Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Janpietertje89]

Bestseller schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 08:50:
Op dit moment maakt de hoogte van de rente nog maar beperkt uit door de hypotheekrenteaftrek. Maar met de verkiezingen in het vooruitzicht wordt er weer volop gelobbyd om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en daarmee de huizenbezitters nog wat meer in de portemonnee te treffen.

Voor een woning van 400.000 is dit vaak toch tussen de 5000-6000 per jaar dat woningbezitters dan meer gaan betalen.

Maar in ruil daarvoor kan wel de huursubsidie omhoog.

Oftewel: die 3,7% die je nu 30 jaar vastzet, is op dit moment over 15 jaar nog steeds betaalbaar, dankzij de aftrek. Als die wordt afgeschaft over 5 jaar, dan mag je nog 25 jaar kromliggen, omdat er 6000 euro per jaar in je begroting mist.

Maar wel/geen hypotheekrenteaftrek heeft toch niet echt invloed op de keuze om een hypotheek langer/korter vast te zetten? Het idee dat langer vastzetten gewoon een verzekering is tegen mogelijk hogere kosten blijft gewoon hetzelfde. De kosten gaan in alle scenarios (kort/lang vast, stijgende/dalende rente) evenreding evenveel omhoog bij afschaffen hypotheekrenteaftrek.

[The Third Man]

En vooral bij annuiteit maar alsnog bij lineair is de rente toch hoger in het begin? Dus is er geen sprake van een constant gat in je budget voor de komende 25 jaar? Ik heb nu mede annuiteit genomen omdat de aftrek toch al werd afgebouwd en er de eerste jaren wel de meeste rente moet betalen om er nog het meeste voordeel van te hebben.

[pietje63]

Bestseller schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 08:50:
Maar met de verkiezingen in het vooruitzicht wordt er weer volop gelobbyd om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en daarmee de huizenbezitters nog wat meer in de portemonnee te treffen.

In NL zijn er meer koopwoningen dan huurwoningen. Met de verkiezingen in het vooruitzicht verwacht ik niet dat partijen willen inzetten op (snelle) afschaffingen van de hypotheekrenteaftrek. Dat kost stemmen.

Vanuit een macro-perspectief denk ik dat afschaffing goed is voor NL, maar op korte termijn (i) is het een niet populair standpunt dat stemmen kost, en (ii) is het niet goed voor de starters die het daarmee nog moeilijker krijgen (prijzen zullen wel dalen, maar dat gaat niet zo snel).

Als er al iets gebeurt verwacht ik kleine stapjes (maximaal percentage, minder jaar, etc)

[big bang]

Bestseller schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 08:50:
Op dit moment maakt de hoogte van de rente nog maar beperkt uit door de hypotheekrenteaftrek. Maar met de verkiezingen in het vooruitzicht wordt er weer volop gelobbyd om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en daarmee de huizenbezitters nog wat meer in de portemonnee te treffen.

Voor een woning van 400.000 is dit vaak toch tussen de 5000-6000 per jaar dat woningbezitters dan meer gaan betalen.

Maar in ruil daarvoor kan wel de huursubsidie omhoog.

Oftewel: die 3,7% die je nu 30 jaar vastzet, is op dit moment over 15 jaar nog steeds betaalbaar, dankzij de aftrek. Als die wordt afgeschaft over 5 jaar, dan mag je nog 25 jaar kromliggen, omdat er 6000 euro per jaar in je begroting mist.

Over 25 jaar is je aandeel rente van je aflossing nog maar een fractie van aan het begin, en is je HRA dus ook al een heel stuk minder. Die HRA bouwt dus sowieso af gedurende de looptijd, en je netto maanlasten lopen altijd wat op met het huidige systeem daardoor. Vaak is dat geen probleem gezien de inflatie veel harder gaat. Dus als de HRA over 5 jaar wordt afgeschaft voor bestaande situaties (en daar pleit bijna niemand voor; het gaat vooral over nieuwe hypotheken), dan is je gat niet 25 jaar lang 6000 euro.

Edit: voorbeeldje met bovengenoemde gegevens en een fictief persoon met fictief inkomen

[ Voor 37% gewijzigd door big bang op 04-07-2025 10:05 ]

[YakuzA]

Bestseller schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 08:50:
Op dit moment maakt de hoogte van de rente nog maar beperkt uit door de hypotheekrenteaftrek. Maar met de verkiezingen in het vooruitzicht wordt er weer volop gelobbyd om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en daarmee de huizenbezitters nog wat meer in de portemonnee te treffen.

Voor een woning van 400.000 is dit vaak toch tussen de 5000-6000 per jaar dat woningbezitters dan meer gaan betalen.

Maar in ruil daarvoor kan wel de huursubsidie omhoog.

Oftewel: die 3,7% die je nu 30 jaar vastzet, is op dit moment over 15 jaar nog steeds betaalbaar, dankzij de aftrek. Als die wordt afgeschaft over 5 jaar, dan mag je nog 25 jaar kromliggen, omdat er 6000 euro per jaar in je begroting mist.

Op een hypotheek van 2000eu per maand is die extra 400eu die je dan niet als staats sponsoring krijgt ook weer niet zo dramatisch als je het hier verteld?
(en dat bedrag bouwt ook nog af over de looptijd door de aflossing)

[ Voor 3% gewijzigd door YakuzA op 04-07-2025 10:38 ]

[RM-rf]

Ik vrees dat het vooral een politieke discussie wordt over de verkiezingen als er nu een hoop post komen over de HRA en of bepaalde partijen voor of tegen het afschaffen zijn...

Echter, voor mensen die bv een lange-termijn berekening maken over hun 'vermeende' uitgaven over 15+ jaar (Hoe gevaarlijk ik het zelf ook vind, als mensen aan zulke veelal zeer subjectieve 'berekeningen' die enorm veel factoren buiten zicht laten en overall vér buiten de 'financiele event-horizon' liggen van een persoonlijke inkomens/vermogenspositie):

Vereniging Eigen Huis heeft enkele jaren terug (2021) al een onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de HRA onder de _huidige_ regels:
Zij komen er op uit dat in 2042 de Nederlandse staat meer inkomensten uit het woonforfait zal halen; Dan dat ze uitgeven aan subsidiëring van de hypotheekrente... ook zonder enige aanvullende regels is het effectief zo dat de kosten van de hypotheekrente voor de overheid gedekt worden door een andere belasting
... en dat is vanaf nu dus 17 jaar, wat bij het gemiddelde hypotheekkrediet ook de periode is dat deze bestaat (het blijkt dat hypotheekgevers gemiddeld rond de 20 jaar lang aflossen en in doorsnee deze kredieten na iets meer dan 20 jaar ofwel afbetaald zijn/opgeheven door verkoop zijn of geherfinancierd worden)
Iedereen die nu een hypotheekfinanciering aangaat zal al moeten rekening houden met het voortdurend stapsgewijs dalen van een rente-voordeel en het oplopen van de extra last die het woonforfait is, ook onder de huidige bestaande regels.

Wat betreft de verkiezing en of het erg veel zin heeft je stem te bepalen door welke partij het hardst 'roept' de hypotheekrente te 'beschermen'...
Het zegt helemaal niks wat partijen 'roepen' ... de laatste aanpassing van de hypotheekrente die uiteindelijk de basis legde voor het gegeven dat deze nu al heel sterk ingeperkt is (los ervan of dat een goed idee was of niet ) .. werd gedaan door een partij die veel stemmen gewonnen had in de campagne door te claimen dat "De Hypotheekente voor hen heilig was".

Tevens, aangezien we het al snel hebben over een periode die effect gaat hebben over minimaal 10 of 15 jaar, kan het ook goed zijn dat je als huiyenbezitter rond 2040 of daarna eerder veel meer voordeel erbij hebt dat het Woonforfait vooral terug in het hok gestuurd wordt en minder uitgenut als 'melkkoe' voor de overheid functioneren zal, dan dat over die tijd je je nog steeds zo druk maakt over hoeveel die HRA je 'opbengt:

(Voor diegenen die stelde dat bij een huis van 400k dat 5000/6000 per jaar zou opleveren, Hier een exacte berekening van Hypotheekadviseur van bruggen: die neerkomt op dat de huidige HRA een persoon met een inkomen van 120K en een huis van 450k en WOZ-waarde 600k : Op jaarbasis levert dat € 3.251,- op .. tegelijkertijd moet deze persoon ook € 1.039,50 aan woonforfait betalen en dat levert netto slechts een 'voordeel' op van € 2.211,50, of op maandbasis €184 aan lagere lasten)

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 04-07-2025 11:45 ]

[Ollie_NL]

April 2020 restant hypotheek voor 10 jaar vastgezet tegen 1.54%, 60K aflossingsvrij en 46K beleggingshypotheek, natuurlijk ga ik dit restant met zo een lage rente niet aflossen

[Adrenaline0182]

Ollie_NL schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 11:48:
April 2020 restant hypotheek voor 10 jaar vastgezet tegen 1.54%, 60K aflossingsvrij en 46K beleggingshypotheek, natuurlijk ga ik dit restant met zo een lage rente niet aflossen

Je gaat het in plaats daarvan beleggen?

[RM-rf]

Ollie_NL schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 11:48:
April 2020 restant hypotheek voor 10 jaar vastgezet tegen 1.54%, 60K aflossingsvrij en 46K beleggingshypotheek, natuurlijk ga ik dit restant met zo een lage rente niet aflossen

Weddenschap aangaan?

tegen een odd van 1/3 durf ik er best 100 euro op in te zetten, dat je in de komende 5 jaar, voor april 2030 wel een reden kunt hebben te overwegen te middelen; omdat je voor die tijd al een ook voor jou 'gunstig' renteniveau kunt kiezen.


ik heb zelf niet een vergelijkende hypotheekrente, aangezien ik onder andere regels val; Maar ik heb net een brief van mijn bank gekregen dat de variabele rente die ik krijg vanaf 01/07 met ruim 0.4 procentpunt gedaald is van 2.01% naar 1.59%...
Ik durf best de stelling aan te gaan dat al die 'adviseurs' die beweerden dat de tijden van lage rente nu absoluut voorbij waren en onder geen geval meer terug konden komen, en dat je het liefst bij tegen een 4% moest vastleggen voor 20 of 30 jaar.. gewoon een verkooptruc toepassen en een 'leugentje-voor-hun-eigen-bestwil' voorleggen aan hun klanten

[Brent]

RM-rf schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 12:19:
[...]

ik heb zelf niet een vergelijkende hypotheekrente, aangezien ik onder andere regels val; Maar ik heb net een brief van mijn bank gekregen dat de variabele rente die ik krijg vanaf 01/07 met ruim 0.4 procentpunt gedaald is van 2.01% naar 1.59%...
Ik durf best de stelling aan te gaan dat al die 'adviseurs' die beweerden dat de tijden van lage rente nu absoluut voorbij waren en onder geen geval meer terug konden komen, en dat je het liefst bij tegen een 4% moest vastleggen voor 20 of 30 jaar.. gewoon een verkooptruc toepassen en een 'leugentje-voor-hun-eigen-bestwil' voorleggen aan hun klanten

De rente is vooralsnog nu rond die 4%. Ik gok dat jij zakt omdat je in een lagere schijf komt wegens het afbetalen?

Verder lijkt me niet dat er veel mensen een huis komen omdat de rente laag is, maar soms niet omdat hij te hoog is.

[Bravertal]

RM-rf schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 12:19:
[...]
Ik heb zelf niet een vergelijkende hypotheekrente, aangezien ik onder andere regels val; Maar ik heb net een brief van mijn bank gekregen dat de variabele rente die ik krijg vanaf 01/07 met ruim 0.4 procentpunt gedaald is van 2.01% naar 1.59%...

Verklaar je nader?

[Valorian]

Adrenaline0182 schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 11:59:
[...]


Je gaat het in plaats daarvan beleggen?

Zelfs er niets mee doen (spaarrekening) is al interessant bij zo'n lage rente. Dan ontvang je zelfs bij een systeembank al meer dan het kost (rente ING Bank is bij vrij opneembaar 1,25%, dat is hoger dan de netto rentelasten na HRA) én het geeft je je geld vrij beschikbaar in plaats van in stenen. Ik zou dezelfde keuze gemaakt hebben

[Wild Chocolate]

Bestseller schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 08:50:
Op dit moment maakt de hoogte van de rente nog maar beperkt uit door de hypotheekrenteaftrek. Maar met de verkiezingen in het vooruitzicht wordt er weer volop gelobbyd om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en daarmee de huizenbezitters nog wat meer in de portemonnee te treffen.

Voor een woning van 400.000 is dit vaak toch tussen de 5000-6000 per jaar dat woningbezitters dan meer gaan betalen.

Maar in ruil daarvoor kan wel de huursubsidie omhoog.

Oftewel: die 3,7% die je nu 30 jaar vastzet, is op dit moment over 15 jaar nog steeds betaalbaar, dankzij de aftrek. Als die wordt afgeschaft over 5 jaar, dan mag je nog 25 jaar kromliggen, omdat er 6000 euro per jaar in je begroting mist.

Als je nu een huis huurt voor 1200 per maand =14.400 per jaar, en je krijgt elk jaar een huurverhoging van 2,5% voor je kiezen, betaal je over 10 jaar zo'n €4000,- per jaar meer dan nu.

Sinds de koop van mijn huis in 2011, betaal ik grofweg €900,- netto per maand voor mijn huis. (Sinds 2021 20 jaar vast voor 1,3%, €975,- bruto) Daar kan je volgens mij inmiddels geen rijtjeshuis meer voor huren. Dus met mij hoeft niemand medelijden te hebben. Voor de lange termijn is het denk ik beter om woningen betaalbaar te houden, dan om huizenbezit te subsidiëren.

En als ik zie hoeveel moeite het nu kost om in de huizenmarkt te komen, dan begint huizenbezit rap iets voor de gefortuneerden te worden. Arjen Lubach had in één van de laatste uitzendingen van afgelopen seizoen een goede uitleg hoe krom het mede door de hypotheekrenteaftrek nu op de huizenmarkt is.

Voor mij mag het gisteren volledig afgeschaft worden, maar ik voorspel dat niemand van de politieke partijen iets concreets over het afschaffen van de hypotheekrente in zijn programma durft te zetten... Sowieso stemt de meerderheid met zijn/haar onderbuik, dus plannen die op de lange termijn goed zijn voor Nederland en de minder gefortuneerden gaan er voorlopig niet doorkomen 😒

[RM-rf]

Brent schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 14:32:
[...]

De rente is vooralsnog nu rond die 4%.

Wat bedoel je daarmee...? er is niet zomaar een rente die op één niveau zou vaststaan.

Op de hypotheekmarkt wordt de korte termijns rente vaak bepaald door zowel de euriborrente en bepaalde risico-analyses.
Dee waren tot voor ongeveer een half jaar terug, zeer negatief voor die variabele rentes, waardoor deze zeer duur waren.

Die trend lijkt eerder gebroken, zie bv deze grafiek (bovenin de pagina)
Variabel staat nu rond de 3.6%.. maar vooral opvallend is dat deze variabele zo snel daalt nu, en ook tov de langer vaststaande rentes; De tijd is voorbij is dat deze veel duurder was en deze lijkt nu eerder weer gunstiger te worden (wat ook de ''natuurlijke' situatie is).
Tevens lijkt deze daling bij de kortlopende rente, een sterke indruk dat op termijn ook de langloepnde rentes zullen gaan dalen, dat is uiteindelijk wel iets dat verband houd.
https://www.vanbruggen.nl...ypotheekrente-verwachting



Kijk naar de verandering van de lijn voor de variabele rente, vergeleken met die van de langlopende:

Ik gok dat jij zakt omdat je in een lagere schijf komt wegens het afbetalen?

zoals ik zei, ik zit in en bijzondere situatie omdat ik onder een buitenlandse regeling val, mijn hypotheek valt onder de garantieregeling van de duitse staatsbank KfW.. die een soort van NHG-on-steroids is:

De kredietinstelling is gedwongen wegens dat KfW-garantieprogramma, bij een variabele rente, deze te koppelen aan de euribor-rente.
Ik weet dat in nederland de variabele hypotheekrente véél duurder is... echter, ook daar is momenteel heel goed te merken dat de variabele rente aan en dalvaart bezig is (zie bovenstaande grafiek):

Een jaar terug stond de variabele rente rond de 5,2%..
dat was duidelijk meer dan een heel rocenputn hoger dan als mensen die langer vastzetten.
momenteel echter zit deze gemiddeld rond eenzelfde niveau als de langere rentevaste periodes.
Bij de meeste aanbieders zitten eigenlijk alle renteveatse periodes, of het nu 5jr, 10jr of ook 20 of 30 jaar is, heel dicht op elkaar, is het verschil hooguitnog een tiende procenpunt.


Ik durf best te voorspellen dat de huidige trend vooral is dat de variabele rente steeds verder zal gaan zakken, ook bij nederlandse hypotheekaanbieders..
en ook de langer vaststaande lijken gewoon nu een licht dalende trend te hebben, die echter op termijn ook door die daling van de korte termijns rente erder versneld kan worden (als de markt voor kortlopende kredieten steeds lager komt, leid dat snel tot een beweging naar langloperende beleggingen, omdat het rendement daarvan veel hoger is... dat is, mits r een zekere stabiliteit in de markt ontstaat best mogelijk... ondanks destabiliserende factoren als het gedrag van Trump, zorgen over de tariefstrijd en verschillende oorlogen in oekraine en het midden-oosten lijkt de financiele markt echter zich eerder te stabiliseren dan dat deze instabiele factoren de prijzen opdrijven)

Ik weet dat de 'officiele' analisten nu nog aangeven dat er momenteel geen daling aankomt (bv ook op die pagina van de Adviesgroep Van Bruggen staat een analyse die die doodleuk de ontwikkeling van de variabele rente volledig ignoreert, en stelt dat "alle rentes een "opvallend" gelijkblijvende trend kennen, en er geen daling is", wat overigens ook een opzichtige leugen is, omdat iedereen kan zien dat er wel degelijk een duidelijk tijdelijke piek is eind 2023 met een 10-jaars rente van 4,50% en sindsdien de rentes structureel en over lange tijd gedaald zijn, met hooguit een kortstondige terugval rondom de aankondiging vand e tarieven door Trump, ... ook e laatste twee maanden zijn bv de 10-jaarsrente met 0.1 procentpunt per maand gedaald... als die trend zich een jaar kan doorzetten, betekent dat gewoon dat over een jaar de 10-jaars rente heel goed op 2,75% kan komen te staan.

[ Voor 6% gewijzigd door RM-rf op 05-07-2025 14:44 ]

[Adrenaline0182]

Wild Chocolate schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 16:28:
[...]

Als je nu een huis huurt voor 1200 per maand =14.400 per jaar, en je krijgt elk jaar een huurverhoging van 2,5% voor je kiezen, betaal je over 10 jaar zo'n €4000,- per jaar meer dan nu.

Sinds de koop van mijn huis in 2011, betaal ik grofweg €900,- netto per maand voor mijn huis. (Sinds 2021 20 jaar vast voor 1,3%, €975,- bruto) Daar kan je volgens mij inmiddels geen rijtjeshuis meer voor huren. Dus met mij hoeft niemand medelijden te hebben. Voor de lange termijn is het denk ik beter om woningen betaalbaar te houden, dan om huizenbezit te subsidiëren.

En als ik zie hoeveel moeite het nu kost om in de huizenmarkt te komen, dan begint huizenbezit rap iets voor de gefortuneerden te worden. Arjen Lubach had in één van de laatste uitzendingen van afgelopen seizoen een goede uitleg hoe krom het mede door de hypotheekrenteaftrek nu op de huizenmarkt is.

Voor mij mag het gisteren volledig afgeschaft worden, maar ik voorspel dat niemand van de politieke partijen iets concreets over het afschaffen van de hypotheekrente in zijn programma durft te zetten... Sowieso stemt de meerderheid met zijn/haar onderbuik, dus plannen die op de lange termijn goed zijn voor Nederland en de minder gefortuneerden gaan er voorlopig niet doorkomen 😒

Arjen Lubach scoort graag met populistische drek. Wat het allergrootste probleem is, is dat geld in rap tempo minder waard wordt door aanhoudende hoge inflatie en het massaal bijdrukken van geld. En tegelijkertijd bouwen we te weinig door bureaucratisch gedoe vanuit Brussel. iets wat volledig past bij Lubach zijn politieke kleur. Hypocrieter krijg je het niet.

[Adrenaline0182]

pietje63 schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 09:57:
[...]

In NL zijn er meer koopwoningen dan huurwoningen. Met de verkiezingen in het vooruitzicht verwacht ik niet dat partijen willen inzetten op (snelle) afschaffingen van de hypotheekrenteaftrek. Dat kost stemmen.

Vanuit een macro-perspectief denk ik dat afschaffing goed is voor NL, maar op korte termijn (i) is het een niet populair standpunt dat stemmen kost, en (ii) is het niet goed voor de starters die het daarmee nog moeilijker krijgen (prijzen zullen wel dalen, maar dat gaat niet zo snel).

Als er al iets gebeurt verwacht ik kleine stapjes (maximaal percentage, minder jaar, etc)

De HRA is gewoon een compensatie in de enorm hoge belastingdruk in Nederland. Die belastingdruk wordt de komende jaren alleen maar groter. Zie wat ze met box 3 doen en de vermogensrendementheffing doen. Socialistischer krijg je het niet. En diezelfde socialisten framen nu als de HRA hét probleem van de huizenmarkt is. Wat een grap. Stop met het slikken van dit Lubach populisme.

[Wild Chocolate]

Adrenaline0182 schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 09:31:
[...]


Arjen Lubach scoort graag met populistische drek. Wat het allergrootste probleem is, is dat geld in rap tempo minder waard wordt door aanhoudende hoge inflatie en het massaal bijdrukken van geld. En tegelijkertijd bouwen we te weinig door bureaucratisch gedoe vanuit Brussel. iets wat volledig past bij Lubach zijn politieke kleur. Hypocrieter krijg je het niet.

Een pleidooi voor het afschaffen van de hypotheekrente "populistische drek"

[The Third Man]

Ik ben het niet altijd eens met Lubach maar hij bekritiseert vaker populisme en conservatisme dan dat hij er zelf mee schermt. https://www.hypotheek-ren...aftrek-politieke-partijen geeft een opsomming van de politieke partijen van een paar jaar terug, het is wel duidelijk dat de populisten juist voor instandhouding zijn en de linkse partijen niet.

[W1ck1e]

@Adrenaline0182 Volgens mij worden de huis en huurprijzen meegenomen in de inflatie. HRA zorgt ervoor dat mensen een hogere hypotheek kunnen krijgen en dus meer kunnen bieden. Als mensen meer kunnen bieden dan gebeurt dat ook. Dus dan stijgen de verkoopsprijzen van de woningen. En daarmee de inflatie.

[The Third Man]

@W1ck1e rekent de bank met de netto rentelast als ze je maximale hypotheek berekenen? Ze kunnen er toch niet vanuit gaan dat A de koper netto belasting uitgekeerd gaat krijgen (omdat dat ook van andere zaken afhangt) B hoeveel dat dan netto wordt C die dat ook besteedt aan zijn hypotheekrente en niet verbrast of een andere schuld afbetaalt?

[deejeebv]

Adrenaline0182 schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 09:34:
[...]


De HRA is gewoon een compensatie in de enorm hoge belastingdruk in Nederland. Die belastingdruk wordt de komende jaren alleen maar groter. Zie wat ze met box 3 doen en de vermogensrendementheffing doen. Socialistischer krijg je het niet. En diezelfde socialisten framen nu als de HRA hét probleem van de huizenmarkt is. Wat een grap. Stop met het slikken van dit Lubach populisme.

Als je de HRA afschaft kan de belasting (op arbeid) inderdaad omlaag. Daarvan profiteren dan niet alleen de eigen woningbezitters met hypotheek, maar iedereen.

[W1ck1e]

The Third Man schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 10:56:
@W1ck1e rekent de bank met de netto rentelast als ze je maximale hypotheek berekenen? Ze kunnen er toch niet vanuit gaan dat A de koper netto belasting uitgekeerd gaat krijgen (omdat dat ook van andere zaken afhangt) B hoeveel dat dan netto wordt C die dat ook besteedt aan zijn hypotheekrente en niet verbrast of een andere schuld afbetaalt?

Klopt, je hebt gelijk, dat had ik te simpel voorgesteld. Maar dan zijn het de verkopers die merken dat ze meer kunnen vangen omdat de woningzoekenden dat er voor over hebben.

[Rubbergrover1]

The Third Man schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 10:56:
@W1ck1e rekent de bank met de netto rentelast als ze je maximale hypotheek berekenen? Ze kunnen er toch niet vanuit gaan dat A de koper netto belasting uitgekeerd gaat krijgen (omdat dat ook van andere zaken afhangt) B hoeveel dat dan netto wordt C die dat ook besteedt aan zijn hypotheekrente en niet verbrast of een andere schuld afbetaalt?

De bank rekent het de financieringslastnormen. Die liggen hoger bij een aftrekbare hypotheek dan bij een niet aftrekbare, juist vanwege de lagere netto lasten.

De aftrekbaarheid van de rente heeft zo dus direct impact op de maximale hypotheek.

[assje]

deejeebv schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 10:57:
Als je de HRA afschaft kan de belasting (op arbeid) inderdaad omlaag. Daarvan profiteren dan niet alleen de eigen woningbezitters met hypotheek, maar iedereen.

Maar aan de andere kant wordt het nog moeilijker voor starters om de markt te betreden en concurreren met bezitters met overwaarde.

[W1ck1e]

assje schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 11:53:

Maar aan de andere kant wordt het nog moeilijker voor starters om de markt te betreden en concurreren met bezitters met overwaarde.

Het wordt echt niet makkelijker als je het afschaffen uitstelt.

[Brent]

RM-rf schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 17:15:
[...]


Wat bedoel je daarmee...? er is niet zomaar een rente die op één niveau zou vaststaan.

Trek een willekeurige tabel erbij, en je kunt kiezen uit 3,5-4,5%. Noem ik ong dezelfde rente. 2%, of zelfs de 1,2% die een enkele collega hier koestert als een pot goud, dat noem ik significant anders. Ja, de variabele trend neerwaarts, wat je ook verwacht gegeven de ECB rente. Maar we zitten zo ver van de ooit behaalde 10%+ dat het, denk ik, voor veel mensen gelul in de marge is. De belangrijkste factor is hypotheeksom, daarna heb je niet heel veel keuzebandbreedte over. En die 0,3 of laat het 0,5% zijn levert nu, vergeleken met bijv 30 jaar vast, maar heel weinig besparing op, tov onzekerheid.

[RM-rf]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 09:02:
[...]

Trek een willekeurige tabel erbij, en je kunt kiezen uit 3,5-4,5%. Noem ik ong dezelfde rente.

De tabel bevat een veelvoud van verschillende looptijden en risicoklassen, en dat is zelfs van één aanbieder...
Over een weekje zullen al deze tarieven weer aanpassingen hebben, ook onderling zal de verhouding kunnen veranderen.

Natuurlijk, als jij dat 'ongeveer' dezelfde rente wil noemen, is dat een term die jij kunt gebruiken... maar ik zie eerder enorme verschillen hier tussen (zowel qua niveau, een procentpunt verschil op 4% is natuurlijk een kwart; als de factoren die bepalen of iemand hiertoe in aanmerking komt) .
En aangezien het oorspronkelijke hoofdonderwerp van dit topic gaat over "looptijden" is die tijd als factor ook niet te onderschatten, en kun je dat wel degelijk bewust meewegen.

misschien dat voor mensen die de insteek hebben dat ze eenmaal een hypotheekkrediet afsluiten en daarna nooit meer iets veranderd voor de komende dertig jaar erna, dus tot 2055 dat wel de gedachte.
Maar ik betwijfel of dat werkelijk de realiteit is voor 99% van de mensen (ook de verre meerderheid die wel voor zeer lange looptijden kiest).

De tijd als factor is wel degelijk heel belangrijk en je kunt voortdurend zien dat er veranderingen optreden...
een belangrijke verandering was ongeveer drie jaar terug toen we een sterke stijging van de rente zagen (in reactie op zowel internationale instabiliteit en de sterke inflatie die optrad als nawee van de corona-tijd) in korte tijd.

Juist zulke veranderingen in rente-mechanismes maken dat bepaalde strategieen die enkele jaren ervoor nog best 'logisch' leken, bv omdat er veel beweerd werd "de tijd van lage rentes is geheel voorbij", en die toen bijna niet te betwijfelen leken, kunnen enkele jaren later toch anders blijken te zijn als een trend draait.


Ik reageerde oorspronkelijk op iemand die beweerde dat "hij zijn rente op 1,54% vastgezet had in 2020, en dat hij die looptijd daarvan nooit af zou willen" ...
ik heb mn vraagtekens bij zn zekerheid gesteld en aangegeven dat het helemaal niet uit te sluiten is dat een situatie waarin hij in de komende tijd voor 2030 nog een heel serieuze afweging zal maken te middelen, mischien zelfs voor een renteniveau dat lager staat dan die 1,5% best een realistisch scenario is... zeker in de huidige trend

[Brent]

RM-rf schreef op maandag 7 juli 2025 @ 09:38:
[...]


De tabel bevat een veelvoud van verschillende looptijden en risicoklassen, en dat is zelfs van één aanbieder...

De hypotheeksom als percentage van taxatiewaarde kun je toch weinig aan doen, en dan zit je meteen in 1 of misschien 2 kolommen. Dan valt er alleen nog maar te kiezen uit type en looptijd, waarbij gerommel twee plaatsen achter de komma nou niet heel spannend is. De allerhoogste en allerlaagste rente nu op de gehele pagina (excl. overbrugging ) liggen binnen een procent van elkaar.

Kortom, je zit ongeveer in een vlekje, waar je wel een beetje kunt schuiven, maar het heel zelden meer dan een half procent oplevert. Reken je uit wat dat je kost over bijv. 30 jaar, dan vind ik de verschillen erg klein, en mij de onzekerheid niet waard. Met rentes op 1-2% al helemaal niet. De zekerheid dat de totale kostsom niet (flink) toeneemt vind ik die 20k-50k (bij een gemiddelde huizenprijs binnen de ruimtes die je ong. hebt binnen je vlekje) over 30 jaar wel waard. Voor een goede berekening van het variabele scenario moet je of koffiedik kijken, of naar meerjarengemiddelden (bijv 30 jaar), maar dan zit die dalende trend een beetje in de weg (en die gaat natuurlijk nooit door 0 ).

Dit zou een heel ander verhaal zijn bij 8%, 10% of zelfs meer rente. Met 10%+-1% zou dat een veel grotere prijsverschil zijn, en loont het scherper op de snede te zijn.

[PolarBear]

Wild Chocolate schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 16:28:
[...]

En als ik zie hoeveel moeite het nu kost om in de huizenmarkt te komen, dan begint huizenbezit rap iets voor de gefortuneerden te worden. Arjen Lubach had in één van de laatste uitzendingen van afgelopen seizoen een goede uitleg hoe krom het mede door de hypotheekrenteaftrek nu op de huizenmarkt is.

In een vacuum zou de hypotheekrenteaftrek inderdaad een verstorend effect hebben op de huizenmarkt en de prijzen. Maar ik vind dat er in deze discussie te makkelijk voorbij wordt gegaan aan het feit dat er gewoonweg een enorm tekort is aan huizen (door bevolkingsgroei, kleinere gezinnen, meer eenpersoonshuishoudens etc).

De afgelopen 20 jaar is de rente voor het merendeel van de tijd onder de 4% geweest en zelfs een periode van 5-6 jaar onder de 2%. De vraag is hoeveel invloed de hypotheekrente aftrek dan nog heeft op de prijzen tov andere factoren. Én er zijn ook al beperkingen doorgevoerd in dezelfde periode omtrent de aftrek (de aftopping van de aftrek, momenteel nog 'maar' 37,48% gelijk aan het tarief van de 2e schijf).

[assje]

PolarBear schreef op maandag 7 juli 2025 @ 10:54:
Maar ik vind dat er in deze discussie te makkelijk voorbij wordt gegaan aan het feit dat er gewoonweg een enorm tekort is aan huizen (door bevolkingsgroei, kleinere gezinnen, meer eenpersoonshuishoudens etc).

En bij dat argument wordt er weer makkelijk aan voorbij gegaan dat we in NL in vergelijking met de rest van Europa vroeg uit huis gaan en relatief veel kamers en m2 per persoon hebben.

Uiteindelijk hebben we dus gewoon een hoog verwachtingsniveau en is de Nederlander bereid daar relatief veel voor te betalen.

Het is net als met file's waar het aanleggen van meer rijstroken/snelwegen niet perse resulteert in minder file's. In 2009-2012 was het huizentekort min of meer even groot als nu en toen was het sentiment dat je blij moest zijn als je je woning verkocht kreeg.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 07-07-2025 11:16 ]

[RM-rf]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 10:29:
[...]

Kortom, je zit ongeveer in een vlekje, waar je wel een beetje kunt schuiven, maar het heel zelden meer dan een half procent oplevert.

Weet je de titel van dit topic? "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Het gaat over de keuze voor de looptijd van een hypotheek en dat is natuurlijk wel degelijk iets waar mensen invloed op kunnen hebben.

Dat hele idee van "dat je eenmaal ooit de rente vastzet op het dan geldende renteniveau (waarvan je zelfs beweerde "dat er maar éé rente zou bestaan"), en dat dat dan voor altijd voor jou het beste renteniveau is" is natuurlijk onzin.

het blijkt zelfs telkens weer dat mensen die op moment X het vastgezet hebben voor een op dan moment ontzettend 'gunstig' niveau, het later toch weer voor het aflopen van de vastgezette termijn het willen aanpassen.
dat idee dat er één rente is die je op een toevallig moment toegewezen wordt en je altijd bij moet blijven, is gewoon niet de waarheid.


Wat ik aangaf was zelfs iemand die _nu_ telt dat de 1,54% die hij in 2020 heeft kunnen kiezen, helemaal niet zo zeker ook voor de periode tot 2030 het meest gunstig blijft...
ondanks dat we sinds 2022 een periode gehad hebben waarin de rente door allerhande redenen enorm omhoog schoot, is het zeker zo dat zulke periodes van gestegen rente niet eeuwig duren en de trend eerder gericht is op daling (mits er een mate van stabiliteit is, waarbij de kapitaalmarkt deels zelfs juist ook gericht is op het scheppen van die stabiliteit)

[Brent]

RM-rf schreef op maandag 7 juli 2025 @ 11:42:
[...]


Dat hele idee van "dat je eenmaal ooit de rente vastzet op het dan geldende renteniveau (waarvan je zelfs beweerde "dat er maar éé rente zou bestaan"), en dat dat dan voor altijd voor jou het beste renteniveau is" is natuurlijk onzin.

Dat zeg ik dan ook niet, ik zeg alleen: het is m de onzekerheid en ook de extra tijdsinvestering van het tracken van rentestanden in mindere mate waard naarmate de rente 'dicht' bij 0% zit. Hoe verder erboven, hoe meer dat loont.

Wat ik aangaf was zelfs iemand die _nu_ telt dat de 1,54% die hij in 2020 heeft kunnen kiezen, helemaal niet zo zeker ook voor de periode tot 2030 het meest gunstig blijft...
ondanks dat we sinds 2022 een periode gehad hebben waarin de rente door allerhande redenen enorm omhoog schoot, is het zeker zo dat zulke periodes van gestegen rente niet eeuwig duren en de trend eerder gericht is op daling (mits er een mate van stabiliteit is, waarbij de kapitaalmarkt deels zelfs juist ook gericht is op het scheppen van die stabiliteit)

Heb je gelijk in, maar volgens mij komt de lineaire hypotheek op uitschieters na (macroevents zijn er altijd) best wel dicht in de buurt van een meerjarengemiddelde met een bepaalde vertraging. Maar, zou daar best eens wat cijfers over willen zien.

[Magpie]

Eens met @RM-rf dat rente een dynamisch gegeven is. De 5,5% voor 30 jaar vast in 2003 bleek later het signaal om hard te gaan aflossen. De 1,2% tot april 2031 nu is momenteel het signaal om niet meer af te lossen dan moet.

Ik sluit niet uit dat de rente toch weer erg laag gaat worden. De overheidsschulden wereldwijd nemen toe en op termijn ook in Europa via defensie uitgaven en zorg en er is weinig appetite om de belastingen te verhogen. Overheden kunnen zich dan geen hoge rente permitteren en centrale banken gaan schulden opkopen. In dit scenario ga ik wellicht rond 2029 afkopen en de rente richting 2036 of zo zetten.

In een ander scenario als rente op dit niveau blijft of zelfs hoger (sluit niks uit, ook als je het niet voor je ziet), zullen we een flink gedeelte gaan aflossen.

Moraal van dit lange verhaal: probeer - indien financieel mogelijk - flexibel te blijven om in te spelen op de ontwikkelingen. Een zak(je) vrij vermogen helpt daarbij.

[RM-rf]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 11:48:
[...]

Dat zeg ik dan ook niet, ik zeg alleen: het is m de onzekerheid en ook de extra tijdsinvestering van het tracken van rentestanden in mindere mate waard naarmate de rente 'dicht' bij 0% zit. Hoe verder erboven, hoe meer dat loont.

Waarom zou je gaan 'tracken'..? Het is niet Schrodingers' Kat... Of je nu de rente in de gaten houd of niet, daarvan veranderd de rente niet.
Zoals je zelf ook aangaf is een rente gewoon op een bepaald tijdspunt de dan geldende 'prijs' binnen een bepaalde risicoklasse en bepaalde zekerheidsfactoren.

Het heeft juist relatief weinig zin te denken dat je moet gaan 'bodemvissen' of dat je als een soort van paranormaal genie de meest perfecte rentestand kunt treffen die daarna voor eeuwig de laagste zal blijven. (zelfs die 1,54% die iemand in 2020 afsloot, en die misschien nu, 5 jaar later als ongekend goedkoop lijkt, kan over enkele jaren weeer een 'normaal' niveau zijn ik heb hierboven al enkele argumenten aangegeven waarom ik stel dat de huidige trend in kortlopende rentes een sterke overtuiging rechtvaardigd te geloven dat een rentedaling ook binnen de langlopende rentes aanstaande is ... ikzelf vind het eerder vreemd dat geen officiele analist van al die bedrijven die hypotheken verkopen daar niet op wijst, maar die 'verdienen' natuurlijk vooral aan mensen die hun rente lang vastleggen) )
Het hele idee dat mensen een rente kortlopend vastleggen om 'dat ene perfecte moment te zoeken en hem dan wel heel lang vastleggen is nonsens.. Het voordeel haal je juist uit de kortlopende rente zelf, en deze consequent aan te houden.
Over een lange periode is dat juist gunstiger dan te denken dat de rente die nu toevallig als gunstig geld, dat ook over 5 jaar nog zal zijn.

Heb je gelijk in, maar volgens mij komt de lineaire hypotheek op uitschieters na (macroevents zijn er altijd) best wel dicht in de buurt van een meerjarengemiddelde met een bepaalde vertraging. Maar, zou daar best eens wat cijfers over willen zien.

Dat kun je gewoon narekenen... de DNB heeft historische rentestanden op veel momenten.
ik heb het wel eens gedaan en kwam erop uit dat _enkel_ mensen die heel precies, dus een of twee jaar voor een crisis uitbrak en de rente omhoog schoot, voor 5 jaar deze op het lage niveau vastgezet hadden, een kans hadden netaan een kleine winst te boeken daarmee... verder was in iedere periode altijd het gunstiger de rente heel netjes en consequent ieder jaar te laten vernieuwen op het dan geldende niveau.

[ Voor 13% gewijzigd door RM-rf op 07-07-2025 12:38 ]

[JanHenk]

Ik heb in de periode van hele lage rente 'slechts' 10 jaar vastgezet. Had ik achteraf langer moeten kiezen? Iedereen zou heel snel zeggen van wel. Immers, de huidige rente is een stuk hoger.

Maar ik weet het zo net (nog) niet, want ik heb nog 6 van de 10 jaar over. In 2030 of misschien zelfs 2040 pas kan ik zeggen of 20 jaar rentevast goedkoper was geweest.

Bij een kortere rentevaste periode heb je normaal gesproken lagere rente en dito dus hogere aflossing (bij annuïteit). Dat dempt ook de impact van een hogere rente in de latere jaren van de looptijd. Een vaak onderschat effect...

[YakuzA]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 11:48:

[...]

Heb je gelijk in, maar volgens mij komt de lineaire hypotheek op uitschieters na (macroevents zijn er altijd) best wel dicht in de buurt van een meerjarengemiddelde met een bepaalde vertraging. Maar, zou daar best eens wat cijfers over willen zien.

Het CBS heeft daar wel eens naar gekeken, heb daar wel eens een artikel van gezien:
https://www.cbs.nl/nl-nl/...tot-lagere-hypotheekrente

Wel een wat ouder artikel, maar geeft inderdaad wel aan dat de ECB rente een sterke relatie heeft met de hypotheek rente (met +/- 2 maanden delay), en je ziet ook mooi wat grafiekjes over de rente tegen bepaalde looptijden daar.

weet niet of ze later nog eens een zelfde studie hebben gepubliceerd.

[Snuurtje]

JanHenk schreef op maandag 7 juli 2025 @ 12:38:
Ik heb in de periode van hele lage rente 'slechts' 10 jaar vastgezet. Had ik achteraf langer moeten kiezen? Iedereen zou heel snel zeggen van wel. Immers, de huidige rente is een stuk hoger.

Maar ik weet het zo net (nog) niet, want ik heb nog 6 van de 10 jaar over. In 2030 of misschien zelfs 2040 pas kan ik zeggen of 20 jaar rentevast goedkoper was geweest.

Bij een kortere rentevaste periode heb je normaal gesproken lagere rente en dito dus hogere aflossing (bij annuïteit). Dat dempt ook de impact van een hogere rente in de latere jaren van de looptijd. Een vaak onderschat effect...

Is toch ook deels kansberekening / return on 'investment berekenen'. Bvb paar jaar terug 1,5% dat was een no brainer om 20 jaar vast te zetten. Wat is de kans dat het over 10 jaar hoger staat en wat kan dat potentieel extra kosten en wat is de kans dat het lager staat en wat levert dat je op? Dan ga je echt enorm veel extra risico nemen dat het een paar tiende procent lager staat en het een paar euros oplevert vs de behoorlijke kans dat het flink hoger gaat staan dan 1.5%. Ik heb toen iig zo lang mogelijk vast gezet.

[Brent]

RM-rf schreef op maandag 7 juli 2025 @ 12:33:
[...]


Waarom zou je gaan 'tracken'..? Het is niet Schrodingers' Kat... Of je nu de rente in de gaten houd of niet, daarvan veranderd de rente niet.

Je moet dus elke x jaar opnieuw een rente kiezen (of je laat m 30 jaar op variabel staan, maar dat bedoel je denk ik niet?). Dat kan uitzoekwerk zijn toch, want je kunt steeds weer kijken naar de lengte van de nieuwe periode, eventuele nieuwe hypotheeksoorten, en evt zelfs overlsuiten. Als je dat elke 1,3,5,10 jaar doet, steek er nog altijd meer werk in dan vastzetten.

Of stel is jouw model dat je vooraf besluit: elke 5 jaar een kooptijd van 5 jaar, en dat doe je volautomatisch en dat komt in 9x% van de scenario's voor de totale kostensom voordeliger uit?

Dat sommetje wil ik weleens zien dan

Het heeft juist relatief weinig zin te denken dat je moet gaan 'bodemvissen' of dat je als een soort van paranormaal genie de meest perfecte rentestand kunt treffen die daarna voor eeuwig de laagste zal blijven.

Maar dat bedoel ik ook: bij "lage" rentes (dus boven een of langdurig gemiddelde, en dat zitten we nu niet), gewoon vastzetten. Daarboven: misschien jouw strategie idd, of een andere die meer tijd kost maar door de mogelijke besparing die tijd wel waard is.

Dat kun je gewoon narekenen... de DNB heeft historische rentestanden op veel momenten.

DNB (ECB) rentestanden zijn geen hypotheekrentestanden. Maar @YakuzA heeft een aardig begin gelinkt. Sinds die tijd is de rente natuurlijk wel vooral naar beneden gegaan.

[YakuzA]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:13:
[...]

DNB (ECB) rentestanden zijn geen hypotheekrentestanden. Maar @YakuzA heeft een aardig begin gelinkt. Sinds die tijd is de rente natuurlijk wel vooral naar beneden gegaan.

Voor de mensen die niet doorklikken, dit is de meest veelzeggende grafiek bij het CBS:
(reporente == ECB rente)

[Valorian]

Snuurtje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 12:50:
[...]

Is toch ook deels kansberekening / return on 'investment berekenen'. Bvb paar jaar terug 1,5% dat was een no brainer om 20 jaar vast te zetten. Wat is de kans dat het over 10 jaar hoger staat en wat kan dat potentieel extra kosten en wat is de kans dat het lager staat en wat levert dat je op? Dan ga je echt enorm veel extra risico nemen dat het een paar tiende procent lager staat en het een paar euros oplevert vs de behoorlijke kans dat het flink hoger gaat staan dan 1.5%. Ik heb toen iig zo lang mogelijk vast gezet.

Er zijn genoeg 'no brainers' geweest in het verleden die uiteindelijk anders uitpakten dan mensen dachten. Zo stond rond 2005 bijvoorbeeld de 10-jaars rente onder de 4% en dat was toen "het laagste wat 'ie ooit gestaan had". Vervolgens ging het omhoog en wie het in 2006 dan kon vastzetten voor 4% kreeg vast ook te horen dat dat een no-brainer was. En wie dan 20 of 30 jaar had vastgezet en niet verhuiste zag vervolgens de rente vanaf 2015 nog halveren. Overigens ben ik het wel met je eens dat de kans dat het vanaf 1,5% nóg lager staat natuurlijk wel nog kleiner lijkt, en dat er niet veel meer te winnen is. Maar wil alleen even meegeven dat het achteraf altijd makkelijk oordelen is.

Verder hangt het maar net van je persoonlijke situatie af: hoe lang denk je ergens te wonen, hoeveel buffer heb je, hoeveel risicobereidheid, et. cetera. Als je een paar euro kan besparen en een eventueel risico goed kan opvangen (of nog veel geld op je af ziet komen vanuit bijvoorbeeld aanstaande erfenissen) én je kan op het moment van afsluiten die bespaarde euro's goed elders laten renderen dan hoeft lang vastzetten niet altijd de meest logische keuze te zijn.

[RM-rf]

Brent schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:13:
[...]

Je moet dus elke x jaar opnieuw een rente kiezen (of je laat m 30 jaar op variabel staan, maar dat bedoel je denk ik niet?). Dat kan uitzoekwerk zijn toch, want je kunt steeds weer kijken naar de lengte van de nieuwe periode, eventuele nieuwe hypotheeksoorten, en evt zelfs overlsuiten. Als je dat elke 1,3,5,10 jaar doet, steek er nog altijd meer werk in dan vastzetten.

Waarom zou iemand dat willen?

Het is geheel jouw interpretatie “dat je dan ieder jaar alles opnieuw uit moet gaan zoeken”…
De realiteit is eerder dat dat helemaal niet nodig is, je gewoon ook automatisch de rente ieder jaar kunt laten verlengen zonder er enige ‘denkwerk’ in te steken

[ Voor 20% gewijzigd door RM-rf op 07-07-2025 13:37 ]

[CornermanNL]

JanHenk schreef op maandag 7 juli 2025 @ 12:38:
Ik heb in de periode van hele lage rente 'slechts' 10 jaar vastgezet. Had ik achteraf langer moeten kiezen? Iedereen zou heel snel zeggen van wel. Immers, de huidige rente is een stuk hoger.

Maar ik weet het zo net (nog) niet, want ik heb nog 6 van de 10 jaar over. In 2030 of misschien zelfs 2040 pas kan ik zeggen of 20 jaar rentevast goedkoper was geweest.

Bij een kortere rentevaste periode heb je normaal gesproken lagere rente en dito dus hogere aflossing (bij annuïteit). Dat dempt ook de impact van een hogere rente in de latere jaren van de looptijd. Een vaak onderschat effect...

In termen van risico zou je goedkoop kapitaal altijd zo lang mogelijk vast moeten zetten. Dat er dan ook nog eens risico uitloopt door aflossing is mooi meegenomen.

De 1,5 tot 2% van een paar jaar terug was zo’n moment. Hoeveel dichterbij de nul ga je nog komen en wat is de kans daarop tegenover de kans op stijgende rentes.

Ik ken er een paar die nu toch aardig nerveus worden, reorganisaties die er aan komen en de rente herziening komt er aan. Risico is niet alleen het percentage en papier. Het is geen kwestie van “bij gelijkblijvende omstandigheden”. Er zijn altijd andere risico’s die ook invloed hebben.

[CornermanNL]

Verkeerde knop excuus

[ Voor 95% gewijzigd door CornermanNL op 07-07-2025 13:41 ]

[Wailing_Banshee]

assje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 11:15:
[...]
In 2009-2012 was het huizentekort min of meer even groot als nu en toen was het sentiment dat je blij moest zijn als je je woning verkocht kreeg.

In 2009-2012 moest je blij zijn dat je niet ontslagen werd... Volgens mij zijn er toen best veel mensen die gedwongen hun huis hebben moeten verkopen...

[Snuurtje]

Valorian schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:18:
[...]


Er zijn genoeg 'no brainers' geweest in het verleden die uiteindelijk anders uitpakten dan mensen dachten. Zo stond rond 2005 bijvoorbeeld de 10-jaars rente onder de 4% en dat was toen "het laagste wat 'ie ooit gestaan had". Vervolgens ging het omhoog en wie het in 2006 dan kon vastzetten voor 4% kreeg vast ook te horen dat dat een no-brainer was. En wie dan 20 of 30 jaar had vastgezet en niet verhuiste zag vervolgens de rente vanaf 2015 nog halveren. Overigens ben ik het wel met je eens dat de kans dat het vanaf 1,5% nóg lager staat natuurlijk wel nog kleiner lijkt, en dat er niet veel meer te winnen is. Maar wil alleen even meegeven dat het achteraf altijd makkelijk oordelen is.

Verder hangt het maar net van je persoonlijke situatie af: hoe lang denk je ergens te wonen, hoeveel buffer heb je, hoeveel risicobereidheid, et. cetera. Als je een paar euro kan besparen en een eventueel risico goed kan opvangen (of nog veel geld op je af ziet komen vanuit bijvoorbeeld aanstaande erfenissen) én je kan op het moment van afsluiten die bespaarde euro's goed elders laten renderen dan hoeft lang vastzetten niet altijd de meest logische keuze te zijn.

Klopt, maar wat ik bedoel: onder de 0% zal het waarschijnlijk niet gaan. Als je nu 1.5% op 100k heb en de rente gaat naar 0 heb je dus kans om maximaal 1500 te winnen. Het blijft schatten maar de KANS dat het hoger dan 1.5% wordt is lijkt mij aanzienlijk groter dan dat het lager wordt. Ergens tussen de 0-5% is niet onrealistisch. Bij die aannames heb je dus kans om er 1500 per jaar op vooruit te gaan of 3500 op achteruit tov van wat je al hebt. Op die manier weeg ik het iig voor mezelf een beetje af. En natuurlijk het gaat om grote bedragen en 1.5% is makkelijker praten dan 3% bvb.

edit: zocht nog even op en gemiddeld is de rente sinds 1965 rond de 6%. Dat geeft eigenlijjk nog meer reden om met alles wat hier ruim onder zit genoegen te nemen voor de lange termijn.

[ Voor 4% gewijzigd door Snuurtje op 07-07-2025 14:50 ]

[de Peer]

Snuurtje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 14:45:
[...]


Klopt, maar wat ik bedoel: onder de 0% zal het waarschijnlijk niet gaan.

Waarom niet? De trend is toch echt neerwaards. De kans is er zeker. Of die hoger of lager is zou ik niet kunnen inschatten en jij ook niet denk ik

[YakuzA]

Snuurtje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 14:45:
[...]
Klopt, maar wat ik bedoel: onder de 0% zal het waarschijnlijk niet gaan. Als je nu 1.5% op 100k heb en de rente gaat naar 0 heb je dus kans om maximaal 1500 te winnen. Het blijft schatten maar de KANS dat het hoger dan 1.5% wordt is lijkt mij aanzienlijk groter dan dat het lager wordt. Ergens tussen de 0-5% is niet onrealistisch. Bij die aannames heb je dus kans om er 1500 per jaar op vooruit te gaan of 3500 op achteruit tov van wat je al hebt. Op die manier weeg ik het iig voor mezelf een beetje af. En natuurlijk het gaat om grote bedragen en 1.5% is makkelijker praten dan 3% bvb.

edit: zocht nog even op en gemiddeld is de rente sinds 1965 rond de 6%. Dat geeft eigenlijjk nog meer reden om met alles wat hier ruim onder zit genoegen te nemen voor de lange termijn.

Ik redeneer meestal vanuit het ECB percentage.
De ECB wil 2% inflatie, die sturen daar op dmv het percentage, ze willen dus het percentage rond de 2% houden.

Hypotheekrente is ECB +1% of +2% ongeveer, dus een rente percentage van 3-4% voor je hypotheek is mijn verwachtingwaarde.
Alles lager dan 3% is een afwijking omlaag, alles boven de 4% is een afwijking omhoog.

(maar er blijft altijd kans dat er weer iemand oorlogje gaat voeren en de afwijking langdurig hoger is, omdat de olie weer duurder is etc)

[ Voor 5% gewijzigd door YakuzA op 07-07-2025 15:01 ]

[CornermanNL]

Langere tijd lage inflatie is voorlopig een ver weg doel, de politieke situatie in de VS en hoe het nu gaat met de staatsschuld dan kan je de 2% wel vergeten.

Er is niemand die straks nog de VS gaat financieren voor rentes waarmee de centrale bank de rente kan verlagen.

De tijd van stabiliteit is wel voorbij. Ik zou eerder uitgaan van langere tijd hogere rente en strengere banken.

[Snuurtje]

YakuzA schreef op maandag 7 juli 2025 @ 15:00:
[...]

Ik redeneer meestal vanuit het ECB percentage.
De ECB wil 2% inflatie, die sturen daar op dmv het percentage, ze willen dus het percentage rond de 2% houden.

Hypotheekrente is ECB +1% of +2% ongeveer, dus een rente percentage van 3-4% voor je hypotheek is mijn verwachtingwaarde.
Alles lager dan 3% is een afwijking omlaag, alles boven de 4% is een afwijking omhoog.

(maar er blijft altijd kans dat er weer iemand oorlogje gaat voeren en de afwijking langdurig hoger is, omdat de olie weer duurder is etc)

Ik ben geen econoom maar op langlopende hypotheken zijn de rentes op staatsobligaties van groter effect dan die van de ECB geloof ik.

[Brent]

RM-rf schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:33:
[...]


Waarom zou iemand dat willen?

Wat jij zegt zou daarop neer kunnen komen.

Het is geheel jouw interpretatie “dat je dan ieder jaar alles opnieuw uit moet gaan zoeken”…
De realiteit is eerder dat dat helemaal niet nodig is, je gewoon ook automatisch de rente ieder jaar kunt laten verlengen zonder er enige ‘denkwerk’ in te steken

Zoals ik in dat bericht voorstelde met 'jouw strategie'. Laat maar zien voor een aantal scenario's, je lijkt een goed archief van hypotheekrentes te hebben.

[de Peer]

Snuurtje schreef op maandag 7 juli 2025 @ 14:45:
[...]


edit: zocht nog even op en gemiddeld is de rente sinds 1965 rond de 6%. Dat geeft eigenlijjk nog meer reden om met alles wat hier ruim onder zit genoegen te nemen voor de lange termijn.

Nee, want waarom zou de situatie van 50 jaar geleden relevant zijn?

Op deze manier neem je echt beslissingen op basis van verkeerde data.

[Rubbergrover1]

PolarBear schreef op maandag 7 juli 2025 @ 10:54:
[...]

In een vacuum zou de hypotheekrenteaftrek inderdaad een verstorend effect hebben op de huizenmarkt en de prijzen. Maar ik vind dat er in deze discussie te makkelijk voorbij wordt gegaan aan het feit dat er gewoonweg een enorm tekort is aan huizen (door bevolkingsgroei, kleinere gezinnen, meer eenpersoonshuishoudens etc).

De afgelopen 20 jaar is de rente voor het merendeel van de tijd onder de 4% geweest en zelfs een periode van 5-6 jaar onder de 2%. De vraag is hoeveel invloed de hypotheekrente aftrek dan nog heeft op de prijzen tov andere factoren. Én er zijn ook al beperkingen doorgevoerd in dezelfde periode omtrent de aftrek (de aftopping van de aftrek, momenteel nog 'maar' 37,48% gelijk aan het tarief van de 2e schijf).

Op die momenten had de renteaftrek uiteraard relatief weinig impact. Maar juist in een wereld waarin er "gewoonweg een enorm tekort is aan huizen" wordt de verkoopprijs voor een groot deel bepaald door hoeveel mensen kunnen betalen. En dat is nou eenmaal meer door de renteaftrek.

Omdat er een direct verband is tussen leencapaciteit en aftrekbaarheid en de marktprijzen vanwege de grote schaarste sterk afhangt van het budget, heeft de renteaftrek een behoorlijke impact op de prijzen.

(Los daarvan kost de aftrek miljarden per jaar, die niet in andere woningbouw gerelateerde zaken gestopt kunnen worden.)

[Adrenaline0182]

Wild Chocolate schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 09:59:
[...]

Een pleidooi voor het afschaffen van de hypotheekrente "populistische drek"

Dat is het ook. Jij (en anderen) gaan er vanuit dat dit automatisch leidt tot een andere belastingverlaging (LOL!). Dan ken je de overheid heel slecht. Een andere theorie is dat daarmee de huizenprijzen dalen. Maar de grootste stijging van de huizenprijzen komt door schaarste. In vrijwel alle landen stijgen de prijzen van woningen ongekend hard, allemaal landen waar geen HRA is. Maar wel een veel lagere belastingdruk. Maar ik snap het, klagen over de HRA doet het goed op verjaardagen. Simpele politiek scoort.

[Waah]

Adrenaline0182 schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:12:
[...]


Dat is het ook. Jij (en anderen) gaan er vanuit dat dit automatisch leidt tot een andere belastingverlaging (LOL!). Dan ken je de overheid heel slecht. Een andere theorie is dat daarmee de huizenprijzen dalen. Maar de grootste stijging van de huizenprijzen komt door schaarste. In vrijwel alle landen stijgen de prijzen van woningen ongekend hard, allemaal landen waar geen HRA is. Maar wel een veel lagere belastingdruk. Maar ik snap het, klagen over de HRA doet het goed op verjaardagen. Simpele politiek scoort.

De vraag wordt vanzelf lager als mensen de hoge prijs niet kunnen betalen. Iets wat nu kan door die HRA. Uiteindelijk betalen we die HRA gewoon allemaal van belastinggeld.

Het roepen dat er geen belastingverlaging komt als de HRA wordt afgeschaft "want dan ken je de overheid nog niet" is dezelfde simpele politiek die scoort. Idem met de stijging van de huizenprijzen in het buitenland. Je geeft zelf al aan dat ze daar een lage belastingdruk hebben, dus heeft men meer liquide middelen om een huis te kopen. Dus worden huizenprijzen ook hoger.

Zo'n beetje alle buitenlandse economen kijken met verbazing naar ons HRA-systeem en geven aan dat het al lang afgeschaft had moeten worden. Het doel was om meer mensen in een koophuis te krijgen, ipv te blijven huren. Om het financieel aantrekkelijk te maken om te kopen t.o.v. huren.

Zonder HRA is het ook aantrekkelijk om te kopen, zelfs met de huidige prijzen. Echter de HRA drijft die prijzen op waarna vervolgens de groep mensen die geen huis kan kopen, mee moet betalen aan die huizen.

Gewoon afbouwen over X jaar. Elk jaar een half procentpunt omlaag bijvoorbeeld. Dan hebben de mensen die op het goede moment hebben afgesloten over 3 jaar al geen HRA meer. En in 10 jaar is het voor 95%+ ook afgebouwd.

Maar met de (centrum)-rechtse overheid van de afgelopen 30 jaar gaat dat niet gebeuren. Want die vinden het wel prima dat de arbeider meebetaald aan het huis van de CEO.

---

Wanneer vastzetten is erg lastig. De huidige rente-percentages voelen als "het kan veel lager worden" en tegelijk als "het kan nog veel hoger". Het netto maandbedrag tussen 4% en 1,5% is ook best aanzienlijk. En idem voor 4% naar 8%. Wat dat betreft was dat een paar jaar geleden toch makkelijker kiezen. Ja het had lager gekund dan 1,5%, maar onder de streep zou dat weinig schelen.

Zelf gewoon enorm mazzel gehad. Toen de rente op 1,23% stond voor 20 jaar maar eens een offerte opgevraagd voor de laatste 2 jaar afkopen van onze 10 jaar vast... die offerte lag 6 weken vast en in die 6 weken verdubbelde de hypotheekrente. Dus de keuze was heel makkelijk gemaakt.

[Slckaer]

Gisteren de rente omgezet naar variabel 3.6%.
Ik had 1 jaar + 2 jaar rentedenktijd voor 3.89%.

De verwachting is dat eind dit jaar nog een dipje komt en dan wil ik het weer vastleggen voor 1+2 jaar.

Scheelt dat de openstaande schuld maar 95k is

[royduin]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[FredvZ]

royduin schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 09:38:
Er moet nu 250k extra gefinancierd worden, de huidige hypotheek bij de Rabobank aanhouden lijkt me slim?

Als je je huidige hypotheek wil meenemen naar je nieuwe huis heb je meestal geen andere keus dan te blijven bij je huidige geldverstrekker.

[de Peer]

royduin schreef op woensdag 23 juli 2025 @ 09:38:
Members only

dit topic is eigenlijk niet bedoeld voor uitgebreid hypotheekadvies, daarvoor is een eigen topic meer passend.

Zeker je huidige hypotheek houden inderdaad met die mooie rentes die nog lang vast staan.
Bij korter dan 10 jaar moet er met een toetsrente gerekend worden (hoger dan de werkelijke rente) waardoor je inderdaad minder kunt leven bij 5 jaar vast zetten.

[ Voor 52% gewijzigd door de Peer op 23-07-2025 10:41 ]

[Bestseller]

deejeebv schreef op zaterdag 5 juli 2025 @ 10:57:
[...]

Als je de HRA afschaft kan de belasting (op arbeid) inderdaad omlaag. Daarvan profiteren dan niet alleen de eigen woningbezitters met hypotheek, maar iedereen.

Het zijn vooral de huurders die daarvan profiteren. Die enerzijds op koste van de woningeigenaar minder belasting op arbeid gaan betalen, maar aan de andere kant wel huurtoeslag blijven ontvangen…

[Bestseller]

Bestseller schreef op vrijdag 4 juli 2025 @ 08:50:
Op dit moment maakt de hoogte van de rente nog maar beperkt uit door de hypotheekrenteaftrek. Maar met de verkiezingen in het vooruitzicht wordt er weer volop gelobbyd om de hypotheekrenteaftrek af te schaffen en daarmee de huizenbezitters nog wat meer in de portemonnee te treffen.

Voor een woning van 400.000 is dit vaak toch tussen de 5000-6000 per jaar dat woningbezitters dan meer gaan betalen.

Maar in ruil daarvoor kan wel de huursubsidie omhoog.

Oftewel: die 3,7% die je nu 30 jaar vastzet, is op dit moment over 15 jaar nog steeds betaalbaar, dankzij de aftrek. Als die wordt afgeschaft over 5 jaar, dan mag je nog 25 jaar kromliggen, omdat er 6000 euro per jaar in je begroting mist.

De rente kan na het afschaffen van de HRA ook stijgen… sterker nog er zou een kleine crisis kunnen komen door het afschaffen van de HRA, juist omdat mensen hun woonlasten niet meer rond krijgen of voor dit verschil gecompenseerd willen worden in de vorm van hogere verkoopprijzen.


Nergens is bewijs voor dat de huizenprijzen zullen dalen door de HRA af te schaffen. Ondanks wat veel partijen roepen. Mensen zullen eerder minder snel hun woning verkopen OF tegen een hogere prijs om de schade te compenseren.

[deejeebv]

Bestseller schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 20:04:
[...]


Het zijn vooral de huurders die daarvan profiteren. Die enerzijds op koste van de woningeigenaar minder belasting op arbeid gaan betalen, maar aan de andere kant wel huurtoeslag blijven ontvangen…

Dan kan de huurtoeslag ook omlaag.

[Mick30]

Goedenavond, wij zitten nu in het circus met hypotheken etc. Maar dit blijft een moeilijke keuze hoelang je de hypotheek vastlegt. Wel weten we dat het of 5 of 10 jaar zal worden. Maar als ik hier lees is het echt een glazen bol verhaal. Al lees ik dat sommigen aangeven dat over de linie gesproken de rente niet nog eens zo extreem laag zal komen als een paar jaar terug. Maar eerlijk is eerlijk, niemand wil de boot missen van lage rentes.

[de Peer]

Mick30 schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:39:
Wel weten we dat het of 5 of 10 jaar zal worden.

Je bent er van op de hoogte dat bij 5 jaar met een (hogere) rekenrente wordt gerekend, waardoor je maximale leenbedrag omlaag gaat?
Dit is de reden dat veel starters min of meer gedwongen voor 10 jaar of langer kiezen.

Heb je een concrete vraag?

[ Voor 3% gewijzigd door de Peer op 18-08-2025 20:50 ]

[Mick30]

de Peer schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:49:
[...]

Je bent er van op de hoogte dat bij 5 jaar met een (hogere) rekenrente wordt gerekend, waardoor je maximale leenbedrag omlaag gaat?
Dit is de reden dat veel starters min of meer gedwongen voor 10 jaar of langer kiezen.

Heb je een concrete vraag?

Ja dat weten we zeker, maar we zitten niet aan de max dus daar hebben we gelukkig geen last van. Concrete vraag is, is er ergens iets van een advies te vinden die een dergelijk keus vergemakkelijkt. Los van de glazen bol, want dat snap ik uiteraard

[ Voor 14% gewijzigd door Mick30 op 18-08-2025 20:54 ]

[FreakNL]

CornermanNL schreef op maandag 7 juli 2025 @ 13:39:
[...]


In termen van risico zou je goedkoop kapitaal altijd zo lang mogelijk vast moeten zetten. Dat er dan ook nog eens risico uitloopt door aflossing is mooi meegenomen.

De 1,5 tot 2% van een paar jaar terug was zo’n moment. Hoeveel dichterbij de nul ga je nog komen en wat is de kans daarop tegenover de kans op stijgende rentes.

Ik ken er een paar die nu toch aardig nerveus worden, reorganisaties die er aan komen en de rente herziening komt er aan. Risico is niet alleen het percentage en papier. Het is geen kwestie van “bij gelijkblijvende omstandigheden”. Er zijn altijd andere risico’s die ook invloed hebben.

Hoe kan je nou nerveus worden van een aflopende vaste rente? Heb je dan echt helemaal tot je max geleend zeer kort vastgezet? In 10 jaar tijd heb je toch ook wel wat inflatiecorrectie gehad en ook afgelost…

[CornermanNL]

FreakNL schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:53:
[...]


Hoe kan je nou nerveus worden van een aflopende vaste rente? Heb je dan echt helemaal tot je max geleend zeer kort vastgezet? In 10 jaar tijd heb je toch ook wel wat inflatiecorrectie gehad en ook afgelost…

Zou je denken, maar het rekensommetje naar ik begreep pakte niet best uit.

[FMvdH]

De verwachting voor de ECB rente is dat die constant blijft of misschien iets daalt, eind dit jaar. Dat wordt voor de hypotheekrente ook verwacht..

[President]

FreakNL schreef op maandag 18 augustus 2025 @ 20:53:
[...]


Hoe kan je nou nerveus worden van een aflopende vaste rente? Heb je dan echt helemaal tot je max geleend zeer kort vastgezet? In 10 jaar tijd heb je toch ook wel wat inflatiecorrectie gehad en ook afgelost…

True, maar vergeet de impact van rente niet.

Even simplistisch:
Het verschil tussen 1,5% en 3,5% bij een hypotheekschuld van slechts 300.000 is wel een bedrag van 6.000 euro op jaarbasis... En dat is weer een verschil van 500 euro per maand, een behoorlijk bedrag als je het mij vraagt.

[Wailing_Banshee]

President schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 05:33:
[...]

True, maar vergeet de impact van rente niet.

Even simplistisch:
Het verschil tussen 1,5% en 3,5% bij een hypotheekschuld van slechts 300.000 is wel een bedrag van 6.000 euro op jaarbasis... En dat is weer een verschil van 500 euro per maand, een behoorlijk bedrag als je het mij vraagt.

Toch, als je er nerveus van wordt, heb je er dan wel goed aan gedaan om het kort vast te zetten?

[Valorian]

President schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 05:33:
[...]

True, maar vergeet de impact van rente niet.

Even simplistisch:
Het verschil tussen 1,5% en 3,5% bij een hypotheekschuld van slechts 300.000 is wel een bedrag van 6.000 euro op jaarbasis... En dat is weer een verschil van 500 euro per maand, een behoorlijk bedrag als je het mij vraagt.

Bruto. Daar gaat 38% af aan HRA. Dan heb je het over nog grofweg 300 euro per maand.

En ja, die HRA ligt weer op tafel in Den Haag, maar zelfs bij afschaffing zal dat niet in een keer volgen.

Heb je in de looptijd van een rentevaste periode geen kans gezien om een buffer aan te leggen en/of je inkomen met een dergelijk bedrag te verhogen? Tsja, dan had je wellicht niet moeten gokken op een nog verdere daling en gewoon meteen langer vast moeten zetten. Zeker bij jouw fictieve voorbeeld: bij 1,5% was dat een nobrainer.

[GioStyle]

deejeebv schreef op dinsdag 5 augustus 2025 @ 20:17:
[...]

Dan kan de huurtoeslag ook omlaag.

En de EWF kan worden afgeschaft… Oh, wacht, dat gaat nooit gebeuren…

[Joe]

In februari een huis gekocht met 3,53% rente voor de eerste vijf jaar, daaarna voor 3,92% rente, als ik eht topic zo een beetje heb doorgenomen zie ik dat dit vrij laag is tov tien jaar geleden en met de huidige prijzen best wel normaal is, dus dat is fijn

De doelstelling is om over tien jaar nogmaals te kijken voor vijf jaar, hopelijk zijn de prijzen dan ook gewoon prima. Enige nadeel is natuurlijk de mogelijke afschaffing van de HRA, daar worden starters wel erg mee genaaid.

[CASNS]

We hebben hem zes jaar vast staan tegen 3,46%, recent afgesloten. Ik houd af en toe in de gaten of het toevallig tussentijds al goedkoper kan bij de eigen aanbieder en hoop binnen een aantal jaar nog een keer geluk te hebben met een nog lagere rente. Hoe lager ik kan krijgen, hoe langer ik vast durf te zetten. Eerlijkheid gebied te zeggen dat de hypotheek voor ons behapbaar is, dus ik loop hiermee weinig risico. Anders was ik waarschijnlijk minder zeker geweest van mijn zaak en voor 10 jaar vast gekozen.

[Freakie1NL]

Waah schreef op woensdag 9 juli 2025 @ 09:27:
[...]


Zo'n beetje alle buitenlandse economen kijken met verbazing naar ons HRA-systeem en geven aan dat het al lang afgeschaft had moeten worden. Het doel was om meer mensen in een koophuis te krijgen, ipv te blijven huren. Om het financieel aantrekkelijk te maken om te kopen t.o.v. huren.

Waar komt dit hardnekkige gerucht nou vandaan? De HRA is nooit ingesteld om meer mensen in een koophuis te krijgen. De HRA is ingesteld omdat men het voordeel uit wonen wilde gaan belasten. En ons stelsel opgesteld is dat als je ergens over moet afdragen je aan de andere kant de last kan aftrekken van hetgeen je moet afdragen. Hence de HRA.

In die context heeft @Adrenaline0182 gelijk met dan ken je de overheid nog niet. Wij gaan nu het systeem van aftrek slopen, zonder iets aan te passen in het belasten van het voordeel. Wet Hillen ook al geleidelijk af aan het bouwen.

[jqmons]

1,4% nog 16 jaar en 3 maanden vast. Nog 18 jaar en 4 maanden aflossen, maar ik geloofd die laatste paar jaar wel als de rente stijgt. HRA maakt toch niet zoveel uit voor ons.

[Waah]

Freakie1NL schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 10:36:
[...]


Waar komt dit hardnekkige gerucht nou vandaan? De HRA is nooit ingesteld om meer mensen in een koophuis te krijgen. De HRA is ingesteld omdat men het voordeel uit wonen wilde gaan belasten. En ons stelsel opgesteld is dat als je ergens over moet afdragen je aan de andere kant de last kan aftrekken van hetgeen je moet afdragen. Hence de HRA.

Omdat na de 2e wereldoorlog dit wel zo werd gepromoot. Maar dat was inderdaad niet de intiele reden.

"De hypotheekrenteaftrek is in Nederland ingevoerd in 1893, toen de eerste inkomstenbelasting werd geïntroduceerd. De oorspronkelijke reden was niet primair om het eigenwoningbezit te stimuleren, maar om aan te sluiten bij een progressiever belastingstelsel. Een eigen woning werd gezien als een vorm van inkomen, omdat het de eigenaar huur scheelde (het zogenaamde huurwaardeforfait). De kosten die je maakte om dit inkomen te verwerven, zoals hypotheekrente, mochten worden afgetrokken van je belastbare inkomen."

"Het idee dat de regeling er was om het eigenwoningbezit te stimuleren, werd pas later breed gedragen, vooral na de Tweede Wereldoorlog. In de praktijk werkte de maatregel gunstig uit voor huiseigenaren en werd het steeds meer gepresenteerd als instrument om woningbezit aantrekkelijk te maken, maar die stimulans was dus niet de oorspronkelijke reden voor invoering. Destijds was het ook bedoeld als compensatie voor huiseigenaren, omdat zij anders dubbel werden belast: over hun inkomen én over het voordeel van hun eigen woning."
https://www.welingelichte...theekrente-aftrek-bedacht

[Waah]

jqmons schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 11:19:
1,4% nog 16 jaar en 3 maanden vast. Nog 18 jaar en 4 maanden aflossen, maar ik geloofd die laatste paar jaar wel als de rente stijgt. HRA maakt toch niet zoveel uit voor ons.

Hoeveel hypotheek heb je nog over voor die laatste 2 jaar?
Bij ons zal dat waarschijnlijk zo weinig zijn (en met nog 16 jaar inflatie is dat nog minder waard) dat het direct aflossen waarschijnlijk niet zo duur zal zijn

Maar in 16 jaar kan het belastingstelsel, HRA, en alle andere regelingen er heel anders uit zien.

[jqmons]

Waah schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 11:20:
[...]

Hoeveel hypotheek heb je nog over voor die laatste 2 jaar?
Bij ons zal dat waarschijnlijk zo weinig zijn (en met nog 16 jaar inflatie is dat nog minder waard) dat het direct aflossen waarschijnlijk niet zo duur zal zijn

Maar in 16 jaar kan het belastingstelsel, HRA, en alle andere regelingen er heel anders uit zien.

Verwaarsloosbaar inderdaad. Maar het is altijd een verrassing wat er uit de hoge hoed komt in Den Haag. Maar als wij nu de markt op gingen zouden wij met ons salaris dit huis echt niet kunnen kopen.

[Nopheros]

Joe schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 09:50:
In februari een huis gekocht met 3,53% rente voor de eerste vijf jaar, daaarna voor 3,92% rente, als ik eht topic zo een beetje heb doorgenomen zie ik dat dit vrij laag is tov tien jaar geleden en met de huidige prijzen best wel normaal is, dus dat is fijn

De doelstelling is om over tien jaar nogmaals te kijken voor vijf jaar, hopelijk zijn de prijzen dan ook gewoon prima. Enige nadeel is natuurlijk de mogelijke afschaffing van de HRA, daar worden starters wel erg mee genaaid.

T.o.v. 10 jaar geleden is dit bijna 2x zo hoog. Kijk naar de afgelopen 50 jaar, dan zie je dat dit nog steeds laag is.

[Bestseller]

Wij hebben gekozen voor 30 jaar vast a 4%. Geeft ons zekerheid en rust. En 4% schijnt gemiddeld te zijn. Zeker met het afschaffen van de HRA wil ik over 10 jaar niet opeens naar 8% moeten stijgen.

[BiLLY_daKid]

Waah schreef op vrijdag 29 augustus 2025 @ 11:19:
[...]

Een eigen woning werd gezien als een vorm van inkomen, omdat het de eigenaar huur scheelde (het zogenaamde huurwaardeforfait).

Die zin is echt goud.

[The Third Man]

BiLLY_daKid schreef op maandag 1 september 2025 @ 14:05:
[...]


Die zin is echt goud.

Ik vraag me alleen wel af of ie de lading dekt. https://www.hypotheekshop.nl/eigenwoningforfait/ verduidelijkt dat de term sloeg op de inkomstenderving van het niet kunnen verhuren. Omdat je er dus zelf in woont. Niet dat het je zogenaamd helpt omdat je geen huur aan een ander hoeft te betalen.

[Flozem]

The Third Man schreef op maandag 1 september 2025 @ 17:54:
[...]
Ik vraag me alleen wel af of ie de lading dekt. https://www.hypotheekshop.nl/eigenwoningforfait/ verduidelijkt dat de term sloeg op de inkomstenderving van het niet kunnen verhuren. Omdat je er dus zelf in woont. Niet dat het je zogenaamd helpt omdat je geen huur aan een ander hoeft te betalen.

Prima, maar linksom of rechtsom is het een bullshit belasting en zou ook het huurwaardeforfait afgeschaft moeten worden omdat belasting op bezit voor eigen gebruik nergens op slaat.

[The Third Man]

@Flozem er zijn toch zat andere belastingen op eigen bezit? De meeste belastingen in het algemeen zijn domweg om geld aan ons te verdienen, dus is dan alle belasting ‘bullshit’ of ‘nergens op slaand’? Wat heeft dan zo’n labeltje precies voor zin?

Mij lijkt het zinniger om af te wegen of de belasting min of meer in balans is met andere situaties.

[Maasluip]

Wat bullshit eraan is is dat het een belasting is die je betaalt omdat je niet huurt. Niet een belasting op bezit, nee een belasting omdat je anders je geld aan iets anders zou uitgeven.

Dat is gewoon krom.
Wat ook krom zou zijn: een belasting op fietsen omdat je anders een auto zou hebben en wegenbelasting zou betalen. Een belasting op goedkoop eten, omdat je anders met duur eten wel genoeg BTW zou betalen. Een belasting op je moestuin omdat je je geld niet in de groentenwinkel uitgeeft.

Noem het dan gewoon een onroerendgoedbelasting. Goh, dat hebben we ook al.

[pietje63]

Het is niet een belasting die je betaalt omdat je niet hoort, je betaalt de belasting namelijk ook als je wel (een tweede huis) huurt. Ook betaal je de belasting niet als je ergens gratis woont. Het is een belasting om te heffen over het voordeel dat een eigen woning je oplevert (zowel wooncomponent, als beleggingscomponent; zie ook https://uitspraken.rechts...=ECLI:NL:RBNHO:2024:10912). Naar mijn mening niet een hele gekke heffing binnen het totale stelsel.

Wat ik zelf wel een beetje krom vind is de "villa tax". Enerzijds omdat het hogere tarief niet aansluit bij een (naar rato) groter voordeel, anderzijds omdat de indexatie (25% tussen 2016 en 2024) ver achterblijft bij de waardeontwikkeling (waardoor steeds meer huizen eronder vallen).

[ Voor 4% gewijzigd door pietje63 op 05-09-2025 08:40 ]

[Advizor]

Ik heb 2,4% rente 20 jaar vast gezet. Dat is inmiddels 7 jaar geleden, dus zit voorlopig nog even goed. Ging om onze 1e koopwoning.
Met de kennis van nu had ik hem destijds overigens 30 jaar vast gezet voor 2,8%.

[Sovieto]

Advizor schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 14:20:
Ik heb 2,4% rente 20 jaar vast gezet. Dat is inmiddels 7 jaar geleden, dus zit voorlopig nog even goed. Ging om onze 1e koopwoning.
Met de kennis van nu had ik hem destijds overigens 30 jaar vast gezet voor 2,8%.

Welke kennis is dat, de huidige hogere rente of heb je kennis opgedaan die je strategie zou veranderen?

[Advizor]

Sovieto schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 19:27:
[...]
Welke kennis is dat, de huidige hogere rente of heb je kennis opgedaan die je strategie zou veranderen?

Beide. De rente was destijds historisch gezien natuurlijk enorm laag. Nu moet ik maar afwachten wat het over 13 jaar is.
Aan de andere kant, als we hier blijven wonen is onze hypotheek tegen die tijd nog zo'n 60k.

[Van Helgen]

Ik heb een leningdeel van 250k tegen 1,7% dat voor 15 jaar nog vaststaat. Ik ga binnenkort een tweede leningdeel erbij nemen van ook ongeveer 250k wegens verhuizing naar een duurdere woning. Voor het nieuwe leningdeel heb ik de keuze uit: 5 jaar voor 3,44%, 10 jaar voor 3,82% of 15 jaar voor 4,00%. Ik neig naar 5 jaar omdat we financiële tegenvallers goed kunnen opvangen indien nodig. Of zijn de verschillen dusdanig klein dat ik beter voor langer kan gaan?

[leogeran]

Ligt er aan of je zekerheid wilt, wat kost het verschil van 10 t.o.v. 5 jaar per maand je meer?
Kan en wil je aflossen op het leningdeel met een hogere rente? Dan is 10 jaar interessant om het verschil snel terug te draaien..
Hoe ver zit je van een lagere risicoklasse af? Dat de rente omlaag wordt bijgesteld?

[Van Helgen]

leogeran schreef op zaterdag 6 september 2025 @ 09:14:
Ligt er aan of je zekerheid wilt, wat kost het verschil van 10 t.o.v. 5 jaar per maand je meer?
Kan en wil je aflossen op het leningdeel met een hogere rente? Dan is 10 jaar interessant om het verschil snel terug te draaien..
Hoe ver zit je van een lagere risicoklasse af? Dat de rente omlaag wordt bijgesteld?

Bedankt voor de suggestie! Ik had vooral nagedacht over extra aflossen bij een periode van 5 jaar, maar bij 10 is dat waarschijnlijk ook mogelijk; en ik zit inderdaad niet al te ver van een volgende risicoklasse af.

[R_Zwart]

Flozem schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 06:53:
[...]

Prima, maar linksom of rechtsom is het een bullshit belasting en zou ook het huurwaardeforfait afgeschaft moeten worden omdat belasting op bezit voor eigen gebruik nergens op slaat.

Als de HRA wordt afgebouwd dan moet het eigenwoningforfait ook worden afgebouwd. Het forfait is de belasting op "inkomsten" (eigen huis wordt gezien als inkomstenbron), en HRA is ingevoerd omdat je de kosten ter verwerving van inkomsten van je inkomen mag aftrekken. Na ruim 130 jaar mag dat deel van het belastingsysteem wel een keer op de schop....

[Rubbergrover1]

Flozem schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 06:53:
[...]

Prima, maar linksom of rechtsom is het een bullshit belasting en zou ook het huurwaardeforfait afgeschaft moeten worden omdat belasting op bezit voor eigen gebruik nergens op slaat.

Dat vind jij, maar er zijn een hoop situaties waarin een vorm van "eigen gebruik" ook gewoon wordt belast en/of verplicht tegen marktwaarde wordt aangerekend. Als jij bij een winkel werkt, mag de winkel je ook niet onbegrensd "gratis" die producten geven, maar moet dit tegen marktconforme prijzen worden verrekend. Als je geld aan een familielid uitleent, word je ook geacht een marktconforme rente te rekenen. Werk je bij een bank, dan mag je ook niet meer al te gunstige personeelsvoorwaarden hanteren.

Het is dus principieel geen gekke gedachte dat een huiseigenaar een marktconforme huur moet rekenen aan de bewoner van die woning. Ook als die bewoner de huiseigenaar zelf is. Dat daarvoor een zo laag percentage wordt gerekend is dan wel weer gek. En wat vooral ook bijzonder is, is dat begin deze eeuw besloten is dat die aan te rekenen fictieve huur alleen zou meetellen in de inkomstenbelasting als die lager is dan de daarmee samenhangende kosten. Een regeling die gelukkig stap voor stap weer wordt afgeschaft.

[assje]

Advizor schreef op vrijdag 5 september 2025 @ 14:20:
Ik heb 2,4% rente 20 jaar vast gezet. Dat is inmiddels 7 jaar geleden, dus zit voorlopig nog even goed. Ging om onze 1e koopwoning.
Met de kennis van nu had ik hem destijds overigens 30 jaar vast gezet voor 2,8%.

Met een annuiteitenhypotheek is het zelfs met slechts 0,4% verschil helemaal niet gezegd dat je met 30 jaar beter af was geweest. De verhouding rente-aflossing verschuift over de looptijd; je betaalt zodoende het meeste rente in de eerste jaren. Ik heb hier nog ergens een rekensheetje voor maar zelfs als de rente voor de laatste 10 jaar naar bijvoorbeeld 5% gaat kan het onder de streep nog in het voordeel van de 20 jaar uitvallen.

Edit, sheetje gevonden. Simpele berekening o.b.v. bruto en all-else equal ongeveer break even bij 5.43% in de laatste 10 jaar:


Door afbouw HRA verschuift de netto vergelijking uiteraard een stukje in de richting van lang vastzetten.

[ Voor 41% gewijzigd door assje op 18-09-2025 14:23 ]

[Flozem]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 18 september 2025 @ 10:58:
[...]

Dat vind jij, maar er zijn een hoop situaties waarin een vorm van "eigen gebruik" ook gewoon wordt belast en/of verplicht tegen marktwaarde wordt aangerekend. Als jij bij een winkel werkt, mag de winkel je ook niet onbegrensd "gratis" die producten geven, maar moet dit tegen marktconforme prijzen worden verrekend. Als je geld aan een familielid uitleent, word je ook geacht een marktconforme rente te rekenen. Werk je bij een bank, dan mag je ook niet meer al te gunstige personeelsvoorwaarden hanteren.

Het is dus principieel geen gekke gedachte dat een huiseigenaar een marktconforme huur moet rekenen aan de bewoner van die woning. Ook als die bewoner de huiseigenaar zelf is. Dat daarvoor een zo laag percentage wordt gerekend is dan wel weer gek. En wat vooral ook bijzonder is, is dat begin deze eeuw besloten is dat die aan te rekenen fictieve huur alleen zou meetellen in de inkomstenbelasting als die lager is dan de daarmee samenhangende kosten. Een regeling die gelukkig stap voor stap weer wordt afgeschaft.

Die voorbeelden slaan natuurlijk nergens op. Want mijn eigen huis heb ik betaald uit inkomsten waar ik zelf ook al belasting over heb betaald.

Dus wat dat met het krijgen van iets van andere (rechts)personen ofwel verkapte inkomsten te maken heeft, moet je dan maar eens uitkeggen.

[Advizor]

assje schreef op donderdag 18 september 2025 @ 11:20:
[...]


Met een annuiteitenhypotheek is het zelfs met slechts 0,4% verschil helemaal niet gezegd dat je met 30 jaar beter af was geweest. De verhouding rente-aflossing verschuift over de looptijd; je betaalt zodoende het meeste rente in de eerste jaren. Ik heb hier nog ergens een rekensheetje voor maar zelfs als de rente voor de laatste 10 jaar naar bijvoorbeeld 5% gaat kan het onder de streep nog in het voordeel van de 20 jaar uitvallen.

Edit, ik had nog een sheetje. Simpele berekening o.b.v. bruto en all-else equal ongeveer break even bij 5.43% in de laatste 10 jaar:
[Afbeelding]

Door afbouw HRA verschuift de vergelijking uiteraard een stukje in de richting van lang vastzetten.

Dank voor dit mooie overzicht!

[Rubbergrover1]

Flozem schreef op donderdag 18 september 2025 @ 11:31:
[...]

Die voorbeelden slaan natuurlijk nergens op. Want mijn eigen huis heb ik betaald uit inkomsten waar ik zelf ook al belasting over heb betaald.

En de voorbeelden uit mijn post betalen allemaal geen belastingen?

[Flozem]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 18 september 2025 @ 11:36:
[...]

En de voorbeelden uit mijn post betalen allemaal geen belastingen?

De voorbeelden uit jouw post suggereren onbelaste inkomsten / transacties tussen verschillende partijen.

[Palindrome]

Volgens de overheid is het verboden om te onderhandelen over hypotheek rente maar is dat ook in het geval dat ik een hogere rente wil ipv van een lagere?

Vanwege de woonqoute kan ik nou eenmaal op dit moment meer lenen bij een rente van 3,51% dan bij 3,44% .


Er zijn een beperkt aantal hypotheek verstrekkers die dit rente aanbieden maar sommige zitten dus al lager.

Zelf bij mijn eigen bank is het rente blad zo ingedeeld dat die optimaal rente voor mij van 3,51% allen kan bij een woning met Energie label B.

En met label A of in mijn geval A+++ is de tent slager maar kan ik dus minder lenen ivm de woonwuote...

Iemand hier ervaring mee of een hoger rente tarief dan ondehandlebaar is ondanks dat ik niet voldoe aan de criteria?