Financiële onafhankelijkheid - Deel 3

[Xanaroth]

BroWohsEdis schreef op maandag 4 maart 2019 @ 21:51:
Ik ga volgende maand voor het eerst op mijzelf wonen, hebben jullie financiële tips die jullie zelf hadden willen weten voordat je op jezelf ging wonen?

Stop geen tijd of moeite in basis zaken rond meubels als die voor jezelf niet belangrijk zijn (denk aan bank/stoelen/tafels/..). Kringloop/marktplaats/ikea zijn je vriend. Je ideeën en smaak veranderen straks heel snel, als je een jaartje of 2-3 op jezelf woont en doorkrijgt wat je fijn vindt (of niet) en belangrijk vindt (of juist niet).

Richt je financiën enkel op de paar zaken die belangrijk zijn voor jezelf kwa geluk of gezondheid en die je gebruiken zal tot het 'op' is (zoals een goed bed) om die gelijk goed te doen.


Kwa kosten verder letten op 'long term' en 'short term'. Denk aan wel gelijk led lampen, want die gaan toch mee naar volgende woning(en). Of een goede koelkast (kan 'later' op zolder of in de schuur staan).
Maar mocht je een combi oven/magnetron kopen of frituur, terwijl je denkt die 1-2x/maand te gebruiken (persoons afhankelijk natuurlijk)... Daar kun je mooi op beknibbelen en el cheapo gaan of, afhankelijk van je tijdshorizon, zelfs overwegen om dan af en toe afhaal te doen.

[ Voor 40% gewijzigd door Xanaroth op 05-03-2019 08:50 ]

[ApexAlpha]

3x3 schreef op zondag 3 maart 2019 @ 09:24:
[...]


[Afbeelding]
Maar als je kijkt naar vermogensgroei, opbouw en FO is het op lange termijn zeker wel een risico mijdende maar niet de meest wijze beslissing. Zonder afschaffing van de wet Hillen was ik er misschien iets meer content over geweest.

Heb je een samenvatting van het boek? Of is dat heel flauw om te vragen.

[CaLeX]

Xanaroth schreef op donderdag 28 februari 2019 @ 11:00:
@G4H een paar zaken om te overwegen.


Je kunt dan verder eind van het jaar (november/december) alvast aflossing doen bij DUO zodat je onder de VRH grens blijft wanneer je daarbij in de buurt komt, verder elk jaar de 5-jaars deposito vernieuwen om de trap in stand te houden. Als je dan dichterbij het moment komt dat je cash nodig hebt, ga je simpelweg geen nieuw deposito afsluiten of eentje met een kortere looptijd (zeg 1 of 3-jaars).

Kleine aanpassing nog, je mag je studieschuld aftrekken van je vermogen. Dus bovenstaande tacktiek heeft geen zin (immers je gaat pas over je VRH grens heen als je de volledige studieschuld + heffingsvrije vermogen bij elkaar gespaard hebt.


bron

@G4H goed gedaan met het niet opmaken van de totale lening, alle adviezen zijn al gegeven maar hier alsnog mijn 2ct. Bedenk waar je heen wil in de toekomst en zorg dat je liquide genoeg blijft om daar te komen. Het praat een stuk anders met de bank als de mogelijkheid hebt om 10% zelf inleggen (waardoor je geen NHG nodig hebt met allerlei voorwaarden voor de rente korting), en als de bank dan liever heeft dat je de studieschuld aflost (wat niet voor de hand ligt) dan doe je dat op dat moment. Tot die tijd je eerste 35k vermogen in kortlopende ( ~12 maanden) deposito's houden.

[finsdefis]

BroWohsEdis schreef op maandag 4 maart 2019 @ 23:56:
[...]


[...]


Dank voor de reacties.

Het is een sociale huurwoning, gelukkig niet al te groot.
Veel kleine dingen heb ik al (koffiezetapparaat, TV, bestek e.d.) en ook een aantal meubels, een bank en bed wil ik wel nieuw aanschaffen voor een redelijke prijs.
De huur is 500,- p/m excl g/w/l en het huis heeft energielabel A+ dus dat scheelt qua energiekosten hoop ik.

Ik heb nu 20k aan spaargeld dus qua buffer zit het wel goed, mijn verwachting is zo'n 2-3k kwijt te zijn aan alle spullen die ik nodig acht.

Ik ben benieuwd

Fijn! Dat is ook wel een redelijke prijs. Wat zijn jouw eigen prioriteiten? Je hoeft natuurlijk ook niet direct alles in te richten. En het lijkt ook wel dat hoe mooier/nieuwer/permanenter je huis is, hoe meer mensen om je heen vinden dat je x of y moet hebben/inrichten/kopen. Ik spreek even over familie in mijn omgeving... zal ongetwijfeld verschillen per persoon.

Maar dat verhaal van enkele posters hierboven over goedkoop = duurkoop herken ik wel deels. Het probleem is alleen dat je vaak later pas ontdekt wat voor jou duurkoop is o.b.v. je individuele (of partner..) woonwensen. En er is niets zo goedkoop als gratis.. mocht je ergens iets over kunnen nemen en er niet over twijfelen.

Zo wilden wij graag een bartafel in de keuken en hebben we daar een goedkoop ding voor aangeschaft, maar maken we er nauwelijks gebruik van. Maar de vraag is dan: gaan we een duurdere/stevigere tafel wel gebruiken, of is het gewoon het idee dat leuker is dan de praktijk? In die zin misschien geld bespaard door niet meteen een dure te kopen, want blijkbaar hebben we er toch niet zoveel behoefte aan.

Als je niet veeleisend bent kan je overigens ook met goedkope (tweedehands) meubels lang doen, evt op andere plekken. Wij hebben op zolder nog steeds het bed / tv-meubel / eettafeltje / stoelen die we 9 jaar geleden hebben aangeschaft tijdens onze studententijd.

CaLeX schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 10:33:
[...]

Kleine aanpassing nog, je mag je studieschuld aftrekken van je vermogen. Dus bovenstaande tacktiek heeft geen zin (immers je gaat pas over je VRH grens heen als je de volledige studieschuld + heffingsvrije vermogen bij elkaar gespaard hebt.

Ja, wel met een grens van 3k p.p. Als je met z'n tweeën bent dus 6k, ongeacht of je nou 1 of 2 studieschulden hebt. Blijf het wel vreemd vinden dat allerlei instanties alles correct aanleveren bij de BD, maar dat DUO dat niet kan en doet. Zal wel een reden voor zijn natuurlijk.

[HereIsTom]

BroWohsEdis schreef op maandag 4 maart 2019 @ 23:56:
[...]


[...]


Dank voor de reacties.

Het is een sociale huurwoning, gelukkig niet al te groot.
Veel kleine dingen heb ik al (koffiezetapparaat, TV, bestek e.d.) en ook een aantal meubels, een bank en bed wil ik wel nieuw aanschaffen voor een redelijke prijs.
De huur is 500,- p/m excl g/w/l en het huis heeft energielabel A+ dus dat scheelt qua energiekosten hoop ik.

Ik heb nu 20k aan spaargeld dus qua buffer zit het wel goed, mijn verwachting is zo'n 2-3k kwijt te zijn aan alle spullen die ik nodig acht.

Ik ben benieuwd

Oh das een mooi start en ook nog een A+ woning, let wel op of de CV goed staat ingesteld en is ingeregeld, kan je veel gas schelen.
En een tweedehands bed zou ik ook niet willen
Wij hebben jaren geleden eens een mooie nieuwe bank gekocht bij een goede winkel, maar na twee jaar begon hij toch in te zakken en ja de garantie was toen ook al verlopen.
Voordeel van bijv. tweedehands bank is dat je ‘m even uit kan proberen en dan gelijk voelt of hij nog lekker zit

[Longcat]

Ik wil een hypothetisch scenario uitwerken waarbij ik wat hulp nodig heb. Het idee is om zelf een soortement beleggingshypotheek op te zetten en kijken of dit rendabel kan zijn. Uitgangspunten:

• Aflossingsvrije (100%) hypotheek, dus geen recht op renteaftrek
• Hypotheeksom: 300.000
• LTV: 100%
• Rentevastperiode: 30 jaar
• Rentepercentage: 3%, te vergelijken met rente van 2.75% voor een annuïteitenhypotheek

• Besparing t.o.v. annuïteitenhypotheek wordt volledig belegd in een brede ETF
• Rendement op ETF: 7% p.j. incl. kosten

• Voor de simpliciteit:
• Vermogen ex. woning is in jaar 0 gelijk aan vrijstelling VRH (m.a.w. opgebouwd vermogen van beleggingen wordt met VRH belast)
• Geen vorige woning en dus geen geschiedenis van renteaftrek

Ik wil de resultaten na 30 jaar met elkaar vergelijken. Wat zijn dingen die ik mee moet nemen in deze berekening? Als er iemand is die dit zou willen uitwerken dan waardeer ik dat enorm. Zo niet, dan probeer ik het zelf.

Deze rekenexercitie is voor de mensen onder ons die een voorkeur hebben voor risico. Ik ben me ervan bewust dat deze constructie grote risico's met zich mee brengt.

[Zr40]

Ik kan het nu niet uitrekenen, maar het is goedkoper om effecten op margin te kopen dan om te beleggen met wat je anders als hypotheekaflossing zou betalen.

IB rekent 1,5% rente over een negatief EUR saldo, tegenover 3% bij je aflossingsvrije hypotheek. Die rente is wel variabel, op basis van de EONIA.

[ Voor 8% gewijzigd door Zr40 op 05-03-2019 16:26 ]

[Longcat]

@Zr40 Kun je dan wel dezelfde schaal bereiken? En die 1.5% lijkt me een variabele rente, terwijl die 3% voor 30 jaar vast is. EDIT: jouw edit gemist. Inderdaad variabel versus 30 jaar vast.

Wat mij betreft is die variabele rente een dealbreaker. Dat maakt de variatie aan mogelijke uitkomsten te groot voor mij. Bij 30 jaar vastzetten van de rente op de aflossingsvrije hypotheek ben je in ieder geval niet afhankelijk van de renteontwikkeling, maar puur van de aandelenmarkten.

[ Voor 63% gewijzigd door Longcat op 05-03-2019 16:34 ]

[Tommie12]

Longcat schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 16:09:
Ik wil een hypothetisch scenario uitwerken waarbij ik wat hulp nodig heb. Het idee is om zelf een soortement beleggingshypotheek op te zetten en kijken of dit rendabel kan zijn. Uitgangspunten:

• Aflossingsvrije (100%) hypotheek, dus geen recht op renteaftrek
• Hypotheeksom: 300.000
• LTV: 100%
• Rentevastperiode: 30 jaar
• Rentepercentage: 3%, te vergelijken met rente van 2.75% voor een annuïteitenhypotheek

• Besparing t.o.v. annuïteitenhypotheek wordt volledig belegd in een brede ETF
• Rendement op ETF: 7% p.j. incl. kosten

• Voor de simpliciteit:
• Vermogen ex. woning is in jaar 0 gelijk aan vrijstelling VRH (m.a.w. opgebouwd vermogen van beleggingen wordt met VRH belast)
• Geen vorige woning en dus geen geschiedenis van renteaftrek

Ik wil de resultaten na 30 jaar met elkaar vergelijken. Wat zijn dingen die ik mee moet nemen in deze berekening? Als er iemand is die dit zou willen uitwerken dan waardeer ik dat enorm. Zo niet, dan probeer ik het zelf.

Deze rekenexercitie is voor de mensen onder ons die een voorkeur hebben voor risico. Ik ben me ervan bewust dat deze constructie grote risico's met zich mee brengt.

Reken ook maar met scenario's waar je slechts 3% of 5% haalt op die ETF's.
Ik heb geld zitten in 4 verschillende beleggingsklasses.
Dat gaat tussen de -2% en de 8% behaald rendement per jaar gerekend over de laatste 5 jaar.
De 8% is de hoogste risicoklasse, maar tussen die positities zit ik dan met aandelen waar ik gewoon alles kwijt ben, tot aandelen die 5 X zo veel waard zijn als toen ik ze kocht.

Persoonlijk ben ik tegen een aflossingsvrije hypotheek (misschien ook omdat het in B totaal niet meer gedaan wordt).
Wij nemen een lening van x€, en lossen die meestal op 20-25 jaar af. Wat er overblijft aan het einde van de maand spaar ik, en daarmee durf ik te beleggen. Ik zou me niet goed voelen bij een lening die niet wegsmelt, en waartegenover een portefeuille aandelen staat die behoorlijk kan schommelen.

Mijn lening is nu een 4-tal jaar geleden afgelost. Ik betaalde 700€ per maand gedurende 18 jaar.
Dan denk je... we gaan echt een stuk meer spaarruimte hebben. Vergeet het maar.
In de laatste 5 jaar hebben we zowel de keuken als de badkamer moeten verniewen (18 jaar met een IKEA keuken was al langer dan verwacht), en in de badkamer zat een lek waardoor ze toch half afgebroken moest worden.
Binnen dit en 5 jaar gaat de verwarmingsketel er aan, moet het terras herlegd worden, 2 dakramen die versleten zijn extra isolatie of nieuwe ramen....
Als je dat allemaal bekijkt, dan gaat er vlotjes 700€ per maand door om het huis zijn waarde enigszins te laten houden, en niet in een afgeleefd kot te zitten waar je niet meer in wil wonen.
Maar in elk geval heeft de bank hier niks meer te zeggen.

[Longcat]

@Tommie12 Ik ben al blij als ik één scenario met uitgewerkt krijg, dus die andere percentages voor rendement komen wel later... Dat jij je niet goed voelt bij een dergelijk scenario snap ik, maar ik wil puur onderzoeken onder welke omstandigheden dit interessant zou kunnen zijn. Aflossingsvrij is in NL tegenwoordig ook erg ongebruikelijk, maar dat maakt het voor mij eigenlijk alleen maar interessanter om over na te denken. Exact doen wat de rest doet is niet per se de beste/enige weg naar FO.

[3x3]

Longcat schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 16:43:
@Tommie12 Ik ben al blij als ik één scenario met uitgewerkt krijg, dus die andere percentages voor rendement komen wel later... Dat jij je niet goed voelt bij een dergelijk scenario snap ik, maar ik wil puur onderzoeken onder welke omstandigheden dit interessant zou kunnen zijn. Aflossingsvrij is in NL tegenwoordig ook erg ongebruikelijk, maar dat maakt het voor mij eigenlijk alleen maar interessanter om over na te denken. Exact doen wat de rest doet is niet per se de beste/enige weg naar FO.

Ik vind wat je doet eigenlijk best geniaal. Zolang je spreid. Wat wel essentieel is, dat je ervoor zorgt dat je een inkomen hebt over 30 jaar om te herfinancieren.

Ook kun je denken aan een constructie die het risico op het eind doet afnemen, zoals op het einde van de looptijd te kiezen voor minder risicovolle beleggingsconstructies.

Waar je ook rekening mee houden, je gaat al snel meer dan een procent belasting per jaar betalen over je belegd vermogen. De overheid geeft een plaats van een vlaktax een schalenstel ingevoerd, waarin de tarieven al snel hoger zijn dan alleen het woningforfait van 0,7%.

Met deze constructie heb je al snel te maken met meer belasting-agressie dan een gewone woningeigenaar. bedankt voor de corrective @klaasvaak1853

[klaasvaak1853]

3x3 schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 17:06:
[...]

Ik vind wat je doet eigenlijk best geniaal. Zolang je spreid. Wat wel essentieel is, dat je ervoor zorgt dat je een inkomen hebt over 30 jaar om te herfinancieren.

Ook kun je denken aan een constructie die het risico op het eind doet afnemen, zoals op het einde van de looptijd te kiezen voor minder risicovolle beleggingsconstructies.

Waar je ook rekening mee houden, je gaat al snel meer dan een procent belasting per jaar betalen over je belegd vermogen. De overheid geeft een plaats van een vlaktax een schalenstel ingevoerd, waarin de tarieven al snel hoger zijn dan het woningforfait van 0,7%.

Met deze constructie heb je al snel te maken met meer belasting-agressie dan een gewone woningeigenaar.

Je kan de hypotheek schuld in box3 aftrekken dus je zult alleen over het meerdere van 300k vermogensbelasting hoeven te betalen. Geeft longcat zelf ook al aan trouwens.

[Wozmro]

BroWohsEdis schreef op maandag 4 maart 2019 @ 21:51:
Ik ga volgende maand voor het eerst op mijzelf wonen, hebben jullie financiële tips die jullie zelf hadden willen weten voordat je op jezelf ging wonen?

Nog een tip: noteer wekelijks je energiestanden (gas,water,elektriciteit)

Alleen al het noteren zorgt al voor een besparing

Er bestaan gratis websites voor registratie en visualisatie.

[klaasvaak1853]

Longcat schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 16:09:
Ik wil een hypothetisch scenario uitwerken waarbij ik wat hulp nodig heb. Het idee is om zelf een soortement beleggingshypotheek op te zetten en kijken of dit rendabel kan zijn. Uitgangspunten:

• Aflossingsvrije (100%) hypotheek, dus geen recht op renteaftrek
• Hypotheeksom: 300.000
• LTV: 100%
• Rentevastperiode: 30 jaar
• Rentepercentage: 3%, te vergelijken met rente van 2.75% voor een annuïteitenhypotheek

• Besparing t.o.v. annuïteitenhypotheek wordt volledig belegd in een brede ETF
• Rendement op ETF: 7% p.j. incl. kosten

• Voor de simpliciteit:
• Vermogen ex. woning is in jaar 0 gelijk aan vrijstelling VRH (m.a.w. opgebouwd vermogen van beleggingen wordt met VRH belast)
• Geen vorige woning en dus geen geschiedenis van renteaftrek

Ik wil de resultaten na 30 jaar met elkaar vergelijken. Wat zijn dingen die ik mee moet nemen in deze berekening? Als er iemand is die dit zou willen uitwerken dan waardeer ik dat enorm. Zo niet, dan probeer ik het zelf.

Deze rekenexercitie is voor de mensen onder ons die een voorkeur hebben voor risico. Ik ben me ervan bewust dat deze constructie grote risico's met zich mee brengt.

Kan je ongeveer jouw annuïtaire maandlasten geven? Het maakt namelijk nog al een verschil of je 20k of 70k per jaar verdient i.v.m hypotheekrenteaftrek.

[Longcat]

@klaasvaak1853 @3x3 Wat betreft de VRH: telt de woning niet mee voor vermogen?

3x3 schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 17:06:
[...]

Ik vind wat je doet eigenlijk best geniaal. Zolang je spreid. Wat wel essentieel is, dat je ervoor zorgt dat je een inkomen hebt over 30 jaar om te herfinancieren.

Mocht het eindkapitaal onder bepaalde omstandigheden niet (ruim) boven de 3 ton uitkomen, dan is het wel belangrijk om een inkomstenbron te hebben, inderdaad. Aan de andere kant, stel dat je met de beleggingsportefeuille 80% kan aflossen, dan heb je maar weinig inkomen nodig voor de resterende 20%.

Uitgangspunt is breed beleggen in een ETF als IWDA of VWRL.

klaasvaak1853 schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 17:49:
[...]

Kan je ongeveer jouw annuïtaire maandlasten geven? Het maakt namelijk nog al een verschil of je 20k of 70k per jaar verdient i.v.m hypotheekrenteaftrek.

Ik wil het voorbeeld niet al te veel op mij betrekken zodat het ook bruikbaar is voor anderen. Daarnaast lijkt het me goed om een conservatief scenario (ten gunste van annuitair aflossen) te pakken. Daarom zou ik uit willen gaan van een hoog inkomen (ver in de hoogste schijf).

[Sissors]

klaasvaak1853 schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 17:19:
[...]

Je kan de hypotheek schuld in box3 aftrekken dus je zult alleen over het meerdere van 300k vermogensbelasting hoeven te betalen. Geeft longcat zelf ook al aan trouwens.

Zeker weten? Volgens mij kan dat niet voor je hoofdverblijf, ook niet als je geen HRA krijgt.

3x3 schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 17:06:
[...]

Ik vind wat je doet eigenlijk best geniaal. Zolang je spreid. Wat wel essentieel is, dat je ervoor zorgt dat je een inkomen hebt over 30 jaar om te herfinancieren.

Ook kun je denken aan een constructie die het risico op het eind doet afnemen, zoals op het einde van de looptijd te kiezen voor minder risicovolle beleggingsconstructies.

Waar je ook rekening mee houden, je gaat al snel meer dan een procent belasting per jaar betalen over je belegd vermogen. De overheid geeft een plaats van een vlaktax een schalenstel ingevoerd, waarin de tarieven al snel hoger zijn dan alleen het woningforfait van 0,7%.

Met deze constructie heb je al snel te maken met meer belasting-agressie dan een gewone woningeigenaar. bedankt voor de corrective @klaasvaak1853

Geniaal? Laten we niet overdrijven, volgens mij begrijpt iedereen wel als je van 7% risicoloos rendement op ETFs uitgaat dat zoveel mogelijk daarin stoppen leuk klinkt. Probleem is alleen dat aan het begin je de volle rente zonder HRA betaald, en je nog nul rendement op je beleggingen hebt. Pas aan het einde veranderd dat.

Longcat schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 18:15:
@klaasvaak1853 @3x3 Wat betreft de VRH: telt de woning niet mee voor vermogen?

Nop, niet van je hoofdverblijf. Dat is EWF.

[ Voor 6% gewijzigd door Sissors op 05-03-2019 18:17 ]

[Zr40]

Sissors schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 18:16:
[...]

Zeker weten? Volgens mij kan dat niet voor je hoofdverblijf, ook niet als je geen HRA krijgt.


[...]

Geniaal? Laten we niet overdrijven, volgens mij begrijpt iedereen wel als je van 7% risicoloos rendement op ETFs uitgaat dat zoveel mogelijk daarin stoppen leuk klinkt. Probleem is alleen dat aan het begin je de volle rente zonder HRA betaald, en je nog nul rendement op je beleggingen hebt. Pas aan het einde veranderd dat.

Je betaalt weliswaar hogere rente en krijgt geen HRA, maar de maandlasten zijn lager. In de omstandigheden zoals @Longcat ze stelt betaal je bij de 2,75% annuitaire hypotheek in het eerste jaar netto € 14.286,96, bij de 3% aflossingsvrije hypotheek € 9.000,00.

Over een periode van 30 jaar ziet het er anders uit: de 2,75% annuitaire hypotheek kost netto € 142.386,85 aan rente, incl HRA. De 3% aflossingsvrije hypotheek kost € 270.000 aan rente.

Daarentegen, als ik aanneem dat het eigen vermogen, wat volgens @Longcat gesteld wordt op exact de vrijstelling VRH, volledig wordt belegd in de constant 7% rendement ETF, dan is in het geval van géén extra inleg de eindwaarde van de portefeuille € 206.824,54, en in het geval van inleg op basis van bespaarde maandlasten de eindwaarde € 646.825,47. Daar gaat de € 300.000 aflossing nog van af.

Eindstand:
2,75% annuitair: € 206.824,54 plus het huis.
3% aflossingsvrij met investering: € 346.825,47 plus het huis.

Maar... als je géén hypotheek neemt, en de maandlasten die je zou hebben met de hypotheek volledig zou beleggen in dezelfde ETF, dan is de eindstand: € 1.086.235,25, maar geen huis.

Dit alles onder de aanname dat de huidige belastingregels geldig blijven over de hele periode.

[Longcat]

Eerste concept hieronder. EWH vind ik niet helemaal eerlijk want die betaal je bij een annuiteitenhypotheek ook (deels). Ik haal dat nu van het rendement af, waardoor het plaatje minder rooskleurig uitkomt. Hoe zorg ik voor een eerlijke vergelijking?

Uitleg kolommen:

• Beleggingsportefeuille: Cumulatieve inleg + cumulatief rendement
• Inleg: Besparing t.o.v. annuiteiten * 12
• Cumulatieve inleg: -
• Rendement: (7% rendement * gemiddelde cumulatieve inleg van huidig en vorig jaar) - EWF - VRH
• Cumulatief rendement: -
• EWH: 0.7% * 300.000
• VRH: Indien beleggingsportefeuille > 300.000: 1.3% * beleggingsportefeuille

Ik realiseer me nu trouwens ook dat het niet nodig is een volledige vergelijking met de annuiteitenhypotheek te maken. De eindsituatie van de annuiteitenhypotheek is duidelijk: volledig afgelost, geen VRH betaald, maar wel EWF.

[ Voor 52% gewijzigd door Longcat op 05-03-2019 19:03 ]

[Zr40]

EWF was ik zelfs helemaal vergeten bij de aflossingsvrije variant. Neem ik die wel mee, dan kom ik op een eindwaarde portefeuille van € 431.921,05 en een eindstand van € 131.921,05.

@Longcat jouw VRH berekening klopt niet. Je betaalt VRH vanaf jaar 1 omdat je stelde dat je beginvermogen gelijk was aan de vrijstelling.

[ Voor 27% gewijzigd door Zr40 op 05-03-2019 19:05 ]

[Sissors]

Longcat schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 18:57:
Eerste concept hieronder. EWH vind ik niet helemaal eerlijk want die betaal je bij een annuiteitenhypotheek ook (deels). Ik haal dat nu van het rendement af, waardoor het plaatje minder rooskleurig uitkomt. Hoe zorg ik voor een eerlijke vergelijking?

Uitleg kolommen:

• Beleggingsportefeuille: Cumulatieve inleg + cumulatief rendement
• Inleg: Besparing t.o.v. annuiteiten * 12
• Cumulatieve inleg: -
• Rendement: (7% rendement * gemiddelde cumulatieve inleg van huidig en vorig jaar) - EWF - VRH
• Cumulatief rendement: -
• EWH: 0.7% * 300.000
• VRH: Indien beleggingsportefeuille > 300.000: 1.3% * beleggingsportefeuille

[Afbeelding]

Ik realiseer me nu trouwens ook dat het niet nodig is een volledige vergelijking met de annuiteitenhypotheek te maken. De eindsituatie van de annuiteitenhypotheek is duidelijk: volledig afgelost, geen VRH betaald, maar wel EWF.

Daar heb je hypotheekschuld van je vermogen afgetrokken voor VRH, en dat mag dus niet zover mij bekend.

[Longcat]

@Zr40 Dat deed ik omdat er was gezegd dat je hypotheekschuld kon aftrekken van box 3. Zodra beleggingsportefeuille > hypotheek pak ik direct de VRH die van toepassing is tussen 100k en 1 miljoen (1.3%). @Sissors geeft aan dat hypotheekschuld niet afgetrokken kan worden van box 3 vermogen, dus ik zal eens herberekenen.

Als ik direct 1.3% bereken over de portefeuille van het voorgaande jaar, dan kom ik op een portefeuille van slechts 284.984 uit in jaar 30. De EWH hakt er in. Ben er nog niet uit hoe ik de EWF kan aanpassen om een eerlijke vergelijking te maken met annuiteiten.

EDIT: De EWF heb ik verkeerd uitgerekend. Ik moet hem nog vermenigvuldigen met het belastingpercentage.

[ Voor 37% gewijzigd door Longcat op 05-03-2019 19:16 ]

[Zr40]

Longcat schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 19:08:
@Zr40 Dat deed ik omdat er was gezegd dat je hypotheekschuld kon aftrekken van box 3.

Hm, dubieus. Aftrekbaar in box 3 is: "(hypotheek)schulden die u niet in box 1 mag aftrekken, omdat de schuld niet tot de eigenwoningschuld hoort" en "De eigenwoningschuld is het deel van uw hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken".

Als ik aanneem dat de hypotheekschuld inderdaad gerekend wordt bij box 3, dan betaal je in mijn berekening vanaf jaar 23 VRH. Eindwaarde portefeuille € 516.235,02, eindstand € 216.235,02. Nauwelijks hoger dan het scenario met de 2,75% annuitaire hypotheek.

[klaasvaak1853]

Sissors schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 19:06:
[...]

Daar heb je hypotheekschuld van je vermogen afgetrokken voor VRH, en dat mag dus niet zover mij bekend.

Mag wel zolang je niet voldoet aan de voorwaarde voor een box1 hypotheek. Meestal is dit echter alleen interessant als je al een vermogen hebt waar je de hypotheek schuld van af kan trekken omdat je anders natuurlijk liever gebruik maakt van hypotheekrenteaftrek.

[ Voor 24% gewijzigd door klaasvaak1853 op 05-03-2019 19:22 ]

[Longcat]

@Zr40 @klaasvaak1853 @Sissors
https://www.vanlanschot.n...-3-kan-aantrekkelijk-zijn

Als er sprake is van een hypothecaire lening van ná 1 januari 2013, dan kan de lening in box 3 komen door met de hypotheekverstrekker andere afspraken te maken. De looptijd van de lening moet dan meer dan 360 maanden worden of de aflossingsafspraken moeten worden veranderd. Als er niet minimaal in 360 maanden minimaal annuïtair wordt afgelost, is er geen sprake van een box 1-lening en komt de lening automatisch in box 3.

[Anoniem: 677216]

Zo lang je er van uit gaat dat je meer verdient aan beleggen dan de rente die je over de lening betaalt, kan het eigenlijk altijd uit. Daar hoef je geen excel-sheets voor te maken.

Maar het rendement is nooit zoals je verwacht, en zeker niet lineair. De vraag is vooral of je de risico's wilt en kunt dragen.

Aflossingsvrije hypotheken en beleggen met geleend geld zijn natuurlijk geen nieuwe concepten. Exact doen wat de rest niet doet is niet per se de beste/enige weg naar FO

[Longcat]

@Anoniem: 677216 Inderdaad, de kernvraag is "weegt het verwachte rendement op tegen het verlies van de renteaftrek en het moeten betalen van EWF en VRH?"

Dit blijkt afhankelijk van inkomen, vermogen buiten de beleggingsportefeuille, de EWF, de hypotheekrente en inderdaad het verwachte rendement. Is imo toch wat complexer dan 'als het rendement hoger is dan de hypotheekrente ben je beter uit en heb je geen excel sheets voor nodig'.

[Anoniem: 677216]

Je kan inderdaad vrij goed berekenen wat de rente- en belastingeffecten zijn. Maar dat is afhankelijk van de huidige wetgeving. Wat is de kans dat dat over 30 jaar onveranderd is?

Daarnaast is het rendement over 30 jaar niet te voorspellen met grote nauwkeurigheid. Dat kan alles zijn tussen (pak 'm beet) -50% en +1000%.

Je gaat dus 2 getallen nauwkeurig berekenen (met ieder een zeer grote onzekerheidsmarge) en op basis van het verschil tussen die 2 getallen (mogelijk) een grote financiele beslissing nemen. Ik denk dat dat een vals gevoel van zekerheid geeft.

Daarom zou ik het veel simpeler benaderen: is het verwachte rendement op de beurs ruim hoger dan de rente? Haal er nog een keer 1% af voor VRH, en dan weet je het wel ongeveer. Maar vergeet niet de risico's in kaart te brengen.

Als je dan toch gaat rekenen, doe het dan goed en simuleer verschillende scenario's o.b.v. historische rendementen. Geeft nog steeds geen zekerheid, maar maakt wel duidelijk hoe groot de spreiding over 30 jaar kan zijn.

En bedenk ook wat de praktische consequenties zijn: stel dat na 10 jaar de huizenprijzen -25% hebben gedaan, en de beurs -50%. Je wilt verhuizen (ongepland want je werkgever verhuist of je vindt een droombaan ergens anders in het land, of je vindt een partner of gaat juist uit elkaar). Ben je dan in de positie om die stap te zetten, of heb je jezelf klem gezet door te veel risico te nemen?

Edit: als het doel alleen is om het wiskundige/fiscale probleem op te lossen, dan zou ik je adviseren om m.b.v. RiskAmp een Monte Carlo simulatie te doen om spreidingen mee te nemen. Als je nog flexibeler wil zijn kan je bijvoorbeeld Python pakken.

[ Voor 8% gewijzigd door Anoniem: 677216 op 05-03-2019 19:51 ]

[rube]

@Longcat banken verstrekken over het algemeen maximaal 50% aflossingsvrij van de waarde van het onderpand, heb je dat meegenomen?
100% aflossingsvrij kan dus nooit gelijk zijn aan 100% waarde onderpand, tenzij je financiering op een alternatieve methode regelt, maar fan gaat 3% je niet lukken?

@Anoniem: 677216 de circa 1% VRH zou je pas mee hoeven te nemen op het moment dat belegd vermogen boven de schuld [=BOX1] uitkomt.

[ Voor 17% gewijzigd door rube op 05-03-2019 20:01 ]

[Longcat]

Benodigd rendement blijkt ong. 4.75% bij een rente van 3%. Toch de moeite waard om even bij stil te staan als ik binnenkort zou willen verhuizen. @Anoniem: 677216 bedankt voor het meedenken! Ik ben me zeker bewust van de risico's, maar neem deze momenteel niet super serieus omdat dit puur hypothetisch is - ik ga voorlopig niet verhuizen. Ik zou ook niemand aanraden om voor deze constructie te gaan, daar was het niet voor bedoeld.

@rube ben ik me inderdaad bewust van en bewust niet meegenomen. Had ik er wel bij moeten vertellen inderdaad. Niet meegenomen omdat het me ging om wat er voor nodig is (aan rendement) om het verlies van de renteaftrek te compenseren. De gedachte was: als 100% aflossingsvrij totaal niet interessant is, dan 50% ook niet.

[ Voor 28% gewijzigd door Longcat op 05-03-2019 20:09 ]

[GoldenSample]

3x3 schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 17:06:
[...]

Ik vind wat je doet eigenlijk best geniaal. Zolang je spreid. Wat wel essentieel is, dat je ervoor zorgt dat je een inkomen hebt over 30 jaar om te herfinancieren.

Ook kun je denken aan een constructie die het risico op het eind doet afnemen, zoals op het einde van de looptijd te kiezen voor minder risicovolle beleggingsconstructies.

Waar je ook rekening mee houden, je gaat al snel meer dan een procent belasting per jaar betalen over je belegd vermogen. De overheid geeft een plaats van een vlaktax een schalenstel ingevoerd, waarin de tarieven al snel hoger zijn dan alleen het woningforfait van 0,7%.

Met deze constructie heb je al snel te maken met meer belasting-agressie dan een gewone woningeigenaar. bedankt voor de corrective @klaasvaak1853

Tja dit is gewoon beleggen met geleend geld. Buiten dat daar heel veel mitsen en maren aan zitten heb je ook nog het probleem van het uitstappen.

Je instap moment is dan wel gespreid maar je uitstap moment dus niet, of je moet hopen dat je na die 30 jaar nog 10 jaar eem annuaire hypotheek krijgt

[Xanaroth]

Sissors schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 18:16:
[...]

Geniaal? Laten we niet overdrijven, volgens mij begrijpt iedereen wel als je van 7% risicoloos rendement op ETFs uitgaat dat zoveel mogelijk daarin stoppen leuk klinkt. Probleem is alleen dat aan het begin je de volle rente zonder HRA betaald, en je nog nul rendement op je beleggingen hebt. Pas aan het einde veranderd dat.

[...]

@Longcat Dit is inderdaad een belangrijke om te overwegen.

Even ruw papierwerk, want op het werk geen tijd in detail uit te zoeken. Het niet hebben van HRA betekend op 300k lening/3% rente al snel dat je 100-200/maand minder te besteden hebt dan degene die wel aflost door gebrek aan HRA, met daarbij nog de rentefactor.
Bovendien zal degene die wel aflost steeds minder rente betalen, en meer vermogen opbouwen.

Dus je krijgt iets als:
- Aan de start 100-200/maand minder inleg aan totale vermogensopbouw door gebrek HRA in de cashflow. Dit deel beleg je natuurlijk ook, met bijbehorend rendement dat je ook voor je beleggingsportefeuille bij aflossingsvrij aanneemt.
- Tevens minder inleg aan totale vermogensopbouw door hogere rente, zal al snel iets van 0,2-0,5% zijn. Dit verschil beleg je natuurlijk ook tegen hetzelfde rendement als je beleggingsportefeuille.
- Gedurende looptijd dat je rentelasten niet dalen EN geen aflossing, dus buiten je beleggingsportefeuille minder vermogensopbouw.

Dus je krijgt een grafiek in de zin van 'vermogensopbouw = waardeverschil huis - restand hypotheek + inleg HRA + inleg verschil renteopslag + (beleggingsrendement * (totaal inleg+rendement voorgaande jaren)' tegenover 'vermogensopbouw = waardeverschil huis - 300k + inleg + (beleggingsrendement * (totaal inleg+rendement voorgaande jaren)'

Je beleggingsrendement moet dus een enorm gat aan vermogensopbouw overbruggen, aangezien je de eerste jaren een significante achterstand zal opbouwen in het plaatje van 'totaal vermogen'. Richting de 200-300/maand extra opbouw (HRA+renteopslag) is namelijk een hele som geld, als je vanaf dag 1 gaat beleggen. Dit omdat je begint met 0 kapitaal en het rendement dus nog lang niet in staat is tegengewicht te bieden aan zo'n gat in vermogensopbouw.

Ik verwacht dan ook een oplopende (!) achterstand de eerste grofweg 10 jaar. Je legt op 2 vlakken minder in (HRA+renteopslag) waardoor je totaal vermogen aanzienlijk sneller groeit.
Pas na een jaar of 10-15 zal je beleggingsportefeuille de achterstand kunnen gaan inlopen, en het zou me niet verbazen als de break-even ergens tegen de 15-20 jaar is.


Daarnaast zul je ook backtests moeten doen, om te zien hoe vaak gedurende de laatste 60 jaar ofzo beleggen (dus einde hypotheek 30 jaar geleden, en hetzelfde voor 29 jaar geleden, 28 jaar geleden..) je aan het einde beter uit bent om het risico te bepalen.

[ Voor 40% gewijzigd door Xanaroth op 06-03-2019 07:56 ]

[President]

Maar hoe zien jullie het voor je met het afbouwen of omzetten van je investeringen en/of beleggingen?

Je maakt een fictief rendement bij beleggen, waarbij je niet direct euro's op je rekening krijgt. Pas als je verkoopt heb je geld. Als je dus op je 30e begint en het op je 60e van plan bent het allemaal te verkopen zodat je kan stoppen met werken, wat ga je dan doen als er dan net een flinke dip is? Een deel verkopen en hopen dat het een jaar later beter is?

Een appartement verhuur je en daar haal je maandelijks geld uit, met beleggingen is dit toch wat lastiger?

[Zr40]

Niet fictief maar ongerealiseerd rendement. Overigens is niet al het rendement per definitie ongerealiseerd tot verkoop; als je effecten dividend of couponrente uitkeren ontvang je dit wel als geld op je beleggingsrekening.

Maar inderdaad, je zal op een of andere manier geld moeten opnemen van je beleggingsrekening. Dat kan uit dividend of rente komen, uit verkoop van de effecten, maar ook uit een effectenlening (margin). Dat laatste kan wellicht zinvol zijn als je niet wil verkopen na een flinke dip, verwacht dat er uiteindelijk herstel komt en in de tussentijd bereid bent om rente te betalen over het negatieve geldsaldo.

[Skyaero]

President schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 08:14:
Je maakt een fictief rendement bij beleggen, waarbij je niet direct euro's op je rekening krijgt. Pas als je verkoopt heb je geld. Als je dus op je 30e begint en het op je 60e van plan bent het allemaal te verkopen zodat je kan stoppen met werken, wat ga je dan doen als er dan net een flinke dip is? Een deel verkopen en hopen dat het een jaar later beter is?

Waarom zou ik alles op mijn 60ste willen verkopen. Als ik 30 jaar gespaard heb om vervolgens daar 25 jaar pensioen uit te halen,hoef ik elk jaar gemiddeld 4% te verkopen. Soms zal de prijs gunstig zijn, soms niet. Net zoals je gespreid koopt, verkoop je ook gespreid.

Tenzij je op je 60ste natuurlijk iets lump-sump wil doen, maar dan zou ik tijdig mijn portofolio verschuiven naar een lager risico.

[ybos]

Longcat schreef op dinsdag 5 maart 2019 @ 18:57:
Eerste concept hieronder. EWH vind ik niet helemaal eerlijk want die betaal je bij een annuiteitenhypotheek ook (deels). Ik haal dat nu van het rendement af, waardoor het plaatje minder rooskleurig uitkomt. Hoe zorg ik voor een eerlijke vergelijking?

Uitleg kolommen:

• Beleggingsportefeuille: Cumulatieve inleg + cumulatief rendement
• Inleg: Besparing t.o.v. annuiteiten * 12
• Cumulatieve inleg: -
• Rendement: (7% rendement * gemiddelde cumulatieve inleg van huidig en vorig jaar) - EWF - VRH
• Cumulatief rendement: -
• EWH: 0.7% * 300.000
• VRH: Indien beleggingsportefeuille > 300.000: 1.3% * beleggingsportefeuille

[Afbeelding]

Ik realiseer me nu trouwens ook dat het niet nodig is een volledige vergelijking met de annuiteitenhypotheek te maken. De eindsituatie van de annuiteitenhypotheek is duidelijk: volledig afgelost, geen VRH betaald, maar wel EWF.

ik snap 1 ding niet. Je streept de aflossingsvrije hyptoheek weg tegen de beleggingspot, mag dat
Lijkt me sterk dat je geen VRH hoeft te betalen
Of is er een regel dat wanneer je zelf belegd om je hypptheek af te lossen dat je dit tegen elkaar mag wegstrepen

[Zr40]

@ybos blijkbaar telt een hypotheekschuld als schuld in box 3 indien de rente niet aftrekbaar is.

[ybos]

Zr40 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 08:27:
@ybos blijkbaar telt een hypotheekschuld als schuld in box 3 indien de rente niet aftrekbaar is.

Dat is wel een goede om even uit te zoeken. Ik heb zelf ook een stukje aflossingsvrij en verwacht voor 2019 de grens van VRH te passeren. Als klopt wat hier staat is dat niet van toepassing.

En voor mij broer zal dit ook een slok op een borrel schelen, ik heb huiswerk

[Longcat]

ybos schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 08:30:
[...]

Dat is wel een goede om even uit te zoeken. Ik heb zelf ook een stukje aflossingsvrij en verwacht voor 2019 de grens van VRH te passeren. Als klopt wat hier staat is dat niet van toepassing.

En voor mij broer zal dit ook een slok op een borrel schelen, ik heb huiswerk

Is die hypotheek van voor 2013? Dan mag je waarschijnlijk de rente aftrekken. Dat betekent dat het een box 1 lening is. Je kan hem dan niet ook in box 3 aftrekken. Dat kan alleen als je geen recht hebt op renteaftrek.

[Tommie12]

President schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 08:14:
Maar hoe zien jullie het voor je met het afbouwen of omzetten van je investeringen en/of beleggingen?

Je maakt een fictief rendement bij beleggen, waarbij je niet direct euro's op je rekening krijgt. Pas als je verkoopt heb je geld. Als je dus op je 30e begint en het op je 60e van plan bent het allemaal te verkopen zodat je kan stoppen met werken, wat ga je dan doen als er dan net een flinke dip is? Een deel verkopen en hopen dat het een jaar later beter is?

Een appartement verhuur je en daar haal je maandelijks geld uit, met beleggingen is dit toch wat lastiger?

Heel goede opmerking.

Dat appartement levert (als alles goed gaat) een relatief vast inkomensstroom, maar er is ook de onzekerheid over de kosten. Je zal niet de eerste zijn die bij een ouder appartement moet vaststellen dat er elk jaar wel iets is van 3000-7000€ aan kosten.

Als je begint te beleggen op je 30e en er aan denkt om tegen je 60e te stoppen, dan heb je hopelijk een mooi kapitaal bij elkaar.
Waarom zou je dat (zeker als de markt net een dip heeft) ineens allemaal verkopen.
Hoe meer geld je hebt, hoe makkelijker je dat kan timen.
Stel dat je 10k per jaar nodig hebt om je pensioen aan te vullen, en je kapitaal is 300k, dan verkoop je toch maar in stapjes van 2k bij een marktdip, en eventueel in stappen van 10k als de markt terug goed staat.
Nu, timen is altijd moeilijk, maar met wat geluk heb je ook een paar beleggingen die een dividend uitkeren.

Als al je geld in één appartement steekt, en je hebt eens een wat grotere som nodig, of het staat een tijdje leeg, of de huurder betaalt niet, dan zit jij wel op droog zaad, want verkopen duurt makkelijk een paar maanden, en kost ook nog eens geld.

[TucanoItaly]

@President de andere antwoorden hebben het gewoon fout, mijns inziens. De correcte manier van liquideren van je beleggingen is dat je tijdens het verstrijken van de jaren langzaam de meer volatiele assets gaat afbouwen, en in de meer koersstabiele beleggingen stapt.

Met andere woorden, als je portefeuille bijvoorbeeld 80/20 was (dus 80% aandelen, 20% staatsobligaties), dan ga je in de laatste tien jaar van je portefeuille langzaam naar 50% aandelen, 40% staatsobligaties, 10% cash.Dan eet je elk jaar wat cash op, en herbalanceer je.

Er zijn fondsen die dat doen voor je, heet geloof ik lifecycle fund of zo.

[Cocytus]

Dat (aandelen afbouwen ten gunste van obligaties, kort door de bocht) is inderdaad de norm maar als je een kwantitatieve analyse loslaat op het verleden blijkt dat dit altijd een sub-optimale strategie is.

[ Voor 6% gewijzigd door Cocytus op 06-03-2019 10:54 ]

[!null]

TucanoItaly schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 10:42:
Er zijn fondsen die dat doen voor je, heet geloof ik lifecycle fund of zo.

Je bedoelt pensioen fondsen

[Mirved]

TucanoItaly schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 10:42:
@President de andere antwoorden hebben het gewoon fout, mijns inziens. De correcte manier van liquideren van je beleggingen is dat je tijdens het verstrijken van de jaren langzaam de meer volatiele assets gaat afbouwen, en in de meer koersstabiele beleggingen stapt.

Ze hebben het niet fout. Ze kiezen alleen een andere manier waarvoor je meer risico tolerantie moet hebben. Jouw methode is prima als je op het eind genoeg geld bij elkaar hebt om daar mee rond te blijven komen. Het aanhouden van aandelen kan je nog veel rendement opleveren tijdens je FO periode.

[Ko.Kane]

TucanoItaly schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 10:42:
@President de andere antwoorden hebben het gewoon fout, mijns inziens. De correcte manier van liquideren van je beleggingen is dat je tijdens het verstrijken van de jaren langzaam de meer volatiele assets gaat afbouwen, en in de meer koersstabiele beleggingen stapt.

Met andere woorden, als je portefeuille bijvoorbeeld 80/20 was (dus 80% aandelen, 20% staatsobligaties), dan ga je in de laatste tien jaar van je portefeuille langzaam naar 50% aandelen, 40% staatsobligaties, 10% cash.Dan eet je elk jaar wat cash op, en herbalanceer je.

Er zijn fondsen die dat doen voor je, heet geloof ik lifecycle fund of zo.

Sluit ik me bij!

En eventueel maak je tijden je periode dat je leeft (of onttrekt) van je kapitaal weer een glij pad naar weer meer aandelen. (achtergrond: https://earlyretirementno...art-19-equity-glidepaths/)


Er is als je strategie aandelen kapitaal is, is er ook helemaal geen moment dat je alles in een keer verkoopt. Trinity studie gaat juist over welk percentage 30jaar lang 95% succes geeft bij continue jaarlijks (of maandelijks) withdrawal. (De SWR ligt bij trinity rond de 4%, maar 3,5-3,7% is al veel succesvoller en robuuster)

Wat wel kan als je risico-advers bent is om je alles te liquideren en een pensioenuitkeringproduct er van te kopen. Dan zul je dus moeten timen, maar ook dan is de laatste jaren de strategie van TucanoItaly de juiste om volatiliteit te vermijden voor de verkoop.
Zoals opgemerkt wellicht kwantitatief niet beste strategie, maar mentaal kan het enorm schelen, stel dat je in de jaren van de laatste dip had gepland met FO te gaan, ga je dan nog 1-3 jaar door met werken? (Als je dat nog kan..) Of ben je ok met -30% psychisch op dat moment.

[TucanoItaly]

!null schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 10:54:
Je bedoelt pensioen fondsen

Die doen dat inderdaad (maar ik heb zo'n vermoeden dat @President het in eigen beheer wil houden).

[de Peer]

Longcat schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 08:58:
[...]


Is die hypotheek van voor 2013? Dan mag je waarschijnlijk de rente aftrekken. Dat betekent dat het een box 1 lening is. Je kan hem dan niet ook in box 3 aftrekken. Dat kan alleen als je geen recht hebt op renteaftrek.

@Longcat

Inderdaad. Wij hebben een hypotheek van december 2012 (erg mijn best voor gedaan) en daarvan is 50% aflossingsvrij en krijgen we dus gewoon hra over en de renteopslag is 0.2%. We lossen niets af maar gooien alles in een gespreide ETF. Ik heb er vertrouwen in dat dit over een periode van 20-30 jaar meer rendement oplevert dan dat ik een annuitaire hypotheek genomen zou hebben.

Ik dacht dat dit een vrij normale constructie is, al zal de gemiddelde hypotheekadviseur er niet mee aan komen zetten natuurlijk

Het is een beetje vergelijkbaar met het niet afbetalen van mijn studieschuld. Daar betaal ik 0% rente over dus daarom maak ik gebruik van 5 jaar uitstellen van het afbetalen. Lekker 5 jaar inflatie er overheen laten gaan en dan niet meer dan nodig aflossen. Ondertussen maak ik rendement met ETF's van de nog niet terugbetaalde studieschuld.

[heiders]

Heel interessant topic, ga ik komende periode eens goed doorspitten. Nu al een korte vraag:
Includeren jullie het aflossingsbedrag van de hypotheek bij de spaarqoute?

[Zr40]

Ik wel, sommigen niet. Let daar op als je spaarquotes vergelijkt

Waarde eigen woning tel ik dan weer niet op bij mijn totaal vermogen. Sommigen doen dat weer wel.

[KatirZan]

Zr40 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 15:12:
Ik wel, sommigen niet. Let daar op als je spaarquotes vergelijkt

Waarde eigen woning tel ik dan weer niet op bij mijn totaal vermogen. Sommigen doen dat weer wel.

Waarom zou je dat niet doen? Het verschil tussen de potentiële verkoopwaarde en daarbij behorende schuld maakt wel degelijk deel uit van je vermogen....Je betaald er immers ook belastingen voor....

[Anoniem: 677216]

heiders schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 15:04:
Heel interessant topic, ga ik komende periode eens goed doorspitten. Nu al een korte vraag:
Includeren jullie het aflossingsbedrag van de hypotheek bij de spaarqoute?

Hier verschillen de meningen sterk over, daar zal je wel achter komen

Zelf reken ik het niet mee omdat het een verplichte cashflow is. Je kan niet, zoals bij ander spaargeld, ervoor kiezen om het op een spaarrekening of juist in beursfondsen te steken.
Extra aflossing reken ik wel mee omdat het vrijwillig is en dus ook niet gedaan zou kunnen worden. Als ik vorig jaar 10k cash heb gespaard en daarnaast 5k extra heb afgelost, weet ik dat ik dit jaar in staat zou moeten zijn om 15k te sparen zonder extra aflossingen.

Niet super consistent, maar dit geeft mij het beste inzicht. Op dezelfde manier moet je ook voor jezelf bedenken wat jou het beste inzicht geeft. Wat anderen doen maakt dan niet echt uit.

[Lointje]

Ik vond het ook een moeilijke. Ik reken het ook niet mee en zie het als uitgave elke maand. Met het idee dat als ik nu stop met werken, ik nog altijd dat op tafel moet kunnen leggen om mijn maand rond te komen.

Ik maak dan wel elk begin van het jaar een vermogensberekening waar ik wel "(geschatte) waarde huis - resterende hypotheek" meereken en zo zie hoeveel vermogen ik echt heb, met X in stenen, Y in cash en Z in beleggingen.

[Zr40]

KatirZan schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 15:17:
[...]


Waarom zou je dat niet doen? Het verschil tussen de potentiële verkoopwaarde en daarbij behorende schuld maakt wel degelijk deel uit van je vermogen....Je betaald er immers ook belastingen voor....

Omdat het waarde is waar ik qua FO niets aan heb. Ik ga niet verhuizen enkel gebaseerd op de huidige waarde van mijn woning, en ik ontvang geen rendement over de waarde. Wat wél relevant is voor FO zijn de werkelijke lasten (belastingen, rente, kosten onderhoud) en dat bepaalt samen met mijn andere uitgaven mijn uitgaven per jaar.

Bij 1 miljoen eigen vermogen ben ik al lang FO, dat wil zeggen dat een 4% withdrawal rate ruim voldoende is voor mijn uitgaven incl belastingen. Maar de waarde van mijn woning draagt daar niet aan bij. Als mijn woning nu opeens 2 miljoen waard is dan merk ik daar niets van in mijn rendement en mijn beschikbare vermogen.

Wellicht dat ik in de toekomst wil gaan verhuizen. Dan is de waarde inderdaad wel relevant en dan kan ik dat natuurlijk wel meenemen.

[Tommie12]

Zr40 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 16:13:
[...]


Wellicht dat ik in de toekomst wil gaan verhuizen. Dan is de waarde inderdaad wel relevant en dan kan ik dat natuurlijk wel meenemen.

Ik volg je in je redenering dat je de waarde van een huis niet echt in je vermogen kan opnemen.

Je moet ergens wonen, en als je op pensioen bent is het niet betalen van huur al een eerste stap.
Als je naar een verzorgingstehuis moet, dan kan de woning verhuurd worden, en vult dat je inkomen wel aan, of je verkoopt en kan zeker nog wat jaren verder.

Verhuizen naar iets kleiner levert meestal niet zo veel op. Je hebt verkoopkosten, en iets nieuws wil je altijd wel wat naar je hand zetten, en dan is 50k zo weg.
Je ruilt meestal een wat ouder huis in, en wil naar een moderner huis of appartement.

Mijn vader heeft een vrijstaand huis verkocht, en is naar een ruim duplex appartement verhuisd. Daar is vrijwel niks aan cash bij vrijgekomen. En wat ligging betreft, beide waren prima gelegen.
Ik reken er in elk geval niet op dat ik mijn huis aan 1 mio kan verkopen (is het zeker niet waard), en dat ik voor de helft ook in iets moois kan gaan wonen.

[!null]

Je kunt het huis als pot zien voor als je niet meer zelfstandig kunt wonen. Dan ga je die pot aanspreken door verkoop.

Wel is de maandelijkse aflossing van hypotheek belangrijk als je gaat rekenen met hypotheek versneld aflossen in vergelijking met andere vormen van investeren.

[Zr40]

Tommie12 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 16:50:
[...]


Ik volg je in je redenering dat je de waarde van een huis niet echt in je vermogen kan opnemen.

Je moet ergens wonen, en als je op pensioen bent is het niet betalen van huur al een eerste stap.

Precies. Dat staat los van de waarde van mijn woning.

Mijn woning heeft een aanschafprijs en daarvoor leen ik. Wanneer de lening is afgelost dan vervalt het component ‘rente’ (welke ik uiteraard mee tel) en het component ‘aflossing’, welke voor mijn berekening alleen een verschuiving is van geld.

Zolang ik in mijn woning blijf wonen boeit de potentiële verkoopwaarde mij helemaal niets.

Als je naar een verzorgingstehuis moet, dan kan de woning verhuurd worden, en vult dat je inkomen wel aan, of je verkoopt en kan zeker nog wat jaren verder.

In dat scenario heb ik opeens meer inkomsten of meer vermogen. Ik zie het probleem niet.

[rube]

@hierboven: om een goed overzicht te krijgen moet je werken met (tenminste) een balans en een kasstroom (cashflow) overzicht.
Je moet het net zien als de boekhouding van een bedrijf. Die kan een aflossing op een lening ook niet zomaar laten "verdwijnen", als een kost opvoeren en niets met de balans doen...
Daarom reken je de aflossing WEL mee als spaarquote als jet goed wilt doen.
En dat je met het kapitaal in je huis "toch niets kan doen" is voor mij geen goede reden om het niet tot je vermogen te reken. Sterker nog, het geeft je juist goed inzicht: staat de waarde van mijn huis in verhouding tot wat het mij oplevert (aan kosten besparing in vergelijking met huren e.d.), of kan ik beter verkopen, iets anders terugkopen, etc.

Als je dingen weg laat krijg je onduidelijkheden en een onvolledig overzicht. Uiteindelijk kun je dan zelf minder goede (rationele) beslissingen nemen.
My 2cents, maar iedereen moet natuurlijk lekker doen wat hij/zij wilt

[rube]

Tommie12 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 08:59:
[...]
Je zal niet de eerste zijn die bij een ouder appartement moet vaststellen dat er elk jaar wel iets is van 3000-7000€ aan kosten.

Ik weet niet hoe het in Belgie is geregeld, maar in Nederland heeft de VVE normaal gesproken een MJOP (Meer Jaren Onderhouds Plan) waar de maandelijkse bijdrage op is afgestemd. De hele schil van het gebouw valt dus onder de VVE.
Je bent dus alleen zelf verantwoordelijk voor binnen: keuken, badkamer, vloer, CV-verwarming (indien geen blokverwarming). Je moet wel een erg groot/oud appartement hebben om daar jaarlijks 3-7K aan kwijt te zijn.

Is dit in België anders geregeld?

[heiders]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 15:17:
[...]

Hier verschillen de meningen sterk over, daar zal je wel achter komen

Zelf reken ik het niet mee omdat het een verplichte cashflow is. Je kan niet, zoals bij ander spaargeld, ervoor kiezen om het op een spaarrekening of juist in beursfondsen te steken.
Extra aflossing reken ik wel mee omdat het vrijwillig is en dus ook niet gedaan zou kunnen worden. Als ik vorig jaar 10k cash heb gespaard en daarnaast 5k extra heb afgelost, weet ik dat ik dit jaar in staat zou moeten zijn om 15k te sparen zonder extra aflossingen.

Niet super consistent, maar dit geeft mij het beste inzicht. Op dezelfde manier moet je ook voor jezelf bedenken wat jou het beste inzicht geeft. Wat anderen doen maakt dan niet echt uit.

Lointje schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 15:35:
Ik vond het ook een moeilijke. Ik reken het ook niet mee en zie het als uitgave elke maand. Met het idee dat als ik nu stop met werken, ik nog altijd dat op tafel moet kunnen leggen om mijn maand rond te komen.

Ik maak dan wel elk begin van het jaar een vermogensberekening waar ik wel "(geschatte) waarde huis - resterende hypotheek" meereken en zo zie hoeveel vermogen ik echt heb, met X in stenen, Y in cash en Z in beleggingen.

Hm het antwoord is dus niet zo rechtlijning als gehoopt. Maar potjes als auto-afschrijving e.d. waarvan je weet dat ze op een bepaald moment uitgegeven gaan worden horen wel duidelijk niet tot de spaarquote toch?

[Zr40]

rube schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 17:18:
@hierboven: om een goed overzicht te krijgen moet je werken met (tenminste) een balans en een kasstroom (cashflow) overzicht.
Je moet het net zien als de boekhouding van een bedrijf. Die kan een aflossing op een lening ook niet zomaar laten "verdwijnen", als een kost opvoeren en niets met de balans doen...
Daarom reken je de aflossing WEL mee als spaarquote als jet goed wilt doen.

Dat doe ik ook. Misschien heb ik het een beetje onduidelijk omschreven

Met het niet meetellen van aflossing bedoel ik alleen dat het geen effect heeft op mijn totale vermogen. Er gaan een bedrag X (plus de rente) van mijn betaalrekening af en die vermindert de uitstaande schuld met hetzelfde bedrag.

En dat je met het kapitaal in je huis "toch niets kan doen" is voor mij geen goede reden om het niet tot je vermogen te reken. Sterker nog, het geeft je juist goed inzicht: staat de waarde van mijn huis in verhouding tot wat het mij oplevert (aan kosten besparing in vergelijking met huren e.d.), of kan ik beter verkopen, iets anders terugkopen, etc.

Het heeft er ook mee te maken dat ik alle andere waardevolle aankopen ook niet meereken tot mijn vermogen. Anders, waar houdt het op? Een auto, tv of wasmachine kan je ook huren, maar ik ben er wel zeker van dat niemand in dit topic die bezittingen meeneemt in hun net worth enkel omdat huren ipv bezit mogelijk is.

Ja, een huis is wel een orde grootte duurden dan een auto, maar ik zie geen reden om daar anders over te denken.

[Tommie12]

rube schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 17:22:
[...]

Ik weet niet hoe het in Belgie is geregeld, maar in Nederland heeft de VVE normaal gesproken een MJOP (Meer Jaren Onderhouds Plan) waar de maandelijkse bijdrage op is afgestemd. De hele schil van het gebouw valt dus onder de VVE.
Je bent dus alleen zelf verantwoordelijk voor binnen: keuken, badkamer, vloer, CV-verwarming (indien geen blokverwarming). Je moet wel een erg groot/oud appartement hebben om daar jaarlijks 3-7K aan kwijt te zijn.

Is dit in België anders geregeld?

Soms wel.
De maandelijkse bijdrage dekt meestal het gewone onderhoud van hal, lift etc.
En dan voorzien ze in veel gevallen een paar tientjes per maand voor wat ze noemen een "reservefonds".
Of die bijdrage wordt gedurende een jaar verhoogd naar 100€ bv als ze een nieuw dak willen leggen.

Mijn zoon heeft op 1 jaar tijd nu al 3500€ extra moeten betalen omdat alle buizen van de verwarming moesten herlegd worden. En wat er nu aankomt is: kabels van de lift, en dakisolatie. Hij weet nu al dat er nog eens 3500€ aan komt binnen het jaar.
En dan is er in zijn appartement nog niks gebeurd. Hij wist dat dakisolatie ging komen toen hij het kocht, en hij wist ook dat er een nieuwe keuken in moest, dat heeft hij wel in zijn aankoopbudget voorzien.

[rube]

Zr40 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 17:50:
[...]
Het heeft er ook mee te maken dat ik alle andere waardevolle aankopen ook niet meereken tot mijn vermogen. Anders, waar houdt het op? Een auto, tv of wasmachine kan je ook huren, maar ik ben er wel zeker van dat niemand in dit topic die bezittingen meeneemt in hun net worth enkel omdat huren ipv bezit mogelijk is.

Ja, een huis is wel een orde grootte duurden dan een auto, maar ik zie geen reden om daar anders over te denken.

Tja, ik vind toch verschil tussen je huis zitten en een wasmachine.
Net als een bedrijf zal het de paperclips niet op de balans hebben zetten, maar die machine van een ton wel.

Wasmachine, tv etc. schrijf je ook redelijk snel af en zul je ook niet snel te gelde willen maken. Een (dure) auto, twijfel. Stel dat het een mooie oldtimer is die je niet perse nodig hebt, je afschrijving is waarschijnlijk laag en je kan het tzt omzetten geld. Een gezins auto van 3K, nee die niet.

@Tommie12 Dan heeft de VVE zijn werk niet goed gedaan imo. Bij een goede VVE hoef je niet zomaar ieder jaar 3-7k extra te betalen (uitzonderingen/speciale gevallen uitgezonderd). Maar ik hoop dat dat dan ook al verdisconteerd was in de aankoopprijs.

[ Voor 11% gewijzigd door rube op 06-03-2019 18:21 ]

[Napo]

Tommie12 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 18:01:
[...]


Soms wel.
De maandelijkse bijdrage dekt meestal het gewone onderhoud van hal, lift etc.
En dan voorzien ze in veel gevallen een paar tientjes per maand voor wat ze noemen een "reservefonds".
Of die bijdrage wordt gedurende een jaar verhoogd naar 100€ bv als ze een nieuw dak willen leggen.

Ligt een beetje aan de VvE, een gezonde VvE heeft een gezonde periodieke bijdrage. Het feit dat je te vaak hoort/hoorde dat men blij is/was met een lage bijdrage is een beetje een sigaar uit eigen doos.

Een dak heeft een bepaalde levensduur en dien je mee te nemen in je begroting, doe je dat niet is het maandelijkse bedrag kunstmatig laag maar krijg je inderdaad vereffeningen op het moment dat het dak vervangen dient te worden. Dit kan je ook doen met een woning zonder VvE. X aantal jaar roepen dat je 0 onderhoudskosten hebt en dat het zo goedkoop leven is terwijl het jaar erop je opeens alle kozijnen mag laten schilderen en het dak eigenlijk ook vervangen mag worden.

[Zr40]

@rube laat ik het anders stellen.

Stel, mijn vermogen is 1 miljoen en ik besluit te stoppen met werken. Van dat miljoen zit de helft in de waarde van mijn huis en de andere helft is spaargeld. Ik heb 25 jaar te overbruggen. Als ik ieder jaar 1/25e van mijn vermogen van het spaargeld zou onttrekken dan is dat na 12,5 jaar uitgeput. Om de resterende 12,5 jaar rond te brengen moet ik ofwel mijn woning verkopen, ofwel wederom een hypotheek afsluiten. En dan veranderen de maandlasten overeenkomstig. Dat soort verplichting vind ik niet passen bij FO.

Als ik daarentegen mijn woning niet meetel bij mijn vermogen, dan heb ik op hetzelfde startpunt een half miljoen aan vermogen. Dan is meteen duidelijk dat het met hetzelfde uitgavenpatroon onvoldoende is om de 25 jaar te overbruggen.

[Anoniem: 677216]

heiders schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 17:24:
[...]


[...]


Hm het antwoord is dus niet zo rechtlijning als gehoopt. Maar potjes als auto-afschrijving e.d. waarvan je weet dat ze op een bepaald moment uitgegeven gaan worden horen wel duidelijk niet tot de spaarquote toch?

Als je dat soort potjes bijhoudt, dan zou ik dat inderdaad niet tot de spaarquote rekenen.
Zelf hou ik geen potjes bij, maar zou ik een auto uit de buffer betalen en daarna de buffer aanvullen.

Dus stel dat je elke 5 jaar een auto van €10k koopt:
Potjes: je doet elk jaar €2000 in het potje en beschouwt dit als uitgaven. Op het moment dat je de auto koopt is dit geld al 'uitgegeven' en heeft het geen impact op je spaarquote (bijvoorbeeld elk jaar een spaarquote van 35%).
Geen potjes: op het moment dat je de auto koopt heb je en grote 'eenmalige' uitgave. De 4 jaren erop kun je juist extra hard sparen (bijvoorbeeld een keer een spaarquote van 15% en dan 4 jaar een spaarquote van 40%).
Qua cashflow geen verschil, maar boekhouding kan je zelf kiezen wat je het prettigst vindt.

[Longcat]

@Zr40 Als je rekent met een miljoen aan vermogen in jouw voorbeeld, dan moet je ook met een kostenpost ' wonen' rekenen (hier zou ik de huurprijs of maandlast voor hypotheek rekenen die je zou betalen als je geen hypotheekvrije woning had).

[ Voor 35% gewijzigd door Longcat op 06-03-2019 19:09 ]

[rube]

Dat. Of met een lagere wr rekenen over ke gehele vermogen. Of met een wr rekenen over s5 ton...
Maar 50% van je vermogen simpelweg "negeren" lijkt mij niet juist.

[Zr40]

Longcat schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 19:08:
@Zr40 Als je rekent met een miljoen aan vermogen in jouw voorbeeld, dan moet je ook met een kostenpost ' wonen' rekenen (hier zou ik de huurprijs of maandlast voor hypotheek rekenen die je zou betalen als je geen hypotheekvrije woning had).

Dat is het nou net. De kostenpost 'wonen' verandert niet door mijn keuze om de potentiële verkoopwaarde van mijn woning wel of niet mee te rekenen bij mijn totaal vermogen.

rube schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 19:13:
Dat. Of met een lagere wr rekenen over ke gehele vermogen. Of met een wr rekenen over s5 ton...
Maar 50% van je vermogen simpelweg "negeren" lijkt mij niet juist.

Dan moet ik hypothetische verhuurkosten gaan berekenen en optellen als virtuele kostenpost, en aan de andere kant de hypothetische verkoopwaarde optellen bij mijn vermogen. Veel te ingewikkeld imho, en voor FO zie ik ook het nut van die methode niet. Op mijn manier houd ik het eenvoudig, alleen werkelijke kosten tegenover een vermogen die ik moeiteloos binnen een week kan liquideren.

[ Voor 38% gewijzigd door Zr40 op 06-03-2019 19:47 ]

[Longcat]

Zr40 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 19:37:
[...]

Dat is het nou net. De kostenpost 'wonen' verandert niet door mijn keuze om de potentiële verkoopwaarde van mijn woning wel of niet mee te rekenen bij mijn totaal vermogen.

Als je kiest om je hypotheekvrije woning niet te verkopen staat dit gelijk aan de beslissing om de woning te kopen met cash. Je rendement op die investering is gelijk aan de besparing aan huur/hypotheek. Je hebt (theoretisch) elke dag de mogelijkheid je woning te verkopen, de opbrengst investeren (of niet) en huren of een andere woning kopen. Dit heeft gevolgen voor je rendement en je kosten.

Door je vermogen in je huis te negeren, zou je geld 'op' zijn als je vermogen buiten je huis op is, terwijl je dan nog de mogelijkheid hebt je huis te verkopen en te gaan huren, waardoor je weer een tijd vooruit kan. Je maakt het plaatje daardoor minder rooskleurig voor jezelf. Op zich niet erg, dan kan het alleen maar meevallen, maar wel belangrijk om van bewust te zijn.

[Zr40]

Longcat schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 19:50:
[...]
Door je vermogen in je huis te negeren, zou je geld 'op' zijn als je vermogen buiten je huis op is, terwijl je dan nog de mogelijkheid hebt je huis te verkopen en te gaan huren, waardoor je weer een tijd vooruit kan. Je maakt het plaatje daardoor minder rooskleurig voor jezelf. Op zich niet erg, dan kan het alleen maar meevallen, maar wel belangrijk om van bewust te zijn.

Ik negeer het vermogen in mijn huis niet; ik houd het alleen voor FO berekeningen buiten beschouwing. Wat ik eerder al schreef; ik vind het niet bij FO passen om vanwege een te klein liquideerbaar vermogen je woning te moeten verkopen of een lening aan te gaan.

[Aikon]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 19:04:
[...]

Als je dat soort potjes bijhoudt, dan zou ik dat inderdaad niet tot de spaarquote rekenen.
Zelf hou ik geen potjes bij, maar zou ik een auto uit de buffer betalen en daarna de buffer aanvullen.

Dus stel dat je elke 5 jaar een auto van €10k koopt:
Potjes: je doet elk jaar €2000 in het potje en beschouwt dit als uitgaven. Op het moment dat je de auto koopt is dit geld al 'uitgegeven' en heeft het geen impact op je spaarquote (bijvoorbeeld elk jaar een spaarquote van 35%).
Geen potjes: op het moment dat je de auto koopt heb je en grote 'eenmalige' uitgave. De 4 jaren erop kun je juist extra hard sparen (bijvoorbeeld een keer een spaarquote van 15% en dan 4 jaar een spaarquote van 40%).
Qua cashflow geen verschil, maar boekhouding kan je zelf kiezen wat je het prettigst vindt.

Persoonlijk hou ik geen potjes bij, maar heb wel een aantal posten op de 'begroting' staan. Zelfde principe beetje natuurlijk, maar als ik een nieuwe auto/motor koop gaat dat wel van m'n spaargeld af als het ware. Het maakt wel duidelijk hoe groot een uitgave eigenlijk is als je saldo gewoon even flink dipt na een grote aanschaf/vakantie/oid.

Boodschappen
Vakantie
Kleding
Onderhoud motor
Woning- en tuinonderhoud
Vrijetijdsuitgaven

Eigenlijk hoort daar de aanschaf motor ook bij (of auto natuurlijk), maar omdat ik hem meer hobbymatig gebruikte heb ik dat nooit gedaan. Nu ik hem echt nodig heb voor woonwerk moet ik dat wellicht eens doen.

Deze posten tel ik op bij de vaste lasten (hypotheek, internet, etc.) en trek dan van m'n inkomen af. Wat overblijft is de spaarquote.

[3x3]

Zr40 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 19:53:
[...]

Ik negeer het vermogen in mijn huis niet; ik houd het alleen voor FO berekeningen buiten beschouwing. Wat ik eerder al schreef; ik vind het niet bij FO passen om vanwege een te klein liquideerbaar vermogen je woning te moeten verkopen of een lening aan te gaan.

Als je een product hebt dat eindigd met volledige aflossing, zou je natuurlijk wel de maandlasten van 0 euro mee kunnen nemen in (een gedeelte van) de FO-fase.

Maar verder heb je wel gelijk, 'vermogen' in je huis is ongeveer net zoveel een kostenpost (hallo belasting) als dat het rendeert (rente is relatief laag). Ik zou je er zeker niet rijk aan rekenen.

[Anoniem: 677216]

3x3 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 20:53:
[...]

Als je een product hebt dat eindigd met volledige aflossing, zou je natuurlijk wel de maandlasten van 0 euro mee kunnen nemen in (een gedeelte van) de FO-fase.

Maar verder heb je wel gelijk, 'vermogen' in je huis is ongeveer net zoveel een kostenpost (hallo belasting) als dat het rendeert (rente is relatief laag). Ik zou je er zeker niet rijk aan rekenen.

Box 1 belasting is relatief laag (helemaal als je naast FI ook RE bent). Plus je kan de komende jaren nog (deels) gebruikmaken van de Wet Hillen. Het is dus een prima manier om op lange termijn vermogen gunstig te 'stallen'.
Daarbij kan een afgeloste woning prima dienst doen als laag-risico deel van je portefeuille. Als je huur of hypotheek moet betalen, zul je op een andere plek in je portefeuille stabiliteit moeten zoeken (ten koste van rendement).

[!null]

@3x3
Dat is een kromme redenering van renderen. Je kunt zeggen dat je niks aan het rendement hebt, of dat het in een crisis ook risico heeft. En je moet toch wonen. Iets anders kopen betekent veelal zelfde prijzen dus heb je er ook niet veel aan.

Maar renderen doet het wel hoor. Ik denk niet dat er iemand meer rendement heeft gedraaid in de afgelopen 6 jaar dan wij met ons huis. Tegelijkertijd is iedere vorm van investeren en renderen sowieso flexibeler dan wat er in je huis zit. Want ik kan er momenteel toch niks mee.

[3x3]

Anoniem: 677216 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 21:13:
[...]

Box 1 belasting is relatief laag (helemaal als je naast FI ook RE bent). Plus je kan de komende jaren nog (deels) gebruikmaken van de Wet Hillen. Het is dus een prima manier om op lange termijn vermogen gunstig te 'stallen'.
Daarbij kan een afgeloste woning prima dienst doen als laag-risico deel van je portefeuille. Als je huur of hypotheek moet betalen, zul je op een andere plek in je portefeuille stabiliteit moeten zoeken (ten koste van rendement).

Het is een prima middel voor belasting- of risico-differentiatie in je portefeuille inderdaad. Maar aan alleen vermogen in een huis zou ik mij niet rijk rekenen. Het is vooral een kostenpost. die je woongenot oplevert. Net als een auto een kostenpost is die je mobiliteit oplevert_{maar meestal wel een veel slechtere investering}.

[ Voor 3% gewijzigd door 3x3 op 06-03-2019 21:20 ]

[x37]

BroWohsEdis schreef op maandag 4 maart 2019 @ 21:51:
Ik ga volgende maand voor het eerst op mijzelf wonen, hebben jullie financiële tips die jullie zelf hadden willen weten voordat je op jezelf ging wonen?

Niet iets wat ik van tevoren had willen weten, want wij hebben het best heel goed gedaan. Tips:
- Beste tip eerst: We hebben veel van ouders of familie gekregen. Dat is natuurlijk niet voor iedereen mogelijk, maar steek je voelsprieten uit en zorg dat iedereen weet dat je uit huis gaat. Liefst zo vroeg mogelijk. De vangst (o.a.) wasmachine, droger, bijna nieuwe koel/vries combi (eerst een jaar lang opgeslagen geweest... begin op tijd), stofzuiger, grote woonkamer tafel van Lundia, stoelen, twee servieskasten, nachtkastjes, boekenkast, grote kledingkast, kamerplanten. Allemaal gratis.
- Ben niet te bang om witgoed op marktplaats te kopen. Wij hebben twee keer een vaatwasser gekocht. 1e voor 50,-. 2e hands witgoed zaak wilde >100,- hebben, dus voor dat geld kun je best een kapotte van marktplaats riskeren. En 4jr later voor 60,- verkocht. Pas weer een nieuwe vaatwasser gekocht voor 25,-. Was wel een inbouw model. Heb op bij de bouwmarkt een spaanplaat laten zagen en er een kastje omheen getimmerd. Veel mooier dan een vrijstaand model en super cheap.
- Ga bij IKEA kijken, maar koop er niets. IKEA meubelen zijn zo veel verkocht dat je ze prima op marktplaats kunt vinden. Als je een maand of 2 later nog niet gevonden hebt wat je zoekt, dan kun je het alsnog kopen natuurlijk.
- Wij hadden een IKEA Klippan bank. Oud en met vlekken op de witte bekleding. Toen een gratis Klippan opgehaald met zwarte hoes. Voor 40,- twee nieuwe hoezen gekocht bij IKEA en 2 zo goed als nieuwe matchende banken.
- Wij hadden twee IKEA ladekasten gekocht op marktplaats. De vorige eigenaar had ze te zwaar beladen waardoor de bodems van de lades waren uitgezakt. Voorzichtig gedemonteerd en ondersteboven er weer terug in geplaats waardoor de bolling nu naar boven stond. Meteen beetje constructielijm er tussen gedaan. Kast is nu veel sterker dan hij was, zo goed als nieuw en voor minder dan de helft van het geld.
(- Sowieso bij IKEA meubelen de onderdelen die je niet wil demonteren extra lijmen of schroeven!)
- We waren ons uitgezakte en te kleine bed beu. Op marktplaats voor 60,- verkocht (incl. matras). Voor 20,- een bed terug gekocht incl. verstelbare lattenbodems. Is een oud model IKEA. Was beetje lelijke houtkleur en zag er erg gebruikt uit. Met kortingsbon bij de Gamma potje verf gekocht en er een leuk kleurtje op gesmeerd. Hartstikke leuk geworden. Wel voor ~400,- een goed matras gekocht bij een outlet. Super fijn bed nu.
- Bureau ook bij IKEA uitgezocht en op marktplaats gekocht voor veel minder ~60,-. 2jr later wilde ik een groter bureau, maar de kleur was uit het assortiment (je kunt van die verleng stukken kopen). Heel het ding op marktplaats en voor minder geld zo'n zelfde model in andere kleur met verlengstuk terug gekocht.
- Vriendin ging verhuizen en wilde haar IKEA tafeltje niet meer. Toevallig dezelfde kleur als mijn bureau. Die staat er nu naast. Past precies en mijn bureau is gigantisch!

Misschien hebben we een beetje een eclectisch interieur (volgens sommige), maar wij zijn er heel blij mee. Door beetje strategisch te handelen en paar relatief kleine bijpassende aankopen te doen hebben we het voor ons zelf heel leuk gemaakt.

[KatirZan]

Zr40 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 17:03:
[...]

Precies. Dat staat los van de waarde van mijn woning.

Mijn woning heeft een aanschafprijs en daarvoor leen ik. Wanneer de lening is afgelost dan vervalt het component ‘rente’ (welke ik uiteraard mee tel) en het component ‘aflossing’, welke voor mijn berekening alleen een verschuiving is van geld.

Zolang ik in mijn woning blijf wonen boeit de potentiële verkoopwaarde mij helemaal niets.

[...]

In dat scenario heb ik opeens meer inkomsten of meer vermogen. Ik zie het probleem niet.

In mijn FO berekeningen hou ik juist wel rekening met de (verhuur)waarde van mijn woning. Ik los op het moment 12 procent per jaar van mijn woningschuld af, wat mij versneld FO opleverd, maar ook de potentiële verhuurwaarde ophoogt, daar het verschil tussen lust en last vergroot. Onder complete FO versta ik een vrij vermogen zonder verplichtingen, met daaruit opbrengsten. In dit geval dus waarde herinvesteren zonder lasten, en dan is een dergelijke potentiële waarde wel van belang. Zo kan je de huurwaarde van de objecten berekenen naar rato en daar je uiteindelijke opbrengst uit herinvesteren.

Tldr; objecten afbetalen en verhuurwaarde gebruiken voor aankoop nieuwe objecten

[Tsurany]

[b]Besottedorb schreef op maandag 4 maart 2019 @ 21:51:[/b
Ik ga volgende maand voor het eerst op mijzelf wonen, hebben jullie financiële tips die jullie zelf hadden willen weten voordat je op jezelf ging wonen?

Flink prijs vergelijken. Alles, van verzekeringen tot energie tot meubels, is goedkoper te krijgen als je er wat tijd in stopt.

En kwaliteit kopen betaald zichzelf zeker terug. En dat betekent niet dat het meteen duur moet zijn, enkel dat je niet voor goedkope troep moet gaan die je over een paar jaar weer moet vervangen.

[HereIsTom]

KatirZan schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 22:59:
[...]


In mijn FO berekeningen hou ik juist wel rekening met de (verhuur)waarde van mijn woning. Ik los op het moment 12 procent per jaar van mijn woningschuld af, wat mij versneld FO opleverd, maar ook de potentiële verhuurwaarde ophoogt, daar het verschil tussen lust en last vergroot. Onder complete FO versta ik een vrij vermogen zonder verplichtingen, met daaruit opbrengsten. In dit geval dus waarde herinvesteren zonder lasten, en dan is een dergelijke potentiële waarde wel van belang. Zo kan je de huurwaarde van de objecten berekenen naar rato en daar je uiteindelijke opbrengst uit herinvesteren.

Tldr; objecten afbetalen en verhuurwaarde gebruiken voor aankoop nieuwe objecten

Het zal wel aan mij liggen, heb nu net alles hier zitten lezen over het wel of niet meerekenen, maar snap er niks van!
Ik reken het ook niet mee, maar dat komt misschien omdat wij het al lang hebben afgelost, juist in het kader van FO, zodat we geen hypotheek kosten hebben en dus lagere maandlasten.
Maar als ik straks FO ben heb ik niks aan die waarde van mijn huis of het nu 100.000 is of 1 miljoen.
Het enige voordeel wat ik er dus aan heb is de veel lagere maandlasten door geen hypotheek of huur.
Dus wat moet ik met een verhuurwaarde?

[Ko.Kane]

Zr40 schreef op woensdag 6 maart 2019 @ 18:55:
@rube laat ik het anders stellen.

Stel, mijn vermogen is 1 miljoen en ik besluit te stoppen met werken. Van dat miljoen zit de helft in de waarde van mijn huis en de andere helft is spaargeld. Ik heb 25 jaar te overbruggen. Als ik ieder jaar 1/25e van mijn vermogen van het spaargeld zou onttrekken dan is dat na 12,5 jaar uitgeput. Om de resterende 12,5 jaar rond te brengen moet ik ofwel mijn woning verkopen, ofwel wederom een hypotheek afsluiten. En dan veranderen de maandlasten overeenkomstig. Dat soort verplichting vind ik niet passen bij FO.

Als ik daarentegen mijn woning niet meetel bij mijn vermogen, dan heb ik op hetzelfde startpunt een half miljoen aan vermogen. Dan is meteen duidelijk dat het met hetzelfde uitgavenpatroon onvoldoende is om de 25 jaar te overbruggen.

De uitputting alleen maar is lineair als je het niet belegd. Bv: 1/25 van 5ton gaat 95% zeker 30jaar mee en meestal veel langer. (dat is trouwens al 20k per jaar).

Maar je kan ook een consumptieve hypotheek nemen om die andere 5ton in je woningwaarde aan te spreken, dat geld vervolgens bij de rest van je ETF pot en klaar. (Waarschijnlijk niet 100% krediet bij consumptieve hypotheek maar consumptieve hypotheek op woning in je laatste 30 jaar is in ieder geval een reële optie). De aanname dat je huisvermogen dood is na afbetaling is niet vast staand feit maar je hebt meerdere keuzes.

Verhuizen naar goedkopere plek is natuurlijk vaak ook een optie, en dat kan van relatief normaal (A'dam naar Flevoland) of extreem richting Balkan natuurlijk. Ieder zegt wel je moet toch wonen, maar 'waar' en 'hoe duur' is gewoon een keuze. Dat kan zijn dat je uit gewoonte niet weg wil, of omdat je in de buurt van familie wil blijven, maar dan wees dan fair en reken dat dan als een dure keuze die eventueel FO blokkeert of afremt, doordat je bijvoorbeeld vast houdt aan een familiehuis in A'dam nu.

In aansluiting van je voorbeeld: als je de woning omzet van 5ton naar een woning van 2ton in rustige dorpje in de provincie, dan heb je 800k/25=32k p/j voor oneindig (disclaimer 95% zeker). Dus dan ga je van een situatie die je als niet FO beschouwd in eens naar direct FO. En dat nog zonder die woning van 2ton weer te belenen.

En welke verplichtingen zijn dan wel FO? Ik zie gewoon maandelijkse kosten, net zo als stroom, verzekeringen, wegenbelasting etc. Dat zijn ook verplichtingen, maar daar ontkom je niet aan. FO is mijn inziens dat ik dat alles kan betalen zonder eigen arbeid door mijn vermogens positie, ongeacht of het uit aandelen of verhuur of wat dan ook komt.

[ Voor 13% gewijzigd door Ko.Kane op 06-03-2019 23:50 ]

[Zr40]

@Ko.Kane een keuze om ergens anders goedkoper te wonen is natuurlijk iets heel anders dan om financiële redenen verplicht worden om te verhuizen of een lening aan te gaan. Deel van financiële onafhankelijkheid is dat je juist niet door je financiële situatie verplicht wordt om acties met grote invloed op je leven te nemen.

Vaste lasten zijn ook een verplichting, maar die ontstaan niet door je financiële situatie en die zijn ook uitstekend mee te nemen in je benodigde vermogen. Maar ‘ik bezit een woning waar ik wil blijven wonen, die woning is geld waard, dus ik reken voor FO alsof dat geld vrij beschikbaar is’ is mijns inziens een verkeerde redenering.

[rube]

Zr40 schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 05:29:
@Ko.Kane Maar ‘ik bezit een woning waar ik wil blijven wonen, die woning is geld waard, dus ik reken voor FO alsof dat geld vrij beschikbaar is’ is mijns inziens een verkeerde redenering.

Maar dat heb ik en anderen volgens mij ook nooit gezegd. Ik heb zelfs aangegeven reken dan met een lagere wr, maar dan geeft het wel een beter inzicht.

Een bedrijf dat een pand in eigen beheer heeft zet het echt wel op de balans. Ook als het niet wil verhuizen. Het geeft gewoon een beter en completer beeld.

[Zr40]

rube schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 07:24:
[...]

Maar dat heb ik en anderen volgens mij ook nooit gezegd. Ik heb zelfs aangegeven reken dan met een lagere wr, maar dan geeft het wel een beter inzicht.

Maar hoeveel lager dan? En wat is het voordeel om het zo te doen? Nogmaals, ik reken met mijn werkelijke kosten en mijn daadwerkelijk beschikbare vermogen. Ik weet met zekerheid dat als mijn jaarlijkse uitgaven 25k zijn, ik met een 4% WR slechts 625k nodig heb. Ik ga mijzelf in mijn FO berekeningen niet misleiden door de verkoopwaarde op te tellen bij die 625k en dat weer te compenseren door een arbitrair lagere WR te gebruiken.

Een bedrijf dat een pand in eigen beheer heeft zet het echt wel op de balans. Ook als het niet wil verhuizen. Het geeft gewoon een beter en completer beeld.

Dat doe ik ook. Alleen niet voor FO

[x37]

Ik ben aan het kijken naar een rekening bij de DeGiro, maar kom hier niet uit:
Wat is het verschil in risico tussen een Custody account en een Non-custody account bij DeGiro?
Wat is het verschil in kosten tussen een Custody account en een Non-custody account bij DeGiro?

Het enige verschil wat ik tot nog toe heb kunnen vinden is dat de dividend en couponverwerking bij een custody account geld kost. Maar ETF's keren toch geen dividend uit toch?

[Zr40]

x37 schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 08:19:
Ik ben aan het kijken naar een rekening bij de DeGiro, maar kom hier niet uit:
Wat is het verschil in risico tussen een Custody account en een Non-custody account bij DeGiro?

Geen counterparty risico ivm uitlenen. Hoe groot dit risico is (wat is de kans en wat zou het gevolg zijn) is vorige maand in Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 8 uitgebreid besproken.

Wat is het verschil in kosten tussen een Custody account en een Non-custody account bij DeGiro?

Het enige verschil wat ik tot nog toe heb kunnen vinden is dat de dividend en couponverwerking bij een custody account geld kost.

Dat is het enige verschil in kosten. Je hebt ook een verschil in mogelijkheden: als je in derivaten wil handelen of gebruik wil maken van margin dan heb je een niet-custody profiel nodig.

Maar ETF's keren toch geen dividend uit toch?

Dat is een keuze van de aanbieder van de ETF. 'Accumulating' betekent dat het dividend binnen het fonds wordt geherinvesteerd waardoor de waarde stijgt, 'distributing' betekent dat het dividend wordt uitbetaald, doorgaans per kwartaal. Alleen in het tweede geval betaal je per keer de dividendkosten aan DeGiro.

[ Voor 4% gewijzigd door Zr40 op 07-03-2019 08:27 ]

[Xanaroth]

Voor FO zijn en te bepalen waar je zit, telt slechts 1 ding:
- Delta tussen je maandelijkse passieve inkomsten en uitgaven. Als deze positief is ben je FO, als deze negatief is moet je er nog extra inkomen naast genereren.


Let op hoe vermogen daar in eerste instantie letterlijk geen rol in speelt, evenals het absolute niveau (10, 100, 1000 euro?) van je financiën, zowel in als uit.
Ga je bijvoorbeeld je woning meerekenen in je vermogen, en die is 50% van je vermogen waard, dan ga je misschien 2% van je vermogen per jaar verkopen (=4% portfolio van iemand die de woning niet meerekent). Je woning is dan enkel een leuke papieren oefening, die niets toevoegt aan je inkomsten of uitgaven of het vergelijken met anderen die FO nastreven.
Het vermogen is daarmee dan ook hooguit een afgeleide voor je inkomen (x% van je portfolio per jaar verkopen) maar geen basis meetinstrument of uitgangspunt waarmee je FO status kunt definiëren of vergelijken.

Als praktijk voorbeeld: ik heb een 40k portfolio met 1400/jaar inkomsten. En een woning met nu een overwaarde van ~60k euro. Of ik nou mijn woning waarde (40 vs 100k vermogen) of aflossing wel/niet mee tel.. Dat inkomen blijft 1400/jaar, en dit stijgt enkel met het deel wat ik extra beleg.


Je eigen woning, waar je woont, is kwa waarde dus alleen relevant in 1 zeer specifiek scenario. Namelijk verkoop om geld te krijgen (lees: inkomen). Dit vindt enkel plaats bij verschuiving naar een goedkopere woning, en dan enkel voor het stuk geld wat je overhoudt na de verhuizing (wat er op je rekening bij komt, na alle onkosten als k.k.).

Kan dus niet anders stellen dan dat ik het helemaal eens ben met @Zr40 dus, die snapt hoe financiën werken. Je eigen woning heeft geen plaats in je FO boekhouding, tenzij je bewust in je planning opneemt dat je over <insert 20/30/40..> jaar de stap maakt naar een goedkopere woning.


P.s. Degene die het echter hebben over beleggingspanden voor verhuur, is eigenlijk hetzelfde verhaal. De waarde is irrelevant, enkel de huur vs de kosten. Ook daar is namelijk de waarde van de woning enkel relevant, als je besluit om verkopen/liquideren deel te maken van je overall strategie.

[ Voor 53% gewijzigd door Xanaroth op 07-03-2019 08:38 ]

[rube]

Xanaroth schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 08:26:
Kan dus niet anders stellen dan dat ik het helemaal eens ben met @Zr40 dus, die snapt hoe financiën werken. Je eigen woning heeft geen plaats in je FO boekhouding, tenzij je bewust in je planning opneemt dat je over <insert 20/30/40..> jaar de stap maakt naar een goedkopere woning.

Wow, flinke stelling name doe je daar. Blijkbaar weet ik dan niet goed hoe financiën werken, ondanks dat onze cashflow uit ons vermogen al 21 maanden voldoende is voor onze uitgaven .
Ik doe het wel op mijn manier, anderen doen lekker wat voor hen werkt

Een edit na je eigen edit:

P.s. Degene die het echter hebben over beleggingspanden voor verhuur, is eigenlijk hetzelfde verhaal. De waarde is irrelevant, enkel de huur vs de kosten. Ook daar is namelijk de waarde van de woning enkel relevant, als je besluit om verkopen/liquideren deel te maken van je overall strategie.

Ook hier ben ik het niet met je eens. Waarde is wel degelijk relevant, daarmee bepaal je namelijk je rendement. Die is cruciaal om te bepalen of je nog goed bezig of dat je beter van strategie/belegging kan switchen op enig moment. Dat soort kengetallen gebruik je om je strategie mee te bepalen/uit te voeren.

[ Voor 32% gewijzigd door rube op 07-03-2019 08:42 ]

[Xanaroth]

rube schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 08:37:
[...]

Wow, flinke stelling name doe je daar. Blijkbaar weet ik dan niet goed hoe financiën werken, ondanks dat onze cashflow uit ons vermogen al 21 maanden voldoende is voor onze uitgaven .
Ik doe het wel op mijn manier, anderen doen lekker wat voor hen werkt

Precies! Cashflow (i.e inkomsten), niet vermogen, is wat bepaald of je FO bent. Dus niet hoeveel je woning op papier waard is of hoeveel je aflost, slechts wat je investeringen uiteindelijk opleveren (passief inkomen danwel verkoopwaarde).

Ik vindt het dan ook bijzonder dat je mijn stelling lijkt te bevestigen met je argument, maar juist vindt dat het mijn stelling ontkracht

rube schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 08:37:

Ook hier ben ik het niet met je eens. Waarde is wel degelijk relevant, daarmee bepaal je namelijk je rendement. Die is cruciaal om te bepalen of je nog goed bezig of dat je beter van strategie/belegging kan switchen op enig moment. Dat soort kengetallen gebruik je om je strategie mee te bepalen/uit te voeren.

Ook hier lijk je mijn stelling te bevestigen, terwijl je het ontkrachten vindt. Dat je het een afgeleide vindt voor je weg naar FO (i.e. ben ik goed bezig, kan het beter, etc) betekend nog niet dat het FO definieert.

Je kan bijvoorbeeld ondankst 10 miljoen euro aan beleggingspanden toch niet FO zijn, net zoals iemand zonder beleggingspanden wel FO kan worden. Simpelweg omdat het niet gaat om de absolute waarde, maar enkel wat het oplevert.


Dus ik blijf bij het uitgangspunt: het gaat niet om de waarde of definitie van je vermogen (i.e. reken ik mijn woning mee of niet) die angeeft of/wanneer je FO bent. Enkel het inkomen wat je kan genereren vs je uitgaven.

[ Voor 42% gewijzigd door Xanaroth op 07-03-2019 08:48 ]

[Zr40]

rube schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 08:37:
[...]

Ook hier ben ik het niet met je eens. Waarde is wel degelijk relevant, daarmee bepaal je namelijk je rendement. Die is cruciaal om te bepalen of je nog goed bezig of dat je beter van strategie/belegging kan switchen op enig moment. Dat soort kengetallen gebruik je om je strategie mee te bepalen/uit te voeren.

Voor dat doel is het zeker relevant. Voor het doel 'bepalen of je al FO bent' maakt de verkoopwaarde geen enkel verschil. Of je eigen woning of beleggingspand nu 1 miljoen waard is of slechts 10k, je hebt X inkomsten en Y uitgaven en zolang X groter is dan Y ben je FO.

Verkopen kan een keuze zijn die je maakt in je FO plan, en dan kan je de verkoopopbrengst rekenen tot je inkomsten verspreid over X jaar. Ik maak de keuze om het verkopen van mijn woning geen onderdeel te maken van mijn plan.

[ Voor 15% gewijzigd door Zr40 op 07-03-2019 08:53 ]

[Baytep]

Hangt er wel vanaf of je FO wilt blijven met of zonder je vermogen langzaam op te eten

[rube]

Xanaroth schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 08:43:
[...]
Precies! Cashflow (i.e inkomsten), niet vermogen, is wat bepaald of je FO bent. Dus niet hoeveel je woning op papier waard is of hoeveel je aflost, slechts wat je investeringen uiteindelijk opleveren (passief inkomen danwel verkoopwaarde).
[...]
Je kan bijvoorbeeld ondankst 10 miljoen euro aan beleggingspanden toch niet FO zijn,

Mee eens. Maar iemand met 10 miljoen WAARDE is na verkoop toch direct FO (uitgaande van geen extreme uitgaven). Dan is de waarde toch een essentieel deel van je FO boekhouding? Dat het niet bepaald of je FO bent of niet is m.i. wat anders.

[Mirved]

rube schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 08:57:
[...]

Mee eens. Maar iemand met 10 miljoen WAARDE is na verkoop toch direct FO (uitgaande van geen extreme uitgaven). Dan is de waarde toch een essentieel deel van je FO boekhouding? Dat het niet bepaald of je FO bent of niet is m.i. wat anders.

Niet als hij nooit van plan is zijn huis te verkopen.

[Xanaroth]

rube schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 08:57:
[...]

Mee eens. Maar iemand met 10 miljoen WAARDE is na verkoop toch direct FO (uitgaande van geen extreme uitgaven). Dan is de waarde toch een essentieel deel van je FO boekhouding? Dat het niet bepaald of je FO bent of niet is m.i. wat anders.

Dat is het voor dergelijke vastgoedmagnaat niet anders dan een eigen woning dus - waarde is enkel relevant bij besluit dat verkoop onderdeel is van je strategie, en dan enkel voor de waarde die op je rekening zal eindigen. Bij eigen woning bijvoorbeeld corrigeren voor aankoop nieuwe woning, bij beleggingspand corrigeren voor de huurders die erin zitten.


Eigenlijk is vastgoed voor waarde en of verhuur hetzelfde als beleggen. Daar kun je ook kiezen tussen inkomen (dividend/rente) en waarde (x%/jaar verkopen). Je strategie van passief inkomen vs verkoop bepaald wat er relevant is voor je inkomen, en je inkomen is dan enkel het stuk wat er op je rekening bij komt. De cashflow/inkomen of hoe je het noemen wilt.


Zolang als je niet verkoopt, is de waarde ook niet relevant - enkel de inkomsten die het oplevert. Een eigen woning doet dat ook niet (want je betaald jezelf geen huur). Dan is het ook niet voor je financiële plaatje relevant is welke waarde eraan wordt gehangen bij verkoop danwel verhuur, want die ga je toch nooit realiseren.

[ Voor 26% gewijzigd door Xanaroth op 07-03-2019 09:19 ]

[rube]

Xanaroth schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 09:14:
[...]
Dat is niet anders dan je eigen woning dus - waarde is enkel relevant bij besluit dat verkoop onderdeel is van je strategie, en dan enkel voor de waarde die op je rekening zal eindigen. Want als je niet verkoopt, is de waarde niet relevant enkel de inkomsten die het oplevert.

Eigenlijk hetzelfde als beleggen, daar kun je ook kiezen tussen inkomen (dividend/rente) en waarde (x%/jaar verkopen). Je strategie van passief inkomen vs verkoop bepaald wat er relevant is voor je inkomen, en je inkomen is dan enkel het stuk wat er op je rekening bij komt. De cashflow/inkomen of hoe je het noemen wilt.

Stel dat je gaat voor dividendbeleggen, en je bent nooit van plan te verkopen.
Je begint met zo'n 3% dividend rendement. Maar de prijzen exploderen en je dividendrendement t.o.v. de nieuwe koers is nog maar een 0.5%. Dan kan het een prima strategie wijziging zijn om toch te verkopen, 0.5% is namelijk te weinig t.o.v. andere mogelijkheden / risico dat je ziet. Dan kun je beter je hypotheek afbetalen, dat levert een veel beter/veiliger rendement op! En andersom zou zoiets ook kunnen met je eigen huis (hypotheek nemen tegen extreem lage rente en dat geld ergens anders beter laten renderen).

Als je echter alleen kijkt naar je inkomen, dan zou je dat nooit zien. Neem je wel de actuele waarde mee, dan zie je dat meteen. Dus nee, het is niet van belang om te bepalen of je passieve inkomsten voldoende zijn voor FO, Maar het is m.i. wel degelijk van belang voor een goede (FO) financiële boekhouding.

[Tommie12]

rube schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 09:23:
[...]

Stel dat je gaat voor dividendbeleggen, en je bent nooit van plan te verkopen.
Je begint met zo'n 3% dividend rendement. Maar de prijzen exploderen en je dividendrendement t.o.v. de nieuwe koers is nog maar een 0.5%. Dan kan het een prima strategie wijziging zijn om toch te verkopen, 0.5% is namelijk te weinig t.o.v. andere mogelijkheden / risico dat je ziet. Dan kun je beter je hypotheek afbetalen, dat levert een veel beter/veiliger rendement op! En andersom zou zoiets ook kunnen met je eigen huis (hypotheek nemen tegen extreem lage rente en dat geld ergens anders beter laten renderen).

Als je echter alleen kijkt naar je inkomen, dan zou je dat nooit zien. Neem je wel de actuele waarde mee, dan zie je dat meteen. Dus nee, het is niet van belang om te bepalen of je passieve inkomsten voldoende zijn voor FO, Maar het is m.i. wel degelijk van belang voor een goede (FO) financiële boekhouding.

Ik denk dat je hier een rekenfoutje maakt.

Als door de prijsexplosie het dividendrendement zakt naar 0,5%, dan neem ik aan dat je jaarlijks nog even veel euro's uitgekeerd krijgt.

De beslissing om die aandelen te verkopen moet gebaseerd zijn op de kwaliteit van dat aandeel tov andere beleggingen. Als je verwacht dat de dividenden of de koers gaan zakken kan verkopen een goede beslissing zijn, anders niet.

[rube]

@Tommie12 uiteraard spelen andere factoren mee, het ging even om het rekenkundig voorbeeld.

[Ko.Kane]

Zr40 schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 05:29:
@Ko.Kane een keuze om ergens anders goedkoper te wonen is natuurlijk iets heel anders dan om financiële redenen verplicht worden om te verhuizen of een lening aan te gaan. Deel van financiële onafhankelijkheid is dat je juist niet door je financiële situatie verplicht wordt om acties met grote invloed op je leven te nemen.

Vaste lasten zijn ook een verplichting, maar die ontstaan niet door je financiële situatie en die zijn ook uitstekend mee te nemen in je benodigde vermogen. Maar ‘ik bezit een woning waar ik wil blijven wonen, die woning is geld waard, dus ik reken voor FO alsof dat geld vrij beschikbaar is’ is mijns inziens een verkeerde redenering.

Je mist het punt dat alles een keuze is. Je kan uit vrije wil een verplichting aan gaan. Je bent niet verplicht ergens anders te gaan wonen om daar door eerder FO te zijn: het is keuze. Een afbetaald pand liquide maken door een financiering: is een keuze. Er voor kiezen om een bepaalde financiële verplichtingen aan te gaan: is een keuze. Besluiten en spaaroverschot te belegen en daardoor langer een financiële verplichting te hebben (ipv extra aflossen hypotheek): is een keuze.

Heel FO draait om keuzes: Met name wat kies je als acceptabel levensniveau. Dat kan zijn dat je minimaal 2000e pp per maand wil en in stedelijk gebied wil wonen. Kan ook zijn dat je met 1500e/mnd met twee man in een stacaravan in de bossen gaat wonen. Of je wil een huis in Amsterdam en gewoon elke 4 jaar je auto kunnen inruilen.
Er zijn websites waar je kan invullen wat je huidige FO pot is en welke steden in de wereld je dan al FO zou zijn. Vrij logische keuze dat je dan niet meteen vliegveld pakt maar de keus is er. https://nomadlist.com/fire

In de aanloop naar FO draaien veel van de keuzes om af te zien van veel opties en minder te consumeren dan je zou kunnen. Dus je verplicht je zelf wegens je financiële situatie uit vrije keus om acties te nemen die van grote invloed zijn op je leven.

Maar zodra je FO bent, dan zit je dus eigenlijk vast aan je gekozen niveau... Tenzij je toch verder gaat werken aan het vergroten van je kapitaal of passieve inkomen stroom. Maar als je er aan werkt is het ook niet echt passief, maar voelt het misschien meer als een hobby dan als moeten.

TLDR: Bij FO heeft je financiële situatie juist enorm veel invloed op je leven, zowel in de aanloop als tijdens FO.

Mirved schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 09:09:
[...]


Niet als hij nooit van plan is zijn huis te verkopen.

Je kan toch die woning liquide maken en er blijven wonen tot je dood? Daar zijn zoveel manieren voor. Consumptieve hypotheek, etc. Zelfs verkoop met gratis woonrecht tot je dood bestaat.

Stel je hebt al flink bedrag en maar niet genoeg om FO te gaan op 50 jaar. Maar je woning is ook al afbetaald, dan kun je dat vermogen toch liquide maken op een van de vele manieren en meteen met pensioen gaan? Waarom dan dat vermogen negeren en als ieder ander door buffelen? Had je net zo goed niet rapper kunnen aflossen?

[ Voor 4% gewijzigd door Ko.Kane op 07-03-2019 09:52 ]

[rube]

@Ko.Kane dat dus

[ErnstH]

Ko.Kane schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 09:45:
[...]
Er zijn websites waar je kan invullen wat je huidige FO pot is en welke steden in de wereld je dan al FO zou zijn. Vrij logische keuze dat je dan niet meteen vliegveld pakt maar de keus is er. https://nomadlist.com/fire

Leuke site, die kende ik nog niet. Dank je!

[Xanaroth]

Ko.Kane schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 09:45:
[...]

Je mist het punt dat alles een keuze is. Je kan uit vrije wil een verplichting aan gaan. Je bent niet verplicht ergens anders te gaan wonen om daar door eerder FO te zijn: het is keuze. Een afbetaald pand liquide maken door een financiering: is een keuze. Er voor kiezen om een bepaalde financiële verplichtingen aan te gaan: is een keuze. Besluiten en spaaroverschot te belegen en daardoor langer een financiële verplichting te hebben (ipv extra aflossen hypotheek): is een keuze.

Heel FO draait om keuzes: Met name wat kies je als acceptabel levensniveau. Dat kan zijn dat je minimaal 2000e pp per maand wil en in stedelijk gebied wil wonen. Kan ook zijn dat je met 1500e/mnd met twee man in een stacaravan in de bossen gaat wonen. Of je wil een huis in Amsterdam en gewoon elke 4 jaar je auto kunnen inruilen.
Er zijn websites waar je kan invullen wat je huidige FO pot is en welke steden in de wereld je dan al FO zou zijn. Vrij logische keuze dat je dan niet meteen vliegveld pakt maar de keus is er. https://nomadlist.com/fire

In de aanloop naar FO draaien veel van de keuzes om af te zien van veel opties en minder te consumeren dan je zou kunnen. Dus je verplicht je zelf wegens je financiële situatie uit vrije keus om acties te nemen die van grote invloed zijn op je leven.

Maar zodra je FO bent, dan zit je dus eigenlijk vast aan je gekozen niveau... Tenzij je toch verder gaat werken aan het vergroten van je kapitaal of passieve inkomen stroom. Maar als je er aan werkt is het ook niet echt passief, maar voelt het misschien meer als een hobby dan als moeten.

TLDR: Bij FO heeft je financiële situatie juist enorm veel invloed op je leven, zowel in de aanloop als tijdens FO.


[...]

Je kan toch die woning liquide maken en er blijven wonen tot je dood? Daar zijn zoveel manieren voor. Consumptieve hypotheek, etc. Zelfs verkoop met gratis woonrecht tot je dood bestaat.

Stel je hebt al flink bedrag en maar niet genoeg om FO te gaan op 50 jaar. Maar je woning is ook al afbetaald, dan kun je dat vermogen toch liquide maken op een van de vele manieren en meteen met pensioen gaan? Waarom dan dat vermogen negeren en als ieder ander door buffelen? Had je net zo goed niet rapper kunnen aflossen?

Alles is een keuze, alleen niet zonder afweging. Keuzes hebben vaak een 'en' component. Iets met nadelen en voordelen enzo. Het 2e stapje, de gevolgen van een keuze, wordt echter vaak over het hoofd gezien.
Mensen vragen ' neem je het mee' of 'hoe reken je het mee' zonder inzicht te hebben in de gevolgen die aan die keuze worden verbonden over 10-30 jaar.


Bijvoorbeeld: Ja, je kan gewoon een nieuwe hypotheek nemen op dezelfde woning, dan is inderdaad de waarde relevant. Je maandlasten gaan echter ook voor de looptijd van de hypotheek significant omhoog, totdat deze weer is afgelost. Daarnaast zitten er kosten aan een hypotheek (afsluitkosten, rentekosten) en is het geen garantie dat je erop vooruit gaat.
Met elk jaar 2,3% rendement ga je grofweg break-even op een 200k@2% hypotheek, effectief niks extra te besteden.

Met het 'historisch' rendement van 7%/jaar kom je er makkelijk, eindig je ruim 600k positief. Gooi je er dan 3x een -20% correctie tussen en dan gaat het hard en je eindigt ergens tussen 195k restschuld en 241k cash afhankelijk van wanneer die plaatsvinden (worst case vs best case).
Gooi je er in plaats daarvan 2x een zware -50% tussen a la 2000 en 2008 en dan zit je tussen de 486k restschuld en 126k cash aan het eind van de looptijd.

Natuurlijk kun je ook aflossingsvrij doen. Dan krijg je wel een hogere rente kado. Dan komt het 2x 50% crisis, 7% rendement scenario uit op 882k restschuld tot 28k cash. Ofwel significant hoger risico dan aflossingshypohteek.

Let ook op dat bij meer risico als de potentiele 'cash' aan het einde steeds verder omlaag gaat (241k naar 126k naar 28k..) de downside juist erger wordt (195k, 486k, 882k..).

Reden daarvan is dat het geen zero-sum game als je iets gaat liquideren, of iets waar je gegarandeerd op vooruit gaat. Je krijgt in geval van een hypotheek significante kosten in her 1e jaar, en de volgende 29 jaar ook een hogere kostenbasis.
Je moet dus aanzienlijk rendement boeken EN niet in de eerste grofweg 5-10 jaar een zwaardere crisis/correctie hebben die je vermogen in wegveegt (de bank moet je immers blijven betalen, ongeacht hoe slecht je investering het doet, en sell-low om maandelijks de bank te betalen werkt bijzonder slecht op je rendement).


Iets met risico's en geleend geld enzo. Niet voor niets is 'geen schulden' zo ongeveer de heilige basis van FO. Daar past geen gigantische hypotheek bij...


Dus nogmaals - vermogen meerekenen an sich is niet fout. Alleen handel daar dan ook naar. Als je A zegt, wees je dan bewust dat B/C/D/... daarop dient te volgen. Als je voor FO geld 'koopt' door een lening ofzo, ga je daar de jaren erna ook naar betalen. Dan kom je toch weer op het cashflow verhaal uit.

[ Voor 25% gewijzigd door Xanaroth op 07-03-2019 10:43 ]

[Zr40]

Ko.Kane schreef op donderdag 7 maart 2019 @ 09:45:
[...]
TLDR: Bij FO heeft je financiële situatie juist enorm veel invloed op je leven, zowel in de aanloop als tijdens FO.

Andersom juist. Je keuzes bepalen hoeveel je nodig hebt om FO te worden. Zodra je FO bent heb je voldoende inkomen opgebouwd om je keuzes vol te houden. Veranderen je keuzes later? Prima, niets mis mee, that's life. Maar dan verandert ook je benodigde inkomen (en desgevolge het benodigde vermogen) om FO te blijven.