Ervaring met huis kopen - Deel 8

[franssie]

Error404! schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 17:04:
[...]

<>
Ik heb in februari 2021 voor het laatst een bod gedaan op een soortgelijke woning in dezelfde buurt paar straten verder (94m2) en dat was toen geaccepteerd voor 275.000. Helaas dacht ik toen dat ik teveel zou betalen en gecanceld

Zonder de staat van die woning te weten, is een stijging van 3k/m2 naar die tweede (zelfs verlaagde) prijs, nogal fors. Beetje verbouwen kost je nu een ton (badkamer en keuken etc vernieuwen) maar - en dit is gewoon dikke duim gefantaseer - ik heb het idee dat de woningen in wijken die als laatste grote sprongen maakten, ook de eersten zullen zijn die de grootste daling zullen pakken. Waarom mijn gevoel? Omdat ik denk dat er door schaarste in combinatie met de lage rentes er gewoon werd gekocht als het kon. Ik heb nog wat zoekopdrachten uit het verleden open staan en zie het aantal woningen in de verkoop stijgen, maar de prijs nog niet dalen.
Ik zou geduld hebben tenzij je echt nu moet. Rente stijgt, corona steun wordt afgebouwd, er komt geen grote stijging aan het komende jaar vermoed ik

[franssie]

sbmuc schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 17:06:
[...]

<>
- I.v.m. tekorten de prijzen alsnog naar boven gaan?(lijkt mij extreem onwaarschijnlijk..)
- Er niet meer extreem wordt overboden en er gewoon vraagprijzen worden betaald?
- Of dat het met 20-30% omlaag gaat?

Het laatste lijkt mij de meest waarschijnlijke scenario. Er is te lang gratis geld geweest, en die kraan gaat (te)langzaam dicht.

<>

Ik denk ook dat de 'winst' van afgelopen jaar, grofweg 20% in de randstad, er ook zo weer af is. 30% kan maar zal langer duren omdat: emotie verkopers die achteraf balen dat ze niet eerder verkocht hebben zoals nu kopers balen dat ze niet eerder gekocht hebben.

[amboly]

ConQuestador schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 16:49:
[...]

4 april stond ie er op voor 485.. Hij heeft dus al moeten zakken, dus "men" zal het toch wel te duur vinden.
Ik vrees dat dit gewoon een flipper is die nog even maximaal wil scoren. Want het staat totaal niet in verhouding tot de WOZ of wat dan ook.

Dit is een tactiek die ik vaker zie bij flippers. Heel hoog in de markt zetten en kijken of het verkoopt. Daarna in lage stapjes omlaag. Voordeel als je het geld van de verkoop niet direct nodig hebt.

[supersoco80]

Hbeez schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 13:51:
[...]


Is voor mij persoonlijk een absolute no-go geweest vanwege gezondheidsrisico's. De bewijzen zijn niet heel hard, maarja, dien maar eens een onderzoeksvoorstel in om het bewust te onderzoeken/ bewijzen.. Nog los van complexiteit door de lange incubatietijd.

Same. Staat hier al best lang een heel leuk huis te koop, precies langs een hoogspanningsleiding. Dat gaan we dus gewoon niet doen, net zoals we niet naast een spoor of snelweg willen gaan wonen, hoe leuk het huis ook is.

[Error404!]

Error404! schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 16:45:
Nu de markt over z'n piek heen is (althans schijn wekt) ben ik voorzichtig begonnen met het zoeken van een gepaste woning. Nu wil ik iets van 80 vierkante meter met een tuintje in Delft en omgeving scoren.

Maar dan zie ik dit voorbij komen: https://www.funda.nl/koop...ent-42744193-veenkade-45/ Weet niet welke makelaar dit heeft wijs gemaakt, maar als deze woning voor die prijs weggaat ga ik weer in mijn hol kruipen voor de komende maanden.

Ter vergelijking afstand tussen de twee woningen is 7 min lopen.

https://www.funda.nl/koop...21-van-horvettestraat-39/

[supersoco80]

Error404! schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 17:26:
[...]


Ter vergelijking afstand tussen de twee woningen is 7 min lopen.

https://www.funda.nl/koop...21-van-horvettestraat-39/

Valt me mee.... Ik zie dat soort prijzen voor iets vergelijkbaars ook langskomen in bijvoorbeeld Ede. Of all places. Dat gaat toch nooit iemand kopen?

Soms baal ik wel, dan is het een huis dat prima aansluit bij onze behoefte, maar je weet gewoon dat de vraagprijs al 70k hoger is dan het zou moeten zijn. Dan kan je niets anders doen dan maanden wachten tot de verkopende partij eindelijk tot dezelfde conclusie komt.

[franssie]

Error404! schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 17:26:
[...]


Ter vergelijking afstand tussen de twee woningen is 7 min lopen.

https://www.funda.nl/koop...21-van-horvettestraat-39/

Mooiere woning, geen bovenburen, groter ... dan snap ik de vraagprijs van die andere ook niet. Verbouwen kan altijd nog wel, deze is niet helemaal up to date maar wel stijlvoller vwb mogelijkheden.

[Kathia]

lasharor schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 13:42:
[...]


Snap het ook niet zo goed; vandaag meerdere makelaars gebeld maar huizen die er 1 a 2 dagen opstaan hebben al geen ruimte meer om te bezichtigen en/of zijn al onder optie/bod etc.

Heb sterk het gevoel dat ik al te laat ben op het moment dat het huis op funda staat.

Mensen met een aankoopmakelaar krijgen het nieuwe aanbod een of twee dagen voordat het op Funda komt al in hun mailbox.

[rakaus]

Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling overdrachtsbelasting mag de koopsom maximaal €400.000 bedragen (in 2023 €440.000). Is dit een tot bedrag? Dus €399.999 wel en €400.000 niet?

[Eärendil]

lasharor schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 13:42:
[...]

Snap het ook niet zo goed; vandaag meerdere makelaars gebeld maar huizen die er 1 a 2 dagen opstaan hebben al geen ruimte meer om te bezichtigen en/of zijn al onder optie/bod etc.

Heb sterk het gevoel dat ik al te laat ben op het moment dat het huis op funda staat.

Gratis account maken op Makelaarsland, zoekopdracht opslaan en notificaties instellen zodat je een mail krijgt per huis. Dan krijg je ze vaak een dag voor ze op Funda komen te zien.

[ Voor 5% gewijzigd door Eärendil op 15-06-2022 18:04 ]

[praliwi]

franssie schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 17:36:
[...]

Mooiere woning, geen bovenburen, groter ... dan snap ik de vraagprijs van die andere ook niet. Verbouwen kan altijd nog wel, deze is niet helemaal up to date maar wel stijlvoller vwb mogelijkheden.

Wel 110 per maand aan de VVE betalen.

[Joosie200]

Nou voor het eerst een open huis dag idee meegemaakt. Ik dacht corona wise iedereen een kijk blok van een half uur en klaar. Zo idee kreeg ik er ook van toen mij gevraagd werd welk tijdstip het beste uit kwam. Maar nee: hele woning stond tjokvol geïnteresseerden.

Terwijl ik aan het bezichtigen was kreeg ik via move via andere makelaars nieuw aanbod door. Soortgelijke woning qua bouwstijl, oppervlakte, andere wijk. Die komt op Funda voor 30k meer. De makelaar die aanwezig was had weinig info over de woning. Kreeg ook de vraag van anderen: vanwaar is de vraagprijs zo laag. Daar kon de makelaar ook geen antwoord opgeven. De eigenaar heeft zo besloten. Nou met succes want in het half uur dat ik er was wisselde zeker tien potentiële bieders zich af. Kortom lage VP met idee om flink overbieden aan te wakkeren.

Het zou me niet verbazen als ie inderdaad voor 40k meer weg gaat. Hoewel een jaren 20 woning vorige eeuw, van alles al laten vervangen. Dakisolatie, gevelisolatie, dubbelglas, kozijnen en hang en sluitwerk valt niet van ellende uit elkaar, buiten schilderwerk stond er prima bij. Badkamer in 2018 laten vervangen idem voor de ketel. In alles wat ik in een woning zoek. En ik ga ook mijn eigen uiterste bod neerleggen. Maar ik weet nu al gezien de locatie in Deventer dat ie aan mij voorbij gaat. Want die zinsnede 'verkoper bepaalt aan wie hij verkoopt en kan de woning gunnen' daar heb ik nog niks van meegemaakt. Hoogste bod zonder voorwaarden is wat telt.

Verder vind ik het wel fijn om nu vaak al 2/3x per dag via move nieuwe woningen door te krijgen daags voor ze op Funda komen. Gewoon door mij gratis in te schrijven via een aantal nieuwsbrief lijsten van drie makelaars. Het aantal mailtjes van nieuw aanbod op move in de door mijzelf opgegeven eisen is de afgelopen twee weken in rap tempo toegenomen. Dus er komt vanzelf weer nieuw aanbod om te overwegen.

[franssie]

praliwi schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 18:11:
[...]


Wel 110 per maand aan de VVE betalen.

Tsja, hangt ervanaf wat de VVE doet. Opstal verzekering is wel wat duurder dan een inboedel, onderhoud reserve voor dak en kozijnen etc met 5 jaarlijks onderhoud zie je ook wel en dan is het geld dat je zelf ook kwijt zou (moeten) zijn om de woning in goede staat te houden.
Veel mensen vergelijken huurprijzen met hypotheekkosten maar vergeten de afschrijving van de inrichting (badkamer, keuken) en het onderhoud van het casco.
En als men (of de VVE) daar te lang mee wacht, loopt het hard van je af (als in het gaat kapot en dan kost het nog meer en wordt de woning een flip projectje).

[kw_nl]

sbmuc schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 17:06:
[...]
- I.v.m. tekorten de prijzen alsnog naar boven gaan?(lijkt mij extreem onwaarschijnlijk..)
- Er niet meer extreem wordt overboden en er gewoon vraagprijzen worden betaald?
- Of dat het met 20-30% omlaag gaat?

Het laatste lijkt mij de meest waarschijnlijke scenario. Er is te lang gratis geld geweest, en die kraan gaat (te)langzaam dicht.

Beetje off-topic, maar dat de prijzen komende tijd 20-30% gaan dalen is wishful thinking. De scherpe stijging van de rente is er al vanaf voorlopig. Huidige rente is een gezonde rente. Ik denk dat je tweede optie veel meer voor de hand ligt.

[Laapo]

kw_nl schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 19:35:
[...]


Beetje off-topic, maar dat de prijzen komende tijd 20-30% gaan dalen is wishful thinking. De scherpe stijging van de rente is er al vanaf voorlopig. Huidige rente is een gezonde rente. Ik denk dat je tweede optie veel meer voor de hand ligt.

De rente kan nog best doorstijgen. In het ontwikkelingen op de woningmarkt draadje gisteren nog Florius voorbij zien komen met 0,3% verhoging voor morgen en zelfs 0,4% voor bepaalde looptijden en ltv's. Het was wel eventjes rustig de afgelopen paar weken.

Vandaag nog een spoedoverleg van de ECB en een rentebesluit in de VS dat waarschijnlijk hoger is dan een paar dagen terug werd verwacht (0,75% ipv 0,5%) etc. Het zijn echt roerige tijden in renteland.

[ Voor 3% gewijzigd door Laapo op 15-06-2022 20:02 ]

[Joosie200]

Fed persverklaring is al uit. 1 stemde in de meeting voor 50 basispunten, de rest voor 75 basispunten. Dus hallo hogere marktrentes.

[ Voor 26% gewijzigd door Joosie200 op 15-06-2022 20:16 ]

[Mr0BB]

franssie schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 17:16:
[...]

Ik denk ook dat de 'winst' van afgelopen jaar, grofweg 20% in de randstad, er ook zo weer af is. 30% kan maar zal langer duren omdat: emotie verkopers die achteraf balen dat ze niet eerder verkocht hebben zoals nu kopers balen dat ze niet eerder gekocht hebben.

Toch mooi al die mensen die denken dat de markt wel 20 tot 30% zakt onder de huidige marktomstandigheden.Je mag al blij zijn met stabilisatie, of heel kort enkele procentjes daling. Volgend jaar lopen lonen in de pas met inflatie en gaan assets gewoon weer omhoog. Mocht de oorlog afgelopen zijn, dan wellicht weer heel hard omhoog. Op O ange termijn is inflatie geldontwaarding, dus schuld en assets zijn interessant. Waarschijnlijk allemaal mensen die op zoek zijn naar een woning. De wens is de vader van de gedachte… Maar blijf vooral dromen en wachten op een instapmoment. Ik hoop het van harte voor je. Maar zoals bij veel investeringen, time in the market beats timing the market.

[ Voor 15% gewijzigd door Mr0BB op 15-06-2022 20:26 ]

[supersoco80]

Mr0BB schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 20:24:
[...]


Toch mooi al die mensen die denken dat de markt wel 20 tot 30% zakt onder de huidige marktomstandigheden.Je mag al blij zijn met stabilisatie, of heel kort enkele procentjes daling. Volgend jaar lopen lonen in de pas met inflatie en gaan assets gewoon weer omhoog. Mocht de oorlog afgelopen zijn, dan wellicht weer heel hard omhoog. Op O ange termijn is inflatie geldontwaarding, dus schuld en assets zijn interessant. Waarschijnlijk allemaal mensen die op zoek zijn naar een woning. De wens is de vader van de gedachte… Maar blijf vooral dromen en wachten op een instapmoment. Ik hoop het van harte voor je. Maar zoals bij veel investeringen, time in the market beats timing the market.

Hoe dan ook gaan we nu eerst een fase krijgen van mensen die niet hun bod kunnen nakomen omdat ze de rente niet nauw genoeg in de gaten houden. Als verkoper zou ik nu nog wat meer waarde hechten aan een bod zonder voorwaarden.

[Joosie200]

Enfin ik heb in elk geval met een bieden met zekerheid verklaring van de Rabo de rente kunnen vastzetten voor twee weken. Die pdf als bijlage toegevoegd ter onderbouwing dat hoewel ik het financieel voorbehoud wel heb aangevinkt het geen probleem oplevert als er snel geschakeld kan worden.

Ook nog even gespeeld met die excel van Nibud. Blijft apart dat 3,01% of 3,51% rente weinig scheelt, maar van 3,01 naar zeg 3,49% wel omdat je bij 3,51% kennelijk in een gunstigere bracket valt. Bied mogelijkheid is tot maandagmiddag maar hier hoefde ik geen nachtje over te slapen. En ik heb mijn huiswerk allang gedaan. Nu maar afwachten.

[Wolly]

praliwi schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 18:11:
[...]


Wel 110 per maand aan de VVE betalen.

Dat is toch niks voor een woning van 4 ton.

[franssie]

Mr0BB schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 20:24:
[...]


Toch mooi al die mensen die denken dat de markt wel 20 tot 30% zakt onder de huidige marktomstandigheden.Je mag al blij zijn met stabilisatie, of heel kort enkele procentjes daling. Volgend jaar lopen lonen in de pas met inflatie en gaan assets gewoon weer omhoog. Mocht de oorlog afgelopen zijn, dan wellicht weer heel hard omhoog. Op O ange termijn is inflatie geldontwaarding, dus schuld en assets zijn interessant. Waarschijnlijk allemaal mensen die op zoek zijn naar een woning. De wens is de vader van de gedachte… Maar blijf vooral dromen en wachten op een instapmoment. Ik hoop het van harte voor je.

Ik ben nu niet in de koop markt maar wie weet, ik heb je bericht geagendeerd voor over een jaar

Maar zoals bij veel investeringen, time in the market beats timing the market.

Dat klopt zeker als je geleidelijk kan instappen door bijvoorbeeld elke maand een bedrag over te maken op een beleggingsrekening. Bij huizen waar je normaliter maar eens in de 5 tot 10 jaar wisselt werkt dat gewoon niet, dan werkt alleen aflossen.

Laatste keer forse inflatie en rente was jaren '80 van de vorige eeuw ... dat deed pijn, we will see, we spreken elkaar over een jaartje (of eerder natuurlijk).

Ik heb geen glazen bol, maar de stijging van het afgelopen jaar was best fors, just saying

[franssie]

Wolly schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 21:08:
[...]


Dat is toch niks voor een woning van 4 ton.

klopt. reken 1% van de waarde aan onderhoud (en dat is laag) en dan zit je al hoger. Maar zoals ik eerder schreef hangt het er wel vanaf wat erin zit.

[Stufferdt]

rakaus schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 17:48:
Om in aanmerking te komen voor de vrijstelling overdrachtsbelasting mag de koopsom maximaal €400.000 bedragen (in 2023 €440.000). Is dit een tot bedrag? Dus €399.999 wel en €400.000 niet?

Jups, volgens mij is het idd vanaf 400.000 gewoon 2% afrekenen.

Mooie vraag voor aan/verkoopmakelaar, je hypotheekadviseur of de belastingdienst 😄

Edit: ik lieg. Is dus vanaf 400.001. Bedankt voor de correctie allen.

[ Voor 7% gewijzigd door Stufferdt op 16-06-2022 11:45 ]

[Ferra]

Wij gaan maandag passeren voor ons nieuwbouwhuis. Superblij mee uiteraard. Nu kwamen de documenten van de notaris binnen inclusief nota. Alle bekende dingen stonden op de nota, echter het bedrag wat wordt gereserveerd voor het bouwdepot is meer dan 1500 euro hoger dan het bedrag genoemd in de AO + meerwerk bouwdepot. Ik navragen bij de notaris; deze geeft aan dat de bank zegt dat ik dat bij passage als eigen geld moet inbrengen. Nou begrijp ik dat je pas je hypotheek gaat aflossen NA passeren, dus kan iemand uitleggen wat dit precies voor eigen inleg is? Is dit wel al aflossing? Google helpt me op dit moment ook niet echt 😉

[Laapo]

Ferra schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 22:27:
Wij gaan maandag passeren voor ons nieuwbouwhuis. Superblij mee uiteraard. Nu kwamen de documenten van de notaris binnen inclusief nota. Alle bekende dingen stonden op de nota, echter het bedrag wat wordt gereserveerd voor het bouwdepot is meer dan 1500 euro hoger dan het bedrag genoemd in de AO + meerwerk bouwdepot. Ik navragen bij de notaris; deze geeft aan dat de bank zegt dat ik dat bij passage als eigen geld moet inbrengen. Nou begrijp ik dat je pas je hypotheek gaat aflossen NA passeren, dus kan iemand uitleggen wat dit precies voor eigen inleg is? Is dit wel al aflossing? Google helpt me op dit moment ook niet echt 😉

Dekt je hypotheek wel de volledige koopsom en het meerwerk? Heeft je adviseur nog wat tegoed dat bij de notaris moet worden verrekend?

Als het goed is heeft je adviseur de nota ook gehad, laat hem het maar uitzoeken.

Bij ons ging de bank er van uit dat we 18k meer aan meerwerk hadden dan wat we wilden. Mocht ik ook 12k overmaken naar de notaris omdat we anders te kort zouden komen tijdens de bouw

[sprhnk]

supersoco80 schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 20:29:
[...]


Hoe dan ook gaan we nu eerst een fase krijgen van mensen die niet hun bod kunnen nakomen omdat ze de rente niet nauw genoeg in de gaten houden. Als verkoper zou ik nu nog wat meer waarde hechten aan een bod zonder voorwaarden.

Ik niet kopers die geen voorwaarden mee nemen zou ik van verwachten dat ze een beperkt verstandelijk vermogen hebben. Als verkoper schiet je er weinig mee op als je koper onverstandig handeld.

[Valorian]

sprhnk schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 23:25:
[...]


Ik niet kopers die geen voorwaarden mee nemen zou ik van verwachten dat ze een beperkt verstandelijk vermogen hebben. Als verkoper schiet je er weinig mee op als je koper onverstandig handeld.

Ik moest dit drie keer lezen voor ik begreep wat je bedoelt. Maar dat zal wel iets zeggen over mijn beperkte verstandelijke vermogen ..

PS: Uitgaande van jouw visie heeft dan hier in Utrecht kennelijk nagenoeg iedereen die afgelopen jaar gekocht heeft een verstandelijke beperking, want dat was voor de meeste mensen de enige manier om een wig tussen de deur te krijgen. 😀

[Ferra]

Laapo schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 23:00:
[...]


Dekt je hypotheek wel de volledige koopsom en het meerwerk? Heeft je adviseur nog wat tegoed dat bij de notaris moet worden verrekend?

Als het goed is heeft je adviseur de nota ook gehad, laat hem het maar uitzoeken.

Bij ons ging de bank er van uit dat we 18k meer aan meerwerk hadden dan wat we wilden. Mocht ik ook 12k overmaken naar de notaris omdat we anders te kort zouden komen tijdens de bouw

Ja die dekt hem volledig. Tegoed van de adviseur zou niet moeten kunnen. Die factuur heb ik los betaald. Ik heb de vraag ook daar uitgezet. Ben benieuwd.

[SmurfLink]

sprhnk schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 23:25:
[...]


Ik niet kopers die geen voorwaarden mee nemen zou ik van verwachten dat ze een beperkt verstandelijk vermogen hebben. Als verkoper schiet je er weinig mee op als je koper onverstandig handeld.

Lekker kortzichtig. Of het is een koper die flink wat eigen geld meeneemt en dus geen hypotheek nodig heeft en daarmee geen voorwaarden. Of iemand die precies weet wat ie aan hypotheek nodig heeft en gaat krijgen. Juist mensen die een stuk verstandiger handelen...

[kx22]

Ja als je in loondienst bent, weet je gelijk wat je kan lenen. Als je een bedrag hebt wat daaronder zit....heb je geen fin voorwaarde nodig.

[Flomoo]

Stufferdt schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 22:27:
[...]


Jups, volgens mij is het idd vanaf 400.000 gewoon 2% afrekenen.

Mooie vraag voor aan/verkoopmakelaar, je hypotheekadviseur of de belastingdienst 😄

Klopt niet helemaal, vanaf 400.001 euro moet je 2% afrekenen. Toendertijd ook nagevraagd bij mijn hypotheekadviseur en op de website van de rijksoverheid staat ook: "Sinds 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000."

[Tinusvolkel]

Flomoo schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 08:42:
[...]


Klopt niet helemaal, vanaf 400.001 euro moet je 2% afrekenen. Toendertijd ook nagevraagd bij mijn hypotheekadviseur en op de website van de rijksoverheid staat ook: "Sinds 1 april 2021 geldt aanvullend dat de woning niet duurder mag zijn dan € 400.000."

Gelukkig heb voor precies 400k een huis gekocht en zijn bij de overdracht beide 34 jaar oud.

[fsfikke]

sprhnk schreef op woensdag 15 juni 2022 @ 23:25:
[...]


Ik niet kopers die geen voorwaarden mee nemen zou ik van verwachten dat ze een beperkt verstandelijk vermogen hebben. Als verkoper schiet je er weinig mee op als je koper onverstandig handeld.

Dat is natuurlijk flauwekul. Je hebt pas wat aan het stellen van voorwaarden als er een reële kans is dat ze in werking treden. Een voorbehoud is geen get out of jail free card. Als je goed op de hoogte bent van je financiële situatie weet je wat de kans is dat een bank jou af gaat wijzen of niet. Als die kans extreem klein is heb je niets aan een voorbehoud van financiering. Zoals bij ons bijv. waarbij we het dubbele van de aankoopsom konden lenen (en minder dan de helft wilde financieren).

[ Voor 7% gewijzigd door fsfikke op 16-06-2022 12:25 ]

[redwing]

fsfikke schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 09:03:
[...]

Dat is natuurlijk flauwekul. Je hebt pas wat aan het stellen van voorwaarden als er een reële kans is dat ze in werking treden. Een voorbehoud is geen get out of jail free card. Als je goed op de hoogte bent van je financiële situatie weet je wat de kans is dat een bank jou af gaat wijzen of niet. Als die kans extreem klein is heb je niets aan een voorbehoud van financiering. Zoals bij ons bijv. waarbij we het dubbele van de aankoopsom konden lenen.

En uiteindelijk is het heel simpel, zet je dat voorbehoud er wel in krijg je simpelweg geen huis (of alleen al je ruim het hoogste biedt oftewel teveel betaald). Want voor de verkopers is een contract zonder voorbehoud gewoon veel beter.

[Paralize_nl]

fsfikke schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 09:03:
[...]

Dat is natuurlijk flauwekul. Je hebt pas wat aan het stellen van voorwaarden als er een reële kans is dat ze in werking treden. Een voorbehoud is geen get out of jail free card. Als je goed op de hoogte bent van je financiële situatie weet je wat de kans is dat een bank jou af gaat wijzen of niet. Als die kans extreem klein is heb je niets aan een voorbehoud van financiering. Zoals bij ons bijv. waarbij we het dubbele van de aankoopsom konden lenen.

En dan wordt 1 van beiden ziek/ontslagen of ander soort onheil en dan?

Altijd voorbehoud nemen omdat er tot de financiering echt rond is er van alles kan gebeuren, hoe klein de kans ook.

Zoiets zou wat mij betreft vast moeten worden gelegd als standaard. Het is geen pak suiker dat je koopt.

[fjjl]

Paralize_nl schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 10:36:
[...]


En dan wordt 1 van beiden ziek/ontslagen of ander soort onheil en dan?

Altijd voorbehoud nemen omdat er tot de financiering echt rond is er van alles kan gebeuren, hoe klein de kans ook.

Zoiets zou wat mij betreft vast moeten worden gelegd als standaard. Het is geen pak suiker dat je koopt.

Je kunt het risico blijkbaar ook verzekeren nu. https://www.ikbenfrits.nl/biedverzekering

Je verzint het niet, aanmoedigen om zonder voorbehoud financiering te kopen. Dat is prima als je een flinke zak eigen geld hebt maar anders, mocht het spaak lopen om wat voor reden dan ook, ben je toch mooi 10-20% kwijt van de aankoopsom.

[Laapo]

Paralize_nl schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 10:36:
[...]


En dan wordt 1 van beiden ziek/ontslagen of ander soort onheil en dan?

Altijd voorbehoud nemen omdat er tot de financiering echt rond is er van alles kan gebeuren, hoe klein de kans ook.

Zoiets zou wat mij betreft vast moeten worden gelegd als standaard. Het is geen pak suiker dat je koopt.

Dat risico bestaat inderdaad tussen het moment dat de bedenktijd van het koopcontract is verlopen en het moment waarop de hypotheek akkoord is. Kwestie van niet ontslagen of ziek worden in die 3 weken dat de aanvraag duurt. Overlijden van een van de partners valt nog te overzien door optijd een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

[Laapo]

fjjl schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 10:41:
[...]


Je kunt het risico blijkbaar ook verzekeren nu. https://www.ikbenfrits.nl/biedverzekering

Je verzint het niet, aanmoedigen om zonder voorbehoud financiering te kopen. Dat is prima als je een flinke zak eigen geld hebt maar anders, mocht het spaak lopen om wat voor reden dan ook, ben je toch mooi 10-20% kwijt van de aankoopsom.

Geweldig product. Kost wat, maar Problem solved.

[Crazy D]

redwing schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 09:19:
[...]

En uiteindelijk is het heel simpel, zet je dat voorbehoud er wel in krijg je simpelweg geen huis (of alleen al je ruim het hoogste biedt oftewel teveel betaald). Want voor de verkopers is een contract zonder voorbehoud gewoon veel beter.

Zo zwart-wit is dat ook niet. Misschien wel als het bod zonder voorbehouden 2000 euro minder is, maar voor 20k meer neem ik echt wel het risico om met voorbehoud te verkopen hoor.

[redwing]

Crazy D schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 10:49:
[...]

Zo zwart-wit is dat ook niet. Misschien wel als het bod zonder voorbehouden 2000 euro minder is, maar voor 20k meer neem ik echt wel het risico om met voorbehoud te verkopen hoor.

Tuurlijk, maar dan moet de koper dus 20k meer bieden om dat voorbehoud goed te maken. Ik durf wel te stellen dat 20k voor het afkopen van het hebben van een voorbehoud niet echt een goede deal is.

[Lastmanstanding]

Crazy D schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 10:49:
[...]

Zo zwart-wit is dat ook niet. Misschien wel als het bod zonder voorbehouden 2000 euro minder is, maar voor 20k meer neem ik echt wel het risico om met voorbehoud te verkopen hoor.

Als verkoper in maart, heb ik een extra 10K al goed genoeg om met voorbehoud te verkopen. En inderdaad, niks aan de hand en het huis is netjes overdragen vorige maand. Voor 2K is het wat twijfels waard, maar 10K vond ik vrij makkelijk beslissen.

[Joosie200]

fjjl schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 10:41:
[...]


Je kunt het risico blijkbaar ook verzekeren nu. https://www.ikbenfrits.nl/biedverzekering

Je verzint het niet, aanmoedigen om zonder voorbehoud financiering te kopen. Dat is prima als je een flinke zak eigen geld hebt maar anders, mocht het spaak lopen om wat voor reden dan ook, ben je toch mooi 10-20% kwijt van de aankoopsom.

Ik kreeg het net in de mail als nieuwtje. Kost je dus wel 850 euro aan verzekeringspremie om 10% boete af te kopen. Ik ben benieuwd naar de voorwaarden. Het is wel weer extra geld neertellen voor iets wat als je al een financiële check hebt laten doen wss niet nodig gaat hebben.

Ik weet door het Nibud excel wat mijn financieringslast is bij welk percentage. Maar bij mijn verschillende oriëntatiegesprekken met banken bleek men al verschillend te rekenen met een IKB budget. Dus ik wil niet voor een verrassing komen te staan dat een adviseur kredietverstrekker X adviseert die mijn aanvraag afwijst, idem bij Y en ik mijn spaargeld mag plunderen voor een 10% boete. Dus dan neem ik wel het voorbehoud op, wat ook de normaalste zaak van de wereld was tot 2016.

Het zijn de laatste vijf jaar dat elke hut met een dak erop toch wel verkoopt en menig Tweaker lekker zwart wit is met: pak je een voorbehoud dan ben je een financieel onbenul. Nee dat ben ik niet, ik weet heel goed wat ik bij welk rentepercentage kan verwachten. Maar 10% van een gemiddelde woning van 400k nou daar gaat wel wat tijd overheen voor ik het weer bij elkaar gespaard heb.

En juist in tijden dat er wekelijks renteverhogingen zijn moet ik nog maar zien hoe snel banken kunnen schakelen. Dus het is meer een voorbehoud tegen de rompslomp en starheid die banken kunnen hebben. Daarbij: het is geen dikke gamepc, race simulator gear wat je koopt en als het niet rond komt je het wel kunt lijden. Het is en blijft vaak de duurste aanschaf in iemands leven waar logische behouden bij afgesproken kunnen worden.

Als koper zie ik weinig in een voorbehoud op oplevering want dat boeit mij niks. Idem met bouwtechnische keuring want als je zoals ik een oud huis koopt is het risico op asbest, schimmel ed aanwezig. Anders koop je maar nieuwbouw. Maar juist het financieringsvoorbehoud die vink ik aan al verwacht ik niet dat ik hem zal moeten inroepen. Er kan zat buiten mijn eigen invloed gebeuren wat maakt dat de financiering niet rond komt. Leuk dat elke Tweaker een geldboompje met 10% boete op het balkon of in de tuin heeft hangen maar dat is opgegaan aan overbieden en kosten koper in mijn geval.

[ Voor 18% gewijzigd door Joosie200 op 16-06-2022 11:06 ]

[de Peer]

Joosie200 schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 10:59:
[...]


Ik kreeg het net in de mail als nieuwtje. Kost je dus wel 850 euro aan verzekeringspremie om 10% boete af te kopen. Ik ben benieuwd naar de voorwaarden. Het is wel weer extra geld neertellen voor iets wat als je al een financiële check hebt laten doen wss niet nodig gaat hebben.

Er kan altijd iets mis gaan, ook als het op voorhand lijkt alsof het koek en ei is.
En je betaalt dus alleen als het lukt om het huis te kopen, dus voor veel mensen zal die 850 euro dan niet veel uitmaken.

Slim bedacht, handig, maar natuurlijk erg jammer ook dat het nodig is.

[Joosie200]

de Peer schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 11:05:
[...]

Er kan altijd iets mis gaan, ook als het op voorhand lijkt alsof het koek en ei is.
En je betaalt dus alleen als het lukt om het huis te kopen, dus voor veel mensen zal die 850 euro dan niet veel uitmaken.

Slim bedacht, handig, maar natuurlijk erg jammer ook dat het nodig is.

Zeker. Maar daarom bied ik met het financieringsvoorbehoud. Ik heb allang het excel bestand uitgewerkt, 8 oriëntatiegesprekken gevoerd, werkgeversverklaring klaar liggen, recente loonstroken, bkr historie schoon. Ondanks al dat huiswerk kan er toch iets gebeuren waar ik geen invloed op heb en de koop toch niet door gaat. En daarom bied ik met voorbehoud. Niet omdat ik denk dat ik er gebruik van moet gaan maken maar als het ondanks mijn eigen gedane huiswerk het feest toch niet door kan gaan.

Maar nee vink je hem aan dan ben je gekke Henkie. Die 10% boete heb ik niet in 1 jaar terug verdiend. Het is niet alsof je een pakje boter bij de super haalt of een gamepc online samenstelt. Die verzekering voelt voor mij dus als onnodige extra kosten. Want leer mij verzekeringen kennen die vinden altijd een clausule in hun algemene voorwaarden om bij uitkering het bedrag zo klein mogelijk te houden.

[de Peer]

Joosie200 schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 11:12:
[...]


Die verzekering voelt voor mij dus als onnodige extra kosten.

Ik begrijp je verhaal, maar die verzekering kan voor veel mensen het verschil zijn tussen wel of niet een reëele kans op het verkrijgen van hun droomhuis.

Want zonder voorbehoud maak je vaak gewoon meer kans. Dus jij vist dan achter het net en gekkie henkie heeft het huis en die 850 euro doet ze dan niet zo veel pijn, zeker een paar jaar later niet meer.

[ Voor 22% gewijzigd door de Peer op 16-06-2022 11:16 ]

[Laapo]

de Peer schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 11:14:
[...]


Ik begrijp je verhaal, maar die verzekering kan voor veel mensen het verschil zijn tussen wel of niet een reëele kans op het verkrijgen van hun droomhuis.

Want zonder voorbehoud maak je vaak gewoon meer kans. Dus jij vist dan achter het net en gekkie henkie heeft het huis en die 850 euro doet ze dan niet zo veel pijn, zeker een paar jaar later niet meer.

Ik ken de details van het product niet, maar die 850 kan je nog altijd van het bod aftrekken. Gezien je zonder voorbehoud een bod neerlegt kun je dat wat scherper insteken. Direct terug verdiend, doet dus geen pijn, maar kan zelfs wat opleveren.

Bizar dat dit nu pas op de markt komt, nu ik er zo over nadenk is dit een superlogisch product.

[ Voor 11% gewijzigd door Laapo op 16-06-2022 11:22 ]

[fsfikke]

Paralize_nl schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 10:36:
[...]


En dan wordt 1 van beiden ziek/ontslagen of ander soort onheil en dan?

Altijd voorbehoud nemen omdat er tot de financiering echt rond is er van alles kan gebeuren, hoe klein de kans ook.

Zoiets zou wat mij betreft vast moeten worden gelegd als standaard. Het is geen pak suiker dat je koopt.

In het geval waarbij het totale aankoopbedrag de helft van de maximaal te financieren som bedraagt en de uiteindelijke hypotheek ook nog eens een fractie is van het aankoopbedrag is het totaal geen probleem als een van de twee zijn baan verliest. Daarnaast kan in ons geval de meestverdienende niet eens ontslagen worden. Het hangt allemaal van de situatie af en hoe goed je dat inzichtelijk en onder controle hebt.

In het allerergste noodgeval moet je 10% ophoesten. Dat was in ons geval zeker een significant bedrag (6-cijferig) maar uiteindelijk zouden we er geen boterham minder om eten. Het blijft een sommetje risico = impact * kans. (Waarbij 10% het max is en zeker niet vanzelfsprekend dat de verkoper aannemelijk kan maken zo een bedrag misgelopen te zijn)

Stellen dat je gek bent zonder voorbehoud te bieden is absurd, je bent eerder gek bezig als je een voorbehoud neemt omdat je geen duidelijk overzicht van je eigen situatie hebt.

[ Voor 11% gewijzigd door fsfikke op 16-06-2022 12:30 ]

[True]

fsfikke schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 12:17:Stellen dat je gek bent zonder voorbehoud te bieden is absurd, je bent eerder gek bezig als je een voorbehoud neemt omdat je geen duidelijk overzicht van je eigen situatie hebt.

Met de huidige volatiele rentes vind ik dit wel erg gemakkelijk gezegd.

[fsfikke]

True schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 12:21:
[...]


Met de huidige volatiele rentes vind ik dit wel erg gemakkelijk gezegd.

Je weet toch hoeveel je geboden hebt voor het huis? Als jij net aan met de huidige rente dat zou kunnen betalen, maar bij 1% hogere rente niet meer lijkt het me eerder verstandig om een voorbehoud op te nemen. Als je weet dat je een rente van 6% ook prima kan dragen weet je ook dat de bank jouw aanvraag niet zo snel zal afwijzen en kan je je afvragen of een voorbehoud nut heeft. Het is gewoon niet zwart/wit maar afhankelijk van je situatie.

[Requiem19]

fsfikke schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 12:17:
[...]

In het geval waarbij het totale aankoopbedrag de helft van de maximaal te financieren som bedraagt en de uiteindelijke hypotheek ook nog eens een fractie is van het aankoopbedrag is het totaal geen probleem als een van de twee zijn baan verliest. Daarnaast kan in ons geval de meestverdienende niet eens ontslagen worden. Het hangt allemaal van de situatie af en hoe goed je dat inzichtelijk en onder controle hebt.

In het allerergste noodgeval moet je 10% ophoesten. Dat was in ons geval zeker een significant bedrag (6-cijferig) maar uiteindelijk zouden we er geen boterham minder om eten. Het blijft een sommetje risico = impact * kans.

Stellen dat je gek bent zonder voorbehoud te bieden is absurd, je bent eerder gek bezig als je een voorbehoud neemt omdat je geen duidelijk overzicht van je eigen situatie hebt.

Dan ga je uit van je eigen situatie.

Voor de meeste huishoudens zal het iets anders liggen.

[fsfikke]

Requiem19 schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 12:25:
[...]


Dan ga je uit van je eigen situatie.

Voor de meeste huishoudens zal het iets anders liggen.

Daarom zeg ik ook nergens dat iemand die met moeite de kosten koper bij elkaar heeft gespaard zonder voorbehoud van financiering moet gaan bieden

[de Peer]

fsfikke schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 12:17:
[...]

In het allerergste noodgeval moet je 10% ophoesten. Dat was in ons geval zeker een significant bedrag (6-cijferig) maar uiteindelijk zouden we er geen boterham minder om eten. Het blijft een sommetje risico = impact * kans. (Waarbij 10% het max is en zeker niet vanzelfsprekend dat de verkoper aannemelijk kan maken zo een bedrag misgelopen te zijn)

Dan ben je wel een koele kikker hoor. geen boterham minder eten als je een boete van meer dan 100.000 euro moet betalen. Ik zou er wel wat nachtjes slecht van slapen

Die 10% is het minimum. Kan hoger oplopen als aannemelijk gemaakt kan worden dat de geleden schade hoger is.

[fsfikke]

de Peer schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 13:17:
[...]

Dan ben je wel een koele kikker hoor. geen boterham minder eten als je een boete van meer dan 100.000 euro moet betalen. Ik zou er wel wat nachtjes slecht van slapen

Ik zou het niet graag doen maar we zouden niet onder een brug belanden.

Die 10% is het minimum. Kan hoger oplopen als aannemelijk gemaakt kan worden dat de geleden schade hoger is.

Die discussie is al vaker langsgekomen, mijn conclusie was dat die 10% iig ook geen zekerheid is. Vooral als je het over dit soort bedragen hebt is het wel moeilijk aannemelijk te maken dat de schade zo hoog is. In die tijd stonden er tig mensen voor in de rij.

[ Voor 6% gewijzigd door fsfikke op 16-06-2022 13:22 ]

[Enforcer]

Ah, de onder voorbehoud discussie.

De meeste mensen realiseren zich niet dat een "onder voorbehoud van financiering" een termijn heeft van (doorgaans) 6-8weken, daarna voldoe je niet meer aan deze "ontsnappingsclausule". Dus in feite dek je een risico af voor een periode van 6-8weken van je hele leven. De kans dat er risico's ontstaan tot aan de feitelijke overdracht is vele male groter dan deze ontsnappingsclausule.

Nu zeg ik niet dat iedereen maar massaal zonder enig voorbehoud moet bieden maar de meesten kunnen zelf wel een inschatting maken van hun financiële positie (al dan niet met behulp van een financieel- en/of hypotheekadviseur) alvorens een bod uit te brengen.

Persoonlijk heb ik liever dat iedereen maar met voorbehoud kiest, zodat de mensen die zonder voorbehoud bieden en een sterke financiele positie hebben (zoals ik) een streepje voor hebben, dat geeft mij weer kansen op de woningmarkt als ik daar de behoefte aan heb.

[Flix20]

Enforcer schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 13:21:
Ah, de onder voorbehoud discussie.


Persoonlijk heb ik liever dat iedereen maar met voorbehoud kiest, zodat de mensen die zonder voorbehoud bieden en een sterke financiele positie hebben (zoals ik) een streepje voor hebben, dat geeft mij weer kansen op de woningmarkt als ik daar de behoefte aan heb.

Ik zou zeggen maak het onderdeel van ieder koopovereenkomst zodat je een gelijk speelveld creëert.
Wil je met een sterkere financiële positie een voordeel behalen? gebruik die sterkere positie maar om een hoger bod neer te leggen.

[Sport_Life]

Enforcer schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 13:21:
Ah, de onder voorbehoud discussie.

De meeste mensen realiseren zich niet dat een "onder voorbehoud van financiering" een termijn heeft van (doorgaans) 6-8weken, daarna voldoe je niet meer aan deze "ontsnappingsclausule". Dus in feite dek je een risico af voor een periode van 6-8weken van je hele leven. De kans dat er risico's ontstaan tot aan de feitelijke overdracht is vele male groter dan deze ontsnappingsclausule.

Nu zeg ik niet dat iedereen maar massaal zonder enig voorbehoud moet bieden maar de meesten kunnen zelf wel een inschatting maken van hun financiële positie (al dan niet met behulp van een financieel- en/of hypotheekadviseur) alvorens een bod uit te brengen.

Persoonlijk heb ik liever dat iedereen maar met voorbehoud kiest, zodat de mensen die zonder voorbehoud bieden en een sterke financiele positie hebben (zoals ik) een streepje voor hebben, dat geeft mij weer kansen op de woningmarkt als ik daar de behoefte aan heb.

Niet helemaal mee eens. Je hebt in die 6-8 weken de tijd om een offerte van de bank te krijgen. Met die offerte van de bank heb je in principe 100% zekerheid op een lening (in theorie kan de bank bij baanverlies moeilijk doen, kleine letters).

Maar als je een vast contract hebt, de lening niet in de buurt van 90-100% LTV en je weet dat de taxatie ongeveer bij de koopprijs ligt (of je hebt eigen geld om dat verschil te overbruggen) dan is er eigenlijk een laag risico bij geen voorbehoud van financiering en kan het in veel gevallen (grote steden) van doorslaggevende betekenis zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 16-06-2022 13:32 ]

[Requiem19]

Sport_Life schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 13:31:
[...]

Niet helemaal mee eens. Je hebt in die 6-8 weken de tijd om een offerte van de bank te krijgen. Met die offerte van de bank heb je in principe 100% zekerheid op een lening (in theorie kan de bank bij baanverlies moeilijk doen, kleine letters).

Maar als je een vast contract hebt, de lening niet in de buurt van 90-100% LTV en je weet dat de taxatie ongeveer bij de koopprijs ligt (of je hebt eigen geld om dat verschil te overbruggen) dan is er eigenlijk een laag risico bij geen voorbehoud van financiering en kan het in veel gevallen (grote steden) van doorslaggevende betekenis zijn.

De bank zal na het verstrekken van de lening doorgaans ook niet meer toetsen of je nog werkzaam bent bij je werkgever, die toets heeft dan al plaatsgevonden immers.

[Paralize_nl]

Joosie200 schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 11:12:
[...]


Zeker. Maar daarom bied ik met het financieringsvoorbehoud. Ik heb allang het excel bestand uitgewerkt, 8 oriëntatiegesprekken gevoerd, werkgeversverklaring klaar liggen, recente loonstroken, bkr historie schoon. Ondanks al dat huiswerk kan er toch iets gebeuren waar ik geen invloed op heb en de koop toch niet door gaat. En daarom bied ik met voorbehoud. Niet omdat ik denk dat ik er gebruik van moet gaan maken maar als het ondanks mijn eigen gedane huiswerk het feest toch niet door kan gaan.

Maar nee vink je hem aan dan ben je gekke Henkie. Die 10% boete heb ik niet in 1 jaar terug verdiend. Het is niet alsof je een pakje boter bij de super haalt of een gamepc online samenstelt. Die verzekering voelt voor mij dus als onnodige extra kosten. Want leer mij verzekeringen kennen die vinden altijd een clausule in hun algemene voorwaarden om bij uitkering het bedrag zo klein mogelijk te houden.

Exact. De verkoopmakelaar moedigde het zelfs aan en vond het belachelijk dat men überhaupt kon bieden zonder financieringsvoorbehoud (tenzij je het geld cash hebt liggen want dan is financiering met derden niet nodig).

[Enforcer]

Requiem19 schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 13:36:
De bank zal na het verstrekken van de lening doorgaans ook niet meer toetsen of je nog werkzaam bent bij je werkgever, die toets heeft dan al plaatsgevonden immers.

Dat klopt. Maar het gaat mij even om de risico's die hier veelal vermeldt worden (zoals de verplichtingen die niet nagekomen kunnen worden vanwege arbeidsongeschiktheid / scheidingen / baanverlies / etc) nog voor de overdracht maar na het verstrijken van je onder voorbehoudstermijn.

Stel:
Je koopt met je partner een woning en de lening is in principe akkoord en verstrekt. De overdracht is pas over 4maanden en het financieringsvoorbehoud is zojuist verstreken. Ohjee, je relatie gaat stuk wat nu? Op basis van die clausule kan je dus niet meer onder het koopcontract uit, immers is de termijn hiervoor verstreken.

Daarnaast staat in iedere hypotheekofferte / algemene voorwaarden / kleine letters altijd wel iets in de trant van het volgende geneuzel:

Er kunnen veranderingen zijn in uw persoonlijke- of financiële situatie, bijvoorbeeld als u werkloos wordt of arbeidsongeschikt raakt. Als u informatie heeft die wij niet vragen maar die wel belangrijk voor ons is moet u dit ook aan ons doorgeven.

[Requiem19]

Enforcer schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 14:23:
[...]

Dat klopt. Maar het gaat mij even om de risico's die hier veelal vermeldt worden (zoals de verplichtingen die niet nagekomen kunnen worden vanwege arbeidsongeschiktheid / scheidingen / baanverlies / etc) nog voor de overdracht maar na het verstrijken van je onder voorbehoudstermijn.

Stel:
Je koopt met je partner een woning en de lening is in principe akkoord en verstrekt. De overdracht is pas over 4maanden en het financieringsvoorbehoud is zojuist verstreken. Ohjee, je relatie gaat stuk wat nu? Op basis van die clausule kan je dus niet meer onder het koopcontract uit, immers is de termijn hiervoor verstreken.

Daarnaast staat in iedere hypotheekofferte / algemene voorwaarden / kleine letters altijd wel iets in de trant van het volgende geneuzel:

[...]

Jouw voorbeeld ziet dus op de situatie dat je eigenlijk zelf van de koop af wilt, wat natuurlijk een andere situatie is dan wanneer je een lening niet kunt krijgen.

Als je van de koop af wilt maar je bent eraan gehouden heb je in ieder geval een woning die - in het gunstige geval (al zal dat nu veranderen) zelfs meer waard geworden is over 4 maanden.

Als je de vereiste lening niet kunt krijgen moet je een boete ad 10% betalen en heb je niets. Dat is financieel het grootste risico.

En inderdaad dekken banken zich natuurlijk in door je te 'verplichten' met een vage formulering om alle relevante nieuwe omstandigheden te melden. Dat zal met name aan je tegen geworpen worden indien je op een later moment niet aan je verplichtingen kunt voldoen en zal blijken dat je reeds werkeloos geworden bent voor de overdracht.

Interessant genoeg geldt deze voorwaarde volgens mij niet alleen voor de overdracht, maar lijkt het erop dat de bank ook vereist dat je tijdens de looptijd van de hypotheek de bank informeert over belangrijke wijzigingen van je persoonlijke situatie. In die zin is deze bepaling dus heel ruim en geldt hij voor iedereen.

[Enforcer]

Requiem19 schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 14:28:
Jouw voorbeeld ziet dus op de situatie dat je eigenlijk zelf van de koop af wilt, wat natuurlijk een andere situatie is dan wanneer je een lening niet kunt krijgen.

Het voorbeeld wat ik aanhaal is juist van iemand die het risico van een scheiding incalculeert en daarom dus ook een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst zal aandragen.

Ander voorbeeld:
Iemand die het risico wil vermijden van ontslag / arbeidsongeschiktheid zal ook een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst willen zetten. Onder voorbehoudstermijn is reeds verstreken en je krijgt ruzie met je werkgever met op staande voet ontslag. Ohjee, wat nu?

Daarmee wil ik zeggen:
Iemand die een huis wil kopen zal op de hoogte zijn van zijn/haar financiële positie en daarmee weet je dus voor 95% al of je een huis wel of niet kan kopen in je huidige financiële situatie. Als het verkrijgen van een lening afhangt op een paar euro dan weet iedereen dat je een onder voorbehoudsclausule erin moet knallen. Maar als dat niet het geval is en je af moet gaan op risico's zoals ontslag/arbeidsongeschiktheid/scheiding/etc, dan dek je je met zo'n clausule maar (doorgaans) in voor een periode van maximaal 6-8weken. Dus ja, living-on-the-edge zeg....hmpppfffff...

PS. Daarom bestaan er ook financieel-/hypotheek adviseurs die eigenlijk al het voorwerk met alle berekeningen al voor je uitstippelt, uiteindelijk bepaalt de geldverstrekker of je wel of geen lening krijgt maar een adviseur haalt de hele angel uit alle risico's lijkt me (en wordt daar ook vorstelijk voor betaald).

[ Voor 10% gewijzigd door Enforcer op 16-06-2022 14:57 ]

[Harrie_]

M.b.t. deze hele discussie over het financieringsvoorbehoud; waar ik vooral benieuwd naar ben is: Zijn er cijfers bekend hoe vaak zo'n voorbehoud wordt ingeroepen? Kopers zijn natuurlijk altijd bang dat de financiering niet doorgaat en verkopers zijn er net zo bang voor want dan verlies je 'momentum', maar ik vraag me toch af hoe reëel dit probleem eigenlijk is? Wordt 1 op de 100 transacties afgeketst vanwege het niet verkrijgen van financiering, 1 op de 1000, 1 op de 10.000?

[3clectic]

Ik denk dat het eerder niet echt een probleem was als de hypotheekaanvraag zou afketsen, je kreeg het huis toch wel verkocht. Waar ik nu bang voor ben bij onze verkoop is dat als het afketst je weer een paar weken verder bent waar de rentepercentages misschien weer gestegen zijn. Wij geven nu ook de voorkeur dus aan 'zekerheid' in de vorm van een aankoopmakelaar en het liefst zonder voorwaarden omdat we er van uitgaan dat het een weloverwogen beslissing is om het zonder voorwaarden te doen. Dit geldt uiteraard niet voor alle gevallen maar ik zie nu op al tegen de lange tijd voordat de verkoop daadwerkelijk afgerond is in het geval dat we met voorwaarden verkopen.

[Flix20]

Harrie_ schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 14:58:
M.b.t. deze hele discussie over het financieringsvoorbehoud; waar ik vooral benieuwd naar ben is: Zijn er cijfers bekend hoe vaak zo'n voorbehoud wordt ingeroepen? Kopers zijn natuurlijk altijd bang dat de financiering niet doorgaat en verkopers zijn er net zo bang voor want dan verlies je 'momentum', maar ik vraag me toch af hoe reëel dit probleem eigenlijk is? Wordt 1 op de 100 transacties afgeketst vanwege het niet verkrijgen van financiering, 1 op de 1000, 1 op de 10.000?

Enige tijd geleden hebben we het hier ook over gehad.
Toen kwam ook nog even ter sprake in hoeverre die 10% echt nageleefd wordt.
Geloof dat @JanHenk hier met wat meer onderbouwde cijfers kwam.

[D-dark]

De voorbehoud discussie is in wezen als volgt

Als koper wil ik een zo laag mogelijk prijs en alle mogelijke voorbehouden
Als verkoper wil ik een zo hoog mogelijk prijs en geen voorbehouden.

Als we nu naar de markt kijken dan zijn er weinig huizen in de verkoop met veel kopers die een huis willen.
Een vraag en aanbod situatie dicteert dan dat de wensen van de verkoper hoger worden dan die van de koper.

Ergo, bij meerdere gegadigden kies je voor een hoog bod zonder voorbehouden. Er zullen misschien wat kleinere aantallen hogere boden met voorbehoud zijn maar waarom dat risico lopen?

Dan de discussie over 10% kwijt zijn bij financiëring niet rond kunnen krijgen.
In de huidige markt is dat voor de verkoper geen ramp. Woning is op korte termijn toch verkocht dus schade is misschien een iets lagere verkoopprijs of extra tijd overbruggingshypotheek en extra kosten qua makelaar

Dat is de schade die een rechtbank zal toewijzen mocht het erop aan komen en dat hoeft geen 10% te zijn. Kan prima minder en daar zijn ook voorbeelden van te vinden.

De situatie dat je behoorlijk veilig kan bieden zonder voorbehoud is als je eigen geld achter de hand hebt en geen maximale hypotheek benodigd is. Dan zal een financiëel adviseur die het vantevoren al bekeken heeft zien dat er heel veel aanbieders als optie zijn. Hypotheek is dan normaal gesproken een formaliteit en zorgen dat je de papieren aanleverd.

[sprhnk]

D-dark schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 18:19:
De voorbehoud discussie is in wezen als volgt

Als koper wil ik een zo laag mogelijk prijs en alle mogelijke voorbehouden
Als verkoper wil ik een zo hoog mogelijk prijs en geen voorbehouden.

Als we nu naar de markt kijken dan zijn er weinig huizen in de verkoop met veel kopers die een huis willen.
Een vraag en aanbod situatie dicteert dan dat de wensen van de verkoper hoger worden dan die van de koper.

Ergo, bij meerdere gegadigden kies je voor een hoog bod zonder voorbehouden. Er zullen misschien wat kleinere aantallen hogere boden met voorbehoud zijn maar waarom dat risico lopen?

Dan de discussie over 10% kwijt zijn bij financiëring niet rond kunnen krijgen.
In de huidige markt is dat voor de verkoper geen ramp. Woning is op korte termijn toch verkocht dus schade is misschien een iets lagere verkoopprijs of extra tijd overbruggingshypotheek en extra kosten qua makelaar

Dat is de schade die een rechtbank zal toewijzen mocht het erop aan komen en dat hoeft geen 10% te zijn. Kan prima minder en daar zijn ook voorbeelden van te vinden.

De situatie dat je behoorlijk veilig kan bieden zonder voorbehoud is als je eigen geld achter de hand hebt en geen maximale hypotheek benodigd is. Dan zal een financiëel adviseur die het vantevoren al bekeken heeft zien dat er heel veel aanbieders als optie zijn. Hypotheek is dan normaal gesproken een formaliteit en zorgen dat je de papieren aanleverd.

Ik zou als verkoper iemand die zonder voorbehoud biedt minder serieus nemen en verwachten dat de kans groter is dat ze afhaken in de bedenktijd. Zelfs als het ruim binnen je marge zit is er een kans op een onvoorziene gebeurtenis. Waarom zou je op de grootste uitgave in je leven dit risico opzoeken? Mijn vooroordeel zou zijn dat je karakter dan pure zelf overschatting bevat en je dus minder betrouwbaar bent om zaken mee te doen.

[D-dark]

sprhnk schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 18:28:
[...]


Ik zou als verkoper iemand die zonder voorbehoud biedt minder serieus nemen en verwachten dat de kans groter is dat ze afhaken in de bedenktijd. Zelfs als het ruim binnen je marge zit is er een kans op een onvoorziene gebeurtenis. Waarom zou je op de grootste uitgave in je leven dit risico opzoeken? Mijn vooroordeel zou zijn dat je karakter dan pure zelf overschatting bevat en je dus minder betrouwbaar bent om zaken mee te doen.

Tsja, er zijn altijd de uitzonderingen op de regel.
Is van dezelfde categorie als je huis graag aan een starten willen verkopen.

Het blijft je eigen keus aan wie en op welke voorwaarden je wil verkopen.
Dat mag en ik ga geen waardeoordeel over principes vellen.

Maar rationeel gezien is dat niet de beste benadering qua winstoptimalisatie voor de verkoop.
Je kan dat afvangen door biedingen alleen te accepteren indien men het cash kan betalen of al goed is doorgerekend (niet via een site) of men in een goede situatie zit.

[sprhnk]

D-dark schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 18:36:
[...]


Tsja, er zijn altijd de uitzonderingen op de regel.
Is van dezelfde categorie als je huis graag aan een starten willen verkopen.

Het blijft je eigen keus aan wie en op welke voorwaarden je wil verkopen.
Dat mag en ik ga geen waardeoordeel over principes vellen.

Maar rationeel gezien is dat niet de beste benadering qua winstoptimalisatie voor de verkoop.
Je kan dat afvangen door biedingen alleen te accepteren indien men het cash kan betalen of al goed is doorgerekend (niet via een site) of men in een goede situatie zit.

Eens hoor het zijn mijn eigen vooroordelen, ieder zijn eigen ding. Winst maximalisatie is ook niet perse altijd de insteek.

[sprhnk]

Joosie200 schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 11:12:
[...]


Zeker. Maar daarom bied ik met het financieringsvoorbehoud. Ik heb allang het excel bestand uitgewerkt, 8 oriëntatiegesprekken gevoerd, werkgeversverklaring klaar liggen, recente loonstroken, bkr historie schoon. Ondanks al dat huiswerk kan er toch iets gebeuren waar ik geen invloed op heb en de koop toch niet door gaat. En daarom bied ik met voorbehoud. Niet omdat ik denk dat ik er gebruik van moet gaan maken maar als het ondanks mijn eigen gedane huiswerk het feest toch niet door kan gaan.

Maar nee vink je hem aan dan ben je gekke Henkie. Die 10% boete heb ik niet in 1 jaar terug verdiend. Het is niet alsof je een pakje boter bij de super haalt of een gamepc online samenstelt. Die verzekering voelt voor mij dus als onnodige extra kosten. Want leer mij verzekeringen kennen die vinden altijd een clausule in hun algemene voorwaarden om bij uitkering het bedrag zo klein mogelijk te houden.

Dit dus, dit is de koper die je wilt hebben.

[qwasd]

Mijn bod (met voorbehoud) zat 10k boven het bod zonder voorbehoud. Helaas voor mij maar de ander heeft het huis gekregen.

[D-dark]

sprhnk schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 19:05:
[...]

Dit dus, dit is de koper die je wilt hebben.

Kan ik inkomen. dat zijn de mensen die zich goed hebben voorbereid en weten wat er mogelijk is.
75% van de zonder voorbehoud (op investeerders en wanhopigen na) behoort tot die categorie.

De financiëring en eigen middelen zijn goed uitgezocht en weten dat de risico's minimaal zijn.
De hypotheekadviseurs hebben duidelijk gemaakt dat ze in de huidige markt zonder voorbehoud kunnen bieden. Was de situatie anders geweest dan ga je meer risico's afdekken.

Maar tot enige tijd geleden kwam je er anders niet tussen en voordat je beet had met voorbehoud waren de huizenprijzen weer een paar % gestegen.

[Paralize_nl]

qwasd schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 19:10:
Mijn bod (met voorbehoud) zat 10k boven het bod zonder voorbehoud. Helaas voor mij maar de ander heeft het huis gekregen.

Er komt zat op de markt, wij hebben ook wel verloren op het voorbehoud stuk met beste bod, er komt wel weer wat nieuws. Elke dag in ons geval kwam er wel iets online dat we interessant vonden.

[THM0]

sprhnk schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 19:05:
[...]


Dit dus, dit is de koper die je wilt hebben.

Maar je hebt uiteindelijk geen idee, iedereen kan opschrijven dat ze het heel goed uitgezocht hebben. Weet jij veel tot op welk niveau dat daadwerkelijk gebeurd is.
Blijft een klein beetje een gok en hopen op het beste als verkoper.
Je spreekt de kopers helaas helemaal nooit totdat het helemaal rond is.

Uiteindelijk heb je een bod met/zonder voorbehoud, met/zonder hypotheekverklaring en met/zonder motivatiebriefje waarin iets staat over de financiën. Echt toetsen kun je het niet echt, ook omdat je niet weet hoeveel van hun leenruimte de kopers nodig gaan hebben.

Dus vandaar: zonder voorbehoud is gewoon minder kans op dingen die fout kunnen lopen voor verkoper.

[sprhnk]

D-dark schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 19:17:
[...]


Kan ik inkomen. dat zijn de mensen die zich goed hebben voorbereid en weten wat er mogelijk is.
75% van de zonder voorbehoud (op investeerders en wanhopigen na) behoort tot die categorie.

De financiëring en eigen middelen zijn goed uitgezocht en weten dat de risico's minimaal zijn.
De hypotheekadviseurs hebben duidelijk gemaakt dat ze in de huidige markt zonder voorbehoud kunnen bieden. Was de situatie anders geweest dan ga je meer risico's afdekken.

Maar tot enige tijd geleden kwam je er anders niet tussen en voordat je beet had met voorbehoud waren de huizenprijzen weer een paar % gestegen.

Ja zo'n overspannen markt is dus ook echt niet gezond en moedigd roekeloos gedrag aan. Ik stond er dus deze week oprecht van te kijken dat op dit moment dat feestje vrolijk door gaat . Dus ik heb mijn mening ook een beetje bijgesteld dat de markt aan het inzakken is. Ik denk dat het wat afvlakt maar toch nog niet op 0 uit komt of negatief maar kleinere aantallen,

[Egeau]

sprhnk schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 21:24:
[...]


Ja zo'n overspannen markt is dus ook echt niet gezond en moedigd roekeloos gedrag aan. Ik stond er dus deze week oprecht van te kijken dat op dit moment dat feestje vrolijk door gaat . Dus ik heb mijn mening ook een beetje bijgesteld dat de markt aan het inzakken is. Ik denk dat het wat afvlakt maar toch nog niet op 0 uit komt of negatief maar kleinere aantallen,

Toch denk ik wel dat het kantelpunt er bijna aan zit te komen. Nu ik wat meer rondvraag in mijn omgeving en verkopers spreek (N=7 omgeving Ams, Utrecht) merk je toch echt wel dat het animo erg is afgenomen en dan de biedingen (als ze al komen) eerder rond de vraagprijs zitten of er onder.

De mensen die ik spreek en niet kopen/verkopen denken vooral nog dat de markt 'booming' is. Het zou mij niets verbazen als over een week de verkoopcijfers/verkoopprijzen van mei in het nieuws komen er toch wel veel nieuwsberichten komen dat de woningmarkt echt aan het afkoelen is. Combineer dit met de rente die vermoedelijk nog verder zal oplopen en dan denk ik dat het best even flink kan afkoelen op de huizenmarkt.

[barry86]

Enforcer schreef op donderdag 16 juni 2022 @ 13:21:
Ah, de onder voorbehoud discussie.

maar de meesten kunnen zelf wel een inschatting maken van hun financiële positie (al dan niet met behulp van een financieel- en/of hypotheekadviseur) alvorens een bod uit te brengen.

En toch heb ik het meegemaakt op het verkopen van een eerder huis.
Vraagprijs 140k.
2x verkocht
2x ontbonden vanwege de financiering niet rondkrijgen...

(zeker op dat bedrag)

[Flix20]

Bijzonder hoe het kan lopen wat betreft het (potentiel) kopen van een woning.

Heb 2 jaar geleden een appartement gekocht met het idee van over 5 jaar zien we wel.
We zijn eigenlijk helemaal niet actief in de markt. Zo nu en dan funda even open klappen om toch een beetje 'gevoel' bij de markt te blijven houden en voor hetzelfde geld zit er wat tussen.

Woensdag appt m'n vriendin een Funda link door met een huis waar ze het 'ja dit is 'm' gevoel.
Ik was ook wel gecharmeerd en zie het opzich ook wel zitten.
Het huis is maandag op funda gekomen dus ik zei gekscherends van bel de makelaar maar om een bezichtiging in te planne. Ik dacht dat lukt nooit, die zal al lang en breed vol zitten maar dan ben ik igg niet de boeman.
Half uurtje later gaat m'n telefoon; we kunnen donderdag einde dag langs.

Dus we zijn gister wezen kijken en zij is helemaal in go mode. Zelf ben ik er ook wel enthousiast over, alleen de ruimte viel me wel iets tegen. Even veel kamers en m² als we nu in het appartement hebben, alleen ligt een flinke achtertuin met tuinhuis van nog eens 20m² bij.

VP 495 maar de makelaar geeft aan te verwachten dat de prijs richting de 550-580 gaat zijn.
Vanmiddag moet een bod uitgebracht zijn.

[big bang]

Egeau schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 09:18:
[...]
Het zou mij niets verbazen als over een week de verkoopcijfers/verkoopprijzen van mei in het nieuws komen er toch wel veel nieuwsberichten komen dat de woningmarkt echt aan het afkoelen is. Combineer dit met de rente die vermoedelijk nog verder zal oplopen en dan denk ik dat het best even flink kan afkoelen op de huizenmarkt.

Die berichten waren er ook aan het begin van corona, inclusief berichten van de kenners, banken etc. De geschiedenis kennen we.

Mijn conclusie? Ik heb geen flauw idee wat er gaat gebeuren, en de experts maar zeer beperkt.

[big bang]

Flix20 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 10:21:
VP 495 maar de makelaar geeft aan te verwachten dat de prijs richting de 550-580 gaat zijn.
Vanmiddag moet een bod uitgebracht zijn.

Tenzij het je aankoopmakelaar is; luister niet naar wat die makelaar zegt. Maak je eigen afweging voor wat het jullie waard is en bied dat.

[t14wo]

Flix20 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 10:21:
Bijzonder hoe het kan lopen wat betreft het (potentiel) kopen van een woning.

Heb 2 jaar geleden een appartement gekocht met het idee van over 5 jaar zien we wel.
We zijn eigenlijk helemaal niet actief in de markt. Zo nu en dan funda even open klappen om toch een beetje 'gevoel' bij de markt te blijven houden en voor hetzelfde geld zit er wat tussen.

Woensdag appt m'n vriendin een Funda link door met een huis waar ze het 'ja dit is 'm' gevoel.
Ik was ook wel gecharmeerd en zie het opzich ook wel zitten.
Het huis is maandag op funda gekomen dus ik zei gekscherends van bel de makelaar maar om een bezichtiging in te planne. Ik dacht dat lukt nooit, die zal al lang en breed vol zitten maar dan ben ik igg niet de boeman.
Half uurtje later gaat m'n telefoon; we kunnen donderdag einde dag langs.

Dus we zijn gister wezen kijken en zij is helemaal in go mode. Zelf ben ik er ook wel enthousiast over, alleen de ruimte viel me wel iets tegen. Even veel kamers en m² als we nu in het appartement hebben, alleen ligt een flinke achtertuin met tuinhuis van nog eens 20m² bij.

VP 495 maar de makelaar geeft aan te verwachten dat de prijs richting de 550-580 gaat zijn.
Vanmiddag moet een bod uitgebracht zijn.

Makelaar heeft uiteraard baat bij een zo hoog mogelijke opbrengst. Ik denk dat die verwachting van hem nog gebaseerd is op de (inmiddels) leeglopende bubbel. Zeker omdat je nog een bezichtiging kon plannen 2 dagen nadat hij online staat en daarbij óok nog direct de volgende dag kan komen kijken.

Zonder de woning gezien te hebben is dat uiteraard koffiedik kijken of de VP opzettelijk lager ingezet is.

[Flix20]

big bang schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 10:25:
[...]

Tenzij het je aankoopmakelaar is; luister niet naar wat die makelaar zegt. Maak je eigen afweging voor wat het jullie waard is en bied dat.

Zo hoog willen en gaan we(ik) zeker niet.
Ga zo een bod uitbrengen van dit wil ik ervoor betalen, en zo niet dan oh well.

[t14wo]

big bang schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 10:23:
[...]

Die berichten waren er ook aan het begin van corona, inclusief berichten van de kenners, banken etc. De geschiedenis kennen we.

Mijn conclusie? Ik heb geen flauw idee wat er gaat gebeuren, en de experts maar zeer beperkt.

Toen was er hooguit onzekerheid in de markt door economische problemen door corona. Nu is er daadwerkelijk iets veranderd: Er is zowel onzekerheid, als ingrijpen door de centrale banken door rente te verhogen én de hypotheekrente is inmiddels ruim 2x zo hoog als de jaren hiervoor. Dat heeft gewoon direct effect op de betaalbaarheid van woningen. Je zal altijd eerst een soort run krijgen van mensen die de stijging zien en 'snel' een huis willen kopen, maar op een gegeven moment is de bestedingsruimte gewoon op en zullen prijzen stagneren en dalen. In ieder geval de druk van de ketel waardoor woningen langer te koop staan en daarmee de 'rush' van het overbieden verdwijnt. Ik denk dat dat stiekem een groot effect zal hebben.

[Egeau]

big bang schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 10:23:
[...]

Die berichten waren er ook aan het begin van corona, inclusief berichten van de kenners, banken etc. De geschiedenis kennen we.

Mijn conclusie? Ik heb geen flauw idee wat er gaat gebeuren, en de experts maar zeer beperkt.

Eens dat we het beide niet weten en de experts ook niet.

Grootste verschil is dat de experts toen niet hadden verwacht dat de overheid iedereen zou doorbetalen en dat de rente extreem laag was waardoor jan en allemaal opeens veel te besteden hadden.

Nu is de rente hoger en lijkt door te stijgen, inflatie is hoog, energieprijzen door het dak en het consumentenvertrouwen laag..

[beyazz06]

Flix20 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 10:21:
..

VP 495 maar de makelaar geeft aan te verwachten dat de prijs richting de 550-580 gaat zijn.
Vanmiddag moet een bod uitgebracht zijn.

Even afgezien of je de woning wil hebben of niet; de woning die wij hebben gekocht stond te koop voor ~660k, volgens de makelaar moesten wij boven de 680k bieden willen wij kans maken. Uiteindelijk hebben wij 670k geboden alsook de woning gekregen..

In eerste instantie wilde ik zelfs 660k bieden, maar vrouwtje vond dat te weinig c.q. niet serieus en was van mening dat de woning voor +700k verkocht zou worden. Dus ja, vrouwtje was goed ingepalmd door de makelaar..

ps. in totaliteit waren er maar 2 bieders, wij en een andere die zich terug getrokken hadden..

Essentie van het verhaal is, bied het bedrag waarvan jij denkt dat het waard is! Vooral nu in de huidige markt zou ik niet zo snel overbieden. Tel daarbij op dat je nog een afspraak heb kunnen maken nadat het op funda is gekomen, terwijl je daar niet van uitging. Dit laat m.i. zien dat het niet meer is zoals een half jaar terug.

[kx22]

beyazz06 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 11:02:
[...]


Even afgezien of je de woning wil hebben of niet; de woning die wij hebben gekocht stond te koop voor ~660k, volgens de makelaar moesten wij boven de 680k bieden willen wij kans maken. Uiteindelijk hebben wij 670k geboden alsook de woning gekregen..

In eerste instantie wilde ik zelfs 660k bieden, maar vrouwtje vond dat te weinig c.q. niet serieus en was van mening dat de woning voor +700k verkocht zou worden. Dus ja, vrouwtje was goed ingepalmd door de makelaar..

ps. in totaliteit waren er maar 2 bieders, wij en een andere die zich terug getrokken hadden..

Essentie van het verhaal is, bied het bedrag waarvan jij denkt dat het waard is! Vooral nu in de huidige markt zou ik niet zo snel overbieden. Tel daarbij op dat je nog een afspraak heb kunnen maken nadat het op funda is gekomen, terwijl je daar niet van uitging. Dit laat m.i. zien dat het niet meer is zoals een half jaar terug.

Misschien denk jij dat je nu 10k teveel hebt betaald, maar als iemand anders mee vandoor was gegaan denk je dat je waarschijnlijk 10k te weinig hebt geboden. Echt een papierenwaarde heeft een huis niet (tenzij je het wilt kopen om te verkopen). Kijk gewoon wat je te besteden hebt.

Ik heb een huis misgelopen omdat de verkoopmakelaar verwachte het tegen de vraagprijs te verkopen. Uiteindelijk is het bedrag met 50k overboven. Terwijl ik dacht, nou vraagprijs vind ik prima, maar alles daarboven niet. Om toch een serieuze kans te maken heb ik ook iets van 25k overboden.

Baal ik achteraf? Ja en nee. De markt is onzeker en nu 50k bovenop een vraagprijs betalen is gestoord. Maar aan de andere kant zou het wel mijn zoektocht stoppen en mij en mijn vrouw wat rust geven.

Al met al blijven we gewoon doorzoeken. Is onderhand ook een hobby geworden.

[beyazz06]

kx22 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 11:51:
[...]


Misschien denk jij dat je nu 10k teveel hebt betaald, maar als iemand anders mee vandoor was gegaan denk je dat je waarschijnlijk 10k te weinig hebt geboden. Echt een papierenwaarde heeft een huis niet (tenzij je het wilt kopen om te verkopen). Kijk gewoon wat je te besteden hebt.

Ik heb een huis misgelopen omdat de verkoopmakelaar verwachte het tegen de vraagprijs te verkopen. Uiteindelijk is het bedrag met 50k overboven. Terwijl ik dacht, nou vraagprijs vind ik prima, maar alles daarboven niet. Om toch een serieuze kans te maken heb ik ook iets van 25k overboden.

Baal ik achteraf? Ja en nee. De markt is onzeker en nu 50k bovenop een vraagprijs betalen is gestoord. Maar aan de andere kant zou het wel mijn zoektocht stoppen en mij en mijn vrouw wat rust geven.

Al met al blijven we gewoon doorzoeken. Is onderhand ook een hobby geworden.

Nee daar ben ik mij zeer zeker bewust van. Voor hetzelfde geldt waren de kopers met 660k niet akkoord gegaan en hadden ze een 2e ronde ingepland oid. Vandaar dat ik ook meegeef; bied datgene waarvan jij denkt dat het waard is.

Na een aankoop, of het nu een huis, auto of bank is, moet je niet meer omkijken, piekeren en etc. Je kunt toch niet meer terug, nergens voor nodig om jezelf gek te maken.

[3clectic]

Wij hebben uiteindelijk 35k overboden zonder voorwaardenna een zoektocht van ruim anderhalf jaar en meerdere keren achter het net gevist te hebben. Toen we begonnen met zoeken zeiden de vrouw en ik beiden nooit zonder voorwaarden te bieden, maar uiteindelijk toch gedaan. Momenteel is alles rond en hoeven we alleen nog naar de notaris voor de overdracht.

Aanstaande maandag zijn de eerste bezichtigingen voor de verkoop van ons eigen huis maar dat is toch wel iets waar ik momenteel veel stress van ondervind. Alles volgepland wel op de eerste dag, maar gezien de huidige rentestand en de verhoging die ING komende week doorvoert zorgt ervoor dat ik er niet echt positief in sta. Verkocht krijgen we het wel aangezien het instapklaar is, maar de vraag is en blijft voor hoeveel meer of minder dan de verkoopprijs

[praliwi]

3clectic schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 12:04:
Wij hebben uiteindelijk 35k overboden zonder voorwaardenna een zoektocht van ruim anderhalf jaar en meerdere keren achter het net gevist te hebben. Toen we begonnen met zoeken zeiden de vrouw en ik beiden nooit zonder voorwaarden te bieden, maar uiteindelijk toch gedaan. Momenteel is alles rond en hoeven we alleen nog naar de notaris voor de overdracht.

Aanstaande maandag zijn de eerste bezichtigingen voor de verkoop van ons eigen huis maar dat is toch wel iets waar ik momenteel veel stress van ondervind. Alles volgepland wel op de eerste dag, maar gezien de huidige rentestand en de verhoging die ING komende week doorvoert zorgt ervoor dat ik er niet echt positief in sta. Verkocht krijgen we het wel aangezien het instapklaar is, maar de vraag is en blijft voor hoeveel meer of minder dan de verkoopprijs

Komen jullie in de problemen als jullie huis 20% minder opbrengt als op de voorlopige piek? Met andere woorden, wat kan er mis gaan?

[supersoco80]

Een on topic koop-ervaring:

Net terug van een bezichtiging. Net huis, prima staat, fantastische tuin, goede locatie (voor ons!): Wij hebben interesse. De makelaar begon spomtaan over dat er 9 bezichtigingen zijn geweest, wij waren de laatste. Er zou 1 bod binnen zijn en dat was 'ruim boven de vraagprijs'. Vervolgens noemde hij oplopend wat bedragen tot ca. 5% boven de vraagprijs met de toevoeging dat we het daarmee niet zouden redden.

Ik heb echt geen idee wat ik daarmee moet. Is dit om de prijs op te drijven (ja natuurlijk, maar klopt het ook?). Pittig.

[coazter]

supersoco80 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 13:00:
Ik heb echt geen idee wat ik daarmee moet. Is dit om de prijs op te drijven (ja natuurlijk, maar klopt het ook?). Pittig.

Dat weet je helaas nooit, tenzij je een aankoopmakelaar hebt die daar naar kan vragen.
Tsja, wat is het huis je waard, heb je eigen geld om een lagere taxatie op te vangen, wat doet een paar duizend extra verspreid over een looptijd van 30 jaar, bij welke maandlast voel je je nog comfortabel, heb je alternatieven op het oog, hoe erg zou je balen als je dit mis loopt, maakt de stijgende rente je nerveus? Zoveel afwegingen.

[True]

supersoco80 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 13:00:
Een on topic koop-ervaring:

Net terug van een bezichtiging. Net huis, prima staat, fantastische tuin, goede locatie (voor ons!): Wij hebben interesse. De makelaar begon spomtaan over dat er 9 bezichtigingen zijn geweest, wij waren de laatste. Er zou 1 bod binnen zijn en dat was 'ruim boven de vraagprijs'. Vervolgens noemde hij oplopend wat bedragen tot ca. 5% boven de vraagprijs met de toevoeging dat we het daarmee niet zouden redden.

Ik heb echt geen idee wat ik daarmee moet. Is dit om de prijs op te drijven (ja natuurlijk, maar klopt het ook?). Pittig.

"De makelaar" >> verkoopmakelaar?
Voor wie denk je dat hij werkt

één bod ligt er altijd zodat mensen niet denken dat ze voor onder de vraagprijs de woning kunnen krijgen en het gevoel krijgen minimaal de vraagprijs +5k moeten gaan bieden.

@supersoco80 is het op inschrijving? Dan is het trouwens raar dat er al een bod zou liggen.

[ Voor 4% gewijzigd door True op 17-06-2022 13:14 ]

[supersoco80]

True schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 13:06:
[...]


"De makelaar" >> verkoopmakelaar?
Voor wie denk je dat hij werkt

één bod ligt er altijd zodat mensen niet denken dat ze voor onder de vraagprijs de woning kunnen krijgen en het gevoel krijgen minimaal de vraagprijs +5k moeten gaan bieden.

@supersoco80 is het op inschrijving? Dan is het trouwens raar dat er al een bod zou liggen.

Nee, niet op inschrijving en dat is voor ons voor het eerst (en we hebben al best wat bekeken)

[3clectic]

praliwi schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 12:11:
[...]


Komen jullie in de problemen als jullie huis 20% minder opbrengt als op de voorlopige piek? Met andere woorden, wat kan er mis gaan?

Nee, helemaal niet zelfs. Ik ben denk ik meer onrustig doordat het nu misschien nog wel belangrijker is dat de verkoop niet afketst op het niet krijgen van de hypotheek waardoor we eventueel voor nog minder moeten verkopen in een tweede ronde door de stijgende rente. Dat we het niet verkocht krijgen daar ben ik eigenlijk niet bang voor, wel voor een langer verkoopproces.

[sprhnk]

supersoco80 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 13:37:
[...]


Nee, niet op inschrijving en dat is voor ons voor het eerst (en we hebben al best wat bekeken)

Gebruikelijk wordt het pas op inschrijving als de interesse hoog is, dus stel na jou komen er nog 5 met een bod dan kun je best het bericht krijgen dat besloten is om het alsnog op inschrijving te doen.

[kx22]

supersoco80 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 13:00:
Een on topic koop-ervaring:

Net terug van een bezichtiging. Net huis, prima staat, fantastische tuin, goede locatie (voor ons!): Wij hebben interesse. De makelaar begon spomtaan over dat er 9 bezichtigingen zijn geweest, wij waren de laatste. Er zou 1 bod binnen zijn en dat was 'ruim boven de vraagprijs'. Vervolgens noemde hij oplopend wat bedragen tot ca. 5% boven de vraagprijs met de toevoeging dat we het daarmee niet zouden redden.

Ik heb echt geen idee wat ik daarmee moet. Is dit om de prijs op te drijven (ja natuurlijk, maar klopt het ook?). Pittig.

Je kan alsnog een bod uitbrengen wat jij wel kan betalen.
Soms (heel soms) gebeurd het wel eens dat de hoogste bieder zich terugtrekt. Wie weet ben jij nummer 2.

[Richh]

supersoco80 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 13:00:
Een on topic koop-ervaring:

Net terug van een bezichtiging. Net huis, prima staat, fantastische tuin, goede locatie (voor ons!): Wij hebben interesse. De makelaar begon spomtaan over dat er 9 bezichtigingen zijn geweest, wij waren de laatste. Er zou 1 bod binnen zijn en dat was 'ruim boven de vraagprijs'. Vervolgens noemde hij oplopend wat bedragen tot ca. 5% boven de vraagprijs met de toevoeging dat we het daarmee niet zouden redden.

Ik heb echt geen idee wat ik daarmee moet. Is dit om de prijs op te drijven (ja natuurlijk, maar klopt het ook?). Pittig.

Brutaal antwoorden: "oh, dus als we de vraagprijs zouden willen bieden, kunnen we beter helemaal geen bieding indienen"?

Als hij daarop zegt 'nee klopt' dan zal er mogelijk een kern van waarheid in het praatje van de makelaar zitten. Als hij dan allerlei onzinnige dingen gaat zeggen waar uit blijkt dat je het beste toch maar een bod kan doen ookal maak je eigenlijk amper kans, dan zal het allemaal wel meevallen hoe zeker hij écht is van de andere biedingen.

Onder de streep; hoe zo'n dooddoener het ook is, denk dat je vooral moet bieden wat jij het waard vind.

[supersoco80]

Richh schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 15:57:
[...]

Brutaal antwoorden: "oh, dus als we de vraagprijs zouden willen bieden, kunnen we beter helemaal geen bieding indienen"?

Als hij daarop zegt 'nee klopt' dan zal er mogelijk een kern van waarheid in het praatje van de makelaar zitten. Als hij dan allerlei onzinnige dingen gaat zeggen waar uit blijkt dat je het beste toch maar een bod kan doen ookal maak je eigenlijk amper kans, dan zal het allemaal wel meevallen hoe zeker hij écht is van de andere biedingen.

Onder de streep; hoe zo'n dooddoener het ook is, denk dat je vooral moet bieden wat jij het waard vind.

Nou, we zijn starter en kunnen er geen tonnen overwaarde tegenaan gooien, dus wat een taxateur zegt speelt zeker ook mee.

[Richh]

supersoco80 schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 16:17:
[...]


Nou, we zijn starter en kunnen er geen tonnen overwaarde tegenaan gooien, dus wat een taxateur zegt speelt zeker ook mee.

Ja, dat is ook wel logisch dat kan je ook goed meenemen in je bieding, door middel van een voorbehoud. Nu kunnen meer voorbehouden natuurlijk wel invloed hebben op de keuze van de verkoper, maar misschien heb je er iets aan.

Stel, je wil 400.000 euro bieden op woning X, je hebt 30.000 euro spaargeld hiervoor beschikbaar, maar vreest dat de taxateur de woning niet op 370.000 euro wil taxeren - het nodige bedrag om 400.000 euro te kunnen betalen.

Je kan dan een bod doen van 400.000, onder voorbehoud van financiering ter hoogte van 370.000 euro.

Stel de taxatie valt lager uit, dan kan je geen 370.000 financieren, en kan je je zonder gevolgen terugtrekken van de koop.

[sprhnk]

Richh schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 17:02:
[...]

Ja, dat is ook wel logisch dat kan je ook goed meenemen in je bieding, door middel van een voorbehoud. Nu kunnen meer voorbehouden natuurlijk wel invloed hebben op de keuze van de verkoper, maar misschien heb je er iets aan.

Stel, je wil 400.000 euro bieden op woning X, je hebt 30.000 euro spaargeld hiervoor beschikbaar, maar vreest dat de taxateur de woning niet op 370.000 euro wil taxeren - het nodige bedrag om 400.000 euro te kunnen betalen.

Je kan dan een bod doen van 400.000, onder voorbehoud van financiering ter hoogte van 370.000 euro.

Stel de taxatie valt lager uit, dan kan je geen 370.000 financieren, en kan je je zonder gevolgen terugtrekken van de koop.

Mja moet er er wel in vermelden dat het plus kk is anders geld volgens mij dat je moet aantonen dat je geen 400k bij elkaar kunt harken. Dus voorwaarde 370k maar ook 30k spaargeld hebben zegt dat je dit wel kunt ophoesten en dus moet je. Dan zou je dus wel expliciet je eigen middelen moeten uitsluiten. In de meeste koopcontracten wordt bij ontbinding meegenomen dat je de stukken moet overhandigen om aan te tonen dat je de woning niet kunt financieren. Een van de standaard stukken voor een hypotheek aanvraag is een bankafschrift en je spaartegoeden e.d.

Maar goed niet dat dit uit maakt want doorgaans is een taxatie een zware loophole in de wetgeving waar veel creativiteit in voor komt. Heb je 400k nodig lijkt de woning daar enigzins aan te voldoen dan zal de taxatie 400k zijn, moet je verbouwen en heef je op dat de waarde 450k zal zijn moet het wel heel gek lopen wil je dat niet krijgen.

[sprhnk]

Richh schreef op vrijdag 17 juni 2022 @ 15:57:
[...]

Brutaal antwoorden: "oh, dus als we de vraagprijs zouden willen bieden, kunnen we beter helemaal geen bieding indienen"?

Als hij daarop zegt 'nee klopt' dan zal er mogelijk een kern van waarheid in het praatje van de makelaar zitten. Als hij dan allerlei onzinnige dingen gaat zeggen waar uit blijkt dat je het beste toch maar een bod kan doen ookal maak je eigenlijk amper kans, dan zal het allemaal wel meevallen hoe zeker hij écht is van de andere biedingen.

Onder de streep; hoe zo'n dooddoener het ook is, denk dat je vooral moet bieden wat jij het waard vind.

De meeste makelaars geven dan aan dat de kans onwaarschijnlijk is maar dat er niet alleen naar het geldelijke wordt gekeken dus dat ze het altijd kunnen proberen. Kortom opties open houden. Overigens mee eens met bieden wat het je waard is, maar in een populaire randstedelijke wijk denken dat je kunt onder bieden zal niet veel voorkomen.