Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[freakaleek]

Zr40 schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 09:26:
De incentives voor creditcardgebruik zijn ook pervers. Het is duurder voor iedereen in de keten, maar omdat consumenten gelokt worden met een fractie van de meerprijs in cashback (of nog erger, punten) willen consumenten graag dat de duurdere betaalmethode overal geaccepteerd wordt. Ondertussen is het verboden om een toeslag te vragen voor het accepteren van credit cards, dus iedereen betaalt mee. Leuk geval van prisoner's dilemma

Een tweezijdige markt!
De ACM benoemt creditcards expliciet:
https://www.acm.nl/nl/pub...n-en-mededingingstoezicht

[Rubbergrover1]

Verwijderd schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 11:41:
[...]
Exact dezelfde frame hebben we hier natuurlijk met hypotheek tariefklassen. Formeel heet het een risico-opslag, maar in de praktijk heeft iedereen het over rentekorting (100% is de standaard, lager geeft korting).

Ik ken zelf weinig mensen die het over rentekorting hebben. Uiteraard wel over het verlagen van de lasten, en in die zin en korting op de lasten, als je in een lagere tariefklasse valt, maar bij de rentetarieven hoor ik niet anders dan dat mensen het over een opslag hebben.

[Xanaroth]

Caute schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 14:48:
Kijk af en toe nog hier, maar eigenlijk vooral gewoon gestaag aan het doorstomen op ons pad richting FO. Postte eerder nog wel toen ik de inkomsten en uitgaven moest stabiliseren en in kaart krijgen; dat was toen de hoofdmoot van het forum; iedereen bracht in kaart wat er binnenkwam en uitging en hoe dat te optimaliseren. Vandaag toch mooi moment: brief gekregen dat door extra aflossingen de hypotheek halverwege aflossen is


***members only***

Ik raad je erg aan even goed hierover na te denken en rekenen. Wat je eigenlijk wilt is dus een nieuwe/aangepaste hypotheek, met bijbehorende afsluit/provisie en mogelijk notariskosten.

Voor je het weet maak je straks 2000,-+ euro kosten (adviseur+hypotheek+notaris, en echt worst case mag je ook nog taxatie overhandigen) om een bouwdepot te krijgen van 10-20k.. ofwel 10-20% extra kosten op dag1. Ja, daarna is mogelijk de rente iets interessanter, maar ga je dat verschil goedmaken?

Gezien je aflos tempo: bij 0 spaargeld zou mogelijk zou zelfs een tijdelijk uber-slecht consumptief krediet a 10% en dat asap aflossen aanzienlijk goedkoper uit kunnen zijn. Dat is ongeveer niveau waar je over praat.


Dus eens met de adviseur; dit is echt de moeite niet waard. Niet in termen van wel/niet mogelijk, maar financieel nutteloos om uit te voeren. Beter even voor sparen of op andere manier dit financieel regelen.

[ Voor 23% gewijzigd door Xanaroth op 28-10-2020 15:33 ]

[finsdefis]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 15:19:
[...]

Ik ken zelf weinig mensen die het over rentekorting hebben. Uiteraard wel over het verlagen van de lasten, en in die zin en korting op de lasten, als je in een lagere tariefklasse valt, maar bij de rentetarieven hoor ik niet anders dan dat mensen het over een opslag hebben.

Ik ook niet eigenlijk.

Áls dit al op de radar staat van mensen dan noemen ze het in mijn omgeving ook gewoon een rente- of risico-opslag. Maar goed, veel mensen zijn zich er überhaupt niet zo bewust van.

Zo kwam ik er laatst achter dat de buurman 0,4% risico-opslag had omdat de waarde die bekend was bij de bank nog niet eens de helft was van de WOZ-waarde... Dus hij een WOZ-rapport doorgestuurd wat hem nu op termijn honderden/duizenden euro's bespaart (rente staat 20jr vast).

Wat een soms onwennige of ongebruikelijke openheid over financiën sommigen wel niet kan brengen.

[ Voor 5% gewijzigd door finsdefis op 28-10-2020 15:31 ]

[RichieB]

Ik vind dat banken die bij gestegen WOZ waarde niet vanzelf de risico-opslag van de rente af halen een dikke vette boete moeten krijgen. De WOZ waardes zijn openbaar. De opslag is omdat je extra risico loopt. Waarom ga je dan wachten totdat de klant er zelf mee komt? Alle banken hebben hun mond vol van hun "maatschappelijke rol" enzo, maar slechts enkele handelen er naar. Bah.

[Rubbergrover1]

RichieB schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 15:47:
Ik vind dat banken die bij gestegen WOZ waarde niet vanzelf de risico-opslag van de rente af halen een dikke vette boete moeten krijgen. De WOZ waardes zijn openbaar. De opslag is omdat je extra risico loopt. Waarom ga je dan wachten totdat de klant er zelf mee komt? Alle banken hebben hun mond vol van hun "maatschappelijke rol" enzo, maar slechts enkele handelen er naar. Bah.

Het is te hopen dat dit geen regel gaat worden. Een rentedaling kan met mijn bankspaarhypotheek namelijk wel eens een duur grapje worden.

[finsdefis]

RichieB schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 15:47:
Ik vind dat banken die bij gestegen WOZ waarde niet vanzelf de risico-opslag van de rente af halen een dikke vette boete moeten krijgen. De WOZ waardes zijn openbaar. De opslag is omdat je extra risico loopt. Waarom ga je dan wachten totdat de klant er zelf mee komt? Alle banken hebben hun mond vol van hun "maatschappelijke rol" enzo, maar slechts enkele handelen er naar. Bah.

Rubbergrover1 schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 16:28:
[...]

Het is te hopen dat dit geen regel gaat worden. Een rentedaling kan met mijn bankspaarhypotheek namelijk wel eens een duur grapje worden.

Goed punt. En it's a two-way street. Wat als de WOZ daalt of als transactieprijzen dalen? Mag de opslag dan (weer) omhoog omdat de bank de waarde van zijn onderpand ziet dalen?

[ Voor 4% gewijzigd door finsdefis op 28-10-2020 16:35 ]

[President]

finsdefis schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 16:35:
[...]


[...]


Goed punt. En it's a two-way street. Wat als de WOZ daalt of als transactieprijzen dalen? Mag de opslag dan (weer) omhoog omdat de bank de waarde van zijn onderpand ziet dalen?

Dat lijkt mij dan vanzelfsprekend wel zo, omdat de risico opslag dan wordt gekoppeld aan de hypotheekschuld + WOZ waarde.

In deze tijd zal dat voor veel huizenbezitters gunstig zijn, dat het ooit nadelig gaat zijn dat is een probleem voor later... Aldus de gemiddelde huizenkoper :-).

Ik mag dus hopen dat het niet zo zal gaan, tegelijkertijd zou het wel logisch zijn als het risico op een restschuld realistisch is op basis van de woning waarde. Koppeling aan WOZ zou in dat opzicht niet eens zo gek zijn...

Tegelijkertijd ben ik vooral bij een depressie benieuwd naar de waarde van een NHG: ook dat is geen bodemloze put

[Rubbergrover1]

President schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 17:28:
[...]
Tegelijkertijd ben ik vooral bij een depressie benieuwd naar de waarde van een NHG: ook dat is geen bodemloze put

Maar het is wel een put met een heel diepe bodem. Het ministerie van volkshuisvesting en de vng staan namelijk garant. Als de bodem van die twee putten in zicht komt, dan hebben we nog veel grotere problemen dan alleen met de NHG.

[RichieB]

finsdefis schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 16:35:
[...]

Goed punt. En it's a two-way street. Wat als de WOZ daalt of als transactieprijzen dalen? Mag de opslag dan (weer) omhoog omdat de bank de waarde van zijn onderpand ziet dalen?

Ja, natuurlijk. Denk je dat de banken als de huisprijzen dalen dat extra risico zelf gaan nemen? Nee, dan krijg je zeker een brief met daarin de vraag om X bedrag extra af te lossen, anders gaat per datum Y de risico-opslag omhoog. Daarom is het zo zuur dat de meeste banken die opslag niet uit zichzelf aanpassen als de WOZ stijgt.

Mbt spaarhypotheken: die opslagen staan gewoon in je hypotheekvoorwaarden. Als je woningwaarde verandert, verandert het risico en dus de rente-opslag. Daar heb je zelf voor getekend.

[finsdefis]

RichieB schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 19:43:
[...]

Ja, natuurlijk. Denk je dat de banken als de huisprijzen dalen dat extra risico zelf gaan nemen? Nee, dan krijg je zeker een brief met daarin de vraag om X bedrag extra af te lossen, anders gaat per datum Y de risico-opslag omhoog. Daarom is het zo zuur dat de meeste banken die opslag niet uit zichzelf aanpassen als de WOZ stijgt.

Mag dat ook nu al zomaar ja? Geen ervaring mee eigenlijk.

Dat zou het verhaal wel veranderen, dan ben ik het zeker met je eens.

[Pannencouque]

RichieB schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 19:43:
[...]

Ja, natuurlijk. Denk je dat de banken als de huisprijzen dalen dat extra risico zelf gaan nemen? Nee, dan krijg je zeker een brief met daarin de vraag om X bedrag extra af te lossen, anders gaat per datum Y de risico-opslag omhoog. Daarom is het zo zuur dat de meeste banken die opslag niet uit zichzelf aanpassen als de WOZ stijgt.

Mbt spaarhypotheken: die opslagen staan gewoon in je hypotheekvoorwaarden. Als je woningwaarde verandert, verandert het risico en dus de rente-opslag. Daar heb je zelf voor getekend.

Theoretisch gezien kan het, maar ik heb er in de praktijk nog nooit van gehoord. Ik verwacht ook dat de banken daarmee zichzelf in de problemen brengen: het merendeel van de gezinnen zal die spaarpot niet hebben staan en komt dus in de knel. Zo lang de maandlast van de hypotheek gewoon wordt betaald, kraait de bank nergens naar.

[Marzman]

Pannencouque schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 07:37:
[...]
Theoretisch gezien kan het, maar ik heb er in de praktijk nog nooit van gehoord. Ik verwacht ook dat de banken daarmee zichzelf in de problemen brengen: het merendeel van de gezinnen zal die spaarpot niet hebben staan en komt dus in de knel. Zo lang de maandlast van de hypotheek gewoon wordt betaald, kraait de bank nergens naar.

Dat lijkt me niet dat dit kan? Banken en consumenten moeten daar rekening houden bij het afsluiten van de hypotheek. Het kan wel dat er een restschuld overblijft hierdoor bij problemen.

Mijn ouders hebben wel ooit een stresvolle periode gehad dat de rente flink gestegen was en mijn vader een extra baan had genomen en mijn moeder werkte om het te kunnen blijven betalen. Ik heb die zelf voor de hele looptijd vast staan.

[Tommie12]

Marzman schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 08:02:
[...]

Dat lijkt me niet dat dit kan? Banken en consumenten moeten daar rekening houden bij het afsluiten van de hypotheek. Het kan wel dat er een restschuld overblijft hierdoor bij problemen.

Mijn ouders hebben wel ooit een stresvolle periode gehad dat de rente flink gestegen was en mijn vader een extra baan had genomen en mijn moeder werkte om het te kunnen blijven betalen. Ik heb die zelf voor de hele looptijd vast staan.

Ik denk dat de regels in B wat anders zijn.
Je kan een lening nemen met vaste of variabele rentevoet.
Als die vast is, dan kan de bank niks wijzigen, enkel kan je als ontlener proberen te heronderhandelen als de marktrente sterk zakt. Immer je zou bij een andere bank een nieuwe lening kunnen afsluiten en je eerste lening terug betalen.

Heb je een variabele rente, dan is dat meestal zo dat je om de 1 of 3 jaar een renteaanpassing kan hebben, maar dit is minder populair geworden gezien de lage rentes momenteel.

[Xanaroth]

RichieB schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 15:47:
Ik vind dat banken die bij gestegen WOZ waarde niet vanzelf de risico-opslag van de rente af halen een dikke vette boete moeten krijgen. De WOZ waardes zijn openbaar. De opslag is omdat je extra risico loopt. Waarom ga je dan wachten totdat de klant er zelf mee komt? Alle banken hebben hun mond vol van hun "maatschappelijke rol" enzo, maar slechts enkele handelen er naar. Bah.

Niet voor iedereen is dat te doen. Bankspaar hypotheken worden mogelijk (aanzienlijk) duurder, maar ook voor gewone annuïteit/lineair hypotheken kan de maandlast erdoor stijgen. Ook zit je met HRA.

Neem annuïteit als voorbeeld (spaar is al elders langsgekomen) :de gehele looptijd hetzelfde bedrag, betekend nu relatief meer aflossen als je rente daalt. Immers is er straks minder 'ruimte' voor een hogere aflossing. Relatief meer aflossen (en minder rente -> minder HRA) kan onder de streep betekenen dat je netto iets meer kwijt bent. Natuurlijk een en ander afhankelijk van waar je staat in je looptijd etc.

Niet iedereen wil (of kán) spontaan verrast worden met hogere netto lasten.


HRA: veel mensen hebben een automatische maandelijkse teruggave, dat is gebaseerd op je betaalde rente.. Deze moet je dan ook actief aanpassen wanneer de rente wijzigt, of je krijgt aan het einde van het jaar een kleine verrassing.

Wederom iets wat niet iedereen bewust weet of doet, en niet iedereen kan het hebben om dan in Mei/Juni volgend jaar een onverwachtte rekening te krijgen.


En dan heb je de risico opslag zelf. Automatisch aanpassen zou dan immers 2 kanten op gaan werken, en dan net in crisistijd wanneer je al genoeg problemen hebt een onverwacht grotere rekening is ook niet altijd even handig.


Dat wij FO-ers het financieel goed voor elkaar hebben, geld niet voor een zeer significante groep nederlanders. Die zijn ironisch genoeg beter beschermd door het niet automatisch wijzigen van rente en gewoon hebben van zekerheid.

[Rubbergrover1]

finsdefis schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 07:16:
[...]


Mag dat ook nu al zomaar ja? Geen ervaring mee eigenlijk.

Dat zou het verhaal wel veranderen, dan ben ik het zeker met je eens.

Hangt van de hypotheekvoorwaarden af. Ik weet dat sommige geldverstrekkers bijvoorbeeld kunnen eisen dat je je huis laat hertaxeren om te zien of de waarde van je woning nog voldoende onderpand biedt.

Maar het hangt ook af van hoe de rente in je contract gedefinieerd is. Als er expliciet met een bepaalde opslag wordt gewerkt, dan is zo'n regeling makkelijker in te voeren dan als er 'hard' een bepaald rentepercentage staat. Ook heeft de geldverstrekker weinig keus als in de voorwaarden bijvoorbeeld staat dat de woningbezitter mag vragen om een herziening. Dan heb je als geldverstrekker niets te willen.

[TucanoItaly]

Marzman schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 08:02:
Mijn ouders hebben wel ooit een stresvolle periode gehad dat de rente flink gestegen was en mijn vader een extra baan had genomen en mijn moeder werkte om het te kunnen blijven betalen.

Yep. Toevallig had ik het er deze week met m'n ouders over. M'n moeder haalde een herinnering op, van ergens tussen 1970 en 1975. Ze hadden een klein flatje gekocht en werkten allebei gewoon. Dus de hoge rente ging enigszins langs ze heen. Maar toen ze het over boodschappen hadden, barstte een vriendin van haar in huilen uit, want die hadden amper geld voor boodschappen vanwege fors gestegen rente.

[CornermanNL]

Het probleem met hypotheken is dat de voorwaarden sterk verschillen, de meeste mensen gaan gewoon voor de goedkoopste optie of de optie waarmee ze net dat duurdere huis kunnen kopen. Terwijl voorwaarden dan juist strikter worden. De meeste mensen lezen die voorwaarden amper of als ze ze al lezen begrijpen ze niet.
Ze willen gewoon dat huis. Einde verhaal tekenen maar.

Ik heb heel bewust gekozen voor een hypotheekverstrekker waar ik onbeperkt kan aflossen. Ze zijn op sommige zaken strenger, ik moet bijvoorbeeld voor een bouwdepot een gedetailleerde en onderbouwde opgave doen. Maar ik ben behoorlijk flexibel verder. Is het voor mij handig om op een gegeven moment weer af te gaan lossen kan ik dat gewoon zonder limiet doen.

Dat wij als FO'ers het beter voor elkaar hebben door wel te begrijpen wat we aangaan en wat we precies willen met een hypotheek maakt het voor ons makkelijker. Maar het zou de verstrekkers sieren als ze nog beter worden in uitleggen wat de voorwaarden zijn op het gebied van aflossen, wat de exacte procedure is om een risico opslag te zakken. (niet alle taxateurs worden bijvoorbeeld geaccepteerd) en ga zo maar door.

Die informatie is nu zeker niet altijd makkelijk te achterhalen.

Tenslotte is je hypotheek bij uitstek een middel om je Financieele positie relatief makkelijk te verbeteren. Al zouden meer mensen maar een klein beetje extra aflossen dan gaat het risico op gedwongen verkopen al significant omlaag.

[Erasmo]

Xanaroth schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 08:11:
[...]


20.000 per jaar aan creditcard betaling, is dus exclusief woon/verzekeringskosten. Puur boodschappen, reisjes, aankopen en brandstof... dat soort zaken.

Dan zul je dus effectief op een 40-50k/jaar als totale uitgaven hebben. Kan me niet voorstellen dat dat te doen is als FO-er, tenzij je dusdanig verdient dat je eigenlijk al FO bent..

Met boodschappen kom je al een heel eind, ook bij grote betalingen bij bv. de IKEA en Hornbach kan het snel lopen als je een nieuwe badkamer met de Amex kan aftikken.

Deveon schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 09:05:
[...]

Vanuit de begin fase van Apple Pay viel mij op hoe beperkt je maar met een creditcard kan betalen. (Onze) Albert Heijn doet er in ieder geval niets mee.

Via KNAB heb ik nu een Mastercard en kan volgens mij ook nog een AMEX krijgen. Met die AMEX kan je ook punten sparen en vanaf een bepaald bedrag per jaar blijft die gratis. Echter kan je betalen met een AMEX in Nederland wel vergeten, zelfs in de VS (NY en SF) was ik blij dat ik een MasterCard achter de hand had.

Tsjah als FO-er heb je sowieso niet zo veel te zoeken bij de duurste supermarkt van Nederland

Rubbergrover1 schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 10:31:
[...]

Even opgezocht bij Albert Heijn:
"In sommige winkels kan je met je creditcard of buitenlandse pre-paid debetkaart betalen:
de winkels op Schiphol, veel stationswinkels, de winkel achter het paleis op de Dam in Amsterdam en de winkel aan de Weteringschans in Amsterdam. Bij alle andere winkels kan dit niet."

Dat schiet dus niet echt op.

Nee maar bij bijvoorbeeld de Aldi, Dirk van de Broek en Jumbo wel. Vrijwel ieder tankstation kun je er ook mee terecht en het meeste op het gebied van reizen kan ook wel.
Niet overal nee, maar maakt dat uit? Nah Als ik bij een nieuwe winkel wat afreken dan kijk ik eerst of het lukt met de Amex en zoniet dan pin ik met de gewone bankpas. Stiekem schraap je zo toch flink wat puntjes bij elkaar.

Over de Amex gesproken, vroeger toen er nog gereisd kon worden(lees 2019) was ik voor het werk veel op pad. In dat jaar heb ik toen ook een Amex platinum gehad, een vrij dure kaart maar hij heeft zich dubbel en dwars terugverdiend.

Normaal was de kaart €700 per jaar, in het eerste jaar €350. Hoe heb ik die terugverdiend?
- Loungetoegang op het vliegveld: Nu zal de gemiddelde FO-er niet zo vaak vliegen, ik normaal ook niet maar ik had een apart jaar waardoor ik bijna maandelijks op het vliegveld zat, vaak op rare uren met een overstap. Ik hoef jullie niet te vertellen hoe achterlijk duur eten en drinken op het vliegveld is, voor een ontbijtje met een kopje koffie mag je al gauw een tientje neerleggen. In de lounge staat er gratisch een champagne ontbijt voor je klaar.
- Je gaat bij een boel autoverhuurbedrijven en hotels gelijk door naar de hogere echelons van hun loyaliteitsprogramma, bij bv Hertz krijg je standaard 15% korting en een upgrade naar een hogere klasse. Dat laatste is een leuke bonus maar dat eerste tikt snel aan als je twee weken een auto moet huren.
- Ik kreeg €200 tegoed om uit te geven bij oa. Jumbo en Bol.com

Maar goed dat was een vrij specifieke situatie vorig jaar. Een blue/green card kost amper wat(eerste jaar gratis, daarna iets van €5-ish per maand oid) en dat verdien je ruim terug met airmiles voor het boodschappen doen en voor al je internetaankopen. Uiteindelijk is onder de streep een amex kaart wel aan te raden imho.

[Pistachenootje]

Erasmo schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 12:23:
[...]
Tsjah als FO-er heb je sowieso niet zo veel te zoeken bij de duurste supermarkt van Nederland

Da's de Aldi

(ligt er natuurlijk maar net aan wat je vergelijkt. De basis huismerk producten bij AH zijn vaak niet duur).

[i7x]

Erasmo schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 12:23:
[...]
Maar goed dat was een vrij specifieke situatie vorig jaar. Een blue/green card kost amper wat(eerste jaar gratis, daarna iets van €5-ish per maand oid) en dat verdien je ruim terug met airmiles voor het boodschappen doen en voor al je internetaankopen. Uiteindelijk is onder de streep een amex kaart wel aan te raden imho.

Ik wissel altijd tussen Green en Gold elke keer als er een upgradeactie is. Dus 1e jaar gratis, dan 1 jaar Green, dan upgraden met actie nar Gold, na een jaar weer terug naar Green, met actie weer upgraden etc. Haal je er eenvoudig uit, en zo veel doe ik er nu ook weer niet mee. Dit jaar wel jammer dat je reizen niet echt kon, want met de hotels hebben ze best goeie acties vaak, zoals dat je 100usd van hun krijgt voor extra's zoals ontbijt en de bar, en sowieso eens per jaar een voucher voor 80(?) euro korting. En de prijzen zijn niet echt slechter dan via andere kanalen meestal, want ik vergelijk altijd goed.

[Deveon]

Erasmo schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 12:23:
[...]

Tsjah als FO-er heb je sowieso niet zo veel te zoeken bij de duurste supermarkt van Nederland


[...]

Oh sorry, ik zal hier niet meer posten Mijn gang naar FO gaat niet om geld, maar om tijd. Een uur besteden aan iets waar ik geen plezier uit haal voor een tientje (of twee) is mij niet waard. Ik haal meer plezier uit mijn werk én dat levert meer op (ZZPer).

Het elke jaar overstappen van verzekeringen en abonnementen deed ik vroeger wel, maar inmiddels niet meer. Tuurlijk kijk ik eens per jaar wel of ik niet teveel betaal, maar het overstappen doe ik pas als het een serieuze besparing oplevert.

[Rubbergrover1]

Erasmo schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 12:23:
[...]

Met boodschappen kom je al een heel eind, ook bij grote betalingen bij bv. de IKEA en Hornbach kan het snel lopen als je een nieuwe badkamer met de Amex kan aftikken.

[...]

Tsjah als FO-er heb je sowieso niet zo veel te zoeken bij de duurste supermarkt van Nederland

'Mijn' Hornbach accepteert geen amex. Volgens mij zijn er best veel winkels die alleen visa en mastercard accepteren. Bovendien koop ik ook niet echt ieder jaar een nieuwe badkamer... Verder kom ik bij redelijk normale winkels als Action en Kruidvat ook niet ver met Amex. En ik ben niet van plan om mijn boodschappen af te laten hangen van de betaalmiddelen die worden geaccepteerd. Met mijn gewone boodschappenroutine schiet het dus niet echt heel erg op met die punten/korting.

[eamelink]

Met credit cards betalen voor voordeel doe ik niet aan mee. Ik hoef geen euro voordeel als dat de retailer drie euro kost.

Als maatschappij zijn we gebaat bij een systeem met lage kosten voor betaalverkeer, en niet bij een systeem waar een middleman met wat kruimels de consument verleidt om de verkoper op kosten te jagen.

[CaLeX]

Erasmo schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 12:23:
[...]


Tsjah als FO-er heb je sowieso niet zo veel te zoeken bij de duurste supermarkt van Nederland

uit de OP

De basis van financiële onafhankelijkheid is dat je een bepaald uitgavenpatroon kunt volhouden zonder daarvoor te hoeven werken.

De Appie kan prima in dat bepaalde uitgavepatroon zitten. (We hebben het wel over een supermarkt, niet het verschil of je kaviaar of zelfgemaakte kruidenboter op je toastje wil smeren)

[CornermanNL]

Voor FO zijn belastingen een gegeven , maar zaken als WW , collectieve arbeidsongeschiktheid verzekeringen en andere sociale verzekeringen zijn voor mij wel degelijk een onderdeel van mijn FO plan.

In die zin dat ik minder buffers hoef aan te houden voor de mindere tijden. In praktijk betekend dat dus dat ik sneller FO ben. In het huidige klimaat van steeds meer afbouwen van de collectieve verzekeringen , en meer naar een flexibel arbeidsmodel toe , passen jullie je plannen daarop aan ?

Of hou je op een andere manier rekening met deze verschuivingen ?

Ik ben daar steeds nieuwsgieriger naar omdat het aantal ZZP'ers in mijn omgeving toch wel wat begint te voelen en weer terug willen keren in een full time baan. Omdat ze erachter komen onderverzekerd te zijn. En geen idee hebben hoe dat in de toekomst beter in te passen in de tarieven en opdrachten.

[Smuggler]

CornermanNL schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 13:58:
Voor FO zijn belastingen een gegeven , maar zaken als WW , collectieve arbeidsongeschiktheid verzekeringen en andere sociale verzekeringen zijn voor mij wel degelijk een onderdeel van mijn FO plan.

In die zin dat ik minder buffers hoef aan te houden voor de mindere tijden. In praktijk betekend dat dus dat ik sneller FO ben. In het huidige klimaat van steeds meer afbouwen van de collectieve verzekeringen , en meer naar een flexibel arbeidsmodel toe , passen jullie je plannen daarop aan ?

Of hou je op een andere manier rekening met deze verschuivingen ?

Ik ben daar steeds nieuwsgieriger naar omdat het aantal ZZP'ers in mijn omgeving toch wel wat begint te voelen en weer terug willen keren in een full time baan. Omdat ze erachter komen onderverzekerd te zijn. En geen idee hebben hoe dat in de toekomst beter in te passen in de tarieven en opdrachten.

Je laatste argument is natuurlijk het argument om het bij elke ZZP'er te verplichten om zo'n verzekering te nemen. ZZP'ers kunnen hun tarieven niet genoeg verhogen omdat er te veel cowboys tussen zitten die niets willen verzekeren en in het nu leven. een soort race naar de bodem.

Ja WW en veel andere verzekeringen zitten in ons financieel plan. Juist omdat we dezelfde werkgever hebben, zorgt een eventueel probleem bij die werkgever voor dubbele problemen bij ons.
Mocht het totaal mis gaan, dan kunnen we 1 jaar op onze buffer leven (moeten wel meteen de 2 auto's eruit). Dit bedrag staat op een aparte rekening.

Maar we gaan er vanuit dat we WW krijgen enzovoorts, en dan veranderd het plaatje aanzienlijk. WW is ruim voldoende om van rond te komen, tegelijk kunnen we flink in de kosten snijden in die periode (auto's en andere dingen). waardoor we in de WW tijd onze buffer nog flink kunnen laten groeien. Op dit moment zitten we met een WW uitkering sowieso 5 jaar veilig als er bij ons beiden 0 overig inkomen binnenkomt. en dat proberen we ook zo te houden.

Vaak is de discussie ook wel grappig over aflossen in de hypotheek. Bij ons zorgt de verlaging van de hypotheek meteen ervoor dat we meer kunnen investeren, (of nog meer kunnen aflossen).
Dit jaar max afgelost op de hypotheek en dat bracht onze hypotheek met 150 euro per maand naar beneden.
die hebben we dus ook niet meer nodig in onze 5 jaar buffer. dus 150x12x5 = 9000 euro minder nodig in die buffer voor hetzelfde resultaat. (ja dit is de kort door de bocht berekening....)
dus die 9000 euro is meteen weer vrijgespeeld.

verder ben ik zuinig op mijn arbeidsongeschikheids verzekering. de kans dat ik voor mijn overheids pensioen arbeidsongeschikt wordt door chronische aandoeningen is zo'n 75%. denk dat ik mijn eigen pensioen wel gezond haal, maarja dat is velen malen eerder....

Ook onze overlijdingsrisico verzekeringen zijn aanwezig: vooral voor de tijd dat we nog niet met pensioen zijn, maar basicly zijn die zo hoog dat de partner de dag vanaf overlijden niet meer hoeft te werken.
Combinatie van een eenmalige uitkering, en een nabestaanden pensioen;... De 1 malige uitkering is genoeg om de hypotheek af te lossen (op het tempo van 30 jaar aflossen) + nog een klein extra'tje. nabestaanden pensioen is ongeveer de helft van mijn huidige salaris. wat ruim voldoende is in je eentje zonder hypotheek last.

Er zijn nog wat scenario's die we uitgedacht hebben,. incl scheiding, kinderen en andere dingen.

[CornermanNL]

@Smuggler ik heb mijn scenario's ook wel berekend , maar wat ik zie voor met name veel ZZP'ers is dat ze vaak in beroepen zitten die weinig met ondernemen van doen hebben. Er is geen toegevoegde waarde aan het product. Kijk als je specialist bent in de IT dan kun je prachtige tarieven vragen. Maar zaken als schoonmaken, management assistente etc zijn gewoon CAO beroepen. En nu blijken ook ZZP'ers met redelijke tarieven hard leeg te lopen.

Als we straks nog verder afzakken in het individuele , dus WW minder enzovoorts. Als die snel worden afgebouwd dan kan ik mijn FO wensen in de koelkast zetten. Omdat mijn systeem daar gewoonweg niet op gebouwd is. Zowel aan de inkomenskant niet, als een de spaarquote kant niet. Ik zit daarvoor te lang in het systeem waarvan de afgelopen jaren afstand is genomen. Ik zou dat niet meer kunnen corrigeren.

Het is dan idem aan de ZZP'er die gelooft in zijn eigen ondernemingskunsten en bedrogen uitkomt. Alle verzekeringen op moment X de deur uit en proberen zelf opnieuw die verzekeringen op te bouwen. Maar dan zonder de collectieve slagkracht. Dat baart mij weleens zorgen.

[Longcat]

finsdefis schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 16:35:
[...]


[...]


Goed punt. En it's a two-way street. Wat als de WOZ daalt of als transactieprijzen dalen? Mag de opslag dan (weer) omhoog omdat de bank de waarde van zijn onderpand ziet dalen?

RichieB schreef op woensdag 28 oktober 2020 @ 19:43:
[...]

Ja, natuurlijk. Denk je dat de banken als de huisprijzen dalen dat extra risico zelf gaan nemen? Nee, dan krijg je zeker een brief met daarin de vraag om X bedrag extra af te lossen, anders gaat per datum Y de risico-opslag omhoog. Daarom is het zo zuur dat de meeste banken die opslag niet uit zichzelf aanpassen als de WOZ stijgt.

Mbt spaarhypotheken: die opslagen staan gewoon in je hypotheekvoorwaarden. Als je woningwaarde verandert, verandert het risico en dus de rente-opslag. Daar heb je zelf voor getekend.

Gaat niet gebeuren en dat is juist de reden dat veel partijen niet automatisch de rente aanpassen. Juist omdat het maar één kant op werkt. Hypotheekverstrekkers zitten echt niet te wachten op de negatieve krantenkoppen en kifid klachten als ze de rente verhogen. Klanten worden getoetst op de rente bij verstrekking en kunnen een hogere rente wellicht dus niet eens betalen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 13:58:
Voor FO zijn belastingen een gegeven , maar zaken als WW , collectieve arbeidsongeschiktheid verzekeringen en andere sociale verzekeringen zijn voor mij wel degelijk een onderdeel van mijn FO plan.

In die zin dat ik minder buffers hoef aan te houden voor de mindere tijden. In praktijk betekend dat dus dat ik sneller FO ben. In het huidige klimaat van steeds meer afbouwen van de collectieve verzekeringen , en meer naar een flexibel arbeidsmodel toe , passen jullie je plannen daarop aan ?

Of hou je op een andere manier rekening met deze verschuivingen ?

Dat zijn precies de redenen waarom ik ook geen 'echte' zelfstandige wil worden. Daarnaast is er de afweging tussen projecten/opdrachten via bv een detacheringsbureau of in vaste dienst bij een opdrachtgever. Beide gedaan, waarbij elk zijn voordeel en nadeel heeft. Maar voor de lange termijn ontwikkeling heb ik (al voor corona) gekozen voor een werkgever die het binnen de sector beter dan gemiddeld doet en waar ik nog wel wat ontwikkeling in (leuk) werk kan doormaken. Waarbij ik mij ook nog eens 'onmisbaar' of minder uitwisselbaar kan maken dan bij inhuur .

Hier dus juist geen verschuiving naar flexibel, naar eerder naar vast.

[RichieB]

Longcat schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 17:27:
[...]

Gaat niet gebeuren en dat is juist de reden dat veel partijen niet automatisch de rente aanpassen. Juist omdat het maar één kant op werkt. Hypotheekverstrekkers zitten echt niet te wachten op de negatieve krantenkoppen en kifid klachten als ze de rente verhogen. Klanten worden getoetst op de rente bij verstrekking en kunnen een hogere rente wellicht dus niet eens betalen.

Het gaat zeker gebeuren als de huisprijzen door een langdurig dal gaan. Banken zijn nog nooit onder de indruk geweest van de krantenkoppen als hun financieel belang in het geding is. Klachten zullen door het Kifid ongegrond worden verklaard want het staat gewoon in de voorwaarden, dus het is vantevoren afgesproken en helder voor alle partijen.

Uit mijn eigen hypotheekvoorwaarden (2018):

Individuele tariefopslagen

De tariefgroep is afhankelijk van onder andere de verhouding tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van het onderpand. Op basis van de tariefgroep wordt onder meer de hoogte van de individuele tariefopslag bepaald.
[...]
De tariefgroep en de hoogte van de individuele tariefopslag kan onder andere wijzigen bij de start van een nieuwe rentevastperiode.

<Bank> is bevoegd bovenstaande componenten te wijzigen als de ontwikkelingen en/of wijzigingen ten aanzien van de kapitaalmarkten en kapitaalkosten, risico’s voor het financieren van hypotheken, doorlopende kosten, bedrijfskosten en tariefgroep haar daartoe aanleiding geven. De hoogte van bovenstaande componenten kan maandelijks wijzigen. Hierdoor kan het rentepercentage ook maandelijks wijzigen.

[Tommie12]

RichieB schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 21:05:
[...]

Het gaat zeker gebeuren als de huisprijzen door een langdurig dal gaan. Banken zijn nog nooit onder de indruk geweest van de krantenkoppen als hun financieel belang in het geding is. Klachten zullen door het Kifid ongegrond worden verklaard want het staat gewoon in de voorwaarden, dus het is vantevoren afgesproken en helder voor alle partijen.

Uit mijn eigen hypotheekvoorwaarden (2018):

[...]

Ik durf daar aan twijfelen...

Stel nu eens dat de woningmarkt stevig crasht, en dan bedoel ik 30%. 30% zakken op korte tijd.... dat is al echt veel.
Dan kan je er van uit gaan dan 5-10% van de woningen onder water komen. Niet iedereen leent 80%, en zodra je een paar jaar betaald hebt ga je onder die 70%.

Als de banken dan bij die 5-10% ongeacht of de lening nog mooi betaald wordt, toch de mensen het mes op de keel gaat zetten, dan versterken ze die crash nog eens, en zakt de markt nog meer.
Daarenboven, de bank die eerst begint met die acties gaat gewoon door het slijk.

[RichieB]

@Tommie12 Nu overdrijf je wel heel erg, 0,1% of 0,2% extra rente is niet meteen het mes op de keel. Dan heb je het over een paar tientjes netto extra rente per maand. En het geldt alleen voor die huizen die door de waardedaling in een andere risico klasse komen te vallen.

[Tommie12]

RichieB schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 22:25:
@Tommie12 Nu overdrijf je wel heel erg, 0,1% of 0,2% extra rente is niet meteen het mes op de keel. Dan heb je het over een paar tientjes netto extra rente per maand. En het geldt alleen voor die huizen die door de waardedaling in een andere risico klasse komen te vallen.

Ik heb het over een openstaand krediet van 200k voor een woning die nog maar 150K WOZ heeft.
Dan kan de interestvoet een pak omhoog of ze vragen om 50k te storten....

[marcel h]

Tommie12 schreef op vrijdag 30 oktober 2020 @ 08:47:
[...]


Ik heb het over een openstaand krediet van 200k voor een woning die nog maar 150K WOZ heeft.
Dan kan de interestvoet een pak omhoog of ze vragen om 50k te storten....

Ik vraag mij af, is dit zo dat jij vind dat het zo moet werken of is het ook echt mogelijk dat de rente hoger kan worden in de rentevaste periode,dan het hoogste percentage (volgens mij is dat bij 100% lening van de woningwaarde)? Ik ben wel benieuwd naar voorbeelden van voorwaarden waar dat dan in staat.

[Rubbergrover1]

marcel h schreef op vrijdag 30 oktober 2020 @ 08:54:
[...]


Ik vraag mij af, is dit zo dat jij vind dat het zo moet werken of is het ook echt mogelijk dat de rente hoger kan worden in de rentevaste periode,dan het hoogste percentage (volgens mij is dat bij 100% lening van de woningwaarde)? Ik ben wel benieuwd naar voorbeelden van voorwaarden waar dat dan in staat.

Renteverhoging heb ik nog niet gezien, maar bijbetalen als je huis onderwater staat komt wel voor. Bijvoorbeeld van SNS is bekend dat die voor de bank erg gunstige voorwaarden hebben:

"We kunnen altijd je huis bezichtigen en de waarde laten bepalen
(taxeren). We doen dit bijvoorbeeld als we denken dat de verhouding tussen de lening en de waarde van het huis is verslechterd.
Daarvoor geef je door ons aangewezen personen toegang tot je
huis. We kondigen een bezoek altijd van tevoren aan. Jij betaalt
de kosten van de waardebepaling als blijkt dat de verhouding
inderdaad verslechterd is.
Het kan zijn dat uit de taxatie blijkt dat de verhouding tussen
de lening en de waarde van het huis verslechterd is. We kunnen
je dan vragen om extra af te lossen. Dat doe je binnen 1 maand
nadat we je daar schriftelijk om gevraagd hebben. De extra
aflossing zorgt ervoor dat de verhouding tussen de lening en
de waarde van het huis verbetert."

Andere banken hebben vaak als aanvullende voorwaarden dat dit alleen kan als het komt door slecht onderhoud/nalatigheid van de bewoners. Dan loop je dus wat dit betreft weinig risico als de markt instort.

[Sissors]

Tommie12 schreef op donderdag 29 oktober 2020 @ 21:32:
[...]


Ik durf daar aan twijfelen...

Stel nu eens dat de woningmarkt stevig crasht, en dan bedoel ik 30%. 30% zakken op korte tijd.... dat is al echt veel.
Dan kan je er van uit gaan dan 5-10% van de woningen onder water komen. Niet iedereen leent 80%, en zodra je een paar jaar betaald hebt ga je onder die 70%.

Als de banken dan bij die 5-10% ongeacht of de lening nog mooi betaald wordt, toch de mensen het mes op de keel gaat zetten, dan versterken ze die crash nog eens, en zakt de markt nog meer.
Daarenboven, de bank die eerst begint met die acties gaat gewoon door het slijk.

Precies, in theorie kan het allemaal, in de praktijk gebeurde het ook niet tijdens de laatste huizencrisis. Banken zouden dan alleen maar de problemen vergroten, en zijn al lang blij als iemand gewoon netjes zijn hypotheek betaald.

[Kalentum]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 oktober 2020 @ 09:10:
[...]

Renteverhoging heb ik nog niet gezien, maar bijbetalen als je huis onderwater staat komt wel voor. Bijvoorbeeld van SNS is bekend dat die voor de bank erg gunstige voorwaarden hebben:

"We kunnen altijd je huis bezichtigen en de waarde laten bepalen
(taxeren). We doen dit bijvoorbeeld als we denken dat de verhouding tussen de lening en de waarde van het huis is verslechterd.
Daarvoor geef je door ons aangewezen personen toegang tot je
huis. We kondigen een bezoek altijd van tevoren aan. Jij betaalt
de kosten van de waardebepaling als blijkt dat de verhouding
inderdaad verslechterd is.
Het kan zijn dat uit de taxatie blijkt dat de verhouding tussen
de lening en de waarde van het huis verslechterd is. We kunnen
je dan vragen om extra af te lossen. Dat doe je binnen 1 maand
nadat we je daar schriftelijk om gevraagd hebben. De extra
aflossing zorgt ervoor dat de verhouding tussen de lening en
de waarde van het huis verbetert."

Andere banken hebben vaak als aanvullende voorwaarden dat dit alleen kan als het komt door slecht onderhoud/nalatigheid van de bewoners. Dan loop je dus wat dit betreft weinig risico als de markt instort.

Bekijk ook maar eens de algemene voorwaarden van ING en Rabobank, ik denk dat het niet specifiek alleen nalatigheid is....

Maar inderdaad, een bank die geen reden heeft om te twijfelen aan de maandelijkse aflossingen zal niet zo snel een hertaxatie eisen en dan ineens duizenden euro's gaan vragen

[Rubbergrover1]

Kalentum schreef op vrijdag 30 oktober 2020 @ 09:40:
[...]


Bekijk ook maar eens de algemene voorwaarden van ING en Rabobank, ik denk dat het niet specifiek alleen nalatigheid is....

Maar inderdaad, een bank die geen reden heeft om te twijfelen aan de maandelijkse aflossingen zal niet zo snel een hertaxatie eisen en dan ineens duizenden euro's gaan vragen

De geldverstrekkers verschillen op dit punt juist behoorlijk onderling. (Weer iets waarin de bij veel mensen heersende opinie dat alle hypotheken tegenwoordig gelijk zijn, weersproken wordt.) Rabo lijkt de lijn van SNS te volgen, waarbij ze (op papier) in één keer een forse bijstorting zouden kunnen eisen.

ING lijkt volgens de voorwaarden wat 'soepeler' en lijkt je geen strop om de nek te kunnen leggen, maar te kijken naar wat je kunt betalen:
"Na een daartoe
strekkend verzoek van de bank zal de schuldenaar de
bedoelde extra aflossing, al dan niet in termijnen, verrichten.
Bij het bepalen van de hoogte en het schema van deze extra
aflossing zal de bank rekening houden met de financiële
mogelijkheden van de schuldenaar."

Bij NN had ik dus die nog soepeler regeling gevonden, waarbij je als 'gewone' eigenaar-bewoner alleen risico loopt bij nalatigheid/achterstallig onderhoud:
"Indien de schuldenaar een natuurlijke persoon is, die
niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf,
heeft de schuldeiseres ten aanzien van die schuldenaar
de in lid 2 bedoelde bevoegdheden uitsluitend indien
de waardevermindering van het onderpand het gevolg
is van achterstallig onderhoud of van een handelen
of nalaten dat de schuldenaar in redelijkheid is te
verwijten."

[Kalentum]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 oktober 2020 @ 11:28:
[...]

De geldverstrekkers verschillen op dit punt juist behoorlijk onderling. (Weer iets waarin de bij veel mensen heersende opinie dat alle hypotheken tegenwoordig gelijk zijn, weersproken wordt.) Rabo lijkt de lijn van SNS te volgen, waarbij ze (op papier) in één keer een forse bijstorting zouden kunnen eisen.

ING lijkt volgens de voorwaarden wat 'soepeler' en lijkt je geen strop om de nek te kunnen leggen, maar te kijken naar wat je kunt betalen:
"Na een daartoe
strekkend verzoek van de bank zal de schuldenaar de
bedoelde extra aflossing, al dan niet in termijnen, verrichten.
Bij het bepalen van de hoogte en het schema van deze extra
aflossing zal de bank rekening houden met de financiële
mogelijkheden van de schuldenaar."

Bij NN had ik dus die nog soepeler regeling gevonden, waarbij je als 'gewone' eigenaar-bewoner alleen risico loopt bij nalatigheid/achterstallig onderhoud:
"Indien de schuldenaar een natuurlijke persoon is, die
niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf,
heeft de schuldeiseres ten aanzien van die schuldenaar
de in lid 2 bedoelde bevoegdheden uitsluitend indien
de waardevermindering van het onderpand het gevolg
is van achterstallig onderhoud of van een handelen
of nalaten dat de schuldenaar in redelijkheid is te
verwijten."

Ik zie het, het verschilt nogal. Ik had op dit punt wat meer uniformiteit verwacht.

[CornermanNL]

Ik denk niet dat banken zich die moeite gaan getroosten om mensen die keurig iedere maand betalen achterna te gaan met taxaties , en vervolgens stortingen gaan eisen. Velen in dit topic zitten al op een NHG of een hele lage LTV en kunnen makkelijk een papieren waardedaling hebben van 25%.

En in het licht van de enorme bakken aan liquiditeit in de markt moeten die banken vervolgens weer wat gaan doen met dat geld. Zolang de rentes niet stijgen zou ik mij daar geen zorgen over maken. In tegenstelling tot veel mensen weten banken van narigheid niet waar ze met het geld heen moeten. Maar uitlenen aan het MKB ho maar. En dat is al jaren zo.

Wellicht nu nog even gebruik maken van de leencapaciteit en die verbouwing toch maar niet uit eigen middelen betalen

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op vrijdag 30 oktober 2020 @ 16:10:
Ik denk niet dat banken zich die moeite gaan getroosten om mensen die keurig iedere maand betalen achterna te gaan met taxaties , en vervolgens stortingen gaan eisen.

Ik denk het ook niet. Zulke clausules zijn volgens mij vooral een soort extra zekerheid/achterdeur om bij excessen de huiseigenaren op nalatigheid te kunnen aanspreken.

Aan de andere kant weet je nooit hoe in de toekomst zulke theoretische mogelijkheden ineens van stal worden gehaald. Eventueel ook door druk vanuit de buitenwereld. Beetje gek voorbeeld misschien, maar je zag dat ook bij de Rabo ledencertificaten, waar onder druk van het 'verzoek' voor een 'dividendstop' van de ECB, de uitkering waarvan veel mensen niet echt bewust waren dat die niet 100% zeker is, tijdelijk stopte. (Ik weet dat deze uitkeringen natuurlijk bij voorbaat een stuk onzekerder waren dan die hypotheekclausules, maar het gaat er meer om dat die stop niet echt een keus van de bank zelf was, naar min of meer opgelegd was van buitenaf.)

Daarom is het wel goed om te weten hoe deze clausules bij de verschillende geldverstrekkers in elkaar zitten.

[Longcat]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 30 oktober 2020 @ 09:10:
[...]

Renteverhoging heb ik nog niet gezien, maar bijbetalen als je huis onderwater staat komt wel voor. Bijvoorbeeld van SNS is bekend dat die voor de bank erg gunstige voorwaarden hebben:

"We kunnen altijd je huis bezichtigen en de waarde laten bepalen
(taxeren). We doen dit bijvoorbeeld als we denken dat de verhouding tussen de lening en de waarde van het huis is verslechterd.
Daarvoor geef je door ons aangewezen personen toegang tot je
huis. We kondigen een bezoek altijd van tevoren aan. Jij betaalt
de kosten van de waardebepaling als blijkt dat de verhouding
inderdaad verslechterd is.
Het kan zijn dat uit de taxatie blijkt dat de verhouding tussen
de lening en de waarde van het huis verslechterd is. We kunnen
je dan vragen om extra af te lossen. Dat doe je binnen 1 maand
nadat we je daar schriftelijk om gevraagd hebben. De extra
aflossing zorgt ervoor dat de verhouding tussen de lening en
de waarde van het huis verbetert."

Andere banken hebben vaak als aanvullende voorwaarden dat dit alleen kan als het komt door slecht onderhoud/nalatigheid van de bewoners. Dan loop je dus wat dit betreft weinig risico als de markt instort.

Er is een heel groot verschil tussen vragen en eisen/dwingen. Als de huizenprijzen zodanig hard dalen dat mensen in andere risicoklasses komen, dan gaat het waarschijnlijk niet heel goed met de economie. Hypotheekverstrekkers staan dan echt niet de springen om mensen verder de problemen in te duwen.
Bovendien, op het moment dat ze de WOZ of calcasa of wat dan ook gaan gebruiken om je meer te laten betalen, zullen ze dat óók moeten blijven gebruiken voor automatische aanpassing omlaag.
Aandeelhouders van hypotheekverstrekkers zijn ook niet blij als ze zien dat het aandeel non-performing omhoog gestuwd wordt omdat de verstrekker de maandlasten van haar klanten verhoogt.
Zoals eerder ook gezegd werd, zal geen enkele verstrekker de eerste willen zijn die met dit soort maatregelen komt. Ik snap de scepsis van sommige posters niet zo goed.

[ Voor 13% gewijzigd door Longcat op 31-10-2020 09:43 ]

[JURIST]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 31 oktober 2020 @ 07:18:
[...]

Ik denk het ook niet. Zulke clausules zijn volgens mij vooral een soort extra zekerheid/achterdeur om bij excessen de huiseigenaren op nalatigheid te kunnen aanspreken.

Aan de andere kant weet je nooit hoe in de toekomst zulke theoretische mogelijkheden ineens van stal worden gehaald. Eventueel ook door druk vanuit de buitenwereld. Beetje gek voorbeeld misschien, maar je zag dat ook bij de Rabo ledencertificaten, waar onder druk van het 'verzoek' voor een 'dividendstop' van de ECB, de uitkering waarvan veel mensen niet echt bewust waren dat die niet 100% zeker is, tijdelijk stopte. (Ik weet dat deze uitkeringen natuurlijk bij voorbaat een stuk onzekerder waren dan die hypotheekclausules, maar het gaat er meer om dat die stop niet echt een keus van de bank zelf was, naar min of meer opgelegd was van buitenaf.)

Daarom is het wel goed om te weten hoe deze clausules bij de verschillende geldverstrekkers in elkaar zitten.

De clausules zijn voor uitzonderlijke situaties, juridisch is het voor financiers niet slim om dit niet te voorzien. Op het dieptepunt van de downturn op de huizenmarkt toen de prijzen 15-20% lager stonden en gemiddeld ruim 30% van de woningen onder water stond - vooral in regio's met veel nieuwbouw - is er voor zover ik weet niets gebeurd. De situatie moet dus echt uitzonderlijk zijn. En betaalgedrag zal hierbij ook belangrijk zijn.

[Rubbergrover1]

Longcat schreef op zaterdag 31 oktober 2020 @ 09:38:
[...]
Zoals eerder ook gezegd werd, zal geen enkele verstrekker de eerste willen zijn die met dit soort maatregelen komt. Ik snap de scepsis van sommige posters niet zo goed.

Uiteraard zal geen verstrekker hierin de eerste willen zijn. Het is vooral om aan te geven dat die clausules, die het mogelijk maken bij waardedaling in te grijpen, wel gewoon in de voorwaarden van de geldverstrekkers staan. Iets waar eerder aan getwijfeld werd.

Daarnaast weet je nooit wat er de komende 30 jaar gebeurt. Als er zich een DSB-scenario voordoet en je hypotheek ineens bij een curator loopt, waarbij het doel minder lange termijn is, maar het doel vooral is om zo veel mogelijk uit de failliete boedel te halen, dan kunnen er wel eens gekke dingen gebeuren. Het lijkt mij niet iets om meteen de keus van geldverstrekker vanaf te laten hangen, maar als je toch de keus hebt en er verder geen andere specifieke voor- of nadelen zijn...

[Wozmro]

De kans dat dergelijke clausules effectief toegepast worden is misschien heel klein maar ze staan toch maar net wel op een papier waar je je handtekening onder gezet hebt.

Dus er zal niemand achteraf moeten zeuren dat ie het niet wist als op een dag de vraag dan toch komt om extra af te lossen op een moment dat het slecht uitkomt.

Én dat is nu net een groter risico voor mensen met een relatief kleine openstaande hypotheek want je hebt al meerwaarde in je woning.

Als puntje bij paaltje komt zullen die mensen sneller aangeschreven worden door de banken dan iemand met een topzware hypotheek, geen spaargeld en huis onder water. Want daar valt weinig te rapen.

Kort samengevat: een beetje schulden hebben is risicovoller dan heel veel schulden hebben bij onverwachte gebeurtenissen.

[CornermanNL]

De stijgingen van de afgelopen jaren zijn dusdanig dat je wel wat kan hebben. Natuurlijk blijft het papieren waarde maar een bank heeft de taxatie ook geaccepteerd , het werkt 2 kanten op.

Stel ik heb een verbouwingskrediet nodig voor een verbouwing van mijn woning, nieuwe taxatie wordt gevraagd woning is na verbouwing ruim 2 ton meer waard ten opzichte van de taxatie waar ooit de hypotheek op gebaseerd is. De aanschafwaarde is ooit 2,5 ton geweest.

Geen ondenkbaar scenario. Als je dan 25% er af haalt blijft er nog genoeg over. Ze kunnen ook niet meer gaan kijken naar de ooit getaxeerde waarde van 2,5 ton. Er is immers een taxatie geaccepteerd die vele malen hoger lag.

Ik denk niet dat een bank die moeite gaat nemen. Ze willen gewoon een zo constant en lang mogelijke inkomsten uit de hypotheken. Dus al die mensen , zoals velen in dit topic , die aflossen daar hebben ze al genoeg last van. Ze gaan dus echt niet proberen om nog meer geld op te halen bij een daling.

Dit soort zaken staan er meer in om bij excessen , bijvoorbeeld een half ingestort huis , niet betalen en geen contact, een stok hebben om mee te kunnen slaan.

Ze gaan echt niet op grote schaal woningen uit zichzelf herwaarderen , want wat doet dat met de balanswaarde van de hypotheken die ze in de boeken hebben ? Moeten ze versneld gaan afschrijven. Op zaken die lange termijn zijn. En dat geeft weer problemen met allerlei waardes waar ze boven moeten blijven.

Als ze daaraan beginnen graven ze zichzelf in een put waar ze niet meer uit kunnen.

@Wozmro Inderdaad is heel weinig schulden hebben en een asset dat geen rendement uitbetaald hebben een risico, maar in dit kader zou ik mij met een kleine hypotheek ook geen zorgen maken. Dat ze het komen halen. Maar het raakt wel aan wat ik al vaker aangehaald heb. Maak gebruik van je leencapaciteit.

Dat is een steeds groter deel van de weg naar een vermogen. Bij elkaar sparen in de ouderwetse zin gaat je niet meer zo ver brengen als voorheen. Neem alleen maar het niet bij elkaar kunnen sparen van de kosten koper door starters omdat de prijzen te hard stijgen en cash geld aanhouden geld kost.

Laat staan de overbiedingen die uit eigen zak moeten worden betaald omdat ze ver boven de taxatie waarde zitten. Daar is al helemaal geen beginnen aan (helaas ook niet binnen je leencapaciteit), maar het geeft eens te meer aan dat lenen belangrijker wordt. En wat je er vervolgens mee doet natuurlijk.

[ Voor 22% gewijzigd door CornermanNL op 31-10-2020 11:51 ]

[Pannencouque]

Wozmro schreef op zaterdag 31 oktober 2020 @ 10:40:
De kans dat dergelijke clausules effectief toegepast worden is misschien heel klein maar ze staan toch maar net wel op een papier waar je je handtekening onder gezet hebt.

Dus er zal niemand achteraf moeten zeuren dat ie het niet wist als op een dag de vraag dan toch komt om extra af te lossen op een moment dat het slecht uitkomt.

Én dat is nu net een groter risico voor mensen met een relatief kleine openstaande hypotheek want je hebt al meerwaarde in je woning.

Als puntje bij paaltje komt zullen die mensen sneller aangeschreven worden door de banken dan iemand met een topzware hypotheek, geen spaargeld en huis onder water. Want daar valt weinig te rapen.

Kort samengevat: een beetje schulden hebben is risicovoller dan heel veel schulden hebben bij onverwachte gebeurtenissen.

Alleen heeft juist die doelgroep een prima LTV en staat dus niet onder water, dan is er voor de bank dus geen risico.

[Red devil]

@Volkskrant
Op je veertigste met pensioen? Als je slim met je geld omgaat kan het

[Hielko]

Red devil schreef op zaterdag 31 oktober 2020 @ 13:23:
@Volkskrant
Op je veertigste met pensioen? Als je slim met je geld omgaat kan het

Best een goed artikel.

[rube]

Over hypotheken bijstorten: bij consumenten hypotheken heb ik dat zelf nog nooit gehoord, bij beleggingshypotheken (dus voor verhuurd vastgoed) wel.

Inderdaad best een aardig artikel in de Volkskrant.

[Tommie12]

Wozmro schreef op zaterdag 31 oktober 2020 @ 10:40:
De kans dat dergelijke clausules effectief toegepast worden is misschien heel klein maar ze staan toch maar net wel op een papier waar je je handtekening onder gezet hebt.

Dus er zal niemand achteraf moeten zeuren dat ie het niet wist als op een dag de vraag dan toch komt om extra af te lossen op een moment dat het slecht uitkomt.

Én dat is nu net een groter risico voor mensen met een relatief kleine openstaande hypotheek want je hebt al meerwaarde in je woning.

Als puntje bij paaltje komt zullen die mensen sneller aangeschreven worden door de banken dan iemand met een topzware hypotheek, geen spaargeld en huis onder water. Want daar valt weinig te rapen.

Kort samengevat: een beetje schulden hebben is risicovoller dan heel veel schulden hebben bij onverwachte gebeurtenissen.

Bij de bank gaat het om risico.

Een topzware hypotheek is veel meer risico dan een hypotheek van nog 50k op een huis van 250k.
Als je die moeten laten executeren, dan is de bank 100% zeker van een volledige terugbetaling.

Ze zullen dan eerder mensen aanschrijven met een hypotheek op een huis onder water, en weinig coulant zijn om wat uitstel te geven als de klant werkloos wordt bv.
Daar gaan ze de put niet groter laten worden.
Maar laat ons eerlijk zijn, het gebeurt weinig!
Wat je dan wel zal zien is dat het moeilijker wordt om 80% of meer te lenen voor nieuwe leningen.

[XfXf4]

Vooraf: heb 2 Degiro custody-rekeningen; 1 pensioen (zzp) en 1 normaal. Portfolio's zijn simpel met aandelen en obligatie-ETFs.

Nu Degiro door Flatex overgenomen is, moet men een gratis Flatex-rekening openen om nog geld te kunnen storten. Nu vertrouw ik Flatex (Duits) verder wel, maar vind het eigenlijk een onnodig gedoe om een extra bankrekening aan te houden.

Wat is de beste, Nederlandse optie, die niet witwast (ING) en ook voor de middellange termijn geen complicaties (overnames door Duitse fintechs) op gaat leveren?

Het laatste overzicht dat ik gelezen heb is al wat ouder: https://www.financieelonafhankelijkblog.nl/degiro-kosten/ (2017). Kosten vergelijken is opzich niet het probleem, maar welke broker is er nog een beetje te vertrouwen?

Zie er ook tegenop om de pensioenrekening over te zetten, met alle regels die daar mee gemoeid zijn...

Advies welkom

[Zr40]

@XfXf4 Voor de normale rekening kan ik je niet echt adviseren. Ik ben zelf erg tevreden met IB maar IB is niet voor iedereen geschikt. Met name bij een klein portfolio is IB doorgaans duurder wanneer je aan buy&hold doet (ivm maandelijks minimum en de koersdata). Mogelijk is beleggen bij je eigen bank een goede optie, en anders heb je nog Binck.

Voor de pensioenrekening bestaan er geen alternatieven waarbij je zelf vrij kan beleggen. Als dat geen harde eis is, dan zijn BrandNewDay, Binck, en ZZP Pensioen prima alternatieven.

Het overzetten van een pensioenrekening stelt in theorie weinig voor. Formulier invullen en dan wordt de overdracht vanzelf binnen een paar weken uitgevoerd. Hoe dit in de praktijk bij DEGIRO werkt heb ik (nog) geen ervaring mee. Houd wel rekening met de € 150 exit kosten.

[Wozmro]

Iemand al eens de cake-app getest?

Via PSD2 kan je een overzicht maken van al je zichtrekeningen. (Zal nog wel uitgebreid worden naar spaarrekeningen, effecten, leningen,...)

Vandaag eens geprobeerd en het ziet er wel leuk uit. Het is een belgische firma maar het zou ook moeten werken in Nederland.

[Zr40]

Mijn eigen bank (ABN) biedt ook een soortgelijke functie. Ik heb er geen behoefte aan. Daarnaast, waarom zou ik méér financiële gegevens dan noodzakelijk willen verstrekken aan een derde partij?

Zo'n app verliest ook meteen zijn nut wanneer je ergens assets hebt staan of uitgaven doet vanaf een rekening die niet door de app ondersteund worden.

[ Voor 5% gewijzigd door Zr40 op 01-11-2020 10:48 ]

[Rubbergrover1]

Wozmro schreef op zondag 1 november 2020 @ 10:39:
Iemand al eens de cake-app getest?

Via PSD2 kan je een overzicht maken van al je zichtrekeningen. (Zal nog wel uitgebreid worden naar spaarrekeningen, effecten, leningen,...)

Vandaag eens geprobeerd en het ziet er wel leuk uit. Het is een belgische firma maar het zou ook moeten werken in Nederland.

Ik kende de app niet. Voor het inzicht in de betalingen zou ik het zelf niet gebruiken. Mijn eigen bank heeft in de app ook overzichten waarin automatisch alle inkomsten en uitgaven worden gecategoriseerd. (En daar kijk ik nu ook al niet in ). Bovendien zou ik voor een goed overzicht ook alle andere rekeningen (sparen en beleggen) willen hebben.

Maar zo te zien kun je met de app (en de analyses die ze kunnen uitvoeren) ook wat geld verdienen of kortingen krijgen. Dat is dan wel weer leuk bedacht. Voor Nederland werkt dat waarschijnlijk nog niet echt (of zul je dus weinig leuke aanbiedingen krijgen), maar het is wel prettig dat ze op die manier duidelijk zijn in wat ze met de data doen en dat ze daar hun geld mee verdienen. Wie weet, als ze zich ook echt op Nederland gaan richten, dat ik de app dan wel ga gebruiken.

[Zr40]

Rubbergrover1 schreef op zondag 1 november 2020 @ 11:10:
[...]
Maar zo te zien kun je met de app (en de analyses die ze kunnen uitvoeren) ook wat geld verdienen of kortingen krijgen. Dat is dan wel weer leuk bedacht.

Leuk bedacht inderdaad, maar een belangrijkere vraag is: waar komt dit geld vandaan? Waarom word je betaald om een derde partij inzicht te geven in je betalingsverkeer? Hint: het komt niet van de bedrijven waarvoor je volgens de app cashback krijgt.

[Deveon]

XfXf4 schreef op zondag 1 november 2020 @ 10:21:
Nu vertrouw ik Flatex (Duits) verder wel, maar vind het eigenlijk een onnodig gedoe om een extra bankrekening aan te houden.

Als klant is er geen gedoe aan de extra bankrekening. Het is vergelijkbaar met een spaarrekening waarmee je alleen naar de tegenrekening kan overmaken. Verder dien je betaalopdrachten gewoon in via de FlatEx app, mogelijk straks ook in de DeGiro app.

Bij Trading212 en Interactive Brokers heb ik geen eigen IBAN, maar werkt niet anders. Persoonlijk vind ik overmaken naar een unieke IBAN wel iets vertrouwds hebben.

Verder geen advies voor welke Nederlandse broker de beste keus is. Ik vond ze allemaal erg duur voor losse aandelen. Voor pensioen en later ETFs ga ik denk ik bij Brand New Day een rekening openen.

[Zr40]

Deveon schreef op zondag 1 november 2020 @ 11:56:
[...]

Als klant is er geen gedoe aan de extra bankrekening. Het is vergelijkbaar met een spaarrekening waarmee je alleen naar de tegenrekening kan overmaken. Verder dien je betaalopdrachten gewoon in via de FlatEx app, mogelijk straks ook in de DeGiro app.

Voor zover ik heb begrepen kom je er niet eens op buiten de broker om. Het is geen betaalrekening waarvoor je apart kan inloggen en je kan er ook geen algemene betalingen mee verrichten.

[Deveon]

Zr40 schreef op zondag 1 november 2020 @ 12:00:
[...]

Voor zover ik heb begrepen kom je er niet eens op buiten de broker om. Het is geen betaalrekening waarvoor je apart kan inloggen en je kan er ook geen algemene betalingen mee verrichten.

Klopt, een bankrekening is niet gelijk een betaalrekening. Het is wel erg fijn dat je via je eigen bank volledig flexibiliteit hebt met hoeveel je wanneer overmaakt (staat de volgende dag op de rekening. Dat mis ik bijvoorbeeld bij IB wel waar ik inleg eerst moet aanmelden. Trading212 is dan weer super met iDeal of creditcard (en dan weer via automatisch incasso).

[JURIST]

Red devil schreef op zaterdag 31 oktober 2020 @ 13:23:
@Volkskrant
Op je veertigste met pensioen? Als je slim met je geld omgaat kan het

Aardig stuk, al klinkt de route die deze dame volgt in de ogen van lezers wel wat makkelijk zoals het hier staat.
Jammer dat er niet meer over de weg er naartoe wordt verteld, dat zou interessant zijn. "Ze stuitte twee jaar geleden op de FIRE-beweging en besloot haar financiën onder de loep te nemen... nog een jaartje en dan hoeft ze nooit meer te werken"?!

Iets anders: ik volg in deze tijd de discussie rondom piloten en loonoffers en verbaas me erover dat op de achtergrond kennelijk meespeelt dat ze naar hun inkomen zijn gaan leven. Goed voor streven naar FO, maar ook in het algemeen voor persoonlijk financieel management, wendbaarheid en stressmanagement: creëer de mogelijkheid om in te leveren als het minder gaat...

[Tommie12]

JURIST schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 16:54:
[...]


Aardig stuk, al klinkt de route die deze dame volgt in de ogen van lezers wel wat makkelijk zoals het hier staat.
Jammer dat er niet meer over de weg er naartoe wordt verteld,"dat zou interessant zijn. "Ze stuitte twee jaar geleden op de FIRE-beweging en besloot haar financiën onder de loep te nemen... nog een jaartje en dan hoeft ze nooit meer te werken"?!

Iets anders: ik volg in deze tijd de discussie rondom piloten en loonoffers en verbaas me erover dat op de achtergrond kennelijk meespeelt dat ze naar hun inkomen zijn gaan leven. Goed voor streven naar FO, maar ook in het algemeen voor persoonlijk financieel management, wendbaarheid en stressmanagement: creëer de mogelijkheid om in te leveren als het minder gaat...

Er zijn bij piloten 2 problemen:

Een groot deel zit met een studieschuld van 150k, en het duurt meestal zowat tot ze 40 zijn eer ze dat afbetaald krijgen, hun loon stijgt wel, maar het duurt wel even voor ze die schuld snel naar beneden kunnen duwen.

En inderdaad, onder piloten toon je je laatste Breitling, en niet Swatch uurwerk.
Voor velen is het nu houtje bijten, maar vooral voor de piloten die nog maar een paar jaar in het vak zitten.

Als je op je 25e het roer moet omgooien, en naar een andere job moet uitkijken, dan valt die studieschuld wel zwaar om te dragen. Met een 50-plusser die nooit gespaard heeft heb ik wat minder medeleven.

[crosscarver]

Tommie12 schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 17:00:
[...]


Er zijn bij piloten 2 problemen:

Een groot deel zit met een studieschuld van 150k, en het duurt meestal zowat tot ze 40 zijn eer ze dat afbetaald krijgen, hun loon stijgt wel, maar het duurt wel even voor ze die schuld snel naar beneden kunnen duwen.

En inderdaad, onder piloten toon je je laatste Breitling, en niet Swatch uurwerk.
Voor velen is het nu houtje bijten, maar vooral voor de piloten die nog maar een paar jaar in het vak zitten.

Als je op je 25e het roer moet omgooien, en naar een andere job moet uitkijken, dan valt die studieschuld wel zwaar om te dragen. Met een 50-plusser die nooit gespaard heeft heb ik wat minder medeleven.

Het is onderdeel van het menselijk brein om patronen te zoeken en denken dat zich dit patroon in de toekomst zal voortzetten.

Vaak zie ik dit met klanten die een goedbetaalde baan bij een multinational hebben (80 k€-120k€ bruto). Wanneer ze deze baan enkele jaren hebben dan denken ze dat ze tot hun pensioen gebeiteld zitten. Het uitgavenpatroon wordt dan flink omhoog geschroefd en buffers worden niet aangelegd. Bij de volgende recessie komen er dan opeens de boventalligheid ronden (zoals nu). Dan komt opeens de bewustwording dat het vaste contract niet zo vast is als het lijkt. De gelukkigen ontspringen de dans en gaan dan over hun financien nadenken. Degenen met minder geluk komen bij mij met vragen over beëindigingsvergoedingen, lijfrentes, middelen etc.............

[Rukapul]

JURIST schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 16:54:
[...]


Aardig stuk, al klinkt de route die deze dame volgt in de ogen van lezers wel wat makkelijk zoals het hier staat.
Jammer dat er niet meer over de weg er naartoe wordt verteld,"dat zou interessant zijn. "Ze stuitte twee jaar geleden op de FIRE-beweging en besloot haar financiën onder de loep te nemen... nog een jaartje en dan hoeft ze nooit meer te werken"?!

Het artikel is in de basis echt beter dan de meesten, maar het voorbeeld met die Puck staat daarmee in schril contrast. Dat is absoluut geen spaar-je-salaris-voor-FIRE geval zoals de rest van het artikel suggereert. Totaal iets van 9 jaar gewerkt waarvan 6 jaar gewoon loondienst. Mogelijk wat overgehouden aan de eerdere ondernemingen. Die 6 jaar was op het eerste oog ook geen 'goede' baan maar 'beter'. En dan ook al een jaar sabbatical. En dan loopt ze twee jaar geleden tegen FIRE en moet nog 1 jaar werken met haar eigen onderneming? Dat rammelt. Natuurlijk kun je met vastgoed leuke rendementen halen maar een termijn waarin dat behaald zou moeten zijn is kort en waar kwam dan het startkapitaal vandaan? Ook weer zo'n vraag.

https://fireforwomen.com/hoe-word-je-miljonair/ onderstreept dit: pas in 2019 eerste vastgoedbelegging aangekocht. En alles in dat verhaal onderstreept dat het een en al zelf marketing is wat ze doet. Daar kun je wel FIRE mee worden maar dat duurt ook op die manier wel even Je moet immers wel voldoende affiliatelinkjes droppen.

Iets zegt mij dat ze vermogen uit een andere bron heeft of een wat positief beeld schetst (sowieso beter om je eigen FIRE business te verkopen). Elk geval ontbreekt er informatie.

Bijzonder niet-kritisch hoe de journalist dit heeft laten passeren.

[ Voor 12% gewijzigd door Rukapul op 03-11-2020 18:04 ]

[GioStyle]

@Rukapul

Ze sprak erover met haar moeder, die ernstig ziek was. Uiteindelijk gooide Landewé na het overlijden van haar moeder haar leven om.

Een goede startpositie maakte het een stuk makkelijker om in korte tijd een groot financieel doel af te tikken.

Als je een leuke erfenis krijgt en je kan daar een appartement voor kopen en die verhuren ben je al ongeveer 1/3e op weg afhankelijk van je uitgavenpatroon..

[ Voor 17% gewijzigd door GioStyle op 03-11-2020 19:33 ]

[Broabander]

Ze heeft een jaar geleden een appartement van 209K gekocht met 60K cash, en die 60K bij elkaar gespaard in 3 jaar. Ik zie het niet helemaal bij elkaar optellen om nu over een jaar te kunnen stoppen.

Ik bedoel, all credits to her als het haar wel lukt, goed werk op zo'n leeftijd, maar om (in de twee jaar na aankoop van 1 huurpand) genoeg geld bijeen te sparen waar je 50 jaar mee kan doen (immers de huurinkomsten zullen maximaal een paar honderd per maand zijn na aftrek van hypotheek in de komende 29 jaar) moet dat dan wel haast een erfenis zijn, al zou ik niet met haar willen ruilen in dat geval...

[Corrit]

Broabander schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 18:24:
Ze heeft een jaar geleden een appartement van 209K gekocht met 60K cash, en die 60K bij elkaar gespaard in 3 jaar. Ik zie het niet helemaal bij elkaar optellen om nu over een jaar te kunnen stoppen.

Ik bedoel, all credits to her als het haar wel lukt, goed werk op zo'n leeftijd, maar om (in de twee jaar na aankoop van 1 huurpand) genoeg geld bijeen te sparen waar je 50 jaar mee kan doen (immers de huurinkomsten zullen maximaal een paar honderd per maand zijn na aftrek van hypotheek in de komende 29 jaar) moet dat dan wel haast een erfenis zijn, al zou ik niet met haar willen ruilen in dat geval...

Precies, als je uitgaat van €2000 uitgaven per maand en de 4% regel zit je al op een benodigd vermogen van 6 ton. Als ze daar over een jaar op zit dan is dat heel erg knap, maar de site komt wel heel erg als clickbait over. Veel populaire termen en weinig cijfers en onderbouwing. En ook insinueren dat je zoiets in drie jaar voor elkaar kunt krijgen... Eerst zien dan geloven.

Ik luister dan toch liever naar iemand met een nuchtere aanpak zoals bijvoorbeeld MMM. Overigens kende ik de blog van Ernst-Jan Pfauth die ook in het artikel wordt aangehaald nog niet, hij staat er ook vrij nuchter in. Ga na wat je prioriteiten zijn en geef geen (/weinig) geld uit aan onzinnige dingen. Zorg ervoor dat geld geen stress-factor in je leven is, etc. Zonder intenties om binnen x aantal jaar niet meer te hoeven werken of een 80% savingsrate te halen oid. Dat is iets waar ik mezelf ook echt in kan vinden.

[ Voor 15% gewijzigd door Corrit op 03-11-2020 20:11 ]

[merauder]

Dit verhaal riekt een klein beetje naar ‘wil je ook FIRE worden, koop mijn cursus’ en les 1 van deze cursus is dan vervolgens ‘Verkoop een cursus’. Paar jaar geleden werkte ik voor een club die op een dergelijke manier vrouwen in het ondernemerschap duwde, en als je een onderwerp hebt wat aanspreekt kan het financieel snel gaan.

Ik heb dergelijke gedachten overigens ook bij mensen zoals Renee Lamboo of Gerard Hormans. Welke uiteindelijk professionele schrijvers zijn die hebben geleerd om schrift om te zetten in inkomen.

[rube]

Als je genoeg leverage toe past in vastgoed, kun je in hele korte tijd "onafhankelijk" zijn.
Maar goed, ben je dan echt financieel onafhankelijk of heb je dan gewoon een business met een bepaald (hoog) risico? Is niet helemaal zwart wit denk ik.
Ik ken ook wel wat mensen die zich op die manier FO zijn/noemen. Niet helemaal mijn manier, al is is het natuurlijk mooi/makkelijk zolang het goed gaat.

[Rukapul]

@rube: zolang het duidelijk wordt uit het verhaal is het prima. Als ik het me goed herinner was er 1-2 jaar geleden ook een stel dat het nieuws haalde met hun FIRE poging met zwaar leveraged vastgoed, maar dat was echt direct duidelijk. Overigens is het in dit geval niet van toepassing. Dat is wel duidelijk uit het verhaal al is het wellicht wel de ambitie (een pand per jaar erbij ).

merauder schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 20:44:
Ik heb dergelijke gedachten overigens ook bij mensen zoals Renee Lamboo of Gerard Hormans. Welke uiteindelijk professionele schrijvers zijn die hebben geleerd om schrift om te zetten in inkomen.

Als je de productie van Lamboo echter analyseert kan stuit je op een enorme leegte danwel gebrek aan diepgang. Het sluit vast aan op het (vrouwelijke?) publiek dat ze adresseert, maar het is stuitend dat ze met zo weinig echte kennis en inzicht bezig is. Maargoed, wellicht trekt het volgen van haar 'reis' juist wel publiek.

[Tommie12]

rube schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 20:54:
Als je genoeg leverage toe past in vastgoed, kun je in hele korte tijd "onafhankelijk" zijn.
Maar goed, ben je dan echt financieel onafhankelijk of heb je dan gewoon een business met een bepaald (hoog) risico? Is niet helemaal zwart wit denk ik.
Ik ken ook wel wat mensen die zich op die manier FO zijn/noemen. Niet helemaal mijn manier, al is is het natuurlijk mooi/makkelijk zolang het goed gaat.

Waarom denk jij dat dit in heel korte tijd lukt?
Als je veel leverage toepast, dan dekken de huurinkomsten maar net de afbetaling, dus duurt het 20jaar voor je er netto inkomsten uit kan halen.
En dan gaan we er even van uit dat je nooit een incident hebt met een huurder, of eens wat grotere kosten hebt.

[rube]

Tommie12 schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 22:42:
[...]
Waarom denk jij dat dit in heel korte tijd lukt?

Omdat ik dat van dichtbij gezien/ervaren heb
Er worden ook cursussen in gegeven.
Maar zoals ik zei, dat is niet echt mijn manier.

[Rukapul]

Tommie12 schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 22:42:
[...]


Waarom denk jij dat dit in heel korte tijd lukt?
Als je veel leverage toepast, dan dekken de huurinkomsten maar net de afbetaling, dus duurt het 20jaar voor je er netto inkomsten uit kan halen.
En dan gaan we er even van uit dat je nooit een incident hebt met een huurder, of eens wat grotere kosten hebt.

Nee, het gaat juist heel snel (daarom heet het leverage). Die ene huurder is het probleem ook niet (juist) omdat je spreiding hebt door al die pandjes.

Het risico zit 'm in een economische of vastgoedcrisis waarbij banken keihard eisen dat je even bijstort om de verhouding onderpand en lening binnen de afgesproken ratios te houden. In de kredietcrisis (2008) zijn grote en kleine vastgoedboeren daar failliet aan gegaan. Je komt bij de afdeling bijzonder beheer en die trekken elke euro die ze kunnen naar zich toe en ondertussen plussen ze de hypotheken met extra toeslagen en kosten voor taxaties, etc. Je kunt wakker worden, de post uit de brievenbus halen en doorlopen naar het spoor omdat je net gelezen hebt dat je failliet bent.

[FitTiv]

Rukapul schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 23:05:
[...]

Nee, het gaat juist heel snel (daarom heet het leverage). Die ene huurder is het probleem ook niet (juist) omdat je spreiding hebt door al die pandjes.

Het risico zit 'm in een economische of vastgoedcrisis waarbij banken keihard eisen dat je even bijstort om de verhouding onderpand en lening binnen de afgesproken ratios te houden. In de kredietcrisis (2008) zijn grote en kleine vastgoedboeren daar failliet aan gegaan. Je komt bij de afdeling bijzonder beheer en die trekken elke euro die ze kunnen naar zich toe en ondertussen plussen ze de hypotheken met extra toeslagen en kosten voor taxaties, etc. Je kunt wakker worden, de post uit de brievenbus halen en doorlopen naar het spoor omdat je net gelezen hebt dat je failliet bent.

Als de meerderheid van het beleggings topic gelijk krijgt zien we dus over een klein jaartje een nieuwe blog van Puck "hoe voedselbonnen het beste benutten"

[Galactic]

Rukapul schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 23:05:
[...]

Nee, het gaat juist heel snel (daarom heet het leverage). Die ene huurder is het probleem ook niet (juist) omdat je spreiding hebt door al die pandjes.

Het risico zit 'm in een economische of vastgoedcrisis waarbij banken keihard eisen dat je even bijstort om de verhouding onderpand en lening binnen de afgesproken ratios te houden. In de kredietcrisis (2008) zijn grote en kleine vastgoedboeren daar failliet aan gegaan. Je komt bij de afdeling bijzonder beheer en die trekken elke euro die ze kunnen naar zich toe en ondertussen plussen ze de hypotheken met extra toeslagen en kosten voor taxaties, etc. Je kunt wakker worden, de post uit de brievenbus halen en doorlopen naar het spoor omdat je net gelezen hebt dat je failliet bent.

Klopt, altijd de kleine lettertjes lezen en als je een investering maakt en/of schulden aan gaat om deze te financieren. Ga uit van het meest slechte scenario en heb een strategie voor dit scenario! Ik heb ook een porfefeuille met leverage en had gelukkig deze les al deels vroeger (2003 en 2009 geleerd) maar zelfs ik heb in maart van dit jaar behoorlijk liggen zweten... ik ben zelfs een som moeten gaan lenen voor 2 maanden bij schoonouders en kan je vertellen dat dit niet bepaald aangenaam is om te moeten doen (nu had ik dit wel afgesproken in het verleden dat die dag misschien zou komen).

In de kleine lettertjes kan vanalles in je nadeel staan. Zoals bijstorten voor bepaald quota, geforceerde taxatie, verhoging van rente, vervroegde afbetaling van kapitaal, verhogin van de marginverplichtingen (zoals nu met verkiezingen) etc.

Hou er als investeerder rekening mee dat bepaalde negatieve zaken tegelijk kunnen gebeuren! Je mag denken het allemaal goed voor elkaar te hebben, maar als jou defensieve aandelen porfeteuille in extreme volatiliteit 50% onderuit gaat en er is dan nog eens een enorme vastgoedcrisis, dan kan je maar beter je schuldengedeelte zeer goed op orde hebben!

Voor een investeringsportefeuille, let goed op met producten waar leverage al op is ingebouwd, dit kan hard gaan. Ook geschreven puts in-the-money kan hard gaan, vooral als je broker / exchange / regulator beslist op de marginverplichtingen ineens met 50% te verhogen (zoals nu bij mij met de verkiezingen + 33%).

Voor verhuren kan je veel risico's afdekken, maar houd zeker rekening met horror huurders. Die zijn er en vaak herken ze je niet, het kunnen de netste keurigste mensen zijn. Als het dan je 1ste pandje is kan je zomaar 2 jaar teruggezet worden.

[Tommie12]

Rukapul schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 23:05:
[...]

Nee, het gaat juist heel snel (daarom heet het leverage). Die ene huurder is het probleem ook niet (juist) omdat je spreiding hebt door al die pandjes.

Het risico zit 'm in een economische of vastgoedcrisis waarbij banken keihard eisen dat je even bijstort om de verhouding onderpand en lening binnen de afgesproken ratios te houden. In de kredietcrisis (2008) zijn grote en kleine vastgoedboeren daar failliet aan gegaan. Je komt bij de afdeling bijzonder beheer en die trekken elke euro die ze kunnen naar zich toe en ondertussen plussen ze de hypotheken met extra toeslagen en kosten voor taxaties, etc. Je kunt wakker worden, de post uit de brievenbus halen en doorlopen naar het spoor omdat je net gelezen hebt dat je failliet bent.

Goed, dat zijn dus risico's die ik nooit zou willen nemen.
Maar in België zou je ze niet eens kunnen nemen.

Als je vastgoed koopt voor 100k, dan betaal je bij de notaris ruim 110k (ereloon, registratie,leningskosten), en je krijgt maar een lening van 80k op 25 jaar.
Met wat geluk zal de huur net de hypotheek kunnen betalen als je geen renovatiekosten hebt, en je bezettingsgraad >95%.
Dus je moet alsnog 30k cash hebben om er aan te beginnen, en liefst nog wat cash voor 6 maand hypotheek in geval je huurder lastig doet.

De tijd van 100 of 110% leningen is voorbij.

[TechLight]

Tommie12 schreef op dinsdag 3 november 2020 @ 22:42:
Waarom denk jij dat dit in heel korte tijd lukt?
Als je veel leverage toepast, dan dekken de huurinkomsten maar net de afbetaling, dus duurt het 20jaar voor je er netto inkomsten uit kan halen.
En dan gaan we er even van uit dat je nooit een incident hebt met een huurder, of eens wat grotere kosten hebt.

Als je veel leverage toepast, en de woningprijzen stijgen een beetje meer dan de koop/verkoop kosten, bouw je natuurlijk heel snel vermogen op. Daar hebben die huurders dan weinig meer mee te maken. Maar moeten de woningprijzen natuurlijk wel snel stijgen (en iemand je die leverage durven geven, maar dat is tegenwoordig met Crowdfunding niet zo moeilijk). Maar ja, als de prijzen dan ineens niet meer stijgen, of een beetje dalen is het ook meteen einde oefening. Het is een echte alles-of-niets aanpak.

Overigens, over dat 100-110% lenen, met een beetje creatieve taxatie kom je daar bij de crowd wel onder uit. Pandje kopen, taxatie na verbouwing veel hoger, verbouwing in spaarstand uitvoeren, huurder er in voor te hoge huur, waarde nog wat omhoog schatten en je bent er zo... Dus ook zeer veel risico voor de crowdfunder, maar die hebben dat niet altijd in de gaten, zeker nu de rente op de bank laag is. Dan klinkt een hypotheek gedekte lening met 5% wel lekker...

[ Voor 19% gewijzigd door TechLight op 04-11-2020 09:01 ]

[Tommie12]

Misschien beetje OT, maar het kan helpen op pad naar FO.

En ondertussen begint in de VS het circus weer doordat Trump nu al de overwinning claimt en zijn advokaten in stelling brengt.

Het lijkt er op dat enkel de advokaten gaan winnen bij deze verkiezingen. Na 1 miljard per kandidaat gaan ze nog eens tientallen miljoenen vergooien aan advokaten.

Kan je ergens beleggen in advokatenkatoren in de VS?
Dat moet nu toch stijgen als gek.

[Tommie12]

TechLight schreef op woensdag 4 november 2020 @ 08:59:
[...]

Als je veel leverage toepast, en de woningprijzen stijgen een beetje meer dan de koop/verkoop kosten, bouw je natuurlijk heel snel vermogen op. Daar hebben die huurders dan weinig meer mee te maken. Maar moeten de woningprijzen natuurlijk wel snel stijgen (en iemand je die leverage durven geven, maar dat is tegenwoordig met Crowdfunding niet zo moeilijk). Maar ja, als de prijzen dan ineens niet meer stijgen, of een beetje dalen is het ook meteen einde oefening. Het is een echte alles-of-niets aanpak.

Snap ik, maar dat moet je ook continu je vastgoed gaan verkopen en elders terug inkopen met nieuwe en grotere leningen....
Dan verlies je toch iedere keer geld aan transactiekosten (toch in .
De registratiekosten zijn zo eigenlijk een rem op het snelle speculeren op vastgoed... En hoe meer ik er over nadenk hoe minder ik dat erg vind.

[TechLight]

Tommie12 schreef op woensdag 4 november 2020 @ 09:01:
Snap ik, maar dat moet je ook continu je vastgoed gaan verkopen en elders terug inkopen met nieuwe en grotere leningen....
Dan verlies je toch iedere keer geld aan transactiekosten (toch in .
De registratiekosten zijn zo eigenlijk een rem op het snelle speculeren op vastgoed... En hoe meer ik er over nadenk hoe minder ik dat erg vind.

Je hoeft niet continu te verkopen, je koopt gewoon continu in sneltreinvaart vastgoed erbij tegen +-100% financiering. Of misschien een paar cycles. even uit de losse pols: Als je een erfenis krijgt (zoals eerder genoemd werd) van bv 2 ton, dan kun/kon je denk ik wel een 10x leverage toepassen. Dan heb je dus voor 2M vastgoed. Bij een prijsstijging van 25% zou je er dan al in 1 cyclus kunnen zijn (a la lean FIRE). Anders doe je er nog 1 cyclus bij en zit je op 5M vastgoed, oftewel meer dan 1M vermogen bij nog 25% stijging. Op het juiste moment op de juiste plek was dat (achteraf gezien) volgens mij helemaal niet onmogelijk de afgelopen 5-10 jaar.

Ben het verder ook helemaal met je eens hoor, en zo'n strategie is ook he-le-maal niets voor mij (en de meeste mensen). Het ging er vooral om dat het wel kàn. (En dan hoor je daarna vooral de verhalen van de winnaars en niet van de verliezers. Zelfs bij de diverse crisis periodes hoor je algemeen wel dat het crisis was, maar specifiek juist meer verhalen van mensen die er wel goed uit gekomen zijn, Dat maakt het soms toch wat verleidelijk (FOMO))

[Tommie12]

TechLight schreef op woensdag 4 november 2020 @ 09:12:
[...]

Je hoeft niet continu te verkopen, je koopt gewoon continu in sneltreinvaart vastgoed erbij tegen +-100% financiering. Of misschien een paar cycles. even uit de losse pols: Als je een erfenis krijgt (zoals eerder genoemd werd) van bv 2 ton, dan kun/kon je denk ik wel een 10x leverage toepassen. Dan heb je dus voor 2M vastgoed. Bij een prijsstijging van 25% zou je er dan al in 1 cyclus kunnen zijn (a la lean FIRE). Anders doe je er nog 1 cyclus bij en zit je op 5M vastgoed, oftewel meer dan 1M vermogen bij nog 25% stijging. Op het juiste moment op de juiste plek was dat (achteraf gezien) volgens mij helemaal niet onmogelijk de afgelopen 5-10 jaar.

Ben het verder ook helemaal met je eens hoor, en zo'n strategie is ook he-le-maal niets voor mij (en de meeste mensen). Het ging er vooral om dat het wel kàn. (En dan hoor je daarna vooral de verhalen van de winnaars en niet van de verliezers. Zelfs bij de diverse crisis periodes hoor je algemeen wel dat het crisis was, maar specifiek juist meer verhalen van mensen die er wel goed uit gekomen zijn, Dat maakt het soms toch wat verleidelijk (FOMO))

Er is 1 cijfertje belangrijk in je tekst... 100% financiering.
Dat kon misschien een paar jaar geleden, nu niet meer. Zelfs als je 90% wil lenen, dan gaat je interestvoet naar boven.... Dat vreet hard aan de winst.
In België kan je met zo'n cijfers ook niet aflossingsvrij lenen, dat moet terugbetaald zijn op 20-25 jaar... tenzij je bv de tegenwaarde in effecten nog eens er bovenop kan tonen.

[Remcoder]

Galactic schreef op woensdag 4 november 2020 @ 08:52:
[...]


Klopt, altijd de kleine lettertjes lezen en als je een investering maakt en/of schulden aan gaat om deze te financieren. Ga uit van het meest slechte scenario en heb een strategie voor dit scenario! Ik heb ook een porfefeuille met leverage en had gelukkig deze les al deels vroeger (2003 en 2009 geleerd) maar zelfs ik heb in maart van dit jaar behoorlijk liggen zweten... ik ben zelfs een som moeten gaan lenen voor 2 maanden bij schoonouders en kan je vertellen dat dit niet bepaald aangenaam is om te moeten doen (nu had ik dit wel afgesproken in het verleden dat die dag misschien zou komen).

In de kleine lettertjes kan vanalles in je nadeel staan. Zoals bijstorten voor bepaald quota, geforceerde taxatie, verhoging van rente, vervroegde afbetaling van kapitaal, verhogin van de marginverplichtingen (zoals nu met verkiezingen) etc.

Hou er als investeerder rekening mee dat bepaalde negatieve zaken tegelijk kunnen gebeuren! Je mag denken het allemaal goed voor elkaar te hebben, maar als jou defensieve aandelen porfeteuille in extreme volatiliteit 50% onderuit gaat en er is dan nog eens een enorme vastgoedcrisis, dan kan je maar beter je schuldengedeelte zeer goed op orde hebben!

Voor een investeringsportefeuille, let goed op met producten waar leverage al op is ingebouwd, dit kan hard gaan. Ook geschreven puts in-the-money kan hard gaan, vooral als je broker / exchange / regulator beslist op de marginverplichtingen ineens met 50% te verhogen (zoals nu bij mij met de verkiezingen + 33%).

Voor verhuren kan je veel risico's afdekken, maar houd zeker rekening met horror huurders. Die zijn er en vaak herken ze je niet, het kunnen de netste keurigste mensen zijn. Als het dan je 1ste pandje is kan je zomaar 2 jaar teruggezet worden.

Er was een paar jaar terug toch een topic van iemand die een woning verhuurd had aan 2 jongeren die uit elkaar waren gegaan en vertrokken waren zonder de huur te betalen? Uiteindelijk is dat tot aan de rechter toe gegaan.

Ik weet niet of die ooit nog iets van het geld teruggezien heeft, weet iemand nog welk topic dat was?

[!null]

De voorbeelden zijn wat extreem, bijvoorbeeld met 2 ton 2 miljoen aan vastgoed gaat niet lukken. Maar als je zo'n collectie zou hebben en daar inderdaad 25% op maken, dan heb je dus een half miljoen winst gepakt en het deel wat je eerder zelf erin hebt gestopt komt dan ook terug. Dan hoef je wellicht niet te herinvesteren in vastgoed. Dan kun je je wellicht al als FO beschouwen. Stel je zit dan op 750K, op je bankrekening, is dat dan niet voldoende?
Uiteraard zul je dan een deel van het vermogen alsnog ergens instoppen dat het niet minder waard wordt, maar voor de meeste mensen zou dat al voldoende zijn. Het kan dus best een strategie zijn voor een jaar of 10, en dan is het gewoon klaar.
Als je midden in de vorige crisis met 2 ton panden in de randstad had gekocht met 80% financiering o.i.d., en nu verkocht, dan waren veel mensen al FO geweest denk ik.

Ik heb dat onbewust gedaan, voor onze eigen woning, uiteraard met minder inleg, en die is vervolgens 2,5 keer in waarde gestegen tot dat we hem verkocht hebben dit jaar.
Had ik er nog 2 kunnen kopen (dat kon ik helemaal niet) was ik nu al FO geweest. Nu ben ik wel FMA

Edit: Uiteraard is dat ook een extreem voorbeeld, en lukt het meestal niet zo goed om de markt te timen.
En als je nu vol in zet op leverage en van alles aan elkaar financieerd, wie zegt niet dat de boel weer in elkaar dondert en je gigantische schulden ontwikkelt. Met andere woorden, het is niet zo simpel.

[ Voor 12% gewijzigd door !null op 04-11-2020 09:59 ]

[rube]

Officieel / normaal is > 90% lenen op verhuurd vastgoed niet mogelijk. Als je echter wat creatief bent zijn er wel mogelijkheden. Als je kijkt naar sameningeld.nl en dan weet voor welke bedragen er gekocht is/verbouwd is etc. dan kun je e.e.a. wel zelf nagaan.
Als je naar een meer traditionele bank gaat, exact, die zijn een stuk voorzichtiger (in hun lange termijn eigen belang).

[!null]

@rube Ook daar staat 20% eigen inleg. Bij anderen wellicht 30%. Dat lijkt mij helemaal prima. Ik zou zelf niks 100% willen financieren in deze tijd, zou ik zeer oncomfortabel bij zijn.

[Tommie12]

!null schreef op woensdag 4 november 2020 @ 10:12:
@rube Ook daar staat 20% eigen inleg. Bij anderen wellicht 30%. Dat lijkt mij helemaal prima. Ik zou zelf niks 100% willen financieren in deze tijd, zou ik zeer oncomfortabel bij zijn.

Klopt, maar dan moet je dus ook niet dromen van 2mio aan vastgoed met een eigen inleg van 200k.

Met 200k kan je dan hoogstens voor 600k gaan shoppen.

[!null]

@Tommie12 Mee eens. Maar dat is alsnog aanzienlijk. Til je dat over een jaar of 15, dat er veel is afgelost d.m.v. huur, en aardestijging, dan heb je een mooie stap gemaakt en ben misschien al FO.
Maar het hangt van veel dingen af. Als je zo'n opmars meepakt van afgelopen 6 jaar in de randstad is het nog veel makkelijker. Maar goed, daarvan komt het plafond ook in zicht, een dergelijke groei kan nooit voortgezet worden zonder kapot te gaan.
En je hebt ook genoeg vastgoed wat hooguit een beetje je inflatie corrigeert en onderhoud nodig heeft etc.

Maar de hele hefboom blijf ik interessant vinden. Wij moeten nog eens een heel plan op gaan stellen hoe we de komende jaren ons geld gaan inzetten.

[Tommie12]

!null schreef op woensdag 4 november 2020 @ 10:47:
@Tommie12 Mee eens. Maar dat is alsnog aanzienlijk. Til je dat over een jaar of 15, dat er veel is afgelost d.m.v. huur, en aardestijging, dan heb je een mooie stap gemaakt en ben misschien al FO.
Maar het hangt van veel dingen af. Als je zo'n opmars meepakt van afgelopen 6 jaar in de randstad is het nog veel makkelijker. Maar goed, daarvan komt het plafond ook in zicht, een dergelijke groei kan nooit voortgezet worden zonder kapot te gaan.
En je hebt ook genoeg vastgoed wat hooguit een beetje je inflatie corrigeert en onderhoud nodig heeft etc.

Maar de hele hefboom blijf ik interessant vinden. Wij moeten nog eens een heel plan op gaan stellen hoe we de komende jaren ons geld gaan inzetten.

Ik doe dat met vastgoedaandelen zoals WDP (Warehouse De PAuw- logistiek vastgoed), VGP (logistiek vastgoed) en Immobel (beetje kantoren, veel woningen).
Die bedrijven werken ook met hefbomen en hebben meestal kredieten voor ca 50% van de waarde van het vastgoed.
WDP stijgt al jaren aan een stuk met 8% per jaar (incl dividenden).
Daar heb ik geld in gestoken in 2012, en dat is gewoon x4 gegaan.

[CaLeX]

Tommie12 schreef op woensdag 4 november 2020 @ 10:36:
[...]


Klopt, maar dan moet je dus ook niet dromen van 2mio aan vastgoed met een eigen inleg van 200k.

Met 200k kan je dan hoogstens voor 600k gaan shoppen.

Het kan hard gaan, zoals @rube ook aangeeft.

Huizen worden gekocht en via crowdfunding grotendeels gefinancieerd. ( zie ook https://investeren.sameningeld.nl/project/list ). Op de huur wordt nu dan nauwelijks wat gemaakt of zelfs wat tientjes verlies geleden.

Maar na 1 tot 3 jaar laten ze de boel taxeren en herfinancieren ze hetzelfde bedrag (of misschien wel meer) voor een lager percentage waardoor er wel wat overblijft (zeker na de jaarlijkse huur indexatie). Dat kan je natuurlijk tientallen keren doen in die tussentijd en op een gegeven moment heb je de crowd steeds minder nodig.

Op die manier kan je (naar mijn mening) makkelijk een vastgoed portefeuille opbouwen van 2Mio met 200k. Die 200k heb je alleen nodig als een project niet volloopt, maar met het geld wat nu overal tegen de plinten aan staat zie ik dat de komende tijd weinig gebeuren

[!null]

@Tommie12 Wat bedoel je met x4? nu 4x zoveel waard? Dat lukt toch niet met ~8%?

Hoe dan ook niet slecht. Ik heb zelf met onze woning ~17% gedraaid tot verkoop, maar dat is niet houdbaar, en wel specifiek voor de plek en jaren.

Een gemiddelde van 8% is erg netjes, en op lange termijn doet het wellicht weinig onder voor de hefboom.

[Tommie12]

!null schreef op woensdag 4 november 2020 @ 11:21:
@Tommie12 Wat bedoel je met x4? nu 4x zoveel waard? Dat lukt toch niet met ~8%?

Hoe dan ook niet slecht. Ik heb zelf met onze woning ~17% gedraaid tot verkoop, maar dat is niet houdbaar, en wel specifiek voor de plek en jaren.

Een gemiddelde van 8% is erg netjes, en op lange termijn doet het wellicht weinig onder voor de hefboom.

Het is inderdaad meer, een deel komt van koersstijging, en de dividenden heb ik telkens laten toevoegen in extra aandelen.
Ik dacht dat de koersstijging alleen rond de 8% zat.

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op woensdag 4 november 2020 @ 10:36:
[...]


Klopt, maar dan moet je dus ook niet dromen van 2mio aan vastgoed met een eigen inleg van 200k.

Met 200k kan je dan hoogstens voor 600k gaan shoppen.

Ook in die situatie kan het best hard gaan, maar wel minder snel natuurlijk. Even versimpeld rekenen. Als je voor die 600k 2 of 3 woningen kunt kopen die je jaarlijks, na de hypotheek (zo'n 1800 per maand) en andere lasten, nog zo'n 10k aan winst opleveren, dan heb je na een jaar of 7-8 alleen al uit de cashflow alweer genoeg geld om een extra woning (plus lening...) te kopen. En dan heb je na een jaar of 5 weer genoeg voor nog een woning. En dan na een jaar of 3 nog een.

En intussen stijgt de huur die je kunt vragen door (ook wel handig, want je zult toch ook geld achter de hand moeten houden voor onderhoud... ) En je bent die schulden ook weer langzaam maar zeker aan het afbetalen. Na 8 jaar heb je al ongeveer een kwart afgelost, wat je in theorie ook weer zou kunnen herfinancieren, waarbij dit hefboomverhaal nog wat sneller gaat. Maar zelfs met het simpele verhaal zonder herfinanciering kun je je portefeuille zo in de loop der jaren lekker uitbreiden.

[!null]

@Rubbergrover1 Ik vind het niet erg geloofwaardig om nu een pand te kopen, met de huidige prijzen, het te verhuren en dan nog 10K winst te kunnen maken? Nog even los van reserves voor onderhoud. Zo'n vetpot is dat verhuren nou ook weer niet, en er zijn al een stuk minder expats.

[Tommie12]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 4 november 2020 @ 11:56:
[...]

Ook in die situatie kan het best hard gaan, maar wel minder snel natuurlijk. Even versimpeld rekenen. Als je voor die 600k 2 of 3 woningen kunt kopen die je jaarlijks, na de hypotheek (zo'n 1800 per maand) en andere lasten, nog zo'n 10k aan winst opleveren, dan heb je na een jaar of 7-8 alleen al uit de cashflow alweer genoeg geld om een extra woning (plus lening...) te kopen. En dan heb je na een jaar of 5 weer genoeg voor nog een woning. En dan na een jaar of 3 nog een.

En intussen stijgt de huur die je kunt vragen door (ook wel handig, want je zult toch ook geld achter de hand moeten houden voor onderhoud... ) En je bent die schulden ook weer langzaam maar zeker aan het afbetalen. Na 8 jaar heb je al ongeveer een kwart afgelost, wat je in theorie ook weer zou kunnen herfinancieren, waarbij dit hefboomverhaal nog wat sneller gaat. Maar zelfs met het simpele verhaal zonder herfinanciering kun je je portefeuille zo in de loop der jaren lekker uitbreiden.

Als ik bedenk dat je voor 600k, 3 woningen kan kopen die elk ca 700€ huur opleveren, dan is de vastgoedmarkt in NL erg goedkoop.

Ik kan hier ook wel een appartement vinden voor 200k, maar dat is dan gebouwd in 1960, en je kan zeker zijn dat je elk jaar wel een stevige rekening krijgt voor een nieuw dak, aanpassing van de liften, ramen, etc etc.
Inkomen is dan een stuk lager dan winst....
Daarenboven zit je dan met die huurprijzen in "tokkie"gebied. Je weet hoe je die woning ter beschikking stelt... niet hoe ze er na 5 jaar uit ziet. En bij die mensen is meestal niks te rapen als het mis gaat.

[CaLeX]

Tommie12 schreef op woensdag 4 november 2020 @ 12:39:
[...]


Als ik bedenk dat je voor 600k, 3 woningen kan kopen die elk ca 700€ huur opleveren, dan is de vastgoedmarkt in NL erg goedkoop.

Als ik op funda kijk, dan denk ik dat 4 woningen ook nog wel lukt voor dat geld

[Tommie12]

CaLeX schreef op woensdag 4 november 2020 @ 13:25:
[...]

Als ik op funda kijk, dan denk ik dat 4 woningen ook nog wel lukt voor dat geld

[rube]

Ik zie een aantal reacties waaruit blijkt dat als mensen het zelf niet kennen of niet begrijpen hoe/wat, dat het dan al snel niet kan, onmogelijk, oh maar dan is het max. XYZ.
Dat is natuurlijk niet altijd zo, dat is jezelf beperken door je eigen huidige kennis.

Zoals ik zei, als je er een business van maakt (met hogere huren, off market deals kan scoren, alternatief financieren etc.) dan kun je (bijna) 100% financieriing echt voor elkaar krijgen. En dat je, in ieder geval in de laatste 12-24 maanden voor 2 ton echt wel 2 miljoen aan vastgoed had kunnen kopen. Maar Dan moet je er dus veel tijd in stoppen, creatief zijn, soms een grijs gebied opzoeken (en er over heen gaan). Dus ja, dat kan. Ik ken dus mensen die met een heel beperkt eigen vermogen dat gedaan hebben en echt flink verdiend hebben. Echt, die hebben geen rendementen van 8% of 10% maar honderden procenten op hun eigen vermogen weten te halen. Maar dan moet je er echt in zitten, en je risico op het juiste moment wel weer weten af te bouwen. Anders gaat het vroeg of laat mis. Maar ja, op die manier kun je dus voldoende inkomsten krijgen uit investeringen met een zeer beperkt eigen vermogen. Ik doe het zelf, om meerdere redenen, niet op die manier.

[!null]

@rube Opzich is dat heel logisch, net als met allerlei investeringen, hoe meer risico je neemt hoe hoger de uitkomst is.

[Tommie12]

!null schreef op woensdag 4 november 2020 @ 15:07:
@rube Opzich is dat heel logisch, net als met allerlei investeringen, hoe meer risico je neemt hoe hoger de uitkomst is.

Correctie, hoe hoger de mogelijke uitkomst is.
Op voorwaarde dat je stalen zenuwen hebt, en net iets betere beslissingen neemt dan iemand anders.