Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[RM-rf]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 11:48:
[...]

Dat zeg ik dan ook niet, ik zeg alleen: het is m de onzekerheid en ook de extra tijdsinvestering van het tracken van rentestanden in mindere mate waard naarmate de rente 'dicht' bij 0% zit. Hoe verder erboven, hoe meer dat loont.

Waarom zou je gaan 'tracken'..? Het is niet Schrodingers' Kat... Of je nu de rente in de gaten houd of niet, daarvan veranderd de rente niet.
Zoals je zelf ook aangaf is een rente gewoon op een bepaald tijdspunt de dan geldende 'prijs' binnen een bepaalde risicoklasse en bepaalde zekerheidsfactoren.

Het heeft juist relatief weinig zin te denken dat je moet gaan 'bodemvissen' of dat je als een soort van paranormaal genie de meest perfecte rentestand kunt treffen die daarna voor eeuwig de laagste zal blijven. (zelfs die 1,54% die iemand in 2020 afsloot, en die misschien nu, 5 jaar later als ongekend goedkoop lijkt, kan over enkele jaren weeer een 'normaal' niveau zijn ik heb hierboven al enkele argumenten aangegeven waarom ik stel dat de huidige trend in kortlopende rentes een sterke overtuiging rechtvaardigd te geloven dat een rentedaling ook binnen de langlopende rentes aanstaande is ... ikzelf vind het eerder vreemd dat geen officiele analist van al die bedrijven die hypotheken verkopen daar niet op wijst, maar die 'verdienen' natuurlijk vooral aan mensen die hun rente lang vastleggen) )
Het hele idee dat mensen een rente kortlopend vastleggen om 'dat ene perfecte moment te zoeken en hem dan wel heel lang vastleggen is nonsens.. Het voordeel haal je juist uit de kortlopende rente zelf, en deze consequent aan te houden.
Over een lange periode is dat juist gunstiger dan te denken dat de rente die nu toevallig als gunstig geld, dat ook over 5 jaar nog zal zijn.

Heb je gelijk in, maar volgens mij komt de lineaire hypotheek op uitschieters na (macroevents zijn er altijd) best wel dicht in de buurt van een meerjarengemiddelde met een bepaalde vertraging. Maar, zou daar best eens wat cijfers over willen zien.

Dat kun je gewoon narekenen... de DNB heeft historische rentestanden op veel momenten.
ik heb het wel eens gedaan en kwam erop uit dat _enkel_ mensen die heel precies, dus een of twee jaar voor een crisis uitbrak en de rente omhoog schoot, voor 5 jaar deze op het lage niveau vastgezet hadden, een kans hadden netaan een kleine winst te boeken daarmee... verder was in iedere periode altijd het gunstiger de rente heel netjes en consequent ieder jaar te laten vernieuwen op het dan geldende niveau.

[ Voor 13% gewijzigd door RM-rf op 07-07-2025 12:38 ]

[JanHenk]

Ik heb in de periode van hele lage rente 'slechts' 10 jaar vastgezet. Had ik achteraf langer moeten kiezen? Iedereen zou heel snel zeggen van wel. Immers, de huidige rente is een stuk hoger.

Maar ik weet het zo net (nog) niet, want ik heb nog 6 van de 10 jaar over. In 2030 of misschien zelfs 2040 pas kan ik zeggen of 20 jaar rentevast goedkoper was geweest.

Bij een kortere rentevaste periode heb je normaal gesproken lagere rente en dito dus hogere aflossing (bij annuïteit). Dat dempt ook de impact van een hogere rente in de latere jaren van de looptijd. Een vaak onderschat effect...

[YakuzA]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 11:48:

[...]

Heb je gelijk in, maar volgens mij komt de lineaire hypotheek op uitschieters na (macroevents zijn er altijd) best wel dicht in de buurt van een meerjarengemiddelde met een bepaalde vertraging. Maar, zou daar best eens wat cijfers over willen zien.

Het CBS heeft daar wel eens naar gekeken, heb daar wel eens een artikel van gezien:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...tot-lagere-hypotheekrente

Wel een wat ouder artikel, maar geeft inderdaad wel aan dat de ECB rente een sterke relatie heeft met de hypotheek rente (met +/- 2 maanden delay), en je ziet ook mooi wat grafiekjes over de rente tegen bepaalde looptijden daar.

weet niet of ze later nog eens een zelfde studie hebben gepubliceerd.

[Snuurtje]

JanHenk schreef op maandag 7 juli 2025 @ 12:38:
Ik heb in de periode van hele lage rente 'slechts' 10 jaar vastgezet. Had ik achteraf langer moeten kiezen? Iedereen zou heel snel zeggen van wel. Immers, de huidige rente is een stuk hoger.

Maar ik weet het zo net (nog) niet, want ik heb nog 6 van de 10 jaar over. In 2030 of misschien zelfs 2040 pas kan ik zeggen of 20 jaar rentevast goedkoper was geweest.

Bij een kortere rentevaste periode heb je normaal gesproken lagere rente en dito dus hogere aflossing (bij annuïteit). Dat dempt ook de impact van een hogere rente in de latere jaren van de looptijd. Een vaak onderschat effect...

Is toch ook deels kansberekening / return on 'investment berekenen'. Bvb paar jaar terug 1,5% dat was een no brainer om 20 jaar vast te zetten. Wat is de kans dat het over 10 jaar hoger staat en wat kan dat potentieel extra kosten en wat is de kans dat het lager staat en wat levert dat je op? Dan ga je echt enorm veel extra risico nemen dat het een paar tiende procent lager staat en het een paar euros oplevert vs de behoorlijke kans dat het flink hoger gaat staan dan 1.5%. Ik heb toen iig zo lang mogelijk vast gezet.

[Brent]

RM-rf schreef op maandag 7 juli 2025 @ 12:33:
[...]


Waarom zou je gaan 'tracken'..? Het is niet Schrodingers' Kat... Of je nu de rente in de gaten houd of niet, daarvan veranderd de rente niet.

Je moet dus elke x jaar opnieuw een rente kiezen (of je laat m 30 jaar op variabel staan, maar dat bedoel je denk ik niet?). Dat kan uitzoekwerk zijn toch, want je kunt steeds weer kijken naar de lengte van de nieuwe periode, eventuele nieuwe hypotheeksoorten, en evt zelfs overlsuiten. Als je dat elke 1,3,5,10 jaar doet, steek er nog altijd meer werk in dan vastzetten.

Of stel is jouw model dat je vooraf besluit: elke 5 jaar een kooptijd van 5 jaar, en dat doe je volautomatisch en dat komt in 9x% van de scenario's voor de totale kostensom voordeliger uit?

Dat sommetje wil ik weleens zien dan

Het heeft juist relatief weinig zin te denken dat je moet gaan 'bodemvissen' of dat je als een soort van paranormaal genie de meest perfecte rentestand kunt treffen die daarna voor eeuwig de laagste zal blijven.

Maar dat bedoel ik ook: bij "lage" rentes (dus boven een of langdurig gemiddelde, en dat zitten we nu niet), gewoon vastzetten. Daarboven: misschien jouw strategie idd, of een andere die meer tijd kost maar door de mogelijke besparing die tijd wel waard is.

Dat kun je gewoon narekenen... de DNB heeft historische rentestanden op veel momenten.

DNB (ECB) rentestanden zijn geen hypotheekrentestanden. Maar @YakuzA heeft een aardig begin gelinkt. Sinds die tijd is de rente natuurlijk wel vooral naar beneden gegaan.

[YakuzA]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:13:
[...]

DNB (ECB) rentestanden zijn geen hypotheekrentestanden. Maar @YakuzA heeft een aardig begin gelinkt. Sinds die tijd is de rente natuurlijk wel vooral naar beneden gegaan.

Voor de mensen die niet doorklikken, dit is de meest veelzeggende grafiek bij het CBS:
(reporente == ECB rente)

[Valorian]

Snuurtje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 12:50:
[...]

Is toch ook deels kansberekening / return on 'investment berekenen'. Bvb paar jaar terug 1,5% dat was een no brainer om 20 jaar vast te zetten. Wat is de kans dat het over 10 jaar hoger staat en wat kan dat potentieel extra kosten en wat is de kans dat het lager staat en wat levert dat je op? Dan ga je echt enorm veel extra risico nemen dat het een paar tiende procent lager staat en het een paar euros oplevert vs de behoorlijke kans dat het flink hoger gaat staan dan 1.5%. Ik heb toen iig zo lang mogelijk vast gezet.

Er zijn genoeg 'no brainers' geweest in het verleden die uiteindelijk anders uitpakten dan mensen dachten. Zo stond rond 2005 bijvoorbeeld de 10-jaars rente onder de 4% en dat was toen "het laagste wat 'ie ooit gestaan had". Vervolgens ging het omhoog en wie het in 2006 dan kon vastzetten voor 4% kreeg vast ook te horen dat dat een no-brainer was. En wie dan 20 of 30 jaar had vastgezet en niet verhuiste zag vervolgens de rente vanaf 2015 nog halveren. Overigens ben ik het wel met je eens dat de kans dat het vanaf 1,5% nóg lager staat natuurlijk wel nog kleiner lijkt, en dat er niet veel meer te winnen is. Maar wil alleen even meegeven dat het achteraf altijd makkelijk oordelen is.

Verder hangt het maar net van je persoonlijke situatie af: hoe lang denk je ergens te wonen, hoeveel buffer heb je, hoeveel risicobereidheid, et. cetera. Als je een paar euro kan besparen en een eventueel risico goed kan opvangen (of nog veel geld op je af ziet komen vanuit bijvoorbeeld aanstaande erfenissen) én je kan op het moment van afsluiten die bespaarde euro's goed elders laten renderen dan hoeft lang vastzetten niet altijd de meest logische keuze te zijn.

[RM-rf]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:13:
[...]

Je moet dus elke x jaar opnieuw een rente kiezen (of je laat m 30 jaar op variabel staan, maar dat bedoel je denk ik niet?). Dat kan uitzoekwerk zijn toch, want je kunt steeds weer kijken naar de lengte van de nieuwe periode, eventuele nieuwe hypotheeksoorten, en evt zelfs overlsuiten. Als je dat elke 1,3,5,10 jaar doet, steek er nog altijd meer werk in dan vastzetten.

Waarom zou iemand dat willen?

Het is geheel jouw interpretatie “dat je dan ieder jaar alles opnieuw uit moet gaan zoeken”…
De realiteit is eerder dat dat helemaal niet nodig is, je gewoon ook automatisch de rente ieder jaar kunt laten verlengen zonder er enige ‘denkwerk’ in te steken

[ Voor 20% gewijzigd door RM-rf op 07-07-2025 13:37 ]

[CornermanNL]

JanHenk schreef op maandag 7 juli 2025 @ 12:38:
Ik heb in de periode van hele lage rente 'slechts' 10 jaar vastgezet. Had ik achteraf langer moeten kiezen? Iedereen zou heel snel zeggen van wel. Immers, de huidige rente is een stuk hoger.

Maar ik weet het zo net (nog) niet, want ik heb nog 6 van de 10 jaar over. In 2030 of misschien zelfs 2040 pas kan ik zeggen of 20 jaar rentevast goedkoper was geweest.

Bij een kortere rentevaste periode heb je normaal gesproken lagere rente en dito dus hogere aflossing (bij annuïteit). Dat dempt ook de impact van een hogere rente in de latere jaren van de looptijd. Een vaak onderschat effect...

In termen van risico zou je goedkoop kapitaal altijd zo lang mogelijk vast moeten zetten. Dat er dan ook nog eens risico uitloopt door aflossing is mooi meegenomen.

De 1,5 tot 2% van een paar jaar terug was zo’n moment. Hoeveel dichterbij de nul ga je nog komen en wat is de kans daarop tegenover de kans op stijgende rentes.

Ik ken er een paar die nu toch aardig nerveus worden, reorganisaties die er aan komen en de rente herziening komt er aan. Risico is niet alleen het percentage en papier. Het is geen kwestie van “bij gelijkblijvende omstandigheden”. Er zijn altijd andere risico’s die ook invloed hebben.

[CornermanNL]

Verkeerde knop excuus

[ Voor 95% gewijzigd door CornermanNL op 07-07-2025 13:41 ]

[Wailing_Banshee]

assje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 11:15:
[...]
In 2009-2012 was het huizentekort min of meer even groot als nu en toen was het sentiment dat je blij moest zijn als je je woning verkocht kreeg.

In 2009-2012 moest je blij zijn dat je niet ontslagen werd... Volgens mij zijn er toen best veel mensen die gedwongen hun huis hebben moeten verkopen...

[Snuurtje]

Valorian schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:18:
[...]


Er zijn genoeg 'no brainers' geweest in het verleden die uiteindelijk anders uitpakten dan mensen dachten. Zo stond rond 2005 bijvoorbeeld de 10-jaars rente onder de 4% en dat was toen "het laagste wat 'ie ooit gestaan had". Vervolgens ging het omhoog en wie het in 2006 dan kon vastzetten voor 4% kreeg vast ook te horen dat dat een no-brainer was. En wie dan 20 of 30 jaar had vastgezet en niet verhuiste zag vervolgens de rente vanaf 2015 nog halveren. Overigens ben ik het wel met je eens dat de kans dat het vanaf 1,5% nóg lager staat natuurlijk wel nog kleiner lijkt, en dat er niet veel meer te winnen is. Maar wil alleen even meegeven dat het achteraf altijd makkelijk oordelen is.

Verder hangt het maar net van je persoonlijke situatie af: hoe lang denk je ergens te wonen, hoeveel buffer heb je, hoeveel risicobereidheid, et. cetera. Als je een paar euro kan besparen en een eventueel risico goed kan opvangen (of nog veel geld op je af ziet komen vanuit bijvoorbeeld aanstaande erfenissen) én je kan op het moment van afsluiten die bespaarde euro's goed elders laten renderen dan hoeft lang vastzetten niet altijd de meest logische keuze te zijn.

Klopt, maar wat ik bedoel: onder de 0% zal het waarschijnlijk niet gaan. Als je nu 1.5% op 100k heb en de rente gaat naar 0 heb je dus kans om maximaal 1500 te winnen. Het blijft schatten maar de KANS dat het hoger dan 1.5% wordt is lijkt mij aanzienlijk groter dan dat het lager wordt. Ergens tussen de 0-5% is niet onrealistisch. Bij die aannames heb je dus kans om er 1500 per jaar op vooruit te gaan of 3500 op achteruit tov van wat je al hebt. Op die manier weeg ik het iig voor mezelf een beetje af. En natuurlijk het gaat om grote bedragen en 1.5% is makkelijker praten dan 3% bvb.

edit: zocht nog even op en gemiddeld is de rente sinds 1965 rond de 6%. Dat geeft eigenlijjk nog meer reden om met alles wat hier ruim onder zit genoegen te nemen voor de lange termijn.

[ Voor 4% gewijzigd door Snuurtje op 07-07-2025 14:50 ]

[de Peer]

Snuurtje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 14:45:
[...]


Klopt, maar wat ik bedoel: onder de 0% zal het waarschijnlijk niet gaan.

Waarom niet? De trend is toch echt neerwaards. De kans is er zeker. Of die hoger of lager is zou ik niet kunnen inschatten en jij ook niet denk ik

[YakuzA]

Snuurtje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 14:45:
[...]
Klopt, maar wat ik bedoel: onder de 0% zal het waarschijnlijk niet gaan. Als je nu 1.5% op 100k heb en de rente gaat naar 0 heb je dus kans om maximaal 1500 te winnen. Het blijft schatten maar de KANS dat het hoger dan 1.5% wordt is lijkt mij aanzienlijk groter dan dat het lager wordt. Ergens tussen de 0-5% is niet onrealistisch. Bij die aannames heb je dus kans om er 1500 per jaar op vooruit te gaan of 3500 op achteruit tov van wat je al hebt. Op die manier weeg ik het iig voor mezelf een beetje af. En natuurlijk het gaat om grote bedragen en 1.5% is makkelijker praten dan 3% bvb.

edit: zocht nog even op en gemiddeld is de rente sinds 1965 rond de 6%. Dat geeft eigenlijjk nog meer reden om met alles wat hier ruim onder zit genoegen te nemen voor de lange termijn.

Ik redeneer meestal vanuit het ECB percentage.
De ECB wil 2% inflatie, die sturen daar op dmv het percentage, ze willen dus het percentage rond de 2% houden.

Hypotheekrente is ECB +1% of +2% ongeveer, dus een rente percentage van 3-4% voor je hypotheek is mijn verwachtingwaarde.
Alles lager dan 3% is een afwijking omlaag, alles boven de 4% is een afwijking omhoog.

(maar er blijft altijd kans dat er weer iemand oorlogje gaat voeren en de afwijking langdurig hoger is, omdat de olie weer duurder is etc)

[ Voor 5% gewijzigd door YakuzA op 07-07-2025 15:01 ]

[CornermanNL]

Langere tijd lage inflatie is voorlopig een ver weg doel, de politieke situatie in de VS en hoe het nu gaat met de staatsschuld dan kan je de 2% wel vergeten.

Er is niemand die straks nog de VS gaat financieren voor rentes waarmee de centrale bank de rente kan verlagen.

De tijd van stabiliteit is wel voorbij. Ik zou eerder uitgaan van langere tijd hogere rente en strengere banken.

[Snuurtje]

YakuzA schreef op maandag 7 juli 2025 @ 15:00:
[...]

Ik redeneer meestal vanuit het ECB percentage.
De ECB wil 2% inflatie, die sturen daar op dmv het percentage, ze willen dus het percentage rond de 2% houden.

Hypotheekrente is ECB +1% of +2% ongeveer, dus een rente percentage van 3-4% voor je hypotheek is mijn verwachtingwaarde.
Alles lager dan 3% is een afwijking omlaag, alles boven de 4% is een afwijking omhoog.

(maar er blijft altijd kans dat er weer iemand oorlogje gaat voeren en de afwijking langdurig hoger is, omdat de olie weer duurder is etc)

Ik ben geen econoom maar op langlopende hypotheken zijn de rentes op staatsobligaties van groter effect dan die van de ECB geloof ik.

[Brent]

RM-rf schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:33:
[...]


Waarom zou iemand dat willen?

Wat jij zegt zou daarop neer kunnen komen.

Het is geheel jouw interpretatie “dat je dan ieder jaar alles opnieuw uit moet gaan zoeken”…
De realiteit is eerder dat dat helemaal niet nodig is, je gewoon ook automatisch de rente ieder jaar kunt laten verlengen zonder er enige ‘denkwerk’ in te steken

Zoals ik in dat bericht voorstelde met 'jouw strategie'. Laat maar zien voor een aantal scenario's, je lijkt een goed archief van hypotheekrentes te hebben.

[de Peer]

Snuurtje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 14:45:
[...]


edit: zocht nog even op en gemiddeld is de rente sinds 1965 rond de 6%. Dat geeft eigenlijjk nog meer reden om met alles wat hier ruim onder zit genoegen te nemen voor de lange termijn.

Nee, want waarom zou de situatie van 50 jaar geleden relevant zijn?

Op deze manier neem je echt beslissingen op basis van verkeerde data.

[Rubbergrover1]

PolarBear schreef op maandag 7 juli 2025 @ 10:54:
[...]

In een vacuum zou de hypotheekrenteaftrek inderdaad een verstorend effect hebben op de huizenmarkt en de prijzen. Maar ik vind dat er in deze discussie te makkelijk voorbij wordt gegaan aan het feit dat er gewoonweg een enorm tekort is aan huizen (door bevolkingsgroei, kleinere gezinnen, meer eenpersoonshuishoudens etc).

De afgelopen 20 jaar is de rente voor het merendeel van de tijd onder de 4% geweest en zelfs een periode van 5-6 jaar onder de 2%. De vraag is hoeveel invloed de hypotheekrente aftrek dan nog heeft op de prijzen tov andere factoren. Én er zijn ook al beperkingen doorgevoerd in dezelfde periode omtrent de aftrek (de aftopping van de aftrek, momenteel nog 'maar' 37,48% gelijk aan het tarief van de 2e schijf).

Op die momenten had de renteaftrek uiteraard relatief weinig impact. Maar juist in een wereld waarin er "gewoonweg een enorm tekort is aan huizen" wordt de verkoopprijs voor een groot deel bepaald door hoeveel mensen kunnen betalen. En dat is nou eenmaal meer door de renteaftrek.

Omdat er een direct verband is tussen leencapaciteit en aftrekbaarheid en de marktprijzen vanwege de grote schaarste sterk afhangt van het budget, heeft de renteaftrek een behoorlijke impact op de prijzen.

(Los daarvan kost de aftrek miljarden per jaar, die niet in andere woningbouw gerelateerde zaken gestopt kunnen worden.)

[Adrenaline0182]

Wild Chocolate schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 09:59:
[...]

Een pleidooi voor het afschaffen van de hypotheekrente "populistische drek"

Dat is het ook. Jij (en anderen) gaan er vanuit dat dit automatisch leidt tot een andere belastingverlaging (LOL!). Dan ken je de overheid heel slecht. Een andere theorie is dat daarmee de huizenprijzen dalen. Maar de grootste stijging van de huizenprijzen komt door schaarste. In vrijwel alle landen stijgen de prijzen van woningen ongekend hard, allemaal landen waar geen HRA is. Maar wel een veel lagere belastingdruk. Maar ik snap het, klagen over de HRA doet het goed op verjaardagen. Simpele politiek scoort.

[Waah]

Adrenaline0182 schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:12:
[...]


Dat is het ook. Jij (en anderen) gaan er vanuit dat dit automatisch leidt tot een andere belastingverlaging (LOL!). Dan ken je de overheid heel slecht. Een andere theorie is dat daarmee de huizenprijzen dalen. Maar de grootste stijging van de huizenprijzen komt door schaarste. In vrijwel alle landen stijgen de prijzen van woningen ongekend hard, allemaal landen waar geen HRA is. Maar wel een veel lagere belastingdruk. Maar ik snap het, klagen over de HRA doet het goed op verjaardagen. Simpele politiek scoort.

De vraag wordt vanzelf lager als mensen de hoge prijs niet kunnen betalen. Iets wat nu kan door die HRA. Uiteindelijk betalen we die HRA gewoon allemaal van belastinggeld.

Het roepen dat er geen belastingverlaging komt als de HRA wordt afgeschaft "want dan ken je de overheid nog niet" is dezelfde simpele politiek die scoort. Idem met de stijging van de huizenprijzen in het buitenland. Je geeft zelf al aan dat ze daar een lage belastingdruk hebben, dus heeft men meer liquide middelen om een huis te kopen. Dus worden huizenprijzen ook hoger.

Zo'n beetje alle buitenlandse economen kijken met verbazing naar ons HRA-systeem en geven aan dat het al lang afgeschaft had moeten worden. Het doel was om meer mensen in een koophuis te krijgen, ipv te blijven huren. Om het financieel aantrekkelijk te maken om te kopen t.o.v. huren.

Zonder HRA is het ook aantrekkelijk om te kopen, zelfs met de huidige prijzen. Echter de HRA drijft die prijzen op waarna vervolgens de groep mensen die geen huis kan kopen, mee moet betalen aan die huizen.

Gewoon afbouwen over X jaar. Elk jaar een half procentpunt omlaag bijvoorbeeld. Dan hebben de mensen die op het goede moment hebben afgesloten over 3 jaar al geen HRA meer. En in 10 jaar is het voor 95%+ ook afgebouwd.

Maar met de (centrum)-rechtse overheid van de afgelopen 30 jaar gaat dat niet gebeuren. Want die vinden het wel prima dat de arbeider meebetaald aan het huis van de CEO.

---

Wanneer vastzetten is erg lastig. De huidige rente-percentages voelen als "het kan veel lager worden" en tegelijk als "het kan nog veel hoger". Het netto maandbedrag tussen 4% en 1,5% is ook best aanzienlijk. En idem voor 4% naar 8%. Wat dat betreft was dat een paar jaar geleden toch makkelijker kiezen. Ja het had lager gekund dan 1,5%, maar onder de streep zou dat weinig schelen.

Zelf gewoon enorm mazzel gehad. Toen de rente op 1,23% stond voor 20 jaar maar eens een offerte opgevraagd voor de laatste 2 jaar afkopen van onze 10 jaar vast... die offerte lag 6 weken vast en in die 6 weken verdubbelde de hypotheekrente. Dus de keuze was heel makkelijk gemaakt.

[Slckaer]

Gisteren de rente omgezet naar variabel 3.6%.
Ik had 1 jaar + 2 jaar rentedenktijd voor 3.89%.

De verwachting is dat eind dit jaar nog een dipje komt en dan wil ik het weer vastleggen voor 1+2 jaar.

Scheelt dat de openstaande schuld maar 95k is

[royduin]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[FredvZ]

royduin schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 09:38:
Er moet nu 250k extra gefinancierd worden, de huidige hypotheek bij de Rabobank aanhouden lijkt me slim?

Als je je huidige hypotheek wil meenemen naar je nieuwe huis heb je meestal geen andere keus dan te blijven bij je huidige geldverstrekker.

[de Peer]

royduin schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 09:38:
Members only

dit topic is eigenlijk niet bedoeld voor uitgebreid hypotheekadvies, daarvoor is een eigen topic meer passend.

Zeker je huidige hypotheek houden inderdaad met die mooie rentes die nog lang vast staan.
Bij korter dan 10 jaar moet er met een toetsrente gerekend worden (hoger dan de werkelijke rente) waardoor je inderdaad minder kunt leven bij 5 jaar vast zetten.

[ Voor 52% gewijzigd door de Peer op 23-07-2025 10:41 ]

[Bestseller]

deejeebv schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 10:57:
[...]

Als je de HRA afschaft kan de belasting (op arbeid) inderdaad omlaag. Daarvan profiteren dan niet alleen de eigen woningbezitters met hypotheek, maar iedereen.

Het zijn vooral de huurders die daarvan profiteren. Die enerzijds op koste van de woningeigenaar minder belasting op arbeid gaan betalen, maar aan de andere kant wel huurtoeslag blijven ontvangen…

[Bestseller]

Bestseller schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 08:50:
Op dit moment maakt de hoogte van de rente nog maar beperkt uit door de hypotheekrenteaftrek. Maar met de verkiezingen in het vooruitzicht wordt er weer volop gelobbyd om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en daarmee de huizenbezitters nog wat meer in de portemonnee te treffen.

Voor een woning van 400.000 is dit vaak toch tussen de 5000-6000 per jaar dat woningbezitters dan meer gaan betalen.

Maar in ruil daarvoor kan wel de huursubsidie omhoog.

Oftewel: die 3,7% die je nu 30 jaar vastzet, is op dit moment over 15 jaar nog steeds betaalbaar, dankzij de aftrek. Als die wordt afgeschaft over 5 jaar, dan mag je nog 25 jaar kromliggen, omdat er 6000 euro per jaar in je begroting mist.

De rente kan na het afschaffen van de HRA ook stijgen… sterker nog er zou een kleine crisis kunnen komen door het afschaffen van de HRA, juist omdat mensen hun woonlasten niet meer rond krijgen of voor dit verschil gecompenseerd willen worden in de vorm van hogere verkoopprijzen.


Nergens is bewijs voor dat de huizenprijzen zullen dalen door de HRA af te schaffen. Ondanks wat veel partijen roepen. Mensen zullen eerder minder snel hun woning verkopen OF tegen een hogere prijs om de schade te compenseren.

[deejeebv]

Bestseller schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 20:04:
[...]


Het zijn vooral de huurders die daarvan profiteren. Die enerzijds op koste van de woningeigenaar minder belasting op arbeid gaan betalen, maar aan de andere kant wel huurtoeslag blijven ontvangen…

Dan kan de huurtoeslag ook omlaag.

[Mick30]

Goedenavond, wij zitten nu in het circus met hypotheken etc. Maar dit blijft een moeilijke keuze hoelang je de hypotheek vastlegt. Wel weten we dat het of 5 of 10 jaar zal worden. Maar als ik hier lees is het echt een glazen bol verhaal. Al lees ik dat sommigen aangeven dat over de linie gesproken de rente niet nog eens zo extreem laag zal komen als een paar jaar terug. Maar eerlijk is eerlijk, niemand wil de boot missen van lage rentes.

[de Peer]

Mick30 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:39:
Wel weten we dat het of 5 of 10 jaar zal worden.

Je bent er van op de hoogte dat bij 5 jaar met een (hogere) rekenrente wordt gerekend, waardoor je maximale leenbedrag omlaag gaat?
Dit is de reden dat veel starters min of meer gedwongen voor 10 jaar of langer kiezen.

Heb je een concrete vraag?

[ Voor 3% gewijzigd door de Peer op 18-08-2025 20:50 ]

[Mick30]

de Peer schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:49:
[...]

Je bent er van op de hoogte dat bij 5 jaar met een (hogere) rekenrente wordt gerekend, waardoor je maximale leenbedrag omlaag gaat?
Dit is de reden dat veel starters min of meer gedwongen voor 10 jaar of langer kiezen.

Heb je een concrete vraag?

Ja dat weten we zeker, maar we zitten niet aan de max dus daar hebben we gelukkig geen last van. Concrete vraag is, is er ergens iets van een advies te vinden die een dergelijk keus vergemakkelijkt. Los van de glazen bol, want dat snap ik uiteraard

[ Voor 14% gewijzigd door Mick30 op 18-08-2025 20:54 ]

[FreakNL]

CornermanNL schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:39:
[...]


In termen van risico zou je goedkoop kapitaal altijd zo lang mogelijk vast moeten zetten. Dat er dan ook nog eens risico uitloopt door aflossing is mooi meegenomen.

De 1,5 tot 2% van een paar jaar terug was zo’n moment. Hoeveel dichterbij de nul ga je nog komen en wat is de kans daarop tegenover de kans op stijgende rentes.

Ik ken er een paar die nu toch aardig nerveus worden, reorganisaties die er aan komen en de rente herziening komt er aan. Risico is niet alleen het percentage en papier. Het is geen kwestie van “bij gelijkblijvende omstandigheden”. Er zijn altijd andere risico’s die ook invloed hebben.

Hoe kan je nou nerveus worden van een aflopende vaste rente? Heb je dan echt helemaal tot je max geleend zeer kort vastgezet? In 10 jaar tijd heb je toch ook wel wat inflatiecorrectie gehad en ook afgelost…

[CornermanNL]

FreakNL schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:53:
[...]


Hoe kan je nou nerveus worden van een aflopende vaste rente? Heb je dan echt helemaal tot je max geleend zeer kort vastgezet? In 10 jaar tijd heb je toch ook wel wat inflatiecorrectie gehad en ook afgelost…

Zou je denken, maar het rekensommetje naar ik begreep pakte niet best uit.

[FMvdH]

De verwachting voor de ECB rente is dat die constant blijft of misschien iets daalt, eind dit jaar. Dat wordt voor de hypotheekrente ook verwacht..

[President]

FreakNL schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:53:
[...]


Hoe kan je nou nerveus worden van een aflopende vaste rente? Heb je dan echt helemaal tot je max geleend zeer kort vastgezet? In 10 jaar tijd heb je toch ook wel wat inflatiecorrectie gehad en ook afgelost…

True, maar vergeet de impact van rente niet.

Even simplistisch:
Het verschil tussen 1,5% en 3,5% bij een hypotheekschuld van slechts 300.000 is wel een bedrag van 6.000 euro op jaarbasis... En dat is weer een verschil van 500 euro per maand, een behoorlijk bedrag als je het mij vraagt.

[Wailing_Banshee]

President schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 05:33:
[...]

True, maar vergeet de impact van rente niet.

Even simplistisch:
Het verschil tussen 1,5% en 3,5% bij een hypotheekschuld van slechts 300.000 is wel een bedrag van 6.000 euro op jaarbasis... En dat is weer een verschil van 500 euro per maand, een behoorlijk bedrag als je het mij vraagt.

Toch, als je er nerveus van wordt, heb je er dan wel goed aan gedaan om het kort vast te zetten?

[Valorian]

President schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 05:33:
[...]

True, maar vergeet de impact van rente niet.

Even simplistisch:
Het verschil tussen 1,5% en 3,5% bij een hypotheekschuld van slechts 300.000 is wel een bedrag van 6.000 euro op jaarbasis... En dat is weer een verschil van 500 euro per maand, een behoorlijk bedrag als je het mij vraagt.

Bruto. Daar gaat 38% af aan HRA. Dan heb je het over nog grofweg 300 euro per maand.

En ja, die HRA ligt weer op tafel in Den Haag, maar zelfs bij afschaffing zal dat niet in een keer volgen.

Heb je in de looptijd van een rentevaste periode geen kans gezien om een buffer aan te leggen en/of je inkomen met een dergelijk bedrag te verhogen? Tsja, dan had je wellicht niet moeten gokken op een nog verdere daling en gewoon meteen langer vast moeten zetten. Zeker bij jouw fictieve voorbeeld: bij 1,5% was dat een nobrainer.

[GioStyle]

deejeebv schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 20:17:
[...]

Dan kan de huurtoeslag ook omlaag.

En de EWF kan worden afgeschaft… Oh, wacht, dat gaat nooit gebeuren…

[Joe]

In februari een huis gekocht met 3,53% rente voor de eerste vijf jaar, daaarna voor 3,92% rente, als ik eht topic zo een beetje heb doorgenomen zie ik dat dit vrij laag is tov tien jaar geleden en met de huidige prijzen best wel normaal is, dus dat is fijn

De doelstelling is om over tien jaar nogmaals te kijken voor vijf jaar, hopelijk zijn de prijzen dan ook gewoon prima. Enige nadeel is natuurlijk de mogelijke afschaffing van de HRA, daar worden starters wel erg mee genaaid.

[CASNS]

We hebben hem zes jaar vast staan tegen 3,46%, recent afgesloten. Ik houd af en toe in de gaten of het toevallig tussentijds al goedkoper kan bij de eigen aanbieder en hoop binnen een aantal jaar nog een keer geluk te hebben met een nog lagere rente. Hoe lager ik kan krijgen, hoe langer ik vast durf te zetten. Eerlijkheid gebied te zeggen dat de hypotheek voor ons behapbaar is, dus ik loop hiermee weinig risico. Anders was ik waarschijnlijk minder zeker geweest van mijn zaak en voor 10 jaar vast gekozen.

[Freakie1NL]

Waah schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:27:
[...]


Zo'n beetje alle buitenlandse economen kijken met verbazing naar ons HRA-systeem en geven aan dat het al lang afgeschaft had moeten worden. Het doel was om meer mensen in een koophuis te krijgen, ipv te blijven huren. Om het financieel aantrekkelijk te maken om te kopen t.o.v. huren.

Waar komt dit hardnekkige gerucht nou vandaan? De HRA is nooit ingesteld om meer mensen in een koophuis te krijgen. De HRA is ingesteld omdat men het voordeel uit wonen wilde gaan belasten. En ons stelsel opgesteld is dat als je ergens over moet afdragen je aan de andere kant de last kan aftrekken van hetgeen je moet afdragen. Hence de HRA.

In die context heeft @Adrenaline0182 gelijk met dan ken je de overheid nog niet. Wij gaan nu het systeem van aftrek slopen, zonder iets aan te passen in het belasten van het voordeel. Wet Hillen ook al geleidelijk af aan het bouwen.

[jqmons]

1,4% nog 16 jaar en 3 maanden vast. Nog 18 jaar en 4 maanden aflossen, maar ik geloofd die laatste paar jaar wel als de rente stijgt. HRA maakt toch niet zoveel uit voor ons.

[Waah]

Freakie1NL schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 10:36:
[...]


Waar komt dit hardnekkige gerucht nou vandaan? De HRA is nooit ingesteld om meer mensen in een koophuis te krijgen. De HRA is ingesteld omdat men het voordeel uit wonen wilde gaan belasten. En ons stelsel opgesteld is dat als je ergens over moet afdragen je aan de andere kant de last kan aftrekken van hetgeen je moet afdragen. Hence de HRA.

Omdat na de 2e wereldoorlog dit wel zo werd gepromoot. Maar dat was inderdaad niet de intiele reden.

"De hypotheekrenteaftrek is in Nederland ingevoerd in 1893, toen de eerste inkomstenbelasting werd geïntroduceerd. De oorspronkelijke reden was niet primair om het eigenwoningbezit te stimuleren, maar om aan te sluiten bij een progressiever belastingstelsel. Een eigen woning werd gezien als een vorm van inkomen, omdat het de eigenaar huur scheelde (het zogenaamde huurwaardeforfait). De kosten die je maakte om dit inkomen te verwerven, zoals hypotheekrente, mochten worden afgetrokken van je belastbare inkomen."

"Het idee dat de regeling er was om het eigenwoningbezit te stimuleren, werd pas later breed gedragen, vooral na de Tweede Wereldoorlog. In de praktijk werkte de maatregel gunstig uit voor huiseigenaren en werd het steeds meer gepresenteerd als instrument om woningbezit aantrekkelijk te maken, maar die stimulans was dus niet de oorspronkelijke reden voor invoering. Destijds was het ook bedoeld als compensatie voor huiseigenaren, omdat zij anders dubbel werden belast: over hun inkomen én over het voordeel van hun eigen woning."
https://www.welingelichte...theekrente-aftrek-bedacht

[Waah]

jqmons schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 11:19:
1,4% nog 16 jaar en 3 maanden vast. Nog 18 jaar en 4 maanden aflossen, maar ik geloofd die laatste paar jaar wel als de rente stijgt. HRA maakt toch niet zoveel uit voor ons.

Hoeveel hypotheek heb je nog over voor die laatste 2 jaar?
Bij ons zal dat waarschijnlijk zo weinig zijn (en met nog 16 jaar inflatie is dat nog minder waard) dat het direct aflossen waarschijnlijk niet zo duur zal zijn

Maar in 16 jaar kan het belastingstelsel, HRA, en alle andere regelingen er heel anders uit zien.

[jqmons]

Waah schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 11:20:
[...]

Hoeveel hypotheek heb je nog over voor die laatste 2 jaar?
Bij ons zal dat waarschijnlijk zo weinig zijn (en met nog 16 jaar inflatie is dat nog minder waard) dat het direct aflossen waarschijnlijk niet zo duur zal zijn

Maar in 16 jaar kan het belastingstelsel, HRA, en alle andere regelingen er heel anders uit zien.

Verwaarsloosbaar inderdaad. Maar het is altijd een verrassing wat er uit de hoge hoed komt in Den Haag. Maar als wij nu de markt op gingen zouden wij met ons salaris dit huis echt niet kunnen kopen.

[Nopheros]

Joe schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 09:50:
In februari een huis gekocht met 3,53% rente voor de eerste vijf jaar, daaarna voor 3,92% rente, als ik eht topic zo een beetje heb doorgenomen zie ik dat dit vrij laag is tov tien jaar geleden en met de huidige prijzen best wel normaal is, dus dat is fijn

De doelstelling is om over tien jaar nogmaals te kijken voor vijf jaar, hopelijk zijn de prijzen dan ook gewoon prima. Enige nadeel is natuurlijk de mogelijke afschaffing van de HRA, daar worden starters wel erg mee genaaid.

T.o.v. 10 jaar geleden is dit bijna 2x zo hoog. Kijk naar de afgelopen 50 jaar, dan zie je dat dit nog steeds laag is.

[Bestseller]

Wij hebben gekozen voor 30 jaar vast a 4%. Geeft ons zekerheid en rust. En 4% schijnt gemiddeld te zijn. Zeker met het afschaffen van de HRA wil ik over 10 jaar niet opeens naar 8% moeten stijgen.

[BiLLY_daKid]

Waah schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 11:19:
[...]

Een eigen woning werd gezien als een vorm van inkomen, omdat het de eigenaar huur scheelde (het zogenaamde huurwaardeforfait).

Die zin is echt goud.

[The Third Man]

BiLLY_daKid schreef op maandag 1 september 2025 @ 14:05:
[...]


Die zin is echt goud.

Ik vraag me alleen wel af of ie de lading dekt. https://www.hypotheekshop.nl/eigenwoningforfait/ verduidelijkt dat de term sloeg op de inkomstenderving van het niet kunnen verhuren. Omdat je er dus zelf in woont. Niet dat het je zogenaamd helpt omdat je geen huur aan een ander hoeft te betalen.

[Flozem]

The Third Man schreef op maandag 1 september 2025 @ 17:54:
[...]
Ik vraag me alleen wel af of ie de lading dekt. https://www.hypotheekshop.nl/eigenwoningforfait/ verduidelijkt dat de term sloeg op de inkomstenderving van het niet kunnen verhuren. Omdat je er dus zelf in woont. Niet dat het je zogenaamd helpt omdat je geen huur aan een ander hoeft te betalen.

Prima, maar linksom of rechtsom is het een bullshit belasting en zou ook het huurwaardeforfait afgeschaft moeten worden omdat belasting op bezit voor eigen gebruik nergens op slaat.

[The Third Man]

@Flozem er zijn toch zat andere belastingen op eigen bezit? De meeste belastingen in het algemeen zijn domweg om geld aan ons te verdienen, dus is dan alle belasting ‘bullshit’ of ‘nergens op slaand’? Wat heeft dan zo’n labeltje precies voor zin?

Mij lijkt het zinniger om af te wegen of de belasting min of meer in balans is met andere situaties.

[Maasluip]

Wat bullshit eraan is is dat het een belasting is die je betaalt omdat je niet huurt. Niet een belasting op bezit, nee een belasting omdat je anders je geld aan iets anders zou uitgeven.

Dat is gewoon krom.
Wat ook krom zou zijn: een belasting op fietsen omdat je anders een auto zou hebben en wegenbelasting zou betalen. Een belasting op goedkoop eten, omdat je anders met duur eten wel genoeg BTW zou betalen. Een belasting op je moestuin omdat je je geld niet in de groentenwinkel uitgeeft.

Noem het dan gewoon een onroerendgoedbelasting. Goh, dat hebben we ook al.

[pietje63]

Het is niet een belasting die je betaalt omdat je niet hoort, je betaalt de belasting namelijk ook als je wel (een tweede huis) huurt. Ook betaal je de belasting niet als je ergens gratis woont. Het is een belasting om te heffen over het voordeel dat een eigen woning je oplevert (zowel wooncomponent, als beleggingscomponent; zie ook https://uitspraken.rechts...=ECLI:NL:RBNHO:2024:10912). Naar mijn mening niet een hele gekke heffing binnen het totale stelsel.

Wat ik zelf wel een beetje krom vind is de "villa tax". Enerzijds omdat het hogere tarief niet aansluit bij een (naar rato) groter voordeel, anderzijds omdat de indexatie (25% tussen 2016 en 2024) ver achterblijft bij de waardeontwikkeling (waardoor steeds meer huizen eronder vallen).

[ Voor 4% gewijzigd door pietje63 op 05-09-2025 08:40 ]

[Advizor]

Ik heb 2,4% rente 20 jaar vast gezet. Dat is inmiddels 7 jaar geleden, dus zit voorlopig nog even goed. Ging om onze 1e koopwoning.
Met de kennis van nu had ik hem destijds overigens 30 jaar vast gezet voor 2,8%.

[Sovieto]

Advizor schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 14:20:
Ik heb 2,4% rente 20 jaar vast gezet. Dat is inmiddels 7 jaar geleden, dus zit voorlopig nog even goed. Ging om onze 1e koopwoning.
Met de kennis van nu had ik hem destijds overigens 30 jaar vast gezet voor 2,8%.

Welke kennis is dat, de huidige hogere rente of heb je kennis opgedaan die je strategie zou veranderen?

[Advizor]

Sovieto schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 19:27:
[...]
Welke kennis is dat, de huidige hogere rente of heb je kennis opgedaan die je strategie zou veranderen?

Beide. De rente was destijds historisch gezien natuurlijk enorm laag. Nu moet ik maar afwachten wat het over 13 jaar is.
Aan de andere kant, als we hier blijven wonen is onze hypotheek tegen die tijd nog zo'n 60k.

[Van Helgen]

Ik heb een leningdeel van 250k tegen 1,7% dat voor 15 jaar nog vaststaat. Ik ga binnenkort een tweede leningdeel erbij nemen van ook ongeveer 250k wegens verhuizing naar een duurdere woning. Voor het nieuwe leningdeel heb ik de keuze uit: 5 jaar voor 3,44%, 10 jaar voor 3,82% of 15 jaar voor 4,00%. Ik neig naar 5 jaar omdat we financiële tegenvallers goed kunnen opvangen indien nodig. Of zijn de verschillen dusdanig klein dat ik beter voor langer kan gaan?

[leogeran]

Ligt er aan of je zekerheid wilt, wat kost het verschil van 10 t.o.v. 5 jaar per maand je meer?
Kan en wil je aflossen op het leningdeel met een hogere rente? Dan is 10 jaar interessant om het verschil snel terug te draaien..
Hoe ver zit je van een lagere risicoklasse af? Dat de rente omlaag wordt bijgesteld?

[Van Helgen]

leogeran schreef op zaterdag 6 september 2025 @ 09:14:
Ligt er aan of je zekerheid wilt, wat kost het verschil van 10 t.o.v. 5 jaar per maand je meer?
Kan en wil je aflossen op het leningdeel met een hogere rente? Dan is 10 jaar interessant om het verschil snel terug te draaien..
Hoe ver zit je van een lagere risicoklasse af? Dat de rente omlaag wordt bijgesteld?

Bedankt voor de suggestie! Ik had vooral nagedacht over extra aflossen bij een periode van 5 jaar, maar bij 10 is dat waarschijnlijk ook mogelijk; en ik zit inderdaad niet al te ver van een volgende risicoklasse af.

[R_Zwart]

Flozem schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 06:53:
[...]

Prima, maar linksom of rechtsom is het een bullshit belasting en zou ook het huurwaardeforfait afgeschaft moeten worden omdat belasting op bezit voor eigen gebruik nergens op slaat.

Als de HRA wordt afgebouwd dan moet het eigenwoningforfait ook worden afgebouwd. Het forfait is de belasting op "inkomsten" (eigen huis wordt gezien als inkomstenbron), en HRA is ingevoerd omdat je de kosten ter verwerving van inkomsten van je inkomen mag aftrekken. Na ruim 130 jaar mag dat deel van het belastingsysteem wel een keer op de schop....

[Rubbergrover1]

Flozem schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 06:53:
[...]

Prima, maar linksom of rechtsom is het een bullshit belasting en zou ook het huurwaardeforfait afgeschaft moeten worden omdat belasting op bezit voor eigen gebruik nergens op slaat.

Dat vind jij, maar er zijn een hoop situaties waarin een vorm van "eigen gebruik" ook gewoon wordt belast en/of verplicht tegen marktwaarde wordt aangerekend. Als jij bij een winkel werkt, mag de winkel je ook niet onbegrensd "gratis" die producten geven, maar moet dit tegen marktconforme prijzen worden verrekend. Als je geld aan een familielid uitleent, word je ook geacht een marktconforme rente te rekenen. Werk je bij een bank, dan mag je ook niet meer al te gunstige personeelsvoorwaarden hanteren.

Het is dus principieel geen gekke gedachte dat een huiseigenaar een marktconforme huur moet rekenen aan de bewoner van die woning. Ook als die bewoner de huiseigenaar zelf is. Dat daarvoor een zo laag percentage wordt gerekend is dan wel weer gek. En wat vooral ook bijzonder is, is dat begin deze eeuw besloten is dat die aan te rekenen fictieve huur alleen zou meetellen in de inkomstenbelasting als die lager is dan de daarmee samenhangende kosten. Een regeling die gelukkig stap voor stap weer wordt afgeschaft.

[assje]

Advizor schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 14:20:
Ik heb 2,4% rente 20 jaar vast gezet. Dat is inmiddels 7 jaar geleden, dus zit voorlopig nog even goed. Ging om onze 1e koopwoning.
Met de kennis van nu had ik hem destijds overigens 30 jaar vast gezet voor 2,8%.

Met een annuiteitenhypotheek is het zelfs met slechts 0,4% verschil helemaal niet gezegd dat je met 30 jaar beter af was geweest. De verhouding rente-aflossing verschuift over de looptijd; je betaalt zodoende het meeste rente in de eerste jaren. Ik heb hier nog ergens een rekensheetje voor maar zelfs als de rente voor de laatste 10 jaar naar bijvoorbeeld 5% gaat kan het onder de streep nog in het voordeel van de 20 jaar uitvallen.

Edit, sheetje gevonden. Simpele berekening o.b.v. bruto en all-else equal ongeveer break even bij 5.43% in de laatste 10 jaar:


Door afbouw HRA verschuift de netto vergelijking uiteraard een stukje in de richting van lang vastzetten.

[ Voor 41% gewijzigd door assje op 18-09-2025 14:23 ]

[Flozem]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 18 september 2025 @ 10:58:
[...]

Dat vind jij, maar er zijn een hoop situaties waarin een vorm van "eigen gebruik" ook gewoon wordt belast en/of verplicht tegen marktwaarde wordt aangerekend. Als jij bij een winkel werkt, mag de winkel je ook niet onbegrensd "gratis" die producten geven, maar moet dit tegen marktconforme prijzen worden verrekend. Als je geld aan een familielid uitleent, word je ook geacht een marktconforme rente te rekenen. Werk je bij een bank, dan mag je ook niet meer al te gunstige personeelsvoorwaarden hanteren.

Het is dus principieel geen gekke gedachte dat een huiseigenaar een marktconforme huur moet rekenen aan de bewoner van die woning. Ook als die bewoner de huiseigenaar zelf is. Dat daarvoor een zo laag percentage wordt gerekend is dan wel weer gek. En wat vooral ook bijzonder is, is dat begin deze eeuw besloten is dat die aan te rekenen fictieve huur alleen zou meetellen in de inkomstenbelasting als die lager is dan de daarmee samenhangende kosten. Een regeling die gelukkig stap voor stap weer wordt afgeschaft.

Die voorbeelden slaan natuurlijk nergens op. Want mijn eigen huis heb ik betaald uit inkomsten waar ik zelf ook al belasting over heb betaald.

Dus wat dat met het krijgen van iets van andere (rechts)personen ofwel verkapte inkomsten te maken heeft, moet je dan maar eens uitkeggen.

[Advizor]

assje schreef op donderdag 18 september 2025 @ 11:20:
[...]


Met een annuiteitenhypotheek is het zelfs met slechts 0,4% verschil helemaal niet gezegd dat je met 30 jaar beter af was geweest. De verhouding rente-aflossing verschuift over de looptijd; je betaalt zodoende het meeste rente in de eerste jaren. Ik heb hier nog ergens een rekensheetje voor maar zelfs als de rente voor de laatste 10 jaar naar bijvoorbeeld 5% gaat kan het onder de streep nog in het voordeel van de 20 jaar uitvallen.

Edit, ik had nog een sheetje. Simpele berekening o.b.v. bruto en all-else equal ongeveer break even bij 5.43% in de laatste 10 jaar:
[Afbeelding]

Door afbouw HRA verschuift de vergelijking uiteraard een stukje in de richting van lang vastzetten.

Dank voor dit mooie overzicht!

[Rubbergrover1]

Flozem schreef op donderdag 18 september 2025 @ 11:31:
[...]

Die voorbeelden slaan natuurlijk nergens op. Want mijn eigen huis heb ik betaald uit inkomsten waar ik zelf ook al belasting over heb betaald.

En de voorbeelden uit mijn post betalen allemaal geen belastingen?

[Flozem]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 18 september 2025 @ 11:36:
[...]

En de voorbeelden uit mijn post betalen allemaal geen belastingen?

De voorbeelden uit jouw post suggereren onbelaste inkomsten / transacties tussen verschillende partijen.

[Palindrome]

Volgens de overheid is het verboden om te onderhandelen over hypotheek rente maar is dat ook in het geval dat ik een hogere rente wil ipv van een lagere?

Vanwege de woonqoute kan ik nou eenmaal op dit moment meer lenen bij een rente van 3,51% dan bij 3,44% .


Er zijn een beperkt aantal hypotheek verstrekkers die dit rente aanbieden maar sommige zitten dus al lager.

Zelf bij mijn eigen bank is het rente blad zo ingedeeld dat die optimaal rente voor mij van 3,51% allen kan bij een woning met Energie label B.

En met label A of in mijn geval A+++ is de tent slager maar kan ik dus minder lenen ivm de woonwuote...

Iemand hier ervaring mee of een hoger rente tarief dan ondehandlebaar is ondanks dat ik niet voldoe aan de criteria?

[Rubbergrover1]

Palindrome schreef op donderdag 18 september 2025 @ 21:20:
Volgens de overheid is het verboden om te onderhandelen over hypotheek rente maar is dat ook in het geval dat ik een hogere rente wil ipv van een lagere?

Vanwege de woonqoute kan ik nou eenmaal op dit moment meer lenen bij een rente van 3,51% dan bij 3,44% .


Er zijn een beperkt aantal hypotheek verstrekkers die dit rente aanbieden maar sommige zitten dus al lager.

Zelf bij mijn eigen bank is het rente blad zo ingedeeld dat die optimaal rente voor mij van 3,51% allen kan bij een woning met Energie label B.

En met label A of in mijn geval A+++ is de tent slager maar kan ik dus minder lenen ivm de woonwuote...

Iemand hier ervaring mee of een hoger rente tarief dan ondehandlebaar is ondanks dat ik niet voldoe aan de criteria?

Volgens mij moeten ze gewoon vaste rentetarieven hanteren, dus niet lager maar ook niet hoger. Oplossing die nog wel eens werkt is om een incourante rentevaste periode te kiezen, zoals 12 jaar vast in plaats van 10 of 15 jaar. Dat wil nog wel eens relatief dure rentes opleveren.

[skaaf]

Of meerdere leningdelen te nemen met verschillende rentevastperiodes, zodat je gemiddeld op dat percentage uitkomt.

[assje]

Palindrome schreef op donderdag 18 september 2025 @ 21:20:
Volgens de overheid is het verboden om te onderhandelen over hypotheek rente maar is dat ook in het geval dat ik een hogere rente wil ipv van een lagere?

Vanwege de woonqoute kan ik nou eenmaal op dit moment meer lenen bij een rente van 3,51% dan bij 3,44% .

Ik vind het nogal wat om je kosten voor >10 jaar te verhogen om de grenzen van je leencapaciteit te maximaliseren. Als het echt de enige optie is om een koophuis te bemachtigen snap ik de overweging maar ik zou dit echt niet snel doen.

Ik was me niet bewust van een scenario waarin hogere rente in meer leencapaciteit zou resulteren; bij welk inkomen is dit en hoe groot is het verschil? Na 10 jaar resulteert 3,51% v.s. 3,44% in €871 minder afgelost en €3.324 extra bruto rente, is het dat waard?

Copilot ziet de situatie niet:

Binnen de onderzochte inkomensrange van €30.000 tot €100.000 is er geen situatie waarin je méér kunt lenen bij een rente van 3,51% dan bij 3,44%, ondanks de iets hogere woonquote.

[ Voor 50% gewijzigd door assje op 19-09-2025 10:22 ]

[pietje63]

@assje Eens dat het mij ook verbaast, bij een hogere rente zou de leencapaciteit toch juist lager moeten zijn?
Maar "minder afgelost" is natuurlijk geen kostenpost. Bij jouw berekening van 3324 bruto ben je uitgegaan van EUR 500K (bij benadering: 3324/ 0.0007 / 10)?

[Sovieto]

Kijk maar bij de Holland woont

Inkomen 40.000, 3,49% = 177.229
Inkomen 40.000, 3,51% = 184.228

[assje]

pietje63 schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 10:23:
@assje Eens dat het mij ook verbaast, bij een hogere rente zou de leencapaciteit toch juist lager moeten zijn?
Maar "minder afgelost" is natuurlijk geen kostenpost. Bij jouw berekening van 3324 bruto ben je uitgegaan van EUR 500K (bij benadering: 3324/ 0.0007 / 10)?

Inderdaad aanname op 500k; had ik erbij moeten zeggen en aanname <450k was beter geweest (NHG grens o.b.v. de genoemde rentepercentages).

Minder afgelost inderdaad geen kostenpost bovenop renteverschil, alleen relevant wanneer de vergelijking wordt gemaakt op maandlasten (zoals vaak gebeurt)

[assje]

Sovieto schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 10:43:
Kijk maar bij de Holland woont

Inkomen 40.000, 3,49% = 177.229
Inkomen 40.000, 3,51% = 184.228

Kan je laten zien waar je dat berekent op die site en met welke inputs? Ik vraag me af of er wellicht iets mis gaat bijvoorbeeld als gevolg van aanname rentevasteperiode (<10 jaar -> toetsingsrente).

Edit;
Bereken het geeft hetzelfde effect inderdaad; lijkt wellicht gebaseerd op dezelfde rekenmodule.

Interessant..... De inputs voor beide berekening lijken erg veel op elkaar; ik sluit niet uit dat er onder de moterkap iets fout gaat.

https://www.berekenhet.nl...ek-berekenen.html#calctop

[ Voor 49% gewijzigd door assje op 19-09-2025 11:01 ]

[Valorian]

Ik vraag mij af of die minimale 'extra leencapaciteit' dan opweegt tegen de enorme meerkosten. Als ik naar de rekenvoorbeelden van @assje kijk en naar de verschilen in leencapaciteit die @Sovieto aangeeft dan lijkt het erop dat je die laatste ontbrekende euro's nog beter ergens bij een vriend of familielid kan lenen tegen een mooie royale rente dan dat je je héle hypotheek er mee omhoog trekt qua kosten...

[Rubbergrover1]

assje schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 09:50:
[...]


Ik vind het nogal wat om je kosten voor >10 jaar te verhogen om de grenzen van je leencapaciteit te maximaliseren. Als het echt de enige optie is om een koophuis te bemachtigen snap ik de overweging maar ik zou dit echt niet snel doen.

Ik was me niet bewust van een scenario waarin hogere rente in meer leencapaciteit zou resulteren; bij welk inkomen is dit en hoe groot is het verschil? Na 10 jaar resulteert 3,51% v.s. 3,44% in €871 minder afgelost en €3.324 extra bruto rente, is het dat waard?

Copilot ziet de situatie niet:

[...]

Waarom zou je gokken op de lucky guess van Copilot? In plaats van simpelweg een betrouwbare bron (de financieringslastnormentabel) te gebruiken.

Bij voorbeeld, bij een inkomen van 40k is het maximale financieringslastpercentage bij 3,44% 22,5%. Dat betekent een maximale lening van ongeveer 168.270. Bij dat bedrag is de bruto maandlast per jaar ongeveer 9.000 (22,5% van 40k).
Bij 3,51% is het maximale financieringslastpercentage 23,5%. Dat betekent een maximale lening van ongeveer 174.220. Bij dat bedrag is de bruto maandlast per jaar ongeveer 9.400 (23,5% van 40k).
Als de rente bijna op de grens van een stapje in de financieringslasttabel ligt, dan kan een trapje hoger in de financieringslasttabel dus zo bijna 6k meer leencapaciteit geven, oftewel ongeveer 3,5% meer.

[assje]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 11:03:
Waarom zou je gokken op de lucky guess van Copilot? In plaats van simpelweg een betrouwbare bron (de financieringslastnormentabel) te gebruiken.

Omdat ik geen enkele weet heb van financieringsnormen en dus ook niet bekend ben met een financieringslastnormentabel. Ik ben dus afhankelijk van CoPilot of in dit geval een medetweaker (blijkt betrouwbaarder) om dat toe te lichten.

Ik ga daar eens naar kijken; interessant en lijkt lekker knullig uitgewerkt dan...

[Sovieto]

assje schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 10:50:
[...]


Kan je laten zien waar je dat berekent op die site en met welke inputs? Ik vraag me af of er wellicht iets mis gaat bijvoorbeeld als gevolg van aanname rentevasteperiode (<10 jaar -> toetsingsrente).

Edit;
Bereken het geeft hetzelfde effect inderdaad; lijkt wellicht gebaseerd op dezelfde rekenmodule.

Interessant..... De inputs voor beide berekening lijken erg veel op elkaar; ik sluit niet uit dat er onder de moterkap iets fout gaat.

https://www.berekenhet.nl...ek-berekenen.html#calctop
[Afbeelding]

[Afbeelding]

Via: https://www.hollandwoont....ument/hypotheek-berekenen
En dan heb ik gekozen voor 40k inkomen, 200k voor het huis en energielabel A/B.

En dan bij de hypotheekrente invullen 3,49% of 3,51%

[Rubbergrover1]

Valorian schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 10:58:
Ik vraag mij af of die minimale 'extra leencapaciteit' dan opweegt tegen de enorme meerkosten. Als ik naar de rekenvoorbeelden van @assje kijk en naar de verschilen in leencapaciteit die @Sovieto aangeeft dan lijkt het erop dat je die laatste ontbrekende euro's nog beter ergens bij een vriend of familielid kan lenen tegen een mooie royale rente dan dat je je héle hypotheek er mee omhoog trekt qua kosten...

De meerkosten vallen wel een beetje mee. Bij de zelfde leensom betekent die iets hogere rente minder dan een procent hogere bruto maandlasten. Terwijl je wel 3,5% meer kunt lenen. Uiteraard is het fijn als dat niet hoeft, maar het is ook weer niet zo dramatisch dat het om "enorme meerkosten" gaat.

[Sovieto]

Valorian schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 10:58:
Ik vraag mij af of die minimale 'extra leencapaciteit' dan opweegt tegen de enorme meerkosten. Als ik naar de rekenvoorbeelden van @assje kijk en naar de verschilen in leencapaciteit die @Sovieto aangeeft dan lijkt het erop dat je die laatste ontbrekende euro's nog beter ergens bij een vriend of familielid kan lenen tegen een mooie royale rente dan dat je je héle hypotheek er mee omhoog trekt qua kosten...

Het 'enorme meerkosten' noemen is ook wel wat overdreven. 0,02% meer rente op 500k gaat over €100 per jaar. En dan moet je nog rekening houden met HRA, en aflossing. Als dit ervoor zorgt dat je het huis kan kopen wat je graag wil, is dat eigenlijk maar een kleine meerprijs.

[assje]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 11:06:
De meerkosten vallen wel een beetje mee. Bij de zelfde leensom betekent die iets hogere rente minder dan een procent hogere bruto maandlasten. Terwijl je wel 3,5% meer kunt lenen. Uiteraard is het fijn als dat niet hoeft, maar het is ook weer niet zo dramatisch dat het om "enorme meerkosten" gaat.

Gaan we even uit van €175k en de eerder genoemde 3,44% v.s. 3,51% dan hebben we het over €1.163 extra bruto rente in 10 jaar (€116/jaar)

Op een extra €6k die geleend kan worden hebben we het dan bruto over een kleine 2% effectieve additionele kosten. Dat valt inderdaad mee; zeker i.c.m. HRA moeilijk te verslaan met andere type leningen.

[retakenroots]

assje schreef op donderdag 18 september 2025 @ 11:20:

Edit, sheetje gevonden. Simpele berekening o.b.v. bruto en all-else equal ongeveer break even bij 5.43% in de laatste 10 jaar:
[Afbeelding]

Nu stap je wel gemakkelijk over het feit heen dat je maandlasten even 300 EURO per maand omhoog gaan.

[assje]

retakenroots schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 11:13:
Nu stap je wel gemakkelijk over het feit heen dat je maandlasten even 300 EURO per maand omhoog gaan.

Klopt, dit is bekeken op basis van kosten. Cashflow is nog een andere overweging en ook die overweging valt uit in het voordeel van korter vastzetten.

De volgende berekening die je kan maken is op basis van gelijke maandlasten waarbij je bij scenario 1 het verschil in maandlasten extra aflost (daar heb ik ook nog wel een sheetje voor ). Op die manier wordt snel duidelijk waarom 30 jaar vast voor een annuiteitenhypotheek zelden een goed idee is.

Edit, ik zie nu pas wat je bedoelt; je hebt het erover dat in jaar 21 de maandlasten met €300 toenemen. Dat is geen eerlijk vergelijk want je hebt net 20 jaar langer een lagere maandlast gehad.

Sheetje even snel ingevuld, op basis van eerste 20 jaar gelijke (bruto) maandlast en rente daarna gelijk aan eerder scenario: €17.263 minder aan bruto rente voor scenario 1 (en maandlast gaat omlaag in jaar 21)

Kanttekening; netto maandlast zal nu hoger zijn voor scenario 1 a.g.v. HRA; er zou natuurlijk ook gekozen kunnen worden voor een benadering op basis van gelijke netto maandlast.

[ Voor 50% gewijzigd door assje op 19-09-2025 12:05 ]

[Palindrome]

skaaf schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 09:13:
Of meerdere leningdelen te nemen met verschillende rentevastperiodes, zodat je gemiddeld op dat percentage uitkomt.

oh dat is ook een goeie

@assje

Maar in het verlengde van de discussie hierboven, het gaat om nieuwbouw en dus wil ik zoveel mogelijk eigen geld bewaren voor meerwerk tijdens de bouw welke het huis uiteindelijk meer waard maken.

Het heeft uiteindelijk te maken met de woonquote waarmee gerekend wordt die als een onzichtbaar trapetje verschuift. Een hogere rente kan leiden tot een hogere woonquote, waardoor de financiële ruimte om te lenen groter wordt, wat het negatieve effect van de hogere rente kan compenseren of zelfs overtreffen.

3,51% > 322.729 max lenen
3,44% > 312.987 max lenen

De volgende sweetspot zou pas bij 3,10% zijn, dan zou het € 325.370 het max leenbedrag worden terwijl bij 3,00% dit maar €309.652 is.

Echter blijft de rente verlaging van de ECB uit dus zal het wel even duren voordat we daar bij zitten.


Scheelt al snel bijna 10k

56 euro verschil in bruto maandlasten.

Ik gebruik overigens findesk, deze mag je 30 dagen lang gratis gebruiken.

[ Voor 78% gewijzigd door Palindrome op 19-09-2025 13:27 ]

[jedijkhuis]

retakenroots schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 11:13:
[...]

Nu stap je wel gemakkelijk over het feit heen dat je maandlasten even 300 EURO per maand omhoog gaan.

die 300,- dan is wel vergelijkbaar met 136,- (4% inflatie) tot 200,- (2% inflatie) in huidige financiële waarde

[RM-rf]

retakenroots schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 11:13:
[...]

Nu stap je wel gemakkelijk over het feit heen dat je maandlasten even 300 EURO per maand omhoog gaan.

Ja, en in het begin heb je in die berekening juist iets meer dan 100 euro lagere brutto-maandlast...
(en dus juist 400 euro stijging in maandlast na die 20 jaar: edit, heb eventjes gekeken en de stijging in maandlast is EUR 227... waarbij ik ook moet vermelden dat men voorheen die 107 euro die men overhield in die berekening dus kennelijk extra aflosde, qua maandlast is het overall gelijk, ook het absolute bedrag dat men uitgeeft aan zijn financiering is in beide berekeningen vrijwel exact gelijk... het grootste verschil is dat _als_ de rente na 20 jaar _onder_ die 5.45% zou staan, in het eerste scenario men juist veel minder betaald en/of eerder zijn hypotheek afgelost heeft tegen veel minder geld )

De berekening gaat erover wat het 'break-even' punt is is in een vergelijking tussen 20 jaar vast en _wat_ een eventuele rente-stijging zou moeten zijn, om aan het einde alsnog break-even te draaien

Met alle respect... maar als je over die twintig jaar een enorm grpot probleem hebt met een 20 euro stijging van je maandlast per jaar, heb je de zaken vermoedelijk niet zo goed voor elkaar..
De kans zal eerder groot zijn dat zowel alle andere lasten, als je inkomen in diezelfde tijd veel sterker zal stijgen

Palindrome schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 12:39:
... en dus wil ik zoveel mogelijk eigen geld bewaren voor meerwerk tijdens de bouw welke het huis uiteindelijk meer waard maken.

Klein (off-topic) advies...hou op te denken dat het veel voor jouw eigen woongenot uitmaakt "hoeveel je huis waard is" (sowieso, geld dat je uitgeeft aan verbouwingen zal je altijd minder opleveren aan een theoretische waardestijging dan dat de kosten van het werk zelf zijn)

Als je gaat verbouwen, is het belangrijkste daaraan of het je eigen woon- en gebruiksgenot groter maakt en je er zelf vooral van gaat profiteren... als dat zo is, is het de investering waard, als je het enkel voor de "om je woning meer waard te maken" is dat vermoedelijk vooral weggegooid geld.

[ Voor 43% gewijzigd door RM-rf op 19-09-2025 15:51 ]

[Palindrome]

RM-rf schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 15:34:

[...]


Klein (off-topic) advies...hou op te denken dat het veel voor jouw eigen woongenot uitmaakt "hoeveel je huis waard is" (sowieso, geld dat je uitgeeft aan verbouwingen zal je altijd minder opleveren aan een theoretische waardestijging dan dat de kosten van het werk zelf zijn)

Als je gaat verbouwen, is het belangrijkste daaraan of het je eigen woon- en gebruiksgenot groter maakt en je er zelf vooral van gaat profiteren... als dat zo is, is het de investering waard, als je het enkel voor de "om je woning meer waard te maken" is dat vermoedelijk vooral weggegooid geld.

Eens maar er zijn keuzes die zowel in woongenot en waarde uitmaken, zoals het meteen laten plaatsen van dubbele openstaande deuren of een schuifpui en dakkapel, trapkast, kiepramen, badkamer tegels en voorziening etc die achteraf wijzigen vaak duurder zijn.

Er moet sowieso in ons geval al een smak spaargeld bij ons het te kunnen kopen, dat is opzich niet erg want geld op de spaarrekening is ook zonde maar graag houd ik nog een klein spaarpotje over nadat het meerwerk is gedaan.

Daarom 10k extra kunnen lenen terwijl dat de totale hypotheek iets duurder maakt over 30 jaar ivm hogere rente mij nu meer waarde geeft dan dat werk niet laten doen om over een periode van 30 iets te kunnen besparen.

[Strider]

Ik heb een hypotheek bij Woonnu die ik wil laten verhogen, met alleen voor de verhoging een nieuwe rente. Ik wil de huidige niet aanpassen omdat dan de voorwaarden vervallen. Zelf heb ik een aardig idee wat ik wil bij lenen en wat er ook mogelijk is. Nu wil ik dit eigenlijk doen zonder advieskosten, taxatie etc. Liefst execution only. Zijn er nog hypotheekadviseurs die dit aanbieden?

[skaaf]

Strider schreef op zondag 12 oktober 2025 @ 23:23:
Ik heb een hypotheek bij Woonnu die ik wil laten verhogen, met alleen voor de verhoging een nieuwe rente. Ik wil de huidige niet aanpassen omdat dan de voorwaarden vervallen. Zelf heb ik een aardig idee wat ik wil bij lenen en wat er ook mogelijk is. Nu wil ik dit eigenlijk doen zonder advieskosten, taxatie etc. Liefst execution only. Zijn er nog hypotheekadviseurs die dit aanbieden?

Je zal toch vaak een partij nodig hebben. En het is de vraag of woonnu het toe staat dat je via execution only bij hen kunt afsluiten. Dat zal wel bij hen op de site staan.
Ik heb goede ervaringen met zelfhypotheekafsluiten.nl (kundige mensen die weten hoe het werkt). Je zou ook bij independer kunnen kijken.

[Valorian]

Strider schreef op zondag 12 oktober 2025 @ 23:23:
Ik heb een hypotheek bij Woonnu die ik wil laten verhogen, met alleen voor de verhoging een nieuwe rente. Ik wil de huidige niet aanpassen omdat dan de voorwaarden vervallen. Zelf heb ik een aardig idee wat ik wil bij lenen en wat er ook mogelijk is. Nu wil ik dit eigenlijk doen zonder advieskosten, taxatie etc. Liefst execution only. Zijn er nog hypotheekadviseurs die dit aanbieden?

Zodra je een hypotheekadviseur inschakelt heb je ook daar weer kosten aan. Ik zou gewoon direct bij je huidige hypotheeknemer (woonnu) kijken wat daar mogelijk is. Soms zijn er zaken mogelijk zoals verhoging op basis van woz-waarde (zonder taxatie) en/of zonder advieskosten. Maar als je niet hoger ingeschreven hebt bij de 1e hypotheek dan zal je sowieso ook nog notariskosten hebben.

In praktijk moet je voor een extra hypotheek al snel rekening houden met een paar duizend euro aan kosten. Valt álles mee en heb je al een hogere inschrijving (waar je vervolgens binnen blijft na de verrhoging) en kunnen advieskosten vervallen evenals taxatiekosten dan heb je geluk en ben je er misschien met 500-1000 euro, aan dingen als “afhandelingskosteb” en “adminstratie”

[ Voor 18% gewijzigd door Valorian op 13-10-2025 08:17 ]

[assje]

Strider schreef op zondag 12 oktober 2025 @ 23:23:
Ik heb een hypotheek bij Woonnu die ik wil laten verhogen, met alleen voor de verhoging een nieuwe rente.

Aanvullend op bovenstaande;

Let op als je NHG hebt dat er aanvullende eisen kunnen zijn waaraan je moet (wil) blijven voldoen. Heb je geen NHG dan kan het zijn dat de risicoopslag hoger uitvalt (ook op het bestaande deel). Let ook op dat afhankelijk van eisen Woonnu en/of NHG het kan zijn dat het bestedingsdoel ook relevant is (verduurzaming/verbouwing v.s. consumptief).

Woonnu lijkt (alleen) te werken met externe adviseurs;
https://woonnu.nl/vind-een-adviseur/

Zie bijvoorbeeld dit voorbeeld met uitleg hoe e.e.a. in het werk gaat:
https://www.zelfhypotheek...MgSFW3S2OE9h0Pt6lI8rb3txg

Even snel gezien zijn de meeste grotere adviespartijen wel een optie; ook execution only. Afhankelijk van gewenste verhoging, verhouding tot woningwaarde en woningtype/eigenschappen is er kans dat Woonnu een desktoptaxatie ondersteunt.

[ Voor 18% gewijzigd door assje op 13-10-2025 13:22 ]

[Valorian]

@assje Hoe zit het eigenlijk met de NHG grens en aanvullende hypotheken?

Stel iemand kocht in 2021 een huis voor 350.000 euro met een hypotheek van dat zelfde bedrag, onder NHG voorwaarden.

Als iemand dan in 2026 100k verhoging wil dan zit de totale hypotheek nog onder de NHG grens. Maar het huis is misschien wel méér waard dan die NHG grens (500k+). Kan een verhoging dan wel gewoon met NHG, kijkt de bank alleen naar de oorspronkelijke koopsom en de totale hypotheeksom? Of is NHG überhaupt geen optie bij een verhoging?

[JanHenk]

@Valorian Eén van de voorwaarden voor NHG is dat ook de taxatiewaarde van de woning onder de NHG-grens zit, niet alleen de gevraagde lening. Tot zover niets nieuws denk ik.

Wat dat doet met een verhoging onder lopende NHG is mij (nog) niet helemaal duidelijk. Maar, ik kan me best voorstellen dat je bij een verhoging met jouw geschetste casus het recht op NHG in z'n geheel verliest en dus in de reguliere risicoklasse-staffels komt. Sowieso kan een verhoging onder NHG alleen aan de eigen woning besteed worden (consumptieve doeleinde is niet mogelijk onder NHG). Dat maakt sowieso al dat de waarde na verbouwing wordt geëvalueerd bij een aanvraag.

[Valorian]

JanHenk schreef op maandag 13 oktober 2025 @ 14:08:
@Valorian Eén van de voorwaarden voor NHG is dat ook de taxatiewaarde van de woning onder de NHG-grens zit, niet alleen de gevraagde lening. Tot zover niets nieuws denk ik.

Wat dat doet met een verhoging onder lopende NHG is mij (nog) niet helemaal duidelijk. Maar, ik kan me best voorstellen dat je bij een verhoging met jouw geschetste casus het recht op NHG in z'n geheel verliest en dus in de reguliere risicoklasse-staffels komt. Sowieso kan een verhoging onder NHG alleen aan de eigen woning besteed worden (consumptieve doeleinde is niet mogelijk onder NHG). Dat maakt sowieso al dat de waarde na verbouwing wordt geëvalueerd bij een aanvraag.

Ik ga er eens in duiken. De eerste resultaten die ik zie als ik er op zoek líjken aan te sturen op dat bij een verhoging er alleen gekeken wordt naar totale hypotheekwaarde (incl verhoging) en of díe onder de nhg grens blijft. Maar dat zijn ai resultaten dus dat moet nog goed gecheckt

[assje]

Valorian schreef op maandag 13 oktober 2025 @ 13:57:
@assje Hoe zit het eigenlijk met de NHG grens en aanvullende hypotheken?

Ik heb me zelf nooit echt verdiept in NHG en er nu zelf ook niet meer mee te maken. Ik weet het dus ook niet echt en laat het over aan anderen die beter thuis zijn in de materie

[Taenadar]

Palindrome schreef op vrijdag 19 september 2025 @ 16:31:
[...]


Eens maar er zijn keuzes die zowel in woongenot en waarde uitmaken, zoals het meteen laten plaatsen van dubbele openstaande deuren of een schuifpui en dakkapel, trapkast, kiepramen, badkamer tegels en voorziening etc die achteraf wijzigen vaak duurder zijn.

Er moet sowieso in ons geval al een smak spaargeld bij ons het te kunnen kopen, dat is opzich niet erg want geld op de spaarrekening is ook zonde maar graag houd ik nog een klein spaarpotje over nadat het meerwerk is gedaan.

Daarom 10k extra kunnen lenen terwijl dat de totale hypotheek iets duurder maakt over 30 jaar ivm hogere rente mij nu meer waarde geeft dan dat werk niet laten doen om over een periode van 30 iets te kunnen besparen.

Wij hadden het zelfde probleem (wilde iets meer lenen dan eigenlijk kon), en onze hypotheekadviseur heeft dat slim opgelost door een deel van de hypotheek in een variabele rente te zetten. Die mag je namelijk toepassen met een rente percentage van 5 procent (meen ik mij goed te herinneren) en daardoor kwamen wij ook aan de "goede" kant te zitten over onze 3 hypotheekdelen die we hebben.

Dat variabele deel kun je na het passeren dan gelijk weer vastzetten voor 10 jaar en dan heb je gewoon weer je lage rente.

Maar een hypotheekadviseur zou je dit allemaal moeten kunnen vertellen.

[Morpheusk]

Taenadar schreef op maandag 13 oktober 2025 @ 14:41:
[...]


Wij hadden het zelfde probleem (wilde iets meer lenen dan eigenlijk kon), en onze hypotheekadviseur heeft dat slim opgelost door een deel van de hypotheek in een variabele rente te zetten. Die mag je namelijk toepassen met een rente percentage van 5 procent (meen ik mij goed te herinneren) en daardoor kwamen wij ook aan de "goede" kant te zitten over onze 3 hypotheekdelen die we hebben.

Dat variabele deel kun je na het passeren dan gelijk weer vastzetten voor 10 jaar en dan heb je gewoon weer je lage rente.

Maar een hypotheekadviseur zou je dit allemaal moeten kunnen vertellen.

Heb je dit wel helemaal goed? Bij aflossingsvrij zou ik het nog kunnen begrijpen. De toetsrente is inderdaad 5% bij rentevastperiodes korter dan 10 jaar of bij een variabele rente.

Echter is dit voor je leencapaciteit ongunstig als de rente voor 10 jaar vast of langer lager ligt dan 5%.

[ Voor 3% gewijzigd door Morpheusk op 13-10-2025 18:17 ]

[Rubbergrover1]

Morpheusk schreef op maandag 13 oktober 2025 @ 18:15:
[...]


Heb je dit wel helemaal goed? Bij aflossingsvrij zou ik het nog kunnen begrijpen. De toetsrente is inderdaad 5% bij rentevastperiodes korter dan 10 jaar of bij een variabele rente.

Echter is dit voor je leencapaciteit ongunstig als de rente voor 10 jaar vast of langer lager ligt dan 5%.

Volgens mij is de boodschap juist dat op deze manier de leenruimte juist vergroot is.

De leennormen geven aan dat je bij bv. een rente van 3,51% iets meer van je inkomen aan de hypotheek mag besteden dan bij een rente daar onder. Als je een rente hebt van 3,45%, dan kan het zijn dat dit in combinatie met de maximale maandlasten een lagere maximale lening oplevert dan als je een rente van 3,51% hebt. Dat betekent dus dat je voor de hoogste lening wilt mikken op een rente van 3,51%. Het kan dan handig zijn om een klein deel af te sluiten tegen een heel hoge (toets-)rente, zodat je gemiddeld boven de 3,51% uitkomt.

[Taenadar]

Morpheusk schreef op maandag 13 oktober 2025 @ 18:15:
[...]


Heb je dit wel helemaal goed? Bij aflossingsvrij zou ik het nog kunnen begrijpen. De toetsrente is inderdaad 5% bij rentevastperiodes korter dan 10 jaar of bij een variabele rente.

Echter is dit voor je leencapaciteit ongunstig als de rente voor 10 jaar vast of langer lager ligt dan 5%.

Doordat we boven de 4% uitkwamen kregen we meer hypotheekruimte zoals hierboven ook beschreven staat.

[Morpheusk]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 08:04:
[...]

Volgens mij is de boodschap juist dat op deze manier de leenruimte juist vergroot is.

De leennormen geven aan dat je bij bv. een rente van 3,51% iets meer van je inkomen aan de hypotheek mag besteden dan bij een rente daar onder. Als je een rente hebt van 3,45%, dan kan het zijn dat dit in combinatie met de maximale maandlasten een lagere maximale lening oplevert dan als je een rente van 3,51% hebt. Dat betekent dus dat je voor de hoogste lening wilt mikken op een rente van 3,51%. Het kan dan handig zijn om een klein deel af te sluiten tegen een heel hoge (toets-)rente, zodat je gemiddeld boven de 3,51% uitkomt.

Ah check, helder.