Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Skidmarks]

Wij zijn al een tijd op zoek naar een huis maar vinden geen woning die aan al onze eisen voldoet. We overwegen nu om naar huizen te zoeken die nog helemaal verbouwd moeten worden maar na de verbouwing wel aan al onze eisen zouden voldoen, maar vragen ons af hoe dat proces in z'n werk gaat in de praktijk.

Qua hypotheek wil ik ongeveer rond de € 250.000,- uitkomen, ik zie huizen te koop staan van rond de € 160.000,- die nog wel verbouwd moeten worden. Ik ben niet van plan om zelf iets te doen qua verbouwen ik zou dan alles door de aannemer willen laten doen.

In theorie zouden dit de stappen zijn:

1. Huis bezichtigen met aannemer
2. Aannemer offerte laten maken
3. Woning laten taxeren: waarde voor verbouwing en waarde na verbouwing
4. Beslissen of het financieel haalbaar is, op dit moment weten we pas hoe hoog de hypotheek wordt en hoeveel eigen geld erin moet.
5. Bod uitbrengen op de woning
6. Na sleuteloverdracht aannemer laten verbouwen
7. Verhuizen

Maar hoe gaat dat in de praktijk? Het selecteren van een aannemer lijkt me al lastig en normaal zou je 3 offertes willen hebben voor je een beslissing maakt. Moet ik dan 3 keer een bezichtiging plannen met iedere keer een andere aannemer? Ook weet ik pas vrij laat in het proces of het überhaupt wel financieel zin heeft om een bod uit te brengen. De factor wanneer een aannemer kan beginnen en hoe lang de verbouwing duurt spelen natuurlijk ook mee, omdat je gedurende die periode met dubbele lasten zit.

Heeft iemand misschien in de praktijk ervaring hoe dit in z'n werk gaat? Op zich klinkt deze optie namelijk wel gunstig omdat je dan zaken als een badkamer en keuken gelijk in je eigen smaak krijgt. Aan de andere kant komt er toch nog wel heel wat geregel en onzekerheden bij kijken.

[Bartske]

Ik heb een paar dagen terug een bod gedaan op een appartement wat te koop stond voor 137K kk., heb zelf een bod gedaan van 125K, en erbij vermeld dat ik vanaf volgende week 4 weken in het buitenland zit voor werk en dus in die tijd geen persoonlijke afspraken kan maken (wel email verkeer). Nu mailen ze terug dat ze graag een direct een eindvoorstel (vanwege mijn afwezigheid) willen doen van 131K (precies er tussen in) en ze gaan met mijn ontbindende voorwaarden (gewoon het standaard rijtje voorwaarden) akkoord. Het appartement is zelf in prima staat (geen verbouwing nodig) en staat nu een kleine 2 maanden te koop.

Wat denken jullie, accepteren of proberen er nog meer uit te halen? Had zelf gedacht/gehoopt rond dit bedrag uit te komen en dat is dus prima voor mij. De makelaar geeft zelf aan dat dit een eindbod is (suggestie dat ze niet verder willen zakken) maar had niet gedacht dat ze meteen het midden op zouden zoeken. Wil het appartement wel graag hebben dus wil het eigenlijk niet mislopen.

[naitsoezn]

Skidmarks schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 13:16:
(verhaal)

In de praktijk hoeft het natuurlijk allemaal niet zo lineair te gaan als de theoretische stappen die je nu schetst. Een bod uitbrengen kun je prima doen met bepaalde voorbehouden erin, de aannemer hoeft niet mee bij de eerste bezichtiging, en het taxeren kun je in principe ook al in gang zetten voordat je een offerte hebt. Bovendien kun je, als je eenmaal een geschikt huis hebt gevonden om te verbouwen, wel in overleg twee of drie aannemers achter elkaar laten komen voor een offerte.

Je zult alleen wel iets van een gevoel moeten hebben bij het kostenplaatje voor jullie wensen.

[ Voor 9% gewijzigd door naitsoezn op 08-07-2016 13:25 ]

[Skidmarks]

naitsoezn schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 13:25:
[...]

In de praktijk hoeft het natuurlijk allemaal niet zo lineair te gaan als de theoretische stappen die je nu schetst. Een bod uitbrengen kun je prima doen met bepaalde voorbehouden erin, de aannemer hoeft niet mee bij de eerste bezichtiging, en het taxeren kun je in principe ook al in gang zetten voordat je een offerte hebt. Bovendien kun je, als je eenmaal een geschikt huis hebt gevonden om te verbouwen, wel in overleg twee of drie aannemers achter elkaar laten komen voor een offerte.

Je zult alleen wel iets van een gevoel moeten hebben bij het kostenplaatje voor jullie wensen.

Klopt het hoeft niet allemaal na elkaar. Het lastigste vind ik te bepalen hoeveel een verbouwing grofweg zou gaan kosten en nog lastiger vind ik om te bepalen hoeveel een huis er meer van waard wordt. Dat laatste beïnvloed hoeveel eigen geld erin moet gaan.

Ik zou wellicht met een aannemer eens een gesprek kunnen aangaan en de woning op funda kunnen laten zien en aangeven wat we willen verbouwen voor een grove eerste indicatie. Wat het huis na de verbouwing waard is kan ik natuurlijk ook wel enigszins afleiden door wat vergelijkbaars op funda te zoeken wat wel instap klaar is.

[JeroenE]

Wackmack schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 20:14:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Bartske schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 13:24:
Wat denken jullie, accepteren of proberen er nog meer uit te halen? Had zelf gedacht/gehoopt rond dit bedrag uit te komen en dat is dus prima voor mij. De makelaar geeft zelf aan dat dit een eindbod is (suggestie dat ze niet verder willen zakken) maar had niet gedacht dat ze meteen het midden op zouden zoeken. Wil het appartement wel graag hebben dus wil het eigenlijk niet mislopen.

Je hebt een voorstel voor de prijs die je zelf in gedachten had en je wil het heel graag hebben. Waarom heb je niet gelijk heel hard JA geroepen?

Ik denk zelf dat als je nu gaat pieren over de vraagprijs dat de andere partij je minder serieus neemt (als in "blijkbaar wil hij toch niet snel een overeenkomst").

Was je blijer geweest als je 24 keer heen en weer had moeten bieden en dan op 132K was uitgekomen over zes weken?

Ik denk dat je in de valkuil wil stappen dat "er nog meer uit te halen was geweest" omdat men zo snel een eindbod doet. Maar dat hoeft helemaal niet zo te zijn. Misschien willen zij ook gewoon snel zekerheid en is dit ook voor hun de prijs waar ze op uit wilden komen (zij weten natuurlijk ook dat iedereen er wat af wil). Waarom moeilijker maken dan het is?

[Bartske]

JeroenE schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 14:11:
[...]

[...]

Je hebt een voorstel voor de prijs die je zelf in gedachten had en je wil het heel graag hebben. Waarom heb je niet gelijk heel hard JA geroepen?

Ik denk zelf dat als je nu gaat pieren over de vraagprijs dat de andere partij je minder serieus neemt (als in "blijkbaar wil hij toch niet snel een overeenkomst").

Was je blijer geweest als je 24 keer heen en weer had moeten bieden en dan op 132K was uitgekomen over zes weken?

Ik denk dat je in de valkuil wil stappen dat "er nog meer uit te halen was geweest" omdat men zo snel een eindbod doet. Maar dat hoeft helemaal niet zo te zijn. Misschien willen zij ook gewoon snel zekerheid en is dit ook voor hun de prijs waar ze op uit wilden komen (zij weten natuurlijk ook dat iedereen er wat af wil). Waarom moeilijker maken dan het is?

Bedankt voor je reactie. Tuurlijk was mijn eerste reactie (heb het tegenbod vanochtend gehad) om heel hard ja te roepen . Ben er ook heel blij mee. Toch wil ik er even zo objectief mogelijk tegenaan kijken en het zou zonde zijn als er makkelijk nog wat meer uit te halen is dat niet te doen. Stel er zou bijvoorbeeld nog 1000 euro afkunnen is dat natuurlijk mooi meegenomen (1K blijft gewoon veel geld, ookal smeer je het over 30 jaar uit). Ik denk er in ieder geval nog even over na, maar bedankt voor je input.

De kans is groot dat ik iig straks trots huiseigenaar ben


De makelaar stuurde mij een formulier toe met de vraag dit in te vullen als ik akkoord ging en dit samen met een kopie van mn paspoort toe te sturen, dit zijn vooral persoonlijke gegevens maar ook de volgende dingen staan er op:

- koopdatum
- koopsom
-bedrag roerende zaken
-Ontbindende voorwaarden
-NHG
-Notaris
- Oplevering
-Waarborgsom

Is het de bedoeling dat ik dit ook al helemaal invul dan? Dus gelijk al een notaris moet regelen? En de waarborgsom, daar hebben we nog niks over afgsproken/in het bod gezet bijvoorbeeld.

[Wackmack]

JeroenE schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 14:11:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[...]

Je hebt een voorstel voor de prijs die je zelf in gedachten had en je wil het heel graag hebben. Waarom heb je niet gelijk heel hard JA geroepen?

Ik denk zelf dat als je nu gaat pieren over de vraagprijs dat de andere partij je minder serieus neemt (als in "blijkbaar wil hij toch niet snel een overeenkomst").

Was je blijer geweest als je 24 keer heen en weer had moeten bieden en dan op 132K was uitgekomen over zes weken?

Ik denk dat je in de valkuil wil stappen dat "er nog meer uit te halen was geweest" omdat men zo snel een eindbod doet. Maar dat hoeft helemaal niet zo te zijn. Misschien willen zij ook gewoon snel zekerheid en is dit ook voor hun de prijs waar ze op uit wilden komen (zij weten natuurlijk ook dat iedereen er wat af wil). Waarom moeilijker maken dan het is?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[JeroenE]

Bartske schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 14:39:
Toch wil ik er even zo objectief mogelijk tegenaan kijken en het zou zonde zijn als er makkelijk nog wat meer uit te halen is dat niet te doen.

Tuurlijk, maar waarom denk je dat er makkelijk meer uit te halen is?

Kijk, jij hebt met die man gesproken dus jij hebt sowieso meer idee hoe of wat. Ik wil alleen aangeven dat het mij niet vreemd lijkt als die mensen daadwerkelijk een eindbod hebben gedaan. Als ik een auto koop wil ik ook gelijk de prijs te horen krijgen en niet vier keer terug komen en iedere keer 200 euro er extra af krijgen ("Als u vandaag beslist, anders geld het aanbod niet meer!"). Dus voor mij zou dit juist een ideale verkoper zijn

(1K blijft gewoon veel geld, ookal smeer je het over 30 jaar uit).

Maar het is ineens heel weinig geld als de verkopers nee zeggen en het huis aan iemand anders verkopen.

Ok, dat laatste zal waarschijnlijk niet gelijk gebeuren, maar als het straks 4 weken stil ligt omdat jij niets kan komen tekenen dan is die kans er echt wel.

Is het de bedoeling dat ik dit ook al helemaal invul dan? Dus gelijk al een notaris moet regelen? En de waarborgsom, daar hebben we nog niks over afgsproken/in het bod gezet bijvoorbeeld.

Dingen die je al weet kan je natuurlijk invoeren, maar dat de notaris later wordt geregeld is heel gebruikelijk. Staat er niets over de waarborgsom in je koopcontract? Over het algemeen wel namelijk. Ik weet ook niet of daar wel veel in te onderhandelen is. Ik zou niet zo snel een overeenkomst accepteren van iemand die geen waarborgsom wil.

Hou er ook rekening mee dat wanneer jij niet in NL bent het best lastig kan zijn om dingen te regelen voor je hypotheek. Vooral als je papieren moet ondertekenen (of door je werkgever getekend moeten worden) en originele papieren opgestuurd moeten worden etc. Let dus ook even goed op het tijdstip tot wanneer je de tijd wil om de financiën rond te krijgen.

Wackmack schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 14:41:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[runner83]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 27% gewijzigd door runner83 op 14-10-2016 10:35 ]

[Bartske]

JeroenE schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 15:05:
[...]

Tuurlijk, maar waarom denk je dat er makkelijk meer uit te halen is?

Kijk, jij hebt met die man gesproken dus jij hebt sowieso meer idee hoe of wat. Ik wil alleen aangeven dat het mij niet vreemd lijkt als die mensen daadwerkelijk een eindbod hebben gedaan. Als ik een auto koop wil ik ook gelijk de prijs te horen krijgen en niet vier keer terug komen en iedere keer 200 euro er extra af krijgen ("Als u vandaag beslist, anders geld het aanbod niet meer!"). Dus voor mij zou dit juist een ideale verkoper zijn


[...]

Maar het is ineens heel weinig geld als de verkopers nee zeggen en het huis aan iemand anders verkopen.

Ok, dat laatste zal waarschijnlijk niet gelijk gebeuren, maar als het straks 4 weken stil ligt omdat jij niets kan komen tekenen dan is die kans er echt wel.


[...]

Dingen die je al weet kan je natuurlijk invoeren, maar dat de notaris later wordt geregeld is heel gebruikelijk. Staat er niets over de waarborgsom in je koopcontract? Over het algemeen wel namelijk. Ik weet ook niet of daar wel veel in te onderhandelen is. Ik zou niet zo snel een overeenkomst accepteren van iemand die geen waarborgsom wil.

Hou er ook rekening mee dat wanneer jij niet in NL bent het best lastig kan zijn om dingen te regelen voor je hypotheek. Vooral als je papieren moet ondertekenen (of door je werkgever getekend moeten worden) en originele papieren opgestuurd moeten worden etc. Let dus ook even goed op het tijdstip tot wanneer je de tijd wil om de financiën rond te krijgen.

Even voor de duidelijkheid, ik ga zondag al weg dus voor die tijd ga/kan ik nog niks tekenen, dat zal pas na mijn terugkomst gebeuren. Er is ook nog geen koopcontract want we zijn nog in onderhandeling.

Ik neig er wel erg naar op dit moment het bod te accepteren, is een mooie prijs naar mijn inzicht bedankt voor je input nogmaals.

[Wackmack]

runner83 schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 15:55:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dat is pas snel schakelen, gefeliciteerd!

[Ray]

Bartske schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 16:08:
[...]


Even voor de duidelijkheid, ik ga zondag al weg dus voor die tijd ga/kan ik nog niks tekenen, dat zal pas na mijn terugkomst gebeuren. Er is ook nog geen koopcontract want we zijn nog in onderhandeling.

Ik neig er wel erg naar op dit moment het bod te accepteren, is een mooie prijs naar mijn inzicht bedankt voor je input nogmaals.

Dat is knap tricky als de verkoper in jou afwezigheid een beter bod krijgt zijn ze vrij hem aan een ander te verkopen.

Ik zou zorgen dat ik of voor zondag een contract heb met een krabbel eronder van alle partijen of dit digitaal afwerk tijdens je reis.

Lijkt me overigens ook iets wat als verkoper zou eisen. Ik ga je geen 4 weken extra geven op je blauwe ogen om dan te horen dat je 'toch wat anders gezien hebt'

voor de duidelijkheid, bij een aankoop woning is tegenwoordig een schriftelijkheidsvereiste. enkel mondeling is niet bindend.

[Galois]

Wat is de reden dat sommige banken een hogere rente rekenen voor een aflossingsvrije hypotheek dan voor een annuitaire?

Voorbeeld:
Stel je hebt een hypotheek van onder de 67,5% van de marktwaarde van het huis. Kortom: de bank loopt weinig risico en je krijgt daarom een lagere rente.
Stel je hebt 50% aflossingsvrij en 50% annuitair. Dan betaal je bij de Rabobank een percentage van 2,2% voor het annuitaire gedeelte en 2,4% voor het aflossingsvrije gedeelte bij 10 jaar vast.

Je bent een klant waar ze weinig risico bij lopen (<67,5% MW). Het aflossingsvrije gedeelte daar krijgen ze elke maand evenveel inkomsten van. Het annuitaire gedeelte elke maand minder.

Snap dus niet in bovenstaand voorbeeld waarom de Rabobank een hogere rente rekent voor aflossingsvrij.

(dat was 2,5 jaar geleden nl niet zo, toen heb ik bovenstaand voorbeeld min of meer bij de Rabobank afgesloten)

[Shunt]

Omdat ze af willen van de aflossingsvrije hypotheek natuurlijk en dat dwing je alleen maar af door mensen op de broekzak te pakken.

[Ray]

Shunt schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 21:53:
Omdat ze af willen van de aflossingsvrije hypotheek natuurlijk en dat dwing je alleen maar af door mensen op de broekzak te pakken.

`
Ja maar waarom zouden ze dat willen ? Juist op die producten ontvangen ze over de looptijd de meeste rente. Zoals hier ook staat wordt daar ook niet daar de LTV gekeken maar het is puur een productopslag

Ik heb deze discussie ook lopen bij diverse verstrekkers. Het is puur benadelen van voornamelijk hun bestaande oude relaties die nu opeens meer moeten betalen.

SNS maakt het nog bonter. Die gaat binnen NHG zelfs het tarief splitsen in < 90 en > 90 waarbij vooralsnog ook geen rekening gehouden wordt met opgebouwde waardes in spaar / belegproducten, waar overigens ook al een opslag van 0,2% op zit. Dubbel gepakt zeg maar . Dank je wel bestaande oude hypotheekklant.....

[ Voor 5% gewijzigd door Ray op 08-07-2016 22:08 ]

[naitsoezn]

Zou het niet te maken kunnen hebben met product-rationalisatie? Elk aparte product vereist z'n eigen onderhoud / systemen / kostenpost / overhead, en als je steeds minder van een product verkoopt, is de overhead een steeds grotere kostenpost (relatief per polis).

Galois schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 22:14:
Een bank heeft toch geen enkel belang om hier vanaf te willen? Het levert ze zelfs het meeste op. En zeker als de marktwaarde hoger is dan de hypotheek, loopt de bank weinig (geen?) risico.

Een bank heeft niets te maken met HRA. Of wij er wel of geen recht op hebben, heeft de bank geen voor- of nadeel aan.

Nou ja, het levert ze het meeste op als je alleen kijkt naar wat jij voor de lening betaald, maar hun vaste kosten voor die lening zijn natuurlijk relatief een stuk hoger als ze steeds minder van die leningen afsluiten.

En een bank heeft alles te maken met HRA, want de HRA bepaalt grotendeels wat voor soort leningen mensen willen afsluiten. Ja, ik ben op de hoogte dat momenteel de aflossingsvrije hypotheek ook voor nieuwe klanten weer steeds populairder wordt, maar die lage rente waar dat door komt loopt natuurlijk ook ooit weer op..

Ik denk dat de banken gewoon voorsorteren op het uitfaseren van dit soort producten.

[ Voor 67% gewijzigd door naitsoezn op 08-07-2016 22:23 ]

[Galois]

Shunt schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 21:53:
Omdat ze af willen van de aflossingsvrije hypotheek natuurlijk en dat dwing je alleen maar af door mensen op de broekzak te pakken.

Een bank heeft toch geen enkel belang om hier vanaf te willen? Het levert ze zelfs het meeste op. En zeker als de marktwaarde hoger is dan de hypotheek, loopt de bank weinig (geen?) risico.

Een bank heeft niets te maken met HRA. Of wij er wel of geen recht op hebben, heeft de bank geen voor- of nadeel aan.

Nee, zoals Ray ook zegt: ik snap het niet. Het lijkt erop dat deze oude klanten de hypotheek toch wel behouden, dus laten we ze 'uitmelken'?

Maar wellicht dat ze een wel te verklaren reden hebben

[Onbekend]

Galois schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 22:14:
[...]


Een bank heeft toch geen enkel belang om hier vanaf te willen? Het levert ze zelfs het meeste op. En zeker als de marktwaarde hoger is dan de hypotheek, loopt de bank weinig (geen?) risico.

Wat heeft een bank aan een hypotheek waaraan ze bijna niets verdienen?
Een aflosvrije hypotheek is het zelfde als een lening die nooit terug betaald zal worden, en uiteindelijk willen de geldschieters dat niet hebben.

[Galois]

Onbekend schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 22:19:
[...]

Wat heeft een bank aan een hypotheek waaraan ze bijna niets verdienen?
Een aflosvrije hypotheek is het zelfde als een lening die nooit terug betaald zal worden, en uiteindelijk willen de geldschieters dat niet hebben.

Een bank wil juist een lening geven die nooit terugbetaald wordt
Aan een lening die terugbetaald wordt, verdienen ze niets meer aan he?

Als jij 50 jaar lang een lening neemt en elke maand netjes betaalt, een betrouwbare klant bent waar ze verder geen werk aan hebben: volgens mij de droom van elke bank

[TechHunter]

Stel dat jij niks aflost, en je overlijdt enz. na 30 jaar. Weet je wat het regelen en veilen van een huis kost?

[Onbekend]

Galois schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 22:35:
Als jij 50 jaar lang een lening neemt en elke maand netjes betaalt, een betrouwbare klant bent waar ze verder geen werk aan hebben: volgens mij de droom van elke bank

Ten eerste moet het onderpand (het huis dus) niet in waarde dalen, want anders staat er niets van gelijke waarde tegenover. En verder is het natuurlijk prima als je netjes betaalt, mits de rente mee varieert.
En bank heeft er namelijk niks aan als de rentes weer richting de 10% gaan, terwijl er nog steeds een oneindige hypotheek van 2% uit staat.

[Ray]

Hele hele idee van een bank is geld uitlenen. Voor alles wat terug komt moet weer een nieuwe klant gevonden worden die het wil lenen. Dus hogere kosten dan een bestaande die niet aflost.

overigens verwacht ik binnen nu en 20 jaar dat we een herhaling krijgen van de jaren 80 /90. Alles wat nu annuitair is gaat dan weer vrolijk naar aflosvrij (HRA voor zover er die dan nog is weegt nog maar amper op tegen de EWF)

de oude regel, max 50% aflosvrij mag van mij morgen weer ingevoerd worden.

edit. ook de klant die 50 jaar leent zal tussendoor een rente wisseling krijgen dus "oneidige hypotheek van 2% "?? Daarnaast als er max 50% mw geleend is en bank moet bij een overlijden zelf gaan veilen omdat erfgenamen niet aflossen gaat dat gewoon doorberekend worden. Ik zie daar ook geen probleem

[ Voor 31% gewijzigd door Ray op 08-07-2016 22:54 ]

[Tsurany]

naitsoezn schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 22:14:
Zou het niet te maken kunnen hebben met product-rationalisatie? Elk aparte product vereist z'n eigen onderhoud / systemen / kostenpost / overhead, en als je steeds minder van een product verkoopt, is de overhead een steeds grotere kostenpost (relatief per polis).

Dat zou niet voor aflossingsvrij het geval zijn. Dat is vanuit technisch perspectief het fijnste product, steekt zeer simpel in elkaar. Daarna lineair, dan annuitair en dan de "vervelende" producten zoals spaarhypotheken.

Het is, zoals altijd, risico prijzing. Stabiele aflosvormen krijgen daarbij de voorkeur boven niet aflossen of via sparen/beleggen kapitaal opbouwen.

[Galois]

TechHunter schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 22:43:
Stel dat jij niks aflost, en je overlijdt enz. na 30 jaar. Weet je wat het regelen en veilen van een huis kost?

Nee, geen idee. Maar vast veel minder dan de opbrengst van een huis waar de hypotheek 60% van de marktwaarde is.

Maar een bank maakt het geen r*** uit of ze geld uitlenen aan persoon x of y. Stel ze lenen in totaal 100 uit. Als persoon x alles (5) afbetaalt, dan moet persoon x vervangen worden door persoon y die dit bedrag (5) leent. Als persoon x gewoon blijft lenen, hoeft deze niet vervangen te worden. Een nieuwe klant kost sowieso geld: administratie, werving, etc.

[ANdrode]

Galois schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 20:37:
Wat is de reden dat sommige banken een hogere rente rekenen voor een aflossingsvrije hypotheek dan voor een annuitaire?

Voorbeeld:
Stel je hebt een hypotheek van onder de 67,5% van de marktwaarde van het huis. Kortom: de bank loopt weinig risico en je krijgt daarom een lagere rente.
Stel je hebt 50% aflossingsvrij en 50% annuitair. Dan betaal je bij de Rabobank een percentage van 2,2% voor het annuitaire gedeelte en 2,4% voor het aflossingsvrije gedeelte bij 10 jaar vast.

Je bent een klant waar ze weinig risico bij lopen (<67,5% MW). Het aflossingsvrije gedeelte daar krijgen ze elke maand evenveel inkomsten van. Het annuitaire gedeelte elke maand minder.

Snap dus niet in bovenstaand voorbeeld waarom de Rabobank een hogere rente rekent voor aflossingsvrij.

(dat was 2,5 jaar geleden nl niet zo, toen heb ik bovenstaand voorbeeld min of meer bij de Rabobank afgesloten)

Bij het aflossingsvrije deel loopt de bank meer risico* als op de lange termijn de rente stijgt. Misschien zit dit in de prijs.

Als dit eerder niet zo was dan ging de bank toen mogelijk uit van een dalende rente.
*: In dit geval het risico dat ze het geld 'te goedkoop' uitlenen.

[Tsurany]

Heeft niet zozeer met de rente stijging te maken, dat word keurig in balans gehouden. Het risico is simpel, in plaats van elke maand een deel van de lening afgelost te krijgen moet de bank nu 30 jaar wachten tot ze het geld terug hebben. In die periode kan er van alles gebeuren waardoor ze dat bedrag niet meer terug zien.

Stel een lening is afgesloten voor 100.000 euro aflossingsvrij tegen een looptijd van 30 jaar. Als na 15 jaar de klant de maandbedragen niet meer kan voldoen moet het onderpand verkocht worden. Als deze ondertussen maar 80.000 euro waard is dan zit er al een gat van 20.000 euri. Daarnaast moeten er allerlei kosten gemaakt worden, laten we hier 5000 euro van maken. De bank mist dus 25.000 euro die het moet gaan verhalen bij de klant.

Echter als er de klant netjes had afgelost was de schuld misschien nog maar 50.000 euro. Dan zou de bank zijn volle 100.000 euro terug hebben gekregen en de klant nog 25.000 euro over hebben. De bank hoeft geen kale kip te plukken.

Waarom je ook voor spaarhypotheken extra betaald zou ik niet weten, dat zou ik eens na moeten vragen.

[ Voor 7% gewijzigd door Tsurany op 08-07-2016 23:24 ]

[ANdrode]

Tsurany schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 23:20:
Heeft niet zozeer met de rente stijging te maken, dat word keurig in balans gehouden. Het risico is simpel, in plaats van elke maand een deel van de lening afgelost te krijgen moet de bank nu 30 jaar wachten tot ze het geld terug hebben. In die periode kan er van alles gebeuren waardoor ze dat bedrag niet meer terug zien.

Hoe wordt die rente stijging in balans gehouden?

Ik zal een voorbeeld van het effect wat ik bedoelde geven:
Bij aflossingsvrij kan kan de rente over de volledige som gestegen zijn. Dat geeft (opportunity) kosten voor de bank.
Bij een lineaire of annuitaire hypotheek is de resterend lening in het laatste jaar heel klein. Dat zorgt voor weinig risico, wat je in de rente over de hele looptijd moet verrekenen?

[DopdeDouwer]

DopdeDouwer schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 19:30:
Net te horen gekregen dat de bank (tegenpartij ivm gedw. verkoop) niet kan passeren op de afgesproken datum maar pas na het weekend.

Jeej, het was tot op het aller laatste moment spannend (zelfs nog bij de notaris aan tafel), maar de woning is uiteindelijk toch gisteren (op de afgesproken dag) geleverd.

Gisteren al gelijk begonnen met de eerste klussen. Maandag een bouwbakkie voor de deur en kan kunnen er echt meters gemaakt worden .

[Milmoor]

Ray schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 22:46:
de oude regel, max 50% aflosvrij mag van mij morgen weer ingevoerd worden.

Effectief is die er al:

• De Blok-hypotheek. Dit is een lening die groeit ipv krimpt. Hierdoor eindigt hij op 50% van de oorspronkelijke lening. Je krijgt er geen HRA op.
• De aflossingsvrije lening zonder HRA. Begin gelijk op 50%.

Wat er niet is, en ik (gelukkig) ook niet meer verwacht is de aflossingsvrije hypotheek met HRA.

[Ray]

Milmoor schreef op zaterdag 09 juli 2016 @ 09:38:
[...]

Effectief is die er al:

• De Blok-hypotheek. Dit is een lening die groeit ipv krimpt. Hierdoor eindigt hij op 50% van de oorspronkelijke lening. Je krijgt er geen HRA op.
• De aflossingsvrije lening zonder HRA. Begin gelijk op 50%.

Wat er niet is, en ik (gelukkig) ook niet meer verwacht is de aflossingsvrije hypotheek met HRA.

De goedmaker was inderdaad de blok hypotheek. Die is echter nooit 'in productie genomen' en niet verkrijgbaar (ik was erbij toen Blok op de hypvak zijn eigen gedrocht niet uit kon leggen....)
vanzelfsprekend kan je nu ook direct wel aflosvrij sluiten, daar staat dan wel een box 3 toetsing tegenover waardoor je LTI flink inzakt. Dus zelfs als je bewust kiest om geen hra te ontvangen kan je daardoor minder lenen

[ Voor 9% gewijzigd door Ray op 10-07-2016 22:18 ]

[Tsurany]

ANdrode schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 23:34:
[...]


Hoe wordt die rente stijging in balans gehouden?

Ik zal een voorbeeld van het effect wat ik bedoelde geven:
Bij aflossingsvrij kan kan de rente over de volledige som gestegen zijn. Dat geeft (opportunity) kosten voor de bank.
Bij een lineaire of annuitaire hypotheek is de resterend lening in het laatste jaar heel klein. Dat zorgt voor weinig risico, wat je in de rente over de hele looptijd moet verrekenen?

Ik volg het niet helemaal. Waarom geeft een rentestijging kosten voor de bank?

Dat ze product kortingen in de rente over de hele looptijd verrekenen is om het product te promoten, omdat klanten enkel naar rente in de eerste RVP kijken en omdat je ook na het eerste jaar al minder risico loopt als bank zijnde.

[ANdrode]

Tsurany schreef op zaterdag 09 juli 2016 @ 18:26:
[...]
Ik volg het niet helemaal. Waarom geeft een rentestijging kosten voor de bank?

Het geld dat je leent komt ook ergens vandaan. Dat leent de bank (of had de bank uit kunnen lenen). De rente fluctueert. Daarnaast varieert de waarde van het onderpand.

Bij een aflossingsvrije hypotheek heb je in de laatste jaren meer vermogen dat geleend is. In die periode hebben rente veranderingen dus meer effect dan bij een annuitaire of lineaire hypotheek.

Daar is het vermogen in de laatste jaren immers beperkt. Met dat risico moet de bank rekening houden.

Als het om een variabele hypotheekrente zou gaan dan zou ik het wél raar vinden als de rente tussen lineair/annuitair/aflossingsvrij groot was.

[Tsurany]

Klopt, maar dat zit gewoon in de basisrente verrekend. De basisrente dekt in principe de rente de de bank op zijn beurt weer betaald gedurende de rentevastperiode en de bijkomende kosten die de bank maakt. Een rentestijging is afgedekt in de duuropslag gedurende de RVP. Bij het aflopen van een RVP wordt opnieuw gekeken wat de basisrente is en worden de kortingen en opslagen weer verrekend met de basisrente.

Ook bij variabele rente heb je die productkortingen en dat komt puur vanwege het risico op het niet terug kunnen betalen van de lening. Hoe lager de lening vergeleken met de zekerheden hoe lager dat risico is. En wanneer er afgelost wordt dan daalt dat risico relatief snel.

[ANdrode]

Tsurany schreef op zaterdag 09 juli 2016 @ 22:18:
Klopt, maar dat zit gewoon in de basisrente verrekend. De basisrente dekt in principe de rente de de bank op zijn beurt weer betaald gedurende de rentevastperiode en de bijkomende kosten die de bank maakt. Een rentestijging is afgedekt in de duuropslag gedurende de RVP. Bij het aflopen van een RVP wordt opnieuw gekeken wat de basisrente is en worden de kortingen en opslagen weer verrekend met de basisrente.

Ook bij variabele rente heb je die productkortingen en dat komt puur vanwege het risico op het niet terug kunnen betalen van de lening. Hoe lager de lening vergeleken met de zekerheden hoe lager dat risico is. En wanneer er afgelost wordt dan daalt dat risico relatief snel.

En door de grotere impact van een stijgende rente is de 'duuropslag' dan bij een aflossingsvrije hypotheek hoger?
En basisrente is (EURIBOR + een opslag). Rente opslag afhankelijk van volatiliteit? Producttoeslag daar zit het risico van de prijsontwikkeling van objecten in?

Volgens mij snap jij deze materie beter dan ik. En onze wederzijdse reacties begonnen nadat ik een (poging tot leken) intuitië gaf als reactie op Galois in "Ervaring met huis kopen - Deel 8" .

Bedankt voor de verduidelijking van de structuur van de prijzen, dit ga ik onthouden .

[Redax]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Redax op 04-11-2016 02:11 ]

[Bartske]

Bartske schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 16:08:
[...]


Even voor de duidelijkheid, ik ga zondag al weg dus voor die tijd ga/kan ik nog niks tekenen, dat zal pas na mijn terugkomst gebeuren. Er is ook nog geen koopcontract want we zijn nog in onderhandeling.

Ik neig er wel erg naar op dit moment het bod te accepteren, is een mooie prijs naar mijn inzicht bedankt voor je input nogmaals.

Nog even een update heb het tegenbod geaccepteerd en ben dus binnenkort ook trotse huiseigenaar

[Rmg]

Redax schreef op zondag 10 juli 2016 @ 10:46:
Mijn partner en ik kunnen momenteel geen hypotheek krijgen omdat het woordje 'oproepkracht' staat aangevinkt op de werkgeversverklaring. Voor de rest is haar werkgeversverklaring helemaal in orde, inclusief intentieverklaring.

Zijn er hier mensen die ervaring hebben met werkgevers die de werkgeversverklaring niet naar behoren willen invullen? En zo ja hoe los je zoiets op? Zijn hier alternatieve opties voor?

je zou de OR hier misschien bij kunnen betrekken. maar waarom vind haar werkgever dat ze oproepkracht is en zijzelf niet?

[Redax]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Redax op 04-11-2016 02:11 ]

[President]

Redax schreef op zondag 10 juli 2016 @ 11:35:
[...]
Het vervelendste is dat we al een bod hebben uitgebracht, en dat bod is ook geaccepteerd.

Zolang het gewoon een bod onder voorbehoud van financiering is, is het toch niet vervelend?

[naitsoezn]

Redax schreef op zondag 10 juli 2016 @ 11:35:
[...]


Wat is de OR als ik vragen mag?

Ondernemingsraad.

tweakerdennis schreef op zondag 10 juli 2016 @ 11:45:
[...]

Zolang het gewoon een bod onder voorbehoud van financiering is, is het toch niet vervelend?

Tuurlijk is het wel vervelend. Ik gok dat je geen bod op een huis doet om vervolgens lachend weg te lopen

[Rubman]

Werkgeversverklaringen en de shitzooi die daarin moet kloppen of verkeerd geïnterpreteerd wordt.

Ik heb hem 3 keer opnieuw moeten laten tekenen
1ste keer was hij getekend op laatste dag proeftijd en er stond duidelijk in dat mijn contract verlengd werd na proeftijd, maar nee dat mocht echt niet. (kwamen ze pas na 3 weken achter )
2e keer was de kleur inkt niet goed (seriously )
3e keer gelukkig wel goed. maar echt op alles gelet wat de adviseur had meegegeven.

On a different note, wat gaat dat bouwen idioot snel zeg. Nu weet ik dat binnenwerk het meeste tijd kost, maar alsnog gaat het heel hard.
Timeline

13 april, nog geen zand gestort of paal in de grond (bouw zal officieel ook pas 1 juni starten)

17 juni, Fundering ligt er, ze zijn uiteindelijk in mei al begonnen met alles voorbereiden en de palen slaan.

25 juni, Ruwe begane grond vloer is al klaar.

sorry beetje wazig geworden


10 juli, Ruwe eerste verdiepingsvloer is gereed en ze zijn zelfs al aan het metselen.

Ik heb zelfs al een voordeur

Gaat lekker snel zo.

[ Voor 58% gewijzigd door Rubman op 11-07-2016 09:25 ]

[Kecin]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Pathogen]

Kecin schreef op maandag 11 juli 2016 @ 10:04:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

En is dit binnen ontbindende voorwaarden gedaan? Niet dat je van een kale kip veen kunt plukken waarschijnlijk, maar als ze dit niet binnen de regeltjes hebben gedaan zou je je best kunnen vervoegen bij de rest van de schuldeisers... Baat het niet, dan schaadt het niet.

[naitsoezn]

Pathogen schreef op maandag 11 juli 2016 @ 11:38:
[...]


En is dit binnen ontbindende voorwaarden gedaan? Niet dat je van een kale kip veen kunt plukken waarschijnlijk, maar als ze dit niet binnen de regeltjes hebben gedaan zou je je best kunnen vervoegen bij de rest van de schuldeisers... Baat het niet, dan schaadt het niet.

Zoals ik het lees was het koopcontract nog niet eens getekend

Wel een balen-situatie natuurlijk, maar weinig aan te doen.... Het is en blijft hun huis (en hun leven).

[ Voor 10% gewijzigd door naitsoezn op 11-07-2016 11:46 ]

[Pathogen]

Dan Helaes Pindakaes... Wel balen.

[Kecin]

Pathogen schreef op maandag 11 juli 2016 @ 11:47:
Dan Helaes Pindakaes... Wel balen.

Idd

naitsoezn schreef op maandag 11 juli 2016 @ 11:45:
[...]

Zoals ik het lees was het koopcontract nog niet eens getekend

Wel een balen-situatie natuurlijk, maar weinig aan te doen.... Het is en blijft hun huis (en hun leven).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Pathogen schreef op maandag 11 juli 2016 @ 11:38:
[...]


En is dit binnen ontbindende voorwaarden gedaan? Niet dat je van een kale kip veen kunt plukken waarschijnlijk, maar als ze dit niet binnen de regeltjes hebben gedaan zou je je best kunnen vervoegen bij de rest van de schuldeisers... Baat het niet, dan schaadt het niet.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ANdrode]

Kecin schreef op maandag 11 juli 2016 @ 12:16:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 14% gewijzigd door ANdrode op 11-07-2016 12:38 ]

[Wackmack]

Redax schreef op zondag 10 juli 2016 @ 10:46:
Mijn partner en ik kunnen momenteel geen hypotheek krijgen omdat het woordje 'oproepkracht' staat aangevinkt op de werkgeversverklaring. Voor de rest is haar werkgeversverklaring helemaal in orde, inclusief intentieverklaring.

Zijn er hier mensen die ervaring hebben met werkgevers die de werkgeversverklaring niet naar behoren willen invullen? En zo ja hoe los je zoiets op? Zijn hier alternatieve opties voor?

Wat super zuur! Zit ook in zo'n soort proces. Wacht nu op de intentieverklaring van mijn vriendin. Hopelijk komt die morgen binnen anders kan je inderdaad een stuk minder lenen.

Kan je vriendin niet 1 keer de situatie goed uitleggen? Verder wil je toch niet bij zo'n bedrijf werken. Heb zelf net een nieuwe baan en het was binnen 1 minuut geregeld, super relaxed.

[MeZZiN]

Even een week in de 'verbouwing' (het is meer even wat dingen na smaak maken) komen we er altijd weer achter dat klussen gewoon heel duur meh. Genoeg in de begroting maar doordat ik ZZP-er was moet alles uit eigen zak ipv een hypotheek (met afslag en onhandige reken regels etc) dus sommige dingen moet nu naar volgend jaar gaan helaas. Maar het meeste is gelukkig er goed. Alleen we hadden niet ingeschat wat voor extra kosten de tuin met zich mee bracht gelukkig veel eenmalige kochten maar er moet toch veel meer gebeuren dan we dachten (veel snoeien zagen en opruimen) de tuin is 6-7 jaar zeer slecht bijgehouden minmale effort en complimenten aan de voor-voorgaande bewoners die het aangelegd hebben dat hij er nu zo nog bij staat maar veel bomen zijn te groot gegroeid dus daar gaan de kosten heen ipv de woning aardig onverwacht maar goed.

Maar het kopen van een woning nu is toch behoorlijk veel werk en extra kosten als ik alles bij elkaar tel zitten we 5000 euro extra kosten (Kosten koper zit in de hypotheek) die we zelf moeten neer tellen en dan een beetje klussen spullen kopen gereedschap dus aan een kleine 10000 euro inclusief de verhuizing (de tweede). en de verkoop hebben we 10k verlies en 5000 euro kosten gehad. Het is een hoop geld en tijd maar gelukkig is het het wel waard. Zeker met wat we nu hebben het is soms niet voor te stellen dat het nu van ons is.

Wat ik gewoon soms niet begrijp waarom banken zo extreem moeilijk doen over punten zoals een bouwdepot aanmaken van ons geld (dus wij moeten extra inleggen) om noodzakelijk onderhoud te doen (was onder de 5000 euro begroot) dit heeft on bijna 2 weken regelen en tijd gekost en als we alle definitieve papieren krijgen is het depot gewoon weggevallen en hadden we gewoon niets hoeven doen. De tussen persoon had dit misschien kunnen voorkomen maar goed het is wat het is eye on the price en gaan. en nu lekker genieten van onze nieuwe huis tuin en straks lekker appels, bessen plukken wekelijks lekker maaien en genieten van het buiten leven. Nu alleen nog wat echt gereedschap kopen om alles goed bij te houden en de tuin terug claimen maar goed dat kan allemaal op zijn tijd.

[Shunt]

Shunt schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 14:14:
Van mij ook even een update.
Wij zitten nu in het dilemma dat we twee huizen hebben die we echt mooi vinden hebben. Bij beide moet de keuken er uit en boven de vloeren er uit. Alle twee voldoen ze aan onze eisen qua oppervlakte, tuin, ligging en locatie.


Huis A:
+ Dichter bij de snelweg
+ zonnepanelen (wel nu al aan het max 14 stuks)
+ grote ruime mogelijkheid tot keuken
+ vloerverwarming
+ overal rolluiken zelfs op de zolder
+ Alle inbouw die er zit is extreem netjes afgewerkt
+ een paar jaar jonger en dus qua uitstraling meer in onze stijl
- Relatief korte huiskamer door dat de keuken open is.
- hogere prijs
- meer ombouwd
- direct voor een grachtje waardoor muggen een issue kunnen zijn
- Staat op de hoek van de doorgaande weg voor heel de buurt waar het huis aan ligt
- Tuin is veel werk door een grote diepe vijver en machine werk wat er bij hoort.
- Marmeren vloer die we niet willen houden (met vloer verwarming)

Huis B
+ Aparte keuken + bijkeuken
+ vloer met vloer verwarming die we alle twee zouden kunnen / willen houden
+ 6 slaap kamers
+ grote tuin op het zuiden
+ groot dak waar ongeveer tussen de 30 en 40 panelen op zouden kunnen.
+ Aan de achter kant van het project en dus direct uitzicht op de maas en vrij uitzicht naar voren met een mooi grasveldje en parkeer gelegenheden genoeg.
+ rustige buurt qua verkeer alleen bestemming verkeer
+ Grote ruime en vooral lange huiskamer
- Buiten kant een stuk minder mooi / modern
- Ongeveer 3 / 5 minuten verder rijden door de buurt voordat je bij de snelweg bent
- Kleine / smalle keuken
- Zolder kamers hebben een extreem schuin dak dus effectief minder bruikbaar (nog steeds 14/16m2 per kamer)

Nu komt het lastige normaal zou ik dus gaan kijken wat ieder huis mij zou gaan kosten om dat in mijn smaak te gaan krijgen.
We hebben ergens tussen de 20 en 30k zodra we het huis kopen (afhankelijk van hoe lang de koop duurt en hoe lang we er in kunnen trekken).
Maar huis A staat al een bod open van een ander, dit is echter of te laag of de verkoper is heel eerlijk en wil wachten tot wij de tweede bezichtiging hebben gedaan met een tegen bod van uit zijn kant. Huis B staat al een flinke tijd te koop huis A staat nog maar een paar weekjes op de markt en wil er snel uit. Nu is dus mijn dilemma we zijn er alle twee nog niet uit welk huis we nu echt beter vinden dan het ander. We willen nu geen paniek bod doen op het huis en dan achteraf toch denken kak nu gaat het wel heel duur worden. Kun je zo iets ook in een bod verwerken ik gok het niet eigenlijk?

Mijn hoofd zegt laat Huis A voorbij gaan want dat gaat te snel maar ja dat huis heeft weer een paar sterke punten tegenover huis B. Lastig lastig lastig.

Wij zijn er uit op welk huis wij gaan bieden. Het gaat huis B worden. Nu zitten we echter aan het volgende punt.

Mijn schoon familie zegt joh je moet vooral niet te laag bieden want dan beëindigen ze het gesprek en kan je fluiten naar je huis. Het huis staat voor 275 te koop en staat inmiddels al bijna vier jaar te koop. In die bijna vier jaar is de prijs slechts een keer gezakt en dat was van 289 naar 275. Dit soort huizen zijn eerder verkocht in de zelfde straat voor tussen de 260 en de 270. Zelf hebben wij een plafond in gedachten wat we maximaal willen betalen voor deze woning. Ik zat zelf te denken aan een opening bod van ergens rond de 255 of 260. Een aankoop makelaar willen we niet betalen aangezien de winst die we maken in de aankoop dan bijna direct weer in zijn broekzak zal verdwijnen.

[Stef87]

Shunt schreef op dinsdag 12 juli 2016 @ 20:53:
[...]


Wij zijn er uit op welk huis wij gaan bieden. Het gaat huis B worden. Nu zitten we echter aan het volgende punt.

Mijn schoon familie zegt joh je moet vooral niet te laag bieden want dan beëindigen ze het gesprek en kan je fluiten naar je huis. Het huis staat voor 275 te koop en staat inmiddels al bijna vier jaar te koop. In die bijna vier jaar is de prijs slechts een keer gezakt en dat was van 289 naar 275. Dit soort huizen zijn eerder verkocht in de zelfde straat voor tussen de 260 en de 270. Zelf hebben wij een plafond in gedachten wat we maximaal willen betalen voor deze woning. Ik zat zelf te denken aan een opening bod van ergens rond de 255 of 260. Een aankoop makelaar willen we niet betalen aangezien de winst die we maken in de aankoop dan bijna direct weer in zijn broekzak zal verdwijnen.

Als je niet meer dan 255 wilt betalen moet je dat ook niet doen?

4 jaar is wel erg lang, het proberen waard om een scherp bod te doen.

Als je het niet mis wilt lopen kom je op een hoger bedrag tegemoet.
Elk realistisch bod is altijd beter dan gelijk te hoog te beginnen

Waarom staat het al 4jaar te koop denken jullie?

[ Voor 4% gewijzigd door Stef87 op 12-07-2016 21:25 ]

[Shunt]

Stef87 schreef op dinsdag 12 juli 2016 @ 21:24:
[...]

Als je niet meer dan 255 wilt betalen moet je dat ook niet doen?

4 jaar is wel erg lang, het proberen waard om een scherp bod te doen.

Als je het niet mis wilt lopen kom je op een hoger bedrag tegemoet.
Elk realistisch bod is altijd beter dan gelijk te hoog te beginnen

Waarom staat het al 4jaar te koop denken jullie?

Wij zijn bang dat de huidige bewoners er wellicht niet 100% achter staan dat ze weg gaan.
Verder zou 255 het opening bod zijn niet het definitieve laatste bod. Dat laat ik even open staan.
Het is lastig alle andere woningen (zelfde soort) gaan allemaal redelijk snel. Ach doen we een bod en komen we er niet uit dan is het voor ons ook klaar. Wij willen niet boven het bedrag wat wij in gedachten hebben uit komen en dat gaan we dan ook niet doen.

[DopdeDouwer]

Wij zijn ook eens bij zo'n geval wezen kijken. Uiteindelijk bleek de vrouw er nog te wonen na een scheiding. Dus die woonde daar prima en deed er alles aan om het huis niet te verkopen.
Dan niet. De verkoopmakelaar heeft laatst het bord uit de tuin gehaald... ze konden erin zakken.

Maar ik zou in jou geval juist wel een laag scherp bod uitbrengen. Wel realistisch. En die prijs van jullie klink ook realistisch.
Dan weet je teminste waar je aan toe bent.

[Stef87]

Shunt schreef op dinsdag 12 juli 2016 @ 21:49:
[...]

Wij zijn bang dat de huidige bewoners er wellicht niet 100% achter staan dat ze weg gaan.
Verder zou 255 het opening bod zijn niet het definitieve laatste bod. Dat laat ik even open staan.
Het is lastig alle andere woningen (zelfde soort) gaan allemaal redelijk snel. Ach doen we een bod en komen we er niet uit dan is het voor ons ook klaar. Wij willen niet boven het bedrag wat wij in gedachten hebben uit komen en dat gaan we dan ook niet doen.

Je kan het kadaster checken per sms op laatst verkochte prijs, (tenzij ze er heel lang wonen) dan weet je in ieder geval of ze het huis nu mogelijk met verlies moeten/willen verkopen.

10% onder de vraagprijs (bij een realistische vraagprijs) is altijd een serieus bod.

Ons huis was afgelopen oktober voor 161.000 gekocht waarbij verkopende erfgenamen de Gehuurde cv ketel moesten afkopen (2.000 euro!)

De vraagprijs was toen 168.000 en stond oorspronkelijk voor 179.000 te koop. (In 4 maanden gezakt)

(De woz waarde staat hier op 168.000 en ons openingsbod was 156.000 o.i.d.)

[ Voor 3% gewijzigd door Stef87 op 12-07-2016 23:01 ]

[Sheva]

Ik heb even een vraagje, voor een (voor mij) best aparte situatie.

Tijdje geleden hebben wij een appartement 'gekocht', wij zijn nu in de fase van de financiering dus officieel is er nog niet gekocht. Het betreft een slimmerkopen / koopgarant appartement.

De cijfers voor de beeldvorming:
Waarde woning is: 140.000
Kortingpercentage via regeling: 30%
Benodigde hypotheek: +- 100.000

De situatie:
Wij vragen de financiering aan bij financieel adviseur, deze schakelt voor de financiering taxateur in. Taxateur komt woning bezichtigen, neem 5 minuten foto's en stuurt later op de avond het rapport. Wat blijkt is dat taxateur de woning op -laten we zeggen- 100.000 euro getaxeerd heeft.

De waarde van de woning ligt echter rond de 140.000 volgens de woningbouw en vergelijkbaar verkochte appartementen. Deze waarde is ook gebruikt om de financiering aan te vragen, een plotselingen waarde van 100.000 brengt ons dus direct in de problemen. Taxateur heeft rapport gelijk naar NWWI gestuurd, welke het rapport gevalideerd (?) heeft. Uiteraard gelijk navraag gedaan waarom hij de woning zo laag gefinancierd heeft, de vraag ontweek hij volgens de FA en taxateur ging rapport gelijk proberen te corrigeren. Uiteindelijk is de NWWI vandaag akkoord gegaan met een nieuw rapport..

Mijn vraag: Is een taxatie echt (of iig bij zulke woningen) zo'n wassen neus? Ik heb het gevoel alsof de taxateur even wat foto's gemaakt heeft, gekeken heeft naar de waarde op de stukken en toen een vergissing gemaakt heeft. Hij heeft imo helemaal niets getaxeerd, kan dit?

[Tsurany]

Taxatie is een redelijke wassen neus ja. Ik heb genoeg verhalen gehoord van woningen die bijvoorbeeld voor 400.000 euro verkocht zijn en taxaties hebben ontvangen tussen de 300.000 en 500.000 euro.

[Bockelaar]

een taxatie zegt iets over de waarde. Het aankoopbedrag zegt ook iets over de (markt)waarde. Erg raar is het dus niet als de taxatiewaarde in de buurt ligt van de aankoopsom. Jammer is dat ie blijkbaar niet goed leest en die 100K als aankoopsom zag ipv de 140K

[Ray]

dit is dan ook wel broddelwerk... op een woning in deze prijsklasse is dit wel een absurde afwijking. Dat zou een ervaren taxateur toch eigenlijk niet moeten gebeuren. De referentie waardes zouden toch ook flink af moeten wijken op zo'n moment.

vraag me wel af hoe hij dit bij nwwi recht moet praten.

daarnaast, afhankelijk vd geldverstrekker, gaat het rapport direct digitaal door en moet je financieel adviseur dat nu ook weer uit gaan leggen.....

[naitsoezn]

Afgezien van het broddelwerk van de taxateur, de opdrachtgever (ofwel jullie, ofwel de FA) heeft hier dan ook wel een steekje laten liggen imho. Als je 140k nodig hebt en je zegt dit gewoon tegen de taxateur, dan heeft ie doorgaans een goede reden om slechts op 100k uit te komen. Komt ie op 100k uit en wil ie dit alsnog goedpraten, dan heeft ie niet alle info gekregen ten tijde van de opdracht, zou ik zeggen

[MeZZiN]

Taxaties zijn ook aardige natte vinger werk. Je geeft gewoon aan wat je verwacht en meestal komt het wel goed en krijg je dat ook.

Bij onze taxateur gewoon gezegd dit is het bedrag wat we hebben willen (ook weer niet te veel) maar uiteindelijk was hij hij nog hoger uitgekomen dus we hadden een goede deal gesloten met de aankoop altijd fijn (hij was eerst bang dat het lastig zou worden). Bij onze eigen woning verkoop was het wel lastiger hoorde pas later daar viel hij extreem veel lager uit dus hetzelfde verhaal met de taxateur de prijs omhoog gepoetst. En alles ging toen wel rond.

Wat het probleem (wat ik vind) van taxaties van woning is dat de makelaars de markt bepalen ipv wat de markt aangeeft als de makelaar vinden dat een woning X is kan jij hem niet voor X+20k verkocht krijgen omdat je dat nooit rondt krijgt met de banken. Zie ons voorbeeld van de woning kwam veel lager uit omdat er ooit 2 woning voor zeer lage prijzen verkocht waren (ruim onder marktwaarde). Omdat de verkopers er wel heel snel van af wilden waardoor alle prijs onder druk komen te staan. Daarna weer een iets je goedkoper dan de onze maar die was 2 maanden daarvoor verkocht. Vandaar ook het gepiep met de taxateur. Toen we ging verkopen hadden we prijzen van 200-240 als range dat sloeg ook totaal nergens op Maar goed lang verhaal kort te maken door dat de makelaars de eind taxatie in handen hebben kunnen ze de markt prijzen makkelijk sturen / beinvloeden ipv dat de markt het bepaald.Laten we hopen dat dit snel verandert anders kunnen we nooit makkelijk winst maken op woning verkoop.

[Wackmack]

Heerlijk nieuws. Beide intentieverklaringen zijn binnen. Nu gaat de adviseur het indienen bij Aegon en Attents. De laatste heeft betere voorwaarden dus even kijken. Maandag tekenen voor de optie.

Nu al aan het kijken voor vloeren enz. Wij denken aan een gietvloer/betonstuc vloer in de keuken en visgraat in de woonkamer.

[Sheva]

Ray schreef op woensdag 13 juli 2016 @ 14:01:
dit is dan ook wel broddelwerk... op een woning in deze prijsklasse is dit wel een absurde afwijking. Dat zou een ervaren taxateur toch eigenlijk niet moeten gebeuren. De referentie waardes zouden toch ook flink af moeten wijken op zo'n moment.

vraag me wel af hoe hij dit bij nwwi recht moet praten.

daarnaast, afhankelijk vd geldverstrekker, gaat het rapport direct digitaal door en moet je financieel adviseur dat nu ook weer uit gaan leggen.....

Dit was exact mijn gedachte ook. Ik weet idd dat het rapport gelijk door gaat naar zowel NWWI als de bank, maar blijkbaar is dit geen probleem volgens het NWWI. Gisteren gebeld, vandaag was het nieuwe rapport al geregeld. Ook dit vond ik zeer opmerkelijk en een kwalijke zaak, maar blijkbaar kan het allemaal.

De financieel adviseur ging het met de bank regelen overigens. Die zei dat we ons 'geen zorgen diende te maken. Financiering komt helemaal rond voor de deadline'. Deadline is overigens 19 Juli, dus dit levert onnodige stress op bij mij en mijn vriendin.

naitsoezn schreef op woensdag 13 juli 2016 @ 14:05:
Afgezien van het broddelwerk van de taxateur, de opdrachtgever (ofwel jullie, ofwel de FA) heeft hier dan ook wel een steekje laten liggen imho. Als je 140k nodig hebt en je zegt dit gewoon tegen de taxateur, dan heeft ie doorgaans een goede reden om slechts op 100k uit te komen. Komt ie op 100k uit en wil ie dit alsnog goedpraten, dan heeft ie niet alle info gekregen ten tijde van de opdracht, zou ik zeggen

Inderdaad, ik had in eerste instantie ook de FA aangesproken. Alleen deze heeft me de opdracht overhandigd waarin duidelijk staat dat het slimmerkopen-constructie is en taxateur dus goed op de waarde dient te letten..

Dank overigens voor de overige reacties

[exponential]

Heb je toevallig in Eindhoven gekocht?

Ik heb zelf 2 maanden geleden op die manier gekocht. De vraagprijs van mijn woning werd gebaseerd op onafhankelijk taxatierapport (NWWI gevalideerd) wat ik (als koper) ook ontvangen heb. Dit was voor de bank voldoende en ik heb dus geen onafhankelijk rapport laten maken. (Wel zelf natuurlijk wat research gedaan).

Heb jij dit rapport niet ontvangen?

[JornA]

Deze week een tweede bezichtiging gehad bij een woning die we graag willen hebben.
Situatie:
Vorige week 1e bezichtiging, deze week de 2e gehad.
Vraagprijs 229.000,-
Meer dan een jaar te koop
Verkoopmakelaar heeft aangegeven dat hun bodemprijs 215.000 is. (hoogste bod dat ze afgewezen hebben tot nu toe is 212.500,-)

Wij hebben geen aankoopmakelaar,
Wij willen graag beginnen met een bod van 208.000 en uiteindelijk uitkomen op max. 215.000.
- Is dit verstandig (om onder hun bodemprijs te bieden)? of hoger/lager?
- Hoelang raden jullie aan om te wachten met een bieding te doen (1/2/3/4 dag(en) na bezichtiging))?

Edit:
Betekent de bodemprijs dat die voor dat bod ook geaccepteerd wordt?

[ Voor 6% gewijzigd door JornA op 14-07-2016 10:43 . Reden: aanvullende vraag ]

[Sheva]

exponential schreef op woensdag 13 juli 2016 @ 23:43:
Heb je toevallig in Eindhoven gekocht?

Ik heb zelf 2 maanden geleden op die manier gekocht. De vraagprijs van mijn woning werd gebaseerd op onafhankelijk taxatierapport (NWWI gevalideerd) wat ik (als koper) ook ontvangen heb. Dit was voor de bank voldoende en ik heb dus geen onafhankelijk rapport laten maken. (Wel zelf natuurlijk wat research gedaan).

Heb jij dit rapport niet ontvangen?

Inderdaad in Eindhoven gekocht. Dat rapport heb ik ontvangen, maar is niet onafhankelijk? Dat is toch in opdracht van de woningbouw gedaan? Ik heb dit nog nagevraagd bij de FA, maar die zei dat dit rapport niet voldoende was voor de bank.

[naitsoezn]

JornA schreef op donderdag 14 juli 2016 @ 10:29:

Verkoopmakelaar

'nuff said . Alles wat ie zegt kan waar zijn, of niet. Afhankelijk van wat hij denkt dat het beste is voor zijn klant. En aangezien jullie die klant niet zijn, moet je gewoon je eigen plan trekken.

[la_fusion]

naitsoezn schreef op donderdag 14 juli 2016 @ 11:01:
[...]

'nuff said . Alles wat ie zegt kan waar zijn, of niet. Afhankelijk van wat hij denkt dat het beste is voor zijn klant. En aangezien jullie die klant niet zijn, moet je gewoon je eigen plan trekken.

Dit inderdaad. Zelf nu bezig met de aankoop van een klushuis waarbij de makelaar in dienst is van een project ontwikkelaar(huis incl grote tuin waar 5 woningen komen, wij gaan voor het huis met een gedeelte van de tuin). De makelaar had tijdens de bezichtiging al het eea aangegeven en tijdens ons bod gisteren ook al maar goed wij hebben ons eigen plan daarin.

[Bartske]

JornA schreef op donderdag 14 juli 2016 @ 10:29:
Deze week een tweede bezichtiging gehad bij een woning die we graag willen hebben.
Situatie:
Vorige week 1e bezichtiging, deze week de 2e gehad.
Vraagprijs 229.000,-
Meer dan een jaar te koop
Verkoopmakelaar heeft aangegeven dat hun bodemprijs 215.000 is. (hoogste bod dat ze afgewezen hebben tot nu toe is 212.500,-)

Wij hebben geen aankoopmakelaar,
Wij willen graag beginnen met een bod van 208.000 en uiteindelijk uitkomen op max. 215.000.
- Is dit verstandig (om onder hun bodemprijs te bieden)? of hoger/lager?
- Hoelang raden jullie aan om te wachten met een bieding te doen (1/2/3/4 dag(en) na bezichtiging))?

Edit:
Betekent de bodemprijs dat die voor dat bod ook geaccepteerd wordt?

Ik zou niet onder hun bodemprijs gaan bieden. Wat je kan doen is 215K bieden (als je daar hoopt op uit te komen) en er bij zeggen dat dit direct een eindbod is. Mochten ze het afwijzen moet je ook niet in de verleiding komen toch hoger te gaan zitten.

Ik zou voor het bieden het bod klaarmaken met je ontbindende voorwaarden erin en er dan nog een nachtje over slapen. Voelt het goed dan versturen.


Ik heb zelf net het concept koopcontract toegestuurd gekregen. Mensen nog tips om op te letten? Heb geen aankoopmakelaar zelf dus zal het zelf moeten doorspitten. Iig kijken of de ontbindende voorwaarden erin staan en dat de prijs etc klopt maar verder??

[ Voor 9% gewijzigd door Bartske op 14-07-2016 11:55 ]

[ANdrode]

JornA schreef op donderdag 14 juli 2016 @ 10:29:
…
Meer dan een jaar te koop
Verkoopmakelaar heeft aangegeven dat hun bodemprijs 215.000 is. (hoogste bod dat ze afgewezen hebben tot nu toe is 212.500,-)

…

Edit:
Betekent de bodemprijs dat die voor dat bod ook geaccepteerd wordt?

Volgens mij heeft het weinig waarde als hun verkoopmakelaar een bodemprijs noemt. Bodemprijs heeft was waarde als je er een door de verkoper ondertekend contract met voor jullie acceptabele voorwaarden op papier bij krijgt .

Hoe lang geleden is die 212.500 geboden? Welke voorwaarden waren daaraan verbonden?

[ Voor 3% gewijzigd door ANdrode op 14-07-2016 12:06 ]

[MeZZiN]

bodem prijs laatste prijs vul maar iets voor prijs is allemaal gewoon onderhandelings trukjes soms is het echt niet lager dat dit (hadden wij ook en toen toch nog meer dan 1000 naar beneden) dus alles is onderhandelbaar zolang je blijf onderhandelen soms de verkopers er klaar mee of over een paar maanden later willen ze opeens wel of als je gewoon aangeeft dit is mijn prijs (lager dan de bodem prijs) en ander loop ik weg opeens kan je dan een huis gekocht hebben.

Gewoon bieden wat jij het waard vind lukt het niet jammer op naar de volgende woning het is nog steeds een kopers markt.

[Fornoo]

Je kunt de verkoper ook een aantal opties geven:

A. 215K met voorbehoud van financiering en bouwkundig onderzoek. Overdracht binnen 1 a 2 maanden.

B. 210K met voorbehoud van financiering en bouwkundig onderzoek. Overdracht binnen 2 a 6 maanden.

C. 205K Overdracht binnen een jaar zonder voorbehouden.

[Bockelaar]

verkoop makelaar en bodemprijs is prima, bedenk dat hij voor de verkoper werkt. Het is aan jou om te bepalen wat je wilt betalen, al is het onder de genoemde bodemprijs. Het is gewoon verkooptechniek dus niet teveel van aantrekken, je kunt altijd nog meer gaan bieden, minder gaan bieden is wat lastiger

[nokiaan958GB]

Ik lees niet of de vraagprijs al eens is verlaagd.
Deze makelaar maakt er een spelletje van. Gewoon 2 ton bieden en zeggen dat je niet meer kunt financieren maar dat je wel kwa voorwaarden flexibel bent.
Dan zie je wel hoe ze reageren. Na een jaar heeft een verkoper niet zoveel meer in de melk te brokkelen.

[Shunt]

Wij gaan het bod doen en hadden de volgende brief / mail er voor opgesteld:

Woonplaats, 14-07-2016

Betreft: Bod Huis waar wij op bieden

Geachte heer Naam makelaar,

Afgelopen week hebben wij voor de tweede keer huisje bezichtigd. Wij hebben besloten om een bod uit te brengen op deze woning.

Ons bod is tot stand gekomen op basis van een aantal kosten/ investeringen die wij na aankoop verwachten m.b.t.:

* Vervangen keuken
* Vervangen toilet
* Vervangen badkamer
* Vervangen badkamerraam
* Aanleggen verwarming zolder.

Het bod is een openingsbod en bedraagt € 255.000 kosten koper (zegge tweehonderdvijfenvijftigduizend euro).

Dit bod geldt onder de volgende ontbindende voorwaarde:

* Onder voorbehoud van de financiering voor de gehele koopsom inclusief k.k. binnen 8 weken na ter hand stellen van de koopovereenkomst
* Oplevering: september/oktober
* Keuze notaris: in overleg
* De koper laat de bouwtechnische keuring uitvoeren. Hieruit blijken geen direct noodzakelijke onderhoudskosten groter dan €3000,-
* Geldigheidsduur van het bod: 21-07-2016 16:00.

Voor eventuele vragen kunt u mij bereiken via onderstaand emailadres.

In vertrouwen u hiermee naar voldoening te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

Mijn naam en die van mijn vriendin
[e-mail]
Mijn adres nummer 10 postcode
Woonplaats
Telefoon nummer

Alles wat dik gedrukt is moet je lezen als namen adressen en contact gegevens.
Als iemand nog op of aanmerkingen heeft brand los. We willen morgen een bod gaan uit brengen. Ik twijfel nog eventjes tussen eerst eventjes telefonisch het bod doen en dan gelijk de mail sturen of gewoon alleen de mail.

[TERW_DAN]

Ik zou eerlijk gezegd heel dat stuk van waarom je dat bedrag biedt lekker weg laten, zo boeiend is dat niet. Je brengt een bod uit, of je dat bedrag nu biedt om reden x of reden y zal die verkoper niet interesseren, die wil gewoon de hut verkopen.

Ik zelf heb de makelaar gebeld, gezegd dat ik een bod van bedrag x wilde uitbrengen op de woning, onder voorbehoud van financiering en daarbij heb ik het gelaten. De voorwaarden die jij stelt zou je natuurlijk prima ook telefonisch door kunnen geven, maar zo uitgebreid hoeft het volgens mij allemaal niet.

[Bockelaar]

too much info! Gewoon bod uitbrengen, ov financiering. Dat per telefoon. De rest van de voorbehouden doe je in je koopovereenkomst laten zetten. Ow, en notaris niks in overleg, dat is jouw keuze, jij betaald die namelijk

[ph4ge]

Bockelaar schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 08:23:
too much info! Gewoon bod uitbrengen, ov financiering. Dat per telefoon. De rest van de voorbehouden doe je in je koopovereenkomst laten zetten. Ow, en notaris niks in overleg, dat is jouw keuze, jij betaald die namelijk

Het hangt er vanaf, een huis wat simpelweg erg hoog in de markt staat kan ook zo hoog staan omdat de verkoper een verkeerd beeld van het huis heeft. Zelf vaak genoeg gezien dat huizen 5+ jaar te koop staan en dat verkopers dat gewoon niet snappen. Het is dan best inzichtelijk als bijv. de verkoper zijn huis vergelijkt met de buren, maar jij als koper zegt dat je dat ook doet maar dat de buren wel X,Y,Z, hebben. In een oververhitte markt heeft het natuurlijk geen zin.

Ik zou overigens ook nooit zeggen dat het een openingsbod is. Daarmee impliceer je dat je zelf ook vindt dat het huis meer waard is en vraag je gewoon om een verkoper die niet of nauwelijks daalt.

[Tsurany]

Dat kan je altijd toelichten als ze het bod afwijzen, hoeft niet op voorhand. Je loopt ook het risico dat ze het zien als aanval op hun huis. De rest van de voorbehouden kan je prima doorgeven, dat zou ik lekker laten staan.

[ANdrode]

ph4ge schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 09:01:
[...]
Ik zou overigens ook nooit zeggen dat het een openingsbod is. Daarmee impliceer je dat je zelf ook vindt dat het huis meer waard is en vraag je gewoon om een verkoper die niet of nauwelijks daalt.

Ja ...

Je doet het omgekeerde van "DEZE PRIJS IS EEN UITNODIGING TOT HET DOEN VAN EEN BOD. DE VANAFPRIJS IS HET STARTPUNT VOOR DE REGULIERE ONDERHANDELING". Oftewel: Jij krijgt gegarandeerd een hoger tegenbod.

In mijn ogen is dat geen handige strategie als jij al een richtprijs in gedachten hebt. In de markten waar veel concurrentie is gaat een verkoper dan toch eerst in onderhandeling met degene die het meeste bied.

* Oplevering: september/oktober
* Keuze notaris: in overleg

De eerste eis is erg strak waardoor het lastig is voor de verkoper om dit bod te accepteren. De tweede is financieel misschien voordelig voor de verkoper. Een bod met flexibele opleveringsdatum is aantrekkelijker voor de verkoper. Misschien moet je dit gewoon weglaten.

[Shunt]

ANdrode schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 09:14:
[...]


Ja ...

Je doet het omgekeerde van "DEZE PRIJS IS EEN UITNODIGING TOT HET DOEN VAN EEN BOD. DE VANAFPRIJS IS HET STARTPUNT VOOR DE REGULIERE ONDERHANDELING". Oftewel: Jij krijgt gegarandeerd een hoger tegenbod.

In mijn ogen is dat geen handige strategie als jij al een richtprijs in gedachten hebt. In de markten waar veel concurrentie is gaat een verkoper dan toch eerst in onderhandeling met degene die het meeste bied.

Je hebt slechts 2 manieren van bieden. Een start bod of een eind bod. Je kunt ook gewoon zeggen bod dat klopt maar waar iemand bod leest denken die toch oh ja ik ga eerst meer proberen te krijgen.

De eerste eis is erg strak waardoor het lastig is voor de verkoper om dit bod te accepteren. De tweede is financieel misschien voordelig voor de verkoper. Een bod met flexibele opleveringsdatum is aantrekkelijker voor de verkoper. Misschien moet je dit gewoon weglaten.

De 2 maanden zou voor de verkoper geen issue moeten zijn zij geven zelf aan snel weg te willen / kunnen.
Verder is de datum bespreek baar natuurlijk maar als het te lang gaat duren dan schuiven wij gewoon wat met de prijs.
Het stukje waar / wie de de notaris gaat bepalen tja als zij hem willen kiezen betalen zij hem als wij hem bepalen betalen wij hem tenminste zo zegt het internet dat het meestal werkt. We hebben dat stukje ook eventjes er uit gehaald.

[ph4ge]

Shunt schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 09:22:
Je hebt slechts 2 manieren van bieden. Een start bod of een eind bod. Je kunt ook gewoon zeggen bod dat klopt maar waar iemand bod leest denken die toch oh ja ik ga eerst meer proberen te krijgen.

Nee hoor, een bod is een bod. Het enige wat je zegt is dat je het huis voor die prijs wel wilt hebben, daar hoef je helemaal niet aan toe te voegen dat je ook wel meer wilt betalen of dat je absoluut niet verder wilt gaan.

Het hele 'spel' is juist dat partijen in schatten hoever de ander wil gaan en door heel nadrukkelijk te zeggen dat het een openingsbod is maak je de ander wijzer dan dat hij is. De te verwachte reactie als iemand nadrukkelijk zegt openingsbod is dat de andere partij niet tegemoet komt, hij weet immers zeker dat er nog een bod komt en kan dan altijd nog zakken.

Anyhow, er zijn bibliotheken volgeschreven over onderhandelingen en ik heb ook niet de waarheid in pacht.

[ANdrode]

ph4ge schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 09:56:
[...]
Anyhow, er zijn bibliotheken volgeschreven over onderhandelingen en ik heb ook niet de waarheid in pacht.

Bibliotheken die vooral vol staan met boeken over 'koude' onderhandelingen waarin emoties geen grote rol spelen (zakelijke beslissingen). Het verwoorden van een bod is weer een hele andere hoek, waar je op gevoel speelt. De fictie van een goede verkoopmakelaar omvat dat hij zijn klanten tegen hun gevoel beschermt en de hoogste opbrengst* realiseert.

Het enige boek dat ik zelf gelezen over onderhandelen ging over het Best alternative to a negotiated agreement. Ik vond het goed te lezen en de moeite waard.

*: Natuurlijk niet alleen geld, ook in voorwaarden en sentiment

[SpeciesXX]

hoi allen, we hebben een leuk huis gezien. De gehele woning is onderkelderd (deze verdieping ligt ongeveer voor de helft onder straatnivo). Nu is aan de onderkant van alle muren het stucwerk los aan het laten. Waarschijnlijk door vochtproblemen.

Heeft iemand ervaring hoe dat op te lossen? Is dat uberhaupt van binnen uit op te lossen?
Of is het beter niet aan te beginnen?

Gr, Species

[Reloader]

de vraag is vaak waar het vocht vandaan komt, bijna alles is op te lossen echter kan het soms erg kostbaar zijn.

[SoundByte]

naitsoezn schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 21:32:
[...]

Over welke termijn praat je dan? En met welk oogmerk koop je het huis? Wil je erin wonen en genieten van de woning of wil je het makkelijk kunnen verkopen binnen een korte tijd?

Dat is gewoon een goede vraag.

Het liefste koop ik direct een hele leuke woning waar ik jaren plezier van heb. Maarja, ik weet niet waar je leuke woningen kunt vinden voor 150.000. En de ligging/buurt vind ik ook belangrijk. Om sfeer te proeven moet je er fysiek zijn. En dat is juist een groot struikelblok voor mij.

Ik kom vaak uit in plaatse/dorpen tegen de grens aan. Nabij Almelo enzo. Maar ben daar nog nooit geweest. En het brakke is dat ik geen auto heb. Kan dus niet zomaar even een aantal plaatsen bezoeken om de sfeer te proeven. En met de trein is dit echt een rotklus (heb Hoogeveen en Biddinghuizen bijvoorbeeld al gezien. Probeer dit maar eens en dan de nieuwbouwwijken aan de rand van de stad bezoeken op de voet.). En het is duur met OV.

[ Voor 13% gewijzigd door SoundByte op 15-07-2016 19:11 ]

[SoundByte]

*knip* rant

[ Voor 96% gewijzigd door naitsoezn op 15-07-2016 21:12 ]

[Sport_Life]

Shunt schreef op donderdag 14 juli 2016 @ 23:28:
Wij gaan het bod doen en hadden de volgende brief / mail er voor opgesteld:

Woonplaats, 14-07-2016

Betreft: Bod Huis waar wij op bieden

Geachte heer Naam makelaar,

Afgelopen week hebben wij voor de tweede keer huisje bezichtigd. Wij hebben besloten om een bod uit te brengen op deze woning.

Ons bod is tot stand gekomen op basis van een aantal kosten/ investeringen die wij na aankoop verwachten m.b.t.:

* Vervangen keuken
* Vervangen toilet
* Vervangen badkamer
* Vervangen badkamerraam
* Aanleggen verwarming zolder.

Het bod is een openingsbod en bedraagt € 255.000 kosten koper (zegge tweehonderdvijfenvijftigduizend euro).

Dit bod geldt onder de volgende ontbindende voorwaarde:

* Onder voorbehoud van de financiering voor de gehele koopsom inclusief k.k. binnen 8 weken na ter hand stellen van de koopovereenkomst
* Oplevering: september/oktober
* Keuze notaris: in overleg
* De koper laat de bouwtechnische keuring uitvoeren. Hieruit blijken geen direct noodzakelijke onderhoudskosten groter dan €3000,-
* Geldigheidsduur van het bod: 21-07-2016 16:00.

Voor eventuele vragen kunt u mij bereiken via onderstaand emailadres.

In vertrouwen u hiermee naar voldoening te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet,

Mijn naam en die van mijn vriendin
[e-mail]
Mijn adres nummer 10 postcode
Woonplaats
Telefoon nummer

Alles wat dik gedrukt is moet je lezen als namen adressen en contact gegevens.
Als iemand nog op of aanmerkingen heeft brand los. We willen morgen een bod gaan uit brengen. Ik twijfel nog eventjes tussen eerst eventjes telefonisch het bod doen en dan gelijk de mail sturen of gewoon alleen de mail.

Is 3000 euro niet wat weinig aan direct noodzakelijke kosten? Zeker voor een huis waar al zoveel aan geklust moet worden. Volgens mij zit je zo aan de 3000. En dus maak je je bod misschien onnodig hoog (verkopers zullen immers afweging maken tussen prijs en voorwaarden).

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 16-07-2016 10:47 ]

[Milmoor]

SoundByte schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 19:08:
[...]


Dat is gewoon een goede vraag.

Het liefste koop ik direct een hele leuke woning waar ik jaren plezier van heb. Maarja, ik weet niet waar je leuke woningen kunt vinden voor 150.000. En de ligging/buurt vind ik ook belangrijk. Om sfeer te proeven moet je er fysiek zijn. En dat is juist een groot struikelblok voor mij.

Ik kom vaak uit in plaatse/dorpen tegen de grens aan. Nabij Almelo enzo. Maar ben daar nog nooit geweest. En het brakke is dat ik geen auto heb. Kan dus niet zomaar even een aantal plaatsen bezoeken om de sfeer te proeven. En met de trein is dit echt een rotklus (heb Hoogeveen en Biddinghuizen bijvoorbeeld al gezien. Probeer dit maar eens en dan de nieuwbouwwijken aan de rand van de stad bezoeken op de voet.). En het is duur met OV.

Plan je om straks wel een auto te nemen? Zoniet, dan is elke plek waar je nu moeilijk komt straks ook vervelend qua vervoer. Ik heb en wil zelf geen auto en dat is aardig beperkend in de mogelijkheden. Je wil straks niet in een leuk huis wonen waar je eerst een uur met de belbus moet voordat je met de trein naar een fatsoenlijke stad toe kan. Fietsen is leuk en gezond, maar de actieradius is kleiner dan die van de auto. Bij ons vielen hierdoor alle buitenwijken af.

[Trezzahn]

Een paar maand geleden alles getekend (hypotheekofferte, KAO, etc.) en was het wachten op voldoende verkopen van de overige huizen. 6 van 8 (2x een rij van 4) zouden verkocht moeten worden alvorens de bouw zou beginnen. Nu zijn we een paar maand verder en sinds februari/maart nog niets meer verkocht dan toen, te weten 2.

Vandaag een brief ontvangen van de project/ontwikkelingsmaatschappij (hoe je het wilt noemen) dat er besloten is dat niet 8 maar 4 woningen (1x een rij van 4, 2 waren al verkocht uit dezelfde rij) gebouwd zullen worden. Wij blij, want bouw gaat dus door

Echter gelet op de kleinschaligheid van het project (4 woningen in plaats van 8 ) vindt de ontwikkelingsmaatschappij het beter om een aannemer te selecteren die juist gespecialiseerd is in kleinschalige bouwprojecten.

Dit betekent dat de aannemingsovereenkomst die wij hadden met de vorige aannemer ontbonden wordt en wij een nieuwe aannemingsovereenkomst aangaan met het nieuwe aannemingsbedrijf.

Op zich voor ons geen probleem en zijn juist blij aangezien nu wel gebouwd gaat worden. Maar waar moeten we bijvoorbeeld op letten? Wij willen een dakkapel, bij aannemer X (oude) laat zeggen EUR 4.500 maar bij de nieuwe bijvoorbeeld EUR 5.000. Wat zijn dan je rechten hierin?
We hebben noch de makelaar noch de ontwikkelingsmaatschappij noch de nieuwe aannemer gesproken over nieuwe prijzen en afspraken, maar ik ben toch wel benieuwd of anderen van jullie hier ervaring mee hebben en waar je op moet letten. (wij gaan nog contact opnemen, maar voor nu even benieuwd naar ervaringen van Tweakers) Gaat bijvoorbeeld ook om het feit dat wij bij de oude aannemer overlegd hadden dat bepaalde zaken wel mogelijk waren die niet in de optielijst stonden. Wat kun je doen als de nieuwe aannemer duurder is, dan wel niet aan je wensen wil voldoen?

[Ray]

kort gezegd zal er een clausule staan in de huidige overeenkomst dat deze dus ontbonden kan worden bij niet behalen minimale verkoop huizen per datum x. Dat gebeurd nu.
Je krijgt dus een nieuwe overeenkomst zoals het er nu uitziet waarbij er geen rechten meer zijn die uit de oude voortkomen aangezien deze er dus niet meer is. Het is dan aan jullie de keus hier wel of niet mee verder te gaan

pas iets vergelijkbaars meegemaakt. Alles was al rond en passeer klaar en door een vervelende samenloop moet alles dus nu volledig opnieuw

[WiLLoW_TieN]

Casus...stelling...vraag ;

Stel ik koop iets voor € 176.250,-- heb zelf € 15.000,-- gespaard.
WOZ van huis ( bouwjaar 2007 ) is momenteel € 165.000,--. En het is getaxeerd op € 185.000,-- onlangs.
Heb al 23 jaar een vaste baan.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Heb verder geen leningen cq schulden. En uiteraard nooit iets met BKR van doen gehad.

Welke kosten komen er dan nog ( circa ) bij.
Ik kwam tot het volgende rijtje
Taxatie € 350,-- , Overdrachtsakte € 550,--, Hypo verkrijgen ( NHP ) € 1790,-- ,
Overdrachtbelasting ( 2% ) € 3525,--.
Vergeet ik nu iets ?

Ik kom in dit scenario met inbreng van eigen geld ( €15K ) op een ( 100% Annuit. ) hypo van € 167.725,--
Of te wel bij 15 jaar vast met NHG tegen 2,15% dan € 633,-- brutto per maand.
Looptijd hypo is dan 30 jaar. Ben voornemens elk jaar minimaal 2% extra af te lossen van de hoofdsom.

[naitsoezn]

WiLLoW_TieN schreef op zondag 17 juli 2016 @ 09:25:
(...)

Hypotheekakte (ook bij notaris) en eventueel bouwkundige keuring.

[xatduty]

WiLLoW_TieN schreef op zondag 17 juli 2016 @ 09:25:
Casus...stelling...vraag ;


Welke kosten komen er dan nog ( circa ) bij.
Ik kwam tot het volgende rijtje
Taxatie € 350,-- , Overdrachtsakte € 550,--, Hypo verkrijgen ( NHP ) € 1790,-- ,
Overdrachtbelasting ( 2% ) € 3525,--.
Vergeet ik nu iets ?

- Kosten voor een bankgarantie, meestal 0,1% dus in dit geval 179,-
- advieskosten voor de hypotheek, rond de 2000,- of je kiest voor execution only dan kan het een stuk goedkoper maar heb je er wel meer werk van
- de kosten voor het verkrijgen van de hypotheek zijn aftrekbaar dus daar krijg je nog +/- 40% van terug van de belastingdienst (hypotheekakte kosten notaris, taxatiekosten en advies/bemiddelingskosten)

Verder zou ik niet al mijn spaargeld gebruiken voor de hypotheek, je wilt ook een buffer overhouden.

[bonyuri]

Je hebt ook geld nodig voor de verbouwing toch?
Ik zou eerder eigen geld gebruiken voor een nieuwe keuken en dan kun je eventueel het geld wat je over hebt later nog inbrengen in de hypotheek als aflossing.

[WiLLoW_TieN]

xatduty schreef op zondag 17 juli 2016 @ 10:30:
[...]


1 ) Kosten voor een bankgarantie, meestal 0,1% dus in dit geval 179,-
2 ) advieskosten voor de hypotheek, rond de 2000,- of je kiest voor execution only dan kan het een stuk goedkoper maar heb je er wel meer werk van
3 ) de kosten voor het verkrijgen van de hypotheek zijn aftrekbaar dus daar krijg je nog +/- 40% van terug van de belastingdienst (hypotheekakte kosten notaris, taxatiekosten en advies/bemiddelingskosten)

4 ) Verder zou ik niet al mijn spaargeld gebruiken voor de hypotheek, je wilt ook een buffer overhouden.

1 ) Ok neem ik mee
2 ) Das die genoemde € 1790,--
3 ) Ok
4 ) Het is niet al mijn spaargeld.

bonyuri schreef op zondag 17 juli 2016 @ 10:39:
Je hebt ook geld nodig voor de verbouwing toch?
Ik zou eerder eigen geld gebruiken voor een nieuwe keuken en dan kun je eventueel het geld wat je over hebt later nog inbrengen in de hypotheek als aflossing.

1 ) Verbouwen zal zeeer minimaal moeten gebeuren en doe ik uit eigen zak. Bouwjaar is 2007

[IceM]

Wanneer je de hypotheek onder NHG voorwaarden wilt hebben: NHG premie (1%, aftrekbaar). Bij sommige hypotheekadviseurs betaal je ook nog apart advieskosten voor een ORV (verplicht bij NHG dacht ik). BIj de hypotheker is dit iets van 500,- euro.

[ Voor 47% gewijzigd door IceM op 17-07-2016 14:21 ]

[BasvanS]

Dat meen je, 500 euro voor advieskosten mbt een ORV, belachelijk! dat betaal je in 10 jaar niet eens aan premie!

[Bastien]

IceM schreef op zondag 17 juli 2016 @ 14:20:
Wanneer je de hypotheek onder NHG voorwaarden wilt hebben: NHG premie (1%, aftrekbaar). Bij sommige hypotheekadviseurs betaal je ook nog apart advieskosten voor een ORV (verplicht bij NHG dacht ik). BIj de hypotheker is dit iets van 500,- euro.

Niet perse nodig maar hangt van de hypotheekwaarde vs. woningwaarde af. Ik koop een nieuwbouwwoning en financier net onder de 80%. Dan heb je met NHG ook geen ORV meer nodig: https://www.nhg.nl/V-N/Vo...rlijdensrisicoverzekering

[IceM]

guppie schreef op zondag 17 juli 2016 @ 14:36:
Dat meen je, 500 euro voor advieskosten mbt een ORV, belachelijk! dat betaal je in 10 jaar niet eens aan premie!

Ja, het zou ook 250 kunnen zijn en 250 voor wat anders, ik weet het niet meer precies, het is al een tijdje geleden dat ik daar op gesprek ben geweest. Ik weet wel dat je er bij hen apart voor moet betalen en ik vond het toen vrij veel voor iets wat 2 tientjes aan premie per maand koste.

[Verwijderd]

Bockelaar schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 08:23:
Ow, en notaris niks in overleg, dat is jouw keuze, jij betaald die namelijk

+100 voor dit. Ons huis kochten we en we hadden een notaris doorgeven die ons was aangeraden door vrienden. De verkopende partij weigerde pertinent zaken te doen met deze notaris (we hadden de notaris pas erg laat doorgegeven, in het koopcontract stond iets in de trant van "door verkoper nader te bepalen notaris".

Uiteindelijk heeft de verkoper aangeboden de notaris te betalen als wij naar een notaris van zijn keuze gingen.

Geen idee wat er tussen die twee heeft afgespeeld, maar laat je niet gekmaken. We betaald bepaalt.