Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Dick]

ACDSL schreef op maandag 25 maart 2024 @ 16:53:
Na maandenlang meelezen deel ik hierbij graag ook onze ervaring met de aankoop van een woning. We hebben veel gehad aan de info in dit topic, dus ik hoop dat andere Tweakers ook iets uit deze (lange!) post kunnen halen.

TL;DR: begonnen met zoeken in Leiden, lukte niet, focus verlegd, huis gekocht in stille verkoop in Waddinxveen, zonder aankoopmakelaar en hypotheek execution-only, verhuizen in juni
[..]

Veel dank voor dit uitgebreide verhaal en de handige links. Met name de koppeling met NVM/Brainbay was ik al een tijdje naar opzoek, maar nooit kunnen vinden. Al van een aantal huizen die ons wel aanstaan de uiteindelijke verkoopprijs kunnen zien, overwegend toch wel shocking over hoeveel er weer wordt overboden. Ik dacht dat het bij de prijsklasse vanaf zo'n 700k wel meeviel... niet dus

[electronicanl]

Veel woongenot ACDSL en bedankt voor je uitgebreide tips met voor mij waardevolle informatie

Vooral dat van het calcasa rapport, ik heb dit zojuist geprobeerd, maar heb nog geen echt rapport aangevraagd.
Maar kwam de waarde overeen met het rapport bij jou?

Ik heb het getest via https://app.desktoptaxatie.nl/taxatie/

[ACDSL]

electronicanl schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 09:37:
Veel woongenot ACDSL en bedankt voor je uitgebreide tips met voor mij waardevolle informatie

Vooral dat van het calcasa rapport, ik heb dit zojuist geprobeerd, maar heb nog geen echt rapport aangevraagd.
Maar kwam de waarde overeen met het rapport bij jou?

Ik heb het getest via https://app.desktoptaxatie.nl/taxatie/

Dank je! Bij mij kwam het inderdaad precies overeen met de waarde in het betaalde rapport (dat ik later voor mijn hypotheekaanvraag nodig had).

[Giel1]

Ik lees ook al een tijdje mee hier, zal mijn eigen ervaring dan ook maar eens delen. Mijn vriendin en ik wonen nu al weer een paar jaar in een huurwoning in Noord-Limburg en wilden de stap zetten naar ons eerste koophuis.

Eerlijk gezegd hadden we allebei geen idee wat er van moesten verwachten, de prijzen zijn de afgelopen jaren ook hier door het dak gegaan en de vraag blijft groot. In eerste instantie bij een tussenwoning (110 m2) gaan kijken op een vrij klein perceel. Het huis was nog vrij jong, bouwjaar zo rond 2010 (energielabel A) en het zag er echt wel netjes uit. Maar ruimte was wel een issue, krappe keuken/badkamer/slaapkamers/tuin dus daardoor zagen we ons hier op de lange termijn niet echt wonen. Vraagprijs was met 360.000 nog vrij vriendelijk maar verwachting was wel dat daar flink bovenop geboden zou gaan worden. Dus deze hebben we laten schieten.

Daarna zijn we gaan kijken bij een twee-onder-een-kapwoning (117m2) uit de jaren '90. We waren niet meteen enthousiast wat de woning betreft, de verkopers hebben er sinds de bouw eigenlijk niets meer aan gedaan dus er zou flink wat gedaan moeten worden (vloeren, badkamer, keuken, nieuwe cv etc.). Maar wel heel ruimtelijk gelegen, flinke tuin en veel bergruimte. We zagen er echt potentie in dus een bod gedaan. Bieden ging op inschrijving met een vaste deadline. Uiteindelijk zijn we dezelfde dag nog gebeld door de makelaar dat we vergeleken met andere biedingen een goed bod hadden gedaan, maar dat er nog wel een aantal hogere biedingen waren gedaan. Vraagprijs lag op 385.000 en uiteindelijk hebben we daar bijna 20 duizend bovenop geboden, maar dat was dus niet genoeg. Uiteindelijk hadden we er wel vrede mee, we hadden er nog minimaal voor 40-50 duizend aan kosten bij moeten tellen om het huis weer een beetje bij de tijd te krijgen. En meer dan dat wij hadden geboden vonden we het in die staat ook echt niet waard.

Een dag later zijn we gaan kijken bij een huis met een vraagprijs die boven de NHG-grens lag (455.000). Dat was eigenlijk meer dan dat we van plan waren om uit te geven, maar wel een stuk moderner dan het vorige huis (bouwjaar 2013). Zouden we eigenlijk niets aan hoeven doen dan wat schilderwerk. Gaat om een twee-onder-een-kapwoning (130m2) met een prima tuin. Na de bezichtiging hadden we er meteen een goed gevoel bij en zagen we ons er echt wel al wonen. Maar omdat het qua aankoopprijs wel wat hoger lag toch eerst nog even gebeld met de hypotheekadviseur. Die gaf aan dat het toch prima binnen onze mogelijkheden zou vallen. Nog een paar nachtjes erover geslapen en uiteindelijk een bod ingediend onder het mom van nee heb je, ja kun je krijgen. Uiteindelijk hebben we zo'n 10 duizend bovenop de vraagprijs gedaan. Om onze kansen wat te vergroten ook zonder voorbehoud van financiering geboden, hypotheekadviseur gaf aan dat wij met het inkomen dat we hebben weinig risico lopen. Doordat het huis nog vrij nieuw is ook geen bouwtechnische keuring opgenomen als ontbindende voorwaarde.

Uurtje na aflopen van de deadline voor het bieden werden we gebeld door de makelaar dat de verkopers ons bod hadden geaccepteerd. Echt totaal niet verwacht, hadden eigenlijk wel gedacht dat er wel weer iemand meer zou bieden. Biedingen lager echt heel dicht bij elkaar volgens de makelaar maar uiteindelijk voor ons bod gekozen i.v.m. voorwaarden. Al met al echt superblij mee, dit is echt een huis waar we onszelf nog wel een tijdje zien wonen. En we hadden ook echt niet gedacht dat het na 3 bezichtigingen al raak zou zijn, had er wel rekening mee gehouden dat het in deze tijd wat langer zou kunnen gaan duren.

Binnenkort maar eens met de hypotheekadviseur gaan zitten om de opties te bespreken.

[jj85]

Giel1 schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 21:04:
Maar omdat het qua aankoopprijs wel wat hoger lag toch eerst nog even gebeld met de hypotheekadviseur. Die gaf aan dat het toch prima binnen onze mogelijkheden zou vallen. Nog een paar nachtjes erover geslapen en uiteindelijk een bod ingediend onder het mom van nee heb je, ja kun je krijgen. Uiteindelijk hebben we zo'n 10 duizend bovenop de vraagprijs gedaan. Om onze kansen wat te vergroten ook zonder voorbehoud van financiering geboden, hypotheekadviseur gaf aan dat wij met het inkomen dat we hebben weinig risico lopen. Doordat het huis nog vrij nieuw is ook geen bouwtechnische keuring opgenomen als ontbindende voorwaarde.

Binnenkort maar eens met de hypotheekadviseur gaan zitten om de opties te bespreken.

Gefeliciteerd!
Krijg wel een beetje plaatsvervangende buikpijn door de combinatie van 'geen voorbehoud van financiering' en 'binnenkort de financiele opties bespreken'. In mijn beleving moet je je financiele positie 100% helder hebben voordat je een bod doet, zeker indien je voorbehoud van financiering weglaat.
Wat als de hypotheekadviseur een rekenfoutje gemaakt heeft of de maandlasten voor de te verkrijgen hypotheek eigenlijk veel te hoog liggen in t.ov. jullie normale inkomsten/uitgaven?

[Plint]

jj85 schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 08:17:
[...]

Gefeliciteerd!
Krijg wel een beetje plaatsvervangende buikpijn door de combinatie van 'geen voorbehoud van financiering' en 'binnenkort de financiele opties bespreken'. In mijn beleving moet je je financiele positie 100% helder hebben voordat je een bod doet, zeker indien je voorbehoud van financiering weglaat.
Wat als de hypotheekadviseur een rekenfoutje gemaakt heeft of de maandlasten voor de te verkrijgen hypotheek eigenlijk veel te hoog liggen in t.ov. jullie normale inkomsten/uitgaven?

Same same! er zijn genoeg struikelblokken voor de bank om er langer over te doen of er een streep door te zetten..

Maar gefeliciteerd!

[champion16]

Mijn eerste echte bod uitgebracht. Ruim 14% meer geboden. Opgebeld door de verkopend makelaar, ik had het hoogste bod, echter iemand die minder bood had geen ontbindende voorwaarden...
Vanuit verkopers begrijpelijk, maar toch wel een zuur gevoel overgehouden. Op naar het volgende dan maar..

[Giel1]

jj85 schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 08:17:
[...]

Gefeliciteerd!
Krijg wel een beetje plaatsvervangende buikpijn door de combinatie van 'geen voorbehoud van financiering' en 'binnenkort de financiele opties bespreken'. In mijn beleving moet je je financiele positie 100% helder hebben voordat je een bod doet, zeker indien je voorbehoud van financiering weglaat.
Wat als de hypotheekadviseur een rekenfoutje gemaakt heeft of de maandlasten voor de te verkrijgen hypotheek eigenlijk veel te hoog liggen in t.ov. jullie normale inkomsten/uitgaven?

Haha ja dat was niet zo slim omschreven van mezelf. Bedoelde te zeggen dat we de opties gingen bekijken qua hypotheken zoals rentepercentages, looptijd, voorwaarden etc. Gedurende het hele proces ben ik steeds in contact gebleven met de adviseur en hebben we iedere keuze aan hem voorgelegd met de vraag of het financieel haalbaar was voor ons. Zelf heb ik ook nog wat onderzoek gedaan en met ons inkomen zouden we zelfs nog een stuk meer kunnen lenen, maar omdat we geen trek hebben in te hoge maandlasten hebben we niet eens overwogen om dat te doen.

[El Capitan]

champion16 schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 09:00:
Mijn eerste echte bod uitgebracht. Ruim 14% meer geboden. Opgebeld door de verkopend makelaar, ik had het hoogste bod, echter iemand die minder bood had geen ontbindende voorwaarden...
Vanuit verkopers begrijpelijk, maar toch wel een zuur gevoel overgehouden. Op naar het volgende dan maar..

Het hoogste bod is niet altijd het beste bod. De verkopers willen vast zekerheid.
Die ontbindende voorwaarden beschermen je als koper, in beperkte mate. Ik kan mij voorstellen dat je ze toepast maar er is tegenwoordig een grote kans dat er iemand zonder enkel voorbehoud een bod plaatst. Dat moet je in je achterhoofd houden. Maar geen idee welk segment we het over hebben trouwens?

[champion16]

El Capitan schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 09:14:
[...]

Het hoogste bod is niet altijd het beste bod. De verkopers willen vast zekerheid.
Die ontbindende voorwaarden beschermen je als koper, in beperkte mate. Ik kan mij voorstellen dat je ze toepast maar er is tegenwoordig een grote kans dat er iemand zonder enkel voorbehoud een bod plaatst. Dat moet je in je achterhoofd houden. Maar geen idee welk segment we het over hebben trouwens?

Zeker! Ik begrijp natuurlijk ook wel waarom een verkoper daarvoor gaat. Het gaat hier om het starterssegment.
Zelf had ik enkel voorbehoud van financiering (wat op 80% lag van het bod en wat ruim onder de verwachte taxatie lag) en mijn hypotheek neem ik ook bij de aankoopmakelaar (die dus zicht heeft op mijn financien).
Uiteraard begrijp ik dat hoe minder ontbindende voorwaarden hoe beter. Echter is het geen risico dat ik wil nemen, ondanks dat ik geen schulden/bkr heb.

Hopelijk zal het binnenkort wel lukken, ondanks de enige voorwaarde die ik eigenlijk niet wil schrappen.

[Kalentum]

champion16 schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 09:17:
[...]


Zeker! Ik begrijp natuurlijk ook wel waarom een verkoper daarvoor gaat. Het gaat hier om het starterssegment.
Zelf had ik enkel voorbehoud van financiering (wat op 80% lag van het bod en wat ruim onder de verwachte taxatie lag) en mijn hypotheek neem ik ook bij de aankoopmakelaar (die dus zicht heeft op mijn financien).
Uiteraard begrijp ik dat hoe minder ontbindende voorwaarden hoe beter. Echter is het geen risico dat ik wil nemen, ondanks dat ik geen schulden/bkr heb.

Hopelijk zal het binnenkort wel lukken, ondanks de enige voorwaarde die ik eigenlijk niet wil schrappen.

Weet je ook hoe groot het verschil was tussen jouw bod en het geaccepteerde bod?

Ik ben zelf als verkoper niet zo bang voor ontbindende voorwaarden. Als het verschil klein is zou het misschien nog een verschil maken, maar als ik 10k extra kan vangen door een financieel voorbehoud te accepteren, dan doe ik dat.

(en ik heb voorstander van verplicht financieel voorbehoud als koper en/of verkoper een particulier is)

[ Voor 4% gewijzigd door Kalentum op 27-03-2024 09:39 ]

[champion16]

Kalentum schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 09:38:
[...]


Weet je ook hoe groot het verschil was tussen jouw bod en het geaccepteerde bod?

Ik ben zelf als verkoper niet zo bang voor ontbindende voorwaarden. Als het verschil klein is zou het misschien nog een verschil maken, maar als ik 10k extra kan vangen door een financieel voorbehoud te accepteren, dan doe ik dat.

(en ik heb voorstander van verplicht financieel voorbehoud als koper en/of verkoper een particulier is)

Dat heeft de verkopend makelaar helaas niet gemeld aan mijn eigen makelaar. Dus ik denk niet dat ik er achter zal komen welk bod is geaccepteerd (tenzij je in het bidlogboek kan zien wat geaccepteerd is?)

[Toke_gt]

champion16 schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 09:17:
[...] mijn hypotheek neem ik ook bij de aankoopmakelaar (die dus zicht heeft op mijn financien).
Uiteraard begrijp ik dat hoe minder ontbindende voorwaarden hoe beter. Echter is het geen risico dat ik wil nemen

Er zijn banken waar je een hypotheekverklaring (biedgarantiecertificaat) kunt krijgen die enkele maanden geldig is. Dan hoef je dat voorbehoud niet te maken. Vraag ernaar bij je adviseur.

Als jouw makelaar ook jouw financieel adviseur is, zou je ook met hem/haar om de tafel kunnen gaan zitten om exact door te rekenen wat voor jou sowieso haalbaar is. Dan weet je dat je dat zonder voorwaarden kunt bieden en dat maakt in het starterssegment echt wel verschil.
Heb je een bijzondere situatie (zzp, studieschuld, alimentatie etc) dan is dat voorbehoud wel handig, maar als je een hele gangbare situatie hebt, kun je ook volstaan met een goede berekening/check vooraf.

[rubenos]

Toke_gt schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 10:03:
[...]

Er zijn banken waar je een hypotheekverklaring (biedgarantie) kunt krijgen die enkele maanden geldig is. Dan hoef je dat voorbehoud niet te maken. Vraag ernaar bij je adviseur.

Een nuance: Biedgarantie is niet vergelijkbaar aan verzekering. Een biedcertificaat geeft juist zekerheid aan verkoper als je een voorbehoud hebt. Die biedcertificaten komen dan ook met de disclaimer: op basis van de door de klant aangeleverde informatie. Bij de daadwerkelijke aanvraag kan alsnog blijken dat die klant een foutje maakt met inkomen dat niet als structureel wordt gezien bij een hypotheekaanvraag, of zijn private lease of BKR registratie vergeten is. Ook kan de taxatie tegenvallen waardoor extra eigen geld nodig is. En wat extremer: als bijv. je partner komt te overlijden in het proces of baanverlies. Zie ook dit artikel van Consumentenbond.

Een biedverzekering bestaat overigens ook. Je situatie wordt dan ingeschat door de verzekeraar en als je geaccepteerd wordt kan je bieden zonder voorbehoud en ben je gedekt als het toch misgaat.

[Majesty]

Hi allen,

Met mijn partner woon ik al een paar jaar samen in een 55m2 woning met 77m2 tuin te Amsterdam, we willen graag groter gaan wonen (in Amsterdam) maar hebben ons droom huis/appartement nog niet gevonden.
Nu doet biedt de volgende kans zich aan: de buren van het aangrenzende appartement (1 hoog, begane grond is berging) hebben hun woning te koop gezet.

Het lijkt ons ideaal om het appartement te kopen en beide appartementen samen te voegen (toegestaan vanuit de gemeente bij eigen bewoning). Hierdoor zouden we naar 104 m2 (55 + 49) gaan, met een tuin van 137 m2 (77 + 50), met 2 bergingen.
Nu zijn er nog twee obstakels: uitzoeken of mogelijk is een doorgang te maken (jaren 30 woning met bakstenen muren, het lijkt er wel op) én hoe we het op gaan lossen met de VVE's. Het vervelende is dat beide appartementen tot verschillende VVE's behoren namelijk.

Onze eigen VVE wordt beheerd door een VVE beheerder en de andere woning is in eigen beheer. Omdat het ons niet ideaal lijkt in beide VVE's te zitten en daardoor op verschillende momenten de voorgevel geschilderd te krijgen, leek het me het meest logisch om te gaan proberen de VVE's samen te voegen.

Heb met beide VVE's contact opgenomen, de beheerder van onze eigen VVE staat er in ieder geval positief tegenover, de ander heeft nog niet gereageerd. Een argument om buren over te halen zou zijn dat het qua kosten voordeliger voor ze gaat worden, wanneer onderhoudskosten gedeeld worden over meer woningen.

Heeft iemand hier toevallig ervaring mee? Of zien jullie nog andere mogelijkheden?
Hoor het graag .

[sugarlevi01]

Ik heb deze week een onderbieding gedaan, weer eens wat anders tussen het overbiedingsgeweld. Verkopend makelaar, mijn makelaar, en haar baas vinden het beide een goede kwartton minder waard dan de vraagprijs. Maar de eigenaars wilden wel graag zo'n hoge vraagprijs.

Ik was een van de eerste bezichtigers, dus het is nu nog tot na dit weekend wachten, wat er nog meer aan biedingen binnen gaat komen. Loopt in ieder geval niet storm, kleine woning, voor mij prima, maar voor de meeste gezinnen zal het te klein zijn, en je kunt er niet zomaar een dakkapel of uitbouw aan hannesen.
Maar je hebt maar één persoon nodig die wel in de vraagprijs trapt. Dus afwachten maar weer.

[Toke_gt]

rubenos schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 10:58:
[...]


Een nuance: Biedgarantie is niet vergelijkbaar aan verzekering.

Oh, dat heb ik verkeerd overgenomen, zie ik. Ik bedoelde inderdaad biedcertificaat (zo noemen sommige banken dat).

[Toke_gt]

rubenos schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 10:58:
[...] En wat extremer: als bijv. je partner komt te overlijden in het proces of baanverlies. Zie ook dit artikel van Consumentenbond.

Dat geldt ook bij een gewone hypotheekaanvraag. Als die helemaal rond is en een van de twee overlijdt of raakt de baan kwijt, dan kan dat consequenties hebben voor de uiteindelijke verstrekking.

Een biedverzekering bestaat overigens ook. Je situatie wordt dan ingeschat door de verzekeraar en als je geaccepteerd wordt kan je bieden zonder voorbehoud en ben je gedekt als het toch misgaat.

Ook dan geldt dat je zelf verantwoordelijk bent voor alle aangedragen info en als die niet klopt/volledig is, keert de verzekering niet uit.

[coazter]

-

[ Voor 100% gewijzigd door coazter op 28-03-2024 09:12 ]

[Ottie93]

Zijn er ook mensen hier die aan de grens wonen en overwegen naar België te verhuizen? Ik heb zelf 2 jaar geleden een huis gekocht in Zuid-Limburg en dat huis is flink in waarde gestegen, mede doordat het van het gas af is gegaan (warmtepomp), er zonnepanelen liggen en het hele huis vernieuwd is (op badkamer en keuken na). Nu willen mijn vriendin en ik samen iets kopen als we iets moois tegenkomen. Laat nou net een collega van mij ook 2 jaar geleden een enorm huis in België gekocht hebben (200 m2) met een hectare grond. Hij wil er graag weg, omdat het hem veel te groot is en hij 2 linkerhanden heeft. Vraagprijs: wat ie ervoor betaald heeft, namelijk 270.000 euro. Moet nog genoeg aan het huis gedaan worden, maar voor die prijs ga je nergens in Nederland zo'n huis vinden, vrijstaand, met een enorme vrijheid.

Ik vroeg me dus af of er mensen over de grens zijn gaan wonen en hoe ze dat geregeld hebben qua hypotheek en of er zaken verschillen ten opzichte van Nederland, zaken waar we echt rekening mee moeten houden, mochten we de stap willen maken.

[helmmen]

Majesty schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 11:38:

Het lijkt ons ideaal om het appartement te kopen en beide appartementen samen te voegen (toegestaan vanuit de gemeente bij eigen bewoning). Hierdoor zouden we naar 104 m2 (55 + 49) gaan, met een tuin van 137 m2 (77 + 50), met 2 bergingen.
Nu zijn er nog twee obstakels: uitzoeken of mogelijk is een doorgang te maken (jaren 30 woning met bakstenen muren, het lijkt er wel op) én hoe we het op gaan lossen met de VVE's. Het vervelende is dat beide appartementen tot verschillende VVE's behoren namelijk.

Vette kans! Bouw technisch is dit zeker mogelijk! Vanuit de VVE zou het mij ook niet heel erg bezwaarlijk zijn je zou de woningen als los moeten beschouwen en elke VVE los bijdragen aan betalen. Enige probleem zie ik voor me dat bij de fusie van de 2 woningen op papier kadastraal ze aan 1 VVE moeten worden toegeschreven. Je wilt die fusie wel doen vanwege verschillende financiële kosten als je twee woningen hebt en ook de dubbele aansluitingen vanuit je elektra,water en gas. Ik vermoed ook dat je een redelijk pittig verbouwing moet doen om de woonruimte opnieuw in te delen. Het is een enorme kans maar denk ik ook een enorme klus.

Neem anders contact op met een goede Amsterdamse architect die ook bekend is met de regelgeving. Zeker niet goedkoop maar wel iets wat je gaat nodig hebben met dit soort complexe projecten.

[ Voor 7% gewijzigd door helmmen op 28-03-2024 10:12 ]

[Tweedledeedle]

Ottie93 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 09:42:
Zijn er ook mensen hier die aan de grens wonen en overwegen naar België te verhuizen? Ik heb zelf 2 jaar geleden een huis gekocht in Zuid-Limburg en dat huis is flink in waarde gestegen, mede doordat het van het gas af is gegaan (warmtepomp), er zonnepanelen liggen en het hele huis vernieuwd is (op badkamer en keuken na). Nu willen mijn vriendin en ik samen iets kopen als we iets moois tegenkomen. Laat nou net een collega van mij ook 2 jaar geleden een enorm huis in België gekocht hebben (200 m2) met een hectare grond. Hij wil er graag weg, omdat het hem veel te groot is en hij 2 linkerhanden heeft. Vraagprijs: wat ie ervoor betaald heeft, namelijk 270.000 euro. Moet nog genoeg aan het huis gedaan worden, maar voor die prijs ga je nergens in Nederland zo'n huis vinden, vrijstaand, met een enorme vrijheid.

Ik vroeg me dus af of er mensen over de grens zijn gaan wonen en hoe ze dat geregeld hebben qua hypotheek en of er zaken verschillen ten opzichte van Nederland, zaken waar we echt rekening mee moeten houden, mochten we de stap willen maken.

Je hebt de renovatieplicht in Vlaanderen. Dst houdt in dat als je een label lager dan C hebt je dit binnen 5 jaar naar tot minstens C moet krijgen.

Verder moet je meer eigen geld van de bank meenemen en is de hypotheek vaak voor een max. duur van 20 of 25 jaar. Best eens contact opnemen met eem bank.

Als je in Nederland blijft werken behoud je wel recht op HRA geloof ik. In Vlaanderen is de woonbonus in 2020 afgeschaft.

Registratierechten voor je enige en eigen woning zijn wel verlaagd laatst, ik geloof naar 3%. Voor een tweede woning is het 12% nu. Als je je woning in Nederland dus niet binnen 2 jaar zult verkopen moet je de 12% betalen.

In Vlaanderen gebruiken minder mensen een verkoopmakelaar en bijna niemand een aankoopmakelaar. Veel gebeurt via de notaris.

Mondeling of schriftelijk akkoord zonder koopakte is trouwens al bindend in Vlaanderen. Bedenktijd bestaat daarom ook niet. Bijna niemand voert bouwtechnische keuringen uit. Ontbindende voorwaarden heten opschortende voorwaarden.

Bij verdere vragen laat maar weten

[Redblader]

Ik lurk al enkele maanden in dit topic maar na vorige maand eindelijk een appartement te hebben gekocht wil ik ook graag mijn ervaring delen.

Ik ben uiteindelijk ruim een half jaar actief bezig geweest met mijn zoektocht en de grootste beperking hierbij was simpelweg het aanbod van woningen in mijn regio. Met een budget van 250-300k vis je in een heel kleine vijver met hier en daar een mooi modern appartement en verder enkel zeer verouderde rijtjeshuizen waar veel aan moet gebeuren.

Het eerste huis dat ik ben gaan bezichtigen was een 76m2 jaren 50 rijtjeshuis een half jaar geleden, de vraagprijs was hierbij 250k. Hier stonden mensen letterlijk in de rij voor de voordeur bij de bezichtigingen waar ik persoonlijk niet echt een fijn gevoel bij kreeg. Ik merkte ook dat de makelaar weinig geïnteresseerd was, waarschijnlijk omdat het huis toch wel verkocht zou worden. Wat wel interessant was, was dat bij dit huis gekozen is voor open biedingen. Hier kon je online tot aan een deadline tegen elkaar opbieden. Uiteindelijk is de woning verkocht voor 276k zonder financieringsvoorbehoud of bouwtechnische keuring. Ik had zelf destijds twijfels of ik de woning wel 250k waard vond dus ik heb ook niet mee gedaan aan de bieding strijd.

Mijn volgende bezichtiging was bij opnieuw een jaren 50 woning, ditmaal een 74m2 appartement met energielabel E. De vraagprijs was hierbij 235k met eventueel ook nog een garagebox beschikbaar voor een meerprijs. Bij deze bezichtigingen (met een ander makelaarskantoor) werd gekozen om 10 mensen uit te nodigen voor bezichtigingen waarbij de rest op een wachtlijst werd geplaatst. Dit zorgde voor iets rustigere bezichtigingen wat ik wel kon waarderen. De woning zelf zag er erg netjes uit hoewel het ook wel wat was verouderd en bijvoorbeeld een tapijtvloer had dat ik zou willen vervangen. Ik heb hier toen een bod uitgebracht van 250.5k met financieringsvoorbehoud en onder voorbehoud van het verkrijgen van een starterslening. Dit appartement is uiteindelijk verkocht aan iemand anders voor 257k zonder financieringsvoorbehoud en de garagebox is los verkocht voor 30k.

Het was na het appartement een tijdje rustig qua starterswoningen in mijn regio maar na een tijdje kwam er een mooi appartement online met een vraagprijs van 285k. Dit was een 66m2 appartement uit 2001 met een energielabel B. Deze bezichtigingen gingen ook met een beperkte lijst plus een wachtlijst. Ik was enthousiast over dit appartement en wilde ook graag een bod uitbrengen maar in de week van mijn bezichtiging bleek het budget voor startersleningen in mijn gemeente op te zijn waardoor ik niet langer het budget had om een goed bod uit te kunnen brengen. Ik heb dit appartement dus aan mij voorbij moeten laten gaan. Het was uiteraard snel verkocht, ik weet alleen niet wat de uiteindelijke verkoopprijs was. Ik vermoed rond de 300k.

Ondertussen zijn we in 2024 beland en werden enkele zaken veranderd waardoor ik als single starter opeens een stuk meer hypotheek kon krijgen. Ook ging mijn inkomen omhoog. Dit zorgde ervoor dat ik ook zonder starterslening weer een goede kans kon maken. Mijn eerste bezichtiging dit jaar was bij een 71m2 appartement met energielabel B, vraagprijs van 250k. Dit klonk in eerste instantie goed maar het appartement was slecht onderhouden en er was ook geen eigen parkeerruimte beschikbaar. Gekozen om hier geen bod op uit te brengen.

Kort na mijn bezichtiging bij het voorgaande appartement kwam er een nieuw appartement beschikbaar op de website van deze makelaar. Het was een appartement met bouwjaar rond 2009, 65m2, energielabel A en een eigen (overdekte) parkeerplaats met een vraagprijs van 279k. Verder was alles erg netjes afgewerkt en onderhouden, hier hoefde echt niks te gebeuren. Ik heb na mijn bezichtiging direct een bod uitgebracht van ruim 300k, zonder financieringsvoorbehoud. Ik was me goed bewust van mijn financiële mogelijkheden dus ik zag het weglaten van het financieringsvoorbehoud niet als een groot risico. Een week later kreeg ik te horen dat ik het beste bod had (uit 8 biedingen), mede vanwege het ontbreken van een financieringsvoorbehoud!

Ondertussen het koopcontract en ook de hypotheekofferte ondertekend en erg zin om te gaan verhuizen in juni. Ik heb uiteindelijk nog het geluk gehad dat ik mijn hypotheek tijdens een dip in de hypotheekrente heb kunnen afsluiten ook met een tarief van 3,54%. Het duurde even maar uiteindelijk kwam alles gewoon perfect samen met voor mij een perfect appartement.

Voor iedereen die nog bezig is met zijn zoektocht, houd vol en uiteindelijk zal er echt wel iets op je pad komen! Daarnaast lijkt in mijn ervaring het achterwege laten van een financieringsvoorbehoud toch echt voordelen op te leveren. Zorg hiervoor wel dat je je financiële situatie goed helder hebt eventueel met behulp van een hypotheekadviseur. Een oriëntatiegesprek kan je altijd gratis en vrijblijvend aanvragen.

[Ottie93]

Tweedledeedle schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 10:30:
[...]


Je hebt de renovatieplicht in Vlaanderen. Dst houdt in dat als je een label lager dan C hebt je dit binnen 5 jaar naar tot minstens C moet krijgen.

Verder moet je meer eigen geld van de bank meenemen en is de hypotheek vaak voor een max. duur van 20 of 25 jaar. Best eens contact opnemen met eem bank.

Als je in Nederland blijft werken behoud je wel recht op HRA geloof ik. In Vlaanderen is de woonbonus in 2020 afgeschaft.

Registratierechten voor je enige en eigen woning zijn wel verlaagd laatst, ik geloof naar 3%. Voor een tweede woning is het 12% nu. Als je je woning in Nederland dus niet binnen 2 jaar zult verkopen moet je de 12% betalen.

In Vlaanderen gebruiken minder mensen een verkoopmakelaar en bijna niemand een aankoopmakelaar. Veel gebeurt via de notaris.

Mondeling of schriftelijk akkoord zonder koopakte is trouwens al bindend in Vlaanderen. Bedenktijd bestaat daarom ook niet. Bijna niemand voert bouwtechnische keuringen uit. Ontbindende voorwaarden heten opschortende voorwaarden.

Bij verdere vragen laat maar weten

Dank, goede info om in het achterhoofd te houden! We gaan dit weekend kijken, mochten we dan vragen hebben, DM ik je zeker!

[Tweedledeedle]

Ottie93 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 10:40:
[...]


Dank, goede info om in het achterhoofd te houden! We gaan dit weekend kijken, mochten we dan vragen hebben, DM ik je zeker!

Ik ben trouwens ook nog nooit een vragenlijst over de woning of een lijst van zaken tegengekomen in Vlaanderen. Dus goed je eigen onderzoekt doen.

[Majesty]

helmmen schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 09:46:
[...]


Vette kans! Bouw technisch is dit zeker mogelijk! Vanuit de VVE zou het mij ook niet heel erg bezwaarlijk zijn je zou de woningen als los moeten beschouwen en elke VVE los bijdragen aan betalen. Enige probleem zie ik voor me dat bij de fusie van de 2 woningen op papier kadastraal ze aan 1 VVE moeten worden toegeschreven. Je wilt die fusie wel doen vanwege verschillende financiële kosten als je twee woningen hebt en ook de dubbele aansluitingen vanuit je elektra,water en gas. Ik vermoed ook dat je een redelijk pittig verbouwing moet doen om de woonruimte opnieuw in te delen. Het is een enorme kans maar denk ik ook een enorme klus.

Neem anders contact op met een goede Amsterdamse architect die ook bekend is met de regelgeving. Zeker niet goedkoop maar wel iets wat je gaat nodig hebben met dit soort complexe projecten.

Absoluut een vette kans! Dank voor je reactie.
Je hebt gelijk wat de VVE betreft. Dubbele kosten heb je sowieso, ook al zou de VVE samengevoegd worden. Het enige is dat er kans bestaat dat van de ene gevel de kozijnen worden geschilderd of de ramen gewassen, maar van de andere op dat moment niet. Omdat ik dan in beide VVE's zit kan ik dan natuurlijk opperen om dit tegelijk te doen.
En inderdaad, de fusie van de beide woningen is sowieso belangrijk vanwege de vaste lasten die je noemt!

Ik heb al rekening gehouden met een verbouwing van 1 tot 2 ton, we hebben grootse plannen namelijk (hopelijk mogen we die ook uitvoeren) .

Goede om een architect in te schakelen ja, ik heb al een offerte liggen van deze partij: https://www.vergunningsadvies.nl/ die onder andere tekeningen maken.

Voor nu hoop ik nog beide VVE's (iedere VVE heeft 8 leden) samen te kunnen gaan voegen, dat maakt het alles een stuk gemakkelijker. Met als argument dat onderhoudswerkzaamheden ook goedkoper zullen worden.

[Sport_Life]

Ben met een vriend mee aan het kijken voor een appartement, deze is in 2019 gekocht voor 325k en staat nu te koop voor 500k.
Dat lijkt mij wat aan de hoge kant , gebaseerd op de CBS statistieken, wat is jullie ervaring?

[Martijn1990]

Sport_Life schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 13:51:
Ben met een vriend mee aan het kijken voor een appartement, deze is in 2019 gekocht voor 325k en staat nu te koop voor 500k.
Dat lijkt mij wat aan de hoge kant , gebaseerd op de CBS statistieken, wat is jullie ervaring?

Ligt ook een beetje aan de regio natuurlijk, maar op zich klinkt het mij niet heel gek in de oren. Wel een beetje afhankelijk of er nog overboden wordt op die 500k.

Ons huidige huis (eengezinswoning, dus geen appartement) had in 2020 een vraagprijs van 325k en had nu een vraagprijs van 500k, dat komt dus precies overeen. Maar wij hebben niet 325k betaald, maar 362,5k. Enig idee waar het appartement toen voor te koop stond?

[Sport_Life]

Martijn1990 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 13:59:
[...]

Ligt ook een beetje aan de regio natuurlijk, maar op zich klinkt het mij niet heel gek in de oren. Wel een beetje afhankelijk of er nog overboden wordt op die 500k.

Ons huidige huis (eengezinswoning, dus geen appartement) had in 2020 een vraagprijs van 325k en had nu een vraagprijs van 500k, dat komt dus precies overeen. Maar wij hebben niet 325k betaald, maar 362,5k. Enig idee waar het appartement toen voor te koop stond?

Stond te koop voor 235k!

Ik vind het relatief hoge stijgingen, ben deze stijgingen wel gewend van eengezinswoningen maar dan zijn de bedragen iets anders.

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 28-03-2024 14:15 ]

[Martijn1990]

Sport_Life schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:13:
[...]

Stond te koop voor 235k!

Oke.. dan is het wel een erg stevige verhoging!

[Redblader]

Sport_Life schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:13:
[...]

Stond te koop voor 235k!

Ik vind het relatief hoge stijgingen, ben deze stijgingen wel gewend van eengezinswoningen maar dan zijn de bedragen iets anders.

Ik denk dat dit heel erg afhangt van de locatie. Hoe zijn de prijzen van andere woningen in deze omgeving, zijn die net zo hard gestegen?

Het zijn extreme stijgingen maar de afgelopen jaren zijn veel huizen ook wel echt een heel stuk duurder geworden hoewel dit inderdaad wel een extreem voorbeeld is. Is er sindsdien iets veranderd in de omgeving of verbouwd in het appartement?

[Sport_Life]

Redblader schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:19:
[...]


Ik denk dat dit heel erg afhangt van de locatie. Hoe zijn de prijzen van andere woningen in deze omgeving, zijn die net zo hard gestegen?

Het zijn extreme stijgingen maar de afgelopen jaren zijn veel huizen ook wel echt een heel stuk duurder geworden hoewel dit inderdaad wel een extreem voorbeeld is. Is er sindsdien iets veranderd in de omgeving of verbouwd in het appartement?

Hij staat tussen wat duurdere woningen en die zijn doorgaans van 500k naar 750k gegaan, dat is 50% stijging geen 100% stijging!

[Rincon]

Ottie93 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 09:42:
Zijn er ook mensen hier die aan de grens wonen en overwegen naar België te verhuizen? Ik heb zelf 2 jaar geleden een huis gekocht in Zuid-Limburg en dat huis is flink in waarde gestegen, mede doordat het van het gas af is gegaan (warmtepomp), er zonnepanelen liggen en het hele huis vernieuwd is (op badkamer en keuken na). Nu willen mijn vriendin en ik samen iets kopen als we iets moois tegenkomen. Laat nou net een collega van mij ook 2 jaar geleden een enorm huis in België gekocht hebben (200 m2) met een hectare grond. Hij wil er graag weg, omdat het hem veel te groot is en hij 2 linkerhanden heeft. Vraagprijs: wat ie ervoor betaald heeft, namelijk 270.000 euro. Moet nog genoeg aan het huis gedaan worden, maar voor die prijs ga je nergens in Nederland zo'n huis vinden, vrijstaand, met een enorme vrijheid.

Ik vroeg me dus af of er mensen over de grens zijn gaan wonen en hoe ze dat geregeld hebben qua hypotheek en of er zaken verschillen ten opzichte van Nederland, zaken waar we echt rekening mee moeten houden, mochten we de stap willen maken.

Misschien niet aangedacht ( of wel natuurlijk) maar indien je als Nederlander emigreert,in dit geval België, stopt de opbouw van je AOW, dit is 2 % per jaar, samen met vriendin dus 4 %, als je jong bent kan ik me voorstellen dat het je allemaal weinig uitmaakt maar later wel, zo heb ik van vrienden ervaren.

[Rmg]

Kalentum schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 09:38:
[...]


Weet je ook hoe groot het verschil was tussen jouw bod en het geaccepteerde bod?

Ik ben zelf als verkoper niet zo bang voor ontbindende voorwaarden. Als het verschil klein is zou het misschien nog een verschil maken, maar als ik 10k extra kan vangen door een financieel voorbehoud te accepteren, dan doe ik dat.

Bij ons was het verschil tussen het aangenomen en hoogste bod 2500 euro.

Hoogste bod had bouwkundige keuring (met 10k directe kosten), fin. voorbehoud (100%), en een overdrachtsdatum die 5 weken later lag dan het tweede bod dat verder zonder keuring of verder voorbehoud kwam.

Ik verkocht een jaren 30 woning, dus in de keuring is altijd wel wat te vinden, en die paar weken extra leegstand is ook niet gratis.

Maar ja als het 10K geweest was, dan was de keuze lastiger.

Voor mij had het kantelpunt pas bij 6 tot 8k begonnen. (360k~ verkoopprijs)

[Ottie93]

Rincon schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:40:
[...]


Misschien niet aangedacht ( of wel natuurlijk) maar indien je als Nederlander emigreert,in dit geval België, stopt de opbouw van je AOW, dit is 2 % per jaar, samen met vriendin dus 4 %, als je jong bent kan ik me voorstellen dat het je allemaal weinig uitmaakt maar later wel, zo heb ik van vrienden ervaren.

Dat is zeker goed om over na te denken! In mijn geval nu niet zo erg, aangezien ik geen pensioen ontvang vanuit de werkgever, maar voor m'n vriendin wel (en wellicht ook wel in mijn toekomstige baan). Bedankt voor de aanvulling!

[Martijn1990]

Ottie93 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:43:
[...]


Dat is zeker goed om over na te denken! In mijn geval nu niet zo erg, aangezien ik geen pensioen ontvang vanuit de werkgever, maar voor m'n vriendin wel (en wellicht ook wel in mijn toekomstige baan). Bedankt voor de aanvulling!

Pensioen en AOW zijn wel 2 verschillende dingen. Op AOW heeft iedere Nederlandse inwoner recht en die opbouw van 2% per jaar krijg je dus niet.

[Ottie93]

Martijn1990 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:47:
[...]

Pensioen en AOW zijn wel 2 verschillende dingen. Op AOW heeft iedere Nederlandse inwoner recht en die opbouw van 2% per jaar krijg je dus niet.

Zo te horen mag ik me nog wat gaan inlezen Bedankt voor de opheldering.

[Rincon]

Ottie93 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:43:
[...]


Dat is zeker goed om over na te denken! In mijn geval nu niet zo erg, aangezien ik geen pensioen ontvang vanuit de werkgever, maar voor m'n vriendin wel (en wellicht ook wel in mijn toekomstige baan). Bedankt voor de aanvulling!

Pensioen staat los van AOW en heeft niets met pensioen te maken, elke Nederlander heeft recht op AOW, enige voorwaarde is, je moet in Nederland wonen en dus bouw je dan 2 % per jaar op.
AOW en eventueel pensioen zijn later 2 aparte uitkeringen die je dus later per maand apart ontvang, dus van pensioenfonds en Nederlandse overheid.

[Rincon]

Martijn1990 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:47:
[...]

Pensioen en AOW zijn wel 2 verschillende dingen. Op AOW heeft iedere Nederlandse inwoner recht en die opbouw van 2% per jaar krijg je dus niet.

Dat bedoel ik .maar je moet wel in Nederland wonen.

[ Voor 5% gewijzigd door Rincon op 28-03-2024 14:58 ]

[deejeebv]

Martijn1990 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:47:
[...]

Pensioen en AOW zijn wel 2 verschillende dingen. Op AOW heeft iedere Nederlandse inwoner recht en die opbouw van 2% per jaar krijg je dus niet.

Zolang je in Nederland werkt wel, bron: https://www.rijksoverheid...rzekerd%20voor%20de%20AOW.

[Redblader]

Sport_Life schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:26:
[...]

Hij staat tussen wat duurdere woningen en die zijn doorgaans van 500k naar 750k gegaan, dat is 50% stijging geen 100% stijging!

Tsja als je uit gaat van de daadwerkelijk betaalde prijs die kennelijk op 325k lag dan is 500k een stijging van ~53,8% dus dat sluit dan wel weer aan. Het is ook niet zo dat alle prijzen echt lineair stijgen, het kan zijn dat er meer interesse is voor woningen in bepaalde prijsklassen waardoor deze harder stijgen dan anderen.

Een huis dat ik in 2023 heb bezichtigd was verkocht voor 276k terwijl dit huis begin 2019 voor 160k te koop stond. Dat is 72,5% zelfs, het gaat soms echt nergens over. Het gebeurt natuurlijk nog steeds dat huizen te hoog in de markt worden gezet, ik kan met deze informatie niet beoordelen of dat hier ook zo is maar een stijging zoals dit komt wel vaker voor.

[Crapie]

Majesty schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 11:38:
Hi allen,

Met mijn partner woon ik al een paar jaar samen in een 55m2 woning met 77m2 tuin te Amsterdam, we willen graag groter gaan wonen (in Amsterdam) maar hebben ons droom huis/appartement nog niet gevonden.
Nu doet biedt de volgende kans zich aan: de buren van het aangrenzende appartement (1 hoog, begane grond is berging) hebben hun woning te koop gezet.

Het lijkt ons ideaal om het appartement te kopen en beide appartementen samen te voegen (toegestaan vanuit de gemeente bij eigen bewoning). Hierdoor zouden we naar 104 m2 (55 + 49) gaan, met een tuin van 137 m2 (77 + 50), met 2 bergingen.
Nu zijn er nog twee obstakels: uitzoeken of mogelijk is een doorgang te maken (jaren 30 woning met bakstenen muren, het lijkt er wel op) én hoe we het op gaan lossen met de VVE's. Het vervelende is dat beide appartementen tot verschillende VVE's behoren namelijk.

Onze eigen VVE wordt beheerd door een VVE beheerder en de andere woning is in eigen beheer. Omdat het ons niet ideaal lijkt in beide VVE's te zitten en daardoor op verschillende momenten de voorgevel geschilderd te krijgen, leek het me het meest logisch om te gaan proberen de VVE's samen te voegen.

Heb met beide VVE's contact opgenomen, de beheerder van onze eigen VVE staat er in ieder geval positief tegenover, de ander heeft nog niet gereageerd. Een argument om buren over te halen zou zijn dat het qua kosten voordeliger voor ze gaat worden, wanneer onderhoudskosten gedeeld worden over meer woningen.

Heeft iemand hier toevallig ervaring mee? Of zien jullie nog andere mogelijkheden?
Hoor het graag .

Jaren geleden heb ik precies hetzelfde willen doen. Waar je rekening mee dient te houden is dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Voor het wijzigingen hiervan heb je vanuit de VvE een meerderheid - ik geloof 80% - van de stemmen nodig. Daarna moeten alle hypotheekverstrekkers ook geïnformeerd worden over de wijziging van de splitsingsakte en formeel akkoord geven. Let er ook op dat hier kosten aan zijn verbonden.

Ik denk dat het samenvoegen van de VvE's een extra uitdaging met zich meebrengt omdat je dan ook met splitsingsaktes zit en de samenstelling van de VvE, welke dan wijzigt. Niks is onmogelijk natuurlijk maar hou wel rekening met dat het lang kan duren voordat het formeel geregeld. Je bent afhankelijk van de bereidwilligheid van de VvE waarbij de rest eigenlijk weinig belang heeft. Je hebt kans dat je buren in de tussentijd een oogje willen dichtknijpen, dan zou het in theorie snel kunnen gaan maar heb je juridisch geen poot om op te staan.

De lange procedure en de afhankelijkheid van de VvE is de reden dat ik het uiteindelijk niet heb gedaan. Toffe kans maar zou zonde zijn als je uiteindelijk de boel weer apart moet verkopen

[Charly]

Majesty schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 12:06:
[...]

Voor nu hoop ik nog beide VVE's (iedere VVE heeft 8 leden) samen te kunnen gaan voegen, dat maakt het alles een stuk gemakkelijker. Met als argument dat onderhoudswerkzaamheden ook goedkoper zullen worden.

Leuk plan, maar bovenstaand lijkt me dan weer ambitieus. Ik zou eerder kijken of je zelf kan overstappen, dus het ene appartement uitkopen bij de oorspronkelijke vve en als 2e bij de ander inkopen/toevoegen.

Ik weet niet hoe groot die vve's zijn maar voor je daar iedereen aan boord hebt voor een fusie kan je zo een paar jaar verder zijn vrees ik.

[ Voor 3% gewijzigd door Charly op 28-03-2024 16:38 ]

[Wolly]

helmmen schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 09:46:
[...]


Vette kans! Bouw technisch is dit zeker mogelijk! Vanuit de VVE zou het mij ook niet heel erg bezwaarlijk zijn je zou de woningen als los moeten beschouwen en elke VVE los bijdragen aan betalen. Enige probleem zie ik voor me dat bij de fusie van de 2 woningen op papier kadastraal ze aan 1 VVE moeten worden toegeschreven. Je wilt die fusie wel doen vanwege verschillende financiële kosten als je twee woningen hebt en ook de dubbele aansluitingen vanuit je elektra,water en gas. Ik vermoed ook dat je een redelijk pittig verbouwing moet doen om de woonruimte opnieuw in te delen. Het is een enorme kans maar denk ik ook een enorme klus.

Neem anders contact op met een goede Amsterdamse architect die ook bekend is met de regelgeving. Zeker niet goedkoop maar wel iets wat je gaat nodig hebben met dit soort complexe projecten.

Kadastraal aan 1 vve toeschrijven? Je krijgt uiteindelijk van de gemeente 1 huisnummer maar verder wijzigt er niets aan de vve inschrijving.

[Wispe]

Crapie schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 15:05:
[...]


Jaren geleden heb ik precies hetzelfde willen doen. Waar je rekening mee dient te houden is dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Voor het wijzigingen hiervan heb je vanuit de VvE een meerderheid - ik geloof 80% - van de stemmen nodig. Daarna moeten alle hypotheekverstrekkers ook geïnformeerd worden over de wijziging van de splitsingsakte en formeel akkoord geven. Let er ook op dat hier kosten aan zijn verbonden.

Ik denk dat het samenvoegen van de VvE's een extra uitdaging met zich meebrengt omdat je dan ook met splitsingsaktes zit en de samenstelling van de VvE, welke dan wijzigt. Niks is onmogelijk natuurlijk maar hou wel rekening met dat het lang kan duren voordat het formeel geregeld. Je bent afhankelijk van de bereidwilligheid van de VvE waarbij de rest eigenlijk weinig belang heeft. Je hebt kans dat je buren in de tussentijd een oogje willen dichtknijpen, dan zou het in theorie snel kunnen gaan maar heb je juridisch geen poot om op te staan.

De lange procedure en de afhankelijkheid van de VvE is de reden dat ik het uiteindelijk niet heb gedaan. Toffe kans maar zou zonde zijn als je uiteindelijk de boel weer apart moet verkopen

Dat is de formele weg, ja. Het kan ook sneller en eenvoudiger: bespreken in de beide VvE's (zo groot zijn ze schijnbaar niet) en als de beide VvE's er positief in staan, een notaris de opdracht geven om de splitsingsakte te wijzigen waarbij de beide VvE's worden samengevoegd tot één VvE en de alle eigenaren aanschrijft om een volmacht af te geven aan het notariskantoor. Toestemming van de hypotheekverstrekkers zal loslopen zolang niet aan hun onderpand wordt gesleuteld.

Heb je ook geen gedoe over dat de notaris moet controleren of die formele weg die jij beschrijft, is nagelopen.

Als het erfpacht is, gaat het járen duren want dan heb je ook medewerking van de gemeente nodig. En die zijn niet zo snel (zacht uitgedrukt, spreek ik uit ervaring).

[Toke_gt]

Wispe schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 16:45:
[...]
Dat is de formele weg, ja. Het kan ook sneller en eenvoudiger: bespreken in de beide VvE's (zo groot zijn ze schijnbaar niet) en als de beide VvE's er positief in staan, een notaris de opdracht geven om de splitsingsakte te wijzigen waarbij de beide VvE's worden samengevoegd tot één VvE en de alle eigenaren aanschrijft om een volmacht af te geven aan het notariskantoor. Toestemming van de hypotheekverstrekkers zal loslopen zolang niet aan hun onderpand wordt gesleuteld.

Heb je ook geen gedoe over dat de notaris moet controleren of die formele weg die jij beschrijft, is nagelopen.

Als het erfpacht is, gaat het járen duren want dan heb je ook medewerking van de gemeente nodig. En die zijn niet zo snel (zacht uitgedrukt, spreek ik uit ervaring).

Heb je niet sowieso een vergunning nodig als je zelfstandige woningen gaat samenvoegen? Je onttrekt dan een woning aan de woningmarkt. Dit verschilt per gemeente (soms vergunning, soms alleen melding) en het kan ook nog verschil maken of je het in de praktijk samenvoegt (door een doorgang te maken die later weer dicht kan) of dat je het samengevoegd weer wilt verkopen. Check dat voordat je je allerlei narigheid op de hals haalt.

[Wispe]

Toke_gt schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 17:10:
[...]

Heb je niet sowieso een vergunning nodig als je zelfstandige woningen gaat samenvoegen? Je onttrekt dan een woning aan de woningmarkt. Dit verschilt per gemeente (soms vergunning, soms alleen melding) en het kan ook nog verschil maken of je het in de praktijk samenvoegt (door een doorgang te maken die later weer dicht kan) of dat je het samengevoegd weer wilt verkopen. Check dat voordat je je allerlei narigheid op de hals haalt.

Uitzondering samenvoegen woning eigen gebruik
U heeft geen vergunning nodig, als u eigenaar-bewoner bent. En uw woning samenvoegt met een naast-, onder- of bovengelegen woning voor eigen bewoning.

https://www.amsterdam.nl/...men-van-woonruimte-09718#

[Tweedledeedle]

Ottie93 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:49:
[...]


Zo te horen mag ik me nog wat gaan inlezen Bedankt voor de opheldering.

Je OZB wordt in Vlaanderen trouwens berekend op basis van je kadastraal inkomen van de woning. Altijd even navragen hoeveel deze is.

Ook even dubbel checken of de woning wel op het riool is aangesloten (zeker in buitengebied) en of de verwarming op gas of mazout (stookolie) is. Daarnaast nagaan of de woning niet in een WORG of overstromingsgevoelig gebied ligt.

Als je buiten de kern zit sowieso even kijken of je niet zonevreemd bent. En indien je zonevreemd bent of er dan een planologisch attest voorhanden is.

Al met al wel wat anders dan in Nederland..

Daarnaast heb je als inwoner gemeentelijke belastingen over je inkomen. De hoogte hangt af van de gemeente waar je woont. Meestal is het tussen de 0% - 8%. Knokke heeft bijvoorbeeld 0%. Weet niet hoe dit zit als je in Nederland werkzaam blijft. In principe hebben België en Nederland een verdrag afgesloten die een dubbele heffing voorkomt.

[faust2016]

faust2016 schreef op zaterdag 23 maart 2024 @ 15:55:
Sinds een maand of 2-3 zijn mijn vriendin en ik serieus aan het kijken voor ons eerste koophuis. Tot nu toe is het een beetje een rollercoaster van emoties: "Van wow, we kunnen best wat hypotheek krijgen", naar "Alles wat een beetje aangenaam geprijsd is, is een bouwval".

We hebben voor onszelf gezegd dat we niet boven de NHG grens willen kopen, aangezien we waarschijnlijk 100% van de woningwaarde gaan financieren. Ik heb wel eigen geld, maar vriendin niet, en we willen graag 50-50 eigenaar zijn van het huis.

Nu hebben we afgelopen vrijdag een huis bezichtigd waar ik nu voor de eerste keer dan toch een beetje hotel-de-botel van werd.

- 98 m2
- Veel natuurlijk licht
- 3 slaapkamers
- Energielabel D
- Prima wijk/leuk straatje
- Jaren 30 pand
- Elektra recent vernieuwd
- Bovenwoning
- Utrecht

Het is nog niet perfect, maar voor een eerste huis kan je ook niet alles verwachten.

- Niks aan bergruimte
- Geen buitenruimte
- Lekkageschade
- Keuken en badkamer bruikbaar, maar geen blikvangers
- Er is een VvE, maar die is niet actief en er zit geen geld in vziw
- Alle slaapkamers liggen op de bovenste (3e) verdieping van het huis, en het heeft een plat dak: Loeiheet in de zomer?

Pand is ooit aangekocht voor studerende zoon, daarna nog paar jaar verhuurd en wordt nu verkocht omdat de huurders eruit zijn.

Verkoper laat lekkageschade repareren. Makelaar liet een offerte van aannemer zien (20K), en vertelde dat ze dinsdag gingen beginnen met herstelwerkzaamheden. Muur zou ook (binnen)isolatie krijgen, en alles wit geverfd worden voor oplevering.

Geen bergruimte: Nu nog geen probleem, want we kunnen 1 van de slaapkamers gebruiken. Misschien een stukje van de grote slaapkamer (16m2) afsnoepen om berging te maken. Nu we nog 0 kinderen hebben, hoeft het nog niet echt een probleem te zijn. Het is echter de bedoeling dat dat er de komende jaren toch zeker 1 of misschien 2 gaan worden. Dan wordt het wel vervelender. Evenals geen buitenruimte.

Echter staat het huis ook al 2 maanden op funda. Makelaar: Mensen zijn toch een beetje bang voor die lekkageschade.
Hij zei: Je kan in je bod opnemen dat het met voorbehoud is dat de lekkage gefixt is.
Aan de ene kant: De muur die nu gerepareerd gaat worden kan er weer even tegenaan. Maar zegt dit nog iets over de algehele staat van de rest van het huis?
Waarom duiken andere kopers hier niet op? Wat weten zij dat ik niet weet?

Ik twijfel erg of we een bod moeten uitbrengen of niet. En als we dat doen, dan sowieso onder voorbehoud van bouwkundige keuring en taxatie, en dat de lekkageschade volledig gerepareerd moet zijn.

Iemand die zijn licht hierover kan laten schijnen? Wat voor risico nemen we als we dat huis zouden kopen?
Moet ik nog iets denken van dat de VvE niet actief is?

Bedankt voor alle reacties hierop. Even een update, want er zijn wat ontwikkelingen.

We hebben een bod uitgebracht van 25K onder de vraagprijs, met voorbehoud van 100% financiering, dat de aannemer zijn werk afmaakt aan de lekkageschade en door de verkoper betaald wordt, en voorbehoud van bouwkundige keuring (3K).


Ik heb bij de onderbuurman met wie we het pand zouden gaan delen (enige andere VvE lid) aangebeld, en een praatje gemaakt. Hij stond wel open voor VvE opstarten, maandelijkse bijdrage, verduurzaming, zonnepanelen op het dak. Allemaal dingen waar ik blij van werd. Verder zei hij dat het straatje rustig was en dat hij er met veel plezier woont.
Hij heeft zelf de benedenwoning 1,5 jaar geleden gekocht en heeft het rapport van de bouwkundige keuring van toen doorgestuurd. Geen in het oog springende gebreken. Dak was nog prima*. Gevels zouden wel 'een keer' onderhoud moeten, maar niks dringends.
*De voegen van een van de zijmuren zijn 'op' en daar komt al het vocht vandaan, is het verhaal.

Makelaar heeft ons vandaag teruggebeld. Ons bod van 400K was soort van akkoord, maar als tegenbod kwam hij met 375K en dan is de offerte van de aannemer van ons.
Dit biedt voordelen en risico's. Ik heb gebeld met de aannemer die de klus zou gaan doen en wat vragen gesteld.


+ Als we de offerte overnemen kunnen we relatief goedkoop ook de voorgevel opnieuw laten voegen, omdat de steigers er al staan.
+ Er wordt bij die muur binnenisolatie geplaatst, maar dat kunnen we dan op meer plekken laten doen. Gezien label D, en bovenste verdieping onder een plat dak misschien wel fijn in de zomers als het beter geïsoleerd is en minder warm wordt.
+ 5K extra 'korting'. Offerte is 20K, tegenbod 25K lager.
- Risico? Wat als de lekkage toch ergens anders door komt, en die kosten nog een stuk hoger zijn dan 5K. Of als het water ook in de beneden muur door aan het trekken is? Het is de afgelopen dagen/weken zeker niet droog geweest, en het werk aan de muur moet nog beginnen.

We gaan woensdag nog een keer kijken in het huis. Dus dan even kijken of we nog veranderingen zien tov de vorige keer.

Mijn eerste reactie was om het lekker bij het eerste bod te houden en de verkoper het risico te laten nemen. Echter na whatsappjes met de onderbuurman: Hij staat er voor open de extra kosten voor de voorgevel te splitten. Extra isolatie is ook een pluspunt. Ik neig ernaar om 370K als tegenbod te doen voor als we de offerte overnemen.

In het gesprek met de aannemer vroeg ik ook wat hij precies gaat doen. Van binnen heb ik een foto van de muur in kwestie:

Hij gaat dus opnieuw de buitenmuur voegen. Ik vroeg wat er dan met de schimmel ging gebeuren: "Tja, een beetje weghakken, en wat blijft zitten komt achter een voorzetwand (isolatie)"
Het leek me raar om daar niet meer mee te doen. Is het gebruikelijk om dat gewoon weg te stoppen achter een wandje? Kan dat nog kwaad op een of andere manier?

We hebben zitten rekenen en zouden na alle kosten van huis kopen nog een kleine halve ton spaargeld overhouden. Stel wel laten zowel die zijmuur als voorgevel opnieuw voegen, en stel dat de fundering e.d. allemaal redelijk op orde is (Utrecht, zandgrond, schijnt niet heel hoog risico te zijn).
Ben ik dan te positief als ik denk 'het zal dan wel even klaar zijn'?
Bouwkundige van de onderbuurman zei 1,5 jaar geleden dat het dak nog wel 10 jaar mee kon. Aannemer die ik vandaag sprak zei dat het dak er ook ok bij lag voor zover hij had gezien.


Het is erg spannend en moeilijk, die keuzes. Makelaar zet er best wat druk achter.
Ergens voelt het als een buitenkansje. De negatieve punten waar we mee zaten, denken we wel een mouw aan te kunnen passen. Verder is de m2 prijs voor Utrecht erg gunstig, en kunnen we zelfs onderbieden ipv overbieden. Maar goed, de lekkage maakt het wel een spannend verhaal..

[Toke_gt]

faust2016 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 17:48:
Makelaar heeft ons vandaag teruggebeld. Ons bod van 400K was soort van akkoord, maar als tegenbod kwam hij met 375K en dan is de offerte van de aannemer van ons.
(…)
- Risico? Wat als de lekkage toch ergens anders door komt, en die kosten nog een stuk hoger zijn dan 5K. Of als het water ook in de beneden muur door aan het trekken is? Het is de afgelopen dagen/weken zeker niet droog geweest, en het werk aan de muur moet nog beginnen.

Ik zou dat expliciet opnemen in het koopcontract: bod is akkoord, op voorwaarde dat de voorgestelde werkzaamheden het probleem ook daadwerkelijk oplossen. Blijkt er meer aan de hand te zijn, dan zijn de meerkosten alsnog voor de verkopers.

Verder wel fijn om al goed contact met de benedenbuur te hebben. Dat is een mooi begin.
Denk nog even goed na over berging/geen buitenruimte.

[kx22]

Toke_gt schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 17:55:
[...]

Ik zou dat expliciet opnemen in het koopcontract: bod is akkoord, op voorwaarde dat de voorgestelde werkzaamheden het probleem ook daadwerkelijk oplossen. Blijkt er meer aan de hand te zijn, dan zijn de meerkosten alsnog voor de verkopers.

Heeft de verkoper toch geen voordeel van?
Hij haalt 25k van de prijs eraf, zodat de koper voor 20k het kan oplossen (wel op eigen risico).
Leg jij als koper de risico alsnog bij hem neer hoeft hij ook geen 5k extra korting te geven.

Maar je kan idd altijd in onderhandeling. Denk dat weinig mensen zin in een lekkage hebben, meest verschrikkelijk want je weet niet waar het vandaan komt.

[Toke_gt]

kx22 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 18:08:
[...]
Heeft de verkoper toch geen voordeel van?
Hij haalt 25k van de prijs eraf, zodat de koper voor 20k het kan oplossen (wel op eigen risico).
Leg jij als koper de risico alsnog bij hem neer hoeft hij ook geen 5k extra korting te geven.

De verkoper heef al het voordeel dat hij zelf niks meer hoeft te regelen. Als koper heb je de kosten en het nadeel dat je alles zelf moet regelen. De 5K zou voor mij niet genoeg zijn om het (onbekende) risico af te dekken.

[Crapie]

Wispe schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 16:45:
[...]


Dat is de formele weg, ja. Het kan ook sneller en eenvoudiger: bespreken in de beide VvE's (zo groot zijn ze schijnbaar niet) en als de beide VvE's er positief in staan, een notaris de opdracht geven om de splitsingsakte te wijzigen waarbij de beide VvE's worden samengevoegd tot één VvE en de alle eigenaren aanschrijft om een volmacht af te geven aan het notariskantoor. Toestemming van de hypotheekverstrekkers zal loslopen zolang niet aan hun onderpand wordt gesleuteld.

Heb je ook geen gedoe over dat de notaris moet controleren of die formele weg die jij beschrijft, is nagelopen.

Als het erfpacht is, gaat het járen duren want dan heb je ook medewerking van de gemeente nodig. En die zijn niet zo snel (zacht uitgedrukt, spreek ik uit ervaring).

Met name met het positief instaan van beide VvE’s (leden) is er een risico. Een paar leden kunnen om wat voor reden dan ook tegen zijn en je zit met twee losse appartementen. Zeker omdat de nieuwe woning al wordt aangekocht voor de inventarisatie en eventuele notarisopdracht. De beheerder kan dan namelijk wel positief zijn maar de leden maken de VvE en die kunnen iets heel anders vinden. Het is aan @faust2016 om dit risico te nemen.

De niet formele route kan makkelijk zijn maar ik heb in de praktijk helaas ook anders gezien.

[kx22]

Toke_gt schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 18:14:
[...]

De verkoper heef al het voordeel dat hij zelf niks meer hoeft te regelen. Als koper heb je de kosten en het nadeel dat je alles zelf moet regelen. De 5K zou voor mij niet genoeg zijn om het (onbekende) risico af te dekken.

Vandaar dat hij het aanbod doet, wat jij voorstelt is:
Geef me de korting + nog steeds jouw risico.

Dan zit je straks met de vraag: heeft de aannemer goed werk gedaan of komt het probleem ergens anders vandaan?

[Sport_Life]

faust2016 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 17:48:
[...]


Bedankt voor alle reacties hierop. Even een update, want er zijn wat ontwikkelingen.

We hebben een bod uitgebracht van 25K onder de vraagprijs, met voorbehoud van 100% financiering, dat de aannemer zijn werk afmaakt aan de lekkageschade en door de verkoper betaald wordt, en voorbehoud van bouwkundige keuring (3K).


Ik heb bij de onderbuurman met wie we het pand zouden gaan delen (enige andere VvE lid) aangebeld, en een praatje gemaakt. Hij stond wel open voor VvE opstarten, maandelijkse bijdrage, verduurzaming, zonnepanelen op het dak. Allemaal dingen waar ik blij van werd. Verder zei hij dat het straatje rustig was en dat hij er met veel plezier woont.
Hij heeft zelf de benedenwoning 1,5 jaar geleden gekocht en heeft het rapport van de bouwkundige keuring van toen doorgestuurd. Geen in het oog springende gebreken. Dak was nog prima*. Gevels zouden wel 'een keer' onderhoud moeten, maar niks dringends.
*De voegen van een van de zijmuren zijn 'op' en daar komt al het vocht vandaan, is het verhaal.

Makelaar heeft ons vandaag teruggebeld. Ons bod van 400K was soort van akkoord, maar als tegenbod kwam hij met 375K en dan is de offerte van de aannemer van ons.
Dit biedt voordelen en risico's. Ik heb gebeld met de aannemer die de klus zou gaan doen en wat vragen gesteld.


+ Als we de offerte overnemen kunnen we relatief goedkoop ook de voorgevel opnieuw laten voegen, omdat de steigers er al staan.
+ Er wordt bij die muur binnenisolatie geplaatst, maar dat kunnen we dan op meer plekken laten doen. Gezien label D, en bovenste verdieping onder een plat dak misschien wel fijn in de zomers als het beter geïsoleerd is en minder warm wordt.
+ 5K extra 'korting'. Offerte is 20K, tegenbod 25K lager.
- Risico? Wat als de lekkage toch ergens anders door komt, en die kosten nog een stuk hoger zijn dan 5K. Of als het water ook in de beneden muur door aan het trekken is? Het is de afgelopen dagen/weken zeker niet droog geweest, en het werk aan de muur moet nog beginnen.

We gaan woensdag nog een keer kijken in het huis. Dus dan even kijken of we nog veranderingen zien tov de vorige keer.

Mijn eerste reactie was om het lekker bij het eerste bod te houden en de verkoper het risico te laten nemen. Echter na whatsappjes met de onderbuurman: Hij staat er voor open de extra kosten voor de voorgevel te splitten. Extra isolatie is ook een pluspunt. Ik neig ernaar om 370K als tegenbod te doen voor als we de offerte overnemen.

In het gesprek met de aannemer vroeg ik ook wat hij precies gaat doen. Van binnen heb ik een foto van de muur in kwestie: [Afbeelding]

Hij gaat dus opnieuw de buitenmuur voegen. Ik vroeg wat er dan met de schimmel ging gebeuren: "Tja, een beetje weghakken, en wat blijft zitten komt achter een voorzetwand (isolatie)"
Het leek me raar om daar niet meer mee te doen. Is het gebruikelijk om dat gewoon weg te stoppen achter een wandje? Kan dat nog kwaad op een of andere manier?

We hebben zitten rekenen en zouden na alle kosten van huis kopen nog een kleine halve ton spaargeld overhouden. Stel wel laten zowel die zijmuur als voorgevel opnieuw voegen, en stel dat de fundering e.d. allemaal redelijk op orde is (Utrecht, zandgrond, schijnt niet heel hoog risico te zijn).
Ben ik dan te positief als ik denk 'het zal dan wel even klaar zijn'?
Bouwkundige van de onderbuurman zei 1,5 jaar geleden dat het dak nog wel 10 jaar mee kon. Aannemer die ik vandaag sprak zei dat het dak er ook ok bij lag voor zover hij had gezien.


Het is erg spannend en moeilijk, die keuzes. Makelaar zet er best wat druk achter.
Ergens voelt het als een buitenkansje. De negatieve punten waar we mee zaten, denken we wel een mouw aan te kunnen passen. Verder is de m2 prijs voor Utrecht erg gunstig, en kunnen we zelfs onderbieden ipv overbieden. Maar goed, de lekkage maakt het wel een spannend verhaal..

Ik zou de kosten van herstel incl. risico als blijkt dat het niet met 20k te verhelpen is bij verkoper neerleggen. Dat zeg ik zonder enige verstand van bouwkundige zaken (voor zover een bouwkundige dat al op een foto kan constateren).

Aannemer komt mij ook niet heel kundig over, maar eerder een beetje laconiek als het zo gezegd is.

My 2 cts

[Orian]

Ik weet niet hoe groot die muur is,maar ik vind 20k voor het uithakken, opnieuw voegen en impregneren van 1 buitenmuur vrij duur. Wij waren hier nog geen 4,5k inclusief btw voor 1 blinde zijmuur en voorzijde (daar wel veel ramen), betrof platvoegen .

[ Voor 4% gewijzigd door Orian op 28-03-2024 18:44 ]

[Toke_gt]

kx22 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 18:19:
[...]
Vandaar dat hij het aanbod doet, wat jij voorstelt is:
Geef me de korting + nog steeds jouw risico.

Dan zit je straks met de vraag: heeft de aannemer goed werk gedaan of komt het probleem ergens anders vandaan?

Dat klopt, en aangezien de aannemer de schade aan de binnenkant wil wegwerken met een voorzetwandje, en je dus niet goed kunt zien of het goed is verholpen, zou ik dat risico niet met 5K willen afdekken.
Zou jij het risico nemen dat je het huis weliswaar voor 25K minder koopt, maar vervolgens voor 45K schade blijkt te hebben?

[kx22]

Toke_gt schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 18:36:
[...]

Dat klopt, en aangezien de aannemer de schade aan de binnenkant wil wegwerken met een voorzetwandje, en je dus niet goed kunt zien of het goed is verholpen, zou ik dat risico niet met 5K willen afdekken.
Zou jij het risico nemen dat je het huis weliswaar voor 25K minder koopt, maar vervolgens voor 45K schade blijkt te hebben?

Ik zou niet eens bieden op een huis met lekkage/waterschade.
Als koper zou ik hier van te voren een bouwkundige rapport laten uitvoeren (in de hoop dat ze zien waar het probleem vandaan komt). Kunnen ze daar niet achterkomen? Niet kopen.

Zelfs de verkoper het oplost, kan het over 2 a 3 jaar weer lekken. Ga je dan weer hem bellen? Grote kans dat hij niet opneemt. Of ga je in het contract laten zetten dat hij 5 jaar garantie moet geven? Grote kans dat hij niet aan je gaat verkopen.

lekkage door muren is het meest vervelende probleem wat een huis kan hebben, want je kan niet zien waar het probleem vandaan komt.

[Toke_gt]

kx22 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 18:42:
[...]
Zelfs de verkoper het oplost, kan het over 2 a 3 jaar weer lekken. Ga je dan weer hem bellen?

We gaan wat off topic, maar wat ik bedoelde is: als bij herstel blijkt dat de schade vele malen groter is dan 20+5K. Ik ga ervanuit dat de aannemer aansprakelijk is al de lekkage zich na een tijdje opnieuw voordoet.

[964C2]

Martijn1990 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 14:47:
[...]

Pensioen en AOW zijn wel 2 verschillende dingen. Op AOW heeft iedere Nederlandse inwoner recht en die opbouw van 2% per jaar krijg je dus niet.

Jarenlang in Duitsland gewoond met dienstverband voor organisatie in NL.
Dan draag je in NL gewoon premies af en gaat de AOW opbouw van 2% per jaar gewoon door.
Geldt ook voor pensioenopbouw

[Wolly]

Toke_gt schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 18:54:
[...]

We gaan wat off topic, maar wat ik bedoelde is: als bij herstel blijkt dat de schade vele malen groter is dan 20+5K. Ik ga ervanuit dat de aannemer aansprakelijk is al de lekkage zich na een tijdje opnieuw voordoet.

Ik moet de eerste loodgieter of aannemer nog vinden die garantie geeft dat het niet meer gaat lekken.

[THM0]

kx22 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 18:42:
[...]


Ik zou niet eens bieden op een huis met lekkage/waterschade.
Als koper zou ik hier van te voren een bouwkundige rapport laten uitvoeren (in de hoop dat ze zien waar het probleem vandaan komt). Kunnen ze daar niet achterkomen? Niet kopen.

Zelfs de verkoper het oplost, kan het over 2 a 3 jaar weer lekken. Ga je dan weer hem bellen? Grote kans dat hij niet opneemt. Of ga je in het contract laten zetten dat hij 5 jaar garantie moet geven? Grote kans dat hij niet aan je gaat verkopen.

lekkage door muren is het meest vervelende probleem wat een huis kan hebben, want je kan niet zien waar het probleem vandaan komt.

Sowieso geeft een bouwkundige keuring geen uitsluitsel. Zo'n keuring kan hooguit aangeven dat er op plek x een probleem is ergens mee wat tot lekkage leidt. Er gaat nooit in staan dat dat de enige lekkage is. Dus het blijft een gok.

Maakt overigens niet uit of je het verkoper laat uitvoeren of het zelf doet. Hooguit krijg je van je eigen aannemer iets meer inzicht in wat ze daadwerkelijk aantreffen bij de werkzaamheden.

Ik zou deze ook voorbij laten gaan...Eens te meer omdat je het huis koopt terwijl je weet van die lekkage, daarmee wordt het heel moeilik de verkoper nog ergens voor aansprakelijk te stellen als het allemaal een stuk kostbaarder/ingewikkelder blijkt.dan nu voorgespiegeld.

[helmmen]

faust2016 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 17:48:
[...]


Beel open voor VvE opstarten, maandelijkse bijdrage, verduurzaming, zonnepanelen op het dak. Allemaal dingen waar ik blij van werd. Verder zei hij dat het straatje rustig was en dat hij er met veel plezier woont.
Hij heeft zelf de benedenwoning 1,5 jaar geleden gekocht en heeft het rapport van de bouwkundige keuring van toen doorgestuurd. Geen in het oog springende gebreken. Dak was nog prima*. Gevels zouden wel 'een keer' onderhoud moeten, maar niks dringends.
*De voegen van een van de zijmuren zijn 'op' en daar komt al het vocht vandaan, is het verhaal.

Makelaar heeft ons vandaag teruggebeld. Ons bod van 400K was soort van akkoord, maar als tegenbod kwam hij met 375K en dan is de offerte van de aannemer van ons.
Dit biedt voordelen en risico's. Ik heb gebeld met de aannemer die de klus zou gaan doen en wat vragen gesteld.


+ Als we de offerte overnemen kunnen we relatief goedkoop ook de voorgevel opnieuw laten voegen, omdat de steigers er al staan.
+ Er wordt bij die muur binnenisolatie geplaatst, maar dat kunnen we dan op meer plekken laten doen. Gezien label D, en bovenste verdieping onder een plat dak misschien wel fijn in de zomers als het beter geïsoleerd is en minder warm wordt.
+ 5K extra 'korting'. Offerte is 20K, tegenbod 25K lager.
- Risico? Wat als de lekkage toch ergens anders door komt, en die kosten nog een stuk hoger zijn dan 5K. Of als het water ook in de beneden muur door aan het trekken is? Het is de afgelopen dagen/weken zeker niet droog geweest, en het werk aan de muur moet nog beginnen.

We gaan woensdag nog een keer kijken in het huis. Dus dan even kijken of we nog veranderingen zien tov de vorige keer.

Mijn eerste reactie was om het lekker bij het eerste bod te houden en de verkoper het risico te laten nemen. Echter na whatsappjes met de onderbuurman: Hij staat er voor open de extra kosten voor de voorgevel te splitten. Extra isolatie is ook een pluspunt. Ik neig ernaar om 370K als tegenbod te doen voor als we de offerte overnemen.

In het gesprek met de aannemer vroeg ik ook wat hij precies gaat doen. Van binnen heb ik een foto van de muur in kwestie: [Afbeelding]

Hij gaat dus opnieuw de buitenmuur voegen. Ik vroeg wat er dan met de schimmel ging gebeuren: "Tja, een beetje weghakken, en wat blijft zitten komt achter een voorzetwand (isolatie)"
Het leek me raar om daar niet meer mee te doen. Is het gebruikelijk om dat gewoon weg te stoppen achter een wandje? Kan dat nog kwaad op een of andere manier?

We hebben zitten rekenen en zouden na alle kosten van huis kopen nog een kleine halve ton spaargeld overhouden. Stel wel laten zowel die zijmuur als voorgevel opnieuw voegen, en stel dat de fundering e.d. allemaal redelijk op orde is (Utrecht, zandgrond, schijnt niet heel hoog risico te zijn).
Ben ik dan te positief als ik denk 'het zal dan wel even klaar zijn'?
Bouwkundige van de onderbuurman zei 1,5 jaar geleden dat het dak nog wel 10 jaar mee kon. Aannemer die ik vandaag sprak zei dat het dak er ook ok bij lag voor zover hij had gezien.


Het is erg spannend en moeilijk, die keuzes. Makelaar zet er best wat druk achter.
Ergens voelt het als een buitenkansje. De negatieve punten waar we mee zaten, denken we wel een mouw aan te kunnen passen. Verder is de m2 prijs voor Utrecht erg gunstig, en kunnen we zelfs onderbieden ipv overbieden. Maar goed, de lekkage maakt het wel een spannend verhaal..

Ik zou zeggen gewoon doen, je wilt de woning zo te zien graag hebben en binnen je eigen aannemers kringen laten uitvoeren voor dat verschil is sowieso beter. Hou wel rekening mee dat naast het voegen je ook een hoop andere dingen gaat tegen komen. Als dit de staat is waar in de bewoner de woning laat er geheid andere dingen zullen zijn. Hou er in ieder geval rekening mee dat het stuc op die muur er 100% zeker vanaf gaat vallen en je goed moet opletten dat niks van de houten constructie is aangetast.

Andere tip is laat gevel werk alleen uitvoeren door specialistische partijen die misschien al eerder in de straat aan het werk zijn geweest en je kwaliteit van kan beoordelen. Goedkoop/slecht gevel werk is echt echt heel lelijk.

Met betrekking tot dat je denkt dat het zo gedaan is ben je redelijk ambitieus. Ik zou zeggen als je dit allemaal laat doen moet je denken aan ongeveer 3 maanden.

[Flix20]

Majesty schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 11:38:
Hi allen,

Met mijn partner woon ik al een paar jaar samen in een 55m2 woning met 77m2 tuin te Amsterdam, we willen graag groter gaan wonen (in Amsterdam) maar hebben ons droom huis/appartement nog niet gevonden.
Nu doet biedt de volgende kans zich aan: de buren van het aangrenzende appartement (1 hoog, begane grond is berging) hebben hun woning te koop gezet.

Het lijkt ons ideaal om het appartement te kopen en beide appartementen samen te voegen (toegestaan vanuit de gemeente bij eigen bewoning). Hierdoor zouden we naar 104 m2 (55 + 49) gaan, met een tuin van 137 m2 (77 + 50), met 2 bergingen.
Nu zijn er nog twee obstakels: uitzoeken of mogelijk is een doorgang te maken (jaren 30 woning met bakstenen muren, het lijkt er wel op) én hoe we het op gaan lossen met de VVE's. Het vervelende is dat beide appartementen tot verschillende VVE's behoren namelijk.

Onze eigen VVE wordt beheerd door een VVE beheerder en de andere woning is in eigen beheer. Omdat het ons niet ideaal lijkt in beide VVE's te zitten en daardoor op verschillende momenten de voorgevel geschilderd te krijgen, leek het me het meest logisch om te gaan proberen de VVE's samen te voegen.

Heb met beide VVE's contact opgenomen, de beheerder van onze eigen VVE staat er in ieder geval positief tegenover, de ander heeft nog niet gereageerd. Een argument om buren over te halen zou zijn dat het qua kosten voordeliger voor ze gaat worden, wanneer onderhoudskosten gedeeld worden over meer woningen.

Heeft iemand hier toevallig ervaring mee? Of zien jullie nog andere mogelijkheden?
Hoor het graag .

De buurman van mijn ouders heeft dit 10-20 jaar geleden gedaan. Maar hij mocht geen huisnummer laten vervallen dus heeft hij uiteindelijk alleen een deel van de begaande grond bij zijn eigen woning getrokken en de bovenetage verhuurd.
Je zou dus even goed bij de gemeente moeten informeren wat hier de spelregels zijn.

En wat betreft de VVE's; succes.... Maar ik geef het weinig kans van slagen, maar dat is mijn persoonlijke ervaring met VVE's.
Vooraf zijn er grootse plannen en iedereen heeft een mening en ideeën, totdat er actie ondernomen moet worden. Dan is niemand thuis.

[Wolly]

faust2016 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 17:48:

Ik heb bij de onderbuurman met wie we het pand zouden gaan delen (enige andere VvE lid) aangebeld, en een praatje gemaakt. Hij stond wel open voor VvE opstarten, maandelijkse bijdrage, verduurzaming, zonnepanelen op het dak. Allemaal dingen waar ik blij van werd. Verder zei hij dat het straatje rustig was en dat hij er met veel plezier woont.
Hij heeft zelf de benedenwoning 1,5 jaar geleden gekocht en heeft het rapport van de bouwkundige keuring van toen doorgestuurd. Geen in het oog springende gebreken. Dak was nog prima*. Gevels zouden wel 'een keer' onderhoud moeten, maar niks dringends.
*De voegen van een van de zijmuren zijn 'op' en daar komt al het vocht vandaan, is het verhaal.

Die onderbuurman moet wel de gelukkigste bewoner zijn, de vochtschade in jouw muur is immers het gevolg van achterstallig onderhoud aan het pand. Nu komt er een nieuwe eigenaar die erover nadenkt om dit op eigen kosten te repareren, een lot in de loterij wat zojuist aangebeld heeft

Officieel zouden het immers kosten voor de VVE zijn waaraan hij zijn deel zou moeten meebetalen.

Mijn advies: Laat de verkoper eerst maar eens een VVE opzetten met zijn buurman, de pot vullen en de opdracht tot reparatie vanuit de VVE geven. Dan zit je in de toekomst veiliger, mocht het weer gaan lekken dan is immers de VVE aan zet om het te betalen.
Uiteindelijk is de VVE verantwoordelijk.

[Autonoesis]

faust2016 schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 17:48:
[...]

Muur behandelen met een waterafstotende coating is een tijdelijke oplossing. En kan er weer voor zorgen dat vochtproblemen ergens anders gaan optreden: bij de kozijnen of fundering met optrekkend vocht. Ik zou eerst vochtschade eerst beter gaan onderzoeken. Het kan zo maar zijn dat de gevel in zo’n slechte staat is, dat een dure gevelrenovatie of vernieuwing noodzakelijk is. Mijn advies als je voor zoveel geld een huis koopt, koop dan een jonge energie zuinige occasion en geen oude meuk die optisch een beetje is opgeleukt maar bouwkundig in een slechte staat is.

[Majesty]

Charly schreef op donderdag 28 maart 2024 @ 16:37:[/b]

[...]


Jaren geleden heb ik precies hetzelfde willen doen. Waar je rekening mee dient te houden is dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Voor het wijzigingen hiervan heb je vanuit de VvE een meerderheid - ik geloof 80% - van de stemmen nodig. Daarna moeten alle hypotheekverstrekkers ook geïnformeerd worden over de wijziging van de splitsingsakte en formeel akkoord geven. Let er ook op dat hier kosten aan zijn verbonden.

Ik denk dat het samenvoegen van de VvE's een extra uitdaging met zich meebrengt omdat je dan ook met splitsingsaktes zit en de samenstelling van de VvE, welke dan wijzigt. Niks is onmogelijk natuurlijk maar hou wel rekening met dat het lang kan duren voordat het formeel geregeld. Je bent afhankelijk van de bereidwilligheid van de VvE waarbij de rest eigenlijk weinig belang heeft. Je hebt kans dat je buren in de tussentijd een oogje willen dichtknijpen, dan zou het in theorie snel kunnen gaan maar heb je juridisch geen poot om op te staan.

De lange procedure en de afhankelijkheid van de VvE is de reden dat ik het uiteindelijk niet heb gedaan. Toffe kans maar zou zonde zijn als je uiteindelijk de boel weer apart moet verkopen

Goede punten! Ik ben inmiddels ook al wat verder in het proces gedoken met hulp van een juridisch adviseur van de Vereniging Eigen Huis. Ben aardig genezen van het proces om beide VVE's samen te gaan voegen nu ik precies hetzelfde wat jij schreef van deze dame hoorde. Wellicht iets voor als we er al een tijdje wonen.

Dan rest nog zekerheid krijgen of de VVE instemt met samenvoegen (dat lukt niet voor woensdag 3 april 12:00, biedingsdeadline) en zekerheid krijgen dat een samenvoegingsvergunning niet nodig is.
Ik lees op meerdere plekken op de website van de Gemeente Amsterdam dat die niet nodig zou zijn wanneer je zelf eigenaar bent van beide woningen en er ook zelf woont. Omgevingsvergunning (ook nodig) moet wel lukken in ieder geval.

Zie ook hier wat ik te zien krijg wanneer ik een online samenvoegingsvergunning aanvraag start:


Bieden met voorbehoud van zekerheid zou mogelijk zijn (ze gaan er pas half juli uit), maar niet heel aantrekkelijk in Amsterdam.

Crapie schreef op donderdag 28 maart:
[...]


Leuk plan, maar bovenstaand lijkt me dan weer ambitieus. Ik zou eerder kijken of je zelf kan overstappen, dus het ene appartement uitkopen bij de oorspronkelijke vve en als 2e bij de ander inkopen/toevoegen.

Ik weet niet hoe groot die vve's zijn maar voor je daar iedereen aan boord hebt voor een fusie kan je zo een paar jaar verder zijn vrees ik.

Zou ook kunnen. Het betreft overigens 2x 8 woningen zoals ik eerder schreef, dus de grootte van de VVE valt mee.

Flix20 schreef op vrijdag 29 maart 2024 @ 09:40:
[...]


De buurman van mijn ouders heeft dit 10-20 jaar geleden gedaan. Maar hij mocht geen huisnummer laten vervallen dus heeft hij uiteindelijk alleen een deel van de begaande grond bij zijn eigen woning getrokken en de bovenetage verhuurd.
Je zou dus even goed bij de gemeente moeten informeren wat hier de spelregels zijn.

En wat betreft de VVE's; succes.... Maar ik geef het weinig kans van slagen, maar dat is mijn persoonlijke ervaring met VVE's.
Vooraf zijn er grootse plannen en iedereen heeft een mening en ideeën, totdat er actie ondernomen moet worden. Dan is niemand thuis.

Interessant, denk dat het hier wel mogelijk is om een huisnummer te laten vervallen, ik ga het in ieder geval niet verhuren maar zelf bewonen. Zoals ik hierboven schrijf lijkt het mogelijk in de Gemeente Amsterdam.

Wat betreft VVE: heb je gelijk in ja, het samenvoegen daarvan is wellicht iets voor de toekomst .

[Crapie]

Majesty schreef op vrijdag 29 maart 2024 @ 17:37:
[...]

Goede punten! Ik ben inmiddels ook al wat verder in het proces gedoken met hulp van een juridisch adviseur van de Vereniging Eigen Huis. Ben aardig genezen van het proces om beide VVE's samen te gaan voegen nu ik precies hetzelfde wat jij schreef van deze dame hoorde. Wellicht iets voor als we er al een tijdje wonen.

Dan rest nog zekerheid krijgen of de VVE instemt met samenvoegen (dat lukt niet voor woensdag 3 april 12:00, biedingsdeadline) en zekerheid krijgen dat een samenvoegingsvergunning niet nodig is.
Ik lees op meerdere plekken op de website van de Gemeente Amsterdam dat die niet nodig zou zijn wanneer je zelf eigenaar bent van beide woningen en er ook zelf woont. Omgevingsvergunning (ook nodig) moet wel lukken in ieder geval.

Zie ook hier wat ik te zien krijg wanneer ik een online samenvoegingsvergunning aanvraag start:
[Afbeelding]

Bieden met voorbehoud van zekerheid zou mogelijk zijn (ze gaan er pas half juli uit), maar niet heel aantrekkelijk in Amsterdam.


[...]

Zou ook kunnen. Het betreft overigens 2x 8 woningen zoals ik eerder schreef, dus de grootte van de VVE valt mee.


[...]

Interessant, denk dat het hier wel mogelijk is om een huisnummer te laten vervallen, ik ga het in ieder geval niet verhuren maar zelf bewonen. Zoals ik hierboven schrijf lijkt het mogelijk in de Gemeente Amsterdam.

Wat betreft VVE: heb je gelijk in ja, het samenvoegen daarvan is wellicht iets voor de toekomst .

Zo te lezen zit je er bovenop. Succes met het vervolg, mooie kans. Hopelijk gaat het lukken!

[outlandos]

Even een vraagje, of eigenlijk 2 vragen:

1) ik heb bij mijn adviseur aangegeven dat ik 80k eigen geld wil inbrengen, ik ging ervan uit dat dat bovenop de 26,5k financieringskosten zou komen. Maar begrijp ik het nu goed dat ik feitelijk maar 56k eigen geld dien in te brengen (plus 26,5k voor de financieringskosten)?

2) ik heb de hypotheekofferte op goede vrijdag getekend. Echter valt me nu pas op dat de bankgarantie 600 euro kost, terwijl wij zonder problemen 10% van de koopsom kunnen betalen. Heb ik door het tekenen van de offerte automatisch ook getekend voor de bankgarantie? Ik heb ctrl+f gedaan op bankgarantie, maar het lijkt er niet op dat ik daarvoor heb getekend.

[Wispe]

outlandos schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 19:49:
[Afbeelding]

Even een vraagje, of eigen 2 vragen:

1) ik heb bij mijn adviseur aangegeven dat ik 80k eigen geld wil inbrengen, ik ging ervan uit dat dat bovenop de 26,5k financieringskosten zou komen. Maar begrijp ik het nu goed dat ik feitelijk maar 56k eigen geld dien in te brengen (plus 26,5k voor de financieringskosten)?

Klopt. Financieringskosten betaal je dan ook uit je eigen zak, anders had je dat ook moeten lenen.

2) ik heb de hypotheekofferte op goede vrijdag getekend. Echter valt me nu pas op dat de bankgarantie 600 euro kost, terwijl wij zonder problemen 10% van de koopsom kunnen betalen. Heb ik door het tekenen van de offerte automatisch ook getekend voor de bankgarantie? Ik heb ctrl+f op bankgarantie maar het lijkt er niet op dat ik daarvoor heb getekend.

Heb even gekeken in mijn offerte en daar staat iets in dat als ik dat wil, ik dat kan aanvragen en voordat ze dat regelen, ik een garantieverklaring moet tekenen.

[outlandos]

Wispe schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 19:55:
[...]


Klopt. Financieringskosten betaal je dan ook uit je eigen zak, anders had je dat ook moeten lenen.


[...]

Heb even gekeken in mijn offerte en daar staat iets in dat als ik dat wil, ik dat kan aanvragen en voordat ze dat regelen, ik een garantieverklaring moet tekenen.

Ik wist niet eens dat je financieringskosten kon meefinancieren. Verkeerde aanname dus

Maar fijn om te lezen dat ik zeer waarschijnlijk niet automatisch heb opt-in voor de bankgarantie. Ik ga gelijk mijn adviseur even mailen dat een bankgarantie wat ons betreft niet nodig is.

Als ik 10% (=100k) overmaak, dan krijg ik +/- 17,5k terug na passeren, correct?

[Wispe]

outlandos schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 20:00:
[...]


Ik wist niet eens dat je financieringskosten kon meefinancieren. Verkeerde aanname dus

Dat kan ook niet volgens mij. Maar per saldo klopt het dan toch? Als jij zegt dat je 80k eigen geld in wil brengen, hoe wil je de financieringskosten dan betalen als je dat niet kan lenen? In feite betaal je de financieringskosten dan ook zelf.

Maar fijn om te lezen dat ik zeer waarschijnlijk niet automatisch heb opt-in voor de bankgarantie. Ik ga gelijk mijn adviseur even mailen dat een bankgarantie wat ons betreft niet nodig is.

Doen.

Als ik 10% (=100k) overmaak, dan krijg ik +/- 17,5k terug na passeren, correct?

Ja, de bank maakt 944k over naar de notaris en op de nota van afrekening staat dat bij de ontvangsten plus 100k waarborgsom die jij hebt overgemaakt. Bij uitgaven staan dan de koopsom + k.k. en per saldo krijg je dan +- 17,5k terug van de notaris.

[outlandos]

Wispe schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 20:04:
[...]

Dat kan ook niet volgens mij. Maar per saldo klopt het dan toch? Als jij zegt dat je 80k eigen geld in wil brengen, hoe wil je de financieringskosten dan betalen als je dat niet kan lenen? In feite betaal je de financieringskosten dan ook zelf.


[...]


Doen.


[...]

Ja, de bank maakt 944k over naar de notaris en op de nota van afrekening staat dat bij de ontvangsten plus 100k waarborgsom die jij hebt overgemaakt. Bij uitgaven staan dan de koopsom + k.k. en per saldo krijg je dan +- 17,5k terug van de notaris.

Ik had volgens mij ooit tegen de adviseur gezegd 80k bovenop financieringskosten, maar goed maakt niet uit. Ik neem een hele goedkope lening mee (half miljoen tegen 1,29% nog 18 jaar rentevast) en ga 2 panden verkopen waardoor ik het nieuwe hypotheekdeel van 4% vrijwel meteen kan aflossen straks.

Anyway dank voor je duidelijke uitleg! De mail is inmiddels verzonden.

[Wispe]

outlandos schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 20:12:
[...]


Ik had volgens mij ooit tegen de adviseur gezegd 80k bovenop financieringskosten, maar goed maakt niet uit. Ik neem een hele goedkope lening mee (half miljoen tegen 1,29% nog 18 jaar rentevast) en ga 2 panden verkopen waardoor ik het nieuwe hypotheekdeel van 4% vrijwel meteen kan aflossen straks.

Anyway dank voor je duidelijke uitleg! De mail is inmiddels verzonden.

Wellicht dat je de offerte nog kan wijzigen als je dat zou willen.
Ik heb mijn offerte ook nog kunnen wijzigen nadat ik hem al had getekend, volgens mij. Ik wilde een hoger inschrijvingsbedrag dan de hypotheekadviseur had aangevraagd.

Goeie deal lijkt me trouwens. Succes verder.

[THM0]

outlandos schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 20:12:
[...]


Ik had volgens mij ooit tegen de adviseur gezegd 80k bovenop financieringskosten, maar goed maakt niet uit. Ik neem een hele goedkope lening mee (half miljoen tegen 1,29% nog 18 jaar rentevast) en ga 2 panden verkopen waardoor ik het nieuwe hypotheekdeel van 4% vrijwel meteen kan aflossen straks.

Anyway dank voor je duidelijke uitleg! De mail is inmiddels verzonden.

De financieringskosten zijn niet significant, dat zijn de advieskosten plus evt de bankgarantie en wellicht notariskosten voor de hypotheekakte. Je bedoelde de kosten koper uit eigen zak te betalen naast de 80k die je in de aankoop van de woning zelf wilt steken? Dat is wel echt iets anders…

[outlandos]

THM0 schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 20:23:
[...]

De financieringskosten zijn niet significant, dat zijn de advieskosten plus evt de bankgarantie en wellicht notariskosten voor de hypotheekakte. Je bedoelde de kosten koper uit eigen zak te betalen naast de 80k die je in de aankoop van de woning zelf wilt steken? Dat is wel echt iets anders…

Dan zal ik inderdaad financieringskosten hebben gezegd, maar kosten koper bedoeld. Nou ja het maakt allemaal niet zo veel uit want ik kan toch kostenloos extra aflossen en dat ga ik zoals gezegd ook doen op t leningdeel van 4%.

Achteraf gezien had ik ook beter 5 jaar rentevaste kunnen doen op dat leningdeel (ipv 10 jaar), had me 0.4% gescheeld. But then again: voor 1 januari van komend jaar heb ik t dure leningdeel volledig of vrijwel volledig afgelost, dus het is allemaal niet zo spannend.

[ Voor 26% gewijzigd door outlandos op 30-03-2024 20:38 ]

[Get!em]

Ook even meerekenen met de bankgarantie: kan zo maar goedkoper zijn om die via die bankgarantie regeling het geld voor notaris te regelen.
In mijn geval betaalde ik €175 voor de bankgarantie van 65k. Afhankelijk van hoever de overdracht vooruit gepland is, kan dat zomaar zijn dat 2,5% spaarrente over die maanden meer oplevert dan de kosten van de bankgarantie.

[outlandos]

Get!em schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 21:45:
Ook even meerekenen met de bankgarantie: kan zo maar goedkoper zijn om die via die bankgarantie regeling het geld voor notaris te regelen.
In mijn geval betaalde ik €175 voor de bankgarantie van 65k. Afhankelijk van hoever de overdracht vooruit gepland is, kan dat zomaar zijn dat 2,5% spaarrente over die maanden meer oplevert dan de kosten van de bankgarantie.

Notaris geeft me 1.5%
Op Raisin krijg ik 3.3%

Scheelt dus 1.8%

Ik ben het geld exact 2 maanden "kwijt".

100.000 x 1.8% is 1800/12 = 150 x 2 = 300 rente die ik misloop. Garantie kost me 600. Dus ik bespaar precies de helft van dat bedrag als ik het zelf betaal. Geen wereldschokkend verschil, maar wel lekker meegenomen.

[F.Baarda]

Zo hebben wij ook de waarborgsom uit eigen middelen bij de notaris geparkeerd. Wel op de uiterste betaaldatum het bedrag overgeboekt. Dit was inderdaad voordeliger dan de kosten voor de bankgarantie vs de rente. Uiteindelijk verrekenen ze het op de eindafrekening toch wel.

[outlandos]

outlandos schreef op zaterdag 30 maart 2024 @ 20:28:
[...]


Dan zal ik inderdaad financieringskosten hebben gezegd, maar kosten koper bedoeld. Nou ja het maakt allemaal niet zo veel uit want ik kan toch kostenloos extra aflossen en dat ga ik zoals gezegd ook doen op t leningdeel van 4%.

Achteraf gezien had ik ook beter 5 jaar rentevaste kunnen doen op dat leningdeel (ipv 10 jaar), had me 0.4% gescheeld. But then again: voor 1 januari van komend jaar heb ik t dure leningdeel volledig of vrijwel volledig afgelost, dus het is allemaal niet zo spannend.

https://www.businessinsid...dig-let-op-deze-4-dingen/

Als ik dit zo lees kan ik beter niet extra aflossen op het leningdeel van 4% omdat het netto maar 2,52% is en ik 3,3% rente krijg op Raisin. Of zie ik iets over het hoofd?

Edit: of hoort dit in een ander topic thuis? Ja dus, beter hier verder wat dit onderwerp betreft:

outlandos in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

[ Voor 10% gewijzigd door outlandos op 01-04-2024 20:16 ]

[Vinny1]

Mijn partner en ik hebben een koopcontract getekend. Momenteel een hypotheek aan het zoeken. Mijn partner en ik zijn starters en lenen ver onder onze max. Was eerst voornemens om een hypotheekadviseur te nemen, maar begin me steeds meer af te vragen wat de meerwaarde hiervan is. Heb eerder een goedkope gevonden voor 800 euro. Afhankelijk van de hypotheekverstrekker kan er nog 100 euro aan bemiddelingskosten bijkomen.

De kosten bij zelfhypotheekafsluiten.nl zijn 490 euro. Gezien de kosten aftrekbaar zijn, scheelt het netto overigens maar rond de 160-210 euro met de hypotheekadviseur die we op het oog hebben.

Ik ben benieuwd wat anderen hun ervaring is met hypotheekadviseurs.

[ Voor 3% gewijzigd door Vinny1 op 02-04-2024 20:50 ]

[jj85]

@Vinny1

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[innova58]

jj85 schreef op dinsdag 2 april 2024 @ 21:18:
@Vinny1
***members only***

Dat is zeer netjes. Voor ondernemers ga je al snel naar bedragen richting de 3k. Heb je nog een inkomensverklaring moeten laten opstellen door een derde partij of was dat niet nodig voor de hypotheekverstrekker?

En inderdaad voor dat soort bedragen is de toegevoegde waarde vaak nihil. Alle data zelf aanleveren en zij stoppen het in een tooltje en je krijgt een standaard rapportje met de 3 goedkoopste aanbieders. Vaak kan je er niet omheen omdat je niet rechtstreeks kunt afsluiten bij veel aanbieders. Vooral als ondernemer niet.

[stin00]

Vinny1 schreef op dinsdag 2 april 2024 @ 20:49:
Mijn partner en ik hebben een koopcontract getekend. Momenteel een hypotheek aan het zoeken. Mijn partner en ik zijn starters en lenen ver onder onze max. Was eerst voornemens om een hypotheekadviseur te nemen, maar begin me steeds meer af te vragen wat de meerwaarde hiervan is. Heb eerder een goedkope gevonden voor 800 euro. Afhankelijk van de hypotheekverstrekker kan er nog 100 euro aan bemiddelingskosten bijkomen.

De kosten bij zelfhypotheekafsluiten.nl zijn 490 euro. Gezien de kosten aftrekbaar zijn, scheelt het netto overigens maar rond de 160-210 euro met de hypotheekadviseur die we op het oog hebben.

Ik ben benieuwd wat anderen hun ervaring is met hypotheekadviseurs.

Ik heb de eerste keer execution only gedaan en bij het tweede huis een hypotheekadviseur. Ik vond het weggegooid geld en kies een volgende keer zeker weer voor execution only Maar zal afhangen van je eigen kennis, wensen en financiële situatie.

[jj85]

innova58 schreef op dinsdag 2 april 2024 @ 21:45:
[...]


Dat is zeer netjes. Voor ondernemers ga je al snel naar bedragen richting de 3k. Heb je nog een inkomensverklaring moeten laten opstellen door een derde partij of was dat niet nodig voor de hypotheekverstrekker?

En inderdaad voor dat soort bedragen is de toegevoegde waarde vaak nihil. Alle data zelf aanleveren en zij stoppen het in een tooltje en je krijgt een standaard rapportje met de 3 goedkoopste aanbieders. Vaak kan je er niet omheen omdat je niet rechtstreeks kunt afsluiten bij veel aanbieders. Vooral als ondernemer niet.

Ik had een onafhankelijk inkomensverklaring nodig, dus die (+kosten) kwam er nog wel extra bij.
Voor zover ik kan zien had ik mijn hypotheek via zelfhypotheekafsluiten.nl ook kunnen regelen als ondernemer (met de inkomensverklaring via een derde partij).

[M a r c o]

electronicanl schreef op dinsdag 26 maart 2024 @ 09:37:
Veel woongenot ACDSL en bedankt voor je uitgebreide tips met voor mij waardevolle informatie

Vooral dat van het calcasa rapport, ik heb dit zojuist geprobeerd, maar heb nog geen echt rapport aangevraagd.
Maar kwam de waarde overeen met het rapport bij jou?

Ik heb het getest via https://app.desktoptaxatie.nl/taxatie/

Gisteren mijn betaalde taxatie ontvangen. Koopsom was 300k, taxatie komt op 305k. Taxateur heeft na eigen bepaling waarde ook resultaten van Calcasa opgenomen in taxatierapport. Deze kwam op 311k. Daarnaast ook model van Nbwo, welke slechts op 266k kwam. Grote verschillen dus tussen de modellen.

[sugarlevi01]

sugarlevi01 schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 16:40:
Ik heb deze week een onderbieding gedaan, weer eens wat anders tussen het overbiedingsgeweld. Verkopend makelaar, mijn makelaar, en haar baas vinden het beide een goede kwartton minder waard dan de vraagprijs. Maar de eigenaars wilden wel graag zo'n hoge vraagprijs.

Ik was een van de eerste bezichtigers, dus het is nu nog tot na dit weekend wachten, wat er nog meer aan biedingen binnen gaat komen. Loopt in ieder geval niet storm, kleine woning, voor mij prima, maar voor de meeste gezinnen zal het te klein zijn, en je kunt er niet zomaar een dakkapel of uitbouw aan hannesen.
Maar je hebt maar één persoon nodig die wel in de vraagprijs trapt. Dus afwachten maar weer.

Koopcontract inmiddels binnen, kan ik van het weekend bekijken. En volgende week de bouwkundige keuring in de drie dagen bedenktijd. Maar lijkt erop dat ik een huis heb.
Moest helaas toch mijn bod nog een beetje ophogen, omdat iemand een hoger bod had neergelegd. Wel eronder kunnen blijven door het bieden zonder financierings voorbehoud.

En dan wordt het flink aan de bak gaan komend jaar, want er moet behoorlijk wat aan gebeuren.
Maar ik heb een huis, groot genoeg, met flinke tuin op zuidwest, en nog net op de rand van de Utrechtse heuvelrug, dat mocht ik er de rest van mijn leven blijven wonen dat ik dat met droge voetjes kan doen.

[link0007]

Ik heb laatst voor het eerst een bod uitgebracht. Appartement met vraagprijs van 350k, waarvan zeer vergelijkbare appartementen in hetzelfde complex recent (2-4 maanden geleden) nog voor +-360k weg zijn gegaan. Wij hadden 380 geboden en waren not even close. Hoogste bod was blijkbaar >400.

Krankzinnige markt toch. De prijzen schieten omhoog volgens mij.

Omgeving groningen btw. Dus ook weer niet de meest oververhitte woningmarkt.

[El Capitan]

link0007 schreef op donderdag 4 april 2024 @ 22:29:
Ik heb laatst voor het eerst een bod uitgebracht. Appartement met vraagprijs van 350k, waarvan zeer vergelijkbare appartementen in hetzelfde complex recent (2-4 maanden geleden) nog voor +-360k weg zijn gegaan. Wij hadden 380 geboden en waren not even close. Hoogste bod was blijkbaar >400.

Krankzinnige markt toch. De prijzen schieten omhoog volgens mij.

Omgeving groningen btw. Dus ook weer niet de meest oververhitte woningmarkt.

belangrijke nuance: Groningen stad of buiten de stad? Groningen stad is absoluut wel oververhit

[Mar.tin]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 20% gewijzigd door Mar.tin op 05-04-2024 09:30 ]

[Mar.tin]

link0007 schreef op donderdag 4 april 2024 @ 22:29:
Ik heb laatst voor het eerst een bod uitgebracht. Appartement met vraagprijs van 350k, waarvan zeer vergelijkbare appartementen in hetzelfde complex recent (2-4 maanden geleden) nog voor +-360k weg zijn gegaan. Wij hadden 380 geboden en waren not even close. Hoogste bod was blijkbaar >400.

Krankzinnige markt toch. De prijzen schieten omhoog volgens mij.

Omgeving groningen btw. Dus ook weer niet de meest oververhitte woningmarkt.

De markt is naar mijn ervaring hééééél erg afhankelijk van locatie. In Apeldoorn zie ik bijvoorbeeld zelfs (iets minder courante huizen) in prijs verlaagd worden en iets langer te koop staan. Dat geeft mij het gevoel van een afkoelende markt hier.

Je ziet het aanbod door het voorjaar hier ook sterk stijgen.

[link0007]

El Capitan schreef op donderdag 4 april 2024 @ 22:57:
[...]

belangrijke nuance: Groningen stad of buiten de stad? Groningen stad is absoluut wel oververhit

Stad. Misschien dat ik de situatie dan inderdaad onderschat heb.

Maar ik word er wel meteen moedeloos van. Ik had wel verwacht dat de prijzen hoger waren en dat overbieden nodig was. Maar niet dat mensen 15-20% overbieden op een appartement (waarvan ook nog eens duidelijk was dat er direct een grote badkamerrenovatie nodig was; dus dat zal nog eens 20k kosten voor de koper).

[Jobjl]

Dit is misschien een persoonlijke/lastige vraag, maar deze gaat over het voorbehoud van financiering.
Nou weet ik dat een hypotheekverstrekker je zonder enige reden kan weigeren, maar wat is het risico als je een rechttoe rechtaan situatie hebt? Vast contract, werkgeversverklaring bij de hypotheekadviseur, geen schulden, geen abonnementen (zoals private lease), geen bkr (dit kan je tegenwoordig zelf checken), geen scheiding en duidelijke geldstromen?
In mijn ogen is er dan geen reden om met voorbehoud te bieden of zie ik iets over het hoofd?

[Fox]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 99% gewijzigd door Fox op 06-04-2024 16:05 ]

[fub]

Jobjl schreef op vrijdag 5 april 2024 @ 12:32:
Dit is misschien een persoonlijke/lastige vraag, maar deze gaat over het voorbehoud van financiering.
Nou weet ik dat een hypotheekverstrekker je zonder enige reden kan weigeren, maar wat is het risico als je een rechttoe rechtaan situatie hebt? Vast contract, werkgeversverklaring bij de hypotheekadviseur, geen schulden, geen abonnementen (zoals private lease), geen bkr (dit kan je tegenwoordig zelf checken), geen scheiding en duidelijke geldstromen?
In mijn ogen is er dan geen reden om met voorbehoud te bieden of zie ik iets over het hoofd?

Je moet je afvragen hoeveel risico je bereid bent te lopen. Als je biedt zonder voorbehoud, en het lukt toch niet, dan zit je tegen die 10% boete aan te kijken -- ik zou daar zelf wel buikpijn van hebben als ik dat zou moeten betalen.
Wij hebben ook geboden zonder voorbehoud van financiering, maar voordat we dat deden hebben we van een hypotheekadviseur een afsluit-garantie gekregen: als het toch niet lukt, dan is die 10% boete voor hun. Kost wat extra, maar wij sliepen er wel een stuk geruster door.

[Flix20]

Fox schreef op vrijdag 5 april 2024 @ 12:43:
***members only***

Dit hoort denk ik meer in het nieuwbouwwoning topic terecht (zie topicwarning onderaan de pagina).

Maar om je niet compleet met lege handen op weg te sturen;
Nu ben ik niet bekend hoe het met woningbouw zit, maar ik werk wel met tekeningen en bestek teksten.
Hierin is het contract leidend waarin aangegeven wordt welk document leidend is. Is dit tekening, of is dit bestek.

Mijn advies is dus; pak je overeenkomst (dus contract) erbij bij en lees goed wat hier staat.

Je gaf zelf al aan dat tijdens de voorprocedure aangegeven is dat het TO leidend is. Maar heb je dit ook zwart op wit staan?

[Eärendil]

@Jobjl Ik mis nog een parameter:
De benodigde lening vs. de maximale lening die je met jouw inkomen kan krijgen.

Kan je het ook nog betalen als de taxatie wat lager uitvalt dan de aankoopprijs en als de rente wat stijgt?

[Jobjl]

Eärendil schreef op vrijdag 5 april 2024 @ 13:01:
@Jobjl Ik mis nog een parameter:
De benodigde lening vs. de maximale lening die je met jouw inkomen kan krijgen.

Kan je het ook nog betalen als de taxatie wat lager uitvalt dan de aankoopprijs en als de rente wat stijgt?

Dank voor je reactie! Ik zit in de situatie dat ik een vrij lage hypotheek kan krijgen en de appartementen waar ik naar kijk al standaard 15000+ daarboven zit. Wat dat betreft heb ik een vrij ruime marge en zal gezien de regio waar ik zoek de taxatie altijd een stuk hoger zijn dan mijn hypotheek.
Verder heb ik vrij veel spaargeld en kan ik schommelingen van 10-15k opvangen mocht de rente onverhoopt toch wat hoger worden.

[Toke_gt]

Jobjl schreef op vrijdag 5 april 2024 @ 12:32:
Dit is misschien een persoonlijke/lastige vraag, maar deze gaat over het voorbehoud van financiering.
Nou weet ik dat een hypotheekverstrekker je zonder enige reden kan weigeren, maar wat is het risico als je een rechttoe rechtaan situatie hebt? Vast contract, werkgeversverklaring bij de hypotheekadviseur, geen schulden, geen abonnementen (zoals private lease), geen bkr (dit kan je tegenwoordig zelf checken), geen scheiding en duidelijke geldstromen?

Het risico is dat je toch iets over het hoofd ziet of verkeerd hebt ingeschat. Als je zonder voorbehoud wilt gaan bieden, zorg er dan voor dat je je goed hebt voorbereid met bijvoorbeeld een hypotheekadviseur, zodat je zeker weet dat alles klopt en ook zeker bent van het verkrijgen van de hypotheek tot een bepaald bedrag bij de huidige rentestand.
Verder speelt het pand zelf een rol. Soms zijn zaken van bieder prima in orde, maar is er iets met huis waardoor hypotheekverstrekker nee zegt (erfpacht, achterstallig onderhoud).

[link0007]

Aan de andere kant: Als je bijv. 100k spaargeld hebt liggen, en je biedt enkel <90% van je max hypotheek volgens de adviseur, what's the harm in bieden zonder voorbehoud? Zelf als de woning 50k lager getaxeerd wordt, kan je het opvangen en heb je nog genoeg spaargeld over. Uitgaande van een volkomen standaard situatie van starter + vast contract + werkgeversverklaring.

Echte uitzonderingen zijn inderdaad kluswoningen en woningen met erfpacht. Daarvan zou ik nooit durven om zonder voorbehoud te bieden.