Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Tristan]

lol, krijg zojuist bericht dat de rente nog verder gedaald is van 3,7% naar 3,55%

[Señor Sjon]

*kuch* Ervaring met huis kopen deel 6

[Tristan]

Señor Sjon schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 15:02:
[mbr]*kuch* Ervaring met huis kopen deel 6[/]

oh. het is soms moeilijk te bepalen waar welk bericht eigenlijk thuis hoort. sorry!

/edit er is trouwens al een tijdje een deel 7: Ervaring met huis kopen Deel 7

[ Voor 16% gewijzigd door Tristan op 26-09-2014 15:11 ]

[Señor Sjon]

Thanx, ik had lui de link uit de topicwarning gepakt. Nu even ververst.

[Oscar Mopperkont]

Tristan schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 14:51:
lol, krijg zojuist bericht dat de rente nog verder gedaald is van 3,7% naar 3,55%

offtopic:
Het zijn dan ook mooie tijden om een huis te kopen. Huizenprijs misschien net voorbij de bodem, maar rente inmiddels heel erg laag. Gefelicteerd dus!

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 15:31:
[...]

offtopic:
Het zijn dan ook mooie tijden om een huis te kopen. Huizenprijs misschien net voorbij de bodem, maar rente inmiddels heel erg laag. Gefelicteerd dus!

Wat denk je dat er met die "bodem" gebeurt als de rente stijgt?

[Hielko]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 15:47:
[...]

Wat denk je dat er met die "bodem" gebeurt als de rente stijgt?

Dat maakt dan weinig meer uit als je je huis voor het overgrote deel met een hypotheek financiert. Netto heb je dan nauwelijks meer een impact van renteschommelingen op je nettovermogen. Als de rente stijgt dan wordt de marktwaarde van je hypotheek ook minder.

[RemcoDelft]

Hielko schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 16:51:
Dat maakt dan weinig meer uit als je je huis voor het overgrote deel met een hypotheek financiert. Netto heb je dan nauwelijks meer een impact van renteschommelingen op je nettovermogen. Als de rente stijgt dan wordt de marktwaarde van je hypotheek ook minder.

Hoe ben je beter af als je huis 50% minder waard is en je maandlasten verdubbelen? In de praktijk stijgt je salaris pas lang nadat de inflatie stijgt door de hoge rente.

*Edit*: stel dat je hypotheek 5%punt stijgt, en stel dat je salaris ook 5% stijgt. Neem even 200k hypotheek en 50k salaris. Dan ga je 10k meer betalen per jaar, en krijg je 2,5k meer binnen... Kom je een factor 4 te kort.

[ Voor 17% gewijzigd door RemcoDelft op 26-09-2014 17:43 ]

[EXX]

Hielko schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 16:51:
[...]

Dat maakt dan weinig meer uit als je je huis voor het overgrote deel met een hypotheek financiert. Netto heb je dan nauwelijks meer een impact van renteschommelingen op je nettovermogen. Als de rente stijgt dan wordt de marktwaarde van je hypotheek ook minder.

Behalve dan dat je hypotheek flink onder water komt te staan door de prijsdalingen als gevolg van de renteverhogingen.

[icecreamfarmer]

RemcoDelft schreef op woensdag 24 september 2014 @ 15:10:
[...]

Dat is meer algemeen: de overheid wil zo veel mogelijk verschillende belastingen heffen. Daar zijn ongetwijfeld redenen voor (bijvoorbeeld voorkomen dat 1 bepaalde belasting massaal ontweken wordt), maar ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat het meer werk en macht oplevert voor de betrokkenen.

Ik gok dat het er mee te maken heeft dat de grond ook van Nederland is. Zodoende pakt de overheid toch nog wat mee. Verder is het makkelijker dan vermogensbelasting betalen over de waardevermeerdering.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 15:24:
Thanx, ik had lui de link uit de topicwarning gepakt. Nu even ververst.

Wat voor werk doe je eigenlijk als ik vragen mag?

[Hielko]

RemcoDelft schreef op vrijdag 26 september 2014 @ 17:37:
[...]

Hoe ben je beter af als je huis 50% minder waard is en je maandlasten verdubbelen? In de praktijk stijgt je salaris pas lang nadat de inflatie stijgt door de hoge rente.

*Edit*: stel dat je hypotheek 5%punt stijgt, en stel dat je salaris ook 5% stijgt. Neem even 200k hypotheek en 50k salaris. Dan ga je 10k meer betalen per jaar, en krijg je 2,5k meer binnen... Kom je een factor 4 te kort.

Je maandlasten verdubbelen niet want die staan vast dankzij de hypotheek (even de variabele rente die toch nauwelijks gebruikt wordt buiten beschouwing gelaten). Om de getallen kloppend te krijgen zal ik Excel er bij moeten pakken, maar het idee is als volgt:

Stel jij hebt een huis en hypotheek van 200K en betaald 4/5% oid. Vervolgens gaat de rente omhoog en daardoor je huis van 200K na 100K. Maar de mensen die nu een hypotheek afsluiten om die deal van 100K te krijgen betalen nu ook 10%+ aan rente en zijn daardoor over de gehele looptijd niet goedkoper uit. Wat ze winnen aan een lagere prijs voor het huis betalen ze de extra rentekosten. Dus als jij een huis hebt en je (lage) rentekosten staan vast dan maakt het helemaal niet uit als huizenprijzen inzakken als de rente omhoog gaat.

[Señor Sjon]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 30 september 2014 @ 11:54:
[...]


Wat voor werk doe je eigenlijk als ik vragen mag?

[USER=88308]Señor Sjon

[ph4ge]

Hielko schreef op dinsdag 30 september 2014 @ 13:25:
[...]

Je maandlasten verdubbelen niet want die staan vast dankzij de hypotheek (even de variabele rente die toch nauwelijks gebruikt wordt buiten beschouwing gelaten). Om de getallen kloppend te krijgen zal ik Excel er bij moeten pakken, maar het idee is als volgt:

Stel jij hebt een huis en hypotheek van 200K en betaald 4/5% oid. Vervolgens gaat de rente omhoog en daardoor je huis van 200K na 100K. Maar de mensen die nu een hypotheek afsluiten om die deal van 100K te krijgen betalen nu ook 10%+ aan rente en zijn daardoor over de gehele looptijd niet goedkoper uit. Wat ze winnen aan een lagere prijs voor het huis betalen ze de extra rentekosten. Dus als jij een huis hebt en je (lage) rentekosten staan vast dan maakt het helemaal niet uit als huizenprijzen inzakken als de rente omhoog gaat.

Per maand ben je net zoveel kwijt als de rente hoog is of als de rente laag is. Er zijn gewoon normen die voorschrijven dat je pak hem beet 30% van je besteedbaar inkomen aan hypotheekrente mag besteden. Of je nou bij hoge rente standen koopt, of bij lage rentestanden, het bedrag wat je maandelijks aan rente kwijt bent zal min of meer gelijk zijn bij hetzelfde huis. Het verschil is dat je bij hoge rente standen maar een ton hoeft af te lossen en bij lage rente standen 2 ton, terwijl je als je koopt bij lage rentestanden die onvermijdelijke stijgen uiteindelijk een investering hebt die maar 1 ton waard is terwijl je bij hoge rentestanden een investering van 200 ton waarde hebt. In andere worden, 50% verlies of 100% winst ik zou het wel weten.

offtopic:
Bovenstaande is versimpeld, maar het effect is duidelijk. Een verdubbeling van de rente, zeker met de verdwijnende HRA, kan zeker een halvering ten gevolge hebben maar dat is wel overdreven, net als de 100% stijging bij halvering van de rente.

[TheGhostInc]

Hielko schreef op dinsdag 30 september 2014 @ 13:25:
[...]

Je maandlasten verdubbelen niet want die staan vast dankzij de hypotheek (even de variabele rente die toch nauwelijks gebruikt wordt buiten beschouwing gelaten). Om de getallen kloppend te krijgen zal ik Excel er bij moeten pakken, maar het idee is als volgt:

Stel jij hebt een huis en hypotheek van 200K en betaald 4/5% oid. Vervolgens gaat de rente omhoog en daardoor je huis van 200K na 100K. Maar de mensen die nu een hypotheek afsluiten om die deal van 100K te krijgen betalen nu ook 10%+ aan rente en zijn daardoor over de gehele looptijd niet goedkoper uit. Wat ze winnen aan een lagere prijs voor het huis betalen ze de extra rentekosten. Dus als jij een huis hebt en je (lage) rentekosten staan vast dan maakt het helemaal niet uit als huizenprijzen inzakken als de rente omhoog gaat.

Qua rentelast heb je wel gelijk, maar je vergeet dat alle 'extra' kosten meestal een percentage zijn van de aankoopprijs. Of dit nu NHG (1%), overdrachtsbelasting (2%), ORV (iets van een %), makelaar (soms een %), afsluitprovisie/kosten zijn soms ook afhankelijk van de hoogte van het bedrag.

Dit is ook meteen de reden waarom de 'hoge' prijzen zo gewaardeerd werden door de hele vastgoedsector. Iedereen was gewoon meer aan het verdienen aan de hogere prijzen. En elke keer verhuizen/oversluiten/verbouwen/... is het weer raak en rinkelt de kassa.

Daarnaast zorgt een hoge rente er ook voor dat mensen eerder aflossen (het heeft meer effect) en ook minder snel 'extra' lenen voor verbouwingen en andere zaken. Een badkamer kost immers ineens 2x zoveel per maand. Dat is de 2de reden dat de sector zo blij wordt van de lage rente, mensen hebben eerder ruimte om verbouwingen te betalen, voor ook nog vaak hogere bedragen.

[icecreamfarmer]

[quote]Señor Sjon schreef op dinsdag 30 september 2014 @ 13:28:
[...]

[USER=88308]Señor Sjon

[Oscar Mopperkont]

Woningverkopen schieten omhoog

AMSTERDAM -
Woningverkopen gaan sinds het uitbreken van de crisis bijna door het dak. De 200.000 bezichtingen in september gelden als het grootste aantal sinds 2007.
In september werden er door Makelaarsland, de grootste hypotheekketen, ruim 15.000 woningen verkocht. Met de 200.000 bezichtigingen tekent dit het herstel van de Nederlandse woningmarkt voor het derde kwartaal dit jaar ook buiten enkele geliefde locaties zoals Amsterdam en Utrecht. In die steden bieden kopers al weer boven de vraagprijs.
Koper wacht niet meer
Het aantal verkochte woningen in september is toegenomen met 43% ten opzichte van dezelfde maand in 2013, zo blijkt uit cijfers van Makelaarsland.
“De afwachtende houding van woningzoekers lijkt voorbij'', zegt directeur Jeroen Stoop van de keten.

bron: http://www.telegraaf.nl/d...en_schieten_omhoog__.html

Het herstel lijkt nu sneller te gaan dan verwacht. "Ook" de provincie (niet mijn woorden) haakt nu weer aan.

[ph4ge]

Sorry dat ik weer over cijfers begin, maar ik geloof er geen reet van.

In september werden er door Makelaarsland, de grootste hypotheekketen, ruim 15.000 woningen verkocht.

Makelaarsland verkoopt helemaal geen hypotheken maar is een makelaar met maar een beperkt marktaandeel. Als zij in hun eentje al 15.000 huizen verkopen dan zouden er in totaal meer dan 450.000 in een maand verkocht zijn (gemiddeld 3% marktaandeel). Dan maar weer een ban, maar dit is echt een onzinnig stuk, zelfs voor Makelaarsland en de Telegraaf.

Nog even los van uitdrukkingen als " In die steden bieden kopers al weer boven de vraagprijs" natuurlijk ook nergens op slaan. Executieveilingen gebeuren ook altijd per opbod, en vraagprijzen scherp stellen in de hoop dat mensen er boven gaan zitten is gewoon een tactiek die ook de afgelopen jaren werd toegepast en helemaal niks zegt over de staat van een markt.

[ Voor 30% gewijzigd door ph4ge op 01-10-2014 16:21 ]

[Bonsaiboom]

Ik vind het ook een vreemde stijging. We hebben natuurlijk een erg lage hypotheekrente, maar tegelijk hebben we maatschappelijk nog genoeg problemen en zijn we hard op weg richting deflatie.

[Oscar Mopperkont]

Ik hoor momenteel toch met regelmaat dat er huizen worden verkocht boven de vraagprijs, zonder dat er sprake was van een heel bijzondere vraagprijs. Dat zijn verhalen die je eerder eigenlijk niet hoorde en dat lijkt toch wel een omslag in de markt te zijn. Ik heb het dan wel over Amsterdam en dat is (zonder hier een waardeoordeel aan te verbinden) niet representatief voor de rest van Nederland natuurlijk, maar volgens de Telegraaf vindt die omslag nu dus ook elders plaats.

[ph4ge]

Tja, als je regelmatig de tv of de radio aan hebt staan dan hoor je het. En zo niet dan plaats jij het wel Dit soort waardeloze journalistiek krijgt nou eenmaal aandacht. Kan jij werkelijk met droge ogen beweren dat jij wel gelooft dat Makelaarsland 15.000 huizen in een maand heeft verkocht?

Creatieve verkooptechnieken zijn juist razend populair als het slecht gaat. Als het op de traditionele manier niet de gewenste prijs oplevert ligt het ook voor de hand om bijv. "bieden vanaf" te proberen. Veilingen nemen ook toe, dat is ook per opbod. Als de verhalen al waar zijn (waar zijn de cijfers?!) zegt het gewoon helemaal niks, pure marketing.

Overigens twijfel ik er niet aan dat er nu meer verkopen plaatsvinden dan vorig jaar. Er komen weer allerlei maatregelen aan en het vuur wordt weer volop aangewakkerd in de media. Party like it's 2012.

Huizenprijzen in Amerika zijn overigens alweer maanden aan het dalen. Toen ze daar stegen werd het ook regelmatig aangehaald als voorbode dat hier hetzelfde stond te wachten.

[ Voor 26% gewijzigd door ph4ge op 01-10-2014 16:46 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op woensdag 01 oktober 2014 @ 16:39:
Tja, als je regelmatig de tv of de radio aan hebt staan dan hoor je het. En zo niet dan plaats jij het wel Dit soort waardeloze journalistiek krijgt nou eenmaal aandacht. Kan jij werkelijk met droge ogen beweren dat jij wel gelooft dat Makelaarsland 15.000 huizen in een maand heeft verkocht?

Makelaarsland zal zelf ongetwijfeld geen 15.000 woningen hebben verkocht. Dat zal een extrapolatie moeten zijn naar de hele markt en dat is dan inderdaad slechte journalistiek dat dit zo slordig is opgeschreven.

[Kju]

Ph4ge heeft gewoon ontzettend gelijk. Het is momenteel ook gewoon stemmingmakerij, vanuit de media maar ook vanuit de branche die elke gelegenheid wel aangrijpt om de koper positiever te maken. Let maar op hoe ze de bezoekersaantallen op 4 oktober gaan spinnen. Resultaten al om 15.00 uur publiceren terwijl een makelaar nooit van alle verkopers bericht kan hebben gehad, maar NVM heeft al wel in het hele land geteld...

[Oscar Mopperkont]

Kju schreef op woensdag 01 oktober 2014 @ 16:56:
Ph4ge heeft gewoon ontzettend gelijk. Het is momenteel ook gewoon stemmingmakerij, vanuit de media maar ook vanuit de branche die elke gelegenheid wel aangrijpt om de koper positiever te maken. Let maar op hoe ze de bezoekersaantallen op 4 oktober gaan spinnen. Resultaten al om 15.00 uur publiceren terwijl een makelaar nooit van alle verkopers bericht kan hebben gehad, maar NVM heeft al wel in het hele land geteld...

Wat is je bron dat de cijfers niet kloppen? Dat ze zelf geen 15.000 woningen hebben verkocht is nogal wiedes aangezien dat een getal voor de hele markt zou moeten zijn en dan al een cijfer is dat relatief hoog is voor september.

[ph4ge]

Oscar, de track record van Makelaarsland en de Telegraaf is gewoon beroerd, dat is al uitgebreid besproken. In dit specifieke geval maken ze het wel heel bont.

offtopic:
Ik word een beetje emotioneel van je, Kju

[ Voor 55% gewijzigd door ph4ge op 01-10-2014 17:00 ]

[Señor Sjon]

Voordat jullie uit jullie panty schieten, het originele bericht van Makelaarsland:
http://www.makelaarsland....cordaantal-bezichtigingen

De Telegraaf heeft de 15k verkopen bij Makelaarsland gerekend i.p.v. marktbreed. En dat zal wel weer een extrapolatie zijn van hun marktaandeel.

Makelaarsland:

In september werden er ruim 15.000 woningen verkocht. Ook werd een recordaantal bezichtigingen aangevraagd. Het verdere herstel op de huizenmarkt is duidelijk zichtbaar geworden in het derde kwartaal van 2014.

Telegraaf

In september werden er door Makelaarsland, de grootste hypotheekketen, ruim 15.000 woningen verkocht.

[Oscar Mopperkont]

Thx, Señor Sjon

Kon het bericht zelf zo snel niet vinden, maar precies zoals verwacht. Makelaarsland heeft met een marktaandeel van 3% inderdaad niet beweerd dat het ineens alle verkopen voor een maand in NL voor zijn rekening heeft genomen, en de Telegraaf heeft slordige journalistiek bedreven.

Maar belangrijkste punt blijft overeind staan: het lijkt erop dat de opwaarste lijn vastgehouden wordt.

Wat trouwens ook zal helpen is dat de hypotheekrente wéér omlaag is gegaan:

Hypotheekrente opnieuw omlaag

Hypotheken zijn de afgelopen maand weer goedkoper geworden. Wie zijn rente tien jaar vastzet en profiteert van de Nationale Hypotheekgarantie, betaalt bij ING, Rabobank en ABN Amro, de drie grootste hypotheekaanbieders, gemiddeld nog maar 3,62% rente.
Dat stelt de Vereniging Eigen Huis, die maandelijks de gemiddelde hypotheekrente berekent. De rente is een nieuw laagterecord sinds 2007. In juni 2008, vlak voor het uitbreken van de financiële crisis, stond de rente nog op 5,7%.

http://www.telegraaf.nl/o...nte_opnieuw_omlaag__.html

Kennelijk herwint de markt ook het vertrouwen in de Nederlandse huizenmarkt.

[ Voor 49% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 01-10-2014 17:12 ]

[Bartjuh]

Bonsaiboom schreef op woensdag 01 oktober 2014 @ 16:26:
Ik vind het ook een vreemde stijging. We hebben natuurlijk een erg lage hypotheekrente, maar tegelijk hebben we maatschappelijk nog genoeg problemen en zijn we hard op weg richting deflatie.

True, er zijn nog zoveel problemen naast nog steeds te hoge huizenprijzen.

De toename van onzekerheid in de arbeidsmarkt blijft elk jaar toenemen (steeds meer gedwongen zzp'ers, en meer werklozen). De lange termijn trend is gewoon accelererende technologische werkloosheid, icm dat we geestelijk en politiek nog lang niet klaar zijn voor de oplossing van blijvende hoge werkloosheid - het basisinkomen - , zorgt ervoor dat de woningmarkt vernageld en gefrustreerd blijft de komende 10 jaar.

[Arnout]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 01 oktober 2014 @ 17:02:
Wat trouwens ook zal helpen is dat de hypotheekrente wéér omlaag is gegaan:


[...]

http://www.telegraaf.nl/o...nte_opnieuw_omlaag__.html

Kennelijk herwint de markt ook het vertrouwen in de Nederlandse huizenmarkt.

Zo kun je dat uitleggen. Je kan ook zeggen: de marge wordt door banken verkleind.

Je kunt je ook afvragen waarom er jaren een hoge renteopslag was/is bij alle hypotheekbanken in Nederland. Daar is nog steeds weinig duidelijkheid over.

[Kju]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 01 oktober 2014 @ 16:58:
[...]

Wat is je bron dat de cijfers niet kloppen? Dat ze zelf geen 15.000 woningen hebben verkocht is nogal wiedes aangezien dat een getal voor de hele markt zou moeten zijn en dan al een cijfer is dat relatief hoog is voor september.

Ik was nog niet eens zo ver als Señor Sjon. Ik wist nog ongeveer hoeveel Makelaarsland aan aanbod heeft (bijvoorbeeld op Funda die meld dat Makelaarsland in de afgelopen 12 maanden 2.066 woningen heeft afgemeld) en nu ik toch kijk zie ik dat Makelaarsland in de hele maand september 193 woningen als verkocht heeft aangemeld...

[Oscar Mopperkont]

Arnout schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 08:51:
[...]

Zo kun je dat uitleggen. Je kan ook zeggen: de marge wordt door banken verkleind.

Je kunt je ook afvragen waarom er jaren een hoge renteopslag was/is bij alle hypotheekbanken in Nederland. Daar is nog steeds weinig duidelijkheid over.

Toen ik zei dat de renteopslag te hoog was, was het verhaal dat de financiële markten geen vertrouwen hadden in de NL-huizenmarkt. Maar linksom of rechtsom: een lage rente is natuurlijk goed voor de huizenmarkt aangezien het het kopen van een huis wel heel erg aantrekkelijk maakt en het ook aantrekkelijker wordt om een restschuld te accepteren bij verhuizen. Als je naar een nieuw huis gaat, kun je immers profiteren van de lagere rente. Dat zal ongetwijfeld ook een rol spelen dat het treintje nu echt weer op stoom lijkt te komen.

Overigens wel opvallend dat het aanbod van huizen ook weer aan stijgen lijkt te zijn. Zag net dat de teller op 254k staat, terwijl dit eerder volgens mij 251k was. Wellicht dat mensen nu de stap weer durven te maken en hun huis aan te bieden. Wel "vervelend" voor mensen die al heel lang met hun huis op de markt zitten, zo'n huis lijkt dan toch een beetje "besmet" ofzo te zijn.

[ Voor 17% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 02-10-2014 09:48 ]

[Kju]

Voor m'n gevoel (geen cijfers) zijn woco's hun verkoopaanbod ook aan het vergroten. Ik kom ook steeds vaker tegen dat woco's woningen eerst kant-en-klaar maken (hoogwaardig) en dan in de verkoop gooien om ze binnen een paar weken (vaak ook zelfs voordat ze af zijn) te verkopen.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op woensdag 01 oktober 2014 @ 16:59:
Voordat jullie uit jullie panty schieten, het originele bericht van Makelaarsland:
http://www.makelaarsland....cordaantal-bezichtigingen

De Telegraaf heeft de 15k verkopen bij Makelaarsland gerekend i.p.v. marktbreed. En dat zal wel weer een extrapolatie zijn van hun marktaandeel.

Volgende keer gewoon eens een stukje kwaliteitscontrole en niet klakkeloos elk positief bericht hier dumpen. Zoals eerder besproken is Makelaarsland gemiddeld zo'n 30% te positief. De Telegraaf staat ook niet bekend om de hoogwaardige en onafhankelijke journalistiek. Ipv elk positief bericht te dumpen en dan te klagen dat iemand er doorheen prikt omdat de inhoud belachelijk is kan deze kwaliteitscontrole ook gewoon eens een keer door de plaatser gedaan worden. Je ziet de kritische mensen ook niet constant elk bericht van huizenmarkt-zeepbel aanhalen, van Tweakers mag je nou eenmaal een zeker niveau verwachten.

Het is heel gebruikelijk dat mensen hun huis even van de markt te halen om vervolgens hem bij bijv. een Openhuizendag er weer op te zetten. Inderdaad een poging om aandacht te krijgen. Maar zoals ik altijd al zei: Funda is geen graadmeter. Zo is het niet bedoeld en er is veel te veel op af te dingen. Een dergelijke minimale beweging kan je bovendien op 10 verschillende manieren uitleggen.

Lage rente maakt het verkopen met restschuld inderdaad aantrekkelijker, maar voor kopers betekent het alleen maar hogere risico's. Natuurlijk wordt dat in de media anders verkocht, maar het is geen hogere wiskunde. Of de risicomarge aan het afnemen is kan ik overigens niet uit het bericht halen. Feit is dat er nog steeds geen noemenswaardige buitenlandse partijen zijn, waar hun komst al jaren geprofeteerd wordt.

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 01 oktober 2014 @ 16:28:
Ik hoor momenteel toch met regelmaat dat er huizen worden verkocht boven de vraagprijs, zonder dat er sprake was van een heel bijzondere vraagprijs. Dat zijn verhalen die je eerder eigenlijk niet hoorde en dat lijkt toch wel een omslag in de markt te zijn. Ik heb het dan wel over Amsterdam en dat is (zonder hier een waardeoordeel aan te verbinden) niet representatief voor de rest van Nederland natuurlijk, maar volgens de Telegraaf vindt die omslag nu dus ook elders plaats.

Daar gaan we weer. Amsterdam is een geheel eigen markt op zich en totaal niet representatief voor Nederland. Toch wordt het er iedere keer weer met de haren erbij gesleept. Dat is net zoiets als Noord-Oost Groningen of Zuid Limburg erbij halen om aan te tonen dat nog steeds kommer en kwel is.

[dcl!]

Mwah, kan we voorstellen dat er nu ook wat tijdsdruk is bij mensen die nog dit jaar willen kopen met behulp van de verhoogde schenkingsvrijstelling.
Eerst maar eens afwachten wat er in januari en februari 2015 gaat gebeuren.

[EXX]

Dit is IMHO ook een indicatie dat het herstel vooral aan de onderkant van de markt plaatsvindt: Run op NHG-hypotheken door aantrekkende huizenmarkt

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 10:30:
[...]

Daar gaan we weer. Amsterdam is een geheel eigen markt op zich en totaal niet representatief voor Nederland. Toch wordt het er iedere keer weer met de haren erbij gesleept. Dat is net zoiets als Noord-Oost Groningen of Zuid Limburg erbij halen om aan te tonen dat nog steeds kommer en kwel is.

Voo het gemak lees je maar even niet wat er na de door jou in mijn zin vetgedrukte passage kwam

[EXX]

Natuurlijk wel, mijn reply is dan ook niet zozeer bedoeld als kritiek op jouw Oscar, maar meer op de steeds weer naar boven drijvende hoera verrhalen, waarbij deze nuance heel vaak achterwege wordt gelaten.

[timag]

EXX schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 15:22:
Natuurlijk wel, mijn reply is dan ook niet zozeer bedoeld als kritiek op jouw Oscar...

Wiens Oscar?

[Bartjuh]

ph4ge schreef op donderdag 02 oktober 2014 @ 10:15:
[...]
...
Lage rente maakt het verkopen met restschuld inderdaad aantrekkelijker, maar voor kopers betekent het alleen maar hogere risico's. Natuurlijk wordt dat in de media anders verkocht, maar het is geen hogere wiskunde. Of de risicomarge aan het afnemen is kan ik overigens niet uit het bericht halen. Feit is dat er nog steeds geen noemenswaardige buitenlandse partijen zijn, waar hun komst al jaren geprofeteerd wordt.

Niet alleen extra rente-risico, de rente kan veel verder omhoog dan omlaag, maar er is nu ook de dreigende deflatie, waardoor schulden steeds zwaarder gaan wegen. Icm toenemende (technologische) werkloosheid zijn de risico's nog nooit zo hoog geweest voor het aangaan van een dergelijke omvangrijke schuld op een overgewaardeerd object.

[EXX]

Inderdaad. Ondertussen kijkt 95% van de mensen alleen maar naar 1 ding: de maandlast. De rest is volkomen onbelangrijk.

[Señor Sjon]

Onderschat ook niet het belangrijkste, men wil ook gewoon ergens wonen. Er komt verdacht weinig ratio kijken bij woningaankopen.

[EXX]

Prima, maar dan ook niet miepen over restschulden of over hypotheken die boven het hoofd groeien als het fout gaat.

[Señor Sjon]

Dan ook niet miepen dat huizen te duur zijn. Dit kan je eindeloos volhouden.

[EXX]

LOL, maar je snapt natuurlijk wat is bedoel. Men kijkt puur naar de maximale maandlast die men kan betalen en koopt een huis wat precies daarbij past. Alle andere factoren wordt niet naar gekeken, want als men dat doet, kan men dat droomhuis niet kopen. Dan komt er een kink in de kabel en wordt er vervolgens moord en brand geschreeuwd.

[ph4ge]

Alle partijen op de markt en de media doen er dan ook alles aan om het maandlasten verhaal te benadrukken, en dan het liefst alleen de kale hypotheek.

Er zijn maar weinig mensen die de keuze hebben en hem dan ook nog maken om een stuk goedkoper te wonen dan hun inkomen toestaat en op een andere wijze wat luxer te leven. Zeker als starter met een beperkt budget en misschien gezinsuitbreiding op komst ontkom je er niet, want je mag al lang blij zijn als je überhaupt een hypotheek kan krijgen laat staan eentje waar je een eengezinswoning van kan kopen.

[Señor Sjon]

Het bizarre is eigenlijk dat huren nu zo stijgen dat ze in het vaarwater van de hypotheken komen qua maandlasten. Je hebt 180k met 859 bruto/653 netto (bij begin) bij 4% rente. Gemiddeld ~756 euro. Als je ziet dat huren al rond de 700 zitten voor de sociale grens en deze nog wel even doorstijgen (komende 2 jaar niet begreep ik), is het steeds rendabeler aan het worden om te kopen.

[EXX]

Dat is nou net de bedoeling van alle huurverhogingen: de mensen de koopmarkt op jagen. Alles is geoorloofd zolang de koopmarkt maar overeind blijft lijkt het devies. Dat de huurmarkt gesloopt wordt is onbelangrijk.

[RemcoDelft]

EXX schreef op vrijdag 03 oktober 2014 @ 12:32:
Dat is nou net de bedoeling van alle huurverhogingen: de mensen de koopmarkt op jagen. Alles is geoorloofd zolang de koopmarkt maar overeind blijft lijkt het devies. Dat de huurmarkt gesloopt wordt is onbelangrijk.

Ondertussen gaf de overheid vorig jaar 6% meer uit aan huurtoeslag.
Om een of andere reden moet alles maar duurder blijven worden...

[GH45T]

RemcoDelft schreef op vrijdag 03 oktober 2014 @ 12:46:
[...]

Ondertussen gaf de overheid vorig jaar 6% meer uit aan huurtoeslag.
Om een of andere reden moet alles maar duurder blijven worden...

Ja, huurtoeslag voor mensen met weinig inkomen. Maar als je boven die grens zit dan wordt wonen opeens erg duur. Met allerlei vreemde constructies wordt er ook nog eens voor gezorgd dat je maar zoveel mogelijk geld van je inkomen aan wonen uit geeft.

[TheGhostInc]

EXX schreef op vrijdag 03 oktober 2014 @ 11:16:
LOL, maar je snapt natuurlijk wat is bedoel. Men kijkt puur naar de maximale maandlast die men kan betalen en koopt een huis wat precies daarbij past. Alle andere factoren wordt niet naar gekeken, want als men dat doet, kan men dat droomhuis niet kopen. Dan komt er een kink in de kabel en wordt er vervolgens moord en brand geschreeuwd.

Jij schreeuwt nu toch ook moord en brand?
Kom nu eens met een percentage waaruit dit blijkt, want als dit je onderbuik gevoel is, dan moet je ff naar de wc gaan.
Weer eens wat echte onderbouwing (de conclusies van het rapport laat ik voor wat het is, het gaat om de cijfers)
(pag. 13) "Bij de hypotheekaanvragen blijkt de gemiddelde Loan-To-Income ratio (LTI) in de laatste twee kwartalen wel iets lager uit te komen (3,5) dan in de periode ervoor; in 2012 bedroeg dit ratio nog 3,8 en in 2011 zelfs 4,2. (zie figuur 1.1)."
We lenen 10-20% minder t.o.v. het inkomen dan een paar jaar geleden. Ondertussen stijgt de leencapaciteit (pag. 15), en de afgelopen 5-7 jaar zijn de woningprijzen gedaald terwijl de leencapaciteit is gestegen. En als laatste is 55% van de hypotheken gebaseerd op een LTV < 100%.

Ik zie alleen maar dat het risico t.o.v. pre-crisis enorm is afgenomen en eigenlijk nog steeds afneemt door steeds striktere eisen. Alle mensen die ik ken die afgelopen half jaar een huis hebben gekocht zijn daar bewust mee bezig, nemen familieplanning & werkvooruitzichten mee.

Voor auto's heb je ook de NCAP testen, natuurlijk zijn er auto's die nog veiliger zijn dan blijkt uit de test, maar een auto met 5 sterren noem ik geen 'death trap' en zo is de huidige hypotheek ook geen molensteen meer. Als jij dat wel vind, dan ben je vrij om iets anders te kiezen of meer mee te nemen in je keuze, maar moord en brand schreeuwen is ook onzin.

ph4ge schreef op vrijdag 03 oktober 2014 @ 12:02:
Alle partijen op de markt en de media doen er dan ook alles aan om het maandlasten verhaal te benadrukken, en dan het liefst alleen de kale hypotheek.

Er zijn maar weinig mensen die de keuze hebben en hem dan ook nog maken om een stuk goedkoper te wonen dan hun inkomen toestaat en op een andere wijze wat luxer te leven. Zeker als starter met een beperkt budget en misschien gezinsuitbreiding op komst ontkom je er niet, want je mag al lang blij zijn als je überhaupt een hypotheek kan krijgen laat staan eentje waar je een eengezinswoning van kan kopen.

Hallo?
Als starter meteen een eengezinswoning, kinderen krijgen en nog een luxer leven willen.... zeker ook nog 2 auto's voor de deur, ver weg op vakantie, over een paar jaar een sabbatical en... en ... en ... en...

Een 'verrot' 2 kamer flatje in een matige buurt en een afgetrapte fiets is minimaal, alles daarboven is gewoon luxe!
Maar blijkbaar heb jij het idee dat een simpele eengezinswoning al onder de norm is, want je wilt dan ook nog keuze voor een 'luxer' leven of duurdere woning.

Señor Sjon schreef op vrijdag 03 oktober 2014 @ 12:14:
Het bizarre is eigenlijk dat huren nu zo stijgen dat ze in het vaarwater van de hypotheken komen qua maandlasten. Je hebt 180k met 859 bruto/653 netto (bij begin) bij 4% rente. Gemiddeld ~756 euro. Als je ziet dat huren al rond de 700 zitten voor de sociale grens en deze nog wel even doorstijgen (komende 2 jaar niet begreep ik), is het steeds rendabeler aan het worden om te kopen.

Maar dat is toch logisch?
Gemiddeld genomen is een auto leasen (=lang huren) toch ook duurder dan een auto kopen?
Een leasemaatschappij kan misschien iets besparen op enkele kosten, maar heeft daarnaast wel een complete organisatie die ook betaald moet worden. Vooral de indirecte kosten zijn hierbij 'extra'.

Dat wij in NL allerlei rare (belasting) maatregelen nemen waardoor we proberen te 'nivelleren' met alle uitwassen die daarbij ontstaan verandert niks aan de basis. Een huurwoning is per definitie duurder dan een koopwoning bij dezelfde randvoorwaarden.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 10:24:
Een 'verrot' 2 kamer flatje in een matige buurt en een afgetrapte fiets is minimaal, alles daarboven is gewoon luxe!
Maar blijkbaar heb jij het idee dat een simpele eengezinswoning al onder de norm is, want je wilt dan ook nog keuze voor een 'luxer' leven of duurdere woning.

Jij (en heel veel andere Nederlanders) zijn dusdanig aan de huidige situatie gewend (of zelfs verslaafd) dat je denkt dat "een simpele eengezinswoning" iets bijzonders is... Het kost een paar honderd arbeidsuren om te bouwen en stelt werkelijk bar weinig voor! Dat het nauwelijks bereikbaar is is een politieke keuze, net als de enorme subsidies voor de hele woningmarkt.

[ph4ge]

Het begrip starterswoning is ook pas minder dan 40 jaar geleden uitgevonden. Daarvoor was het ook volkomen normaal dat je eerste koophuis een huis was waar je - op 1 inkomen - een gezin kon opvoeden en je hele leven kon blijven wonen. In veel andere landen is dat nog steeds het geval.

Voor ongeveer 1 ton aan arbeid en materialen heb je een degelijk afgewerkte ruime eensgezinswoning (rijtje). En daar is op het gebied van efficientie nog een hoop te winnen, in China printen ze dergelijke huizen voor een fractie van de kosten. Voor 2 ton een flink vrijstaand huis. Dat dat voor Jan Modaal niet bereikbaar is heeft andere oorzaken en is inderdaad gewoon een politieke keuze.

[Bartjuh]

TheGhostInc schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 10:24:
[...]

... En als laatste is 55% van de hypotheken gebaseerd op een LTV < 100%. ...

Wow, nog steeds ? 99%+ zou <100% LTV moeten zijn wil je spreken van een gezonde situatie. Beter nog max. 80% LTV bij hypotheekverstrekking.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 10:49:
Het begrip starterswoning is ook pas minder dan 40 jaar geleden uitgevonden. Daarvoor was het ook volkomen normaal dat je eerste koophuis een huis was waar je - op 1 inkomen - een gezin kon opvoeden en je hele leven kon blijven wonen. In veel andere landen is dat nog steeds het geval.

Voor ongeveer 1 ton aan arbeid en materialen heb je een degelijk afgewerkte ruime eensgezinswoning (rijtje). En daar is op het gebied van efficientie nog een hoop te winnen, in China printen ze dergelijke huizen voor een fractie van de kosten. Voor 2 ton een flink vrijstaand huis. Dat dat voor Jan Modaal niet bereikbaar is heeft andere oorzaken en is inderdaad gewoon een politieke keuze.

Even corrigeren.

Er zijn voldoende woningen in NL te vinden die voldoen aan jouw eisen.... helaas staan die op de verkeerde plaats in NL. Jan Modaal kan ook prima in Groningen of Friesland gaan wonen... blijkbaar is het niet alleen een politieke keuze, maar zijn er ook sociaal culturele keuzes die meespelen.

Maar jij wilt zeggen dat je niet je hele leven in een 3 kamer appartement kunt wonen?
En die woningen die 40 jaar geleden werden neergezet, die blijken ineens 'te klein' of 'te donker' of 'achterhaald' te zijn en worden massaal gerenoveerd. Onze 'eisen' worden alleen maar hoger, niet lager, dan komt er een moment dat mensen dat inderdaad niet kunnen betalen en een stapje lager terecht komen.

Bartjuh schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 10:59:
[...]

Wow, nog steeds ? 99%+ zou <100% LTV moeten zijn wil je spreken van een gezonde situatie. Beter nog max. 80% LTV bij hypotheekverstrekking.

Jemig, 80% LTV, jij durft... 50% is véél gezonder....
Waarom wil je onder de 100% als je verplicht moet aflossen? Je huis is dan een spaarpot die oploopt tijdens de looptijd. Ideaal, want hoe verder je in de toekomst moet kijken hoe groter de onzekerheden worden, maar ook hoe lager de kans dat je hypotheek hoger is dan de woningwaarde.
Als tot 2008 iedereen annuïtair (100% LTV) had gekocht was de crisis (20% waardedaling) in 2018 volledig ingelopen en had niemand meer een huis onder water, zonder extra aflossen.

Ik ben fan van max. 100% LTV, maar daaronder is gewoon onzin. Dan krijg je namelijk dat er weer dingen mee gaan spelen als rijke ouders die meehelpen tegenover 'normale' mensen die jaren in dure huurwoningen krom liggen om genoeg te sparen voor een kleine woning. En waarvoor? Zodat banken minder risico lopen en meer aan ons kunnen verdienen?

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 11:34:
Ik ben fan van max. 100% LTV, maar daaronder is gewoon onzin. Dan krijg je namelijk dat er weer dingen mee gaan spelen als rijke ouders die meehelpen tegenover 'normale' mensen die jaren in dure huurwoningen krom liggen om genoeg te sparen voor een kleine woning. En waarvoor? Zodat banken minder risico lopen en meer aan ons kunnen verdienen?

Eerst sparen, zelfs als het maar 20% is, zorgt ervoor dat prijzen minder hard exploderen. Als die Hollandse nuchterheid niet was opgegeven om meer te kunnen lenen, waren prijzen nooit zo hoog geworden. Lagere prijzen betekent dat banken minder verdienen aan huizenkopers. Precies het tegenovergestelde dus van wat jij verwacht.

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 94% gewijzigd door _eLMo_ op 20-02-2018 18:58 ]

[EricChang]

_eLMo_ schreef op maandag 06 oktober 2014 @ 21:42:
Super interessant het laatste rapport van de IMF: http://www.imf.org/external/np/ms/2014/100614.htm.

Grappig:
"The Dutch economy continues to improve, supported by ... rising house prices ...'

volgende alinea:
'The key challenge to sustaining a robust recovery is addressing the large household debt overhang. The loss of wealth from the housing downturn was significant and concentrated mainly among younger cohorts whose sharp decline in spending contributed to the prolonged recession in the Netherlands. Progress in household deleveraging has been slow with household debt ratios still among the highest in the euro area. The risk remains that the household debt overhang will continue to weigh on growth, leaving the economy vulnerable to shocks, and damage long-term growth prospects.'

Ach, wat zou het mooi zijn als we de huizenprijzen maar bleven stijgen en jonge mensen toch geen schulden hebben...

Wacht eens even. Ik heb een idee: haal het uit je pensioen! (ik weet dat ze bedoelen dat de jongeren minder gaan betalen voor hetzelfde pensioen, maar is dat niet een utopie?)

'Reducing pension contributions for the young.'

Dan hebben we in ieder geval nu geen probleem. Wie later leeft, die later zorgt...

Oh, en als laatste, laten we de belasting op vermogen nog verder verlagen en die op arbeid in stand houden.

'Increasing intergenerational transfers.'

Want de jongere mensen hebben veel geld en de ouderen werken veel.

Sorry voor de nogal cynische post, maar het is mij nogal duidelijk dat ze niet werkelijk iets willen veranderen aan de status quo, maar gewoon verder willen gaan op de oude voet en de lekkende kraan wat proberen op te lappen.

[EXX]

Ondertussen raken de starterleningen op:



Het feit dat de prijzen niet meer dalen en in sommige gebieden weer stijgen geeft IMHO aan dat de starterslening niet meer nodig is. Afschaffen die hap, de huizenmarkt moet nu maar eens op eigen benen gaan staan.

[Tsurany]

EXX schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 10:10:
Ondertussen raken de starterleningen op:

[afbeelding]

Het feit dat de prijzen niet meer dalen en in sommige gebieden weer stijgen geeft IMHO aan dat de starterslening niet meer nodig is. Afschaffen die hap, de huizenmarkt moet nu maar eens op eigen benen gaan staan.

Graag wel nadat ik die van mij gekregen heb

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op zaterdag 04 oktober 2014 @ 13:33:
[...]

Eerst sparen, zelfs als het maar 20% is, zorgt ervoor dat prijzen minder hard exploderen. Als die Hollandse nuchterheid niet was opgegeven om meer te kunnen lenen, waren prijzen nooit zo hoog geworden. Lagere prijzen betekent dat banken minder verdienen aan huizenkopers. Precies het tegenovergestelde dus van wat jij verwacht.

En meer ruimte voor belastingen. Of dacht je dat het vrij besteedbaar inkomen niet door iets anders opgesoupeerd ging worden? We hebben nog steeds een begrotingstekort.

[ph4ge]

@EricChang: Je schrijft grotendeels wat mij ook gelijk opviel. Inderdaad, aan de ene kant juichen over de stijgende prijzen en aan de andere kant waarschuwen voor hoge schulden rijmt niet. Het enige wat ik aan je post wil toe voegen s dat het ook haaks staat op een IMF rapport van vorige maand wat waarschuwt voor nog steeds te hoge huizenprijzen en waarschuwt voor stijgende prijzen.

EXX schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 10:10:
Ondertussen raken de starterleningen op:

[afbeelding]

Het feit dat de prijzen niet meer dalen en in sommige gebieden weer stijgen geeft IMHO aan dat de starterslening niet meer nodig is. Afschaffen die hap, de huizenmarkt moet nu maar eens op eigen benen gaan staan.

Mooi, opgeruimd staat netjes. Leuk om te zien dat er weer een voorspelling van mij (einde starterslening eind 2014) gaat uitkomen. Het blijft een rampzalige en kostbare maatregel waarvan we nu pas het begin van de problemen beginnen te zien en waar we nog jaren last van gaan hebben. Hopelijk wordt er weerstand geboden tegen de lobby.

SVN meldt dat de gemiddelde starterslening 30.000 euro is. Dat is al snel een heel jaarloon voor een starter extra lenen. Wat zou het doen met de prijzen als dat verdwijnt? Jammer dat SVN nooit heeft geantwoord op mijn email waarin ik vroeg hoe het juridisch onderbouwt is dat banken hun Loan to income moeten verlagen tot onder 4 terwijl hun het vervolgens weer met 1 verhogen.

Zelfs EIB erkent in het stuk van het FD dat we te maken hebben met mensen die hun vraag naar voren halen ivm aflopende regelingen. Als je goed oplet zie je dat ook de belanghebbende heel goed weten dat we gewoon in een vergelijkbare situatie als eind 2012 zitten; een tijdelijke opleving door incidentele factoren die maximaal wordt overdreven en uitgebuit.

Señor Sjon schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 10:25:
En meer ruimte voor belastingen. Of dacht je dat het vrij besteedbaar inkomen niet door iets anders opgesoupeerd ging worden? We hebben nog steeds een begrotingstekort.

Dat is een aanname, dan kan je nooit iets verbeteren omdat altijd het risico bestaat dat de staat het voordeel op smult. Zelfs als het uitkomt is het veel beter om direct belasting te heffen dan zoals het nu gaat in een brei van regels zonder dat iemand het precies snapt met allerlei nare bijeffecten ten gevolge.

[Señor Sjon]

Er zijn een aantal belastingen gebaseerd op de huizenprijs, je krijgt een soort status quo. Vandaar dat het in belang van de overheid is om de prijzen hoog te houden.

De restschuldproblematiek heerst eigenlijk nog een tandje erger op gemeenteniveau. Geen van de gemeentes wil onder beheer van het Rijk komen te staan als Art. 12 gemeente. Dan praat je over miljarden aan afwaarderingen die door iedereen gedragen moeten worden.

[ph4ge]

Het zijn geen verliezen, maar gewenste winsten die minder worden. Ondertussen kunnen de huidige wethouders het verlies afschuiven op hun voorgangers en kan de nationale overheid onmogelijk elke gemeente onder curatele stellen.

De eerste gemeentes die het wel doen zien een toestroom van mensen en economische activiteit in hun gemeente. Er is meer werk en de mensen kunnen meer besteden. Ipv dat grond braak ligt en geld kost levert het inkomsten op. Het uitstellen kost jaarlijks zoveel dat de kosten die het uitstellen dat de afgelopen jaren is gebeurt al een heel eind in de richting gaat van de kosten die waren gemaakt als er toen gelijk was afgeboekt.

Het belang van de overheid moet gewoon verdwijnen, de overheid moet gewoon de markt zn werk laten doen en die markt niet een bepaalde kant op sturen. Daar zijn politieke hervormingen voor nodig, zoals het versimpelen van de belasting, maar dat is haalbaar.

[GioStyle]

De huidige starterslening is natuurlijk wel een lachertje. In het verleden kreeg je met een starterslening een x bedrag. Bleef je in dat appartement/huis langer wonen dan x jaar, dan kreeg je die lening cadeau. Nu is het en blijft het een lening, alleen hoef je de 1e x jaar geen rente en aflossing te betalen.

[EXX]

Ik vind de starterslening allesbehalve een lachertje. Er zijn niet voor niets leennormen mbt het jaarinkomen. De starterslening gaat daar nog een bovenop. Lekker verantwoord lenen is dat...

De gemeentes vinden het natuurlijk prachtig. Geen risico, want dat draagt de NHG, maar wel op kosten van de kopers (want die lenen extra) de grond duurder kunnen verkopen.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 11:12:
Het zijn geen verliezen, maar gewenste winsten die minder worden. Ondertussen kunnen de huidige wethouders het verlies afschuiven op hun voorgangers en kan de nationale overheid onmogelijk elke gemeente onder curatele stellen.

De eerste gemeentes die het wel doen zien een toestroom van mensen en economische activiteit in hun gemeente. Er is meer werk en de mensen kunnen meer besteden. Ipv dat grond braak ligt en geld kost levert het inkomsten op. Het uitstellen kost jaarlijks zoveel dat de kosten die het uitstellen dat de afgelopen jaren is gebeurt al een heel eind in de richting gaat van de kosten die waren gemaakt als er toen gelijk was afgeboekt.

Het belang van de overheid moet gewoon verdwijnen, de overheid moet gewoon de markt zn werk laten doen en die markt niet een bepaalde kant op sturen. Daar zijn politieke hervormingen voor nodig, zoals het versimpelen van de belasting, maar dat is haalbaar.

Dat is vrij naïef. De winsten zijn namelijk al besteed aan van alles en nogwat door de vorige wethouder om goede sier te maken. Nieuw gemeentehuis/bibliotheek/bioscoop/theater/whatever. Dus gronden moeten gewoon minimaal een x bedrag opbrengen die de markt er niet meer voor over heeft.

[ph4ge]

Het is niet naïef. Naïef is geld uitgeven wat je niet hebt en erop te rekenen dat het vanzelf goedkomt. Ik zeg juist dat het aangepakt moet worden.

Dat de overheden jaarlijks tientallen miljarden uitgeven die we helemaal niet hebben is een aparte discussie. Ook dat los je voor een deel op door economische activiteit te ontplooien en de schulden (dus rentebetalingen) af te bouwen, beiden bereik je door de grondposities voor een marktconforme prijs af te bouwen. Maar we moeten niet doen alsof we niet teveel uitgeven door elders een probleem te laten bestaan.

[Krisp]

Nja, zolang de grondprijzen hoog blijven, zullen consumenten toch een keer moeten toehappen. Immers: op een gegeven moment wil je toch wonen, en als er nergens anders plek is... dan maar dat stukje grond.

Je kunt het al dan niet naïef noemen, maar afwachten tot de bui overgewaaid is, is historisch gezien best wel een goede strategie.

[pedorus]

Grondprijzen dan maar hoog houden is natuurlijk helemaal geen goede strategie. Het is een belangrijke reden dat Nederland duidelijk ondergemiddeld presteerd. Een strategie waardoor we allemaal armer worden.

En er is wel een andere keus: emigreren. En je zult zien dat juist talent wegtrekt of niet komt.

[ph4ge]

Krisp schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 13:18:
Nja, zolang de grondprijzen hoog blijven, zullen consumenten toch een keer moeten toehappen. Immers: op een gegeven moment wil je toch wonen, en als er nergens anders plek is... dan maar dat stukje grond.

Je kunt het al dan niet naïef noemen, maar afwachten tot de bui overgewaaid is, is historisch gezien best wel een goede strategie.

Het is alleen geen kwestie van willen, maar een kwestie van kunnen. Dat verandert niet, sterker nog dat wordt alleen maar moeilijker. De starterslening verdwijnt, dan wordt het budget voor de starter weer 30.000 lager, nog los van de LTV en LTI die weer dalen. Uitstellen kost al een hoop geld zelfs als de situatie niet verandert.

En nogmaals rijst de vraag; moeten we dit wel willen? Is een miljard verlies (accepteren dat we teveel hebben uitgegeven) het waard dat hele generaties tot hun nek in de schulden zitten en er zulke grote problemen zijn op een markt voor een primaire levensbehoefte?

Met pappen en nathouden en de kop in het zand steken is nog nooit een crisis verholpen... Zachte heelmeesters maken stinkende wonden en nog meer van dat soort clichés. Voor zowel ingrijpen als de kat uit de boom kijken zijn genoeg clichés.

[rik86]

Nee, vanuit ons bezien niet. Ja, vanuit de politiek bezien wel. Ik weet niet precies hoeveel er afgeschreven zal moeten worden door de gemeentes, maar dat leidt geheid tot bezuinigingen en dus tot politieke nederlagen.

Ik vrees dus ook dat dit door blijft etteren en op die manier zeer langzaam verdwijnt

[sbmuc]

Ben benieuwd wat er met de markt gebeurd wanneer startersleningen afgeschaft worden(hopelijk dit jaar idd..) en na dit jaar ook de hoge belastingvrije schenkingen weg zijn...

[ph4ge]

rik86 schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 13:35:
Nee, vanuit ons bezien niet. Ja, vanuit de politiek bezien wel. Ik weet niet precies hoeveel er afgeschreven zal moeten worden door de gemeentes, maar dat leidt geheid tot bezuinigingen en dus tot politieke nederlagen.

Ik vrees dus ook dat dit door blijft etteren en op die manier zeer langzaam verdwijnt

Dat is politiek prima te verpakken. Zodra er ergens een stevige meevaller is een nieuw fonds aan kondigen om "de starter" en "de bouw" te helpen, die verkapt een subsidie is voor de consument van pak hem 20% van de aankoop van grond. Niet praten over flinke afschrijvingen van gemeentes en fouten in het verleden, maar het verpakken als een nieuwe extra economische impuls. Iedere consument betaalt 20% minder voor de grond, wat al een hoop zal helpen, en het rijk draagt de pijn van de gemeentes. Combineer het met strenge voorwaarde voor de deelnemende gemeentes, zoals het niet verder verhogen van de grondprijzen, en je komt een heel eind.

Met 20% korting is de grond nog steeds duur, maar het zal een flinke stap in de juiste richting zijn. De acute problemen bij de gemeentes zijn dan verholpen. Met 1 miljard euro kom je een heel eind.

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 101% gewijzigd door _eLMo_ op 20-02-2018 18:58 ]

[Señor Sjon]

Maar ik hoorde alweer BTW-verhogingen langskomen om de belasting op arbeid te verlagen. Betalen we dan straks 25% BTW op een nieuwbouwwoning? Ik ben bang dat ik dat nog ga meemaken.

[Krisp]

ph4ge schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 13:33:
[...]

Het is alleen geen kwestie van willen, maar een kwestie van kunnen. Dat verandert niet, sterker nog dat wordt alleen maar moeilijker. De starterslening verdwijnt, dan wordt het budget voor de starter weer 30.000 lager, nog los van de LTV en LTI die weer dalen. Uitstellen kost al een hoop geld zelfs als de situatie niet verandert.

Klopt, maar de oplossing kan ook een andere zijn: kleinere huizen/kavels, waardoor dezelfde m2-prijs wordt behaald terwijl het huis goedkoper wordt. En dat is een truc die ik regelmatig zie langskomen.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 12:29:
[...]

Dat is vrij naïef. De winsten zijn namelijk al besteed aan van alles en nogwat door de vorige wethouder om goede sier te maken. Nieuw gemeentehuis/bibliotheek/bioscoop/theater/whatever. Dus gronden moeten gewoon minimaal een x bedrag opbrengen die de markt er niet meer voor over heeft.

Dus afboeken.

[ph4ge]

Krisp schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 16:12:
Klopt, maar de oplossing kan ook een andere zijn: kleinere huizen/kavels, waardoor dezelfde m2-prijs wordt behaald terwijl het huis goedkoper wordt. En dat is een truc die ik regelmatig zie langskomen.

Dat houdt een keer op, en ook daar kan je de vraag stellen of dat wel is wat we moeten willen. Willen we dat nieuwere huizen een lagere kwaliteit hebben en willen we dat vooral jongeren mindere huizen krijgen dan hun ouders? En dat terwijl ze er (relatief en absoluut) veeeeel meer voor betalen.

Señor Sjon schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 16:07:
Maar ik hoorde alweer BTW-verhogingen langskomen om de belasting op arbeid te verlagen. Betalen we dan straks 25% BTW op een nieuwbouwwoning? Ik ben bang dat ik dat nog ga meemaken.

Tja, je moet wat als je inflatie wil, anders kunnen de huren bijv. ook niet meer verhoogd worden.

[ Voor 24% gewijzigd door ph4ge op 07-10-2014 16:54 ]

[Bartjuh]

Wat p4ge zegt. Gemeentes moeten gewoon 20% korting geven op de braakliggende grond, moet je opletten hoeveel mensen voor die nog steeds te dure grond in de rij gaan staan.

NL is behoorlijk verprutst wat de woningmarkt betreft, in alle facetten.

[icecreamfarmer]

ph4ge schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 16:53:
[...]

Dat houdt een keer op, en ook daar kan je de vraag stellen of dat wel is wat we moeten willen. Willen we dat nieuwere huizen een lagere kwaliteit hebben en willen we dat vooral jongeren mindere huizen krijgen dan hun ouders? En dat terwijl ze er (relatief en absoluut) veeeeel meer voor betalen.


[...]

Tja, je moet wat als je inflatie wil, anders kunnen de huren bijv. ook niet meer verhoogd worden.

Nog kleiner dan de huidige postzegels.
Zie bv dit als trieste voorbeeld:
http://www.funda.nl/koop/goirle/huis-48572227-sporenring-12/

[naitsoezn]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 19:34:
[...]


Nog kleiner dan de huidige postzegels.
Zie bv dit als trieste voorbeeld:
http://www.funda.nl/koop/goirle/huis-48572227-sporenring-12/

Hoezo is dit een triest voorbeeld? De woning staat niet in mijn zoekgebied en ik heb net een nieuwe woning, maar verder zie ik er weinig mis mee.... Niet iedereen is op zoek naar een grote tuin

[djwice]

Ik heb de indruk dat er een deadlock is.
Namelijk het volgende:

Grondprijs is bij ons van €995 naar €675 per m² gezakt.^*
Dus zou de WOZ van de meeste woningen zo'n 32k (minimaal 100m² eigengrond) moeten zakken; dat is meer dan 10% van de gemiddelde WOZ.

Echter is het belastingpercentage op eigen woningen ook aan banden gelegd.
Wil de gemeente de beoogde som belasting innen die geplant stond, dan kunnen ze de WOZ-waarden niet dalen conform markt grondprijs.

Hoe zien jullie dat? Is er een oplossing?


^*Ik verwacht trouwens dat de grondprijs nog meer zal (moeten) dalen richting €275 bij ons (verdeeld over de komend 5 jaar).

[ Voor 23% gewijzigd door djwice op 07-10-2014 20:37 . Reden: verduidelijkingen ]

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 19:05:
Wat p4ge zegt. Gemeentes moeten gewoon 20% korting geven op de braakliggende grond, moet je opletten hoeveel mensen voor die nog steeds te dure grond in de rij gaan staan.

Grondprijzen zijn in het verleden in enkele jaren 400% gestegen. Om dat te compenseren zou je niet 20% maar 80% korting moeten krijgen! 20% gaat niet genoeg zijn, dat is al van bestaande woningprijzen afgegaan. Omdat grond grofweg de helft kost van een nieuwbouwhuis, zou er 40% vanaf moeten om alleen al de prijsverlaging van de laatste jaren goed te maken.
Om het tekort aan woningen (er wordt voor zover ik me kan herinneren altijd minder gebouwd dan nodig) goed te maken, zou de prijs nog veel meer moeten zakken.

[Señor Sjon]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 19:34:
[...]


Nog kleiner dan de huidige postzegels.
Zie bv dit als trieste voorbeeld:
http://www.funda.nl/koop/goirle/huis-48572227-sporenring-12/

heh heh, patiowoningen. Nooit ontwikkeld die dingen. Senioren schijnen er soms een voorkeur voor te hebben, maar ik kan de lol niet van zo'n ommuurde bunker ontdekken.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 21:15:
[...]

heh heh, patiowoningen. Nooit ontwikkeld die dingen. Senioren schijnen er soms een voorkeur voor te hebben, maar ik kan de lol niet van zo'n ommuurde bunker ontdekken.

Die hebben we hier ook maar dat zijn bungalows en die vind ik wel wat hebben.
Deze echter heeft 3 verdiepingen en ze zijn hutjemutje tegen elkaar aangebouwd.

[icecreamfarmer]

naitsoezn schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 19:43:
[...]

Hoezo is dit een triest voorbeeld? De woning staat niet in mijn zoekgebied en ik heb net een nieuwe woning, maar verder zie ik er weinig mis mee.... Niet iedereen is op zoek naar een grote tuin

Maar als je zoiets wilt wil je wel een tuin en geen luchtplaats van een gevangenis.

[naitsoezn]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 21:20:
[...]


Maar als je zoiets wilt wil je wel een tuin en geen luchtplaats van een gevangenis.

Uhm, sorry? Ik hoef helemaal geen tuin en vind dit in de verste verte nog niet lijken op een "luchtplaats van een gevangenis" Verder vind ik een paar extra vierkante meters wel fijn en vind ik het prettig om een extra slaapkamer of twee te hebben en hou ik niet van traplopen of liften. Val ik dan buiten jouw (aanbods)boot?

Señor Sjon schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 21:15:
[...]

heh heh, patiowoningen. Nooit ontwikkeld die dingen. Senioren schijnen er soms een voorkeur voor te hebben, maar ik kan de lol niet van zo'n ommuurde bunker ontdekken.

Prima, nooit ontwikkeld, niet heel populair (zowel in vraag als in aandod). Maar smaken verschillen, en gelukkig zit er nog wat diversiteit in het aanbod. Kunnen we dan nu weer over naar "ontwikkelingen op de huizenmarkt"? Tenzij de diversiteit als slechte "ontwikkeling" wordt gezien, dan graag daar argumenten voor ipv slechte voorbeelden te gebruiken om een punt te maken.

[ Voor 57% gewijzigd door naitsoezn op 07-10-2014 21:33 ]

[Señor Sjon]

Ik praat alleen maar vanuit mijn werkervaring.

Patiowoningen zijn een van de woningtypes die door de bubbel zijn uitgebreid. Men bouwde voor elke semi-doelgroep een woningtype. Gewoon, omdat het verkocht werd in die tijden.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 20:49:
Grondprijzen zijn in het verleden in enkele jaren 400% gestegen. Om dat te compenseren zou je niet 20% maar 80% korting moeten krijgen! 20% gaat niet genoeg zijn, dat is al van bestaande woningprijzen afgegaan. Omdat grond grofweg de helft kost van een nieuwbouwhuis, zou er 40% vanaf moeten om alleen al de prijsverlaging van de laatste jaren goed te maken.
Om het tekort aan woningen (er wordt voor zover ik me kan herinneren altijd minder gebouwd dan nodig) goed te maken, zou de prijs nog veel meer moeten zakken.

Je moet ergens beginnen. Ik ben het helemaal met je eens dat de grond veel te hard in waarde gestegen is zonder dat daar echt een aanleiding voor was. Maar ik denk dat 20% korting al een lastige stap is en dat dat zeker een aanzienlijk positief effect gaat hebben terwijl de nadelen zijn te overzien. Een dergelijke bail out zou gecombineerd moeten worden met strengere regels die over een lange tijd zorgen dat de grond waardes weer in verhouding komen.

[icecreamfarmer]

naitsoezn schreef op dinsdag 07 oktober 2014 @ 21:26:
[...]

Uhm, sorry? Ik hoef helemaal geen tuin en vind dit in de verste verte nog niet lijken op een "luchtplaats van een gevangenis" Verder vind ik een paar extra vierkante meters wel fijn en vind ik het prettig om een extra slaapkamer of twee te hebben en hou ik niet van traplopen of liften. Val ik dan buiten jouw (aanbods)boot?


[...]

Prima, nooit ontwikkeld, niet heel populair (zowel in vraag als in aandod). Maar smaken verschillen, en gelukkig zit er nog wat diversiteit in het aanbod. Kunnen we dan nu weer over naar "ontwikkelingen op de huizenmarkt"? Tenzij de diversiteit als slechte "ontwikkeling" wordt gezien, dan graag daar argumenten voor ipv slechte voorbeelden te gebruiken om een punt te maken.

Heb je het wel bekeken het heeft 3 verdiepingen en was bedoeld voor starters+ met kinderen.
Als je die mensen de keuze had gegeven voor een grotere tuin ipv deze postzegel had 90% ja gezegd.
De enige reden dat deze er gekomen zijn is vanwege de hoge grondprijs en mensen zodoende niets groters konden kopen.

Verder ben je in die patio omgeven door 3 hoge muren en 1 lagere muur en dat alles op een breedte van nog geen 3m. Voor mij komt dat over als een luchtplaats.
Met een fatsoenlijke patio woning zoals dit:
http://www.funda.nl/koop/...740-henri-dunantstraat-6/
is niets mis mee.


Het argument was te grote huizen op te kleine stukjes grond als gevolg van de hoge grondprijs.

[ Voor 12% gewijzigd door icecreamfarmer op 08-10-2014 09:18 ]

[naitsoezn]

icecreamfarmer schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 09:12:
[...]


Heb je het wel bekeken het heeft 3 verdiepingen en was bedoeld voor starters+ met kinderen.
Als je die mensen de keuze had gegeven voor een grotere tuin ipv deze postzegel had 90% ja gezegd.

Jahoor, ik kan er alleen niet zo goed tegen dat jij voor mij beslist dat ik niet in zo'n woning zou willen of moeten willen wonen . Smaken verschillen nou eenmaal, dus fijn dat er wat diversiteit in het aanbod is, that's all I'm saying. Als we dan toch woningen aan het afzeiken zijn: Die zogenaamde drive-in woningen met hun keuken op de begane grond en de woonkamer op de eerste verdieping zouden ze van mij per direct allemaal plat mogen gooien.

Als reactie op je edit:

Het argument was te grote huizen op te kleine stukjes grond als gevolg van de hoge grondprijs.

Tja, en daar ben ik het dus gewoon niet mee eens. Niet iedereen die een grote woning wil (met 3 verdiepingen, vier/vijf slaapkamers, etc.) zit op een grote lap grond te wachten. Niet iedereen hoeft per se die grote tuin.

@Hieronder: Wat heeft m'n moeder er nou weer mee te maken?

[ Voor 45% gewijzigd door naitsoezn op 08-10-2014 09:22 ]

[ph4ge]

naitsoezn schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 09:16:
Jahoor, ik kan er alleen niet zo goed tegen dat jij voor mij beslist dat ik niet in zo'n woning zou willen of moeten willen wonen

Vind je moeder het dan ook geen probleem om (na inflatie) wel hetzelfde voor de grond te betalen als dat iemand 15 jaar geleden betaalde voor een perceel met een flinke tuin?

Het gaat er niet om dat er voor ieder wat wils is, het gaat erom dat er van alles wordt verzonnen om mensen meer te laten betalen voor de grond zonder dat ze het door hebben.

[icecreamfarmer]

naitsoezn schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 09:16:
[...]

Jahoor, ik kan er alleen niet zo goed tegen dat jij voor mij beslist dat ik niet in zo'n woning zou willen of moeten willen wonen . Smaken verschillen nou eenmaal, dus fijn dat er wat diversiteit in het aanbod is, that's all I'm saying. Als we dan toch woningen aan het afzeiken zijn: Die zogenaamde drive-in woningen met hun keuken op de begane grond en de woonkamer op de eerste verdieping zouden ze van mij per direct allemaal plat mogen gooien.

De rest laat je gemakshalve maar weg .

Overigens helemaal met je eens die mogen ook plat van mij.

Maar goed idd iedereen zijn keuzes.

[icecreamfarmer]

ph4ge schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 09:19:
[...]

Vind je moeder het dan ook geen probleem om (na inflatie) wel hetzelfde voor de grond te betalen als dat iemand 15 jaar geleden betaalde voor een perceel met een flinke tuin?

Het gaat er niet om dat er voor ieder wat wils is, het gaat erom dat er van alles wordt verzonnen om mensen meer te laten betalen voor de grond zonder dat ze het door hebben.

Dit idd, het nieuwste op dit gebied is semi koop dmv pachten om het nog enigszins betaalbaar te houden.

[Napo]

icecreamfarmer schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 09:21:
[...]


Dit idd, het nieuwste op dit gebied is semi koop dmv pachten om het nog enigszins betaalbaar te houden.

Dat zoekt ook zo lekker fijn op Funda (hier moet echt een filter voor komen). Denk je een nette betaalbare woning gevonden te hebben en het eerste wat je leest. Erfpachtconstructie a ~€300 per maand.
Met natuurlijk de benodigde uitroeptekens om te zeggen dat het belastingaftrekbaar is.
Dat het daarmee betaalbaar is is ook maar een farce, tel je die 300 euro bij je hypotheek op zou je de woning icm grond kunnen kopen. Vraag mij nog steeds af hoe dit in sommige appartementencomplexen werkt. 10 woningen ~€150 per woning als ik kijk wat er te koop staat op Funda.
Dan heb je dus als 'projectontwikkelaar' mooie inkomsten gedurende de komende XX jaar. Zulke investeringen zou ik ook wel doen ja. Of zie ik bepaalde risico's over het hoofd voor de ontvanger van de erfpacht?

Het irritante is dat ze om het 'systeem' willen werken en de prijzen dus 'kunstmatig' nog lekker hoog worden gehouden. Nu zal dat voor delen wel terecht maar hoop toch dat de prijsstabilisatie nog niet op het punt is waar het zou moeten zijn.

Zolang men schenkingen / onderhandse leningen / familiebankconstructies nodig heeft om een woning te bekostigen zit er simpelweg iets fout. Men wil te groot wonen of de waarde van de woning is te hoog ingeschat.

[Señor Sjon]

Die grond wordt doorverkocht aan een grondbank. Zie bijvoorbeeld Grondvermogen (weet niet of ze nog actief zijn).


Edit
Speak of the devil:
http://www.nu.nl/economie...allende-grondverkoop.html

De gemeente Almere moet flink gaan bezuinigingen, omdat ze grote stukken grond maar niet verkocht krijgt.
Het gaat om een bedrag van ruim 100 miljoen euro, bevestigt de gemeente woensdag na berichten in Het Financieele Dagblad.

[ Voor 61% gewijzigd door Señor Sjon op 08-10-2014 10:36 ]

[ph4ge]

Handig om er landbouwgrond van te maken, ipv het voor een marktconforme prijs als woningbouw te verkopen...

Dit soort berichten gaan we steeds meer horen.

[ Voor 18% gewijzigd door ph4ge op 08-10-2014 10:54 ]

[rik86]

Ik ben benieuwd of er meer gaan volgen. En het is dus 20% van de grond die ze hebben die wordt afgeboekt als landbouwgrond. Ze hebben dus nog steeds voor 400 miljoen aan grond in de boeken staan.

Betekent dus dat ze nog steeds 80% van de grond als woongrond hebben die voor een te hoge grondprijs in de boeken staat, of interpreteer ik 't nu verkeerd?

[T-MOB]

ph4ge schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 08:56:
[...]

Je moet ergens beginnen. Ik ben het helemaal met je eens dat de grond veel te hard in waarde gestegen is zonder dat daar echt een aanleiding voor was.

Het is onzin dat er geen aanleiding was voor de stijging. Die prijzen zijn gestegen omdat mensen het konden en wilden betalen. Met dure grond is naar mijn mening ook niet zoveel mis. Het zorgt er voor dat de grond efficient gebruikt wordt, en daarmee voor concentratie van werkgelegeheid en voorzieningen. Dat biedt zoveel kansen dat mensen de dure grond ook kunnen betalen.