Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[coelho]

coelho schreef op woensdag 30 oktober 2019 @ 21:58:
Verhaal over zus die zelf niet kan kopen en mijn plan om uit te zoeken of het haalbaar is voor haar te kopen en haar vervolgens binnen de huursubsidiegrens te laten huren

Stap 1 is gezet: De bank heeft laten weten dat een extra hypotheek mogelijk is op basis van ons inkomen. Willen max. 85% van de waarde in verhuurde staat financieren. (vraag: iemand een vuistregel hoe die te bepalen is? Uiteindelijk zal er een taxatie gedaan moeten worden, maar hoe verhoudt de waarde verhuurde staat zich met de taxatie van de woning wanneer je deze zelf bewoont?)

Rente zou 3% voor 10 jaar zijn, financiering uitsmeren over 30 jaar geen probleem. Helaas alleen op basis van annuïtair of lineair, ik had liever aflossingsvrij gehad om zelf ook flexibiliteit te hebben.

Ouders zijn inmiddels op de hoogte gebracht en willen helpen waar nodig, van bijdrage aan mee te brengen eigen geld dmv onderhandse lening, tot klussen en 'sociale druk' en in noodgevallen hulp om te zorgen dat de huur tijdig betaald blijft worden.

En met een nieuwe schuld in box 3 compenseer ik straks ook enigszins het achterlijk hoge percentage vermogensbelasting dat per 2022 over beleggingen betaald moet worden...

Stap 2 ben ik mee bezig: In kaart proberen te brengen welke kosten er nog meer bij komen kijken. Zowel aan de vaste lasten kant (opstalverzekering, OZB) als aan de reserveringenkant (onderhoud). Al is die laatste een schatting.

Zaken als GLW, TV en Internet, gemeentelijke belastingen buiten OZB kunnen volgens mij allemaal rechtstreeks door de huurder geregeld worden, daar hoef ik als verhuurder niet tussen te zitten.


Mochten jullie nog op- of aanmerkingen hebben, dan hoor ik het graag. Zoals gezegd, het is een nieuwe wereld waar ik instap en het is de bedoeling om het verhaal rond te krijgen binnen de sociale huurgrens, dus enige marge die je normaal bij een beleggingspand hebt, kan hier nauwelijks ingebouwd worden...


_{P.S. Wat is het verhaal achter de pixel user icons? Ik zie er hier ook steeds meer.}

[Aghanim]

Baytep schreef op zondag 10 november 2019 @ 22:28:
@Aghanim dat zijn hoge bedragen. Ben je zo ver verwijderd van de datum dat de rente wijzigd?

en (niet persoonlijk) ik vind het ook raar dat mensen HRA krijgen over de afkoopboete... dat komt er via via op neer dat de belastingbetaler opdraait voor het risico van de hypotheeknemer

De hypotheek is nu 3 jaar oud dus in principe heb ik nog een looptijd van 27 jaar. Plan is om de hypotheek in maximaal 10 jaar af te lossen. Dat zou feitelijk moeten lukken als het lukt om op deze manier door te gaan. Voor mij is hypotheekvrij zijn een gevoel waarvan ik nu denk dat het me veel rust geeft om vrijer te zijn in het nemen van besluiten.

[Verwijderd]

coelho schreef op maandag 11 november 2019 @ 12:28:
vraag: iemand een vuistregel hoe die te bepalen is? Uiteindelijk zal er een taxatie gedaan moeten worden, maar hoe verhoudt de waarde verhuurde staat zich met de taxatie van de woning wanneer je deze zelf bewoont?

De Belastingdienst heeft hier een methode voor. Dit wordt gebruikt voor Box 3 belasting, erf-/schenkbelasting etc.
Of de bank ook zo rekent weet ik niet, maar het is misschien een startpunt.

Verder: mooi als je het geregeld krijgt!

[de Peer]

jmderonde schreef op maandag 11 november 2019 @ 12:06:
[...]

Let op dat je ook je WOZ waarde bij een aantal hypothekers in kan brengen. In mijn geval was mijn flink gestegen WOZ brief voldoende om bij Florius de risico opslag te laten zakken. Toch snel verdiend.

Had ik nagekeken inderdaad, echter is bij ons WOZ véél te laag (275k ipv 380k) om de renteverlaging te kunnen doorvoeren.

[Baytep]

@coelho
De methode van @kpg kun je prima aanhouden. Je gebruikt het enkel om je eigen puzzel rond te krijgen.

Let er wel op dat deze methode ook gebruikt wordt om je toegenomen bezit in box 3 te bepalen.
Aangezien dit als "niet spaarrekening" vermogen wordt gezien wordt het vermogen hoger belast dan het voordeel dat je van de hypotheek hebt (iets van 5.5% vs 3.3% aftrek), dus box 3 neutraal redt je waarschijnlijk niet, maar het is geen showstopper.

vaste lasten he je wel als eigenaar. Dit zijn vooral verzekering / gemeentelijke belastingen / VVE bijdrage. Die eerste twee zijn waarschijnlijk minder dan 500 Euro per jaar

[gr8-jen]

de Peer schreef op maandag 11 november 2019 @ 13:07:
[...]

Had ik nagekeken inderdaad, echter is bij ons WOZ véél te laag (275k ipv 380k) om de renteverlaging te kunnen doorvoeren.

Sommige banken nemen ook genoegen met een calcasa rapport. Als dit zo is kun je bij de bank zelf een linkje vinden. Dit kost dan maar 25 euro bij ABN bijvoorbeeld.
Het werkt helaas niet bij nieuwbouw omdat ze bij berekenen (bij nieuwbouw door een bugje) alleen de waarde van grond meenemen maar een bestaand huis is wel makkelijker zo .

[orf]

coelho schreef op maandag 11 november 2019 @ 12:28:
[...]
En met een nieuwe schuld in box 3 compenseer ik straks ook enigszins het achterlijk hoge percentage vermogensbelasting dat per 2022 over beleggingen betaald moet worden...

Let op dat schulden in Box 3 met de huidige plannen ook veranderen.

De box 3-schuld zelf kunt u straks niet meer in mindering brengen op de box 3-bezittingen. In plaats daarvan kunt u een rente van 3,03% over de schuld in mindering brengen op uw fictieve rendement over de bezittingen. Die rente is afgeleid van de gemiddelde hypotheekrente. Het is hierbij niet van belang hoeveel rente u werkelijk betaald heeft. Daarnaast wordt het box 3-belastingpercentage verhoogd van 30% naar 33%.

1. Het box 3-tarief stijgt van 30% naar 33%.
2. Er wordt niet meer gerekend met schijven. Als er geen spaargeld is, gaat de Belastingdienst ervan uit dat elke euro vermogen 5,33% rendement maakt.
3. De schuld wordt feitelijk niet meer volledig in mindering gebracht. Elke euro bezitting tegenover de schuld wordt geacht 5,33% rendement te maken, maar komt slechts voor 3,03% in aftrek. De box 3-besparing over de schuld is in dit voorbeeld dus maar € 10.000 (€ 30.300 x 33%).

https://www.vanlanschot.n...urt-er-met-box-3-schulden

[coelho]

Verwijderd schreef op maandag 11 november 2019 @ 12:53:
[...]

De Belastingdienst heeft hier een methode voor. Dit wordt gebruikt voor Box 3 belasting, erf-/schenkbelasting etc.
Of de bank ook zo rekent weet ik niet, maar het is misschien een startpunt.

Verder: mooi als je het geregeld krijgt!

Baytep schreef op maandag 11 november 2019 @ 13:16:
@coelho
De methode van @kpg kun je prima aanhouden. Je gebruikt het enkel om je eigen puzzel rond te krijgen.

Let er wel op dat deze methode ook gebruikt wordt om je toegenomen bezit in box 3 te bepalen.
Aangezien dit als "niet spaarrekening" vermogen wordt gezien wordt het vermogen hoger belast dan het voordeel dat je van de hypotheek hebt (iets van 5.5% vs 3.3% aftrek), dus box 3 neutraal redt je waarschijnlijk niet, maar het is geen showstopper.

vaste lasten he je wel als eigenaar. Dit zijn vooral verzekering / gemeentelijke belastingen / VVE bijdrage. Die eerste twee zijn waarschijnlijk minder dan 500 Euro per jaar

De belastingdienst zegt ook:

Bijzondere situaties
In de volgende situaties geldt een vast percentage van de WOZ-waarde:

De huur is onzakelijk, omdat de huurprijs veel lager of hoger is dan gebruikelijk.
Hiervan kan sprake zijn als u als ouder de woning aan uw kind verhuurt. Het vaste percentage waarmee u de WOZ-waarde moet vermenigvuldigen, is 62%.

Ik denk dat dit op mijn situatie van toepassing is.

Even om alles helder te krijgen: Stel, ik koop een woning die te koop staat voor 225k. WOZ is op dit moment 200k. Dan zegt de belastingdienst dus dat mijn vermogen in box 3 toegenomen is met 62% van 200k = 124k. Daar ga ik straks belasting over betalen. Deze telt voor 5,x% mee.

Tegelijkertijd heb ik een nieuwe schuld in box 3 ter grootte van de hypotheek. Hiervan telt 3,x% mee, die ik van het eerdere bedrag mag aftrekken. Over het verschil betaal ik 33%.

Maar waar zit in deze vergelijking het geld dat ik zelf moet investeren? Als ik een huis van 225k koop en ik financier dat met 150k hypotheek en 75k eigen geld, dan zegt de belastingdienst dus nu dat mijn eigen geld door de aankoop 124k waard is?


Overigens is de rekentabel van de belastingdienst gemaakt voor de verrekening in box 3. Zou een bank ook slechts op 62% van de WOZ uitkomen wanneer ze de waarde in verhuurde staat berekenen? Zoals gezegd wil de bank 85% van die waarde financieren. Dan zit ik nog niet op de helft van deze voorbeeldwoning. Ik had gehoopt dat dit veel dichter bij 85% van de aankoopprijs zou zitten...

[Longcat]

R.van.M schreef op maandag 11 november 2019 @ 10:36:
[...]


Dat was echter een daling van ongeveer 10% als ik het me goed herinner. Ik heb ook 2008 meegemaakt waar je in 1 jaar 40% van de waarde van je aandelen ziet verdampen. Wellicht dat je bij 120k verlies je wat ongemakkelijker voelt.

Aandelenindices deden zo'n 15-20% in de min. Nasdaq zelfs 22%. Geen mega-crash, maar wel een stukje meer dan 10%.

[Verwijderd]

@coelho Dat zou ik echt met de bank opnemen! Beter meteen goed informeren dan o.b.v. een internetverhaal hopen dat het wel gaat lukken

Longcat schreef op maandag 11 november 2019 @ 14:04:
[...]

Aandelenindices deden zo'n 15-20% in de min. Nasdaq zelfs 22%. Geen mega-crash, maar wel een stukje meer dan 10%.

Als je kijkt naar 2007-2009 deden de US beurzen ongeveer -55%, waarvan het grootste deel in 2008.

[Longcat]

@Verwijderd Klopt. Ik zeg ook niet dat de correctie van 2018 een grote crash was, maar het was ook geen dipje van 10%.

[Verwijderd]

Longcat schreef op maandag 11 november 2019 @ 14:16:
@Verwijderd Klopt. Ik zeg ook niet dat de correctie van 2018 een grote crash was, maar het was ook geen dipje van 10%.

Ah, je had het over 2018 en niet over 2008

[Longcat]

Verwijderd schreef op maandag 11 november 2019 @ 14:18:
[...]

Ah, je had het over 2018 en niet over 2008

Ik snap de vergissing nu. Heb de quote wat aangepast om het duidelijk te maken.

[coelho]

Verwijderd schreef op maandag 11 november 2019 @ 14:09:
@coelho Dat zou ik echt met de bank opnemen! Beter meteen goed informeren dan o.b.v. een internetverhaal hopen dat het wel gaat lukken

Ik begrijp wat je zegt. Ik stoor me er echter 'gruwelijk' aan dat je tegenwoordig al voor een adviesgesprek dient af te rekenen bij een bank. Zou al honderden euro's kwijt zijn alleen voor de doorrekening waarbij de conclusie ook nog kan zijn dat ik het niet doe.

Vroeger betaalde je een beloning als je uiteindelijk een hypotheek bij ze afsloot, net zoals dat de auto- of televisieverkoper misschien net wat meer kan doen als hij daar een verkoop voor terugkrijgt. Er is echter op een bepaald moment besloten dat dat niet meer transparant is, met als gevolg dat je nu dient af te rekenen voor informatie, zonder dat ze de noodzaak hebben om je binnen te slepen. Ik wil gewoon dat ook een bank zijn best doet om iets voor elkaar te krijgen. Maar dat is een persoonlijke frustratie.

[Verwijderd]

coelho schreef op maandag 11 november 2019 @ 14:22:
[...]

Ik begrijp wat je zegt. Ik stoor me er echter 'gruwelijk' aan dat je tegenwoordig al voor een adviesgesprek dient af te rekenen bij een bank. Zou al honderden euro's kwijt zijn alleen voor de doorrekening waarbij de conclusie ook nog kan zijn dat ik het niet doe.

Vroeger betaalde je een beloning als je uiteindelijk een hypotheek bij ze afsloot, net zoals dat de auto- of televisieverkoper misschien net wat meer kan doen als hij daar een verkoop voor terugkrijgt. Er is echter op een bepaald moment besloten dat dat niet meer transparant is, met als gevolg dat je nu dient af te rekenen voor informatie, zonder dat ze de noodzaak hebben om je binnen te slepen. Ik wil gewoon dat ook een bank zijn best doet om iets voor elkaar te krijgen. Maar dat is een persoonlijke frustratie.

Als je zeker weet wat het financieringspercentage is, kan je ook alleen een taxatie van de woning (specifiek de waarde in verhuurde staat) laten doen. Van de taxateur kan je dan misschien ook wel te horen krijgen in hoeverre de werkwijze/waardering verschilt van de 'gewone' taxatie.
Kost ook geld, maar je hoeft i.i.g. geen adviestraject te doorlopen.

[Baytep]

coelho schreef op maandag 11 november 2019 @ 14:00:
De belastingdienst zegt ook:
Bijzondere situaties
In de volgende situaties geldt een vast percentage van de WOZ-waarde:

De huur is onzakelijk, omdat de huurprijs veel lager of hoger is dan gebruikelijk.
Hiervan kan sprake zijn als u als ouder de woning aan uw kind verhuurt. Het vaste percentage waarmee u de WOZ-waarde moet vermenigvuldigen, is 62%.

Ik denk dat dit op mijn situatie van toepassing is.

Even om alles helder te krijgen: Stel, ik koop een woning die te koop staat voor 225k. WOZ is op dit moment 200k. Dan zegt de belastingdienst dus dat mijn vermogen in box 3 toegenomen is met 62% van 200k = 124k. Daar ga ik straks belasting over betalen. Deze telt voor 5,x% mee.

Tegelijkertijd heb ik een nieuwe schuld in box 3 ter grootte van de hypotheek. Hiervan telt 3,x% mee, die ik van het eerdere bedrag mag aftrekken. Over het verschil betaal ik 33%.

Maar waar zit in deze vergelijking het geld dat ik zelf moet investeren? Als ik een huis van 225k koop en ik financier dat met 150k hypotheek en 75k eigen geld, dan zegt de belastingdienst dus nu dat mijn eigen geld door de aankoop 124k waard is?

Overigens is de rekentabel van de belastingdienst gemaakt voor de verrekening in box 3. Zou een bank ook slechts op 62% van de WOZ uitkomen wanneer ze de waarde in verhuurde staat berekenen? Zoals gezegd wil de bank 85% van die waarde financieren. Dan zit ik nog niet op de helft van deze voorbeeldwoning. Ik had gehoopt dat dit veel dichter bij 85% van de aankoopprijs zou zitten...

Die 62% heb ik nooit rekening mee gehouden, scheelt misschien weer een paar centen, bedankt!
Voor de bank wordt de waarde in verhuurde staat anders berekend dan bij de belastingdienst.
Standaard is volgens mij 70% van de waarde van het huis, of van de executiewaarde.

Dat is in jouw voorbeeld dus 225 x 0.7 x 0.85 = 133.875 Euro max hypotheek bij waarde huis.
Dan heb je nog 224.000 + 8000 (aankoopkosten) - 133.875 = 98125 Euro eigen inleg nodig

Of op basis van executiewaarde 225 x 90% x70%x85% = 120.488 max hypotheek
In dat geval heb je 224.000+8000-120.488 = 111.512 Euro eigen inleg nodig.

In box 3 gebeurd er in het eerste geval dan het volgende:

Vermogen is toegenomen met WOZ waarde = 200.000 x 0.62 = 124.000 met een rekenrendement van 5.33% = 6609 Euro, waarover je 33% belasting betaald = 2181 Euro betalen

Je schulden zijn toegenomen met 133.875 met een rekenrente van 3.03% = 4056 Euro
waarvoor je 33% weg mag tikken = 1339 Euro

Verschil is dan 2181-1339 = 842 Euro belasting betalen (afgezien van drempels etc...)

Moraal van het verhaal:
Als je volgens de regeltjes speelt met de bank en de belastingdienst wordt het best lastig

[coelho]

Baytep schreef op maandag 11 november 2019 @ 15:48:
[...]


Die 62% heb ik nooit rekening mee gehouden, scheelt misschien weer een paar centen, bedankt!
Voor de bank wordt de waarde in verhuurde staat anders berekend dan bij de belastingdienst.
Standaard is volgens mij 70% van de waarde van het huis, of van de executiewaarde.

Dat is in jouw voorbeeld dus 225 x 0.7 x 0.85 = 133.875 Euro max hypotheek bij waarde huis.
Dan heb je nog 224.000 + 8000 (aankoopkosten) - 133.875 = 98125 Euro eigen inleg nodig

Of op basis van executiewaarde 225 x 90% x70%x85% = 120.488 max hypotheek
In dat geval heb je 224.000+8000-120.488 = 111.512 Euro eigen inleg nodig.

In box 3 gebeurd er in het eerste geval dan het volgende:

Vermogen is toegenomen met WOZ waarde = 200.000 x 0.62 = 124.000 met een rekenrendement van 5.33% = 6609 Euro, waarover je 33% belasting betaald = 2181 Euro betalen

Je schulden zijn toegenomen met 133.875 met een rekenrente van 3.03% = 4056 Euro
waarvoor je 33% weg mag tikken = 1339 Euro

Verschil is dan 2181-1339 = 842 Euro belasting betalen (afgezien van drempels etc...)

Moraal van het verhaal:
Als je volgens de regeltjes speelt met de bank en de belastingdienst wordt het best lastig

Wow, dat is flink. Ik hoopte met ongeveer 30% van aankoopkosten aan eigen geld uit te komen, maar dat gaat als ik het zo lees een erg lastig verhaal worden. Als ik in bovenstaand voorbeeld 170k zou kunnen lenen en 60k eigen geld erin zou steken, dan wordt het sommetje net wat anders.

Teruggaand naar mijn stappenlijstje moet er nog een stap tussen 1 en 2, waarin ik helder krijg hoeveel ik max kan lenen.

[Longcat]

@coelho Er zijn ook partijen die 80% of zelfs 85% van de verhuurde waarde financieren en waarbij 50%-punt aflossingsvrij mag zijn. Wellicht dat je daar beter uit bent. Het is wel goed om uit te zoeken hoe die 'waarde in verhuurde staat' tot stand komt (schijnt over het algemeen tussen de 70% en 100% te zijn van de normale marktwaarde). Hier staat wat uitleg:
https://vastgoedtool.com/waarde-in-verhuurde-staat/

[Antonl91]

coelho schreef op maandag 11 november 2019 @ 15:55:
[...]

Wow, dat is flink. Ik hoopte met ongeveer 30% van aankoopkosten aan eigen geld uit te komen, maar dat gaat als ik het zo lees een erg lastig verhaal worden. Als ik in bovenstaand voorbeeld 170k zou kunnen lenen en 60k eigen geld erin zou steken, dan wordt het sommetje net wat anders.

Teruggaand naar mijn stappenlijstje moet er nog een stap tussen 1 en 2, waarin ik helder krijg hoeveel ik max kan lenen.

Misschien dat je de vraag aan een taxateur in de buurt kunt stellen, of een klein gesprek ermee kunt hebben. Toen ik zocht naar een verhuurhypotheek kon ik een paar partijen vinden die op basis van mijn inkomsten een verhuurhypotheek wilden aanbieden.... Daarvoor moest ik een taxateur vinden die een rapport kan opstellen met de woningwaarde in verhuurde staat, ik heb in Almere zo'n beetje elke taxateur gebeld en niemand die het kon doen Er was een partij waarvan ik denk dat ze het misschien hadden kunnen doen, maar zij hadden vakantie en hadden dus geen eens tijd om te kijken naar de eisen. Daarna heb ik nog twee maal gebeld met een onafhankelijk hypotheek adviseur en zij zou het wel kunnen regelen, zelfs een taxateur maar zoals ik van te voren al had kunnen verwachten heb ik hier ook nooit meer wat van gehoord (wel nog een herinnering gestuurd). Ik heb het idee toen helaas (tijdelijk) uit mijn hoofd gezet en hoop dat ik over iets meer dan een jaar de woning hypotheek vrij heb en dan kan ik het nogmaals proberen

[Master_G]

Ik heb het destijds gedaan via fitrex. Taxatie koste iets van 400-500,-. Moet wel een nwwi gevalideerd rapport zijn waarin waarde in verhuurde staat vermeld staat. Ik had dit benodigd voor mijn box3 hypotheek voor appartement, geregeld bij de Rabobank die 85% van verhuurde waarde financiert.

Let op! Box3 hypotheek kent geen boetevrije aflossing bij verkoop, dus als je voor 10jaar vastzet en wegens omstandigheden moet verkopen na 5 jaar, kost dat dus flink geld! Ik heb variabel gekozen vanwege flexibiliteit.

@coelho succes met je aankoop. Spannende tijden weet ik uit ervaring

[Jasper]

JURIST schreef op zondag 10 november 2019 @ 16:10:
[...]


.. en selecteer ook voornamelijk ETF's die dividend betalen, zodat ik de groei daarvan kan volgen in plaats van de koersen/TW.

Heb je tips voor dividend ETF's?

[Pistachenootje]

Jasper schreef op maandag 11 november 2019 @ 19:45:
[...]
Heb je tips voor dividend ETF's?

VWRL. Of als je hoog dividend wil VanEck high dividend (voorheen Think).

[ Voor 18% gewijzigd door Pistachenootje op 11-11-2019 21:59 ]

[Antonl91]

Master_G schreef op maandag 11 november 2019 @ 18:43:
Ik heb het destijds gedaan via fitrex. Taxatie koste iets van 400-500,-. Moet wel een nwwi gevalideerd rapport zijn waarin waarde in verhuurde staat vermeld staat. Ik had dit benodigd voor mijn box3 hypotheek voor appartement, geregeld bij de Rabobank die 85% van verhuurde waarde financiert.

Let op! Box3 hypotheek kent geen boetevrije aflossing bij verkoop, dus als je voor 10jaar vastzet en wegens omstandigheden moet verkopen na 5 jaar, kost dat dus flink geld! Ik heb variabel gekozen vanwege flexibiliteit.

@coelho succes met je aankoop. Spannende tijden weet ik uit ervaring

Daar heb ik niet gekeken en kan ook zo niet zien of zij in Almere taxeren. Maar een andere factor wat moeilijk was, waar ik geen rekening mee had gehouden is dat ik op dit moment zelf in dat appartement woon. Het idee was om eerst de hypotheek te veranderen en daarna rustig op zoek gaan naar iets anders, geen extra risico voor de bank in mijn ogen, maar als je een verhuurhypotheek wil aanvragen willen ze eigenlijk al weten wie het gaat huren.

[ColeJ]

Antonl91 schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 15:15:
[...]

Daar heb ik niet gekeken en kan ook zo niet zien of zij in Almere taxeren. Maar een andere factor wat moeilijk was, waar ik geen rekening mee had gehouden is dat ik op dit moment zelf in dat appartement woon. Het idee was om eerst de hypotheek te veranderen en daarna rustig op zoek gaan naar iets anders, geen extra risico voor de bank in mijn ogen, maar als je een verhuurhypotheek wil aanvragen willen ze eigenlijk al weten wie het gaat huren.

Dat klopt, ze willen ook meteen graantje meepikken. Ik ken zat mensen die gewoon verhuren op een normale hypotheek. Uiteraard kun je hier allerlei doemscenarios op loslaten maar in de praktijk zie je dat vrijwel niet gebeuren.

[JURIST]

Pistachenootje schreef op maandag 11 november 2019 @ 21:15:
[...]

VWRL. Of als je hoog dividend wil VanEck high dividend (voorheen Think).

Anderen zijn Vanguard high dividend yield en er zijn diverse dividend aristocrats ETF's, verder op vastgoedgebied VNQ/VNQI en VanEck Global real estate

[coelho]

ColeJ schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 16:13:

Dat klopt, ze willen ook meteen graantje meepikken. Ik ken zat mensen die gewoon verhuren op een normale hypotheek. Uiteraard kun je hier allerlei doemscenarios op loslaten maar in de praktijk zie je dat vrijwel niet gebeuren.

Een andere optie waar ik aan denk maar waarvan ik niet weet of die aangeboden wordt, is dat ik met mijn salaris garant sta. Zus kan op haar beperkte salaris bijna geen hypotheek krijgen, maar brengt nu maandelijks ook 400 aan huur op. Bij 2% rente zou ze dan ineens voor 240k kunnen kopen waarbij de hypotheekrente zelfs nog aftrekbaar is. Misschien zijn er constructies mogelijk waarbij ik garant sta? Is in ieder geval minder gedoe, ruimere financiering en lagere rente...

[President]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 3% gewijzigd door President op 12-11-2019 19:35 ]

[Antonl91]

ColeJ schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 16:13:
[...]


Dat klopt, ze willen ook meteen graantje meepikken. Ik ken zat mensen die gewoon verhuren op een normale hypotheek. Uiteraard kun je hier allerlei doemscenarios op loslaten maar in de praktijk zie je dat vrijwel niet gebeuren.

In mijn geval was het een beetje onzinnig dat ze zo pushten, ik zou namelijk gewoon zelf in de woning hebben willen wonen (voor een aantal maanden) en dan zelf de hypotheek betalen. Het zou een hypotheek zijn met een maandbedrag van ongeveer 250 euro. (50k, voor 30 jaar of desnoods 20 jaar). Uiteindelijk maar besloten dat ik er beter 2 jaar kan wachten, dan kan ik het zelf aflossen en dan heb ik niet te maken met onhandige en onnodige regels. Dat er mensen zijn die hun woning verhuren zonder medeweten van de hypotheek verstrekker kan ik heel erg goed begrijpen!

[GeFoX]

coelho schreef op maandag 11 november 2019 @ 12:28:
Mochten jullie nog op- of aanmerkingen hebben, dan hoor ik het graag. Zoals gezegd, het is een nieuwe wereld waar ik instap en het is de bedoeling om het verhaal rond te krijgen binnen de sociale huurgrens, dus enige marge die je normaal bij een beleggingspand hebt, kan hier nauwelijks ingebouwd worden...

Niet alle hypotheekaanbieders staan toe dat je aan familie verhuurd. Ben al wel een hypotheekaanbieder (dynamiccredit) tegengekomen die tot 90% wil financieren. Geen ervaring met deze aanbieder. Als je zo veel mogelijk hypotheek wil krijgen bij een sociale huurwoning, zoek dan naar een pand dat tegen het maximale punten van de puntentelling zit. Hoe minder punten, hoe meer eigen geld je moet inleggen. Vergeet ook het energielabel niet, telt erg zwaar mee. Hoe zuiniger de woning, hoe meer de woning waard is in verhuurde staat.

[coldasice]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CaLeX]

coelho schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 19:26:
[...]

Een andere optie waar ik aan denk maar waarvan ik niet weet of die aangeboden wordt, is dat ik met mijn salaris garant sta. Zus kan op haar beperkte salaris bijna geen hypotheek krijgen, maar brengt nu maandelijks ook 400 aan huur op. Bij 2% rente zou ze dan ineens voor 240k kunnen kopen waarbij de hypotheekrente zelfs nog aftrekbaar is. Misschien zijn er constructies mogelijk waarbij ik garant sta? Is in ieder geval minder gedoe, ruimere financiering en lagere rente...

Hoe kom je op die 240k ? 400 is dan namelijk alleen de rente, mocht ze van hra gebruik willen maken dan moet er ook afgelost worden. En dan zit je al snel aan een maandlast van ~950 euro met dit hypotheek bedrag.

[Dagobert1]

President schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 19:31:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[President]

Dagobert1 schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 23:28:
[...]


***members only***

Ik los dan ook pas extra af na de december betaling :-)

[Mystikal]

Mystikal schreef op maandag 11 november 2019 @ 11:24:
[...]


Rente bijstellen met het familielid is niet gunstig, want de rente + aflossing wordt geschonken.


[...]


Het doel is om een hypothecaire banklening met een hogere rente af te lossen met de privé lening en vervolgens tegen een gunstiger rente wederom een hypothecaire banklening op te nemen.

Ik snap dat je maar 10% per jaar kan aflossen, maar ik heb ook maar 50.000 om 'mee te 'spelen'. Dus kan ik het in een jaar of 4 toch 50.000 aflossen.

Niemand die weet of dit mogelijk is?

[ColeJ]

Mystikal schreef op woensdag 13 november 2019 @ 07:39:
[...]


Niemand die weet of dit mogelijk is?

Dat is wel mogelijk alleen zal de aflossing waarschijnlijk van uit jou vermogen moeten komen. Dus eerst geld ontvangen van familielid, vervolgens jij weer betalen aan hypotheekverstrekker.

[Antonl91]

Dagobert1 schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 23:28:
[...]


***members only***

Hier ook zoiets, wilde op 40k uitkomen als mijn volgende target. Maar doordat de rente iets verandert was ondertussen en onder de rente uitkwam die ik voor mijn hypotheek betaal mocht ik niet meer ongelimiteerd aflossen. Doordat ik dit jaar iets meer dan 15% van de originele hoofdsom heb afgelost moest ik dus een boete betalen van €3,37 Nu maar hopen dat ik er dan volgende maand overheen ga

[ Voor 9% gewijzigd door Antonl91 op 13-11-2019 10:11 ]

[Mystikal]

ColeJ schreef op woensdag 13 november 2019 @ 08:52:
[...]


Dat is wel mogelijk alleen zal de aflossing waarschijnlijk van uit jou vermogen moeten komen. Dus eerst geld ontvangen van familielid, vervolgens jij weer betalen aan hypotheekverstrekker.

Waarom niet andersom? Ik heb overwaarde op mijn huis?

[Verwijderd]

Mystikal schreef op woensdag 13 november 2019 @ 10:51:
[...]


Waarom niet andersom? Ik heb overwaarde op mijn huis?

Met overwaarde op je eigen huis kan je toch niet de hypotheek op datzelfde huis aflossen
Geleend geld telt natuurlijk sowieso niet als 'eigen middelen'.

Maar: je wilt dus een hypotheek (deels) aflossen met geleend geld, en vervolgens weer de hypotheek ophogen om de lening af te lossen?
Ten eerste vraag ik me af of je bank daaraan meewerkt, ten tweede heb je weer te maken met advieskosten, de moeite en onzekerheid van het adviestraject en misschien zelfs notariskosten. Ook heb je waarschijnlijk geen HRA over het nieuw opgenomen bedrag.

Kan je geen rentemiddeling doen?

[ColeJ]

Zijn ontvangen papieren schenkingen (vorderingen) eigenlijk spaargeld of beleggingen? De vorderingen hebben wel een vast rentepercentage.

EDIT: Even uitgezocht. Dit zijn dus beleggingen.. Leuk voor in het nieuwe belastingstelsel vanaf 2022. Familiebanken hebben dus nauwelijks zin meer.

[ Voor 47% gewijzigd door ColeJ op 13-11-2019 16:39 ]

[AceAceAce]

ColeJ schreef op woensdag 13 november 2019 @ 13:43:
Zijn ontvangen papieren schenkingen (vorderingen) eigenlijk spaargeld of beleggingen? De vorderingen hebben wel een vast rentepercentage.

EDIT: Even uitgezocht. Dit zijn dus beleggingen.. Leuk voor in het nieuwe belastingstelsel vanaf 2022. Familiebanken hebben dus nauwelijks zin meer.

@ColeJ vallen hier ook persoonlijke leningen onder? Ik denk er over na om een X bedrag volgens de regels die daarvoor gelden uit te geven als lening aan een familielid, maar ben wel benieuwd hoe dat te boek gaat t.o.v. vermogensrendementbelasting.

[ColeJ]

AceAceAce schreef op donderdag 14 november 2019 @ 08:56:
[...]


@ColeJ vallen hier ook persoonlijke leningen onder? Ik denk er over na om een X bedrag volgens de regels die daarvoor gelden uit te geven als lening aan een familielid, maar ben wel benieuwd hoe dat te boek gaat t.o.v. vermogensrendementbelasting.

Dit zal ook vallen onder de categorie: beleggingen.

[Highland]

Ik ben bang dat zelfs obligaties als belegging worden gezien. Voor FO-ers pakt het 'eerlijke' systeem van VRH erg ongunstig uit.

[Anakha]

Highland schreef op donderdag 14 november 2019 @ 10:52:
Ik ben bang dat zelfs obligaties als belegging worden gezien. Voor FO-ers pakt het 'eerlijke' systeem van VRH erg ongunstig uit.

Tja, ik ga er ook op achteruit, maar dat zie ik toch vooral als een correctie van een in feite onverstandig belastingsysteem waar ik jaren van heb mogen profiteren.

Voor een goed lopende economie is het van belang dat mensen er baat bij hebben om zoveel mogelijk van hun productiviteit in te zetten om producten en diensten te creëren voor de lokale economie. FO is bij uitstek iets dat voor individuen erg prettig is, maar voor de samenleving als geheel op macroniveau negatief uitpakt, omdat FO'ers die minder gaan werken productiviteit onttrekken aan de samenleving.

Het is daarom onlogisch om inkomen uit arbeid (waarbij je jouw productiviteit inzet voor de samenleving) hoger te belasten dan inkomen uit vermogen (waarvoor je alleen maar op je luie reet hoeft te blijven zitten). De reden dat we dat toch al heel lang zo doen, is omdat mensen met onevenredig veel vermogen over het algemeen ook onevenredig veel invloed hebben op de politieke besluitvorming rond belastingen.

Net als velen hier doe ik ook mijn uiterste best om een situatie te creëren waarbij ik alleen nog maar hoef te werken wanneer ik daar toevallig zin in heb, maar ik snap wel dat het in het algemeen belang is om mij in zo'n geval zwaarder te belasten dan iemand die dagelijks keihard moet werken om de eindjes aan elkaar te knopen.

Ik vermoed alleen dat wanneer dit soort maatregelen wordt ingevoerd door een kabinet onder leiding van de VVD, er voldoende sluipweggetjes zullen worden ingebouwd om te zorgen dat mensen met goede accountants er niet al te veel last van hoeven krijgen. Dan kunnen de linkse lullers trots roepen dat ze iets bereikt hebben, terwijl de rechtse zakkenvullers er geen nadeel van ondervinden. Win-win, iedereen blij! Behalve de staatskas, maar ach, kniesoor die daar op let.

[Verwijderd]

offtopic:
@Anakha Met je eens dat vermogen eerlijk belast moet worden, maar het kromme van het nieuwe voorstel is dat flink sparen straks wordt beloond (relatief t.o.v. de huidige situatie), terwijl spaargeld niets staat te doen en beleggingen juist bedrijvigheid mogelijk maken.
Voor 'the greater good' is deze wijziging dus helemaal niet positief.

Iemand met 2 ton spaargeld vind ik echt niet zielig onder het huidige systeem - hij heeft zelf de keuze gemaakt dit op de bank te zetten/laten. Iemand met 2 ton aandelen is geen grotere profiteur dan de spaarder.

Daarnaast slaat dit stelsel, mochten de rente weer een keer stijgen, al snel om in een slechter systeem dan het huidige (het bedrag waarboven je moet gaat betalen kan zomaar onder de 30k uitkomen).
Dus voor de grote spaarders is het systeem op korte termijn wellicht positief, maar op lange termijn kan het veel onzekerheid opleveren als de rente stijgt.

Mijn conclusie: het is een overduidelijke poging van kabinet/VVD om d.m.v. headlines met halve waarheden tot korte-termijn electoraal gewin te komen. De zoektocht naar voordelen op maatschappelijk niveau (als onderbouwing van het nieuwe stelsel) zijn dan ook overbodig omdat dat op zijn best bijvangst is, niet de hoofdzaak.

Edit: grotendeels offtopic

[RuudvandeBeeten]

coelho schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 19:26:
[...]

Een andere optie waar ik aan denk maar waarvan ik niet weet of die aangeboden wordt, is dat ik met mijn salaris garant sta. Zus kan op haar beperkte salaris bijna geen hypotheek krijgen, maar brengt nu maandelijks ook 400 aan huur op. Bij 2% rente zou ze dan ineens voor 240k kunnen kopen waarbij de hypotheekrente zelfs nog aftrekbaar is. Misschien zijn er constructies mogelijk waarbij ik garant sta? Is in ieder geval minder gedoe, ruimere financiering en lagere rente...

Dynamic Credit is al langs gekomen. Kijk nog even bij woonfonds, ze bieden namelijk schappelijke voorwaarden. (Persoonlijk geen ervaringen mee)

[jsuijker]

Anakha schreef op donderdag 14 november 2019 @ 11:12:
[...]


Tja, ik ga er ook op achteruit, maar dat zie ik toch vooral als een correctie van een in feite onverstandig belastingsysteem waar ik jaren van heb mogen profiteren.

Voor een goed lopende economie is het van belang dat mensen er baat bij hebben om zoveel mogelijk van hun productiviteit in te zetten om producten en diensten te creëren voor de lokale economie. FO is bij uitstek iets dat voor individuen erg prettig is, maar voor de samenleving als geheel op macroniveau negatief uitpakt, omdat FO'ers die minder gaan werken productiviteit onttrekken aan de samenleving.

Het is daarom onlogisch om inkomen uit arbeid (waarbij je jouw productiviteit inzet voor de samenleving) hoger te belasten dan inkomen uit vermogen (waarvoor je alleen maar op je luie reet hoeft te blijven zitten). De reden dat we dat toch al heel lang zo doen, is omdat mensen met onevenredig veel vermogen over het algemeen ook onevenredig veel invloed hebben op de politieke besluitvorming rond belastingen.

Net als velen hier doe ik ook mijn uiterste best om een situatie te creëren waarbij ik alleen nog maar hoef te werken wanneer ik daar toevallig zin in heb, maar ik snap wel dat het in het algemeen belang is om mij in zo'n geval zwaarder te belasten dan iemand die dagelijks keihard moet werken om de eindjes aan elkaar te knopen.

Ik vermoed alleen dat wanneer dit soort maatregelen wordt ingevoerd door een kabinet onder leiding van de VVD, er voldoende sluipweggetjes zullen worden ingebouwd om te zorgen dat mensen met goede accountants er niet al te veel last van hoeven krijgen. Dan kunnen de linkse lullers trots roepen dat ze iets bereikt hebben, terwijl de rechtse zakkenvullers er geen nadeel van ondervinden. Win-win, iedereen blij! Behalve de staatskas, maar ach, kniesoor die daar op let.

Dan zou je toch juist beleggen/investeren toejuichen?
Spaargeld is in principe dood geld maar met investeringen kan er juist werkgelegenheid gecreeerd worden. Dan zou je juist willen stimuleren dat er geinvesteerd wordt omdat dit geld aan de slag gaat voor de economie

[Anakha]

jsuijker schreef op donderdag 14 november 2019 @ 18:12:
[...]

Dan zou je toch juist beleggen/investeren toejuichen?
Spaargeld is in principe dood geld maar met investeringen kan er juist werkgelegenheid gecreeerd worden. Dan zou je juist willen stimuleren dat er geinvesteerd wordt omdat dit geld aan de slag gaat voor de economie

Je spaargeld wordt ook gebruikt voor investeringen, alleen dan door je bank in plaats van door jou. Dat maakt dus weinig verschil. Het is voor ons kapitalistisch systeem beter als je je geld uitgeeft aan spullen die je niet nodig hebt en ondertussen productief bezig blijft om dat geld te kunnen ophoesten.

Dan is het een beetje jammer voor het systeem als wij elkaar hier tips gaan geven hoe je uit die rat race kunt ontsnappen, natuurlijk.

[jsuijker]

Anakha schreef op donderdag 14 november 2019 @ 20:46:
[...]


Je spaargeld wordt ook gebruikt voor investeringen, alleen dan door je bank in plaats van door jou. Dat maakt dus weinig verschil. Het is voor ons kapitalistisch systeem beter als je je geld uitgeeft aan spullen die je niet nodig hebt en ondertussen productief bezig blijft om dat geld te kunnen ophoesten.

Dan is het een beetje jammer voor het systeem als wij elkaar hier tips gaan geven hoe je uit die rat race kunt ontsnappen, natuurlijk.

Er zijn ook genoeg voorbeelden waar banken zich niet aan branden en er moet ook cash tegenover staan.
Banken gaan toch vaak voor de veiligere opties. Genoeg personen met goede ideeen die bij durfinvesteerders komen omdat ze bij een bank niets krijgen maar wel waar potentieel iets groot (productief) uit kan komen

[Neutron]

Eerder in dit topic ging het over looptijdverkorting in geval van een hypotheek. Mij is niet duidelijk of kiezen voor looptijverkorting bij een extra aflossing gevolgen heeft voor het maandelijkse aflos- en/of rente bedrag. Ik vermoed van niet (want dat is volgens mij nou juist het verschil tussen looptijdverkorting en een verlaging van de maandlasten middels extra aflossen). Volgens mij heeft looptijd verkorting enkel een kortere looptijd tot gevolg, niet meer en niet minder. Aanleiding voor mijn vraag is dat ik verhoging van ons verzamelinkomen wil (en daardoor een verlaging van mijn toeslagen.

Weet iemand of mijn aanname klopt??

[Baytep]

@Neutron Je kan bij de hypotheekverstrekker aangeven wat je met de extra storting wil doen.

• Enkel looptijdverkorting -> zelfde maandbedrag
• Enkel extra aflossen -> lager maandbedrag
• Combinatie van beiden

[Antonl91]

Baytep schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 17:37:
@Neutron Je kan bij de hypotheekverstrekker aangeven wat je met de extra storting wil doen.

• Enkel looptijdverkorting -> zelfde maandbedrag
• Enkel extra aflossen -> lager maandbedrag
• Combinatie van beiden

Looptijdverkorting is toch alleen mogelijk als de hypotheek verstrekker dat aanbied? Ik heb het in ieder geval nooit bij mijn hypotheek verstrekker gezien.

[Neutron]

Antonl91 schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 17:44:
[...]

Looptijdverkorting is toch alleen mogelijk als de hypotheek verstrekker dat aanbied? Ik heb het in ieder geval nooit bij mijn hypotheek verstrekker gezien.

Ik wist niet dat niet iedere hypotheekverstrekker dit aanbod. Wat ik wel weet is dat die van mij dit wel aanbiedt (Aegon). Lagere maandlasten vs looptijdverkorting ben ik wel uit. De laatste heeft mijn duidelijke voorkeur

[Ko.Kane]

Baytep schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 17:37:
@Neutron Je kan bij de hypotheekverstrekker aangeven wat je met de extra storting wil doen.

• Enkel looptijdverkorting -> zelfde maandbedrag
• Enkel extra aflossen -> lager maandbedrag
• Combinatie van beiden

AFAIK in geval van annuïteits hypotheek: zelfde bruto maandbedrag bij looptijdverkorting. Je snijdt een tranche van aflossingen uit je annuïteit aflossing en dus is een groter deel van je maandbedrag aflossing en kleiner deel rente. Dus je netto betaling stijgt wat.

[koesoep]

Neutron schreef op vrijdag 15 november 2019 @ 17:48:
[...]


Ik wist niet dat niet iedere hypotheekverstrekker dit aanbod. Wat ik wel weet is dat die van mij dit wel aanbiedt (Aegon). Lagere maandlasten vs looptijdverkorting ben ik wel uit. De laatste heeft mijn duidelijke voorkeur

mijn voorkeur gaat ook uit naar looptijdverkorting. toch kies ik elke maand bewust voor maandbedrag verlagen. het voordeel los ik ook netjes elke maand extra af. zo creeer ik wat vrijheid (onze lasten zijn nu best hoog met zo'n 2200 euro per maand) om niet perse het hoge maandbedrag te blijven betalen. om dezelfde reden heb ik ook gekozen voor annuitair ipv lineair.

[JURIST]

President schreef op dinsdag 12 november 2019 @ 19:31:
***members only***

@president mooie mijlpaal en respect voor de toewijding!
Toch ook goed om in een FO-topic de stelling neer te leggen dat FO meer is dan een hypotheek aflossen.
Het kan wel een grote stap zijn naar FO, als je kosten daarmee erg laag worden, maar het idee is in principe dat je met passieve inkomsten je uitgaven kan dekken. Hypotheek naar nul is daarvoor geen garantie, er is ook passief inkomen nodig en dat gaat niet uit spaargeld komen. Ik ken de hypotheekrente niet, - als deze 5% is dan is de afweging anders dan bij 2%. Maar op je 43e - na volledige hypotheekaflossing - pas ervaring gaan opdoen met investeren/beleggen zou niet mijn FO advies aan anderen zijn. Als je niet van schulden houdt, doe het dan allebei.

[Wozmro]

Voor mij is een aspect van FO ook flexibiliteit: indien nodig, hoe ver kan je je uitgaven terugschroeven?

Als ik er voor ons gezin van drie zo over nadenk dan kom ik momenteel uit op iets van een 10 à 12k/jaar. (Kind 9j).

Denk dan vooral aan besparen op vakanties, luxe-eten, uitstappen,...

Als je de ambitie hebt om ooit te leven van het passief inkomen uit een beleggingsportefeuille dan denk ik dat flexibel blijven een extra meerwaarde kan zijn.

[Ko.Kane]

@JURIST Die stelling is niet eens een discussie punt denk ik. FO is per definitie meer dan een afgeloste hypotheek. Een ieder die denkt dat dat alles is zou de OP eens moeten lezen.
Maar ik denk dat die topic ook grotendeels mensen aantrekt die niet perse zo zeer bezig zijn met FO, maar meer met "een fatsoenlijke persoonlijk financieel beleid voeren". Nu is daar niet echt een topic voor en op veel plekken zul je gek worden aangekeken als je verteld dat je je extra spaargeld graag vrijwillig in je hypotheek stopt. Dus dit topic levert dan wel de beste aansluiting. Plus dat verlagen van je schulden wel een pijler voor velen is om FO te worden.

Uitzonderingen daargelaten waar je met leverage huizen verhuurt en hoge schuld hebt, maar kan leven van de positieve cashflow want dat is wel een mogelijkheid. Maar niet weggelegd/bereikbaar voor iedereen.

@Wozmro Maar zou je dat er voor over hebben? Dus FO zijn, maar met een budget van 12k/jr voor de rest van je leven? 1 jaar de broekriem aanhalen omdat er eens iets tegen zat financieel is wat anders dan longterm. Weten dat je dat kan is ansich prettig, maar het x-jaar doen is wel magertjes denk ik.

[ Voor 15% gewijzigd door Ko.Kane op 16-11-2019 22:15 ]

[Wozmro]

Ik heb mijn bovenstaande reacties misschien wat te snel getypt en daardoor niet helemaal duidelijk.

Ik bedoel zeker niet dat ik x-jaar op een minimaal zou willen leven. Maar wel dat ik indien nodig steeds kan terugschakelen naar een minimaal budget zonder veel gedoe of kosten.

Persoonlijk zou ik die optie wel een levenlang openlaten, zelfs al is het eens een boerenjaar op de beurs en komt er 100k of zo binnengerold.

[Ko.Kane]

@Wozmro Ik heb dat ook inzichtelijk ik weet de breakdown van mijn maand/jaarbudget. Dus mocht er een reden zijn dan zie ik zo in een oogopslag wat ik zou kunnen besparen met weghalen van vakanties, sportuitjes etc.
Als je dat al van je zelf weet lig je al erg voor op de general population. De meesten hebben geen idee waar het allemaal aan opgaat.

[President]

JURIST schreef op zaterdag 16 november 2019 @ 21:37:
[...]


@president mooie mijlpaal en respect voor de toewijding!
Toch ook goed om in een FO-topic de stelling neer te leggen dat FO meer is dan een hypotheek aflossen.
Het kan wel een grote stap zijn naar FO, als je kosten daarmee erg laag worden, maar het idee is in principe dat je met passieve inkomsten je uitgaven kan dekken. Hypotheek naar nul is daarvoor geen garantie, er is ook passief inkomen nodig en dat gaat niet uit spaargeld komen. Ik ken de hypotheekrente niet, - als deze 5% is dan is de afweging anders dan bij 2%. Maar op je 43e - na volledige hypotheekaflossing - pas ervaring gaan opdoen met investeren/beleggen zou niet mijn FO advies aan anderen zijn. Als je niet van schulden houdt, doe het dan allebei.

Ik ben het absoluut eens met je. Voor mijn ouders was het makkelijk, die hebben destijds hun geld gewoon steeds voor x jaar vastgezet waar ze flink wat rente aan hebben verdiend.

Ik ben zelf drie maanden geleden met beleggen begonnen door 2000 erop te zetten. Stond gisteren 4,2% in de plus. Dat is 84 euro in de plus, dat zou met 40k dus een winst zijn van 1680 euro... Gratis geld, ideaal! Alleen kan het ook in de min staan en vrees ik teveel voor een economische neergang.

Als e huizenprijzen niet zo hoog lagen dan zou ik dat een betere investering hebben gevonden dan de beurs, omdat je dan daadwerkelijk huur pakt en je simpel kan uitrekenen dat je huurhuis na 30 jaar is afbetaald!

[Zr40]

President schreef op zondag 17 november 2019 @ 06:22:
[...]
Gratis geld, ideaal!

Hopelijk is dit grappig bedoeld, want het is alleen gratis geld als je de aanschafprijs en het risico (en eventueel de opportunity cost) buiten beschouwing laat

[ Voor 6% gewijzigd door Zr40 op 17-11-2019 07:02 ]

[President]

Zr40 schreef op zondag 17 november 2019 @ 07:01:
[...]

Hopelijk is dit grappig bedoeld, want het is alleen gratis geld als je de aanschafprijs en het risico buiten beschouwing laat

Tja, vroeger hadden ze gewoon 4% rente op de spaarrekening...

Beleggen is inderdaad met risico's, de reden ook dat ik dat op moment nog even vermijd

[Playa del C.]

In Nederland liggen de lonen hoog en voor tweeverdieners komt er via werk duizenden euro's binnen. Daarnaast nog honderden aan toeslag, HRA, bijslag.
Maandelijks 4k+ is vrij normaal, zeg maar 40k per jaar.
Om dat inkomen met 10% te verhogen door beleggen, wil je dus 4k per jaar aan geld uit rendement. Met een verwachting van 5% rendement moet je dan 80.000 euro inleggen.
Je legt dus behoorlijk wat geld in met risico op verlies om je inkomen 10% te verhogen.

Dat is dan ook de reden waarom ik zelf die 80k(+) in mijn eigen huis heb zitten en ik eerst zonnepanelen en derg. heb aangeschaft. De zaken die je ook in een crisis/recessie in eigen beheer wil hebben.

Als je nu FO bent en al je geld hebt belegd, dan is er een kans dat je volgend jaar niet meer FO bent en het nooit meer kan worden. Ben je dan nu echt FO?

[Wozmro]

President schreef op zondag 17 november 2019 @ 06:22:
[...]

Ik ben het absoluut eens met je. Voor mijn ouders was het makkelijk, die hebben destijds hun geld gewoon steeds voor x jaar vastgezet waar ze flink wat rente aan hebben verdiend.

Ik ben zelf drie maanden geleden met beleggen begonnen door 2000 erop te zetten. Stond gisteren 4,2% in de plus. Dat is 84 euro in de plus, dat zou met 40k dus een winst zijn van 1680 euro... Gratis geld, ideaal! Alleen kan het ook in de min staan en vrees ik teveel voor een economische neergang.

Als e huizenprijzen niet zo hoog lagen dan zou ik dat een betere investering hebben gevonden dan de beurs, omdat je dan daadwerkelijk huur pakt en je simpel kan uitrekenen dat je huurhuis na 30 jaar is afbetaald!

De waarde van een huis schommelt net zo als een aandeel op de beurs, alleen wordt er (momenteel) nog geen grafiekje van gemaakt.

Komt nog wel eens denk ik, als je kijkt naar de hoeveelheden data de steeds meer verzamelt wordt.

Denk aan:
- nieuw parkje of fietspad in de buurt.
- inbraakgolf.
- invloed van renteschommelingen.
- evolutie van lonen, schulden
- invloed van toerisme.
- schade, slijtage aan de woning; er komen steeds meer sensoren in een woning.

Waarbij er dan nog meer kan gespeculeerd worden bij aankoop/verkoop.
Of denk aan bijvoorbeeld keuze tussen een variabele of vaste huurprijs.

[Ko.Kane]

Playa del C. schreef op zondag 17 november 2019 @ 08:20:
...

Als je nu FO bent en al je geld hebt belegd, dan is er een kans dat je volgend jaar niet meer FO bent en het nooit meer kan worden. Ben je dan nu echt FO?

Als je echt FO bent op basis van belegd vermogen heb je dat gebaseerd op een correcte safe withdrawel rate die overeenkomt met je verwachtte duur FO (bijv 50jr). Dat is dus meestal niet 4%!
Maar mocht je dus echt FO zijn dat is je FO-pot robuust tegen crisissen,in ieder geval tegen crisissen van zwaarte die we tot zo ver gehad hebben.
Het verschil is dat als je vroeger een een crisis mee pakt, je FO-vermogen vs tijd grafiek een stuk grilliger en spannender verloopt.

1 vd uitgebreidste bronnen hoe je dan die SWR zou moeten kiezen is: https://earlyretirementno...rawal-rates-part-1-intro/

Voorbeeld: als je jaar target 24k is en je SWR is 3% dan is je FO pot om te starten: 33x24k=792k. Als je een -50% val pakt dan is je pot 396k. Recovery is dan nog steeds reëel bij 24k uitname.
Het is wel prettiger als je de crisis pas na 10 jaar hebt want bij resultaat van 7% minus 3% uitname zit je dan op een pot van: 1,04^10 x 792 van 1172. Als je dan 50% zakt heb je nog steeds 586k. Dat maakt het stuk minder spannend.

NB: je moet je zelf ook niet rijk rekenen omdat je dit jaar bv 20% return gehaald hebt, dan had je bij 120k belegd vermogen al 24 return gehad, maar ik denk niet dat iemand met een jaar target van 24k zich dan meteen FO had verklaard.

[Clemensmaxt]

President schreef op zondag 17 november 2019 @ 06:22:
[...]

Ik ben het absoluut eens met je. Voor mijn ouders was het makkelijk, die hebben destijds hun geld gewoon steeds voor x jaar vastgezet waar ze flink wat rente aan hebben verdiend.

Ik ben zelf drie maanden geleden met beleggen begonnen door 2000 erop te zetten. Stond gisteren 4,2% in de plus. Dat is 84 euro in de plus, dat zou met 40k dus een winst zijn van 1680 euro... Gratis geld, ideaal! Alleen kan het ook in de min staan en vrees ik teveel voor een economische neergang.

Als e huizenprijzen niet zo hoog lagen dan zou ik dat een betere investering hebben gevonden dan de beurs, omdat je dan daadwerkelijk huur pakt en je simpel kan uitrekenen dat je huurhuis na 30 jaar is afbetaald!

Top vd winst - dat is lekker meepakken .

Mijns inziens vergeet je het risico & je horizon van beleggen mee te nemen in de analyse.

*Risico*
Beleggen is risicovoller dan geld op een spaarrekening. Je winst is niet gegarandeerd. Zoals je zelf aangeeft, erger: je geld kan net zo makkelijk met 4% afnemen alsook toenemen.

Vroeger loonde sparen inderdaad meer, alhoewel inflatie(risico) waarschijnlijk ook wat hoger was waardoor het netto rendement niet zo hoog ligt als de rente doet vermoeden.

*Horizon*
Het lastige is dat als je 4% in de plus staat, en je dan zou "cashen" omdat je het geld nodig hebt is dat op zich prima maar geen strategie die lang houdt met beleggen. Gegeven de up & down "swings" van de beurs over tijd is die 4% niet gegarandeerd, namelijk.

Als je de rente nodig hebt op recurrente basis (bijv: om maandelijks bij de dragen aan je levensonderhoud) dan heb je last van evt negatieve resultaten omdat dan je totale vermogen daalt als het niet goed gaat op de beurs - maar ook omdat je "herstellende vermogen" minder wordt - als er weer een positieve trend zit op de beurs pak je die minder hard mee omdat je daar dan nog minder geld hebt belegd.

Je kan er ook voor kiezen om alleen bij positief rendement dit rendement uit je beleggingen te halen, maar dan heb je geen voordeel van "rente op rente" en dan eindig je waarschijnlijk met 0k in beleggingen over tijd. Ook is dan de vraag: hoe vaak peil je de rente & cash je uit? Wat is het effect van de kosten van transacties op je netto resultaat dan?

Stel dat je bijv over 20 jaar pas die 40K+rente wil "cashen" dan heb je wel een redelijke kans dat de waarde groter is dan 40K - o.a. omdat je via beleggen een indirecte "hedge" hebt op inflatie welke op lange termijn je gaat helpen, maar ook omdat er een enorme druk staat op beursgenoteerde bedrijven om groei na te streven & het geld goed te besteden; meer dan op je spaarrekening. Echter is dat nog geen garantie - zie beurscrash 1930 of bankencrisis 2008.

Dus van belang om voor jezelf te beantwoorden: wanneer zou je hoeveel geld willen hebben om wat dan te doen? Dat kan je helpen om de juiste keuze te maken in het maximaliseren van de bijdrage van die 40K aan je doelstelling. Als je "gewoon wil dat je meer geld hebt" is de vraag: ok, maar wanneer dan? En waarom niet 5 jaar eerder of later?

*versus huis kopen*
Mocht je een lange horizon hebben & geld over hebben is een huis kopen vs huren nog steeds aantrekkelijk. Dit is lastig om meteen te zien, omdat het terugrekenen van of kopen een goede investering is vs huren heeft wat voeten in de aarde. Ook is het zo dat je niet bij je niet geld kan dat je hebt afgelost gedurende de looptijd. Dat moet je goed in de gaten houden - oa in de discussie over looptijd & doel van je investering.

Is een huis wel echt "duur"; ik zou zeggen een huis is niet duur, maar geld is goedkoop.

Lenen is nu goedkoop, inflatie is gezond, en er is schaarste, dus dan schiet de prijs omhoog.

Doordat lenen goedkoop is, is de relatieve prijs van een huis niet eens zo hoog. Mocht lenen duurder worden dan dalen de huizenprijzen ongetwijfeld, maar jouw investering gaat niet alleen over de verkoop - ook over de (leen)kosten. Dat deze laag blijven kan je beschermen door je lening langer vast te zetten. Mochten leningen nog goedkoper worden, dan ben je beschermd door een stijgende huizenprijs.

Mocht je denken ik stap in als huizen goedkoper worden, vergeet dan niet: als je later een huis koopt voor minder geld, dan is de kans dus aanwezig dat lenen duurder is en je netto nog hetzelfde betaald als koper. Uiteindelijk is wat je er dan ooit voor terugkrijgt in beide gevallen even onzeker.

Het karakter vh kopen van een huis kopen in deze tijd zou ik als volgt beschrijven:
- lage rente + hypotheekrenteaftrek (nog een tijdje)
- voordeel bij inflatie over langere termijn (je hypotheek blijft bij annuitair grofweg netto hetzelfde hij stijgende andere kosten; stijgend inkomen) - waar huur met minimaal inflatie en max 7% (?) toeneemt per jaar.
- iets van waarde wat je weer kan verkopen als je niet aan je verplichten kan voldoen - maar als het niet hoeft heb je dus uiteindelijk iets overgehouden aan al het geld dat je hebt betaald aan wonen

Als je dit meeneemt en vergelijkt met een huurhuis is het hebben van de mogelijkheid tot het kopen van een huis vs het huren van een huis 1 van de drijvende krachten achter ongelijkheid in onze maatschappij. Als je huurt heb je deze voordelen immers niet. Mocht je een huis willen kopen om na te laten aan je kinderen willen inzetten, houdt dan rekening met erfbelasting.

Mijns inziens is mijn meest risicovolle aanname in dit hele relaas dat we inflatie blijven houden & niet in een moment komen van deflatie.

Sorry voor de lange post

[ Voor 7% gewijzigd door Clemensmaxt op 17-11-2019 12:07 ]

[Longcat]

Playa del C. schreef op zondag 17 november 2019 @ 08:20:
In Nederland liggen de lonen hoog en voor tweeverdieners komt er via werk duizenden euro's binnen. Daarnaast nog honderden aan toeslag, HRA, bijslag.
Maandelijks 4k+ is vrij normaal, zeg maar 40k per jaar.
Om dat inkomen met 10% te verhogen door beleggen, wil je dus 4k per jaar aan geld uit rendement. Met een verwachting van 5% rendement moet je dan 80.000 euro inleggen.
Je legt dus behoorlijk wat geld in met risico op verlies om je inkomen 10% te verhogen.

Dat is dan ook de reden waarom ik zelf die 80k(+) in mijn eigen huis heb zitten en ik eerst zonnepanelen en derg. heb aangeschaft. De zaken die je ook in een crisis/recessie in eigen beheer wil hebben.

Als je nu FO bent en al je geld hebt belegd, dan is er een kans dat je volgend jaar niet meer FO bent en het nooit meer kan worden. Ben je dan nu echt FO?

Dit is nogal een korte termijn blik. Op den duur (voor de FO-mensen) is je vermogen een veelvoud van je inkomen uit arbeid en kun je je inkomen uit arbeid volledig vervangen met inkomen uit vermogen. Dan heb je inderdaad behoorlijk wat kapitaal waarmee je risico loopt op verlies. Daar heb je risicomanagement voor. Risicovrij valt er nooit wat te verdienen (in reële zin).

Clemensmaxt schreef op zondag 17 november 2019 @ 12:04:
[...]

Mocht je denken ik stap in als huizen goedkoper worden, vergeet dan niet: als je later een huis koopt voor minder geld, dan is de kans dus aanwezig dat lenen duurder is en je netto nog hetzelfde betaald als koper. Uiteindelijk is wat je er dan ooit voor terugkrijgt in beide gevallen even onzeker.

Even een klein stukje uit je post geknipt. Ik heb onlangs precies hierover nagedacht. Wij overwogen om te verhuizen naar een duurder huis. De rente zou iets lager zijn dan nu, omdat wij zo'n 3 jaar geleden de hypotheek hebben afgesloten. We vonden het huis behoorlijk duur, maar de maandlasten waren vrij laag. Uiteindelijk toch besloten om niet te kopen en slechtere tijden af te wachten (wij wonen momenteel prima). We hebben hierbij ook meegenomen dat het mogelijk is dat als de huizenprijzen lager zijn, dat de rente dan hoger is (sterker nog: het is vrij waarschijnlijk dat dalende huizenprijzen veroorzaakt worden door stijgende rentes). Mocht de rente erg hoog zijn, dan heb je nog de mogelijkheid meer eigen geld in te leggen en op die manier niet bijzonder hoge maandlasten te hebben. Dan moet je natuurlijk wel wat vermogen hebben opgebouwd.

[ Voor 32% gewijzigd door Longcat op 17-11-2019 13:13 ]

[GeFoX]

Playa del C. schreef op zondag 17 november 2019 @ 08:20:
In Nederland liggen de lonen hoog en voor tweeverdieners komt er via werk duizenden euro's binnen. Daarnaast nog honderden aan toeslag, HRA, bijslag.
Maandelijks 4k+ is vrij normaal, zeg maar 40k per jaar.
Om dat inkomen met 10% te verhogen door beleggen, wil je dus 4k per jaar aan geld uit rendement. Met een verwachting van 5% rendement moet je dan 80.000 euro inleggen.
Je legt dus behoorlijk wat geld in met risico op verlies om je inkomen 10% te verhogen.

Dat is dan ook de reden waarom ik zelf die 80k(+) in mijn eigen huis heb zitten en ik eerst zonnepanelen en derg. heb aangeschaft. De zaken die je ook in een crisis/recessie in eigen beheer wil hebben.

Als je nu FO bent en al je geld hebt belegd, dan is er een kans dat je volgend jaar niet meer FO bent en het nooit meer kan worden. Ben je dan nu echt FO?

Je hebt er ook rekening gehouden dat je ruim 200K misloopt door geen gebruik te maken van tijd (30 jaar)?

Startbedrag: 80K
Rendement per jaar: 5%
Extra inleg per jaar 0K

Netto na 30 jaar: 288,7K

[Clemensmaxt]

Longcat schreef op zondag 17 november 2019 @ 13:01:
[...]

Even een klein stukje uit je post geknipt. Ik heb onlangs precies hierover nagedacht. Wij overwogen om te verhuizen naar een duurder huis. De rente zou iets lager zijn dan nu, omdat wij zo'n 3 jaar geleden de hypotheek hebben afgesloten. We vonden het huis behoorlijk duur, maar de maandlasten waren vrij laag. Uiteindelijk toch besloten om niet te kopen en slechtere tijden af te wachten (wij wonen momenteel prima). We hebben hierbij ook meegenomen dat het mogelijk is dat als de huizenprijzen lager zijn, dat de rente dan hoger is (sterker nog: het is vrij waarschijnlijk dat dalende huizenprijzen veroorzaakt worden door stijgende rentes). Mocht de rente erg hoog zijn, dan heb je nog de mogelijkheid meer eigen geld in te leggen en op die manier niet bijzonder hoge maandlasten te hebben. Dan moet je natuurlijk wel wat vermogen hebben opgebouwd.

Snap ik; wat in mijn ogen het anders maakt voor jou is dat je al een behoorlijke lening hebt met een bepaalde rente. Ook neem je dan een deel vj hypotheek mee, en kan je alleen het "extra" deel lenen tegen de gunstiger rente.

Kopen vs kopen+ heeft een andere risico & voordeelverhouding dan huren vs kopen. Mijn relaas gaat uit van dat laatste. Zelf zou ik enig risico accepteren in een stap van huren naar kopen - dus niet klein, maar liever zo groot mogelijk kopen - vanwege mijn aanname dat inflatie je op termijn helpt bij het relatief goedkoper maken van je huis in verhouding tot je inkomen (en daarmee ook de aanname dat oa door inflatie je loon zal stijgen).

[CornermanNL]

Wat mij blijft verbazen, en niet alleen hier maar in de hele Nederlandse maatschappij is dat wij enorm veel waarde hechten aan het kopen en wonen in een huis en dit zien als belegging. En ook enorm nadenken over waardestijgingen en dalingen ervan. Voor mij is dat irrelevant.

Wonen is een kostenpost. Huren heeft als extra manke nog de huurverhoging , en bij kopen heb je onderhoud. Bij kopen kun je de kosten naar beneden krijgen door af te lossen, maar zoals ik eerder al heb geschreven is er een punt waarop je geen enkel risico meer afdekt door extra af te lossen.

Daarnaast keert je eigen huis geen dividend/ rente of huur uit. Waar aandelen, vastgoed voor verhuur en spaarrekeningen dit wel doen.

Komt nog bij dat inflatie bij het kopen van een huis als voordeel wordt genoemd in verhouding tot de maandelijkse inkomensstroom. Ook dit is slechts beperkt, op een gegeven moment zijn je overige kosten hoger dan het bedrag dat je uitgeeft aan wonen.

In het kader van FO is het denk ik de kunst om je risico zo goed mogelijk naar beneden te krijgen, maar hierbij per categorie wel na te denken over wat die risico's dan zijn. Stop je veel geld in je huis dan ben je erg inflexibel en kun je niets met het vermogen dat er in zit.

Je hebt nu eenmaal rendement nodig dat inflatie op je uitgaven dekt plus je totale uitgaven in een jaar. Stop je onevenredig geld in niet uitkerende zaken, zoals je eigen huis. Dan duurt het alleen langer voordat je FO bent.

Bovendien is het in mijn beleving een vals gevoel van veiligheid. Ook de illusie van een lekker groot vermogen in je eigen huis is er een waar je niet veel aan hebt. Je woont er gewoon in.

Beleggen over de lange termijn is veel minder risicovol dan menigeen denkt of ervaart. Het is een categorie met bepaalde risico's , als je klaar bent met het afdekken van risico's in categorieën als je eigen huis, en dan voornamelijk het risico op inkomensverlies en later het risico van de alternatieven hebt bekeken dan ben je echt wel klaar met je eigen woning. Dan hou je over sparen (negatief rendement) , beleggen en vastgoed voor verhuur (hoge drempel)

In mijn beleving loop je vanaf een bepaald punt eerder meer risico door af te lossen dan minder.

[Playa del C.]

CornermanNL schreef op zondag 17 november 2019 @ 14:02:
Wat mij blijft verbazen, en niet alleen hier maar in de hele Nederlandse maatschappij is dat wij enorm veel waarde hechten aan het kopen en wonen in een huis en dit zien als belegging. En ook enorm nadenken over waardestijgingen en dalingen ervan. Voor mij is dat irrelevant.

Wonen is een kostenpost. Huren heeft als extra manke nog de huurverhoging , en bij kopen heb je onderhoud. Bij kopen kun je de kosten naar beneden krijgen door af te lossen, maar zoals ik eerder al heb geschreven is er een punt waarop je geen enkel risico meer afdekt door extra af te lossen.

Daarnaast keert je eigen huis geen dividend/ rente of huur uit. Waar aandelen, vastgoed voor verhuur en spaarrekeningen dit wel doen.

Komt nog bij dat inflatie bij het kopen van een huis als voordeel wordt genoemd in verhouding tot de maandelijkse inkomensstroom. Ook dit is slechts beperkt, op een gegeven moment zijn je overige kosten hoger dan het bedrag dat je uitgeeft aan wonen.

In het kader van FO is het denk ik de kunst om je risico zo goed mogelijk naar beneden te krijgen, maar hierbij per categorie wel na te denken over wat die risico's dan zijn. Stop je veel geld in je huis dan ben je erg inflexibel en kun je niets met het vermogen dat er in zit.

Je hebt nu eenmaal rendement nodig dat inflatie op je uitgaven dekt plus je totale uitgaven in een jaar. Stop je onevenredig geld in niet uitkerende zaken, zoals je eigen huis. Dan duurt het alleen langer voordat je FO bent.

Bovendien is het in mijn beleving een vals gevoel van veiligheid. Ook de illusie van een lekker groot vermogen in je eigen huis is er een waar je niet veel aan hebt. Je woont er gewoon in.

Beleggen over de lange termijn is veel minder risicovol dan menigeen denkt of ervaart. Het is een categorie met bepaalde risico's , als je klaar bent met het afdekken van risico's in categorieën als je eigen huis, en dan voornamelijk het risico op inkomensverlies en later het risico van de alternatieven hebt bekeken dan ben je echt wel klaar met je eigen woning. Dan hou je over sparen (negatief rendement) , beleggen en vastgoed voor verhuur (hoge drempel)

In mijn beleving loop je vanaf een bepaald punt eerder meer risico door af te lossen dan minder.

Maar... je wilt ook ergens wonen. Een huis met hypotheek is een hele grote kostenpost. Een goed huis zonder hypotheek een kleine kostenpost en een garantie dat je er kan blijven wonen. Plus, je kan een huis altijd verkopen en met twee ton of meer een heel aantal jaren gaan huren of andere dingen doen. Een huis afbetalen is een hele logische en veilige stap.

[Clemensmaxt]

Voor aflossing krijg je terug dat je geen rente hoeft te betalen. Die winst kan je "delven" door elke maand de bespaarde rente als extra inkomsten te zien. Dan heb je dus je rente feitelijk een recurrente return ter hoogte van je hypotheekrente(minus de aftrek) - daar lever je flexibiliteit voor in (want het druppelt vrij ipv in 1x een groot bedrag), maar als alles gelijk blijft is dat een prima manier om een extra ruimte te hebben na je maandelijkse kosten. Nadeel is dat je wel minder geniet van het inflatievoordeel, maar daar tegenover wordt je loan to value mogelijk gunstiger waardoor je nog extra korting kan krijgen op je hypotheek (ligt aan je verstrekker).

[CornermanNL]

Playa del C. schreef op zondag 17 november 2019 @ 15:29:
[...]

Maar... je wilt ook ergens wonen. Een huis met hypotheek is een hele grote kostenpost. Een goed huis zonder hypotheek een kleine kostenpost en een garantie dat je er kan blijven wonen. Plus, je kan een huis altijd verkopen en met twee ton of meer een heel aantal jaren gaan huren of andere dingen doen. Een huis afbetalen is een hele logische en veilige stap.

Clemensmaxt schreef op zondag 17 november 2019 @ 15:43:
Voor aflossing krijg je terug dat je geen rente hoeft te betalen. Die winst kan je "delven" door elke maand de bespaarde rente als extra inkomsten te zien. Dan heb je dus je rente feitelijk een recurrente return ter hoogte van je hypotheekrente(minus de aftrek) - daar lever je flexibiliteit voor in (want het druppelt vrij ipv in 1x een groot bedrag), maar als alles gelijk blijft is dat een prima manier om een extra ruimte te hebben na je maandelijkse kosten. Nadeel is dat je wel minder geniet van het inflatievoordeel, maar daar tegenover wordt je loan to value mogelijk gunstiger waardoor je nog extra korting kan krijgen op je hypotheek (ligt aan je verstrekker).

Klopt ten dele, echter er is een limiet op het risico dat je kan afdekken door af te lossen. Overigens zou ik niet betaalde rente zeker niet als inkomsten zien, het is immers een kostenverlaging niets meer en niets minder.

Mijn visie is risico staat voorop, wat dek je af met het totaal aflossen van je hypotheek ? De garantie op wonen , laten we dat even als uitgangspunt nemen want dat is een hele goede gedachte. Wanneer zou je niet meer in je koophuis kunnen wonen ? Bij bijvoorbeeld een scheiding en je moet verkopen, of door ziekte en je inkomsten dalen. of door langdurige werkloosheid. Dat is het zo'n beetje wel.

Welnu wat is je neerwaartse risico, in mijn visie is dat het goedkoopste alternatief voorhanden op de markt. In ons land is dat een sociale huurwoning. Met een maximale maandhuur van 720 euro, of iets in die richting. In het geval van FO nastreven is het ook nog eens een lange weg te gaan voordat je in aanmerking gaat komen.
Dan is er al heel wat gebeurd. In specifieke gevallen zou een geheel afgelost huis je hierbij weleens veel sneller kunnen tegenwerken dan vooraf gedacht

(https://www.rijksoverheid...en-huis-recht-op-bijstand)

Maar het voert voor mij wat ver om dat in detail uit te rekenen. Ik ga voor nu uit van het laagst beschikbare alternatief in de markt en dat kost hoe dan ook 720 euro. Alles onder de 720 euro per maand die je minder betaald aan wonen kun je beter steken in beter renderende zaken. Dan komen beleggingen snel om de hoek kijken.

Je kan beargumenteren dat je je huis op een gegeven moment gaat verkopen en dan kleiner gaat wonen of gaat huren. De kleine hefboom die je dan hebt met je huis (openstaande hypotheek) ten opzichte van het risico kan je prima gebruiken om te gaan beleggen in de tussentijd. Met de huidige rentes op hypotheken, laten we even door de bank genomen 2% rekenen , en als rendement op een alternatief 4% (conservatief als ik ben) kom je al snel break even op je gehele woonlast. In een kortere tijd.

De rest is toch echt emotie en een vals gevoel van veiligheid. Het risico op 'verlies' van je woonzekerheid wordt echt niet meer kleiner na een bepaald bedrag. Je loopt alleen maar vermogensopbouw en tijd mis.

[GeFoX]

Playa del C. schreef op zondag 17 november 2019 @ 15:29:
Maar... je wilt ook ergens wonen. Een huis met hypotheek is een hele grote kostenpost. Een goed huis zonder hypotheek een kleine kostenpost en een garantie dat je er kan blijven wonen. Plus, je kan een huis altijd verkopen en met twee ton of meer een heel aantal jaren gaan huren of andere dingen doen. Een huis afbetalen is een hele logische en veilige stap.

De meeste mensen hebben een hypotheek nodig, omdat ze niet veel geld hebben om de woning te kunnen kopen. Op basis van je vermogen krijg je dus geen hypotheek, maar wel op basis van je salaris. Je gaat dan wel een verplichting aan met de geldverstrekker van 30 jaar. Een hypotheek is niet meer dan het (goed) beheren van je geld. Hoe meer je aflost, hoe meer risico je loopt en je bank loopt dan minder risico.

Hypotheek: 200K
Versneld afgelost: 100K

Openstaande hypotheek: 100K
Noodgedwongen verkoop: 150K

Jouw risico (verlies): -50K (50%)
Bank risico: 0K (0%)

Je kan er beter voor zorgen dat er voldoende vermogen beschikbaar is om tegenslagen op te vangen.

[Wozmro]

Je moet ook kijken naar het geleende bedrag vind ik.

Ik heb zelf een hyp lening gehad van 70k, gestart in 2005 aan 4,57% vast op 20j.
40k voor aankoop woning, 30k voor deel van verbouwing. De woning was niet bewoonbaar bij de aankoop, ik heb alles opnieuw gedaan voor in totaal zo'n 100k aan verbouwkosten. Dus totaal: 140k, nu schat ik de woningwaarde op 180k.

Ik heb een goede 10j afbetaald aan 450€/ maand. De laatste 40k heb ik in 1 keer afbetaald en daarmee ben ik van de lening af.

De risico's en andere beleggingsopties afwegend heb ik voor afbetalen gekozen omdat 40k nu ook niet zo'n heel hoog bedrag is.
40k in 1 keer beleggen is voor mij teveel risico. Dan beleg ik liever gespreid ongeveer die 450€/maand.

[CornermanNL]

Wozmro schreef op zondag 17 november 2019 @ 16:31:
Je moet ook kijken naar het geleende bedrag vind ik.

Ik heb zelf een hyp lening gehad van 70k, gestart in 2005 aan 4,57% vast op 20j.
40k voor aankoop woning, 30k voor deel van verbouwing. De woning was niet bewoonbaar bij de aankoop, ik heb alles opnieuw gedaan voor in totaal zo'n 100k aan verbouwkosten. Dus totaal: 140k, nu schat ik de woningwaarde op 180k.

Ik heb een goede 10j afbetaald aan 450€/ maand. De laatste 40k heb ik in 1 keer afbetaald en daarmee ben ik van de lening af.

De risico's en andere beleggingsopties afwegend heb ik voor afbetalen gekozen omdat 40k nu ook niet zo'n heel hoog bedrag is.
40k in 1 keer beleggen is voor mij teveel risico. Dan beleg ik liever gespreid ongeveer die 450€/maand.

Openstaande bedrag speelt zeker mee, maar een openstaande hypotheek met resterende looptijd van bijvoorbeeld 10 jaar vast kost dat tegen 2% 800 euro per jaar aan rente. Dan zou je met 4% rendement al bij 20000 euro geïnvesteerd vermogen genoeg hebben om je rente risico te dekken. Dan heb je nog 20000 euro buffer , naast je inkomen die je vrij kan laten renderen zonder dat je substantieel veel risico loopt.

Als alles naar nul zou gaan is je eerste probleem nu niet die 40K openstaande hypotheek. Ik weet natuurlijk niets van je overige verdeling maar mijns inziens zit je dan met je geld in niet renderend vastgoed met een behoorlijke overweging ten opzichte van andere beleggings categorieën.

Wat is voor jou dan teveel risico ? En dit is een zeer serieuze vraag want ik ben oprecht benieuwd hoe je tegen risico aankijkt. En niet puur gekeken naar het verliezen van een paar euro.

[GeFoX]

Wozmro schreef op zondag 17 november 2019 @ 16:31:
Je moet ook kijken naar het geleende bedrag vind ik.

Ik heb zelf een hyp lening gehad van 70k, gestart in 2005 aan 4,57% vast op 20j.
40k voor aankoop woning, 30k voor deel van verbouwing. De woning was niet bewoonbaar bij de aankoop, ik heb alles opnieuw gedaan voor in totaal zo'n 100k aan verbouwkosten. Dus totaal: 140k, nu schat ik de woningwaarde op 180k.

Ik heb een goede 10j afbetaald aan 450€/ maand. De laatste 40k heb ik in 1 keer afbetaald en daarmee ben ik van de lening af.

De risico's en andere beleggingsopties afwegend heb ik voor afbetalen gekozen omdat 40k nu ook niet zo'n heel hoog bedrag is.
40k in 1 keer beleggen is voor mij teveel risico. Dan beleg ik liever gespreid ongeveer die 450€/maand.

Je had beter de woning voor 100% (of meer) kunnen financieren. Ga ervan uit dat het salaris destijds hoog genoeg was, gezien het eigen vermogen van 70K.

Startbedrag: 70K
Rendement per jaar: 5%
Extra inleg per jaar 0K

Na 14 jaar (2005 t/m 2019): 131,5K
Spaargeld: 40K

Totaal: 171,5K
Rendement 5%: 8,5K per jaar - 0,7K per maand

Als je nu (ja achteraf praat) de hypotheek zou herfinancieren, dekt het rendement uit vermogen de maandelijkse hypotheek last en houd je nog geld over.

[Wozmro]

Bovenstaande scenario met twee jaar later de financiële crisis?

Ik heb dan wel nooit zonder werk gezeten maar die periode zou toch veel stressvoller geweest zijn denk ik zo.

Met wat ik toen had qua kennis van beleggen betwijfel ik of ik de juiste keuzes zou gemaakt hebben en ook of dat ik dan volgehouden zou hebben in een goede strategie.

Ik was een paar jaar aan het werk, bezig met een verbouwing en dan nog eens je beleggingen in goede banen leiden?

Mijn eerste beleggingsjaren waren in het beste geval een nul- operatie.

We zijn nu een 15 jaar later en mijn woning is niet overwogen in mijn totaal van assets en ik ben niet gebonden aan enige lening.

[GeFoX]

Wozmro schreef op zondag 17 november 2019 @ 17:51:
Bovenstaande scenario met twee jaar later de financiële crisis?

Ik heb dan wel nooit zonder werk gezeten maar die periode zou toch veel stressvoller geweest zijn denk ik zo.

Met wat ik toen had qua kennis van beleggen betwijfel ik of ik de juiste keuzes zou gemaakt hebben en ook of dat ik dan volgehouden zou hebben in een goede strategie.

Ik was een paar jaar aan het werk, bezig met een verbouwing en dan nog eens je beleggingen in goede banen leiden?

Mijn eerste beleggingsjaren waren in het beste geval een nul- operatie.

We zijn nu een 15 jaar later en mijn woning is niet overwogen in mijn totaal van assets en ik ben niet gebonden aan enige lening.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[President]

GeFoX schreef op zondag 17 november 2019 @ 19:18:
[...]


***members only***

Zonder eigen huis dus 137k in 6 jaar... Geen eigen woning, dus je wilt zeggen dat je 20k per jaar hebt gespaard.

Dat is flink, dan woon je nog thuis of heb je een boven modaal salaris...

[Verwijderd]

President schreef op zondag 17 november 2019 @ 19:52:
[...]

Zonder eigen huis dus 137k in 6 jaar... Geen eigen woning, dus je wilt zeggen dat je 20k per jaar hebt gespaard.

Dat is flink, dan woon je nog thuis of heb je een boven modaal salaris...

Beter lezen? Nog steeds dezelfde hypotheek.
En je hoeft niet alles gespaard te hebben als de beurzen zo omhoog gaan als de afgelopen jaren

Edit: en wat maakt een eventueel bovenmodaal salaris uit? Daar gaat het verhaal toch helemaal niet over?

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 17-11-2019 20:05 ]

[President]

Verwijderd schreef op zondag 17 november 2019 @ 20:03:
[...]

Beter lezen? Nog steeds dezelfde hypotheek.
En je hoeft niet alles gespaard te hebben als de beurzen zo omhoog gaan als de afgelopen jaren

Edit: en wat maakt een eventueel bovenmodaal salaris uit? Daar gaat het verhaal toch helemaal niet over?

Mja, als je een baan hebt waarbij je netto 10k per maand verdient dan zijn je getallen en daarmee je boodschap nou niet echt bijzonder. Los daarvan heb je nu dus dat geld op de beurs staan. Als je nu dus in een crisis je baan verliest dan moet je je aandelen met verlies verkopen? Wat is dan precies je winst?

Los dat je nu in de plus staat met betrekking tot de aandelen, is en blijft dit een verhaal waarbij we pas over xx jaar kunnen bekijken wat het verstandigst was... Iets met resultaten uit het verleden

[Verwijderd]

President schreef op zondag 17 november 2019 @ 20:14:
[...]

Mja, als je een baan hebt waarbij je netto 10k per maand verdient dan zijn je getallen en daarmee je boodschap nou niet echt bijzonder. Los daarvan heb je nu dus dat geld op de beurs staan. Als je nu dus in een crisis je baan verliest dan moet je je aandelen met verlies verkopen? Wat is dan precies je winst?

Los dat je nu in de plus staat met betrekking tot de aandelen, is en blijft dit een verhaal waarbij we pas over xx jaar kunnen bekijken wat het verstandigst was... Iets met resultaten uit het verleden

Het is mijn verhaal niet

Maar los daarvan is het een persoonlijk verhaal over crisis, werkloosheid, hypotheek, aflossing, cash en vaste lasten. Beetje jammer om daarop alleen maar te reageren met "meh, makkelijk als je zoveel verdient". Dat weet je namelijk niet en is ook niet relevant.

[Longcat]

@GeFoX je betaalt een rente van 5% of lees ik dat verkeerd? Bij een dergelijke rente zou ik toch wel wat aflossen.

[Wozmro]

GeFoX schreef op zondag 17 november 2019 @ 19:18:
[...]


***members only***

Het zal je geen tweede keer overkomen zeg je?

Maar stel er komt weer een crisis van -50% en je wordt tegelijk ontslagen.

Kan je dan een tijd verder met je uitkering + eventueel passief inkomen uit je beleggingen zonder die te moeten verkopen?

[Oilman]

GeFoX schreef op zondag 17 november 2019 @ 17:12:
[...]


Je had beter de woning voor 100% (of meer) kunnen financieren. Ga ervan uit dat het salaris destijds hoog genoeg was, gezien het eigen vermogen van 70K.

Startbedrag: 70K
Rendement per jaar: 5%
Extra inleg per jaar 0K

Na 14 jaar (2005 t/m 2019): 131,5K
Spaargeld: 40K

Totaal: 171,5K
Rendement 5%: 8,5K per jaar - 0,7K per maand

Als je nu (ja achteraf praat) de hypotheek zou herfinancieren, dekt het rendement uit vermogen de maandelijkse hypotheek last en houd je nog geld over.

En je negeert voor het gemak het verschil tussen gegarandeerd rendement (=aflossen hypotheek) en het volatiele, in potentie eventueel ook negatieve, rendement van beleggen.

Om FO te worden heb je passief inkomen nodig, als daarmee ook een dure hypotheek mee betaald moet worden, dan heb je een hele grote pot nodig. Als de beurs de komende 30-50 jaar hetzelfde doet als de afgelopen 30-50 jaar is het een no-brainer, maar niemand die dat kan garanderen. Een hypotheek van 5% zoals hierboven genoemd was zou ik in maximale snelheid aflossen, zeker als er al een aardige pot met aandelen is. Onder de 3% hypotheekrente (en dan ook nog eens HRA), vind ik het persoonlijk een stuk lastigere afweging.

[GeFoX]

President schreef op zondag 17 november 2019 @ 19:52:
Zonder eigen huis dus 137k in 6 jaar... Geen eigen woning, dus je wilt zeggen dat je 20k per jaar hebt gespaard.

Dat is flink, dan woon je nog thuis of heb je een boven modaal salaris...

Ik neem de waarde van de eigen woning niet mee in mijn netto vermogen. Als je het gemiddelde zou nemen over de jaren, dan klopt je berekening. In de praktijk is het anders. De grootste groei zit eigenlijk in het laatste jaar van de 6 jaar.

Longcat schreef op zondag 17 november 2019 @ 20:27:
@GeFoX je betaalt een rente van 5% of lees ik dat verkeerd? Bij een dergelijke rente zou ik toch wel wat aflossen.

Heb een bankspaarhypotheek, dus aflossen heeft niet zoveel zin. Ik weet dat je ook kan bijstorten, maar dan zit het geld vast voor de rest van de tijd. Over 1,5 jaar loopt mijn rentevaste periode af. Dan ga ik opnieuw de mogelijkheden bekijken, maar extra aflossen gaat het niet worden.

Wozmro schreef op zondag 17 november 2019 @ 20:30:
Het zal je geen tweede keer overkomen zeg je?

Maar stel er komt weer een crisis van -50% en je wordt tegelijk ontslagen.

Kan je dan een tijd verder met je uitkering + eventueel passief inkomen uit je beleggingen zonder die te moeten verkopen?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Verwijderd]

President schreef op zondag 17 november 2019 @ 06:22:

Ik ben zelf drie maanden geleden met beleggen begonnen door 2000 erop te zetten.

Ik ben eigenlijk wel benieuwd waarom je (toch?) bent begonnen met beleggen? Ik meende me te herinneren dat je er te risico-avers voor was..?
En waarom ben je op deze manier (ineens 2k en daarna niets meer) begonnen?

[GeFoX]

Oilman schreef op zondag 17 november 2019 @ 21:23:
En je negeert voor het gemak het verschil tussen gegarandeerd rendement (=aflossen hypotheek) en het volatiele, in potentie eventueel ook negatieve, rendement van beleggen.

Om FO te worden heb je passief inkomen nodig, als daarmee ook een dure hypotheek mee betaald moet worden, dan heb je een hele grote pot nodig. Als de beurs de komende 30-50 jaar hetzelfde doet als de afgelopen 30-50 jaar is het een no-brainer, maar niemand die dat kan garanderen. Een hypotheek van 5% zoals hierboven genoemd was zou ik in maximale snelheid aflossen, zeker als er al een aardige pot met aandelen is. Onder de 3% hypotheekrente (en dan ook nog eens HRA), vind ik het persoonlijk een stuk lastigere afweging.

Een woning voor eigen gebruik is 0% rendement. Eerder negatief als je (veel) kosten krijgt. Als het salaris genoeg is om de hypotheek maandelijks te betalen, dan laat je het met rust, zodat het verder kan groeien. Bij een tegenvaller kan je tijdelijk het vermogen aanspreken, om te zorgen dat de hypotheek toch betaald wordt. Zodra de tegenvaller is weggewerkt, kan het vermogen weer verder groeien.

[Sissors]

Een woning voor eigen gebruik, gebruik je om te wonen, niet voor het rendement (overigens dan alsnog kan je het als vorm van rendement zien, omdat het alternatief huren is). Maar @Oilman had het niet over het rendement van de woning, maar het rendement van het aflossen van de hypotheek. En dat is dan simpelweg 5% - HRA + VRH wanneer je het vergelijkt met beleggen (bij 5% hypotheekrente). Voor mij zou dat iig een no-brainer zijn om primair de hypotheek af te lossen bij zo'n hypotheekrente.

[ Voor 10% gewijzigd door Sissors op 18-11-2019 10:07 ]

[JURIST]

CornermanNL schreef op zondag 17 november 2019 @ 14:02:
Wat mij blijft verbazen, en niet alleen hier maar in de hele Nederlandse maatschappij is dat wij enorm veel waarde hechten aan het kopen en wonen in een huis en dit zien als belegging. En ook enorm nadenken over waardestijgingen en dalingen ervan. Voor mij is dat irrelevant.

Wonen is een kostenpost. Huren heeft als extra manke nog de huurverhoging , en bij kopen heb je onderhoud. Bij kopen kun je de kosten naar beneden krijgen door af te lossen, maar zoals ik eerder al heb geschreven is er een punt waarop je geen enkel risico meer afdekt door extra af te lossen.

Daarnaast keert je eigen huis geen dividend/ rente of huur uit. Waar aandelen, vastgoed voor verhuur en spaarrekeningen dit wel doen.

Komt nog bij dat inflatie bij het kopen van een huis als voordeel wordt genoemd in verhouding tot de maandelijkse inkomensstroom. Ook dit is slechts beperkt, op een gegeven moment zijn je overige kosten hoger dan het bedrag dat je uitgeeft aan wonen.

In het kader van FO is het denk ik de kunst om je risico zo goed mogelijk naar beneden te krijgen, maar hierbij per categorie wel na te denken over wat die risico's dan zijn. Stop je veel geld in je huis dan ben je erg inflexibel en kun je niets met het vermogen dat er in zit.

Je hebt nu eenmaal rendement nodig dat inflatie op je uitgaven dekt plus je totale uitgaven in een jaar. Stop je onevenredig geld in niet uitkerende zaken, zoals je eigen huis. Dan duurt het alleen langer voordat je FO bent.

Bovendien is het in mijn beleving een vals gevoel van veiligheid. Ook de illusie van een lekker groot vermogen in je eigen huis is er een waar je niet veel aan hebt. Je woont er gewoon in.

Beleggen over de lange termijn is veel minder risicovol dan menigeen denkt of ervaart. Het is een categorie met bepaalde risico's , als je klaar bent met het afdekken van risico's in categorieën als je eigen huis, en dan voornamelijk het risico op inkomensverlies en later het risico van de alternatieven hebt bekeken dan ben je echt wel klaar met je eigen woning. Dan hou je over sparen (negatief rendement) , beleggen en vastgoed voor verhuur (hoge drempel)

In mijn beleving loop je vanaf een bepaald punt eerder meer risico door af te lossen dan minder.

Grotendeels eens. Dat veel mensen graag een eigen woning hebben is ook wel begrijpelijk omdat het anders voelt. Verder is het vaak ook wel een stap op weg naar FO, zeker nu ook doordat je aflost. Toen ik was afgestudeerd heb ik meteen een appartement gekocht, waardoor ik dure private huur kon vermijden, daardoor kon ik meer sparen. Dat geldt voor meer mensen. Particulier huren bleek recent nog: https://www.ad.nl/wonen/h...wens-onhaalbaar~aaac2ddc/

[coelho]

Longcat schreef op zondag 17 november 2019 @ 20:27:
@GeFoX je betaalt een rente van 5% of lees ik dat verkeerd? Bij een dergelijke rente zou ik toch wel wat aflossen.

Of minstens een afspraak bij je bank maken om te zien of oversluiten of middelen mogelijk is.

[GG85]

Even een hersenspinsel: veel mensen hier zitten in het vastgoed, pandje gekocht (al dan niet met vastgoedhypotheek) en in de verhuur. Zijn er mensen die hetzelfde doen alleen dan met landbouwgrond?

Landbouwgrond is een stuk goedkoper dan bouwgrond en dus makkelijker bij elkaar te sparen/te financieren.
Als je die grond vervolgens verhuurt/pacht aan een boer of er (als dat mag van de gemeente) volkstuintjes van maakt dan moet daar toch wat rendement op te pakken zijn zonder dat je veel lopende kosten zoals onderhoud etc hebt?
En als je heel veel geluk hebt wil na een aantal jaar de gemeente/een ontwikkelaar het kopen om er woningen op te zetten.
Maar los van dat laatste punt, zijn er hier ervaringsdeskundigen en wat zijn jullie gedachten hierbij?

Edit: het hangt natuurlijk vooral af van hoeveel een boer je wil betalen qua huur en wat de grond kost (die data is niet heel makkelijk te vinden) maar zeker het idee van een weiland omtoveren tot een volkstuin spreekt me wel aan.

[ Voor 13% gewijzigd door GG85 op 18-11-2019 11:39 ]

[Baytep]

@GG85 wel eens aan gedacht.
Als je naar de pachtprijzen kijkt vs de grondprijzen is het rendement best laag.
Natuurlijk kun je dat beter krijgen door veel tijd te spenderen aan grond op de juiste lokatie kopen, maar het werk dat daar tegen over staat lijkt het me niet waard.
Speculeren met landbouwgrond in de hoop dat een gemeente gaat uitbreiden gebeurd al door veel professionele partijen en het lijkt me heel lastig daar tussen te komen. Die grond staat ook niet openlijk te koop.

[GeFoX]

Sissors schreef op maandag 18 november 2019 @ 07:48:
Een woning voor eigen gebruik, gebruik je om te wonen, niet voor het rendement (overigens dan alsnog kan je het als vorm van rendement zien, omdat het alternatief huren is). Maar @Oilman had het niet over het rendement van de woning, maar het rendement van het aflossen van de hypotheek. En dat is dan simpelweg 5% - HRA + VRH wanneer je het vergelijkt met beleggen (bij 5% hypotheekrente). Voor mij zou dat iig een no-brainer zijn om primair de hypotheek af te lossen bij zo'n hypotheekrente.

Klopt, je hebt een woning nodig om in te wonen. Het geld dat je erin gestopt hebt, blijft erin vastzitten en kan dus niet groeien. Je zit dus op een 'spaarpot' met 0%. Ik kies er liever voor om mijn vermogen te laten groeien tegen een hogere hypotheekrente, dan het geld vast te zetten. De eerste jaren maak je 'verlies' (hoge uitgaven), om daarna de 'winst' (uitgaven compenseren met het gemaakte rendement) te pakken. Als je het gemaakte rendement niet nodig hebt en weer opnieuw belegt, dan groeit het vermogen weer sneller.

coelho schreef op maandag 18 november 2019 @ 11:34:
Of minstens een afspraak bij je bank maken om te zien of oversluiten of middelen mogelijk is.

Over 1,5 jaar loopt mijn rentevaste periode af. Dan ga ik opnieuw berekenen wat er dan mogelijk is.

GG85 schreef op maandag 18 november 2019 @ 11:36:
Even een hersenspinsel: veel mensen hier zitten in het vastgoed, pandje gekocht (al dan niet met vastgoedhypotheek) en in de verhuur. Zijn er mensen die hetzelfde doen alleen dan met landbouwgrond?

Landbouwgrond is een stuk goedkoper dan bouwgrond en dus makkelijker bij elkaar te sparen/te financieren.
Als je die grond vervolgens verhuurt/pacht aan een boer of er (als dat mag van de gemeente) volkstuintjes van maakt dan moet daar toch wat rendement op te pakken zijn zonder dat je veel lopende kosten zoals onderhoud etc hebt?
En als je heel veel geluk hebt wil na een aantal jaar de gemeente/een ontwikkelaar het kopen om er woningen op te zetten.
Maar los van dat laatste punt, zijn er hier ervaringsdeskundigen en wat zijn jullie gedachten hierbij?

Edit: het hangt natuurlijk vooral af van hoeveel een boer je wil betalen qua huur en wat de grond kost (die data is niet heel makkelijk te vinden) maar zeker het idee van een weiland omtoveren tot een volkstuin spreekt me wel aan.

Geen ervaring mee, maar wel eens de mogelijkheden bekeken. Het rendement is erg laag. De huurders (en later kopers) is maar een hele beperkte groep. Op de langere termijn ga je er waarschijnlijk verlies op maken. Het enige voordeel is dat je geen BTW betaald als het geen bouwgrond is.

https://www.rvo.nl/onderw...en-pachtprijzen-berekenen

[Xoxol]

GG85 schreef op maandag 18 november 2019 @ 11:36:
Even een hersenspinsel: veel mensen hier zitten in het vastgoed, pandje gekocht (al dan niet met vastgoedhypotheek) en in de verhuur. Zijn er mensen die hetzelfde doen alleen dan met landbouwgrond?

Heb ik mij ook in verdiept in de landbouwgrond. En zoals zoveel al zeggen, rendement is laag. Op verschillende forums werd gezegd om bijvoorbeeld vee op te laten lopen. Je krijgt daar misschien 400-500 euro voor per jaar. Moet je nog wel een drinkbak hebben.

Ook naar de bosgrond gekeken, maar ook daar moet veel aan gebeuren (onderhoud en planning).

[Sissors]

GeFoX schreef op maandag 18 november 2019 @ 13:00:
[...]


Klopt, je hebt een woning nodig om in te wonen. Het geld dat je erin gestopt hebt, blijft erin vastzitten en kan dus niet groeien. Je zit dus op een 'spaarpot' met 0%. Ik kies er liever voor om mijn vermogen te laten groeien tegen een hogere hypotheekrente, dan het geld vast te zetten. De eerste jaren maak je 'verlies' (hoge uitgaven), om daarna de 'winst' (uitgaven compenseren met het gemaakte rendement) te pakken. Als je het gemaakte rendement niet nodig hebt en weer opnieuw belegt, dan groeit het vermogen weer sneller.

Je stopt geen geld in je woning wanneer je aflost, je stopt op het moment dat je je handtekening zet onder het koopcontract geld erin, alles in één keer. Wanneer je de hypotheek aflost, los je gewoon een schuld af en daar krijg je een rendement op van 5% (- HRA + VRH).

[GeFoX]

Sissors schreef op maandag 18 november 2019 @ 13:22:
Je stopt geen geld in je woning wanneer je aflost, je stopt op het moment dat je je handtekening zet onder het koopcontract geld erin, alles in één keer. Wanneer je de hypotheek aflost, los je gewoon een schuld af en daar krijg je een rendement op van 5% (- HRA + VRH).

Ik doelde meer op het extra aflossen van een hypotheek. Het is dan beter om de volledige hypotheek uit te zitten (wel op tijd herfinancieren als dat in je voordeel is).


Even een rekenvoorbeeld waarop ik graag een antwoord op krijg.

Jan Modaal koopt op een woning van 200K als die 25 jaar oud is. De woning is volledig afgelost als hij 55 jaar oud is (30 jaar verder). Hij blijft in de woning wonen tot hij 85 jaar is (weer 30 jaar verder).

- Wat is zijn rendement over de afgelopen 30 jaar nadat zijn woning is afgelost?
- Hoeveel is zijn netto vermogen uit de woning gegroeid over de afgelopen 30 jaar?

Bonus:
- Heeft hij het geld uit het gehaalde rendement/groei netto vermogen kunnen gebruiken om van het leven te genieten?

[R.van.M]

Sissors schreef op maandag 18 november 2019 @ 13:22:
[...]

Je stopt geen geld in je woning wanneer je aflost, je stopt op het moment dat je je handtekening zet onder het koopcontract geld erin, alles in één keer. Wanneer je de hypotheek aflost, los je gewoon een schuld af en daar krijg je een rendement op van 5% (- HRA + VRH).

Dit is de belangrijkste reden waarom kopen over het algemeen voordeliger is dan huren, en waarom aflossen gunstig is. Het bedrag wat je in je huis hebt is vrij van VRH. Dit levert direct een gratis en risicovrij rendement van ~1,2% op.

Als je nog een oude hypotheek hebt met een bankspaarrekening is het helemaal voordelig om bij te storten op deze rekening (binnen de 1-10 bandbreedte) aangezien je daar een rente op krijgt gelijk aan je bruto hypotheek rente.

De HRA maakt vervolgens het kopen vs huren nog wat voordeliger. Hoewel het nu langzaam wordt afgebouwt heeft het jaren een flink voordeel opgeleverd voor de huizenbezitters.

[Krisp]

Sissors schreef op maandag 18 november 2019 @ 13:22:
[...]

Je stopt geen geld in je woning wanneer je aflost, je stopt op het moment dat je je handtekening zet onder het koopcontract geld erin, alles in één keer. Wanneer je de hypotheek aflost, los je gewoon een schuld af en daar krijg je een rendement op van 5% (- HRA + VRH).

Dit. Bovendien wordt de VRH hoger per 2020 (mits je als alternatief beleggen overweegt), en de HRA wordt steeds lager.

Ik zie zelf de aflossing ook als 'rendement', maar dan met een beperkte looptijd (namelijk de resterende looptijd van je hypotheek). Daarmee loopt het totale rendement op tot ±5% voor de rest van de looptijd van de hypotheek.