Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 7

[Ypuh]

Ik ben 35 en heb een hypotheek van 2000 bruto voor een appartement, en prijs me daar al gelukkig mee.

Bij 750 per maand gaan mijn gedachten gelijk weer uit naar 'die persoon heeft zoveel geluk gehad, maar volgens mij realiseren ze het zich niet'. Dat is nog voor ik lees dat het om 155m2 gaat met een garage, eigen oprit en tuin. De hele woningmarkt voelt voor mij zo extreem oneerlijk, en ik hoor dan nog by the lucky ones.

Snap ook wel dat de woningmarkt 10 jaar geleden was en iedereen ook maar voor zichzelf doet wat ze op dat moment nodig achten, maar had ook graag de luxe gehad om met 2-3 ton overwaarde te klagen over 0.5% rentestijging nu. Het zijn ook vooral wéér de starters die hier vooral de dupe van zijn.

[Zebby]

Ypuh schreef op maandag 7 september 2026 @ 18:35:
Ik ben 35 en heb een hypotheek van 2000 bruto voor een appartement, en prijs me daar al gelukkig mee.

Bij 750 per maand gaan mijn gedachten gelijk weer uit naar 'die persoon heeft zoveel geluk gehad, maar volgens mij realiseren ze het zich niet'. Dat is nog voor ik lees dat het om 155m2 gaat met een garage, eigen oprit en tuin. De hele woningmarkt voelt voor mij zo extreem oneerlijk, en ik hoor dan nog by the lucky ones.

Snap ook wel dat de woningmarkt 10 jaar geleden was en iedereen ook maar voor zichzelf doet wat ze op dat moment nodig achten, maar had ook graag de luxe gehad om met 2-3 ton overwaarde te klagen over 0.5% rentestijging nu. Het zijn ook vooral wéér de starters die hier vooral de dupe van zijn.

Zoals ik het las wilt hij naar een woning met garage etc wilt, nog niet heeft.

Maar ik weet heel goed dat ik extreem veel mazzel heb gehad. Maar ik wil mijzelf ook wel wat credit geven, ik spaar al sinds ik een tiener ben, en had op mijn 24e (ben nu 37) al ruim 50k spaargeld bij elkaar door een gierige krent te zijn geweest. Toen bij mijn 2e baan het eerste huis gekocht voor 180k en eigen geld in de verbouwing gestopt. Sindsdien met investeren, en hypotheek afbetalen tot ~100k, kan ik me inderdaad wat meer veroorloven. Ook wij zoeken een vrijstaande woning in dit 'dorp' (wijk in een stad). Begint een beetje bij 1.1 mio. Zag net dat er verderop in de straat nog een 2o1k is geplaatst op de markt - ja 2o1k - ook voor 1.1mio. Ik woon ver van Amsterdam.

Mijn hypotheekrente is nu ~1.8%. Als ik nu een hypotheek voor ~500k-600k moet afsluiten met 4.5% dan doet dat simpelweg pijn, luxe probleem als 't is.

[Draakje5]

Wat is de oude stempel? 4 jaar geleden was de rente nog 1.2% 20jr annuiteit.

Een woning van 7 ton kopen met 6.5ton hypotheek lijkt me persoonlijk erg onverstandig. Maar misschien denken we wel zo omdat tegenwoordig meer de helft van Nederland overwaarde heeft.

[CryptoNL]

Onze buren - gelijktijdig met ons komen wonen - gaan alweer verkopen. 2-onder-1-kap. Vinden Nederland niet het land om de kinderen op te laten groeien en vertrekken naar het land van de buurvrouw met 300k overwaarde ongeveer.

Hoorde van wat makelaars dat dit steeds vaker en vaker voorkomt. Hopelijk krijgen ze er een mooie prijs voor. Jammer voor ons, want we zijn goede vrienden inmiddels.

[Paprika]

Draakje5 schreef op maandag 7 september 2026 @ 18:56:
Wat is de oude stempel? 4 jaar geleden was de rente nog 1.2% 20jr annuiteit.

September 2022 was het al 4%. 1,2% voor 20 jaar was er voor het laatst einde zomer/herfst periode van 2021 afhankelijk van de aanbieder, dus zeg maar 5 jaar geleden, maar de prijzen waren toen ook veel lager (± 350,000 i.p.v. 500,000).

Een woning van 7 ton kopen met 6.5ton hypotheek lijkt me persoonlijk erg onverstandig. Maar misschien denken we wel zo omdat tegenwoordig meer de helft van Nederland overwaarde heeft.

Mijn eerste woning was duurder en de hypotheek was hoger. Ik zou niet weten hoe ik dat anders had moeten oplossen (zonder elders te gaan wonen en/of veel ruimte in te leveren), en dan heb ik nog "geluk" dat dit in 2022 was, gezien ze nu alweer voor 2 tot 3 ton extra van eigenaar wisselen in de straat.

[ Voor 9% gewijzigd door Paprika op 07-09-2026 19:23 ]

[Draakje5]

Paprika schreef op maandag 7 september 2026 @ 19:11:
[...]

September 2022 was het al 4%. 1,2% voor 20 jaar was er voor het laatst einde zomer/herfst periode van 2021 afhankelijk van de aanbieder, dus zeg maar 5 jaar geleden, maar de prijzen waren toen ook veel lager (± 350,000 i.p.v. 500,000).


[...]

Mijn eerste woning was duurder en de hypotheek was hoger. Ik zou niet weten hoe ik dat anders had moeten oplossen (zonder elders te gaan wonen en/of veel ruimte in te leveren), en dan heb ik nog "geluk" dat dit in 2022 was, gezien ze nu alweer voor 2 tot 3 ton extra van eigenaar wisselen in de straat.

30 jan 2022, 1.2% bij de triodos. Stond er niet bij stil dat het al zo snel was opgelopen in de zomer van 2022.

[Paprika]

https://triodos.financieeldossier.nl/
Ik krijg deze pagina niet geladen helaas, maar nu met wat beter kijken bij een ander overzicht zie je ook hier inderdaad een paar die pas later omhoog gingen, maar bij de meeste zat je in december 2021 wel richting de 1,3-1,5 voor 20 jaar en ging het in Q1 2022 erg snel, maar het wisselt ook wel tussen NHG en niet NHG natuurlijk - en voor die grens maakt de regio niets uit.

1,2% met de jaarwisseling was volgens https://www.hypotheek-ren...l/hypotheekrente-historie inderdaad de laagste rente voor 20 jaar.

[ Voor 41% gewijzigd door Paprika op 07-09-2026 19:48 ]

[Fr33z]

Ypuh schreef op maandag 7 september 2026 @ 18:35:
Ik ben 35 en heb een hypotheek van 2000 bruto voor een appartement, en prijs me daar al gelukkig mee.

Bij 750 per maand gaan mijn gedachten gelijk weer uit naar 'die persoon heeft zoveel geluk gehad, maar volgens mij realiseren ze het zich niet'. Dat is nog voor ik lees dat het om 155m2 gaat met een garage, eigen oprit en tuin. De hele woningmarkt voelt voor mij zo extreem oneerlijk, en ik hoor dan nog by the lucky ones.

Snap ook wel dat de woningmarkt 10 jaar geleden was en iedereen ook maar voor zichzelf doet wat ze op dat moment nodig achten, maar had ook graag de luxe gehad om met 2-3 ton overwaarde te klagen over 0.5% rentestijging nu. Het zijn ook vooral wéér de starters die hier vooral de dupe van zijn.

spijker op zijn kop. Het is ook volstrekt oneerlijk. Je moment van instappen bepaald 1 van de grootste kostenposten uit je leven voor de komende 20-30 jaar en je hebt er maar beperkt invloed op.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Fr33z]

Draakje5 schreef op maandag 7 september 2026 @ 18:56:
Wat is de oude stempel? 4 jaar geleden was de rente nog 1.2% 20jr annuiteit.

Een woning van 7 ton kopen met 6.5ton hypotheek lijkt me persoonlijk erg onverstandig. Maar misschien denken we wel zo omdat tegenwoordig meer de helft van Nederland overwaarde heeft.

wat is je alternatief dan?

[TvanW]

Fr33z schreef op maandag 7 september 2026 @ 20:05:
[...]

spijker op zijn kop. Het is ook volstrekt oneerlijk. Je moment van instappen bepaald 1 van de grootste kostenposten uit je leven voor de komende 20-30 jaar en je hebt er maar beperkt invloed op.

Het hele leven is oneerlijk.

[Fr33z]

TvanW schreef op maandag 7 september 2026 @ 20:11:
[...]

Het hele leven is oneerlijk.

Mooi, goed gevonden.
ik vind het wel problematisch hoe gigantisch snel deze verschillen zijn ontstaan. Het is voor niemand goed als de verschillen tussen de "in-" en de "out-" group te snel oplopen. Dus ik hoop dat we een manier vinden om het gat weer te verkleinen. Al speelt dit probleem in de hele (Westerse) wereld zo ongeveer en ik heb nog weinig oplossingen gezien. Dus we kunnen het over HRA hebben of stikstof maar dat hebben ze bijv in Nieuw Zeeland niet en daar rijst het ook de pan uit. Ierland zelfde probleem. Ga zo maar door.

[Draakje5]

Fr33z schreef op maandag 7 september 2026 @ 20:07:
[...]

wat is je alternatief dan?

Een goedkopere woning kopen.

[ Voor 9% gewijzigd door Draakje5 op 07-09-2026 20:36 ]

[Sport_Life]

Fr33z schreef op maandag 7 september 2026 @ 20:05:
[...]

spijker op zijn kop. Het is ook volstrekt oneerlijk. Je moment van instappen bepaald 1 van de grootste kostenposten uit je leven voor de komende 20-30 jaar en je hebt er maar beperkt invloed op.


***members only***

Een eerlijke huizenmarkt begint bij jezelf .

Uiteindelijk zijn 'wij' ook degene die deze shitzooi hebben veroorzaakt. En ik garandeer je dat degene die nu kopen over 5-10 jaar ook weer een goede winst opstrijken ten koste van de starters.

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 07-09-2026 20:51 ]

[Fr33z]

Sport_Life schreef op maandag 7 september 2026 @ 20:48:
[...]

Een eerlijke huizenmarkt begint bij jezelf .

Uiteindelijk zijn 'wij' ook degene die deze shitzooi hebben veroorzaakt. En ik garandeer je dat degene die nu kopen over 5-10 jaar ook weer een goede winst opstrijken ten koste van de starters.

leg maar uit dan. mooie spreuk maar hoe werkt dat volgens jou dan?

[TheGhostInc]

Fr33z schreef op maandag 7 september 2026 @ 20:16:
ik vind het wel problematisch hoe gigantisch snel deze verschillen zijn ontstaan.

Gigantisch snel? Deze serie topics is in 2008 begonnen.

Maar in mijn beleving oogsten we al meer dan tien jaar wat we zaaien: verdeeldheid
Grote verschillen is wat we willen en wat we krijgen.

Kijk ik naar het huidige politieke klimaat, dan denk ik niet dat we snel een verandering gaan zien.
En als ik zie wat de norm bij het verkopen van een huis is, dan is er weinig behoefte in Nederland aan een fatsoenlijke huizenmarkt.

Dus ik heb mijn schaapjes maar op het droge gezet, help directe familie en de rest van Nederland mag zelf bepalen hoe ze deze shit show naar hun hand zetten.

[Sport_Life]

Fr33z schreef op maandag 7 september 2026 @ 21:55:
[...]

leg maar uit dan. mooie spreuk maar hoe werkt dat volgens jou dan?

Mijn uitleg staat eronder.

Ik ben (was) zelf best bereid om mijn kopers 90k 'korting' te geven, maar dan wil ik ook 100k 'korting' bij de aankoop van mijn nieuwe huis. Dat is een beetje hoe het werkt bij doorstromers (In dit geval waarbij de nieuwe woning 10% duurder was op een veel goedkopere/rustigere locatie).

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 07-09-2026 22:36 ]

[alexbl69]

Sport_Life schreef op maandag 7 september 2026 @ 22:32:
[...]

Mijn uitleg staat eronder.

Ik ben (was) zelf best bereid om mijn kopers 90k 'korting' te geven, maar dan wil ik ook 100k 'korting' bij de aankoop van mijn nieuwe huis. Dat is een beetje hoe het werkt bij doorstromers (In dit geval waarbij de nieuwe woning 10% duurder was op een veel goedkopere/rustigere locatie).

Als je een inspanning wilt verrichten voor een 'eerlijker' woningmarkt is het wellicht overtuigender als je 10K laat vallen, in plaats van 10K extra op te strijken . Dit is wel een beetje kortzichtig activisme.

Je kunt niet van burgers verwachten dat ze de problemen die de overheid gecreëerd heeft op gaat lossen door zelf maar lukraak verlies te nemen. Zeker niet in een continue overspannen markt waar je zelf (of je familieleden) elke euro nodig hebben om zelfs maar een kans te maken op woonruimte.

[Sport_Life]

alexbl69 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 06:07:
[...]

Als je een inspanning wilt verrichten voor een 'eerlijker' woningmarkt is het wellicht overtuigender als je 10K laat vallen, in plaats van 10K extra op te strijken . Dit is wel een beetje kortzichtig activisme.

Nieuwe woning is in mijn voorbeeld 10% duurder (dus 10k meer overwaarde in dezelfde periode) daar komt die 10k vandaan. Per saldo dus geen winst.

(Ook) Voor doorstromers is een prijsdaling veel gunstiger.

Natuurlijk is de overwaarde wel een enorm voordeel tov starters (huurders).

[ Voor 23% gewijzigd door Sport_Life op 08-09-2026 07:03 ]

[alexbl69]

Sport_Life schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 06:56:
[...]

Nieuwe woning is in mijn voorbeeld 10% duurder (dus 10k meer overwaarde in dezelfde periode) daar komt die 10k vandaan. Per saldo dus geen winst.

(Ook) Voor doorstromers is een prijsdaling veel gunstiger.

Natuurlijk is de overwaarde wel een enorm voordeel tov starters (huurders).

Heb nu een leeftijd dat mijn kinderen en die van mijn vrienden uit huis gaan, en we lopen dus ook allemaal tegen deze problematiek aan. Hebben zelf allemaal een koopwoning met 'mooie' overwaarde, maar daar heb je dus precies helemaal niets aan. Iedereen is alleen maar bezig met het schuiven van geld van de oudere naar de jongere generaties. Niet om ze rijk te maken, maar om ze een kans op een woning te bieden.

Zonder die idiote prijsstijgingen (met dank aan de HRA en de falende Hugo de Jonge's van deze wereld) zou het allemaal een stuk eenvoudiger zijn.

[Geoslogos]

Uiteindelijk is de hele woningmarktproblematiek natuurlijk terug te voeren op overbevolking (wereldwijd) en ongeremde schuldgroei. Na de kredietcrisis en tijdens corona is er zo immens veel geld de economie in gepompt... Dat werkt nog jaren en jaren door.

Ben van mening dat je als klein landje ook weinig invloed hebt op dit hele gebeuren. Hugo, HRA, Stikstof... Allemaal onbeduidende factoren op het wereldtoneel. Linksom of rechtsom is er (nog) heel veel geld beschikbaar en groeit de wereldbevolking vrolijk door, dus worden middelen en woonruimte schaarser en blijven de prijzen stijgen. Moet je eens zien wat er gebeurt als de rente weer terug zou zakken naar 1,5-2 %...

Totdat er iets gebeurt waardoor de hele boel klapt. Hoe en wanneer weet niemand, maar dat het huidige systeem niet eeuwig vol te houden is lijkt mij een gegeven. Tot die tijd kan je maar beter proberen er zoveel mogelijk van te profiteren. Daarna zijn we waarschijnlijk allemaal de pineut.

[hoevenpe]

alexbl69 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 07:41:
Zonder die idiote prijsstijgingen (met dank aan de HRA en de falende Hugo de Jonge's van deze wereld) zou het allemaal een stuk eenvoudiger zijn.

Bij schaarste gaat de prijs van gewilde huizen toch wel omhoog, met of zonder HRA. Er komt te weinig bij en wat gebouwd wordt sluit vaak niet aan bij de wensen en is VON te duur.

[alexbl69]

hoevenpe schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 08:56:
[...]

Bij schaarste gaat de prijs van gewilde huizen toch wel omhoog, met of zonder HRA. Er komt te weinig bij en wat gebouwd wordt sluit vaak niet aan bij de wensen en is VON te duur.

Klopt, dat was het aandeel van De Jonge . Niet alleen van hem overigens, dat moge duidelijk zijn. De hele politiek faalt hierin. Ook inderdaad in bouwen wat er gevraagd wordt.

De HRA heeft grote delen van de bevolking tientallen procenten extra koopkracht voor een woning gegeven, wat inderdaad enkel tot gevolg heeft gehad dat die woningen duurder werden. Heeft zoals gezegd niemand wat aan, en heeft enkel tot gevolg dat oudere generaties grotere sommen geld aan hun (klein-) kinderen kunnen/moeten nalaten om in te kunnen stappen.

Die oudere generaties worden dan door sommigen weer geframed als 'rijken', waardoor de HRA een lekker polariserend instrument is geworden.

[Rubbergrover1]

alexbl69 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 09:24:
[...]

Klopt, dat was het aandeel van De Jonge . Niet alleen van hem overigens, dat moge duidelijk zijn. De hele politiek faalt hierin. Ook inderdaad in bouwen wat er gevraagd wordt.

De HRA heeft grote delen van de bevolking tientallen procenten extra koopkracht voor een woning gegeven, wat inderdaad enkel tot gevolg heeft gehad dat die woningen duurder werden. Heeft zoals gezegd niemand wat aan, en heeft enkel tot gevolg dat oudere generaties grotere sommen geld aan hun (klein-) kinderen kunnen/moeten nalaten om in te kunnen stappen.

Die oudere generaties worden dan door sommigen weer geframed als 'rijken', waardoor de HRA een lekker polariserend instrument is geworden.

Je zit wel in de spiraal dat zonder fatsoenlijke huurmarkt mensen wel een koopwoning móeten kopen. Ook als ze eigenlijk financieel niet de mogelijkheden hebben om dat te doen als er geen HRA zou zijn.

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 09:43:
[...]

Je zit wel in de spiraal dat zonder fatsoenlijke huurmarkt mensen wel een koopwoning móeten kopen. Ook als ze eigenlijk financieel niet de mogelijkheden hebben om dat te doen als er geen HRA zou zijn.

Als woningen niet meer te kopen zijn zonder HRA zijn er geen kopers meer en dat zal betekenen dat de prijzen naar beneden gaan. We kunnen dus prima zonder HRA.

[spijkerhoofd]

alexbl69 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 07:41:
[...]
Zonder die idiote prijsstijgingen (met dank aan de HRA en de falende Hugo de Jonge's van deze wereld) zou het allemaal een stuk eenvoudiger zijn.

Ik denk dat Stef Blok een grotere faal gemaakt heeft dan de Jonge, de Jonge was enkel funest voor(ver)huurders, Blok heeft ervoor gezorgd dat er jarenlang onvoldoende woningen bijgebouwd zijn en heeft de Woco's gefucked. De Jonge heeft geprobeerd om de huisjesmelkers uit te roken maar neemt meteen alle verhuurders mee.

[Paprika]

TheGhostInc schreef op maandag 7 september 2026 @ 22:14:
[...]
Gigantisch snel? Deze serie topics is in 2008 begonnen.

2008 is natuurlijk niet per definitie het beste startpunt om aan te halen als voorbeeld van waarom het voor een starter die op zoek is naar een woning zwaar zou zijn.





Dit gecombineerd met groeiende welvaart, het toenemende gebruik van twee inkomens voor de hypotheek en een afnemende groei van het woningaanbod (zie overzicht hieronder) heeft eerder ook tot zeer forse prijsstijgingen geleid. De CBS-prijsindex steeg van 1996 t/m 2001 zelfs zes jaar achter elkaar met dubbele cijfers. Zowel qua CBS-prijsindex als qua gemiddelde verkoopprijs was de totale stijging over 1995-2002 bovendien aanzienlijk groter dan over een even lange recente periode, 2018-2025.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 09:43:
[...]

Je zit wel in de spiraal dat zonder fatsoenlijke huurmarkt mensen wel een koopwoning móeten kopen. Ook als ze eigenlijk financieel niet de mogelijkheden hebben om dat te doen als er geen HRA zou zijn.

Uiteindelijk zijn die markten allemaal met elkaar verbonden, tenzij je als overheid expliciet maar één van de drie segmenten, sociale huur, particuliere huur of koop, laat groeien en via wetgeving voorkomt dat woningen tussen die segmenten verschuiven.

In 1995 lag de gemiddelde verkoopprijs volgens bovenstaande cijfers op €93.750, bij een gemiddelde hypotheekrente van iets boven de 7%. Met de huidige manier van rekenen, op één inkomen, kom je dan op ongeveer €636 bruto en €440 netto per maand.

De liberalisatiegrens lag dat jaar op ƒ1.007,50, oftewel €457,18. Na HRA kwam de maandlast van een hypotheek op een gemiddelde woning dus ongeveer overeen met de bovengrens van de sociale huur. Zelfs zonder HRA was ongeveer 1,5 keer die sociale huurgrens natuurlijk geen uitzonderlijk verschil. Ter vergelijking, 1,5 keer de huidige bovengrens zou grofweg €1.400 bruto per maand zijn als bruto hypotheek voor een gemiddelde woning in 2026 i.p.v. de €2400 euro die nu van toepassing is.

In zo'n situatie zullen veel mensen, zeker op de particuliere huurmarkt, huren met plezier overslaan zodra kopen een reële optie wordt.

Tegelijkertijd werkt het ook de andere kant op. Als huren financieel niet enorm wordt afgestraft ten opzichte van kopen, hebben mensen minder haast om direct een woning te kopen. Je kunt eerst een relatie een tijdje testen door samen te huren, flexibiliteit houden, tijdelijk met een huisgenoot wonen, enzovoort.

Alleen is zo'n keuze achteraf gezien in bijvoorbeeld de periode 2016-2022 een buitengewoon dure geweest. Wie toen een paar jaar langer huurde om het rustig aan te doen, zag de koopprijzen ondertussen hard weglopen. Dat wist natuurlijk niemand aan het begin van die periode.

TvanW schreef op maandag 7 september 2026 @ 20:11:
[...]

Het hele leven is oneerlijk.

En dit blijft helaas de bittere waarheid. Waar je geboren wordt, zowel wereldwijd als binnen welke familie in Nederland, bepaalt enorm veel van je uitgangspositie.

Het verschil is misschien vooral dat die ongelijkheid nu zichtbaarder wordt. Het gaat niet meer alleen om het feit dat sommige gezinnen of families het uitzonderlijk goed hebben. Je ziet inmiddels over een veel breder deel van de inkomens- en vermogensverdeling dat toegang tot iets basaals als een normale woning onder druk staat.

Daardoor voelt het minder als simpelweg "de één heeft meer dan de ander" en meer alsof voor een steeds grotere groep iets wat vroeger tamelijk normaal was moeilijk bereikbaar wordt. Daarbij kunnen twee mensen die verder praktisch identiek zijn, alleen doordat de één bijvoorbeeld in 2019 kocht en de ander pas in 2026, inmiddels maandelijks een verschil in woonlasten hebben dat in de buurt komt van een half modaal maandsalaris.

[Ypuh]

Geoslogos schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 08:49:
Uiteindelijk is de hele woningmarktproblematiek natuurlijk terug te voeren op overbevolking (wereldwijd) en ongeremde schuldgroei. Na de kredietcrisis en tijdens corona is er zo immens veel geld de economie in gepompt... Dat werkt nog jaren en jaren door.

Heb even geen bron, maar heb wel eens wat economen horen zeggen dat ze tijdens de kredietcrisis wereldwijd misschien juist wat te weinig financiele hulp geboden hebben, en tijdens de afgelopen corona-crisis juist teveel.

Ze hebben na de kredietcrisis geld lenen extreem goedkoop gemaakt (tot negatieve rentes aan toe), maar dit kapitaal was nog steeds slechts toegankelijk voor de kredietwaardigen (i.e. 'de rijken'). Die hebben daardoor met vreemd geld een gigantische vermogenspositie op kunnen bouwen die inflatiebestendig was (e.g. aandelen, huizen). Lage spaarrentes zorgde ervoor dat investeren ook de enige juiste weg was. Voor de niet-vermogenden was dit helemaal niet gunstig; huizen onder water verkopen, gebrek aan banen vlak na je afstuderen, overheidsbezuinigingen, landen als Griekenland die praktisch falliet gingen. De baten van goedkoop geld waren asymmetrisch verdeeld.

Tijdens corona zijn ze juist véél te gul geweest met financiele steun. Dat is vooral goed geweest denk ik (als je NL vergelijkt met andere landen, zijn we er extreem goed doorheen gekomen). Maar zorgde er ook voor dat pas opgestarte bedrijfjes tienduizenden euro's aan staatssteun ontvingen die ze nooit terug konden betalen, en geld lenen werd zowaar nóg goedkoper.

Nu we weer naar een normale situatie gaan zie je duidelijke verschillen tussen wie toen mee heeft kunnen profiteren en wie niet. Iedereen zonder inflatie bestendige activa is keihard benadeeld door dat gratis geld en steunmaatregelen.

[Fr33z]

alexbl69 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 07:41:
[...]

Heb nu een leeftijd dat mijn kinderen en die van mijn vrienden uit huis gaan, en we lopen dus ook allemaal tegen deze problematiek aan. Hebben zelf allemaal een koopwoning met 'mooie' overwaarde, maar daar heb je dus precies helemaal niets aan. Iedereen is alleen maar bezig met het schuiven van geld van de oudere naar de jongere generaties. Niet om ze rijk te maken, maar om ze een kans op een woning te bieden.

Zonder die idiote prijsstijgingen (met dank aan de HRA en de falende Hugo de Jonge's van deze wereld) zou het allemaal een stuk eenvoudiger zijn.

eens dat het zonder die idiote stijgingen beter zou zijn. Maar het is echt te kort door de bocht dat allemaal aan HRA en een minister op te hangen. Zoals ik en anderen al schreven: het is in de hele (westerse) wereld een groot probleem dat huizenprijzen exploderen. Onze set problemen is wel specifiek voor NL (stikstof, kapot-gereguleerde huurmarkt etc) maar dat is niet het enige wat er mis is helaas. Ik vind het erg zuur dat we dit wel constateren maar het niet echt op kunnen/willen lossen.

het ideetje van @Sport_Life vind ik wat makkelijk en flauw. Tuurlijk geef ik iemand wel korting op het huis dat ik verkoop als het volgende huis dat ik zelf wil hebben ook die korting krijgt. Maar dat is een klassiek freeriders-probleem, als de meeste mensen dat doen maar sommigen niet dan werkt het dus voor geen meter. Het is daarmee een schijnoplossing en meer een geintje voor in de kroeg.

[Rubbergrover1]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 10:06:
[...]

Als woningen niet meer te kopen zijn zonder HRA zijn er geen kopers meer en dat zal betekenen dat de prijzen naar beneden gaan. We kunnen dus prima zonder HRA.

De vraag is zo groot, dat afschaffen van de HRA puur de mensen "aan de onderkant" raakt. En het alleen maar makkelijker maakt voor mensen met veel vermogen en leencapaciteit om een andere woning te kopen.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:17:
De vraag is zo groot, dat afschaffen van de HRA puur de mensen "aan de onderkant" raakt. En het alleen maar makkelijker maakt voor mensen met veel vermogen en leencapaciteit om een andere woning te kopen.

Genoeg geld bij ouders om samen met hun kind een huis te kopen, stukje overwaarde opnemen om je kinderen de woningmarkt op te helpen is anno 2026 heel gewoon.

[Paprika]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:17:
[...]

De vraag is zo groot, dat afschaffen van de HRA puur de mensen "aan de onderkant" raakt. En het alleen maar makkelijker maakt voor mensen met veel vermogen en leencapaciteit om een andere woning te kopen.

Ergens voelt het dan wel wat vreemd dat HRA ook gewoon mogelijk is bij een familiehypotheek.

Bij een normale bankhypotheek betaal je rente aan een externe partij en krijg je via de HRA een deel daarvan terug. Bij een familiehypotheek kan hetzelfde fiscale voordeel gelden, maar blijft de betaalde rente binnen de familie.

Voor veel gezinnen kun je zelfs stellen dat je daarmee via de HRA korting krijgt op rente die later geheel of gedeeltelijk weer bij jou terechtkomt. Ouders kunnen die rente bijvoorbeeld sparen, beleggen of gebruiken om hun eigen hypotheek af te lossen, waarna dat opgebouwde vermogen later via schenkingen of een erfenis weer naar het kind kan gaan.

Voor een deel van de mensen met zo'n constructie komt het er economisch dus bijna op neer dat ze belastingaftrek krijgen op rente die ze indirect eigenlijk aan hun eigen "toekomstige ik" betalen.

Als men de HRA wil hervormen zonder direct de onderkant te raken (en dus politiek gezien ook minder problemen), zou men alvast mogen beginnen met een voor de hand liggende categorie: woningen boven de villagrens. Juist daar is het argument dat de fiscale subsidie nodig is om wonen bereikbaar te houden een zwak argument. Of je nou in Amsterdam of in Pekela woont, weinig mensen zullen een dergelijke grens als oneerlijk ervaren.

Familiehypotheken uitsluiten is bij nader inzien ook wel erg lastig, want dan doe je het "gewoon" via een B.V...

[ Voor 6% gewijzigd door Paprika op 08-09-2026 13:36 ]

[TheGhostInc]

Paprika schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 10:30:
2008 is natuurlijk niet per definitie het beste startpunt om aan te halen als voorbeeld van waarom het voor een starter die op zoek is naar een woning zwaar zou zijn.

Het is een perfect startpunt om te laten zien dat in ~2008-2014 starters misschien goed weg kwamen, maar mensen die iets recenter hadden gekocht voor tienduizenden (of meer!) euro's het schip in zijn gegaan. Er zijn toendertijd mensen failliet gegaan, hadden 2 huizen gekocht, waarbij het eindigde zonder huis en nog veel meer ellende. En laten we het maar niet hebben over de aannemers die massaal failliet gingen.

Nu heb je helemaal gelijk, de starters konden daarvan profiteren. Daarom is het nu ook geen probleem dat de starters problemen hebben, zij hebben hun tijd al gehad.
Of, als je minder van de 'verdeel en heers' strategie bent, moet de huizenmarkt voor iedereen werken, niet alleen voor het groepje waar je op dit moment toevallig het meeste binding mee hebt.

[hoevenpe]

Paprika schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:34:
Familiehypotheken uitsluiten is bij nader inzien ook wel erg lastig, want dan doe je het "gewoon" via een B.V...

Sowieso verstandig gezien de plannen voor Box 3.

Ik snap de discussie over de hoge huizenprijzen, maar zolang nieuwbouw niet substantieel goedkoper kan is 'dit' gewoon de waarde van een huis, HRA of geen HRA.

[TheGhostInc]

spijkerhoofd schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 10:06:
Als woningen niet meer te kopen zijn zonder HRA zijn er geen kopers meer en dat zal betekenen dat de prijzen naar beneden gaan. We kunnen dus prima zonder HRA.

Totdat je erachter komt dat nieuwbouwwoningen heel slecht verkopen als de prijzen naar beneden gaan.

En dan blijft de vraag staan:
Wil je NU een goedkopere woning, met als consequentie dat over een paar jaar er nog minder woningen gebouwd worden? We komen nog steeds woningen te kort en creëer je dus je eigen prijsopdrijvende effect op de langere termijn.
En al zouden we een overschot krijgen, dan gaan er echt geen spiksplinternieuwe woningen te koop blijven staan, nee, dan blijven de uitgeleefde woningen achter. Kunnen we die mooi slopen en iets nieuws voor neerzetten wat weer bij de tijd is.
(Maar dat kan niet als elk uitgeleefd krot nog steeds voor de hoofdprijs wordt verkocht)

Waren er maar simpele oplossingen

[Paprika]

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:38:
[...]

Het is een perfect startpunt om te laten zien dat in ~2008-2014 starters misschien goed weg kwamen, maar mensen die iets recenter hadden gekocht voor tienduizenden (of meer!) euro's het schip in zijn gegaan. Er zijn toendertijd mensen failliet gegaan, hadden 2 huizen gekocht, waarbij het eindigde zonder huis en nog veel meer ellende. En laten we het maar niet hebben over de aannemers die massaal failliet gingen.

Nu heb je helemaal gelijk, de starters konden daarvan profiteren. Daarom is het nu ook geen probleem dat de starters problemen hebben, zij hebben hun tijd al gehad.
Of, als je minder van de 'verdeel en heers' strategie bent, moet de huizenmarkt voor iedereen werken, niet alleen voor het groepje waar je op dit moment toevallig het meeste binding mee hebt.

Ik bedoelde hem zo niet, maar ik snap (en ben het eens met) wat je zegt . Een situatie waarbij echt helemaal niemand geraakt zou worden lijkt ook wel onmogelijk inmiddels. Als de bouw op gang zou komen, zul je altijd daarna een periode hebben met een overschot in handen / dalende inkomens/ ... (immers is er grotendeels voldaan aan de vraag). Verder is het ook wel heel lastig om een feitelijke weergave te kunnen maken van welke situatie nou beter of slechter is. Er zullen in iedere situatie meerdere verliezers zijn, en dus is een perfecte situatie waarschijnlijk sowieso een illusie.

Voorspellingen voor 2038 dan maar? Dan loopt dit draadje dus 30 jaar, wat eveneens de doorlooptijd is van de meeste hypotheken.

[ Voor 6% gewijzigd door Paprika op 08-09-2026 13:48 ]

[spijkerhoofd]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:17:
[...]

De vraag is zo groot, dat afschaffen van de HRA puur de mensen "aan de onderkant" raakt. En het alleen maar makkelijker maakt voor mensen met veel vermogen en leencapaciteit om een andere woning te kopen.

Als de vraag zo groot is dan heeft de onderkant toch alsnog heel veel last, zij kunnen sowieso nu al niks kopen en de mensen met veel vermogen(vanuit eventueel ouders) en met een hoge leencapaciteit kopen ook nu de woningen op, het afschaffen van HRA zal daar niks aan veranderen. HRA kost ons op dit moment 11 miljard, meanwhile wilt de regering bezuinigen op de WW, WIA en de AOW leeftijd omhoog gooien, schaffen we de HRA af kunnen die plannen de prullenbak in en heeft iedereen er wat aan, ipv een select groepje kopers.

[spijkerhoofd]

TheGhostInc schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:44:
[...]

Totdat je erachter komt dat nieuwbouwwoningen heel slecht verkopen als de prijzen naar beneden gaan.

De overheid zou zelf de woningbouw kunnen bouwen en zelf verkopen ipv dit over te laten aan de markt. De overheid zou ook weer zelf sociale huurwoningen moeten bouwen en zelf de middenhuur op zich moeten nemen, sociaal bouwen dus.

[Bockelaar]

mensen zijn op basis van de HRA een overenkomst aangegaan voor 30 jaar, de hypotheek. Daar hangt hun hele (financiele) toekomst vanaf. Als je dat met een pennestreek wegpoetst omdat het de balans in de begroting zo'n lekker aanzicht geeft sloop je dus voor heel veel mensen hun (financiele) toekomst.
Niet echt een betrouwbare overheid op die manier, los van het feit dat je heel veel mensen in een financieel gat duwt.

Het klinkt wel lekker in sommige kringen, dat ben ik met je eens

[W1ck1e]

Bockelaar schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 15:16:
mensen zijn op basis van de HRA een overenkomst aangegaan voor 30 jaar, de hypotheek. Daar hangt hun hele (financiele) toekomst vanaf. Als je dat met een pennestreek wegpoetst omdat het de balans in de begroting zo'n lekker aanzicht geeft sloop je dus voor heel veel mensen hun (financiele) toekomst.
Niet echt een betrouwbare overheid op die manier, los van het feit dat je heel veel mensen in een financieel gat duwt.

Het klinkt wel lekker in sommige kringen, dat ben ik met je eens

Geen van de serieuze Nederlandse politieke partijen streeft naar een cold-turkey afschaffen van de HRA. Partijen die tegen afschaffen uberhaupt zijn, zijn naief of hypocriet.

[hoevenpe]

Bockelaar schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 15:16:
Niet echt een betrouwbare overheid op die manier, los van het feit dat je heel veel mensen in een financieel gat duwt.

Ach, vraag maar aan mensen met kleine dieselauto's, zware EV's, zonnepanelen, etc. hoe betrouwbaar onze overheid is...

[Ypuh]

Paprika schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:34:
[...]

Ergens voelt het dan wel wat vreemd dat HRA ook gewoon mogelijk is bij een familiehypotheek.

Bij een normale bankhypotheek betaal je rente aan een externe partij en krijg je via de HRA een deel daarvan terug. Bij een familiehypotheek kan hetzelfde fiscale voordeel gelden, maar blijft de betaalde rente binnen de familie.

Voor veel gezinnen kun je zelfs stellen dat je daarmee via de HRA korting krijgt op rente die later geheel of gedeeltelijk weer bij jou terechtkomt. Ouders kunnen die rente bijvoorbeeld sparen, beleggen of gebruiken om hun eigen hypotheek af te lossen, waarna dat opgebouwde vermogen later via schenkingen of een erfenis weer naar het kind kan gaan.

Voor een deel van de mensen met zo'n constructie komt het er economisch dus bijna op neer dat ze belastingaftrek krijgen op rente die ze indirect eigenlijk aan hun eigen "toekomstige ik" betalen.

Als men de HRA wil hervormen zonder direct de onderkant te raken (en dus politiek gezien ook minder problemen), zou men alvast mogen beginnen met een voor de hand liggende categorie: woningen boven de villagrens. Juist daar is het argument dat de fiscale subsidie nodig is om wonen bereikbaar te houden een zwak argument. Of je nou in Amsterdam of in Pekela woont, weinig mensen zullen een dergelijke grens als oneerlijk ervaren.

Familiehypotheken uitsluiten is bij nader inzien ook wel erg lastig, want dan doe je het "gewoon" via een B.V...

Mja, ook dubbel.

De hele reden dat er uberhaupt rente gerekend moet worden onder familie, heeft met de HRA te maken. Je ouders moeten zich als bank opstellen, en dezelfde voorwaarden bieden, en dan mag de hypotheekgever ook HRA ontvangen. Dat vervolgens de ouders de betaalde rente vaak weer terugschenken staat daar los van, ouders mogen ook ieder jaar ~€7k schenken zonder hypotheek.

Een 0% lening mag dan weer niet; daar gaan banken niet mee akkoord want ze kunnen dan je maandlast niet berekenen. Ook kun je dan over dat deel geen HRA krijgen.

Ik denk dat het maar weinig voorkomt dat ouders je de volledige 5 ton tegen courante voorwaarden (3-4% rente) kunnen lenen, maar dan kom je ook wel weer in de knoei met de belastingvrije schenking per jaar.

Om heel eerlijk te zijn is/blijft het systeem sowieso al verziekt, of je ouders nou geld hebben of niet. Als ouders geld hebben (door bijv. eigen woning bezit) en kids willen helpen een huis te kopen, dan lukt dat wel. Hebben ouders dat geld niet, dan lukt dat niet. Je houdt de ongelijkheid in stand, de vraag is alleen of/hoe het belast wordt. Ik denk dat het afschaffen van de jubelton niet per se voor een eerlijker speelveld gezorgd heeft.

[Ypuh]

W1ck1e schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 15:20:
[...]

Geen van de serieuze Nederlandse politieke partijen streeft naar een cold-turkey afschaffen van de HRA. Partijen die tegen afschaffen uberhaupt zijn, zijn naief of hypocriet.

Volgens mij heeft GL/PvdA een afbouw van 8 jaar in hun partijprogramma staan. Met een als starter deze maand aangeschafte woning en maximale hypotheek, gaat dat wel serieus pijn doen hoor. Ik kan het betalen, net als dat ik de €2k hypotheek kan betalen, maar het gaat om significante bedragen. Nu iets van €500 netto HRA, en over 8 jaar zal dat nog steeds €390 zijn en over 20 jaar +/- €300. Kinderen moet ik sowieso niet aan denken met zulke vaste lasten.

Het zou voor mij voelen als de zoveelste tegenslag voor mijn generatie; mee laten wegen van studieschulden, afschaffen van de basisbeurs, een kredietcrisis, een corona/inflatie crisis, grootschalige oorlog op het Europese continent met een energiecrisis tot gevolg, exploderende huizenprijzen en oplopende rentes.

[Kalentum]

Paprika schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:34:
[...]

Ergens voelt het dan wel wat vreemd dat HRA ook gewoon mogelijk is bij een familiehypotheek.

Bij een normale bankhypotheek betaal je rente aan een externe partij en krijg je via de HRA een deel daarvan terug. Bij een familiehypotheek kan hetzelfde fiscale voordeel gelden, maar blijft de betaalde rente binnen de familie.

Voor veel gezinnen kun je zelfs stellen dat je daarmee via de HRA korting krijgt op rente die later geheel of gedeeltelijk weer bij jou terechtkomt. Ouders kunnen die rente bijvoorbeeld sparen, beleggen of gebruiken om hun eigen hypotheek af te lossen, waarna dat opgebouwde vermogen later via schenkingen of een erfenis weer naar het kind kan gaan.

Die 150k in een familiehypotheek rendeert tegen 3% terwijl het ook belegd had kunnen worden tegen een hoger rendement. Dus het klopt (de rente blijft in de familie) maar de opbrengst is wel lager.

[ Voor 31% gewijzigd door Kalentum op 08-09-2026 17:11 ]

[CornermanNL]

Bockelaar schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 15:16:
mensen zijn op basis van de HRA een overenkomst aangegaan voor 30 jaar, de hypotheek. Daar hangt hun hele (financiele) toekomst vanaf. Als je dat met een pennestreek wegpoetst omdat het de balans in de begroting zo'n lekker aanzicht geeft sloop je dus voor heel veel mensen hun (financiele) toekomst.
Niet echt een betrouwbare overheid op die manier, los van het feit dat je heel veel mensen in een financieel gat duwt.

Het klinkt wel lekker in sommige kringen, dat ben ik met je eens

Welk gat? Na 10 jaar is met de verplichte aflossing je schuld al 1/3 minder. Inflatie eet nog een stuk op als je loon de inflatie bijhoudt. Het slechts iets versnellen van de afbouw scheelt al heel veel geld. Het echte gevaar zit hem in het verkorten van de collectieve verzekeringen, de WW naar 12 maanden max en het dagloon bij arbeidsongeschiktheid naar beneden. Dan kunnen mensen veel sneller hun hypotheek niet meer betalen. Maar dat zien mensen niet, die risico's, want immers, het idee leeft dat er altijd wel werk is en ach ik ben toch gezond.

Maar ja wat als je een keer een ongeval hebt, of er toch even langer dan 12 maanden geen werk is. Dan gaat de HRA je niet redden, de betere verzekering wel.

[gambieter]

Bockelaar schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 15:16:
mensen zijn op basis van de HRA een overenkomst aangegaan voor 30 jaar, de hypotheek. Daar hangt hun hele (financiele) toekomst vanaf. Als je dat met een pennestreek wegpoetst omdat het de balans in de begroting zo'n lekker aanzicht geeft sloop je dus voor heel veel mensen hun (financiele) toekomst.

Het inperken/afschaffen van de HRA is al heel lang een discussie. Je moet daar ook rekening mee houden als je een hypotheek begint.

Juist het nodig hebben van de HRA betekent eigenlijk dat je boven je macht hebt gekocht en gegokt.

[Ypuh]

CornermanNL schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 17:20:
[...]


Welk gat? Na 10 jaar is met de verplichte aflossing je schuld al 1/3 minder. Inflatie eet nog een stuk op als je loon de inflatie bijhoudt. Het slechts iets versnellen van de afbouw scheelt al heel veel geld. Het echte gevaar zit hem in het verkorten van de collectieve verzekeringen, de WW naar 12 maanden max en het dagloon bij arbeidsongeschiktheid naar beneden. Dan kunnen mensen veel sneller hun hypotheek niet meer betalen. Maar dat zien mensen niet, die risico's, want immers, het idee leeft dat er altijd wel werk is en ach ik ben toch gezond.

Maar ja wat als je een keer een ongeval hebt, of er toch even langer dan 12 maanden geen werk is. Dan gaat de HRA je niet redden, de betere verzekering wel.

Ik heb het niet kunnen betalen van de hypotheek afgedekt met een verzekering van €15 per maand. Het niet langer ontvangen van de HRA dan praat je in mijn geval over een bedrag van €300-500 netto per maand de komende 20 jaar.

Ik ben met je eens dat ik het een gedrocht vind dat ze sociale zekerheid de nek om willen draaien, en dat HRA voelt als een subsidie voor de rijken, maar inmiddels voel ik me al starter al zo vaak genaaid dat nu versneld de HRA afbouwen ook als de volgende messteek in de rug zou voelen.

[CryptoNL]

Ypuh schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 17:35:
[...]

Ik heb het niet kunnen betalen van de hypotheek afgedekt met een verzekering van €15 per maand. Het niet langer ontvangen van de HRA dan praat je in mijn geval over een bedrag van €300-500 netto per maand de komende 20 jaar.

Ik ben met je eens dat ik het een gedrocht vind dat ze sociale zekerheid de nek om willen draaien, en dat HRA voelt als een subsidie voor de rijken, maar inmiddels voel ik me al starter al zo vaak genaaid dat nu versneld de HRA afbouwen ook als de volgende messteek in de rug zou voelen.

Wat voor verzekering is dat?

[CornermanNL]

Ypuh schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 17:35:
[...]

Ik heb het niet kunnen betalen van de hypotheek afgedekt met een verzekering van €15 per maand. Het niet langer ontvangen van de HRA dan praat je in mijn geval over een bedrag van €300-500 netto per maand de komende 20 jaar.

Ik ben met je eens dat ik het een gedrocht vind dat ze sociale zekerheid de nek om willen draaien, en dat HRA voelt als een subsidie voor de rijken, maar inmiddels voel ik me al starter al zo vaak genaaid dat nu versneld de HRA afbouwen ook als de volgende messteek in de rug zou voelen.

In welke gevallen? Ziekte en arbeidsongeschiktheid? Daar zitten vaak wel wat kleine lettertjes bij die nogal eens tegen kunnen vallen. Het risico van het niet kunnen betalen van je hypotheek neemt ieder jaar door inflatie al af, had je blijven huren dan heb je ieder jaar de huurverhoging. Door te kopen heb je al een deel van het risico gedekt. En een groot deel van je vaste lasten vastgezet voor 30 jaar. Trek eens een tijdlijn en zet daar de bedragen eens in, plus je aflossing. Nu kan je die HRA wellicht niet missen, over 10 jaar merk je het niet meer.

Je kan wel hopen dat je ergens de komende 20 jaar nooit langer dan 12 maanden werkloos bent, en hopen nooit echt een langdurige inkomensval te hebben, maar dat risico is groter dan over tijd iets minder HRA krijgen. Die dolksteek qua risico over tijd, is vele malen groter door het afbreken van de collectieve verzekeringen dan door het sneller afbouwen van de HRA.

Maar het is zo'n enorme blinde vlek, die collectieve verzekeringen dat we de HRA met hand en tand verdedigen, maar er maar gewoon van uit gaan dat we nooit ergens vanaf vallen en nooit langdurig een inkomensval hebben. En langdurig wordt dus steeds korter, 12 maanden is zo voorbij.

[hoevenpe]

Ondertussen in nieuwbouwland:

quote: https://www.telegraaf.nl/...onverkocht/161140868.html

Woningbouwers waarschuwen dat de productie stokt: nieuwe koopwoningen blijven onverkocht

In de eerste helft van 2026 werden 15.167 nieuwbouwkoopwoningen verkocht, meldt WoningbouwersNL dinsdag. Dat is zeven procent minder dan in dezelfde periode een jaar geleden. Volgens de organisatie zijn de marktomstandigheden voor nieuwbouw ’nog steeds vrij goed’, maar blijven kopers desondanks aan de zijlijn staan. „De productie komt niet los”, aldus de bouwers. Zo is er met name minder interesse voor appartementen.

Het aanbod aan onverkochte nieuwbouwappartementen steeg naar 35 procent, het hoogste niveau sinds 2013. Daarentegen staat het aanbod van onverkochte grondgebonden woningen, zogeheten ’huizen met een tuintje’, met 15 procent op het op een na laagste punt ooit.
De landelijke overheid en gemeenten zetten juist in op de bouw van appartementen, met name in stedelijke gebieden.

WoningbouwersNL constateren dat veel huizenkopers daar liever niet hun geld in steken: „Van de woningzoekenden wil 41 procent het liefst een twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande grondgebonden woning, en kan zich dat ook kan veroorloven.”

Herkenbaar, wij zouden zo een ruime nieuwbouw tweekapper willen kopen maar die zijn er amper. Deze doelgroep heeft zat geld en veel overwaarde maar dan moet het wel ruimer, groter en luxer zijn dan wat ze al hebben.

[grimselman]

gambieter schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 17:32:
[...]

Het inperken/afschaffen van de HRA is al heel lang een discussie. Je moet daar ook rekening mee houden als je een hypotheek begint.

Juist het nodig hebben van de HRA betekent eigenlijk dat je boven je macht hebt gekocht en gegokt.

Zo zie ik het ook. Ik ben bij mijn hypotheek uitgegaan van 0 euro HRA. Just to be safe.

De HRA is overigens in de loop der tijd al ingeperkt.

[Paprika]

hoevenpe schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 19:08:
Ondertussen in nieuwbouwland:

[...]
Herkenbaar, wij zouden zo een ruime nieuwbouw tweekapper willen kopen maar die zijn er amper. Deze doelgroep heeft zat geld en veel overwaarde maar dan moet het wel ruimer, groter en luxer zijn dan wat ze al hebben.

Heb toch zo mijn twijfels bij die 41%. Ook in dit draadje lees ik regelmatig dat men doorstromen te duur acht, want de nieuwe lasten wegen niet op tegen de baten (zelfs jij hebt dit mogelijk wel eens aangeven?, maar ik heb niet teruggelezen) en dan is dit nog een ingelezen doelgroep. Bij die 41% heb ik vooral het idee dat het voor een groot deel de groep is die helemaal geen idee heeft wat een huis bouwen anno 2026 daadwerkelijk kost. In reacties op nieuwsartikelen, social media, verjaardagen etc is een ding juist consistent: mensen hebben geen flauw benul hoeveel duurder alles in de woningmarkt is geworden en dan blijkt dat men nog rekent alsof we nog in 2018-2020 leven.

[ Voor 4% gewijzigd door Paprika op 08-09-2026 20:07 ]

[Sport_Life]

alexbl69 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 07:41:
[...]

Heb nu een leeftijd dat mijn kinderen en die van mijn vrienden uit huis gaan, en we lopen dus ook allemaal tegen deze problematiek aan. Hebben zelf allemaal een koopwoning met 'mooie' overwaarde, maar daar heb je dus precies helemaal niets aan. Iedereen is alleen maar bezig met het schuiven van geld van de oudere naar de jongere generaties. Niet om ze rijk te maken, maar om ze een kans op een woning te bieden.

Zonder die idiote prijsstijgingen (met dank aan de HRA en de falende Hugo de Jonge's van deze wereld) zou het allemaal een stuk eenvoudiger zijn.

Mijn kinderen zijn nog jong, maar inderdaad dat wordt wel een uitdaging.
Tegelijkertijd komt er een enorme bak geld afkomstig van de babyboom generatie. Ik denk dat het ergste nog moet komen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 32% gewijzigd door Sport_Life op 08-09-2026 23:53 ]

[hoevenpe]

Paprika schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 20:07:
Bij die 41% heb ik vooral het idee dat het voor een groot deel de groep is die helemaal geen idee heeft wat een huis bouwen anno 2026 daadwerkelijk kost.

Natuurlijk is de prijs/kwaliteit verhouding relevant, het mag best wat kosten maar geen miljoen+ voor 150m2 op een kavel van 250m2.

En dan toch de roze olifant in de kamer: waarom kan men geen grondgebonden nieuwbouwhuis meer bouwen voor de prijs van 2020 plus inflatie? Wat maakt dat alle VON prijzen in 10-15 jaar bijna verdubbeld zijn, zelfs met HRA is dat voor starters amper nog te doen.

[Draakje5]

Niet geheel onverwacht gezien de prijzen van nieuwbouw, maar toch wel bijzonder. Vooral omdat het woningen tussen 3 en 4 ton betreft in een betaalbare categorie.

"Projectontwikkelaar krijgt huizen niet meer verkocht en deelt daarom gratis uitbouwen uit"


https://www.gelderlander....s-uitbouwen-uit~a075a63a/

[ Voor 24% gewijzigd door Draakje5 op 08-09-2026 20:40 ]

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 13:31:
[...]

Genoeg geld bij ouders om samen met hun kind een huis te kopen, stukje overwaarde opnemen om je kinderen de woningmarkt op te helpen is anno 2026 heel gewoon.

Klopt, en dat is dus hoe het voor de 'haves', met ouders met een flinke zak eigen vermogen, alleen maar makkelijker wordt als bv HRA ingeperkt zou worden en/of prijzen lager worden. Terwijl het voor de have-nots zonder veel geld, die vooral afhankelijk zijn van een banklening, juist moeilijker wordt om er tussen te komen.

[hoevenpe]

Draakje5 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 20:40:
Niet geheel onverwacht gezien de prijzen van nieuwbouw, maar toch wel bijzonder. Vooral omdat het woningen tussen 3 en 4 ton betreft in een betaalbare categorie.

De reeds verkochte tweekappers gingen voor max 520k over de toonbank, wat aangeeft dat het weldegelijk mogelijk is om leuke huizen te kunnen bouwen voor dat soort bedragen.

Als RoosdomTijhuis dat in Steenwijk voor die bedragen kan dan zijn bouwkosten imo niet echt het probleem, 100km extra rijden gaat geen tonnen verschil maken. Zelfs als de grond een ton meer kost zou zo'n 'onverkoopbare' tussenwoning met gratis uitbouw in de randstad maximaal 500k hoeven te kosten.

Het kan wel...

[Ypuh]

CryptoNL schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 17:48:
[...]

Wat voor verzekering is dat?

Interpolis hypotheekbescherming met 1 jaar wachttijd bij 35% of meer arbeidsongeschiktheid. Uitkeringsduur en bedrag kun je zelf kiezen. Eventueel ook werkloosheid voor 12 maanden. Vanuit mijn werkgever ben ik de eerste 2 jaar vanuit mijn werkgever grotendeels verzekerd.

Er zijn natuurlijk nog wel scenario's denkbaar dat je hier buitenvalt, maar die liggen dan vooral binnen je eigen invloedsfeer. Mijn doel is de beginperiode van een maximale hypotheek afdekken, de komende 5-10 jaar drukt de hypotheek wel zwaar op mijn uitgaven. Als IT architect bij de Rijksoverheid schat ik de kans op langdurige werkloosheid zonder AO niet hoog in.

[Fraggert]

Draakje5 schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 20:40:
Niet geheel onverwacht gezien de prijzen van nieuwbouw, maar toch wel bijzonder. Vooral omdat het woningen tussen 3 en 4 ton betreft in een betaalbare categorie.

"Projectontwikkelaar krijgt huizen niet meer verkocht en deelt daarom gratis uitbouwen uit"


https://www.gelderlander....s-uitbouwen-uit~a075a63a/

Steenwijk....ik had google nodig

Allicht toch een gevalletje "Location, location, location"......met als resultaat van het optelsommetje om mensen die huizen te laten kopen er teveel gevraagd wordt voor die woningen?

Daarbij los je met een gratis uitbouw niet veel op, in elk geval niet de aankoopprijs. Die daalt daar niet mee.

Enige puntje is dat je hypotheeksom t.o.v. de woningwaaarde wat gunstiger kan uitvallen, met een beetje mazzel (spargeld of overwaarde erin) kom je uit op wat korting op je maandlasten ( lagere risico-categorie vanuit de verstrekker) en in de toekomst kan je woning nóg meer waard worden door die uitbouw maar het is niet zo dat die woning direct hiermee zoveel betaalbaarder wordt. Veel zoden aan de dijk zal het niet zetten.

De kopers die hiermee nu over de streep getrokken worden, konden de investering waarschijnlijk eerder ook wel maken maar wilden dit niet omdat ze te weinig waar voor hun geld kregen.

maar goed.....IMHO and all that

[aljooge]

Sport_Life schreef op dinsdag 8 september 2026 @ 20:07:
[...]

Mijn kinderen zijn nog jong, maar inderdaad dat wordt wel een uitdaging.
Tegelijkertijd komt er een enorme bak geld afkomstig van de babyboom generatie. Ik denk dat het ergste nog moet komen.


***members only***

ik begrijp deze redenatie niet. Als de babyboom generatie weg valt komt er toch een woning vrij? Degene die erft heeft al een huis, dus staat er eentje leeg en kan er 1 de markt op.

[Ypuh]

Ons nieuwbouwproject (3-kamer appartementen van 80-100m2, dorp provincie Utrecht) is na bijna een jaar ook nog steeds niet uitverkocht. De projectontwikkelaar heeft alle resterende woningen opgekocht zodat de bouw kan starten, maar het is mij ook nog onduidelijk waarom precies.

Uiteraard zal het een combinatie zijn van prijs, locatie, ruimte (prima voor een stel, lastiger met kinderen) en huidige rentes. Daar komen de dubbele lasten en dure afbouw dan nog bij. Voor meeste 50-60'ers van wie de kinderen uit huis zijn zal er mogelijk nog steeds geld bij moeten als je je oude gezinswoning inruilt, terwijl je kleiner gaat wonen. Voor starters is het te duur, en voor gezinnen te weinig (slaap)kamers.

[mathy_]

Fraggert schreef op woensdag 9 september 2026 @ 09:13:
[...]


Steenwijk....ik had google nodig

Allicht toch een gevalletje "Location, location, location"......met als resultaat van het optelsommetje om mensen die huizen te laten kopen er teveel gevraagd wordt voor die woningen?

Daarbij los je met een gratis uitbouw niet veel op, in elk geval niet de aankoopprijs. Die daalt daar niet mee.

Enige puntje is dat je hypotheeksom t.o.v. de woningwaaarde wat gunstiger kan uitvallen, met een beetje mazzel (spargeld of overwaarde erin) kom je uit op wat korting op je maandlasten ( lagere risico-categorie vanuit de verstrekker) en in de toekomst kan je woning nóg meer waard worden door die uitbouw maar het is niet zo dat die woning direct hiermee zoveel betaalbaarder wordt. Veel zoden aan de dijk zal het niet zetten.

De kopers die hiermee nu over de streep getrokken worden, konden de investering waarschijnlijk eerder ook wel maken maar wilden dit niet omdat ze te weinig waar voor hun geld kregen.

maar goed.....IMHO and all that

Misschien heeft het hier mee te maken.

Een mix van koopwoningen en 70 sociale huurwoningen.

En je betaald hem deels zelf.

Wel geïnteresseerd in een bouwnummer van woningmodel Saffier of Dioriet, maar geen behoefte aan de 1,20 meter verlenging? Dan bieden we je € 10.000,- korting op de koopsom V.O.N. aan. Bij zowel de korting als de verlening komt de keukencheque te vervallen.

[ Voor 12% gewijzigd door mathy_ op 09-09-2026 09:41 ]

[Fraggert]

mathy_ schreef op woensdag 9 september 2026 @ 09:31:
[...]

Misschien heeft het hier mee te maken.

Een mix van koopwoningen en 70 sociale huurwoningen.

En je betaald hem deels zelf.

Wel geïnteresseerd in een bouwnummer van woningmodel Saffier of Dioriet, maar geen behoefte aan de 1,20 meter verlenging? Dan bieden we je € 10.000,- korting op de koopsom V.O.N. aan. Bij zowel de korting als de verlening komt de keukencheque te vervallen.

Ah, goede deepdive

En ook zo'n verlenging is natuurlijk leuk maar als die bijv 30K*. waard is, kost het de aannemer allicht nog niet eens de helft.

*ik kan niet in dat AD-bericht, premium-wall

10K korting lijkt leuk, maar zet amper zoden aan de dijk of wel dan?

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op woensdag 9 september 2026 @ 08:21:
[...]

De reeds verkochte tweekappers gingen voor max 520k over de toonbank, wat aangeeft dat het weldegelijk mogelijk is om leuke huizen te kunnen bouwen voor dat soort bedragen.

Als RoosdomTijhuis dat in Steenwijk voor die bedragen kan dan zijn bouwkosten imo niet echt het probleem, 100km extra rijden gaat geen tonnen verschil maken. Zelfs als de grond een ton meer kost zou zo'n 'onverkoopbare' tussenwoning met gratis uitbouw in de randstad maximaal 500k hoeven te kosten.

Het kan wel...

Het gaat er niet om wat de woning in bouwkosten kost, maar tegen welke prijs de woning verkocht kan worden. Als die woning 100 km verderop voor bijvoorbeeld 8 ton verkocht kan worden, dan komen ze voor 8 ton op de markt. Dat is de marktwerking waarvan "we" willen dat die ook voor de koopwoningmarkt geldt.

Sterker nog, als die woning voor 8 ton verkocht zou kunnen worden, dan zal vanwege de residuele grondwaardeberekening de bouwgrond ook tegen een zodanig hoge prijs worden verkocht, dat het voor de bouwer weinig uitmaakt of hij de woningen in Steenwijk bouwt of 100 km verderop.

Grootste verschil zal dan komen doordat de extra's die de bouwer toevoegt op een dure locatie de woningwaarde meer verhoogt dan op een goedkope locatie. Als elke 10k extra bouwkosten leidt tot 20k meer woningwaarde, dan is het voor die bouwer interessanter om vooral duurdere woningen te bouwen. Zodat het voor die bouwer aantrekkelijk wordt om op een dure locatie die uitbouw, dakkapel, extra badkamer etc. al in de standaardwoning mee te nemen. Wat maakt dat je niet alleen vanwege de locatie meer betaalt, maar ook vanwege de 'luxere' uitvoering van de woning.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 9 september 2026 @ 09:56:
Sterker nog, als die woning voor 8 ton verkocht zou kunnen worden, dan zal vanwege de residuele grondwaardeberekening de bouwgrond ook tegen een zodanig hoge prijs worden verkocht, dat het voor de bouwer weinig uitmaakt of hij de woningen in Steenwijk bouwt of 100 km verderop.

Maar dat is dus een politieke keuze, daar kan die projectontwikkelaar niets aan doen. Die houdt onder de streep ruwweg evenveel over aan dat huis in Steenwijk als aan hetzelfde huis rond Utrecht. Marktwerking betreft hier alleen de bouw zelf, wat men kan bieden voor welk bedrag (de 'gratis' uitbouw is daar een mooi voorbeeld van).

Bouwrijp maken zal in Steenwijk niet 3x zo duur zijn, voor grond die in bezit is van een gemeente is het dus gewoon een politieke keuze om het onderste uit de kan te willen als mensen dat ervoor willen betalen.

[Rubbergrover1]

hoevenpe schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:05:
[...]

Maar dat is dus een politieke keuze, daar kan die projectontwikkelaar niets aan doen. Die houdt onder de streep ruwweg evenveel over aan dat huis in Steenwijk als aan hetzelfde huis rond Utrecht. Marktwerking betreft hier alleen de bouw zelf, wat men kan bieden voor welk bedrag (de 'gratis' uitbouw is daar een mooi voorbeeld van).

Bouwrijp maken zal in Steenwijk niet 3x zo duur zijn, voor grond die in bezit is van een gemeente is het dus gewoon een politieke keuze om het onderste uit de kan te willen als mensen dat ervoor willen betalen.

Het is niet het onderste uit de kan halen, maar simpelweg ervoor zorgen dat niet de eerste koper er met de buit vandoor gaat. Ik heb liever dat de overheid een paar ton meer verdient op die woning dan dat de eerste kopers op het moment dat ze de sleutel krijgen een paar ton extra overwaarde hebben.

[hoevenpe]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:08:
Het is niet het onderste uit de kan halen, maar simpelweg ervoor zorgen dat niet de eerste koper er met de buit vandoor gaat.

Welke 'buit', als je genoeg betaalbaar aanbod aan de woningvoorraad toevoegd zullen de prijzen eromheen ook dalen. Als iedereen die dat wil voor zeg 450k een leuke tussenwoning en voor 700k een tweekapper kan kopen zal bestaande bouw fors in vraagprijs moeten zakken. Dat willen 'we' toch?

Het kan blijkbaar wel: die paar ton gaat nu naar de lokale en regionale overheid, niet naar projectontwikkelaars of grondspeculanten.

[Sport_Life]

aljooge schreef op woensdag 9 september 2026 @ 09:17:
[...]

ik begrijp deze redenatie niet. Als de babyboom generatie weg valt komt er toch een woning vrij? Degene die erft heeft al een huis, dus staat er eentje leeg en kan er 1 de markt op.

Ik doelde op de geldstroom.

Als de rente komende jaren gaat dalen dan is het een perfect storm voor ongekende prijsstijgingen.

Toen ik in 2019 een appartement verkocht dacht ik dat we de grootste stijging al gehad hadden (30% in 5 jaar tijd), maar dit viel in het niets bij de stijging die daarna volgde.
Datzelfde effect verwacht ik komende decennia.

Iedereen die nu een huis heeft mag zich gelukkig prijzen .

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 09-09-2026 10:23 ]

[Sport_Life]

Ypuh schreef op woensdag 9 september 2026 @ 09:22:
Ons nieuwbouwproject (3-kamer appartementen van 80-100m2, dorp provincie Utrecht) is na bijna een jaar ook nog steeds niet uitverkocht. De projectontwikkelaar heeft alle resterende woningen opgekocht zodat de bouw kan starten, maar het is mij ook nog onduidelijk waarom precies.

Wellicht voor de verhuur?
Voor particulieren is het niet zo interessant meer vanwege box 3, voor grote partijen die ergens hun geld moeten stallen wel.

In onze wijk worden appartementen gebouwd van 15-30m2, ik weet ook niet of dat nou een goede oplossing is.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 09-09-2026 10:29 ]

[Rubbergrover1]

Ypuh schreef op woensdag 9 september 2026 @ 09:22:
Ons nieuwbouwproject (3-kamer appartementen van 80-100m2, dorp provincie Utrecht) is na bijna een jaar ook nog steeds niet uitverkocht. De projectontwikkelaar heeft alle resterende woningen opgekocht zodat de bouw kan starten, maar het is mij ook nog onduidelijk waarom precies.

Dat is een toch wel vaak onderschatte reden waarom de bouw van woningen veel tijd kost. En de hoeveelheid nieuwbouw tegenvalt. Ontwikkelaars willen en kunnen niet beginnen met bouwen voordat bv 70% van de woningen verkocht is. Omdat ze niet het (financiële) risico kunnen nemen dat ze met te veel woningen blijven zitten en ze die met te veel verlies moeten verkopen. En die ontwikkelaars gaan niet te veel andere, vergelijkbare, projecten te koop zetten voordat in dat eerste project voldoende verkocht is. Omdat je niet je eigen glazen in moet gooien en niets hebt aan twee half verkochte projecten.

Dat betekent dat zelfs als je als overheid vandaag besluit om op locatie X 50.000 woningen te bouwen, de bouw en verkoop alsnog maar mondjesmaat zal gebeuren. Tenzij je als overheid zou besluiten om bv die woningen zelf als tussenpersoon 'op te kopen' of anderszins het financiële risico voor de verkoop van die woningen zou willen nemen. Daarmee zou je écht de bouw op gang kunnen helpen.

[Paprika]

hoevenpe schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:13:
[...]

Welke 'buit', als je genoeg betaalbaar aanbod aan de woningvoorraad toevoegd zullen de prijzen eromheen ook dalen. Als iedereen die dat wil voor zeg 450k een leuke tussenwoning en voor 700k een tweekapper kan kopen zal bestaande bouw fors in vraagprijs moeten zakken. Dat willen 'we' toch?

Het kan blijkbaar wel: die paar ton gaat nu naar de lokale en regionale overheid, niet naar projectontwikkelaars of grondspeculanten.

Dat kan niet overal natuurlijk. Dat ze ergens in het noord oosten een project niet verkocht krijgen met in totaal 33 huizen is natuurlijk niet zo relevant voor de steden in de randstad (waar dus hoofdzakelijk appartementen worden gebouwd) waar men inmiddels op schaal van wijken bouwt, gezien de steden nou eenmaal al lang vol zijn. Neem bijvoorbeeld Merwedekanaalzone waar men schaalt met 10,000 woningen en zo’n 24,000 inwoners. Zet daar huizen als deze neer en je haalt de 1,000 woningen niet eens, terwijl de vraag nog ruim boven die 10,000 zit.

En daarnaast, stedelijke gemeenten hebben ook nog altijd de grootste schulden en gaten in de begroting (voor Utrecht zijn de uitgaven 2,1 miljard voor 2025, zo’n 5,600 per inwoner). Utrecht zit na meevallers alsnog op -28 miljoen verlies in 1 jaar. Amsterdam zal per 2029 een schuld van 10 miljard hebben en een jaarlijkse rente op deze schuld van alleen al 242 miljoen. Laat deze locaties alstublieft deze problemen nog maar iets dempen door de grondprijzen hoog te houden zolang men dat er wel voor overheeft. Als dat geld naar de winner van de loting gaat (zie @Rubbergrover1), gaan we ook nog cadeautjes weggeven op rekening van de gemeente - en indirect - alle andere bewoners.

[Paprika]

Sport_Life schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:25:
[...]

In onze wijk worden appartementen gebouwd van 15-30m2, ik weet ook niet of dat nou een goede oplossing is.

Noemen ze het daadwerkelijk appartementen? Dit verdient toch niet meer dan de benaming studio (of kamer)…

[Sport_Life]

Paprika schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:46:
[...]

Noemen ze het daadwerkelijk appartementen? Dit verdient toch niet meer dan de benaming studio (of kamer)…

Tot 40m2 inderdaad studio, vanaf 40m2 zijn het appartementen. 7.514 euro per m2 VON.

[Shadow_Agent]

Paprika schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:46:
[...]

Noemen ze het daadwerkelijk appartementen? Dit verdient toch niet meer dan de benaming studio (of kamer)…

Bezemkast zou ik willen zeggen
Wat kost zoiets vraag ik mij dan af? @Sport_Life

[kx22]

hoevenpe schreef op woensdag 9 september 2026 @ 08:21:
[...]

De reeds verkochte tweekappers gingen voor max 520k over de toonbank, wat aangeeft dat het weldegelijk mogelijk is om leuke huizen te kunnen bouwen voor dat soort bedragen.

Als RoosdomTijhuis dat in Steenwijk voor die bedragen kan dan zijn bouwkosten imo niet echt het probleem, 100km extra rijden gaat geen tonnen verschil maken. Zelfs als de grond een ton meer kost zou zo'n 'onverkoopbare' tussenwoning met gratis uitbouw in de randstad maximaal 500k hoeven te kosten.

Het kan wel...

Voor max een ton verschil zou ik niet in een tussenwoning gaan zitten tov 2kapper

[gambieter]

Shadow_Agent schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:57:
Bezemkast zou ik willen zeggen
Wat kost zoiets vraag ik mij dan af? @Sport_Life

In Houten hebben ze dit: https://www.funda.nl/deta...onderdoor-5-201/44411250/ en dit: https://www.funda.nl/detail/17216246 (bovenwoning)

Gericht op yuppies, prijs ongeveer €300k+. Maar Houten is duur.

Zie de tweede, de bovenwoning:

Met uitklaptafel en uitklapbed

[ Voor 20% gewijzigd door gambieter op 09-09-2026 11:31 ]

[kx22]

Sport_Life schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:19:
[...]

Ik doelde op de geldstroom.

Als de rente komende jaren gaat dalen dan is het een perfect storm voor ongekende prijsstijgingen.

Toen ik in 2019 een appartement verkocht dacht ik dat we de grootste stijging al gehad hadden (30% in 5 jaar tijd), maar dit viel in het niets bij de stijging die daarna volgde.
Datzelfde effect verwacht ik komende decennia.

Iedereen die nu een huis heeft mag zich gelukkig prijzen .

Anderzijds komt er tegen die tijd juist veel huizen vrij.
De Babyboomers bezitten volgens Gemini ongeveer 30% van alle woningen.
Dus ja er komt veel geld vrij, maar ook veel huizen.
Grote aanbod = lagere prijzen.

[hoevenpe]

gambieter schreef op woensdag 9 september 2026 @ 11:25:
In Houten hebben ze dit

Voor de duidelijkheid: boven en beneden zijn twee aparte 'huizen'...

[gambieter]

hoevenpe schreef op woensdag 9 september 2026 @ 11:29:
Voor de duidelijkheid: boven en beneden zijn twee aparte 'huizen'...

Ja, dat had erbij gemoeten . Heb het erbij gezet.

Valt me nog mee dat ze het geen penthouse noemen

[ Voor 16% gewijzigd door gambieter op 09-09-2026 11:41 ]

[aljooge]

gambieter schreef op woensdag 9 september 2026 @ 11:25:
[...]

In Houten hebben ze dit: https://www.funda.nl/deta...onderdoor-5-201/44411250/ en dit: https://www.funda.nl/detail/17216246 (bovenwoning)

Gericht op yuppies, prijs ongeveer €300k+. Maar Houten is duur.

Zie de tweede, de bovenwoning:
[Afbeelding]
Met uitklaptafel en uitklapbed
[Afbeelding]
[Afbeelding]

Hier kan je onmogelijk je was doen. Laat staan een gezin stichten. Dat voor 325k.

[Paprika]

aljooge schreef op woensdag 9 september 2026 @ 11:45:
[...]

Hier kan je onmogelijk je was doen. Laat staan een gezin stichten. Dat voor 325k.

Eentje heeft een kelderruimte van 15m2. Daar kun je prima je was doen en de andere heeft een gedeelde wasruimte (zie foto's). Overigens spreken beide een individu aan in de tekst en niet een gezin, dus dat zal het probleem niet zijn. Startersinkomen en een zakgeld van de familie erbij (of helemaal door de familie betaald) zal sowieso wel de doelgroep zijn.





Je mag bij deze wel dagelijks je spiegel schoonmaken na het douchen gok ik zo, maar dat is meer iets voor Wat er nou weer voor een pand te koop staat... Jaargang 2026.

[ Voor 41% gewijzigd door Paprika op 09-09-2026 11:52 ]

[Paprika]

Hoewel de woningmarkt afkoelt doordat er meer huizen worden aangeboden, blijven de prijzen dit en volgend jaar stijgen. Er komen wel meer woningen op de markt, maar het aanbod is niet groot genoeg om aan de vraag te voldoen. Wel neemt de prijsstijging geleidelijk af.

De woningmarkt blijkt "robuuster" dan gedacht, schrijft de Rabobank woensdag op basis van nieuw onderzoek.

https://www.nu.nl/economi...ndanks-groter-aanbod.html
https://www.rabobank.nl/k...prijzen-stijgen-wel-licht

[ Voor 14% gewijzigd door Paprika op 09-09-2026 12:10 ]

[tajigox]

Die woningen in Steenwijk hebben een heel ander probleem dat niet gemeld wordt in de media. Ook daar zouden woningen in dit prijssegment direct verkocht moeten zijn. Echter wordt dit gebouwd op een terrein met serieuze bodemverontreiniging en daar zijn al best was lokale nieuwsberichten over te vinden.

Daarbij vind ik huizen gebouwd Roosdom Tijhuis vaak erg onaantrekkelijk. Tenminste hier in de regio.

[alexbl69]

tajigox schreef op woensdag 9 september 2026 @ 12:47:
Die woningen in Steenwijk hebben een heel ander probleem dat niet gemeld wordt in de media. Ook daar zouden woningen in dit prijssegment direct verkocht moeten zijn. Echter wordt dit gebouwd op een terrein met serieuze bodemverontreiniging en daar zijn al best was lokale nieuwsberichten over te vinden.

Daarbij vind ik huizen gebouwd Roosdom Tijhuis vaak erg onaantrekkelijk. Tenminste hier in de regio.

Toch wel bijzonder dat dit nergens gemeld wordt. Zegt ook wel iets over de staat van onze journalistiek. Lekker overtikken zonder ook maar één belletje te plegen of er misschien een andere oorzaak is.

[Shadow_Agent]

tajigox schreef op woensdag 9 september 2026 @ 12:47:
Die woningen in Steenwijk hebben een heel ander probleem dat niet gemeld wordt in de media. Ook daar zouden woningen in dit prijssegment direct verkocht moeten zijn. Echter wordt dit gebouwd op een terrein met serieuze bodemverontreiniging en daar zijn al best was lokale nieuwsberichten over te vinden.

Daarbij vind ik huizen gebouwd Roosdom Tijhuis vaak erg onaantrekkelijk. Tenminste hier in de regio.

Dat verklaart niet alles want schijnbaar verkopen de andere woningen in dit project wel. Dus valt het niet af te schuiven op grondvervuiling. Heb je het dan trouwens over het IceBear terrein?

[Kalentum]

alexbl69 schreef op woensdag 9 september 2026 @ 13:28:
[...]

Toch wel bijzonder dat dit nergens gemeld wordt. Zegt ook wel iets over de staat van onze journalistiek. Lekker overtikken zonder ook maar één belletje te plegen of er misschien een andere oorzaak is.

En hier ook vervuiling? https://roosdomtijhuis.nl...de-noordzyde-te-dirksland
En hier? https://roosdomtijhuis.nl...erakker-te-assen/agricola

Het artikel gaat over stagnerende nieuwbouwmarkt in het algemeen en zoekt de oorzaken dus niet in 1 specifiek woningbouwproject.

[ Voor 5% gewijzigd door Kalentum op 09-09-2026 13:57 ]

[Ypuh]

Sport_Life schreef op woensdag 9 september 2026 @ 10:19:
Als de rente komende jaren gaat dalen dan is het een perfect storm voor ongekende prijsstijgingen.

Ik vind het ook een bizarre gedachte dat de gemiddelde woningprijs nog steeds stijgende is, ondanks de gestegen rente.

Sites als Nu.nl publiceren dat prijsstijgen afvlakken en nu nog maar 4% bedragen, maar diezelfde woning is alleen al 30k duurder geworden door de hogere rente. Voor starters zijn woningen nu alweer 10% duurder om aan te schaffen een jaar geleden.

Met nieuwbouw die stroef loopt en daarmee oplopend woningtekort, ben ik ook bang voor een perfect storm als de rentes zouden dalen. Tegelijkertijd ben ik er niet gerust op dat rentes dalen. Geopolitiek is zijn het onzekere tijden.

[ Voor 14% gewijzigd door Ypuh op 09-09-2026 17:08 ]

[Draakje5]

gambieter schreef op woensdag 9 september 2026 @ 11:25:
[...]

In Houten hebben ze dit: https://www.funda.nl/deta...onderdoor-5-201/44411250/ en dit: https://www.funda.nl/detail/17216246 (bovenwoning)

Gericht op yuppies, prijs ongeveer €300k+. Maar Houten is duur.

Zie de tweede, de bovenwoning:
[Afbeelding]
Met uitklaptafel en uitklapbed
[Afbeelding]
[Afbeelding]

Hoe kom je de woning binnen, via je balkon?

Wat een belachelijke prijs voor 33m2. En dan ook nog 5 meter naast het treinspoor.

[Shadow_Agent]

Ypuh schreef op woensdag 9 september 2026 @ 17:04:
[...]

Ik vind het ook een bizarre gedachte dat de gemiddelde woningprijs nog steeds stijgende is, ondanks de gestegen rente. Sites als Nu.nl publiceren dat prijsstijgen afvlakken en nu nog maar 4% bedragen, maar diezelfde woning is alleen al 30k duurder geworden door de hogere rente. Voor starters zijn woningen nu alweer 10% duurder om aan te schaffen een jaar geleden.

in het ervaringen met het verkopen van je woning topic staan voorbeelden van enkele (2 of 3) biedingen die dan alsnog x% boven de vraagprijs zijn. Zelfs iemand die schrijft 1 bieding te hebben ontvangen maar wel boven de vraagprijs. Zolang er nog steeds boven de vp geboden wordt zal er nog geen kentering plaatsvinden. Echter, het tij lijkt mij wel iets te keren en mensen zullen toch door gaan hebben dat je niet meer standaard 20 of 30% hoeft te overbieden en zelfs kunt gaan onderbieden als een woning (vaak de duurdere segmenten) al langer te koop staan. Hier in de buurt ook een woning, staat al maanden te koop voor veel geld. Als die eigenaar er echt vanaf wil/moet zal die moeten zakken in prijs. Ik vermoed dat je dus over enkele maanden mogelijk wel een bericht kunt verwachten dat de afvlakking is omgedraaid in dalende prijzen in bepaalde segmenten.

Zeker gezien de geopolitieke situatie is er geen reden om aan te nemen dat de rentes de komende tijd gaan dalen en eerder zullen stijgen. Daarbij komt aanbod van nieuwbouw en op wat langere termijn oudere generatie die komt te overlijden waardoor ook huizen gaan vrijkomen.

Hoe dan ook: voor starters is de markt vrijwel onmogelijk te betreden. Zeker als je de voorbeelden hierboven ziet van die "woningen" van 30m2 voor 3 ton ....

[Shadow_Agent]

Draakje5 schreef op woensdag 9 september 2026 @ 17:09:
[...]

Hoe kom je de woning binnen, via je balkon?

Wat een belachelijke prijs voor 33m2. En dan ook nog 5 meter naast het treinspoor.

"Ideale ligging nabij openbaar vervoer!"

/makelaar

[gambieter]

Draakje5 schreef op woensdag 9 september 2026 @ 17:09:
Hoe kom je de woning binnen, via je balkon?

https://www.funda.nl/deta...-c/17216246/media/foto/33

Via het balkon inderdaad.

[Immutable]

Ypuh schreef op woensdag 9 september 2026 @ 17:04:
[...]

Ik vind het ook een bizarre gedachte dat de gemiddelde woningprijs nog steeds stijgende is, ondanks de gestegen rente.

Sites als Nu.nl publiceren dat prijsstijgen afvlakken en nu nog maar 4% bedragen, maar diezelfde woning is alleen al 30k duurder geworden door de hogere rente. Voor starters zijn woningen nu alweer 10% duurder om aan te schaffen een jaar geleden.

Met nieuwbouw die stroef loopt en daarmee oplopend woningtekort, ben ik ook bang voor een perfect storm als de rentes zouden dalen. Tegelijkertijd ben ik er niet gerust op dat rentes dalen. Geopolitiek is zijn het onzekere tijden.

Niet zo heel gek.
Je rentes blijven gelijk of gaan iets omhoog. Salarissen blijven gelijk of gaan ietsje omhoog.
Maar het grootste punt waarom huizen steeds duurder worden is, omdat er afgelost word ELKE MAAND. En dan mensen SPAREN voor een huis ELKE maand. (Helemaal nu steeds minder mensen aflossingsvrije hypotheken hebben gaat aflossing dus harder en pusht de prijzen omhoog.)

En dat dat opgebouwde geld weer de stenen en gaat, en daardoor weer meer kunnen lenen en de huizenprijzen weer verder omhoog gaat.

Dit kan dus zelfs als de rentes omhoog gaan, en de salarissen niet stijgen. PUUR door SPAREN & AFLOSSEN.
Dit in combinatie natuurlijk extreem lage elasticiteit in de huizenprijzen.(Elke Euro pusht de huizenprijzen omhoog.)

Probleem is alleen dat onze economie hieronder gebukt gaat, want dat betekend dat mensen minder uitgeven aan de reële economie. En al het geld in dode bakstenen gaat zitten.
En dat geld had ook geïnvesteerd kunnen worden of uitgegeven worden aan goederen.

Leuke video ook hierover:

[ Voor 9% gewijzigd door Immutable op 09-09-2026 18:26 ]

[kx22]

Immutable schreef op woensdag 9 september 2026 @ 18:23:
[...]


Probleem is alleen dat onze economie hieronder gebukt gaat, want dat betekend dat mensen minder uitgeven aan de reële economie. En al het geld in dode bakstenen gaat zitten.
En dat geld had ook geïnvesteerd kunnen worden of uitgegeven worden aan goederen.

Volgens CBS besteden we juist meer dan 10 en 20 jaar geleden (incl inflatie meegenomen) en investeren we ook meer (omdat het makkelijker is)

Ik ben ook niet mee eens betreft aflossen. Er zijn genoeg landen waar mensen hun best doen om hun woning zsm af te lossen. In NL loont het niet, maar toch stijgen hier de huizenprijzen het hardst.

We zijn gewoon een populair land om te wonen en hebben in algemeen veel geld.

[Sport_Life]

Aflossen?

[GoldenSample]

Immutable schreef op woensdag 9 september 2026 @ 18:23:
[...]

Niet zo heel gek.
Je rentes blijven gelijk of gaan iets omhoog. Salarissen blijven gelijk of gaan ietsje omhoog.
Maar het grootste punt waarom huizen steeds duurder worden is, omdat er afgelost word ELKE MAAND. En dan mensen SPAREN voor een huis ELKE maand. (Helemaal nu steeds minder mensen aflossingsvrije hypotheken hebben gaat aflossing dus harder en pusht de prijzen omhoog.)

En dat dat opgebouwde geld weer de stenen en gaat, en daardoor weer meer kunnen lenen en de huizenprijzen weer verder omhoog gaat.

Dit kan dus zelfs als de rentes omhoog gaan, en de salarissen niet stijgen. PUUR door SPAREN & AFLOSSEN.
Dit in combinatie natuurlijk extreem lage elasticiteit in de huizenprijzen.(Elke Euro pusht de huizenprijzen omhoog.)

Probleem is alleen dat onze economie hieronder gebukt gaat, want dat betekend dat mensen minder uitgeven aan de reële economie. En al het geld in dode bakstenen gaat zitten.
En dat geld had ook geïnvesteerd kunnen worden of uitgegeven worden aan goederen.

Leuke video ook hierover:

[YouTube: Netherlands Housing Crisis Explained | The Rentier Black Hole]

Jup. Blijf dit altijd zo verbazingwekkend vinden, het is toch al jaar en dag bekend dat elke vorm van meer geld dat mensen hebben voor een woning (of het nu een jubelton is, erfenis, gedaalde rente, verhoogde leenruimte of salarisverhoging is) de prijzen omhoog stuwt?

Aangzien de politiek nogsteeds niet los komt van het heilige markt geloof en überhaupt nog dogmatisch geloven dat een tekort van 2% aan woningen ideaal is, blijft de volkshuisvesting crisis bestaan. Op landelijk niveau is het enige waar je naar hoeft te kijken op korte en middellange termijn de hoeveelheid geld die mensen beschikbaar hebben voor huisvesting.

kx22 schreef op woensdag 9 september 2026 @ 18:42:
[...]

Volgens CBS besteden we juist meer dan 10 en 20 jaar geleden (incl inflatie meegenomen) en investeren we ook meer (omdat het makkelijker is)

Ik ben ook niet mee eens betreft aflossen. Er zijn genoeg landen waar mensen hun best doen om hun woning zsm af te lossen. In NL loont het niet, maar toch stijgen hier de huizenprijzen het hardst.

We zijn gewoon een populair land om te wonen en hebben in algemeen veel geld.

Veel mensen lossen (semi verplicht) alsnog wel delen af hè. Echt volledig aflossingsvrij zie je weinig meer. Verder is die overwaarde voor huizenbezitters natuurlijk een vliegwiel. Door de lagere loan to value neemt de leenruimte nog wat extra toe.

We zijn gewoon een land waar we op partijen stemmen die het een top idee vinden om een permanente volkshuisvestingscrisis te hebben en banken omzet te garanderen. Soms neemt de ernst van die crisis wat af en soms neemt deze toe.

[ Voor 27% gewijzigd door GoldenSample op 09-09-2026 18:57 ]

[Fr33z]

kx22 schreef op woensdag 9 september 2026 @ 11:27:
[...]

Anderzijds komt er tegen die tijd juist veel huizen vrij.
De Babyboomers bezitten volgens Gemini ongeveer 30% van alle woningen.
Dus ja er komt veel geld vrij, maar ook veel huizen.
Grote aanbod = lagere prijzen.

waarom.denk.je dat? er zijn niet ineens een miljoen minder inwoners in NL toch? die huizen staan er al en worden nu door 1 persoon bewoond en als die overlijdt komt het te koop en wordt het door 1 of max 2 personen gekocht. Netto effect qua beschikbaarheid van huizen zie ik niet, jij wel?

we zitten nu op jaarlijks ~170.000 overlijdens ( https://allecijfers.nl/sterfte/ ) in NL en circa 240.000 verkochtte woningen. Stel dat het ineens echt HARD gaat en er overlijden 20% meer mensen dan heb je het over 34000 mensen. Stel.die hebben allemaal een koophuis (is niet zo) dan heb je mogelijk 10-15% meer huizen te koop dat jaar. Gaat dat echt de prijzen beinvloeden denk.je?

[kx22]

Fr33z schreef op woensdag 9 september 2026 @ 21:31:
[...]

waarom.denk.je dat? er zijn niet ineens een miljoen minder inwoners in NL toch? die huizen staan er al en worden nu door 1 persoon bewoond en als die overlijdt komt het te koop en wordt het door 1 of max 2 personen gekocht. Netto effect qua beschikbaarheid van huizen zie ik niet, jij wel?

we zitten nu op jaarlijks ~170.000 overlijdens ( https://allecijfers.nl/sterfte/ ) in NL en circa 240.000 verkochtte woningen. Stel dat het ineens echt HARD gaat en er overlijden 20% meer mensen dan heb je het over 34000 mensen. Stel.die hebben allemaal een koophuis (is niet zo) dan heb je mogelijk 10-15% meer huizen te koop dat jaar. Gaat dat echt de prijzen beinvloeden denk.je?

Alle boomers bezitten momenteel ongeveer 30% van de koopwoningen.
Er zijn 4,7m koopwoningen in NL. Dat zijn 1,4 miljoen boomer koopwoningen die binnen nu en 20 jaar te koop worden (ik ga vanuit dat de boomers 100 jaar max worden).

We komen nu 400k woningen tekort. De rijksoverheid wilt in aankomende 15 jaar ongeveer 900k woningen erbij bouwen.
Dan zitten we straks met een overschot en dat zal ervoor zorgen dat het aanbod groter is dan de vraag.
Tenzij we naar 20m inwoners gaan (Iets wat ik niet erg zou vinden).

-----------
een ander iets waar ik over nadenk:
We hebben ook een schreeuwend tekort omdat er in NL enorm veel eenpersoonshuishoudens zijn. zo een 40% hiervan heeft een woning. De trend is dat dit zich doorzet naar 72%. Dus ik snap wel dat er veel kleine woningen worden gemaakt voor 1 persoon.

Maar of dit goed is voor de mens...
We raken zo steeds meer geïsoleerd en op onszelf.

[ Voor 12% gewijzigd door kx22 op 10-09-2026 06:59 ]

[Kalentum]

kx22 schreef op donderdag 10 september 2026 @ 06:53:
[...]

een ander iets waar ik over nadenk:
We hebben ook een schreeuwend tekort omdat er in NL enorm veel eenpersoonshuishoudens zijn. zo een 40% hiervan heeft een woning. De trend is dat dit zich doorzet naar 72%. Dus ik snap wel dat er veel kleine woningen worden gemaakt voor 1 persoon.

Maar of dit goed is voor de mens...
We raken zo steeds meer geïsoleerd en op onszelf.

72% van de huishoudens eenpersoons? Prognose van CBS is minder dramatisch: 42% in 2035

De groei komt ook door ouderen. Als de partner sterft wordt meerpersoonshuishouden opeens een eenpersoonshuishouden.

[Rubbergrover1]

kx22 schreef op donderdag 10 september 2026 @ 06:53:
[...]

Alle boomers bezitten momenteel ongeveer 30% van de koopwoningen.
Er zijn 4,7m koopwoningen in NL. Dat zijn 1,4 miljoen boomer koopwoningen die binnen nu en 20 jaar te koop worden (ik ga vanuit dat de boomers 100 jaar max worden).

We komen nu 400k woningen tekort. De rijksoverheid wilt in aankomende 15 jaar ongeveer 900k woningen erbij bouwen.
Dan zitten we straks met een overschot en dat zal ervoor zorgen dat het aanbod groter is dan de vraag.
Tenzij we naar 20m inwoners gaan (Iets wat ik niet erg zou vinden).

Dat sommetje klopt alleen als er geen nieuwe huishoudens bij komen. En alle jongeren dus nog 15-20 jaar thuis blijven wonen. Dat is niet het geval. Ieder jaar gaan rond de 200.000 jongeren het huis verlaten (zoveel jongeren zitten er ongeveer in iedere jaarlaag). Waarvan een aantal jaar later grofweg de helft samenwoont(*). Als we dan voor het gemak uitgaan van 150.000 nieuwe huishoudens vanuit de jongeren, zit je na 15 jaar aan een instroom die ruim boven de 2 miljoen huishoudens ligt. En na 20 jaar op 3 miljoen huishoudens. Daar kunnen die 1,4 miljoen Boomer-woningen niet tegenop.

(*) Van 18-25 jaar gaat het om 8% van de mensen, tussen 25-35 woont iets meer dan de helft samen. Voor het gemak ga ik uit van 50% samenwonen voor de hele groep, wat dus een kwart minder huishoudens dan jongeren betekent. In de praktijk zal het totale percentage samenwoners dus lager zal zijn.

[tajigox]

kx22 schreef op donderdag 10 september 2026 @ 06:53:
[...]

Alle boomers bezitten momenteel ongeveer 30% van de koopwoningen.
Er zijn 4,7m koopwoningen in NL. Dat zijn 1,4 miljoen boomer koopwoningen die binnen nu en 20 jaar te koop worden (ik ga vanuit dat de boomers 100 jaar max worden).

We komen nu 400k woningen tekort. De rijksoverheid wilt in aankomende 15 jaar ongeveer 900k woningen erbij bouwen.
Dan zitten we straks met een overschot en dat zal ervoor zorgen dat het aanbod groter is dan de vraag.
Tenzij we naar 20m inwoners gaan (Iets wat ik niet erg zou vinden).

-----------
een ander iets waar ik over nadenk:
We hebben ook een schreeuwend tekort omdat er in NL enorm veel eenpersoonshuishoudens zijn. zo een 40% hiervan heeft een woning. De trend is dat dit zich doorzet naar 72%. Dus ik snap wel dat er veel kleine woningen worden gemaakt voor 1 persoon.

Maar of dit goed is voor de mens...
We raken zo steeds meer geïsoleerd en op onszelf.

Het hele idee dat 'we straks met een overschot' zitten is de hoofdreden waarom we in deze situatie zitten. De rekenmodellen lieten zien dat de bevolking zou krimpen rond 2030 en daarom is er vanaf 2000 niet volop op nieuwe woningen bouwen ingezet.

De rekenmodellen bleken helaas de fout en heeft de immigratie vanuit met name van binnen de EU sterk onderschat en die immigratie wordt niet minder natuurlijk met de slechte omstandigheden voor jongeren in Zuid-Europa.

[hoevenpe]

tajigox schreef op donderdag 10 september 2026 @ 09:27:
Het hele idee dat 'we straks met een overschot' zitten is de hoofdreden waarom we in deze situatie zitten. De rekenmodellen lieten zien dat de bevolking zou krimpen rond 2030 en daarom is er vanaf 2000 niet volop op nieuwe woningen bouwen ingezet.

Precies dit was de reden dat Stef Blok zei dat de woningmarkt 'af' was, men van grote Vinexwijken zich meer op open plekken en kleine projecten ging richten.

Besef dat toen veel huizen onverkocht leeg stonden en de huizenprijzen fors daalden. Zo gek waren deze scenario's niet, je moet als overheid ergens op plannen.