Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Joey117]

Als je niet mee kunt gaan met het fors overbieden dan kan ik je aanraden om in ieder geval tijdens de bezichtiging duidelijk te maken dat je je zaakjes goed voor elkaar hebt.

Goede baan, vast contract, serieus onderzocht hebben wat je financiële mogelijkheden zijn, flexibel met de opleverdatum, eventueel zonder voorbehoud en misschien zelfs een tweede bezichtiging doen met een aankoopmakelaar.

Dit alles geeft aan dat je misschien niet de hoogste bieder bent, maar dat ze bij jou/jullie wel een hoge kans hebben van een succesvolle verkoop. Sommige mensen vinden dit (zeker in de huidige tijd) een fijne gedachte en als het verschil met het hoogste bod niet te groot is, kunnen ze toch jouw bod accepteren.

Kortom: Als je niet het hoogste bod hebt, zorg dan dat je op alle andere voorwaarden en gevoelsmatig wel het beste bod hebt.

[Martinusz]

Jovatov schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 07:33:
Aankoopmakelaar een wassen neus noemen gaat te ver, al zijn ze lang niet altijd even geschikt.

Ho ho ho....wel goed lezen wat ik zeg, ik zeg nergens dat een aankoopmakelaar bij voorbaat een wassen neus is.

Maar zaken die genoemd worden:
- Contracten regelen
- Notaris regelen
- Taxateur regelen

Ja dat noem ik een wassen neus, waarom?
- contract wordt niet geregeld door de aankoopmakelaar
- Notaris regelen, dit is 5 minuten werk en kan iedereen (Google notaris in de buurt en stuur ze een email of bel ze even wat hun prijs is, de rest wordt gestuurd door de notaris)
- Taxateur regelen, zie bovenstaande is in 5 minuten te regelen.

[KevinK92]

Hoianddoei schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 09:54:
Omdat mijn vriendin en ik ook al een tijdje aan het zoeken zijn naar een woning in omgeving Rotterdam, volg ik dit topic met regelmaat en leer ik van jullie ervaringen in de woningmarkt.

Net als @Doragon zijn wij starters in de woningmarkt. Beide nog inwonend bij ouders, maar wel met een vast inkomen. Wij zijn nu opzoek naar een starterswoning in deze regio, vooral omdat dit makkelijk is qua bereikbaarheid voor ons werk. Eigenlijk zouden wij buiten de randstad willen wonen, alleen neemt de reisafstand hierdoor echt toe.

Wij hebben het laatste jaar meerdere biedingen gedaan op verschillende woningen, maar hebben nu altijd te horen gekregen dat wij ruim overboden zijn. Vandaag willen wij een bod uitbrengen op een woning met een waarde van 200.000 euro. Wij weten dat dit binnen ons budget valt en hebben al rond de tafel gezeten met een hypotheekadviseur. Echter moeten wij een bod doen op inschrijving. Vaak (niet altijd natuurlijk) zal de hoogste bieder dan wel winnen en omdat de regio hier populair is, ben ik bang dat wij weer misgrijpen. We hebben ruimte om boven de vraagprijs een bod te doen, alleen willen daar wel ons gezond verstand bij gebruiken. We zitten nu te denken om 3 tot 4% boven de vraagprijs te bieden.

Op internet en fora's lees ik dat er vaak meer dan 10.000 euro over de woning geboden wordt, maar die ruimte hebben wij niet. Op welke manier kunnen wij meer kans maken op een woning of is het gewoon geluk hebben en blijven wachten tot die ene verkoper voor ons kiest?

Wat wij gemerkt hebben is dat we als we met een persoonlijke noot een bod uitbrengen dit vaak ook helpt, alhoewel we in een andere regio (Overijssel) zitten. Zo hebben we te horen gekregen dat ons bod dat twee weken terug is geaccepteerd niet het hoogste bod was maar omdat we een persoonlijke brief bij het bod gevoegd hadden werd ons 'verhaal' als prettig ervaren en zo geaccepteerd. En dit was geen zielig verhaal ofzo, gewoon een persoonlijke noot over wat je doet, wie je bent en waarom je dat huis zou willen kopen. Zie het als een soort motivatiebrief.

[Highfive95]

KevinK92 schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 10:24:
[...]
Wat wij gemerkt hebben is dat we als we met een persoonlijke noot een bod uitbrengen dit vaak ook helpt, alhoewel we in een andere regio (Overijssel) zitten.

Hier was het "verhaal" ook uiteindelijk de doorslag waarom het huis gegund werd door de verkopers. Onze voorwaarden waren een stuk minder dan andere bieder. Wij hadden ook onder voorbehoud financiering geboden, anderen niet. Maar toch huis gekregen.

Maar kan mij wel voorstellen dat als per opbod gaat en je met 20 man in de rij moet bezichtigen dat een persoonlijk praatje niet veel uitmaakt. Dan is het gewoon hoogste bieder waarschijnlijk.

[Hoianddoei]

Ojjorz schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 10:00:
[...]


Het hoogste bod krijgt in principe de woning. Zo werkt het.

Wat nog wel belangrijk is om te weten; welke ruimte heb je niet? Kan je niet meer dan 210.000 financieren? Of heb je niet genoeg eigen geld om 10.000 euro uit eigen zak te betalen als de taxatie op 200.000 komt?

In dat eerste geval (financieringsruimte) zoek je naar een te dure woning. In het tweede geval (niet genoeg eigen geld) heb je waarschijnlijk sowieso te weinig eigen geld om een huis te kopen. Dan moet je meer sparen of kijken naar een lening/gift van familie of bekenden. Je kan ook onder voorbehoud van taxatie bieden; je neemt het huis alleen als het getaxeerd wordt op bijvoorbeeld 97% van jullie geboden bedrag. Dan zorg je dat je altijd genoeg eigen middelen hebt om het overbieden boven taxatie te betalen (en kosten koper natuurlijk).

Wij kunnen een hypotheek krijgen van ongeveer 220.000 euro. Wij zijn expres naar een woning aan het kijken in een iets lagere prijsklasse, om zo wat meer speling te hebben wanneer bijvoorbeeld de taxatie voor ons goed uitvalt. Verder kunnen wij ongeveer 10.000 tot 15.000 euro extra inbrengen, naast de kosten koper die er nog bij komen. Echter is de vraag die nu bij ons speelt, wat is een realistisch bod op een woning van 200.000 euro waar de verkopers maar ook wij blij van worden. Dit is denk ik toch een persoonlijke kwestie..

KevinK92 schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 10:24:
[...]


Wat wij gemerkt hebben is dat we als we met een persoonlijke noot een bod uitbrengen dit vaak ook helpt, alhoewel we in een andere regio (Overijssel) zitten. Zo hebben we te horen gekregen dat ons bod dat twee weken terug is geaccepteerd niet het hoogste bod was maar omdat we een persoonlijke brief bij het bod gevoegd hadden werd ons 'verhaal' als prettig ervaren en zo geaccepteerd. En dit was geen zielig verhaal ofzo, gewoon een persoonlijke noot over wat je doet, wie je bent en waarom je dat huis zou willen kopen. Zie het als een soort motivatiebrief.

Dit vind ik wel een goed idee. Wij dachten er zelf ook al aan, maar dachten eigenlijk dat dit misschien erg pusherig over kan komen. Een brief in de vorm van een motivatiebrief klinkt dan inderdaad wel een mooie middenweg, zonder dat het teveel slijmen is. Ik vraag mij eigenlijk ook af in hoeverre de verkoper ziet wat ik als bieder instuur. Schrapt de makelaar al mijn overige informatie en neemt hij alleen het bod mee of print hij de mail uit en legt hij deze neer bij de verkopers?

[ Voor 28% gewijzigd door Hoianddoei op 07-04-2020 10:44 ]

[fsfikke]

Martinusz schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 10:03:
[...]

Ho ho ho....wel goed lezen wat ik zeg, ik zeg nergens dat een aankoopmakelaar bij voorbaat een wassen neus is.

Maar zaken die genoemd worden:
- Contracten regelen
- Notaris regelen
- Taxateur regelen

Ja dat noem ik een wassen neus, waarom?
- contract wordt niet geregeld door de aankoopmakelaar
- Notaris regelen, dit is 5 minuten werk en kan iedereen (Google notaris in de buurt en stuur ze een email of bel ze even wat hun prijs is, de rest wordt gestuurd door de notaris)
- Taxateur regelen, zie bovenstaande is in 5 minuten te regelen.

Het is een zinloze discussie die al heel vaak onnodig aangezwengeld is, ook door jou. Hij zegt niet dat de aankoopmakelaar €2000 waard is omdat hij een taxateur regelt, maar dat de aankoop makelaar ook die zaken regelt (wel goed lezen he ). Dat jij het onnodig vindt is helemaal prima, maar mensen telkens voor dom verklaren omdat zij geld aan een aankoopmakelaar uitgeven is redelijk storend.

Wij vonden het ook lange tijd zinloos geld uit te geven daarvoor, in het segment waar we keken was dat ook niet nodig. Tot dat we een schattig huisje vonden in een wat lager segment waar mensen wel voor in de rij stonden. Dit verhaal was zeker weten niet gelukt zonder aankoopmakelaar.

[ Voor 14% gewijzigd door fsfikke op 07-04-2020 11:07 ]

[KevinK92]

Hoianddoei schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 10:38:

Dit vind ik wel een goed idee. Wij dachten er zelf ook al aan, maar dachten eigenlijk dat dit misschien erg pusherig over kan komen. Een brief in de vorm van een motivatiebrief klinkt dan inderdaad wel een mooie middenweg, zonder dat het teveel slijmen is. Ik vraag mij eigenlijk ook af in hoeverre de verkoper ziet wat ik als bieder instuur. Schrapt de makelaar al mijn overige informatie en neemt hij alleen het bod mee of print hij de mail uit en legt hij deze neer bij de verkopers?

Dat is afhankelijk van de makelaar. Je zou van tevoren kunnen informeren wat deze doet, maar mijn ervaring is dat een beetje empatische makelaar dit meestuurt.

[Tsurany]

Hoianddoei schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 10:38:
[...]


Wij kunnen een hypotheek krijgen van ongeveer 220.000 euro. Wij zijn expres naar een woning aan het kijken in een iets lagere prijsklasse, om zo wat meer speling te hebben wanneer bijvoorbeeld de taxatie voor ons goed uitvalt. Verder kunnen wij ongeveer 10.000 tot 15.000 euro extra inbrengen, naast de kosten koper die er nog bij komen. Echter is de vraag die nu bij ons speelt, wat is een realistisch bod op een woning van 200.000 euro waar de verkopers maar ook wij blij van worden. Dit is denk ik toch een persoonlijke kwestie..

Het is echt een kwestie van vraag en aanbod. In die prijsklasse is een flink tekort aan huizen waardoor overbieden de norm is geworden. Wellicht kom je er met 210k maar ik denk eerder dat je richting de 240k moet gaan denken. Heb je geen aankoopmakelaar die dit voor je kan inschatten?

Dit vind ik wel een goed idee. Wij dachten er zelf ook al aan, maar dachten eigenlijk dat dit misschien erg pusherig over kan komen. Een brief in de vorm van een motivatiebrief klinkt dan inderdaad wel een mooie middenweg, zonder dat het teveel slijmen is. Ik vraag mij eigenlijk ook af in hoeverre de verkoper ziet wat ik als bieder instuur. Schrapt de makelaar al mijn overige informatie en neemt hij alleen het bod mee of print hij de mail uit en legt hij deze neer bij de verkopers?

Dat hangt echt af van de opdracht die de verkopers aan de makelaar hebben gegeven. Toen ik mijn huis verkocht was de opdracht simpel, ik wil het hoogst haalbare er uit halen. Een verhaaltje zou ik niet eens gelezen hebben.

[B-Real]

Je betaald een aankoopmakelaar ook niet voor de aanvullende services, dan is 2000eu dik betaald.

De aankoopmakelaar is die 2000eu waard als je die ene gewilde woning wél kunt kopen, waarbij je zonder aankoopmakelaar achter het net gevist zou hebben.

Is dat meetbaar? Niet echt denk ik.
Is dat het waard? Voor sommige mensen wel.

Ik heb geen ervaringen met aankoopmakelaars, maar ik kan me goed voorstellen dat ze een toegevoegde waarde hebben in een overspannen markt in een prijsklasse waar het lastig shoppen is. Vergeet niet dat makelaars elkaar veelal allemaal kennen en dat het met wat inside information soms net allemaal even wat makkelijker wordt om een woning te bemachtigen.

[Ojjorz]

Hoianddoei schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 10:38:
[...]


Wij kunnen een hypotheek krijgen van ongeveer 220.000 euro. Wij zijn expres naar een woning aan het kijken in een iets lagere prijsklasse, om zo wat meer speling te hebben wanneer bijvoorbeeld de taxatie voor ons goed uitvalt. Verder kunnen wij ongeveer 10.000 tot 15.000 euro extra inbrengen, naast de kosten koper die er nog bij komen. Echter is de vraag die nu bij ons speelt, wat is een realistisch bod op een woning van 200.000 euro waar de verkopers maar ook wij blij van worden. Dit is denk ik toch een persoonlijke kwestie..


[...]


Dit vind ik wel een goed idee. Wij dachten er zelf ook al aan, maar dachten eigenlijk dat dit misschien erg pusherig over kan komen. Een brief in de vorm van een motivatiebrief klinkt dan inderdaad wel een mooie middenweg, zonder dat het teveel slijmen is. Ik vraag mij eigenlijk ook af in hoeverre de verkoper ziet wat ik als bieder instuur. Schrapt de makelaar al mijn overige informatie en neemt hij alleen het bod mee of print hij de mail uit en legt hij deze neer bij de verkopers?

Van een goed bod kan je niks zeggen want hoe is het huis geprijsd? Als het huis eigenlijk 180.000 waard is dan is 200.000 misschien al te veel. Als 200.000 een realistische prijs is dan kan 220.000 nog niet genoeg zijn.

Bied maximaal wat je er voor wil betalen. Wat is dit huis voor jou waard? En doe goed onderzoek; pak alvast een calcasa-rapport en kijk via Kadaster wat andere huizen in de straat hebben gedaan. Dan weet je voor 2/3 tientjes of het zin heeft om je bod uit te brengen.

[Zeeuw]

Blij dat er ook nog mensen zijn die wel snappen wat er bedoeld wordt met wat de aankoopmakelaar kan regelen.
De aankoopmakelaar leest ook de contracten, kijkt of alles klopt. Gaat bij oplevering nog eens mee of het huis is zoals gekocht en dat soort zaken.

We kunnen zeker alles zelf regelen, maar wij hebben allebei een fulltime baan. Ik vind een huis zoeken al een heel karwei in m'n vrije uurtjes, als ik dan ook nog moet gaan inlezen wat er in een contract moet staan, wanneer een taxateur ingeschakeld moet worden en wat al niet meer dan heb ik over 3 jaar nog geen huis.

Ik heb in ieder geval goed geslapen nadat ik een aankoopmakelaar heb gesproken.

[Rubbergrover1]

B-Real schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 11:09:
Je betaald een aankoopmakelaar ook niet voor de aanvullende services, dan is 2000eu dik betaald.

De aankoopmakelaar is die 2000eu waard als je die ene gewilde woning wél kunt kopen, waarbij je zonder aankoopmakelaar achter het net gevist zou hebben.

Is dat meetbaar? Niet echt denk ik.
Is dat het waard? Voor sommige mensen wel.

Ik heb geen ervaringen met aankoopmakelaars, maar ik kan me goed voorstellen dat ze een toegevoegde waarde hebben in een overspannen markt in een prijsklasse waar het lastig shoppen is. Vergeet niet dat makelaars elkaar veelal allemaal kennen en dat het met wat inside information soms net allemaal even wat makkelijker wordt om een woning te bemachtigen.

De aankoopmakelaar kan zijn geld ook waard zijn als die voorkomt dat je te veel overbiedt en je de gewenste woning goedkoper kunt kopen dan je zelf eerst had gedacht. Zeker als het gaat om een woning die moeilijk te vergelijken is met andere woningen in de omgeving.
De aankoopmakelaar kan zijn geld ook waard zijn als die juist voorkomt dat je de woning (te duur) koopt, en je een maand later een vergelijkbare woning voor minder geld kunt krijgen.
etc.

Kortom, er kunnen een hoop voordelen zijn bij het werken met een aankoopmakelaar, maar de meeste voordelen zijn moeilijk tastbaar te maken in een waarde in Euro's.

[Hoianddoei]

Ojjorz schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 11:13:
[...]


Van een goed bod kan je niks zeggen want hoe is het huis geprijsd? Als het huis eigenlijk 180.000 waard is dan is 200.000 misschien al te veel. Als 200.000 een realistische prijs is dan kan 220.000 nog niet genoeg zijn.

Bied maximaal wat je er voor wil betalen. Wat is dit huis voor jou waard? En doe goed onderzoek; pak alvast een calcasa-rapport en kijk via Kadaster wat andere huizen in de straat hebben gedaan. Dan weet je voor 2/3 tientjes of het zin heeft om je bod uit te brengen.

Dank voor je advies. Mijn vriendin en ik hebben gekozen om een bod te doen wat voor ons beide goed voelt. Wij willen niet meer bieden, omdat wij dit het niet waard vinden. We doen wel een realistisch bod waar wij later geen spijt van zullen krijgen. Als ons bod dan niet het beste bod is, hebben we ons best gedaan. Ik heb via het Kadaster andere huizenprijzen opgevraagd, maar de huidige vraagprijs ligt een stuk hoger dan soortgelijke woningen. In ieder geval bedankt voor je toelichting!

[Kalentum]

Hoianddoei schreef op dinsdag 7 april 2020 @ 10:38:
Dit vind ik wel een goed idee. Wij dachten er zelf ook al aan, maar dachten eigenlijk dat dit misschien erg pusherig over kan komen. Een brief in de vorm van een motivatiebrief klinkt dan inderdaad wel een mooie middenweg, zonder dat het teveel slijmen is. Ik vraag mij eigenlijk ook af in hoeverre de verkoper ziet wat ik als bieder instuur. Schrapt de makelaar al mijn overige informatie en neemt hij alleen het bod mee of print hij de mail uit en legt hij deze neer bij de verkopers?

Ik kreeg na elke bezichtiging een samenvatting in een online systeem en daar stond ook altijd bij of de potentiële kopers enthousiast waren en of ze een bod gingen doen (dan wel al een bod hebben gedaan)

Na een week heeft de makelaar alle biedingen naar ons doorgestuurd, inclusief voorwaarden.

Ik wist als verkoper wel een beetje van de achtergrond van de bieders en de makelaar kon ook uitleggen waarom mensen een bepaald bod hadden gedaan (als ze dat erbij hadden gemeld). Dus als verkoper krijg je niet alleen de belangrijkste informatie maar ook wel wat achtergrond informatie. Maar ik kan me voorstellen dat dat per makelaar verschilt, en misschien zelfs ook per verkoper.

[Zeeuw]

Gisteren voor het eerst een huis bezichtigd, meteen de aankoopmakelaar meegenomen.

Toen ik gister wakker werd had ik er een slecht gevoel over, te duur, te ver weg, te afgelegen, te veel risico's? Er ging van alles door mijn hoofd gedurende de dag.

Maar zodra de voordeur open ging voelde ik me meteen thuis. Heel apart, had verwacht dat de foto's het mooier voor lieten komen dan de werkelijkheid. Alles was netjes afgewerkt, goede materialen, niets mis mee. Instapklaar!

Gelukkig was de aankoopmakelaar daar, kritisch, goed voorbereid en een A4tje vol aantekeningen verder hebben we na een krap uur de woning bekeken.

De verkopende makelaar had al drie bezichtiging gehad, maar had op weinig vragen een duidelijk antwoord. Zijn er al wel kijkers geweest of zijn die niet serieus? Gashaard was nog niet getest (de eigenaar moest gebeld worden hoe de afstandbediening werkt), garagedeur waren niet open geweest (zat een verborgen slot op), zonnewering was niet uitgeklapt, kruipruimte niet geïnspecteerd op vocht en zo kan ik nog wel even doorgaan.

Conclusie was dat het huis op het eerste gezicht zeker 20.000 euro te duur geprijsd is. De aankoopmakelaar gaat er eens voor zitten en bekijken wat een goed bod is.
Wij komen uit een ander dorp dan waar dit huis staat dus als er iemand geboren en getogen in dit dorp per se dit huis wil zal hij waarschijnlijk de vraagprijs bieden en gaat het huis aan ons voorbij. Wij leggen sowieso een bod ruim onder de vraagprijs neer.

Zaterdag gaan we naar een klushuis kijken, dichterbij ouders en werk. Maar is het het waard?

[Ojjorz]

Ik krijg vrijdag de sleutel van mijn nieuwe huis. Ik ga dus langzaam van dit topic naar de klus- en gereedschapstopics verhuizen. En dan hopelijk later dit jaar naar de badkamer en/of keukentopics

[vanaalten]

We zijn nog druk bezig met het opstellen van een koopcontract voor het kopen van een bestaande woning.
Ons voorstel (bij oplevering 8 juli):
Datum ontbindende voorwaarden 12 juni (tijd nodig voor hypotheek regelen)
Datum bankgarantie bij notaris: 12 mei (want is een zekerheid voor de verkopers)

Nu stellen de verkopers dat de bankgarantie-datum *na* die van ontbindende voorwaarden moet, max. een week later. Zijn daar inderdaad regels voor?

[Kalentum]

vanaalten schreef op donderdag 9 april 2020 @ 07:43:
We zijn nog druk bezig met het opstellen van een koopcontract voor het kopen van een bestaande woning.
Ons voorstel (bij oplevering 8 juli):
Datum ontbindende voorwaarden 12 juni (tijd nodig voor hypotheek regelen)
Datum bankgarantie bij notaris: 12 mei (want is een zekerheid voor de verkopers)

Nu stellen de verkopers dat de bankgarantie-datum *na* die van ontbindende voorwaarden moet, max. een week later. Zijn daar inderdaad regels voor?

Er zijn geen regels voor.

Ik ben vorig jaar verhuisd, en de termijnen waren zo:
- Verkoop oude woning: bankgarantie moest binnen zijn een week na ondertekening koopcontract
- Aankoop nieuwe woning: koopcontract getekend op 1 augustus, bankgarantie op 16 september en financieringsvoorbehoud verviel op 13 september

Lijkt me wel handig om de bankgarantie pas te hoeven stellen als je zekerheid hebt over financiering. Want nu wil jij blijkbaar eerst geld uitgeven aan een bankgarantie terwijl je nog wel onder je koopcontract uit kan (in geval van problemen bij financiering). Dan heb je dus een nutteloze bankgarantie.

[naitsoezn]

vanaalten schreef op donderdag 9 april 2020 @ 07:43:
We zijn nog druk bezig met het opstellen van een koopcontract voor het kopen van een bestaande woning.
Ons voorstel (bij oplevering 8 juli):
Datum ontbindende voorwaarden 12 juni (tijd nodig voor hypotheek regelen)
Datum bankgarantie bij notaris: 12 mei (want is een zekerheid voor de verkopers)

Nu stellen de verkopers dat de bankgarantie-datum *na* die van ontbindende voorwaarden moet, max. een week later. Zijn daar inderdaad regels voor?

Of er regels voor zijn weet ik niet, maar het is om meerdere redenen een beetje raar om een bankgarantie bij de notaris te willen hebben liggen voordat de ontbindende voorwaarden aflopen. Daar heeft verkoper niets aan (want: Financieringsvoorbehoud is nog niet verlopen), koper moet zich mogelijk in rare bochten wringen (geeft een bank bv een bankgarantie af terwijl er nog geen financiering rond is? In ieder geval kost dat geld voor koper terwijl die koper nog niet weet of ie de financiering wel rond krijgt), en uiteindelijk heeft de notaris er ook geen belang bij om een zinloze bankgarantie in bewaring te houden.

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 09-04-2020 08:48 ]

[Martinusz]

vanaalten schreef op donderdag 9 april 2020 @ 07:43:
We zijn nog druk bezig met het opstellen van een koopcontract voor het kopen van een bestaande woning.
Ons voorstel (bij oplevering 8 juli):
Datum ontbindende voorwaarden 12 juni (tijd nodig voor hypotheek regelen)
Datum bankgarantie bij notaris: 12 mei (want is een zekerheid voor de verkopers)

Nu stellen de verkopers dat de bankgarantie-datum *na* die van ontbindende voorwaarden moet, max. een week later. Zijn daar inderdaad regels voor?

Lijkt mij ook wel logisch, de bank die jouw hypotheek regelt, regelt ook de bankgarantie.
Welke garantie kunnen zij leveren als jouw financiering nog niet rond is

[fsfikke]

naitsoezn schreef op donderdag 9 april 2020 @ 08:47:
[...]

Of er regels voor zijn weet ik niet, maar het is om meerdere redenen een beetje raar om een bankgarantie bij de notaris te willen hebben liggen voordat de ontbindende voorwaarden aflopen. Daar heeft verkoper niets aan (want: Financieringsvoorbehoud is nog niet verlopen), koper moet zich mogelijk in rare bochten wringen (geeft een bank bv een bankgarantie af terwijl er nog geen financiering rond is? In ieder geval kost dat geld voor koper terwijl die koper nog niet weet of ie de financiering wel rond krijgt), en uiteindelijk heeft de notaris er ook geen belang bij om een zinloze bankgarantie in bewaring te houden.

Een koper hoeft het niet perse geld te kosten. Hij kan ook gewoon die 10% naar de notaris overmaken. Mocht de financiering niet lukken krijg je dat weer terug.

[naitsoezn]

fsfikke schreef op donderdag 9 april 2020 @ 09:23:
[...]

Een koper hoeft het niet perse geld te kosten. Hij kan ook gewoon die 10% naar de notaris overmaken. Mocht de financiering niet lukken krijg je dat weer terug.

Dat kan inderdaad ook, maar dan is het geen bankgarantie . Wel blijven alle punten geldig dat het vrij zinloos is en voor niemand meer of minder zekerheid geeft.

[de Peer]

Zeeuw schreef op woensdag 8 april 2020 @ 18:49:
De verkopende makelaar had al drie bezichtiging gehad, maar had op weinig vragen een duidelijk antwoord. Zijn er al wel kijkers geweest of zijn die niet serieus? Gashaard was nog niet getest (de eigenaar moest gebeld worden hoe de afstandbediening werkt), garagedeur waren niet open geweest (zat een verborgen slot op), zonnewering was niet uitgeklapt, kruipruimte niet geïnspecteerd op vocht en zo kan ik nog wel even doorgaan.

Dat zijn ook niet echt zaken voor een 1e bezichtiging lijkt me. Veel van die zaken komen pas bij de bouwkundige keuring aan de orde. Het gaat in de 1e instantie om het huis zelf, en minder om de randzaken.

Conclusie was dat het huis op het eerste gezicht zeker 20.000 euro te duur geprijsd is. De aankoopmakelaar gaat er eens voor zitten en bekijken wat een goed bod is.

Maakt het uit wat de aankoopmakelaar vindt?
Misschien concludeert hij inderdaad dat 20.000 € onder de vraagprijs een 'redelijk' bod is. Dan ga je dat bieden, en gaat het huis waarschijnlijk aan je voorbij.
Dit proces gaat zich vervolgens 5-10 x herhalen totdat jullie gefrustreerd raken en alsnog fors gaan overbieden

Je kunt principieel gaan onderbieden en wachten op een huis waar je wel een redelijke prijs voor betaalt, maar houdt er dan ook rekening mee dat het misschien wel jaren gaat duren voordat het gaat lukken. De vraag is of het al die energie en vooral telkens de teleurstelling waard is. Kan behoorlijk impact hebben om telkens achter het net te vissen.

Zaterdag gaan we naar een klushuis kijken, dichterbij ouders en werk. Maar is het het waard?

Kijken is altijd goed, veel indrukken op doen en goed kunnen vergelijken. Met een klushuis kun je fors besparen :-) meestal..

[ Voor 10% gewijzigd door de Peer op 09-04-2020 09:58 ]

[Tsurany]

naitsoezn schreef op donderdag 9 april 2020 @ 09:28:
[...]

Dat kan inderdaad ook, maar dan is het geen bankgarantie . Wel blijven alle punten geldig dat het vrij zinloos is en voor niemand meer of minder zekerheid geeft.

Aan de andere kant is het ook vreemd dat de bankgarantie gekoppeld is aan de financiering. Mocht iemand zijn financiering niet rond krijgen dan is die bankgarantie ook niet mogelijk en kan je als verkoper nergens aanspraak op maken.

Een bankgarantie zou dus eigenlijk los moeten staan van de financiering en zou eigenlijk een week voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden aanwezig moeten zijn.

[Zaratrass]

Tsurany schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:00:
[...]

Aan de andere kant is het ook vreemd dat de bankgarantie gekoppeld is aan de financiering. Mocht iemand zijn financiering niet rond krijgen dan is die bankgarantie ook niet mogelijk en kan je als verkoper nergens aanspraak op maken.

Een bankgarantie zou dus eigenlijk los moeten staan van de financiering en zou eigenlijk een week voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden aanwezig moeten zijn.

Ik heb de bankgarantie via de Nationale Waarborg gedaan, niet via de hypotheek verstrekker. De bankgarantie is ook pas nadat de hypotheek rond was geregeld. Voor mij was het niet persee gekoppeld, of bedoel je dit niet?

[Tsurany]

Zaratrass schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:22:
[...]

Ik heb de bankgarantie via de Nationale Waarborg gedaan, niet via de hypotheek verstrekker. De bankgarantie is ook pas nadat de hypotheek rond was geregeld. Voor mij was het niet persee gekoppeld, of bedoel je dit niet?

Doorgaans gaat de bankgarantie via de bank die ook de hypotheek verstrekt en wordt de bankgarantie pas afgegeven als de hypotheek rond is.
En dat is eigenlijk gek want als verkoper heb je dus geen garantie tegen een koper die de hypotheek niet rond krijgt dus moet je achter z'n eigen vermogen aan.

[Zaratrass]

Tsurany schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:26:
[...]

Doorgaans gaat de bankgarantie via de bank die ook de hypotheek verstrekt en wordt de bankgarantie pas afgegeven als de hypotheek rond is.
En dat is eigenlijk gek want als verkoper heb je dus geen garantie tegen een koper die de hypotheek niet rond krijgt dus moet je achter z'n eigen vermogen aan.

En dat wordt lastig als hij/zij geen eigen vermogen heeft.

[fsfikke]

Zaratrass schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:28:
[...]

En dat wordt lastig als hij/zij geen eigen vermogen heeft.

Ik begrijp nooit helemaal hoe normaal het voor velen is om met €0 eigen vermogen en een studieschuld een aanschaf van 2-3 ton te doen, maar misschien ben ik een beetje raar daarin

[ Voor 4% gewijzigd door fsfikke op 09-04-2020 10:33 ]

[Kalentum]

Zaratrass schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:28:
[...]

En dat wordt lastig als hij/zij geen eigen vermogen heeft.

Daarom dus een bankgarantie: dan hoef je als verkoper geen zorgen te maken dat koper die aanbetaling niet kan doen. De bank gaat dan wel een betalingsregeling aan om de schuld te innen

[Zaratrass]

fsfikke schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:33:
[...]

Ik begrijp nooit helemaal hoe normaal het voor velen is om met €0 eigen vermogen en een studieschuld een aanschaf van 2-3 ton te doen, maar misschien ben ik een beetje raar daarin

Wat valt er voor jou onder eigen vermogen?

Ik kan de kosten koper dekken en heb geld voor vloer/verf en wat zaken daarom heen. Voor de rest hoef ik niks te kopen omdat ik al voldoende inboedel heb. Verder heb ik niet veel eigen vermogen om mee te nemen, maar heb ik ook niet veel nodig.

[Citroentjuh]

Zaratrass schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:28:
[...]

En dat wordt lastig als hij/zij geen eigen vermogen heeft.

Weleens van (loon)beslag gehoord? ik zou het risico niet gaan lopen. Met een getekend koopcontract en verlopen ontbindende voorwaarden sta je als verkoper sterk. Je moet er wel zelf achteraan inderdaad, maar een advocaat is wel te betalen van het grote bedrag waar het doorgaans om gaat.

[Kalentum]

Citroentjuh schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:53:
[...]

Weleens van (loon)beslag gehoord? ik zou het risico niet gaan lopen. Met een getekend koopcontract en verlopen ontbindende voorwaarden sta je als verkoper sterk. Je moet er wel zelf achteraan inderdaad, maar een advocaat is wel te betalen van het grote bedrag waar het doorgaans om gaat.

Wat bedoel je precies met 'je moet er zelf achteraan'? Het hele punt van die bankgarantie is juist dat je als verkoper nergens achteraan hoeft.

[Carnoustie]

Kalentum schreef op donderdag 9 april 2020 @ 12:03:
[...]


Wat bedoel je precies met 'je moet er zelf achteraan'? Het hele punt van die bankgarantie is juist dat je als verkoper nergens achteraan hoeft.

Je zult gewoon naar de rechter moeten hoor. En eerst veel tijd, moeite en kosten in het proces moeten steken. Er loopt hier op het forum wel iemand rond die je precies kan vertellen wat voor feest dat is...

[fsfikke]

Zaratrass schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:37:
[...]

Wat valt er voor jou onder eigen vermogen?

Ik kan de kosten koper dekken en heb geld voor vloer/verf en wat zaken daarom heen. Voor de rest hoef ik niks te kopen omdat ik al voldoende inboedel heb. Verder heb ik niet veel eigen vermogen om mee te nemen, maar heb ik ook niet veel nodig.

Je gaat uiteindelijk een contract aan met als ultiem risico 10% van de koopsom. Als je die niet uit eigen middelen op kan brengen is het dus wel een risico wat je aangaat.

[Martinusz]

Tsurany schreef op donderdag 9 april 2020 @ 10:00:
[...]

Aan de andere kant is het ook vreemd dat de bankgarantie gekoppeld is aan de financiering. Mocht iemand zijn financiering niet rond krijgen dan is die bankgarantie ook niet mogelijk en kan je als verkoper nergens aanspraak op maken.

Een bankgarantie zou dus eigenlijk los moeten staan van de financiering en zou eigenlijk een week voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden aanwezig moeten zijn.

Het is juist heel logisch dat het gekoppeld is aan de financiering (hoeft inderdaad niet als je het zelf stort).
Een bankgarantie is namelijk bedoeld voor de periode NA het aflopen van de voorbehouden tot aan oplevering.

Als verkoper heb je namelijk nergens recht op voordat het voorbehoud is afgelopen, pas daarna kan je er aanspraak op maken mocht de koper toch willen afhaken voor levering huis.
Die bankgarantie geeft dan de garantie dat je die 10% (meestal) kan opeisen, aangezien dit geld veilig bij de notaris aanwezig is.

[ Voor 6% gewijzigd door Martinusz op 09-04-2020 12:39 ]

[Tsurany]

Martinusz schreef op donderdag 9 april 2020 @ 12:38:
[...]

Het is juist heel logisch dat het gekoppeld is aan de financiering (hoeft inderdaad niet als je het zelf stort).
Een bankgarantie is namelijk bedoeld voor de periode NA het aflopen van de voorbehouden tot aan oplevering.

Als verkoper heb je namelijk nergens recht op voordat het voorbehoud is afgelopen, pas daarna kan je er aanspraak op maken mocht de koper toch willen afhaken voor levering huis.

En hoe wil je aanspraak maken als de financiering niet haalbaar blijkt na het aflopen van de voorbehouden? Dan heb je weliswaar recht op die 10% maar zonder bankgarantie wordt het een zeer lastig verhaal die te krijgen.

[Citroentjuh]

Kalentum schreef op donderdag 9 april 2020 @ 12:03:
[...]


Wat bedoel je precies met 'je moet er zelf achteraan'? Het hele punt van die bankgarantie is juist dat je als verkoper nergens achteraan hoeft.

Het voorbeeld waar ik op reageerde ging juist over een situatie waarin er nog geen bankgarantie zou zijn.

[Piet_Piraat7]

Wij zitten een beetje om ons heen te kijken naar huizen met een grotere tuin, maar het meeste wat gebouwd wordt wordt echt op een klein perceel gezet. Ik snap dat grond duur en schaars is. Wel jammer want de nieuwere huizen zijn bijna per definitie afgeschreven voor onze zoekfilters.

[Martinusz]

Tsurany schreef op donderdag 9 april 2020 @ 12:42:
[...]

En hoe wil je aanspraak maken als de financiering niet haalbaar blijkt na het aflopen van de voorbehouden? Dan heb je weliswaar recht op die 10% maar zonder bankgarantie wordt het een zeer lastig verhaal die te krijgen.

Of de koper trekt zich voor het aflopen voorbehoud terug, of indien ze dat niet doen zul je inderdaad naar een rechter moeten.

Maar dit staat los van de bankgarantie, de bankgarantie wordt door een bank afgegeven aan de notaris. Een bankgarantie afgeven voor het aflopen van de voorbehouden zul je niet snel tegen komen.
Dit staat dus los van of iemand zelf 10% in depot zet bij een notaris.

[Tsurany]

Martinusz schreef op donderdag 9 april 2020 @ 12:52:
[...]

Of de koper trekt zich voor het aflopen voorbehoud terug, of indien ze dat niet doen zul je inderdaad naar een rechter moeten.

Maar dit staat los van de bankgarantie, de bankgarantie wordt door een bank afgegeven aan de notaris. Een bankgarantie afgeven voor het aflopen van de voorbehouden zul je niet snel tegen komen.
Dit staat dus los van of iemand zelf 10% in depot zet bij een notaris.

En dat is dus waarom ik het proces omtrent een bankgarantie wat vreemd vind. Juist in de situatie waarin je het snelst een bankgarantie nodig hebt, het niet rondkrijgen van de financiering, is een situatie waarbij een bankgarantie niet aanwezig is.

Wat dat betreft is een bankgarantie dus een halve maatregel op zijn best.

[Rubbergrover1]

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 9 april 2020 @ 12:46:
Wij zitten een beetje om ons heen te kijken naar huizen met een grotere tuin, maar het meeste wat gebouwd wordt wordt echt op een klein perceel gezet. Ik snap dat grond duur en schaars is. Wel jammer want de nieuwere huizen zijn bijna per definitie afgeschreven voor onze zoekfilters.

Klopt, grond is erg duur. Om de verhouding tussen grondwaarde en woningwaarde een beetje in verhouding te houden, kom je dus in de gewilde gebieden uit op ofwel een kleiner kavel, ofwel een erg dure woning.

Op de plekken waar je een groter kavel kunt krijgen voor een normalere prijs, is het al snel zo dat de bouwkosten hoger zijn dan wat een vergelijkbaar bestaand huis op de markt doet. Daar gaat een projectontwikkelaar dus niet snel een project bedenken, aangezien je dan bijna garantie hebt op verlies of de huizen worden niet verkocht.

Je zult dan dus meer kans hebben als je zelf een kavel in de periferie koopt en daar ook zelf een woning op laat bouwen. Alleen is de kans dan wel groot dat je geen grote waardestijging zult hebben, maar eerder een lagere verkoopprijs dan de bouwkosten. Als je ergens voor langere tijd wilt wonen hoeft dat natuurlijk helemaal geen probleem te zijn. En je moet ook wel verder buiten de randstad kijken (friesland, zeeland etc.)

(Al zijn er tegenwoordig ook zo hier en daar wel varianten in de sfeer van de tiny houses, waarbij je relatief veel grond hebt in verhouding tot de woning.)

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 09-04-2020 13:21 ]

[Highfive95]

Tsurany schreef op donderdag 9 april 2020 @ 13:13:
[...]
Juist in de situatie waarin je het snelst een bankgarantie nodig hebt, het niet rondkrijgen van de financiering, is een situatie waarbij een bankgarantie niet aanwezig is.

Als je de hypotheek niet rond krijgt heb je de bankgarantie toch ook niet nodig? Een bankgarantie is voor de verkopende partij na de ontbindende voorwaarde. Ontbindt de koper niet moet wel de bankgarantie gestort worden. Doet hij dit niet dan wordt het een juridisch getouwtrek als hypotheek niet rond komt.

Ik heb hier even koopcontract nagekeken en bankgarantie moest week nadat ontbindende voorwaarden waren afgelopen binnen zijn bij de notaris. Volgens mij een standaard in NVM contract aangezien het ook bij mijn verkoop in het contract stond.

Als je eigen middelen hebt en deze vrij kunt maken dan kun je beter de waarborgsom zelf storten bij de notaris. Dat scheelt immers in de kosten.

[Tsurany]

Highfive95 schreef op donderdag 9 april 2020 @ 13:34:
[...]


Als je de hypotheek niet rond krijgt heb je de bankgarantie toch ook niet nodig? Een bankgarantie is voor de verkopende partij na de ontbindende voorwaarde. Ontbindt de koper niet moet wel de bankgarantie gestort worden. Doet hij dit niet dan wordt het een juridisch getouwtrek als hypotheek niet rond komt.

Ik heb hier even koopcontract nagekeken en bankgarantie moest week nadat ontbindende voorwaarden waren afgelopen binnen zijn bij de notaris. Volgens mij een standaard in NVM contract aangezien het ook bij mijn verkoop in het contract stond.

Als je eigen middelen hebt en deze vrij kunt maken dan kun je beter de waarborgsom zelf storten bij de notaris. Dat scheelt immers in de kosten.

Als je de hypotheek niet rond krijgt na de ontbindende voorwaarden heb je hem juist wel nodig. En daarom is een bankgarantie eigenlijk een wassen neus voor de verkoper. Leuk dat je een garantie krijgt maar die kan je enkel gebruiken als de verkoper zijn financiering rond heeft en daarna onder de koop uit wilt. Als de verkoper zijn financiering niet rond krijgt na het aflopen van de voorwaarden heb je niks aan die bankgarantie.

Misschien wat teveel offtopic hier, meer op z'n plaats in het verkopers topic.

[Highfive95]

Tsurany schreef op donderdag 9 april 2020 @ 13:36:
[...]
Leuk dat je een garantie krijgt maar die kan je enkel gebruiken als de verkoper zijn financiering rond heeft en daarna onder de koop uit wilt. Als de verkoper zijn financiering niet rond krijgt na het aflopen van de voorwaarden heb je niks aan die bankgarantie.

offtopic:
Als je het zo stelt heb je wel gelijk. Maar een koper die niet alles doet om ontbindende voorwaarden te halen die gaat ook geen bankgarantie storten. Die laat het dan op zijn beloop en dan weet je al dat je moet gaan touwtrekken.

Ontopic

Het is vreemd als de bankgarantie binnen moet zijn vóórdat de ontbindende voorwaarden zijn afgelopen. Ik zou dit ook zeker niet accepteren als koper. De bank gaat geen waarborgsom storten, want hypotheek is nog niet rond. Dan moet je dus al uit eigen middelen dit gaan storten.

[Martinusz]

Tsurany schreef op donderdag 9 april 2020 @ 13:36:
[...]

Als je de hypotheek niet rond krijgt na de ontbindende voorwaarden heb je hem juist wel nodig. En daarom is een bankgarantie eigenlijk een wassen neus voor de verkoper. Leuk dat je een garantie krijgt maar die kan je enkel gebruiken als de verkoper zijn financiering rond heeft en daarna onder de koop uit wilt. Als de verkoper zijn financiering niet rond krijgt na het aflopen van de voorwaarden heb je niks aan die bankgarantie.

Misschien wat teveel offtopic hier, meer op z'n plaats in het verkopers topic.

Je kunt het ook meer zien als een bevestiging dat jouw koper de financiering rond heeft
Je weet dan 100% zeker dat het goed zit, en mocht het door bepaalde redenen toch niet door gaan, je zeker die 10% kunt innen.

[vanaalten]

vanaalten schreef op donderdag 9 april 2020 @ 07:43:
We zijn nog druk bezig met het opstellen van een koopcontract voor het kopen van een bestaande woning.
Ons voorstel (bij oplevering 8 juli):
Datum ontbindende voorwaarden 12 juni (tijd nodig voor hypotheek regelen)
Datum bankgarantie bij notaris: 12 mei (want is een zekerheid voor de verkopers)

Nu stellen de verkopers dat de bankgarantie-datum *na* die van ontbindende voorwaarden moet, max. een week later. Zijn daar inderdaad regels voor?

Even mijzelf gequote, want het wordt wat veel om iedereen die gereageerd heeft te quoten: dank iedereen voor het meedenken!

Bovenstaande was wat wij oorspronkelijk zelf hadden bedacht en waar de verkopende partij over viel. We waren vooral bang dat ze de ontbindende voorwaarden naar voren wilden halen, wat het lastig maakt om de financiering op tijd rond te krijgen. Nu heeft de verkopende partij zelf met Vereniging Eigen Huis gebeld, die aangaven dat ons voorstel weliswaar ongebruikelijk maar niet fout is. Ofwel, verkopende partij doet er niet meer moeilijk over.

Daarnaast zal een bankgarantie zelf niet het probleem zijn: de 10% kan ik van mijn spaarrekening halen en direct naar de notaris overmaken. Met mijn huidige huis heb ik een bankgarantie gebruikt en dat kost toch een paar honderd euro die ik graag uitspaar.

Is het nuttig? Als ik de reacties hier lees, vooral voor verkoper dat ze weten dat ze relatief makkelijk hun geld krijgen bij problemen. Is voor mij in elk geval geen voordeel, maar ook weinig nadeel. Op dit moment zijn de data door verkoper geaccepteerd, vind ik het niet zo'n probleem maar wil ik liever ook niet de bankgarantie-datum naar achteren schuiven, want dat zal de verkoper weinig vertrouwen geven.

[Kalentum]

Highfive95 schreef op donderdag 9 april 2020 @ 13:44:
Het is vreemd als de bankgarantie binnen moet zijn vóórdat de ontbindende voorwaarden zijn afgelopen. Ik zou dit ook zeker niet accepteren als koper. De bank gaat geen waarborgsom storten, want hypotheek is nog niet rond. Dan moet je dus al uit eigen middelen dit gaan storten.

Voor jou als koper maakt het niet zoveel uit: als jij de hypotheek niet rond krijgt nadat de ontbindende voorwaarden zijn verlopen zul je het dan ook die waarborgsom (vaak 10%) moeten ophoesten.

Maar een verkoper wil gewoon zo eenvoudig en snel mogelijk die 10% krijgen en dat gaat makkelijker via de notaris en/of de bank dan dat 'ie zelf een deurwaarder achter je aan moet sturen.

Ik vind het voor een verkoper eigenlijk wel logisch dat die bankgarantie er zo snel mogelijk ligt. En voor jou als koper maakt het niet uit: je moet toch een keer die bankgarantie regelen (of 10% storten bij de notaris)

[Highfive95]

Kalentum schreef op donderdag 9 april 2020 @ 14:05:
[...]
Voor jou als koper maakt het niet zoveel uit: als jij de hypotheek niet rond krijgt nadat de ontbindende voorwaarden zijn verlopen zul je het dan ook die waarborgsom (vaak 10%) moeten ophoesten.

Als koper maakt het wel degelijk uit want de ontbindende voorwaarden zijn er juist om te voorkomen dat je geen hypotheek kan krijgen en dan nog onder de koop uit kunt.

Als jij al op 1 mei een bankgarantie moet storten dan weet je op 1 juni (als voorwaarden aflopen) nog niet of je de hypotheek kan krijgen. De bank zal geen waarborgsom gaan storten als op 1 mei de hypotheek aanvraag nog loopt. Dus dan moet je als koper even 10% gaan storten. Terwijl je nog geen zekerheid van de bank hebt. Dus moet je uit eigen middelen storten.

Ik zou dit niet echt niet accepteren en is ook niet standaard in een NVM contract. Althans in de mijne.

[Kalentum]

Highfive95 schreef op donderdag 9 april 2020 @ 14:10:
[...]


Als koper maakt het wel degelijk uit want de ontbindende voorwaarden zijn er juist om te voorkomen dat je geen hypotheek kan krijgen en dan nog onder de koop uit kunt.

Als jij al op 1 mei een bankgarantie moet storten dan weet je op 1 juni (als voorwaarden aflopen) nog niet of je de hypotheek kan krijgen. De bank zal geen waarborgsom gaan storten als op 1 mei de hypotheek aanvraag nog loopt. Dus dan moet je als koper even 10% gaan storten. Terwijl je nog geen zekerheid van de bank hebt. Dus moet je uit eigen middelen storten.

Ik zou dit niet echt niet accepteren en is ook niet standaard in een NVM contract. Althans in de mijne.

Een bankgarantie is geen geld. Een bankgarantie is de garantie van een bank aan verkopers dat jij, mocht dat nodig zijn, die 10% aanbetaling kan doen. Als alles goed gaat en jij als koper netjes je afspraken nakomt, dan wordt die bankgarantie nooit omgezet in geld.

Dus een bankgarantie is alleen maar een keiharde belofte aan de verkopers dat die 10%, in geval van nood, op tafel komt.

Als jij als koper je financiering niet rondkrijgt en je kan op basis daarvan de koop ontbinden, dan zal een eventueel afgegeven bankgarantie de prullenbak in gaan. Die 10% hoef je dan niet te betalen.

In het contract van de woning die ik vorig jaar verkocht hebt staat dat de bankgarantie of waarborgsom een week na ondertekening van het koopcontract bij de notaris moest liggen. In de NVM modelovereenkomst staat er ook niets over: het is aan kopers en verkopers om daar afspraken over te maken.

[Highfive95]

Kalentum schreef op donderdag 9 april 2020 @ 14:54:
[...]
In het contract van de woning die ik vorig jaar verkocht hebt staat dat de bankgarantie of waarborgsom een week na ondertekening van het koopcontract bij de notaris moest liggen. In de NVM modelovereenkomst staat er ook niets over: het is aan kopers en verkopers om daar afspraken over te maken.

Je verhaal klopt helemaal. Maar als je geen bankgarantie kan overleggen op 1 mei moet je een waarborgsom storten. Zo staat het in de meeste contracten. Althans in die van mij. En dat zijn beide NVM modelcontracten.

Dus moet je de waarborgsom uit eigen middelen betalen als je geen bankgarantie kunt overleggen op 1 mei. Terwijl je nog niet weet of je hypotheek rond gaat krijgen.

Maar goed, we dwalen af. Het is inderdaad aan koper/verkoper om hier afspraken over te maken

[Charly]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 april 2020 @ 13:20:
[...]

Klopt, grond is erg duur. Om de verhouding tussen grondwaarde en woningwaarde een beetje in verhouding te houden, kom je dus in de gewilde gebieden uit op ofwel een kleiner kavel, ofwel een erg dure woning.

Op de plekken waar je een groter kavel kunt krijgen voor een normalere prijs, is het al snel zo dat de bouwkosten hoger zijn dan wat een vergelijkbaar bestaand huis op de markt doet. Daar gaat een projectontwikkelaar dus niet snel een project bedenken, aangezien je dan bijna garantie hebt op verlies of de huizen worden niet verkocht.

Je zult dan dus meer kans hebben als je zelf een kavel in de periferie koopt en daar ook zelf een woning op laat bouwen. Alleen is de kans dan wel groot dat je geen grote waardestijging zult hebben, maar eerder een lagere verkoopprijs dan de bouwkosten. Als je ergens voor langere tijd wilt wonen hoeft dat natuurlijk helemaal geen probleem te zijn. En je moet ook wel verder buiten de randstad kijken (friesland, zeeland etc.)

(Al zijn er tegenwoordig ook zo hier en daar wel varianten in de sfeer van de tiny houses, waarbij je relatief veel grond hebt in verhouding tot de woning.)

Je zou ook nog naar prefab kunnen kijken. Ik ben daar toen wij op zoek waren kort in gedoken, maar zelfs als je op die manier "goedkoop" is het met de hoge grondprijs hier nog niet echt rendabel in mijn optiek.

Tenzij je echt naar het buitengebied gaat idd. Dan zou het misschien de moeite waard kunnen zijn. Maar daar waren wij nog niet helemaal aan toe

[Rubbergrover1]

Je kunt soms geluk hebben met een 'inbreidingslocatie'. Het komt nog wel eens voor dat bijvoorbeeld op het terrein van een 'ingebouwde' oude fabriek of handelsgebouw woningen worden gebouwd. Zulke terreinen zijn vanouds vaak dieper dan gewone woonkavels. Als ze daar dan nu woningen willen maken, dan is het niet altijd mogelijk om op zulke terreinen twee rijen huizen achter elkaar te bouwen (met bijbehorende straten etc.). De huizen die ze er dan gaan bouwen kunnen dan soms nog best diepe kavels hebben, ondanks dat het nieuwbouw in het stedelijk gebied is.

[webgangster]

Woensdag naar een huis wezen kijken, en zelfde dag nog een bod uitgebracht.
Donderdag te horen gekregen dat m'n bod is geaccepteerd

Wel 25k boven de vraagprijs geboden, dat dan weer wel.

Koopcontract is nog niet ondertekend,zit wel in spanning al het hele weekend maar dat is waarschijnlijk niet nodig.

[Ozz]

Hier is het ook aardig snel gegaan. Woon momenteel thuis bij m'n ouders en de woning van de buren een straat verderop is vorige week vrijdag op Funda.nl verschenen. De volgende dag aangebeld en aangegeven dat we interesse hebben. Buurman ook heel enthousiast dus onze gegevens doorgespeeld naar de makelaar.

Maandag de woning bekeken samen met de makelaar en aangegeven dat we aan de vraagprijs van 225.000 euro willen voldoen. Volgende ochtend een belletje met het nieuws dat de verkoper de woning aan ons gegund heeft.

Afgelopen vrijdag bij de bank geweest voor een eerste gesprek en gaan als het goed is 225.000 euro en een bouwdepot van 14.000 euro lenen.

Gisteren bij de makelaar al het papierwerk getekend. We hebben nu tot 19 mei om alles rond te krijgen, heb er vertrouwen in en zijn heel blij met de aankoop. Makelaar gaf na het tekenen nog wel aan dat er een andere koper heeft geprobeerd om er tussen te komen met een hoger bod, maar dat de verkopers graag hun woord houden.

Allemaal heel nieuw voor me. Hier en daar wel van mensen te horen gekregen of het wel zo slim was om juist in deze periode een woning te kopen. Niks van aangetrokken natuurlijk, we willen sowieso samenwonen en kopen het niet om het over enkele jaren weer te verkopen. Huren was daardoor geen optie.

[Gijsje22]

Hier ook goed nieuws! Afgelopen woensdag huis wezen bezichtigen, enthousiast en meteen dezelfde middag een bod gedaan (stukje onder de vraagprijs). De 2 dagen later een tegenbod gekregen (€ 5.000 onder de vraagprijs) en dat geaccepteerd! Dus nu alles in gang zetten...

[icarus007]

Als ik zo lees van N=1,2,3 lijkt het dat de verkopen vrolijk doorgaan, met soms overbiedingen, nog steeds ruime aantal bezichtigingen en als ik op Funda kijk, staan weer veel woningen onder bod of verkocht onder voorbehoud. Dit was volgens mij 3 weken geleden, net na de Corona maatregelen niet het geval. Maar het lijkt alsof men weer is bekomen van de schrik.

[Gijsje22]

Dat is ook wat ik van de makelaars hier hoor. Eerste week diepe dip en daarna weer vrolijk door met soms meer bezichtigingen dan voor de crisis.

[webgangster]

Wat is jullie ervaring in deze: Je kunt bij veel banken op basis van je salaris en enkele vragen te beantwoorden een indicatie krijgen van het bedrag dat je kunt lenen. Wijkt de offerte die je bij zo'n bank aanvraagt vervolgens ver af of geeft het een goed beeld?

[Biohazzard21]

webgangster schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:09:
Wat is jullie ervaring in deze: Je kunt bij veel banken op basis van je salaris en enkele vragen te beantwoorden een indicatie krijgen van het bedrag dat je kunt lenen. Wijkt de offerte die je bij zo'n bank aanvraagt vervolgens ver af of geeft het een goed beeld?

Ik heb geen idee hoe het voor anderen gaat, maar wij kwamen bij de hypotheekadviseur wel redelijk wat hoger uit dan de indicaties op internet.

Heb sowieso het idee dat hier geldt hoe simpeler je situatie is hoe accurater een online tooltje is.

[fsfikke]

webgangster schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:09:
Wat is jullie ervaring in deze: Je kunt bij veel banken op basis van je salaris en enkele vragen te beantwoorden een indicatie krijgen van het bedrag dat je kunt lenen. Wijkt de offerte die je bij zo'n bank aanvraagt vervolgens ver af of geeft het een goed beeld?

Die inschatting gaat meestal uit van wordt case rentes. Verder hangt het natuurlijk erg van je situatie af en hoe ze je salaris uiteindelijk precies meetellen.

[Martinusz]

webgangster schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:09:
Wat is jullie ervaring in deze: Je kunt bij veel banken op basis van je salaris en enkele vragen te beantwoorden een indicatie krijgen van het bedrag dat je kunt lenen. Wijkt de offerte die je bij zo'n bank aanvraagt vervolgens ver af of geeft het een goed beeld?

Is niet te zeggen op voorhand, maar bij ons week het best wat af.

[Gijsje22]

Het week bij ons juist in negatieve zin behoorlijk af. Het blijven berekeningen op standaard situaties, alles wat afwijkend is hakt erin.

[Tsurany]

webgangster schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:09:
Wat is jullie ervaring in deze: Je kunt bij veel banken op basis van je salaris en enkele vragen te beantwoorden een indicatie krijgen van het bedrag dat je kunt lenen. Wijkt de offerte die je bij zo'n bank aanvraagt vervolgens ver af of geeft het een goed beeld?

Ze passen gewoon de wettelijke regels toe met betrekking tot de hoogte van de hypotheek dus als jij de gegevens correct invult dan zal de offerte weinig af kunnen wijken. Enkel met echt uitzonderlijke situaties kan het anders uitpakken maar die hebben de meesten niet.

[Tjebakka]

Wij kwamen zo'n 20k hoger uit bij de adviseur dan bij de online tools.

Dat gezegd hebbende: onze hypotheekofferte is gister binnengekomen en dat betekent dat hij rond is! 1,44% voor 20 jaar, heerlijk.

Nu nog wachten tot het is gebouwd.

[KevinK92]

Tjebakka schreef op woensdag 15 april 2020 @ 06:43:
Wij kwamen zo'n 20k hoger uit bij de adviseur dan bij de online tools.

Dat gezegd hebbende: onze hypotheekofferte is gister binnengekomen en dat betekent dat hij rond is! 1,44% voor 20 jaar, heerlijk.

Nu nog wachten tot het is gebouwd.

Is dat zonder NHG? Wij hebben vorige week onze offerte getekend voor 1,30% voor 20 jaar

[Tjebakka]

KevinK92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 07:36:
[...]


Is dat zonder NHG? Wij hebben vorige week onze offerte getekend voor 1,30% voor 20 jaar

1,30% is erg netjes! Onze 1,44% is met NHG maar er was wat snelheid bij geboden. Ik heb naast mijn baan ook nog wat klussen als freelancer en wilde dat meerekenen voor de hypotheek. Dus samen met hypotheekadviseur een hypotheekverstrekker gekozen die zelf een inkomenstoets/inkomensverklaring kon doen. Daar zijn er maar een stuk of 5 van. In verband met de crisis durfde mijn adviseur het niet aan om dat door een externe partij te laten doen.

We wilden ook ruime regels met betrekking tot het bouwdepot. Daardoor viel BLG Wonen bijvoorbeeld alweer af. Die hebben als voorwaarde dat je maar 25% bovenop de koopsom als bouwdepot mag nemen. Wij hadden wat meer nodig.

Maar goed, 1,44% vinden wij een erg nette rente dus we zijn er erg blij mee

[KevinK92]

Tjebakka schreef op woensdag 15 april 2020 @ 07:53:
[...]

1,30% is erg netjes! Onze 1,44% is met NHG maar er was wat snelheid bij geboden. Ik heb naast mijn baan ook nog wat klussen als freelancer en wilde dat meerekenen voor de hypotheek. Dus samen met hypotheekadviseur een hypotheekverstrekker gekozen die zelf een inkomenstoets/inkomensverklaring kon doen. Daar zijn er maar een stuk of 5 van. In verband met de crisis durfde mijn adviseur het niet aan om dat door een externe partij te laten doen.

We wilden ook ruime regels met betrekking tot het bouwdepot. Daardoor viel BLG Wonen bijvoorbeeld alweer af. Die hebben als voorwaarde dat je maar 25% bovenop de koopsom als bouwdepot mag nemen. Wij hadden wat meer nodig.

Maar goed, 1,44% vinden wij een erg nette rente dus we zijn er erg blij mee

Ah, dat is inderdaad een "bijzondere situatie". Wij zitten in een 'normale' situatie (tweeverdieners in loondienst met vast contract), dus bij ons was het wat meer recht door zee . Neemt niet weg dat 1,44 echt ook nog wel genieten is de komende 20 jaar

[perspectivebass]

KevinK92 schreef op woensdag 15 april 2020 @ 08:23:
[...]


Ah, dat is inderdaad een "bijzondere situatie". Wij zitten in een 'normale' situatie (tweeverdieners in loondienst met vast contract), dus bij ons was het wat meer recht door zee . Neemt niet weg dat 1,44 echt ook nog wel genieten is de komende 20 jaar

Vorig jaar om deze tijd heb ik, zonder NHG, >90LTV nog 2.54% afgesloten voor 20 jaar.

Hier gaat na passeren van oude buis (gaat om nieuwbouw) nog wat af aangezien we dan onder 80%LTV komen, maar dan nog zit er maar een jaar tussen deze rentestanden

[Tjebakka]

perspectivebass schreef op woensdag 15 april 2020 @ 08:32:
[...]


Vorig jaar om deze tijd heb ik, zonder NHG, >90LTV nog 2.54% afgesloten voor 20 jaar.

Hier gaat na passeren van oude buis (gaat om nieuwbouw) nog wat af aangezien we dan onder 80%LTV komen, maar dan nog zit er maar een jaar tussen deze rentestanden

Mijn zus en zwager hebben, voor het huis waar ze over 2 weken de sleutel van krijgen, nog 2,8%. Dat lijkt nu overigens heel erg hoog, maar volgens mij is dat nog steeds een nette rente.

[Zaratrass]

Tjebakka schreef op woensdag 15 april 2020 @ 08:41:
[...]

Mijn zus en zwager hebben, voor het huis waar ze over 2 weken de sleutel van krijgen, nog 2,8%. Dat lijkt nu overigens heel erg hoog, maar volgens mij is dat nog steeds een nette rente.

2.8 is nog steeds zeer netjes, maar als je na gaat dat die 2.8 nog steeds door de helft kan lijkt het wel weer veel

[perspectivebass]

Tjebakka schreef op woensdag 15 april 2020 @ 08:41:
[...]

Mijn zus en zwager hebben, voor het huis waar ze over 2 weken de sleutel van krijgen, nog 2,8%. Dat lijkt nu overigens heel erg hoog, maar volgens mij is dat nog steeds een nette rente.

Helemaal mee eens hoor. ik klaag ook niet, maar verbaas mij over hoe snel het soms gaat. Denk dat het snel gaan ook de andere kant op kan werken overigens.

[Joey117]

webgangster schreef op dinsdag 14 april 2020 @ 19:09:
Wat is jullie ervaring in deze: Je kunt bij veel banken op basis van je salaris en enkele vragen te beantwoorden een indicatie krijgen van het bedrag dat je kunt lenen. Wijkt de offerte die je bij zo'n bank aanvraagt vervolgens ver af of geeft het een goed beeld?

Bij mij week het maximaal te lenen bedrag niet heel erg af van de online indicatie. De maandlasten daarentegen wel. Dat komt (zo lijkt het) omdat ze online alleen de maandlasten van het eerste jaar laten zien, waar ze voor het gemak ook al de eenmalige belastingteruggaves in hebben verwerkt die je de resterende jaren niet meer krijgt.

Begrijpelijk, maar niet erg netjes. Al krijg je in je definitieve gesprek wel een overzicht van de komende 30 jaar te zien aan maandlasten dus het zou je wel op moeten vallen, voordat je tekent.

[Mesque]

Tjebakka schreef op woensdag 15 april 2020 @ 08:41:
[...]

Mijn zus en zwager hebben, voor het huis waar ze over 2 weken de sleutel van krijgen, nog 2,8%. Dat lijkt nu overigens heel erg hoog, maar volgens mij is dat nog steeds een nette rente.

Nieuwbouw dan gok ik waar ze al een flinke tijd geleden voor hebben getekend?

[Generation Kill]

Bij ons week het maximaal te lenen bedrag af met 10.000, op een postieve manier.

2 verdieners, 1 met intentie verklaring en 1 vast contract. Echter was onze situatie wat anders ivm studieschuld van mijn partner.

Door goed advies van ING adviseur een klein deel afgelost op studieschuld en de hypotheek in 2 hypotheek delen aangevraagd. Dit omdat volgens de ING adviseur ,

de ideale rente 1.51% is

. Ga je daaronder of daarboven dan daalt je maximale bedrag, door de 2 delen kwam onze rente dichter daarbij in de buurt.

Wij hebben nu 20 jaar, met NHG, 1.44% over het grootste deel, en 1 Jaar 0.94% met NHG over 4000.


Tevens nog wat informatie over de koop van de woning. Net buiten regio Rotterdam, maar wel nabij een metrolijn die er naartoe gaat.

• 2 kijkmomenten eind februari (Pre-Corona in NL, net in Italie), beide momenten geweest en ongeveer 15 koppels totaal gezien.
• 1 bod uitbrengen d.m.v. formulier met de voorwaarden erbij. Een halve week na kijkmomenten moest dit formulier ingevuld zijn en opgestuurd per mail. Een aantal uur na die deadline kregen we het positieve bericht.
• Week later koopcontract getekend.
• Ons werd verteld dat met ongeveer 5% overbieden wij het hoogste bod hadden (niet met veel), het minste hypotheek nodig hadden ivm eigen vermogen en ook de beste voorwaarden met oplevering ivm dat wij huren en maandelijks opzegbaar is.

Wij hebben onze 5% gebaseerd op wat wij het waard vonden, goed te kijken voor hoeveel euro per m2 de huizen weggingen in die buurt, in welke staat het huis is en wat wij konden + wilde betalen.

Inmiddels is alles rond en is het wachten op de oplevering van de nieuwbouwwoning van huidige bewoner. (mid mei)

[Valorian]

Generation Kill schreef op woensdag 15 april 2020 @ 11:04:
Bij ons week het maximaal te lenen bedrag af met 10.000, op een postieve manier.

2 verdieners, 1 met intentie verklaring en 1 vast contract. Echter was onze situatie wat anders ivm studieschuld van mijn partner.

Door goed advies van ING adviseur een klein deel afgelost op studieschuld en de hypotheek in 2 hypotheek delen aangevraagd. Dit omdat volgens de ING adviseur ,
[...]
. Ga je daaronder of daarboven dan daalt je maximale bedrag, door de 2 delen kwam onze rente dichter daarbij in de buurt.

Wij hebben nu 20 jaar, met NHG, 1.44% over het grootste deel, en 1 Jaar 0.94% met NHG over 4000.


Tevens nog wat informatie over de koop van de woning. Net buiten regio Rotterdam, maar wel nabij een metrolijn die er naartoe gaat.

• 2 kijkmomenten eind februari (Pre-Corona in NL, net in Italie), beide momenten geweest en ongeveer 15 koppels totaal gezien.
• 1 bod uitbrengen d.m.v. formulier met de voorwaarden erbij. Een halve week na kijkmomenten moest dit formulier ingevuld zijn en opgestuurd per mail. Een aantal uur na die deadline kregen we het positieve bericht.
• Week later koopcontract getekend.
• Ons werd verteld dat met ongeveer 5% overbieden wij het hoogste bod hadden (niet met veel), het minste hypotheek nodig hadden ivm eigen vermogen en ook de beste voorwaarden met oplevering ivm dat wij huren en maandelijks opzegbaar is.

Wij hebben onze 5% gebaseerd op wat wij het waard vonden, goed te kijken voor hoeveel euro per m2 de huizen weggingen in die buurt, in welke staat het huis is en wat wij konden + wilde betalen.

Inmiddels is alles rond en is het wachten op de oplevering van de nieuwbouwwoning van huidige bewoner. (mid mei)

Gefeliciteerd, klinkt goed allemaal. Maar was die 4K niet op te hoesten? Nu maak je allerlei kosten en administratie voor akten e.d. toch, voor een bedrag wat wellicht gewoon op je spaarrekening staat? Of lijkt dat maar zo?

[perspectivebass]

Valorian schreef op woensdag 15 april 2020 @ 12:59:
[...]


Gefeliciteerd, klinkt goed allemaal. Maar was die 4K niet op te hoesten? Nu maak je allerlei kosten en administratie voor akten e.d. toch, voor een bedrag wat wellicht gewoon op je spaarrekening staat? Of lijkt dat maar zo?

Zij het daadwerkelijk 2 hypotheken? Meestal kan er maar een de hypotheek nemer zijn.

Zijn het niet gewoon twee leningdelen, want dan heb ik er 3 ;-)

[Valorian]

perspectivebass schreef op woensdag 15 april 2020 @ 13:02:
[...]


Zij het daadwerkelijk 2 hypotheken? Meestal kan er maar een de hypotheek nemer zijn.

Zijn het niet gewoon twee leningdelen, want dan heb ik er 3 ;-)

Ah dat zal dan inderdaad. Merk alweer dat het te lang geleden is dat ik mij verdiept heb ik akten en leningdelen. Had er zelf geloof ik wel meerdere maar dat kwam omdat starterslening wel weer een losse hypotheek betrof.

[Generation Kill]

@perspectivebass @Valorian Het zijn inderdaad 2 delen onder zelfde hypotheek.
Het gaat niet om de 4K extra lenen, maar de 4K staat op 1 jaar waardoor die voor de rekentool zwaarder wordt getoetst. Dit tegenover de 240K voor 1.44 zorgt ervoor dat de gemiddelde toetsrente naar die 'magische' 1.51% schuift waardoor er in totaal 10K meer mogelijk is dan bijv 1 hypotheek deel.

De echte grap, na het passeren van de akte kunnen we de periode kostenloos vast laten zetten voor x jaar.
Want voor 1 jaar 0.94% rente naar bijv 10 jaar 1,34% is een hoger rente percentage. Dus dat mag kosteloos omdat je omhoog gaat

[Jovatov]

Generation Kill schreef op woensdag 15 april 2020 @ 13:21:
@perspectivebass @Valorian Het zijn inderdaad 2 delen onder zelfde hypotheek.
Het gaat niet om de 4K extra lenen, maar de 4K staat op 1 jaar waardoor die voor de rekentool zwaarder wordt getoetst. Dit tegenover de 240K voor 1.44 zorgt ervoor dat de gemiddelde toetsrente naar die 'magische' 1.51% schuift waardoor er in totaal 10K meer mogelijk is dan bijv 1 hypotheek deel.

De echte grap, na het passeren van de akte kunnen we de periode kostenloos vast laten zetten voor x jaar.
Want voor 1 jaar 0.94% rente naar bijv 10 jaar 1,34% is een hoger rente percentage. Dus dat mag kosteloos omdat je omhoog gaat

Ik snap hem nog niet helemaal, maar kennelijk zijn de maandlasten op 1.51% gunstiger dan 1.44% voor de ING, waardoor je dan meer mag lenen?

Dat gaat mijn (leken)pet te boven, want intuïtief zou je zeggen dat wanneer de rente het laagst is, dus de maandlasten het laagst, de bank het hoogste bedrag wil uitlenen.

Dat je de hypotheek daarna kan aanpassen geloof ik graag. Net zo goed dat je na ingang van je hypotheek alle leningen kan afsluiten die je wil. Zolang je je hypotheek blijft betalen doet de bank er niet moeilijk meer over.

[Generation Kill]

@Jovatov Volgens mij zit het als volgt als ik de hypotheek adviseur van ING mag geloven.

Onder de 1.51% wordt de hypotheek onaantrekkelijk om te 'verkopen' op de financieel markt, de lening levert immers een laag rendement, daardoor neemt het risco voor de bank toe en geven ze je minder geld.

Boven de 1.51% kijken ze naar de lasten, en die worden hoger als de rente hoger is waardoor je ook minder kunt lenen.

Nu weet ik ook niet veel hiervan en bovenstaande informatie komt van 1 hypotheek adviseur van ING die met een soort excel tool op zijn PC liet zien (toen er nog face 2 face afspraken werden gedaan). Het kan zo zijn dat ze beleid aanpassen en een andere partij compleet andere regels heeft die ook conform NHG zijn.
Zie @Gillonde hieronder voor de juiste omschrijving

Door dat kleine deel van 4000 op 1 jaar vast te zetten toetsen ze dat bedrag voor 5%. (Ik gok ivm rentes van het verleden). * EDIT: Zie hieronder de uitleg waarom 5%** Hierdoor schiet onze gemiddelde rente van 1.44% een stukje omhoog op moment van aanvragen. Hierdoor is die 10k meer mogelijk, want dichterbij die 1.51% over de hieronder genoemde 1.501

[ Voor 6% gewijzigd door Generation Kill op 15-04-2020 16:36 ]

[Gillonde]

Het heeft met de wettelijke financieringslastnormen te maken (nibud: https://www.nibud.nl/beroepsmatig/woonlasten-koopwoning/ ).

Stel je hebt een toetsinkomen van 50.000 euro per jaar. Bij een rentepercentage tussen 1,001% en 1,500% mag je 19% van dat inkomen "verwonen". Bij een rentepercentage tussen 1,501% en 2,001% is dit 20%. Door vlak boven de grens te gaan zitten mag je wettelijk gezien meer lenen.

@Generation Kill Die 5% is de wettelijke toetsrente voor alles onder de 10 jaar vast. Hiermee dwingt de overheid af dat bij kortere periodes het risico van plotselinge rentestijgingen is afgedekt en mensen niet ineens met een gigantische rente zitten na het aflopen van hun rentevastperiode.

[ Voor 26% gewijzigd door Gillonde op 15-04-2020 14:55 ]

[Stinger_Ventura]

Vraagje over de waarde en gevolgen van een foutief Energie Prestatie Certificaat.

Ik word door familie gevraagd om mee te kijken naar een koop woning, om te bepalen of er nog wat te isoleren valt.
Het maandelijks voorschot voor de energie maatschappij is €450.
Navraag leerde dat het SJV 9.000KWH is en 3.400m3 gas.
Opervlakte 132m2 woonruimte en 433m3 inhoud, woning uit 1959, 2 bewoners.

In het EPC staat dat de vloer Extra geïsoleerd is en het dak ook als extra gesoleerd.
De woning beschikt over vloer verwarming en nieuw dubbel glas (2006).

Wat ik mij afvraag is:
- is er een minimum waarde aan isolatie om extra geïsoleerd te definiëren?
- zijn er consequenties aan het leveren van een foutief EPC bij aankoop van een woning.

Van het dak weet ik vrij zeker dat het niet geisolleerd is. De bewoners gaven aan dat ze daar alleen een zeil over het dakbeschot hadden laten plaatsen.

[Jovatov]

Stinger_Ventura schreef op woensdag 15 april 2020 @ 15:56:
Vraagje over de waarde en gevolgen van een foutief Energie Prestatie Certificaat.

Ik word door familie gevraagd om mee te kijken naar een koop woning, om te bepalen of er nog wat te isoleren valt.
Het maandelijks voorschot voor de energie maatschappij is €450.
Navraag leerde dat het SJV 9.000KWH is en 3.400m3 gas.
Opervlakte 132m2 woonruimte en 433m3 inhoud, woning uit 1959, 2 bewoners.

In het EPC staat dat de vloer Extra geïsoleerd is en het dak ook als extra gesoleerd.
De woning beschikt over vloer verwarming en nieuw dubbel glas (2006).

Wat ik mij afvraag is:
- is er een minimum waarde aan isolatie om extra geïsoleerd te definiëren?
- zijn er consequenties aan het leveren van een foutief EPC bij aankoop van een woning.

Van het dak weet ik vrij zeker dat het niet geisolleerd is. De bewoners gaven aan dat ze daar alleen een zeil over het dakbeschot hadden laten plaatsen.

Ik heb geen verstand van EPC's. Maar 9000kwh elektra en 3400m3 gas voor twee personen is absurd hoog.

Of is hier sprake van een bedrijfspand/boerderijwoning die het hoge verbruik verklaart?

[Stinger_Ventura]

Jovatov schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:09:
[...]


Ik heb geen verstand van EPC's. Maar 9000kwh elektra en 3400m3 gas voor twee personen is absurd hoog.

Of is hier sprake van een bedrijfspand/boerderijwoning die het hoge verbruik verklaart?

Nee, het betreft vrijstaand 4 kamer woningtje van 132m2 met (zo te zien) eigenaren van middelbare leeftijd.
Op basis van de foto’s heb ik geen: server-park/mining-rigs of wietplantage kunnen ontdekken. 😬

[Jovatov]

Stinger_Ventura schreef op woensdag 15 april 2020 @ 16:15:
[...]


Nee, het betreft vrijstaand 4 kamer woningtje van 132m2 met (zo te zien) eigenaren van middelbare leeftijd.
Op basis van de foto’s heb ik geen: server-park/mining-rigs of wietplantage kunnen ontdekken. 😬

Ik zou bijna denken dat er een aantal jaar bij elkaar is opgeteld of iets dergelijks. €450,- aan gas/licht voor een huishouden van twee personen...

Met zulke waardes kan de isolatie in elk geval niet veel soeps zijn.

[Rubbergrover1]

Een gasverbruik van 3400 voor een vrijstaande oude woning kan prima. Hangt ook af van hoe comfortabel men het wil hebben en hoe vaak men thuis is. En wat electriciteit betreft, als er zoiets als een aquarium of vijver is, dan gaat de teller al snel flink oplopen. Of als er bijvoorbeeld in de badkamer een infrarood staler is voor na het douchen. Electriciteitsverbruik heeft in de regel dan ook weinig te maken met het EPC.

Terug naar je vraag, er zijn volgens mij geen strakke eisen gesteld hoeveel isolatie er niet zijn om 'mee te tellen'. Vaak is dat ook onbekend, als de isolatie er al een tijdje zit. Dus zit er een laag schuim? Dan telt het als geïsoleerd. Bovendien geldt bij de meeste zaken ook nog dat het niet allemaal geïsoleerd heeft te zijn, maar alleen de meerderheid. Als je bijvoorbeeld in de woonkamer een groot raam HR++ hebt en de andere ramen en deuren zijn enkel glas, dan kan het zijn dat toch de hele ruimte als HR++ geïsoleerd meetelt. Hecht dus vooral niet te veel waarde aan het EPC.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 15-04-2020 16:28 ]

[Mesque]

Mesque schreef op dinsdag 28 januari 2020 @ 12:30:
Ik ben vanochtend via via (warme contacten) in contact gekomen met een stelletje dat hun nieuwbouwwoning op een A-locatie wil verkopen omdat ze niet terug willen naar de hoofdstad. Ze moeten de woning nog betrekken, i.e. de woning is nog niet opgeleverd.

Wij hebben de woning online bekeken (de voormalig verkoopwebsite) en zijn heel erg geïnteresseerd (woning is perfect voor ons) en zouden eigenlijk het liefst de woning al kopen voordat hij op de markt komt. Uiteraard kent verkoper de gekke Amsterdamse woningmarkt en is het openstellen voor biedingen zodra zij de sleutel hebben erg aantrekkelijk, maar toch ben ik aan het overwegen al eerder een bod te doen in de hoop dat zij er toch vanaf zien het huis op de markt te zetten aangezien dit ook voor hen een hoop kosten bespaard. De enige info die ik nu heb zijn bouwtekeningen, info van de website en de originele verkoopprijs prijs (2.5j - 3j geleden), maar denk dat ik op basis daarvan en op basis van een eventueel gesprek met een aankoopmakelaar wel een inschatting kan maken. Heeft iemand hier nog wat tips & tricks?

Mocht het huis toch op de markt komen dan krijgen we bij de verkoper wel een kijkje in de keuken, i.e. zonder met voorbehouden te hoeven dealen krijgen wij dan bij een gelijk bod in ieder geval de persoonlijke voorkeur van verkoper. De enige angst die ik heb is dat dat met de huidige gekte hier en de locatie van het appartement financieel weleens te lastig zou kunnen worden (huidige inschatting van de waarde ligt bij ons min of meer op het randje).

Sodeknetter. Inmiddels hebben wij al een andere woning gekocht en deze dus aan ons 'voorbij laten gaan', ook omdat bleek dat verkoper toch een makelaar in de arm wilde nemen en eind maart de woning op Funda zou zetten. Ik ben blij dat we daar niet op hebben gewacht, de vraagprijs is 250k hoger dan waarvoor zij het hebben gekocht, zou dus ook ruim boven ons budget hebben gelegen.

Voor de geïnteresseerden, het ging om onderstaande. Ons bod, als we dat hadden gedaan, zou max 550k zijn geweest..

https://www.funda.nl/koop...1-rosy-wertheimstraat-85/

>

[mister_S]

@Mesque ik weet niet wat de gemiddelde prijzen daar zijn, maar het eerste dat ik dacht na het openen van die link was een grote "teeeering"

En dan ook nog een parkeerplaats kopen voor 65K

[ Voor 15% gewijzigd door mister_S op 16-04-2020 11:50 ]

[BBTM]

Ik heb vorig jaar na heel lang nadenken mijn 1e koop huis gekocht, op 22 jarige leeftijd toch een behoorlijke stap maar ik vond het persoonlijk nodig. Mijn vriendin en ik wilde gaan samen wonen en huren was voor mij geen optie, ik ben toen de opties gaan onderzoeken over het kopen van een woning.

Na een zoektocht van 6 maanden, dingen gezien te hebben die ik graag niet wil (appartement, gaskachels, gedateerde wonig etc) kwam er een pareltje vrij voor ons en heb ik ook geboden met behulp van m'n financieel adviseur. Omdat ik nog thuis woonde en de verkopende partij geen haast had bij verhuizen ivm nieuwbouw woning hebben wij daar gretig op ingespeeld door de overdrachtsvoorwaarden erg te versoepelen en pas in Januari 2020 de overdracht plaats te laten vinden.

Nu een paar maanden verder heb ik in Januari de notariële verplichtingen voldaan en heb ik een rente van 1,23% over 10 jaar. Erg blij met de complete gang van zaken en zit voor de komende jaren er lekker en goedkoop bij.

[Richh]

Net gebeld door de makelaar; "jullie hoeven morgen niet meer te komen bezichtigen, woning is al verkocht".

... wat? We mogen niet eens kijken!?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Gekkenhuis, blijkbaar nog steeds.

[hansvk]

In die prijsklasse zal dat wel blijven voorlopig.

[Citroentjuh]

Richh schreef op donderdag 16 april 2020 @ 15:18:

We mogen niet eens kijken!?

Heb jij liever dat ze je laten komen ook al is de woning al verkocht dan?

[Tjebakka]

Mesque schreef op donderdag 16 april 2020 @ 11:30:
[...]


Sodeknetter. Inmiddels hebben wij al een andere woning gekocht en deze dus aan ons 'voorbij laten gaan', ook omdat bleek dat verkoper toch een makelaar in de arm wilde nemen en eind maart de woning op Funda zou zetten. Ik ben blij dat we daar niet op hebben gewacht, de vraagprijs is 250k hoger dan waarvoor zij het hebben gekocht, zou dus ook ruim boven ons budget hebben gelegen.

Voor de geïnteresseerden, het ging om onderstaande. Ons bod, als we dat hadden gedaan, zou max 550k zijn geweest..


[...]
>

What the fuck. Dan heb je voor die prijs (+ erfpacht) een appartement van 83m2 met een saaie standaard keuken en een enorm basic badkamer. De locatie is top maar dan ben je echt een dief van je eigen portemonnee.

Normaal gesproken had ik gezegd dat er wel een rijke expat in zou gaan wonen maar dat is in deze tijden ook niet meer zo aannemelijk.

[_Christiaan_]

Mesque schreef op donderdag 16 april 2020 @ 11:30:
[...]


Sodeknetter. Inmiddels hebben wij al een andere woning gekocht en deze dus aan ons 'voorbij laten gaan', ook omdat bleek dat verkoper toch een makelaar in de arm wilde nemen en eind maart de woning op Funda zou zetten. Ik ben blij dat we daar niet op hebben gewacht, de vraagprijs is 250k hoger dan waarvoor zij het hebben gekocht, zou dus ook ruim boven ons budget hebben gelegen.

Voor de geïnteresseerden, het ging om onderstaande. Ons bod, als we dat hadden gedaan, zou max 550k zijn geweest..


[...]
>

Lekker dan, zit je in je mini appartementje met erfpacht, zonder tuin en zonder parkeerplaats...

[mwa]

_Christiaan_ schreef op donderdag 16 april 2020 @ 16:41:
[...]


Lekker dan, zit je in je mini appartementje met erfpacht, zonder tuin en zonder parkeerplaats...

Je gaat ook niet op de Zuidas wonen om van een enorme tuin te gaan genieten hè....

[perspectivebass]

mwa schreef op donderdag 16 april 2020 @ 16:47:
[...]

Je gaat ook niet op de Zuidas wonen om van een enorme tuin te gaan genieten hè....

Waarom zou je uberhaubt op de Zuidas willen wonen?

[FunkyTrip]

mister_S schreef op donderdag 16 april 2020 @ 11:48:
@Mesque ik weet niet wat de gemiddelde prijzen daar zijn, maar het eerste dat ik dacht na het openen van die link was een grote "teeeering"

En dan ook nog een parkeerplaats kopen voor 65K

Tja, het is wel Amsterdam, waar rijtjeshuizen uit 1980 voor een miljoen weg gaan

[sambalbaj]

Tjebakka schreef op donderdag 16 april 2020 @ 16:39:
[...]

What the fuck. Dan heb je voor die prijs (+ erfpacht) een appartement van 83m2 met een saaie standaard keuken en een enorm basic badkamer. De locatie is top maar dan ben je echt een dief van je eigen portemonnee.

Normaal gesproken had ik gezegd dat er wel een rijke expat in zou gaan wonen maar dat is in deze tijden ook niet meer zo aannemelijk.

Ze hebben inderdaad de goedkoopste projectoptie aan keuken en badkamer er in gezet. Je hebt naast erfpacht ook nog een eigen bewoning clausule, dus gelijk verhuren zit er ook niet in.

Lijkt mij al bij voorbaat voor de speculatie gekocht, maar zitten ze nu met deze crisis en een gebrek aan expats in hun maag.

[Richh]

Citroentjuh schreef op donderdag 16 april 2020 @ 16:35:
[...]

Heb jij liever dat ze je laten komen ook al is de woning al verkocht dan?

Nee natuurlijk niet. Maar toch, als verkoper ga je toch niet andere kopers afzeggen als er iemand 'slechts' de vraagprijs biedt?

En ruim overbieden in deze tijd? Wellicht zelfs zonder voorbehoud van financiering? Dan ben je bereid een zeer behoorlijk risico te lopen. Ik had simpelweg geen extreem hoge buy-out verwacht in deze coronacrisis (en ik was ook zeker niet van plan zoiets te doen, dus wat dat betreft maakt het ook niks uit). Daar sta ik toch best wel van te kijken.

Nogmaals; het is hier geen Amsterdam he het is imho een redelijk modale woning (<100m2). En het is al voor een ruim bovenmodaal budget.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 16-04-2020 17:18 ]

[FunkyTrip]

Richh schreef op donderdag 16 april 2020 @ 17:13:
[...]

Nee natuurlijk niet. Maar toch, als verkoper ga je toch niet andere kopers afzeggen als er iemand 'slechts' de vraagprijs biedt?

En ruim overbieden in deze tijd? Wellicht zelfs zonder voorbehoud van financiering? Dan ben je bereid een zeer behoorlijk risico te lopen. Ik had simpelweg geen extreem hoge buy-out verwacht in deze coronacrisis (en ik was ook zeker niet van plan zoiets te doen, dus wat dat betreft maakt het ook niks uit). Daar sta ik toch best wel van te kijken.

Nogmaals; het is hier geen Amsterdam he het is imho een redelijk modale woning (<100m2). En het is al voor een ruim bovenmodaal budget.

Daarom was ik zo blij met mijn woning...Onder de vraagprijs geboden, geaccepteerd en ze hebben de andere 10 bezichtigingen afgemeld ipv nog weekje wachten om andere biedingen af te wachten.

(en gewoon met ovb bouwkeuring zonder limiet)