Ervaring met huis kopen - Deel 8

[FirePuma142]

Defector schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 13:19:
Waarschijnlijk is het eerste bod geeneens bij de verkopers aangekomen. Die makelaar speelt nu een makkelijk spelletje. Vanuit het oogpunt van de verkopers wijst hij het bod bij voorbaat al af. En komt daarna met een hoger bod bij hun wanneer het spel pas echt begint.

Makelaar weet ook dat hij met een particulier te maken heeft en geen collega. Dus alle makkelijke trucjes die kan hij nu uit de kast halen. Wees bewust hij doet dit elke dag en voor jou is dit nieuw, hij staat er zakelijk in en jij emotioneel.

Dit is super doorzichtig, trap en niet in en geef aan dat je echt een reactie terug wil van de verkopers. Wat de makelaar ook zegt.

De verkopers hebben de makelaar ingehuurd om hun belangen te behartigen. Dat is wat hij doet. Dan kun je hoog en laag springen, daar gaat geen verandering in komen.

[Defector]

FirePuma142 schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 13:22:
[...]


De verkopers hebben de makelaar ingehuurd om hun belangen te behartigen. Dat is wat hij doet. Dan kun je hoog en laag springen, daar gaat geen verandering in komen.

Klopt, behalve dan bewust zijn van de rol van de verkoopmakelaar en niet meegaan in zijn spel. Door bij voorbaat al je bod te verhogen voordat je überhaupt een reactie van de verkopers hebt gekregen

[FirePuma142]

Defector schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 13:26:
[...]


Klopt, behalve dan bewust zijn van de rol van de verkoopmakelaar en niet meegaan in zijn spel. Door bij voorbaat al je bod te verhogen voordat je überhaupt een reactie van de verkopers hebt gekregen

De reactie die je hebt gekregen is die van de verkopers. Want gegeven door hun belangenbehartiger, ongeacht het feit of ze op de hoogte zijn gebracht of niet. Er op aan dringen dat het bod nogmaals een reactie krijgt is vragen naar de bekende weg.

[naitsoezn]

Die 5k per jaar voor onderhoud moet je zien in een bepaald perspectief: Als je een appartement met gezonde VVE hebt, dan moet je de VVE-bijdrage daar ook al bij rekenen (het onderhoud waar de VVE voor verantwoordelijk is, is doorgaans toch 'duurder' dan het onderhoud wat overblijft voor jezelf). Als er geen VVE is (bv in geval van een woning ipv appartement), dan is 5k helemaal geen raar bedrag (voor een bepaald type woning), maar je geeft het uiteraard niet elk jaar uit. Er zijn echter voldoende groot-onderhoud-dingen te bedenken die duurder zijn dan die 5k. Maar zoals altijd geldt: Het zijn gemiddeldes, dus de één zal goedkoper uit kunnen en de ander zal mogelijk iets meer kwijt zijn.

[Señor Sjon]

WOZ-waarde is leuk voor de belasting. Hier gaan huizen er zomaar 20-30% overheen op de vrije markt. Een huis kan ook vijf maanden te koop staan, waarvan 3 v.o.v. doordat een koper zijn financiering niet rond kreeg.

[Verwijderd]

Bor schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 13:14:
[...]


Krijg je daarmee niet direct een afwijzing; je geeft namelijk direct al aan dat er meer in het vat zit?

Ten opzichte van de vraagprijs vind ik het openingsbod ook laag in deze markt.

Huis staat al minstens 5 maanden te koop, dus dan krijg ik toch wel een beetje het gevoel dat er ondanks deze markt niet heel veel animo is. Kijk overigens ook even na of ze het huis niet al langer in de verkoop hebben en het na X maanden opnieuw aangeboden hebben om de teller op Funda weer op 0 te krijgen.

Zelfs in Den Helder zijn aantrekkelijke huizen binnen een maand verkocht. Huizen die lang te koop staan, daar is over het algemeen wat mis mee.

[AronB]

Ouwe Koning schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 13:11:
Bedankt voor jullie reacties so far. Zal jullie antwoord zoveel mogelijk algemeen te beantwoorden.

Het kopen van een huis heeft voor mij geen hoge prioriteit. In eerste instantie wilde ik pas begin volgend jaar een huis kopen, zodat ik nog even kon doorsparen. Geen enkel huis is perfect, maar na een flinke opknapbeurt en wat verbouwing kan dit huis wel in de buurt van perfect komen ;-) , vandaar ik nu een bod heb uitgebracht. Ik sta er wel rationeel in en als de verkopers mijn uiterste bod niet willen accepteren, kijk ik gerust verder.

330.000 is mijn openingsbod, dus ik wil de verkopers wel tegemoet komen. Via Funda heb ik wel gezien dat vergelijkbare huizen de afgelopen periode wel zijn verkocht binnen 2 maanden.

De WOZ waarde 2019 is 340.000. Alleen heb ik me laten vertellen dat je dit meer als indicatie moet gebruiken.

@Verwijderd Mijn definitieve bod uitbrengen met de voorwaarde dat het twee weken staat vind ik een goed idee :-) Thanks

De WOZ waarde is de geschatte marktwaarde een jaar terug, dus de WOZ waarde 2019 is de geschatte marktwaarde van het huis op 1 januari 2018. Ik weet niet wat de prijzen in 2018 en 2019 in Drechtsteden hebben gedaan, maar ik stel me zo voor dat ook rond Dordrecht de huizenprijzen in die periode meer dan 10% omhoog zijn gegaan.

Van WOZ waarde zou je echter kunnen zeggen dat het teveel gewicht geeft aan woonoppervlakte en locatie en inherent te weinig gewicht aan interieur en staat van onderhoud. Dus eigenlijk heb je heel weinig aan die WOZ waarde in dit geval.

Dat gezegd hebbende is een bod van 330k met een vraagprijs van 369k in de huidige markt meestal kansloos. Bij een courante woning, die in 2-4 weken worden verkocht zou het hoe dan ook kansloos zijn. Maar het feit dat het al lang te koop staat maakt het ingewikkeld.

[Tsurany]

Defector schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 13:26:
[...]


Klopt, behalve dan bewust zijn van de rol van de verkoopmakelaar en niet meegaan in zijn spel. Door bij voorbaat al je bod te verhogen voordat je überhaupt een reactie van de verkopers hebt gekregen

Wie zegt dat die makelaar niet met zijn klanten gecommuniceerd heeft? Wellicht heeft de klant gezegd een minimum prijs te hanteren en voor minder niet te willen verkopen. Als je geen haast hebt met verhuizen kan je in en stijgende markt gewoon wachten.

Barrycade schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 12:50:
Wat doet bv de WoZ waarde?
Heb je wel een logisch bod gedaan?

De vervolgstap zou zijn om een eindbod te doen.

Wat heeft de WOZ waarde hier mee te maken? Dat is echt zo'n irrelevant antwoord.

Secsytime schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 13:17:
Gewoon een bod van 320.000 doen, als ze psychological warfare willen.. kunnen ze die krijgen.

Als je het huis echt niet wilt hebben is dat een mooie stap ja. Ik zou je als verkoper direct de deur wijzen, ga maar ergens de kleuter uithangen.

[SvMp]

Ouwe Koning schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 12:42:
Beste Tweakers,

Ik heb voor het eerst in mijn leven een bod uitgebracht op een huis, maar die is afgewezen omdat de verkopers het gat tussen het openingsbod en de vraagprijs te groot vonden. Om deze reden hebben zij geen tegenbod gedaan om de onderhandeling te starten.
...

Reactie op zowel jouw vraag als jouw latere vervolg-post:
- In de huidige markt lijkt mij bieden onder de WOZ waarde kansloos. Hoewel de WOZ een indicatie is, is de WOZ meestal veel lager dan de marktwaarde.
- 5 maanden is lang, maar het is het hogere segment, en als de verkopers geen haast hebben, kunnen ze afwijzen. Ook woningen van 300k+ worden goed verkocht. Zeker nu de rente nog steeds dalende is.
- De reactie dat je met iets nieuws "moet" of "mag" komen is de arrogantie van de verkoper. Het is aan jou of je er in mee wilt gaan, of niet. Persoonlijk kan ik er slecht tegen, maar het is de markt.
- Tijdens mijn zoektocht op de markt voor bestaande bouw heb ik regelmatig een huis gezien met een vraagprijs die ik waanzinnig vind, maar het huis is een week later toch verkocht. Een reële prijs bieden gaat nu gewoon niet lukken.

[Sport_Life]

Señor Sjon schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 13:31:
WOZ-waardeVraagprijs is leuk voor de belasting Funda. Hier gaan huizen er zomaar 20-30% overheen op de vrije markt. Een huis kan ook vijf maanden te koop staan, waarvan 3 v.o.v. doordat een koper zijn financiering niet rond kreeg.

Valt me op dat veel kopers/bieders hun gevoel baseren op de vraagprijs. Die zegt echt helemaal niets over de waarde (wat de definitie ook mag zijn) van een woning.

Sommige mensen geven advies om bedrag x te bieden op een woning van 369k terwijl ze hoogstwaarschijnlijk de regio niet kennen en de woning zelfs nog niet eens hebben gezien van binnen. Hoe kun je dan ooit een "advies" geven voor een bepaald bedrag..

Onze woning is verkocht voor 10k boven de "vraagprijs" die 50k boven de taxatiewaarde lag. Maw, als het hoogste bod 20k onder de vraagprijs (= 30k boven de taxatiewaarde) was had hij hem ook gehad............

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 06-03-2020 14:50 ]

[Misanthropia]

vandaag is er een huis te koop gekomen dat een 1op1 kopie is van mijn net gekochte woning. Het ligt een straat verderop. De vraagprijs is 9% hoger dan van mijn woning en deze nieuwe woning mist een aanbouw, vloerverwarming en carport met deur, en heeft tuin op het westen. Ik ben benieuwd hoe lang dit te koop zal staan.

[ Voor 4% gewijzigd door Misanthropia op 06-03-2020 16:07 ]

[Mycroft]

Mijn partner en ik wonen nu nog in een huurhuis maar zijn op huizenjacht in een middelgrote stad in de randstad. We hebben hier een leuk deel van de stad op het oog maar hebben al drie keer achter het net gevist toen we een bod hebben uitgebracht.

Nu hebben we weer een huis bezichtigd dat we erg leuk vinden en willen een bod uitbrengen. Er waren ontzettend veel kijkers en het huis is in goede staat dus er zal flink overboden gaan worden. Er is een deadline voor wanneer alle biedingen binnen moeten zijn waarna de verkoper de beslissing neemt. De vraagprijs was (gebaseerd op onze ervaring en data) veel te laag dus we vinden het moeilijk te bepalen hoe hoog ons bod moet zijn om het winnende bod te hebben. We willen ook niet bizar gaan overbieden om boven de taxatiewaarden te komen en met lege zakken achter te blijven.

Is er nou echt niets anders mogelijk dan een goed bod uitbrengen en afwachten? We worden een beetje wanhopig en zijn bang dat we weer (net) overboden worden. We zouden vooral graag een indicatie willen hebben wat andere (hoge) biedingen zijn maar hier kom je natuurlijk niet achter. We hebben een aankoopmakelaar maar tot nu toe heeft dit nog niet geholpen het winnende bod te krijgen.

[MJV]

Afhankelijke van je situatie kun je overwegen zonder voorbehoud van financiering te bieden, mits je je bewust bent van de risico’s die daar aan kleven. Benadrukken dat je huurt en daarom flexibel bent qua datum van overdracht helpt misschien ook, al zal het een verkoper niet bewegen een bod dat 5.000/10.000 euro hoger ligt naast zich neer te leggen.

[FirePuma142]

Als je bij overbieden niet boven de taxatiewaarde biedt, dan bied je simpel gezegd niet over maar gelijk of onder. Cash is key, zet het in als je het hebt en je het er voor over hebt. Anders blijven zoeken.

[CrazyOne]

In de huidige gekke markt? Een schietgebedje doen en een kip slachten en de ingewanden bekijken? Is ook pure onzin, maar dat is de hele markt helaas.

Hoe graag je ook wilt, grote kans dat je toch weer wordt overboden. Misschien een categorie lager zoeken en dan flink overbieden. Niet datgene wat je zoekt, maar de markt is zo gek momenteel dat je datgene wat je graag wilt, erg moeilijk gaat krijgen....

[D-190]

Het is geluk hebben, en soms ook een kwestie van "gunnen". Ik heb puur geluk gehad, ik was als 2de met een bezichtiging. Ik bood ongeveer 6.000 onder de vraagprijs, en ik had het. En je moet nooit gigantisch gaan overbieden! Daarmee snij je jezelf alleen maar in de vinger, op zeer lange termijn misschien niet, maar als je het koopt als "tussenoplossing" ben je de pineut wanneer de huizenmarkt in elkaar dondert, dan blijf je misschien zitten met een restschuld. woz-waardes kan je allemaal vinden op internet, daar moet je bod ook rond zitten, en niet 30.000 erboven...

Soms kan je aan de stijl en meubels zien wat voor gezin het is, en kan je ook daarop je bod baseren.

Als je het gevoel hebt dat het een stel is dat uit elkaar gaat, is het vaak dat ze er het meeste voor willen hebben. Als het een oude vrouw/man is komt er soms ook een kleine kans van gunnen bij.

Ik kocht mijn huis van een oude vrouw, dat zag ik meteen aan de meubels en de keuken. Ik zei eerlijk tegen de makelaar dat ik geen zin had om lang te gaan onderhandelen. Uiteindelijk ben ik nog 2.000euro gestegen. De makelaar had aan de verkoopster verteld dat ik een nette goede jonge man was met goede intenties, daardoor gunde ze me de woning. Zij had er eigenlijk meer voor kunnen krijgen.

Het was mijn 3de woning die ik bezichtigd had, dit was bijna 3 jaar geleden.
Het is of geduld hebben, of nog even wachten tot de huizenmarkt in elkaar dondert, of je "voorwaardes waar een huis aan moet voldoen"aanpassen

[FirePuma142]

D-190 schreef op zaterdag 7 maart 2020 @ 22:48:
woz-waardes kan je allemaal vinden op internet, daar moet je bod ook rond zitten, en niet 30.000 erboven...

Vergeet dan zo ongeveer de gehele Randstad maar.

De makelaar had aan de verkoopster verteld dat ik een nette goede jonge man was met goede intenties, daardoor gunde ze me de woning. Zij had er eigenlijk meer voor kunnen krijgen.

Klinkt als makelaarsprietpraat. De makelaar kletst ook maar wat, hoe weet hij nu wat voor vlees hij in de kuip heeft tenzij je een naaste bent? En wie geeft er in hemelsnaam duizenden euro's aan een wildvreemde cadeau omdat de makelaar zegt dat het zo'n lieverd is.

[wcduck]

D-190 schreef op zaterdag 7 maart 2020 @ 22:48:
Het is geluk hebben, en soms ook een kwestie van "gunnen". Ik heb puur geluk gehad, ik was als 2de met een bezichtiging. Ik bood ongeveer 6.000 onder de vraagprijs, en ik had het. En je moet nooit gigantisch gaan overbieden! Daarmee snij je jezelf alleen maar in de vinger, op zeer lange termijn misschien niet, maar als je het koopt als "tussenoplossing" ben je de pineut wanneer de huizenmarkt in elkaar dondert, dan blijf je misschien zitten met een restschuld. woz-waardes kan je allemaal vinden op internet, daar moet je bod ook rond zitten, en niet 30.000 erboven...

Soms kan je aan de stijl en meubels zien wat voor gezin het is, en kan je ook daarop je bod baseren.

Als je het gevoel hebt dat het een stel is dat uit elkaar gaat, is het vaak dat ze er het meeste voor willen hebben. Als het een oude vrouw/man is komt er soms ook een kleine kans van gunnen bij.

Ik kocht mijn huis van een oude vrouw, dat zag ik meteen aan de meubels en de keuken. Ik zei eerlijk tegen de makelaar dat ik geen zin had om lang te gaan onderhandelen. Uiteindelijk ben ik nog 2.000euro gestegen. De makelaar had aan de verkoopster verteld dat ik een nette goede jonge man was met goede intenties, daardoor gunde ze me de woning. Zij had er eigenlijk meer voor kunnen krijgen.

Het was mijn 3de woning die ik bezichtigd had, dit was bijna 3 jaar geleden.
Het is of geduld hebben, of nog even wachten tot de huizenmarkt in elkaar dondert, of je "voorwaardes waar een huis aan moet voldoen"aanpassen

Ik vrees dat dit echt een achterhaald verhaal is. Drie jaar geleden was de situatie compleet verschillend met de situatie nu. Je geeft aan dat je niet 30k boven de WOZ waarde moet gaan zitten. In de randstad is dat tegenwoordig een minimum wat je bij de WOZ waarde op moet tellen. Enkel bij absolute krotten kan je af en toe nog onder de vraagprijs bieden, maar bij ongeveer 75% dien je over te bieden.

[BekSide]

De WOZ waarde is totaal niet te gebruiken als richtpunt voor de waarde van een woning.

Zoek de WOZ op van een willekeurig huis op funda en je zal het zien.

Overigens is de gekte op de markt niet enkel in de randstad. Dat geldt inmiddels voor bijna het hele land.

Eindhoven waar ik zelf veel naar huizen kijk is momenteel misschien nog wel gekker dan de randstad.

Ik ben er normaal gesproken totaal geen voorstander van, maar een aankoopmakelaar kan soms wel wonderen doen. Hier in de regio hebben de makelaars onderling gewoon een groepsapp waarin de huizen voor ze funda op gaan al vaak verkocht worden.

Een groot percentage komt niet eens meer funda op.

Kost je wel courtage bij aankoop, maar heb je wellicht wel een huis zonder 40 man op een kijkdag.
Diezelfde aankoopmakelaar zal jou ook adviseren wat te bieden. En dus voorkomen veel te veel te betalen.

[ Voor 6% gewijzigd door BekSide op 08-03-2020 00:19 ]

[DutchKel]

De gekte is inderdaad in het hele land. Wij hebben een appartement te koop in een dorp in Noord-Brabant de vraagprijs is bieden vanaf 10000 boven de WOZ waarde. De makelaar vond het een fair bedrag. Maar het leek erop dat hij zich in de gekte had vergist. Er zijn gisteren 13 kijkers geweest die allemaal interesse hebben. Als ik het zo inschat gaat de prijs nog wel 20000 euro erboven zitten. De hypotheekrente is nu zo laag en mensen willen zo ontzettend graag een woning hebben dat het nu letterlijk wat de gek ervoor geeft is.

Het enige wat wij wel extra doen naast de hoogste bieder is 1 persoon de voorkeur geven omdat het een vriend van de buurman is. Die geven we dus op de dag van de bieding als hij niet heeft “gewonnen” een extra kans om nog een bod te doen.

Ik kan je dus 2 tips geven: zorg dat je de verkopers kent of eventueel de buren. Dan kun je daar mogelijk wel iets mee regelen en als dat niet het geval is dan zit er helaas niks anders op dan hoog inzetten.

Als alternatief kun je niet te kijken naar huizen met bieden vanaf (dan heb je wellicht wel wat minder populaire woningen).

[ISaFeeliN]

Ik ben met mijn familie ook al bezig sinds begin feb 2020. Wij hebben nu een koopwoning in Den Haag, maar niet al te veel overwaarde vanwege een nogal rotte VVE. Dat maakt de verkoop van die woning helaas minder winstgevend dan we hadden gehoopt. Te weinig eigen geld om substantieel te kunnen overbieden (20k op een vraagprijs van 250k bijv. is al niets meer in sommige gevallen). Omdat ik thans in Purmerend werk, maar ook kan uitvallen naar omgevingen van Leusden, Wijk bij Duurstede en Apeldoorn, zijn wij ook in die contreien aan het zoeken. En verder dan Hoorn, Heerhugowaard, Alkmaar, die hoek. Dat zijn, zou je zeggen, niet zoveel gekkegheden in vergelijking met de randstad.

Ons eerste echte kans was in Hoorn. Dat was een (prachtig, af) huis met een vraagprijs van 240k. Laag ingezet door de verkopers, dus enorm veel kijkers. Op advies van een aankoopmakelaar 255k geboden, en dat bod later zelfs nog verhoogd naar 276k. Veels te hoog dachten wij, maar ovb. van financiering (die leek ons altijd afgeketst zou worden, maar anders kun je er altijd nog onderuit zelfs na het tekenen van een koopcontract). Toen zaten we ineens bij de laatste 3 bieders (ja ik weet het, deze makelaar speelde een verboden spelletje eigenlijk door meerdere (her)biedingen toe te laten), maar vistten we alsnog naast het net want een van die drie bieders was een ex-collega van de verkoper. Jammer joh.

Zoiets soortgelijks ook nog gehad in Wijk bij Duurstede (echt een klein dorpje/wijkje maar was redelijk ideaal met scholen voor de kids).

Enorme tegenvallers zijn dat natuurlijk, maar je moet gewoon doorzetten. Wij hebben nu eindelijk beet met een huis in Heerhugowaard in een fantastische wijk, maar ook overboden uiteraard en het is nog maar hopen dat de taxatie dicht genoeg bij ons bod zit.

Je kansen vergroten kun je nu m.i. op 2 manieren doen:

- veel eigen geld meenemen waardoor je kunt overbieden (maar je je huis wel onder water zet, willen wij gewoon NIET aan mee doen (ook al hadden we wel eigen geld))
- verder uit de randstad gaan kijken (zoals meerdere mensen al zeggen is het inderdaad wel overal gekkehuis, maar het is in de randstad wel een stuk erger nog en daar is de concentratie bieders met veel eigen geld veel hoger).

Een aankoopmakelaar kun je nemen, maar ik zou er wel een nemen die op basis van no-cure-no-pay werkt, want als jij niet al te veel eigen geld mee kunt nemen dan zal die aankoopmakelaar ook niet verder komen dan een bedrag die niet veel kans geeft en voor ieder huis waar je op bied kun je anders weer afrekenen bij je aankoopmakelaar.

Sommige makelaars zullen je ook blijven mailen nadat je een keer met een biedingsronde hebt mee gedaan met andere huizen die veelal nog niet op Funda staan. Niet dat dat perse een voordeel geeft, want de verkopers willen het uiteraard op de markt verkopen om hun winst te maximaliseren. Maar je weet wat er aan zit te komen.

Funda echt monitoren en dagelijks (meerdere malen) checken tegen je filters. Mijn ervaring is dat huizen veelal na 2 dagen na verschijnen op Funda volgeboekt zijn met bieders.

Verder checken wij alle huizen/adressen tegen www.leefbarometer.nl, daarmee kun je veelal wel snel het koren van het kaf scheiden of juist de pareltjes er uit vissen in wijkjes die anders niet opvallen. Want niet alleen het huis zelf is belangrijk, de buurt waarin ie staat is wellicht nog belangrijker. www.huispedia.nl is verder leuk voor allerlei gegevens over het huis en de buurt om een beeld te krijgen van het huis en de omgeving.

Succes!

[ Voor 15% gewijzigd door ISaFeeliN op 08-03-2020 09:58 ]

[Biohazzard21]

Tactiek van te voren bepalen, dus wat wil en kan je maximaal aan een huis (en eventuele verbouwing) uitgeven. Zo weet je ook hoeveel je maximaal wilt overbieden.

Hier aan vast houden, niet gek laten maken en eventuele teleurstellingen gewoon snel vergeten.

[fsfikke]

D-190 schreef op zaterdag 7 maart 2020 @ 22:48:
Het is geluk hebben, en soms ook een kwestie van "gunnen". Ik heb puur geluk gehad, ik was als 2de met een bezichtiging. Ik bood ongeveer 6.000 onder de vraagprijs, en ik had het. En je moet nooit gigantisch gaan overbieden! Daarmee snij je jezelf alleen maar in de vinger, op zeer lange termijn misschien niet, maar als je het koopt als "tussenoplossing" ben je de pineut wanneer de huizenmarkt in elkaar dondert, dan blijf je misschien zitten met een restschuld. woz-waardes kan je allemaal vinden op internet, daar moet je bod ook rond zitten, en niet 30.000 erboven...

Geluk moet je zeker hebben, maar met de rest ben ik het ook niet eens. Vorige maand een (eerste) huis gekocht in de randstad. Het huis was een heel stuk lager geprijsd dan de huizen waar we voor die tijd naar hadden gekeken. Naar onze ervaring zaten ze ook te laag, maar dat gaf ons wat speelruimte.
Bij de bezichtiging gaf de makelaar al aan meerdere biedingen rond de vraagprijs te hebben gehad. Meteen een bod gedaan wat daar flink boven lag (50k), zonder voorbehoud en flexibele overdracht. Paar dagen later het belletje dat we het niet waren geworden. Toen samen met onze aankoopmakelaar (die de verkopende makelaar goed kende) ondanks dat het huis eigenlijk al toegezegd was aan iemand anders nog een bod gedaan, dat was ook niet genoeg. Uiteindelijk hebben we ze gewoon gevraagd wat ze wilden hebben om het aan ons te verkopen. Dat was een bedrag waar wij nog steeds heel happy mee waren. We waren al heel lang op zoek en dit was hem gewoon, dan moet je soms een beetje de stoute schoenen aantrekken.

Je moet zelf een gevoel hebben wat een huis waard is, standaard regeltjes over de WOZ waarde zijn veel te algemeen. Ons bod lag 4 ton boven de WOZ waarde en meer dan een ton boven de vraagprijs. Taxatie kwam 10k onder ons bod uit

[Metro2002]

Bieden wat je het huis waard acht en niet meer. In de gekte kun je straks veel te veel bieden en dan heb je direct 2 problemen: Waar haal je het geld vandaan (de bank financieert het echt niet als jij 3 ton biedt op een huis dat 2 ton waard is) en je staat gelijk tot je nek toe onder water.
Sta ook even stil bij hoe absurd de huidige woningprijzen zijn en kijk niet alleen maar naar je maandlasten. Misschien is het in de huidige markt zelfs wel beter om eerst even te huren ipv te kopen. Ook al betaal je daar behoorlijk wat voor.

[ID-College]

Toen ik kocht en verkocht was het vrij simpel. Ook toen draaide de markt volop (1.5 jaar geleden). Ik wist wat ongeveer de m2 prijs was. Ik wist hoeveel m2 ik had.

Heel simpel gezegd wist ik dus wat het ongeveer waard was. Zoals iedereen zette ik hem voor minder te koop, wetende wat ik ervoor zou krijgen.

De mensen die geen onderzoek deden of geen makelaar hadden boden allemaal de vraagprijs of net erboven. Kansloos dus. Diegene die wel research hadden gedaan of een makelaar hadden boden de juiste prijs (10% boven de vraagprijs destijds).

Kortom: weet wat de markt doet in die regio zodat je een zinnig bod doet. Anders is het idd kansloos

[sapphire]

ID-College schreef op zondag 8 maart 2020 @ 10:45:

Kortom: weet wat de markt doet in die regio zodat je een zinnig bod doet. Anders is het idd kansloos

Mijn vrouw en beste vriend zijn beide makelaar en 'weten wat de markt doet' probleem is alleen dat de markt zelf het niet weet

In de randstad in hun werkgebied zetten ze huizen al hoog in de markt waarvan ze zelf denken "WTF is dit voor prijs" en zelfs dan word er eigenlijk altijd boven de vraagprijs geboden.
Letterlijk het enige huis in het gebied tussen 2 en 3 ton hier in het dorp wat al langer dan een maand te koop staat is het huis van mijn buren. En dat is een combi van hoge vraagprijs,verouderde woning, slechte presentatie en matige makelaar (al is het ondertussen al verkocht geweest maar mensen trokken zich terug).

Het is hier zo'n gekkenhuis dat ze serieus problemen hebben met taxaties omdat het verschil tussen bod en taxatie te groot is voor de bank. Al zijn er genoeg mensen die dat verschil met eigen geld dichten.

Enige wat ik kan zeggen wat helpt is geduld, een grote portemonnee, flexibele oplevering/voorwaarden of om één of andere manier een gunfactor hebben. Dan nog vraag ik me regelmatig af of je sommige prijzen moet willen bieden. Wij willen ook verhuizen maar een paar m2 meer kost me met gemak 200K meer

[ID-College]

sapphire schreef op zondag 8 maart 2020 @ 11:14:
[...]

Mijn vrouw en beste vriend zijn beide makelaar en 'weten wat de markt doet' probleem is alleen dat de markt zelf het niet weet

In de randstad in hun werkgebied zetten ze huizen al hoog in de markt waarvan ze zelf denken "WTF is dit voor prijs" en zelfs dan word er eigenlijk altijd boven de vraagprijs geboden.
Letterlijk het enige huis in het gebied tussen 2 en 3 ton hier in het dorp wat al langer dan een maand te koop staat is het huis van mijn buren. En dat is een combi van hoge vraagprijs,verouderde woning, slechte presentatie en matige makelaar (al is het ondertussen al verkocht geweest maar mensen trokken zich terug).

Het is hier zo'n gekkenhuis dat ze serieus problemen hebben met taxaties omdat het verschil tussen bod en taxatie te groot is voor de bank. Al zijn er genoeg mensen die dat verschil met eigen geld dichten.

Enige wat ik kan zeggen wat helpt is geduld, een grote portemonnee, flexibele oplevering/voorwaarden of om één of andere manier een gunfactor hebben. Dan nog vraag ik me regelmatig af of je sommige prijzen moet willen bieden. Wij willen ook verhuizen maar een paar m2 meer kost me met gemak 200K meer

Eens. Maar dat zijn dan ook wel de uitschieters dan de norm denk ik zo. Het plafond weet je nooit, dat is idd wat de gek ervoor geeft. Je hebt altijd wel een idee wat het wel moet opleveren. Met een beetje research moet je de bodem wel weten. Veel biedingen zaten bij mij ver onder de bodem. Dat is dus per definitie kansloos, en daar doelde ik een beetje op

[Hackus]

@Spiff1 Je moet een beetje geluk hebben, en niet te weinig bieden. 30-40k is nier raar momenteel, maar de verkopers(vooral ouderen) gaan eerder met een nette koper in zee, dan een hoog bod. Klinkt gek, want 'je laat toch geen 5-10k liggen' Dat boeit veel ouderen niet, zij hebben liever een nette koper die er met plezier gaat wonen en ook 'in de buurt past'. zo heb ik mijn NL'se appartement ook gekocht. vaak is men tevreden met snelle verkoop, niet teveel gezeur en nette nieuwe bewoner(s)

[sapphire]

ID-College schreef op zondag 8 maart 2020 @ 11:20:
[...]

Eens. Maar dat zijn dan ook wel de uitschieters dan de norm denk ik zo. Het plafond weet je nooit, dat is idd wat de gek ervoor geeft. Je hebt altijd wel een idee wat het wel moet opleveren. Met een beetje research moet je de bodem wel weten. Veel biedingen zaten bij mij ver onder de bodem. Dat is dus per definitie kansloos, en daar doelde ik een beetje op

Nee dat is de norm, er word vrijwel alleen maar ruim overboden. De enkele keer dat dat niet gebeurd is eigenlijk altijd een huis van oude mensen welke veel te vol staat met grote bruine meubels. Dan wacht je tot ze er uit zijn, haal je het huis leeg, nieuwe foto's en weer terug op Funda en weg is het....

[3x3]

@Spiff1
Ik zou je in deze tijden de volgende 5 zaken willen meegeven:

• Weet wat een huis waard is.
• Wees die ideale koper voor de verkoper
• Wees bereid te verliezen om te winnen
• Relativeer de huizenprijzen
• Wees de baas over je emoties

Weet wat een huis waard is.
Goed marktonderzoek doen is inderdaad het fundament dat voorkomt dat jij die 'ene' bent die gigantisch boven de marktwaarde biedt. Met alle financiele en fiscale gevolgen van dien.

Als je lid bent van de Vereniging Eigen Huis, kun je via Calcasa relatief goedkoop een waarde indicatie laten maken van de waarde van het huis. Een nog betere optie is via een goede aankoopmakelaar inzicht in de prijzen van verkochte woningen in de buurt te krijgen. Zodat je kan vergelijken naar wat een woning waard is. Een goed gevoel krijgen voor marktwaarde kost wel vaak wat tijd.

Wees die ideale koper voor de verkoper:

• Beeld je eens in, aan wie je zelf graag een huis zou willen verkopen.
• Belangrijkste factor is voor veel verkopers de prijs,
• maar net zo goed ook de zekerheid van financiering. Als je de financiering al rond hebt, en kan kopen zonder 'voorbehoud van' dan heb je een streepje voor.
• Mensen geven onbewust voorkeur op mensen die lijken op hunzelf lijken in hobbies/sociale klasse/werk dus wees niet bang om jezelf te laten zien. Kies bijvoorbeeld om je facebook open te stellen en bij te werken met een beeld dat je meer like-able maakt (foto's van vrijwilligerswerk, met je ouders (als de verkopers zo oud zijn als je ouders)
• Ga in gesprek met de buren, zorg dat die jouw like-able vinden en niet vergeten, mocht de verkoper 't onderwerp een keer bespreken met de buren, dan is het fijn als je naam genoemt wordt.
• Maak jezelf bekend bij de verkoper, doe eens een briefje door de deur of maak een praatje. Geef de verkoper vooral niet het idee dat je mogelijk over elk klein gebrek later zult zeuren, maar informeer je tegelijkertijd goed en duidelijk over de gebreken van een huis

Wees bereid te verliezen om te winnen
In de huidige markt, zul je ook met serieus goede boden, niet altijd een huis winnen. Je kan beter 5x redelijk bieden, en pas een vijfde droomhuis winnen, dan 1x veel te agressief bieden en daar de rest van je leven spijt van hebben. Elke keer als je een huis niet bemachtigd leer je vaak wat, en sta je sterker in een volgende biedronde. Vele grote ondernemers zijn eerst een paar keer failliet gegaan voor de ze begonnen aan hun nu multinational. Weet ook dat elke keer als je een huis niet koopt, je steeds beter weet wat je wel en niet wil in een woning.

Relativeer de huizenprijs
De verkoopsprijzen van huizen zijn gigantisch gestegen. Maar de rentes ook lager dan ooit. Als je kijkt naar de nominale waardestijging voel je misschien drempel om te kopen of heb je het gevoel dat huizen heel duur zijn. Maar als je kijkt naar de totale kosten van huiseigenaarschap, dus daarbij ook de financieringskosten over 30 jaar meerekent is de stijging van prijzen de afgelopen jaren iets minder sterk dan het lijkt.En als je wel 2~5K meer biedt dan wie dan ook, dan is dat gespreid over 360 maanden een relatief klein bedrag. Het tekort is nu 300.000 huizen, en zelf nu worden er elk jaar nog te weinig huizen (50 tot 70K) bijgebouwd tenopzichte van de huishoudengroei (100K per jaar). Dus ook bij een economische crisis, is er grote kans dat de schaarste en waarde van je huis overeind blijft.

Emoties

Misschien wel het moeilijkste van allemaal, het keer op keer omgaan met teleurstellingen, het gevoel van machteloosheid, het gevoel dat je een thuis mist terwijl huizen allemaal duurder worden elke maand.
Weet dat je van tegenslag kan groeien, analyseer elke keer als iets niet is hoe je wilt, hoe jij stappen kan maken om iets wel zo te krijgen als je wilt. Maak van een huis als je hem nog niet gekocht hebt, niet je thuis. Dan kun je er makkelijker afstand van doen. Maar laat die emoties vooral je niet beinvloeden op zo'n manier dat je overbiedt op een manier dat je er jaren spijt van hebt.

Kortom, als je weet wat een huis waard is, jij de ideale koper bent, bereid bent te verliezen om te winnen, de huizenprijzen weet te relativeren en baas bent over eigen emoties heb je een solide fundament om je volgende huis te kopen. Succes is er vaak voor die genen die juist doorzetten als het moeilijk wordt.

[ Voor 51% gewijzigd door 3x3 op 08-03-2020 14:43 ]

[Misha]

Briefje door de bus doen waarin je jezelf en je partner voorstelt. Kan wonderen verrichten

[Freakertje]

Bockelaar schreef op zondag 8 maart 2020 @ 11:48:
holy ****. Ik ben blij dat ik mijn tent niet verkoop. Ik zou gek worden van al die dingen.Een huis verkopen is toch een financiele transactie? Vorig huis verkocht aan een chinese expat, die bood het meeste. Ik snap niet zo goed wat het uitmaakt wie het koopt van je: je bent daarna weg en het is niet meer van jou. Mij kan het niet schelen als het verhuurt wordt aan 30 roemenen uit de bollenindustrie, het is niet alsof je je kind verkoopt of zo

Ik had een oost Europeaan die op dat moment het hoogste bod deed. Was vijf minuten binnen op een persoonlijk kijkmoment. Vroeg direct wat hij moest bieden om het te krijgen. Makelaar heeft netjes niet gestuurd.
Iets later werd hij toch net overboden. Dat gemeld, deed hij gelijk knorrig en dreigde met dat hij ook ergens anders bezig was.

Al met al voelde het met hem gewoon niet goed. Gelukkig had ik vergelijkbare biedingen.

Ik had ook een bod van een vader met dochtertje die al lang op zoek waren. Als die binnen de €5.000,- onder het hoogste bod waren gebleven, had ik het zeker overwogen het hun toch te gunnen. Helaas voor hun was het uiteindelijk fors meer.

Je hoeft niet altijd het hoogste bod te gunnen, er kunnen veel factoren meespelen, soms heb je geluk met de gunfactor, soms spelen er andere troeven mee (snel handelen, snelle overdracht, of juist overdracht op langere termijn, zekerheid met financiering, wel/niet keuring, etc. etc.) Als de verkoper heel trots op zijn tuin is, kan het zelfs meespelen als je aangeeft de tuin niet drastisch te veranderen. En dat hij zo nu en dan nog eens mag komen kijken. Ik noem maar iets geks wat soms kan meespelen dat het huis niet naar de hoogste bieder gaat
Gaat de verkoper gewoon voor de knaken, ja dan heb je pech

Mijn tip aan de TS: kijk ook naar woningen die al iets langer op de markt staan en kijk daar eens of het aantal concessies dat je moet doen, nog aanvaardbaar kan zijn, baseer je prijs daarop en je weet maar nooit wat er gebeurd. Zo heb ik in deze markt nog 10% van de vraagprijs af weten te halen. En ik snap nog steeds niet waarom anderen het niet wilden hebben (voor mijn prijs dan)

[Blue-eagle]

Enkele vrienden van me hebben huizen gekregen (in Amsterdam) terwijl ze niet het hoogste bod hadden uitgebracht (volgens de verkoopmakelaar). Ze zaten er eigenlijk altijd onder. Gemiddeld kostte het deze vrienden zo'n 8 tot 10 biedingen totdat ze eindelijk een "ja" kregen.

Het gaat vooral om het gunnen lijkt het. Een vriendin van me ging samenwonen met d'r vriend en ze wilden een gezinnetje beginnen. Dus ze prezen het huis en de buurt en de nabije scholen helemaal de hemel in. De verkoper smolt tijdens het gesprek al.

En persoonlijk zou ik ook zo te werk gaan denk ik. Een Aziaat die 10k meer biedt voor een huis waarvan je weet dat het puur een zakelijke investering is? Doei. Een stelletje wat in "mijn" huisje een gezin gaat stichten maar net onder de vraagprijs zit? Welkom! Laten we gaan praten over de prijs.

[Cergorach]

Als ik het dus zo lees is het een mooi verhaal uit je duim zuigen en het uber-schattige nichtje presenteren als je dochter... ;-)

Wachten gaat niet echt helpen, er is de afgelopen jaren te weinig bij gebouwd tov. de bevolkingsgroei. Daarnaast is bouw/woon 'land' een beperkt beschikbare investering, de laatste keer dat wij er in Nederland land bij kregen om te bouwen/wonen is alweer ruim 50 jaar geleden (Flevoland). Als de huizen markt omvalt, valt er een hele hoop meer om waardoor een hoop mensen ook veel minder de mogelijkheid krijgen om te kopen.

Verschillende mensen hebben verschillende eisen aan wonen en woningen op verschillende momenten in hun leven. Als je kijkt naar de huizen prijzen in/rond Amsterdam liggen die minstens twee keer zo hoog dan die in bv. Zeewolde, Lelystad is nog goedkoper. Als je vervolgens in de randstad werkt is dat wel opeens een heel stuk langer reizen, maar is dat €300.000 over 30 jaar waard? En kan je die (veel) hogere huizen prijs in bv. de randstad wel ophoesten?

Als het om werk gaat in deze markt, waarom verhuizen ipv. naar ander werk te zoeken? Is (meer) thuiswerken een optie?

[koentjuh]

Blijft lastig denk ik en ligt helemaal aan de voorkeuren van de verkoper.

De een wil zekerheid dus dan helpen minder tot geen voorbehouden. De andere wil keiharde knaken dus hoogste prijs. Dan ben je zonder overwaarde uit een ander huis in je achterzak bijna altijd minder kansrijk. Want die kunnen die - boeiend ik gooi er nog gewoon wat extra boven op - kaart trekken.

Ons huis staat nu ook te koop in de randstad en binnenkort verloopt de deadline voor biedingen, ik ben er ook nog niet helemaal uit welk aspect ik meer laat meewegen :-)

[SvMp]

D-190 schreef op zaterdag 7 maart 2020 @ 22:48:
Het was mijn 3de woning die ik bezichtigd had, dit was bijna 3 jaar geleden.
Het is of geduld hebben, of nog even wachten tot de huizenmarkt in elkaar dondert, of je "voorwaardes waar een huis aan moet voldoen"aanpassen

De enige aanleiding voor instorting van de woningmarkt is rentestijging. En in dat geval zul je niet meer 'huis' kunnen financieren, want de prijsdaling is het gevolg van dalende financieringsmogelijkheden. Het is alleen zinvol om op instorting te wachten als je een groot bedrag aan eigen liquide middelen beschikbaar hebt voor aankoop van een huis.

[Streamz]

Ik heb een paar maanden geleden mijn huis verkocht. Utrecht overigens. Dat ging zo:

Makelaar laten komen die mijn vorige huis had verkocht. Mijn inschatting en de zijne lagen 10k uit elkaar. Het huis is voor het hoogste van die twee bedragen de markt opgegaan.
Huis komt Funda, maar is de eerste twee dagen alleen zichtbaar voor makelaars. Ziehier een voordeel voor aankoopmakelaars, zij hebben eerste keus. Direct al afspraken, na twee dagen de rest, 26 bezichtigingen verspreid over twee dagdelen (20min per bezichtiging), bieden tot einde 2e dagdeel. 4 biedingen, twee op gelijke hoogte. 1 ovv financiering, 1 ovv bouwkundige keuring.

Hoe heb ik besloten?

Gekozen voor degene met het voorbehoud van financiering. Waarom? Het is een ja of een nee. Bouwkundige keuring is altijd minder zwart wit. Dus die wil je niet. Wanneer financiering afketst, kun je altijd naar no2 gaan. Of opnieuw op de markt zetten.
1 van de twee hoogste bieders had ook nog een motivatiebrief geschreven. Althans, dat zei de makelaar. Heb die brief nooit gelezen. Ook niet gevraagd.

Ik weet overigens ook niet of de twee hoogste biedingen exact hetzelfde bedrag waren. Misschien was 1 afgerond, en de ander niet. Of zat er 500 euro tussen.
Maakt me allemaal niet uit. Hoog bod, laag risico.

Dus wil je een courant huis kopen? Minimaal 10, maar nog beter 15% overbieden, geen voorbehouden en afwachten. That's it.
Gunfactor, briefjes, bos bloemen, makelaar paaien, allemaal onzin. Voor het overgrote deel van verkopers is het een transactie waar alleen geld en risico meespelen.

Wil je hier niet in meegaan? Pech. Dan kom je uit bij een klushuis (wat uiteindelijk altijd duurder uitvalt) of incourant huis (wat je in iets slechtere marktomstandigheden aan de straatstenen niet kwijt zal raken). Klushuis is dan nog je beste optie, als je weet wat je doet tenminste. Vandaag de dag is bijna niemand bereid te klussen, dus daar komen 5x minder mensen op af. Letterlijk. Downside: je moet zelf aan de slag, want inhuren is duur en goede mensen zijn extreem schaars.

Hoop dat ts er wat aan heeft.

[Pizza_Boom]

Streamz schreef op zondag 8 maart 2020 @ 19:33:
Gunfactor, briefjes, bos bloemen, makelaar paaien, allemaal onzin. Voor het overgrote deel van verkopers is het een transactie waar alleen geld en risico meespelen.

Ik heb toch echt, in de Randstad, een huis met gunfactor gekocht afgelopen jaar. Het is niet zo uitgesproken, maar ik weet vrij zeker dat het meegespeeld heeft. Waarom zou je anders de kans op overbieden laten schieten?

Ik had vrijwel meteen een afspraak, was de 2e kijker, dezelfde dag nog een bod gedaan/laten doen door mijn makelaar (woensdags, verkoopmakelaar ging 's avonds een lang weekend weg) en op maandag antwoord dat ik het voor de vraagprijs mocht overnemen, dan zouden de andere kijkers afgebeld worden. Wat daarin scheelt:
- Verkopende oudere dame is "import" in het dorp, maar haar man was er geboren en getogen. En zijn voorouders ook. Haar voorouders komen uit de regio. 3 van de 4 kinderen wonen nog altijd in het dorp. Ik ben zelf ook spreekwoordelijk hier geboren en getogen (zij het dat ik in een ziekenhuis geboren ben en niet kerkelijk ben). Mijn grootmoeder van vaders kant woont hier nog steeds (zelfstandig).
- Men wordt hier vrij moe van het zoveelste juppenstel uit Amsterdam, terwijl de "eigen kinderen" de regio uitgejaagd worden. Wij kwamen aangewandeld vanaf mijn ouderlijk huis. Dat is 5 minuten lopen, in een ander deel van het dorp.
- Ik had een kleine erfenis van mijn grootmoeder, bedoeld om te gebruiken in het kopen van een huis. Dat door laten schemeren.
- Klein makelaarskantoor uit het dorp als aankoopmakelaar met een makelaar uit een buurdorp als verkoopmakelaar. Die kennen elkaar.
- Ik was op voorhand al doorgelicht op mijn financiële kunnen. De makelaar wist wat ik kon, wat ik aan geld had en wat er aan gewicht in de strijd gelegd kon worden.

Verder was het huis niet sleutelklaar. Het was met liefde bewoond, zo zei men, maar moest wel grondig aangepakt worden. Dat ben ik nu ook aan het doen. De verkopers heb ik pas op de dag van verkoop zelf gezien, niet eerder.

Bieden rond de WOZ waarde? Mijn huidige WOZ aanslag ligt 26k onder mijn aankoopbedrag van december. Die zal dus wel behoorlijk doorstijgen komend jaar (sorry buren).

[Mycroft]

Pizza_Boom schreef op zondag 8 maart 2020 @ 20:10:
[...]

Wat ik hier (en in meerdere reacties) lees is dat de verkoper vooraf informatie heeft over ons als bieder. Tot nu toe heb ik alleen bezichtigingen meegemaakt waar een verkoopmakelaar de rondleiding deed. De verkopers weten dus niets van ons.
Ook bij het uitbrengen van het bos geloof ik niet dat er informatie over ons is doorgespeeld aan de verkopers ondanks dat we wat over ons en onze motivatie hadden gestuurd bij het bod.

Ik zie in dit systeem (van paar dagen bezichtigen en dan uiterste datum om bod uit te brengen) weinig ruimte om de menselijke kant in te brengen. Of zie ik dit verkeerd?

[Verwijderd]

Spiff1 schreef op zondag 8 maart 2020 @ 20:45:
[...]


Wat ik hier (en in meerdere reacties) lees is dat de verkoper vooraf informatie heeft over ons als bieder. Tot nu toe heb ik alleen bezichtigingen meegemaakt waar een verkoopmakelaar de rondleiding deed. De verkopers weten dus niets van ons.
Ook bij het uitbrengen van het bos geloof ik niet dat er informatie over ons is doorgespeeld aan de verkopers ondanks dat we wat over ons en onze motivatie hadden gestuurd bij het bod.

Ik zie in dit systeem (van paar dagen bezichtigen en dan uiterste datum om bod uit te brengen) weinig ruimte om de menselijke kant in te brengen. Of zie ik dit verkeerd?

Heb zelf vorig jaar in de randstad ook een huis gekocht.
Net als jij paar keer de neus gestoten omdat ik niet hoog genoeg bood / of onderwater toch nog ergens het gevoel had dat het nét niet het juiste huis was waardoor ik er niet volledig voor ging.

Had wel een aankoop makelaar (en ze kennen elkaar allemaal wel in de stad/buurt waar je gaat bieden).
Had ook een financieel adviseur en die gekoppeld aan de aankoop makelaar. Zij wisten dus dat het financieel goed zat bij mij en tot welk bedrag ik kon en vooral ook wilde gaan voor een woning waarbij me dat écht waard was.

De aankoop makelaar heb ik dat tijdens de bezichtiging van mijn huidige woning ook verteld (zelf dus proactief met info over mezelf gekomen). Had dus ook al alles zo geregeld dat ik alleen maar tegen de financieel adviseur hoefde te zeggen, dit wordt het huis en dit gaat het me kosten. Hypotheek was dus in 11 dagen rond (wat door drukte bij de bank nog zo lang duurde zei diegene destijds).

Gemeente waar ik nu woon waren ook veel expats aan het kijken, zo ook bij mijn woning.
Merkte dat expats meer werk kosten dan opleveren voor makelaars, ook mijn aankoop makelaar was daar open over.
Kortom, goed argument om naar voren te schuiven voor mij.

Tegen de aankoopmakelaar gezegd, dat ik snel kon schakelen en ik wilde weten wat het moest opbrengen. "Vraagpijs wordt em niet, dat snap ik ook wel, maar zeg nou even eerlijk wat het ongeveer zijn dan kan ik gaan rekenen en bellen, hoor je het vanochtend nog van me".
Lekker de regie pakken en zeker overkomen. Dus ook een bod gedaan en mijn aankoop makelaar ruimte gegeven om te onderhandelen tot een maximum. Met daarbij de eis dat als ze akkoord waren de bezichtigingen ook zouden stoppen. Lekker snel dealen en zodat de verkoper ook duidelijkheid en vooral ook zekerheid heeft.
Lekker die mensen laten doen waar ze goed in zijn binnen mijn voorwaarden/grenzen.
's avonds was de woning dus voor mij, en in dezelfde week nog het voorlopig koopcontract getekend.

En ja, €25k op de vraagprijs. Maar op je maandlasten qua hypotheek is dat te verwaarlozen, staar je daar dus niet blind op.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 08-03-2020 20:58 ]

[SvMp]

Verwijderd schreef op zondag 8 maart 2020 @ 20:56:
[...]
Gemeente waar ik nu woon waren ook veel expats aan het kijken, zo ook bij mijn woning.
Merkte dat expats meer werk kosten dan opleveren voor makelaars, ook mijn aankoop makelaar was daar open over.

Waardoor?

[Secsytime]

Lekker blijven sparen.

Wachten tot de volgende financiële crisis. Zal niet lang meer duren, als je hier hoort hoe normaal het is om te overbieden..

Kun je over een paar jaar een huis kopen voor de helft van de prijs, in plaats van onder water staan.

[Verwijderd]

SvMp schreef op zondag 8 maart 2020 @ 21:02:
[...]

Waardoor?

afhaken op het laatste moment, afspraken niet nakomen, slecht bereikbaar, traagheid.
Doen niet-expats ook wel maar begreep dat het eerder regel dan uitzondering was.

[gorgi_19]

Secsytime schreef op zondag 8 maart 2020 @ 21:06:
Lekker blijven sparen.

Wachten tot de volgende financiële crisis. Zal niet lang meer duren, als je hier hoort hoe normaal het is om te overbieden..

Kun je over een paar jaar een huis kopen voor de helft van de prijs, in plaats van onder water staan.

Zo kan je eindeloos wachten.

Je wilt een huis hebben. Welke waarde vind je zelf dat het huis waard is voor jezelf om er te wonen, dat is de prijs die je er voor wilt betalen. Past het niet, dan moet je het niet doen. Willen mensen het graag hebben en hechten ze een hogere waarde dan de vraagprijs? Dan gaan ze overbieden.En dat zal hier ook zijn: je zal je moeten afvragen hoe ver je wilt gaan voor een huis en wat je zelf het waard vindt. Wordt je het niet, dan moet je jezelf er snel overheen kunnen zetten dat je het niet bent geworden, het was het niet waard voor je, of je had scherper moeten bieden.

Zien ze het als beleggingsobject, dan moet iemand later ook niet klagen dat hij het geworden is. Wellicht komen er later nog andere kansen ook langs. En met een hogere prijs had je minder rendement kunnen halen.

Mensen halen deze twee zaken nogal eens door elkaar; willen ergens wonen met een goede belegging. Zeker met de huidige rentestanden kan je dan wel eens van een koude kermis thuis gaan komen.

Spiff1 schreef op zaterdag 7 maart 2020 @ 22:20:
Is er nou echt niets anders mogelijk dan een goed bod uitbrengen en afwachten? We worden een beetje wanhopig en zijn bang dat we weer (net) overboden worden. We zouden vooral graag een indicatie willen hebben wat andere (hoge) biedingen zijn maar hier kom je natuurlijk niet achter. We hebben een aankoopmakelaar maar tot nu toe heeft dit nog niet geholpen het winnende bod te krijgen.

Wat gaf de makelaar als reactie toen je hem dit voorlegde? Als je graag een huis wilt, dat je dan aangeeft: "wat moet er gebeuren als ik dit huis sowieso wil hebben?" En als je weet in Amsterdam dat er standaard overboden wordt, zal je naar goedkopere huizen kunnen gaan kijken om sowieso nog wat marge over te houden. Of je moet blijven hopen op het ene pareltje samen met een beetje geluk dat dan jouw kant opvalt. Dit kan echter een tijdje duren.

Wees ook kritisch: is dit wel de juiste makelaar voor jullie als je continue misgrijpt? Of zitten jullie er zelf te scherp in? Of kiezen jullie voor de te populaire huizen, waardoor de kans sowieso wat ongunstiger is.

[ Voor 10% gewijzigd door gorgi_19 op 08-03-2020 21:40 ]

[Richh]

Spiff1 schreef op zaterdag 7 maart 2020 @ 22:20:
We hebben hier een leuk deel van de stad op het oog maar hebben al drie keer achter het net gevist toen we een bod hebben uitgebracht.

Al 3
Bij ons staat de teller op 6, en dat is in Zwolle en ja dat is boven de vraagprijs.

Er zijn al heel wat tips langs gekomen, maar de belangrijkste: heb geduld. Je gaat nog heeeeel vaak teleurgesteld worden als je denkt dat je gewoon even een huis kan kopen in 2020.

Laat je niet gek maken door er heel veel euro's tegenaan te smijten. Als iedereen daar eens mee op zou houden zou iedereen goedkoper wonen...

Secsytime schreef op zondag 8 maart 2020 @ 21:06:
Lekker blijven sparen.

Wachten tot de volgende financiële crisis. Zal niet lang meer duren, als je hier hoort hoe normaal het is om te overbieden..

Kun je over een paar jaar een huis kopen voor de helft van de prijs, in plaats van onder water staan.

Dit las je 2 jaar geleden ook al op internet trouwens. Des te dichterbij moet die crisis komen

[ Voor 28% gewijzigd door Richh op 08-03-2020 22:06 ]

[gorgi_19]

Richh schreef op zondag 8 maart 2020 @ 22:04:
Laat je niet gek maken door er heel veel euro's tegenaan te smijten. Als iedereen daar eens mee op zou houden zou iedereen goedkoper wonen...

Omgekeerd kan je ook redeneren...
Een huis kost 250.000 euro. 5 mensen zitten erop te bieden met allemaal prijzen rond de 250.000 euro. Ik vind het huis 275.000 waard, wil er graag wonen. Ik betaal liever minder (als iedereen), maar als het moet, ben ik bereid tot dat bedrag te gaan. En ik krijg het huis.

Dan zijn er 5 mensen die lopen te mokken dat ze steeds achter het net vissen

Buiten dit alles: laat 5 makelaars komen en vraag ze voor hoeveel ze het huis in de markt zetten.. Grote kans dat je 5 verschillende prijzen hoort, die ook nog wel eens fors uit elkaar kunnen liggen.

Oftewel: kijk naar een huis en bepaal wat je zelf eraan wilt besteden en hoeveel je kwijt wilt zijn aan een huis. Dat kan per huis verschillen.
Soms doe je een gokje (je verwacht dat het meer waard voor jezelf is dan je kan besteden en biedt). Soms wordt je overboden, maar dan weet je voor jezelf dat het huis het niet waard is.

[ Voor 28% gewijzigd door gorgi_19 op 08-03-2020 22:23 ]

[Richh]

gorgi_19 schreef op zondag 8 maart 2020 @ 22:20:
[...]

Omgekeerd kan je ook redeneren...
Een huis kost 250.000 euro. 5 mensen zitten erop te bieden met allemaal prijzen rond de 250.000 euro. Ik vind het huis 275.000 waard, wil er graag wonen. Ik betaal liever minder (als iedereen), maar als het moet, ben ik bereid tot dat bedrag te gaan. En ik krijg het huis.

Dan zijn er 5 mensen die lopen te mokken dat ze steeds achter het net vissen

Buiten dit alles: laat 5 makelaars komen en vraag ze voor hoeveel ze het huis in de markt zetten.. Grote kans dat je 5 verschillende prijzen hoort, die ook nog wel eens fors uit elkaar kunnen liggen.

Oftewel: kijk naar een huis en bepaal wat je zelf eraan wilt besteden en hoeveel je kwijt wilt zijn aan een huis. Dat kan per huis verschillen.
Soms doe je een gokje (je verwacht dat het meer waard voor jezelf is dan je kan besteden en biedt). Soms wordt je overboden, maar dan weet je voor jezelf dat het huis het niet waard is.

Oh, ik zou veel meer voor een huis over hebben dan dat we bieden echt: qua maandlast interesseert het me geen klap. Die zijn altijd laag. En we streven nog altijd naar lagere lasten dan de huidige huur en daar kunnen we breed mee rondkomen.

Het enige wat nog een beetje interessant is, is de 'beleggingswaarde' aka is het over een X aantal jaar nog een beetje waard wat we erin hebben gestopt?
Ook daardoor is het toch een beetje oppassen of je echt wel 20% boven de prijs moet willen bieden.

Wat ons weerhoud is dat we niet zoveel mogen besteden als dat we zouden willen ivm inkomen. Maargoed, uiteindelijk is dat een kwestie van tijd tot m'n vriendin klaar is met haar studie, dan kunnen wij nog veel verder overbieden...

Ik snap je punt wel, maar het ligt echt wel wat gecompliceerder.

[donleone83]

Wij hebben in augustus 2018 in Utrecht gekocht, in een van de meest gewilde wijken van de stad.

Wij hebben er voor gezorgd dat we eerst de financiële informatie goed op orde hadden en dus wisten tot welk bedrag we prima konden gaan zonder enige twijfel of we de hypotheek rond zouden kunnen krijgen. Elke ochtend bij opstaan keken we de NVM lijst door (die loopt voor op Funda, via onze makelaar op ingeschreven), en dan meteen om 8 uur onze aankoopmakelaar mailen/bellen/appen met wat we wilden bezichtigen en of hij er achter aan ging. Nu hadden we gelukkig een fijne doortastende aankoopmakelaar dus dat hielp.

Toen het huis op de markt kwam waarvan we beiden vrij zeker wisten dat het hem kon zijn, hebben we na de bezichtiging meteen een fiks bod neergelegd (5% boven de vraagprijs) en afgezien van bouwkundige keuring en financieringsvoorbehoud. Vond ik heel eng maar kon prima. 4 jaar daarvoor was het hele huis van top tot teen gestript, uitgebouwd, opgetrokken en alles vernieuwd, inclusief elektra, leidingwerk, etc. Op dat punt dus weinig te vrezen. Financiering was geen issue: we konden het bedrag samen prima lenen dus daar hoefden we niet bang voor te zijn omdat we dat dus allemaal al goed hadden uitgezocht. Ik zou daar dus ook niet te bang voor zijn als je voorwerk goed is.

Via de makelaar nog wel even een berichtje laten sturen waarom we het huis zo graag wilden hebben en wie we zijn, wat volgens de verkopers uiteindelijk toch de doorslaggevende factor is geweest (meerdere gelijke biedingen). Het kan dus wel helpen als het er om spant.

[Mycroft]

donleone83 schreef op maandag 9 maart 2020 @ 20:06:
Wij hebben in augustus 2018 in Utrecht gekocht, in een van de meest gewilde wijken van de stad.

Wij hebben er voor gezorgd dat we eerst de financiële informatie goed op orde hadden en dus wisten tot welk bedrag we prima konden gaan zonder enige twijfel of we de hypotheek rond zouden kunnen krijgen. Elke ochtend bij opstaan keken we de NVM lijst door (die loopt voor op Funda, via onze makelaar op ingeschreven), en dan meteen om 8 uur onze aankoopmakelaar mailen/bellen/appen met wat we wilden bezichtigen en of hij er achter aan ging. Nu hadden we gelukkig een fijne doortastende aankoopmakelaar dus dat hielp.

Toen het huis op de markt kwam waarvan we beiden vrij zeker wisten dat het hem kon zijn, hebben we na de bezichtiging meteen een fiks bod neergelegd (5% boven de vraagprijs) en afgezien van bouwkundige keuring en financieringsvoorbehoud. Vond ik heel eng maar kon prima. 4 jaar daarvoor was het hele huis van top tot teen gestript, uitgebouwd, opgetrokken en alles vernieuwd, inclusief elektra, leidingwerk, etc. Op dat punt dus weinig te vrezen. Financiering was geen issue: we konden het bedrag samen prima lenen dus daar hoefden we niet bang voor te zijn omdat we dat dus allemaal al goed hadden uitgezocht. Ik zou daar dus ook niet te bang voor zijn als je voorwerk goed is.

Via de makelaar nog wel even een berichtje laten sturen waarom we het huis zo graag wilden hebben en wie we zijn, wat volgens de verkopers uiteindelijk toch de doorslaggevende factor is geweest (meerdere gelijke biedingen). Het kan dus wel helpen als het er om spant.

Bedankt! Nuttige beschrijving van hoe het proces bij jullie verlopen is en wat doorslaggevend is geweest.

[Freakertje]

Richh schreef op zondag 8 maart 2020 @ 22:48:
Dat geldt alleen voor wie de afgelopen 3 jaar een huis heeft gekocht.

De rest van Nederland, en dat is nog altijd een meerderheid, heeft des te vaker een overwaarde van 6 cijfers en combineert dat met een énorm 'goedkoop' hypotheekdeel (goedkoop in maandlast) waaronder aflossingsvrij. Wie die overwaarde meeneemt én dat hypotheekdeel, loopt nog gewoon dat risico om onder water te raken.
Tegelijkertijd heeft deze groep honderden euro's per maand lagere maandlasten dan de starters van nu. Reken dan bovenstaand verhaal mee waarbij je 'enkel let op de maandlasten', en het is geen wonder dat de starter er gewoon niet meer tussenkomt.

Al 7 jaar lieve schat
Sinds 01 januari 2013 moet je OF annuïtair OF lineair hebben, om nog in aanmerking te komen voor HRA.

Daarnaast moet je mij even uitleggen hoe je met overwaarde en het goedkope hypotheekdeel (je doelt op het overgangsrecht voor aflosvrij, waar A dit bij de meeste banken / NHG nog maar 50% van de woningwaarde mag zijn en B de banken steeds meer aan het pushen zijn om aflos'blij' te worden...) ervoor zorgen dat je toch nog risico hebt onder water te komen te staan.
Een overwaarde van 5 nullen en toch risico om onder water te komen te staan... wat voor villa's heb jij in gedachten? Of wat voor allesverwoestende crisis heb jij in gedachten?

Daarnaast: deze doorstromers willen vaak graag een wat groter huis, geen startershuis. Daarom heten ze doorstromers. Hoezo komen starters er hierdoor niet meer tussen? Waar is de tijd gebleven dat je als (mid) dertiger pas ging nadenken over je eerste huis kopen? Je zegt het niet, maar ik begin bij jouw verhaal een beetje de huilbaby voor me te zien van de millennials die eisen dat ze op hun 25e gelijk al een riante woning geschikt voor vrouw, 3 kinderen en een halve dierentuin en oerwoud voor/achter de deur plus twee middenklasser auto's in de oversized garage willen hebben.
Misschien begrijp ik je verkeerd, maar dit gevoel wek je bij mij op. En dan kan ik je vertellen: droom lekker verder.

Het echte probleem zit hem erin dat er te weinig aan de onderkant van de markt gebouwd wordt. Ik zie links en rechts zat huizen voor de 'middenklasse' gebouwd worden, maar fatsoenlijke appartementen van zeg eens 50-75m2 zie je nauwelijks nog en als ze al gebouwd worden, worden ze alsnog weer veel te duur gemaakt. Of als beleggingsobject voor de huurmarkt. Dit zou er meer moeten komen. 1,5 ton en klaar. Misschien dan wel een simpel huis, maar daarvoor is het een starterswoning.

[ShitHappens]

Wij zitten/zaten een beetje in hetzelfde schuitje, in de afgelopen 2 maanden bijna 20 bezichtigingen gedaan en 7 keer geboden, en volgende week een koopcontract onder onze neus.

Het bleek echt verdraaid lastig te zijn om een goed bod te bepalen, met name omdat "wat de gek ervoor geeft" zo hard een rol speelt hier. Er was ons in 't najaar al verteld, dat de soort woningen waar we naar zochten zo rond de 5 tot 10% boven hun vraagprijs weg gingen.
Eerste 3 biedingen waren tussen de 3 en 7% boven de vraagprijs (tot aan 't maximum van ons budget). Helaas daarvan moeten vernemen dat we met "enkele duizenden" euro werden overboden.
Vervolgens iets in prijsklasse gaan zakken, en 9 tot 19% extra gaan bieden. En ook daar weer hetzelfde verhaal.
Na een goed gesprek hebben we 't budget kunnen verhogen, en uiteindelijk een bod gedaan dat 24% boven de vraagprijs lag.

Desondanks was dat niet eens het hoogste bod, maar wel geaccepteerd.

Wat ons iig een beetje geholpen heeft, is naar recente verkopen in dezelfde postcode zoeken op Funda en vervolgens de verkoopprijzen ervan opzoeken bij Kadaster. Een aankoopmakelaar heeft vaak ook al makkelijk toegang tot deze data en kan zo ook adviseren in een bod.

(Dit ging om woningen tussen de 210k en 240k in Almere, 1 van de frontlinies van de huizenoorlog)

[CryptoNL]

ShitHappens schreef op maandag 9 maart 2020 @ 22:39:
Wij zitten/zaten een beetje in hetzelfde schuitje, in de afgelopen 2 maanden bijna 20 bezichtigingen gedaan en 7 keer geboden, en volgende week een koopcontract onder onze neus.

Het bleek echt verdraaid lastig te zijn om een goed bod te bepalen, met name omdat "wat de gek ervoor geeft" zo hard een rol speelt hier. Er was ons in 't najaar al verteld, dat de soort woningen waar we naar zochten zo rond de 5 tot 10% boven hun vraagprijs weg gingen.
Eerste 3 biedingen waren tussen de 3 en 7% boven de vraagprijs (tot aan 't maximum van ons budget). Helaas daarvan moeten vernemen dat we met "enkele duizenden" euro werden overboden.
Vervolgens iets in prijsklasse gaan zakken, en 9 tot 19% extra gaan bieden. En ook daar weer hetzelfde verhaal.
Na een goed gesprek hebben we 't budget kunnen verhogen, en uiteindelijk een bod gedaan dat 24% boven de vraagprijs lag.

Desondanks was dat niet eens het hoogste bod, maar wel geaccepteerd.

Wat ons iig een beetje geholpen heeft, is naar recente verkopen in dezelfde postcode zoeken op Funda en vervolgens de verkoopprijzen ervan opzoeken bij Kadaster. Een aankoopmakelaar heeft vaak ook al makkelijk toegang tot deze data en kan zo ook adviseren in een bod.

(Dit ging om woningen tussen de 210k en 240k in Almere, 1 van de frontlinies van de huizenoorlog)

Hoe heb je het budget kunnen verhogen na een gesprek? Geld lenen of iets dergelijks of hoe moet ik dat zien?

[ShitHappens]

We zijn niet meteen all-in gegaan, dus dat eerste 'budget' hield aan 2 kanten nog mogelijkheden open.
Het oorspronkelijke budget bestond uit driekwart van mijn max hypotheek, en een gelijk bedrag uit het eigen vermogen van m'n wederhelft.
Even een gesprek gehad met diens ouders en onderling. Toen heb ik besloten mijn helft van het budget te verruimen naar de max van mijn hypotheekmogelijkheden. Om weer op een 50/50 verdeling uit te kunnen komen, helpen m'n schoonouders nog mee met een lening.

[osbourne1903]

Interessante prijzen in de randstad. Ik kom zelf uit Twente en ook hier is het heel lastig om een woning te vinden ondanks ver boven de vraagprijs een bod gedaan te hebben. Eerste huis die ik heb gevonden (bj 2017, 133m2) had een prijskaartje van 315k, maar ik bood 319k en de makelaar belde me vervolgens dat de woning ver boven de vraagprijs werd verkocht. Helaas, vervolgens paar woningen bezichtigd etc. maar geen succes.

Na een maandje werd precies dezelfde woning maar dan iets groter (bj 2017, 136m2) te koop gezet met een prijskaartje van 319k. Als ik had geluisterd naar de verkooppraatjes van de makelaar en mijn vrienden dan had ik denk ik wel 340k geboden. Mijn vriendin werd op een gegeven moment erg wanhopig omdat ze bang was dat we deze woning ook zouden missen. We gingen op het laatste moment 332k bieden maar 2 seconden voordat ik de mail naar de makelaar stuurde bedacht ik mezelf: waarmee ben ik bezig? Het voelde niet prettig en ik stond niet achter mijn keuze. Nadat ik met mijn vriendin opnieuw hierover ging praten hebben we een bewuste keuze gemaakt en uiteindelijk 325k geboden. Hierbij heb ik wel verteld dat ik 1 voorwaarde had: onder voorbehoud van financiering.. Ook vertelde ik dat ik nog thuis bij mijn ouder woonde en dat ik erg flexibel ben wat betreft verhuizen. Na 3 dagen is mijn bod geaccepteerd en vandaag heb ik de contracten ondertekend.

De andere woning is trouwens voor 327k verkocht en heeft zelfs paar minputen t.o.v. wat ik heb zoals geen vriezer in de keuken, 1 wastafel in de badkamer, open trappen..

Al met al, ga altijd op je gevoel af wat mij betreft. Het is een periode van vallen en opstaan, keep motivated!

[ Voor 16% gewijzigd door osbourne1903 op 10-03-2020 00:52 ]

[NoepZor]

Ik zie hier trouwens ook vaak de WOZ waarde voorbij komen als richtlijn in de biedingen. Ik weet niet of het al gemeld is maar de WOZ loopt een jaar achter. Recent zijn de waarden per 1-1-2019 bekend gemaakt in veel gemeenten. Huizen zijn gemiddeld 6,9% duurder geworden vorig jaar. Dit betekent bij een WOZ waarde van 300.000 op 1-1-2019 dat de actuele marktprijs nu ongeveer 320-325K is

[matthewk]

CrazyOne schreef op zaterdag 7 maart 2020 @ 22:41:
In de huidige gekke markt? Een schietgebedje doen en een kip slachten en de ingewanden bekijken? Is ook pure onzin, maar dat is de hele markt helaas.

Hoe graag je ook wilt, grote kans dat je toch weer wordt overboden. Misschien een categorie lager zoeken en dan flink overbieden. Niet datgene wat je zoekt, maar de markt is zo gek momenteel dat je datgene wat je graag wilt, erg moeilijk gaat krijgen....

Daarom heb ik het opgegeven en ben naar het zuiden getrokken enkele jaren geleden.
Wooner nu al een tijdje. De huizen zijn goedkoper, de mensen zijn leuker, de sfeer is gemoedelijker en de werkgevers zijn flexibeler. Ik mis het koude noorden voor geen meter.

[koentjuh]

NoepZor schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 08:05:
Ik zie hier trouwens ook vaak de WOZ waarde voorbij komen als richtlijn in de biedingen. Ik weet niet of het al gemeld is maar de WOZ loopt een jaar achter. Recent zijn de waarden per 1-1-2019 bekend gemaakt in veel gemeenten. Huizen zijn gemiddeld 6,9% duurder geworden vorig jaar. Dit betekent bij een WOZ waarde van 300.000 op 1-1-2019 dat de actuele marktprijs nu ongeveer 320-325K is

Als je de woz waarde als richtlijn neemt ben je per definitie kansloos in Utrecht. Hier lagen de biedingen bijna 200k boven de woz waarde van 1-1-2019. Uiteindelijk kozen wij voor de beste totaal bieding en niet voor de hoogste prijs.

[Martinusz]

MikeyMan schreef op woensdag 19 februari 2020 @ 13:38:
[...]


Om hier op terug te komen.
Taxateur is net weg; rond de 8 ton zou hij redelijk vinden. Dus daar ben ik iig mee geholpen voor mijn hypotheek. 0,3 korting is niet mis. Scheelt toch haast 1000 euro per jaar

Hier is het ook gelukt net iets boven wat we minimaal nodig hadden.

Niet slecht 312k gekocht (december 2019), 25k verbouwd, nu 360K waard (en dan is de tuin bijvoorbeeld nog een puinzooi ).
Mail is verstuurd naar de bank om woningwaarde + risicoklasse aan te passen, benieuwd hoe snel dat gaat.

[CrazyOne]

Ouwe Koning schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 12:42:
- Het huis heeft wat achterstallig onderhoud en moet gemoderniseerd worden: nieuwe keuken, badkamer, vloer want die zijn al ruim 20 jaar oud.

Graag ontvang ik jullie advies en ervaringen hierover :-)

Dit is altijd een non-argument van kopers vindt ik. Ja het is gedateerd en mogelijk niet jouw smaak, maar dat betekent dat het niet functioneel/leefbaar is. Was in ons huis ook zo toen we het kochten, beide ruim 20 jaar oud, maar nog prima functioneel en schoon, kunnen nog makkelijk jaren mee. Niet geheel onze smaak, maar dat zullen we in de loop der tijd wel veranderen.

JIJ wilt die woning, dan is verbouwen ook voor jouw kosten (tenzij structureel). Kosmetisch is een keuze, en als verkoper zou het mij niks interesseren wat jullie er aan willen veranderen, jullie kopen een werkende, functionele badkamer en keuken, dat het niet je smaak is is prima, maar daar ga ik niet voor betalen om dat op te lossen.

[Ojjorz]

Vandaag het renteaanbod van de bank geaccepteerd. Nu wachten op de definitieve hypotheekovereenkomst en hopen dat alle al aangeleverde documenten akkoord zijn. Ben inmiddels wel inlog- en pdf-moe van alle documenten die we al hebben verzameld

[Señor Sjon]

Modbreak:

Posts van "Bod uitbrengen in Randstad. Hoe kans vergroten?"gemerged met dit topic. De hele offtopic woningmarkt discussie is verwijderd.

[JeroenE]

ISaFeeliN schreef op zondag 8 maart 2020 @ 09:50:
Toen zaten we ineens bij de laatste 3 bieders (ja ik weet het, deze makelaar speelde een verboden spelletje eigenlijk door meerdere (her)biedingen toe te laten)

Dat is helemaal niet verboden. Het is wel minder netjes om dit van te voren niet te vertellen, maar niet meer dan dat. Wellicht wisten ze van te voren niet dat de biedingen zo dicht bij elkaar zouden komen te liggen. Of wellicht zagen ze toch nog kansen om er meer geld uit te slepen.

Spiff1 schreef op zondag 8 maart 2020 @ 20:45:
Wat ik hier (en in meerdere reacties) lees is dat de verkoper vooraf informatie heeft over ons als bieder. Tot nu toe heb ik alleen bezichtigingen meegemaakt waar een verkoopmakelaar de rondleiding deed. De verkopers weten dus niets van ons.

Een makelaar kan gewoon met de verkoper praten natuurlijk. Toen wij ons huis verkochten vertelde de makelaar ook genoeg over de mensen die langs kwamen. Je hebt dan natuurlijk altijd informatie uit een tweede hand, maar dat hoeft verder niet erg te zijn. Je kan zelf toch ook niet iedere uitspraak van mensen controleren.

[Aviv1]

Wat ik me nog afvroeg, stel je maakt 2800 euro aan advies en -notariskosten. Hoeveel daarvan kun je redelijkerwijs terug verwachten van de belastingsdienst? Ik weet dat het aftrekbaar is, maar nergens staat hoeveel.

[CryptoNL]

@Aviv1 40% zo ongeveer.

[Aviv1]

CryptoNL schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:16:
@Aviv1 40% zo ongeveer.

Thanks.

[SvMp]

Aviv1 schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:14:
Wat ik me nog afvroeg, stel je mag 2800 euro aan advies en -notariskosten. Hoeveel daarvan kun je redelijkerwijs terug verwachten van de belastingsdienst? Ik weet dat het aftrekbaar is, maar nergens staat hoeveel.

Ik reken met 30%, dan valt het altijd mee.
Die notariskosten moet je opsplitsen in hypotheekakte en leveringsakte. Alleen voor de hypotheekakte krijg je aftrek. De leveringsakte valt onder kosten koper, en verhoogt je fiscale eigenwoningschuld. Vaak wordt op de notarisafrekening aangegeven welke kosten fiscaal aftrekbaar zijn.

[perspectivebass]

CryptoNL schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:16:
@Aviv1 40% zo ongeveer.

Is natuurlijk niet zo te zeggen.

Aviv1 schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:14:
Wat ik me nog afvroeg, stel je mag 2800 euro aan advies en -notariskosten. Hoeveel daarvan kun je redelijkerwijs terug verwachten van de belastingsdienst? Ik weet dat het aftrekbaar is, maar nergens staat hoeveel.

Je krijgt nikst terug je betaald minder belasting.

Het gaat in mindering van je loon voor loon belasting. Dus afhankelijk van welke belasting schijf je valt en hoeveel betaal je over dat deel minder loon belasting.

Verdien je dus meer dan 70K bijna 50% verdien je minder dan bijna 40%.

[ Voor 3% gewijzigd door perspectivebass op 10-03-2020 15:23 ]

[CryptoNL]

Klopt afhankelijk van loon, maar ik ging even uit van een modaal gemiddeld salaris. Dat is zo rond de 40%.

[Aviv1]

perspectivebass schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:22:
[...]


Is natuurlijk niet zo te zeggen.


[...]


Het gaat in mindering van je loon voor loon belasting. Dus afhankelijk van welke belasting schijf je valt en hoeveel betaal je over dat deel minder loon belasting.

Verdien je dus meer dan 70K bijna 50% verdien je minder dan bijna 40%.

Dus hoe meer je verdient hoe meer je terug krijgt? Ik zou zeggen andersom...

[perspectivebass]

Aviv1 schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:23:
[...]


Dus hoe meer je verdient hoe meer je terug krijgt? Ik zou zeggen andersom...

Zie aangepast bericht.

Je krijgt niks terug. Je betaald minder belasting. Je krijgt dus eventueel teveel betaalde terug.

[ Voor 7% gewijzigd door perspectivebass op 10-03-2020 15:25 ]

[naitsoezn]

Aviv1 schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:23:
[...]


Dus hoe meer je verdient hoe meer je terug krijgt? Ik zou zeggen andersom...

Belasting die je niet betaald hebt, kun je ook niet terugkrijgen

[MikeyMan]

perspectivebass schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:23:
[...]


Zie aangepast bericht.

Je krijgt niks terug. Je betaald minder belasting.

Ehh... ? Das altijd achteraf, dus in die zin, zou ik het wel terug krijgen willen noemen.

[perspectivebass]

MikeyMan schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:25:
[...]


Ehh... ? Das altijd achteraf, dus in die zin, zou ik het wel terug krijgen willen noemen.

Tenzij je voorlopige teruggave doet, of ondernemer bent en daardoor door het jaar geen belasting betaald etc... dus nee je krijgt niks terug, je betaald minder belasting.

[Aviv1]

perspectivebass schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:23:
[...]


Zie aangepast bericht.

Je krijgt niks terug. Je betaald minder belasting.

Ja snap ik... maar ik verdien nog niet zoveel (40k per jaar) want ben net begonnen met werk. Dus dan krijg ik van die 2800 euro "meer" terug dan als ik 80k per jaar zou maken?

[MikeyMan]

perspectivebass schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:26:
[...]


Tenzij je voorlopige teruggave doet, of ondernemer bent en daardoor door het jaar geen belasting betaald etc... dus nee je krijgt niks terug, je betaald minder belasting.

Wie gaat er in godsnaam z'n notariskosten zitten opvoeren voor de VT?

Nog los van de mensen die uberhaupt geen VT hebben..

[perspectivebass]

Aviv1 schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:26:
[...]


Ja snap ik... maar ik verdien nog niet zoveel (40k per jaar) want ben net begonnen met werk. Dus dan krijg ik van die 2800 euro "meer" terug dan als ik 80k per jaar zou maken?

Kort door de bocht wel ja, want je loon waar je in de hoogste schijf belasting over betaald wordt minder.

[SvMp]

De tarieven:

code:

1 tot   € 68.508   37,35%
2 vanaf € 68.508   49,50%

De meeste mensen vallen in schijf #1. Je krijgt dan hooguit 37,35% terug. Afgerond 40, maar als je wilt afronden, dan liever naar 35, want dan valt het altijd mee.
Ook als je meer dan 68,5k verdient, dan nog kan het zijn dat de aftrek niet 50% oplevert, omdat andere aftrekposten binnen het inkomen van schrijf 2 vallen.

Aviv1 schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:23:
[...]


Dus hoe meer je verdient hoe meer je terug krijgt? Ik zou zeggen andersom...

Niet per definitie, maar als je in een hogere schijf belasting betaalt, dan is het bedrag dat je door aftrek terugkrijgt hoger.
Het mooie van aftrekposten is dat het niet inkomensafhankelijk is, dus geen armoedeval, gestraft worden om hard werken etc..

[SvMp]

Aviv1 schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:26:
[...]


Ja snap ik... maar ik verdien nog niet zoveel (40k per jaar) want ben net begonnen met werk. Dus dan krijg ik van die 2800 euro "meer" terug dan als ik 80k per jaar zou maken?

Als die aftrekpost wordt afgetrokken over het deel van jouw inkomen boven de grens van schijf 1, ja.
Heel logisch ook, je hebt ook meer betaald.

[perspectivebass]

MikeyMan schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:27:
[...]


Wie gaat er in godsnaam z'n notariskosten zitten opvoeren voor de VT?

Nog los van de mensen die uberhaupt geen VT hebben..

VT had eigenlijk voorlopige aanslag moeten zijn. Maar ik heb dat wel gedaan hoor. 2 hypotheken renteaftrek en vanaf juni vorig jaar voorlopige teruggaaf aangevraagd. Met de notaris en advieskosten meegenomen. is niet zo ingewikkeld...

[Jovatov]

Aviv1 schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:23:
[...]


Dus hoe meer je verdient hoe meer je terug krijgt? Ik zou zeggen andersom...

Toch wel. De clou is dat je met een hoger salaris in eerste instantie al meer kwijt was aan de belasting.

Dus om het concreet te maken (versimpelde berekening):

Je loon is dit jaar 2020 bruto 50.000 euro.
Daarvan heb je op je rekening gekregen: 31.500 netto. Je hebt €18.500 inkomstenbelasting betaald (37%).
2020 huis gekocht, dus doe je volgend jaar aangifte van je aftrekbare kosten van €5000.
Die gaat in mindering op je bruto loon, dus dat is nu €45.000.
De inkomstenbelasting over €45.000 is €16.650.
Dus krijg je (€18.500 - €16.650) €1.850 euro terug.

Stel dat je bruto 100.000€ verdient is dan krijg je meer terug, dan is de berekening als volgt.
Belasting op 100.000€ is op loon tot € 68.508 €25.348.
Op loon daarboven (49,5% van resterende €31,492 ) is dat nog €15.588,54.
Dus in totaal €40.936,54.
Als je dan dus €5000 mag aftrekken dan gaat dat van de €31.492 af, dus is dat nog maar (49,5% van €26.492) €13.113.54.
Je totaal te betalen belasting is dan dus €25.348 + €13.113,54 is €38.461,54.
Oftewel in dit geval krijg je (€40.936,54 min €38.461,54) €2.475,-terug. Oftewel 49,5%.

[Aviv1]

Jovatov schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:36:
[...]


Toch wel. De clou is dat je met een hoger salaris in eerste instantie al meer kwijt was aan de belasting.

Dus om het concreet te maken (versimpelde berekening):

Je loon is dit jaar 2020 bruto 50.000 euro.
Daarvan heb je op je rekening gekregen: 31.500 netto. Je hebt €18.500 inkomstenbelasting betaald (37%).
2020 huis gekocht, dus doe je volgend jaar aangifte van je aftrekbare kosten van €5000.
Die gaat in mindering op je bruto loon, dus dat is nu €45.000.
De inkomstenbelasting over €45.000 is €16.650.
Dus krijg je (€18.500 - €16.650) €1.850 euro terug.

Stel dat je bruto 100.000€ verdient is dan krijg je meer terug, dan is de berekening als volgt.
Belasting op 100.000€ is op loon tot € 68.508 €25.348.
Op loon daarboven (49,5% van resterende €31,492 ) is dat nog €15.588,54.
Dus in totaal €40.936,54.
Als je dan dus €5000 mag aftrekken dan gaat dat van de €31.492 af, dus is dat nog maar (49,5% van €26.492) €13.113.54.
Je totaal te betalen belasting is dan dus €25.348 + €13.113,54 is €38.461,54.
Oftewel in dit geval krijg je (€40.936,54 min €38.461,54) €2.475,-terug. Oftewel 49,5%.

Interessant!! Duidelijk

[Tidaku]

Vorige week hebben mijn vriendin en ik een bod op een woning uitgebracht onder voorbehoud van financiering en bouwtechnische keuring. Nu hebben wij van de verkopende makelaar een tegenbod ontvangen: hetzelfde bedrag, maar met een financieringsvoorbehoud van maximaal 90% van de koopsom.

Op zich kunnen we het voor elkaar krijgen om 10% eigen geld in te leggen, maar het heeft niet onze voorkeur omdat we dan erg moeten inleveren op onze reserves. Wat is het voordeel voor de verkoper om dit te vragen en wat zijn de nadelen voor ons? Wat betekent dit bijvoorbeeld als de taxatie lager of hoger uitvalt tov het bod?

Verder wil de verkoper dat wij onze bouwtechnische keuring in de 3 dagen bedenktijd laten uitvoeren. Is dit reëel? Duurt het niet langer dan dat voordat een rapport is opgesteld, of is het een kwestie van meelopen tijdens de keuring en daaruit conclusies trekken?

[Ojjorz]

Tidaku schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 19:22:
Vorige week hebben mijn vriendin en ik een bod op een woning uitgebracht onder voorbehoud van financiering en bouwtechnische keuring. Nu hebben wij van de verkopende makelaar een tegenbod ontvangen: hetzelfde bedrag, maar met een financieringsvoorbehoud van maximaal 90% van de koopsom.

Op zich kunnen we het voor elkaar krijgen om 10% eigen geld in te leggen, maar het heeft niet onze voorkeur omdat we dan erg moeten inleveren op onze reserves. Wat is het voordeel voor de verkoper om dit te vragen en wat zijn de nadelen voor ons? Wat betekent dit bijvoorbeeld als de taxatie lager of hoger uitvalt tov het bod?

Verder wil de verkoper dat wij onze bouwtechnische keuring in de 3 dagen bedenktijd laten uitvoeren. Is dit reëel? Duurt het niet langer dan dat voordat een rapport is opgesteld, of is het een kwestie van meelopen tijdens de keuring en daaruit conclusies trekken?

De verkoper wil meer zekerheid en wil dus weten hoe jullie financiele situatie is. Daarom wil die een lager voorbehoud voor de financiering zodat er een grotere kans op de koop is (of anders compensatie).

Als de taxatie lager uit pakt dan jouw bod dan moet je in ieder geval dat deel zelf betalen. Die 90% maakt daar verder dan niet heel veel voor uit.

Je kan hier gewoon in mee gaan als je de bouwkundige keuring en de taxatie voor het tekenen van je koopcontract kan doen. Dan kan je altijd nog afhaken.

De bouwkundige keuring ín de 3 dagen bedenktijd kan inderdaad als je er bij bent. De keurder kan ter plekke wel een indicatie geven van de grotere problemen.

[BastaRhymez]

Tidaku schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 19:22:
Vorige week hebben mijn vriendin en ik een bod op een woning uitgebracht onder voorbehoud van financiering en bouwtechnische keuring. Nu hebben wij van de verkopende makelaar een tegenbod ontvangen: hetzelfde bedrag, maar met een financieringsvoorbehoud van maximaal 90% van de koopsom.

Op zich kunnen we het voor elkaar krijgen om 10% eigen geld in te leggen, maar het heeft niet onze voorkeur omdat we dan erg moeten inleveren op onze reserves. Wat is het voordeel voor de verkoper om dit te vragen en wat zijn de nadelen voor ons? Wat betekent dit bijvoorbeeld als de taxatie lager of hoger uitvalt tov het bod?

Verder wil de verkoper dat wij onze bouwtechnische keuring in de 3 dagen bedenktijd laten uitvoeren. Is dit reëel? Duurt het niet langer dan dat voordat een rapport is opgesteld, of is het een kwestie van meelopen tijdens de keuring en daaruit conclusies trekken?

Je kan met financieringsvoorbehoud tot max 90% van de koopsom minder snel afhaken.
Simpel gezegd: Je bod is bijv. 200.000 euro waard en kan een financiering krijgen voor 180.000 euro, dan is je bod "bindend" en kan je niet afhaken. Heb je tot 100% onder voorbehoud, dan zou je dus kunnen afhaken.

Het is een stuk zekerheid voor de verkoper (want jij als koper brengt 10% eigen geld in), waardoor de kans op het verkrijgen van een hypotheek hoger is. Of je het wilt, kan je zelf het beste inschatten... Heb je die 10% (naast alle andere kosten) cash en wil je dat risico dragen?

[Tidaku]

BastaRhymez schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 21:02:
[...]


Je kan met financieringsvoorbehoud tot max 90% van de koopsom minder snel afhaken.
Simpel gezegd: Je bod is bijv. 200.000 euro waard en kan een financiering krijgen voor 180.000 euro, dan is je bod "bindend" en kan je niet afhaken. Heb je tot 100% onder voorbehoud, dan zou je dus kunnen afhaken.

Het is een stuk zekerheid voor de verkoper (want jij als koper brengt 10% eigen geld in), waardoor de kans op het verkrijgen van een hypotheek hoger is. Of je het wilt, kan je zelf het beste inschatten... Heb je die 10% (naast alle andere kosten) cash en wil je dat risico dragen?

@Ojjorz en @BastaRhymez bedankt voor de uitleg. Overigens neem ik aan dat dit niet betekent dat ik niet mag proberen om 100% financiering te krijgen? Daarin voorzie ik namelijk geen enkel probleem.

[Tsurany]

Tidaku schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 21:19:
[...]


@Ojjorz en @BastaRhymez bedankt voor de uitleg. Overigens neem ik aan dat dit niet betekent dat ik niet mag proberen om 100% financiering te krijgen? Daarin voorzie ik namelijk geen enkel probleem.

De afspraak gaat enkel om ontbindende voorwaarden. Je mag prima voor een 100% financiering gaan, niemand houd je tegen. Echter als de woning 200k kost en je een afwijzing krijgt voor een hypotheek van 200k dan zal je daarmee niet van de koop af kunnen zien, daarvoor heb je een afwijzing van 90% (180k) of minder nodig.

Je zult daar dus met je adviseur op moeten letten.

[Ojjorz]

Wat @Tsurany zegt klopt.

Als de 100% aanvraag is afgewezen ben je ook wel verplicht om een afgewezen 90% aanvraag te laten zien aan de verkoper voordat je kosteloos zou mogen ontbinden. Qua tijd (in het proces) kan dit lastig zijn. Daarom is het wel slim om snel met je adviseur vast te stellen dat de aanvraag geen probleem gaat opleveren.

[Martinusz]

Tidaku schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 21:19:
[...]


@Ojjorz en @BastaRhymez bedankt voor de uitleg. Overigens neem ik aan dat dit niet betekent dat ik niet mag proberen om 100% financiering te krijgen? Daarin voorzie ik namelijk geen enkel probleem.

Ik denk dat je even wat dingen helder moet krijgen:

- 100% financiering, hierbij is de taxatie van de woning bepalend, de taxatie bepaald of je de koopprijs volledig (100%) kunt financieren of voor een gedeelte (<100%). Het verschil tussen 100% en wat gefinancierd kan worden moet je in het laatste geval zelf bij te leggen.

- 90% financiering voorbehoud, dit betekent dat je van de koop kan afzien wanneer de taxatie meer dan 10% afwijkt van de koopprijs en je dit niet gefinancierd kan krijgen.

[kgl]

BastaRhymez schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 21:02:
[...]


Je kan met financieringsvoorbehoud tot max 90% van de koopsom minder snel afhaken.
Simpel gezegd: Je bod is bijv. 200.000 euro waard en kan een financiering krijgen voor 180.000 euro, dan is je bod "bindend" en kan je niet afhaken. Heb je tot 100% onder voorbehoud, dan zou je dus kunnen afhaken.

Het is een stuk zekerheid voor de verkoper (want jij als koper brengt 10% eigen geld in), waardoor de kans op het verkrijgen van een hypotheek hoger is. Of je het wilt, kan je zelf het beste inschatten... Heb je die 10% (naast alle andere kosten) cash en wil je dat risico dragen?

Hoe werkt dit in de praktijk? Een hypotheekverstrekker wijst een financieringsaanvraag af dan wel toe. Als je financiering aanvraagt voor 90% van de koopsom, dan zal de hypotheekverstrekker controleren of je het restant uit eigen middelen kunt betalen. Zo niet, dan wordt de aanvraag afgewezen. Met die afwijzing kun je vervolgens ontbinden.
Ik begrijp dus niet hoe de verkoper denkt hier zekerheid uit te halen.

Martinusz schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 21:38:
[...]

- 90% financiering voorbehoud, dit betekent dat je van de koop kan afzien wanneer de taxatie meer dan 10% afwijkt van de koopprijs en je dit niet gefinancierd kan krijgen.

Aha, deze uitleg lijkt me een stuk logischer. Benieuwd hoe men dit formuleert in het voorlopig koopcontract.
Het kan dus ook een indicatie zijn dat de verkoper verwacht dat de taxatiewaarde onder je bod ligt. Heb je zelf geïnformeerd bij een makelaar voor welk bedrag de woning getaxeerd kan worden?

[ Voor 21% gewijzigd door kgl op 10-03-2020 22:09 ]

[CryptoNL]

Martinusz schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 21:38:
[...]

Ik denk dat je even wat dingen helder moet krijgen:

- 100% financiering, hierbij is de taxatie van de woning bepalend, de taxatie bepaald of je de koopprijs volledig (100%) kunt financieren of voor een gedeelte (<100%). Het verschil tussen 100% en wat gefinancierd kan worden moet je in het laatste geval zelf bij te leggen.

- 90% financiering voorbehoud, dit betekent dat je van de koop kan afzien wanneer de taxatie meer dan 10% afwijkt van de koopprijs en je dit niet gefinancierd kan krijgen.

Zie DM

[Tidaku]

kgl schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 21:57:
[...]


[...]


Aha, deze uitleg lijkt me een stuk logischer. Benieuwd hoe men dit formuleert in het voorlopig koopcontract.
Het kan dus ook een indicatie zijn dat de verkoper verwacht dat de taxatiewaarde onder je bod ligt. Heb je zelf geïnformeerd bij een makelaar voor welk bedrag de woning getaxeerd kan worden?

Dit klinkt logisch. De makelaar vroeg mij vorige week al hoe wij een lagere taxatie zouden kunnen opvangen en daarbij eigenlijk een bedrag genoemd dat overeenkomt met de 10% eigen inbreng. Zoals de discussie om deze post heen gaat ben ik ook benieuwd of een grote afwijkende taxatie van 10% inderdaad met deze beperking van het voorbehoud opgevangen kan worden.
Wij zetten liever geen 10% eigen middelen in, maar als het moet kan dat wel via een familiebank constructie.

[SvMp]

Tidaku schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 22:19:
[...]


Dit klinkt logisch. De makelaar vroeg mij vorige week al hoe wij een lagere taxatie zouden kunnen opvangen en daarbij eigenlijk een bedrag genoemd dat overeenkomt met de 10% eigen inbreng. Zoals de discussie om deze post heen gaat ben ik ook benieuwd of een grote afwijkende taxatie van 10% inderdaad met deze beperking van het voorbehoud opgevangen kan worden.
Wij zetten liever geen 10% eigen middelen in, maar als het moet kan dat wel via een familiebank constructie.

Het is gebruikelijk om in het financieringsvoorbehoud een bedrag te noemen. Daarmee dek je dat af.

[kgl]

SvMp schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 22:22:
[...]

Het is gebruikelijk om in het financieringsvoorbehoud een bedrag te noemen. Daarmee dek je dat af.

Ik heb de formulering van het financieringvoorbehoud uit het NVM modelcontract nog eens bekeken (artikel 15). Ik ben geen jurist, maar ik begrijp niet hoe het verlagen van het te financieren bedrag zekerheid zou kunnen bieden aan de verkoper. Vraag een tekort schietende financiering aan, zonder over voldoende middelen te bedchikken en je krijgt een afwijzing. En dat is genoeg om te ontbinden.

Sowieso is een afwijzing verkrijgen voor veel mensen niet moeilijk. Vraag bijvoorbeeld aan op slechts 1 inkomen, en de afwijzing is zo voor elkaar.

Ik denk dat je een duidelijk signaal krijgt dat je bod boven de maximale taxatiewaarde ligt die de verkopend makelaar voor ogen had. Misschien moet je je afvragen of dat wenselijk is (maar wellicht dwingt de markt je hiertoe)

[SvMp]

kgl schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 22:52:
[...]


Ik heb de formulering van het financieringvoorbehoud uit het NVM modelcontract nog eens bekeken (artikel 15). Ik ben geen jurist, maar ik begrijp niet hoe het verlagen van het te financieren bedrag zekerheid zou kunnen bieden aan de verkoper.

Die vraag is eenvoudig te beantwoorden zonder op technische details in te gaan: Hoe lager het te financieren bedrag, hoe groter de kans dat de financiering slaagt. Dus verlagen geeft de verkoper meer zekerheid (maar te laag kan dan weer niet, ivm. eigen geld dat niet toereikend is, en daar kijken banken tegenwoordig ook naar). Om het correct te formuleren: De verkoper heeft baat bij een passend bedrag.

Vraag een tekort schietende financiering aan, zonder over voldoende middelen te bedchikken en je krijgt een afwijzing. En dat is genoeg om te ontbinden.

Wat bedoel je daarmee?
Bij ontbinden moet je aanvraag en afwijzing laten zien. Als je veel minder aanvraagt dan in het voorbehoud staat, kan de koper eisen dat je je alsnog inspant om meer te krijgen. En zo niet, via de rechter de boete op eisen op grond van onvoldoende inspanning van de koper om financiering rond te krijgen.

Sowieso is een afwijzing verkrijgen voor veel mensen niet moeilijk. Vraag bijvoorbeeld aan op slechts 1 inkomen, en de afwijzing is zo voor elkaar.

True. Dat is de zwakte van dat voorbehoud. Als de verkoper of diens makelaar daar lucht van krijgt, heb je wel een probleem. Om een beroep te kunnen doen op dat voorbehoud, moet je de aanvraag overleggen. Als tijdens het verkoop-proces is opgemerkt door de kopers dat ze tweeverdiener zijn, en in de aanvraag staat één inkomen, dan kan de verkoper alsnog de boete eisen via de rechter.

[ Voor 25% gewijzigd door SvMp op 10-03-2020 23:16 ]

[CryptoNL]

SvMp schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 23:07:
[...]


Ik heb zelf een tijd geleden een woning bezichtigd waar dit waarschijnlijk speelde.
Vraagprijs rond 180k, koopprijs rond 140k een jaar geleden. Op schilderwerk kozijnen na niets aan de woning gedaan. Dus 40k stijging in een jaar. Puur lucht. Verkoop was eerder al mislukt. Ik bood 170k. Achter ook belachelijk hoog. Maar afgewezen, was veel te laag. Duidelijk was dat verkopers voor een grote winst wilden gaan. Later zag ik een paar keer verkocht onder voorbehoud en later weer tekoop. Typisch gevalletje van taxatie te laag. Want een taxateur kan er onmogelijk 40k bijplussen in deze omstandigheid (in krimpgebied, ver van de Randstad). Nog een arrogante mail gehad dat ze mij nog een laatste kans wilden geven voor 178k.. Hard om gelachen. Uiteindelijk is de woning verkocht. Vermoedelijk iemand die het niet volledig hoefde te lenen.

Dat hadden wij dus ook met die woning waarbij wij ons terugtrokken. Niks aan gedaan en 45K meer vragen Ze houden vast aan de prijs. Ik wens ze veel succes

[kgl]

SvMp schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 23:07:

[...]

Wat bedoel je daarmee?
Bij ontbinden moet je aanvraag en afwijzing laten zien. Als je veel minder aanvraagt dan in het voorbehoud staat, kan de koper eisen dat je je alsnog inspant om meer te krijgen. En zo niet, via de rechter de boete op eisen op grond van onvoldoende inspanning van de koper om financiering rond te krijgen.

[...]

Ik bedoel een aanvraag voor een hypothecaire lening ter grootte van 90% van de aankoopsom. Waarbij de hypotheekverstrekker vervolgens constateert dat er onvoldoende middelen zijn om tot het aankoopbedrag te komen (te weinig eigen geld), en on die reden afwijst.

[SvMp]

kgl schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 23:17:
[...]


Ik bedoel een aanvraag voor een hypothecaire lening ter grootte van 90% van de aankoopsom. Waarbij de hypotheekverstrekker vervolgens constateert dat er onvoldoende middelen zijn om tot het aankoopbedrag te komen (te weinig eigen geld), en on die reden afwijst.

Er kunnen 2 dingen zijn:
- In het voorbehoud staat 100% van de aankoopsom.
Verkoper zal eisen dat koper voor die 100% gaat. 90% is prima, als die eigen middelen er zijn. Maar zo niet, dan 100% proberen. En anders gang naar de rechter. Rechter gaat verkoper in het gelijk stellen.
- In het voorbehoud staat 90% van de aankoopsom
Kunnen 2 dingen gebeuren: Verkoper accepteert dat, of de verkoper gaat naar de rechter omdat de verkoper had kunnen weten over niet genoeg eigen middelen te beschikken. Wat de rechter in dat geval doet vind ik lastiger te voorspellen.

[Zaratrass]

Goed nieuws, gisteren het "tijdelijke" koopcontract getekend. Taxatie is al geweest en heb de taxateur gebeld ziet er naar uit hij wordt getaxeerd op wat we hebben geboden.

Bouwtechnische keuring zag er allemaal goed uit, met een paar aandachtspunten. Maar deze konden we vrij simpel zelf oplossen.

Toch nog even aan de makelaar gevraagd hoeveel biedingen er waren .. een stuk of 7 biedingen en ze zaten allemaal vrij dicht op elkaar.
Aankomende donderdag nog even naar de hypotheek adviseur voor een gesprek.

Het loopt allemaal tot nu goed erg fijn gevoel.

[CryptoNL]

Zaratrass schreef op woensdag 11 maart 2020 @ 06:48:
Goed nieuws, gisteren het "tijdelijke" koopcontract getekend. Taxatie is al geweest en heb de taxateur gebeld ziet er naar uit hij wordt getaxeerd op wat we hebben geboden.

Bouwtechnische keuring zag er allemaal goed uit, met een paar aandachtspunten. Maar deze konden we vrij simpel zelf oplossen.

Toch nog even aan de makelaar gevraagd hoeveel biedingen er waren .. een stuk of 7 biedingen en ze zaten allemaal vrij dicht op elkaar.
Aankomende donderdag nog even naar de hypotheek adviseur voor een gesprek.

Het loopt allemaal tot nu goed erg fijn gevoel.

Gefeliciteerd! Was je bod stuk hoger dan de vraagprijs?

[Zaratrass]

CryptoNL schreef op woensdag 11 maart 2020 @ 07:01:
[...]


Gefeliciteerd! Was je bod stuk hoger dan de vraagprijs?

21k (vraagprijs 239k)
In Apeldoorn

[ Voor 3% gewijzigd door Zaratrass op 11-03-2020 07:24 ]