Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Verwijderd]

redwing schreef op woensdag 26 april 2017 @ 14:39:
[...]We hadden het toch juist over (een tekort aan) nieuwbouw

Dacht dat het ging over het totaal.. wat maakt nieuwbouw anders dan bestaand?
Van bestaande bouw wordt er een factor 8-10 meer verkocht dan nieuwbouw, logisch ook.

Ik snap dat nieuwbouw de woningvoorraad vergroot, maar is dat nou echt het probleem? Ik zie (meestal) niemand onder de brug slapen dus blijkbaar is de voorraad op zich redelijk dekkend. Wellicht niet op type woning en gewenste prijs.... maar dan kom je op een heel ander terrein.

En ik vindt het juist heel sociaal dat zelfs in Amsterdam een corporatie in staat is voor 80% van zijn sociale huurders de prijs onder €618 te houden. Dat gaat je nog lastig worden met nieuwbouw daar.

Een een prijs bestaat uit meer dan alleen bouwen, onderhoud is ook niet uit te vlakken. Op die 55k woningen uit de eerdere passage is €78mio aan onderhoud in een jaar gepleegd. Dat is alleen al €120 per woning (allemaal) per maand. Oude meuk mag dan wel goedkoop gebouwd zijn maar nu is het renoveren geblazen.

Wat zijn dan volgens jou die sectoren waar rendabel te bouwen is, en waar zit het tekort?

[ Voor 14% gewijzigd door Verwijderd op 26-04-2017 15:18 ]

[redwing]

Verwijderd schreef op woensdag 26 april 2017 @ 15:13:
[...]
Dacht dat het ging over het totaal.. wat maakt nieuwbouw anders dan bestaand?
Van bestaande bouw wordt er een factor 8-10 meer verkocht dan nieuwbouw, logisch ook.

Om een tekort op te lossen lijkt het me best wel belangrijk dat er nieuwbouw komt. En het tekort zorgt voor de scheefgroei in huizenprijzen, dus nieuwbouw is daarvoor de oplossing.

Ik snap dat nieuwbouw de woningvoorraad vergroot, maar is dat nou echt het probleem? Ik zie (meestal) niemand onder de brug slapen dus blijkbaar is de voorraad op zich redelijk dekkend. Wellicht niet op type woning en gewenste prijs.... maar dan kom je op een heel ander terrein.

Er is ook niet zozeer een tekort aan woningen als wel een tekort aan de gevraagde woningen. Heel veel mensen zouden best hu nsociale woning uitwillen, alleen dat is lastig als de stap verder amper gevonden wordt en veel te duur is. En dat komt beide doordat er te weinig goede woningen zijn.

En ik vindt het juist heel sociaal dat zelfs in Amsterdam een corporatie in staat is voor 80% van zijn sociale huurders de prijs onder €618 te houden. Dat gaat je nog lastig worden met nieuwbouw daar.

Naar mijn idee zou sociale huur voor de minima moeten zijn en dan is 618 euro per maand niet echt sociaal. De mensen die die 618 euro zonder problemen kunnen betalen zouden naar mijn idee niet onder de sociale woningen moeten vallen. Alleen die blijven lekker zitten omdat er geen andere optie is.

En een prijs bestaat uit meer dan alleen bouwen, onderhoud is ook niet uit te vlakken. Op die 55k woningen uit de eerdere passage is €78mio aan onderhoud in een jaar gepleegd. Dat is alleen al €120 per woning (allemaal) per maand. Oude meuk mag dan wel goedkoop gebouwd zijn maar nu is het renoveren geblazen.

Daarom zeg ik ook continue dat ik huurpijzen vergelijk met koopprijzen inclusief onderhoud.

Wat zijn dan volgens jou die sectoren waar rendabel te bouwen is, en waar zit het tekort?

De doorgroei vanuit sociaal. Oftewel de mensen die meer zijn gaan verdienen maar de stap niet kunnen maken omdat die te groot is.

[Tehh]

Nou, volgens Aegon zit de huizenmarkt ook flink in de lift. Onze opstalverzekering wordt gewijzigd naar een 'nieuw product' van Aegon. Ik had denk ik de herbouwwaarde op zo'n 180k staan bij de oude verzekering. Bij de nieuwe verzekering wordt de herbouwwaarde automatisch berekend (d.m.v. postcode + huisnummer) en komt er 324k uit. Ter referentie: de WOZ is 242k en heeft volgens 't WOZ waardeloket 153m² woonoppervlak.

Weet iemand op welke cijfers / bronnen o.i.d. zo'n verzekeraar zich baseert?

[RocketKoen]

Tehh schreef op woensdag 26 april 2017 @ 16:48:
Nou, volgens Aegon zit de huizenmarkt ook flink in de lift. Onze opstalverzekering wordt gewijzigd naar een 'nieuw product' van Aegon. Ik had denk ik de herbouwwaarde op zo'n 180k staan bij de oude verzekering. Bij de nieuwe verzekering wordt de herbouwwaarde automatisch berekend (d.m.v. postcode + huisnummer) en komt er 324k uit. Ter referentie: de WOZ is 242k en heeft volgens 't WOZ waardeloket 153m² woonoppervlak.

Weet iemand op welke cijfers / bronnen o.i.d. zo'n verzekeraar zich baseert?

De herbouwwaarde is niet zomaar vergelijkbaar met je WOZ. Het gaat alleen over het bedrag dat je zou moeten betalen om een gelijkwaardig huis neer te zetten, als deze gesloopt moet worden.

Er zijn op internet wel rekentooltjes te vinden om zelf een idee te krijgen.
Ze gaan overigens wel uit van de inhoud, niet van de oppervlakte.

[Shadowhawk00]

Het probleem met de sociale huurwoningen is nog steeds de huurbescherming. Waarom zou je als je een groot salaris hebt uit een sociale huurwoning gaan? Je gaat erin als student en vervolgens krijg je een vaste baan en kom je al lang niet meer in aanmerking, maar omdat je er al inzit ga je niet weg. Ken iemand die in een rijtjeshuis zit voor nog geen 200 euro in de maand, waarom zou ze eruit gaan?

En dan krijg je nog dat koopwoningen niet stilstaan in prijs met meer mensen in nederland en veel meer mensen die graag in bepaalde gebieden willen wonen zijn de prijzen daar gewoon hard gestegen. Voor onder de 250k kan je een heel mooie vrijstaande woning kopen maar dan wel ergens in oost groningen, voor dat geld heb je in utrecht/amsterdam net een appartementje. Maar dan woon je wel in een regio met goed OV en veel voorzieningen dus daar betaal je dan voor de lokatie.

Vergelijk de prijzen van huizen maar met de parkeertarrieven, hoe meer je betaald om te parkeren hoe duurder de huizen zijn. Omdat veel mensen daar blijkbaar wat te zoeken hebben is er naar beide veel vraag. In plaats van sociale huurwoningen op zeer dure en gewilde plaatsen bouwen kunnen ze beter goede OV verbindingen maken en dan sociale huurwoningen niet meer in bepaalde gebieden hebben. De huizen in die regio zijn gewoon te duur voor dat segment.

[Z___Z]

Ik snap daarom ook niet waarom er überhaupt rijtjeswonigen als sociale huurwoning bestaan in overbevolkte gebieden zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Iedereen die daar koopt in de buurt van het centrum woont in een appartement of heeft een hele dure woning als het grondgebonden is. Om die reden zouden alle sociale huurwoningen in het centrum van die steden appartementen moeten zijn.

Huurbescherming is er wel, tenzij de woningen gesloopt worden. Dan moet de verhuurder wel een alternatieve woning aanbieden. Zo kan je sociale huurwoningen naast het centrum slopen en er x keer zoveel appartementen voor terugbouwen. Dit wordt alleen niet gedaan omdat terugbouwen van sociale woningen veel minder geld oplevert dan de nieuwe appartementen te verkopen of te verhuren in de vrije sector. Vervolgens sturen ze de oude bewoners naar Vinex buitenwijken, waar ze problemen veroorzaken, omdat daar geen werk is en niks te doen is als je geen werk hebt.

[Shadowhawk00]

Z___Z schreef op donderdag 27 april 2017 @ 12:34:
Ik snap daarom ook niet waarom er überhaupt rijtjeswonigen als sociale huurwoning bestaan in overbevolkte gebieden zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Iedereen die daar koopt in de buurt van het centrum woont in een appartement of heeft een hele dure woning als het grondgebonden is. Om die reden zouden alle sociale huurwoningen in het centrum van die steden appartementen moeten zijn.

Huurbescherming is er wel, tenzij de woningen gesloopt worden. Dan moet de verhuurder wel een alternatieve woning aanbieden. Zo kan je sociale huurwoningen naast het centrum slopen en er x keer zoveel appartementen voor terugbouwen. Dit wordt alleen niet gedaan omdat terugbouwen van sociale woningen veel minder geld oplevert dan de nieuwe appartementen te verkopen of te verhuren in de vrije sector. Vervolgens sturen ze de oude bewoners naar Vinex buitenwijken, waar ze problemen veroorzaken, omdat daar geen werk is en niks te doen is als je geen werk hebt.

Waarom zouden er eigenlijk sociale huurwoningen moeten zijn in de grote steden. Wonen is een recht dus ja we moeten proberen voor iedereen een woning te vinden. Maar dat hoeft toch niet op een A locatie te zijn. Eten is ook een basis behoefte dat hoeft ook niet elke dag biefstuk te zijn.
Als je op een A locatie wilt wonen zal je daar gewoon extra geld voor moeten betalen je krijgt er ook meer voor terug en als je daar niet voor wilt of kunt betalen dan kan je ook niet verwachten dat je op een A locatie kunt wonen. Dus gewoon in de randgemeenten meer sociale huurwoningen die een stuk goedkoper zijn en in de grote steden veel minder en verkopen maar die hap. Voor het geld waar je dan 1 woning verkoopt kan je er 2 terugbouwen dus zijn er meer mensen geholpen. Mensen met een goede baan die geld te veel hebben kunnen hun woning op een A locatie kopen mensen die een sociale huurwoning verdienen hebben ineens meer aanbod = kortere of geen wachtlijst.

En ja huurbescherming zou niet moeten gelden voor sociale huurwoningen als je er geen recht meer op zou hebben. Of tenminste ze zouden jaarlijks moeten toetsen of je nog in aanmerking komt en zo niet dan de huur opschroeven naar de prijs van een normale woning. Nu blijft iedereen lekker zitten gesubsidieerd een goedkope woning gebruiken terwijl je bovenmodaal verdient maar mensen die recht hebben op een woning moeten particulier wonen of kunnen geen woning krijgen.

[ Voor 10% gewijzigd door Shadowhawk00 op 28-04-2017 23:47 ]

[aicaramba]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 23:44:
[...]


Waarom zouden er eigenlijk sociale huurwoningen moeten zijn in de grote steden. Wonen is een recht dus ja we moeten proberen voor iedereen een woning te vinden. Maar dat hoeft toch niet op een A locatie te zijn. Eten is ook een basis behoefte dat hoeft ook niet elke dag biefstuk te zijn.
Als je op een A locatie wilt wonen zal je daar gewoon extra geld voor moeten betalen je krijgt er ook meer voor terug en als je daar niet voor wilt of kunt betalen dan kan je ook niet verwachten dat je op een A locatie kunt wonen. Dus gewoon in de randgemeenten meer sociale huurwoningen die een stuk goedkoper zijn en in de grote steden veel minder en verkopen maar die hap. Voor het geld waar je dan 1 woning verkoopt kan je er 2 terugbouwen dus zijn er meer mensen geholpen. Mensen met een goede baan die geld te veel hebben kunnen hun woning op een A locatie kopen mensen die een sociale huurwoning verdienen hebben ineens meer aanbod = kortere of geen wachtlijst.

En ja huurbescherming zou niet moeten gelden voor sociale huurwoningen als je er geen recht meer op zou hebben. Of tenminste ze zouden jaarlijks moeten toetsen of je nog in aanmerking komt en zo niet dan de huur opschroeven naar de prijs van een normale woning. Nu blijft iedereen lekker zitten gesubsidieerd een goedkope woning gebruiken terwijl je bovenmodaal verdient maar mensen die recht hebben op een woning moeten particulier wonen of kunnen geen woning krijgen.

Dat doen ze om mensen met verschillende inkomens (en etnische achtergronden) met elkaar te laten mengen en zo het ontstaan van ghettos en elitewijken te voorkomen/ verminderen.

[Napo]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 28 april 2017 @ 23:44:
[...]


[...]

Het succes van de Bijlmer in een notendop?

[RocketKoen]

aicaramba schreef op zaterdag 29 april 2017 @ 09:22:
[...]

Dat doen ze om mensen met verschillende inkomens (en etnische achtergronden) met elkaar te laten mengen en zo het ontstaan van ghettos en elitewijken te voorkomen/ verminderen.

dat is inderdaad een van de redenen.Maar het blijkt totaal niet te werken.
Mensen gaan vooral om met mensen met dezelfde cultuur en sociaal economische status. Ongeacht of ze nu allemaal in dezelfde buurt wonen of niet.

De reden dat je ghetto's krijgt is als je heel veel mensen op een klein oppervlakte propt, maar de voorzieningen daar niet op berekent.
In het centrum heb je bijvoorbeeld goed OV, veel retail en entertainment en veel banen. Dus daar kunnen ook veel mensen wonen.

[Shadowhawk00]

RocketKoen schreef op zaterdag 29 april 2017 @ 11:12:
[...]
dat is inderdaad een van de redenen.Maar het blijkt totaal niet te werken.
Mensen gaan vooral om met mensen met dezelfde cultuur en sociaal economische status. Ongeacht of ze nu allemaal in dezelfde buurt wonen of niet.

De reden dat je ghetto's krijgt is als je heel veel mensen op een klein oppervlakte propt, maar de voorzieningen daar niet op berekent.
In het centrum heb je bijvoorbeeld goed OV, veel retail en entertainment en veel banen. Dus daar kunnen ook veel mensen wonen.

En zie hier meteen de oorzaak van het file probleem.
OV werkt alleen in het centrum en er zijn veel banen maar weinig huizen dus moeten mensen met de auto naar het centrum.

Het geforceerd mengen van mensen werkt ook zo heel goed he. Alsof mensen niet elkaar gaan opzoeken ofzo. Het zorgt er nu alleen maar voor dat er scheefgroei komt in de huizenmarkt, jij betaald het volle pond voor een huis en de buurman heeft mazzel kreeg het huurhuis toegewezen toen hij geen werk had en krijgt een woning waar een berg subsidie op zit waaraan jij indirect meebetaald. Maar hij heeft wel dezelfde baan als jij.

[Z___Z]

De reden waarom sociale huurwoningen gewenst zijn in en rond het centrum is dat in het centrum ook veel laag betaalde banen zijn. Als je schoonmaker/winkelbediende/verpleegster/straatagent meer dan een uur met het OV moet om naar hun werk te gaan, verdwijnen deze banen in het centrum of worden deze banen beter betaald. Beide zijn niet gewenst, dus heb je sociale huurwoningen nodig rond het centrum. Wat je niet nodig hebt is sociale huurwoningen in de buitenwijken. Daar zijn nauwelijks laag betaalde banen en geen voorzieningen voor mensen die geen baan hebben. Beide zijn redenen voor problemen in deze buitenwijken, zoals bijvoorbeeld in Leidsche Rijn en Ypenburg.

[TheGhostInc]

Z___Z schreef op zaterdag 29 april 2017 @ 17:18:
Als je schoonmaker/winkelbediende/verpleegster/straatagent meer dan een uur met het OV moet om naar hun werk te gaan, verdwijnen deze banen in het centrum of worden deze banen beter betaald. Beide zijn niet gewenst

Dat is echt jouw mening en geen feit.
Een uur rijden betekent dat de schoonmaker in Den Bosch kan wonen en op Amsterdam Centraal kan werken, Almere is 21 minuten. Je hebt meer dan de halve populatie van NL op een uur van Amsterdam wonen. Het is geen London, waar op 1-2 uur rijden de prijzen nog steeds hoger zijn door de invloed van de stad.

Het idee dat alles maar gemixt MOET wonen is echt iets dat voor mij (en dat is dus persoonlijk) helemaal niet heilig is.
Stel je knalt een sociale huurwoning in Amsterdam in de vrije verhuur ipv sociale huur, dan kun je ergens waar de prijzen niet zo hoog zijn een woning GRATIS hebben (want die woning in Amsterdam levert zo 2-3x zoveel op).
Dus 'ik de belastingbetaler' moet allerlei (huur, ...) subsidie ophoesten om de schoonmaker naast zijn/haar plee te laten wonen, terwijl ik diezelfde schoonmaker een OV jaarkaart & grotere woning voor NOP kan geven, zonder 1 euro belastinggeld/subsidie als die plee een halfuurtje verder weg is?
En dan geven we er nog een kwartje per uur extra bij om voor de reistijd te compenseren, het is niet alsof dat hippe koffietentje dat niet kan ophoesten, zeker niet als het gemiddelde inkomen omhoog gaat en er dus nog meer hippe koffie gedronken gaat worden...

[phYzar]

TheGhostInc schreef op zondag 30 april 2017 @ 13:03:
Dat is echt jouw mening en geen feit.
Een uur rijden betekent dat de schoonmaker in Den Bosch kan wonen en op Amsterdam Centraal kan werken, Almere is 21 minuten. Je hebt meer dan de halve populatie van NL op een uur van Amsterdam wonen. Het is geen London, waar op 1-2 uur rijden de prijzen nog steeds hoger zijn door de invloed van de stad.

Nee, zo werkt dat niet, tenzij die persoon in _centrum_ Den Bosch woont, maar dat gaat natuurlijk niet als het plan is de centra van steden voor de rijken te houden. Binnen een uur in Amsterdam staan tijdens werktijd is onmogelijk voor veel meer dan de halve populatie van NL.

Het idee dat alles maar gemixt MOET wonen is echt iets dat voor mij (en dat is dus persoonlijk) helemaal niet heilig is.
Stel je knalt een sociale huurwoning in Amsterdam in de vrije verhuur ipv sociale huur, dan kun je ergens waar de prijzen niet zo hoog zijn een woning GRATIS hebben (want die woning in Amsterdam levert zo 2-3x zoveel op).
Dus 'ik de belastingbetaler' moet allerlei (huur, ...) subsidie ophoesten om de schoonmaker naast zijn/haar plee te laten wonen, terwijl ik diezelfde schoonmaker een OV jaarkaart & grotere woning voor NOP kan geven, zonder 1 euro belastinggeld/subsidie als die plee een halfuurtje verder weg is?
En dan geven we er nog een kwartje per uur extra bij om voor de reistijd te compenseren, het is niet alsof dat hippe koffietentje dat niet kan ophoesten, zeker niet als het gemiddelde inkomen omhoog gaat en er dus nog meer hippe koffie gedronken gaat worden...

Dus jij wil geen huursubsidie ophoesten voor die schoonmaker maar wel iemand dubbele huur laten betalen zodat die schoonmaker geen huur hoeft te betalen? Dat is toch... huursubsidie? Maar goed, je plan is prachtig, geen schoonmakers, leraren, kinderopvang, winkelbediende, verpleger, agent, etc in Amsterdam meer, die mensen zijn te arm dus ga alsjeblieft ergens anders wonen. Wordt gezellig daar, soort elite-vinex

[Z___Z]

phYzar schreef op zondag 30 april 2017 @ 13:39:
[...]
Nee, zo werkt dat niet, tenzij die persoon in _centrum_ Den Bosch woont, maar dat gaat natuurlijk niet als het plan is de centra van steden voor de rijken te houden. Binnen een uur in Amsterdam staan tijdens werktijd is onmogelijk voor veel meer dan de halve populatie van NL.

[...]

Dus jij wil geen huursubsidie ophoesten voor die schoonmaker maar wel iemand dubbele huur laten betalen zodat die schoonmaker geen huur hoeft te betalen? Dat is toch... huursubsidie? Maar goed, je plan is prachtig, geen schoonmakers, leraren, kinderopvang, winkelbediende, verpleger, agent, etc in Amsterdam meer, die mensen zijn te arm dus ga alsjeblieft ergens anders wonen. Wordt gezellig daar, soort elite-vinex

Als er geen sociale huur meer binnen de ring van Amsterdam bestaat, is binnen 5 jaar Amsterdam onbewoonbaar. Het probleem is niet zozeer reistijd, maar meer reiskosten. Niemand gaat voor een salaris dichtbij het minimum loon een uur in de auto/bus/trein zitten met bijhorende kosten. Dit zal beteken dat of alle salarissen in de binnenstad van Amsterdam zo'n 20% omhoog moeten en daarmee ook de prijzen van veel dienstverlening, of de diensten verdwijnen. Niet alleen mensen die in Amsterdam wonen gebruiken de diensten die Amsterdam biedt, maar ook alle randgemeentes, provincie Noord Holland of sommige diensten heel Nederland.

Bovenstaande geld min of meer ook voor Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, etc.

[RocketKoen]

Z___Z schreef op zondag 30 april 2017 @ 16:36:
[...]

Als er geen sociale huur meer binnen de ring van Amsterdam bestaat, is binnen 5 jaar Amsterdam onbewoonbaar. Het probleem is niet zozeer reistijd, maar meer reiskosten. Niemand gaat voor een salaris dichtbij het minimum loon een uur in de auto/bus/trein zitten met bijhorende kosten. Dit zal beteken dat of alle salarissen in de binnenstad van Amsterdam zo'n 20% omhoog moeten en daarmee ook de prijzen van veel dienstverlening, of de diensten verdwijnen. Niet alleen mensen die in Amsterdam wonen gebruiken de diensten die Amsterdam biedt, maar ook alle randgemeentes, provincie Noord Holland of sommige diensten heel Nederland.

Bovenstaande geld min of meer ook voor Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, etc.

Je ziet het in grote steden in de VS al goed.
Minimumloon is ongeveer $1400/maand bij fulltime.
Een studio of 1-bedroom in de stad is $1200/maand
En dan hebben we het nog niet over wat daar allemaal bij komt (zorgverzekering enzo)

Je ziet daar dat mensen 60+ uur per week moeten werken. En/of elke dag uren in het OV zitten.
Daar gaan nu al heel veel stemmen op om het minimumloon in de grote steden te verdubbelen zodat je van een fulltime baan kan leven.--8-

[ANdrode]

Z___Z schreef op zondag 30 april 2017 @ 16:36:
[...]
Bovenstaande geld min of meer ook voor Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, etc.

Er zit weinig verschil in de prijzen tot je echt *helemaal* buiten de randstad bent. Voorbij Amersfoort/Arnhem/Nijmegen/Eindhoven/Breda/Rotterdam.

Geen realistisch plan

offtopic:
Door het inzicht dat in dit topic getoond wordt begin ik wat te zien in de maatschappelijke dienstplicht

[Z___Z]

ANdrode schreef op zondag 30 april 2017 @ 16:57:
[...]


Er zit weinig verschil in de prijzen tot je echt *helemaal* buiten de randstad bent. Voorbij Amersfoort/Arnhem/Nijmegen/Eindhoven/Breda/Rotterdam.

Geen realistisch plan

offtopic:
Door het inzicht dat in dit topic getoond wordt begin ik wat te zien in de maatschappelijke dienstplicht

Dat is toch wat ik zeg. Sociale huurwoningen moeten dichtbij lage inkomensbanen zijn.

[NiGeLaToR]

ANdrode schreef op zondag 30 april 2017 @ 16:57:
[...]


Er zit weinig verschil in de prijzen tot je echt *helemaal* buiten de randstad bent. Voorbij Amersfoort/Arnhem/Nijmegen/Eindhoven/Breda/Rotterdam.

Geen realistisch plan

offtopic:
Door het inzicht dat in dit topic getoond wordt begin ik wat te zien in de maatschappelijke dienstplicht

Het vreemde is dat hier een probleem wordt aangekaart wat in theorie helemaal niet bestaat:

- we hebben woningstichtingen die zonder winstoogmerk, met subsidies en kortingen op grondprijzen betaalbare woningen moeten bouwen voor de onderkant van de markt
- we hebben bovenop die gesubsidieerde woningen zonder winstoogmerk huurtoeslag om de huurprijs verder te dempen
- we hebben een zeer progressief belastingklimaat waarin lagere lonen in theorie niet of beperkt belast worden.

Wat geconstateerd wordt is:
- dat woningcorporaties huizen bouwen die voor hun doelgroep niet betaalbaar zijn
- woningen verkopen die ze zelf niet meer interessant vinden en dus van de verhuurlijst af vallen
- te weinig bouwen op plekken waar vraag groot is: beter verkopen ze (dure)woningen of trekken ze zich terug
- de prijs van gesubsidieerde huurwoningen + toeslagen voor veel mensen alsnog te hoog is
- er geen doorstroming plaats vindt omdat er een groeiend gat tussen sociale huurwoning + huurtoeslag en je eerste koopwoning is ontstaan en momenteel in rap tempo groeit.

Dus: woningcorporaties falen in hun beleid? Of ligt dit bij (lokale) overheden? Die wijzen doorgaans naar Den Haag en/of beroepen zich op reeds ingeklikte prijzen voor bouwgronden die zó hoog liggen dat je er alleen nog maar dure woningen op kunt parkeren. Niemand neemt de verantwoording, zo lijkt het?

Tenslotte zie ik nog 1 ander ding: ons eerste sociale huurwoningkje was van abominabele kwaliteit. Buren om ons heen leefde je mee, of je wilde of niet. Toiletbezoek, echtelijke ruzie's, voortplanting - alles deed je samen met mensen die je eigenlijk niet kende. Dat is bij nieuwe woningen, dankzij goede bouwvoorschriften en hogere bouwkwaliteit echt veranderd. Dat zet de betaalbaarheid echter ook verder onder druk: Is dat werkelijk duurzaam, of zou er juist weer goedkoper gebouwd moeten worden om zo woningen betaalbaarder te houden, maar met verlies aan comfort e.d.?

[CornermanNL]

Er is de woningbouw wel degelijk technische vooruitgang geboekt, niet zoveel als men zou willen wellicht. Maar je kan een sociale huurwoning echt wel bouwen voor een goede prijs zodat deze betaalbaar blijft. En zonder dat er mee genoten hoeft te worden met de activiteiten van de buren.

Het hele probleem is dat de huizen die voor 20 a 30 jaar gebouwd zijn er vaak nu nog staan en verhuurd worden. Dan is er in de jaren 90 nog actief beleid geweest om iedereen aan een koopwoning te helpen. Coöperaties verkochten aan de huurders of direct in de markt.

Wat teruggebouwd is werd vaak met een koopconstructie weer verkocht. Met korting kopen voor huurders en dan mocht je pas na 5 jaar verkopen, als je wel wilde verkopen kreeg de woning stichting 50% van de winst. Alles draaide om bezit. Ook voor de lagere inkomens. Gevolg was dat er weinig tot geen betaalbare woningen werden gebouwd puur voor de sociale huur. Alles was te groot, en te duur. Starters kwamen niet in aanmerking voor huur, of alleen met een gezin met minimaal 2 kinderen en de wachtlijsten rezen de pan uit.

Wat er wel werd gebouwd zat tegen vaak de grens van de huursubsidie aan. Dat ging een tijd best aardig. Maar de voorraad sociale huur die op papier aardig op peil leek nam in de praktijk snel af. Veel randgemeenten telden ineens ook mee, aangezien iedereen ging samenwerken op bestuurlijk niveau werd dat allemaal lekker meegenomen. De praktijk was en is echter weerbarstiger dan de cijfers op papier.

[Sissors]

Z___Z schreef op zondag 30 april 2017 @ 16:36:
[...]

Als er geen sociale huur meer binnen de ring van Amsterdam bestaat, is binnen 5 jaar Amsterdam onbewoonbaar. Het probleem is niet zozeer reistijd, maar meer reiskosten. Niemand gaat voor een salaris dichtbij het minimum loon een uur in de auto/bus/trein zitten met bijhorende kosten. Dit zal beteken dat of alle salarissen in de binnenstad van Amsterdam zo'n 20% omhoog moeten en daarmee ook de prijzen van veel dienstverlening, of de diensten verdwijnen. Niet alleen mensen die in Amsterdam wonen gebruiken de diensten die Amsterdam biedt, maar ook alle randgemeentes, provincie Noord Holland of sommige diensten heel Nederland.

Bovenstaande geld min of meer ook voor Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Eindhoven, etc.

En in dat geval dalen de prijzen dus weer in Amsterdam. Er is dus ook prima wat voor te zeggen dat de rest van Nederland niet de Randstad hoeft te subsidieren. En als een dienst voor heel Nederland gaat, dan hoeft het ook niet in Amsterdam te zitten.

Ik wil overigens ook niet zeggen dat alle sociale huur uit Amsterdam moet, maar tegelijk denk ik ook niet dat alles maximaal gesubsidieerd daar moet worden zodat je Starbucks niet duurder wordt in hartje Amsterdam.

[ANdrode]

NiGeLaToR schreef op maandag 1 mei 2017 @ 08:48:
[...]
Het vreemde is dat hier een probleem wordt aangekaart wat in theorie helemaal niet bestaat:

- we hebben woningstichtingen die zonder winstoogmerk, met subsidies en kortingen op grondprijzen betaalbare woningen moeten bouwen voor de onderkant van de markt
- we hebben bovenop die gesubsidieerde woningen zonder winstoogmerk huurtoeslag om de huurprijs verder te dempen
- we hebben een zeer progressief belastingklimaat waarin lagere lonen in theorie niet of beperkt belast worden.

In mijn ogen zit er geen visie achter het overheidsbeleid rondom de woningcorporaties.

Er wordt vooral door de VVD stelselmatig gestuurd op het afbouwen van de sociale woningvoorraad en het beperken van de vrijheid van coöperaties. Dit beleid lijkt voorlopig geen positief effect te hebben.

Wat er bij Vestia is gebeurd was niet goed. Tegelijkertijd wordt er nu erg veel kortzichtig/lokaal beleid gevoerd om "particulier verhuren concurrerend te maken met publieke verhuurders" zonder de effectiviteit van de maatregelen te evalueren en/of naar de onderliggende problemen te kijken. Daarbij moet je ook naar de huurbescherming kijken ipv alleen te sturen via coöperaties.

Soms werkt de huurbescherming verstorend. Neem bijvoorbeeld de huur die nieuwe- en oude huurders betalen voor dezelfde woning. In het verleden zijn de huren niet voldoende gestegen. Pas vanaf +- 2008 passen verhuurders de huur van hun oude contracten aan. Toch duurt het lang tot je van 300 euro bij marktconform bent.

Tegelijkertijd moeten cooperaties geld afdragen gebaseerd (verhuurdersheffing) op basis van een percentage van de WOZ waarde. Doordat de prijsstijging van lopende contracten beperkt is worden deze kosten volledig afgewenteld op nieuwe huurders.

offtopic:
We zijn er weer: Kruispunt van liberaal beleid zonder te evalueren, ongewenste prikkels en overdracht van kosten van jong naar oud

Dat zet de betaalbaarheid echter ook verder onder druk: Is dat werkelijk duurzaam, of zou er juist weer goedkoper gebouwd moeten worden om zo woningen betaalbaarder te houden, maar met verlies aan comfort e.d.?

Het draait om de verhouding tussen bouw- en grondprijs. Zonder inzicht daarin kan je niets zeggen. Daarnaast zijn mini-woningen of appartementen relatief duur om te bouwen, dat helpt niet mee.

Er zijn huurwoningen zonder isolatie, met enkelglas en gaskachels. Wat betreft comfort en energieverbruik dramatisch. Ik denk dat er (indirecte)kwaliteitseisen moeten zijn. Desnoods met doel om renovatiewerk en indirect het energieverbruik te verbeteren.

Met laagopgeleide banen als gunstige bijwerking

[TheGhostInc]

ANdrode schreef op maandag 1 mei 2017 @ 14:19:
Er zijn huurwoningen zonder isolatie, met enkelglas en gaskachels. Wat betreft comfort en energieverbruik dramatisch. Ik denk dat er (indirecte)kwaliteitseisen moeten zijn. Desnoods met doel om renovatiewerk en indirect het energieverbruik te verbeteren.

Misschien dat huisjesmelkers die nog hebben, of in uitzonderlijke gevallen een corporatie waarbij de huidige huurder niks meer wil en het wachten is totdat die de pijp uit gaat.
Maar alle woningen die ik gezien heb die door corporaties of 'grotere instellingen' werden beheerd waren aardig onderhouden en voldeden redelijk aan de verwachtingen van deze tijd.

Sowieso is alles >'80 al voorzien van isolatie, cv en bijna overal dubbel glas (soms boven niet alles).
Mijn studentenhuis uit 1900 oid had al dubbele beglazing, maar dat waren van die schuifraampjes en dat is zelfs vervangen door volwaardige dubbele beglazing met fatsoenlijke kozijnen.
Corporaties hebben er een bende van gemaakt, maar het onderhoud op hun bestaande woningen is gewoon ingepland en (zover ik weet) uitgevoerd. Dat het misschien niet de meest aansprekende 'hippe' woningen zijn is iets anders, maar technisch zijn die woningen bijna altijd prima in orde. Niet in de minste plaats omdat zij daar volledig aansprakelijk voor zijn.

Maar ik denk dat het in dit topic weer tijd is voor onderbouwing, want de claims worden wilder en wilder en bewijs voor die claims ontbreekt volledig.

[ANdrode]

TheGhostInc schreef op maandag 1 mei 2017 @ 14:38:
[...]
Sowieso is alles >'80 al voorzien van isolatie, cv en bijna overal dubbel glas (soms boven niet alles).
Mijn studentenhuis uit 1900 oid had al dubbele beglazing, maar dat waren van die schuifraampjes en dat is zelfs vervangen door volwaardige dubbele beglazing met fatsoenlijke kozijnen.
Corporaties hebben er een bende van gemaakt, maar het onderhoud op hun bestaande woningen is gewoon ingepland en (zover ik weet) uitgevoerd. Dat het misschien niet de meest aansprekende 'hippe' woningen zijn is iets anders, maar technisch zijn die woningen bijna altijd prima in orde. Niet in de minste plaats omdat zij daar volledig aansprakelijk voor zijn.

Maar ik denk dat het in dit topic weer tijd is voor onderbouwing, want de claims worden wilder en wilder en bewijs voor die claims ontbreekt volledig.

Voorbeeld uit het portfolio van Ymere:

De woning heeft geen centrale verwarming, dus je bent zelf verantwoordelijk voor het plaatsen van een veilige gaskachel. De woning heeft een klein balkon. De staat van de woning is redelijk. De woning is zeer gehorig. De huidige huurder heeft wat zaken ter overname.

Dit wordt nu gerenoveerd (goed). Bij dit soort woningen in Amsterdam is vaak gedeeltelijk dubbelglas aanwezig en geen CV. Gaskachel is de verantwoordelijkheid van de huurder.
Andere coöperaties in Amsterdam hebben een actiever onderhoudsbeleid gevoerd dan Ymere. Ymere verkocht vooral waardoor de Jordaan/oud-West prettig wonen/gegentrificeerd is

Hier vind ik sturen op renovatie goed. Laagopgeleide banen en minder energieverbruik. Als je hier sloopt (efficiënter) levert het minder banen op.

offtopic:
De ad hominem over wilde claims vind ik trouwens onnodig. Ik vond dit geen argument waarbij primaire bronnen nodig zijn. En een willekeurige krantenkop of persbericht is ook geen steun voor een statement.

[ Voor 6% gewijzigd door ANdrode op 01-05-2017 14:56 ]

[TheGhostInc]

ANdrode schreef op maandag 1 mei 2017 @ 14:53:
Voorbeeld uit het portfolio van Ymere:

Dit is dus letterlijk de uitzondering die de regel bevestigd. (En het is ook tijdelijke verhuur)
Alle 'normale' woningen zijn recente woningen die voldoen aan alle eisen die je stelt.

[ANdrode]

TheGhostInc schreef op maandag 1 mei 2017 @ 15:07:
[...]
Dit is dus letterlijk de uitzondering die de regel bevestigd. (En het is ook tijdelijke verhuur)
Alle 'normale' woningen zijn recente woningen die voldoen aan alle eisen die je stelt.

Ik geef een tegenvoorbeeld en laat zien wat de kwaliteit van de woningen die nu gerenoveerd wordt is. En ik noem dat niet elke coöperatie evenveel onderhoud pleegt. We zijn het er in ieder geval over eens dat dit niet "goed genoeg" is, daar ben ik blij mee.

In het portfolio van de woningcorporaties zit 20,1-23,9% met label E/F/G (bron: Aedes).

Ter indicatie: Jaren 80/non-HR dubbelglas + VR ketel krijgt label C als de rest op orde is.

offtopic:
De meeste huurwoningen hebben een energielabel op basis van energieindex/met certificaat. Als je op energielabelatlas.nl filtert op 'met certificaat' zie je welke wijken wel/niet aangepakt zijn

energielabelatlas

[TheGhostInc]

ANdrode schreef op maandag 1 mei 2017 @ 15:32:
In het portfolio van de woningcorporaties zit 20,1-23,9% met label E/F/G (bron: Aedes).

Overigens is het wel netjes om dit tegenover de koopwoningen in het algemeen te zetten:
2016 was het 22.1% en in 2017 21.3 procent.

Waarbij dit wel een 'subset' is en ik niet weet hoe dit uitwerkt voor de gehele populatie. Zo krijgen volgens mij nieuwe woningen 'automagisch' een label, terwijl juist de oude 'meuk' die niet verkocht wordt ook niet bekeken wordt.
Dus de corporaties doen het niet beter of slechter dan de gehele markt volgens deze getallen. En lijken ondertussen hard aan het verbeteren te zijn.

Overigens hou ik wel een slag om de arm, want er klopt weinig van die energielabels, maar dat is duidelijk een andere discussie.

[ANdrode]

TheGhostInc schreef op dinsdag 2 mei 2017 @ 14:22:
[...]
Overigens is het wel netjes om dit tegenover de koopwoningen in het algemeen te zetten:
2016 was het 22.1% en in 2017 21.3 procent.

Waarbij dit wel een 'subset' is en ik niet weet hoe dit uitwerkt voor de gehele populatie. Zo krijgen volgens mij nieuwe woningen 'automagisch' een label, terwijl juist de oude 'meuk' die niet verkocht wordt ook niet bekeken wordt.

Dat noemt de link die jij geeft inderdaad. Oude woningen hebben een label gekregen dat niet representatief is:

"Alle woningen zonder label hebben in het kader van het vereenvoudigde systeem eind 2014 een voorlopig label toegewezen gekregen, wat echter geen formele status heeft."

Dardoor zie je in 2015 een stijging in het aantal woningen met een laag label. Tot 2014 zit er (waarschijnlijk) een bias in welke eigenaar er een certificaat aanvraagt.

Daarom raadde ik in mijn post ook aan om te kijken naar de gecertificeerde energielabels. De meeste huurwoningen vallen daaronder.

Dus de corporaties doen het niet beter of slechter dan de gehele markt volgens deze getallen. En lijken ondertussen hard aan het verbeteren te zijn.

Kan je op basis van deze data eigenlijk niet zeggen.
"hard verbeteren" is imo speculatie. De verbetering kan ook komen door de semi-verplichte afstoot van woningen.

Overigens hou ik wel een slag om de arm, want er klopt weinig van die energielabels, maar dat is duidelijk een andere discussie.

De normale energielabels kloppen niet . En dat is een probleem omdat de energieindex de huur bepaalt. Daarom wordt er een ander systeem gebruikt, namelijk de energieindex.

Rijksdienst voor ondernemend Nederland: Energie-index: 150 kenmerken
Een Energie-Index mag alleen opgesteld worden door een gecertificeerde energieadviseur (BRL9500-01).
Een energieadviseur komt bij de woning langs en neemt ongeveer 150 kenmerken op van de woning. Dit betekent in de praktijk dat de energieadviseur de afmetingen van de woning in detail opmeet, noteert wat de isolatiekwaliteit is en in kaart brengt welke installaties aanwezig zijn. Op basis van deze uitgebreide opname berekent hij vervolgens het Energie-Index-getal (geen letter).

De Energie-Index van de woning is dus gebaseerd op de werkelijke energetische kwaliteit van de woning.

tldr; Niet te vergelijken met energielabel. Geen self-assessment maar controle op locatie door gecertificeerde adviseur. Kijkt naar echt toegepaste oplossing; type isolatie c.f. 'heeft muurisolatie'.

De prikkel:
Bij niet-geliberaliseerde huurwoningen telt het energieverbruik mee in de maximumhuur voor het puntenstelsel. Bij het beste energielabel krijgt dezelfde woning 44 punten meer dan een woning met label G.

Dat is hetzelfde als 44m². Het loont dus om een woning energiezuniger te maken

[Shadowhawk00]

phYzar schreef op zondag 30 april 2017 @ 13:39:
[...]
Nee, zo werkt dat niet, tenzij die persoon in _centrum_ Den Bosch woont, maar dat gaat natuurlijk niet als het plan is de centra van steden voor de rijken te houden. Binnen een uur in Amsterdam staan tijdens werktijd is onmogelijk voor veel meer dan de halve populatie van NL.

Dat valt mee, gewilde woningen worden gewoon koop en daardoor minder gewilde woningen meer sociale huur. Dat betekend dat schoonmakers in amsterdam dus gewoon meer betaald moeten worden. Dan kan een bedrijf dus kiezen of meer betalen of ergens anders vestigen. 1 uur is 20km range met de fiets met een goedkope brommer is dat 40km range dat is een groot gebied.

Dus jij wil geen huursubsidie ophoesten voor die schoonmaker maar wel iemand dubbele huur laten betalen zodat die schoonmaker geen huur hoeft te betalen? Dat is toch... huursubsidie? Maar goed, je plan is prachtig, geen schoonmakers, leraren, kinderopvang, winkelbediende, verpleger, agent, etc in Amsterdam meer, die mensen zijn te arm dus ga alsjeblieft ergens anders wonen. Wordt gezellig daar, soort elite-vinex

Nee hij wil dat mensen op een A locatie daar gewoon voor betalen, dat is een eigen keuze je krijgt een A locatie + voorzieningen die daarbij zitten. Een ander kan kiezen voor een B locatie en dus veel minder betalen. En als je A niet kan betalen omdat je geen geld hebt daarvoor waarom zou je daar recht op hebben?
Ik kies er zelf voor om in een grote woning te wonen voor weinig geld,koop, maar wel verplicht met de auto overal heen te gaan ( OV is bijna nooit een optie ), waarom zou ik moeten betalen voor iemand die alles wil maar er niet voor kan betalen?

[CornermanNL]

Shadowhawk00 schreef op dinsdag 2 mei 2017 @ 21:46:
[...]


Dat valt mee, gewilde woningen worden gewoon koop en daardoor minder gewilde woningen meer sociale huur. Dat betekend dat schoonmakers in amsterdam dus gewoon meer betaald moeten worden. Dan kan een bedrijf dus kiezen of meer betalen of ergens anders vestigen. 1 uur is 20km range met de fiets met een goedkope brommer is dat 40km range dat is een groot gebied.


[...]

Nee hij wil dat mensen op een A locatie daar gewoon voor betalen, dat is een eigen keuze je krijgt een A locatie + voorzieningen die daarbij zitten. Een ander kan kiezen voor een B locatie en dus veel minder betalen. En als je A niet kan betalen omdat je geen geld hebt daarvoor waarom zou je daar recht op hebben?
Ik kies er zelf voor om in een grote woning te wonen voor weinig geld,koop, maar wel verplicht met de auto overal heen te gaan ( OV is bijna nooit een optie ), waarom zou ik moeten betalen voor iemand die alles wil maar er niet voor kan betalen?

Ja ach een beetje solidariteit in de samenleving is wel zo gezellig. Het is niet dat de mensen perse alles willen in die gevallen, ik ken zat mensen die geboren en getogen zijn in de stad en nu klem zitten , huur is niet voorradig en kopen is alleen voor mensen met hele diepe zakken.

Naar Almere verhuizen is niet echt een optie want ja je werk zit in het centrum van Amsterdam. Het is heel makkelijk om te stellen dat mensen dan maar moeten gaan reizen. Dat sloopt op den duur ook. En is niet eens altijd een goede optie. Denk aan beroepen als brandweerman, verplegend personeel etc etc. Ook als je loodgieter of liftmonteur uit Almere moet komen voor een spoedgevalletje dan is het opeens een probleem natuurlijk, maar als alles goed gaat moeten de mensen die het niet "kunnen" betalen maar gewoon lekker weg. Beetje vreemd.

En dit zijn zeker geen mensen die aan de onderkant van de samenleving zitten, gewoon een goede baan en prima inkomen.

[rube]

CornermanNL schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 09:42:
[...]
Naar Almere verhuizen is niet echt een optie want ja je werk zit in het centrum van Amsterdam. Het is heel makkelijk om te stellen dat mensen dan maar moeten gaan reizen. Dat sloopt op den duur ook. En is niet eens altijd een goede optie. Denk aan beroepen als brandweerman, verplegend personeel etc etc. Ook als je loodgieter of liftmonteur uit Almere moet komen voor een spoedgevalletje dan is het opeens een probleem natuurlijk, maar als alles goed gaat moeten de mensen die het niet "kunnen" betalen maar gewoon lekker weg. Beetje vreemd.

Almere - Amsterdam CS is 21 minuten met de trein. 6 euro enkele reis, 3,60 met 40% korting.
Ook buiten zijn er waarschijnlijk maar weinig plekken/situaties waar je (veel) korter onderweg bent / goedkoper uit bent qua tijd en reiskosten. Dat wil niet zeggen dat het een oplossing is om bepaalde groepen allemaal maar naar Almere te laten verhuizen en in Amsterdam te laten werken, maar het reizen valt m.i. reuze mee.
(werk zelf ook paar dagen per week in Amsterdam en moet nog van een stuk verder komen)

[Señor Sjon]

Je maakt de station <> station fout. De reis zelf is veel langer van deur <> deur.

Maar dan nog. De woningen onder de 200k drogen op en nieuwbouw is er niet tot nauwelijks. Welkom ruimtelijke ordening. Elke verandering kost gewoon jaren aan masseren en onderzoeken en heel veel geld.

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 11:09:
Welkom ruimtelijke ordening. Elke verandering kost gewoon jaren aan masseren en onderzoeken en heel veel geld.

En dat is nou de crux..... lange termijn planning met vele stakeholders (waaronder de politiek) en externe factoren (zoals recent eerst een financiële crisis en nu een extreem lage rente). Dat alles maakt een woningbouw en ruimtelijke ordening nog niet zo simpel....

[rube]

Señor Sjon schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 11:09:
Je maakt de station <> station fout. De reis zelf is veel langer van deur <> deur.

De vraag is of dat een fout is. Ga van een buitenwijk ergens in Amsterdam naar ergens in Amsterdam centrum en je hebt hetzelfde. Als je met de auto gaat heb je hetzelfde voor een parkeeplaats + heul veel extra kosten.

Maar dan nog. De woningen onder de 200k drogen op en nieuwbouw is er niet tot nauwelijks. Welkom ruimtelijke ordening. Elke verandering kost gewoon jaren aan masseren en onderzoeken en heel veel geld.

true.

[CornermanNL]

rube schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 11:36:
[...]

De vraag is of dat een fout is. Ga van een buitenwijk ergens in Amsterdam naar ergens in Amsterdam centrum en je hebt hetzelfde. Als je met de auto gaat heb je hetzelfde voor een parkeeplaats + heul veel extra kosten.

[...]

true.

Klopt ook wel natuurlijk, ik heb het ook gedaan en kwam ook van verder, het kan allemaal wel. Maar ik het geluk dat het kantoor naast het station was en ik op 10 min vanaf mijn opstapstation woonde indertijd. En ik kon reizen net na de spits. Natuurlijk is het zo dat als je binnen Amsterdam met de metro gaat het ook zomaar 20 minuten kan duren. Maar voor veel mensen die vroeger moeten beginnen zijn de mogelijkheden beperkt. En ik heb toch graag dat er wat diversiteit in de stad zit. En ik blijf erbij dat sommige beroepen dicht bij hun werk moeten wonen , dat moet gewoon goed geregeld zijn.

[Verwijderd]

rube schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 11:36:
[...]De vraag is of dat een fout is.

Ja, het is fout.... een redenatie van station naar station werkt zelden. Praktijk gaat voor vele gevallen gewoon zijn dat die 20min (of een groot gedeelte ervan) gewoon bij de huidige reistijd zal komen. Net zoals dat reizen met korting vaak ook niet erg relevant is gezien de beperking in tijden.

Juist als je weinig verdient is wonen in de stad waar je werkt en waar je niet alleen binnen een redelijk tijd maar vooral goedkoop (fiets/tram/metro) kan reizen bijna een eis. Dat zijn ook de banen die amper of vaak helemaal geen vergoeding geven voor je woon-werkverkeer.

Dan is het in Amsterdam eerder Zuidoost dan Almere....

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 03-05-2017 12:17 ]

[ninjazx9r98]

rube schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 10:56:
[...]

Almere - Amsterdam CS is 21 minuten met de trein. 6 euro enkele reis, 3,60 met 40% korting.
Ook buiten zijn er waarschijnlijk maar weinig plekken/situaties waar je (veel) korter onderweg bent / goedkoper uit bent qua tijd en reiskosten. Dat wil niet zeggen dat het een oplossing is om bepaalde groepen allemaal maar naar Almere te laten verhuizen en in Amsterdam te laten werken, maar het reizen valt m.i. reuze mee.
(werk zelf ook paar dagen per week in Amsterdam en moet nog van een stuk verder komen)

Praktijkvoorbeeld van mijn vrouw die in Amsterdam Geuzenveld werkt en we wonen in Almere Buiten.
Werkzaam in de zorg en de dagdienst begint om 07:30.
Woon werkverkeer met de auto deur tot deur is 37:51 minuten voor een afstand van 45,9km (informatie van routenet.nl) Dat is inclusief een verwachte vertraging van 1:10 minuten en aankomst morgenochtend om 07:30
Klop ik dezelfde deur tot deur adressen in op 9292.nl dan kun er gekozen worden tussen een reistijd van 1:27 uur met twee keer een overstap en 1:15 uur met drie keer een overstap.
Kosten bedragen 9,86 enkele reis zonder korting.

Die vertraging van slechts 1:10 minuten zal regelmatig niet haalbaar zijn maar je kunt ruim 30 minuten in de file staan voor je net zo lang onderweg bent als de snelste OV optie.

[RemcoDelft]

rube schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 10:56:
Almere - Amsterdam CS is 21 minuten met de trein. 6 euro enkele reis

Nu even rekenen voor een eenverdiener (met kind) aan de onderkant van het spectrum. Iemand die 21000 euro bruto verdient heeft 26056 euro te besteden (bron).
Nu komt daar 240 dagen keer twee keer 6 euro per jaar reiskosten bij (en dan tel ik alleen nog de trein): 2880 euro per jaar. Om hetzelfde over te houden is 28936 euro netto nodig. Uit dezelfde bron blijkt dat daarvoor ongeveer 38500 euro bruto nodig is.
Tot zover het idee dat het mogelijk is om iemand met een baan aan de onderkant voor "slechts" 6 euro per enkele reis te laten reizen. En dan is enkele uren per dag OV-reistijd voor iemand met weinig geld (en een kind) nou niet bepaald een aanwinst.

[rube]

RemcoDelft schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 13:49:
[...]
Nu komt daar 240 dagen keer twee keer 6 euro per jaar reiskosten bij (en dan tel ik alleen nog de trein): 2880 euro per jaar.

Er zijn diverse kortingskaarten. Een volledig jaar abbo kost b.v. 1880.
Je hebt ook OV reisaftrek indien je geen reiskostenvergoeding krijgt. Scheelt ook weer 1229 aftrek tegen 40.8% als ik het goed heb.

Volgens mij kost het dan netto zo'n 1095 euro. Ik kan er wat naast zitten als ik iets over het hoofd zie met aftrekposten e.d. maar zo erg als jij het schetst is het dus niet.

Bovendien gaf ik aan dat het niet voor iedereen een oplossing is, maar voor veel mensen is Almere ipv hartje Amsterdam prima te doen.

[Dido]

RemcoDelft schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 13:49:
Nu even rekenen

En nu even realistisch rekenen.

1) Een trajectabonnement kost 155 euro per maand. Dat scheelt 1000 euro op jaarbasis.
2) Als de werkgever gewoon de reiskosten vergoedt (dat mag netto), dan kost het deze persoon helemaal niets.

Dus ondanks dat je een heel specifiek voorbeeld gekozen hebt is het allemaal nog steeds niet zo dramatisch als je lijkt te willen geloven.

[Verwijderd]

Dido schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 14:20:
[...]

En nu even realistisch rekenen.

2) Als de werkgever gewoon de reiskosten vergoedt (dat mag netto), dan kost het deze persoon helemaal niets.

De realiteit is toch echt vaak anders, dat doen ze nou net niet..... alle werkgevers die amper betalen hebben van die leuke regels waarbij ze de eerste xx km niet vergoeden en ook nog een maximum hebben. Dat is dus voor mensen met lage inkomens een serieuze factor, zeker als je dan ook nog een baan hebt waarbij je per dag maar een paar uur werkt op een locatie.

En dat in lekker contrast tot bijvoorbeeld mijn werkgever die ook alle mensen die om de hoek wonen en lekker komen fietsen een gratis OV abonnement geeft, want zo lekker groen bezig en een leuk contract met de NS, enz.... De verschillen zijn groot.

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 03-05-2017 16:31 ]

[Dido]

Verwijderd schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 15:39:
De verschillen zijn groot.

En daarom is het onzin om op basis van 1 rekenvoorbeeld conclusies te trekken.

Maar als dat ene rekenvoorbeeld ook nog eens volslagen irrealistisch is (omdat er 50% extra reiskosten gerekend wordt, of omdat er gedaan wordt alsof reizen kostenneutraal zou moeten gebeuren) dan is dat een extra reden om het voorbeeld af te fakkelen.

Natuurlijk, daadwerkelijke praktijkvoorbeelden te over, maar, zoals je zegt, de verschillen zijn groot. Als je in Zuid-Holland langs de Randstadrail woont en enigszins gunstig gelegen werkt in R'dam of Den Haag is de kans redelijk groot dat je met het OV sneller, goedkoper en betrouwbaarder op je werk komt dan met de auto.
Als je in Hilversum naast het station woont, en bij het oude Shell lab over het IJ werkte, dan ging dat ook een stuk makkelijker met de trein dan met de auto.

En sommige mensen kiezen hun woonlocatie daadwerkelijk rekening houdend met het OV. Het is geen toeval dat ik gunstig woon t.o.v. OV-verbindingen naar de gehele randstad (behoudens, ironisch genoeg, de twee dichtstbijzijnde kernen )

[Fiber]

CornermanNL schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 11:48:
[...]

Klopt ook wel natuurlijk, ik heb het ook gedaan en kwam ook van verder, het kan allemaal wel. Maar ik het geluk dat het kantoor naast het station was en ik op 10 min vanaf mijn opstapstation woonde indertijd. En ik kon reizen net na de spits. Natuurlijk is het zo dat als je binnen Amsterdam met de metro gaat het ook zomaar 20 minuten kan duren. Maar voor veel mensen die vroeger moeten beginnen zijn de mogelijkheden beperkt. En ik heb toch graag dat er wat diversiteit in de stad zit. En ik blijf erbij dat sommige beroepen dicht bij hun werk moeten wonen , dat moet gewoon goed geregeld zijn.

Helemaal mee eens, en niet alleen voor bepaalde beroepen, maar er moet in mijn opinie gewoon woonruimte blijven in (het centrum van) de (grote) stad voor mensen die het minimumloon of zo verdienen en kleine baantjes hebben. Maar ik zie hier het probleem verder niet helemaal, aangezien de meeste (twee, drie keer) modaal verdienende tweakers met een dikke leasebak en een goede kantoorbaan in de ICT of andere zakelijke dienstverlening of zo helemaal niet in de grote stad willen wonen en al helemaal niet in het centrum. Die hebben veel liever een ruime tweekapper in een Vinex wijk of liever nog een vrijstaand huis op een flinke kavel ergens in een rustig dorp of zo... Toch...?

[t_captain]

Fiber schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 19:55:
[...]

, aangezien de meeste (twee, drie keer) modaal verdienende tweakers met een dikke leasebak en een goede kantoorbaan in de ICT of andere zakelijke dienstverlening of zo helemaal niet in de grote stad willen wonen en al helemaal niet in het centrum. Die hebben veel liever een ruime tweekapper in een Vinex wijk of liever nog een vrijstaand huis op een flinke kavel ergens in een rustig dorp of zo... Toch...?

Twintig of dertig jaar geleden had ik je gelijk gegeven. De afgelopen tien jaar vertellen een ander verhaal.

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 09:42:
[...]
Ja ach een beetje solidariteit in de samenleving is wel zo gezellig. Het is niet dat de mensen perse alles willen in die gevallen, ik ken zat mensen die geboren en getogen zijn in de stad en nu klem zitten , huur is niet voorradig en kopen is alleen voor mensen met hele diepe zakken.

Geen probleem mee maar alleen als die solidariteit ook 2 kanten op werkt.
Dus dan wil ik ook gewoon kunnen stappen en met het nachtnet terug zoals de mensen in Amsterdam om maar een voorbeeld te noemen. En dat de overheid zorgt dat er ook buiten de randstad genoeg banen zijn, zeker overheids instellingen zijn zeker niet gebonden aan den haag.

Ja maar geboren zijn in de stad betekend niet automatisch dat je dan ook in die stad kunt blijven wonen en niet in het dorpje ernaast of in een buitenwijk natuurlijk.
En als de overheid gewoon zorgt voor meer werk in de krimp regio's dan gaan daar ook meer mensen wonen want er is werk, ipv dat ze uit hun geboortestreek moeten omdat de overheid en grote bedrijven al het werk in de randstad centraliseren ( en vervolgens klagen dat er files zijn en woningen te kort ). Dan heb je automatisch meer woningen in de randstad over voor mensen die daar willen werken en geen files meer.

[MisterBlue]

Verwijderd schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 12:10:
[...]

Juist als je weinig verdient is wonen in de stad waar je werkt en waar je niet alleen binnen een redelijk tijd maar vooral goedkoop (fiets/tram/metro) kan reizen bijna een eis. Dat zijn ook de banen die amper of vaak helemaal geen vergoeding geven voor je woon-werkverkeer.

Dan is het in Amsterdam eerder Zuidoost dan Almere....

Zuidoost heeft inderdaad nog goedkope woningen dichtbij werk, zelfs op loopafstand. Velen reizen van het centrum naar Zuidoost voor hun werk. Sociale huurwoning vinden is echter ook lastig.

[ Voor 4% gewijzigd door MisterBlue op 04-05-2017 08:08 ]

[CornermanNL]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 20:58:
[...]


Geen probleem mee maar alleen als die solidariteit ook 2 kanten op werkt.
Dus dan wil ik ook gewoon kunnen stappen en met het nachtnet terug zoals de mensen in Amsterdam om maar een voorbeeld te noemen. En dat de overheid zorgt dat er ook buiten de randstad genoeg banen zijn, zeker overheids instellingen zijn zeker niet gebonden aan den haag.

Ja maar geboren zijn in de stad betekend niet automatisch dat je dan ook in die stad kunt blijven wonen en niet in het dorpje ernaast of in een buitenwijk natuurlijk.
En als de overheid gewoon zorgt voor meer werk in de krimp regio's dan gaan daar ook meer mensen wonen want er is werk, ipv dat ze uit hun geboortestreek moeten omdat de overheid en grote bedrijven al het werk in de randstad centraliseren ( en vervolgens klagen dat er files zijn en woningen te kort ). Dan heb je automatisch meer woningen in de randstad over voor mensen die daar willen werken en geen files meer.

Dat de overheid banen kan creëren door aan spreiding te doen in de provincie , om de delen buiten te randstad maar even te noemen is een nobel streven dat nooit echt van de grond is gekomen. Er zijn wel een aantal successen geboekt , denk aan de autofabriek in Limburg, de chemische industrie aldaar.

Maar hoogopgeleiden gaan er niet tot nauwelijks naar toe of keren er niet terug. Kijk maar naar alle campagnes die men heeft moeten voeren om het benodigde personeel er te krijgen. Aan de ene kant doen ze voor werk wel het een en ander, maar ziekenhuizen worden gesloten, samengevoegd in grote regio ziekenhuizen. En zo zijn er wel meer van die zaken. Er is denk ik te weinig doordacht en eenduidig beleid om 'de provincie' weer echt aantrekkelijk te maken.

Overigens zijn de dorpen rondom de steden ook al niet meer te betalen. Maar eigenlijk waren ze dat sowieso al niet door de vrijstaande huizen en dure 2 onder 1 kap woningen. Dan is er nog het sociale aspect als al je familie in Amsterdam woont wil je er denk ik wel blijven. Zeker ook wanneer je kinderen krijgt en af en toe wat hulp met oppassen en dergelijke kan gebruiken.

[ Voor 9% gewijzigd door CornermanNL op 04-05-2017 08:51 ]

[Dido]

Fiber schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 19:55:
Helemaal mee eens, en niet alleen voor bepaalde beroepen, maar er moet in mijn opinie gewoon woonruimte blijven in (het centrum van) de (grote) stad voor mensen die het minimumloon of zo verdienen en kleine baantjes hebben.

En hoe ga je dat betalen?

Jouw aannames over waar mensen met geld willen wonen ten spijt blijkt dat er meer dan genoeg mensen zijn die absurd hoge prijzen op kunnen en willen hoesten om juist in dat centrum te wonen.

En als ik een grachtenpand kan verkopen voor een paar miljoen, waarom zou ik het dan voor een paar ton verkopen? Als ik een paar mille voor een huurwoning kan vangen, waarom zou ik die dan voor een paar meier verhuren?

Ja, woningcooperaties kunnen daarvoor worden ingezet. Feit blijft dat die vastgoed met een marktwaarde van miljoenen moeten verhuren ver onder de marktprijs als je er minima in wilt zetten. Dat betekent dat we daar met zijn allen aan meebetalen en dat je dus de zoveelste subsidie in het leven roept die afgebouwd wordt als mensen meer gaan verdienen. Ga het even voorstellen in het "middeninkomen bestaat niet"-topic

En wat creëer je dan voor situatie? Iemand die als vuilnisman in Amsterdam-Centrum mag wonen en weet dat hij, zodat hij een iets beter betaalde baan aanneemt moet verhuizen naar buiten de stad. Dus voor 1,5 keer minimumloon krijgt hij een paar uur reistijd en -kosten voor zijn kiezen. Komt hij hier weer klagen dat meer verdienen niet loont.

[Shadowhawk00]

CornermanNL schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 08:47:
[...]


Dat de overheid banen kan creëren door aan spreiding te doen in de provincie , om de delen buiten te randstad maar even te noemen is een nobel streven dat nooit echt van de grond is gekomen. Er zijn wel een aantal successen geboekt , denk aan de autofabriek in Limburg, de chemische industrie aldaar.

Maar hoogopgeleiden gaan er niet tot nauwelijks naar toe of keren er niet terug. Kijk maar naar alle campagnes die men heeft moeten voeren om het benodigde personeel er te krijgen. Aan de ene kant doen ze voor werk wel het een en ander, maar ziekenhuizen worden gesloten, samengevoegd in grote regio ziekenhuizen. En zo zijn er wel meer van die zaken. Er is denk ik te weinig doordacht en eenduidig beleid om 'de provincie' weer echt aantrekkelijk te maken.

Vreemd want volgens die redenatie zouden er geen files staan naar de randstad in de ochtend. Dat zijn veelal hoog opgeleiden die naar de randstad moeten voor werk omdat er in de regio geen werk is. De overheid zou juist hierin het voortouw kunnen nemen door bepaalde delen naar krimp regios te verhuizen. Ziekenhuizen worden niet zozeer gesloten maar er is meer specialisatie om de kosten te drukken.

En voor laag geschoolde baantjes kan de overheid gewoon aangeven dat bedrijven verplicht worden een reiskosten vergoeding te geven. Laat de markt gewoon zijn werk doen op de woningmarkt en verplaats goedkopere huurwoningen naar de rand van steden of aanliggende dorpen. Als je op A locaties 1 sociale huurwoning verkoopt kan je voor die prijs er 3 terugbouwen op een iets mindere locatie. Dan heb je 4x zoveel gezinnen aan een woning geholpen.

En ach de prijzen vallen eigenlijk best mee moet ik zeggen. Zeg vandaag nog linkje op FB voor huisje, 95m2 woonoppervlak, 5 slaapkamers ligbad kleine tuin en op 10 min fietsen van het station. Voor nog geen 200k dat valt nog best mee. Zeker voor een gezin moet het inkomen toch wel boven de 50k per jaar kunnen liggen.

[CornermanNL]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 19:09:
[...]


Vreemd want volgens die redenatie zouden er geen files staan naar de randstad in de ochtend. Dat zijn veelal hoog opgeleiden die naar de randstad moeten voor werk omdat er in de regio geen werk is. De overheid zou juist hierin het voortouw kunnen nemen door bepaalde delen naar krimp regios te verhuizen. Ziekenhuizen worden niet zozeer gesloten maar er is meer specialisatie om de kosten te drukken.

En voor laag geschoolde baantjes kan de overheid gewoon aangeven dat bedrijven verplicht worden een reiskosten vergoeding te geven. Laat de markt gewoon zijn werk doen op de woningmarkt en verplaats goedkopere huurwoningen naar de rand van steden of aanliggende dorpen. Als je op A locaties 1 sociale huurwoning verkoopt kan je voor die prijs er 3 terugbouwen op een iets mindere locatie. Dan heb je 4x zoveel gezinnen aan een woning geholpen.

En ach de prijzen vallen eigenlijk best mee moet ik zeggen. Zeg vandaag nog linkje op FB voor huisje, 95m2 woonoppervlak, 5 slaapkamers ligbad kleine tuin en op 10 min fietsen van het station. Voor nog geen 200k dat valt nog best mee. Zeker voor een gezin moet het inkomen toch wel boven de 50k per jaar kunnen liggen.

De infrastructuur is niet meegegroeid lijkt mij eerder een verklaring van de files. Deze file rijders komen echt niet allemaal uit Drente en Friesland, maar eerder uit de Vinex en omliggende steden. Het is allemaal leuk als je zelf geld zat hebt om er dan maar vanuit te gaan dat de minder bedeelden maar even moeten verkassen.

De specialisatie in de zorg zal best een van de redenen zijn geweest om te centraliseren , maar veel mensen hebben geen zin om te ver van dit soort zaken af te zitten. Met als gevolg dat mensen trekken naar de steden of dorpen er dicht omheen. Gevolg nog meer leegloop in de kleine verder gelegen dorpen.

Ik heb nu nooit het geluk dat ik iets voor 200K met die specificaties tegenkom. Ok toegegeven ik kom uit de randstad.

De krimp regio's krimpen niet alleen omdat er geen werk is, of onvoldoende werk. De voorzieningen en het niveau en beschikbaarheid dalen. Al jaren, mensen die kunnen gaan weg en de rest blijft achter. De overheid is bij tijd en wijle bezig om daar iets aan te doen. Zie Groningen, Limburg en Zeeland. Maar het houdt onvoldoende stand.

[Napo]

CornermanNL schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 19:29:
[...]


De specialisatie in de zorg zal best een van de redenen zijn geweest om te centraliseren , maar veel mensen hebben geen zin om te ver van dit soort zaken af te zitten.

Blijft altijd bijzonder, aangezien je er eigenlijk vrijwel nooit komt

[CornermanNL]

Napo schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 19:31:
[...]


Blijft altijd bijzonder, aangezien je er eigenlijk vrijwel nooit komt

Dat dacht ik ook altijd, totdat ik er wel een keer moest zijn met spoed. Toen was het ineens verdomde handig dat het dichtbij was. Toegegeven zoiets gebeurd bijna nooit maar voor mij was het toen heel belangrijk.

[Verwijderd]

Shadowhawk00 schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 19:09:
[...]En voor laag geschoolde baantjes kan de overheid gewoon aangeven dat bedrijven verplicht worden een reiskosten vergoeding te geven. Laat de markt gewoon zijn werk doen op de woningmarkt en verplaats goedkopere huurwoningen naar de rand van steden of aanliggende dorpen.

Dat is toch wel een wat erg simpele redenatie... in 2 zinnen zowel de overheid de markt laten verstoren op het loonfront (terwijl de overheid helemaal geen invloed heeft op zaken als reiskosten, daar zijn CAO's voor) en daarna de markt zijn werk laten doen op het gebied van woningbouw waar het van overheidsinvloeden aan elkaar hangt en waar dat ook zo zal blijven.

En dan je stelling ook nog even ondersteunen met een ooit eens gezien FB linkje.

[ Voor 19% gewijzigd door Verwijderd op 05-05-2017 09:29 ]

[Rukapul]

Napo schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 19:31:
[...]


Blijft altijd bijzonder, aangezien je er eigenlijk vrijwel nooit komt

Dat laatste weerspiegelt vooral een gebrek aan echt inzicht.

Bij veel zaken gaat het niet om gemiddelden of om een homogene groep. Bij zorg is het net zo en zijn er verschillende typen zorggebruikers varierend van 'incidenteel' (hierboven gerefereerd) tot 'frequent kort' en 'langdurig'. De impact van maatregelen op die verschillende groepen is enorm en kan niet genegeerd worden (bv door alleen naar gemiddelden te kijken) of gebaggetaliseerd worden.

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 08:46:
[...]


Dat is toch wel een wat erg simpele redenatie... in 2 zinnen zowel de overheid de markt laten verstoren op het loonfront (terwijl de overheid helemaal geen invloed heeft op zaken als reiskosten, daar zijn CAO's voor) en daarna de markt zijn werk laten doen op het gebied van woningbouw waar het van overheidsinvloeden aan elkaar hangt en waar dat ook zo zal blijven.

En dan je stelling ook nog even ondersteunen met een ooit eens gezien FB linkje.

Omdat ik geen flamewar wilde beginnen over ja maar dat is niet in amsterdam. Maar goed als je linkje wilt :
http://www.funda.nl/koop/...-nicolaas-beetsstraat-27/

De overheid verstoord de markt niet op het loonfront aangezien iedereen gewoon reiskosten zou moeten krijgen. Dat dwingt bedrijven te kijken naar oplossingen voor het file probleem ipv dit probleem neer te leggen bij de mensen die het niet kunnen oplossen en ook niet de oorzaak zijn.

En dat lost dan meteen het grote probleem met de huizenmarkt op want meer spreiding is meer beschikbare woningen en meer betaalbare woningen.

Buiten de randstad zit je ook nooit echt ver van een ziekenhuis af, dat valt wel mee alleen zit dat voornamelijk tussen je oren. Dat je naar een andere stad moet klinkt ineens veel verder maar kan dichterbij zijn. Als je van amsterdam noord naar zuid moet is dat meer dan 12km ( ik heb 2 willekeurige punten in de stad genomen wat volgens google maps nog binnen de grenzen lag ) maar van amstelveen naar amsterdam zuid is het nog niet 1km. Je zou maar naar het VU moeten dan moet je helemaal van amstelveen naar amsterdam moeten terwijl amsterdamers gewoon in amsterdam terecht kunnen. Ze moeten wel 5x zo ver reizen

Señor Sjon schreef op woensdag 3 mei 2017 @ 11:09:
Je maakt de station <> station fout. De reis zelf is veel langer van deur <> deur.

Maar dan nog. De woningen onder de 200k drogen op en nieuwbouw is er niet tot nauwelijks. Welkom ruimtelijke ordening. Elke verandering kost gewoon jaren aan masseren en onderzoeken en heel veel geld.

Waar haal jij het vandaan dat het aanbod koopwoningen onder de 200k opdroogt? Weet je hoeveel woningen er in NL te koop staan onder de 200k? Dat zijn er best wel veel. Dat er de afgelopen jaren wat meer woningen verkocht zijn betekend niet dat de voorraad ineens op is. Als ik 1% van het aanbod zou mogen verhuren zou ik niet meer hoeven werken. Kan ik nog sociale huur prijzen vragen ook.

[ Voor 18% gewijzigd door Shadowhawk00 op 05-05-2017 10:57 ]

[Señor Sjon]

o.a. hier: http://www.ad.nl/economie...jna-uitverkocht~aefb2118/ en http://www.volkskrant.nl/...tarterswoningen~a4492376/

Als het aantal woninen in die klasse zo snel afneemt, krijg je vanzelf problemen. Een mismatch tussen V&A heb je altijd, maar nieuwbouw is er ook niet zomaar.

[ph4ge]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 10:53:
De overheid verstoord de markt niet op het loonfront aangezien iedereen gewoon reiskosten zou moeten krijgen. Dat dwingt bedrijven te kijken naar oplossingen voor het file probleem ipv dit probleem neer te leggen bij de mensen die het niet kunnen oplossen en ook niet de oorzaak zijn.

De overheid zegt dat je geen belasting hoeft te betalen over de eerste 0,19 cent per KM, maar je bent als werkgever niet verplicht het te vergoeding. Dat dit vaak wel wordt afgesproken is wat anders. En laten het nou juist de lage inkomens zijn die dit vaak niet krijgen.

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 10:53:
En dat lost dan meteen het grote probleem met de huizenmarkt op want meer spreiding is meer beschikbare woningen en meer betaalbare woningen.

Zou het niet beter zijn om wonen en werken gewoon wat beter te mengen?

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 10:53:Buiten de randstad zit je ook nooit echt ver van een ziekenhuis af, dat valt wel mee alleen zit dat voornamelijk tussen je oren. Dat je naar een andere stad moet klinkt ineens veel verder maar kan dichterbij zijn. Als je van amsterdam noord naar zuid moet is dat meer dan 12km ( ik heb 2 willekeurige punten in de stad genomen wat volgens google maps nog binnen de grenzen lag ) maar van amstelveen naar amsterdam zuid is het nog niet 1km. Je zou maar naar het VU moeten dan moet je helemaal van amstelveen naar amsterdam moeten terwijl amsterdamers gewoon in amsterdam terecht kunnen. Ze moeten wel 5x zo ver reizen

Ga maar eens van Texel met spoed naar het ziekenhuis en zeg dan dat het ziekenhuis niet ver is.

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 10:53:
Waar haal jij het vandaan dat het aanbod koopwoningen onder de 200k opdroogt? Weet je hoeveel woningen er in NL te koop staan onder de 200k? Dat zijn er best wel veel. Dat er de afgelopen jaren wat meer woningen verkocht zijn betekend niet dat de voorraad ineens op is. Als ik 1% van het aanbod zou mogen verhuren zou ik niet meer hoeven werken. Kan ik nog sociale huur prijzen vragen ook.

Dat was eergisteren uitgebreid op alle media, al schaar ik dat ook als een stukje reclame met de boodschap "je moet nu kopen want dat doet iedereen".

[RocketKoen]

ph4ge schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 11:19:
[...]
Zou het niet beter zijn om wonen en werken gewoon wat beter te mengen?

Wonen en werken is meestal wel gemengd. Maar dat betekent niet dat je werk ook in de buurt van je woning is.
De woningmarkt is op het moment niet liquide genoeg dat je zomaar kan verhuizen als je een (veel betere) baan krijgt aangeboden die 20km van je huis is.
En je moet ook niet bij de bijstand of het UWV aankomen dat je alleen solliciteert op banen binnen 2km, omdat dat beter is voor de maatschappij
Plus dat veel mensen tweeverdieners zijn. En dan kan de één een baan krijgen in een andere stad terwijl de partner dichtbij de huidige woning werkt. En als je kinderen hebt wil je die als het even kan ook niet telkens naar een andere school laten verhuizen.

Vroeger was het wel zo. Je ging wonen bij de fabriek waar je werkte. Maar toen had je ook 1 kostwinner. Geen auto en bleef je je hele leven voor dezelfde baas werken.

[ph4ge]

RocketKoen schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 11:37:
Wonen en werken is meestal wel gemengd. Maar dat betekent niet dat je werk ook in de buurt van je woning is.
De woningmarkt is op het moment niet liquide genoeg dat je zomaar kan verhuizen als je een (veel betere) baan krijgt aangeboden die 20km van je huis is.

Dat is een gevolg van de stimulering van koopwoningen. In Nederland kost het zoveel geld om te huren dat je wel moet kopen en dat je vast zit. In andere landen is huur ook een optie als je wat meer verdient maar nog een flexibele baan/leven hebt.

En nee, het is in Nederland niet gemengd. Je hebt hier Vinex wijken die helemaal leeg staan overdag en industrie/kantoren die op afgelegen terreinen staan met alleen maar werk, waar je met OV/de fiets haast niet kan komen. Die scheiding is bewust beleid en vrij typisch voor Nederland.

[RocketKoen]

ph4ge schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 11:47:
[...]
Dat is een gevolg van de stimulering van koopwoningen. In Nederland kost het zoveel geld om te huren dat je wel moet kopen en dat je vast zit. In andere landen is huur ook een optie als je wat meer verdient maar nog een flexibele baan/leven hebt.

En nee, het is in Nederland niet gemengd. Je hebt hier Vinex wijken die helemaal leeg staan overdag en industrie/kantoren die op afgelegen terreinen staan met alleen maar werk, waar je met OV/de fiets haast niet kan komen. Die scheiding is bewust beleid en vrij typisch voor Nederland.

Je hebt inderdaad industriegebieden en woonwijken apart.
De industrie heeft namelijk niet zo'n behoefte aan scholen en winkels op loopafstand. En bij je huis wil je niet de hele dag vrachtwagens en lawaai van zware machines.

Ik bedoelde meer dat er binnen een stad meestal zowel woonwijken als industriegebieden zijn. vaak binnen fietsafstand. (De Rotterdamse haven is een uitzondering). Maar de enorme hoeveelheid verkeer in de spits wordt veroorzaakt door mensen die in stad A wonen en in stad B werken. Terwijl de mensen die in stad B wonen in stad A werken.
En dat komt omdat je niet zo makkelijk kan verhuizen als je van baan wisselt.

[ph4ge]

RocketKoen schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 11:57:
Je hebt inderdaad industriegebieden en woonwijken apart.
De industrie heeft namelijk niet zo'n behoefte aan scholen en winkels op loopafstand. En bij je huis wil je niet de hele dag vrachtwagens en lawaai van zware machines.

Industrie is maar een beperkt onderdeel. Het gros van onze economie is diensten en dat kan je prima met wonen mengen. Dat heeft veel voordelen, daarom is wonen in de steden ook zo duur.

RocketKoen schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 11:57:
Ik bedoelde meer dat er binnen een stad meestal zowel woonwijken als industriegebieden zijn. vaak binnen fietsafstand. (De Rotterdamse haven is een uitzondering). Maar de enorme hoeveelheid verkeer in de spits wordt veroorzaakt door mensen die in stad A wonen en in stad B werken. Terwijl de mensen die in stad B wonen in stad A werken.
En dat komt omdat je niet zo makkelijk kan verhuizen als je van baan wisselt.

Het gros van het verkeer in de spits zijn toch echt mensen die van randgemeentes naar grote steden gaan om te werken en weer terug. Dat voorkom je door ook werk in de randgemeentes toe te staan. Ik rij meestal Rotterdam uit en heb zelden file terwijl het aan de andere kant altijd vast staat.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 05-05-2017 12:05 ]

[Verwijderd]

ph4ge schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 11:47:
[...]
Dat is een gevolg van de stimulering van koopwoningen. In Nederland kost het zoveel geld om te huren dat je wel moet kopen en dat je vast zit. In andere landen is huur ook een optie als je wat meer verdient maar nog een flexibele baan/leven hebt.

Ik denk dat je de beperkte bereidheid om te verhuizen teveel aan een koopwoning ophangt.... het is slechts 1 van de factoren waarom mensen niet verhuizen. Binding met de woonplaats (familie, scholen, verenigingen) en vaak banen van partners zijn minsten net zulke grote factoren. Ook mensen die huren verhuizen niet zo heel vaak als die factoren spelen.

De verhoudingen koop vs huur zijn pas net de laatste jaren in het voordeel van koop uitgevallen. Maar het zit nog steeds binnen de 60/40.... nou is de bereidheid van hogere inkomens om verder te reizen ook wat groter dus het zal wel dat de echte filerijders meer kopers zijn. Maar dan nog...

[ Voor 17% gewijzigd door Verwijderd op 05-05-2017 12:10 ]

[ph4ge]

Verwijderd schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 12:04:
Ik denk dat je de beperkte bereidheid om te verhuizen teveel aan een koopwoning ophangt.... het is slechts 1 van de factoren waarom mensen niet verhuizen. Binding met de woonplaats (familie, scholen, verenigingen) en vaak banen van partners zijn minsten net zulke grote factoren. Ook mensen die huren verhuizen niet zo heel vaak als die factoren spelen.

Het is 1 van de factoren, zeker voor jongeren. Het onderzoek van het SCP waaruit bleek dat er honderdduizenden mensen wel willen maar niet kunnen verhuizen kan ik zo snel niet terugvinden, dat doet niks af aan dat er ook veel mensen zijn die inderdaad niet willen verhuizen. Maar ik reageerde slechts op een stelling dat met een koopwoning verhuizen niet zo gemakkelijk is, niet een stelling dat mensen dat niet willen.

[Verwijderd]

Ik zou echt niet weten waarom je met een koopwoning niet makkelijk zou kunnen verhuizen... de markt is enorm liquide op dit moment. Ik denk dat het nu haast eenvoudiger is een vergelijkbare koopwoning te vinden is dan een huurwoning. En de kosten zijn nou ook niet zo dramatisch dat het je zal weerhouden.

Natuurlijk heeft huur zijn voordelen, ik ben een jaar geleden naar een groter appartement verhuisd in hetzelfde gebouw. Koste me een paar mailtjes naar de eigenaar. En buiten de verhuiskosten (ja, lui en veel spullen) en een paar weken overlap in huur waren er amper additionele kosten. Maar met huren heb je wel andere normen, ik ga hier niet de hele badkamer en keuken verbouwen terwijl veel kopers dat wel doen. Het zit in mijn optiek dus minder in het feit van kopen vs huren dan in allerlei persoonlijke wensen. Kopers vergeten nogal eens dat huurders op andere gebieden ook concessies doen.....

Volgens mij is gewoon de conclusie dat Nederlanders helemaal niet zo graag verhuizen, zeker niet ver uit hun bestaande omgeving.

En die onderzoekjes, tja... dat is dezelfde categorie als dat er altijd 25-50% van de mensen ontevreden is met zijn huidige baan. Eenvoudig te zeggen, maar in de praktijk doet het gros er niets mee.

[ Voor 31% gewijzigd door Verwijderd op 05-05-2017 12:23 ]

[GH45T]

Ook met een huurwoning verhuis je niet zomaar even, maar het risico is toch een stuk kleiner en je hebt geen "verhuisboetes" zoals overdrachtsbelasting. Ik denk dat wel degelijk veel mensen zouden verhuizen als er een goed werkende huurmarkt zou zijn in Nederland.

Ook ik had liever gehuurd, maar als je buiten sociale huur en huurtoeslag valt wordt dat in je eentje wel zo belachelijk duur. Komt er vaak nog eens de eis van 4x huurbedrag aan bruto inkomen bovenop en huren is zo goed als onmogelijk. Dan maar kopen en wat minder flexibel, het is niet anders..

[Ero-Sensei]

Verwijderd schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 12:04:
[...]

Ik denk dat je de beperkte bereidheid om te verhuizen teveel aan een koopwoning ophangt.... het is slechts 1 van de factoren waarom mensen niet verhuizen. Binding met de woonplaats (familie, scholen, verenigingen) en vaak banen van partners zijn minsten net zulke grote factoren. Ook mensen die huren verhuizen niet zo heel vaak als die factoren spelen.

De verhoudingen koop vs huur zijn pas net de laatste jaren in het voordeel van koop uitgevallen. Maar het zit nog steeds binnen de 60/40.... nou is de bereidheid van hogere inkomens om verder te reizen ook wat groter dus het zal wel dat de echte filerijders meer kopers zijn. Maar dan nog...

Als je ziet hoeveel studenten op kamers gaan ver buiten hun woonplaats lijkt me niet dat er bij starters een hele grote gebondenheid aan woonplaats zit.

[Soulfix]

Ero-Sensei schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 12:33:
[...]


Als je ziet hoeveel studenten op kamers gaan ver buiten hun woonplaats lijkt me niet dat er bij starters een hele grote gebondenheid aan woonplaats zit.

Ik denk dat je dat onderschat. Studenten zijn inderdaad bereid om ver te verhuizen om in de stad van hun studie te wonen. Tijdens hun studie bouwen ze echter een band op met die stad en verplaatst ook hun sociale leven zich naar die plek. Als ze dan student af zijn is er echt wel een weerstand om naar een totaal andere plek de verhuizen, waar ze weer vanaf nul een sociaal netwerk op moeten bouwen.

[Verwijderd]

Ik werk in Amsterdam en er is een vestiging in Rotterdam.... die verwende Amsterdammertjes zijn al te beroerd om in de tijd van de baas een meeting in Rotterdam bij te wonen, laat staan te verhuizen :-).

Ik, en velen met mij in dit bedrijf, hebben de laatste 10jaar verschillende werkplekken gehad... en bijna niemand is verhuisd. De bereidheid is gewoon erg laag, en ik betwijfel serieus of de woningmarkt daar veel mee te maken heeft.

[ Voor 36% gewijzigd door Verwijderd op 05-05-2017 13:09 ]

[Shadowhawk00]

Verwijderd schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 12:58:
Ik werk in Amsterdam en er is een vestiging in Rotterdam.... die verwende Amsterdammertjes zijn al te beroerd om in de tijd van de baas een meeting in Rotterdam bij te wonen, laat staan te verhuizen :-).

Ik, en velen met mij in dit bedrijf, hebben de laatste 10jaar verschillende werkplekken gehad... en bijna niemand is verhuisd. De bereidheid is gewoon erg laag, en ik betwijfel serieus of de woningmarkt daar veel mee te maken heeft.

Vind je het gek, als bedrijven tegenwoordig vrij snel van pand wisselen heeft het voor werknemers geen enkel nut om te verhuizen, voor je het weet werk je toch weer aan de andere kan van nederland.
Oud collega was verhuist van regio rotterdam naar eindhoven voor zijn werk, paar jaar later word zijn afdeling verkocht aan detacheerder en werkt hij weer rond rotterdam.

Zou het niet beter zijn om wonen en werken gewoon wat beter te mengen?

Dat stel ik ook voor, en om dat op te lossen al je bedrijven dus moeten motiveren zich door het land te spreiden. Dus ja maak als overheid maar gewoon reiskosten verplicht met 100% vergoeding van OV. Dan kunnen mensen gewoon buiten de stad wonen met een sociale huurwoning en toch in de stad werken. Veel grote bedrijven zitten in de randstad omdat dat leuk is, of omdat de nieuwe CEO daar net een woning gekocht heeft. Dan is het ook geen probleem dat de schoonmaker paar 100 euro extra per maand kost.

Ga maar eens van Texel met spoed naar het ziekenhuis en zeg dan dat het ziekenhuis niet ver is.

Er zijn altijd uitzonderingen natuurlijk.

o.a. hier: http://www.ad.nl/economie...jna-uitverkocht~aefb2118/ en http://www.volkskrant.nl/...tarterswoningen~a4492376/

Als het aantal woninen in die klasse zo snel afneemt, krijg je vanzelf problemen. Een mismatch tussen V&A heb je altijd, maar nieuwbouw is er ook niet zomaar.

Tja de woningmarkt heeft jaren op zijn gat gelegen met bijna geen verkopen dus dan krijg je dit soort effecten ja. Nu de rente laag is kopen mensen een woning en die mensen kunnen ook weer kopen en het balletje gaat rollen. Dan zijn 30000 woningen onder de 200k volgens het artikel nou niet bepaald weinig woningen. Die getallen zijn natuurlijk wel zo genomen dat het het meest extreem is. Als ze tot 225k kiezen zijn er ineens bijna 2x zoveel woningen te koop. Het is maar net wat je wilt bewijzen met je artikel en je onderzoek.

Het gros van het verkeer in de spits zijn toch echt mensen die van randgemeentes naar grote steden gaan om te werken en weer terug. Dat voorkom je door ook werk in de randgemeentes toe te staan. Ik rij meestal Rotterdam uit en heb zelden file terwijl het aan de andere kant altijd vast staat.

Nou randgemeentes als je kijkt naar de A15 of de A2 dan zou je half nederland als randgemeent van rotterdam/amsterdam moeten zien. Veel van dat werk kan ook prima in andere steden gedaan worden zeker administratief/IT werk scheelt weer veel files. En je kan beter 1 CEO 100km per dag laten rijden dan 100 medewerkers tenminste voor CO2 uitstoot

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 12:14:
Ik zou echt niet weten waarom je met een koopwoning niet makkelijk zou kunnen verhuizen... de markt is enorm liquide op dit moment. Ik denk dat het nu haast eenvoudiger is een vergelijkbare koopwoning te vinden is dan een huurwoning. En de kosten zijn nou ook niet zo dramatisch dat het je zal weerhouden.

Omdat je zo tegen 5 tot 10% aan kosten zit aan te kijken?
Hypotheken zijn niet gratis, NHG is 1%, een notaris doet het zelden voor nop en zelfs een internetmakelaar vraagt nog steeds echt geld. En als je de rente vastzet, wat bijna altijd 'moet' (minimaal 10 op het moment voor veel mensen), dan moet je maar hopen dat het allemaal goed komt.

En dan heb je nog de verhuiskosten, want verhuizen is gewoon duur, ongeacht koop of huur.
De meeste woningen worden niet gestoffeerd aangeboden, kunnen vaak wel een likje verf gebruiken en, tenzij je koning plannen bent, kost het al gauw een week of zelfs maand dubbele lasten. En veel van die kosten zijn 'verborgen'. Een weekje klusvakantie klinkt leuk, maar kijk eens naar je salaris en bedenk wat die week 'kost'. (Tenzij je een DHZ-er bent en dat dus echt vakantie is)

Als je een beetje 'jobhopt' is een jaartje of 3 wel de max. Dan heb je het zo over €10.000 die je 'afschrijft', in 3 jaar. Dat is gewoon >€250 per maand. En dan ben ik nog redelijk voorzichtig (op €200k is dat 5%, wat ongeveer kosten koper zijn). Het zou mij persoonlijk niks verbazen dat gemiddeld mensen op een huis van €200k de eerste 3 jaar zo'n €20k investeren. Mensen willen toch hun stempel drukken op hun koopwoning en een paar tripjes naar de bouwmarkt, tuincentrum & meubelboulevard later en het gaat hard.

Volgens mij zat het omslagpunt qua huren/kopen ergens rond de 7 jaar, maar dat kan ondertussen iets minder zijn geworden door de lagere overdrachtsbelasting en de kosten voor het kopen van een huis zijn wat lager geworden.

[Sissors]

ph4ge schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 11:47:
[...]
Dat is een gevolg van de stimulering van koopwoningen. In Nederland kost het zoveel geld om te huren dat je wel moet kopen en dat je vast zit. In andere landen is huur ook een optie als je wat meer verdient maar nog een flexibele baan/leven hebt.

En nee, het is in Nederland niet gemengd. Je hebt hier Vinex wijken die helemaal leeg staan overdag en industrie/kantoren die op afgelegen terreinen staan met alleen maar werk, waar je met OV/de fiets haast niet kan komen. Die scheiding is bewust beleid en vrij typisch voor Nederland.

Nu is het misschien rond de Randstad anders, gezien ik daar nooit heb gewoond. Maar de industrieterreinen die ik ken / heb gekend zijn altijd eigenlijk redelijk normaal per fiets te bereiken. Natuurlijk, ze liggen buiten de woonwijken, dus het is wel gemiddeld iets verder fietsen, maar tegelijk liggen ze vaak wel (bijna) tegen de woonwijken aan, het is niet alsof er 10km scheiding tussen de woonwijken en de industrie ligt. (Bij de chemische industrie in Rotterdam is het wel een redelijk gebied bijvoorbeeld, maar ik denk niet dat iemand dat in een woonwijk wil stoppen ).

[Shadowhawk00]

Sissors schreef op zondag 7 mei 2017 @ 09:33:
[...]

Nu is het misschien rond de Randstad anders, gezien ik daar nooit heb gewoond. Maar de industrieterreinen die ik ken / heb gekend zijn altijd eigenlijk redelijk normaal per fiets te bereiken. Natuurlijk, ze liggen buiten de woonwijken, dus het is wel gemiddeld iets verder fietsen, maar tegelijk liggen ze vaak wel (bijna) tegen de woonwijken aan, het is niet alsof er 10km scheiding tussen de woonwijken en de industrie ligt. (Bij de chemische industrie in Rotterdam is het wel een redelijk gebied bijvoorbeeld, maar ik denk niet dat iemand dat in een woonwijk wil stoppen ).

Klopt ze zijn meestal te bereiken als je in het dorp/stad ernaast woont. Maar per OV zijn ze vaak niet te bereiken. Maar in de randstad heb je veel meer van die nieuwe vinix wijken die bedoelt zijn om de mensen te controleren niet om gemakkelijk te zijn voor de bewoners. 1 in en uitgangsweg die makkelijk af te zetten is en verder wat voet/fietspaden. En vaak ergens aan de rand van een stad/dorp en niet altijd in de buurt van werk evenveel werk als dat er mensen wonen.

In nederland stimuleren we koopwoningen niet eens zo heel erg, je hebt een klein belastingvoordeel maar als huurder heb je huurtoeslag die zelfs stimuleert minder te werken. Tegen dat voordeel staat wel dat je onderhoud moet doen en je risicos loopt, die een huurder helemaal niet heeft.
Je kan eerder zeggen dat in nederland al jaren weinig werken en sociaal huren gestimuleerd word met subsidies die je krijgt als je weinig verdient ( dus 20 uur werken leverd evenveel op als 40 uur werken ) en waar je geen enkel risico of groot onderhoud hebt. Alleen omdat dat zo populair is gaan mensen er niet meer weg.

[VySio]

Verwijderd schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 12:14: Ik denk dat het nu haast eenvoudiger is een vergelijkbare koopwoning te vinden is dan een huurwoning.

Ik denk dat je hier helemaal naast zit. Ik heb op het moment mijn woning in de verkoop (overmorgen beginnen de open huisdagen) en moet dus straks een nieuwe kopen. Ik gebruik een andere vorm dan het gros van de mensen, die kopen eerst en verkopen daarna.

Dit zorgt ervoor dat er geen doorstroming is: als een doorstromer een huis koopt is er een woning van de markt af gegaan en komt er een nieuwe bij, dus effectief 0, trekt een starter een woning in dan is er effectief 1 woning verdwenen van de markt. Omdat mensen eerst kopen dan verkopen is er geen vernieuwing.

Zo waren er 2 week geleden in mijn woonplaats Groningen 260 woningen die te koop stonden in alle prijsklassen. Dit klinkt niet héél weinig, maar als je het perspectief bekijkt is dit extreem weinig:

Mijn woning staat nu 1 week op Funda, gemiddeld per dag (!) bekijken 1149 mijn woning (unieke bezoekers per dag). Mijn woning staat in 1 van de minder gewilden wijken in de stad en is 4km van het centrum. Stel dat ook maar 1% een echt potentiele koper is dan is Dit is extreem veel. 260 woningen zijn dus extreem weinig als je deze cijfers in het perspectief plaatst. Mijn makelaar heeft het op open huizen uren soms over meer dan 60 kijkers. Gegarandeerd dat er heel wat mensen misgrijpen.

Daar komt bij dat je nu eigenlijk meer betaald dan de woningwaarde is, waar je over enkele jaren last mee zou kunnen krijgen.

Ik verwacht over 1 week mijn woning verkocht tw hebben en heb 3 maanden uitgerokken om een nieuwe woning te vinden. Indien dit niet lukt ga ik huren of in het meest exyreme geval een aantal weekjes bij mijn ouders wonen.

[pingkiller]

TheGhostInc schreef op zaterdag 6 mei 2017 @ 23:01:
[...]
Volgens mij zat het omslagpunt qua huren/kopen ergens rond de 7 jaar, maar dat kan ondertussen iets minder zijn geworden door de lagere overdrachtsbelasting en de kosten voor het kopen van een huis zijn wat lager geworden.

Het omslagpunt wordt in zeer grote mate bepaald door de stijging of daling van de prijs van je huis. Als je 10k kosten maakt op een huis van 200k en je verhuist na 3 jaar, hoeft de prijs nog geen 2% per jaar te stijging.
Gemiddeld doet Nederland nu 5% per jaar, dus na een jaar kan je alweer weg.
Ook leuk: In Amsterdam kan je na 4 maanden alweer budget neutraal weg

[phYzar]

VySio schreef op zondag 7 mei 2017 @ 15:20:
Ik gebruik een andere vorm dan het gros van de mensen, die kopen eerst en verkopen daarna.

Ik ben benieuwd of dit inderdaad zo is. Voor mijn gevoel is het eerst kopen iets wat tot een paar jaar geleden inderdaad werd gedaan door het gros van de mensen, maar nu in mijn omgeving (en bij mezelf, en de koper van mijn huis) is het net als bij jou andersom, dus eerst verkopen. Nu is dat nogal anekdotisch bewijs, maar gedreven door de bank die graag wil zien dat je dan x periode dubbele lasten kunt dragen en een onbekende onder-/overwaarde wanneer je niet eerst verkoopt waardoor je max hypotheek sterk beperkt wordt lijkt me toch dat veel mensen nu eerst verkopen.

[aicaramba]

pingkiller schreef op zondag 7 mei 2017 @ 15:44:
[...]

Het omslagpunt wordt in zeer grote mate bepaald door de stijging of daling van de prijs van je huis. Als je 10k kosten maakt op een huis van 200k en je verhuist na 3 jaar, hoeft de prijs nog geen 2% per jaar te stijging.
Gemiddeld doet Nederland nu 5% per jaar, dus na een jaar kan je alweer weg.
Ook leuk: In Amsterdam kan je na 4 maanden alweer budget neutraal weg

Behalve dan dat je nieuwe koopwoning ook met 5% per jaar stijgt. Dan heb je niets aan je eigen stijging. Leuk dat je woning na 3 jaar 15% meer waard is, maar de woning die je gaat kopen ook. Dus is het enige effect dat het verschil tussen goedkopere woningen en duurdere woningen met 15% kan stijgen en je overdrachtsbelasting met 15% stijgt.

[Tsurany]

aicaramba schreef op maandag 8 mei 2017 @ 05:35:
[...]


Behalve dan dat je nieuwe koopwoning ook met 5% per jaar stijgt. Dan heb je niets aan je eigen stijging. Leuk dat je woning na 3 jaar 15% meer waard is, maar de woning die je gaat kopen ook. Dus is het enige effect dat het verschil tussen goedkopere woningen en duurdere woningen met 15% kan stijgen en je overdrachtsbelasting met 15% stijgt.

Als je een huurwoning had was de prijs van de nieuwe koopwoning ook met 15% gestegen.

[aicaramba]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 06:35:
[...]

Als je een huurwoning had was de prijs van de nieuwe koopwoning ook met 15% gestegen.

Dat is niet het punt. Hij zei dat verhuizen budget neutraal kan, doordat je huis meer in waarde stijgt dan de K.K.

Zo werkt dat niet want de 'winst' die je maakt (en extra kosten) moet je ook weer direct investeren in een andere, ook duurder geworden woning.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op zaterdag 6 mei 2017 @ 23:01:
[...]
Omdat je zo tegen 5 tot 10% aan kosten zit aan te kijken?

En dan heb je nog de verhuiskosten, want verhuizen is gewoon duur, ongeacht koop of huur.
De meeste woningen worden niet gestoffeerd aangeboden, kunnen vaak wel een likje verf gebruiken en, tenzij je koning plannen bent, kost het al gauw een week of zelfs maand dubbele lasten.

Het zou mij persoonlijk niks verbazen dat gemiddeld mensen op een huis van €200k de eerste 3 jaar zo'n €20k investeren. Mensen willen toch hun stempel drukken op hun koopwoning en een paar tripjes naar de bouwmarkt, tuincentrum & meubelboulevard later en het gaat hard.

Volgens mij zat het omslagpunt qua huren/kopen ergens rond de 7 jaar, maar dat kan ondertussen iets minder zijn geworden door de lagere overdrachtsbelasting en de kosten voor het kopen van een huis zijn wat lager geworden.

De stelling is/was dat kopen verhuizen lastiger maakt, iets als "wanneer de huurmarkt goed zou functioneren zouden er veel meer mensen verhuizen (voor hun werk)".....en dat betwijfel ik dus. Volgens mij is er gewoon weinig bereidheid te verhuizen naar andere delen van NL of er nou sprake van koop of huur is.

Alleen de kosten die te maken hebben met koop vs huur zijn relevant, de rest is dat niet omdat het in beide gevallen precies dezelfde kosten zijn. Sommigen altijd te maken en anderen optioneel in beide situaties. Ook bij huren moet je vaak inrichten en ligt er geen vloer en/of gordijnen en verhuiskosten zijn er ook altijd.

Waar het in mijn optiek op neer komt is dat mensen om te beginnen al niet graag uit hun omgeving weggaan en dan vaak ook nog andere bindingen hebben. Dan kijken ze naar het kostenplaatje (huur of koop) en dat is dan een mooie reden om niet te hoeven verhuizen. Dan liever in de auto of het OV, en zijn we weer terug waar het allemaal mee begon. Prijsdruk op regio's en specifieke delen van steden en dorpen.

[Verwijderd]

VySio schreef op zondag 7 mei 2017 @ 15:20:
[...]
Ik denk dat je hier helemaal naast zit. Ik heb op het moment mijn woning in de verkoop (overmorgen beginnen de open huisdagen) en moet dus straks een nieuwe kopen.

Ik heb niet zoveel met meningen.... liever gebaseerd op feiten.

Je hebt als ik het zo lees nog helemaal geen beeld wat er op de huurmarkt te krijgen is maar wel de mening dat het daar eenvoudiger is dan op de koopmarkt. Dat zal je weleens flink tegen kunnen vallen.... in de meeste regio's kun je voor minder dan een jaar bijna helemaal niets huren en het aanbod is zeker niet groter dan dat van koopwoningen, zeker niet voor enigszins vergelijkbare prijzen.

En onder de €700 p/m ga je al helemaal niets vinden in de vrije huurmarkt, denk eerder €800-1000 voor iets van vaak matige kwaliteit. In mijn ervaring is de koopmarkt gewoon veel flexibeler dan de huurmarkt waar veel meer regels gelden en het particuliere aanbod nog steeds erg beperkt is.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op maandag 8 mei 2017 @ 08:17:
De stelling is/was dat kopen verhuizen lastiger maakt, iets als "wanneer de huurmarkt goed zou functioneren zouden er veel meer mensen verhuizen (voor hun werk)".....en dat betwijfel ik dus. Volgens mij is er gewoon weinig bereidheid te verhuizen naar andere delen van NL of er nou sprake van koop of huur is.

Echt recente onderzoeken kan ik niet vinden, maar 2 iets oudere onderzoeken wijzen toch op miljoenen mensen die wel willen verhuizen maar dat niet kunnen. Oorzaken variëren maar het werk wordt genoemd.

Je ziet ook gewoon een grote trek naar de stad, de prijzen stijgen daar niet voor niets hard. Dat zijn allemaal mensen die naar een ander deel van NL verhuizen.

[CornermanNL]

Ik denk niet dat mensen heel erg bereid zijn om te verhuizen voor hun werk, als je ergens naar je zin woont wil je dat niet zomaar opgeven , want vergeet niet dat verhuizen een van de meest stressvolle zaken is die er bestaat. Bovendien is vaak of moet ik zeggen vaker verhuizen gewoon een kostbare zaak.

Je wordt het ook spuugzat. Zelfs als alles voor je geregeld wordt. Ik zou er zo ook maar helemaal naast kunnen zitten hoor, ik heb het niet onderzocht. Puur eigen ervaring. Maar het idee dat je uit dozen leeft is geen prettige ervaring.

[Tsurany]

aicaramba schreef op maandag 8 mei 2017 @ 06:59:
[...]

Dat is niet het punt. Hij zei dat verhuizen budget neutraal kan, doordat je huis meer in waarde stijgt dan de K.K.

Zo werkt dat niet want de 'winst' die je maakt (en extra kosten) moet je ook weer direct investeren in een andere, ook duurder geworden woning.

Hij zei dat het omslagpunt tussen kopen en huren erg laag ligt met stijgende prijzen. En dat klopt gewoon, je moet de winst weliswaar investeren in een duurdere woning maar met huren heb je überhaupt geen winst om te investeren.

Als ik nu zou verkopen dan zou ik genoeg winst maken om alle kosten die ik gemaakt heb voor dit huis (inclusief nieuwe keuken) weg te kunnen strepen. Ik kan dus een redelijk bedrag inleggen bij het verhuizen en heb dus goede winst gemaakt. Natuurlijk is een nieuwe woning in absolute waarde meer gestegen maar dat zou ik met huren ook gehad hebben en dan had ik echt geen winst gehad om te gaan investeren.

CornermanNL schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:14:
Je wordt het ook spuugzat. Zelfs als alles voor je geregeld wordt. Ik zou er zo ook maar helemaal naast kunnen zitten hoor, ik heb het niet onderzocht. Puur eigen ervaring. Maar het idee dat je uit dozen leeft is geen prettige ervaring.

Het is ook wel een kwestie van goed plannen en aanpakken, iets dat veel mensen niet zo goed kunnen. Toen ik nog thuis woonden en we gingen verhuizen was het eigenlijk in een dagje gedaan. Om twee uur 's middags was alles over en diezelfde avond was alles uitgepakt en opgeruimd.

Toen ik zelf ging verhuizen was alles ook in een enkele dag over en neergezet en waren alle dozen de volgende dag ook helemaal uitgepakt. Dat hele "uit dozen leven" idee komt volgens mij echt bij mensen vandaan die niet even een avond keihard kunnen aanpakken maar het laten liggen.

[ Voor 31% gewijzigd door Tsurany op 08-05-2017 09:28 ]

[Verwijderd]

ph4ge schreef op maandag 8 mei 2017 @ 08:49:
[...]
Echt recente onderzoeken kan ik niet vinden, maar 2 iets oudere onderzoeken wijzen toch op miljoenen mensen die wel willen verhuizen maar dat niet kunnen. Oorzaken variëren maar het werk wordt genoemd.

Ik zou ook graag een goed onderzoek zien.... maar dat lijkt te moeilijk :-).

Wat deze onderzoeken vaak niet echt belichten is wat de werkelijke vraag is en wat de blokkades dan zijn. Elk onderzoek waar je mensen vraagt of ze iets anders willen levert vergelijkbare cijfers op, er is altijd een forse groep die dingen wil veranderen (zeggen ze). Maar ik betwijfel of dat als je een echt goede analyse uitvoert of dat ook zo is..... dan blijkt, is mijn overtuiging, dat de wens toch niet zo sterk is of dat de voorwaarden waarop niet realistisch zijn.

Ik wil ook graag verhuizen als dat me meerwaarde oplevert tegen nul extra kosten. Maar is mijn wens nou echt of is het vooral wishful thinking.

Maar beleid op woningbouw en planning ervan blijft complex. Zo'n behoefte aan wonen in de stad ook.... daar is natuurlijk niet tegenaan te bouwen, de huidige prijzen geven wellicht juist nog een beetje een rem. Maar wat wijsheid is, alles in de stad volbouwen lijkt het toch ook niet.

[Verwijderd]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:24:
[...]Als ik nu zou verkopen dan zou ik genoeg winst maken om alle kosten die ik gemaakt heb voor dit huis (inclusief nieuwe keuken) weg te kunnen strepen. Ik kan dus een redelijk bedrag inleggen bij het verhuizen en heb dus goede winst gemaakt. Natuurlijk is een nieuwe woning in absolute waarde meer gestegen maar dat zou ik met huren ook gehad hebben en dan had ik echt geen winst gehad om te gaan investeren.

Een cirkel redenatie... bij huren had je niet geïnvesteerd in die keuken en dat geld gewoon beschikbaar gehad.

De enige situaties waar je met (algemene) prijsstijgingen wat opschiet is als je niet meer koopt of iets koopt dat flink goedkoper is. En dat is bij verhuizen niet zo heel vaak het geval....

[Tsurany]

Verwijderd schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:30:
[...]

Een cirkel redenatie... bij huren had je niet geïnvesteerd in die keuken en dat geld gewoon beschikbaar gehad.

De enige situaties waar je met (algemene) prijsstijgingen wat opschiet is als je niet meer koopt of iets koopt dat flink goedkoper is. En dat is bij verhuizen niet zo heel vaak het geval....

Dat geld krijg ik dus ruim terug met de waardestijging op dit moment. Ik heb ~6000 euro kosten koper gehad en ~6500 euro aan een nieuwe keuken. Dat terwijl ik op een waardstijging van ~20.000 euro kan rekenen gebaseerd op vergelijkbare huizen die verkocht worden.

Bij mijn volgende huis kan ik dus meer inbrengen aan overwaarde dan ik besteed heb aan aflossing, kosten koper en een nieuwe keuken. Dat is een stuk meer dan ik in zou kunnen brengen als ik de afgelopen anderhalf jaar gehuurd zou hebben.

En als je nog niet overtuigd bent mag je mij cijfers voorleggen die het tegendeel bewijzen.

[CornermanNL]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:24:
[...]

Hij zei dat het omslagpunt tussen kopen en huren erg laag ligt met stijgende prijzen. En dat klopt gewoon, je moet de winst weliswaar investeren in een duurdere woning maar met huren heb je überhaupt geen winst om te investeren.

Als ik nu zou verkopen dan zou ik genoeg winst maken om alle kosten die ik gemaakt heb voor dit huis (inclusief nieuwe keuken) weg te kunnen strepen. Ik kan dus een redelijk bedrag inleggen bij het verhuizen en heb dus goede winst gemaakt. Natuurlijk is een nieuwe woning in absolute waarde meer gestegen maar dat zou ik met huren ook gehad hebben en dan had ik echt geen winst gehad om te gaan investeren.


[...]

Het is ook wel een kwestie van goed plannen en aanpakken, iets dat veel mensen niet zo goed kunnen. Toen ik nog thuis woonden en we gingen verhuizen was het eigenlijk in een dagje gedaan. Om twee uur 's middags was alles over en diezelfde avond was alles uitgepakt en opgeruimd.

Toen ik zelf ging verhuizen was alles ook in een enkele dag over en neergezet en waren alle dozen de volgende dag ook helemaal uitgepakt. Dat hele "uit dozen leven" idee komt volgens mij echt bij mensen vandaan die niet even een avond keihard kunnen aanpakken maar het laten liggen.

Natuurlijk is het plannen en aanpakken, maar vaak verhuizen vanwege het werk max om de 1,5 jaar , dan kan ik je verzekeren dan blijven dingen in dozen. Want je weet over een tijdje begint het feest weer. Nee natuurlijk zijn er mensen die het bij wijze van spreken elke week kunnen doen. Ik sprak dan ook uit eigen ervaring , ik kan er niet goed tegen vaak verhuizen. En dan had ik er verder geen kosten aan.

Nu doe ik dat al een tijdje niet meer en mijn laatste verhuizing was ook zo gedaan. Maar het idee dat mensen heel erg bereid zijn om maar achter hun werk aan te verhuizen als het maar goedkoop is lijkt mij niet echt een realistisch beeld.

[t_captain]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:34:
[...]

Dat geld krijg ik dus ruim terug met de waardestijging op dit moment. Ik heb ~6000 euro kosten koper gehad en ~6500 euro aan een nieuwe keuken. Dat terwijl ik op een waardstijging van ~20.000 euro kan rekenen gebaseerd op vergelijkbare huizen die verkocht worden.

Vergeet je kosten van verkopen niet, met name je makelaar.

[ph4ge]

CornermanNL schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:40:
Nu doe ik dat al een tijdje niet meer en mijn laatste verhuizing was ook zo gedaan. Maar het idee dat mensen heel erg bereid zijn om maar achter hun werk aan te verhuizen als het maar goedkoop is lijkt mij niet echt een realistisch beeld.

Er zijn genoeg mensen, zeker jongeren, die graag veel ervaring opdoen in korte tijd en kansen willen grijpen om carrière te maken. Ja, als je 40 bent en je hebt een vrouw en 3 kinderen dan wil je vastigheid, maar er zijn heel veel mensen die daar (nog) niet aan toe zijn. Ik spreek uit ervaring, 5 jaar lang van project naar project, meestal een appartementje huren bij het project, en ondertussen een koophuis aangehouden waar ik nauwelijks was.

Het feit dat de prijzen in de Randstad sneller groeien dan er buiten komt - naar mijn mening - voornamelijk omdat daar meer werk is en mensen daar dus naartoe willen verhuizen.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 08-05-2017 09:57 ]

[Tsurany]

t_captain schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:48:
[...]


Vergeet je kosten van verkopen niet, met name je makelaar.

~2000 euro? Dat valt ook wel weer mee.

CornermanNL schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:40:
[...]


Natuurlijk is het plannen en aanpakken, maar vaak verhuizen vanwege het werk max om de 1,5 jaar , dan kan ik je verzekeren dan blijven dingen in dozen. Want je weet over een tijdje begint het feest weer. Nee natuurlijk zijn er mensen die het bij wijze van spreken elke week kunnen doen. Ik sprak dan ook uit eigen ervaring , ik kan er niet goed tegen vaak verhuizen. En dan had ik er verder geen kosten aan.

Nu doe ik dat al een tijdje niet meer en mijn laatste verhuizing was ook zo gedaan. Maar het idee dat mensen heel erg bereid zijn om maar achter hun werk aan te verhuizen als het maar goedkoop is lijkt mij niet echt een realistisch beeld.

Tja om de anderhalf jaar van baan veranderen, dan ben je zelfstandige of zit je bij een detacheerder dan wel consultancy bedrijf. De gemiddelde persoon wisselt niet zo snel van baan natuurlijk, dat zit eerder op de 5 tot 8 jaar.

[t_captain]

Als zelfstandige of gedetacheerde ga je toch niet verhuizen voor een project? Dan had ik dit jaar al in Duitsland, Nederland en nu Belgie gewoond

Beste strategie is om een woonplaats uit te zoeken waar je graag woont en in een regio met ruim aanbod aan werk. De ene keer werk je in je woonplaats, de andere keer rij je 30 kilometer naar links of rechts.

[RocketKoen]

t_captain schreef op maandag 8 mei 2017 @ 10:14:
Als zelfstandige of gedetacheerde ga je toch niet verhuizen voor een project? Dan had ik dit jaar al in Duitsland, Nederland en nu Belgie gewoond

Beste strategie is om een woonplaats uit te zoeken waar je graag woont en in een regio met ruim aanbod aan werk. De ene keer werk je in je woonplaats, de andere keer rij je 30 kilometer naar links of rechts.

Als ik voor een project lange tijd ver weg moet (te ver om elke dag op en neer te gaan) dan huur ik een appartementje op locatie. De kosten komen gewoon op de factuur (plus wat extra voor de moeite).
Met een gezin is het wat lastiger. Zo heeft een collega in haar jeugd in 10 verschillende landen gewoond omdat haar vader voor een oliemaatschappij werkte. Die nam zijn gezin gewoon mee.

Maar bij dat soort afstanden is het de normaalste zaak van de wereld dat de werkgever of opdrachtgever alle kosten op zich neemt. Als je in Almere woont en je krijgt een baan in Amsterdam dan mag je elke dag gewoon op en neer rijden. Of op eigen kosten verhuizen.

[t_captain]

Ik neem alleen projecten aan op meer dan ~een uurtje rijden als ik ze gedeeltelijk remote kan uitvoeren.

Geen zin om doordeweeks in mijn eentje in een appartement of hotel te zitten, en ben er geen fan fan om de kinderen van school te laten wisselen voor mijn werk.

[CornermanNL]

t_captain schreef op maandag 8 mei 2017 @ 10:14:
Als zelfstandige of gedetacheerde ga je toch niet verhuizen voor een project? Dan had ik dit jaar al in Duitsland, Nederland en nu Belgie gewoond

Beste strategie is om een woonplaats uit te zoeken waar je graag woont en in een regio met ruim aanbod aan werk. De ene keer werk je in je woonplaats, de andere keer rij je 30 kilometer naar links of rechts.

Klopt was iets verder, nogmaals het is een persoonlijke constatering dat veel verhuizen niets voor mij is. Er zijn zat redenen te bedenken waarin het handig is, ik heb het ook gedaan. Prima voor de tijd dat ik het gedaan heb, nu niets meer voor mij. Ik woon inmiddels centraal en dat bevalt allemaal uitstekend.

Het is evenwel zo dat ik niet denk dat veel mensen om de 5 tot 8 jaar willen verhuizen voor werk. Als het voor je carrière nodig is of anderzijds handig kan het natuurlijk. Ik heb het geluk gehad dat alles altijd geregeld en betaald werd en alsnog ging het tegenstaan.

Bovendien heeft niet iedereen de flitsende carrière en bijbehorend inkomen om dat allemaal te financieren. Als je "geld zat" hebt is het misschien mogelijk, maar het merendeel van de mensen heeft dat niet. Het is te simpel om te stellen dat als er zich een baankans voordoet je dan maar mee moet verhuizen.

De zaken waar je tegenaan loopt bij alleen de financiering zijn best flinke drempels. Stel je hebt een koophuis en je wil verhuizen bij een nieuwe baan, hopelijk heb je al een vast contract , aantoonbaar geld hebben voor verschil koopprijs <> taxatie en dubbele lasten. Kosten koper, algemene verhuiskosten etc etc.

Huren zou in theorie simpeler moeten zijn, maand opzeg termijn, nieuwe huurwoning zoeken en klaar, bij voldoende inkomen in de vrije sector ook geen probleem. Mits je bereid bent om je geld daaraan uit te geven.

En die grap dan om de 5 tot 8 jaar is een erg dure hobby. Dus om op die manier aan een juiste spreiding te komen van de bevolking is denk ik niet de juiste weg. Wellicht heb ik hierin een aparte kijk op de wereld. Ik heb geluk gehad dat ik de kansen heb gekregen en altijd goed heb verdiend. Maar als ik zie wat een moeite starters moeten doen en ook doorstromers die gewoon een leuke baan hebben om een redelijk betaalbaar huis te vinden in een redelijke straal van de plaatsen waar hun leven zich afspeelt dan zie ik niet dat deze mensen deze truc om de zoveel jaar gaan herhalen.

[t_captain]

Verhuizen kost pakweg 10% van de woningwaarde. Kosten koper zijn 5 a 6%, verkoopkosten 1.5 a 2%, stoffering, verhuizing, enkele maanden dubbele lasten.

Bij een LTI van 3, en een verhuisfrequentie van eens per 5 jaar, gaat 6% van je inkomen op aan verhuizen.

Terwijl anderzijds een huis kopen en er lang in blijven wonen juist heel goedkoop is. De grootste kostenpost is de hypotheekrente, maar met de huidige rente speel je quitte bij een gemiddelde prijsstijging van 1.5% per jaar. Dat lijkt op lange termijn zeker realistisch. Blijven wonen in een koopwoning kost onder de streep slechts je onderhoudskosten en energiekosten.

[aicaramba]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 09:34:
[...]

Dat geld krijg ik dus ruim terug met de waardestijging op dit moment. Ik heb ~6000 euro kosten koper gehad en ~6500 euro aan een nieuwe keuken. Dat terwijl ik op een waardstijging van ~20.000 euro kan rekenen gebaseerd op vergelijkbare huizen die verkocht worden.

Bij mijn volgende huis kan ik dus meer inbrengen aan overwaarde dan ik besteed heb aan aflossing, kosten koper en een nieuwe keuken. Dat is een stuk meer dan ik in zou kunnen brengen als ik de afgelopen anderhalf jaar gehuurd zou hebben.

En als je nog niet overtuigd bent mag je mij cijfers voorleggen die het tegendeel bewijzen.

Die volgende woning is ook 20000 duurder geworden, dus MOET je 20.000 extra inleggen en maak je gewoon 6000+6500 verlies. Pas als je meer hebt afgelost dan de eenmalige kosten, verhuist van een groei gebied naar een minder hard groei gebied óf je gaat van koop naar huur kun je de waardeverhoging van je woning cashen of zonder verlies verhuizen.

[ Voor 11% gewijzigd door aicaramba op 08-05-2017 13:12 ]

[Tsurany]

aicaramba schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:03:
[...]

Die volgende woning is ook 20000 duurder geworden, dus MOET je 20.000 extra inleggen en maak je gewoon 6000+6500 verlies.

Blijkbaar blijft het alsnog een erg lastig concept....

Situatie 1: Ik koop een huis van 200k met 15k kosten, verkoop na twee jaar voor 220k en koop een nieuw huis voor 400k. Ik kan dus 20k inleggen in het nieuwe huis. Ik moet 380k financieren.

Situatie 2: Ik huur een huis twee jaar lang en koop een nieuw huis van 400k. Ik kan nu 15k (besparing door niet te kopen) inleggen. Ik moet 385k financieren.

Volgens mij is situatie 1 dan toch echt voordeliger. En dan neem ik voor het gemak even niet mee dat in situatie 1 ook afgelost is en dat huren over het algemeen duurder is dan enkel rente en onderhoud betalen.

[aicaramba]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:10:
[...]

Blijkbaar blijft het alsnog een erg lastig concept....

Situatie 1: Ik koop een huis van 200k met 15k kosten, verkoop na twee jaar voor 220k en koop een nieuw huis voor 400k. Ik kan dus 20k inleggen in het nieuwe huis. Ik moet 380k financieren.

Situatie 2: Ik huur een huis twee jaar lang en koop een nieuw huis van 400k. Ik kan nu 15k (besparing door niet te kopen) inleggen. Ik moet 385k financieren.

Volgens mij is situatie 1 dan toch echt voordeliger. En dan neem ik voor het gemak even niet mee dat in situatie 1 ook afgelost is en dat huren over het algemeen duurder is dan enkel rente en onderhoud betalen.

Ik snap het wel, maar je reageert op iets totaal anders dan de stelling 'budgetneutraal verhuizen'.
De stelling was dat je budgetneutraal kan verhuizen, omdat de waardestijging meer is dan de eenmalige kosten.

Huis van 200.000. Eenmalige kosten en verbouwingen à 15.000. Totaal 215.000.
De waarde van het huis stijgt naar 220.000. Dit verkoop je en dan kun je zonder verlies weer verhuizen.

Ik stel dat je dan nog niet budgetneutraal kan verhuizen want de vervangende woning is ook gestegen van 200.000 naar 220.000, of in jou geval van 400.000 naar 440.000.

Dan maak je gewoon verlies door te verhuizen.

Ja idd. Als je van koop naar koop gaat is het goedkoper dan van huur naar koop, maar dat kun je maar 1x toepassen en alleen maar uitgaande van ongunstige situatie --> gunstige situatie.

[Verwijderd]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:10:
[...]
Blijkbaar blijft het alsnog een erg lastig concept....

Nee hoor... maar met fictieve getallen is elke redenatie kloppend te krijgen.

Met deze getallen werkt het, maar in de praktijk gebeurt het zelden dat je bij "maar" 2 jaar wonen al je kosten goed kan maken. En waar het natuurlijk echt om draait is dat je in dit voorbeeld dat huis van €400k 2 jaar geleden had moeten kopen voor €350-360.000 :-).

En zoals net gezegd... dit is wat anders dan budgetneutraal verhuizen. Hier loopt je financiering, en dus je kosten, alleen maar op.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 08-05-2017 13:28 ]

[RocketKoen]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:10:
[...]

Blijkbaar blijft het alsnog een erg lastig concept....

Situatie 1: Ik koop een huis van 200k met 15k kosten, verkoop na twee jaar voor 220k en koop een nieuw huis voor 400k. Ik kan dus 20k inleggen in het nieuwe huis. Ik moet 380k financieren.

Situatie 2: Ik huur een huis twee jaar lang en koop een nieuw huis van 400k. Ik kan nu 15k (besparing door niet te kopen) inleggen. Ik moet 385k financieren.

Volgens mij is situatie 1 dan toch echt voordeliger. En dan neem ik voor het gemak even niet mee dat in situatie 1 ook afgelost is en dat huren over het algemeen duurder is dan enkel rente en onderhoud betalen.

Maar stel nu dat de huizenprijs niet gestegen is:

Situatie 1: Je koopt voor 200k met 15k kosten. Verkoop na 2 jaar voor 200k en een nieuwe kopen voor 360k. Je kosten zijn 360k + 15k = 375k

Situatie 2: Je huurt 2 jaar lang en koopt een huis voor 360k. Je kosten zijn 360k.

Welke situatie voordeliger is ligt dus aan hoe hard de huizenprijs stijgt. Je kan "gratis" verhuizen als de prijzen 8% of meer zijn gestegen. Maar als de prijzen niet stijgen of dalen dan had je beter in een huurhuis kunnen zitten.
Een huis blijft voor een deel een vastgoed investering met geleend geld.