Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Testert]

Ik ben al een paar jaar op zoek naar een ander huis en ik moet zeggen dat de oriëntatie op de zon één van de 'Must' requirements is!

[Melluh]

Hoe kijken jullie naar de impact van zelfrijdende auto's op de huizenprijzen van woningen in de randstad en in stadscentra's? Om half 9 's morgens in je auto stappen en gelijk beginnen met werken terwijl je naar kantoor gereden wordt. 's Avonds de kroeg in en daarna gewoon de auto instappen, allebei geen probleem. Daarnaast is een elektrische auto ook een stuk goedkoper per km, zeker als in de toekomst veel kleinere auto's 100% elektrisch zijn (bv Fiat 500 ofzo).

Mijn gevoel zegt dat dit de huizenprijzen flink gaat opschudden, maar ik ben benieuwd naar jullie kijk hier op.

[Tsurany]

Melluh schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 15:30:
Hoe kijken jullie naar de impact van zelfrijdende auto's op de huizenprijzen van woningen in de randstad en in stadscentra's? Om half 9 's morgens in je auto stappen en gelijk beginnen met werken terwijl je naar kantoor gereden wordt. 's Avonds de kroeg in en daarna gewoon de auto instappen, allebei geen probleem. Daarnaast is een elektrische auto ook een stuk goedkoper per km, zeker als in de toekomst veel kleinere auto's 100% elektrisch zijn (bv Fiat 500 ofzo).

Mijn gevoel zegt dat dit de huizenprijzen flink gaat opschudden, maar ik ben benieuwd naar jullie kijk hier op.

Dat zal inderdaad impact hebben. Vooral als we uiteindelijk ook de snelheden kunnen opschroeven. Met 150 over de snelweg terwijl je rustig alvast kan werken? Dan accepteer ik wel dat ik een half uur langere reistijd heb.

[Blik1984]

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 10:32:
Ook hier al een aantal malen gedacht aan en gekeken naar zonnepanelen, er redelijk wat over gelezen maar iedere keer besloten om het niet te doen omdat je vooral te maken hebt met een onbetrouwbare partner op de lange(re) termijn, de overheid.
Als je de energie niet of nauwelijks gebruikt op het moment dat deze opgewekt wordt (wasmachine, droger, vaatwasser enz) omdat je allebei werkt dan moet je het vooral hebben van het salderen en dat wordt mogelijk in de toekomst beperkt waardoor de berekeningen van de terugverdientijd ineens de prullenbak in kunnen.
Het mooiste is om de energie te (kunnen) gebruiken op het moment dat deze opgewekt wordt maar dan loop je weer het risico dat je geleefd wordt door je zonnepanelen.
Ik ken in ieder geval iemand die met een app continue de opbrengst in de gaten houdt, de lucht in de gaten houdt voor wat betreft wolken en dan naar z'n vrouw belt om haar opdracht te geven om te gaan wassen of nog even een kwartiertje te wachten...

Ja, de overheid is onbetrouwbaar in dezen. Maar ook weer niet zo erg. De overheid is vrij duidelijk dat een eventuele review pas ter sprake gaat komen per 2017 en pas uitvoerbaar per 2020. Dat betekent dat je nu nog gewoon 5 jaar kunt salderen en je investering er allang uit kan hebben. Ik heb mijn installatie terugverdient in 2018, daarna is alles gewoon extra en zie ik wel wat er gebeurt. Het ergste dat er kan gebeuren is dat je voor alles wat je teruglevert geen vergoeding of slechts een kale kWh-prijs vergoeding voor krijgt.

De overheid zit in deze een beetje in een lastige spagaat, ze moeten gaan voldoen aan Kyoto-protocollen, duurzaamheid, groene stroom etc. Door de teruglevering te gaan beperken zullen er minder snel zonnepanelen gelegd gaan worden, je merkt nu al dat mensen daardoor aan het twijfelen zijn. Juist zonnepanelen zouden een speerpunt moeten zijn

[t_captain]

Tsurany schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 15:32:
[...]

Dat zal inderdaad impact hebben. Vooral als we uiteindelijk ook de snelheden kunnen opschroeven.

Als je electrisch gaat aandrijven en automatisch gaat besturen, wordt een auto in weze een computer. Welkom wet van Moore, elke 2 jaar tweemaal zo snel!

[Tsurany]

t_captain schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 16:01:
[...]


Als je electrisch gaat aandrijven en automatisch gaat besturen, wordt een auto in weze een computer. Welkom wet van Moore, elke 2 jaar tweemaal zo snel!

Helaas volgen de accu ontwikkelingen niet zo snel

[Johnny]

Melluh schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 15:30:
Hoe kijken jullie naar de impact van zelfrijdende auto's op de huizenprijzen van woningen in de randstad en in stadscentra's? Om half 9 's morgens in je auto stappen en gelijk beginnen met werken terwijl je naar kantoor gereden wordt. 's Avonds de kroeg in en daarna gewoon de auto instappen, allebei geen probleem. Daarnaast is een elektrische auto ook een stuk goedkoper per km, zeker als in de toekomst veel kleinere auto's 100% elektrisch zijn (bv Fiat 500 ofzo).

Mijn gevoel zegt dat dit de huizenprijzen flink gaat opschudden, maar ik ben benieuwd naar jullie kijk hier op.

Ik heb hier ook al een tijdje over zitten nadenken. De afgelopen jaren is er een wereldwijde trend van urbanisatie geweest waarbij steeds meer (jonge) mensen van het platteland naar de stad trekken. In Nederland gebeurt dit ook.

In de kleine (afgelegen) dorpen in Nederland verdwijnen steeds mensen en daardoor voorzieningen waardoor het nog onaantrekkelijker wordt. Dit in combinatie met vergrijzing zorgt er voor dat er zogenaamde krimpregio's ontstaan.

Ik verwacht dat door de automatisering van transport deze regio's over enkele decennia weer meer in trek zullen komen. Het gebrek aan voorzieningen zal steeds minder een probleem zijn. Kinderen kunnen in een zelfrijdende bus naar school. Boodschappen en andere goederen besteld via internet worden dezelfde dag thuisbezorgd. Banken en betaalautomaten worden evenveel gemist als telefooncellen. Sociale contacten verlopen steeds meer op afstand, en anders pak roep je een zelfrijdende taxi op die je naar je vrienden toebrengt terwijl jij iets anders doet. Door de afwezigheid van verkeersopstoppingen en vervuilende uitstoot kan dat een stuk sneller dan met een ouderwetse zelfstuurauto.

Mijn schatting is dat vooral (kleine) appartementen aan de rand van de stad minder populair zullen worden. Je zit een paar minuten dichterbij het centrum, maar hebt geen betere voorzieningen dan in een dorp waar je een eengezinswoning met tuin zou kunnen hebben.

[Melluh]

t_captain schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 16:01:
[...]

Als je electrisch gaat aandrijven en automatisch gaat besturen, wordt een auto in weze een computer. Welkom wet van Moore, elke 2 jaar tweemaal zo snel!

Luchtweerstand is toch een behoorlijk hardnekkig probleem, helaas

Maar een mooi groot huis met een flinke lap grond heb je wel voor 3 ton als je een uurtje je mail in de auto wil doen :-)

[Hielko]

Blik1984 schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 15:56:
Juist zonnepanelen zouden een speerpunt moeten zijn

Waarom? Volgens mij is het zo ongeveer de meest inefficiente manier om CO2 emissies te beperken. Combined cycle gas centrales schijnen veel efficienter te zijn, en laten we nou toevallig ook nog een lading gas in de grond hebben in Nederland. Lees bijv. http://www.economist.com/.../08/cost-renewable-energy

[EXX]

Johnny schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 16:06:
[...]


Ik heb hier ook al een tijdje over zitten nadenken. De afgelopen jaren is er een wereldwijde trend van urbanisatie geweest waarbij steeds meer (jonge) mensen van het platteland naar de stad trekken. In Nederland gebeurt dit ook.

In de kleine (afgelegen) dorpen in Nederland verdwijnen steeds mensen en daardoor voorzieningen waardoor het nog onaantrekkelijker wordt. Dit in combinatie met vergrijzing zorgt er voor dat er zogenaamde krimpregio's ontstaan.

Ik verwacht dat door de automatisering van transport deze regio's over enkele decennia weer meer in trek zullen komen. Het gebrek aan voorzieningen zal steeds minder een probleem zijn. Kinderen kunnen in een zelfrijdende bus naar school. Boodschappen en andere goederen besteld via internet worden dezelfde dag thuisbezorgd. Banken en betaalautomaten worden evenveel gemist als telefooncellen. Sociale contacten verlopen steeds meer op afstand, en anders pak roep je een zelfrijdende taxi op die je naar je vrienden toebrengt terwijl jij iets anders doet. Door de afwezigheid van verkeersopstoppingen en vervuilende uitstoot kan dat een stuk sneller dan met een ouderwetse zelfstuurauto.

Mijn schatting is dat vooral (kleine) appartementen aan de rand van de stad minder populair zullen worden. Je zit een paar minuten dichterbij het centrum, maar hebt geen betere voorzieningen dan in een dorp waar je een eengezinswoning met tuin zou kunnen hebben.

Je evolueert dan naar het concept "Zwischenstadt": een nieuw type stad met deconcentratie als kenmerkend element. Een stad als een lappendekken van al dan niet verbonden stedelijke en landelijke elementen.

[RemcoDelft]

Hielko schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 16:49:
[...]

Waarom? Volgens mij is het zo ongeveer de meest inefficiente manier om CO2 emissies te beperken. Combined cycle gas centrales schijnen veel efficienter te zijn, en laten we nou toevallig ook nog een lading gas in de grond hebben in Nederland. Lees bijv. http://www.economist.com/.../08/cost-renewable-energy

Klopt, PV is qua kosten zo'n beetje de slechtst mogelijke optie. Maar: het is ook vrijwel de enige optie die je als consument zelf kan benutten, en het "voordeel" zit er in dat stroom zo enorm zwaar belast wordt, 4 cent per kWh is 5-6 keer zo veel als het bij de consument aankomt. Terugleveren is nog vreemder: de economische waarde van een onbekende hoeveelheid electriteit op een onbekend tijdstip is vrijwel nihil. Toch krijg je er de volle consumentenprijs voor. Dat zal ooit ophouden, en dan zit je met je onrendabele en (discussieerbaar) lelijke panelen op je huis.
Wij betalen zo'n 11 keer zo veel aan huur als aan energie, om maar even aan te geven dat het nauwelijks relevant is op de totale woonkosten. En voor de huizenkopers heb je best kans dat de onroerendgoedbelasting al hoger is dan de energierekening.

[freekr]

Melluh schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 16:09:
[...]

Luchtweerstand is toch een behoorlijk hardnekkig probleem, helaas

Maar een mooi groot huis met een flinke lap grond heb je wel voor 3 ton als je een uurtje je mail in de auto wil doen :-)

Luchtweerstand valt wel mee hoor.
Cw waarde kan van 0.3 -> 0.1
Frontaal oppervlakte kan ook gerust door de helft 2.5 -> 1.25
cda = cd * A
0.3*2.5 = 0.75
0.1*1.25 = 0.125

Als je nu 20 kw kwijt bent bij 130 kph.
Ben je met de gestroomlijnde versie 3.33 kw kwijt.
Komt nog wel een paar kw rolweerstand bij.

Het gebeurd alleen niet omdat jan mondaal het 'lelijk' vind , je achter elkaar moet zitten en lange lage voertuigen krijgt.

Ik zou er trouwens best wel 1 willen hebben haha.

[Ortep]

freekr schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 18:02:
[...]


Luchtweerstand valt wel mee hoor.

Ik denk dat de opmerking over de luchtweerstand sloeg op de wet van Moore omdat auto' dan als computers worden beschouwd. Iedere 18 maanden 2 keer zo snel.
Bij 10->20 km/h is er niet echt een probleem...maar bij 100->200 of 200->400 gaat luchtweerstand aardig meespelen. Laat staan bij de volgende 2 stappen BOEM
Er zit immers een kwadraat in de luchtweerstand

[ Voor 4% gewijzigd door Ortep op 12-09-2014 18:10 ]

[Krisp]

Nooit geweten dat luchtweerstand van toepassing was op de huizenmarkt?

[Blik1984]

RemcoDelft schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 17:25:
[...]

Klopt, PV is qua kosten zo'n beetje de slechtst mogelijke optie. Maar: het is ook vrijwel de enige optie die je als consument zelf kan benutten

En daar zit hem de crux, de overheid hoeft weinig te doen om ervoor te zorgen dat mensen zonnepanelen nemen en zo hun carbon footprint kunnen verlagen. Maar in plaats daarvan willen ze een ontmoedigingsbeleid instellen, in plaats van dat ze nou een gedeelte bij de consument neerleggen, scheelt de overheid een hoop investeringen

Maar goed, mij maakt het niet uit, mijn zonnepanelen zijn al terugverdiend als het zover is en mijn zonnepanelen ziet niemand op het dak liggen

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 17:25:
[...]

Klopt, PV is qua kosten zo'n beetje de slechtst mogelijke optie. Maar: het is ook vrijwel de enige optie die je als consument zelf kan benutten, en het "voordeel" zit er in dat stroom zo enorm zwaar belast wordt, 4 cent per kWh is 5-6 keer zo veel als het bij de consument aankomt. Terugleveren is nog vreemder: de economische waarde van een onbekende hoeveelheid electriteit op een onbekend tijdstip is vrijwel nihil. Toch krijg je er de volle consumentenprijs voor. Dat zal ooit ophouden, en dan zit je met je onrendabele en (discussieerbaar) lelijke panelen op je huis.
Wij betalen zo'n 11 keer zo veel aan huur als aan energie, om maar even aan te geven dat het nauwelijks relevant is op de totale woonkosten. En voor de huizenkopers heb je best kans dat de onroerendgoedbelasting al hoger is dan de energierekening.

Waarom 'klaagt' NL dan steen en been over een huurverhoging van een paar procent? Op je totale woonkosten is dat toch peanuts?
Geen PV op je huis terwijl het kan, maar wel klagen over hogere woonkosten, ach, dan ben je een echte NL-er... klagen zonder er iets aan te doen.

Maar doe het vooral niet, het betekent alleen maar dat die 'onrendabele' en lelijke panelen alleen maar meer waard blijven en langer toch prima renderen. En die waarde die 'nihil' is... als je in het PV-topic kijkt, dan zijn er mensen die daar gewoon elk jaar van op vakantie kunnen. En ja, die betaald dus de niet PV-bezitter... bij deze nog even een bedankje

Maar om terug te komen op de huizenmarkt. De prikkel om goed en duurzaam te bouwen komt voor 90% vanuit de overheid, de industrie zelf heeft maar weinig eigen initiatief. De nieuwste ontwikkelingen komen veelal uit Duitsland. Als je dan een subsidie/prikkel in de huizenmarkt wil doen, laat dan bijvoorbeeld BTW vrij bouwen als je verantwoord aan het bouwen bent.... Hopelijk snappen de bouwers dan ook langzaam dat er meer in het leven is dan een v.o.n. prijs.

[Bartjuh]

Hielko schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 16:49:
[...]
Waarom? Volgens mij is het zo ongeveer de meest inefficiente manier om CO2 emissies te beperken. Combined cycle gas centrales schijnen veel efficienter te zijn, en laten we nou toevallig ook nog een lading gas in de grond hebben in Nederland. Lees bijv. http://www.economist.com/.../08/cost-renewable-energy

Couldn't be further from the truth.

EROEI is slechts 1,5 jaar op een gemiddeld PV systeem!, terwijl ze zo 30+ jaar mee gaan heeft de geschiedenis ons geleerd.

1st gen biomassa (iets wat NL veel bijstookt om duurzaamheidstargets te halen) is weer wel mega inefficiënt, en kost soms meer energie dan het oplevert.

Focus moet zijn op pv, wind, en biomassa uit afvalstromen (niet gewassen).

Daarnaast biased bron die het allerbelangrijkste vergeet: externalities. Zonder dat mee te wegen kan je een dergelijk artikel niet serieus nemen.

[ Voor 8% gewijzigd door Bartjuh op 13-09-2014 12:19 ]

[Krisp]

Modbreak:

Zonnepanelen kunnen hier besproken worden.

[pingkiller]

Ik heb mijn zoektocht naar een fatsoenlijk huis in de vrije sector huur in Amsterdam maar opgegeven. Met 45k p/j bruto kom je alleen in de slechte buurten terecht. Ik woon nu midden in de bijlmer in de vrije sector en wil hier heel erg graag weg(geluidsoverlast/asociale mensen). Als je bij de makelaars aanklopt en meldt dat je tot max 950 p/m kan betalen haken ze bijna meteen af. Diep in nieuw-west of de bijlmer lijken de enige opties. Heel misschien kom je op ijburg terecht, de minst slechte optie(hoewel ijburg ook hard achteruit lijkt te gaan)

Als je overigens op funda gaat zoeken lijkt het alsof er genoeg te vinden is voor die 950p/m. De woningen die je op funda ziet zijn echter niets meer dan reclame bordjes voor de grote makelaars. Als je door klikt naar de website van de aanbieder blijkt keer op keer dat er geen betaalbare woningen beschikbaar zijn. Voor een realistischer beeld kan je beter kijken op ikwilhuren.nu. Overigens is het ook leuk om te zien dat de verhurende partijen je eerder willen confronteren met hun voorwaarden dan hun aanbod.

Met mijn salaris kan ik een hypotheek krijgen van ongeveer 210k. Met dat bedrag kan je in bijna heel Amsterdam wel terecht. Mijn directe maandelijkse lasten zijn dan zelfs lager dan bij huren in de vrije sector.

[icecreamfarmer]

EXX schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 16:49:
[...]

Je evolueert dan naar het concept "Zwischenstadt": een nieuw type stad met deconcentratie als kenmerkend element. Een stad als een lappendekken van al dan niet verbonden stedelijke en landelijke elementen.

AKA Belgie

[TheGhostInc]

De nieuwe CBS maand is weer online gekomen.
http://statline.cbs.nl/St...DM=SLNL&PA=82452NED&LA=NL

Wel grappig om te zien dat de tijd dat woningen te koop staan nog steeds verder oploopt. Bevestigd wel dat goed aanbod direct van de markt verdwijnt terwijl de 'bagger' gewoon blijft staan.
Het is nog even wachten totdat schrootjes weer in raken

[ATS]

EXX schreef op vrijdag 12 september 2014 @ 16:49:
[...]

Je evolueert dan naar het concept "Zwischenstadt": een nieuw type stad met deconcentratie als kenmerkend element. Een stad als een lappendekken van al dan niet verbonden stedelijke en landelijke elementen.

"Evolueert" klinkt mij wat te positief... Ik zou het "degradeert" willen noemen, maar dat zal wel liggen aan een andere waardering van ruimtelijke inrichting...

[Oscar Mopperkont]

Huizenmarkt blijft aardig draaien:

http://daskapital.nl/2014/09/woningmarkttopic_du_jour.html

Ook augusus dit jaar was een stuk beter dan augustus vorig jaar. Wel een maand-op-maand-daling, dus het is (landelijk gezien) natuurlijk nog niet helemaal waar het zijn moet, maar het lijkt er steeds meer op dat het herstel een meer en meer vastere vorm krijgt

Voordat er weer commentaar komt op daskapital als berichtgever:

http://woningmarktcijfers...gsteeds-best-goede-maand/

Ook woningmarktcijfers duidt augustus als een goede maand vergeleken met de vorige jaren augustus.

[ Voor 28% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 17-09-2014 13:36 ]

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 17 september 2014 @ 13:35:
Huizenmarkt blijft aardig draaien:
[...]
Ook woningmarktcijfers duidt augustus als een goede maand vergeleken met de vorige jaren augustus.

Dit is toch wel een redelijk 'het glas is half vol' nieuwsbericht.
Dat het niet meer zo dramatisch is al een jaar geleden is, dat klopt. Maar we zitten qua aantallen ergens net boven de helft van pre-crisis.

Het is net zoiets als de werkeloosheid, leuk dat hij iets zakt, maar als je thuis zit zonder werk schiet dat niet op. Zo zijn er in NL enorm veel huizen die te koop staan zonder uitzicht op een koper en enorm veel huizen die dusdanig zijn gefinancierd dat het enige devies is 'blijven zitten'.

Het bewijst (in mijn ogen) wel dat rust/voorspelbaarheid op de markt zorgt voor meer vertrouwen en daarmee ook wat meer verkopen. Maar ik ben (nog steeds) heel benieuwd of het glas nu half vol is, of de gifbeker half leeg. Maar dat zal 2015 moeten gaan uitwijzen, kan het herstel van de economie/markt het winnen van de 'pijn' die nog in de markt zit/genomen moet worden.

[j_du_pee]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 september 2014 @ 16:38:
[...]

Dit is toch wel een redelijk 'het glas is half vol' nieuwsbericht.

Is het ook wel, toch denk ik niet dat de onderliggende redenen van deze opleving van blijvende aard zijn. Maar om dat in ieder maandbericht te proppen is ook weer zo wat.

[Tjeerd]

Ik heb ooit al eens eerder gezegd, misschien moeten 'we' niet meer denken in tienjarige opgaande en neergaande lijnen qua prijsontwikkeling. Misschien is de nieuwe realiteit dat de prijzen van huizen de komende jaren altijd wat zullen bljiven schommelen. Dan weer een paar procent eraf, dan weer een paar procent erbij. Onvoorspelbaar misschien, maar misschien is de tijd dat een huis een standaardinvestering was die gemiddeld altijd meer opleverde gewoon niet meer van toepassing.

[TheGhostInc]

Tjeerd schreef op donderdag 18 september 2014 @ 07:58:
Ik heb ooit al eens eerder gezegd, misschien moeten 'we' niet meer denken in tienjarige opgaande en neergaande lijnen qua prijsontwikkeling. Misschien is de nieuwe realiteit dat de prijzen van huizen de komende jaren altijd wat zullen bljiven schommelen. Dan weer een paar procent eraf, dan weer een paar procent erbij. Onvoorspelbaar misschien, maar misschien is de tijd dat een huis een standaardinvestering was die gemiddeld altijd meer opleverde gewoon niet meer van toepassing.

Huizenprijzen zullen gemiddeld altijd stijgen door koopkrachtstijging en inflatie. En in mindere mate door stijging van bouwkosten.
Gaan we naar een (blijvend) systeem van deflatie en koopkrachtdaling, dan pas gaan huizenprijzen chronisch dalen.

Hoewel het theoretisch mogelijk is, ligt dat ver buiten de scope van dit topic. De EU wil de inflatie op een langetermijn gemiddelde van 2% houden, waarmee een huis na 30 jaar gewoon 80% meer euro's oplevert. Zelfs voor de 2007 50% aflossingsvrije 110% kopers is de verkoopprijs in 2037 dan hoger dan het (start)hypotheekbedrag en de helft van dat bedrag is dan afgelost.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op donderdag 18 september 2014 @ 14:03:
[...]

Huizenprijzen zullen gemiddeld altijd stijgen door koopkrachtstijging en inflatie. En in mindere mate door stijging van bouwkosten.
Gaan we naar een (blijvend) systeem van deflatie en koopkrachtdaling, dan pas gaan huizenprijzen chronisch dalen.

Hoewel het theoretisch mogelijk is, ligt dat ver buiten de scope van dit topic. De EU wil de inflatie op een langetermijn gemiddelde van 2% houden, waarmee een huis na 30 jaar gewoon 80% meer euro's oplevert. Zelfs voor de 2007 50% aflossingsvrije 110% kopers is de verkoopprijs in 2037 dan hoger dan het (start)hypotheekbedrag en de helft van dat bedrag is dan afgelost.

Niet (helemaal) waar. Huizenprijzen stijgen doordat de onderliggende grond stijgt.
Gezien het feit dat huizen net als alle andere zaken verouderen en zodoende slechter worden moet je op het huis zelf eigenlijk afschrijven.


Verder lijken we momenteel op een deflatiescenario af te stevenen.

[EricChang]

Niet (helemaal) waar. Huizenprijzen stijgen doordat de onderliggende grond stijgt.
Gezien het feit dat huizen net als alle andere zaken verouderen en zodoende slechter worden moet je op het huis zelf eigenlijk afschrijven.

Juist. En dat zie je niet altijd zo duidelijk door de absolute hoogte van de grondprijs (die in de koopkrijs inbegrepen is) waardoor je huis minder in waarde af lijkt te nemen (procentuuel gezien) dan het daadwerkelijk doet. Ook doe je onderhoud wat vaak niet meegerekend wordt in de 'prijs' van het huis. De stijging van de grondprijs is uiteraard de grootste factor. Daar zit immers ook de locatie-premie in verwerkt. Als een buurt populair wordt, stijgt in feite de grondprijs, het huis zelf waardeert af.

Met sneller voortschrijdende technologie (isolatie e.d. icm stijgende energielasten) schrijven huizen uiteraard ook sneller af.

Uiteraard is er ook wel wat marktwerking op het type huis. Jaren dertig huis worden bijvoorbeeld gewaardeerd door het karakter en vangen daardoor meer geld dan de kwaliteit van het huis rechtvaardigt.

[Sdreeg]

pingkiller schreef op zaterdag 13 september 2014 @ 16:16:
Ik heb mijn zoektocht naar een fatsoenlijk huis in de vrije sector huur in Amsterdam maar opgegeven. Met 45k p/j bruto kom je alleen in de slechte buurten terecht. Ik woon nu midden in de bijlmer in de vrije sector en wil hier heel erg graag weg(geluidsoverlast/asociale mensen). Als je bij de makelaars aanklopt en meldt dat je tot max 950 p/m kan betalen haken ze bijna meteen af. Diep in nieuw-west of de bijlmer lijken de enige opties. Heel misschien kom je op ijburg terecht, de minst slechte optie(hoewel ijburg ook hard achteruit lijkt te gaan)

Zat in dezelfde situatie. Tip: kijk niet alleen bij de makelaars, maar ook eens bij de woonstichtingen (zoals Ymere) en de opties die ze hebben, bijvoorbeeld i.c.m. een woonticket middeninkomens. Dat is voor mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur, maar rond het middeninkomen zitten. Je hebt er even geduld voor nodig en het is een soort loterij, maar heb er een heel aardig appartementje aan overgehouden in de rivierenbuurt, voor ongeveer 930 p/m.

[Kju]

icecreamfarmer schreef op donderdag 18 september 2014 @ 14:59:
[...]


Niet (helemaal) waar. Huizenprijzen stijgen doordat de onderliggende grond stijgt.
Gezien het feit dat huizen net als alle andere zaken verouderen en zodoende slechter worden moet je op het huis zelf eigenlijk afschrijven.


Verder lijken we momenteel op een deflatiescenario af te stevenen.

Ik zie zulk uitspraken wel vaker maar dat valt toch echt reuze mee tenzij je het over grote percelen hebt op dure locaties. Neem nou een doorsnee eengezinswoning:
100 m2 woonoppervlakte op 110 m2 grond, recent gebouwd, marktwaarde ca. € 250.000.(verschilt per locatie en regio)
Uitgaande van een gemiddelde prijs voor bouwrijpe grond a 400,- per m2 (in mijn regio)
Grondwaarde bouwrijpe grond 110 m2 a € 400 per m2 = € 44.000
(Grondwaarde bebouwd 55% a € 400/m2, 110 m2 = € 24.200)

Bij grote percelen zal de gemiddelde m2-prijs overigens aanmerkelijk lager liggen dan je zou verwachten omdat men dan ook uitgaan van gebouwgebonden grond en niet-gebouwgebonden grond.

[TheGhostInc]

icecreamfarmer schreef op donderdag 18 september 2014 @ 14:59:
[...]
Niet (helemaal) waar. Huizenprijzen stijgen doordat de onderliggende grond stijgt.
Gezien het feit dat huizen net als alle andere zaken verouderen en zodoende slechter worden moet je op het huis zelf eigenlijk afschrijven.

In plaats van afschrijven doen heel veel mensen het pand gewoon onderhouden. En vaak kun je met iets grotere onderhoudsklussen ook al de kwaliteit verbeteren.

Daarnaast zijn huizen ook niet zo statisch als je nu voordoet. Een woning uit de jaren 80 die dit jaar helemaal gerenoveerd is, kan kwalitatief een stuk beter scoren dan een woning die 10-20 jaar jonger is maar waar verder niks aan is gedaan.

En daarnaast heeft elke 'jaargang' aan huizen z'n eigen problemen, alleen al als je het hebt over kozijnen dan is daar een wereld van verschil te vinden van hout, aluminium & kunststof. Je kunt een houten kozijn van 100 jaar oud hebben zonder problemen en een 10 jaar oud kunststofkozijn dat rijp is voor de schroot.

Verder lijken we momenteel op een deflatiescenario af te stevenen.

Bedoel je dan 2 kwartalen een minnetje of 10 jaar lang continu 2+% deflatie? Alleen het 2de is relevant, het eerste is leuk voor de geschiedenisboeken en RTL Z.

[icecreamfarmer]

Kju schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 12:43:
[...]

Ik zie zulk uitspraken wel vaker maar dat valt toch echt reuze mee tenzij je het over grote percelen hebt op dure locaties. Neem nou een doorsnee eengezinswoning:
100 m2 woonoppervlakte op 110 m2 grond, recent gebouwd, marktwaarde ca. € 250.000.(verschilt per locatie en regio)
Uitgaande van een gemiddelde prijs voor bouwrijpe grond a 400,- per m2 (in mijn regio)
Grondwaarde bouwrijpe grond 110 m2 a € 400 per m2 = € 44.000
(Grondwaarde bebouwd 55% a € 400/m2, 110 m2 = € 24.200)

Ik snap niet helemaal wat je met je berekening wil aantonen .

Bij grote percelen zal de gemiddelde m2-prijs overigens aanmerkelijk lager liggen dan je zou verwachten omdat men dan ook uitgaan van gebouwgebonden grond en niet-gebouwgebonden grond.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 13:13:
[...]

In plaats van afschrijven doen heel veel mensen het pand gewoon onderhouden. En vaak kun je met iets grotere onderhoudsklussen ook al de kwaliteit verbeteren.

Tuurlijk kan dat maar dat maakt de bakstenen er niet jonger op. Verder is naisolatie vaak problematisch.
Verder vergeet je dan dat je voor dat onderhoud weer moet investeren, impliciet geef je dan toe dat het huis in waarde is gedaald je moet immer investeren om de waarde (enigsinds) te behouden.

Daarnaast zijn huizen ook niet zo statisch als je nu voordoet. Een woning uit de jaren 80 die dit jaar helemaal gerenoveerd is, kan kwalitatief een stuk beter scoren dan een woning die 10-20 jaar jonger is maar waar verder niks aan is gedaan.

En daarnaast heeft elke 'jaargang' aan huizen z'n eigen problemen, alleen al als je het hebt over kozijnen dan is daar een wereld van verschil te vinden van hout, aluminium & kunststof. Je kunt een houten kozijn van 100 jaar oud hebben zonder problemen en een 10 jaar oud kunststofkozijn dat rijp is voor de schroot.

[...]

Tuurlijk is elk huis verschillend en zoals je zegt gerenoveerd, het orginele huis is (groten)deels afgeschreven.
Zie bijvoorbeeld de zaagtand grafieken die heel bekend zijn in de professionele vastgoedmarkt.

Bedoel je dan 2 kwartalen een minnetje of 10 jaar lang continu 2+% deflatie? Alleen het 2de is relevant, het eerste is leuk voor de geschiedenisboeken en RTL Z.

Ik bedoel meerdere jaren lang. Je ziet nu al dat de inflatie ondanks de superlage rente bijna negatief is.

[Kju]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 13:29:
[...]


Ik snap niet helemaal wat je met je berekening wil aantonen .


[...]

Dat prijswijzigingen van grondprijzen helemaal niet zo'n groot effect zullen hebben op transactieprijzen van een gemiddeld woonhuis. Als een woonhuis inclusief grond 250.000 kost zal de waardedaling of stijging van € 44.000,- aan grond echt niet tot een aanzienlijke prijswijziging van het geheel leiden

[ Voor 20% gewijzigd door Kju op 19-09-2014 14:27 ]

[ATS]

Interessant dat enkele pensioenfondsen nu kennelijk brood zien in de Nederlandse hypotheekmarkt en zelf hypotheken gaan aanbieden.

[icecreamfarmer]

Kju schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 14:19:
[...]

Dat prijswijzigingen van grondprijzen helemaal niet zo'n groot effect zullen hebben op transactieprijzen van een gemiddeld woonhuis. Als een woonhuis inclusief grond 250.000 kost zal de waardedaling of stijging van € 44.000,- aan grond echt niet tot een aanzienlijke prijswijziging van het geheel leiden

Ah zo maar dat heeft meer met de rare situatie van de woningmarkt te maken.
Op een of andere reden stijgt de prijs van oude stenen soms ook.

[Terpen Tijn]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 13:33:
[...]Tuurlijk kan dat maar dat maakt de bakstenen er niet jonger op. Verder is naisolatie vaak problematisch.
Verder vergeet je dan dat je voor dat onderhoud weer moet investeren, impliciet geef je dan toe dat het huis in waarde is gedaald je moet immer investeren om de waarde (enigsinds) te behouden.

Kan geheel aan mij liggen, maar ik heb nog nooit over inzakkende huizen door 'oude bakstenen' gehoord.

[Kju]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 14:57:
[...]


Ah zo maar dat heeft meer met de rare situatie van de woningmarkt te maken.
Op een of andere reden stijgt de prijs van oude stenen soms ook.

Dat heeft niks met de huidige woningmarkt te maken. Als een woning 250k kost inclusief 44k grondwaarde, of dat nou 15 jaar geleden is of nu, zelfs zakt de grondwaarde met 20% (van 44.000=8800) dan nog is het effect op de totale marktwaarde pas 3,52% (van 250.000 = 8.800)

Terpen Tijn schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 15:16:
[...]


Kan geheel aan mij liggen, maar ik heb nog nooit over inzakkende huizen door 'oude bakstenen' gehoord.

Dat is ook logisch...uiteindelijk zijn het vraag en aanbod die de prijs maken
Eventueel achterstallig onderhoud wordt/is dan in de prijs verwerkt.

[ Voor 77% gewijzigd door Kju op 19-09-2014 16:10 ]

[Tristan]

Als kersverse eigenaar van een nieuwbouw woning hier ook even melden. Het valt mij op dat de huizen in de prijsklasse €200.000 - €350.000 als warme broodjes over de toonbank gaan. Het project waaronder mijn woning valt bevat in totaal 62 woningen en is nagenoeg 100% verkocht in nog geen 6 maanden tijd. Echter als je dit dan vergelijkt met een wijk als Nesselande in Rotterdam waarbij nog te bouwen woningen €40.000 meer kosten voor 10m2 minder of bijvoorbeeld de Markthal in Rotterdam waarvoor je €350.000+ betaald voor 40m2 minder dan loopt dat voor geen meter. De helft staat nog te koop na meer dan een jaar in de verkoop.

[RemcoDelft]

Kju schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 16:02:
Als een woning 250k kost inclusief 44k grondwaarde

Hoe reken jij hierbij de grondwaarde? Want bij 44k grond bljift over 206k woning... Ik neem aan dat de "lokatie" en "schaarste" bij de grondwaarde zit, en dat de herbouwwaarde minus waardedaling door ouderdom dan de woningwaarde is. Maar de meeste huizen van 250k kosten grofweg de helft om te bouwen, dan klinkt 125k woningwaarde en 125k grond"waarde" toch logischer?

[Kju]

Ik begrijp wat je bedoelt maar zo werkt het niet. De grondprijs in onze regio zit op gemiddeld ongeveer 400 tot 500 per m2 voor bouwrijpe grond. Zoek maar op funda naar bouwkavels. Hou verder wel rekening dat volledig ingericht en afgewerkt toch een stuk meer kost dan casco bouwen. Het verschil tussen marktwaarde en grondprijs+bouwkosten is meestal locatie, afwerking en inrichting beïnvloed door vraag en aanbod.

[Bartjuh]

ATS schreef op vrijdag 19 september 2014 @ 14:53:
Interessant dat enkele pensioenfondsen nu kennelijk brood zien in de Nederlandse hypotheekmarkt en zelf hypotheken gaan aanbieden.

Heeft volgens mij meer te maken met het feit dat ze gedwongen worden meer te investeren in de binnenlandse economie ipv de buitenlandse. En dan moet je toch wat.

[JvS]

Is dat zo? Ik denk ook dat het te maken heeft met een redelijk rendement op een behoorlijk gedaald risico profiel.

[RemcoDelft]

Kju schreef op zaterdag 20 september 2014 @ 01:16:
Ik begrijp wat je bedoelt maar zo werkt het niet. De grondprijs in onze regio zit op gemiddeld ongeveer 400 tot 500 per m2 voor bouwrijpe grond. Zoek maar op funda naar bouwkavels. Hou verder wel rekening dat volledig ingericht en afgewerkt toch een stuk meer kost dan casco bouwen. Het verschil tussen marktwaarde en grondprijs+bouwkosten is meestal locatie, afwerking en inrichting beïnvloed door vraag en aanbod.

Hoe kan de locatie nou niet in de grondprijs verwerkt zitten? Juist via de residuele grondwaardeberekening eindigt dat bij nieuwbouw toch allemaal in de grondprijs? Waarbij de nieuwbouwprijs en schaarste hiervan doorwerkt in de prijs van bestaande woningen?
Het wil er bij mij niet in dat een huis 100k waard is, de grond 44k, de afwerking en inrichting 20k, en de "locatie" de rest doet. Dat kan je toch niet los zien van de grond?

[ Voor 16% gewijzigd door RemcoDelft op 20-09-2014 08:47 ]

[t_captain]

Als je e.e.a. moet uitsplitsen, dan zou ik de locatie ook in de grondprijs verrekenen. Opstal is opstal, waarbje die ook neerzet. Grond is principieel met de locatie verbonden.

Bij nieuwbouw worden vaak geen realistische grondprijzen gehanteerd. De grond wordt vaak geprijsd vanuit de kosten i.p.v. de marktwaarde. Daardoor liggen de prijzen te dicht bij elkaar.

Ik kijk naar mijn huis in Eindhoven. Als ik de marktwaarde verminder met de herbouwwaarde van de opstal, en het verschil deel met het kaveloppervlak, kom ik tussen 300 en 350 euro/m2 uit incl BTW.

Op een mooie plek in Amsterdam-zuid zou dezelfde woning met dezelfde herbouwwaarde dik twee keer zoveel waard zijn. Dan zou de grond 1500 euro/m2 waard zijn.

In Scheemda zou de marktwaarde van de woning hooguit gelijk zijn de herbouwwaarde, en de grond dus waardeloos.

Deze manier van rekenen doet veel meer recht aan de realiteit. In Scheemda bouwen is inderdaad compleet onzinnig, in Eindhoven is het met mate zinvol, in Amsterdam is het van groot belang.

[Kju]

RemcoDelft schreef op zaterdag 20 september 2014 @ 08:45:
[...]

Hoe kan de locatie nou niet in de grondprijs verwerkt zitten? Juist via de residuele grondwaardeberekening eindigt dat bij nieuwbouw toch allemaal in de grondprijs? Waarbij de nieuwbouwprijs en schaarste hiervan doorwerkt in de prijs van bestaande woningen?
Het wil er bij mij niet in dat een huis 100k waard is, de grond 44k, de afwerking en inrichting 20k, en de "locatie" de rest doet. Dat kan je toch niet los zien van de grond?

Grondprijs is ook locatieafhankelijk, heb dat inderdaad niet duidelijk neergezet, werd namelijk te omslachtig. Hou gewoon rekening dat er niet maar 1 manier is om aan een waarde te komen. Als de gemeente grond verkoopt aan een projectontwikkelaar zal die prijs tot stand komen aan de hand van transactieprijzen van vergelijkbare percelen met een gelijkwaardige stand en ligging. Op het moment dat er geen referenties zijn, dan pas zal de waardering plaats vinden volgens de residuele waardemethode in samenhang met wat mogelijk is in het bestemmingsplan, gecorrigeerd voor stand en ligging.

[icecreamfarmer]

Kju schreef op zaterdag 20 september 2014 @ 10:40:
[...]

Grondprijs is ook locatieafhankelijk, heb dat inderdaad niet duidelijk neergezet, werd namelijk te omslachtig. Hou gewoon rekening dat er niet maar 1 manier is om aan een waarde te komen. Als de gemeente grond verkoopt aan een projectontwikkelaar zal die prijs tot stand komen aan de hand van transactieprijzen van vergelijkbare percelen met een gelijkwaardige stand en ligging. Op het moment dat er geen referenties zijn, dan pas zal de waardering plaats vinden volgens de residuele waardemethode in samenhang met wat mogelijk is in het bestemmingsplan, gecorrigeerd voor stand en ligging.

Het is vaker andersom.
De gemeente bepaald voor een wijk de prijsklassen en type bebouwing in aantallen/procenten.
Kosten NLse woning ca. 1000 €/m² behangklaar zeg €1300 afgewerkt.
Standaard woning rond de 100 m² is dus nieuwbouw 100k + 60k grond. Wordt in NL verkocht voor rond de 250k. Zit dus een behoorlijke winst op.

[Señor Sjon]

Nou, in Hoofddorp misschien, maar die tijd is allang voorbij. Zoek eens op exploitatieplan. Het zijn meestal vuistdikke boekwerken, maar ze leren je heel veel over de opbouw van de grondprijs in een groter project. Ook hebben veel gemeentes gewoon een Nota Grondprijzen online staan.

[Kju]

Precies. Maar mijn punt was in ieder geval: op een doorsnee rijtjeswoning is de grondprijs niet heel spectaculair en zijn prijswijzigingen in grondprijs echt geen wereld van verschil.

[pedorus]

De grondprijs en andere belastingen is natuurlijk wel een spectaculaire component, omdat de daadwerkelijke bouwkosten van een rijtjeswoning slechts 100K bedragen. Bron: meerdere projectontwikkelaars en zie alle afgelopen draadjes...

Weer nieuws over stabilisatie van prijzen en stijgende verkopen vandaag: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2014/2014-09-22-m11.htm

Ik verwacht dat dit nog wel even aan gaat houden, met de schenkingsvrijstelling die gaat aflopen en de starterslening die aan het aflopen is voor dit jaar. Mensen willen nog snel even "profiteren" van hogere prijzen, zie ook https://www.google.nl/trends/explore#q=hypotheek . Dus ook volgende maand weer stijgende prijzen/meer verkopen.

Wat er na 1 januari gaat gebeuren is een heel ander verhaal.

[Oscar Mopperkont]

Nouja. Die stabiliserende prijzen zijn er al ruim een jaar. Dat kan dan denk ik best los worden gezien van schenkingsvrijstelling.

Je ziet nu trouwens dat ze weer jaar op jaar vergelijken, maar niet cijfer maand-op-maand of vergelijking jaar op jaar van vorige maand erbij zetten. Dat is qua prijsontwikkeling veel interessantere data.

[icecreamfarmer]

Kju schreef op zondag 21 september 2014 @ 16:58:
Precies. Maar mijn punt was in ieder geval: op een doorsnee rijtjeswoning is de grondprijs niet heel spectaculair en zijn prijswijzigingen in grondprijs echt geen wereld van verschil.

Als ik jouw berekening volg blijft er nog een behoorlijke premium over die aan de locatie/cq grond moeten worden toegeschreven.

Kostprijs woning inc staart is 1300 €/m² dit maal 100 komt op 130k uit.
250-130 is 120 voor de grond + locatie.

[ Voor 11% gewijzigd door icecreamfarmer op 22-09-2014 10:43 ]

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op zondag 21 september 2014 @ 16:34:
Nou, in Hoofddorp misschien, maar die tijd is allang voorbij. Zoek eens op exploitatieplan. Het zijn meestal vuistdikke boekwerken, maar ze leren je heel veel over de opbouw van de grondprijs in een groter project. Ook hebben veel gemeentes gewoon een Nota Grondprijzen online staan.

Schitterend maar dat zijn richtprijzen daar zit bij grotere gebieden nogal wat onderhandelingsruimte.
Verder is daarbij (vaak) geen rekening gehouden met de locatie van de grond.

[ Voor 6% gewijzigd door icecreamfarmer op 22-09-2014 10:48 ]

[Kju]

Tristan schreef op maandag 22 september 2014 @ 10:36:
[...]


Het gaat om een huis met een MVE regeling. Ik heb dus geen mogelijkheid om een bedrag te vragen en het huis in de markt te zetten. Ik moet het laten taxeren door Woonstad Rotterdam en die brengen dan een bod uit waarvoor ze de woning willen terug kopen. Ik moet dan akkoord kan gaan of niet. Als ik niet akkoord ga kan ik nog een eigen taxateur aanstellen die, indien de prijs hoger wordt geschat, zal onderhandelen / handje klappen met de taxateur die is aangesteld door Woonstad.

De WOZ is geloof ik gesteld op 137.000


[...]


Prijzen opdrijven zou positief voor mij zijn, toch? Maar als ik het grafiekje bekijken op Twitter gaat dat over het aantal woningen die aangeboden worden, dan is lager toch juist beter ivm 'schaarste'.

Dat MVE begreep ik al toen je terugkopen zei, maar dat hoef je die verkoopmakelaars toch niet te vertellen?

icecreamfarmer schreef op maandag 22 september 2014 @ 10:39:
[...]


Als ik jouw berekening volg blijft er nog een behoorlijke premium over die aan de locatie/cq grond moeten worden toegeschreven.

Kostprijs woning inc staart is 1300 €/m² dit maal 100 komt op 130k uit.
250-130 is 120 voor de grond.

Locatie, ligging en bouwtype bepalen ontzettend veel in de prijs. Een villa van 250 m2 op 1200 m2 grond kost toch aanmerkelijk meer in Rotterdam Hillegersberg dan in Sint Annaparochie Friesland...
Mijn eigen woning staat in Voorburg, zou de helft hebben gekost als het een paar km verderop in Transvaal Den Haag zou staan.
Als een jaren 30 rijtjeswoning van 250 m2 op 300 m2 grond in een bepaalde buurt 600k doet, grondprijs 500/m2, waarom zou een projectontwikkelaar dan een volledig moderne nieuwgebouwde woning van hetzelfde type met dezelfde grootte en perceeloppervlakte dan voor grondprijs+bouwkosten verkopen?

[RemcoDelft]

Kju schreef op maandag 22 september 2014 @ 10:52:
Als een jaren 30 rijtjeswoning van 250 m2 op 300 m2 grond in een bepaalde buurt 600k doet, grondprijs 500/m2, waarom zou een projectontwikkelaar dan een volledig moderne nieuwgebouwde woning van hetzelfde type met dezelfde grootte en perceeloppervlakte dan voor grondprijs+bouwkosten verkopen?

Is het niet andersom: omdat nieuwbouw zo schaars wordt gehouden is het duur, en daardoor zijn prijzen van bestaande woningen ook duur?

[Kju]

RemcoDelft schreef op maandag 22 september 2014 @ 10:59:
[...]

Is het niet andersom: omdat nieuwbouw zo schaars wordt gehouden is het duur, en daardoor zijn prijzen van bestaande woningen ook duur?

Nieuwbouw is naar mijn mening schaars omdat het over het algemeen door de hoge bouwkosten nauwelijks verkoopbaar is door prijsconcurrentie van goedkopere bestaande bouw. Grondprijs+bouwkosten is, ondanks lagere winstmarges, veel te duur in normale woonwijken. Bestaande recente bouw is door de crisis dusdanig goedkoper geworden dat nieuwbouwprojecten financieel gewoon niet interessant zijn om te ontwikkelen. Er zijn buurten waar je bijvoorbeeld een compleet afgewerkte en ingerichte bestaande rijtjeswoning van 120 m2 uit 2000-2010 voor ongeveer 280.000 kan kopen en ze om de hoek casco te koop staan voor 320.000 v.o.n. Ze halen in de voorverkoop te weinig transacties om daadwerkelijk te starten met bouwen of als ze in voorverkoop genoeg hebben verkocht en beginnen met bouwen blijven vaak aanzienlijke aantallen onverkocht. Er zijn ook projecten waar de gemeente, vanwege de hoge grondprijs, de grond in erfpacht uitgeeft om het enigszins betaalbaar te houden maar nog steeds zijn de woningen vaak te duur omdat de bouwkosten nog steeds hoog zijn.
Ook in de hogere prijsklassen is het probleem aanwezig. Bestaande recentelijk gebouwde villa's en 2 onder 1 kappers volledig afgewerkt en ingericht 400.000 en om de hoek casco 450.000 v.o.n. kosten (ik heb het dan wel over op en nabij vinex-locaties ).

[Señor Sjon]

icecreamfarmer schreef op maandag 22 september 2014 @ 10:39:
[...]


Als ik jouw berekening volg blijft er nog een behoorlijke premium over die aan de locatie/cq grond moeten worden toegeschreven.

Kostprijs woning inc staart is 1300 €/m² dit maal 100 komt op 130k uit.
250-130 is 120 voor de grond + locatie.

Je vergeet de BTW in je verhaal. 250k = 206.611 excl. BTW. En zo zijn er nog een hoop kosten die niks met de woning te maken hebben, maar wel in de kosten vallen. Leges, wijziging bestemmingsplan (kan jaren duren), diverse milieutechnische onderzoeken, algemene kosten (kantoor e.d.), rente over voorfinanciering, etc. Een stuk kale grond is niet zomaar omgeturnd tot woonbestemming, daar gaan helaas jaren overheen.

En de staartkosten van de aannemer zijn anders dan van de ontwikkelaar natuurlijk. Stel dat iemand 50 woningen verkoopt en een winst van 5% heeft staan. Dan wordt pas winst geboekt bij de verkoop van de laatste 2,5 woning. Aangezien die ook nog verkocht moeten worden, vaak met een incentive, blijft er minder over. Ik ga geen huilie verhaal ophangen natuurlijk, maar in grote delen van NL kan je een nieuwe rijwoning niet kwijt voor meer dan 160 tot 180k VON, afhankelijk van kavel, omgeving, etc. Die 250k zie je alleen nog op dure locaties in de Randstad. Voor 50-60k verschil, rijden mensen wel een 15-30 minuten langer naar het werk.

Verder is er een tendens naar het revitaliseren van bestaande gebieden. Hier zit meestal grond met een vlekje. Vaak een sanering van de grond of veel buren die toevallig rechten hebben gestudeerd. Het behoeft geen uitleg dat een herontwikkeling van bestaand gebied een stuk kostbaarder is dan maagdelijke grond. Daarbij komt dat in de westelijke randstad de 'goede' stukken wel bebouwd zijn en je nu zit met een hopeloze bodemkwaliteit. We zijn nu bv ergens aan het voorbelasten en na een halfjaar is de boel al een meer dan een halve meter gezakt.

Vergeet ook niet provinciaal beleid. Deze is gericht op krimp en verbiedt op veel plekken woningbouw of nieuwe ontwikkelingen. Dus er komt meer competitie op stukken die wel gebouwd mogen worden, dus een stijgende grondprijs door kunstmatige schaarste.

[ Voor 21% gewijzigd door Señor Sjon op 22-09-2014 12:07 ]

[Tristan]

Overigens vandaag in het nieuws http://nos.nl/artikel/701...jzen-blijven-stijgen.html

[Krisp]

Modbreak:

Mocht je jouw post kwijt zijn:

Kju schreef op maandag 22 september 2014 @ 10:23:
Ik denk dat je in dit topic moet zijn: Ervaringen met het verkopen van je woning

[EXX]

CBS prijsindex update.

Het aantal verkopen is iets teruggelopen tov juli. De prijsindex is nu bijna gelijk aan de index in feb/mrt 2013.

[Krisp]

Tot het einde van het jaar gaat het nog wel even doorlopen. Zeker Q4 wordt een knaller als ik mijn omgeving moet geloven.

Waar ik op dit moment het meest nieuwsgierig naar ben, is het aantal schenkingen in 2015. Door de verhoging van het maximale schenkingsbedrag in 2014 is de aandacht redelijk op schenken komen te liggen. Wellicht dat dit in het komende jaren zo blijft, omdat mensen nu die mogelijkheid ontdekt hebben. If so, dan blijft de markt de komende jaren nog wel op niveau.

[ Voor 6% gewijzigd door Krisp op 22-09-2014 14:26 ]

[Blik1984]

Krisp schreef op maandag 22 september 2014 @ 14:25:
Tot het einde van het jaar gaat het nog wel even doorlopen. Zeker Q4 wordt een knaller als ik mijn omgeving moet geloven.

Waar ik op dit moment het meest nieuwsgierig naar ben, is het aantal schenkingen in 2015. Door de verhoging van het maximale schenkingsbedrag in 2014 is de aandacht redelijk op schenken komen te liggen. Wellicht dat dit in het komende jaren zo blijft, omdat mensen nu die mogelijkheid ontdekt hebben. If so, dan blijft de markt de komende jaren nog wel op niveau.

Denk dat dat wel meevalt, de focus ligt nu heel erg op die 100k die je mag schenken. Maar ik denk dat maar weinig mensen weten dat er altijd al een schenkingsvrijstelling was van 50k

[EXX]

De regels voor de huidige schenkingen zijn wel een stuk losser: je mag 100k belastingvrij schenken aan een wildvreemde, zolang het maar voor aankoop huis of aflossing hypotheek gebruikt wordt. Bij de 50k regeling is het schenken alleen van ouders naar kinderen.

[Mfpower]

Kju schreef op maandag 22 september 2014 @ 11:36:
[...]

Nieuwbouw is naar mijn mening schaars omdat het over het algemeen door de hoge bouwkosten nauwelijks verkoopbaar is door prijsconcurrentie van goedkopere bestaande bouw. Grondprijs+bouwkosten is, ondanks lagere winstmarges, veel te duur in normale woonwijken. Bestaande recente bouw is door de crisis dusdanig goedkoper geworden dat nieuwbouwprojecten financieel gewoon niet interessant zijn om te ontwikkelen. Er zijn buurten waar je bijvoorbeeld een compleet afgewerkte en ingerichte bestaande rijtjeswoning van 120 m2 uit 2000-2010 voor ongeveer 280.000 kan kopen en ze om de hoek casco te koop staan voor 320.000 v.o.n. Ze halen in de voorverkoop te weinig transacties om daadwerkelijk te starten met bouwen of als ze in voorverkoop genoeg hebben verkocht en beginnen met bouwen blijven vaak aanzienlijke aantallen onverkocht. Er zijn ook projecten waar de gemeente, vanwege de hoge grondprijs, de grond in erfpacht uitgeeft om het enigszins betaalbaar te houden maar nog steeds zijn de woningen vaak te duur omdat de bouwkosten nog steeds hoog zijn.
Ook in de hogere prijsklassen is het probleem aanwezig. Bestaande recentelijk gebouwde villa's en 2 onder 1 kappers volledig afgewerkt en ingericht 400.000 en om de hoek casco 450.000 v.o.n. kosten (ik heb het dan wel over op en nabij vinex-locaties ).

Ik weet niet waar je kijkt, maar in mijn woonplaats is het exact omgekeerd. In de "betere" wijk hier staan huizen uit de jaren zestig of ouder, toplocatie, dicht bij alle voorzieningen en naast het bos. Huizen die goed onderhouden zijn, zijn vaak klein maar gaan voor ongeveer de 220-250K. Slecht onderhouden maar nog goede locatie lukt wel zo rond de 180K-200K, maar dan moet je serieus veel doen om ze modern te krijgen. Maar nu hebben ze in dezelfde (goede!) wijk een kleinschalig nieuwbouwprojectje: 20 woningen, net zo ruim opgezet als de bestaande bouw (qua onderlinge afstand). Ik heb de kleinste gekocht (rijtjeswoning). Grond: 82K, bouwkosten: 120K. Niet casco, alleen geen keuken, verder compleet. Woonoppervlak: 120m^w ongeveer. Tuin van 12meter.
Woningen waren in een paar dagen allemaal verkocht. Ik vind de grond nog te duur, maar goed, in verhouding was het echt een buitenkansje.
Verderop in de "mindere" wijken gaat nieuwbouw voor 30-40K minder dan de vraagprijzen bestaande bouw. Een familielid van mij met een huis in die wijk raakt het dus niet meer kwijt zonder er enorm op in te leveren. Ik weet niet wat hier aan de hand is maar nieuwbouw wordt hier ineens heel interessant, vooral omdat de bouwkwaliteit beter is.
Overigens zou ik nooit in die andere buurt van het familielid willen wonen, en meer met mij, omdat de lokatie toch nog echt belangrijk is. Voor die woningen moet ze, ondanks de "lage" prijs toch nog heel veel moeite doen om te verkopen.

[RemcoDelft]

@Mfpower: voor mijn beeldvorming: welke locatie is dit?

[Señor Sjon]

De grap is juist dat nieuwbouw vroeger altijd goedkoper was dan bestaande bouw. Dit om de inrichtingskosten e.d. mee te nemen in de prijs. Ergens is dat misgegaan.

[T-MOB]

Het verlagen van de overdrachtsbelasting heeft bestaande woningen natuurlijk ook goedkoper gemaakt ten opzicht van nieuwbouw, en dan hebben we nog een BTW-verhoging gehad.

[Kju]

Mfpower schreef op dinsdag 23 september 2014 @ 12:05:
[...]

Ik weet niet waar je kijkt, [...]

Ik heb niet gezegd dat er geen uitzonderingen zijn, die zijn er altijd. Ik heb het "over het algemeen". Ik zit zelf in de regio Haaglanden en doe af en toe wat in de regio Rotterdam. Hou ook rekening dat de gebruikte materialen veel in de prijs uitmaken.
Zonder je nog meer te willen verontwaardigen dan je al bent: 120k voor 120 m2, op een project met 20 woningen klinkt zeker niet als luxe bouw. Dat zal je ongetwijfeld terug zien in gebruikte materialen. Ik kan me misschien vergissen, maar dat kunnen de bouwkundigen die hier zitten ongetwijfeld vertellen.

[Tristan]

Kju schreef op dinsdag 23 september 2014 @ 13:54:
[...]

Ik heb niet gezegd dat er geen uitzonderingen zijn, die zijn er altijd. Ik heb het "over het algemeen". Ik zit zelf in de regio Haaglanden en doe af en toe wat in de regio Rotterdam. Hou ook rekening dat de gebruikte materialen veel in de prijs uitmaken.
Zonder je nog meer te willen verontwaardigen dan je al bent: 120k voor 120 m2, op een project met 20 woningen klinkt zeker niet als luxe bouw. Dat zal je ongetwijfeld terug zien in gebruikte materialen. Ik kan me misschien vergissen, maar dat kunnen de bouwkundigen die hier zitten ongetwijfeld vertellen.

Ik ben wel benieuwd of de gebruikte materialen veel uit maakt. Als ik kijk naar het huis wat ik gekocht heb in Zevenhuizen voor 250k en dat vergelijk met de (nog te bouwen) nieuwbouw huizen van de wijk Nesselande wat dan geen Zevenhuizen meer is maar Rotterdam. Dan zijn die huizen 40k duurder voor 10m2 minder. Het lijkt mij dat ook die huizen in Nesselande gewoon op dezelfde manier gebouwd worden maar dat het prijsverschil hem in de grondprijs zit. Maar zeker weten doe ik dat niet.

[Señor Sjon]

Wijze van funderen kan ook schelen. Ook de mate van voorbewerking van het terrein kan uitmaken. Erg slechte grond moet langer voorbelast en weer opgehoogd worden, hebben langere palen en meer voorzieningen tegen wegzakken van riolering en putten nodig. Dat kan erg hard gaan, afhankelijk van de gebiedsinrichting.

[Mfpower]

Kju schreef op dinsdag 23 september 2014 @ 13:54:
[...]

Ik heb niet gezegd dat er geen uitzonderingen zijn, die zijn er altijd. Ik heb het "over het algemeen". Ik zit zelf in de regio Haaglanden en doe af en toe wat in de regio Rotterdam. Hou ook rekening dat de gebruikte materialen veel in de prijs uitmaken.
Zonder je nog meer te willen verontwaardigen dan je al bent: 120k voor 120 m2, op een project met 20 woningen klinkt zeker niet als luxe bouw. Dat zal je ongetwijfeld terug zien in gebruikte materialen. Ik kan me misschien vergissen, maar dat kunnen de bouwkundigen die hier zitten ongetwijfeld vertellen.

Nou ja wat ik probeer te zeggen is dat mijn ervaring voor deze regio over het algemeen is. Misschien moeten we dan concluderen dat dit per regio verschilt. Bouwmaterialen zijn op orde, maar het is "gewoon" een rijtjeshuis. Inclusief best wel wat luxe en energieopties. Het huis is prima, maar de grondprijs is nog steeds belachelijk hoog vind ik. Zoals ik al aangaf waren de huizen zo verkocht, en de zelfde huizen (groter nog) op een lokatie verderop die gewoon minder mooi is maar wel 40K goedkoper verkopen bijna niet.

Overigens hoeven er hier geen palen in de grond, dat scheelt.

RemcoDelft schreef op dinsdag 23 september 2014 @ 12:18:
@Mfpower: voor mijn beeldvorming: welke locatie is dit?

Ede

[Tristan]

Kijk eens aan; http://www.rtlnieuws.nl/n...unning-nodig-voor-aanbouw

Het wordt vanaf 1 november mogelijk om een uitbouw van 4m te bouwen zonder dat er een vergunning nodig is.

[ph4ge]

Ik snap niet dat het hier zo uitgebreid over de grondprijzen gaat en deze nog niet voorbij is gekomen: Bouwend Nederland.

De prijsstijging van woningen was in de periode 1995-2002 sterker dan de stijging van de bouwkosten, bleek al eerder uit het rapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen. Wat blijkt, die prijsstijging is voornamelijk toe te schrijven aan de grondprijzen, die in die periode met 400 procent zijn gestegen. Ter vergelijk: de bouwkosten stegen met 60 procent. Het aandeel van de grondprijs in de prijs van een nieuwe koopwoning steeg gemiddeld van 13 naar 31 procent. De daling van de woningprijzen is op dit moment zo'n 20 procent. Grondprijzen dalen niet, of slechts met luttele procenten.

In een paar jaar tijd zijn de grondprijzen zo'n 400% gestegen, dat blijkt ook uit andere bronnen. Ongetwijfeld zijn de kosten ook iets toegenomen, maar een dergelijke stijging is daar lang niet mee te verklaren. Na deze periode zijn de grondprijzen overigens gewoon rustig doorgestegen (nog eens zo’n 75% er bovenop op basis van voorlopige cijfers 2014). Dus ja, de grondprijzen kunnen best dalen want de ontwikkeling van die prijzen is niet rationeel te verklaren en staat haaks op de prijsontwikkeling van huizen.

De 31% kan ik niet met onafhankelijke bronnen bevestigd krijgen, maar mijn gevoel zegt dat dat ook wel in de ballpark zit en er zijn geen bronnen die het tegendeel beweren. Daarnaast kan ik niet met harde cijfers onderbouwen maar zijn we het er allemaal wel over eens dat percelen steeds kleiner geworden zijn, en toch neemt het aandeel van de grondprijs in de kosten toe. Overigens zitten in dit cijfer bijv. ook appartementen en erfpacht die uberhaupt geen eigen grond hebben of dat moeten delen (en dus lage kosten hebben). Ook dit wijst er op dat de grondprijzen nog zeer hoog zijn.

Señor Sjon schreef op maandag 22 september 2014 @ 12:02:
Vergeet ook niet provinciaal beleid. Deze is gericht op krimp en verbiedt op veel plekken woningbouw of nieuwe ontwikkelingen. Dus er komt meer competitie op stukken die wel gebouwd mogen worden, dus een stijgende grondprijs door kunstmatige schaarste.

Dat is een argument wat je moeilijk kan volhouden met de enorm lage bouwproductie en de grote leegstand van vastgoed op dit moment. Het probleem is juist dat er geen enkel marktelement zit in het waarderen van grond. Simpelweg kijken wat de hoogste bieder is blijft de beste manier om een marktwaarde te bepalen, en dat doen ze niet. Ik weet niet of ik dit mag zeggen maar anders moet een MOD het maar verwijderen: mijn eigen uitstekend onderhouden huis was toen ik het kocht december 2013 goedkoper dan als ik 200 meter verderop alleen een even groot kaal perceel zou kopen om zelf wat op te bouwen. Terwijl dat in principe mijn voorkeur had, maarja ik ben ook niet gek. Dat kwam ik overal in de regio Rotterdam tegen.

Señor Sjon schreef op dinsdag 23 september 2014 @ 12:22:
De grap is juist dat nieuwbouw vroeger altijd goedkoper was dan bestaande bouw. Dit om de inrichtingskosten e.d. mee te nemen in de prijs. Ergens is dat misgegaan.

Nieuwe huizen zijn natuurlijk veel goedkoper in het onderhoud en bovendien helemaal op smaak gemaakt, dat mag ook best wat kosten. Het verschil is echter veel te groot en ook bestaande bouw is nog duur. Er zijn maar 2 plaatsen waar de prijs nog gedrukt kan worden: stoppen met allerlei kostbare tussenstappen in het ontwikkelproces door kleinschaliger en eventueel zelf te ontwikkelen, of de grondprijzen verlagen (die grond ligt er al en kost in principe niks, al wordt een deel van de opbrengst elders gebruikt). Op materiaal is vrijwel niet te bezuinigen en de arbeidskosten zijn door jaren crisis ook lager dan ooit.

RemcoDelft schreef op maandag 22 september 2014 @ 10:59:
Is het niet andersom: omdat nieuwbouw zo schaars wordt gehouden is het duur, en daardoor zijn prijzen van bestaande woningen ook duur?

Dat is waarschijnlijk de belangrijkste drijfveer om de grondprijzen niet te verlagen. In plaats van dat er toegejuicht wordt dat er enorme economische activiteiten worden ontplooid en de schaarste wordt aangepakt wordt er gekozen voor de status quo. Door mensen geen keuze te geven hoopt men op oplopende prijzen.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 22 september 2014 @ 10:10:
Nouja. Die stabiliserende prijzen zijn er al ruim een jaar. Dat kan dan denk ik best los worden gezien van schenkingsvrijstelling.

Er is maar een offset van een paar maanden, wat kan verklaard worden doordat de aankondiging al gedaan was en men dus wist dat ze dus over een paar maanden kon gaan schenken. Er is een grote hoeveelheid extra geld in de markt en het kan niet anders dan dat dat zich uit in hogere prijzen (aangezien er nauwelijks transacties door uitsluitend schenkingen zullen plaatsvinden). De huurverhoging weegt ook mee.

Señor Sjon schreef op dinsdag 23 september 2014 @ 15:25:
Wijze van funderen kan ook schelen. Ook de mate van voorbewerking van het terrein kan uitmaken. Erg slechte grond moet langer voorbelast en weer opgehoogd worden, hebben langere palen en meer voorzieningen tegen wegzakken van riolering en putten nodig. Dat kan erg hard gaan, afhankelijk van de gebiedsinrichting.

Het verschil in de ondergrond is het belangrijkste feitelijke verschil in de kosten. Het gaat dan niet om vervuiling (tenzij extreem niet duur om op te ruimen en meestal wordt er dan voor een andere locatie gekozen) en onderzoeken (moet meestal toch gebeuren), maar inderdaad de fundatie. Dat zit echter niet in de grondprijs en verklaart maar voor een klein deel de prijsverschillen tussen gebieden (iets wat je überhaupt niet terug zou moeten zien in bestaande woningen, die hoeven immers niet meer gefundeerd te worden).

Blik1984 schreef op maandag 22 september 2014 @ 15:08:
Denk dat dat wel meevalt, de focus ligt nu heel erg op die 100k die je mag schenken. Maar ik denk dat maar weinig mensen weten dat er altijd al een schenkingsvrijstelling was van 50k

3 redenen van het succes zijn:
- AWBZ: flinke nieuwe prikkel ouderen om te schenken.
- De aandacht, want inderdaad de meesten schenken minder dan het maximum en dmv een familiebank constructie was het al min of meer mogelijk om >100k aan je kinderen te schenken.
- Je mag aan andere schenken dan je eigen kinderen, wat ook misbruikt wordt overigens.

TheGhostInc schreef op donderdag 18 september 2014 @ 14:03:
Huizenprijzen zullen gemiddeld altijd stijgen door koopkrachtstijging en inflatie. En in mindere mate door stijging van bouwkosten.
Gaan we naar een (blijvend) systeem van deflatie en koopkrachtdaling, dan pas gaan huizenprijzen chronisch dalen.

Hoewel het theoretisch mogelijk is, ligt dat ver buiten de scope van dit topic. De EU wil de inflatie op een langetermijn gemiddelde van 2% houden, waarmee een huis na 30 jaar gewoon 80% meer euro's oplevert. Zelfs voor de 2007 50% aflossingsvrije 110% kopers is de verkoopprijs in 2037 dan hoger dan het (start)hypotheekbedrag en de helft van dat bedrag is dan afgelost.

Dat is natuurlijk kortzichtig. Gemiddeld zullen de huizenprijzen de inflatie volgen. Maar als de huizen lange tijd de inflatie ruim hebben verslagen (zoals nog steeds in Nederland het geval is) kan er ook een correctie plaatsvinden. Gezien het huidige prijspijl en alle maatregelen die nog volgen (zowel officieel als in de pijpleiding) is moeilijk hard te maken dat de huizen 30 jaar de inflatie volgen of eerst nog een stukje gaan corrigeren tot ze weer dichter op het historisch gemiddelde zitten en dan pas de inflatie gaan volgen.

Verder is een deflatie scenario reëel en lijkt het door alle (technologische) ontwikkelingen ook logischer dat er op een huis wordt afgeschreven.

Kju schreef op dinsdag 23 september 2014 @ 13:54:
Zonder je nog meer te willen verontwaardigen dan je al bent: 120k voor 120 m2, op een project met 20 woningen klinkt zeker niet als luxe bouw. Dat zal je ongetwijfeld terug zien in gebruikte materialen. Ik kan me misschien vergissen, maar dat kunnen de bouwkundigen die hier zitten ongetwijfeld vertellen.

Ik geloof niet dat hij nou zo verontwaardigt is, maar 1000k/m2 is iets onder gemiddeld, wat zeker voor een rijtje niet uitzonderlijk is omdat een rijtje nou eenmaal goedkoper is. Het zal ook niet luxe zijn, maar je gaat in zo’n huis nou eenmaal geen badkamer van 100k zetten, als je dat over hebt voor een huis zou je waarschijnlijk wel een duurder huis kopen.

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op maandag 22 september 2014 @ 14:25:
Tot het einde van het jaar gaat het nog wel even doorlopen. Zeker Q4 wordt een knaller als ik mijn omgeving moet geloven.

Waar ik op dit moment het meest nieuwsgierig naar ben, is het aantal schenkingen in 2015. Door de verhoging van het maximale schenkingsbedrag in 2014 is de aandacht redelijk op schenken komen te liggen. Wellicht dat dit in het komende jaren zo blijft, omdat mensen nu die mogelijkheid ontdekt hebben. If so, dan blijft de markt de komende jaren nog wel op niveau.

Als ik het goed begrijp zou de daadwerkelijke koop en levering moeten plaatsvinden vóór 31 december moeten plaatsvinden. Aangezien er altijd een onderhandeltijd is, het tijd kost om de hypotheek rond te krijgen (die zal naast de schenking immers ook nog nodig zijn), en mensen vaak niet in 1 dag een huis kunnen verlaten (soms wel natuurlijk), ben ik benieuwd wanneer het effect van de regeling is uitgewerkt. Dat zal vóór december zijn en ik vermoed eigenlijk dat het oktober zal zijn waar er misschien nog een extra piekje is van die regeling. Er zal immers al snel 2 maanden tussen moment van "dat huis wil ik hebben" en de daadwerkelijke levering.

[RemcoDelft]

Vereniging Eigen Huis:

Hij pleit er daarom voor om in het nieuwe belastingplan de hypotheekrenteaftrek geleidelijk helemaal af te bouwen en huiseigenaren te compenseren met lagere belastingtarieven. Hierdoor moeten de kosten op gelijk niveau blijven.

"Het idee van het nieuwe belastingplan is dat er een einde komt aan het rondpompen van geld. Dan is het ook logisch om de woningmarkt mee te nemen", aldus de VEH-directeur.

[EXX]

Een stap in de goede richting. Alleen zie ik niet zo snel hoe je alleen huiseigenaren gaat compenseren met lagere belastingtarieven, dan krijg je eigenlijk HRA 2.0. Als de belastingtarieven omlaag gaan, moet dat voor iedereen zijn. Huiseigenaren zullen er dan op achteruit gaan, en vrije sector huurder erop vooruit, maar er kan dan eindelijk een fatsoenlijk vrije sector huur segment ontstaan.

[RemcoDelft]

EXX schreef op woensdag 24 september 2014 @ 14:04:
Een stap in de goede richting. Alleen zie ik niet zo snel hoe je alleen huiseigenaren gaat compenseren met lagere belastingtarieven, dan krijg je eigenlijk HRA 2.0. Als de belastingtarieven omlaag gaan, moet dat voor iedereen zijn. Huiseigenaren zullen er dan op achteruit gaan, en vrije sector huurder erop vooruit, maar er kan dan eindelijk een fatsoenlijk vrije sector huur segment ontstaan.

Er zijn 10-20 keer zoveel huiseigenaren als vrije-sector-huurders, dus wat dat betreft zal het minimaal schelen op de totale belastinginkomsten.

[EXX]

Dat er maar weinig vrije sector huurders zijn is dus prima, want dat maakt het afschaffen van de HRA in combinatie met een belastingverlaging een stuk makkelijker: de belastingverlaging komt dan voor het grootste deel weer terecht bij de mensen die voorheen HRA genoten.

[T-MOB]

Alleen jammer dat het allemaal weer geleidelijk lijkt te moeten. Als je het belastingstelsel opnieuw inricht kun je het imho beter in een keer afschaffen. Geleidelijk betekent namelijk alleen maar ingewikkelde regeltjes.

[GH45T]

EXX schreef op woensdag 24 september 2014 @ 14:04:
Een stap in de goede richting. Alleen zie ik niet zo snel hoe je alleen huiseigenaren gaat compenseren met lagere belastingtarieven, dan krijg je eigenlijk HRA 2.0. Als de belastingtarieven omlaag gaan, moet dat voor iedereen zijn. Huiseigenaren zullen er dan op achteruit gaan, en vrije sector huurder erop vooruit, maar er kan dan eindelijk een fatsoenlijk vrije sector huur segment ontstaan.

Hoewel ik me besef dat dit voor bestaande eigenaren niet direct voordeel oplevert zou eens gestart kunnen worden met de overdrachtsbelasting geheel af te schaffen.

Minder overdrachtsbelasting = minder hypotheek nodig voor zelfde huis = lagere lening = maximale hypotheek verlagen tot 100%, de overige kosten koper hoest je maar uit eigen geld op.

Zo voorkomen we met zijn allen dat mensen zich dieper en met minder dekking in schulden steken. Samen met verplicht aflossen van een woning is er maar een zeer korte termijn dat een huis minder waard kan zijn als de hypotheek.

Vind die overdrachtsbelasting sowieso vreemd. Er is al belasting betaald over het huis / materialen / bouw. Er is al belasting betaald over je eigen vermogen en het inkomen wat de hypotheek gaat bekostigen wordt ook weer belast.

[RemcoDelft]

GH45T schreef op woensdag 24 september 2014 @ 14:55:
Vind die overdrachtsbelasting sowieso vreemd. Er is al belasting betaald over het huis / materialen / bouw. Er is al belasting betaald over je eigen vermogen en het inkomen wat de hypotheek gaat bekostigen wordt ook weer belast.

Dat is meer algemeen: de overheid wil zo veel mogelijk verschillende belastingen heffen. Daar zijn ongetwijfeld redenen voor (bijvoorbeeld voorkomen dat 1 bepaalde belasting massaal ontweken wordt), maar ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat het meer werk en macht oplevert voor de betrokkenen.

[T-MOB]

In principe is over elke euro wel ergens een keer belasting betaald. Als je iets koopt heb je al inkomstenbelasting betaald, en je betaalt ook weer BTW, en verkoper betaalt weer winstbelasting... In principe snoept de overheid bij elke transactie wel wat mee. Door de belasting te spreiden over verschillende transacties kan een eerlijker systeem worden gehanteerd. Daarnaast kan er gedrag mee worden gestuurd (denk aan accijnzen op drank en benzine).

In geval van de overdrachtsbelasting is hier ook een botsing van doelstellingen. Aan de ene kant is het fair om een belasting te hebben op gerealiseerde overwaarde - overdrachtsbelasting is daar een middel toe. Aan de ander kant is het wenselijk dat mensen flexibel zijn in waar ze wonen met het oog op de arbeidsmarkt. Daar vormt overdrachtsbelasting een belemmering. En dan heb je nog effecten richting de nieuwbouw, als de overdrachtsbelasting wegvalt wordt bestaande bouw 2% goedkoper en nieuwbouw niet. En het loopt al zo lekker in de bouw...

[Oscar Mopperkont]

Trouwens wel interessant om te zien dat de hypotheekrente, nog steeds blijft zakken:

http://www.nugeld.nl/wone...ekrente-daalt-verder.html

Iets dat door velen voor onmogelijk werd gehouden. Er zit natuurlijk een einde aan, maar ben benieuwd waar dat dan is. Hoeveel verder kan het nog zakken?

[Tristan]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 24 september 2014 @ 22:11:
Trouwens wel interessant om te zien dat de hypotheekrente, nog steeds blijft zakken:

http://www.nugeld.nl/wone...ekrente-daalt-verder.html

Iets dat door velen voor onmogelijk werd gehouden. Er zit natuurlijk een einde aan, maar ben benieuwd waar dat dan is. Hoeveel verder kan het nog zakken?

Betekend dit dat zolang ik de hypotheek offerte nog niet getekend heb ik een lagere rente kan krijgen als deze voor die tijd nog zakt?

[Tsurany]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 24 september 2014 @ 22:11:
Trouwens wel interessant om te zien dat de hypotheekrente, nog steeds blijft zakken:

http://www.nugeld.nl/wone...ekrente-daalt-verder.html

Iets dat door velen voor onmogelijk werd gehouden. Er zit natuurlijk een einde aan, maar ben benieuwd waar dat dan is. Hoeveel verder kan het nog zakken?

Scheelt toch weer 0,1% voor mij

[Tjeerd]

Tristan schreef op woensdag 24 september 2014 @ 22:24:
[...]


Betekend dit dat zolang ik de hypotheek offerte nog niet getekend heb ik een lagere rente kan krijgen als deze voor die tijd nog zakt?

Hangt er vanaf wat voor hypotheekofferte je hebt getekend. Bij ABN AMRO heb je de Budgethypotheek die korter geldig is (3 maanden), standaard iets lagere rente heeft, maar daalt hij niet mee. Bij de 'standaard' hypotheekofferte van ABN AMRO die langer geldig is (6 maanden) en iets hogere rente heeft dan Budgethypotheek, daalt hij wel mee, maar stijgt hij nooit boven datgene waarvoor je getekend hebt in de offerte. Deze bank weet ik toevallig omdat ik er mee bezig ben

[Arnout]

Nu het herstel uitblijft, moet de geldkraan weer open. Huizenprijzen zullen gaan stijgen.

https://decorrespondent.n...otheek/152073042-bdda6c5b

Het komt natuurlijk door het uitblijvende herstel. Hoe langer de crisis duurt, hoe groter de chantagemacht van banken: als u groei wil, moet u de regelgeving terugdraaien. En met onwetendheid: de enige kredieten die banken aan de reële economie verstrekken zijn hypotheken. Leningen aan het MKB beslaan maar zo’n vijf procent van de moderne bankbalans, tegen een derde tot de helft voor hypotheken. Weten politici veel.

[ Voor 52% gewijzigd door Arnout op 25-09-2014 09:03 ]

[beschuitfluiter]

Ook iets om over na te denken:

1 op 5 jongvolwassenen heeft gedlproblemen

Dat i.c.m. het nieuwe leenstelsel voor het HBO.

Dat betekent dus dat de groep starters van de nabije toekomst grote kans hebben op schulden als ze de koopmarkt op (willen) gaan. Ergo; die krijgen gewoon geen hypotheek.

[NiGeLaToR]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 24 september 2014 @ 22:11:
Trouwens wel interessant om te zien dat de hypotheekrente, nog steeds blijft zakken:

http://www.nugeld.nl/wone...ekrente-daalt-verder.html

Iets dat door velen voor onmogelijk werd gehouden. Er zit natuurlijk een einde aan, maar ben benieuwd waar dat dan is. Hoeveel verder kan het nog zakken?

Begint echt verdacht veel op een Japans scenario te lijken - uitblijven groei, vergrijzing, overschot aan kapitaal wat niemand durft te plaatsen/lenen en een lage inflatie of zelfs deflatie. Krijg je straks geld toe als je maar geld leent.

Overigens leuk als er nu veel geld wordt geleend voor heel weinig rente, dan staan de marges nog decennia onder druk en als de rente dan ooit stijgt moet de groep die dan instapt dat weer goedmaken. Zo blijven we monetair ook de problemen netjes vooruit schuiven. Huizenprijzen blijven lekker hoog, maar heb je niet het 'voordeel' van inflatie (0% huizenprijzen -3% inflatie levert je effectief toch een daling van huizenprijzen zonder dat Henk en Ingrid permanente diarree krijgen).

beschuitfluiter schreef op donderdag 25 september 2014 @ 09:32:
Ook iets om over na te denken:

1 op 5 jongvolwassenen heeft gedlproblemen

Dat i.c.m. het nieuwe leenstelsel voor het HBO.

Dat betekent dus dat de groep starters van de nabije toekomst grote kans hebben op schulden als ze de koopmarkt op (willen) gaan. Ergo; die krijgen gewoon geen hypotheek.

Exact! Pay it forward, we laten toekomstige generaties opdraaien voor de opgebouwde tekorten uit het verleden! CBS had daar al fraaie grafiek voor .. and no one bats an eye.

[ Voor 23% gewijzigd door NiGeLaToR op 25-09-2014 09:34 ]

[Oscar Mopperkont]

Arnout schreef op donderdag 25 september 2014 @ 09:00:
Nu het herstel uitblijft, moet de geldkraan weer open. Huizenprijzen zullen gaan stijgen.

Het herstel uitblijft? Het aantal transacties neemt toe, de huizenprijs is al meer dan een jaar stabiel en stijgt de afgelopen 5 maanden licht, de economie is langzaam aan het herstellen (we hebben wat meer geld te besteden dan gedacht, met werkloosheid gaat het beter dan werd voorspeld). Voor Nederland ziet het er in ieder geval niet zo somber uit

NiGeLaToR schreef op donderdag 25 september 2014 @ 09:32:
Begint echt verdacht veel op een Japans scenario te lijken - uitblijven groei, vergrijzing, overschot aan kapitaal wat niemand durft te plaatsen/lenen en een lage inflatie of zelfs deflatie. Krijg je straks geld toe als je maar geld leent.

http://mathijsbouman.nl/mathijsbouman.nl/?p=299

Tsurany schreef op woensdag 24 september 2014 @ 22:33:
[...]

Scheelt toch weer 0,1% voor mij

Zeker! Dat scheelt al snel een paar tientjes per maand, of niet? Dat is zeker mooi meegenomen Kun je aan het einde van het jaar weer een WiiU extra onder de kerstboom leggen. Gewoon omdat dat kan

beschuitfluiter schreef op donderdag 25 september 2014 @ 09:32:
Ook iets om over na te denken:

1 op 5 jongvolwassenen heeft gedlproblemen

Dat i.c.m. het nieuwe leenstelsel voor het HBO.

Dat leenstelsel komt dan juist als geroepen. Het wordt tijd dat ook de jongere generatie gaat inzien dat gratis geld niet bestaat. Die schulden zijn er niet vanzelf gekomen en los je niet op door mensen meer geld te geven.

[ Voor 58% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 25-09-2014 10:10 ]

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op woensdag 24 september 2014 @ 10:03:
Ik snap niet dat het hier zo uitgebreid over de grondprijzen gaat en deze nog niet voorbij is gekomen: Bouwend Nederland.


[...]
In een paar jaar tijd zijn de grondprijzen zo'n 400% gestegen, dat blijkt ook uit andere bronnen. Ongetwijfeld zijn de kosten ook iets toegenomen, maar een dergelijke stijging is daar lang niet mee te verklaren. Na deze periode zijn de grondprijzen overigens gewoon rustig doorgestegen (nog eens zo’n 75% er bovenop op basis van voorlopige cijfers 2014). Dus ja, de grondprijzen kunnen best dalen want de ontwikkeling van die prijzen is niet rationeel te verklaren en staat haaks op de prijsontwikkeling van huizen.

De 31% kan ik niet met onafhankelijke bronnen bevestigd krijgen, maar mijn gevoel zegt dat dat ook wel in de ballpark zit en er zijn geen bronnen die het tegendeel beweren. Daarnaast kan ik niet met harde cijfers onderbouwen maar zijn we het er allemaal wel over eens dat percelen steeds kleiner geworden zijn, en toch neemt het aandeel van de grondprijs in de kosten toe. Overigens zitten in dit cijfer bijv. ook appartementen en erfpacht die uberhaupt geen eigen grond hebben of dat moeten delen (en dus lage kosten hebben). Ook dit wijst er op dat de grondprijzen nog zeer hoog zijn.

Onafhankelijke bronnen ga je niet krijgen denk ik. Wel heb ik laatst het nieuwbouwcontract van mijn ouders huis bekeken (1993). 10% van de VON was de grondprijs, daar kan je nu alleen van dromen.

Je hebt als ontwikkelaar wel vrijheid om zaken naar grond te rekenen of in de woning.

Er wordt tegenwoordig verwacht dat je bouw/woonrijp maakt (ca. 15-20/m² voor alles en 45-60/m² voor alles minus uitgegeven percelen) en vervolgens de grond aan de gemeente 'schenkt' voor 1 euro.

[...]
Dat is een argument wat je moeilijk kan volhouden met de enorm lage bouwproductie en de grote leegstand van vastgoed op dit moment. Het probleem is juist dat er geen enkel marktelement zit in het waarderen van grond. Simpelweg kijken wat de hoogste bieder is blijft de beste manier om een marktwaarde te bepalen, en dat doen ze niet. Ik weet niet of ik dit mag zeggen maar anders moet een MOD het maar verwijderen: mijn eigen uitstekend onderhouden huis was toen ik het kocht december 2013 goedkoper dan als ik 200 meter verderop alleen een even groot kaal perceel zou kopen om zelf wat op te bouwen. Terwijl dat in principe mijn voorkeur had, maarja ik ben ook niet gek. Dat kwam ik overal in de regio Rotterdam tegen.

Helaas wordt Zuid-Holland nog veel erger. De provincie heeft net een nieuwe Visie Ruimte & Mobiliteit vastgesteld waarbij de nadruk komt op inbreiden en uitleglocaties een stuk verder worden bemoeilijkt. Dit betekent dure binnenstedelijke herontwikkelingen met veel haken en ogen en geregeld strijd om bestemmingsplannen en planschade. Hoe of hoe, dit komt uiteindelijk in de grondprijs terecht. In voorkomende gevallen is het voor particulieren goedkoper om een bestaand huis te kopen en deze om te tikken.

[...]
Nieuwe huizen zijn natuurlijk veel goedkoper in het onderhoud en bovendien helemaal op smaak gemaakt, dat mag ook best wat kosten. Het verschil is echter veel te groot en ook bestaande bouw is nog duur. Er zijn maar 2 plaatsen waar de prijs nog gedrukt kan worden: stoppen met allerlei kostbare tussenstappen in het ontwikkelproces door kleinschaliger en eventueel zelf te ontwikkelen, of de grondprijzen verlagen (die grond ligt er al en kost in principe niks, al wordt een deel van de opbrengst elders gebruikt). Op materiaal is vrijwel niet te bezuinigen en de arbeidskosten zijn door jaren crisis ook lager dan ooit.

Helaas wordt er erg veel historie op de grond gezet wat de prijs verhoogd. Ook zijn er tegenwoordig allerlei handvatten uit de Wet Ruimtelijke Ordening die gemeentes mogen toepassen om 'kosten' te verhalen. Dit gaat soms erg ver en worden er kosten bijgehaald die niets met het project van doen hebben, maar het 'algemeen belang' (lees gemeentekas) spekken. Dan wil ik nog niet eens beginnen over leges. In bijvoorbeeld Rotterdam zijn ze gestaffeld en betaal je over een aanneemsom van 1,1 miljoen, 100k leges. Dat is dus 10%. Daarnaast is het in de ene gemeente over de aanneemsom incl. BTW en de andere weer excl. BTW. Scheelt ook weer 21%.

CPO is een ontwikkeling die gehyped wordt, maar puntje bij paaltje vrij moeizaam van de grond komt. Banken branden er hun vingers niet aan en zonder trekker/begeleiding sterven de meeste plannen in ambitie.

beschuitfluiter schreef op donderdag 25 september 2014 @ 09:32:
Ook iets om over na te denken:

1 op 5 jongvolwassenen heeft gedlproblemen

Dat i.c.m. het nieuwe leenstelsel voor het HBO.

Dat betekent dus dat de groep starters van de nabije toekomst grote kans hebben op schulden als ze de koopmarkt op (willen) gaan. Ergo; die krijgen gewoon geen hypotheek.

Ik denk dat het ook meer te maken heeft met scholing. Althans, vroeger leerde je geen hol over hoe allerhande fiscale stelsel werkten op persoonlijk niveau. Ondernemen wordt er ook al op jonge leeftijd uitgeramd, dus presto. Daarbij nog dat men een hoge zorgpremie heeft (wel bijna 100% toeslag, maar dat werkt niet echt in de jonge geest. ). Daar is nog een wereld te winnen.

[NiGeLaToR]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 25 september 2014 @ 09:58:

Dat leenstelsel komt dan juist als geroepen. Het wordt tijd dat ook de jongere generatie gaat inzien dat gratis geld niet bestaat. Die schulden zijn er niet vanzelf gekomen en los je niet op door mensen meer geld te geven.

Ben ook niet per se tegen een leenstelsel; ben wel tegen torenhoge kosten voor collegegelden. Op dit manier heb je als student namelijk veel te zeggen over hoeveel je leent; woon je thuis, heb je een bijbaan, dan hou je een lage schuld over. Leef je erop los, ga je op kamers en 'geniet' je met volle teugen alvast van alles wat je in de toekomst terug moet verdienen - ook prima.

Punt is alleen dat mensen tussen de 18-23 jaar niet altijd de mentale capaciteiten hebben om dit te doorzien. Al zouden ze het willen, ze kunnen het niet. Het is een gegeven dat een brein van een adolescent niet in staat is het effect van besluiten te doorzien.

http://educatie-en-school...escentie-h1-h3-h4-h5.html

Nu spelen ouders daar uiteraard ook een rol bij, maar toch. Als tieners nog niet helemaal volwassen kunnen zijn, waarom ze wel zo behandelen?


Wat ik me overigens ook afvraag, hoe erg is het nu precies met die crisis? Wanneer is iemand tegenwoordig nog arm (neem voorbeeld van de bijstandsmoeder die inmiddels een kleine 2k euro netto krijgt). Volgens mij ligt de lat van wat we normaal vinden tegenwoordig ook wel ERG hoog.

[dcl!]

Dat is wel zo, maar aan de andere kant zijn de kosten om mee te blijven doen met de maatschappij best wel toegenomen.

Ik ben al zo oud dat ik nog weet hoe het was, zonder internetabo en al helemaal geen internetbankieren. Ik kon op de fiets even een paar bankbriefjes (boekje kreeg je gratis thuis) in de brievenbus doen, wel moeite maar kosten nul.
Jongere nu moet hiervoor al een internetaansluiting hebben. Het gemak is fantastisch, maar voor mensen met een kleine beurs is het moeilijker ergens op te bezuinigen in vergelijking met 15 jaar geleden.

[Señor Sjon]

Kosten zijn uit soort nivelleringsoogpunt(?) enorm verhoogd. Voorbeeld is de huur dat bijna de helft van het bruto minimumloon is (700 om 1500 euro). Om dit te compenseren voor lagere inkomens, is een uitgebreid toeslagensysteem ingevoerd. Zelfde geldt voor zorg. Premie van 95 euro krijg je bij een laag inkomen bijna volledig terug in de zorgtoeslag, terwijl je boven de toeslaggrens gewoon die premie voor je kiezen krijgt (dan heb ik het nog niet over het gedeelte zorgkosten op je loonstrook). Daarom krijg je dat voor veel mensen werken eigenlijk niet tot nauwelijks loont. Maar dit hobbelt offtopic en is misschien beter op zijn plek in Het Basisinkomen

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op donderdag 25 september 2014 @ 10:04:
Onafhankelijke bronnen ga je niet krijgen denk ik. Wel heb ik laatst het nieuwbouwcontract van mijn ouders huis bekeken (1993). 10% van de VON was de grondprijs, daar kan je nu alleen van dromen.

Je hebt als ontwikkelaar wel vrijheid om zaken naar grond te rekenen of in de woning.

Er wordt tegenwoordig verwacht dat je bouw/woonrijp maakt (ca. 15-20/m² voor alles en 45-60/m² voor alles minus uitgegeven percelen) en vervolgens de grond aan de gemeente 'schenkt' voor 1 euro.

[...]

Helaas wordt Zuid-Holland nog veel erger. De provincie heeft net een nieuwe Visie Ruimte & Mobiliteit vastgesteld waarbij de nadruk komt op inbreiden en uitleglocaties een stuk verder worden bemoeilijkt. Dit betekent dure binnenstedelijke herontwikkelingen met veel haken en ogen en geregeld strijd om bestemmingsplannen en planschade. Hoe of hoe, dit komt uiteindelijk in de grondprijs terecht. In voorkomende gevallen is het voor particulieren goedkoper om een bestaand huis te kopen en deze om te tikken.

[...]


Helaas wordt er erg veel historie op de grond gezet wat de prijs verhoogd. Ook zijn er tegenwoordig allerlei handvatten uit de Wet Ruimtelijke Ordening die gemeentes mogen toepassen om 'kosten' te verhalen. Dit gaat soms erg ver en worden er kosten bijgehaald die niets met het project van doen hebben, maar het 'algemeen belang' (lees gemeentekas) spekken. Dan wil ik nog niet eens beginnen over leges. In bijvoorbeeld Rotterdam zijn ze gestaffeld en betaal je over een aanneemsom van 1,1 miljoen, 100k leges. Dat is dus 10%. Daarnaast is het in de ene gemeente over de aanneemsom incl. BTW en de andere weer excl. BTW. Scheelt ook weer 21%.

CPO is een ontwikkeling die gehyped wordt, maar puntje bij paaltje vrij moeizaam van de grond komt. Banken branden er hun vingers niet aan en zonder trekker/begeleiding sterven de meeste plannen in ambitie.

Als ik even parafraseer dan lees ik dat jij het met me eens bent dat de prijzen heel hard zijn gestegen terwijl de waarde, dat wat men kan en wil betalen, niet mee stijgt. De prijzen zijn zo hoog omdat het A. een melkkoe is voor diverse partijen en B. een vehikel om allerlei vaag gerelateerde uitgaven in te stoppen. Ook zijn we het eens dat dit er voor zorgt dat nieuwbouw te duur is met allerlei nare economische gevolgen, waaronder hoge prijzen voor bestaande woningen.

Zijn we het ook eens dat op alle kosten die je hierboven noemt flink gesneden kan worden door met name de overheid? En dat de overheid dus gewoon de sleutel heeft tot een veel gezondere markt? Of ga ik dan te ver?

Señor Sjon schreef op donderdag 25 september 2014 @ 10:47:
Kosten zijn uit soort nivelleringsoogpunt(?) enorm verhoogd. Voorbeeld is de huur dat bijna de helft van het bruto minimumloon is (700 om 1500 euro). Om dit te compenseren voor lagere inkomens, is een uitgebreid toeslagensysteem ingevoerd. Zelfde geldt voor zorg. Premie van 95 euro krijg je bij een laag inkomen bijna volledig terug in de zorgtoeslag, terwijl je boven de toeslaggrens gewoon die premie voor je kiezen krijgt (dan heb ik het nog niet over het gedeelte zorgkosten op je loonstrook). Daarom krijg je dat voor veel mensen werken eigenlijk niet tot nauwelijks loont. Maar dit hobbelt offtopic en is misschien beter op zijn plek in Het Basisinkomen

Kan ik me grotendeels in vinden. Het grote probleem is dat we ons stuk staren op hoge inkomens en vermogens compleet buitenschot laten. Ook dat heeft natuurlijk weer te maken met de huizenmarkt die een groot deel van ons nationale vermogen vormt.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op donderdag 25 september 2014 @ 13:48:
[...]
Als ik even parafraseer dan lees ik dat jij het met me eens bent dat de prijzen heel hard zijn gestegen terwijl de waarde, dat wat men kan en wil betalen, niet mee stijgt. De prijzen zijn zo hoog omdat het A. een melkkoe is voor diverse partijen en B. een vehikel om allerlei vaag gerelateerde uitgaven in te stoppen. Ook zijn we het eens dat dit er voor zorgt dat nieuwbouw te duur is met allerlei nare economische gevolgen, waaronder hoge prijzen voor bestaande woningen.

Zijn we het ook eens dat op alle kosten die je hierboven noemt flink gesneden kan worden door met name de overheid? En dat de overheid dus gewoon de sleutel heeft tot een veel gezondere markt? Of ga ik dan te ver?

Dat ben ik zeker met je eens, maar helaas gaat dat niet gebeuren. De overheid (met name lokaal) verliest steeds meer rijksbijdragen en krijgt meer verantwoordelijkheid. Door de beperkte belastingmiddelen die ze hebben zie je telkens dezelfde posten terugkomen. Nu willen ze de lokale lasten niet teveel laten stijgen, dus OZB, hondenbelasting, rioolrecht, etc kunnen maar x% stijgen. Bij o.a. gemeenteraden leeft de illusie dat een nieuwbouwproject geld binnenschept, dus proberen ze allerlei dingen ten laste van dat project te laten vallen voor de algemene middelen. Daarom zie je ook die legestarieven in Rotterdam, omdat de bevolking daar niet direct last van heeft, maar het smoort wel renovatie en herontwikkeling.

Andere voorbeelden
Wijk van 100 woningen = meer leden sportclubs = uitbreiden sportclubs = op kosten van dat project.
Nieuwe wijk is 30-zone = rest van dorp ook aanpassen naar 30 = op kosten van dat project.

Dit zijn zelfbedachte voorbeelden, maar de werkelijkheid is weerbarstiger.

Ik weet niet of dat voorbeeld nou hier stond of een column ergens, maar dat was op zich wel een typisch verhaal uit het verleden, data zijn ongeveer.

1985-1997: Gemeente maakt bouw/woonrijp, verkoopt grond tegen nominale prijzen. Ontwikkelaars/bouwers pakken de winst, gemeente kleine winst. Gemeenteraad ontvlamt, want er had veel meer ingezeten.

1997-heden Gemeente participeert in consortia, wil deel van de winst en blaast grondprijzen op om andere projecten in de stad te financieren (gemeentehuizen, stadscentra, bibliotheken). Grote projectverliezen worden geboekt door herwaarderingen, non-verkoop en crisis (zie Amersfoort en Apeldoorn). Gemeenteraad ontvlamt weer waarom er zoveel risico is genomen.

De langdurige groei heeft mensen onvoorzichtig gemaakt en de prijzen laten ontploffen. Nieuwbouw en bestaande bouw hebben altijd met elkaar te maken gehad, maar de speculatiefactor (buiten schaarstegebieden in A'dam, zie rellen in '80) was ook enorm geworden. Tel daarbij op dat iedereen zijn k.k. terug wilde hebben, vage HRA constructies met woekerpolissen ontstonden en een probleempje is geboren.

In Uitstel van Executie zie je ook schrijnende voorbeelden waar ze helaas niet erg diep op in gaan. Veel van die hypotheken zijn ook nog eens opgeblazen met kredieten die niks met de woning te maken hebben.

[...]

Kan ik me grotendeels in vinden. Het grote probleem is dat we ons stuk staren op hoge inkomens en vermogens compleet buitenschot laten. Ook dat heeft natuurlijk weer te maken met de huizenmarkt die een groot deel van ons nationale vermogen vormt.

En dat vermogen is juist moeilijk om te zetten. Zouden er ook ouders zijn geweest die een ton op hun (bijna) hypotheekvrije woning hebben gezet om aan hun kinderen te schenken? Daar ben wel benieuwd naar eigenlijk. Zou ook de toegenomen hypotheken kunnen verklaren.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op donderdag 25 september 2014 @ 14:16:
In Uitstel van Executie zie je ook schrijnende voorbeelden waar ze helaas niet erg diep op in gaan. Veel van die hypotheken zijn ook nog eens opgeblazen met kredieten die niks met de woning te maken hebben.

Ik kijk dat programma ook, daar zie je inderdaad hoe het op individuele schaal fout gaat. Huizen die 7+ jaar te koop staan (en dus makkelijk voor een veel betere prijs verkocht hadden kunnen zijn) en hypotheken die tonnen hoger zijn dan de aanschaf van het huis (waarbij men het consequent heeft over met verlies verkopen terwijl men vaak geen of nauwelijks verlies maakt tov de eigen aankoopprijs). Kopen omdat er geen huurwoningen waren, kopen op dubbele inkomens terwijl er 1 wegvalt, alle bekende problemen die we hier ook vaak bespreken.

De wijze waarop de problemen als sneeuw voor de zon verdwijnen in dat programma is wel een beetje misleidend. Mensen die zelf in zo'n situatie zitten en er naar kijken hebben er niks aan, die krijgen geen gratis verbouwingen en kwijtschelding van de bank om vanwege de pr. Het is ze van harte gegund, maar zowel de verantwoordelijkheid als de oplossing worden compleet buiten de mensen gelegd.

[Tristan]

Tjeerd schreef op donderdag 25 september 2014 @ 08:20:
[...]
Hangt er vanaf wat voor hypotheekofferte je hebt getekend. Bij ABN AMRO heb je de Budgethypotheek die korter geldig is (3 maanden), standaard iets lagere rente heeft, maar daalt hij niet mee. Bij de 'standaard' hypotheekofferte van ABN AMRO die langer geldig is (6 maanden) en iets hogere rente heeft dan Budgethypotheek, daalt hij wel mee, maar stijgt hij nooit boven datgene waarvoor je getekend hebt in de offerte. Deze bank weet ik toevallig omdat ik er mee bezig ben

Thanks, heb ook een reactie gehad van de hypotheekshop:

De rente daalt in zijn algemeenheid, echter is er nog geen aanbieder die onder de 3,7% rente zit.

De rente wordt vastgesteld bij ondertekenen dus als er nog een partij is die komende week daalt onder 3,7% dan laat ik dit jullie weten.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op donderdag 25 september 2014 @ 14:36:
[...]

Ik kijk dat programma ook, daar zie je inderdaad hoe het op individuele schaal fout gaat. Huizen die 7+ jaar te koop staan (en dus makkelijk voor een veel betere prijs verkocht hadden kunnen zijn) en hypotheken die tonnen hoger zijn dan de aanschaf van het huis (waarbij men het consequent heeft over met verlies verkopen terwijl men vaak geen of nauwelijks verlies maakt tov de eigen aankoopprijs). Kopen omdat er geen huurwoningen waren, kopen op dubbele inkomens terwijl er 1 wegvalt, alle bekende problemen die we hier ook vaak bespreken.

De wijze waarop de problemen als sneeuw voor de zon verdwijnen in dat programma is wel een beetje misleidend. Mensen die zelf in zo'n situatie zitten en er naar kijken hebben er niks aan, die krijgen geen gratis verbouwingen en kwijtschelding van de bank om vanwege de pr. Het is ze van harte gegund, maar zowel de verantwoordelijkheid als de oplossing worden compleet buiten de mensen gelegd.

Eerste seizoenen gingen wel, maar nu is het veel meer emo-tv geworden. Ik vind juist de keiharde feiten interessanter.

Vrouw wordt verlaten, maar ze hebben eerst samengewoond, want je hebt twee handtekeningen bij de notaris nodig. Zo was er ook een deel verbouwd (nieuwe, ongebruikte badkamer op zolder) en voor de rest hebben de katten een fieldday gehad op het behang. Het was een smalle tunnel in Den Helder met dode planten met 297k hypotheek. Week ervoor mensen die door de boom hun huis van 100k naar virtueel 300k zagen stijgen, ondanks een Jumbo in de achtertuin. Hun huidige woning werd nooit van veraf gefilmd (vrijstaand?).
Bij het huis van de uitzending met die vrouw en de lift heb ik nog een paar weken stage gelopen tijdens de bouw in 2000-2001. Treurig verhaal, maar die huizen waren uit mijn hoofd 200-250k guldens en zij had dat als hypotheek in euro, ondanks dat ze eerste bewoner was. Ook daar wordt niet het hele financiële verhaal verteld, maar gaan we weer op de emo-toer. Juist de inzichten die zo'n programma zou moeten geven worden teniet gedaan hierdoor. Het worden abstracte situaties waarvan men denkt: "het overkomt mij niet".

Wat bij al die programma's schrijnend is, is dat ze met een hypotheek van 500-800 euro bruto al helemaal in de shit zitten, terwijl als ze gaan huren, ze meer geld kwijt zijn. Onderhoud doen ze vaak niet aan, dus dat telt ook niet echt mee.