Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Verwijderd]

poehee schreef op dinsdag 27 september 2016 @ 13:49:
Oke, here we go.

Mijn zus komt terug uit Zwitserland. Ze krijgt ongetwijfeld een baan (ze is een hoog gekwalificeerde verpleegster), maar wel gewoon 2 of 3 maanden proeftijd en jaarcontract.

Ze heeft genoeg geld om een modaal huis (ongeveer 200k) cash te betalen, maar dan is haar cash op. En dat is ongewenst, want er moet meer gekocht worden (auto, meubel, klusjesmannen etc).

Volgens de makelaar is dit wat betreft het afsluiten van een hypotheek een kansloze situatie. Niet zijn schuld als het waar is, maar is het waar? Klinkt alsof hier iets niet klopt (kwa rechtvaardigheid)

Zijn er hypotheekverstrekkers die in dit soort situaties wel een hypotheek verstrekken?
- als ze kan aantonen dat haar vermogen overeenkomt met de woningwaarde?
- als ze de helft zelf contant bijlegt?
- als ze voorschiet, en wanneer ze wel voldoet aan de voorwaarden voor een hypotheek deze alsnog afsluit?
- als ze...?

Zijn er andere opties ?

Euhm je zult ongetwijfeld veel nuttige antwoorden krijgen hier, maar je hebt dus met een makelaar gesproken en dat was het? Wellicht handig om eens een rondje hypotheekverstrekkers/tussenpersonen te doen?

Weer je meteen wat de opties zijn.

[bvbal79]

Ray schreef op dinsdag 27 september 2016 @ 13:59:
[...]


Je haalt wat dingen door elkaar lijkt het. In mijn uitleg staat dat spaar feitelijk ook als aflosvrij gezien wordt onder het overgangsrecht. dus zou je stoppen met sparen mag je dit deel wel meetellen voor het totaal aflosvrij wat dan mogelijk wordt onder het overgangsrecht met behoud van HRA als dit maar niet meer is dan 50% van de nieuwe woning waarde.

het staat letterlijk in de wettekst waarvan ik de link al een paar maal neer gezet heb. Kijk goed naar het begrip eigen woningschuld.

tja...of je legt het ingewikkeld uit voor de simpele man. probeer het even in één zin

[Ray]

bvbal79 schreef op dinsdag 27 september 2016 @ 14:05:
[...]


tja...of je legt het ingewikkeld uit voor de simpele man. probeer het even in één zin

tja het is een compleet (alle 10Bis delen! http://www.omgevingsweb.n...fdstuk10bis_Artikel10bis1 )wetsartikel wat hier over gaat. dat laat zich niet vatten in 1 zin.

heb een kleine tekstuele aanpassing gedaan in de eerste uitleg.

Ray in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

daarnaast is dit een van de complexere zaken en zie je regelmatig vragen op professionele forums hierover dus het is niet vreemd dat het niet helemaal duidelijk voor je is.

[ Voor 32% gewijzigd door Ray op 27-09-2016 19:19 ]

[frietsje]

Dinsdag 2e bezichtiging gehad met bevriende architect erbij. Klonk allemaal vrij positief en 's avonds hebben we een bod uitgebracht van 10% onder de vraagprijs. Gisteren belde de makelaar al dat het bod geaccepteerd is

Nu kan de hele handel in gang worden gezet. Voor ons is de vraag ook wat we qua bouwdepot willen. We willen e.e.a. opknappen, maar zijn daar nog niet helemaal over uit. Ik begrijp dat dit wel in detail moet worden beschreven voor de taxateur. Tot op welke hoogte? En hoe zit dat als je veel zelf wil gaan doen?

[Denniz0229]

frietsje schreef op donderdag 29 september 2016 @ 09:42:
Dinsdag 2e bezichtiging gehad met bevriende architect erbij. Klonk allemaal vrij positief en 's avonds hebben we een bod uitgebracht van 10% onder de vraagprijs. Gisteren belde de makelaar al dat het bod geaccepteerd is

Nu kan de hele handel in gang worden gezet. Voor ons is de vraag ook wat we qua bouwdepot willen. We willen e.e.a. opknappen, maar zijn daar nog niet helemaal over uit. Ik begrijp dat dit wel in detail moet worden beschreven voor de taxateur. Tot op welke hoogte? En hoe zit dat als je veel zelf wil gaan doen?

voor mijn taxateur waren schattingen voldoende. dus keuken 10k, badkamer 5k, vloer 3k, etc.
wat je zelf doet kan je wel het materiaal opgeven, maar niet de uren.

let wel op wat je kan financieren bij de bank, want de keuken van 20k die jij uitzoekt verhoogd de waarde misschien maar met 5k en daar krijg je dan vaak maar 75% van.

edit: gefeliciteerd met je aankoop trouwens

[frietsje]

Denniz0229 schreef op donderdag 29 september 2016 @ 10:31:
[...]

voor mijn taxateur waren schattingen voldoende. dus keuken 10k, badkamer 5k, vloer 3k, etc.
wat je zelf doet kan je wel het materiaal opgeven, maar niet de uren.

let wel op wat je kan financieren bij de bank, want de keuken van 20k die jij uitzoekt verhoogd de waarde misschien maar met 5k en daar krijg je dan vaak maar 75% van.

edit: gefeliciteerd met je aankoop trouwens

Thnx Daar zijn we inderdaad van op de hoogte ja. Het zullen vooral serieuze waardevaste verbeteringen zijn ipv smaakgevoelige zaken.

[bvbal79]

frietsje schreef op donderdag 29 september 2016 @ 09:42:
Dinsdag 2e bezichtiging gehad met bevriende architect erbij. Klonk allemaal vrij positief en 's avonds hebben we een bod uitgebracht van 10% onder de vraagprijs. Gisteren belde de makelaar al dat het bod geaccepteerd is

Nu kan de hele handel in gang worden gezet. Voor ons is de vraag ook wat we qua bouwdepot willen. We willen e.e.a. opknappen, maar zijn daar nog niet helemaal over uit. Ik begrijp dat dit wel in detail moet worden beschreven voor de taxateur. Tot op welke hoogte? En hoe zit dat als je veel zelf wil gaan doen?

10% van wat voor een vraagprijs? op een huis van 6 ton 60K eraf krijgen ga ik niet vanuit

[koentjuh1987]

rjong5 schreef op dinsdag 27 september 2016 @ 06:25:
Oudere huizen hebben doorgaans ook een grotere achtertuin en schuur. ( En gewoon van steen ipv hout).

Als ik bij ons de nieuwbouwprojecten bekijk van de " royale" eengezinswoningen. Die hebben een tuin van nog geen paar vierkante meter en één of ander houten kotje van ze een schuur noemen.
Hechten mensen tegenwoordig geen waarde meer aan een fatsoenlijke tuin vraag ik me dan af

is ook een van de redenen waarom wij gekozen hebben voor een ouder huis.
diverse nieuwbouwprojecten bekeken. mooie huizen kunnen het worden. alleen de postzegels waar die huizen op gebouwd moeten worden lijken met de jaren wel kleiner te worden. kleine tuinen. Soms geen of zeer beperkte bergruimte in de vorm van een garage/tuinhuisje. Als je dan nog een garage wil laten bouwen dan ben je nog meer ruimte kwijt.

uiteindelijk hebben wij gekozen voor een woning uit 1952 (2-1 kap) tuin van 14 meter diep en zo'n 9 meter breed. Incl schuur/garage. Dik tevreden mee en biedt ook voor de toekomst genoeg mogelijkheden om er iets van te maken.

[frietsje]

bvbal79 schreef op donderdag 29 september 2016 @ 12:51:
[...]

10% van wat voor een vraagprijs? op een huis van 6 ton 60K eraf krijgen ga ik niet vanuit

200.000 -> 180.000, had wellicht meer ingezeten dan, niet meer over nadenken

[Markprinsen]

In deze tijd lijkt het me nog zeer goed hoor. Elke makelaar schermt alweer met aantrekkende prijzen, we komen uit een dal en meer van dat soort kletspraat.

[killerbee1958]

Helemaal eens. 10 % afdingen in deze tijd is best een knap resultaat.

En nog belangrijker, als je het zelf goed genoeg vindt laat je dan vooral niet leiden door emoties van anderen. Ik hoop dat ik er tzt ook 10 % van af ga krijgen dus voorlopig vind ik je een held.

[bvbal79]

frietsje schreef op donderdag 29 september 2016 @ 13:27:
[...]

200.000 -> 180.000, had wellicht meer ingezeten dan, niet meer over nadenken

Inderdaad, 20.000 euro onder de vraagprijs gelijk aannemen denk dat je wel een van de uitzonderingen bent. Wat voor huis is het...een klushuis, stond het te lang te koop (dus ligt het aan de regio).

In ieder geval gefeliciteerd!.

[frietsje]

Klushuis, eind jaren 50, beetje waar dit topic net over ging Vrijstaand, grote tuin, garage, landelijke omgeving, etc. Gelukkig is het geen bouwval, de mensen hebben het piekfijn onderhouden, het is dus alleen wat gedateerd.

Overigens, zoon had het geërfd van overleden ouders. Dat zal zeker een rol hebben gespeeld.

[ Voor 17% gewijzigd door frietsje op 29-09-2016 13:47 ]

[ANdrode]

Markprinsen schreef op donderdag 29 september 2016 @ 13:37:
In deze tijd lijkt het me nog zeer goed hoor. Elke makelaar schermt alweer met aantrekkende prijzen, we komen uit een dal en meer van dat soort kletspraat.

Ach die gestegen marktwaarde zit toch al weer verwerkt in de prijs van het nieuwe aanbod? Je kan imo zonder de woning goed te bekijken en vergelijken met de omgeving (=dus bijna een taxatie) niet zeggen of 10% onder de vraagprijs scherp of veel te hoog was.

[Shanquish]

koentjuh1987 schreef op donderdag 29 september 2016 @ 12:56:
[...]

is ook een van de redenen waarom wij gekozen hebben voor een ouder huis.
diverse nieuwbouwprojecten bekeken. mooie huizen kunnen het worden. alleen de postzegels waar die huizen op gebouwd moeten worden lijken met de jaren wel kleiner te worden. kleine tuinen. Soms geen of zeer beperkte bergruimte in de vorm van een garage/tuinhuisje. Als je dan nog een garage wil laten bouwen dan ben je nog meer ruimte kwijt.

uiteindelijk hebben wij gekozen voor een woning uit 1952 (2-1 kap) tuin van 14 meter diep en zo'n 9 meter breed. Incl schuur/garage. Dik tevreden mee en biedt ook voor de toekomst genoeg mogelijkheden om er iets van te maken.

Dat is zeker zo, ons nieuwe huis is midden jaren 80 gebouwd en biedt wat ons betreft het beste van 'beide' werelden. Ankerloze spouwmuren, alles van beton (geen kwaaitaal) en een redelijke tuin van 10 bij 5. Natuurlijk zullen er nadelen aan zitten ten opzichte van een nieuw huis.

[koentjuh1987]

om terug te komen op het afdingen. wij hebben uiteindelijk slechts 2.000 euro van de vraagprijs weten af te praten. maar dat had meer te maken met de grote hoeveelheid geinteresseerden. 14 bezichtigingen in de eerste week en wij wilde het graag hebben. Achteraf geen spijt van.

[la_fusion]

Zoals reeds eerder al gezegd hier in het topic is daar ook niet een specifieke waarde aan te hangen wanneer je het 'goed gedaan' hebt. Alles heeft te maken met de vraagprijs(realistisch of niet maar ook absolute waarde), populariteit en voorwaarden voor de overdracht.

[Aghanim]

Wij hebben gisteren ons huis verkocht! Dus nu ook echt actief op zoek naar wat anders. Gelukkig morgen open huizen route en daar hoeven we nu niet zelf meer aan mee te doen als verkoper.

We zoeken een grote 2-1 kap of vrijstaand huis en ook hier merk ik dat oude huizen relatief duur zijn vergeleken met huizen uit 2000 of nieuwer. Die oude huizen hebben dan ook een keuken en badkamer uit 1964 waardoor je nog flink moet investeren. Vaak is het perceel inderdaad wel groter en kijken er minder buren in je tuin.

Morgen gaan we 5 huizen bekijken, een mix van oude en nieuwe. Denk dat je daar sowieso wel een gevoel gaat krijgen wat meer aanspreekt.

[killerbee1958]

*knip*

[ Voor 96% gewijzigd door naitsoezn op 30-09-2016 12:04 . Reden: Ook in dit topic geen V&A ]

[JacquesMesrine]

Welke factoren laten jullie bepalen wat het verzekerd bedrag in een ORV moet zijn? En zijn voorwaarden als een premiedepot een must? Gezien de lage premies tegenwoordig is er tussen de verzekeraars weinig verschil. Mijn adviseur stelde het volgende voor :

Hypotheek €321.000 annu , ORV met 2 levens op 1 polis €69.000 annu 7% dalend

Hypotheek wordt komende maand bij de notaris gepasseerd. Mijn gevoel zegt dat de ORV niet 'the best deal' is.

[killerbee1958]

ORV gewoon uitzoeken op Independer.

Wat verstandig is bepaal je vooral zelf.

Hoeveel kan de overblijvende partner dragen? Laat dat leidend zijn voor je dekking.
Op independer kan je heel makkelijk spelen met de dekking, je leeftijd en de vorm.

Ik kwam er op die manier achter dat de voor mij gewenste premie de dekking bepaalde (en die was hoger dan ik had verwacht)

[Raymond]

Houd ook keuringsdrempels in de gaten: Als je boven een bepaald bedrag uitkomt, wordt er meer gevraagd of moet je testen ondergaan.

Wij hebben een ORV van ongeveer 2/3 van de woningwaarde. Als één van ons overlijdt, dan zijn de lasten voor de overgebleven persoon goed te dragen (iets lager dan de wat we nu per persoon bijdragen, maar de overige kosten stijgen relatief wel, dus het moet ook lager uitkomen om de totale last niet te laten stijgen)

[Shunt]

Pfoe wij gaan de laatste maand in tot de sleuteloverdracht.
Komen wij er zelf achter dat de achter buren de planten (klimop) aan onze kant van een hek hebben weg gehaald omdat ze bezig waren met hun tuin.
De huidige bewoners waren dit even vergeten te vertellen en wij kwamen er per toeval achter omdat we even langs gingen om een paar maten op te nemen en foto's te maken van de meterkast.
Er zijn nu planten terug geplaatst maar er is nu wel een groot (3 / 4 meter breed) open gat gevallen in het hek waar je direct bij de achterbuurvrouw op haar tuin / huis kijkt en bij ons natuurlijk ditto.

Nu blijkt de achterbuurvrouw een beetje vreemd te reageren tegen de huidige bewoner. Van boos tot onwillens om mee te werken. Wat is nu wijsheid, op mijn strepen gaan staan en eisen dat ze meer / hogere planten terug plaatsen accepteren dat ze als midden oplossing een doek willen plaatsen tot de planten weer dicht zijn qua begroeiing?

Aan de ene kant wil ik gewoon dat mijn tuin dicht is aan de andere kant wil ik niet meteen beginnen in mijn huis met een buren ruzie.

[xStoryTeller]

*knip* Maak gewoon een TR aan als je al weet dat zo'n post niet de bedoeling is

[ Voor 84% gewijzigd door naitsoezn op 30-09-2016 12:05 ]

[MauriX]

Wij staan op het punt om een koopovereenkomst te sluiten met de eigenaren van ons toekomstige huis.
Overdacht zou vrijdag 30 december 2016 zijn.

Blijkbaar hebben zij gesproken met een financieel adviseur en nu staan zij er op dat de overdracht maandag 2 januari 2017 is. Ze geven aan dat het voor hun te veel voordelen oplevert en als wij weigeren, ze afzien van verkoop.

Nou vind ik het niet erg dat zijn voordeel hebben bij overdracht 2017, zolang ik er maar geen nadeel van heb.
We hebben alles al geregeld qua kosten omtrend het huis (notaris, hypotheekadviseur etc). En allen geven aan dat we huidige tarief mogen blijven gebruiken.

Het enige nadeel dat ik zie, is dat ik de belasting teruggaaf van de kosten omtrend aankoop huis, pas in 2018 terugkrijg (of met voorlopige aanslag eerder).

Zie ik nog iets over het hoofd wat voor ons nadeling kan zijn?

[Bockelaar]

de overdrachtdatum staat toch in het koopcontract wat zij hebben getekend? Dat aanpassen met als opmerking "anders zien we ervan af" is niet aan de orde: er is voor hun nergens meer vanaf te zien: ze zijn namelijk al lang akkoord gegaan met 30-12 toch? 't is niet dat omdat zij ineens iets anders willen dan waarvoor ze getekend hebben jij maar moet meeschikken of zo

[Raymond]

Ik lees de post dat die koopovereenkomst nog getekend moet worden en dat de verkopers een bepaling willen dat er 2 januari wordt overgedragen.

Scheelt 3 dagen, als het financiëel voor jou niks uitmaakt (anders dan late belastingteruggave, die je deels kan opvangen met hogere voorlopige teruggaaf) dan zou ik er geen punt van maken.

Als het voor jou een nadeel oplevert, dan gewoon weigeren. Mogen de verkopers uitmaken of het opnieuw te koop zetten voordelig is in vergelijking met de besparing van 2 januari overdracht

[Chiron]

Zal er vast mee te maken hebben dat ze een overwaarde hebben, en in 2017 ook de overdracht hebben van hun nieuwe huis.

Als ze dat alles na 2 januari doen hoeven ze daar geen inkomstenbelasting over te betalen:

Vermogensbelasting 2014, 2015 en 2016
Per 1 januari 2011 is de peildatum voor de vaststelling van vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting gewijzigd. Dat betekent in 2014, 2015 en 2016 dat door de belastingdienst alleen wordt gekeken naar de situatie per 1 januari en niet meer naar de stand per 31 december. Alles wat u in een belastingjaar na deze datum extra bezit wordt niet in dat belastingjaar belast, maar in het jaar erna. Houd het vermogen op 1 januari dus laag, bijvoorbeeld door aan het einde van een jaar al wat rekeningen vooruit te betalen of door een woning vroeg in het jaar te verkopen, maar na 1 januari. En zo zijn nog meer belasting eindejaarstips te geven om daarmee de inkomstenbelasting te verlagen.

[MauriX]

Bedankt jongens!

@Bockelaar: er is nog niks getekend. Koopakte wordt nu opgesteld.

@Chiron: ik had al zo'n vermoeden dat er zoiets was. Hun goed recht natuurlijk.

[Ray]

JacquesMesrine schreef op vrijdag 30 september 2016 @ 11:47:
Welke factoren laten jullie bepalen wat het verzekerd bedrag in een ORV moet zijn? En zijn voorwaarden als een premiedepot een must? Gezien de lage premies tegenwoordig is er tussen de verzekeraars weinig verschil. Mijn adviseur stelde het volgende voor :

Hypotheek €321.000 annu , ORV met 2 levens op 1 polis €69.000 annu 7% dalend

Hypotheek wordt komende maand bij de notaris gepasseerd. Mijn gevoel zegt dat de ORV niet 'the best deal' is.

Een adviseur zou normaal uitrekenen wat je netto besteedbaar inkomen wordt na een overlijden en of dit genoeg is voor degenen die overblijft om rond te komen.

er zijn er ook die enkel vanuit de GHF redeneren, dus wat de regels vinden dat minimaal moet.

mijn glazenbol zegt dat dit in deze case het geval is (omdat de dekking wel erg laag lijkt)

wat je precies met 'best deal' in deze context bedoel is me niet duidelijk. Ik vertaal het dan maar 'passend advies?" en dat kan in mijn mening alleen door uit te gaan van een NBI berekening

[ Voor 9% gewijzigd door Ray op 30-09-2016 16:06 ]

[JvS]

MauriX schreef op vrijdag 30 september 2016 @ 15:45:
Bedankt jongens!

@Bockelaar: er is nog niks getekend. Koopakte wordt nu opgesteld.

@Chiron: ik had al zo'n vermoeden dat er zoiets was. Hun goed recht natuurlijk.

Je zou alleen op moeten letten met de belasting voor gemeentes. Dat kan net een beetje vervelend uitpakken.

[Chiron]

JvS schreef op vrijdag 30 september 2016 @ 16:10:
[...]

Je zou alleen op moeten letten met de belasting voor gemeentes. Dat kan net een beetje vervelend uitpakken.

Of als je net zelf je oude woning verkocht hebt, en daar een paar duizend euro overwaarde van op de bank hebt staan.

[Milmoor]

Shunt schreef op vrijdag 30 september 2016 @ 11:56:
Aan de ene kant wil ik gewoon dat mijn tuin dicht is aan de andere kant wil ik niet meteen beginnen in mijn huis met een buren ruzie.

Dat laatste. Je kan eventueel later nog bijstellen als het te vervelend blijkt. Klimop groeit heel hard.

[Wackmack]

Eindelijk kan ik dit topic verlaten! Hypotheek is rond gekomen, kreeg net op vakantie het beloofde telefoontje van de adviseur. Heb gemerkt dat banken totaal niet consequent zijn. Sommige eisen werden "ineens" vervallen zoals het certificaat van woning borg. Nu een jaartje wachten op de woning maar ook dat is een leuk proces.

[Aghanim]

Zijn er bepaalde richtlijnen, of hebben jullie advies, voor het uitbrengen van een 'take it or leave it' bod?
Wij hebben een fantastisch huis gezien (1979), maar er moet nogal wat aan gebeuren; deels direct en deels in de toekomst:
- stucwerk totale woning + plafonds ter vervanging 'bakstenen look';
- keuken is niet lelijk maar technisch op zijn einde (scheurtjes in kastjes, piepen en kraken etc.);
- houten vloer bovenverdieping opschuren + lakken en indien mogelijk licht herstel scheuren/kieren;
- complete 2e verdieping wordt niet gebruikt, willen we woonklaar maken (zitten 2 slaapkamers met schuine daken, momenteel geen ramen en alle plafonds en binnenmuren moeten nog afgewerkt worden);
- plinten 4 slaapkamers vervangen;
- tuin is gedateerd: tegels oud en gescheurd en nog wat kleine dingen.
- schilderwerk binnen en buiten.

Als ik een grove inschatting maak dan schat ik in (heel erg afhankelijk van wat we qua keuken en afwerking 2e verdieping doen) dat we tussen de 20.000 en 35.000 nodig gaan hebben om het huis helemaal naar wens te maken.

Huis staat 2 jaar te koop nu. De vraagprijs is 389.000 en naar schatting (puur gebaseerd op gesprek met eigenaren bij Open Huizen route) wil de eigenaar graag verkopen. Heeft het met vorige partner gekocht, huidige vriendin zei 'het is niet mijn huis' en wil een nieuwe start. Huis is 2x verkocht geweest (1x koper afgehaakt net voor tekenen koopcontract vanwege andere kans, 1x koper financiering niet rondgekregen). Groot deel van de meubels en decoratie is al weg, omdat ze dachten dat de verkoop rond kwam.

We zouden het huis graag kopen (goed gevoel qua sfeer en ruimten) maar dan moet er wel gezakt worden qua prijs. Nu zit ik zelf te denken om een éénmalig bod te doen 10% onder de vraagprijs met bovengenoemde argumentatie. Dat komt op 39K en een bod van 350.000 euro. Enerzijds voelt een dergelijke daling als te groot, waardoor ze het nooit gaan doen. Anderzijds is het 10% onder de vraagprijs wat in mijn ogen helemaal geen gek percentage is, zeker niet voor zo'n huis. Voor mijn gevoel zou ik als verkoper het echter niet accepteren, dan zou je als snel richting de 365.000 moeten gaan.

Hebben jullie advies/ervaring met een dergelijke situatie?

[Lekkerboeie86]

Is best lastig zonder funda advertentie. Maar als de prijs in 2 jaar niet gezakt is vind ik 10% onder de vraagprijs een veel te hoog bod. Ik zou niet gelijk een take it or leave doen. Even aftasten en 339 bieden. En als je dan geen goed tegenbod krijgt. Stop je de onderhandeling. Je zal zien dat hij dan alsnog een beter bod doet. Wellicht kom je niet verder dan 10% maar ik zie wel mogelijkheden

Deze verkoper wil/moet verder met zn leven. De druk ligt vooral bij hem. Dus zorg dat je die situatie ook gebruikt.

[ANdrode]

Aghanim schreef op zondag 02 oktober 2016 @ 09:10:
Hebben jullie advies/ervaring met een dergelijke situatie?

Weet je welke aanbiedingen de vorige twee keer geaccepteerd zijn?

[Aghanim]

ANdrode schreef op zondag 02 oktober 2016 @ 10:24:
[...]


Weet je welke aanbiedingen de vorige twee keer geaccepteerd zijn?

Nee helaas. Morgen weer een bezichtiging daar dus misschien een goede tactiek om te laten merken dat we het graag willen hebben maar niet kunnen betalen. Misschien wil de makelaar wel graag verkopen na 2 jaar en geeft hij zelf wat openheid over mogelijkheden qua prijs. Dat deed de verkopende makelaar bij ons vorige huis ook

[orf]

Aghanim schreef op zondag 02 oktober 2016 @ 09:10:
Als ik een grove inschatting maak dan schat ik in (heel erg afhankelijk van wat we qua keuken en afwerking 2e verdieping doen) dat we tussen de 20.000 en 35.000 nodig gaan hebben om het huis helemaal naar wens te maken.

Deze schatting lijkt mij heel erg krap. Weet je zeker dat de verbouwing niet veel hoger uit gaat vallen?

[Aghanim]

orf schreef op zondag 02 oktober 2016 @ 11:31:
[...]


Deze schatting lijkt mij heel erg krap. Weet je zeker dat de verbouwing niet veel hoger uit gaat vallen?

Nee, we gaan morgen pas voor de 2e keer kijken dus dan ook wat kritischer naar de staat van alles kijken. Wil daarna sowieso met een aannemer terug als we een goed gevoel hebben. Voor nu is de vraag meer of het realistisch zou zijn om vraagprijs - totale verbouwingskosten als bod te doen.

[ANdrode]

Aghanim schreef op zondag 02 oktober 2016 @ 11:38:
[...]
Nee, we gaan morgen pas voor de 2e keer kijken dus dan ook wat kritischer naar de staat van alles kijken. Wil daarna sowieso met een aannemer terug als we een goed gevoel hebben.

Of met een bouwkundige keuring in de hand onderhandelen. Is er door één van de vorige kopers zo'n keuring gedaan?

Volgens mij mag een makelaar daar niet over liegen als jij er naar vraagt. Mag hij wel de mail negeren? Hoe werken die gedragscodes?

Voor nu is de vraag meer of het realistisch zou zijn om vraagprijs - totale verbouwingskosten als bod te doen.

Als makelaar goed te pareren met "deze kosten zitten natuurlijk al in de vraagprijs verwerkt"?

[ Voor 23% gewijzigd door ANdrode op 02-10-2016 12:25 ]

[Aghanim]

Ik heb nu bij 2 verschillende partijen een 1e hypotheek advies gesprek gehad. Ze gaven enigszins verschillende antwoorden op dezelfde vragen waardoor het voor mij niet helemaal duidelijk is of:

1.je in het berekenen van je max hypotheek een variabel inkomen (bonus obv prestatie) mee mag nemen? Zelf dacht ik dat het gemiddelde van de laatste 3 jaren opgeteld mag worden bij je vaste inkomen. Ik hoorde echter dat een groot deel van de hypotheekverstrekkers het helemaal niet meer mee telt bij adviseur 1, adviseur 2 vertelde mij dat een % van je meest recente bonus soms ook kan. Heb dus geen idee wat het nu precies is.

2. een 'kleine adviseur' (ZZP-er) per definitie minder gunstige hypotheekoffertes kan krijgen als de Hypotheker? Niet iedere ZZP-er heeft blijkbaar de mogelijkheid om bij iedere verstrekker een offerte te krijgen, waardoor je mogelijk minder gunstige rentevoorwaarden krijgt is mij verteld. Dit klopt mogelijk ook, want bij ons vorige huis hebben we het advies via SNS gedaan en konden we uit zo'n 8 verstrekkers kiezen terwijl de Hypotheker een enorme lijst tevoorschijn toverde. Ik vind echter de kosten bij de Hypotheker (zo'n 3000 euro) nogal hoog vergeleken bij een prijs van andere adviseurs (gemiddeld 2000 euro).

[Shunt]

Aghanim schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 13:36:
Ik heb nu bij 2 verschillende partijen een 1e hypotheek advies gesprek gehad. Ze gaven enigszins verschillende antwoorden op dezelfde vragen waardoor het voor mij niet helemaal duidelijk is of:

1.je in het berekenen van je max hypotheek een variabel inkomen (bonus obv prestatie) mee mag nemen? Zelf dacht ik dat het gemiddelde van de laatste 3 jaren opgeteld mag worden bij je vaste inkomen. Ik hoorde echter dat een groot deel van de hypotheekverstrekkers het helemaal niet meer mee telt bij adviseur 1, adviseur 2 vertelde mij dat een % van je meest recente bonus soms ook kan. Heb dus geen idee wat het nu precies is.

2. een 'kleine adviseur' (ZZP-er) per definitie minder gunstige hypotheekoffertes kan krijgen als de Hypotheker? Niet iedere ZZP-er heeft blijkbaar de mogelijkheid om bij iedere verstrekker een offerte te krijgen, waardoor je mogelijk minder gunstige rentevoorwaarden krijgt is mij verteld. Dit klopt mogelijk ook, want bij ons vorige huis hebben we het advies via SNS gedaan en konden we uit zo'n 8 verstrekkers kiezen terwijl de Hypotheker een enorme lijst tevoorschijn toverde. Ik vind echter de kosten bij de Hypotheker (zo'n 3000 euro) nogal hoog vergeleken bij een prijs van andere adviseurs (gemiddeld 2000 euro).

1. Je zou dat ook niet moeten willen. Een bonus is een bonus en niet iets structureels anders hadden ze het wel in je salaris verwerkt. Als je een hypotheek gaat afhangen op het wel of niet mee nemen van je bonus kun je wellicht beter een maatje kleiner / goedkoper kijken?

2. de kleine adviseur die wij hadden kon ongeveer het zelfde aanbieden als de hypotheeker alleen dan zonder al dat nutteloze gezwets en gelul van de hypotheeker. Vroeger konden hypotheek adviseurs nog een hoop regelen maar dat is tegenwoordig niet meer. Je krijgt een offerte van een bank / verstrekker er dan is het klaar geen onderhandelingen meer.

[Aghanim]

Shunt schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 13:54:
[...]

1. Je zou dat ook niet moeten willen. Een bonus is een bonus en niet iets structureels anders hadden ze het wel in je salaris verwerkt. Als je een hypotheek gaat afhangen op het wel of niet mee nemen van je bonus kun je wellicht beter een maatje kleiner / goedkoper kijken?

2. de kleine adviseur die wij hadden kon ongeveer het zelfde aanbieden als de hypotheeker alleen dan zonder al dat nutteloze gezwets en gelul van de hypotheeker. Vroeger konden hypotheek adviseurs nog een hoop regelen maar dat is tegenwoordig niet meer. Je krijgt een offerte van een bank / verstrekker er dan is het klaar geen onderhandelingen meer.

Het gaat er wat mij betreft niet om of de bonus noodzakelijk is voor het al dan niet verkrijgen van de hypotheek. Het gaat er om wat de regels hieromtrent zijn. Wat mag wel en wat niet?

Overigens zijn er ook voldoende redenen te bedenken waarom het meenemen van je bonus in de hypotheek niet per definitie dom is. Bijvoorbeeld december 2016 een huis kopen terwijl je per 1-1-2017 een reeds vastgelegde loonsverhoging krijgt of een partner die vanaf 1-1-17 structureel 1 dag per week meer gaat werken door stop ouderschapsverlof. In beide gevallen heb je per 1-1-2017 meer inkomen, maar dat heeft geen effect in dit kwartaal bij het aanvragen van een offerte. Of je hebt een groot bedrag aan spaargeld en kiest er voor om dit niet in de hypotheek te willen steken.

Dan ga ik die kleine adviseur vragen welke aanbieders/rente tarieven hij kan aanbieden en als dat niet hoger is dan bij bijvoorbeeld de Hypotheker is het zeker interessant.

[Barrycade]

Maar in je voorbeelden geeft je zaken aan die gewoon prima met een papieren onderbouwing aangetoond kunnen worden.Aflopen ouderschapsverlof staat vast op papier en ook je CAO loonsverhoging staat ook gewoon op papier.

Een bonus is een flexibel ding. Of staat er in je contract dat je altijd een bonus krijgt? Dan zou je het minimale mee kunnen nemen.

Als je helemaal op je tenen zou moeten lopen mét bonus zullen ze er wellicht niet happig op zijn om je die lening te geven.

Praat er eens over met je bank....

[naitsoezn]

Tegen ons werd destijds verteld (toch alweer zo'n drie jaar geleden, dus kan zijn dat er inmiddels wat regeltjes veranderd zijn) dat je het gedeelte van je variabele salaris kunt meenemen waarvan je kunt aantonen dat dit structureel is.

Het variabele gedeelte wat je eigenlijk elk jaar wel krijgt (bv. een prestatie-bonus met een niet-zo'n-hoge-prestatie-norm die je de afgelopen 3 jaar hebt gehaald) mochten wij destijds meenemen als het nodig was. Was uiteindelijk in ons geval niet nodig, dus ik weet niet in hoeverre de verschillende aanbieders er verschillend mee omgaan.

[Aghanim]

Barrycade schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 14:23:
Maar in je voorbeelden geeft je zaken aan die gewoon prima met een papieren onderbouwing aangetoond kunnen worden.Aflopen ouderschapsverlof staat vast op papier en ook je CAO loonsverhoging staat ook gewoon op papier.

Een bonus is een flexibel ding. Of staat er in je contract dat je altijd een bonus krijgt? Dan zou je het minimale mee kunnen nemen.

Als je helemaal op je tenen zou moeten lopen mét bonus zullen ze er wellicht niet happig op zijn om je die lening te geven.

Praat er eens over met je bank....

Bij die 'bank' (2 hypotheekadviseurs) kreeg ik verschillende antwoorden, vandaar dat ik het juist hier vraag. In dit geval is contractueel vastgelegd dat ik een bonus krijg bij het behalen van de doelstellingen. Dit is aantoonbaar ieder jaar gerealiseerd. Alleen varieert de bruto bonus per jaar enigszins. Fictieve bedragen:
- 2014 = 8K
- 2015 = 9K
- 2016 = 29K

Nu leek het mij in elk geval te verdedigen dat een bonus van 8K per jaar wel meegerekend zou kunnen worden.

naitsoezn schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 14:41:
Tegen ons werd destijds verteld (toch alweer zo'n drie jaar geleden, dus kan zijn dat er inmiddels wat regeltjes veranderd zijn) dat je het gedeelte van je variabele salaris kunt meenemen waarvan je kunt aantonen dat dit structureel is.

Het is inderdaad de vraag wanneer het als structureel wordt gezien. Wat daar de regels of normen voor zijn.

[ Voor 17% gewijzigd door Aghanim op 03-10-2016 15:38 ]

[Reloader]

Aghanim schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 13:36:
Ik heb nu bij 2 verschillende partijen een 1e hypotheek advies gesprek gehad. Ze gaven enigszins verschillende antwoorden op dezelfde vragen waardoor het voor mij niet helemaal duidelijk is of:

1.je in het berekenen van je max hypotheek een variabel inkomen (bonus obv prestatie) mee mag nemen? Zelf dacht ik dat het gemiddelde van de laatste 3 jaren opgeteld mag worden bij je vaste inkomen. Ik hoorde echter dat een groot deel van de hypotheekverstrekkers het helemaal niet meer mee telt bij adviseur 1, adviseur 2 vertelde mij dat een % van je meest recente bonus soms ook kan. Heb dus geen idee wat het nu precies is.

2. een 'kleine adviseur' (ZZP-er) per definitie minder gunstige hypotheekoffertes kan krijgen als de Hypotheker? Niet iedere ZZP-er heeft blijkbaar de mogelijkheid om bij iedere verstrekker een offerte te krijgen, waardoor je mogelijk minder gunstige rentevoorwaarden krijgt is mij verteld. Dit klopt mogelijk ook, want bij ons vorige huis hebben we het advies via SNS gedaan en konden we uit zo'n 8 verstrekkers kiezen terwijl de Hypotheker een enorme lijst tevoorschijn toverde. Ik vind echter de kosten bij de Hypotheker (zo'n 3000 euro) nogal hoog vergeleken bij een prijs van andere adviseurs (gemiddeld 2000 euro).

ik mocht mijn prestatie uitkering gewoon meenemen over de afgelopen 12 maanden.

[Meekoh]

Aghanim schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 15:37:
Het is inderdaad de vraag wanneer het als structureel wordt gezien. Wat daar de regels of normen voor zijn.

Mijn vrouw werkt bijvoorbeeld in de Zorg en daarbij ook veel 's avonds/'s nachts en in het weekend.
Dat houd in dat zij structureel veel ORT (Onregelmatigheids toeslag) krijgt. Het schommelt wel een beetje natuurlijk, want niet iedere maand heeft ze even veel slaapdiensten en weekend diensten.
Dat is HET voorbeeld van een inkomensvorm die de bank ziet als structureel. Wij zijn nu namelijk ook bezig met financiering rondkrijgen en daar kwam dit ook aan bod.

[kuwerti]

Goedenavond. Leuk forum dit. Wel wat rustig de laatste maanden, maar daar komt hopelijk wat verandering in. Ik heb een vraag die ik jullie wil voorleggen. We hebben een leuk huis gezien. Vraagprijs 570.000 euro. Nu moet er zeker voor 60.000 euro verbouwd worden (o.a. Keuken, badkamer, stuccen) verkopende makelaar gaf ook aan dat er veel oude zooi uit moest. We hebben toen telefonisch 520.000 geboden. (Wat eigenlijk ook
Onze max is) makelaar belde terug en gaf aan dat ze voorlopig niet akkoord waren met het bod, en dat er veel animo was van ander kijkers. Wij denken echter dat het niet zo'n vaart zal lopen gezien de grote verbouwkosten die er zijn. Dan de vraag: wat is nu het beste om te doen. Paar weken wachten en dan eens bellen en het bod bevestigen? Nu,of over een paar weken ons bod per mail nogmaals uitbrengen? Iets anders?

Wij zijn benieuwd wat jullie zouden doen in dit geval. Bedankt voor alle reacties.!!

[JeroenE]

kuwerti schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 21:19:
Wij zijn benieuwd wat jullie zouden doen in dit geval.

Wat voor nut heeft het om hetzelfde bod nog een keer te doen, maar dan via de mail? Dat zou ik in ieder geval niet doen.

Je schrijft niet of je ook al hebt aangegeven dat dit jullie eindbod is. Als je dat nog niet hebt gedaan zou je dit eventueel nog kunnen melden, maar of dit heel nuttig is weet ik niet. Als er andere bieders op de kust zijn is het voor de verkoper wellicht wel handig om te weten dat jullie niet verder gaan stijgen maar of jij daar wat mee opschiet is de vraag.

Ik zou even afwachten en over een paar weken kijken hoe de situatie is. Vergeet ook niet om zelf verder te kijken, misschien komt er volgende week wel een beter huis langs...

[Saffie_time]

Meekoh schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 17:42:
[...]

Mijn vrouw werkt bijvoorbeeld in de Zorg en daarbij ook veel 's avonds/'s nachts en in het weekend.
Dat houd in dat zij structureel veel ORT (Onregelmatigheids toeslag) krijgt. Het schommelt wel een beetje natuurlijk, want niet iedere maand heeft ze even veel slaapdiensten en weekend diensten.
Dat is HET voorbeeld van een inkomensvorm die de bank ziet als structureel. Wij zijn nu namelijk ook bezig met financiering rondkrijgen en daar kwam dit ook aan bod.

Wellicht weet je er al van maar Attens is een hypotheekverstrekker voor mensen die in de zorg werken en daar wordt inderdaad ORT meegenomen in bepaling van je hypotheek bedrag.

kuwerti schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 21:19:
Goedenavond. Leuk forum dit. Wel wat rustig de laatste maanden, maar daar komt hopelijk wat verandering in. Ik heb een vraag die ik jullie wil voorleggen. We hebben een leuk huis gezien. Vraagprijs 570.000 euro. Nu moet er zeker voor 60.000 euro verbouwd worden (o.a. Keuken, badkamer, stuccen) verkopende makelaar gaf ook aan dat er veel oude zooi uit moest. We hebben toen telefonisch 520.000 geboden. (Wat eigenlijk ook
Onze max is) makelaar belde terug en gaf aan dat ze voorlopig niet akkoord waren met het bod, en dat er veel animo was van ander kijkers. Wij denken echter dat het niet zo'n vaart zal lopen gezien de grote verbouwkosten die er zijn. Dan de vraag: wat is nu het beste om te doen. Paar weken wachten en dan eens bellen en het bod bevestigen? Nu,of over een paar weken ons bod per mail nogmaals uitbrengen? Iets anders?

Wij zijn benieuwd wat jullie zouden doen in dit geval. Bedankt voor alle reacties.!!

Verbouwen voor 60K is niet echt iets dat je zomaar eruit kan onderhandelen. Als het bouwtechnisch was dan heb je wellicht nog wel wat ruimte maar puur op cosmetische zaken denk ik dat het lastig wordt.
Advies over wat te doen is lastig te geven als je niet alle in en outs kent maar als jullie denken dat het niet zo'n vaart zal lopen dan zou ik rustig afwachten en over een tijdje nog eens contact opnemen met de makelaar.

Wij gaan vandaag onderhandelingen voor aankoop van woning afbreken.
In het centrum, met een tuin van 45 meter diep en dubbele garage/berging. Huis was een klushuis en daar hebben we geen probleem mee. Aangezien het huis uit 1906 is hebben we een bouwtechnische keuring laten uitvoeren en daar kwam nogal wat directe kosten uit (ruim 20K). Dat bedrag is gebaseerd op offertes op basis van vriendenprijzen en in het rapport waren deze dus nog een stuk hoger. Eigenaar wil maximaal 5K zakken op vraagprijs en helemaal niets doen in qua kosten van keuring. Aangezien er een kopse wand op het westen van het dak zo lek is als een mandje en hier geen enkele melding van verkoper uit naar ons toe is gedaan verwachten we naast de 20K die we al in het huis moeten steken om dak recht en waterdicht te krijgen, nog meer verassingen. Helaas dus dat we om deze reden (voor ons gevoel) ons droomhuis/locatie moeten laten schieten.

[Kju]

kuwerti schreef op maandag 03 oktober 2016 @ 21:19:
Goedenavond. Leuk forum dit. Wel wat rustig de laatste maanden, maar daar komt hopelijk wat verandering in. Ik heb een vraag die ik jullie wil voorleggen. We hebben een leuk huis gezien. Vraagprijs 570.000 euro. Nu moet er zeker voor 60.000 euro verbouwd worden (o.a. Keuken, badkamer, stuccen) verkopende makelaar gaf ook aan dat er veel oude zooi uit moest. We hebben toen telefonisch 520.000 geboden. (Wat eigenlijk ook
Onze max is) makelaar belde terug en gaf aan dat ze voorlopig niet akkoord waren met het bod, en dat er veel animo was van ander kijkers. Wij denken echter dat het niet zo'n vaart zal lopen gezien de grote verbouwkosten die er zijn. Dan de vraag: wat is nu het beste om te doen. Paar weken wachten en dan eens bellen en het bod bevestigen? Nu,of over een paar weken ons bod per mail nogmaals uitbrengen? Iets anders?

Wij zijn benieuwd wat jullie zouden doen in dit geval. Bedankt voor alle reacties.!!

Ik zou de waarde na de beoogde verbouwing bepalen en zorgvuldig uitrekenen wat de kosten van de verbouwing zijn. Verreken de verbouwing ermee en dan heb je het bedrag dat je maximaal inclusief verwerving moet betalen. Hou wel rekening dat dat niet hetzelfde is als marktwaarde. Opknappers brengen vrijwel altijd minder op dan simpelweg rekenkundig [waarde na verbouwing] -/- [verbouwingskosten].
Tenzij het een heel gewild object is (opknappers zijn niet vaak gewild) zou mijn max (maar dat is persoonlijk) daar zeker nog 10% onder zitten. Met opknappers moet je enorm uitkijken omdat de kosten bij grote verbouwingen vaak enorm uitlopen.
Zorgvuldig en betrouwbaar waarderen voordat je gaat bieden is enorm belangrijk. 10% te veel betalen op 100k, 10% te veel betalen op 500k.. best veel verschil

Wat ik jouw geval nu zou doen: billen dichtknijpen en wachten tot zij reageren.

[leecher]

Weet iemand hoe het zit met een vaag omschreven perceel oppervlak? Ik heb een koopovereenkomst liggen van nieuwbouw waarin staat dat het perceel 'Circa x m²' is. Is dat normaal? Ik zou verwachten dat als je een overeenkomst hebt waarbij je bijna 2 ton neer moet leggen dat toch allemaal netjes gedocumenteerd is. Ik kan ook niet opschrijven ik ga jullie Circa 2 ton betalen en dan moeten ze maar zien wat er van komt.

[Richard]

leecher schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 11:04:
Weet iemand hoe het zit met een vaag omschreven perceel oppervlak? Ik heb een koopovereenkomst liggen van nieuwbouw waarin staat dat het perceel 'Circa x m²' is. Is dat normaal? Ik zou verwachten dat als je een overeenkomst hebt waarbij je bijna 2 ton neer moet leggen dat toch allemaal netjes gedocumenteerd is. Ik kan ook niet opschrijven ik ga jullie Circa 2 ton betalen en dan moeten ze maar zien wat er van komt.

Bij nieuwbouw heb je een eerste kadastrale verdeling zegmaar; wat nu in jouw geval de Circa m² is.
Na oplevering (binnen 1,5 jaar na die eerste verdeling) komt Kadaster nog een keer inmeten en dat wordt dan je exacte perceel oppervlakte.

Ik heb (overigens bij éénzelfde gemeente) 2 ervaringen. 1x dat er uiteindelijk 1m² teveel werd geleverd dan overeengekomen; echter in de koopovereenkomst/voorwaarden stond dat bij een verschil van +10% of -10% Over- en ondermaat pas bezwaar ingediend kon worden.

2e x kreeg ik 1m² "te weinig" echter dit keer in de koopovereenkomst/voorwaarden dat ik "binnen 12 weken na de datum van verzending van de schriftelijke kennisgeving door het Kadaster van de inmetingsresultaten" bezwaar ik kan dienen.

Is dus geheel afhankelijk van je koopovereenkomst/voorwaarden.

[Kju]

Het gebeurt regelmatig dat het uiteindelijke perceeloppervlak in realiteit afwijkt van wat er op de tekening is afgemeten als het Kadaster later weer een keer komt inmeten. Ik had laatst een hoekperceel die volgens het Kadaster zelfs 40 m2 groter was dan wat er ooit in de akte was verkocht.

In principe zal in de brochure en straks ook in je akte van levering een getal moeten staan. Als deze koopakte bedoeld is om te ondertekenen zou ik het niet ondertekenen maar vragen of ze het of duidelijk vermelden zoals in de brochure staat, evt. met een aantekening dat het af kan wijken na definitieve inmeting. Het blijven per slot van rekening makelaars..

[ Voor 4% gewijzigd door Kju op 04-10-2016 11:18 ]

[leecher]

In de overeenkomst staat letterlijk 'ter grootte van circa xx m²' en bij het artikel Overmaat/ondermaat staat 'Over- of ondermaat van het tot verkochte behorende terrein zal aan geen van partijen enig recht verlenen'.

Ik ben alles behalve jurist maar voor mij ziet dat eruit als een blanco cheque als het gaat om de afmeting van het perceel. Er wordt geen hard getal gegeven (circa) en daarnaast kan ik nergens recht aan ontlenen

[Jiffy]

leecher schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 11:04:
Weet iemand hoe het zit met een vaag omschreven perceel oppervlak? Ik heb een koopovereenkomst liggen van nieuwbouw waarin staat dat het perceel 'Circa x m²' is. Is dat normaal? Ik zou verwachten dat als je een overeenkomst hebt waarbij je bijna 2 ton neer moet leggen dat toch allemaal netjes gedocumenteerd is. Ik kan ook niet opschrijven ik ga jullie Circa 2 ton betalen en dan moeten ze maar zien wat er van komt.

Bij nieuwbouw is dat doodnormaal: de percelen zijn nog niet door het kadaster uitgemeten en hebben dus nog geen definitieve oppervlakte. Vroeger kocht je een zgn 'gedeeltelijk perceel', tegenwoordig een perceel met 'voorlopige kadastrale grenzen'.

Bij nieuwbouw is het bovendien lastig om de definitieve kadastrale grenzen al vast te stellen. Met een vrijstaande woning zou dat nog wel kunnen, maar stel je eens een 2-onder1-kapper voor, of een tussenwoning. Als je éérst de kadastrale grenzen vaststelt (en daarmee de exacte oppervlakte weet), moet de bouwer er vervolgens voor gaan zorgen dat de tussenmuren exáct op de erfgrens komen. Da's best lastig. Andersom werkt veel handiger: eerst bouwen, daarna komt het kadaster langs, waarbij de landmeter er voor zorgt dat de erfgrens precies op de tussenmuren ligt. Problem solved.

Op deze manier hoeft er bovendien niet te worden gewacht tot de landmeter een keer is opgedoken voor er gestart kan worden met de bouw: die komt wel een keertje langs nadat de bouw is voltooid, normaliter binnen één à twee jaar.

Bij bestaande bouw krijg je standaard een geheel perceel geleverd en zijn de kadastrale grenzen en de oppervlakte wél bekend. Behalve als de eigenaar redelijk recent een gedeelte van zijn grond heeft ge- of verkocht, bv een stuk tuin van of aan de buren. Dat nieuwe perceel moet dan ook weer door het kadaster worden uitgemeten.

leecher schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 11:50:
In de overeenkomst staat letterlijk 'ter grootte van circa xx m²' en bij het artikel Overmaat/ondermaat staat 'Over- of ondermaat van het tot verkochte behorende terrein zal aan geen van partijen enig recht verlenen'.

Ik ben alles behalve jurist maar voor mij ziet dat eruit als een blanco cheque als het gaat om de afmeting van het perceel. Er wordt geen hard getal gegeven (circa) en daarnaast kan ik nergens recht aan ontlenen

Tja, als je dat vervelend vindt, is er een héél simpele oplossing: geen nieuwbouwwoning kopen, maar een bestaande woning. Problem solved.

[ Voor 15% gewijzigd door Jiffy op 04-10-2016 12:00 ]

[naitsoezn]

vziw wordt er met dit soort dingen idd geen garantie in het contract afgesproken. Zelfs als er wel een concreet getal genoemd wordt, dan nog wordt er doorgaans een clausule opgenomen dat het werkelijke aantal m2 kan afwijken van wat er in het contract staat.

Mijn eigen interpretatie van de uitleg die ik ooit van m'n vrouw hierover kreeg (advocaat vastgoed), is dat je hebt gezien wat je koopt (en dat dit in beginsel leidend is), maar dat je zelf de verantwoordelijkheid hebt om dit te controleren als je hier behoefte aan hebt. Met andere woorden: Als je een perceel koopt en er ontstaat later onenigheid (bv met de buren) over waar de grensafscheiding nu eigenlijk precies is, dan kun je niet nog bij de vorige eigenaar aankloppen met je koopcontract in de hand, want je hebt zelf de kans laten liggen om dit met het kadaster na te meten.

[leecher]

Ah het is dus wel een gangbare manier om het zo te regelen. Maar toch he, dit soort problemen weten mij altijd te vinden. Wat als ik de sleutel in mijn hand krijg en ik kom erachter dat de achtertuin plots 3m korter is? Waar kan ik dan klagen en welk recht kan ik halen?
Ik zie net trouwens dat in het kadaster de circa maat uit de koopovereenkomst staat aangegeven.

[ Voor 15% gewijzigd door leecher op 04-10-2016 12:35 ]

[kuwerti]

JeroenE schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 07:21:
[...]
Wat voor nut heeft het om hetzelfde bod nog een keer te doen, maar dan via de mail? Dat zou ik in ieder geval niet doen.

Je schrijft niet of je ook al hebt aangegeven dat dit jullie eindbod is. Als je dat nog niet hebt gedaan zou je dit eventueel nog kunnen melden, maar of dit heel nuttig is weet ik niet. Als er andere bieders op de kust zijn is het voor de verkoper wellicht wel handig om te weten dat jullie niet verder gaan stijgen maar of jij daar wat mee opschiet is de vraag.

Ik zou even afwachten en over een paar weken kijken hoe de situatie is. Vergeet ook niet om zelf verder te kijken, misschien komt er volgende week wel een beter huis langs...

Hallo. Iedereen bedankt voor de reacties. We blijven zeker verder zoeken (Donderdag weer een ander huis bekijken) en ik zal over een week of 3 de makelaar van de eerste eens bellen.

Ik houd jullie op de hoogte :-)

[naitsoezn]

leecher schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 12:07:
Wat als ik de sleutel in mijn hand krijg en ik kom erachter dat de achtertuin plots 3m korter is? Waar kan ik dan klagen en welk recht kan ik halen?

Drie meter korter dan wat? Als je buurman drie meter jouw terrein op gekomen is, zul je het met hem moeten oplossen (met alle wettelijke regels / plichten die daarbij komen kijken, zoals eventuele verjaring enzo). Als wat je uiteindelijk gekocht hebt wél klopt met wat er in het kadaster staat (maar niet met wat er op papier staat) dan kun je normaliter nergens terecht, want je had vooraf die kadaster-controle ook kunnen laten doen en je hebt immers gezien wat je kocht.

[Jiffy]

leecher schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 12:07:
Ik zie net trouwens dat in het kadaster de circa maat uit de koopovereenkomst staat aangegeven.

Dan is het een perceel 'met voorlopige kadastrale grenzen'. Dergelijke percelen worden door instanties/bedrijven die een bepaald abonnement bij het kadaster hebben ingetekend op de kadastrale kaart met behulp van het programma "Splits", waarmee je (je raadt het nooit) bestaande kadastrale percelen in twee of meer nieuwe kadastrale percelen kunt splitsen.

Ik gebruik het zelf regelmatig: gewoon lijntjes trekken met de muis (simpele percelen, als er bv een stukje tuin wordt overgedragen) of bij nieuwbouwprojecten door een coördinatenbestand te importeren. Easy peasy. Standaard kadasterkosten: € 90 voor de splitsing (dus het intekenen op de kaart), € 600 voor de uitmeting door de landmeter.

Dat bij het kadaster nu dezelfde (voorlopige!) grootte staat als in je koop-/aanneemovereenkomst zegt trouwens verder niks, daar kun je geen rechten aan ontlenen. De grootte bij het kadaster is pas definitief als de landmeter de boel daadwerkelijk heeft uitgemeten.

[leecher]

Misschien ben ik traag van begrip maar het wordt er niet veel duidelijker op voor mij.

@naitsoezn
Ik bedoel wat als het perceel dat je opgeleverd hebt gekregen kleiner is dan de 'Circa x m²' die in de brochure stond. Ik heb het gevoel dat er niks op papier staat want er staat 'Circa' en dat er in geval van ondermaat/overmaat er geen recht verleend kan worden.
Ik kan nu ook niet zien wat ik koop, op het terrein staat nog niks behalve een oude opslag die nog gesloopt moet worden. Aan het kadaster kan ik blijkbaar ook geen rechten ontlenen aangezien Jiffy zegt dat de grootte van het kadaster pas definitief is als de landmeter de boel daadwerkelijk heeft uitgemeten.

Het gaat mij bijv om het volgende scenario;
- Weg voor het huis en het huis blijken 1m meer naar het westen te liggen dan nu wordt voorgespiegeld
- dit gaat ten koste van de achtertuin omdat daarachter gewoon een weg/fietspad loopt
- perceel is daardoor bijv 5m² kleiner dan de circa maat die eerder is aangegeven.

Even een paaltje verplaatsen zit er dan niet in want die ruimte bestaat dan niet meer; ingesloten tussen de weg, huizen van de buren en een fietspad. Zou een beetje jammer zijn als mij voor ruim 3 ruggen aan grond door de neus wordt geboord en ik daar verder niks aan kan doen of gecompenseerd wordt voor het verlies

[Jiffy]

leecher schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 13:24:
Misschien ben ik traag van begrip maar het wordt er niet veel duidelijker op voor mij.

Het is simpel, want je zegt het zelf al in je eerste bericht:

'Over- of ondermaat van het tot verkochte behorende terrein zal aan geen van partijen enig recht verlenen'.

Einde discussie. Ja, serieus. Hoe raar het misschien ook klinkt, maar het betekent precies wat er staat.

Wil je dit soort dingen niet? Koop geen nieuwbouwwoning, want bij nieuwbouw weet je pas wat je hebt als de boel is afgebouwd. Wil je exact weten wat je krijgt? Koop bestaande bouw.

[ Voor 5% gewijzigd door Jiffy op 04-10-2016 15:14 ]

[leecher]

Jiffy schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 15:13:
[...]

Het is simpel, want je zegt het zelf al in je eerste bericht:

[...]

Einde discussie. Ja, serieus. Hoe raar het misschien ook klinkt, maar het betekent precies wat er staat.

Wil je dit soort dingen niet? Koop geen nieuwbouwwoning, want bij nieuwbouw weet je pas wat je hebt als de boel is afgebouwd. Wil je exact weten wat je krijgt? Koop bestaande bouw.

Ok dat is een duidelijk verhaal. Ik vind dat een rare gang van maar waarschijnlijk is het niet anders

[Jiffy]

leecher schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 15:18:
[...]
Ok dat is een duidelijk verhaal. Ik vind dat een rare gang van maar waarschijnlijk is het niet anders

Ik krijg de vraag hier op kantoor wel vaker van kopers. Zó vreemd is ie dus niet.

En je mág natuurlijk met de verkoper/bouwer overeenkomen dat er wél een verrekening plaats vindt (dat komt zeker voor!), maar of ze daar in dit geval in mee gaan is uiteraard de vraag. En ben je dan ook bereid achteraf extra te betalen als onverhoopt blijkt dat je perceel juist gróter is dan waar je voor getekend hebt?

[ Voor 34% gewijzigd door Jiffy op 04-10-2016 15:28 ]

[DeOS]

Jiffy schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 15:13:
[...]

Het is simpel, want je zegt het zelf al in je eerste bericht:

[...]

Einde discussie. Ja, serieus. Hoe raar het misschien ook klinkt, maar het betekent precies wat er staat.

Wil je dit soort dingen niet? Koop geen nieuwbouwwoning, want bij nieuwbouw weet je pas wat je hebt als de boel is afgebouwd. Wil je exact weten wat je krijgt? Koop bestaande bouw.

Het is niet einde discussie hoor, je bent hierin gelukkig nog wel enigsinds beschermd door de wet.

Zie ook http://www.cobouw.nl/arti...oep-op-bepaling-ondermaat.

Artikel 3 KA geeft partijen de keuze tussen twee bepalingen. Variant A sluit verrekening van een verschil in oppervlakte uit. Variant B bepaalt de vergoeding op een vast bedrag per centiare, indien het verschil in oppervlakte 5 procent of meer bedraagt.

In de jurisprudentie is in de loop der jaren bepaald dat onder bepaalde omstandigheden een beroep op de ondermaatbepaling A van artikel 3 KA in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de ondernemer bij verkoop wist of had kunnen weten dat minder grond zou worden geleverd. Ook de omvang van de maatafwijking blijkt in de jurisprudentie een belangrijke factor te zijn. Als de afwijking minder dan 5 procent is, vindt over het algemeen geen verrekening plaats. Er is dan 'circa' het overeengekomen oppervlak geleverd. Bij een afwijking van 5 tot 10 procent is het sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval of verrekening kan plaatsvinden. Bij een afwijking van meer dan 10 procent vindt over het algemeen verrekening van het minder geleverde plaats.

[Shanquish]

Ik ben overigens wel benieuwd hoe lang voordat je passeert de notariele afrekening ontvangt, ik ben namelijk wel benieuwd wat ik mag gaan lappen, heb wel een aardige schatting liggen, maar nog niet tot op de komma nauwkeurig.

[Jiffy]

DeOS schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 16:20:
[...]

Het is niet einde discussie hoor, je bent hierin gelukkig nog wel enigsinds beschermd door de wet.

Ik had idd iets meer moeten nuanceren.

Redelijkheid en billijkheid is in ons rechtssysteem een mooie verworvenheid. Iets met 'soep die niet zo heet gegeten wordt...'

In z'n algemeenheid geldt: circa is circa. Afwijkingen in de grootte mogen over en weer niet tot gezeur leiden, mits deze afwijkingen niet te groot zijn.

shameete schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 16:38:
Ik ben overigens wel benieuwd hoe lang voordat je passeert de notariele afrekening ontvangt, ik ben namelijk wel benieuwd wat ik mag gaan lappen, heb wel een aardige schatting liggen, maar nog niet tot op de komma nauwkeurig.

Meestal ongeveer een week voor de ondertekening van de akte.

Eea is echter sterk afhankelijk van de vraag of de notaris de hypotheekopdracht van de bank al heeft ontvangen. Zijn die ruim op tijd binnen, heb je je afrekening (plus het ontwerp van de akten) soms al een paar weken voor die tijd binnen. Is je bank echter laat met het toezenden van de spullen naar de notaris dan kan die uiteraard nog geen afrekening opstellen.

Je kunt uiteraard bij de notaris even informeren of de hypotheekstukken al zijn ontvangen.

[ Voor 44% gewijzigd door Jiffy op 04-10-2016 20:15 ]

[Katseviool]

Van de week bod gedaan op een woning en ik krijg net een tegenbod met de volgende voorwaarden:

• Onder voorbehoud financiering, termijn 5 weken na mondelinge overeenkomst;
• 10% bankgarantie, termijn 6 weken na mondelinge overeenkomst;
• Onder voorbehoud bouwtechnische keuring, uit te voeren binnen de 3-dagen bedenktijd, waarbij de keuring dient plaats te vinden binnen 4 werkdagen na mondelinge overeenkomst.

Ik heb zelf liever de financieringstermijn op 6 weken, geen min bedrag bij technische keuring dus dat is prima, zit alleen een beetje met die bankgarantie. Wat is jullie advies?

[ Voor 6% gewijzigd door Katseviool op 04-10-2016 20:41 ]

[maurice_l]

Katseviool schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 20:40:
Van de week bod gedaan op een woning en ik krijg net een tegenbod met de volgende voorwaarden:

[...]

Ik heb zelf liever de financieringstermijn op 6 weken, geen min bedrag bij technische keuring dus dat is prima, zit alleen een beetje met die bankgarantie. Wat is jullie advies?

5 weken is normaal gesproken genoeg als de bank(?) het niet te druk heeft en er in jouw persoonlijke situatie geen bijzonderheden zijn (leningen, zzp'er etc.) Ik zou hem inderdaad ook op 6 weken zetten.

Bankgarantie lijkt me vrij normaal? Heb je met de keuring wel een max bedrag afgesproken aan bijvoorbeeld directe kosten?

[naitsoezn]

Bankgarantie is standaard. Of zelf gewoon 10% storten, ook vrij normaal tegenwoordig (scheelt ook weer die kosten voor de bankgarantie). Kan me niet voorstellen dat een verkoper akkoord zou gaan zonder bankgarantie. Vraag me af waarom ze die zo expliciet opnemen.

Vijf week voor financiering is krap, maar afhankelijk van welke markt je in opereert (booming / verkopersmarkt of terughoudend/ kopersmarkt) zou je als koper je zaakjes voor je bod al prima op orde kunnen hebben waardoor vijf week makkelijk te halen zou moeten zijn.

[ Voor 11% gewijzigd door naitsoezn op 04-10-2016 21:12 ]

[Katseviool]

maurice_l schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 21:07:
[...]


5 weken is normaal gesproken genoeg als de bank(?) het niet te druk heeft en er in jouw persoonlijke situatie geen bijzonderheden zijn (leningen, zzp'er etc.) Ik zou hem inderdaad ook op 6 weken zetten.

Bankgarantie lijkt me vrij normaal? Heb je met de keuring wel een max bedrag afgesproken aan bijvoorbeeld directe kosten?

Dank, ik heb nu inderdaad 5000 aan directe kosten opgenomen.

naitsoezn schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 21:10:
Bankgarantie is standaard. Of zelf gewoon 10% storten, ook vrij normaal tegenwoordig (scheelt ook weer die kosten voor de bankgarantie). Kan me niet voorstellen dat een verkoper akkoord zou gaan zonder bankgarantie. Vraag me af waarom ze die zo expliciet opnemen.

Vijf week voor financiering is krap, maar afhankelijk van welke markt je in opereert (booming / verkopersmarkt of terughoudend/ kopersmarkt) zou je als koper je zaakjes voor je bod al prima op orde kunnen hebben waardoor vijf week makkelijk te halen zou moeten zijn.

Dank, ik snap alleen niet dat mondelinge moment. Normaal gaan ontbindende voorwaarden dan toch pas in vanaf het moment tekenen voorlopig koopcontract?

[naitsoezn]

Katseviool schreef op woensdag 05 oktober 2016 @ 21:40:
Dank, ik snap alleen niet dat mondelinge moment. Normaal gaan ontbindende voorwaarden dan toch pas in vanaf het moment tekenen voorlopig koopcontract?

De ontbindende voorwaarden gaan inderdaad pas in vanaf het moment dat je het voorlopig koopcontract tekent, maar de termijn die daarin is opgenomen is helemaal aan kopers en verkopers. Als jullie mondeling afspreken dat de termijn vanaf nu 5 weken is, maar het koopcontract wordt pas over 3 weken vanaf nu getekend, dan staat er in principe helemaal niets in de weg om gewoon 2 weken in het contract op te nemen.

Vanuit verkopers geredeneerd is er natuurlijk ook geen enkele reden om niet alvast je financiering te regelen op het moment dat je mondeling akkoord hebt over de prijs. Definitief akkoord zul je misschien nog niet krijgen zonder koopcontract, maar je kunt wel alle overige paperassen op orde hebben zodat het finaal akkoord niet zo lang hoeft te duren.

That said, koppel die krappe tijd gewoon terug naar verkopend makelaar. Ik kan me weinig tot geen situaties voorstellen dat die vijf weken een breekpunt is voor verkopers.

[exponential]

naitsoezn schreef op woensdag 05 oktober 2016 @ 21:57:
[...]

De ontbindende voorwaarden gaan inderdaad pas in vanaf het moment dat je het voorlopig koopcontract tekent, maar de termijn die daarin is opgenomen is helemaal aan kopers en verkopers. Als jullie mondeling afspreken dat de termijn vanaf nu 5 weken is, maar het koopcontract wordt pas over 3 weken vanaf nu getekend, dan staat er in principe helemaal niets in de weg om gewoon 2 weken in het contract op te nemen.

Vanuit verkopers geredeneerd is er natuurlijk ook geen enkele reden om niet alvast je financiering te regelen op het moment dat je mondeling akkoord hebt over de prijs. Definitief akkoord zul je misschien nog niet krijgen zonder koopcontract, maar je kunt wel alle overige paperassen op orde hebben zodat het finaal akkoord niet zo lang hoeft te duren.

That said, koppel die krappe tijd gewoon terug naar verkopend makelaar. Ik kan me weinig tot geen situaties voorstellen dat die vijf weken een breekpunt is voor verkopers.

Om duidelijkheid hierover te verschaffen is het handig om in het koopcontract een datum op te nemen, ipv een termijn, dus niet 'binnen 5 weken', maar 'uiterlijk op 16 november' dan kan er geen misverstand ontstaan. Zo was het bij mij ook, voorstel vanuit hun was 4 weken vanaf mondelinge overeenkomst, die datum stond ook in het contract wat ik een week later tekende

[ Voor 5% gewijzigd door exponential op 05-10-2016 22:23 ]

[Onbekend]

Katseviool schreef op dinsdag 04 oktober 2016 @ 20:40:
Van de week bod gedaan op een woning en ik krijg net een tegenbod met de volgende voorwaarden:

[...]

Ik heb zelf liever de financieringstermijn op 6 weken, geen min bedrag bij technische keuring dus dat is prima, zit alleen een beetje met die bankgarantie. Wat is jullie advies?

Die melding onder voorbehoud bouwtechnische keuring zegt op zichzelf niks. Geef harde bedragen aan zoals dat volgens bouwtechnische keuring de verwachte kosten binnen 5 jaar kleiner dan 5.000 euro zijn.

[JvS]

Onbekend schreef op woensdag 05 oktober 2016 @ 22:27:
[...]

Die melding onder voorbehoud bouwtechnische keuring zegt op zichzelf niks. Geef harde bedragen aan zoals dat volgens bouwtechnische keuring de verwachte kosten binnen 5 jaar kleiner dan 5.000 euro zijn.

En dan zou ik als verkoper alleen maar accepteren dat er direct noodzakelijke kosten die niet zichtbaar waren voor de kopers opgenomen worden.

Dus als mijn schilderwerk stokoud is en het kost je 3000 euro om te repareren, dan ga je dat niet na het onderhandelen bij mogen pingelen of de koop mee ontbinden. Dat had je namelijk al gezien toen je een bod plaatste.

Zelfde geldt voor nieuwe badkamer ivm gare tegels, keuken ivm lelijke gare keuken en al dat soort dingen. Ontbinding op basis van bouwkundige keuring is er voor rotte balken, instortende daken, versleten dakleer en weet ik wat nog meer wat niet bekend was ten tijde van het bieden.

[Saffie_time]

JvS schreef op donderdag 06 oktober 2016 @ 07:37:
[...]

En dan zou ik als verkoper alleen maar accepteren dat er direct noodzakelijke kosten die niet zichtbaar waren voor de kopers opgenomen worden.

Dus als mijn schilderwerk stokoud is en het kost je 3000 euro om te repareren, dan ga je dat niet na het onderhandelen bij mogen pingelen of de koop mee ontbinden. Dat had je namelijk al gezien toen je een bod plaatste.

Zelfde geldt voor nieuwe badkamer ivm gare tegels, keuken ivm lelijke gare keuken en al dat soort dingen. Ontbinding op basis van bouwkundige keuring is er voor rotte balken, instortende daken, versleten dakleer en weet ik wat nog meer wat niet bekend was ten tijde van het bieden.

Die vallen dus niet onder directe noodzakelijke kosten en zal altijd als advies in het rapport staan (tenminste als je een rapport laat opstellen door iemand die onafhankelijk is en niet naar de mond van de koper praat).

We hebben van de week na lang nadenken alsnog afgezien van een huis waar 16K-20K directe kostten uit de keuring naar voren kwam. 1K daarvan was inderdaad schilderwerk en dat soort 'kleine' zaken en de rest allemaal dak of vochtige muren in kelder.
Van te voren ook geen enkel bedrag afgesproken waarboven deze kosten moesten komen om te mogen ontbinden. Kwestie van blijven communiceren met verkoper/verkoopmakelaar en dan kom je daar samen meestal wel uit.

[Aghanim]

Wij gaan maandag een bod plaatsen op een woning die we graag willen kopen. We hebben besloten het zonder aankoopmakelaar te doen. Nu willen we de volgende voorbehouden opnemen:

Bod xxx bedrag:
- overdracht per 27 december 2016
- onder voorbehoud van financiering --> termijn 6 weken
- onder voorbehoud van verkoop eigen woning
- onder voorbehoud van bouwtechnische keuring --> 0 kosten in jaar 1 en maximaal 5000 in de komende 5 jaar.

Is dit logisch of doen we dan iets vreemds?

[naitsoezn]

X kosten in jaar 1 of Y kosten in jaar 5 is niet iets wat een bouwtechnische keuring zegt. Die zegt namelijk niet in welk jaar je die kosten moet maken. Als je doelt op 0 euro 'direct noodzakelijke kosten' dan zou ik daar wel over vallen als verkoper, maar nog beter is om die clausule gewoon te laten vallen en de keuring te doen voordat je het koopcontract tekent (of zorgen dat je het rapport krijgt binnen drie dagen nadat je het koopcontract hebt getekend). Dan heb je namelijk geen clausule nodig om 'er onderuit te komen'.

[Bockelaar]

Aghanim schreef op zaterdag 08 oktober 2016 @ 14:14:

- onder voorbehoud van verkoop eigen woning

Is dit logisch of doen we dan iets vreemds?

die zie ik vaker, is dat iets normaals? Ik zou dat als verkoper nooit accepteren

[naitsoezn]

Bockelaar schreef op zaterdag 08 oktober 2016 @ 14:22:
[...]

die zie ik vaker, is dat iets normaals? Ik zou dat als verkoper nooit accepteren

Als je huis net een paar dagen te koop staat en je meerdere geïnteresseerden hebt misschien niet, maar niet elk huis gaat als warm broodje over de toonbank Is vrij gangbaar, maar is wel één van de eerste voorbehouden die zal sneuvelen als er ook maar iets meer interesse dan nul is. Proberen kan altijd natuurlijk

[ Voor 3% gewijzigd door naitsoezn op 08-10-2016 14:25 ]

[Super_ik]

Bockelaar schreef op zaterdag 08 oktober 2016 @ 14:22:
[...]

die zie ik vaker, is dat iets normaals? Ik zou dat als verkoper nooit accepteren

Waarom niet, je mag dan je woning te koop aan blijven bieden. Als iemand anders jou huis dan ook wil kopen, hebben de andere kopers 48 uur om te ja of nee te zeggen.

[Aghanim]

Onze woning is onder voorbehoud verkocht, vandaar het voorbehoud.

[naitsoezn]

Aghanim schreef op zaterdag 08 oktober 2016 @ 14:29:
Onze woning is onder voorbehoud verkocht, vandaar het voorbehoud.

Ah, hou dat vooral niet ook geheim voor verkopend makelaar van de woning waar je een bod op wilt doen

[Aghanim]

naitsoezn schreef op zaterdag 08 oktober 2016 @ 14:21:
X kosten in jaar 1 of Y kosten in jaar 5 is niet iets wat een bouwtechnische keuring zegt. Die zegt namelijk niet in welk jaar je die kosten moet maken. Als je doelt op 0 euro 'direct noodzakelijke kosten' dan zou ik daar wel over vallen als verkoper, maar nog beter is om die clausule gewoon te laten vallen en de keuring te doen voordat je het koopcontract tekent (of zorgen dat je het rapport krijgt binnen drie dagen nadat je het koopcontract hebt getekend). Dan heb je namelijk geen clausule nodig om 'er onderuit te komen'.

Bedankt. Mis ik nog een relevant voorbehoud?

[frietsje]

Ik kom net van een (tegenvallende) woonbeurs in Maastricht. Wel even een praatje met een notaris gemaakt. Hij raadde mij aan om al voor het tekenen van het voorlopig koopcontract dit na te laten lezen door een notaris. Iets dat veel mensen niet doen (pas na het tekenen richting notaris). Iemand dit ook gedaan?

[Onbekend]

Vaak is het een standaard contract wat overal op internet te vinden is. De extra voorwaarden zijn vaak overduidelijk, maar als je het zeker wilt weten kun je beter inderdaad naar een notaris gaan.

Ik had in mijn koopcontract ontbindende voorwaarden staan als de verwachte kosten uit de bouwkundige keuring binnen vijf jaar hoger zijn dan € 5.000,--, met uitzondering van een lijstje met gebreken die ik had opgesomd (keuken, cv-installatie e.d.)

[Aghanim]

Zouden jullie eens met mij mee willen denken?

We gaan morgen een bod doen op een woning van 389K welke langer dan 6 maanden te koop staat. Ons beeld is ongeveer 1 jaar. De volgende zaken moeten er aan gebeuren:
- plafond hal en 4 slaapkamers zijn schrootjes: nieuwe plafonds
- 4 slaapkamers en hal stuccen
- slaapkamers boven verdieping is enkel glas
- zolder (met 2 slaapkamers) heeft geen vloeren en ramen, bakstenen muren en houten balken plafonds
- keuken is ruim 10 jaar oud
- de tuin is vrij verwilderd

Vergelijkbare huizen zakken over het algemeen na 6+ maanden met zo'n 20K in vraagprijs. Nu willen we, gelet op bovenstaande, insteken met een openingsbod van 335K (14% onder vraagprijs) om uiteindelijk op 355K uit te komen.

Het idee is om bij een afwijzing zonder tegenbod direct 355K als eindbod neer te leggen. Komt er wel een tegenbod (vermoedelijk alsnog ergens in de 380 range) dan zouden we al onderhandelend alsnog op 355K uit willen komen.

Ik vind het erg lastig in te schatten of 335K een te lage/hoge start is. Een alternatief, wat misschien als serieuzer wordt ontvangen en daardoor meer slagingskans heeft, is om direct 345K te bieden en vervolgens 1x te verhogen tot 355K.

[ Voor 10% gewijzigd door Aghanim op 09-10-2016 11:33 ]

[Tsurany]

Verwacht je dat ze ooit gaan verkopen voor 335k? Als dat niet het geval is dan heeft het ook geen enkele zin dat te bieden. En er moet een hoop aan gebeuren, hebben zij dit ook in de vraagprijs meegenomen? Vaak wordt aankomend onderhoud gezien als een reden om een lagere prijs te bieden terwijl dit door de verkopers wellicht al lang in de vraagprijs is meegenomen.

[Aghanim]

Tsurany schreef op zondag 09 oktober 2016 @ 12:41:
Verwacht je dat ze ooit gaan verkopen voor 335k? Als dat niet het geval is dan heeft het ook geen enkele zin dat te bieden. En er moet een hoop aan gebeuren, hebben zij dit ook in de vraagprijs meegenomen? Vaak wordt aankomend onderhoud gezien als een reden om een lagere prijs te bieden terwijl dit door de verkopers wellicht al lang in de vraagprijs is meegenomen.

Nee dat verwacht ik zeker niet. Hopelijk doen ze dat wel voor 355K maar het leek me niet logisch dat ze op het eerste bod zouden happen. Daarom dacht ik 2x lager en dan de 355K.

[President]

Aghanim schreef op zondag 09 oktober 2016 @ 19:00:
[...]

Nee dat verwacht ik zeker niet. Hopelijk doen ze dat wel voor 355K maar het leek me niet logisch dat ze op het eerste bod zouden happen. Daarom dacht ik 2x lager en dan de 355K.

Blijft koffiedik kijken. Mensen hebben waarschijnlijk geen haast om te verkopen en hebben mogelijk een grote restschuld waardoor ze niet teveel mogen zakken... Blijft lastig. Als je gaat onderhandelen wil jij uiteraard op het midden van die twee uitkomen. Dat weet te verkoper, die zal toch niet snel daar naartoe gaan. Weet je direct met het tegenbod hoe ver ze zakken, dan gewoon einbod uitbrengen wat 48 uur geldig is

[ANdrode]

tweakerdennis schreef op zondag 09 oktober 2016 @ 19:17:
[...]

Blijft koffiedik kijken. Mensen hebben waarschijnlijk geen haast om te verkopen en hebben mogelijk een grote restschuld waardoor ze niet teveel mogen zakken... Blijft lastig. Als je gaat onderhandelen wil jij uiteraard op het midden van die twee uitkomen. Dat weet te verkoper, die zal toch niet snel daar naartoe gaan. Weet je direct met het tegenbod hoe ver ze zakken, dan gewoon einbod uitbrengen wat 48 uur geldig is

Ingeschreven hypotheek kan je eventueel even bekijken via het kadaster?

[Aghanim]

ANdrode schreef op zondag 09 oktober 2016 @ 21:16:
[...]


Ingeschreven hypotheek kan je eventueel even bekijken via het kadaster?

De info daar komt uit 1999 en is 249.500. Dat lijkt me wel heel weinig voor een vrijstaand huis van 210m2. Vermoedelijk hebben ze daarna flink verbouwd en vernieuwd. Dat is ook terug te zien in de woning.

[RedFox]

Tsurany schreef op zondag 09 oktober 2016 @ 12:41:
Verwacht je dat ze ooit gaan verkopen voor 335k? Als dat niet het geval is dan heeft het ook geen enkele zin dat te bieden. En er moet een hoop aan gebeuren, hebben zij dit ook in de vraagprijs meegenomen? Vaak wordt aankomend onderhoud gezien als een reden om een lagere prijs te bieden terwijl dit door de verkopers wellicht al lang in de vraagprijs is meegenomen.

Eens met dat laatste. Ik zag het eerder in dit topic ook al voorbijkomen: het werk wat nog aan het huis moet gebeuren van de vraagprijs afhalen. Dat staat toch compleet los van elkaar?
Je moet bepalen wat je het huis in de huidige staat waard vind en op basis daarvan bieden.

[NoFearCreations]

Ik krijg op 4 november de sleutel van mijn eerste huis, een bestaand "appartement". Appartement tussen aanhalingstekens, want het betreft een beneden woning met één verdieping. De zolder is een ander appartement. Blij dat na 2/3 maanden eindelijk alles is geregeld met de normale en starters hypotheek.

Alleen nu komt de rest waar ik op internet niet heel veel over kan vinden. De vaste gemeentelijke lasten, gaan die automatisch in zodra ik het huis op mijn naam zet? Of moet ik me daarvoor ook ergens aanmelden met mijn nieuwe adres?

Het betreft een huis met een VvE, nu begrijp ik dat daar een opstal verzekering bij in zit? Dus dat ik dan alleen nog maar een inboedel en aansprakelijkheids verzekering hoeft aan te vragen?

Gas en licht is inmiddels aangevraagd bij de NLE, inboedel + aansprakelijkheids verzekering van Klaverblad is maar €9.45 p/m?

[ Voor 8% gewijzigd door NoFearCreations op 10-10-2016 14:51 ]

[Denniz0229]

NoFearCreations schreef op maandag 10 oktober 2016 @ 14:49:
Ik krijg op 4 november de sleutel van mijn eerste huis, een bestaand "appartement". Appartement tussen aanhalingstekens, want het betreft een beneden woning met één verdieping. De zolder is een ander appartement. Blij dat na 2/3 maanden eindelijk alles is geregeld met de normale en starters hypotheek.

Alleen nu komt de rest waar ik op internet niet heel veel over kan vinden. De vaste gemeentelijke lasten, gaan die automatisch in zodra ik het huis op mijn naam zet? Of moet ik me daarvoor ook ergens aanmelden met mijn nieuwe adres?

Het betreft een huis met een VvE, nu begrijp ik dat daar een opstal verzekering bij in zit? Dus dat ik dan alleen nog maar een inboedel en aansprakelijkheids verzekering hoeft aan te vragen?

Gas en licht is inmiddels aangevraagd bij de NLE, inboedel + aansprakelijkheids verzekering van Klaverblad is maar €9.45 p/m?

gemeentelijke lasten voor dit jaar worden verrekend bij de notaris en die hoef jij dus pas per 2017 te betalen.
je krijgt dan vanzelf de optie om maandelijks of eenmalig te betalen. hoef je verder niks voor te doen.

en dat begrijp je in de meeste gevallen goed, maar dit verschilt natuurlijk per VVE. dus gewoon even goed nakijken.
inboedel ligt er natuurlijk compleet aan tot welk bedrag, maar over het algemeen zijn dit niet zulke dure verzekeringen. kan je zo op independer vergelijken.

[Jiffy]

Denniz0229 schreef op maandag 10 oktober 2016 @ 15:02:
[...]

gemeentelijke lasten voor dit jaar worden verrekend bij de notaris en die hoef jij dus pas per 2017 te betalen.

Kleine nuancering: bij de notaris worden uitsluitende de eigenaarslasten verrekend, niet de gebruikerslasten.

In verband met die verrekening hoef je de eigenaarslasten idd pas in 2017 (over dat jaar) te betalen. Voor de gebruikerslasten krijg je (wsl) wél een nota toegezonden voor de resterende periode van 2016. Idem voor het waterschap, trouwens.

Je dient wel even bij de gemeente te melden dat je verhuisd bent (binnen een week na de verhuizing, that is).

[NoFearCreations]

Heb me via DigiD al verhuist, dus dan zie ik de acceptgiros vanzelf wel verschijnen. Nu alleen nog een fatsoenlijk iNet en tv abbo zoeken, en dan heb ik de vaste lasten wel gehad.