Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[CornermanNL]

aicaramba schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 20:23:
[...]

Eindhoven zelf is ook niet super duur, hoor. Daar kun je nog wel een huisje of appartementje vinden voor onder de 200k.

200K. Dat zijn prijzen die voor starters gewoon te duur zijn, al krijgen ze de hypotheek rond. Dan nog is de maandelijkse woninglast versus van het salaris dat binnenkomt vaak eigenlijk te veel. Toegegeven met huren kom je misschien zelfs duurder uit, en dat is het probleem. Om een beetje financieel vet op de botten te kweken moet je eigenlijk thuis blijven wonen en flink je best doen met sparen.

Nu dat wil je natuurlijk niet op een gegeven moment en dan ga je de woningmarkt op, en dan komt het. Alles is eigenlijk gewoon te duur, huren en kopen. Maar je moet wat. Dan hopelijk iets kopen en de eerste tijd op water en brood om flink af te lossen. Als je dat voor elkaar krijgt,

Dan moet er ook even niets mis gaan in die tijd. En dan hoor je natuurlijk de argumenten dat de Nederlandse samenleving genoeg reserves heeft en goede pensioenpotjes etc. Maar daar heb je geen zak aan als je een tijd je hypotheek niet kan betalen, dat de gemiddelde Nederlander genoeg reserves heeft.

Het klinkt allemaal leuk op papier, totdat je een keer om wat voor reden dan ook tegen problemen aan loopt. Dan zit je, en dan ben je er echt niet zo maar weer uit.

De prijzen van koop en huurwoningen moeten gewoon structureel naar beneden.

[Fiber]

Señor Sjon schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 12:32:
Maar ook op plekken waar niks aangeboden wordt, eindig je in een ambtelijke muur.

Mensen genoeg die het wel lukt, dus ergens doe je toch wat fout... Maar goed dat weet je natuurlijk zelf ook wel.

[Señor Sjon]

Zoveel zijn dat er eigenlijk niet. Imo zouden dat er veel meer moeten zijn. We zitten nog helemaal vast in het wederopbouw en VINEX model van ontwikkelen. Een woonbestemming is bewuste schaarste.

[Stef87]

aicaramba schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 20:23:
[...]

Eindhoven zelf is ook niet super duur, hoor. Daar kun je nog wel een huisje of appartementje vinden voor onder de 200k.

Valt inderdaad mee. Wij wonen sinds 1.5j prima in een leuke nette en vrij rustige buurt (Muschenberg geestenberg) in Eindhoven. Bevalt prima

Huis, tuin, oprit en 161k (+20k duurzame investering) betaald. Er staan regelmatig leuke huizen in de buurt te koop. (Wij zijn netto iets van 540euro p/maand kwijt voor de hypotheek)

[ Voor 6% gewijzigd door Stef87 op 02-06-2017 22:50 ]

[Sissors]

CornermanNL schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 20:34:
[...]

De prijzen van koop en huurwoningen moeten gewoon structureel naar beneden.

Los van HRA afschaffen, hoe doe je dat? Je kan de hypotheek regels wel strenger maken, maar daar is teveel tegenstand, en dat maakt het ook niet makkelijker voor starters. Meer bouwen gaat mijn inziens maar heel beperkt effect hebben. Het eerste wat mensen kijken als ze een huis kopen is wat de maximale hypotheek is die ze kunnen krijgen. Daalt prijs van een huis met 10%, dan kopen mensen dus een 10% groter huis.

[Shadowhawk00]

nare man schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 11:12:
Bij die ruime woning 15 km van de stad mag je dan ook wel even de kosten en het tijdsbeslag) van dagelijks filerijden tellen inderdaad.

Ik weet niet hoe het in andere delen van nederland is maar over het algemeen sta je niet in de file met de fiets.
Maar 15km van het centrum van een stad zegt niet 15km van je werk, veel bedrijven zitten niet in het centrum maar aan de rand van steden.

Maar het is dan dus een keuze je betaald meer geld voor een klein appartement waar je ook nog elk jaar mag betalen voor een parkeervergunning of je koopt een groter huis en je mag elke dag paar kilometer meer rijden naar je werk.

Maar als je kan kiezen tussen een duur en een goedkoper huis dan zijn huizen niet te duur dan is het huis wat je wilt te duur. Net zoals autos niet te duur zijn, maar als je een nieuwe rode sportwagen wilt uit italie van het merk ferrari tja dan is dat wel vrij duur.

[RocketKoen]

sbruynis schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 11:08:
[...]


Valt mij dan op dat de A2 richting Utrecht niet vermeld staat. Bijzonder, hebben daar toch vaak vast gestaan.

OT. Ik ben bang dat de randstad (waar de grens ook is) ook vol staat in de spits met veel forenzen van-naar andere grote steden (Haarlem-Amsterdam, Haarlem-Den Haag etc...)

In de avondspits staat ie er bij van Amsterdam naar Utrecht. In de ochtendspits van Den Bosch naar Utrecht.

Sissors schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 23:01:
[...]

Los van HRA afschaffen, hoe doe je dat? Je kan de hypotheek regels wel strenger maken, maar daar is teveel tegenstand, en dat maakt het ook niet makkelijker voor starters. Meer bouwen gaat mijn inziens maar heel beperkt effect hebben. Het eerste wat mensen kijken als ze een huis kopen is wat de maximale hypotheek is die ze kunnen krijgen. Daalt prijs van een huis met 10%, dan kopen mensen dus een 10% groter huis.

Je beantwoordt eigenlijk je eigen vraag. Als de maximale hypotheek daalt, daalt de huizenprijs.
Zie 2008-2012. Een hypotheek krijgen werd ineens een stuk moeilijker. En als gevolg daalde de huizenprijs enorm hard.

Maar de markt stortte ook in. Heel veel mensen zagen de waarde van hun huis lager worden dan de resterende hypotheekschuld. Waardoor ze niet meer konden verhuizen.
Daarom heeft de EU Nederland ook op de vingers getikt vanwege de hoge LTV.

[ Voor 49% gewijzigd door RocketKoen op 03-06-2017 10:39 ]

[Shadowhawk00]

RocketKoen schreef op zaterdag 3 juni 2017 @ 10:17:
[...]

In de avondspits staat ie er bij van Amsterdam naar Utrecht. In de ochtendspits van Den Bosch naar Utrecht.

[...]

Je beantwoordt eigenlijk je eigen vraag. Als de maximale hypotheek daalt, daalt de huizenprijs.
Zie 2008-2012. Een hypotheek krijgen werd ineens een stuk moeilijker. En als gevolg daalde de huizenprijs enorm hard.

Maar de markt stortte ook in. Heel veel mensen zagen de waarde van hun huis lager worden dan de resterende hypotheekschuld. Waardoor ze niet meer konden verhuizen.
Daarom heeft de EU Nederland ook op de vingers getikt vanwege de hoge LTV.

Nou ja meer omdat mensen onzeker waren over hun baan dus dan nemen ze minder risico.
Dus de vraag daalt, het aanbod blijft gelijk en dan worden de prijzen lager, dat zie je nogsteeds in bepaalde gebieden. Weinig vraag veel aanbod dus dan koop je een tussenwoning voor onder de 150k.
Meer huizen bouwen maakt niet uit, dan krijg je nogsteeds het effect maar dat is niet in stad A maar 5km verderop dus dat wil ik niet. Zie je heel leuk in den bosch, vlijmen is dichterbij dan maaspoort maar maaspoort is gemeente den bosch en vlijmen niet. Dus je kan kiezen dichterbij het centrum + groter huis maar andere gemeente of verderweg voor meer geld een kleiner huis kopen maar wel in den bosch. En ja mensen kiezen voor optie 2

De EU wil dat we meer geld in de economie pompen en dat gaat niet als het in huizen zit en in spaarpotjes. De LTV in nederland is gigantisch in het voordeel van de Value, maar ze willen gewoon dat we minder lenen en veel meer geld gaan uitgeven aan andere zaken om de economie ( hun aandelen ) te spekken.

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 3 juni 2017 @ 11:21:
[...]
De EU wil dat we meer geld in de economie pompen en dat gaat niet als het in huizen zit en in spaarpotjes. De LTV in nederland is gigantisch in het voordeel van de Value, maar ze willen gewoon dat we minder lenen en
veel meer geld gaan uitgeven aan andere zaken om de economie ( hun aandelen ) te spekken.

Bron? Ik ben benieuwd waar deze stelling op gebaseerd is.

In een rapport (2015, pg. 7) van de Nederlandse Bank uit 2015 lees ik:

Ook kan een lagere LTV-limiet de concurrentie op de hypotheekmarkt
door toetreding van buitenlandse hypotheekverstrekkers bevorderen.
Nu loopt Nederland met zijn hoge LTV-ratio’s internationaal uit de pas (emph mine)

Dezelfde conclusie wordt versterkt in het DNB jaarverslag 2016 en allerlei nieuwsberichten.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op zaterdag 3 juni 2017 @ 12:37:
[...]


Bron? Ik ben benieuwd waar deze stelling op gebaseerd is.

In een rapport (2015, pg. 7) van de Nederlandse Bank uit 2015 lees ik:

[...]


Dezelfde conclusie wordt versterkt in het DNB jaarverslag 2016 en allerlei nieuwsberichten.

O ik was waarschijnlijk in de war met ander rapport over schulden/bezittingen van gemiddelde nederlands huishoudens. Waar dus ook dingen als pensioenpot en de waarde van alle huizen tegen de waarde van alle schulden stond en daar komt het veel beter uit.

Overigens veranderd de LTV alleen maar negatief als de prijs van huizen daalt, de huidige huizen komen onder water en de meeste mensen zullen toch 100% moeten lenen. Als je leenbedrag met hetzelfde % daalt als de prijs van het onderpand veranderd daar effectief niets

[ Voor 14% gewijzigd door Shadowhawk00 op 03-06-2017 14:56 ]

[pingkiller]

De huizenprijzen gaan omlaag als de hoeveelheid geld die een persoon beschikbaar heeft voor een huis, wordt verlaagd. Om dat te laten gebeuren zie ik zo drie maatregelen: HRA afschaffen, NHG afschaffen en zorgen dat banken failliet kunnen gaan. Banken worden hiermee 100% verantwoordelijk voor de leningen die zij verstrekken. Dan gaan ze ook wat beter risco's wegen en zou het zomaar kunnen dat de max hypotheek pp sterk omlaag gaat. Wellicht moet je dan, net zoals in Duitsland, zelf flink wat geld inbrengen bij de aankoop van een huis.

De relatieve koopkracht van personen veranderd hierdoor overigens niet.

[Shadowhawk00]

pingkiller schreef op zaterdag 3 juni 2017 @ 15:05:
De huizenprijzen gaan omlaag als de hoeveelheid geld die een persoon beschikbaar heeft voor een huis, wordt verlaagd. Om dat te laten gebeuren zie ik zo drie maatregelen: HRA afschaffen, NHG afschaffen en zorgen dat banken failliet kunnen gaan. Banken worden hiermee 100% verantwoordelijk voor de leningen die zij verstrekken. Dan gaan ze ook wat beter risco's wegen en zou het zomaar kunnen dat de max hypotheek pp sterk omlaag gaat. Wellicht moet je dan, net zoals in Duitsland, zelf flink wat geld inbrengen bij de aankoop van een huis.

De relatieve koopkracht van personen veranderd hierdoor overigens niet.

HRA afschaffen voor nieuwe hypotheken heeft bijna geen effect, voor de meeste woningen doet het namelijk niets op dit moment.

NHG afschaffen, maakt ook weinig uit alleen mocht je met een restschuld verkopen heb je gewoon een persoonlijke lening lopen. In nederland heb je een lening met een onderpand, dat het onderpand wegvalt veranderd niets aan de lening. In tegenstelling tot de VS waar de lening aan het onderpand vastzit dus onderpand weg = lening weg.

Als je 10-15% van de woningwaarde moet meebrengen voor je een woning kan kopen maakt dat woningen nog minder betaalbaar voor mensen die instromen. Dus goedkopere koopwoningen die door cooperaties of mensen met geld opgekocht worden om te verhuren. Hoeveel mensen ken je die zo even 20-30k op hun bankrekening hebben staan.

[CornermanNL]

Sissors schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 23:01:
[...]

Los van HRA afschaffen, hoe doe je dat? Je kan de hypotheek regels wel strenger maken, maar daar is teveel tegenstand, en dat maakt het ook niet makkelijker voor starters. Meer bouwen gaat mijn inziens maar heel beperkt effect hebben. Het eerste wat mensen kijken als ze een huis kopen is wat de maximale hypotheek is die ze kunnen krijgen. Daalt prijs van een huis met 10%, dan kopen mensen dus een 10% groter huis.

Meer bouwen is niet de oplossing althans niet het soort woning dat nu gebouwd wordt teveel boven de 4 ton en veel te groot, buiten het bouwen zie ik maar een oplossing. Iedereen moet in een keer op de pijnbank, hypotheekrente aftrek weg, maximale hypotheek op 70% van de taxatiewaarde of beter op 70% van de executiewaarde. Maar laten we met de eerste beginnen.

Huurprijzen moeten teruggeschroefd worden, zowel sociale huur als de vrije sector. Het is belachelijk dat vrijgekomen sociale huur tegen de maximale grens van de huursubsidie , rond de 700 euro als ik mij niet vergis terug de markt opgaat. En wat er bijgebouwd wordt zo wordt gebouwd dat deze woningen ook rond die koers op de markt komen. Dat maakt de huurders langzaam arm. En houdt ze in huurwoningen.

Over de prijzen in de vrije sector nog maar niet te beginnen. Ook strikter reguleren.

Maximaal 20% van je netto salaris aan huur of hypotheek last, dan pas gaan kijken hoe de vraag en aanbod zijde echt verdeeld is.

En kijken wat er echt gebouwd moet gaan worden. Nu leven de mensen die het gefinancierd krijgen op te grote voet en de rest staat huilend aan de zijlijn.

Beetje radicaal ? Jazeker , maar als uitgangspunt voor een verdere discussie uitwerking zeker niet verkeerd denk ik.

[pingkiller]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 3 juni 2017 @ 15:13:
[...]


HRA afschaffen voor nieuwe hypotheken heeft bijna geen effect, voor de meeste woningen doet het namelijk niets op dit moment.

Die rente gaat vast en zeker op een bepaald moment weer omhoog. Laten we daar dus rekening mee houden als we aan het bomen zijn over de woningmarkt.

NHG afschaffen, maakt ook weinig uit alleen mocht je met een restschuld verkopen heb je gewoon een persoonlijke lening lopen. In nederland heb je een lening met een onderpand, dat het onderpand wegvalt veranderd niets aan de lening. In tegenstelling tot de VS waar de lening aan het onderpand vastzit dus onderpand weg = lening weg.

De NHG zorgt er voor dat een bank minder risico draagt voor een hypotheek. Als gevolg is de hypotheekrente lager en kan je meer lenen. Meer lenen=meer geld voor een huis=hogere huizenprijen.

Als je 10-15% van de woningwaarde moet meebrengen voor je een woning kan kopen maakt dat woningen nog minder betaalbaar voor mensen die instromen. Dus goedkopere koopwoningen die door cooperaties of mensen met geld opgekocht worden om te verhuren. Hoeveel mensen ken je die zo even 20-30k op hun bankrekening hebben staan.

De huizenprijzen dalen vanzelf als mensen niet het spaargeld hebben om er een te kopen. Mogelijk worden de huizen dan door iemand anders gekocht. Als die huizen dan naar de vrije sector markt gaan vind ik dat helemaal geen probleem. We moeten wel voorkomen dat de huizen naar de sociale huur gaan.

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op zaterdag 3 juni 2017 @ 15:14:
Meer bouwen is niet de oplossing althans niet het soort woning dat nu gebouwd wordt teveel boven de 4 ton en veel te groot, buiten het bouwen zie ik maar een oplossing. Iedereen moet in een keer op de pijnbank, hypotheekrente aftrek weg, maximale hypotheek op 70% van de taxatiewaarde of beter op 70% van de executiewaarde. Maar laten we met de eerste beginnen.

Er is geen probleem met huizen er is een probleem dat iedereen op dezelfde plek wil wonen. Overigens wil je iedereen die een huis bezit hiermee belasten mensen de huren blijven natuurlijk gewoon wel alle voordelen houden.

Huurprijzen moeten teruggeschroefd worden, zowel sociale huur als de vrije sector. Het is belachelijk dat vrijgekomen sociale huur tegen de maximale grens van de huursubsidie , rond de 700 euro als ik mij niet vergis terug de markt opgaat. En wat er bijgebouwd wordt zo wordt gebouwd dat deze woningen ook rond die koers op de markt komen. Dat maakt de huurders langzaam arm. En houdt ze in huurwoningen.

Huizen zijn ook prive bezit, jij wil gewoon prive bezit van mensen in beslag nemen, daar komt het namelijk gewoon op neer. Omdat jij graag goedkoop wilt wonen.

Over de prijzen in de vrije sector nog maar niet te beginnen. Ook strikter reguleren.

Maximaal 20% van je netto salaris aan huur of hypotheek last, dan pas gaan kijken hoe de vraag en aanbod zijde echt verdeeld is.

Eh nee dan komt er gewoon geen extra aanbod bij, mensen die gekocht hebben kunnen niet meer verhuizen, investeerders gaan geen huizen meer bouwen, projectontwikkelaars ook niet.
Kleine influx aan goedkope woningen die verkocht worden en daarna heb je gewoon 2 soorten mensen, met een huis en dakloos. Of wil je ook nog eens dat de staat al die huizen gaat bouwen voor je en die gratis weg gaat geven?

Waar wilde je die andere 80% dan aan uitgeven? Klinkt een beetje als ik wil geen geld kwijt zijn aan wonen, dat kan dan kraak je gewoon een leegstaand bedrijfspand.
Mensen geven zo veel geld uit aan een huis omdat dat kan. Ze zijn met 2en gaan werken maar kosten voor een woning zijn niet gedaald relatief, omdat ze met dat extra geld een duurdere luxere woning gekocht hebben. Waarom zou je nu iedereen die ervoor kiest om veel geld uit te geven voor een woning bestraffen daarvoor

[Bart2005]

Een relevant artikel hierover:

https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet

[RemcoDelft]

Bart2005 schreef op zondag 4 juni 2017 @ 08:50:
Een relevant artikel hierover:

https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet

Goed artikel, helaas allemaal al vrij bekend, en helaas zijn er teveel belangen die het in stand houden.
Even samenvatten:

‘Het kan niet slechter dan hoe Nederland het doet’

1.Steeds meer geld voor evenveel huis
2.Prijsstijgingen vergroten de ongelijkheid
3.Kopen om te verhuren rukt op
4.De zeepbel kan weer barsten
5.Hoge schulden maken de economie kwetsbaar
De wrr waarschuwt dat Nederland een blinde vlek lijkt te hebben voor ‘het verband tussen het belastingregime enerzijds en de verwevenheid tussen financiële sector en samenleving anderzijds’. Arnoud Boot, die het wrr-onderzoek leidde: ‘Het beleid is doordrenkt met het stimuleren van schuld, het kán eigenlijk niet slechter dan hoe Nederland het doet.’
6.De fnuikende wisselwerking tussen koop en huur
7.Het marktmechanisme faalt
Volgens de leer van de vrije markt leiden hogere prijzen tot meer aanbod, in dit geval de bouw van woningen. En als er eenmaal genoeg aanbod is, zou de prijs weer moeten dalen, tot ongeveer de kostprijs. Maar in de periode dat de huizenprijzen in Nederland de pan uitrezen, daalde het nieuwe aanbod juist.

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 3 juni 2017 @ 14:55:
[...]
O ik was waarschijnlijk in de war met ander rapport over schulden/bezittingen van gemiddelde nederlands huishoudens. Waar dus ook dingen als pensioenpot en de waarde van alle huizen tegen de waarde van alle schulden stond en daar komt het veel beter uit.

Als je het zo beschouwt wel ja. Het zijn echter totaal andere bezittingen en voor het risico van de banken zijn de hypotheken met hoge LTV nog steeds gevaarlijk.

Het holistische perspectief is wel interessant omdat je daarmee heel erg makkelijk uitlegt dat de hoge huizenprijzen een verschuiving van geld van jonger naar ouder (pensioenpot) is.

Overigens veranderd de LTV alleen maar negatief als de prijs van huizen daalt, de huidige huizen komen onder water en de meeste mensen zullen toch 100% moeten lenen. Als je leenbedrag met hetzelfde % daalt als de prijs van het onderpand veranderd daar effectief niets

Dat 100% lenen "goed" is betreft een fictie waar Nederland afwijkt van de rest van de wereld. En doordat de woningmarkt in andere landen (beter) werkt zie je dat het niet nodig is.

En met een redelijke, lagere maximum LTV (neem 85%) is de lening niet hoger dan de waarde van het onderpand bij een kleine daling van de prijzen.

Dit soort beleid kan je niet los zien van het belastingstelsel, box-3 grens etc.

[ Voor 3% gewijzigd door ANdrode op 04-06-2017 09:28 ]

[NiGeLaToR]

Is er (politiek gezien) uberhaupt wel wil om dit aan te pakken? Ik zie het niet namelijk.

We hebben net een financiele crisis achter de rug en de situatie is binnen 1-2 jaar al weer erger dan ie was op het hoogtepunt.

En ondanks dat ik als grootschuldbezitter best kan profiteren van stijgende prijzen zie ik voorbij mijn horizon het onbestaan van de middenklasse ontstaan. En dat is een recept voor ontwrichtende problemen.

[Shadowhawk00]

ANdrode schreef op zondag 4 juni 2017 @ 09:27:

Dat 100% lenen "goed" is betreft een fictie waar Nederland afwijkt van de rest van de wereld. En doordat de woningmarkt in andere landen (beter) werkt zie je dat het niet nodig is.

En met een redelijke, lagere maximum LTV (neem 85%) is de lening niet hoger dan de waarde van het onderpand bij een kleine daling van de prijzen.

Dit soort beleid kan je niet los zien van het belastingstelsel, box-3 grens etc.

Het lenen van 100% is niet echt handig nee bij prijsdaling door wegvallende vraag of te veel aanbod heb je een probleem. Alleen ga je dat niet even in 1x oplossen. Een aantal jaar geleden was de norm 110% ( norm = wat de meeste doen ) Nu is dat nog maar maximaal 101% dus we gaan de goede kant op.
Maar er zijn heel veel verschillende belangen en daar moet de overheid naar kijken niet alleen maar naar de mensen die geen huis bezitten ( wat veel mensen hier blijkbaar wel willen doen ).
Er zijn ook genoeg locaties in nederland waar de huizenprijzen zeer laag liggen hoorde paar weken terug 150k voor een tussenwoning. Appartementen zullen daar dus rond de 125k liggen ( als die eigenaren kunnen verkopen ).

In plaats van de mensen met een woning gigantisch naaien in het voordeel van mensen zonder woning zou de overheid in mijn ogen veel meer moeten doen in de economie in krimpgebieden te stimuleren. Dat zorgt er namelijk voor dat daar meer mensen werken en dus kunnen wonen, mensen die daar wonen minder ver moeten reizen naar werk en dat er ineens een hele hoop woningen beschikbaar komen dus de prijzen dalen in de randstad waar ze nu ver over de top geblazen worden en in de krimregios stijgen waardoor ze niet meer onder water staan en je daar doorstroming krijgt.

Overigens is het niet de HRA die zorgt dat we een hoge LTV hebben maar voornamelijk de mentaliteit van mensen. HRA hebben we al meer dan 30 jaar en vroeger was het de norm dat je zo min mogelijk leende, geld lenen was meer taboe dan nu. Tegenwoordig is het zo dat mensen alles willen, nergens voor willen sparen en geld lenen is bijna de norm geworden. Nieuwe auto = lenen, nieuwe telefoon = lenen, nieuwe TV=lenen. ( op afbetaling is ook lenen natuurlijk ).
Waar HRA voor gezorgd heeft is aflossingsvrije hypotheken daardoor mensen meer konden lenen en aflossen minder opleverde dan het zou moeten.
Het heeft ook een soort demping op de hypotheekmarkt, de rente stijgt maar met 60% van de stijging voor mensen met hypotheek. Dus eigenlijk is het meer een soort van extra veiligheids marge.
En het is er om woningbezit te stimuleren, eigenaren gaan over het algemeen beter om met hun bezit dan huurders, dus minder verpaupering in steden.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op zondag 4 juni 2017 @ 09:50:
HRA hebben we al meer dan 30 jaar ...

Waar HRA voor gezorgd heeft is aflossingsvrije hypotheken...

HRA bestaat al sinds 1893.

Aflossingsvrije hypotheken werden volgens mij in de jaren 90 bedacht, ook in landen waar er geen HRA is, (zoals Australië) werd dit een populaire leningsvorm.

Edit:Aanvulling: HRA bestaat wel in Australië, maar alleen op een 'investerings' woning dat wordt verhuurd.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 04-06-2017 10:09 ]

[ANdrode]

Shadowhawk00 schreef op zondag 4 juni 2017 @ 09:50:
[...]
Waar HRA voor gezorgd heeft is aflossingsvrije hypotheken daardoor mensen meer konden lenen en aflossen minder opleverde dan het zou moeten.
Het heeft ook een soort demping op de hypotheekmarkt, de rente stijgt maar met 60% van de stijging voor mensen met hypotheek. Dus eigenlijk is het meer een soort van extra veiligheids marge.
En het is er om woningbezit te stimuleren, eigenaren gaan over het algemeen beter om met hun bezit dan huurders, dus minder verpaupering in steden.

De spaar en beleggingsvormen bestaan al sinds de jaren 70. Men was toen behoudender met lenen. Ik zie de historisch minder stabiele rentes en wisselkoers als één van de oorzaken daarvan.

Verder een goede samenvatting. Wat ik wel wil aanstippen is dat in dit topic het zwaartepunt van de HRA vaak verkeerd wordt ingeschat. Het grootste voordeel van de HRA wordt genoten door de hoogste inkomens/grootste vermogens.

Een maatregel met als doel huizenbezit door middenklasse kan je goedkoper inrichten. Een lager belastingtarief voor mensen met hoog inkomen of vermogen in een BV ook. Dat hoef je niet indirect via de HRA te doen.

Dit alles in een utopische variant van Nederland waar er de daadkracht is om een belastingstelsel te herzien

[pingkiller]

Bart2005 schreef op zondag 4 juni 2017 @ 08:50:
Een relevant artikel hierover:

https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet

Geweldig artikel. Komt sterk overeen met mijn blik op de woningmarkt. De vraag is of het politiek haalbaar is om iets aan de woningmarkt te doen. Je gaat hoe dan ook kopers en sociaalhuurders in onzekerheid brengen, voor de korte termijn althans. Daar is zo'n 98% van alle kiezers gok ik zo, dus welke politiek partij gaat zich daar aan branden?

De lange termijn effecten van het huidige beleid(zoals benoemd in het artikel) zijn killing maar ook heel erg een ver van mijn bed show. Het gaat pas veranderen als het verschil tussen de have's en de "have nots" zo groot is geworden dat het maatschappelijk niet meer houdbaar is.

[CornermanNL]

Shadowhawk00 schreef op zondag 4 juni 2017 @ 00:34:
[...]


Er is geen probleem met huizen er is een probleem dat iedereen op dezelfde plek wil wonen. Overigens wil je iedereen die een huis bezit hiermee belasten mensen de huren blijven natuurlijk gewoon wel alle voordelen houden.


[...]


Huizen zijn ook prive bezit, jij wil gewoon prive bezit van mensen in beslag nemen, daar komt het namelijk gewoon op neer. Omdat jij graag goedkoop wilt wonen.


[...]


Eh nee dan komt er gewoon geen extra aanbod bij, mensen die gekocht hebben kunnen niet meer verhuizen, investeerders gaan geen huizen meer bouwen, projectontwikkelaars ook niet.
Kleine influx aan goedkope woningen die verkocht worden en daarna heb je gewoon 2 soorten mensen, met een huis en dakloos. Of wil je ook nog eens dat de staat al die huizen gaat bouwen voor je en die gratis weg gaat geven?

Waar wilde je die andere 80% dan aan uitgeven? Klinkt een beetje als ik wil geen geld kwijt zijn aan wonen, dat kan dan kraak je gewoon een leegstaand bedrijfspand.
Mensen geven zo veel geld uit aan een huis omdat dat kan. Ze zijn met 2en gaan werken maar kosten voor een woning zijn niet gedaald relatief, omdat ze met dat extra geld een duurdere luxere woning gekocht hebben. Waarom zou je nu iedereen die ervoor kiest om veel geld uit te geven voor een woning bestraffen daarvoor

Dat zijn een aantal aannames die je doet, ik wil helemaal niet 'goedkoop' wonen, dat heb ik juist door de gekkigheid op de huizenmarkt al voor elkaar gekregen. Door de waardestijgingen en het feit dat goedkoop geld nu tegen de plinten klotst. Als je eigen geld hebt. Dat maakt de prijzen van koop en huur nog niet reel en rechtvaardig.

Het punt is niet dat mensen dat prima mogen kiezen, natuurlijk wel. Maar er is een probleem met de toegang tot de markt. Als je veel geld hebt, hetzij in overwaarde van een bestaande koopwoning , hetzij in cash dan is de hypotheek geen probleem, dan nog is de schuld die mensen vaak nemen veel te groot ten opzichte van het inkomen. En daar speelt de markt natuurlijk gretig op in.

Dat is een onwenselijke situatie, een die er zich ook voordoet op de huurmarkt. Sociale huur is onbereikbaar voor velen omdat het salaris te hoog is en eigenlijk te duur voor de mensen die er wel gebruik van moeten maken. Particuliere huur vraagt rustig 4 maanden als depot en dan gaat er rustig 5% per jaar bij. Dat mag niet misschien maar voor jou 10 anderen.

Op dit moment is het gewoon zo dat starters amper kans maken. Diegene die wel overgaan tot koop nemen een bak schuld op zich die niet verantwoord is (in veel gevallen). En dat geld ook voor doorstromers.

Wat je met die andere 80% moet doen? Nou wat reserves opbouwen buiten je huis, wat makkelijker klappen op kunnen vangen als je inkomen daalt. Fonds voor de studie van de kinderen. Dat soort dingen, die doe je met de andere 80%. Iedereen denkt altijd dat alles alleen maar beter wordt, je maakt carriere , blijft gezond , verdiend altijd alleen maar meer. Totdat je dat niet meer doet. Om wat voor reden dan ook. Dan is het lijden en last. Je hebt namelijk gewoon steeds meer liquide middelen nodig. Bij de buffer berekeningen worden spaartegoeden bij pensioenfondsen veel te makkelijk als reserve meegerekend. Grote onzin. Bijvoorbeeld een buffer voor een gezin van pak hem beet 7000 euro is al belachelijk laag. En velen hebben slechts een maandsalaris achter de hand.

Kijk, als ik naar mijn persoonlijke situatie kijk is het echt prima zoals het nu gaat, voor het algemeen belang is het een stuk minder. En dat is waar ik mij zorgen over maak. Zoals de woningmarkt nu geregeld is wordt je met huren langzaam arm en met een beetje slim kopen zit je binnen no time dik onder de maandlasten van de gemiddelde (sociale) huurder. En wordt dat ieder jaar minder. Logisch hoor , maar het gat is veel te groot. En dat maakt starten en doorstromen een heikel proces voor veel mensen. Ook al hebben ze dat zelf vaak niet door, er wordt gewoon net zo lang geknutseld aan de financiering tot het wel gaat.

Ik schrik er gewoon van dat er nogal wat mensen zijn die over een hypotheek van meer dan 5 ton praten alsof ze net een nieuwe spijkerbroek gekocht hebben. Het irreële 'vertrouwen' in de huizenmarkt en de eigen schulden ratio is iets dat mij echt verbaasd.

[Verwijderd]

Sissors schreef op vrijdag 2 juni 2017 @ 23:01:
[...]

Los van HRA afschaffen, hoe doe je dat? Je kan de hypotheek regels wel strenger maken, maar daar is teveel tegenstand, en dat maakt het ook niet makkelijker voor starters. Meer bouwen gaat mijn inziens maar heel beperkt effect hebben. Het eerste wat mensen kijken als ze een huis kopen is wat de maximale hypotheek is die ze kunnen krijgen. Daalt prijs van een huis met 10%, dan kopen mensen dus een 10% groter huis.

Dus wel de regels strenger maken.
https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet

De gemiddelde huizenprijs ging van 93.000 naar 254.000 tussen 1995 en 2008. Dit komt door het beleid van de overheid. In Duitsland stegen de prijzen slechts met de inflatie mee.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op zondag 4 juni 2017 @ 16:41:
[...]

Dus wel de regels strenger maken.
https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet

De gemiddelde huizenprijs ging van 93.000 naar 254.000 tussen 1995 en 2008. Dit komt door het beleid van de overheid. In Duitsland stegen de prijzen slechts met de inflatie mee.

Gemiddelde zegt niet heel erg veel natuurlijk. Niet alleen hoeveel maar ook wat en waar, veel beter kan je het gemiddelde per M2 woonoppervlak nemen.

O en nee Amsterdam is niet heel nederland.

[Bart2005]

Shadowhawk00 schreef op maandag 5 juni 2017 @ 07:52:
[...]


Gemiddelde zegt niet heel erg veel natuurlijk. Niet alleen hoeveel maar ook wat en waar, veel beter kan je het gemiddelde per M2 woonoppervlak nemen.

O en nee Amsterdam is niet heel nederland.

Waarom zou dat "veel beter" zijn? Wat kan je dan voor conclusies trekken uit die extra informatie? Volgens mij gaat het hem om dit gegeven an sich. Dat is zorgelijk genoeg. Je zou kunnen zeggen dat er hier iets heel erg fout gaat als je het vergelijkt met de Duitse situatie.

[ Voor 9% gewijzigd door Bart2005 op 05-06-2017 08:14 ]

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op maandag 5 juni 2017 @ 07:52:
[...]


Gemiddelde zegt niet heel erg veel natuurlijk. Niet alleen hoeveel maar ook wat en waar, veel beter kan je het gemiddelde per M2 woonoppervlak nemen.

O en nee Amsterdam is niet heel nederland.

Het gaat niet over Amsterdam maar over heel NL. En het gemiddelde zegt wel veel natuurlijk, aan de meeste mensen ook een woning rond het gemiddelde willen (hoeft niet natuurlijk, maar bij huizen is dat wel het geval).

[ANdrode]

Verwijderd schreef op maandag 5 juni 2017 @ 12:43:
[...]
Het gaat niet over Amsterdam maar over heel NL. En het gemiddelde zegt wel veel natuurlijk, aan de meeste mensen ook een woning rond het gemiddelde willen (hoeft niet natuurlijk, maar bij huizen is dat wel het geval).

Het gemiddelde is een waardeloze summary statistic. De stijging van de gemiddelde verkoopprijs tussen kwartalen kan je soms ook verklaren met de verkoop van 10 huizen van > 1 miljoen.

Huizenzoeker.nl laat dat leuk zien.

• Vraagprijs (mediaan) EUR 250.000
• Vraagprijs (gemiddeld) EUR 331.102

Wat zie je hier? De prijs die "in het midden zit" is 250.000. Het gemiddelde ligt een stuk hoger.

Het NHG fonds kiest ervoor om de grens aan de hand van het gemiddelde de bepalen, niet adhv de mediaan. Dat zou in mijn ogen een politieke keuze moeten zijn bij een fonds dat door de overheid gedekt wordt, maar zo is het niet geregeld.

[TheGhostInc]

CornermanNL schreef op zondag 4 juni 2017 @ 16:35:
dan nog is de schuld die mensen vaak nemen veel te groot ten opzichte van het inkomen

[...]

Ik schrik er gewoon van dat er nogal wat mensen zijn die over een hypotheek van meer dan 5 ton praten alsof ze net een nieuwe spijkerbroek gekocht hebben. Het irreële 'vertrouwen' in de huizenmarkt en de eigen schulden ratio is iets dat mij echt verbaasd.

Met de rest ben ik het helemaal eens, maar ik denk dat je hier te kort door de bocht gaat.

Als een 'normaal gezin' de hypotheeklasten kan dragen zonder direct naar de voedselbank te rennen en na 30 jaar 'een huis cadeau' krijgt en we hebben een prima instituut (Nibud) dat continu in de gaten houdt dat dit realistisch blijft, dan hebben we al aardig wat veiligheidsmarge ingebouwd.
Als iemand een hypotheek van 5 ton krijgt, dan staat daar een salaris tegenover dat 'mooi' is (meer dan €90.000 op jaarbasis of 2x €47.500). Dan staat er waarschijnlijk ook een nette BMW of Audi naast en zijn de vakanties exotisch.
Ben je dan overmoedig? Of mag iemand ook gewoon leven naar zijn mogelijkheden?

Je moet niet vergeten dat in een land als NL eigenlijk alles prima is geregeld. Arbeidsongeschiktheid, ziekte, pensioen, zwangerschap, ...
Als je in NL kanker zou krijgen, dan meld je je bij het ziekenhuis en 'that's it'. In veel andere landen krijg je een rekening van tienduizenden tot honderdduizenden euro's of je krijgt zelfs niet eens een behandeling. Je staat dan ook direct op straat, zonder uitkering.
Dus als een NL-er zijn 'laatste euro' in zijn huis stopt is dat niet meteen heel riskant. Doe je dat in de VS dan is dat al spannender, doe je dat in India...
(Al mijn Indiase collega's hebben dan ook dikke spaarrekeningen, niet alleen omdat ze uit een hogere kaste komen, maar ook omdat als je bijvoorbeeld ziek wordt je wel naar een fatsoenlijk ziekenhuis wilt)

Nog even inhakend op de LTV discussie hierboven:
Hoger dan 100% LTV is natuurlijk raar, het idee is dat er een onderpand tegenover de schuld staat.
Maar lager dan 100% is ergens ook niet vanzelf sprekend. Het is niet voor niets dat ongeveer elk percentage al genoemd is. Van 80% (de oude executiewaarde), 85%, 90%... en eigenlijk ontbreekt enige onderbouwing voor dit soort percentages. Is 91,33% beter dan 92,05%?
Daarnaast hebben we rente percentages voor verschillende LTV's. Daarmee zou, in normale situaties, het verschil in risico gewoon ingeprijsd moeten zijn. Een ECB/DNB heeft al aan de aanbodkant (bankkant) de touwtjes in handen en is die aan het aantrekken (Basel 1/2/... ). De discussie aan de vraagkant (klantkant) vind ik dan eigenlijk een beetje raar (vanuit de ECB/DNB gezien). Is het nu een markt, of een staatsactiviteit?
En dan hebben we ook nog NHG. Een groot deel van het risico is al opgevangen door NHG. Wat is het nut van max. 85% als je NHG kunt krijgen? Of is dit een verkapte: 'NHG is evil' actie?
En dan als laatste hebben we tegenwoordig nog verplicht aflossen (in de max. hypotheekberekening). Dus een max. LTV heeft dan ook alleen 'effect' op de eerste paar jaar van de huidige hypotheken. Daarna is het risico ook al dusdanig afgenomen dat het valt binnen een stricter LTV regime.

Dus een 'betoog' voor een lagere LTV is dan ook incompleet zonder aan te geven of NHG, verplicht aflossen, Nibud normen, ... allemaal blijven of dat het iets vervangt. Vervangt het iets, dan heb je een totaal andere discussie dan als het 'erbij komt' en mogelijk amper iets toevoegt.

En als het bedoelt is om de prijzen te laten dalen... dan kan ik alvast vertellen dat het geen effect gaat hebben. De max. hypotheek neemt namelijk niet af, dus het totaal geleende bedrag neemt niet af.
Je verplicht alleen mensen om hun spaargeld/gift/overwaarde/... in hun woning te stoppen en daarmee misschien wel MEER te betalen voor hun woning. Het aantal mensen dat niet meer kan kopen zal iets toenemen, maar het grootste gedeelte is nu al doorverhuizers....
Kijk trouwens ook maar in DE. In populaire steden zijn woningen ook gewoon onbetaalbaar, 80% LTV of niet.

[aicaramba]

SoundByte schreef op maandag 5 juni 2017 @ 14:05:
Hoe zit het werkelijk met de kk prijzen vandaag de dag. Zijn het expres veel te hoge vraagprijzen waar je op moet afdingen? Gaan verkopers en makelaars daarvanuit?

De stijging van de huizenprijzen is iig gebaseerd op de daadwerkelijke verkoopprijzen, niet op de vraagprijzen.

Antwoord op je vraag is lastig. Zal liggen aan de regio. In hotspots wordt vaak nog meer geboden dan de vraagprijzen.

[CornermanNL]

TheGhostInc schreef op maandag 5 juni 2017 @ 14:48:
[...]

Met de rest ben ik het helemaal eens, maar ik denk dat je hier te kort door de bocht gaat.

Als een 'normaal gezin' de hypotheeklasten kan dragen zonder direct naar de voedselbank te rennen en na 30 jaar 'een huis cadeau' krijgt en we hebben een prima instituut (Nibud) dat continu in de gaten houdt dat dit realistisch blijft, dan hebben we al aardig wat veiligheidsmarge ingebouwd.
Als iemand een hypotheek van 5 ton krijgt, dan staat daar een salaris tegenover dat 'mooi' is (meer dan €90.000 op jaarbasis of 2x €47.500). Dan staat er waarschijnlijk ook een nette BMW of Audi naast en zijn de vakanties exotisch.
Ben je dan overmoedig? Of mag iemand ook gewoon leven naar zijn mogelijkheden?

Je moet niet vergeten dat in een land als NL eigenlijk alles prima is geregeld. Arbeidsongeschiktheid, ziekte, pensioen, zwangerschap, ...
Als je in NL kanker zou krijgen, dan meld je je bij het ziekenhuis en 'that's it'. In veel andere landen krijg je een rekening van tienduizenden tot honderdduizenden euro's of je krijgt zelfs niet eens een behandeling. Je staat dan ook direct op straat, zonder uitkering.
Dus als een NL-er zijn 'laatste euro' in zijn huis stopt is dat niet meteen heel riskant. Doe je dat in de VS dan is dat al spannender, doe je dat in India...
(Al mijn Indiase collega's hebben dan ook dikke spaarrekeningen, niet alleen omdat ze uit een hogere kaste komen, maar ook omdat als je bijvoorbeeld ziek wordt je wel naar een fatsoenlijk ziekenhuis wilt)

Nog even inhakend op de LTV discussie hierboven:
Hoger dan 100% LTV is natuurlijk raar, het idee is dat er een onderpand tegenover de schuld staat.
Maar lager dan 100% is ergens ook niet vanzelf sprekend. Het is niet voor niets dat ongeveer elk percentage al genoemd is. Van 80% (de oude executiewaarde), 85%, 90%... en eigenlijk ontbreekt enige onderbouwing voor dit soort percentages. Is 91,33% beter dan 92,05%?
Daarnaast hebben we rente percentages voor verschillende LTV's. Daarmee zou, in normale situaties, het verschil in risico gewoon ingeprijsd moeten zijn. Een ECB/DNB heeft al aan de aanbodkant (bankkant) de touwtjes in handen en is die aan het aantrekken (Basel 1/2/... ). De discussie aan de vraagkant (klantkant) vind ik dan eigenlijk een beetje raar (vanuit de ECB/DNB gezien). Is het nu een markt, of een staatsactiviteit?
En dan hebben we ook nog NHG. Een groot deel van het risico is al opgevangen door NHG. Wat is het nut van max. 85% als je NHG kunt krijgen? Of is dit een verkapte: 'NHG is evil' actie?
En dan als laatste hebben we tegenwoordig nog verplicht aflossen (in de max. hypotheekberekening). Dus een max. LTV heeft dan ook alleen 'effect' op de eerste paar jaar van de huidige hypotheken. Daarna is het risico ook al dusdanig afgenomen dat het valt binnen een stricter LTV regime.

Dus een 'betoog' voor een lagere LTV is dan ook incompleet zonder aan te geven of NHG, verplicht aflossen, Nibud normen, ... allemaal blijven of dat het iets vervangt. Vervangt het iets, dan heb je een totaal andere discussie dan als het 'erbij komt' en mogelijk amper iets toevoegt.

En als het bedoelt is om de prijzen te laten dalen... dan kan ik alvast vertellen dat het geen effect gaat hebben. De max. hypotheek neemt namelijk niet af, dus het totaal geleende bedrag neemt niet af.
Je verplicht alleen mensen om hun spaargeld/gift/overwaarde/... in hun woning te stoppen en daarmee misschien wel MEER te betalen voor hun woning. Het aantal mensen dat niet meer kan kopen zal iets toenemen, maar het grootste gedeelte is nu al doorverhuizers....
Kijk trouwens ook maar in DE. In populaire steden zijn woningen ook gewoon onbetaalbaar, 80% LTV of niet.

Natuurlijk is het prima geregeld in Nederland, maar dan nog als je arbeidsongeschikt raakt en je verliest 30% van je vaste inkomen kan dat een tik zijn die je niet 1 2 3 op kan vangen, als je reserve niet groot genoeg is. Leven naar je mogelijkheden is prima , het enige dat ik zeg is dat veel mensen hun mogelijkheden net wat ruimer zien dan hun reële financiële draagkracht , zeker in mooie tijden.

En daar wringt het hem met de huidige leen versus inkomsten verhoudingen. Althans dat zie ik om mij heen, dat risico slinkt wel met de jaren door het aflossen maar er wordt weer ruim van die mooie inkomens geleefd.

Zelfs mensen die verstandig hebben gespaard worden weer overmoedig. Stoppen de reserves gewoon in het opnieuw laten aanleggen van de riante tuin , de dure vakantie en inderdaad de Audi's en BMW's.

Ik werd in de crisis voor gek verklaard dat ik extra ging aflossen en op zoek naar een andere woning op een voor mij betere locatie, want het risico was te groot volgens velen. Het dal was niet bereikt, nog lang niet. En juist die mensen vertellen mij nu dat het allemaal echt geen probleem is om dik een ton meer te betalen voor eenzelfde locatie. Het is niet of je het nu kan blijven betalen, maar of je het 30 jaar lang kan blijven betalen. Vergeet niet dat bijvoorbeeld de WW uitkering een maximum heeft , dan kan het zomaar zijn dat je een heel eind onder je vroegere inkomen komt te zitten.

Nu ben ik weer de pessimist omdat ik iedereen blijf waarschuwen het toch vooral eens af te zetten in percentages van je jaarsalaris en vooral je overige kosten ook eens te bekijken en een kleine tijdlijn te tekenen met dure momenten in je leven, bijvoorbeeld de kinderen die naar het hoger onderwijs gaan. Hoelang je het kan volhouden als 1 van de 2 even geen werk heeft of moet stoppen om wat voor reden dan ook etc etc.

Dan kan die ton extra ineens snel een blok aan je been worden.

[Verwijderd]

SoundByte schreef op maandag 5 juni 2017 @ 14:05:
Hoe zit het werkelijk met de kk prijzen vandaag de dag. Zijn het expres veel te hoge vraagprijzen waar je op moet afdingen? Gaan verkopers en makelaars daarvanuit?

Is omdat mensen totaal doorgeslagen zijn en tegen elkaar uitgespeeld worden. Mensen lenen zoveel als de hypotheekboer toelaat.

[Sport_Life]

CornermanNL schreef op maandag 5 juni 2017 @ 15:12:
[...]


Natuurlijk is het prima geregeld in Nederland, maar dan nog als je arbeidsongeschikt raakt en je verliest 30% van je vaste inkomen kan dat een tik zijn die je niet 1 2 3 op kan vangen, als je reserve niet groot genoeg is. Leven naar je mogelijkheden is prima , het enige dat ik zeg is dat veel mensen hun mogelijkheden net wat ruimer zien dan hun reële financiële draagkracht , zeker in mooie tijden.

En daar wringt het hem met de huidige leen versus inkomsten verhoudingen. Althans dat zie ik om mij heen, dat risico slinkt wel met de jaren door het aflossen maar er wordt weer ruim van die mooie inkomens geleefd.

Zelfs mensen die verstandig hebben gespaard worden weer overmoedig. Stoppen de reserves gewoon in het opnieuw laten aanleggen van de riante tuin , de dure vakantie en inderdaad de Audi's en BMW's.

Ik werd in de crisis voor gek verklaard dat ik extra ging aflossen en op zoek naar een andere woning op een voor mij betere locatie, want het risico was te groot volgens velen. Het dal was niet bereikt, nog lang niet. En juist die mensen vertellen mij nu dat het allemaal echt geen probleem is om dik een ton meer te betalen voor eenzelfde locatie. Het is niet of je het nu kan blijven betalen, maar of je het 30 jaar lang kan blijven betalen. Vergeet niet dat bijvoorbeeld de WW uitkering een maximum heeft , dan kan het zomaar zijn dat je een heel eind onder je vroegere inkomen komt te zitten.

Nu ben ik weer de pessimist omdat ik iedereen blijf waarschuwen het toch vooral eens af te zetten in percentages van je jaarsalaris en vooral je overige kosten ook eens te bekijken en een kleine tijdlijn te tekenen met dure momenten in je leven, bijvoorbeeld de kinderen die naar het hoger onderwijs gaan. Hoelang je het kan volhouden als 1 van de 2 even geen werk heeft of moet stoppen om wat voor reden dan ook etc etc.

Dan kan die ton extra ineens snel een blok aan je been worden.

Dat is makkelijk gezegd. Stel ik kom volgens jouw methode op een max van 300k, hoe kan ik daarvoor nog een woning kopen, in een wijk waar ik mij thuis voel en graag wil wonen en waar de prijzen starten bij 450k ?

Ik wil mijn kinderen in een gezellige buurt laten opgroeien, en heb geen zin om dagelijks in de file te staan of ander werk te zoeken (20 min. fietsen voor woon-werk is echt heerlijk!).

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 05-06-2017 17:20 ]

[Fiber]

Sport_Life schreef op maandag 5 juni 2017 @ 17:12:
[...]

Dat is makkelijk gezegd. Stel ik kom volgens jouw methode op een max van 300k, hoe kan ik daarvoor nog een woning kopen, in een wijk waar ik mij thuis voel en graag wil wonen en waar de prijzen starten bij 450k ?

Ik wil mijn kinderen in een gezellige buurt laten opgroeien, en heb geen zin om dagelijks in de file te staan of ander werk te zoeken (20 min. fietsen voor woon-werk is echt heerlijk!).

Je zal gewoon keuzes moeten maken... Net zoals de meeste mensen.

[Verwijderd]

Sport_Life schreef op maandag 5 juni 2017 @ 17:12:
[...]

Dat is makkelijk gezegd. Stel ik kom volgens jouw methode op een max van 300k, hoe kan ik daarvoor nog een woning kopen, in een wijk waar ik mij thuis voel en graag wil wonen en waar de prijzen starten bij 450k ?

Ik wil mijn kinderen in een gezellige buurt laten opgroeien, en heb geen zin om dagelijks in de file te staan of ander werk te zoeken (20 min. fietsen voor woon-werk is echt heerlijk!).

Woningen worden verkocht voor wat de gek er voor geeft. Nu is alleen nog de vraag wie de gek gaat zijn die die woning voor 450k gaat kopen

[TheGhostInc]

CornermanNL schreef op maandag 5 juni 2017 @ 15:12:
Natuurlijk is het prima geregeld in Nederland, maar dan nog als je arbeidsongeschikt raakt en je verliest 30% van je vaste inkomen kan dat een tik zijn die je niet 1 2 3 op kan vangen, als je reserve niet groot genoeg is. Leven naar je mogelijkheden is prima , het enige dat ik zeg is dat veel mensen hun mogelijkheden net wat ruimer zien dan hun reële financiële draagkracht , zeker in mooie tijden.

Je kunt dat huis ook gewoon verkopen?

Als je in 'de 2007 droom' leefde met 550k aflossingsvrije hypotheek en een huis van 500k, tja, dan kan het pitting worden om je huis direct te verkopen als de markt 'crashed'. In 2017 had je dan een dikke restschuld gehad.
Maar in 2017 met een annuitaire hypotheek van 500k op een huis van 500k moet je wel enorm je best doen om nog onderwater te komen.
Zelfs als je een (50%) aflossingsvrije hypotheek zou nemen, dan nog rekent de bank voor de max met een annuitaire hypotheek en effectief los je dan nog 5k+ per jaar af. Dan heb je in 2027 150k 'gespaard' in je woning, of als je 50% aflossingsvrij 'regelt' 75k.

We hebben het hier dus echt over de situatie dat een huiseigenaar de dag na de aankoop van een trapje crashed, tegelijkertijd met de huizenmarkt en beiden niet meer herstellen.
In elke andere situatie heelt de tijd alle wonden.

[unezra]

Sport_Life schreef op maandag 5 juni 2017 @ 17:12:
[...]

Dat is makkelijk gezegd. Stel ik kom volgens jouw methode op een max van 300k, hoe kan ik daarvoor nog een woning kopen, in een wijk waar ik mij thuis voel en graag wil wonen en waar de prijzen starten bij 450k ?

Andere wijk zoeken waar je je _ook_ thuis voelt en waar de prijzen wat lager liggen?

Ik wil mijn kinderen in een gezellige buurt laten opgroeien, en heb geen zin om dagelijks in de file te staan of ander werk te zoeken (20 min. fietsen voor woon-werk is echt heerlijk!).

Tuurlijk is dat heerlijk maar wat heb je liever, een iets langere reistijd en geld over om leuke dingen te doen, of een tophypotheek, nooit in salaris er meer op achteruit mogen gaan, geen inkomen mogen verliezen en effectief werken om dat dak boven je hoofd te betalen?

Ik weet het wel. Dan maar die file. Financiële zorgen zijn funest voor je hoofd, je relatie en je leven.

(Nu heb ik de luxe dat ik in 15 minuten naar mijn werk loop maar da's vast ook niet voor de eeuwigheid. Prettig dat dat nu kan, geniet er ontzettend van maar als ik ooit van werkgever moet wisselen en een grotere afstand heb voor een minstens even leuke baan, prima.)

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op maandag 5 juni 2017 @ 22:34:
[...]

Je kunt dat huis ook gewoon verkopen?

Ik moest hardop lachen. Nee je kunt je huis niet "gewoon verkopen". De markt zit grote delen van de tijd op slot hoor. Sommige mensen doen er jaren over om hun huis te verkopen. En mensen zijn uberhaupt huiverig om hun woning met verlies te verkopen. Wil je je huis nu verkopen dan ligt het er heel erg aan waar dat huis staat en wie de doelgroep is.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 05-06-2017 22:53 ]

[GioStyle]

CornermanNL schreef op zondag 4 juni 2017 @ 16:35:

Ik schrik er gewoon van dat er nogal wat mensen zijn die over een hypotheek van meer dan 5 ton praten alsof ze net een nieuwe spijkerbroek gekocht hebben. Het irreële 'vertrouwen' in de huizenmarkt en de eigen schulden ratio is iets dat mij echt verbaasd.

Het feit dat Nederlanders langer doen over een tweedehandse auto kopen dan een huis zegt al heel wat.

Sterker nog, ik denk dat Nederlanders nog langer nadenken over welke pot pindakaas ze morgen moeten kopen als ze boodschappen gaan doen, dan over een huis.

[ Voor 14% gewijzigd door GioStyle op 05-06-2017 22:57 ]

[Sport_Life]

unezra schreef op maandag 5 juni 2017 @ 22:47:
[...]


Andere wijk zoeken waar je je _ook_ thuis voelt en waar de prijzen wat lager liggen?


[...]


Tuurlijk is dat heerlijk maar wat heb je liever, een iets langere reistijd en geld over om leuke dingen te doen, of een tophypotheek, nooit in salaris er meer op achteruit mogen gaan, geen inkomen mogen verliezen en effectief werken om dat dak boven je hoofd te betalen?

Ik weet het wel. Dan maar die file. Financiële zorgen zijn funest voor je hoofd, je relatie en je leven.

(Nu heb ik de luxe dat ik in 15 minuten naar mijn werk loop maar da's vast ook niet voor de eeuwigheid. Prettig dat dat nu kan, geniet er ontzettend van maar als ik ooit van werkgever moet wisselen en een grotere afstand heb voor een minstens even leuke baan, prima.)

hmm niet mee eens. Ik heb ook enige tijd 2 uur reistijd gehad (nog voor kinderen kwamen) en begrijp nu echt niet meer dat mensen vrijwillig daarvoor kiezen. Maar het is voor veel mensen een gewoonte geworden, net als eten koken en afwassen...

Als ik mijn baan verlies fiets ik naar de multinational 500m (waarvan 250m parkeerplaatsen) verderop en ga daar aan de slag, zo simpel kan het zijn. Mij krijg je niet meer in een leaseauto de stad uit.

Los daarvan vind ik het wel absurd dat men zoveel van het inkomen uitgeeft aan woonlasten. Maar daar moet je helaas wel aan meedoen, als je privé tijd je veel waard is en je beter wilt wonen dan in een "slechte" buurt.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 06-06-2017 00:53 ]

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op maandag 5 juni 2017 @ 22:52:
Ik moest hardop lachen. Nee je kunt je huis niet "gewoon verkopen". De markt zit grote delen van de tijd op slot hoor.

Mag ik nu even hardop lachen?

Verwijderd schreef op maandag 5 juni 2017 @ 22:52:
Sommige mensen doen er jaren over om hun huis te verkopen.

Dat ligt meer aan die mensen en hun huis dan aan de markt.
Paar NVM statistiekjes:
De looptijd van verkochte woningen wordt steeds korter en bedraagt nu 77 dagen.
62% van de nieuw in aanbod gekomen woningen is binnen 90 dagen verkocht.

Je moet dus serieus je best doen met je woning om hem überhaupt langer dan een jaar te koop te hebben staan. Dan zit je ondertussen in Oost-Groningen.
Het grootste gedeelte van de markt zit niet op slot, sterker nog, als je je deur in Amsterdam open laat staan krijg je mogelijk een blind bod op je huis

Verwijderd schreef op maandag 5 juni 2017 @ 22:52:
En mensen zijn uberhaupt huiverig om hun woning met verlies te verkopen.

Met een restschuld bedoel je?

Als iemand 5 jaar geleden een woning voor 200k heeft gekocht en nu voor 190k verkoopt, dan denk ik niet dat die persoon daar heel huiverig voor is TENZIJ er ook een hypotheek op rust van 200k of zelfs meer. Want dan moet er ineens 'gelapt worden'. Zou er een hypotheek van 175k op rusten, dan 'houdt' de verkoper er 15k aan over... het is geen 25k, maar dat verschil is 'virtueel'. Terwijl die 10k restschuld gewoon afbetaald moet worden!
En ik denk dat iedereen dat wel kent. Je verkoopt een stuk hardware, daar heb je misschien nieuw wel 5x zoveel voor betaald, maar als je er 2de hands 'nog iets' voor krijgt ben je blij. Moet je nu eens voorstellen dat je geld zou moeten bijleggen voordat je mag upgraden... dan word je inderdaad ook huiverig.

[Verwijderd]

Ja en het merendeel van de mensen woont nog altijd BUITEN de randstad. Dat woningen bij een aantrekkende markt makkelijk te verkopen zijn, weet iedereen wel. En de reden waarom het nu zo hard kan aantrekken, is omdat er veel mensen uit hun huis wilde en dat dat in 2010-2014 niet goed lukte. Je quote wel heel selectief. Pak dan ook even het stuk na die quote mee.

Hier zijn cijfers van 2014/2015.

https://www.hypotheker.nl...taan-minder-lang-te-koop/

Staat je woning te koop in de provincie Noord-Holland of Utrecht? Dan heb je de grootste kans dat je huis snel wordt verkocht. De verkoop van een te koop staand huis in Noord-Holland duurt 10 maanden. In Utrecht neemt het 11 maanden in beslag voordat je huis is verkocht. In de provincies Friesland, Groningen en Drenthe duurt het meer dan 20 maanden voordat een huis is verkocht.
De snelheid waarmee een huis wordt verkocht, is vergeleken met het eerste kwartaal 2014 in Utrecht en Noord-Holland het meest afgenomen met 13 procent. In Friesland is de afname 1 procent. In Overijssel en Zeeland is er een beperkte afname van 2 procent te zien.

Dus neem het maar van wijze mensen zoals ik aan, de woningmarkt is meer dan alleen amsterdam in 2017. En je hebt je huis langer dan alleen het jaar 2017.

[unezra]

Sport_Life schreef op dinsdag 6 juni 2017 @ 00:49:
[...]
hmm niet mee eens. Ik heb ook enige tijd 2 uur reistijd gehad (nog voor kinderen kwamen) en begrijp nu echt niet meer dat mensen vrijwillig daarvoor kiezen. Maar het is voor veel mensen een gewoonte geworden, net als eten koken en afwassen...

Als ik mijn baan verlies fiets ik naar de multinational 500m (waarvan 250m parkeerplaatsen) verderop en ga daar aan de slag, zo simpel kan het zijn. Mij krijg je niet meer in een leaseauto de stad uit.

Moet je wel de luxe hebben dat je daar aan de slag kunt en wilt.

Als ik hier ooit van baan wissel zal ik in eerste instantie ook binnen 30 minuten fietsafstand solliciteren maar vind ik daar niet een baan en werkgever waar ik denk opnieuw gelukkig te worden, jammer, ga ik op auto-afstand solliciteren en koop een 2e auto.

Beter dat dan genoegen nemen met een baan waar ik niet blij van word.

Natuurlijk zit daar een max aan, alles boven de pak 'm beet een uur reistijd zal ik niet naar kijken (tenzij detachering en wisselende projecten) en verhuizen is alleen een optie als de voordelen opwegen tegen de nadelen.

Los daarvan vind ik het wel absurd dat men zoveel van het inkomen uitgeeft aan woonlasten. Maar daar moet je helaas wel aan meedoen, als je privé tijd je veel waard is en je beter wilt wonen dan in een "slechte" buurt.

Ik heb gisteren nog even voor de lol gekeken wat we theoretisch zouden kunnen lenen bij de bank en wat de woonlasten dan zijn. Zowel de maximale hypotheeksom als de maandelijkse lasten liggen bijna 2x zo hoog als wat we nu betalen en op een dusdanig niveau dat we ons allebei daar absoluut niet prettig bij zouden voelen. Met die lasten zouden we leven om te werken en werken om dat dak boven ons hoofd te kunnen betalen.

Dat is dus het compromis. We wonen nu in een rijtjeshuis waar we echt heel blij mee zijn en tot voorbij ons pensioen willen blijven wonen. Da's dan misschien niet zo groot en luxe, of ligt misschien niet op zo'n gewilde locatie als we volgens de bank zouden kunnen maar hey, juist door daar een compromis te sluiten kunnen we er meer van genieten.

(En als ik ooit de loterij win of 3x mijn salaris ga verdienen, sure, dan verhuizen we misschien naar een vrijstaand huis met grote tuin maar de loterij doen we niet aan mee en 3x mijn salaris, ik mag blij zijn als ik tot ik met pensioen ga 1.5x mijn salaris ga verdienen.)

Ik denk dat veel mensen zich daar blind op staren. Te hoge eisen stellen aan hun woning en dan boven hun stand willen leven. Hardstikke leuk, tot je bij de eerste de beste tegenslag buikpijn hebt omdat je niet weet waar je de rekeningen van moet betalen. Been there, done that, dan maar een wat "minder" huis. (En really, dit huis heeft alles wat we willen, inclusief de relatief lage woonlasten.)

Vaak is het ook gewoon een kwestie van goed zoeken en goed onderzoek doen. Wij wonen in een "slechte buurt". Wilden de hele wijk over slaan qua woning zoeken. Tot ik van een collega hoorde dat die "slechte buurt" niet hier is, maar aan de overkant van een doorgaande weg. Officieel vormt dat samen 1 wijk. Laat nu ons gedeelte dus helemaal niet "slecht" zijn en de overlast zich te beperken tot dat andere gedeelte...

Je hoort ook nog wel eens dat mensen zich vergissen in de reisafstand. Hier willen mensen graag in Utrecht wonen. Dus kiezen ze, als ze niet in het centrum kunnen of willen wonen, voor de randwijken aan de westkant van de stad en niet voor een buurgemeente waar wij wonen. (Zeist) Laat nu de reistijd van pak 'm beet centrum Leidsche Rijn naar het Neude grofweg even lang zijn als van hier naar het Neude en we hier qua OV en uitvalswegen minstens even goed zitten als datzelfde Leische Rijn of een willekeurige andere wijk die wel tot de gemeente Utrecht behoort.

Daarom denk ik dat de soep dus niet zo heet word gegeten als jij zegt dat 'ie word opgediend. Betaalbaar wonen betekend niet meteen dat je in een slechte wijk woont of genoegen moet nemen met een slechte woning (klein, slecht onderhouden, etc). Het betekend ook niet dat je meteen een grote reisafstand hebt.

Het betekend vooral dat je even wat verder moet kijken dan je neus lang is, wat beter onderzoek moet doen naar waar het goed wonen is, door huizen heen moet kijken en je niet moet laten afschrikken door een verkeerd kleurtje of een huis van een paar jaar ouder.

[Chief]

Dat huizenprijzen al vele decennia (veel) harder zijn opgelopen dan de inflatie is simpelweg omdat de vraag groter was (en is) dan het aanbod. Daar zijn meerdere oorzaken voor
* meer tweeverdieners
* makkelijker om hogere hypotheek te verkrijgen
* mensen gaan eerder op zichzelf wonen

Je kan twee dingen doen: of de vraag laten afnemen of het aanbod doen laten toenemen.
Vraag af laten nemen betekent dat de overheid in gaat grijpen via regels. Dat doet het al d.m.v. hypotheekrente aftrek af te bouwen, leenregels aan te passen etc
Wat gebeurt er eigenlijk aan aanbod kant? Ik begrijp heel goed dat private partijen gebaat zijn bij hogere prijzen en dus niet als gekken gaan bouwen ook al zouden ze daar het kapitaal voor hebben. Wat kan de overheid dan wel doen?
Via de woningcorporaties kunnen ze wellicht meer sociale woningen bouwen maar dan ben je er nog niet: wat te doen voor de middenklasse? Daarnaast: hoe ga je dat financieren?

Zo eenvoudig lijkt het mij niet.

[CornermanNL]

TheGhostInc schreef op maandag 5 juni 2017 @ 22:34:
[...]

Je kunt dat huis ook gewoon verkopen?

Als je in 'de 2007 droom' leefde met 550k aflossingsvrije hypotheek en een huis van 500k, tja, dan kan het pitting worden om je huis direct te verkopen als de markt 'crashed'. In 2017 had je dan een dikke restschuld gehad.
Maar in 2017 met een annuitaire hypotheek van 500k op een huis van 500k moet je wel enorm je best doen om nog onderwater te komen.
Zelfs als je een (50%) aflossingsvrije hypotheek zou nemen, dan nog rekent de bank voor de max met een annuitaire hypotheek en effectief los je dan nog 5k+ per jaar af. Dan heb je in 2027 150k 'gespaard' in je woning, of als je 50% aflossingsvrij 'regelt' 75k.

We hebben het hier dus echt over de situatie dat een huiseigenaar de dag na de aankoop van een trapje crashed, tegelijkertijd met de huizenmarkt en beiden niet meer herstellen.
In elke andere situatie heelt de tijd alle wonden.

Natuurlijk heelt tijd alle wonden, maar even je huis verkopen is er niet bij. Je moet ook nog een ander huis. Dat krijg je niet gefinancierd omdat je bijvoorbeeld werkloos bent of een tijdelijk contract hebt. Kan je best het ene huis met teveel schuld verkopen, maar dan sta je effectief op straat. Huren is en blijft ook heel erg lastig in zo'n situatie.

Ik heb het meermalen meegemaakt. Het is ook niet zo dat de bank je er direct uit zet. Maar je moet eens kijken hoe hard het gaat als je een jaar of 5 met 70% of minder van het salaris moet doen waarmee je je levensstijl voor de komende 30 jaar hebt voorgefinancierd.

Ik zeg puur dat ik vindt dat mensen zich te diep in de schulden steken zonder echt de gevolgen te overzien. En dat komt door de huidige woningmarkt. En dat er dus radicale veranderingen nodig zijn om de boel betaalbaar te krijgen en te houden. Dit is uiteindelijk voor de hele maatschappij een verbetering.

En ja dat betekend dat het lenen sterk aan banden moet worden gelegd.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juni 2017 @ 01:59:
Ja en het merendeel van de mensen woont nog altijd BUITEN de randstad.

Ligt er een beetje aan hoe je rekent. Het varieert van 7,1 miljoen tot 10 miljoen als we steden als Eindhoven/'s-Hertogenbosch meenemen.

Ik kan je nu al vertellen dat die 2 steden NIET op slot zitten. (Integendeel, daar is het ook gewoon dringen geblazen) Tel daarbij nog Groningen stad en wat andere goed lopende gebieden/steden en het merendeel van NL woont in een huis dat gewoon prima te verkopen is.

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juni 2017 @ 01:59:
Hier zijn cijfers van 2014/2015.

https://www.hypotheker.nl...taan-minder-lang-te-koop/

Toen stonden er nog 200k woningen te koop, vandaag de dag 100k.
We hebben het dus echt over een 'plukje' woningen dat lang te koop staat en de statistieken scheef trekt. Zelfs al zouden al die 100k woningen 'onverkoopbaar' zijn, dan is dat nog steeds maar 2-3% van het aantal koopwoningen. Met 200k verkopen op jaarbasis zijn er genoeg woningen die wel verkopen.

En simpel gezegd: 100k aanbod op 200k verkopen betekent 6 maanden 'voorraad'.

Verwijderd schreef op dinsdag 6 juni 2017 @ 01:59:
Dus neem het maar van wijze mensen zoals ik aan, de woningmarkt is meer dan alleen amsterdam in 2017. En je hebt je huis langer dan alleen het jaar 2017.

Eerlijk gezegd, ik ken niemand die (recent) een huis heeft gekocht in Amsterdam en heb geen idee hoe de markt daar er echt voor staat. Mijn referentiekader ligt vooral in de middelgrote steden buiten de randstad
(Eindhoven/Den Bosch/Breda/Ede/Wageningen/Nijmegen/Arnhem/...) en rondom Utrecht.

Overigens is de tijd dat woningen te koop staan ook complete onzin.
Pak bijvoorbeeld deze wijk eens.
De enige woning die verkocht is, binnen 2 maanden, is de goedkoopste & grootste. 2 deuren verderop staat een vergelijkbare woning die origineel al €30k duurder was en nu 'in de buurt' komt.
Maar na 5 jaar wachten 'op de koper die €20k+ meertelt' voor een andere vergelijkbare woning kunnen we ook concluderen dat deze verkoper gewoon niet wil/kan verkopen op dit moment.
Als ik dan de gemiddelde verkooptijd zou bepalen kom ik op 44 maanden uit, terwijl voor de juist vraagprijs het 2 maanden is. Wat volgens mij geen weggeefprijs is.

Is de conclusie in die straat dat 'de markt op slot zit'? Of mogen we concluderen dat de vraagprijs niet realistisch is en dat de 'te koop' tijd meer een 'intentie tot verkoop' is 'tegen de juiste prijs' dan een echte poging om de woning voor een 'normale' prijs te verkopen.
Overigens is dit niet bedoeld als 'je kunt alles verkopen voor de juiste prijs'-argument, maar meer dat er nog genoeg huizen staan die niet gecorrigeerd zijn voor het huidige niveau en daarmee onverkoopbaar zijn, terwijl voor de juiste prijs ze in een paar maanden gewoon verkocht kunnen worden.

Het begint trouwens steeds meer een uitdaging te worden om te bewijzen/ontkrachten dat de markt niet loopt. Wat gaan we daarna doen?

[Pierre Sec]

CornermanNL schreef op dinsdag 6 juni 2017 @ 14:22:
[...]

Ik zeg puur dat ik vindt dat mensen zich te diep in de schulden steken zonder echt de gevolgen te overzien. En dat komt door de huidige woningmarkt. En dat er dus radicale veranderingen nodig zijn om de boel betaalbaar te krijgen en te houden. Dit is uiteindelijk voor de hele maatschappij een verbetering.

En ja dat betekend dat het lenen sterk aan banden moet worden gelegd.

Ik vraag mij af hoe onbetaalbaar het wonen nu is. Mijn eerste hypotheek sloot ik af in 2007 tegen 5,3% (uit mijn hoofd). Voor €205k betaalde ik bruto rond de 1100 per maand. Onlangs een nieuwe hypotheek afgesloten van €450k en daar betaal ik iets meer dan €1500 per maand voor. Bruto bedragen, dus netto zal het absolute verschil nog iets kleiner zijn.

Te diep in de schulden? Ja, ik heb best veel geleend. Maar volgens mij een prima investering die ik heel betaalbaar terugbetaal. Mijn auto kost weliswaar maar een tiende van mijn huis, maar dat vind ik een stuk minder goede investering. En de gevolgen zijn wat mij betreft ook te overzien. Als een van ons 2 zijn/haar werk verliest, redden we het ook.

[Tonkey]

Pierre Sec schreef op dinsdag 6 juni 2017 @ 15:18:
[...]


Ik vraag mij af hoe onbetaalbaar het wonen nu is. Mijn eerste hypotheek sloot ik af in 2007 tegen 5,3% (uit mijn hoofd). Voor €205k betaalde ik bruto rond de 1100 per maand. Onlangs een nieuwe hypotheek afgesloten van €450k en daar betaal ik iets meer dan €1500 per maand voor. Bruto bedragen, dus netto zal het absolute verschil nog iets kleiner zijn.

Te diep in de schulden? Ja, ik heb best veel geleend. Maar volgens mij een prima investering die ik heel betaalbaar terugbetaal. Mijn auto kost weliswaar maar een tiende van mijn huis, maar dat vind ik een stuk minder goede investering. En de gevolgen zijn wat mij betreft ook te overzien. Als een van ons 2 zijn/haar werk verliest, redden we het ook.

Mijn vermoeden, zonder alle gegevens te hebben, is dat het verschil juist groter is netto. Bruto lijkt het niet veel duurder, netto zal dat wel zo zijn. Rente is aftrekbaar, aflossing niet.

Is het enkel rente dat je betaald, dan zorgt de eigenwoningforfait wel voor het verschil

[Pierre Sec]

Tonkey schreef op dinsdag 6 juni 2017 @ 16:11:
[...]


Mijn vermoeden, zonder alle gegevens te hebben, is dat het verschil juist groter is netto. Bruto lijkt het niet veel duurder, netto zal dat wel zo zijn. Rente is aftrekbaar, aflossing niet.

Is het enkel rente dat je betaald, dan zorgt de eigenwoningforfait wel voor het verschil

Helder. Ik heb te simpel gedacht.

[chrisborst]

Wat ik een beetje mis in alle discussies en dan vooral in de vergelijking met het buitenland, is een vergelijking van het vrij besteedbaar inkomen. Dus wat hou je per maand over? In vergelijking met het buitenland doet Nederland dan het best goed. Ja, wij betalen relatief veel voor onze huisvesting maar eten is bijvoorbeeld een stuk goedkoper. Ook hebben wij blijkbaar meer geld ervoor over. Kijk maar eens naar een gemiddeld huis in Frankrijk. Zeker als je meeneemt dat wij ook sparen in de vorm van pensioen doen we het best goed.
Waar we in NL vooral op moeten gaan concentreren is het bijbouwen van de juiste woningen voor de juiste doelgroep. Vooral starters komen lastig aan een koophuis.

[Carnoustie]

Kijk in die vergelijking ook maar eens naar de afwerking van het gemiddelde huis. Neem voor de lol eens zo'n huizenzoek programma in Engeland. Qua afwerking (meterkast, badkamers en keuken) zien die dingen er uit als sociale woningbouw. Pas vanaf 750.000 pond kom je in een voor ons acceptabel niveau...

[TheGhostInc]

Carnoustie schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 14:04:
Neem voor de lol eens zo'n huizenzoek programma in Engeland.

Ik woon in zo'n UK huis. Dit huis is 2,5 jaar oud en valt letterlijk uit elkaar. (Overigens huurhuis(Buy to Let), de rest van de straat is koop)

Volgens mij £269.000 en dan krijg je:
80m2 vloeroppervlak, 3 slaapkamers, simpele badkamer & keuken (Zeil op de vloer, geen tegels), garage,
GEEN geïsoleerde zolder en overal 'cross beams' dus ook niet te veranderen, GEEN meterkast (de stoppenkast zit in de wc), mini raampjes overal (Dus geen mooie openslaande deuren naar de tuin oid. ) en dan de goedkoopste kunststofkozijnen die je kunt vinden. Ik heb letterlijk geen deur in mijn huis die niet klemt & piept. Ik heb nu een lekkende keukenafvoer, een afgebroken kraan, kitranden die wegschimmelen. Dan is er een la waarvan het front loskomt, een lichtschakelaar die kapot is....
En dan staat mijn wasmachine in mijn keuken (en dus geen vaatwasser), heb ik dus nergens opslag behalve in de garage (waar ik zelf maar opslag op zolder heb geklust tussen de dwarsbalken in) en staat de droger daar ook. Maar de buren hebben dus geen garage... ik weet niet waar zij hun zooi laten.

Als ik in de UK zou kopen, dan zou ik echt alleen maar denken aan een renovatie. Want ik durf gewoon niet iets te kopen zonder een hele dikke verbouwing om alle ellende eruit te halen en een beetje comfort te halen.

[NiGeLaToR]

TheGhostInc schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 15:05:
[...]

Ik woon in zo'n UK huis. Dit huis is 2,5 jaar oud en valt letterlijk uit elkaar. (Overigens huurhuis(Buy to Let), de rest van de straat is koop)

De keren dat ik in het VK geweest ben viel me dit al op: de staat van (nieuwe) woningen. Het lijkt een mix van bouwkwaliteit uit de VS en de EU - wel vaak bakstenen of andere steensoort, pannen of leisteen maar aan de binnenzijde zeer lage kwaliteit afwerking. Ook in Engelse woonprogramma's blijft dit beeld terug komen, de kleine ramen, lage plafonds, voor ons vreemde/slechte materialen. En de prijzen zijn erg hoog, zelfs voor onze begrippen.

Als ik dan de nieuwbouw zie bij ons in de buurt, met een fundering verpakt in isolatie materiaal, hoogwaardige kozijnen, grote raampartijen en openslaande deuren, altijd een berging, of in de tuin, de begane grond bij appartementen of een garage achtige schuur en dan bij normale woningen altijd een zolder met vaste trap. Isolatie rondom is hoogwaardig, dubbelglas van nok tot de kelder, etc.

En ja, dan betaal je ook voor de kleinste tussenwoning 180-200k von, maar dan heb je wel altijd 110-130m2 met plafonds van 2,60 overal en een (vrijstaand) schuurtje. Vind ik alsnog duur, maar kwaliteit van wonen is daar wel voor elkaar. Ik vind in dat opzicht onze bouwnormen wel goed, dit zijn huizen die lang(er) mee kunnen voor niemand ze meer wilt of ze gerenoveerd moeten worden.

[TheGhostInc]

NiGeLaToR schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 16:07:
En ja, dan betaal je ook voor de kleinste tussenwoning 180-200k von, maar dan heb je wel altijd 110-130m2 met plafonds van 2,60 overal en een (vrijstaand) schuurtje. Vind ik alsnog duur, maar kwaliteit van wonen is daar wel voor elkaar. Ik vind in dat opzicht onze bouwnormen wel goed, dit zijn huizen die lang(er) mee kunnen voor niemand ze meer wilt of ze gerenoveerd moeten worden.

Als je bedenkt dat je dan inderdaad nog steeds zo'n 100k aan 'echte waarde' krijgt, dan is onze bubbel minder ernstig.

Daarnaast hoor je in NL eigenlijk alleen maar positieve verhalen over 10 jaar oude woningen. Je hebt soms wel een klein 'probleem', de (mechanische) ventilatie was bijvoorbeeld een probleem.
Maar ik hoor hier verhalen dat mensen hun complete dak moeten vervangen vanwege 'een vocht probleem', van een woning die 10 jaar oud is. Dat zijn dingen die gewoon 50 jaar moeten meegaan zonder probleem.

[Verwijderd]

Pierre Sec schreef op dinsdag 6 juni 2017 @ 15:18:
[...]


Ik vraag mij af hoe onbetaalbaar het wonen nu is. Mijn eerste hypotheek sloot ik af in 2007 tegen 5,3% (uit mijn hoofd). Voor €205k betaalde ik bruto rond de 1100 per maand. Onlangs een nieuwe hypotheek afgesloten van €450k en daar betaal ik iets meer dan €1500 per maand voor. Bruto bedragen, dus netto zal het absolute verschil nog iets kleiner zijn.

Te diep in de schulden? Ja, ik heb best veel geleend. Maar volgens mij een prima investering die ik heel betaalbaar terugbetaal. Mijn auto kost weliswaar maar een tiende van mijn huis, maar dat vind ik een stuk minder goede investering. En de gevolgen zijn wat mij betreft ook te overzien. Als een van ons 2 zijn/haar werk verliest, redden we het ook.

Ik schrik altijd erg van deze bedragen. Maar als ik naar wereldwijde statistiek kijk is het ook niet eens zo gek. Wij Nederlanders staan blijkbaar bekend om een groot deel van onze salaris af te staan aan een hypotheek.
Chinezen sparen zo'n 30% van hun inkomen, daarna komen de mensen uit India. Wij Nederlanders doen het zeer slecht qua sparen elke maand.

Het is alsof wij Nederlanders elke maand ons geld op moeten maken. Ik heb een huis van 145.000 euro en betaal elke maand bruto 670 euro. En dat vind ik al schandalig hoog, terwijl ik zeker bovenmodaal inkomen heb. Maar ik spaar nog beter als Chinezen.

Laten we het niet ontkennen, statistiek zegt genoeg over ons Nederlanders. Wat is dat met onze drang om al ons vermogen in een Hypotheek te stoppen? Waarom stoppen we zo'n groot deel van ons inkomen in onze huizen? Waarom zijn wij de slechtste spaarders van zowat heel Europa?

Wat doen al die huizen toch met ons uitgave patroon. De gemiddelde Nederlander zet zichzelf behoorlijk klem qua hypotheek.

[Fiber]

TheGhostInc schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 15:05:
[...]

Ik woon in zo'n UK huis. Dit huis is 2,5 jaar oud en valt letterlijk uit elkaar. (Overigens huurhuis(Buy to Let), de rest van de straat is koop) ...

En ik maar denken dat alle Engelsen in van die prachtige zelfgebouwde villa's a la Grand Designs wonen...

[Carnoustie]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 19:36:
[...]

Waarom zijn wij de slechtste spaarders van zowat heel Europa?

Voor de (inmiddels in dit topic) duizendste keer: je vergeet ons pensioenstelsel. Tel dat nu eens op bij ons spaarsaldo en vergelijk dan nog een keer.

(En er komen nog wel wat meer dingen bij zoals ons ziektekostenstelsel. Die Indiers die zo goed sparen moeten wel omdat als er eens iemand in het gezin iets ernstigers dan een griepje oploopt, de privekliniek wel betaald moet worden...)

[ Voor 26% gewijzigd door Carnoustie op 07-06-2017 21:20 ]

[Bart2005]

Carnoustie schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 21:15:
[...]

Voor de (inmiddels in dit topic) duizendste keer: je vergeet ons pensioenstelsel. Tel dat nu eens op bij ons spaarsaldo en vergelijk dan nog een keer.

Waarom zou je het optellen? Pensioensparen is vaak gedwongen en je hebt er pas wat aan als je 67, 68, ..., 72 bent. Als er dan nog wat van over is en als het nog wat waard is. Bovendien geldt hier ook de 80-20 regel: 20% heeft 80% van alle pensioenvermogen.

Verder lezen we in veel bovenstaande post's waarom Nederland een "uitzondering" is waarom we hier noodgedwongen een veel groter deel van ons inkomen aan wonen moeten uitgeven. Ik geloof wel dat NL een uitzondering is maar dan is slechte zin. Zie het Groene artikel.

_{https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet}

[ Voor 5% gewijzigd door Bart2005 op 07-06-2017 21:47 ]

[Carnoustie]

Bart2005 schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 21:45:
[...]

Waarom zou je het optellen? Pensioensparen is vaak gedwongen en je hebt er pas wat aan als je 67, 68, ..., 72 bent. Als er dan nog wat van over is en als het nog wat waard is. Bovendien geldt hier ook de 80-20 regel: 20% heeft 80% van alle pensioenvermogen.

Verder lezen we in veel bovenstaande post's waarom Nederland een "uitzondering" is waarom we hier noodgedwongen een veel groter deel van ons inkomen aan wonen moeten uitgeven. Ik geloof wel dat NL een uitzondering is maar dan is slechte zin. Zie het Groene artikel.

_{https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet}

Wat maakt het nu uit dat het gedwongen is? In landen zonder fatsoenlijke oudedagsvoorziening (of ziektekostenstelsel) is het net zo goed "gedwongen" sparen als je niet op je zeventigste op een houtje wilt bijten. Je kunt zelfs betogen dat dat gedwongen "sparen" via pensioenfondsen juist een stuk veiliger is en beter rendement oplevert dan wanneer je alles zelf moet regelen...

[Z___Z]

Het Nederlands pensioenstelsel is IMHO vergelijkbaar met mensen verplichten te laten zwemmen met zwembandjes. Als iedereen met zwembandjes zwemt, dan verdrinken er misschien minder mensen, maar bijna niemand leert zelf zwemmen.

Omdat iedereen verplicht wordt om te sparen in een collectief pensioen, leert niemand zelf te sparen. Daardoor is het percentage sparen uit salaris zo laag in Nederland.

Wat betreft maximale LTV, dit zou volgens mij onder de executiewaarde moeten liggen. Alles wat je erboven leent moet je lenen op basis van PL. De hypotheek mag dan ook alleen maar het huis als onderpand hebben. Dus kan je de hypotheek niet betalen, dan mag je je sleutel inleveren bij de bank zonder resthypotheekschuld. Heb je het laatste deel wel geleend om aan de 103% te komen, dan is dat je restschuld.
De marktwerking zorgen dan vanzelf voor een aantrekkelijke rente. De rente op de hypotheek zal dan zakken naar Duitse niveaus. De hypotheek is dan ook niet afhankelijk van LTI, want er is beperkt risico bij de bank. Het maximale wat je kan betalen aan huis ligt dan aan de PL die je nodig hebt om het verschil tussen de waarde van het huis en de hypotheek. Dit zorgt voor meer transparantie. De totale rente kosten hoeven bij deze constructie niet te stijgen, maar er is meer transparantie, waardoor mensen zien wat het kost om boven de executiewaarde te lenen. Ook betalen mensen die onder de executiewaarde lenen niet meer mee aan mensen die boven de executiewaarde lenen.

[redwing]

Bart2005 schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 21:45:
[...]

Waarom zou je het optellen? Pensioensparen is vaak gedwongen en je hebt er pas wat aan als je 67, 68, ..., 72 bent. Als er dan nog wat van over is en als het nog wat waard is. Bovendien geldt hier ook de 80-20 regel: 20% heeft 80% van alle pensioenvermogen.

Je moet het optellen omdat in de landen waar het hier over gaat een groot gedeelte van het gespaarde geld is om later rond van te kunnen komen. Aangezien we daar hier een pensioen voor hebben moet je dat dus als vermogen zien.

Aangezien er een max zit aan wat je aan pensioen kunt krijgen lijkt het me sterk dat 20% van de mensen 80% van het vermogen krijgt. Heb je daar een bron van ?

Verder lezen we in veel bovenstaande post's waarom Nederland een "uitzondering" is waarom we hier noodgedwongen een veel groter deel van ons inkomen aan wonen moeten uitgeven. Ik geloof wel dat NL een uitzondering is maar dan is slechte zin. Zie het Groene artikel.

_{https://www.groene.nl/art...an-hoe-nederland-het-doet}

Wat dat artikel vooral zegt is dat de huizenprijzen simpelweg te hoog zijn door een gebrek aan marktwerking.

[Carnoustie]

Wat ik vooral wil betogen is dat je dingen als "spaarquota's" niet los kunt zien van hoe de rest van de maatschappij en de daarbij horende sociale voorzieningen zijn opgebouwd. Simpel voorbeeld is pensioen: dat is letterlijk "uitgesteld loon". Kun je ook best direct uitkeren (zoals bij bijvoorbeeld zzp'ers), maar dan ga ik en velen met mij ineens heel veel meer "verdienen" per maand, en kan (lees "moet", want ik wil later niet op een houtje bijten) ik ook prachtige spaarsbedragen laten zien. Naast pensioen moet je ook eens kijken naar het verschil tussen je bruto en netto inkomen. Begin maar eens met de sociale premies die je betaalt: allemaal geld dat je had kunnen "sparen". Landen genoeg waar je ze niet hoeft te betalen, maar ben je nu echt beter af daar? Denk ook nog eens aan dingen als arbeidsongeschiktheid of ontslag. Allemaal dingen waar je in een boel landen flinke spaarpotten voor moet aanleggen (vraag in China maar eens om een "transitievergoeding").

[Bart2005]

redwing schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 22:42:

Aangezien er een max zit aan wat je aan pensioen kunt krijgen lijkt het me sterk dat 20% van de mensen 80% van het vermogen krijgt. Heb je daar een bron van ?

Kan je hier wat mee? (tevens een indruk van de vermogensverdeling...)



Die "max." heeft geen betrekking "wat je kunt krijgen" maar op wat er fiscaalvriendelijk mag. Je kunt gerust meer opzij zetten. En volgens mij bestaat die regel pas enkele jaren. Dat heeft nauwelijks invloed op de huidige verdeling.

[Carnoustie]

Ik zie dus 110.5+82.7=193.2 op een totaal van 472.3 voor de bovenste 20%. Dat is ten eerste al geen "80-20", maar ook hier geldt weer dat juist de rest van de inrichting van ons systeem de "gevolgen" voor de lagere inkomens dempt. Juist voor hun is bijvoorbeeld de aow een substantieel deel van het inkomen. Verder is er nog zorg en huurtoeslag en mogelijk kwijtschelding van gemeentelijke belastingen (lekker doorzichtig systeem hebben we eigenlijk). En mocht het zover komen dat je naar een verzorgingshuis moet dan mogen de hoge inkomens aftikken, maar als je "niks" hebt mag je toch gewoon komen.. Je mag van mij best uren debatteren over de pensioenrechten verdeling in Nederland, maar dat doen op basis van alleen maar wat pensioenrechten miljarden is te kort door de bocht en op z'n best de halve waarheid.

[redwing]

Bart2005 schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 06:24:
[...]

Kan je hier wat mee? (tevens een indruk van de vermogensverdeling...)

Daar haal ik uit dat de top 20% totaal 40% van het totale vermogen heeft, wat me een stuk logischer klinkt dan 20-80.

[afbeelding]

Die "max." heeft geen betrekking "wat je kunt krijgen" maar op wat er fiscaalvriendelijk mag. Je kunt gerust meer opzij zetten. En volgens mij bestaat die regel pas enkele jaren. Dat heeft nauwelijks invloed op de huidige verdeling.

Wat je fiscaalvriendelijk mag/moet is precies het stuk wat je als pensioen moet zien. Wat mensen nog extra opzij zetten is nl. niets anders dan geld opzij zetten oftewel sparen.

[Blik1984]

Er gaat maandelijks 26% naar een pensioenpot in mijn geval. Dus ik wil niet gaan beweren dat Nederlanders slecht sparen. Er zit echter een groot deel verborgen in spaarhypotheken, pensioenpotjes en overwaarde van huizen.

[t_captain]

Die 26% is geen 26%, maar slechts 26% boven de AOW franchise. Bij een modaal voltijds salaris is dat ongevere 15% van het totale inkomen.

Een tweede aanmerking is dat "defined benefits" pensioenfondsen stiekum een vorm van omslag doen van de jongere naar de oudere generatie. De verhouding tussen premie en opbouw van pensioenrechten is hetzelfde voor iedereen, terwijl de premie van een 25-jarige veel langer kan bijrenten en dus meer pensioen zou moeten opleveren dan dezelfde storting van een 55-jarige. Een gedeelte van de premie is dus in feite geen individuele spaarpot maar een omslag zoals AOW dat ook is. Rekenkundig wordt het heel ingewikkeld

Verder heb je gelijk. Grond en stenen op een dichtbevolkte, veilige, gezonde plek met voldoende werk is een waardevol (en waardevast) bezit. En Nederlanders sparen best veel.

[Verwijderd]

Blik1984 schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 08:55:
Dus ik wil niet gaan beweren dat Nederlanders slecht sparen.

Precies... en dat is ook altijd het zwakke aan al die rapporten die zaken internationaal willen vergelijken. Vaak snappen ze niet wat de grote verschillen zijn tussen landen, en als ze het wel snappen zijn ze niet in staat iets van een correctie factor aan te brengen.

Mooiste voorbeeld hiervan blijft al die onzin over hoge LTV factoren in NL hypotheken zonder een verdere analyse hoe dit nu komt en hoe het dan tegelijkertijd bestaat dat in tijden van crisis er in NL amper gedwongen verkopen en achterstanden in hypotheekbetalingen zijn. Je kan vinden wat je wilt over de hoogte, maar alleen kijken naar een percentage zonder de andere factoren mee te nemen is te simpel. En dat is helaas iets dat nog steeds vaak gebeurt.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 08-06-2017 09:09 ]

[Verwijderd]

t_captain schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 09:06:
Een tweede aanmerking is dat "defined benefits" pensioenfondsen stiekum een vorm van omslag doen van de jongere naar de oudere generatie. De verhouding tussen premie en opbouw van pensioenrechten is hetzelfde voor iedereen, terwijl de premie van een 25-jarige veel langer kan bijrenten en dus meer pensioen zou moeten opleveren dan dezelfde storting van een 55-jarige. Een gedeelte van de premie is dus in feite geen individuele spaarpot maar een omslag zoals AOW dat ook is. Rekenkundig wordt het heel ingewikkeld

Iets dat totaal niet relevant is...... het is een vervelend overblijfsel uit het verleden maar aangezien bijna iedereen eerst in de situatie komt dat ie "teveel" betaald en later "te weinig" is het totaal niet relevant voor de stelling dat de gemiddelde NL'er ovcer een flinke spaarpot beschikt, al dan niet vrij opneembaar.

[t_captain]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 09:12:
[...]


Iets dat totaal niet relevant is...... het is een vervelend overblijfsel uit het verleden maar aangezien bijna iedereen eerst in de situatie komt dat ie "teveel" betaald en later "te weinig" is het totaal niet relevant voor de stelling dat de gemiddelde NL'er ovcer een flinke spaarpot beschikt, al dan niet vrij opneembaar.

Deze redenering zou je om het even kunnen toepassen op een omslagstelsel zoals de AOW.

Eerst (werkende leeftijd) betaal je bovengemiddeld, daarna (gepensioneerde leeftijd) betaal je geen premie en ontvang je bovengemiddeld.

Voor de nationale spaarquote is het natuurlijk wel heel relevant of het pensioenstelsel omslag, spaar of hybride is. En DBP pensioenen zijn niet spaar maar hybride.

[Pierre Sec]

Verwijderd schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 19:36:
[...]


Ik schrik altijd erg van deze bedragen. [....] Wij Nederlanders doen het zeer slecht qua sparen elke maand.Het is alsof wij Nederlanders elke maand ons geld op moeten maken [...]
Wat doen al die huizen toch met ons uitgave patroon. De gemiddelde Nederlander zet zichzelf behoorlijk klem qua hypotheek.

Jij schrikt van deze bedragen, maar dat is toch allemaal relatief? Het bedrag wat ik maandelijks aan kinderopvang betaal, is nagenoeg gelijk aan mijn hypotheek. En de kosten voor de 2 auto's zullen ook niet heel veel minder zijn.

En maak je geen zorgen, ik maak echt lang niet alles op. Wij hebben 2 inkomens en zouden het ook redden met 1. Er wordt echt meer dan genoeg gespaard. Daar bovenop betalen wij bijvoorbeeld alles bruto, en worden alle toeslagen en teruggaves op een aparte spaarrekening gestort.

[ANdrode]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 09:08:
[...]
Mooiste voorbeeld hiervan blijft al die onzin over hoge LTV factoren in NL hypotheken zonder een verdere analyse hoe dit nu komt en hoe het dan tegelijkertijd bestaat dat in tijden van crisis er in NL amper gedwongen verkopen en achterstanden in hypotheekbetalingen zijn. Je kan vinden wat je wilt over de hoogte, maar alleen kijken naar een percentage zonder de andere factoren mee te nemen is te simpel. En dat is helaas iets dat nog steeds vaak gebeurt.

Jij vind dit onzin, dat is duidelijk. Kan je dit beter onderbouwen met bijvoorbeeld "bronnen"?

De kern is dat de geldverstrekking aan hypotheekverstrekkers een internationale markt is. Daar wordt jouw "uniek speciale" markt (als je klein bent) als risico gezien en is er minder kapitaal/hoge kosten.

Het enige dat dit red is (1) dat de overheid garant staat voor een fors deel van die leningen en (2) de Nederlanse faillissmentswetgeving. Bij gemotiveerde schuldeisers is dat praktisch levenslang

[CornermanNL]

Al het meerekenen van pensioenen, overwaarde die aanwezig is in huizen in spaarquota en andere potjes is prima om een beeld te geven dat wij als Nederlanders het echt wel prima doen op de langere termijn. Dat doet niets af aan het feit dat de bedragen die kunnen worden geleend voor een wat primair een eerste levensbehoefte is toch te hoog zijn. Het lost je korte termijn liquiditeitsproblemen niet op als er iets gebeurd en je hebt geen afdoende bedrag als reserve op de bank.

De bank gaat echt niet wachten tot je pensioenpot uitgekeerd is om het verschil even bij te passen.
Dankzij de lage rente blijven de maandlasten wellicht gelijk of worden maar marginaal hoger, maar het bedrag aan aflossing is sterk gestegen. En dat moet toch echt iedere maand terug.

Een lagere schuld die maandelijks moet worden afgelost lijkt mij voor iedereen een prima vooruitzicht, ongeacht de papieren winsten die verdampen als er een forse ingreep komt in de woningmarkt.

[GH45T]

Z___Z schreef op woensdag 7 juni 2017 @ 22:37:
Het Nederlands pensioenstelsel is IMHO vergelijkbaar met mensen verplichten te laten zwemmen met zwembandjes. Als iedereen met zwembandjes zwemt, dan verdrinken er misschien minder mensen, maar bijna niemand leert zelf zwemmen.

Omdat iedereen verplicht wordt om te sparen in een collectief pensioen, leert niemand zelf te sparen. Daardoor is het percentage sparen uit salaris zo laag in Nederland.

Wat betreft maximale LTV, dit zou volgens mij onder de executiewaarde moeten liggen. Alles wat je erboven leent moet je lenen op basis van PL. De hypotheek mag dan ook alleen maar het huis als onderpand hebben. Dus kan je de hypotheek niet betalen, dan mag je je sleutel inleveren bij de bank zonder resthypotheekschuld. Heb je het laatste deel wel geleend om aan de 103% te komen, dan is dat je restschuld.
De marktwerking zorgen dan vanzelf voor een aantrekkelijke rente. De rente op de hypotheek zal dan zakken naar Duitse niveaus. De hypotheek is dan ook niet afhankelijk van LTI, want er is beperkt risico bij de bank. Het maximale wat je kan betalen aan huis ligt dan aan de PL die je nodig hebt om het verschil tussen de waarde van het huis en de hypotheek. Dit zorgt voor meer transparantie. De totale rente kosten hoeven bij deze constructie niet te stijgen, maar er is meer transparantie, waardoor mensen zien wat het kost om boven de executiewaarde te lenen. Ook betalen mensen die onder de executiewaarde lenen niet meer mee aan mensen die boven de executiewaarde lenen.

Op een bepaalde manier is de geleende waarde boven de executiewaarde al een soort persoonlijke lening. In Nederland is het immers zo dat je bij een restschuld na executieverkoop toch nog het openstaande saldo zal moeten terugbetalen. In de VS is het sleutel inleveren en je bent schuldenvrij. Toch een behoorlijk verschil wat een hogere LTV enigszins rechtvaardigt. Natuurlijk heb je nog NHG maar ook die regeling is al een stuk versoberd.

Is het nodig om een hogere rente aan de lening boven executiewaarde te plakken? Je kunt het ook van de andere kant bekijken. Hoe hoger de rente, hoe minder betaalbaar en hoe groter de kans dat er betalingsproblemen gaan komen.

Wat mij betreft is de huidige maximaal 100% LTV nog niet eens zo slecht, zeker gezien het vaak verplicht aflossen. Alsnog moeten alle kosten koper zaken uit eigen geld betaald worden. Volgende stap zou moeten zijn om sparen eens wat minder af te straffen met VRH en betaalbare huurwoningen voor alle inkomensgroepen te regelen. Dan kunnen mensen ook een paar jaar goedkoop huren, flink sparen en daarna pas kopen. Dat is op dit moment voor veel mensen onmogelijk.

[CornermanNL]

Pierre Sec schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 10:07:
[...]


Jij schrikt van deze bedragen, maar dat is toch allemaal relatief? Het bedrag wat ik maandelijks aan kinderopvang betaal, is nagenoeg gelijk aan mijn hypotheek. En de kosten voor de 2 auto's zullen ook niet heel veel minder zijn.

En maak je geen zorgen, ik maak echt lang niet alles op. Wij hebben 2 inkomens en zouden het ook redden met 1. Er wordt echt meer dan genoeg gespaard. Zo betalen wij bijvoorbeeld alles bruto, en worden alle toeslagen en teruggaves op een aparte spaarrekening gestort.

Dan heb je waarschijnlijk in den beginne al met 1 inkomen gerekend, uitstekend ! Maar dan ben je toch een uitzondering, natuurlijk zijn de rekensommetjes altijd persoonlijk. Zo ben ik ook uitgegaan van 1 inkomen en dat is een gouden greep gebleken.

Maar als ik kijk in mijn directe omgeving dan wordt er gewoon volop gerekend met 2 volledige en zeer riante salarissen. En als je dan bedenkt dat er alleen aan hypotheek tussen de 40 a 50% aan het huis wordt uitgegeven dan is dat in mijn ogen een veel te hoog risico. Percentage gewijs gaat het dan heel hard als je minder gaat verdienen.

Over het algemeen denk ik dat je kunt stellen dat de meeste mensen een te hoge schuld op zich nemen in vergelijking met wat er per maand binnenkomt en de bedragen die op de spaarrekening staan. Waarvan ook nog eens veel wordt uitgegeven aan een huis momenteel. Onder het motto "op de bank krijg je er toch niks voor". Allemaal waar natuurlijk. Maar het werkt wel enorm risico en bubbelverhogend.

[ph4ge]

De hoge LTV in Nederland kan omdat onze hypotheekwetgeving het meest nadelig is voor de consumenten ter wereld. Vrijwel nergens anders worden zoveel risico op de consument afgewenteld en ook nog eens de overheid (NHG en de banken zijn zelf ook nog eens gegarandeerd). Daarom kan een Nederlandse bank 100+ % uitlenen, ze kunnen je helemaal uitkleden voordat ze zelf verlies leiden en vervolgens de overheid aanspreken. Dat is tevens de reden waarom Nederlanders ook in slechte tijden blijven betalen, je stopt pas met betalen als je feitelijk failliet bent en dat punt bereik je pas als je al jarenlang alles wat je hebt en verdient aan de bank hebt gegeven. Cultuur speelt ook mee, wij betalen onze vaste lasten als eerste, in andere landen is het veel gebruikelijker om ze een maandje over te slaan als dat zo uitkomt.

Het nadeel is dat die hogere LTV ook ten koste gaat van de consument want die betaalt immers meer voor hetzelfde huis (zowel huur als koop). Maar belangrijker, hij komt eerder, zwaarder en langer in de problemen. In de meeste andere landen kan je als je ziet dat je in de problemen komt met je huis je huis verkopen en weglopen zonder restschuld want lage LTV en/of draagt de bank een groot deel van het risico.

[Pierre Sec]

CornermanNL schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 10:16:
[...]


Maar als ik kijk in mijn directe omgeving dan wordt er gewoon volop gerekend met 2 volledige en zeer riante salarissen.

Er is inderdaad een categorie waar ik mij ook zorgen om maak. Ik zie dat ook in mijn omgeving; tweeverdieners die nog geen kinderen hebben. Die lenen nu maximaal en vergeten de impact van kinderen.
1. Met de riante salarissen is de kinderopvang netto nog heel behoorlijk.
2. Willen jonge ouders dan vaak minder werken. Wat dan niet meer kan.

[Verwijderd]

ANdrode schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 10:08:
[...]Jij vind dit onzin, dat is duidelijk. Kan je dit beter onderbouwen met bijvoorbeeld "bronnen"?

Ik kan lezen en logisch nadenken.... dan kan ik mijn eigen conclusies bepalen.

Maar het is toch simpel, dit soort ratio's zou je primair moeten gebruiken om risico's in te schatten. En er liggen gewoon cijfers over gedwongen verkopen en wanbetaling op hypotheken van de laatste crisisjaren. Conclusie daar, verwaarloosbare afschrijvingen door banken op de hypotheekportefeuille. Een beter bewijs dat er weinig mis is met de hypotheekmarkt en betalingsmoraal in NL kan je niet vinden, gestaafd door cijfers uit de praktijk ipv een theoretische benadering van LTV ratio's.

En nee, dat wil niet zeggen dat ik een voorstander ben van ongebreideld kunnen lenen. Het verplicht aflossen is daarom ook een prima maatregel, dat was wel een beetje een exces van de laatste 15jaar. De normen in NL hebben nog steeds de afgelopen jaren prima gewerkt. Cijfers vergelijken zonder context en dan conclusies trekken is helaas iets dat veel te vaak gebeurt.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 08-06-2017 10:59 ]

[Verwijderd]

ph4ge schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 10:22:
De hoge LTV in Nederland kan omdat onze hypotheekwetgeving het meest nadelig is voor de consumenten ter wereld.

Boehoe.... het moet inderdaad niet gekker worden, van mensen die bewust geld lenen kun je toch niet verwachten dat ze het moeten terugbetalen als het tegenzit.

Of zou het hier toch gewoon een kwestie van eigen verantwoordelijkheid moeten zijn?

[t_captain]

Pierre Sec schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 10:37:
[...]


Er is inderdaad een categorie waar ik mij ook zorgen om maak. Ik zie dat ook in mijn omgeving; tweeverdieners die nog geen kinderen hebben. Die lenen nu maximaal en vergeten de impact van kinderen.
1. Met de riante salarissen is de kinderopvang netto nog heel behoorlijk.
2. Willen jonge ouders dan vaak minder werken. Wat dan niet meer kan.

Het is een kwestie van het hoofdinkomen voldoende laten stijgen om de extra kosten van de kids plus het dalen van het tweede inkomen op te vangen.

Bij hoogopgeleide mensen zit dat meestal wel goed. Ten eerste is de inkomenscurve steiler en loopt deze langer door. Ten tweede, starters met twee goedbetaalde banen kunnen een flink bedrag lenen en gebruiken vaak niet hun hele leencapaciteit.

Ik zie vooral problemen met jonge tweeverdieners op MBO-niveau. De groei van het hoofdinkomen is veel kleiner, en vaak moeten ze wel hun hele leencapaciteit benutten om een fatsoenlijke woning te kunnen kopen.

Ik kocht mijn huidige woning 13 jaar geleden ook op 2 inkomens. als ik de LTI op alleen mijn toenmalige salaris bereken, kom ik rond de 5.5 uit. In enkele stappen zijn we van tweeverdieners zonder kinderen naar eenverdieners met kinderen ontwikkeld. Toch is de LTI gedaald tot minder dan 2.

[Señor Sjon]

Pierre Sec schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 10:37:
[...]


Er is inderdaad een categorie waar ik mij ook zorgen om maak. Ik zie dat ook in mijn omgeving; tweeverdieners die nog geen kinderen hebben. Die lenen nu maximaal en vergeten de impact van kinderen.
1. Met de riante salarissen is de kinderopvang netto nog heel behoorlijk.
2. Willen jonge ouders dan vaak minder werken. Wat dan niet meer kan.

Erm, daar is in de hypotheeknormen allang rekening mee gehouden. Overigens is alleen tot 4 jaar de kinderopvang behoorlijk qua kosten, met de basisschool nemen de kosten hard af.

Er wordt een hoop doom&gloom weer voorspelt, maar gezien het feit dat de zwaarste crisis sinds de jaren '30 vrij goed doorstaan is, moet toch wel wat vertrouwen geven. En toen hadden we nog niet eens alle beklemmende maatregelen van nu (serieus, het gaat nu wel heel ver. Als ik kijk wat we na onze hypotheek + alle overige lasten over zouden houden, dan is dat best wel een hoop).

[Hielko]

t_captain schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 11:02:
[...]
Ik kocht mijn huidige woning 13 jaar geleden ook op 2 inkomens. als ik de LTV op alleen mijn toenmalige salaris bereken, kom ik rond de 5.5 uit. In enkele stappen zijn we van tweeverdieners zonder kinderen naar eenverdieners met kinderen ontwikkeld. Toch is de LTV gedaald tot minder dan 2.

LTV staat voor loan-to-value. Waar jij het volgens mij over hebt is LTI: loan-to-income.

[t_captain]

Je hjebt gelijk, typo. Gecorrigeerd in mijn vorige post.

[ANdrode]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 10:55:
[...]
Maar het is toch simpel, dit soort ratio's zou je primair moeten gebruiken om risico's in te schatten. En er liggen gewoon cijfers over gedwongen verkopen en wanbetaling op hypotheken van de laatste crisisjaren. Conclusie daar, verwaarloosbare afschrijvingen door banken op de hypotheekportefeuille. Een beter bewijs dat er weinig mis is met de hypotheekmarkt en betalingsmoraal in NL kan je niet vinden, gestaafd door cijfers uit de praktijk ipv een theoretische benadering van LTV ratio's.

Parallel zijn er in Nederland erg veel banken gered. De hypotheken met uitzonderlijke hoge LTV (internationaal) worden internationaal niet als goed onderpand gezien tijdens een crisis.

Daar zit het risico en daar hebben we last van gehad in Nederland.

Daarnaast is er eigenlijk geen goed argument voor hoog LTV behalve "dan kan men de huidige prijzen betalen"

[ph4ge]

Verwijderd schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 10:57:
Boehoe.... het moet inderdaad niet gekker worden, van mensen die bewust geld lenen kun je toch niet verwachten dat ze het moeten terugbetalen als het tegenzit.

Of zou het hier toch gewoon een kwestie van eigen verantwoordelijkheid moeten zijn?

Het is een eerste levensbehoefte en het is schaars, dat betekent dat mensen geprogrammeerd zijn om desnoods te ver te gaan. Daarnaast geldt voor elke normale lening dat de partij die het geld uitleent ook zo zijn verantwoordelijkheid heeft, bovendien zit er een gapend gat tussen de kennis en macht van de verstrekker en de koper. Bij hypotheken in het bijzonder geldt dat niet alleen de koper en hypotheekverstrekker partij zijn, maar dat dat ook invloed heeft op de economie van het land en derden. De regels moeten hier in voorzien.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 08-06-2017 11:49 ]

[Blik1984]

t_captain schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 09:06:
Die 26% is geen 26%, maar slechts 26% boven de AOW franchise. Bij een modaal voltijds salaris is dat ongevere 15% van het totale inkomen.

Onder die franchise wordt er gespaard voor AOW, idd. Dat is ook gewoon spaargeld toch? Misschien niet op jouw naam en de overheid kan er mee doen wat ze willen in principe, maar de AOW is al het basisinkomen voor iedereen die met pensioen gaat.

Grosso modo spaar ik op dit moment alleen al in het potje genaamd pensioen + AOW meer dan 20.000 euro per jaar. Maar dat is spaargeld dat ik nergens kan neerzetten als "mijn" spaargeld

[t_captain]

Nee, AOW is geen spaargeld. Het is een omslagstelsel.

[redwing]

t_captain schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 13:43:
Nee, AOW is geen spaargeld. Het is een omslagstelsel.

Tja, maar om het compleet buiten de vergelijking te houden kan ook niet. Je betaalt nu geld en achteraf krijg je geld terug. Als je naar spaargeld wilt kijken moet je ook meenemen waarvoor mensen moeten sparen. In een land als Nederland waar een goed vangnet is, is het veel minder nodig om hard te sparen dan een land waar geen enkele sociale zekerheid is. Daarmee kan het dus best zijn dat je hier met 10k spaargeld minder risico loopt dan in een land met veel minder zekerheden waar je 100k hebt gespaard.

Als je niet alles meeneemt valt er weinig te vergelijken en veelal wordt er maar naar een gedeelte gekeken en niet naar het geheel (zelfs door de grote organisaties wat wel heel verrassend is)

[Shadowhawk00]

ph4ge schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 11:48:
[...]

Het is een eerste levensbehoefte en het is schaars, dat betekent dat mensen geprogrammeerd zijn om desnoods te ver te gaan. Daarnaast geldt voor elke normale lening dat de partij die het geld uitleent ook zo zijn verantwoordelijkheid heeft, bovendien zit er een gapend gat tussen de kennis en macht van de verstrekker en de koper. Bij hypotheken in het bijzonder geldt dat niet alleen de koper en hypotheekverstrekker partij zijn, maar dat dat ook invloed heeft op de economie van het land en derden. De regels moeten hier in voorzien.

Waar komt het idee vandaan dat het schaars is. Genoeg betaalbare woningen te vinden buiten de randstad en buiten de grote steden. Zoals ik eerder aangaf in eindhoven 250k 15km daarbuiten 200k voor een grotere woning. En dan doe ik niet eens moeite iets goedkoops te vinden.

Zo groot zou het verschil tussen in kennis niet moeten zijn hoor, het is een lening je leent X bedrag en je betaald Y bedrag per maand voor Z maanden. Zeker als starter heb je met veel minder regeltjes te maken en kan je dit heel goed zelf doen. De nieuwe regels zijn funest voor de tussenpersonen.

Waarom zijn er nog andere partijen dan de Lener en de verstrekker van geld bij een hypotheek. Is niets anders dan bij een auto.

[saveljos]

gedeelt door 360 lijkt elk bedrag te doen. Maar dat neemt niet weg dat 200k voor simpel levensbehoefte product gigantisch veel geld is. Bij modaal staat dat gelijk aan meer dan 8 jaar lang fulltime je volledige netto salaris...

[ph4ge]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 17:34:
Waar komt het idee vandaan dat het schaars is. Genoeg betaalbare woningen te vinden buiten de randstad en buiten de grote steden. Zoals ik eerder aangaf in eindhoven 250k 15km daarbuiten 200k voor een grotere woning. En dan doe ik niet eens moeite iets goedkoops te vinden.

Zo groot zou het verschil tussen in kennis niet moeten zijn hoor, het is een lening je leent X bedrag en je betaald Y bedrag per maand voor Z maanden. Zeker als starter heb je met veel minder regeltjes te maken en kan je dit heel goed zelf doen. De nieuwe regels zijn funest voor de tussenpersonen.

Waarom zijn er nog andere partijen dan de Lener en de verstrekker van geld bij een hypotheek. Is niets anders dan bij een auto.

Er is gewoon jarenlang minder gebouwd dan de bevolkingsgroei en dat vertaald zich in hoge (en rap stijgende) woonlasten tov ons inkomen, ondanks dat de overheid jaren voor vele miljarden wonen subsidieert. Dus daar komt het idee vandaan.

[Bart2005]

redwing schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 08:32:
[...]

Daar haal ik uit dat de top 20% totaal 40% van het totale vermogen heeft, wat me een stuk logischer klinkt dan 20-80.

De 20-80 (of andersom) regel staat bekend als het Pareto-principe:

https://www.finler.nl/pareto-principe-80-20-regel/

Ik gebruik het graag en veel om een beetje (maar vaak niet heel veel...) te overdrijven. Voor heel veel dingen des levens gaat dit principe op qua benadering. Maar het is dus zo dat het (officiële) pensioenvermogen ongeveer analoog verdeeld is aan het (officiële) vermogen van de Nederlander. Wat m.i. heel logisch is.

Ik lees in de reacties ook over de AOW en de "franchise". De AOW is natuurlijk geen zekerheidje op de lange duur. Het is ironisch dat de fondsen en verzekeraars daar nog steeds mee rekenen alsof het over 30 jaar nog steeds hetzelfde is. Dat is niet zo. En dan gaan onze pensioenen zwaar tegenvallen.

[unezra]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 17:34:
[...]
Zo groot zou het verschil tussen in kennis niet moeten zijn hoor, het is een lening je leent X bedrag en je betaald Y bedrag per maand voor Z maanden. Zeker als starter heb je met veel minder regeltjes te maken en kan je dit heel goed zelf doen. De nieuwe regels zijn funest voor de tussenpersonen.

Waarom zijn er nog andere partijen dan de Lener en de verstrekker van geld bij een hypotheek. Is niets anders dan bij een auto.

Als je een al dan niet onafhankelijke hypotheekadviseur in de arm neemt is dat niet zelden een financieel adviseur die veel verder kijkt dan je hypotheek alleen. Zo'n persoon checkt je verzekeringen, je pensioen, hoe je eventueel spaargeld zinvol kunt inzetten, etc.

Dat is materie die jezelf best eigen te maken is, maar tegen welke prijs? Zo absurd duur is het adviestraject van een hypotheekverstrekker niet (2000 EUR ofzo?) en juist doordat er iemand naar kijkt wiens dagelijks werk het is, krijg je een advies dat je zelf als die persoon zijn vak verstaat niet kunt bedenken.

Het is een beetje als de ICT hobbyist die denkt "oh, een bedrijf kan ik ook wel adviseren" en vervolgens d'r toch een teringzooi van maakt want hey, het bleek een vak te zijn.

Grote verschil namelijk tussen een auto en een huis is dat je een auto in de regel volledig uit spaargeld of met een kleine lening gaat (voor 20K heb je al een heel nette nieuwe auto) en een huis heel rap om het 10-voudige. Een auto is met een paar jaar afbetaald als je 'm leent, een huis zit je 30 jaar aan vast.

Dus ja, je kunt het zelf doen (veel hypotheekverstrekkers, inclusief mijn werkgever, staan dat ook toe) maar het is logisch dat er altijd een adviestraject aan zit met een adviseur. Of die adviseur nu bij de verstrekker zelf werkt of daar als intermediair tussenin zit maakt niet uit. Zelfde expertise. Je betaald die adviseur maar 1x.

[Bart2005]

unezra schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 18:25:
[...]
Als je een al dan niet onafhankelijke hypotheekadviseur in de arm neemt is dat niet zelden een financieel adviseur die veel verder kijkt dan je hypotheek alleen. Zo'n persoon checkt je verzekeringen, je pensioen, hoe je eventueel spaargeld zinvol kunt inzetten, etc.

Idealiter wel. Jij schets het mooie plaatje. In de praktijk weten ze er weinig van en is hun toko voornamelijk gebaseerd op hoe zo snel mogelijk zoveel mogelijk geld aan het willig slachtoffer te onttrekken. Dat is het pessimistische plaatje. Ik heb op zo'n advies weleens garantie gevraagd voor als het zover was. Maar dat geven ze nooit. Dat geeft m.i. aan dat e.e.a. "zachte wetenschap" is wat zij bedrijven. Daar heeft een mens niets aan. Dat soort dienstverlening wordt pas echt wat als zij garantie geven op hun adviezen en de consequenties daarvan aanvaarden.

Het beste zou zijn als financiële prudentie al vanaf de lagere school onderwezen zou worden.

[ Voor 4% gewijzigd door Bart2005 op 08-06-2017 19:19 ]

[unezra]

Bart2005 schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 19:14:
[...]
Idealiter wel. Jij schets het mooie plaatje. In de praktijk weten ze er weinig van en is hun toko voornamelijk gebaseerd op hoe zo snel mogelijk zoveel mogelijk geld aan het willig slachtoffer te onttrekken. Dat is het pessimistische plaatje. Ik heb op zo'n advies weleens garantie gevraagd voor als het zover was. Maar dat geven ze nooit. Dat geeft m.i. aan dat e.e.a. "zachte wetenschap" is wat zij bedrijven. Daar heeft een mens niets aan. Dat soort dienstverlening wordt pas echt wat als zij garantie geven op hun adviezen en de consequenties daarvan aanvaarden.

Er zit een hoop kaf tussen het koren. Dat is de ellende.
Daarbij is er in het verleden wel erg makkelijk gedaan en zijn hypotheken en leningen veel te makkelijk verleend. 15-20 jaar geleden kon je nog meer dan 114% lenen voor je huis. Nu is dat 101%. Je had een goed verhaal en *hoppa* dikke lening en hypotheek ver boven de waarde van je huis.

Wij hebben persoonlijk ook ervaring met De Hypotheker (zoals elders al aangegeven, dat kan specifiek 1 vestiging zijn en zegt niets over het complete bedrijf) en daar is het niet tot een advies gekomen maar ons vertrouwen in hen, evenals het vertrouwen in een van de banken waar wij ook zijn gaan praten is snel tot onder het vriespunt gedaald. (Lang verhaal...)

Maar de eisen zijn strenger geworden de laatste jaren en ik denk dat als je een beetje zoekt, je wel degelijk een adviseur vind die daadwerkelijk dat doet waarvoor hij is opgeleid: integer en goed financieel advies geven.

Eed of belofte is vaak verplicht voor financieel adviseurs (en personeel daar omheen) en daar word stiekem toch wel zwaar aan getild.

Natuurlijk wil een financieel dienstverlener geld verdienen, het is en blijft een commerciële instelling, maar ik heb wel het idee dat integriteit steeds belangrijker word en het daadwerkelijk gaat om het goede advies en geen winstmaximalisatie ten koste van alles.

Garanties op advies zijn een illusie. Garanties heb je niet en nooit. In geen enkele sector. Koop je een wasmachine, dan zit daar garantie op. Die garantie zegt niet dat je wasmachine niet stuk gaat binnen een jaar, wel dat ze er voor zorgen dat je schadeloos word gesteld als het gebeurt.

In mijn vak (ICT) heb ik vaak te maken met risico analyses. "Kunnen we gehackt worden" "Ja, altijd" "Kun je garanties geven dat dat niet gebeurt?" "Nee, onmogelijk." Toch geef ik ook daar advies en kies ik voor het scenario dat het beste compromis is tussen kosten en zekerheid.

Zo dus ook voor complexe financiële producten. Garanties zijn niet te geven en in de regel hoe lager jij je maandlasten wilt hebben (of hoe sneller jij je hypotheek wilt aflossen), hoe hoger het risico is dat je loopt. (Want beleggingen leveren vaak meer op dan domweg sparen, maar hebben ook een hoger risico.)

[Fiber]

saveljos schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 17:53:
gedeelt door 360 lijkt elk bedrag te doen. Maar dat neemt niet weg dat 200k voor simpel levensbehoefte product gigantisch veel geld is. Bij modaal staat dat gelijk aan meer dan 8 jaar lang fulltime je volledige netto salaris...

Gelukkig krijg je dat bedrag over het algemeen ook weer terug als je die 'simpel levensbehoefte product' na gebruik ooit weer een keer verkoopt. Meestal zelfs met een flinke opslag. Er zijn maar weinig andere producten waar je dat van kan zeggen...

[saveljos]

Fiber schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 19:29:
[...]

Gelukkig krijg je dat bedrag over het algemeen ook weer terug als je die 'simpel levensbehoefte product' na gebruik ooit weer een keer verkoopt. Meestal zelfs met een flinke opslag. Er zijn maar weinig andere producten waar je dat van kan zeggen...

Afgelopen 30 jaar klopt dat verhaal inderdaad. Maar 30 jaar is maar een kleine periode uit de huizenmarkt. Die bestaat al honderden jaren.

Dat huizen niet afschrijven maar meer waard worden is iets waarvan me de logica echt ontgaat.

[Shadowhawk00]

unezra schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 18:25:
[...]


Als je een al dan niet onafhankelijke hypotheekadviseur in de arm neemt is dat niet zelden een financieel adviseur die veel verder kijkt dan je hypotheek alleen. Zo'n persoon checkt je verzekeringen, je pensioen, hoe je eventueel spaargeld zinvol kunt inzetten, etc.

Dat is materie die jezelf best eigen te maken is, maar tegen welke prijs? Zo absurd duur is het adviestraject van een hypotheekverstrekker niet (2000 EUR ofzo?) en juist doordat er iemand naar kijkt wiens dagelijks werk het is, krijg je een advies dat je zelf als die persoon zijn vak verstaat niet kunt bedenken.

Het is een beetje als de ICT hobbyist die denkt "oh, een bedrijf kan ik ook wel adviseren" en vervolgens d'r toch een teringzooi van maakt want hey, het bleek een vak te zijn.

Grote verschil namelijk tussen een auto en een huis is dat je een auto in de regel volledig uit spaargeld of met een kleine lening gaat (voor 20K heb je al een heel nette nieuwe auto) en een huis heel rap om het 10-voudige. Een auto is met een paar jaar afbetaald als je 'm leent, een huis zit je 30 jaar aan vast.

Dus ja, je kunt het zelf doen (veel hypotheekverstrekkers, inclusief mijn werkgever, staan dat ook toe) maar het is logisch dat er altijd een adviestraject aan zit met een adviseur. Of die adviseur nu bij de verstrekker zelf werkt of daar als intermediair tussenin zit maakt niet uit. Zelfde expertise. Je betaald die adviseur maar 1x.

Ik moest de adviseur eest even uitleggen hoe NHG werkt, en toen nog kon ik geen aflossingsvrije hypotheek krijgen ondanks dat ik kon aantonen dat in mijn geval dat voordeliger is dan HRA. De meeste banken en adviseurs werken gewoon met hetzelfde pakket als dat je op internet kan vinden.
En dat was een adviseur bij een grote bank waarbij je er toch vanuit kan gaan dat hij de regeltjes kent. Maar nee dat dus niet.

En een andere adviseur snapte de situatie ook al niet en heb ik echt 3x moeten uitleggen dat een hypotheek van 0, 2 jaar geleden dit jaar ook 0 is. 0 was trouwens ook al onmogelijk in het systeem maar goed 1 euro hypotheek veranderd de situatie ook niet.

En als je dan aankomt met 90% van de aankoopwaarde willen lenen als hypotheek dan moet je ze bijna reanimeren. En dingen als pensioen ( eh over 30 jaar ben ik nog niet met pensioen dus niet relevant ) en verzekeringen ( ook niet relevant ) ja kan je erbij betrekken maar is allemaal niet relevant voor een hypotheek als je alleen een huis koopt.

Dus ja die expertise is gewoon gebakken lucht in veel situaties. Uiteindelijk vanwege koppelverkoop ( wat in nederland gewoon legaal is ) toch maar een adviseur betaald omdat dat me 0.2% rente scheelde. Maar dan nog voelt het fout om gedwongen te worden een product af te nemen alleen om een ander product te willen kopen.
Misschien als je gaat samenwonen of kinderen hebt of al boven de 40 tja dan wel, maar als je alleen een huis koopt is het echt middelbare school wiskunde of economie.

saveljos schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 20:03:
[...]

Afgelopen 30 jaar klopt dat verhaal inderdaad. Maar 30 jaar is maar een kleine periode uit de huizenmarkt. Die bestaat al honderden jaren.

Dat huizen niet afschrijven maar meer waard worden is iets waarvan me de logica echt ontgaat.

Dit gaat op voor een deel van de markt, een ander deel maakt gewoon verlies op zijn huis omdat het niet te verkopen is voor de prijs waar het 5-10 jaar eerder voor gekocht is.
Huizen schrijven wel af, dat heet alleen onderhoud. Doe je dat goed en moderniseer je dan blijft je huis zijn waarde houden of zelfs meer waard worden.

[ Voor 10% gewijzigd door Shadowhawk00 op 08-06-2017 20:39 ]

[Carnoustie]

saveljos schreef op donderdag 8 juni 2017 @ 20:03:
[...]

Afgelopen 30 jaar klopt dat verhaal inderdaad. Maar 30 jaar is maar een kleine periode uit de huizenmarkt. Die bestaat al honderden jaren.

Dat huizen niet afschrijven maar meer waard worden is iets waarvan me de logica echt ontgaat.

Het gaat voor het grootste gedeelte ook helemaal niet om dat huis, maar om de grond (lees:plek) waar die op staat. En dan niet te klein denken en menen dat grond in bijvoorbeeld Groningen niets waard is. Dat is misschien zo als je vergelijkt met het centrum van Amsterdam, maar veel en veel belangrijker is dat dat dat huis in Nederland staat, en niet in Bangladesh. Hier heb je namelijk veiligheid en sociale voorzieningen.