Ervaring met huis kopen - Deel 8

[naitsoezn]

Met andere woorden: Het blijft voor iedereen z'n eigen risicoafweging. Wil je sterker staan in een eventuele latere rechtszaak, dan laat je een bouwkundige keuring doen, waarmee je utieraard niet alle risico's afdekt. En wanneer je het geld er niet voor over hebt en/of je de bouwkundige keuring niet nodig denkt te hebben, dan neem je gewoon het risico om geen bouwkundige keuring te laten doen. Ook prima. Zo lang je de keuze maar bewust maakt

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 19-12-2022 13:45 ]

[Kju]

Een bouwtechnische keuring is niet zaligmakend, hou daar ook rekening mee. Als de kruipruimte of het dak niet toegankelijk zijn worden ze niet geïnspecteerd. De rest van de inspectie is alleen van wat ze visueel waar kunnen nemen en wat ze kunnen meten. In zulke gevallen, zeker bij oudere woningen moeten kopers echt wel afdwingen dat alles geïnspecteerd kan worden. Ik laat regelmatig vloeren open zagen of inspecteurs terugkomen met een langere ladder.

[redwing]

HEY_DUDE schreef op maandag 19 december 2022 @ 13:33:
Nogmaals de verkoper is niet verantwoordelijk voor verborgen gebreken. Dit is standaard opgenomen in de NVM contracten. De verkoper garandeert wel dat de woning geschikt is als woning (conformiteitsgarantie). De ellende moet fors zijn wil een woning niet gebruikt kunnen worden als woning.

Als u het huis het gekocht met de NVM-koopakte, geldt:
1. De verkoper is niet aansprakelijk voor gebreken (artikel 5.1);
2. De verkoper staat ervoor in dat het verkochte gebruikt kan worden als woning (artikel 5.3).

Voor kleinere gebreken klopt dit (dus de lekkende kranen ga je niet vergoed krijgen), voor grotere gebreken valt het wel al snel als een defect op punt 2. Een lekkend dak waarbij je dat niet direct ziet, valt hier b.v. onder en zal alsnog door de verkoper opgelost moeten worden.

Er zijn simpelweg heel veel gevallen waarbij de rechter wel degelijk de koper een vergoeding toekent vanwege problemen met het huis. De verkoper is daarbij dus zeker wel verantwoordelijke voor de (grotere) verborgen gebreken.

Daarnaast is er de meldplicht en onderzoeksplicht. Waarbij de meldplicht wel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht. Maar een verborgen gebrek is ook makkelijk verborgen voor de verkoper. En dan moet de rechter de vraag beantwoorden heeft de koper voldaan aan zijn onderzoeksplicht.

Waarbij als het echt een verborgen gebrek is, dat al snel wordt gezien als iets dat de koper niet had kunnen zien. Er wordt dan ook al snel aan de onderzoeksplicht voldaan. Pas als iets gewoon zichtbaar is, maar de koper niets met het gebrek heeft gedaan valt dat onder een gebrek bij de onderzoeksplicht (als er dus scheuren in een huis zitten en je de fundering niet laat bekijken heb je zeer waarschijnlijk gewoon pech gehad)

In het voorbeeld van @redwing waarbij de verkoper een ondeugdelijke installatie heeft aangebracht kun je natuurlijk makkelijker claimen dit had moet weten / vermelden. En bij verzakte fundering komt de conformiteitsgarantie in zicht.

Vandaar ook dat je het per situatie moet bekijken. Belangrijkste punt waar het hier echter om ging is dat je als koper zeker niet kansloos bent als je geen bouwkundige keuring hebt gedaan. Zodra het om wat grotere problemen gaat is het toch vaak de verkoper die het op mag lossen.

Hoe dan ook is in dit geval er niet echt sprake van een verborgen gebrek. De lekkende kranen zijn te klein om iets mee te doen, en de HWA is iets dat je had kunnen zien, maar waarvan het ook maar de vraag is of het echt een probleem is. Een fatsoenlijke muur kan wel tegen water dat er tegenaan druppelt en met een fatsoenlijke spouw zul je daar binnen ook niets van merken.

[THM0]

redwing schreef op maandag 19 december 2022 @ 13:54:
[...]
Waarbij als het echt een verborgen gebrek is, dat al snel wordt gezien als iets dat de koper niet had kunnen zien. Er wordt dan ook al snel aan de onderzoeksplicht voldaan. Pas als iets gewoon zichtbaar is, maar de koper niets met het gebrek heeft gedaan valt dat onder een gebrek bij de onderzoeksplicht (als er dus scheuren in een huis zitten en je de fundering niet laat bekijken heb je zeer waarschijnlijk gewoon pech gehad)
[...]

Belangrijk detail is wel of de verkoper ook wist van het gebrek en het niet gemeld heeft (en of je dat kunt aantonen als koper). Alleen dan is het een verborgen gebrek.
Als de verkoper er ook geen weet van had en het redelijkerwijs niet kon weten, dan is het echt risico behorende bij eigenaarschap van onroerend goed. Dat zegt de NVM ook duidelijk, je koopt het huis incl alle evt aanwezige gebreken. Ook de verborgen gebreken.

[Eärendil]

AMARONE schreef op maandag 19 december 2022 @ 12:52:
[...]

Het is meer een onwetendheid maar ik zou de kachel zelf nooit onder de 15 zetten denk ik en bij oude woningen kan die 10 graden met -5 buiten toch voor schade zorgen lijkt mij in de wanden.

Ik denk eerlijk gezegd dat dit wel meevalt. Zeker als je een appartement hebt met aan meerdere kanten buren die wel stoken.
Hoe koud denk je dat de wanden worden aan de binnenkant bij een deltaT van 15°C?

[Harrie_]

naitsoezn schreef op maandag 19 december 2022 @ 13:44:
Met andere woorden: Het blijft voor iedereen z'n eigen risicoafweging. Wil je sterker staan in een eventuele latere rechtszaak, dan laat je een bouwkundige keuring doen, waarmee je utieraard niet alle risico's afdekt. En wanneer je het geld er niet voor over hebt en/of je de bouwkundige keuring niet nodig denkt te hebben, dan neem je gewoon het risico om geen bouwkundige keuring te laten doen. Ook prima. Zo lang je de keuze maar bewust maakt

Dat is zonder meer waar. Mijn punt was meer: onderzoeksplicht ≠ bouwkundige keuring.
En helaas wordt hier op het forum, wanneer de onderzoeksplicht aan de orde komt, wel vaak gezegd dat dat feitelijk zo is zonder enige onderbouwing behalve de stellige bewering van een user die denkt te weten hoe het zit.

[naitsoezn]

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:27:
[...]


Dat is zonder meer waar. Mijn punt was meer: onderzoeksplicht ≠ bouwkundige keuring.
En helaas wordt hier op het forum, wanneer de onderzoeksplicht aan de orde komt, wel vaak gezegd dat dat feitelijk zo is zonder enige onderbouwing behalve de stellige bewering van een user die denkt te weten hoe het zit.

Dat komt omdat het voor de overgrote meerderheid die hier advies komt inwinnen niet verstandig is om geen bouwkundige keuring te doen Simpelweg omdat er maar relatief weinig mensen daadwerkelijk de kennis en het inzicht hebben om te weten wanneer ze (diepgaander) advies van experts moeten inschakelen, terwijl relatief veel mensen die kennis wel denken te hebben

Een bouwkundige keuring is geen magic bullet, maar het is gewoon zo enorm zonde om een paar honderd euro uit te sparen die achteraf het verschil hadden kunnen maken bij een eventuele schadepost van duizenden euros (of meer)

[ Voor 11% gewijzigd door naitsoezn op 19-12-2022 14:32 ]

[Harrie_]

THM0 schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:24:
[...]

Belangrijk detail is wel of de verkoper ook wist van het gebrek en het niet gemeld heeft (en of je dat kunt aantonen als koper). Alleen dan is het een verborgen gebrek.
Als de verkoper er ook geen weet van had en het redelijkerwijs niet kon weten, dan is het echt risico behorende bij eigenaarschap van onroerend goed. Dat zegt de NVM ook duidelijk, je koopt het huis incl alle evt aanwezige gebreken. Ook de verborgen gebreken.

En hier gaan we weer...

Dit is dus niet waar. Een verborgen gebrek kan prima aanwezig zijn waarbij de verkoper er zelf niets vanaf wist.

[ Voor 75% gewijzigd door Harrie_ op 19-12-2022 14:35 ]

[HEY_DUDE]

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:30:
[...]


En hier gaan we weer...

Dit is dus niet waar. Een verborgen gebrek kan prima aanwezig zijn waarbij de verkoper er zelf niets vanaf wist.

[Afbeelding]

En zolang het buiten de conformiteitsgarantie valt dus helemaal voor de rekening van de koper.

[Harrie_]

naitsoezn schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:30:
[...]
Dat komt omdat het voor de overgrote meerderheid die hier advies komt inwinnen niet verstandig is om geen bouwkundige keuring te doen Simpelweg omdat er maar relatief weinig mensen daadwerkelijk de kennis en het inzicht hebben om te weten wanneer ze (diepgaander) advies van experts moeten inschakelen, terwijl relatief veel mensen die kennis wel denken te hebben
[...]

Daar ben ik het dus (in juridische zin) niet mee eens. Wanneer een kantonrechter dergelijke zaken toetst gaat hij ervanuit dat een leek in het bezit van gezond boerenverstand tot het oordeel had moeten komen dat aanvullende inspectie/keuring nodig was geweest.

Een 'jonge' woning waar een leek visueel niets aan kan zien en waarbij geen andere factoren erop wijzen dat er wellicht iets aan de hand kan zijn (de woning staat bijv. in Groningen in het aardbevingsgebied) daarvan mag de koper ervan uitgaan dat de woning bouwkundig voldoet.

Dit even los van de discussie of je inderdaad die paar honderd euro moet willen uitsparen en of je er 'beter van slaapt'.

[Hbeez]

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:30:
[...]


En hier gaan we weer...

Dit is dus niet waar. Een verborgen gebrek kan prima aanwezig zijn waarbij de verkoper er zelf niets vanaf wist.

[Afbeelding]

Gok dat de lekke regenpijp, waar de discussie mee begon, niet valt onder een ernstig gebrek die normaal gebruik van de woning in de weg staat..

[Harrie_]

HEY_DUDE schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:39:
[...]


En zolang het buiten de conformiteitsgarantie valt dus helemaal voor de rekening van de koper.

Ja maar daar hebben we het toch niet over? @THM0 stelt dat "Als de verkoper er ook geen weet van had en het redelijkerwijs niet kon weten" het geen verborgen gebrek is. Dat is niet waar; wanneer het een ernstig gebrek betreft is de verkoper gewoon aansprakelijk ook al was hij niet op de hoogte van het gebrek.

[Harrie_]

Hbeez schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:43:
[...]


Gokdat de lekke regenpijp, waar de discussie mee begon, niet valt onder een ernstig gebrek die normaal gebruik van de woning in de weg staat..

Klopt

De discussie begon eigenlijk n.a.v. de bouwkundige keuring omdat daar over nogal wat misconcepties bestaan hier op het forum, net zoals over een verborgen gebrek. Iets met klok en klepel.

[ Voor 25% gewijzigd door Harrie_ op 19-12-2022 14:46 ]

[naitsoezn]

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:42:
[...]


Daar ben ik het dus (in juridische zin) niet mee eens.

Tja, dat mag. Ik moet alleen de eerste jurisprudentie nog tegenkomen waaruit blijkt dat je beter geen bouwkundige keuring had kunnen doen

[thejoker80]

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:42:
[...]


Daar ben ik het dus (in juridische zin) niet mee eens. Wanneer een kantonrechter dergelijke zaken toetst gaat hij ervanuit dat een leek in het bezit van gezond boerenverstand tot het oordeel had moeten komen dat aanvullende inspectie/keuring nodig was geweest.

Een 'jonge' woning waar een leek visueel niets aan kan zien en waarbij geen andere factoren erop wijzen dat er wellicht iets aan de hand kan zijn (de woning staat bijv. in Groningen in het aardbevingsgebied) daarvan mag de koper ervan uitgaan dat de woning bouwkundig voldoet.

Dit even los van de discussie of je inderdaad die paar honderd euro moet willen uitsparen en of je er 'beter van slaapt'.

Los van dat je daarvan mag uitgaan. De verkoper gaat daar misschien ook al heel lang van uit en heeft nergens last van gehad. Het is/was dus voor hem/haar ook een verborgen gebrek. Denk niet dat de verkoper zonder minder ervoor op moet draaien in dit geval?

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:44:
[...]


Ja maar daar hebben we het toch niet over? @THM0 stelt dat "Als de verkoper er ook geen weet van had en het redelijkerwijs niet kon weten" het geen verborgen gebrek is. Dat is niet waar; wanneer het een ernstig gebrek betreft is de verkoper gewoon aansprakelijk ook al was hij niet op de hoogte van het gebrek.

van de NVM site:

Heeft een woning gebreken die je bij aankoop niet kon zien, maar waar je na aankoop wel last van hebt? En waren zowel koper als verkoper niet op de hoogte van deze gebreken aan de koopwoning? Dan noemen we dat in de volksmond ‘verborgen gebreken’. Echter, de officiële term is ‘onzichtbare gebreken’. Dit is ook de term die je op de koopovereenkomst zult vinden.

[ Voor 33% gewijzigd door thejoker80 op 19-12-2022 15:15 ]

[Harrie_]

naitsoezn schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:51:
[...]

Tja, dat mag. Ik moet alleen de eerste jurisprudentie nog tegenkomen waaruit blijkt dat je beter geen bouwkundige keuring had kunnen doen

Nu draai je de dingen om. Natuurlijk kom je altijd beter beslagen ten ijs wanneer je een bouwkundig onderzoek hebt laten uitvoeren, punt is meer dat een rechter daar in veel gevallen niet dezelfde waarde aan toekent die gebruikers hier doen.

[Harrie_]

thejoker80 schreef op maandag 19 december 2022 @ 15:12:
[...]


Los van dat je daarvan mag uitgaan. De verkoper gaat daar misschien ook al heel lang van uit en heeft nergens last van gehad. Het is/was dus voor hem/haar ook een verborgen gebrek. Denk niet dat de verkoper zonder minder ervoor op moet draaien in dit geval?

van de NVM site:

Heeft een woning gebreken die je bij aankoop niet kon zien, maar waar je na aankoop wel last van hebt? En waren zowel koper als verkoper niet op de hoogte van deze gebreken aan de koopwoning? Dan noemen we dat in de volksmond ‘verborgen gebreken’. Echter, de officiële term is ‘onzichtbare gebreken’. Dit is ook de term die je op de koopovereenkomst zult vinden.

En als het gaat om ernstige gebreken die 'normaal gebruik van de woning in de weg staan' is verkoper dus gewoon aansprakelijk ookal wist hij er niets vanaf.

[thejoker80]

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 15:16:
[...]


En als het gaat om ernstige gebreken die 'normaal gebruik van de woning in de weg staan' is verkoper dus gewoon aansprakelijk ookal wist hij er niets vanaf.

Vallen die niet onder deze noemer dan? Verrotte vloerbalken bijvoorbeeld? Is wel ernstig maar wordt op de NVM site genoemd onder mogelijke ' verborgen gebreken'.


OEPS! I stand corrected....

Ernstig gebrek
Is het verborgen gebrek een zogenaamd ‘ernstig gebrek’? En was je hier als koper niet bekend mee? Dan kan het zijn dat de verkoper aansprakelijk is! Een dergelijk ernstig gebrek staat het ‘normale gebruik’ van een woonhuis in de weg. Normaal gebruik van de woning wordt omschreven als: de mogelijkheid om op een veilige manier in het huis te wonen, met redelijke mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ouderdom en prijs van de woning spelen ook een rol wanneer bepaald wordt of een gebrek het normale gebruik van de woning aantast

[ Voor 41% gewijzigd door thejoker80 op 19-12-2022 15:18 ]

[THM0]

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:30:
[...]


En hier gaan we weer...

Dit is dus niet waar. Een verborgen gebrek kan prima aanwezig zijn waarbij de verkoper er zelf niets vanaf wist.

[Afbeelding]

Nou ik vaar even op de definitie van de NVM, dat is immers ook de akte die je normaliter tekent. Volgens de NVM is het enkel een verborgen gebrek wanneer ook de verkoper er geen weet van had. En je kunt dus niet een verborgen gebrek hebben waar de verkoper weet van had. Dan heb je het over een 'niet gemeld gebrek'. Wanneer het gebrek de normale functie van de woning in de weg staat spreek je van een 'ernstig gebrek'.
Dus lees je zin en je schema nog een keer goed tov wat ik beschreef en constateer dan dat wat ik beschrijf in het tweede vakje van onderen valt, waarin staat: jammer voor koper, maar dit hoort bij het risico. Volgens mij precies wat ik heb geschreven.

[redwing]

naitsoezn schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:51:
[...]

Tja, dat mag. Ik moet alleen de eerste jurisprudentie nog tegenkomen waaruit blijkt dat je beter geen bouwkundige keuring had kunnen doen

Alleen draai je de boel hier nu om. Het begon met de uitspraak dat je een bouwkundige keuring moest laten doem omdat je anders sowieso bot vangt bij de rechter bij een verborgen gebrek. Het lijkt me intussen wel goed onderbouwd dat dat niet het geval is.

Dat wil echter niet zeggen dat een bouwkundige keuring zinloos is, dus als je twijfels hebt kun je die altijd laten doen.

[Harrie_]

THM0 schreef op maandag 19 december 2022 @ 15:41:
[...]

Nou ik vaar even op de definitie van de NVM, dat is immers ook de akte die je normaliter tekent. Volgens de NVM is het enkel een verborgen gebrek wanneer ook de verkoper er geen weet van had. En je kunt dus niet een verborgen gebrek hebben waar de verkoper weet van had. Dan heb je het over een 'niet gemeld gebrek'. Wanneer het gebrek de normale functie van de woning in de weg staat spreek je van een 'ernstig gebrek'.
Dus lees je zin en je schema nog een keer goed tov wat ik beschreef en constateer dan dat wat ik beschrijf in het tweede vakje van onderen valt, waarin staat: jammer voor koper, maar dit hoort bij het risico. Volgens mij precies wat ik heb geschreven.

Nou even los van wat wel of niet een verborgen gebrek is (in de volksmond wordt vaak een gebrek wat de verkoper bewust verzwijgt een 'verborgen gebrek' genoemd terwijl we dan juridisch weer van dwaling spreken) het ging mij meer om deze zinsnede:

THM0 schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:24:
[...]
Als de verkoper er ook geen weet van had en het redelijkerwijs niet kon weten, dan is het echt risico behorende bij eigenaarschap van onroerend goed.
[...]

Dit was waarom ik reageerde met 'dat is dus niet waar', het gaat mij er niet om of dit terecht of ten onrechte een verborgen gebrek wordt genoemd. Het gaat erom dat een verkoper aansprakelijk kan zijn voor een gebrek waar hij zelf geen weet van heeft.

[THM0]

Harrie_ schreef op maandag 19 december 2022 @ 15:45:
[...]


Nou even los van wat wel of niet een verborgen gebrek is (in de volksmond wordt vaak een gebrek wat de verkoper bewust verzwijgt een 'verborgen gebrek' genoemd terwijl we dan juridisch weer van dwaling spreken) het ging mij meer om deze zinsnede:


[...]


Dit was waarom ik reageerde met 'dat is dus niet waar', het gaat mij er niet om dit terecht of ten onrechte een verborgen gebrek wordt genoemd. Het gaat erom dat een verkoper aansprakelijk kan zijn voor een gebrek waar hij zelf geen weet van heeft.

Ah ja dan snap ik wat je bedoelt, ja dat staat niet zoals ik het bedoel. Maar zijn we het dan eens dat dat normaal gesproken alleen kan als het gebrek (waar verkoper en koper geen weet van had en redelijkerwijs ook niet hoeft te hebben) een zgn 'ernstig gebrek' betreft en dus gebruik conform de normale functie van de woning in de weg staat?

[Flix20]

thejoker80 schreef op maandag 19 december 2022 @ 12:47:
[...]


Dat moet je omdraaien. hoe ga je aantonen dat je wel onderzoek hebt gedaan?

Met aanwezigheid van de makelaar de vraag stellen; "zijn er nog zaken waar ik van moet weten?"
Zo, voldaan aan de onderzoeksplicht.

[CrazyOne]

Bouwkundige keuring zegt ook weinig. Had er ook 1, welke vaststelde dat er asbest aanwezig was (stookhok was ermee afgetimmerd, wat golfplaten op het kippenhok). Prima, niks bijzonders bij een huis welke in de jaren 70 is verbouwd en ondertussen 100 jaar oud is. Waarachijnlijk ook de schoorsteen buizen.

Wil ik het plafond in de keuken eruit halen ivm verbouwing, blijkt het plafond, welke net als de rest van het huis lijkt op dezelfde zachtboard platen die overal zitten, uit pure asbest platen lijkt te bestaan. Of ik even a 500 euro de m2 (als ik geluk heb) wil gaan saneren. Staat helaas in het koopcontract een ouderdomsclausule, een asbest clausule en een niet zelfbewoond clausule, kan het dus allemaal zelf ophoesten.

[HEY_DUDE]

CrazyOne schreef op maandag 19 december 2022 @ 16:19:
Bouwkundige keuring zegt ook weinig. Had er ook 1, welke vaststelde dat er asbest aanwezig was (stookhok was ermee afgetimmerd, wat golfplaten op het kippenhok). Prima, niks bijzonders bij een huis welke in de jaren 70 is verbouwd en ondertussen 100 jaar oud is. Waarachijnlijk ook de schoorsteen buizen.

Wil ik het plafond in de keuken eruit halen ivm verbouwing, blijkt het plafond, welke net als de rest van het huis lijkt op dezelfde zachtboard platen die overal zitten, uit pure asbest platen lijkt te bestaan. Of ik even a 500 euro de m2 (als ik geluk heb) wil gaan saneren. Staat helaas in het koopcontract een ouderdomsclausule, een asbest clausule en een niet zelfbewoond clausule, kan het dus allemaal zelf ophoesten.

In dat geval kun je nog uitzoeken of de bouwkundige nalatig heeft gehandeld. Ook lastig maar met zulke hoge schade wel de moeite waard om uit te zoeken denk ik.

[Harrie_]

Zo ben ik eens in een jaren '30 woning geweest waarbij bij de bouwkundige keuring geen noemenswaardige zaken naar boven kwamen. Terwijl ik door die woning liep voelde ik de vloer deinzen en zag in de hoek van de kamer met een beetje op en neer springen een kier van zo'n 3 centimeter ontstaan tussen de vloer en de plint. Hierop even een blik geworpen in de kruipruimte, bleek de (gemetselde) fundering compleet weggebrokkeld te zijn waardoor twee vloerbinten gewoon in het luchtledige zweefden

[Zenomyscus]

FreakNL schreef op maandag 19 december 2022 @ 13:39:
Thermostaat op 10? Ik ga even heel flauw doen; Heb je NU nog een woning gekocht waarbij het met deze buitentemperaturen daadwerkelijk minder dan 10 graden wordt? Ik hoop dat je dan nagedacht hebt over een complete rehaul aan isolatie. Mijn woning wordt op zijn laagst 17 graden als ik niet stook met de temperaturen van vorige week. Momenteel is het 18.6 graden. Ik zou er persoonlijk niet aan moeten denken om nu een woning te kopen die veel warmtevraag nodig heeft met alle energie-onzekerheden op komst.

Als je lang genoeg wacht gaat ieder huis naar 10 graden als het in de nacht -7 wordt.

[CrazyOne]

@HEY_DUDE

Ik weet wat je bedoelt, maar de keuring is ondertussen ook al weer 5 jaar geleden, en aangezien de platen er exact zo uit zien als de zachtboard platen in de rest van het huis (hij had bv wel gekeken of het daadwerkelijk hardboard of asbest was op de muren door een stopcontact te verwijderen, gelukkig allemaal hardboard) kan ik het hem niet kwalijknemen. Wij kwamen er ook pas achter toen ik de koevoet erin stak om het eruit te halen, ziet er nl exact hetzelfde uit . En bouwkundig onderzoek is niet destructief .

[Ivow85]

THM0 schreef op maandag 19 december 2022 @ 14:24:
[...]

Belangrijk detail is wel of de verkoper ook wist van het gebrek en het niet gemeld heeft (en of je dat kunt aantonen als koper). Alleen dan is het een verborgen gebrek.
Als de verkoper er ook geen weet van had en het redelijkerwijs niet kon weten, dan is het echt risico behorende bij eigenaarschap van onroerend goed. Dat zegt de NVM ook duidelijk, je koopt het huis incl alle evt aanwezige gebreken. Ook u verborgen gebreken.

Helaas een hardnekkige fabel. Het maakt niet uit of de verkoper wel of niet van het gebrek wist. Dat zou ook een onmogelijke eis zijn om voor schadevergoeding in aanmerking te komen. Want hoe kun je aantonen wat een ander wel of niet al wist op een bepaalde datum, terwijl je als eiser niet beschikt over opsporingsbevoegdheden zoals inzage in mail- en telefoonverkeer, bankafschriften etc?

De term 'verborgen' slaat simpelweg niet op een actief handelen en/of nalaten. Maar op het niet zichtbaar en/of meetbaar zijn tijdens een non-destructief onderzoek naar de staat van de woning. Je koopt het huis inclusief alle bekende gebreken en mogelijke kleine nog niet direct bekende onvolkomenheden. Maar wanneer zich na aankoop grotere gebreken aandoen die bij bezichtigingen en bouwkundig onderzoek niet te achterhalen waren, dan is dat op de verkoper te halen. Ook als die er niets van wist, of als je niet kunt aantonen dat hij er wél van wist. De reden is simpel: het huis wat je hebt gekocht waarbij na aankoop verborgen gebreken aan het licht komen, is "non conform". En in geval van non-conformiteit heeft de koper altijd recht op schadeloosstelling, ook als het om een koop-verkoop tussen particulieren gaat.

[kw_nl]

Ivow85 schreef op maandag 19 december 2022 @ 17:48:
[...]


Helaas een hardnekkige fabel. Het maakt niet uit of de verkoper wel of niet van het gebrek wist. Dat zou ook een onmogelijke eis zijn om voor schadevergoeding in aanmerking te komen. Want hoe kun je aantonen wat een ander wel of niet al wist op een bepaalde datum, terwijl je als eiser niet beschikt over opsporingsbevoegdheden zoals inzage in mail- en telefoonverkeer, bankafschriften etc?

De term 'verborgen' slaat simpelweg niet op een actief handelen en/of nalaten. Maar op het niet zichtbaar en/of meetbaar zijn tijdens een non-destructief onderzoek naar de staat van de woning. Je koopt het huis inclusief alle bekende gebreken en mogelijke kleine nog niet direct bekende onvolkomenheden. Maar wanneer zich na aankoop grotere gebreken aandoen die bij bezichtigingen en bouwkundig onderzoek niet te achterhalen waren, dan is dat op de verkoper te halen. Ook als die er niets van wist, of als je niet kunt aantonen dat hij er wél van wist. De reden is simpel: het huis wat je hebt gekocht waarbij na aankoop verborgen gebreken aan het licht komen, is "non conform". En in geval van non-conformiteit heeft de koper altijd recht op schadeloosstelling, ook als het om een koop-verkoop tussen particulieren gaat.

Inderdaad alleen bij ernstige gebreken die normaal gebruik van het huis in de weg staan.

NVM heeft het wel goed ongeschreven:
https://www.nvm.nl/wonen/...-O4ck8JJ1S28aAjtREALw_wcB

[THM0]

Ivow85 schreef op maandag 19 december 2022 @ 17:48:
[...]


Helaas een hardnekkige fabel. Het maakt niet uit of de verkoper wel of niet van het gebrek wist. Dat zou ook een onmogelijke eis zijn om voor schadevergoeding in aanmerking te komen. Want hoe kun je aantonen wat een ander wel of niet al wist op een bepaalde datum, terwijl je als eiser niet beschikt over opsporingsbevoegdheden zoals inzage in mail- en telefoonverkeer, bankafschriften etc?

De term 'verborgen' slaat simpelweg niet op een actief handelen en/of nalaten. Maar op het niet zichtbaar en/of meetbaar zijn tijdens een non-destructief onderzoek naar de staat van de woning. Je koopt het huis inclusief alle bekende gebreken en mogelijke kleine nog niet direct bekende onvolkomenheden. Maar wanneer zich na aankoop grotere gebreken aandoen die bij bezichtigingen en bouwkundig onderzoek niet te achterhalen waren, dan is dat op de verkoper te halen. Ook als die er niets van wist, of als je niet kunt aantonen dat hij er wél van wist. De reden is simpel: het huis wat je hebt gekocht waarbij na aankoop verborgen gebreken aan het licht komen, is "non conform". En in geval van non-conformiteit heeft de koper altijd recht op schadeloosstelling, ook als het om een koop-verkoop tussen particulieren gaat.

Je verwart ‘verborgen gebrek’ met ‘ernstig gebrek’. Als de woning verder normaal gebruikt kan worden binnen de functie die ervan verwacht mag worden dan gaat je hele epistel niet op. Je kunt alleen spreken van non-conformiteit als de functie van de woning redelijkerwijs niet ingevuld kan worden door het gebrek. De woning is bijvoorbeeld onveilig om te bewonen door het gebrek omdat er sprake is van instortingsgevaar.

[lasharor]

Ik begreep gisteren van de hypotheekadviseur dat deze de rente aankondigingen van de banken 1 dag eerder kreeg dan consumenten. Is het ergens mogelijk om die aankodigngen als consument ook eerder in te zien?

We zijn op dit moment bezig met de hypotheek voor een woning waarbij we pas over een paar maanden bij de notaris zitten. Dus nog even aan het kijken naar de ontwikkeling van de hypotheekrente.

[Bandicoot]

lasharor schreef op dinsdag 20 december 2022 @ 10:47:
Ik begreep gisteren van de hypotheekadviseur dat deze de rente aankondigingen van de banken 1 dag eerder kreeg dan consumenten. Is het ergens mogelijk om die aankodigngen als consument ook eerder in te zien?

We zijn op dit moment bezig met de hypotheek voor een woning waarbij we pas over een paar maanden bij de notaris zitten. Dus nog even aan het kijken naar de ontwikkeling van de hypotheekrente.

https://www.rentebox.nl/r...E0-4875-82E3-902151893771

[Toke_gt]

lasharor schreef op dinsdag 20 december 2022 @ 10:47:

We zijn op dit moment bezig met de hypotheek voor een woning waarbij we pas over een paar maanden bij de notaris zitten. Dus nog even aan het kijken naar de ontwikkeling van de hypotheekrente.

Je kunt ook kijken of je beoogde hypotheekverstrekker de rente zelf al aanpast als die omlaag gaat. Dan hoef je je daar niet druk om te maken.

[lasharor]

Toke_gt schreef op dinsdag 20 december 2022 @ 23:34:
[...]

Je kunt ook kijken of je beoogde hypotheekverstrekker de rente zelf al aanpast als die omlaag gaat. Dan hoef je je daar niet druk om te maken.

In verband met onze specifieke situatie hebben we helaas niet zoveel keus met betrekking tot hypotheekverstrekkers. ABN is een optie maar die bied eigenlijk alleen die automatisch aanpassende rente bij een duurder product.

We hebben nog wat tijd voordat we een offerte moeten aanvragen. Vandaar dat ik nog kan wachten op eventuele verdere rentedalingen.

[Toke_gt]

lasharor schreef op woensdag 21 december 2022 @ 16:02:
[...]


In verband met onze specifieke situatie hebben we helaas niet zoveel keus met betrekking tot hypotheekverstrekkers. ABN is een optie maar die bied eigenlijk alleen die automatisch aanpassende rente bij een duurder product.

We hebben nog wat tijd voordat we een offerte moeten aanvragen. Vandaar dat ik nog kan wachten op eventuele verdere rentedalingen.

Ik weet niet of het aan je specifieke omstandigheden ligt dat je geen aanbieders boven tafel krijgt, maar je kunt checken op hypotheken met dagrente (je betaalt de dagrente van de datum van passeren als die lager is dan de offertedatum) of dalrente (dan betaal je het laagste rentetarief tussen offerte en passeerdatum).

[Eärendil]

lasharor schreef op woensdag 21 december 2022 @ 16:02:
[...]

In verband met onze specifieke situatie hebben we helaas niet zoveel keus met betrekking tot hypotheekverstrekkers. ABN is een optie maar die bied eigenlijk alleen die automatisch aanpassende rente bij een duurder product.

We hebben nog wat tijd voordat we een offerte moeten aanvragen. Vandaar dat ik nog kan wachten op eventuele verdere rentedalingen.

De afgelopen 10 dagen is de rente op staatsobligaties 50 basispunten gestegen, de komende weken zie ik de hypotheekrente daarom eerder stijgen dan dalen:

[supersoco80]

Vraag: De sleuteloverdracht is voor ons aankomende maand, einde van de maand. Wat zijn de kansen dat zoiets niet door gaat/uitgesteld wordt? Of eigenlijk: Hoe veilig kunnen we nu de huur van ons huidige appartement opzeggen?

[Enforcer]

supersoco80 schreef op woensdag 28 december 2022 @ 15:07:
Vraag: De sleuteloverdracht is voor ons aankomende maand, einde van de maand. Wat zijn de kansen dat zoiets niet door gaat/uitgesteld wordt? Of eigenlijk: Hoe veilig kunnen we nu de huur van ons huidige appartement opzeggen?

Heel zwart/wit gewoon 50% ?

Als de (ver)koper niet komt opdagen bij de notaris is er geen overdracht. En of de (ver)koper wel/niet komt opdagen hangt af van zijn/haar persoonlijke uitdagingen in het leven...

[Toke_gt]

supersoco80 schreef op woensdag 28 december 2022 @ 15:07:
Vraag: De sleuteloverdracht is voor ons aankomende maand, einde van de maand. Wat zijn de kansen dat zoiets niet door gaat/uitgesteld wordt? Of eigenlijk: Hoe veilig kunnen we nu de huur van ons huidige appartement opzeggen?

Die kans lijkt me niet heel groot. Als zich dit al voordoet, dan is dat meestal omdat er aan de zijde van de koper iets niet op tijd in orde is. Als jullie als kopers je zaken goed in orde hebben, zou ik opzeggen rekening houdend met de termijn die je nodig hebt om het nieuwe huis naar wens in te richten. Is dat slechts enkele dagen, dan idd nu opzeggen om op 1 feb het appartement op te leveren. Zelf zou ik die vier weken ertussen wel zo relaxed vinden om te klussen, in te pakken en in te richten. Er gaat altijd meer tijd in zitten dan je denkt en je komt meer klussen tegen dan je had verwacht.

[KeRsTmAnNeKe]

Heb zelf een huisje op het oog hier in de stad, moet dit huis uit ivm relatiebreuk... en liefst zsm ook

Ouders zitten erg op onderbieden en spelletjes spelen om er enkele 1000en euro's af te krijgen, openingsbod was 10k onder vraagprijs, maar verkoper wil vraagprijs minimaal. Wil nog wel 1x onder vraagprijs gaan zitten... maar ben zelf niet zo'n handelaar.
Huis staat al even te koop, gelukkig nog geen of weinig andere geïnteresseerden, maar is dit iets om nog dagen/weken mee te gaan rommelen? Of gewoon bod doen, indien toch nog te laag, gewoon toch voor de vraagprijs gaan?

Weet niet of jaarwisseling nog wat kan doen voor de huizenmarkt ook. Probleem is ook dat mijn alternatieven qua koop vooral appartementen en flatjes zijn en op een locatie waarbij ik niet met de fiets naar m'n werk kan. Kan ook nog huren om te zien wat er over een paar maanden te koop is, maar als ik dan weer naar dit huis kijk... dan is verschil tussen lager bieden en vraagprijs ongeveer 3-4 maanden huur... en dan 'gooi' ik dat geld zeker weg.

[TheDeuce]

@KeRsTmAnNeKe Ik zou €5k onderbieden met een geldigheid van enkele dagen, druk bij de verkopers leggen.

[Toke_gt]

KeRsTmAnNeKe schreef op woensdag 28 december 2022 @ 20:42: Of gewoon bod doen, indien toch nog te laag, gewoon toch voor de vraagprijs gaan?

Dit. Nog een bod doen halverwege je eerste bod en de vraagprijs. Lukt dat ook niet, dan de vraagprijs. Ik zou het op 5k niet laten stuklopen als je het huis graag wilt hebben. En al helemaal niet dagen of weken erover doen. Bod neerleggen en na afwijzen meteen vraagprijs eroverheen. Heb je nog voor oud&nieuw een akkoord.

[NACrat]

KeRsTmAnNeKe schreef op woensdag 28 december 2022 @ 20:42:

Weet niet of jaarwisseling nog wat kan doen voor de huizenmarkt ook.

Ik weet niet in welk segment het huis valt. Maar de NHG grens gaat per 1 januari 23 wel weer omhoog. Mocht deze woning daar net tussen vallen dan heb je misschien wel mensen die hierop wachten om een bod te doen. Al hadden ze dat natuurlijk al eerder kunnen doen met een overdracht in '23.

[coazter]

KeRsTmAnNeKe schreef op woensdag 28 december 2022 @ 20:42:Of gewoon bod doen, indien toch nog te laag, gewoon toch voor de vraagprijs gaan?

Je bent dus bereid om de vraagprijs te bieden, je hebt voor jezelf de afweging gemaakt dat de woning die vraagprijs ook waard is. Je bent nu aan het kijken om er nog een paar duizend af te krijgen omdat er geen kapers op de kust lijken, logisch. Verkoper houdt de poot stijf want proeft dat jij het huis wil hebben, ook logisch. Stel dat je dit mis loopt, hoe erg zou je hier dan van balen? Als je hier enthousiast over bent zou ik het hier niet stuk op laten lopen.

Ik weet niet of het realistisch is, maar wellicht zou je nog een aankoopmakelaar zo ver kunnen krijgen op no-cure-no-pay basis die zijn provisie krijgt indien hij € 5.000 of meer van de vraagprijs af krijgt. Dat bespaart je overigens onder aan de streep ook slechts peanuts dus dat schiet ook niet echt op. Maar dan hoef je zelf in ieder geval niet te onderhandelen. Ik vond het zelf wel waardevol mijn aankoopmakelaar met de verkopende makelaar te laten schakelen, die laten zich graag in elkaars kaarten kijken.

[HEY_DUDE]

KeRsTmAnNeKe schreef op woensdag 28 december 2022 @ 20:42:
Heb zelf een huisje op het oog hier in de stad, moet dit huis uit ivm relatiebreuk... en liefst zsm ook

Ouders zitten erg op onderbieden en spelletjes spelen om er enkele 1000en euro's af te krijgen, openingsbod was 10k onder vraagprijs, maar verkoper wil vraagprijs minimaal. Wil nog wel 1x onder vraagprijs gaan zitten... maar ben zelf niet zo'n handelaar.
Huis staat al even te koop, gelukkig nog geen of weinig andere geïnteresseerden, maar is dit iets om nog dagen/weken mee te gaan rommelen? Of gewoon bod doen, indien toch nog te laag, gewoon toch voor de vraagprijs gaan?

Weet niet of jaarwisseling nog wat kan doen voor de huizenmarkt ook. Probleem is ook dat mijn alternatieven qua koop vooral appartementen en flatjes zijn en op een locatie waarbij ik niet met de fiets naar m'n werk kan. Kan ook nog huren om te zien wat er over een paar maanden te koop is, maar als ik dan weer naar dit huis kijk... dan is verschil tussen lager bieden en vraagprijs ongeveer 3-4 maanden huur... en dan 'gooi' ik dat geld zeker weg.

Doe een eind bod 5k onder de vraagprijs. Beetje mooie woorden erbij dat je hem nog wel wat tegemoet wil komen etc. Waarschijnlijk krijg je dan een tegenbod paar k boven jouw eind bod. Die kun je dan accepteren. Kan me niet voorstellen dat een huis wat al even te koop staat niet wat wil zakken. Als verkoper echt de poot stijf houdt krijg je alsnog wel de mogelijkheid om de vraagprijs te betalen. Je zou ook nog een eind bod 6-6.5k onder de vraagprijs kunnen proberen en dan dichter in de buurt van de 5k uit te komen.

Eind biedingen zijn geen eind biedingen en net zoals alles in makelaarsland een fars. Maar klinkt wat serieuzer dan een gewoon bod. Voordeel als je een eind bod zonder verkoop makelaar doet, het voor de verkopende partij lastiger te peilen is hoeveel je ze nog tegemoet wil komen. Je bent wat onvoorspelbaarder dan een verkoop makelaar die deze koehandel dagelijks doet. En dan weten ze van te voren al dat een eind bod geen eind bod is.

[KeRsTmAnNeKe]

coazter schreef op donderdag 29 december 2022 @ 11:53:
[...]


Je bent dus bereid om de vraagprijs te bieden, je hebt voor jezelf de afweging gemaakt dat de woning die vraagprijs ook waard is. Je bent nu aan het kijken om er nog een paar duizend af te krijgen omdat er geen kapers op de kust lijken, logisch. Verkoper houdt de poot stijf want proeft dat jij het huis wil hebben, ook logisch. Stel dat je dit mis loopt, hoe erg zou je hier dan van balen? Als je hier enthousiast over bent zou ik het hier niet stuk op laten lopen.

Die 5000 was mooi meegenomen als het zou lukken, als de verkoper echt bleef vasthouden aan de vraagprijs zou ik uiteindelijk toch wel meegaan... denk dat zo'n makelaar dat ook vrij snel door heeft

5000 is het niet geworden, nog wel 2000 van de prijs afgekregen

[WimZ]

*knip*
Spam is niet toegestaan, zie https://tweakers.net/info/algemene-voorwaarden/huisregels/

[ Voor 76% gewijzigd door tweakduke op 30-12-2022 14:00 ]

[dragonhaertt]

Van de week een huis bezichtigd en deze viel in de smaak. Naar mijn idee misschien iets duurder dan hij waard is, maar wel heel erg onze stijl dus we hebben meteen dezelfde dag geboden.
Nu was ons bod niet de vraagprijs, maar ook niet onrealistisch (10k onder vraagprijs)

Vandaag hebben we te horen gekregen dat de verkopers geen tegenbod willen doen en de bezichtigingen van volgende week willen afwachten. Daarna horen we pas meer.
Ik weet niet of het hun eigen idee is, of van de makelaar komt, maar het voelt wel een beetje als 'het onderste uit de kan' proberen te halen. Niet heel netjes imho.

De makelaar gaf ook nog aan dat 'als we ons bod willen verhogen, dat mag'.

Is het niet veel netter om gewoon een tegenbod te doen als iemand interesse toont, maar je wil graag iets meer geld? Of zie ik dat verkeerd?

[kw_nl]

dragonhaertt schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 22:36:
Is het niet veel netter om gewoon een tegenbod te doen als iemand interesse toont, maar je wil graag iets meer geld? Of zie ik dat verkeerd?

Wat is netjes? Ze denken dat ze er meer voor kunnen krijgen, dat is natuurlijk hun goed recht. Of het slim is, is een ander verhaal.

[gambieter]

dragonhaertt schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 22:36:
Is het niet veel netter om gewoon een tegenbod te doen als iemand interesse toont, maar je wil graag iets meer geld? Of zie ik dat verkeerd?

Ik zou ook geen tegenbod hebben gedaan. Je bod is niet aangenomen, het plaatst verder geen verplichtingen op de verkoper.

[Wolly]

dragonhaertt schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 22:36:
Van de week een huis bezichtigd en deze viel in de smaak. Naar mijn idee misschien iets duurder dan hij waard is, maar wel heel erg onze stijl dus we hebben meteen dezelfde dag geboden.
Nu was ons bod niet de vraagprijs, maar ook niet onrealistisch (10k onder vraagprijs)

Vandaag hebben we te horen gekregen dat de verkopers geen tegenbod willen doen en de bezichtigingen van volgende week willen afwachten. Daarna horen we pas meer.
Ik weet niet of het hun eigen idee is, of van de makelaar komt, maar het voelt wel een beetje als 'het onderste uit de kan' proberen te halen. Niet heel netjes imho.

De makelaar gaf ook nog aan dat 'als we ons bod willen verhogen, dat mag'.

Is het niet veel netter om gewoon een tegenbod te doen als iemand interesse toont, maar je wil graag iets meer geld? Of zie ik dat verkeerd?

Waarom zou dat netter zijn? Als hij een tegenbod doet is hij in onderhandeling terwijl ze eerst willen afwachten wat andere mensen aan interesse hebben.

Je hebt je bod wel met een geldigheidstermijn van 24-48 uur gedaan neem ik aan?

[kw_nl]

Wolly schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 23:27:
[...]
Je hebt je bod wel met een geldigheidstermijn van 24-48 uur gedaan neem ik aan?

Waarom neem je dat aan? Ik zou als verkoper ook wel vlekken krijgen als je 24-48 uur de tijd krijgt, en het kan ook in je nadeel werken. Een week lijkt me wat schappelijker.

[sambalbaj]

Misschien vonden ze een bod onder de vraagprijs ook niet netjes en willen daarom nu de handen vrij hebben ipv toch in onderhandeling te zijn.

Het wordt wel de nieuwe realiteit, maar dat is vast nog niet bij alle verkopers ingedaald.

[Tessa vd Heide]

Gisteren een heel erg mooi huis gezien, we waren meteen verliefd. Half uur na de bezichtiging hebben we besloten om de vraagprijs te bieden. De makelaar belde gelukkig binnen een uur weer terug dat ze toch 5k meer wilden. Beetje jammer, waarom zet je dan de vraagprijs lager?
Maar goed, we hebben het toch maar gedaan en vandaag hebben we de concept koopakte gekregen Zijn er nog zaken waar ik specifiek naar moet kijken in zo'n akte? Het gaat om een huis uit 2008, volledig instapklaar en zeer netjes afgewerkt.

[Wolly]

kw_nl schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 23:32:
[...]

Waarom neem je dat aan? Ik zou als verkoper ook wel vlekken krijgen als je 24-48 uur de tijd krijgt, en het kan ook in je nadeel werken. Een week lijkt me wat schappelijker.

Omdat je wilt voorkomen dat er nog een sloot aan kijkers langskomt met mogelijk betere biedingen.

[antidote]

dragonhaertt schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 22:36:

Is het niet veel netter om gewoon een tegenbod te doen als iemand interesse toont, maar je wil graag iets meer geld? Of zie ik dat verkeerd?

Het lijkt me wel zo netjes om andere belangstellenden de kans te geven om te bezichtigen en een bod te doen.

Tessa vd Heide schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 23:35:
Gisteren een heel erg mooi huis gezien, we waren meteen verliefd. Half uur na de bezichtiging hebben we besloten om de vraagprijs te bieden. De makelaar belde gelukkig binnen een uur weer terug dat ze toch 5k meer wilden. Beetje jammer, waarom zet je dan de vraagprijs lager?
Maar goed, we hebben het toch maar gedaan en vandaag hebben we de concept koopakte gekregen Zijn er nog zaken waar ik specifiek naar moet kijken in zo'n akte? Het gaat om een huis uit 2008, volledig instapklaar en zeer netjes afgewerkt.

De akte zou ik i.i.g. met het standaard model van NVM / Vereniging Eigen Huis vergelijken. Als het goed is zijn er geen afwijkingen met de opzet of de strekking daarvan. Ouderdoms- en asbest clausule zullen niet van toepassing zijn , niet-zelfbewoning misschien wel. Addertjes onder het gras kunnen er nog zitten m.b.t. het perceel of parkeerplek.

[ Voor 10% gewijzigd door antidote op 31-12-2022 00:59 ]

[rubenos]

dragonhaertt schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 22:36:
Van de week een huis bezichtigd en deze viel in de smaak. Naar mijn idee misschien iets duurder dan hij waard is, maar wel heel erg onze stijl dus we hebben meteen dezelfde dag geboden.
Nu was ons bod niet de vraagprijs, maar ook niet onrealistisch (10k onder vraagprijs)

Vandaag hebben we te horen gekregen dat de verkopers geen tegenbod willen doen en de bezichtigingen van volgende week willen afwachten. Daarna horen we pas meer.
Ik weet niet of het hun eigen idee is, of van de makelaar komt, maar het voelt wel een beetje als 'het onderste uit de kan' proberen te halen. Niet heel netjes imho.

De makelaar gaf ook nog aan dat 'als we ons bod willen verhogen, dat mag'.

Is het niet veel netter om gewoon een tegenbod te doen als iemand interesse toont, maar je wil graag iets meer geld? Of zie ik dat verkeerd?

De verkopende partij heeft inzicht in het aantal bezichtigingen en mogelijk ook hoe serieus deze zijn, bijv omdat anderen nog met een aankoopmakelaar komen.

Dat het niet netjes voelt is een persoonlijke interpretatie. De prijs die je hebt geboden is immers onder hun vraagprijs. Het kan ook best dat ze meer verwachten dan de vraagprijs. Tot voor kort was dat de standaard. Het is niet heel gek dat ze “de markt hun werk willen laten doen” om even in makelaarstermen te praten. Mocht je echt geïnteresseerd zijn, dan zou je zelf alsnog een tegenbod kunnen doen (met voorwaarden) om dat te voorkomen. Zo hebben wij ooit (met aankoopmakelaar) de vraagprijs geboden, met als voorwaarde dat het alleen die dag geldig was. Met succes.

Het kan best dat ze straks bij voldoende animo met meerdere biedingen sterker staan in een evt. onderhandeling. Ze nemen een risico, zeker met een afgekoelde markt, mochten ze toch bij je terugkomen dan weet je wel dat je sterk staat.

Succes iig!

[praliwi]

dragonhaertt schreef op vrijdag 30 december 2022 @ 22:36:
Van de week een huis bezichtigd en deze viel in de smaak. Naar mijn idee misschien iets duurder dan hij waard is, maar wel heel erg onze stijl dus we hebben meteen dezelfde dag geboden.
Nu was ons bod niet de vraagprijs, maar ook niet onrealistisch (10k onder vraagprijs)

Vandaag hebben we te horen gekregen dat de verkopers geen tegenbod willen doen en de bezichtigingen van volgende week willen afwachten. Daarna horen we pas meer.
Ik weet niet of het hun eigen idee is, of van de makelaar komt, maar het voelt wel een beetje als 'het onderste uit de kan' proberen te halen. Niet heel netjes imho.

De makelaar gaf ook nog aan dat 'als we ons bod willen verhogen, dat mag'.

Is het niet veel netter om gewoon een tegenbod te doen als iemand interesse toont, maar je wil graag iets meer geld? Of zie ik dat verkeerd?

Heb zelf ook de bezichtigingen eerst afgewacht, lijkt me als verkoper vrij logisch. Al helemaal als jij onder de vraagprijs biedt.

Bij het kopen van ons huidige huis in 2016 overigens ook een bod onder de vraagprijs gedaan, en hetzelfde als jij te horen gekregen. Ze wilden de geplande open dag eerst nog afwachten. Op die open dag toen alsnog de vraagprijs geboden en de woning gekregen.

Wat ik zou doen: kijk wat die 10k je maandelijks kost. Is het je waard op dat maandelijkse bedrag de woning te verliezen? Zo nee, dan zou ik alsnog de vraagprijs bieden met bijv. 48u geldigheid (zodat deze nog eindigt voor de overige bezichtigingen).

[dragonhaertt]

Dank jullie wel voor de andere perspectieven in ieder geval!
Ik weet nog niet of we bereid zijn om de vraagprijs te bieden. In mijn idee is ons bod al een stukje hoger dan dat de taxatie zal uitvallen, dit zal dus vanuit het eigen geld moeten komen (en niet een maandelijks bedrag meer)
De vraagprijs is al zo'n 60k boven de huidige woz.

Het huis is in goede staat, maar relatief duur voor het formaat.

[HEY_DUDE]

dragonhaertt schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 09:09:
Dank jullie wel voor de andere perspectieven in ieder geval!
Ik weet nog niet of we bereid zijn om de vraagprijs te bieden. In mijn idee is ons bod al een stukje hoger dan dat de taxatie zal uitvallen.

Taxities zitten gek genoeg meestal heel dicht op de vraagprijs. Zeker als je laat vallen wat de prijs is. Als je niet bij wil leggen met eigen geld kun je natuurlijk ook een voorbehoud van financiering maken ter hoogte van de koopsom. Als het verschil tussen vraagprijs en taxatie waarde kan het daarop nog stuk lopen.

De vraagprijs is al zo'n 60k boven de huidige woz.

Dat zegt niet zo veel. Recente koopsommen van soortgelijke huizen zeggen veel meer. Mochten er soortgelijke huizen recent verkocht zijn vraag deze dan op bij het kadaster.

Het huis is in goede staat, maar relatief duur voor het formaat.

Een huis is waard wat de gek er voor geeft. Zou me daar voor 10k niet zo druk over maken of het huis 'te duur' is. De vraag is meer wat het huis jou waard is en of je het goed kan betalen.

[Wolly]

dragonhaertt schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 09:09:
Dank jullie wel voor de andere perspectieven in ieder geval!
Ik weet nog niet of we bereid zijn om de vraagprijs te bieden. In mijn idee is ons bod al een stukje hoger dan dat de taxatie zal uitvallen, dit zal dus vanuit het eigen geld moeten komen (en niet een maandelijks bedrag meer)
De vraagprijs is al zo'n 60k boven de huidige woz.

Het huis is in goede staat, maar relatief duur voor het formaat.

De woz waarde zegt weinig. Over welke peildatum gaat deze waarde?

[Evanrvb]

HEY_DUDE schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 09:33:
Taxities zitten gek genoeg meestal heel dicht op de vraagprijs. Zeker als je laat vallen wat de prijs is.

Heel toevallig inderdaad... Je zou bijna zeggen dat er uitvoerig met de dikke duim gewerkt wordt

Toen wij ons huis kochten (2.5 jaar terug) kwamen we precies op de toenmalige nhg prijs uit. (wat een mooie prijs was, want de woz waarde was ongeveer gelijk daaraan terwijl dat een jaar achter loopt) Met het contact met de taxateur heb ik dus even laten vallen wat de aankoopprijs was en dat hij uiteraard gewoon zijn werk moest doen, maar of hij wel rekening kon houden met de nhg hoogte als hij daar in de buurt zat met zijn taxatie. De taxatie werdt precies de aankoopprijs ondanks dat de referentie woningen over het algemeen duurder waren... tja toevallig?

Voor die taxatie hoef je dus niet zo bang te zijn ivm je leencapaciteit.

[Evanrvb]

dragonhaertt schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 09:09:

De vraagprijs is al zo'n 60k boven de huidige woz.

Het huis is in goede staat, maar relatief duur voor het formaat.

Zo'n beetje alle huizen zitten (flink) boven de WOZ waarde ivm de gekke markt. Misschien inmiddels de laatste maanden iets anders overigens? De WOZ peildatum is ook al een jaar geleden

[dragonhaertt]

Evanrvb schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 11:24:
[...]


Zo'n beetje alle huizen zitten (flink) boven de WOZ waarde ivm de gekke markt. Misschien inmiddels de laatste maanden iets anders overigens? De WOZ peildatum is ook al een jaar geleden

We kijken natuurlijk al een tijdje en hebben al best wat huizen gezien. Woz was vaak zo'n 10-40k lager. Soms zelfs hoger dan de vraagprijs.
Deze steekt er boven uit in vergelijking met andere huizen die we interessant vonden.

[Paralize_nl]

10k op hoeveel als ik vragen mag en tegen welke rente?

[dragonhaertt]

Paralize_nl schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 11:51:
10k op hoeveel als ik vragen mag en tegen welke rente?

360k, rente is momenteel zo'n 4.1 procent.
Het gaat over ongeveer 50 euro per maand als je het zou kunnen hypotheken.

Ik heb het nog een keertje opgezocht, en het verschil is een stuk meer dan ik had onthouden, de WOZ is zo'n 100k lager dan de vraagprijs (peildatum 2021 natuurlijk)

[rubenos]

dragonhaertt schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 11:55:
[...]

360k, rente is momenteel zo'n 4.1 procent.
Het gaat over ongeveer 50 euro per maand als je het zou kunnen hypotheken.

Ik heb het nog een keertje opgezocht, en het verschil is een stuk meer dan ik had onthouden, de WOZ is zo'n 100k lager dan de vraagprijs (peildatum 2021 natuurlijk)

Dit jaar heb ik verkocht (dus zelfde peildatum), verkoopprijs was bijna 2 ton hoger dan de woz. Ander segment overigens. Ik zou eerder kijken naar redelijk recente koopsommen. Als je een aankoopmakelaar hebt kan die dat voor je doen. Anders kan je een (betaalde) service als Walter Living raadplegen.

Verder natuurlijk ook andere afwegingen: komen er vaker vergelijkbare woningen op de markt, hoe graag wil je nu succes, zijn de maandlasten wel gewoon goed of te hoog, etc.

[Evanrvb]

dragonhaertt schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 11:44:
[...]

We kijken natuurlijk al een tijdje en hebben al best wat huizen gezien. Woz was vaak zo'n 10-40k lager. Soms zelfs hoger dan de vraagprijs.
Deze steekt er boven uit in vergelijking met andere huizen die we interessant vonden.

Aah nvm dan is de situatie bij jullie net iets anders dan bij ons.

Maar 100k vind ik overigens wel erg veel erboven. Ik kijk ook meestal naar huispedia voor het idee. Die prijs is overigens meestal dan wel hoger dan de actuele waarde van het huis imo (bij ons in de regio overigens weer )

vergelijkbare woningen zijn overigens de beste indicatie zoals anderen ook aangeven. Bij het kadaster kan je dit ook vrij goedkoop opvragen

[ Voor 9% gewijzigd door Evanrvb op 31-12-2022 12:04 ]

[Laapo]

rubenos schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 12:00:
[...]


Dit jaar heb ik verkocht (dus zelfde peildatum), verkoopprijs was bijna 2 ton hoger dan de woz. Ander segment overigens. Ik zou eerder kijken naar redelijk recente koopsommen. Als je een aankoopmakelaar hebt kan die dat voor je doen. Anders kan je een (betaalde) service als Walter Living raadplegen.

Verder natuurlijk ook andere afwegingen: komen er vaker vergelijkbare woningen op de markt, hoe graag wil je nu succes, zijn de maandlasten wel gewoon goed of te hoog, etc.

Walter Living is tegenwoordig gratis.

Verder eens, WOZ.. dat moet je helemaal niet laten meewegen.

[Eärendil]

Evanrvb schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 11:24:
[...]

Zo'n beetje alle huizen zitten (flink) boven de WOZ waarde ivm de gekke markt. Misschien inmiddels de laatste maanden iets anders overigens? De WOZ peildatum is ook al een jaar geleden

Bijna 2 jaar geleden, want de WOZ-waarde die begin dit jaar bekend werd heeft als peildatum 01-01-2021.

Veel huizen die ik afgelopen voorjaar/zomer hebben bekeken hadden een WOZ rond de €200.000, maar gingen voor bijna €300.000, en soms daarboven. Zegt dus heel weinig in deze markt. Zeker als een huis in betere staat is dan de referentiehuizen, want de staat wordt niet of maar heel beperkt meegenomen.

[ Voor 9% gewijzigd door Eärendil op 31-12-2022 12:26 ]

[praliwi]

Eärendil schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 12:24:
[...]


Bijna 2 jaar geleden, want de WOZ-waarde die begin dit jaar bekend werd heeft als peildatum 01-01-2021.

Veel huizen die ik afgelopen voorjaar/zomer hebben bekeken hadden een WOZ rond de €200.000, maar gingen voor bijna €300.000, en soms daarboven. Zegt dus heel weinig in deze markt. Zeker als een huis in betere staat is dan de referentiehuizen, want de staat wordt niet of maar heel beperkt meegenomen.

Zelfde ervaring hier. Huis verkocht in november rond de 4 ton, WOZ onder de 3 ton.

[Tessa vd Heide]

antidote schreef op zaterdag 31 december 2022 @ 00:35:
[...]
De akte zou ik i.i.g. met het standaard model van NVM / Vereniging Eigen Huis vergelijken. Als het goed is zijn er geen afwijkingen met de opzet of de strekking daarvan. Ouderdoms- en asbest clausule zullen niet van toepassing zijn , niet-zelfbewoning misschien wel. Addertjes onder het gras kunnen er nog zitten m.b.t. het perceel of parkeerplek.

Dank voor de reactie! Akte volgt gelukkig het standaard model van NVM, verder geen bijzonderheden. Het parceel van het huis zelf heeft wel een recht van overpad, aangezien de brandgang officieel bij het perceel hoort. Verder zit er een parkeerplaats bij die opgedeeld is in twee kadastrale percelen, maar we worden eigenaar van beiden dus dat zal ook geen probleem zijn.
Nu nog de financiering rond krijgen voor halverwege februari!

[Joris-Jansen]

Is er hier iemand die een verkoopprijs kan opvragen? Ik heb al gesmst naar een dienst, maar krijg geen sms terug.

Hoor het graag.

[HEY_DUDE]

https://www.kadaster.nl/producten/woning/koopsominformatie

[Joris-Jansen]

HEY_DUDE schreef op zondag 1 januari 2023 @ 19:21:
https://www.kadaster.nl/producten/woning/koopsominformatie

Al geprobeerd, maar krijg geen sms terug.

[HEY_DUDE]

Joris-Jansen schreef op zondag 1 januari 2023 @ 19:36:
[...]


Al geprobeerd, maar krijg geen sms terug.

Voor 2,80 kun je de hele buurt opvragen per email

[Joris-Jansen]

HEY_DUDE schreef op zondag 1 januari 2023 @ 19:45:
[...]


Voor 2,80 kun je de hele buurt opvragen per email

Gelukt. Dankjewel.

[Grokart923]

Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

[jannus66]

Bedenk wel dat er 150 euro p/m bijkomt voor servicekosten. Verder kloppen volgens mij de gegevens van de vve niet. Ik ken Ymere als vve-beheerder, dat is gewoon een hele grote en professionele organisatie, die hebben gewoon een mjop en een reservefonds. Dit staat niet bij de kenmerken. (wel in de tekst) Vraag hier naar bij de makelaar.
Verder vind ik de oppervlakte veel te klein voor dat geld, maar dat zal de locatie wel zijn. Ik zou het er niet voor over hebben. Zeker niet voor een huis uit 1910.
En ik zie geen balkon?

[ Voor 6% gewijzigd door jannus66 op 01-01-2023 21:47 ]

[Sport_Life]

Grokart923 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 20:58:
Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

Valt door ons niets over te zeggen.

Wat jij eigenlijk zegt ik wil graag een Ferrari kopen , wat zouden jullie doen? Mijn antwoord zou dan zijn ik denk dat je je geld beter kunt besteden maar ik heb niks met Ferrari's (lees: centrum van Amsterdam voor 9k per m2).

Ga gewoon kijken en als je het wat vindt vraag dan nog eens hier, dan geef ik wat ratio mee .

Paar dingen :
- Men is bezig met erfpacht afkopen, dat zal waarschijnlijk nog een kostenpost worden , gezien de locatie kan dat best in de ton(nen) lopen voor jouw etage
- en als het niet wordt afgekocht dan moet je over 20j weer flink betalen, dus als jij het over 15j te koop zet dan eindigt de termijn heel snel
- vve vind ik aan de hoge kant gezien de oppervlakte
- label E dus reken op relatief hoge gaskosten

Al met al betaal je een erg hoge prijs voor die locatie, nogmaals dat zul je zelf moeten beoordelen of je dat waard vindt.

[ Voor 24% gewijzigd door Sport_Life op 01-01-2023 22:03 ]

[RocketKoen]

Grokart923 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 20:58:
Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

Hoe graag wil je midden in Amsterdam wonen? Want voor dat geld heb je ook een 2x zo groot, A label appartement zonder erfpacht in de rest van het land.
Lijkt wel of iemand zn airbnb's kwijt wil.

[Deewop]

Grokart923 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 20:58:
Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

Zoals al aangegeven, erfpacht is hier de adder onder het gras.

Probeer ook een beeld te vormen van de gehorigheid binnenshuis, mocht je daar gevoelig voor zijn.

[Monkeydancer]

Amstelveen ligt ook op een steenworp afstand van Amsterdam. Ook eens overwogen om een omliggende gemeente te pakken?

[Wolly]

Monkeydancer schreef op zondag 1 januari 2023 @ 22:48:
Amstelveen ligt ook op een steenworp afstand van Amsterdam. Ook eens overwogen om een omliggende gemeente te pakken?

De vraag was niet waar het goedkoper kan toch?

Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn?

[fjjl]

Grokart923 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 20:58:
Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

Eerste indruk, te klein om te kopen. Weet niet welke levensfase je zit, maar gezien het budget, gok ik begin dertiger. Als je over 5-10 jaar een relatie hebt, en wellicht gaat samenwonen, dan moet je er vanaf kunnen, het liefst voor het bedrag wat je ervoor betaald hebt of iets meer. Geen idee wat de huizenmarkt gaat doen, maar zo iets voor dat geld is een risico wat ik niet zou nemen.
Tuurlijk je lost af, maar je zult toch ook wat eigen geld moet investeren (bijvoorbeeld de badkamer, verduurzaming), of dat dan genoeg oplevert om het goed door te verkopen in zo'n situatie, ik vraag het me af.

Dus belangrijk, hoe lang wil je er wonen?

[Requiem19]

Ik zie allemaal niet-Amsterdammers reageren volgens mij :-).

De prijzen zijn hier nu eenmaal hoger. Punt. Dit is een vrij standaard Amsterdams appartement, misschien 5-10m2 kleiner dan gemiddeld, maar daardoor ook een lagere vraagprijs.

De erfpacht is een goede om te checken, vooral of hij eeuwigdurend is vastgezet (heb de Funda omschrijving niet in detail gelezen). Erfpacht is normaal in Amsterdam natuurlijk, maar hij moet wel vastgeklikt zijn op het bestaande bedrag.

Als dat allemaal beetje in orde is zal zo’n appartement nog steeds wel boven de vraagprijs weggaan. (Net een kennis gehad die afgelopen 2 maanden in dit segment flink overboden is in A’dam)

[antidote]

Grokart923 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 20:58:
Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

Een goeie tip staat in de voorgaande post: vraag de verkoopprijzen voor de buurt (postcode) op. Op Walter Living zag ik dat het afgelopen jaar meerdere etages in de straat zijn verkocht. In WL zijn geen transactieprijzen meer te zien, alleen de modelmatige waardes -maar een account is daar gratis.
Mijn inschatting is dat dit appartement niet voor minder dan 350k weggaat.

[jannus66]

Ik ben een Amsterdammer, heb er bijna mijn hele leven gewoond. Woon nu ergens anders. Erfpacht is nog 20 jaar vast, daarna wordt het opnieuw beoordeeld. Ook voor Amsterdamse begrippen vind ik dit erg klein en erg duur. Zeker voor een huis van meer dan een eeuw oud. Als je er zou willen samen wonen en een kind wil maken wordt het al snel veel te klein.

[ Voor 14% gewijzigd door jannus66 op 02-01-2023 01:03 ]

[Wispe]

Tja, duur is het zeker, maar dat is Amsterdam. Het zal niet goedkoper worden.

Verder vind ik het netjes uitzien, al ben ik geen fan van de leidingen die zo bloot/openbaar liggen, al kun je dat afwerken.
Geen balkon is voor mij wel een minpunt en reden om überhaupt niet te bezichtigen.

[rubenos]

Grokart923 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 20:58:
Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

Inhoudelijk: zorg dat je voor bezichtiging toegang hebt tot alle stukken en die hebt doorgenomen, die worden vaak via mail of Move.nl met je gedeeld. Zeker gezien de leeftijd van het pand, is het belangrijk om een beeld te vormen wat er aan onderhoud en VvE speelt, dit ook mee te nemen in je budget en afweging. Zou ook altijd voor een bod onder voorbehoud van bouwkundige keuring gaan bij een pand uit 1910. Bij meerdere biedingen is er wel een kans dat de verkoper liever voor een bod zonder gaat.

[Wolly]

rubenos schreef op maandag 2 januari 2023 @ 10:12:
[...]


Inhoudelijk: zorg dat je voor bezichtiging toegang hebt tot alle stukken en die hebt doorgenomen, die worden vaak via mail of Move.nl met je gedeeld. Zeker gezien de leeftijd van het pand, is het belangrijk om een beeld te vormen wat er aan onderhoud en VvE speelt, dit ook mee te nemen in je budget en afweging. Zou ook altijd voor een bod onder voorbehoud van bouwkundige keuring gaan bij een pand uit 1910. Bij meerdere biedingen is er wel een kans dat de verkoper liever voor een bod zonder gaat.

Een bouwkundige keuring bij een appartement? Dan krijg je alleen een rapport over de prive zaken, die inspecteur is met 3 minuten weer weg in dit geval

[Bartske]

Wolly schreef op maandag 2 januari 2023 @ 10:29:
[...]


Een bouwkundige keuring bij een appartement? Dan krijg je alleen een rapport over de prive zaken, die inspecteur is met 3 minuten weer weg in dit geval

Dat is helemaal niet waar, heb ik toendertijd ook gedaan en hij heeft bij mij ook naar de staat van het balkon en dak gekeken. Ook bijvoorbeeld een vochtmeting in de badkamer gedaan, dat is ook zeker handig om te weten.

Het zal makkelijk verdienen zijn voor zo'n inspecteur, dat wel. Maar ik zou het zeker doen.

[Wolly]

Bartske schreef op maandag 2 januari 2023 @ 10:34:
[...]


Dat is helemaal niet waar, heb ik toendertijd ook gedaan en hij heeft bij mij ook naar de staat van het balkon en dak gekeken. Ook bijvoorbeeld een vochtmeting in de badkamer gedaan, dat is ook zeker handig om te weten.

Het zal makkelijk verdienen zijn voor zo'n inspecteur, dat wel. Maar ik zou het zeker doen.

Dan had je geluk, het balkon kan ik wel begrijpen want dat is een prive gedeelte.

Bij een appartement keurt de bouwkundige in principe alleen het privé-gedeelte (eventueel beoordeelt de bouwkundige wel de gemeenschappelijke ruimten die vanuit het appartement zichtbaar zijn).

Eigenhuis

Als er een fatsoenlijke MJOP ligt en een goede VVE actief is heb je weinig te vrezen.

[rubenos]

Wolly schreef op maandag 2 januari 2023 @ 10:41:
[...]


Dan had je geluk, het balkon kan ik wel begrijpen want dat is een prive gedeelte.


[...]

Eigenhuis

Als er een fatsoenlijke MJOP ligt en een goede VVE actief is heb je weinig te vrezen.

Misschien heb je gelijk in je advies. Misschien ook niet. Zoals bij vrienden die naderhand 15k kwijt waren aan het volledig vervangen van alle onveilige elektra. En zoals @Bartske noemt, vochtproblemen e.d. die door een leek niet zomaar opgemerkt worden.

Als advies aan iemand die alleen een appartement van 100+ jaar koopt (zonder aankoopmakelaar?) kan het wat drama schelen bij een aankoop van 350k. Maar eens dat het overkill kan zijn voor een appartement van dit formaat met actieve vve en mjop.

[Bartske]

Wolly schreef op maandag 2 januari 2023 @ 10:41:
[...]


Dan had je geluk, het balkon kan ik wel begrijpen want dat is een prive gedeelte.


[...]

Eigenhuis

Als er een fatsoenlijke MJOP ligt en een goede VVE actief is heb je weinig te vrezen.

Dit kan je gewoon vragen van tevoren, en anders een andere inspecteur zoeken. Heeft weinig met gelukt te maken maar wel met een goede voorbereiding. Heb het nog even teruggezocht en de inspecteur heeft bij mij (was wel in 2016, geen idee of er in de tussentijd nog wat veranderd is) ook naar alle algemene ruimtes zoals portiek en gang en zelfs de kruipruimte gekeken. Dat is keurig onderverdeeld in het rapport tussen 'algemeen' en 'VVE'.

[Zenomyscus]

Grokart923 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 20:58:
Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

Naar mijn mening is de vraagprijs veel te hoog. Nu heb ik het niet vergeleken met andere appartementen in de buurt, maar voor 44m2 zou ik zelf niet meer dan 150k willen betalen. Dat is niet realistisch, dat weet ik. Maar ik vind het een belachelijke prijs voor wat je krijgt. Tips & tricks zijn er denk ik niet echt. Als jij het je geld waard vind moet je gewoon een bod doen en kijken waar het schip strand. Maar of je nu 20k minder betaald of niet, ik zou nevernooit zoveel betalen voor een klein appartement. Zeker niet nu de prijzen weer aan het dalen zijn. Ik wil je niet uit je droom helpen, maar persoonlijk vind ik de afwerking binnen drie keer niks. De keuken is niet bijzonder, de badkamer is nogal standaard, de leidingen lopen in het zicht etc. Allemaal geen probleem, maar voor 340k zou ik persoonlijk gewoon meer verwachten. Wellicht kan dat niet in Amsterdam, maar dat is voor mij een reden om daar uberhaupt niet te zoeken.

Hoe lang denk je daar te gaan wonen? Ik zou denk ik nog even in een huurwoning blijven zitten als dat kan. Ik heb geen glazen bol, maar ik vermoed dat je over een paar jaar veel meer kunt krijgen voor minder geld. Als je denkt dat je daar niet te lang blijft wonen dan lijkt het mij een risicovolle keuze.

[HEY_DUDE]

Grokart923 schreef op zondag 1 januari 2023 @ 20:58:
Hallo allemaal, ik moet binnenkort m'n huurhuis uit en ben druk op zoek naar een koopwoning binnen een budget van 300k-350k. Nu ben ik deze tegen gekomen en heb binnenkort een bezichtiging. Nu is dit m'n eerste koophuis en ben druk op zoek naar ervaringen / tips & tricks. Wat zijn jullie eerste inzichten voor deze woning, en wat zou jullie bod zijn? Thanks!

spoiler:

https://www.funda.nl/koop...reigersbergenstraat-79-2/

Vraag de notulen van de VVE van de afgelopen jaren op. Meestal krijg je die ook wel. Zou zeker 3 jaar teruglezen. Als er hardnekkige issues zijn vind je die meestal wel terug in het geklaag van de andere bewoners. Ook hardnekkige overlast etc komt daar vaak ter sprake.

Kijk verder naar het MJOP en de reserve van de VVE.

[SL104]

@Grokart923 Je krijgt hier veel reacties van mensen die schrikken van de prijs, maar de prijzen in Amsterdam liggen nu eenmaal erg hoog. Dan nog is er wel wat variatie in locatie, dus voor dit appartement zou ik via het Kadaster een koopsommenoverzicht van de hele buurt opvragen om een beetje een indruk te krijgen of de vraagprijs realistisch is.

Verder ben ik het van harte eens met het advies om goed naar de VvE te kijken, het MJOP te bekijken, en ook de laatste paar notulen na te lezen. Soms komen er grote uitgaven aan waar niet voor gespaard is (nieuwe kozijnen, nieuwe cv-ketel, verduurzaming) dus let daar goed op.

Zo'n relatief klein appartement zou ik enkel kopen als je verwacht er zeker een jaar of 5 te gaan wonen. Anders is blijven huren financieel misschien alsnog beter. Bij koop heb je namelijk te maken met aan- en verkoopkosten en ben je ook geld 'kwijt' aan hypotheekrente.

[bkor]

Wolly schreef op maandag 2 januari 2023 @ 10:41:
[...]
Dan had je geluk, het balkon kan ik wel begrijpen want dat is een prive gedeelte.

VvE is vereniging van eigenaren. Als koper heb je een onderzoeksplicht. Oftewel, er wordt verwacht dat je onderzoek hebt gedaan en niet gewoon maar dingen aanneemt, buiten verborgen gebreken dan. En dus onderzoek naar meer dan alleen het woongedeelte.

Als er een fatsoenlijke MJOP ligt en een goede VVE actief is heb je weinig te vrezen.

Als koper wordt je eigenaar. Een VvE is niet een losstaand iets, je wordt mede-eigenaar van het gehele pand met een gebruiksrecht op een deel van het pand, juridisch gezien tenminste. Verder is het hebben van een MJOP dacht ik verplicht gemaakt, kan het mis hebben. Dat er een MJOP is zegt weinig, je wilt ook weten of er genoeg geld gereserveerd is. En of er grote uitgaven aan zitten te komen. Dat er een bedrijf is ingehuurd om wat administratieve zaken te regelen, tja, hoeft echt niet een positief iets te zijn. En er zitten ook kosten aan.

Een (goede) bouwkundige kan veel gezeur voorkomen. Begrijp niet dat er zo onverschillig over een aankoop van een appartement wordt gedaan, een paar honderd EUR "besparen" op een aankoop van enkele tonnen. Bij onderhandelingen is het vaak goed om zoveel mogelijk informatie te hebben, maar tja, ach.