Het (projectmatige) nieuwbouwwoning topic - Deel 2

[Jheroun]

@boomr Adem in, adem uit. Je moet nog even verder met van Wanrooij totdat je huis af is

Ons huis is ook uit een project van hun dus ik heb er enige ervaring mee. Wat je je vooral moet realiseren is dat het een bedrijf is, ze willen van jou zo veel mogelijk geld voor zo weinig mogelijk inspanning. Daarbij is in dergelijke projecten iedere afwijking van de standaard heel lastig in het proces, daar gaat veel bij mis dus is de prijs op voorhand al hoog zodat ze een flinke foutmarge hebben.

Ik zal niet zeggen dat ik heel vrolijk van ze werd en ook bij ons is er voldoende fout gegaan maar ik vond het proces redelijk ingeregeld en via volgjewoning zijn alle termijnen voor opties en de aangepaste tekeningen etcetera best oke geadministreerd.

Wij vonden juist de makelaar de vervelendste schakel. Heel aardig en facilitair maar die wilden echt alleen verkopen en waren niet in detail op de hoogte van dingen die voor kopers van belang zijn. Het is ook een verkopend makelaar, die werkt niet voor jou. Daar moesten wij echt flink doorvragen voordat optielijsten en termijnen wat helderder werden. Een aankoopmakelaar of wat uitgebreidere research had je voor een hoop van de ellende die je na het tekenen hebt doorgemaakt wellicht kunnen waarschuwen.

Wij hebben nu, dik twee jaar later, wel een mooi huis, daar gaat het uiteindelijk om (dat de meeste opleverpunten 4 maanden na oplevering nog steeds niet opgelost zijn negeren we daarbij dan maar even )

[MLPN]

thomasheutinck schreef op woensdag 1 april 2020 @ 09:01:
[...]


Bedankt voor je reactie! Onze ontwikkelaar is Jansen Bouwontwikkeling. Het lijkt een beetje op eenzelfde situatie als bij ons, ik verwacht helaas ook niet dat de koof opeens wel weggewerkt kan worden in het trapgat. Mag ik vragen welke prijs per m2 uiteindelijk als basis voor de vergoeding is genomen?

Wij hebben een andere bouwer. Wij waren not amused en moesten toch met hun verder dus in het gesprek is het duidelijk gezegd en hebben wij het 'symbolische' bedrag van 150 euro terug gekregen. Dit werd verrekend met de kleine opties (wat praktisch iedereen wel iets van neemt). Onze koof wordt een klein beetje groter dan de jouwe, is 0.01m2. Met mijn berekening van de vierkante meterprijs kwam ik op 200/250 euro. Hebben ze verder wel de afmetingen inclusief gasbeton muurtje gegeven of gaan ze het met hout afwerken? Verder kon je bij ons de koof dus op een plek krijgen waar hij 'handig' voor de eventuele inloopkast komt. Dus als mensen in ons project de optie namen voor een inloopkast, kreeg je daar ook korting op.

Die 150 euro is een schrale troost, maar het was dat of niks. De koof komt er hoe dan ook bij ons.

kabeltjekabel schreef op maandag 23 maart 2020 @ 20:09:
[...]


Ja, zit zelfs een plek bij (3) om de niet-gebruikte fase op te laten eindigen.

Verder klopt dat verhaal natuurlijk niet; als je bouwer 3x25A doet, heeft de keukenboer niks te willen. Enige juiste keuze is dan 3-fase groep. De keukenboer kan roepen wat 'ie wil; als de installateur een kookgroep achter 3x25 hangt is die gewoon fout bezig.

Ik heb nog reactie van de bouwer gekregen (niet van de koopbegeleider want die snapte het niet meer):

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dus het leek erop alsof de koopbegeleider en ik langs elkaar aan het praten waren. Ik snap alleen niet waarom ze het zichzelf dan moeilijk maken met deze aparte constructie en niet meteen gewoon standaard een krachtgroep voor de kookplaat aanleggen.

[ Voor 35% gewijzigd door MLPN op 01-04-2020 11:04 ]

[SvMp]

Vier weken geleden heb ik getekend voor mijn nieuwbouwwoning.

Wanneer kregen jullie voor het eerst contact met kopersbegeleiding?
Grondoverdracht wordt in juli verwacht.

Hoe verloopt het contact nu? Gesprekken op kantoor zullen nu niet plaatsvinden. Via Skype? Of ligt het compleet stil?

[SvMp]

Jheroun schreef op woensdag 1 april 2020 @ 09:49:
Wij vonden juist de makelaar de vervelendste schakel. Heel aardig en facilitair maar die wilden echt alleen verkopen en waren niet in detail op de hoogte van dingen die voor kopers van belang zijn. Het is ook een verkopend makelaar, die werkt niet voor jou. Daar moesten wij echt flink doorvragen voordat optielijsten en termijnen wat helderder werden. Een aankoopmakelaar of wat uitgebreidere research had je voor een hoop van de ellende die je na het tekenen hebt doorgemaakt wellicht kunnen waarschuwen.

Ik zit nog maar in het begin, maar mijn ontwikkelaar dacht goed mee met mijn maatwerk-meerwerk. Ik heb verzocht om dit ook aan het contract toe te voegen, vooral vanwege de prijzen, en dat is gebeurd.

Wat ik wel herken is het gebrek aan details. Als techneut ben ik misschien gewend aan gedetailleerde specs, maar in nieuwbouw wordt alles erg summier beschreven.

[SvMp]

Ascension schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 16:09:
Wij hebben inmiddels de hoera-brief ontvangen. Weet iemand of het uitmaakt wanneer je langs de notaris gaat? Is het gunstig om zo laat mogelijk, d.w.z. vlak voor de ingangsdatum van de grondrente, naar de notaris te gaan zodat de financiering ook later in gaat of maakt dat niet uit. Twee of drie weken later hypotheek scheelt natuurlijk best een leuk zakcentje aan rente

Zo laat mogelijk maar zeker vóór ingangsdatum van de grondrente. Die grondrente is namelijk véél hoger dan jouw hypotheekrente.

Die twee/drie weken eerder zijn trouwens als het om rente gaat niet zo relevant.
Stel de grond kost 60k en je hebt 1,5% rente. Dat is voor 3 weken 52 euro, en daar krijg je ook nog een beetje HRA voor terug. Wat wel kan optellen is het feit dat je bij de start al moet aflossen, en dat zijn flinke bedragen, waar je zo laat mogelijk aan wil beginnen.

[ Voor 22% gewijzigd door SvMp op 01-04-2020 12:06 ]

[Tjebakka]

SvMp schreef op woensdag 1 april 2020 @ 11:59:
Vier weken geleden heb ik getekend voor mijn nieuwbouwwoning.

Wanneer kregen jullie voor het eerst contact met kopersbegeleiding?
Grondoverdracht wordt in juli verwacht.

Hoe verloopt het contact nu? Gesprekken op kantoor zullen nu niet plaatsvinden. Via Skype? Of ligt het compleet stil?

Wij kregen vrijwel direct na het ondertekenen van de KOA een telefoontje van de kopersbegeleiding. Zij reageert ook snel en volledig.

[Ascension]

@SvMp voor de keuken konden wij nog fysiek terecht. Ook overdracht bij de notaris kan nog op kantoor, ze vragen wel om een eigen pen mee te nemen. Overige afspraken voor ruwbouwopties e.d. gaan via videobellen.

[Jopinator]

Ik vraag mij af wat jullie ervaring is met het onderhandelen van de kosten in meerwerk van de bouwer en bij de projectleveranciers? Meerwerk tarieven staan bij ons vast, over deze prijs valt bij ons niet te onderhandelen. Bij de projectleveranciers merken wij wel dat hier wat ruimte zit (wel vrij beperkt en de marge blijft alsnog hoog).

[Ascension]

@Jopinator meerwerk viel bij ons niet te onderhandelen terwijl we toch een aardige som meerwerk hebben aangevraagd, heb dit wel geprobeerd maar het was een resoluut nee. Onderhandelingspositie mbt meerwerk is natuurlijk ook gewoon slecht, met name bij opties die naderhand niet te doen zijn.

Keuken hebben we in het project gekocht, ongeveer 10% korting kunnen krijgen. Heb het idee dat we een faire prijs betalen maar dat weet je met keukens eigenlijk ooit.

Sanitair zijn we nog mee bezig.

[borft]

SvMp schreef op woensdag 1 april 2020 @ 12:04:
[...]

Zo laat mogelijk maar zeker vóór ingangsdatum van de grondrente. Die grondrente is namelijk véél hoger dan jouw hypotheekrente.

Die twee/drie weken eerder zijn trouwens als het om rente gaat niet zo relevant.
Stel de grond kost 60k en je hebt 1,5% rente. Dat is voor 3 weken 52 euro, en daar krijg je ook nog een beetje HRA voor terug. Wat wel kan optellen is het feit dat je bij de start al moet aflossen, en dat zijn flinke bedragen, waar je zo laat mogelijk aan wil beginnen.

houd er ook rekening mee dat je hypotheekrente wel mag aftrekken, maar bv bouwrente niet. Wij waren redelijk laat ingestapt en hadden een lapzwans van een makelaar waardoor alles nog langer duurde, waardoor we bijna 2 maanden bouwrente moesten betalen. Dan ben je zomaar 2000 euro lichter, pure kapitaalvernietiging

[MBarendse]

Bij ons op de bouw gaat men gelukkig nog stevig door, maar kregen we wel te horen dat kijkmomenten en inmeetmomenten in ieder geval tot 1 juni zijn opgeschort. Met een geplande oplevering in week 1 van juli, en de oplopende levertijden van keukens (inmiddels 14 weken) gaat dat bij ons behoorlijk knellen.

We zijn ons als kopers momenteel hard aan het maken dat in ieder geval de meetmomenten alsnog doorgang kunnen vinden. met inachtneming van de RIVM-maatregelen moet een extra mannetje in de woning (ook nog eens op de verdieping waar nu niets gebeurd) geen belemmering zijn in mijn optiek.

n.b. die kijkmomenten zijn jammer, maar daar kan ik begrip voor hebben. Meetmomenten zijn wmb gewoon essentieel om te organiseren.

Eens kijken of Dura hier toch nog in wil heroverwegen.

[SvMp]

borft schreef op woensdag 1 april 2020 @ 13:52:
[...]


houd er ook rekening mee dat je hypotheekrente wel mag aftrekken, maar bv bouwrente niet. Wij waren redelijk laat ingestapt en hadden een lapzwans van een makelaar waardoor alles nog langer duurde, waardoor we bijna 2 maanden bouwrente moesten betalen. Dan ben je zomaar 2000 euro lichter, pure kapitaalvernietiging

Klopt. Ik denk dat jij het nadeel hebt ondervonden van laat instappen. Ik ben vroeg ingestapt, maar ook bij mij duurde het lang (duurde weken voordat ik de getekende koop/aanneemovereenkomst had).

[SvMp]

MBarendse schreef op woensdag 1 april 2020 @ 14:04:
Bij ons op de bouw gaat men gelukkig nog stevig door, maar kregen we wel te horen dat kijkmomenten en inmeetmomenten in ieder geval tot 1 juni zijn opgeschort.

Waarom eigenlijk? Je loopt toch in je eentje (of met partner) door het huis?

[Mesque]

Ik zag deze week onderstaand nieuwbouwproject voorbij komen waarbij wordt gerekend met een bouwrente van 6% over de koopsom berekend vanaf datum aanvraag erfpacht tot aan de datum van de juridische levering. Dat is wel echt iets om goed naar te kijken bij het oriënteren op nieuwbouwwoningen, dit soort bedragen zijn namelijk echt crimineel.

https://static1.squarespa...st+Lab4you+29-01-2020.pdf

[MBarendse]

SvMp schreef op woensdag 1 april 2020 @ 14:17:
[...]

Waarom eigenlijk? Je loopt toch in je eentje (of met partner) door het huis?

Dat vraag ik mij ook af hoor!

[Tjebakka]

borft schreef op woensdag 1 april 2020 @ 13:52:
[...]


houd er ook rekening mee dat je hypotheekrente wel mag aftrekken, maar bv bouwrente niet. Wij waren redelijk laat ingestapt en hadden een lapzwans van een makelaar waardoor alles nog langer duurde, waardoor we bijna 2 maanden bouwrente moesten betalen. Dan ben je zomaar 2000 euro lichter, pure kapitaalvernietiging

Bizar zeg. Hier zijn ze van plan om alles 1 week voor aanvang te laten passeren bij de notaris. Wel zo netjes toch?

[kabeltjekabel]

MLPN schreef op woensdag 1 april 2020 @ 10:59:
[...]

Ik heb nog reactie van de bouwer gekregen (niet van de koopbegeleider want die snapte het niet meer):

***members only***

Dus het leek erop alsof de koopbegeleider en ik langs elkaar aan het praten waren. Ik snap alleen niet waarom ze het zichzelf dan moeilijk maken met deze aparte constructie en niet meteen gewoon standaard een krachtgroep voor de kookplaat aanleggen.

Gelul wat betreft "niet alle kookplaten...". Het is juist andersom.

Die kookgroep over 2 fasen verdelen... vraag eens of ze zich aan het advies van de NEN1010 houden om geen enkelfase groepen achter 4-polige aardlekschakelaar te zetten. Want als je apart voor de kookgroep een 4P aardlekschakelaar gaat toevoegen ben je anderhalf keer zoveel ruimte en netzoveel geld kwijt als een 3--fase aardlekautomaat.

Blihi schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 18:03:
Update over de meterkast van mijn broertje. Hij heeft gelijk gekregen. Hij heeft volgehouden dat 7,4 kW niet kan achter een 25A kookgroep en dat dus als protestpunt bij de oplevering op laten nemen. Uiteindelijk is er door de bouwer een kracht-alamat geplaatst:

[Afbeelding]

[Afbeelding]

De bedrading loopt intern door de oorspronkelijke buis naar de keuken.

Netjes. Echt veel anders kon het ook niet . Ook meteen 4 DIN vrije ruimte extra gekregen. En keurig bruin/zwart/grijs.

[borft]

Mesque schreef op woensdag 1 april 2020 @ 14:31:
Ik zag deze week onderstaand nieuwbouwproject voorbij komen waarbij wordt gerekend met een bouwrente van 6% over de koopsom berekend vanaf datum aanvraag erfpacht tot aan de datum van de juridische levering. Dat is wel echt iets om goed naar te kijken bij het oriënteren op nieuwbouwwoningen, dit soort bedragen zijn namelijk echt crimineel.

https://static1.squarespa...st+Lab4you+29-01-2020.pdf

6% hadden wij dus ook. Ik vind het ook crimineel, antwoord op mijn klacht was: voor jou 10 andere kopers! Ik was laat ingestapt, na een mooi verhaal van de makelaar dat we de bouwrente niet hoeften te betalen tussen het moment dat de hypotheek geregeld was en passeren, maar daar die woorden moest ie terug nemen, dus mochten we alles lekker betalen. Met zulke lage rentestanden vind ik het echt belachelijk!

Ook een mooie, ik had dus uitgerekend hoeveel ik moest betalen, obv effectieve jaarrente van 6%. Dan is de effectieve rente, bij een aantal dagen natuurlijk 1.06^(aantal_dagen/365). Echter, daar snapten ze niets van, zij deden gewoon 6 % van het bedrag, gedeeld door 365, en dan * aantal dagen (bleek uit reverse engineering). Blijkbaar gestopt met rekenles na de basisschool, van rente-op-rente hadden ze niet begrepen. En ook niemand die me kon uitleggen hoe ze tot dat bedrag kwamen. Maar zo betaal je nog een keer teveel!

Bij ons zijn overigens ook alle kijkdagen tot nader order opgeschort! Er wordt wel hard gebouwd (misschien wel harder, want nu lopen er geen kijkers rond).

[Mesque]

MBarendse schreef op woensdag 1 april 2020 @ 14:43:
[...]

Dat vraag ik mij ook af hoor!

Bij ons zijn de kijkdagen/inmeetmoment ook geannuleerd (1 dag vantevoren), extreem verveld aangezien wij een keuken in bestelling hebben staan en deze nog moest worden ingemeten (oplevering is al over 5 weken). De afspraak met de keukenboer toch maar laten staan en snel ongezien even de woning ingeglipt om in tien minuutjes tijd de inmeting te laten doen. Je zou altijd even kunnen checken of dat bij jullie ook mogelijk zou kunnen zijn.

borft schreef op woensdag 1 april 2020 @ 15:19:
[...]6% hadden wij dus ook. Ik vind het ook crimineel, antwoord op mijn klacht was: voor jou 10 andere kopers! Ik was laat ingestapt, na een mooi verhaal van de makelaar dat we de bouwrente niet hoeften te betalen tussen het moment dat de hypotheek geregeld was en passeren, maar daar die woorden moest ie terug nemen, dus mochten we alles lekker betalen. Met zulke lage rentestanden vind ik het echt belachelijk!

Ook een mooie, ik had dus uitgerekend hoeveel ik moest betalen, obv effectieve jaarrente van 6%. Dan is de effectieve rente, bij een aantal dagen natuurlijk 1.06^(aantal_dagen/365). Echter, daar snapten ze niets van, zij deden gewoon 6 % van het bedrag, gedeeld door 365, en dan * aantal dagen (bleek uit reverse engineering). Blijkbaar gestopt met rekenles na de basisschool, van rente-op-rente hadden ze niet begrepen. En ook niemand die me kon uitleggen hoe ze tot dat bedrag kwamen. Maar zo betaal je nog een keer teveel!

Bij ons zijn overigens ook alle kijkdagen tot nader order opgeschort! Er wordt wel hard gebouwd (misschien wel harder, want nu lopen er geen kijkers rond).

Poeh, dat zijn wel bedragen dan zeg als je laat in het koopproces zit. Wij hebben de woning ook pas gekocht anderhalf jaar nadat de erfpacht is aangevraagd, in het gehele aankoopproces was ik extreem bang dat er ergens om de hoek toch nog bouwrente zou komen kijken. Ik hoorde er steeds maar niets over en in de uiteindelijk koopovereenkomst zag ik dat de standaardparagraaf over bouwrente was doorgekruisd en dus niet van toepassing was. De rente waarmee ze hádden gerekend als het wel van toepassing was, was overigens maar 2% en berekend over een staffel gerelateerd aan de bouwfases. Een stuk redelijker dan deze 6% over de gehele koopsom..

[ Voor 61% gewijzigd door Mesque op 01-04-2020 15:27 ]

[poosie]

Jheroun schreef op woensdag 1 april 2020 @ 09:49:
@boomr Adem in, adem uit. Je moet nog even verder met van Wanrooij totdat je huis af is

Ons huis is ook uit een project van hun dus ik heb er enige ervaring mee. Wat je je vooral moet realiseren is dat het een bedrijf is, ze willen van jou zo veel mogelijk geld voor zo weinig mogelijk inspanning. Daarbij is in dergelijke projecten iedere afwijking van de standaard heel lastig in het proces, daar gaat veel bij mis dus is de prijs op voorhand al hoog zodat ze een flinke foutmarge hebben.

Ik zal niet zeggen dat ik heel vrolijk van ze werd en ook bij ons is er voldoende fout gegaan maar ik vond het proces redelijk ingeregeld en via volgjewoning zijn alle termijnen voor opties en de aangepaste tekeningen etcetera best oke geadministreerd.

Wij vonden juist de makelaar de vervelendste schakel. Heel aardig en facilitair maar die wilden echt alleen verkopen en waren niet in detail op de hoogte van dingen die voor kopers van belang zijn. Het is ook een verkopend makelaar, die werkt niet voor jou. Daar moesten wij echt flink doorvragen voordat optielijsten en termijnen wat helderder werden. Een aankoopmakelaar of wat uitgebreidere research had je voor een hoop van de ellende die je na het tekenen hebt doorgemaakt wellicht kunnen waarschuwen.

Wij hebben nu, dik twee jaar later, wel een mooi huis, daar gaat het uiteindelijk om (dat de meeste opleverpunten 4 maanden na oplevering nog steeds niet opgelost zijn negeren we daarbij dan maar even )

Een aankoopmakelaar heeft in mijn optiek geen enkele zin bij projectbouw. Je hebt maar te slikken wat ze aanbieden en daar moet je hier en daar een draai aan geven. Een specialist bij de oplevering is wel een aanrader.

[SvMp]

poosie schreef op woensdag 1 april 2020 @ 15:32:
[...]

Een aankoopmakelaar heeft in mijn optiek geen enkele zin bij projectbouw. Je hebt maar te slikken wat ze aanbieden en daar moet je hier en daar een draai aan geven. Een specialist bij de oplevering is wel een aanrader.

Volgens mij heeft hij het over de verkoopmakelaar.

[Woolfy681]

poosie schreef op woensdag 1 april 2020 @ 15:32:
[...]

Een aankoopmakelaar heeft in mijn optiek geen enkele zin bij projectbouw. Je hebt maar te slikken wat ze aanbieden en daar moet je hier en daar een draai aan geven. Een specialist bij de oplevering is wel een aanrader.

Wat voor specialist zou je in de arm moeten nemen dan ?
Zie daar zelf niet echt een meer waarde aan, maar misschien heb ik het mis aangezien wij bezig zijn met onze eerste nieuwbouw woning.

Las je post niet goed een specialist bij oplevering is inderdaad wel handig.

[ Voor 7% gewijzigd door Woolfy681 op 01-04-2020 15:43 ]

[Albestaz]

Als ik die verhalen over de bouwrente zo lees mogen wij niet klagen. In september ingeschreven voor het project en in november getekend bij de makelaar. 15 januari de hoerabrief ontvangen en op 20 januari is men al gestart met het slaan van de bodemlussen. De heipalen gingen begin februari de grond in. We hebben pas op 27 februari getekend bij de notaris (laatste moment voor ingaan bereidstellingsprovisie hypotheek). Grond en eerste termijn zijn meteen die dag betaald, maar tot op heden geen nota gehad voor bouwrente. Scheelt toch weer bijna anderhalf maand kosten
Project loopt overigens nog op schema. Bij inschrijving werd Q2/Q3 2021 vermeld, maar bij de kopersbijeenkomst kregen we het goede nieuws dat het einde Q4 2020 of begin Q1 2021 wordt! Vorige week update gehad dat deze (voor nu) gehandhaafd blijft ondanks de coronacrisis. Dat zou betekenen dat het dak er in juni (voor de bouwvak) al op zit. Nu maar hopen op een droge lente/zomer en dat de coronacrisis niet veel heftiger wordt 😅

[poosie]

Woolfy681 schreef op woensdag 1 april 2020 @ 15:35:
[...]


Wat voor specialist zou je in de arm moeten nemen dan ?
Zie daar zelf niet echt een meer waarde aan, maar misschien heb ik het mis aangezien wij bezig zijn met onze eerste nieuwbouw woning.

Las je post niet goed een specialist bij oplevering is inderdaad wel handig.

Een bouwkundige die kan controleren of alles volgens de juiste beschrijving/normen is gebouwd/opgeleverd. Heeft vaak ook meer oog voor detail dan de koper die alleen maar heel blij is dat het ein-de-lijk is opgeleverd.

[Woolfy681]

poosie schreef op woensdag 1 april 2020 @ 15:51:
[...]

Een bouwkundige die kan controleren of alles volgens de juiste beschrijving/normen is gebouwd/opgeleverd. Heeft vaak ook meer oog voor detail dan de koper die alleen maar heel blij is dat het ein-de-lijk is opgeleverd.

Klopt had het even niet goed gelezen en las over oplevering heen

Hoe komt het eigenlijk dat ik hier zoveel lees over verkeerde groepen met betrekking tot inductiekoken ?
Vind het eigenlijk wel apart dat dat zoveel mis gaat.

[Jheroun]

@poosie @SvMp Een aankoopmakelaar bij nieuwbouw heeft inderdaad niemand, vermoed ik. Er valt ook niks te onderhandelen over het algemeen. Maar je staat als koper dan dus wel alleen. Mijn punt is vooral dat de projectmakelaar een verkopend makelaar is, die is er dus niet voor de koper.

De irritaties die @boomr tegenkwam komen mijns inziens niet alleen door de 'voor jou tien anderen' mentaliteit van de projectontwikkelaar maar ook doordat een verkopend makelaar weinig stimulans heeft om dingen aan de voorkant te melden. Bij ons kon voor het tekenen volgens de makelaar vrijwel alles, gelukkig hebben wij dat meteen gechecked bij de projectontwikkelaar. Toen bleek er vrijwel niets te kunnen.

@Woolfy681 Dat verbaasde mij ook, bij ons was het ook een hoop gedoe. De gemiddelde keukenboer heeft weinig verstand van de apparaten die ze leveren en nog veel minder van de aansluitingen daarachter. Daarnaast heeft het gros van Nederland een enkelfase aansluiting, zelfs in nieuwbouwland in 3-fasen nog niet standaard. Daar bestaat nog een flinke kennisachterstand.

[ Voor 20% gewijzigd door Jheroun op 01-04-2020 16:11 ]

[poosie]

Jheroun schreef op woensdag 1 april 2020 @ 16:09:
@poosie @SvMp Een aankoopmakelaar bij nieuwbouw heeft inderdaad niemand, vermoed ik. Er valt ook niks te onderhandelen over het algemeen. Maar je staat als koper dan dus wel alleen. Mijn punt is vooral dat de projectmakelaar een verkopend makelaar is, die is er dus niet voor de koper.

De irritaties die @boomr tegenkwam komen mijns inziens niet alleen door de 'voor jou tien anderen' mentaliteit van de projectontwikkelaar maar ook doordat een verkopend makelaar weinig stimulans heeft om dingen aan de voorkant te melden. Bij ons kon voor het tekenen volgens de makelaar vrijwel alles, gelukkig hebben wij dat meteen gechecked bij de projectontwikkelaar. Toen bleek er vrijwel niets te kunnen.

Je staat er inderdaad alleen voor. Als je de mazzel hebt dat je bent gezegend met een goed stel hersens en wat boeren verstand, dan kom je nog wel een heel eind. Maar van een verkopend makelaar hoef je niks te verwachten. Zeker die Nijmeegse makelaar heeft momenteel zo veel projecten in portefeuille dat ze echt niet van de hoed en rand weten of daar heel veel moeite in steken. Zo snel mogelijk met de bouwer proberen te schakelen is het advies. Al hebben ook wij gemerkt dat die eigenlijk pas beginnen te schakelen als de handtekening gezet is. Blijft een wondere wereld...

[Z___Z]

Bouwrente is meestal wel onderhandelbaar. Er is meestal een reden waarom een project niet voor de start van de bouw is uitverkocht. Dus dat er dan nog 10 mensen in de rij staan voor jouw huis is natuurlijk makelaarsonzin.

[Albestaz]

Z___Z schreef op woensdag 1 april 2020 @ 16:30:
Bouwrente is meestal wel onderhandelbaar. Er is meestal een reden waarom een project niet voor de start van de bouw is uitverkocht. Dus dat er dan nog 10 mensen in de rij staan voor jouw huis is natuurlijk makelaarsonzin.

Dat hangt denk ik net van het project en de situatie af. Bij ons waren er 470 inschrijvingen voor 16 huizen. Als na 3 maanden iemand ineens de hypotheek niet rond krijgt gaat hij naar de eerste op de bellijst, maar dan geldt idd wel slikken of stikken. Collega stond ook eens op een wachtrij voor een project. Werd onder werktijd gebeld met het heugelijke nieuws dat er een plaatsje was vrijgekomen. Hij vroeg om bedenktijd. Uur later werd hij gebeld. Woning weg.

Die wachtlijsten zijn overigens ook niet altijd gelogen denk ik hoor. Voor de vorige fase van ons nieuwbouwproject mail gestuurd of ik op de lijst mocht. Niet eens reactie op gehad. Toevallig sprak ik een makelaar van dat bedrijf bij een bezichtiging van een bestaande woning en vroeg hem naar het project. Die moest wat lachen en zei, "ja meneer in de eerste week na de loting werden we platgebeld en bij nummer 500 zijn we gestopt met mensen aannemen voor de wachtlijst. We nemen aan dat dat voldoende is voor de 24 woningen uit die fase."
Toen wij ons huis bemachtigd hadden en gingen tekenen bij de makelaar moesten we een kwartier wachten bij de receptie. En inderdaad telefoon ging over bij receptioniste en die zuchte eens en begon haar riedeltje weer af te draaien "nee meneer alle woningen zijn vergeven en de wachtlijst is al opgesteld".

[SvMp]

Albestaz schreef op woensdag 1 april 2020 @ 16:43:
[...]


Dat hangt denk ik net van het project en de situatie af. Bij ons waren er 470 inschrijvingen voor 16 huizen. Als na 3 maanden iemand ineens de hypotheek niet rond krijgt gaat hij naar de eerste op de bellijst, maar dan geldt idd wel slikken of stikken. Collega stond ook eens op een wachtrij voor een project. Werd onder werktijd gebeld met het heugelijke nieuws dat er een plaatsje was vrijgekomen. Hij vroeg om bedenktijd. Uur later werd hij gebeld. Woning weg.

Die wachtlijsten zijn overigens ook niet altijd gelogen denk ik hoor. Voor de vorige fase van ons nieuwbouwproject mail gestuurd of ik op de lijst mocht. Niet eens reactie op gehad. Toevallig sprak ik een makelaar van dat bedrijf bij een bezichtiging van een bestaande woning en vroeg hem naar het project. Die moest wat lachen en zei, "ja meneer in de eerste week na de loting werden we platgebeld en bij nummer 500 zijn we gestopt met mensen aannemen voor de wachtlijst. We nemen aan dat dat voldoende is voor de 24 woningen uit die fase."
Toen wij ons huis bemachtigd hadden en gingen tekenen bij de makelaar moesten we een kwartier wachten bij de receptie. En inderdaad telefoon ging over bij receptioniste en die zuchte eens en begon haar riedeltje weer af te draaien "nee meneer alle woningen zijn vergeven en de wachtlijst is al opgesteld".

Welke prijsklassen en (ongeveer) welke regio?

In mijn geval, Friesland, eengezinshuizen rond de 2 ton. Ik belde precies op het goede moment. Dag daarna was alles al onder optie. Wat mij wel opvalt is dat er soms weer een woning vrijkomt, en dan een dag later weer onder optie is. Optie leidt dus niet altijd tot verkoop, er lijkt genoeg animo, maar niet zo extreem als wat jij hier schrijft.

[Z___Z]

Albestaz schreef op woensdag 1 april 2020 @ 16:43:
[...]


Dat hangt denk ik net van het project en de situatie af. Bij ons waren er 470 inschrijvingen voor 16 huizen. Als na 3 maanden iemand ineens de hypotheek niet rond krijgt gaat hij naar de eerste op de bellijst, maar dan geldt idd wel slikken of stikken. Collega stond ook eens op een wachtrij voor een project. Werd onder werktijd gebeld met het heugelijke nieuws dat er een plaatsje was vrijgekomen. Hij vroeg om bedenktijd. Uur later werd hij gebeld. Woning weg.

Die wachtlijsten zijn overigens ook niet altijd gelogen denk ik hoor. Voor de vorige fase van ons nieuwbouwproject mail gestuurd of ik op de lijst mocht. Niet eens reactie op gehad. Toevallig sprak ik een makelaar van dat bedrijf bij een bezichtiging van een bestaande woning en vroeg hem naar het project. Die moest wat lachen en zei, "ja meneer in de eerste week na de loting werden we platgebeld en bij nummer 500 zijn we gestopt met mensen aannemen voor de wachtlijst. We nemen aan dat dat voldoende is voor de 24 woningen uit die fase."
Toen wij ons huis bemachtigd hadden en gingen tekenen bij de makelaar moesten we een kwartier wachten bij de receptie. En inderdaad telefoon ging over bij receptioniste en die zuchte eens en begon haar riedeltje weer af te draaien "nee meneer alle woningen zijn vergeven en de wachtlijst is al opgesteld".

Mee eens, als je vanaf de wachtlijst wordt gebeld, dan is het inderdaad gewoon betalen. Er zijn hier in de buurt echter ook nieuwbouw projecten die "marktconform" geprijsd zijn. Daar is net genoeg interesse voor de vraagprijs. Sommige projecten zijn al gestart met bouwen en kan je nog steeds inkopen. Sommige projecten zijn al gebouwd en staan nog woningen te koop. Voor die woningen is wel onderhandelingsruimte beschikbaar. Voor zowel de bouwrente als korting op de VON prijs. De kostprijs is al betaald door de mensen die in het begin zin ingestapt, dus alles wat nu nog te koop staat is de winst van de projectontwikkelaar.
Nadeel is wel dat je geen ruwbouw keuzes meer kan maken.

[SvMp]

Z___Z schreef op woensdag 1 april 2020 @ 17:34:
[...]

Mee eens, als je vanaf de wachtlijst wordt gebeld, dan is het inderdaad gewoon betalen. Er zijn hier in de buurt echter ook nieuwbouw projecten die "marktconform" geprijsd zijn. Daar is net genoeg interesse voor de vraagprijs. Sommige projecten zijn al gestart met bouwen en kan je nog steeds inkopen. Sommige projecten zijn al gebouwd en staan nog woningen te koop. Voor die woningen is wel onderhandelingsruimte beschikbaar. Voor zowel de bouwrente als korting op de VON prijs. De kostprijs is al betaald door de mensen die in het begin zin ingestapt, dus alles wat nu nog te koop staat is de winst van de projectontwikkelaar.
Nadeel is wel dat je geen ruwbouw keuzes meer kan maken.

Waar moet ik dan aan denken qua prijs en regio? Klinkt een beetje als 2014. Ik zie wel overal zo veel belangstelling dat ruim voor de bouw alles verkocht is. Heb zelf ook al eens achter projecten aangebeld waarin alles al was verkocht (Verkoopstatus van bouwnummers op-to-date houden op website+funda updaten blijft lastig voor makelaars).

[Z___Z]

SvMp schreef op woensdag 1 april 2020 @ 17:36:
[...]

Waar moet ik dan aan denken qua prijs en regio? Klinkt een beetje als 2014. Ik zie wel overal zo veel belangstelling dat ruim voor de bouw alles verkocht is. Heb zelf ook al eens achter projecten aangebeld waarin alles al was verkocht (Verkoopstatus van bouwnummers op-to-date houden op website+funda updaten blijft lastig voor makelaars).

Dit bijvoorbeeld. Standaard nieuwbouw buitenwijk. Prijs tussen 350-750 voor tussenwoningen, 2-onder-1-kap en vrijstaand.
https://www.woneninwestergouwe.nl/

[Blihi]

kabeltjekabel schreef op woensdag 1 april 2020 @ 14:50:


[...]


Netjes. Echt veel anders kon het ook niet . Ook meteen 4 DIN vrije ruimte extra gekregen. En keurig bruin/zwart/grijs.

Jammer dat ze bij een van de bestaande groepen de nuldraad hadden losgetrokken. Die zat in de kast dus tegen een fasedraad aan en toen stond er spanning op de nul. Dan doet je CV het niet meer, en ook de lampen niet.

Wat mij betreft hadden ze de groepen nog even netjes mogen verdelen over de aardlekschakelaars in plaats van 4, 2, 4, maar goed, dat is een kleinigheidje.

[SvMp]

Z___Z schreef op woensdag 1 april 2020 @ 17:40:
[...]

Dit bijvoorbeeld. Standaard nieuwbouw buitenwijk. Prijs tussen 350-750 voor tussenwoningen, 2-onder-1-kap en vrijstaand.
https://www.woneninwestergouwe.nl/

Locatie is mooi, en in de Randstad is veel goedbetaald werk. Dat nieuwbouw gezinswoningen onder de 4 ton lang te koop blijven verbaast mij. Voor 4 ton een tussenwoning is fors. Wat ik nog te koop zie, is wel veel duurder.

[Albestaz]

SvMp schreef op woensdag 1 april 2020 @ 17:33:
[...]

Welke prijsklassen en (ongeveer) welke regio?

In mijn geval, Friesland, eengezinshuizen rond de 2 ton. Ik belde precies op het goede moment. Dag daarna was alles al onder optie. Wat mij wel opvalt is dat er soms weer een woning vrijkomt, en dan een dag later weer onder optie is. Optie leidt dus niet altijd tot verkoop, er lijkt genoeg animo, maar niet zo extreem als wat jij hier schrijft.

Schiedam, op 10 minuten lopen van het centrum en 15 minuten fietsen naar Rotterdam centrum. Schiedam staat van oudsher niet bekend als geweldig, maar heeft als voordeel een mooi historisch centrum en goede bereikbaarheid (ook met ov) naar de rest van Zuid-Holland: Den Haag, Delft en Rotterdam zijn allemaal binnen handbereik, maar veel duurder om te wonen. Dat is ook de reden dat we uiteindelijk op Schiedam uitgekomen zijn. In onze fase betaal je 277k tot 340k voor een 0-op-de-meter eensgezinwoning met 110-130m2 vloeroppervlak. Hoewel ik het zelf nog duur genoeg vind, is dit in de huidige markt voor de randstad relatief voordelig. Wat je ziet is dat veel starters of huurders uit de grote, dure steden nu "migreren" naar Schiedam. Vandaar denk ik ook de grote belangstelling voor nieuwbouwprojecten die er zijn. Zonder streepje voor bij de makelaar is het gewoon heel lastig om er tussen te komen heb ik gemerkt.

https://www.ad.nl/rotterd...en-veel-duurder~a1ddcc79/

https://www.rijnmond.nl/n...albare-woningen-te-vinden

[MBarendse]

Mesque schreef op woensdag 1 april 2020 @ 15:24:
[...]


Bij ons zijn de kijkdagen/inmeetmoment ook geannuleerd (1 dag vantevoren), extreem verveld aangezien wij een keuken in bestelling hebben staan en deze nog moest worden ingemeten (oplevering is al over 5 weken). De afspraak met de keukenboer toch maar laten staan en snel ongezien even de woning ingeglipt om in tien minuutjes tijd de inmeting te laten doen. Je zou altijd even kunnen checken of dat bij jullie ook mogelijk zou kunnen zijn.

Goede tip, binnenkort even checken of mijn keukenleverancier hier ook voor open staat

[Len020]

borft schreef op woensdag 1 april 2020 @ 15:19:
[...]


6% hadden wij dus ook. Ik vind het ook crimineel, antwoord op mijn klacht was: voor jou 10 andere kopers! Ik was laat ingestapt, na een mooi verhaal van de makelaar dat we de bouwrente niet hoeften te betalen tussen het moment dat de hypotheek geregeld was en passeren, maar daar die woorden moest ie terug nemen, dus mochten we alles lekker betalen. Met zulke lage rentestanden vind ik het echt belachelijk!

Ook een mooie, ik had dus uitgerekend hoeveel ik moest betalen, obv effectieve jaarrente van 6%. Dan is de effectieve rente, bij een aantal dagen natuurlijk 1.06^(aantal_dagen/365). Echter, daar snapten ze niets van, zij deden gewoon 6 % van het bedrag, gedeeld door 365, en dan * aantal dagen (bleek uit reverse engineering). Blijkbaar gestopt met rekenles na de basisschool, van rente-op-rente hadden ze niet begrepen. En ook niemand die me kon uitleggen hoe ze tot dat bedrag kwamen. Maar zo betaal je nog een keer teveel!

Bij ons zijn overigens ook alle kijkdagen tot nader order opgeschort! Er wordt wel hard gebouwd (misschien wel harder, want nu lopen er geen kijkers rond).

Geloof t of niet maar 6% is 'marktconform' en bij lange na het wettelijk maximium van 15%.
Tevens volg ik je stelling rente op rente niet;

zij berekenen dus als volgt: als voorbeeld hebben zij al 100dagen gebouwd; aankoopsom van 3ton:
oftewel 300.000*0,06=18.000. 18.000/365*100 = 4931 wat je moet betalen. Nu ben ik benieuwd waar jij op uit zou komen in dit voorbeeld ?

[shoombak]

Bij ons komt de oplevering toch nog deze maand in zicht. (ondanks dat op dag 1 van de Corona maatregelen een uitstelbericht werd uitgestuurd, ondanks minimale impact op de resterende bestratingswerkzaamheden op dat moment). Nu hebben we te horen gekregen dat er maar 3 mensen aanwezig mogen zijn bij de oplevering, dus naast iemand van de aannemer, twee kopers, of 1 koper en 1 deskundige.

Mag dit uberhaupt wel aangezien beide kopers getekend hebben?

[bbbrumbrum]

shoombak schreef op donderdag 2 april 2020 @ 09:25:
Bij ons komt de oplevering toch nog deze maand in zicht. (ondanks dat op dag 1 van de Corona maatregelen een uitstelbericht werd uitgestuurd, ondanks minimale impact op de resterende bestratingswerkzaamheden op dat moment). Nu hebben we te horen gekregen dat er maar 3 mensen aanwezig mogen zijn bij de oplevering, dus naast iemand van de aannemer, twee kopers, of 1 koper en 1 deskundige.

Mag dit uberhaupt wel aangezien beide kopers getekend hebben?

Redelijk onzinnig, maar natuurlijk niet voor het eerst dat bedrijven de maatregelen in hun eigen voordeel uitleggen. Maar je kunt je partner natuurlijk op facetime meenemen.
Of eerst met zn tweeen een rondje maken (maar daar zullen ze wel moeilijk over doen....), alle punten die jullie zien opschrijven en bewaren voor het rondje met zn drieen.
Mochten er tijdens het rondje met aannemer en expert nog twifjelachtige punten omhoog komen kun je die dan via facetime alsnog bespreken.

[loonatick78]

Wij mochten bij de voorschouw afgelopen dinsdag met max. 2 personen naar binnen.
Beetje flauwekul, het is namelijk goed mogelijk om in een leeg huis de 1,5mtr afstand te handhaven.
Uiteindelijk gewoon met z'n drieën de voorschouw gedaan, uitvoerder kwam er later ook nog bij.

7 april de oplevering, nog niets gehoord over het max. aantal personen, maar dat zal waarschijnlijk ook wel max. 2 zijn.

[Ardj]

Inmiddels vordert het huis gestaag, nu aan het wachten op de opleverdatum. Die is altijd vrij vaag geweest, maar nu met Corona erbij is er helemaal geen pijl op te trekken. De verkoopbegeleider noemt half juni en heeft het in dezelfde adem over 6 weken. Anyways, tijd om leveranciers vast te gaan zetten dus.

Nu ben ik benieuwd wat voor prijzen als normaal worden beschouwd. Huis staat in omgeving Amersfoort en is zo'n 140m2 woonoppervlakte.

- Behangen (renostuc, 250m2): 1800 euro (23 p/u, verwacht week nodig te hebben, + 900 euro materiaal)
- Stucadoor (plafond benedenverdieping, badkamer): 1400 euro (23 per m2 x ong. 70 meter)
- Spuitwerk plafonds: rond 900 euro (10 meter schimmelwerend latex, 60 meter latex, beide 2 lagen)

[PRoeske]

Ook wij hebben ons gewaagd aan een nieuwbouwwoning. We waren dit eigenlijk niet van plan, maar het betreft een project dat reeds oplever-klaar is waar de oorspronkelijke koper blijkbaar zijn/haar verplichtingen toch niet na kom komen (maar heeft de makelaar niet losgelaten, we hebben vorig jaar wel gezien dat de woning toen inderdaad als verkocht geregistreerd stond.

Uiteindelijk hebben we de bouwrente kunnen uitonderhandelen (tot 1 maart zat in de koopsom opgenomen, als we voor 1 juni bij de notaris zijn geweest betalen we over die periode geen extra bouwrente), wat toch best geld scheelde.

Gelukkig een makelaar en ontwikkelaar die bereid waren om mee te denken en niet pushen op zo snel mogelijke overdracht omdat zij erkennen dat een casco woning toch wel wat voorbereiding vraagt. Daarnaast afgesproken dat we 3x een afspraak mogen maken met leveranciers voor keuken/badkamer/vloer/etc. om te kunnen inmeten, wat ook aanzienlijk helpt.

Als we de woning van tekening hadden gekocht hadden we waarschijnlijk wel wat andere bouwopties gekozen (voornamelijk: uitbouw van 1,5m aan de achterzijde, aantal extra loze leidingen, en 2-3 extra groepen). Het mocht echter de pret niet drukken en het idee om helemaal van scratch te beginnen zonder de wachttijd die met nieuwbouw gepaard gaat woog bij ons toch een stuk zwaarder. We waren oorspronkelijk helemaal niet van plan om perse nieuwbouw te kopen, dus dan heb je altijd een punt waar enige concessies gedaan moet worden.

Al met al komen er een aantal spannende maanden aan. Het lijkt er op dat we geen last gaan hebben van de Corona-crisis dus voorlopig zijn wel nog vol goede moed om dit project af te ronden.

We hebben nog wel een tweetal vragen waar meer ervaren Tweakers wellicht antwoord op hebben:
- Is het gebruikelijk dat de ontwikkelaar/bouwer geen installatietekeningen verstrekt?
- Wat is jullie ervaring met opleverkeuringen (zoals aangeboden door bijvoorbeeld VEH of ?)?
- Wat is de beste optie voor afwerking van de groene zolderbeplating?

[borft]

Len020 schreef op donderdag 2 april 2020 @ 08:58:
[...]


Geloof t of niet maar 6% is 'marktconform' en bij lange na het wettelijk maximium van 15%.
Tevens volg ik je stelling rente op rente niet;

zij berekenen dus als volgt: als voorbeeld hebben zij al 100dagen gebouwd; aankoopsom van 3ton:
oftewel 300.000*0,06=18.000. 18.000/365*100 = 4931 wat je moet betalen. Nu ben ik benieuwd waar jij op uit zou komen in dit voorbeeld ?

Dat is niet hoe rente werkt. Als jij 1000 euro 5 jaar lang op een spaarrekening zet bij 5% rente, vind je dan ook dat je 5x 50=250 euro rente krijgt? In de echte wereld krijg je rente-op-rente (eng: compound interest), en zou je ongeveer 276 euro krijgen. Als je het geld 6 maanden op de spaarrekening laat staan krijg je dus niet 25 euro rente, maar 24 euro (precies hetzelfde principe).

In jouw voorbeeld zou het dus zijn 1-(1.06^(100/365)) * 300000 = 4827 euro. Dat scheelt dus even 104 euro.

Dat je bouwrente moet betalen, kan ik inkomen. Dat 6% marktconform is, geloof ik ook. Ik vind het alleen, gegeven de huidige financiele markt, een crimineel percentage. Geld lenen is nooit goedkoper geweest, en met 6% gaat het zo ongeveer 4x over de kop.

[Len020]

borft schreef op donderdag 2 april 2020 @ 11:23:
[...]


Dat is niet hoe rente werkt. Als jij 1000 euro 5 jaar lang op een spaarrekening zet bij 5% rente, vind je dan ook dat je 5x 50=250 euro rente krijgt? In de echte wereld krijg je rente-op-rente (eng: compound interest), en zou je ongeveer 276 euro krijgen. Als je het geld 6 maanden op de spaarrekening laat staan krijg je dus niet 25 euro rente, maar 24 euro (precies hetzelfde principe).

In jouw voorbeeld zou het dus zijn 1-(1.06^(100/365)) * 300000 = 4827 euro. Dat scheelt dus even 104 euro.

Dat je bouwrente moet betalen, kan ik inkomen. Dat 6% marktconform is, geloof ik ook. Ik vind het alleen, gegeven de huidige financiele markt, een crimineel percentage. Geld lenen is nooit goedkoper geweest, en met 6% gaat het zo ongeveer 4x over de kop.

Nee dat doe ik niet; maar we hebben het ook over effectieve rente op jaarbasis; gezien de huidge verkoopmarkt doe ik de aannemen dat je hooguit voor enkele maanden bouwrente betaald en niet voor enkele jaren.

Als ik 10k op de rekening heb en na 1 jaar daan maar lieft o,2% rente over ontvangen is voor het volgende jaar 10,020 het uitgangspunt voor de rente van dat nieuwe jaar.

Jouw bouwer zal ook rekenen met jaarrente en daarbij; 6% is wellicht veel, maar zeker niet on-marktconform het zijn bedrijven die geld willen verdienen en zoals de bouwer zelf ook al zegt; voor jou 10 anderen.

[Mesque]

Len020 schreef op donderdag 2 april 2020 @ 12:56:
[...]Nee dat doe ik niet; maar we hebben het ook over effectieve rente op jaarbasis; gezien de huidge verkoopmarkt doe ik de aannemen dat je hooguit voor enkele maanden bouwrente betaald en niet voor enkele jaren.

Naar mijn ervaring wordt de bouwrente ook regelmatig berekend vanaf datum aanvraag erfpacht, wat vaak al ver voor het eerst mogelijke verkoopmoment ligt. Bij mijn nieuwbouwwoning is de erfpacht medio 2018 aangevangen en de verkoop 15 maanden later pas gestart. Dan zou je - mocht er bouwrente worden gerekend - dus sowieso al op die 15 maanden zitten en niet hooguit enkele maanden.

[loonatick78]

borft schreef op donderdag 2 april 2020 @ 11:23:
[...]
Geld lenen is nooit goedkoper geweest, en met 6% gaat het zo ongeveer 4x over de kop.

Niemand verplicht jou toch tot kopen. 6% is gewoon marktconform.

[Len020]

Mesque schreef op donderdag 2 april 2020 @ 13:42:
[...]


Naar mijn ervaring wordt de bouwrente ook regelmatig berekend vanaf datum aanvraag erfpacht, wat vaak al ver voor het eerst mogelijke verkoopmoment ligt. Bij mijn nieuwbouwwoning is de erfpacht medio 2018 aangevangen en de verkoop 15 maanden later pas gestart. Dan zou je - mocht er bouwrente worden gerekend - dus sowieso al op die 15 maanden zitten en niet hooguit enkele maanden.

Dan zal het bedrag hoger liggen maar de manier van rekenen niet;

ook op een spaar rekening gaat de rente op rente op dagniveau niet op; sommige banken bieden wellicht kwartaal rekeningen aan maar op dagrente ben ik ze niet tegengekomen.

[Blihi]

borft schreef op donderdag 2 april 2020 @ 11:23:
[...]


Dat is niet hoe rente werkt. Als jij 1000 euro 5 jaar lang op een spaarrekening zet bij 5% rente, vind je dan ook dat je 5x 50=250 euro rente krijgt? In de echte wereld krijg je rente-op-rente (eng: compound interest), en zou je ongeveer 276 euro krijgen. Als je het geld 6 maanden op de spaarrekening laat staan krijg je dus niet 25 euro rente, maar 24 euro (precies hetzelfde principe).

In jouw voorbeeld zou het dus zijn 1-(1.06^(100/365)) * 300000 = 4827 euro. Dat scheelt dus even 104 euro.

Dat je bouwrente moet betalen, kan ik inkomen. Dat 6% marktconform is, geloof ik ook. Ik vind het alleen, gegeven de huidige financiele markt, een crimineel percentage. Geld lenen is nooit goedkoper geweest, en met 6% gaat het zo ongeveer 4x over de kop.

Nee, want die 6% is rente op jaarbasis, niet effectieve rente. Het effectieve rentepercentage ligt hoger.

Kijk je hypotheek nog maar eens goed na. Daar staat altijd een nominaal percentage (op jaarbasis) en een effectief percentage (waarbij rekening gehouden wordt met het feit dat je vooraf betaalt).

Ja, 6% is belachelijk veel en daar zit waarschijnlijk een behoorlijke marge voor de bouwer op. Net als op zo'n beetje al het andere. En inderdaad, voor jou tien anderen.

PS. 2020 heeft 366 dagen

[borft]

Blihi schreef op donderdag 2 april 2020 @ 16:21:
[...]


Nee, want die 6% is rente op jaarbasis, niet effectieve rente. Het effectieve rentepercentage ligt hoger.

Kijk je hypotheek nog maar eens goed na. Daar staat altijd een nominaal percentage (op jaarbasis) en een effectief percentage (waarbij rekening gehouden wordt met het feit dat je vooraf betaalt).

Ja, 6% is belachelijk veel en daar zit waarschijnlijk een behoorlijke marge voor de bouwer op. Net als op zo'n beetje al het andere. En inderdaad, voor jou tien anderen.

PS. 2020 heeft 366 dagen

hehe, even koopcontract gecheckt, en je hebt inderdaad gelijk. Toch bizar dat niemand dat even uit kan leggen bij herhaaldelijk navragen. Ik heb eind vorig jaar gekocht, dus 365 dagen

[millerman_sf]

Hier hebben ze de belachelijke constructie dat er grondrente vanaf november betaald moet worden, terwijl passeren pas vanaf april zou kunnen. Onvermijdelijke kosten, maar helaas gaat de ACM niet over de woningmarkt.

Intussen hebben ze het passeren doorgeschoven naar 'medio mei/juni'. Dus ik heb de grondrente in de aankoopovereenkomst laten limiteren op mei, anders is het volledige risico voor ons, terwijl wij er niets aan kunnen doen. Dat zou pas makkelijk verdienen zijn, voor een projectontwikkelaar.

[Sport_Life]

millerman_sf schreef op donderdag 2 april 2020 @ 17:32:
Hier hebben ze de belachelijke constructie dat er grondrente vanaf november betaald moet worden, terwijl passeren pas vanaf april zou kunnen. Onvermijdelijke kosten, maar helaas gaat de ACM niet over de woningmarkt.

Intussen hebben ze het passeren doorgeschoven naar 'medio mei/juni'. Dus ik heb de grondrente in de aankoopovereenkomst laten limiteren op mei, anders is het volledige risico voor ons, terwijl wij er niets aan kunnen doen. Dat zou pas makkelijk verdienen zijn, voor een projectontwikkelaar.

Een beetje flauw om te zeggen, maar in zekere zin ben je hier zelf mee akkoord gegaan in de KOA. Vaak ook met een niet marktconforme rente.
Probleem is alleen : voor jou 10 anderen..

Ik heb destijds behoorlijk stennis staan schoppen over deze in mijn ogen onredelijke clausule, immers als koper heb je geen invloed op moment van passeren. Ik dacht dat de rente in ons geval 8% zou zijn, dat is een aardige verdienpost voor een aannemer die kapitaal tegen ~1% kan aantrekken.
En hoefde uiteindelijk geen rente te betalen. Maar ik was de eerste die er een punt van maakte, blijkbaar accepteert iedereen het.

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 02-04-2020 17:49 ]

[EiT]

Wij hoefde geen rente te betalen, daarentegen was de grond gewoon duurder.
Dus tja, of het een of het ander.

Later dan afgesproken datum laten tekenen en daar x% over rekenen zou ik wel iets mee doen. Dat is namelijk onredelijk.

[Blihi]

Ik moet zeggen dat op dit gebied onze KOA veel netter was. Wij betaalden helemaal geen bouwrente.

Letten jullie ook op dat de bouwrente meestal ook nog met BTW (omzetbelasting) verhoogd wordt? Dus daar komt nog 21% bovenop...

[SvMp]

Blihi schreef op donderdag 2 april 2020 @ 19:08:
Ik moet zeggen dat op dit gebied onze KOA veel netter was. Wij betaalden helemaal geen bouwrente.

Letten jullie ook op dat de bouwrente meestal ook nog met BTW (omzetbelasting) verhoogd wordt? Dus daar komt nog 21% bovenop...

Ja
Dus ik zorg er voor dat ik op tijd passeer.

Volgens mij gaan ook jullie wel bouwrente betalen als je te lang wacht met passeren (zal vast iets van een passeerdatum in de KOA staan)

[millerman_sf]

Ik ben er ook niet mee akkoord gegaan voor het tekenen, maar onderhandelen over die 4% (ex BTW inderdaad) zat er niet in. Kennelijk waren we ook de eersten die er een punt van hebben gemaakt. Nu dus wel een vast maximum afgesproken, in plaats van het onbeperkt door te laten lopen.

[Mesque]

Len020 schreef op donderdag 2 april 2020 @ 15:14:
[...]


Dan zal het bedrag hoger liggen maar de manier van rekenen niet;

ook op een spaar rekening gaat de rente op rente op dagniveau niet op; sommige banken bieden wellicht kwartaal rekeningen aan maar op dagrente ben ik ze niet tegengekomen.

Ik had het dan ook enkel over tweede deel van je post.

SvMp schreef op donderdag 2 april 2020 @ 20:22:
[...]
Volgens mij gaan ook jullie wel bouwrente betalen als je te lang wacht met passeren (zal vast iets van een passeerdatum in de KOA staan)

Dat staat ook in mijn overeenkomst inderdaad, gaat lopen (2%) als ik niet binnen drie maanden na tekenen passeer. In dat geval wat mij betreft ook alleszins logisch. Bouwrente betalen over een periode vóór koopoverenkomst is waar bij mij de schoen zou wringen.

[ Voor 38% gewijzigd door Mesque op 02-04-2020 21:48 ]

[SvMp]

Mesque schreef op donderdag 2 april 2020 @ 21:47:
Dat staat ook in mijn overeenkomst inderdaad, gaat lopen (2%) als ik niet binnen drie maanden na tekenen passeer. In dat geval wat mij betreft ook alleszins logisch. Bouwrente betalen over een periode vóór koopoverenkomst is waar bij mij de schoen zou wringen.

2% maar? In mijn contract staat 6% exclusief btw.

Bouwrente betalen vóór een overeenkomst kan wel als je er zo laat bij bent dat de bouwer al geld heeft voorgeschoten. 2% vind ik niet onredelijk.

[witterholt]

Goedemorgen,

We hebben overal vloerverwarming welke wordt aangestuurd door een Intergas Xtreme 36 CV ketel waarbij de aanvoertemperatuur op 44 graden ingesteld staat. Daarbij zit dan een draadloos zonesysteem van Watts. Op de verdelers zit geen pomp en kan niet de temperatuur worden afgelezen, zie foto:

Klopt het dat het opstookprotocol alleen d.m.v. de ruimtethermostaten uitgevoerd kan worden? De adviezen hierover verwijzen telkens naar de temperatuur van het leidingwater en niet naar die van de omgeving. Maar die eerste kan ik dus niet instellen....

[perspectivebass]

witterholt schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 08:45:
Goedemorgen,

We hebben overal vloerverwarming welke wordt aangestuurd door een Intergas Xtreme 36 CV ketel waarbij de aanvoertemperatuur op 44 graden ingesteld staat. Daarbij zit dan een draadloos zonesysteem van Watts. Op de verdelers zit geen pomp en kan niet de temperatuur worden afgelezen, zie foto: [Afbeelding]

Klopt het dat het opstookprotocol alleen d.m.v. de ruimtethermostaten uitgevoerd kan worden? De adviezen hierover verwijzen telkens naar de temperatuur van het leidingwater en niet naar die van de omgeving. Maar die eerste kan ik dus niet instellen....

Thermostaat hoog zetten en met de aanvoer temperatuur van je ketel temperatuur regelen.

[woekele]

Precies, je kunt toch op de ketel de temperatuur van het leidingwater instellen? Lekker lomp dat die bouwers gewoon alweer beginnen op 44 graden. Ze snappen er gewoon geen drol van.

[ Voor 37% gewijzigd door woekele op 04-04-2020 08:59 ]

[witterholt]

woekele schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 08:58:
Precies, je kunt toch op de ketel de temperatuur van het leidingwater instellen? Lekker lomp dat die bouwers gewoon alweer beginnen op 44 graden. Ze snappen er gewoon geen drol van.

Ok, dus nu 5 graden per dag zakken tot 20 graden d.m.v. CV ketel?

[woekele]

jep en daarna weer omhoog. Ideaal was geweest als ze ook op 20 begonnen waren en elke dag 5 omhoog. Nu zul je een soort omgekeerde opstook doen. Maar heeft het de hevige klap ineens naar 44 al gehad. Met risico op (grotere) scheuren.

[ Voor 50% gewijzigd door woekele op 04-04-2020 09:05 ]

[Deleon78]

Opstookprotocol is wat ik heb begrepen met name een afkoelprotocol. Dat is het moment waarop de scheuren ontstaan.
Gewoon elke dag of twee dagen de aanvoertemp van de vloerverwarming (dus niet de warmwatervoorzieining) temp weer 5 graden omlaag.

[kaboom1555]

Vandaag samen met 4 buren de standaard prefab houten nieuwbouw berging voorzien van een groen dak!

[jurjen_g]

kaboom1555 schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 17:57:
Vandaag samen met 4 buren de standaard prefab houten nieuwbouw berging voorzien van een groen dak!

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Hebben jullie nog moeten betekenen of de dakconstructie van de schuurtjes sterk genoeg is? Of gewoon op de gok gedaan? Wij zitten er ook aan te denken om te doen, maar ben nog een beetje huiverig voor het extra gewicht.

[kaboom1555]

jurjen_g schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 18:05:
[...]

Hebben jullie nog moeten betekenen of de dakconstructie van de schuurtjes sterk genoeg is? Of gewoon op de gok gedaan? Wij zitten er ook aan te denken om te doen, maar ben nog een beetje huiverig voor het extra gewicht.

Wel vooraf gevraagd of er een berekening gemaakt kon worden maar de leverancier zij dit zo vaak te doen bij dit type berging dat het kan. (Worden tegenwoordig bij sommige projecten als duurzaamheidseis standaard zo opgeleverd) We gaan het meemaken...

[Woolfy681]

kaboom1555 schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 18:10:
[...]


Wel vooraf gevraagd of er een berekening gemaakt kon worden maar de leverancier zij dit zo vaak te doen bij dit type berging dat het kan. (Worden tegenwoordig bij sommige projecten als duurzaamheidseis standaard zo opgeleverd) We gaan het meemaken...

Ben wel benieuwd naar de leverancier. Zodra ons huis klaar is is dit ook een van de dingen die we willen doen namelijk.

[Milmoor]

Bij kleine bergingen is de sterkte van het dak geen probleem. Ik heb aardig lopen zoeken bij ons sedumdak, en dunne balken kunnen verhoudingsgewijs veel hebben.

[Albestaz]

Om maar met de deur in huis te vallen!
Wat hebben jullie gedaan met de binnendeuren?

Ik heb al even gespeurd in dit topic maar meestal gaat het dan over keuze stompe/opdek deuren en keuze van materiaal.
In ons project hebben we hier geen keuze in. Wij krijgen stalen kozijnen met opdekdeuren van Svedex (hier vaker voorbij zien komen).
Onze keuzes bestaan uit:
*Weghalen bovenlicht a 96 euro per deur.
*Vervangen van de standaard superlak deur voor deur met motiefje. Goedkoopste pakket is 1000 euro extra voor onze 11 deuren. Hierin is dan al 500 euro pakketvoordeel verwerkt.
*Vervangen van de standaard deurgarnituur van rechthoek naar een ronde. Beginnend vanaf 26 euro per klink.

De bovenlichten had ik op alleen de begane grond wel weg willen halen (heb dat nu ook), maar hoor van de wooncoach dat het dan meteen overal moet. Dan komen we op ruim 1000 euro extra alleen hiervoor. Is dit een goede prijs? En levert het ook meerwaarde op voor je woning? Zelfde vraag voor de deuren en de deurgarnituur. De deurgarnituur gaan we denk ik wel aanpassen, ziet er toch wat moderner en vlotter uit en is redelijk betaalbaar. 276 voor alle deuren.

De luxere deuren en weghalen van de bovenlichten is samen ruim 2000 euro. Dat is wat duurder en daardoor een wat lastigere knoop. Het heeft wel een lichte voorkeur voor mezelf maar zou me er anders niet aan storen. Wat hebben jullie gedaan?

[Jheroun]

@Albestaz De vraag is vooral hoe ze die dingen dicht gaan zetten. Wordt het dan netjes met een blok dichtgezet of gaat er in plaats van een glasplaat een stuk bord in?

Luxer deurbeslag zou ik sowieso zelf achteraf doen, wij waren per deur 32 euro kwijt voor verouderd messing met ebben greep. In het project was alles zowel spuuglelijk als minimaal 2 x zo duur.

De vraag is vooral wat je er voor over hebt. Deuren zijn erg bepalend voor de uitstraling van je woning, vind ik. Dus wij hebben in het project de upgrade naar stompen kozijnen en het dichtzetten van de bovenlichten gedaan. Achteraf hebben wij de deuren vervangen door houten paneeldeuren met glas in lood en klassiek beslag, en de deurposten nog van architraven voorzien. Maargoed dat kwam neer op ongeveer 1000 euro per deur ofzo

[MadEgg]

@Albestaz wij kregen dezelfde keuze voor Svedex deuren. Het smerige was wel dat ons verteld werd dat het standaarddeurbeslag anders van vreesvorm was dus dat als we het wilden vervangen dat gelijk moest omdat het niet uitwisselbaar zou zijn. Eerlijk gezegd nooit uitgezocht of dat waar was, misschien zijn we beetgenomen door een slinkse verkoper.

Wij hebben uiteindelijk van alle deuren het deurbeslag vervangen en verder alleen de deuren op de begane grond veranderd van superlak naar drie deuren met lijnen en een deur met glas (tussen woonkamer en hal).

Bovenlichten vinden wij zelf juist praktisch en mooi dus niet dichtgezet. Lijkt mij voor de waarde vrij weinig doen aangezien dat een kwestie van smaak is. Houten kozijnen zou eventueel nog waardeverhogend kunnen zijn.

[Jheroun]

@MadEgg Raar verhaal over dat deurbeslag. Het loopslot is bijna altijd een standaard formaat. Ik heb bv de loopsloten uit de standaarddeuren gewoon in onze eigen deuren kunnen schuiven.

Maar als de deur zelf een of ander groot lomp gat heeft kan het zijn dat niet alle deurbeslag daar netjes overheen valt, inderdaad.

[Ardj]

@Albestaz Bovenlichten à 96 euro per deur is niet duur, bij ons was er een 'foutje' gemaakt in de folder waardoor het standaard was, normaal was het 224 euro per deur geweest. Maar zoals Jheroun zegt, dat moeten ze voor dat geld wel doormetselen (lijmen).

Het probleem van langwerpig deurbeslag is vaak dat er ergens een schroef zit, waardoor je achteraf geen rond rozet meer kunt plaatsen zonder gat over te houden. Als je voor standaard deuren gaat, zou ik uitrekenen wat goedkoper is, de upgrade via bouwer óf de goedkoopste optie en dan zelf achteraf kopen.

1000 euro extra voor 11 deuren is op zich geen gek bedrag, maar dan ligt het er wel aan wat je dan krijgt. Wij konden alleen de standaarddeur of geen deur, dus maar alles weggelaten

[MadEgg]

Jheroun schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 21:03:
@MadEgg Raar verhaal over dat deurbeslag. Het loopslot is bijna altijd een standaard formaat. Ik heb bv de loopsloten uit de standaarddeuren gewoon in onze eigen deuren kunnen schuiven.

Maar als de deur zelf een of ander groot lomp gat heeft kan het zijn dat niet alle deurbeslag daar netjes overheen valt, inderdaad.

Misschien was dat het, dat de boorgaten van het standaardbeslag ver van de klink afzaten en daarmee de deur zouden vernaggelen. Heb het verder toen niet uitgezocht. Was nu een redelijke deal.

[Milmoor]

Dit wil je niet horen, dat wilde ik indertijd ook niet: je hebt het straks erg druk met verhuizen, laatste loodjes en zaken die je niet uit kan besteden. Of laat het doen, of doe het niet. Besteed je tijd aan de dingen waar je meerwaarde hebt, dit is maar geld.

[mister_S]

@Albestaz wij laten bovenlichten dicht zetten en deurbeslag wordt los geleverd. Stompe stalen kozijnen vond ik niet goed en houten kozijnen waren helaas te duur. Dus een soort tussenweg gekozen. Ik zou achteraf deuren kopen omdat deze vaak in de aanbieding zijn bij kwantum e.d.

[Albestaz]

@MadEgg @Ardj @Jheroun
Bedankt voor jullie reacties en het meedenken!

Die boorgaten zijn nog weer een extra reden om toch maar het iets duurdere deurbeslag te nemen

De deuren zelf worden kwalitatief niet beter bij een pakketupgrade voor zover ik kan zien. Gaat er puur om dat je een motiefje kan kiezen binnen de verschillende pakketten en er eventueel een glazen deur bij kunt nemen (pakketten met een glazen deur vanaf 1200 euro). Hier het assortiment waar we uit kunnen kiezen. Wij zouden dan denk ik voor het goedkoopste pakket gaan, jive. Of de standaard deuren houden, nog wat goedkoper maar wel wat saai.

Bovenlichten wegwerken wordt kwalitatief wel goed gedaan met gips. Tenminste dat maak ik uit op reactie van de wooncoach.

Het vervallen van de bovenlichten kan inderdaad alleen per hele woning.
Anders is het niet te doen voor de gibozetter.

Misschien dat ik het toch nog eens ga proberen. Bovenlichten vind ik bij de slaapkamers opzich wel fijn. Maar beneden misschien fijner om het niet te hebben. Vooral bij de meterkast en trapkast lijkt het mij ook wel wat vreemd.

Je blijft wel spenden hoor met zo'n nieuwbouwhuis haha. Maar tot nu toe doen we het best netjes vind ik. We nemen vooral de dingen die tijdens de bouw goedkoper zijn of later slecht mogelijk. Als je alle opties neemt kun je in theorie volgens mij net zo veel aan de opties uitgeven als aan het hele huis XD

[mister_S]

Waarom zou één verdieping wel met bovenlichten en één verdieping niet met bovenlichten zo moeilijk zijn? Wij kunnen zelfs per deur kiezen.

[Albestaz]

mister_S schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 22:06:
@Albestaz wij laten bovenlichten dicht zetten en deurbeslag wordt los geleverd. Stompe stalen kozijnen vond ik niet goed en houten kozijnen waren helaas te duur. Dus een soort tussenweg gekozen. Ik zou achteraf deuren kopen omdat deze vaak in de aanbieding zijn bij kwantum e.d.

Dat is idd ook nog een goede afweging! Deuren kunnen op die manier later ook nog wel. Bovenlicht dichtzetten is al iets lastiger en sowieso niet voordeliger als je het later doet. Meeste keuzes die we maken is echt 50% gevoel en 50% logica/verstand. Ik ga eens naar losse aanbiedingen voor deuren kijken en informeren of ik ze ook kan laten vervallen als het het extern ook voordelig kan.

Over die bovenlichten: idd vind ik ook vreemd. Vermoed vanwege businesscase dat het dan niet meer uit kan of zo. Dat het ingewikkeld is, is iig wel een vreemde bewering. Dan weet ik niet of ik die man sowieso wel klussen in huis wil laten uitvoeren

[ Voor 14% gewijzigd door Albestaz op 04-04-2020 22:27 ]

[D.deJong]

mister_S schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 22:23:
Waarom zou één verdieping wel met bovenlichten en één verdieping niet met bovenlichten zo moeilijk zijn? Wij kunnen zelfs per deur kiezen.

Geen zin en tijd om dit te communiceren richting de onderaannemers en ook geen zin en tijd om er naast te blijven staan om te controleren of het goed gaat.
Ik wilde graag leer op de voorstoelen van mijn nieuw te bestellen Audi en stof op de achterbank en daar werkte de dealer ook niet aan mee, zou toch niet moeilijk moeten zijn. 🤨
De ene aannemer is de andere niet en de communicatielijnen zijn niet te vergelijken met elkaar, ook is iedere ondernemer vrij om zijn eigen beleid te bepalen.

[ Voor 12% gewijzigd door D.deJong op 05-04-2020 06:40 ]

[koendio]

Wij hebben wel alles dicht laten zetten. Wel met gibo. Houten plaatje kon ook, was veel goedkoper, maar dat kun je m.i. ook makkelijk zelf.
In het huidige huis zit nu glas boven de kozijnen We hebben verduisterende gordijnen voor de ramen, maar door die ruitjes komt dus het daglicht (vanuit zolder) doorheen. Lukt dus niet om een volledig donkere kamer te krijgen als het buiten licht is.
Deurbeslag ook gelijk laten doen naar een veel kleinere zwarte versie, omdat we anders gaten vh oude deurbeslag zouden krijgen.
Was bij ons ook allemaal of niets (ook via svedex)
+ deur met mat glas beneden
Extra kosten 2700,-
Maar wel gelijk klaar als het opgeleverd wordt

[ Voor 23% gewijzigd door koendio op 05-04-2020 08:08 ]

[Rubbergrover1]

Zelf vind ik bovenlichten helemaal niet mooi. En mijn associaties daarbij zijn ook niet positief (jaren 50-60 woningbouw, zeg maar). Als toekomstige koper zou het voor mij dan ook een afknapper zijn. Maar dat is persoonlijk.

Wat beslag betreft zou ik nagaan of je voorkeur uitgaat naar langwerpig beslag of naar klein rond beslag. Dat lijkt mij een keus die je maar eenmalig kunt maken. Maar als je voorkeur wat betreft afmetingen overeenkomt met de standaard, dan zou ik dat gewoon standaard laten omdat je in de winkels veel met keus hebt dan bij deze nieuwbouwopties. En vervangen kun je in de toekomst echt heel eenvoudig.

Dat je alleen kunt kiezen voor alles of niets is jammer, maar als je ziet hoeveel miscommunicatie er vaak is tussen aannemer en onderaannemers, dan is dat ook wel weer te begrijpen.

[ Voor 12% gewijzigd door Rubbergrover1 op 05-04-2020 09:50 ]

[mister_S]

D.deJong schreef op zondag 5 april 2020 @ 06:36:
[...]


Geen zin en tijd om dit te communiceren richting de onderaannemers en ook geen zin en tijd om er naast te blijven staan om te controleren of het goed gaat.

Dat een ontwikkelaar geen zin heeft om de aannemer te controleren is natuurlijk een drogreden, dat is het werk van een ontwikkelaar/aannemer. Ik snap je punt wel hoor, helaas blijkt projectbouw "zo min mogelijk afwijken van standaard".

[D.deJong]

mister_S schreef op zondag 5 april 2020 @ 11:46:
[...]

Dat een ontwikkelaar geen zin heeft om de aannemer te controleren is natuurlijk een drogreden, dat is het werk van een ontwikkelaar/aannemer. Ik snap je punt wel hoor, helaas blijkt projectbouw "zo min mogelijk afwijken van standaard".

Ik zie wel dat je geen idee hebt over hoeveel schijven meer en minderwerk kan gaan, projectbouw betekent nou eenmaal dat een ontwikkelaar/aannemer zo doelmatig mogelijk die woningen uit de grond stampt.

[mister_S]

Natuurlijk heb ik wel een idee hoeveel schijven tussen zitten, het is geen quantum mechanica Ik vind dat een ontwikkelaar die al jaren in de bouw zit best een efficiënt systeem mag hebben die zulke dingen regelt. Elke productie omgeving heeft meerdere lijntjes die door elkaar moeten lopen. Het is niet zo dat het niet kan, maar het is puur voor het kosten besparen. Ik snap best waarom ze het niet willen doen, maar ik ben het er niet mee eens. Dat kan toch? Blijkbaar kan de ene ontwikkelaar per deur bovenlicht dichtzetten terwijl de andere ontwikkelaar dat niet eens per verdieping kan doen. Best vreemd vind ik dat, maar ik zeg niet dat ze het MOETEN doen.

[D.deJong]

mister_S schreef op zondag 5 april 2020 @ 11:59:
Natuurlijk heb ik wel een idee hoeveel schijven tussen zitten, het is geen quantum mechanica Ik vind dat een ontwikkelaar die al jaren in de bouw zit best een efficiënt systeem mag hebben die zulke dingen regelt. Elke productie omgeving heeft meerdere lijntjes die door elkaar moeten lopen. Het is niet zo dat het niet kan, maar het is puur voor het kosten besparen. Ik snap best waarom ze het niet willen doen, maar ik ben het er niet mee eens. Dat kan toch? Blijkbaar kan de ene ontwikkelaar per deur bovenlicht dichtzetten terwijl de andere ontwikkelaar dat niet eens per verdieping kan doen. Best vreemd vind ik dat, maar ik zeg niet dat ze het MOETEN doen.

De foutmarge in de bouw is al vreselijk hoog en de winstmarges erg laag dan is iedere verandering in de bouw ongewenst.

Kopersbegeleiding moet de sparingmaten opvragen bij de kozijnleverancier , op tekening verwerken, afprijzen, dit ter controle aanbieden aan de koper en dan pas communiceren naar de bouw.
De giboleverancier, moet het verwerken in de order, afprijzen en zorg dragen dat de juiste materialen bij elkaar komen, doorgeven aan de opperman en de gibobouwer.
De uitvoerder moet controleren of de gibobouwer de laatste gegevens heeft en ook of alles dan ook nog daadwerkelijk naar behoren of überhaupt gebeurt.
De foutmarge in dit hele proces is dusdanig groot dat je gewoonweg zo min mogelijk individuele koperswensen wil maar een standaard pakket aan wil bieden, het kopers meer en minderwerk van de sanitaire ruimtes en keuken is al een drama op zich.

In een onlangs verschenen rapport van ABN AMRO werd becijferd dat de bouwsector jaarlijks vijf miljard euro verspeelt door bouwfouten. Een enorm bedrag voor een sector die toch al niet uitblinkt in hoge winstmarges.
Volgens vakblad Cobouw kwam de gemiddelde marge bij de vijftig grootste bouwers in 2017 uit op minder dan 3%. Hieruit blijkt dat het reduceren van de faalkosten de winstmarge bij bouwbedrijven flink kan verhogen.

[MadEgg]

Albestaz schreef op zaterdag 4 april 2020 @ 22:12:
@MadEgg @Ardj @Jheroun
Bedankt voor jullie reacties en het meedenken!

Die boorgaten zijn nog weer een extra reden om toch maar het iets duurdere deurbeslag te nemen

De deuren zelf worden kwalitatief niet beter bij een pakketupgrade voor zover ik kan zien. Gaat er puur om dat je een motiefje kan kiezen binnen de verschillende pakketten en er eventueel een glazen deur bij kunt nemen (pakketten met een glazen deur vanaf 1200 euro). Hier het assortiment waar we uit kunnen kiezen. Wij zouden dan denk ik voor het goedkoopste pakket gaan, jive. Of de standaard deuren houden, nog wat goedkoper maar wel wat saai.

Bovenlichten wegwerken wordt kwalitatief wel goed gedaan met gips. Tenminste dat maak ik uit op reactie van de wooncoach.

Het vervallen van de bovenlichten kan inderdaad alleen per hele woning.
Anders is het niet te doen voor de gibozetter.

Misschien dat ik het toch nog eens ga proberen. Bovenlichten vind ik bij de slaapkamers opzich wel fijn. Maar beneden misschien fijner om het niet te hebben. Vooral bij de meterkast en trapkast lijkt het mij ook wel wat vreemd.

Je blijft wel spenden hoor met zo'n nieuwbouwhuis haha. Maar tot nu toe doen we het best netjes vind ik. We nemen vooral de dingen die tijdens de bouw goedkoper zijn of later slecht mogelijk. Als je alle opties neemt kun je in theorie volgens mij net zo veel aan de opties uitgeven als aan het hele huis XD

Ik weet niet hoe het bij jou standaard gedaan wordt, maar wij kregen standaard al géén bovenlicht boven de trapkast en géén bovenlicht boven de deur van de meterkast. Wel boven de deur tussen woonkamer en gang, boven de deur naar het toilet, badkamer en de slaapkamers.

Boven de badkamer en toilet is het ideaal zodat je van afstand kunt zien of die bezet is.Boven de slaapkamers of de kinderen niet te lang hun lampje aanhouden. En boven de deur tussen hal en woonkamer zodat de hal wat minder donker blijft. Datzelfde voordeel heb je ook op de overloop waarmee het licht tussen de slaapkamers en de overloop beter gedeeld wordt.

Ik zou alleen nog wel het melkglasbovenlicht boven de deur tussen hal en woonkamer willen vervangen door blank glas, dan past het ook beter bij de glasdeur die eronder hangt.

Een bovenlicht is een simpele en goedkope oplossing om niet boven de kozijnen door te moeten metselen / gipsblokken te plaatsen, maar die ruimte wordt vervolgens ook weer ontzettend nuttig ingezet. Win/win-situatie wat mij betreft.

[mister_S]

@D.deJong Dat is inderdaad een behoorlijk verlies. Het ideale zou zijn als bouwers een huis zo compleet mogelijk leveren met wat ruwbouw opties.

[EiT]

Na oplevering snap je wel waarom opties redelijk duur zijn.
Als je kijkt hoeveel keer ze terug moeten komen.

Bij ons zijn ze een loze leiding vergeten in de zijgevel (voor een camera) Deze had ik nog na sluittermijn voor elkaar gekregen. Alleen heeft iemand dus een oude tekeningen gebruikt en is die niet in de vloer gestort. Ik riep gelijk al dat deze er niet zat.
Toch zijn ze 2x terug geweest en hebben de stenen er uit gebikt, alle loze leidingen nagelopen (tip: nummer die dingen gewoon) en uit eindelijk al 5 uur lopen kloten. Nu toch tot de conclusie gekomen dat er echt niets zit. Dit had ik zelf al meerdere keren aangegeven. Toch wilde ze het oplossen.
Nu willen ze terug komen om via de mantelbuis en dan buitenom naar de zijgevel en daarvandaan weer via de spouw ofzo omhoog. En dit alles voor de oprit er in gaat, maar die gaat er dus deze week in, wat hun plan technisch niet lukt.

Dit wordt een duur grapje. Er zal ook nog iemand de stenen terug moeten metselen etc.
Ik snap dat ze het moeten en willen oplossen. Maar ik had een ring video deurbel voorgesteld ofzo.

Anyway, dit is 1 oplever punt.

Nog een mooie is dat wij de trap vanuit het project hebben laten aflakken.
Dit kost 2x 500 euro. Nu hadden wij onze trappen al door een prijsfout voordelig. 5k voor 2 hardhouten trappen met eiken treden en eiken leuning, maar dit is natuurlijk ook veel bewerkelijker om te verven. Hij is uiteindelijk meer dan een week bezig geweest.
Die 2x 500 was gebaseerd op een vuren trap, daar ben je in anderhalve dag wel mee klaar.

Zo zijn er nog wat zaken die gefixt zijn wat meer kost dan de optie zelf.

Dit risico moet gewoon ingecalculeerd worden.

Overigens is het de project ontwikkelaar die er dik op verdiend, deze knijpt gewoon de aannemer uit. Onze meerwerk prijzen waren van 2017, huis is in 2019 gebouwd.

Edit:
Over de deuren:
Bij ons beneden was het standaard zonder bovenlicht en stompe duren.
Boven was met bovenlicht en opdek.
1050 betaald om 6 deuren te ‘upgraden’ naar stomp zonder bovenlicht.
Deuren zonder klinken laten opleveren.

Zwarte klinken er in gezet en ik vind de deuren acceptabel. We vervangen op den duur alleen de deur naar de speelkamer en misschien naar de hal.

[ Voor 14% gewijzigd door EiT op 05-04-2020 13:17 ]

[shoombak]

Vanuit de aannemer was het plaatsen van loze leidingen in het plafond niet mogelijk. Wel heb ik alle mogelijke opties voor loze leidingen genomen dus minimaal 2 per kamer nu.

Ik heb de vragen ook uitstaan bij de electricien, maar wat zijn de mogelijkheden om achteraf toch nog een leiding in het plafond te maken bij bestaande elektrapunten?

[Farmerwood]

shoombak schreef op zondag 5 april 2020 @ 13:15:
Vanuit de aannemer was het plaatsen van loze leidingen in het plafond niet mogelijk. Wel heb ik alle mogelijke opties voor loze leidingen genomen dus minimaal 2 per kamer nu.

Ik heb de vragen ook uitstaan bij de electricien, maar wat zijn de mogelijkheden om achteraf toch nog een leiding in het plafond te maken bij bestaande elektrapunten?

Bij ons project kon ik ervoor kiezen om extra leidingen naar de centraaldozen te leggen. Die worden naar ik begreep door de kanalen van de kanaalplaatvloer getrokken. Zolang het past met de richting waarin die lopen moet er e.e.a technisch wel mogelijk zijn.

[SvMp]

Ik lees hierboven over deurbeslag en loze leidingen, dus een paar kleine ervaringsvragen. Ik heb nog geen gesprek gehad met bouwbegeleiding, regelen financiering wordt nu afgerond.

1. Ik heb 11 loze leidingen. Is dat veel? Ik lees hierboven over minimaal 2 per kamer. Ik vraag mij af of ze 11 technisch gezien niet te veel is (3x slaapkamers, 1x zolder, 2x technische ruimte, 2x woonkamer achter tv, 3x werkkamer).

2. Ik ga er vanuit dat er per leiding 2 CAT6-kabels door kunnen. Kan ik daar vanuitgaan? Ik weet nog niet wat de dikte wordt.

3. Kun je deurbeslag kiezen? Er staat niets over in de optielijst, maar ik zou het zonde vinden als het deurbeslag achteraf niet naar mijn smaak blijkt te zijn.

Nog een vraag:
In de optielijst staat de optie: Uitbreiden van de meterkast met 1 extra hoofdschakelaar en 1 extra aardlekschakelaar. Als blijkt dat dit aan de hand van gekozen opties noodzakelijk is, dan wordt deze optie uitgevoerd. Dit kost ruim 700 euro. Maar in welke situatie is een extra hoofdschakelaar en aardlekschakelaar nodig?

[D.deJong]

mister_S schreef op zondag 5 april 2020 @ 12:59:
@D.deJong Dat is inderdaad een behoorlijk verlies. Het ideale zou zijn als bouwers een huis zo compleet mogelijk leveren met wat ruwbouw opties.

Klopt maar het blijft balanceren tussen prijsvorming en winstmarge.
Een huis helemaal naar het zin van de koper voor de prijs die hij er voor heeft is projectmatig gewoon niet te doen of je gaat het hebben over een compleet ander segment maar of het dan nog projectbouw te noemen is laat ik in het midden.

[Annuk]

SvMp schreef op zondag 5 april 2020 @ 14:05:
Ik lees hierboven over deurbeslag en loze leidingen, dus een paar kleine ervaringsvragen. Ik heb nog geen gesprek gehad met bouwbegeleiding, regelen financiering wordt nu afgerond.

1. Ik heb 11 loze leidingen. Is dat veel? Ik lees hierboven over minimaal 2 per kamer. Ik vraag mij af of ze 11 technisch gezien niet te veel is (3x slaapkamers, 1x zolder, 2x technische ruimte, 2x woonkamer achter tv, 3x werkkamer).

Is niet veel, is niet weinig, maar vergeet je de woonkamer niet?
Ik weet niet hoe je woonkamer indeling is, maar denk aan het mogelijk kunnen spiegelen van je opstelling, en b.v. ook loze leidingen voor het gebruik van een home-cinema set.

2. Ik ga er vanuit dat er per leiding 2 CAT6-kabels door kunnen. Kan ik daar vanuitgaan? Ik weet nog niet wat de dikte wordt.

In 98% van de gevallen gaat dat wel door 5/8"(16mm) buis, mits er absoluut geen flexbuis gebruikt is.
Maar als je de optie hebt laat alles uitvoeren in 3/4" (19mm) buis, dan kan je er volledig vanuit gaan dat er ruim 2 Cat6 kabels doorheen kunnen (ook met het oog op evt. scherpe hoeken/bochten)

3. Kun je deurbeslag kiezen? Er staat niets over in de optielijst, maar ik zou het zonde vinden als het deurbeslag achteraf niet naar mijn smaak blijkt te zijn.

Dat ligt geheel aan jou ontwikkelaar, mogelijk (geen ervaring mee) kan je ook op laten leveren zonder deurbeslag, en dat ze hooguit het gat van de klink voor je maken (die ben je sowieso nodig), of dat ze alle loopsloten (die binnendeur sloten) er gewoon uit laten en dat je alles zelf gaat/laat monteren.

Nog een vraag:
In de optielijst staat de optie: Uitbreiden van de meterkast met 1 extra hoofdschakelaar en 1 extra aardlekschakelaar. Als blijkt dat dit aan de hand van gekozen opties noodzakelijk is, dan wordt deze optie uitgevoerd. Dit kost ruim 700 euro. Maar in welke situatie is een extra hoofdschakelaar en aardlekschakelaar nodig?

Hmm... uitbreiden met een extra hoofdschakelaar lijkt me overbodig en onzinnig, al vermoed ik dat ze je gaan opleveren met een 1 Fase aansluiting en dat bovenstaande doelende is op een 3 Fase aansluiting.

[ybos]

koendio schreef op zondag 5 april 2020 @ 08:04:
Wij hebben wel alles dicht laten zetten. Wel met gibo. Houten plaatje kon ook, was veel goedkoper, maar dat kun je m.i. ook makkelijk zelf.
In het huidige huis zit nu glas boven de kozijnen We hebben verduisterende gordijnen voor de ramen, maar door die ruitjes komt dus het daglicht (vanuit zolder) doorheen. Lukt dus niet om een volledig donkere kamer te krijgen als het buiten licht is.
Deurbeslag ook gelijk laten doen naar een veel kleinere zwarte versie, omdat we anders gaten vh oude deurbeslag zouden krijgen.
Was bij ons ook allemaal of niets (ook via svedex)
+ deur met mat glas beneden
Extra kosten 2700,-
Maar wel gelijk klaar als het opgeleverd wordt

Schilder het glas zwart. Staat best sjiek en krab je er makkelijk af mocht je ooit verhuizen.

[EiT]

ybos schreef op zondag 5 april 2020 @ 15:12:
[...]

Schilder het glas zwart. Staat best sjiek en krab je er makkelijk af mocht je ooit verhuizen.

Of gebruik gewoon folie. Dit hadden wij in ons vorig huis gedaan. Scheelt weer verven en krabben
Glas haal je er zo uit.

Ik vind bovenlicht rete irritant op slaapkamers. Licht op overloop aan en heel de slaapkamer wordt verlicht. Enige voordeel is dat je overloop midden op de dag meer licht heeft.

Nog een tip voor de overloop waar wij veel plezier van hebben, WCD met led: https://partner.gira.com/...orientierungsleuchte.html

[ybos]

EiT schreef op zondag 5 april 2020 @ 15:32:
[...]


Of gebruik gewoon folie. Dit hadden wij in ons vorig huis gedaan. Scheelt weer verven en krabben
Glas haal je er zo uit.

Ik vind bovenlicht rete irritant op slaapkamers. Licht op overloop aan en heel de slaapkamer wordt verlicht. Enige voordeel is dat je overloop midden op de dag meer licht heeft.

Nog een tip voor de overloop waar wij veel plezier van hebben, WCD met led: https://partner.gira.com/...orientierungsleuchte.html

Folie kan maar laat vaak wel licht door toch

[koendio]

ybos schreef op zondag 5 april 2020 @ 15:12:
[...]

Schilder het glas zwart. Staat best sjiek en krab je er makkelijk af mocht je ooit verhuizen.

Woensdag de sleutel vd nieuwbouw woning....
Nog 2,5 maand en dan staat de verhuis gepland. Huis is net verkocht, dus ga nu niets meer veranderen

[Rudyy]

Ik heb in mijn huidige jaren 70 woning een 3mm mdf plaatje op maat laten zagen bij de praxis, met dezelfde verf als de deuren wit geverfd en er in gekit.

Komt geen licht doorheen en ziet er gewoon netjes uit.