Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[DM_]

Richh schreef op woensdag 21 oktober 2026 @ 23:00:
[...]

Ga maar na: er zijn maar weinig manieren voor een gemeente zo simpel om tonnen te verdienen, dan simpelweg het bestemmingsplan van een stuk grond aan te passen. En toch keert het rijk miljarden aan subsidies uit aan precies diezelfde gemeenten om de woningbouw "versnellen". Als er sprake zou zijn van een functionerende "markt" terwijl je met zulke subsidies zit te strooien, dan is er iets heel, heel erg kapot.

Even wat nuance toevoegen op dit deel, maar een gemeente kan niet "simpelweg" een bestemmingsplan aanpassen.

Zowel binnen de gemeente zelf, als op provincieniveau, met allerlei regelgeving en belangen is dit een traag proces. Je kan hier snel in jaren denken, en dat is als je niet te maken krijgt met bezwaren op allerlei niveaus (nimby, binnen de gemeente zelf, bedrijven, provincie, instanties, etc). Dat is natuurlijk een lastig proces wanneer je ook met een verkiezingsstructuur zit waar elk 4 jaar partijen tegen elkaar op gaan om iets wel of niet mogelijk te maken. En dan heb je ook nog te maken met winst/opbrengst maximalisering bij alle partijen, incl. de gemeente want hun kosten blijven stijgen en ze moeten het ergens van betalen.

Het loopt gewoon vast op allerlei niveaus door alle regelgeving en belangen. Die zijn toch veel zwaarder, helaas, dan de belang van de "jongeren die weinig/geen woonruimte kunnen vinden". Vooralsnog gaat niemand de belang van de jongeren financieren.


Een projectontwikkeling duurt hierdoor al snel 10 jaar. Ga maar 10 jaar investeringskosten maken zonder zekerheid dat je project überhaupt wordt gerealiseerd. Vanaf de zijlijn was ik betrokken bij een project die ook zo'n traject had, waarbij binnen de gemeente elke keer eisen werden aangepast waardoor het steeds lastiger werd om iets te realiseren. Na een jaar of 7 heeft de ontwikkelaar zich terug getrokken. Inmiddels zijn we 4 jaar later en is helemaal niks gebeurd op dat terrein (een redelijk A locatie in de randstad wat ook nog de entree van de stad zou zijn). Nu staan er wat lege of kraakpand-achtige bedrijfspandjes. Echt zonde.

[Marcel a]

@Knowzem

Concurrentie kent lang niet altijd een zero sum uitkomst. Concurrentie is ook vaak gericht op het verkrijgen van een groter deel van een groeiende taart.

Je stelt een nogal suggestieve vraag..... Kijk even hoe de maatschappij er voor staat? Over het algemeen best goed zou mijn antwoord zijn. Ik ken vooral maatschappijen die er aanzienlijk beroerder aan toe zijn.

[Richh]

DM_ schreef op donderdag 22 oktober 2026 @ 14:38:
[...]

Even wat nuance toevoegen op dit deel, maar een gemeente kan niet "simpelweg" een bestemmingsplan aanpassen.

Zowel binnen de gemeente zelf, als op provincieniveau, met allerlei regelgeving en belangen is dit een traag proces. Je kan hier snel in jaren denken, en dat is als je niet te maken krijgt met bezwaren op allerlei niveaus (nimby, binnen de gemeente zelf, bedrijven, provincie, instanties, etc). Dat is natuurlijk een lastig proces wanneer je ook met een verkiezingsstructuur zit waar elk 4 jaar partijen tegen elkaar op gaan om iets wel of niet mogelijk te maken. En dan heb je ook nog te maken met winst/opbrengst maximalisering bij alle partijen, incl. de gemeente want hun kosten blijven stijgen en ze moeten het ergens van betalen.

Het loopt gewoon vast op allerlei niveaus door alle regelgeving en belangen. Die zijn toch veel zwaarder, helaas, dan de belang van de "jongeren die weinig/geen woonruimte kunnen vinden". Vooralsnog gaat niemand de belang van de jongeren financieren.


Een projectontwikkeling duurt hierdoor al snel 10 jaar. Ga maar 10 jaar investeringskosten maken zonder zekerheid dat je project überhaupt wordt gerealiseerd. Vanaf de zijlijn was ik betrokken bij een project die ook zo'n traject had, waarbij binnen de gemeente elke keer eisen werden aangepast waardoor het steeds lastiger werd om iets te realiseren. Na een jaar of 7 heeft de ontwikkelaar zich terug getrokken. Inmiddels zijn we 4 jaar later en is helemaal niks gebeurd op dat terrein (een redelijk A locatie in de randstad wat ook nog de entree van de stad zou zijn). Nu staan er wat lege of kraakpand-achtige bedrijfspandjes. Echt zonde.

Klopt helemaal hoor, dat is eigenlijk ook mijn punt

Als je het helemaal plat slaat, zou het aanpassen van een bestemmingsplan in feite moeten zorgen voor (veel) geld. Er ontstaat simpelweg een hele hoop waarde. Terwijl puur het zetten van de handtekening zelf, kost vrijwel niks.

Maar zoals je inderdaad zegt: er zijn allerlei regeltjes, belangen en voorwaarden waardoor dat niet zomaar kan of mag. En zonder al teveel in details te gaan (wil ik wel, maar dan ontstaat hier een post die niemand gaat lezen) - veel van die regeltjes bestaan natuurlijk uiteindelijk wel degelijk door de beste intenties. Het is de combinatie van alles wat het blokkeert.

Al met al is het zo ernstig, dat zelfs met miljarden extra subsidie om de boel aan te jagen, het nog altijd lastig van de grond komt. Dat is eigenlijk gewoon heel stom.

Vooralsnog gaat niemand de belang van de jongeren financieren.

Nouja, sterker nog, in feite willen ze dat best zelf doen Jongeren zijn bereid om die torenhoge grondprijs neer te tellen. Als er aanbod was.

Vandaar dat het eigenlijk een heel raar probleem is. Jongeren vragen helemaal niet om iemand anders om het te financieren.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 22-10-2026 14:50 ]

[DM_]

Richh schreef op donderdag 22 oktober 2026 @ 14:48:
[...]

Klopt helemaal hoor, dat is eigenlijk ook mijn punt

Als je het helemaal plat slaat, zou het aanpassen van een bestemmingsplan in feite moeten zorgen voor (veel) geld. Er ontstaat simpelweg een hele hoop waarde. Terwijl puur het zetten van de handtekening zelf, kost vrijwel niks.

Maar zoals je inderdaad zegt: er zijn allerlei regeltjes, belangen en voorwaarden waardoor dat niet zomaar kan of mag. En zonder al teveel in details te gaan (wil ik wel, maar dan ontstaat hier een post die niemand gaat lezen) - veel van die regeltjes bestaan natuurlijk uiteindelijk wel degelijk door de beste intenties. Het is de combinatie van alles wat het blokkeert.

Al met al is het zo ernstig, dat zelfs met miljarden extra subsidie om de boel aan te jagen, het nog altijd lastig van de grond komt. Dat is eigenlijk gewoon heel stom.


[...]

Nouja, sterker nog, in feite willen ze dat best zelf doen Jongeren zijn bereid om die torenhoge grondprijs neer te tellen. Als er aanbod was.

Vandaar dat het eigenlijk een heel raar probleem is. Jongeren vragen helemaal niet om iemand anders om het te financieren.

Zeker.

Over het "jongeren financieren" bedoelde ik dat het nodig is om te accepteren dat je minder winst maakt, door goedkopere woningen, of minder gemeentelijk grondopbrengst hebt, door lagere grondprijzen. Er wordt niet gekozen hiervoor, om het eenvoudiger te maken voor jongere kopers.

[Richh]

mitsumark schreef op donderdag 22 oktober 2026 @ 13:03:
[...]
Zolang de economie groeit is het ook geen zero sum game, de taart wordt groter.

In eurootjes ongetwijfeld. Maar ja, wat is een eurootje nou precies waard
De taart qua commodities neemt helemaal niet noemenswaardig toe. Of, om in de context van dit topic te blijven; zoveel woningen komen er dus helemaal niet bij. Zie ook wat ik hiervoor schreef over 'monopolie' op de huizen'markt'.

De woningmarkt is in realiteit daardoor wel degelijk een soort-van zero-sum game. Minder huizen in de verhuur komt direct terug in het koopwoningenaanbod, bijvoorbeeld. Als mensen een tweede woning bezitten als pied-a-terre, dan kan die woning niet gekocht worden door een startend stel. Als een stel op middelbare leeftijd gaat scheiden en daarna twee gezinswoningen bezit, dan heeft dat impact op de woningkeuze van hun kinderen.

Volgens mij vergeet je dat de onderkant van de markt nog steeds groeiende welvaart kent, alleen minder dan de bovenkant.
Als je alleen omhoog kijkt naar wat je niet hebt krijg je vast het gevoel dat je leven slechter wordt, maar als je een paar jaar terugkijkt naar je eigen leven?

Het is uiteindelijk altijd een kwestie van hoe ver je terug wil kijken. Nog niet zo heel lang geleden was de gemiddelde levensverwachting een jaar of 40 en was jezelf wassen met koud water de normaalste zaak van de wereld. De onderkant van de samenleving kent meer luxe dan ooit tevoren. Dat is een feit.

Het hangt uiteindelijk ook vast met verwachtingen. Als je vanaf jongs af aan al weet dat je de werkdagen van 10 uur aan repetitief werk moet uitvoeren voor een hongerloontje, dan ben je wellicht zelfs minder ontevreden dan een jongere die is verteld dat je met hard werken en je best doen wel een fatsoenlijke gezinswoning kan kopen, net als je ouders - en erachter komt dat dat niet meer zo is. Ookal heeft #2 het in feite een heel stuk beter dan #1.

Ik denk dat het geen toelichting nodig heeft dat er wel iets aan het veranderen is. De trend dat jongeren het beter hebben dan hun ouders, zoals al lange tijd het geval is, is denk ik toch echt aan het veranderen. Over dat onderwerp wordt ontzettend veel geschreven door talloze economen, wat hoe dan ook aangeeft dat er iets speelt. Er is ook enorm veel onvrede in de samenleving, overigens in heel West-Europa (Frankrijk zeer recentelijk, voornamelijk omdat de scholen van jongeren zo slecht zijn). Ik denk dat je goed kan stellen dat er een trend zichtbaar is van toenemende onvrede (los van de oorzaak en/of 'terechtheid').

Als de onderste klasse het vertrouwen verliest en ervaart achteruit te gaan in welvaart, wordt het geen pretje. De geschiedenis heeft daar wel voorbeelden van.

als je een paar jaar terugkijkt naar je eigen leven?

For what it's worth: in de 2-3 jaar dat wij naar een huis op zoek zijn geweest, wat niet wou lukken omdat we telkens niet genoeg overboden, heb ik me inderdaad heel veel slechter gevoeld dan in de jaren ervoor. Als je in jaar 1 er niet tussen komt omdat je net 10k tekort kwam en in jaar 2 is datzelfde huis 50k duurder, dan doet dat wel wat met je.
Inmiddels is het 5 jaar geleden gelukt en snap ik dat je dit soort dingen zegt, want dat ervaren wij ook nu. Het is is toch echt wat genuanceerder dan hoe je het hier presenteert.

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 22-10-2026 15:22 ]

[Paprika]

DM_ schreef op donderdag 22 oktober 2026 @ 15:04:
[...]
Over het "jongeren financieren" bedoelde ik dat het nodig is om te accepteren dat je minder winst maakt, door goedkopere woningen, of minder gemeentelijk grondopbrengst hebt, door lagere grondprijzen. Er wordt niet gekozen hiervoor, om het eenvoudiger te maken voor jongere kopers.

Maar die lagere gemeentelijke grondopbrengsten gaan natuurlijk rechtstreeks ten koste van de overige inwoners in diezelfde gemeente. Je bevoordeelt daarmee een selecte groep "lucky buyers", die mogelijk direct een aanzienlijk vermogensvoordeel krijgen, op kosten van de gemeenschap. Als je als particulier iemand bewust zo'n voordeel geeft, kan de Belastingdienst dat als schenking beschouwen...

[Roenie]

Richh schreef op donderdag 22 oktober 2026 @ 15:20:… Als mensen een tweede woning bezitten als pied-a-terre, dan kan die woning niet gekocht worden door een startend stel…

Of als beide mensen in een relatie voor de zekerheid hun huis aanhouden, om te voorkomen dat zij bij het verbreken van de relatie op de huidige markt weer de boer op moeten. Een soort van vicieuze cirkel.

Een flinke correctie op de woningmarkt zou niet verkeerd zijn zodat er lucht kan ontsnappen om te voorkomen dat de hele economie in elkaar klapt.