Ervaring met huis kopen - Deel 8

[MoshiMoshi84]

Helnas schreef op zondag 26 april 2020 @ 16:24:
Goede middag,

Heb een vraag over aankoop huis waarvan volgende week sleuteloverdracht is.

In het koopcontract is een stuk over as is where if opgenomen. Huis komt van een verhuur bedrijf, niet door ons bewoont, en alle zichtbare en onzichtbare gebreken zijn voor koper.
Echter tussen tekenen koopcontract en sleuteloverdracht volgende week is er schade opgelopen aan huis.
Namelijk de schutting is omgewaaid en de poort is door midden gebroken.

Het huis wordt verder casco opgeleverd, verwarming werkt niet, dat wisten we, en er staat ook in koopovereenkomst dat huis niet de feitelijke eigenschappen bevat die nodig zijn voor normaal gebruik van woonhuis. Dus ga hier ook niet moeilijk over doen.

Mijn vraag, kan ik de schade van poort en schutting op verkoper verhalen tijdens sleuteloverdracht?
Ps. De schutting zijn fotos van in brochure dat deze nog staat, de poort staat niet echt op de foto.

Normaal staat in een koopcontract:

​De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt

Dat is eigenlijk al een antwoord op je vraag. Maar de schade kun je niet verhalen, je moet simpelweg de levering in deze staat niet accepteren en dan is het eventueel aan verkoper om de schade te herstellen of een schadevergoeding voor te stellen. Als je het levering in deze staat wel accepteert terwijl je bekent bent met de in de tussentijd ontstane schade dan gaat een schadevergoeding waarschijnlijk aan jouw neus voorbij

[Helnas]

Bedankt voor u snelle reactie.
Als ik de levering niet accepteer, kan het dan niet zijn dat ze dreigen de koop niet door te laten gaan?

Even kijken of de screenshot werkt:


Kan iemand 10.3 uitleggen? Heb het 10 keer gelezen maar snap niet wat ze precies bedoelen. Volgens mij is dit de paragraaf welke u bedoeld.

[ Voor 11% gewijzigd door Helnas op 26-04-2020 17:02 ]

[Valorian]

Helnas schreef op zondag 26 april 2020 @ 16:24:
Goede middag,

Heb een vraag over aankoop huis waarvan volgende week sleuteloverdracht is.

In het koopcontract is een stuk over as is where if opgenomen. Huis komt van een verhuur bedrijf, niet door ons bewoont, en alle zichtbare en onzichtbare gebreken zijn voor koper.
Echter tussen tekenen koopcontract en sleuteloverdracht volgende week is er schade opgelopen aan huis.
Namelijk de schutting is omgewaaid en de poort is door midden gebroken.
In 6.1 van koopovereenkomst lees ik dat woning in zelfde staat moet zijn als bij tekenen koopovereenkomst. Bij 6.3 lees ik dat verkoper niet aansprakelijk is voor aanvullende schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
Kan de koopovereenkomst niet kopieren,is in pdf bestand.

Het huis wordt verder casco opgeleverd, verwarming werkt niet, dat wisten we, en er staat ook in koopovereenkomst dat huis niet de feitelijke eigenschappen bevat die nodig zijn voor normaal gebruik van woonhuis. Dus ga hier ook niet moeilijk over doen.

Mijn vraag, kan ik de schade van poort en schutting op verkoper verhalen tijdens sleuteloverdracht?
Ps. De schutting zijn fotos van in brochure dat deze nog staat, de poort staat niet echt op de foto.

Ik zou eieren kiezen voor je geld. Kans dat je iets kan verhalen lijkt mij minimaal. Als de schutting en poort nu door de wind kapot gaan dan waren die al niet best, en die “niet best” staat heb je voor getekend. Dat er toevallig schade ontstaat net tussen tekenen en oplevering is dan jammer, maar als ie nu niet was gesneuveld dan bij de volgende storm toch?

Enige wat ik kan voorstellen is dat de huidige eigenaar daar een verzekering voor heeft en er via die route iets te halen valt, dus vragen staat natuurlijk vrij, maar zou niet op je strepen gaan staan en het verdere proces er mogelijk door laten frustreren...

[MoshiMoshi84]

Helnas schreef op zondag 26 april 2020 @ 16:58:
Bedankt voor u snelle reactie.
Als ik de levering niet accepteer, kan het dan niet zijn dat ze dreigen de koop niet door te laten gaan?

Ik zou zeggen, dat moeten ze vooral doen. Zij zijn volgens het koopcontract verplicht de woning in de afgesproken staat op te leveren, doen ze dat niet binnen 8 dagen nadat jij dat eist dan kost ze dat 10% van de koopsom. Maar het is natuurlijk net hoe hard je dat zelf wilt spelen.

Even kijken of de screenshot werkt:

[Afbeelding]
Kan iemand 10.3 uitleggen? Heb het 10 keer gelezen maar snap niet wat ze precies bedoelen. Volgens mij is dit de paragraaf welke u bedoeld.

10.3 gaat over de situatie dat de woning door overmacht niet juist kan worden geleverd, bijvoorbeeld als het in de fik is gevlogen. Maar dat is pas van relevant als de verkoper zich beroept op overmacht, hetgeen niet het geval is. Sterker nog, verkoper heeft in strijdt met artikel 10.2 jou niet eens geïnformeerd over de ontstane schade. Bovendien is een schutting die door de slechte staat ervan het loodje legt geen schade als gevolg van overmacht.

[Helnas]

Verzekering is een goede optie.
Huis ernaast is ook van hem, daar zitten huurders in.
Dus kan waarschijnlijk via die weg wel wat regelen.
Poort ging ik zoiezo al vervangen. Nu is het alleen gelijk nodig ipv na paar maanden pas. Dus daar zal ik niet moeilijk over doen.

[migchiell]

FunkyTrip schreef op zaterdag 25 april 2020 @ 14:37:
Tegenvallertje

Om hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrij deel te behouden moet je blijkbaar de IB aangifte van 2012 in bezit hebben en de belastingdienst bewaarde dat maar tot 2019. Blijkbaar is dat 'bewijs' voor de bank dat je in 2012 een hypotheek had. Snap ik niet helemaal, want ik heb gewoon een hypotheekakte en die loopt nog gewoon.

Op mijn PC kan ik alleen nog die van 2013 vinden en 2014+ staat gewoon online bij de belastingdienst.

Hopelijk heeft de belastingdienst stiekem toch nog 2012 beschikbaar omdat er met mij vast nog velen zijn die zich er nu pas in gaan verdiepen omdat ze willen verhuizen en nog aanspraak maken op aflossingsvrij.

De Belastingdienst heeft die aangifte nog wel, maar het kan lang duren voordat ze je die kunnen opsturen; onhandig als je voorbehoud voor financiering afloopt en er dus tijdsdruk op zit.

Bij onze aanvraag nam de bank genoegen met een jaaropgave van de hypotheek 2013, waaruit blijkt dat je ook toen al een aflossingsvrije hypotheek had. Kijk dus even of je die jaaropgave nog hebt (of kunt krijgen bij je toenmalige hypotheekverstrekker).

[Sport_Life]

FunkyTrip schreef op zaterdag 25 april 2020 @ 14:37:
Tegenvallertje

Om hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrij deel te behouden moet je blijkbaar de IB aangifte van 2012 in bezit hebben en de belastingdienst bewaarde dat maar tot 2019. Blijkbaar is dat 'bewijs' voor de bank dat je in 2012 een hypotheek had. Snap ik niet helemaal, want ik heb gewoon een hypotheekakte en die loopt nog gewoon.

Op mijn PC kan ik alleen nog die van 2013 vinden en 2014+ staat gewoon online bij de belastingdienst.

Hopelijk heeft de belastingdienst stiekem toch nog 2012 beschikbaar omdat er met mij vast nog velen zijn die zich er nu pas in gaan verdiepen omdat ze willen verhuizen en nog aanspraak maken op aflossingsvrij.

Vraagt de hypotheek verstrekker dat? Het gaat hun toch niets aan hoe jij je aangifte doet? blijft imo een prive kwestie. Al geef je 30k aftrekposten op, gaat die hypotheek verstrekker toch niets aan?
Als je een auto koopt gaat de auto verkoper toch ook geen boetes van je opvragen?

Zou eens een andere bank proberen.

[MoshiMoshi84]

Sport_Life schreef op zondag 26 april 2020 @ 19:18:
[...]

Vraagt de hypotheek verstrekker dat? Het gaat hun toch niets aan hoe jij je aangifte doet? blijft imo een prive kwestie. Al geef je 30k aftrekposten op, gaat die hypotheek verstrekker toch niets aan?
Als je een auto koopt gaat de auto verkoper toch ook geen boetes van je opvragen?

Zou eens een andere bank proberen.

Het gaat hier om de vaststelling van het netto woonlasten, want geen recht op hypotheekrenteaftrek betekent hogere netto lasten. Volgens jouw logica zou een bank ook geen werkgeversverklaring op hoeven te vragen maar gewoon op de blauwe ogen van de aanvragen moeten vertrouwen.

Als jij je belastingaangifte niet deelt is het sowieso lastig een hypotheek te krijgen, dus als je dat te privé vind om te delen kun je beter gaan huren of heel veel sparen. Enige bijzondere is dat ze hier om een wat oude belastingaangifte vragen.

[ Voor 14% gewijzigd door MoshiMoshi84 op 26-04-2020 19:52 ]

[RomeoJ]

Ik heb destijds ook mijn IB aangifte van 2012 moeten verstrekken bij ING voor het overgangsrecht tot HRA voor het aflossingsvrije deel van de hypotheek.

[FunkyTrip]

migchiell schreef op zondag 26 april 2020 @ 17:51:
[...]


De Belastingdienst heeft die aangifte nog wel, maar het kan lang duren voordat ze je die kunnen opsturen; onhandig als je voorbehoud voor financiering afloopt en er dus tijdsdruk op zit.

Bij onze aanvraag nam de bank genoegen met een jaaropgave van de hypotheek 2013, waaruit blijkt dat je ook toen al een aflossingsvrije hypotheek had. Kijk dus even of je die jaaropgave nog hebt (of kunt krijgen bij je toenmalige hypotheekverstrekker).

Dit klopt inderdaad. Mijn hypotheekadviseur had inmiddels aangegeven dat de hypotheek jaaropgave 2012 ook voldoende is.

[migchiell]

FunkyTrip schreef op zondag 26 april 2020 @ 20:33:
[...]


Dit klopt inderdaad. Mijn hypotheekadviseur had inmiddels aangegeven dat de hypotheek jaaropgave 2012 ook voldoende is.

Ja, ik bedoelde de jaaropgave 2012, maar die krijg je dus in 2013

MoshiMoshi84 schreef op zondag 26 april 2020 @ 19:48:
[...]

Het gaat hier om de vaststelling van het netto woonlasten, want geen recht op hypotheekrenteaftrek betekent hogere netto lasten. Volgens jouw logica zou een bank ook geen werkgeversverklaring op hoeven te vragen maar gewoon op de blauwe ogen van de aanvragen moeten vertrouwen.

Als jij je belastingaangifte niet deelt is het sowieso lastig een hypotheek te krijgen, dus als je dat te privé vind om te delen kun je beter gaan huren of heel veel sparen. Enige bijzondere is dat ze hier om een wat oude belastingaangifte vragen.

Nee, het gaat specifiek om de vraag of je destijds al een aflossingsvrije hypotheek had, want dan val je in een overgangsregeling en kun je nu weer een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Als je die niet had dan kun je hem nu niet meer nieuw afsluiten.

[Sport_Life]

MoshiMoshi84 schreef op zondag 26 april 2020 @ 19:48:
[...]

Het gaat hier om de vaststelling van het netto woonlasten, want geen recht op hypotheekrenteaftrek betekent hogere netto lasten. Volgens jouw logica zou een bank ook geen werkgeversverklaring op hoeven te vragen maar gewoon op de blauwe ogen van de aanvragen moeten vertrouwen.

Als jij je belastingaangifte niet deelt is het sowieso lastig een hypotheek te krijgen, dus als je dat te privé vind om te delen kun je beter gaan huren of heel veel sparen. Enige bijzondere is dat ze hier om een wat oude belastingaangifte vragen.

De hypotheekverstrekker kijkt naar de vaste bruto inkomsten (dmv de werkgeversverklaring...) en gaat op basis daarvan uit van een wettelijk rekenmodel (ca 4,5 * jaarinkomen), dat is het maximale bedrag dat je kunt lenen. Of je dat nou aflossingsvrij doet (zonder recht op HRA indien afgesloten na 2012) of linear, annuïtair of wat dan ook is verder irrelevant voor het te lenen maximum dat door de overheid is vastgesteld. Je netto inkomen is ook irrelevant, of dat je wel of geen leaseauto hebt met (hoge) bijtelling...

Maargoed, als je niet begrijpt hoe de Wet Inkomstenbelasting in elkaar steekt, is het denk ik lastig te begrijpen.

Desalniettemin is het uiteraard altijd mogelijk dat een hypotheekverstrekker kritischer kijkt dan nodig. Sowieso is het imo geen gezonde situatie als iemand afhankelijk is van de HRA... (met het oog op verdere versobering de komende jaren). Dus wat dat betreft is het alleen maar goed dat een hypotheek verstrekker een koper voor zichzelf in bescherming neemt.
Maar als iemand met een "gezonde" LTV een aanvraag doet is het onnodig om de "HRA-toets" te doen.
En belasingaangifte delen om een hypotheek te krijgen? Ik moest enorm veel documenten opsturen, maar de belastingaangifte was daar geen onderdeel van... Terwijl we toch 650k hebben losgepeuterd. Sowieso zegt een belastingaangifte van jaren terug niet zoveel, aangezien het inkomen kan zijn gewijzigd (hoger of lager).

Sorry dat ik het zeg , maar je schrijft echt veel onzin.

[ Voor 19% gewijzigd door Sport_Life op 27-04-2020 00:20 ]

[Cocytus]

.

[ Voor 123% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:41 ]

[Cocytus]

dubbel

[ Voor 99% gewijzigd door Cocytus op 27-04-2020 00:10 ]

[MoshiMoshi84]

migchiell schreef op zondag 26 april 2020 @ 23:33:Nee, het gaat specifiek om de vraag of je destijds al een aflossingsvrije hypotheek had, want dan val je in een overgangsregeling en kun je nu weer een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Als je die niet had dan kun je hem nu niet meer nieuw afsluiten.

Je kunt nu nog prima een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten ook als je die daarvoor niet had, maar dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek. Kan bijvoorbeeld bij Florius:

Als u op dit moment een nieuwe Aflossingsvrije Hypotheek afsluit, krijgt u hiervoor geen hypotheekrenteaftrek. U krijgt wel hypotheekrenteaftrek als u al een Aflossingsvrije Hypotheek bij Florius of een andere aanbieder heeft.
https://www.florius.nl/hypotheek/aflossingsvrije-hypotheek

[MoshiMoshi84]

[quote]Sport_Life schreef op maandag 27 april 2020 @ 00:06:
[...]

De hypotheekverstrekker kijkt naar de vaste bruto inkomsten (dmv de werkgeversverklaring...) en gaat op basis daarvan uit van een wettelijk rekenmodel (ca 4,5 * jaarinkomen), dat is het maximale bedrag dat je kunt lenen. Of je dat nou aflossingsvrij doet (zonder recht op HRA indien afgesloten na 2012) of linear, annuïtair of wat dan ook is verder irrelevant voor het te lenen maximum dat door de overheid is vastgesteld. Je netto inkomen is ook irrelevant, of dat je wel of geen leaseauto hebt met (hoge) bijtelling...

Desalniettemin is het uiteraard altijd mogelijk dat een hypotheekverstrekker kritischer kijkt dan nodig. Sowieso is het imo geen gezonde situatie als iemand afhankelijk is van de HRA... (met het oog op verdere versobering de komende jaren). Dus wat dat betreft is het alleen maar goed dat een hypotheek verstrekker een koper voor zichzelf in bescherming neemt.
Maar als iemand met een "gezonde" LTV een aanvraag doet is het onnodig om de "HRA-toets" te doen.

Dat ‘kritischer dan nodig’ is relatief want ongeacht wettelijke hypotheeknormen heeft de bank een zorgplicht die niet niet stopt als daaraan is voldaan. De wettelijke regeling over maximaal te verstrekken hypotheken gaat weliswaar uit van bruto inkomsten, maar een bank kan/moet wel degelijk ook kijken naar netto betaalbaarheid en zal daarom vaak niet happig zijn een hypotheek te verstrekken als de HRA niet kan worden toegepast. Ook bij een gezonde LTV maar een hoge LTI.

Wat is jouw verklaring anders? Waarom controleren banken of je recht hebt op HRA als het ze niets uitmaakt?

Maargoed, als je niet begrijpt hoe de Wet Inkomstenbelasting in elkaar steekt, is het denk ik lastig te begrijpen.

Wat heeft dit met de Wet inkomstenbelasting te maken (die ik overigens prima begrijp)?

En belasingaangifte delen om een hypotheek te krijgen? Ik moest enorm veel documenten opsturen, maar de belastingaangifte was daar geen onderdeel van... Terwijl we toch 650k hebben losgepeuterd.

Zo raar is dat echt niet. Bijna iedereen die ik ken is zelfstandig, dat verklaart waarschijnlijk het verschil. Daarbij is het echt wel de norm aangifte en/of aanslag op te vragen om te checken of je jaarcijfers in overeenstemming zijn.

Sowieso zegt een belastingaangifte van jaren terug niet zoveel, aangezien het inkomen kan zijn gewijzigd (hoger of lager).

Joh. Maar dus soms wel om na te gaan of je recht hebt op HRA en dat kan een bank in verband met betaalbaarheid belangrijk vinden.

Sorry dat ik het zeg , maar je schrijft echt veel onzin.

Zeg het dan niet. Geen idee waar je op doelt ook, uit jouw reactie blijkt het in ieder geval niet.

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2020 @ 00:06:
[...]

De hypotheekverstrekker kijkt naar de vaste bruto inkomsten (dmv de werkgeversverklaring...) en gaat op basis daarvan uit van een wettelijk rekenmodel (ca 4,5 * jaarinkomen), dat is het maximale bedrag dat je kunt lenen. Of je dat nou aflossingsvrij doet (zonder recht op HRA indien afgesloten na 2012) of linear, annuïtair of wat dan ook is verder irrelevant voor het te lenen maximum dat door de overheid is vastgesteld. Je netto inkomen is ook irrelevant, of dat je wel of geen leaseauto hebt met (hoge) bijtelling...

Maargoed, als je niet begrijpt hoe de Wet Inkomstenbelasting in elkaar steekt, is het denk ik lastig te begrijpen.
...
Sorry dat ik het zeg , maar je schrijft echt veel onzin.

Hm, iets met potten en ketels.

Nog los van dat dat 'wettelijke rekenmodel' niet uitgaat van een factor x jaarinkomen maar om een inkomensafhankelijk woonlastenpercentage, is het zeker wel relevant of je wel of geen aftrek hebt. In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet worden namelijk expliciet andere woonlastenpercentages benoemd voor wel en niet aftrekbare hypotheekdelen. Daarbij geldt dat voor die berekening altijd wordt gekeken naar hoeveel een annuïtaire hypotheek zou kosten bij de betreffende leensom en de toetsrente. Even ter indicatie, bij een inkomen van 65k mag het berekende annuïtaire bruto maandbedrag met aftrek op 22% uitkomen, maar zonder aftrek is het slechts 20%.

Als je een hypotheek hebt dat de 'bijbehorende' annuïtaire lasten lager zijn dan de norm voor niet-aftrekbare hypotheken, dan is er natuurlijk niets aan de hand. Maar als je meer wilt lenen, dan zal de geldverstrekker toch willen zien of ze 'mogen' uitgaan van de normen voor aftrekbare leningen of niet. En daar zullen ze dan ook een bewijs van willen hebben.

[MoshiMoshi84]

Cocytus schreef op maandag 27 april 2020 @ 00:07:
[...]


Eh, nee. Sorry, maar waar haal je het vandaan

Uit ongeveer elk standaard koopcontract. Een woning dient te worden geleverd in de staat waarin het is gekocht en als je een koopcontract niet nakomt moet je uiteindelijk 10% boete betalen. Toelichting van de NVM:

Indien één van de partijen niet voldoet aan zijn verplichtingen (in de koopovereenkomst of in de wet vastgelegd), schiet hij tekort (wanprestatie). In dit artikel wordt vooropgesteld, dat wanprestatie altijd duidelijk moet worden geconstateerd voordat de wederpartij iets kan ondernemen op grond van wanprestatie. Dit constateren vindt plaats door de andere partij in gebreke te stellen, dat wil zeggen, in een officieel stuk mee te delen dat deze zijn verplichtingen niet nakomt. Dit moet gepaard gaan met een sommatie om alsnog binnen acht dagen de verplichting na te komen. Hiermee geeft men de wederpartij als het ware een laatste kans. Artikel 11 zegt nu dat de koopovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige kan worden ontbonden, wanneer er na het verstrijken van deze laatste kans, acht dagen na de ingebrekestelling, nog niets is gebeurd. Het tweede lid van artikel 11 stelt dat de "foute" partij bij ontbinding van de koopovereenkomst een boete ter grootte van tien procent van de koopsom moet betalen.

[...]
Dat staat er niet. Art. 10.3 gaat over het geval dat de onroerende zaak "wordt beschadigd". Door overmacht, wat een storm is.

Een beschadiging door een storm is echt niet per se overmacht; als bijvoorbeeld een schutting niet de windbestendigheid heeft die je van een degelijke schutting mag verwachten is schade daaraan door een storm geen overmacht. En daar lijkt het hier toch op, die recente verwoestende orkaan die een degelijke schutting omver zou kunnen blazen heb ik in ieder geval gemist.

En er staat ook niet dat het artikel pas relevant is als de verkoper zich op overmacht beroept. Er staat dat de overeenkomst van rechtswege ontbonden wordt (in lekentaal: er gaat een dikke vette streep doorheen), tenzij i) de koper alsnog wil dat de koop doorgaat, in welk geval de koper het mag gaan oplossen met de verzekering van de verkoper of degene die de schade veroorzaakt heeft, of ii) de verkoper verklaart dat hij de schade gaat repareren.

Dat staat er inderdaad niet letterlijk, maar daar komt het in de praktijk echt wel op neer.

Na schade zijn er vier mogelijkheden, ik zal ze voor je op een rijtje zetten...
- Beide partijen zijn het eens over de afhandeling van de koopovereenkomst: of er al dan niet sprake was van overmacht doet niet ter zake want beide partijen willen ongeacht daarvan hetzelfde.
- Koper wil onder de koop uit maar verkoper niet: verkoper moet ongeacht of er sprake was van overmacht de schade herstellen om de verkoop door te laten gaan.
- Verkoper wil onder de koop uit maar koper wil dat de woning in de huidige staat wordt geleverd: koper kan de schade accepteren zodat de verkoop toch doorgaat.
- Koper wil dat de schade wordt hersteld maar verkoper wil niet herstellen: verkoper kan zich beroepen op overmacht zodat hij de schade niet hoeft te herstellen.

Nu mag jij mij vertellen in welk ander scenario dan die laatste er iemand een betekenisvol beroep zou willen doen op overmacht als oorzaak van schade en dus hoe of er al dan niet sprake is overmacht relevant is voordat verkoper daar een beroep op doet... Nog daargelaten dat het volgens 10.2 aan verkoper is koper te informeren over schade en die de woning nog in bezit heeft waardoor hij zicht heeft op eventuele schade en de oorzaak daarvan.

Sorry, maar als je niet kunt lezen ga dan geen juridisch advies geven.

Ik kan lezen en ik zal blijven lezen. Als je het over juridisch advies hebt, dan hebben mensen er meer aan de praktische betekenis van juridische afspraken te weten dan een simpele vertaling zoals jij die geeft. Praktische betekenis in dit geval: overmacht doet er niet toe tenzij verkoper schade niet wil herstellen en er een beroep op doet.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op maandag 27 april 2020 @ 07:17:
[...]

Hm, iets met potten en ketels.

Nog los van dat dat 'wettelijke rekenmodel' niet uitgaat van een factor x jaarinkomen maar om een inkomensafhankelijk woonlastenpercentage, is het zeker wel relevant of je wel of geen aftrek hebt. In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet worden namelijk expliciet andere woonlastenpercentages benoemd voor wel en niet aftrekbare hypotheekdelen. Daarbij geldt dat voor die berekening altijd wordt gekeken naar hoeveel een annuïtaire hypotheek zou kosten bij de betreffende leensom en de toetsrente. Even ter indicatie, bij een inkomen van 65k mag het berekende annuïtaire bruto maandbedrag met aftrek op 22% uitkomen, maar zonder aftrek is het slechts 20%.

Als je een hypotheek hebt dat de 'bijbehorende' annuïtaire lasten lager zijn dan de norm voor niet-aftrekbare hypotheken, dan is er natuurlijk niets aan de hand. Maar als je meer wilt lenen, dan zal de geldverstrekker toch willen zien of ze 'mogen' uitgaan van de normen voor aftrekbare leningen of niet. En daar zullen ze dan ook een bewijs van willen hebben.

Bijna goed .
Zelfstandigen even buiten beschouwing gelaten: In de basis - en dat geldt voor ca 90% van de hypotheek aanvragers - is het voldoende om uit te gaan van het toetsingsinkomen. Toetsingsinkomen is altijd bruto (link: https://www.belastingdien...-is-mijn-toetsingsinkomen)
Een leaseauto is dus niet relevant. Wel of geen HRA is ook niet relevant voor het toetsingsinkomen. Op basis van het toetsingsinkomen mag er maximaal 100% van de woningwaarde geleend worden.
Uitzondering geldt voor de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Daarbij is het mogelijk meer dan 100% van de woningwaarde te lenen in geval van energiebesparende voorzieningen. Maar ook dan staat er niets beschreven over HRA, hoewel verstrekkers doorgaans natuurlijk verder kijken dan het toetingsinkomen.
Link: https://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2020-01-01

Dat zijn de wettelijke kaders. Een hypotheekverstrekker mag natuurlijk altijd "eigen" regels toepassen, om bijvoorbeeld het risico te beperken. Vandaar mijn suggestie om naar een andere verstrekker te gaan (ten eerste minder te gaan lenen als je sowieso in de categorie valt waarbij er hypotheekverstrekkers zijn die kijken naar de HRA die wel of niet aftrekbaar is.)

[Sport_Life]

MoshiMoshi84 schreef op maandag 27 april 2020 @ 06:34:
[quote]Sport_Life schreef op maandag 27 april 2020 @ 00:06:
[...]


[...]

Dat ‘kritischer dan nodig’ is relatief want ongeacht wettelijke hypotheeknormen heeft de bank een zorgplicht die niet niet stopt als daaraan is voldaan. De wettelijke regeling over maximaal te verstrekken hypotheken gaat weliswaar uit van bruto inkomsten, maar een bank kan/moet wel degelijk ook kijken naar netto betaalbaarheid en zal daarom vaak niet happig zijn een hypotheek te verstrekken als de HRA niet kan worden toegepast. Ook bij een gezonde LTV maar een hoge LTI.

Wat is jouw verklaring anders? Waarom controleren banken of je recht hebt op HRA als het ze niets uitmaakt?


[...]

Wat heeft dit met de Wet inkomstenbelasting te maken (die ik overigens prima begrijp)?


[...]

Zo raar is dat echt niet. Bijna iedereen die ik ken is zelfstandig, dat verklaart waarschijnlijk het verschil. Daarbij is het echt wel de norm aangifte en/of aanslag op te vragen om te checken of je jaarcijfers in overeenstemming zijn.


[...]

Joh. Maar dus soms wel om na te gaan of je recht hebt op HRA en dat kan een bank in verband met betaalbaarheid belangrijk vinden.

Voor zelfstandigen geldt uiteraard wel de IB aangiften (met allerlei andere financiële documenten waaruit inkomen blijkt), maar dat is puur om te bekijken wat het inkomen is geweest bij gebrek aan een werkgeversverklaring. Het dient niet om te controleren of iemand wel of geen recht heeft op HRA. Dat zou ook nergens op slaan. Een zelfstandige die in een jaar heel veel investeringen doet kan zomaar uitkomen op 0 euro belastbaar inkomen.. Gevolg is dat er dan ook geen hra mogelijk is, immers is er dan geen inkomen meer waarop belasting kan worden afgetrokken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 27-04-2020 10:02 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2020 @ 09:34:
[...]

Bijna goed .
Zelfstandigen even buiten beschouwing gelaten: In de basis - en dat geldt voor ca 90% van de hypotheek aanvragers - is het voldoende om uit te gaan van het toetsingsinkomen. Toetsingsinkomen is altijd bruto (link: https://www.belastingdien...-is-mijn-toetsingsinkomen)
Een leaseauto is dus niet relevant. Wel of geen HRA is ook niet relevant voor het toetsingsinkomen. Op basis van het toetsingsinkomen mag er maximaal 100% van de woningwaarde geleend worden.

Het gaat ook niet om de verhouding tussen leensom en woningwaarde, maar om het percentage woonlasten, zoals ik al schreef. Die twee moet je niet door elkaar gebruiken.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op maandag 27 april 2020 @ 07:17:
[...]

In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet worden namelijk expliciet andere woonlastenpercentages benoemd voor wel en niet aftrekbare hypotheekdelen. Daarbij geldt dat voor die berekening altijd wordt gekeken naar hoeveel een annuïtaire hypotheek zou kosten bij de betreffende leensom en de toetsrente. Even ter indicatie, bij een inkomen van 65k mag het berekende annuïtaire bruto maandbedrag met aftrek op 22% uitkomen, maar zonder aftrek is het slechts 20%.

Bron? En dan van de AFM en niet van "De Hypotheker" oid, die - zoals gezegd - eigen regels erop nahouden.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 27-04-2020 09:56 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2020 @ 09:54:
[...]

Bron? En dan van de AFM en niet van "De Hypotheker" oid, die - zoals gezegd - eigen regels erop nahouden.

Die bron noem je zelf ook in je eerdere bericht

(Waarschijnlijk is voor jou het meest interessant Tabel 3. "Financieringslastpercentages voor gedeelten van het hypothecair krediet waarvan de debetrente niet fiscaal aftrekbaar is voor consumenten die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt")

[ Voor 30% gewijzigd door Rubbergrover1 op 27-04-2020 10:04 ]

[Cocytus]

.

[ Voor 172% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:41 ]

[MoshiMoshi84]

Cocytus schreef op maandag 27 april 2020 @ 10:25:Het artikel wat jij citeert gaat over niet willen leveren of afnemen, dat is hier helemaal niet van toepassing. Dat artikel heeft niets te maken met beschadigingen in de tussentijd door storm e.d.

Het gaat erom dat de woning moet worden geleverd in de staat waarin die is gekocht. Dat heeft nou juist alles te maken met beschadigingen in de tussentijd, want die maken dat de woning niet meer in de staat is waarin die is gekocht.

Er valt ongeveer geen beter voorbeeld van schade door overmacht te bedenken dan stormschade. Ik heb verder weinig zin om in te gaan op allerlei hypothetische situaties die je er nu bij verzint om je vorige antwoord te rechtvaardigen

Er zijn veel betere voorbeelden dan een omgewaaide schutting (brandstichting/blikseminslag/omgevallen boom van de gemeente), want degelijke schuttingen waaien veel minder gauw om dan een gammele schutting. Dan gaat het erom of de storm zo sterk was dat het redelijk is dat de die daartegen niet was bestand. De situatie die ik schetste was allerminst hypothetisch, want welke recente storm is er recent geweest die een degelijke schutting omver zou kunnen blazen?

In welk van deze door jou genoemde vier gevallen staat een boete van 10%? Precies, in geen enkele.

De boete van 10% geldt altijd indien de koopovereenkomst niet wordt nageleefd (na sommatie, ontbinding etc.), dat ziet helemaal niet op een specifieke situatie. Dus naar welk antwoord je op zoek bent is mij een raadsel.

Overigens is je lijstje met de 'praktische betekenis' nog steeds fout (m.n. de vierde bullet point slaat simpelweg nergens op). Wat het artikel wel betekent heb ik al uitgelegd. Het heeft geen zin dat te herhalen, want dan, nou ja, val ik in herhaling. Er valt verder ook niet echt over te discussiëren, wat het standaard NVM contract betekent is echt vrij eenvoudig te beantwoorden want daar is erg lang over nagedacht en al erg veel over geprocedeerd. Ik weet dat het nog steeds mode is om te denken dat ieders mening evenveel waard is, maar dat is niet zo. Ik doe dit al zo'n 10 jaar elke dag. Er is hier simpelweg een goed antwoord en een fout antwoord, en dat van jou is niet het goede.

Je hebt het artikel vertaald in ‘normalemensentaal’, en dat prima gedaan verder. Maar je hebt wel heel veel woorden nodig om te zeggen dat het allemaal heel simpel en eenvoudig is en ik het niet begrijp, terwijl je inhoudelijk verder niets te melden hebt. Geef op zijn minst aan wat er volgens jou nergens op slaat bij scenario 4, je zou kunnen ook volstaan met een heel simpel antwoord op deze vraag en daarmee je eigen gelijk aantonen: “in welke situatie zou een koper zich op overmacht ten aanzien van ontstane schade kunnen willen beroepen?” Dat lijkt me van iemand die zo groot opgeeft over zijn eigen kennis en de mening van een ander zo graag en herhaaldelijk afdoet als onzin toch weinig gevraagd.

Dat vele procederen klopt wel, maar als jij die procedures een beetje volgt dan weet je ook dat het absoluut nooit de koper is die zich ten aanzien van schade aan een nog niet geleverde woning op overmacht beroept. Als die er wel is ben ik geïnteresseerd in het LJN.

O ja, voor wie het leuk vindt nog een bron. https://www.homefinance.n...co-overgang-beschadiging/. Staat hetzelfde als in mijn vorige post

Maar ook uit dit artikel blijkt dat het nooit koper is die een reden kan hebben om een beroep te doen op overmacht.

[ Voor 4% gewijzigd door MoshiMoshi84 op 27-04-2020 12:10 ]

[FunkyTrip]

MoshiMoshi84 schreef op maandag 27 april 2020 @ 05:32:
[...]

Je kunt nu nog prima een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten ook als je die daarvoor niet had, maar dan krijg je geen hypotheekrenteaftrek. Kan bijvoorbeeld bij Florius:

Als u op dit moment een nieuwe Aflossingsvrije Hypotheek afsluit, krijgt u hiervoor geen hypotheekrenteaftrek. U krijgt wel hypotheekrenteaftrek als u al een Aflossingsvrije Hypotheek bij Florius of een andere aanbieder heeft.
https://www.florius.nl/hypotheek/aflossingsvrije-hypotheek

Ik begreep dat je ook als je geen aflossingsvrije hypotheek had in 2012 er wel één kan afsluiten mét hypotheekrente-aftrek tot een maximum van je huidige resterende hypotheekwaarde.

Ik heb dus nu nog een hypotheek van 175k open staan en kan dus voor wat betreft mijn nieuwe huis een aflossingsvrij deel van max. 175k afsluiten.

[Cocytus]

.

[ Voor 101% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:41 ]

[Requiem19]

Juridisch advies op een forum inwinnen is überhaupt een slecht idee .

[Sport_Life]

Requiem19 schreef op maandag 27 april 2020 @ 12:58:
Juridisch advies op een forum inwinnen is überhaupt een slecht idee .

Maar het wordt helemaal link als mensen zich als een soort deskundig juridisch adviseur gaan opstellen.

[MoshiMoshi84]

Cocytus schreef op maandag 27 april 2020 @ 12:50:
[...]


Lol, je typt zelf tot twee keer toe een A4'tje vol en beschuldigt mij ervan veel woorden nodig te hebben terwijl mijn oorspronkelijke post vijf regels was Trumpiaans, dit. Ik heb verder geen zin om al deze klok-klepel onzin tot in detail te weerleggen, dat kost te veel van mijn tijd en genoeg betalende cliënten die beleefder zijn en daar een paar honderd euro per uur voor over hebben Ik hoop alleen maar dat ik de oorspronkelijke vraagsteller ervoor heb behoed naar jouw onzin te luisteren. Meer dan dat kan ik op een forum ook niet doen.

Iets meer inhoud en iets minder autoriteitsdrogredeneringen is wat je op een forum zou kunnen doen.

[Cocytus]

.

[ Voor 118% gewijzigd door Cocytus op 12-09-2022 16:41 ]

[Requiem19]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2020 @ 12:59:
[...]

Maar het wordt helemaal link als mensen zich als een soort deskundig juridisch adviseur gaan opstellen.

Die neiging snap ik dan wel weer wel. Ik word (als fiscalist) ook getriggerd door een snip van zo'n contract en krijg ook wel zin om in een ander juridisch veld te duiken. Maar als het niet je typische werkveld is moet je altijd wel beetje oppassen...

[naitsoezn]

Het wordt pas link als mensen hun mening gaan verpakken in een semi-juridisch sausje, en niet beseffen dat ze eigenlijk een soort klok-klepel verhaal aan het ophouden zijn

[7o9]

MoshiMoshi84 schreef op maandag 27 april 2020 @ 12:02:

[...]

De boete van 10% geldt altijd indien de koopovereenkomst niet wordt nageleefd (na sommatie, ontbinding etc.), dat ziet helemaal niet op een specifieke situatie. Dus naar welk antwoord je op zoek bent is mij een raadsel.

Die boete geldt als het in je contract staat? Op basis waar van stel je dat dit altijd geldt?

Ik heb binnenkort overdracht en in mijn koopcontract gebaseerd op het NVM template staat helemaals niets over 10%. Het enige wat 10% is is een bankgarantie en daar staat een bedrag, geen 10%.

[MoshiMoshi84]

7o9 schreef op maandag 27 april 2020 @ 13:10:
[...]


Die boete geldt als het in je contract staat? Op basis waar van stel je dat dit altijd geldt?

Ik heb binnenkort overdracht en in mijn koopcontract gebaseerd op het NVM template staat helemaals niets over 10%. Het enige wat 10% is is een bankgarantie en daar staat een bedrag, geen 10%.

Begin van artikel 11 van het NVM model:

11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren

[naitsoezn]

MoshiMoshi84 schreef op maandag 27 april 2020 @ 13:13:
[...]

Begin van artikel 11 van het NVM model:

11.1. Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren

De opmerking waar je op reageert stelt "Op basis waar van stel je dat dit altijd geldt?". Het NVM-model is slechts één van de modellen die er zijn, en het gebeurt echt zelden dat dit model één op één zonder doorgehaalde passages wordt getekend door beide partijen.

[7o9]

MoshiMoshi84 schreef op maandag 27 april 2020 @ 13:13:
[...]

Begin van artikel 11 van het NVM model:

Dank u, ik moet beter lezen.

Maar goed, dan geldt het zo als het in jouw getekend koopcontract staat.

[MoshiMoshi84]

naitsoezn schreef op maandag 27 april 2020 @ 13:22:
[...]

De opmerking waar je op reageert stelt "Op basis waar van stel je dat dit altijd geldt?". Het NVM-model is slechts één van de modellen die er zijn, en het gebeurt echt zelden dat dit model één op één zonder doorgehaalde passages wordt getekend door beide partijen.

Welk model is er nog meer voor een koopwoning? Dat model is in overleg vastgesteld door Vereniging Eigen Huis, de Consumentenbond, VastgoedPRO, VBO Makelaar en de NVM en daarmee verreweg het meest gebruikt.

Je hebt gelijk dat ‘altijd’ iets te stellig was, het kan natuurlijk altijd worden doorgehaald of aangepast, al ligt dat bij dat artikel niet voor de hand omdat het voor beide partijen een effectieve stok achter de deur geeft om nakoming af te dwingen.

[Helnas]

Dit is wat er in artikel 11 staat.
Ik weet niet of ik op mijn strepen wil staan.
Echter schade schutting is ontstaan tussen tekenen koopcontract en sleuteloverdracht. Opdat moment is het huis, plus het huis van de buren, nog in bezit van zelfde eigenaar.



Het gaat mij ook niet om juridisch advies perse, meer om de teksten te begrijpen en waar ik recht op heb en wat redelijk is om te vragen/eisen.
De poort was al in slechte staat, stond al op onze lijst om te vervangen en is nu echt kapot, die vervangen we zelf.
De schutting zag er prima uit en wilden we over een aantal jaar vervangen in samenspraak met buren, maar ligt nu in onze toekomstige achtertuin.

[ Voor 24% gewijzigd door Helnas op 27-04-2020 14:03 ]

[Requiem19]

Helnas schreef op maandag 27 april 2020 @ 13:57:
Dit is wat er in artikel 11 staat.
Ik weet niet of ik op mijn strepen wil staan.
Echter schade schutting is ontstaan tussen tekenen koopcontract en sleuteloverdracht. Opdat moment is het huis, plus het huis van de buren, nog in bezit van zelfde eigenaar.

[Afbeelding]

Het gaat mij ook niet om juridisch advies perse, meer om de teksten te begrijpen en waar ik recht op heb en wat redelijk is om te vragen/eisen.
De poort was al in slechte staat, stond al op onze lijst om te vervangen en is nu echt kapot.
De schutting zag er prima uit en wilden we over een aantal jaar vervangen in samenspraak met buren, maar ligt nu in onze toekomstige achtertuin.

Dat is al juridisch advies.

[MoshiMoshi84]

Helnas schreef op maandag 27 april 2020 @ 13:57:
Dit is wat er in artikel 11 staat.
Ik weet niet of ik op mijn strepen wil staan.
Echter schade schutting is ontstaan tussen tekenen koopcontract en sleuteloverdracht. Opdat moment is het huis, plus het huis van de buren, nog in bezit van zelfde eigenaar.

[Afbeelding]

Het gaat mij ook niet om juridisch advies perse, meer om de teksten te begrijpen en waar ik recht op heb en wat redelijk is om te vragen/eisen.
De poort was al in slechte staat, stond al op onze lijst om te vervangen en is nu echt kapot, die vervangen we zelf.
De schutting zag er prima uit en wilden we over een aantal jaar vervangen in samenspraak met buren, maar ligt nu in onze toekomstige achtertuin.

Zoals je zelf al aangeeft is de woning nog in het bezit van de verkoper, hij is in principe verantwoordelijk voor tussentijds ontstane schade. Zeker als het voor jou daadwerkelijk extra kosten met zich mee zou brengen is het redelijk dat verkoper daar (deels) voor opdraait. Ik zou in ieder geval vragen om de schutting te herstellen of om een financiële vergoeding. Nee heb je, ja kun je krijgen. Als je er ruim voor de levering over begint dan kun je bij een negatief antwoord altijd later nog de beslissing maken om er al dan niet een punt van te maken.

[ Voor 11% gewijzigd door MoshiMoshi84 op 27-04-2020 14:18 ]

[Valorian]

Helnas schreef op maandag 27 april 2020 @ 13:57:
Dit is wat er in artikel 11 staat.
Ik weet niet of ik op mijn strepen wil staan.
Echter schade schutting is ontstaan tussen tekenen koopcontract en sleuteloverdracht. Opdat moment is het huis, plus het huis van de buren, nog in bezit van zelfde eigenaar.

[Afbeelding]

Het gaat mij ook niet om juridisch advies perse, meer om de teksten te begrijpen en waar ik recht op heb en wat redelijk is om te vragen/eisen.
De poort was al in slechte staat, stond al op onze lijst om te vervangen en is nu echt kapot, die vervangen we zelf.
De schutting zag er prima uit en wilden we over een aantal jaar vervangen in samenspraak met buren, maar ligt nu in onze toekomstige achtertuin.

Je zegt het al: “zag er prima uit”. Dat was hij dus duidelijk niet. Zijn de palen afgebroken? Dan moeten ze al goed rot geweest zijn. Dat was dan een “onzichtbaar gebreK” maar daar heb je gewoon voor getekend toch? Die palen zijn niet slechter geworden in die paar maanden.

Als de panelen nog goed zijn (dat was het zichtbare deel waarvan je aangeeft dat het er prima uitzag) dan kun je ook die palen alleen vervangen, ben je zo klaar en heb je weinig kosten. Doe je het over x jaar nog een keer helemaal goed samen met de buren.

[MoshiMoshi84]

Valorian schreef op maandag 27 april 2020 @ 14:18:
[...]


Je zegt het al: “zag er prima uit”. Dat was hij dus duidelijk niet. Zijn de palen afgebroken? Dan moeten ze al goed rot geweest zijn. Dat was dan een “onzichtbaar gebreK” maar daar heb je gewoon voor getekend toch? Die palen zijn niet slechter geworden in die paar maanden.

Daar heeft hij niet voor getekend zolang de woning nog niet is geleverd. Hij heeft wel getekend voor een woning die zich bij levering nog in dezelfde staat bevind, hetgeen niet meer het geval is.

Een gekochte woning of bedrijfsruimte kan gebreken vertonen. Gebreken kunnen vóór en na levering van een onroerende zaak worden ontdekt. Worden gebreken vóór de levering ontdekt, dan kan de koopakte worden ontbonden. Ook kan de levering, tegen een boete, worden opgeschort.
https://www.amsteladvocat...n-gebreken-aansprakelijk/

[Sport_Life]

Helnas schreef op maandag 27 april 2020 @ 13:57:
Dit is wat er in artikel 11 staat.
Ik weet niet of ik op mijn strepen wil staan.
Echter schade schutting is ontstaan tussen tekenen koopcontract en sleuteloverdracht. Opdat moment is het huis, plus het huis van de buren, nog in bezit van zelfde eigenaar.

[Afbeelding]

Het gaat mij ook niet om juridisch advies perse, meer om de teksten te begrijpen en waar ik recht op heb en wat redelijk is om te vragen/eisen.
De poort was al in slechte staat, stond al op onze lijst om te vervangen en is nu echt kapot, die vervangen we zelf.
De schutting zag er prima uit en wilden we over een aantal jaar vervangen in samenspraak met buren, maar ligt nu in onze toekomstige achtertuin.

Los van het juridische geneuzel is mijn "advies": neem het verlies. Je zegt dat de schutting al slecht was, de poort wilde je sowieso al vervangen. Kosten voor een hardhouten schutting incl plaatsen is ca 200 euro per meter, welke je met de buren deelt (meteen goed moment om even kennis te maken). En dan heb je meteen een goede nieuwe schutting + buur .

Dus stel al zou je juridisch gelijk hebben, dan wegen de kosten om het geld op te eisen bijna niet op tegen de werkelijke kosten. Doorgaans zullen verkopers niet zomaar toegeven, en verhuurders al helemaal niet.
En je maakt ook een betere indruk naar je buren in plaats van meteen met een jurist aan komen zetten.
Denk ook aan de tijd en de frustratie wat zo'n zaak met zich meebrengt.

Ik zou het wel schriftelijk (w.o. email) melden aan verkoper, evt met een foto + schikkingsvoorstel. Daar hoef je geen jurist voor te hebben. Schikking zal waarschijnlijk niet geaccepteerd worden maar dan heb je bewijs dat de schade voor levering is ontstaan. Mochten er meer lijken uit de kast komen kun je alles bij elkaar vegen.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 27-04-2020 14:53 ]

[aschja]

Wij hebben vorige week een nieuwe woning aangekocht voor €345.000. Benieuwd of de hypotheekverstrekker moeilijk gaat doen met aanvullende eisen wanneer er bijna €100.000 aan eigen vermogen in zit. €245.000 is wel onze maximaal haalbare hypotheek. Maar in principe kunnen ze niet echt risico lopen zou je zeggen.

[perspectivebass]

aschja schreef op maandag 27 april 2020 @ 15:30:
Wij hebben vorige week een nieuwe woning aangekocht voor €345.000. Benieuwd of de hypotheekverstrekker moeilijk gaat doen met aanvullende eisen wanneer er bijna €100.000 aan eigen vermogen in zit. €245.000 is wel onze maximaal haalbare hypotheek. Maar in principe kunnen ze niet echt risico lopen zou je zeggen.

Vergeet je de kostenkoper niet?

[aschja]

perspectivebass schreef op maandag 27 april 2020 @ 15:42:
[...]


Vergeet je de kostenkoper niet?

Nee. Maar even voor de gemak de cijfers zo neergezet.

[naitsoezn]

aschja schreef op maandag 27 april 2020 @ 15:30:
Wij hebben vorige week een nieuwe woning aangekocht voor €345.000. Benieuwd of de hypotheekverstrekker moeilijk gaat doen met aanvullende eisen wanneer er bijna €100.000 aan eigen vermogen in zit. €245.000 is wel onze maximaal haalbare hypotheek. Maar in principe kunnen ze niet echt risico lopen zou je zeggen.

De regels waar de bank zich aan dient te houden betreffende LTI staan in principe los van de LTV

[7o9]

Ik heb een vraag die een beetje tussen kopen en verkopen in zit dus hopelijk zit ik hier op de beste plaats.

Recent heb ik een nieuwe woning gekocht en daar heb ik een hypotheek voor afgesloten (Lloyds). Daarnaast heb ik een appartement volledig in eigendom wat ik dacht te gaan verhuren.

Langzaam maar zeker ben ik gaan twijfelen en nu overweeg ik het appartement te verkopen.

Één factor die daar een rol in zou kunnen spelen is het mogelijk vervroegd (grotendeels) aflossen van mijn nieuwe hypotheek. Normaal kan ik 10% per jaar aflossen.

Nu verteld mijn hypotheekadviseur echter dat omdat de rente sinds het afsluiten gestegen is (van 1.44 naar 1.58), ik zonder boete de hypotheek kan aflossen omdat Lloyds deze dan voor een hoger percentage aan iemand anders kan verkopen.

Is dit een normale gang van zaken? In de documentatie van Lloyds staan wel wat voorbeelden maar die rekenen met een rentedaling wat nu niet aan de orde is.

[Mesque]

7o9 schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 08:09:
Ik heb een vraag die een beetje tussen kopen en verkopen in zit dus hopelijk zit ik hier op de beste plaats.

Recent heb ik een nieuwe woning gekocht en daar heb ik een hypotheek voor afgesloten (Lloyds). Daarnaast heb ik een appartement volledig in eigendom wat ik dacht te gaan verhuren.

Langzaam maar zeker ben ik gaan twijfelen en nu overweeg ik het appartement te verkopen.

Één factor die daar een rol in zou kunnen spelen is het mogelijk vervroegd (grotendeels) aflossen van mijn nieuwe hypotheek. Normaal kan ik 10% per jaar aflossen.

Nu verteld mijn hypotheekadviseur echter dat omdat de rente sinds het afsluiten gestegen is (van 1.44 naar 1.58), ik zonder boete de hypotheek kan aflossen omdat Lloyds deze dan voor een hoger percentage aan iemand anders kan verkopen.

Is dit een normale gang van zaken? In de documentatie van Lloyds staan wel wat voorbeelden maar die rekenen met een rentedaling wat nu niet aan de orde is.

Ik geloof van wel, zie paragraaf 8.1 van de voorwaarden:

Een vergoeding is verschuldigd
Indien de voor uw lening geldende rente op het moment van extra of algehele aflossing hoger is dan de rente voor soortgelijke nieuwe leningen bij Lloyds Bank, bent u in verband met de extra c.q. algehele aflossing een vergoeding aan Lloyds Bank verschuldigd.

[Rubbergrover1]

Klopt inderdaad. De boete wordt berekend op basis van verschil tussen enerzijds de huidige rente voor een lening met rentevaste periode gelijk aan de jouw resterende rentevaste periode, en anderzijds jouw afgesproken rente, als die hoger is. Als jouw rente lager is, dan komt de 'boete' uit op 0 euro.

[7o9]

Mesque schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 08:37:
[...]


Ik geloof van wel, zie paragraaf 8.1 van de voorwaarden:

Een vergoeding is verschuldigd
Indien de voor uw lening geldende rente op het moment van extra of algehele aflossing hoger is dan de rente voor soortgelijke nieuwe leningen bij Lloyds Bank, bent u in verband met de extra c.q. algehele aflossing een vergoeding aan Lloyds Bank verschuldigd.

Ja dat had ik dus ook gelezen, maar is in mijn beleving precies het omgekeerde van mijn huidige situatie.

Omdat het er andersom niet zo expliciet in staat wilde ik me niet te snel rijk rekenen.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 08:55:
Klopt inderdaad. De boete wordt berekend op basis van verschil tussen enerzijds de huidige rente voor een lening met rentevaste periode gelijk aan de jouw resterende rentevaste periode, en anderzijds jouw afgesproken rente, als die hoger is. Als jouw rente lager is, dan komt de 'boete' uit op 0 euro.

Boete van 0 vind ik wel interessant, bedankt voor de reactie.

[ Voor 26% gewijzigd door 7o9 op 28-04-2020 09:54 ]

[tomtom901]

aschja schreef op maandag 27 april 2020 @ 15:30:
Wij hebben vorige week een nieuwe woning aangekocht voor €345.000. Benieuwd of de hypotheekverstrekker moeilijk gaat doen met aanvullende eisen wanneer er bijna €100.000 aan eigen vermogen in zit. €245.000 is wel onze maximaal haalbare hypotheek. Maar in principe kunnen ze niet echt risico lopen zou je zeggen.

Uit (recente) ervaring ga je wat stukken aan moeten leveren die kunnen onderbouwen waar dit geld vandaan komt, maar dat is het dan ook wel.

[Mesque]

7o9 schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 09:53:
[...]


Ja dat had ik dus ook gelezen, maar is in mijn beleving precies het omgekeerde van mijn huidige situatie.

Omdat het er andersom niet zo expliciet in staat wilde ik me niet te snel rijk rekenen.

Boete van 0 vind ik wel interessant, bedankt voor de reactie.

Juist omdát het er andersom staat is het waterdicht. In die paragrafen staat exact beschreven in welke situaties er een boete dient te worden betaald. Het feit dat enkel de situatie zoals in de quote staat beschreven als uitgangspunt geldt, wil zeggen dat er in situaties die daar niet onder vallen geen boete hoeft te worden betaald.

[Don Quijote]

Maandag gaan wij twee huizen bekijken. Leuk uiteraard. Indien we enthousiast zijn en willen bieden, wil ik graag bieden met voorbehoud van verkoop eigen woning. Twee korte vragen daarover:

1) Zet je normaliter een "verkoopprijs" in dat voorbehoud? Dus "Onder voorbehoud van verkoop woning a minimaal EUR xxx.xxx.". Of doe je dat gewoon zonder verkoopprijs en kan je er dus altijd onder uit, zolang je huis niet is verkocht.
2) Op basis van wat ik lees over hoort bij een dergelijk voorbehoud een inspanningsverplichting aan onze kant. Onduidelijk is mij wat deze inspanningsverplichting precies omvat. Ik neem aan dat een makelaar in de arm nemen en de woning te koop aanbieden op Funda voldoende is?

[gorgi_19]

Don Quijote schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 15:13:
Maandag gaan wij twee huizen bekijken. Leuk uiteraard. Indien we enthousiast zijn en willen bieden, wil ik graag bieden met voorbehoud van verkoop eigen woning. Twee korte vragen daarover:

1) Zet je normaliter een "verkoopprijs" in dat voorbehoud? Dus "Onder voorbehoud van verkoop woning a minimaal EUR xxx.xxx.". Of doe je dat gewoon zonder verkoopprijs en kan je er dus altijd onder uit, zolang je huis niet is verkocht.
2) Op basis van wat ik lees over hoort bij een dergelijk voorbehoud een inspanningsverplichting aan onze kant. Onduidelijk is mij wat deze inspanningsverplichting precies omvat. Ik neem aan dat een makelaar in de arm nemen en de woning te koop aanbieden op Funda voldoende is?

Je kan kijken naar de standaard NVM-formulering:

quote: https://financieel.infonu...met-no-risk-clausule.html

Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer hij er uiterlijk op ... (datum)...niet in geslaagd is de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak ...(aanduiding nog te verkopen onroerende zaak)... te ...(plaatsnaam)... onvoorwaardelijk te verkopen, zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor de koper acceptabele koopsom (of: een bedrag gelijk aan de getaxeerde verkoopwaarde van de onroerende zaak ad ....... .k.k.). Het gestelde onder artikel 16.3. (bij koopakte appartementsrecht: 19.3.) is van overeenkomstige toepassing. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken.

Oftewel: beiden kan. Een bedrag of voor jou acceptabel voor een bepaalde datum.

Verkoper kan daar dan ook weer iets tegenin brengen:

Met inachtneming van het onder artikel ... (Hier het artikel invullen waarin de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst zijn opgenomen)…bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden.
In geval hij voor ...(een afgesproken datum invullen)… met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit, heeft hij het recht deze overeenkomst te ontbinden. Beroep op ontbinding zal dienen te geschieden bij brief met bericht van ontvangst of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de koper, in welke brief of telefaxbericht de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 2 dagen na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken.

[ Voor 22% gewijzigd door gorgi_19 op 01-05-2020 15:24 ]

[Don Quijote]

Dank @gorgi_19 .
Dan blijft eigenlijk alleen de vraag staan:

"Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken."

Wat behelst dit meer dan de woning te koop aanbieden op Funda.

[B-Real]

Ik zou als koper dan mail correspondentie willen zien m.b.t. gemaakte bezichtingsafspraken en mail correspondentie over uitgebrachte biedingen. Ik ben overigens geen makelaar/jurist, dus dit is puur mijn eigen idee hierbij.

Besef je overigens wel dat, in de huidige markt, nog altijd met 1-0 achterstaat als je een dergelijk voorbehoud op laat nemen. Het kan maar zo zijn dat de verkoper een lager bod accepteert van iemand die zonder voorbehoud verkoop woning en misschien zelfs financiering wil kopen.

Ik heb er 1,5 jaar geleden expres voor gekozen om de verkoop van mijn eigen woning niet te noemen omdat ik wist dat deze in no-time verkocht zou zijn. Dat was een, weloverwogen, gok en pakte goed uit.

Prijs gevangen welke ik niet had durven dromen. Oude woning een dag voor de overdracht van de nieuwe woning laten plaatsvinden zodat ik geen gedoe had met overbruggingskrediet o.i.d.

Nu hoeft dat niet direct een oplossing te zijn, maar als je weet dat je een courante woning te verkopen hebt dan kun je wellicht een overbruggingskrediet nemen en het risico op tijdelijke dubbele lasten nemen.

[gorgi_19]

Don Quijote schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 15:24:
Dank @gorgi_19 .
Dan blijft eigenlijk alleen de vraag staan:

"Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken."

Wat behelst dit meer dan de woning te koop aanbieden op Funda.

Dit lijkt me een vraag die je ook aan jouw verkoopmakelaar kan stellen; die heb je immers toch nodig voor het huis en een prijsbepaling om deze op de markt te zetten.

[Don Quijote]

gorgi_19 schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 15:34:
[...]

Dit lijkt me een vraag die je ook aan jouw verkoopmakelaar kan stellen; die heb je immers toch nodig voor het huis en een prijsbepaling om deze op de markt te zetten.

Huis staat nog niet te koop. Ik ben beide kanten op vrij risico avers.... dus ik wil de woning niet te koop zetten totdat ik iets anders heb gevonden. En wil vervolgens een voorbehoud van verkoop, voordat de volgende woning koop.

Ik snap dat ik het niet makkelijk maak voor mijzelf .

B-Real schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 15:32:Besef je overigens wel dat, in de huidige markt, nog altijd met 1-0 achterstaat als je een dergelijk voorbehoud op laat nemen. Het kan maar zo zijn dat de verkoper een lager bod accepteert van iemand die zonder voorbehoud verkoop woning en misschien zelfs financiering wil kopen.

De woningen gaan gelukkig niet zo snel in de prijscategorie waar ik kijk. (1M+ ), Daar maak ik mij niet zo druk om .

[ Voor 30% gewijzigd door Don Quijote op 01-05-2020 15:50 ]

[gorgi_19]

Don Quijote schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 15:47:
[...]


Huis staat nog niet te koop. Ik ben beide kanten op vrij risico avers.... dus ik wil de woning niet te koop zetten totdat ik iets anders heb gevonden. En wil vervolgens een voorbehoud van verkoop, voordat de volgende woning koop.

Ik snap dat ik het niet makkelijk maak voor mijzelf .

Dan kan je nog steeds een of meerdere makelaars uitnodigen om te kijken voor hoeveel hij het in de verkoop zou zetten en met hem dit bespreken. Weet je gelijk wat je marge is met bieden.

[MoshiMoshi84]

Don Quijote schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 15:47:
[...]


Huis staat nog niet te koop. Ik ben beide kanten op vrij risico avers.... dus ik wil de woning niet te koop zetten totdat ik iets anders heb gevonden. En wil vervolgens een voorbehoud van verkoop, voordat de volgende woning koop.

Ik snap dat ik het niet makkelijk maak voor mijzelf .

Niet alleen niet makkelijk maar vooral duur: je zult gemiddeld een hoger bod moeten doen voor het kopen van een huis door het stellen van voor de verkoper ongunstige voorwaarden.

[Helnas]

Update van mijn kant, de verkopende partij gaat de schutting repareren

[Jovatov]

Ik heb vandaag de sleutel gekregen!

De notaris is met die corona ook niet veel aan, met tien minuten stonden we weer buiten. De oplevering was verder ook niet spannend, twee weken terug zijn we ook nog langs geweest om alvast dingen op te meten en alles door te spreken wat blijft/wat niet .

En dan hoop ik nu de komende twintig jaar van mijn kant geen koopnieuws/vragen meer in dit topic

[aschja]

Don Quijote schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 15:47:
[...]


Huis staat nog niet te koop. Ik ben beide kanten op vrij risico avers.... dus ik wil de woning niet te koop zetten totdat ik iets anders heb gevonden. En wil vervolgens een voorbehoud van verkoop, voordat de volgende woning koop.

Ik snap dat ik het niet makkelijk maak voor mijzelf .


[...]


De woningen gaan gelukkig niet zo snel in de prijscategorie waar ik kijk. (1M+ ), Daar maak ik mij niet zo druk om .

1M+. Damn. Wat een geld. Wat voor huis heb je dan?

[perspectivebass]

aschja schreef op vrijdag 1 mei 2020 @ 23:18:
[...]


1M+. Damn. Wat een geld. Wat voor huis heb je dan?

Een rijtjeshuis in Amsterdam

[aschja]

perspectivebass schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 09:20:
[...]


Een rijtjeshuis in Amsterdam

Je zou het er maar voor over hebben.

[ Voor 11% gewijzigd door aschja op 02-05-2020 09:26 ]

[Don Quijote]

perspectivebass schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 09:20:
[...]


Een rijtjeshuis in Amsterdam

Waar we gaan kijken is inderdaad een rijtjeshuis (al noemt de verkopende partij het een "herenhuis"). En niet eens in Amsterdam...

[President]

Don Quijote schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 18:37:
[...]


Waar we gaan kijken is inderdaad een rijtjeshuis (al noemt de verkopende partij het een "herenhuis"). En niet eens in Amsterdam...

Een rijtjeshuis heeft een woonoppervlakte van iets van 100-130 vierkante meter...

[MoshiMoshi84]

Don Quijote schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 18:37:
[...]


Waar we gaan kijken is inderdaad een rijtjeshuis (al noemt de verkopende partij het een "herenhuis"). En niet eens in Amsterdam...

In ieder gevel beter een herenhuis dan een ambassadeurswoning van 1 miljoen.

[Don Quijote]

President schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 18:58:
[...]

Een rijtjeshuis heeft een woonoppervlakte van iets van 100-130 vierkante meter...

Ok. Ik heb in dat geval de definitie van rijtjeshuis niet scherp. Ik dacht dit gewoon een synoniem voor tussenwoning was.

In dat geval past Herenhuis inderdaad beter.

[Sport_Life]

President schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 18:58:
[...]

Een rijtjeshuis heeft een woonoppervlakte van iets van 100-130 vierkante meter...

Rijtjeshuis kan toch ook een woonoppervlakte hebben van >150m2?

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 02-05-2020 19:32 ]

[President]

Don Quijote schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 19:19:
[...]


Ok. Ik heb in dat geval de definitie van rijtjeshuis niet scherp. Ik dacht dit gewoon een synoniem voor tussenwoning was.

In dat geval past Herenhuis inderdaad beter.

Sommige rijtjeshuizen zijn iets groter.. Maar er is geen vaste definitie bedenk ik mij inderdaad.

Zou je een voorbeeld kunnen noemen van Funda?

https://www.google.com/ma...bfov%3D100!7i13312!8i6656

Dit zie ik bijvoorbeeld als een rijtjeshuis

Al noemen ze dit een herenhuis, maar zie ik ook gewoon als een rijtjeshuis: https://www.funda.nl/koop...578-rijn-en-schiekade-31/


Wikipedia: Rijtjeshuis

Een rijtjeshuis, rijtjeswoning of tussenwoning is in Nederland een huis dat in een rijtje staat en van beide kanten wordt ingesloten door een ander, meestal identiek huis. Vaak staan er vier of meer huizen in een rijtje, met (vaak) op de hoeken een hoekhuis dat meestal meer grond heeft, en soms een garage. Over het algemeen hebben rijtjeshuizen een voor- en een achtertuin.

[ Voor 19% gewijzigd door President op 02-05-2020 19:26 ]

[Don Quijote]

President schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 19:25:
[...]

Sommige rijtjeshuizen zijn iets groter.. Maar er is geen vaste definitie bedenk ik mij inderdaad.

Zou je een voorbeeld kunnen noemen van Funda?

Dit soort woningen. LINK. Natuurlijk snap ik dat het niet een rijtjeshuis is zoals mensen dat misschien voor de geest halen, maar wat mij betreft is het gewoon een rijtjeshuis .

(deze viel voor ons overigens af vanwege te kleine tuin voor dit bedrag)

[ Voor 6% gewijzigd door Don Quijote op 02-05-2020 19:37 ]

[President]

Don Quijote schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 19:36:
[...]


Dit soort woningen. LINK. Natuurlijk snap ik dat het niet een rijtjeshuis is zoals mensen dat misschien voor de geest halen, maar wat mij betreft is het gewoon een rijtjeshuis .

(deze viel voor ons overigens af vanwege te kleine tuin voor dit bedrag)

Hahaha het is qua oppervlakte ongeveer het dubbele van wat bij mij onder een rijtjeshuis valt, maar ik snap waarom je het als een rijtjeshuis ziet Het is geen twee-onder-een-kap of losstaande woning inderdaad!

Succes in ieder geval met de zoektocht!

[Gijsje22]

Haha, dat zou ik ook niet direct als een rijtjeshuis bestempelen, maar is het letterlijk idd wel. Een huis in een rij, maar in dit geval snap ik de kwalificatie herenhuis ook wel goed.

Daarnaast valt de diversiteit aan benamingen van makelaars sowieso op, ze zijn vaak erg creatief, vooral bij (net niet) vrijstaande woningen. Geschakeld vrijstaand, half vrijstaand of iets vrijstaand noemen als de garage gewoon aan een ander huis vastzit.

[Sport_Life]

Met name half vrijstaand is nogal dubieus vaak.

[Sport_Life]

Don Quijote schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 19:36:
[...]


Dit soort woningen. LINK. Natuurlijk snap ik dat het niet een rijtjeshuis is zoals mensen dat misschien voor de geest halen, maar wat mij betreft is het gewoon een rijtjeshuis .

(deze viel voor ons overigens af vanwege te kleine tuin voor dit bedrag)

Die woning is best scherp geprijsd, voor die locatie. 4.200 per m2.
Wij verkochten ons appartement 3 jaar geleden voor iets meer per m2 in een minder dure wijk. (wel veel kleiner vloeroppervlak)

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 02-05-2020 22:11 ]

[FastFox91]

"de verkopende makelaar gaf vooraf al aan dat zelf een bod uitbrengen zonder makelaar geen zin had."
https://www.iex.nl/Column...aars-doen-handjeklap.aspx

Wat een nare markt is het zeg. Meer mensen met zulke berichten / ervaringen?

[Zaratrass]

FastFox91 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 18:12:
"de verkopende makelaar gaf vooraf al aan dat zelf een bod uitbrengen zonder makelaar geen zin had."
https://www.iex.nl/Column...aars-doen-handjeklap.aspx

Wat een nare markt is het zeg. Meer mensen met zulke berichten / ervaringen?

Wat voor onzin is dat nou moet niet gekker worden.
Rechtstreeks bij de eigenaren een bod doen?

[Bockelaar]

het is een verkopersmarkt. Blijkbaar hebben de verkopers dat met hun makelaar besproken. Toch niet raar? Toen wij ons huis kochten was het een kopersmarkt, 2014, toen hoorde je kopers ook niet klagen, nu hoor je de verkopers dus niet klagen.

[FastFox91]

Bockelaar schreef op maandag 4 mei 2020 @ 20:50:
Blijkbaar hebben de verkopers dat met hun makelaar besproken.

Misschien, maar misschien ook niet. Als verkoper valt dat ook niet te controleren.

[Tsurany]

FastFox91 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 18:12:
"de verkopende makelaar gaf vooraf al aan dat zelf een bod uitbrengen zonder makelaar geen zin had."
https://www.iex.nl/Column...aars-doen-handjeklap.aspx

Wat een nare markt is het zeg. Meer mensen met zulke berichten / ervaringen?

Makelaars die niet eerlijk werken? Dat verwacht je niet

[fsfikke]

Sport_Life schreef op zaterdag 2 mei 2020 @ 22:08:
[...]

Die woning is best scherp geprijsd, voor die locatie. 4.200 per m2.

Is dan ook al eerder Scheveningen dan echt Statenkwartier

[aschja]

Ik wil even ventileren. Maar ik word knettergek van de tegenpartij. Eerste bod werd weggewuifd, er kwam een tegenvoorstel met daarin de voorwaarde dat wij mogen beslissen wanneer we de woning betrekken. Dit tegenvoorstel geaccepteerd en een datum vermeld.

Toen begon het. Datum was te vroeg. Was niet ok. Dan hadden ze het zo niet moeten zeggen. Basta. Na heel veel herrie uiteindelijk toch deze datum aangehouden.

Toen kwam de lijst van zaken aan bod. Meerdere malen naar gevraagd. Kreeg het niet. Uiteindelijk paar dagen geleden stond deze online. Wat blijkt. Diverse items kunnen we ineens overnemen als we er maar voor betalen. Zo’n vreemde gang van zaken. Ook items die specifiek vermeld zijn bij de bezichtiging dat deze in de prijs zaten.

Zijn wij nu zulke drammers of wat? Want ik vind het allemaal zeer onbeleefd gaan en overkomen.

[Sport_Life]

aschja schreef op maandag 4 mei 2020 @ 23:48:
Ik wil even ventileren. Maar ik word knettergek van de tegenpartij. Eerste bod werd weggewuifd, er kwam een tegenvoorstel met daarin de voorwaarde dat wij mogen beslissen wanneer we de woning betrekken. Dit tegenvoorstel geaccepteerd en een datum vermeld.

Toen begon het. Datum was te vroeg. Was niet ok. Dan hadden ze het zo niet moeten zeggen. Basta. Na heel veel herrie uiteindelijk toch deze datum aangehouden.

Toen kwam de lijst van zaken aan bod. Meerdere malen naar gevraagd. Kreeg het niet. Uiteindelijk paar dagen geleden stond deze online. Wat blijkt. Diverse items kunnen we ineens overnemen als we er maar voor betalen. Zo’n vreemde gang van zaken. Ook items die specifiek vermeld zijn bij de bezichtiging dat deze in de prijs zaten.

Zijn wij nu zulke drammers of wat? Want ik vind het allemaal zeer onbeleefd gaan en overkomen.

Gewoon niks overnemen, laat ze alles maar uit de woning halen en netjes achter laten.
Ik zou er geen energie in steken.

Toen wij verkochten hebben we alles wat de koper wilde gratis achter gelaten (gordijnen, paar meubels, balkon kast zelf gemaakt etc). Hij blij met dat gebaar en ik blij met zijn bod ruim 50k boven de waarde .

[aschja]

Sport_Life schreef op maandag 4 mei 2020 @ 23:57:
[...]

Gewoon niks overnemen, laat ze alles maar uit de woning halen en netjes achter laten.
Ik zou er geen energie in steken.

Toen wij verkochten hebben we alles wat de koper wilde gratis achter gelaten (gordijnen, paar meubels, balkon kast zelf gemaakt etc). Hij blij met dat gebaar en ik blij met zijn bod ruim 50k boven de waarde .

Maar dat is nou juist. Ik heb gewoon plaatsvervangende schaamte voor dit gedrag. Zonder in detail te gaan zijn het wel redelijk essentiele dingen waarvoor extra betaald moet worden. Ik vind het gewoon onbeschoft. Dat je gordijnen wil meenemen of een kledingkast wil laten overnemen, alle begrip voor. Wij laten ook alles achter.

[aschja]

En dan met een overwaarde van bijna 100K.

[ Voor 86% gewijzigd door aschja op 05-05-2020 00:04 ]

[Sport_Life]

aschja schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 00:01:
[...]


Maar dat is nou juist. Ik heb gewoon plaatsvervangende schaamte voor dit gedrag. Zonder in detail te gaan zijn het wel redelijk essentiele dingen waarvoor extra betaald moet worden. Ik vind het gewoon onbeschoft. Dat je gordijnen wil meenemen of een kledingkast wil laten overnemen, alle begrip voor. Wij laten ook alles achter.

Ben wel benieuwd om welke zaken het dan gaat?
Al het echt essentiële dingen zijn is het wellicht onderdeel van de woning /koopprijs.

[aschja]

Sport_Life schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 00:11:
[...]

Ben wel benieuwd om welke zaken het dan gaat?
Al het echt essentiële dingen zijn is het wellicht onderdeel van de woning /koopprijs.

Doet er verder niet toe. Ik vind het gewoon niet netjes. We blijven gewoon bij ons standpunt. Ze hebben ruim de tijd gehad om die stukken aan te leveren. Als ik Ze op voorhand had ingezien, had ik het tijdens de onderhandelingen kenbaar gemaakt.

[Jovatov]

aschja schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 00:20:
[...]


Doet er verder niet toe. Ik vind het gewoon niet netjes. We blijven gewoon bij ons standpunt. Ze hebben ruim de tijd gehad om die stukken aan te leveren. Als ik Ze op voorhand had ingezien, had ik het tijdens de onderhandelingen kenbaar gemaakt.

Lijkt me heel frustrerend als men, nadat de koop rond is, nog allerhande zaken anders aanpakt dan eerder leek.

De toezeggingen van tijdens de bezichtiging wat wel/niet bij de koop inzit zijn dus nergens eerder op papier overeengekomen?

In principe zitten alleen onroerende zaken bij de koop huis in. Dus alles wat vastzit. De rest kan verkoper allemaal meenemen als er niets over is afgesproken. Als daar nu een andere beleving in is wat eerder is afgesproken zonder dat dat op papier staat vrees ik voor een erg vervelend welles/niets inderdaad...

[Rubbergrover1]

aschja schreef op maandag 4 mei 2020 @ 23:48:
Ik wil even ventileren. Maar ik word knettergek van de tegenpartij. Eerste bod werd weggewuifd, er kwam een tegenvoorstel met daarin de voorwaarde dat wij mogen beslissen wanneer we de woning betrekken. Dit tegenvoorstel geaccepteerd en een datum vermeld.

Toen begon het. Datum was te vroeg. Was niet ok. Dan hadden ze het zo niet moeten zeggen. Basta. Na heel veel herrie uiteindelijk toch deze datum aangehouden.

Toen kwam de lijst van zaken aan bod. Meerdere malen naar gevraagd. Kreeg het niet. Uiteindelijk paar dagen geleden stond deze online. Wat blijkt. Diverse items kunnen we ineens overnemen als we er maar voor betalen. Zo’n vreemde gang van zaken. Ook items die specifiek vermeld zijn bij de bezichtiging dat deze in de prijs zaten.

Zijn wij nu zulke drammers of wat? Want ik vind het allemaal zeer onbeleefd gaan en overkomen.

Als op papier staat dat de dingen in de prijs zaten, dan heb je een punt. Maar wat er wel en niet in de koop is inbegrepen kan ook onderdeel zijn van het verkoopproces, tenzij dit al zwart-op-wit op de lijst van zaken stond. Het komt volgens mij regelmatig voor er bij de onderhandelingen zogenaamd wat water bij de wijn gedaan wordt in de trant van OK, ik zat al op mijn max, maar als je de xxx achterlaat, dan ben ik bereid om dat-en-dat te betalen. (Waarbij dat hogere bod vaak veel meer is dan wat die spullen waard zijn...)

Even heel flauw gezegd, als je akkoord gaat met de aankoop zonder dat je die lijst van zaken hebt gezien, dan ben je bijna vogelvrij in wat de verkopers wel en niet willen achterlaten of welke vergoeding ze ervoor vragen.

[naitsoezn]

Het is geven en nemen in zo'n circus. Als je zelf vrij halsstarrig vol blijft houden aan een overdrachtsdatum, dan heb je imho weinig te klagen als verkopers vervolgens niet flexibel zijn met dingen die overgenomen kunnen worden.... Ook dit hoort gewoon bij het 'gunnen'-gedeelte wat vaker langs komt. Door niet mee te denken met verkopers over de exacte datum heb je de 'gunfactor' verspeeld om soepel dingen over te nemen

NB: Zolang er nog niets getekend is / op papier staat, ben je in principe nog in onderhandeling

[ Voor 10% gewijzigd door naitsoezn op 05-05-2020 08:57 ]

[unezra]

aschja schreef op maandag 4 mei 2020 @ 23:48:
Ik wil even ventileren. Maar ik word knettergek van de tegenpartij. Eerste bod werd weggewuifd, er kwam een tegenvoorstel met daarin de voorwaarde dat wij mogen beslissen wanneer we de woning betrekken. Dit tegenvoorstel geaccepteerd en een datum vermeld.

Toen begon het. Datum was te vroeg. Was niet ok. Dan hadden ze het zo niet moeten zeggen. Basta. Na heel veel herrie uiteindelijk toch deze datum aangehouden.

Toen kwam de lijst van zaken aan bod. Meerdere malen naar gevraagd. Kreeg het niet. Uiteindelijk paar dagen geleden stond deze online. Wat blijkt. Diverse items kunnen we ineens overnemen als we er maar voor betalen. Zo’n vreemde gang van zaken. Ook items die specifiek vermeld zijn bij de bezichtiging dat deze in de prijs zaten.

Zijn wij nu zulke drammers of wat? Want ik vind het allemaal zeer onbeleefd gaan en overkomen.

Onderhandelen is een spelletje. Eerste bod weg wuiven is daar onderdeel van, zeker als dat lager is dan zij hadden verwacht of redelijk is in de huidige markt. Daarbij, wie zegt dat jij niet bewust hebt gelowballed, of zij dat iig als zodanig zien? (Kan een zinvolle tactiek zijn, afhankelijk van de situatie.)

Verder @naitsoezn eens, jij houd star vast aan een datum. Ik kan me goed voorstellen dat ik in hun situatie ook zoiets zou hebben van "ja doei, jij brengt ons in de problemen door een datum te eisen die voor ons te vroeg is, dan nemen we ook alles mee dat los zit".

Sterker nog, ze kunnen besluiten de onderhandelingen af te breken en hun geluk te beproeven met iemand die wat flexibeler wil zijn. Zit je zonder huis. Kun je die overdrachtsdatum ook wel vergeten.

Onderhandelingen kun en mag je hard spelen, maar het is poker. Je kunt verliezen.

[perspectivebass]

Het is ook alleen onderhandelen als je bereid ben weg te lopen. Dat lijkt @aschja niet te willen dus dan sta je zo in zo 5-0 achter in je onderhandeling. Dat is ook lastig in deze nog altijd verkopers markt. Dat als je weg loopt het maar de vraag is wanneer je er tussen komt.

[Sport_Life]

Tja wat zijn "redelijk essentiele dingen"? Kan me er weinig bij voorstellen eigenlijk. Lastig te oordelen.

[fsfikke]

Sport_Life schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 10:42:
Tja wat zijn "redelijk essentiele dingen"? Kan me er weinig bij voorstellen eigenlijk. Lastig te oordelen.

Als de keuken er opeens niet meer bij zit, of de CV ketel misschien. Maar gordijntjes ofzo is natuurlijk peanuts

[Mesque]

FastFox91 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 18:12:
"de verkopende makelaar gaf vooraf al aan dat zelf een bod uitbrengen zonder makelaar geen zin had."
https://www.iex.nl/Column...aars-doen-handjeklap.aspx

Wat een nare markt is het zeg. Meer mensen met zulke berichten / ervaringen?

Ja, naar mijn ervaring is dat inderdaad wel zo'n beetje de norm. Zonder aankoopmakelaar wordt je mogelijk niet serieus genomen door een verkoopmakelaar om verschillende redenen, denk hierbij aan twijfels of de bieder echt serieus zoekende is (en dus later een geaccepteerd bod wellicht gaat intrekken) en/of de angst bij de verkoopmakelaar van het beantwoorden van een veelvoud aan vragen welke normaliter door een aankoopmakelaar al worden beantwoord.

[Sport_Life]

fsfikke schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 10:45:
[...]

Als de keuken er opeens niet meer bij zit, of de CV ketel misschien. Maar gordijntjes ofzo is natuurlijk peanuts

Dan krijg je zoiets:

Bommes schreef op dinsdag 5 mei 2020 @ 19:59:
De Boretti is stuque denk ik..



Of alvast overgehuisd naar het nieuwe huis

https://www.funda.nl/koop...7102135-nieuwenpolder-19/

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 05-05-2020 21:11 ]

[Sport_Life]

FastFox91 schreef op maandag 4 mei 2020 @ 18:12:
"de verkopende makelaar gaf vooraf al aan dat zelf een bod uitbrengen zonder makelaar geen zin had."
https://www.iex.nl/Column...aars-doen-handjeklap.aspx

Wat een nare markt is het zeg. Meer mensen met zulke berichten / ervaringen?

Onze makelaar had ook een voorkeur voor kopers met aankoopmakelaar, om de reden dat veel kopers zonder makelaar veel meer bieden dan ze kunnen lenen ofwel juist veel te laag bieden met allerlei onzinredenen ("coronabieders").