Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Stoeptegeltje]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 15:06:
[...]

Rust is zeker belangrijk. 3.96% is op dit moment trouwens wel heel laag, ik denk dat je voorstel al iets ouder is toen de rente nog iets lager stond dan nu.

Wel is het zo dat het voordeel van de zekerheid van 30 jaar vast vergeleken met 20 jaar vast vaak relatief beperkt is. Over 20 jaar heb je de helft van de schuld al afgelost. Als de hypotheekrente op dat moment verdubbeld zou zijn, dan zouden je maandlasten maar met ongeveer 20% toenemen. Terwijl de kans groot is dat je inkomen verdubbeld is. Het risico op rentestijging is dus beperkt. (Nog los van de vraag of je tegen die tijd überhaupt nog in deze woning woont en deze hypotheek nog hebt.)

Maar als het voordeel van 20 jaar versus 30 jaar klein is, is er ook weinig reden om niet te kiezen voor 30 jaar.

Klopt inderdaad, is alweer een half jaar geleden.

[GeeEs]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 15:06:
[...]

Rust is zeker belangrijk. 3.96% is op dit moment trouwens wel heel laag, ik denk dat je voorstel al iets ouder is toen de rente nog iets lager stond dan nu.

Wel is het zo dat het voordeel van de zekerheid van 30 jaar vast vergeleken met 20 jaar vast vaak relatief beperkt is. Over 20 jaar heb je de helft van de schuld al afgelost. Als de hypotheekrente op dat moment verdubbeld zou zijn, dan zouden je maandlasten maar met ongeveer 20% toenemen. Terwijl de kans groot is dat je inkomen verdubbeld is. Het risico op rentestijging is dus beperkt. (Nog los van de vraag of je tegen die tijd überhaupt nog in deze woning woont en deze hypotheek nog hebt.)

Maar als het voordeel van 20 jaar versus 30 jaar klein is, is er ook weinig reden om niet te kiezen voor 30 jaar.

Is de kans echt zo groot dat je inkomen in 20 jaar verdubbelt? Ben ik wel benieuwd naar.

Kijk ik zelf tussen mn 18e en 38e, ja, toen is het zeker verdubbeld in die tijd, maar tussen mn 28e en 47e (heden) bijvoorbeeld weer totaal niet

Daarbij zijn hier juist de afgelopen 20 jaar de kosten wel enorm gestegen. Er kwamen kinderen, etc... op mn 25e kon ik rondkomen van een fractie van mn salaris. Nu niet meer en is het meer een fractie welke ik kan sparen...

Ik verwacht eerlijk gezegd ook niet dat mijn salaris op mn 68e verdubbeld is tov. mijn salaris nu.

Is erg afhankelijk van waar je nu staat in je carrière, de branche waarin je werkt, en welke stappen je wilt/kan maken. Als je dan ook nog meeneemt dat je tegenwoordig al een best "leuk" inkomen/salaris moet hebben om überhaupt een huis te kunnen kopen, is dat dus wel iets waar je je kansen goed moet kunnen inschatten.

#edit: hier in 2024 nieuwe hypotheek afgesloten, 20 jaar vast 4.01%.

[ Voor 7% gewijzigd door GeeEs op 07-07-2026 19:05 ]

[Stoeptegeltje]

eamelink schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 15:59:
[...]

Maarja, je weet hoe hypotheekadviseurs zijn: "Ah, jullie kopen nu je eerste huis als stelletje? Dikke kans dat je over twintig jaar drie pubers hebt die allemaal net gaan studeren. Dan mag je al drie studentenkamers lappen, wil je dan óók nog dat je hypotheeklasten ineens omhoog gaan?"

In ons geval stuurde de adviseur juist aan op 10 jaar vast en was het een wens van onszelf om het 30 jaar vast te zetten. Ook al stijgt ons inkomen; als de rente stijgt dan zouden we minder inkomens stijging hebben dan als de rente gelijk was gebleven.

[Bravertal]

Stoeptegeltje schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 19:15:
[...]

In ons geval stuurde de adviseur juist aan op 10 jaar vast en was het een wens van onszelf om het 30 jaar vast te zetten. Ook al stijgt ons inkomen; als de rente stijgt dan zouden we minder inkomens stijging hebben dan als de rente gelijk was gebleven.

Het is altijd een glazen bol. Wil je een gezin, kosten omhoog. Ga je minder werken, inkomsten omlaag. Krijg je promotie of kan je jaarlijks stijgen in salaris.

Kies waar jullie beide je prettig bij voelen. Daarnaast vind ik het fijn om z.s.m af te lossen. Zelf los ik elk jaar extra af, economisch niet het meest handige maar voor mijn gevoel wel lekker.

[Grolsch]

assje schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 13:21:
[...]


Ik zit ook bij de Rabobank met RVP die over paar jaar afloopt. Ik hou met enige regelmaat renteontwikkelingen van Rabobank versus de markt bij (zie hieronder). Historisch gezien zie je dat de Rabobank soms voor of achter loopt t.o.v. de markt qua korte en lange rente. In de recente historie zie je vooral dat de Rabobank met zijn 10 jaars rente relatief competetief is.

Als ik uitga van "perfecte markt" en er verder niet vanuit ga het beter te weten dan de markt ben ik dus geneigd voorkeur te hebben voor de 10 jaars rente bij de Rabobank. Het verschil is wel véél kleiner geworden, in januari 2025 zou ik zeggen dat een keuze voor een korte rente bij de Rabobank niet logisch was.
[Afbeelding]
Ook @Grolsch

Tnx voor het overzicht, onze rente vaste periode van 10 jaar verloopt 31-07, en wij hebben besloten hem voorlopig op variabel te zetten.

Onze maandelijkse hypotheeklast is voor meer dan de helft aflossing, de rest rente.
In principe is variabele rente altijd goedkoper dan rente vastzetten.
Mocht de door ons te betalen rente verdubbelen of zelfs 3 x zo hoog worden dan kunnen we het nog gemakkelijk betalen (los van het feit dat het jammer geld is).

Als de rente daadwerkelijk naar 6% zou gaan verwacht ik dat er meer mensen problemen gaan krijgen.

Ik kijk wel ff aan waar het heengaat, de voorspellingen zijn dat het iets gaat dalen, maar dat het niet meer op het oude (2%) niveau gaat komen.

Het is natuurlijk een erg persoonlijke keuze.

[Rubbergrover1]

GeeEs schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 18:45:
[...]

Is de kans echt zo groot dat je inkomen in 20 jaar verdubbelt? Ben ik wel benieuwd naar.

Hoeft natuurlijk niet, dat is iets wat je zelf het beste kunt inschatten aan de hand van je eigen situatie. Het vergt een gemiddelde inkomensstijging van 3,5% per jaar. In veel gevallen is de CAO-loonstijging iets hoger dan de inflatie en wordt er in 20 jaar nog wel eens een sprongetje in de functie gemaakt. Zeker als iemand nog niet zo heel oud is. Vandaar dat de kans behoorlijk is dat het inkomen in die tijd verdubbelt.

Ik verwacht eerlijk gezegd ook niet dat mijn salaris op mn 68e verdubbeld is tov. mijn salaris nu.

Ik ga er vanuit dat de leeftijd een stuk lager is. Anders zouden zaken als inkomen na pensioen wel meespelen en genoemd worden. Maar tegelijk zou bij het afsluiten op bv 40 jarige leeftijd of ouder ook betekenen dat de kans groot is dat de kosten voor eventuele kinderen na 20 jaar zouden zijn weggevallen en je juist veel meer financiele ruimte zou hebben.

Maar je kunt het hele verhaal ook houden met een inkomen dat de helft hoger is dan nu. Maakt voor de essentie van de boodschap niet veel uit. Die is vooral: hou in het achterhoofd dat je na 20 jaar de helft van je hypotheek hebt afgelost en een verandering in rente dus ook maar voor de helft zo zwaar meetelt en hou er rekening mee dat een euro over 20 jaar veel minder waard is, zodat een euro hogere hypotheek dan veel minder zwaar voelt dan nu. Maar zeker met de huidige kleine verschillen tussen 20 en 30 jaar vast is 30 jaar vast een prima keus.

[ Voor 14% gewijzigd door Rubbergrover1 op 08-07-2026 09:49 ]

[Wailing_Banshee]

GeeEs schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 18:45:
[...]

Is de kans echt zo groot dat je inkomen in 20 jaar verdubbelt? Ben ik wel benieuwd naar.

Ik denk dat dat heel afhankelijk is van wanneer je die hypotheek afsluit. Ja, mijn salaris is zo ongeveer verdubbeld in 20 jaar (het is wel lastig te vergelijken, aangezien ik niet meer mijn salarisstrookjes van 20 jaar geleden heb, alleen m'n contract ). Maar salaris alleen zegt niet alles. Wij hadden 20 jaar geleden geen kinderen en nu nog steeds niet, maar toch houden we niet het dubbele over van toen, want alles is natuurlijk duurder geworden (alleen de hypotheek niet).

Daarom zijn wij gegaan voor een langere periode vast, omdat er dan in ieder geval 1 ding stabiel was...

[Maasluip]

GeeEs schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 18:45:
[...]

Is de kans echt zo groot dat je inkomen in 20 jaar verdubbelt? Ben ik wel benieuwd naar.

Ja. Sterker nog: met alleen CAO verhogingen kom je over de afgelopen 20 jaar al aan een verdubbeling. En als je dan zelf ook nog groeit in je functie dus nog meer.

Bruto modaal jaarinkomen in 1970 was € 5.000, nu is het € 48.000 bijna 10x zoveel. Per jaar is het een stijging van 4%, over 20 jaar is het 2,25x zoveel.

[GeeEs]

Maasluip schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 12:32:
[...]

Ja. Sterker nog: met alleen CAO verhogingen kom je over de afgelopen 20 jaar al aan een verdubbeling. En als je dan zelf ook nog groeit in je functie dus nog meer.

Bruto modaal jaarinkomen in 1970 was € 5.000, nu is het € 48.000 bijna 10x zoveel. Per jaar is het een stijging van 4%, over 20 jaar is het 2,25x zoveel.

Ik niet. Dan moet je inderdaad ca. 3.5% of meer groei hebben elk jaar. Gemiddeld is de cao niet zo hard gestegen de afgelopen 20 jaar. Tenminste niet bij mij.

Ben me bewust dat het dus zeker wel kan, maar het hangt erg af van het moment waarop je begint/instapt. Tussen mn 18e en 38 is het zelfs verdriedubbeld daarna ging de groei significant minder hard.

Ook heb ik intussen wel de ervaring dat ik persoonlijk een scope van 20 jaar niet volledig (lees: totaal niet) kan overzien, en dat dergelijk lange termijnen zoveel pieken en dalen kennen. In 20 jaar kan zoveel gebeuren, dus maak me er ook weer totaal geen zorgen om. T was meer de stelling dat de kans best groot is dat je inkomen in 20 jaar verdubbelt. Dat is volgens mij toch echt afhankelijk van veel meer dan bv. alleen de standaard cao verhoging, als je die al krijgt...

En ja, zo is mijn hypotheek me ook "verkocht" hoor: Je salaris zal nog wel flink stijgen, wat hogere kosten zijn t later geen probleem en dus is het niet onverstandig om nu extra veel geld te lenen met een lange looptijd / lange rentevast periode zegmaar.;) Helemaal prima overigens.

In 1970 kocht je ook nog een huis voor grofweg 4x een modaal jaarloon. In 2026 tik je daar gemiddeld 10x een modaal jaarloon voor af.

[ Voor 4% gewijzigd door GeeEs op 08-07-2026 19:38 ]

[Maasluip]

GeeEs schreef op woensdag 8 juli 2026 @ 18:54:
[...]

Ook heb ik intussen wel de ervaring dat ik persoonlijk een scope van 20 jaar niet volledig (lees: totaal niet) kan overzien, en dat dergelijk lange termijnen zoveel pieken en dalen kennen. In 20 jaar kan zoveel gebeuren, dus maak me er ook weer totaal geen zorgen om. T was meer de stelling dat de kans best groot is dat je inkomen in 20 jaar verdubbelt. Dat is volgens mij toch echt afhankelijk van veel meer dan bv. alleen de standaard cao verhoging, als je die al krijgt...

Ik denk dat niemand dat echt overziet. Mijn hypotheekverstrekker wilde mij maar de helft als spaarhypotheek geven, de andere helft aflossingsvrij, want "anders kun je de lasten niet dragen".
Ging over een hypotheek met een looptijd van 30 jaar.
Dus na 15 jaar was de spaarhypotheek afgelost en nu nog eens 4 jaar later is er nog 6% van de hypotheek openstaande. Tot zo ver het stukje "lasten niet kunnen dragen".

[Rubbergrover1]

Maasluip schreef op donderdag 9 juli 2026 @ 12:30:
[...]

Ik denk dat niemand dat echt overziet. Mijn hypotheekverstrekker wilde mij maar de helft als spaarhypotheek geven, de andere helft aflossingsvrij, want "anders kun je de lasten niet dragen".
Ging over een hypotheek met een looptijd van 30 jaar.
Dus na 15 jaar was de spaarhypotheek afgelost en nu nog eens 4 jaar later is er nog 6% van de hypotheek openstaande. Tot zo ver het stukje "lasten niet kunnen dragen".

Het is dan wel altijd de vraag of snel aflossen van die spaarhypotheek voordelig was. De ideale situatie bij een spaarhypotheek is vaak om relatief snel de spaarpot redelijk vol te krijgen en vervolgens zo lang mogelijk laten renderen, tegen minimale jaarlijkse inleg. Om zo langer te profiteren van een hoog (belastingvrij) rendement op je spaargeld en hoge renteaftrek over de openstaande lening.

Maar dat kan van geval tot geval verschillen. Wij zitten nu in de fase dat het bankspaar-deel ons meer oplevert dan kost. Dus geen haar op mijn hoofd die denkt aan versneld aflossen. Maar zodra die looptijd er op zit, gaan we ook de rest van de hypotheek in een keer aflossen. Weg is weg.

[Maasluip]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 juli 2026 @ 14:13:
[...]

Het is dan wel altijd de vraag of snel aflossen van die spaarhypotheek voordelig was. De ideale situatie bij een spaarhypotheek is vaak om relatief snel de spaarpot redelijk vol te krijgen en vervolgens zo lang mogelijk laten renderen

Inderdaad. Helaas had ik dat in het begin niet door, was me niet uitgelegd of had ik die informatie niet geregistreerd. Maar ik heb er zeker aan gerekend of het wat zou opleveren. Mijn eerste inleg gaf een besparing van ruim 2,5x de inleg, de laatste maar 1,11x, maar het was wel grappig dat mijn maandelijkse inleg toen naar 6 cent ging.
Na jaren geld geven aan de bank voelt dat wel fijn, op een kleinburgerlijke manier.

[PsYgHo]

Danielson schreef op dinsdag 7 juli 2026 @ 15:10:
Volgens mij mogen wij in onze handjes knijpen met 30 jaar voor 1.2%

Zeker!!

Hier in 2014 vast gezet 2/3 deel voor 20 jaar tegen 4.0 procent.. annuitair. En 1/3 deel variabel.

Binnen 10,5 jaar door hard werken en sparen, hem terug kunnen brengen naar nu een maandelijkse uitgave van 0,06 Euro.


Ben benieuwd waar ze straks in 2034 meekomen wat betreft onze nieuwe RVP, haha.

[ Voor 4% gewijzigd door PsYgHo op 09-07-2026 19:02 ]

[Wailing_Banshee]

Maasluip schreef op donderdag 9 juli 2026 @ 12:30:
[...]

Ik denk dat niemand dat echt overziet. Mijn hypotheekverstrekker wilde mij maar de helft als spaarhypotheek geven, de andere helft aflossingsvrij, want "anders kun je de lasten niet dragen".
Ging over een hypotheek met een looptijd van 30 jaar.
Dus na 15 jaar was de spaarhypotheek afgelost en nu nog eens 4 jaar later is er nog 6% van de hypotheek openstaande. Tot zo ver het stukje "lasten niet kunnen dragen".

Als ik dat zo hoor, hadden wij een hele goede adviseur want die dacht niet voor ons, die dacht met ons. Het enige wat hij deed was dingen uit (laten) rekenen om ons zo de kennis te geven op basis waarvan wij een keuze konden maken. En het eerste gesprek ging niet eens over hypotheken, maar over ons. Wie waren wij, en hoe dachten wij. Dus toen het over hypotheken ging, waren er al gelijk een aantal hypotheken afgevallen (zoals de beleggingshypotheek en de aflossingsvrije hypotheek). Gewoon omdat dat niet bij ons paste.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 juli 2026 @ 14:13:
[...]

Het is dan wel altijd de vraag of snel aflossen van die spaarhypotheek voordelig was. De ideale situatie bij een spaarhypotheek is vaak om relatief snel de spaarpot redelijk vol te krijgen en vervolgens zo lang mogelijk laten renderen, tegen minimale jaarlijkse inleg. Om zo langer te profiteren van een hoog (belastingvrij) rendement op je spaargeld en hoge renteaftrek over de openstaande lening.

Maar dat kan van geval tot geval verschillen. Wij zitten nu in de fase dat het bankspaar-deel ons meer oplevert dan kost. Dus geen haar op mijn hoofd die denkt aan versneld aflossen. Maar zodra die looptijd er op zit, gaan we ook de rest van de hypotheek in een keer aflossen. Weg is weg.

Ik heb die spaarhypotheek omgezet naar aflossingsvrij toen de rente 1,5% was (inmiddels 1,3% door label A+++).
Deel belegd en een deel in langlopende deposito's. Afgelopen jaar 25% rendement op aandelen gehad, veel meer dan die spaarhypotheek zou opbrengen.

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 11-07-2026 23:38 ]

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zaterdag 11 juli 2026 @ 23:37:
[...]

Ik heb die spaarhypotheek omgezet naar aflossingsvrij toen de rente 1,5% was (inmiddels 1,3% door label A+++).
Deel belegd en een deel in langlopende deposito's. Afgelopen jaar 25% rendement op aandelen gehad, veel meer dan die spaarhypotheek zou opbrengen.

Dat is wat anders dan het geld gebruiken om de hypotheek af te lossen.

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zondag 12 juli 2026 @ 19:45:
[...]

Dat is wat anders dan het geld gebruiken om de hypotheek af te lossen.

Klopt, dat aflossingsvrije deel is allang bereikt met beleggen. Kan ieder moment aflossen - maar niet interessant met 1,3% hypotheekrente .

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op zondag 12 juli 2026 @ 19:46:
[...]

Klopt, dat aflossingsvrije deel is allang bereikt met beleggen. Kan ieder moment aflossen - maar niet interessant met 1,3% hypotheekrente .

Maar het ging hier over de gemaakte keus voor versneld aflossen. Niet om andere opties.

[PsYgHo]

Juist, lenen kost geld, ook met een hypotheek rente aftrek..
Wel is het anders als je bv meer rendement hebt op bv een spaarrekening, of dergelijke constructie dat je daar meer rente van trekt dan dat je overhoud NA de rente aftrek...

Is dit niet het geval, dan kost het geld.
Wel word ieder jaar het geld minder waard. Over 30 jaar is die 100k, nog steeds 100K maar is dat in vergelijk, procentueel minder van je inkomen dan 10jaar gleden.

Alles word helaas duurder, dat zie je nu... Dus zolang je via je COA, nieuwe baan, etc, meer krijgt dan de inflatie blijft het kloppen.


Mijn kristallen-bol is wazig op dit moment, dus ja... Hier kozen we voor versneld aflossen, omdat dat vrijheid geeft. Wij slapen hier goed op. Mijn vrouw kan de helft minder gaan werken, ik kan de helft minder gaan werken, 1 van ons zou zelfs helemaal kunnen stoppen! Niet dat we dat willen. Maar het geeft zoveel vrijheid dat ik niet een loonslaaf ben en met plezier naar mijn werk ga. Veranderd dat, veranderd mijn baan ook, zelfde geld voor mijn partner.

Het leuke is dat je nu ook veel eerlijker bent met zaken op je werk, je bent niet gebonden. Had daar wat meer wrijving van verwacht, maar tegendeel is waar. Beide werkgevers weten ook hoe onze situatie is. Maar zeggen beide dat ze onze eerlijke feedback erg waarderen.

Ik (we) werk(en) niet omdat het financieel moet, ik werk omdat ik het leuk vind.

Trouwen hebben we ons huis gekocht op 1 inkomen. zon 12 jaar geleden..

[Sport_Life]

Rubbergrover1 schreef op zondag 12 juli 2026 @ 22:09:
[...]

Maar het ging hier over de gemaakte keus voor versneld aflossen. Niet om andere opties.

Je kunt toch ook kiezen voor een deposito/zekerheid (als je beleggen spannend vindt) en versneld aflossen . De bank heeft natuurlijk liever dat je het allemaal bij banksparen houdt, maar met een lage rente (netto onder de 2-3%) is dat simpelweg niet de meest slimme zet.

Bij NIBC 3 jaar voor 2,51%, of 10 jaar ~3% , buitenlandse banken nog veel hoger.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 13-07-2026 23:22 ]

[Sport_Life]

PsYgHo schreef op maandag 13 juli 2026 @ 23:12:
Juist, lenen kost geld, ook met een hypotheek rente aftrek..
Wel is het anders als je bv meer rendement hebt op bv een spaarrekening, of dergelijke constructie dat je daar meer rente van trekt dan dat je overhoud NA de rente aftrek...

Precies!

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op maandag 13 juli 2026 @ 23:17:
[...]

Je kunt toch ook kiezen voor een deposito/zekerheid (als je beleggen spannend vindt) en versneld aflossen

Ja, je hebt een miljoen verschillende opties. Sommige beter dan anderen. Dus? Daar ging het niet om. Het ging om de gemaakte keus dat na 15 jaar de spaarhypotheek afgelost was. En dat dat misschien niet de meest handige keus was.

[antidote]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 juli 2026 @ 14:13:
[...]

Het is dan wel altijd de vraag of snel aflossen van die spaarhypotheek voordelig was. De ideale situatie bij een spaarhypotheek is vaak om relatief snel de spaarpot redelijk vol te krijgen en vervolgens zo lang mogelijk laten renderen, tegen minimale jaarlijkse inleg. Om zo langer te profiteren van een hoog (belastingvrij) rendement op je spaargeld en hoge renteaftrek over de openstaande lening.

Het zwakke punt in deze constructie is dat deze afhankelijk is van de renteaftrek. Bij lagere hypotheekrentes ga je minder rente betalen, en meer inleg, en wordt een spaarhypotheek minder gunstig.

In de spaarhypotheek op onze vorige woning hebben we aan het begin maximaal ingelegd. Deze en verdere inleg heeft 15 jaar gerendeerd tegen 4,4%.
Toch hebben we voor de huidige woning de spaarhypotheek omgezet naar aflossingsvrij. Op dat moment lag de rente beneden de 2%. Het totale maandbedrag is nu ongeveer gelijk aan dat van de oude hypotheek (spaar plus een restant aflossingsvrij van 2k). Voor het deel annuiteitenhypotheek zijn de lasten 60% van de oude hypotheek, voor een 4% hogere lening.

Door de lage rentes tot zo'n vier jaar geleden zullen niet veel doorstromers hun spaarhypotheek hebben voortgezet.

[Rubbergrover1]

antidote schreef op woensdag 15 juli 2026 @ 12:06:
[...]

Het zwakke punt in deze constructie is dat deze afhankelijk is van de renteaftrek. Bij lagere hypotheekrentes ga je minder rente betalen, en meer inleg, en wordt een spaarhypotheek minder gunstig.

In de spaarhypotheek op onze vorige woning hebben we aan het begin maximaal ingelegd. Deze en verdere inleg heeft 15 jaar gerendeerd tegen 4,4%.
Toch hebben we voor de huidige woning de spaarhypotheek omgezet naar aflossingsvrij. Op dat moment lag de rente beneden de 2%. Het totale maandbedrag is nu ongeveer gelijk aan dat van de oude hypotheek (spaar plus een restant aflossingsvrij van 2k). Voor het deel annuiteitenhypotheek zijn de lasten 60% van de oude hypotheek, voor een 4% hogere lening.

Door de lage rentes tot zo'n vier jaar geleden zullen niet veel doorstromers hun spaarhypotheek hebben voortgezet.

Klopt, met de lage rentes die we hebben gehad kon het goed zijn dat je beter de spaarhypotheek kon stoppen en omzetten naar aflossingsvrij. Maar ook dan was de hypotheek (versneld) aflossen dus niet de meest logische keus geweest.

En veel hangt ook van de persoonlijke situatie af. De laatste keer dat wij verhuisden waren de rentes nog niet zo extreem laag, En was de spaarpot al zodanig hoog dat een hogere rente juist tot lagere lasten zou leiden. En zochten we dus naar de aanbieder met de hoogste rente. Voor de adviseur/tussenpersoon was dat ook even omschakelen, trouwens. Die wou ook eerst een paar berekeningen uitvoeren om te zien of het wel echt zo was.

[antidote]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 15 juli 2026 @ 12:26:
[...]

Klopt, met de lage rentes die we hebben gehad kon het goed zijn dat je beter de spaarhypotheek kon stoppen en omzetten naar aflossingsvrij. Maar ook dan was de hypotheek (versneld) aflossen dus niet de meest logische keus geweest.

En veel hangt ook van de persoonlijke situatie af. De laatste keer dat wij verhuisden waren de rentes nog niet zo extreem laag, En was de spaarpot al zodanig hoog dat een hogere rente juist tot lagere lasten zou leiden. En zochten we dus naar de aanbieder met de hoogste rente. Voor de adviseur/tussenpersoon was dat ook even omschakelen, trouwens. Die wou ook eerst een paar berekeningen uitvoeren om te zien of het wel echt zo was.

In die periode van lage hypotheekrentes was omzetten van de spaarhypotheek een no-brainer voor veel doorstromers. Hetzelfde gold voor degenen bij wie de rentevast periode afliep.
Zelfs vroegtijdig aflossen zal bij een deel van de spaarhypotheken rendabel zijn geweest. Bij ons was aflossen nodig omdat we de vorige woning wilden aanhouden voor verhuur. De afkoopsom en boeterente (gelijk aan 1,5 jaar reguliere rente) vielen mee, doordat we maximaal hadden ingelegd op de spaarhypotheek en het aflossingsvrije deel bijna helemaal hadden afgelost.
Maar ook voor de calculerende oversluiter zal dit interessant zijn geweest. Bijvoorbeeld op het moment dat de rente op de bodem zat, en je niet zo lang meer te gaan had tot eind rentevast periode.

[Road-runner83]

Wij hebben sinds 2009 een spaarhypotheek. In het begin altijd wel een lage rente gehad. Nu staat hij op 3,72 en vanaf 1-9 gaat hij over de 4% heen. We moeten dus nog 13jr.

Even kijken of we hem volgend jaar voor 12jr gaan vastzetten of nog steeds een jaar verlengen en dan bij 10jr vastzetten tegen zo hoog mogelijke rente. Wel een lastige rekensom...

[SkiFan]

En we hebben gisteren het eerste deel volledig afgelost. Nu deel 2 versneld aflossen, die staat variabel.

[FMvdH]

Wat gebeurt er eigenlijk als je een bankspaarhypotheek hebt en de laatste periode van 10 jaar is de hypotheekrente ineens zo hoog dat het rente-op-rente-effect alleen al zorgt voor een te hoog bedrag op de einddatum? Als jullie het over 6% rente hebben is dat scenario ineens niet zo hypothetisch meer.

[Rubbergrover1]

FMvdH schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 14:32:
Wat gebeurt er eigenlijk als je een bankspaarhypotheek hebt en de laatste periode van 10 jaar is de hypotheekrente ineens zo hoog dat het rente-op-rente-effect alleen al zorgt voor een te hoog bedrag op de einddatum? Als jullie het over 6% rente hebben is dat scenario ineens niet zo hypothetisch meer.

Dan vervroegt de einddatum. Dit is trouwens ook een belangrijke reden waarom de regels die banken hanteren voor de marge tussen hoogste en laagste storting kleiner zijn dan de fiscale grenzen.

[FMvdH]

Dank je. Ik ben benieuwd dan, maar het duurt nog even voor het zo ver is.

[Road-runner83]

Road-runner83 schreef op woensdag 15 juli 2026 @ 23:26:
Wij hebben sinds 2009 een spaarhypotheek. In het begin altijd wel een lage rente gehad. Nu staat hij op 3,72 en vanaf 1-9 gaat hij over de 4% heen. We moeten dus nog 13jr.

Even kijken of we hem volgend jaar voor 12jr gaan vastzetten of nog steeds een jaar verlengen en dan bij 10jr vastzetten tegen zo hoog mogelijke rente. Wel een lastige rekensom...

Iemand met een spaarhypotheek hier al tegen aan gelopen? Laatste 12jr of 10jr vast gezet?

Thanks

[Rubbergrover1]

Road-runner83 schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 15:39:
[...]

Iemand met een spaarhypotheek hier al tegen aan gelopen? Laatste 12jr of 10jr vast gezet?

Thanks

Omdat 12 jaar rentevast een beetje een vreemde eend in de bijt is, wil de rente daarvan nog wel eens relatief hoog zijn vergeleken met 10 jaar vast. Iets om rekening mee te houden.

[Road-runner83]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 16:37:
[...]

Omdat 12 jaar rentevast een beetje een vreemde eend in de bijt is, wil de rente daarvan nog wel eens relatief hoog zijn vergeleken met 10 jaar vast. Iets om rekening mee te houden.

Yes dat is waar, wellicht dat daarom de meeste voor 10jr kiezen. Maargoed bij een spaarhypotheek wil je juist zo hoog mogelijke rente (op het einde dan) dus dan kan de 12jr vast nog wel intressant zijn voor ons

[Out.of.Control]

FMvdH schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 14:32:
Wat gebeurt er eigenlijk als je een bankspaarhypotheek hebt en de laatste periode van 10 jaar is de hypotheekrente ineens zo hoog dat het rente-op-rente-effect alleen al zorgt voor een te hoog bedrag op de einddatum? Als jullie het over 6% rente hebben is dat scenario ineens niet zo hypothetisch meer.

Als de rente nog wat verder stijgt ga ik hier over een dik jaar ook tegenaan lopen. In 1999 eerste woning gekocht (met spaarhypotheek dus) en in 2017 verhuisd en dit hypotheekdeel voor 10 jaar vastgezet. Heb een paar jaar terug eens zitten rekenen en als ik me goed herinner zou ik buiten de 1:10 verhouding komen als de rente boven de 5,x% zou liggen voor de laatste 2 jaar.
We gaan het meemaken

[Sport_Life]

Out.of.Control schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 17:31:
[...]

Als de rente nog wat verder stijgt ga ik hier over een dik jaar ook tegenaan lopen. In 1999 eerste woning gekocht (met spaarhypotheek dus) en in 2017 verhuisd en dit hypotheekdeel voor 10 jaar vastgezet. Heb een paar jaar terug eens zitten rekenen en als ik me goed herinner zou ik buiten de 1:10 verhouding komen als de rente boven de 5,x% zou liggen voor de laatste 2 jaar.
We gaan het meemaken

Dat is tegenwoordig niet meer zo'n probleem omdat de eisen om om te zetten zijn veranderd.
Als je dus eerder het doel kapitaal haalt of je gaat boven de 1:10 verhouding los je simpelweg eerder af (voorheen kon dat niet geloof ik).

Overigens loopt de hypotheek dan bij de Rabobank gok ik? Als ik me niet vergis was dat de enige? bank die 1:10 accepteerde, de rest ging uit van max 1:7 bij de eenmalige extra inleg. (Dus meer marge inbouwen).

Zonder extra inleg zou je in principe niet aan die 1:10 komen.

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 17-07-2026 17:49 ]

[Out.of.Control]

Sport_Life schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 17:46:
[...]

Dat is tegenwoordig niet meer zo'n probleem omdat de eisen om om te zetten zijn veranderd.
Als je dus eerder het doel kapitaal haalt of je gaat boven de 1:10 verhouding los je simpelweg eerder af (voorheen kon dat niet geloof ik).

Overigens loopt de hypotheek dan bij de Rabobank gok ik? Als ik me niet vergis was dat de enige? bank die 1:10 accepteerde, de rest ging uit van max 1:7 bij de eenmalige extra inleg. (Dus meer marge inbouwen).

Zonder extra inleg zou je in principe niet aan die 1:10 komen.

Ik zit bij ABN. En er is nooit een extra inleg gedaan, alleen wisselende rentepercentages gedurende de looptijd. Nu relatief lage rente en dus relatief hoge inleg, voor de laatste paar jaar zal de rente een stuk hoger zijn.
Maar ik maak me geen zorgen hoor, kortere looptijd is niet erg

[FMvdH]

nee, geeft hooguit meer mogelijkheden om andere hypotheekdelen versneld af te lossen.

[Wailing_Banshee]

FMvdH schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 14:32:
Wat gebeurt er eigenlijk als je een bankspaarhypotheek hebt en de laatste periode van 10 jaar is de hypotheekrente ineens zo hoog dat het rente-op-rente-effect alleen al zorgt voor een te hoog bedrag op de einddatum? Als jullie het over 6% rente hebben is dat scenario ineens niet zo hypothetisch meer.

Ik heb het voor mezelf als een uitgerekend, ik kwam toen op een hypotheekrente van iets hoger dan 7% uit voordat dat zou gebeuren

[Rubbergrover1]

Sport_Life schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 17:46:
[...]

Dat is tegenwoordig niet meer zo'n probleem omdat de eisen om om te zetten zijn veranderd.

Het was ook vroeger al geen probleem, omdat de hypotheek al 20 jaar loopt, wat het minimum is voor de hoge vrijstelling. Je mocht fiscaal dus altijd al na 20 jaar stoppen en het geld gebruiken om de hypotheek af te lossen.

[siveiro]

Road-runner83 schreef op vrijdag 17 juli 2026 @ 15:39:
[...]

Iemand met een spaarhypotheek hier al tegen aan gelopen? Laatste 12jr of 10jr vast gezet?

Thanks

Heb hem eerst volgestort tot de maximale bandbreedte, toen 2 jaar ingekort en nu met nog 10 jaar te gaan 4 jaar de rente vastgezet (was vorig jaar).

Nu zou ik even wachten met lang vastzetten tot de ECB mss de rente nog gaat verhogen in september. Dus ik zou kiezen voor 1 jaar. Dan heb je lagere rente en zal je dus iets meer in kunnen leggen wat de resterende 9 jaar weer kan renderen.

Overigens heb je uitgerekend of je eigen woningwaarde forfait al niet heel veel bruto rente niet meer laat aftrekken? Vaak denk je nog 37% te kunnen aftrekken, maar met een gemiddelde woning van zeg 500k is dat al over de eerste €1800 aan rente niet mogelijk

[ Voor 10% gewijzigd door siveiro op 21-07-2026 23:30 ]

[helloitsme]

Nog een vraag over de spaar hypotheek rente: stel je spaarpot is rond de 2/3 van de hypotheek, dus je zit in de fase dat een hoge rente voordelig is (zolang er belasting aftrek is). Je hebt nu een rente van rond de 2,5% die nog meerdere jaren loopt. Is het dan mogelijk / toegestaan / handig om tussentijds over te stappen naar de actuele - hogere rente van bv 4%?

[ Voor 5% gewijzigd door helloitsme op 22-07-2026 06:10 ]

[Rubbergrover1]

helloitsme schreef op woensdag 22 juli 2026 @ 06:08:
Nog een vraag over de spaar hypotheek rente: stel je spaarpot is rond de 2/3 van de hypotheek, dus je zit in de fase dat een hoge rente voordelig is (zolang er belasting aftrek is). Je hebt nu een rente van rond de 2,5% die nog meerdere jaren loopt. Is het dan mogelijk / toegestaan / handig om tussentijds over te stappen naar de actuele - hogere rente van bv 4%?

Lijkt me wel, maar dat zal afhangen van de voorwaarden van je geldverstrekker.

[Road-runner83]

siveiro schreef op dinsdag 21 juli 2026 @ 23:23:
[...]

Heb hem eerst volgestort tot de maximale bandbreedte, toen 2 jaar ingekort en nu met nog 10 jaar te gaan 4 jaar de rente vastgezet (was vorig jaar).

Nu zou ik even wachten met lang vastzetten tot de ECB mss de rente nog gaat verhogen in september. Dus ik zou kiezen voor 1 jaar. Dan heb je lagere rente en zal je dus iets meer in kunnen leggen wat de resterende 9 jaar weer kan renderen.

Overigens heb je uitgerekend of je eigen woningwaarde forfait al niet heel veel bruto rente niet meer laat aftrekken? Vaak denk je nog 37% te kunnen aftrekken, maar met een gemiddelde woning van zeg 500k is dat al over de eerste €1800 aan rente niet mogelijk

Ik vind het maar lastige rekensommen....ga anders nog wel even bij de bank checken maar ben bang dat ze adviseren in hun voordeel .

Mocht jij een rekensom willen maken dan stuur ik gerust de gegevens via PB :)

[Cobb]

Hier wordt het in januari 27, ook wel 'spannend' , ons aflosvrij deel loopt af van 1,99% naar de huidige rente (andere helft spaar is januari 2028) al kunnen we het allemaal prima dragen en evt. een ton aflossen. Maar in 2008 (begin) 2020 (rente afgekocht van aflosvrij 4,5% naar 1,99%) hadden we niet voorzien dat:

-in 2026 mijn vrouw grotendeels arbeidsongeschikt zou zijn geworden.

-hypotheekrente volatiel stijgen door Trump zijn streken.

-en vele andere zaken die recent of de komende jaren het leven in NL een stul duurder maken (Energie, inflatie etc).

-einde HRA was al vaag een dingetje in 2008 dus oke, die reken ik niet mee. Maar ik denk dat deze concreet op tafel komt als de nieuwe vermogensrendementsheffing wordt afgeschoten, als ruilmiddel.

[kwon]

Ik heb een nieuwbouwappartement gekocht en stond ook voor de keuze hoelang ik de rente wilde gaan vastzetten.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Voor het nieuwe leningdeel gekozen voor 20 jaar vast tegen 4,15% (best lang dus) op basis van de volgende overwegingen:

• Lineaire leningsvorm heeft een dempende werking op de rente die je (totaal) betaalt ten opzichte van een annuïtaire vorm dus langer vastzetten houdt minder 'risico'/schade in als de rente toch daalt
• Na 20 jaar is al 2/3de afgelost dus een eventuele rentestijging is minder dramatisch. Wellicht kan ik tegen die tijd het openstaande bedrag ook in 1 keer aflossen
• Historisch gezien is de gewogen rente (3,63%) wel prima denk ik
• Gemoedsrust, stabiliteit en voorspelbaarheid
• Als ik snel weer verhuis dan kan er nog met de oude rente worden gerekend als die op het moment van verhuizen voor nog meer dan 10 jaar vaststaat. Handig als de rente tegen die tijd dan eventueel hoger is

[Scooper]

@kwon Je kan ook annuïtair schema kiezen en dan zelf aflossen volgens lineair schema. Dat geeft je dezelfde voordelen, maar ook extra flexibiliteit mocht de toekomst anders verlopen dan je nu denkt.

[kwon]

Scooper schreef op woensdag 22 juli 2026 @ 11:50:
@kwon Je kan ook annuïtair schema kiezen en dan zelf aflossen volgens lineair schema. Dat geeft je dezelfde voordelen, maar ook extra flexibiliteit mocht de toekomst anders verlopen dan je nu denkt.

Heb ik over nagedacht inderdaad maar ik weet vrij zeker dat ik dit in de praktijk toch niet zou doen. Op een gegeven moment raak je al snel gewend aan een bepaald inkomen en pas je je bestedingspatroon daarop aan. Mezelf kennende zou ik het extra inkomen aan domme dingen gaan uitgeven. Dus op deze manier dwing ik het af.

[de Peer]

kwon schreef op woensdag 22 juli 2026 @ 11:52:
[...]

Heb ik over nagedacht inderdaad maar ik weet vrij zeker dat ik dit in de praktijk toch niet zou doen. Op een gegeven moment raak je al snel gewend aan een bepaald inkomen en pas je je bestedingspatroon daarop aan. Mezelf kennende zou ik het extra inkomen aan domme dingen gaan uitgeven. Dus op deze manier dwing ik het af.

Dat kan een prima afweging zijn. Maar je legt jezelf dus wel vast op hogere maandlasten. Dat kan vervelend zijn als het ooit tegen zit. Daarom raden we het hier meestal af.

[siveiro]

Road-runner83 schreef op woensdag 22 juli 2026 @ 09:40:
[...]

Ik vind het maar lastige rekensommen....ga anders nog wel even bij de bank checken maar ben bang dat ze adviseren in hun voordeel .

Mocht jij een rekensom willen maken dan stuur ik gerust de gegevens via PB :)

Prima hoor. Stuur maar een PB

[The Third Man]

kwon schreef op woensdag 22 juli 2026 @ 11:52:
[...]

Heb ik over nagedacht inderdaad maar ik weet vrij zeker dat ik dit in de praktijk toch niet zou doen. Op een gegeven moment raak je al snel gewend aan een bepaald inkomen en pas je je bestedingspatroon daarop aan. Mezelf kennende zou ik het extra inkomen aan domme dingen gaan uitgeven. Dus op deze manier dwing ik het af.

Ik stond er eerst ook zo in, maar je weet niet of je budgetteringspatroon zo blijft. Als je later wel verstandiger gaat uitgeven, of juist in een moeilijke periode komt qua eindjes aan mekaar knopen, dan is het maar wat fijn dat je minder vaste lasten hebt. Daar komt nog bij dat je schuld zo sterk al vermindert door inflatie en waardestijging van het huis, dat het sterkere aflossen van het lineaire relatief weinig positief verschil maakt. Maar wel je dus wel negatieve gevolgen kan geven. Dat gaf voor mij de doorslag om vlak voor accepteren de adviseur te bellen om alsnog een offerte met annuïtair op te laten stellen.

[aapjuh99]

In 2022 een huisje gekocht met annuïtaire lening tot begin 2052 a 248K met NHG. Onze rentevast periode loopt tot begin 2042 a 1,16% wat ongeveer 830,09EUR per maand is.

Ben niet zo slim geweest met de mogelijkheid tot een bouwdepot. Dit heb ik destijds geweigerd. Ik wou heel graag een koophuis, geen zin in hoge lasten en de gehele verbouwing uit eigen middelen betaalt. Dit had ik achteraf misschien anders moeten aanpakken.

[Rubbergrover1]

kwon schreef op woensdag 22 juli 2026 @ 11:47:
Ik heb een nieuwbouwappartement gekocht en stond ook voor de keuze hoelang ik de rente wilde gaan vastzetten.


***members only***


Voor het nieuwe leningdeel gekozen voor 20 jaar vast tegen 4,15% (best lang dus) op basis van de volgende overwegingen:

• Lineaire leningsvorm heeft een dempende werking op de rente die je (totaal) betaalt ten opzichte van een annuïtaire vorm dus langer vastzetten houdt minder 'risico'/schade in als de rente toch daalt

Bij het andere deel, met extreem lage rente, speelt dat argument volgens mij niet echt. Ik zou voor dat deel juist zo min mogelijk willen aflossen. Het geld dat je daarmee bespaart kun je extra aflossen op het 'dure' deel van je hypotheek.

[President]

aapjuh99 schreef op woensdag 22 juli 2026 @ 15:44:
In 2022 een huisje gekocht met annuïtaire lening tot begin 2052 a 248K met NHG. Onze rentevast periode loopt tot begin 2042 a 1,16% wat ongeveer 830,09EUR per maand is.

Ben niet zo slim geweest met de mogelijkheid tot een bouwdepot. Dit heb ik destijds geweigerd. Ik wou heel graag een koophuis, geen zin in hoge lasten en de gehele verbouwing uit eigen middelen betaalt. Dit had ik achteraf misschien anders moeten aanpakken.

Och, zo hebben wij in 2015 een huis gekocht voor 20 jaar vast tegen 2,55% rente en daar veel extra op afgelost ten bate van de looptijd.. Toen verhuisd in 2021 en de rente voor 10 jaar vastgezet voor 0,99% en ons eigen geld ingebracht.


Achteraf zonde, want dat geld had op een spaarrekening meer opgeleverd!


En nu gewoon door sparen en dan kijken we wel of we in 2031 de openstaande schuld aflossen of oversluiten

[Valorian]

ING Bank zit kennelijk erg omhoog met aflossingsvrije hypotheken. Ze sturen wel vaker berichtjes waarin ze aanmoedigen die om te zetten. Iedereen die enigszins financieel onderlegd is weet dat het váák (niet altijd) interessanter is om juist niet af te lossen, zeker bij lage rentestanden en een relatief beperkt eigen vermogen.

Nu hebben ze weer iets nieuws bedacht. Tenminste, voor mij nieuw (het schijnt vanaf half juli al aangekondigd te zijn): 5% cashback op het aflossen van een leningdeel:

- 5% geld terug over uw aflossing
- Tot een maximaal bedrag van € 1.500 per deelnemend leningdeel en max € 3.000 per onderpand
- Minimaal 100 euro aflossen
- Cashback binnen 4 maanden op rekening

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

NB: Niet iedereen vind de actie even verantwoord:
https://vastgoedactueel.nl/ongemak-bij-cashback-actie-aflossingsvrije-hypotheken-ing/

PS: Weet iemand waarom mijn MO-tags niet werken?

[Aftansert]

Valorian schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 13:32:
PS: Weet iemand waarom mijn MO-tags niet werken?

offtopic:
Waarschijnlijk omdat je de WYSIWYG editor gebruikt. Je kan dan geen mo-tags intypen, maar je kan wel een teksttype selecteren linksbovenin in de dropdown. De mo-tags die je hebt ingetypt zijn nu automatisch escaped.

[ Voor 27% gewijzigd door Aftansert op 03-08-2026 13:51 ]

[DaFeliX]

Aftansert schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 13:45:
[...]

offtopic:
Waarschijnlijk omdat je de WYSIWYG editor gebruikt. Je kan dan geen mo-tags intypen, maar je kan wel een teksttype selecteren linksbovenin in de dropdown. De mo-tags die je hebt ingetypt zijn nu automatisch escaped.

Je kunt de prefix "mo: " gebruiken ipv [mo]; dus een zin beginnen met "mo: ":

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Geldt overigens ook voor "offtopic: " en "edit: "

[Valorian]

Bedankt @Aftansert @DaFeliX , is gelukt.

[VidaR-9]

Valorian schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 13:32:
ING Bank zit kennelijk erg omhoog met aflossingsvrije hypotheken. Ze sturen wel vaker berichtjes waarin ze aanmoedigen die om te zetten. Iedereen die enigszins financieel onderlegd is weet dat het váák (niet altijd) interessanter is om juist niet af te lossen, zeker bij lage rentestanden en een relatief beperkt eigen vermogen.

Nu hebben ze weer iets nieuws bedacht. Tenminste, voor mij nieuw (het schijnt vanaf half juli al aangekondigd te zijn): 5% cashback op het aflossen van een leningdeel:

- 5% geld terug over uw aflossing
- Tot een maximaal bedrag van € 1.500 per deelnemend leningdeel en max € 3.000 per onderpand
- Minimaal 100 euro aflossen
- Cashback binnen 4 maanden op rekening


***members only***

NB: Niet iedereen vind de actie even verantwoord:
https://vastgoedactueel.nl/ongemak-bij-cashback-actie-aflossingsvrije-hypotheken-ing/

PS: Weet iemand waarom mijn MO-tags niet werken?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Pietopdeheuvel]

14 jaar geleden mijn annuïteiten hypotheek op 3,2% voor tien jaar vast laten zetten met de mogelijk extra af te lossen. Tijdens de looptijd extra afgelost, maandbedrag hetzelfde gehouden. 4 jaar geleden het restbedrag afgelost. Sindsdien heb ik dus alleen nog maar GWL en lokale lasten. Geeft veel rust. Had het geld ook aan een leuke auto, motor en vakanties kunnen besteden, maar heb er geheel geen spijt van.

[Pietopdeheuvel]

VidaR-9 schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 15:14:
[...]


***members only***

Geld in stenen wordt weer niet belast (zolang als dat nog duurt)

[Pietopdeheuvel]

De komende jaren gaan de Babyboomers de madeliefjes naar boven duwen, vraag mij af wat er dan gedaan wordt met de erfenissen, de huizenmarkt en opbrengsten bij de belastingdienst.

[Herko_ter_Horst]

Valorian schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 13:32:
ING Bank zit kennelijk erg omhoog met aflossingsvrije hypotheken. Ze sturen wel vaker berichtjes waarin ze aanmoedigen die om te zetten. Iedereen die enigszins financieel onderlegd is weet dat het váák (niet altijd) interessanter is om juist niet af te lossen, zeker bij lage rentestanden en een relatief beperkt eigen vermogen.

Nu hebben ze weer iets nieuws bedacht. Tenminste, voor mij nieuw (het schijnt vanaf half juli al aangekondigd te zijn): 5% cashback op het aflossen van een leningdeel:

- 5% geld terug over uw aflossing
- Tot een maximaal bedrag van € 1.500 per deelnemend leningdeel en max € 3.000 per onderpand
- Minimaal 100 euro aflossen
- Cashback binnen 4 maanden op rekening


***members only***

NB: Niet iedereen vind de actie even verantwoord:
https://vastgoedactueel.nl/ongemak-bij-cashback-actie-aflossingsvrije-hypotheken-ing/

PS: Weet iemand waarom mijn MO-tags niet werken?

Ik kan hier helemaal niets over terugvinden op de site van ING zelf. Ik heb ook de aankondiging niet gezien (ben klant met een deels aflosssingsvrije hypotheek). Heeft iemand een link naar de site van ING zelf waar dit staat (of een screenshot van de aankondiging)? Ook als ik Google, vind ik alleen maar nieuwsberichten zoals die hierboven gelinkt is, maar geen info bij ING zelf...

[3raser]

Pietopdeheuvel schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 15:24:
14 jaar geleden mijn annuïteiten hypotheek op 3,2% voor tien jaar vast laten zetten met de mogelijk extra af te lossen. Tijdens de looptijd extra afgelost, maandbedrag hetzelfde gehouden. 4 jaar geleden het restbedrag afgelost. Sindsdien heb ik dus alleen nog maar GWL en lokale lasten. Geeft veel rust. Had het geld ook aan een leuke auto, motor en vakanties kunnen besteden, maar heb er geheel geen spijt van.

In 2028 loopt mijn 20-jarige vaste renteperiode af. Het ziet er naar uit dat ik mijn restschuld in één keer zou kunnen aflossen maar ik twijfel. Dat geld rendeert beter op een beleggingsrekening en de hypotheekrente is aftrekbaar. Ik ben het met je eens dat het gevoel van rust na aflossen een grote rol speelt maar iets zegt me dat ik mijn geld beter niet voor aflossen kan gebruiken. Ben nog wel van plan om hier ook even met de bank over te gaan praten want ik weet nog niet goed wat de nieuwe rente zal doen met mijn bankspaar hypotheekvorm.

[Valorian]

Herko_ter_Horst schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 15:38:
[...]

Ik kan hier helemaal niets over terugvinden op de site van ING zelf. Ik heb ook de aankondiging niet gezien (ben klant met een deels aflosssingsvrije hypotheek). Heeft iemand een link naar de site van ING zelf waar dit staat (of een screenshot van de aankondiging)? Ook als ik Google, vind ik alleen maar nieuwsberichten zoals die hierboven gelinkt is, maar geen info bij ING zelf...

Hi Herko,

In mijn zoektocht naar meer info vond ik ook niets op de site. Ik kwam erbij via een "Bericht" in mijn app, op de telefoon (maar wellicht ook in de dashboard-omgeving op desktop). Wellicht heb je dit bericht ook ontvangen? Ik kreeg het bericht overigens pas vandaag, ondanks de nieuwsberichten die er rondgaan die suggereren dat dit vanaf half juli al kan.

Bijgaand de screenshot:

[img]



Noot: de registratieperiode duurt tot 31 aug. De aflossing moet dan voor 15 sep gedaan zijn. Na registreren ben je niet verplicht het ook door te zetten, of je dat doet en met welk bedrag kan je dus tot 15 sep nog bedenken lijkt het.

[ Voor 8% gewijzigd door Valorian op 03-08-2026 15:48 ]

[YakuzA]

Valorian schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 13:32:
ING Bank zit kennelijk erg omhoog met aflossingsvrije hypotheken. Ze sturen wel vaker berichtjes waarin ze aanmoedigen die om te zetten. Iedereen die enigszins financieel onderlegd is weet dat het váák (niet altijd) interessanter is om juist niet af te lossen, zeker bij lage rentestanden en een relatief beperkt eigen vermogen.

Ik vind het wel netjes inderdaad dat ze hier over informeren.

Het lijkt wel alsof 3/4e van Nederland ineens een 'surprised pikachu' gezicht trekt als ze horen dat aan het einde van hun aflossingsvrije hypotheek ineens het huis moeten herfinancieren of aflossen.

[Valorian]

YakuzA schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 16:28:
[...]

Ik vind het wel netjes inderdaad dat ze hier over informeren.

Het lijkt wel alsof 3/4e van Nederland ineens een 'surprised pikachu' gezicht trekt als ze horen dat aan het einde van hun aflossingsvrije hypotheek ineens het huis moeten herfinancieren of aflossen.

Ik krijg er brieven en berichten over, en elk jaar een vraag of ik interesse heb in een soort gratis adviesgesprek over mijn financiele situatie. Ik ben daar een keer op in gegaan uit interesse, dat was best informatief. Zat niet heel veel in wat ik niet al wist maar toch interessant. Vanuit werk (communicatie sector veel voor fin.dienstverleners) ben ik ook op de hoogte van de druk die bij banken ligt om dit soort 'zorgplicht' te verzorgen, en dat ze allemaal van de balast af willen. Volgens IMF zijn we het slechtste jongetje uit de klas (door HRA en onze leencultuur hierin), daar zijn natuurlijk allerlei nuances bij te maken maar feit is dat banken wel in hun maag zitten met alle restanten van oude hypotheekvormen. Al weet ik niet hoe dat nu staat, want afgelopen decennium met de hele lage rente zijn er natuurlijk ook weer zat nieuwe aflossingsvrije hypotheken afgesloten.

[The Third Man]

YakuzA schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 16:28:
[...]

Ik vind het wel netjes inderdaad dat ze hier over informeren.

Het lijkt wel alsof 3/4e van Nederland ineens een 'surprised pikachu' gezicht trekt als ze horen dat aan het einde van hun aflossingsvrije hypotheek ineens het huis moeten herfinancieren of aflossen.

Maar die campagne van ING heeft toch alles te maken met het exposed raken van banken hoe groot het percentage van hun aflossingsvrije kredieten tegenover al hun uitstaande schulden zijn? Daar is vanuit de EU nu een handhaving op gekomen en daarom stopte men halsoverkop met het toelaten van aflossingsvrij bij veel verstrekkers (of slechts tot een beperkt deel).

Zie o.a. Streng bankbeleid zet huiseigenaren met aflossingsvrije hypotheek klem

[ Voor 10% gewijzigd door The Third Man op 03-08-2026 18:19 ]

[Herko_ter_Horst]

Valorian schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 15:47:
[...]

Hi Herko,

In mijn zoektocht naar meer info vond ik ook niets op de site. Ik kwam erbij via een "Bericht" in mijn app, op de telefoon (maar wellicht ook in de dashboard-omgeving op desktop). Wellicht heb je dit bericht ook ontvangen? Ik kreeg het bericht overigens pas vandaag, ondanks de nieuwsberichten die er rondgaan die suggereren dat dit vanaf half juli al kan.

Bijgaand de screenshot:

[img][Afbeelding]
[Afbeelding]


Noot: de registratieperiode duurt tot 31 aug. De aflossing moet dan voor 15 sep gedaan zijn. Na registreren ben je niet verplicht het ook door te zetten, of je dat doet en met welk bedrag kan je dus tot 15 sep nog bedenken lijkt het.

Bedankt voor de info! Een dergelijk bericht heb ik niet ontvangen, helaas voor mij. Had wel eens willen kijken hoe het er voor mij uit zou zien.

[Richard]

Die ING Cashbackactie:

De Belastingdienst ziet de cashback als een voordeel dat hoort bij je hypotheek.
ING verrekent dit voordeel met de rente die je betaalt. Daardoor betaal je per saldo
minder rente. Het aangepaste rentebedrag zet ING op je jaaropgaaf, geef dit door
aan de Belastingdienst en neem het op in je vooraf ingevulde belastingaangifte.

Als je dit jaar bijvoorbeeld E2500 aftrekbare rente hebt; en E1500 "cashback" heb je dus onderaan de streep nog maar E1000 Aftrekbare rente. Dan is in sommige gevallen de E1500 nog maar ~E750.

[Valorian]

Richard schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 18:10:
Die ING Cashbackactie:


[...]


Als je dit jaar bijvoorbeeld E2500 aftrekbare rente hebt; en E1500 "cashback" heb je dus onderaan de streep nog maar E1000 Aftrekbare rente. Dan is in sommige gevallen de E1500 nog maar ~E750.

Dat is wel goed om te weten! Dank voor deze aanvulling. Ik was net aan het berekenen bij welk rendement op beleggingen in mijn persoonlijke situatie beleggen aantrekkelijker is dan deze aflossingscontstructie. Dat was al een puzzel met box 3 en hra et cetera, maar dit maakt het nog wat bewerkelijker. Even los van dat je "voordelen van liquide houden" (als argument voor NIET aflossen) en "hypotheekvrij willen worden en niet in verleiding komen om het geld ergens anders aan uit te geven" (als argument om WEL af te lossen) niet echt kan kwantificeren

EDIT (voo rwie nog geinteresseerd is):
Net met AI (werd een beetje duizelig van zelf doen) uitgerekend, vrij kort door de bocht:

Scenario A:
- Ik beleg 30K met een horizon van 5, 10 of 15 jaar

Scenario B:
- Ik gebruik de 30K waarmee ik in scenario A beleg om in een keer dat bedrag af te lossen op een aflossingsvrije hypotheek die nog 15 jaar loopt.
- Ik reken met 2,74% netto rente na HRA (4,38% vóór HRA)*
- Ik ontvang 937 euro cashback**
- De cashback beleg ik direct
- De besparing op maandlasten na de aflossing beleg ik steeds direct

* Er even vanuitgaande dat HRA niet verandert komende 15 jaar
** 1500 euro, maar omdat dit in mindering wordt gebracht op rente op jaaropgaaf gaat daar 37,5% af in mijn situatie)

Volgens AI zou ik bij vanaf +/- 6% rendement voordeliger zijn als ik beleg. Maar daarbij heb ik nog géén rekening gehouden met de belasting op vermogen. Als ik gemakshalve ongeveer uit ga van +/- 1 a 1,5% dan zou "point even" dus op 7%+ komen. Ook heb ik nog géén rekening gehouden met eventuele kosten voor beleggen.

Geen idee of ik alles goed heb ingegeven of ergens té kort door de bocht ga, maar vond het een interessante uiteenzetting ;)

[ Voor 41% gewijzigd door Valorian op 03-08-2026 18:35 ]

[Wailing_Banshee]

3raser schreef op maandag 3 augustus 2026 @ 15:40:
[...]
In 2028 loopt mijn 20-jarige vaste renteperiode af. Het ziet er naar uit dat ik mijn restschuld in één keer zou kunnen aflossen maar ik twijfel. Dat geld rendeert beter op een beleggingsrekening en de hypotheekrente is aftrekbaar. Ik ben het met je eens dat het gevoel van rust na aflossen een grote rol speelt maar iets zegt me dat ik mijn geld beter niet voor aflossen kan gebruiken. Ben nog wel van plan om hier ook even met de bank over te gaan praten want ik weet nog niet goed wat de nieuwe rente zal doen met mijn bankspaar hypotheekvorm.

Wij hadden dat ook kunnen doen (dit jaar loopt hij af), maar toen besloten we een verbouwing van het huis te doen. Als hij vorig jaar afgelopen was, en we hadden besloten om hem volledig af te lossen, hadden we die verbouwing nu niet kunnen doen. Ja, we hadden het kunnen betalen, maar dan waren alle reserves op geweest en hadden we een paar dingen goedkoper (en dus minder mooi) moeten afwerken.

Het blijft altijd natuurlijk een keuze, maar persoonlijk heb ik liever een een vrij uit te geven grotere buffer, dan minder vaste lasten per maand (waardoor je langer moet sparen voordat je die grotere uitgaven kunt doen).

[Hoi!!!]

Ik begrijp niet zo goed de drang van de banken en overheid om die aflossingsvrije hypotheken weg te werken. 50% LTV bijvoorbeeld geeft toch geen enkel risico, nu lijkt men het nog verder te willen verminderen. Banken schuilen achter regelgeving maar hoe groot zijn risico’s nou eigenlijk met een lage LTV?

[Maasluip]

Een schuld is altijd een risico want je moet rente betalen. En als het gaat om een aflossingsvrije hypotheek dan heb je geen garantie dat de hypotheek ooit afgelost wordt. Je legt in principe het probleem bij de generatie na jou neer. Dat 50% LTV volgens jou betekent dat dat geen enkel risico is werkt alleen in een gezonde markt. Als jij je schuld moet herfinancieren tegen een prijs die je niet kunt betalen heb je er niets aan dat de helft van je onderpand (virtueel) geen schuld heeft, want je kunt niet meer hypotheek nemen om je schulden te betalen. Dan moet je je huis verkopen en kleiner gaan wonen. En de waarschijnlijkheid dat je die schuld niet kunt betalen wordt groter naar mate je een lagere hypotheekrente hebt.
Bijvoorbeeld: als jouw rentevaste periode met 1,25% afloopt en je krijgt opeens een aanbod van 4%, dan maakt het weinig uit dat je huis tegenwoordig 100% meer waard is, je moet ook meer dan 3x zoveel rente betalen.
En als je die aflossingsvrije hypotheek bent aangegaan omdat iets anders niet te betalen is dan hoop je maar dat 3x zoveel rente nu wel te betalen is. En hoop je maar dat de rest van je levensonderhoud ook niet duurder wordt.

En de kredietcrisis van 2008 is aan je voorbij gegaan? Daarom wil je minder schulden.
Je kunt wel rekenen op inflatie, maar wat de laatste paar jaren hebben aangetoond is dat zaken die vrij stabiel waren nu ook erg volatiel zijn (bijvoorbeeld brandstof- en energieprijzen).

[President]

Hoi!!! schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 08:29:
Ik begrijp niet zo goed de drang van de banken en overheid om die aflossingsvrije hypotheken weg te werken. 50% LTV bijvoorbeeld geeft toch geen enkel risico, nu lijkt men het nog verder te willen verminderen. Banken schuilen achter regelgeving maar hoe groot zijn risico’s nou eigenlijk met een lage LTV?

Nouja, stel je koopt een huis van 600.000


Dan zou jij kiezen voor 300.000 aflossingsvrij.

Tegen 4% huidige rente is dat 12.000 euro op jaarbasis, een bedrag van 1.000 euro per maand.

Nu prima te betalen, maar op het moment dat je leeft van je pensioen en aow is dat een flink bedrag. Vooral omdat je tegen die tijd ook wat geld beschikbaar wilt hebben om zorg in te kopen..


Ik snap niet waarom er überhaupt ooit aflossingsvrije hypotheken zijn ontstaan.

[VidaR-9]

Dat risico kan je zelf afdekken natuurlijk door te zorgen dat je het bedrag (deels) beschikbaar hebt op het moment dat je rente afloopt.

Als je dat allemaal niet kan betalen omdat je afhankelijk bent van het aflossingsvrije deel ben je sowieso niet zo verstandig bezig. Helaas geldt voor veel mensen dat ze hier totaal niet over nadenken. Ik denk dat banken daarom bezig zijn om bewustzijn te creëren hieromtrent. En dat kan geen kwaad natuurlijk.

Mensen die in dit topic komen hebben dit allemaal wel scherp vermoed ik 😉

[Maasluip]

President schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 09:41:
[...]

Ik snap niet waarom er überhaupt ooit aflossingsvrije hypotheken zijn ontstaan.

Omdat mensen willen kopen, banken willen verdienen en na mij de zondvloed.

[Maasluip]

VidaR-9 schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 09:54:
Dat risico kan je zelf afdekken natuurlijk door te zorgen dat je het bedrag (deels) beschikbaar hebt op het moment dat je rente afloopt.

Dan kun je net zo goed een niet-aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Doe dan een spaarhypotheek, heb je ook dezelfde HRA als een aflossingsvrije hypotheek.
En zoals je zegt is dat zelf afdekken nu juist het probleem. Daar is geen enkele garantie op, niet statistisch en zeker niet afdwingbaar.

[bie100]

VidaR-9 schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 09:54:
Ik denk dat banken daarom bezig zijn om bewustzijn te creëren hieromtrent. En dat kan geen kwaad natuurlijk.

Dat hadden ze daarvoor al moeten doen als de kalf verdronken is dempt men de put zoiets?

Maar ik geloof niet dat het uit de hand loopt ( lees geloof want ik heb de wijsheid ook niet in petto )

[JanHenk]

Omdat aflossingsvrij niet écht aflossingsvrij is, slechts gedurende de looptijd. Op de einddatum moet de lening in z’n geheel worden afgelost.

Dat is het probleem.

Uiteraard is er dan wellicht een optie om te herfinancieren. Maar gezien het strenge toetsingskader op inkomen (niet op onderpand) is dat mogelijk problematisch.

Mensen denken te vaak: zo lang ik betaal is er niets aan de hand. Maar ze zijn zich totaal niet (meer) bewust van de einddatum.

[Valorian]

Hoi!!! schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 08:29:
Ik begrijp niet zo goed de drang van de banken en overheid om die aflossingsvrije hypotheken weg te werken. 50% LTV bijvoorbeeld geeft toch geen enkel risico, nu lijkt men het nog verder te willen verminderen. Banken schuilen achter regelgeving maar hoe groot zijn risico’s nou eigenlijk met een lage LTV?

Wat denk ik meespeelt is dat de regelgeving en druk vooral Europees is, minder nationaal. Waar het op microniveau in ons Nederland nauwelijks voor te stellen is - door de huizenmarkt zoals ie nu is - dat de prijzen ooit echt met 33 of 50 procent kelderen in een paar jaar tijd is dat in sommige andere landen minder onwaarschijnlijk.

Zo crashte de huizenmarkt in landen als Griekenland, Spanje en Ierland met 30-50% in de jaren vanaf de kredietcrisis. In spanje duurde het tot 2021 tot de prijzen van voor 2008 weer bereikt waren.

En in Italie lagen de gemiddelde prijzen in 2022 nog onder die van voor de crisis.

Finland is ook een vreemde eend in de bijt, daar is bog altijd geen stijging.

Kortom, europese regelgeving/druk discrimineert niet, en stuurt aan op een financieel veilig klimaat “overall”, dat betekent dus ook strenge leennormen voor landen die het ogenschijnlijk niet moeilijk zouden moeten lrijgen

[ Voor 9% gewijzigd door Valorian op 04-08-2026 10:06 ]

[VidaR-9]

bie100 schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 10:00:
[...]

Dat hadden ze daarvoor al moeten doen als de kalf verdronken is dempt men de put zoiets?

Maar ik geloof niet dat het uit de hand loopt ( lees geloof want ik heb de wijsheid ook niet in petto )

Dat ben ik met je eens, maar daar valt nu niks meer aan te doen toch.

Uiteindelijk hebben de banken hun onderpand wel voor dat deel van de lening. Voor de bewoners is het vervelender als ze gedwongen moeten verkopen.

[Maasluip]

VidaR-9 schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 10:06:
[...]

Uiteindelijk hebben de banken hun onderpand wel voor dat deel van de lening. Voor de bewoners is het vervelender als ze gedwongen moeten verkopen.

Dat onderpand is een stuk minder waard bij gedwongen verkoop en huizenprijzen kelderen snel als er teveel aanbod is.
Dus ook dat is geen garantie. Dat heeft de schuldenkrisis wel aangetoond.

[deejeebv]

Valorian schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 10:04:
[...]

Wat denk ik meespeelt is dat de regelgeving en druk vooral Europees is, minder nationaal. Waar het op microniveau in ons Nederland nauwelijks voor te stellen is - door de huizenmarkt zoals ie nu is - dat de prijzen ooit echt met 33 of 50 procent kelderen in een paar jaar tijd is dat in sommige andere landen minder onwaarschijnlijk.

Zo crashte de huizenmarkt in landen als Griekenland, Spanje en Ierland met 30-50% in de jaren vanaf de kredietcrisis. In spanje duurde het tot 2021 tot de prijzen van voor 2008 weer bereikt waren.

En in Italie lagen de gemiddelde prijzen in 2022 nog onder die van voor de crisis.

Finland is ook een vreemde eend in de bijt, daar is bog altijd geen stijging.

Kortom, europese regelgeving/druk discrimineert niet, en stuurt aan op een financieel veilig klimaat “overall”, dat betekent dus ook strenge leennormen voor landen die het ogenschijnlijk niet moeilijk zouden moeten lrijgen

TIjdens de crisis zijn de huizenprijzen hier ook flink gekelderd hoor, misschien zijn we dat collectief vergeten.
Ik kocht in 2013 een huis voor 150k, dat in 2007 voor 214k was gekocht, ook dat is een daling van 30%.

Iets langer geleden, tussen 1979 en 1983 daalden de prijzen ook met gemiddeld 45%, bron: https://bieb.knab.nl/hypotheken/huizencrisis-de-huizenprijzen-in-historisch-perspectief

[Sport_Life]

JanHenk schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 10:00:
Omdat aflossingsvrij niet écht aflossingsvrij is, slechts gedurende de looptijd. Op de einddatum moet de lening in z’n geheel worden afgelost.

Dat is het probleem.

Uiteraard is er dan wellicht een optie om te herfinancieren. Maar gezien het strenge toetsingskader op inkomen (niet op onderpand) is dat mogelijk problematisch.

Mensen denken te vaak: zo lang ik betaal is er niets aan de hand. Maar ze zijn zich totaal niet (meer) bewust van de einddatum.

Mijn aflossingsvrije hypotheek heeft geen einddatum. (Rabobank).

[Valorian]

deejeebv schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 10:47:
[...]

TIjdens de crisis zijn de huizenprijzen hier ook flink gekelderd hoor, misschien zijn we dat collectief vergeten.
Ik kocht in 2013 een huis voor 150k, dat in 2007 voor 214k was gekocht, ook dat is een daling van 30%.

Iets langer geleden, tussen 1979 en 1983 daalden de prijzen ook met gemiddeld 45%, bron: https://bieb.knab.nl/hypotheken/huizencrisis-de-huizenprijzen-in-historisch-perspectief

Dat klopt, maar NL is er redelijk snel weer bovenop gekomen. Er waren natuurlijk plekken waar de prijzen harder daalden en andere waar het meeviel, maar gemiddeld was het meer 20% dan 30. En de piek van 2007-2008 was gemiddeld in 2016-2017 alweer opnieuw bereikt. Daarna zou het vrijwel alleen nog maar stijgen (op die mini-stagnatie een paar jaar geleden na). Gemiddeld genomen is Nederland dan ook met heel weinig kleerscheuren door de financiele crisis gekomen op dit punt. Dat laat niet onverlet dat op individueel niveau grote drama's hebben plaatsgevonden, maar vergeleken met de landen die ik noemde was dit peanuts.

[Hoi!!!]

President schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 09:41:
[...]

Nouja, stel je koopt een huis van 600.000


Dan zou jij kiezen voor 300.000 aflossingsvrij.

Tegen 4% huidige rente is dat 12.000 euro op jaarbasis, een bedrag van 1.000 euro per maand.

Nu prima te betalen, maar op het moment dat je leeft van je pensioen en aow is dat een flink bedrag. Vooral omdat je tegen die tijd ook wat geld beschikbaar wilt hebben om zorg in te kopen..


Ik snap niet waarom er überhaupt ooit aflossingsvrije hypotheken zijn ontstaan.

Misschien omdat ik niet het graf in wil gaan met een bezit van meer dan een half miljoen…

[Hoi!!!]

JanHenk schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 10:00:
Omdat aflossingsvrij niet écht aflossingsvrij is, slechts gedurende de looptijd. Op de einddatum moet de lening in z’n geheel worden afgelost.

Dat is het probleem.

Uiteraard is er dan wellicht een optie om te herfinancieren. Maar gezien het strenge toetsingskader op inkomen (niet op onderpand) is dat mogelijk problematisch.

Mensen denken te vaak: zo lang ik betaal is er niets aan de hand. Maar ze zijn zich totaal niet (meer) bewust van de einddatum.

Maar dat speelt niet bij iedereen.

[The Third Man]

Hoi!!! schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 08:29:
Ik begrijp niet zo goed de drang van de banken en overheid om die aflossingsvrije hypotheken weg te werken. 50% LTV bijvoorbeeld geeft toch geen enkel risico, nu lijkt men het nog verder te willen verminderen. Banken schuilen achter regelgeving maar hoe groot zijn risico’s nou eigenlijk met een lage LTV?

LTV is een beetje als een auto bepalen op de km-stand. Ja, het zegt een hoop, maar niet het hele plaatje. Onder de EBA-richtlijnen voor kredietverstrekking en de zorgplicht in de Wft moet een verstrekker aantonen dat de klant de lening over de héle looptijd kan dragen, inclusief de periode na pensionering. Iemand van 72 met AOW en een klein pensioen kan zakken voor de LTI-toets, ook met 50% overwaarde. Formeel is de uitkomst dan: verkopen. Juridisch is de bank gedekt, maar een gedwongen verkoop van een 75-jarige is precies het scenario dat de EU, en lokaal de AFM en DNB willen vermijden. In dit soort risico's schuilt de voedingsbodem voor een crisis.

"Geen enkel risico" is natuurlijk wel erg naïef. Eigenlijk zou, als zo'n gedachte bij je opkomt, de eerste reactie moeten zijn "maar dat is ook weer onrealistisch". Het is logischer om er vanuit te gaan dat er altijd een substantieel risico zit in een bevolking met diens huizenbezit voor een groot deel op kredieten te hebben rusten. Ongeacht de exacte LTV.

President schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 09:41:
[...]

Ik snap niet waarom er überhaupt ooit aflossingsvrije hypotheken zijn ontstaan.

HRA gold vroeger ook voor het aflossingsvrije deel, en wat je dan afloste, kostte je HRA (immers je lening en dus rente kromp). En het mes sneed aan twee kanten dat je ook met een lager inkomen dan voldoende voor volledig aflossend (Ann./Lin.) een hypotheek kon krijgen, daar had de huizensector baat bij, de huizeneigenaren en de financiele sectoren. Maar te makkelijk bij zoiets zijn werkt richting bubbelvorming, dus logisch dat men daar weer vanaf wil.

[JanHenk]

Hoi!!! schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 11:45:
[...]

Maar dat speelt niet bij iedereen.

Daarom is het ook maatwerk. En zoeken ze wel actief naar de probleemgevallen.

[JanHenk]

Sport_Life schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 11:00:
[...]

Mijn aflossingsvrije hypotheek heeft geen einddatum. (Rabobank).

Was het niet 99 jaar? In ieder geval, dan maakt het inderdaad niet uit. En Rabobank is volgens mij de enige die dat aanbiedt?

Maar klopt.

[JanHenk]

Typisch trouwens. Je post iets over het “algemeen” en iedereen valt er weer overheen met N=1 uitzonderingen.

[VidaR-9]

Naar aanleiding van deze discussie even gekeken naar mijn aflossingsvrij deel, maar volgens mij geldt hiervoor ook "gewoon" de regel dat ik maximaal 15% per jaar van de oorspronkelijke hoofdsom van dat leningdeel boetevrij mag aflossen. Dat vind ik dan wel weer tegenstrijdig met de focus van banken op het aflossen van aflossingsvrije delen.

[JanHenk]

VidaR-9 schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 12:29:
Naar aanleiding van deze discussie even gekeken naar mijn aflossingsvrij deel, maar volgens mij geldt hiervoor ook "gewoon" de regel dat ik maximaal 15% per jaar van de oorspronkelijke hoofdsom van dat leningdeel boetevrij mag aflossen. Dat vind ik dan wel weer tegenstrijdig met de focus van banken op het aflossen van aflossingsvrije delen.

Als de vergelijkingsrente hoger is (heel grote kans tegenwoordig) is de boete voor aflossen precies nul. Dus mag je alles gewoon aflossen.

Overigens is dat misschien ook de reden dat ze er nu zo actief op zijn: je slaat twee vliegen in één klap. Deugen voor de EU, en het geld dat je binnenkrijgt kun je weer lekker tegen 4% wegzetten

[Valorian]

@VidaR-9 Wat @JanHenk zegt klopt: de maximale aflossing is vrijwel altijd beperkt als de huidige rente láger is dan jouw huidige hypotheekrente. Want in dat geval kost het de bank geld. Als de rente nu hóger is dan jouw huidige hypotheekrente dan is de kans zeer groot dat je onbeperkt mag aflossen, want in dat geval is de bank alleen maar blij dat ze het geld wat aan jou is uitgeleend terugkrijgen en elders tegen marktconforme (hogere) rente weer kunnen uitlenen (even kort door de bocht).

De kans dat jij op een aflossingsvrij deel een hogere rente hebt dan de huidige rente is zéér klein. Dat kan eigenlijk alleen als je vóór 2008 dat deel hebt afgesloten voor bijvoorbeeld 30 jaar vast. Daarna is de rente eigenlijk nooit meer boven het niveau geweest van wat het nu is. Of je moet afgelopen +/- 5 jaar iets afgesloten hebben in een tussentijds piekje ergens net boven het huidige niveau, maar dan is het verschil zo klein dat aflossingsboete (verschil in rente) ook miniem zal zijn.

[ Voor 11% gewijzigd door Valorian op 04-08-2026 14:43 ]

[Krisp]

Valorian schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 14:42:
@VidaR-9 Wat @JanHenk zegt klopt: de maximale aflossing is vrijwel altijd beperkt als de huidige rente láger is dan jouw huidige hypotheekrente. Want in dat geval kost het de bank geld. Als de rente nu hóger is dan jouw huidige hypotheekrente dan is de kans zeer groot dat je onbeperkt mag aflossen, want in dat geval is de bank alleen maar blij dat ze het geld wat aan jou is uitgeleend terugkrijgen en elders tegen marktconforme (hogere) rente weer kunnen uitlenen (even kort door de bocht).

‘Geld kosten’ is in deze context vooral ‘omzet mislopen’, aangezien banken geld scheppen voor hypotheken. Het is van origine dan ook vooral een maatregel waarbij klanten niet zomaar gaan shoppen bij een andere financierder die een lagere rente biedt. Er is verder weinig lucratiever voor banken dan hypotheken verstrekken.

[Roenie]

Valorian schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 14:42:
@VidaR-9 Wat @JanHenk zegt klopt: de maximale aflossing is vrijwel altijd beperkt als de huidige rente láger is dan jouw huidige hypotheekrente. Want in dat geval kost het de bank geld. Als de rente nu hóger is dan jouw huidige hypotheekrente dan is de kans zeer groot dat je onbeperkt mag aflossen, want in dat geval is de bank alleen maar blij dat ze het geld wat aan jou is uitgeleend terugkrijgen en elders tegen marktconforme (hogere) rente weer kunnen uitlenen (even kort door de bocht)…

Dat is zeker kort ietwat door de bocht, want de bank heeft tegenover een hypotheek gewoon geld voor x jaar aangetrokken tegen de voor hen geldende rente. Of de rente omhoog of omlaag gaat maakt allemaal niet bijster veel uit zolang ze hun marge maar pakken. En aangezien zij meer mogen uitlenen dan zij hebben….

[ Voor 3% gewijzigd door Roenie op 04-08-2026 16:21 ]

[Valorian]

Roenie schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 16:20:
[...]

Dat is zeker kort ietwat door de bocht, want de bank heeft tegenover een hypotheek gewoon geld voor x jaar aangetrokken tegen de voor hen geldende rente. Of de rente omhoog of omlaag gaat maakt allemaal niet bijster veel uit zolang ze hun marge maar pakken. En aangezien zij meer mogen uitlenen dan zij hebben….

Misschien kort door de bocht en/of niet helemaal juist omschreven door mij. Maar bottom line is toch echt duidelijk:

- Los je een hypotheek met een rente hóger dan de marktrente vroegtijdig af dan is dit nadelig voor de bank (vandaar de extra kosten bij het aflossen van meer dan de toegestane max in de voorwaarden).
|
- Los je een hypotheek met een rente láger dan de marktrente vroegtijdig af dan is dit voordelig voor de bank (vandaar dat er in dat geval normaliter géén extra kosten zijn en onbeperkt afgelost mag).

Mocht dat nog steeds te kort door de bocht zijn dan geef ik het op, ik ben ook geen expert

[Sport_Life]

JanHenk schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 12:15:
[...]

Was het niet 99 jaar? In ieder geval, dan maakt het inderdaad niet uit. En Rabobank is volgens mij de enige die dat aanbiedt?

Maar klopt.

Inmiddels bieden ze het niet meer aan. Ik wilde mijn aflossingsvrije (rente 2%) en annuïteitenhypotheek (rente 0,7%) beide omzetten omdat dat gunstiger is qua rente (hoogste rente box 1) en werd toen gewaarschuwd dat het nieuwe aflossingsvrije deel dan een looptijd heeft van 30 jaar.

Ik had niet begrepen dat jij het algemeen bedoeld. Ik denk dat meerdere mensen hier een aflossingsvrije hypotheek van de Rabobank hebben waarvoor de nuance relevant is. De mijne is afgesloten in 2011 (box 1) en 2021 (box 3), beide dus zonder einddatum.

[ Voor 19% gewijzigd door Sport_Life op 04-08-2026 19:35 ]

[Maasluip]

Volgens AI heeft de Rabobank dat nog tot 2023 gedaan zelfs. Mijn aflossingsvrije hypotheek van de Rabobank heeft wel een beperkte looptijd, maar dat is waarschijnlijk omdat dat een deel van de totale hypotheek was.

[TheWalrus]

JanHenk schreef op dinsdag 4 augustus 2026 @ 12:15:
[...]

Was het niet 99 jaar? In ieder geval, dan maakt het inderdaad niet uit. En Rabobank is volgens mij de enige die dat aanbiedt?

Maar klopt.

Het is een langstlevende constructie. Wanneer de laatste levende schuldenaar overlijd, moet de hypotheek worden afgelost. Vaak de erfgenamen die dan de woning verkopen en zo de schuld voldoen.