Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[rube]

Hoe hoger het risico hoe hoger het mogelijk rendement gaat niet altijd op. Als je weet waar je mee bezig bent kun je risico's verlagen zonder dat meteen het maximale te behalen rendement naar beneden hoeft te gaan.

Voorbeeld: ik kan niet beoordelen of het interessant is om bedrijf X over te nemen voor bedrag Y. Iemand met specifieke kennis uit die branche en omgeving kan dat veel beter inschatten. Of kan beter bepalen hoe hij hetrendement omhoog kan brengen. Het (maximale) rendement voor een dergelijke investering is voor mij dus niet hoger, maar het risico is voor mij wel hoger.

Uiteraard is dat voordeel (kennis=vermindering van risico) voor b.v. aandelen een stuk lastiger.

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op woensdag 4 november 2020 @ 12:39:
[...]


Als ik bedenk dat je voor 600k, 3 woningen kan kopen die elk ca 700€ huur opleveren, dan is de vastgoedmarkt in NL erg goedkoop.

Ik kan hier ook wel een appartement vinden voor 200k, maar dat is dan gebouwd in 1960, en je kan zeker zijn dat je elk jaar wel een stevige rekening krijgt voor een nieuw dak, aanpassing van de liften, ramen, etc etc.
Inkomen is dan een stuk lager dan winst....
Daarenboven zit je dan met die huurprijzen in "tokkie"gebied. Je weet hoe je die woning ter beschikking stelt... niet hoe ze er na 5 jaar uit ziet. En bij die mensen is meestal niks te rapen als het mis gaat.

Ik gaf niet voor niets aan dat het wat versimpeld was. Maar een bruto (aanvangs-)huur van zo'n 0,5% van de woningwaarde is niet heel zeldzaam. En als je het een beetje uitzoekt, dan heb je geen bouwval en/of wordt het meeste reguliere onderhoud vanuit de VvE verzorgd en weet je wat dat betreft min of meer waar je aan toe bent. Het bedrag wat overblijft zal in het begin inderdaad wel lager zijn dan die 10k die ik voor de simpelheid noemde, maar in de loop der jaren ook lekker stijgen. (Bovendien ben je vanuit de hypotheeklasten tegelijk die schuld aan het aflossen)

Uiteraard is het exacte plaatje veel complexer en van geval tot geval verschillend. Het ging mij meer om het principe dat je ook in het geval van een lagere hefboom je uit die huuropbrengsten in de loop der tijd weer genoeg cash zou kunnen krijgen in je huizenbezit te laten groeien.

[Rubbergrover1]

rube schreef op woensdag 4 november 2020 @ 15:52:
Hoe hoger het risico hoe hoger het mogelijk rendement gaat niet altijd op. Als je weet waar je mee bezig bent kun je risico's verlagen zonder dat meteen het maximale te behalen rendement naar beneden hoeft te gaan.

Voorbeeld: ik kan niet beoordelen of het interessant is om bedrijf X over te nemen voor bedrag Y. Iemand met specifieke kennis uit die branche en omgeving kan dat veel beter inschatten. Of kan beter bepalen hoe hij hetrendement omhoog kan brengen. Het (maximale) rendement voor een dergelijke investering is voor mij dus niet hoger, maar het risico is voor mij wel hoger.

Uiteraard is dat voordeel (kennis=vermindering van risico) voor b.v. aandelen een stuk lastiger.

In feite beschrijf je hier wat het idee achter een beleggingsfonds is. Je hoeft je zelf niet in de bedrijven te verdiepen, dat doet de fondsmanager. En door spreiding, liefst over niet of negatief gecorreleerde beleggingen, verminder je het risico zonder het te verwachten lange termijn rendement te verlagen.

[Zwelgje]

merauder schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 20:44:
Dit verhaal riekt een klein beetje naar ‘wil je ook FIRE worden, koop mijn cursus’ en les 1 van deze cursus is dan vervolgens ‘Verkoop een cursus’. Paar jaar geleden werkte ik voor een club die op een dergelijke manier vrouwen in het ondernemerschap duwde, en als je een onderwerp hebt wat aanspreekt kan het financieel snel gaan.

Ik heb dergelijke gedachten overigens ook bij mensen zoals Renee Lamboo of Gerard Hormans. Welke uiteindelijk professionele schrijvers zijn die hebben geleerd om schrift om te zetten in inkomen.

Met dien verstande dat Gerhard Hormann je niks probeert te verkopen (ok ok hij heeft een paar leuke boekjes geschreven maar daar verdiend weinig aan) die man is gewoon hypotheekvrij en geniet van een heerlijk simpel leven wat jij ook kan hebben als je de slimme dingen doen.

[Torched]

rube schreef op woensdag 4 november 2020 @ 14:18:
Ik zie een aantal reacties waaruit blijkt dat als mensen het zelf niet kennen of niet begrijpen hoe/wat, dat het dan al snel niet kan, onmogelijk, oh maar dan is het max. XYZ.
Dat is natuurlijk niet altijd zo, dat is jezelf beperken door je eigen huidige kennis.

Zoals ik zei, als je er een business van maakt (met hogere huren, off market deals kan scoren, alternatief financieren etc.) dan kun je (bijna) 100% financieriing echt voor elkaar krijgen. En dat je, in ieder geval in de laatste 12-24 maanden voor 2 ton echt wel 2 miljoen aan vastgoed had kunnen kopen. Maar Dan moet je er dus veel tijd in stoppen, creatief zijn, soms een grijs gebied opzoeken (en er over heen gaan). Dus ja, dat kan. Ik ken dus mensen die met een heel beperkt eigen vermogen dat gedaan hebben en echt flink verdiend hebben. Echt, die hebben geen rendementen van 8% of 10% maar honderden procenten op hun eigen vermogen weten te halen. Maar dan moet je er echt in zitten, en je risico op het juiste moment wel weer weten af te bouwen. Anders gaat het vroeg of laat mis. Maar ja, op die manier kun je dus voldoende inkomsten krijgen uit investeringen met een zeer beperkt eigen vermogen. Ik doe het zelf, om meerdere redenen, niet op die manier.

1. Achteraf is makkelijk praten want je weet wat de markt doet.
2. Je hoort over het algemeen alleen de succesverhalen.
3. Minimaal eigen vermogen wordt steeds verder beperkt, als je nu nog een kans ziet liggen moet je die pakken (en willen pakken natuurlijk) maar er komt steeds meer regulering en bescherming juist omdat het te vaak fout gaat.


Het hele verhaal klinkt mij in de oren als alle succesverhalen met pennystocks uit de VS. Er zijn daar behoorlijk wat mensen geld aan kwijtgeraakt ook.

Ik verwacht ook dat het hele verhaal met crowdfunden ook wat meer aan banden gelegd gaat worden juist omdat het zogenaamde 'kwetsbaren' in de samenleving blootstelt aan te hoog risico.

Verder zijn de morele randjes hier en daar inderdaad ook ver te zoeken. Ik begrijp dat sommige mensen zich heel makkelijk laten beduvelen maar moet je daar zelf zo hard gebruik van willen maken? Dat is natuurlijk ook waarom de meeste harde zakenlui eigenlijk halve sociopaten zijn.

[underrated]

Ach ja, als je alles van tevoren weet. Ik had ook miljonair (wellicht meer) kunnen zijn als ik tien jaar geleden een lening had geleveraged met bitcoin.

High risk, high reward. Prima spel hoor, maar niet mijn FO spel.

[R.van.M]

underrated schreef op woensdag 4 november 2020 @ 22:19:
Ach ja, als je alles van tevoren weet. Ik had ook miljonair (wellicht meer) kunnen zijn als ik tien jaar geleden een lening had geleveraged met bitcoin.

High risk, high reward. Prima spel hoor, maar niet mijn FO spel.

Of al je bezittingen verkopen en op rood zetten in het casino, met FO heeft het allemaal weinig te maken

Wikipedia: Ashley Revell

[Remcoder]

Je had het jaar voordat die bubbel klapte en de hype zo hoog was ook veel berichten over personen die hun huis verkocht hadden en alles in bitcoins hadden gestopt. Hoe zou het nu met die personen gaan?

[Tommie12]

Remcoder schreef op donderdag 5 november 2020 @ 09:12:
Je had het jaar voordat die bubbel klapte en de hype zo hoog was ook veel berichten over personen die hun huis verkocht hadden en alles in bitcoins hadden gestopt. Hoe zou het nu met die personen gaan?

De bitcoin staat zowat op het hoogste ooit, dus als dat bitcoins waren aan 1000€, dan zitten die nu op rozen met een koers van >10.000€.

De vraag is altijd of ze lang genoeg zijn blijven zitten, of verkocht hebben met 10% winst... of 30% verlies tijdens een crash.

[Rubbergrover1]

Remcoder schreef op donderdag 5 november 2020 @ 09:12:
Je had het jaar voordat die bubbel klapte en de hype zo hoog was ook veel berichten over personen die hun huis verkocht hadden en alles in bitcoins hadden gestopt. Hoe zou het nu met die personen gaan?

Die bubbel begon in 2008 leeg te lopen. Je hebt het dan dus over mensen die in 2008 of eerder hun huis hebben verkocht. De eerste bitcoin is van 3 januari 2009. Ergens klopt er dus iets niet met de verhalen van mensen die voordat die bubbel klapte hun winst in btc hebben gestopt...

Uiteraard zijn mensen die 10 jaar geleden een fors bedrag in btc hadden gestopt bij een koers van zo'n 10 btc per Euro, en die tot de dag van vandaag hadden aangehouden, inmiddels waarschijnlijk multimiljonair. Dan moet je dus wel een fors bedrag hebben gestoken in een net uitgevonden en zeer onzeker 'product' én die btc niet inmiddels alweer hebben verkocht.

[wimjongil]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 5 november 2020 @ 10:16:
[...]

Die bubbel begon in 2008 leeg te lopen. Je hebt het dan dus over mensen die in 2008 of eerder hun huis hebben verkocht. De eerste bitcoin is van 3 januari 2009. Ergens klopt er dus iets niet met de verhalen van mensen die voordat die bubbel klapte hun winst in btc hebben gestopt...

Uiteraard zijn mensen die 10 jaar geleden een fors bedrag in btc hadden gestopt bij een koers van zo'n 10 btc per Euro, en die tot de dag van vandaag hadden aangehouden, inmiddels waarschijnlijk multimiljonair. Dan moet je dus wel een fors bedrag hebben gestoken in een net uitgevonden en zeer onzeker 'product' én die btc niet inmiddels alweer hebben verkocht.

Volgens mij heeft @Remcoder het over de bitcoinbubbel... haha

[Remcoder]

wimjongil schreef op donderdag 5 november 2020 @ 10:23:
[...]


Volgens mij heeft @Remcoder het over de bitcoinbubbel... haha

Die bubbel ja, die stond toen op meer dan 20k, en is toen flink gekelderd tot onder de 8k ofzo.

Nu staat die weer op 10k, dus dat is nog lang niet het hoogste punt ooit

[Mirved]

Remcoder schreef op donderdag 5 november 2020 @ 10:35:
[...]

Die bubbel ja, die stond toen op meer dan 20k, en is toen flink gekelderd tot onder de 8k ofzo.

Nu staat die weer op 10k, dus dat is nog lang niet het hoogste punt ooit

Volgens mij heeft Bitcoin minder dan 30 dagen boven de huidige prijs gezeten. Dus alleen als je op het aller slechtste tijd ooit gekocht heb sta je op verlies. Prijs is nu 14k. Als je buiten die 30 dagen BTC gekocht hebt in de afgelopen 10 jaar sta je op winst.

Niet om deze risicovolle asset aan te prijzen maar het is maar hoe je het bekijkt en de cijfers voorstelt.

[ Voor 8% gewijzigd door Mirved op 05-11-2020 10:46 ]

[Rubbergrover1]

Remcoder schreef op donderdag 5 november 2020 @ 10:35:
[...]

Die bubbel ja, die stond toen op meer dan 20k, en is toen flink gekelderd tot onder de 8k ofzo.

Nu staat die weer op 10k, dus dat is nog lang niet het hoogste punt ooit

Ah, OK, op die manier. Ja, het is van alle tijden dat mensen grote winsten zien en hun hele hebben en houden ergens in stoppen en vervolgens (soms) van de koude kermis thuis komen.

[Bartske]

Remcoder schreef op donderdag 5 november 2020 @ 09:12:
Je had het jaar voordat die bubbel klapte en de hype zo hoog was ook veel berichten over personen die hun huis verkocht hadden en alles in bitcoins hadden gestopt. Hoe zou het nu met die personen gaan?

https://biflatie.nl/biflatie-interview-the-bitcoin-family/

Volgensmij doen ze het prima, ze hebben hun hele levensstijl omgegooid waar door het niet alleen maar om geld draait bij hun.

[netfast]

Remcoder schreef op donderdag 5 november 2020 @ 10:35:
[...]

Die bubbel ja, die stond toen op meer dan 20k, en is toen flink gekelderd tot onder de 8k ofzo.

Nu staat die weer op 10k, dus dat is nog lang niet het hoogste punt ooit

Bijna 15k USD ;-) (die 20k was ook USD)
just sayin'

[Wozmro]

Laten we eerlijk zijn; bitcoin, leveraged huizen kopen, rare metals,... is voor een deel haantjesgedrag; zie eens welke risico's ik durf nemen...

Mijn strategie is cash, world ETF's en niets van leningen, saaier kan je het bijna niet bedenken.

En toch, ondanks corona(beursgedoe en tiental dagen technisch werkloos), een arbeidsongeval/maandje thuis en een nieuwe tweedehands auto van 15k zie ik toch een mooie vermogensstijging ivgl met begin januari.

Hoe meer boeken, blogs, tweets,... er geschreven worden over big risk/quick rich hoe verder je er moet van weg blijven.

[Torched]

Tja, Ik geloof zelf dat een grote factor van succes de juiste timing is.
Niet op de manier dat je maar het geluk moet hebben en het juiste ding op je pad komt. Maar dat je op het moment dat een kans zich voordoet je niet gelimiteerd wordt door je eigen kapitaal om die kans te nemen.

Dat ligt redelijk in lijn met FO denken, want dat betekent dat je een buffer moet hebben die je kwijt kan. En niet dat je al je salaris elke maand uitgeeft.

Een van de gevolgen van dat gedachtegoed is dat ondanks dat ik tijdens mijn complete studie en de 5 jaar daarna heb geroepen dat ik nooit ondernemer zou worden, ik dat nu wel ben.

Al die bloggers en boeken ed, ik ben er zelf geen fan van. Vaak komt het bij mij over als mensen die het op andere manieren niet lukt en maar schrijver worden. Zolang je mensen hebt die het gretig lezen heb je ook waarde te pakken.

[ Voor 12% gewijzigd door Torched op 05-11-2020 20:29 ]

[Get!em]

En toch speelt geluk / ongelukkig moment wel mee. Wonen moet je toch. Een huis kopen op een verkeerde timing is dus niet perse een keuze. Strengere regels rondom hypotheek kun je ook niet kiezen, en daarmee de keuze voor een koophuis / huurhuis dus ook niet altijd met je omstandigheden. Er zijn niet voor niets grote aantallen mensen die vallen in het niets tussen huis kopen en sociale huur en commerciële huur. Ik kijk dan ook met gemengde gevoelens naar de sites als sameningeld, waar relatief betaalbare woningen worden omgetoverd tot commerciële dure huurhuizen, door investeerders. Op de woningmarkt is het nu; Zij die net niet voldoende kunnen bieden, kunnen bijna niet snel genoeg sparen om de bied-oorlog te winnen bij het kopen van de snel stijgende huizenprijzen en overbiedingen, maar ondertussen bijna verplicht wonen in een te duur huurhuis (waardoor hun spaarquote lager wordt). Terwijl de mensen die net wel het geluk hebben, nu overwaarde op gaan bouwen,lagere maandlasten hebben en bij hun volgende huis makkelijker een aankoop doen. De kloof wordt gek genoeg daardoor steeds groter tussen starter en doorstromer, en dat is niet alleen in de randstad. En daar komen via sites als sameningeld dus ook nog een hoop private beleggers bij met een huizenportfolio. Het op deze manier FO worden ten koste van een ander is in mijn ogen dan ook niet geheel sociaal en ethisch te noemen. Ik snap dat die kansen er zijn om je FO sneller te bereiken, maar lijkt meer op het principe uit oude tijden waarin de "rijken" bepalen hoe de "armen" leven, alleen zijn hier de "armen" niet perse arm in de traditionele definitie, omdat dit al mensen treft met modaal+ inkomen. Ook de overheid speelt hier in mee trouwens, door de financiële hypotheekruimte voor doorstromers sneller te laten stijgen dan de starters. De starters-overdrachtsbelasting van 0 is nu pas de eerste maatregel die dat weer aanpakt.

[underrated]

Klopt, je hebt over veel dingen maar weinig regie. Huizenprijzen, reorganisaties, ziekte, van jezelf of familie.

En tegelijkertijd heb je altijd meer regie dan je op zo'n moment denkt. Er is altijd een optie. Niet meebieden bijvoorbeeld als je het geld niet hebt. Ja, je moet ergens wonen. Maar niet perse in een duur huis op die plek.

[Torched]

Maar als je niet instapt in de trein, kan je er haast niet tegenaan sparen. Want meer lenen mag niet meer.

Niet dat meer lenen het probleem op gaat lossen, dat maakt het alleen maar erger. Er is gewoon een structureel aanbodprobleem, en dat zit grotendeels in Den Haag.

Mag er wel opeens veel bijgebouwd worden gaan we de volgende crisis in want het huis wat je gekocht had voor veel te veel geld komt opeens zwaar onderwater te staan. Geen probleem zolang je het kan betalen toch

[ Voor 28% gewijzigd door Torched op 05-11-2020 21:20 ]

[Wozmro]

Er is een grote factor geluk dat klopt. En dat kapitalisme zich weinig aantrekt van ethische bezwaren klopt ook.

Maar volgens mij is het dan zeker geen goede strategie om dan maar meer risico’s te nemen, integendeel.

Het beste wat je dan kan doen is toch zoveel mogelijk trachten te sparen door uitgaven te verlagen en inkomsten te verhogen.

Voor mensen met heel veel pech is er een sociaal vangnet, voor mensen die al geld hebben gaat het rijker worden quasi vanzelf.

Ergens tussen de twee blijven hangen is knap vervelend. Kiezen voor een extreme lowbudget levensstijl voor een periode van bijvoorbeeld 3 jaar lijkt mij dan de beste optie als je jong/gezond bent.

[Rubbergrover1]

Wozmro schreef op donderdag 5 november 2020 @ 19:58:
Laten we eerlijk zijn; bitcoin, leveraged huizen kopen, rare metals,... is voor een deel haantjesgedrag; zie eens welke risico's ik durf nemen...

Mijn strategie is cash, world ETF's en niets van leningen, saaier kan je het bijna niet bedenken.

Bitcoin en metalen zijn inderdaad speculatieve niches waar ik geen groot kapitaal in zou willen stoppen.

Maar het voorbeeld van de huizen-hefboom is vooral ook theoretisch, om te laten zien 'hoe het werkt' en dat het principe ook bij een kleinere hefboom (200k eigen geld, 400k lenen) op gaat. Als je dat zou willen. In die situatie zou je bij een waardedaling van 70% nog niet eens onder water staan, is dus in mijn optiek niet extreem risicovol en speculatief. (Mits je niet al je geld erin hebt zitten, natuurlijk...)

Zo'n huizenhefboom is bovendien juist niet zozeer korte termijn snel haantjesgedrag, maar eerder iets wat zich pas op lange termijn uitbetaalt. De eerste tijd mag je blij zijn als je onder aan de streep quitte speelt. Dat moet je dus niet voor het snelle geld doen (dan kan het juist geld kosten), maar kan op termijn een redelijk inflatiebestendige kasstroom opleveren. Als de bruto opbrengst nu bijvoorbeeld een modaal salaris zou zijn, dan zit het er wel in dat dit over 25 jaar (als de leningen afbetaald zijn) ook een modaal inkomen aan kasstroom oplevert. Dat lijkt mij vanuit FO-oogpunt dan dus wel heel interessant, een belegging die je onder overzichtelijke risico's op termijn een goed en inflatiebestendig rendement kan opleveren.

Uiteraard is het geen loterij zonder nieten en is dit het zonnige plaatje. Er zitten zeker risico's aan en het is ook niet voor iedereen weggelegd. En je zult ook de mogelijke financiële klappen moeten kunnen opvangen. Belangrijkste is dan dat je iets vindt waarbij je nu geen grote kosten hebt en waarbij de opbrengst na aftrek van de kosten niet negatief zijn. Naar mate de huur groeit, groeit de opbrengst dan ook in jouw voordeel.

Wat hierbij wel een interessant gegeven is, is dat je met die 'risicovolle' hefboom tegelijk het huurdersrisico spreidt en verkleint. In plaats van 'alles of niets' op 1 woning zonder lening heb je 3 woningen, waarbij in geval van een slechte huurder of calamiteit er ook nog 2 woningen zijn die redelijkerwijs zonder incident zijn. Op het eerste gezicht lijkt zo'n hefboom dus misschien wel veel risicovoller, maar is het dat eigenlijk wel op termijn?

Overigens moet je 'saai' en 'zeker' niet altijd als minder risicovol zien. Ik heb zo'n 10 jaar geleden bijvoorbeeld een (achteraf veel te klein...) bedragje in een langdurig deposito van een paar decennia gestopt waar ik bijna 5% rente op krijg. Leuk dat ik zekerheid over de opbrengst heb, maar tegelijk loop ik ook risico's. De rente had intussen ook naar 6% kunnen zijn gestegen (en kan dat nog steeds). En het geld zit ook vast, ik kan er niet zomaar bij als ik het nodig heb (wat nu niet echt meer een risico is). Maar ook andersom, er zijn een hoop mensen die een paar jaar geleden de hypotheek voor 30 jaar tegen bijvoorbeeld 4% rente hebben vastgezet, omdat de rente 'nooit veel lager kan'. Die hebben wel zekerheid over de uitgaven, maar tegelijk zitten ze wel vast en hebben ze dus het risico gelopen dat de rente zou gaan dalen. Met die zekerheid introduceer je dus soms tegelijk ook inflexibiliteit en daarmee weer risico's

[Tommie12]

Wozmro schreef op donderdag 5 november 2020 @ 21:39:


Voor mensen met heel veel pech is er een sociaal vangnet, voor mensen die al geld hebben gaat het rijker worden quasi vanzelf.

Niks gaat vanzelf...

Ik ken mensen die zich tegen de muur sparen.
Ze erven eens een dik bedrag (500k) en laten dat op een spaarrekening staan aan 0,1%.
Je mag daar nog 500€ per maand bij steken, dat stijgt niet meer in reeële waarde door inflatie.

Maar dat zijn ook mensen die al gek worden van 0,5% beurstaks als ze er een ETF mee kopen, en die in totale paniek slaan als die 3% zakt, want dan zijn ze 15k kwijt...
Die zouden ook ziek zijn als een huurder een kras op een muur zet, of als een appartement 2 maand leeg staat.

Als je je daar niet mentaal kan overzetten dat er in een beleggingsportfolio wat volatiliteit zit, dan slaap je niet meer.

Mijn portfolio is eind Oktober gezakt met 3-4 maandlonen in 3 dagen tijd, en een week later staat het alweer hoger.

In Maart was ik een appartement kwijt, en in Juni een appartement terug rijker.

[scoobs]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 6 november 2020 @ 09:11:
[...]
Verhaal over risico's van verhuren met/zonder hefboom.

Zelf heb ik me er niet zo in verdiept, maar wat is de meerwaarde van zoiets zelf regelen tov geld inleggen in een REIT - welke vermoedelijk eenzelfde interne hefboom heeft, maar door een grote hoeveelheid panden nog een veel hogere spreiding heeft?

Enerzijds begrijp ik dat er bij een REIT meer aan de strijkstok blijft hangen vanwege salarissen, anderzijds is het laten regelen van dat soort zaken door een groep mensen die elk hun specialisme binnen de woningmarkt hebben ook een stuk efficienter dan zelf tijd erin willen stoppen.

Het is natuurlijk wel zo dat je een hoger verwacht rendement hebt bij meer illiquide assets als woningen, ipv aandelen van een woningcoorperatie, maar de vraag is of dat opweegt tegen de grote hoeveelheid idiosyncratic risk die je hebt bij het bezit van 1, 2 of 3 panden.

[ Voor 16% gewijzigd door scoobs op 06-11-2020 10:34 ]

[TheDeuce]

Leuk artikel voor wie toegang heeft tot het FD: https://fd.nl/fd-persoonl...n-panden-voor-je-pensioen

[Get!em]

Iedereen heeft toegang met gratis account met 5 artikelen.

[walterworld]

Get!em schreef op vrijdag 6 november 2020 @ 11:23:
Iedereen heeft toegang met gratis account met 5 artikelen.

Dit is echt zo’n slecht idee, je accountnaam en wachtwoord delen. Daarnaast is het, neem ik aan, niet toegestaan door deze site, en wij van Tweakers willen geen illegale zaken ondersteunen.

[ Voor 34% gewijzigd door Ardana op 06-11-2020 12:34 ]

[CornermanNL]

Interessante discussie over hefbomen. Ik denk dat het een steeds belangrijker onderdeel wordt in het opbouwen van vermogen. Goed gebruik maken van je hefboom mogelijkheden en leencapaciteit. Met name door toedoen van de lage rente.

Het wordt dus voornamelijk een spel om risico's steeds goed in te schatten. Dat niet bij 1 piekbelasting de hele boel in elkaar stort. Dus bij een crisis niet de bank direct om de hoek kan komen kijken en extra stortingen gaat eisen zonder dat je die gelijk kan doen om maar een voorbeeld te noemen.

Zo zijn er zat bij de vorige crisis toch wel mensen heel wat panden kwijtgeraakt of in zijn geheel onderdoor gegaan in de vastgoed wereld. In het kader van FO is het bezuinigen en sparen nog veel wat de boventoon voert , maar ik denk dat je veel meer richting cash flow en leencapaciteit moet gaan werken nadat je de grootste besparingen hebt gehad.

[KleineJoop]

CornermanNL schreef op vrijdag 6 november 2020 @ 12:47:
Interessante discussie over hefbomen. Ik denk dat het een steeds belangrijker onderdeel wordt in het opbouwen van vermogen. Goed gebruik maken van je hefboom mogelijkheden en leencapaciteit. Met name door toedoen van de lage rente.

Het wordt dus voornamelijk een spel om risico's steeds goed in te schatten. Dat niet bij 1 piekbelasting de hele boel in elkaar stort. Dus bij een crisis niet de bank direct om de hoek kan komen kijken en extra stortingen gaat eisen zonder dat je die gelijk kan doen om maar een voorbeeld te noemen.

Zo zijn er zat bij de vorige crisis toch wel mensen heel wat panden kwijtgeraakt of in zijn geheel onderdoor gegaan in de vastgoed wereld. In het kader van FO is het bezuinigen en sparen nog veel wat de boventoon voert , maar ik denk dat je veel meer richting cash flow en leencapaciteit moet gaan werken nadat je de grootste besparingen hebt gehad.

Maar wat wil je met die leencapaciteit doen dan? Als je nu voor vastgoed kiest loop je toch weer de risico's die je net beschrijft denk ik. Is het met deze prijzen wel een goed moment om in te stappen met geleend geld? Er moet weer een keer een crisis/recessie komen, en een daling van de prijzen, de komende jaren. Toch?

[Tommie12]

KleineJoop schreef op vrijdag 6 november 2020 @ 13:25:
[...]

Maar wat wil je met die leencapaciteit doen dan? Als je nu voor vastgoed kiest loop je toch weer de risico's die je net beschrijft denk ik. Is het met deze prijzen wel een goed moment om in te stappen met geleend geld? Er moet weer een keer een crisis/recessie komen, en een daling van de prijzen, de komende jaren. Toch?

Ja en nee.
Als je niet overdrijft met je hefboom, en je kan meerdere panden verwerven, dan spreid je ook daar het risico.
- niet elk pand zal even hard zakken
- zo lang je openstaand bedrag niet onder de woz gaat zal de bank het niet hard spelen (als je de afbetalingen mooi verder zet)
- één niet betalende huurder is dan iets minder een probleem op het totaal (maar je moet de afbetalingen kunnen verder zetten...)

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op vrijdag 6 november 2020 @ 12:47:
Interessante discussie over hefbomen. Ik denk dat het een steeds belangrijker onderdeel wordt in het opbouwen van vermogen. Goed gebruik maken van je hefboom mogelijkheden en leencapaciteit. Met name door toedoen van de lage rente.

Niet alleen dat. Vooral ook dat de grootste jaarlijkse kostenpost (hypotheek) gelijk blijft (en na 25 jaar zelfs weg kan vallen) terwijl het geen gekke veronderstelling is dat de opbrengsten (en de kleinere kostenposten zoals onderhoud en gemeentelijke lasten) redelijkerwijs met de inflatie mee zullen groeien. Door die hefboom telt iedere verhoging zo'n 3 keer sterker dan als je geen hypotheek had.

Het wordt dus voornamelijk een spel om risico's steeds goed in te schatten. Dat niet bij 1 piekbelasting de hele boel in elkaar stort. Dus bij een crisis niet de bank direct om de hoek kan komen kijken en extra stortingen gaat eisen zonder dat je die gelijk kan doen om maar een voorbeeld te noemen.

Zo zijn er zat bij de vorige crisis toch wel mensen heel wat panden kwijtgeraakt of in zijn geheel onderdoor gegaan in de vastgoed wereld. In het kader van FO is het bezuinigen en sparen nog veel wat de boventoon voert , maar ik denk dat je veel meer richting cash flow en leencapaciteit moet gaan werken nadat je de grootste besparingen hebt gehad.

Uiteraard moet je geen extreme hefboom hebben. Maar met de hier beschreven hefboom kunnen de woningen met 1/3 in waarde dalen voordat je onder water komt. En omdat je op die lening ook nog eens aan het aflossen bent, neemt dat risico in de loop van de jaren ook af.

[Rubbergrover1]

walterworld schreef op vrijdag 6 november 2020 @ 12:02:
[...]

[mbr]Dit is echt zo’n slecht idee, je accountnaam en wachtwoord delen. Daarnaast is het, neem ik aan, niet toegestaan door deze site, en wij van Tweakers willen geen illegale zaken ondersteunen.[/]

Huh? Vanwaar die agressie? Get!em geeft alleen aan dat iedereen een gratis account kan aanmaken, waarmee je elke maand 5 artikelen gratis kun lezen. Dat heeft toch niets te maken met illegale zaken of accounts delen?

[Zr40]

@Rubbergrover1 Daar stonden eerst logingegevens. Die zijn door de moderator verwijderd.

En logingegevens delen is nergens voor nodig. Het kost niets om zelf even een FD account aan te maken voor je 5 gratis artikelen per maand. Moet wel genoeg zijn voor het incidentele gedeelde artikel op een forum, nietwaar?

[ Voor 36% gewijzigd door Zr40 op 06-11-2020 15:25 ]

[RikTW]

Een vraagje voor mede-FO'ers die ook pensioenbeleggen bij BrandNewDay (of vergelijkbare cubs): Hoe gaan jullie om met de optie om automatisch het percentage aandelen af te bouwen en obligaties te vergroten (lifecycle beleggen)?

Ik snap de logica om risico (of eigenlijk volatiliteit) te verkleinen naarmate je pensioendatum dichterbij komt, maar voor m'n gevoel is het ook weer niet nodig om op m'n pensioendatum al 100% in obligaties te zitten aangezien die pot ook nog een jaar of 20 mee moet.
Het hangt natuurlijk ook helemaal af van de producten die tegen die tijd op de markt zijn om een pensioenpot te laten uitkeren (i.c.m. gedeeltelijk doorbeleggen), dat aanbod is nu nog een beetje karig geloof ik maar ik heb me er nog niet erg in verdiept (ik ben nu 43).

[oscar82]

TheDeuce schreef op vrijdag 6 november 2020 @ 10:35:
Leuk artikel voor wie toegang heeft tot het FD: https://fd.nl/fd-persoonl...n-panden-voor-je-pensioen

In dat FD Artikel staat toch een passage die ik wel opmerkelijk vind. even MO omdat het achter een paywall is:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Gaat dat echt zo makkelijk? Wil de bank weten wat je met het geld gaat doen als je ze belt en zegt: verhoog mijn hypotheek maar even van 60 naar 80% LTV (bijv.)?
Ik snap dat ze natuurlijk een inkomenstoets gaan doen etcetera, maar stel dat dat geen probleem is, zou je toch opeens serieus geld kunnen vrijspelen in de huidige markt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Als het al zou kunnen, snap ik dat dit wellicht geen aan te raden constructie is. Maar ben gewoon erg benieuwd naar de mogelijkheden.

[Rubbergrover1]

RikTW schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 11:08:
Een vraagje voor mede-FO'ers die ook pensioenbeleggen bij BrandNewDay (of vergelijkbare cubs): Hoe gaan jullie om met de optie om automatisch het percentage aandelen af te bouwen en obligaties te vergroten (lifecycle beleggen)?

Zou bij mij ook afhangen van of het mijn volledige pensioen zou zijn (naast de AOW) of slechts een deel. Als ik bv eind maart met pensioen had willen gaan en ik zou in de laatste maand mijn pensioenuitkering ineens met 20% zien dalen (voor de rest van mijn leven), dan zou ik daar niet echt blij van worden. Maar als dit geld maar een beperkt deel van mijn pensioen zou zijn en de basis redelijk zeker was, dan zou ik volop doorbeleggen.

[ Voor 28% gewijzigd door Rubbergrover1 op 07-11-2020 11:48 ]

[Rubbergrover1]

oscar82 schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 11:45:

Gaat dat echt zo makkelijk? Wil de bank weten wat je met het geld gaat doen als je ze belt en zegt: verhoog mijn hypotheek maar even van 60 naar 80% LTV (bijv.)?
Ik snap dat ze natuurlijk een inkomenstoets gaan doen etcetera, maar stel dat dat geen probleem is, zou je toch opeens serieus geld kunnen vrijspelen in de huidige markt.

Uiteraard zal de bank wel willen weten waar je het geld voor wilt gebruiken. Maar als het wat betreft woningwaarde en inkomen kan, dan zal een verhoging van de hypotheek geen probleem zijn. Ook niet als je het gebruikt voor een ander pand. Belangrijkste is dat je huidige eigen woning het onderpand is.

[appelflap1992]

oscar82 schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 11:45:
[...]

In dat FD Artikel staat toch een passage die ik wel opmerkelijk vind. even MO omdat het achter een paywall is:

***members only***

Gaat dat echt zo makkelijk? Wil de bank weten wat je met het geld gaat doen als je ze belt en zegt: verhoog mijn hypotheek maar even van 60 naar 80% LTV (bijv.)?
Ik snap dat ze natuurlijk een inkomenstoets gaan doen etcetera, maar stel dat dat geen probleem is, zou je toch opeens serieus geld kunnen vrijspelen in de huidige markt.

***members only***

Als het al zou kunnen, snap ik dat dit wellicht geen aan te raden constructie is. Maar ben gewoon erg benieuwd naar de mogelijkheden.

Volgens mij kan dat gewoon zolang je inkomen hoog genoeg is voor het nieuwe maandbedrag, en ze zullen denk ik om een nieuwe taxatie vragen. Wat je daarna met het geld gaat doen hoeven ze niet te weten omdat het huis onderpand is.

[RikTW]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 11:47:
[...]


Zou bij mij ook afhangen van of het mijn volledige pensioen zou zijn (naast de AOW) of slechts een deel. Als ik bv eind maart met pensioen had willen gaan en ik zou in de laatste maand mijn pensioenuitkering ineens met 20% zien dalen (voor de rest van mijn leven), dan zou ik daar niet echt blij van worden. Maar als dit geld maar een beperkt deel van mijn pensioen zou zijn en de basis redelijk zeker was, dan zou ik volop doorbeleggen.

Dat is inderdaad een belangrijk onderscheid om te maken: In mijn geval is maar een beperkt deel.
Maar buiten dat, is het niet aannemelijk dat je tegen die tijd ook nog kunt doorbeleggen i.c.m. uitkeren? Dus zelfs als de contante waarde op dat moment 20% lager is, dan nog voel je dit niet direct als 20% minder uitkering de rest van je leven? Dit laatste is dus een beetje mijn aanname, ik ben benieuwd hoe anderen hier over denken.

[Torgo]

RikTW schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 11:08:
Een vraagje voor mede-FO'ers die ook pensioenbeleggen bij BrandNewDay (of vergelijkbare cubs): Hoe gaan jullie om met de optie om automatisch het percentage aandelen af te bouwen en obligaties te vergroten (lifecycle beleggen)?

Ik snap de logica om risico (of eigenlijk volatiliteit) te verkleinen naarmate je pensioendatum dichterbij komt, maar voor m'n gevoel is het ook weer niet nodig om op m'n pensioendatum al 100% in obligaties te zitten aangezien die pot ook nog een jaar of 20 mee moet.
Het hangt natuurlijk ook helemaal af van de producten die tegen die tijd op de markt zijn om een pensioenpot te laten uitkeren (i.c.m. gedeeltelijk doorbeleggen), dat aanbod is nu nog een beetje karig geloof ik maar ik heb me er nog niet erg in verdiept (ik ben nu 43).

BND denkt dat ik met 65 (een oude rekening) en 67 (een nieuwere rekening) met pensioen ga. Dus die ‘lifecycle’ klopt überhaupt niet met mijn daadwerkelijke plannen voor FIRE. Dus ik stuur zelf wel bij afhankelijk van hoe de zaken er voor staan tegen die tijd. Als de beurs net 10 jaar lang heel goed heeft gepresteerd en je pot is tjokvol dan zou ik denk ik wat meer afbouwen. Als de beurs net in een flinke dip zit, dan wellicht niet. Het liefst neem je natuurlijk zo min mogelijk risico, maar je wil ook wel genoeg in de pot hebben

[Zr40]

Kan je bij BND die datum niet aanpassen?

[Torgo]

Zr40 schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 12:26:
Kan je bij BND die datum niet aanpassen?

Dat heeft te maken met de uitkering. Minimale uitkering vanaf die datum is 5 jaar. Eerder is aantal jaren tot pensioen datum (zoals bepaald door de overheid) + 20 jaar.

[RikTW]

Torgo schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 12:21:
[...]


BND denkt dat ik met 65 (een oude rekening) en 67 (een nieuwere rekening) met pensioen ga. Dus die ‘lifecycle’ klopt überhaupt niet met mijn daadwerkelijke plannen voor FIRE. Dus ik stuur zelf wel bij afhankelijk van hoe de zaken er voor staan tegen die tijd. Als de beurs net 10 jaar lang heel goed heeft gepresteerd en je pot is tjokvol dan zou ik denk ik wat meer afbouwen. Als de beurs net in een flinke dip zit, dan wellicht niet. Het liefst neem je natuurlijk zo min mogelijk risico, maar je wil ook wel genoeg in de pot hebben

Daar neig ik dus ook naar, ik ga zelf wel een beetje afbouwen naar gewenst niveau, misschien dat ik van tevoren een schema bedenk, anders ga ik weer proberen de markt te timen

Zr40 schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 12:26:
Kan je bij BND die datum niet aanpassen?

Nee die ligt vast volgens mij, en ook het schema waarmee ze dan je positie in aandelen afbouwen kun je niet zelf aanpassen.

[ Voor 14% gewijzigd door RikTW op 07-11-2020 14:19 ]

[CornermanNL]

KleineJoop schreef op vrijdag 6 november 2020 @ 13:25:
[...]

Maar wat wil je met die leencapaciteit doen dan? Als je nu voor vastgoed kiest loop je toch weer de risico's die je net beschrijft denk ik. Is het met deze prijzen wel een goed moment om in te stappen met geleend geld? Er moet weer een keer een crisis/recessie komen, en een daling van de prijzen, de komende jaren. Toch?

Vooral tijd kopen voor lange termijn investeringen. Meer richten op cash flow en minder op kosten reductie. De risico's liggen nu heel anders dan pak hem beet 20 jaar geleden. Voor mij is het simpelweg minder aflossen op de hypotheek en duurzame investeringen in de woning lenen. Je kan later denken aan andere zaken.

Zoals toch alvast eerder de stap nemen om de vastgoed route te nemen en huizen te gaan verhuren. En daar wat minder streng voor mezelf te zijn.

Een wat eenvoudiger voorbeeld is je cash voorraden gebruiken door bijvoorbeeld voor een deel put opties te schrijven. Daarmee experimenteer ik nu al een tijdje en dat loopt prima. Cash kost gewoon geld. Teveel in stenen waarin je zelf woont is ook duur.

Overigens hou ik ruime marges aan, mijn maandelijkse hypotheeklast zit ruim onder de 500 euro. En nu kan ik bijvoorbeeld heel makkelijk mijn verduurzaming erbij nemen. Dat ga ik aflossingsvrij doen. Zo benut ik dus mijn leencapaciteit en vergroot ik de vrije besteedbare euro's. En ik ga ironisch genoeg in mijn maandlasten omlaag.

[ Voor 0% gewijzigd door CornermanNL op 07-11-2020 18:32 . Reden: Slechte zin verwijderd ]

[Kalentum]

Zr40 schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 12:26:
Kan je bij BND die datum niet aanpassen?

Ja zowel de einddatum opbouw als de einddatum inleg kun je aanpassen.

Zie https://www.brandnewday.n...ig/Handig-om-te-weten.pdf

[Rukapul]

oscar82 schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 11:45:

Gaat dat echt zo makkelijk? Wil de bank weten wat je met het geld gaat doen als je ze belt en zegt: verhoog mijn hypotheek maar even van 60 naar 80% LTV (bijv.)?
Ik snap dat ze natuurlijk een inkomenstoets gaan doen etcetera, maar stel dat dat geen probleem is, zou je toch opeens serieus geld kunnen vrijspelen in de huidige markt.

Ja, dit is vaak echt zo makkelijk. En hoewel naar het doel gevraagd wordt maakt het antwoord niet uit.

2x een half uurtje videobellen, bestedingsdoel 'beleggen' en wat woningverbetering, was voldoende om kort daarop onaangekondigd ca anderhalve ton extra op de betaalrekening te hebben staan

Het is zo eenvoudig dat het bijna eng is.

[ Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 07-11-2020 19:49 ]

[RichieB]

Wow, je eigen beleggingshypotheek creëren zonder enig toezicht van de overheid. Het lijken de jaren '90 wel, maar dan zonder de woeker-kosten.

[finsdefis]

RichieB schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 19:54:
Wow, je eigen beleggingshypotheek creëren zonder enig toezicht van de overheid. Het lijken de jaren '90 wel, maar dan zonder de woeker-kosten.

Maar in hoeverre is het anders dan het begin van een annuïtaire hypotheek met ca. 100% LTV waarbij je een groot deel van je besteedbaar inkomen belegt? Of een aflossingsvrije hypotheek?

[Verwijderd]

Het is een risico als dit op grote schaal gebeurt. Als een groot deel van de woningbezitters een erg hoge LTV heeft (ipv een gezond deel dat een medium/lage LTV heeft), komt de hele huizenmarkt stil te staan in geval van een daling van de huizenprijzen.

In individuele gevallen is het inderdaad niet anders dan de situatie net na aanschaf bij hoge LTV.

[RichieB]

finsdefis schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 20:05:
[...]
Maar in hoeverre is het anders dan het begin van een annuïtaire hypotheek met ca. 100% LTV waarbij je een groot deel van je besteedbaar inkomen belegt? Of een aflossingsvrije hypotheek?

Het verschil is dat je bij een annuïtaire verplicht maandelijks aflost. Dus aan het begin is er geen verschil, maar het wordt wel steeds groter.

[RichieB]

Verwijderd schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 20:57:
Het is een risico als dit op grote schaal gebeurt. Als een groot deel van de woningbezitters een erg hoge LTV heeft (ipv een gezond deel dat een medium/lage LTV heeft), komt de hele huizenmarkt stil te staan in geval van een daling van de huizenprijzen.
[...]

Inderdaad, zoals we in 2008-2012 gezien hebben. Niet een gezonde situatie, vandaar ook dat nieuwe beleggingshypotheken niet meer in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 19:54:
Wow, je eigen beleggingshypotheek creëren zonder enig toezicht van de overheid. Het lijken de jaren '90 wel, maar dan zonder de woeker-kosten.

Dat 'toezicht' of de regels ervoor zijn er wel. Belangrijkste is dat lening en woningwaarde/inkomen met elkaar in evenwicht zijn en dat er niet meer dan de helft van de woningwaarde aflossingsvrij is. Verder maakt het weinig uit wat je met het geld doet.

En in feite is dat natuurlijk ook het enige wat werkelijk relevant is. Er is in principe weinig verschil tussen iemand die bv 3 ton voor een huis van 4 ton leent als hij dat net heeft gekocht, of iemand met de zelfde financiële situatie die er langer woont en een ton extra leent om te te beleggen, bovenop de 2 ton hypotheek die hij had.

[Torgo]

Rubbergrover1 schreef op zondag 8 november 2020 @ 09:11:
[...]

Dat 'toezicht' of de regels ervoor zijn er wel. Belangrijkste is dat lening en woningwaarde/inkomen met elkaar in evenwicht zijn en dat er niet meer dan de helft van de woningwaarde aflossingsvrij is. Verder maakt het weinig uit wat je met het geld doet.

En in feite is dat natuurlijk ook het enige wat werkelijk relevant is. Er is in principe weinig verschil tussen iemand die bv 3 ton voor een huis van 4 ton leent als hij dat net heeft gekocht, of iemand met de zelfde financiële situatie die er langer woont en een ton extra leent om te te beleggen, bovenop de 2 ton hypotheek die hij had.

Ik heb mij hier nooit echt in verdiept, maar het adagium was toch dat het geld in stenen vastzit totdat je je huis verkoopt.

Kan je zo maar je hypotheek verhogen en dat geld weer vrij maken? (Om te investeren of te consumeren?)

[Zr40]

Je kan geld lenen. Met of zonder onderpand. Dat moet je mijns inziens los zien van het feit dat je een woning in bezit hebt.

Het geld heb je 'in stenen vastgezet' (wat een verschikkelijke uitspraak vind ik dat) op het moment dat je bij de notaris de koopsom hebt betaald. En om die aankoop te financieren heb je een grote lening afgesloten met die woning als onderpand. De bank wil immers ook zekerheid hebben. Maar daar houdt de connectie tussen de lening en de woning ook op.

Je kan aflossen, niets doen, of juist meer lenen. Of dat interessant is voor jouw situatie staat verder helemaal los van je woning.

[Frenkpie]

Een andere vraag wat betreft investeren in vastgoed: Zijn er mensen met ervaring in het kopen van een woning dat al in verhuurde staat is?

Ik weet dat er risico's zijn zoals in dat je een woning koopt met de huurders en het bijbehorende contract. Maar de marktwaarde van die woning ligt (vaak?) onder de marktwaarde in niet verhuurde staat.

Daarintegen ben ik benieuwd waarom je eigenlijk alleen maar hoort dan men een 'gewone' koopwoning aanschaft via bijv. Funda en er dan zelf huurders in plaatst. Zijn de kosten het echt waard voor de mogelijk lagere risico's?

[Torgo]

Zr40 schreef op zondag 8 november 2020 @ 09:40:
Je kan geld lenen. Met of zonder onderpand. Dat moet je mijns inziens los zien van het feit dat je een woning in bezit hebt.

Het geld heb je 'in stenen vastgezet' (wat een verschikkelijke uitspraak vind ik dat) op het moment dat je bij de notaris de koopsom hebt betaald. En om die aankoop te financieren heb je een grote lening afgesloten met die woning als onderpand. De bank wil immers ook zekerheid hebben. Maar daar houdt de connectie tussen de lening en de woning ook op.

Je kan aflossen, niets doen, of juist meer lenen. Of dat interessant is voor jouw situatie staat verder helemaal los van je woning.

Okay, maar praktisch gezien hoe werkt dit dan?

Je hebt een hypotheek met een LTV. De hypotheek schuld valt niet in box 3 en je hebt recht op HRA.

Stel, ik wil 100k financieren om te kunnen investeren / consumeren.

Sluit in dan een extra hypotheek deel af bij mijn huidige hypotheek verstrekker tegen de hypotheek rente zoals geadverteerd?
Hoe wordt er vastgesteld dat die 100K niet gebruikt wordt voor de woning en dat er dus geen HRA op van toepassing is?
Als ik geen HRA krijg, valt deze schuld dan in box 3 en kan ik dit aftrekken van mijn vermogen?

[Zr40]

@Torgo Praktisch heb ik er geen ervaring mee. Zie de post van @Rukapul hierboven.

Als de 100k niet gezien kan worden als eigenwoningschuld dan valt dat deel in box 3 en kan je het aftrekken van je vermogen. Daar staat natuurlijk de 100k tegenover die je hebt ontvangen, dat heft elkaar natuurlijk op. De huidige eigenwoningschuld komt niet in box 3 terecht.

[ Voor 8% gewijzigd door Zr40 op 08-11-2020 10:07 ]

[Rubbergrover1]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 09:29:
[...]


Ik heb mij hier nooit echt in verdiept, maar het adagium was toch dat het geld in stenen vastzit totdat je je huis verkoopt.

Kan je zo maar je hypotheek verhogen en dat geld weer vrij maken? (Om te investeren of te consumeren?)

Dat kan niet zomaar. Daarvoor zul je wel langs de adviseur moeten om onder meer inkomen en woningwaarde te toetsen. Dan ben je dus al 1000+ euro kwijt.

Daarbij moet je dus een voldoende hoog inkomen hebben om een hogere lening te 'mogen'. Daar zit vaak het probleem. Dat het geld in de stenen zit is normaalgesproken geen probleem omdat je het ook niet nodig hebt. Als je het nodig hebt, is dat vaak juist omdat je, bv vanwege werkloosheid, te weinig inkomen hebt. En dan kun je dus ook niet extra lenen

[assje]

@Torgo

Dit geeft wel een aardige beschrijving inclusief overzicht van aanbieders die het ondersteunen en voorwaarden die daar bij gelden:
https://www.hypotheek24.nl/informatie/consumptieve-hypotheek

[ Voor 28% gewijzigd door assje op 08-11-2020 10:03 ]

[Rubbergrover1]

Frenkpie schreef op zondag 8 november 2020 @ 09:51:
Een andere vraag wat betreft investeren in vastgoed: Zijn er mensen met ervaring in het kopen van een woning dat al in verhuurde staat is?

Ik weet dat er risico's zijn zoals in dat je een woning koopt met de huurders en het bijbehorende contract. Maar de marktwaarde van die woning ligt (vaak?) onder de marktwaarde in niet verhuurde staat.

Daarintegen ben ik benieuwd waarom je eigenlijk alleen maar hoort dan men een 'gewone' koopwoning aanschaft via bijv. Funda en er dan zelf huurders in plaatst. Zijn de kosten het echt waard voor de mogelijk lagere risico's?

Volgens mij 2 belangrijke redenen. Ten eerste heb je een huurder tegen de lage geïndexeerde huur van jaren geleden de koopprijs ligt vaak tussen de lagere prijs op basis van de huur en de hogere prijs vrij van huur. Verhouding tussen huur en koopprijs is dan dus ongunstig.

Ten tweede is altijd de vraag: waarom zou iemand een goed renderende belegging van de hand doen? Zou er wat aan de hand zijn?

[Tommie12]

Rubbergrover1 schreef op zondag 8 november 2020 @ 10:12:
[...]

Volgens mij 2 belangrijke redenen. Ten eerste heb je een huurder tegen de lage geïndexeerde huur van jaren geleden de koopprijs ligt vaak tussen de lagere prijs op basis van de huur en de hogere prijs vrij van huur. Verhouding tussen huur en koopprijs is dan dus ongunstig.

Ten tweede is altijd de vraag: waarom zou iemand een goed renderende belegging van de hand doen? Zou er wat aan de hand zijn?

Er kunnen tal van redenen zijn waarom iemand een huis verkoopt dat verhuurd is. Geld nodig... erfenis... geen zin meer in gedoe...

Dat die prijs van een verhuurde woning zo veel lager is in Nl is uniek. Dat is in B niet zo. Als ik een verhuurd huis koop, en ik wil het zelg gaan bewonen, of mijn kinderen willen er in, dan kan ik dat opzeggen met relatief lange termijnen.

Als dat zoals in Nl vrijwel onmogelijk is, dan is de verkoopwaarde idd nogal afhankelijk van de huurprijs die op dat moment betaald wordt.

[Marzman]

Tommie12 schreef op zondag 8 november 2020 @ 10:17:
[...]


Er kunnen tal van redenen zijn waarom iemand een huis verkoopt dat verhuurd is. Geld nodig... erfenis... geen zin meer in gedoe...

Dat die prijs van een verhuurde woning zo veel lager is in Nl is uniek. Dat is in B niet zo. Als ik een verhuurd huis koop, en ik wil het zelg gaan bewonen, of mijn kinderen willen er in, dan kan ik dat opzeggen met relatief lange termijnen.

Als dat zoals in Nl vrijwel onmogelijk is, dan is de verkoopwaarde idd nogal afhankelijk van de huurprijs die op dat moment betaald wordt.

In Nederland zijn huurders denk ik beter beschermd dan in Belgie.

Ik vond het ook vreemd dat ik als huurder in Belgie de woning moest verzekeren (in Nederland verzeker je dan alleen je inboedel omdat de verhuurder daarvoor verzekerd is), en de contracten en opzegtermijnen met een Belgisch 3-6-9 contract zijn als huurder ook een stuk slechter (en als verhuurder een stuk beter). Ook onderhoud van de verwarming enzo, in NL is dat voor de verhuurder.

[ Voor 4% gewijzigd door Marzman op 08-11-2020 10:40 ]

[Tehh]

Tommie12 schreef op zondag 8 november 2020 @ 10:17:
[...]


Er kunnen tal van redenen zijn waarom iemand een huis verkoopt dat verhuurd is. Geld nodig... erfenis... geen zin meer in gedoe...

Dat die prijs van een verhuurde woning zo veel lager is in Nl is uniek. Dat is in B niet zo. Als ik een verhuurd huis koop, en ik wil het zelg gaan bewonen, of mijn kinderen willen er in, dan kan ik dat opzeggen met relatief lange termijnen.

Als dat zoals in Nl vrijwel onmogelijk is, dan is de verkoopwaarde idd nogal afhankelijk van de huurprijs die op dat moment betaald wordt.

Zo onmogelijk is het in NL niet hoor.
Je kan altijd de huurder 'uitzetten' als je de woning grondig wil renoveren of slopen, je moet dan wel verhuiskostenvergoeding betalen van circa 6,5k. Als je er zelf in wil gaan wonen kost het niets (maar moet je 3 jaar wachten). Zie hier, aldaar ook info over de verhuiskostenvergoeding.

Dus als het een oude woning betreft op een mooie locatie met een lagere prijs i.v.m. huurders dan kan het zeker de moeite waard zijn om de woning te kopen juist omdat er huurders in zitten.

[CornermanNL]

Wat je ook met je hypotheek doet , verhogen , aflossen of wat dan ook het moet in verhouding zijn met wat er binnenkomt. Op een gegeven moment loop je uit je besparingsmogelijkheden. Voorheen was sparen prima want het hield de inflatie bij, nu is dat niet meer zo. Alle assets zijn vrij prijzig. Je leeft maar x jaar en hebt maar y jaar om je vermogen op te bouwen.

Nu is krediet veel makkelijker voorhanden dan 40 a 50 jaar geleden. En ook nog eens , bij het juiste onderpand goedkoop voor handen. Als je dan je tijd in de markt moet zitten, kan dat maar beter met een zo groot mogelijk bedrag zijn. Zeker omdat je buffers geld kosten, je eigen huis is dan de meest voor de hand liggende optie. Maar er zullen er vast meer zijn.

Dat betekend niet dat je dit gelijk moet doen als je nog hoog zit met je risico, en je nog zat bespaar mogelijkheden hebt. Het is meer dat het een steeds logischer optie wordt om wat te lenen en dat te laten renderen , alleen wat eerder in de tijd de stap nemen.

Voor FO is denk ik de tijd van cash is king en kosten besparingen en aflossen van al je schulden wel een beetje achterhaald. Het wordt gewoon duur. En je risico profiel wordt er niet slechter van. Wellicht zelfs iets beter omdat je meer liquide bent.

[Torgo]

assje schreef op zondag 8 november 2020 @ 10:02:
@Torgo

Dit geeft wel een aardige beschrijving inclusief overzicht van aanbieders die het ondersteunen en voorwaarden die daar bij gelden:
https://www.hypotheek24.nl/informatie/consumptieve-hypotheek

Dat is wel interessant zeg.

Dus ik kan 100K (aflossingsvrij?) lenen tegen 1,35% rente, dat investeren in VWRL en met het dividend van 1.66% de rente betalen en dit alles VRH neutraal? 🤔

[JanHenk]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 12:50:
[...]


Dat is wel interessant zeg.

Dus ik kan 100K (aflossingsvrij?) lenen tegen 1,35% rente, dat investeren in VWRL en met het dividend van 1.66% de rente betalen en dit alles VRH neutraal? 🤔

Dat heet een hefboom en in verband met het onderpand is je rente over de schuld relatief laag.

Je stelt je wel bloot aan een groter risico m.i., maar soms kan het wel passend zijn in het profiel.

In die zin is een financiering van je eigen woning ook een hefboom.

[assje]

Dat geeft wel de variatie qua voorkeur aan, de één in dit topic lost zijn hypotheek versneld af en de ander overweegt een hypotheek op overwaarde te nemen om mee te beleggen.

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 08-11-2020 13:45 ]

[Magpie]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 12:50:
[...]


Dat is wel interessant zeg.

Dus ik kan 100K (aflossingsvrij?) lenen tegen 1,35% rente, dat investeren in VWRL en met het dividend van 1.66% de rente betalen en dit alles VRH neutraal? 🤔

Yep dat is wat ik gedaan heb. Wel het moment gekozen toen we nieuwbouwhuis moesten financieren. Inderdaad was het inkomen de begrenzing, anders was ik nog 50k hoger gegaan denk ik.

[Deveon]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 12:50:
[...]


Dat is wel interessant zeg.

Dus ik kan 100K (aflossingsvrij?) lenen tegen 1,35% rente, dat investeren in VWRL en met het dividend van 1.66% de rente betalen en dit alles VRH neutraal? 🤔

Momenteel wel, maar in toekomstige plannen worden verschillende rentetarieven gebruikt voor sparen, beleggen en schulden zodat je het niet 1 op 1 met elkaar kan verrekenen.

Overigens is het lenen van geld om te investeren één van de indicators dat de markt ongezond is. Persoonlijk blijf ik even weg van brede fondsen, al speelt het ook een rol dat ik momenteel geen geld over heb

[scoobs]

En daarom plaats je tegenwoordig je hypotheek in box 3.

Met fiscaal partners, een eigen woning die net voldoet aan NHG, en de eerder hier benoemde groene beleggingen als eindejaarsconstructie kun je tot ca 6,4 ton aan vermogen beleggen voordat je belasting over vermogen moet gaan betalen. Daarbovenop kun je eventueel nog geld lenen a .5% om te "beleggen" in een groene transitie van je eigen woning, waarvan de cashflow groter is dan aflossing + interest.

Je betaalt dan wel 1,4% hypotheekrente - half aflossingsvrij, half annuitair over de helft van dat bedrag.

Voor eenieder die klaagt over hoe hoog onze box 3 is; het valt eigenlijk wel mee met de juiste constructies.

[Torgo]

scoobs schreef op zondag 8 november 2020 @ 13:46:
En daarom plaats je tegenwoordig je hypotheek in box 3.

Ja inderdaad zeg, met deze rente standen is dat best aantrekkelijk. Ik zit nu zelfs te bedenken dat ik in box 3 een extra hypotheek kan nemen tegen 1.5% en die gebruiken om mijn box 1 hypotheek met HRA van 2.8% mee af te lossen. De rente last is gelijk (1.5% zonder aftrek vs 2.8% met aftrek) maar ik kan nu de hypotheek in box 3 aftrekken!

[appelflap1992]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 15:59:
[...]


Ja inderdaad zeg, met deze rente standen is dat best aantrekkelijk. Ik zit nu zelfs te bedenken dat ik in box 3 een extra hypotheek kan nemen tegen 1.5% en die gebruiken om mijn box 1 hypotheek met HRA van 2.8% mee af te lossen. De rente last is gelijk (1.5% zonder aftrek vs 2.8% met aftrek) maar ik kan nu de hypotheek in box 3 aftrekken!

Dat is best wel geniaal eigenlijk. Het vastgeroeste denkbeeld dat je de hypotheek in box 1 moet hebben voor die heilige hypotheekrente aftrek (want dat is zo goedkoop) staat zo op losse schroeven

[JanHenk]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 15:59:
[...]


Ja inderdaad zeg, met deze rente standen is dat best aantrekkelijk. Ik zit nu zelfs te bedenken dat ik in box 3 een extra hypotheek kan nemen tegen 1.5% en die gebruiken om mijn box 1 hypotheek met HRA van 2.8% mee af te lossen. De rente last is gelijk (1.5% zonder aftrek vs 2.8% met aftrek) maar ik kan nu de hypotheek in box 3 aftrekken!

Je bedoelt oversluiten?

Wat hierboven wordt voorgesteld kan niet zomaar.. Enkel en alleen het niet meer voldoen aan de fiscale vereisten voor een 'eigen woning schuld' plaatst een schuld in box 3.

Als een aflossingsvrije schuld als eigenwoningschuld bestaat (oud regime), kan deze niet naar box 3 verhuizen. Ook niet door oversluiten, want een nieuwe schuld wordt gebruikt ter aflossing van een oude en derhalve kwalificeert ie nog steeds voor box 1. De rangorde geeft je hierin geen keuze; je moét eerst nagaan of een schuld voldoet aan de criteria voor eigenwoningschuld.

Een nieuw regime schuld (verplichte minimaal annuitaire aflossing) kun je wel vrij eenvoudig naar box 3 krijgen, door simpelweg te stoppen met aflossen.

[Torgo]

JanHenk schreef op zondag 8 november 2020 @ 16:14:
[...]


Je bedoelt oversluiten?

Wat hierboven wordt voorgesteld kan niet zomaar.. Enkel en alleen het niet meer voldoen aan de fiscale vereisten voor een 'eigen woning schuld' plaatst een schuld in box 3.

Als een aflossingsvrije schuld als eigenwoningschuld bestaat (oud regime), kan deze niet naar box 3 verhuizen. Ook niet door oversluiten, want een nieuwe schuld wordt gebruikt ter aflossing van een oude en derhalve kwalificeert ie nog steeds voor box 1. De rangorde geeft je hierin geen keuze; je moét eerst nagaan of een schuld voldoet aan de criteria voor eigenwoningschuld.

Een nieuw regime schuld (verplichte minimaal annuitaire aflossing) kun je wel vrij eenvoudig naar box 3 krijgen, door simpelweg te stoppen met aflossen.

Nee niet oversluiten. Ik neem een consumptieve hypotheek van 100K.
Stel, ik heb een lopende hypotheek tegen 2.8% van 100K
Nu gebruik ik het geld van mijn consumptieve hypotheek om de andere hypotheek versneld af te lossen. (Afhankelijk van de voorwaarden van maximaal boetevrij aflossen).
Stel ik krijg mijn nieuwe hypotheek eind Dec. 31 Dec los ik 20% af en 1 jan nog 20% dan heb je al 40% van de hypotheek te pakken. Aangezien ik ook al een groot deel heb afgelost ben ik er dan bijna.

[WhySoSerious]

Vraag is, wat zijn de kosten om die consumptieve hypotheek te verkrijgen. Moet het huis opnieuw getaxeerd worden om de overwaarde te bereiken? Kan dit zonder tuss van een notaris geregeld worden (ben er alwee een tijdje uit).

Hier zou het opzicht snel lonen met een hypotheek van 4,1%, maar de 10% extra aflossen zonder boete kunnen we al uit eigen zak betalen.
Die 10% jaarlijks nu compleet beleggen met mijn geringe ervaring durf ik nog niet aan. Recent wel een plan gemaakt over hoe veel per maand te beleggen (omdat hypotheek ieder jaar minder wordt ivm extra aflossen).

[JanHenk]

@Torgo

Ik begrijp je wel, maar zo werkt het waarschijnlijk niet. Ik zie een oorzakelijk verband tussen het opnemen van de ene lening en de aflossing van de andere. Daarmee bepaald de rangorde dat de lening in box 1 moet vallen (ongeacht onderpand, voorwaarden, etc. mits oud regime) Het staat je vrij om het in je eigen aangifte anders te verwerken, maar ik zou het niet adviseren. Éérst aflossen en dan een jaar later weer opnemen, die route zou wél kunnen werken (maar dan moet je de cash wel hebben liggen). Zou dan ook aanraden op dat bij een ándere hypothecaire financierder op te nemen.

Consumptieve hypotheek is sowieso al wat een vreemd begrip. 'Hypotheek' is het onderpand wat je geeft. Voluit is het een hypothecaire lening. Theoretisch kan dat bij verschillende leningverstrekkers, maar in de praktijk is er maar één hypotheeknemer/leningverstrekker. Dus eerst een lening nemen en dan weer aflossen bij dezelfde leningverstrekker, dat is een zinloze exercitie.

[Blik1984]

Toevallig heb ik afgelopen paar maanden wat informatie ingewonnen om de hypotheek op te hogen en dat geld te investeren in indexfondsen. Leek me ook een verstandig besluit. Ik heb nog een verhoogde inschrijving, dus zou niet meer langs de notaris moeten. Huidige hypotheek zit ruim onder de 50% woningwaarde. Echter zijn banken nu extreem voorzichtig met het lenen van geld wegens corona, en een verzoek om de hypotheek te verhogen werd geweigerd tenzij daar ook daadwerkelijk verbeteringen voor de woning tegenover stonden.

Weet niet of dit per bank verschillend is, maar NN wilde bij mij niet meewerken.

[Torgo]

Blik1984 schreef op zondag 8 november 2020 @ 16:47:
Toevallig heb ik afgelopen paar maanden wat informatie ingewonnen om de hypotheek op te hogen en dat geld te investeren in indexfondsen. Leek me ook een verstandig besluit. Ik heb nog een verhoogde inschrijving, dus zou niet meer langs de notaris moeten. Huidige hypotheek zit ruim onder de 50% woningwaarde. Echter zijn banken nu extreem voorzichtig met het lenen van geld wegens corona, en een verzoek om de hypotheek te verhogen werd geweigerd tenzij daar ook daadwerkelijk verbeteringen voor de woning tegenover stonden.

Weet niet of dit per bank verschillend is, maar NN wilde bij mij niet meewerken.

In die eerder gedeelde link staan ook voorwaarden van de geldverstrekker.

https://www.hypotheek24.nl/informatie/consumptieve-hypotheek

Je hebt pech met NN, er staat tot max 50% van de woningwaarde, terwijl bij Obvion tot 90% van de marktwaarde kan (wel verplicht aflossen)

[Blik1984]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 17:24:
[...]


In die eerder gedeelde link staan ook voorwaarden van de geldverstrekker.

https://www.hypotheek24.nl/informatie/consumptieve-hypotheek

Je hebt pech met NN, er staat tot max 50% van de woningwaarde, terwijl bij Obvion tot 90% van de marktwaarde kan (wel verplicht aflossen)

Ik zit ruim onder de 50%, en ook onder de 50% wilden ze niet meewerken. De wereld is echt wel veranderd qua financiering door corona. Dus vraag me af hoe goed dit lijstje wordt bijgehouden. Tussenpersoon gaf namelijk ook aan dat het normaliter geen probleem zou moeten zijn, maar dat de laatste 6 maanden de banken echt veel strenger zijn geworden. Ook in verstrekking van een normale hypotheek

[Flexion1]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 17:24:
[...]


In die eerder gedeelde link staan ook voorwaarden van de geldverstrekker.

https://www.hypotheek24.nl/informatie/consumptieve-hypotheek

Je hebt pech met NN, er staat tot max 50% van de woningwaarde, terwijl bij Obvion tot 90% van de marktwaarde kan (wel verplicht aflossen)

Of geluk met NN dat ze zo verstandig zijn. Les 1 was toch om nooit met geleend geld te beleggen. Je moet toch stalen zenuwen hebben als je je hypotheek met een ton verhoogd. Alles in een ETF stopt en een maand later het zien te halveren. Ik ken de theorie dat het op termijn (is dat zo ook in toekomst?) goedkomt, maar de praktijk is weerbarstiger.

Dan kan de rente laag zijn, het blijft geleend geld. Maar misschien is het een ouderwetse visie om alleen te beleggen met geld wat je echt kan missen.
Ik hou het netjes bij mn maandelijkse inleg en los daarnaast rustig annuitair de hypotheek af. Slaap ik stuk beter bij.

[Torgo]

Flexion1 schreef op zondag 8 november 2020 @ 21:42:
[...]


Of geluk met NN dat ze zo verstandig zijn. Les 1 was toch om nooit met geleend geld te beleggen. Je moet toch stalen zenuwen hebben als je je hypotheek met een ton verhoogd. Alles in een ETF stopt en een maand later het zien te halveren. Ik ken de theorie dat het op termijn (is dat zo ook in toekomst?) goedkomt, maar de praktijk is weerbarstiger.

Dan kan de rente laag zijn, het blijft geleend geld. Maar misschien is het een ouderwetse visie om alleen te beleggen met geld wat je echt kan missen.
Ik hou het netjes bij mn maandelijkse inleg en los daarnaast rustig annuitair de hypotheek af. Slaap ik stuk beter bij.

Geleend geld kan je ook wel of niet missen. Maar ik denk ook dat ik er wel nerveus van zou worden hoor, zeker als je echt ff flink 200.000 leent en in één keer de aandelen markt op gooit 😐

[assje]

Flexion1 schreef op zondag 8 november 2020 @ 21:42:
Dan kan de rente laag zijn, het blijft geleend geld. Maar misschien is het een ouderwetse visie om alleen te beleggen met geld wat je echt kan missen.
Ik hou het netjes bij mn maandelijkse inleg en los daarnaast rustig annuitair de hypotheek af. Slaap ik stuk beter bij.

Blijft een semantische discussie, zo lang jouw annuitaire hypotheek niet afgelost is beleg je net zo "met geleend geld" als iemand die zijn hypotheek er voor ophoogt.

[Zr40]

Torgo schreef op zondag 8 november 2020 @ 21:48:
[...]
Geleend geld kan je ook wel of niet missen. Maar ik denk ook dat ik er wel nerveus van zou worden hoor, zeker als je echt ff flink 200.000 leent en in één keer de aandelen markt op gooit 😐

Het is niet op die manier gebeurd, maar het resultaat is hetzelfde. De som van al mijn schulden is net iets lager dan mijn totale net worth (incl. woning op basis van WOZ).

Ik slaap prima

[Tommie12]

Flexion1 schreef op zondag 8 november 2020 @ 21:42:
[...]


Of geluk met NN dat ze zo verstandig zijn. Les 1 was toch om nooit met geleend geld te beleggen. Je moet toch stalen zenuwen hebben als je je hypotheek met een ton verhoogd. Alles in een ETF stopt en een maand later het zien te halveren. Ik ken de theorie dat het op termijn (is dat zo ook in toekomst?) goedkomt, maar de praktijk is weerbarstiger.

Dan kan de rente laag zijn, het blijft geleend geld. Maar misschien is het een ouderwetse visie om alleen te beleggen met geld wat je echt kan missen.
Ik hou het netjes bij mn maandelijkse inleg en los daarnaast rustig annuitair de hypotheek af. Slaap ik stuk beter bij.

Ik volg je hoor.

Als de beurs klapt, dan wil je niet in een beweging en je huis, en je spaargeld kwijt raken.

Als je in die periode ook nog eens je job verliest, dan slaap je onder de brug...
Daar zou ik ook niet goed bij slapen.

[Flexion1]

assje schreef op zondag 8 november 2020 @ 22:12:
[...]


Blijft een semantische discussie, zo lang jouw annuitaire hypotheek niet afgelost is beleg je net zo "met geleend geld" als iemand die zijn hypotheek er voor ophoogt.

Heb je ook helemaal gelijk in. Is ook meer gevoels kwestie. Daarom moet je doen waar je je goed bij voelt. Ik weet dat ik met leverage een veel grotere kans heb om snel FO te zijn, maar zou er elke nacht wakker van liggen.

En nachtrust is een hoop waard. Maar altijd leuk om te lezen hoe anderen hiermee omgaan. Heb ook een kennis die alles verkocht heeft inclusief huis en wat kleins huurt bij mensen op zolder. Heeft alles in bitcoin gestopt omdat hij er heilig van overtuigd is dat binnen nu en paar jaar er heilig van overtuigd is dat het huidige monetaire stelsel instort.

Ik hoop dat hij ongelijk heeft, maar heb ook tegen hem gezegd dat er dan grotere problemen zijn dan geld, etf, FO of zelfs bitcoins.

[Flexion1]

Zr40 schreef op zondag 8 november 2020 @ 22:25:
[...]

Het is niet op die manier gebeurd, maar het resultaat is hetzelfde. De som van al mijn schulden is net iets lager dan mijn totale net worth (incl. woning op basis van WOZ).

Ik slaap prima

Ehm je net worth is dan toch bijna nul nu? Als je bijna net zoveel schulden hebt als er waarde tegenover staat?

[Zr40]

Net worth zou net worth niet zijn als je schulden niet aftrekt van waarde

[ Voor 7% gewijzigd door Zr40 op 08-11-2020 23:04 ]

[Flexion1]

Zr40 schreef op zondag 8 november 2020 @ 23:02:
Net worth zou net worth niet zijn als je schulden niet aftrekt van waarde

Ah las iets te snel.

[Rubbergrover1]

assje schreef op zondag 8 november 2020 @ 22:12:
[...]


Blijft een semantische discussie, zo lang jouw annuitaire hypotheek niet afgelost is beleg je net zo "met geleend geld" als iemand die zijn hypotheek er voor ophoogt.

Er is nog wel een verschil tussen of het gaat om beleggen in een woning plus maandelijks beleggen in een fonds of dat het gaat om beleggen in een woning plus maandelijks beleggen in een fonds plus je onroerend goed belegging gebruiken als onderpand, en belenen, om dat geld eenmalig fors extra te beleggen.

[scoobs]

Maar je net worth is toch niet 0, ondanks dat je niet boven je vrijstelling komt in box 3?

Je woning (asset) staat immers niet op de balans, enkel de schuld ervan. In de praktijk is die er wel, maar de overheid rekent die niet bij je assets. Dat is al snel een verschil van 3 ton tussen belastingtechnisch net worth en daadwerkelijk net wordt. (Of ruim 4 ton met het trucje van de investeringsfondsen )

Maar als je van plan ben om daadwerkelijk je schuld in te zetten om te beleggen (los van de '99/'07 vibe die het geeft), dan kies je hopelijk voor een 20 of 30 jaars aflossingsvrije schuld. Die .3% wat je extra betaalt geven je behoorlijk wat nachtrust.

Het voornaamste verschil met vroegah is voor mij nu dat we op een punt komen waarbij de rente op schuld een lager of gelijk punt heeft bereikt met inflatie. Zeker op een termijn van 20 a 30 jaar. (Waarop ik dan zou adviseren je rente vast te zetten als je het al doet.)

Het is feitelijk hetzelfde als wat zr40 doet - margin traden - maar dan met voorwaarden die een stuk beter zijn dan wat hij heeft. Zowel qua rente als qua onderpand eisen.

Oh ja, en natuurlijk een flinke net positieve cashflow met buffers is ook wel handig. Zodat je met enkel baanverlies niet inteert op je buffer, en het met dubbel baanverlies nog een jaartje kunt uitzingen. Dit laatste is natuurlijk wel iets dat vergeten wordt. En dit is ook je hoogste prioriteit. Zorg dat je ten alle tijden genoeg reserve hebt om pas te verkopen op een moment waarop je dit zelf wilt.

Met dat in het achterhoofd is een flinke berg aandelen/ETFs zelfs nog veiliger dan aflossen; Indien je altijd al je geld in de aflossing steekt, en maar een beperkte buffer aanhoudt, dan kom je vrij snel in de problemen bij baanverlies. Daar sta je dan met je calveinse instelling. Nu duurt het heel lang voordat je een probleem hebt.


@Rubbergrover1 Zelf zie ik weinig verschil tussen een verse 50% annuitair 50% aflossingsvrij hebben waar zo min mogelijk op wordt afgelost, en 100k bijlenen op een bestaande hypotheek. Ja, je hebt risicospreiding gedaan in tijd dmv DCA vs LS, maar daar houdt het ook wel mee op.

[ Voor 10% gewijzigd door scoobs op 09-11-2020 09:41 ]

[Zr40]

scoobs schreef op maandag 9 november 2020 @ 09:36:
Het is feitelijk hetzelfde als wat zr40 doet - margin traden - maar dan met voorwaarden die een stuk beter zijn dan wat hij heeft. Zowel qua rente als qua onderpand eisen.

Ho eens, ik proef hier een verkeerde aanname. Ik leen niet van de broker, maar op de beurs, en dat heeft bij mijn huidige contract geleid tot een licht negatieve effectieve rente. Ik meen -0,3% op jaarbasis en staat vast tot einde looptijd. Een betere rente zal je buiten de beurs waarschijnlijk nergens vinden.

Ik heb drie gelijke delen die aflopen in december 2021, 2022 en 2023.

[ Voor 15% gewijzigd door Zr40 op 09-11-2020 09:55 ]

[Magpie]

Stel het volgende voorbeeld.

Persoon A heeft een huis van 500k en deze volledig afgelost. Belegd vermogen is 0.

Persoon B heeft een eigen huis van 500k, een hypotheek van 500k en een belegd vermogen van 500k.

Beide hebben een net worth van 500k. Persoon A heeft geen liquide vermogen en een uitstekende solvabilteit (verhouding eigen vermogen - schulden). Persoon B heeft een uitstekende liquiditeit en een veel mindere solvabiliteit.

Persoon A loopt sneller het risico bij tegenslag (baanverlies, ziekte) zijn huis te moeten verkopen, vanwege gebrek aan liquiditeit. Persoon B kan dit soort tegenslag langer uitzingen, maar loopt wel andere financiële risico's (daling woningwaarde, renteverhoging op lening, koersverliezen op beleggingen).

Het is bewust extreem gesteld om het punt te maken. In de praktijk gaat het m.i. om de balans waar je je prettig bij voelt.

Ergo, 200k op de markt wegzetten via een verhoging van de hypotheek hoeft niet persé risicovol te zijn voor persoon A in het voorbeeld. In mijn risico perceptie wordt persoon A daarmee zelfs financieel weerbaarder. Maar persoon B zou misschien meer gebaat zijn bij minimaal 100k aflossen ten koste van de beleggingen.

[CaLeX]

Verwijderd schreef op zaterdag 7 november 2020 @ 20:57:
Het is een risico als dit op grote schaal gebeurt. Als een groot deel van de woningbezitters een erg hoge LTV heeft (ipv een gezond deel dat een medium/lage LTV heeft), komt de hele huizenmarkt stil te staan in geval van een daling van de huizenprijzen.

In individuele gevallen is het inderdaad niet anders dan de situatie net na aanschaf bij hoge LTV.

Voor mijn hypotheek adviseur bij de bank was het de eerste keer in zijn carrière dat hij iemand langs kreeg om deze reden. Dus op grote schaal gebeurt het nog niet.

Hij had wel al veel auto's gefinancieerd op deze manier, met niet zoveel woorden liet hij weten dat die financiering meestal makkelijker gaat

[appelflap1992]

Ik wilde laatst een consumptief krediet afsluiten voor het verbouwen van een aan te kopen woning, woning als onderpand, dit kreeg ik in geen mogelijkheid voor elkaar.

Paar dagen later deed ik opnieuw een aanvraag en zei ik dat het voor een camper was. Dat kon wel. Uiteindelijk is het niet doorgegaan maar het geeft even aan hoe krom het eigenlijk in elkaar zit. Financiering voor consumptiegoederen gaat soms makkelijker.

[Rubbergrover1]

scoobs schreef op maandag 9 november 2020 @ 09:36:
@Rubbergrover1 Zelf zie ik weinig verschil tussen een verse 50% annuitair 50% aflossingsvrij hebben waar zo min mogelijk op wordt afgelost, en 100k bijlenen op een bestaande hypotheek. Ja, je hebt risicospreiding gedaan in tijd dmv DCA vs LS, maar daar houdt het ook wel mee op.

Dat vind ik dus juist een heel groot verschil.

Verder vind ik het prima als mensen hun investeringen als onderpand gebruiken om nieuwe beleggingen aan te schaffen (waar je in feite over praat bij het bijlenen voor aandelen). Maar je moet niet zeggen dat het puur een semantische discussie is als je een bedrag als lumpsum koopt en in 30 jaar aflost.

[Skyaero]

Magpie schreef op maandag 9 november 2020 @ 09:59:
Stel het volgende voorbeeld.

Persoon A heeft een huis van 500k en deze volledig afgelost. Belegd vermogen is 0.

Persoon B heeft een eigen huis van 500k, een hypotheek van 500k en een belegd vermogen van 500k.

Beide hebben een net worth van 500k. Persoon A heeft geen liquide vermogen en een uitstekende solvabilteit (verhouding eigen vermogen - schulden). Persoon B heeft een uitstekende liquiditeit en een veel mindere solvabiliteit.

Persoon A loopt sneller het risico bij tegenslag (baanverlies, ziekte) zijn huis te moeten verkopen, vanwege gebrek aan liquiditeit. Persoon B kan dit soort tegenslag langer uitzingen, maar loopt wel andere financiële risico's (daling woningwaarde, renteverhoging op lening, koersverliezen op beleggingen).

Ho ho, je gaat hier even te snel door de bocht en vergeet de verplichtingen mee te nemen. Persoon B heeft namelijk een verplichting van 1.848 euro per maand aan de bank (annuïteit voor de 500K lening met 2% rente), die persoon A niet heeft. Persoon B moet dus maandelijks meer middelen liquide maken om aan die verplichting te voldoen, of riskeert net zo goed dat deze zijn huis verliest.

[Tommie12]

Magpie schreef op maandag 9 november 2020 @ 09:59:
Stel het volgende voorbeeld.

Persoon A heeft een huis van 500k en deze volledig afgelost. Belegd vermogen is 0.

Persoon B heeft een eigen huis van 500k, een hypotheek van 500k en een belegd vermogen van 500k.

Beide hebben een net worth van 500k. Persoon A heeft geen liquide vermogen en een uitstekende solvabilteit (verhouding eigen vermogen - schulden). Persoon B heeft een uitstekende liquiditeit en een veel mindere solvabiliteit.

Persoon A loopt sneller het risico bij tegenslag (baanverlies, ziekte) zijn huis te moeten verkopen, vanwege gebrek aan liquiditeit. Persoon B kan dit soort tegenslag langer uitzingen, maar loopt wel andere financiële risico's (daling woningwaarde, renteverhoging op lening, koersverliezen op beleggingen).

Het is bewust extreem gesteld om het punt te maken. In de praktijk gaat het m.i. om de balans waar je je prettig bij voelt.

Ergo, 200k op de markt wegzetten via een verhoging van de hypotheek hoeft niet persé risicovol te zijn voor persoon A in het voorbeeld. In mijn risico perceptie wordt persoon A daarmee zelfs financieel weerbaarder. Maar persoon B zou misschien meer gebaat zijn bij minimaal 100k aflossen ten koste van de beleggingen.

Persoon A loopt weinig risico, omdat die geen maandelijkse afbetaling of huur moet betalen. Die kan in prinicpe nu ook elke maand een kleine 1000€ sparen en buffer opbouwen.

Persoon B moet elke maand bijna 1000€ aan de bank betalen (enkel rente) . Tuurlijk kan die elke maand aandelen verkopen voor 1000€, maar als de beurs eens goed dipt is dat zuur.

Dus als Persoon B zijn job verliest,

[CaLeX]

Tommie12 schreef op maandag 9 november 2020 @ 11:08:
[...]


Persoon A loopt weinig risico, omdat die geen maandelijkse afbetaling of huur moet betalen. Die kan in prinicpe nu ook elke maand een kleine 1000€ sparen en buffer opbouwen.

Persoon B moet elke maand bijna 1000€ aan de bank betalen (enkel rente) . Tuurlijk kan die elke maand aandelen verkopen voor 1000€, maar als de beurs eens goed dipt is dat zuur.

Dus als Persoon B zijn job verliest,

In het (extreme) voorbeeld staat dat Persoon A geen liquide middelen heeft.

Als zowel Persoon A als Persoon B hun job verliezen heeft persoon A na 1 maand al een probleem. Persoon B houd het zelfs na een 50% dip nog jaren vol.

[Magpie]

Exact @CaLeX

En inderdaad @Skyaero ik houd geen rekening met de maandelijkse verplichte rentebetaling en aflossing van persoon B. Net zoals dat het rendement uit beleggingen voor persoon B niet meegeteld wordt. Het idee van het voorbeeld is een "momentopname van de balans" en de risico's. In die laatste zit bewust wel het renterisico, beleggingsrisico en daling woningwaarde (die laatste loopt persoon A ook trouwens).