Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[ph4ge]

Men is niet 5 keer zoveel gaan verdienen, men kon niet 5 keer zoveel betalen en er was niet ineens 5 keer zoveel vraag. Het is kunstmatige schaarste en doelbewust beleid wat de prijzen heeft opgejaagd, niet een of andere rationele economische verklaring. Met ander beleid was dit niet gebeurd en was ons besteedbaar inkomen na woonlasten en dus onze welvaart vele malen hoger geweest.

[Bonsaiboom]

rik86 schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 10:54:
Ik ben benieuwd of er meer gaan volgen. En het is dus 20% van de grond die ze hebben die wordt afgeboekt als landbouwgrond. Ze hebben dus nog steeds voor 400 miljoen aan grond in de boeken staan.

Betekent dus dat ze nog steeds 80% van de grond als woongrond hebben die voor een te hoge grondprijs in de boeken staat, of interpreteer ik 't nu verkeerd?

Dat is wel hoe ik het lees.

De gemeente heeft dus voor een half miljard aan grond ingekocht (!) en krijgt die nu niet verkocht ... Aangezien de gemeente het bestemmingsplan bepaald voor grond, zeggen ze nu dat het landbouwgrond is (a ongeveer 5 euro per vierkante meter) in plaats van voor bebouwing (zeg 400-500 per vierkante meter).

Voor welke prijs hebben ze dan grond ingekocht? Het lijkt me dat ze dat voor de woningbouwprijs hebben ingekocht, omdat het bestemmingsplan al bebouwing was, en ze daarmee dus ~1 vierkante kilometer, ofwel grond hebben opgekocht. Als het voor de landbouwgrondprijs zou zijn, dan is het 100 vierkante kilometer (en dat is 40% van de oppervlak van de hele gemeente). Het zal vast ergens in het midden zitten, maar alsnog, door het dan weer als landbouwgrond af te geven, ben je weer lekker waarde aan het vernietigen voor de gemeente. Tegen de tijd dat je dat dan als bouwgrond weer wil inzetten, mag ik hopen dat de gemeente dat voor die prijs ook weer terug kan kopen, anders heb je net een 100 miljoen kado gedaan aan degene die die landbouwgrond heeft gekocht...

Wat een raar land leven wij in.

[Señor Sjon]

De gemeente Almere is in de unieke situatie dat het de grond van Domeinen (het Rijk) koopt i.p.v. een andere eigenaar. Dat komt omdat de Flevopolder allemaal nieuw land was zonder voorgaande eigenaren.

Punt is dat zij relatief goedkoop de grond inkopen en er vervolgens een vrij stevige prijs opzetten. Veel van die gronden zullen wel in Almere Poort liggen, waar ze door hun wilde particulier opdrachtgeverschap ideeën (ik kan er wel een boompje over optuigen) een hele hoop grond overhebben die alleen nog maar als restgroen te bestempelen is.

Dit was een grote inkomstenbron om het snel te laten groeien, maar nu de verkoop stagneert, krijgt de bestaande stad gelijk problemen. Het winkelcentrum in Almere Stad, de leegstaande betaald parkerengarages in Buiten, de nieuwe Bibliotheek en nog wat andere megaprojecten zuigen het geld uit de inwoners nu de grondexploitatie de boel niet meer kan dekken.

[EXX]

Wat een gedoe zeg. Is het nou zo moeilijk om alle grond gewoon 20% goedkoper te maken en zo kopers te trekken? Dat is toch de normale gang van zaken in de economnie? Nu hou je de resterende grond nog steeds op hetzelfde prijsniveau en blijft die dus nog steeds onverkocht.

[NiGeLaToR]

Hoorn is voorlopig 'gered' na de laatste gemeenteraadsverkiezingen (http://www.noordhollandsd...l-de-begroting-van-Hoorn_). Er moest en zou een tunneltje onder het spoor doorkomen, richting het doodlopende binnenstaddeel zonder parkeerplaatsen. De totale kosten zouden 3 jaar volledig inkomen uit gemeentelijke belastingen gekost hebben en niets toegevoegd hebben aan de stad. Pijnlijk hoe lokale politiek vooral lokale individuele belangen behartigt. Overigens zijn 'vrije' kavels ook in de uitverkoop geweest, met 15-20% korting, hebben ze er toch zeker 0 verkocht

[T-MOB]

EXX schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 11:28:
Wat een gedoe zeg. Is het nou zo moeilijk om alle grond gewoon 20% goedkoper te maken en zo kopers te trekken? Dat is toch de normale gang van zaken in de economnie? Nu hou je de resterende grond nog steeds op hetzelfde prijsniveau en blijft die dus nog steeds onverkocht.

Dat ligt wel wat moeilijiker ja. Dan moet de gemeente 20% meer riolering, wegen, busverbindingen, afvaldiensten, groenvoorziening aanleggen en onderhouden. Daarbij is het maar de vraag of er nog steeds behoefte is aan die 20% extra woningen. De plannen voor de aankoop van die grond zijn natuurlijk pre-crisis gemaakt en uitgevoerd. Inmiddels hebben we iets andere ideeen over economische groei en de werkgelegenheid.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 10:35:
Speak of the devil:
http://www.nu.nl/economie...allende-grondverkoop.html

"Ruim een vijfde van alle grond die de gemeente heeft, wordt daarom vanaf nu beschouwd als landbouwgrond, zegt wethouder Henk Mulder in de krant."
M.a.w. omdat ze kavel niet voor fantasieprijzen van bijvoorbeeld 433.000 euro voor 1554 m² kunnen verkopen, wordt het met 1 pennestreek terugveranderd in landbouwgrond wat grofweg 11.000 euro waard is.
Dat heeft uiteraard niets te maken met marktwerking, maar uitsluitend met het schaars houden van kavels waar je iets op mag bouwen. Want dat moet duur zijn

Ironisch detail: als landbouwgrond wordt veranderd in huizenbouwgrond kost dat alleen al aan bureaucratie meer dan die hele landbouwgrond nu oplevert!

Totaal van de zotte toch, om het inwoners niet te gunnen om voor (zeg) een torenhoge prijs van 200.000 euro dat kavel te kopen, en ze het liever voor 11.000 euro van de hand doen? En dat uitsluitend om de resterende boekwaarde hoog te houden!

rik86 schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 10:54:
Ik ben benieuwd of er meer gaan volgen. En het is dus 20% van de grond die ze hebben die wordt afgeboekt als landbouwgrond. Ze hebben dus nog steeds voor 400 miljoen aan grond in de boeken staan.

Betekent dus dat ze nog steeds 80% van de grond als woongrond hebben die voor een te hoge grondprijs in de boeken staat, of interpreteer ik 't nu verkeerd?

Ik zou het nog sterker durven stellen: als 20% afwaardering alle kavels verkoopbaar zou maken, hadden ze dat wel gedaan. Namelijk: 100% verkopen en daadwerkelijk 400 miljoen binnenhalen heeft de voorkeur boven 20% afboeken en 80% tegen fantasieprijzen van 400 miljoen in de boeken laten staan.
Het feit dat ze dat niet doen, geeft wel aan dat ook de rest onverkoopbaar is tegen de huidige prijzen, zelfs als er 20% vanaf zou gaan.
Waarom grijpt de landelijke overheid niet eens in bij deze speculatieprojecten van lokale gemeenteambtenaren met grootheidswaanzin?

T-MOB schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 10:56:
Het is onzin dat er geen aanleiding was voor de stijging. Die prijzen zijn gestegen omdat mensen het konden en wilden betalen. Met dure grond is naar mijn mening ook niet zoveel mis. Het zorgt er voor dat de grond efficient gebruikt wordt, en daarmee voor concentratie van werkgelegeheid en voorzieningen. Dat biedt zoveel kansen dat mensen de dure grond ook kunnen betalen.

Hoe past landbouwgrond van 5 euro per vierkante meter, of bosgrond van 1 euro per vierkante meter bij "efficient gebruik"? Vergis je niet, het is orde-grootte 0,01% van Nederland wat jaarlijks tegen torenhoge prijzen verkocht wordt. Dat heeft weinig met "efficient" te maken, het is op het totaal landoppervlak eerder gerommel in de marge.

[cbr600f4i]

RemcoDelft schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 12:45:
[...]


Totaal van de zotte toch, om het inwoners niet te gunnen om voor (zeg) een torenhoge prijs van 200.000 euro dat kavel te kopen, en ze het liever voor 11.000 euro van de hand doen? En dat uitsluitend om de resterende boekwaarde hoog te houden!

Wat doen ze in Steenwijk.. Voor de crisis stonden er grote borden naast de A32 met daarop de tekst 'Eeserwold, niet voor iedereen'. Gelukkig brak dus even later de crisis uit. Tot op heden 1 kantoor en 3 huizen verkocht al was het de bedoeling dat er alleen maar dure villa's zouden komen te staan. Nu maken ze er tijdelijke natuur van zodat wanneer de crisis voorbij is men het alsnog duur wil verkopen.

http://www.gsro.nl/index....-voor-braakliggende-grond

De plaatselijke wethouder had zijn huis destijds al te koop staan in een mooie wijk maar er zou een school worden gebouwd tegenover die wijk dus meneer wilde wel snel verhuizen naar een betere wijk. De man woont er nu nog steeds, krijgt zijn huis niet verkocht, is de crisis toch nog ergens goed voor.

[ Voor 14% gewijzigd door cbr600f4i op 08-10-2014 13:14 ]

[rik86]

Alsof die oplossing gaat werken; Als daar echt zeldzame beschermde diersoorten zitten vermoed ik dat een ellenlange procedure tot aan 't Europese hof probleemloos tijdrekkend gaat werken.

[Arnout]

RemcoDelft schreef op woensdag 08 oktober 2014 @ 12:45:
[...]

"Ruim een vijfde van alle grond die de gemeente heeft, wordt daarom vanaf nu beschouwd als landbouwgrond, zegt wethouder Henk Mulder in de krant."
M.a.w. omdat ze kavel niet voor fantasieprijzen van bijvoorbeeld 433.000 euro voor 1554 m² kunnen verkopen, wordt het met 1 pennestreek terugveranderd in landbouwgrond wat grofweg 11.000 euro waard is.
Dat heeft uiteraard niets te maken met marktwerking, maar uitsluitend met het schaars houden van kavels waar je iets op mag bouwen. Want dat moet duur zijn

Waarom grijpt de landelijke overheid niet eens in bij deze speculatieprojecten van lokale gemeenteambtenaren met grootheidswaanzin?
[...]

Ik denk dat je de macht van de banken onderschat. Die hebben absoluut geen belang bij dalende prijzen. Dus ik schat zo in dat er een telefoontje is geweest vanuit een hoofdkantoor naar de overheid, dat de grondprijzen niet verlaagd mogen worden, omdat anders de grootste bank van Nederland onderuit gaat:

[ph4ge]

Ik zal ook eens een linkje neergooien, en dan wel uit een betrouwbare bron en gecheckt op absurdheden.

DNB: Versobering hypotheken drukt huizenprijzen

Leuk dat de DNB hier ook mee leest. Het zijn berichten die de media niet of nauwelijks halen, of die in het niet vallen bij het gejuich, maar zoals ik hier al een aantal keer eerder heb aangetoond, ook de belanghebbende en beleidsmakers weten dat we nu geen structureel herstel hebben maar gewoon de laagste hypotheekrente in de geschiedenis die de problemen even verbloemt.

De recente versoberingen ten aanzien van hypotheken hebben een structureel neerwaarts effect op de huizenprijzen.

En er zit echt veel meer in het vat op dat gebied, het mag alleen nog niet hardop gezegd worden, lees oa:

Vanuit het oogpunt van financiele stabiliteit is het wenselijk het maximale hypotheekbedrag dat geleend mag worden, te beperken.

[Arnout]

Interessante PDF.

Uit de appendix (p. 30): LTV van starters bedraagt 95,3% (!) Nog 15% te gaan naar een gezonde LTV.

En dan te bedenken dat er in 2008, 2009 starters een LTV van 110% hadden.

[ Voor 45% gewijzigd door Arnout op 09-10-2014 09:05 ]

[Señor Sjon]

En wat is de LTI? Ik hoor nu al berichten dat mensen een huis niet konden kopen/verbouwen omdat ze wel (makkelijk) de LTI halen, maar niet de 104% LTV.

Maar als een starter 95,3% heeft en vervolgens gelijk met aflossen begint (verplicht immers), dan wordt dat getal alleen maar beter. Waarom moet dan direct naar die heilige 80% gegrepen worden? Mijn dochter is één, die wil ik niet tot haar 35e in huis.

[pedorus]

Ooit van huren gehoord? Met een goedwerkende huursector kan dat zelfs als student zonder wachttijd.

Arnout schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 09:01:
Uit de appendix (p. 30): LTV van starters bedraagt 95,3% (!) Nog 15% te gaan naar een gezonde LTV.

En dan te bedenken dat er in 2008, 2009 starters een LTV van 110% hadden.

Niet als je de grafiek bekijkt die ernaast staat, of het max van 104.3%. Dit lijkt me een gemiddelde ofzo, en een rijke starter heeft dan nogal impact natuurlijk. Die 104% 'gemiddeld' was in een tijd dat LTV tot 125% ging, met max 104% lukt dat natuurlijk niet meer. Daarnaast kan ook die 104% LTV niet in combinatie met schenkingsvrijstelling natuurlijk, die heeft een drukkend effect op de LTV.

[RemcoDelft]

Arnout schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 09:01:
Interessante PDF.

Uit de appendix (p. 30): LTV van starters bedraagt 95,3% (!) Nog 15% te gaan naar een gezonde LTV.

En dan te bedenken dat er in 2008, 2009 starters een LTV van 110% hadden.

Let wel: dat is een gemiddelde. Bij een gezonde LTV zou 80% het maximum zijn. Omdat niet iedereen op het maximum zit, moet er gemiddeld dus nog meer dan 15% af.

[ph4ge]

Bovendien zorgt een lagere LTV voor lagere prijzen waardoor je ook veel eerder tot 20% gespaard hebt en zou je ook het sparen nog kunnen stimuleren van een deel van het geld wat nu wordt gebruikt om lenen te stimuleren. De structureel lagere woonlasten zorgen ook dat veel meer ouders hun kinderen kunnen helpen.

Als je 104% niet kan halen dan heb je echt niets te zoeken op de huizenmarkt, die 2% die we de laatste 2 jaar zijn gedaald zijn natuurlijk gewoon makkelijk te sparen als je inderdaad een financiele huishouding hebt die een eigen huis kan veroorloven. Als je het huis koopt moet je ook gemiddeld 3,3% per jaar aflossen, dan kan je voor die tijd ook wel wat sparen. Voor de duidelijkheid, dat deden Nederlanders tot een jaar of 30 geleden ook en toen woonden we ook niet allemaal lang thuis.

Overigens woont in Europa inderdaad nog 50% van de mensen tussen de 18 en de 30 thuis. Interessanter is dat het percentage Nederlandse jongeren wat nog thuis woont iets onder gemiddeld, omdat het aantal uitwonende is TOEGENOMEN sinds de crisis en de strengere hypotheekregels.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 09-10-2014 10:01 ]

[Señor Sjon]

En een jaar of 30 geleden hadden we ook een woningcrisis.

Bij een huis van 3 ton praat je over 60k sparen, naast het aflossen van je huidige woning natuurlijk. Dat is een hoop geld, waarmee je op dit moment de handrem op de economie zet.

Edit:
Er zijn weer NVM cijfers: http://www.nu.nl/geldzake...n-stijgen-39-procent.html

Transacties zijn het hoogste sinds Q3-2008. Ben benieuwd hoeveel er daadwerkelijk doorgaan.

[ Voor 29% gewijzigd door Señor Sjon op 09-10-2014 10:12 ]

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 10:06:
En een jaar of 30 geleden hadden we ook een woningcrisis.

Bij een huis van 3 ton praat je over 60k sparen, naast het aflossen van je huidige woning natuurlijk. Dat is een hoop geld, waarmee je op dit moment de handrem op de economie zet.

Ook toen het gevolg van veel te hard gestegen prijzen. Het wordt inderdaad tijd om daar eens van te leren.

Tweede is natuurlijk een belachelijke vergelijking. Je komt dan normaal gesproken van een goedkoper huis waar je al een keer 20% voor gespaard hebt, waar je een paar jaar op hebt afgelost en wat ook nog in waarde is gestegen. Zoveel hoef je niet bij te sparen. Bovendien zijn de prijzen dan structureel lager, 3 ton is dan niet meer de net iets boven modale woning maar een luxe woning.

Señor Sjon schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 10:06:
Edit:
Er zijn weer NVM cijfers: http://www.nu.nl/geldzake...n-stijgen-39-procent.html

Transacties zijn het hoogste sinds Q3-2008. Ben benieuwd hoeveel er daadwerkelijk doorgaan.

Nogmaals, de NVM doet een voorspelling op basis van een extrapolatie van beperkte informatie, het zijn geen feiten. NVM neemt in die voorspelling ook een voorziening mee voor transacties die niet door gaan, daar doen ze al een redelijke aanname toe. Hoe ze precies tot de cijfers komen is geheim en niet te controleren. Als straks de transactie aantallen anders zijn heeft dat te maken met de kwaliteit van die voorspelling.

3,9% stijging is wel heel fors als het nu wel waar is. Dat is gewoon 3% meer dan inflatie, iedereen is het er over eens dat dat ongezond is. Er is dan geen enkel excuus meer voor alle ondersteuningsmaatregelen van de laatste jaren, sterker nog, oververhitting dreigt.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 09-10-2014 10:22 ]

[Oscar Mopperkont]

Het zijn heel mooie cijfers

Stijging boven de inflatie vind ik pas ongezond als het structureel en significant is. Dat de markt nu een beetje opveert met stijgingen boven de inflatie vind ik verre van ongezond.

[Arnout]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 10:32:
Het zijn heel mooie cijfers

Stijging boven de inflatie vind ik pas ongezond als het structureel en significant is. Dat de markt nu een beetje opveert met stijgingen boven de inflatie vind ik verre van ongezond.

Hiermee wordt het bedrag wat Señor Sjon's dochter moet sparen alleen maar groter. Kans dat ze voor d'r 35e uit huis is, wordt kleiner.

Maar goed, de muziek speelt weer, geniet ervan zolang het duurt.

[ Voor 13% gewijzigd door Arnout op 09-10-2014 10:41 ]

[Kju]

ph4ge schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 10:21:
[...]
Nogmaals, de NVM doet een voorspelling op basis van een extrapolatie van beperkte informatie, het zijn geen feiten. NVM neemt in die voorspelling ook een voorziening mee voor transacties die niet door gaan, daar doen ze al een redelijke aanname toe. Hoe ze precies tot de cijfers komen is geheim en niet te controleren. Als straks de transactie aantallen anders zijn heeft dat te maken met de kwaliteit van die voorspelling.

3,9% stijging is wel heel fors als het nu wel waar is. Dat is gewoon 3% meer dan inflatie, iedereen is het er over eens dat dat ongezond is. Er is dan geen enkel excuus meer voor alle ondersteuningsmaatregelen van de laatste jaren, sterker nog, oververhitting dreigt.

In Zeeland en en Groningen dalen de prijzen nog, dit haalt het landelijk gemiddelde omlaag. Als je uit zou gaan van de grote steden zal de stijging waarschijntlijk iets hoger uitvallen. Ik meet de laatste tijd stijgingen van 4 tot 6% in sommige buurten in Den Haag tussen maart en nu. Transactievolumes gaan omhoog, verkooptermijnen worden steeds korter. De kopers (en dus ook de verkopers als ze eenmaal hebben verkocht) komen weer in beweging, als de perceptie van de consument niet meer negatief wordt beïnvloed (Klaas Knot die bijvoorbeeld roept dat LTV naar 80% moet gaan, net wanneer die consument weer een beetje vertrouwen begon te krijgen) zal er van daling in ieder geval geen sprake zijn. Een te snelle stijging van de prijzen is ook niet wenselijk, niet voor de consument maar ook niet voor stakeholders. Als het niet meer betaalbaar is (lonen stijgen niet zo hard mee) krijg je ongetwijfeld opnieuw een daling tenzij de financieringsnormen weer verruimd gaan worden (ook niet wenselijk).

[ATS]

Arnout schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 09:01:
Interessante PDF.

Uit de appendix (p. 30): LTV van starters bedraagt 95,3% (!) Nog 15% te gaan naar een gezonde LTV.

En dan te bedenken dat er in 2008, 2009 starters een LTV van 110% hadden.

die 110% of 125%, was dat niet op basis van executieprijs in plaats van taxatiewaarde in een normale markt? Dat scheelt nogal namelijk...

[ph4ge]

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 10:42:
In Zeeland en en Groningen dalen de prijzen nog, dit haalt het landelijk gemiddelde omlaag. Als je uit zou gaan van de grote steden zal de stijging waarschijntlijk iets hoger uitvallen. Ik meet de laatste tijd stijgingen van 4 tot 6% in sommige buurten in Den Haag tussen maart en nu. Transactievolumes gaan omhoog, verkooptermijnen worden steeds korter. De kopers (en dus ook de verkopers als ze eenmaal hebben verkocht) komen weer in beweging, als de perceptie van de consument niet meer negatief wordt beïnvloed (Klaas Knot die bijvoorbeeld roept dat LTV naar 80% moet gaan, net wanneer die consument weer een beetje vertrouwen begon te krijgen) zal er van daling in ieder geval geen sprake zijn. Een te snelle stijging van de prijzen is ook niet wenselijk, niet voor de consument maar ook niet voor stakeholders. Als het niet meer betaalbaar is (lonen stijgen niet zo hard mee) krijg je ongetwijfeld opnieuw een daling tenzij de financieringsnormen weer verruimd gaan worden (ook niet wenselijk).

Neem je het Knot nou werkelijk kwalijk dat er 1 kritische uitspraak wordt gedaan in deze hele goed nieuws show? Het kritische rapport uit mijn vorige post heeft de media weer uberhaupt niet gehaald. We leven niet in NK, al is de leugen nog zo snel de waarheid achterhaalt hem wel

Hoe verhoudt deze zogenaamde opleving zich tot eind 2012 in jouw ogen? Heb jij een aanleiding om te denken dat deze opleving het einde van de starterslening en verhoogde vrijstelling (en alle andere beperkingen van 2015) overleeft, en zo ja, welke?

[Tsurany]

Señor Sjon schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 10:06:
En een jaar of 30 geleden hadden we ook een woningcrisis.

Bij een huis van 3 ton praat je over 60k sparen, naast het aflossen van je huidige woning natuurlijk. Dat is een hoop geld, waarmee je op dit moment de handrem op de economie zet.

Edit:
Er zijn weer NVM cijfers: http://www.nu.nl/geldzake...n-stijgen-39-procent.html

Transacties zijn het hoogste sinds Q3-2008. Ben benieuwd hoeveel er daadwerkelijk doorgaan.

Een huis van 3 ton moet je natuurlijk ook enkel kopen als je al aardige overwaarde in je huis hebt zitten, dat moet niet direct het streven zijn. Desalniettemin is 20% wel vrij hoog als je toch al je lening aflost.
Mijn huis kost ongeveer 2 ton en ik heb daar 42k spaargeld voor beschikbaar. Dat verzameld door twee jaar lang te werken en thuis te wonen. Wat mij betreft zou 10% eigen inleg al hoog genoeg zijn als je toch volledig aflost. Dan sta je in ieder geval niet meer onderwater en kan je bij problemen makkelijker verkopen.

[Kju]

ph4ge schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 10:57:
[...]
Neem je het Knot nou werkelijk kwalijk dat er 1 kritische uitspraak wordt gedaan in deze hele goed nieuws show? Het kritische rapport uit mijn vorige post heeft de media weer uberhaupt niet gehaald. We leven niet in NK, al is de leugen nog zo snel de waarheid achterhaalt hem wel

Hoe verhoudt deze zogenaamde opleving zich tot eind 2012 in jouw ogen? Heb jij een aanleiding om te denken dat deze opleving het einde van de starterslening en verhoogde vrijstelling (en alle andere beperkingen van 2015) overleeft, en zo ja, welke?

Van mij mogen zowel Knot als Blok roepen wat ze willen mits ze eerst goed nadenken welke gevolgen hun uitspraken hebben en misschien iets beter gaan nuanceren. Ik vind het fijn dat de prijzen zijn gedaald, koopwoningen zijn nu beter bereikbaar. Nederland heeft er niets aan als nu de prijzen weer ineens nog meer zouden dalen. Dat is alleen van belang voor de koper op het moment van aankoop dat de prijzen zo laag mogelijk zijn. Diezelfde koper wil volgens mij het liefst een prijs die is gestegen op het moment dat hij verkoper zou worden
V.w.b. je tweede vraag: Als de perceptie van de consument blijft zoals het nu is, o.m. door al het "goede" nieuws, zie ik niet in waarom de opleving niet gehandhaafd zou kunnen blijven. Kopers die al sinds 2008 zitten te wachten op de bodem van de markt die nu ineens beseffen dat ze het laagste punt gemist hebben en nu toch ineens snel willen handelen, ik zie het wel steeds vaker nu. Het boeit mij op dit moment zowel in privé als zakelijk niet of de prijzen nu gelijk blijven, stijgen of hard stijgen, mij gaat het om transactievolume.

[ATS]

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 11:06:
[...]
Nederland heeft er niets aan als nu de prijzen weer ineens nog meer zouden dalen. Dat is alleen van belang voor de koper op het moment van aankoop dat de prijzen zo laag mogelijk zijn. Diezelfde koper wil volgens mij het liefst een prijs die is gestegen op het moment dat hij verkoper zou worden

Klopt ten dele. Nederland heeft er zeker niets aan als de prijzen weer (scherp) zouden dalen. Maar dat verkopers persé ene hoge prijs willen als ze willen verkopen lijkt me ook niet te kloppen. Althans: ze willen vast een hoge prijs voor hun te verkopen huis, maar niet voor het nieuw aan te kopen huis. In die zin was ik blij met het verlies op mijn appartement: die 10k die we extra moesten aftikken bij de notaris bij verkoop valt in het niets bij de prijsdaling van de woning die we nu hebben kunnen kopen (op het prijsniveau van 14 jaar terug).

Nederland heeft m.i. belang bij stabiele huizenprijzen: niet te veel omhoog, niet te veel omlaag. En dan bedoel ik stabiel in absolute zin, niet ten opzichte van de inflatie: gewoon een huis dat je vandaag koopt voor twee ton over tien jaar weer verkopen voor twee ton (bij gelijke staat van onderhoud en normale updates natuurlijk).

[Kju]

Ik had het daar over de koper en verkoper die handelen uit eigen belang, volgens mij klopt het dan wel volledig wat ik dan schrijf. Wat je daarna schrijft klopt verder wel hoor, alleen hebben we het dan niet meer over individuele belangen in een concrete situatie. De koper en verkoper die uit algemeen belang een transactie ingaan wil ik nog wel tegenkomen

[ph4ge]

Ik zal maar per zin reageren, want ik ben het er totaal niet mee eens.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 11:06:
Van mij mogen zowel Knot als Blok roepen wat ze willen mits ze eerst goed nadenken welke gevolgen hun uitspraken hebben en misschien iets beter gaan nuanceren.

Zolang ze maar uitspraken doen die de prijzen omhoog jagen? Waarom moeten deze mensen hun kop in het zand steken en mogen ze niet spreken over structurele oplossingen voor structurele problemen. Juist nu het wat beter gaat moet daar over gesproken worden. Juist nu het enthousiasme enorm is (aldus jou) is het tijd om dat te temperen. We mogen het dak niet repareren als het regent en nu schijnt de zon en is het weer niet goed omdat we beter in de zon kunnen gaan zitten.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 11:06:
Ik vind het fijn dat de prijzen zijn gedaald, koopwoningen zijn nu beter bereikbaar.

Waarom zijn er dan startersleningen en schenkingen van een ton nodig?

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 11:06:
Nederland heeft er niets aan als nu de prijzen weer ineens nog meer zouden dalen. Dat is alleen van belang voor de koper op het moment van aankoop dat de prijzen zo laag mogelijk zijn. Diezelfde koper wil volgens mij het liefst een prijs die is gestegen op het moment dat hij verkoper zou worden

Iedereen profiteert van lagere prijzen. Hoe minder we met zn alle kwijt zijn aan een simpele eerste levensbehoefte, hoe meer geld we elders ophalen. Rente betalingen stromen uit de economie.

Daarnaast, vrijwel iedere huiseigenaar gaat minder belasting betalen door lagere prijzen. Als je verkoopt koop je een ander huis, wat net zo goed maar meestal juist meer gedaald is. De enige die er last van hebben zijn uit stromers, mensen die niet meer gaan wonen omdat ze overlijden of de verzorging in moeten. Die hebben jaren de tijd gehad om af te lossen en die huizen zijn nog altijd al snel 2 keer zo duur als toen ze zelf kochten. Dat er inderdaad mensen zijn die prijsstijgingen willen komt a. doordat ze er een ander, direct bij belang bij hebben of b. doordat ze zich door die belangen hebben laten wijsmaken dat ze er iets mee opschieten.

Volgens mij verwar je Nederland met iets anders.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 11:06:
V.w.b. je tweede vraag: Als de perceptie van de consument blijft zoals het nu is, o.m. door al het "goede" nieuws, zie ik niet in waarom de opleving niet gehandhaafd zou kunnen blijven.

Met vertrouwen kan je niet betalen. Hoe kan je een starterslening, een gedaalde LTV en een schenking van een ton vervangen door vertrouwen? Uit het DNB rapport haal ik dat de mensen waar jij het geld wil lenen dat vertrouwen niet delen.

Het vertrouwen is wel vaker hoog geweest. Als je de ontwikkeling van het vertrouwen in de woningmarkt naast de prijsontwikkeling zet, kan je maar 1 conclusie trekken: Het vertrouwen piekt vlak voordat het mis gaat. We zitten nu op hetzelfde vertrouwens niveau als 1979, 2008 en 2012. Het tegendeel lijkt dus waar. De mensen die pas gaan kopen op het moment dat iedereen roept dat het een goed moment is om te kopen zijn de mensen die op de piek kopen, dat is bij elke bubbel het geval.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 11:06:
Kopers die al sinds 2008 zitten te wachten op de bodem van de markt die nu ineens beseffen dat ze het laagste punt gemist hebben en nu toch ineens snel willen handelen, ik zie het wel steeds vaker nu. Het boeit mij op dit moment zowel in privé als zakelijk niet of de prijzen nu gelijk blijven, stijgen of hard stijgen, mij gaat het om transactievolume.

Met "beseffen" bedoel je ongetwijfeld "laten wijsmaken". Ik kom tot de conclusie dat jij een cirkelredenatie er op nahoudt: Mensen geloven in hoge prijzen en daardoor gaan de prijzen omhoog waardoor mensen gaan geloven. Zelfs als het klopt is vertrouwen per definitie niet structureel.

Overigens, en deze link (ook weer veel betrouwbaardere bron dan de positieve links die hier gepost worden) is al vaak aangehaald, het "uitstel gedrag" is absoluut en geheel niet het gevolg van vertrouwen, maar een kwestie van kunnen. EDIT: En met de verhoogde schenking en licht aantrekkende economie, plus mensen die de afgelopen jaren de tering naar de nering hebben gezet, zullen er wel meer mensen zijn die kunnen, dat wil ik je best geven.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 09-10-2014 11:51 ]

[Krisp]

Hoe je het ook went of keert, 'waarheid' is -zelfs in 2014- deels gebaseerd op de overtuiging van velen. Als als men -op basis van stijgende prijzen en stijgende verkopen- zegt dat het 'goed' gaat met de huizenmarkt, dan valt daar in beginsel geen speld tussen te krijgen. Tenzij je de definitie van 'goed' aanpast naar dalende prijzen (en stijgende verkopen), dan kun je zeggen dat het slecht gaat.

Of de prijzen gaan dalen door het wegvallen van schenkingsregelingen en startersleningen? Ik denk het eigenlijk niet. Uiteindelijk blijft de schenkingsregeling bestaan (in afgeslankte vorm) en startersleningen zijn voor een beperkt deel van de verkopers belangrijk. Hetzelfde geldt voor de versoberingen in de NHG-regeling. Ja, precies het prijsvak wat het betreft krijgt een klap, maar over het algemeen is het een rimpel in een vijver. Het sentiment blijkt veel belangrijker dan het exacte hypotheekbedrag van een huis.

[Kju]

ph4ge schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 11:30:
[...]
Zolang ze maar uitspraken doen die de prijzen omhoog jagen? Waarom moeten deze mensen hun kop in het zand steken en mogen ze niet spreken over structurele oplossingen voor structurele problemen. Juist nu het wat beter gaat moet daar over gesproken worden. Juist nu het enthousiasme enorm is (aldus jou) is het tijd om dat te temperen. We mogen het dak niet repareren als het regent en nu schijnt de zon en is het weer niet goed omdat we beter in de zon kunnen gaan zitten.

Dat heb ik niet gezegd. Zij kunnen met hun uitspraken veel invloed uitoefenen en ze moeten beter nadenken voordat ze wat zeggen.

[...]
Waarom zijn er dan startersleningen en schenkingen van een ton nodig?

In beide gevallen spreekt men in professionele kringen over een wassen neus. Zoveel schenkingen zijn er niet, die startersleningen leiden, als ze al verstrekt kunnen worden door allerlei rare constructies, vaak juist tot overkreditering, helemaal haaks op alle mooie plannen om de LTI te verlagen.

[...]
Iedereen profiteert van lagere prijzen. Hoe minder we met zn alle kwijt zijn aan een simpele eerste levensbehoefte, hoe meer geld we elders ophalen. Rente betalingen stromen uit de economie.

Daarnaast, vrijwel iedere huiseigenaar gaat minder belasting betalen door lagere prijzen. Als je verkoopt koop je een ander huis, wat net zo goed maar meestal juist meer gedaald is. De enige die er last van hebben zijn uit stromers, mensen die niet meer gaan wonen omdat ze overlijden of de verzorging in moeten. Die hebben jaren de tijd gehad om af te lossen en die huizen zijn nog altijd al snel 2 keer zo duur als toen ze zelf kochten. Dat er inderdaad mensen zijn die prijsstijgingen willen komt a. doordat ze er een ander, direct bij belang bij hebben of b. doordat ze zich door die belangen hebben laten wijsmaken dat ze er iets mee opschieten.

Volgens mij verwar je Nederland met iets anders.

Dat valt dus echt wel tegen als je zegt dat iedereen profiteert van lagere prijzen. Veel mensen willen groter wonen maar kunnen door strengere normen niet eens hetzelfde bedrag lenen wat ze nu aan lening hebben op hun te kleine woning, hebben een grote restschuld als ze verkopen (vaak toch wel echt een stuk meer dan 10K) en hebben totaal geen zicht op doorstromen. Bij een stijgende prijs lossen ze misschien wel op enig moment hun restschuld op maar kunnen ze door die strengere normen nog steeds dat grotere huis niet bereiken...

[...]
Met vertrouwen kan je niet betalen. Hoe kan je een starterslening, een gedaalde LTV en een schenking van een ton vervangen door vertrouwen?

Het vertrouwen is wel vaker hoog geweest. Als je de ontwikkeling van het vertrouwen in de woningmarkt naast de prijsontwikkeling zet, kan je maar 1 conclusie trekken: Het vertrouwen piekt vlak voordat het mis gaat. We zitten nu op hetzelfde vertrouwens niveau als 1979, 2008 en 2012. Het tegendeel lijkt dus waar. De mensen die pas gaan kopen op het moment dat iedereen roept dat het een goed moment is om te kopen zijn de mensen die op de piek kopen, dat is bij elke bubbel het geval.

Volgens mij overschat je echt het effect van startersleningen en schenking. In de grote steden schiet je niet veel op met startersleningen. Zo veel mensen zijn er niet die 100k aan hun kinderen kunnen of willen schenken.

[...]
Met "beseffen" bedoel je ongetwijfeld "laten wijsmaken". Ik kom tot de conclusie dat jij een cirkelredenatie er op nahoudt: Mensen geloven in hoge prijzen en daardoor gaan de prijzen omhoog waardoor mensen gaan geloven.

Overigens, en deze link (ook weer veel betrouwbaardere bron dan de positieve links die hier gepost worden) is al vaak aangehaald, het "uitstel gedrag" is absoluut en geheel niet het gevolg van vertrouwen, maar een kwestie van kunnen.

Klopt, ik heb het over wijsmaken en ik denk inderdaad dat perceptie de markt bepaalt. Net zoals er in 2008 door de slechte berichtgeving consumenten wijs werd gemaakt dat de huizenprijzen zouden moeten dalen
Wat de links betreft, die van jou en in de rest van het topic, ik verwacht niet dat 100 mensen dezelfde mening kunnen hebben. Waarom is jouw link persé de enige juiste en van een hogere waarde of betrouwbaarheid dan van een ander? Het is een resultaat van een compromis tussen tenminste vier personen, er zijn vier schrijvers. Statistieken, enquetes, iedereen kan alles anders interpreteren.

[icecreamfarmer]

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 11:06:
[...]

Van mij mogen zowel Knot als Blok roepen wat ze willen mits ze eerst goed nadenken welke gevolgen hun uitspraken hebben en misschien iets beter gaan nuanceren. Ik vind het fijn dat de prijzen zijn gedaald, koopwoningen zijn nu beter bereikbaar. Nederland heeft er niets aan als nu de prijzen weer ineens nog meer zouden dalen. Dat is alleen van belang voor de koper op het moment van aankoop dat de prijzen zo laag mogelijk zijn. Diezelfde koper wil volgens mij het liefst een prijs die is gestegen op het moment dat hij verkoper zou worden
V.w.b. je tweede vraag: Als de perceptie van de consument blijft zoals het nu is, o.m. door al het "goede" nieuws, zie ik niet in waarom de opleving niet gehandhaafd zou kunnen blijven. Kopers die al sinds 2008 zitten te wachten op de bodem van de markt die nu ineens beseffen dat ze het laagste punt gemist hebben en nu toch ineens snel willen handelen, ik zie het wel steeds vaker nu. Het boeit mij op dit moment zowel in privé als zakelijk niet of de prijzen nu gelijk blijven, stijgen of hard stijgen, mij gaat het om transactievolume.

Waarom niet?

[Bonsaiboom]

http://fd.nl/economie-pol...el-huizenmarkt-blijft-uit

Vergelijkbaar verhaal, stijging in de krappe gemeentes Amsterdam en Utrecht, daling in de randgemeentes.

[Maarten21]

icecreamfarmer schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 14:03:
[...]


Waarom niet?

Ligt eraan welke bril je ophebt:

De consument die de markt instapt
Hoe lager hoe beter

De consument die de markt uitstapt
Hoe hoger hoe beter

De consument die in de markt blijft
Groter wonen: Hoe lager hoe beter
Kleiner wonen: Hoe hoger hoe beter

Banken
Hoe hoger hoe beter

NL economie korte termijn
Hoe hoger hoe beter

NL economie lange termijn
Hier wat complexer: Stabiliteit (niet hoger, niet lager), geen bubbels (lager), weinig oudere schulden (hoger), lange termijn koopkracht (lager), etc etc.

[ph4ge]

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 12:00:
In beide gevallen spreekt men in professionele kringen over een wassen neus. Zoveel schenkingen zijn er niet, die startersleningen leiden, als ze al verstrekt kunnen worden door allerlei rare constructies, vaak juist tot overkreditering, helemaal haaks op alle mooie plannen om de LTI te verlagen.

Er hebben tot en met juni 50.000 mensen een schenking gedaan ten behoeve van een eigen woning, 45.000 meer dan in de jaren ervoor. Gemiddeld schenken ze 60.000 euro. Dat is 2,7 miljard euro extra in de huizenmarkt. Aangezien er geen teken is dat dit minder wordt, zal er meer dan 5 miljard euro extra in de huizenmarkt omgaan. En dat is 5 miljard euro die kopers extra uitgeven, maar doorstromers ook weer. Zulke bedragen zijn niet te bagatelliseren. Bij (mijn schatting) al snel dan de helft van de transacties is deze regeling betrokken (koper, verkoper of beiden). Nog even los van alle media berichtgeving die het veroorzaakt heeft.

Ja, de starterslening zorgt voor allerlei problemen, en een er van is inderdaad hogere huizenprijzen. Dat is de enige reden waarom hij ingevoerd is en het enige effect wat hij heeft. Het is logisch dat als een regeling zorgt voor hogere prijzen, dat het verdwijnen van die regeling voor lagere prijzen zorgt. Gezien het feit dat het bij starters al snel zorgt voor 15% extra koopkracht zal het in dat segment dus absoluut impact hebben, maar dus ook op de mensen die doorstromen. Waar nog boven op komt dat de prijzen nu extra snel stijgen omdat mensen er nog van willen profiteren, en dat dus ook wegvalt, aldus de EIB.

Daarbij zakt de leencapaciteit ook nog eens met 1%. De lagere NHG en HRA maakt die lening ook weer duurder. Die -1% LTV en de NHG raken ook juist precies het segment wat nu het meeste opleeft.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 12:00:
Dat valt dus echt wel tegen als je zegt dat iedereen profiteert van lagere prijzen. Veel mensen willen groter wonen maar kunnen door strengere normen niet eens hetzelfde bedrag lenen wat ze nu aan lening hebben op hun te kleine woning, hebben een grote restschuld als ze verkopen (vaak toch wel echt een stuk meer dan 10K) en hebben totaal geen zicht op doorstromen. Bij een stijgende prijs lossen ze misschien wel op enig moment hun restschuld op maar kunnen ze door die strengere normen nog steeds dat grotere huis niet bereiken...

Kunnen mensen nou wel of niet met vertrouwen betalen? Eerst stel je dat het wegvallen van allerlei maatregelen die mensen meer laten betalen geen probleem is, en nu is het een probleem dat mensen minder kunnen betalen?

De enige oplossing voor schulden is aflossen. Stijgende huizenprijzen betekent alleen dat iemand anders die schuld op zich neemt en met het probleem zit, maar het lost niks op. Bovendien pleit ik inderdaad voor een doorstroomlening.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 12:00:
Klopt, ik heb het over wijsmaken en ik denk inderdaad dat perceptie de markt bepaalt. Net zoals er in 2008 door de slechte berichtgeving consumenten wijs werd gemaakt dat de huizenprijzen zouden moeten dalen

Nee, de berichtgeving is altijd veel te positief geweest (ik zie Balkenende nog staan beweren dat de crisis aan de overkant van de oceaan zou blijven), alleen op een zeker moment zijn de structurele problemen zo groot dat het met vertrouwen niet op te lossen is. Je bent er niet op ingegaan dus ik zal het nog een keer herhalen, de recente geschiedenis laat zien dat hoog vertrouwen vrijwel altijd een voorbode is van een aanstaande correctie.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 12:00:
Wat de links betreft, die van jou en in de rest van het topic, ik verwacht niet dat 100 mensen dezelfde mening kunnen hebben. Waarom is jouw link persé de enige juiste en van een hogere waarde of betrouwbaarheid dan van een ander? Het is een resultaat van een compromis tussen tenminste vier personen, er zijn vier schrijvers. Statistieken, enquetes, iedereen kan alles anders interpreteren.

Simpel, mijn links komen van hoog aangeschreven instituten, zijn vaak peer reviewed en zijn onderbouwd met verifieerbare cijfers en rekenmethodes, in tegenstelling tot de "journalistiek" die hier af en toe voorbij komt. Ja, mijn links zijn gewoon betrouwbaarder dan wat bijv. Oscar hier af en toe plaatst, dat heeft niets met verschillende meningen te maken. Als er een kwalitatief maar negatief bericht die prijsstijgingen voorspelt voorbijkomt zal ik het niet bestrijden en jullie zijn vrij om gaten te schieten in de rapporten die ik aanhaal, of het op een andere manier te interpreteren. Het blijkt echter vaak dat onafhankelijke en degelijke onderzoeken niet aansluiten bij de berichten die de media halen.

Jij doet de claim dat er mensen waren die vanwege gebrek aan vertrouwen de aankoop uitstelde en dat nu toch doen, suggererend aan een ieder die dit leest dat ze dat ook moeten doen. Normaal gesproken geldt dat wie stelt bewijst, voor het tegendeel ligt er namelijk wel een overtuigend onderzoek.

Volgens mij komt het louter en alleen door de lage rente en allerlei andere steunmaatregelen die er voor zorgen dat een deel van de mensen die 2 jaar geleden niet konden verhuizen dat nu wel kunnen en heeft het er niets mee te maken dat die mensen toen geen vertrouwen hadden en nu wel. Ze zullen hooguit wat meer betalen of met minder genoegen nemen omdat ze bang gemaakt zijn.

Maarten21 schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 14:36:
Ligt eraan welke bril je ophebt:

De consument die de markt instapt
Hoe lager hoe beter

De consument die de markt uitstapt
Hoe hoger hoe beter

De consument die in de markt blijft
Groter wonen: Hoe lager hoe beter
Kleiner wonen: Hoe hoger hoe beter

Ik mag toch aannemen dat de uitstapper ook aan zn kinderen denkt en dus bereid is met wat minder genoegen te nemen, ook omdat die al lang en breed afbetaald heeft en nog steeds enorme winsten maakt. Ik denk dat als je bij de meeste mensen doorvraagt, dat de meeste lagere prijzen prima vinden. Alleen de mensen met acute problemen niet, maar die moet je helpen met het geld wat overal bespaard wordt door de lagere prijzen

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 09-10-2014 14:44 ]

[Señor Sjon]

SCP en PBL zijn net zo goed instanties die met overheidsbeleid praten. Als je zoekt zijn er genoeg controversiële rapporten bij hun te vinden.

Kon je ook niet schenken als men al een woning had? Dan werd er gewoon een stuk hypotheek ingelost. En wel grappig dat je het over gemiddeld 60k hebt. Per 1 januari wordt dat weer de oude norm van rond de 50k, het is eerder een groot deel bewustwording van een regeling dan het absolute bedrag imo.

[ATS]

Mooi artikeltje over hoe Almere het probleem met haar grondpositie in de schoenen van nieuwe startende kopers probeert te schuiven: http://sargasso.nl/almere...ningen-volle-mep-krijgen/

[Maarten21]

ph4ge schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 14:38:
[...]
Er hebben tot en met juni 50.000 mensen een schenking gedaan ten behoeve van een eigen woning, 45.000 meer dan in de jaren ervoor. Gemiddeld schenken ze 60.000 euro. Dat is 2,7 miljard euro extra in de huizenmarkt. Aangezien er geen teken is dat dit minder wordt, zal er meer dan 5 miljard euro extra in de huizenmarkt omgaan. En dat is 5 miljard euro die kopers extra uitgeven, maar doorstromers ook weer. Zulke bedragen zijn niet te bagatelliseren. Bij (mijn schatting) al snel dan de helft van de transacties is deze regeling betrokken (koper, verkoper of beiden). Nog even los van alle media berichtgeving die het veroorzaakt heeft.

5 miljard op 1400 miljard (totale Woning- en grondwaarde van huishoudens) is 0.357%

Redelijk makkelijk te bagatelliseren

[icecreamfarmer]

Maarten21 schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 14:51:
[...]


5 miljard op 1400 miljard (totale Woning- en grondwaarde van huishoudens) is 0.357%

Redelijk makkelijk te bagatelliseren

Pak hem eens van alleen de transacties toen de maatregel is ingegaan.

[RemcoDelft]

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 12:00:
Dat valt dus echt wel tegen als je zegt dat iedereen profiteert van lagere prijzen. Veel mensen willen groter wonen maar kunnen door strengere normen niet eens hetzelfde bedrag lenen wat ze nu aan lening hebben op hun te kleine woning, hebben een grote restschuld als ze verkopen (vaak toch wel echt een stuk meer dan 10K) en hebben totaal geen zicht op doorstromen. Bij een stijgende prijs lossen ze misschien wel op enig moment hun restschuld op maar kunnen ze door die strengere normen nog steeds dat grotere huis niet bereiken...

Je wil dus dat mensen weer gaan vertrouwen op the greater fool theory om een groter huis te kunnen kopen?
Draai het eens om: als je je huidige restschuld al niet eens kan betalen, zou je niet eens aan groter wonen moeten denken!

Zoveel schenkingen zijn er niet

Recent bleek dat er 17 keer zo veel geschonken wordt als 3 jaar geleden. Vind ik een groot verschil!

[ph4ge]

Maarten21 schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 14:51:
5 miljard op 1400 miljard (totale Woning- en grondwaarde van huishoudens) is 0.357%

Redelijk makkelijk te bagatelliseren

Dat is de totale woningwaarde, het aantal woningen dat in een jaar verkocht wordt is een heel stuk lager. Grove schatting is dat de woningmarkt dit jaar 33 miljard euro omzet, maw de totale schenking is 15% van de totale omzet. Ik denk dat het veel is als de helft van die schenkingen gaat naar mensen die niet verhuizen, dus dan hebben we het nog over een procent of 8 extra dit jaar.

EDIT: Voor de duidelijkheid, als iedereen dit jaar zijn huis verkoopt zijn ze geen cent meer waard, dan is er echt sprake van dumpen.

Señor Sjon schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 14:42:
SCP en PBL zijn net zo goed instanties die met overheidsbeleid praten. Als je zoekt zijn er genoeg controversiële rapporten bij hun te vinden.

En waar is het inhoudelijke commentaar en het alternatieve onderzoek? Ik zet onze vrienden van de Telegraaf niet alleen weg omdat ze een zeer bedenkelijke reputatie hebben, heel wat slechter dan de instituten die ik aanhaal, maar dan nog ga ik er ook inhoudelijk op in.

EDIT: Overigens staan de resultaten van de onderzoeken haaks op het overheidsbeleid en kan je dus moeilijk volhouden dat ze zijn geïnspireerd op een wens vanuit de overheid. Een argument wat ik bovendien voor elk juich bericht ook kan aanhalen, want volgens mij is het belang van de NVM nog heel wat groter.

Señor Sjon schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 14:42:
Kon je ook niet schenken als men al een woning had? Dan werd er gewoon een stuk hypotheek ingelost. En wel grappig dat je het over gemiddeld 60k hebt. Per 1 januari wordt dat weer de oude norm van rond de 50k, het is eerder een groot deel bewustwording van een regeling dan het absolute bedrag imo.

Vandaar mijn conservatieve schatting dat het maar bij de helft van de woningen een rol speelt. We hebben namelijk +- 60.000 schenkingen op +- 80.000 transacties. Terwijl iemand die dankzij een schenking een huis koopt en verkoopt er al voor zorgt dat de schenking bij 2 transacties is betrokken.

Het aantal schenkingen is gewoon vertienvoudigt en het gemiddelde bedrag verdubbeld en de totale hoeveelheid is nog sneller gestegen door een maatregel die over minder dan 3 maanden verdwijnt. Er is ook niet voor niets een stevige lobby voor verlenging gevoerd.

[ Voor 14% gewijzigd door ph4ge op 09-10-2014 15:33 ]

[Kju]

ph4ge schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 14:38:
[...]
Er hebben tot en met juni 50.000 mensen een schenking gedaan ten behoeve van een eigen woning, 45.000 meer dan in de jaren ervoor. Gemiddeld schenken ze 60.000 euro. Dat is 2,7 miljard euro extra in de huizenmarkt. Aangezien er geen teken is dat dit minder wordt, zal er meer dan 5 miljard euro extra in de huizenmarkt omgaan. En dat is 5 miljard euro die kopers extra uitgeven, maar doorstromers ook weer. Zulke bedragen zijn niet te bagatelliseren. Bij (mijn schatting) al snel dan de helft van de transacties is deze regeling betrokken (koper, verkoper of beiden). Nog even los van alle media berichtgeving die het veroorzaakt heeft.

Volgens mij zijn er pas medio volgend jaar betrouwbare cijfers over de schenkingen en dan is het maar de vraag of er dan iets over bekend zal worden gemaakt en ben dan benieuwd over de details van de werkelijke bestedingen.

[...]
Kunnen mensen nou wel of niet met vertrouwen betalen? Eerst stel je dat het wegvallen van allerlei maatregelen die mensen meer laten betalen geen probleem is, en nu is het een probleem dat mensen minder kunnen betalen?

Als je goed terugleest zie je dat het een reactie is op je stelling dat iedereen van lage prijzen zou profiteren.

[...]
Nee, de berichtgeving is altijd veel te positief geweest (ik zie Balkenende nog staan beweren dat de crisis aan de overkant van de oceaan zou blijven), alleen op een zeker moment zijn de structurele problemen zo groot dat het met vertrouwen niet op te lossen is. Je bent er niet op ingegaan dus ik zal het nog een keer herhalen, de recente geschiedenis laat zien dat hoog vertrouwen vrijwel altijd een voorbode is van een aanstaande correctie.

Ik had het over de berichtgeving in de media waar het gewone volk nog van uitgaat. Voor de rest ben ik het volgens mij wel met je eens. Ik begrijp alleen niet waarom je vind dat we juist nu op het hoogste punt van vertrouwen zouden zitten als we nog in de correctie zitten of de correctie net achter de rug is.

[...]

Simpel, mijn links komen van hoog aangeschreven instituten, zijn vaak peer reviewed en zijn onderbouwd met verifieerbare cijfers en rekenmethodes, in tegenstelling tot de "journalistiek" die hier af en toe voorbij komt. Ja, mijn links zijn gewoon betrouwbaarder dan wat bijv. Oscar hier af en toe plaatst, dat heeft niets met verschillende meningen te maken. Als er een kwalitatief maar negatief bericht die prijsstijgingen voorspelt voorbijkomt zal ik het niet bestrijden en jullie zijn vrij om gaten te schieten in de rapporten die ik aanhaal, of het op een andere manier te interpreteren. Het blijkt echter vaak dat onafhankelijke en degelijke onderzoeken niet aansluiten bij de berichten die de media halen.

Ik had het ook niet over journalistiek. Je bronnen zijn niet per definitie betrouwbaarder omdat jij ze betrouwbaar vind. Juist als ik semi-overheid zie staan vertrouw ik het al niet meer, maar goed dat is persoonlijk en heeft andere redenen. Anderen worden bij wijze van spreken al misselijk als ze de naam Boelhouwer lezen waar anderen wel waarde hechten aan zijn "expertise".

Jij doet de claim dat er mensen waren die vanwege gebrek aan vertrouwen de aankoop uitstelde en dat nu toch doen, suggererend aan een ieder die dit leest dat ze dat ook moeten doen. Normaal gesproken geldt dat wie stelt bewijst, voor het tegendeel ligt er namelijk wel een overtuigend onderzoek.

Ik suggereer helemaal niets en zeker niet dat iedereen nu ineens snel moet gaan kopen voordat ze de boot missen. Ik heb ook nergens geclaimd dat het puur en uitsluitend alleen aan consumentenvertrouwen ligt.

Volgens mij komt het louter en alleen door de lage rente en allerlei andere steunmaatregelen die er voor zorgen dat een deel van de mensen die 2 jaar geleden niet konden verhuizen dat nu wel kunnen en heeft het er niets mee te maken dat die mensen toen geen vertrouwen hadden en nu wel. Ze zullen hooguit wat meer betalen of met minder genoegen nemen omdat ze bang gemaakt zijn.

Er zijn wel meer factoren en lage rente, steunmaatregelen en consumentenvertrouwen zijn daar onderdeel van.

Om de discussie consumentenvertrouwen af te sluiten: Ik beweer niet dat het louter alleen aan consumentenvertrouwen ligt.

RemcoDelft schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 15:19:
[...]

Je wil dus dat mensen weer gaan vertrouwen op the greater fool theory om een groter huis te kunnen kopen?

Staat dat echt daar, dat ik dat wil? Nee dat wil ik niet.

[...]

Recent bleek dat er 17 keer zo veel geschonken wordt als 3 jaar geleden. Vind ik een groot verschil!

Ik sluit me aan bij wat Senor Sjon hierboven zegt plus ik durf te beweren, uitgaande van wat ik in de praktijk zie, dat veel meer personen deze kans hebben gegrepen om "officieel" te schenken. Vooral als het om veel geld gaat worden schenkingen vaak op andere manieren geregeld of gewoon niet aangegeven. Veel mensen vergeten dat er ook heel veel zwart gebeurt. Bijvoorbeeld: Pa die de verbouwing van 50k voor zoon of dochter betaalt, komt nergens in de boeken, arbeiders werken zwart, eventueel ook nog betaald uit zwart geld

[ph4ge]

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 17:04:
Volgens mij zijn er pas medio volgend jaar betrouwbare cijfers over de schenkingen en dan is het maar de vraag of er dan iets over bekend zal worden gemaakt en ben dan benieuwd over de details van de werkelijke bestedingen.

Grappig dat de NVM cijfers nu ineens niet betrouwbaar zijn... Overigens is het in dit geval bevestigt door Netwerk Notarissen en in minder duidelijke cijfers door de belastingdienst. Bij gebrek aan beter vormen deze cijfers de beste basis die er is voor een discussie. Tenzij jij betere cijfers hebt.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 17:04:
Ik had het over de berichtgeving in de media waar het gewone volk nog van uitgaat. Voor de rest ben ik het volgens mij wel met je eens. Ik begrijp alleen niet waarom je vind dat we juist nu op het hoogste punt van vertrouwen zouden zitten als we nog in de correctie zitten of de correctie net achter de rug is.

Ik baseer me op het feit dat het vertrouwen volgens verschillende metingen gelijk staat met dat van de vorige pieken en de stijging er grotendeels uit is.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 17:04:
Ik had het ook niet over journalistiek. Je bronnen zijn niet per definitie betrouwbaarder omdat jij ze betrouwbaar vind. Juist als ik semi-overheid zie staan vertrouw ik het al niet meer, maar goed dat is persoonlijk en heeft andere redenen.

Het is geen kwestie van vinden, de betrouwbaarheid van een bron is gewoon objectief vast te stellen.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 17:04:
Anderen worden bij wijze van spreken al misselijk als ze de naam Boelhouwer lezen waar anderen wel waarde hechten aan zijn "expertise".

Bij hem is gewoon objectief vast te stellen dat de kwaliteit niet al te hoog is. Dat is niet alleen vanwege "wiens brood men eet wiens woord men spreekt". Niet alleen staan sinds hij in dienst is bij zn huidige opdrachtgever zijn conclusies haaks op zn werk van voor die tijd, maar regelmatig hebben we hier de feitelijke onjuistheden aangewezen.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 17:04:
Ik suggereer helemaal niets en zeker niet dat iedereen nu ineens snel moet gaan kopen voordat ze de boot missen. Ik heb ook nergens geclaimd dat het puur en uitsluitend alleen aan consumentenvertrouwen ligt.

Nee, je zegt niks. Je zegt dat het wegvallen van 2 belangrijke pijlers geen invloed zou hebben [punt] Daaruit kan ik alleen maar concluderen dat jij op een van de andere pijlers rekent.

Kju schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 17:04:
Ik sluit me aan bij wat Senor Sjon hierboven zegt plus ik durf te beweren, uitgaande van wat ik in de praktijk zie, dat veel meer personen deze kans hebben gegrepen om "officieel" te schenken. Vooral als het om veel geld gaat worden schenkingen vaak op andere manieren geregeld of gewoon niet aangegeven. Veel mensen vergeten dat er ook heel veel zwart gebeurt. Bijvoorbeeld: Pa die de verbouwing van 50k voor zoon of dochter betaalt, komt nergens in de boeken, arbeiders werken zwart, eventueel ook nog betaald uit zwart geld

Waaruit blijkt dit en waaruit blijkt dat het zwarte circuit nu minder is? Volgens mij zit er zowel een hypotheekverstrekker als een notaris die er op moeten letten dat er geen verdacht geld bij de aankoop van een huis betrokken is. Daarnaast betekent een toename van het "witte" circuit natuurlijk niet automatisch dat dit ten koste gaat van het "zwarte" circuit.

EDIT: Overigens zijn zelfs volgens de NVM de prijzen nota bene gedaald tov vorige maand, ik kom daar nu pas achter in al het gejuich.

Grappige column over de NVM cijfers: FD

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 09-10-2014 19:40 ]

[Bartjuh]

Señor Sjon schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 10:06:
En een jaar of 30 geleden hadden we ook een woningcrisis.

Bij een huis van 3 ton praat je over 60k sparen, naast het aflossen van je huidige woning natuurlijk. Dat is een hoop geld, waarmee je op dit moment de handrem op de economie zet.

Edit:
Er zijn weer NVM cijfers: http://www.nu.nl/geldzake...n-stijgen-39-procent.html

Transacties zijn het hoogste sinds Q3-2008. Ben benieuwd hoeveel er daadwerkelijk doorgaan.

Een huis van 3 ton hoort ook een dikke vrijstaande villa te zijn. Kortom, mensen die niet 60k kunnen aanbetalen voor een dikke villa horen er niet thuis.

Je moet meer denken aan 50k appartementen (in een gezonde markt), wat resulteert in een prima haalbare 10k.

[RemcoDelft]

Bartjuh schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 19:40:
[...]

Een huis van 3 ton hoort ook een dikke vrijstaande villa te zijn. Kortom, mensen die niet 60k kunnen aanbetalen voor een dikke villa horen er niet thuis.

Je moet meer denken aan 50k appartementen (in een gezonde markt), wat resulteert in een prima haalbare 10k.

^^ Dat dus. En het laat ook mooi zien waar de belangen liggen van >100% lenen en het opblazen van bubbels!
Wellicht zou het met deze lage rente een leuke zet zijn om de renteaftrek verder te beperken: max. 25 jaar, of beter nog, max. 20 jaar. Sneller terugbetalen zodat je sneller kan doorverhuizen naar een groter huis.

[beschuitfluiter]

RemcoDelft schreef op donderdag 09 oktober 2014 @ 19:43:
[...]

^^ Dat dus. En het laat ook mooi zien waar de belangen liggen van >100% lenen en het opblazen van bubbels!
Wellicht zou het met deze lage rente een leuke zet zijn om de renteaftrek verder te beperken: max. 25 jaar, of beter nog, max. 20 jaar. Sneller terugbetalen zodat je sneller kan doorverhuizen naar een groter huis.

Als je het mij vraagt moet er een balans zijn tussen gemiddelde LTI/LTV en een gezonde woonquote daardoor.

Als je gaat kijken dat iemand met een modaal salaris (34.500) tegenwoordig bij een gezonde max LTI van 4 dus een hypotheekbedrag van 138.000 kan lenen terwijl een gemiddeld huis (gezinswoning) nog tegen de 2 ton aan schurkt, dan heb je gewoon nog een probleem.

Het kan niet de bedoeling zijn dat een modaal huishouden zo'n hoge woonquote heeft voor zo'n huis. En dan kunnen mensen zeggen wat ze willen over meerdere inkomens mee tellen etc; het klopt historisch gezien gewoon niet. Eerlijk is eerlijk, de hypotheekrente helpt hier enorm bij op dit moment, maar de lage rente is ook niet gezond en zeer uitzonderlijk. Dus als je puur naar de huizenprijzen kijkt, zit er gewoon nog veel lucht in.

Daarnaast zie je dat de NPL's (non performing loans) bij starters elk jaar weer blijft stijgen, wat mijn verhaal ondersteund; ergo; als je inkomen terugvallen, of je 2e inkomen terug of wegvalt moet je mijn inziens niet direct een betalingsprobleem op je hypotheek krijgen; wat dus wél gebeurd op dit moment. Dat zijn tekenen van een te hoge woonquote.

Daarom geloof ik niet dat we de bodem bereikt hebben en we in een dead cat bounce periode zitten.

[TheGhostInc]

beschuitfluiter schreef op vrijdag 10 oktober 2014 @ 16:36:
[...]

Als je het mij vraagt moet er een balans zijn tussen gemiddelde LTI/LTV en een gezonde woonquote daardoor.

Als je gaat kijken dat iemand met een modaal salaris (34.500) tegenwoordig bij een gezonde max LTI van 4 dus een hypotheekbedrag van 138.000 kan lenen terwijl een gemiddeld huis (gezinswoning) nog tegen de 2 ton aan schurkt, dan heb je gewoon nog een probleem.

Het kan niet de bedoeling zijn dat een modaal huishouden zo'n hoge woonquote heeft voor zo'n huis.

Bedoeling?
Het is een (politieke) keuze. Er is weinig 'per ongeluk' aan de NLse huizenmarkt, zelfs de aardbevingen in Groningen zijn een bewuste en in gecalculeerde keuze. (Dat betekent niet dat je er blij van hoeft te worden )

Wat ik wel een lastige vind is dat een modaal salaris niet 'recht' geeft op een modale koopwoning. Immers (grofweg) de helft van de woningen is huur en de andere helft is koop.

Als je huren voor onder modaal zou zien en kopen voor boven modaal, dan zou modaal aan de onderkant van de woningmarkt kunnen kopen of aan de bovenkant van de huurmarkt kunnen huren. Een modale koopwoning valt dan eerder rond het modale salaris van de bovenste helft (wat dus hoger is, maar niet 2x, dan modaal).

Overigens zijn er bij mij in de buurt genoeg eengezinswoningen te vinden met een vraagprijs <200K en vanaf 150K heb je ruim keuze. Het is en blijft een persoonlijk keuze om zoveel te lenen.

Daarom geloof ik niet dat we de bodem bereikt hebben en we in een dead cat bounce periode zitten.

Die kat kan nog weleens een heel eind gaan op stuiteren. Ik volg een beetje het aantal offerte aanvragen via HDN als vroege indicator. En na de vakantie is het alleen maar omhoog aan het lopen. Als Q4 een (na-2008) record gaat vestigen qua verkopen & sentiment dan ijlt dat effect nog maanden na. (zowel in cijfers als de media)

Net als in 2013 zou dan de echte dip pas weer ergens rond Q3 2015 gaan vallen.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op vrijdag 10 oktober 2014 @ 18:18:
[...]

Bedoeling?
Het is een (politieke) keuze. Er is weinig 'per ongeluk' aan de NLse huizenmarkt, zelfs de aardbevingen in Groningen zijn een bewuste en in gecalculeerde keuze. (Dat betekent niet dat je er blij van hoeft te worden )

Wat ik wel een lastige vind is dat een modaal salaris niet 'recht' geeft op een modale koopwoning. Immers (grofweg) de helft van de woningen is huur en de andere helft is koop.

Als je huren voor onder modaal zou zien en kopen voor boven modaal, dan zou modaal aan de onderkant van de woningmarkt kunnen kopen of aan de bovenkant van de huurmarkt kunnen huren. Een modale koopwoning valt dan eerder rond het modale salaris van de bovenste helft (wat dus hoger is, maar niet 2x, dan modaal).

Overigens zijn er bij mij in de buurt genoeg eengezinswoningen te vinden met een vraagprijs <200K en vanaf 150K heb je ruim keuze. Het is en blijft een persoonlijk keuze om zoveel te lenen.

[...]

Die kat kan nog weleens een heel eind gaan op stuiteren. Ik volg een beetje het aantal offerte aanvragen via HDN als vroege indicator. En na de vakantie is het alleen maar omhoog aan het lopen. Als Q4 een (na-2008) record gaat vestigen qua verkopen & sentiment dan ijlt dat effect nog maanden na. (zowel in cijfers als de media)

Net als in 2013 zou dan de echte dip pas weer ergens rond Q3 2015 gaan vallen.

Bij beiden geldt er dat een huurquote van 25% (NETTO inkomen!) als gezond wordt gezien (ex belastingen en energie).
Bij een maximale sociale huur van €700 pm kom je dan op een netto inkomen van €2800 pm uit ver boven de huidige scheefhuurders grens.

Op deze manier creer je dus een hele laag (met name) jongeren die te veel verdienen voor huur en te weinig voor koop. Dan kun je wel met gebieden in oost friesland aan komen zetten maar daar heeft het merendeel van de nedelanders niets aan.

Zie deze voorbeelden:

Balanceren op de grens van de sociale huur
Bruto jaarinkomen: €29.000
Netto maandinkomen: €1815
Huur: €664
Huurtoeslag: €144
Huurquote: 28,7%
Over per maand: €1295
Hassan heeft na zijn hbo-opleiding een goede baan op Schiphol gekregen. Hij woont met zijn gezin in een prachtige nieuwbouwwoning van een corporatie. De huur is de maximale voor de sociale huursector: 664 euro. Nog een geluk dat hij niet 1000 euro meer verdient: nu heeft hij nog recht op een flinke huurtoeslag. De inkomensgrens voor huurtoeslag ligt bij 29.900 euro voor meerpersoonshuishoudens. De huurquote van het gezin van Hassan is bijna 29 procent.

Young professional in vrije sector middensegment
Bruto jaarinkomen: €34.500 (geen recht meer op sociale huurwoning)
Netto maandinkomen: €1850
Huur: €750
Huurquote: 40,5%
Over per maand: €1100
Yasmin is afgestudeerd en heeft direct een goede baan gevonden bij een advocatenkantoor. Maar met haar campuscontract moet ze wel haar studentenwoning verlaten. Met haar inkomen van 34.500 euro komt ze net niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, als die er al zou zijn. Kopen zit er nog niet in met haar tijdelijke aanstelling, dus het wordt een huurwoning. Wonder boven wonder vindt ze een leuke studio voor een schappelijke prijs. Nou ja, schappelijk voor Amsterdam dan: 750 euro. Ze is er blij mee, al gaat wel ruim 40 procent van haar inkomen naar de verhuurder.


Deze situatie gaat er van zelf voor zorgen dat de prijzen nog verder gaan dalen. Zeker wanneer de rente gaat stijgen.

[TheGhostInc]

icecreamfarmer schreef op zaterdag 11 oktober 2014 @ 13:48:
[...]
Bij beiden geldt er dat een huurquote van 25% (NETTO inkomen!) als gezond wordt gezien (ex belastingen en energie).
Bij een maximale sociale huur van €700 pm kom je dan op een netto inkomen van €2800 pm uit ver boven de huidige scheefhuurders grens.

Op deze manier creer je dus een hele laag (met name) jongeren die te veel verdienen voor huur en te weinig voor koop. Dan kun je wel met gebieden in oost friesland aan komen zetten maar daar heeft het merendeel van de nedelanders niets aan.

Oost friesland? Ik woon zelf in Den Bosch en daar zijn deze getallen van.

icecreamfarmer schreef op zaterdag 11 oktober 2014 @ 13:48:
Bruto jaarinkomen: €29.000
Netto maandinkomen: €1815
[...]
Bruto jaarinkomen: €34.500 (geen recht meer op sociale huurwoning)
Netto maandinkomen: €1850

Zo kan je natuurlijk alles krom rekenen. Hoe kan een 5.500 hoger salaris effectief 35 euro per maand opleveren? Ik kom toch eerder op iets van 2050+.
Jouw zelfde rekensom eindigt dan ineens met 'maar' 36,5% huurlast en een hoger bedrag dat ze heeft te besteden dan een compleet gezin.... een compleet gezin. Natuurlijk vergeet ik dan even dat het leven in Amsterdam een stukje duurder is, regelmatig borrelen, uit eten etc. daar zou de overheid toch ook wat subsidie voor moeten geven

Maar goed, ik vind een yup in Amsterdam sowieso een ontzettend slecht voorbeeld, aangezien er genoeg steden zijn waar de huizenmarkt nog wel enigzins functioneert. En daarnaast zijn er genoeg steden & dorpen in de buurt (het heet niet voor niets randstad) waar je kunt wonen zonder enorme reistijden.

Maar je punt is op zich gemaakt, de huurquote is hoger dan de 'normaal' van 25%. Echter de overheid/regering heeft de grootste stijging veroorzaakt. Wat (imo) betekent dat we eerder een nieuwe normaal kunnen gaan stellen dan dat de overheid die 25% ziet zitten.

[Napo]

TheGhostInc schreef op zaterdag 11 oktober 2014 @ 18:22:
Maar je punt is op zich gemaakt, de huurquote is hoger dan de 'normaal' van 25%. Echter de overheid/regering heeft de grootste stijging veroorzaakt. Wat (imo) betekent dat we eerder een nieuwe normaal kunnen gaan stellen dan dat de overheid die 25% ziet zitten.

De overheid heeft die gecreëerd?
Zijn 'wij' het niet geweest die groter wilde wonen, daar meer geld voor nodig hadden, en dus maar op twee inkomens een huis gingen kopen? Trek je de prijzen in de koopmarkt omhoog heeft dat ook effect in de huurmarkt.

Wat is de fout in dezen van de overheid geweest?

[TheGhostInc]

Napo schreef op zaterdag 11 oktober 2014 @ 18:32:
[...]
Zijn 'wij' het niet geweest [...]

We hebben zelfs deze overheid gekozen, dus 'wij' zijn altijd de schuldige. Ons land is democratisch genoeg om te kunnen stellen dat we krijgen wat we kiezen.

Wat is de fout in dezen van de overheid geweest?

Geen. Het enige wat de overheid had kunnen doen was die 25% proberen te bewaken (voor ons) en ons tegen onszelf beschermen. De acties van de overheid spreken voor zich dat die 25% geen doel is of was.

Daarmee komt deze opmerking:

icecreamfarmer schreef op zaterdag 11 oktober 2014 @ 13:48:
Deze situatie gaat er van zelf voor zorgen dat de prijzen nog verder gaan dalen. Zeker wanneer de rente gaat stijgen.

een beetje los te staan. De huurquote is geen onderwerp van discussie of streven en daarmee dus ook geen reden om een daling/stijging of iets dergelijks te verwachten. Een torenhoge huur/prijs kan wel onrust veroorzaken, maar zonder de achterliggende systemen aan te passen verder geen reden om een prijs daling te veroorzaken. Kijk maar naar Londen en ook San Francisco of New York, daar lijkt niet direct een prijsdrukkend effect te ontstaan doordat de prijzen (absurd) hoog zijn/worden. Sterker nog, het lijkt bijna andersom.

Een beter functionerende markt in Amsterdam zou namelijk weleens forse prijsstijgingen kunnen gaan opleveren, aangezien dat de aantrekkingskracht gaat vergroten op investeringen (= waardestijgingen), wat wijken gaat verbeteren waardoor die weer meer aantrekkingskracht krijgen. Het grote aandeel sociale huurwoningen houdt Amsterdam bewoonbaar/betaalbaar voor de lagere klasse. Elke sociale huurwoning die van de markt wordt gehaald zal voor een hogere huurprijs (met mogelijk hogere kwaliteit) terugkomen.

[ Voor 53% gewijzigd door TheGhostInc op 12-10-2014 09:52 ]

[RemcoDelft]

Napo schreef op zaterdag 11 oktober 2014 @ 18:32:
De overheid heeft die gecreëerd?
Zijn 'wij' het niet geweest die groter wilde wonen, daar meer geld voor nodig hadden, en dus maar op twee inkomens een huis gingen kopen? Trek je de prijzen in de koopmarkt omhoog heeft dat ook effect in de huurmarkt.

Wat is de fout in dezen van de overheid geweest?

De overheid heeft toegestaan dat kopen op twee inkomens kan, zonder te zorgen voor een evenredige toename van bouwkavels voor grotere huizen. Dat tweede inkomen had inderdaad een groter huis kunnen opleveren, maar heeft nu alleen een veel duurder huis opgeleverd. Sterker nog: kavels van rijtjeswoningen zijn nu nog niet de helft van wat het 30 jaar geleden was, dus je bent veel slechter af i.p.v. beter.
Gevolg is dat dat tweede inkomen nu nodig is! Verlies van Hollandse nuchterheid ten gunste van een klein groepje belanghebbenden.

Herinner je het NVM-artikel uit 1993, waarin de NVM vreesde dat kleine woningen in waarde zouden dalen, omdat er meer vraag naar grotere woningen zou zijn? Dat was het logisch gevolg geweest van meer lenen als de markt z'n gang kon gaan en groter kon gaan bouwen.

Tijdgeest van Woningmarktcijfers is echt een aanrader!

[ Voor 21% gewijzigd door RemcoDelft op 12-10-2014 10:39 ]

[t_captain]

De overheid zou geen rol moeten spelen in de kredietverlening door banken. Het is natuurlijk de bank die besluit in welke mate een tweede inkomen voldoende betalingszekerheid biedt. De overheid moet gewoon toezien dat de kredietrisico's op de juiste manier in de boeken staan, en de balansverhoudingen van de bank in orde blijven.

Nu heeft men deze toezichthoudende taak nogal verwaarloosd in het verleden, en probeert daadkracht uit te stralen door taken van de bank naar zich toe te trekken.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op zondag 12 oktober 2014 @ 10:52:
De overheid zou geen rol moeten spelen in de kredietverlening door banken. Het is natuurlijk de bank die besluit in welke mate een tweede inkomen voldoende betalingszekerheid biedt. De overheid moet gewoon toezien dat de kredietrisico's op de juiste manier in de boeken staan, en de balansverhoudingen van de bank in orde blijven.

Nu heeft men deze toezichthoudende taak nogal verwaarloosd in het verleden

Dat niet alleen (en dat is een ander artikel wat ik ooit las): de financiele sector wou groeien! En de overheid wou ze daar de kans voor geven, want "die veiligheidsmarges uit het verleden waren niet meer nodig".
Het gaat natuurlijk al mis met de NHG-garantie voor banken. Wat mij betreft worden startersleningen compleet vervangen door volledige hypotheken bij de overheid: geen renteaftrek, geen garantstellingen, dus niet alleen de lasten maar ook de lusten voor de overheid.
Nu zal dat wel niet mogen van de EU vanwege concurrentievervalsing of staatssteun. Gek genoeg mogen startersleningen wel...

[Bonsaiboom]

TheGhostInc schreef op vrijdag 10 oktober 2014 @ 18:18:
[...]
Als je huren voor onder modaal zou zien en kopen voor boven modaal, dan zou modaal aan de onderkant van de woningmarkt kunnen kopen of aan de bovenkant van de huurmarkt kunnen huren. Een modale koopwoning valt dan eerder rond het modale salaris van de bovenste helft (wat dus hoger is, maar niet 2x, dan modaal).

Goede discussie hier. TheGhostInc - ik heb hier een andere mening over. Het klopt dat we in Nederland huren/kopen ongeveer zo zien als je beschrijft, maar dat is volgens mij een verkeerde aanpak. Kopen of huren hoort niets met je inkomen te maken te hebben, maar met andere overwegingen. Trek een parallel naar de automarkt dan zou je hiermee zeggen dat A en B segment autos eigenlijk alleen voor lease/huur zijn als je geen auto kan betalen, en je de C+ segmenters eigenlijk alleen voor privé koop hebt.

Ik vind dat je moet bepalen wat je woonwens is, en dan een afweging maakt of je liever koopt of huurt. Bij een goed functionerende koop- en huurmarkt zou dat ook het geval zijn. Genoeg voorbeelden van landen waarbij dat wel werkt.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op zaterdag 11 oktober 2014 @ 18:22:
[...]

Oost friesland? Ik woon zelf in Den Bosch en daar zijn deze getallen van.


[...]

Dan was het een andere user. Den Bosch is trouwens ook een vrij prijzige stad.

Zo kan je natuurlijk alles krom rekenen. Hoe kan een 5.500 hoger salaris effectief 35 euro per maand opleveren? Ik kom toch eerder op iets van 2050+.
Jouw zelfde rekensom eindigt dan ineens met 'maar' 36,5% huurlast en een hoger bedrag dat ze heeft te besteden dan een compleet gezin.... een compleet gezin. Natuurlijk vergeet ik dan even dat het leven in Amsterdam een stukje duurder is, regelmatig borrelen, uit eten etc. daar zou de overheid toch ook wat subsidie voor moeten geven

Maar goed, ik vind een yup in Amsterdam sowieso een ontzettend slecht voorbeeld, aangezien er genoeg steden zijn waar de huizenmarkt nog wel enigzins functioneert. En daarnaast zijn er genoeg steden & dorpen in de buurt (het heet niet voor niets randstad) waar je kunt wonen zonder enorme reistijden.

Maar je punt is op zich gemaakt, de huurquote is hoger dan de 'normaal' van 25%. Echter de overheid/regering heeft de grootste stijging veroorzaakt. Wat (imo) betekent dat we eerder een nieuwe normaal kunnen gaan stellen dan dat de overheid die 25% ziet zitten.

Gezien alle toeslagen en dergelijke kan dat makkelijk. Zonder eindejaars uitkering en vakantie geld hark ik iets van 3k binnen, na pensioen afdracht, belastingen, etc. houdt ik 2k over.

Voorbeelden komen trouwens van de gemeente amsterdam.

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op zondag 12 oktober 2014 @ 10:57:
[...]
Dat niet alleen (en dat is een ander artikel wat ik ooit las): de financiele sector wou groeien! En de overheid wou ze daar de kans voor geven, want "die veiligheidsmarges uit het verleden waren niet meer nodig".
Het gaat natuurlijk al mis met de NHG-garantie voor banken. Wat mij betreft worden startersleningen compleet vervangen door volledige hypotheken bij de overheid: geen renteaftrek, geen garantstellingen, dus niet alleen de lasten maar ook de lusten voor de overheid.
Nu zal dat wel niet mogen van de EU vanwege concurrentievervalsing of staatssteun. Gek genoeg mogen startersleningen wel...

Er is helaas geen enkele partij waarop je kan stemmen die echt de juiste maatregelen wil nemen. Dwz hypotheekrenteaftrek afbouwen naar 0, geen NHG-garantie, grondbeleid alleen maar centraal (niet meer bij gemeentes, om belangenverstrengeling weg te halen en om perfect in te spelen op de binnenlandse arbeidsmigratie, alle inkomsten grondverkoop gaat naar centrale overheid.), en alle andere garanties en woonsubsidies verbieden (waaronder dus starterssubsidies vallen). Hooguit huursubsidie voor de allerarmsten, that's it.

Vind die partij maar

[Krisp]

Waarom de inkomsten van grondverkoop centraliseren? Ik snap je idee op zich wel, maar de bureaucratie die dat over zich afroept maakt dat tot een heel slecht idee. Ik snap wel dat je daarna het algemeen belang beter in het ogen houdt, maar in feite zou dat nu ook moeten kunnen doordat bestemmingsplannen op provinciaal niveau ontwikkeld worden.

In de praktijk loopt dat spaak omdat de provincie en de gemeenten financieel met elkaar verbonden zijn. Er zijn te veel financiële consequenties. Kijk naar de provincie Utrecht: toen die aankondigden dat veel potentiële bedrijventerreinen niet meer gerealiseerd mochten worden, kwamen gemeenten echt in opstand. Let wel: daar is de leegstand 15% en het gaat alleen maar omhoog.

Voor wat extra tegenwicht zouden bestemmingsplannen nationaal uitgevoerd kunnen worden, maar veel gaat dat niet helpen: Het Rijk is uiteindelijk het haasje als een gemeente failliet gaat.

[ Voor 11% gewijzigd door Krisp op 12-10-2014 19:02 ]

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op zondag 12 oktober 2014 @ 09:43:
[...]

We hebben zelfs deze overheid gekozen, dus 'wij' zijn altijd de schuldige. Ons land is democratisch genoeg om te kunnen stellen dat we krijgen wat we kiezen.

[...]

Geen. Het enige wat de overheid had kunnen doen was die 25% proberen te bewaken (voor ons) en ons tegen onszelf beschermen. De acties van de overheid spreken voor zich dat die 25% geen doel is of was.

Daarmee komt deze opmerking:

[...]

een beetje los te staan. De huurquote is geen onderwerp van discussie of streven en daarmee dus ook geen reden om een daling/stijging of iets dergelijks te verwachten. Een torenhoge huur/prijs kan wel onrust veroorzaken, maar zonder de achterliggende systemen aan te passen verder geen reden om een prijs daling te veroorzaken. Kijk maar naar Londen en ook San Francisco of New York, daar lijkt niet direct een prijsdrukkend effect te ontstaan doordat de prijzen (absurd) hoog zijn/worden. Sterker nog, het lijkt bijna andersom.

Een beter functionerende markt in Amsterdam zou namelijk weleens forse prijsstijgingen kunnen gaan opleveren, aangezien dat de aantrekkingskracht gaat vergroten op investeringen (= waardestijgingen), wat wijken gaat verbeteren waardoor die weer meer aantrekkingskracht krijgen. Het grote aandeel sociale huurwoningen houdt Amsterdam bewoonbaar/betaalbaar voor de lagere klasse. Elke sociale huurwoning die van de markt wordt gehaald zal voor een hogere huurprijs (met mogelijk hogere kwaliteit) terugkomen.

Je moet het niet als letterlijk "huur" zien de regel wordt ook toegepast voor de koopmarkt om de maximale hypotheek te berekenen.
http://www.nibud.nl/filea...rcentages_Nibud__2014.pdf

Daaruit volgende geldt dat hoe minder de mensen kunnen financieren hoe hoger de kans wordt dat de prijzen (nog verder) gaan dalen. Daarom kun je het niet goed vergelijken met jouw genoemde steden want daar liggen de lonen ook erg hoog.
Verder wordt als basis (samen met de woonquote) gebruikt voor veel toeslagen, uitkeringen en ander beleid.

[T-MOB]

beschuitfluiter schreef op vrijdag 10 oktober 2014 @ 16:36:
[...]
Als je gaat kijken dat iemand met een modaal salaris (34.500) tegenwoordig bij een gezonde max LTI van 4 dus een hypotheekbedrag van 138.000 kan lenen terwijl een gemiddeld huis (gezinswoning) nog tegen de 2 ton aan schurkt, dan heb je gewoon nog een probleem.

Modaal salaris gaat over een enkele werkende. Als je gaat kijken naar het modale salaris van een huishouden dan ligt dat hoger. Ik meende ronde 45k, maar als je googlet kom je dit lijstje tegen waar ze spreken over 56.8K voor een gemiddeld particulier huishouden. Ergens rond de 2 ton voor een gezinswoning is dan helemaal niet zo gek.

[stok]

Er zou eigenlijk gekeken moeten worden naar hoeveel uur moet er gemiddeld gewerkt worden voor een gemiddeld huis. En dan is (waarschijnlijk) meteen duidelijk dat er nu veel meer voor een huis gewerkt moet worden dan 'voorheen'.

[T-MOB]

Wat het lastig maakt is dat het aantal vierkante meters per persoon ook enorm is toegenomen. Daar komt bij dat mensen een hoger voorzieningenniveau wensen dan vroeger. Dat zorgt ervoor dat meer mensen naar duurdere plekken (steden) trekken. En als er meer mensen wonen is er meer levensvatbaarheid voor divers aanbod aan voorzieningen. Wat ik maar wil zeggen is dat je je kunt afvragen of het huis van voorheen nog wel te vergelijken is met het huis van nu. Zelfs als het om feitelijk hetzelfde huis gaat kan de omgeving zo zijn veranderd dat het heel anders woont.
Ik ben er in elk geval niet van overtuigd dat we alleen maar meer zijn gaan betalen voor hetzelfde. Als Nederlanders minder hadden kunnen lenen voor hun woning had Nederland er naar mijn mening ook heel anders uitgezien.

[stok]

Mwah, wanneer ik in mijn dorpie kom waar ik opgegroeid ben is dit nog vrijwel hetzelfde. Behalve dan dat diezelfde huizen die er 30 jaar geleden ook al stonden ineens niet meer betaalbaar zijn voor jan modaal, behalve als truus modaal er ook een baan bij neemt. De huizen zijn ook niet fundamenteel beter geworden tov mijn jeugd, zeker niet als je isolatienormen ed. in je beschouwing meeneemt. Ook is het niet zo dat er een hogere sociale klasse woont. Nog altijd hetzelfde soort mensen, maar dan moet er meer voor gewerkt worden.
Volgens jouw redenatie dat mensen naar de stad trekken zou bv. moeten betekenen dat deze huizen relatief goedkoper zijn geworden.

Wat wel erg anders is zijn de financieringsregels, hoewel dit langzaamaan weer teruggedraaid wordt.


ps. ik heb nog wel een mooie auto uit '97 te koop. Voor originele aankoopbedrag + 10% is ie van jou. Koopje toch?

[Steamwitz]

Ik vind die auto-vergelijking altijd zo'n dooddoener in de huizenmarktdiscussie. Je kunt een auto tenslotte slecht vergelijken met een huis.

Ten eerste schrijf je een auto in ongeveer 15 jaar af. Laten we zeggen dat een auto daardoor elk jaar 8% minder waard wordt. Als je dan, laten we zeggen 3%, inflatie optelt dan wordt die auto nog steeds elk jaar 5% (=-8%+3%) minder waard.
Een huis schrijf je af in, laten we zeggen, 80 jaar. Een huis wordt daardoor elk jaar 1,5% minder waard. Als we daar dan de inflatie bij optellen, dan wordt het huis ineens 1,5% (=-1,5%+3%) meer waard. Een huis kan dus ondanks afschrijving meer waard worden.

Ten tweede bestaat een huis (in tegenstelling tot een auto) uit twee componenten, namelijk: het huis en de grond. Grond kent echter geen verval zoals een huis/auto en dus geen afschrijving. De prijs van de grond gaat dus mee met de inflatie.

Als we daar dan een voorbeeld van maken:
Auto (10.000 Euro):
10.000 - 8% + 3% = 9.500 Euro
De auto wordt dus elk jaar minder waard. (Uitzonderingen daargelaten.)

Huis (100.000 Euro huis + 40.000 Euro grond):
100.000 - 1,5% + 3% = 101.500 Euro
40.000 + 3% = 41.200 Euro
Totaal 142.700 Euro
Het huis (en vooral de grond) zal dus elk jaar meer waard worden, ondanks dat je het huis wel degelijk afschrijft.


Overigens zijn de prijzen de afgelopen 20 jaar inderdaad wel meer gestegen, maar de huizenprijzen worden dan ook door tientallen factoren beïnvloed: Gezinsinkomen (tweeverdieners), percentage gezinsinkomen dat wordt uitgegeven aan huisvesting, werkgelegenheid, HRA, financieringsregels, beschikbare bouwgrond, locatie, enzovoort.

Het zou inderdaad kunnen dat de tweeverdieners ervoor gezorgd dat Truus Modaal nu geen grond/woning meer in jouw dorpje kan betalen, maar ik betwijfel of je dat iemand kwalijk kan nemen en bovendien zouden er ook zomaar andere factoren kunnen zijn waardoor de grondpercelen/woningen duurder zijn geworden.

[Bartjuh]

Steamwitz schreef op maandag 13 oktober 2014 @ 21:58:
Ik vind die auto-vergelijking altijd zo'n dooddoener in de huizenmarktdiscussie. Je kunt een auto tenslotte slecht vergelijken met een huis.

Ten eerste schrijf je een auto in ongeveer 15 jaar af. Laten we zeggen dat een auto daardoor elk jaar 8% minder waard wordt. Als je dan, laten we zeggen 3%, inflatie optelt dan wordt die auto nog steeds elk jaar 5% (=-8%+3%) minder waard.
Een huis schrijf je af in, laten we zeggen, 80 jaar. Een huis wordt daardoor elk jaar 1,5% minder waard. Als we daar dan de inflatie bij optellen, dan wordt het huis ineens 1,5% (=-1,5%+3%) meer waard. Een huis kan dus ondanks afschrijving meer waard worden.

Hij wordt dus minder waard, maar heeft een hogere prijs, dat is wat anders.

In een gezonde markt wordt een doorsnee huis (>99% van de markt) langzaamaan minder waard tot uiteindelijk de grondprijs bereikt wordt (minus sloopkosten).

[icecreamfarmer]

Steamwitz schreef op maandag 13 oktober 2014 @ 21:58:
Ik vind die auto-vergelijking altijd zo'n dooddoener in de huizenmarktdiscussie. Je kunt een auto tenslotte slecht vergelijken met een huis.

Ten eerste schrijf je een auto in ongeveer 15 jaar af. Laten we zeggen dat een auto daardoor elk jaar 8% minder waard wordt. Als je dan, laten we zeggen 3%, inflatie optelt dan wordt die auto nog steeds elk jaar 5% (=-8%+3%) minder waard.
Een huis schrijf je af in, laten we zeggen, 80 jaar. Een huis wordt daardoor elk jaar 1,5% minder waard. Als we daar dan de inflatie bij optellen, dan wordt het huis ineens 1,5% (=-1,5%+3%) meer waard. Een huis kan dus ondanks afschrijving meer waard worden.

Ten tweede bestaat een huis (in tegenstelling tot een auto) uit twee componenten, namelijk: het huis en de grond. Grond kent echter geen verval zoals een huis/auto en dus geen afschrijving. De prijs van de grond gaat dus mee met de inflatie.

Als we daar dan een voorbeeld van maken:
Auto (10.000 Euro):
10.000 - 8% + 3% = 9.500 Euro
De auto wordt dus elk jaar minder waard. (Uitzonderingen daargelaten.)

Huis (100.000 Euro huis + 40.000 Euro grond):
100.000 - 1,5% + 3% = 101.500 Euro
40.000 + 3% = 41.200 Euro
Totaal 142.700 Euro
Het huis (en vooral de grond) zal dus elk jaar meer waard worden, ondanks dat je het huis wel degelijk afschrijft.


Overigens zijn de prijzen de afgelopen 20 jaar inderdaad wel meer gestegen, maar de huizenprijzen worden dan ook door tientallen factoren beïnvloed: Gezinsinkomen (tweeverdieners), percentage gezinsinkomen dat wordt uitgegeven aan huisvesting, werkgelegenheid, HRA, financieringsregels, beschikbare bouwgrond, locatie, enzovoort.

Het zou inderdaad kunnen dat de tweeverdieners ervoor gezorgd dat Truus Modaal nu geen grond/woning meer in jouw dorpje kan betalen, maar ik betwijfel of je dat iemand kwalijk kan nemen en bovendien zouden er ook zomaar andere factoren kunnen zijn waardoor de grondpercelen/woningen duurder zijn geworden.

Je kunt het ze niet kwalijk nemen maar je kunt je wel afvragen wat we er mee opgeschoten zijn.
IPV 1 kostwinner hebben we er nu 2 waarbij er eentje moet werken voor de stijging van de huizenprijzen en de kinderopvang.

Verder schrijf je woningen in 50 jaar af en is de gemiddelde inflatie 2%.
Doe je berekening dan nog maar een keer.

[GH45T]

Dus de eerste groep mensen welke met zijn 2en ging werken (en verdienen) is er beter van geworden, bij de rest is dat nog maar de vraag. De eerste groep heeft een hypotheek afgenomen in de tijd dat deze doorgaans betaalbaar was op 1 salaris. Is toen met 2 gaan werken dus dubbel inkomsten maar enkel uitgaven.

Vervolgens het huis verkocht en heej, het huis is opeens veel meer waard geworden omdat mensen meer geld zijn gaan uitgeven omdat inkomen en hypotheek op 2 salarissen wordt berekend. Welke groep het hier over gaat hoef ik neem ik aan niet te verhelderen?

Overigens, die verhalen van steeds meer grond welke hier geopperd worden zijn toch ook grote onzin, doorgaans worden meer huizen op dezelfde plek teruggebouwd als er gesloopt wordt. Enkele dagen geleden kwamen hier nog de patiowoningen voorbij. Hoezo meer grond?

En verder geheel eens met Bartjuh, de prijs kan wel absoluut stijgen maar relatief zou deze moeten zakken door de afschrijving. Maar zelfs dat laatste lijkt niet of nauwelijks het geval. Alleen huizen welke echt rijp zijn om gesloopt te worden zijn significant goedkoper als nieuwe of jonge huizen. Er lijkt geen redelijke afschrijvingscurve te zijn. Momenteel worden er huizen gekocht voor nog altijd veel geld welke feitelijk al half afgeschreven zouden moeten zijn. Op het moment dat de tijd van verkopen voor "onze generatie" komt zijn veel van die huizen waarschijnlijk werkelijk klaar om te slopen dus dan wordt dat kapitaal ook vernietigd. Wat er dan met de grondprijsbubble is gebeurd is ook nog maar de vraag maar ik verwacht dat deze vroeg of laat ook gaat spatten. Het maakt mij wel enigszins huiverig om een ouder huis te kopen, als het kapitaal uiteindelijk ook wordt vernietigd kun je misschien wel beter huren.

[Señor Sjon]

50 jaar? Ha, dan zou half NL morgen gesloopt moeten worden. Dat is 1964. De ontwerplevensduur is tegenwoordig 75 jaar, maar buiten rampen kan een woning bij normaal onderhoud vele eeuwen staan. In ieder geval de hoofddraagconstructie kan zonder moeite erg lang mee in de meeste gevallen.

[GH45T]

Señor Sjon schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 09:46:
50 jaar? Ha, dan zou half NL morgen gesloopt moeten worden. Dat is 1964. De ontwerplevensduur is tegenwoordig 75 jaar, maar buiten rampen kan een woning bij normaal onderhoud vele eeuwen staan. In ieder geval de hoofddraagconstructie kan zonder moeite erg lang mee in de meeste gevallen.

Misschien kan de constructie wel eeuwen mee, maar voldoet een woning nog wel na eeuwen? Dan heb ik het niet enkel over wat extra isolatie of andere ramen/deuren welke relatief eenvoudig zijn aan te brengen maar ook over plafondhoogtes, houten vloer / betonnen dek enz. Die pas je niet zomaar even aan.

50 Jaar is wellicht wel erg kort inderdaad, maar zou een gemiddeld rijtjeshuis of 2 onder 1 kap woning een eeuw mee gaan? Ik verwacht het niet eigenlijk.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 09:46:
50 jaar? Ha, dan zou half NL morgen gesloopt moeten worden. Dat is 1964. De ontwerplevensduur is tegenwoordig 75 jaar, maar buiten rampen kan een woning bij normaal onderhoud vele eeuwen staan. In ieder geval de hoofddraagconstructie kan zonder moeite erg lang mee in de meeste gevallen.

De economische levensduur is 50 jaar daar ging het immers over. Functionele levensduur is voor de meeste type gebouwen 20 a 25 jaar.
Dat gebouwen langer kunnen blijven staan snap ik ook wel .

Ik krijg nu de grafiek niet gevonden maar je hebt zo'n standaard zaagtand grafiek voor de waarde van kantoren.

[ Voor 15% gewijzigd door icecreamfarmer op 14-10-2014 10:17 ]

[Señor Sjon]

Kantoren en woningen zijn onvergelijkbaar. Bij kantoren is een pand meer waard met huurder, bij woningen zonder huurder. Moderne kantoorgebouwen 'vergaan' heel snel omdat er een gigantisch overaanbod is. Maar dan nog geldt, een goede locatie behoudt zijn waarde. Waarom denk je dat er hippe kantoortjes aan de grachten zitten?

Zelfde geldt voor woningen. Locatie, locatie, locatie. Mocht iedereen zijn historische pand slopen omdat ie toch technisch afgeschreven is, dan gaat de locatie achteruit, want het historische karakter verdwijnt dan.

[Engineer Stewie]

beschuitfluiter schreef op vrijdag 10 oktober 2014 @ 16:36:

Als je het mij vraagt moet er een balans zijn tussen gemiddelde LTI/LTV en een gezonde woonquote daardoor.

Als je gaat kijken dat iemand met een modaal salaris (34.500) tegenwoordig bij een gezonde max LTI van 4 dus een hypotheekbedrag van 138.000 kan lenen terwijl een gemiddeld huis (gezinswoning) nog tegen de 2 ton aan schurkt, dan heb je gewoon nog een probleem.

Idd, het probleem dat je het verschil niet gespaard hebt .
Zie niet in waarom je voor 4x een gemiddeld jaarinkomen een gemiddeld huis zou moeten kunnen kopen.

[Señor Sjon]

Doe het bedrag eens omrekenen naar netto en je hebt een verklaring.
Maar buiten de Randstad zijn wel goedkope stulpjes te vinden voor 4x een modaal inkomen.

[Napo]

Engineer Stewie schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 10:25:
[...]


Idd, het probleem dat je het verschil niet gespaard hebt .
Zie niet in waarom je voor 4x een gemiddeld jaarinkomen een gemiddeld huis zou moeten kunnen kopen.

Dan ga je dus moeten huren omdat je niet kan kopen. Ben je meer kwijt aan huur dan dat je kwijt zou zijn aan koop en houdt je minder over om te sparen. Dan ga je dus een minimaal bedrag per maand/jaar sparen om uiteindelijk een vermogen te hebben om een minder dan gemiddeld huis te kopen met een gemiddeld salaris. Heb je een minder dan gemiddelde huis kunnen kopen dan houdt je opeens meer over dan voorheen.

Wat men nogal vaak lijkt te vergeten in de berekening van de kosten van een koopwoning zijn de kosten om hem 'in de markt' te houden. Een huis waar je jaren niets aan doet kost je gewoonweg geld bij de verkoop. Daarnaast heb je nog een stukje kosten in de vorm van onderhoud.

[Engineer Stewie]

Je kan ook iets kleiners kopen en dat aflossen en dan een overstap maken naar een gemiddeld woonhuis. Je kan niet alles van de eerste keer hebben...

Ik heb samen met mijn vriendin 5 jaar geleden een ruim appartement gekocht. Dit is nu net verkocht en heeft all in all ruim 40k€ opgebracht.
Dit door meerwaarde en afgelost kapitaal minus de gedane investeringen. 40k€ is niet niks op 5 jaar voor iets waar je geen moeite moet voor doen, een hypotheek van netto 420€ noem ik geen moeite. Enkel voor de investeringen moet je natuurlijk wel wat geld op de plank hebben liggen.

Nu gaan we de overstap maken naar een gemiddelde nieuwbouw (traditionele bouw) met tuintje.
Moest er intussentijd geen kindje gekomen zijn zag ik mij zelfs oud worden in een appartement, had daar eigenlijk geen problemen mee door het beperkt onderhoud .

[ Voor 3% gewijzigd door Engineer Stewie op 14-10-2014 11:54 ]

[Señor Sjon]

40k winst op een appartement gaat je in 9 van de 10 gevallen echt niet lukken. Misschien in België, maar in NL lever je eerder 40k in. Jullie zitten in de situatie die wij 10 jaar geleden hadden. De stijgende huizenprijzen geven je 40k gratis geld die weer in het volgende huis gaat.

[Arnout]

Dit werpt weer een leuk licht op die "stijgende huizenprijzen".

Koper wil kopen, maar kan niet voldoende lenen (volgens de regels) en dus starterslening. Gemeente zegt: ja prima, maar verkoper moet 1% bijdragen. Verkoper zegt: prima, dan verhoog ik de verkoopprijs met die 1%.

Iedereen blij, koper, verkoper, makelaar, en natuurlijk weer stijgende huizenprijzen.

http://daskapital.nl/2014...e_huizenmarkt_wil_me.html

[RemcoDelft]

Arnout schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 12:34:
Gemeente zegt: ja prima, maar verkoper moet 1% bijdragen. Verkoper zegt: prima, dan verhoog ik de verkoopprijs met die 1%.

Logisch! De verkoper pakt eerst (zeg) 50k extra doordat de starterslening de leennorm 50k oprekt, en 1% van die 50k inleveren bij de gemeente kan natuurlijk niet, dus dat moet ook van de starter zelf komen. Walgelijk beleid natuurlijk!
De gemeente zou die 50k moeten uitlenen aan de verkoper, zodat de verkoper 50k met de prijs kan zakken. En hey, als koper wil je dan best 1% bijdragen aan die lening, maar voor de zekerheid verlaag je je bod gewoon met die 1% zodat de verkoper 1% extra kan lenen...
Tot zover logica vs. bubbels blazen!

[Arnout]

Het werkt dus als een dubbele hefboom: leennormen oprekken en weer extra kosten die in de verkoopprijs terechtkomen.

Ik probeer met alle moeite iets positiefs te zien in de starterslening maar ik blijf denken aan woorden als 'zwendel' en 'piramidespel'.

[ Voor 38% gewijzigd door Arnout op 14-10-2014 12:52 ]

[RemcoDelft]

Arnout schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 12:50:
Ik probeer met alle moeite iets positiefs te zien in de starterslening maar ik blijf denken aan woorden als 'zwendel' en 'piramidespel'.

Is het niet het tegenovergestelde van een premie-A woning? Die waren bedoeld om starters aan nieuwbouwwoningen te helpen. Goed voor de starter, goed voor de bouwsector, en als bonus waren grondquotes nog niet zo hoog. Nu verkoopt bij wijze van spreke diezelfde persoon die zelf de premie heeft ontvangen het huis aan een starter met een extra lening...

[Arnout]

Ja maar dan zonder die premie als korting op de verkoopprijs door te rekenen. Als ik zo naar de procedure van de gemeente Breda kijk, moet je al voor de koopakte duidelijk hebben dat je een starterslening wilt gebruiken voor de financiering. De meeste financieringen worden echter pas geregeld ná het tekenen.

Dit zorgt er ook voor dat de starterslening onderdeel wordt van de onderhandeling en dus vrijwel zeker in de verkoopprijs verwerkt wordt.

Hoe heeft zoiets door al die (46) gemeenteraden heen kunnen gaan? Is er dan niemand kritisch meer, of is dit eigenbelang?

[Napo]

Engineer Stewie schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 11:53:
Ik heb samen met mijn vriendin 5 jaar geleden een ruim appartement gekocht. Dit is nu net verkocht en heeft all in all ruim 40k€ opgebracht.
Dit door meerwaarde en afgelost kapitaal minus de gedane investeringen. 40k€ is niet niks op 5 jaar voor iets waar je geen moeite moet voor doen, een hypotheek van netto 420€ noem ik geen moeite. Enkel voor de investeringen moet je natuurlijk wel wat geld op de plank hebben liggen.

Dus ik zou een kleiner appartement/woning moeten kopen (nog kleiner dan ik al zoek?) en daar over 5 jaar 40k meer voor moeten vragen. Dat houdt dus in dat er in de tijd van 5 jaar weer een woning uit het startsegment weg is. Een woning van 138k + wat spaargeld = 138k + wat spaargeld + 40k. Dat kan toch niet? Waarom zou zo'n woning met 40k stijgen?

[ph4ge]

Arnout schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 12:50:
Het werkt dus als een dubbele hefboom: leennormen oprekken en weer extra kosten die in de verkoopprijs terechtkomen.

Ik probeer met alle moeite iets positiefs te zien in de starterslening maar ik blijf denken aan woorden als 'zwendel' en 'piramidespel'.

Hoe meer je je erin verdiept, hoe moeilijker het wordt

Gelukkig is in ieder geval het einde van de starterslening in zicht. En het lullige is dat als we niet uitkijken die mensen die nu een starterslening krijgen aangesmeerd om meer te betalen voor hetzelfde huis straks de groep zijn die een doorstroomlening krijgen omdat de volgende minder kan betalen en je dus dubbel de pineut bent. Een gewaarschuwd mens telt voor twee.

[Señor Sjon]

Napo schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 13:08:
[...]


Dus ik zou een kleiner appartement/woning moeten kopen (nog kleiner dan ik al zoek?) en daar over 5 jaar 40k meer voor moeten vragen. Dat houdt dus in dat er in de tijd van 5 jaar weer een woning uit het startsegment weg is. Een woning van 138k + wat spaargeld = 138k + wat spaargeld + 40k. Dat kan toch niet? Waarom zou zo'n woning met 40k stijgen?

Dat is een Belgische situatie.

[Napo]

Señor Sjon schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 13:16:
[...]


Dat is een Belgische situatie.

Natuurlijk zit de belgische markt niet hetzelfde in elkaar maar ook daar krijg wordt een huis uit een bepaalde prijsklasse gestuwd. De winst die je maakt komt bij de volgende bewoner vandaan terwijl de initiële doelgroep van het huis een andere was.

[Engineer Stewie]

Napo schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 13:08:
[...]


Dus ik zou een kleiner appartement/woning moeten kopen (nog kleiner dan ik al zoek?) en daar over 5 jaar 40k meer voor moeten vragen. Dat houdt dus in dat er in de tijd van 5 jaar weer een woning uit het startsegment weg is. Een woning van 138k + wat spaargeld = 138k + wat spaargeld + 40k. Dat kan toch niet? Waarom zou zo'n woning met 40k stijgen?

Ik heb mij mss verkeerd uitgedrukt.

Mijn appartement is geen 40k gestegen in waarde. De meerwaarde + afgelost kapitaal - investeringen zijn 40k. Een meerwaarde van 40k over 5 jaar genereren op een appartement van 150k lijkt mij onrealistisch.

Die 40k is nu de opbrengst zonder rekening te houden met de belastingsaftrek (10k€ netto over 5 jaar) en krijg ook nog 8500€ aankoopkosten terug van de overheid, maar dat wordt gebruikt voor de aankoopkosten van de bouwgrond. Dit heb ik ook niet meegeteld:).

Ik heb mijn appartement gewoon gebruikt als extra spaarboekje in plaats van een huisje of appartement te gaan huren.

[EXX]

Arnout schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 12:34:
Dit werpt weer een leuk licht op die "stijgende huizenprijzen".

Koper wil kopen, maar kan niet voldoende lenen (volgens de regels) en dus starterslening. Gemeente zegt: ja prima, maar verkoper moet 1% bijdragen. Verkoper zegt: prima, dan verhoog ik de verkoopprijs met die 1%.

Iedereen blij, koper, verkoper, makelaar, en natuurlijk weer stijgende huizenprijzen.

http://daskapital.nl/2014...e_huizenmarkt_wil_me.html

Bah, bah, bah.

Kappen met die startersleningen. Nu.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 10:24:
Kantoren en woningen zijn onvergelijkbaar. Bij kantoren is een pand meer waard met huurder, bij woningen zonder huurder. Moderne kantoorgebouwen 'vergaan' heel snel omdat er een gigantisch overaanbod is. Maar dan nog geldt, een goede locatie behoudt zijn waarde. Waarom denk je dat er hippe kantoortjes aan de grachten zitten?

Zelfde geldt voor woningen. Locatie, locatie, locatie. Mocht iedereen zijn historische pand slopen omdat ie toch technisch afgeschreven is, dan gaat de locatie achteruit, want het historische karakter verdwijnt dan.

Met de zaagtand bedoelde ik de levenscyclus.
Je schrijft zeg voor 20 jaar af en vervolgens stijgt de waarde weer omdat je renoveert. Dit proces herhaalt zich.
Ik heb zat van die grafiekjes gezien maar krijg ze nu niet gevonden.

[icecreamfarmer]

Arnout schreef op dinsdag 14 oktober 2014 @ 12:50:
Het werkt dus als een dubbele hefboom: leennormen oprekken en weer extra kosten die in de verkoopprijs terechtkomen.

Ik probeer met alle moeite iets positiefs te zien in de starterslening maar ik blijf denken aan woorden als 'zwendel' en 'piramidespel'.

Is het ook, bij de voorlichting werd het als heel positief gezien maar op mij kwam het ook gewoon over als een lening met iets wat andere (ongunstige voorwaarden).

[ATS]

Er is weer eens een proefballonnetje opgelaten: een (nieuwe) belasting op huizenbezit. We hadden natuurlijk al het huurwaardeforfait, maar dat is kennelijk niet genoeg. Een ideetje is om huizenbezit sec te gaan belasten met een progressieve schaal naar de waarde ervan. Argument is, naast dat andere landen het ook doen, het lastig is om deze belasting te ontlopen: je stalt je huis niet eventjes ergens in een belastingparadijs...

Waar m.i. aan voorbij gegaan wordt, is dat een huis primair is om in te wonen. Belastingen tot nu toe zijn eigenlijk allemaal op het verwerven van inkomen (inclusief via rendement op bestaand vermogen). Dit is echt iets heel anders, al hebben we natuurlijk al wel wat lokale lasten gebaseerd op de WOZ waarde. Tegelijk wordt vergeten dat het bezit van een huis dat (nu) veel waarde heeft, niets zegt over hoeveel besteedbaar vermogen of inkomen de eigenaar ervan heeft. Een huis aangekocht in de jaren '50 is nu wellicht een fortuin waard, al dan niet doordat in de tussentijd de voorzieningen in de omgeving veranderd zijn, maar wil dat zeggen dat de eigenaar nu meer heeft te besteden dan een pensioentje?

[Señor Sjon]

die in Singapore woont en als externe consulent voor het IMF werkt,

Dus...

Agur denkt aan een basisbelasting van 1 procent van de waarde van het huis per jaar. Dat zou bijvoorbeeld kunnen oplopen tot 2 procent bij een huis van 2,5 ton, wat vijf mille belasting oplevert en 4 procent over een huis van 750 duizend euro, goed voor dertig mille belasting.

Nee, we ruilen de OZB en EWF in voor eenzelfde belasting? Hij mist even de relatief hoge belastingen op inkomen volgens mij. Even 30k netto aftikken is meer dan 60k verdienen. En dan heb je niet eens de woning zelf betaald of geleefd. Hij mist ook even dat de IB in de VS e.d. een stuk lager ligt, evenals de huizenprijzen.

[exCite1]

Hoe meer huizen ik nu op immo sites zie in de omgeving van het huis dat wij gekocht hebben, hoe blijer ik word, ik ben er echt wel bijna 100% zeker van dat wij een geweldige koop hebben gedaan, voor hetzelfde geld krijg je meestal een pak minder.

Door dit topic door te lezen trouwens nogmaals beseft hoe verschillend de huizenmarkt bij ons is tov in NL.
Nu, bij ons betekent in de Kempen (Olen/Herentals), Limburg is goedkoper, de rest meestal duurder.

[RemcoDelft]

ATS schreef op woensdag 15 oktober 2014 @ 08:59:
Er is weer eens een proefballonnetje opgelaten: een (nieuwe) belasting op huizenbezit. We hadden natuurlijk al het huurwaardeforfait, maar dat is kennelijk niet genoeg. Een ideetje is om huizenbezit sec te gaan belasten met een progressieve schaal naar de waarde ervan.

Plannetje van een rijke consultant die zelf ver weg woont en er dus totaal geen last van heeft...
HRA afschaffen en huizen gaan belasten is compleet dubbelop. Er valt wat voor te zeggen om de vermogensongelijkheid te lijf te gaan, maar het echte vermogen zit niet in het eigen huis dat zelfs een miljardair heeft.
Plus: woningcorporaties klagen al over een fractie van dat bedrag aan belasting. Wat hij wil is een belasting vergelijkbaar met de totale huuropbrengst van duurdere huizen.

[EXX]

ATS schreef op woensdag 15 oktober 2014 @ 08:59:
Er is weer eens een proefballonnetje opgelaten: een (nieuwe) belasting op huizenbezit. We hadden natuurlijk al het huurwaardeforfait, maar dat is kennelijk niet genoeg. Een ideetje is om huizenbezit sec te gaan belasten met een progressieve schaal naar de waarde ervan. Argument is, naast dat andere landen het ook doen, het lastig is om deze belasting te ontlopen: je stalt je huis niet eventjes ergens in een belastingparadijs...

In vergelijkiing met dit is is afschaffing van de HRA klein bier. Zulk een belasting invoeren zal de hele huizenmarkt naar beneden zien donderen. Wie koopt er dan nog een huis van boven pakweg 4 ton? Nu zijn er genoeg mensen die de maandlast kunnen dragen voor zo een huis, maar als daar even 20k of 30k aan belasting bijkomt per jaar is het snel over en sluiten.

[EricChang]

Het plan is ook te zot voor woorden.

Een (kleine) vermogensbelasting die wordt geheven over het totale vermogen (incl. woning, auto, beleggingen, kunst, etc) is veel realistischer. De ondergrens kan dan flink omhoog zodat ook daadwerkelijk de grote vermogens worden belast (in plaats van de mensen die geld toevallig contant hebben in plaats van in een huis). Het belastingsysteem wordt dan minder bepalend. Mensen worden niet meer gestimuleerd om geld in bepaalde zaken te steken.

Belangrijker: het daadwerkelijke rendement uit vermogen kan in box 1 belast worden zodat inkomen uit werk en uit bezit even zwaar belast worden. Uiteraard kan het box 1 tarief dan omlaag.

Op deze manier wordt bezit niet zozeer aangepakt, maar wordt er niet meer een (groot) voordeel toegekend aan mensen die inkomen uit bezit halen in plaats van inkomen uit arbeid. Pas als het (woning)bezit rendeert, wordt het belast (bv. door verhuur). Dit voorkomt scheve gezichten bij vermogenden: ik heb al belasting betaald over mijn geld! En het voorkomt dat de rijken slapend nog rijker worden ten koste van de werkenden.

Dit systeem wordt onder andere in Zwitserland gehanteerd.

[icecreamfarmer]

ATS schreef op woensdag 15 oktober 2014 @ 08:59:
Er is weer eens een proefballonnetje opgelaten: een (nieuwe) belasting op huizenbezit. We hadden natuurlijk al het huurwaardeforfait, maar dat is kennelijk niet genoeg. Een ideetje is om huizenbezit sec te gaan belasten met een progressieve schaal naar de waarde ervan. Argument is, naast dat andere landen het ook doen, het lastig is om deze belasting te ontlopen: je stalt je huis niet eventjes ergens in een belastingparadijs...

Waar m.i. aan voorbij gegaan wordt, is dat een huis primair is om in te wonen. Belastingen tot nu toe zijn eigenlijk allemaal op het verwerven van inkomen (inclusief via rendement op bestaand vermogen). Dit is echt iets heel anders, al hebben we natuurlijk al wel wat lokale lasten gebaseerd op de WOZ waarde. Tegelijk wordt vergeten dat het bezit van een huis dat (nu) veel waarde heeft, niets zegt over hoeveel besteedbaar vermogen of inkomen de eigenaar ervan heeft. Een huis aangekocht in de jaren '50 is nu wellicht een fortuin waard, al dan niet doordat in de tussentijd de voorzieningen in de omgeving veranderd zijn, maar wil dat zeggen dat de eigenaar nu meer heeft te besteden dan een pensioentje?

Wat is daar lastig aan De Belgische grens staat vol met woningen van mensen die dat gedaan hebben.
Maar lijkt mij een onzinnig plan.

[Tsurany]

icecreamfarmer schreef op woensdag 15 oktober 2014 @ 11:41:
[...]


Wat is daar lastig aan De Belgische grens staat vol met woningen van mensen die dat gedaan hebben.
Maar lijkt mij een onzinnig plan.

Het lastige daar aan is dat je dus in een ander land moet gaan wonen en dat hebben de meesten er niet voor over. Enkel als je vlak bij de grens woont is dat een optie, als je uit de randstad komt ga je niet even naar België verhuizen.

[Biggg]

Señor Sjon schreef op woensdag 15 oktober 2014 @ 09:06:
[...]

Dus...


[...]


Nee, we ruilen de OZB en EWF in voor eenzelfde belasting? Hij mist even de relatief hoge belastingen op inkomen volgens mij. Even 30k netto aftikken is meer dan 60k verdienen. En dan heb je niet eens de woning zelf betaald of geleefd. Hij mist ook even dat de IB in de VS e.d. een stuk lager ligt, evenals de huizenprijzen.

Volgens mij is het idee nou juist dat de inkomsten belasting dan omlaag kan. Dat an sich vind ik geen slecht uitgangspunt. In Nederland zijn de "sterkere schouders" de mensen in loondienst met een relatief hoog salaris. De echt rijken met veel vermogen, die al hun tijd gebruiken om inkomen vanuit hun vermogen te generen, die ontspringen de dans.

[Oscar Mopperkont]

Klein beetje off-topic, maar na jaaaaaaaren (meer dan 6 volgens mij, het is te bizar voor woorden) in dit topic gepost te hebben, kan ik dit bericht natuurlijk niet achterhouden. Ook al post ik meestal niet te veel al te persoonlijke informatie.

Oscar Mopperkont heeft zijn in 2008 gekochte appartement (of nog specifieker: september 2008, zoals sommigen die er toen ook al bij waren in dit topic nog wel zullen weten. En voor de mensen die niet meer weten wat voor bijzondere maand dat was: dat was de maand dat al die banken ineens gingen omvallen en de piek van de huizenprijs werd bereikt) verkocht!

Uiteraard niet voor de prijs die ik er toen voor heb betaald, maar 1,5% (die komma staat er goed) minder. Jammer van de aankoopkosten. Die zijn down the drain, maar daar staat deels tegenover dat de maandlasten ook jarenlang lager zijn geweest dan huren in de private sector. Anyway, ik ben meer dan tevreden!

Zelfs ik, misschien wel de grootste optimist in dit topic, had niet verwacht dat ik - binnen een dag na de eerste inloopochtend - nu vrijwel dezelfde prijs voor mijn appartement kon krijgen als in september 2008

[Kju]

Gefeliciteerd!

Ga je weer kopen of nu huren?

[t_captain]

Proficiat! Even voor de beeldvorming van die -1.5%: welke stad? En had je zaken verbouwd?