Ervaring met huis kopen - Deel 7

[Frank-NL]

StealthyPeanut schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 16:24:
Ach so, dat is dan een kleine financiële dekking. Maar dan nog? Ik begrijp dat je sommige huizen niet aan je neus voorbij kunnen laten gaan, maar ik zou nooit een contract tekenen zonder dat ik mijn huis heb verkocht. Twee situaties in mijn omgeving meegemaakt die een nieuwbouw huis kochten (oplevering 12 maanden) en hun eigen huis nog niet verkocht hadden...

Resultaat; 17 maanden de dubbele lasten betaald en uiteindelijk hun NIEUWE huis maar verkocht. Pfffff, niks voor mij al die onzekerheid!

Ik zou het ook niet doen als je nieuwe huis maximaal is qua wat je kan lenen en je al een flinke oude hypotheek hebt. Bij mij staat de nieuwe woning op 1 salaris maar we wonen wel samen. Maar zelfs met mijn eigen salaris zou ik beide hypotheken nog wel kunnen dragen want de oude is ook niet zo groot (mini appartement naar ruim appartement, niet van rijwoning naar 2 onder 1 kapper).

[Railgunner]

Collaborator schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:26:
We zijn naar De Hypotheker geweest die bevestigde dat een studieschuld niet ideaal is (daar was ik al bang voor). Maar dat niet elke bank er over valt (NHG valt af), daar kon hij ons mee helpen. Daar gaan we nu dus gewoon de rest regelen.

Vreemd, wij hebben onze hypotheek ook via De Hypotheker geregeld en daar hebben we ondanks 2x studieschuld gebruik kunnen maken van NHG bij Aegon. We kunnen minder lenen, maar dat is geen probleem omdat we geen behoefte hadden aan een tophypotheek.

[Milmoor]

Collaborator schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:26:
We zijn er zelf aan het denken om de rente gewoon 30 jaar vast te zetten. Of zo lang mogelijk in ieder geval. Liever zekerheid dan verrassingen over 10 jaar.

Reken het eens door: als jij het geld wat jij extra betaald voor de zekerheid op de bank zet, dan kan je heel wat renteverhoging afdekken. Een collega van me ging ook eerst blind voor 30 jaar, op mijn advies heeft ze wat scenario's laten doorrekenen en ze heeft nu voor 15 gekozen. Voor 30 kiezen is niet fout, blind voor 30 kiezen is fout.

[haribold]

Milmoor schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 16:52:
[...]

Reken het eens door: als jij het geld wat jij extra betaald voor de zekerheid op de bank zet, dan kan je heel wat renteverhoging afdekken. Een collega van me ging ook eerst blind voor 30 jaar, op mijn advies heeft ze wat scenario's laten doorrekenen en ze heeft nu voor 15 gekozen. Voor 30 kiezen is niet fout, blind voor 30 kiezen is fout.

Dit inderdaad.

Je betaalt een hoge premie voor je "zekerheid", voor zover het al zekerheid is. Je moet er rekening mee houden dat je in ieder geval de komende tien jaar veel meer rente betaalt. Over de laatste twintig jaar is de schuld bovendien gemiddeld een stuk kleiner. Het is helemaal niet gezegd dat de rente over tien jaar een stuk hoger ligt. Sterker nog, als deze bijvoorbeeld 1,7 procentpunt hoger ligt (zeg op een kleine 4%), dan ben je over 20 jaar nog steeds duurder uit. Mocht de rente over tien jaar relatief hoog zijn, dan kun je dan altijd kiezen voor een variabele rente of een kortere goedkopere looptijd.

Nog even los van wat er allemaal kan gebeuren in tien jaar. Je vergroot allerlei andere risico's door te kiezen voor een termijn van 30 jaar. De premie die je betaalt voor je "zekerheid" ben je in ieder geval kwijt. Door de lagere rente van een tienjaarstermijn houd je zelf geld over, geld waar je zelf vrij over kunt beschikken.

[TheGhostInc]

Collaborator schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:26:
We zijn er zelf aan het denken om de rente gewoon 30 jaar vast te zetten. Of zo lang mogelijk in ieder geval. Liever zekerheid dan verrassingen over 10 jaar.

De bank doet hetzelfde, zij verhogen de rente zover dat zij 'gedekt' zijn.

Als we het even makkelijk maken, stel je 10 jaar rente is 2%, 20 jaar is 2,5% en 30 jaar is 3%. Je lasten (zonder HRA aftrek) worden dan €370, €395 en €421 per €100k hypotheek.
Je gaat er vanuit dat je €421 betaalt in het 'veilige' scenario, maar wat gebeurd er als je €421 gaat betalen aan de bank, maar je zet de rente wel vast tegen de 10 jaar rente.
Na 25 jaar heb je dan je huis afbetaald, na 10 jaar heb je 33% van je hypotheek afgelost (anders 27%), je risico op hoge rente neemt daarmee af aangezien het bedrag waarover je rente betaald lager is.
Van 20 jaar naar 30 jaar is hetzelfde, je hypotheek bedrag dat openstaat is nog maar 36% (anders 40%), maar ook je looptijd ingekort (~2,5 jaar).
Je 'risico' is nog maar ~2/3 tov de normale situatie, wat betekent dat je pas 'extra' gaat betalen als de rente op 5% of hoger terecht komt.
Maar dan nog is je rente op dat moment minder dan 1/3 van je totale maandlasten, dus stel je dat je een paar jaar (over 20! jaar) best 1/3 meer maandlasten kunt trekken, dan heb je nog geen problemen bij rentestanden van 10%

Leuk leesvoer is dit, komt het regelmatig aan bod.

[JvS]

Fiber schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 14:28:
[...]

Volgens mij komt dat zeker weer voor tegenwoordig, bij courante huizen in de gewilde buurten...

Waarbij de bloemenbuurt (Wel leuk, maar niet echt de grootste topbuurt) nu ook bij die groep hoort. Ik woon daar en mijn buren verkopen hun 70-85m2 1912 huizen met 15m2 tuin voor 220 - 235k... Ik anderhalf jaar geleden gekocht voor 160 (ok en er moest wel 25k aan gesleuteld worden voor 'top' staat met nieuwe badkamer en keuken enzo ).

[Squ1zZy]

Ik heb een korte vraag

Ik wil mijn hypotheek oversluiten naar een andere geld verstrekker. Nu wil die een uitdraai van mijn inkomstenbelasting zien om aan te geven welk bedrag aftrekbaar is.

Dus wat ik heb ingevuld, niet het aanslagbiljet. Deze aanvraag heb ik niet meer en het aanvragen bij de belastingdienst duurt max. 8 weken.

Is het aantonen van een ingevulde IB gebruikelijk?

Ik heb die 8 weken niet meer omdat over 3 weken mijn hypotheek afloopt (ben overigens al een tijd bezig om het over te sluiten).

Begin het een beetje zat te worden en zit erover te denken om naar een andere geldverstrekker te gaan.

[ATS]

Milmoor schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 16:52:
[...]

Reken het eens door: als jij het geld wat jij extra betaald voor de zekerheid op de bank zet, dan kan je heel wat renteverhoging afdekken. Een collega van me ging ook eerst blind voor 30 jaar, op mijn advies heeft ze wat scenario's laten doorrekenen en ze heeft nu voor 15 gekozen. Voor 30 kiezen is niet fout, blind voor 30 kiezen is fout.

Klopt. En houdt er ook rekening mee dat je bij een annuitaire hypotheek met een lagere rente direct al meer aflost dan met een hogere rente. Als je dus na 10, 15 jaar wil verhuizen, dan zal blijken dat je al meer hebt afgelost met je lagere 10-jaars rente dan met een hogere 30-jaars rente en dus een lagere restschuld of meer geld te besteden hebt voor je volgende huis.

[naitsoezn]

ATS schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 19:30:
[...]

Klopt. En houdt er ook rekening mee dat je bij een annuitaire hypotheek met een lagere rente direct al meer aflost dan met een hogere rente. Als je dus na 10, 15 jaar wil verhuizen, dan zal blijken dat je al meer hebt afgelost met je lagere 10-jaars rente dan met een hogere 30-jaars rente en dus een lagere restschuld of meer geld te besteden hebt voor je volgende huis.

Klopt, maar dan moet je ook rekening houden met de voorwaarden van je hypotheek.... Als je die hypotheek (met bijbehorende rente) kunt meenemen naar je volgende huis is er geen probleem.

[Ray]

Squ1zZy schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 19:12:
Ik heb een korte vraag

Ik wil mijn hypotheek oversluiten naar een andere geld verstrekker. Nu wil die een uitdraai van mijn inkomstenbelasting zien om aan te geven welk bedrag aftrekbaar is.

Dus wat ik heb ingevuld, niet het aanslagbiljet. Deze aanvraag heb ik niet meer en het aanvragen bij de belastingdienst duurt max. 8 weken.

Is het aantonen van een ingevulde IB gebruikelijk?

Ik heb die 8 weken niet meer omdat over 3 weken mijn hypotheek afloopt (ben overigens al een tijd bezig om het over te sluiten).

Begin het een beetje zat te worden en zit erover te denken om naar een andere geldverstrekker te gaan.

het is inderdaad normaal dat je IB aangifte 2012 gevraagd wordt om te bepalen wat er nog onder het overgangsrecht valt. Je EWS van 31-12 dat jaar is bepalend.

Als je de IB niet hebt gaan sommigen akkoord met de hypotheek jaaropgave over 2012 waarop je dan verklaart welk deel vd schuld aangemerkt is als EWS.

verleng anders je oude hypotheek naar variabele rente dan heb weer tijd om de andere te regelen omdat je variabel altijd boetevrij af kan lossen (behoudens sommige budget voorwaarden )

Welke geldverstrekker zit je nu en waar wil je naar toe ?

[ Voor 9% gewijzigd door Ray op 31-07-2015 22:09 ]

[Verwijderd]

Stel dat mijn ouders me wat willen lenen, bij voorkeur op hypotheekbasis. Is het dan zo dat ik minder van de bank mag lenen? Dat vertelde ING me. Maar is het niet zo dat de bank hierdoor juist minder risico loopt, omdat ze het eerste hypotheekrecht houden maar ik een huis koop dat "gegarandeerd" meer waard is dan wat ze me lenen?

[StealthyPeanut]

Om hoeveel zou het gaan? Als het te doen is, kan je het ook als gift vast leggen en in eigen termijnen terug betalen.

[Verwijderd]

StealthyPeanut schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 23:37:
Om hoeveel zou het gaan? Als het te doen is, kan je het ook als gift vast leggen en in eigen termijnen terug betalen.

Daar had ik inderdaad ook aan gedacht en is een mogelijkheid. Het voordeel van het als hypotheek lenen zou zijn dat ik renteaftrek kan krijgen, dus zou het een stuk goedkoper zijn (en schieten mijn ouders er ook nog iets mee op t.o.v. spaarrekening ).

[Squ1zZy]

Ray schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 21:24:
[...]


het is inderdaad normaal dat je IB aangifte 2012 gevraagd wordt om te bepalen wat er nog onder het overgangsrecht valt. Je EWS van 31-12 dat jaar is bepalend.

Als je de IB niet hebt gaan sommigen akkoord met de hypotheek jaaropgave over 2012 waarop je dan verklaart welk deel vd schuld aangemerkt is als EWS.

verleng anders je oude hypotheek naar variabele rente dan heb weer tijd om de andere te regelen omdat je variabel altijd boetevrij af kan lossen (behoudens sommige budget voorwaarden )

Welke geldverstrekker zit je nu en waar wil je naar toe ?

Bedankt voor je reactie. Hier heb ik wat aan

Zit bij de Rabo en wilde naar Woonfonds. Woonfonds doet te moeilijk en ben nu aan het kijken of ik binnen 4 weken naar ING kan.

[Tsurany]

Verwijderd schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 22:53:
Stel dat mijn ouders me wat willen lenen, bij voorkeur op hypotheekbasis. Is het dan zo dat ik minder van de bank mag lenen? Dat vertelde ING me. Maar is het niet zo dat de bank hierdoor juist minder risico loopt, omdat ze het eerste hypotheekrecht houden maar ik een huis koop dat "gegarandeerd" meer waard is dan wat ze me lenen?

Je zou dan een huis kopen waarbij de maandlasten hoger zijn dan als verantwoord wordt gezien. Dat is een risico dar niet meer geaccepteerd wordt.

[Milmoor]

Verwijderd schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 22:53:
Stel dat mijn ouders me wat willen lenen, bij voorkeur op hypotheekbasis. Is het dan zo dat ik minder van de bank mag lenen? Dat vertelde ING me. Maar is het niet zo dat de bank hierdoor juist minder risico loopt, omdat ze het eerste hypotheekrecht houden maar ik een huis koop dat "gegarandeerd" meer waard is dan wat ze me lenen?

Zoek eens in dit topic op familiebank en ga dan naar de genoemde links. Heel veel interessante info.

[TheJason]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 00:40:
[...]


Daar had ik inderdaad ook aan gedacht en is een mogelijkheid. Het voordeel van het als hypotheek lenen zou zijn dat ik renteaftrek kan krijgen, dus zou het een stuk goedkoper zijn (en schieten mijn ouders er ook nog iets mee op t.o.v. spaarrekening ).

Dat kan ook zonder dat je hypotheekrecht geeft aan je ouders. Dat is geen vereiste.

[DutchHawk]

Afgelopen maanden veel aan dit forum gehad, bedankt allemaal!

Gisteren bericht gekregen dat onze nieuwe hypotheek bij NIBC rond is en krijgen 2 november de sleutel van ons nieuwe huis. We mogen alleen wel even een tijdje extra vakantie houden
Moeten zelf half september uit onze woning en tot die tijd bivakkeren op een bungalowpark.

Gelukkig hoeft er niet zo veel aan de nieuwe woning gedaan te worden. We hebben op planning staan om de badkamer te vernieuwen een vaste trap naar zolder maken en de vloeren te voorzien van nieuw laminaat oid.

[Basekid]

Netjes Mooi huis

[Woy]

TheJason schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 15:28:
[...]


Dat kan ook zonder dat je hypotheekrecht geeft aan je ouders. Dat is geen vereiste.

Maar ook als je het als ongedekte lening doet zul je de bank in moeten lichten dat je die lening hebt, en dat zal resulteren in het verlagen van het maximaal te lenen bedrag. Fiscaal gezien is het zelfs voordeliger om het zonder hypotheekrecht te doen, aangezien een ongedekte lening een hogere marktrente heeft, en er dus meer terug gekregen kan worden via de belastingdienst. Een gedeelte van de rente kan je dan weer als gift terug laten komen zodat je daadwerkelijke rente niet hoger is.

[ATS]

Wij hebben de lening van onze ouders dan ook vlak na het passeren van de hypotheek in laten gaan. Eerst alles via de bank gefinancierd, en daarna direct 20% weer afgelost bij wijze van herfinanciering. Als je het wil nazetten om dat het voor beide partijen interessant is, dan moet je in feite al genoeg kunnen financieren zonder. Heb je de extra lening nodig, dan zal je op papier moeten hebben dat die lening lage lasten heeft voor de bank, en dat zorgt ervoor dat de leninggever er financieel niets mee opschiet.

[ Voor 44% gewijzigd door ATS op 01-08-2015 20:48 ]

[netfast]

Probleem is dan alleen dat je je hypotheek voor ±100% gefinancierd hebt...
Als je die 20% vooraf al had geregeld en dus "maar" 80% bij de bank had je dus een lagere rente kunnen krijgen. SOms scheelt dat wel 0.5% - 1% aan rente, dus echt de moeite

[Hoedje]

Kun je dat later eigenlijk aan laten passen? Of wordt dat alleen vastgesteld bij afsluiten van de hypotheek?

Stel je koopt een pand waar je gaat klussen voor 200.000 euro en je leent 100%. Vervolgens ga je klussen en stop je nog eens 50.000 euro in het pand. Daardoor wordt de marktwaarde 250.000 euro. Jouw hypotgeekschuld is daardoor 80% van de marktwaarde. Maar als dit niet doorwerkt in de hypotheek, schiet je er niet zoveel mee op.

[Napo]

Hoedje schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 10:59:
Kun je dat later eigenlijk aan laten passen? Of wordt dat alleen vastgesteld bij afsluiten van de hypotheek?

Stel je koopt een pand waar je gaat klussen voor 200.000 euro en je leent 100%. Vervolgens ga je klussen en stop je nog eens 50.000 euro in het pand. Daardoor wordt de marktwaarde 250.000 euro. Jouw hypotgeekschuld is daardoor 80% van de marktwaarde. Maar als dit niet doorwerkt in de hypotheek, schiet je er niet zoveel mee op.

Kan meestal wel.
Meestal is het een renteopslag die je krijgt als je hypotheek meer dan X procent van de waarde is.
Met NHG gaat dat meestal niet op aangezien die rente al die opslag mist (dacht ik)

[Ethnocentrix]

Hoedje schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 10:59:
Kun je dat later eigenlijk aan laten passen? Of wordt dat alleen vastgesteld bij afsluiten van de hypotheek?

Stel je koopt een pand waar je gaat klussen voor 200.000 euro en je leent 100%. Vervolgens ga je klussen en stop je nog eens 50.000 euro in het pand. Daardoor wordt de marktwaarde 250.000 euro. Jouw hypotgeekschuld is daardoor 80% van de marktwaarde. Maar als dit niet doorwerkt in de hypotheek, schiet je er niet zoveel mee op.

Door 50k in een pand te stoppen wordt het niet automagisch 50k meer waard.

[Squ1zZy]

Weet iemand wat er gebeurt wanneer de looptijd van een hypotheek afloopt en nog niet hebt overgesloten?

Wordt het dan automatisch omgezet naar variabel?

Gaat om de Rabobank...

[Hoedje]

Napo schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 11:23:
[...]


Kan meestal wel.
Meestal is het een renteopslag die je krijgt als je hypotheek meer dan X procent van de waarde is.
Met NHG gaat dat meestal niet op aangezien die rente al die opslag mist (dacht ik)

Bij NHG lijkt mij dat logisch. Dat zijn vaak al de laagste tarieven. Maar hoe gaat dit dan in z'n werk buiten NHG?

Ethnocentrix schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 11:25:
[...]

Door 50k in een pand te stoppen wordt het niet automagisch 50k meer waard.

In mijn voorbeeld wel

[naitsoezn]

Hoedje schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 11:55:
[...]


Bij NHG lijkt mij dat logisch. Dat zijn vaak al de laagste tarieven. Maar hoe gaat dit dan in z'n werk buiten NHG?

Ik kan het mis hebben, maar volgens mij kun je dit rechttrekken op het moment dat je rentevaste periode afloopt. Dan kun je immers gratis zonder boeterente oversluiten. Tussentijds je rente aanpassen zal praktisch altijd resulteren in extra kosten... Misschien nog een extra reden om je rente niet 30 jaar vast te zetten?

[Milmoor]

Als ik het goed gelezen heb kan je dit vaak tussendoor laten bijstellen, maar jij moet dan actie ondernemen. Het gaat niet vanzelf. Gelijk meenemen bij je hypotheek keuze lijkt me het veiligst.

[finsdefis]

Tsurany schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 07:59:
[...]

Je zou dan een huis kopen waarbij de maandlasten hoger zijn dan als verantwoord wordt gezien. Dat is een risico dar niet meer geaccepteerd wordt.

Ook een beetje dubbel eigenlijk, aangezien banken wel gewoon meewerken aan constructies als een Starterslening.

[Tsurany]

finsdefis schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 13:15:
[...]


Ook een beetje dubbel eigenlijk, aangezien banken wel gewoon meewerken aan constructies als een Starterslening.

Niet alle banken werken mee met een starterslening. Daarnaast heeft een starterslening uitgebreide voorwaarden, betaal je er enkel voor als je dat qua inkomen kan dragen en staat de gemeente of de provincie garant voor het geld. Dat is voor de banken een stuk minder risicovol dan een andere vorm van hypothecaire lening.

[finsdefis]

Tsurany schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 13:22:
[...]

Niet alle banken werken mee met een starterslening. Daarnaast heeft een starterslening uitgebreide voorwaarden, betaal je er enkel voor als je dat qua inkomen kan dragen en staat de gemeente of de provincie garant voor het geld. Dat is voor de banken een stuk minder risicovol dan een andere vorm van hypothecaire lening.

Dat risico-aspect snap ik inderdaad als je het zo bekijkt. Hoewel je dat soort voorwaarden wellicht (?) ook af kan spreken met je ouders/familie is zoiets natuurlijk weer een afwijkende situatie voor een bank. Op zich wel te begrijpen dat je dan in het hogere risicosegment terecht komt.

[Ray]

Squ1zZy schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 11:28:
Weet iemand wat er gebeurt wanneer de looptijd van een hypotheek afloopt en nog niet hebt overgesloten?

Wordt het dan automatisch omgezet naar variabel?

Gaat om de Rabobank...

Nee, meestal dezelfde periode als je daarvoor had. Je zult dus actief moeten zijn om het naar variabel te zetten zoals ik je al eerder aangaf zodat je dan weer tijd hebt om over te sluiten zonder boete.

normaal krijg je ook 3 maanden voor einde rvp een voorstel. heb je die niet gehad ?

[Squ1zZy]

Ray schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 14:15:
[...]


Nee, meestal dezelfde periode als je daarvoor had. Je zult dus actief moeten zijn om het naar variabel te zetten zoals ik je al eerder aangaf zodat je dan weer tijd hebt om over te sluiten zonder boete.

normaal krijg je ook 3 maanden voor einde rvp een voorstel. heb je die niet gehad ?

Dat was een A4'tje met wat opties die ik aan kon kruisen. Een gesprek moest ik 3 maanden op wachten. Dat is ook de reden waarom ik weg ben gegaan bij de Rabo.

Woonfonds doet moeilijk. Ik ga morgen bellen met de ING of ze alles rond kunnen krijgen binnen 4 weken. En mijn huidige hypoteek variable maken voor nu

[ Voor 11% gewijzigd door Squ1zZy op 02-08-2015 15:40 ]

[ATS]

netfast schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 10:43:
Probleem is dan alleen dat je je hypotheek voor ±100% gefinancierd hebt...
Als je die 20% vooraf al had geregeld en dus "maar" 80% bij de bank had je dus een lagere rente kunnen krijgen. SOms scheelt dat wel 0.5% - 1% aan rente, dus echt de moeite

Nee, we hebben NHG. Dat had dus niets uitgemaakt. En ook bij een latere aflossing hadden we die renteaanpassing kunnen claimen. Dat kan overigens ook na een verbouwing of een andere waardestijging. Je moet dat wel aantonen met een nieuwe taxatie.

[ Voor 10% gewijzigd door ATS op 02-08-2015 16:53 ]

[Niek_]

Iemand nog tips naast de bekende websites (funda, jaap, miljoenenhuizen, niki uit openingspost) om bouwkavels te vinden?

[President]

Als wij een huis kopen van 250.000kk, maakt het dan nog verschil of wij bijv. 60k of 80k direct hierop aflossen, behalve dat we een lagere hypotheek krijgen? Er zijn toch geen belastingvoordelen, NHG, percentages, etc waar we rekening mee hoeven te houden?

[naitsoezn]

tweakerdennis schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 17:21:
Als wij een huis kopen van 250.000kk, maakt het dan nog verschil of wij bijv. 60k of 80k direct hierop aflossen, behalve dat we een lagere hypotheek krijgen? Er zijn toch geen belastingvoordelen, NHG, percentages, etc waar we rekening mee hoeven te houden?

Uhm, natuurlijk wel. 250k is geen NHG, en 80k op 250k is toch al snel meer dan 30%. Het rentetarief voor 70% LTV is een stuk lager dan voor 100%.

[President]

naitsoezn schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 17:35:
[...]

Uhm, natuurlijk wel. 250k is geen NHG, en 80k op 250k is toch al snel meer dan 30%. Het rentetarief voor 70% LTV is een stuk lager dan voor 100%.

Ja, maar er zit toch geen grens tussen de 70 en 80%?

Als het huis 250k is
bij 60k aflossen:76%
bij 80k aflossen:68%

maakt 76% of 68% nog uit? Dat bedoel ik, 100% is zonde aangezien we spaargeld hebben en de rente op die spaarrekening absurt laag is

[Railgunner]

Dat verschilt per hypotheekverstrekker. De ene hanteert 95/85/65/55 (ASR), de ander 90/67.5 (Rabobank) en weer een ander 81/67.5 (Aegon) als risicoklassen.

Overigens is het niet slim om eerst een huis te kopen met een hypotheek van 250k en daarna een aflossing te doen. Je kunt meestal maar 10% of 15% per jaar aflossen; als je meer wilt aflossen moet je dan een boete betalen of het over meerder jaren uitsmeren. Het is slimmer om direct een lagere hypotheek af te sluiten en de rest met eigen geld te financieren (wellicht bedoelde je dit ook, maar zo stond het er niet).

[Hielko]

De hypotheekverstrekker is de huiseigenaar he, de bank is de hypotheeknemer.

[Railgunner]

Klopt, maar in de praktijk wordt vaak de term hypotheekverstrekker gebruikt ipv hypotheeknemer. Google maar eens op hypotheekverstrekker. Dit is verwarrend, maar meestal weten mensen wel dat je dan het over banken en verzekeraars hebt.

[Ray]

Squ1zZy schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 14:56:
[...]


Dat was een A4'tje met wat opties die ik aan kon kruisen. Een gesprek moest ik 3 maanden op wachten. Dat is ook de reden waarom ik weg ben gegaan bij de Rabo.

Woonfonds doet moeilijk. Ik ga morgen bellen met de ING of ze alles rond kunnen krijgen binnen 4 weken. En mijn huidige hypoteek variable maken voor nu

tja als dat het enige is heb ik een verassing voor je. Bij ING en woonfonds krijg je hetzelfde namelijk.

Ik neem aan dat je nu al kosten hebt gemaakt richting woonfonds? inmiddels zijn ook de rentes vaak weer anders. Als je al vindt dat het aanleveren van een IB 2012 moeilijk doen is dan vraag ik me af of de ING een alternatief is. Heb je een adviseur (lijkt het niet....) of ?

[naitsoezn]

tweakerdennis schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 18:05:
[...]

Ja, maar er zit toch geen grens tussen de 70 en 80%?

Als het huis 250k is
bij 60k aflossen:76%
bij 80k aflossen:68%

maakt 76% of 68% nog uit? Dat bedoel ik, 100% is zonde aangezien we spaargeld hebben en de rente op die spaarrekening absurt laag is

Ja, er zijn ook tussencategorieen. Die grens van 70 of 80% is ook maar arbitrair. Nee, ik weet niet waar je dan het beste terecht kunt. Daar heb je financieel adviseurs voor

[Squ1zZy]

Ray schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 18:38:
[...]


tja als dat het enige is heb ik een verassing voor je. Bij ING en woonfonds krijg je hetzelfde namelijk.

Ik neem aan dat je nu al kosten hebt gemaakt richting woonfonds? inmiddels zijn ook de rentes vaak weer anders. Als je al vindt dat het aanleveren van een IB 2012 moeilijk doen is dan vraag ik me af of de ING een alternatief is. Heb je een adviseur (lijkt het niet....) of ?

Ik heb een tussenpersoon. Die komt na 5 weken ineens dat ik een ib2014 moet hebben.

Over 3 weken loopt mijn hypotheek af. Tussenpersoon roept steeds"redden we wel", maar we redden het dus niet.

IB2014 is onzin. Kan daarop invullen wat ik wil. Ook wil ik een bedrag wat ook zonder aftrek makkelijk te doen is met mijn salaris.

Ik ga weg bij Woonfonds uit principe kwestie.

ING vraagt het niet. Heb hier vrijdag over gebeld.

[kibber]

ik ben al een week of 2 aan het meelezen en ben nu zelf actief stappen aan het zetten naar een koopwoning. Ik woon nu in een kleine huurstudio waar ik aardig wat voor betaal voor matig onderhoud. Afgelopen vrijdag een gesprek gehad bij de hypotheker en met het maximaal te lenen bedrag was ik niet heel blij...

Maaaarrr: zaterdagavond toch maar eens door Funa lopen klikken en ben een erg leuk huis tegen gekomen waarbij de vraagprijs 2k boven mijn maximaal te lenen bedrag zit. Dat moet dus te financieren zijn, desnoods met een beetje eigen middelen! Het huis ziet er goed uit maar heeft volgens de brochure een defecte mechanische ventilering.. Weet iemand wat dat exact doet? Ik houd er zelf rekening mee dat zoiets aardig wat gaat kosten dus dat gaan we uit onderhandelen.

Ik heb vandaag de verkopende makelaar gebeld en heb vrijdag een bezichtiging. Stel: het huis staat mij aan en ik ga na een nachtje slapen een tweede bezichtiging aanvragen... Is het dan gebruikelijk dat, als je daar prijs op stelt, je een aankoopmakelaar meeneemt? Wat zijn mensen hun ervaring met de kosten van een aankoopmakelaar? Ik lees overal dat je 1 á 2% van het bedrag waarvoor je het huis betaalt kwijt bent aan de makelaar, maar de makelaar hoeft in deze natuurlijk weinig te doen... Wat is een normaal tarief? Op 0,75 gaan zitten?

[ Voor 5% gewijzigd door kibber op 03-08-2015 21:55 ]

[StecaGrid]

Een mechanische ventilatie kost misschien een paar honderd euro. Zo duur zijn die boxen niet

[naitsoezn]

kibber schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 21:54:
Maaaarrr: zaterdagavond toch maar eens door Funa lopen klikken en ben een erg leuk huis tegen gekomen waarbij de vraagprijs 2k boven mijn maximaal te lenen bedrag zit. Dat moet dus te financieren zijn, desnoods met een beetje eigen middelen!

Die eigen middelen moet je sowieso al meenemen, dat weet je he? Als je de woning voor de vraagprijs kunt krijgen, reken dan op minimaal 2 / 3% extra kosten die je sowieso niet kunt financieren in jouw geval

Het huis ziet er goed uit maar heeft volgens de brochure een defecte mechanische ventilering.. Weet iemand wat dat exact doet? Ik houd er zelf rekening mee dat zoiets aardig wat gaat kosten dus dat gaan we uit onderhandelen.

Ik zou hier eerst advies over inwinnen. Het gebruiken in de onderhandelingen kan natuurlijk altijd, maar afhankelijk van de leeftijd van de woning hoeft dit niet per se een enorme kostenpost te zijn.

Is het dan gebruikelijk dat, als je daar prijs op stelt, je een aankoopmakelaar meeneemt? Wat zijn mensen hun ervaring met de kosten van een aankoopmakelaar? Ik lees overal dat je 1 á 2% van het bedrag waarvoor je het huis betaalt kwijt bent aan de makelaar, maar de makelaar hoeft in deze natuurlijk weinig te doen... Wat is een normaal tarief? Op 0,75 gaan zitten?

Gebruikelijk? Nee. Gebeurt het regelmatig? Ja. Zonder cijfers te kennen ligt het cijfer gevoelsmatig op 50 / 50 (met / zonder aankoopmakelaar), maar het is sowieso absoluut niet raar als je hem meeneemt, en het is ook absoluut niet raar als je hem niet meeneemt. Qua kosten zou ik in jou geval zeker geen 1 of 2% betalen. Als je al een huis op het oog hebt waar je de makelaar voor wilt inschakelen kun je vaak wel een fixed fee afspreken van ~1000 euro (ofzo; rough estimate). Maar persoonlijk heb ik hem niet nodig gehad.

[Tsurany]

Inderdaad, voor 500 euro heb je een nieuwe unit inclusief montage. En dat kan nog een stuk goedkoper als je even wat leveranciers vergelijkt. Wat een mechanische ventilatie doet is je huis ventileren. Moderne huizen hebben te weinig natuurlijke ventilatiemogelijkheden (kieren en dergelijken) waardoor de luchtkwaliteit drastisch kan afnemen. Een mechanische ventilatie zorgt dat de lucht ververst wordt.

Waarom wil je een aankoopmakelaar? Wat verwacht je dat hij voor je gaat doen?

[Valorian]

kibber schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 21:54:
ik ben al een week of 2 aan het meelezen en ben nu zelf actief stappen aan het zetten naar een koopwoning. Ik woon nu in een kleine huurstudio waar ik aardig wat voor betaal voor matig onderhoud. Afgelopen vrijdag een gesprek gehad bij de hypotheker en met het maximaal te lenen bedrag was ik niet heel blij...

Maaaarrr: zaterdagavond toch maar eens door Funa lopen klikken en ben een erg leuk huis tegen gekomen waarbij de vraagprijs 2k boven mijn maximaal te lenen bedrag zit. Dat moet dus te financieren zijn, desnoods met een beetje eigen middelen! Het huis ziet er goed uit maar heeft volgens de brochure een defecte mechanische ventilering.. Weet iemand wat dat exact doet? Ik houd er zelf rekening mee dat zoiets aardig wat gaat kosten dus dat gaan we uit onderhandelen.

Tsja. Een eenvoudige mechanische ventilatie bestaat uit buizen, roostertjes, schakelaars en een soort unit die de werkelijke verplaatsing van de lucht regelt. Met een slag om de arm kun je er vrij zeker van zijn dat het probleem in die unit zit, anders was het wel gefixt. Dat betekent alleen wat materiaalkosten om het te fixen. Anderzijds zal het ook geen tientjeswerk zijn, want dan hadden ze het zelf wel laten repareren ipv het op te nemen als defect onderdeel.

[kibber]

Dank voor de reacties!

naitsoezn schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 22:10:
[...]

Die eigen middelen moet je sowieso al meenemen, dat weet je he? Als je de woning voor de vraagprijs kunt krijgen, reken dan op minimaal 2 / 3% extra kosten die je sowieso niet kunt financieren in jouw geval

Volgens mij heb je het dan vooral over de overdrachtbelasting en de leveringsakte, correct? Die heb ik inderdaad al begroot. Daarnaast houd ik nog rekening met kosten voor de hypotheker, NHG afsluiting, bankgarantie, taxatiekosten, de hypotheekakte, bouwkundige keuring en evt de makelaar maar volgens mij zijn die weer aftrekbaar (behalve de makelaar) en kan ik die meenemen in de financiering. Of zit ik er dan heel erg naast?

Gebruikelijk? Nee. Gebeurt het regelmatig? Ja. Zonder cijfers te kennen ligt het cijfer gevoelsmatig op 50 / 50 (met / zonder aankoopmakelaar), maar het is sowieso absoluut niet raar als je hem meeneemt, en het is ook absoluut niet raar als je hem niet meeneemt. Qua kosten zou ik in jou geval zeker geen 1 of 2% betalen. Als je al een huis op het oog hebt waar je de makelaar voor wilt inschakelen kun je vaak wel een fixed fee afspreken van ~1000 euro (ofzo; rough estimate). Maar persoonlijk heb ik hem niet nodig gehad.

Zo'n gevoel had ik ook al. Wat ik wil gaan proberen is, als ik ervoor kies om een makelaar in de hand te nemen, om een babbeltje te gaan maken met mijn huidige verhuurder, een makelaar. Ik wil daar eens gaan voorstellen om e.e.a. deels te verekenen met de borg ofzo. Ze moeten een klein beetje schappelijk zijn aangezien ze eigenlijk vrij weinig hoeven te doen..

Tsurany schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 22:10:
Waarom wil je een aankoopmakelaar? Wat verwacht je dat hij voor je gaat doen?

Het enige wat hij hoeft te doen is onderhandelen. Ik vraag mij af hoe goed ik daarin ben.

Aan de andere kant: hoe moeilijk kan het zijn? Ik denk dat een aankoopmakelaar mij niet HEEL veel nieuwe dingen gaat vertellen die ik niet zelf kan ontdekken door bij het kadaster te informeren, een beetje op Funda rond te klikken naar vraagprijzen, de WOZ waarde bekijken en dan zelf een prijskaartje op het huis plakken. Verder is het vooral een pokerface opzetten en een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Dankzij jouw post schiet het mij wel te binnen dat ik een collega heb die het e.e.a. in vastgoed doet, misschien eens kijken wat zijn advies is, dank!

Hoe gaat dat eigenlijk in zijn werking? Stel, ik doe volgende week een tweede bezichtiging en wil een bod uitbrengen en dat wordt geaccepteerd. Dan ga je een voorlopig koopcontract aan met de voorwaarden dat ik mijn financiering + NHG rondkrijg en dat er bij een bouwkundige keuring geen lijken uit de kast komen. Volgens mij stelt de verkopende makelaar dit contract op, correct?

Wat betreft de opmerkingen over de ventilatie: dank! dat valt mij reuze mee. Uiteraard is het even afwachten wat de makelaar erover zegt en wat er bij een eventuele bouwkundige keuring boven water komt, maar het vooruitzicht valt mee

[Diablow]

Ik was wel blij met de onderhandelmakelaar. Daarmee ging er 7500 van de prijs af, wat mij zeker niet gelukt was. En het koste ongeveer 1300, maar dat was inclusief de taxatie. Ze hebben ook een bonus die logisch lijkt, hoe meer ze van de prijs af krijgen, hoe meer bonus.
De verkoop makelaar vond het wel een beetje vreemd. Die vond dat hij bij het tekenen van het contract ook erbij moest zijn.

[ATS]

kibber schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 23:22:
Volgens mij heb je het dan vooral over de overdrachtbelasting en de leveringsakte, correct? Die heb ik inderdaad al begroot. Daarnaast houd ik nog rekening met kosten voor de hypotheker, NHG afsluiting, bankgarantie, taxatiekosten, de hypotheekakte, bouwkundige keuring en evt de makelaar maar volgens mij zijn die weer aftrekbaar (behalve de makelaar) en kan ik die meenemen in de financiering. Of zit ik er dan heel erg naast?

Niet heel ver, wel een beetje. De keuring is alleen aftrekbaar als die verplicht is voor je financiering, en de bankgarantie is niet aftrekbaar.

[...]

Zo'n gevoel had ik ook al. Wat ik wil gaan proberen is, als ik ervoor kies om een makelaar in de hand te nemen, om een babbeltje te gaan maken met mijn huidige verhuurder, een makelaar. Ik wil daar eens gaan voorstellen om e.e.a. deels te verekenen met de borg ofzo. Ze moeten een klein beetje schappelijk zijn aangezien ze eigenlijk vrij weinig hoeven te doen..

Zou ik niet doen. Je huidige verhuurder heeft wellicht andere belangen.

Het enige wat hij hoeft te doen is onderhandelen. Ik vraag mij af hoe goed ik daarin ben.

Daar kan je ook een kennis of familielid voor inzetten als je dat liever doet. De eerste keer heb ik een zwager het laten doen, de tweede keer heb ik het zelf gedaan. In beide gevallen voel ik me prima over het resultaat.

Aan de andere kant: hoe moeilijk kan het zijn? Ik denk dat een aankoopmakelaar mij niet HEEL veel nieuwe dingen gaat vertellen die ik niet zelf kan ontdekken door bij het kadaster te informeren, een beetje op Funda rond te klikken naar vraagprijzen, de WOZ waarde bekijken en dan zelf een prijskaartje op het huis plakken. Verder is het vooral een pokerface opzetten en een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Dankzij jouw post schiet het mij wel te binnen dat ik een collega heb die het e.e.a. in vastgoed doet, misschien eens kijken wat zijn advies is, dank!

Hier veel lezen helpt ook. Neem eens een avondje de tijd en lees eens een batch pagina's van dit topic door.

Hoe gaat dat eigenlijk in zijn werking? Stel, ik doe volgende week een tweede bezichtiging en wil een bod uitbrengen en dat wordt geaccepteerd. Dan ga je een voorlopig koopcontract aan met de voorwaarden dat ik mijn financiering + NHG rondkrijg en dat er bij een bouwkundige keuring geen lijken uit de kast komen. Volgens mij stelt de verkopende makelaar dit contract op, correct?

Dat had je dus allemaal al kunnen weten door dit topic eens goed door te lezen. Mijn tip voor nu: als het je wat lijkt, maak dan vandaag nog een afspraak om deze week nog te gaan kijken. Kijken verplicht je tot niets, maar in bepaalde regio's gaat het al best hard. Bovendien is bij verschillende huizen kijken sowieso heel nuttig om te doen omdat je een beter beeld krijgt van wat je wel en niet wil. Je gaat natuurlijk niet kijken bij huizen die je niets lijken, maar pin je ook niet direct aan het begin van je zoektocht vast op één enkele woning.

Wat betreft de opmerkingen over de ventilatie: dank! dat valt mij reuze mee. Uiteraard is het even afwachten wat de makelaar erover zegt en wat er bij een eventuele bouwkundige keuring boven water komt, maar het vooruitzicht valt mee

Het kan meevallen, het kan ook tegenvallen. Ik zou wel even goed infomeren wat er precies kapot is (na of tijdens bezichtiging is vroeg genoeg). Als het inderdaad de unit zelf is, dan ben je voor een paar honderd klaar (en heb je direct een energiezuiniger exemplaar).

[ph4ge]

kibber schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 23:22:
Het enige wat hij hoeft te doen is onderhandelen. Ik vraag mij af hoe goed ik daarin ben.

Iedereen kan onderhandelen, je staat zelfs een stuk sterker als buitenstaander. Ik zou het iedereen aanbevelen, al ben ik ook wel gewoon een beetje een control freak, zeker als het om zulke belangrijke beslissingen en grote bedragen gaat.

Makelaars kennen elkaar allemaal en het zijn ook maar mensen. Ze gunnen elkaar weleens wat en weten wat ze aan elkaar hebben, voor zover ze niet openlijk over hun klanten praten. Wie zegt dat jouw makelaar niet wat toegeeft op jouw huis om op een ander huis weer wat te winnen? Een makelaar zal ook een afweging maken of een beetje extra korting wel opweegt tegen de tijd en energie die hij erin moet steken en zal sneller geneigd zijn om zijn klant te overtuigen dat dit toch wel een heel goed bod is. Niet alleen ziet hij er dan zelf goed uit, het maakt zijn werk ook makkelijker en zonder transactie verdient hij waarschijnlijk weinig. Net als dat hij eerder geneigd zal zijn om je naar huizen te sturen waarvan hij weet dat er meer onderhandelingsruimte in zit, immers bij een scherp geprijsd huis kan hij geen bonus en goede sier maken.

Natuurlijk geldt dit niet voor elke makelaar, er zullen ongetwijfeld ook heel veel goede makelaars zijn die al deze menselijke trekjes niet hebben. Maar in tegenstelling tot andere landen (bijv. Duitsland) heeft Nederland geen of boterzachte waarborgen om dit soort zaken te voorkomen en komen ze ook heel veel voor. De beste man moet moet zelf ook een boterham verdienen en heeft een ander belang dan het jouwe, dat moet je je goed realiseren als je met iemand in zee gaat.

Naar mijn mening heeft iedereen wel een familielid of een vriend die dit soort dingen op zn minst net zo goed voor je kan doen als een makelaar indien je geen zelfvertrouwen hebt. Als buitenstaander ben je onpeilbaar en onvoorspelbaar, dat is nuttig in elke onderhandeling en alle handvatten die je nodig hebt zijn oa in dit topic uitgebreid te vinden (van mensen die daar geen geld voor krijgen). Je hebt geen enkele garantie dat een makelaar meer uit de onderhandeling haalt, en zelfs als hij dat wel doet blijft het maar zeer de vraag of dat opweegt tegen zn beloning.

Veel mensen zullen een suboptimaal resultaat hebben behaald en een makelaarsfee betalen zonder dat ze het door hebben.

[thedon46]

Versteegrob schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 14:25:
Wat zou een reden kunnen zijn om nu voor 10 jaar vast te kiezen ipv 30 jaar vast? Het is toch onwaarschijnlijk dat de rente nog lager wordt.

Als je verwacht te verhuizen binnen 10 jaar kan je hem voor 10 jaar vast zetten. dan betaal je in die periode namelijk minder rente.

Edit: Het is natuurlijk wel zo dat als je 30 jaar vastzet je die rente naar je nieuwe huis mee kan nemen. Het nadeel is dan wel dat je niet kan overstappen naar een andere hypotheekverstrekker

[ Voor 20% gewijzigd door thedon46 op 04-08-2015 10:11 ]

[netfast]

30 jaar vastzetten is niet heel erg slim om te doen. 20 jaar ook niet.
Tegenwoordig (als je niet de overgangsregeling hebt) kan je alleen nog maar Annuitair of lineair afsluiten, waarmee je de daadwerkelijke lening verlaagd.
Na een periode van 5 of 10 jaar kan je dus rente korting krijgen omdat de schuld ten opzichte van de waarde van de woning kleiner is.

[Verwijderd]

thedon46 schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 10:09:
[...]


Als je verwacht te verhuizen binnen 10 jaar kan je hem voor 10 jaar vast zetten. dan betaal je in die periode namelijk minder rente.

Edit: Het is natuurlijk wel zo dat als je 30 jaar vastzet je die rente naar je nieuwe huis mee kan nemen. Het nadeel is dan wel dat je niet kan overstappen naar een andere hypotheekverstrekker

Of als je verwacht een groot gedeelte (of zelfs alles) binnen 10 jaar af te betalen.

voorbeeld, met wat extreme verschillen voor de makkelijkheid:
rente 10 jaar: 2%
rente 30 jaar: 3%
Nieuwe rente ná 10 jaar is 5%.

hypotheek 200.000
na 10 jaar betaal je 100.000 af.

je kiest voor rente 30 jaar en lost niks af:
200.000*0.03*30 = 180.000 rente betaald.

je kiest voor rente 10 jaar, je vindt 100.000 in een oude sok. legt dit in en krijgt een nieuwe rente van 5% met een looptijd van 20 jaar:
200.000*0.02*10= 40.000
(200.000-100.000)*0.05*20= 100.000
100.000+40.000=140.000

In dit voorbeeld bespaar je dus 40k in rente.
Ja dit voorbeeld is veel te simpel. Er is natuurlijk een groot verschil tussen wel en niet aflossen:).
De berekening is aan te passen om correct te betekenen wat je denkt te besparen/meer te betalen als je kiest voor een andere rentevastperiode.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 04-08-2015 10:27 ]

[StealthyPeanut]

EDIT

Zie hierboven

[ Voor 91% gewijzigd door StealthyPeanut op 04-08-2015 10:29 ]

[assje]

netfast schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 10:21:
Na een periode van 5 of 10 jaar kan je dus rente korting krijgen omdat de schuld ten opzichte van de waarde van de woning kleiner is.

Dit advies is wel heel erg stellig zonder wat randvoorwaarden te benoemen, een groot deel van de hypotheken is onder NHG en daar is dit dus niet van toepassing.

Wat wel belangrijk is om in de gaten te houden is dat de annuïteitsberekening wordt beïnvloed door de hoogte van de rente. Dit wil zeggen dat je bij een hogere rente een hogere maandlast hebt maar de component aflossing daarin ook nog eens kleiner is.

Voorbeeld:
Hypotheek 200k
WOZ 200k
Belastingtarief 42%
A: Rente 3% (bijvoorbeeld 10 jaar vast)
B: Rente 4% (bijvoorbeeld 20 of 30 jaar vast)

Na 10 jaar staat er nog open: (verschil door annuïteitscurve)
A: €151.808,-
B: €157.186,-
Verschil €5.378,-

Echter heeft B ook een hogere (netto) maandlast, als je het verschil daartussen extra had afgelost bij A kom je op de volgende getallen:
A: €145.719,-
B: €157.186,-
Verschil €11.467

Door 1% verschil in rente is er dus een verschil van 5,7% in aflossing t.o.v. de oorspronkelijke hypotheek bij een gelijke netto maandlast. Doordat de hypotheek veel verder afgelost is heeft een stijgende rente weer een minder grote invloed.

Vastzetten omdat het "maar" een procentje scheelt is in ieder geval geen goede reden. Voor mensen die niet de mogelijkheden de risico's af te dekken is het wel goed.

Nog een voorbeeld:
Met dezelfde getallen als bovenstaand, bij gelijke netto maandlast (besparing wordt extra afgelost)

Situatie A:
10 jaar 3,0%
De rest (20 jaar) 6% rente

Situatie B:
30 jaar 4,5% rente

Situatie A is over de looptijd ca. €9.000,- goedkoper (ondanks 20 jaar hogere rente).

[ Voor 89% gewijzigd door assje op 04-08-2015 11:29 ]

[StealthyPeanut]

assje schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 10:36:
[...]


Dit advies is wel heel erg stellig zonder wat randvoorwaarden te benoemen, een groot deel van de hypotheken is onder NHG en daar is dit dus niet van toepassing.

Wat wel belangrijk is om in de gaten te houden is dat de annuïteitsberekening wordt beïnvloed door de hoogte van de rente. Dit wil zeggen dat je bij een hogere rente een hogere maandlast hebt maar de component aflossing daarin ook nog eens kleiner is.

Voorbeeld:
Hypotheek 200k
WOZ 200k
Belastingtarief 42%
A: Rente 3% (bijvoorbeeld 10 jaar vast)
B: Rente 4% (bijvoorbeeld 20 of 30 jaar vast)

Na 10 jaar staat er nog open:
A: €151.808,-
B: €157.186,-
Verschil €5.378,-

Echter heeft B ook een hogere (netto) maandlast, als je het verschil daartussen extra had afgelost bij A kom je op de volgende getallen:
A: €145.719,-
B: €157.186,-
Verschil €11.467

Door 1% verschil in rente is er dus een verschil van 5,7% in aflossing t.o.v. de oorspronkelijke hypotheek bij een gelijke netto maandlast. Doordat de hypotheek veel verder afgelost is heeft een stijgende rente weer een minder grote invloed.

Vastzetten omdat het "maar" een procentje scheelt is in ieder geval geen goede reden. Voor mensen die niet de mogelijkheden de risico's af te dekken is het wel goed.

Nog een voorbeeld:
Met dezelfde getallen als bovenstaand, bij gelijke netto maandlast (besparing wordt extra afgelost)

Situatie A:
10 jaar 3,0%
De rest (20 jaar) 6% rente

Situatie B:
30 jaar 4,5% rente

Situatie A is over de looptijd ca. €9.000,- goedkoper (ondanks 20 jaar hogere rente).

Interessant stukje theorie!! Ben binnenkort ook toe aan een nieuwe hypotheek (hopelijk nog voor de NHG-verlaging) en dit verduidelijkt toch ook wel weer het één en ander.

Dank je wel!

[vincent_v]

Wij hebben vorige week onze hypotheek getekend, daarbij hebben wij onze kansen gespreid door ook de hypotheek in tweeën te spitsen. 50% voor 10 jaar vast en 50% voor 20 jaar vast. Als de rente extreem gaat stijgen kun je het deel van 10 jaar vast extra aflossen, zo niet dan los je extra af op het gedeelte dat 20 jaar vast staat. Zo kun zelf de controle houden over je hypotheek. Echter betaal je voor de zekerheid over het gedeelte wat 20 jaar vast staat wel meer rente. De "goedkoopste" optie blijft meestal alles voor 10 jaar vast, zo ook in jouw rekenvoorbeeld.

assje schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 10:36:
[...]


Dit advies is wel heel erg stellig zonder wat randvoorwaarden te benoemen, een groot deel van de hypotheken is onder NHG en daar is dit dus niet van toepassing.

Wat wel belangrijk is om in de gaten te houden is dat de annuïteitsberekening wordt beïnvloed door de hoogte van de rente. Dit wil zeggen dat je bij een hogere rente een hogere maandlast hebt maar de component aflossing daarin ook nog eens kleiner is.

Voorbeeld:
Hypotheek 200k
WOZ 200k
Belastingtarief 42%
A: Rente 3% (bijvoorbeeld 10 jaar vast)
B: Rente 4% (bijvoorbeeld 20 of 30 jaar vast)

Na 10 jaar staat er nog open:
A: €151.808,-
B: €157.186,-
Verschil €5.378,-

Echter heeft B ook een hogere (netto) maandlast, als je het verschil daartussen extra had afgelost bij A kom je op de volgende getallen:
A: €145.719,-
B: €157.186,-
Verschil €11.467

Door 1% verschil in rente is er dus een verschil van 5,7% in aflossing t.o.v. de oorspronkelijke hypotheek bij een gelijke netto maandlast. Doordat de hypotheek veel verder afgelost is heeft een stijgende rente weer een minder grote invloed.

Vastzetten omdat het "maar" een procentje scheelt is in ieder geval geen goede reden. Voor mensen die niet de mogelijkheden de risico's af te dekken is het wel goed.

Nog een voorbeeld:
Met dezelfde getallen als bovenstaand, bij gelijke netto maandlast (besparing wordt extra afgelost)

Situatie A:
10 jaar 3,0%
De rest (20 jaar) 6% rente

Situatie B:
30 jaar 4,5% rente

Situatie A is over de looptijd ca. €9.000,- goedkoper (ondanks 20 jaar hogere rente).

[assje]

vincent_v schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:30:
Wij hebben vorige week onze hypotheek getekend, daarbij hebben wij onze kansen gespreid door ook de hypotheek in tweeën te spitsen. 50% voor 10 jaar vast en 50% voor 20 jaar vast. Als de rente extreem gaat stijgen kun je het deel van 10 jaar vast extra aflossen, zo niet dan los je extra af op het gedeelte dat 20 jaar vast staat. Zo kun zelf de controle houden over je hypotheek. Echter betaal je voor de zekerheid over het gedeelte wat 20 jaar vast staat wel meer rente. De "goedkoopste" optie blijft meestal alles voor 10 jaar vast, zo ook in jouw rekenvoorbeeld.
[...]

De goedkoopste optie is dan natuurlijk een nog kortere rentevaste periode of variabel. Zelf heb ik mijn hypotheek bijvoorbeeld maar voor één jaar vast staan.

Wat uiteindelijk de goedkoopste optie is weet je pas achteraf, in het verleden is het vrijwel altijd gebleken dat een variabele rente het goedkoopst uitkwam. Hoe dat nu gaat zijn met deze toch wel uitzonderlijke omstandigheden weet natuurlijk niemand.

PS, wanneer je een lang verhaal zoals dat van mij hierboven quote is het mooier om de tekst weg te halen en alleen de titel te laten staan. Zeker als de post die je quote er direct boven staat.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 04-08-2015 11:35 ]

[Hann1BaL]

assje schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:34:
[...]


De goedkoopste optie is dan natuurlijk een nog kortere rentevaste periode of variabel. Zelf heb ik mijn hypotheek bijvoorbeeld maar voor één jaar vast staan.

Wat uiteindelijk de goedkoopste optie is weet je pas achteraf, in het verleden is het vrijwel altijd gebleken dat een variabele rente het goedkoopst uitkwam. Hoe dat nu gaat zijn met deze toch wel uitzonderlijke omstandigheden weet natuurlijk niemand.

PS, wanneer je een lang verhaal zoals dat van mij hierboven quote is het mooier om de tekst weg te halen en alleen de titel te laten staan. Zeker als de post die je quote er direct boven staat.

Gemiddeld genomen is variabel simpelweg het goedkoopst. Er is alleen meer om rekening mee te houden en dat is stabiliteit en ontzorgen. Door het vastzetten van de rente zorg je dat je nu kunt inschatten wat je maandlasten gaan zijn en daarmee heb je meer zekerheid. Niet iedereen kan met gemak zijn hypotheek betalen en zou het slecht kunnen hebben om hogere maandlasten te krijgen indien de rente zou stijgen.

Zekerheid is ook wat waard.

[vincent_v]

assje schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:34:
[...]


De goedkoopste optie is dan natuurlijk een nog kortere rentevaste periode of variabel. Zelf heb ik mijn hypotheek bijvoorbeeld maar voor één jaar vast staan.

Wat uiteindelijk de goedkoopste optie is weet je pas achteraf, in het verleden is het vrijwel altijd gebleken dat een variabele rente het goedkoopst uitkwam. Hoe dat nu gaat zijn met deze toch wel uitzonderlijke omstandigheden weet natuurlijk niemand.

PS, wanneer je een lang verhaal zoals dat van mij hierboven quote is het mooier om de tekst weg te halen en alleen de titel te laten staan. Zeker als de post die je quote er direct boven staat.

Variabel was de laatste jaren inderdaad het goedkoopst, vooral omdat de rente maar bleef dalen. How low can it go? Achteraf is het inderdaad makelijk rekenen

[assje]

Hann1BaL schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:45:
[...]


Gemiddeld genomen is variabel simpelweg het goedkoopst. Er is alleen meer om rekening mee te houden en dat is stabiliteit en ontzorgen. Door het vastzetten van de rente zorg je dat je nu kunt inschatten wat je maandlasten gaan zijn en daarmee heb je meer zekerheid. Niet iedereen kan met gemak zijn hypotheek betalen en zou het slecht kunnen hebben om hogere maandlasten te krijgen indien de rente zou stijgen.

Zekerheid is ook wat waard.

Exact, ik ben ook niet tegen vastzetten, ik ben er alleen voorstander van de overweging op basis van de juiste argumenten te maken.

Deze discussie hoort hier trouwens niet thuis, hier is een topic voor: Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

Interessant onderzoek dat ik daar ook al gepost had: http://www.vastofvariabel.nl/vov.pdf

[ Voor 14% gewijzigd door assje op 04-08-2015 11:50 ]

[netfast]

assje schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 10:36:
[...]

Mooi voorbeeld

Echter ga je er wel vanuit dat de rente snel gaat stijgen in de toekomst.
Ik zien dat niet gebeuren, sterker nog, lager zou ook zo maar kunnen.
Ik weet dat de hypotheek rente vorige maand omhoog gegaan zijn, maar waarom is mij nog steeds een raadsel.

En wat nu als ook de Duitse aanbieders in Nederland kunnen gaan opereren? Die hanteren VEEL lagere rentes (en andere voorwaarden, dat wel) Zit je dan... met je 20 jaar vast.
Onmogelijk om af te kopen.

Ik zou nooit gaan voor "zekerheid". je hebt dan maar 1 zekerheid en dat is dat je 20 jaar lang dezelfde lasten hebt... Noodgedwongen.

[Krisp]

vincent_v schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:46:
[...]


Variabel was de laatste jaren inderdaad het goedkoopst, vooral omdat de rente maar bleef dalen. How low can it go? Achteraf is het inderdaad makelijk rekenen

Je mag verwachten dat de financiële markt erop gokt dat de rente op de langere termijn nog laag blijft, anders was de rente voor 20- en 30-jarige leningen wel hoger geweest.

[Pizzaman]

Pizzaman schreef op woensdag 29 juli 2015 @ 09:44:
Huizen kopen…

Op een of andere manier manoeuvreer ik mijzelf altijd in een moeilijke positie. Samen met een aankoopmakelaar een bod uitgebracht op een huis. Vraagprijs €330000, eerst een bod gedaan van €305000 (vonden de verkopers te laag, er kwam geen tegenbod), toen een bod van €310000 (zelfde verhaal) en uiteindelijk een eindbod gedaan van €315000, met een opleverdatum van 1 oktober.
Geen reactie gehad van de makelaar van de verkoper en uiteindelijk heeft onze aankoopmakelaar teruggekoppeld (aan mijn vriendin) dat ze niet verder gingen. Er kwam geen tegenbod.

Aankoopmakelaar gaf aan dat het beter was om te stoppen. We hadden met de aankoopmakelaar afgesproken dat, als we het huis niet konden aankopen, we geen gebruik meer zouden maken van de aankoopmakelaar. (no cure no pay) Dit hebben mijn vriendin en de makelaar dan ook afgesproken.

Toen ik later thuiskwam wilde ik toch het fijne verhaal weten, en heb de volgende dag zelf de verkopende makelaar gebeld. Het bleek dat zij al eerder een overeenkomst hadden bereikt (met andere kopers) over de verkoopprijs van het huis, welke €7500 hoger lag dan ons laatste bod. Zij waren ook flexibeler qua opleverdatum. Deze koop was destijds niet doorgegaan omdat de kopers de financiering niet rond hadden gekregen.

Het bleek dus dat de verkopers het een slechtere deal vonden en dit in combinatie met de oplevertermijn van 1 oktober niet haalbaar achten. De makelaar gaf wel aan dat er nog ruimte was en dat de verkopers meer richting een oplevertermijn richting het eind van het jaar zaten te denken. (1 december?) Verder gaf de makelaar aan dat er ook nog wel wat mogelijk was qua prijs.

Dit geeft wel een iets andere kijk op het verhaal. Nu willen we toch nog een ultieme poging doen (zonder de aankoopmakelaar), door als eindbod €318000 te bieden, met een oplevertermijn van 1 november. Dan middelen we het verschil (ongeveer) en geven we ze één maand extra...
We huren nu en dit kost ook rond de €1200 per maand, hoe langer wij wachten, hoe meer huur het ons dus ook kost.

Nu maar even inlezen hoe je een huis koopt zonder aankoopmakelaar.

Goed, wel zo netjes om een update te doen. Bod gedaan van €317000 met een opleverdatum van 1 november. Tegenpartij is nu teruggekomen met een bod van €320000 en een opleverdatum van 1 december.

1 december duurt voor ons nog erg lang. Denk dat we een tegenbod gaan doen van €318500 met oplevering 1 november.

[Azer]

Ik en mijn vriendin zijn op dit moment bezig met het kopen van een koopwoning en we zijn nu in de fase dat we de hypotheek en dergelijken moeten gaan regelen. Vorige week heb ik een bouwkundige keuring laten uitvoeren waar op zich niet veel uit is gekomen. Het enige iets grotere punt is dat was gevonden is dat de grond in de kruipruimte verzakt is en opgehoogd dient te worden, omdat anders het risico ontstaat dat de rioolbuis op den duur zal afbreken.

Een foto uit het bouwkundige rapport van de kruipruimte:



Vandaag kreeg ik het voorlopige koopcontract opgestuurd en daar stond het volgende artikel in:



De man die de bouwkundige keuring deed zei dat hij geen problemen met de fundering zag. Aangezien het huis uit 1991 is had ik ook niet anders verwacht. Nu begin ik me toch zorgen te maken, aangezien ik op internet toch lees dat het wel degelijk kwaad kan als de grond onder het huis verzakt. Het huis staat in een gemeente in Zuid-Holland waar het overgrote gedeelte veengrond is.

Ik zoek eigenlijk een beetje advies of dit reden tot zorg is. Ik ben wel al bewust dat de tuin redelijk vaak opgehoogd zal moeten worden, maar dit heeft hopelijk toch geen consequenties voor de fundering van het huis?

[ Voor 26% gewijzigd door Azer op 04-08-2015 13:31 ]

[hmr]

Ook ik ga me vanaf nu orrienteren op de de woningmarkt. Waarbij Amsterdam de plek wordt waar ik wil kopen. De Amsterdamse markt is echter al goed verziekt, en alles gaat behoorlijk boven de vraagprijs weg. Ik vind het lastig blijven waar ik precies op moet letten al heb ik mijn eisen redelijk op een rijtje:

- Buurt: Centrum, Pijp, Jordaan, Oud-west, Zuid
- Prijs: 200.000 tot 300.000
- Een (vrij) nieuwe keuken + badkamer
- 50m2 +
- liefst een buitenplek

Financieel moet dit lukken en dit zou een mooi eerste huisje zijn!

[Pizzaman]

Wat wil je verder nog weten? Het is gewoon zaak om de markt goed in de gaten te houden (eventueel met behulp van een aankoopmakelaar) en snel te zijn met bieden etc. Wat ik zo om mij heen hoor is de markt in Amsterdam inderdaad redelijk heftig, veel huizen gaan weg boven de vraagprijs en ook nog eens binnen enkele dagen/weken.

[hmr]

Pizzaman schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:47:
Wat wil je verder nog weten? Het is gewoon zaak om de markt goed in de gaten te houden (eventueel met behulp van een aankoopmakelaar) en snel te zijn met bieden etc. Wat ik zo om mij heen hoor is de markt in Amsterdam inderdaad redelijk heftig, veel huizen gaan weg boven de vraagprijs en ook nog eens binnen enkele dagen/weken.

Ben vooral benieuwd naar ervaringen van mensen in het zelfde segment / markt. Wat ik te horen krijg is dat mensen al gaan bieden na de eerste bezichtiging.. Ik heb woensdag mijn eerste bezichting, vind het allemaal wel een beetje spannend hoor.

Ben er nog niet over uit of ik wel/niet een aankoop makelaar wil gaan inschakelen, gezien het feit dat in Amsterdam onderhandelen over de prijs niet meer echt van toepassing is...

[naitsoezn]

hmr schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:36:
Ook ik ga me vanaf nu orrienteren op de de woningmarkt. Waarbij Amsterdam de plek wordt waar ik wil kopen. De Amsterdamse markt is echter al goed verziekt, en alles gaat behoorlijk boven de vraagprijs weg. Ik vind het lastig blijven waar ik precies op moet letten al heb ik mijn eisen redelijk op een rijtje:

- Buurt: Centrum, Pijp, Jordaan, Nieuw-west, Zuid
- Prijs: 200.000 tot 300.000
- Een (vrij) nieuwe keuken + badkamer
- 50m2 +
- liefst een buitenplek

Financieel moet dit lukken en dit zou een mooi eerste huisje zijn!

Ik zou eerst goed informeren hoeveel je ongeveer kunt krijgen aan hypotheek, want tussen 200k en 300k zit bijna een klein jaarsalaris

[Pizzaman]

hmr schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:50:
[...]


Ben vooral benieuwd naar ervaringen van mensen in het zelfde segment / markt. Wat ik te horen krijg is dat mensen al gaan bieden na de eerste bezichtiging.. Ik heb woensdag mijn eerste bezichting, vind het allemaal wel een beetje spannend hoor.

Ben er nog niet over uit of ik wel/niet een aankoop makelaar wil gaan inschakelen, gezien het feit dat in Amsterdam onderhandelen over de prijs niet meer echt van toepassing is...

Die verhalen heb ik ook gehoord en van dichtbij meegemaakt. Zelfs een situatie meegemaakt (collega), waarbij werd gezegd: 'er zijn zoveel gegadigden, lever maar een bod in per post en dit moet minstens 10k hoger zijn dan de vraagprijs'. Huis stond 1,5 week te koop...

Je moet inderdaad goed weten wat je kunt/wilt lenen en snel kunnen schakelen.

[hmr]

naitsoezn schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:51:
[...]

Ik zou eerst goed informeren hoeveel je ongeveer kunt krijgen aan hypotheek, want tussen 200k en 300k zit bijna een klein jaarsalaris

Ik kan tot en met 320k krijgen . Heb al met een hypotheekadviseur gesproken. Eventueel snel schakelen kan dus.

[ Voor 11% gewijzigd door hmr op 04-08-2015 14:08 ]

[renedis]

Diablow schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 07:16:
Ik was wel blij met de onderhandelmakelaar. Daarmee ging er 7500 van de prijs af, wat mij zeker niet gelukt was. En het koste ongeveer 1300, maar dat was inclusief de taxatie. Ze hebben ook een bonus die logisch lijkt, hoe meer ze van de prijs af krijgen, hoe meer bonus.
De verkoop makelaar vond het wel een beetje vreemd. Die vond dat hij bij het tekenen van het contract ook erbij moest zijn.

Ieder zijn ding. Ik ben blij dat ik die +- 1300,- in mijn zak heb kunnen houden en zelf 16.000,- van de vraagprijs af heb kunnen krijgen.

Goed onderzoek doen en de makelaar een beetje mee hebben kan ook helpen.

Ik wist dat de verkoper een handelaar was en dat ik de enige geïnteresseerde was. Daarnaast wist ik ook wat de verkoper er voor betaald had. Ook heb je een dosis geduld nodig. Meeste van deze dingen kan je achterhalen met een zelfstandig onderzoek.

[ Voor 3% gewijzigd door renedis op 04-08-2015 14:13 . Reden: aanvulling dat je zelf kan onderzoeken :) ]

[okzbow]

hmr schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:36:
Ook ik ga me vanaf nu orrienteren op de de woningmarkt. Waarbij Amsterdam de plek wordt waar ik wil kopen. De Amsterdamse markt is echter al goed verziekt, en alles gaat behoorlijk boven de vraagprijs weg. Ik vind het lastig blijven waar ik precies op moet letten al heb ik mijn eisen redelijk op een rijtje:

- Buurt: Centrum, Pijp, Jordaan, Nieuw-west, Zuid
- Prijs: 200.000 tot 300.000
- Een (vrij) nieuwe keuken + badkamer
- 50m2 +
- liefst een buitenplek

Financieel moet dit lukken en dit zou een mooi eerste huisje zijn!

Wat doet nieuw-west in je rijtje? Dat is nogal een vreemde eend in de bijt.... ik zou er iig voor geen goud willen wonen. Ik denk overigens dat je voor dat geld eerder in de Baarsjes, Bos&Lommer of Oost moet gaan kijken. De markt voor 50/60m2 is behoorlijk verzadigd en loopt lang niet zo hard als de 100+.

En let goed op wat je betaalt, overbieden kan wel de trend zijn, maar wat als je binnen nu en 5 jaar wil verkopen. Wat gaat je verlies dan zijn?

Overigens hebben wij ons huis in Amsterdam een half jaartje geleden binnen een week verkocht, boven de vraagprijs. Voor de grotere gezinshuizen worden op dit moment belachelijke bedragen betaald, soms tot een ton boven de vraagprijs.

[ Voor 3% gewijzigd door okzbow op 04-08-2015 14:18 ]

[hmr]

okzbow schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:17:
[...]

Wat doet nieuw-west in je rijtje? Dat is nogal een vreemde eend in de bijt.... ik zou er iig voor geen goud willen wonen. Ik denk overigens dat je voor dat geld eerder in de Baarsjes, Bos&Lommer of Oost moet gaan kijken. De markt voor 50/60m2 is behoorlijk verzadigd en loopt lang niet zo hard als de 100+.

En let goed op wat je betaalt, overbieden kan wel de trend zijn, maar wat als je binnen nu en 5 jaar wil verkopen. Wat gaat je verlies dan zijn?

Overigens hebben wij ons huis in Amsterdam een half jaartje geleden binnen een week verkocht, boven de vraagprijs. Voor de grotere gezinshuizen worden op dit moment belachelijke bedragen betaald, soms tot een ton boven de vraagprijs.

Dat moet Oud-west zijn.... Nieuw west, voor geen goud idd. Baarsjes, BoLo en Oost ligt ook echt niet de voorkeur!

[okzbow]

hmr schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:20:
[...]


Dat moet Oud-west zijn.... Nieuw west, voor geen goud idd. Baarsjes, BoLo en Oost ligt ook echt niet de voorkeur!

Baarsjes tegen Oud-West aan is heel erg ok, en beter betaalbaar met grotere huizen dan in de wijken waar je wel zoekt...

Want effe serieus, oud-west betaal je voor 50m2 boven de 250k. Komt er wat kk bij, wat kleine verbouwingen wellicht, zit je tegen de 3ton. Dat is 6000e per m2.... Klinkt niet als een hele goede investering. Zeker omdat de turnaround tijd voor dat soort huizen een kleine 5 jaar is. Ga je noooooit terug verdienen.

Overigens ben ik ook van mening dat je zonder makelaar nergens komt. Mensen die alleen zoeken zijn nooit als eerste bij de "goede" huizen, en daar kom je vervolgens ook niet meer tussen.

[ Voor 12% gewijzigd door okzbow op 04-08-2015 14:30 ]

[Fiber]

Je zoekt wel in de duurste wijken... Dat je Nieuw-West en Zuid-Oost overslaat daar kan ik in komen, maar ik zou Noord en/of Oost toch ook meenemen in mijn zoektocht.

[Verwijderd]

StealthyPeanut schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:08:
[...]


Interessant stukje theorie!! Ben binnenkort ook toe aan een nieuwe hypotheek (hopelijk nog voor de NHG-verlaging) en dit verduidelijkt toch ook wel weer het één en ander.

Dank je wel!

De korting je met NHG krijgt is de afgelopen tijd minder geworden.

huidige situatie Rabo
Met NHG of tot en met 67,5% van de marktwaarde* Meer dan 67,5% tot en met 90% van de marktwaarde* Meer dan 90% van de marktwaarde*
10 jaar 2,6% 3,0% 3,5%

max verschil 0.9%

huidige situatie SNS
Rentevast periode NHG < 66% MW < 88% MW > 88% MW
10 jaar 2,55% 2,55% 2,70% 3,30%

max verschil 0.65%


de NHG betaalt tegenwoordig minder makkelijk uit (het gehele bedrag) uit. Meer risico voor de bank == minder korting voor de consument.

Mijn glazenbol zegt dat het verschil volgend jaar nog kleiner kan gaan worden. Staar je dus niet blind op NHG. Mocht aflossen mogelijk zijn zodat je minder dan de marktwaarde (MW) hoeft te lenen heb je bijvoorbeeld bij de SNS al flinke korting vanaf 88% lenen.

88% marktwaarde = 2.7%
nhg = 2.55%

woningwaarde: 200.000
dan kost inschrijven NHG 2.000

zonder aflossing 200.000 rente betalen:
2.7% = 5400
2.55% = 5100

verschil = 300
2000/300 = 6.66 jaar.
Dit zal iets langer zijn omdat je ieder jaar wat aflost en daardoor een minder groot verschil zit tussen de 2 bedragen.

Dus ja vanaf dan gaat t meetellen.

Je kan ook zorgen dat je binnen die jaren weer X hebt afbetaald om daarna over te kunnen sluiten naar een nog lager percentage. Krijg je wel weer afsluitkosten....:)

[hmr]

okzbow schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:28:
[...]

Baarsjes tegen Oud-West aan is heel erg ok, en beter betaalbaar met grotere huizen dan in de wijken waar je wel zoekt...

Want effe serieus, oud-west betaal je voor 50m2 boven de 250k. Komt er wat kk bij, wat kleine verbouwingen wellicht, zit je tegen de 3ton. Dat is 6000e per m2.... Klinkt niet als een hele goede investering. Zeker omdat de turnaround tijd voor dat soort huizen een kleine 5 jaar is. Ga je noooooit terug verdienen.

Overigens ben ik ook van mening dat je zonder makelaar nergens komt. Mensen die alleen zoeken zijn nooit als eerste bij de "goede" huizen, en daar kom je vervolgens ook niet meer tussen.

Dat klopt, dat is ongeveer de prijs waarvoor die woningen op dit moment weggaan. Wat bedoel je met turnaround tijd?

@Fiber: Noord is geen optie voor mij ivn woon werk verkeer, Oost wellicht wel, maar dan wel tegen het centrum aan en niet diep in Oost. Ik weet dat ik voor de duurste wijken kies en hou er rekening mee dat je waarschijnlijk 5k de vierkante meter betaalt in die buurten. Dit is een bewuste keuze. Met een eventuele gok dat de prijzen daar nog wel gaan stijgen.

[nare man]

Azer schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:21:
(...)

De man die de bouwkundige keuring deed zei dat hij geen problemen met de fundering zag. Aangezien het huis uit 1991 is had ik ook niet anders verwacht. Nu begin ik me toch zorgen te maken, aangezien ik op internet toch lees dat het wel degelijk kwaad kan als de grond onder het huis verzakt. Het huis staat in een gemeente in Zuid-Holland waar het overgrote gedeelte veengrond is.

Ik zoek eigenlijk een beetje advies of dit reden tot zorg is. Ik ben wel al bewust dat de tuin redelijk vaak opgehoogd zal moeten worden, maar dit heeft hopelijk toch geen consequenties voor de fundering van het huis?

Eerlijk gezegd zou ik hier niet aan beginnen. Het vervelende is dat je nu weet dat de problemen er zijn, dus je kunt de verkoper niet meer aanspreken. Bovendien heeft de verkoper in het concept-koopcontract iedere aansprakelijkheid voor eventuele verzakking en daarmee verband houdende schade al uitgesloten.

Als je doorgaat met de koop, vertrouw je dus volledig op het advies van de bouwkundig inspecteur. Het vervelende is echter dat die bouwkundigen hun aansprakelijkheid vrijwel altijd volledig uitsluiten in de overeenkomst op grond waarvan ze het onderzoek hebben verricht (exoneratie). Dat betekent praktisch dat als de verzakking veel erger blijkt te zijn en je hebt een grote schade, je dat (ook) niet kunt verhalen op de bouwkundige adviseur, zodat alles volledig voor je eigen rekening blijft.

Zoiets zou voor mij reden zijn om niet met dit huis door te gaan.

[Fiber]

hmr schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:37:
[...]

@Fiber: Noord is geen optie voor mij ivn woon werk verkeer, Oost wellicht wel, maar dan wel tegen het centrum aan en niet diep in Oost. Ik weet dat ik voor de duurste wijken kies en hou er rekening mee dat je waarschijnlijk 5k de vierkante meter betaalt in die buurten. Dit is een bewuste keuze. Met een eventuele gok dat de prijzen daar nog wel gaan stijgen.

Ik snap het. Is ook niks mis mee als je er inderdaad maar bewust voor kiest...

[Azer]

nare man schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:41:
[...]


Eerlijk gezegd zou ik hier niet aan beginnen. Het vervelende is dat je nu weet dat de problemen er zijn, dus je kunt de verkoper niet meer aanspreken. Bovendien heeft de verkoper in het concept-koopcontract iedere aansprakelijkheid voor eventuele verzakking en daarmee verband houdende schade al uitgesloten.

Als je doorgaat met de koop, vertrouw je dus volledig op het advies van de bouwkundig inspecteur. Het vervelende is echter dat die bouwkundigen hun aansprakelijkheid vrijwel altijd volledig uitsluiten in de overeenkomst op grond waarvan ze het onderzoek hebben verricht (exoneratie). Dat betekent praktisch dat als de verzakking veel erger blijkt te zijn en je hebt een grote schade, je dat (ook) niet kunt verhalen op de bouwkundige adviseur, zodat alles volledig voor je eigen rekening blijft.

Zoiets zou voor mij reden zijn om niet met dit huis door te gaan.

Ik koop het huis van een woningbouwvereniging. In de buurt zelf zijn de huizen allemaal tussen 1990 en 1992 gebouwd en er zijn zover ik kon vinden (nog) geen problemen met de funderingen in deze buurt. De woningbouwvereniging heeft deze clausule er waarschijnlijk ingezet omdat ze dit ook hadden gelezen in het bouwkundige rapport (deze had ik naar ze doorgestuurd).

[okzbow]

hmr schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:37:
[...]


Dat klopt, dat is ongeveer de prijs waarvoor die woningen op dit moment weggaan. Wat bedoel je met turnaround tijd?

@Fiber: Noord is geen optie voor mij ivn woon werk verkeer, Oost wellicht wel, maar dan wel tegen het centrum aan en niet diep in Oost. Ik weet dat ik voor de duurste wijken kies en hou er rekening mee dat je waarschijnlijk 5k de vierkante meter betaalt in die buurten. Dit is een bewuste keuze. Met een eventuele gok dat de prijzen daar nog wel gaan stijgen.

Die gok zou ik dus helemaal niet nemen, 6000e per m2 is erg fors en persoonlijk verwacht ik dat de prijzen helemaal niet zo ver meer zullen stijgen. De gekte is ontstaan door een vacuüm van een jaar of 6/7, die is over een paar maanden echt wel weer uit de markt verdwenen.

En binnen Amsterdam is de tijd tussen aan en verkoop gemiddeld een jaar of 5.... dus in die 5jaar moet je hopen je investering goed te maken (kk+verbouwing). Die kans is heel klein. De mensen die in 2008 hebben gekocht bijvoorbeeld staan nog steeds (of net niet) onder water.

[ Voor 13% gewijzigd door okzbow op 04-08-2015 15:00 ]

[Tsurany]

Azer schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:51:
Ik koop het huis van een woningbouwvereniging. In de buurt zelf zijn de huizen allemaal tussen 1990 en 1992 gebouwd en er zijn zover ik kon vinden (nog) geen problemen met de funderingen in deze buurt. De woningbouwvereniging heeft deze clausule er waarschijnlijk ingezet omdat ze dit ook hadden gelezen in het bouwkundige rapport (deze had ik naar ze doorgestuurd).

De woorden "nog" en "waarschijnlijk" geven aan dat je geen zekerheid hebt. Dan is dat dus een risico dat je zelf moet accepteren. Ik zou het niet doen simpelweg omdat de kostenpost enorm kan zijn en niet verhaalbaar is.

[Azer]

Tsurany schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:59:
[...]

De woorden "nog" en "waarschijnlijk" geven aan dat je geen zekerheid hebt. Dan is dat dus een risico dat je zelf moet accepteren. Ik zou het niet doen simpelweg omdat de kostenpost enorm kan zijn en niet verhaalbaar is.

Bedankt voor jullie adviezen. Je zou denken dat funderingsproblemen bij een huis wat redelijk nieuw is niet zouden moeten kunnen voorkomen. De man van bouwtechnische keuring zei dat de verzakking van de kruipruimte komt door het grond waar deze huizen op staan. Ik zal er in ieder geval nog eens goed over nadenken.

[Figo112]

Fiber schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:33:
Je zoekt wel in de duurste wijken... Dat je Nieuw-West en Zuid-Oost overslaat daar kan ik in komen, maar ik zou Noord en/of Oost toch ook meenemen in mijn zoektocht.

Vraag me dan toch af waarom nieuw west bijv. slechter zou zijn dan bijv noord?

[Fiber]

Niet per se slechter... Wel anders, zeker voor iemand die eigenlijk het liefst in Centrum of daar tegenaan wil wonen...

[Tsurany]

Azer schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 15:08:
[...]


Bedankt voor jullie adviezen. Je zou denken dat funderingsproblemen bij een huis wat redelijk nieuw is niet zouden moeten kunnen voorkomen. De man van bouwtechnische keuring zei dat de verzakking van de kruipruimte komt door het grond waar deze huizen op staan. Ik zal er in ieder geval nog eens goed over nadenken.

Klopt, dus wat dat betreft zou je het risico kunnen accepteren. Echter een bouwtechnische keuring zal je geen informatie kunnen geven over de fundering. En er is wel degelijk een verzakking geconstateerd en dat zou invloed kunnen hebben op de fundering. Ik zou dat teveel risico vinden, iemand anders wellicht niet.

[okzbow]

Figo112 schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 15:11:
[...]


Vraag me dan toch af waarom nieuw west bijv. slechter zou zijn dan bijv noord?

Noord heeft nog wel wat leuke stukken, maar meer voor gezinnen dan voor alleenstaanden. Nieuw-West is best vervelend, en eigenlijk net als Zuid-Oost niet echt goed bewoonbaar.

Wij hebben jaren in Oud-West gewoon (10), en een zelfde tijd in De Baarsjes... Oud-West is van een gezellige sociale ietwat linkse creatieve wijk in een enorme juppen wijk veranderd (hallo De Hallen). Baarsjes van een multiculturele in een overwegende witte wijk, waar met name in het ABC-eilanden gedeelte het heel goed toeven is (veel jonge mensen en gezinnen).

[Figo112]

^volgens mij is juist nieuw west bekend met veel groen, veel eengezinswoningen en boerderijen etc.

[naitsoezn]

Als je zoekt naar een 50m2 appartementje en een voorkeur hebt voor het centrum, is hoogstwaarschijnlijk nieuw-west niets voor je nee Maar ik heb er 5 jaar prima gewoond, nooit klachten. Zuid-oost en Noord heb ik daarentegen nooit een goed gevoel bij gehad als ik daar eens was. Zoveel mensen, zoveel wensen

[okzbow]

Figo112 schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 15:24:
^volgens mij is juist nieuw west bekend met veel groen, veel eengezinswoningen en boerderijen etc.

Mwah niet echt hoor.... wel veel eengezinswoningen, redelijk wat groen maar zeker niet overdreven en de boerderijen moet je met een loep zoeken.

[assje]

okzbow schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:56:
[...]
En binnen Amsterdam is de tijd tussen aan en verkoop gemiddeld een jaar of 5.... dus in die 5jaar moet je hopen je investering goed te maken (kk+verbouwing). Die kans is heel klein. De mensen die in 2008 hebben gekocht bijvoorbeeld staan nog steeds (of net niet) onder water.

Kosten koper + verbouwing en "investering goed maken", daar gaan we weer

Je moet die kosten (want dat zijn het) afschrijven in die 5 jaar en dan beslissen of het je dat waard is, eventuele waardedaling of stijging moet je er helemaal los van zien.

[okzbow]

assje schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 15:38:
[...]


Kosten koper + verbouwing en "investering goed maken", daar gaan we weer

Je moet die kosten (want dat zijn het) afschrijven in die 5 jaar en dan beslissen of het je dat waard is, eventuele waardedaling of stijging moet je er helemaal los van zien.

Wat mij betreft niet... de huizen die ik tot nu toe heb gekocht (in Amsterdam) heb ik allemaal zo benaderd, juist omdat onze horizon tussen de 5 en 7 jaar lag. En dat betekende dus ook dat kant-en-klare huizen niet interessant waren, want daarop ga je altijd verlies lijden (of iig maak je veel meer kosten cq afschrijving). Dus hebben we een makelaar gezocht die opknappers of huizen uit de verhuur verkocht, en hebben we een heel behoorlijk rendement kunnen maken.

Nu we een huis hebben gekocht voor een veel langere periode is dat plaatje heel anders overigens.

[Collaborator]

Railgunner schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 16:39:
[...]


Vreemd, wij hebben onze hypotheek ook via De Hypotheker geregeld en daar hebben we ondanks 2x studieschuld gebruik kunnen maken van NHG bij Aegon. We kunnen minder lenen, maar dat is geen probleem omdat we geen behoefte hadden aan een tophypotheek.

Ik heb ook geen behoefte aan een tophypotheek maar een hoge studieschuld icm slechts 1 inkomen dat niet bepaald "hoog" is (voor tweaker standaarden) maakt de mogelijkheden erg beperkt als je de studieschuld meetelt (ook al zijn de DUO maandlasten op het moment extreem laag)

[hmr]

naitsoezn schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 15:30:
Als je zoekt naar een 50m2 appartementje en een voorkeur hebt voor het centrum, is hoogstwaarschijnlijk nieuw-west niets voor je nee Maar ik heb er 5 jaar prima gewoond, nooit klachten. Zuid-oost en Noord heb ik daarentegen nooit een goed gevoel bij gehad als ik daar eens was. Zoveel mensen, zoveel wensen

Wellicht ben ik ook wel een verwende Yup (nouja... wellicht.. )

Een huis uit de verhuur kopen zou ideaal zijn, of projecten die al reeds opgeknapt zijn door een projectontwikkelaar. Wellicht toch maar een makelaar inschakelen die wat meer in die huizen zit.. Een makelaar heeft toch altijd meer connecties. Een opknapper gaat hem voor mij niet worden gezien een verbouwing waarschijnlijk niet kan betrekken in mijn financiering.

[Diablow]

renedis schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:12:
[...]
Ieder zijn ding. Ik ben blij dat ik die +- 1300,- in mijn zak heb kunnen houden en zelf 16.000,- van de vraagprijs af heb kunnen krijgen.

Goed onderzoek doen en de makelaar een beetje mee hebben kan ook helpen.

Ik wist dat de verkoper een handelaar was en dat ik de enige geïnteresseerde was. Daarnaast wist ik ook wat de verkoper er voor betaald had. Ook heb je een dosis geduld nodig. Meeste van deze dingen kan je achterhalen met een zelfstandig onderzoek.

Geduld heb ik niet, en ik weet niet hoeveel het zegt wat de verkoper ervoor betaald had. Er was al meerdere keren gedaald met de prijs, dus er was niet veel ruimte meer. Ik zit er nu voor 20k minder dan wat de vorige bewoner had betaald, en die heeft nog e.e.a. verbeterd, zoals dakramen en een vaste trap naar zolder. Wat ook deels uitmaakt is denk ik hoe leuk je het spelletje vind.