Ervaring met huis kopen - Deel 7

[Fiber]

Ach, dat is allemaal zo regio afhankelijk, in sommige regio's werkt dat, in andere regio's het huis al verkocht voor dat je ook maar de kans krijgt om een bod te doen...

[Kju]

blijhoofd_bennie schreef op maandag 01 februari 2016 @ 12:09:
[...]


Goed advies! Met een kleine toevoeging bij stap 2. Sommige makelaars willen klaarblijkelijk het pingel spel spelen. Mogelijk om bij hun klant te laten zien dat hij / zij er stevig op zit (aanname). Direct de prijs bieden kan dus betekenen dat je de deur dichtgooit. Maar door mee te doen aan het spel en naar je uiteindelijk prijs toe te werken laat je interesse blijken (aanname). Afhankelijk van de makelaar van de verkopende partij kan het weken duren voordat je tot een overeenkomst komt (en met geluk een lagere prijs dan je definitie prijs weet te bemachtigen). Uiteraard kan ik niet bewijzen dat door het spel mee te spelen ik succes heb gehad. Maar door direct de prijs bieden zijn we een woning misgelopen en bij werkwijze twee is er resultaat behaald.

Persoonlijk ben ik voorstander van direct je prijs bieden en gaan. In onze situatie duurde het enkele weken voordat ik eruit was met de verkopende makelaar. Ik kon het gevoel niet onderdrukken dat de makelaar mij aan het lijntje hield om te kijken of ik door mijn zenuwen hoger ga bieden. De makelaar heeft zelfs aangegeven dat prijs x de maximum is. En uiteindelijk heb ik het huis weten te bemachtiging voor mijn laatst aangegeven bod voor die opmerking.

Indien van toepassing:
Trek de stoute schoenen aan. Bel de makelaar van een misgelopen woning op en geef aan dat je nog steeds interesse hebt in de woning voor de door je genoemde prijs Als de woning immers zo populair is dan was deze al verkocht. Dus hier is je kans op courtage beste makelaar, de schoorsteen moet ook roken! Herhaal dit in een periode van tijdsintervallen mits de woning nog steeds te koop staat en je nog resultaat hebt geboekt

Ja dat laatste zou ik in de grote steden en/of gewilde objecten zeker niet proberen. Het fenomeen arrogante verkoper - arrogante makelaar is voorlopig in ieder geval terug. Als je zaken wil doen, doe gewoon zaken, ga geen spelletjes spelen, hou wel je maximum aan. Loop alleen weg als je niet terug wil keren. ALS je het geluk heb dat het na een bepaalde periode nog te koop staat dan kan je uiteraard altijd weer praten maar bij leuke woningen is die kans atm best klein.
Mijn advies zou zijn, ga laag zitten, probeer te stijgen tot je een uiterste prijs weet te ontfutselen. Meestal zal de verkoopmakelaar je naar een prijs toe proberen te leiden door iets te stellen in de zin van "verkoper wil minimaal x, als je die richting op gaat kunnen we waarschijnlijk zaken doen" of "dat is echt te laag, als je nog x omhoog gaat heb je kans dat ze toch nog zakken"

Edit: Het probleem van de makelaar is op dit moment niet "hoe kan ik woningen verkopen", denk meer in de richting van "hoe vind ik meer woningen want ik heb straks niks over om te verkopen..."

[ Voor 54% gewijzigd door Kju op 01-02-2016 12:35 ]

[Bluebe]

JvS schreef op maandag 01 februari 2016 @ 07:29:
Eigenlijk is er niets bijzonders aan deze situatie. Ik vind dat je volledig je eigen plan moet maken en daaraan houden. Dus:

Stap 1: Bepaal wat je het waard vind, bepaal het bedrag waarvoor jij zou weglopen. Doe dat het liefst aan de hand van data (kadaster verkoopprijzen van vergelijkbare huizen, enkele maanden huizen "gevolgd" op Funda en je gevoel van "dit is een goeie prijs" daarmee gekalibreerd) en probeer dat neutraal te doen. Dus geen "eigenlijks" en "het liefsts", maar gewoon hard "Dit is het maximale bedrag dat ik ervoor wil betalen"
Stap 2: Bepaal je biedingstrategie. Mijne was constant direct de max bieden (lag toch ver onder de vraagprijs) en daarbij blijven. Ben 2x weggelopen bij een huis, 3e keer was raak (2013, wel andere markt). Maar je kan ook proberen voor nog minder eruit te komen. Wat ik meestal zie gebeuren is : Pingelen en dan alsnog meer dan de max betalen. Dat is IMO de slechtste strategie of slechtste voorbereiding.
Stap 3: Kijk of het lukt en loop weg als je boven je max uit komt. Merk je dat huizen altijd aan een ander verkocht worden, bezin je dan of je niet te weinig wilt betalen (stap 1 niet 100% goed uitgevoerd).

Wat er voor vraagprijs of tekst bij hangt is eigenlijk niet relevant.

blijhoofd_bennie schreef op maandag 01 februari 2016 @ 12:09:
[...]


Goed advies! Met een kleine toevoeging bij stap 2. Sommige makelaars willen klaarblijkelijk het pingel spel spelen. Mogelijk om bij hun klant te laten zien dat hij / zij er stevig op zit (aanname). Direct de prijs bieden kan dus betekenen dat je de deur dichtgooit. Maar door mee te doen aan het spel en naar je uiteindelijk prijs toe te werken laat je interesse blijken (aanname). Afhankelijk van de makelaar van de verkopende partij kan het weken duren voordat je tot een overeenkomst komt (en met geluk een lagere prijs dan je definitie prijs weet te bemachtigen). Uiteraard kan ik niet bewijzen dat door het spel mee te spelen ik succes heb gehad. Maar door direct de prijs bieden zijn we een woning misgelopen en bij werkwijze twee is er resultaat behaald.

Persoonlijk ben ik voorstander van direct je prijs bieden en gaan. In onze situatie duurde het enkele weken voordat ik eruit was met de verkopende makelaar. Ik kon het gevoel niet onderdrukken dat de makelaar mij aan het lijntje hield om te kijken of ik door mijn zenuwen hoger ga bieden. De makelaar heeft zelfs aangegeven dat prijs x de maximum is. En uiteindelijk heb ik het huis weten te bemachtiging voor mijn laatst aangegeven bod voor die opmerking.

Indien van toepassing:
Trek de stoute schoenen aan. Bel de makelaar van een misgelopen woning op en geef aan dat je nog steeds interesse hebt in de woning voor de door je genoemde prijs Als de woning immers zo populair is dan was deze al verkocht. Dus hier is je kans op courtage beste makelaar, de schoorsteen moet ook roken! Herhaal dit in een periode van tijdsintervallen mits de woning nog steeds te koop staat en je nog resultaat hebt geboekt

Top, bedankt voor jullie adviezen hier kan ik zeker wat mee! Ik laat het weten als ik succes heb geboekt.

[blijhoofd_bennie]

Kju schreef op maandag 01 februari 2016 @ 12:21:
[...]

Ja dat laatste zou ik in de grote steden en/of gewilde objecten zeker niet proberen. Het fenomeen arrogante verkoper - arrogante makelaar is voorlopig in ieder geval terug. Als je zaken wil doen, doe gewoon zaken, ga geen spelletjes spelen, hou wel je maximum aan. Loop alleen weg als je niet terug wil keren. ALS je het geluk heb dat het na een bepaalde periode nog te koop staat dan kan je uiteraard altijd weer praten maar bij leuke woningen is die kans atm best klein.
Mijn advies zou zijn, ga laag zitten, probeer te stijgen tot je een uiterste prijs weet te ontfutselen. Meestal zal de verkoopmakelaar je naar een prijs toe proberen te leiden door iets te stellen in de zin van "verkoper wil minimaal x, als je die richting op gaat kunnen we waarschijnlijk zaken doen" of "dat is echt te laag, als je nog x omhoog gaat heb je kans dat ze toch nog zakken"

Edit: Het probleem van de makelaar is op dit moment niet "hoe kan ik woningen verkopen", denk meer in de richting van "hoe vind ik meer woningen want ik heb straks niks over om te verkopen..."

Geen spelletjes spelen, maar wel laag beginnen om te achterhalen wat de uiterste prijs is....dit is in mijn optiek toch echt een spelletje spelen (of het goed of slecht is laat ik buiten beschouwing). Het advies zoals ik die heb gegeven is niet omdat ik er zelf in geloof, maar toegepast heb omdat het bij de makelaars waar ik zaken mee deed werkte. In mijn optiek bevestig je op deze manier alleen maar mijn ervaringen met makelaars.

Wat is eigenlijk de mogelijk "afkeer" van makelaars bij het direct bieden van een prijs? Misschien heb je als makelaar geluk en is het meer dan minimum prijs van de verkopers? Gezien je een insider bent ben ik benieuwd naar jouw materie in deze.

Wat ik ook heb gemerkt bij de betreffende makelaars. Men belt diegene die een bod hebben gedaan later niet terug wanneer de betreffende woning na x periode nog niet is verkocht (in de situatie dat men in het verleden er niet uit kwam met de prijs). Wat zouden redenen kunnen zijn uitgaande van je eigen ervaringen?

[Lensent]

Wij zitten in de molen van taxatie laten uitvoeren, documenten verzamelen (salarisstrook, werkgeversverklaring etc).

"In welke fase moet ik aangeven bij welke notaris we willen tekenen en is dat een kwestie van de notaris naar keuze bellen en zeggen: 1 juli gaan we passeren, kan dat bij jullie?"

Stomme vraag waarschijnlijk maar wil de makelaar of de bank niet met deze vragen lastig vallen nog.
Is voor mij alweer een tijdje terug dat ik een huis kocht.

[HuHu]

Maakt niet zo veel uit. Het wordt vaak in het koopcontract opgenomen, maar je kunt ook "nader te bepalen" neerzetten. Het is wel handig het voor of zo snel mogelijk na het tekenen te doen, omdat de notaris ook de waarborgsom en naleving van de ontbindende voorwaarden garandeert.

Ik zou meerdere notarissen mailen om een offerte op te vragen. Er kunnen flinke verschillen in zitten. De datum geef je door aan de notaris en hij/zij noemt dan een tijdstip.

[ Voor 8% gewijzigd door HuHu op 01-02-2016 15:33 ]

[Kju]

blijhoofd_bennie schreef op maandag 01 februari 2016 @ 14:42:
[...]


Geen spelletjes spelen, maar wel laag beginnen om te achterhalen wat de uiterste prijs is....dit is in mijn optiek toch echt een spelletje spelen (of het goed of slecht is laat ik buiten beschouwing). Het advies zoals ik die heb gegeven is niet omdat ik er zelf in geloof, maar toegepast heb omdat het bij de makelaars waar ik zaken mee deed werkte. In mijn optiek bevestig je op deze manier alleen maar mijn ervaringen met makelaars.

Wat is eigenlijk de mogelijk "afkeer" van makelaars bij het direct bieden van een prijs? Misschien heb je als makelaar geluk en is het meer dan minimum prijs van de verkopers? Gezien je een insider bent ben ik benieuwd naar jouw materie in deze.

Wat ik ook heb gemerkt bij de betreffende makelaars. Men belt diegene die een bod hebben gedaan later niet terug wanneer de betreffende woning na x periode nog niet is verkocht (in de situatie dat men in het verleden er niet uit kwam met de prijs). Wat zouden redenen kunnen zijn uitgaande van je eigen ervaringen?

Beetje moeilijk om antwoord hier op te geven. Maar als ik van alles en nog wat aan ga nemen:
Het spelletje spelen, of je daarvoor kies of niet, doe lekker waar je je relaxed bij voelt. Ga alleen niet arrogant zitten doen, op veel plaatsen is het geen kopersmarkt meer. Meer was mijn boodschap ook niet.
Een afkeer tegen het direct bieden van de prijs is er niet. Het is dat geen enkele makelaar gelooft in uiterste prijzen. Zo lang een koper honger heeft zal hij blijven betalen wat er zal worden gevraagd, zeker als het aanbod kleiner lijkt te worden. Ik kom niet vaak voor dat men voet bij stuk houd op z'n uiterste, er is altijd ruimte voor zo ver men kan financieren, zelfs als dat de bottleneck is hebben sommigen ineens een zak geld die ze ergens vandaan halen. Als je wel voet bij stuk houd en je bent niet uitgekomen dan had de verkoper geen keus of namen ze je niet serieus, of je zat gewoon te laag. Als je niet terug bent gebeld, dan nam de makelaar je waarschijnlijk niet serieus of heeft hij geen zin om zaken met je te doen (ja dat kan ook ).

[RedPixel]

Ik heb vandaag getekend en de sleutel ontvangen!

[blijhoofd_bennie]

Kju schreef op maandag 01 februari 2016 @ 18:48:
[...]

[inkorten]
Als je wel voet bij stuk houd en je bent niet uitgekomen dan had de verkoper geen keus of namen ze je niet serieus, of je zat gewoon te laag. Als je niet terug bent gebeld, dan nam de makelaar je waarschijnlijk niet serieus of heeft hij geen zin om zaken met je te doen (ja dat kan ook ).

Bedankt voor je reactie. En makelaars geen zaken met mij doen, ze snappen er gewoon niets van haha

wwwhizz schreef op maandag 01 februari 2016 @ 18:58:
Ik heb vandaag getekend en de sleutel ontvangen!

Gefeliciteerd met je / jullie schulden...ik bedoel woning...

Zijn er verbouwplannen of iets dergelijks? Toevallig behoefte om een link naar de woning te delen? Ben namelijk benieuwd.

[RedPixel]

blijhoofd_bennie schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 09:15:

[...]


Gefeliciteerd met je / jullie schulden...ik bedoel woning...

Zijn er verbouwplannen of iets dergelijks? Toevallig behoefte om een link naar de woning te delen? Ben namelijk benieuwd.

Sure

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[hexta]

wwwhizz schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 09:27:
[...]

Sure

Jeeeeeemig , die prijs, en dat formaat en die afwerking.
Ik wil naar groningen verhuizen.

[Kurkentrekker]

Het probleem van de makelaar is op dit moment niet "hoe kan ik woningen verkopen", denk meer in de richting van "hoe vind ik meer woningen want ik heb straks niks over om te verkopen..."

Ik merk het in Amersfoort ook, krijg zelfs foldertjes van makelaars door de brievenbus met foto's van huizen in de buurt die ze verkocht hebben, en de vraag of ik ook niet iets wil verkopen. Nu hebben die makelaars niet echt hun huiswerk gedaan, ik heb mijn woning in oktober gekocht en een nee/nee sticker, maar goed.

[Lekkerboeie86]

wwwhizz schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 09:27:
[...]

Sure

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wat een mooie woning! Hier kan je voorlopig wel vooruit lijkt me. Gefeliciteerd!

[JvS]

hexta schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 09:35:
[...]

Jeeeeeemig , die prijs, en dat formaat en die afwerking.
Ik wil naar groningen verhuizen.

LOL, voor dat geld koop je hier een matig afgewerkte benedenwoning van 50m2 in een niet al te beste wijk (Utrecht )

[blijhoofd_bennie]

wwwhizz schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 09:27:
[...]

Sure

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Gefeliciteerd laat de kinderen maar komen of zijn die er al

JvS schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 10:21:
[...]

LOL, voor dat geld koop je hier een matig afgewerkte benedenwoning van 50m2 in een niet al te beste wijk (Utrecht )

Dat zegt meer over hoe gek jullie in Utrecht zijn dan wat anders..ghehe

[hexta]

JvS schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 10:21:
[...]

LOL, voor dat geld koop je hier een matig afgewerkte benedenwoning van 50m2 in een niet al te beste wijk (Utrecht )

Hetzelfde hier in leiden. en dan wel zonder tuin uiteraard.

[Trank00l]

Vraagje;

Stel je doet een bod voor 140.000 en dat wordt geaccepteerd onder voorbehoud financien.

De bank gaat de woning taxeren en komt uit op 135.000. Bank kan financieren tot laten we zeggen 137.000

Dan blijft er een gat over van 3.000, dat wordt dan inbreng eigen geld. Als je dat niet kan opbrengen, kan de koop dan ontbonden worden onder het mom financiering niet rond kunnen krijgen?

[Lensent]

Pas als je bij meerdere verstrekkers een offerte hebt laten opmaken geloof ik

[Arrne]

Ja, die koop kan dan gewoon ontbonden worden mits dat zo afgesproken is in het koopcontract.

Een afwijzing bij meerdere verstrekkers is meestal niet meer nodig volgens mij, één afwijzing zal meestal voldoende zijn. Dit was in ieder geval zo in mijn koopcontract. Vroeger moest je meestal meerdere afwijzing hebben, dat is veranderd i.v.m. de huidige (strengere) hypotheeknormen: bij een afwijzing bij 1 geldverstrekker zal je waarschijnlijk ook bij andere geldverstrekkers afgewezen worden. Maar het kan natuurlijk per geval verschillen, en hangt af van de gemaakte afspraken in het koopcontract. Waar natuurlijk over te onderhandelen is.

[JvS]

Thunder00x schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 11:04:
Vraagje;

Stel je doet een bod voor 140.000 en dat wordt geaccepteerd onder voorbehoud financien.

De bank gaat de woning taxeren en komt uit op 135.000. Bank kan financieren tot laten we zeggen 137.000

Dan blijft er een gat over van 3.000, dat wordt dan inbreng eigen geld. Als je dat niet kan opbrengen, kan de koop dan ontbonden worden onder het mom financiering niet rond kunnen krijgen?

Ja dat kan ontbonden worden. Maar je hebt meer tekort dan 3000 euro. Je taxatie is 135k, dus je hebt 1,02*5000 euro tekort ten opzichte van wat je kon lenen als het gewoon 140k getaxeerd was.

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 02-02-2016 11:25 ]

[Trank00l]

JvS schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 11:25:
[...]

Ja dat kan ontbonden worden. Maar je hebt meer tekort dan 3000 euro. Je taxatie is 135k, dus je hebt 1,02*5000 euro tekort ten opzichte van wat je kon lenen als het gewoon 140k getaxeerd was.

Klopt, was ook niet exact, ging me meer om wat als er een tekort is, is de voorbehoud op financien dan van toepassing. Maar is duidelijk nu, thanks all.

[hexta]

Lensent schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 11:12:
Pas als je bij meerdere verstrekkers een offerte hebt laten opmaken geloof ik

Tegenwoordig is dit er in veel contracten weggehaald omdat de manier van hypotheek aanvragen omgegooid is.

Vroeger was het normaal om meerdere hypotheken aan te vragen, en dan de beste te kiezen. Nu kies je eerst en vraag je dan aan.

[ Voor 17% gewijzigd door hexta op 02-02-2016 11:39 ]

[ed-oorklep]

Bij ons stond er zelfs in beschreven dat een enkele afwijzing van een hypotheekverstrekker naar keuze voldoende was.

Gelukkig gaan we het wel redden, ik heb hiervoor wel mijn studieschuld nog even snel moeten aflossen.
Als ik die verzwegen had hadden we eenvoudig de benodigde hypotheek + verbouwing kunnen lenen. Maar dat heb ik niet gedaan waardoor we net niet genoeg zouden kunnen lenen om het huis aan te kopen.

Bijkomend voordeel is dat we niet meteen de verbouwing gaan uitvoeren waardoor we in een ander rentepercentage komen (-0.5%) en dus over een looptijd van 30 jaar (met gelijkblijvend rentepercentage) ongeveer een ton minder hoeven te betalen aan de bank (heel grof gerekend). En daarnaast houden we maandelijks voldoende over om binnen een jaar of twee toch de verbouwing bij elkaar gespaard te hebben. Toch een flink verschil voor een verbouwing die geraamd is op 25k en op dit moment niet noodzakelijk is.

[Milmoor]

ed-oorklep schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 11:44:
Bij ons stond er zelfs in beschreven dat een enkele afwijzing van een hypotheekverstrekker naar keuze voldoende was.

Gelukkig gaan we het wel redden, ik heb hiervoor wel mijn studieschuld nog even snel moeten aflossen.
Als ik die verzwegen had hadden we eenvoudig de benodigde hypotheek + verbouwing kunnen lenen. Maar dat heb ik niet gedaan waardoor we net niet genoeg zouden kunnen lenen om het huis aan te kopen.

Bijkomend voordeel is dat we niet meteen de verbouwing gaan uitvoeren waardoor we in een ander rentepercentage komen (-0.5%) en dus over een looptijd periode van 30 jaar (met gelijkblijvend rentepercentage) ongeveer een ton minder hoeven te betalen aan de bank (heel grof gerekend). En daarnaast houden we maandelijks voldoende over om binnen een jaar of twee toch de verbouwing bij elkaar gespaard te hebben. Toch een flink verschil voor een verbouwing die geraamd is op 25k en op dit moment niet noodzakelijk is.

Mocht je nog bij kunnen stellen: ik vind persoonlijke een looptijd rentevast van 30 jaar gigantisch lang. Je leven ziet er dan heel anders uit. Daarnaast betaal je eens stevige meerprijs voor de laatste tien jaar. Als je dat geld in aflossing stopt kan de rente stevig stijgen voordat dit een probleem wordt.

Reken het eens door: als jij het geld wat jij extra betaald voor de zekerheid op de bank zet, dan kan je heel wat renteverhoging afdekken. Een collega van me ging ook eerst blind voor 30 jaar, op mijn advies heeft ze wat scenario's laten doorrekenen en ze heeft nu voor 15 gekozen. Voor 30 kiezen is niet fout, blind voor 30 kiezen is fout.

Laatste argument: je betaald rente vooral aan het begin van de looptijd van een hypotheek, aan het eind ben je vooral aan het aflossen. Dus een lage rente nu helpt veel meer dan dat een potentieel hogere rente aan het eind kost.

[ Voor 0% gewijzigd door Milmoor op 02-02-2016 12:17 . Reden: looptijd => rentevast ]

[ed-oorklep]

Milmoor schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 11:56:
[...]

Mocht je nog bij kunnen stellen: ik vind persoonlijke een looptijd van 30 jaar gigantisch lang. Je leven ziet er dan heel anders uit. Daarnaast betaal je eens stevige meerprijs voor de laatste tien jaar. Als je dat geld in aflossing stopt kan de rente stevig stijgen voordat dit een probleem wordt.

Reken het eens door: als jij het geld wat jij extra betaald voor de zekerheid op de bank zet, dan kan je heel wat renteverhoging afdekken. Een collega van me ging ook eerst blind voor 30 jaar, op mijn advies heeft ze wat scenario's laten doorrekenen en ze heeft nu voor 15 gekozen. Voor 30 kiezen is niet fout, blind voor 30 kiezen is fout.

Laatste argument: je betaald rente vooral aan het begin van de looptijd van een hypotheek, aan het eind ben je vooral aan het aflossen. Dus een lage rente nu helpt veel meer dan dat een potentieel hogere rente aan het eind kost.

Ik rekende met 30 jaar voor de looptijd van de hypotheek, rentevast zetten we op 20 jaar, omdat over 10 jaar onze dochters net gaan studeren. (vandaar de bij gelijkblijvende rente opmerking).
Goed argument trouwens wel, dat laatste

[hexta]

Milmoor schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 11:56:
[...]

Mocht je nog bij kunnen stellen: ik vind persoonlijke een looptijd van 30 jaar gigantisch lang. Je leven ziet er dan heel anders uit. Daarnaast betaal je eens stevige meerprijs voor de laatste tien jaar. Als je dat geld in aflossing stopt kan de rente stevig stijgen voordat dit een probleem wordt.

Reken het eens door: als jij het geld wat jij extra betaald voor de zekerheid op de bank zet, dan kan je heel wat renteverhoging afdekken. Een collega van me ging ook eerst blind voor 30 jaar, op mijn advies heeft ze wat scenario's laten doorrekenen en ze heeft nu voor 15 gekozen. Voor 30 kiezen is niet fout, blind voor 30 kiezen is fout.

Laatste argument: je betaald rente vooral aan het begin van de looptijd van een hypotheek, aan het eind ben je vooral aan het aflossen. Dus een lage rente nu helpt veel meer dan dat een potentieel hogere rente aan het eind kost.

Hier heb ik nog nooit echt iemand over gehoord, geen van de verschillende hypotheek adviseurs, echt niemand.
Zelf ook niet bedacht dat de looptijd ook aan te passen zou kunnen zijn..

[Milmoor]

hexta schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 12:10:
[...]

Hier heb ik nog nooit echt iemand over gehoord, geen van de verschillende hypotheek adviseurs, echt niemand.
Zelf ook niet bedacht dat de looptijd ook aan te passen zou kunnen zijn..

Ik bedoelde eigenlijk de rentevast periode (post gecorrigeerd), maar ook de looptijd is inderdaad aanpasbaar. Bijv. bij een familiebank hypotheek. De kans is groot dat de banken er moeilijk over doen omdat het anders is dan gebruikelijk. Bij nieuwere hypotheken (per definitie annuïtair of lineair aflosschema) zonder aflossingsvrij gedeelte maakt het niet uit: gewoon harder aflossen. Zover mij bekend mag dit altijd 10% zijn in Nederland, maar controleer dat wel. Dus als je sneller wil kan dat.

[RedPixel]

hexta schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 09:35:
[...]

Jeeeeeemig , die prijs, en dat formaat en die afwerking.
Ik wil naar groningen verhuizen.

Dat kan, staat nog genoeg te koop

JvS schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 10:21:
[...]

LOL, voor dat geld koop je hier een matig afgewerkte benedenwoning van 50m2 in een niet al te beste wijk (Utrecht )

Jeej voor provincie Groningen

Lekkerboeie86 schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 10:19:
[...]


Wat een mooie woning! Hier kan je voorlopig wel vooruit lijkt me. Gefeliciteerd!

Thanks! Qua verbouwen laat ik alleen boven nog een WC bouwen in een rommelhok wat ooit onderdeel van de badkamer was. Zit precies boven de wc beneden en ondergronds is al een extra rioolaansluiting

blijhoofd_bennie schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 10:25:
[...]


Gefeliciteerd laat de kinderen maar komen of zijn die er al


[...]

Thanks! Kinderen komen tzt wel

[Tehh]

Milmoor schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 12:16:
[...]

Ik bedoelde eigenlijk de rentevast periode (post gecorrigeerd), maar ook de looptijd is inderdaad aanpasbaar. Bijv. bij een familiebank hypotheek. De kans is groot dat de banken er moeilijk over doen omdat het anders is dan gebruikelijk. Bij nieuwere hypotheken (per definitie annuïtair of lineair aflosschema) zonder aflossingsvrij gedeelte maakt het niet uit: gewoon harder aflossen. Zover mij bekend mag dit altijd 10% zijn in Nederland, maar controleer dat wel. Dus als je sneller wil kan dat.

In sommige gevallen kan het juist aan te raden zijn om in 20-25 jaar af te lossen. Een kennis van mij heeft een dusdanig goede baan dat hij in zijn eentje kostwinnaar kan zijn, zelfs met kinderen, hij heeft er voor gekozen om in 20 jaar af te lossen zodat hij daarna zou kunnen bijdragen aan de studie van de kinderen (die ze nu nog niet hebben).
Ook meerdere leenvormen combineren is iets wat hypotheekadviseurs bijna niet ter sprake brengen. Wij hebben twee hypotheken afgesloten. 60% lineair en 40% annuitair. Dat scheelt op termijn vele duizenden euro's (ik dacht iets van 15k bruto aan het einde van de looptijd (bijna 10% van de totale lening!!!)).
Mocht over 10 jaar de HRA afgeschaft worden dan betalen we over ons lineaire deel relatief gezien minder rente omdat we dan al een flink stuk hebben afgelost (in 2027 betalen we op beide leenvormen evenveel rente, terwijl aflossing op lineair een stuk hoger is, en na 20 jaar is lineair zowel bruto als netto goedkoper ook al was de lening hoger).

Overigens mag je niet bij alle hypotheekvormen/banken 10% boetevrij aflossen. Het is wel redelijk normaal maar er zijn banken waar je meer (ergens een keer 25% gehoord) of minder (soms niets extra) boetevrij mag aflossen.

Ook past niet elke bank de rente aan als je extra aflost. In de vorige consumentengids heeft daarover nog een leuk artikel gestaan.

[ Voor 9% gewijzigd door Tehh op 02-02-2016 14:27 ]

[Milmoor]

Tehh schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 14:25:
[...]
In sommige gevallen kan het juist aan te raden zijn om in 20-25 jaar af te lossen.

Mee eens. Geld lenen kost geld. Ik denk dat ik de 20 jaar uiteindelijk niet ga halen. Maar ik heb dan ook de luxe van een dinky huis (en dus inkomens) met bijbehorende lage hypotheek.

Ook meerdere leenvormen combineren is iets wat hypotheekadviseurs bijna niet ter sprake brengen. Wij hebben twee hypotheken afgesloten. 60% lineair en 40% annuitair. Dat scheelt op termijn vele duizenden euro's (ik dacht iets van 15k bruto aan het einde van de looptijd (bijna 10% van de totale lening!!!)).
Mocht over 10 jaar de HRA afgeschaft worden dan betalen we over ons lineaire deel relatief gezien minder rente omdat we dan al een flink stuk hebben afgelost (in 2027 betalen we op beide leenvormen evenveel rente, terwijl aflossing op lineair een stuk hoger is, en na 20 jaar is lineair zowel bruto als netto goedkoper ook al was de lening hoger).

Ik snap verschillende looptijden: meer zekerheid en toch mogelijkheid om wat bij te sturen. Maar verschillende types? Je kan een annuïtaire hypotheek altijd lineair aflossen. Het houdt het overzichtelijk, maar met genoeg financiële discipline maakt het geen verschil.

Overigens mag je niet bij alle hypotheekvormen/banken 10% boetevrij aflossen. Het is wel redelijk normaal maar er zijn banken waar je meer (ergens een keer 25% gehoord) of minder (soms niets extra) boetevrij mag aflossen.

Daar was ik al bang voor. Gelukkig gaat het meestal goed: http://www.consumentenbon...boetevrij-aflossen/#item3

Ook past niet elke bank de rente aan als je extra aflost. In de vorige consumentengids heeft daarover nog een leuk artikel gestaan.

Klopt. Als je aan de bel trekt kan er meer, maar soms moet je wachten op een nieuwe renteperiode.

[HuHu]

Milmoor schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 14:54:
[...]

Ik snap verschillende looptijden: meer zekerheid en toch mogelijkheid om wat bij te sturen. Maar verschillende types? Je kan een annuïtaire hypotheek altijd lineair aflossen. Het houdt het overzichtelijk, maar met genoeg financiële discipline maakt het geen verschil.

Tenzij het bedrag dat je jaarlijks extra wilt aflossen boven het boetevrije percentage van een volledig annuïtaire hypotheek (meestal 10 %) zit. Als je nu al weet dat je zoveel extra kunt aflossen, is een mix van lineair en annuïteit een optie.

Anders kan ik er geen logische verklaring voor bedenken.

[Chicane600]

HuHu schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 16:09:
[...]

Tenzij het bedrag dat je jaarlijks extra wilt aflossen boven het boetevrije percentage van een volledig annuïtaire hypotheek (meestal 10 %) zit. Als je nu al weet dat je zoveel extra kunt aflossen, is een mix van lineair en annuïteit een optie.

Anders kan ik er geen logische verklaring voor bedenken.

Ik heb toch voor gewoon annuitair gekozen hoewel ik theoretisch direct meer zou kunnen aflossen en dus zo'n mix had kunnen doen of volledig lineair. Ik wil het eerste geld wat ik weer beschikbaar heb, gaan steken in de ramen en evt kozijnen, er zit nog wat enkel glas in. En daarnaast nog een paar kleinere dingen. Als ik 'uitgeinvesteerd ben', ga ik wel eens extra aflossen. Zit bij de Rabobank en daar is het 20% boetevrij aflossen per jaar. Dat is ruim genoeg.

[hexta]

We beginnen toch een beetje geïrriteerd te raken hier.
We betalen zo'n 3000 euro aan de hypotheker, en vervolgens krijgen we van de hypotheekverstrekker de dringende vraag om documenten op te leveren die de hypotheker al lang heeft en met de andere documenten had kunnen meeverzenden. Er zijn fouten in documenten, kosten die nergens eerder verwoord zijn die opeens er bij lijken te komen (zoals extra kosten voor bemiddeling met de notaris) waar ons eerst gemeld is dat alles all in zou zijn (los van de daadwerkelijke notariskosten uiteraard).

Het is allemaal nogal frustrerend. Hij was heel erg duur, maar dat zou rechtgetrokken worden door dat hij meer dingen goed zou regelen, en dat lijkt nu niet te gebeuren. Nu op het punt dat we alle documenten toch weer moeten controleren die van zijn kant zijn opgeleverd, omdat het gewoon niet correct is.

[Z___Z]

Tehh schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 14:25:
[...]


In sommige gevallen kan het juist aan te raden zijn om in 20-25 jaar af te lossen. Een kennis van mij heeft een dusdanig goede baan dat hij in zijn eentje kostwinnaar kan zijn, zelfs met kinderen, hij heeft er voor gekozen om in 20 jaar af te lossen zodat hij daarna zou kunnen bijdragen aan de studie van de kinderen (die ze nu nog niet hebben).
Ook meerdere leenvormen combineren is iets wat hypotheekadviseurs bijna niet ter sprake brengen. Wij hebben twee hypotheken afgesloten. 60% lineair en 40% annuitair. Dat scheelt op termijn vele duizenden euro's (ik dacht iets van 15k bruto aan het einde van de looptijd (bijna 10% van de totale lening!!!)).
Mocht over 10 jaar de HRA afgeschaft worden dan betalen we over ons lineaire deel relatief gezien minder rente omdat we dan al een flink stuk hebben afgelost (in 2027 betalen we op beide leenvormen evenveel rente, terwijl aflossing op lineair een stuk hoger is, en na 20 jaar is lineair zowel bruto als netto goedkoper ook al was de lening hoger).

Overigens mag je niet bij alle hypotheekvormen/banken 10% boetevrij aflossen. Het is wel redelijk normaal maar er zijn banken waar je meer (ergens een keer 25% gehoord) of minder (soms niets extra) boetevrij mag aflossen.

Ook past niet elke bank de rente aan als je extra aflost. In de vorige consumentengids heeft daarover nog een leuk artikel gestaan.

Er is geen enkele reden om jezelf te dwingen meer verpicht af te lossen dan het wettelijk minimum. Stel je kan nu makkelijk lineair aflossen, maar je raakt tijdelijk je baan kwijt, of je heb onverwachts ergens grote kosten aan. Dan is het toch fijn dat je niet zoveel hoeft af te lossen. Ik zou altijd kiezen om vrijwillig extra af te lossen boven op een anuitaire hypotheek, ipv verplicht extra af te lossen via een lineaire hypotheek.

Ook over die boete, je kan een deel van je hypotheek met korte looptijd nemen. Als je bijvoorbeeld 200k hebt geleend, en je verwacht 50k af te lossen binnen 5 jaar, dan heeft het weinig zin om die 50k voor 10 jaar vast te gaan zetten. Kost je alleen maar meer rente, zonder dat het je extra zekerheid geeft.

[Newjersey]

Weer even een update vanuit mijn kant:

Koopcontract is nu ook door de verkoper ondertekend
Gisteren bij de bank geweest en de hypotheek wordt nu verder rondgemaakt

Nu ben ik eigenlijk op zoek wat de minimale wettelijke tijd is die moet zitten tussen het akkoord krijgen van de financiering en het passeren van de akte bij de notaris. Weet iemand dit toevallig?

Aangezien het huis wat wij gekocht hebben leeg staat en wij vanaf a.s. maandag bij m'n ouders wonen hebben we geen huurverplichtingen en willen eigenlijk zsm het nieuwe huis betrekken

[Arrne]

Volgens mij zit daar geen wettelijke beperking aan, in principe zou zodra je over het geld beschikt de overdracht plaats kunnen vinden. Het gaat er maar net om dat al het papierwerk geregeld is bij notaris en geldverstrekker.

Mits je daar afspraken over maakt (en tegen meerprijs) valt waarschijnlijk ook wel te regelen dat de notaris het behandeld met prioriteit. Even opgezocht op de offerte die ik destijds kreeg van de notaris: zo had ik de mogelijkheid om te passeren binnen 5 dagen na ontvangst hypotheekstukken (kosten: €175)

[Newjersey]

Arrne schreef op woensdag 03 februari 2016 @ 11:44:
Volgens mij zit daar geen wettelijke beperking aan, in principe zou zodra je over het geld beschikt de overdracht plaats kunnen vinden. Het gaat er maar net om dat al het papierwerk geregeld is bij notaris en geldverstrekker.

Mits je daar afspraken over maakt (en tegen meerprijs) valt waarschijnlijk ook wel te regelen dat de notaris het behandeld met prioriteit. Even opgezocht op de offerte die ik destijds kreeg van de notaris: zo had ik de mogelijkheid om te passeren binnen 5 dagen na ontvangst hypotheekstukken (kosten: €175)

Thanks! Ik heb even een mailtje naar de notaris gedaan. Eens kijken hoeveel het extra gaat kosten

[Tehh]

Z___Z schreef op woensdag 03 februari 2016 @ 10:33:
[...]

Er is geen enkele reden om jezelf te dwingen meer verpicht af te lossen dan het wettelijk minimum. Stel je kan nu makkelijk lineair aflossen, maar je raakt tijdelijk je baan kwijt, of je heb onverwachts ergens grote kosten aan. Dan is het toch fijn dat je niet zoveel hoeft af te lossen. Ik zou altijd kiezen om vrijwillig extra af te lossen boven op een anuitaire hypotheek, ipv verplicht extra af te lossen via een lineaire hypotheek.

Ook over die boete, je kan een deel van je hypotheek met korte looptijd nemen. Als je bijvoorbeeld 200k hebt geleend, en je verwacht 50k af te lossen binnen 5 jaar, dan heeft het weinig zin om die 50k voor 10 jaar vast te gaan zetten. Kost je alleen maar meer rente, zonder dat het je extra zekerheid geeft.

De keus is aan jou. Met de huidige rente is de extra aflossing van lineaire hypotheek t.o.v. annuitaire hypotheek minder dan 0,1% van het geleende bedrag (€ 90,- extra bij een hypotheek van een € 100.000). En dat is in maand 1. Na 15 jaar is de lineaire hypotheek goedkoper en is het dus juist beter om lineair te hebben voor het geval je je baan kwijt raakt. Vandaar ook dat ik een combinatie heb van beide leenvormen: optimale risicospreiding. Ook is de netto-last over alle jaren ongeveer gelijk bij menghypotheek (waar je bij 100% annuïtair in het begin lage en aan het eind hoge netto-lasten hebt). Zie ook deze link met een leuk artikel over mengvormen bij nrcq. Maar of het bij je past is natuurlijk een tweede; dat blijft afhankelijk van veel factoren.
Extra aflossen is natuurlijk altijd het goedkoopst, maar dan eindigen we bij: niet lenen is nog goedkoper...

Het lijkt trouwens alsof je in je tweede alinea jezelf tegenspreekt. Als je verwacht 50k in 5 jaar af te lossen zou je - voor het geval je je baan tijdelijk kwijt raakt of onverwachte hoge kosten hebt - juist beter uit zijn door wél een hypotheek van 10 jaar te hebben. Of heb je het dan over de rentevaste periode?

[HuHu]

Tehh schreef op woensdag 03 februari 2016 @ 12:23:
[...]


De keus is aan jou. Met de huidige rente is de extra aflossing van lineaire hypotheek t.o.v. annuitaire hypotheek minder dan 0,1% van het geleende bedrag (€ 90,- extra bij een hypotheek van een € 100.000). En dat is in maand 1. Na 15 jaar is de lineaire hypotheek goedkoper en is het dus juist beter om lineair te hebben voor het geval je je baan kwijt raakt. Vandaar ook dat ik een combinatie heb van beide leenvormen: optimale risicospreiding. Ook is de netto-last over alle jaren ongeveer gelijk bij menghypotheek (waar je bij 100% annuïtair in het begin lage en aan het eind hoge netto-lasten hebt). Zie ook deze link met een leuk artikel over mengvormen bij nrcq. Maar of het bij je past is natuurlijk een tweede; dat blijft afhankelijk van veel factoren.
Extra aflossen is natuurlijk altijd het goedkoopst, maar dan eindigen we bij: niet lenen is nog goedkoper...

Waarom zou je mengen, als je van een annuïtaire hypotheek een lineaire hypotheek kunt maken door zelf extra af te lossen?

Ik heb nog geen goed argument hiervoor gelezen.

[Z___Z]

Tehh schreef op woensdag 03 februari 2016 @ 12:23:
[...]


De keus is aan jou. Met de huidige rente is de extra aflossing van lineaire hypotheek t.o.v. annuitaire hypotheek minder dan 0,1% van het geleende bedrag (€ 90,- extra bij een hypotheek van een € 100.000). En dat is in maand 1. Na 15 jaar is de lineaire hypotheek goedkoper en is het dus juist beter om lineair te hebben voor het geval je je baan kwijt raakt. Vandaar ook dat ik een combinatie heb van beide leenvormen: optimale risicospreiding. Ook is de netto-last over alle jaren ongeveer gelijk bij menghypotheek (waar je bij 100% annuïtair in het begin lage en aan het eind hoge netto-lasten hebt). Zie ook deze link met een leuk artikel over mengvormen bij nrcq. Maar of het bij je past is natuurlijk een tweede; dat blijft afhankelijk van veel factoren.
Extra aflossen is natuurlijk altijd het goedkoopst, maar dan eindigen we bij: niet lenen is nog goedkoper...

Het lijkt trouwens alsof je in je tweede alinea jezelf tegenspreekt. Als je verwacht 50k in 5 jaar af te lossen zou je - voor het geval je je baan tijdelijk kwijt raakt of onverwachte hoge kosten hebt - juist beter uit zijn door wél een hypotheek van 10 jaar te hebben. Of heb je het dan over de rentevaste periode?

90 euro/maand is 1080 euro/jaar. Gemiddelde huizenprijs is iets boven de 200k. Dus laten we zeggen 2160 euro/jaar. Je kan dan beter een anutaire hypotheek nemen, en daarnaast los 2160 euro vervroegd aflossen. Je zal na 15 jaar precies evenveel hebben afgelost als lineair, met het verschil dat het niet verplicht is, en daarmee dus minder risico voor jezelf. Moet je natuurlijk wel de discipline hebben om af te lossen.

Ik bedoel inderdaad de rentevaste periode. Die moet je niet langer vast zetten dan je verwachte looptijd. Dus als je vervroegd aflost dan hoef je minder lang de rente vast te zetten.

Ik heb zelf 50% aflossingsvrij, maar het aflossingsvrije deel los ik wel sneller dan lineair af door in december een deel af te lossen. Het scheelt maandelijks een paar honderd euro en ik kan in december besluiten of ik dit jaar genoeg geld over heb om de hypotheek af te lossen. Dat is tot nu toe elk jaar gelukt, maar het kan zijn dat groot onderhoud nodig is aan m'n huis en dan kan ik besluiten om een jaartje over te slaan.

[T-MOB]

HuHu schreef op woensdag 03 februari 2016 @ 12:34:
[...]
Waarom zou je mengen, als je van een annuïtaire hypotheek een lineaire hypotheek kunt maken door zelf extra af te lossen?

Als je "gewoon" zonder gezeur wat sneller wil aflossen dan annuitair. Om handmatig hetzelfde te bereiken moet je moeite doen (waarschijnlijk ga je dan sparen en 1x per jaar een extra aflossing doen). Een mengvorm kun je daarnaast zo inrichten dat je netto maandlasten constanter zijn. Het is dus vooral handig voor mensen die 1x hun hypotheek willen afsluiten en er daarna zo min mogelijk mee bezig willen zijn.

Aan mij is het allemaal niet besteed - doe mij maar zo min mogelijk verplicht aflossen, want dat geeft de meeste flexibiliteit.

[Tehh]

HuHu schreef op woensdag 03 februari 2016 @ 12:34:
[...]
Waarom zou je mengen, als je van een annuïtaire hypotheek een lineaire hypotheek kunt maken door zelf extra af te lossen?

Ik heb nog geen goed argument hiervoor gelezen.

Omdat het van de situatie afhangt en daarnaast een erg persoonlijke beslissing is zijn er ook geen goede argumenten te geven. Op dezelfde manier kan je ook niet zeggen dat rode polo's lelijk zijn. Ik begon in mijn eerste post dan ook dat het mij opviel dat ik nog nooit heb gehoord dat een hypotheekadviseur dit adviseerde terwijl het wel een goede keus kan zijn.

Tehh schreef op dinsdag 02 februari 2016 @ 14:25:
[...]
Ook meerdere leenvormen combineren is iets wat hypotheekadviseurs bijna niet ter sprake brengen.
[...]

Daarmee heb ik niet bedoeld dat het de beste vorm is -> dat is afhankelijk van verschillende factoren, waaronder maar niet uitsluitend:
- verwacht je alleen maar te groeien in netto-loon? Dan is annuitair wellicht beter
- verwacht je gelijk te blijven qua netto-loon? Dan is een mengvorm wellicht beter
- verwacht je te dalen in netto-loon? Dan is lineair wellicht beter
- de staat van je huis: nu nieuwbouw is weinig onderhoud in de eerste 10 jaar, ook dan kan lineair aan te raden zijn omdat je netto-lasten tegen de tijd dat je wél onderhoud moet doen lager zijn.
- maar één keer naar je hypotheek kijken en gegarandeerd gelijke netto-maandlasten? Mengvorm i.c.m. 30 jaar vastzetten van rente.
enz.

Natuurlijk kan je al deze argumenten elimineren door zelf handmatig af te lossen. Daar is niets mis mee en ben ik groot voorstander van. Er zijn weinig landen waar mensen zo diep de schulden in duiken voor een huis als in Nederland.

[anandus]

Woohoo, ons bod is geaccepteerd. Eindelijk een huis (ervanuitgaande dat alles goed gaat).
Het heeft een half jaar geduurd, maar het is fijn dat ik niet meer aan die hysterische kermis hoef mee te doen

Dinsdag een bouwtechnische keuring. Zijn er nog dingen waar ik zelf nog op moet letten of aan de keurder moet vragen? In principe komt alles gewoon netjes in het rapport, I presume.

We willen ook flink in het huis investeren wat betreft isolatie en dergelijke. Nu heb ik gekeken op sites als milieucentraal, duurzaambouwenloket en verbeteruwhuis en heb wel een beeld wat er moet gebeuren.
Of is het aan te raden een isolatie-adviseur te nemen? Bestaan die überhaupt?

[Trank00l]

Klein vraagje weer

Als je een bod hebt gedaan voor laten we zeggen 140.000 en die is geaccepteerd. De woning wordt daarna getaxteerd en komt uit op 130.000. Kun je dan nog van de koop af?

[nare man]

Niet vanwege het enkele feit dat de taxatie lager uitvalt dan de overeengekomen koopprijs. Misschien wel op één van de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst; waarvan de meest voor de hand liggende het financieringsvoorbehoud is.

[Aapje]

Thunder00x schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 10:17:
Klein vraagje weer

Als je een bod hebt gedaan voor laten we zeggen 140.000 en die is geaccepteerd. De woning wordt getaxteerd en komt uit op 130.000. Kun je dan nog van de koop af?

Als je bied onder voorbehoud van financiering. Want met een lagere taxatie kom je waarschijnlijk niet uit met je financiering (vaak moet je dan het verschil zelf bijleggen, want het onderpand is dan niet meer waard dan 130k, dus krijg je gewoonweg geen 140k). Maar als je bang bent dat je taxatie lager uitvalt? Waarom niet lager bieden?

[Trank00l]

Kan er niet gewoon het bod ingetrokken worden? Er is nog niets ondertekend of wat dan ook.

[ Voor 32% gewijzigd door Trank00l op 04-02-2016 10:23 ]

[Aapje]

Thunder00x schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 10:22:
Kan er niet gewoon het bod ingetrokken worden? Er is nog niets ondertekend of wat dan ook.

Naast 't feit of zoiets kan of niet (weet ik niet). Bedenk even wat zoiets zegt tegen de verkoper. Die gaat je een tweede keer minder serieus nemen. Kijkuit ermee.

[Trank00l]

Aapje schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 10:25:
[...]

Naast 't feit of zoiets kan of niet (weet ik niet). Bedenk even wat zoiets zegt tegen de verkoper. Die gaat je een tweede keer minder serieus nemen. Kijkuit ermee.

Dat is dit geval geen probleem. Blijken wat addertjes onder het gras. Hoef er niets meer mee te maken te hebben

[Aapje]

Thunder00x schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 10:30:
[...]


Dat is dit geval geen probleem. Blijken wat addertjes onder het gras. Hoef er niets meer mee te maken te hebben

Denk in elk geval zolang het bod niet geaccepteerd is, dat je weinig problemen hebt om te annuleren.

[Hielko]

Thunder00x schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 10:17:
Klein vraagje weer

Als je een bod hebt gedaan voor laten we zeggen 140.000 en die is geaccepteerd. De woning wordt daarna getaxteerd en komt uit op 130.000. Kun je dan nog van de koop af?

Zolang er geen koopcontract is getekend kan je er sowieso nog van af (er is pas echt een overeenkomst als er een handtekening op papier staat bij woningen) en daarnaast heb je als koper na het tekenen nog 3 dagen bedenktijd als ik het goed heb.

[nare man]

Precies, als de overeenkomst niet is getekend is er geen issue, en binnen drie dagen daarna kun je er sowieso vanaf. Is de overeenkomst wel getekend en zijn er meer dan drie dagen verstreken, dan zit je eraan vast, tenzij je één van de ontbindende voorwaarden kunt inroepen.

Dit even los van de relatie met de verkoper.

[ Voor 8% gewijzigd door nare man op 04-02-2016 10:53 ]

[hexta]

Thunder00x schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 10:30:
[...]


Dat is dit geval geen probleem. Blijken wat addertjes onder het gras. Hoef er niets meer mee te maken te hebben

Dan ben ik eigenlijk toch wel benieuwd wat voor nare ervaring je hebt gehad? Wat voor addertjes?

[Wolly]

Kan je als koper ook afzien van die drie dagen bedenktijd?

[HuHu]

Wolly schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 14:26:
Kan je als koper ook afzien van die drie dagen bedenktijd?

Nee. Zie: https://www.rijksoverheid...oopcontract-en-bedenktijd

Een kortere periode dan de wettelijke termijn van 3 dagen mag niet.

[Black_Mage]

Wolly schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 14:26:
Kan je als koper ook afzien van die drie dagen bedenktijd?

Aangezien wij al een tijdje bezig zijn met het koop traject wouden wij dat ook graag.
Volgens de verkoopmakelaar kon dat niet. We zouden het in het contract kunnen zetten, maar wettelijk gezien moet je bedenk tijd hebben dus je moet hoe dan ook drie dagen wachten niet volgens hem.

edit: HuHu is me voor met een bron, kijk

[ Voor 4% gewijzigd door Black_Mage op 04-02-2016 14:40 ]

[TLer]

Wolly schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 14:26:
Kan je als koper ook afzien van die drie dagen bedenktijd?

Waarom zou je dat willen doen?

[Wolly]

TLer schreef op donderdag 04 februari 2016 @ 19:55:
[...]


Waarom zou je dat willen doen?

Kan aantrekkelijk om bepaalde fiscale redenen om een overdracht zsm te laten plaats vinden (als je bijv. tegen deadlines aanloopt).

[JeroenE]

anandus schreef op woensdag 03 februari 2016 @ 20:06:
Of is het aan te raden een isolatie-adviseur te nemen? Bestaan die überhaupt?

Natuurlijk bestaan die wel. Op sites als verbeteruwhuis kom je (aan het eind) ook websites tegen waar je mensen kan vinden. Bijvoorbeeld deze en deze. In principe kunnen zij ook mooie rapporten maken waardoor je makkelijk kan zien wat de effectiefste verbetering is. Welke je wel en niet kan terug verdienen etc. Dat laatste hoeft trouwens geen reden te zijn om iets niet te doen. Al verdien je het niet terug met een lagere energierekening kan het nog steeds wel een verbetering zijn waardoor je met meer plezier in je huis woont.

Vroeger was het heel handig om een rapport te laten maken omdat je die nodig had om subsidie op isolatie of dubbele ramen te kunnen krijgen. Dat was dan ruimschoots voldoende om de kosten van het rapport te dekken. Volgens mij is dat nu niet meer zo dus ik zou in ieder geval eerst goed navragen wat de kosten zijn.

Zit er bij jouw nieuwe woning een energielabel rapport? Daar staan tegenwoordig volgens mij ook de verbeterpunten in, maar zo'n rapport is er vaak niet.

Het is natuurlijk de vraag of het veel toegevoegde waarde heeft. Als je er niet veel verstand van hebt natuurlijk wel. Als je zelf alles al hebt opgezocht dan wellicht niet. Wat dat betreft waarschijnlijk net zo als een aankoopmakelaar. Voor sommige mensen ideaal, voor anderen totaal niet nodig.

[Chakotay]

Een energielabel met kort lijstje verbeterpunten heb ik bij mijn zoektocht van elke woning waar interesse in was wel gekregen. Heel uitgebreid is dit niet, maar er staan in ieder geval een paar punten waar je naar zou kunnen kijken.

[anandus]

JeroenE schreef op vrijdag 05 februari 2016 @ 09:25:
[...]

Natuurlijk bestaan die wel. Op sites als verbeteruwhuis kom je (aan het eind) ook websites tegen waar je mensen kan vinden. Bijvoorbeeld deze en deze. In principe kunnen zij ook mooie rapporten maken waardoor je makkelijk kan zien wat de effectiefste verbetering is. Welke je wel en niet kan terug verdienen etc. Dat laatste hoeft trouwens geen reden te zijn om iets niet te doen. Al verdien je het niet terug met een lagere energierekening kan het nog steeds wel een verbetering zijn waardoor je met meer plezier in je huis woont.

Vroeger was het heel handig om een rapport te laten maken omdat je die nodig had om subsidie op isolatie of dubbele ramen te kunnen krijgen. Dat was dan ruimschoots voldoende om de kosten van het rapport te dekken. Volgens mij is dat nu niet meer zo dus ik zou in ieder geval eerst goed navragen wat de kosten zijn.

Zit er bij jouw nieuwe woning een energielabel rapport? Daar staan tegenwoordig volgens mij ook de verbeterpunten in, maar zo'n rapport is er vaak niet.

Het is natuurlijk de vraag of het veel toegevoegde waarde heeft. Als je er niet veel verstand van hebt natuurlijk wel. Als je zelf alles al hebt opgezocht dan wellicht niet. Wat dat betreft waarschijnlijk net zo als een aankoopmakelaar. Voor sommige mensen ideaal, voor anderen totaal niet nodig.

Dank voor je antwoord.
Er is geen energielabel, helaas (is dat niet verplicht tegenwoordig?).

Ik bent het eens met de redenen van isoleren, het is niet alleen het terugverdienen, maar ook extra wooncomfort.
De gemeente verstrekt subsidie van 25% voor het isoleren van een woning, dus het is voor ons nog meer stimulans om het gelijk te doen voor we erin trekken.

'deze' en 'deze' verwijzen allebei naar dezelfde site

[Niek_]

Ja, is verplicht. Er werd echter niet gehandhaafd. Dat is sinds kort gewijzigd waardoor je 2 waarschuwingen en uiteindelijk een boete van 450 euro kan verwachten als je je woning verkoopt zonder definitief energielabel.
Het energielabel zelf is echter slechts een hele ruwe indicatie, dus hecht vooral niet teveel waarde aan de algemene besparingstips die erin staan.

[Lekkerboeie86]

anandus schreef op vrijdag 05 februari 2016 @ 12:20:
[...]
Dank voor je antwoord.
Er is geen energielabel, helaas (is dat niet verplicht tegenwoordig?).

Ik bent het eens met de redenen van isoleren, het is niet alleen het terugverdienen, maar ook extra wooncomfort.
De gemeente verstrekt subsidie van 25% voor het isoleren van een woning, dus het is voor ons nog meer stimulans om het gelijk te doen voor we erin trekken.

'deze' en 'deze' verwijzen allebei naar dezelfde site

Wow dat is wel echt hele mooie regeling. Wij zijn ook bezig om een aantal zaken op te pakken. Helaas van het kastje naar de muur gestuurd. Van gemeente naar provincie en weer terug. Eind van het liedje is niemand thuis.

[Aapje]

Niek_ schreef op vrijdag 05 februari 2016 @ 13:04:
Het energielabel zelf is echter slechts een hele ruwe indicatie, dus hecht vooral niet teveel waarde aan de algemene besparingstips die erin staan.

Bij ons koophuis slaat dit label dus echt nergens op. Energie label C op een huis van 1964. Waarom? Schijnbaar heeft het dak isolatie volgens het document.. Nou kan je verzekeren dat dit maar op 10% van het dak is en met die piepschuim variant... Vind 't maar raar dat ze zo hoog label eraan gegeven hebben... Verder op dubbelglas na geen isolatie in het huis aan te treffen...

[Valorian]

Aapje schreef op vrijdag 05 februari 2016 @ 14:37:
[...]

Bij ons koophuis slaat dit label dus echt nergens op. Energie label C op een huis van 1964. Waarom? Schijnbaar heeft het dak isolatie volgens het document.. Nou kan je verzekeren dat dit maar op 10% van het dak is en met die piepschuim variant... Vind 't maar raar dat ze zo hoog label eraan gegeven hebben... Verder op dubbelglas na geen isolatie in het huis aan te treffen...

Tsja.. Er zijn ook nog behoorlijk wat nog slechter geïsoleerde huizen hoor, dus er moet ook nog iets zijn voor categorie d t/m g .. Nadeel van zo'n label-systeem is dat je bij steeds beter geïsoleerde huizen straks in de knoop komt met het a-label. Dan krijg je over een paar jaar van die A++++ achtige constructies zoals je nu ook bij koelkasten en wasmachines ziet, waardoor je als consument ook niet meer weet waar je het moet zoeken

[assje]

Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen.

[Niek_]

Iemand enig idee hoe ik achter de koopsom van een perceel of nieuwbouwwoning kan komen? Kadaster lijkt dit niet weer te kunnen geven. Krijg bij meerdere adressen dat deze niet gevonden zijn.

[naitsoezn]

Eerste bewoning van een nieuwbouw lijkt idd niet (altijd?) in kadaster te staan, maar als je googled op het adres vindt je mss nog wel de website bij het project...

[Niek_]

Helaas in dit geval niet. Zoiets moet toch wel ergens geregistreerd (en belangrijker) opvraagbaar zijn?

[Ray]

de leveringsakte is altijd te krijgen, daar staat in ieder geval de prijs van de grond. De aanneemsom / meerwerk etc ga je niet zo snel vinden of het project moet nog ergens online staan

Echter hoe belangrijk is het wat het gekost heeft tov wat het nu waard is op de markt ?

Wat ook onbekend zegt , vooral bij nieuwbouw zijn de stichtingskosten lang niet alles, daarna komt nog de afwerking in de meeste gevallen wat ook nog (tien) duizenden euro's verschil kan maken

[ Voor 65% gewijzigd door Ray op 05-02-2016 23:13 ]

[Onbekend]

Vaak zijn deze huizen casco opgeleverd vanuit een bouwproject, en is de verkoopprijs van het kale huis niet vergelijkbaar met de prijs na 1 jaar inrichten.
Je kunt mogelijk eens navraag doen bij het bedrijf die het bouwproject heeft opgezet.

[Niek_]

Ray schreef op vrijdag 05 februari 2016 @ 23:06:
de leveringsakte is altijd te krijgen, daar staat in ieder geval de prijs van de grond. De aanneemsom / meerwerk etc ga je niet zo snel vinden of het project moet nog ergens online staan

Zou je aan kunnen geven waar de leveringsakte op te vragen is?

Het gaat in dit geval om een perceel waarvan ik sterk het vermoeden heb dat een persoon deze aangekocht heeft en nu weer probeert te verkopen. Je zal begrijpen dat ik er probeer achter te komen of en zo ja, voor hoeveel, het perceel aangekocht is.

[ Voor 42% gewijzigd door Niek_ op 05-02-2016 23:58 ]

[voil]

Ik heb recent ook voor het eerst een appartement gekocht. Een mooi nieuwbouw appartement wat wel pas eind 2017 klaar is, dus moet nog wel even geduld hebben. Het is een 3 kamer appartement van 73m2 met 10 m2 berging direct aan het appartement vast, praktisch 85m2 dus. Net onder de NHG grens.

Het kopen is eigenlijk best snel gegaan.

In september had ik mij ingeschreven voor een nieuwbouw project in de Amsterdam Houthaven. In oktober ben ik hier voor uitgeloot en eind december kreeg ik opeens een mail dat ik toch ingeloot was (de mensen voor mij hadden het niet gekocht). 1900 inschrijvingen op 130 woningen/appartementen

Op 5 januari een gesprek gehad bij de makelaar en vanaf dat moment was het heel concreet en duidelijk. En hadden ik en mijn vriendin een week bedenk tijd of we het echt zouden willen. Na te denken over de gevolgen, willen we dit echt, behoorlijke stap in de relatie natuurlijk. Maar ook qua flexibiliteit, over 2/3 jaar willen we reizen of misschien zelfs voor enkele jaren in het buitenland wonen. Uiteindelijk toch besloten om het te doen. Mochten we tegen die tijd weg willen, lijkt verhuren mij gewoon mogelijk, of verkopen, maar er zit voor 5 jaar een antispeculatiebeding dus liever verhuren de eerste jaren.

Een week later akkoord gegeven, en nog een week later het koopcontract getekend.

Afgelopen weken veel met de hypotheek bezig geweest, op 3 gesprekken geweest bij hypotheekadviseur. Uiteindelijk iedereen afgezegd en de ABN zelf benaderd. Eerst een oriënterend gesprek gehad daar uit dat we 200k konden krijgen, toen besloten voor hypotheek zonder advies bij de ABN (dat is andere afdeling), gaven ze aan dat we max. 185k konden lenen. Terug gegaan naar de ABN adviseur voor advies en hij zei dat het 200k wel moet lukken. Ik hoop eind volgende week een advies rapport met offerte te krijgen.

En we zijn nu al bezig met aanpassingen op de plattegrond van het appartement, de ruwbouw tekening moet over 1,5 maand definitief bij de aannemer binnen zijn.

[Ray]

Niek_ schreef op vrijdag 05 februari 2016 @ 23:57:
[...]

Zou je aan kunnen geven waar de leveringsakte op te vragen is?

Het gaat in dit geval om een perceel waarvan ik sterk het vermoeden heb dat een persoon deze aangekocht heeft en nu weer probeert te verkopen. Je zal begrijpen dat ik er probeer achter te komen of en zo ja, voor hoeveel, het perceel aangekocht is.

Elke notaris / makelaar zou hem moeten kunnen krijgen is mijn ervaring. Hij moet in het kadaster staan als de grond van eigendom is gewisseld

Overigens blijf de vraag staan dat als de grond goedkoper is gekocht wat je daar mee wilt. Dit gebeurd zo vaak dat bv een handelaar ertussen zit die ook wil verdienen.

[ Voor 4% gewijzigd door Ray op 06-02-2016 10:24 ]

[ANdrode]

voil schreef op zaterdag 06 februari 2016 @ 09:12:
… maar er zit voor 5 jaar een antispeculatiebeding dus liever verhuren de eerste jaren.

Wat houdt dat in? Tijdens de eerste vijf jaar gaat de winst bij verkoop naar de projectontwikkelaar?

[voil]

Gedeeltelijk. Het eerste jaar dat je het verkoopt na oplevering moet je 50% delen, 2e jaar 40% enz, tot 5 jaar.

[Rmg]

voil schreef op zaterdag 06 februari 2016 @ 09:12:
Uiteindelijk toch besloten om het te doen. Mochten we tegen die tijd weg willen, lijkt verhuren mij gewoon mogelijk, of verkopen, maar er zit voor 5 jaar een antispeculatiebeding dus liever verhuren de eerste jaren.

Over verhuren heeft je hypothrek verstrekker meestal ook wel een mening, zou ik nog wel even nakijken.. En geen hra als je het verhuurt

[nokiaan958GB]

Niek_ schreef op vrijdag 05 februari 2016 @ 20:20:
Iemand enig idee hoe ik achter de koopsom van een perceel of nieuwbouwwoning kan komen? Kadaster lijkt dit niet weer te kunnen geven. Krijg bij meerdere adressen dat deze niet gevonden zijn.

Bij nieuwbouw moet je meestal op kadastrale nummers zoeken omdat de koppeling aan adressen vaak nog niet plaatsgevonden heeft.

De kans is groot dat in de akte alleen de overeengekomen grondprijs staat.

Als nou gewoon even kijkt op http://pdokviewer.pdok.nl/
en dan de laag kadastrale kaart aanzet ?

[MacWolf]

Niek_ schreef op vrijdag 05 februari 2016 @ 13:04:
Ja, is verplicht. Er werd echter niet gehandhaafd. Dat is sinds kort gewijzigd waardoor je 2 waarschuwingen en uiteindelijk een boete van 450 euro kan verwachten als je je woning verkoopt zonder definitief energielabel.
Het energielabel zelf is echter slechts een hele ruwe indicatie, dus hecht vooral niet teveel waarde aan de algemene besparingstips die erin staan.

Monumenten hoeven of hebben geen energielabel. Waarschijnlijk omdat men bang is dat bepaalde isolering de historische waarde van het monument kunnen verwoesten.

[anandus]

MacWolf schreef op zaterdag 06 februari 2016 @ 21:27:
[...]


Monumenten hoeven of hebben geen energielabel. Waarschijnlijk omdat men bang is dat bepaalde isolering de historische waarde van het monument kunnen verwoesten.

Ik dacht dat ik ergens gelezen heb dat je voor een monumentaal pand subsidie kon krijgen voor gespecialiseerde isolering? Maar dat weet ik niet zeker.

Edit:
Oh, dat betreft "monumentenglas". Nevermind

Edit2:
Of toch wel?

quote: https://www.verbouwkosten.com/subsidie-monument/

Subsidie monument
Gelukkig is er weer een subsidie voor het monument beschikbaar. 2,4 miljoen euro is er totaal waarvan 1,7 miljoen euro beschikbaar is voor het wind- en waterdicht maken van een monument en onderzoek

---

Al blijf je natuurlijk beperkt in je mogelijkheden.

Maar als een energielabel aangeeft hoe energiezuinig een woning is vergeleken met soortgelijke woningen zou dat ook voor monumenten mogelijk zijn, toch?

[ Voor 40% gewijzigd door anandus op 06-02-2016 23:45 ]

[MacWolf]

anandus schreef op zaterdag 06 februari 2016 @ 23:37:
...

Maar als een energielabel aangeeft hoe energiezuinig een woning is vergeleken met soortgelijke woningen zou dat ook voor monumenten mogelijk zijn, toch?

Ik heb eerlijk gezegd geen idee. Ik woon zelf trouwens in een monument en weet dus dat ik geen label hoef. Daar heb ik ooit een brief over gehad.

[voil]

Rmg schreef op zaterdag 06 februari 2016 @ 11:39:
[...]


Over verhuren heeft je hypothrek verstrekker meestal ook wel een mening, zou ik nog wel even nakijken.. En geen hra als je het verhuurt

Ja klopt, ben ik mij bewust van. Een de vve heeft er ook een zegje in.
Maar ik lees het een en ander over huisbewaring of de leegstand wet. MOcht het gebeuren, zou ik gebruik willen maken van die regelingen.

[Anoniem: 699209]

Zolang er niets expliciet in de splitsingsakte staat, heeft de VVE er niets over te zeggen.

[DRAFTER86]

Vraagje, we hebben ons eerste huis op het oog en overwegen zonder een aankoopmakelaar een bod te doen.
Nu begrijp ik dat een bod in principe bindend is, maar hoe verhoud zich dat tot de 3 dagen bedenktijd? We kunnen ons toch op elk moment beroepen op de bedenktijd en ons terugtrekken?

[ Voor 5% gewijzigd door DRAFTER86 op 07-02-2016 18:09 ]

[remzor]

DRAFTER86 schreef op zondag 07 februari 2016 @ 18:01:
Vraagje, we hebben ons eerste huis op het oog en overwegen zonder een aankoopmakelaar een bod te doen.
Nu begrijp ik dat een bod in principe bindend is, maar hoe verhoud zich dat tot de 3 dagen bedenktijd? We kunnen ons toch op elk moment beroepen op de bedenktijd en ons terugtrekken?

Hoe bedoel je, een bod bindend? Het is toch niet geaccepteerd en je hebt toch niets gekocht (en getekend). Je zit dan dus (nog) nergens aan vast. In sommige gevallen zit je vast aan het bod indien deze geaccepteerd wordt, maar de wettelijke bedenktijd van 3 dagen heb je altijd.

[JvS]

Alleen een getekend koopcontract is bindend (na drie dagen bedenktijd voor de koper en onder voorbehoud van ontbindende voorwaarden).

Een bod is alles behalve bindend.

[Onbekend]

Een bod is eigenlijk altijd onder voorwaarden. Deze voorwaarden komen in de koopovereenkomst pas op papier te staan. (Verkoop vorig huis, rondkomen met hypotheek e.d.)
Pas na het tekenen van deze koopovereenkomst heb je 3 dagen bedenktijd. (Vaak artikel 17 van de koopovereenkomst.)

[naitsoezn]

Zoals gezegd, een bod is op geen enkele manier bindend... Maar 'vrijblijvend' bieden en later aanvullende eisen stellen en/of op je bod terugkomen wordt natuurlijk door niemand gewaardeerd... En aangezien het makelaars-wereldje maar klein is, denk ik niet dat je zo'n grapje te vaak moet doen, wil je nog serieus genomen worden

[voil]

Anoniem: 699209 schreef op zondag 07 februari 2016 @ 15:38:
Zolang er niets expliciet in de splitsingsakte staat, heeft de VVE er niets over te zeggen.

Klopt, maar staat er dus wel in, 'goedkeuring nodig van het bestuur'.

edit:
Staat in de splitsingsakte. Gebruiker/degene die het huurt moet ondertekenen dat er bepaalde reglementen nageleefd moeten worden. En dit moet door het bestuur goedgekeurd worden.

Met een geldige reden (buitenland) lijkt mij niet dat zoiets geweigerd zou worden.

[ Voor 35% gewijzigd door voil op 08-02-2016 11:26 ]

[Anoniem: 699209]

voil schreef op zondag 07 februari 2016 @ 21:28:
[...]


Klopt, maar staat er dus wel in, 'goedkeuring nodig van het bestuur'.

In de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Dat zijn namelijk twee verschillende zaken.

Zo vaak komt een verbod op verhuur namelijk niet voor.

[Maikel64]

Nu zo'n 2,5-3weken later nog steeds geen uitsluitsel over de levensverzekering. De verzekeraar wacht nog steeds op antwoord van de huisarts, welke het haast 100% zeker te weten al heeft teruggestuurd.

Laat geduld nou net niet mijn sterkste eigenschap zijn . Over 2 weken is de deadline voor de hypotheek en ik ben iemand die alles dan ook het liefste ruim vooraf rond heeft (als in liever gisteren dan vandaag).

Wel een goede beproeving dit om zo toch nog wat aan mijn geduld skills te kunnen werken.

[DRAFTER86]

Vraagje, we hebben een huis op het oog dat goed binnen het beschikbare hypotheekbudget past op basis van één inkomen. Is het dan nog verstandig om de hypotheekaanvraag toch op basis van twee inkomens (tweede inkomen is ongeveer 50% lager) te doen? Ik kan me voorstellen dat de bank het fijn vind om te zien dat we (ver) onder onze max. koopsom zitten, aan de andere kant is een hypotheek op twee namen misschien sowieso risicovoller/ingewikkelder voor de bank?

[naitsoezn]

Modbreak:

We zitten inmiddels ruim over de huishoudelijke limiet heen wat aantal posts betreft. Als er iemand zich geroepen voelt om een nieuw deel aan te maken, dan kan deze dicht

[TLer]

Als het met 1 salaris kan, dan kan het met 1 salaris. Het maakt de bank weinig uit of je daarnaast nog andere inkomsten hebt.

[Arrne]

Ervaring met huis kopen - Deel 8

[naitsoezn]

^^ Dat dus

[ Voor 25% gewijzigd door naitsoezn op 09-02-2016 09:25 ]