Financiële onafhankelijkheid - Deel 3

[HereIsTom]

TheBorg schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 22:40:
[...]

Ik vind dat beleggen in vastgoed een belangrijk onderdeel van financiële onafhankelijkheid is en dat er hier te weinig over wordt gesproken maar een klaagzang hoe iedereen die het doet wel fout moet zijn lijkt me hier niet op z'n plek.

Misschien voor jou een belangrijk onderdeel, maar voor gemiddelde mens hier veel te duur in de huidige markt en teveel risico!
Een beetje je hele vermogen in stenen stoppen en dan maar hopen dat er niet weer een huizencrisis komt als je net FO wilt worden.

[rube]

@HereIsTom er zijn ook vele andere manieren om in vastgoed te beleggen, dan die jij voor ogen hebt. B.v. reits, leningen met met vastgoed als onderpand via crowdfunding.

[Sissors]

x37 schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 22:58:
[...]

Volgens die lijn kunnen we het hele topic wel sluiten. Er staat zelfs een lijstje van topics in de OP die alle FO gerelateerde onderwerpen behandelen. Waar is dit topic dan voor?

Aikon schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 22:55:
Dat dit de zoveelste offtopic discussie in het kader van FO is, ok, maar om nou selectief berichten te wissen is ook niet nodig... Haal dan alles weg of kap de discussie simpelweg af.

Punt is dat je een discussie kan hebben over hoe vastgoed in FO past, wat de rendementen zijn, en wat het effect is van maatregelen van de overheid en hoe je er rekening mee moet houden. Een rant dat elke verhuurder een afzetter is, is echter niet erg ontopic, en ook niet erg zinvol.

In theorie is natuurlijk de huizenmarkt ideaal voor de FO'er. Want ja, de prijzen kunnen behoorlijk zakken, maar als jij je huur maar krijgt is er weinig aan de hand. Nu moet je ook rekening houden met dalende huren als dit je plan is, maar je blijft gewoon een semi-passief inkomen hebben (semi omdat je wel werk eraan hebt, tenzij je dat uit handen geeft, maar dan wordt je rendement nog lager). Het risicoprofiel is ook totaal anders als op de beurs. Als je een goede huurder heb, kan je zo 15 jaar een leuk inkomen erbij hebben. Een wiet kweker en je kan tienduizenden euros afschrijven op de woning.

Dus voor mezelf redenen om er geen interesse in te hebben
1. Het kost nog steeds werk
2. Het rendement is belabberd, tenzij je gaat lenen. Maar dan schiet je risicoprofiel ineens weer omhoog
3. Het is heel lastig om het risico te spreiden, immers je begint niet direct met 5 appartementen voor de verhuur. Het is alsof je aandelen alleen per €200k kan kopen
4. Je hebt veel grotere blootstelling aan de grillen van de overheid als bij aandelen.

[Tsurany]

rube schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 23:10:
leningen met met vastgoed als onderpand via crowdfunding.

Dan investeer je niet in vastgoed, je leent gewoon geld uit. Je rendement staat volledig los van de vastgoedmarkt.

[x37]

Sissors schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 23:11:
[...]


[...]

Punt is dat je een discussie kan hebben over hoe vastgoed in FO past, wat de rendementen zijn, en wat het effect is van maatregelen van de overheid en hoe je er rekening mee moet houden. Een rant dat elke verhuurder een afzetter is, is echter niet erg ontopic, en ook niet erg zinvol.

Welk deel van mijn post was een rant dan?

[CornermanNL]

JURIST schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 10:22:
@CornermanNL
Er wordt vandaag in de Tweede Kamer gesproken over beteugeling van de middenhuren (700-1000) als 'noodrem'. dit is geen goede ontwikkeling voor FO-ers met vastgoedaspiraties. Je komt veelal in het segment > € 1.000 als je een heel appartement verhuurd schat ik in. En als je daaronder zit wordt het redement dus aangetast door de aftopping. Hoe denken anderen hierover?

https://fd.nl/economie-po...ek-onder-kleine-beleggers

Bedankt voor de link, het is een barrière in de opbouw voor de kleine particuliere beleggers denk ik. Het valt of staat met het ingebrachte eigen vermogen, als dat genoeg is en je bent tevreden met een iets lagere marge is het nog wel te doen. Waar je voorheen sneller kon beginnen met uitbouwen door na een paar jaar aflossen op de eerste huurwoning , zal dit voor rendement doeleinden later beginnen. Het duurt dus langer allemaal. En het is een keuze , laag in de middenhuren beginnen en tot de aftopping uitbouwen, daarna wellicht iets erbij nemen dat vrij is.

Of dit goed uitpakt valt te bezien, ik denk dat de regering hier zijn doel weer eens voorbij schiet. De rentes zijn laag en blijven nog wel laag. Grote partijen kopen nu met het overtollige cash dat ze hebben hele projecten op, obligaties zijn ook volatiel gebleken en aandelen lastiger geworden gezien de enorme buy back operaties.

Het geld stallen in vastgoed in stabiele landen is dan uitstekend, het is historisch gezien inflatieproof en levert ook nog eens stabiele huurinkomsten op. Voor deze partijen veranderd er niets.

Alleen de kleinere beleggers zullen wat pijn en moeite gaan ondervinden om een start te maken. Zolang er niets gebeurd aan de te dure sociale huur, het meeste wordt gebouwd tegen de grens van 720 per maand aan. De hypotheekrente aftrek afgeschaft wordt en er duurzaam gebouwd en gerenoveerd gaat worden op grote schaal blijft er een enorme krapte in de gewilde gebieden. De prijzen vlakken misschien wat af maar dan heb je het ook gehad.

HereIsTom schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 23:06:
[...]

Misschien voor jou een belangrijk onderdeel, maar voor gemiddelde mens hier veel te duur in de huidige markt en teveel risico!
Een beetje je hele vermogen in stenen stoppen en dan maar hopen dat er niet weer een huizencrisis komt als je net FO wilt worden.

Ik snap nooit waarom er zoveel waarde wordt gehecht aan de waarde van het vastgoed dat je koopt ? Het heeft alleen een boekwaarde tot dat je het verkoopt, tot die tijd is het opbrengsten - kosten = rendement.

Je koopt vastgoed voor 30 jaar, of langer. Als je er in woont is het ook gewoon een kostenpost. Een kostenpost die je gedeeltelijk kan verlagen door af te lossen. Het is totaal niet relevant wat de waarde tussendoor doet voor je het verkoopt.

Hooguit ga je een risico trede omlaag in je rente van je hypotheek of wordt je gemeentebelasting duurder als de WOZ omhoog gaat. Verder is waardestijging of daling echt alleen ingebeelde rijkdom of armoede.

Mensen verhuizen gemiddeld 5 keer in hun leven. Grote kans dat het er maar 3 zijn en met een beetje mazzel heb jij huurders die periodes van 10 jaar of meer in jouw huurhuis zitten. dus 3 of 4 huurders voor je het gaat verkopen. Zeker tijdens een crisis blijven mensen zitten waar ze zitten en heb je gewoon je inkomsten.

De waarde is puur papier. Tot het moment je het verkoopt.

[ Voor 25% gewijzigd door CornermanNL op 28-03-2019 07:42 ]

[rube]

CornermanNL schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 07:32:
Ik snap nooit waarom er zoveel waarde wordt gehecht aan de waarde van het vastgoed dat je koopt ?

Omdat dat je (aanvangs)rendement) bepaald.
Als dat niet aantrekkelijk is t.o.v. de risico's en/of andere investeringen dan kies je niet voor vastgoed.

Even gechargeerd:
Een huis kost 100K, opbrengst na aftrek van alle vaste kosten is 10K. Operationele huurrendement is dan 10%.
Best interessant.
Kost dat zelfde huis 1000K, gaat dat rendement naar 1%. Totaal niet interessant.

Bovendien neemt dat je risico m.b.t. waarde onderpand veel meer toe, rente stijgingen hebben veel meer impact, wetgeving kan veel meer impact hebben etc.

Ergens tussen de prijs van 100K en 1000K ligt dus een grens dat het van "nog wel interessant" naar "laat maar".

Dus ja, een appartement kan bij 150K wel interessant zijn voor mij maar bij 160K niet meer. Vanwege een lager huurrendement maar ook dat risico's toenemen. Ergens ligt dus een grens, dus ja waarde bij aankoop van onroerend goed is essentieel.

Overigens is exact hetzelfde natuurlijk van toepassing op elk andere investering

P.s. als je het niet met me eens ben, heb ik nog wel wat te koop voor je

[TucanoItaly]

CornermanNL schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 07:32:
Ik snap nooit waarom er zoveel waarde wordt gehecht aan de waarde van het vastgoed dat je koopt

In het kader van FO natuurlijk gederfde inkomsten. Als ik een huis van 2 ton koop (in plaats van 3 ton), dan kan ik een tonnetje elders rendement trekken. Verder met je eens.

[CornermanNL]

@rube , natuurlijk bepaald de aanschaf prijs het uiteindelijke rendement , maar als je er eenmaal inzit en het verhuurd denk ik niet dat het er verder veel toe doet , natuurlijk is een hoge waarde tov de eventuele schuld iets dat het iets makkelijker maakt om te stapelen.

Maar uiteindeljk is vastgoed niet snel verhandelbaar , dus koop je iets dan is het voor een heel lange termijn de verhouding aanschafprijs mogelijke huuropbrengst is natuurlijk waar het eventueel op valt of staat.

Maar tussentijdse schommelingen in waarde zou ik niet verder meenemen , eventuele belastingen die stijgen kunnen wat rendement opeten natuurlijk.

Maar als ik moet wachten op een nieuwe crash kan ik wellicht 10 jaar wachten en dan kom je misschien ook niet in aanmerking voor de benodigde lening.

Als particulier heb je gewoon minder tijd dan de vastgoed bedrijven , en dan is zo vroeg mogelijk beginnen wellicht het belangrijkste.

[Xanaroth]

Het is irrelevant hoe groot de aankoop is of wat het oplevert, enkel dat het rendement gunstig is tegenover alternatieven binnen je beleggings profiel. Of de woning nou 100k of 1000k kost, zolang je deze bij verhuur tussen 6-8% kan laten opleveren is er niks aan de hand.. kwestie van wat de gek ervoor geeft.

Is dat verhuur gebeuren dan ook niet exact hetzelfde als werken met een savingsratio? Gaat om de verhouding voor je resultaat, niet de absolute waardes.


Enige waar de absolute waarde echt relevant voor is, is de initiële aankoop (kun je voldoende inleggen om de bank te overtuigen dat je het mag verhuren) en het risicoprofiel (10 panden a 100k vs 1 van 1000k, heeft bij gelijke investering&rendement toch een compleet ander risico).


Dat en de verkoop, maar als je koopt om te verkopen ben je een belegger/speculant, niet een verhuurder - je kan immers enkel verhuren wat je niet verkoopt. Dit is echter meer voor als je bijvoorbeeld woningen wilt opknappen/doorverkopen en niet zozeer als lange termijn stabiele inkomsten zoals verhuur. Dan draait het enkel om verschil aankoop+kosten vs verkoop, en is de reële waarde zeer relevant.

[ Voor 29% gewijzigd door Xanaroth op 28-03-2019 10:30 ]

[jsuijker]

Xanaroth schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 10:26:
Het is irrelevant hoe groot de aankoop is of wat het oplevert, enkel dat het rendement gunstig is tegenover alternatieven binnen je beleggings profiel. Of de woning nou 100k of 1000k kost, zolang je deze bij verhuur tussen 6-8% kan laten opleveren is er niks aan de hand.. kwestie van wat de gek ervoor geeft.

Is dat verhuur gebeuren dan ook niet exact hetzelfde als werken met een savingsratio? Gaat om de verhouding voor je resultaat, niet de absolute waardes.


Enige waar de absolute waarde echt relevant voor is, is de initiële aankoop (kun je voldoende inleggen om de bank te overtuigen dat je het mag verhuren) en het risicoprofiel (10 panden a 100k vs 1 van 1000k, heeft bij gelijke investering&rendement toch een compleet ander risico).


Dat en de verkoop, maar als je koopt om te verkopen ben je een belegger/speculant, niet een verhuurder - je kan immers enkel verhuren wat je niet verkoopt. Dit is echter meer voor als je bijvoorbeeld woningen wilt opknappen/doorverkopen en niet zozeer als lange termijn stabiele inkomsten zoals verhuur. Dan draait het enkel om verschil aankoop+kosten vs verkoop, en is de reële waarde zeer relevant.

Als je het rendement gelijk stelt in beide gevallen is er inderdaad geen effect op rendement (duh)
Wat @rube aangeeft is dat de aankoop v belang is want je rendement is afhankelijk v waarde en opbrengst. Loopt die verhouding scheef dan heeft dat invloed (positief bij koopje of negatief bij lage verhuur) op je rendement.

CornermanNL schreef op donderdag 28 maart 2019 @ 10:26:
@rube , natuurlijk bepaald de aanschaf prijs het uiteindelijke rendement , maar als je er eenmaal inzit en het verhuurd denk ik niet dat het er verder veel toe doet , natuurlijk is een hoge waarde tov de eventuele schuld iets dat het iets makkelijker maakt om te stapelen.

Maar uiteindeljk is vastgoed niet snel verhandelbaar , dus koop je iets dan is het voor een heel lange termijn de verhouding aanschafprijs mogelijke huuropbrengst is natuurlijk waar het eventueel op valt of staat.

Maar tussentijdse schommelingen in waarde zou ik niet verder meenemen , eventuele belastingen die stijgen kunnen wat rendement opeten natuurlijk.

Maar als ik moet wachten op een nieuwe crash kan ik wellicht 10 jaar wachten en dan kom je misschien ook niet in aanmerking voor de benodigde lening.

Als particulier heb je gewoon minder tijd dan de vastgoed bedrijven , en dan is zo vroeg mogelijk beginnen wellicht het belangrijkste.

En dan word je verhuur gelimiteerd op een gunstige locatie waarbij er ook genoeg geinteresseerden zijn om te kopen en waarde dus hoog kan zijn.
In een extreem voorbeeld stel huur is 1000eu en waarde is 200k (even random getallen) maar de huur wordt gelimiteerd op 500eu (500eu minder inkomsten) maakt je investering minder interessant. Wanneer de locatie voor kopers wel erg gewild blijft (eigen huis geen investering) en je zou het nog kunnen verkopen voor een goede prijs en je hebt de mogelijkheid om bij verkoop te investeren in iets met je initiele 6% rendement terwijl je verhuurobject 3% oplevert (ff netto en geen kosten meegenomen), waarom zou je dan het object aanhouden ipv jaarlijks of bij grote verschillen een nieuwe berekening te maken of het nog interessant is?

[Ardana]

Deze draad is aan het einde van zijn levensloop gekomen, na 10.000 berichten is het de bedoeling dat een topic gesloten wordt. Dat zal ik een dezer dagen doen. Hierbij een open verzoek aan de regulars om een nieuwe TS te maken en deze te koppelen aan dit topic.

[JURIST]

Tsurany schreef op woensdag 27 maart 2019 @ 23:21:
[...]

Dan investeer je niet in vastgoed, je leent gewoon geld uit. Je rendement staat volledig los van de vastgoedmarkt.

Niet helemaal. Je mist de upside van prijsstijging omdat je geen eigendom verwerft, maar je krijgt wel gedeeld hypotheekrecht als onderpand. De waardeontwikkeling van het vastgoed beïnvloedt daarmee het kredietrisico dat je loopt als schuldeiser en dat kan van invloed zijn op het rendement. Maar als terugbetaling soepel verloopt merk je inderdaad niets van de vastgoedmarkt.

[rube]

Uiteraard is het niet hetzelfde als een huis in eigen bezit, maar als geldnemer niet voldoet aan voorwaarden (=niet betaald) kun je het pand verkopen of word het je bezit. Dan heb je toch wel met de vastgoedmarkt te maken. Er zijn ook verschillende manieren van financiering buiten de traditionele hypotheek, b.v. als financierder optreden met als doel om een huis na renovatie weer te verkopen. Al dan niet tegen een vaste rente en b.v. een % van de winst.

[coldasice]

Blijft het nog altijd een beetje raar vinden, dat sommige het rendement behaalt op prijsstijgingen niet meetellen in een verhuurderssituatie. De 7 a 9% die afgelopen jaren behaald zijn zou je niet moeten aanhouden maar je zou een gemiddelde van afgelopen jaren moeten nemen, feitelijk doe je hetzelfde bij een beleggingssituatie en die markt is veel instabieler en moeilijker te voorspellen dan de huizenmarkt. En natuurlijk vindt er wat regulering plaats in een huizenmarkt, maar dat is in veel markten.

[Wozmro]

In mijn geval reken ik voor een woning die verhuurd is: jaarlijks 2% waardevermeerdering + 2% huuropbrengst.

Voor mijn eigen woning ben ik daar niet mee bezig, ik moet toch ergens wonen.

[3x3]

Wozmro schreef op zaterdag 30 maart 2019 @ 17:30:
In mijn geval reken ik voor een woning die verhuurd is: jaarlijks 2% waardevermeerdering + 2% huuropbrengst.

Voor mijn eigen woning ben ik daar niet mee bezig, ik moet toch ergens wonen.

Volgens mij heeft jouw huurder het niet zo slecht met zijn maandlasten.

[Wozmro]

Dat klopt, maar het betreft hier nogal een specifieke situatie.

[Ardana]

Zo, tijd om er een eind aan te breien. Ik kan me niet voorstellen dat jullie uitgepraat zijn over dit onderwerp, maar aangezien er nog geen nieuw deel is, lijkt het erop alsof er alles over gezegd is of dat iedereen de begeerde FO-status bereikt heeft Nieuw deel aanmaken mag uiteraard alsnog.

Volgend deeltje: Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[ Voor 12% gewijzigd door Ardana op 01-04-2019 15:45 ]