90% van alle documenten waren al aangeleverd. Voor, tijdens en na het bieden heb ik zo vaak kunnen bellen als ik wilde en een certificaat werd on the fly gemaakt. De laatste zoektocht tot aan aankoop ging ongeveer een driekwart jaar overheen van contact adviseur tot aan aankoop. (Net de offerte hypotheek getekend)

Wat ik wil zeggen: de adviseurs die ik had werkten gewoon voor een fixed price totdat je een woning hebt aangekocht en begeleiden je daarin met het bieden en certificaten.

[Toke_gt]

zunrob schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 12:14:
[...] Het voelde wat vreemd om nu al geld te betalen voor advies over de hypotheek behorend bij dit huis, incl. maandlasten, risico's etc, terwijl niet eens zeker is dat we dit huis daadwerkelijk mogen kopen als we een bod uitbrengen.

Je vraagt advies over je financiele situatie in relatie tot een bepaalde vraagprijs. Als je die voor nu uitrekent, blijft die wel een tijdje houdbaar, dus ook voor eventuele volgende situaties. Pas als rente subtantieel verandert, of als vraagprijs fors hoger is, is het raadzaam om het opnieuw te laten berekenen.

Je andere vraag, over acceptabel bedrag voor woonlasten: als je al een spaarpotje hebt en je kunt daar maandelijks 500eur bij storten, tikt dat natuurlijk best rap aan voor onvoorziene omstandigheden waar je met een koophuis altijd mee te maken kunt krijgen. Zeker als bijvoorbeeld vakantiegeld en eindejaarsuitkering ook nog extraatjes zijn.
Als van die 500 ook vakanties, verjaardagen, schoolreis en sportcontributie etc betaald moeten gaan worden (nu of in de toekomst), dan wordt het wat ingewikkeld/krap. Ik zou bruto zeker niet boven de 50% gaan met drie jonge kinderen.

[fisherman]

Toke_gt schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 18:21:
[...]

Ik zou bruto zeker niet boven de 50% gaan met drie jonge kinderen.

Ik vind 10 procent al veel. Je moet ook nog wat overhouden om te kunnen leven vind ik.

[Youri93]

fisherman schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 20:58:
[...]


Ik vind 10 procent al veel. Je moet ook nog wat overhouden om te kunnen leven vind ik.

Hoe zie je dat precies voor je in de huidige tijd?

[Sport_Life]

Youri93 schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 22:38:
[...]


Hoe zie je dat precies voor je in de huidige tijd?

Er is maar 1 optie en dat is een enorm hoog inkomen

[zunrob]

Sorry voor alle vragen, maar jullie antwoorden (en de diversiteit daaraan) helpen ons absoluut!

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 11% gewijzigd door zunrob op 30-05-2024 23:14 ]

[Youri93]

Sport_Life schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 22:55:
[...]

Er is maar 1 optie en dat is een enorm hoog inkomen

Haha ja, 200 duizend Euro per jaar is dan wel het absolute minimum wil je nu een gemiddeld huis kopen met dergelijke verhoudingen.

[dutchgio]

zunrob schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:12:
Sorry voor alle vragen, maar jullie antwoorden (en de diversiteit daaraan) helpen ons absoluut!


***members only***

Als je bij een huis van 5 ton alleen zeker weet dat je 250k kunt lenen schept dat niet echt vertrouwen.
Dan kies je natuurlijk voor een bod zonder voorbehoud of waarbij dat bedrag dichter bij de verkoopprijs ligt.

[zunrob]

dutchgio schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:33:
[...]

Als je bij een huis van 5 ton alleen zeker weet dat je 250k kunt lenen schept dat niet echt vertrouwen.
Dan kies je natuurlijk voor een bod zonder voorbehoud of waarbij dat bedrag dichter bij de verkoopprijs ligt.

Ik redeneerde juiste andersom. Op basis van onze salarissen kunnen we theoretisch ruim voldoende hypotheek krijgen, meer dan de prijs van het huis zelfs. Echter, in plaats van te zeggen dat het volledige benodigde hypotheekbedrag (aanschafprijs - inleg eigen vermogen) onder voorbehoud is, zouden we ook kunnen zeggen dat slecht 30% van dat hypotheekbedrag onder voorbehoud is. Ik kan me ergens namelijk niet voorstellen dat de bank zegt je krijgt het helemaal, of je krijgt niets. Ik zou me dus kunnen voorstellen dat we van de bank niet de gehele 100 procent krijgen aan hypotheek, maar dat je toch wel 70 procent zou moeten krijgen.

Dit leek me dus een manier om wel met voorbehoud te bieden, maar in plaats van dat je zegt het voorbehoud is dus 550K, is het nog maar 250K. Dat lijkt me voor de verkopers al een stuk fijner om te horen, en voor mij als bieder ook fijner want dat ik een gedeelte van de hypotheek krijg, ook mocht ik ziek worden, lijkt me waarschijnlijk.

Maar ik maak waarschijnlijk ergens een denkfout?

[Hahn]

zunrob schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:12:
Sorry voor alle vragen, maar jullie antwoorden (en de diversiteit daaraan) helpen ons absoluut!

***members only***

Linksom of rechtsom maakt het eigenlijk weinig uit: als 1 iemand z'n hypotheek niet krijgt, dan gaat heel het feest niet door. Of je nou in je eentje heel veel aanvraagt, of met z'n tweeën ieder wat minder.

Gevoelsmatig, als ik zou moeten kiezen tussen 1 iemand die voor 600k een hypotheek gaat aanvragen, of een stel die ieder voor 300k een hypotheek gaan aanvragen, dan zou ik voor het eerste gaan. Want meer aanvragen doen = meer kansen dat het fout gaat. En leuk dat jij mogelijk 300k van de 600k geregeld kan krijgen (of 350k met spaargeld erbij), maar daar koop je geen huis van 600k voor

[zunrob]

Hahn schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:43:
[...]

Linksom of rechtsom maakt het eigenlijk weinig uit: als 1 iemand z'n hypotheek niet krijgt, dan gaat heel het feest niet door. Of je nou in je eentje heel veel aanvraagt, of met z'n tweeën ieder wat minder.

Gevoelsmatig, als ik zou moeten kiezen tussen 1 iemand die voor 600k een hypotheek gaat aanvragen, of een stel die ieder voor 300k een hypotheek gaan aanvragen, dan zou ik voor het eerste gaan. Want meer aanvragen doen = meer kansen dat het fout gaat. En leuk dat jij mogelijk 300k van de 600k geregeld kan krijgen (of 350k met spaargeld erbij), maar daar koop je geen huis van 600k voor

Duidelijk. Dus als we bieden met voorbehoud geldt het eigenlijk ook voor het gehele hypotheekbedrag.

Dan is de vraag dus wel of geen voorbehoud? In ons geval is de maximale hypotheek die we kunnen krijgen hoger dan het te financieren bedrag.
Wat zijn redenen waarom je geen hypotheek zou krijgen? En krijg je dan überhaupt niks, of krijg je alsnog een gedeelte?

[Hahn]

zunrob schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:50:
[...]


Duidelijk. Dus als we bieden met voorbehoud geldt het eigenlijk ook voor het gehele hypotheekbedrag.

Dan is de vraag dus wel of geen voorbehoud? In ons geval is de maximale hypotheek die we kunnen krijgen hoger dan het te financieren bedrag.
Wat zijn redenen waarom je geen hypotheek zou krijgen? En krijg je dan überhaupt niks, of krijg je alsnog een gedeelte?

Grootste redenen zullen vooral schulden of geen vast contract zijn, risico's waardoor de hypotheekverstrekker weinig vertrouwen heeft dat jij 30 jaar lang elke maand je betaling zal kunnen doen.

Het is sowieso niet altijd alles of niks, als je bijvoorbeeld studieschuld hebt, dan zal je alleen een stuk minder kunnen krijgen.

Wel of geen voorbehoud zou ik vooral laten afhangen van of je het daadwerkelijk zeker weet of niet. Als jij een bod doet en zegt dat het zonder voorbehoud van financiering is, en het gaat toch mis, dan kan het je duur komen te staan. Ergo: hoeveel risico loop je / durf je te nemen?

[Toke_gt]

Hahn schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:43:
[...]
Gevoelsmatig, als ik zou moeten kiezen tussen 1 iemand die voor 600k een hypotheek gaat aanvragen, of een stel die ieder voor 300k een hypotheek gaan aanvragen, dan zou ik voor het eerste gaan.

Maar die samenstelling weet je toch helemaal niet als verkoper? Als iemand een voorbehoud van 600K maakt, wekt dat de indruk dat het huis volledig gefinancierd moet worden met een hypotheek. Als iemand een voorbehoud van 250k maakt, betekent dat dat de overige 350K blijkbaar geen probleem is. Dat geeft mij als verkoper een zekerder gevoel.
Punt is wel: stel je maakt een voorbehoud van 250K terwijl je 600K hypotheek gaat vragen. En de bank gaat om een of andere reden akkoord met één hypotheek van maar 300K. Dan moet je die overige 300K ergens vandaan zien te halen, want je kunt het financieel voorbehoud niet meer inzetten. Wat dat betreft is het dus zinloos om met een laag fin voorbehoud te bieden. Hou het gewoon realistisch, of zet het niet in.

[Hahn]

Toke_gt schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 00:00:
[...]

Maar die samenstelling weet je toch helemaal niet als verkoper? Als iemand een voorbehoud van 600K maakt, wekt dat de indruk dat het huis volledig gefinancierd moet worden met een hypotheek. Als iemand een voorbehoud van 250k maakt, betekent dat dat de overige 350K blijkbaar geen probleem is. Dat geeft mij als verkoper een zekerder gevoel.

Dat is ook de redenering van @zunrob en die begrijp ik. Maar dat zou mij dus geen zekerder gevoel geven

Want zoals ik al zei: of je nou zegt '600k, onder voorbehoud' of '600k, waarvan 250k onder voorbehoud', het komt allebei neer op 'er is een kans dat ik toch geen 600k heb'. Natuurlijk betekent '250k onder voorbehoud' dat je zeker weet dat in ieder geval 350k geen probleem zal zijn, maar daarmee ben je nog ver van het totaalbedrag vandaan.

Al was het '600k, met 25k onder voorbehoud', dan was het een ander verhaal. Die 25k kan nog op een andere manier geregeld worden, bijvoorbeeld lenen van familie of auto verkopen ofzo, maar 250k regel je niet zomaar op een andere manier.

[zunrob]

Hahn schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:53:
[...]

Grootste redenen zullen vooral schulden of geen vast contract zijn, risico's waardoor de hypotheekverstrekker weinig vertrouwen heeft dat jij 30 jaar lang elke maand je betaling zal kunnen doen.

Het is sowieso niet altijd alles of niks, als je bijvoorbeeld studieschuld hebt, dan zal je alleen een stuk minder kunnen krijgen.

Wel of geen voorbehoud zou ik vooral laten afhangen van of je het daadwerkelijk zeker weet of niet. Als jij een bod doet en zegt dat het zonder voorbehoud van financiering is, en het gaat toch mis, dan kan het je duur komen te staan. Ergo: hoeveel risico loop je / durf je te nemen?

Die laatste vraag, hoeveel risico, dat is de lastige.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[martin_v_z]

zunrob schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:12:
Sorry voor alle vragen, maar jullie antwoorden (en de diversiteit daaraan) helpen ons absoluut!


***members only***

Om onder de koop uit te komen moet je vaak aantonen dat je een afwijzing hebt op de hypotheek aanvraag. Als jij dus 250k zegt moet je aantonen dat je die 250k niet krijgt.

Nu kijkt een bank bij aanvraag van een hypotheek sowieso ook naar het huis dat je wil financieren enz. Maar ik vermoed dat het lastig aantonen wordt bij de verkopende partij dat je geweigerd bent voor een hypotheek van 250k als je in werkelijkheid 550k aanvraagd.

Ik zou niet weten wat de gevolgen daarvan zijn maar ik kan mij zomaar voorstellen dat je dan alsnog de boete voor het ontbinden van het koopcontract mag ophoesten.

Als je nu zelf spaargeld of overwaarde hebt en dus daadwerkelijk een lagere hypotheek hoeft aan te vragen, dan kan dit natuurlijk interessant zijn voor de verkoper.

Maar ik denk ook in dat geval dat als je de verkoper wil overtuigen dat de financiering goed zit dat je dit gewoon moet onderbouwen in je bod. Geef aan dat je al met een hypotheekadviseur hebt gesproken en dat het bod haalbaar moet zijn.

[Martijn1990]

Bij twijfel zou ik altijd bieden met voorbehoud van financiering (al dan niet voor het hele bedrag), want je wilt gewoon geen risico kopen dat het tóch mis gaat. Wij wisten in principe ook voor 99% zeker dat wij de financiering rond gingen krijgen, maar toch geboden met voorbehoud van financiering geboden (en hebben het bod gewonnen).

Andersom hebben wij een bod geaccepteerd bij de verkoop van ons eigen huis en die had ook een voorbehoud van financiering en die is uiteindelijk afgewezen omdat er geen werkgeversverklaring was. Het tweede bod had geen voorbehoud en dat is allemaal goed gegaan.

Het blijft dus lastig.

[Z___Z]

Het grootste risico is natuurlijk niet dat je de hypotheek niet krijgt als er niks verandert in je leven, maar als er een life changing event plaatsvindt tussen het tekenen van het koopcontract en het verstrekken van de hypotheekofferte. Als 1 persoon ontslagen, ziek of dood gaat kan je zomaar geen hypotheek meer krijgen. Ik heb daarom altijd met voorbehoud financiering gekocht.

[Toke_gt]

martin_v_z schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 00:19:
[...] Maar ik vermoed dat het lastig aantonen wordt bij de verkopende partij dat je geweigerd bent voor een hypotheek van 250k als je in werkelijkheid 550k aanvraagd.

Daar kom je niet mee weg. In een afwijzing staat het bedrag dat is aangevraagd. Dus als je een voorbehoud maakt van 250K en je komt met een verklaring dat 550K niet haalbaar is, dan heeft dat 0 waarde. Je moet echt aantonen dat die 250K niet haalbaar is.

[Toke_gt]

Hahn schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 00:11:
[...]

Dat is ook de redenering van @zunrob en die begrijp ik. Maar dat zou mij dus geen zekerder gevoel geven

Want zoals ik al zei: of je nou zegt '600k, onder voorbehoud' of '600k, waarvan 250k onder voorbehoud', het komt allebei neer op 'er is een kans dat ik toch geen 600k heb'. Natuurlijk betekent '250k onder voorbehoud' dat je zeker weet dat in ieder geval 350k geen probleem zal zijn, maar daarmee ben je nog ver van het totaalbedrag vandaan.

Al was het '600k, met 25k onder voorbehoud', dan was het een ander verhaal. Die 25k kan nog op een andere manier geregeld worden, bijvoorbeeld lenen van familie of auto verkopen ofzo, maar 250k regel je niet zomaar op een andere manier.

Maar dan heb je het eigenlijk over wel/geen financieel voorbehoud. De kans dat iemand geen hypotheek krijgt van 250K zou ik een heel stuk kleiner achten dan een hyp van 550K. Die 250K kan bijvoorbeeld een overbruggingsfinanciering zijn. 550K is het financieren van een heel huis.

[THM0]

Toke_gt schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 08:35:
[...]

Daar kom je niet mee weg. In een afwijzing staat het bedrag dat is aangevraagd. Dus als je een voorbehoud maakt van 250K en je komt met een verklaring dat 550K niet haalbaar is, dan heeft dat 0 waarde. Je moet echt aantonen dat die 250K niet haalbaar is.

Nu zal de bank de hypotheek ook afwijzen als je de ontbrekende ~300k aan eigen middelen niet kunt aantonen natuurlijk.
Maar ik vermoed dat @zunrob zich op glad ijs bevindt met een voorbehoud financiering waarvan het volstrekt duidelijk is dat dat te weinig financiering is. Als verkoper dat juridisch wil gaan uitvechten zie ik nog wel kans dat je gehouden wordt de boete te betalen. Je bent immers een overeenkomst aangegaan waarvan je weet dat je hem niet kunt nakomen. Het voorbehoud heb je moedwillig verkeerd ingestoken.

[Toke_gt]

THM0 schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 08:40:
[...]

Nu zal de bank de hypotheek ook afwijzen als je de ontbrekende ~300k aan eigen middelen niet kunt aantonen natuurlijk.
Maar ik vermoed dat @zunrob zich op glad ijs bevindt met een voorbehoud financiering waarvan het volstrekt duidelijk is dat dat te weinig financiering is. Als verkoper dat juridisch wil gaan uitvechten zie ik nog wel kans dat je gehouden wordt de boete te betalen. Je bent immers een overeenkomst aangegaan waarvan je weet dat je hem niet kunt nakomen. Het voorbehoud heb je moedwillig verkeerd ingestoken.

Ja, dat gaf ik al aan. Als je deze ‘truc’ toepast en hij werkt niet, kun je het voorbehoud niet meer inzetten.
Dus liever een goed voorbehoud, of helemaal niet.

[JanHenk]

Z___Z schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 08:11:
Het grootste risico is natuurlijk niet dat je de hypotheek niet krijgt als er niks verandert in je leven, maar als er een life changing event plaatsvindt tussen het tekenen van het koopcontract en het verstrekken van de hypotheekofferte. Als 1 persoon ontslagen, ziek of dood gaat kan je zomaar geen hypotheek meer krijgen. Ik heb daarom altijd met voorbehoud financiering gekocht.

Maar hoe groot zijn die risico's nu echt? Een ontslagen of ziek persoon heeft vaak nog steeds inkomen, als die in dienstbetrekking is/was. Overlijden is inderdaad een probleem, een overleden persoon kan geen hypotheek verkrijgen. Een stevige overlijdensrisicoverzekering vind ik overigens altijd aan te raden als je een gezin hebt, daar zou zoiets nog wel af kunnen in het geval van ontbinding.

De periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de hypotheekofferte is hoe lang, een week of vier tot acht hooguit?

Ik zou een voorbehoud voor financiering zeker opnemen als het spannend wordt met de leennormen in relatie tot je inkomen of beschikbaar vermogen, dus laat dat van tevoren goed uitzoeken. Als daar veel ruimte in zit kun je naar mijn mening het voorbehoud voor financiering gerust weglaten in je bod als dat je kansen flink vergroot.

Uiteraard wel zo snel mogelijk een hypotheek aanvragen nadat de koopovereenkomst is getekend, als je die daadwerkelijk nodig hebt.

[Z___Z]

JanHenk schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 08:55:
[...]


Maar hoe groot zijn die risico's nu echt? Een ontslagen of ziek persoon heeft vaak nog steeds inkomen, als die in dienstbetrekking is/was. Overlijden is inderdaad een probleem, een overleden persoon kan geen hypotheek verkrijgen. Een stevige overlijdensrisicoverzekering vind ik overigens altijd aan te raden als je een gezin hebt, daar zou zoiets nog wel af kunnen in het geval van ontbinding.

De periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de hypotheekofferte is hoe lang, een week of vier tot acht hooguit?

Ik zou een voorbehoud voor financiering zeker opnemen als het spannend wordt met de leennormen in relatie tot je inkomen of beschikbaar vermogen, dus laat dat van tevoren goed uitzoeken. Als daar veel ruimte in zit kun je naar mijn mening het voorbehoud voor financiering gerust weglaten in je bod als dat je kansen flink vergroot.

Uiteraard wel zo snel mogelijk een hypotheek aanvragen nadat de koopovereenkomst is getekend, als je die daadwerkelijk nodig hebt.

Tja iedereen moet het zelf weten natuurlijk, maar 10% van de koopsom is in de huidige markt 40k+ dus niet een verwaarloosbaar bedrag. We verzekeren ons in Nederland voor van alles en nog wat, wat minder finananciele impact heeft (reisverzekering, fietsverzekering, casco autoverzekering, aanvullende zorgverzekering, etc).

[JanHenk]

Z___Z schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 09:00:
[...]

Tja iedereen moet het zelf weten natuurlijk, maar 10% van de koopsom is in de huidige markt 40k+ dus niet een verwaarloosbaar bedrag. We verzekeren ons in Nederland voor van alles en nog wat, wat minder finananciele impact heeft (reisverzekering, fietsverzekering, casco autoverzekering, aanvullende zorgverzekering, etc).

Eens hoor, maar het is wel goed om even de kans en de impact uit elkaar te halen (mijn post is niet per se gericht als reactie op de jouwe, maar meer in z'n algemeenheid). Risico = kans * impact. Waarbij het dus verstandig kan zijn om een heel minimale kans te verzekeren als de impact gigantisch is.

Ziekte en ontslag is vaak niet eens een probleem voor de hypotheekaanvraag. Tenzij je zelfstandige bent natuurlijk. En hoe groot is de kans dat je overlijdt exact in die zes weken? De financiële impact voor de nabestaanden kán groot zijn, maar hoeft dat ook niet per se te zijn. In veel situaties hebben de nabestaanden niet eens een probleem om de koopovereenkomst te ontbinden en de boete te betalen.

Ik probeer even te reflecteren en doorredeneren op wat er kan gebeuren als je zonder voorbehoud van financiering een koopovereenkomst hebt ondertekend. De uitkomst van zo'n risico-evaluatie is zeer persoonlijk.

De ene persoon is meer risico-avers en de ander het tegenovergestelde. De ene mist wel eens kansen, de ander is wel eens roekeloos. Blijft een afweging.

Daarnaast is het ook de vraag wat je ermee zou winnen door te bieden zonder voorbehoud (al weet je dat niet precies van tevoren). Soms het achterwege laten van het voorbehoud van doorslaggevend belang. Als je van tevoren verwacht dat dat niet zo gaat zijn, moet je natuurlijk gewoon bieden met voorbehoud voor financiering.

[cardboardgenie]

zunrob schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 23:50:
[...]


Duidelijk. Dus als we bieden met voorbehoud geldt het eigenlijk ook voor het gehele hypotheekbedrag.

Dan is de vraag dus wel of geen voorbehoud? In ons geval is de maximale hypotheek die we kunnen krijgen hoger dan het te financieren bedrag.
Wat zijn redenen waarom je geen hypotheek zou krijgen? En krijg je dan überhaupt niks, of krijg je alsnog een gedeelte?

Vergeet ook niet dat je enkel een hypotheek kan krijgen over de taxatie waarde van het huis.
Dus in je voorbeeld van een huis van 500k er 600k op bieden zal 100k uit je eigen zak moeten komen. er van uit gaande dat de taxatie gelijk is aan de verkoopprijs. Dit kan natuurlijk ook hoger of lager uitvallen.

Bied je 550k op het huis, want je hebt 50k spaargeld, maar de taxatie komt bijv op 480k uit, zal je dus maar voor 480k een hypotheek kunnen krijgen en de missende 20k zelf moeten financieren.

Ik weet niet of het de juiste manier van bieden is (ben ook pas net aan het kijken, gaan een 2e bod doen) maar ik zou in dit geval onder voorbehoud bieden voor mijn biedprijs minus in te zetten spaargeld

Bij bod van 600k, voorbehoud van financiering van 550k
bij bod van 550k, voorbehoud van financiering van 500k etc.

Valt de taxatie hoger uit kan je kiezen voor meer hypotheek of toch je spaargeld te gebruiken. Valt deze veel lager uit kan je de koop ontbinden of bij misschien 5k die mist kijken of je die ergens vandaan kan halen.

zoals ik al zei, ben ook pas net nieuw in dit wereldje so correct me if I'm wrong

[Z___Z]

JanHenk schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 09:11:
[...]


Eens hoor, maar het is wel goed om even de kans en de impact uit elkaar te halen (mijn post is niet per se gericht als reactie op de jouwe, maar meer in z'n algemeenheid). Risico = kans * impact. Waarbij het dus verstandig kan zijn om een heel minimale kans te verzekeren als de impact gigantisch is.

Ziekte en ontslag is vaak niet eens een probleem voor de hypotheekaanvraag. Tenzij je zelfstandige bent natuurlijk. En hoe groot is de kans dat je overlijdt exact in die zes weken? De financiële impact voor de nabestaanden kán groot zijn, maar hoeft dat ook niet per se te zijn. In veel situaties hebben de nabestaanden niet eens een probleem om de koopovereenkomst te ontbinden en de boete te betalen.

Ik probeer even te reflecteren en doorredeneren op wat er kan gebeuren als je zonder voorbehoud van financiering een koopovereenkomst hebt ondertekend. De uitkomst van zo'n risico-evaluatie is zeer persoonlijk.

De ene persoon is meer risico-avers en de ander het tegenovergestelde. De ene mist wel eens kansen, de ander is wel eens roekeloos. Blijft een afweging.

Daarnaast is het ook de vraag wat je ermee zou winnen door te bieden zonder voorbehoud (al weet je dat niet precies van tevoren). Soms het achterwege laten van het voorbehoud van doorslaggevend belang. Als je van tevoren verwacht dat dat niet zo gaat zijn, moet je natuurlijk gewoon bieden met voorbehoud voor financiering.

Als je alleen koopt is het probleem ook kleiner dan als je samen koopt. Want als je alleen koopt en je gaat dood, kunnen je nabestaanden altijd nog beneficiair de erfenis aanvaarden en daarmee zadel je ze niet met schulden op, maar als je samen koopt, kan je je partner wel in problemen brengen.

Ik heb ervaring met ontslag tijdens het kopen van een huis. Je kan dit niet verbergen voor de bank, dus je financiering komt wel meteen in de problemen. De bank nam dat inkomen niet meer mee. Nu kon ik het op 1 inkomen alsnog financieren door meer eigen middelen te gebruiken, maar niet iedereen heeft die luxe.
Ook als de bank het nog wel wil financieren, is het ook maar de vraag of je de extra lasten van dat nieuwe huis wel wil dragen in de veranderde situatie. Zeker bij doorstromers is dat een belangrijke vraag. Bij starters zal dit ongetwijfeld anders zijn.

[_Arthur]

cardboardgenie schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 10:36:
Vergeet ook niet dat je enkel een hypotheek kan krijgen over de taxatie waarde van het huis.

Die taxatiewaarde gaat gewoon zijn wat je bod is/was. Tenzij dit heel erg afwijkt. Dus 500k vp en 550 bod, is gewoon een taxatie waarde van 540/550. Is de vp 500k en je bied 800k, dan zal de taxatie vermoedelijk geen 800k worden.

[fisherman]

Youri93 schreef op donderdag 30 mei 2024 @ 22:38:
[...]


Hoe zie je dat precies voor je in de huidige tijd?

Wat heeft de huidige tijd ermee te maken?

[JanHenk]

Toke_gt schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 00:00:
[...]

Als iemand een voorbehoud van 600K maakt, wekt dat de indruk dat het huis volledig gefinancierd moet worden met een hypotheek. Als iemand een voorbehoud van 250k maakt, betekent dat dat de overige 350K blijkbaar geen probleem is. Dat geeft mij als verkoper een zekerder gevoel.

Als we kijken naar de inkomensverdeling van heel Nederland, is de kans dat jouw koper 600K niet kan financieren een stuk groter dan dat ie 250K niet kan financieren. Tot zover eens.

Echter, je huis wordt niet gekocht heel Nederland, maar door één (of twee) kopers. Als je géén informatie hebt over het inkomen van die persoon of personen, maakt het (in mijn optiek) voor jou als verkoper niet uit of iemand een voorbehoud van 600K of van 250K opneemt in zijn bod.

Immers, je kan te maken hebben met een spreekwoordelijke putjesschepper, die niet eens 250K kan lenen, of met een bevlogen ondernemer die nog wel het dubbele van 600K kan financieren. Denk je veilig te zijn door het bod met 250K financieringsvoorbehoud aan te nemen...

Daarom zijn makelaars en verkopers ook aan het vissen naar je beroep. Dat doen ze om je inkomen in te kunnen schatten en daarmee de kans op het rondkomen van de financiering, mocht er een financieringsvoorbehoud opgenomen zijn in het bod. Soms vragen ze je ook daadwerkelijk om je inkomen al vooraf overleggen bij het bod. Of kun je het er op eigen initiatief bij doen.

Lang verhaal kort voor de koper: hou een voorbehoud voor financiering reëel (de vraagprijs, of iets minder is prima als je het geld hebt) óf neem het niet op.

[Youri93]

fisherman schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 13:05:
[...]


Wat heeft de huidige tijd ermee te maken?

Het aantal gemiddelde jaarsalarissen wat betaald moet worden voor een gemiddeld woonhuis komt steeds verder uit elkaar te liggen.

[fisherman]

Youri93 schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 21:12:
[...]


Het aantal gemiddelde jaarsalarissen wat betaald moet worden voor een gemiddeld woonhuis komt steeds verder uit elkaar te liggen.

In de huidige tijd moet je misschien gewoon wat meer eigen geld inbrengen om de vaste lasten wat lager te maken. Dat zouden ze moeten verplichten. Of eigenlijk zouden ze net als andere landen moeten verbieden dat mensen meer dan 70 procent van de woningwaarde kunnen lenen.

[Miezie]

zunrob schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 00:15:
[...]


Die laatste vraag, hoeveel risico, dat is de lastige.


***members only***

Wat voor adviseur heb je dat je zoveel zelf uitzoekt en doet? Een beetje adviseur kan jou nu al een contract geven, waarbij hij je helemaal kan doorlichten en je precies vertellen wat kan en niet kan tegen redelijke kosten. Dat is ook niet verkeerd als het belangrijk voor je is, better safe then sorry. Daarna kan hij je ook via meerdere aanbieders maandlasten voorleggen en het heel concreet maken. Als je financiële situatie verder solide is kan je er wel vanuit gaan dat je hypotheekaanvraag geaccepteerd wordt bij een of meerdere financiële instellingen, waarbij je ook goed moet kijken naar de hypotheekvoorwaarden… Het is daarbij van belang dat de loan to value gaat kloppen en je bod marktconform is en je een ondersteunende taxatie kan krijgen. Dit moet een goed adviseur je vooraf kunnen vertellen en kunnen duiden met een aankoopmakelaar.

Daarnaast kun je voor de financiering nog spelen met het deel aflossingsvrij, inbreng eigen geld, zaken als risico-opslag, etc.

Als het je dit allemaal weet, je een indicatie maandlasten voor jezelf hebt (met bandbreedte) kun je een voorbehoud financiering weglaten, omdat je zaken hebt uitgesloten en je je risico hebt beperkt.

De hoofdvraag, los van de maandlasten, hoe graag wil je het echt? Want als je het echt wilt, ga je shoppen met voorkennis en weet je wat je op tafel kan klappen als je het huis ziet…

[zunrob]

Miezie schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 23:04:
[...]

Wat voor adviseur heb je dat je zoveel zelf uitzoekt en doet? Een beetje adviseur kan jou nu al een contract geven, waarbij hij je helemaal kan doorlichten en je precies vertellen wat kan en niet kan tegen redelijke kosten. Dat is ook niet verkeerd als het belangrijk voor je is, better safe then sorry. Daarna kan hij je ook via meerdere aanbieders maandlasten voorleggen en het heel concreet maken. Als je financiële situatie verder solide is kan je er wel vanuit gaan dat je hypotheekaanvraag geaccepteerd wordt bij een of meerdere financiële instellingen, waarbij je ook goed moet kijken naar de hypotheekvoorwaarden… Het is daarbij van belang dat de loan to value gaat kloppen en je bod marktconform is en je een ondersteunende taxatie kan krijgen. Dit moet een goed adviseur je vooraf kunnen vertellen en kunnen duiden met een aankoopmakelaar.

Daarnaast kun je voor de financiering nog spelen met het deel aflossingsvrij, inbreng eigen geld, zaken als risico-opslag, etc.

Als het je dit allemaal weet, je een indicatie maandlasten voor jezelf hebt (met bandbreedte) kun je een voorbehoud financiering weglaten, omdat je zaken hebt uitgesloten en je je risico hebt beperkt.

De hoofdvraag, los van de maandlasten, hoe graag wil je het echt? Want als je het echt wilt, ga je shoppen met voorkennis en weet je wat je op tafel kan klappen als je het huis ziet…

We hebben een adviseur die ons bijna elk moment van de dag te woord wil staan, heel veel vragen al heeft beantwoord en goed meedenkt. Natuurlijk kan hij ons nu al een contract voorleggen en e.e.a. helemaal doorrekenen, dat heeft hij ook aangeboden, maar daar hebben we voor nu nog geen gebruik van gemaakt. Dat is een keuze. 1) omdat ik het leuk vind e.e.a. uit te zoeken en te leren (daarom zitten we ook allemaal op dit forum toch?) en 2) omdat ik zelf nu een erg conservatieve berekening heb gemaakt. Hierbij heb ik dankbaar gebruik gemaakt van alle kennis hier.

Kort samenvattend heb ik in die berekening onze huidige maandelijkse kosten in kaart gebracht (gemiddeld over een aantal maanden), en voor elk toekomstig jaar (in totaal 5 jaar vooruit) een begroting gemaakt voor de uitgaven en inkomsten. Hierbij heb ik rekening gehouden met een lager inkomen van ons allebei (minder werken), en geen HRA.
Vervolgens heb ik via Frits bruto hypotheek bedragen verzameld voor de benodigde (volledig annuïtaire) hypotheek met 20 jaar vaste rente, afhankelijk van koopprijs en eigen inleg. Resultaat van deze Excel is ons vrij beschikbare vermogen per jaar, voor elk van de komende 5 jaren.

Dit is niet per se het worst case scenario, maar het is behoorlijk conservatief want:
- minder salaris
- geen HRA
- volledig annuïtair aflossen, 20 jaar vaste rente. Zoals je zelf al aangeeft zijn er diverse opties om de maandlasten lager te krijgen.

Op basis van deze berekening hebben we bepaald wat wij een fijn bedrag vinden om te bieden. Natuurlijk kan de adviseur dit ook berekenen, en waarschijnlijk beter en preciezer, maar dit gaf mij voldoende vertrouwen qua maximale grens, met de wetenschap dat hier nog bandbreedte naar boven op zit. Wat die exacte bandbreedte is vind ik voor nu niet relevant, wij weten op basis hiervan vrij zeker wat onze onderkant is, en wat dus het maximale is dat we kunnen bieden.

Ondanks dat we geen schulden of andere zaken hebben waardoor we geen hypotheek zouden krijgen (gezien en bevestigd door adviseur) durven wij het niet aan om zonder voorbehoud te bieden. We hebben allebei in onze opvoeding mee gekregen om bewust met geld om te gaan, en ondanks dat het risico klein is dat het niet lukt (we zouden zelfs niet eens onze maximale hypotheek nodig hebben, maar iets van 70 procent) willen wij niet het risico lopen toch die 10 procent boete te betalen. Voor dat geld hebben we hard gewerkt en gespaard.

Ja, ik ben hier inderdaad de zuinige Hollander, en het bedrag dat we de adviseur hadden moeten betalen is peanuts vergeleken met wat de vraagprijs van dit huis is, maar ik voel me hier goed en zeker genoeg bij.
De kans is zeer aanwezig dat we door het financiële voorbehoud veel minder interessant zijn, maar we zouden sowieso geen bod uitbrengen zonder voorbehoud. En ook al hadden we dan niet veel betaald aan de adviseur, dat geld was weggeweest. We zoeken namelijk een vrij specifiek huis, in een specifiek klein dorp, en daar is nauwelijks aanbod van. Nu in ongeveer twee jaar is er een langsgekomen. Als deze trend doorzet is de huidige berekening over twee jaar namelijk toch niet meer actueel.
Was het nu zo geweest dat ik hier elke week een dergelijk huis kon bezichtigen had ik de adviseur al lang een exacte berekening laten maken.

TLDR:
Dus ja, de berekening van de adviseur is vast accurater, maar ik denk dat wat wij nu qua maximum bied bedrag uit hebben gerekend vergelijkbaar is met wat hij zou uitrekenen. En ja, we willen dit specifieke huis heel graag, maar ik hoop dat je je dit betoog in ziet waarom wij het op deze manier hebben aangepakt.

[N1ckk]

@zunrob Ik volg je heel goed juist. Wij hebben een vergelijkbare set van scenario's doorgerekend met een aantal knoppen waar we aan kunnen draaien: 1 v/d 2 stopt (gedeeltelijk) met werken, rentes veranderen, etc. etc. - mijn probleem is alleen dat ik zowel een conservatief als redelijk progressief scenario heb berekend. De een was redelijk duister en de ander vrij florisant, maar toch beiden ook enige vorm van realisme. Nu zit ik in het midden van die twee scenario's met keuze paralyse.

Vond het wel mooi dat hier op Tweakers toen ik dit deelde mensen me adviseerde om voor goed geïsoleerde woning te gaan omdat de energiekosten dan in bedwang kan houden. Ik ga over een jaar nieuwbouw wonen met naar verwachting 6000kWh, geen saldering en niemand die mij gaat beloven dat de energieprijs niet kan fluctueren. Mijn enige optie om dit risico af te dekken is een diepe investering met zonnepanelen / thuisbatterij, maar die gaat nog niet (echt) op.

[Miezie]

zunrob schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 01:36:
[...]


We hebben een adviseur die ons bijna elk moment van de dag te woord wil staan, heel veel vragen al heeft beantwoord en goed meedenkt. Natuurlijk kan hij ons nu al een contract voorleggen en e.e.a. helemaal doorrekenen, dat heeft hij ook aangeboden, maar daar hebben we voor nu nog geen gebruik van gemaakt. Dat is een keuze. 1) omdat ik het leuk vind e.e.a. uit te zoeken en te leren (daarom zitten we ook allemaal op dit forum toch?) en 2) omdat ik zelf nu een erg conservatieve berekening heb gemaakt. Hierbij heb ik dankbaar gebruik gemaakt van alle kennis hier.

Kort samenvattend heb ik in die berekening onze huidige maandelijkse kosten in kaart gebracht (gemiddeld over een aantal maanden), en voor elk toekomstig jaar (in totaal 5 jaar vooruit) een begroting gemaakt voor de uitgaven en inkomsten. Hierbij heb ik rekening gehouden met een lager inkomen van ons allebei (minder werken), en geen HRA.
Vervolgens heb ik via Frits bruto hypotheek bedragen verzameld voor de benodigde (volledig annuïtaire) hypotheek met 20 jaar vaste rente, afhankelijk van koopprijs en eigen inleg. Resultaat van deze Excel is ons vrij beschikbare vermogen per jaar, voor elk van de komende 5 jaren.

Dit is niet per se het worst case scenario, maar het is behoorlijk conservatief want:
- minder salaris
- geen HRA
- volledig annuïtair aflossen, 20 jaar vaste rente. Zoals je zelf al aangeeft zijn er diverse opties om de maandlasten lager te krijgen.

Op basis van deze berekening hebben we bepaald wat wij een fijn bedrag vinden om te bieden. Natuurlijk kan de adviseur dit ook berekenen, en waarschijnlijk beter en preciezer, maar dit gaf mij voldoende vertrouwen qua maximale grens, met de wetenschap dat hier nog bandbreedte naar boven op zit. Wat die exacte bandbreedte is vind ik voor nu niet relevant, wij weten op basis hiervan vrij zeker wat onze onderkant is, en wat dus het maximale is dat we kunnen bieden.

Ondanks dat we geen schulden of andere zaken hebben waardoor we geen hypotheek zouden krijgen (gezien en bevestigd door adviseur) durven wij het niet aan om zonder voorbehoud te bieden. We hebben allebei in onze opvoeding mee gekregen om bewust met geld om te gaan, en ondanks dat het risico klein is dat het niet lukt (we zouden zelfs niet eens onze maximale hypotheek nodig hebben, maar iets van 70 procent) willen wij niet het risico lopen toch die 10 procent boete te betalen. Voor dat geld hebben we hard gewerkt en gespaard.

Ja, ik ben hier inderdaad de zuinige Hollander, en het bedrag dat we de adviseur hadden moeten betalen is peanuts vergeleken met wat de vraagprijs van dit huis is, maar ik voel me hier goed en zeker genoeg bij.
De kans is zeer aanwezig dat we door het financiële voorbehoud veel minder interessant zijn, maar we zouden sowieso geen bod uitbrengen zonder voorbehoud. En ook al hadden we dan niet veel betaald aan de adviseur, dat geld was weggeweest. We zoeken namelijk een vrij specifiek huis, in een specifiek klein dorp, en daar is nauwelijks aanbod van. Nu in ongeveer twee jaar is er een langsgekomen. Als deze trend doorzet is de huidige berekening over twee jaar namelijk toch niet meer actueel.
Was het nu zo geweest dat ik hier elke week een dergelijk huis kon bezichtigen had ik de adviseur al lang een exacte berekening laten maken.

TLDR:
Dus ja, de berekening van de adviseur is vast accurater, maar ik denk dat wat wij nu qua maximum bied bedrag uit hebben gerekend vergelijkbaar is met wat hij zou uitrekenen. En ja, we willen dit specifieke huis heel graag, maar ik hoop dat je je dit betoog in ziet waarom wij het op deze manier hebben aangepakt.

Ik zie het wel in. Ik denk alleen, als het zo specifiek is qua huis en zo weinig voorkomt, je jezelf te kort doet omdat je niet het hele beeld hebt en het juist niet overziet.

Fwiw: ik denk dat ik defensiever ben door life changing events, opvoeding en manier van denken over schuld. Lees: ik ga met m’n manier van leven als miljonair de kist in omdat we het niet uitgeven.

Voor de financiering van ons huis nu werd alles doorgerekend tot moment van overlijden en alle potentiële what if scenario’s. Wij kregen een beeld met maandlasten incl het wegverzekeren van risico’s en diverse aflossing scenario’s en alles kwam uiteindelijk in onze marges (lees: na 15 jaar wooncarrière qua bruto lasten <20% van het maandhuishoudboekje). Dit had ik, met mijn toch niet geringe eigen kennis en uitzoekwerk, nooit kunnen doen op zo’n degelijke wijze. Het belangrijkste was hierin: ik kon voor mezelf vrij van emotie het voorbehoud wegnemen.

Ergo: de opvoeding is hierin denk ik je beperkende emotie, je beeld kon wel eens incompleet zijn, je redenatie te beperkt (5 jaar), je scenario’s incompleet… let op: het KAN, ik zeg niet dat het zo is.

Als het echt je huis is, je het graag wilt en je rationeel wilt weten hoe en wat… en je weet waar je vandaan komt… laat je dan zeker als zuinige Hollander compleet adviseren. Of begin er gewoon niet aan, ook dat is goed.

Die 1000-2000 euro van een adviseur op een huis, of je het nou wel of niet hebt uiteindelijk, is niet het bedrag waar je over een maand nog wakker van zou moeten liggen in de gehele context. Ik heb dit in ingewikkeldere cases meermalen bevestigd gezien. Het is gewoon niet tweaker eigen of wat dan ook om het zo te doen, het zijn je eigen overtuigingen die je vertellen het zo te doen. En daarmee, als je het echt echt echt wilt met je vrouw en kinderen, moet je het misschien eens over een andere boeg durven gooien.


Nav. Post hierboven: isolatie en nieuwbouw zouden wel eens de scenario’s kunnen zijn waar je echt goed van gaat slapen ook inderdaad.

[zunrob]

Miezie schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 08:43:
[...]


Ik zie het wel in. Ik denk alleen, als het zo specifiek is qua huis en zo weinig voorkomt, je jezelf te kort doet omdat je niet het hele beeld hebt en het juist niet overziet.

Fwiw: ik denk dat ik defensiever ben door life changing events, opvoeding en manier van denken over schuld. Lees: ik ga met m’n manier van leven als miljonair de kist in omdat we het niet uitgeven.

Voor de financiering van ons huis nu werd alles doorgerekend tot moment van overlijden en alle potentiële what if scenario’s. Wij kregen een beeld met maandlasten incl het wegverzekeren van risico’s en diverse aflossing scenario’s en alles kwam uiteindelijk in onze marges (lees: na 15 jaar wooncarrière qua bruto lasten <20% van het maandhuishoudboekje). Dit had ik, met mijn toch niet geringe eigen kennis en uitzoekwerk, nooit kunnen doen op zo’n degelijke wijze. Het belangrijkste was hierin: ik kon voor mezelf vrij van emotie het voorbehoud wegnemen.

Ergo: de opvoeding is hierin denk ik je beperkende emotie, je beeld kon wel eens incompleet zijn, je redenatie te beperkt (5 jaar), je scenario’s incompleet… let op: het KAN, ik zeg niet dat het zo is.

Als het echt je huis is, je het graag wilt en je rationeel wilt weten hoe en wat… en je weet waar je vandaan komt… laat je dan zeker als zuinige Hollander compleet adviseren. Of begin er gewoon niet aan, ook dat is goed.

Die 1000-2000 euro van een adviseur op een huis, of je het nou wel of niet hebt uiteindelijk, is niet het bedrag waar je over een maand nog wakker van zou moeten liggen in de gehele context. Ik heb dit in ingewikkeldere cases meermalen bevestigd gezien. Het is gewoon niet tweaker eigen of wat dan ook om het zo te doen, het zijn je eigen overtuigingen die je vertellen het zo te doen. En daarmee, als je het echt echt echt wilt met je vrouw en kinderen, moet je het misschien eens over een andere boeg durven gooien.


Nav. Post hierboven: isolatie en nieuwbouw zouden wel eens de scenario’s kunnen zijn waar je echt goed van gaat slapen ook inderdaad.

Dank, goede post! Als ons bod geaccepteerd wordt, hebben we al besloten dat we we onze adviseur alles door laten rekenen, zodat we voordat we een krabbel zetten weten of we zelf geen rekenfoutjes hebben gemaakt.
In dit geval wel energielabel A en erg veel zonnepanelen.

[Crazy D]

zunrob schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 12:04:
[...]


Dank, goede post! Als ons bod geaccepteerd wordt, hebben we al besloten dat we we onze adviseur alles door laten rekenen, zodat we voordat we een krabbel zetten weten of we zelf geen rekenfoutjes hebben gemaakt.
In dit geval wel energielabel A en erg veel zonnepanelen.

Als je twijfelt, waarom niet nu alvast diverse scenario's laten doorrekenen? Tenzij je voor een huis meer gaat betalen dan de taxatiewaarde, maakt het voor de berekening niet uit welk huis je koopt. En als je aan de veilige kant blijft zitten (dus niet max hypotheek min 5000 euro biedt) is er er geen reden om pas te gaan rekenen als je een bod doet dat geaccepteerd is. Sterker, als je pech hebt is je adviseur net even een lang weekend vissen, duurt het de kopers te lang, en accepteren ze een ander bod. Wat mij aangaat is het simpel: als het bod is geaccepteerd en je wilt het huis graag, dan wil je het liefst 5 minuten na acceptatie tekenen want dan pas is het verkocht-onder-voorbehoud.

Ik heb toen ik aan het kijken was simpel gekeken naar wat ik kan lenen, zowel online als even de adviseur gemaild die met een goede indicatie kwam. En die zei ook, joh, als je kijkt voor een huis dat 75k onder je maximum hypotheek zit, hoef je je nergens zorgen om te maken. Dan moet het wel gek lopen als je geen hypotheek kunt krijgen op dat pand.

[zunrob]

Crazy D schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 13:17:
[...]

Als je twijfelt, waarom niet nu alvast diverse scenario's laten doorrekenen? Tenzij je voor een huis meer gaat betalen dan de taxatiewaarde, maakt het voor de berekening niet uit welk huis je koopt. En als je aan de veilige kant blijft zitten (dus niet max hypotheek min 5000 euro biedt) is er er geen reden om pas te gaan rekenen als je een bod doet dat geaccepteerd is. Sterker, als je pech hebt is je adviseur net even een lang weekend vissen, duurt het de kopers te lang, en accepteren ze een ander bod. Wat mij aangaat is het simpel: als het bod is geaccepteerd en je wilt het huis graag, dan wil je het liefst 5 minuten na acceptatie tekenen want dan pas is het verkocht-onder-voorbehoud.

Ik heb toen ik aan het kijken was simpel gekeken naar wat ik kan lenen, zowel online als even de adviseur gemaild die met een goede indicatie kwam. En die zei ook, joh, als je kijkt voor een huis dat 75k onder je maximum hypotheek zit, hoef je je nergens zorgen om te maken. Dan moet het wel gek lopen als je geen hypotheek kunt krijgen op dat pand.

In dit specifieke geval is ons bod lager dan de maximale hypotheek, toevallig rond die 75K die jij aangeeft. Daarnaast hebben we nog een spaarpotje waarvan we wat in kunnen zetten. Dus lijkt me enigszins vergelijkbaar dan?

[Youri93]

fisherman schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 22:59:
[...]


In de huidige tijd moet je misschien gewoon wat meer eigen geld inbrengen om de vaste lasten wat lager te maken. Dat zouden ze moeten verplichten. Of eigenlijk zouden ze net als andere landen moeten verbieden dat mensen meer dan 70 procent van de woningwaarde kunnen lenen.

Ik zou het prima vinden, heb genoeg eigen geld. Denk alleen niet dat de meeste huizenbezitters blij worden met een dergelijke maatregel. Als iedereen ineens 30% minder kan lenen gaat dat mogelijk een prijsdrukkend effect hebben op de huizenprijzen.

[fisherman]

Youri93 schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 20:52:
[...]


Ik zou het prima vinden, heb genoeg eigen geld. Denk alleen niet dat de meeste huizenbezitters blij worden met een dergelijke maatregel. Als iedereen ineens 30% minder kan lenen gaat dat mogelijk een prijsdrukkend effect hebben op de huizenprijzen.

Dat is juist goed. De huizenprijzen schommelen hier veel te veel tov van andere landen. Dat komt met name door die verplichting van eigen inbreng.
Ik heb ook altijd meer dan dat percentage ingelegd bij het kopen van een woning.
Overigens boeit het mij vrij weinig wat de waarde van mijn huis is. Dat zou helemaal niet belangrijk moeten worden gevonden. Het belangrijkste is dat je lekker woont en hele lage lasten hebt door zoveel mogelijk af te lossen. Juist dat is het grote voordeel tov van als je iets zou moeten huren.

[Crazy D]

zunrob schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 15:09:
[...]


In dit specifieke geval is ons bod lager dan de maximale hypotheek, toevallig rond die 75K die jij aangeeft. Daarnaast hebben we nog een spaarpotje waarvan we wat in kunnen zetten. Dus lijkt me enigszins vergelijkbaar dan?

Ik zou me er dan niet druk om maken, dan krijg je de hypotheek wel rond (tenzij de taxatiewaarde wel erg ver van de aankoopprijs af ligt). De belangrijkste vraag voor jezelf is hoeveel wil je maximaal lenen (wat een andere vraag is dan wat je maximale hypotheek is). Beantwoord die vraag (en op zich is het prima om dat in een gesprek met een adviseur te doen rekening houdend met een aantal scenario's). Maar dat doe je van te voren, niet op het moment dat je een bod wilt uitbrengen. Op dat moment moet je die vraag al beantwoord hebben (hoe kun je immers anders een bod doen?), en wil je zo snel mogelijk tekenen.

[martin_v_z]

Youri93 schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 20:52:
[...]


Ik zou het prima vinden, heb genoeg eigen geld. Denk alleen niet dat de meeste huizenbezitters blij worden met een dergelijke maatregel. Als iedereen ineens 30% minder kan lenen gaat dat mogelijk een prijsdrukkend effect hebben op de huizenprijzen.

Dan maak je het vrijwel onmogelijk voor starters om nog de markt te betreden. Als een jong stel een klein appartement van 300k wil kopen moeten ze dan al snel 100k eigen geld meenemen. Dat spaart de jonge generatie niet bij elkaar met de huidige huurprijzen.

[CryptoNL]

Ga deze week bij een woning kijken die 4 jaar geleden voor 120k minder is aangekocht en geheel is opgeknapt buiten twee kamers en de tuin. Heeft label E/F dus ga onderbieden ( prijsklasse 400-500k ). Kan natuurlijk ook gewoon een oud label zijn, want de kozijnen etc zijn allemaal vorig jaar vernieuwd. Ben benieuwd. Hoeven niet perse weg, maar zou wel leuk zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door CryptoNL op 02-06-2024 16:45 ]

[Wispe]

CryptoNL schreef op zondag 2 juni 2024 @ 16:45:
Ga deze week bij een woning kijken die 4 jaar geleden voor 120k minder is aangekocht en geheel is opgeknapt buiten twee kamers en de tuin. Heeft label E/F dus ga onderbieden ( prijsklasse 400-500k ). Kan natuurlijk ook gewoon een oud label zijn, want de kozijnen etc zijn allemaal vorig jaar vernieuwd. Ben benieuwd. Hoeven niet perse weg, maar zou wel leuk zijn.

Hier kun je kijken van welke datum het label is. Dan weet je of het een oud of nieuw/strenger label is.

[CryptoNL]

Wispe schreef op zondag 2 juni 2024 @ 16:52:
[...]


Hier kun je kijken van welke datum het label is. Dan weet je of het een oud of nieuw/strenger label is.

Staat alleen geldig tm 2034. Maar goed ook al is het een oud label en zou het niet kloppen, dat is vrij dom van de verkopers om geen nieuwe te nemen etc. Veel gaan daarop afhaken. Wel vraag ik mij af hoe deze woning zon laag label heeft, nieuwe cv, nieuwe kozijnen, nieuw glas.

[stin00]

CryptoNL schreef op zondag 2 juni 2024 @ 17:25:
[...]


Staat alleen geldig tm 2034. Maar goed ook al is het een oud label en zou het niet kloppen, dat is vrij dom van de verkopers om geen nieuwe te nemen etc. Veel gaan daarop afhaken. Wel vraag ik mij af hoe deze woning zon laag label heeft, nieuwe cv, nieuwe kozijnen, nieuw glas.

Een label is 10 jaar geldig, dus in 2024 toegekend. Nieuwe CV doet bijzonder weinig, vooral dakisolatie is bepalend.

[CryptoNL]

stin00 schreef op zondag 2 juni 2024 @ 17:27:
[...]


Een label is 10 jaar geldig, dus in 2024 toegekend. Nieuwe CV doet bijzonder weinig, vooral dakisolatie is bepalend.

Er staat zadeldak. Verder vrij summier qua info moet ik zeggen. HR++ 2023, cv 2022.

@stin00 Ben dus heel benieuwd waarom zon relatief laag label, maar we gaan het zien!

[ Voor 12% gewijzigd door CryptoNL op 02-06-2024 18:00 ]

[Rukapul]

CryptoNL schreef op zondag 2 juni 2024 @ 17:25:
[...]


Staat alleen geldig tm 2034. Maar goed ook al is het een oud label en zou het niet kloppen, dat is vrij dom van de verkopers om geen nieuwe te nemen etc. Veel gaan daarop afhaken. Wel vraag ik mij af hoe deze woning zon laag label heeft, nieuwe cv, nieuwe kozijnen, nieuw glas.

Label E/F dan heb je het over jaren '80?

Vraag het energielabel op en je weet hoe de buitenschil qua isolatie in de berekening is meegenomen.

Daarnaast kun je bij bezichtiging of fotos eea checken: naisolatie dak van op basis van fotos, vloerisolatie door kruipluik, glas door codes in de rand, spouw soms door boorgaten patroon in voegen.

[CryptoNL]

Rukapul schreef op zondag 2 juni 2024 @ 19:16:
[...]

Label E/F dan heb je het over jaren '80?

Vraag het energielabel op en je weet hoe de buitenschil qua isolatie in de berekening is meegenomen.

Daarnaast kun je bij bezichtiging of fotos eea checken: naisolatie dak van op basis van fotos, vloerisolatie door kruipluik, glas door codes in de rand, spouw soms door boorgaten patroon in voegen.

Jaren 60 zelfs

[stin00]

CryptoNL schreef op zondag 2 juni 2024 @ 17:30:
[...]


Er staat zadeldak. Verder vrij summier qua info moet ik zeggen. HR++ 2023, cv 2022.

@stin00 Ben dus heel benieuwd waarom zon relatief laag label, maar we gaan het zien!

Waarschijnlijk een jaren '60 woning zonder dak-, vloer- en spouwmuur isolatie. Dan haal je zelfs met triple glas en 20 zonnepanelen niet hoger dan E. Vooral dakisolatie telt heel zwaar mee voor het label.

[CryptoNL]

stin00 schreef op zondag 2 juni 2024 @ 19:32:
[...]


Waarschijnlijk een jaren '60 woning zonder dak-, vloer- en spouwmuur isolatie. Dan haal je zelfs met triple glas en 20 zonnepanelen niet hoger dan E. Vooral dakisolatie telt heel zwaar mee voor het label.

Zou kunnen alhoewel er ook een splinternieuwe vloer in is gelegd vorig jaar. Ik zal eens even ergens moeten uitrekenen wat de kosten van deze isolerende maatregelen zijn.

[Rukapul]

CryptoNL schreef op zondag 2 juni 2024 @ 17:30:
[...]


Er staat zadeldak. Verder vrij summier qua info moet ik zeggen. HR++ 2023, cv 2022.

@stin00 Ben dus heel benieuwd waarom zon relatief laag label, maar we gaan het zien!

Het label bevat de isolatiewaarden van de schil samen met het oppervlak daarvan in m2

[Groningerkoek]

fisherman schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 21:03:
[...]


Dat is juist goed. De huizenprijzen schommelen hier veel te veel tov van andere landen. Dat komt met name door die verplichting van eigen inbreng.

Ook waar eigen inbreng is schommelt de markt.

Het punt is dat je dat soort verandering of geleidelijk aan moet invoeren, dus bijvoorbeeld over 15 jaar en dan elk jaar 2% erbij, of moet aanvaarden dat heel veel mensen in acute problemen komen wat een remmend of zelfs neerwaarts effect op de economie kan hebben.

En welk probleem los je ermee op? Andere landen hebben dit omdat zij denken dat hypotheeknemer en gever beschermt moeten worden tegen prijsschommelingen, maar hoeveel mensen komen er in Nederland in de economische problemen door prijsschommelingen van hun woning?

Daarnaast wordt het ook allemaal wat onzekerder want als je woning in waarde daalt moet je bijstorten en anders kun je geen verlenging krijgen en dus wordt het gedwongen verkoop.

Daarnaast kun je het als starter in zulke landen echt helemaal vergeten tenzij je in een land zit waar het platteland geen drol kost zoals bijvoorbeeld Zweden.

[CryptoNL]

Rukapul schreef op zondag 2 juni 2024 @ 20:40:
[...]

Het label bevat de isolatiewaarden van de schil samen met het oppervlak daarvan in m2

Stel dat er inderdaad nog 25-50k iso tegenaan moet dan is dat toch een uitstekende reden om te onderbieden lijkt mij?

[stin00]

CryptoNL schreef op zondag 2 juni 2024 @ 21:05:
[...]
Stel dat er inderdaad nog 25-50k iso tegenaan moet dan is dat toch een uitstekende reden om te onderbieden lijkt mij?

Hier valt zonder Funda linkje echt weinig over te zeggen, teveel variabelen die meespelen. Maar het kan zeker een valide reden zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door stin00 op 02-06-2024 21:29 ]

[CryptoNL]

stin00 schreef op zondag 2 juni 2024 @ 21:28:
[...]


Hier valt zonder Funda linkje echt weinig over te zeggen, teveel variabelen die meespelen. Maar het kan zeker een valide reden zijn.

Deze staat 30k hoger te koop dan een vergelijkbare woning straat verder. Deze is optisch opgeknapt, die andere ook. Deze is 10m2 groter ( tuin van deze is trouwens veel groter maar niet af ) met nieuwe kozijnen etc en die andere heeft wel volledige isolatie en is ook al verkocht met overbieding ( hoeveel precies nog geen idee )

[ Voor 4% gewijzigd door CryptoNL op 02-06-2024 21:35 ]

[fisherman]

martin_v_z schreef op zondag 2 juni 2024 @ 11:31:
[...]

Dan maak je het vrijwel onmogelijk voor starters om nog de markt te betreden. Als een jong stel een klein appartement van 300k wil kopen moeten ze dan al snel 100k eigen geld meenemen. Dat spaart de jonge generatie niet bij elkaar met de huidige huurprijzen.

Dat is in andere landen ook het geval en daar kunnen ze wel kopen hoor. Gewoon eerder beginnen met sparen.
Als je zulke bedragen niet bij elkaar kan sparen moet je sowieso geen huis kopen.

[fisherman]

Groningerkoek schreef op zondag 2 juni 2024 @ 20:41:
[...]

Ook waar eigen inbreng is schommelt de markt.

Het punt is dat je dat soort verandering of geleidelijk aan moet invoeren, dus bijvoorbeeld over 15 jaar en dan elk jaar 2% erbij, of moet aanvaarden dat heel veel mensen in acute problemen komen wat een remmend of zelfs neerwaarts effect op de economie kan hebben.

En welk probleem los je ermee op? Andere landen hebben dit omdat zij denken dat hypotheeknemer en gever beschermt moeten worden tegen prijsschommelingen, maar hoeveel mensen komen er in Nederland in de economische problemen door prijsschommelingen van hun woning?

Daarnaast wordt het ook allemaal wat onzekerder want als je woning in waarde daalt moet je bijstorten en anders kun je geen verlenging krijgen en dus wordt het gedwongen verkoop.

Daarnaast kun je het als starter in zulke landen echt helemaal vergeten tenzij je in een land zit waar het platteland geen drol kost zoals bijvoorbeeld Zweden.

Woningen kunnen zomaar de helft verliezen hier als er een crisis komt. Dat is in het buitenland echt niet zo. Dan kan een woning zelfs onder water komen te staan, financieel gezien tenminste.

[martin_v_z]

fisherman schreef op maandag 3 juni 2024 @ 00:10:
[...]


Dat is in andere landen ook het geval en daar kunnen ze wel kopen hoor. Gewoon eerder beginnen met sparen.
Als je zulke bedragen niet bij elkaar kan sparen moet je sowieso geen huis kopen.

En hoe denk je dat gezinnen dat gaan sparen met de huurprijzen van tegenwoordig? Minder dan 25 procent van de Nederlandse gezinnen heeft meer dan 40.000 spaargeld. Tegen de tijd dat mensen genoeg hebben gespaard hebben ze al weer behoefte aan een eengezinswoning waar ze nog meer geld voor moeten neertellen.

Het is totaal onrealistisch om 30 procent inleg te eisen in Nederland en het is ook niet nodig want het risico voor de bank is helemaal niet zo hoog in Nederland.

Het gaat ook niet het effect hebben waar je op hoopt. Het probleem ligt namelijk niet aan de leencapaciteit maar aan het aantal beschikbare woningen.

[Get!em]

Zie discussie Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 6//1717404337

[Mad Marty]

CryptoNL schreef op zondag 2 juni 2024 @ 21:05:
[...]


Stel dat er inderdaad nog 25-50k iso tegenaan moet dan is dat toch een uitstekende reden om te onderbieden lijkt mij?

De verkopende partij en/of makelaar weet over het algemeen prima hoe veel (achterstallig) onderhoud nodig is, en neemt dat mee in de bepaling van de gewenste verkoopprijs (en de vraagprijs is daar dus weer een afgeleide van afhankelijk van de strategie).

Dit is dus bijna nooit een argument waar de verkopende partij gevoelig voor is als je onder de vraagprijs wil gaan bieden.

[CryptoNL]

Mad Marty schreef op maandag 3 juni 2024 @ 13:22:
[...]


De verkopende partij en/of makelaar weet over het algemeen prima hoe veel (achterstallig) onderhoud nodig is, en neemt dat mee in de bepaling van de gewenste verkoopprijs (en de vraagprijs is daar dus weer een afgeleide van afhankelijk van de strategie).

Dit is dus bijna nooit een argument waar de verkopende partij gevoelig voor is als je onder de vraagprijs wil gaan bieden.

Wat zou volgens jou wel een argument zijn om onder de prijs te bieden? Dat is toch vaak onderhoud?

[naitsoezn]

CryptoNL schreef op zondag 2 juni 2024 @ 21:05:
[...]


Stel dat er inderdaad nog 25-50k iso tegenaan moet dan is dat toch een uitstekende reden om te onderbieden lijkt mij?

Een vraagprijs zegt toch helemaal niets over de waarde Verkopend makelaar zal makkelijk kunnen counteren dat die 25-50k allang in de vraagprijs verwerkt zit. Bovendien zijn er in de huidige markt vaak meerdere geïnteresseerden, dus dan je heel beargumenteerd je bod overbrengen, maar als er daarna doodleuk iemand anders "vraagprijs + 10%" biedt, dan kom je ook nergens .

Oftewel: Kijk naar de waarde van de woning, en bepaal je bod daarop. Waarde van de woning staat los van vraagprijs.

CryptoNL schreef op maandag 3 juni 2024 @ 14:59:
[...]


Wat zou volgens jou wel een argument zijn om onder de prijs te bieden? Dat is toch vaak onderhoud?

Een argument om onder de vraagprijs te bieden is als de vraagprijs te hoog is voor de waarde van de woning. Een volledig afgewerkt woning zonder noodzakelijk onderhoud op de korte termijn kan net zo goed te hoog in de markt gezet zijn dan een volledig afgeragde woning met een paar ton aan noodzakelijk onderhoud (en alles daar tussenin).

[ Voor 27% gewijzigd door naitsoezn op 03-06-2024 15:05 ]

[CryptoNL]

naitsoezn schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:04:
[...]

Een vraagprijs zegt toch helemaal niets over de waarde Verkopend makelaar zal makkelijk kunnen counteren dat die 25-50k allang in de vraagprijs verwerkt zit. Bovendien zijn er in de huidige markt vaak meerdere geïnteresseerden, dus dan je heel beargumenteerd je bod overbrengen, maar als er daarna doodleuk iemand anders "vraagprijs + 10%" biedt, dan kom je ook nergens .

Oftewel: Kijk naar de waarde van de woning, en bepaal je bod daarop. Waarde van de woning staat los van vraagprijs.

Waarde als in woz? Het blijft inderdaad wat de gek ervoor geeft, maar 125k meer vragen in amper 4 jaar tijd met enkel wat optische veranderingen lijkt mij iets te gortig gezien het label etc.

[naitsoezn]

CryptoNL schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:06:
[...]


Waarde als in woz? Het blijft inderdaad wat de gek ervoor geeft, maar 125k meer vragen in amper 4 jaar tijd met enkel wat optische veranderingen lijkt mij iets te gortig gezien het label etc.

Nee, woz is niet de woningwaarde. Taxatie bepaalt uiteindelijk de woningwaarde. De m2-prijs van vergelijkbare woningen in de buurt die recent verkocht zijn, gecorrigeerd voor afwerking, ligging, etc. En de afgelopen jaren zijn in sommige regio's de woningwaarde jaar-op-jaar flink gestegen, soms wel met >10% / jaar. Een woningwaarde van 300k 4 jaar geleden die elk jaar met 10% gestegen is, zit je nu al ruim boven de 4 ton. En daarnaast herhaal ik nog maar eens: Als de woning courant genoeg is in een populaire regio, dan kun je heel beargumenteerd gaan onderbieden, maar de volgende kijker biedt dan lachend 10% boven de vraagprijs.

Bij mij zou je trouwens niet hoeven aan te komen met een beargumenteerd bod. Doe je bod en ik bepaal wel of het akkoord is. Jou redenen om niet hoger te willen gaan vind ik persoonlijk niet echt heel erg boeiend. Maar ik weet dat er sommigen zijn die daar anders over denken

[CryptoNL]

naitsoezn schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:12:
[...]

Nee, woz is niet de woningwaarde. Taxatie bepaalt uiteindelijk de woningwaarde. De m2-prijs van vergelijkbare woningen in de buurt die recent verkocht zijn, gecorrigeerd voor afwerking, ligging, etc. En de afgelopen jaren zijn in sommige regio's de woningwaarde jaar-op-jaar flink gestegen, soms wel met >10% / jaar. Een woningwaarde van 300k 4 jaar geleden die elk jaar met 10% gestegen is, zit je nu al ruim boven de 4 ton. En daarnaast herhaal ik nog maar eens: Als de woning courant genoeg is in een populaire regio, dan kun je heel beargumenteerd gaan onderbieden, maar de volgende kijker biedt dan lachend 10% boven de vraagprijs.

Bij mij zou je trouwens niet hoeven aan te komen met een beargumenteerd bod. Doe je bod en ik bepaal wel of het akkoord is. Jou redenen om niet hoger te willen gaan vind ik persoonlijk niet echt heel erg boeiend. Maar ik weet dat er sommigen zijn die daar anders over denken

Klopt wat je zegt. Alhoewel ik kopers die bijvoorbeeld 15% overbieden er dan heel veel plezier mee wens .

[CryptoNL]

naitsoezn schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:12:
[...]

Nee, woz is niet de woningwaarde. Taxatie bepaalt uiteindelijk de woningwaarde. De m2-prijs van vergelijkbare woningen in de buurt die recent verkocht zijn, gecorrigeerd voor afwerking, ligging, etc. En de afgelopen jaren zijn in sommige regio's de woningwaarde jaar-op-jaar flink gestegen, soms wel met >10% / jaar. Een woningwaarde van 300k 4 jaar geleden die elk jaar met 10% gestegen is, zit je nu al ruim boven de 4 ton. En daarnaast herhaal ik nog maar eens: Als de woning courant genoeg is in een populaire regio, dan kun je heel beargumenteerd gaan onderbieden, maar de volgende kijker biedt dan lachend 10% boven de vraagprijs.

Bij mij zou je trouwens niet hoeven aan te komen met een beargumenteerd bod. Doe je bod en ik bepaal wel of het akkoord is. Jou redenen om niet hoger te willen gaan vind ik persoonlijk niet echt heel erg boeiend. Maar ik weet dat er sommigen zijn die daar anders over denken

Overigens moet ik wel aanvullen dat taxatie ook meer en meer een wassen neus aan het worden is. In het kadaster gekeken en er zijn al twee jaar geen vergelijkbare woningen verkocht dusja wat is het dan "waard"? Als ik kijk naar de grondprijs dan is hij 20k te duur, maar ook dat zegt niets. Koffiedik kijken allemaal.

[assje]

Rukapul schreef op zondag 2 juni 2024 @ 19:16:
Label E/F dan heb je het over jaren '80?

Vraag het energielabel op en je weet hoe de buitenschil qua isolatie in de berekening is meegenomen.

Daarnaast kun je bij bezichtiging of fotos eea checken: naisolatie dak van op basis van fotos, vloerisolatie door kruipluik, glas door codes in de rand, spouw soms door boorgaten patroon in voegen.

Ik heb vorig jaar een vrijstaande woning uit 1976 gekocht waar sinds de bouw letterlijk geen spijker meer de muur in was gegaan. Deze woning had energielabel C alleen met de vanuit de bouw aanwezige 3cm glaswol in spouw en dak. Absurd naar mijn mening, je vraagt je dan af wat je moet doen om nog lager dan dat uit te komen.

Woning €100k onder de vraagprijs gekocht, gaat nu wel een bouwdepot van €300k tegenaan (en doe alsnog het meeste zelf) waarmee het qua isolatie/systemen op niveau nieuwbouw komt.

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 03-06-2024 15:35 ]

[assje]

naitsoezn schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:12:
Bij mij zou je trouwens niet hoeven aan te komen met een beargumenteerd bod. Doe je bod en ik bepaal wel of het akkoord is. Jou redenen om niet hoger te willen gaan vind ik persoonlijk niet echt heel erg boeiend. Maar ik weet dat er sommigen zijn die daar anders over denken

Bewust of onbewust speelt een gunfactor toch snel iets van een rol en daar kan argumentatie wel bij helpen.

[naitsoezn]

assje schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:31:
[...]


Bewust of onbewust speelt een gunfactor toch snel iets van een rol en daar kan argumentatie wel bij helpen.

Ik denk dat je die gunfactor vrij snel kwijt bent als je gaat beargumenteren dat de huidige eigenaren vier jaar geleden waardeloos werk hebben gedaan, dat het allemaal naatje pet is en dat de huidige vraagprijs nergens op slaat want *insert redenen*

[CryptoNL]

naitsoezn schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:35:
[...]

Ik denk dat je die gunfactor vrij snel kwijt bent als je gaat beargumenteren dat de huidige eigenaren vier jaar geleden waardeloos werk hebben gedaan, dat het allemaal naatje pet is en dat de huidige vraagprijs nergens op slaat want *insert redenen*

Dat is wel heel extreem Je kunt gerust op een nette manier aan de makelaar vragen: Ik was eens benieuwd, waarom heeft het huis eigenlijk label E/F?

[fisherman]

martin_v_z schreef op maandag 3 juni 2024 @ 10:59:
[...]

En hoe denk je dat gezinnen dat gaan sparen met de huurprijzen van tegenwoordig? Minder dan 25 procent van de Nederlandse gezinnen heeft meer dan 40.000 spaargeld. Tegen de tijd dat mensen genoeg hebben gespaard hebben ze al weer behoefte aan een eengezinswoning waar ze nog meer geld voor moeten neertellen.

Het is totaal onrealistisch om 30 procent inleg te eisen in Nederland en het is ook niet nodig want het risico voor de bank is helemaal niet zo hoog in Nederland.

Het gaat ook niet het effect hebben waar je op hoopt. Het probleem ligt namelijk niet aan de leencapaciteit maar aan het aantal beschikbare woningen.

Een keer moet er aan begonnen worden. Ook de huren zullen dan trouwens omlaag gaan. Juist die hoge prijzen zijn een groot risico voor de bank, wanneer er een crisis uitbreekt trouwens. Alleen in goede tijden zoals nu heeft de bank er baat bij dat die prijzen zo hoog liggen.
En tja, ik ben van mening dat veel mensen tegenwoordig een woning kopen die dat eigenlijk financieel gezien beter niet hadden moeten kunnen. Daar zit vooral het grote probleem. Die gaan namelijk bij kleine tegenslagen zoals je nu ook ziet met een beetje inflatie al in de problemen komen.
Laat staan als er een keer een echte crisis uit zou breken en hun huis opeens halveert in waarde. Geen probleem als je de lasten kan dragen, maar bij de groep die krap zit is de kans groot dat die op zo'n ongunstig moment moeten verkopen.

[Rukapul]

assje schreef op maandag 3 juni 2024 @ 15:30:
[...]


Ik heb vorig jaar een vrijstaande woning uit 1976 gekocht waar sinds de bouw letterlijk geen spijker meer de muur in was gegaan. Deze woning had energielabel C alleen met de vanuit de bouw aanwezige 3cm glaswol in spouw en dak. Absurd naar mijn mening, je vraagt je dan af wat je moet doen om nog lager dan dat uit te komen.

Dat label is oud of fout.

Een vroege jaren '90 vrijstaande woning heeft ca R=2.5 isolatiewaarde met bv dubbelglas en 7.5cm steenwol in de spouw. En dan label C.

Jaren '70 vrijstaand zit daar ruim achter. 3cm glaswol is ca R=1...

Uiteindelijk is het namelijk gewoon energieverlies door de schil gedeeld door woonoppervlak.

[assje]

Rukapul schreef op maandag 3 juni 2024 @ 18:23:
Dat label is oud of fout.

Was een nieuw label, allemaal gewoon beetje opportunistisch ingevoerd.

[zunrob]

Voor diegenen die recent een hypotheek hebben afgesloten. We spraken vandaag weer met onze adviseur en het lijkt hem slim de rente maar voor 5 jaar vast te zetten, omdat ie verwacht dat de rente na die 5 jaar lager staat dan nu. Natuurlijk heeft niemand hier een glazen bol, maar jullie hebben wel andere adviseurs (en andere afwegingen) gemaakt. Waar hebben jullie voor gekozen qua vastzetten van de rente/opbouw hypotheek?

[Get!em]

zunrob schreef op maandag 3 juni 2024 @ 21:58:
Voor diegenen die recent een hypotheek hebben afgesloten. We spraken vandaag weer met onze adviseur en het lijkt hem slim de rente maar voor 5 jaar vast te zetten, omdat ie verwacht dat de rente na die 5 jaar lager staat dan nu. Natuurlijk heeft niemand hier een glazen bol, maar jullie hebben wel andere adviseurs (en andere afwegingen) gemaakt. Waar hebben jullie voor gekozen qua vastzetten van de rente/opbouw hypotheek?

Zelfde overweging: 5 of 10 jaar omdat rente dan mogelijk lager staat, maar blijft een gok.

Korte termijn is minder een gok, mocht je een overdracht van 3-6maanden hebben nu, kies dan voor een offerte met dagrente. Let wel op, sommige verstrekkers halen daar een truc uit: de dagrente eindigt bij verlengen van offerte, en gezien sommige een 2+4maanden constructie of vergelijkbaar hebben, eindigt die al op 2 maanden.

Wat de banken verwachten voor over x jaar zie je trouwens ook weerspiegelt in de rentes voor die specifieke periodes rentevasteperiode (met nog uiteraard een hoop variatie obv andere risico’s voor de bank)
https://www.actuelerentes...e-vast.asp?o=4#goto-table

[ Voor 14% gewijzigd door Get!em op 03-06-2024 22:05 ]

[Hielko]

zunrob schreef op maandag 3 juni 2024 @ 21:58:
Voor diegenen die recent een hypotheek hebben afgesloten. We spraken vandaag weer met onze adviseur en het lijkt hem slim de rente maar voor 5 jaar vast te zetten, omdat ie verwacht dat de rente na die 5 jaar lager staat dan nu. Natuurlijk heeft niemand hier een glazen bol, maar jullie hebben wel andere adviseurs (en andere afwegingen) gemaakt. Waar hebben jullie voor gekozen qua vastzetten van de rente/opbouw hypotheek?

Als de adviseur echt verstand had van de rentemarkt zou hij miljoenen per jaar kunnen verdienen bij een beleggingsfonds, zou er niet al te veel van verwachten... De huidige 10 jaar hypotheek rente is al gebaseerd op alle scenario's die de markt waarschijnlijk acht, denk niet dat je als particulier moet denken dat je het beter weet. En dat de rente lager wordt in de toekomst is inderdaad wel een waarschijnlijk scenario, maar daarom is op het moment de 10 jaars rente ook relatief laag.

[zunrob]

Hielko schreef op maandag 3 juni 2024 @ 22:04:
[...]

Als de adviseur echt verstand had van de rentemarkt zou hij miljoenen per jaar kunnen verdienen bij een beleggingsfonds, zou er niet al te veel van verwachten... De huidige 10 jaar hypotheek rente is al gebaseerd op alle scenario's die de markt waarschijnlijk acht, denk niet dat je als particulier moet denken dat je het beter weet. En dat de rente lager wordt in de toekomst is inderdaad wel een waarschijnlijk scenario, maar daarom is op het moment de 10 jaars rente ook relatief laag.

We moeten het verdiepende gesprek met de adviseur nog in hoor, dus ik mis vast nog heel veel variabelen, maar zeg je dan eigenlijk dat 10 jaar geen slechte keuze is?

[Get!em]

zunrob schreef op maandag 3 juni 2024 @ 22:05:
[...]


We moeten het verdiepende gesprek met de adviseur nog in hoor, dus ik mis vast nog heel veel variabelen, maar zeg je dan eigenlijk dat 10 jaar geen slechte keuze is?

Bedenk dat je vooral je eigen risico moet inschatten. Wat als dan de rente 2%punt hoger ligt? Kun je je huis dan nog betalen?

[Hielko]

zunrob schreef op maandag 3 juni 2024 @ 22:05:
[...]


We moeten het verdiepende gesprek met de adviseur nog in hoor, dus ik mis vast nog heel veel variabelen, maar zeg je dan eigenlijk dat 10 jaar geen slechte keuze is?

Je moet een looptijd kiezen die past bij je persoonlijke situatie.

[zunrob]

Hielko schreef op maandag 3 juni 2024 @ 22:07:
[...]

Je moet een looptijd kiezen die past bij je persoonlijke situatie.

Duidelijk, dit gaan we dus gewoon verder met de adviseur bespreken.

[link0007]

Je hoeft ook niet per se één looptijd te kiezen. Heel normaal om 10 en 5 te doen bijvoorbeeld, om risico te spreiden.

[assje]

link0007 schreef op maandag 3 juni 2024 @ 23:17:
Je hoeft ook niet per se één looptijd te kiezen. Heel normaal om 10 en 5 te doen bijvoorbeeld, om risico te spreiden.

Ik ben hier persoonlijk niet zo'n fan van, je legt je heel erg vast aan de hypotheekverstrekker. Vaak zijn er verschillen tussen aanbieders tussen de de verschillende RVP, de ene bijvoorbeeld scherp voor 5 jaar en de ander voor 10.

Na aflopen RVP overstappen naar andere aanbieder is sowieso niet heel fijn I.vm. bijkomende kosten. Maar, met meerdere componenten wordt dit helemaal kostbaar/onwenselijk.

Ik dat geval dus essentieel te kiezen voor een stabiele partij.

[fisherman]

zunrob schreef op maandag 3 juni 2024 @ 21:58:
Voor diegenen die recent een hypotheek hebben afgesloten. We spraken vandaag weer met onze adviseur en het lijkt hem slim de rente maar voor 5 jaar vast te zetten, omdat ie verwacht dat de rente na die 5 jaar lager staat dan nu. Natuurlijk heeft niemand hier een glazen bol, maar jullie hebben wel andere adviseurs (en andere afwegingen) gemaakt. Waar hebben jullie voor gekozen qua vastzetten van de rente/opbouw hypotheek?

Rentevaste periode moet je niet laten bepalen door wat mogelijk de rente zou kunnen worden na afloop daarvan.
Je kunt die het beste bepalen door jezelf af te vragen hoe lang je ergens wil blijven wonen en hoe ruim je financiële ruimte is.
Kun je bijvoorbeeld een rente van 10 procent nog betalen na afloop van die rentevaste periode? Blijf je er langer dan 30 jaar wonen, of is dit een starterswoning waar je maar een paar jaar gaat wonen?
Als je een hogere rente moeilijk kan betalen, zou ik hem langer vastzetten icm versneld aflossen.
Wanneer je ergens voor een kortere periode gaat wonen, is het zonde om meer rente te gaan betalen door langer vast te zetten.

[xiangpo]

fisherman schreef op dinsdag 4 juni 2024 @ 08:29:
[...]

Wanneer je ergens voor een kortere periode gaat wonen, is het zonde om meer rente te gaan betalen door langer vast te zetten.

Ik zou juist het tegenovergestelde beargumenteren. Bij een stijgende rente kan je dan je lage hypotheek meenemen naar je volgende woning. Mocht de rente gedaald zijn, dan kan je juist boetevrij je hypotheek aflossen als je gaat verhuizen en een lagere rente afsluiten.

[assje]

Rukapul schreef op maandag 3 juni 2024 @ 18:23:
[...]

Dat label is oud of fout.

Een vroege jaren '90 vrijstaande woning heeft ca R=2.5 isolatiewaarde met bv dubbelglas en 7.5cm steenwol in de spouw. En dan label C.

Jaren '70 vrijstaand zit daar ruim achter. 3cm glaswol is ca R=1...

Uiteindelijk is het namelijk gewoon energieverlies door de schil gedeeld door woonoppervlak.

Energielabel er even bij gepakt en gegevens bij elkaar geraapt. Gevel en dak is gerekend met Rc van 1,3, vrij optimistisch met 3cm glaswol. Alles zoals gebouwd in 1976 en komt met hakken over de sloot op C.

Absurd dat een woning in deze staat op zo'n label uit kan komen. In deze woning moet simpelweg ALLES gebeuren.