Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[BTU_Natas]

De financiele sector is toch veel meer dan alleen beleggen, ik zou het raar vinden als mensen die op een trader desk werken niet prive beleggen. Maar voor een balie medewerker, it'er, postkamer werker of random manager is het net zo'n grote ver van hun bed show als de rest van de werkende.

[Verwijderd]

Veel mensen in de financiële sector mogen niet beleggen vanwege mogelijke insider informatie. Of periodieke aankopen van indexfondsen hier ook onder vallen weet ik niet.

[RichieB]

BTU_Natas schreef op zondag 28 maart 2021 @ 22:40:
[quote]JanHenk schreef op zondag 28 maart 2021 @ 16:06:
[...]
- Na veel aflossen huis verkocht op, en de winst geïnvesteerd. Ik zit nu in een huurwoning.
[...]

Mooie relaas, bedankt voor het delen! Ik trigger op deze stap. Kan je daar iets meer over vertellen? Ik zie de verkoop van mijn woning zeker als een mogelijke stap als het FO moment nadert. Daarvoor heb ik het idee dat mijn vermogensopbouw door het bezit van de woning juist versnelt. Heb/had jij dat idee niet? Ben je nu daadwerkelijk goedkoper uit dan toen je nog een koopwoning had?

[R.van.M]

Daarnaast, wat telt als beleggen.

Binnen mijn vriendenkring sta ik te boek als degene die het meest met financien bezig is en zo geef ik ook af en toe advies waardoor ik wat inzicht heb in hun financien. Het meerendeel van mijn vrienden en kennissen beleggen in principe niet. Wellicht hebben ze een paar aandelen Shell of bijvoorbeeld rabocertificaten, maar qua vermogen komt het zelden boven een paar maandsalarisen uit.

[Tommie12]

Verwijderd schreef op maandag 29 maart 2021 @ 09:04:
Veel mensen in de financiële sector mogen niet beleggen vanwege mogelijke insider informatie. Of periodieke aankopen van indexfondsen hier ook onder vallen weet ik niet.

Dat is toch maar een heel beperkte kring, en dan ook alleen nog in de aandelen waar ze extra kennis van hebben.
Een lokale filliaalleider, loketbediende, hypotheekcalculator etc hebben wat dat betreft geen beperkingen, omdat ze ook niks meer weten dan wat er gepubliceerd wordt.

Natuurlijk de personen die bv de overname van bedrijf X door Y aan het uitwerken zijn (in de bank, advokatenkantoor, consultancy..) mogen in die aandelen niet handelen (en ook hun familie niet!).

[Tommie12]

BTU_Natas schreef op zondag 28 maart 2021 @ 22:40:
[quote]JanHenk schreef op zondag 28 maart 2021 @ 16:06:
[...]


De toon is gezet...


[...]

Excuus, ik zet het te scherp neer.

SWR is alleen erg goed wetenschappelijk onderbouwd, als er dan gevoelens en anekdotes op los gelaten worden, krijg ik al snel het idee dat ik met de zoveelste ontkenner van wetenschap te maken heb.

FO worden was eigenlijks heel simpel. En toen ik aan de rit begon, verdiende ik 35k bruto per jaar en studeerde mijn vrouw. (ze bleek uiteindelijk niet geschikt voor de academische wereld, en werkt nu in de zorg)

We hebben de tering naar de nering gezet.
- Een goede administratie opgezet.
- Actief gaan solliciteren naar een betere baan. (inkomen verhoogd)
- Consuminderen. (Wat we niet meer gebruiken, verkopen. Spullen die een leven mee kunnen gaan, investeren in kwaliteit.)
- Leren beleggen.
- Na veel aflossen huis verkocht op, en de winst geïnvesteerd. Ik zit nu in een huurwoning.
- Ver onder ons inkomen gaan leven.
- Sparen(savings rate) op inkomen is 30%+
- Kritische geworden en bewust zijn van de bias in mezelf en om mij heen.

Alles heeft een leercurve gehad, de ene wat steiler dan de andere.
Uiteindelijk is het resultaat een ander mens, vaardigheden geleerd die er voorzorgen dat we eigenlijks altijd op onze pootjes terecht komen. Dat en een steeds groter wordende buffer/eigen vermogen.

Ik snap alles wat je hier schrijft, behalve je huis verkopen, tenzij je ook daar een stap kleiner bent gaan wonen.
Nu zit je met een uitgave die jaarlijks geïndexeerd wordt.
Voor mij is het pad naar FO ook gedeeltelijk het verminderen van vaste uitgaven, maar ook behoorlijk diversifiëren. Daarom vind ik een eigen huis wat ca 20-30% van je vermogen uit maakt geen verkeerde stap.
En ik besef zeker wel dat je met een eigen huis ook de onderhoudskosten niet mag vergeten, maar veelal zie je bij huurwoningen dat het daar aan ontbreekt, en dat je het nooit naar je zin kan maken.
Als je de keuken beu bent, dan hang je toch van een andere partij af om daar iets aan te doen, of je kan weer op zoek naar een andere huurwoning, en dat is stress die ik niet wil.
FO is voor mij ook rust in mijn hoofd. Ik ga liever op zaterdag fietsen dan een verhuis te plannen.

[Verwijderd]

Tommie12 schreef op maandag 29 maart 2021 @ 09:46:
[...]


Dat is toch maar een heel beperkte kring, en dan ook alleen nog in de aandelen waar ze extra kennis van hebben.
Een lokale filliaalleider, loketbediende, hypotheekcalculator etc hebben wat dat betreft geen beperkingen, omdat ze ook niks meer weten dan wat er gepubliceerd wordt.

Natuurlijk de personen die bv de overname van bedrijf X door Y aan het uitwerken zijn (in de bank, advokatenkantoor, consultancy..) mogen in die aandelen niet handelen (en ook hun familie niet!).

Dat valt nog tegen hoe weinig dat er zijn. Ik heb een tijdje bij een IT afdeling van een grootbank rondgelopen, en de hele afdeling was geclassificeerd als insider. Dus waarschijnlijk iedereen die binnen IT werkte. En er werken nogal wat IT'ers in de financiele wereld...

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op maandag 29 maart 2021 @ 09:04:
Veel mensen in de financiële sector mogen niet beleggen vanwege mogelijke insider informatie. Of periodieke aankopen van indexfondsen hier ook onder vallen weet ik niet.

Een familielid van mij werkt bij de Nederlandse Bank, dus ik weet er wat vanaf.

Beleggingen die je hebt voordat je in dienst hebt, bij bedrijven die buiten de invloedssfeer van je functie liggen, mag je behouden.
Je moet dit van tevoren aangeven en mag er verder niet mee handelen (in- en verkopen) zolang je in dienst blijft.

Het kan dus zo zijn dat je bijvoorbeeld door een functie-wissel alsnog moet verkopen.

[Tommie12]

Verwijderd schreef op maandag 29 maart 2021 @ 09:55:
[...]

Dat valt nog tegen hoe weinig dat er zijn. Ik heb een tijdje bij een IT afdeling van een grootbank rondgelopen, en de hele afdeling was geclassificeerd als insider. Dus waarschijnlijk iedereen die binnen IT werkte. En er werken nogal wat IT'ers in de financiele wereld...

Insider enkel voor de aandelen van de bank waar je voor werkt, of ook voor bv Shell, ASML etc... ?

[Rubbergrover1]

R.van.M schreef op maandag 29 maart 2021 @ 09:19:
Daarnaast, wat telt als beleggen.

Binnen mijn vriendenkring sta ik te boek als degene die het meest met financien bezig is en zo geef ik ook af en toe advies waardoor ik wat inzicht heb in hun financien. Het meerendeel van mijn vrienden en kennissen beleggen in principe niet. Wellicht hebben ze een paar aandelen Shell of bijvoorbeeld rabocertificaten, maar qua vermogen komt het zelden boven een paar maandsalarisen uit.

Herkenbaar. Veel mensen die ik ken hebben ook totaal geen interesse in beleggen en daarmee ook geen idee van waar ze zouden moeten beginnen. Een enkeling zal maandelijks 100 euro in een willekeurig beleggingsfonds storten en daar verder niet naar kijken, maar het gros zal naar de spaarrekening gaan. En de eerste gedachte bij beleggen is toch vooral de diverse krachen die er zijn geweest, en niet de hogere rendmenten die je in de jaren daartussen hebt kunnen behalen.

Maar is misschien ook afhankelijk van hoe je bent opgegroeid. Of welke financiële opvoeding je hebt gehad. Ik heb van jongs af aan meegekregen dat beleggen een prima manier is om een deel van je geld weg te zetten. Niet dat ik of mijn ouders zo veel geld hadden, maar dat je een klein beetje van je geld in een belegging had en daarmee vertrouwd raakt met de 'grillen van de markt', dat is toch wel een zeer goede leerschool geweest.

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op maandag 29 maart 2021 @ 09:46:
[...]


Dat is toch maar een heel beperkte kring, en dan ook alleen nog in de aandelen waar ze extra kennis van hebben.
Een lokale filliaalleider, loketbediende, hypotheekcalculator etc hebben wat dat betreft geen beperkingen, omdat ze ook niks meer weten dan wat er gepubliceerd wordt.

Maar die groep mensen heeft vaak ook bar weinig kaas gegeten van beleggen en van hoe de beurs werkt. Of vaak niet veel meer dan een gemiddelde 'gewone' Nederlander die niet 'in de financiële sector' werkt.

Eigenlijk het zelfde als wat je ziet/zag bij mensen die 'in de IT' zitten. Dan is het volgens mij ook vaak: o, jij zit in de IT, dus je weet alles van computers, dus je weet precies welke computer ik moet kopen/hoe ik mijn internet aan de praat krijg/waarom mijn printer het niet doet etc. Nee dus, 'de IT' is ook ontzettend breed en heeft zo veel invalshoeken dat veel mensen dat dus niet zomaar 'even' kunnen.

En ja, waarschijnlijk dat iemand die in de financiële sector werkt wel sneller of makkelijker zaken aan beleggen begrijpt. Net als iemand die 'in de IT' werkt waarschijnlijk wel makkelijker kan opzoeken hoe hij die printer weer aan de praat krijgt. Maar dan moet daar wel eerst wat energie in worden gestoken.

[Tommie12]

Rubbergrover1 schreef op maandag 29 maart 2021 @ 10:10:
[...]

Herkenbaar. Veel mensen die ik ken hebben ook totaal geen interesse in beleggen en daarmee ook geen idee van waar ze zouden moeten beginnen. Een enkeling zal maandelijks 100 euro in een willekeurig beleggingsfonds storten en daar verder niet naar kijken, maar het gros zal naar de spaarrekening gaan. En de eerste gedachte bij beleggen is toch vooral de diverse krachen die er zijn geweest, en niet de hogere rendmenten die je in de jaren daartussen hebt kunnen behalen.

Maar is misschien ook afhankelijk van hoe je bent opgegroeid. Of welke financiële opvoeding je hebt gehad. Ik heb van jongs af aan meegekregen dat beleggen een prima manier is om een deel van je geld weg te zetten. Niet dat ik of mijn ouders zo veel geld hadden, maar dat je een klein beetje van je geld in een belegging had en daarmee vertrouwd raakt met de 'grillen van de markt', dat is toch wel een zeer goede leerschool geweest.

Klopt, maar ik heb het zelfs ooit gezien bij een hoofdboekhouder en mensen met een master in economie die aandelen kregen van het bedrijf, en echt geen idee hadden hoe ze een simpele beleggingsrekening konden openen of beheren, en eigenlijk amper wisten wat een aandeel was.
En dan grote paniek als er eens een koersdaling van 5% was...

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op maandag 29 maart 2021 @ 10:23:
[...]


Klopt, maar ik heb het zelfs ooit gezien bij een hoofdboekhouder en mensen met een master in economie die aandelen kregen van het bedrijf, en echt geen idee hadden hoe ze een simpele beleggingsrekening konden openen of beheren, en eigenlijk amper wisten wat een aandeel was.
En dan grote paniek als er eens een koersdaling van 5% was...

Haha, ja, misschien komt dat ook door het verschil tussen een degelijke theoretische wetenschappelijke opleiding en een meer praktische HBO opleiding? Dat ze een hoop weten over de theorie en over hoe alle balansposten netjes volgens de regels moeten etc., maar weinig kaas hebben gegeten van praktische financieel-economische handelingen.

[BTU_Natas]

RichieB schreef op maandag 29 maart 2021 @ 09:04:
[...]

Mooie relaas, bedankt voor het delen! Ik trigger op deze stap. Kan je daar iets meer over vertellen? Ik zie de verkoop van mijn woning zeker als een mogelijke stap als het FO moment nadert. Daarvoor heb ik het idee dat mijn vermogensopbouw door het bezit van de woning juist versnelt. Heb/had jij dat idee niet? Ben je nu daadwerkelijk goedkoper uit dan toen je nog een koopwoning had?

Het is echt situationeel,
Ik kocht het huis in eind 2013, banken deden zeer moeilijk met verstrekken van een hypotheek. En huizen hadden soms een jaar lang geen eens 1 kijker. De woning zelf stond met zeer belabberde foto's op funda, en de verkopende makelaar was wanhopig.

Met veel moeite via familie geld kunnen lenen, en via een waardeloze hypotheek verstrekker met een voor die tijd te hoge rente toch een hypotheek kunnen krijgen.

Eind 2018 heb ik het huis verkocht met 80% winst. In 1 dag...

Toen had ik al leren beleggen en een simpel rekensommetje leerde dat als ik maar een procent of 6% op de beurs haalde (en ik haal al jaren veel meer) dat dat de gehele huur van de nieuwe woning zou afdekken.

Overigens waren de financiën niet de hoofdreden om te verkopen, mijn vrouw zat niet lekker in haar vel, en de buren waren zeer storend, en er was te veel wat er aan het huis moest gebeuren zowel kwa onderhoud als schoonmaken.

Of het geld scheelt is best bijzaak, wat het vooral scheelt, is de tijd die je er mee bezig bent. Overigens sluit ik een koopwoning niet uit, al zal het dan wel nieuwbouw zijn en onderhoud arm. En op het gebied van financiën, als ik er zelf niet meer dan 10% van de aankoop waarde in hoef te steken, en de rest voor 1.5% kan financieren. Interessant.

Als ik mag kiezen tussen een koopwoning of paar ton op de rekening, is mijn antwoord het laatste. Zoveel vrijheid.

[Hielko]

BTU_Natas schreef op zondag 28 maart 2021 @ 22:40:
[quote]JanHenk schreef op zondag 28 maart 2021 @ 16:06:
[...]


De toon is gezet...


[...]

Excuus, ik zet het te scherp neer.

SWR is alleen erg goed wetenschappelijk onderbouwd, als er dan gevoelens en anekdotes op los gelaten worden, krijg ik al snel het idee dat ik met de zoveelste ontkenner van wetenschap te maken heb.

Is een SWR van (4%) daadwerkelijk zo goed onderbouwt wetenschappelijk gezien?

Als we bijv. deze paper er bij pakken zien we dat die SWR van 4% buiten de VS in veel ontwikkelde landen in de periode 1900-1979 rampzalig zou hebben uitgepakt (Italie, Belgie, Frankrijk, Duitsland, Japan en meer).

De VS is de best presterende aandelenmarkt van de afgelopen honderd jaar, en is als een percentage van wereldwijde marketcap van ~20% richting de ~50% gegaan. Als je dan dat gebruikt voor je onderzoek heb je wellicht een enorme bias te pakken. Sowieso, je moet je afvragen wat de waarde van wetenschappelijk onderzoek precies is. Zoals bekend, resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

[Moi_in_actie]

CornermanNL schreef op zondag 28 maart 2021 @ 17:59:
FO is niets anders dan tijd verzamelen op een manier die verder gaat dan het standaard school , werken pensioen.

De meesten zullen op een gegeven moment ook wel echt met pensioen gaan. Er wordt vaak gekeken naar een vast punt op de horizon en hoe je dat met een bepaald risicoprofiel kan behalen en welke rendementen daar voor nodig zijn. Eigenlijk het pensioen moment vast naar voren halen.

Dat kan prima, ik zelf kijk daar anders tegenaan. Ik zie het meer als een richting, en in de weg ernaartoe kan ik her en der blokken tijd inruimen voor andere zaken dan 'verplicht' werken. Ik richt mij dus op de lange termijn met investeren, en daarbij hou ik het eenvoudig. ETF's, beetje aflossen (heel minimaal) en wat optie constructies (heel minimaal, als experiment)

Ik kijk vooral naar wat ik wil doen , nu is het even anders i.v.m. corona. Maar buiten de lange termijn kijk ik vooral naar wat ik nu kan doen en waar ik gelukkig van wordt. Want dat is wat de weg ernaar toe mij gebracht heeft. Keuze mogelijkheden. Ligt een project mij niet, dan zeg ik nee, consequentie zou kunnen zijn dat het werk zegt dan zoek je maar iets anders. Dan doe ik dat. Echter dat is nog niet gebeurd. Sterker de tevredenheid is omhoog gegaan.

Ook keuzes privé maak ik beter, ik kies vaker voor mijzelf en niet voor wat er verwacht wordt. Ik heb gewoon meer vrijheid in denken gekregen , en maak betere en meer afgewogen beslissingen. De focus ligt ook allang niet meer op het verre doel van eindelijk de mijlpaal van FO halen. Maar om de lol onderweg. En dat is een leuk leven. Wellicht haal ik de papieren eindstreep nooit, maar ik heb nu al de voordelen ervan.

Op hoofdlijnen denk ik er ook zo over. Ik browse maar sporadisch door dit topic en mijn insteek is dat het mij persoonlijk niet zozeer om FO gaat, maar om het hebben van een langetermijn visie. Simpelweg gezegd: als ik puur naar FO zou streven, had ik ons huidige huis nooit gekocht, was ik veel kleiner gaan wonen (wellicht huur), had ik nog een 5 tot 10 jaar vrij spartaans geleefd en was ik dan op een punt dat werken niet meer perse nodig is. Maar goed, dan is dat zo, zit in b.v. in een klein appartement met mn vriendin, wellicht tegen die tijd mijn vrouw, zijn er kids en vinden we die situatie op dat moment niet meer zo ideaal.

Daarom heb ik er ook voor gekozen om nu ik nog relatief jong ben juist flink te investeren; investeren in een mooi groot huis, dingen hieraan op te knappen/aan te passen naar keuze voor meer leefgemak en plezier. Ik heb via mn huidige werkgever, waar ik al een redelijk wat jaar zit en ook nog wel even blijf, een uitstekend pensioen, zolang ik dat blijf opbouwen heb ik later niets te makken. Toch ben ik, zoals het er nu voor staat, niet van plan om dit dan maar tot aan mn pensioen zo uit te zitten. Het idee is toch om tzt, als ik de zin, tijd en het brilliante idee gevonden heb, voor mijzelf te beginnen. Dit om dan meer onafhankelijk te kunnen werken en, door hogere omzet en meer vrijheid in wat te doen met dat geld, investeringen te doen om eerder te kunnen stoppen met werken. Wanneer dat dan wordt is nog lastig in te schatten, kan 55 of 60 jaar zijn, ligt eraan wanneer ik deze switch wil/kan maken, wat het rendement dan wordt enzovoorts. Grof geschat denk ik dat het rond de 60 wordt, omdat rond die tijd mn hypotheek ook afloopt en die kosten dan ook komen te vervallen en er dus aanzienlijk meer lucht komt.
Maar goed, wie weet loopt mn carrière toch heel anders, wil ik juist eerder of later zelfstandige worden, komen er fysieke of mentale complicaties, win je de Staatsloterij, komt er een enorme economische crisis, komt er een alien invasie... je weet het niet Ik heb een globale planning, een paar mijlpalen aan de horizon, maar geen in beton gegoten planning per jaar, dat pak ik liever heel Agile aan

[CurlyMo]

CurlyMo schreef op maandag 30 maart 2020 @ 16:23:
Zojuist mijn eerste ervaring opgedaan met (een mixed) aandelen (fonds)

Inleg 2x € 50 euro over twee fonden. Huidige waarde over beide fondsen € 98,93 Nu krijg ik alleen direct de neiging om meer te kopen

Zonder gekheid. Leuk om te zien hoe het werkt. Dat je inderdaad direct ziet wat de actuele waarde van je inleg is.

Een jaartje later is de eindstand van mijn eerste beleggingsavontuur positief. Dat kan ook niet anders met een rendement van 31%

Een geruststelling is dat het met 31% alleen nog maar kan tegenvallen de komende jaren

Inleg is overigens langzaam verhoogd naar nu € 250,- p/m

[ Voor 4% gewijzigd door CurlyMo op 29-03-2021 11:14 ]

[Pistachenootje]

Hielko schreef op maandag 29 maart 2021 @ 10:49:
[...]

Is een SWR van (4%) daadwerkelijk zo goed onderbouwt wetenschappelijk gezien?

Als we bijv. deze paper er bij pakken zien we dat die SWR van 4% buiten de VS in veel ontwikkelde landen in de periode 1900-1979 rampzalig zou hebben uitgepakt (Italie, Belgie, Frankrijk, Duitsland, Japan en meer).

De VS is de best presterende aandelenmarkt van de afgelopen honderd jaar, en is als een percentage van wereldwijde marketcap van ~20% richting de ~50% gegaan. Als je dan dat gebruikt voor je onderzoek heb je wellicht een enorme bias te pakken. Sowieso, je moet je afvragen wat de waarde van wetenschappelijk onderzoek precies is. Zoals bekend, resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

Helemaal mee eens.

Daar komt nog bij dat de Trinity studie gebaseerd is op een portfolio met een flink percentage staatsobligaties. Gemiddelde rendement op intermediate treasury was in de VS de afgelopen 50 jaar zo'n 7% (!). Dat krijg je nu bij lange na niet meer en in Europa nog minder. Als je nu je geld in Europa in soortgelijke staatsobligaties inlegt is het verwachte rendement zo'n -0.3%.

[ Voor 3% gewijzigd door Pistachenootje op 29-03-2021 11:38 ]

[Rubbergrover1]

CurlyMo schreef op maandag 29 maart 2021 @ 11:13:
[...]

Een jaartje later is de eindstand van mijn eerste beleggingsavontuur positief. Dat kan ook niet anders met een rendement van 31%

Een geruststelling is dat het met 31% alleen nog maar kan tegenvallen de komende jaren

Aan de andere kant kun je dan ook een flinke dip opvangen voordat je verlies maakt op je beleggingen.

[CurlyMo]

Rubbergrover1 schreef op maandag 29 maart 2021 @ 11:37:
[...]

Aan de andere kant kun je dan ook een flinke dip opvangen voordat je verlies maakt op je beleggingen.

True, al is deze buffer met de inleg tot nu toe nog niet bijster groot

[Rubbergrover1]

Pistachenootje schreef op maandag 29 maart 2021 @ 11:37:
[...]

Helemaal mee eens.

Daar komt nog bij dat de Trinity studie gebaseerd is op een portfolio met een flink percentage staatsobligaties. Gemiddelde rendement op intermediate treasury was in de VS de afgelopen 50 jaar zo'n 7% (!). Dat krijg je nu bij lange na niet meer en in Europa nog minder. Als je nu je geld in Europa in soortgelijke staatsobligaties inlegt is het verwachte rendement zo'n -0.3%.

Bovendien gaat de Trinity studie vooral over het ontrekken van kapitaal, en veel minder over de opbouwfase. Terwijl de discussie veel meer over de opbouwfase ging.

[finsdefis]

Bij dingen zoals die Trinity study of bepaalde portfolio's lijkt het bij veel aanhangers ook vaak meer een geloof te worden wat met hand en tand verdedigd wordt onder het mom 'but it's science!!!!'

Het is voor sommigen misschien ook makkelijk om die (schijn-)zekerheid aan te houden om een concreet handvat te hebben. Wat dit betreft ben ik het eens met @CornermanNL en zie ik FO ook meer als een mindset en levensstijl om jezelf een bepaalde wendbaarheid te geven.

Niet om dan maar alles kapot te relativeren en te zeggen dat je nooit 100% zeker FO bent (want daar koop je in de praktijk niks voor), maar wel om mezelf niet al te veel vast te klampen aan streefdatums of bedragen.

[ Voor 3% gewijzigd door finsdefis op 29-03-2021 14:27 ]

[Jake]

Ik lurk al enige tijd en probeer sinds kleine twee jaar weer wat in te stappen in aandelen. Als ik echter verder kijk, dan stuit ik op iets met (het aflossingsvrije deel van) de hypotheek waar ik dus geen sluitend antwoord op kan vinden.

Na 30 jaar mag je hypotheekrente niet meer aftrekken, maar dat geldt alleen voor hypotheken die na 1-1-2001 zijn afgesloten, voor hypotheken van daarvoor geldt dit (dus) pas vanaf 1-1-2031
(m.a.w.: bijna niemand heeft dat nu...).
Maar waar blijft dit schuld dan? In Box 3?

Voor mij is de situatie dat het is stappen gaat, maar voor het aflossingsvrije deel is het nog even weg: dat is pas vanaf 1-5-2041, maar het is toch wel relevant voor de vraag: is aflossen daarvan überhaupt slim? In 2041 zijn alle spaardelen vrijgevallen en gaat de LTV naar > 20%, o.b.v. huidige WOZ.

Door afbouw van de Wet Hillen, zal ik dan een deel van het EWF bij mijn loon op moeten tellen. Wat is dan de belasting die je over je woning zou gaan moeten betalen? En waar staat die belasting? Het EWF zit in box 1, en wordt vanaf 2048 dus (bij geen hypotheekschuld) volledig bij je inkomen geteld.

Maar: waar staat die restschuld, die je dus niet meer in Box 1 mag aftrekken?
Wel in Box 1, maar "hij telt niet"? Of: wel eerst met EWF verrekenen (waarmee dit dus vrij laag blijft)? Of toch in Box 3?
Volgens de belastingdienst (Wat zijn uw schulden?) is in Box 3 zo gek nog niet ("(hypotheek)schulden die u niet in box 1 mag aftrekken", maar 100% zeker is het m.i. niet).

Het lijkt neer te komen op:

• Als die lening Box 1 valt, maar je dus "niet telt", dan betaal je dus hele EWF + rente over de lening. Dan wil je evt. wel aflossen: scheelt je hele rente per jaar.
• Als je de lening mag verrekenen met EWF, dan is het (erg) jammer dat er nog EWF overblijft, want: tot aan LTV < (EWF% / HR%) x100% = gratis geld!
• Als de lening 'gewoon' in Box 3 valt, dan is het waarschijnlijk (ook) aantrekkelijk deze aan te houden, zeker als het rentepercentage onder de 1,35% kan zijn, want dat betaal je dus alleen rente over de schuld-drempel, rest = gratis geld!

Op basis van bovenstaande lijkt het mij lucratief om "gewoon" een (kleine) hypotheekschuld aan te houden. Of maak ik nu een denkfout?

[CornermanNL]

@Jake Ik zou met een LTV <20% zeker niet helemaal naar 0 aflossen , ongeacht wat die belastingen in de toekomst gaan doen. Zoals het er nu voorstaat zou die lening dus naar box 3 verhuizen. En dan biedt het tegenwicht tegen opgebouwd vermogen.

Aflossen is mijns inziens op een bepaald punt sowieso niet heel nuttig meer. In het kader van risicoverlaging. Ik schets even een scenario om het duidelijker te maken. Stel je raakt je baan kwijt en kan na de WW met geen mogelijkheid een baan meer vinden. De volgende stap is de bijstand , hier rekenen de meeste gemeenten tegenwoordig overwaarde mee als vermogen. Dus dat moet je eerst opeten. Maar dit is niet bepaald liquide.

Het alternatief op dat moment is sociale huur , tegen nu 730 euro per maand ongeveer. Dat is dus het 'goedkoopste' alternatief in de markt tegenover je situatie nu. Dus in principe is alles onder die grens een dure verzekering. Nu is dit eenzijdig gesteld met een extreem voorbeeld en dat is express om het principe uit te leggen.

In veel gevallen ga je dus risico opbouwen als je in verhouding teveel aflost ten opzichte van andere categorieën , het gaat dus om de balans. In jouw geschetste voorbeeld zou ik zeker niet die laatste 20% aflossingsvrij versneld gaan aflossen.

[Rubbergrover1]

Schuld gaat naar Box 3. Wat sowieso handig is als je na 30 jaar richting AOW leeftijd gaat en het daarbij behorende lagere IB tarief. Die grens van 30 jaar heb ik dus bij de invoering ook al voor mensen met vermogen een wassen neus gevonden.

[Blik1984]

Jake schreef op maandag 29 maart 2021 @ 15:37:
Ik lurk al enige tijd en probeer sinds kleine twee jaar weer wat in te stappen in aandelen. Als ik echter verder kijk, dan stuit ik op iets met (het aflossingsvrije deel van) de hypotheek waar ik dus geen sluitend antwoord op kan vinden.

Na 30 jaar mag je hypotheekrente niet meer aftrekken, maar dat geldt alleen voor hypotheken die na 1-1-2001 zijn afgesloten, voor hypotheken van daarvoor geldt dit (dus) pas vanaf 1-1-2031
(m.a.w.: bijna niemand heeft dat nu...).
Maar waar blijft dit schuld dan? In Box 3?

Voor mij is de situatie dat het is stappen gaat, maar voor het aflossingsvrije deel is het nog even weg: dat is pas vanaf 1-5-2041, maar het is toch wel relevant voor de vraag: is aflossen daarvan überhaupt slim? In 2041 zijn alle spaardelen vrijgevallen en gaat de LTV naar > 20%, o.b.v. huidige WOZ.

Door afbouw van de Wet Hillen, zal ik dan een deel van het EWF bij mijn loon op moeten tellen. Wat is dan de belasting die je over je woning zou gaan moeten betalen? En waar staat die belasting? Het EWF zit in box 1, en wordt vanaf 2048 dus (bij geen hypotheekschuld) volledig bij je inkomen geteld.

Maar: waar staat die restschuld, die je dus niet meer in Box 1 mag aftrekken?
Wel in Box 1, maar "hij telt niet"? Of: wel eerst met EWF verrekenen (waarmee dit dus vrij laag blijft)? Of toch in Box 3?
Volgens de belastingdienst (Wat zijn uw schulden?) is in Box 3 zo gek nog niet ("(hypotheek)schulden die u niet in box 1 mag aftrekken", maar 100% zeker is het m.i. niet).

Het lijkt neer te komen op:

• Als die lening Box 1 valt, maar je dus "niet telt", dan betaal je dus hele EWF + rente over de lening. Dan wil je evt. wel aflossen: scheelt je hele rente per jaar.
• Als je de lening mag verrekenen met EWF, dan is het (erg) jammer dat er nog EWF overblijft, want: tot aan (EWF% / HR%) x100% = gratis geld!
• Als de lening 'gewoon' in Box 3 valt, dan is het waarschijnlijk (ook) aantrekkelijk deze aan te houden, zeker als het rentepercentage onder de 1,35% kan zijn, want dat betaal je dus alleen rente over de schuld-drempel, rest = gratis geld!

Op basis van bovenstaande lijkt het mij lucratief om "gewoon" een (kleine) hypotheekschuld aan te houden. Of maak ik nu een denkfout?

Op basis van dat het nog 20 jaar weg is zou ik er vanuitgaan dat het huidige stelsel wel eens gewijzigd kan zijn. Ik zou gewoon doen dat nu het meest lucratief is

[Deveon]

Wij zijn aan het oriënteren voor het verhuizen naar "de regio". Momenteel zitten we onder de 60% LTV, mogelijk zelfs 45% en bij verhuizen wil ik daarna eigenlijk ook inzetten op 1/3de lineair aflossen, 1/3de aflossingsvrij en 1/3de eigen geld. Ondanks dat het hypotheekbedrag flink toeneemt komen daar nog lagere maandlasten uit. Als het (tijdelijk) het vermogen drukt in box 3 is alleen maar mooi meegenomen al zit ik nog niet boven de vrijstelling. De wet Hillen zou nog een leuke meevaller zijn, maar ik merk dat we nu met de huidige HRA daar al aardig in de buurt komen omdat de rentestanden simpelweg zo laag staan.

[Jake]

CornermanNL schreef op maandag 29 maart 2021 @ 15:52:
@Jake Ik zou met een LTV <20% zeker niet helemaal naar 0 aflossen , ongeacht wat die belastingen in de toekomst gaan doen. Zoals het er nu voorstaat zou die lening dus naar box 3 verhuizen. En dan biedt het tegenwicht tegen opgebouwd vermogen.

Het is een spaarhypotheek, nu is LTV ca. 70% (of < 50% als spaardeel wordt 'verrekend'), dus ik heb nu vrij weinig invloed op wat er de gaat gebeuren. Over 10 jaar valt eerste deel vrij en gaat de LTV naar 25% (o.b.v. huidige WOZ), nog eens (kleine) 10 jaar verder dus naar < 20% (en bij stijgende WOZ, zeg 2% per jaar) zou het zelfs ruim onder 15% kunnen worden.

Makkelijkste manier om dat bij te sturen is verhuizen, dan kan ik de LTV vrij eenvoudig verhogen. Voor bijlenen op huis in Box 3 zal het wellicht nu ook al kunnen (wellicht eens in verdiepen om achter de hand te hebben om later leuk om ruimte te creëren als het nodig zou zijn).

Aflossen is mijns inziens op een bepaald punt sowieso niet heel nuttig meer. In het kader van risicoverlaging. Ik schets even een scenario om het duidelijker te maken. Stel je raakt je baan kwijt en kan na de WW met geen mogelijkheid een baan meer vinden. De volgende stap is de bijstand , hier rekenen de meeste gemeenten tegenwoordig overwaarde mee als vermogen. Dus dat moet je eerst opeten. Maar dit is niet bepaald liquide.

Goed punt, maar ook zonder de overwaarde zit ik daar wel 'iets' boven (en ben ik voldoende liquide om paar jaar te overbruggen).

In veel gevallen ga je dus risico opbouwen als je in verhouding teveel aflost ten opzichte van andere categorieën , het gaat dus om de balans. In jouw geschetste voorbeeld zou ik zeker niet die laatste 20% aflossingsvrij versneld gaan aflossen.

Nu zit het grootste deel van het vermogen in het huis (zowel spaardeel als overwaarde), maar het is een mooi doel om dat met andere investeringen (beleggingen) voorbij te streven.

Nu nog iets vinden wat balans geeft, want zit nu eigenlijk alleen in ETF (met name "World" en beetje extra "Emerging"). Vroegah zou je zeggen: wat staatsobligaties erbij ofzo, maar dat is volgens mij niet zo handig nu (ik hoef nog geen negatieve rente op spaarrekening te betalen).

Vooralsnog bieden 'cash' (=spaarrekening) en 'vastgoed' (=woning) voldoende tegenwicht (spreiding), maar als het aandeel beleggen groter wordt, zou wat andere spreiding fijn zijn (zonder direct zeer lage of negatieve rendementen te slikken). Maar dat wil iedereen geloof ik .

[Chief]

Verwijderd schreef op maandag 29 maart 2021 @ 09:55:
[...]

Dat valt nog tegen hoe weinig dat er zijn. Ik heb een tijdje bij een IT afdeling van een grootbank rondgelopen, en de hele afdeling was geclassificeerd als insider. Dus waarschijnlijk iedereen die binnen IT werkte. En er werken nogal wat IT'ers in de financiele wereld...

De restricties zijn heel afhankelijk van de informatie waar je toegang tot hebt vanuit je functie. Dat is ook wel logisch.

Bij mijn zijn de beperkingen:
- ik moet van te voren toestemming vragen om te handelen in alle financiele instrumenten van mijn WG. Ook een holding period is verplicht. Dit geldt ook voor indexfondsen waar mijn WG in zit (aangezien mijn WG een Fortune 500 bedrijf is zijn dat er nogal wat)
- blackout periodes rondom belangrijke (financiele) publicaties
- voor alle overige instrumenten moet ik handelen via dedicated broker accounts

[Juut1]

Voor een hypotheek geldt meestal een looptijd van 30 jaar. Dus kan de hypotheekverstrekker na 30 jaar eisen dat je de resterende schuld aflost. Als je op dat moment weinig inkomen hebt, valt het niet mee een nieuwe hypotheek af te sluiten. Er zijn nu steeds meer verzilverhypotheken om dit op te lossen maar daarbij is de rente ongunstiger. Ook kijkt de politiek nu naar mogelijkheden om de looptijd te verlengen naar 35 of 40 jaar.

[skaaf]

Een verzilverhypotheek is iets anders dan het verlengen van een aflossingsvrije hypotheek. De 1e is namelijk bedoeld om "geld uit de stenen te trekken", vaak maximaal tot 50% LtV. Bij het verlengen van een aflossingsvrije hypotheek wordt altijd naar het inkomen en de draagbaarheid van de lening. Echter kan er ook gekeken worden naar de daadwerkelijke maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek t.o.v. een annuïtaire hypotheek. Echter wordt zo'n explain vaak niet door de prijsvechters in de markt geaccepteerd, maar wel door de grotere partijen. Je betaalt dan wel een iets hogere rente tov de prijsvechters.

[R.van.M]

Hielko schreef op maandag 29 maart 2021 @ 10:49:
[...]

Is een SWR van (4%) daadwerkelijk zo goed onderbouwt wetenschappelijk gezien?

Als we bijv. deze paper er bij pakken zien we dat die SWR van 4% buiten de VS in veel ontwikkelde landen in de periode 1900-1979 rampzalig zou hebben uitgepakt (Italie, Belgie, Frankrijk, Duitsland, Japan en meer).

De VS is de best presterende aandelenmarkt van de afgelopen honderd jaar, en is als een percentage van wereldwijde marketcap van ~20% richting de ~50% gegaan. Als je dan dat gebruikt voor je onderzoek heb je wellicht een enorme bias te pakken. Sowieso, je moet je afvragen wat de waarde van wetenschappelijk onderzoek precies is. Zoals bekend, resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.

Bedankt voor het artikel. Altijd interessant om andere invalshoeken te bekijken. Als we het vereenvoudigen is de vraag eigenlijk, verwachten we in het komende decenia 4%+inflatie te kunnen behalen als rendement.

Het lastige is natuurlijk dat we op dit moment volop aan het experimenteren zijn in de financiele wereld met negatieve rentes en een enorme liquiditeit. Niemand weet hoe dit precies gaat uitpakken. Het kan zelfs zomaar zijn dat de rendementen op aandelen en andere bezittingen met 10%+ per jaar blijven stijgen terwijl de basis inflatie laag blijft zoals de afgelopen jaren.

Het beste wat we kunnen doen is spreiden, zowel in categorien als geografisch en bijsturen. Ik denk dat op dit moment niemand in staatsobligaties zit hier en naarmate de rentes verder negatief worden ook minder mensen cash geld zullen aanhouden. Dit verhoogt het rendement maar ook het risico.

[Rubbergrover1]

Juut1 schreef op dinsdag 30 maart 2021 @ 09:23:
Voor een hypotheek geldt meestal een looptijd van 30 jaar. Dus kan de hypotheekverstrekker na 30 jaar eisen dat je de resterende schuld aflost. Als je op dat moment weinig inkomen hebt, valt het niet mee een nieuwe hypotheek af te sluiten. Er zijn nu steeds meer verzilverhypotheken om dit op te lossen maar daarbij is de rente ongunstiger. Ook kijkt de politiek nu naar mogelijkheden om de looptijd te verlengen naar 35 of 40 jaar.

Als je plan is om langer dan 30 jaar je hypotheekschuld aan te houden, dan kun je natuurlijk ook bij het afsluiten al kijken naar een geldverstrekker die met een langere looptijd dan 30 jaar rekent. Die zijn er namelijk ook. Rabo staat er bijvoorbeeld om bekend dat hun aflossingsvrije hypotheken altijd al (in de regel) geen einddatum hadden, of een pro forma looptijd van 99 jaar.

De politieke discussie over de mogelijkheid van het verlengen van de looptijd gaat dan ook vooral ook om het verlengen van de mogelijkheden voor aftrekbare hypotheken. Hypotheken met langere looptijd zijn er immers al wel, alleen mis je dan bij nieuwe hypotheken de renteaftrek.

Tweede vraag die je je kunt stellen is of je er vanuit zou moeten gaan dat je meer dan 30 jaar in je huidige huis blijft wonen. Het grootste deel van de mensen zal namelijk niet 30 jaar in één woning blijven wonen. Als je nu al weet dat je hoogstwaarschijnlijk voor je pensionering nog wel eens zult gaan verhuizen, dan kun je je ook afvragen of het zin heeft om bij je huidige hypotheekkeuze al rekening te houden met de mogelijkheden na je pensioendatum.

[Tehh]

Wie heeft er hier bedrijfsleningen in zijn portfolio zitten?
Door een LinkedIn connectie werd een post gedeeld van het bedrijf waar diegene werkt waarin een crowdfunding campagne is opgestart om geld op te halen voor dat bedrijf. Het is een lening met 3% rente welke in 5 jaar wordt terugbetaald. Het bedrijf bestaat al even, groeit en zit ook wel in een interessante markt (verduurzaming van gebouwen). Het enige wat ze uniek maakt is wellicht dat ze tot in de kern duurzaam willen zijn. Dus niet alleen warmtepompen e.d. aansmeren maar zelf ook duurzaam opereren. Het geld wordt gebruikt voor de verbouwing van hun pand. Het geld is dus niet echt werkkapitaal, het bespaart enkel wat stookkosten. Rendement is niet hoog & niet zeker, maar hoe beoordeel je nu het risico van zo'n bedrijf goed? Financiën kunnen er nu prima uit zien, en de markt kan voldoende potentie hebben, maar dan? Gewoon jolo er wat cash in stoppen omdat je daarmee de markt voor verduurzaming wat helpt?

[JanHenk]

@Tehh Dat soort constructies heb ik altijd veel vragen bij.

Wat voor zekerheden krijg je? Waarom kunnen ze, het is immers voor (verbetering van) onroerend goed, niet bij een bank lenen? Of is dat ze te duur? Waarom rekent een bank dan een hogere rente? Of wil een bank het ze niet lenen en waarom dan niet?

Ik begrijp nooit zo goed wat de "winst" voor jou is. 3% klinkt als nagenoeg risicoloos, met het onroerend goed als onderpand. Als dat zo is, kunnen ze ook bij één partij betrekken is mijn idee.

Als je geen zekerheden krijgt, minimaal 5% tot 8% en misschien is zelfs dat nog wel te weinig.

[Xanaroth]

De fire verhalen blijven komen.. https://www.ad.nl/geld/jo...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

Lijkt er steeds meer op dat de combinatie van corona (met als gevolg geld&tijd over) veel mensen aan het denken heeft gezet. En via het internet aardig wat bij beleggen en/of FIRE zijn terecht gekomen.

Heel benieuwd of dit zo langzaam aan echt voeten aan de grond krijgt binnen een generatie, of dat ze straks massaal afhaken en dat geld uitgeven wanneer ze weer erop uit mogen (vakanties, feesten..).

[Highland]

@Tehh Ik bekijk met enige regelmaat investeringsprojecten die via het platform duurzaaminvesteren.nl worden bemiddeld. Daar kun je de prospectussen van de projecten bekijken, zodat je weet welke zekerheden je krijgt voor dergelijke financieringen. Meestal zijn het bedrijfsobligaties.

Ik zie dergelijke projecten als een categorie tussen deposito's en beleggen: het moet een beperkt risico hebben en wat meer opleveren dan deposito's.
Het lezen van de prospectussen leert me overigens wel wat, maar lang niet alles. Want ik heb de tijd en/of kennis niet om echt te doorgronden hoe zeker de zekerheden zijn. Daarvoor zou je een hele analyse van het bedrijf en sector moeten maken. Dus ik hou mijn inleg per project beperkt en spreid.
Wat een kenmerk is van dergelijke obligatie-projecten: je risico's zijn beperkter, maar je rendementsverwachtingen ook. Dus loopt het project fantastisch, dan blijf je je 3% tot 5% ontvangen.
Een ander kenmerk is dat obligaties vaak gedurende de looptijd worden afgelost. Dat zadelt je met een cashflow-probleem op: je legt € 5000 in en je krijgt elk jaar €500 plus rente uitgekeerd. Dan moet je elk jaar dus iets besluiten over die € 500.
Wat ik er wel leuk aan vind: je kan zichtbare projecten selecteren. Zo kan ik op weg naar mijn ouders aan mijn kinderen het zonnepark aanwijzen waar ik een stukje van ons geld in heb gestoken. Aanschouwelijk onderwijs.
Tot slot nog een anekdote over risico's bij bedrijfsobligaties: in mijn buurt wordt een zonneweide aangelegd op een mooi weiland langs mijn hardlooprondje. Dat ziet er natuurlijk niet uit, maar ik kan het niet meer tegenhouden. Het project biedt aan buurtbewoners ook de kans om er obligatiegeld in te stoppen (tegen 5%). Wanneer ik dat zou doen, heb ik er in ieder geval nog een beetje plezier van. Uiteindelijk een andere keuze gemaakt. Nu blijken de 22.000 zonnepanelen op het schip te zitten dat afgelopen weken plots wereldberoemd is geworden! Voor de exploitant een flinke tegenvaller, ze kunnen hierdoor niet in juni starten maar ergens in augustus, waardoor ze bijna de helft van de geraamde zonne-opbrengst van dit jaar gaan missen. Ik verwacht dat dit het risico is voor de ondernemer en niet voor de obligatiehouders, al kan ik dat op basis van de prospectus niet helemaal uitsluiten. En wanneer de ondernemer de tegenvaller niet kan dragen, komt het alsnog bij de obligatiehouders. Kortom: gebruik obligaties niet als risicovrije stallingsplek voor je spaargeld.

[Johnny]

Tehh schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 09:05:
Wie heeft er hier bedrijfsleningen in zijn portfolio zitten?
Door een LinkedIn connectie werd een post gedeeld van het bedrijf waar diegene werkt waarin een crowdfunding campagne is opgestart om geld op te halen voor dat bedrijf. Het is een lening met 3% rente welke in 5 jaar wordt terugbetaald. Het bedrijf bestaat al even, groeit en zit ook wel in een interessante markt (verduurzaming van gebouwen). Het enige wat ze uniek maakt is wellicht dat ze tot in de kern duurzaam willen zijn. Dus niet alleen warmtepompen e.d. aansmeren maar zelf ook duurzaam opereren. Het geld wordt gebruikt voor de verbouwing van hun pand. Het geld is dus niet echt werkkapitaal, het bespaart enkel wat stookkosten. Rendement is niet hoog & niet zeker, maar hoe beoordeel je nu het risico van zo'n bedrijf goed? Financiën kunnen er nu prima uit zien, en de markt kan voldoende potentie hebben, maar dan? Gewoon jolo er wat cash in stoppen omdat je daarmee de markt voor verduurzaming wat helpt?

Ik heb ervaring met bedrijfsleningen via o.a. OnePlanetCrowd en FundingCircle. De eerste richt zich ook op duurzame ondernemingen. Ondernemingsplannen zijn altijd veel te rooskleurig. In de praktijk valt het altijd tegen. Soms lukt het wel op tijd te betalen maar vaak is er na een tijdje toch problemen met betalingen, sommigen gaan failliet en dan heb je niks.

Aan de financiën kun je weinig zien. In Nederland is geen gestandaardiseerde boekhoudmethodiek. Er is veel vrijheid hoe bedragen worden gecategoriseerd dus het vergelijken daarvan is ondoenlijk.

Het risico kun je beoordelen aan de hand van welke garanties er zijn. Persoonlijke garantie: niets waard, achtergestelde lening: niets waard, tweede pandrecht: niets waard. Ik investeer enkel nog als er vastgoed als onderpand is met eerste hypotheekrecht, en niet meer bij bovengenoemde platformen. Dat gaat een stuk beter, als er niet betaald wordt dan wordt het pand geveild en krijg je uiteindelijk alsnog je investering terug.

[Rubbergrover1]

Ik volg die site duurzaaminvesteren.nl ook, maar ben er nog niet ingestapt. Toch een beetje koudwatervrees.
Ik denk dat als ik toch wat geld in een van die projecten zou stoppen, dat vooral ook zou zijn met het idee dat het mij een sympathiek plan lijkt. En dat het betere rendement (dan een spaarrekening) op de tweede plaats komt. Wel belangrijk, niet doorslaggevend.

[ Voor 3% gewijzigd door Rubbergrover1 op 31-03-2021 09:50 ]

[Bulder]

Tehh schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 09:05:
Wie heeft er hier bedrijfsleningen in zijn portfolio zitten?
Door een LinkedIn connectie werd een post gedeeld van het bedrijf waar diegene werkt waarin een crowdfunding campagne is opgestart om geld op te halen voor dat bedrijf. Het is een lening met 3% rente welke in 5 jaar wordt terugbetaald. Het bedrijf bestaat al even, groeit en zit ook wel in een interessante markt (verduurzaming van gebouwen). Het enige wat ze uniek maakt is wellicht dat ze tot in de kern duurzaam willen zijn. Dus niet alleen warmtepompen e.d. aansmeren maar zelf ook duurzaam opereren. Het geld wordt gebruikt voor de verbouwing van hun pand. Het geld is dus niet echt werkkapitaal, het bespaart enkel wat stookkosten. Rendement is niet hoog & niet zeker, maar hoe beoordeel je nu het risico van zo'n bedrijf goed? Financiën kunnen er nu prima uit zien, en de markt kan voldoende potentie hebben, maar dan? Gewoon jolo er wat cash in stoppen omdat je daarmee de markt voor verduurzaming wat helpt?

Ben er wel wat meer naar aan het kijken, vind het wel een mooie gedachte dat je met je geld de ondernemer om de hoek (bij wijze van spreken) kunt steunen, in plaats van weer wat in een anonieme ETF plempen.

Kwam toevallig dit tegen, van een oud-oprichter van Knab. Dan hoef je in ieder geval niet zelf bedrijven uit te pluizen, en het rendement is ook aardig. Wel jammer van de hoge instap.

[Magpie]

Ik lees continu dat staatsobligaties niet (meer) in een portfolio thuis horen. Niet mee eens, obligaties hebben nog steeds waarde als minder met aandelen gecorreleerde asset class. En de rente kan nog steeds lager worden, dus ook een (verdere) waardestijging is niet uitgesloten.

Wel eens dat obligaties momenteel historisch gezien door de lage rente hoog geprijsd zijn. Maar geldt hetzelfde niet bijvoorbeeld voor aandelen en vastgoed? Door diezelfde lage rente? Horen die dan ook niet (meer) thuis in een beleggingsportefeuille?

In deze tijd (maar eigenlijk altijd) is IMHO een actief risicomanagement cruciaal. Dit kan heel eenvoudig door uit te stappen als de prijs van een assetclass (categorie beleggingen) onder een bepaalde waarde komt, zoals bijvoorbeeld het gemiddelde van de koers op de laatste dag van de laatste 10 maanden. Zie het werk van Meb Faber. In de literatuur wordt dit trend following genoemd, alleen belegd zijn als de koers in een positieve trend zit. Ook het meer gecompliceerde werk van Gary Antonacci is een aanrader. Maar in de wetenschappelijke literatuur zijn vele varianten hierop te vinden. En het werkt: het risico van een portefeuille neemt sterk af. En dat is zo ontzettend belangrijk, juist als een assetclass hoog gewaardeerd is. Want dan kan het na een diepe inzinking in het uiterste geval decennia duren voordat je weer op het oude koersniveau zit (Japan aandelen). Daarom is het voorkomen van grote verliezen altijd prioriteit 1.

In de praktijk betekent dit bij mij dat ik nog steeds zwaar in obligaties kan zitten als de prijs in een positieve trend zit. Het momentum effect uit de wetenschappelijke literatuur geeft aan dat dan de kans op verdere koerswinsten net wat hoger is dan de kans op dalingen. Dat wil je benutten, de tijdsvakken waarin dit het geval is. Hetzelfde geldt voor het uitstappen bij een negatieve trend. Niet alle "bets" die je op deze manier plaatst zijn succesvol, soms stap je uit en daarna stijgt de koers en soms stap je in en daalt de koers. Maar bij genoeg opeenvolgende bets (over decennia) gaan de percentages wegen en sowieso voorkom je het verliezen van veel geld bij hele grote koersdalingen.

Het nadeel is dat op momenten je portefeuille als veel asset classes in een negatieve trend zitten minder gediversificeerd is. Momenteel zelf 13% langlopende us obligaties (trend -), 54% wereldwijde aandelen (trend +), 1% goud (trend -), 8% bitcoin (trend +) en 24% cash. Dat laatste wordt veroorzaakt door de relatief grote allocatie naar risicovolle assets (positieve trends), waardoor het totale portfolio risico ex ante hoog is. Dit schaal ik terug naar 12% waardoor ik momenteel niet volledig belegd ben. In geval van een grote allocatie naar obligaties, zal er ook sprake kunnen zijn van leverage om het gewenste risico van 12% te bereiken.

Het gevolg van dit actieve risicomanagement is dat ik met een redelijk gerust hart een (voor mij) grote som geld beleg momenteel. En zelfs een kleine allocatie aan Bitcoin toevoeg. Ik hoef niet meer na te denken over in- en uitstappen dat bepaalt de trend voor mij.

Tot slot voor de mogelijk geïnteresseerden een verwijzing naar een site over het via TAA (Tactical Asset Allocation) beleggen van je geld. Check vooral de blogs waarin diverse modellen/varianten worden getest met regelmatig verwijzingen naar de wetenschappelijke paper. https://allocatesmartly.com/

[Rubbergrover1]

Dat er minder waarde wordt gehecht aan de toegevoegde waarde van obligaties heeft niet alleen te maken met de te verwachten rendementen. Wat vooral meespeelt is dat er vergeleken met vroeger een grotere correlatie is (of lijkt te zijn) tussen aandelen en obligaties. Obligaties hebben daardoor veel minder waarde als hedge.

Ik heb er geen wetenschappelijke onderbouwing voor, maar ik heb het idee dat dit vooral komt doordat de aandelenkoersen momenteel sterk gestegen zijn doordat vanwege de lage rente er veel meer in aandelen is gestopt. De vraag naar aandelen, een daarmee de koersen, is daarmee veel meer dan vroeger afhankelijk van wat de rente doet en veel minder dan vroeger van wat de bedrijven en de economie als geheel doen. Dit betekent een grotere impact van renteschommelingen op de aandelenkoersen, waarmee de correlatie net obligaties toeneemt. Maar dit is natuurlijk maar koude-grond economie .

[R.van.M]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 11:26:
Dat er minder waarde wordt gehecht aan de toegevoegde waarde van obligaties heeft niet alleen te maken met de te verwachten rendementen. Wat vooral meespeelt is dat er vergeleken met vroeger een grotere correlatie is (of lijkt te zijn) tussen aandelen en obligaties. Obligaties hebben daardoor veel minder waarde als hedge.

Ik heb er geen wetenschappelijke onderbouwing voor, maar ik heb het idee dat dit vooral komt doordat de aandelenkoersen momenteel sterk gestegen zijn doordat vanwege de lage rente er veel meer in aandelen is gestopt. De vraag naar aandelen, een daarmee de koersen, is daarmee veel meer dan vroeger afhankelijk van wat de rente doet en veel minder dan vroeger van wat de bedrijven en de economie als geheel doen. Dit betekent een grotere impact van renteschommelingen op de aandelenkoersen, waarmee de correlatie net obligaties toeneemt. Maar dit is natuurlijk maar koude-grond economie .

Je slaat de spijker op de kop. Ik was een post aan het typen hierover, maar werk kwam even tussendoor

In mijn optiek is het probleem met (staats)obligaties dat het neerwaartste potentieel veel groter is dan in het verleden. Er is namelijk een negatieve rente, dus de rit uitzitten heeft een negatief resultaat. Alleen als de rente tussentijd verder daalt en je het op tijd verkoopt kun je er een postief rendement uit halen.

Daarnaast zijn (staats)obligaties nu gecorreleerd aan aandelen. Als de rentes stijgen dan zullen aandelenkoersen dalen, en de obligatiekoersen ook.

[Xanaroth]

Obligaties zijn inderdaad tegenwoordig bijna hetzelfde als aandelen. Als Obligaties echt in waarde dalen (lees: stijgende rente) dan daalt de beurs ook (meer rente = kosten = slecht voor bedrijven).
Bovendien betekend een negatieve rente gegarandeerd verlies, tenzij je voor hogere risico segmenten gaat... maar obligaties neem je juist om risico af te dekken, dus dat is geen logische stap.

Je moet dus eigenlijk gaan zoeken naar 'vastrentende' of 'defensieve' allocaties, dat is immers het doel wat de oude 90/10, 80/20 of 60/40 verdelingen hadden. Dan kom je erachter dat je hypotheek aflossen of bijvoorbeeld preferred aandelen van de betere bedrijven en deposito's daar prima in passen. Maar dan wel met een positief rendement van 0,5-2%.

Met daarbij wel de kanttekening dat je beter eerst (heel) offensief kunt gaan voor de lange termijn. Pas de laatste 2-5 jaar ga je de defensieve kant opbouwen. Dus stel je wilt 90/10 mix, dan eerst volle bak 100% aandelen beleggen. De laatste paar jaren gaat je inleg richting 90/10, 80/20..en uiteindelijk 100% inleggen in obligaties. Zodat je 90/10 (of wat dan ook) verhouding hebt opgebouwd net voordat je FIRE bent.


De enige reden dat ik nu toch al iets doe rond de hypotheek, is dat door de LTV grenzen het rendement veel hoger uitviel dan de rente die we betalen. Zodra we voorbij de 55% LTV zijn, en er geen 'bonus' meer te halen valt, gaat alles de komende 10 jaar volledig in aandelen belegd worden. Daarna kijken we wel waar we staan kwa portfolio structuur en FO-planning, om via inleggen wat bij te gaan sturen.

[ Voor 53% gewijzigd door Xanaroth op 31-03-2021 13:18 ]

[Magpie]

Correlatie is dynamisch. Vul in deze tool maar eens VT (wereldwijde aandelen) en TLT (langjarige US obligaties) in en dan met daily returns voor 60 tradings days en dan het tabblad "rolling correlations"

https://www.portfoliovisualizer.com/asset-correlations

Spoiler: de correlatie varieert, maar beweegt zich voor het overgrote deel onder 0.

[Verwijderd]

Magpie schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 12:45:
Correlatie is dynamisch. Vul in deze tool maar eens VT (wereldwijde aandelen) en TLT (langjarige US obligaties) in en dan met daily returns voor 60 tradings days en dan het tabblad "rolling correlations"

https://www.portfoliovisualizer.com/asset-correlations

Spoiler: de correlatie varieert, maar beweegt zich voor het overgrote deel onder 0.

Inderdaad, dat zijn de resultaten uit het verleden
Imo is een stijgende rente een van de belangrijkste scenario's om je aandelen tegen te beschermen. In dat scenario verwacht ik dat zowel aandelen als obligaties in waarde dalen. Historische negatieve correlatie onder andere omstandigheden gaat je dan niet redden.

[Magpie]

@Verwijderd This time it's different... we zijn het denk ik in ieder geval eens dat bescherming tegen koersdalingen noodzakelijk is!

[rube]

Johnny schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 09:48:
[...]
Ik investeer enkel nog als er vastgoed als onderpand is met eerste hypotheekrecht, en niet meer bij bovengenoemde platformen. Dat gaat een stuk beter, als er niet betaald wordt dan wordt het pand geveild en krijg je uiteindelijk alsnog je investering terug.

Dit dus. Ik heb nu ook een paar 1 op 1 vastgoed leningen lopen met 1ste hypotjeekrecht. Ik kijk er naar alsof ik het voor dat geld zelf wel zou willen kopen (ook in een wat mindere markt) en als het antwoord daarop ja is, dan is dat voor mij een teken dat het onderpand voldoende is.
Overigens heb ik ook als eis dat de huur (ik doe vnml woningen) ook verpand is. Mocht de geldlener dan (tijdelijk) niet betalen, kunnen vaak de huurinkomsten dat voor een goed gedeelte nog goed maken en hoef je wellicht want minder haast te maken met veilen want daar zitten natuurlijk ook nadelen aan.

[Verwijderd]

Magpie schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 13:49:
@Verwijderd This time it's different... we zijn het denk ik in ieder geval eens dat bescherming tegen koersdalingen noodzakelijk is!

Wat verwacht jij dat er gaat gebeuren als de rente weer gaat stijgen? Ben erg benieuwd naar andere inzichten.

[Magpie]

@Verwijderd Ik heb geen idee helaas. Je kan zeker gelijk hebben dat aandelen en obligaties beide negatief gaan reageren op het verhogen van de rente.

Maar als ik een verwachting over de gevolgen moet geven, is een stijgende rente zeker niet alleen een risico voor aandelen, maar juist ook voor overheidsschulden. Ik schat in dat overheden dan gaan defaulten op hun obligaties (de schuldenlast is te hoog), technisch uitgevoerd doordat centrale banken de nu opgekochte schulden gaan afstempelen. Er gaan al voorzichtig stemmen op in de media over "eeuwigdurende obligaties", bijvoorbeeld in relatie tot de schuldenbergen van bepaalde zuidelijke lidstaten. Dit zou de bestedingsruimte bij overheden drastisch verhogen met als gevolg verdere inflatie en mogelijk zelfs hyperinflatie. In dat geval vind een grote transfer van vermogen plaats van schuldeisers naar schuldenaren. Immers, inflatie verlaagt de schulden in nominale termen. Een behoorlijke reset van de verhoudingen. Zie de analyse van Ray Dalio hierover.

In dit scenario van tijdelijk zeer hoge inflatie is het aflossen van je hypotheek niet handig, zijn aandelen op zijn best een wildcard (bij de huidige waarderingen waarschijnlijk sterke daling) en obligaties sowieso dodelijk. Verder kunnen assets als goud, grondstoffen en mogelijk zelfs bitcoins waardevast blijken. Het achterliggende grote risico is dat er dan restricties gaan komen op internationaal financieel verkeer vanuit overheden om hun valuta te beschermen. Of zelfs restricties op bezit van goud/bitcoin/etc. Daar ben ik momenteel slecht op voorbereid.

Maar, ook al zit ik goed, de hamvraag is wanneer dit dan gaat plaatsvinden. En dat kan sowieso niemand voorspellen. Er kan zo nog een decennium volgen van geleidelijk nog wat lagere rente en verder oplopende koersen van aandelen. Centrale banken doen alles in hun macht om in ieder geval de korte rente laag te houden. Juist om die reden is het IMHO verstandig om niet uit te gaan van je eigen gedachten of scenario's die je verwacht, maar gewoon te kijken wat de koers doet en bij een positieve trend in te zetten.

[R.van.M]

Magpie schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 13:49:
@Verwijderd This time it's different... we zijn het denk ik in ieder geval eens dat bescherming tegen koersdalingen noodzakelijk is!

Mee eens, maar ik denk niet dat obligaties deze rol nog goed vervullen. Hypotheek aflossen zoals @Xanaroth is een goede bescherming

[Tommie12]

Verwijderd schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 14:26:
[...]

Wat verwacht jij dat er gaat gebeuren als de rente weer gaat stijgen? Ben erg benieuwd naar andere inzichten.

Mijn inzichten... spreiden.
Obligaties heb ik enkel in een paar gemengde fondsen. Voor de rest grotendeels aandelen, wat goud, zilver, platina en een afbetaald huis.

Dat de rente snel en hoog stijgt verwacht ik niet omdat dan zowat alle overheden in de problemen geraken.
Dat er (wat) meer inflatie komt verwacht ik wel, en daarom kies ik voor die beleggingen.
Hoe veel inflatie er komt... kan ik niet zien in mijn vertroebelde glazen bol uit de Aldi. Ik zal er eens eentje van Swarovski kopen en dan terugkomen....

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 16:39:
[...]

Dat de rente snel en hoog stijgt verwacht ik niet omdat dan zowat alle overheden in de problemen geraken.

Snel en hoog verwacht ik ook niet. Maar voor de termijn waarover we binnen een FO horizon praten hoeft het ook niet snel te gebeuren. Ik verwacht wel dat binnen een voor veel FO nastrevende mensen relevante termijn de rente wel weer eens iets zal gaan stijgen. En ook, iets algemener, de koers of waarde van een hoop assets wel eens een flinke klap kan krijgen. Zeker nu de waarderingen zo snel stijgen denk ik: dat kan niet goed gaan.

Maar ja, wat moet je anders met je geld?

[jvvv]

Xanaroth schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 09:26:
De fire verhalen blijven komen.. https://www.ad.nl/geld/jo...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

Lijkt er steeds meer op dat de combinatie van corona (met als gevolg geld&tijd over) veel mensen aan het denken heeft gezet. En via het internet aardig wat bij beleggen en/of FIRE zijn terecht gekomen.

Heel benieuwd of dit zo langzaam aan echt voeten aan de grond krijgt binnen een generatie, of dat ze straks massaal afhaken en dat geld uitgeven wanneer ze weer erop uit mogen (vakanties, feesten..).

Ik herken mezelf hier in 15j geleden. Potje spaargeld, op de beurs wat investeren, beetje geld verdienen, risico nemen....verkeerde 'gok' en rendement kwijt (na 2 jaar 10% lager dan waar ik was gestart). Met zo'n kleine bedragen (onder de 50k) maakt het niet uit toch? Ga een keer per maand niet op restaurant of spendeer paar honderd euro minder uit op vakantie en je spaart meer uit dan je 'kan' verdienen met risico investeringen. En nu de laatste 10 maanden had ook een kleuter van 4j geld kunne verdienen op de beurs, maar als het crasht is ie dan ook wel alles kwijt.

Wat heb ik de laatste 15 jaar dan gedaan? Verder gestudeerd, goede baan, onder mijn stand geleefd en veel geld opzij gezet. Nu is een verschil van 2% rendement wel wat meer dan een reis minder of eens nee zeggen tegen een luxe-uitgave. Maar ik merk dat ik risico ook wel veel meer schuw en blij ben met een rendement dat ik zelf bepaal. Ook groeit mijn vermogen nog steeds meer aan met wat ik spaar dan met rendement op huidige kapitaal. Energie steken in meer inkomen levert me meer op dan energie steken in meer rendement.

Conclusie... als jongere focus je veel beter op een hoog inkomen (en lage(re) uitgaven) dan een hoog rendement op een klein kapitaal!

[CornermanNL]

Leuke en goede discussie over het belang van obligatie dank @Magpie voor je uitgebreide post.

Obligaties heb ik altijd lastig gevonden qua markt, in principe zijn ze eenvoudig te begrijpen. Alleen de markt an sich en de verwachtingen van korte en lange termijn renteschommelingen maakt het niet eenvoudig om er een goede balans in te vinden. Nu is het wat gemakkelijker met ETF's. Als ik kijk naar de rente effecten en tijd heb ik in het begin gekozen voor aflossen op de woning , daarna aandelen kopen en extra aflossen. Nu extra aflossen niet meer relevant is , zou obligaties een plek in kunnen nemen. Voor mij persoonlijk heb ik buiten een mix fonds geen obligaties.

Voor tijds afloop schrijf ik opties , dat experiment verloopt prima. Rente heb ik deels opgelost door een extra hypotheekdeel te nemen, een verbouwing te doen en duurzaamheid van de woning te verbeteren.

Ik kan dus bij blijvend lage rentes weer wat gaan aflossen, niet strikt noodzakelijk in risico verlagende zin. Maar iets dat een obligatie achtige zekerheid geeft. Alleen niet liquide. Voor mij persoonlijk zou ik verder onderzoek moeten doen naar obligaties voor ik helder heb wat de voordelen binnen mijn portefeuille zijn.

[CornermanNL]

jvvv schreef op donderdag 1 april 2021 @ 08:07:
[...]


Ik herken mezelf hier in 15j geleden. Potje spaargeld, op de beurs wat investeren, beetje geld verdienen, risico nemen....verkeerde 'gok' en rendement kwijt (na 2 jaar 10% lager dan waar ik was gestart). Met zo'n kleine bedragen (onder de 50k) maakt het niet uit toch? Ga een keer per maand niet op restaurant of spendeer paar honderd euro minder uit op vakantie en je spaart meer uit dan je 'kan' verdienen met risico investeringen. En nu de laatste 10 maanden had ook een kleuter van 4j geld kunne verdienen op de beurs, maar als het crasht is ie dan ook wel alles kwijt.

Wat heb ik de laatste 15 jaar dan gedaan? Verder gestudeerd, goede baan, onder mijn stand geleefd en veel geld opzij gezet. Nu is een verschil van 2% rendement wel wat meer dan een reis minder of eens nee zeggen tegen een luxe-uitgave. Maar ik merk dat ik risico ook wel veel meer schuw en blij ben met een rendement dat ik zelf bepaal. Ook groeit mijn vermogen nog steeds meer aan met wat ik spaar dan met rendement op huidige kapitaal. Energie steken in meer inkomen levert me meer op dan energie steken in meer rendement.

Conclusie... als jongere focus je veel beter op een hoog inkomen (en lage(re) uitgaven) dan een hoog rendement op een klein kapitaal!

Ik denk dat je een goed punt hebt wat betreft investeren in jezelf, maar uiteindelijk is vroeg beginnen met investeren in aandelen ook gewoon een goed idee. Je hoeft niet naar rendement te kijken, sterker daar is de denkwijze achter FO niet eens zozeer op gebaseerd. Omdat het voor het grootste deel van het tijdsconcept uitgaat. Het is dus belangrijker zo lang mogelijk op te bouwen, de tijd doet de rest.

Je kan je doel voor jezelf stellen met een fictief rendement van bijvoorbeeld 5% , het is ook maar slechts een stip op de horizon. Je hoeft er dus geen energie in te stoppen door bezig te zijn met rendementen. In weze kan je je volledig richten op jezelf en je carrière. Ik denk en weet uit ervaring, dat die carrière ook beter loopt omdat je geen gedwongen keuzes hoeft te maken voor het geld, want op een gegeven moment kom je op een punt dat je verdiensten je uitgaven overstijgen. Positief effect is dat je je kan richten op wat jij goed kan, en wil en niet wat bedrijf X vindt dat je moet doen.

De theorie is gebaseerd op tijd, en rendement is eigenlijk maar een van de parameters die daarmee samenhangen. Dus ik zou naast ontwikkeling van jezelf iedereen aanraden zo vroeg mogelijk te beginnen , want ook kleine kapitalen groeien gewoon door de tijd. Constant zijn is veel belangrijker dan het rendement.

[Kluifjes]

Ik gooi hem er toch maar weer eens in. Ben aan het kijken naar een verhuurhypotheek, hoewel ik - als risicomijdend persoon - uiteindelijk bijna zeker nooit zal doen besef ik. Maar het vooruitzicht van een vaste (vrijwel) passieve inkomensstroom de rest van m'n leven blijft een romantisch toekomstbeeld.

Er stond nu weer een mooi vrijwel nieuwbouwhuis te koop hier in de buurt. 250k, huurders vinden zal geen probleem vormen. Dan bv 175k hypotheek en 75k eigen geld. Maar dan hik ik toch aan tegen oa de overdrachtsbelasting van 20k die je dan al goed moet maken, want daar zie je niks van terug. Rente vast voor 20 jaar bij verhuurhypotheek zal circa 2,75% zijn als ik naar aanbieders kijk (verschil aflossingsvrij en ann/lin zag ik paar keer maar 0,1%). Plus de extra onzekerheid dat het er vrees ik niet lucratiever op wordt de komende jaren met andere regelingen.

Hebben anderen deze dilemma's ook. Dan bedoel ik misschien niet eens zozeer degene die hier al meerdere woningen op deze manier hebben, maar meer een soortgelijke situatie en die het toch wel of ook juist niet doen. Situatie hier is dan ltv zo'n 45% (200/450) en nog zo'n 200k aan geld+ etf's (ongeveer 150/50). Etf's wordt maandelijks bijgestort. Midden 30 en geen verhuisplannen met vriendin en kindje voor 't geval dat nog relevant is. Hoeft natuurlijk niet hetzelfde te zijn bij anderen, maar is in elk geval wat achtergrondinfo.

Ik weet dat weg naar FO/FMA juist redelijk saai moet zijn, maar heb het gevoel dat ik wel iets meer met m'n geld moet en kan doen dan nu...

[CaLeX]

Kluifjes schreef op donderdag 1 april 2021 @ 12:19:
Ik gooi hem er toch maar weer eens in. Ben aan het kijken naar een verhuurhypotheek, hoewel ik - als risicomijdend persoon - uiteindelijk bijna zeker nooit zal doen besef ik. Maar het vooruitzicht van een vaste (vrijwel) passieve inkomensstroom de rest van m'n leven blijft een romantisch toekomstbeeld.

Er stond nu weer een mooi vrijwel nieuwbouwhuis te koop hier in de buurt. 250k, huurders vinden zal geen probleem vormen. Dan bv 175k hypotheek en 75k eigen geld. Maar dan hik ik toch aan tegen oa de overdrachtsbelasting van 20k die je dan al goed moet maken, want daar zie je niks van terug. Rente vast voor 20 jaar bij verhuurhypotheek zal circa 2,75% zijn als ik naar aanbieders kijk (verschil aflossingsvrij en ann/lin zag ik paar keer maar 0,1%). Plus de extra onzekerheid dat het er vrees ik niet lucratiever op wordt de komende jaren met andere regelingen.

Hebben anderen deze dilemma's ook. Dan bedoel ik misschien niet eens zozeer degene die hier al meerdere woningen op deze manier hebben, maar meer een soortgelijke situatie en die het toch wel of ook juist niet doen. Situatie hier is dan ltv zo'n 45% (200/450) en nog zo'n 200k aan geld+ etf's (ongeveer 150/50). Etf's wordt maandelijks bijgestort. Midden 30 en geen verhuisplannen met vriendin en kindje voor 't geval dat nog relevant is. Hoeft natuurlijk niet hetzelfde te zijn bij anderen, maar is in elk geval wat achtergrondinfo.

Ik weet dat weg naar FO/FMA juist redelijk saai moet zijn, maar heb het gevoel dat ik wel iets meer met m'n geld moet en kan doen dan nu...

Is het niet makkelijker/goedkoper om je huidige hypotheek op te hogen? Naast dat de afsluitkosten een stuk lager zullen zijn (dan ga ik uit dat de hypotheek wel voor minimaal 350k ingeschreven is), verwacht ik dat de rente dan ruim een procent lager is.

[Longcat]

@Kluifjes Je bent vrij gunstig aan het rekenen. Die 250k is niet de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde daalt direct op het moment dat jij een huurder in het huis zet. MW verhuurde staat is over het algemeen 70-90% van 'normale' MW als ik het internet moet geloven. Daarvan krijg je hooguit 90% gefinancierd, dus 63-81% van reguliere MW en dan betaal je zeker niet 2.75% voor 20 jaar vast. Tel er maar een volle 1% bij op.

Wat betreft de overdrachtsbelasting van 8%, die betaal je bij nieuwbouw niet.

[ Voor 12% gewijzigd door Longcat op 01-04-2021 14:14 ]

[Tommie12]

Kluifjes schreef op donderdag 1 april 2021 @ 12:19:
Ik gooi hem er toch maar weer eens in. Ben aan het kijken naar een verhuurhypotheek, hoewel ik - als risicomijdend persoon - uiteindelijk bijna zeker nooit zal doen besef ik. Maar het vooruitzicht van een vaste (vrijwel) passieve inkomensstroom de rest van m'n leven blijft een romantisch toekomstbeeld.

Er stond nu weer een mooi vrijwel nieuwbouwhuis te koop hier in de buurt. 250k, huurders vinden zal geen probleem vormen. Dan bv 175k hypotheek en 75k eigen geld. Maar dan hik ik toch aan tegen oa de overdrachtsbelasting van 20k die je dan al goed moet maken, want daar zie je niks van terug. Rente vast voor 20 jaar bij verhuurhypotheek zal circa 2,75% zijn als ik naar aanbieders kijk (verschil aflossingsvrij en ann/lin zag ik paar keer maar 0,1%). Plus de extra onzekerheid dat het er vrees ik niet lucratiever op wordt de komende jaren met andere regelingen.

Hebben anderen deze dilemma's ook. Dan bedoel ik misschien niet eens zozeer degene die hier al meerdere woningen op deze manier hebben, maar meer een soortgelijke situatie en die het toch wel of ook juist niet doen. Situatie hier is dan ltv zo'n 45% (200/450) en nog zo'n 200k aan geld+ etf's (ongeveer 150/50). Etf's wordt maandelijks bijgestort. Midden 30 en geen verhuisplannen met vriendin en kindje voor 't geval dat nog relevant is. Hoeft natuurlijk niet hetzelfde te zijn bij anderen, maar is in elk geval wat achtergrondinfo.

Ik weet dat weg naar FO/FMA juist redelijk saai moet zijn, maar heb het gevoel dat ik wel iets meer met m'n geld moet en kan doen dan nu...

Zelfde situatie hier. (wat ouder, wat meer beleggingen).
Heb ook al verschillende keren overwogen om iets te kopen om te verhuren. Tot ik aan het rekenen ga.

Laatst stond in mijn straat een gebouw met 3 appartementen te koop voor 650k, 3 appartementen verhuurd voor in totaal 2400€ per maand. Met wat onderhandeling kon de prijs misschien naar 600, maar overdracht is duur, zodat de kost toch nog rond de 700k zou liggen.
Lenen is dan niet echt een probleem, maar als ik het gebouw bekeek, dan kwam ik al snel op 100k kosten om het de komende 10 jaar verhuurbaar te houden (isolatie, vervangen van directe electrische verwarming, keukens, badkamers opfrissen).
En dan denk ik weer aan het gehannes en gedoe als je iedere keer weer alles moet gaan regelen om die werken uit te voeren.
Rendement zou dan ook beperkt zijn...

Ik heb het cash geld dan maar in aandelen Immobel gestoken. Staat niet te duur, geeft 4% dividend en er is stijgingspotentieel, en vooral .... geen gedoe en kans op een hoger rendement.

[JanHenk]

Ik zit met een soortgelijk "dilemma" @Kluifjes. Het heeft m.i. niet zoveel met de kern van het topic te maken. FO gaat niet over waar je in moet beleggen, maar het is logisch dat het ter sprake komt in de juiste balans naar risico/rendement.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[R.van.M]

JanHenk schreef op donderdag 1 april 2021 @ 13:46:
Ik zit met een soortgelijk "dilemma" @Kluifjes. Het heeft m.i. niet zoveel met de kern van het topic te maken. FO gaat niet over waar je in moet beleggen, maar het is logisch dat het ter sprake komt in de juiste balans naar risico/rendement.


***members only***

Wat mij betreft is dit 1 van de kernpunten van FO. Rendement en risico.
De vraag is bij @Kluifjes welk rendement krijg je voor je investering van 300k en welk risico loop je (nog buiten eventueel extra werk wat het oplevert).

Voor een dergelijke woning zal je toch minimaal 1500eur huur moeten vragen om een redelijk rendement (6%) te hebben, en ik weet niet of dat zo makkelijk is.

Daarnaast loop je risico's zoals wanbetaling, (onverwacht) onderhoud en leegstand die je bij andere categorieën zoals aandelen niet hebt.

Een ander probleem bij vastgoed is dat het lastig is om spreiding aan te brengen. Je zal toch vaak in 1 stad je vastgoed kopen waardoor je vermogen erg geconcentreerd wordt zowel geografisch als qua categorie.

Dit betekend niet dat vastgoed nooit een plek heeft in een FO portefuille, maar je zal toch selectief moeten zijn in welk vastgoed je koopt en persoonlijk zou ik vastgoed niet als hoofdmoot in mij FO portefuille nemen.

[JanHenk]

@R.van.M

Ben het met je eens, het is een specifieke categorie beleggingen met heel vrij bijzondere eigenschappen, heel anders dan ETF's, cash, obligaties, etc. Tevens ook behoorlijk afhankelijk van wet- en regelgeving, lokale markt, aard van het vastgoed, etc. etc. Ik zou ook niet wedden op dit ene paard. Maar gezien mijn leeftijd (30) heb ik nog een heel lange horizon en zie ik wel een plaats voor dit pand, dus ik ga het wel gewoon ervaren .


Wel even een punt wat ik graag even in de discussie wil brengen... Waarom wordt bij vastgoed eigenlijk altijd vrij eenzijdig naar het "directe rendement" gekeken, terwijl de waardestijging ook zomaar (op lange termijn) 2% per jaar kan zijn? Met aandelen zie je dit indirecte rendement meteen terug in de koers en daarmee ook rendement, dat is met woningen toch wat minder eenvoudig, maar het kan best een onderdeel zijn van vermogensopbouw én dus rendement. Daarbij dus het voordeel dat, als je een hefboom gebruikt, die waardestijging niet enkel gaat over je eigen inbreng, maar over de gehele waarde van de woning.

Of kijk ik er nu verkeerd tegenaan?

[R.van.M]

JanHenk schreef op donderdag 1 april 2021 @ 15:20:
@R.van.M

Ben het met je eens, het is een specifieke categorie beleggingen met heel vrij bijzondere eigenschappen, heel anders dan ETF's, cash, obligaties, etc. Tevens ook behoorlijk afhankelijk van wet- en regelgeving, lokale markt, aard van het vastgoed, etc. etc. Ik zou ook niet wedden op dit ene paard. Maar gezien mijn leeftijd (30) heb ik nog een heel lange horizon en zie ik wel een plaats voor dit pand, dus ik ga het wel gewoon ervaren .


Wel even een punt wat ik graag even in de discussie wil brengen... Waarom wordt bij vastgoed eigenlijk altijd vrij eenzijdig naar het "directe rendement" gekeken, terwijl de waardestijging ook zomaar (op lange termijn) 2% per jaar kan zijn? Met aandelen zie je dit indirecte rendement meteen terug in de koers en daarmee ook rendement, dat is met woningen toch wat minder eenvoudig, maar het kan best een onderdeel zijn van vermogensopbouw én dus rendement. Daarbij dus het voordeel dat, als je een hefboom gebruikt, die waardestijging niet enkel gaat over je eigen inbreng, maar over de gehele waarde van de woning.

Of kijk ik er nu verkeerd tegenaan?

Correct, waardestijging is ook rendement. Het rekensommetje is natuurlijk voor vastgoed een stuk complexer namelijk Huur inkomsten - kosten - reserveringen + waardestijging.

Het deel van de hefboom valt mij altijd een beetje zwaar. We zijn het er volgens mij allemaal over eens dat geld lenen om te beleggen geen idee, maar bij vastgoed is het wel normaal en wordt het als een voordeel gezien. Net zoals dat aandelen kunnen dalen kan dit ook gebeuren bij vastgoed.

[Tommie12]

R.van.M schreef op donderdag 1 april 2021 @ 16:13:
[...]


Correct, waardestijging is ook rendement. Het rekensommetje is natuurlijk voor vastgoed een stuk complexer namelijk Huur inkomsten - kosten - reserveringen + waardestijging.

Het deel van de hefboom valt mij altijd een beetje zwaar. We zijn het er volgens mij allemaal over eens dat geld lenen om te beleggen geen idee, maar bij vastgoed is het wel normaal en wordt het als een voordeel gezien. Net zoals dat aandelen kunnen dalen kan dit ook gebeuren bij vastgoed.

Klopt, maar met mijn simpele redenering ga ik er van uit dat waardestijging in dezelfde grootte orde valt als onderhoudskosten. Als je dat verwaarloost, dan zal de waardestijging heel beperkt zijn.
Zeker als je belangrijke energieinvesteringen moet doen (dak of muurisolatie, nieuwe ramen, verwarming), dan zijn dat iedere keer bedragen die makkelijk een jaar huur kosten.

[Wozmro]

Ik denk dat je dergelijk appartementsgebouw moet opvatten als een business. Je werkt er voor om een gebouw ’af te leveren’ dat tiptop in orde is, met deugdelijke huurders en een goed rendement. En je verkoopt de boel op zijn top.

[assje]

JanHenk schreef op donderdag 1 april 2021 @ 15:20:
Wel even een punt wat ik graag even in de discussie wil brengen... Waarom wordt bij vastgoed eigenlijk altijd vrij eenzijdig naar het "directe rendement" gekeken, terwijl de waardestijging ook zomaar (op lange termijn) 2% per jaar kan zijn?

In mijn optiek omdat er normaal geen sprake zou zijn waardestijging boven inflatie. Sterker nog, voor de woning zelf (niet de bouwgrond) moet je zelfs uitgaan van afschrijving.

Stijging boven inflatie kan eigenlijk alleen als een bepaald object relatief tov de markt waardevoller wordt of veranderde leencapaciteit (verruiming leennormen, lagere rente).

Als de rente niet meer daalt, waar zou die waardestijging dan vandaan moeten komen?

[JanHenk]

R.van.M schreef op donderdag 1 april 2021 @ 16:13:
[...]
Het deel van de hefboom valt mij altijd een beetje zwaar. We zijn het er volgens mij allemaal over eens dat geld lenen om te beleggen geen idee, maar bij vastgoed is het wel normaal en wordt het als een voordeel gezien. Net zoals dat aandelen kunnen dalen kan dit ook gebeuren bij vastgoed.

Het belangrijkste verschil is dat een aandeel letterlijk waardeloos kan worden, maar een woning niet.

De restwaarde is risicoloos en kun je mi dus ook prima financieren.

In een aandeel van een bedrijf zitten ook forse hefbomen. Waarom zou je dat niet doen in bijvoorbeeld je eigen onderneming, of een verhuurde woning?

Er staat altijd een restwaarde tegenover. Hefbomen op aandelen waarin al een hefboom zit en die geheel waardeloos kunnen worden is een stuk risicovoller, toch?

assje schreef op donderdag 1 april 2021 @ 18:12:
[...]


In mijn optiek omdat er normaal geen sprake zou zijn waardestijging boven inflatie. Sterker nog, voor de woning zelf (niet de bouwgrond) moet je zelfs uitgaan van afschrijving.

Stijging boven inflatie kan eigenlijk alleen als een bepaald object relatief tov de markt waardevoller wordt of veranderde leencapaciteit (verruiming leennormen, lagere rente).

Als de rente niet meer daalt, waar zou die waardestijging dan vandaan moeten komen?

Ben ik met je eens. Ik noemde ook 2% omdat dat de inflatiedoelstelling is. Het bezit van vastgoed is een soort ingebouwde bescherming tegen inflatie. Even daar gelaten dat wet- en regelgeving stevige invloed kan hebben op de waarde van het pand, zowel positief als negatief..

[ALH]

JanHenk schreef op donderdag 1 april 2021 @ 13:46:
Ik zit met een soortgelijk "dilemma" @Kluifjes. Het heeft m.i. niet zoveel met de kern van het topic te maken. FO gaat niet over waar je in moet beleggen, maar het is logisch dat het ter sprake komt in de juiste balans naar risico/rendement.


***members only***

Ja, ik vind het ook verstandig om je eigen woning om te zetten naar verhuurobject.
Ik heb zelf een appartement in de verhuur en reken met ongeveer 4% netto rendement (na kosten onderhoud, VVE etc.. )
Met de nieuwe regel van 8% overdrachtsbelasting betekent dit bij aankoop dat er al 2 jaar rendement verloren is bij aanvang.

Het voorbeeld van het nieuwbouwhuis a €250k klinkt als een slecht rendement, zie maar eens een huurder te vinden die hiervoor € 2000 / maand gaat betalen?

[Rubbergrover1]

ALH schreef op donderdag 1 april 2021 @ 20:19:
[...]
Ja, ik vind het ook verstandig om je eigen woning om te zetten naar verhuurobject.
Ik heb zelf een appartement in de verhuur en reken met ongeveer 4% netto rendement (na kosten onderhoud, VVE etc.. )

Ik denk dat je er daarbij ook rekening mee moet houden dat een woning die je zelf zorgvuldig als bewoner hebt onderhouden, na een paar jaar in de verhuur misschien een stuk minder netjes is en in de verkoop en stuk minder opbrengt. Daarom zou ik voor de eerste paar jaar ook hier toch ook op een waardevermindering rekenen.

[ALH]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 1 april 2021 @ 20:34:
[...]

Ik denk dat je er daarbij ook rekening mee moet houden dat een woning die je zelf zorgvuldig als bewoner hebt onderhouden, na een paar jaar in de verhuur misschien een stuk minder netjes is en in de verkoop en stuk minder opbrengt. Daarom zou ik voor de eerste paar jaar ook hier toch ook op een waardevermindering rekenen.

Ja dat is een goed punt, sowieso een vreemde rekensom omdat je zelf ook ooit 2-6% overdrachtsbelasting hebt betaald natuurlijk
Wel heb ik ook tijdens verhuurperiode geïnvesteerd in nieuwe kozijnen met goed HR++ glas. Dit is met het oog op de lange termijn, de huurder is dik tevreden en zit er nu al enige tijd.

[merauder]

Xanaroth schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 09:26:
De fire verhalen blijven komen.. https://www.ad.nl/geld/jo...3A%2F%2Fwww.google.com%2F

Lijkt er steeds meer op dat de combinatie van corona (met als gevolg geld&tijd over) veel mensen aan het denken heeft gezet. En via het internet aardig wat bij beleggen en/of FIRE zijn terecht gekomen.

Heel benieuwd of dit zo langzaam aan echt voeten aan de grond krijgt binnen een generatie, of dat ze straks massaal afhaken en dat geld uitgeven wanneer ze weer erop uit mogen (vakanties, feesten..).

Ik ben om deze reden juist zelf uit beleggingen gestapt en zit vooral op spaargeld met een kleine speelpot crypto aan de zijlijn.

De markt is redelijk overbought, wat imho alleen maar kan misgaan naar mijn mening.

[Blik1984]

merauder schreef op donderdag 1 april 2021 @ 21:10:
[...]

Ik ben om deze reden juist zelf uit beleggingen gestapt en zit vooral op spaargeld met een kleine speelpot crypto aan de zijlijn.

De markt is redelijk overbought, wat imho alleen maar kan misgaan naar mijn mening.

Zolang money printer blijft bijdrukken is er niks wat dit gaat stoppen. Denk dat je een hoop rendement gaat missen zo. Gedeelte van mijn aandelen heeft 50% rendement gemaakt in een jaar. Gaat niet snel gebeuren dat ik onder die aankoopprijs ga duiken

[rube]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 1 april 2021 @ 20:34:
[...],..... na een paar jaar in de verhuur misschien een stuk minder netjes is en in de verkoop en stuk minder opbrengt.....

Het ligt er natuurlijk heel erg aan wat voor huis je hebt en wat de afwerking is waar je mee begint.

Maar als ik kijk naar een "betonnen" appartementje van 65m2 met een standaard laminaatvloertje en IKEA keuken, dan kun je voor een een paar duizend (zeg 4-6K) euro vaak alles weer helemaal fris en goed eruit laten zien. Misschien nog wel mooier, meer instapklaar voor de aspirant koper dan voor de verhuur. Dus dat valt dan wel mee. Als ik nu kijk hoe het bij ons eruit ziet na bijna 6 jaar verhuur (de langste die we verhuren) dan valt dat echt reuze mee.

Heb ik het natuurlijk niet over een nieuwe CV ketel, nieuwe kozijnen of een nieuw dak. Dat heeft niets met verhuur te maken en is gewoon onderdeel van onderhoud.

[MrBlack]

merauder schreef op donderdag 1 april 2021 @ 21:10:
[...]

Ik ben om deze reden juist zelf uit beleggingen gestapt en zit vooral op spaargeld met een kleine speelpot crypto aan de zijlijn.

De markt is redelijk overbought, wat imho alleen maar kan misgaan naar mijn mening.

Ook dit is wel een beetje de waan van de de dag natuurlijk: overal lees je, er komt een grote crash! Die hebben we vorig jaar ook gezien en huts, rebound naar ath binnen een jaar. Die rebound hadden weinigen verwacht denk ik, maar historisch bezien niets nieuws (op de snelheid na misschien).

Cash / spaargeld is elke dag verlies nemen, op jaarbasis ongeveer 2% + evt VRH.

Crash kan in 2 maanden komen of we pruttelen 10 jaar door. En ook dan herstelt meestal binnen 1 a 2 jaar de markt wel weer (op 1 of 2 periodes in de geschiedenis na waarbij je langer moest wachten). Laat maar komen die crash, in de opbouwfase koop ik graag goedkoop bij.

Historisch gezien gaat de aandelenmarkt 75% van de dagen up en 25% down (quote JL Rollins). En historisch gezien is blijven zitten + bijkopen een enorm goede keuze geweest.

[merauder]

@MrBlack
Ik verwacht vooral problemen met de aandelenmarkt zodra iedereen gevacineerd is. Mensen willen weer op vakantie, en beginnen aandelen te verkopen om hun dromen te realiseren. Omdat ik inschat dat veel mensen relatief hoog zijn ingestapt verwacht ik als reactie daarop ook de nodige panic sells.

[Torgo]

merauder schreef op donderdag 1 april 2021 @ 23:02:
@MrBlack
Ik verwacht vooral problemen met de aandelenmarkt zodra iedereen gevacineerd is. Mensen willen weer op vakantie, en beginnen aandelen te verkopen om hun dromen te realiseren. Omdat ik inschat dat veel mensen relatief hoog zijn ingestapt verwacht ik als reactie daarop ook de nodige panic sells.

Dat is wel een bijzondere stelling. Misschien de GME stocks, maar de hele markt omlaag vanwege vakanties? De retail investors zijn ook maar een relatief beperkt deel van de markt.

[rube]

@merauder de mensen die aandelen gaan verkopen omdat ze anders de vakantie niet kunnen betalen gaan echt de aandelen niet lager zetten. En panic sells door de verkoop van 2 aandelen hier en 10 aandelen daar.....nee dat zijn geen panic sells die de markt in beweging gaat zetten.
Bovendien, waarom zou jij dat wel weten en begrijpen en al die andere honderdduizenden professionals niet en dus nog niet hebben ingeprijsd?
Zoals @MrBlack zegt, een daling of een crash komt. Een keer. En achteraf hebben we een verklaring, al dan niet verzonnen.

[Tommie12]

merauder schreef op donderdag 1 april 2021 @ 23:02:
@MrBlack
Ik verwacht vooral problemen met de aandelenmarkt zodra iedereen gevacineerd is. Mensen willen weer op vakantie, en beginnen aandelen te verkopen om hun dromen te realiseren. Omdat ik inschat dat veel mensen relatief hoog zijn ingestapt verwacht ik als reactie daarop ook de nodige panic sells.

En dan beginnen vliegtuigmaatschappijen en vliegtuigbouwers weer winst te maken, mensen kopen dan koffers, kledij, schoenen, of een nieuwe caravan en auto, en dus zijn er meer bedrijven die winst beginnen te maken. Dat drijft dan weer de koersen omhoog....

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 07:58:
[...]

En dan beginnen vliegtuigmaatschappijen en vliegtuigbouwers weer winst te maken, mensen kopen dan koffers, kledij, schoenen, of een nieuwe caravan en auto, en dus zijn er meer bedrijven die winst beginnen te maken. Dat drijft dan weer de koersen omhoog....

Precies. Dan verandert de situatie van koersstijgingen gebaseerd op 'lucht' (puur vanwege hogere vraag zonder bedrijfseconomische redenen) naar koersstijgingen gebaseerd op bedrijfsresultaten. Lijkt mij niet ongezond.

[finsdefis]

JanHenk schreef op donderdag 1 april 2021 @ 18:30:
[...]


Het belangrijkste verschil is dat een aandeel letterlijk waardeloos kan worden, maar een woning niet.

De restwaarde is risicoloos en kun je mi dus ook prima financieren.

Misschien bedoel je het niet zo zwart/wit, maar ook een woning kan waardeloos worden. In elk geval dat het soms beter is om te slopen dan te renoveren als er nooit iets onderhouden wordt.

Dat we het ons in de huidige markt niet voor kunnen stellen wil niet zeggen dat het ook niet naar praktisch 0 kan. Denk aan die huizen voor $1,- in Detroit of die dorpjes in zuidelijk Italië die huizen voor een grijpstuiver van de hand doen. Ook hier in Nederland ging het in krimpgebieden wel eens die kant op (in de orde van grootte van enkele tienduizenden euro's).

Dan moet er demografisch nog wel wat gebeuren in Nederland, maar het is niet onmogelijk.

[ Voor 7% gewijzigd door finsdefis op 02-04-2021 09:54 ]

[Tommie12]

finsdefis schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 09:53:
[...]


Misschien bedoel je het niet zo zwart/wit, maar ook een woning kan waardeloos worden. In elk geval dat het soms beter is om te slopen dan te renoveren als er nooit iets onderhouden wordt.

Dat we het ons in de huidige markt niet voor kunnen stellen wil niet zeggen dat het ook niet naar praktisch 0 kan. Denk aan die huizen voor $1,- in Detroit of die dorpjes in zuidelijk Italië die huizen voor een grijpstuiver van de hand doen. Ook hier in Nederland ging het in krimpgebieden wel eens die kant op (in de orde van grootte van enkele tienduizenden euro's).

Dan moet er demografisch nog wel wat gebeuren in Nederland, maar het is niet onmogelijk.

Dat kan in centrum Amsterdam ook gebeuren als je appartementsgebouw zo verouderd geraakt dat de hele boel gesloopt moet worden. Dan heb je 1/50e of zo van de grondwaarde, maar je zit niet meer droog...

[merauder]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 08:11:
[...]

Precies. Dan verandert de situatie van koersstijgingen gebaseerd op 'lucht' (puur vanwege hogere vraag zonder bedrijfseconomische redenen) naar koersstijgingen gebaseerd op bedrijfsresultaten. Lijkt mij niet ongezond.

En dat is precies de reden dat ik zelf voorzichtig ben. Hoe een swing in bestedingen gaat uitpakken.

Zelf sta ik aan de zijlijn en ben van plan opnieuw in te stappen in een dip in brandstof/gas. Naar mijn idee een belangrijke aanjager na de pandemie in vrijwel elke scenario.

[TucanoItaly]

jvvv schreef op donderdag 1 april 2021 @ 08:07:
Conclusie... als jongere focus je veel beter op een hoog inkomen (en lage(re) uitgaven) dan een hoog rendement op een klein kapitaal!

Ja, dit is mij ook opgevallen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 7% gewijzigd door TucanoItaly op 06-04-2021 08:56 ]

[JanHenk]

finsdefis schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 09:53:
[...]


Misschien bedoel je het niet zo zwart/wit, maar ook een woning kan waardeloos worden. In elk geval dat het soms beter is om te slopen dan te renoveren als er nooit iets onderhouden wordt.

Dat we het ons in de huidige markt niet voor kunnen stellen wil niet zeggen dat het ook niet naar praktisch 0 kan. Denk aan die huizen voor $1,- in Detroit of die dorpjes in zuidelijk Italië die huizen voor een grijpstuiver van de hand doen. Ook hier in Nederland ging het in krimpgebieden wel eens die kant op (in de orde van grootte van enkele tienduizenden euro's).

Dan moet er demografisch nog wel wat gebeuren in Nederland, maar het is niet onmogelijk.

Ik bedoelde het inderdaad niet zo zwart/wit. Het ging mij erom dat er in een woning een soort van "gelaagdheid" zit qua risico. De grondwaarde is redelijk waardevast. Ja, het kan ook waardeloos worden. Zie jouw voorbeelden. Of stel dat de dijken doorbreken en mijn kavel onder water staat.. De kans is niet groot, maar het kan. Naast de grondwaarde is het opstal al een stuk minder waardevast en de afwerking aan de binnenkant en technische installaties schrijven gewoon keihard af.

Ik reageerde alleen even op het feit dat men beleggen met een hefboom "moeilijk" vind. Dat snap ik wel. Maar je kan als het ware het "onderste deel van het risico", dus het deel dat een goede waardevaste positie heeft (nooit risicoloos, ook mijn woning kan onder water komen als de dijken doorbreken), prima gebruiken als hefboom. Dat zie je daarom ook veel in het vastgoed, of in ieder ander bedrijf.

Een vennootschap dat zijn alle activa met met eigen vermogen financiert, is ook niet per se goed bezig, want het bedrijfspand, de auto's, het kan allemaal goed als onderpand dienen voor een financiering redelijk risicoloos, om de rentabiliteit (rendement op eigen vermogen) op te krikken. (Nu werkt het in een vennootschap weer wat anders, immers kan een aandeelhouder daarin enkel zijn inleg verliezen en niet aansprakelijk worden gesteld, maar het gaat even om het principe..)


In dezelfde lijn; één aandeel met een hefboom financieren (denk ook aan short selling) is zeer risicovol. Maar aan de andere kant van het spectrum kan een complete portefeuille bestaande uit wereldwijde ETF's eventueel met zeg 20% beleend worden.

Uiteraard hierbij de obvious disclaimer.

Beleg nooit met geleend geld

[Tommie12]

TucanoItaly schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 10:29:
[...]


Ja, dit is mij ook opgevallen.

***members only***

Idd....
En als je nog een paar jaar verder zit, dan is een goed beursjaar gewoon een extra jaarsalaris, en een slecht jaar heb je voor niks gewerkt.

Op sommige dagen gaat er bij een maandsalaris bij (of terug er af...)

[Afas]

Members only: update

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[JURIST]

merauder schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 10:16:
[...]

En dat is precies de reden dat ik zelf voorzichtig ben. Hoe een swing in bestedingen gaat uitpakken.

Zelf sta ik aan de zijlijn en ben van plan opnieuw in te stappen in een dip in brandstof/gas. Naar mijn idee een belangrijke aanjager na de pandemie in vrijwel elke scenario.

Ik snap de voorzichtigheid rondom de aandelenmarkt ergens wel, maar er is weinig alternatief. En de spaarquote was het afgelopen jaar zelden zo hoog, er ligt veel geld op de plank (zie ook CPB-analyse van deze week). Ik verwacht ook wel een impuls voor dienstenconsumptie, maar dit zal ook voor een flink deel uit liquide reserves komen, denk ik. Verder zie je dat de economische seinen in de VS en China eerder dan in Europa op groen staan. Het zullen misschien niet roaring twenties worden post-Covid, maar ik verwacht wel een possitieve swing voor het algemeen (en dus ook het consumenten) vertrouwen als straks iedereen gevaccineerd is.

Verder wel benieuwd: is dit tijdelijk uitstappen als belegger of ook met een lange termijn FO-horizon en doel? Zeker bij een groter vermogen is het rendement belangrijk. Cash kost in principe geld, dus als de klapper niet komt, heb je meer tijd nodig.

[Tommie12]

@JURIST
Wat je bedoelt is het timen van de markt...
Iedereen probeert dat ... maar ik slaag er niet echt in.
Ik heb nu wel wat meer cash dan een jaar geleden, maar dat komt vooral door extraatjes, en een paar aandelen die van de beurs gegaan zijn.

En dan zit je te wachten op een dip om in te stappen om wat later te zien dat je toch hoger in stapt dan wanneer je gewoon direct gekocht had.

[ColeJ]

Hou er rekening mee dat in de randstad de huurprijzen behoorlijk onder druk staan vanwege het wegblijven van nieuwe expats. Sterker nog, er zijn expats die vertrekken. Tel daarbij op dat veel airbnb woningen nu weer worden omgezet in reguliere huur omdat er geen toerist is te vinden. Kijk voor de gein eens op funda/pararius en zie hoeveel appartementen er momenteel wel niet te huur worden aangeboden in omgeving Amsterdam/Amstelveen.

[merauder]

JURIST schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 12:24:
[...]

Verder wel benieuwd: is dit tijdelijk uitstappen als belegger of ook met een lange termijn FO-horizon en doel? Zeker bij een groter vermogen is het rendement belangrijk. Cash kost in principe geld, dus als de klapper niet komt, heb je meer tijd nodig.

Ik stap hierin vooral tijdelijk uit vanwege een langetermijnvisie, en dan vooral vanwege het maken van een nieuwe langetermijnvisie.

Er gebeurt nu dusdanig veel op macro-economisch niveau welke allemaal van invloed kunnen zijn op het verdere verloop van mijn economische leven, dat ik liever even de kat uit de boom zie en toekijk hoe alles zich ontvouwt.

[!null]

ColeJ schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 13:22:
Hou er rekening mee dat in de randstad de huurprijzen behoorlijk onder druk staan vanwege het wegblijven van nieuwe expats. Sterker nog, er zijn expats die vertrekken. Tel daarbij op dat veel airbnb woningen nu weer worden omgezet in reguliere huur omdat er geen toerist is te vinden. Kijk voor de gein eens op funda/pararius en zie hoeveel appartementen er momenteel wel niet te huur worden aangeboden in omgeving Amsterdam/Amstelveen.

Dat en de huizenprijzen in Amsterdam stijgen niet meer, mede hierdoor.
Dat is een belangrijk signaal. Ja ze zullenvast nog wel met inflatie mee stijgen, maar de sky is de limit gaat niet meer op.

Wij hebben overigens vorig jaar ons huis in Amsterdam verkocht.

[Torgo]

!null schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 14:26:
[...]

Dat en de huizenprijzen in Amsterdam stijgen niet meer, mede hierdoor.
Dat is een belangrijk signaal. Ja ze zullenvast nog wel met inflatie mee stijgen, maar de sky is de limit gaat niet meer op.

Wij hebben overigens vorig jaar ons huis in Amsterdam verkocht.

Dat is wel voornamelijk van toepassing op het centrum. Aan de rand waar jij woonde groeide het nog wel.

Amsterdamse makelaars zien de vraag naar woningen veranderen. Huizen met een tuin en meer kamers zijn meer in trek. Ook zou er minder belang worden gehecht aan het wonen ‘binnen de ring’, de ringweg A10. In de NVM-regio Amsterdam als geheel (inclusief Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en Abcoude) ging de gemiddelde transactieprijs wel omhoog, met 3 procent.

https://www.volkskrant.nl...ip-in-amsterdam~b48836d6/

[!null]

@Torgo Het artikel zal vast kloppen, maar ik zie nu 2 zeer vergelijkbare woningen te koop staan voor iets onder de prijs waar onze woning voor is weg gegaan. Misschien wordt het overboden en komt het 20K hoger uit dan onze verkoop, maar het is in ieder duidelijk dat de vette jaren voorbij zijn.

Zou het nog met 15 tot 20% jaarlijks groeien zouden die woningen een ton hoger moeten staan dan 1 jaar terug in eerste Corona lockdown toen wij ons huis verkocht.

Het is aan het afvlakken of eigenlijk al afgevlakt.

[Blik1984]

Waar ik woon is gewoon booming zoals het nog nooit geweest is. Deze week nog een huis in onze straat verkocht binnen een paar dagen en verkocht met 25k overbieden.

Maar Amsterdam heeft ook een grote expat community en als die nu even wegblijft dan heeft dat impact op de huizenmarkt

[ColeJ]

De huurprijzen staan in ieder geval flink onder druk in Amsterdam/Amstelveen. Voorheen stonden ze in de rij om het te huren, nu staan sommige appartementen al maanden leeg.

[Torgo]

!null schreef op vrijdag 2 april 2021 @ 15:23:
@Torgo Het artikel zal vast kloppen, maar ik zie nu 2 zeer vergelijkbare woningen te koop staan voor iets onder de prijs waar onze woning voor is weg gegaan. Misschien wordt het overboden en komt het 20K hoger uit dan onze verkoop, maar het is in ieder duidelijk dat de vette jaren voorbij zijn.

Zou het nog met 15 tot 20% jaarlijks groeien zouden die woningen een ton hoger moeten staan dan 1 jaar terug in eerste Corona lockdown toen wij ons huis verkocht.

Het is aan het afvlakken of eigenlijk al afgevlakt.

Het is minder oververhit maar huizen gaan nog steeds als warme broodjes over de toonbank. Vergeleken met de vorige crisis waarbij de huizen prijzen echt daalden en huizen lang te koop stonden is dit toch wel erg beperkt kwa impact.

Tenzij ze echt hard gaan bijbouwen zou het best kunnen dan als de vraag weer aantrekt doordat de kennis werkers weer in grotere getallen naar Amsterdam komen dat het nog wel een beetje boven inflatie blijft stijgen.

Ik reed laatst weer eens langs de Zuidas en als je ziet hoeveel daar nog steeds bij komt aan kantoor ruimte en je hoort hoeveel Europese hoofdkantoren hier nog steeds neerstrijken dan denk ik dat de vraag hoog blijft, maar we zullen zien.

Zelf heb ik ook liever dat de huizen markt wat normaler wordt en gewoon de inflatie volgt. Onbetaalbare huizen worden we collectief alleen maar slechter van.

[rube]

"Vastgoed" kun je niet zo makkelijk beoordelen, het is erg lokaal en doelgroep afhankelijk.

[!null]

Ja zeker, en het is ook duidelijk dat Amsterdam niet gelijk is aan de landelijke markt. Vooral door het buitenlandse beleid. En dat kan weer alle kanten op, groei gaat weer verder of niet. London heeft nu ook veel leegloop geloof ik.
Veel stedelingen trekken ook naar buitengebied, dat is wel iets langduriger dan Corona perikelen.

Hoe dan ook, onze woning maakte jaarlijks grofweg 17% rendement als gemiddelde en ik heb getwijfeld om het nog een jaar langer aan te houden. Maar dat hebben we niet gedaan, en hiermee hebben we dus geen rendement misgelopen. Want het is naar bijna 0% gegaan.

Anyway, in de categorie de koe in de kont kijken: ik had op dat moment alles de beurs in moeten schuiven, dan was het hilarisch geweest, omdat het bijna het perfecte moment was.

[ColeJ]

Ik heb ook steeds meer het idee dat alles tegenwoordig zo impulsief gaat. Zolang de mediamachine continu laat zien dat de huizenprijzen stijgen, zal deze ook stijgen. Zodra de mediamachine gaat verkondigen dat het gaat dalen wordt iedereen tegelijk bang en staan we met ze alle op hold. Welke kant waait de wind op?