Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Sissors]

Het gaat mij niet alleen om die dip, maar gewoon over de hele grafiek hierboven. Als je zegt dat er een constante trek naar de stad is, moet je standaard een netto positief binnenlands migratiesaldo zien, en dat valt dus tegen. De groei is primair een hoog aantal kinderen (niet-onderbouwde gok: Hebben immigranten daar wat mee te maken?), en buitenlandse immigratie, niet binnenlandse.

[Señor Sjon]

Motrax schreef op woensdag 12 april 2017 @ 07:51:
De krimp van Amsterdam is geen goed voorbeeld, dat kwam omdat Almere er "even" naast werd gebouwd. Amsterdam is inmiddels qua inwonersaantal weer aan het groeien.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...ose-groei-steden-zet-door

En Purmerend, Zaanstreek, Amstelveen, etc.

Rotterdam heeft ook groeikernen gekend met Barendrecht, Spijkenisse en Hellevoetsluis. Een aantal andere kernen zijn gewoon geannexeerd tot de gemeente Rotterdam, dus bevolkingsgetallen daar geven een vertekend beeld. Amsterdam is in die zin makkelijker.

Vergeet ook niet dat er een hoop stedelijke vernieuwing plaats heeft gevonden door oude meuk te slopen. Dat gaat niet 1-op-1 (nieuwe huizen zijn groter).

[BertP]

gold_dust schreef op dinsdag 11 april 2017 @ 22:24:
[...]

En dan zie je over 5 jaar, als de huidige bubbel veroorzaakt door de extreem lage rente weer gebarsten is, verhalen in de media over schrijnende gevallen die 150k restschuld op hun huis hebben na gedwongen verkoop. Er is in ieder geval niets geleerd van de vorige crisis.

Ja het lijkt mij ook niet echt dat de woningen het geld waard zijn wat er nu voor betaald wordt. En dan doel ik op 80-100k stijgen in 2-3 jaar. Wij hebben gelukkig het geduld (en de mazzel) gehad om te wachten op een inschrijving voor een nieuwbouwproject, maar ook daar is het gekte. Op een informatie avond voor 32 nieuwbouw woningen kwamen 2 weken geleden 800+ man af. Het blijft wat dat betreft een bizarre markt.

[RocketKoen]

Sissors schreef op woensdag 12 april 2017 @ 07:46:
Gemiddeld genomen wel ja, maar zeker geen constante trek naar de stad. Als je de bevolking van Amsterdam bekijkt bijvoorbeeld is die ook gewoon gedaald. Als je volgende bekijkt is de verwachting ook wel dat hoewel Amsterdam niet krimpt, er ook geen binnenlandse trek naar Amsterdam zal zijn in de toekomst:
[afbeelding]

Daarom weet ik ook niet of grootschalige nieuwbouw daar nou wel echt een goed idee zou zijn.

Wel knap dat jij de cijfers t/m 2040 al binnen hebt
Alles na 2016 wat je op je plaatje ziet is speculatie. Ik vind het nogal opvallen aangezien ze voor >2016 echt radicaal andere cijfers voorspellen dan er de afgelopen 10 jaar is gerealiseerd.

Dat is net zoiets als de resultaten van ADO Den Haag van 1980 tot nu in een grafiekje zetten. En dan tot de conclusie komen dat ze tussen 2020 en 2040 elk jaar landskampioen worden.

[Piet_Piraat7]

Ik weet dat het koffiedik kijken is, maar met de stijgende trend van nu qua huizenprijzen en rentes, denken jullie dat er een groot verschil zal zitten tussen nu een huis kopen en volgend jaar? Ik woon in het Oosten, daar is de markt niet zo overspannen. Het is nu nog wat te vroeg in de relatie om samen een huis te kopen, maar ik begin wel onrustig te worden als ik die stijging zie.

[Sissors]

RocketKoen schreef op woensdag 12 april 2017 @ 09:46:
[...]

Wel knap dat jij de cijfers t/m 2040 al binnen hebt
Alles na 2016 wat je op je plaatje ziet is speculatie. Ik vind het nogal opvallen aangezien ze voor >2016 echt radicaal andere cijfers voorspellen dan er de afgelopen 10 jaar is gerealiseerd.

Dat is net zoiets als de resultaten van ADO Den Haag van 1980 tot nu in een grafiekje zetten. En dan tot de conclusie komen dat ze tussen 2020 en 2040 elk jaar landskampioen worden.

Natuurlijk blijft dat speculatie, maar het lijkt me nog steeds logischer om van onderbouwde speculatie over de toekomst uit te gaan, dan om gewoon de laatste cijfers te pakken en ervan uitgaan dat die voor elk jaar in de toekomst blijven gelden.

[RocketKoen]

Sissors schreef op woensdag 12 april 2017 @ 10:00:
[...]

Natuurlijk blijft dat speculatie, maar het lijkt me nog steeds logischer om van onderbouwde speculatie over de toekomst uit te gaan, dan om gewoon de laatste cijfers te pakken en ervan uitgaan dat die voor elk jaar in de toekomst blijven gelden.

Onderbouwde speculatie is beter ja. Maar dat doe je hier niet.
Je kiest 1 grafiekje uit een 2 jaar oud rapport. En daar baseer je wilde conclusies op.

Je kan ook het IOS rapport van 2016 pakken. Daar staat inderdaad nog steeds dat er een negatieve binnenlandse migratie is en wordt verwacht dat die verder doorzet.
Maar de reden voor die migratie is veel interessanter. Het zijn vrijwel allemaal gezinnen met jonge kinderen. Waarvan de woning in Amsterdam te krap is geworden. En vanwege het gebrek aan betaalbare eengezinswoningen (door de absurde markt nu) zijn ze gedwongen te vertrekken.
Daarnaast erkennen ze dat hun prognose totaal anders is dan het CBS en het PBL.

Ik kijk in dit soort rapporten lieven naar de cijfertjes en niet aan de conclusies die de schrijver daar uit trekt. En in het geval van de IOS vind ik hun conclusies compleet niet onderbouwd. Ik schaar me bij het CBS en PBL dat de stad zal blijven groeien. Zolang er huizen gebouwd blijven worden tenminste.

[CornermanNL]

gold_dust schreef op dinsdag 11 april 2017 @ 22:24:
[...]

En dan zie je over 5 jaar, als de huidige bubbel veroorzaakt door de extreem lage rente weer gebarsten is, verhalen in de media over schrijnende gevallen die 150k restschuld op hun huis hebben na gedwongen verkoop. Er is in ieder geval niets geleerd van de vorige crisis.

Het verschil tussen de taxatiewaarde en de overeengekomen verkoopprijs moet je tegenwoordig gewoon zelf betalen. En de taxaties zijn een stuk strikter dan in de jaren 90/ begin 2000.

Dus betaal jij 50.000 euro boven de taxatiewaarde, prima maar wel even zelf overmaken naar de notaris.

Bovendien helpt het verplichte aflossen prima om het risico te laten afnemen. Het aantal gedwongen verkopen zie ik niet zo snel toenemen. De meeste mensen nemen in ieder geval een rente vaste periode van 20 jaar. Dus pas over 20 jaar moet je weer oversluiten , als dan de rente op 12% staat is het misschien alsnog lastig maar dan gaat het in ieder geval over een stuk lager leenbedrag.

Of de huizen het waard zijn wat er nu betaald wordt is een tweede. Ik denk zelf van niet, de lucht moet er zeker uit. Maar op veel plaatsen is er geen ruimte om eens leuk bij te bouwen. Dus ik denk niet dat er de komende tijd (jaren) veel van de prijzen afgaat.

[CornermanNL]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 12 april 2017 @ 09:54:
Ik weet dat het koffiedik kijken is, maar met de stijgende trend van nu qua huizenprijzen en rentes, denken jullie dat er een groot verschil zal zitten tussen nu een huis kopen en volgend jaar? Ik woon in het Oosten, daar is de markt niet zo overspannen. Het is nu nog wat te vroeg in de relatie om samen een huis te kopen, maar ik begin wel onrustig te worden als ik die stijging zie.

Bepaal voor jezelf een maandbedrag waar je je comfortabel bij voelt om als hypotheeklast te hebben, kijk naar wat je daar aan hypotheek voor kan krijgen en kijk eens rond. En spaar in de tussentijd zoveel mogelijk euro's.

Als je onrustig bent en gehaast neem je verkeerde beslissingen. Zeker als de markt in jou regio niet te gek is dan is er tijd. Als de rentes straks gaan stijgen dan gaan de prijzen ook vast weer wat mee naar beneden. Anders blijven de verkopers met hun huis zitten.

Het huis en de locatie moeten goed voelen en het moet een redelijke investering zijn.

[Tehh]

Wat schrikt mensen af in huizen die >4 jaar te koop staan? Wij hebben zelf 2 jaar geleden een huis gekocht wat 5 jaar te koop stond, en er staat er 100m verderop nog één. Volgens mij zijn juist die midden-in-de-crisis te koop gezette huizen ideaal. Die mensen willen er zo langzamerhand wel eens van af, zijn wel meegedaald in de prijs maar hebben hem niet weer omhoog gedaan nu de markt aantrekt.
Of zijn klushuizen nog steeds niet populair en zijn het alleen de huizen die kant-en-klaar zijn die als warme broodjes verkopen omdat je dan geen spaargeld hoeft te hebben om je huis op te knappen?

[NiGeLaToR]

Tehh schreef op woensdag 12 april 2017 @ 11:12:
Wat schrikt mensen af in huizen die >4 jaar te koop staan? Wij hebben zelf 2 jaar geleden een huis gekocht wat 5 jaar te koop stond, en er staat er 100m verderop nog één. Volgens mij zijn juist die midden-in-de-crisis te koop gezette huizen ideaal. Die mensen willen er zo langzamerhand wel eens van af, zijn wel meegedaald in de prijs maar hebben hem niet weer omhoog gedaan nu de markt aantrekt.
Of zijn klushuizen nog steeds niet populair en zijn het alleen de huizen die kant-en-klaar zijn die als warme broodjes verkopen omdat je dan geen spaargeld hoeft te hebben om je huis op te knappen?

Als je de adviezen en checklists ziet van makelaars voor ze een woning in de verkoop willen gooien dan is dat laatste wel een ding. Menig huizenbezitter verft het huis, knapt dingen op, werkt dingen weg, vlak voor de verkoop. Zeg maar al die dingen die je zelf al jaren zou doen maar toen niet deed.

[sugarlee89]

Tehh schreef op woensdag 12 april 2017 @ 11:12:
Wat schrikt mensen af in huizen die >4 jaar te koop staan? Wij hebben zelf 2 jaar geleden een huis gekocht wat 5 jaar te koop stond, en er staat er 100m verderop nog één. Volgens mij zijn juist die midden-in-de-crisis te koop gezette huizen ideaal. Die mensen willen er zo langzamerhand wel eens van af, zijn wel meegedaald in de prijs maar hebben hem niet weer omhoog gedaan nu de markt aantrekt.
Of zijn klushuizen nog steeds niet populair en zijn het alleen de huizen die kant-en-klaar zijn die als warme broodjes verkopen omdat je dan geen spaargeld hoeft te hebben om je huis op te knappen?

Ik denk dat het niet realistisch is, dat ze vergeten zijn de prijs te verhogen. Makelaars zijn niet dom en die willen ook hun aandeel.

Het probleem is altijd de locatie, in een pisdorp wat niet gewild is doe je jaren over je verkoop. In een gewilde wijk ben je er zo vanaf. Zelf woon ik in een woonwijk wat tussen 1989-1994 is gebouwd. Ben er in 1995 gaan wonen, toen waren die huizen zeer gewild en nu 20 jaar later nog steeds. Als ik dit ooit verkoop ben ik er zo vanaf. Meerdere huizen bij ons in de straat afgelopen 2 jaar verkocht zien worden binnen 14 dagen, gekkenwerk.

Tis dat ik er graag woon, maar ooit ga ik naar mn ouderlijk huis die lekker op het platteland wonen en dan is een snelle verkoop wel zo prettig.

Ook de marktwaarde telt, taxatie kan slecht uitpakken voor zulke woningen die 4+ jaar te koop staan.

[ph4ge]

sugarlee89 schreef op woensdag 12 april 2017 @ 11:29:
Het probleem is altijd de locatie, in een pisdorp wat niet gewild is doe je jaren over je verkoop. In een gewilde wijk ben je er zo vanaf.

Vraagprijs is veel belangrijker. Als je je huis in de uitverkoop doet in een "pisdorp" dan ben je het zo kwijt, als je een onrealistische prijs vraagt in een gewilde wijk raak je het nooit kwijt.

Als het 4 jaar duurt om je huis te verkopen dan betekent dat gewoon dat je teveel vraagt. (uitgezonderd unieke huizen zoals monumenten of kapitale villa's waar simpelweg weinig kopers zijn)

[Tehh]

sugarlee89 schreef op woensdag 12 april 2017 @ 11:29:
[...]


Ik denk dat het niet realistisch is, dat ze vergeten zijn de prijs te verhogen. Makelaars zijn niet dom en die willen ook hun aandeel.

Het probleem is altijd de locatie, in een pisdorp wat niet gewild is doe je jaren over je verkoop. In een gewilde wijk ben je er zo vanaf. Zelf woon ik in een woonwijk wat tussen 1989-1994 is gebouwd. Ben er in 1995 gaan wonen, toen waren die huizen zeer gewild en nu 20 jaar later nog steeds. Als ik dit ooit verkoop ben ik er zo vanaf. Meerdere huizen bij ons in de straat afgelopen 2 jaar verkocht zien worden binnen 14 dagen, gekkenwerk.

Tis dat ik er graag woon, maar ooit ga ik naar mn ouderlijk huis die lekker op het platteland wonen en dan is een snelle verkoop wel zo prettig.

Ook de marktwaarde telt, taxatie kan slecht uitpakken voor zulke woningen die 4+ jaar te koop staan.

Je laatste opmerking snap ik niet helemaal, hoezo zou een taxatie slechter uitpakken als een woning al langer te koop staat? Dat maakt voor de taxatie toch geen moer uit?

[RemcoDelft]

BertP schreef op woensdag 12 april 2017 @ 09:28:
Op een informatie avond voor 32 nieuwbouw woningen kwamen 2 weken geleden 800+ man af. Het blijft wat dat betreft een bizarre markt.

En dan word ik "zuur" genoemd als ik (opnieuw) aangeef hoe enorm verziekt de woning"markt" is
En blijven huizenbezitters hier volhouden dat er toch echt geen enkel tekort aan woningen is.

NiGeLaToR schreef op woensdag 12 april 2017 @ 11:23:
Menig huizenbezitter verft het huis, knapt dingen op, werkt dingen weg, vlak voor de verkoop. Zeg maar al die dingen die je zelf al jaren zou doen maar toen niet deed.

Ik zie ze ook hier in de wijk: heel druk aan het schilderen om de boel nog even op te knappen, en op Funda staat "altijd goed onderhouden".

[Markprinsen]

Logisch toch? Je wast je auto toch ook nog even vlak voordat je m verkoopt?

[RocketKoen]

Tehh schreef op woensdag 12 april 2017 @ 11:12:
Wat schrikt mensen af in huizen die >4 jaar te koop staan? Wij hebben zelf 2 jaar geleden een huis gekocht wat 5 jaar te koop stond, en er staat er 100m verderop nog één. Volgens mij zijn juist die midden-in-de-crisis te koop gezette huizen ideaal. Die mensen willen er zo langzamerhand wel eens van af, zijn wel meegedaald in de prijs maar hebben hem niet weer omhoog gedaan nu de markt aantrekt.
Of zijn klushuizen nog steeds niet populair en zijn het alleen de huizen die kant-en-klaar zijn die als warme broodjes verkopen omdat je dan geen spaargeld hoeft te hebben om je huis op te knappen?

Dat laatste.
Verbouwingen kun je bijna nooit helemaal meefinancieren.
En tijdens de verbouwing kun je nog niet in je nieuwe huis wonen, dus zit je met dubbele lasten.

Starters hebben vaak weinig spaargeld. Net genoeg voor de k.k. en de verhuiswagen.
Doorgroeiers konden de overwaarde van hun vorige huis inzetten. Maar omdat de prijzen in het grootste deel van het land nog steeds lager liggen dan 10 jaar geleden, hebben veel mensen geen overwaarde.

[timag]

RocketKoen schreef op woensdag 12 april 2017 @ 13:19:
[...]

Dat laatste.
Verbouwingen kun je bijna nooit helemaal meefinancieren.
En tijdens de verbouwing kun je nog niet in je nieuwe huis wonen, dus zit je met dubbele lasten.

Dit suggereert dat mensen hier een rationele afweging maken. Dat is niet zo. Het gros van de mensen kan niet door achterstallig onderhoud of zelfs een verkeerde kleur op de muur heen kijken. Dus huizen die er goed uit zien gaan als warme broodjes. Huizen waar wat moet gebeuren, hoe interessant ook vanuit economisch oogpunt, laat men gewoon links liggen.

Ik heb het zelf meegemaakt. Naast mijn huis nog één ander huis in de straat te koop, exact gelijk op de kleur op de muur na. Bij mij was het neutraal, bij de buren paars en zwart. Prijs was iets in het voordeel van de ander en zij wilden ook meer bewegen qua prijs want lagere hypotheek en al lang te koop. Ik had 5x zoveel kijkers en de mensen die uiteindelijk mijn huis kochten zijn in het andere huis niet eens wezen kijken . Ik denk dat ze het andere huis makkelijk voor 10K minder hadden kunnen krijgen. Dat is heel wat latex op de muur...

[rikkiej90]

Mij ook maar eens melden in dit topic. Ik ben op zoek naar een woning maar ik schrik echt van de prijzen die hier in de regio ('t Gooi) worden gevraagd voor doorsnee appartementen. Als ik iets interessants zie en dit vervolgens vergelijk met het kadaster waarvoor het ooit verkocht is zijn sommige appartementen in 2 jaar tijd maar liefst 20-30% in waarde gestegen. Dit betreft dan weliswaar de vraagprijs, maar ik zie heel vaak dat de vraagprijs wordt betaald.

Voorlopig zit ik nog goedkoop in mijn huur appartement maar op termijn wil ik hier wel uit. Maar op 1 salaris gaat dat nog niet zo makkelijk in deze regio.. Jammer!

[PWM]

Het huis verderop is verkocht. Slechtere staat en (veel) slechtere ligging met mindere tuin. Verkocht voor 80.000 meer dan wij 5 maanden geleden betaald hebben. Dat geeft wel lekker gevoel

[Z___Z]

ph4ge schreef op woensdag 12 april 2017 @ 11:51:
[...]
Vraagprijs is veel belangrijker. Als je je huis in de uitverkoop doet in een "pisdorp" dan ben je het zo kwijt, als je een onrealistische prijs vraagt in een gewilde wijk raak je het nooit kwijt.

Als het 4 jaar duurt om je huis te verkopen dan betekent dat gewoon dat je teveel vraagt. (uitgezonderd unieke huizen zoals monumenten of kapitale villa's waar simpelweg weinig kopers zijn)

Niet mee eens. Een huis met een taxatiewaarde van 300k in een krimpregio/dorp zonder voorzieningen is waarschijnlijk niet meteen weg als je hem voor 250k op de markt zet, terwijl een huis met 300k taxatiewaarde in een gewilde wijk in de randstad voor 350k misschien wel snel verkocht wordt. In gewilde gebieden is het toch vaak wat de gek er voor geeft, terwijl je in een krimp regio toevallig de juiste koper op het juiste moment moet hebben.

[Unknown Alien]

In de wijk waar wij wonen, kan je duidelijk merken hoe de huizenmarkt geëxplodeerd is. Onze buren hun huis heeft nog geen 24 uur TK gestaan, en is boven de vraagprijs verkocht. Vraagprijs was 400k. Er is geen enkel huis hier wat langer TK staat dan 1 maand. Nou zijn er vrij weinig die TK staan hier. Dus dat is ook gunstig voor de verkopers.

Ons huis is volgens de bank 70k hoger dan onze hypotheek. Geen idee wat een nieuwe taxatie doet, kan best lager zijn.

Wat eigenlijk nu krom is betreft huur vs koop is de maandlasten.

Wij zitten in een 2008 hoekhuis (Amersfoort). 150m2. Eigen oprit en een brede groenstrook naast ons huis. En we betalen per maand € 600 netto. Als je dat gaat huren ben je het dubbele of meer kwijt

Voor ons erg fijn, maar ook bizar.

[ph4ge]

Z___Z schreef op vrijdag 14 april 2017 @ 17:18:
Niet mee eens. Een huis met een taxatiewaarde van 300k in een krimpregio/dorp zonder voorzieningen is waarschijnlijk niet meteen weg als je hem voor 250k op de markt zet, terwijl een huis met 300k taxatiewaarde in een gewilde wijk in de randstad voor 350k misschien wel snel verkocht wordt. In gewilde gebieden is het toch vaak wat de gek er voor geeft, terwijl je in een krimp regio toevallig de juiste koper op het juiste moment moet hebben.

Een uniek huis, zoals een monument of een houten huis, daar moet je toevallig de juiste koper voor hebben. Echter, ook krimp regio's wonen miljoenen mensen en valt een koopje op. Het zal niet zo gek zijn dat je het binnen een dag verkocht hebt, simpelweg omdat dat daar heel ongebruikelijk is, maar wel snel. Net als dat op het dieptepunt van de crisis sommige huizen ook snel verkochten en andere niet.

Als je een huis van 300k ook snel voor 350k verkocht krijgt, waarom zou je hem dan voor 300k proberen te verkopen? Nee hoor, ook in hete regio's kan een vraagprijs simpelweg te hoog zijn, tenminste als je gelooft in de wetten van de markt. Natuurlijk zorgen makelaars ervoor dat dit niet voorkomt, want dat betekent veel werk voor ze.

Toen ik mijn huidige huis kocht (2013, crisis tijd) zag ik vaak genoeg in buurten waar huizen soms al jaren te koop stonden dat er ook nieuwe huizen op Funda kwamen die binnen een paar weken al op verkocht stonden.

[ Voor 14% gewijzigd door ph4ge op 18-04-2017 10:03 ]

[T-MOB]

Unknown Alien schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 08:58:
Wat eigenlijk nu krom is betreft huur vs koop is de maandlasten.

Wij zitten in een 2008 hoekhuis (Amersfoort). 150m2. Eigen oprit en een brede groenstrook naast ons huis. En we betalen per maand € 600 netto. Als je dat gaat huren ben je het dubbele of meer kwijt

Je vergeet dan alleen de 300 a 400 euro die je per maand zou moeten reserveren voor onderhoud, 33 euro aan OZB, een paar tientjes aan verzekeringen (opstal, levensverzekering) en gemiddeld ongeveer 100 euro per maand aan- en verkoopkosten (aangenomen dat je er een jaar of 10 zal wonen). Het is uiteindelijk wel gunstiger omdat je vermogen opbouwt in je koophuis. Maar als je domweg hypotheeklasten en huur vergelijkt reken je jezelf wel erg rijk.

[Carnoustie]

Met die 600 euro per maand is het nog maar zeer de vraag of je zelfs wel vermogen opbouwt... Dat bedrag suggereert toch wel een flink deel (100%?) aflossingsvrij.

[assje]

Carnoustie schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 10:59:
Met die 600 euro per maand is het nog maar zeer de vraag of je zelfs wel vermogen opbouwt... Dat bedrag suggereert toch wel een flink deel (100%?) aflossingsvrij.

Ik ga er ook vanuit dat hij zijn aflossing (vermogensopbouw) buiten de vergelijking houdt, en ook terecht. Je vergelijkt kosten en aflossing zijn geen kosten, wel zaak om zoals T-mob terecht aangeeft ALLE kosten mee te nemen en ook een weging van het risico mee te nemen in de overweging.

Deze discussie is hier al heel vaak gevoerd en uiteindelijk blijft de conclusie toch altijd dat de ontwikkeling van de woningmarkt alles bepaalt. Als de woningprijs daalt (ook al is het maar enkele procenten) is huren snel goedkoper, als de woningprijs stijgt direct andersom.

[Unknown Alien]

T-MOB schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 10:53:
[...]

Je vergeet dan alleen de 300 a 400 euro die je per maand zou moeten reserveren voor onderhoud, 33 euro aan OZB, een paar tientjes aan verzekeringen (opstal, levensverzekering) en gemiddeld ongeveer 100 euro per maand aan- en verkoopkosten (aangenomen dat je er een jaar of 10 zal wonen). Het is uiteindelijk wel gunstiger omdat je vermogen opbouwt in je koophuis. Maar als je domweg hypotheeklasten en huur vergelijkt reken je jezelf wel erg rijk.

Met huur heb je ook service kosten en VVE kosten. Dat is ook 150e pm oid.

Gaat mij er meer om dat een koopwoning nu erg gunstig is vanwege de lage rente, terwijl de huurprijzen stijgen.

Carnoustie schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 10:59:
Met die 600 euro per maand is het nog maar zeer de vraag of je zelfs wel vermogen opbouwt... Dat bedrag suggereert toch wel een flink deel (100%?) aflossingsvrij.

100% afl. vrij idd.

Wji maken gebruik van de boetevrije aflossing om de paar jaar. Nu 60k afgelost.

[EXX]

Unknown Alien schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 14:51:
[...]

Met huur heb je ook service kosten en VVE kosten. Dat is ook 150e pm oid.

Ik huur een huis en heb geen van beide.

[assje]

Unknown Alien schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 14:51:
[...]
Met huur heb je ook service kosten en VVE kosten. Dat is ook 150e pm oid.

Gaat mij er meer om dat een koopwoning nu erg gunstig is vanwege de lage rente, terwijl de huurprijzen stijgen.

Maar door de lage rente zijn huizen juist weer relatief duur. Als de rente op een gegeven moment gaat stijgen en daardoor de huizenprijzen gaan dalen krijg je een heel ander plaatje.

Als jouw woning van bijvoorbeeld €450k in 5 jaar in totaal eens 8% in waarde daalt is je waardevermindering gelijk aan je huidige rentelast, daarmee komt je totaal al op €1200,- in je vergelijking met huren.

[Unknown Alien]

ahh komt idd meer bij kijken dan ik voor ogen had.

Het fiscale voordeel voor onze rente aftrek gaat ook verdwijnen....ooit. Dat zal ook geen positief effect hebben op de waarde van de huizen. Maar goed zien we dan wel. Kan je toch niks aan veranderen.

Geld wat we besparen doro de lagerente, gaan we gebruken door extra af te lossen en verbouwen. We gaan 60 a 70m2 aangrenzende grond proberen te kopen van de gemeente, om de tuin en oprit te verbreden. En zolder a 55m2 verbouwen. Dakkapel erop en 2 kamers van maken.

Dat moet de waarde wel goed doen lijkt me. Maar vooral wooncomfort.

[NiGeLaToR]

Unknown Alien schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 15:26:


Dat moet de waarde wel goed doen lijkt me. Maar vooral wooncomfort.

Uiteindelijk investeer je in je woning vooral omdat je er zelf wat aan hebt - speculeren op waarde vermeerdering is prima, maar geeft je weinig garanties. Overigens goed om te zien dat je aflost, een plan lijkt te hebben en lekker geniet van je woning en evt investeert. Zouden meer mensen moeten doen :-)

De gekte in onze nieuwbouwwijk gaat ook lekker door. De woningen worden in rap tempo uit de grond gestampt en ook bestaande bouw gaat als warme broodjes. Er zijn maar enkele woningen die langer dan 1-2 maanden te koop staan - meestal vanwege een té hoge prijs. Maar gezien de stijgende prijzen komen die vanzelf wel aan de beurt.

[Tonkey]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 15:48:
[...]


Uiteindelijk investeer je in je woning vooral omdat je er zelf wat aan hebt - speculeren op waarde vermeerdering is prima, maar geeft je weinig garanties. Overigens goed om te zien dat je aflost, een plan lijkt te hebben en lekker geniet van je woning en evt investeert. Zouden meer mensen moeten doen :-)

Precies, een waarde van de woning is pas van belang als je verkoopt. Als je een woning koopt om te wonen, liefst met veel plezier, dan is de waarde niets meer als iets fictief.

Wij zijn met kopen meer gaan betalen, vooral aan aflossing. Het woongenot is echter dermate hoger dat dat alle moeite en geld meer dan waard is.

[assje]

Tonkey schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 16:23:
[...]
Precies, een waarde van de woning is pas van belang als je verkoopt. Als je een woning koopt om te wonen, liefst met veel plezier, dan is de waarde niets meer als iets fictief.

Nou niet helemaal natuurlijk, in de vergelijking met huren is waardeontwikkeling (op korte termijn) natuurlijk wel degelijk iets om over na te denken. Dit wil niet zeggen dat je als leek moet denken de markt te kunnen timen maar wel dat je als eigenaar van een koopwoning rekening moet houden met een waardeontwikkeling die twee kanten op kan.

Daarnaast is juist bij verkoop in de meeste gevallen de waarde ook weer helemaal niet van belang. Zo lang je er een andere (duurdere) woning voor terug koopt heb je juist baat bij een lagere prijs (als het gaat om marktontwikkeling).

Samengevat, waardeontwikkeling is vooral interessant voor je instapt (huurhuis -> koophuis) of bij het moment dat je uitstapt (koophuis -> huurhuis). In de vier jaar dat ik huurde is de woning die ik daarna kocht ongeveer 15%/€30k in waarde gedaald, daar heb je dus wel degelijk iets aan.

[Krisp]

Vandaag een interessant bericht in het ESB (van het FD), geschreven door economen van ING: de hypotheekschuld zal blijven oplopen. Belangrijkste oorzaken hiervoor zijn de lage rentestand en het herstel van het consumentenvertrouwen. Wat mij vooral opviel is dat de huizenprijzen naar verwachting zullen blijven stijgen, ondanks de (te verwachten) hogere hypotheekrentes. Zelfs beleidsmaatregelen als het verlagen van de LTV worden niet gezien als een reden voor het dalen van de huizenprijzen. De huizenprijzen worden, gezamenlijke met het aantal starters en de tussentijdse aflossingen, dan weer gezien als belangrijke drivers voor de ontwikkeling van de hypotheekschuld. Daarbij komt dat men verwacht dat de hoeveelheid hypotheken die op dit moment eerder wordt afgelost (2,5%) steeds kleiner wordt (naar 1%),

Nu ben ik hier sceptisch over de informatie, en juist optimistisch over de markt. Dit op basis van een bericht van het CBS. Daarin staat dat de doorsnee hypotheekschuld juist niet opliepen in 2015, een jaar waarin de woningmarkt al wel aantrok. Dat is een iets andere definitie, maar laat wel iets zien:

Elke generatie neemt zijn eigen schuld mee naar de volgende. Bij de jongste generatie is dit erg interessant: die begint dus met én een lagere schuld, en ze zullen deze gaandeweg aflossen. Wanneer deze trend de komende jaren aan zal houden, betekent dit dat de schulden in de toekomst systematisch later zullen uitvallen. Dit zal vermoedelijk nog wel 30-50 jaar duren, maar vooralsnog lijkt het erop dat de jongste generatie profiteert van het huidige beleid, voor zover ze kunnen kopen. Immers: de schulden zijn lager en de rente is laag.

Ben ik nu te optimistisch?

[t_captain]

Ik zie de verklaring deels in de conjunctuur ipv een structurele kanteling. De jongste generatie heeft haar startersappartementen met een crisis discount gekocht.

[Krisp]

t_captain schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 18:50:
Ik zie de verklaring deels in de conjunctuur ipv een structurele kanteling. De jongste generatie heeft haar startersappartementen met een crisis discount gekocht.

Dat is het antwoord niet, want starters hebben nooit goedkopere huizen gekocht. Ze zijn voor grotere huizen gegaan.

[t_captain]

Helder antwoord. Alleen in 2013 lag de koopsom een procent of 5, 6 lager, verder is het een horiszontale lijn. Opmerkelijk

Dit betekent wel dat starters de ruimere markt hebben gebruikt om mooiere huizen te komen. Ze hoeven dus iets minder snel naar hun volgende huis door te stromen.

[sugarlee89]

Unknown Alien schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 14:51:
[...]

Met huur heb je ook service kosten en VVE kosten. Dat is ook 150e pm oid.

Gaat mij er meer om dat een koopwoning nu erg gunstig is vanwege de lage rente, terwijl de huurprijzen stijgen.


[...]

100% afl. vrij idd.

Wji maken gebruik van de boetevrije aflossing om de paar jaar. Nu 60k afgelost.

De rente is ook al gestegen in vergelijk met dec-16 en zal dit jaar alleen maar harder stijgen

[TheGhostInc]

Krisp schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 18:12:
Elke generatie neemt zijn eigen schuld mee naar de volgende. Bij de jongste generatie is dit erg interessant: die begint dus met én een lagere schuld, en ze zullen deze gaandeweg aflossen. Wanneer deze trend de komende jaren aan zal houden, betekent dit dat de schulden in de toekomst systematisch later zullen uitvallen. Dit zal vermoedelijk nog wel 30-50 jaar duren, maar vooralsnog lijkt het erop dat de jongste generatie profiteert van het huidige beleid, voor zover ze kunnen kopen. Immers: de schulden zijn lager en de rente is laag.

Ben ik nu te optimistisch?

Ja
Overigens ben ik niet pessimistisch over de houdbaarheid van de hypotheekschuld. Maar je vergist je compleet in 'de wooncarriere' van de jongste generatie.
Stel je bent geboren in '90, dan ben je nu 25 en heb je misschien net je eerste woning gekocht... hoe lang heb je om af te lossen? Je mag met pensioen na je 71ste! Dat betekent minimaal 46 jaar aan de arbeid. Als je geen hypotheek wilt hebben als je met pensioen gaat kun je 'op z'n laatst' op je 41ste! een huis kopen dat je in 30 jaar aflost. (En een kleine hypotheek tijdens je pensioen is ook gewoon prima)
Deze nieuwe generatie gaat dus waarschijnlijk nog een keer of 2-3 verhuizen naar een grotere woning als het inkomen dat toestaat.
Dus die 25-jarige gaat nog 15 jaar 'sparen' in zijn huis en heeft dan een half afgelost huis en koopt daarmee zijn 'laatste' huis op basis van de maximale LTI van dat moment.

Daarmee zie je ook dat gaan 'schroeven' aan de LTV/LTI helemaal niet zoveel zin heeft. Zodra je je eerste huis hebt en daarop af begint te lossen, bouw je 'capaciteit' op. Dus een LTV van 80% betekent voor 'mijn 25-jarige' dat na 15 jaar er maximaal 250% 'uitgegeven' kan worden ten opzichte van het eerste huis.
Starten op de markt blijft lastig, maar de rest van de markt heeft vrij weinig last van al die maatregelen. En met giften en familiebanken en andere constructies blijven er genoeg mogelijkheden om te starten (voor de lucky few).

Wat mij echter ook opvalt is dat er ook een hoop betutteling in de markt zit en dat maakt onze markt ook veilig. Pak het Nibud bijvoorbeeld, die gaan heel lang rekenen over een gezin met 75k & 50k (~ 4x modaal) en hoeveel euro's zij eigenlijk wel niet op de spaarrekening moeten hebben, want tja, als de wasmachine, droger, koffiemachine, OLED TV, iPad, laptop EN automatische garagedeur stuk gaan op dezelfde dag, dan moet er wel genoeg geld zijn om dat allemaal direct te repareren en moet die vakantie naar de zuidpool niet in gevaar komen.
Hier in de UK zit mijn collega te vertellen dat hij aan het wachten is op de nieuwe creditcard, zodat hij eindelijk die nieuwe racefiets kan kopen (op afbetaling, de CC is voor de aanbetaling), vraagt hij zich af of de autodealer zijn 1 jaar oude auto wel gaat upgraden naar het grotere model met dezelfde spec (financial lease), terwijl hij aan het rondkijken is naar een groter huis en ondertussen op zijn iPhone (met Watch) aan het kijken is of hij deze maand wel uitkomt qua ponden.
En ergens moet ik hem gelijk geven, welk risico loopt hij nu echt?
Een cabrio verliest zijn charme als je je toupetje moet vasthouden en op je 75ste een racefiets kopen is ook niet alles En als je arbeidsongeschikt raakt kun je al die dromen dus ook niet meer laten uitkomen...
Al mijn Indiase collega's zijn veel voorzichtiger en sparen flink, want tja, in India heb je 0 vangnet, dus moet je voor jezelf EN je familie kunnen zorgen.
NL is op die schaal erg voorzichtig. Daar is niks mis mee en ik ben er blij mee, maar het zorgt er ook voor dat we nog heel veel 'buffer' hebben ten opzichte van een UK/US/...

Dus maakt het mij uit dat de prijzen in Amsterdam ontploffen? Zonder financieringsvoorbehoud, zonder bouwkundige keuring? Ach, dan gebeurd er tenminste nog wat spannends Je kunt ook €4k uitgeven aan een elektrische bakfiets... laat die mensen zelf bepalen hoe ze hun euro's spenderen.
ECHTER, we moeten er wel voor zorgen dat de onderkant van de markt voldoende woningen heeft. Daar zitten mensen die een dak boven hun hoofd nodig hebben en minder speelruimte hebben.

Als we het dan over ontwikkelingen hebben is het eigenlijk heel bijzonder dat de urgentie van bouwen nog steeds niet echt in Den Haag is doorgedrongen... een beetje symptoom bestrijden is alles wat er geprobeerd wordt.

[EXX]

Allemaal leuk en aardig, maar het probleem is altijd dat als risicovolle leners massaal iin de problemen komen, er weer van alle kanten geroepen wordt om steunmaatregelen. De voorzichtige consument mag dan weer gaan bijspringen om de leen-er-maar-op-los consument en niet te vergeten de financiers uit de wind te houden. Vanaf het moment dat dat niet meer kan gebeuren, ben ik het met je eens en kunnen de normen best losser.

Er is natuurlijk niets voor niets: op het moment dat de financiers weten dat ze echt zelf moeten gaan afboeken indien de consument niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, zullen deze kritischer gaan worden, gaat de prijs van leningen gewoon omhoog en beperk je het vanuit die hoek.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 23:56:
[...]

Ja
Overigens ben ik niet pessimistisch over de houdbaarheid van de hypotheekschuld. Maar je vergist je compleet in 'de wooncarriere' van de jongste generatie.
Stel je bent geboren in '90, dan ben je nu 25 en heb je misschien net je eerste woning gekocht... hoe lang heb je om af te lossen? Je mag met pensioen na je 71ste! Dat betekent minimaal 46 jaar aan de arbeid. Als je geen hypotheek wilt hebben als je met pensioen gaat kun je 'op z'n laatst' op je 41ste! een huis kopen dat je in 30 jaar aflost. (En een kleine hypotheek tijdens je pensioen is ook gewoon prima)
Deze nieuwe generatie gaat dus waarschijnlijk nog een keer of 2-3 verhuizen naar een grotere woning als het inkomen dat toestaat.
Dus die 25-jarige gaat nog 15 jaar 'sparen' in zijn huis en heeft dan een half afgelost huis en koopt daarmee zijn 'laatste' huis op basis van de maximale LTI van dat moment.

Wat je zegt klopt, maar mijn stelling is dat de doorsnee hypotheekschuld voor toekomstige generaties significant lager blijft in de toekomst. Je ziet in de door mij aangehaalde grafiek dat de gemiddelde hypotheekschuld gelijk blijft in de afgelopen 5 jaar voor zelfde generatie.Vandaar dat je de schuld gewoon naar de volgende groep ziet doorschuiven.

Je ziet ook dat onder 65+-ers de schulden hard toenemen. Hoeveel een kleine hypotheekschuld niet problematisch is, is een grote hypotheekschuld natuurlijk wel vervelend. De data van het CBS suggereert dat dit veel vaker gaat voorkomen en dat 65+ers steeds vaker gedwongen hun huis zullen moeten verkopen om hun uitgavenpatroon in de hand te houden. Daarmee ben ik enigszins pessimistisch over de toekomstige groep.

Daarmee zie je ook dat gaan 'schroeven' aan de LTV/LTI helemaal niet zoveel zin heeft. Zodra je je eerste huis hebt en daarop af begint te lossen, bouw je 'capaciteit' op. Dus een LTV van 80% betekent voor 'mijn 25-jarige' dat na 15 jaar er maximaal 250% 'uitgegeven' kan worden ten opzichte van het eerste huis.
Starten op de markt blijft lastig, maar de rest van de markt heeft vrij weinig last van al die maatregelen. En met giften en familiebanken en andere constructies blijven er genoeg mogelijkheden om te starten (voor de lucky few).

Ik ben het met je eens dat LTV-maatregelen erg dubbelzinnig zijn. Effect lijkt voorlopig vooral dat huizenkopers ouder worden. Dat effect is gezien de beperkte daling naar 100% nog best groot: gemiddeld genomen is een huizenkoper 5 jaar ouder. Natuurlijk past dit in een groter plaatje van meer flexibelere contracten, verhoging van de pensioenleeftijd, etc. Het effect is niet volledig toe te schrijven aan de LTV-verlaging.

Wat betreft de strengere hypotheeknormen (LTI): zoveel strenger zijn die niet geworden. De daling van de rente heeft de strengere normen vrijwel volledig gecompenseerd.

Wat mij echter ook opvalt is dat er ook een hoop betutteling in de markt zit en dat maakt onze markt ook veilig. Pak het Nibud bijvoorbeeld, die gaan heel lang rekenen over een gezin met 75k & 50k (~ 4x modaal) en hoeveel euro's zij eigenlijk wel niet op de spaarrekening moeten hebben, want tja, als de wasmachine, droger, koffiemachine, OLED TV, iPad, laptop EN automatische garagedeur stuk gaan op dezelfde dag, dan moet er wel genoeg geld zijn om dat allemaal direct te repareren en moet die vakantie naar de zuidpool niet in gevaar komen.
Hier in de UK zit mijn collega te vertellen dat hij aan het wachten is op de nieuwe creditcard, zodat hij eindelijk die nieuwe racefiets kan kopen (op afbetaling, de CC is voor de aanbetaling), vraagt hij zich af of de autodealer zijn 1 jaar oude auto wel gaat upgraden naar het grotere model met dezelfde spec (financial lease), terwijl hij aan het rondkijken is naar een groter huis en ondertussen op zijn iPhone (met Watch) aan het kijken is of hij deze maand wel uitkomt qua ponden.
En ergens moet ik hem gelijk geven, welk risico loopt hij nu echt?
Een cabrio verliest zijn charme als je je toupetje moet vasthouden en op je 75ste een racefiets kopen is ook niet alles En als je arbeidsongeschikt raakt kun je al die dromen dus ook niet meer laten uitkomen...
Al mijn Indiase collega's zijn veel voorzichtiger en sparen flink, want tja, in India heb je 0 vangnet, dus moet je voor jezelf EN je familie kunnen zorgen.
NL is op die schaal erg voorzichtig. Daar is niks mis mee en ik ben er blij mee, maar het zorgt er ook voor dat we nog heel veel 'buffer' hebben ten opzichte van een UK/US/...

Dit gaat een beetje off-topic, maar anekdotisch bewijs dat het goed gaat is natuurlijk geen verweer tegen het feit dat deze persoon wel risico loopt. We hebben genoeg zaken gezien in Nederland en daarbuiten waarin het wel misliep. Sterker: er zijn aanwijzingen dat de kredietcrisis op deze manier is veroorzaakt. Een buffer is dus wel degelijk wenselijk. Wellicht niet zo groot als het Nibud aanbeveelt, maar er zit iets tussen de Nibud-buffer en kopen op afbetaling.

Dus maakt het mij uit dat de prijzen in Amsterdam ontploffen? Zonder financieringsvoorbehoud, zonder bouwkundige keuring? Ach, dan gebeurd er tenminste nog wat spannends Je kunt ook €4k uitgeven aan een elektrische bakfiets... laat die mensen zelf bepalen hoe ze hun euro's spenderen.
ECHTER, we moeten er wel voor zorgen dat de onderkant van de markt voldoende woningen heeft. Daar zitten mensen die een dak boven hun hoofd nodig hebben en minder speelruimte hebben.

Als we het dan over ontwikkelingen hebben is het eigenlijk heel bijzonder dat de urgentie van bouwen nog steeds niet echt in Den Haag is doorgedrongen... een beetje symptoom bestrijden is alles wat er geprobeerd wordt.

Dat laatste ben ik zeker met je eens, maar wat betreft dat eerste zou ik willen pleiten voor een wettelijke verplichting op dit voorbehoud. Wellicht klinkt dat wat vreemd, maar een voorbehoud van financiering is voor sommige mensen het verschil tussen €40.000 euro betalen en geen vuiltje aan de lucht. Het is in deze markt ook niet zo dat mensen in Amsterdam geen andere kopers kunnen vinden.

[Z___Z]

EXX schreef op woensdag 19 april 2017 @ 08:18:
Allemaal leuk en aardig, maar het probleem is altijd dat als risicovolle leners massaal iin de problemen komen, er weer van alle kanten geroepen wordt om steunmaatregelen. De voorzichtige consument mag dan weer gaan bijspringen om de leen-er-maar-op-los consument en niet te vergeten de financiers uit de wind te houden. Vanaf het moment dat dat niet meer kan gebeuren, ben ik het met je eens en kunnen de normen best losser.

Er is natuurlijk niets voor niets: op het moment dat de financiers weten dat ze echt zelf moeten gaan afboeken indien de consument niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, zullen deze kritischer gaan worden, gaat de prijs van leningen gewoon omhoog en beperk je het vanuit die hoek.

Privatizing profits and socializing debts is al jaren aan de gang in het huidige kapitalistische "vrije-markt" model. Gezien de huidige huizenmarkt aan het exploderen is, kan IMHO de overheid juist nu de HRA sneller afbouwen dan de 0,5% per jaar wat nu in de hoogste schijf gebeurt. Verhoog bijvoorbeeld de EWF met 1% naar 1,75% en bijna niemand die nu een huis koopt krijgt nog HRA. Als de rente stijgt, dan krijg je weer wel HRA, wat het rente risico dempt en daarmee een betere maatregel is dan de HRA zelf af schaffen. In ruil hiervoor kan de IB iets omlaag (of arbeidskorting omhoog).

Qua normen denk ik dat de overheid beter kan sleutelen aan de LTV dan aan de LTI. De huidige LTI is prima draagbaar. Lagere LTV zorgt voor minder risico op restschuld en dus lagere rentes. In Duitsland kan je al 10 jaar vast krijgen voor < 1% rente. In Nederland krijg je dat niet eens als je in de laagste risico klasse zit. Er wordt in Nederland dus mega veel winst gemaakt op hypotheken. Dat is ook de reden dat er steeds meer partijen in deze markt stappen.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op woensdag 19 april 2017 @ 10:20:
Dat laatste ben ik zeker met je eens, maar wat betreft dat eerste zou ik willen pleiten voor een wettelijke verplichting op dit voorbehoud. Wellicht klinkt dat wat vreemd, maar een voorbehoud van financiering is voor sommige mensen het verschil tussen €40.000 euro betalen en geen vuiltje aan de lucht. Het is in deze markt ook niet zo dat mensen in Amsterdam geen andere kopers kunnen vinden.

Gaan we ook bij auto's van meer dan €50k een all-risk verzekering verplichten?

Er is een groep die beschermd moet worden, daar ben ik het mee eens, maar als je boven de NHG grens zit kan ik me weinig druk meer maken over dit soort dingen. Als je niet snapt wat een financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring inhoudt en welke risico's je daarmee afdekt en je loopt daarna die sloot in... tja, dan noem ik dat gewoon leergeld. €40.000 is qua leergeld veel, maar er worden nog wel grotere bedragen aan leergeld betaald in andere markten (iets met rente derivaten).
En Nederland is echt niet zo groot. Als je niet mee wilt doen aan de gekte, ga lekker in Almere wonen, daar heb je deze problemen niet/nauwelijks. Als ik een Ferrari koop en ik klaag over mijn brandstofverbruik en onderhoudskosten... ben ik dan een kritische consument of gewoon een patser die wil uitsloven?
We zitten met deze 'problemen' zelfs voorbij 1ste wereld problemen, volgens mij moeten we een nieuwe categorie gaan bedenken voor problemen die alleen bestaan als je bij de top 10% van de westerse wereld hoort.

Een financieringsvoorbehoud verplicht stellen bij een 'NHG' koopcontract is een optie, maar volgens mij komt het in die groep eigenlijk al niet voor. Volgens

[Señor Sjon]

EXX schreef op woensdag 19 april 2017 @ 08:18:
Allemaal leuk en aardig, maar het probleem is altijd dat als risicovolle leners massaal iin de problemen komen, er weer van alle kanten geroepen wordt om steunmaatregelen. De voorzichtige consument mag dan weer gaan bijspringen om de leen-er-maar-op-los consument en niet te vergeten de financiers uit de wind te houden. Vanaf het moment dat dat niet meer kan gebeuren, ben ik het met je eens en kunnen de normen best losser.

Er is natuurlijk niets voor niets: op het moment dat de financiers weten dat ze echt zelf moeten gaan afboeken indien de consument niet meer aan zijn verplichtingen kan voldoen, zullen deze kritischer gaan worden, gaat de prijs van leningen gewoon omhoog en beperk je het vanuit die hoek.

We hebben net één van de grootste crisissen achter de rug en het gaf misschien een tijdelijk deukje in de NHG? Als de steunmaatregelen rechtstreeks naar de mensen in problemen gingen ipv banken, was er helemaal geen leed geweest.

De toekomst wordt veel moeizamer, aangezien bouwen in de wei als heiligschennis gezien wordt. Woningen blijven in de Randstad dus nog wel even schaars.

[EXX]

Señor Sjon schreef op woensdag 19 april 2017 @ 10:58:
[...]

We hebben net één van de grootste crisissen achter de rug en het gaf misschien een tijdelijk deukje in de NHG? Als de steunmaatregelen rechtstreeks naar de mensen in problemen gingen ipv banken, was er helemaal geen leed geweest.

En waarom gaf dat maar een tijdelijk deukje in de NHG? Omdat deze zich indekte met premieverhogingen en plotselinge beperkingen van de voorwaardes.

NHG vind ik overigens prima, maar dan wel graag zonder achtervang door de belastingbetaler. Is het fonds leeg, dan is het op en geen handje ophouden bij de staat,

En steunmaatregelen aan mensen rechtstreeks? Dan gaat de moral hazard helemaal het raam uit. Niks daarvan. Ze zijn zelf verantwoordlijk voor hun financiele handel en wandel. Als je je dan tot over de oren in de schulden steekt en het loopt fout, dan zelf op de blaren zitten graag.

[ Voor 17% gewijzigd door EXX op 19-04-2017 11:39 ]

[sugarlee89]

Perfect ons huis gekocht midden vorig jaar. Rente is al flink omhoog, in onze stad is woningaanbod flink gedaalt en de prijzen stijgen en stijgen maar. Goed jaar geweest 2016, die zien we niet meer terug.

[CornermanNL]

NHG keert zeker niet altijd uit , bovendien leg je als koper met NHG een bedrag in de pot in. Het is niet zo dat wanneer het misgaat het hele risico dan door NHG gedekt wordt. NHG is een prima systeem om met een relatief klein bedrag wat verzekering te regelen.

Voor veel kopers is NHG ook gewoon geen optie omdat de huizen buiten het maximale bedrag voor NHG vallen. Ik zie de prijzen steeds verder oplopen , zeker in de randstad en omringende plaatsen. Zolang huren veel duurder blijft dan kopen zie ik de prijzen ook niet dalen, nu is het wel zo dat je bij huren geen onderhoudskosten hoeft te reserveren. Maar daar tegenover staat dat je niet ieder jaar met huurverhoging wordt geconfronteerd. En dat loopt toch aardig op met de jaren.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op woensdag 19 april 2017 @ 10:58:
[...]

Gaan we ook bij auto's van meer dan €50k een all-risk verzekering verplichten?

Er is een groep die beschermd moet worden, daar ben ik het mee eens, maar als je boven de NHG grens zit kan ik me weinig druk meer maken over dit soort dingen. Als je niet snapt wat een financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring inhoudt en welke risico's je daarmee afdekt en je loopt daarna die sloot in... tja, dan noem ik dat gewoon leergeld. €40.000 is qua leergeld veel, maar er worden nog wel grotere bedragen aan leergeld betaald in andere markten (iets met rente derivaten).
En Nederland is echt niet zo groot. Als je niet mee wilt doen aan de gekte, ga lekker in Almere wonen, daar heb je deze problemen niet/nauwelijks. Als ik een Ferrari koop en ik klaag over mijn brandstofverbruik en onderhoudskosten... ben ik dan een kritische consument of gewoon een patser die wil uitsloven?
We zitten met deze 'problemen' zelfs voorbij 1ste wereld problemen, volgens mij moeten we een nieuwe categorie gaan bedenken voor problemen die alleen bestaan als je bij de top 10% van de westerse wereld hoort.

Een financieringsvoorbehoud verplicht stellen bij een 'NHG' koopcontract is een optie, maar volgens mij komt het in die groep eigenlijk al niet voor. Volgens

Er zijn tal van redenen waarom deze vergelijking niet opgaat, maar de belangrijkste is de beschikbaarheid van middelen om de claim te kunnen voldoen. En ja, de wetgever eist (om obvious redenen) dat elke auto WA-verzekerd is, omdat veel mensen redelijkerwijs niet in staat is om (dure) schadeclaims te voldoen.

De overheid mag (moet) mijns inziens optreden in situaties waar de markt niet in balans is. Op dit moment is dat domweg niet zo: een gemiddeld huishouden zal domweg moeten financieren, en er zijn genoeg voorbeelden waar kleine details een veel lagere maximale hypotheek kunnen veroorzaken. Maar om je tegemoet te komen: je zou kunnen denken aan regelgeving dat een onder voorbehoud van financiering geen onderdeel hoeft te zijn van het koopcontract wanneer 10% van de koopsom binnen de wettelijke bedenktijd betaald wordt. Daarmee zullen er nooit schulden ontstaan na aanleiding van een contract, maar zijn wel de juridische implicaties duidelijk.

[assje]

sugarlee89 schreef op woensdag 19 april 2017 @ 17:30:
Perfect ons huis gekocht midden vorig jaar. Rente is al flink omhoog, in onze stad is woningaanbod flink gedaalt en de prijzen stijgen en stijgen maar. Goed jaar geweest 2016, die zien we niet meer terug.

Rente flink omhoog

[Fiber]

TheGhostInc schreef op woensdag 19 april 2017 @ 10:58:
[...]

Gaan we ook bij auto's van meer dan €50k een all-risk verzekering verplichten?

Als die auto's bijna 100 procent gefinancierd zijn lijkt me dat wel verstandig ja... Onder de 50k trouwens ook.

[RocketKoen]

CornermanNL schreef op woensdag 19 april 2017 @ 17:45:
NHG keert zeker niet altijd uit , bovendien leg je als koper met NHG een bedrag in de pot in. Het is niet zo dat wanneer het misgaat het hele risico dan door NHG gedekt wordt. NHG is een prima systeem om met een relatief klein bedrag wat verzekering te regelen.

Voor veel kopers is NHG ook gewoon geen optie omdat de huizen buiten het maximale bedrag voor NHG vallen. Ik zie de prijzen steeds verder oplopen , zeker in de randstad en omringende plaatsen. Zolang huren veel duurder blijft dan kopen zie ik de prijzen ook niet dalen, nu is het wel zo dat je bij huren geen onderhoudskosten hoeft te reserveren. Maar daar tegenover staat dat je niet ieder jaar met huurverhoging wordt geconfronteerd. En dat loopt toch aardig op met de jaren.

De hoogte van de NHG is tegenwoordig gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Dus een stijging van de prijzen heeft geen invloed op de beschikbaarheid.
Al is het wel een gemiddelde. Dus misschien wordt het in de randstad wel lastiger.

[Rukapul]

CornermanNL schreef op woensdag 19 april 2017 @ 17:45:
NHG keert zeker niet altijd uit , bovendien leg je als koper met NHG een bedrag in de pot in. Het is niet zo dat wanneer het misgaat het hele risico dan door NHG gedekt wordt. NHG is een prima systeem om met een relatief klein bedrag wat verzekering te regelen.

NHG is een draak van een systeem:
• enorm tail-risk afgewenteld op de overheid en belastingbetalers
• enorm deel van hypotheken die onder NHG worden afgesloten
• regels en voorwaarden die tussendoor worden aangepast
• het beinvloedt de markt op allerlei manieren

Er kan best iets als NHG bestaan, maar dan in de vorm van:
• tail-risk wordt afgewenteld op (voormalige) NHG-deelnemers
• max 5-10% van hypotheken gedekt door NHG
• alleen voor de goedkoopste woningen (en niet tot voorbij de gemiddelde huizenprijs)

[CornermanNL]

Rukapul schreef op woensdag 19 april 2017 @ 21:02:
[...]

NHG is een draak van een systeem:
• enorm tail-risk afgewenteld op de overheid en belastingbetalers
• enorm deel van hypotheken die onder NHG worden afgesloten
• regels en voorwaarden die tussendoor worden aangepast
• het beinvloedt de markt op allerlei manieren

Er kan best iets als NHG bestaan, maar dan in de vorm van:
• tail-risk wordt afgewenteld op (voormalige) NHG-deelnemers
• max 5-10% van hypotheken gedekt door NHG
• alleen voor de goedkoopste woningen (en niet tot voorbij de gemiddelde huizenprijs)

Ik ben even nieuwsgierig naar hoe het de markt zou beinvloeden. Het enige zou zijn dat veel mensen hun huis aanbieden rond de NHG grens of dat de markt de waarde daar naar toe praat. De NHG grens is 245000 euro en wat ik veelal om mijn heen zie is dat de huizenprijzen daar toch wel flink boven zitten.
Daarnaast is er ook nog de grens inkomen versus lening die mee wordt genomen en die strikter is dan bij een niet NHG.

Dan moet je nog aardig je best doen om het geheel tot uitkering te laten komen.

Wie maakt er dan gebruik van ? Blijkbaar toch meer mensen dan ik denk als het zo'n aanslag betekend op de belastingbetaler en de marktwerking. Graag hoor ik hier meer over.

{edit ik lees dat de NHG grens meestijgt tegenwoordig}

[Krisp]

CornermanNL schreef op woensdag 19 april 2017 @ 21:13:
[...]


Ik ben even nieuwsgierig naar hoe het de markt zou beinvloeden. Het enige zou zijn dat veel mensen hun huis aanbieden rond de NHG grens of dat de markt de waarde daar naar toe praat. De NHG grens is 245000 euro en wat ik veelal om mijn heen zie is dat de huizenprijzen daar toch wel flink boven zitten.
Daarnaast is er ook nog de grens inkomen versus lening die mee wordt genomen en die strikter is dan bij een niet NHG.

Dan moet je nog aardig je best doen om het geheel tot uitkering te laten komen.

Wie maakt er dan gebruik van ? Blijkbaar toch meer mensen dan ik denk als het zo'n aanslag betekend op de belastingbetaler en de marktwerking. Graag hoor ik hier meer over.

Jij woont waarschijnlijk in de Randstad. Daarbuiten gaat 80% van de huizen niet voor meer dan €250K weg. Immers: de prijs is een gemiddelde prijs. NHG is dus zijn doel volledig voorbij geschoten.

Marktbeïnvloeding ontstaat doordat de rente voor NHG-woningen veel goedkoper is, waardoor mensen meer kunnen lenen. Zoals eerder gesteld heeft het maximaal te lenen bedrag in grote mate invloed op de prijs van woningen. Het afschaffen of inkrimpen van NHG zal dus een verlaging van de prijs tot gevolg hebben.

Of de NHG uitkeert of niet, maakt niet eens zo veel uit. Het gaat erom dat banken en verzekeraars het als belangrijke zekerheid zien.

[CornermanNL]

Krisp schreef op woensdag 19 april 2017 @ 21:18:
[...]

Jij woont waarschijnlijk in de Randstad. Daarbuiten gaat 80% van de huizen niet voor meer dan €250K weg. Immers: de prijs is een gemiddelde prijs. NHG is dus zijn doel volledig voorbij geschoten.

Marktbeïnvloeding ontstaat doordat de rente voor NHG-woningen veel goedkoper is, waardoor mensen meer kunnen lenen. Zoals eerder gesteld heeft het maximaal te lenen bedrag in grote mate invloed op de prijs van woningen. Het afschaffen of inkrimpen van NHG zal dus een verlaging van de prijs tot gevolg hebben.

Of de NHG uitkeert of niet, maakt niet eens zo veel uit. Het gaat erom dat banken en verzekeraars het als belangrijke zekerheid zien.

Bedankt voor je uitleg. Ik woon inderdaad in de randstad , ik heb me er nooit in hoeven verdiepen want ik kwam er toch nooit voor in aanmerking. Het wordt dus nu voornamelijk gebruikt of misbruikt om de maximale hypotheeksom verder op te drijven.

[assje]

En het effect van NHG is dat risicoklasse plotseling geen invloed meer heeft op de rente. Waarom eigen geld inbrengen als je gewoon tot >100% van de woningwaarde kam lenen en alsnog een lagere rente hebt dan ieder ander.

[Jiffy]

Unknown Alien schreef op dinsdag 18 april 2017 @ 14:51:
Met huur heb je ook service kosten en VVE kosten. Dat is ook 150e pm oid.

Klok, klepel. Servicekosten = VVE-kosten en die heb je (per definitie) alléén als er een vereniging van eigenaars is. En die heb je (wederom per definitie) alléén als het om appartementsrechten gaat. Bij een niet-appartement is er geen vereniging van eigenaars, punt.

Als je een huurder bent van een appartement, zitten de servicekosten normaliter in de huurprijs verwerkt (er zullen uitzonderingen zijn, maar dat zijn dan idd uitzonderingen). Als je de eigenaar bent van een appartementsrecht, komen de servicekosten bovenop je andere vaste lasten (naast rente & aflossing van de hypotheek, dus). Over de hoogte van de servicekosten kun je weinig tot niets zeggen, aangezien dat sterk afhankelijk is van de ouderdom en staat van onderhoud van het appartementencomplex. Naast uiteraard de algemene voorzieningen (wel/geen liften, bijvoorbeeld) van de openbare ruimten van het complex.

Je had er dus niet verder naast kunnen zitten met je opmerkingen...

[ Voor 3% gewijzigd door Jiffy op 19-04-2017 22:31 ]

[TheGhostInc]

Rukapul schreef op woensdag 19 april 2017 @ 21:02:
[...]

NHG is een draak van een systeem:
• enorm tail-risk afgewenteld op de overheid en belastingbetalers
• enorm deel van hypotheken die onder NHG worden afgesloten
• regels en voorwaarden die tussendoor worden aangepast
• het beinvloedt de markt op allerlei manieren

Er kan best iets als NHG bestaan, maar dan in de vorm van:
• tail-risk wordt afgewenteld op (voormalige) NHG-deelnemers
• max 5-10% van hypotheken gedekt door NHG
• alleen voor de goedkoopste woningen (en niet tot voorbij de gemiddelde huizenprijs)

Nou nou nou, zo heet hoeft de soep nu ook weer niet gegeten worden.

Enorm tail risk? Tot nu toe (na de heftigste huizencrisis in tijden) is de NHG nog steeds prima in staat gebleken om de kosten te dekken binnen de (verhoogde) NHG bijdragen, Daarnaast is het ook niet helemaal eerlijk, als je GEEN NHG hebt wil je zeker lekker gebruik maken van de WSNP om van je restschuld af te komen? Als de NHG moet aankloppen bij de overheid is onze economie volledig gecrasht en staan er genoeg mensen met hypotheek zonder NHG bij de overheid hun handje op te houden en mogen de belastingbetalers hun banken weer redden (of de rekening indirect betalen). Daarmee is schermen met een 'tail risk' voor alleen NHG onterecht. Dat 'tail risk' zit in iedere hypotheek en de NHG 'dempt' zelfs de eerste klap.

Maar goed, even de feiten:
• 0,15% van elke nieuwe NHG garantie gaat naar de staatskas, 30 miljoen afgelopen jaar.
• De achtervang bestaat uit renteloze leningen, dus het risico is de rentelast, niet de totale schade.
• Vermogen (966 miljoen) & kapitaalratio (0,50%) lopen al 3 jaar op, de risico's worden dus kleiner
• De huidige verwachting is dat er helemaal geen achtervang nodig is.
• Het 'dwingt' de aanvrager tot annuitair/lineair aflossen conform de HRA regels
• De rentekorting levert op dit moment ongeveer 5% meer leencapaciteit op
• Het verzekert de koper tegen onvoorziene omstandigheden buiten zijn macht (stukje sociale zekerheid)

Hoewel ik echt niet meteen NHG heilig ga verklaren zorgt het wel ervoor dat de markt niet verder ontploft. 100% aflossingsvrij kan niet met NHG. Zonder HRA kan dat ook prima. De LTV is ook gemaximaliseerd bij NHG, zonder NHG mogen banken echter wel hogere LTV's hanteren als de LTI dat toestaat.

Dat een lagere LTV niet beloond wordt is jammer, maar zorgt ook wel weer voor een gelijker speelveld en dat de lagere rente een iets hogere prijs zou kunnen opleveren is vervelend, maar je hebt het over iets van 5%. Alleen de mensen die buiten de NHG boot vallen hebben hier last van. Voor mensen die met NHG kopen is het niet echt relevant, maandbedrag zal eerder lager dan hoger uitvallen en hun 'spaarpotje' is groter.

Krisp schreef op woensdag 19 april 2017 @ 17:49:
de markt niet in balans is. Op dit moment is dat domweg niet zo: een gemiddeld huishouden zal domweg moeten financieren

Allereerst is een voorbehoud een voorbehoud. Het is geen verzekering. Als je het voorbehoud laat lopen ben je net zo goed 'de klos'. Een financieringsvoorbehoud van een week of een dag. Voldoe je wettelijk aan de regels en dan heb je er nog steeds geen. Maar ook een bouwkundige voorbehoud, in een stad als Amsterdam zal de verkoper gewoon zijn schouders ophalen en de volgende kijkavond organiseren als je na de keuring de woning niet wilt. 'Er komt vanzelf iemand die het wel accepteert in deze staat'

Maar je moet ook eerlijk zijn, in heel Nederland kun je gewoon prima kopen met alle voorbehouden die je wilt, behalve in Amsterdam en een paar wijken/straten in specifieke steden. Het is een regionaal probleem, niet de hele NLse markt is zo overspannen.

[EXX]

Dat een lagere LTV niet beloond wordt door de NHG is maar deels waar, Heb je echt een lage LTV (< 60% marktwaarde) dan ligt de rente lager dan de NHG rente.

[GH45T]

EXX schreef op donderdag 20 april 2017 @ 08:48:
Dat een lagere LTV niet beloond wordt door de NHG is maar deels waar, Heb je echt een lage LTV (< 60% marktwaarde) dan ligt de rente lager dan de NHG rente.

Dat klopt, maar ik heb anderhalf jaar geleden gekocht met NHG. Voor de rente maakte het niet uit of ik toen 103% leende (maximale LTV op dat moment) of zoals mij 95% van de aankoopprijs / 91% van de taxatiewaarde.

Heb nog overwogen om nog meer spaargeld in te zetten, maar zoveel dat het voor de rente verschil ging maken was voor mij onmogelijk. Echter, het risico van mijn 95% lening en lineair aflossen lijkt mij wel degelijk een stuk lager dan een 103% lening met annuitair aflossen. Inmiddels zit ik op 90% van mijn aanschafwaarde destijds en door het inhalen van (veel) achterstallig onderhoud, de destijds al lage aankoopprijs ten opzichte van de taxatie en de stijgende huizenprijzen ben ik er van overtuigd dat ik onder de executiewaarde terecht ben gekomen. Heb ik daar nu iets aan wat betreft rente? Nee. Het geeft wel een goed gevoel om in het ergste geval niet met restschulden te blijven zitten. Het hele idee om destijds eigen geld in te brengen was ook puur een kwestie van gevoel, enorm veel maakt het voor de maandlasten niet uit.

De inleg voor de NHG is ruim te verrekenen met de lagere rente. Vervelend met aanschaf maar daarna merk je dit maandelijks in de kosten.

[ANdrode]

Rukapul schreef op woensdag 19 april 2017 @ 21:02:
[...]
• regels en voorwaarden die tussendoor worden aangepast
• het beinvloedt de markt op allerlei manieren

En ik zal dat even wat directer verwoorden, het komt niet over:

Elke twee idioten met een retail baan die over 10 jaar niet meer bestaat krijgen een forse lening voor een termijn van 30 jaar. Het risico van hun arbeidszekerheid zit niet in de rente maar ligt bij het NHG fonds.

Dit systeem werkt bij een groeiende bevolking waar vrijwel iedereen tijdens zijn werkende leven een monotoon stijgend inkomen heeft zonder gaten er in. Dat is tegenwoordig een fictie.

Als je die groep een lagere hypotheek geeft of een hypotheek waarbij de rente het risico representeert* dan dempt dat de prijzen omdat de gemiddelde koper minder kan besteden.

*: Denk aan "2x retail baan + 60% LTV: 1% rente. Dezelfde onzekere banen + 100% LTV: 5% rente

[CornermanNL]

ANdrode schreef op donderdag 20 april 2017 @ 09:36:
[...]


En ik zal dat even wat directer verwoorden, het komt niet over:

Elke twee idioten met een retail baan die over 10 jaar niet meer bestaat krijgen een forse lening voor een termijn van 30 jaar. Het risico van hun arbeidszekerheid zit niet in de rente maar ligt bij het NHG fonds.

Dit systeem werkt bij een groeiende bevolking waar vrijwel iedereen tijdens zijn werkende leven een monotoon stijgend inkomen heeft zonder gaten er in. Dat is tegenwoordig een fictie.

Als je die groep een lagere hypotheek geeft of een hypotheek waarbij de rente het risico representeert* dan dempt dat de prijzen omdat de gemiddelde koper minder kan besteden.

*: Denk aan "2x retail baan + 60% LTV: 1% rente. Dezelfde onzekere banen + 100% LTV: 5% rente

Het risico voor de bank is afgewend op het NHG potje, dan nog kan het voor deze mensen een veel beter idee zijn om te kopen dan te huren.
Los van het feit of die baan over 10 jaar niet meer bestaat en of deze mensen wellicht in staat zullen zijn om na die 10 jaar anders in hun bestaan te voorzien zullen in deze 10 jaar hun hypotheek lasten drastisch gedaald zijn. 10 jaar aflossen werkt lekker door.

Ze zullen het verlies van hun baan makkelijker kunnen opvangen dan wanneer ze in een huurhuis zitten met ieder jaar een dikke huurverhoging om je oren, iets minder met sociale huur maar daar kom je toch niet voor in aanmerking. Los van het feit of de NHG goed is of niet het biedt deze mensen mooi de kans om in te stappen. En ik denk dat dat toch ook wel belangrijk is.

[NiGeLaToR]

CornermanNL schreef op donderdag 20 april 2017 @ 10:42:
[...]


Het risico voor de bank is afgewend op het NHG potje, dan nog kan het voor deze mensen een veel beter idee zijn om te kopen dan te huren.
Los van het feit of die baan over 10 jaar niet meer bestaat en of deze mensen wellicht in staat zullen zijn om na die 10 jaar anders in hun bestaan te voorzien zullen in deze 10 jaar hun hypotheek lasten drastisch gedaald zijn. 10 jaar aflossen werkt lekker door.

Ze zullen het verlies van hun baan makkelijker kunnen opvangen dan wanneer ze in een huurhuis zitten met ieder jaar een dikke huurverhoging om je oren, iets minder met sociale huur maar daar kom je toch niet voor in aanmerking. Los van het feit of de NHG goed is of niet het biedt deze mensen mooi de kans om in te stappen. En ik denk dat dat toch ook wel belangrijk is.

Ben ook niet zo pessimistisch over de huidige manier van lenen en aflossen. Daarbij: van de mensen die nu uit de retail vallen zit ook lang niet iedereen de rest van z'n leven thuis. Er is uiteindelijk nog steeds meer dan genoeg werk te doen, als je maar wilt. Als je geen opleiding en alleen retail ervaring hebt en je bent 50+ en niet mega representatief zal het niet meevallen een baan te vinden, maar ook hier zijn er denk ik 50 tinten werkloos te vinden.

Enige wat altijd vervelend blijft is dat als je je woning aflost en je komt in de bijstand dat zelfs als je je hypotheek van je bijstand kunt betalen je toch uiteindelijk waarschijnlijk moet verkopen en verhuizen naar een veel duurder huurhuis om zo je overwaarde om te zetten in belastinggeld en huurtoeslagen etc.

[assje]

In de huidige situatie bij niet-NHG hypotheken geldt de renteopslag over de gehele hypotheek. Dit vind ik eigenlijk niet handig omdat je de (getaxeerde) woningwaarde hiermee veel te belangrijk maakt.

Ik zou meer zien in een gestaffelde opslag die je betaalt op het gedeelte van de hypotheek boven een bepaalde LTV.

Bijvoorbeeld als volgt:
0-50% 2,0%
50-60% 2,2%
60-70% 2,4%
70-80% 2,6%
80-90% 2,8%
90-100% 3,0%
100-110% 8,0%

Op deze manier denk ik dat mensen veel beter gestimuleerd worden om af te lossen en zich realiseren dat geld lenen geld kost. Het verschil tussen hoog en laag tarief zou waarschijnlijk veel groter worden dan in de huidige situatie (omdat het bedrag waarover de hogere rente geldt veel kleiner wordt). Door dit grotere verschil nog meer motivatie (zonder verplichting) om af te lossen + het risico op de plaats waar het thuishoort.

p.s., NHG om instappers een kans te geven is met huidige aanpassingen aan HRA al minder relevant. In principe hebben nieuwe instromers een groot voordeel omdat zijn HRA krijgen en doorstromers "niet".

[ Voor 16% gewijzigd door assje op 20-04-2017 11:02 ]

[Krisp]

NiGeLaToR schreef op donderdag 20 april 2017 @ 10:51:
[...]

Enige wat altijd vervelend blijft is dat als je je woning aflost en je komt in de bijstand dat zelfs als je je hypotheek van je bijstand kunt betalen je toch uiteindelijk waarschijnlijk moet verkopen en verhuizen naar een veel duurder huurhuis om zo je overwaarde om te zetten in belastinggeld en huurtoeslagen etc.

Afaik klopt dat niet: bron. Volgens mij is de hypotheek die op je huis gevestigd wordt als je in de bijstand zit, zelf kosteloos tot het moment dat je uit de bijstand komt.

[NiGeLaToR]

Krisp schreef op donderdag 20 april 2017 @ 10:56:
[...]

Afaik klopt dat niet: bron. Volgens mij is de hypotheek die op je huis gevestigd wordt als je in de bijstand zit, zelf kosteloos tot het moment dat je uit de bijstand komt.

Uit die link:

Recht op bijstand: overwaarde huis lager dan € 50.100
Is de overwaarde van uw huis lager dan € 50.100? Dan heeft u recht op een bijstandsuitkering als u voldoet aan 2 voorwaarden:
U woont (met uw gezin) zelf in de woning.
Van u kan niet worden verwacht dat u uw huis verkoopt of een (extra) hypotheek afsluit. Bijvoorbeeld omdat uw woonkosten ongeveer even hoog zijn als de huur van een voor u geschikte huurwoning.
Voldoet u niet aan beide voorwaarden? U heeft dan in principe geen recht op een bijstandsuitkering. Uw gemeente kan u verplichten om de woning te verkopen. Of een (extra) hypotheek op de woning te nemen. Van het geld dat u hiermee ontvangt kunt u voorzien in uw levensonderhoud.
In sommige situaties is het dan wel mogelijk om bijstand in de vorm van een lening te krijgen. Informeer hierover bij uw gemeente.

Tot die drempel waarde is er zo te zien geen probleem, maar als je als 50+ in het guldentijdperk je huis kocht dan kun je dus alsnog wel gedwongen worden je huis te verkopen of een hypotheek op te nemen en je huis op te eten.

Snap ik op zich wel, want je hebt immers vermogen, maar dat is dan uiteindelijk wel zuur als je een knap huis met weinig hypotheek hebt en dan moet verkopen om in een sociaal huurding terecht te komen die duurder is (ook voor de staat, dankzij toeslagen etc).

[ANdrode]

CornermanNL schreef op donderdag 20 april 2017 @ 10:42:
[...]
Het risico voor de bank is afgewend op het NHG potje, dan nog kan het voor deze mensen een veel beter idee zijn om te kopen dan te huren.
Los van het feit of die baan over 10 jaar niet meer bestaat en of deze mensen wellicht in staat zullen zijn om na die 10 jaar anders in hun bestaan te voorzien zullen in deze 10 jaar hun hypotheek lasten drastisch gedaald zijn. 10 jaar aflossen werkt lekker door.

Het is voor deze mensen zeker beter om te kopen. En dat de overheid er voor moet zorgen dat je in deze situatie een hypotheek mogelijk maakt staat buiten kijf.

Dat de NHG tot de gemiddelde koopsom van nu gekochte huizen loopt vind ik raar. Men ziet het zelf "je koopt bijna niets voor onder de NHG prijs". Dat komt doordat vrijwel ieder stel tweeverdieners dat voor een hypotheek in aanmerking komt (historisch betaalgedrag) de maximum NHG lening kan krijgen.

offtopic:
Men zou ook sterk ageren tegen huursubsidie + een door de overheid betaalde verzekering tegen wanbetaling voor vrije sector woningen (30 jaar verzekering voor 1% vd koopsom). Dat is wat je effectief hebt met NHG + HRA

Echter zorgt het feit dat er bij sterk verschillende risico's dezelfde maximum-lening en voorwaarden krijgt voor een sterke opwaartse druk op de prijzen.

De huizenprijzen zijn fictief en vooral gebaseerd op wat men aan de vraagkant kan betalen. Er is geen goede reden dat huizen buiten de randstad duurder zijn dan in Duitsland.

Het hoge prijsniveau is niet goed voor degenen die in een huis wonen (niet liquide). Wel voor investeerders/banken/verzekeraars/in mindere mate overheid.
Als je kijkt naar de gemeentelijke belastingen (grafiek ging dit weekend rond) dan zag je dat (gemiddelde huizenprijs)*(tarief) voor alle gemeenten ongeveer gelijk is

[RocketKoen]

ANdrode schreef op donderdag 20 april 2017 @ 12:04:
[...]


Het is voor deze mensen zeker beter om te kopen. En dat de overheid er voor moet zorgen dat je in deze situatie een hypotheek mogelijk maakt staat buiten kijf.

Dat de NHG tot de gemiddelde koopsom van nu gekochte huizen loopt vind ik raar. Men ziet het zelf "je koopt bijna niets voor onder de NHG prijs". Dat komt doordat vrijwel ieder stel tweeverdieners dat voor een hypotheek in aanmerking komt (historisch betaalgedrag) de maximum NHG lening kan krijgen.

offtopic:
Men zou ook sterk ageren tegen huursubsidie + een door de overheid betaalde verzekering tegen wanbetaling voor vrije sector woningen (30 jaar verzekering voor 1% vd koopsom). Dat is wat je effectief hebt met NHG + HRA

Echter zorgt het feit dat er bij sterk verschillende risico's dezelfde maximum-lening en voorwaarden krijgt voor een sterke opwaartse druk op de prijzen.

De huizenprijzen zijn fictief en vooral gebaseerd op wat men aan de vraagkant kan betalen. Er is geen goede reden dat huizen buiten de randstad duurder zijn dan in Duitsland.

Het hoge prijsniveau is niet goed voor degenen die in een huis wonen (niet liquide). Wel voor investeerders/banken/verzekeraars/in mindere mate overheid.
Als je kijkt naar de gemeentelijke belastingen (grafiek ging dit weekend rond) dan zag je dat (gemiddelde huizenprijs)*(tarief) voor alle gemeenten ongeveer gelijk is

Zet eens een filter op funda voor huizen onder de 235k. Wedden dat je wat vindt?
Daarnaast is de NHG bedoeld voor starters. En als starter een hypotheek van >235k krijgen is nog best lastig. Dan moet je tweeverdiener zijn met beide een vast contract en een baan op HBO niveau. Zonder studieschuld. En je moet natuurlijk zelf gespaard hebben voor de bijkomende kosten.

Ook is de NHG niet zomaar een vrijbrief om je hypotheek niet te betalen. Je moet de hypotheek echt niet kunnen betalen. Het huis gedwongen verkopen met verlies. En dat moet ook nog eens geheel buiten jouw schuld om zijn.

[TheGhostInc]

ANdrode schreef op donderdag 20 april 2017 @ 12:04:

offtopic:
Men zou ook sterk ageren tegen huursubsidie + een door de overheid betaalde verzekering tegen wanbetaling voor vrije sector woningen (30 jaar verzekering voor 1% vd koopsom). Dat is wat je effectief hebt met NHG + HRA

Nogmaals, de overheid betaalt NIKS. Er wordt hier gedaan alsof de overheid miljoenen 'over de balk smijt' aan NHG, terwijl juist de NHG-ers tegenwoordig betalen aan de overheid.

ANdrode schreef op donderdag 20 april 2017 @ 12:04:
Echter zorgt het feit dat er bij sterk verschillende risico's dezelfde maximum-lening en voorwaarden krijgt voor een sterke opwaartse druk op de prijzen.

Een sterke opwaartse druk? Je bedoelt dat je op dit moment grofweg 5% meer kan lenen met NHG? Want volgens mij komt die druk vooral door de lage rente en gebrek aan woningen.
En welke 'sterk verschillende risco's'? Je snapt blijkbaar niet wat de NHG doet (risico's afdekken). Dus voor een bank is de hypotheek 'genormaliseerd' tegen een 1% fee.

ANdrode schreef op donderdag 20 april 2017 @ 12:04:
De huizenprijzen zijn fictief en vooral gebaseerd op wat men aan de vraagkant kan betalen.

Dat heeft niks met de NHG te maken, dat heeft te maken met een grof tekort aan woningen.

Maar iedereen lijkt ook gewoon compleet voorbij te gaan aan wat NHG doet, het houdt de markt in beweging!
Stel je hebt 2 huiseigenaren die allebei 200k hypotheek hebben en OEPS scheiding en OEPS de woning is 150k waard. De ene heeft NHG de ander niet.
Degene zonder NHG zal dus eerst 50.000 moeten 'regelen', anders zal de bank simpelweg de verkoop blokkeren. Dat kan dus ook betekenen dat de woning in de tijdelijk verhuur gaat, dat een van de 2 er blijft wonen in de hoop op betere tijden, uit alle macht er toch meer dan 150k voor proberen te krijgen ... etc etc.
Degene met NHG doet het NHG dansje en verkoopt de woning voor 150k.
Afgelopen crisis is dit dus ook precies gebeurd. De starterswoningen liepen al heel snel weer, mede doordat de NHG garanties ervoor zorgde dat er aanbod op de markt kwam voor een realistische prijs. In het hogere segment liep het compleet vast en bleven woningen JAREN te koop staan, omdat mensen simpelweg niet akkoord wilden/konden gaan met een lagere prijs.

Dus alle mensen die vinden dat de huizenmarkt is overgewaardeerd, stop aub met het bitchen op de NHG, want het gaat juist de NHG zijn die bij een dalende markt de markt nog enigszins in beweging houdt.
Dat de prijzen een paar procent hoger zijn is (IMHO) niet het einde van de wereld, jaar op jaar zijn ze al 7+% opgelopen, dat lost praktisch direct op zodra kopers niet meer over elkaar hoeven heen te buitelen voor een woning.
Echter zouden we de NHG afschaffen en daarna een prijsdaling inzetten, dan zal de markt veel harder vastlopen en dan zal de druk op de politiek om in te grijpen fors oplopen.

NHG is trouwens ook niet alleen voor starters bedoelt, daarvoor hadden we de starterslening (de naam zegt het al).

ANdrode schreef op donderdag 20 april 2017 @ 09:36:
Elke twee idioten met een retail baan die over 10 jaar niet meer bestaat krijgen een forse lening voor een termijn van 30 jaar.

Gewoon die mensen doorverwijzen naar hier.
Overigens moet je als IT-er ook oppassen. Ik denk dat in IT land er genoeg banen zijn die over 10 jaar niet meer bestaan of die nog geen 10 jaar bestaan hebben. Dat je continu 'bijleert' is natuurlijk door de bank niet te controleren. Het strikdiploma van die retailers is voor de bank meer waard dan MCSE voor NT3.51.

[ANdrode]

TheGhostInc schreef op zondag 23 april 2017 @ 00:34:
[...]
Nogmaals, de overheid betaalt NIKS. Er wordt hier gedaan alsof de overheid miljoenen 'over de balk smijt' aan NHG, terwijl juist de NHG-ers tegenwoordig betalen aan de overheid.

De overheid betaalt inderdaad niets, de overheid staat garant.

Dat heb ik slordig verwoord en is een vergissing die in het dagelijks taalgebruik vaak gebruikt wordt om het sentiment te sturen. Dat was niet mijn bedoeling.

offtopic:
Denk: "Geld aan griekenland geven"; dat gaat effectief ook om garant staan voor leningen

De andere kant op ("NHG deelnemers betalen aan de overheid") is ook niet waar zolang de overheid nog risico dekt. Ik denk dat de premie hoog genoeg is om de restschuld door relaties/inkomensproblemen te dekken.

Het was niet dekkend geweest om het verkoopverlies te dekken als de recessie langer had doorgezet.

Een sterke opwaartse druk? Je bedoelt dat je op dit moment grofweg 5% meer kan lenen met NHG? Want volgens mij komt die druk vooral door de lage rente en gebrek aan woningen.
En welke 'sterk verschillende risco's'? Je snapt blijkbaar niet wat de NHG doet (risico's afdekken). Dus voor een bank is de hypotheek 'genormaliseerd' tegen een 1% fee.

Een gestandaardiseerd risico voor grote verschillen in onderliggend risico geeft een opwaartse druk op de prijzen als het gestandaardiseerde risico lager is dan het gemiddelde risico.

Er zitten twee delen in de NHG, (1) het standaardiseren van het risico voor de bank zodat er hogere hypotheken worden verstrekt en (2) het dekken van het risico voor een consument wanneer deze relatie/financiële problemen krijgt.

Dat eerste betekent dat de prijzen eigenlijk te hoog zijn tov de inkomens. Het tweede is een erg goede maatregel.

Er is in mijn ogen geen goede reden om de NHG in te richten zoals nu gedaan is. Je kan het inrichten zodat er geen discontinuïteit/"trap" in de rentes zit én dat de lening verschilt adhv het risico.

De NHG kan strenger zijn dan de eisen van de banken. Extra lenen zou mogelijk zijn als de NHG een tweede hypotheek toestaat.

Denk aan:

• "tot X" onder NHG met een tweede hypotheek voor daarboven. Wel een buigpunt, geen stap in de gemiddelde rente
• Differentiatie van het bedrag dat onder NHG geleend kan worden op basis van LTV, ook bij hoge LTI
• Maximaliseren van lening onder NHG op min(10...30) jaar vast zodat de maximale leenruimte niet daalt bij een reële maar kortere rentevaste periode

Afgelopen crisis is dit dus ook precies gebeurd. De starterswoningen liepen al heel snel weer, mede doordat de NHG garanties ervoor zorgde dat er aanbod op de markt kwam voor een realistische prijs. In het hogere segment liep het compleet vast en bleven woningen JAREN te koop staan, omdat mensen simpelweg niet akkoord wilden/konden gaan met een lagere prijs.

Je kan met NHG nog steeds niet verkopen als een huis onder water staat en wilt verhuizen. Alleen bij inkomensterugval speelt dit?

Of bedoel je dat er door NHG meer geleend kon worden en men de "realistische prijs" kon betalen?

Overigens moet je als IT-er ook oppassen. Ik denk dat in IT land er genoeg banen zijn die over 10 jaar niet meer bestaan of die nog geen 10 jaar bestaan hebben. Dat je continu 'bijleert' is natuurlijk door de bank niet te controleren. Het strikdiploma van die retailers is voor de bank meer waard dan MCSE voor NT3.51.

Daar ben ik het helemaal mee eens. Ik zit zelf in een ander segment dan waar het om certificaten gaat. Er staat druk op de hoeveelheid banen (volume) waar certificaten relevant door ontwikkelingen (devops/saas).

Bij employability gaat het om vaardigheden die overdraagbaar zijn tussen verschillende gebieden.

Voorbeeld: "kan technische tekeningen leveren" is overdraagbaar tussen (deel)sectoren en zorgt ervoor dat er met (relatief) beperkte heropleiding werk te vinden is. Outlook certificaten zijn opeens vrijwel waardeloos als men Office 365 koopt…

offtopic:
Ik weet niet zeker of er outlook certificeringen bestaan

[TheGhostInc]

ANdrode schreef op zondag 23 april 2017 @ 17:56:
[...]

De overheid betaalt inderdaad niets, de overheid staat garant.

Dat heb ik slordig verwoord en is een vergissing die in het dagelijks taalgebruik vaak gebruikt wordt om het sentiment te sturen. Dat was niet mijn bedoeling.

offtopic:
Denk: "Geld aan griekenland geven"; dat gaat effectief ook om garant staan voor leningen

De andere kant op ("NHG deelnemers betalen aan de overheid") is ook niet waar zolang de overheid nog risico dekt. Ik denk dat de premie hoog genoeg is om de restschuld door relaties/inkomensproblemen te dekken.

Het is nog steeds niet hetzelfde.
Er is geen garantstelling van een lening er is een garantstelling voor een kosteloze lening als blijkt dat de NHG teveel moet uitkeren. Alsof je bij de kassa staat en je vraagt iemand om bij te springen als je onverhoopt niet kunt betalen. Pas zodra het niet lukt ga je lenen. Daarmee is de vergelijking met Griekenland ook compleet mank. We hebben Griekenland miljarden geleend, misschien indirect, maar er is een enorme berg geld naar Griekenland gegaan (en dat is gebruikt om al die schulden af te lossen die de 'normale banken' hadden). Er is 0 euro naar de NHG gegaan.
Ik snap niet wat je bedoelt met dat het niet waar is dat de NHG deelnemers niet zouden betalen. Er is gewoon 30 miljoen euro gestort in de staatskas.
Dat de staat die 30 miljoen 'hard nodig' heeft om dadelijk bij te springen bij de NHG lijkt ook nog niet echt waarschijnlijk.

ANdrode schreef op zondag 23 april 2017 @ 17:56:
Het was niet dekkend geweest om het verkoopverlies te dekken als de recessie langer had doorgezet.

Waarop baseer je dat? Op de wiki pagina staat een leuk tabelletje en dan blijkt dat de NHG eigenlijk continu een stijgend garantievermogen heeft op 1 jaar na.
Met die annuitaire hypotheken bouwt het risico jaarlijks af en dadelijk ook nog vanaf 100% LTV. Tel daarbij een hard stijgende markt en het NHG vermogen gaat hard stijgen.

ANdrode schreef op zondag 23 april 2017 @ 17:56:
Er zitten twee delen in de NHG, (1) het standaardiseren van het risico voor de bank zodat er hogere hypotheken worden verstrekt en (2) het dekken van het risico voor een consument wanneer deze relatie/financiële problemen krijgt.

1 & 2 zijn hetzelfde (2 kanten van dezelfde euro).
Je dekt een risico af van de consument, wat daardoor niet meer relevant is voor de bank en daardoor is de bank bereid tegen gunstigere voorwaarden te lenen. het NIBUD (<-- niet de bank!!!!) heeft bepaald dat je daardoor meer mag lenen!

Als je de NHG rekening zou willen laten houden met LTV, dan zou de NHG bijdrage variabel gemaakt moeten worden. Want het risico zit in de NHG en niet meer in de hypotheek/bij de bank. Maar de huidige NHG bijdrage is al dusdanig hoog dat je eerder zou gaan kijken naar een verlaging van de NHG bijdrage bij een lagere LTV.

[RocketKoen]

Vergeet ook niet dat het afbouwen van de maximale hypotheek naar 100% LTV een enorme risicodaling betekent voor de NHG.

[Ray]

zoals al gesteld is de NHG pot eerder gestegen dan gedaald (op dat jaar na) Binnen 10 jaar is de borgtocht provisie ook meer dan verdubbeld. Het lijkt wel op het kwartje van Kok, het komt er wel bij ..

daarnaast is overigens het risico voor NHG juist beperkt. los van de lagere LTV (die door sommige verstrekkers juist! onder NHG 'gebruikt' wordt om alsnog volledig te financieren) is sinds een aantal jaren de eerste 10% voor rekening van de verstrekker. De borg daalt (zoals altijd al) daarnaast ook per jaar.

[ Voor 47% gewijzigd door Ray op 24-04-2017 08:10 ]

[Verwijderd]

Voegt deze discussie nog wat toe?

Het is een eigen keuze om wel/niet gebruik te maken van NHG als dat mogelijk is. Dat de overheid hiermee een risico afdekt dat, voor een substantieel bedrag, alleen tot een uitkering aan banken gaat komen in zeer uitzonderlijke omstandigheden is allemaal niet zo boeiend. Het is wat het is, vooral een methode om in de boeken van de geldverstrekkers de lening met een additionele zekerheid te administreren.

Als gebruiker weet je precies wat je krijgt voor je eenmalige storting.....

En het is niet anders dan één van de andere middelen die de overheid gebruikt om de echte marktwerking op de woningmarkt compleet te verstoren met zaken als grondspeculatie door gemeenten, WOZ, overdrachtsbelasting, HRA, huursubsidie, sociale woningbouw, enz.

[ Voor 20% gewijzigd door Verwijderd op 24-04-2017 10:02 ]

[Stoney3K]

NiGeLaToR schreef op donderdag 20 april 2017 @ 11:01:
[...]
Tot die drempel waarde is er zo te zien geen probleem, maar als je als 50+ in het guldentijdperk je huis kocht dan kun je dus alsnog wel gedwongen worden je huis te verkopen of een hypotheek op te nemen en je huis op te eten.

Ken jij één hypotheekverstrekker die een hypotheek verstrekt aan iemand die geen inkomen heeft en het geld wil lenen om in zijn eigen levensonderhoud te kunnen voorzien?

Dat zou hooguit kunnen als ze vanuit de gemeente gedwongen worden om het te doen, want dat is natuurlijk vragen om wanbetalers.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op maandag 24 april 2017 @ 10:37:
Ken jij één hypotheekverstrekker die een hypotheek verstrekt aan iemand die geen inkomen heeft en het geld wil lenen om in zijn eigen levensonderhoud te kunnen voorzien?

De Opeethypotheek. Ook die had een paar jaar terug verdrietige babyboomers op TV omdat de stijgende rente zorgde voor versneld opeten.

[vanDaal]

Krisp schreef op dinsdag 11 april 2017 @ 17:59:
Dat neemt niet weg dat de prijsstijgen in Utrecht op dit moment tegen het absurde aanzitten. Eerlijk is eerlijk: €80K 'verdienen' in 2 jaar tijd is altijd leuk. Enig nadeel is dat je daarna alsnog moet wonen, dus eigenlijk schiet niemand ermee op. In mijn omgeving is vrijwel niemand dan ook blij met de stijgingen. Zelf babyboomers die ik spreek vinden het vervelend.

Beetje het dilemma waar wij tegenaan lopen. We wonen in Utrecht in de buurt van het centrum in een woning die in principe groot genoeg is voor ons gezin (3 jonge kinderen). In onze lange-termijn planning is het altijd het idee geweest om op een gegeven moment buiten de stad (wel randstad) te gaan wonen zodat we vrijstaand met een tuin kunnen gaan wonen. Maar met de huizenmarkt van nu is het momentum eigenlijk wel bizar. Voor het bedrag dat twee makelaars die zijn langsgeweest hebben ingeschat , wordt die stap wel erg aantrekkelijk. Dus in die zin zijn wij wel blij met de stijging. Het biedt nieuwe kansen.
Dus bij ons het gevecht ratio vs emotie. Ratio zegt dat het moment nu perfect is, maar emotie vraagt zich af of we er al aan toe zijn om de stad te verlaten. Lastig...

[ Voor 3% gewijzigd door vanDaal op 24-04-2017 14:27 ]

[RocketKoen]

vanDaal schreef op maandag 24 april 2017 @ 14:26:
[...]
Beetje het dilemma waar wij tegenaan lopen. We wonen in Utrecht in de buurt van het centrum in een woning die in principe groot genoeg is voor ons gezin (3 jonge kinderen). In onze lange-termijn planning is het altijd het idee geweest om op een gegeven moment buiten de stad (wel randstad) te gaan wonen zodat we vrijstaand met een tuin kunnen gaan wonen. Maar met de huizenmarkt van nu is het momentum eigenlijk wel bizar. Voor het bedrag dat twee makelaars die zijn langsgeweest hebben ingeschat , wordt die stap wel erg aantrekkelijk. Dus in die zin zijn wij wel blij met de stijging. Het biedt nieuwe kansen.
Dus bij ons het gevecht ratio vs emotie. Ratio zegt dat het moment nu perfect is, maar emotie vraagt zich af of we er al aan toe zijn om de stad te verlaten. Lastig...

Als je graag buiten de stad wil gaan wonen dan is het wel een mooie tijd ja.
Maar heb je al gekeken of de prijzen in de buurt waar je naar toe wilt, niet net zo hard zijn gestegen?

[vanDaal]

RocketKoen schreef op maandag 24 april 2017 @ 14:31:
[...]

Als je graag buiten de stad wil gaan wonen dan is het wel een mooie tijd ja.
Maar heb je al gekeken of de prijzen in de buurt waar je naar toe wilt, niet net zo hard zijn gestegen?

Ja, op een gegeven moment willen we wel buiten de stad wonen, maar nu al....

Als je in de buurt kijkt, zie je wel dat de prijzen van de dorpen die dicht in de buurt van Utrecht liggen (Vleuten, De Bilt, Bilthoven, Zeist) ook behoorlijk zjin gestegen. Maar kijk je een stukje verder (Soesterberg, Doorn, Leersum, Woerden), dan zie je dat dat markt redelijk stabiel is gebleven de afgelopen twee jaar. Dus in die hoek kijken we nu voornamelijk.

[CornermanNL]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 april 2014 @ 08:32:
de sociale huur moet gewoon op basis van inkomen worden.
De sociale huurders lopen altijd te mekkeren over de HRA maar zelf zitten ze in een nog veel dikkere subsidie woning.

Ik als starter kan tot mijn 28ste thuis blijven wonen als ik wil huren want kom nergens voor in aanmerking.
Dus ben verplicht om te kopen om uit huis te kunnen.

De sociale huur moet associaal duur worden voor hoge inkomens. dan trekt de woningmarkt weer aan en mensen met hoge inkomens kunnen echt wel kopen alleen ze staren zich blind op hun leef patroon van een eengezinswoning voor 400 euro huur per maand. Omdat ze al jaren in die zelfde sociale huur woning zitten. De sociale huur moet weer terug naar de echte starters en mensen die niet meer kunnen betalen.

Overigens is die stijging van de huren voor hoge inkomens al ingezet. Ieder jaar +6,5%. ben blij dat mijn hypotheek nooit zo hard zal stijgen gelukkig.

Sociale huur is nu ook op basis van inkomen, je kan niet van mensen verwachten dat ze verplicht uit hun huurwoning gaan als ze eenmaal een bepaald inkomen hebben bereikt. Bovendien is het aanbod van woningen vaak niet al te groot. Maar ik ken niemand die lekker in zijn sociale huurwoning is blijven zitten toen ze eenmaal de mogelijkheid hadden om te kopen.

Het blijft natuurlijk wel krom dat je als starter , erger nog alleenstaande starter zonder kids geen fatsoenlijk huurhuis tegen een redelijke prijs kan krijgen.

Omdat je enig geld moet meebrengen is het ook niet gezegd dat de doorstromers met hoger inkomen ook de hypotheek rond kunnen krijgen als ze eenmaal uit hun huurhuis willen gaan. Want koophuizen zijn ook niet in overvloed beschikbaar, zeker niet in de randstad. Een eenvoudige oplossing is er niet, bovendien is wonen maatwerk. Persoonlijke voorkeuren levens wensen etc spelen mee, ik snap dat er om wille van beleid een richting moet worden gekozen maar die wijzigen kost zoveel tijd dat wanneer een wijziging effect heeft het voor velen al te laat is.

[CornermanNL]

vanDaal schreef op maandag 24 april 2017 @ 14:26:
[...]
Beetje het dilemma waar wij tegenaan lopen. We wonen in Utrecht in de buurt van het centrum in een woning die in principe groot genoeg is voor ons gezin (3 jonge kinderen). In onze lange-termijn planning is het altijd het idee geweest om op een gegeven moment buiten de stad (wel randstad) te gaan wonen zodat we vrijstaand met een tuin kunnen gaan wonen. Maar met de huizenmarkt van nu is het momentum eigenlijk wel bizar. Voor het bedrag dat twee makelaars die zijn langsgeweest hebben ingeschat , wordt die stap wel erg aantrekkelijk. Dus in die zin zijn wij wel blij met de stijging. Het biedt nieuwe kansen.
Dus bij ons het gevecht ratio vs emotie. Ratio zegt dat het moment nu perfect is, maar emotie vraagt zich af of we er al aan toe zijn om de stad te verlaten. Lastig...

Wat is de stad verlaten ? Is er met die winst niet iets leuks op de Utrechtse Heuvelrug te koop ? Je leent ook enorm goedkoop nu waarschijnlijk zit je nu met je rentepercentage hoger dan de huidige rentetarieven, nu ben ik geen voorstander van veel lenen maar je kan nu leuk spelen met de hefboom. Je kan oude hypotheken meenemen naar je nieuwe woning, heel leuk met aflossingsvrije delen.

Ga eens rekenen zou ik zeggen.

[Verwijderd]

vanDaal schreef op maandag 24 april 2017 @ 14:26:
[...]
Beetje het dilemma waar wij tegenaan lopen. We wonen in Utrecht in de buurt van het centrum in een woning die in principe groot genoeg is voor ons gezin (3 jonge kinderen). In onze lange-termijn planning is het altijd het idee geweest om op een gegeven moment buiten de stad (wel randstad) te gaan wonen zodat we vrijstaand met een tuin kunnen gaan wonen. Maar met de huizenmarkt van nu is het momentum eigenlijk wel bizar. Voor het bedrag dat twee makelaars die zijn langsgeweest hebben ingeschat , wordt die stap wel erg aantrekkelijk. Dus in die zin zijn wij wel blij met de stijging. Het biedt nieuwe kansen.
Dus bij ons het gevecht ratio vs emotie. Ratio zegt dat het moment nu perfect is, maar emotie vraagt zich af of we er al aan toe zijn om de stad te verlaten. Lastig...

Rationele beslissingen word je niet altijd gelukkig van.

Als jullie nog geen zin hebben Utrecht te verlaten blijf je toch gewoon lekker daar wonen tot je kinderen de leeftijd bereiken dat je ze toegang tot een tuin wil geven.

[Fiber]

Verwijderd schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 17:21:
[...]

Rationele beslissingen word je niet altijd gelukkig van.

Als jullie nog geen zin hebben Utrecht te verlaten blijf je toch gewoon lekker daar wonen tot je kinderen de leeftijd bereiken dat je ze toegang tot een tuin wil geven.

Een (middelbare) school op minder dan een half uur fietsen is op zich ook wel fijn voor kinderen als ze wat ouder worden...

En als je nu in Utrecht Centrum woont dan zou ik er eerst maar eens een paar weken gaan 'proef-wonen', voordat je je definitief in een gat als Leersum vestigt...

[Verwijderd]

Fiber schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 20:24:
[...]

Een (middelbare) school op minder dan een half uur fietsen is op zich ook wel fijn voor kinderen als ze wat ouder worden...

En als je nu in Utrecht Centrum woont dan zou ik er eerst maar eens een paar weken gaan 'proef-wonen', voordat je je definitief in een gat als Leersum vestigt...

"Buiten de stad" hoeft niet per se in het midden van nergens te betekenen.

Er zijn een hoop leuke plaatsen in Utrecht met goede middelbare scholen.

Ik ben trouwens opgegroeid in een "gat" van ±1000 inwoners en er was gewoon een basisschool. Fietsafstand: 3 minuten? Middelbare school was op 10 minuten afstand.

NiGeLaToR schreef op donderdag 20 april 2017 @ 10:51:
[...]


Ben ook niet zo pessimistisch over de huidige manier van lenen en aflossen. Daarbij: van de mensen die nu uit de retail vallen zit ook lang niet iedereen de rest van z'n leven thuis. Er is uiteindelijk nog steeds meer dan genoeg werk te doen, als je maar wilt. Als je geen opleiding en alleen retail ervaring hebt en je bent 50+ en niet mega representatief zal het niet meevallen een baan te vinden, maar ook hier zijn er denk ik 50 tinten werkloos te vinden.

Er zijn genoeg vacatures ja, dat is iets anders dan genoeg werk. Net zoals dat er genoeg vacatures zijn, zijn er ook genoeg mensen die wel willen vakken vullen voor €5,000 bruto per maand.

Net zoals dat eeuwenoude "er zijn niet genoeg IT-ers", niet voor het salaris dat jij wil betalen nee.

[ Voor 37% gewijzigd door Verwijderd op 25-04-2017 21:52 ]

[Verwijderd]

verwijder aub

[ Voor 104% gewijzigd door Verwijderd op 25-04-2017 21:52 ]

[Z___Z]

CornermanNL schreef op dinsdag 25 april 2017 @ 17:01:
[...]


Sociale huur is nu ook op basis van inkomen, je kan niet van mensen verwachten dat ze verplicht uit hun huurwoning gaan als ze eenmaal een bepaald inkomen hebben bereikt. Bovendien is het aanbod van woningen vaak niet al te groot. Maar ik ken niemand die lekker in zijn sociale huurwoning is blijven zitten toen ze eenmaal de mogelijkheid hadden om te kopen.

Het blijft natuurlijk wel krom dat je als starter , erger nog alleenstaande starter zonder kids geen fatsoenlijk huurhuis tegen een redelijke prijs kan krijgen.

Omdat je enig geld moet meebrengen is het ook niet gezegd dat de doorstromers met hoger inkomen ook de hypotheek rond kunnen krijgen als ze eenmaal uit hun huurhuis willen gaan. Want koophuizen zijn ook niet in overvloed beschikbaar, zeker niet in de randstad. Een eenvoudige oplossing is er niet, bovendien is wonen maatwerk. Persoonlijke voorkeuren levens wensen etc spelen mee, ik snap dat er om wille van beleid een richting moet worden gekozen maar die wijzigen kost zoveel tijd dat wanneer een wijziging effect heeft het voor velen al te laat is.

Zolang we vinden dat iedereen recht heeft op een grondgebonden woning van 100m2 woonoppervlak op 100m2 grond is er gewoon een probleem. Het ging mis bij het privatiseren van sociale woningbouw. Aangezien de bevolking steeds meer richting een persoons huishoudens gaan, lijkt het me logisch om meer een persoons sociale huurwoningen te bouwen. Dus appartementen dichtbij het centrum van zo'n 50-70m2 met 2-3 kamers. Ideaal voor starters, en mensen gaan vanzelf weg naar koop of een grotere sociale huur, zodra er een partner en/of kinderen komen.
Sociale huur in Vinex is belachelijk, want daar zijn geen banen. Aangezien mensen in sociale huur over het algemeen laag betaalde banen hebben, kunnen ze zich niet veel reiskosten permitteren. Sociale huur hoort dichtbij goede openbaar vervoerverbindingen en banen zijn. Helaas zijn dat ook de gewilde plekken voor koopwoningen. Luxe appartementencomplexen afwisselen met sociale huur appartementcomplexen aan de rand van het centrum is volgens mij de oplossing.

[Verwijderd]

Z___Z schreef op woensdag 26 april 2017 @ 02:27:
[...]Het ging mis bij het privatiseren van sociale woningbouw.

En hoe is de sociale woningbouw dan geprivatiseerd?

Er zijn hier en daar de laatste jaren wat proeven geweest waarbij commerciële partijen sociale woningen hebben gebouwd. Maar dat heeft geen impact op de markt, 98+% van de sociale (huur)woningen was en is gewoon in bezit bij dezelfde woningcorporaties die er altijd al waren en die opereren op een niet commerciële basis.

Naast die niet commerciële basis hebben ze de afgelopen jaren wel wat commerciële activiteiten ontplooit... soms met een niet zo succesvolle afloop , soms ook wel. De laatste aanpassingen in de woningwet beperken die commerciële activiteiten weer flink waardoor het weer duidelijk is dat de kerntaak is en blijft "het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden".

Ik kan dus met de beste wil niet bedenken hoe je tot een conclusie zou komen dat de sociale woningbouw geprivatiseerd is? Het is nog steeds dezelfde constructie met dezelfde partijen (overheid, gemeenten en corporaties) die het altijd al zijn geweest....

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 26-04-2017 07:36 ]

[redwing]

Verwijderd schreef op woensdag 26 april 2017 @ 06:46:
[...]
En hoe is de sociale woningbouw dan geprivatiseerd?

Er zijn hier en daar de laatste jaren wat proeven geweest waarbij commerciële partijen sociale woningen hebben gebouwd. Maar dat heeft geen impact op de markt, 98+% van de sociale (huur)woningen was en is gewoon in bezit bij dezelfde woningcorporaties die er altijd al waren en die opereren op een niet commerciële basis.

Maar ze moeten wel zorgen dat ze een goede reserve hebben waardoor ze eigenlijk wel weer winst moeten maken. Daarnaast draaien ze op sociale woningen amper winst of zelfs verlies dus is dat niet iets dat ze graag doen. Dus ondanks dat ze op zich non-profit zijn moeten ze wel naar de winst/verlies cijfers kijken en zullen ze als een commerciele partij woningen bouwen. En dan moet je toch echt de conclusie trekken dat ze bij voorkeur zo min mogelijk sociaal willen bouwen en zoveel mogelijk woningen waar ze veel winst op maken. Helaas komt dat niet overeen met het aantal en type woningen dat er echt nodig zijn.

Ik kan dus met de beste wil niet bedenken hoe je tot een conclusie zou komen dat de sociale woningbouw geprivatiseerd is?

Ik wel, het is niet in de handen van de overheid en alleen gebonden aan wat regels. Aangezien die regels niet bepalen wat ze moeten bouwen is het dus wel degelijk geprivatiseerd.

[Z___Z]

Door de privatisering is er geen verschil meer tussen een commerciële verhuurder en de wooncorporaties. Het gevolg is dat er geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen de woningen van deze 2 partijen. Dit heeft weer als gevolg dat alle huizen die verhuurd worden onder de ~700 euro/maand aangemerkt wordt als sociale huurwoning.
Dit heeft weer het gevolg dat het voor commerciële partijen niet interessant is om op gewilde locaties luxe betaalbare woningen te bouwen met weinig woonoppervlak. Dit zouden namelijk ideale woningen zijn voor starters op de arbeidsmarkt na het verlaten van een studentenkamer. Startsalarissen zitten meestal rond de sociale huurgrens. Door de lange wachttijden is daar eigenlijk niet tussen te komen. Kopen kan meestal ook niet meteen en is vaak niet gewenst door de snelle salarisstijging in het begin van je carrière.
Het is een gat in de markt die door de privatisering van de sociale woningbouw verdwenen is.
IMHO zouden sociale woningen gebouwd moeten worden op gemeentegrond. Dus de woningcoöperaties worden dan geen eigenaar van de grond. Als je geen recht meer hebt op een sociale huurwoning dan moet je erfpacht gaan betalen over de grond.
Duidelijke scheiding tussen wat sociale huur is en wat niet. Het is toch te gek voor woorden dat je niet zelf mag beslissen om goedkoop te huren, als je geen behoefte hebt aan een grote woning?

[CornermanNL]

Z___Z schreef op woensdag 26 april 2017 @ 02:27:
[...]

Zolang we vinden dat iedereen recht heeft op een grondgebonden woning van 100m2 woonoppervlak op 100m2 grond is er gewoon een probleem. Het ging mis bij het privatiseren van sociale woningbouw. Aangezien de bevolking steeds meer richting een persoons huishoudens gaan, lijkt het me logisch om meer een persoons sociale huurwoningen te bouwen. Dus appartementen dichtbij het centrum van zo'n 50-70m2 met 2-3 kamers. Ideaal voor starters, en mensen gaan vanzelf weg naar koop of een grotere sociale huur, zodra er een partner en/of kinderen komen.
Sociale huur in Vinex is belachelijk, want daar zijn geen banen. Aangezien mensen in sociale huur over het algemeen laag betaalde banen hebben, kunnen ze zich niet veel reiskosten permitteren. Sociale huur hoort dichtbij goede openbaar vervoerverbindingen en banen zijn. Helaas zijn dat ook de gewilde plekken voor koopwoningen. Luxe appartementencomplexen afwisselen met sociale huur appartementcomplexen aan de rand van het centrum is volgens mij de oplossing.

Helemaal met je eens, helaas worden de nieuwe sociale huurwoningen allemaal tegen de maximale grens van plusminus 710 euro per maand huur aangebouwd. Te groot dus voor eenpersoonshuishoudens en eigenlijk al veel te duur voor de doelgroep. Verder is er van veel populaire gemeenten actief beleid om goedkope huurwoningen te slopen en er te duur en te weinig voor terug te bouwen. Met een bak koopwoningen erbij.

Die mensen worden naar randgemeenten verwezen. Zie Rotterdam daar kom je terecht in Hoogvliet als sociale huurklant. Zoals je al aangaf een onwenselijke ontwikkeling.

[t_captain]

Ik denk dat er een ongelooflijk grote vraag is naar huurwoningen in de prijsklasse 350-550.

Maar die moet je dan kunnen bouwen voor ~40.000 - 60.000 euro. Om sociale redenen kun je de wijken niet in een weiland zetten. Dus gaat er al ~15.000 a 20.000 aan grond op. Het wordt financieel een moeilijke puzzel.

[redwing]

t_captain schreef op woensdag 26 april 2017 @ 08:44:
Ik denk dat er een ongelooflijk grote vraag is naar huurwoningen in de prijsklasse 350-550.

Maar die moet je dan kunnen bouwen voor ~40.000 - 60.000 euro. Om sociale redenen kun je de wijken niet in een weiland zetten. Dus gaat er al ~15.000 a 20.000 aan grond op. Het wordt financieel een moeilijke puzzel.

Net als dat je voor koopwoningen een tekort aan doorgroeiwoningen hebt. Er wordt simpelweg niet gekeken naar wat er daadwerkelijk gevraagd wordt als wel naar waar ze het beste winst op kunnen draaien. En dat is vooral nodig omdat vanuit de regering er wel de eis is dat er voldoende 'goedkope' woningen zijn waarop juist verlies gedraaid wordt.

[Bockelaar]

komt ook omdat elke "afgestudeerde" LBO+er tegenwoordig een verwachting heeft die niet helemaal past bij de werkelijkheid. Je kan niet na je school meteen instappen in een vrijstaand huis met ruime tuin en privacy, randje centrum op A+ locatie voor sociale huurwoning grens prijzen. Het is goed en duur of minder goed en goedkoper. De realiteit is dat je nu eenmaal niet voor een dubbeltje op de eerste rang kan zitten, zeker niet in een markt met schaarste.

[rik86]

En op de huizenmarkt zal er per definitie schaarste zijn, omdat grond/locaties uniek zijn

[Verwijderd]

redwing schreef op woensdag 26 april 2017 @ 07:41:
[...]
Maar ze moeten wel zorgen dat ze een goede reserve hebben waardoor ze eigenlijk wel weer winst moeten maken. Daarnaast draaien ze op sociale woningen amper winst of zelfs verlies dus is dat niet iets dat ze graag doen. Dus ondanks dat ze op zich non-profit zijn moeten ze wel naar de winst/verlies cijfers kijken en zullen ze als een commerciele partij woningen bouwen.

Zonder winstoogmerk betekend anders gewoon zonder er verlies op te lijden.... dat is heel ver verwijderd van commerciële bouw waar winstmaximalisatie het uitgangspunt is.

Natuurlijk moeten corporaties reserves hebben, hoe kan je anders bouwen en onderhoud plegen. Maar ze hebben, de recente afdracht aan de overheid even niet meegenomen, gewoon een exploitatiebegroting die dekkend moet zijn anders vallen ze om. Het is gewoon nog steeds zonder winstoogmerk, eenvoudig te constateren omdat er ook geen winst wordt uitgekeerd.

Natuurlijk hebben ze ook gewoon te maken met bouw-en onderhoudskosten en gemeenten die grondprijzen rekenen (soms met korting). Net als elke andere partij.

De prijzen zijn ook compleet anders dan wat commerciële partijen rekenen....

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 26-04-2017 10:53 ]

[ph4ge]

Bockelaar schreef op woensdag 26 april 2017 @ 09:28:
komt ook omdat elke "afgestudeerde" LBO+er tegenwoordig een verwachting heeft die niet helemaal past bij de werkelijkheid. Je kan niet na je school meteen instappen in een vrijstaand huis met ruime tuin en privacy, randje centrum op A+ locatie voor sociale huurwoning grens prijzen. Het is goed en duur of minder goed en goedkoper. De realiteit is dat je nu eenmaal niet voor een dubbeltje op de eerste rang kan zitten, zeker niet in een markt met schaarste.

Waar baseer je dit op? Mensen krijgen voor hetzelfde inkomen juist steeds minder huis. Nieuwbouwhuizen worden kleiner en hebben minder grond (kan de bron zo snel niet vinden) Tiny houses zijn helemaal de rage.

Bovendien is de schaarste grotendeels kunstmatig.

[redwing]

Verwijderd schreef op woensdag 26 april 2017 @ 10:52:
[...]
Zonder winstoogmerk betekend anders gewoon zonder er verlies op te lijden.... dat is heel ver verwijderd van commerciële bouw waar winstmaximalisatie het uitgangspunt is.

Maar het is net zo goed heel ver verwijderd van kijken wat er daadwerkelijk nodig is en dat bouwen. Dus het is uiteindelijk gewoon geprivatiseerd alleen met wat regels vanuit de overheid, waaronder inderdaad geen winstoogmerk. Alleen betekent dat nog niet dat ze dus niet kijken naar de winst die ze op woningen maken. Een gedeelte van de woningen draaien ze verlies op, dus dat moet gecompenseerd worden door woningen waar ze juist zoveel mogelijk winst op kunnen maken. Uiteindelijk wordt dus een heel groot gedeelte van de woningen alsnog vooral voor de maximale winst neergezet.

De prijzen zijn ook compleet anders dan wat commerciële partijen rekenen....

Inderdaad, je kunt beter een huis kopen want dan ben je veel goedkoper uit (zelfs als je alle extra kosten ook meeneemt)

Maar even serieus, de enige reden waarom commerciële partijen zoveel meer kunnen vragen is omdat er door de corporaties niet voldoende van het goede type woningen gebouwd worden. Daardoor is er continue schaarste op de markt en de marktwerking zorgt er dan automatisch voor dat alles dus duurder wordt. Je zou eigenlijk juist een markt willen die in balans is waarbij vraag en aanbod gelijk lopen. Pas dan krijg je concurrentie en scherpe prijzen.

Je hebt het in de afgelopen crisis heel mooi kunnen zien. De banken gingen naar strengere eisen waardoor mensen minder max. kunnen lenen en per direct gaan de huizenprijzen onderuit. In een gezonde markt zou dat pas gebeuren als die max. heel ver onderuit ging.

[RocketKoen]

Het type woning waar vraag naar is verandert ook constant.
Zo was er 15-20 jaar geleden een enorm vraag naar ruimte gezinswoningen. Alle babyboomers hadden een gezinnetje en wilde ruim wonen.
Nu zijn de kinderen het huis uit en willen ze het liefst een appartementje met een lift of op de begane grond.
Maja, de kinderen willen ook een eigen huisje. En die kunnen hooguit een appartementje betalen. Dus nu is er een enorme vraag naar appartementjes.

[Verwijderd]

redwing schreef op woensdag 26 april 2017 @ 12:38:
[...]Maar het is net zo goed heel ver verwijderd van kijken wat er daadwerkelijk nodig is en dat bouwen. Dus het is uiteindelijk gewoon geprivatiseerd alleen met wat regels vanuit de overheid, waaronder inderdaad geen winstoogmerk. Alleen betekent dat nog niet dat ze dus niet kijken naar de winst die ze op woningen maken. Een gedeelte van de woningen draaien ze verlies op, dus dat moet gecompenseerd worden door woningen waar ze juist zoveel mogelijk winst op kunnen maken. Uiteindelijk wordt dus een heel groot gedeelte van de woningen alsnog vooral voor de maximale winst neergezet.

Ik kan het niet met je eens zijn.... lees eens een paar jaarverslagen van corporaties en zie in welke context zij werken en hoe goed (de meeste) het dan doen. Het mandaat is immers dat de focus moet liggen op de sociale huisvesting met daarbij een limiet op huur en koopsommen.

Enkele verhelderende passages uit het verslag over 2015 van Eigen Haard (Amsterdam dus zeker een regio waar wat speelt):

Ons vastgoed is divers en staat voor het grootste deel in Amsterdam. Wij beheren 61.985 verhuurbare eenheden, waarvan 55.344 woningen. De rest bestaat uit bedrijfsruimten, winkels, parkeerplaatsen en zorgcentra. 94% van onze woningen is een sociale huurwoning.

94% sociale huur is toch niet echt iets commercieels aan. En dingen als bedrijfsruimtes en parkeerplaatsen zijn vaak het gevolg van de bouw waar in de kelder en plint van een gebouw dat soort ruimtes de logische opties zijn.

Van die woningen zitten er 42.276 onder een huurbedrag van €618 per maand. Een habbekrats tegen de huidige prijzen in Amsterdam. Daarbij natuurlijk wel de kanttekening dat het gros oudere woningen zijn, maar toch. Lijkt me dat ze prima aan hun mandaat voldoen. Een commerciële partij ging dat vastgoed als een razende ten gelde maken, doen zij niet.

Alleen de nieuwbouw is lastig... met de huidige prijzen in de regio is er weinig te bouwen waarmee je break-even kan draaien in de sociale huur. Daarom hebben zij vorig jaar maar 248 nieuwe sociale woningen gebouwd, aangevuld met enkele projecten waarbij ze in de vrije sector aanbieden (vaak is de onderkant van de toren sociaal en de bovenkant vrije sector). De stelling dat het heel veel woningen zijn met maximale winst past daar niet echt in.

En dat beetje regels van de overheid zorgt dus gewoon voor een flink sociaal aanbod. Waar mensen dus nooit meer uitgaan....

Ik heb zelf ervaring met ze voor het huren van een appartement, dit jaar 1,3% huurverhoging terwijl ze max 4% mogen rekenen. Niet echt de commerciële gedachte toch?

redwing schreef op woensdag 26 april 2017 @ 12:38:
[...]Inderdaad, je kunt beter een huis kopen want dan ben je veel goedkoper uit (zelfs als je alle extra kosten ook meeneemt)

Vaak wel, maar lang niet altijd....... Zo huur ik hier in Amsterdam, in de vrije sector, voor een bedrag waar ik met de actuele prijzen niet voor kan kopen. Zeker niet als je naar de maandlasten kijkt waar ook aflossing inzit. En al helemaal niet als de rente wat gaat stijgen....

[ Voor 13% gewijzigd door Verwijderd op 26-04-2017 14:05 ]

[redwing]

Verwijderd schreef op woensdag 26 april 2017 @ 13:52:
[...]
Alleen de nieuwbouw is lastig... met de huidige prijzen in de regio is er weinig te bouwen waarmee je break-even kan draaien in de sociale huur. Daarom hebben zij vorig jaar maar 248 nieuwe sociale woningen gebouwd, aangevuld met enkele projecten waarbij ze in de vrije sector aanbieden (vaak is de onderkant van de toren sociaal en de bovenkant vrije sector). De stelling dat het heel veel woningen zijn met maximale winst past daar niet echt in.

We hadden het toch juist over (een tekort aan) nieuwbouw ? 248 nieuwbouw op een totaal van 55k woningen lijkt me een aardig issue en precies te bevestigen wat ik zeg. Er wordt gewoon of niet gebouwd of in de sectoren waar wel rendabel te bouwen is (alleen is dat helaas niet de sector waar het grootste tekort is). Precies dit is wat zorgt voor een tekort op de huizenmarkt en waarom nog steeds er veel meer vraag dan aanbod is (en dus alle prijzen onevenredig hard omhoog gaan)

En dat beetje regels van de overheid zorgt dus gewoon voor een flink sociaal aanbod. Waar mensen dus nooit meer uitgaan....

Het is maar wat je flink en vooral sociaal noemt. Momenteel is sociaal alles wat verhuurt wordt onder een bepaalde grens en dan krijg je al snel een hoop woningen. Dat wil nog niet zeggen dat het daarmee ok is. 700 euro voor een fatsoenlijk huis vind ik iig niet echt meer sociaal te noemen, zeker niet als je ziet dat je het kunt kopen voor een stuk minder (inclusief aflossing en onderhoud)

Ik heb zelf ervaring met ze voor het huren van een appartement, dit jaar 1,3% huurverhoging terwijl ze max 4% mogen rekenen. Niet echt de commerciële gedachte toch?

Waarom niet ? Commercieel is niet altijd om maar met maximale verhogingen te komen.

[...]
Vaak wel, maar lang niet altijd....... Zo huur ik hier in Amsterdam, in de vrije sector, voor een bedrag waar ik met de actuele prijzen niet voor kan kopen. Zeker niet als je naar de maandlasten kijkt waar ook aflossing inzit. En al helemaal niet als de rente wat gaat stijgen....

Lijkt me logisch, de uitzonderingen bevestigen de regel. Aangezien we het hier over de hele huizenmarkt hebben kun je echter wel stellen dat in het gros van de gevallen huren duurder is dan kopen.

Nu moet ik wel zeggen dat de woningen in de grootste stad van Nederland nu niet echt het goede voorbeeld is om het over te gaan hebben. Je ziet ten slotte wereldwijd dat er in de grote steden veel meer vraag dan aanbod is en er is ook geen ruimte om bij te bouwen.