Ervaring met huis kopen - Deel 8

[tritimee]

wij hebben recent de bouwkundige keuring, voor het tekenen van het koopcontract gedaan. paar jaar terug, hebben we dat ook gedaan. Dit was overigens in één van de meest gewilde gebieden van de randstad.

ik zou dus altijd in je bod stellen, dat de bouwkundige keuring dient plaats te vinden voorafgaand aan het tekenen van het voorlopig koopcontract. dan weet je sowieso waar je aan toe bent, op het moment dat je de krabbel zet.

Bij de financiering kan het uitmaken, of je 100% financiering nodig hebt, of dat je een deel ook uit eigen middelen kunt halen. Stel je, bod is 275K, maar met een financiering van 240K zou je het ook rond krijgen. Schiet dan je voorbehoud bijvoorbeeld in als volgt,

Onder ontbindende voorwaarde voor financiering voor een bedrag van € 240.000,--, tot 6 weken na ondertekening van de koopakte

uiteraard, win je het dan niet van diegene die geen voorbehoud hoeven op te nemen. maar er is altijd een beetje geluk nodig.

Wat ook helpt is het verkrijgen van de gun factor, als jij daar op weet in te spelen bij de verkopende partij, kun je net het geluk hebben, dat ze bij een vergelijkbaar aanbod, jouw bod kiezen.

Beste advies blijft echter, neem een makelaar, die kunnen je echt helpen met het beste bod, en makelaars doen gewoon liever zaken met andere makelaars. die paar duizend euro, haal je er vaak toch wel uit..

[CVTTPD2DQ]

tritimee schreef op woensdag 16 december 2020 @ 12:51:
Bij de financiering kan het uitmaken, of je 100% financiering nodig hebt, of dat je een deel ook uit eigen middelen kunt halen. Stel je, bod is 275K, maar met een financiering van 240K zou je het ook rond krijgen. Schiet dan je voorbehoud bijvoorbeeld in als volgt,

Onder ontbindende voorwaarde voor financiering voor een bedrag van € 240.000,--, tot 6 weken na ondertekening van de koopakte

+1. Je bod van 275K kan het hoogste zijn, maar als de taxateur besluit dat je maar voor 250K hypotheek krijgt hebben de verkopers daar niks aan. Dan is een bod van 260K zonder voorbehoud interessanter. Zeker in tijden dat de huizenprijzen haasje over doen kan dit wel eens een zorg zijn van de verkopers. Té enthousiaste overbieders die, als puntje bij paaltje komt, het geld niet bij elkaar kunnen schrapen.

[Flix20]

Thomas18GT schreef op woensdag 16 december 2020 @ 09:51:
[...]


Dan zou je er bij mij dus niet in komen. Je kan het opnemen in je ontbindende voorwaarden, en dan kan ik een keuze maken of ik met jou in zee wil of met een van de tig andere bieders die zonder ontbindende voorwaarden bieden. Niet opnemen in je ontbindende voorwaarden en het wel willen doen is gewoon sneaky, en met zo'n persoon doe ik liever geen zaken.

Dit kan natuurlijk wel alleen als je in een geliefde wijk woont waar er genoeg kopers zijn.

Recht heb je gewoon. Niets sneaky's aan.
Als je me dan niet binnen zou laten zou ik ook heel hard moeten nadenken of ik het bod niet moet intrekken.
Kennelijk heb je wat te verbergen.

Onbekend schreef op woensdag 16 december 2020 @ 10:01:
Die bouwkundige keuring gewoon opnemen in de ontbindende voorwaarden, met daarbij dat je het mag ontbinden als de gevonden gebreken meer dan 20k gaat kosten om op te lossen.

De huidige eigenaar weet zelf wel dat het geen 20k gaat kosten en vind die extra voorwaarde geen enkel probleem.
Aan de andere kant wil je die woning zelf ook helemaal niet hebben als er ineens 20k aan kosten bij zullen gaan komen.

Maken jou die extra kosten helemaal niets uit en wil je het huis gewoon echt hebben, laat dan de voorwaarde voor die bouwkundige keuring achterwege. En laat deze pas doen nadat je het huis in het bezit hebt.

Alleen is die grens van 20k heen snel behaald in een bouwtechnische keuring.
Zou daar toch mee oppassen.

[Thomas18GT]

LuzzBightyear schreef op woensdag 16 december 2020 @ 10:14:
[...]
Hoezo sneaky, je kan dit als koper toch ook gewoon meenemen in je bod? (bod onder voorwaarde dat keuring binnen bedenktijd kan worden uitgevoerd). Scheelt je als verkoper ook weer een paar weken onzekerheid, als men iets met de uitkomsten van de keuring wil dan moet dat immers in de bedenktijd en hoef je niet te wachten tot het rapport er ligt/tot de termijn van de ontbindende voorwaarde is verstreken.

Overigens kan het in de praktijk natuurlijk ook nog wel eens overlappen, zowel bij de aankoop van ons huidige als toekomstige huis hebben wij de keuring als ontbindende voorwaarde opgenomen, maar hadden we de resultaten van de keuring al voor het verstrijken van de wettelijke bedenktijd. Een door beide partijen ondertekende koopakte ligt er ook niet direct.

Precies, en als je die keuring wil, neem het dan mee in je bod. Dan kan ik beslissen of ik wel wil wachten op die keuring (waar altijd wel wat uit kan komen), of dat ik met iemand in zee ga die niet zo'n keuring doet. Nogmaals, dit kan alleen bij genoeg geinteresseerde.

Flix20 schreef op woensdag 16 december 2020 @ 13:39:
[...]

Recht heb je gewoon. Niets sneaky's aan.
Als je me dan niet binnen zou laten zou ik ook heel hard moeten nadenken of ik het bod niet moet intrekken.
Kennelijk heb je wat te verbergen.

Zeker heb je dat recht, als je daar gebruik van wil maken, neem het dan op in je bod. Dan kan de verkoper kiezen of hij daarmee akkoord wil gaan of liever in zee gaat met iemand die geen keuring doet (om wat voor reden dan ook, en dat hoeft echt niet alleen het te hebben verbergen van iets te zijn). Als je dit zou melden nadat er is getekend verdoe je bij mij in ieder geval je (en mijn) tijd.

Flix20 schreef op woensdag 16 december 2020 @ 13:39:
[...]
Alleen is die grens van 20k heen snel behaald in een bouwtechnische keuring.
Zou daar toch mee oppassen.

Precies dit, als je een bod accepteert onder voorbehoud van keuring, met welk bedrag dan ook, zit je gewoon in onzekerheid tot die termijn is verstreken. Als de koper ervanaf wil binnen die termijn laat hij gewoon een dak oid opnemen (vast niet volgens de regels, wel realiteit) in die keuring en kan hij er zo vanaf. Kan je weer opnieuw beginnen.

[ Voor 13% gewijzigd door Thomas18GT op 16-12-2020 14:05 ]

[NielsFL]

Flix20 schreef op woensdag 16 december 2020 @ 13:39:
[...]
Recht heb je gewoon. Niets sneaky's aan.
Als je me dan niet binnen zou laten zou ik ook heel hard moeten nadenken of ik het bod niet moet intrekken.
Kennelijk heb je wat te verbergen.
[...]

Als je pas achteraf zoiets meld voelt dat voor mij als verkoper toch wel een beetje als een bait-en-switch. Mijn gedachte is dan: als hij zo begint, wat voor verassingen staan ons dan nog meer te wachten? Ik denk dat ik blij zou zijn als je dan inderdaad je bod intrekt zodat ik met een andere bieder in zee kan gaan.

[Flix20]

NielsFL schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:13:
[...]


Als je pas achteraf zoiets meld voelt dat voor mij als verkoper toch wel een beetje als een bait-en-switch. Mijn gedachte is dan: als hij zo begint, wat voor verassingen staan ons dan nog meer te wachten? Ik denk dat ik blij zou zijn als je dan inderdaad je bod intrekt zodat ik met een andere bieder in zee kan gaan.

Ik zeg ook niet dat je het niet moet vermelden.

Ik stel alleen dat ik persoonlijk wel een keuring zal laten uitvoeren en het niet in de voorwaarde zal laten opnemen maar wel voor of tijdens die 3 dagen wettelijke bedenktijd.

[CVTTPD2DQ]

Flix20 schreef op woensdag 16 december 2020 @ 13:39:
[...]
Alleen is die grens van 20k heen snel behaald in een bouwtechnische keuring.
Zou daar toch mee oppassen.

Daarom specificeer je dat het direct noodzakelijke herstelkosten moeten zijn. Dan vermijd je dat een bouwkundige keurder de frontjes niet mooi vindt en voor 18K een nieuwe keuken verordonneert (ik wist niet eens dat dit kon )

[NielsFL]

Flix20 schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:25:
[...]


Ik zeg ook niet dat je het niet moet vermelden.

Ik stel alleen dat ik persoonlijk wel een keuring zal laten uitvoeren en het niet in de voorwaarde zal laten opnemen maar wel voor of tijdens die 3 dagen wettelijke bedenktijd.

Ah, dan had ik het verkeerd begrepen. Als het voor of bij het bod wordt vermeld dan lijkt me dat inderdaad prima.

[Flix20]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:27:
[...]


Daarom specificeer je dat het direct noodzakelijke herstelkosten moeten zijn. Dan vermijd je dat een bouwkundige keurder de frontjes niet mooi vindt en voor 18K een nieuwe keuken verordonneert (ik wist niet eens dat dit kon )

Blijft natuurlijk gevaarlijk. Want noodzakelijk kan subjectief blijven.
Een keuken die voor jou werkt kan in de ogen van een ander compleet noodzakelijk zijn om te vervangen.
Dan heeft het de stempel 'noodzakelijke herstelkosten' en heb je grond om de koop nietig te verklaren.
Iets wat je als verkoper juist wilt vermijden, lijkt me.

NielsFL schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:28:
[...]


Ah, dan had ik het verkeerd begrepen. Als het voor of bij het bod wordt vermeld dan lijkt me dat inderdaad prima.

Lijkt me inderdaad ook wel rare gang van zaken dat er ineens een vent met een clipboard voor je deur staat en door je huis begint rond te snuffelen

[Martinusz]

Flix20 schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:38:
[...]


Blijft natuurlijk gevaarlijk. Want noodzakelijk kan subjectief blijven.
Een keuken die voor jou werkt kan in de ogen van een ander compleet noodzakelijk zijn om te vervangen.
Dan heeft het de stempel 'noodzakelijke herstelkosten' en heb je grond om de koop nietig te verklaren.
Iets wat je als verkoper juist wilt vermijden, lijkt me.

De koper maakt het rapport niet he, maar een bouwkundige
Die zal niet opschrijven dat een lelijke keuken een noodzakelijk herstelpost is als deze verder gewoon doet wat het moet doen.

[MrVegeta]

Simpel vraagje. Wij hebben een hypotheek van 160k. 3 jaar geleden geregeld. Huizen naast ons gaan nu voor 200k of hoger. Wij hebben ook nog paar dingen vervangen zoals zonwering en de keuken verbouwd.

Stel wij willen verhuizen, hoe wordt de winst op de verkoop van het huidige huis berekend? We kunnen onze hypotheek meenemen naar een ander huis.

[NielsFL]

Vraag me toch wel af hoeveel een bouwkundige kan zien. Of misschien preciezer: hoe je als koper kunt weten of je een met een goede bouwkundige in zee gaat.

Wij hebben wel eens een huis gekocht waar de vorige eigenaar (of de door hen gebruikte keukenboer) wel netjes leidingen in de muur had gefreesd, maar er vervolgens gewoon verlengkabel doorheen had gejast. Gevolg: oven kapot, vaatwasser kapot, smeulende kabels in de muur, etc. Alles bleek met verlengkabel aan een enkele stopcontact verbonden. Maar daar kom je pas achter als je de boel echt gaat openhalen.

[NielsFL]

MrVegeta schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:55:
Simpel vraagje. Wij hebben een hypotheek van 160k. 3 jaar geleden geregeld. Huizen naast ons gaan nu voor 200k of hoger. Wij hebben ook nog paar dingen vervangen zoals zonwering en de keuken verbouwd.

Stel wij willen verhuizen, hoe wordt de winst op de verkoop van het huidige huis berekend? We kunnen onze hypotheek meenemen naar een ander huis.

De notaris gaat er meestal vanuit dat je deze overwaarde in je nieuwe/meegenomen hypotheek wilt storten zodat deze wat lager uitvalt. Maar je kunt het ook inzetten als 'eigen geld' en een woning kopen die duurder is dan je hypotheek. Uitkeren als cash kan ook.

Wat berekenen betreft: notaris en makelaar kan je tegenwoordig niet meefinancieren. Dus die worden van je winst/overwaarde afgetrokken. (Tenzij je ze anders betaald, maar dat komt dan netto op hetzelfde neer.)

[Enforcer]

MrVegeta schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:55:
Simpel vraagje. Wij hebben een hypotheek van 160k. 3 jaar geleden geregeld. Huizen naast ons gaan nu voor 200k of hoger. Wij hebben ook nog paar dingen vervangen zoals zonwering en de keuken verbouwd.

Stel wij willen verhuizen, hoe wordt de winst op de verkoop van het huidige huis berekend? We kunnen onze hypotheek meenemen naar een ander huis.

Simpel antwoord. Je verkoopt het huis voor 210k, dan heb je dus even voor het gemak 50k winst (er gaan nog wat kostenposten af). Als je nu een huisje gaat huren dan los je je hypotheekschuld in van 160k en krijg je 50k op je bankrekening gestort waar je leuke dingen mee kan doen.

of

Als je een nieuw huisje wilt kopen (je zal toch ergens moeten wonen) en je maximale hypotheek wat je weer opnieuw kunt lenen is 280k, dan kun je dus een huisje kopen van 280k en voor 50k verbouwen of een nieuw huisje van 330k kopen (exclusief kosten koper en allerlei andere kostenposten).

-edit-
En om het moeilijker te maken er zijn nog excessen. Stel je koopt een huis voor 300k en de taxatiewaarde van dat ding is maar 260k waardoor je max hypotheek dus ook maar 260k zal worden, dan moet je dus 40k uit eigen zak betalen en tada, daar heb je dan een deel van je overwaarde voor.

[ Voor 12% gewijzigd door Enforcer op 16-12-2020 15:06 ]

[MrVegeta]

Ik heb er de ballen verstand van, mijn vriendin gaat over de financiën was even benieuwd hoeveel de hypotheek omhoog zou gaan als we zouden verhuizen en dan de winst van het verkopen direct in een ander huis stoppen. Duidelijk .

Ons huidige huis is gekocht voor 159.500 maar taxatierapport was voor 155k, dus daar ben ik bekend mee .

[ Voor 19% gewijzigd door MrVegeta op 16-12-2020 15:11 ]

[Flix20]

Martinusz schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:50:
[...]

De koper maakt het rapport niet he, maar een bouwkundige
Die zal niet opschrijven dat een lelijke keuken een noodzakelijk herstelpost is als deze verder gewoon doet wat het moet doen.

Heb hier eerder een knipsel uit een door mij aangevraagd bouwkundig rapport.
Hierin is de keuken als post opgenomen (en terecht in mijn ogen) maar er zat nog een werkende kraan, oven en gasstel in.
Dus de keuken kon opzich gebruikt worden. Maar toch is deze als onbruikbaar opgenomen in het rapport.

[mefjoew]

Flix20 schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:25:
[...]


Ik zeg ook niet dat je het niet moet vermelden.

Ik stel alleen dat ik persoonlijk wel een keuring zal laten uitvoeren en het niet in de voorwaarde zal laten opnemen maar wel voor of tijdens die 3 dagen wettelijke bedenktijd.

Als je dat van tevoren aankondigt, is dat toch exact hetzelfde als wanneer je het opneemt als ontbindende voorwaarde? Of is het verschil vooral 'psychisch' en vermeld je hierbij geen specifiek bedrag? Zou voor mij als koper in elk geval niet anders zijn dan iemand die dit als ontbindende voorwaarde hanteert en waarbij we dan afspreken dat die keuring binnen bedenktijd of zelfs voorafgaand aan tekenen koopcontract wordt gedaan.

[Aquilegia]

Als je een bod onder voorbehoud van financiering van een bepaald bedrag doet, hoe bepaal je dat bedrag?

Een voorbeeld om het wat concreter te maken:
Je brengt een bod uit van €480.000. Je verwachte totale aankoopkosten zijn €500.000.
Je spaargeld dat je kan inzetten voor het nieuwe huis is €40.000.
De verwachte waarde van je huidige huis is €300.000. Hier staat een hypotheek op open van €200.000. Je hebt dus een verwachte overwaarde van €100.000. Als je voor de zekerheid uitgaat van een verkoopprijs van 90% van de taxatiewaarde, heb je nog steeds een overwaarde van €70.000.

Kan je nu een bod plaatsen op het nieuwe huis van €480.000, onder voorbehoud van financiering van €390.000 (totale aankoopkosten - het spaargeld dat je in kan zetten - de verwachte overwaarde)? Of is het maar afwachten of je die overwaarde daadwerkelijk kan inzetten voor je nieuwe hypotheek, en kan je beter een voorbehoud op laten nemen van de financiering van €460.000 (totale aankoopkosten - het spaargeld dat je in kan zetten). Ik ben benieuwd hoe jullie dit doen.

[Enforcer]

Aquilegia schreef op woensdag 16 december 2020 @ 15:43:
De verwachte waarde van je huidige huis is €300.000. Hier staat een hypotheek op open van €200.00. Je hebt dus een verwachte overwaarde van €100.000. Als je voor de zekerheid uitgaat van een verkoopprijs van 90% van de taxatiewaarde, heb je nog steeds een overwaarde van €70.000.

Zolang je huis niet definitief is verkocht (zelfs een onder voorbehoud is nog geen definitieve verkoop) zal een bank bij je volgende financieringsaanvraag volgens mij nooit uitgaan van 90% van de taxatiewaarde, eerder 70-75% als ik het me goed herinner maximaal uitgaan van 90% van de taxatiewaarde (die is dus mogelijk anders dan de verkoopwaarde!) dus die verwachte overwaarde moet je mogelijk iets bijstellen zolang je huis nog niet definitief is verkocht.

-edit-
Ik lees net dat het maximaal 90% is tegenwoordig, dacht dat het vroeger veel minder was.

[ Voor 20% gewijzigd door Enforcer op 16-12-2020 16:10 ]

[Verwijderd]

Aquilegia schreef op woensdag 16 december 2020 @ 15:43:
Als je een bod onder voorbehoud van financiering van een bepaald bedrag doet, hoe bepaal je dat bedrag?

Een voorbeeld om het wat concreter te maken:
Je brengt een bod uit van €480.000. Je verwachte totale aankoopkosten zijn €500.000.
Je spaargeld dat je kan inzetten voor het nieuwe huis is €40.000.
De verwachte waarde van je huidige huis is €300.000. Hier staat een hypotheek op open van €200.000. Je hebt dus een verwachte overwaarde van €100.000. Als je voor de zekerheid uitgaat van een verkoopprijs van 90% van de taxatiewaarde, heb je nog steeds een overwaarde van €70.000.

Kan je nu een bod plaatsen op het nieuwe huis van €480.000, onder voorbehoud van financiering van €390.000 (totale aankoopkosten - het spaargeld dat je in kan zetten - de verwachte overwaarde)? Of is het maar afwachten of je die overwaarde daadwerkelijk kan inzetten voor je nieuwe hypotheek, en kan je beter een voorbehoud op laten nemen van de financiering van €460.000 (totale aankoopkosten - het spaargeld dat je in kan zetten). Ik ben benieuwd hoe jullie dit doen.

Je hoeft jezelf niet helemaal arm te rekenen, maar hou er een beetje lucht in. Bij bod van 480k is een voorbehoud op 460k ook wel een risico (vanuit de verkopers gezien) en dus kans op afwijzing van je bod. Stel een ander biedt 475 zonder voorbehoud, wie wordt er dan gekozen? Hoe lager je voorbehoud, hoe minder dit risico speelt. Maar natuurlijk niet zo laag dat je jezelf in de problemen brengt - reken met een tegenvallende verkoopprijs.
Zet het voorbehoud dan op 400~420k en vraag de hypotheek ook op dit bedrag aan. Extra aflossen na verkoop kan altijd nog, en dan hou je je cash nog even beschikbaar.

[964C2]

MrVegeta schreef op woensdag 16 december 2020 @ 14:55:
Simpel vraagje. Wij hebben een hypotheek van 160k. 3 jaar geleden geregeld. Huizen naast ons gaan nu voor 200k of hoger. Wij hebben ook nog paar dingen vervangen zoals zonwering en de keuken verbouwd.

Stel wij willen verhuizen, hoe wordt de winst op de verkoop van het huidige huis berekend? We kunnen onze hypotheek meenemen naar een ander huis.

Ik denk dat het heel verstandig is om de huidige hypotheek niet mee te nemen naar een nieuw huis . Bij verkoop kun je de huidige hypotheek zonder problemen en kosten aflossen. Tenzij je een hele bijzondere beleggings -of gunstige spaarhypotheek hebt die voordelen biedt die je momenteel niet meer gaat krijgen, maar dat betwijfel ik.
De rentetarieven zijn momenteel substantieel veel lager dan 3 jaar geleden dus dat geeft alleen maar financieel voordeel. Rente kan rond de 1 % liggen.
Overwaarde kun je inbrengen als eigen vermogen bij aankoop of gebruiken voor verbouwing o.i.d.
Dus gewoon nieuwe hypotheek met lage rente afsluiten als je weer huis koopt.

[ Voor 9% gewijzigd door 964C2 op 16-12-2020 17:18 ]

[Ojjorz]

De Rikster schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 21:09:
Vandaag via de verkopende makelaar van ons nieuwe huis een brief gehad van de buren met de strekking dat gezien het feit dat er heftig gerenoveerd moet worden en ze via-via hebben vernomen dat wij kinderen hebben ze nu alvast melden dat ze beide wisselende diensten werken en er van uitgaan dat wij met de werkzaamheden en latere woongeluiden hier rekening mee zullen houden.

Zit nog te broeden of ik hier op moet reageren of niet. Niet reageren is alleen afstel, de gevelhersteller (stralen en voegen uitbikken), sloper voor de garage, schuren en tuinhuis en de heier voor mijn nieuwe werkruimte staan al ingepland namelijk.

Sommige mensen..

Heb je de kerstverlichting opgehangen? https://www.dumpert.nl/item/8030157_0a320fab

[Sunri5e]

Zojuist een rentevoorstel gekregen voor onze nieuwe hypotheek. 10 jaar vast. 1,09 procent voor het annuitaire deel en 1,29 procent voor het aflossingsvrije deel. Taxatiewaarde van de woning na verbouwing 725.000,- euro. Het maandelijkse hypotheekbedrag wordt precies 700,- euro. Echt bizar laag door de huidige rentestanden.

[ Voor 4% gewijzigd door Sunri5e op 16-12-2020 17:22 ]

[dutchminator]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 16 december 2020 @ 13:01:
[...]


+1. Je bod van 275K kan het hoogste zijn, maar als de taxateur besluit dat je maar voor 250K hypotheek krijgt hebben de verkopers daar niks aan. Dan is een bod van 260K zonder voorbehoud interessanter. Zeker in tijden dat de huizenprijzen haasje over doen kan dit wel eens een zorg zijn van de verkopers. Té enthousiaste overbieders die, als puntje bij paaltje komt, het geld niet bij elkaar kunnen schrapen.

Is dit dan een argument om wél voor een verkoopmakelaar te gaan? Die kan bij een bod adviseren over de haalbaarheid wat betreft taxatie (of heeft daar wel een mannetje voor die gunstig taxeert?), iets waar ik als starter/zoeker op de huizenmarkt nog geen goede inschatting van kan maken.

[RzrBck]

dutchminator schreef op woensdag 16 december 2020 @ 17:36:
[...]


Is dit dan een argument om wél voor een verkoopmakelaar te gaan? Die kan bij een bod adviseren over de haalbaarheid wat betreft taxatie (of heeft daar wel een mannetje voor die gunstig taxeert?), iets waar ik als starter/zoeker op de huizenmarkt nog geen goede inschatting van kan maken.

Ik zou persoonlijk voor walterliving kiezen a 8.99 (al lijkt ik nu misschien een shill, heb er geen affiliate mee).

Zie deze post voor het tabje dat ze je geven:
RzrBck in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

Als de recente verkopen voor vergelijkbare soort woning/staat van onderhoud/ligging vergelijkbare prijzen per m2 opleveren als jouw bod - dan kun je er donder op zeggen dat ie daarvoor ook getaxeerd wordt.

Daarnaast kunnen biedingen ook meespelen: als er 4x rond de 270 wordt geboden, is dat blijkbaar de markt.

[Enforcer]

RzrBck schreef op woensdag 16 december 2020 @ 18:48:
Als de recente verkopen voor vergelijkbare soort woning/staat van onderhoud/ligging vergelijkbare prijzen per m2 opleveren als jouw bod - dan kun je er donder op zeggen dat ie daarvoor ook getaxeerd wordt.

Recente verkopen kan je gewoon via het kadaster voor €2,95 inzien (koopsominformatie).

[De Rikster]

Sunri5e schreef op woensdag 16 december 2020 @ 17:21:
Zojuist een rentevoorstel gekregen voor onze nieuwe hypotheek. 10 jaar vast. 1,09 procent voor het annuitaire deel en 1,29 procent voor het aflossingsvrije deel. Taxatiewaarde van de woning na verbouwing 725.000,- euro. Het maandelijkse hypotheekbedrag wordt precies 700,- euro. Echt bizar laag door de huidige rentestanden.

Dat is alleen de rente gok ik zo, aflossing moet daar nog bij?

[De Rikster]

Enforcer schreef op woensdag 16 december 2020 @ 19:14:
[...]

Recente verkopen kan je gewoon via het kadaster voor €2,95 inzien (koopsominformatie).

Dat zijn de hypothecaire inschrijvingen en die zeggen vaak vrij weinig over de daadwerkelijke verkoopprijs.

[Enforcer]

De Rikster schreef op woensdag 16 december 2020 @ 19:25:
[...]

Dat zijn de hypothecaire inschrijvingen en die zeggen vaak vrij weinig over de daadwerkelijke verkoopprijs.

Neehoor, is gewoon de koopsom en dus de verkoopprijs van de woningen in die postcode...

-edit-
Daarnaast kun je wel bij het kadaster (o.a.) ook de hypothecaire inschrijving inzien ja, maar dat is een ander document onder het kopje "Hypotheekinformatie" maar ook voor €2,95 te verkrijgen ja.

[ Voor 26% gewijzigd door Enforcer op 16-12-2020 19:30 ]

[Sunri5e]

De Rikster schreef op woensdag 16 december 2020 @ 19:23:
[...]

Dat is alleen de rente gok ik zo, aflossing moet daar nog bij?

Ook deels aflossing.

[De Rikster]

Sunri5e schreef op woensdag 16 december 2020 @ 19:39:
[...]


Ook deels aflossing.

Dan heeft die 725k niet zo gek veel met je hypotheeklasten te maken dus.

Kan je beter aangeven hoeveel je leent, wat je zelf inbrengt dan wat je verwacht dat de woning na verbouwing waard zou worden.

[dutchminator]

RzrBck schreef op woensdag 16 december 2020 @ 18:48:
[...]


Ik zou persoonlijk voor walterliving kiezen a 8.99 (al lijkt ik nu misschien een shill, heb er geen affiliate mee).

Zie deze post voor het tabje dat ze je geven:
RzrBck in "Ervaring met huis kopen - Deel 8"

Als de recente verkopen voor vergelijkbare soort woning/staat van onderhoud/ligging vergelijkbare prijzen per m2 opleveren als jouw bod - dan kun je er donder op zeggen dat ie daarvoor ook getaxeerd wordt.

Daarnaast kunnen biedingen ook meespelen: als er 4x rond de 270 wordt geboden, is dat blijkbaar de markt.

Thanks voor de verwijzing naar Walterliving, die heb ik sinds een maand ook al (het Plus abbo). Ik vrees echter (wellicht onterecht) dat de koopsom niet noodzakelijk ook is wat de taxateur heeft voorgeschreven, en dat mensen zelf hebben bijgelegd uit overwaarde of jubel-ton. Regelmatig zie ik koopsommen meer dan 40k boven vraagprijs (ook zelf meegemaakt wanneer wij waren overboden), dat kan toch niet reëel zijn en zodanig getaxeerd zijn?

[Asteroid9]

Tja, taxatiewaarde = in principe marktwaarde. Dus als er structureel wordt overboden is dat ook de reële taxatiewaarde.
Walterliving geeft voor verkochte huizen de daadwerkelijke koopsom (kadasterinformatie). Een enkele keer is er misschien dusdanig overboden dat de taxatiewaarde voor de kopers lager uitviel, maar over het algemeen zijn die wel reëel.

[Koekfabriek]

dutchminator schreef op donderdag 17 december 2020 @ 10:58:
[...]


Thanks voor de verwijzing naar Walterliving, die heb ik sinds een maand ook al (het Plus abbo). Ik vrees echter (wellicht onterecht) dat de koopsom niet noodzakelijk ook is wat de taxateur heeft voorgeschreven, en dat mensen zelf hebben bijgelegd uit overwaarde of jubel-ton. Regelmatig zie ik koopsommen meer dan 40k boven vraagprijs (ook zelf meegemaakt wanneer wij waren overboden), dat kan toch niet reëel zijn en zodanig getaxeerd zijn?

Ja kan wel.
N=1, maar ons net verkochte huis is >40K boven de vraagprijs weggegaan. Onze verkoopmakelaar gaf zelf aan dat zij de prijs relatief laag inzetten omdat mensen in de huidige markt zo dik overbieden (Randstad). De verwachte verkoopprijs lag al >25K boven de vraagprijs.
Andere makelaar die wij spraken had een andere techniek, die zet hem juist relatief "duur" in de markt om alleen de wat serieuze kijkers te laten komen (i.e. voor de verwachte verkoopprijs).

Wij hebben in onze wijk gekeken en zagen inderdaad dat vergelijkbare huizen tussen de twee makelaarskantoren tussen de 25~50k verschil van vraagprijs op de markt kwamen. De uiteindelijke verkoopprijs ontliep elkaar niet veel maar sommige van de duur geprijsde huizen stonden relatief lang te koop (waarvan sommige zelfs van Funda afgingen en opnieuw online kwamen). Mede daarom hebben wij gekozen voor de eerste makelaar, zekerheid heeft immers een prijskaartje.

Het huis wat wij terugkochten in een andere stad (buiten de randstad) ging juist weer onder de vraagprijs weg. Uit de data van Walter bleek dat dat voor de meerderheid van de huizen in die (omliggende ) wijken het geval was. Andere markt, andere kostencategorie en andere tactiek van de verkoopmakelaars.

Kort gezegd, hoeveelheid K's boven de vraagprijs zegt opzich zelf vrij weinig als de vraagprijs laag is ingezet. Voor de taxatiewaarde kijkt de taxateur naar dezelfde data als de makelaar zijn verwachte verkoopprijs op baseert en niet (of minder) naar de vraagprijs.

[Babel10]

Misschien een rare vraag, maar wij hebben een kluswoning op het oog. Wij hebben ongeveer 100.000€ nodig, dit willen wij financieren uit eigen geld / overwaarde / bouwdepot.

‘Probleem’ is dat het grootste deel uit de overwaarde komt - die pas vrij komt bij de verkoop van ons huis, bij de notaris. Echter willen wij zeker 4 maanden klussen. Hoe betalen wij bijvoorbeeld de badkamerboer of de kozijnenboer? (Ik ga geen bouwdepot van 100.000 doen of eigen geld is daar ook niet genoeg voor). Ik neem aan dat die leveranciers niet zeggen ‘ja is goed dat ik 10K over 2 maanden krijg’

Iemand daar ervaring mee bij het kopen van een huis?

[Sport_Life]

Babel10 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 20:21:
Misschien een rare vraag, maar wij hebben een kluswoning op het oog. Wij hebben ongeveer 100.000€ nodig, dit willen wij financieren uit eigen geld / overwaarde / bouwdepot.

‘Probleem’ is dat het grootste deel uit de overwaarde komt - die pas vrij komt bij de verkoop van ons huis, bij de notaris. Echter willen wij zeker 4 maanden klussen. Hoe betalen wij bijvoorbeeld de badkamerboer of de kozijnenboer? (Ik ga geen bouwdepot van 100.000 doen of eigen geld is daar ook niet genoeg voor). Ik neem aan dat die leveranciers niet zeggen ‘ja is goed dat ik 10K over 2 maanden krijg’

Iemand daar ervaring mee bij het kopen van een huis?

Dan neem je een overbruggingskrediet . Doorgaans 80 of 90% van het verschil tussen de huidige lening en de taxatiewaarde van je huidige woning.
Deze lening is aflossingsvrij, dus lasten beperken zich tot de rentelasten (meestal iets hoger dan normaal).

[Babel10]

Ja dat had ik gehoord, maar de 1e hit op Google gaf aan dat je dat dat niet mocht gebruiken voor verbouwingen..

Overbruggingskrediet was ook mijn idee, maar toen ik dat zag..

Quote van Independer:
“ Wat is een overbruggingskrediet?
Een overbruggingskrediet wordt verstrekt als lening ‘tussen twee huizen in’. Je kunt ervoor in aanmerking komen wanneer je een nieuw huis hebt gekocht maar de overwaarde van je oude woning nog niet hebt ontvangen en je deze wel nodig hebt voor de aankoop van je nieuwe huis. Zodra je oude woning is verkocht moet je het overbruggingskrediet aflossen. Je mag het dus niet gebruiken voor iets anders, zoals een verbouwing. Je krijgt meer overbruggingskrediet op het moment dat je woning al verkocht is.”

[ Voor 61% gewijzigd door Babel10 op 17-12-2020 20:39 ]

[marvel27]

Mijn vrouw en ik hebben een woning op het oog, we willen morgen een bod doen. De verkopers geven aan dat ze de overdracht op 1 oktober 2021 willen laten plaatsvinden: dan is hun nieuwbouwwoning klaar.

Mijn vrouw is 35, ik word 35 op 1 juni. Als we gebruik willen maken van de 0% overdrachtsbelasting (of toch voor mijn aandeel van de woning), dan zouden we bij de notaris moeten passen op ten laatste 31 mei.

Is het mogelijk om de overdracht op die datum te laten plaatsvinden, maar waarbij de verkopers nog in het huis blijven wonen tot 1 oktober? Ze zouden het huis na passeren nog een aantal maanden van ons kunnen huren, en wij blijven tot die datum in onze huidige woning wonen.

Maar ik kan mij voorstellen dat de hypotheekverstrekker hier niet mee akkoord zal gaan, gezien verhuren van je woning in principe verboden is.

[ Voor 20% gewijzigd door marvel27 op 17-12-2020 20:40 ]

[naitsoezn]

Babel10 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 20:34:
Ja dat had ik gehoord, maar de 1e hit op Google gaf aan dat je dat dat niet mocht gebruiken voor verbouwingen..

Overbruggingskrediet was ook mijn idee, maar toen ik dat zag..

Quote van Independer:
“ Wat is een overbruggingskrediet?
Een overbruggingskrediet wordt verstrekt als lening ‘tussen twee huizen in’. Je kunt ervoor in aanmerking komen wanneer je een nieuw huis hebt gekocht maar de overwaarde van je oude woning nog niet hebt ontvangen en je deze wel nodig hebt voor de aankoop van je nieuwe huis. Zodra je oude woning is verkocht moet je het overbruggingskrediet aflossen. Je mag het dus niet gebruiken voor iets anders, zoals een verbouwing. Je krijgt meer overbruggingskrediet op het moment dat je woning al verkocht is.”

Dan gebruik je het overbruggingskrediet voor de gewone hypotheek, en neem je een bouwdepot voor de verbouwing. Linksom of rechtsom gaat het geld van je overwaarde je nieuwe huis in.

marvel27 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 20:38:

Is het mogelijk om de overdracht op die datum te laten plaatsvinden, maar waarbij de verkopers nog in het huis blijven wonen tot 1 oktober? Ze zouden het huis na passeren nog een aantal maanden van ons kunnen huren, en wij blijven tot die datum in onze huidige woning wonen.

Lijkt me dat je die late overdrachtsdatum beter kunt gebruiken om te onderhandelen: 2% van de koopsom af komt vrijwel op hetzelfde neer en een stuk eenvoudiger te regelen

[ Voor 21% gewijzigd door naitsoezn op 17-12-2020 20:51 ]

[Enforcer]

marvel27 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 20:38:
Mijn vrouw en ik hebben een woning op het oog, we willen morgen een bod doen. De verkopers geven aan dat ze de overdracht op 1 oktober 2021 willen laten plaatsvinden: dan is hun nieuwbouwwoning klaar.

Mijn vrouw is 35, ik word 35 op 1 juni. Als we gebruik willen maken van de 0% overdrachtsbelasting (of toch voor mijn aandeel van de woning), dan zouden we bij de notaris moeten passen op ten laatste 31 mei.

Is het mogelijk om de overdracht op die datum te laten plaatsvinden, maar waarbij de verkopers nog in het huis blijven wonen tot 1 oktober? Ze zouden het huis na passeren nog een aantal maanden van ons kunnen huren, en wij blijven tot die datum in onze huidige woning wonen.

Maar ik kan mij voorstellen dat de hypotheekverstrekker hier niet mee akkoord zal gaan, gezien verhuren van je woning in principe verboden is.

Notarieel kan je juridisch aftimmeren wat je wilt dus ja het kan gewoon maar ik zou het sowieso niet doen. Je bent in feite gewoon de eigenaar van de woning en dus verantwoordelijk voor alles, stel dat het huis af-fikt terwijl je er zelf nog niet eens gewoont hebt zou ik het toch bijzonder zuur vinden.

De overdrachtsbelasting is maar 2% van max 400.000 dus waar hebben we het over, 8000euro max waarvan je nog een deel terug krijgt van de belasting, dan kan je dat beter in je onderhandelingspositie over het finale eindbod ergens proberen te 'schrappen'...

[GENETX]

Sowieso denk ik toch dat dat niet gaat lukken, ik kwam net de volgede passage tegen bij VEH:
https://www.eigenhuis.nl/...betaalt-wel-en-wie-niet#/

Voorwaarde is dat zij zelf in de gekochte woning gaan wonen en dat schriftelijk aangeven bij een notaris.

Dus dat zou verhuur uitsluiten.

[Enforcer]

marvel27 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 20:38:
Mijn vrouw en ik hebben een woning op het oog, we willen morgen een bod doen. De verkopers geven aan dat ze de overdracht op 1 oktober 2021 willen laten plaatsvinden: dan is hun nieuwbouwwoning klaar.

Het is trouwens wel een leuke casus en ben benieuwd naar andere ervaringen van mensen die iets kopen/verkopen over een x aantal maanden, als ik me namelijk goed herinner heb je:
1) Te maken met een hypotheekofferte die je meteen zal moeten regelen, deze offertes zijn meestal maar 3maanden geldig en mogelijk nog 1x verlengen met max 3 maanden (mogelijk dat dit korter is vanwege de corona periode!)
2) Nu is de rente ontzettend laag maar over een paar maanden kan dat ineens heel anders zijn en omhoog schieten waardoor je ineens mogelijk de lasten niet meer kunt betalen?
3) Er kan in een x aantal maanden ontzettend veel veranderen in je privé situatie (werkloosheid/arbeidsongeschikt/etc) waardoor je ook mogelijk ineens het huis niet meer kan betalen terwijl je er dan wel aan vast zit en er nog geen eens woont.

Ik kan zo nog wel meer redenen verzinnen maar ik zou het zeker meenemen als redenen om je (finale-/eind) bod te verlagen, je kan zoiets zeggen als:
Overdracht op 30mei is bod van 350000
Overdracht op 1okt is bod van 340000 (even grofweg genomen)

[ Voor 20% gewijzigd door Enforcer op 17-12-2020 21:41 ]

[marvel27]

Bedankt voor je reactie Enforcer, heel handig. Inderdaad best een casusje. Morgen is de deadline voor een bod, maar we zijn er nog niet over uit, door die lange overdracht.

Hypotheek wordt lastig: offertes zijn vaak maar 2-3 maanden geldig. Dit kan wel verlengd worden, maar kost je gemakkelijk 0,2% van het hypotheekbedrag per maand aan bereidstellingsprovisie. Bij een hypotheek van 300k is dat 600€ per maand. Word je niet blij van. Er zijn aanbieders die geen bereidstellingsprovisie rekenen, maar dan heb je niet de beste rente.

We overwegen ook om ons bod te verlagen, maar het is hier best een competitieve markt, dus grote kans dat je het dan niet krijgt...

[CeesKees]

Babel10 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 20:21:
Misschien een rare vraag, maar wij hebben een kluswoning op het oog. Wij hebben ongeveer 100.000€ nodig, dit willen wij financieren uit eigen geld / overwaarde / bouwdepot.

‘Probleem’ is dat het grootste deel uit de overwaarde komt - die pas vrij komt bij de verkoop van ons huis, bij de notaris. Echter willen wij zeker 4 maanden klussen. Hoe betalen wij bijvoorbeeld de badkamerboer of de kozijnenboer? (Ik ga geen bouwdepot van 100.000 doen of eigen geld is daar ook niet genoeg voor). Ik neem aan dat die leveranciers niet zeggen ‘ja is goed dat ik 10K over 2 maanden krijg’

Iemand daar ervaring mee bij het kopen van een huis?

Dit is een vraag die je financieel adviseur prima kan beantwoorden.

Maar het komt er op neer dat het in je nieuwe hypotheek in een bouwdepot zit; je totale verbouwkosten.

[GENETX]

Enforcer schreef op donderdag 17 december 2020 @ 21:26:
[...]

Het is trouwens wel een leuke casus en ben benieuwd naar andere ervaringen van mensen die iets kopen/verkopen over een x aantal maanden, als ik me namelijk goed herinner heb je:
1) Te maken met een hypotheekofferte die je meteen zal moeten regelen, deze offertes zijn meestal maar 3maanden geldig en mogelijk nog 1x verlengen met max 3 maanden (mogelijk dat dit korter is vanwege de corona periode!)
2) Nu is de rente ontzettend laag maar over een paar maanden kan dat ineens heel anders zijn en omhoog schieten waardoor je ineens mogelijk de lasten niet meer kunt betalen?
3) Er kan in een x aantal maanden ontzettend veel veranderen in je privé situatie (werkloosheid/arbeidsongeschikt/etc) waardoor je ook mogelijk ineens het huis niet meer kan betalen terwijl je er dan wel aan vast zit en er nog geen eens woont.

Ik kan zo nog wel meer redenen verzinnen maar ik zou het zeker meenemen als redenen om je (finale-/eind) bod te verlagen, je kan zoiets zeggen als:
Overdracht op 30mei is bod van 350000
Overdracht op 1okt is bod van 340000 (even grofweg genomen)

Hypotheekofferte is volgens mij alleen een ding bij ontbindende voorwaarden, omdat daar een deadline op zit. Zolang je op de dag van overdracht maar een hypotheek hebt. Afhankelijk van het huis en regio is het uberhaupt de vraag of je kans maakt met ontbindende voorwaarden.

En verder, er zijn altijd risico's. Maar als het krap wordt, dan moet je je afvragen of je nu wel moet kopen. Hetzelfde geldt ook voor die hypotheek, zie het als een dure verzekering. Je kan ook een offerte later aanvragen, maar als je dan plots geen gewenste hypotheek meer krijgt, dan kost je dat nog veel meer, de 10% waarborg.

Kortom, een huis kopen kost je geld, een paar duizend euro zou zou geen probleem moeten zijn (liever niet uiteraard). Als dat wel een probleem zou zijn, dan zou ik eens goed nadenken en wellicht eens bij iemand advies inwinnen.

[Sport_Life]

Babel10 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 20:34:
Ja dat had ik gehoord, maar de 1e hit op Google gaf aan dat je dat dat niet mocht gebruiken voor verbouwingen..

Overbruggingskrediet was ook mijn idee, maar toen ik dat zag..

Quote van Independer:
“ Wat is een overbruggingskrediet?
Een overbruggingskrediet wordt verstrekt als lening ‘tussen twee huizen in’. Je kunt ervoor in aanmerking komen wanneer je een nieuw huis hebt gekocht maar de overwaarde van je oude woning nog niet hebt ontvangen en je deze wel nodig hebt voor de aankoop van je nieuwe huis. Zodra je oude woning is verkocht moet je het overbruggingskrediet aflossen. Je mag het dus niet gebruiken voor iets anders, zoals een verbouwing. Je krijgt meer overbruggingskrediet op het moment dat je woning al verkocht is.”

Nee, er staat dat het geld dat vrijkomt uit de verkoop moet worden gebruikt voor de aflossing van de overbrugging (die weer gebruikt is voor bv de verbouwing).
Maw de overbrugging is aflossingsvrij, en wordt afgelost met de middelen uit de verkoop.

In principe maakt het de bank niet uit of je de overbrugging gebruikt voor de aankoop of verbouwing. Doorgaans heeft de overbrugging een hogere rente, dus het is slimmer om dat deel te gebruiken voor de verbouwing (je betaalt pas rente op moment dat je het geld uitgeeft).

[ Voor 10% gewijzigd door Sport_Life op 17-12-2020 22:49 ]

[Rzaan]

marvel27 schreef op donderdag 17 december 2020 @ 21:48:
Bedankt voor je reactie Enforcer, heel handig. Inderdaad best een casusje. Morgen is de deadline voor een bod, maar we zijn er nog niet over uit, door die lange overdracht.

Het is inderdaad een competatieve markt.
Anders had je kunnen aangeven dat door de late overdracht zij het verschil van die 2% maar moeten inleveren.

Maar een algemeen vraagje: Ik snap best dat mensen niet de volgende maand uit hun huis gaan, maar een overdracht pas over 10 maanden. Is dat niet een erg lange periode?

[GENETX]

Rzaan schreef op vrijdag 18 december 2020 @ 09:49:
[...]


Het is inderdaad een competatieve markt.
Anders had je kunnen aangeven dat door de late overdracht zij het verschil van die 2% maar moeten inleveren.

Maar een algemeen vraagje: Ik snap best dat mensen niet de volgende maand uit hun huis gaan, maar een overdracht pas over 10 maanden. Is dat niet een erg lange periode?

Dat is lang ja. Maar door de krapte kan de verkopende partij praktisch alles eisen, want er is vaak wel iemand die er in mee gaat.

[Rzaan]

Er kan zoveel gebeuren in 10 maanden.
Dat is volgens mij vragen om problemen. Nu is alles op te lossen, maar kost weer veel moeite en middelen.
Maar misschien kijk ik er te zwaar tegenaan en is 10 maanden helemaal niet veel in de huidige tijd.

[SavageBrother]

Half jaar is inmiddels zeker gebruikelijk, als ik een beetje om me heen kijk. Die paar extra maanden maakt dan ook niet meer uit.

[marvel27]

Toch wel, want dan kom je net in de knel met de geldigheid van je hypotheekkofferte. Eerste offerte is 2-3 maanden geldig, en kan meestal verlengd worden met dezelfde termijn. Ik weet niet of hypotheekverstrekkers geneigd zijn om nog een 2de keer te verlengen. Daarnaast betaal je over al die maanden meestal bereidstellingsprovisie, wat best een bedragje is. En zoals Rzaan zegt kan er best veel gebeuren in die tijd.

Ik snap niet waarom ze zo lang op voorhand al hun huis verkopen. De markt is erg overspannen, huizen zijn hier weg in 2 tot 4 weken. Waarom zou je dan niet pas bv. in mei-juni verkopen?

[naitsoezn]

Hoe lang je offerte geldig is, hoe vaak je kunt verlengen en tegen welke kosten, dat zijn gewoon onderdelen van de voorwaarden waar je een hypotheek op uit kunt zoeken. Er zijn genoeg hypotheken die een offerte uitbrengen die een half jaar geldig zijn en/of die je kosteloos kunt verlengen, of die je kunt verlengen tegen een kleine vergoeding, of waar je kunt verlengen tegen de dan geldende rente, of, etc. Er is niet zoiets als één smaak op dat gebied. Daar kan het probleem niet zitten.

[HellBeast]

marvel27 schreef op vrijdag 18 december 2020 @ 10:41:
Toch wel, want dan kom je net in de knel met de geldigheid van je hypotheekkofferte. Eerste offerte is 2-3 maanden geldig, en kan meestal verlengd worden met dezelfde termijn. Ik weet niet of hypotheekverstrekkers geneigd zijn om nog een 2de keer te verlengen. Daarnaast betaal je over al die maanden meestal bereidstellingsprovisie, wat best een bedragje is. En zoals Rzaan zegt kan er best veel gebeuren in die tijd.

Ik snap niet waarom ze zo lang op voorhand al hun huis verkopen. De markt is erg overspannen, huizen zijn hier weg in 2 tot 4 weken. Waarom zou je dan niet pas bv. in mei-juni verkopen?

Angst. Het gaat om veel geld. Mensen zijn bang dat er dingen gaan veranderen en naast de pot zullen pissen.

[ppeterr]

Ik heb in Oktober een huis aangekocht, Half november de hypotheek rond. Geldigheid van 6 maanden.

1 April overdacht, geen enkel probleem dat het wat langer duurt. Was ook een van de beweegredenen van de verkopers om het aan mij te verkopen.

[SavageBrother]

marvel27 schreef op vrijdag 18 december 2020 @ 10:41:
Toch wel, want dan kom je net in de knel met de geldigheid van je hypotheekkofferte. Eerste offerte is 2-3 maanden geldig, en kan meestal verlengd worden met dezelfde termijn. Ik weet niet of hypotheekverstrekkers geneigd zijn om nog een 2de keer te verlengen. Daarnaast betaal je over al die maanden meestal bereidstellingsprovisie, wat best een bedragje is. En zoals Rzaan zegt kan er best veel gebeuren in die tijd.

Ik snap niet waarom ze zo lang op voorhand al hun huis verkopen. De markt is erg overspannen, huizen zijn hier weg in 2 tot 4 weken. Waarom zou je dan niet pas bv. in mei-juni verkopen?

Zijn er genoeg die langer geldig zijn, zou me daar echt ontzettend niet druk over maken. Wel met je eens dat er niet per se noodzaak is. Anderzijds, je weet dan wel wat je hebt, geen gedoe met %'s van overwaarde etc.

[Ebayzo]

ppeterr schreef op vrijdag 18 december 2020 @ 10:55:
Ik heb in Oktober een huis aangekocht, Half november de hypotheek rond. Geldigheid van 6 maanden.

1 April overdacht, geen enkel probleem dat het wat langer duurt. Was ook een van de beweegredenen van de verkopers om het aan mij te verkopen.

Wij zelf september hypotheek rond voor overdracht in april. Gewoon gezocht naar een hypotheek met mogelijkheid verlenging. Ja, het kost wat extra, maar goed, dat zijn ook weer niet de bedragen op een dergelijke transactie.

[coazter]

-

[ Voor 99% gewijzigd door coazter op 18-12-2020 14:53 ]

[Mad_Manic]

Sport_Life schreef op donderdag 17 december 2020 @ 22:44:
[...]

Nee, er staat dat het geld dat vrijkomt uit de verkoop moet worden gebruikt voor de aflossing van de overbrugging (die weer gebruikt is voor bv de verbouwing).
Maw de overbrugging is aflossingsvrij, en wordt afgelost met de middelen uit de verkoop.

In principe maakt het de bank niet uit of je de overbrugging gebruikt voor de aankoop of verbouwing. Doorgaans heeft de overbrugging een hogere rente, dus het is slimmer om dat deel te gebruiken voor de verbouwing (je betaalt pas rente op moment dat je het geld uitgeeft).

In aanvulling op een overbruggingshypotheek kun je ook nog een stukje 'extra' hypotheek nemen via een apart leendeel met 1 jaar. Bijvoorbeeld 30.000 / jaar. Mocht je verbouwing tegenvallen dan je gebruik je dat extra zonder opnieuw een financiering te moeten lenen. Mocht je het niet nodig hebben dan kun je het na 1 jaar volledig aflossen omdat dit mag bij leningdelen waar de rentevaste periode daarvoor afloopt. Het voordeel van dit extra leningdeel is dat je ook meteen je bouwkosten kunt betalen voordat je overwaarde uit eigen woning vrij komt.

Een goede hypotheek adviseur kan bekijken of het fiscaal ook mag en je nog steeds voldoet aan verplichting overwaarde in huis te stoppen. Je situatie is er eentje die veel voorkomt dus een goede adviseur moet je kunnen helpen.

[-Edwin-]

Beste mede Tweakers,

Ik weet dat er in het verleden veel over geschreven is, maar hebben er alhier mensen weet/ervaring van de erfpachtsituatie in Rotterdam?

Momenteel ben ik geïnteresseerd in een woning in Rotterdam waarop erfpacht rust, met einddatum 2089. De gemeente is de eigenaar. Het erfpachtcanon is afgekocht tot 2040. Het voornemen is om 7 tot 10 jaar in een volgende woning te blijven.

Initieel was mijn reflex om absoluut niets met een woning met erfpacht te maken te willen hebben. Echter, na wat inlezen en rondvragen blijkt de situatie veelal een stuk genuanceerder te kunnen liggen. Desondanks vraag ik mij af wat voor gevolgen ik kan verwachten bij verkoop van de woning of toch langer blijven wonen in de woning in de toekomst.

Vooralsnog heb ik gevonden dat Rotterdam een kopersregeling heeft voor mensen die gelijktijdig een woning met erfpacht willen kopen. Maar specifieke informatie voor dit geval is niet te vinden zonder een aanvraag met bijbehorende kosten bij de gemeente.

Een optie zou zijn om het gedoe rondom erfpacht bij deze woning vooralsnog links te laten liggen, omdat het pas in 2040 weer speelt. Maar ik vraag me af of dit verstandig is met oog op toekomstig verkoop. Dan komt 2040 ineens wel dichtbij.

Zijn er mensen met ervaring/adviezen over de te verwachten kosten en complicerende gevallen tzt? Of is er heel weinig zinnigs over te zeggen?

[bitterbal_mayo]

-Edwin- schreef op maandag 21 december 2020 @ 00:05:
Beste mede Tweakers,

Ik weet dat er in het verleden veel over geschreven is, maar hebben er alhier mensen weet/ervaring van de erfpachtsituatie in Rotterdam?

Momenteel ben ik geïnteresseerd in een woning in Rotterdam waarop erfpacht rust, met einddatum 2089. De gemeente is de eigenaar. Het erfpachtcanon is afgekocht tot 2040. Het voornemen is om 7 tot 10 jaar in een volgende woning te blijven.

Initieel was mijn reflex om absoluut niets met een woning met erfpacht te maken te willen hebben. Echter, na wat inlezen en rondvragen blijkt de situatie veelal een stuk genuanceerder te kunnen liggen. Desondanks vraag ik mij af wat voor gevolgen ik kan verwachten bij verkoop van de woning of toch langer blijven wonen in de woning in de toekomst.

Vooralsnog heb ik gevonden dat Rotterdam een kopersregeling heeft voor mensen die gelijktijdig een woning met erfpacht willen kopen. Maar specifieke informatie voor dit geval is niet te vinden zonder een aanvraag met bijbehorende kosten bij de gemeente.

Een optie zou zijn om het gedoe rondom erfpacht bij deze woning vooralsnog links te laten liggen, omdat het pas in 2040 weer speelt. Maar ik vraag me af of dit verstandig is met oog op toekomstig verkoop. Dan komt 2040 ineens wel dichtbij.

Zijn er mensen met ervaring/adviezen over de te verwachten kosten en complicerende gevallen tzt? Of is er heel weinig zinnigs over te zeggen?

Ik heb toevallig een woning nu gekocht met erfpacht. weet er niet veel van af. De makelaar zei wel dat als je deze woning weer wilt verkopen het misschien lastiger zal zijn omdat mensen de kosten voor erfpacht niet mee kunnen financieren in de hypotheek.
Het voordeel aan woningen met erfpacht is dus een lagere verkoopprijs maar dit is dan voor de koper

Ik denk dat een goede woning met erfpacht toch ook wel verkoopt. En geloof dat het in rotterdam wel gebruikelijk is.

[-Edwin-]

bitterbal_mayo schreef op maandag 21 december 2020 @ 09:36:
[...]

Ik heb toevallig een woning nu gekocht met erfpacht. weet er niet veel van af. De makelaar zei wel dat als je deze woning weer wilt verkopen het misschien lastiger zal zijn omdat mensen de kosten voor erfpacht niet mee kunnen financieren in de hypotheek.
Het voordeel aan woningen met erfpacht is dus een lagere verkoopprijs maar dit is dan voor de koper

Ik denk dat een goede woning met erfpacht toch ook wel verkoopt. En geloof dat het in rotterdam wel gebruikelijk is.

Dank voor je aanvulling! Wat mij vooral frustreert is dat het zo onduidelijk is wat de kosten gaan worden. De gemeente kan pas helpen bij aankoop van de woning, dus vooraf kan je geen indicatie krijgen van de te verwachten kosten.

Verder heb ik aan de verkoopmakelaar nog gevraagd of de huidige bewoners wel eens een inventarisatie hebben gedaan naar het eeuwigdurend afkopen danwel naar volledig eigendom omzetten van de erfpacht. Ik blijf het al met al lastig vinden om een goede inschatting te maken hierover.

[bitterbal_mayo]

-Edwin- schreef op maandag 21 december 2020 @ 10:17:
[...]

Dank voor je aanvulling! Wat mij vooral frustreert is dat het zo onduidelijk is wat de kosten gaan worden. De gemeente kan pas helpen bij aankoop van de woning, dus vooraf kan je geen indicatie krijgen van de te verwachten kosten.

Verder heb ik aan de verkoopmakelaar nog gevraagd of de huidige bewoners wel eens een inventarisatie hebben gedaan naar het eeuwigdurend afkopen danwel naar volledig eigendom omzetten van de erfpacht. Ik blijf het al met al lastig vinden om een goede inschatting te maken hierover.

Ik heb het gegoogled en blijkbaar betaal je per jaar een percentage over het totaal. Het is te overzien geloof ik.

Hier staat iets meer uitgelegd

https://bieb.knab.nl/hypo...aal-je-wanneer-en-aan-wie

[bitterbal_mayo]

Je moet dus bedenken of je die maandelijkse kosten kan betalen samen met alle andere 'woonkosten'

[-Edwin-]

bitterbal_mayo schreef op maandag 21 december 2020 @ 10:23:
[...]

Ik heb het gegoogled en blijkbaar betaal je per jaar een percentage over het totaal. Het is te overzien geloof ik.

Hier staat iets meer uitgelegd

https://bieb.knab.nl/hypo...aal-je-wanneer-en-aan-wie

Ja klopt. De grondprijs is leidend daarin.

Voordeel van deze woning is dus dat ik tot 2040 helemaal niets betaal (want afgekocht, en nagevraagd aan makelaar). Maar het is zo lastig om een inschatting te maken voor het vervolg. Niemand weet wat de grondprijzen tzt zullen zijn... Stel dat je in 2030 de woning wil verkopen, dan is het ineens heel relevant wat je dan moet doen om je woning aantrekkelijk te houden. Moet je dan weer afkopen voor 40 jaar? Hoeveel kost dat dan op dat moment? Allemaal vragen die je nu helemaal niet kan beantwoorden, maar je wel tientallen duizenden euro's kunnen gaan kosten.

[bitterbal_mayo]

-Edwin- schreef op maandag 21 december 2020 @ 10:30:
[...]

Ja klopt. De grondprijs is leidend daarin.

Voordeel van deze woning is dus dat ik tot 2040 helemaal niets betaal (want afgekocht, en nagevraagd aan makelaar). Maar het is zo lastig om een inschatting te maken voor het vervolg. Niemand weet wat de grondprijzen tzt zullen zijn... Stel dat je in 2030 de woning wil verkopen, dan is het ineens heel relevant wat je dan moet doen om je woning aantrekkelijk te houden. Moet je dan weer afkopen voor 40 jaar? Hoeveel kost dat dan op dat moment? Allemaal vragen die je nu helemaal niet kan beantwoorden, maar je wel tientallen duizenden euro's kunnen gaan kosten.

ik heb geen idee Vind het allemaal ook vaag. Alsje zeker weet dat je daar zo kort zal wonen kan je dan niet beter kijken naar een woning zonder erfpacht?

[-Edwin-]

bitterbal_mayo schreef op maandag 21 december 2020 @ 10:34:
[...]

ik heb geen idee Vind het allemaal ook vaag. Alsje zeker weet dat je daar zo kort zal wonen kan je dan niet beter kijken naar een woning zonder erfpacht?

Grond in eigendom zou natuurlijk helemaal ideaal zijn. Probleem is dat ik heb gemerkt dat het vrij veel speelt binnen de wijken van mijn interesse in Rotterdam Daarom ook dat ik via deze weg hoop er iets meer diepgang en feeling mee te kunnen krijgen.

[bitterbal_mayo]

-Edwin- schreef op maandag 21 december 2020 @ 10:40:
[...]

Grond in eigendom zou natuurlijk helemaal ideaal zijn. Probleem is dat ik heb gemerkt dat het vrij veel speelt binnen de wijken van mijn interesse in Rotterdam Daarom ook dat ik via deze weg hoop er iets meer diepgang en feeling mee te kunnen krijgen.

Wat is die kopersregeling?

[SavageBrother]

bitterbal_mayo schreef op maandag 21 december 2020 @ 10:58:
[...]

Wat is die kopersregeling?

Kun je voor x bedrag de erfpacht afkopen.

Veel huizen in Rotterdam hebben met erfpacht te maken. Als Over 5-10 jaar is 2040 wel dichtbij, dus wel iets om rekening mee te houden m.i.. Wellicht eens met de verkoopmakelaar overleggen. Uiteindelijk zal er wel een koper tussen zitten die er geen reet om geeft en gewoon betaald.

[-Edwin-]

SavageBrother schreef op maandag 21 december 2020 @ 11:22:
[...]


Kun je voor x bedrag de erfpacht afkopen.

Veel huizen in Rotterdam hebben met erfpacht te maken. Als Over 5-10 jaar is 2040 wel dichtbij, dus wel iets om rekening mee te houden m.i.. Wellicht eens met de verkoopmakelaar overleggen. Uiteindelijk zal er wel een koper tussen zitten die er geen reet om geeft en gewoon betaald.

Zo dacht ik inderdaad ook. Heb net een telefoontje uitgezet naar de verkoopmakelaar om te kijken of de huidige bewoners wel eens een inventarisatie hebben gedaan. Ik ben er inderdaad ook bang voor dat er een koper tussen zal zitten die het minder laat meewegen.

Maar goed, dat geeft natuurlijk niet aan dat ik er dan maar in moet meegaan

[SavageBrother]

-Edwin- schreef op maandag 21 december 2020 @ 11:27:
[...]

Zo dacht ik inderdaad ook. Heb net een telefoontje uitgezet naar de verkoopmakelaar om te kijken of de huidige bewoners wel eens een inventarisatie hebben gedaan. Ik ben er inderdaad ook bang voor dat er een koper tussen zal zitten die het minder laat meewegen.

Maar goed, dat geeft natuurlijk niet aan dat ik er dan maar in moet meegaan

Zeker zelf rekening mee houden. Ik denk dat een periode van 20 jaar niet direct afschrikt, maar het is niet ondenkbaar dat je er 10 jaar gaat wonen en dan is het voor de volgende kopers zeker wel een issue.

[-Edwin-]

SavageBrother schreef op maandag 21 december 2020 @ 11:30:
[...]


Zeker zelf rekening mee houden. Ik denk dat een periode van 20 jaar niet direct afschrikt, maar het is niet ondenkbaar dat je er 10 jaar gaat wonen en dan is het voor de volgende kopers zeker wel een issue.

Ik heb via de verkoopmakelaar inmiddels een schatting van de prijs (obv eerdere opgaves in dezelfde buurt) voor het afkopen tot de einddatum gekregen. Ik ga dit meenemen en wegen in ons bod en dan zien we wel hoe andere kopers er in hebben gestaan

[bitterbal_mayo]

-Edwin- schreef op maandag 21 december 2020 @ 11:55:
[...]

Ik heb via de verkoopmakelaar inmiddels een schatting van de prijs (obv eerdere opgaves in dezelfde buurt) voor het afkopen tot de einddatum gekregen. Ik ga dit meenemen en wegen in ons bod en dan zien we wel hoe andere kopers er in hebben gestaan

Die van mij loopt tot 2037.

Ga er vanuit dat ik dan een maandelijks bedrag betaal.

[Requiem19]

De kosten voor onze hypotheekadviseur worden meegefinancieerd in onze hypotheek.

Het lijkt mij dat deze kosten ook dan nog steeds aftrekbaar zijn. Of weet iemand wellicht of er bijzonderheden zijn in dit kader?

[VidaR-9]

Requiem19 schreef op woensdag 23 december 2020 @ 08:11:
De kosten voor onze hypotheekadviseur worden meegefinancieerd in onze hypotheek.

Het lijkt mij dat deze kosten ook dan nog steeds aftrekbaar zijn. Of weet iemand wellicht of er bijzonderheden zijn in dit kader?

Die kosten zijn aftrekbaar maar de rente over dat stukje hypotheek niet.

[President]

Bah, huis waar we op hadden geboden is helaas naar een ander gegaan. Vraagprijs 475k, dus wij netjes 501k geboden met voorbehoud financiering maar certificaat hypotheek adviseur dat we tot 650k konden kopen...

Een ander had zonder voorbehoud geboden, geen idee of die meer, evenveel of minder had geboden. Verkopers wilden het voorbehoud niet.

Wil ik het nou op te veilig spelen?
- kunnen 450k lenen gebaseerd op inkomen
- momenteel hypotheek schuld van 90k
- kan zelfs tijdelijk 200k van ouders lenen (scheelt kosten overbrugginghypotheek, rente komt wel goed
- verkoop huidige woning levert 260k overwaarde op


Speel ik het nou op te veilig dat ik nog steeds netjes onder voorbehoud bied? Morgen kan mijn vrouw of ik verongelukken, door de corona kunnen banken er ineens 6 weken over doen, etc?

[Carnoustie]

Als jij 450k kunt lenen op basis van inkomen heb je niets aan die 200k van je ouders. Die rente/aflossings verplichting rekent de bank gewoon mee namelijk. Simpel gezegd: leen 150k van je ouders: dan wil de bank je nog maar 300k lenen.

[naitsoezn]

President schreef op donderdag 24 december 2020 @ 17:50:
Bah, huis waar we op hadden geboden is helaas naar een ander gegaan. Vraagprijs 475k, dus wij netjes 501k geboden met voorbehoud financiering maar certificaat hypotheek adviseur dat we tot 650k konden kopen...

Een ander had zonder voorbehoud geboden, geen idee of die meer, evenveel of minder had geboden. Verkopers wilden het voorbehoud niet.

Wil ik het nou op te veilig spelen?
- kunnen 450k lenen gebaseerd op inkomen
- momenteel hypotheek schuld van 90k
- kan zelfs tijdelijk 200k van ouders lenen (scheelt kosten overbrugginghypotheek, rente komt wel goed
- verkoop huidige woning levert 260k overwaarde op


Speel ik het nou op te veilig dat ik nog steeds netjes onder voorbehoud bied? Morgen kan mijn vrouw of ik verongelukken, door de corona kunnen banken er ineens 6 weken over doen, etc?

Hoe groot acht je nou daadwerkelijk de kans dat je geen hypotheek zou krijgen voor het benodigde bedrag? Volgens mij neem je met dat financieringsvoorbehoud in jullie geval gewoon een papieren tijger op als voorbehoud... Het is in veel gevallen (gedegen voorbereiding, naar eer en geweten alles op tafel gelegd bij een FA, gedetailleerd gesprek gehad, niet op de max van de max van de max van je leengrens gaat zitten, etc) sowieso een zwaar overrated voorbehoud,

[ Voor 7% gewijzigd door naitsoezn op 24-12-2020 18:14 ]

[President]

naitsoezn schreef op donderdag 24 december 2020 @ 18:10:
[...]

Hoe groot acht je nou daadwerkelijk dat je geen hypotheek zou krijgen voor het benodigde bedrag? Volgens mij neem je met dat financieringsvoorbehoud in jullie geval gewoon een papieren tijger op als voorbehoud... Het is een zwaar overrated voorbehoud

We moeten de hypotheek sowieso rond kunnen krijgen... Maar als het binnen de termijn niet rond is moet er natuurlijk extra tijd worden aangevraagd bij de verkopers. Als deze niet akkoord gaan met twee weken extra dan zorgt het voorbehoud ervoor dat we geen 10% moeten aftikken...

Zelfs 5 jaar geleden zonder de corona hebben we uitstel moeten aanvragen, omdat de bank steeds nieuwe dingen wilde....

[naitsoezn]

President schreef op donderdag 24 december 2020 @ 18:14:
[...]

We moeten de hypotheek sowieso rond kunnen krijgen... Maar als het binnen de termijn niet rond is moet er natuurlijk extra tijd worden aangevraagd bij de verkopers. Als deze niet akkoord gaan met twee weken extra dan zorgt het voorbehoud ervoor dat we geen 10% moeten aftikken...

Die snap ik even niet. Willen de verkopers zo snel overdragen dat je in tijdnood kunt komen? Extra tijd heb je meestal alleen nodig omdat het financieringsvoorbehoud afloopt, de overdracht is dan vaak nog wel een paar weken / maanden verder. En je hoeft de financiering pas rond te hebben op de dag van de overdracht
(dit geldt trouwens ook wanneer je wel een financieringsvoorbehoud hebt: Extra tijd vraag je dan aan voor dat financieringsvoorbehoud, maar zou je dat niet doen dan is er nog steeds niets aan de hand als je de financiering maar rond hebt voor de overdracht en die datum ligt vaak wat verder in de toekomst).

"Geen uitsluitsel van de bank" is vaak sowieso geen reden voor ontbinding, daar heb je een afwijzing voor nodig. Maar goed, zelf weten, ik vind het in veel gevallen (inclusief deze casus, op basis van de geringe info die gegeven is) overbodig

[ Voor 29% gewijzigd door naitsoezn op 25-12-2020 11:00 ]

[Rzaan]

De vraag is of je voor zulke uitzonderlijke situaties zo'n voorbehoud moet maken. Het is een beetje kansberekening.

[mr3000]

Ben even benieuwd.
Wij hebben een hypotheek aanvraag bij de ABN liggen, als ondernemers is dit niet zo recht toe recht aan en daarom qua aanvraag bedrag redelijk op save gegaan.

Als daar nou een akkoord voor is, is het dan soms nog mogelijk om te kijken met de beoordelaar hoeveel ruimte is om een hogere hypotheek te nemen. Gezien de rente heb ik liefst een zo hoog mogelijke hypotheek dan dat ik eigen geld er in steek.

[Atiu]

Een vraag over de ervaring met aankoopmakelaars.

Is er door hem of haar geadviseerd over een reeel bod?

Achtergrond bij dit verhaal: Wij deden een bod van 310k, en daarmee een overbieding van 10.000 euro omdat de keuken en badkamer gedateerd waren. De woning ging echter weg voor meer dan 340k.

Veel verkoopdata zijn gewoon openbaar beschikbaar, tegen betaling. Onze aankoopmakelaar liet ons echter "zwemmen" en gaf pas na vragen hier wat prijsinformatie. We vonden de begeleiding in dit geval onvoldoende.

Ik wil zelf voorkomen dat we nog een keer dit proces doorgaan, waardoor we veel te laag bieden op een huis dat zeer courant is. Ik heb geen zin om met 10 procent over meer te gaan overbieden, omdat het in verhouding tot mijn huurhuis dan financieel onvoordelig is.

[hoevenpe]

Atiu schreef op zondag 27 december 2020 @ 19:59:
Is er door hem of haar geadviseerd over een reeel bod?

Valt dat niet in de categorie 'wat de gek ervoor geeft'? Jullie aankoopmakelaar heeft geadviseerd om 10k boven de vraagprijs te bieden, daar had ik zijn/haar advies imo niet voor nodig. Uiteindelijk blijft het toch voor een deel 'gokken'...

[Wilke]

Atiu schreef op zondag 27 december 2020 @ 19:59:
Een vraag over de ervaring met aankoopmakelaars.

Is een heel topic voor dit soort vragen: Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Atiu]

hoevenpe schreef op zondag 27 december 2020 @ 20:07:
[...]

Valt dat niet in de categorie 'wat de gek ervoor geeft'? Jullie aankoopmakelaar heeft geadviseerd om 10k boven de vraagprijs te bieden, daar had ik zijn/haar advies imo niet voor nodig. Uiteindelijk blijft het toch voor een deel 'gokken'...

Nee, die 10k hebben wij zelf als bod gedaan, maar de aankoopmakelaar reageerde op geen enkele manier. Ik ben eigenlijk benieuwd of andere aankoopmakelaars het ook aan de koper geheel zelf overlaten of daarin adviseren.

Ik ben overigens mee eens dat het voor een deel "gokken" is.

De vraag komt voort uit mijn onvrede over de naar mijn idee zeer beperkte ondersteuning van de aankoopmakelaar, tot nu was het slechts een "doorgeefluik" voor een bieding.

[Requiem19]

Atiu schreef op zondag 27 december 2020 @ 19:59:
Een vraag over de ervaring met aankoopmakelaars.

Is er door hem of haar geadviseerd over een reeel bod?

Achtergrond bij dit verhaal: Wij deden een bod van 310k, en daarmee een overbieding van 10.000 euro omdat de keuken en badkamer gedateerd waren. De woning ging echter weg voor meer dan 340k.

Veel verkoopdata zijn gewoon openbaar beschikbaar, tegen betaling. Onze aankoopmakelaar liet ons echter "zwemmen" en gaf pas na vragen hier wat prijsinformatie. We vonden de begeleiding in dit geval onvoldoende.

Ik wil zelf voorkomen dat we nog een keer dit proces doorgaan, waardoor we veel te laag bieden op een huis dat zeer courant is. Ik heb geen zin om met 10 procent over meer te gaan overbieden, omdat het in verhouding tot mijn huurhuis dan financieel onvoordelig is.

De historische verkoopdata heb je met 1 sms. Rapport met vergelijkingen van recente objecten kost je 30€. Daar heb je een makelaar niet meer voor nodig.

Voor zn goede contacten, inside info mogelijk wel.

[MaSw85]

mr3000 schreef op zondag 27 december 2020 @ 19:50:
Ben even benieuwd.
Wij hebben een hypotheek aanvraag bij de ABN liggen, als ondernemers is dit niet zo recht toe recht aan en daarom qua aanvraag bedrag redelijk op save gegaan.

Als daar nou een akkoord voor is, is het dan soms nog mogelijk om te kijken met de beoordelaar hoeveel ruimte is om een hogere hypotheek te nemen. Gezien de rente heb ik liefst een zo hoog mogelijke hypotheek dan dat ik eigen geld er in steek.

Je kan sowieso niet meer lenen dan 100% woningwaarde. Wellicht is er nog wat mogelijk met taxatie en evt. verbouwing waardoor die waarde hoger is dan de overeengekomen verkoopprijs van de woning.

[colvano]

Requiem19 schreef op zondag 27 december 2020 @ 20:34:
[...]


De historische verkoopdata heb je met 1 sms. Rapport met vergelijkingen van recente objecten kost je 30€. Daar heb je een makelaar niet meer voor nodig.

Voor zn goede contacten, inside info mogelijk wel.

Ik heb zelf een abonnement genomen op Walter Living sinds gister. Als je echt op zoek bent is dat best een aanrader. Geeft heel wat data voor €9/maand en laat je daarvoor onbeperkt opvragen. Voor mij goedkoper dan elke keer kadaster bevragen.

[GENETX]

Requiem19 schreef op zondag 27 december 2020 @ 20:34:
[...]


De historische verkoopdata heb je met 1 sms. Rapport met vergelijkingen van recente objecten kost je 30€. Daar heb je een makelaar niet meer voor nodig.

Voor zn goede contacten, inside info mogelijk wel.

Of je pakt een abbo Walterliving (nu 9 euro prer maand). Kun je een maand lang onbeperkt prijsgegevens van huizen opvragen!

Edit: ik ben laat. Maar het mooie is dat je ook huizen waar je misgegrepen hebt kan tracken om ook je eigen gevoel voor overbieden te "calibreren".

[ Voor 14% gewijzigd door GENETX op 27-12-2020 22:05 ]

[Morpheusk]

GENETX schreef op zondag 27 december 2020 @ 22:01:
[...]

Of je pakt een abbo Walterliving (nu 9 euro prer maand). Kun je een maand lang onbeperkt prijsgegevens van huizen opvragen!

Edit: ik ben laat. Maar het mooie is dat je ook huizen waar je misgegrepen hebt kan tracken om ook je eigen gevoel voor overbieden te "calibreren".

Ja, enige wat jammer is dat je niet specifiek op verkoopprijzen kan zoeken van woningen en dat er tegenwoordig vaak een -/+ koopsom ziet. Exacte koopsommen zijn zeker nu voorbehouden aan PRO?

[mr3000]

Waus26 schreef op zondag 27 december 2020 @ 20:46:
[...]

Je kan sowieso niet meer lenen dan 100% woningwaarde. Wellicht is er nog wat mogelijk met taxatie en evt. verbouwing waardoor die waarde hoger is dan de overeengekomen verkoopprijs van de woning.

Hebben zeker nog 50k tussen aanvraagbedrag en taxatie waarde die overigers gelijk is aan de aankoopprijs

[GENETX]

Ik krijg gewoon de verkoopprijzen te zien van omliggende woningen. Als je die van een bepaalde woning wil zien, moet je stiekem het huis ernaast opzoeken . Het kan natuurlijk zijn dat de data er nog niet in staat.

[hoevenpe]

Atiu schreef op zondag 27 december 2020 @ 20:32:
De vraag komt voort uit mijn onvrede over de naar mijn idee zeer beperkte ondersteuning van de aankoopmakelaar, tot nu was het slechts een "doorgeefluik" voor een bieding.

Dat voegt inderdaad niets toe, de enige reden waarom je iemand wilt inschakelen is om te kunnen bieden voordat een pand op de markt/Funda komt. Dat is een tijd de norm in de regio Amsterdam geweest, zonder aankoopmakelaar viste je toen altijd achter het net.

Uiteindelijk is het anno 2020 gewoon transparant, marktwerking en zelfs de beste aankoopmakelaar biedt je in dat spel geen significant voordeel.

[Rubbergrover1]

Atiu schreef op zondag 27 december 2020 @ 19:59:
Een vraag over de ervaring met aankoopmakelaars.

Is er door hem of haar geadviseerd over een reeel bod?

Het lijkt mij dat dat één van de belangrijkste redenen is om een aankoopmakelaar te nemen. Om in te schatten wat een reële waarde is en om in te schatten wat je zou moeten bieden om de woning te kunnen krijgen. (Dat kunnen namelijk heel verschillende bedragen zijn.)

Die bedragen hangen ook niet alleen af van de bedragen die je van Walter living krijgt, maar ook van hoe de verkopers er voor staan en hoe de overige kijkers en bieders zijn.

[MaSw85]

mr3000 schreef op zondag 27 december 2020 @ 22:21:
[...]


Hebben zeker nog 50k tussen aanvraagbedrag en taxatie waarde die overigers gelijk is aan de aankoopprijs

Dan lijkt me een belletje naar de hypotheekverstrekker wel de moeite waard.

[Morpheusk]

GENETX schreef op zondag 27 december 2020 @ 22:24:
Ik krijg gewoon de verkoopprijzen te zien van omliggende woningen. Als je die van een bepaalde woning wil zien, moet je stiekem het huis ernaast opzoeken . Het kan natuurlijk zijn dat de data er nog niet in staat.

Als het goed is zie je bij veel woningen bij de koopsom +/- staan. En het huis er naast zoeken had ik ook ontdekt maar vind het wel omslachtig.

[GENETX]

Ah ja, ik zie het nu. Lijkt alleen zo te zijn bij woningen die langer geleden verkocht zijn?! Hoe dan ook geeft het een redelijk beeld. Walter moet je gebruiken om een gevoel te krijgen, niet om blind te volgen.

[fsfikke]

President schreef op donderdag 24 december 2020 @ 17:50:
Bah, huis waar we op hadden geboden is helaas naar een ander gegaan. Vraagprijs 475k, dus wij netjes 501k geboden met voorbehoud financiering maar certificaat hypotheek adviseur dat we tot 650k konden kopen...

Een ander had zonder voorbehoud geboden, geen idee of die meer, evenveel of minder had geboden. Verkopers wilden het voorbehoud niet.

Wil ik het nou op te veilig spelen?
- kunnen 450k lenen gebaseerd op inkomen
- momenteel hypotheek schuld van 90k
- kan zelfs tijdelijk 200k van ouders lenen (scheelt kosten overbrugginghypotheek, rente komt wel goed
- verkoop huidige woning levert 260k overwaarde op


Speel ik het nou op te veilig dat ik nog steeds netjes onder voorbehoud bied? Morgen kan mijn vrouw of ik verongelukken, door de corona kunnen banken er ineens 6 weken over doen, etc?

In deze markt moet je elk voordeel gebruiken. Wij hebben ook zonder voorbehoud geboden voor onze woning (hadden 4x zo veel kunnen lenen als nodig dus sowieso geen bank die dat zou afwijzen)

[Sport_Life]

President schreef op donderdag 24 december 2020 @ 17:50:
Bah, huis waar we op hadden geboden is helaas naar een ander gegaan. Vraagprijs 475k, dus wij netjes 501k geboden met voorbehoud financiering maar certificaat hypotheek adviseur dat we tot 650k konden kopen...

Een ander had zonder voorbehoud geboden, geen idee of die meer, evenveel of minder had geboden. Verkopers wilden het voorbehoud niet.

Wil ik het nou op te veilig spelen?
- kunnen 450k lenen gebaseerd op inkomen
- momenteel hypotheek schuld van 90k
- kan zelfs tijdelijk 200k van ouders lenen (scheelt kosten overbrugginghypotheek, rente komt wel goed
- verkoop huidige woning levert 260k overwaarde op


Speel ik het nou op te veilig dat ik nog steeds netjes onder voorbehoud bied? Morgen kan mijn vrouw of ik verongelukken, door de corona kunnen banken er ineens 6 weken over doen, etc?

Dat je 450k kunt lenen is niets waard als je een bod uitbrengt boven de taxatiewaarde.
Wellicht had het geholpen als je je huidige adres had meegestuurd met een subtiele hint naar de overwaarde (kan iedereen inzien). Met die zekerheid had ik als verkoper wel het risico durven nemen, maar puur op basis van de LTI niet.

Jij legt het risico dat je hypotheek niet rond komt bij verkoper (= voorbehoud), ik begrijp heel goed dat veel verkopers liever een iets lager bod hebben waarbij dat risico lager is (binnen 3 dagen bedenktijd cq kale kip...)

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 28-12-2020 01:39 ]

[Sport_Life]

President schreef op donderdag 24 december 2020 @ 18:14:
[...]

We moeten de hypotheek sowieso rond kunnen krijgen... Maar als het binnen de termijn niet rond is moet er natuurlijk extra tijd worden aangevraagd bij de verkopers. Als deze niet akkoord gaan met twee weken extra dan zorgt het voorbehoud ervoor dat we geen 10% moeten aftikken...

Zelfs 5 jaar geleden zonder de corona hebben we uitstel moeten aanvragen, omdat de bank steeds nieuwe dingen wilde....

In de praktijk heb je de eerste gesprekken bij de bank al gevoerd alvorens je een bod uitbrengt. Vervolgens duurt het nog een paar dagen tot een week voordat beide partijen de overeenkomst hebben getekend. Dan gaan 3 dagen bedenktijd in, en de x weken om de hypotheek te krijgen.

Je kunt vooraf al de documenten verzamelen en desnoods laten screenen. (Mijn werkgeversverklaring moest 3x opnieuw).

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 28-12-2020 01:37 ]