Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Ray]

ANdrode schreef op vrijdag 13 januari 2017 @ 11:05:
[...]


Ik denk dat boven en onder de NHG een compleet andere wereld is voor de bank. Bij NHG ligt het risico bij het fonds/de overheid, boven de NHG grens bij de bank.

@lonkhuijzen: Zat je 'veilig' voor de bank wat betreft Loan-to-Income en Loan-to-Value?

In beide gevallen gelden gewoon de LTI /LTV regels.

vergis je overigens niet in het risico voor de verstrekker bij NHG. de eerste 10% is sowieso voor de verstrekker en de borgstelling daalt per jaar.

[JvS]

ANdrode schreef op vrijdag 13 januari 2017 @ 11:05:
[...]


Ik denk dat boven en onder de NHG een compleet andere wereld is voor de bank. Bij NHG ligt het risico bij het fonds/de overheid, boven de NHG grens bij de bank.

Het kan dat een bank dan soepeler is, maar volgens mij beoordeekt de NHG de lening en hanteren zij ook gewoon kritische grenzen. Niet anders dan een bank dat zelf zou doen (eerder zelfs kritischer mbt LTI is mijn gevoel).

@lonkhuijzen: Zat je 'veilig' voor de bank wat betreft Loan-to-Income en Loan-to-Value?

Volgens mij zijn dit gewoon standaard criteria

LTI moet altijd 'veilig' zijn (hier zijn gewoon normen voor)
LTV mag maximaal 101% zijn. Waarbij de Value de getaxeerde waarde van het pand is na verbouwing.

Dus als je iets koopt voor 400k, je laat het verbouwen voor 100K en de getaxeerde waarde op basis van de verbouwingsplannen blijkt dan 480K te zijn, dan kan je max 484.800 euro lenen en met je het restant van de verbouwing en kosten koper uit eigen zak kunnen betalen.

edit: ik zie dat Ray in minder woorden hetzelfde zegt als mijn 2e helft .

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 13-01-2017 11:29 ]

[Ray]

@JVS, NHG (het WEW) beoordeelt helemaal niets zelf en stelt alleen de regels die een verstrekker mag hanteren om in aanmerking te komen voor de borg. De verstrekker zelf beoordeelt op basis van die regels de aanvraag. NHG gaat pas in een dossier kijken op het moment dat er een verliesdeclaratie binnenkomt. (of in een voorbespreek situatie)

Vroaga waren sommige banken buiten NHG soms wel (erg) soepel maar alles is nu gelijk getrokken in wetgeving. Dat wil overigens niet zeggen dat er partijen zijn die nog strikter zijn dan de hoofdregel. Zo voert bijna niemand de NHG regels zuiver uit maar de meeste zijn strenger.

[ Voor 5% gewijzigd door Ray op 13-01-2017 15:06 ]

[NeutraleTeun]

Vandaag bericht gekregen van de makelaar.
Er zijn een aantal geïnteresseerden en men krijgt tot woensdagmiddag om een bod uit te brengen.
Aan de hand daarvan zullen de verkopers bepalen of ze hun overdrachtsdatum willen vervroegen en of er dus iemand tussen zit die voor hun interessant is.

Lijkt haast wel een veiling, waarbij je dus eigenlijk zelf niet eens weet wat de overdrachtsdatum zal zijn/worden.

Een potje blind pokeren...

[Valorian]

NeutraleTeun schreef op vrijdag 13 januari 2017 @ 17:46:
Vandaag bericht gekregen van de makelaar.
Er zijn een aantal geïnteresseerden en men krijgt tot woensdagmiddag om een bod uit te brengen.
Aan de hand daarvan zullen de verkopers bepalen of ze hun overdrachtsdatum willen vervroegen en of er dus iemand tussen zit die voor hun interessant is.

Lijkt haast wel een veiling, waarbij je dus eigenlijk zelf niet eens weet wat de overdrachtsdatum zal zijn/worden.

Een potje blind pokeren...

Vergeet niet dat je bod geheel vrijblijvend is. Je kan dus prima een bod uitbrengen in de hoop op een bepaalde overdrachtsdatum, en als je daar na het accepteren van het bod an zich niet uitkomt gewoon je bod weer terugtrekken .. Het blijft een potje blind pokeren maar wel met een kleine slag om de arm

NB: Over die buren: praat ook eens met de andere buren. De bewoners én verkoopmakelaar hebben er uiteraard alle baat bij om eventuele rariteiten en problemen te bagetaliseren. Andere straatbewoners zouden wel een nuchterder kunnen zijn.

[NeutraleTeun]

Dus als een bod, via de mail, geaccepteerd wordt. Kun je die ten alle tijde (voor het tekenen koopovereenkomst) intrekken?

[Ray]

NeutraleTeun schreef op vrijdag 13 januari 2017 @ 19:03:
Dus als een bod, via de mail, geaccepteerd wordt. Kun je die ten alle tijde (voor het tekenen koopovereenkomst) intrekken?

zolang er geen door alle partijen getekende koopovereenkomst is en je wettelijke termijn van 3 dagen als koper niet verstreken zijn kan je altijd onder de koop uit. Doe dat overigens twee keer in dezelfde regio en geen enkele makelaar neemt je meer serieus maar dat terzijde......

is overigens in dit topic al meerdere malen besproken evenals het feit dat het een verkopersmarkt is op dit moment dus die heeft het voor het uitzoeken. Wil je daar niet aan mee doen is de kans klein dat je op dit moment aan een huis komt,.....

[ Voor 19% gewijzigd door Ray op 13-01-2017 19:07 ]

[naitsoezn]

NeutraleTeun schreef op vrijdag 13 januari 2017 @ 19:03:
Dus als een bod, via de mail, geaccepteerd wordt. Kun je die ten alle tijde (voor het tekenen koopovereenkomst) intrekken?

Zelfs nog tot drie dagen ná tekenen van de koopovereenkomst

Uiteraard zal dit je niet populair maken, zoals Ray terecht opmerkt

Maar een koopovereenkomst als het om een huis gaat heeft in het (geldende) recht een iets andere status dan een 'normale' overeenkomst. Een mondelinge overeenkomst is in dit geval nog geen juridisch bindende overeenkomst.

[ Voor 94% gewijzigd door naitsoezn op 13-01-2017 19:09 ]

[Ray]

er is voor onroerend goed een schriftelijkheidsvereiste die bepaalde zaken moet benoemen, Normaal staat de wettelijke bedenktijd daar ook in (is dit verplicht @Kju ? ) en is ook altijd van toepassing.

http://www.rechtblog.nl/2...woning-moet-schriftelijk/

[ Voor 73% gewijzigd door Ray op 13-01-2017 19:26 ]

[lonkhuijzen]

ANdrode schreef op vrijdag 13 januari 2017 @ 11:05:
[...]
@lonkhuijzen: Zat je 'veilig' voor de bank wat betreft Loan-to-Income en Loan-to-Value?

Ik zit prima, bruto LTV 85% en netto is ongeveer 80% omdat ik een spaarverzekering nog had meegenomen waar een spaarpot in zit.

Lti durf ik even niet te zeggen maar we konden geloof ik 550k lenen maar hebben een hypotheek van 437k.

[Kju]

Ray schreef op vrijdag 13 januari 2017 @ 19:12:
er is voor onroerend goed een schriftelijkheidsvereiste die bepaalde zaken moet benoemen, Normaal staat de wettelijke bedenktijd daar ook in (is dit verplicht @Kju ? ) en is ook altijd van toepassing.

http://www.rechtblog.nl/2...woning-moet-schriftelijk/

Op zich is een koopovereenkomst vormvrij maar voor de koop van een onroerende zaak is het inderdaad verplicht dat de koopovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd en dat de koper drie werkdagen bedenktijd krijgt na ondertekening.
Een mondelinge koopovereenkomst of een bod via email is niet bindend.

[Pietervs]

Vandaag voorlopig koopcontract getekend.

En offerte van hypotheekadviseur.
Hypotheek in 2 delen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Mij klinkt het eigenlijk wel goed in de oren, kan de bijkomende kosten uit eigen geld betalen, enige waar ik een tikje van baal is dat de hypotheek niet hoger is om wat extra knaken in de zak te houden voor leuke dingen (OLED tvtje of zo )
Is dit een goede deal?

[ Voor 7% gewijzigd door Pietervs op 14-01-2017 00:47 ]

[Ray]

met zo weinig informatie kan je net zo goed een garage bellen en vragen 'wat kost een auto' om maar een vergelijk te maken

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 14-01-2017 09:02 ]

[Jiffy]

Ray schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 01:07:
met zo weinig informatie kan je net zo goed een garage bellen en vragen 'wat kost een auto' om maar een vergelijk te maken

[Pietervs]

Ray schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 01:07:
met zo weinig informatie kan je net zo goed een garage bellen en vragen 'wat kost een auto' om maar een vergelijk te maken

Ja en nee. De vraag is natuurlijk te kort door de bocht, heb je gelijk in.
Maar ik hoop eigenlijk dat er mensen zijn die er iets zinnigs over kunnen zeggen: 20 jaar vast lijkt mij op dit moment wel verstandig, het aflossingsvrije gedeelte verwacht ik over een jaar of 5 af te kunnen lossen (vandaar de kortere looptijd).
3% voor 20 jaar lijkt mij niet slecht, maar is dat ook zo? Terwijl die 2,5% voor 5 jaar vast mij eigenlijk een beetje tegenvalt (maar op zo'n bedrag scheelt 0,1% per jaar hooguit enkele tientjes), maar is gevoel dat het hoog is terecht?

[PWM]

Even als update: De post word inderdaad netjes doorgestuurd. Op het oude adres is geen enkel bericht gekomen dat dit ging gebeuren.

Je kan dus echt probleemloos de post van iemand op deze manier onderscheppen.

[Ray]

Pietervs schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 09:09:
[...]

Ja en nee. De vraag is natuurlijk te kort door de bocht, heb je gelijk in.
Maar ik hoop eigenlijk dat er mensen zijn die er iets zinnigs over kunnen zeggen: 20 jaar vast lijkt mij op dit moment wel verstandig, het aflossingsvrije gedeelte verwacht ik over een jaar of 5 af te kunnen lossen (vandaar de kortere looptijd).
3% voor 20 jaar lijkt mij niet slecht, maar is dat ook zo? Terwijl die 2,5% voor 5 jaar vast mij eigenlijk een beetje tegenvalt (maar op zo'n bedrag scheelt 0,1% per jaar hooguit enkele tientjes), maar is gevoel dat het hoog is terecht?

Dat is weer een andere vraag dan de eerste

verschil in rente viel mij ook al op. Welke verstrekker is dit ?

Is de oude woning met winst verkocht (moet haast wel als je nog maar 55K had staan) wat is er dan met de EWR gebeurd ? of is dat het verschil in kosten ? je had 101% LTV kunnen aanhouden als dat je binnen je LTI past en hoppla daar is je Oled

of te wel zonder alle info valt er lastig iets concreets van te zeggen. "ooh doe dan maar een blauwe auto, weet je nu genoeg ...."

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 14-01-2017 09:21 ]

[JeroenE]

Pietervs schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 09:09:
het aflossingsvrije gedeelte verwacht ik over een jaar of 5 af te kunnen lossen (vandaar de kortere looptijd).

Waarom los je niet af op het leningdeel met het hoogste rente percentage? Al weet je natuurlijk nooit wat de rente over 5 jaar doet dus tegen die tijd is het misschien wel zoals je nu schetst.

[Pietervs]

Ray schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 09:19:
[...]


Dat is weer een andere vraag dan de eerste

verschil in rente viel mij ook al op. Welke verstrekker is dit ?

Is de oude woning met winst verkocht (moet haast wel als je nog maar 55K had staan) wat is er dan met de EWR gebeurd ? of is dat het verschil in kosten ? je had 101% LTV kunnen aanhouden als dat je binnen je LTI past en hoppla daar is je Oled

of te wel zonder alle info valt er lastig iets concreets van te zeggen. "ooh doe dan maar een blauwe auto, weet je nu genoeg ...."

De verstrekker is Syntrus Achmea. Er wordt voorgesteld om een ORV af te sluiten bij de Generali, maar ik denk dat we beter de bestaande ORV op kunnen hogen (die is nu 40.000, volgens de adviseur zou 60k nodig zijn).

Er is overwaarde in het huidige huis, maar het merendeel gaat naar mijn ex: zij heeft het meeste ingebracht. Ik ga er vanuit dat ik met zo'n 20k wegloop (iets meer).

Ik ben niet zo bekend met de termen. LTV = Loan to value, neem ik aan? Maar waar staat LTI voor? Loan to Income? Volgens de sites zou ik tot 270k moeten kunnen lenen met mijn inkomen. Ik wilde zo'n 100% financiering, op een of andere manier kwam de adviseur uit op 254k, ondanks dat ik hem vroeg daar nog eens naar te kijken. Ik heb wat spaargeld, dus in die zin is het niet erg dat de hypotheek wat lager uitvalt. 98% zal neem ik aan een iets lager rentepercentage geven als 101, daarnaast zijn de maandelijkse lasten natuurlijk ook iets lager.

De ORV vind ik ook zoiets raars. Er wordt uitgegaan van een jaarlijkse annuïteit van 4% (logisch), maar de looptijd is even lang als de hypotheek. Het lijkt mij dat een jaar of 15 meer dan genoeg is: dan is er genoeg afgelost op het huis dat de bank er geen risico meer op zal lopen als ik kom te overlijden (hypotheek is tegen die tijd gedaald tot 62%, er vanuit gegaan dat er geen extra aflossingen zijn). Ik neem toch aan dat dat anders kan?

JeroenE schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 14:19:
[...]
Waarom los je niet af op het leningdeel met het hoogste rente percentage? Al weet je natuurlijk nooit wat de rente over 5 jaar doet dus tegen die tijd is het misschien wel zoals je nu schetst.

Terechte vraag. Ik ga er een beetje vanuit dat de rente over 5 jaar wel zal stijgen/gestegen zal zijn. Daarnaast: aflossingsvrij betekent dat je aan het eind van de rit nog even het openstaande bedrag op mag hoesten. Daar hou ik niet zo van. In die zin is een hypotheek waarbij volledig afgelost wordt natuurlijk wel beter voor mij, maar ik wil dit stukje eigenlijk toch meenemen (ja, zelfs als ik het 3x nalees is het nog steeds erg dubbel... ). Is dus meer een gevoelskwestie gecombineerd met de mogelijkheid om nu even goedkoop wat geld te scoren (korte termijn, dus lagere rente) dan daadwerkelijk noodzakelijk.

[Skidmarks]

Afgelopen week werd ons bod van € 220.000,- geaccepteerd, vraagprijs was € 233.000,-. Het gaat om een woningen uit de jaren 80. Woning is netjes maar wel verouderd, muren moeten gestuct worden alle deuren zijn bruin keuken is wel netjes maar badkamer heeft nog blauw sanitair etc.

Vandaag even bij de buren aangebeld (het is een 2 onder 1 kap). Man was wel vriendelijk maar liet ons niet binnen. Man was ook, hoe zeg ik het, geen aso maar niet zo netjes. Hij zei dat hij het huis 2 jaar geleden had gekocht. Ik zag dat het binnen nog heel ouderwets was waarschijnlijk nog zoals in 1980. Hij had over de ramen naast deur een hele grote trespa plaat geschroeft. Even praatje gemaakt kwam wel vriendelijk over.

Nu had ik van te voren bij het kadaster een woningrapport opgevraagd voor ca. € 25,- om te kijken of de vraagprijs wel reëel was. Hier stonden niet zoveel bruikbare vergelijkbare woningen in en de huidige eigenaar hebben de woning al sinds 1987 dus ook daar stond geen koopsom over in. Het huis van de buurman die hij 2 jaar gelden had gekocht stond er ook niet in. Dat komt omdat het kadaster in dat rapport alleen huizen laat zien die niet meer dan 15% afwijken in perceelsgroote of bebouwingsoppervlakte. Het huis van de buren is exact identiek behalve de garage. Die is bij de buren gelijk gebouwd met de woning, bij het huis waar wij naar kijken is die later gebouwd op een extra stukje grond in eigen beheer en dus niet bekend bij het kadaster. Daarom vind het kadaster de bebouwingsoppervlakte meer dan 15% afwijken. Let hier dus op met dat soort rapporten, het is echt waardeloos. Het perceel van de buren is 350 m2 bij ons 400 m2 dat valt wel binnen de 15%.

Nu heb ik vandaag bij het kadaster een koopsommenoverzicht van die straat opgevraagd voor ca. € 2,- en daar staat het huis van de buren wel in. Dat is ca. 2 jaar geleden verkocht voor € 140.000,- Dus € 80.000,- lager dan waar ik nu op uitgekomen ben. Ik kan zien dat het huis lang voor een vraagprijs van € 199.000,- te koop stond en toen ineens gezakt is naar € 149.000,-. Ik vind ook oude foto's van de advertentie en de badkamer en keuken e.d. is daar wel echt oud ws. nog origineel uit 1980. Maar ik kan het prijsverschil totaal niet verklaren. Alhoewel ik de € 140.000,- ook wel erg goedkoop vind. De woz waarde van het huis waar ik op geboden heb is ca € 185.000,- Ik heb de bouwtekening van beide huizen omdat ze tegelijkertijd zijn gebouwd, de indeling is wel iets anders maar de totale ruimte en oppervlaktes zijn identiek.

Ben nu erg aan het twijfelen vanwege de buurman en of ik niet teveel ga betalen heb. De bouwkundige keuring is al geboekt en ook moet het huis nog getaxeerd worden. Denk dat ik de taxateur nog wel even ga bellen om dit na te vragen. Het koopcontract is nog niet getekend dus zit er nog niet aan vast.

Is het te verklaren dat het huis van de buren redelijk recent voor zoveel lager is verkocht? Kan dat gebeuren bij een executie verkoop o.i.d.? Ik neem aan dat een taxateur dat toch moet meenemen in zijn rapport en niet kan negeren?

[Fiber]

Twee jaar geleden zaten we nog in de huizen crisis, nu niet meer. En wellicht heeft die buurman net geluk gehad omdat de verkopers toen min of meer gedwongen moesten verkopen.

En verder gewoon ook even kijken of je in die regio voor rond de 220k wat beters kan vinden...

[Skidmarks]

Relevant om te vermelden is dat het om regio zuid limburg gaat. De verkoop trekt hier nu ook wel wat aan maar het is nog niet zo'n gekte als in de grote steden in de randstad.
Blijft lastig om vergelijkbare woningen te vinden om te bepalen of de prijs reëel is.

[JeroenE]

Pietervs schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 15:41:
Daarnaast: aflossingsvrij betekent dat je aan het eind van de rit nog even het openstaande bedrag op mag hoesten.

Of de lening voortzetten (tegen de dan geldende regels). Alleen de rente blijf je natuurlijk wel betalen en die kan je dan tzt niet meer aftrekken van de belasting (volgens de nu geldende regels).

Maar, als je aflost (op welk leningdeel dan ook) gaat je maandbedrag omlaag en/of de looptijd van de lening wordt korter. De verlaging van het maandbedrag kan je dan weer sparen en dat geld gebruik je dan weer om meer af te lossen etc. Op die manier ben je het snelst van je lening af als je begint met de lening met het hoogste rentepercentage.

Nu is 27k met een verschil in rente van 0,5% natuurlijk maar 135 euro per jaar. Dus op zich zet het niet enorm veel zoden aan de dijk. Maar het gaat natuurlijk ook een beetje om het principe

Is dus meer een gevoelskwestie gecombineerd met de mogelijkheid om nu even goedkoop wat geld te scoren (korte termijn, dus lagere rente) dan daadwerkelijk noodzakelijk.

Je wil dus "omdat het kan" geld lenen? Ik weet niet wat voor rente je krijgt op het spaargeld wat je nu hebt en dan niet hoeft te gebruiken, maar dat zal toch wel minder dan 2,5% zijn. Of begrijp ik het nu verkeerd?!

[Pietervs]

JeroenE schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 18:05:
[...]

[...]
Je wil dus "omdat het kan" geld lenen? Ik weet niet wat voor rente je krijgt op het spaargeld wat je nu hebt en dan niet hoeft te gebruiken, maar dat zal toch wel minder dan 2,5% zijn. Of begrijp ik het nu verkeerd?!

Ik verwoord het wat rottig, denk ik.
Ik moet een bedrag lenen, en omdat ik een deel aflossingsvrij kan lenen, doe ik dat. Anders had ik gewoon de volle mep geleend met aflossingsregeling

(Nee, geld lenen omdat het kan is zelfs nu nog steeds niet interssant. Tenminste, niet zolang ik geen garanties heb dat beleggingen 6+ procent opbrengen. En grote kans dat ik het zelfs dan nog niet aan zou durven )

[JeroenE]

Pietervs schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 18:52:
Ik moet een bedrag lenen, en omdat ik een deel aflossingsvrij kan lenen, doe ik dat. Anders had ik gewoon de volle mep geleend met aflossingsregeling

Aha, op die manier. Dan snap ik wel dat je het zo doet.

[ErgoStijn]

Sinds ruim 1,5 maand zijn wij serieus aan het kijken om wat te kopen. Het huurappartementje waar we verblijven kost toch redelijk veel, en we zijn er nu klaar voor om te kopen. Regio noord-limburg. En de markt staat hier stevig onder spanning, elke woning met een nette prijs behorende bij het object, is binnen 2 weken verkocht met meerdere kapers op de kust.

Dit maakt dat we erg snel beslissingen moeten maken, over erg veel geld. Hier nog tips in? ik had in het begin verwacht rustig te kunnen nadenken, en enkele dagen te wachten zodat de 'roze bril' afzakt. Maar omdat alles zo snel gaat, hebben we daar amper tijd voor. En dat terwijl ik dit soort dingen graag even rustig zou willen doornemen.

Er staat nu even niks te koop naar onze wens (klasse ~250k, twee onder 1 kap) dus moeten weer even wachten.

[xos]

Eind vorig jaar heb ik met de bank gesproken om een idee te krijgen van de leenmogelijkheden en ben daarna op huizenjacht gegaan. Afgelopen week een bod gedaan op een woning wat is geaccepteerd.

Enig probleem, ik heb te horen gekregen dat mijn jaarcontract niet wordt verlengt omdat het bedrijf anders wordt georganiseerd. Ik ben momenteel nog de enige met een jaarcontract en kan net als mijn collega's als ZZP'er aan de slag. Het gaat goed met het bedrijf en ik heb ook concrete mogelijkheden om klussen aan te pakken voor andere bedrijven. Dus ik maak mij geen zorgen over inkomsten maar de bank denkt daar wellicht anders over. Het contract loopt nog een tijdje maar ik kan er dus niet op rekenen dat mijn werkgever een intentieverklaring zal ondertekenen waar de bank waarschijnlijk om zal vragen.

Daarom twijfel ik een beetje wat te doen. Enerzijds kan doen of mijn neus bloed en als er gevraagd wordt om een intentieverklaring kijken of mijn werkgever het wil ondertekenen en zo niet dan pas open kaart spelen met de situatie. Anderzijds kan ik ook direct open kaart spelen en zien wat de mogelijkheden zijn. Misschien wordt ik dan wel als beginnend ZZP'er aangemerkt ondanks dat ik een deel van het jaar nog een jaarcontract heb. De kans op een hypotheek in die situatie is erg klein.

Financieel gezien denk ik niet dat ik een groot risico bent. Het bod is bijna 100k lager dan mijn maximale leencapaciteit en daarnaast heb ik voldoende liquide middelen om de hypotheek de aankomende 10 jaar te kunnen betalen als ik vanaf nu geen inkomsten meer zou hebben.

Een optie zou kunnen zijn om b.v. 24 maanden hypotheek in een deposito te storten. Mocht ik problemen hebben om de hypotheek te betalen dan kan de bank dat deposito gebruiken om te innen terwijl de woning verkocht kan worden tegen marktwaarde zonder dat er druk achter zit. Eventueel kan ik daarnaast een deel eigen geld inbrengen zodat het leenbedrag beduidend lager ligt dan de marktwaarde van de woning om het risico op een restschuld te reduceren. Daarmee zou volgens mij het risico voor de bank en mij flink gereduceerd moeten zijn. Maar ik weet niet of dit soort constructies mogelijk zijn.

Iemand advies wat te doen in deze situatie?

[Exterminator]

ErgoStijn schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 20:33:
Sinds ruim 1,5 maand zijn wij serieus aan het kijken om wat te kopen. Het huurappartementje waar we verblijven kost toch redelijk veel, en we zijn er nu klaar voor om te kopen. Regio noord-limburg. En de markt staat hier stevig onder spanning, elke woning met een nette prijs behorende bij het object, is binnen 2 weken verkocht met meerdere kapers op de kust.

Dit maakt dat we erg snel beslissingen moeten maken, over erg veel geld. Hier nog tips in? ik had in het begin verwacht rustig te kunnen nadenken, en enkele dagen te wachten zodat de 'roze bril' afzakt. Maar omdat alles zo snel gaat, hebben we daar amper tijd voor. En dat terwijl ik dit soort dingen graag even rustig zou willen doornemen.

Er staat nu even niks te koop naar onze wens (klasse ~250k, twee onder 1 kap) dus moeten weer even wachten.

Hier eigenlijk hetzelfde verhaal, Zuid-Limburg.
Zo zijn ook al enkele huizen langs onze neus gegaan en 2x bezichtigen zit er vaak al niet meer in. Hoor nu zelfs verhalen over overbieden.

Maandag gaan we ook weer kijken, buurt is voor ons bekend (zijn aan de overkant al eens gaan kijken). Huisje lijkt op de foto's meer dan oke en willen eigenlijk ook (indien voldoet aan verwachtigingen) direct na 1ste bezichtiging bieden.

Iemand tips om dit te doen/welke vragen niet vergeten te stellen etc of andere tips?

[la_fusion]

Wellicht dan als tip voor jullie om eens te kijken of er ook huizen boven je budget al geruime tijd te koop staan. Veel mensen kijken alleen naar huizen binnen hun budget waardoor dit soort huizen buiten schot blijven. Als zo'n huis al lang te koop staat valt er wellicht ook meer te doen met de prijs waardoor het wel binnen budget gaat vallen.

Daarnaast nog een klein voorbeeld om rekening mee te houden:
Maximum vraagprijs voor de zoektocht: 240k
Huis van 240k waarbij keuken + badkamer vernieuwd moeten worden -> totaalprijs 260-270k
Huis van 250k waarbij keuken + badkamer nog meer dan prima zijn maar lichtelijk verbeterd moeten worden -> totaalprijs 255k

[Ray]

xos schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 21:11:
Eind vorig jaar heb ik met de bank gesproken om een idee te krijgen van de leenmogelijkheden en ben daarna op huizenjacht gegaan. Afgelopen week een bod gedaan op een woning wat is geaccepteerd.

Enig probleem, ik heb te horen gekregen dat mijn jaarcontract niet wordt verlengt omdat het bedrijf anders wordt georganiseerd. Ik ben momenteel nog de enige met een jaarcontract en kan net als mijn collega's als ZZP'er aan de slag. Het gaat goed met het bedrijf en ik heb ook concrete mogelijkheden om klussen aan te pakken voor andere bedrijven. Dus ik maak mij geen zorgen over inkomsten maar de bank denkt daar wellicht anders over. Het contract loopt nog een tijdje maar ik kan er dus niet op rekenen dat mijn werkgever een intentieverklaring zal ondertekenen waar de bank waarschijnlijk om zal vragen.

Daarom twijfel ik een beetje wat te doen. Enerzijds kan doen of mijn neus bloed en als er gevraagd wordt om een intentieverklaring kijken of mijn werkgever het wil ondertekenen en zo niet dan pas open kaart spelen met de situatie. Anderzijds kan ik ook direct open kaart spelen en zien wat de mogelijkheden zijn. Misschien wordt ik dan wel als beginnend ZZP'er aangemerkt ondanks dat ik een deel van het jaar nog een jaarcontract heb. De kans op een hypotheek in die situatie is erg klein.

Financieel gezien denk ik niet dat ik een groot risico bent. Het bod is bijna 100k lager dan mijn maximale leencapaciteit en daarnaast heb ik voldoende liquide middelen om de hypotheek de aankomende 10 jaar te kunnen betalen als ik vanaf nu geen inkomsten meer zou hebben.

Een optie zou kunnen zijn om b.v. 24 maanden hypotheek in een deposito te storten. Mocht ik problemen hebben om de hypotheek te betalen dan kan de bank dat deposito gebruiken om te innen terwijl de woning verkocht kan worden tegen marktwaarde zonder dat er druk achter zit. Eventueel kan ik daarnaast een deel eigen geld inbrengen zodat het leenbedrag beduidend lager ligt dan de marktwaarde van de woning om het risico op een restschuld te reduceren. Daarmee zou volgens mij het risico voor de bank en mij flink gereduceerd moeten zijn. Maar ik weet niet of dit soort constructies mogelijk zijn.

Iemand advies wat te doen in deze situatie?

Even los van het feit of je met een dergelijke vooruitzicht wilt kopen.

Werk je al langer ? Dan kan je ook middelen met een tijdelijke contract zonder intentie verklaring. Je toetsinkomen is dan het inkomen over (2014/2015/2016) / 3 met als max het laatste jaar of huidige inkomen. Past dit in de LTI ? dan geen probleem om hypotheek te krijgen

[W1LL3M]

la_fusion schreef op zondag 15 januari 2017 @ 10:33:
Daarnaast nog een klein voorbeeld om rekening mee te houden:
Budget 240k
Huis van 240k waarbij keuken + badkamer vernieuwd moeten worden -> totaalprijs 260-270k
Huis van 250k waarbij keuken + badkamer nog meer dan prima zijn maar lichtelijk verbeterd moeten worden -> totaalprijs 255k

Je voorbeeld snap ik niet, ze vallen alsnog beide buiten budget. Budget is bij mij maximaal uit te geven bedrag voor een huis incl. alle bijkomende kosten zoals k.k, en evt. verbouwing.

Of bedoel je in je voorbeeld met "budget" de maximale grens waar je naar zoekt (op filtert) maar waarbij je nog wel spaargeld (=ook budget) hebt om te verbouwen etc?

[Milmoor]

PWM schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 09:14:
Even als update: De post word inderdaad netjes doorgestuurd. Op het oude adres is geen enkel bericht gekomen dat dit ging gebeuren.

Je kan dus echt probleemloos de post van iemand op deze manier onderscheppen.

Gek, bij ons wel. Met de tekst "niet doorsturen" erop zodat hij op het oude adres bezorgd werd.

[la_fusion]

W1LL3M schreef op zondag 15 januari 2017 @ 11:06:
[...]

Je voorbeeld snap ik niet, ze vallen alsnog beide buiten budget. Budget is bij mij maximaal uit te geven bedrag voor een huis incl. alle bijkomende kosten zoals k.k, en evt. verbouwing.

Of bedoel je in je voorbeeld met "budget" de maximale grens waar je naar zoekt (op filtert) maar waarbij je nog wel spaargeld (=ook budget) hebt om te verbouwen etc?

Ah ja, ik zal mijn post even aanpassen zodat het duidelijker is maar inderdaad bedoel ik dat. Waarbij dus het gestelde budget gebruikt wordt om de maximale vraagprijs te bepalen. Wat ik bedoel te zeggen is, een goedkoper huis kan duurder uitvallen om het helemaal naar wens te maken. Een duurder huis kan al naar wens zijn en dus goedkoper zijn.

[xos]

Ray schreef op zondag 15 januari 2017 @ 10:45:
[...]


Even los van het feit of je met een dergelijke vooruitzicht wilt kopen.

Werk je al langer ? Dan kan je ook middelen met een tijdelijke contract zonder intentie verklaring. Je toetsinkomen is dan het inkomen over (2014/2015/2016) / 3 met als max het laatste jaar of huidige inkomen. Past dit in de LTI ? dan geen probleem om hypotheek te krijgen

De afgelopen 10 jaar heb ik fulltime zonder onderbrekingen gewerkt. Ik had gelezen dat banken dit soms doen. Je wordt dan als flexwerker gezien en meestal wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar gerekend. Of inderdaad van het laatste jaar als dit lager is dan het gemiddelde. Rekenend met 80% zou de woning nog steeds haalbaar zijn. Ik wil ook eigen geld inbrengen zodat de hypotheek <80% van de marktwaarde is waarmee de LTI daalt tot ~3.

Mijn twijfel zit er in of ik aangemerkt kan worden als flexwerker aangezien ik de aankomende maanden nog een jaarcontract heb. Maar als dat kan is er volgens mij geen probleem. Ik ga er in maandlasten ook op vooruit.

[W1LL3M]

la_fusion schreef op zondag 15 januari 2017 @ 13:34:
[...]

Ah ja, ik zal mijn post even aanpassen zodat het duidelijker is maar inderdaad bedoel ik dat. Waarbij dus het gestelde budget gebruikt wordt om de maximale vraagprijs te bepalen. Wat ik bedoel te zeggen is, een goedkoper huis kan duurder uitvallen om het helemaal naar wens te maken. Een duurder huis kan al naar wens zijn en dus goedkoper zijn.

En andersom werkt dat ook, en misschien nog wel beter. Je kunt een huis waar echt veel aan moet gebeuren (niet alleen cosmetisch) vaak voor een prijs ver onder je budget kopen en na renovatie een taxatiewaarde behalen ruim boven je totale kosten.

Bijvoorbeeld een huis van 150k vraagprijs dat na een investering van 75k weer helemaal courant is en dan 250k+ waard is, net zoals de rest van de straat. Als je tussen 225 en 275k zoekt vind je die nooit. Het is maar net of je tijd en zin hebt in zo'n project, voordeel is dat je het dan wel helemaal naar wens kunt doen.

[Ray]

xos schreef op zondag 15 januari 2017 @ 13:53:
[...]

De afgelopen 10 jaar heb ik fulltime zonder onderbrekingen gewerkt. Ik had gelezen dat banken dit soms doen. Je wordt dan als flexwerker gezien en meestal wordt 80% van het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar gerekend. Of inderdaad van het laatste jaar als dit lager is dan het gemiddelde. Rekenend met 80% zou de woning nog steeds haalbaar zijn. Ik wil ook eigen geld inbrengen zodat de hypotheek <80% van de marktwaarde is waarmee de LTI daalt tot ~3.

Mijn twijfel zit er in of ik aangemerkt kan worden als flexwerker aangezien ik de aankomende maanden nog een jaarcontract heb. Maar als dat kan is er volgens mij geen probleem. Ik ga er in maandlasten ook op vooruit.

Zodra je een tijdelijk contract hebt en geen intentie verklaring wordt je getoetst als flexwerker. onder NHG en vaak ook daarbuiten maakt het dan geen verschil met iemand met een onbepaalde tijd contract. Ergo je kan indien gewenst (in jou geval niet eens nodig) gewoon maximaal financieren op basis van dit toets inkomen. Dit komt echt doorlopend voor

ook die correctie is meestal niet van toepassing .gewoon die reken opzet zoals ik hem gaf. die 80% zie je nog wel eens bij mensen zie nog niet langdurig zelfstandig zijn. Dat is in jou geval (nog) niet aan de orde. Daarmee gezegd te hebben, als je van plan bent te kopen is dat nu wel het moment als je naar toetsing kijkt

[ Voor 12% gewijzigd door Ray op 15-01-2017 19:09 ]

[Saturate]

Allen,

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Valorian]

Saturate schreef op maandag 16 januari 2017 @ 08:24:
Allen,


***members only***

Ik heb in 2010 een huis gekocht met zo'n zelfde soort onderhandeling. Mijn beginbod was 180 op een huis van 209 (midden in de crisis) welke al 1,5 jaar te koop stond. Ik had een aankoopmakelaar die het bieden verzorgde. Na het beginbod kreeg ik te horen dat het huis via een bank verkocht werd en dat daarom zowel eigenaren als bank akkoord zouden moeten gaan met een bod. Mijn aankoopmakelaar gaf aan dat deze manier van werken erg tijdrovend was omdat de bank niet zo'n haast had en dat in haar ervaring onderhandelen n.a.v. bouwkeuringen e.d. bijna geen optie meer was. Haar advies was dan ook om in één keer een eindbod neer te leggen, waarin eventuele achterstallig onderhoud-verwachting al was meegerekend. Dat werd 187,5. De eigenaren wilde minimaal 190 hebben (denk principekwestie, ze hadden 4 jaar eerder gekocht voor 189) en daar ben ik mee akkoord gegaan. Uit de bouwkeuring kwam vervolgens niets geks meer (tenminste, niets wat niet verwacht kon worden bij een huis uit '26 en niets wat niet al enigszins zichtbaar was bij de bezichtiging).

[rvrbtcpt]

Exterminator schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 21:58:
[...]


Hier eigenlijk hetzelfde verhaal, Zuid-Limburg.
Zo zijn ook al enkele huizen langs onze neus gegaan en 2x bezichtigen zit er vaak al niet meer in. Hoor nu zelfs verhalen over overbieden.

Maandag gaan we ook weer kijken, buurt is voor ons bekend (zijn aan de overkant al eens gaan kijken). Huisje lijkt op de foto's meer dan oke en willen eigenlijk ook (indien voldoet aan verwachtigingen) direct na 1ste bezichtiging bieden.

Iemand tips om dit te doen/welke vragen niet vergeten te stellen etc of andere tips?

Hier ook zuid limburg en inderdaad worden huizen nogal snel verkocht, al gaat het dan wel om huizen die af zijn heb ik het idee. Huizen waarbij er nog wat geklust moet worden ook al is het enkel de keuken of badkamer blijven al wat langer staan. Waarschijnlijk omdat je dan toch wat meer eigen geld nodig hebt.
Dingen waar ik toch altijd op let zijn:
- Details / afwerking van de kamers. Verfranden, plinten, vloer, geeft toch een beetje aan hoeveel zorg de eigenaren in de woning gestoken hebben. En is dat zo in de hele woning? Of stopt het op de 1e verdieping.
- Hoe oud is de keuken / badkamer / ketel / overige apparaten - is mede bepalend voor je bod lijkt me, tenzij je het huis heel graag wil.
- Energie verbruik / voorshot - alles is geïsoleerd maar toch hoge energie kosten?
- Vragen naar recente reparaties
- Als je tuin nog vrij uitzicht heeft check wat het bestemmingsplan is bij de makelaar / eigenaar. Misschien zie je hier ook nog iets: https://www.planviewer.nl/kaart of http://www.ruimtelijkeplannen.nl/
- WOZ waarde zegt niet zoveel maar altijd handig: https://www.wozview.nl/
- Staat van het tegelwerk (scheuren / stukken)

[PWM]

We zijn begonnen met verbouwen, voor mijn gevoel hele huis gestript. Komt onze open haard toko gewoon niet opdagen. Nemen niet meer op. Zijn gewoon te druk en laten dan op deze manier de kleinere klussen vallen. Volgens mijn, UITSTEKENDE, aannemer schering en inslag.

Met spoed contact gezocht met https://www.vanmanenkachels.nl/hout-openhaard

En die regelen het gewoon voor ons, binnen budget en ruim op tijd. In 2 uur geregeld. Top tent.

[runner83]

Exterminator schreef op zaterdag 14 januari 2017 @ 21:58:
[...]


Hier eigenlijk hetzelfde verhaal, Zuid-Limburg.
Zo zijn ook al enkele huizen langs onze neus gegaan en 2x bezichtigen zit er vaak al niet meer in. Hoor nu zelfs verhalen over overbieden.

Maandag gaan we ook weer kijken, buurt is voor ons bekend (zijn aan de overkant al eens gaan kijken). Huisje lijkt op de foto's meer dan oke en willen eigenlijk ook (indien voldoet aan verwachtigingen) direct na 1ste bezichtiging bieden.

Iemand tips om dit te doen/welke vragen niet vergeten te stellen etc of andere tips?

Ik ken het verhaal. maar heb nu sinds november de sleutel van mijn nieuwe huis. Ben zelf ook woonachtig in Zuid-Limburg op een gegeven moment is het ons geluk door meteen na de bezichting een bod te doen, hier zijn wij toen gelukkig als koper gekozen(waren meerdere bieders)maar omdat wij ons huis al hadden verkocht.

en dit was in de range van huizen van 300.000-400.000.
(Huis heeft toen maar 1 dag in de verkoop gestaan)

[ Voor 10% gewijzigd door runner83 op 16-01-2017 17:42 ]

[Exterminator]

runner83 schreef op maandag 16 januari 2017 @ 17:39:
[...]


Ik ken het verhaal. maar heb nu sinds november de sleutel van mijn nieuwe huis. Ben zelf ook woonachtig in Zuid-Limburg op een gegeven moment is het ons geluk door meteen na de bezichting een bod te doen, hier zijn wij toen gelukkig als koper gekozen(waren meerdere bieders)maar omdat wij ons huis al hadden verkocht.

en dit was in de range van huizen van 300.000-400.000.
(Huis heeft toen maar 1 dag in de verkoop gestaan)

Vandaag na de bezichtiging maar (over)boden, per e-mail en telefonisch de voicemail ingesproken. Nu weer afwachten in die k*t onzekerheid. Er waren 7 kijkers deze week, maar nog geen bod op het huis.
Enig idee hoelang t duurt/kan duren voordat n makelaar reageert?

[Verwijderd]

Exterminator schreef op maandag 16 januari 2017 @ 18:38:
[...]
Vandaag na de bezichtiging maar (over)boden, per e-mail en telefonisch de voicemail ingesproken. Nu weer afwachten in die k*t onzekerheid. Er waren 7 kijkers deze week, maar nog geen bod op het huis.
Enig idee hoelang t duurt/kan duren voordat n makelaar reageert?

En ondertussen veel vergelijkbare huizen bezoeken op een open dag of via een afspraak. Dan kan je zo bepalen wat een beetje reële vraagprijs is en kan je sneller je bod op tafel leggen.
En de reactie van de makelaar kan binnen een paar uur, maar ook binnen een paar dagen. Daar is weinig over te zeggen.

[keko12]

Ik twijfel over een aankoopmakelaar. Mijn reden om er een te overwegen is dat dat je hier in Utrecht eo vrijwel standaard nog maar aan 1 bezichtiging toekomt, daarna moet je direct (over)bieden. Om die reden denk ik dat een aankoopmakelaar sneller een inschatting van de waarde en eventuele staat kan geven van een huis bij een bezichtiging. Maakt dat het het waard?

[Keeper]

Misschien een rare vraag, maar ik vraag me het volgende af. Mijn oma (90+) woont in een huurwoning. Alle woningen in haar pand worden verkocht door de woningbouwvereniging zodra de huidige bewoner het pand opzegt. Waarschijnlijk kan je als huidige huurder het huis dus ook al kopen, maar dat zou ik moeten uitzoeken bij die woningbouwvereniging.

Stel dat dit zo is - hoe pak ik dit aan? Een vrouw van 90+ gaat geen hypotheek meer krijgen neem ik aan. Ze heeft zelf redelijk wat spaargeld, maar niet voldoende om dit huis te kopen. Heeft iemand ervaring met een dergelijke constructie waarbij een (klein-)kind meedoet in de aankoop van het huis?

[robino007]

Keeper schreef op maandag 16 januari 2017 @ 22:59:
Misschien een rare vraag, maar ik vraag me het volgende af. Mijn oma (90+) woont in een huurwoning. Alle woningen in haar pand worden verkocht door de woningbouwvereniging zodra de huidige bewoner het pand opzegt. Waarschijnlijk kan je als huidige huurder het huis dus ook al kopen, maar dat zou ik moeten uitzoeken bij die woningbouwvereniging.


Stel dat dit zo is - hoe pak ik dit aan? Een vrouw van 90+ gaat geen hypotheek meer krijgen neem ik aan. Ze heeft zelf redelijk wat spaargeld, maar niet voldoende om dit huis te kopen. Heeft iemand ervaring met een dergelijke constructie waarbij een (klein-)kind meedoet in de aankoop van het huis?

Mijn ouders kregen ook een aanbod om hun huurhuis te kopen. Je krijgt wel redelijk korting (hun iig) huis kon voor 174 gekocht worden. Niet gedaan zelfde blok iemand verhuisd, vragen ze 195 voor precies hetzelfde.

Jou oma krijgt 100% geen lening meer. Dus jij moet alles financieren (hypotheekdeel) met evt haar spaargeld erbij.

[sorted.bits]

PWM schreef op maandag 16 januari 2017 @ 17:19:
We zijn begonnen met verbouwen, voor mijn gevoel hele huis gestript. Komt onze open haard toko gewoon niet opdagen. Nemen niet meer op. Zijn gewoon te druk en laten dan op deze manier de kleinere klussen vallen. Volgens mijn, UITSTEKENDE, aannemer schering en inslag.

Met spoed contact gezocht met https://www.vanmanenkachels.nl/hout-openhaard

En die regelen het gewoon voor ons, binnen budget en ruim op tijd. In 2 uur geregeld. Top tent.

Dit valt me ook op, maar dan met aannemers, verhuizers, etc. Ze komen moeilijk hun afspraken na en zijn de tijd waarin ze de helft van hun personeel er uit moesten zetten alweer snel vergeten. Het is best moeilijk de goeden er tussenweg te zoeken en aan Google heb je niets in dit geval.

[runner83]

Exterminator schreef op maandag 16 januari 2017 @ 18:38:
[...]


Vandaag na de bezichtiging maar (over)boden, per e-mail en telefonisch de voicemail ingesproken. Nu weer afwachten in die k*t onzekerheid. Er waren 7 kijkers deze week, maar nog geen bod op het huis.
Enig idee hoelang t duurt/kan duren voordat n makelaar reageert?

Half om half 9 s'avonds een gemiste oproep van de makelaar denk echt dat dit makelaar afhankelijk is.
anders vandaag nog eens bellen ?

[rvrbtcpt]

keko12 schreef op maandag 16 januari 2017 @ 21:51:
Ik twijfel over een aankoopmakelaar. Mijn reden om er een te overwegen is dat dat je hier in Utrecht eo vrijwel standaard nog maar aan 1 bezichtiging toekomt, daarna moet je direct (over)bieden. Om die reden denk ik dat een aankoopmakelaar sneller een inschatting van de waarde en eventuele staat kan geven van een huis bij een bezichtiging. Maakt dat het het waard?

Geen idee wat zo'n makelaar kost maar dan moet je er wel nog een vinden die geen vriendjes is met de verkopend makelaar. We hebben al wat bezichtigingen gedaan en er zitten me toch figuren tussen.

[Barrie98]

keko12 schreef op maandag 16 januari 2017 @ 21:51:
Ik twijfel over een aankoopmakelaar. Mijn reden om er een te overwegen is dat dat je hier in Utrecht eo vrijwel standaard nog maar aan 1 bezichtiging toekomt, daarna moet je direct (over)bieden. Om die reden denk ik dat een aankoopmakelaar sneller een inschatting van de waarde en eventuele staat kan geven van een huis bij een bezichtiging. Maakt dat het het waard?

Je moet goed bedenken wat een aankoopmakelaar voor jou kan toevoegen. Een makelaar is zo'n product wat voor een deel alleen gevoelsmatig iets toe voegt, in harde cijfers is het moeilijk uit te drukken wat een makelaar nou precies waard is geweest. Momenteel bijvoorbeeld omdat mensen toch wel de wildste bedragen bieden, daar veranderd een makelaar niks aan. Het kan je voor je gevoel behoeden voor te zwaar overbieden, of om een iets lager bod neer te kunnen leggen omdat een makelaar jou als een betrouwbare partij neer kan zetten bij de verkopend makelaar bijvoorbeeld.

Wat jij schrijft: dat je maar aan 1 bezichtiging toe komst en meteen moet overbieden is helaas momenteel een feit, ook met makelaar zal dit de gang van zaken zijn dus daar hoef je geen makelaar voor in de arm te nemen. Het is de markt en je moet er mee dealen. Persoonlijk vind ik een makelaar eigenlijk weinig toevoegen en slaat het verdienmodel van een % van de koopsom compleet als een tang op een varken, want hoe duurder het huis wat ze jou in je maag splitsen hoe meer ze verdienen. Dan vraag je je toch echt af waar zo'n makelaar sochtends voor op staat. Echter in de krappe markt nu merk je dat makelaars zich weer onmisbaar gaan maken door onderhands informatie door te spelen over huizen die binnenkort te koop komen en dat iemand zonder makelaar niet geïnteresseerd over zou komen. Je merkt dan tot je grote frustratie dat bekenden een huis kopen wat jij niet eens op funda hebt gezien. Ook spelen bevriende makelaars elkaar soms verdere informatie door die praktisch kan zijn. Te schandalig voor woorden, iedereen weet het maar er gebeurt weinig aan. Op de beurs zou het handel met voorkennis zijn en strafbaar. Laat je niet teveel opnaaien door frustratie, momenteel komt een groot deel van die frustratie door de grote druk die er op de huizenmarkt staat. Bedenk of je hier aan mee wil doen of niet, als je in Utrecht een huis wil kopen ontkom je namelijk bijna niet aan overbieden in het populaire segment.

Als jij in de vijver Utrecht moet vissen in het populaire segment dan is het helaas een wat zwaardere taak om zonder makelaar te doen gezien het voornoemde van de extra informatie die het oplevert over aankomende verkopen en eventuele prijzen en biedingen. Als je een makelaar in de arm neemt zorg dat je een goeie klik hebt met je makelaar en dat het verhaal klopt wat ie verteld. Komt ie voor jou uit zijn bed in de ochtend of toch voor die 2% van de koopsom? Ik ben wat ratten tegen gekomen in Utrecht, daarnaast ook goede makelaars hoor. Ik heb uiteindelijk zelf gekozen voor een makelaar die helder was qua tarieven. Een vaste prijs voor van te voren vastgestelde te leveren diensten en alleen een extra bonus voor de makelaar over het bedrag wat van de vraagprijs afgegaan is door toedoen van de makelaar.

Overigens uiteindelijk een nieuwbouwhuis gekocht, prijs stond al in het foldertje. Makelaar heeft het vooraf vastgestelde basisbedrag ontvangen, verder naast een bloemetje voor de goede zorgen niks, gezien er bij een nieuwbouw geen makelaar nodig is.

[ Voor 3% gewijzigd door Barrie98 op 17-01-2017 11:37 ]

[himlims_]

aankoop makelijk is sterk afhankelijk van regio/gebied waar je wilt kopen.
steeks vaker (in populaire steden) bereikt de woning funda e.d. niet - dan is het hebben van aankoop makelaar vaak praktisch > kun je aanspraak maken op die woningen die voor jou anders verborgen bleven.
is dat niet van toepassing? dan zou ik dat imho lekker zelf fixen

[m-vw]

Keeper schreef op maandag 16 januari 2017 @ 22:59:
Misschien een rare vraag, maar ik vraag me het volgende af. Mijn oma (90+) woont in een huurwoning. Alle woningen in haar pand worden verkocht door de woningbouwvereniging zodra de huidige bewoner het pand opzegt. Waarschijnlijk kan je als huidige huurder het huis dus ook al kopen, maar dat zou ik moeten uitzoeken bij die woningbouwvereniging.

Stel dat dit zo is - hoe pak ik dit aan? Een vrouw van 90+ gaat geen hypotheek meer krijgen neem ik aan. Ze heeft zelf redelijk wat spaargeld, maar niet voldoende om dit huis te kopen. Heeft iemand ervaring met een dergelijke constructie waarbij een (klein-)kind meedoet in de aankoop van het huis?

Waarom zou ze het huis uberhaupt kopen?

Uit je laatste zin maak ik eigenlijk op dat jij het huis zou willen kopen, maar dat je je oma nodig hebt omdat zij huurder is.

[Saffie_time]

Aankoopmakelaar is in bepaalde regio's bijna een must aan het worden.
Voorbeeld is Utrecht waar je bod bij een aantal makelaars niet meer wordt aangenomen als je geen aankoopmakelaar bij je hebt...

[keko12]

Barrie98 schreef op dinsdag 17 januari 2017 @ 11:33:
[...]


Je moet goed bedenken wat een aankoopmakelaar voor jou kan toevoegen. Een makelaar is zo'n product wat voor een deel alleen gevoelsmatig iets toe voegt, in harde cijfers is het moeilijk uit te drukken wat een makelaar nou precies waard is geweest. Momenteel bijvoorbeeld omdat mensen toch wel de wildste bedragen bieden, daar veranderd een makelaar niks aan. Het kan je voor je gevoel behoeden voor te zwaar overbieden, of om een iets lager bod neer te kunnen leggen omdat een makelaar jou als een betrouwbare partij neer kan zetten bij de verkopend makelaar bijvoorbeeld.

Wat jij schrijft: dat je maar aan 1 bezichtiging toe komst en meteen moet overbieden is helaas momenteel een feit, ook met makelaar zal dit de gang van zaken zijn dus daar hoef je geen makelaar voor in de arm te nemen. Het is de markt en je moet er mee dealen. Persoonlijk vind ik een makelaar eigenlijk weinig toevoegen en slaat het verdienmodel van een % van de koopsom compleet als een tang op een varken, want hoe duurder het huis wat ze jou in je maag splitsen hoe meer ze verdienen. Dan vraag je je toch echt af waar zo'n makelaar sochtends voor op staat. Echter in de krappe markt nu merk je dat makelaars zich weer onmisbaar gaan maken door onderhands informatie door te spelen over huizen die binnenkort te koop komen en dat iemand zonder makelaar niet geïnteresseerd over zou komen. Je merkt dan tot je grote frustratie dat bekenden een huis kopen wat jij niet eens op funda hebt gezien. Ook spelen bevriende makelaars elkaar soms verdere informatie door die praktisch kan zijn. Te schandalig voor woorden, iedereen weet het maar er gebeurt weinig aan. Op de beurs zou het handel met voorkennis zijn en strafbaar. Laat je niet teveel opnaaien door frustratie, momenteel komt een groot deel van die frustratie door de grote druk die er op de huizenmarkt staat. Bedenk of je hier aan mee wil doen of niet, als je in Utrecht een huis wil kopen ontkom je namelijk bijna niet aan overbieden in het populaire segment.

Als jij in de vijver Utrecht moet vissen in het populaire segment dan is het helaas een wat zwaardere taak om zonder makelaar te doen gezien het voornoemde van de extra informatie die het oplevert over aankomende verkopen en eventuele prijzen en biedingen. Als je een makelaar in de arm neemt zorg dat je een goeie klik hebt met je makelaar en dat het verhaal klopt wat ie verteld. Komt ie voor jou uit zijn bed in de ochtend of toch voor die 2% van de koopsom? Ik ben wat ratten tegen gekomen in Utrecht, daarnaast ook goede makelaars hoor. Ik heb uiteindelijk zelf gekozen voor een makelaar die helder was qua tarieven. Een vaste prijs voor van te voren vastgestelde te leveren diensten en alleen een extra bonus voor de makelaar over het bedrag wat van de vraagprijs afgegaan is door toedoen van de makelaar.

Overigens uiteindelijk een nieuwbouwhuis gekocht, prijs stond al in het foldertje. Makelaar heeft het vooraf vastgestelde basisbedrag ontvangen, verder naast een bloemetje voor de goede zorgen niks, gezien er bij een nieuwbouw geen makelaar nodig is.

Utrecht zelf heb ik opgegeven (Leidsche Rijn wil ik niet wonen), Bunnik, De Bilt/Bilthoven, Zeist ligt in die volgorde op mijn voorkeurslijst.
Ik heb al een makelaar gevonden waarmee ik mijn huis wil gaan verkopen (reeds een goede viavia-ervaring) (wil wel eerst kopen, de makelaar zei dat ik me over de verkoop echt geen zorgen hoefde te maken aangezien eensgezinswoningen in Utrecht niet meer te vinden zijn). Door hem ook als aankoopmakelaar in te schakelen is zijn tarief erg netjes en een vast bedrag (dus geen percentage en no-cure-no-pay).
Hij is ook bereikbaar buiten de normale uren en in het gesprek kwam hij echt vriendelijk en niet glad over.
Mijn idee is dat de makelaar nuchterder naar een huis kan kijken (beter de plussen en de minnen in kaart kan brengen) en jij als koper bij die ene bezichtiging toch meer op gevoel.

[Barrie98]

keko12 schreef op dinsdag 17 januari 2017 @ 13:22:
[...]
Mijn idee is dat de makelaar nuchterder naar een huis kan kijken (beter de plussen en de minnen in kaart kan brengen) en jij als koper bij die ene bezichtiging toch meer op gevoel.

Dat lijkt me een veel beter uitgangspunt om een makelaar te nemen dan je in je eerdere bericht aan gaf. Dit soort zaken kan een goede makelaar prima mee helpen. Goed dat je via via een makelaar hebt waar jij een klik mee hebt, die ook nog eens een gezonder verdienmodel heeft. Succes met je zoektocht.

[Arcticwolfx]

Hoi allen,

Wou even kort mijn ervaring tot nu toe delen over aankoop van huis. Ik ben net 27 geworden en afgelopen december heb ik het koopcontract getekend t.b.v. mijn eerste (koop)huis te Breukelen. Dit is één week na de bezichtiging gebeurd.

Tot nu toe heb ik altijd bij moeder gewoond, omdat ik daar veel ruimte had en weinig heil zag in huren, sociaal nog privé, in de regio Utrecht waar ik graag wil wonen. Het werk gaat goed en ik krijg een leuke erfenis die ik meteen wil inzetten voor de aankoop van een huis.

In december dus het koopcontract getekend, met ontbindende voorwaarden voor hypotheek welke uiterlijk a.s. vrijdag geregeld dienen te zijn. Het is wat laat, maar in principe zal deze vandaag of morgen goedgekeurd moeten zijn. (Spannend!)

De overdracht is pas op 1 mei, maar heb al ontzettend veel zin in!

[barber]

Hier gaat het ook steeds spannender worden.
Vandaag overeenstemming bereikt over de prijs :-)
Precies waar we uit wilde komen, gelukkig geen Utrecht hier met overbieden enzo. Vraagprijs 500k, eerste bod 460k en uitgekomen op 480k.
Oplevering begin juni.

Echt gerust ben ik pas 3 dagen na tekenen koopovereenkomst, dus nog even in spanning zitten.

[Miss_80]

Arcticwolfx schreef op dinsdag 17 januari 2017 @ 16:08:
Hoi allen,

Wou even kort mijn ervaring tot nu toe delen over aankoop van huis. Ik ben net 27 geworden en afgelopen december heb ik het koopcontract getekend t.b.v. mijn eerste (koop)huis te Breukelen. Dit is één week na de bezichtiging gebeurd.

Tot nu toe heb ik altijd bij moeder gewoond, omdat ik daar veel ruimte had en weinig heil zag in huren, sociaal nog privé, in de regio Utrecht waar ik graag wil wonen. Het werk gaat goed en ik krijg een leuke erfenis die ik meteen wil inzetten voor de aankoop van een huis.

In december dus het koopcontract getekend, met ontbindende voorwaarden voor hypotheek welke uiterlijk a.s. vrijdag geregeld dienen te zijn. Het is wat laat, maar in principe zal deze vandaag of morgen goedgekeurd moeten zijn. (Spannend!)

De overdracht is pas op 1 mei, maar heb al ontzettend veel zin in!

Gefeliciteerd!! Kan toch bijna niet meer fout gaan zou ik zeggen.

[Arcticwolfx]

Miss_80 schreef op woensdag 18 januari 2017 @ 08:22:
[...]


Gefeliciteerd!! Kan toch bijna niet meer fout gaan zou ik zeggen.

Dankje! Bijna niet meer nee! Nog steeds geen Hypotheek bevestiging, ontbindende voorwaarden t/m vrijdag.

[Sircuri]

Arcticwolfx schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 00:22:
[...]


Dankje! Bijna niet meer nee! Nog steeds geen Hypotheek bevestiging, ontbindende voorwaarden t/m vrijdag.

Heb je al uitstel gevraagd bij de verkopende partij? Als de ontbindende voorwaarden verlopen morgen en je hebt nog geen hypotheek, dan hang je vast aan het koopcontract en kan je er niet meer onderuit!

[St@m]

Sircuri schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 11:50:
[...]


Heb je al uitstel gevraagd bij de verkopende partij? Als de ontbindende voorwaarden verlopen morgen en je hebt nog geen hypotheek, dan hang je vast aan het koopcontract en kan je er niet meer onderuit!

Nee, dan kun je dag zeggen tegen het huis
Ik had in ieder geval iedere minuut bij de bank aan de telefoon gehangen over de status.

[ Voor 10% gewijzigd door St@m op 19-01-2017 12:08 ]

[DeBolle]

Stempel - op de werkgeversverklaring *moet* een stempel.
Is er geen stempel, wat kennelijk onvoorstelbaar is bij de adviseur, dan kan er een verklaring van dezelfde werkgever worden overlegd dat er geen stempel is.

Serieus, een Geen-Stempel-Verklaring.

Ik heb tamelijk wat ervaring - dit wordt onze zesde koopwoning - maar de archaïsche regels waar we hier en daar nog steeds mee te maken krijgen zijn bij de wilde spinnen van het dak af.

[St@m]

DeBolle schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 12:18:
Stempel - op de werkgeversverklaring *moet* een stempel.
Is er geen stempel, wat kennelijk onvoorstelbaar is bij de adviseur, dan kan er een verklaring van dezelfde werkgever worden overlegd dat er geen stempel is.

Serieus, een Geen-Stempel-Verklaring.

Ik heb tamelijk wat ervaring - dit wordt onze zesde koopwoning - maar de archaïsche regels waar we hier en daar nog steeds mee te maken krijgen zijn bij de wilde spinnen van het dak af.

Dan heb je een beetje een aparte adviseur. De meeste banken accepteren tegenwoordig wel dan een stempel ouderwets is. Maar inderdaad, soms moet er een "geen stempel verklaring"

[Denniz0229]

barber schreef op dinsdag 17 januari 2017 @ 22:58:
Hier gaat het ook steeds spannender worden.
Vandaag overeenstemming bereikt over de prijs :-)
Precies waar we uit wilde komen, gelukkig geen Utrecht hier met overbieden enzo. Vraagprijs 500k, eerste bod 460k en uitgekomen op 480k.
Oplevering begin juni.

Echt gerust ben ik pas 3 dagen na tekenen koopovereenkomst, dus nog even in spanning zitten.

3 dagen bedenktijd geld alleen voor koper, niet voor verkoper. (in een standaard nvm contract)

[Barrie98]

Sircuri schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 11:50:
[...]


Heb je al uitstel gevraagd bij de verkopende partij? Als de ontbindende voorwaarden verlopen morgen en je hebt nog geen hypotheek, dan hang je vast aan het koopcontract en kan je er niet meer onderuit!

Kan de bank je alle hypotheken in de maag splitsen. Vervelend dat banken ook altijd de volle periode van ontbindende voorwaarde gebruiken. Het is een complot!

[Ray]

DeBolle schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 12:18:
Stempel - op de werkgeversverklaring *moet* een stempel.
Is er geen stempel, wat kennelijk onvoorstelbaar is bij de adviseur, dan kan er een verklaring van dezelfde werkgever worden overlegd dat er geen stempel is.

Serieus, een Geen-Stempel-Verklaring.

Ik heb tamelijk wat ervaring - dit wordt onze zesde koopwoning - maar de archaïsche regels waar we hier en daar nog steeds mee te maken krijgen zijn bij de wilde spinnen van het dak af.

En die verklaring moet dan op briefpapier. Is er ook geen briefpapier dan moet er een gecombineerde verklaring komen 'geen stempel en geen briefpapier"

paar weken geleden nog bij de hand gehad. Heb die formats gewoon standaard in word staan dus zo spannend is het toch allemaal niet

[Sircuri]

St@m schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 12:07:
[...]


Nee, dan kun je dag zeggen tegen het huis
Ik had in ieder geval iedere minuut bij de bank aan de telefoon gehangen over de status.

Dag zeggen tegen je huis? Dat heb ik nog nooit eerder gehoord. Je ontbindende voorwaarden verlopen gewoon na zoveel weken. Dat betekend dat je na die periode niet meer kan ontbinden. Oftwel, je moet het huis kopen of anders een boete betalen (meestal 10% van koopsom) aan de verkopende partij als je toch nog onder de koop uit wil.

[JeroenE]

Ray schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 13:39:
paar weken geleden nog bij de hand gehad. Heb die formats gewoon standaard in word staan dus zo spannend is het toch allemaal niet

Nee, maar het toont wel aan dat het dus geen zin heeft om om die stempel te vragen. Als je dan toch akkoord gaat met een briefje "we hebben geen stempel" dan kan je net zo goed akkoord gaan met het briefje zonder stempel. Het is gewoon een paarse krokodil.

Sircuri schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 13:55:
Dag zeggen tegen je huis? Dat heb ik nog nooit eerder gehoord. Je ontbindende voorwaarden verlopen gewoon na zoveel weken.

En als je dus van die ontbindende voorwaarden gebruik maakt kan je dag zeggen tegen je huis. De kans is namelijk best groot dat ze het dan gaan verkopen aan iemand anders.

[ Voor 29% gewijzigd door JeroenE op 19-01-2017 14:32 ]

[St@m]

Sircuri schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 13:55:
[...]


Dag zeggen tegen je huis? Dat heb ik nog nooit eerder gehoord. Je ontbindende voorwaarden verlopen gewoon na zoveel weken. Dat betekend dat je na die periode niet meer kan ontbinden. Oftwel, je moet het huis kopen of anders een boete betalen (meestal 10% van koopsom) aan de verkopende partij als je toch nog onder de koop uit wil.

Als jij geen hypotheek kunt krijgen (en dat dus ook kunt aantonen) dan is er niets aan de hand hoor. Daarvoor zijn juist die voorwaarden.
Maar goed, als je dus een hypotheek aanvraagt en 6~8 weken op je reet gaat zitten wachten en je hoort niets dan heb je wel een probleem ja.

[naitsoezn]

Maar als jij wel een hypotheek weet te krijgen voor de overdracht (maar nadat de ontbindende voorwaarden aflopen) is er niets aan het handje hoor . In veel gevallen zijn die ontbindende voorwaarden er ook alleen maar voor de vorm

[St@m]

naitsoezn schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 14:37:
Maar als jij wel een hypotheek weet te krijgen voor de overdracht (maar nadat de ontbindende voorwaarden aflopen) is er niets aan het handje hoor . In veel gevallen zijn die ontbindende voorwaarden er ook alleen maar voor de vorm

Oh ok, dat wist ik niet Ik ben zelf altijd redelijk proactief geweest en wist (de 2x dat ik het heb gedaan) precies waar de aanvraag lag en wat de status was. Mij niet gezien dat ik het tot de laatste dag ga laten lopen.

[Sircuri]

JeroenE schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 14:31:
[...]
En als je dus van die ontbindende voorwaarden gebruik maakt kan je dag zeggen tegen je huis. De kans is namelijk best groot dat ze het dan gaan verkopen aan iemand anders.

Natuurlijk kan dat. Maar het begint normaal gesproken met het vragen van uitstel aan de verkopende partij. Dat is heel gewoon en gebeurt zeer vaak. Vooral de laatste paar jaren waarin de banken het presteren om letterlijk 8 tot 10 weken de tijd te willen nemen voor het verstrekken van een hypotheek. Niet voor niks dat er 2 maanden / 8 weken staat voor ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst.

[Jiffy]

St@m schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 12:07:
[...]
Nee, dan kun je dag zeggen tegen het huis

Sorry, maar dit is dus volslagen onzin.

Als je de termijn van de ontbindende voorwaarden laat verstrijken, is dat precies wat het is: de termijn van de ontbindende voorwaarde is verstreken. Als je, vlak voor het verstrijken van die termijn, dan nog geen aanbod van een bank hebt, betekent dat NIET dat je een beroep kunt doen op die ontbindende voorwaarde: om daar een valide beroep op te kunnen doen, moet je juist één of meerdere (hangt van je koopcontract af) afwijzingen van banken hebben. Oftewel, een bericht waarin de bank specifiek zegt: "nee, u krijgt geen financiering van ons".

Er is ook geen enkele verplichting dat je financiering rond MOET zijn voor het verstrijken van de ontbindende voorwaarden. Als je zeker weet dat die financiering uiteindelijk rond zal komen (wegens een prima LTI en/of LTV-verhouding) hoef je je van dien termijn niks aan te trekken. Wat belangrijk is, is dat de boel rond is tijdig voor de handtekening bij de notaris moet worden gezet.

Pas als het krap wordt qua financiering (financieren op het randje van het mogelijke) zou ik me idd serieus druk maken om die termijn en ook tijdig(!) vragen om een eventuele verlenging daarvan.

[St@m]

Jiffy schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 16:31:
[...]

Sorry, maar dit is dus volslagen onzin.

Als je de termijn van de ontbindende voorwaarden laat verstrijken, is dat precies wat het is: de termijn van de ontbindende voorwaarde is verstreken. Als je, vlak voor het verstrijken van die termijn, dan nog geen aanbod van een bank hebt, betekent dat NIET dat je een beroep kunt doen op die ontbindende voorwaarde: om daar een valide beroep op te kunnen doen, moet je juist één of meerdere (hangt van je koopcontract af) afwijzingen van banken hebben. Oftewel, een bericht waarin de bank specifiek zegt: "nee, u krijgt geen financiering van ons".

Er is ook geen enkele verplichting dat je financiering rond MOET zijn voor het verstrijken van de ontbindende voorwaarden. Als je zeker weet dat die financiering uiteindelijk rond zal komen (wegens een prima LTI en/of LTV-verhouding) hoef je je van dien termijn niks aan te trekken. Wat belangrijk is, is dat de boel rond is tijdig voor de handtekening bij de notaris moet worden gezet.

Pas als het krap wordt qua financiering (financieren op het randje van het mogelijke) zou ik me idd serieus druk maken om die termijn en ook tijdig(!) vragen om een eventuele verlenging daarvan.

Je zegt dus wat ik al zei in een volgende post en wat een andere poster al zei

[Verwijderd]

Een vraag waar google niet uitkomt(of ik ben schil): Kan je een starterslening gebruiken voor (een deel van) de K.K?

Of verschilt dat misschien per gemeente?

[Tsurany]

Verwijderd schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 17:52:
Een vraag waar google niet uitkomt(of ik ben schil): Kan je een starterslening gebruiken voor (een deel van) de K.K?

Of verschilt dat misschien per gemeente?

De LTV is maximaal 101%. Je mag niet meer lenen dan dit om het huis aan te schaffen, ook niet als een deel van het bedrag vanuit een starterslening komt.

[JvS]

Dus strikt genomen is het antwoord "ja, 1%"

[Arcticwolfx]

JvS schreef op donderdag 19 januari 2017 @ 18:38:
Dus strikt genomen is het antwoord "ja, 1%"

Ik heb een hypotheek van 231k, en eigen geld van 40k, voor de aankoop van een huis van 260k. Ik vraag me af of ik een starterslening zou kunnen aanvragen puur voor verbouwing of inboedel.

[Kju]

- inboedel kan je niet financieren bij een bank, althans niet in je woningfinanciering. Je kan altijd nog een persoonlijke lening of doorlopend krediet overwegen (wel altijd doen nadat je de woning hebt gefinancierd, anders heeft het invloed om je maximale leencapaciteit)
- fiscaal is de rente (onder voorwaarden) altijd aftrekbaar van iedere lening die is gebruikt voor aanschaf en/of verbetering van de woning
- een bank zal een verbouwing alleen meefinancieren voorzover het bijdraagt aan de waarde(stijging) van een woning

[ Voor 27% gewijzigd door Kju op 20-01-2017 11:43 ]

[Valorian]

Arcticwolfx schreef op vrijdag 20 januari 2017 @ 11:15:
[...]


Ik heb een hypotheek van 231k, en eigen geld van 40k, voor de aankoop van een huis van 260k. Ik vraag me af of ik een starterslening zou kunnen aanvragen puur voor verbouwing of inboedel.

Ik heb in 2010 een huis gekocht waarbij ik mijn eigen geld gewoon in de zak gehouden heb en een starterslening van 30K heb genomen om de hypotheek + bouwdepot 10.000 euro rond te krijgen. Dat was geen probleem. Wél zijn er per gemeente verschillende voorwaarden. Zo was in Utrecht destijds de voorwaarde dat de aankoopprijs van het huis onder de 200.000 euro moest zitten.

[Tsurany]

Arcticwolfx schreef op vrijdag 20 januari 2017 @ 11:15:
[...]


Ik heb een hypotheek van 231k, en eigen geld van 40k, voor de aankoop van een huis van 260k. Ik vraag me af of ik een starterslening zou kunnen aanvragen puur voor verbouwing of inboedel.

Hangt echt van de eisen van de gemeente af. Maar je kan op basis van LTV maximaal 29.000 euro extra financieren. Waarom niet gewoon maximaal lenen op basis van de LTV en dan je eigen vermogen gebruiken voor inboedel en verbouwing?

[bvbal79]

Kju schreef op vrijdag 20 januari 2017 @ 11:42:
- inboedel kan je niet financieren bij een bank, althans niet in je woningfinanciering. Je kan altijd nog een persoonlijke lening of doorlopend krediet overwegen (wel altijd doen nadat je de woning hebt gefinancierd, anders heeft het invloed om je maximale leencapaciteit)
- fiscaal is de rente (onder voorwaarden) altijd aftrekbaar van iedere lening die is gebruikt voor aanschaf en/of verbetering van de woning
- een bank zal een verbouwing alleen meefinancieren voorzover het bijdraagt aan de waarde(stijging) van een woning

Nee een doorlopend krediet is niet aftrekbaar. Dus alleen hypotheek of persoonlijke lening.

[sorted.bits]

Grappig detail wat me deze week opviel bij een gesprek met de bank deze week.

Op ons nieuwe huis is een bouwkundige keuring uitgevoerd, met rond de €10.000 aan direct werk. We wilden dit met eigen geld gaan oplossen, maar de bank staat er op dat gefinancierd wordt en in een bouwdepot wordt gestopt. Nu is dit natuurlijk zo'n vestzak/broekzak verhaal (of we het nu zelf betalen of het wordt vanuit de bank gefinancierd) het komt op hetzelfde neer.

Daarnaast zijn de regels voor 2017 iets soepeler geworden? Onze maximale hypotheek was iets gestegen (5%).

Ook vroeg ik me af, zitten er risico's aan het zelf neer zetten van de bank garantie? De bank vraagt er ongeveer 500 euro voor, maar dit geld zouden we graag besparen door die 10% zelf alvast aan te betalen.

[ Voor 16% gewijzigd door sorted.bits op 21-01-2017 09:40 ]

[Kju]

Met een bewijs van eigen middelen moet dat geen probleem zijn lijkt mij. Maar dat bouwdepot kost bij een aantal banken effectief niets, misschien niet zo heel slecht om te hebben..
Als je zelf die 10% wil storten dan doe je dat toch lekker. Tenzij je de bankgarantie al aan hebt gevraagd, dan ben je die kosten vaak al kwijt..

[ Voor 28% gewijzigd door Kju op 21-01-2017 10:14 ]

[Tsurany]

sorted.bits schreef op zaterdag 21 januari 2017 @ 09:37:
Ook vroeg ik me af, zitten er risico's aan het zelf neer zetten van de bank garantie? De bank vraagt er ongeveer 500 euro voor, maar dit geld zouden we graag besparen door die 10% zelf alvast aan te betalen.

Het grootste risico is dat je het rekeningnummer van de notarid verkeerd in tikt. Ik heb het zelf ook op deze manier gedaan, ging prima.

[sorted.bits]

Kju schreef op zaterdag 21 januari 2017 @ 10:13:
Met een bewijs van eigen middelen moet dat geen probleem zijn lijkt mij. Maar dat bouwdepot kost bij een aantal banken effectief niets, misschien niet zo heel slecht om te hebben..
Als je zelf die 10% wil storten dan doe je dat toch lekker. Tenzij je de bankgarantie al aan hebt gevraagd, dan ben je die kosten vaak al kwijt..

Tsurany schreef op zaterdag 21 januari 2017 @ 10:14:
[...]

Het grootste risico is dat je het rekeningnummer van de notarid verkeerd in tikt. Ik heb het zelf ook op deze manier gedaan, ging prima.

Ok, er is dus geen risico als in: Notaris gaat failliet, of bezoekt een avond de dames van lichte zeden van mijn geld ?

[naitsoezn]

Geld dat bij een notaris op een derdengeldrekening staat valt buiten de boedel bij een faillissement. Maar oplichting of 'creatief omgaan met de regels' is natuurlijk nooit uit te sluiten .

[Tsurany]

sorted.bits schreef op zaterdag 21 januari 2017 @ 10:16:
[...]


[...]


Ok, er is dus geen risico als in: Notaris gaat failliet, of bezoekt een avond de dames van lichte zeden van mijn geld ?

Dit geld staat op een zogenaamde derdengeldenrekening. Deze rekening valt buiten het vermogen van het notarisbedrijf en is wettelijk beschermd bij failissement.

Zie ook: https://www.notaris.nl/derdengelden

[Pietervs]

sorted.bits schreef op zaterdag 21 januari 2017 @ 09:37:
Grappig detail wat me deze week opviel bij een gesprek met de bank deze week.

Op ons nieuwe huis is een bouwkundige keuring uitgevoerd, met rond de €10.000 aan direct werk. We wilden dit met eigen geld gaan oplossen, maar de bank staat er op dat gefinancierd wordt en in een bouwdepot wordt gestopt. Nu is dit natuurlijk zo'n vestzak/broekzak verhaal (of we het nu zelf betalen of het wordt vanuit de bank gefinancierd) het komt op hetzelfde neer.

Daarnaast zijn de regels voor 2017 iets soepeler geworden? Onze maximale hypotheek was iets gestegen (5%).

Ook vroeg ik me af, zitten er risico's aan het zelf neer zetten van de bank garantie? De bank vraagt er ongeveer 500 euro voor, maar dit geld zouden we graag besparen door die 10% zelf alvast aan te betalen.

Het is niet helemaal broekzak-vestzak: het geld dat de bank financiert, betaal je rente over. Daarnaast hanteren banken een (iets) lagere rente, naarmate je LTV lager is. Dus voor de bank is het voordelig jou een zo hoog mogelijke hypotheek aan te smeren.
Verder ben je misschien wat extra geld kwijt aan belastingen, als je op 31 december meer geld op je rekening hebt als de belastingvrije drempel in Box3.

Ik vind het een beetje raar dat de bank er op staat dat je de verbouwing financiert, tenzij je in het gesprek aangegeven hebt verwacht dat je naast die 10k onmiddellijke kosten verwacht nog meer te gaan verbouwen (of verwacht je meubilair binnenkort te moeten vervangen of uitbreiden). In dat laatste geval kan ik de redenatie van de bank volgen, anders klinkt het toch een beetje alsof ze je geld uit de zak willen kloppen.

Hoeveel mag je per jaar boetevrij aflossen en daalt de rente als je onder een bepaalde drempel komt (bijvoorbeeld als de LTV onder de 90% uit komt)? Want als je bijvoorbeeld 10% boetevrij af mag lossen, kun je nu die 10k wel extra mee financieren, en als blijkt dat je die aan het eind van het jaar over hebt gebruiken om de hypotheek te verlagen

Wat betreft de risico's van een bankgarantie: dat is al besproken door anderen: daar zijn geen risico's aan verbonden. Ik wil je wel meegeven, om eerst even bij de notaris te informeren over het storten van geld op de derdenrekening: een bevriend notaris vertelde me dat er collega's zijn die tegenwoordig rente in rekening brengen als er geld op de derdenrekening gestort wordt, aangezien de derdengeldenrekeningen voor notarissen met de huidige lage rentes meestal een kostenpost is (ze krijgen er geen rente over, maar moeten wel betalen voor het aanhouden van die rekening).

[ Voor 3% gewijzigd door Pietervs op 21-01-2017 16:22 ]

[ANdrode]

Pietervs schreef op zaterdag 21 januari 2017 @ 16:20:
[...]
Ik vind het een beetje raar dat de bank er op staat dat je de verbouwing financiert, tenzij je in het gesprek aangegeven hebt verwacht dat je naast die 10k onmiddellijke kosten verwacht nog meer te gaan verbouwen (of verwacht je meubilair binnenkort te moeten vervangen of uitbreiden). In dat laatste geval kan ik de redenatie van de bank volgen, anders klinkt het toch een beetje alsof ze je geld uit de zak willen kloppen.

Door het te financieren dmv een depot verzekert de bank zich er van dat (a) de middelen aanwezig zijn voor de noodzakelijke reparaties en (b) dat de reparaties uitgevoerd (kunnen) worden.

De bank heeft er belang bij dat het onderpand in goede staat is. Daar zal dit op gericht zijn?
En hierdoor een hogere inschrijving. Dat is ook goed voor de belangen van de bank in het geval van een gedwongen verkoop? Telt de inschrijving in dat geval voor hypotheeksom + kosten of enkel voor de hypotheeksom?

[Pietervs]

ANdrode schreef op zaterdag 21 januari 2017 @ 17:40:
[...]


Door het te financieren dmv een depot verzekert de bank zich er van dat (a) de middelen aanwezig zijn voor de noodzakelijke reparaties en (b) dat de reparaties uitgevoerd (kunnen) worden.

Het feit dat de middelen er zijn wil niet zeggen dat de reparaties ook uitgevoerd gaan worden. Maar de bank oefent wel druk uit (tenminste: veel mensen zullen het idee hebben dat ze de reparaties wel uit moeten voeren want de bank kijkt mee...)

De bank heeft er belang bij dat het onderpand in goede staat is. Daar zal dit op gericht zijn?
En hierdoor een hogere inschrijving. Dat is ook goed voor de belangen van de bank in het geval van een gedwongen verkoop? Telt de inschrijving in dat geval voor hypotheeksom + kosten of enkel voor de hypotheeksom?

Goed punt over het onderhoud. Maar of de bank er iets mee opschiet dat het pand hoger ingeschreven wordt? Ik betwijfel het eigenlijk. We hebben onze hypotheek ook 50.000 euro hoger in laten schrijven voor het geval we nog wat zouden verbouwen. Maar ik heb niet het idee dat de bank daardoor extra rechten heeft gekregen mochten we moeten executeren...

[Ray]

naast de verhoogde inschrijving die je zelf kan doen verhoogt elke verstrekker dat totaal weer met 40 a 50% voor eventuele bijkomende kosten bij achterstanden of executie verkoop. Dus stel je leent 200K schrijft 300K in dan zal de uiteindelijk inschrijving 450K zijn in de meeste gevallen. Die vindt je terug in je hypotheekakte

[sorted.bits]

ANdrode schreef op zaterdag 21 januari 2017 @ 17:40:
[...]


Door het te financieren dmv een depot verzekert de bank zich er van dat (a) de middelen aanwezig zijn voor de noodzakelijke reparaties en (b) dat de reparaties uitgevoerd (kunnen) worden.

De bank heeft er belang bij dat het onderpand in goede staat is. Daar zal dit op gericht zijn?
En hierdoor een hogere inschrijving. Dat is ook goed voor de belangen van de bank in het geval van een gedwongen verkoop? Telt de inschrijving in dat geval voor hypotheeksom + kosten of enkel voor de hypotheeksom?

Dit is exact wat de bank zei. Ze willen dat de reparaties vanuit het bouwkundig rapport worden uitgevoerd zodat ze weten dat het onderpand in goede staat is. Dat er dus 10k vanuit de hypotheek gebruikt wordt om de verbouwing te financieren, betekend in ons geval niet dat de hypotheek omhoog gaat, alleen de verdeling tussen inleg eigen vermogen en hypotheek veranderd in het aankoop bedrag.

Simpel voorbeeld met fictieve getallen:

Het huis kost 90k, verbouwing 10k, we hebben een totaal van 100k nodig dus. We waren van plan om 50k te lenen bij de bank, de andere 50k leggen we zelf bij. In plaats van dat er nu bij aankoop direct 50k van de bank wordt gebruikt en we zelf dus 40k overmaken en de verbouwing van 10k zelf betalen, is het nu andersom: Bij aankoop leggen wij direct onze volledige 50k in en de bank dus 'maar' 40k. Daarna heeft de bank dus een pot (bouwdepot) voor ons klaar staan waar de overgebleven 10k voor de verbouwing in zit.

De LTV blijft volgens mij dan ook gewoon op 50% in dit geval? Dat het geld niet voor de aankoop wordt gebruikt maar voor de verbouwing had volgens de bank geen effect hierop, aangezien er alleen wordt gekeken naar de waarde van de woning (LTV dus) en niet waarvoor het geld wordt ingezet.

Er is dan dus ook geen verhoogde inschrijving nodig, en het aanleggen van een bouwdepot kost eigenlijk niets. Mocht het zo zijn dat de verbouwing wat duurder wordt, moesten we het verschil sowieso al uit eigen vermogen halen, omdat we niet van plan waren meer dan die 50k van de bank te lenen.

Bij lagere kosten mogen we boetevrij ook aflossen, dus kunnen we de pot kosteloos opheffen en verlaagt dus de hypotheek (de pot kan gemakkelijk helemaal op, dus dit is niet aan de orde).

Daarnaast een ontzettend meedenkende aannemer gevonden (op aanraden van iemand, dat wel), die vooral veel eer uit het huis wil halen. Het is een nogal prominent aanwezig huis in het dorp en verdiend het om mooi gerenoveerd te worden. Toen ik met hem een ronde langs het huis liep om aan te wijzen waar overal werk moest gebeuren had hij dezelfde ideeën en enthousiasme als ons zelf, wat voor ons wel belangrijk is.

[ Voor 15% gewijzigd door sorted.bits op 22-01-2017 07:30 ]

[Pietervs]

sorted.bits schreef op zondag 22 januari 2017 @ 06:53:
[...]


Dit is exact wat de bank zei. Ze willen dat de reparaties vanuit het bouwkundig rapport worden uitgevoerd zodat ze weten dat het onderpand in goede staat is. Dat er dus 10k vanuit de hypotheek gebruikt wordt om de verbouwing te financieren, betekend in ons geval niet dat de hypotheek omhoog gaat, alleen de verdeling tussen inleg eigen vermogen en hypotheek veranderd in het aankoop bedrag.

Simpel voorbeeld met fictieve getallen:

Het huis kost 90k, verbouwing 10k, we hebben een totaal van 100k nodig dus. We waren van plan om 50k te lenen bij de bank, de andere 50k leggen we zelf bij. In plaats van dat er nu bij aankoop direct 50k van de bank wordt gebruikt en we zelf dus 40k overmaken en de verbouwing van 10k zelf betalen, is het nu andersom: Bij aankoop leggen wij direct onze volledige 50k in en de bank dus 'maar' 40k. Daarna heeft de bank dus een pot (bouwdepot) voor ons klaar staan waar de overgebleven 10k voor de verbouwing in zit.

De LTV blijft volgens mij dan ook gewoon op 50% in dit geval? Dat het geld niet voor de aankoop wordt gebruikt maar voor de verbouwing had volgens de bank geen effect hierop, aangezien er alleen wordt gekeken naar de waarde van de woning (LTV dus) en niet waarvoor het geld wordt ingezet.

Er is dan dus ook geen verhoogde inschrijving nodig, en het aanleggen van een bouwdepot kost eigenlijk niets. Mocht het zo zijn dat de verbouwing wat duurder wordt, moesten we het verschil sowieso al uit eigen vermogen halen, omdat we niet van plan waren meer dan die 50k van de bank te lenen.

Bij lagere kosten mogen we boetevrij ook aflossen, dus kunnen we de pot kosteloos opheffen en verlaagt dus de hypotheek (de pot kan gemakkelijk helemaal op, dus dit is niet aan de orde).

Daarnaast een ontzettend meedenkende aannemer gevonden (op aanraden van iemand, dat wel), die vooral veel eer uit het huis wil halen. Het is een nogal prominent aanwezig huis in het dorp en verdiend het om mooi gerenoveerd te worden. Toen ik met hem een ronde langs het huis liep om aan te wijzen waar overal werk moest gebeuren had hij dezelfde ideeën en enthousiasme als ons zelf, wat voor ons wel belangrijk is.

Ok, qua financiering is het helder
Fijn dat de bank je niet probeert een hogere hypotheek aan te smeren, ze hebben blijkbaar wel meegedacht.

En je hebt gelijk, de LTV lijkt inderdaad gelijk te blijven met deze constructie.

Een goede aannemer vinden is niet makkelijk, klinkt of je hier ook de jackpot hebt!

[sorted.bits]

Pietervs schreef op zondag 22 januari 2017 @ 10:40:
[...]

Ok, qua financiering is het helder
Fijn dat de bank je niet probeert een hogere hypotheek aan te smeren, ze hebben blijkbaar wel meegedacht.

En je hebt gelijk, de LTV lijkt inderdaad gelijk te blijven met deze constructie.

Een goede aannemer vinden is niet makkelijk, klinkt of je hier ook de jackpot hebt!

LTV lijkt niet gelijk te blijven in deze constructie, de LTV blijft gelijk. En de aannemer, tja, van aanbevelingen van mensen met ervaring moet je het hebben natuurlijk...

[hmr]

Nou, het is me dan eindelijk gelukt. Na erg lang zoeken ben ik sinds donderdag de troste eigenaar van een leuk appartement in de Amsterdamse Pijp. Op dit moment wordt een en ander verbouwd, namelijk de keuken, de muren worden gestuukt en geverfd en er komt een mooie nieuwe lamellen vloer in. Helaas hou ik net niet genoeg geld over om de badkamer mee te pakken. Zonde! Al met al erg blij!

[Miss_80]

Gefeliciteerd!! Een van de lucky few die nog een huisje kunnen bemachtigen in Amsterdam denk ik

[hmr]

Miss_80 schreef op dinsdag 24 januari 2017 @ 17:13:
Gefeliciteerd!! Een van de lucky few die nog een huisje kunnen bemachtigen in Amsterdam denk ik

Dank! Het heeft wel enige bloed, zweet en tranen gekost!

[nogeeninlog]

Al een paar weken lees ik mee en ik heb veel opgestoken van wat er hier is gezegd. Nu heb ik zelf iets te melden.
Allereerst heb ik gisteren een huis gekocht! Precies op de plek waar ik het wilde en in goede staat. Ik ben er heel blij mee.

Wat mij ook opviel is dat er groot verschil kan zitten tussen de snelheid waarmee je geïnformeerd wordt over beschikbare woningen. Ik had een paar zoekopdrachten lopen: via Funda, Makelaarsland en een makelaar.
De woning die ik gekocht heb zat afgelopen donderdag in de mail van Makelaarsland. Dezelfde woning zat in de mail van Funda van vanochtend. Bijna een week verschil dus. En ik dacht dat Makelaarsland alleen woningen zou mailen die ze zelf aanbieden, maar dit was een woning van een andere makelaar.

[keko12]

Vooral dat je een week van te voren geattendeerd werd op een woning is wel bijzonder.
Heb nu de opdracht aan de aankoopmakelaar gegeven om me te helpen.
Was gisteren nogal teleurgesteld dat ik afgebeld werd voor een bezichtiging (ik belde de eerste dag nadat het huis op funda stond en kon nog net een afspraak maken). Voordat ik kon kijken waren er al vijf biedingen, waarvan er een is geaccepteerd
Het grappige is ondertussen dat ik me afvraag hoeveel potentiële woningen er zijn. Ik wil mijn huis namelijk graag verkopen, maar echt pas nadat ik iets gevonden heb, en ik verwacht niet de enige te zijn....

[ Voor 20% gewijzigd door keko12 op 25-01-2017 22:57 ]