Ervaring met huis kopen - Deel 8

[UTMachine]

beyazz06 schreef op zaterdag 27 augustus 2022 @ 19:56:
Hoe gaan jullie om met een overdracht datum die pas definitief wordt wanneer de verkopers hun nieuwbouw hebben opgeleverd gekregen?

Prognose in april was eind juli/begin augustus, medio juli gingen we maar vragen of er al wat duidelijk was, toen werd ons verteld dat het verschoven was naar begin september.

Begin september is inmiddels in zicht, echter nog niets vernomen.

Nu heb ik dus zo iets van, wil niet blijven vragen.. maar aan de andere kant communiceren de verkopers werkelijk niets vanzelf, moet alles "eruit trekken"..

Toen ik mijn huis kocht, hadden we een definitieve datum (laatst mogelijk) en als het eerder kon, was het meegenomen. Uiteindelijk moesten de vorige bewoners 6 maanden ergens anders huren. Het had mijn persoonlijk niet uitgemaakt, maar ik wilde geen gezeik met de hypotheek hebben.

Ook met deze constructie, ALS ik het later zou doen, dan had ik een flinke stok achter de deur, dat de verkopende partij ook met geld over de brug moet komen (anders heb ik alleen kosten, doordat ik langer moest huren).

[ Voor 10% gewijzigd door UTMachine op 28-08-2022 12:49 ]

[Wolly]

UTMachine schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 12:41:
[...]


Interessant artikel en wederom lees je dat mensen (makelaars) gewoon niet te vertrouwen zijn. Zolang het niet 200% op zwart-wit staat qua vergunningen, heb je dus een extreme kans om iets te kopen waar je niet tevreden mee bent.

Waaruit leid jij af dat in dit geval de makelaar niet te vertrouwen is? Het vonnis is klip en klaar, de kopers hebben teveel met een roze bril gekeken en niet naar de waarschuwingen omtrent een ongevingsvergunning.

[Euro88]

Il 2 schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 11:33:
[...]


385k voor 56 vierkante meter

485k voor 56 vierkante meter!

385k was de vraagprijs. Kopers hadden een ton overboden.

[kw_nl]

UTMachine schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 12:41:
[...]


Interessant artikel en wederom lees je dat mensen (makelaars) gewoon niet te vertrouwen zijn. Zolang het niet 200% op zwart-wit staat qua vergunningen, heb je dus een extreme kans om iets te kopen waar je niet tevreden mee bent.

Hoezo de makelaar? Iedereen weet toch dat je eerst een vergunning moet aanvragen voor zo’n verbouwing. Nergens stond dat die al was toegekend.

[Laapo]

Nnoitra schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 12:27:
[...]

Als je niet vóór het verlopen van de passeerdatum bij de notaris zit, vervalt je renteaanbod (met alle mogelijke gevolgen van dien).

Het rente aanbod zit nog voor de hypotheekofferte. Met het rente aanbod wordt de aanvraag opgestart, waarna pas een bindende offerte wordt verstrekt. Volgens mij worden deze termen door elkaar gehaald.

[Laapo]

kx22 schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 11:13:
https://www.at5.nl/artike...rs-willen-halve-ton-terug

Haha ja zit je dan met je te dure appartement waar je helemaal niet wilt zitten.

Nog een leuke van gister:

https://www.at5.nl/artike...krijgen-100000-euro-boete

Voor wie denkt dat je beroepen op een financieringsvoorbehoud peanuts is..

Ook vermakelijk:

https://www.at5.nl/artike...-en-stapt-naar-de-rechter

[ Voor 10% gewijzigd door Laapo op 28-08-2022 13:25 ]

[Joosie200]

kw_nl schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 13:11:
[...]

Hoezo de makelaar? Iedereen weet toch dat je eerst een vergunning moet aanvragen voor zo’n verbouwing. Nergens stond dat die al was toegekend.

Dat. En denken omdat je wat concept ideeën hebt van de architect waarmee de aanvraag een formaliteit is.. rookie mistake. Wat maakt dat het thuis hoort in ervaring met kopen daarentegen.

Ik heb voor bezichtigingen 20-30min de tijd gekregen in het jaar dat ik nu bezig ben met oriënteren + meebieden. Is voor mij voldoende om 1) idee/gevoel bij de woning te krijgen: wil ik hier wonen 2) een globaal idee te hebben wat zichtbaar achterstallig onderhoud is. Na elke bezichtiging doe ik standaard een rondje door de wijk. Want ja street view geeft al wat weg, maar je hebt pas echt een goed gevoel zodra je zelf door de wijk loopt. Of die drukke doorgaande weg toch te irritant is, de wijk achter je een groot tokkiebuurt is.

Meterkast heb ik zelf te weinig verstand van. Maar als ik nog een ouderwetse stoppenkast zie weet ik dat niks wss geaard is. Enkel glas, staat hang/sluitwerk heb je snel door. Of er een creatieve fotograaf los ging om alles ruimer te laten ogen merk je ook snel genoeg. Nu valt dat laatste gelukkig mee. De meeste fotoshoots op Funda komen overeen met mijn eigen bezichtiging als ik er rondloop. Woz waarde, verkoopprijs woningen in dezelfde straat, ruimtelijke plannen, dakligging voor pv installatie check ik vantevoren.

Zelfs met een bouwkundige keuring en rapporten heb ik al gezien de opmerking: voor de werkelijke staat moet de muur afgebroken worden, dakbeschot eraf etc. Dus zelfs dan nog kan je tegen een lijk in de kast aanlopen. Mogelijk asbest in oude huizen veronderstel ik gewoon aanwezig te zijn. Zolang het vast zit, je geen grootschalige verbouwing gepland hebt loopt dat wel los. Makelaars gaven ook vaak aan: is in het dak verwerkt of in afdekplaten van de buitenmuur, of de golfplaten op het schuurtje. Nou dan weet ik wat ik kan verwachten.

Verder een babyfoon tablet met camera: lekker boeiend. Komt misschien ook omdat ik in mijn eentje huizen bezichtig. Zelfs al zou ik met mijn ouders of zwager gaan bezichtigen ga ik pas inhoudelijk overleggen in mijn eigen auto na afloop. En tenzij ik onder de tap sta krijgt de verkoper of makelaar er niks van mee. Betwijfel ook of je zo strategisch mogelijk een toneelstukje kunt opvoeren. Je voordoen als de ideale koper. Meeste verkopers gaat het om het beste lees hoogste bod want anders komt het overbruggingskrediet in de knel. Ieder zo zijn ding.

[Nnoitra]

Laapo schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 13:17:
[...]


Het rente aanbod zit nog voor de hypotheekofferte. Met het rente aanbod wordt de aanvraag opgestart, waarna pas een bindende offerte wordt verstrekt. Volgens mij worden deze termen door elkaar gehaald.

Bindend rente aanbod is hetzelfde als de offerte.
Ik had 'bindend' er eigenlijk bij moeten zetten om verwarring te voorkomen..

Maar in die specifieke situatie zal het wel al om een bindend rente aanbod / offerte gaan.

[True]

Stoffa schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 12:16:
[...]


Klopt, ik heb mijn huis gekocht in 2016. Ik kan me inderdaad zeker voorstellen dat een zekere wanhoop op een gegeven moment je alles doet accepteren.

Wanhoop is ook wel een wat sturende beschrijving.
Je kunt ook gewoon je principes opzij schuiven omdat je weet/hoort hoe de markt is en daarom anders handelen dan je zou doen in een kopersmarkt.

[sprhnk]

spijkerhoofd schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 10:14:
[...]


Een aankoopmakelaar kan dat bij de bezichtiging al zien, en anders komt het naar boven met een bouwkundige keuring. Dus bieden met voorbehoud van een bouwkundige keuring is dan de manier om dit soort streken te voorkomen.

Juist niet, er zit bepaalde ironie in maar een goed verdoezeld gebrek vind je in een bouwkundige keuring niet. En een makelaar neem je voor de connecties en het netwerk niet vanwege het intellect of de bouwtechnische scholing.

Je kunt beter met voorbehoud van financiering bieden dan een bouwtechnische keuring. Bij het tweede wordt het namelijk al een stuk lastiger om een gebrek te verhalen de verkoper heeft je namelijk alle gelegenheid gegeven om aan je onderzoeksplicht te voldoen en alle gebreken die uit de keuring wel haarvaten komen kun je niets meer mee.

[sprhnk]

UTMachine schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 12:41:
[...]


Interessant artikel en wederom lees je dat mensen (makelaars) gewoon niet te vertrouwen zijn. Zolang het niet 200% op zwart-wit staat qua vergunningen, heb je dus een extreme kans om iets te kopen waar je niet tevreden mee bent.

Deze is nog wel interessant, volgordelijk zou je nooit niet met een architect 2k voor het ontwerp en aannemer gaan dansen als je niet eerst een idee hebt wat de gemeente gaat doen. Sterker nog bij de meeste vergunningen die ik aanvraag (historisch pand alles is vergunning) probeer ik eerst een formeel advies in te winnen bij de gemeente en als daar niks uitkomt dan vraag ik soms gewoon eerst een onzin vergunning aan waarna ze altijd gaan demarkeren wat wel en niet kan en welke informatie ze missen. Daarmee laat je een tekening maken.

Dan denk ik er zijn twee opties, of de verkopers hebben bewust iemand opgelicht, of de kopers hebben die correspondentie niet gevonden.

[kx22]

Laapo schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 13:24:
[...]


Ook vermakelijk:

https://www.at5.nl/artike...-en-stapt-naar-de-rechter

Even buiten het bedrag om....
Dus als ik een nieuwbouw appartement koop en er staat midden in mijn woonkamer 1 a 2 steunpalen....moet ik dat dan maar accepteren omwille van de veiligheid?
Als het niet op de tekening of brochure staat aangegeven mag je hier best heisa om maken of de koop ontbinden lijkt mij?

Als ik zo terugdenk, in 2010 hebben mijn ouders een nieuwbouw gekocht. Huizen waren op plaatje met rood/bruine stenen. Dit werd opgeleverd in GELE stenen. Nu zag geel er gelukkig niet heel slecht uit en hadden mijn ouders geen zin in gedoe, maar enkele buren vonden het niet leuk.

[spijkerhoofd]

sprhnk schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 22:23:
[...]


Juist niet, er zit bepaalde ironie in maar een goed verdoezeld gebrek vind je in een bouwkundige keuring niet. En een makelaar neem je voor de connecties en het netwerk niet vanwege het intellect of de bouwtechnische scholing.

Je kunt beter met voorbehoud van financiering bieden dan een bouwtechnische keuring. Bij het tweede wordt het namelijk al een stuk lastiger om een gebrek te verhalen de verkoper heeft je namelijk alle gelegenheid gegeven om aan je onderzoeksplicht te voldoen en alle gebreken die uit de keuring wel haarvaten komen kun je niets meer mee.

Niet mee eens, in de makelaarsopleiding krijg je veel bouwkundige lessen, ik heb dat ondervonden bij een bezichtiging van een woning waar mijn makelaar de kozijnen op zolder inspecteerde en zo zijn duim erin kon duwen. Een bouwkundige kan echt wel zien of schilderwerk broddelwerk is of een bepaalde klus uit het programma help mijn man is klusser. Ben er mee eens dat niet alles kan zien, een kennis kocht een woning met een keuken waar de elektra met stekkerdozen aan elkaar zaten, maar een keuken die gezet is door een keukenbedrijf mag je dat niet verwachten.

Juist bieden zonder voorbehoud is juist een middel die je kan inzetten om je bod meer kracht bij te zetten mits je een team achter je hebt en de middelen er voor hebt. Wij hadden een hypotheekadviseur en een makelaar die letterlijk buren waren en die met elkaar goed in overleg gingen over wat veilig te bieden. Plus we hadden 120K spaargeld dus we konden in het ergste geval schuiven met spaargeld, gelukkig niet nodig gehad, lang leve de stijgende rente .

[Flix20]

spijkerhoofd schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 07:34:
[...]

Niet mee eens, in de makelaarsopleiding krijg je veel bouwkundige lessen, ik heb dat ondervonden bij een bezichtiging van een woning waar mijn makelaar de kozijnen op zolder inspecteerde en zo zijn duim erin kon duwen. Een bouwkundige kan echt wel zien of schilderwerk broddelwerk is of een bepaalde klus uit het programma help mijn man is klusser. Ben er mee eens dat niet alles kan zien, een kennis kocht een woning met een keuken waar de elektra met stekkerdozen aan elkaar zaten, maar een keuken die gezet is door een keukenbedrijf mag je dat niet verwachten.

Juist bieden zonder voorbehoud is juist een middel die je kan inzetten om je bod meer kracht bij te zetten mits je een team achter je hebt en de middelen er voor hebt. Wij hadden een hypotheekadviseur en een makelaar die letterlijk buren waren en die met elkaar goed in overleg gingen over wat veilig te bieden. Plus we hadden 120K spaargeld dus we konden in het ergste geval schuiven met spaargeld, gelukkig niet nodig gehad, lang leve de stijgende rente .

Die vlieger zou inderdaad opgaan als makelaar een beschermd beroep zou zijn.
Nu kan iedere pipo zichzelf makelaar noemen zonder enig opleiding.

[Verwijderd]

Flix20 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 08:37:
[...]


Die vlieger zou inderdaad opgaan als makelaar een beschermd beroep zou zijn.
Nu kan iedere pipo zichzelf makelaar noemen zonder enig opleiding.

Klopt, daarom is het wereldje ook nog relatief gezien een redelijk ongecontroleerd zooitje. Een cowboy wordt in principe geen strobreed in de weg gelegd (tot iemand hem voor de rechter sleept en wint).

[spijkerhoofd]

Flix20 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 08:37:
[...]


Die vlieger zou inderdaad opgaan als makelaar een beschermd beroep zou zijn.
Nu kan iedere pipo zichzelf makelaar noemen zonder enig opleiding.

Maar de eisen van de NVM zijn wel enorm hoog, en zonder de HBO opleiding Makelaardij en vastgoed of de opleiding van SVM SOM kom jij niet aan de slag bij die organisatie. Je kan alles zeggen van de NVM, maar niet dat ongekwalificeerde mensen daar aan de slag kunnen als makelaar.

[True]

spijkerhoofd schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 09:40:
[...]

Maar de eisen van de NVM zijn wel enorm hoog, en zonder de HBO opleiding Makelaardij en vastgoed of de opleiding van SVM SOM kom jij niet aan de slag bij die organisatie. Je kan alles zeggen van de NVM, maar niet dat ongekwalificeerde mensen daar aan de slag kunnen als makelaar.

Maar dat is toch ook het probleem.
Je hebt makelaars en je hebt NVM makelaars.

[spijkerhoofd]

True schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 09:48:
[...]


Maar dat is toch ook het probleem.
Je hebt makelaars en je hebt NVM makelaars.

Waarom is dat een probleem? Met het wegvallen van het beschermde beroep is een beroepsorganisatie opgestaan die ervoor gezorgd heeft dat de kwaliteit bleef, en dat de beunhazen geen kans van slagen heeft. Voor iets wat rond de 400K kost is dat een fijne gedachten dat ik als consument een aankoop doe voor die prijs dat een professional erbij is.

[True]

spijkerhoofd schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 09:55:
[...]

Waarom is dat een probleem? Met het wegvallen van het beschermde beroep is een beroepsorganisatie opgestaan die ervoor gezorgd heeft dat de kwaliteit bleef, en dat de beunhazen geen kans van slagen heeft. Voor iets wat rond de 400K kost is dat een fijne gedachten dat ik als consument een aankoop doe voor die prijs dat een professional erbij is.

Iemand stelt: makelaar is geen beschermd beroep. Hierdoor is heb je makkelijker rotte appels en cowboys. Jij stelt, ja maar de NVM eisen zijn hoog. Wat prima kan zijn. Maar als jij een woning koopt heb jij niet de keuze bij een specifieke woning of de verkopers in zee gegaan zijn met een NVM makelaar of een makelaar.
Dus heel leuk dat de NVM eisen streng zijn en dat er hierdoor mooi gefilterd wordt op cowboys die hun naam hoog willen houden en dus niet gaan lopen rommelen, maar als koper heb jij hier niets aan als de verkopend makelaar geen NVM makelaar is.

[spijkerhoofd]

True schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:02:
[...]


Iemand stelt: makelaar is geen beschermd beroep. Hierdoor is heb je makkelijker rotte appels en cowboys. Jij stelt, ja maar de NVM eisen zijn hoog. Wat prima kan zijn. Maar als jij een woning koopt heb jij niet de keuze bij een specifieke woning of de verkoper in zee gegaan zijn met een NVM makelaar of een makelaar.
Dus heel leuk dat de NVM eisen streng zijn en dat er hierdoor mooi gefilterd wordt op cowboys die hun naam hoog willen houden en dus niet gaan lopen rommelen, maar als koper heb jij hier niets aan als de verkopend makelaar geen NVM makelaar is.

Daar heb je gelijk in! En daarom zou de makelaardij weer beschermt moeten worden. Ik wist niet wat je bedoelde…

[Maestro.mosjuh]

True schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 09:48:
[...]


Maar dat is toch ook het probleem.
Je hebt makelaars en je hebt NVM makelaars.

spijkerhoofd schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:14:
[...]


Daar heb je gelijk in! En daarom zou de makelaardij weer beschermt moeten worden. Ik wist niet wat je bedoelde…

Maar wat maakt het beroep van makelaar zo speciaal, dat dat beschermd moet zijn?

Moet dan loodgieter, dakdekker, tuinman, autoverkoper e.d. ook een beschermd beroep worden? Of is de huidige oplossing (branchvereniging) ook afdoende?

[True]

Maestro.mosjuh schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:45:
[...]


[...]

Maar wat maakt het beroep van makelaar zo speciaal, dat dat beschermd moet zijn?

Moet dan loodgieter, dakdekker, tuinman, autoverkoper e.d. ook een beschermd beroep worden? Of is de huidige oplossing (branchvereniging) ook afdoende?

Omdat de kosten van een loodgieter, dakdekker, tuinman of auto gewoon een schijntje zijn t.o.v. een woning (uitzonderingen daargelaten). Daarnaast kun je bij die allemaal zelf kiezen voor de aanbieder. Bij een verkoopmakelaar kun jij als koper dat niet.

[spijkerhoofd]

Maestro.mosjuh schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:45:
[...]


[...]

Maar wat maakt het beroep van makelaar zo speciaal, dat dat beschermd moet zijn?

Moet dan loodgieter, dakdekker, tuinman, autoverkoper e.d. ook een beschermd beroep worden? Of is de huidige oplossing (branchvereniging) ook afdoende?

Dat is een lastige vraag! Ik denk dat de loodgieter en bijv. elektricien best beschermd mag worden of at least goed gecontroleerd door iets anders dan een branchevereniging omdat we het hebben over de veiligheid van burgers. Met makelaars lijkt mij dat geen slecht idee omdat de taferelen die plaatsvinden in de makelaardij, ook met NVM, niet om naar huis te schrijven zijn. Denk aan prive appgroepjes, soms liegen dat het gedrukt staat en andere shitpraktijken bij een object waar enkele tonnen mee gemoeid zijn. De vraag is dan of de NVM genoeg doet daaraan of dat er overheidsingrijpen moet plaatsvinden.

[supersoco80]

Vraag: Hoe wordt hier gedacht over bieden onder voorbehoud van technische keuring?

Ik heb net een gesprek gehad met een makelaar en een aantal van onze biedingen doorgenomen. Zij gaf aan dat we waarschijnlijk vooral struikelen door het opnemen van een bouwtechnisch onderzoek als ontbindende voorwaarde.

Ik had zelf het idee dat vrijwel iedereen die voorwaarde wel hanteerde, in elk geval voor huizen van 20 jaar of ouder? Blijkbaar niet?

[sprhnk]

spijkerhoofd schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 07:34:
[...]

Niet mee eens, in de makelaarsopleiding krijg je veel bouwkundige lessen, ik heb dat ondervonden bij een bezichtiging van een woning waar mijn makelaar de kozijnen op zolder inspecteerde en zo zijn duim erin kon duwen. Een bouwkundige kan echt wel zien of schilderwerk broddelwerk is of een bepaalde klus uit het programma help mijn man is klusser. Ben er mee eens dat niet alles kan zien, een kennis kocht een woning met een keuken waar de elektra met stekkerdozen aan elkaar zaten, maar een keuken die gezet is door een keukenbedrijf mag je dat niet verwachten.

Juist bieden zonder voorbehoud is juist een middel die je kan inzetten om je bod meer kracht bij te zetten mits je een team achter je hebt en de middelen er voor hebt. Wij hadden een hypotheekadviseur en een makelaar die letterlijk buren waren en die met elkaar goed in overleg gingen over wat veilig te bieden. Plus we hadden 120K spaargeld dus we konden in het ergste geval schuiven met spaargeld, gelukkig niet nodig gehad, lang leve de stijgende rente .

Ik zal niet ontkennen dat veel mensen dat zo zien maar het is een illusie, puntje bij paaltje levert een gebrek aan voorbehoud financiering je als verkoper niks op ook is het juridisch niet geheel sluitend dat je er een beroep op kunt doen als verkoper, als het mis gaat. Je wilt eerder weten of een koper de middelen heeft of en dat een passeerdatum gehaald wordt. Dat laatste is waar het om draait.

Bij een bouwkundige keuring ben je als koper beter geïnformeerd, echter is de praktijk dat je daarna in een slechtere positie staat voor verdere gebreken omdat je in de gelegenheid was om dit te onderzoeken. Dat je een slechte keuring hebt verricht die het gebrek niet vond is dan sneller je eigen probleem en in het voordeel van de verkoper. De verkoper heeft je meer dan instaat gesteld te voldoen aan je onderzoeksplicht.

Een NVM label is een drempel maar zeker geen garantie voor een kwalitatieve maatstaaf. Een HBO opleiding van 2-4 jaar met een breed pakket op introductie niveau maakt je natuurlijk ook geen bouwkundige. Daarnaast lopen in die kantoren vaak ook makelaars in opleiding en assistenten meer rond.

[sinovenator]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:57:
Vraag: Hoe wordt hier gedacht over bieden onder voorbehoud van technische keuring?

Ik heb net een gesprek gehad met een makelaar en een aantal van onze biedingen doorgenomen. Zij gaf aan dat we waarschijnlijk vooral struikelen door het opnemen van een bouwtechnisch onderzoek als ontbindende voorwaarde.

Ik had zelf het idee dat vrijwel iedereen die voorwaarde wel hanteerde, in elk geval voor huizen van 20 jaar of ouder? Blijkbaar niet?

Technische keuring laten doen tijdens je 3 dagen bedenktijd

[ Voor 31% gewijzigd door sinovenator op 29-08-2022 11:00 ]

[SL104]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:57:
Vraag: Hoe wordt hier gedacht over bieden onder voorbehoud van technische keuring?

Ik heb net een gesprek gehad met een makelaar en een aantal van onze biedingen doorgenomen. Zij gaf aan dat we waarschijnlijk vooral struikelen door het opnemen van een bouwtechnisch onderzoek als ontbindende voorwaarde.

Ik had zelf het idee dat vrijwel iedereen die voorwaarde wel hanteerde, in elk geval voor huizen van 20 jaar of ouder? Blijkbaar niet?

Mijn makelaar raadde destijds aan wel een bouwkundige keuring te doen, maar er geen voorbehoud voor op te nemen. Bij het bod gaven we aan een bouwkundige keuring te willen doen, uiterlijk binnen de bedenktijd. Voordeel voor de verkoper is dat hij/zij snel weet waar die aan toe is. Immers konden wij op deze manier enkel binnen de bedenktijd ervanaf zien. Onze verkoper accepteerde dit vorig jaar en uiteindelijk is de keuring zelfs geweest voordat het contract was getekend.

[Terence(x)]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:57:
Vraag: Hoe wordt hier gedacht over bieden onder voorbehoud van technische keuring?

Ik heb net een gesprek gehad met een makelaar en een aantal van onze biedingen doorgenomen. Zij gaf aan dat we waarschijnlijk vooral struikelen door het opnemen van een bouwtechnisch onderzoek als ontbindende voorwaarde.

Ik had zelf het idee dat vrijwel iedereen die voorwaarde wel hanteerde, in elk geval voor huizen van 20 jaar of ouder? Blijkbaar niet?

Ik heb zelf een huis van 1998 gekocht zonder technische keuring (wel met financierings voorbehoud) maar er zijn zeker wel wat kleine dingen naar voren gekomen die ik zelf niet had gezien, en nu is het allemaal niet heel veel dat het kost om het te fixen, maar toch had ik het wel graag willen weten doormiddel van die keuring.

Echt veel spijt heb ik er niet van, maar wat ik zeg het had wel fijner geweest als ik die keuring had laten doen.

[SmurfLink]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:57:
Vraag: Hoe wordt hier gedacht over bieden onder voorbehoud van technische keuring?

Ik heb net een gesprek gehad met een makelaar en een aantal van onze biedingen doorgenomen. Zij gaf aan dat we waarschijnlijk vooral struikelen door het opnemen van een bouwtechnisch onderzoek als ontbindende voorwaarde.

Ik had zelf het idee dat vrijwel iedereen die voorwaarde wel hanteerde, in elk geval voor huizen van 20 jaar of ouder? Blijkbaar niet?

Ik heb zelf de technische keuring wel laten doen maar op advies van de aankoopmakelaar het niet als ontbindende voorwaarde neergezet. Nou was dit een huis van 25 jaar oud dus ik verwachtte niet dat er gigantische problemen aan het licht zouden komen. Als het echt een oud huis is zit daar wel een flink groter risico aan.

[Flix20]

Maestro.mosjuh schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:45:
[...]


[...]

Maar wat maakt het beroep van makelaar zo speciaal, dat dat beschermd moet zijn?

Moet dan loodgieter, dakdekker, tuinman, autoverkoper e.d. ook een beschermd beroep worden? Of is de huidige oplossing (branchvereniging) ook afdoende?

Voor een loodgieter etc zou er wat mij betreft ook wel een soort van garantie certificaat mogen komen.
Hoeveel beunhazen er rondlopen met een spoor aan schade dat ze achter zich aan laten...

sinovenator schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:59:
[...]


Technische keuring laten doen tijdens je 3 dagen bedenktijd

Zou de keuring er iets voor laten doen zodat je de uitslag hebt binnen die 3 dagen bedenktijd.

Zo zou ik hem ook insteken (en heb ik in het verleden ook gedaan).
Niet mee laten nemen in de voorwaarde omdat je er dan een specifieke voorwaarde aan moet hangen.
momenteel is de markt nog dusdanig dat je je daarmee haast gegarandeerd buiten spel zet.

[ Voor 13% gewijzigd door Flix20 op 29-08-2022 11:05 ]

[True]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:57:
Vraag: Hoe wordt hier gedacht over bieden onder voorbehoud van technische keuring?

Ik heb net een gesprek gehad met een makelaar en een aantal van onze biedingen doorgenomen. Zij gaf aan dat we waarschijnlijk vooral struikelen door het opnemen van een bouwtechnisch onderzoek als ontbindende voorwaarde.

Ik had zelf het idee dat vrijwel iedereen die voorwaarde wel hanteerde, in elk geval voor huizen van 20 jaar of ouder? Blijkbaar niet?

Wat voor voorwaarde hang je daar aan dan? Want enkel: 'onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring' is wel heel erg breed als dat überhaupt al een voorwaarde is. Wij hadden iets in de trant van een totaal van kosten te verwachten binnen 5 jaar buiten regulier onderhoud tot een maximum van 10k. (lees als er iets stuk is of stuk gaat (naar verwachting) binnen 5 jr wat niet onder regulier onderhoud zou vallen dan mogen we ontbinden indien de kosten boven de 10k uitkomen.

[True]

Flix20 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:03:
[...]

Zou de keuring er iets voor laten doen zodat je de uitslag hebt binnen die 3 dagen bedenktijd.

Als je zelf aanwezig bent wordt het wel duidelijk of er 2k aan onverwacht onderhoud aan zit te komen of dat dit 20k is. Daar heb je nog geen rapport voor nodig. Hiernaast was het rapport bij ons ook 2 uur nadat de bouwkundige klaar was per mail ontvangen.

[supersoco80]

True schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:03:
[...]


Wat voor voorwaarde hang je daar aan dan? Want enkel: 'onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring' is wel heel erg breed als dat überhaupt al een voorwaarde is. Wij hadden iets in de trant van een totaal van kosten te verwachten binnen 5 jaar buiten regulier onderhoud tot een maximum van 10k. (lees als er iets stuk is of stuk gaat (naar verwachting) binnen 5 jr wat niet onder regulier onderhoud zou vallen dan mogen we ontbinden indien de kosten boven de 10k uitkomen.

Wij hangen er de voorwaarde aan dat de onmiddellijk benodigde/kritische reparatiekosten (ik heb e exacte bewoording even niet scherp) niet boven een x-bedrag (afhankelijk van het huis en wat we verwachten dat er uit de keuring komt) uitkomen.

Het hangt er voor mij nogal vanaf wat er uit komt. Funderingswerk kan ik absoluut niet zelf, daar wil ik de kosten van weten. Zaken waarbij vooral arbeid de kosten zijn en die ik prima zelf kan (voegen/schilderen, wat hout vervangen/leidinkje omleggen etc...) vind ik veel minder spannend. Maar dat kan je moeilijk in de voorwaarden opnemen.

[DHV]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 10:57:
Vraag: Hoe wordt hier gedacht over bieden onder voorbehoud van technische keuring?

Ik heb net een gesprek gehad met een makelaar en een aantal van onze biedingen doorgenomen. Zij gaf aan dat we waarschijnlijk vooral struikelen door het opnemen van een bouwtechnisch onderzoek als ontbindende voorwaarde.

Ik had zelf het idee dat vrijwel iedereen die voorwaarde wel hanteerde, in elk geval voor huizen van 20 jaar of ouder? Blijkbaar niet?

Vanwege de krapte laten veel mensen dit voorbehoud weg, want de volgende koper biedt zonder voorbehoud van keuring.

Maar in een gezonde markt zou je dit wel doen. Mijn vorige koop ook een voorbehoud opgenomen dat er niet meer dan X-bedrag aan achterstallig onderhoud naar boven zou komen bij de keuring.

[sprhnk]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:09:
[...]


Wij hangen er de voorwaarde aan dat de onmiddellijk benodigde/kritische reparatiekosten (ik heb e exacte bewoording even niet scherp) niet boven een x-bedrag (afhankelijk van het huis en wat we verwachten dat er uit de keuring komt) uitkomen.

Het hangt er voor mij nogal vanaf wat er uit komt. Funderingswerk kan ik absoluut niet zelf, daar wil ik de kosten van weten. Zaken waarbij vooral arbeid de kosten zijn en die ik prima zelf kan (voegen/schilderen, wat hout vervangen/leidinkje omleggen etc...) vind ik veel minder spannend. Maar dat kan je moeilijk in de voorwaarden opnemen.

Fundering en constructie onderzoek zitten niet in een standaard bouwtechnische keuring, dat is het hele punt. Bovendien heeft elk oud huis standaard een clausule waarin de verkoper niet garant staat voor dat soort dingen.

[sprhnk]

DHV schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:10:
[...]


Vanwege de krapte laten veel mensen dit voorbehoud weg, want de volgende koper biedt zonder voorbehoud van keuring.

Maar in een gezonde markt zou je dit wel doen. Mijn vorige koop ook een voorbehoud opgenomen dat er niet meer dan X-bedrag aan achterstallig onderhoud naar boven zou komen bij de keuring.

De ironie is dat ik gok dat je bij oudere huizen geen nadeel ondervind van bieden met bouwtechnische keuring daar het dus eigenlijk meestal in het voordeel van de verkoper is. Ik zou in elk geval bij het verkopen van mijn huis deze bieders een voordeel geven t.o.v. bieders die geen keuring willen doen.

[Flix20]

True schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:05:
[...]


Als je zelf aanwezig bent wordt het wel duidelijk of er 2k aan onverwacht onderhoud aan zit te komen of dat dit 20k is. Daar heb je nog geen rapport voor nodig. Hiernaast was het rapport bij ons ook 2 uur nadat de bouwkundige klaar was per mail ontvangen.

Met 2 uur is wel heel rap!
Ik heb op een woensdag, dag van ondertekening van VVK, de keuring uit laten voeren en vrijdagmiddag heb ik het rapport ontvangen.
Die man heeft een heel rapport uitgewerkt met de te verwachten kosten. Hoe dat opgezet was, geloof ik niet dat dat mogelijk is om met 2u na opstellen al klaar te hebben.

Maar je hebt wel gelijk dat als je meeloopt je al redelijk mee kan schrijven welke punten er zijn en kijken/inschatten welk bedrag je komt.

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:09:
[...]


Wij hangen er de voorwaarde aan dat de onmiddellijk benodigde/kritische reparatiekosten (ik heb e exacte bewoording even niet scherp) niet boven een x-bedrag (afhankelijk van het huis en wat we verwachten dat er uit de keuring komt) uitkomen.

Het hangt er voor mij nogal vanaf wat er uit komt. Funderingswerk kan ik absoluut niet zelf, daar wil ik de kosten van weten. Zaken waarbij vooral arbeid de kosten zijn en die ik prima zelf kan (voegen/schilderen, wat hout vervangen/leidinkje omleggen etc...) vind ik veel minder spannend. Maar dat kan je moeilijk in de voorwaarden opnemen.

Fundering wordt volgens mij niet behandeld bij een bouwtechnische keuring. Hooguit het advies om dit nader te laten inspecteren als ze nattigheid vermoeden.
Bij de keuring zullen/kunnen ze alleen inspecteren wat op het eerste zicht te zien valt. Ze zullen geen muren opentrekken of iets.

Maar houdt er rekening mee dat ze de kosten altijd heel conservatief inschatten.
Daardoor wordt het al snel een opstapeling van meerdere inschattingen en die kosten lopen heel snel op.
10k+ zit je zo aan.

[sprhnk]

Flix20 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:17:
[...]


Met 2 uur is wel heel rap!
Ik heb op een woensdag, dag van ondertekening van VVK, de keuring uit laten voeren en vrijdagmiddag heb ik het rapport ontvangen.
Die man heeft een heel rapport uitgewerkt met de te verwachten kosten. Hoe dat opgezet was, geloof ik niet dat dat mogelijk is om met 2u na opstellen al klaar te hebben.

Maar je hebt wel gelijk dat als je meeloopt je al redelijk mee kan schrijven welke punten er zijn en kijken/inschatten welk bedrag je komt.

[...]


Fundering wordt volgens mij niet behandeld bij een bouwtechnische keuring. Hooguit het advies om dit nader te laten inspecteren als ze nattigheid vermoeden.
Bij de keuring zullen/kunnen ze alleen inspecteren wat op het eerste zicht te zien valt. Ze zullen geen muren opentrekken of iets.

Maar houdt er rekening mee dat ze de kosten altijd heel conservatief inschatten.
Daardoor wordt het al snel een opstapeling van meerdere inschattingen en die kosten lopen heel snel op.
10k+ zit je zo aan.

Als er niks aan mankeert dan vergeten mensen ook nog wel eens dat de gangbare maatstaf van onderhoud ongeveer neer komt op 0,5% van de herbouwwaarde per jaar. Als je dat reserveert kun je het meeste wel opvangen.

[supersoco80]

Ik maak me geen zorgen om 20k kosten voor wat zaken bij elkaar, ik maar me zorgen om zaken als een dakconstructie die verrot blijkt of een fundering die klaar is. het is voor mij nieuw dat dit niet uit zo'n keuring komt, een rot kozijntje kan ik zelf ook nog wel herkennen.

Hoe werkt dat dan als de fundering verrot blijkt? Is dat dan een verborgen gebrek? Hoe kan je aantonen dat de verkoper het had kunnen weten?

[Flix20]

sprhnk schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:21:
[...]


Als er niks aan mankeert dan vergeten mensen ook nog wel eens dat de gangbare maatstaf van onderhoud ongeveer neer komt op 0,5% van de herbouwwaarde per jaar. Als je dat reserveert kun je het meeste wel opvangen.

Maar dat staat dus los van datgeen wat je opgeeft als voorwaarde van je voorbehoud.
Als verkoper zijnde zou ik bijvoorbeeld pas een bod met een bouwtechnisch voorbehouden nooit accepteren als deze <€50k is.

[jeroenkb]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:27:
Ik maak me geen zorgen om 20k kosten voor wat zaken bij elkaar, ik maar me zorgen om zaken als een dakconstructie die verrot blijkt of een fundering die klaar is. het is voor mij nieuw dat dit niet uit zo'n keuring komt, een rot kozijntje kan ik zelf ook nog wel herkennen.

Hoe werkt dat dan als de fundering verrot blijkt? Is dat dan een verborgen gebrek? Hoe kan je aantonen dat de verkoper het had kunnen weten?

Onderzoek doen. Waar staat het huis? hoe oud is het huis? Welke vorm van fundering werd toen gebruikt? Staat die omgeving bekend als risicogebied? Bij de gemeente informeren (in Adam wordt er elke x jaar funderingsrapporten voor wijken door de gemeente gepubliceerd)

[supersoco80]

jeroenkb schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:31:
[...]

Onderzoek doen. Waar staat het huis? hoe oud is het huis? Welke vorm van fundering werd toen gebruikt? Staat die omgeving bekend als risicogebied? Bij de gemeente informeren (in Adam wordt er elke x jaar funderingsrapporten voor wijken door de gemeente gepubliceerd)

Dat doe ik allemaal al (ik gebruik o.a. de funderingsrisicokaart), maar dat is allemaal nogal algemeen/grof.

[UTMachine]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:27:
Ik maak me geen zorgen om 20k kosten voor wat zaken bij elkaar, ik maar me zorgen om zaken als een dakconstructie die verrot blijkt of een fundering die klaar is. het is voor mij nieuw dat dit niet uit zo'n keuring komt, een rot kozijntje kan ik zelf ook nog wel herkennen.

Hoe werkt dat dan als de fundering verrot blijkt? Is dat dan een verborgen gebrek? Hoe kan je aantonen dat de verkoper het had kunnen weten?

Volgens mij alleen als er een bestaand rapport is, anders vis je duidelijk achter het net als koper.

[Nnoitra]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:27:
Ik maak me geen zorgen om 20k kosten voor wat zaken bij elkaar, ik maar me zorgen om zaken als een dakconstructie die verrot blijkt of een fundering die klaar is. het is voor mij nieuw dat dit niet uit zo'n keuring komt, een rot kozijntje kan ik zelf ook nog wel herkennen.

Hoe werkt dat dan als de fundering verrot blijkt? Is dat dan een verborgen gebrek? Hoe kan je aantonen dat de verkoper het had kunnen weten?

Wat de koper van een woning mag verwachten draait in de meeste gevallen om artikel 5.3 van de standaard NvM koopakte: de koper mag verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning.

In de rechtspraak is diverse malen geoordeeld dat als gebreken aan de fundering zo ernstig zijn dat ze moeten worden aangepakt, waarbij de woning in feite deels moet worden afgebroken en opnieuw opgebouwd, sprake is van een gebrek dat normale bewoning in de weg staat.

In zo'n geval is een ouderdomsclausule vaak van tafel te vegen.
Maar let wel; met de standaard (veel te) algemene ouderdomsclausule ben je voor bijna alle andere zaken wel de sjaak.

[spijkerhoofd]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:27:
Ik maak me geen zorgen om 20k kosten voor wat zaken bij elkaar, ik maar me zorgen om zaken als een dakconstructie die verrot blijkt of een fundering die klaar is. het is voor mij nieuw dat dit niet uit zo'n keuring komt, een rot kozijntje kan ik zelf ook nog wel herkennen.

Hoe werkt dat dan als de fundering verrot blijkt? Is dat dan een verborgen gebrek? Hoe kan je aantonen dat de verkoper het had kunnen weten?

Vanaf de jaren 80, sommige wijken eerder, is de fundering gebouwd in beton. Het risico is daarmee lager dat er iets mis is, al kan dat natuurlijk altijd. Is het een geborgen gebrek als het rot is? Ja. Hoe kan je aantonen dat de verkoper het had kunnen weten? Dat is een lastige want funderingsproblemen zijn lastig te ontdekken voor een leek, dus word het een wellus nietus discussie waarbij meegenomen word of het verzwegen is of dat de koper onderzoek had moeten doen. Een verrotte dakconstructie is dan weer makkelijker te ontdekken mits je een geoefend oog hebt of iemand mee hebt met een geoefend oog. Een van de dingen waar je op kan letten is of het lood buiten nog goed is, en goed gelegd is. Lood is duur te vervangen want de prijzen zijn hoog icm arbeidsloon. Binnen kunnen vochtplekken of verkleuringen in het dak of zelfs de vloer een boel verraden over de dakconstructie. Ook de geur van schimmel natuurlijk.

[Enforcer]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:27:
Ik maak me geen zorgen om 20k kosten voor wat zaken bij elkaar, ik maar me zorgen om zaken als een dakconstructie die verrot blijkt of een fundering die klaar is. het is voor mij nieuw dat dit niet uit zo'n keuring komt, een rot kozijntje kan ik zelf ook nog wel herkennen.

Hoe werkt dat dan als de fundering verrot blijkt? Is dat dan een verborgen gebrek? Hoe kan je aantonen dat de verkoper het had kunnen weten?

Dat soort dingen vang je niet af met een technische keuring tenzij je expliciet vraagt om bijvoorbeeld een funderingsonderzoek te laten uitvoeren (wat mega veel centjes gaat kosten). Een technische keuring is non-destructief, kortom er wordt alleen op zicht gewerkt. Als er ergens een scheur zit in een baksteen dan zal dat vermeldt worden in het rapport maar men gaat natuurlijk niet die baksteen eruit bikken om te zien wat de achterliggende oorzaak daarvan is.

Veel van die dingen zijn eigenlijk een wassen neus in mijn ogen, maar dat is ieder voor zich. Ik heb zowel aan de verkopers kant gezeten met een bouwtechnische keuring als aan de kopers kant. Ik werd van beide keren niet blij en vond het zinloos van het geld en zal het (tenzij ik een bouwval ga kopen) ook niet meer uitvoeren.

Als een kozijn rot is dan zal je dat tijdens een bezichtiging ook wel opvallen, daar heb je geen keurmeester voor nodig. Als verkoper zijnde zou je alles een likje verf kunnen geven zodat er niks 'op het oog' te zien valt, een keurmeester gaat niet met een beitel een stuk hout eraf halen om te controleren of er houtrot ergens aanwezig is.

[ Voor 25% gewijzigd door Enforcer op 29-08-2022 12:03 ]

[Sport_Life]

Enforcer schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:58:
[...]

Dat soort dingen vang je niet af met een technische keuring tenzij je expliciet vraagt om bijvoorbeeld een funderingsonderzoek te laten uitvoeren (wat mega veel centjes gaat kosten). Een technische keuring is non-destructief, kortom er wordt alleen op zicht gewerkt. Als er ergens een scheur zit in een baksteen dan zal dat vermeldt worden in het rapport maar men gaat natuurlijk niet die baksteen eruit bikken om te zien wat de achterliggende oorzaak daarvan is.

Veel van die dingen zijn eigenlijk een wassen neus in mijn ogen, maar dat is ieder voor zich. Ik heb zowel aan de verkopers kant gezeten met een bouwtechnische keuring als aan de kopers kant. Ik werd van beide keren niet blij en vond het zinloos van het geld en zal het (tenzij ik een bouwval ga kopen) ook niet meer uitvoeren.

Als een kozijn rot is dan zal je dat tijdens een bezichtiging ook wel opvallen, daar heb je geen keurmeester voor nodig. Als verkoper zijnde zou je alles een likje verf kunnen geven zodat er niks 'op het oog' te zien valt, een keurmeester gaat niet met een beitel een stuk hout eraf halen om te controleren of er houtrot ergens aanwezig is.

Ik heb het gedaan puur voor de onderzoeksplicht. Rapport zelf stelt met alle disclaimers erin echt niets voor en dat is wel gebleken toen we eenmaal gingen verbouwen. Bv mechanische ventilatie van 25 jaar oud moest worden schoongemaakt volgens dat rapport. Kosten 0 euro. We hebben dat ding maar meteen vervangen door een energiezuinig exemplaar. Kosten 600 euro (incl installatie). Dak zou op termijn vervangen moeten worden (3-5 jaar), we hebben meerdere dakdekkers gehad voor offertes en gaven allemaal aan dat het zsm vervangen moest worden anders trekt de bedekking alle stenen los (ging om pvc wat heel strak lag).
Zichtbare gebreken kun je niet verhalen op verkoper, daarom heet het ook verborgen gebreken en door middel van een bouwkundig rapport kun je aantonen dat het een verborgen gebrek is als iets blijkbaar niet zichtbaar is/was bij aankoop, maar wel bestond.

Rapport was wat mij betreft een een-tweetje tussen aankoopmakelaar en de keurder, directe kosten moesten hoe dan ook onder de afgesproken 5k komen (ons voorbehoud)..

Gelukkig hadden we bij verkoop een meevaller van >150k ofzo dus dan valt het allemaal wel mee

[ Voor 15% gewijzigd door Sport_Life op 29-08-2022 12:12 ]

[Flix20]

Sport_Life schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 12:05:
[...]

Ik heb het gedaan puur voor de onderzoeksplicht. Rapport zelf stelt met alle disclaimers erin echt niets voor en dat is wel gebleken toen we eenmaal gingen verbouwen. Bv mechanische ventilatie van 25 jaar oud moest worden schoongemaakt volgens dat rapport. Kosten 0 euro. We hebben dat ding maar meteen vervangen door een energiezuinig exemplaar. Kosten 600 euro (incl installatie). Dak zou op termijn vervangen moeten worden (3-5 jaar), we hebben meerdere dakdekkers gehad voor offertes en gaven allemaal aan dat het zsm vervangen moest worden anders trekt de bedekking alle stenen los (ging om pvc wat heel strak lag).
Zichtbare gebreken kun je niet verhalen op verkoper, daarom heet het ook verborgen gebreken en door middel van een bouwkundig rapport kun je aantonen dat het een verborgen gebrek is als iets blijkbaar niet zichtbaar is/was bij aankoop, maar wel bestond.

Gelukkig hadden we bij verkoop een meevaller van >150k ofzo dus dan valt het allemaal wel mee

Bij mijn keuring ging het juist de andere kant op.
Er zat een tegeltje los in de toilet; advies complete toilet renoveren
De badkamer en keuken waren wat gedateerd (25+jaar); advies complete nieuwe keuken en badkamer á 20k de stuk. Dus toen zat ik al op een ruime 40k

[badboyqxy]

@Flix20 dan heb je wel een bijzonder rapport ontvangen. Tegel los in wc, zou alleen tegel vervangen of muur opnieuw tegelen moeten zijn en niet hele wc, daarnaast kost een hele wc verniewen, afhankelijk van je keuzes.

500-2000.
- wc + inbouw reservoir 500
- wc gestuct? beton cerec of tegelen? laten we zeggen 17m tegels * 40 euro + 30 euro plaatsen = 70 euro
17*70 = + wc 1690 + wasbakje, decoratie

1850


zelfde voor complete badkamer, kosten is eerder 10k dan 20k,

[gambieter]

Ik ga me hier afmelden aangezien ik de sleutels al een paar weken heb en intussen verhuisd ben (en tussen de verhuisdozen sta en niks kan vinden ). Oude huurhuis zo goed als leeg, alleen een oude zitbank en wat rommel, en wat klein grut wat nog mee moet. Mijn broer hielp me verhuizen met een gehuurde bestelwagen, die douwt goed door

De belangrijkste dingen waar ik tegen aan ben gelopen:
- combi-boiler moet vervangen worden , en voor het koud gaat worden. De verwarming doet het aarzelend, warm water OK, maar het ding maakt een enorm lawaai (zit in de niet-bruikbare zolder voor, en je hoort hem achter in de keuken nog), en hij blijft continue aan staan, en de zolder was na een dag ontzettend warm. Het is een boiler in eigendom, de monteur kon er ook niet veel meer aan doen. Niet iets waar de huisinspectie veel aan kan doen, het ding gaf warm water en in de zomer gaat de verwarming niet aan. Da's dus een extra kostenpost, wacht op de offerte.
- inbouw koelkast was nutteloos (halve koelkast en stokoud). Er staat nu een gewone koelvries combinatie voor, ik ben toch geen keukenprins. Moet alleen de deurrichting omdraaien.
- badkamer moet gewoon vervangen worden, stokoud en alhoewel nog functionerend, niet wat ik wil. Bad mag er uit van me, ik wil zo'n inloop douche met waterval douchekop en zo . Even onthouden, dit is een Engels huis, dus 30 jaar achterlopend op Nederlandse standaarden

Verder werkt het internet/TV/telefoon (belangrijk!), moet de tuin een keer gedaan worden (maar niet urgent), en beginnen de katten zich al een beetje thuis te voelen. Prettige buren tot nu toe, veel winkels in de buurt, en nu verder met uitpakken

[THM0]

Sport_Life schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 12:05:
[...]
Zichtbare gebreken kun je niet verhalen op verkoper, daarom heet het ook verborgen gebreken en door middel van een bouwkundig rapport kun je aantonen dat het een verborgen gebrek is als iets blijkbaar niet zichtbaar is/was bij aankoop, maar wel bestond.

Belangrijke nuance is wel of de verkoper ten tijde van verkoop op de hoogte was van het gebrek of redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn. Als je een huis koopt, en totaal onverwacht blijkt na een jaar dat de fundering rot is, dan heb je m.i. een lastige klus om dat te gaan verhalen. Je koopt het huis ook met alle risico's die bij huizenbezit horen, en dat er onverwacht kosten kunnen ontstaan door iets wat niet te voorzien was, is zo'n risico.

[Flix20]

badboyqxy schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 12:21:
@Flix20 dan heb je wel een bijzonder rapport ontvangen. Tegel los in wc, zou alleen tegel vervangen of muur opnieuw tegelen moeten zijn en niet hele wc, daarnaast kost een hele wc verniewen, afhankelijk van je keuzes.

500-2000.
- wc + inbouw reservoir 500
- wc gestuct? beton cerec of tegelen? laten we zeggen 17m tegels * 40 euro + 30 euro plaatsen = 70 euro
17*70 = + wc 1690 + wasbakje, decoratie

1850


zelfde voor complete badkamer, kosten is eerder 10k dan 20k,

Ze geven een advies. En dan vooral hoe je het 'goed' zou moeten aanpakken.
En vervolgens rekenen ze dan heel ruim zodat het de lading ruim zal dekken. Niet dat je achteraf aan komt zetten dat het niet klopt.

De onderbouwing was in dit geval dan ook; al het tegelwerk zal slecht zijn. Advies volledige natte cel renoveren.

[SmurfLink]

gambieter schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 12:53:
Moet alleen de deurrichting omdraaien.

Dat moet ik een jaar na dato ook nog steeds doen. Maar het model koelvriescombi moet daarvoor leeg en op de rug worden neergelegd... dus daar heb ik nog geen zin in gehad.

[gambieter]

SmurfLink schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 14:09:
Dat moet ik een jaar na dato ook nog steeds doen. Maar het model koelvriescombi moet daarvoor leeg en op de rug worden neergelegd... dus daar heb ik nog geen zin in gehad.

Ik woon alleen, dus dat zou best wel even kunnen duren

De instructies voor mijn koelvries zeggen 45 graden hoek, dat zou moeten kunnen

[jeroenkb]

gambieter schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 14:12:
[...]

Ik woon alleen, dus dat zou best wel even kunnen duren

De instructies voor mijn koelvries zeggen 45 graden hoek, dat zou moeten kunnen

Zullen we kleine verschillen tussen types en modellen zitten.
Maar al paar keer deur omgehangen bij volle koel / vries kast met 2 deuren.

Zo lang het ding maar schuin genoeg kan om aan de onderkant met een moersleutel er bij te kunnen...

[gambieter]

jeroenkb schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 14:43:
Zullen we kleine verschillen tussen types en modellen zitten.
Maar al paar keer deur omgehangen bij volle koel / vries kast met 2 deuren.

Zo lang het ding maar schuin genoeg kan om aan de onderkant met een moersleutel er bij te kunnen...

Daar is de 45 graden voor . Zelfs mijn twee linkerhanden zullen het wel kunnen

[Wolly]

Flix20 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 12:13:
[...]


Bij mijn keuring ging het juist de andere kant op.
Er zat een tegeltje los in de toilet; advies complete toilet renoveren
De badkamer en keuken waren wat gedateerd (25+jaar); advies complete nieuwe keuken en badkamer á 20k de stuk. Dus toen zat ik al op een ruime 40k

Allemaal zaken die nooit onder een verborgen gebrek vallen. Mijn ex-buurman had als verkoper eens te maken met een koper die ging zeuren (na bouwkundige inspectie) dat sommige tegels hol klonken in de badkamer van 15 jaar oud, ik hoor hem nog keihard lachen

[Flix20]

Wolly schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 18:30:
[...]


Allemaal zaken die nooit onder een verborgen gebrek vallen. Mijn ex-buurman had als verkoper eens te maken met een koper die ging zeuren (na bouwkundige inspectie) dat sommige tegels hol klonken in de badkamer van 15 jaar oud, ik hoor hem nog keihard lachen

Weet niet waar je verborgen gebrek vandaan haalt?

[Laapo]

kx22 schreef op zondag 28 augustus 2022 @ 23:59:
[...]


Even buiten het bedrag om....
Dus als ik een nieuwbouw appartement koop en er staat midden in mijn woonkamer 1 a 2 steunpalen....moet ik dat dan maar accepteren omwille van de veiligheid?
Als het niet op de tekening of brochure staat aangegeven mag je hier best heisa om maken of de koop ontbinden lijkt mij?

Als ik zo terugdenk, in 2010 hebben mijn ouders een nieuwbouw gekocht. Huizen waren op plaatje met rood/bruine stenen. Dit werd opgeleverd in GELE stenen. Nu zag geel er gelukkig niet heel slecht uit en hadden mijn ouders geen zin in gedoe, maar enkele buren vonden het niet leuk.

Tsja.. koop ontbinden lijkt me niet handig. In mei 2019 getekend, 2022 opgeleverd. Dat zijn een hele hoop procentjes aan stijging. Maar ja, blijkbaar kan dit dus. Wellicht was de claim van 75k net even te gortig waardoor de rechter dacht.. deal with it.

[Wolly]

Flix20 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 21:54:
[...]


Weet niet waar je verborgen gebrek vandaan haalt?

Daar ging de discussie toch over?

[pentaw1nz]

supersoco80 schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 11:27:
Ik maak me geen zorgen om 20k kosten voor wat zaken bij elkaar, ik maar me zorgen om zaken als een dakconstructie die verrot blijkt of een fundering die klaar is. het is voor mij nieuw dat dit niet uit zo'n keuring komt, een rot kozijntje kan ik zelf ook nog wel herkennen.

Hoe werkt dat dan als de fundering verrot blijkt? Is dat dan een verborgen gebrek? Hoe kan je aantonen dat de verkoper het had kunnen weten?

Je noemt erg vaak de fundering. Verwacht je daar narigheid?

Een fundering is niet zomaar "rot". Je palen kunnen rotten als deze niet neer inderdaad water staan.
Bij fundering op staal krijg je bij oudere huizen vaak wel wat kleine verzakkingen,maar deze stabiliseren vaak weer.

Oudere huizen zullen altijd wat scheurtjes vertonen her en der. Als je deze in kaart brengt en vergelijkt met de informatie die je hebt over de omgeving., de fundering, en vergelijkt met naastgelegen panden, dan kun je een redelijke inschatting maken.

[Flix20]

Wolly schreef op maandag 29 augustus 2022 @ 22:45:
[...]


Daar ging de discussie toch over?

Het ging over bouwtechnische keuringen en de uitkomsten daarvan.
Die zullen nooit dusdanig uitvoerig zijn om zaken tot het licht te brengen die onder de noemer verborgen gebrek aangekaart zullen oworden.

[Error404!]

Nu wilde ik eigenlijk wachten en kijken wat de markt zou gaan doen de komende maanden, maar plotseling zie ik deze woning waar ik heel gecharmeerd van ben. Ik heb even gebeld met de vraag of het energielabel wel klopt, aangezien de woning gerenoveerd was, blijkbaar wachten ze nog op een nieuwe label. Nou goed, de bezichtiging staat en weet nog niet of ik een bod ga doen hierop, maar de foto's zijn wel veelbelovend. Mochten er veel mensen in regio Voorburg zoeken dan deel ik hem ook gewoon met alle liefde.

https://www.funda.nl/koop...299185-de-melemstraat-10/

[supersoco80]

Error404! schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 13:18:
Nu wilde ik eigenlijk wachten en kijken wat de markt zou gaan doen de komende maanden, maar plotseling zie ik deze woning waar ik heel gecharmeerd van ben. Ik heb even gebeld met de vraag of het energielabel wel klopt, aangezien de woning gerenoveerd was, blijkbaar wachten ze nog op een nieuwe label. Nou goed, de bezichtiging staat en weet nog niet of ik een bod ga doen hierop, maar de foto's zijn wel veelbelovend. Mochten er veel mensen in regio Voorburg zoeken dan deel ik hem ook gewoon met alle liefde.

https://www.funda.nl/koop...299185-de-melemstraat-10/

oe, mooie woning, goede prijs! Ik heb meteen even gebeld en ook een bezichtiging geregeld, bedankt voor de tip!

[Error404!]

supersoco80 schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 13:21:
[...]


oe, mooie woning, goede prijs! Ik heb meteen even gebeld en ook een bezichtiging geregeld, bedankt voor de tip!

Haha zullen we beide tegen elkaar bieden en op 5 ton terugtrekken?

[spijkerhoofd]

Error404! schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 13:18:
Nu wilde ik eigenlijk wachten en kijken wat de markt zou gaan doen de komende maanden, maar plotseling zie ik deze woning waar ik heel gecharmeerd van ben. Ik heb even gebeld met de vraag of het energielabel wel klopt, aangezien de woning gerenoveerd was, blijkbaar wachten ze nog op een nieuwe label. Nou goed, de bezichtiging staat en weet nog niet of ik een bod ga doen hierop, maar de foto's zijn wel veelbelovend. Mochten er veel mensen in regio Voorburg zoeken dan deel ik hem ook gewoon met alle liefde.

https://www.funda.nl/koop...299185-de-melemstraat-10/

Waarom zou je de woning delen als je zelf geïnteresseerd bent? Dan krijg je toch heel veel concurrenten?

Ik zou trouwens wachten met een bod uit te brengen totdat je de juiste label weet!

[Error404!]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 13:28:
[...]

Waarom zou je de woning delen als je zelf geïnteresseerd bent? Dan krijg je toch heel veel concurrenten?

Ik zou trouwens wachten met een bod uit te brengen totdat je de juiste label weet!

Achja heb liever dat een Tweaker mij gaat overbieden, dan een investeerder. Krijg ik nog insight information over hoe het proces is gegaan. Ik heb overigens de vacature van mijn huidige positie eerst naar andere collega's gestuurd voordat ik zelf ging solliciteren, if it's meant to be it will be...

[Flix20]

Error404! schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 13:18:
Nu wilde ik eigenlijk wachten en kijken wat de markt zou gaan doen de komende maanden, maar plotseling zie ik deze woning waar ik heel gecharmeerd van ben. Ik heb even gebeld met de vraag of het energielabel wel klopt, aangezien de woning gerenoveerd was, blijkbaar wachten ze nog op een nieuwe label. Nou goed, de bezichtiging staat en weet nog niet of ik een bod ga doen hierop, maar de foto's zijn wel veelbelovend. Mochten er veel mensen in regio Voorburg zoeken dan deel ik hem ook gewoon met alle liefde.

https://www.funda.nl/koop...299185-de-melemstraat-10/

Huizen zijn wat dat betreft net relaties. Als je er één zoekt, lukt het maar niet.
Als je niet zoekt, vinden ze jou!

Renoveren ≠ verduurzamen.
Zijn zat huizen die alleen puur kwa uitstraling aangepakt worden, maar waar isolatie niet aangepakt wordt.
De bekende woningflippers.

Ook bij dit huis heb ik wel wat punten wat bij mij signalen zijn dat het om een simpele woning flip gaat.

Nu hoeft dat natuurlijk niet persé iets negatiefs te zijn, maar je zou dan wel op bijvoorbeeld dingen als een energielabel kunnen doorvragen. Zoals je al doet!

[ Voor 5% gewijzigd door Flix20 op 30-08-2022 13:54 ]

[ConQuestador]

Wat is hier de mening over een overlijdens risico verzekering bij de hypotheek?

Ik heb vandaag de hypotheek aangevraagd en de gekozen bank eist geen orv. Echter: in de maandlasten overzicht van de adviseur staat wel een orv (50 euro pm) en tevens een bedrag van bijna 1000 euro advieskosten voor die orv.

Ik heb zelf echter de indruk dat ik ook prima zonder kan. Mijn vrouw en ik kunnen beide de hypotheek betalen zonder de ander, dus het is dan alleen zodat je lux kan blijven leven, maar dat lijkt me het doel niet van een orv.

Kortom orv ja of nee?

[de Peer]

ConQuestador schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 22:27:
Wat is hier de mening over een overlijdens risico verzekering bij de hypotheek?

Ik heb vandaag de hypotheek aangevraagd en de gekozen bank eist geen orv. Echter: in de maandlasten overzicht van de adviseur staat wel een orv (50 euro pm) en tevens een bedrag van bijna 1000 euro advieskosten voor die orv.

Ik heb zelf echter de indruk dat ik ook prima zonder kan. Mijn vrouw en ik kunnen beide de hypotheek betalen zonder de ander, dus het is dan alleen zodat je lux kan blijven leven, maar dat lijkt me het doel niet van een orv.

Kortom orv ja of nee?

Ik vind hem ook niet nodig. Maar het hangt erg van je situatie af. Starters zonder vermogen en maximaal gefinancierd kunnen het vaak beter wel doen.

[True]

ConQuestador schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 22:27:
Wat is hier de mening over een overlijdens risico verzekering bij de hypotheek?

Ik heb vandaag de hypotheek aangevraagd en de gekozen bank eist geen orv. Echter: in de maandlasten overzicht van de adviseur staat wel een orv (50 euro pm) en tevens een bedrag van bijna 1000 euro advieskosten voor die orv.

Ik heb zelf echter de indruk dat ik ook prima zonder kan. Mijn vrouw en ik kunnen beide de hypotheek betalen zonder de ander, dus het is dan alleen zodat je lux kan blijven leven, maar dat lijkt me het doel niet van een orv.

Kortom orv ja of nee?

Je kunt ook de orv gebruiken als goedkopere uitvaartverzekering als je die kosten zelf eerst kunt dekken. Om mij heen zie ik allemaal mensen die een uitvaartverzekering hebben die dat prima kunnen dragen bijvoorbeeld, waarom verzeker je je dan?
In ons geval vind ik een orv sowieso een eis omdat ik niet mijn partner wil achterlaten zonder dat zij in onze woning kan blijven wonen, in jullie geval is dat iets minder relevant lees ik.

[ConQuestador]

True schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 22:39:
[...]
In ons geval vind ik een orv sowieso een eis omdat ik niet mijn partner wil achterlaten zonder dat zij in onze woning kan blijven wonen, in jullie geval is dat iets minder relevant lees ik.

Dat is ook het doel van een orv. Maar in ons geval hebben we een ltv van onder de 60%. Mijn doel is om met extra aflossen de hele hypotheek binnen max 20, liefst 10, volledig af te lossen.

Als 1 zou overlijden zou het lastig zijn met werk en kinderen. Maar beide hebben we een inkomen die het hypotheek bedrag kunnen dragen. Er zal alleen niet zoveel meer over blijven aan het einde van de maand, maar dat is sowieso een luxe positie.

Daarom lijkt het mij een typisch geval van Nederlands oververzekeren om het wel te doen.

[True]

ConQuestador schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 22:50:
[...]

Dat is ook het doel van een orv. Maar in ons geval hebben we een ltv van onder de 60%. Mijn doel is om met extra aflossen de hele hypotheek binnen max 20, liefst 10, volledig af te lossen.

Als 1 zou overlijden zou het lastig zijn met werk en kinderen. Maar beide hebben we een inkomen die het hypotheek bedrag kunnen dragen. Er zal alleen niet zoveel meer over blijven aan het einde van de maand, maar dat is sowieso een luxe positie.

Daarom lijkt het mij een typisch geval van Nederlands oververzekeren om het wel te doen.

Enkel op bold, maar dan kun je toch juist een ORV nemen die je linear op 20 jaar zet. Super goedkoop en mocht één v.d. twee toch overlijden kun je die aflossing binnen 20 jr zonder probleem voor elkaar krijgen en nog steeds je leuke dingen doen.
Je hoeft niet te kiezen voor een 40 jr ORV van 100% v.h. hypotheekbedrag.

[ConQuestador]

True schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 22:54:
[...]


Enkel op bold, maar dan kun je toch juist een ORV nemen die je linear op 20 jaar zet. Super goedkoop en mocht één v.d. twee toch overlijden kun je die aflossing binnen 20 jr zonder probleem voor elkaar krijgen en nog steeds je leuke dingen doen.
Je hoeft niet te kiezen voor een 40 jr ORV van 100% v.h. hypotheekbedrag.

Domme vraag van mijn kant:

Kan ik nu gewoon tegen de hypotheek adviseur zeggen dat ik geen orv wil (omdat hij 1000 euro afsluit en advies kosten rekent) en na het afsluiten van de hypotheek op ieder gewenst moment alsnog het zelf regelen via bv independer?

[THM0]

ConQuestador schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 23:04:
[...]

Domme vraag van mijn kant:

Kan ik nu gewoon tegen de hypotheek adviseur zeggen dat ik geen orv wil (omdat hij 1000 euro afsluit en advies kosten rekent) en na het afsluiten van de hypotheek op ieder gewenst moment alsnog het zelf regelen via bv independer?

Als de hypotheekverstrekker het niet vereist kan dat ja. Zo hebben wij het ook gedaan. Kunnen beide de hypotheek alleen dragen maar alleen moeten zorgen voor de kinderen maakt dat de achterblijvende partner waarschijnlijk minder zal gaan werken. Daarom voor een klein deel van de hypotheek een annuïtair aflopende ORV afgesloten zodat dat geen probleem is.

[Sport_Life]

ConQuestador schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 22:27:
Wat is hier de mening over een overlijdens risico verzekering bij de hypotheek?

Ik heb vandaag de hypotheek aangevraagd en de gekozen bank eist geen orv. Echter: in de maandlasten overzicht van de adviseur staat wel een orv (50 euro pm) en tevens een bedrag van bijna 1000 euro advieskosten voor die orv.

Ik heb zelf echter de indruk dat ik ook prima zonder kan. Mijn vrouw en ik kunnen beide de hypotheek betalen zonder de ander, dus het is dan alleen zodat je lux kan blijven leven, maar dat lijkt me het doel niet van een orv.

Kortom orv ja of nee?

Ik heb het wel uitgezocht en overwogen. Je hoeft de ORV niet per se te koppelen aan de hypotheek en online vind je al verzekeringen voor 10 euro per maand zonder advieskosten die (enkele) tonnen uitkeren bij overlijden.
Met dat geld kun je dan kiezen om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen of af te lossen.

50 euro per maand is trouwens ook wel erg hoog volgens mij. Heb even gekeken, voor dat bedrag kun je bij Allianz zo'n 450k op 2 personen verzekeren, 30 jaar lang .
En dan ook nog 1.000 euro "advieskosten"...

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 30-08-2022 23:29 ]

[kw_nl]

Volgens mij betalen wij amper 25 euro. Mijn pa werd 54, en je hypotheek alleen kunnen betalen is één, maar ook andere kosten komen bij 1 persoon terecht. Met kinderen al helemaal. Voor die 300 euro per jaar vind ik het zeker waard.

[True]

Sport_Life schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 23:22:
[...]

Ik heb het wel uitgezocht en overwogen. Je hoeft de ORV niet per se te koppelen aan de hypotheek en online vind je al verzekeringen voor 10 euro per maand zonder advieskosten die (enkele) tonnen uitkeren bij overlijden.
Met dat geld kun je dan kiezen om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen of af te lossen.

50 euro per maand is trouwens ook wel erg hoog volgens mij. Heb even gekeken, voor dat bedrag kun je bij Allianz zo'n 450k op 2 personen verzekeren, 30 jaar lang .
En dan ook nog 1.000 euro "advieskosten"...

Hier vergelijkbaar via CB; 20-21€ pp 500k annuïtair dalend 5% 40jr. Wij betalen als starters in een 2-onder-1-kap die 40€/mnd liever dan dat ik ook maar enige twijfel hoef te hebben dat mijn partner het zonder mij moeilijk hoeft te hebben.

[Wolly]

Sport_Life schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 23:22:
[...]


50 euro per maand is trouwens ook wel erg hoog volgens mij. Heb even gekeken, voor dat bedrag kun je bij Allianz zo'n 450k op 2 personen verzekeren, 30 jaar lang .
En dan ook nog 1.000 euro "advieskosten"...

Ligt natuurlijk aan je huidige leeftijd of die 50 euro veel is, als je nu 30 bent zal het duur zijn maar als je 10 jaar ouder bent weer niet.

[sprhnk]

supersoco80 schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 13:21:
[...]


oe, mooie woning, goede prijs! Ik heb meteen even gebeld en ook een bezichtiging geregeld, bedankt voor de tip!

Dit is dus ongeveer waarom ik verwacht dat nieuwbouw a+ Het gaat afleggen tegen bestaande bouw. Vaak voordeliger, mooiere locaties en dat label is altijd nog omhoog te krikken.

[Vorkie]

sprhnk schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 07:02:
[...]


Dit is dus ongeveer waarom ik verwacht dat nieuwbouw a+ Het gaat afleggen tegen bestaande bouw. Vaak voordeliger, mooiere locaties en dat label is altijd nog omhoog te krikken.

Ja, maar dit is wel een heel slecht voorbeeld om te gebruiken - nieuwbouw tegenover een een stukje gewild Voorburg - dit stuk ligt tegen Den Haag aan, tram, trein, bus en met de auto heb je 2 uitvalswegen (LNOI en )verlengde) van de van Arembergelaan).

Er is ook niet echt meer ruimte daar voor nieuwbouw, tenzij ze alles slopen en herbouwen.

[Maestro.mosjuh]

ConQuestador schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 23:04:
[...]

Domme vraag van mijn kant:

Kan ik nu gewoon tegen de hypotheek adviseur zeggen dat ik geen orv wil (omdat hij 1000 euro afsluit en advies kosten rekent) en na het afsluiten van de hypotheek op ieder gewenst moment alsnog het zelf regelen via bv independer?

Zoals hierboven staat - ja dat kan, en als je adviseur 1000 euro er voor rekent zou ik het ook zeker doen via bijvoorbeeld Independer (kostte 2 jaar geleden 200 euro meen ik).

Ik vermoed dat je financieel adviseur ook heeft berekend wat de maandlasten en inkomsten zijn als 1 van beide komt te overlijden (toch?) - dat kan je gebruiken om te bepalen of het voor jou interessant of handig is om een ORV af te sluiten. Het ligt namelijk ook helemaal aan de situatie (hebben jullie kinderen of niet bijv.).

Stel jullie hebben kinderen - dan kan het prettig zijn dat wanneer 1 van jullie komt te overlijden dat bij de ander met behulp van een ORV de maandelijkse lasten zo ver naar beneden gaan dat diegene die achterblijft minder (uren) kan gaan werken om zo meer voor de kinderen te zorgen. Of dat diegene zich geen zorgen meer hoeft te maken over de financiering van de studie van de kinderen.... Ik noem maar wat.

[SL104]

Ik vind die orv ook wel pittig. Wij betalen zo'n 7 euro pp. Adviseur heeft de situatie inzichtelijk gemaakt en laten zien dat we genoeg hebben aan een annuitair aflopende orv voor ongeveer 1/3e van de hypotheeksom. Bij een overlijden is er namelijk ook nog partnerpensioen dat een deel van de financiële klap opvangt, dus de halve hypotheeksom verzekeren was niet nodig. Het is kruislings afgesloten zodat het gunstig uit zou pakken met de erfbelasting.

Wij hebben wel een orv genomen omdat anders de kans groot is dat de overgebleven partner het huis moet verkopen. Als dat bij jullie niet het geval is, snap ik dat je twijfelt over de meerwaarde.

[Laapo]

ConQuestador schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 23:04:
[...]

Domme vraag van mijn kant:

Kan ik nu gewoon tegen de hypotheek adviseur zeggen dat ik geen orv wil (omdat hij 1000 euro afsluit en advies kosten rekent) en na het afsluiten van de hypotheek op ieder gewenst moment alsnog het zelf regelen via bv independer?

Dat kan, je kunt de meeste ORV's ook nog achteraf verpanden aan de hypotheek. Er zit een verschil tussen een wel verpande hypotheek en een losse. De uitkering van een verpande hypotheek gaat in de aflossing van de woning zitten en zo in de erfenis (erfbelasting, maar ook deels voor de kinderen) terwijl de uitkering aan de begunstigde meestal grotendeels vrijgesteld is, afhankelijk van wie de premie betaalde. In geval van gemeenschap van goederen 50%.

Ik heb er een annuïtair aflopend voor mn huidige woning en wil er nog een afsluiten voor de aangekochte woning in aanbouw. Is allemaal niet zo standaard als een inboedel of WA verzekering. Bij de een medische keuringen, de ander heeft geen vaste premies, de een kan verpand worden, de ander niet etc...

[ Voor 5% gewijzigd door Laapo op 31-08-2022 08:56 ]

[badboyqxy]

@ConQuestador hypotheek adviseur adviseurt meestal echter wel een hypotheek die fractie lager is dan een hypotheek zonder adviseur. sommige zijn namelijk excl. via adviseurs.

Maar zelfs dan is zelf afsluiten vaak goedkoper, let wel op.
1: vaak staat er wel in je voorwaarden dat ze dossier starten en dat je naam dus al gekoppeld is bij die partij, als je dan daar alsnog afsluit je gewoon die 1k betaald.
2: zelf afsluiten, gaat makkelijk met je eerste hypotheek, bij doorstromen kan het complex worden bijv. als je gebruik wil maken van de 25k duurzaamheid, tegen je max zit of met bouw in eigen beheer te maken hebt.

Mijn ervaring is dat je dan wel beter via een hypotheek adviseur kan doen, want scheelt je een hele stresvolle periode van onzekerheid.

[Maestro.mosjuh]

badboyqxy schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 08:55:
@ConQuestador hypotheek adviseur adviseurt meestal echter wel een hypotheek die fractie lager is dan een hypotheek zonder adviseur. sommige zijn namelijk excl. via adviseurs.

Maar zelfs dan is zelf afsluiten vaak goedkoper, let wel op.
1: vaak staat er wel in je voorwaarden dat ze dossier starten en dat je naam dus al gekoppeld is bij die partij, als je dan daar alsnog afsluit je gewoon die 1k betaald.
2: zelf afsluiten, gaat makkelijk met je eerste hypotheek, bij doorstromen kan het complex worden bijv. als je gebruik wil maken van de 25k duurzaamheid, tegen je max zit of met bouw in eigen beheer te maken hebt.

Mijn ervaring is dat je dan wel beter via een hypotheek adviseur kan doen, want scheelt je een hele stresvolle periode van onzekerheid.

Ik kan jouw verhaal niet helemaal plaatsen - ConQuestador vraagt of hij zelfstandig - zonder adviseur - een ORV kan afsluiten (wat in mijn optiek redelijk simpel is). Ik denk dat jij het hebt over het zelfstandig een hypotheek afsluiten 🤔 - maar dat was de vraag niet.

[Z___Z]

De meeste mensen in loondienst hebben toch ook een ORV via de werkgever? Wij hadden op ons 1e huis een ORV in de vorm van een spaarhypotheek. Voor ons nieuwe huis hebben we geen ORV genomen, omdat we beiden de hypotheek kunnen dragen (bij 1% rente, over 10 jaar is dit wellicht anders). Daarnaast via de werkgever allebei ORV.

[True]

Z___Z schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 09:16:
De meeste mensen in loondienst hebben toch ook een ORV via de werkgever? Wij hadden op ons 1e huis een ORV in de vorm van een spaarhypotheek. Voor ons nieuwe huis hebben we geen ORV genomen, omdat we beiden de hypotheek kunnen dragen (bij 1% rente, over 10 jaar is dit wellicht anders). Daarnaast via de werkgever allebei ORV.

Haha nee, neoliberalisme. Dit is echt geen gegeven.
Maar als je nu enkel de eerste 10 jr zonder nadenken de hypotheek kunt dragen is het juist toch verstandig een ORV af te sluiten ...

[de Peer]

kw_nl schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 23:53:
Volgens mij betalen wij amper 25 euro. Mijn pa werd 54, en je hypotheek alleen kunnen betalen is één, maar ook andere kosten komen bij 1 persoon terecht. Met kinderen al helemaal. Voor die 300 euro per jaar vind ik het zeker waard.

Hier betalen we 7,50 per maand (totaal voor 2 personen) en dat vind ik al te veel eigenlijk. Dus we gaan hem opzeggen zodra dat kan, en ik geloof dat dat inmiddels kan omdat het huis in waarde gestegen is.

annuitair aflopend, dus sowieso beter om hem op een gegeven moment op te zeggen, want na X jaar wordt de dekking dusdanig laag dat je daar helemaal niet meer maandelijks voor wilt betalen.

[ Voor 16% gewijzigd door de Peer op 31-08-2022 09:30 ]

[coazter]

Onze adviseur gaf ons de optie om de verzekering later alsnog zelf te sluiten. De kosten waren even hoog als hij het zou doen. We hebben gekozen dit later zelf te doen via Independer zodat we rustig konden vergelijken. Ik vind het zelf fijn als ons huis nagenoeg hypotheekvrij wordt als ik ga (en voor 50% als mijn vrouw gaat), zodat vrouw en kinderen de financiële ruimte houden om er te blijven wonen (zie bijv. hoe hoog de energiekosten nu zijn), maar die afweging moet een ieder zelf maken. Een ORV is tegenwoordig in ieder geval niet meer verplicht bij je hypotheek en kan je prima zelf afsluiten (of helemaal niet).

[ Voor 3% gewijzigd door coazter op 31-08-2022 09:35 ]

[Z___Z]

True schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 09:20:
[...]


Haha nee, neoliberalisme. Dit is echt geen gegeven.
Maar als je nu enkel de eerste 10 jr zonder nadenken de hypotheek kunt dragen is het juist toch verstandig een ORV af te sluiten ...

Dat is op 1 salaris. Als de inflatie 10% per jaar blijft om de zuid Europese landen niet failliet te laten gaan is 1M schuld straks nog maar 1K waard in reële euro’s.

[BADgoofy2000]

ConQuestador schreef op dinsdag 30 augustus 2022 @ 22:50:
[...]

Als 1 zou overlijden zou het lastig zijn met werk en kinderen. [...] Er zal alleen niet zoveel meer over blijven aan het einde van de maand

Daarom lijkt het mij een typisch geval van Nederlands oververzekeren om het wel te doen.

Oververzekeren vind ik het niet, want er is geen andere verzekering die hetzelfde dekt. Als je naast de ORV een uitvaartverzekering neemt, dan is dat wel oververzekeren.

Je zegt zelf al dat het wel lastig wordt en er weinig over blijft. Uit ervaring uit mijn omgeving weet ik dat er heel veel op je afkomt als iemand vroeg overlijdt. Het is dan heel vervelend om ook nog financiële stress te hebben. En door de emoties rond een overlijden wil je misschien wel heel ander werk gaan doen. Of eerst een reis gaan maken. Als je na een overlijden de hypotheek kunt aflossen, dan heb je ook de mogelijkheid om keuzes te maken. Of stel voor dat jij of je partner terminaal ziek wordt. Dan kun je je spaargeld opmaken aan een mooie reis samen, omdat je weet dat het na overlijden weer wordt aangevuld.

Wat mensen wel eens vergeten is dat je een ORV ook kunt opzeggen. Dus je sluit hem af voor 30 jaar, maar als je na een jaar zoveel verdient dat het niet meer nodig is, dan kun je 'm gewoon opzeggen.
En de andere kant: je kunt een ORV op elk moment afsluiten. Niet alleen tijdens de koop van een huis.

[Maestro.mosjuh]

de Peer schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 09:28:
[...]

Hier betalen we 7,50 per maand (totaal voor 2 personen) en dat vind ik al te veel eigenlijk. Dus we gaan hem opzeggen zodra dat kan, en ik geloof dat dat inmiddels kan omdat het huis in waarde gestegen is.

annuitair aflopend, dus sowieso beter om hem op een gegeven moment op te zeggen, want na X jaar wordt de dekking dusdanig laag dat je daar helemaal niet meer maandelijks voor wilt betalen.

Hou er wel rekening mee dat je waarschijnlijk niet de hele looptijd premie betaald.

Voorbeeld: mijn ORV is 20 jaar lineair dalend, maar ik betaal maar 15 jaar premie (dat doet de verzekeraar juist inderdaad omdat de dekking steeds minder word).

Het is natuurlijk handig dit in je afweging om op te zeggen mee te nemen (in mijn voorbeeld zou het vermoedelijk dom zijn om hem na 14 jaar op te zeggen...).

[de Peer]

Maestro.mosjuh schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 11:10:
[...]

Hou er wel rekening mee dat je waarschijnlijk niet de hele looptijd premie betaald.

Voorbeeld: mijn ORV is 20 jaar lineair dalend, maar ik betaal maar 15 jaar premie (dat doet de verzekeraar juist inderdaad omdat de dekking steeds minder word).

Het is natuurlijk handig dit in je afweging om op te zeggen mee te nemen (in mijn voorbeeld zou het vermoedelijk dom zijn om hem na 14 jaar op te zeggen...).

snap ik maar in de praktijk wordt je ingehaald door de werkelijkheid. Enorme overwaarde op het huis waardoor het risico veel kleiner is geworden en dus minder dekking nodig is. en gestegen salarissen en fanciele buffer etc..

[Joosie200]

Joosie200 schreef op donderdag 25 augustus 2022 @ 21:34:
Op de laatste woning heb ik mijn uiterste maximum wat net iets meer dan de vraagprijs is geboden. Gezien vandaag bomvol zat qua bezichtigingen ga ik er niet vanuit het te worden. Maar wie weet. De bewoner gaat zelf verhuizen naar iets groters en misschien krijg ik na tig bezichtigen eens een woning gegund ipv men kiest voor het hoogste bod.

Wordt vervolgd.

En ik ben niet de uiteindelijke koper. Je verwacht het niet Ging om deze https://www.funda.nl/koop...s-42813393-radstakeweg-36

Op dezelfde dag kwam https://www.funda.nl/koop...-42821331-radstakeweg-79/ online verderop. Soortgelijke woning, zelfde buurt, maar bovenin maar 1 slaapkamer. Dus daar heb ik niks mee gedaan verder.

Ondertussen in Zwolle nieuwbouw de Tippe
https://www.funda.nl/nieu...2838404-houterf-de-tippe/

Goedkoopste rijtjeswoning 277.500 von. Krijg je op zich een prima woning voor. Maar slechts 11 stuks. En voor dat bedrag is mijn maximale hypotheekbedrag en spaarsaldo ontoereikend. Dus die 215k von vanaf prijs in Stadshagen kan allang niet meer uit voor de goedkoopste instapper.

[SL104]

Joosie200 schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 13:03:
[...]
Goedkoopste rijtjeswoning 277.500 von. Krijg je op zich een prima woning voor. Maar slechts 11 stuks. En voor dat bedrag is mijn maximale hypotheekbedrag en spaarsaldo ontoereikend. Dus die 215k von vanaf prijs in Stadshagen kan allang niet meer uit voor de goedkoopste instapper.

Voor het geval je interesse hebt in dat project: bij nieuwbouw mag je soms meer lenen omdat het energiezuinige woningen zijn. Als er een hypotheekadviseur betrokken is bij dat project zou je daar eens mee kunnen bellen om te kijken of het haalbaar zou zijn.

[Luco]

SL104 schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 13:19:
[...]


Voor het geval je interesse hebt in dat project: bij nieuwbouw mag je soms meer lenen omdat het energiezuinige woningen zijn. Als er een hypotheekadviseur betrokken is bij dat project zou je daar eens mee kunnen bellen om te kijken of het haalbaar zou zijn.

Hij kijkt naar woningen van rond de 225k. Je kan misschien 5-10k extra krijgen (verduurzamingsbudget) maar die 277k v.o.n. gaat hij nooit redden.

[True]

Luco schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 14:32:
[...]


Hij kijkt naar woningen van rond de 225k. Je kan misschien 5-10k extra krijgen (verduurzamingsbudget) maar die 277k v.o.n. gaat hij nooit redden.

Je hoeft alleen niet over te bieden bij een nieuwbouwwoning en dat moet je wel bij een 2ton woning in Deventer/Zwolle. Dus wellicht dat hij daar wel rekening mee gehouden had.

[Joosie200]

Luco schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 14:32:
[...]


Hij kijkt naar woningen van rond de 225k. Je kan misschien 5-10k extra krijgen (verduurzamingsbudget) maar die 277k v.o.n. gaat hij nooit redden.

Dat dus. Verduurzamingsbudget is vaak afgekapt op 9/10k extra. En banken geven je 0,1% label A korting op je hypotheekrente. Al met al niet echt iets om van 230k (incl spaargeld) budget naar 280k te gaan.

True schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 14:33:
[...]
Je hoeft alleen niet over te bieden bij een nieuwbouwwoning en dat moet je wel bij een 2ton woning in Deventer/Zwolle. Dus wellicht dat hij daar wel rekening mee gehouden had.

Dat klopt maar door rentes tussen de 3,10-3,5% zit ik met 230k al aan de max inclusief eigen spaargeld en bedrag voor kk. Had ik maar een boompje in de tuin met nog eens 50k extra. Cao onderhandelingen die nog lopen gaan me dat niet geven in elk geval.

[ Voor 36% gewijzigd door Joosie200 op 31-08-2022 14:36 ]

[Luco]

True schreef op woensdag 31 augustus 2022 @ 14:33:
[...]


Je hoeft alleen niet over te bieden bij een nieuwbouwwoning en dat moet je wel bij een 2ton woning in Deventer/Zwolle. Dus wellicht dat hij daar wel rekening mee gehouden had.

Joosie200 schreef op donderdag 25 augustus 2022 @ 21:34:

Op de laatste woning heb ik mijn uiterste maximum wat net iets meer dan de vraagprijs is geboden. Gezien vandaag bomvol zat qua bezichtigingen ga ik er niet vanuit het te worden. Maar wie weet. De bewoner gaat zelf verhuizen naar iets groters en misschien krijg ik na tig bezichtigen eens een woning gegund ipv men kiest voor het hoogste bod.

Wordt vervolgd.

Nee, hij kan niet hoger dan 230-235 bieden.