Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Tsurany]

aicaramba schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:25:
[...]


Ik snap het wel, maar je reageert op iets totaal anders dan de stelling 'budgetneutraal verhuizen'.
De stelling was dat je budgetneutraal kan verhuizen, omdat de waardestijging meer is dan de eenmalige kosten.

Ik reageer op een reactie die kwam na deze post: pingkiller in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3"
En dat ging toch echt over het omslagpunt tussen huren en kopen. Misschien heb jij dan zijn reactie gewoon volledig verkeerd begrepen?

@Verwijderd @RocketKoen En dat was dus het hele discussiepunt waar ik op reageer. Met stijgende huizenprijzen is het omslagpunt tussen voordeliger kopen dan huren een stuk eerder bereikt en kan je met een koopwoning "voordeliger" verhuizen dan vanuit een huurwoning omdat je kosten kan dekken met een overwaarde.

[aicaramba]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:31:
[...]

Ik reageer op een reactie die kwam na deze post: pingkiller in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3"
En dat ging toch echt over het omslagpunt tussen huren en kopen. Misschien heb jij dan zijn reactie gewoon volledig verkeerd begrepen?

@Verwijderd @RocketKoen En dat was dus het hele discussiepunt waar ik op reageer. Met stijgende huizenprijzen is het omslagpunt tussen voordeliger kopen dan huren een stuk eerder bereikt en kan je met een koopwoning "voordeliger" verhuizen dan vanuit een huurwoning omdat je kosten kan dekken met een overwaarde.

Dat is fijn dat je op mij reageerde. Zoals ik zei: IK reageerde op de stelling budgetneutraal verhuizen. En jij reageerde op mij, dus dus gaat de discussie over budgetneutraal verhuizen. NIET over het omslagpunt. (Hoewel dat ook stond ik de post waar ik op reageerde, was dat niet waar mijn reactie over ging).

[RocketKoen]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:31:
[...]

Ik reageer op een reactie die kwam na deze post: pingkiller in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3"
En dat ging toch echt over het omslagpunt tussen huren en kopen. Misschien heb jij dan zijn reactie gewoon volledig verkeerd begrepen?

@Verwijderd @RocketKoen En dat was dus het hele discussiepunt waar ik op reageer. Met stijgende huizenprijzen is het omslagpunt tussen voordeliger kopen dan huren een stuk eerder bereikt en kan je met een koopwoning "voordeliger" verhuizen dan vanuit een huurwoning omdat je kosten kan dekken met een overwaarde.

Als de prijzen hard stijgen kun je zeker beter een koophuis hebben dan een huurwoning.
Maar als je dus in de toekomst naar een groter (duurder) huis wilt, is het nog beter als de prijzen gewoon niet (zo hard) stijgen. Want je droomhuis wordt bij prijsstijgingen in verhouding duurder dan je huidige woning oplevert.

Jouw huis van 200k levert 20k meer op. Maar je droomhuis van 400k wordt in dezelfde periode 40k duurder.
Maar degene die huurt is nog slechter af. Want die moet wel die 40k meer betalen, maar heeft niet de 20k opbrengst die daar tegenover staat.

[Tsurany]

RocketKoen schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:38:
[...]

Als de prijzen hard stijgen kun je zeker beter een koophuis hebben dan een huurwoning.
Maar als je dus in de toekomst naar een groter (duurder) huis wilt, is het nog beter als de prijzen gewoon niet (zo hard) stijgen. Want je droomhuis wordt bij prijsstijgingen in verhouding duurder dan je huidige woning oplevert.

Jouw huis van 200k levert 20k meer op. Maar je droomhuis van 400k wordt in dezelfde periode 40k duurder.
Maar degene die huurt is nog slechter af. Want die moet wel die 40k meer betalen, maar heeft niet de 20k opbrengst die daar tegenover staat.

Captain obvious. Natuurlijk is het beter als huizenprijzen niet stijgen. Echter dat is nu eenmaal een gegeven waar je mee te maken hebt op dit moment.

@aicaramba

[aicaramba]

Tsurany schreef op maandag 8 mei 2017 @ 13:40:
[...]

Captain obvious. Natuurlijk is het beter als huizenprijzen niet stijgen. Echter dat is nu eenmaal een gegeven waar je mee te maken hebt op dit moment.

@aicaramba

Je kan wel een sad zwaai smiley gebruiken, maar als je reageert op mijn stelling is het nogal logisch dat de discussie over mijn stelling gaat, toch? Vandaar dat ik al zei dat je op iets totaal anders reageert.

[TheGhostInc]

[... verkeerde quote ...]

Budgetneutraal verhuizen is de grootste kul.
Rekenvoorbeeld:
200k woning, hypotheek 200k, 5% kosten (10k)
Als je wilt verhuizen, zonder aflossing gedaan te hebben, naar hetzelfde huis betaal je dus nogmaals 10k aan kosten.

Nu als de prijzen stijgen, 3 jaar later, zonder aflossing:
210k woning, 200k hypotheek, 10k overwaarde, 5% kosten 10.5k
(Natuurlijk zou je nu 'gratis' kunnen verhuizen naar een huis van 200k, maar dat is dus een kleiner huis, je steekt zelfs bijna 10k in je broekzak als je naar een kartonnen doos verhuist.)
Dus voor exact dezelfde woning heb je 3 jaar later ineens €500? extra kosten. En je moet die kosten gewoon betalen, anders 'onttrek' je die aan de woning en gaat je woning achteruit. Er zit hier de aanname in dat de kosten gelijk oplopen. Sowieso de overdrachtsbelasting is lineair.
'Vroeger' had je inderdaad een hypotheek die al die kosten ook gewoon bevatte, dus 'voelde je de pijn' niet echt en dat werkte ook alleen als je dus daadwerkelijk een hypotheek van 210k kon krijgen. Tegenwoordig mag je dit dus gewoon 'cash' op tafel leggen en een hogere hypotheek krijg je ook niet.

Ook de mensen die zeggen dat je 'beter af bent' dan iemand die nog niet is ingestapt... alsof je na een beroving blij bent met 1 blauw oog... het hadden er ook 2 kunnen zijn. Maar dit laat maar weer mooi zien hoe 'blij' iedereen altijd wordt van stijgende huizenprijzen. Al die boekwinsten worden maar graag 'verzilverd', door de NVM, de overheid, de hypothekert, ...

Overigens ben ik niet 'anti' huizenprijs stijgingen, maar iets wat lijkt op inflatie is wat mij betreft wel wenselijk. Zeker op landelijk niveau.

[ Voor 6% gewijzigd door TheGhostInc op 08-05-2017 17:31 ]

[aicaramba]

TheGhostInc schreef op maandag 8 mei 2017 @ 14:28:
[...]

Werk je voor de NVM of Trump? Die rekenen zich ook zo makkelijk rijk.

Budgetneutraal verhuizen is de grootste kul.
Rekenvoorbeeld:
200k woning, hypotheek 200k, 5% kosten (10k)
Als je wilt verhuizen, zonder aflossing gedaan te hebben, naar hetzelfde huis betaal je dus nogmaals 10k aan kosten.

Nu als de prijzen stijgen, 3 jaar later, zonder aflossing:
210k woning, 200k hypotheek, 10k overwaarde, 5% kosten 10.5k
(Natuurlijk zou je nu 'gratis' kunnen verhuizen naar een huis van 200k, maar dat is dus een kleiner huis, je steekt zelfs bijna 10k in je broekzak als je naar een kartonnen doos verhuist.)
Dus voor exact dezelfde woning heb je 3 jaar later ineens €500? extra kosten. En je moet die kosten gewoon betalen, anders 'onttrek' je die aan de woning en gaat je woning achteruit. Er zit hier de aanname in dat de kosten gelijk oplopen. Sowieso de overdrachtsbelasting is lineair.
'Vroeger' had je inderdaad een hypotheek die al die kosten ook gewoon bevatte, dus 'voelde je de pijn' niet echt en dat werkte ook alleen als je dus daadwerkelijk een hypotheek van 210k kon krijgen. Tegenwoordig mag je dit dus gewoon 'cash' op tafel leggen en een hogere hypotheek krijg je ook niet.

Ook de mensen die zeggen dat je 'beter af bent' dan iemand die nog niet is ingestapt... alsof je na een beroving blij bent met 1 blauw oog... het hadden er ook 2 kunnen zijn. Maar dit laat maar weer mooi zien hoe 'blij' iedereen altijd wordt van stijgende huizenprijzen. Al die boekwinsten worden maar graag 'verzilverd', door de NVM, de overheid, de hypothekert, ...

Overigens ben ik niet 'anti' huizenprijs stijgingen, maar iets wat lijkt op inflatie is wat mij betreft wel wenselijk. Zeker op landelijk niveau.

Dat budgetneutraal verhuizen de grootste kul is is wat ik juist wat ik stel.

Lees aub even mijn posts terug.

Ja. Budgetneutraal verhuizen bestaat niet. En ja. Huizenprijzen stijging is de kwaal van de woningmarkt, niet het herstel.

De meeste mensen worden er niet beter van als ze zich in hogere schulden moeten steken om te wonen of als steeds meer mensen buiten de boot vallen.

Het is goed voor de overheid die meer overdrachtsbelasting innen, mensen die onder water staan (effect van de te hoge schulden) en mensen die vastgoed gebruiken om te investeren.

_{Waarom leest niemand mijn posts}

[ Voor 9% gewijzigd door aicaramba op 08-05-2017 15:07 ]

[TheGhostInc]

aicaramba schreef op maandag 8 mei 2017 @ 14:43:

_{Waarom leest niemand mijn posts}

Sorry, ik had de verkeerde post te pakken, er kwamen ineens een hoop posts bij.

We zijn het helemaal eens.

[Verwijderd]

Aardig high-level onderzoekje van DNB over de woningmarkt in de grote steden: https://www.dnb.nl/nieuws...lletin-2017/dnb358877.jsp

Vooral de feiten zijn aardig. Zeker dat er zoveel inbreng van eigen geld is....

Aanbevelingen lijken in het geheel niet onderbouwd, worden gewoon zo neergezet. Waarschijnlijk op basis van ideologie of politieke voorkeur zoals bij DNB zo vaak gebeurt.

[RocketKoen]

Verwijderd schreef op dinsdag 9 mei 2017 @ 13:17:
Aardig high-level onderzoekje van DNB over de woningmarkt in de grote steden: https://www.dnb.nl/nieuws...lletin-2017/dnb358877.jsp

Vooral de feiten zijn aardig. Zeker dat er zoveel inbreng van eigen geld is....

Aanbevelingen lijken in het geheel niet onderbouwd, worden gewoon zo neergezet. Waarschijnlijk op basis van ideologie of politieke voorkeur zoals bij DNB zo vaak gebeurt.

In het NRC staat op basis van dezelfde cijfers een verhaal met een hele andere insteek.
De korte versie is gratis online: https://www.nrc.nl/nieuws...n-bouwen-8739960-a1557750
Maar natuurlijk zoekt de voorzitten van de NVM de oplossing niet in meer huurwoningen

[Verwijderd]

In opdracht van Selficient (Solar Decathlon Challenge) *knip enquete zonder toestemming*

[ Voor 76% gewijzigd door Rukapul op 09-05-2017 13:41 ]

[pingkiller]

Verwijderd schreef op dinsdag 9 mei 2017 @ 13:17:

Aanbevelingen lijken in het geheel niet onderbouwd, worden gewoon zo neergezet. Waarschijnlijk op basis van ideologie of politieke voorkeur zoals bij DNB zo vaak gebeurt.

Waar blijkt die politieke voorkeur uit dan? Vind het een wat rellerige opmerking.

Gaat het om dit stukje?

Naar een meer evenwichtige woningmarkt

Een groter vrije-huursegment vormt de sleutel om de woningmarkt te verlossen van onevenwichtigheden. De rijksoverheid kan een belangrijke rol spelen door gemeenten en de corporaties meer prikkels te geven om het vrije segment op de huurmarkt te ontwikkelen. Allereerst zal een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek het aantrekkelijker maken om huurwoningen in de vrije sector te bouwen. Ook kan het Rijk met gemeenten prestatieafspraken maken om een minimumpercentage middeldure huurwoningen op te nemen in bestemmingsplannen. Tot slot zouden woningcorporaties hun duurdere woningen kunnen aanbieden in het middensegment van de vrije sector.

Dat is inderdaad niet onderbouwd, maar ik ben het er wel heel erg mee eens. Vooral het dik gedrukte deel is iets waar ik het hier al vaker over heb gehad. De HRA maakt vrije sector huur onaantrekkelijk voor investeerders.

[DeKever]

pingkiller schreef op dinsdag 9 mei 2017 @ 21:50:
[...]

Waar blijkt die politieke voorkeur uit dan? Vind het een wat rellerige opmerking.

Gaat het om dit stukje?

[...]


Dat is inderdaad niet onderbouwd, maar ik ben het er wel heel erg mee eens. Vooral het dik gedrukte deel is iets waar ik het hier al vaker over heb gehad. De HRA maakt vrije sector huur onaantrekkelijk voor investeerders.

DNB schiet altijd op de HRA, zodanig dat het een stokpaardje begint te worden. De huurdersbescherming maakt vrije sector huur ook onaantrekkelijk voor investeerders, of dure gemeentegrond.

Ik ben het een beetje zat. De HRA is totaal uit de hand gelopen, maar door lange termijn afspraken over de HRA aan te passen word ik onrustig. Ik hoor Knot het nog zeggen, de HRA is een tijdbom. Een tijdbom moet je heel voorzichtig ontmantelen, niet te snel dus.

[Rukapul]

DeKever schreef op dinsdag 9 mei 2017 @ 22:09:
[...]


DNB schiet altijd op de HRA, zodanig dat het een stokpaardje begint te worden. De huurdersbescherming maakt vrije sector huur ook onaantrekkelijk voor investeerders, of dure gemeentegrond.

Het verstorende effect van HRA is veel groter (tot wel 50%). Het effect van huurdersbescherming is vrij beperkt. Met bijna nul tot een paar procent max op een investeringsportefeuille om dat risico af te dekken ben je er wel. Risico's als wanbetaling heb je ongeacht huurbescherming. Voor een individuele belegger met een enkel pand is het risico iets groter, maar dat komt voornamelijk door gebrek aan spreiding, en zelfs daar verdwijnt het risico vrij snel na initiele aanschaf.

Ik ben het een beetje zat. De HRA is totaal uit de hand gelopen, maar door lange termijn afspraken over de HRA aan te passen word ik onrustig. Ik hoor Knot het nog zeggen, de HRA is een tijdbom. Een tijdbom moet je heel voorzichtig ontmantelen, niet te snel dus.

Dat is dus de kop in het zand methode, want de HRA gaat eraan. Alles wijst daarop, al jarenlang. De consequente communicatie van DNB is onderdeel daarvan.

[ANdrode]

Een groter vrije-huursegment vormt de sleutel om de woningmarkt te verlossen van onevenwichtigheden. De rijksoverheid kan een belangrijke rol spelen door gemeenten en de corporaties meer prikkels te geven om het vrije segment op de huurmarkt te ontwikkelen. Allereerst zal een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek het aantrekkelijker maken om huurwoningen in de vrije sector te bouwen. Ook kan het Rijk met gemeenten prestatieafspraken maken om een minimumpercentage middeldure huurwoningen op te nemen in bestemmingsplannen. Tot slot zouden woningcorporaties hun duurdere woningen kunnen aanbieden in het middensegment van de vrije sector.

Sinds kort zijn woningcorporaties toch beperkt in wat zij in de vrije sector kunnen aanbieden? Zie o.a. dit nieuwsbericht over een wetsvoorstel.

Ik ben er blij mee dat de DNB in formatietijd dit weer naar voren haalt.

offtopic:
En ik hoop op evidence-based beleid. Hier doet de partij van de huidige minister vaak aan. Niet "meer markt is beter" veranderingen* beleid zoals Kamp dat de laatste jaren gevoerd heeft.

[DeKever]

Rukapul schreef op dinsdag 9 mei 2017 @ 22:31:
[...]

Het verstorende effect van HRA is veel groter (tot wel 50%). Het effect van huurdersbescherming is vrij beperkt. Met bijna nul tot een paar procent max op een investeringsportefeuille om dat risico af te dekken ben je er wel. Risico's als wanbetaling heb je ongeacht huurbescherming. Voor een individuele belegger met een enkel pand is het risico iets groter, maar dat komt voornamelijk door gebrek aan spreiding, en zelfs daar verdwijnt het risico vrij snel na initiele aanschaf.

Hier heb je vast iets over gelezen zo te zien ...😎?
[...]

Dat is dus de kop in het zand methode, want de HRA gaat eraan. Alles wijst daarop, al jarenlang. De consequente communicatie van DNB is onderdeel daarvan.

Mijn bezwaar is dat er afspraken gemaakt zijn over aanpassing van de HRA, die DNB wil "versnellen". Niet het aanpassen an sich is een probleem, de onvoorspelbaarheid van aanpassen wel. Bij de AOW ging het ook zo. Hoger, nog hoger, hoogst?

Dus mijn kritiek heeft niks met kop in het zand te maken, als wel met een betrouwbare overheid.

[Verwijderd]

pingkiller schreef op dinsdag 9 mei 2017 @ 21:50:
[...]Dat is inderdaad niet onderbouwd, maar ik ben het er wel heel erg mee eens. Vooral het dik gedrukte deel is iets waar ik het hier al vaker over heb gehad. De HRA maakt vrije sector huur onaantrekkelijk voor investeerders.

Daar gaan we weer... vaak herhalen is geloven, en liefst zonder enige onderbouwing want dat staat een ander gezichtspunten alleen maar in de weg.

Het domme van het rapport is (alweer) dat ze uitgebreid beschrijven dat de rente enorm laag is, er veel huizen voor een deel of geheel contact worden afrekenend en dat gemeenten een prijspolitiek voeren op hun grond. En dat er een verstoring is door huursubsidie (factor 2,7% van de WOZ) en koopsubsidie (factor 1,5% op WOZ).... en de enige aanbeveling die er komt is om aan dat laatste wat te doen. Al die andere factoren worden gewoon genegeerd terwijl het verstorende effect ervan veel groter is.

Dommer kan het haast niet zijn, en zeker als er geen enkele redenatie wordt gegeven waarom alleen die ene factor wordt geselecteerd voor een beleidsadvies (wat toch genegeerd gaat worden trouwens).

Hoe kun je nou beweren dat als aan de ene kant de rente zo laag is (en het gros van de hypotheken daar inmiddels op is gebaseerd) en er veel huizen slechts gedeeltelijk worden gefinancierd dat HRA (die er dan niet of heel beperkt is) dan een substantiële factor gaat zijn. Terwijl er net daarvoor staat dat gemeenten meer geld voor de grond krijgen bij projectontwikkelaars die gaan voor koopwoningen... pak dat dan eerst eens aan. Maar dat is natuurlijk niet gewenst want dan komt de gemeente en overheidsfinanciering in gevaar. Hervormen van HRA leg je gewoon bij je belastingbetalers neer....

Gisteren om mezelf eens bezig te houden eens een rekensommetje gemaakt wat het zou beteken voor een pand als de gemeente de grond voor verhuur (tov koop) inderdaad goedkoper zou aanbieden. Zelfs als dat een substantieel verschil is dan kom je nooit op gelijke of lagere prijzen bij verhuur. Investeerders willen nou eenmaal ook wat rendement (en dat gaat toch het gros van de verhuurder worden). Zelfs niet als kopers helemaal geen hypotheekrente aftrek hebben. En dan hou ik niet eens rekening met lagere waarde van je investering bij verhuur en zaken als potentiële leegstand en andere kosten die professionele investeerders hebben zoals personeel en niet vergeten de belastingen die ze moeten betalen (IB voor particulieren en VPB of andere heffingen voor bedrijven en corporaties). Waarvoor er nog eens een opslag bij zou moeten.

Reken zelf maar eens met een gewenst rendement van 5-6% (heel gebruikelijk, 3% financieringskosten en 2,5% rendement voor alle kosten = eigenlijk amper rendement) voor een professionele investeerder die flink wat woningen beheert. Dan scheelt het op een huis voor de middeninkomens van €200-300k al snel enkele honderden euro's per maand tov koop. En dat zonder enige HRA.

Dat een verhuurder met nul of een paar % rendement zou kunnen rekenen is niet realistisch. Kapitaal is niet gratis (zelfs nu niet) en niemand neemt genoegen met risico's waar geen opbrengst tegenover staat. Mensen en bedrijven hebben daarnaast ook weleens de neiging om wat te willen verdienen.

Er zou maar één oplossing besproken moeten worden en dat is het aanpakken van alle (ja dus ook de HRA) verstoringen op de woningmarkt waardoor er iets van een transparante prijsvorming komt en waarbij gemeenten hun grond voor normale prijzen moeten verkopen, aan iedereen. En kijk dan welke segmenten een subsidie nodig hebben (zoals de sociale en wellicht ook andere huur) en verreken die via de belasting zodat ook daar de tarieven transparant worden en iedereen ziet wie nu echt wat betaald en ontvangt.

Maar dat is natuurlijk te confronterend en maakt ook zichtbaar hoeveel meer aan grond voor kopers wordt verdiend door gemeenten (de grondprijs) en overheid (de BTW). En hoeveel geld er wordt rondgepompt in subsidies en andere voordelen voor corporaties. En bij dat laatste hebben de (locale) beleidsmakers alle belang, geeft ze macht en levert een hele reeks aan baantjes op en kansen om jezelf te verrijken.

Maar ipv daarvan komt bijvoorbeeld Amsterdam gelijk met een actie die de markt nog verder gaat verstoren. Ze gaan nu ook maar de huur voor de middeninkomens subsidiëren door lagere grondprijzen aan te bieden.... en verhogen waarschijnlijk die voor kopers nog verder. Nou zie ik ook niet zo snel een andere oplossing in de huidige situatie, maar meer subsidies zou toch het antwoord niet moeten zijn. Zeker niet indirect en dus niet transparant.

[ Voor 7% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2017 09:13 ]

[Rukapul]

Verwijderd schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:00:
[...]


Daar gaan we weer...

Aangezien ik gequote word stel ik voor die te lange lap tekst te herschrijven in de specifieke context van "De huurdersbescherming maakt vrije sector huur ook onaantrekkelijk voor investeerders" waar ik op reageerde.

In het kort: huurdersbescherming is geen significante factor voor investeerders in vrije sector huur, HRA is dat wel. Over al de rest zeg ik niets.

[Verwijderd]

Je hebt gelijk... verkeerde quote, het is nog vroeg.

[Ero-Sensei]

Of we investeren nog een paar jaar, en geven ook de verhuurders recht op HRA. Ondertussen wel blijven afbouwen natuurlijk, maar op de korte termijn zou dat de verhoudingen tussen vrije sector huur en koop al een stuk gunstiger maken.
Dan krijg je op korte termijn meer investeerders, gemeentes kunnen de grond goed verkopen, en de werkgelegenheid in de bouw neemt gigantisch toe. De overheid kan dit financiëren door ook eens te profiteren van de opkoopprogramma's van de ECB, want nu heeft alleen Zuid Europa er baat bij.

Afbouw van HRA wordt simpelweg een onderdeel van de marktwerking en zou gecompenseerd worden met inflatie.

Wellicht te simpel gedacht allemaal, maar wellicht hoeven grote problemen niet persé lastige maatregelen te betekenen.

[Verwijderd]

Ero-Sensei schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:12:
Of we investeren nog een paar jaar, en geven ook de verhuurders recht op HRA. Ondertussen wel blijven afbouwen natuurlijk, maar op de korte termijn zou dat de verhoudingen tussen vrije sector huur en koop al een stuk gunstiger maken.

Wellicht te simpel gedacht allemaal, maar wellicht hoeven grote problemen niet persé lastige maatregelen te betekenen.

Ja, veel te simpel gedacht... want het is niet uit te voeren.

Begint er al mee dat een deel van de huurders aanvullende subsidies krijgen (geen EWF en huursubsidie) en dat HRA als basis heeft de rente die je voor de financiering betaald. Toch een beetje lastig om dat fictief op een huurbedrag los te laten.

En ook hier weer de reflex om met subsidies en voordelen op een niet transparante manier de markt nog verder te verstoren. Een totale herinrichting met 1 transparante subsidie voor degenen die dat echt nodig hebben en aangepaste IB tarieven voor de rest is toch echt te prefereren.

[ANdrode]

Ero-Sensei schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:12:
Afbouw van HRA wordt simpelweg een onderdeel van de marktwerking en zou gecompenseerd worden met inflatie.

Afbouw van HRA zorgt ook voor meer concurrentie op de hypotheekmarkt doordat Nederland dan geen uitzondering meer is wbt regelgeving. Door de HRA kan men een veel grotere LTI dragen.

Hier maken banken veel winst op hypotheken. In de buurlanden is de rente lager. Als onze hypotheken daarmee te vergelijken zijn (LTV, LTI) scheelt dat bijna 1% rente…

[RemcoDelft]

Ero-Sensei schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:12:
Of we investeren nog een paar jaar, en geven ook de verhuurders recht op HRA.

Verhuurders kunnen - net als alle andere bedrijven - kosten aftrekken van de winst. Daar zit het verschil niet.
Het verschil zit erin dat de huurder geen recht heeft op renteaftrek.

[Señor Sjon]

ANdrode schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:28:
[...]


Afbouw van HRA zorgt ook voor meer concurrentie op de hypotheekmarkt doordat Nederland dan geen uitzondering meer is wbt regelgeving. Door de HRA kan men een veel grotere LTI dragen.

Hier maken banken veel winst op hypotheken. In de buurlanden is de rente lager. Als onze hypotheken daarmee te vergelijken zijn (LTV, LTI) scheelt dat bijna 1% rente…

HRA is geen factor voor LTI, die wordt gebaseerd op de bruto maandlasten.

Overigens is de HRA een poltiek instrument om mensen te laten aflossen. Zonder HRA is die incentive ook weg en kunnen mensen weer richting aflossingsvrij gaan. Ik heb hier al eerder betoogd dat de EWF i.c.m. lage rente en aflossing er al snel voor zorgt dat de HRA al bijna nul is.

[Ray]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:54:
[...]

HRA is geen factor voor LTI, die wordt gebaseerd op de bruto maandlasten.

Dat is niet correct. er zit verschil in de woonquotes tussen leningen met en zonder HRA voor woningfinanciering. Ik heb hier al eerder over geschreven.

overigens klopt je punt dat lage rente icm ewf ook al nivellerend effect heeft (die uiteindelijk weer een stukje compensatie kent in de wet hillen)

edit. je hebt woonquotes met en zonder HRA die de LTI beïnvloeden. Eventuele box 3 delen doen dit ook maar op een andere (zwaardere) manier

[ Voor 15% gewijzigd door Ray op 10-05-2017 16:17 ]

[Señor Sjon]

Is het niet meer omdat 'we het zo gewend zijn' via Box 1 of 3? Ik ben ook voor mezelf aan het rondkijken en wordt helemaal schijtziek van de vele regeltjes en 'holier than thou' redenaties door de jaren vanuit met name AFM aan banken opgelegd. Komt ook omdat we hier uitgaan van de laagste gemene deler en we daarop ons financieringsbestel inrichten. Kom je hoger in de molen, dan heb je nog veel te maken met regeltjes die eigenlijk volkomen kansloos zijn, maar je wel hopeloos beperken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Ray]

tja bij elke financiering dient er duidelijk aangeven te worden wat de fiscaliteit is van elk leningdeel en indien er HRA is hoelang deze dan nog loopt. Daarachter hangen de woonquotes. Dit is sinds ib 2001 zo met een aanpassing in 2013 waaruit dus weer overgangsrecht is ontstaan...

dat het in veel gevallen een totale chaos is om dit nu anno 2017 voor iemand die 3x verhuisd / 5 x verbouwd en 2 x gescheiden is nog goed in kaart te krijgen is voor onze wetgever niet van belang. Je zoekt het maar uit adviseur is hun stelling.....

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 10-05-2017 11:26 ]

[Señor Sjon]

De wal zal het schip keren. Die regeling is gedoemd om te verzuipen in haar eigen moeras.

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:54:
[...]Ik heb hier al eerder betoogd dat de EWF i.c.m. lage rente en aflossing er al snel voor zorgt dat de HRA al bijna nul is.

Bijna nul zou ik het nog niet noemen.... maar het is op dit moment in de praktijk bij het hoogste tarief ongeveer 1/3 van het rentebedrag dat je minder aan belasting betaald. En dat percentage is het max, het daalt snel met de aflossing en de afbouw naar de 2e schijf. En als je dat afzet tegen overdrachtsbelasting en/of BTW en andere heffingen die je als eigenaar betaald is het echte verhaal een stuk subtieler dan de meesten denken.

Op zich ook een goed moment om over hervormingen (dus niet alleen de afschaffing van de HRA) te spreken, maar daar is de club die we net gekozen hebben niet capabel voor. En eigenlijk was de zittende club dat ook niet.... er had allang een herziening van het hele stelsel moeten liggen.

[Señor Sjon]

Vergis je niet dat bij de jaarlijkse waardering van de WOZ de EWF nu dus ook snel stijgt in absolute zin. Dat effect i.c.m. aflossing gaat veel harder.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:54:
Overigens is de HRA een poltiek instrument om mensen te laten aflossen. Zonder HRA is die incentive ook weg en kunnen mensen weer richting aflossingsvrij gaan. Ik heb hier al eerder betoogd dat de EWF i.c.m. lage rente en aflossing er al snel voor zorgt dat de HRA al bijna nul is.

Hoe is het een incentive als de HRA al bijna nul is door de lage rente? En toen de rente hoger was, heeft juist de HRA ervoor gezorgd dat aflossingsvrij lenen werd ingevoerd, "want dan kan je meer lenen".
Ook zonder HRA kan de overheid er natuurlijk prima voor zorgen dat aflossen verplicht is als dat het doel is.

[Ray]

RemcoDelft schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 12:11:
[...]

En toen de rente hoger was, heeft juist de HRA ervoor gezorgd dat aflossingsvrij lenen werd ingevoerd, "want dan kan je meer lenen".

Ook dat is zuiver gezien niet correct. Je kon , jawel de woonquotes wederom, net zoveel lenen.

echter door een flinke daling van de lasten doordat er niet afgelost hoefde te worden werd wellicht eerder gekozen om ook maximaal te lenen.

Hoewel dat tegenwoordig nu aflossen wel verplicht is* ook in veel gevallen gebeurd......

* om HRA te krijgen. immers mag je nog steeds aflosvrij lenen. alleen andere woonquotes zoals zojuist beschreven

[ Voor 12% gewijzigd door Ray op 10-05-2017 12:19 ]

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 12:11:
[...]

Hoe is het een incentive als de HRA al bijna nul is door de lage rente? En toen de rente hoger was, heeft juist de HRA ervoor gezorgd dat aflossingsvrij lenen werd ingevoerd, "want dan kan je meer lenen".
Ook zonder HRA kan de overheid er natuurlijk prima voor zorgen dat aflossen verplicht is als dat het doel is.

Omdat men HRA 'kiest' als voordeel. Voordeel weg > aflossingsvrij is zomaar weer valide voor mensen die aan hun max willen zitten. Ondanks de afkeuring hier, is het voor mensen met een goed toekomstperspectief helemaal niet zo'n drama. Wat in jaar 0 de max is, is in jaar 10 al ver daaronder.

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 11:38:
Vergis je niet dat bij de jaarlijkse waardering van de WOZ de EWF nu dus ook snel stijgt in absolute zin. Dat effect i.c.m. aflossing gaat veel harder.

De harde cijfers zijn het enige wat telt, en zijn ook nog eens vrij simpel uit te rekenen.

EWF is nu 0,75% (en stijgt een beetje elke 3-5jr) van de WOZ (die vaak lager is dan de financiering en echt niet overal zomaar ongebreideld stijgt).

Dan zitten de meeste mensen die nu kopen met een deel aflossingsvrij gedurende de komende 15jaar altijd nog op een percentage tussen de 35-20% van het rentebedrag dat je minder aan belasting betaald. Geen dramatisch percentage (al halen ze dat geld volgens sommigen hier weg bij arme huurders) maar ook niet bijna nul

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2017 13:54 ]

[t_captain]

WOZ is vaak hoger dan de hypotheeksom.

Aan de ene kant loopt WOZ qua peildatum achter. In een stijgende markt betekent dat dat de waardering wat lager ligt dan de actuele waarde. De tijd dat WOZ op bewoonde toestand werd gebaseerd en dus structureel lager lag van de vrije waarde, ligt echter achter ons.

Maar de keerzijde:

1. niet iedere woning is voor de actuele waarde beleend. Oudere hypotheken (>15 jaar vooral) zijn vaak een stuk lager. Doorstromers die overwaarde uit een eerder huis inbrengen, financieren ook geen 100%.
2. aftrekbare hypotheken worden tegenwoordig tenminste annuitair ingelost. gaandeweg zal daardoor (in een statische markt) de gemiddelde schuld ~65 a 70% bedragen van de oorspronkelijke schuld.

We komen afaik van een situatie waarin de gemiddelde hypothek tegen de 70% WOZ was. Naarmate de aflossingsvrije hypotheken worden uitgefaseerd zal die statistiek richting de 50% zakken.


Dan is 0.75% EWF t.o.v. 50% * 2.5% rente wel een aardige demper op de HRA.

[Señor Sjon]

Even een jaar terug in de tijd:

Señor Sjon schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 17:20:
Die 70% sloeg op de EWF.
Voorbeeldje:
WOZ is 200k, dan is EWF 1.500 euro. 140k hypotheek @2,25% = 3.150 euro/jaar.
Restant aftrekbaar: 1.650 euro bruto. Met 40% is de aftrek 660 euro. Dat is nog geen 21% van de bruto rente. Al met al een stuk minder HRA dan de getallen eerst lijken.

[Verwijderd]

t_captain schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 13:54:
Dan is 0.75% EWF t.o.v. 50% * 2.5% rente wel een aardige demper op de HRA.

Dat zeg ik toch ook als ik aantoon dat het percentage vaak tussen de 20-35% uitkomt.... dat is een flinke demping t.o.v. het IB tarief maar dat is nog steeds niet bijna nul.

En met die vertraging, die er inderdaad is, kan je niet zoveel. Stijgt de markt dan heb je even geluk, maar als die daalt dan heb je weer last van die 1-2jr vertraging. En daarom de zin "nu koopt". Als je oude situaties gaat meenemen dan is er geen peil op te trekken hoe de bedragen uitvallen.

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 13:56:
Even een jaar terug in de tijd: [...]

Maar je bent het toch met me eens dat 21% verre van bijna nul is?

En in de huidige praktijk zijn er weinig nieuwe kopers met een financiering van €140k bij een WOZ van €200k en gaat het gros van de HRA naar de mensen in de hoogste tariefgroep.

Maar ik ben het helemaal met je eens dat het werkelijke voordeel van de HRA niet moet worden overschat, wat velen doen omdat het in hun argumentatie past.

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2017 14:05 ]

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 14:03:
[...]


Maar je bent het toch met me eens dat 21% verre van bijna nul is?

En in de huidige praktijk zijn er weinig nieuwe kopers met een financiering van €140k bij een WOZ van €200k en gaat het gros van de HRA naar de mensen in de hoogste tariefgroep.

Maar ik ben het helemaal met je eens dat het werkelijke voordeel van de HRA niet moet worden overschat, wat velen doen omdat het in hun argumentatie past.

Klopt, dat was uit een andere discussie. Ging er meer om dat in bv 10 jaar tijd de verplichte aflossing + stijgende WOZ de HRA te lijf gaat. Hierdoor dalen de lasten voor de overheid.

Overigens wordt er vaak op de HRA gemept, maar in verhouding tot bv alleen al de stijging van de zorgkosten gedurende de looptijd van deze topicserie is de HRA eigenlijk vrij stabiel en steeds meer 'peanuts' aan het worden.

[t_captain]

Verwijderd schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 13:59:
[...]


Dat zeg ik toch ook als ik aantoon dat het percentage vaak tussen de 20-35% uitkomt.... dat is een flinke demping t.o.v. het IB tarief maar dat is nog steeds niet bijna nul.

En met die vertraging, die er inderdaad is, kan je niet zoveel. Stijgt de markt dan heb je even geluk, maar als die daalt dan heb je weer last van die 1-2jr vertraging. En daarom de zin "nu koopt". Als je oude situaties gaat meenemen dan is er geen peil op te trekken hoe de bedragen uitvallen.

Je kunt een langjarig gemiddelde incalculeren, enkele procenten per jaar. Laat de WOZ door de tijdvertraging 95% van de actuele waarde bedragen.

Als de hypotheekrente 2.5% bedraagt (*) en de uitstaande hypotheekschuld straks LTV van 50% vertegenwoordigt, dan is slechts 0.54% van de woningwaarde aftrekbaar. Pakweg 15 jaar geleden (hypotheekrente 5.5%, LTV 70%, EWF 0.55%, WOZ waardering ~85% van vrije waarde) was dat 3.38%.

Laat de renteaftrek voor de helft worden genoten in de 3e en voor de helft in de 4e schijf. Het gemiddelde tarief van aftrek was 15 jaar geleden 47%. Over een aantal jaar is het tarief van teruggebracht naar ~42%.

De totale waarde van de HRA ten opzichte van de waarde van de onderliggende huizen daalt hiermee van 1.6% naar 0.2% per jaar.


(*) laag, maar door de dalende LTV's en kortere effectieve rentevaste periode van inlossende hypotheken niet onrealistisch.

[Verwijderd]

Lastige thread dit omdat iedereen zijn eigen fictieve berekening gebruikt die allemaal een beetje van de waarheid bevatten maar ook altijd de eigen stelling ondersteunen.... Daar zal ik vast ook wel aan moeedoen :-).

Maar eerst een hele horde die doet alsof de HRA diefstal is van de armen en huurders en nu weer het bagatelliseren van de bedragen en percentages die ermee gemoeid zijn.

- Ja, de HRA is de laatste jaren door allerlei beperkingen (maximale looptijd, bijleenregeling, verplichte aflossing, hoger percentage EWF) als procentueel voordeel voor de netto betalers afgenomen. Soms flink, vooral door de lage rente en soms gestegen WOZ waardes.
- Ja, dat gaat in de komende jaren als de rente zo blijft nog verder het geval zijn, vooral door de trapsgewijze afbouw naar de 2e schaal.
- Nee, het is nog steeds niet nul :-).
- Nee, het bedrag is geen "peanuts". Ook niet t.o.v andere inkomensafhankelijke toeslagen zoals zorg en huur (>30/15miljard vs max 10miljard, alle getallen met een flinke marge omdat ook hier iedereen rekent zoals het het beste uitkomt).

En nee, dit is ook niet het hele verhaal want de woningmarkt hangt van niet transparante kosten en subsidies aan elkaar zoals grondprijzen, ozb, overdrachtsbelasting, BTW op aankoop en verbetering, enz.

En daarom moet de discussie over belastingen op wonen gevoerd worden op basis van harde getallen en niet op stellingen of theoretische voorspellingen. En dan rekening houdend met alle factoren om tot een evenwichtige belastingdruk te komen.

Maar weet je wie de echte schoft is.... Mattie met zijn €600k en ook nog een Tesla die hij op kosten van de belastingbetaler gaat rijden door alle subsidies die daarop van toepassing zijn .

[Señor Sjon]

Succes met die harde getallen. Die ga je nauwelijks vinden, het is in de regel te complex om in één getal te vatten.

Lol
Mattie is bij Q-Music gebleven (geen NPO...).

[t_captain]

Een paar stats van de HRA: http://daskapital.nl/2015...14_miljard_hypotheek.html

En de toeslagen: https://www.cbs.nl/nl-nl/...vangtoeslag-daalt-opnieuw

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 14:56:
Lol
Mattie is bij Q-Music gebleven (geen NPO...).

Maar hij rijdt die Tesla wel op onze kosten...... Hij had ook een fatsoenlijke BMW kunnen vragen en gewoon BPM en bijtelling kunnen betalen. Om over de gemiste brandstoftoeslagen nog maar te zwijgen.

En hij gaat vast ook nog zonnepanelen, met subsidie, bestellen om die bak te vullen en te kunnen salderen. De graaier.

Maar als we het over regelingen hebben die de hoge inkomens "bevoordelen" dan zijn het deze wel. Maar die krijgen vreemd genoeg wat minder aandacht dan de HRA....

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2017 15:06 ]

[Señor Sjon]

offtopic:
Ja, want hij betaalt geen ~270k inkomstenbelasting over zijn inkomen? Laat hem dan lekker in zijn Tesla rondkarren. De overheid is sowieso lachende derde, want Tesla's worden hier ook in elkaar gezet in tegenstelling tot BMW. Wat een afgunst weer.

Maar goed, dat gaat hier ver offtopic.

[Rukapul]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 15:07:

offtopic:
Ja, want hij betaalt geen ~270k inkomstenbelasting over zijn inkomen? Laat hem dan lekker in zijn Tesla rondkarren. De overheid is sowieso lachende derde, want Tesla's worden hier ook in elkaar gezet in tegenstelling tot BMW. Wat een afgunst weer.

Maar goed, dat gaat hier ver offtopic.

Veel effect zullen die 200 banen in Tilburg niet hebben op de lokale woningmarkt Niet erg overtuigend als je ook meeweegt dat het enige doel van die fabriek/banen is om belasting te ontwijken over 20k auto's/jaar.

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 15:07:

offtopic:
Ja, want hij betaalt geen ~270k inkomstenbelasting over zijn inkomen? Laat hem dan lekker in zijn Tesla rondkarren. De overheid is sowieso lachende derde, want Tesla's worden hier ook in elkaar gezet in tegenstelling tot BMW. Wat een afgunst weer.

Maar goed, dat gaat hier ver offtopic.

Natuurlijk een beetje sarcastisch bedoeld.... maar wel een grote kern van waarheid.

Maar nee, hij betaald zeer waarschijnlijk geen €270k aan inkomstenbelasting want dat salaris gaat vast naar een BV'tje dat fiscaal handig is opgetuigd. En ook aan die Tesla in elkaar zet actie in Tilburg verdient NL amper iets, die dient vooral om EU import heffingen te ontlopen en is binnengehaald met flinke subsidues, er werken wel zo'n 200 man (versus 5000 bij VDL Born).

Geen afgunst, alleen een grote aversie tegen niet transparante systemen en tegen stellingen die niet worden onderbouwd. Zoals die in het DNB verhaal over de HRA.

[Verwijderd]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2017 15:24 ]

[ANdrode]

Señor Sjon schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 09:54:
[...]
HRA is geen factor voor LTI, die wordt gebaseerd op de bruto maandlasten.

Waar ik op doelde: Door de HRA is de (maximale) LTI waarbij banden in Nederland nog een hypotheek verstrekken hoger dan in bijvoorbeeld duitsland. Hetzelfde gaat op voor de LTV grens die in Nederland normaal is.

Dit komt allemaal terug in het risico. Zoals je in jouw eigen rekenvoorbeeld aangeeft mooie berekening trouwens scheelt de HRA 21% netto, 1/5e oftewel +- 1x LTI wat er extra geleend kan worden bij dezelfde netto lasten.

Maximum lening heeft een LTI van (via) 4,58 bij 200K, 5,56 bij 500K leenbedrag.

De winstmarges in Nederland op hypotheken zijn hoog en de rentes hoger dan in het buitenland (bron:
fd.nl/UVA).

Dit kan je verklaren via de buffers die banken moeten aanhouden en barrières tot toetreding die volgen uit de afwijkende regels.

[Verwijderd]

ANdrode schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 15:53:
[...]De winstmarges in Nederland op hypotheken zijn hoog en de rentes hoger dan in het buitenland (bron:
fd.nl/UVA).

Dit kan je verklaren via de buffers die banken moeten aanhouden en barrières tot toetreding die volgen uit de afwijkende regels.

Beetje oud nieuws, dat was een aantal jaren inderdaad zo maar kwam vooral uit gebrek aan concurrentie.
En die is er inmiddels weer waardoor marges al meer dan een jaar flink zijn gedaald.

Barrières door afwijkende regels zijn niet noemenswaardig. Voor de crisis was er een flink aantal buitenlandse partijen actief, maar die hebben zich toen teruggetrokken op hun eigen thuismarkt. Met gebrek aan concurrentie als gevolg. maar dat is alweer goedgekomen, het percentage van de hypotheken dat de traditionele banken hebben is razendsnel gedaald de laatste 2 jaar.....

[ Voor 19% gewijzigd door Verwijderd op 10-05-2017 16:19 ]

[ANdrode]

Verwijderd schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 15:59:
[...]
Beetje oud nieuws, dat was een aantal jaren inderdaad zo maar kwam vooral uit gebrek aan concurrentie.
En die is er inmiddels weer waardoor marges al meer dan een jaar flink zijn gedaald.

Dit is nieuws van vorig jaar. En de gevolgen van Basel III/IV lijken mij nog steeds relevant. Daar is nederland een outlier wat gevolgen heeft op de kapitaaleisen.

(Dat je een outlier bent geeft onzekerheid. Neem de opmerkingen van de ACM uit 2013, of FD over onzekerheid bij Rabobank in februari 2017)

Met gebrek aan concurrentie als gevolg. maar dat is alweer goedgekomen, het percentage van de hypotheken dat de traditionele banken hebben is razendsnel gedaald de laatste 2 jaar.....

Door de kapitaaleisen kunnen de klassieke banken in Nederland lastig meedoen op de hypotheekmarkt. De hypotheken die men in Nederland wil (LTI/LTV) zorgen door de hoge kapitaaleisen voor hoge intrinsieke kosten.

De kapitaalnormen zijn afgesteld op wat internationaal normaal is, niet op wat een klein land als Nederland wil doen…
En de NHG heeft eenzelfde effect onder de kapitaalregels?

Context:
Uit Rabobank blog uit maart 2016

[ Voor 12% gewijzigd door ANdrode op 10-05-2017 17:00 ]

[Shadowhawk00]

RemcoDelft schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 12:11:
[...]

Hoe is het een incentive als de HRA al bijna nul is door de lage rente? En toen de rente hoger was, heeft juist de HRA ervoor gezorgd dat aflossingsvrij lenen werd ingevoerd, "want dan kan je meer lenen".
Ook zonder HRA kan de overheid er natuurlijk prima voor zorgen dat aflossen verplicht is als dat het doel is.

Op dit moment is de rente ongeveer 1,75% ( beetje afhankelijk waar je shopped )
EWF = 0,75% = drempel bedrag
Dus als je nu maximaal leent zit je op 101% van de woning ( laten we even makkelijk rekenen en daar 100% van maken ok )

Dan mag je aftrekken 1.75% - 0,75% - 1% van de woningwaarde.
Belastingtarief van 42% dan heb je dus 0,42% aan voordeel.
OZB is per gemeente verschillend maar 0.42% van de woningwaarde gaan ze wel halen.

Op een woning van 200k is dat 840 euro per jaar. Is niet 0 maar is nou ook weer niet een bedrag waar je heel warm van OZB moet je daar nog vanaf halen maar dat is per gemeente verschillend maar is vaak meer dan 0.42% van je woningwaarde.
Denk als je de huursubsidie voor een woning maximaliseerd op 840 euro per jaar dat er veel mensen niet gelukkig gaan zijn.

Dus als koper krijg je de belasting die je over de woning betaald gedeeltelijk terug in de vorm van HRA.
Als huurder betaal je die belasting niet. Dus nee HRA maakt op dit moment kopen niet belachelijk veel goedkoper dan huren.

Bij een hogere rentestand word de HRA wel belangrijker maar dat is eigenlijk een sigaar uit eigen doos krijgen. Er zijn heel veel incentives om je hypotheek af te lossen.

[ Voor 9% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-05-2017 19:36 ]

[Biggg]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 19:34:
[...]
Op een woning van 200k is dat 840 euro per jaar. Is niet 0 maar is nou ook weer niet een bedrag waar je heel warm van OZB moet je daar nog vanaf halen maar dat is per gemeente verschillend maar is vaak meer dan 0.42% van je woningwaarde.
Denk als je de huursubsidie voor een woning maximaliseerd op 840 euro per jaar dat er veel mensen niet gelukkig gaan zijn.

Dus als koper krijg je de belasting die je over de woning betaald gedeeltelijk terug in de vorm van HRA.
Als huurder betaal je die belasting niet. Dus nee HRA maakt op dit moment kopen niet belachelijk veel goedkoper dan huren.

Waar haal je toch vandaan dat huurders geen OZB betalen? Ik lees dat hier vaker en het is gewoon niet waar.

Alle eigenaren van woningen moeten OZB betalen. De verhuurder van een woning dus ook en die kosten zitten dus gewoon verwerkt in de huurprijs.
De huurder betaalt (weliswaar indirect) dus ook gewoon gemeentelijke belastingen.

Wat een verhuurder niet mag, is OZB bovenop de huurprijs doorbelasten. Huurders zullen dus niet direct een OZB aanslag zien, misschien komt daar de misvatting vandaan dat huurders niet bijdragen aan de gemeentelijke belasting.

[gertvdijk]

Shadowhawk00 schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 19:34:
OZB is per gemeente verschillend maar 0.42% van de woningwaarde gaan ze wel halen.

Op een woning van 200k is dat 840 euro per jaar. Is niet 0 maar is nou ook weer niet een bedrag waar je heel warm van OZB moet je daar nog vanaf halen maar dat is per gemeente verschillend maar is vaak meer dan 0.42% van je woningwaarde.

Volgens mij klopt dat niet helemaal. Ik woon in een volgens mij gemiddeld-dure gemeente (Delft) en daar is de OZB voor eigenaren van woningen 0,15452%. https://www.delft.nl/Geme...roerendezaakbelasting_OZB
Meer voorbeelden: http://www.cijfernieuws.nl/ozb-2017/

[Verwijderd]

Biggg schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 22:16:
[...]Waar haal je toch vandaan dat huurders geen OZB betalen? Ik lees dat hier vaker en het is gewoon niet waar.

Je geeft toch echt ook zelf aan dat het wel waar is, huurders betalen geen OZB.

Dat normaal de huur bestaat uit de kosten die de eigenaar maakt, en liefst nog wat rendement, is ook logisch. Maar in de praktijk is het vooral de marktprijs die de huurprijs bepaald bij nieuwe verhuur of een strak puntensysteem.

Zo simpel als jij het stelt dat de OZB altijd volledig doorbelast wordt aan de huurder is niet zo. De meeste verhuurders zijn gebonden aan maximale verhogingen, vaak nog op historische huurprijzen, en dan is er soms helemaal geen ruimte om de steeds hoger wordende OZB geheel door te belasten. Zeker niet in de sociale huur, en soms zelfs ook niet in de geliberaliseerde verhuur in de niet zo populaire regio's.

Als jouw stelling waar was had de overheid net zo goed de OZB kunnen heffen bij de gebruikers, net zoals ze dat doen voor de andere gebruiksbelastingen. Nu staat er expliciet in de regels dat ze wel rioolrecht, afvalstoffenheffing, verontreinigingsheffing en ingezetenenomslag mogen doorbelasten aan de huurder maar OZB niet.

Dat laat toch geen enkele ruimte over voor jouw interpretatie.

Maar waar het natuurlijk echt om draait is niet om een beetje bijdehand te doen met woorden maar in de vergelijking tussen koop en huur een faire vergelijking te maken. En dan is het OZB bedrag gewoon een variabele kostenpost voor de eigenaar die ook gewoon in kostenplaatjes tussen huur en koop moet worden meegenomen. En die bijvoorbeeld ook wel degelijk relevant is in discussies over andere fiscale voor en nadelen van bezit vs huur.

[ Voor 23% gewijzigd door Verwijderd op 11-05-2017 09:44 ]

[ANdrode]

Biggg schreef op woensdag 10 mei 2017 @ 22:16:
[...]
Waar haal je toch vandaan dat huurders geen OZB betalen? Ik lees dat hier vaker en het is gewoon niet waar.

Alle eigenaren van woningen moeten OZB betalen. De verhuurder van een woning dus ook en die kosten zitten dus gewoon verwerkt in de huurprijs.
De huurder betaalt (weliswaar indirect) dus ook gewoon gemeentelijke belastingen.

Wat een verhuurder niet mag, is OZB bovenop de huurprijs doorbelasten. Huurders zullen dus niet direct een OZB aanslag zien, misschien komt daar de misvatting vandaan dat huurders niet bijdragen aan de gemeentelijke belasting.

Dan wil ik nog meteen een fictie aanstippen...

De verhuurderheffing is een netto heffing van 0,536% van de WOZ waarde*. Deze gaat ook op voor particuliere verhuurders. Dit gaat alleen op voor het deel van het portfolio dat verhuurd wordt onder de liberalisatiegrens (i.e. EUR 711).

Het eigenwoningforfait is een bruto heffing van meestal 0,75%.

Deze twee kan je dus ongeveer tegen elkaar wegstrepen als je naar de netto belastingdruk kijkt.

*: Hebben allebei wat haken en ogen en gevallen waarin je het niet hoef te betalen maar effect is praktisch gelijk bij een portfolio van ~25% vrije sector woningen/kamers. Ik neem even aan dat een verhuurder ruim meer dan 10 (nu) of ruim meer dan 50 (2018) objecten heeft waardoor de heffingsvrije voet nihil is

Verwijderd schreef op donderdag 11 mei 2017 @ 08:04:
[...]
Als jouw stelling waar was had de overheid net zo goed de OZB kunnen heffen bij de gebruikers, net zoals ze dat doen voor de andere gebruiksbelastingen. Nu staat er expliciet in de regels dat ze wel rioolrecht, afvalstoffenheffing, verontreinigingsheffing en ingezetenenomslag mogen doorbelasten aan de huurder maar OZB niet.

De OZB wordt betaald door de huurders. "Waar komt de geldstroom vandaan?"
Kan je aangeven hoe de OZB niet grotendeels door huurders betaald wordt?

Dat verhuurders het niet (altijd, volledig) kunnen afwentelen is een ander punt van discussie.

In dit topic zie je regelmatig dat er lokaal gekeken wordt ipv holistisch. Je moet in deze casussen holistisch kijken.

Anders krijg je redeneringen van het niveau "de zorg is veel duurder geworden, de premie gaat 10 euro omhoog" terwijl je vergeet waar 30% van de overheidsinkomsten heen gaat en dat de veranderingen daarin de kosten domineren

[ Voor 3% gewijzigd door ANdrode op 11-05-2017 10:40 ]

[Verwijderd]

ANdrode schreef op donderdag 11 mei 2017 @ 10:37:
[...]Dan wil ik nog meteen een fictie aanstippen...

De verhuurderheffing is een netto heffing van 0,536% van de WOZ waarde*. Deze gaat ook op voor particuliere verhuurders. Dit gaat alleen op voor het deel van het portfolio dat verhuurd wordt onder de liberalisatiegrens (i.e. EUR 711).

Het eigenwoningforfait is een bruto heffing van meestal 0,75%.

Deze twee kan je dus ongeveer tegen elkaar wegstrepen als je naar de netto belastingdruk kijkt.

Hele vreemde stelling......

Hoe kan je nou iets tegen elkaar wegstrepen als de basis en de bedragen totaal niet vergelijkbaar zijn. De verhuurdersheffing wordt alleen betaald op sociale woningen, kent ook nog allerlei kortingen met zelfs een maximum bedrag per verhuurder. De EWF (niet 1 percentage) wordt gebruikt om de HRA voor alle (particuliere) koophuizen met financiering te drukken, afgerekend tegen een progressief IB tarief.

Het eerste gaat over een bedrag van €1,6miljard dat de overheid ontvangt, het tweede gaat over een bedrag van minstens €10-15 miljard (totale fiscale aftrek eigen woning = €33miljard terwijl de HRA leidt tot een belastingvermindering van €14miljard, het verschil is voor een groot deel de toepassing van het EWF)

Volkomen onzinnige vergelijking dus.

ANdrode schreef op donderdag 11 mei 2017 @ 10:37:
[...]De OZB wordt betaald door de huurders. "Waar komt de geldstroom vandaan?"
Kan je aangeven hoe de OZB niet grotendeels door huurders betaald wordt?

De redenatie is zo krom..... ipv de inkomende geldstroom kijk je gewoon naar de uitgaande geldstroom (wie de aanslag krijgt dus) en je hebt het antwoord wie betaald.

Dat de meeste verhuurders streven naar minimaal een kostendekkende huurprijs maakt toch niet dat je kan stellen dat huurders al die heffingen voor de verhuurder betalen? Je zegt toch ook niet dat ik de huur voor de bakker betaal, al hoop ik wel dat mijn omzet (en die van anderen) zijn kosten inclusief huur dekken.

Heel concreet voorbeeld, ik huur hier wat in Amsterdam. OZB voor dit appartement is met 3,5% gestegen dit jaar. Betaal ik dat nou uit mijn totale huurverhoging van 1,3% (primair een inflatiecorrectie waarbij OZB niet meetelt) of betaald toch gewoon de verhuurder, die ook de aanslag krijgt?

Voor een totale gereguleerde markt zoals de sociale huur is er het puntenstelsel en maximale huurverhogingen waarin de OZB totaal geen factor is.

En het is ook allemaal zo'n gespeel met woorden. Het ging hier om vergelijkingen tussen koop en huur. Dan tel je bij koop de OZB mee als lasten en als huur niet om een faire vergelijking te krijgen. Net zoals je HRA/EWF meeneemt bij kopers en niet bij huurders. Daar is toch geen verdere discussie over mogelijk?

[ Voor 35% gewijzigd door Verwijderd op 11-05-2017 11:51 ]

[Biggg]

Verwijderd schreef op donderdag 11 mei 2017 @ 10:55:
[...]

En het is ook allemaal zo'n gespeel met woorden. Het ging hier om vergelijkingen tussen koop en huur. Dan tel je bij koop de OZB mee als lasten en als huur niet om een faire vergelijking te krijgen. Net zoals je HRA/EWF meeneemt bij kopers en niet bij huurders. Daar is toch geen verdere discussie over mogelijk?

Een faire vergelijking? Voor alle huurwoningen wordt OZB betaald aan de gemeente door de verhuurders. Alle verhuurders hebben maar 1 inkomstenpost: huuropbrengst van de huurders. Wie betaalt dan de OZB? Lijkt me een no-brainer.

Dus: zowel kopers als huurders betalen mee aan de OZB, alleen huurders indirect. Om die post voor kopers weg te strepen tegen HRA in een "faire" vergelijking is wat mij betreft een verkeerde voorstelling van zaken.

Daarnaast: in een "faire" vergelijking tel ook vrijstelling eigen huis voor box 3 mee. Deze zit nu in box 1 en dat is over de hele looptijd van een annuitaire hypotheek gezien een enorm belastingvoordeel.

[Verwijderd]

Zinloze discussie als je een eigen interpretatie aan een woord als betaald geeft... en de rest niet fatsoenlijk kan lezen plus aankomt met een niet relevante box 1/3 tekst die ook al nergens op slaat.

[ Voor 25% gewijzigd door Verwijderd op 11-05-2017 17:28 ]

[Valorian]

Biggg schreef op donderdag 11 mei 2017 @ 13:55:
[...]


Een faire vergelijking? Voor alle huurwoningen wordt OZB betaald aan de gemeente door de verhuurders. Alle verhuurders hebben maar 1 inkomstenpost: huuropbrengst van de huurders. Wie betaalt dan de OZB? Lijkt me een no-brainer.

Dus: zowel kopers als huurders betalen mee aan de OZB, alleen huurders indirect. Om die post voor kopers weg te strepen tegen HRA in een "faire" vergelijking is wat mij betreft een verkeerde voorstelling van zaken.

Daarnaast: in een "faire" vergelijking tel ook vrijstelling eigen huis voor box 3 mee. Deze zit nu in box 1 en dat is over de hele looptijd van een annuitaire hypotheek gezien een enorm belastingvoordeel.

Op die manier kan je ook stellen dat huurders ook betalen voor schilderwerk, afschrijving cv-installatie, vervangen van bitumen dak elke 15 jaar, etc. Natuurlijk is het logisch dat een verhuurder zijn kosten bekijkt en op basis daarvan een huurprijs vraagt die kostendekkend is en geneog marge voor wen mooi rendement geeft, maar op deze manier / stelling , wordt het wel onmogelijk om de verschillen van huren/kopen naast elkaar te zetten.

[Biggg]

Verwijderd schreef op donderdag 11 mei 2017 @ 17:19:
Zinloze discussie als je een eigen interpretatie aan een woord als betaald geeft... en de rest niet fatsoenlijk kan lezen plus aankomt met een niet relevante box 1/3 tekst die ook al nergens op slaat.

Ik ben niet degene die de OZB tegen de HRA aan het wegstrepen is. Maar als je vast wilt houden aan die vergelijking, dan is de discussie inderdaad zinloos.

Als iemand stelt dat alleen autobezitters wegenbelasting betalen en lease rijders niet, en alleen vanaf dat punt wil vertrekken, dan hebben we dezelfde zinloze discussie.

[Shadowhawk00]

Biggg schreef op donderdag 11 mei 2017 @ 20:21:
[...]


Ik ben niet degene die de OZB tegen de HRA aan het wegstrepen is. Maar als je vast wilt houden aan die vergelijking, dan is de discussie inderdaad zinloos.

Als iemand stelt dat alleen autobezitters wegenbelasting betalen en lease rijders niet, en alleen vanaf dat punt wil vertrekken, dan hebben we dezelfde zinloze discussie.

Nee ik begon ermee dat HRA redelijk opgeheven word door EWF + OZB + Onderhoud op de woningen zeker met de huidige rentestanden.
Iedereen roept hier dat HRA oneerlijk is want kopers krijgen een heel groot bedrag terug. Mijn argument was dat de hoogte van dat bedrag nogal meevalt. Overigens voor huurwoningen krijgt de verhuurder geen HRA dus HRA moet je vergelijken met huursubsidie.

En je kan met miljoenen gaan gooien maar de getallen voor mensen die nu kopen zijn meer relevant voor de woningprijzen. 1.75% rente 0.75EWF dus over 1% krijg je HRA dus ongeveer 0.42% van je hypotheekbedrag per jaar. Dus nee HRA valt wel mee en heeft dus niet heel veel effect op de hoogte van de huizenprijzen.Voor een woning van 200k is dat 840 euro per jaar en daar gaat OZB nog vanaf en onderhoud.

Kopen is goedkoper dan huren maar HRA heeft daar heel weinig invloed op. Een verhuurder heeft gewoon een bedrag in stenen zitten en hij wil daar gewoon een rendement op halen. Net zoals iedereen graag rente op zijn spaargeld krijgt ( willen niet krijgen ) of zijn aandelen graag in waarde ziet stijgen.
Dus ja een verhuurder heeft ook kosten als OZB en onderhoud en eventueel kosten voor de financiering. Hij wil wat winst maken want hij neemt een groot risico dus dat betaal je als huurder.

En ja de regels zijn zo Pro-huurder en Anti-verhuurder dat als je 1 jaar op wereldreis gaat je het huis beter leeg kan laten staan dan dat je het verhuurd.

[Biggg]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 12 mei 2017 @ 18:02:
[...]


Nee ik begon ermee dat HRA redelijk opgeheven word door EWF + OZB + Onderhoud op de woningen zeker met de huidige rentestanden.
Iedereen roept hier dat HRA oneerlijk is want kopers krijgen een heel groot bedrag terug. Mijn argument was dat de hoogte van dat bedrag nogal meevalt. Overigens voor huurwoningen krijgt de verhuurder geen HRA dus HRA moet je vergelijken met huursubsidie.

En je kan met miljoenen gaan gooien maar de getallen voor mensen die nu kopen zijn meer relevant voor de woningprijzen. 1.75% rente 0.75EWF dus over 1% krijg je HRA dus ongeveer 0.42% van je hypotheekbedrag per jaar. Dus nee HRA valt wel mee en heeft dus niet heel veel effect op de hoogte van de huizenprijzen.Voor een woning van 200k is dat 840 euro per jaar

Stop nou gewoon hier. Je maakt een goed punt. Voor een gemiddeld huis/gemiddeld gezin is de netto delta van HRA op dit moment relatief laag.

en daar gaat OZB nog vanaf en onderhoud.

En laat dit gewoon achterwege.

Overigens: maak het sommetje ook eens voor de DGA die voor 5% uit zijn eigen BV leent voor een huis van 8 ton. Dat is een heel ander bedrag dan 840eu/jaar.

Maar goed, voor de gemiddelde koper op dit moment is het bedrag inderdaad dus relatief laag. Dat maakt dit ook zo'n goed moment om de HRA nu te stoppen. Het dak repareren als de zon schijnt is beter dan over 10 jaar wanneer de rentes mogelijk weer een stuk hoger liggen.

Kopen is goedkoper dan huren maar HRA heeft daar heel weinig invloed op.
Een verhuurder heeft gewoon een bedrag in stenen zitten en hij wil daar gewoon een rendement op halen. Net zoals iedereen graag rente op zijn spaargeld krijgt ( willen niet krijgen ) of zijn aandelen graag in waarde ziet stijgen.
Dus ja een verhuurder heeft ook kosten als OZB en onderhoud en eventueel kosten voor de financiering. Hij wil wat winst maken want hij neemt een groot risico dus dat betaal je als huurder.

En ja de regels zijn zo Pro-huurder en Anti-verhuurder dat als je 1 jaar op wereldreis gaat je het huis beter leeg kan laten staan dan dat je het verhuurd.

De HRA verhoogt de financieringscapaciteit van huishoudens. In een schaarse woningmarkt (waarbij banken ook nog eens weinig risico lopen ivm NHG, too-big-to-fail en de rechtspositie van mensen met schulden in NL en dus kopers zo maximaal mogelijk - als de regels toelaten - willen financieren) leidt dit 1-op-1 tot hogere huizenprijzen.

Hogere huizenprijzen betekent natuurlijk ook dat verhuurders meer huur moeten en zullen vragen voor hetzelfde rendement.

Uiteraard is dit effect groter bij hoge rentes dan bij lagere rentes. Hoe groot dit effect op dit moment is, ik weet het niet in cijfers te drukken, maar "heel weinig" is het volgens mij niet.

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op vrijdag 12 mei 2017 @ 18:02:
[...]
En je kan met miljoenen gaan gooien maar de getallen voor mensen die nu kopen zijn meer relevant voor de woningprijzen. 1.75% rente 0.75EWF dus over 1% krijg je HRA dus ongeveer 0.42% van je hypotheekbedrag per jaar. Dus nee HRA valt wel mee en heeft dus niet heel veel effect op de hoogte van de huizenprijzen.

Zo kun je het inderdaad heel weinig laten lijken. Zet je het echter af tegen de kosten die iemand aan een hypotheek heeft is het plotseling 24% minder rente-kosten. En huizen die daardoor 10-20% duurder worden is toch een aardig groot bedrag die je niet zomaar even weg mag strepen (10-20% omdat je tegenwoordig ook verplicht moet aflossen)
Zolang we een tekort aan woningen hebben zorgt die 24% er dus voor dat mensen meer kunnen lenen/uitgeven aan een huis en zorgt het dus voor een stijging van de huizenprijzen. Eerlijk gezegd is dit gewoon een gegeven, de hoogte van de stijging kun je over discussieren, maar dat het effect er is is al vaak genoeg aangetoond.

[dr snuggles]

redwing schreef op vrijdag 12 mei 2017 @ 20:03:
[...]

Zo kun je het inderdaad heel weinig laten lijken. Zet je het echter af tegen de kosten die iemand aan een hypotheek heeft is het plotseling 24% minder rente-kosten. En huizen die daardoor 10-20% duurder worden is toch een aardig groot bedrag die je niet zomaar even weg mag strepen (10-20% omdat je tegenwoordig ook verplicht moet aflossen)
Zolang we een tekort aan woningen hebben zorgt die 24% er dus voor dat mensen meer kunnen lenen/uitgeven aan een huis en zorgt het dus voor een stijging van de huizenprijzen. Eerlijk gezegd is dit gewoon een gegeven, de hoogte van de stijging kun je over discussieren, maar dat het effect er is is al vaak genoeg aangetoond.

De grap is dat je helemaal niet verplicht moet aflossen. Alleen als je hypotheekrenteaftrek wil, moet je aflossen. Maar zoals in de reactie hierboven te zien is, is dit steeds minder de moeite waard.

Je kunt je droomhuis dus toch kopen door een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Zo "bespaar" je de aflossing en betaal je alleen de rente. De enige limiet is wat maximaal geleend mag worden. Met het meest voorkomende salaris van 50.000+25.000=75.000 bruto per jaar en een factor 5 en een beetje kom je rond de 4 ton uit. Bij een tienjaarsrente van 1.73% zit je dan op 600 euro per maand. Goedkoper dan huren zullen mensen redeneren. Het zou mij niets verbazen als dit straks de gemiddelde huizenprijs is. Dit gaat natuurlijk fantastisch tot de volgende bubbel barst.

Je ziet de trend met veel meer aflossingsvrije hypotheken al in 2016: http://woningmarktcijfers...16/05/09/rente-en-bubble/. Dit houdt pas op als Draghi stopt eind van het jaar, wanneer de limiet op bonds opkopen is bereikt. 2018 wordt spannender . Of Draghi bedenkt dat de limiet van 33% toch een grapje was...

[ Voor 4% gewijzigd door dr snuggles op 12-05-2017 21:17 ]

[TheGhostInc]

dr snuggles schreef op vrijdag 12 mei 2017 @ 20:41:
Met het meest voorkomende salaris van 50.000+25.000=75.000 bruto per jaar en een factor 5 en een beetje kom je rond de 4 ton uit. Bij een tienjaarsrente van 1.73% zit je dan op 600 euro per maand.

Allereerst goochel je een beetje met getallen. Laten we dingen gewoon onderbouwen volgens bronnen die iedereen even kan checken.
Jouw rekensommetje komt volgens mij eigenlijk zo uit:
50.000+25.000 komt volgens het Nibud uit op 399.937 (bij r1.75) of 388.863 (bij r2.75) in 2017
(En dan wel al met hoger salaris van 50.800 & 25.400).
De 10 jarige rente voor 100% LTV 10 jaar vast, dan kom ik echt niet lager dan 2.18% en ik zou eerder gaan rekenen met 2.30%. (Aangezien de duurzaamheidsvariant wat haken en ogen kent)
Dus ~390k x 2.30% = ~750 per maand.
(Annuitair zou je trouwens op 1275 per maand uitkomen)

Nog steeds beter dan huren, maar je zit er wel fors naast (ik lap het niet zomaar bij).

dr snuggles schreef op vrijdag 12 mei 2017 @ 20:41:
Je ziet de trend met veel meer aflossingsvrije hypotheken al in 2016: http://woningmarktcijfers...16/05/09/rente-en-bubble/.

Ik zal die nog even 'debunken':


In 2015 1.405.000 hypotheken met NHG en nog eens 507.000 hypotheken onbekend
Nou is de NHG redelijk transparant en blijkt dat ze netjes vermelden hoe de vlag ervoor hing in 2015:
Eind 2015 waren er 1.002.516 NHG garanties op hypotheken en nog eens 251.533 NHG garanties op kwaliteitsverbetering hypotheken.
Dus 150.951 hypotheken hebben een NHG garantie die niet bekend is bij NHG?
En wat doen we met onbekend? 507.000 hypotheken hebben misschien een NHG garantie, daarvan weet zowel de eigenaar als de NHG dus niks vanaf
Dus deze bron is dusdanig zwak dat ik er geen conclusies uit durf te trekken.

Maar ook hier is de vraag eerder of we cijfers hebben die onderbouwen dat mensen zich steeds verder in de schulden steken en steeds meer risico nemen en dan komt dat (nog) niet naar voren in CBS cijfers.
Er is een significante groeiende groep eigenaren die zijn woning hypotheekvrij heeft.
En eigenlijk alle indicatoren gingen in 2015 nog de goede kant op.
Als je de hypotheekvrije eruit splitst, dan blijft de trend positief. Dat de LTV omhoog is gesprongen is niet gek (de V is gekelderd) en daalt nu weer, maar vooral de LTI (zowel bruto als besteedbaar) is terug aan het lopen en weer op niveau 2006. Dus de schulden zijn beter betaalbaar aan het worden.
Je ziet in die statistieken ook meteen terug dat de LTV naar 100% gaat, want in 2010 hadden jongeren nog een LTV van 1,07 en nu 1,00. De groep 30-35 zit in 2015 zelfs op 1,11. Daar zit dus nog een hoop oud zeer....

Anyway, moraal van het verhaal:
De aflossingsvrije hype kan ook gewoon dat zijn, een hype.
De gedragscode is namelijk vrij helder.

5. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt - ongeacht de aflossingsvorm of de
rentevastperiode van de hypothecaire financiering - uitgegaan van ten minste de lasten
behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening.

Er is niks 'extra' te lenen. Dus je mist de HRA. Tja, als je perse niet wilt sparen dan is dat 'de prijs' die je ervoor betaald. Ik juich het toe, betalen mensen alleen maar meer belasting

[redwing]

dr snuggles schreef op vrijdag 12 mei 2017 @ 20:41:
[...]

De grap is dat je helemaal niet verplicht moet aflossen. Alleen als je hypotheekrenteaftrek wil, moet je aflossen. Maar zoals in de reactie hierboven te zien is, is dit steeds minder de moeite waard.

Ja, want 24% minder rentekosten is totaal de moeite niet waard.....

Je ziet de trend met veel meer aflossingsvrije hypotheken al in 2016: http://woningmarktcijfers...16/05/09/rente-en-bubble/. Dit houdt pas op als Draghi stopt eind van het jaar, wanneer de limiet op bonds opkopen is bereikt. 2018 wordt spannender . Of Draghi bedenkt dat de limiet van 33% toch een grapje was...

Die grafiek moet je wel met een korreltje zout nemen. Een heel veel voorkomende vorm is tegenwoordig om je aflossingsvrije hypotheek van je vorige huis mee te nemen (tot 50% van de koopsom) en daarnaast een annuiteiten of lineaire hypotheek. In de gelinkte grafiek komt zo'n constructie terecht op 50% aflossingsvrij en 50% verdeeld over lineair en annuiteiten. Gezien de huidige rente en het aantal mensen dat oversluit of een nieuw huis koopt is het dan al niet gek dat het aantal aflossingsvrije hypotheken toeneemt. Ik zou dan ook liever een grafiek zien die aangeeft hoeveel procent van het totale hypotheekbedrag aflossingsvrij is en of dat gedeelte nu juist stijgt of toch daalt.

Daarnaast is het ook een heel verschil of iemand 100% aflossingsvrij heeft op zijn huis-waarde of dat iemand al 80% heeft afgelost en die laatste 20% aflossingsvrij neemt (voor b.v. een schenking aan de kinderen)

Zoals de grafiek nu is mist ie heel veel data en daarnaast is hij ook duidelijk niet compleet.

[TheGhostInc]

redwing schreef op vrijdag 12 mei 2017 @ 23:54:
[...]
Ik zou dan ook liever een grafiek zien die aangeeft hoeveel procent van het totale hypotheekbedrag aflossingsvrij is en of dat gedeelte nu juist stijgt of toch daalt.

Daarnaast is het ook een heel verschil of iemand 100% aflossingsvrij heeft op zijn huis-waarde of dat iemand al 80% heeft afgelost en die laatste 20% aflossingsvrij neemt (voor b.v. een schenking aan de kinderen)

Zoals de grafiek nu is mist ie heel veel data en daarnaast is hij ook duidelijk niet compleet.

Ben het in hoofdlijnen wel met je eens.
Maar eigenlijk kom je bijna meteen uit op een 'Big Data' statistische analyse.

Elke jaargang heeft nu ondertussen zijn eigen set met regels en daarbij hebben mensen de beste hypotheek gekozen. Dus zo is er een grote groep die tijdens de schenkingsvrijstelling hebben gekocht en dus een lagere LTV hebben, mensen die later hebben gekocht hebben dat mogelijk via een familiebank (met rente schenking gedaan).
Dus het kan best zijn dat de LTV op dit moment iets hoger ligt, doordat de schenkingen lager zijn, maar dat effectief mensen een lagere LTV hebben als je de schenkingen buiten beschouwing laat.
Je zou dus onterecht kunnen denken dat mensen meer risico nemen, terwijl ze (binnen hun mogelijkheden) juist minder risico nemen.

[redwing]

TheGhostInc schreef op zaterdag 13 mei 2017 @ 02:52:
[...]

Ben het in hoofdlijnen wel met je eens.
Maar eigenlijk kom je bijna meteen uit op een 'Big Data' statistische analyse.

Elke jaargang heeft nu ondertussen zijn eigen set met regels en daarbij hebben mensen de beste hypotheek gekozen. Dus zo is er een grote groep die tijdens de schenkingsvrijstelling hebben gekocht en dus een lagere LTV hebben, mensen die later hebben gekocht hebben dat mogelijk via een familiebank (met rente schenking gedaan).
Dus het kan best zijn dat de LTV op dit moment iets hoger ligt, doordat de schenkingen lager zijn, maar dat effectief mensen een lagere LTV hebben als je de schenkingen buiten beschouwing laat.
Je zou dus onterecht kunnen denken dat mensen meer risico nemen, terwijl ze (binnen hun mogelijkheden) juist minder risico nemen.

Inderdaad precies wat ik bedoel. Er verandert iedere keer veel en ze geven hier maar een stuk van de dataset waarmee je simpelweg niet de conclusie kunt trekken die in het artikel staat. Pas als je alles bij elkaar pakt en analyseert kun je er echt iets van zeggen.

[ANdrode]

redwing schreef op zaterdag 13 mei 2017 @ 08:27:
[...]

Inderdaad precies wat ik bedoel. Er verandert iedere keer veel en ze geven hier maar een stuk van de dataset waarmee je simpelweg niet de conclusie kunt trekken die in het artikel staat. Pas als je alles bij elkaar pakt en analyseert kun je er echt iets van zeggen.

Helaas is de data verspreid over meerdere bronnen en gedeeltelijk privaat. Om hier een goede analyse te maken heb je microdata nodig en die is vrijwel niet beschikbaar als je niet bij een belangenorganisatie zit (DNB, NVM, banken, semi-overheid).

Een autoritatieve bron van de relevante data (box 3 waardes + schulden + verkoopprijzen) is de Belastingdienst. Wanneer je WOB/open data verzoeken doet kan werkt de Belastingdienst daar helaas niet aan mee doordat ze de data niet in een verwerkbare vorm beschikbaar hebben.

Een particulier onderzoek op basis van CBS microdata zou in principe kunnen. Als iemand daaraan wil beginnen zou ik graag een klein bedrag doneren voor de kosten die CBS rekent.

Komt wel, maar nu helaas een beperking. Privacy is niet hun bezwaar.

Voor huursubsidie ging hetzelfde op. Daar wil je ook gegevens hebben op basis van huurtoeslag, huurcomponenten, leeftijd + jaar laatste verhuizing. Was ook niet in een verwerkbare vorm beschikbaar.

[Shadowhawk00]

redwing schreef op vrijdag 12 mei 2017 @ 20:03:
[...]

Zo kun je het inderdaad heel weinig laten lijken. Zet je het echter af tegen de kosten die iemand aan een hypotheek heeft is het plotseling 24% minder rente-kosten. En huizen die daardoor 10-20% duurder worden is toch een aardig groot bedrag die je niet zomaar even weg mag strepen (10-20% omdat je tegenwoordig ook verplicht moet aflossen)
Zolang we een tekort aan woningen hebben zorgt die 24% er dus voor dat mensen meer kunnen lenen/uitgeven aan een huis en zorgt het dus voor een stijging van de huizenprijzen. Eerlijk gezegd is dit gewoon een gegeven, de hoogte van de stijging kun je over discussieren, maar dat het effect er is is al vaak genoeg aangetoond.

Natuurlijk heeft het een beperkt effect, het is ook een stimuleringsregeling om eigen woningbezit aan te moedigen. Mensen met een eigen woning zorgen er vaak beter voor want het is eigen geld ipv van iemand anders.

Dat te kort is lokaal niet nationaal. Zoals ik ook al vaker heb aangegeven er zijn vrij veel woningen tot 200k te koop 2x zo veel als je 25k extra hebt. Dat is een bedrag wat je als je een redelijke baan hebt alleen kan lenen. Maar zolang veel mensen op een klein gebied willen wonen kan je bijbouwen wat je wilt buiten die gebieden mensen zullen toch zeuren dat ze niet kunnen kopen waar ze dat willen.

[redwing]

Shadowhawk00 schreef op zaterdag 13 mei 2017 @ 21:08:
[...]


Natuurlijk heeft het een beperkt effect, het is ook een stimuleringsregeling om eigen woningbezit aan te moedigen. Mensen met een eigen woning zorgen er vaak beter voor want het is eigen geld ipv van iemand anders.

Helaas werkt het bij een woningtekort alleen maar om de prijzen te doen stijgen omdat mensen meer kunnen betalen.

Dat te kort is lokaal niet nationaal. Zoals ik ook al vaker heb aangegeven er zijn vrij veel woningen tot 200k te koop 2x zo veel als je 25k extra hebt. Dat is een bedrag wat je als je een redelijke baan hebt alleen kan lenen. Maar zolang veel mensen op een klein gebied willen wonen kan je bijbouwen wat je wilt buiten die gebieden mensen zullen toch zeuren dat ze niet kunnen kopen waar ze dat willen.

Ehm, nee. Dat tekort is nationaal. Zoals al vaker gezegd gaat het er niet zozeer om dat er te weinig woningen zijn maar vooral dat er te weinig van de goede type woningen zijn. Mensen willen door kunnen groeien, alleen worden daarin beperkt. Daardoor blijven ze in hun huidige woningen zitten en heb je ook in die sector een tekort. Bij een goede stabiele markt zouden de huizenprijzen gemiddeld met de inflatie moeten stijgen. Het simpele feit dat we daar zodra mensen weer geld van de bank krijgen ruim boven zitten geeft al aan dat de markt niet klopt.

Het probleem in de stad neem ik trouwens niet eens mee hierin, daar houd je altijd een tekort omdat je geen ruimte hebt om te bouwen maar er wel steeds meer mensen willen wonen.

[Steamwitz]

redwing schreef op zaterdag 13 mei 2017 @ 22:40:
Bij een goede stabiele markt zouden de huizenprijzen gemiddeld met de inflatie moeten stijgen. Het simpele feit dat we daar zodra mensen weer geld van de bank krijgen ruim boven zitten geeft al aan dat de markt niet klopt.

Dat gebeurt ook naar mijn mening. Het percentage van het gezinsinkomen dat besteed wordt aan wonen ligt al heel erg lang rond 30-35%. Ik heb dit enkele jaren geleden eens opgezocht op de site van het CBS. Helaas kan ik die cijfers nu even niet vinden. (Als ik ze vind, dan zet ik ze hier neer.)

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen en gedaald, maar hier kun je naar mijn mening niet naar kijken omdat hier veel te veel factoren een rol spelen:
- Hypotheekrente: De rente is flink gedaald, dus mensen gaan meer lenen, en stijgen de huizenprijzen. (We willen tenslotte allemaal mooier wonen dan de buurman.) Andersom: Als de rente stijgt, kunnen we minder lenen, dus daalt de prijs.
- Economie: Als het economisch slechter gaat, krijg je een hogere werkloosheid. Mensen worden onzeker en besluiten de verhuizing uit te stellen. Gevolg: huizenprijzen dalen. (En andersom: Betere economie -> Huizenprijzen stijgen.)
- Politiek: HRA wel afschaffen/aanpassen of niet? Wil de politiek de huizenprijs aanpakken, dan worden mensen onzeker en dalen de prijzen. Wil de politiek de huizenprijs niet aanpakken, dan worden mensen weer zekerder en willen ze weer meer uitgeven.

En ik denk dat er zo nog wel meer factoren te bedenken zijn.

[redwing]

Steamwitz schreef op zondag 14 mei 2017 @ 10:33:
[...]

Dat gebeurt ook naar mijn mening. Het percentage van het gezinsinkomen dat besteed wordt aan wonen ligt al heel erg lang rond 30-35%. Ik heb dit enkele jaren geleden eens opgezocht op de site van het CBS. Helaas kan ik die cijfers nu even niet vinden. (Als ik ze vind, dan zet ik ze hier neer.)

http://marketupdate.nl/wp...sus-inkomen-nederland.png
In een normale markt zouden deze 2 lijnen bij elkaar in de buurt moeten blijven (zoals tot 1996)

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen en gedaald, maar hier kun je naar mijn mening niet naar kijken omdat hier veel te veel factoren een rol spelen:
- Hypotheekrente: De rente is flink gedaald, dus mensen gaan meer lenen, en stijgen de huizenprijzen. (We willen tenslotte allemaal mooier wonen dan de buurman.) Andersom: Als de rente stijgt, kunnen we minder lenen, dus daalt de prijs.

Alleen zou dit helemaal niet zoveel mee moeten spelen in een goede markt. In een goede markt heb je concurrentie en bepaald het huis zelf de waarde. Juist het feit dat zodra mensen meer kunnen lenen de huizen gelijk meestijgen geeft aan dat de prijzen niet door concurrentie worden bepaald. Even een simpel vergelijk met de supermarkt, prijzen stijgen daar ook niet plotseling met 10% omdat het economisch beter gaat (maar wel als er b.v. een slechte oogst is geweest en er dus het aanbod de vraag niet bij kan houden)

- Economie: Als het economisch slechter gaat, krijg je een hogere werkloosheid. Mensen worden onzeker en besluiten de verhuizing uit te stellen. Gevolg: huizenprijzen dalen. (En andersom: Betere economie -> Huizenprijzen stijgen.)

Alleen is dit niet de voornaamste reden waarom er tijdens de crisis totaal niet verhuisd werd. Het speelt gedeeltelijk wel mee, alleen was de grootste reden dat mensen duurder gekocht hadden dan de huidige prijs was. Gecombineerd met de verscherpte regels betekende dat dat mensen plotseling veel meer eigen geld in moesten brengen. Daardoor konden veel mensen niet verhuizen ondanks dat ze er wel de draagkracht voor hadden.

- Politiek: HRA wel afschaffen/aanpassen of niet? Wil de politiek de huizenprijs aanpakken, dan worden mensen onzeker en dalen de prijzen. Wil de politiek de huizenprijs niet aanpakken, dan worden mensen weer zekerder en willen ze weer meer uitgeven.

Lijkt me logisch want zodra de HRA verdwijnt worden huizen goedkoper (hierboven al uitgelegd). En het is nogal logisch dat je geen huis gaat kopen als je het risico loopt dat ie binnen een paar jaar 10-20% goedkoper wordt.

En ik denk dat er zo nog wel meer factoren te bedenken zijn.

Er zijn ook genoeg factoren, alleen blijft 1 van de belangrijkste dat we simpelweg in een situatie zitten dat het aanbod de vraag niet bijhoudt. En dat betekent dat de huizen de prijs krijgen die mensen kunnen betalen en niet de prijs die er bij een normale concurrentie zou zijn.

[Verwijderd]

redwing schreef op zaterdag 13 mei 2017 @ 22:40:
[...]Bij een goede stabiele markt zouden de huizenprijzen gemiddeld met de inflatie moeten stijgen.

Leuke stelling... maar wat is je onderbouwing?

In mijn optiek ook helaas weer iets roepen dat leuk klinkt maar het niet is. Het inflatiecijfer zelf is voor individuen al een redelijk fictief getal. Prijspeil vergelijkingen van consumentenuitgaven worden weliswaar vergeleken in de tijd maar niemand zal in zijn specifieke geval overeenkomen met dat fictieve mandje van goederen en diensten. En de categorie "huisvesting, water en energie" is ongeveer 25% van de totale basis. Beetje onzin dan om te stellen dat de huizenprijzen zich dan mee zou moeten bewegen met die andere 75% aan consumentenbestedingen.

Je kan er vast ook geen enkele zinvolle onderbouwing voor geven als je alleen al bedenkt dat er zoveel andere factoren relevant zijn die zich ook niet conform enig inflatiecijfer bewegen zoals belastingen, bouwkosten en vraag en aanbod (wat in de woningmarkt een significant onderdeel is bij de totstandkoming van een prijs).

En ontwikkelingen als energiezuiniger en duurzamer bouwen vergeet je voor het gemak ook maar even. Die warmtepomp die hier staat moet toch ook betaald worden (+€10k tov een CV-ketel) , dat is met een beetje inflatie toch echt niet goed te maken. Plus het feit dat de markt tegenwoordig andere woningtypen vereist, er een verschuiving is van huur naar koop, en nog wat van dat soort factoren waardoor vergelijkingen met gemiddelden al helemaal geen goed beeld geven.

[Shadowhawk00]

redwing schreef op zondag 14 mei 2017 @ 11:14:
[...]


Lijkt me logisch want zodra de HRA verdwijnt worden huizen goedkoper (hierboven al uitgelegd). En het is nogal logisch dat je geen huis gaat kopen als je het risico loopt dat ie binnen een paar jaar 10-20% goedkoper wordt.

Geloof je het zelf? Nee hoor huizen zullen niet snel goedkoper worden zeker de instap huizen zullen niet dalen alleen hogere segment zal wat dalen. Mensen gaan geen huis verkopen als ze daardoor in de problemen komen dan verkopen ze niet. Dus ja mensen hebben gekocht voor bijvoorbeeld 200k dan zullen ze niet veel lager verkopen dan 200k omdat ze dan verlies hebben.

Mensen nemen gewoon niet graag verlies dat is blijkbaar erg mens eigen ( zie je ook veel bij beginnende poker spelers die doorgaan omdat ze al X bedrag ingezet hebben ) dus huizen zullen niet snel goedkoper worden.

En ja die HRA die wat 20% van de hypotheek betaald de eerste paar jaar en daarna rond de 0 uitkomt compenseerd voornamelijk voor de verbouwingen die mensen nodig denken te hebben voor een nieuw koophuis. Huurders hebben (vaak) geen nieuwe keuken of badkamer nodig nieuwe eigenaars denken dat (vaak) wel nodig te hebben. Mensen kopen hetzelfde huis nog voor dezelfde prijs maar stellen kinderen/keuken/badkamer gewoon beetje uit.

[Steamwitz]

redwing schreef op zondag 14 mei 2017 @ 11:14:
http://marketupdate.nl/wp...sus-inkomen-nederland.png
In een normale markt zouden deze 2 lijnen bij elkaar in de buurt moeten blijven (zoals tot 1996)

Het is toch prima te verklaren waarom die lijnen niet bij elkaar liggen? Twee-verdieners, extreem lage rente, soepele(re) hypotheeknormen...
Als die twee lijnen bij elkaar waren gebleven, dan zouden de woonlasten in procenten van de gezinsinkomsten van 30-35% 30 jaar geleden nu gezakt zijn naar 20% (of iets in die buurt). En dat gaat niet gebeuren omdat iedereen mooier/groter wil wonen dan een ander, en voor het maximaal haalbare zal gaan.

redwing schreef op zondag 14 mei 2017 @ 11:14:
Juist het feit dat zodra mensen meer kunnen lenen de huizen gelijk meestijgen geeft aan dat de prijzen niet door concurrentie worden bepaald.

Of zou dit komen omdat mensen altijd altijd maar in de grootste/mooiste huizen willen wonen? En geen genoegen nemen met een heel klein beetje minder huis?

redwing schreef op zondag 14 mei 2017 @ 11:14:
Even een simpel vergelijk met de supermarkt, prijzen stijgen daar ook niet plotseling met 10% omdat het economisch beter gaat (maar wel als er b.v. een slechte oogst is geweest en er dus het aanbod de vraag niet bij kan houden)

Suiker en huizen zijn niet te vergelijken. Suiker is goed verkrijgbaar en overal hetzelfde (suiker=suiker). Huizen zijn goed te verkrijgen, maar niet overal hetzelfde (van huizen zijn er miljoenen verschillende). De één staat op een mooie locatie en is onbetaalbaar. Het andere huis staat op een minder mooie locatie en is goed betaalbaar.

redwing schreef op zondag 14 mei 2017 @ 11:14:Alleen is dit niet de voornaamste reden waarom er tijdens de crisis totaal niet verhuisd werd. Het speelt gedeeltelijk wel mee, alleen was de grootste reden dat mensen duurder gekocht hadden dan de huidige prijs was.

Klopt, en wat is daar mis mee? Mensen vinden status belangrijk, kopen een zo groot mogelijk huis, de economie en hypotheekregels veranderen en iedereen zit vast. Logisch oorzaak en gevolg.
Je kan het hele land volbouwen met huizen, maar dan zou het ook gebeuren. Simpelweg omdat de meest gewilde huizen dan nog steeds in trek zijn en niemand naar een minder huis wil verhuizen.

redwing schreef op zondag 14 mei 2017 @ 11:14:
Gecombineerd met de verscherpte regels betekende dat dat mensen plotseling veel meer eigen geld in moesten brengen. Daardoor konden veel mensen niet verhuizen ondanks dat ze er wel de draagkracht voor hadden.

Dus omdat de overheid de regels veranderde, verstoorde dat de markt. Dat heeft niets met schaarste te maken.
Als de overheid de wegenbelasting op auto's verhoogt, dan veranderd dat de auto markt en heeft dat ook niets met een tekort aan autos's te maken.

[RemcoDelft]

Steamwitz schreef op zondag 14 mei 2017 @ 13:19:
Het is toch prima te verklaren waarom die lijnen niet bij elkaar liggen? Twee-verdieners, extreem lage rente, soepele(re) hypotheeknormen...

Dit alles komt terug op het grondbeleid. In 1993 verwachtte zelfs de NVM dat alleen grotere huizen nog te verkopen zouden zijn. Meer waar voor meer geld zou heel goed zijn geweest.

Als die twee lijnen bij elkaar waren gebleven, dan zouden de woonlasten in procenten van de gezinsinkomsten van 30-35% 30 jaar geleden nu gezakt zijn naar 20% (of iets in die buurt). En dat gaat niet gebeuren omdat iedereen mooier/groter wil wonen dan een ander, en voor het maximaal haalbare zal gaan.

Of in 20 jaar aflossen i.p.v. helemaal niet aflossen.

Of zou dit komen omdat mensen altijd altijd maar in de grootste/mooiste huizen willen wonen? En geen genoegen nemen met een heel klein beetje minder huis?

Je krijgt juist veel minder huis voor je geld.

Dus omdat de overheid de regels veranderde, verstoorde dat de markt. Dat heeft niets met schaarste te maken.

Dezelfde overheid die kavelprijzen van 10 naar 50% van de v.o.n.-prijs heeft laten stijgen?

Als de overheid de wegenbelasting op auto's verhoogt, dan veranderd dat de auto markt en heeft dat ook niets met een tekort aan autos's te maken.

Als je dan toch een vergelijking met auto's wil: stel dat de overheid de BPM 400% verhoogt, dan krijg je wel degelijk een tekort aan auto's. En wordt een oude auto opeens veel meer waard.

[Steamwitz]

RemcoDelft schreef op zondag 14 mei 2017 @ 13:25:
Dit alles komt terug op het grondbeleid. In 1993 verwachtte zelfs de NVM dat alleen grotere huizen nog te verkopen zouden zijn. Meer waar voor meer geld zou heel goed zijn geweest.

Ik denk dat ze wat dat betreft aardig gelijk hebben gekregen. De situatie waar meerdere kinderen op één slaapkamer sliepen, zoals 25 jaar geleden nog regelmatig voor kwam, is tegenwoordig ongewenst. Een kleine keukentje kan niet meer. We 'moeten' nu een ruime keuken met kookeiland, vaatwasser en meerdere ovens.

Of bedoel je nog wat anders?

RemcoDelft schreef op zondag 14 mei 2017 @ 13:25:
Of in 20 jaar aflossen i.p.v. helemaal niet aflossen.

Ik ben voorstander van in 20 jaar aflossen (en verlagen van de HRA). Dat zal er inderdaad voor zorgen dat "de lijntjes" weer dichter naar elkaar komen en huizen goedkoper worden. ECHTER, huizen worden niet betaalbaarder (lees: geen lagere maandlasten) en dat is hetgeen waar iedereen over klaagt.

RemcoDelft schreef op zondag 14 mei 2017 @ 13:25:
Je krijgt juist veel minder huis voor je geld.

Klopt, als iedereen op dezelfde locatie wil wonen, betaal je meer voor die woningen en kun je dus minder kopen.
Ik zie het hier ook gebeuren. Er kan hier nauwelijks nog bijgebouwd worden zonder de gemeentegrenzen over te gaan. (Ze kunnen nog een paar boerderijen uitkopen, maar dan houd het op. En ik hoop ECHT dat ze dat NOOIT gaan doen. Het is hier meer dan vol genoeg.) Gevolg is dat lokale bewoners die iets nieuws willen en hier willen blijven de hoofdprijs betalen, maar daar kiezen ze zelf voor. Als ze meer huis/tuin willen, dan zullen ze 25 km verderop moeten gaan wonen. (Dat ga ik zelf zeer waarschijnlijk ook doen. )

RemcoDelft schreef op zondag 14 mei 2017 @ 13:25:
Dezelfde overheid die kavelprijzen van 10 naar 50% van de v.o.n.-prijs heeft laten stijgen?

Klaarblijkelijk is dat de prijs die het waard is op die locatie. Ze kunnen het voor de helft verkopen, maar dan steekt de eerste bewoner de winst in zijn zak wanneer hij/zij zijn/haar huis verkoopt.

[redwing]

Steamwitz schreef op zondag 14 mei 2017 @ 13:19:
[...]
Het is toch prima te verklaren waarom die lijnen niet bij elkaar liggen? Twee-verdieners, extreem lage rente, soepele(re) hypotheeknormen...

Inderdaad, en dat is nu net het grootste probleem. Er is geen concurrentie, er is schaarste en daardoor wordt de prijs bepaald voor wat mensen kunnen betalen. Als je nu de banken toestaat om iedereen 10% meer te laten lenen gaan de prijzen 10% omhoog. Bedenk je eens dat dat met b.v. je boodschappen zou gebeuren. Zou je het dan normaal vinden dat omdat je meer 2-verdieners krijgt je brood 2 keer zo duur wordt ?

Als die twee lijnen bij elkaar waren gebleven, dan zouden de woonlasten in procenten van de gezinsinkomsten van 30-35% 30 jaar geleden nu gezakt zijn naar 20% (of iets in die buurt). En dat gaat niet gebeuren omdat iedereen mooier/groter wil wonen dan een ander, en voor het maximaal haalbare zal gaan.

Je vergeet alleen dat 30 jaar geleden het 30-35% van 1 salaris was en dat nu van 2 is. Je zou echter verwachten dat het nog steeds 30-35% van 1 salaris zou moeten zijn (als je naar een standaard huis kijkt.)

[...]
Of zou dit komen omdat mensen altijd altijd maar in de grootste/mooiste huizen willen wonen? En geen genoegen nemen met een heel klein beetje minder huis?

Natuurlijk willen mensen dat, alleen dat verklaart nog niet waarom zodra mensen meer verdienen hetzelfde huis plotseling veel duurder moet worden. Vroeger kon je als 1 verdiener prima een huis kopen, tegenwoordig zul je al een aardige baan moeten hebben om dat te kunnen. Ergens gaat er dan toch iets fout.

[...]
Suiker en huizen zijn niet te vergelijken. Suiker is goed verkrijgbaar en overal hetzelfde (suiker=suiker). Huizen zijn goed te verkrijgen, maar niet overal hetzelfde (van huizen zijn er miljoenen verschillende). De één staat op een mooie locatie en is onbetaalbaar. Het andere huis staat op een minder mooie locatie en is goed betaalbaar.

Zelfs op minder mooie locaties stijgen de prijzen veel sneller dan de inflatie. Er zijn nog steeds maar weinig plekken waar de prijzen dalen. En vraag jezelf ook eens af waarom we op die mooie locaties een schaarste maken ondanks dat er vaak genoeg grond is ?

[...]
Klopt, en wat is daar mis mee? Mensen vinden status belangrijk, kopen een zo groot mogelijk huis, de economie en hypotheekregels veranderen en iedereen zit vast. Logisch oorzaak en gevolg.
Je kan het hele land volbouwen met huizen, maar dan zou het ook gebeuren. Simpelweg omdat de meest gewilde huizen dan nog steeds in trek zijn en niemand naar een minder huis wil verhuizen.

En waarom bouwen we dan niet meer van die gewilde huizen ? Zo moeilijk moet dat niet zijn aangezien er grond genoeg is. Juist doordat we dat niet doen is er nu een verstoorde markt.

[...]
Dus omdat de overheid de regels veranderde, verstoorde dat de markt. Dat heeft niets met schaarste te maken.
Als de overheid de wegenbelasting op auto's verhoogt, dan veranderd dat de auto markt en heeft dat ook niets met een tekort aan autos's te maken.

Dat zou de markt nooit zo kunnen verstoren als er niet een schaarste was. Het heeft dus wel degelijk met schaarste te maken. Nu wordt de huizenprijs grotendeels bepaald door wat mensen ervoor mogen lenen en niet voor wat een huis echt waard is.

En die auto is trouwens een goed voorbeeld. Zijn die sinds we een hypotheek niet meer voor iets anders als een woning mogen gebruiken stukken goedkoper geworden ? Nope, ondanks dat mensen er minder makkelijk een konden kopen is de prijs gelijk gebleven. Daar heb je nl. marktwerking en wordt de prijs niet bepaald door wat mensen er voor kunnen geven. Zou je echter autofabrikanten vanaf nu nog maar 200.000 auto's (ipv de 400-500k die ze nu verkopen) laten maken zouden de prijzen van een auto plotseling heel hard stijgen en zou hetzelfde gebeuren als met de huizenmarkt.

[Onbekend]

Helaas zal de schaarste wel een tijdje aanblijven. Zolang er nog geen 10.000 woningen worden gebouwd met een VON-prijs van max. 175.000 euro blijft die huizenmarkt daar vast zitten, en gaan de goedkope woningen die te koop komen te staan erg snel weg.

[pirke]

Voor 175k heb je nog niet eens een fatsoenlijk stukje grond op de meeste plekken...

[TheGhostInc]

Steamwitz schreef op zondag 14 mei 2017 @ 13:19:
Suiker en huizen zijn niet te vergelijken. Suiker is goed verkrijgbaar en overal hetzelfde (suiker=suiker). Huizen zijn goed te verkrijgen, maar niet overal hetzelfde (van huizen zijn er miljoenen verschillende). De één staat op een mooie locatie en is onbetaalbaar. Het andere huis staat op een minder mooie locatie en is goed betaalbaar.

Wat noem jij goed betaalbaar?
Als ik met >2x modaal aankom, dan heb ik inderdaad prima keus en kan ik allerlei afwegingen maken. Grotere tuin, extra kamer, garage, serre, eigen parkeerplek, ...
Wil ik alles in hartje Amsterdam kan ik het niet betalen, maar afhankelijk van de compromissen die ik wil/kan maken, komen steeds meer van die opties beschikbaar als ik uitwijk naar minder gewilde gebieden. Met een goed gevulde beurs is er best iets te vinden.
Dat geld trouwens ook voor huren, voor 1000+ euro in de maand is zo iets te vinden als je ook aardig verdient.

Maar kijk nou eens eerlijk naar de onderste 50% van de huishoudens. Dan begint het al snel een hele karige bedoeling te worden, Funda staat niet ramvol met woningen die betaalbaar zijn met 1 modaal inkomen of minder. En er zijn nogal wat scheidingen in NL, als je dan nog alimentatie moet betalen, dan blijft er weinig van zo'n modaal salaris over. En dan kom je al snel op compromissen die er niet meer bestaan.
Wonen die mensen dan op straat? Misschien wel, het worden er alvast niet minder. Onze samenleving produceert op het moment dus 'meer uitvallers'. Voedselbanken zijn ook geen positief signaal.

Of ik 20% of 30% van mijn inkomen uitgeef aan woonlasten vertaald zich vooral in meer of minder 'luxe' uitgaven. Rij ik met de leaseauto naar Frankrijk, of vlieg ik naar Zuid-Amerika deze zomer.
Maar er is een groep die klem komen te zitten, die hebben uberhaupt geen vakantie die ze kunnen schrappen.

Steamwitz schreef op zondag 14 mei 2017 @ 13:19:
Klopt, en wat is daar mis mee? Mensen vinden status belangrijk, kopen een zo groot mogelijk huis, de economie en hypotheekregels veranderen en iedereen zit vast. Logisch oorzaak en gevolg.
Je kan het hele land volbouwen met huizen, maar dan zou het ook gebeuren. Simpelweg omdat de meest gewilde huizen dan nog steeds in trek zijn en niemand naar een minder huis wil verhuizen.

Allereerst zijn huizen nogal 'smaak gevoelig'. Niet iedereen MOET in Amsterdam wonen. Jaren '30 woningen zijn niet voor iedereen een natte droom en er zijn ook mensen die nooit in een woonhuis willen wonen, maar zweren bij een appartement.
Maar jouw scenario lost echt een hoop ellende op:
Allereerst hebben we dan eindelijk genoeg goedkope huizen voor alle asielzoekers, studenten, bijstandsmoeders en andere mensen waar de staat 'een steuntje in de rug moet geven'. Het geld dat we besparen aan huursubsidie kunnen we besteden aan iets zinnigs!
Ten tweede zouden we dan ook meer ruimte hebben om oude 'muk' gewoon te slopen/vernieuwen.
Ten derde zouden we dan weer echt marktwerking krijgen. Waarbij de verkoper zijn best moet doen om een huis te verkopen.

Ik weet niet wanneer het is gebeurd, maar ergens zijn we gaan aannemen dat hoge huizenprijzen 'goed' zijn. Alsof wonen, net zoals roken, iets is dat ontmoedigd moet worden.
Ik ken geen markt die ook meer enigszins hierop lijkt.

[Señor Sjon]

Onbekend schreef op zondag 14 mei 2017 @ 22:54:
Helaas zal de schaarste wel een tijdje aanblijven. Zolang er nog geen 10.000 woningen worden gebouwd met een VON-prijs van max. 175.000 euro blijft die huizenmarkt daar vast zitten, en gaan de goedkope woningen die te koop komen te staan erg snel weg.

Ex BTW is dat 144k. Ik kan je verklappen dat een simpele tussenwoning al heel snel naar de 100-110k gaat aan bouwkosten. We bouwen op steeds 'slechtere' plekken qua bodem (de goede plekken zijn immers al bebouwd) en de kwaliteit van woning is enorm gestegen. 10-15 jaar geleden had je een enkeling die uit principieel oogpunt wel met een Rc van 5 ging bouwen. Nu is dat standaard. Ook wordt nog steeds verwacht dat nieuwbouw automagisch allerlei problemen van de bestaande stad/dorp gaat betalen. Die rek is er al even uit. .

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op maandag 15 mei 2017 @ 01:09:
Ik weet niet wanneer het is gebeurd, maar ergens zijn we gaan aannemen dat hoge huizenprijzen 'goed' zijn.

Wat een geklaag allemaal... . Je hebt net ongeveer 5 jaar de kans gehad als koper om op je dooie gemak een huis uit te zoeken tegen een flink lagere prijs. En nu is het even een tijdje andersom, conjunctuur en marktwerking...

[assje]

pirke schreef op maandag 15 mei 2017 @ 00:49:
Voor 175k heb je nog niet eens een fatsoenlijk stukje grond op de meeste plekken...

In mijn woonplaats hebben van de 141 woningen die te koop staan 21 een vraagprijs van <€175k en dat is gewoon in Zuid-Holland. Gefilterd op woonhuizen (geen appartementen) >75m2 woonoppervlakte blijven er nog 11 over.

In Rotterdam heeft zelfs ruim 40% van het aanbod een vraagprijs van <€175k.

Je stelling is dus vooral gebaseerd op jouw definitie van "fatsoenlijk" ofwel een specifieke locatie.

[ Voor 13% gewijzigd door assje op 15-05-2017 12:43 ]

[THIJZEL]

De markt rond Utrecht is toch wel aardig overspannen aan het raken. Hoorde vandaag van een kennis: zijn 2-jaar oude 2-kapper in Vleuten van c.a. 160m2 nabij maximapark verkocht voor €620k 2 jaar geleden door die kennis nieuw gekocht en afgewerkt voor +/- 200k minder. Was pure bluf om hem voor die prijs in de markt te zetten, er zijn blijkbaar mensen zo wanhopig om dit voor deze prijs te kopen(imo). Persoonlijk denk ik dat die mensen als eerste de gevolgen merken als de rente gaat stijgen en ze het willen verkopen.

[Willy84]

Bij ons naast is een huis binnen een week verkocht en dat voor een prijs van 50 k meer dan wij in 2012. Blijkbaar willen ze graag naast ons wonen;). Provincie Utrecht.

[Shadowhawk00]

assje schreef op maandag 15 mei 2017 @ 12:37:
[...]


In mijn woonplaats hebben van de 141 woningen die te koop staan 21 een vraagprijs van <€175k en dat is gewoon in Zuid-Holland. Gefilterd op woonhuizen (geen appartementen) >75m2 woonoppervlakte blijven er nog 11 over.

In Rotterdam heeft zelfs ruim 40% van het aanbod een vraagprijs van <€175k.

Je stelling is dus vooral gebaseerd op jouw definitie van "fatsoenlijk" ofwel een specifieke locatie.

Dat is ook altijd mijn argument hier. Leuk dat je niet in hartje amsterdam of utrecht kan wonen voor die prijs maar er zijn genoeg woningen die echt wel ruim genoeg zijn voor een gezin voor die prijs.

Wel grappig trouwens dat voorbeeld van de persoon hierboven over 600k voor een huisje in utrecht daar koop je iets verder van utrecht dus gewoon een flinke vrijstaande villa voor. Ach ja mensen willen graag veel geld betalen om in utrecht te wonen. Alleen dan moeten ze niet klagen dat de prijzen zo hoog zijn.
Een tesla is ook nogal duur dat betekend niet dat een normaal gezin geen auto kan rijden.

[RocketKoen]

THIJZEL schreef op maandag 15 mei 2017 @ 20:24:
De markt rond Utrecht is toch wel aardig overspannen aan het raken. Hoorde vandaag van een kennis: zijn 2-jaar oude 2-kapper in Vleuten van c.a. 160m2 nabij maximapark verkocht voor €620k 2 jaar geleden door die kennis nieuw gekocht en afgewerkt voor +/- 200k minder. Was pure bluf om hem voor die prijs in de markt te zetten, er zijn blijkbaar mensen zo wanhopig om dit voor deze prijs te kopen(imo). Persoonlijk denk ik dat die mensen als eerste de gevolgen merken als de rente gaat stijgen en ze het willen verkopen.

De mensen die nu een huis van 620k kopen zetten de hypotheek waarschijnlijk >20 jaar vast.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op maandag 15 mei 2017 @ 12:21:
Wat een geklaag allemaal... . Je hebt net ongeveer 5 jaar de kans gehad als koper om op je dooie gemak een huis uit te zoeken tegen een flink lagere prijs. En nu is het even een tijdje andersom, conjunctuur en marktwerking...

Volgens mij volg je niet helemaal wat er op de huizenmarkt gebeurd.
'Geklaag' vind ik dan ook een heel slecht 'argument'. Klagen doe ik over het slechte weer of over een bejaarde op de weg die niet doorrijdt. Ik hoef niet echt te klagen over de huizenmarkt, want voor mij persoonlijk maakt het allemaal niet zo heel veel uit. En dat is waar de schoen begint te wringen.

Het gros van de mensen die nu een huis kopen vallen in jouw categorie. Die hadden beter een paar jaar eerder kunnen kopen, had ze een bak geld gescheeld. Nu misschien een extra compromis, maar hun nieuwe stulpje is geregeld. Hypotheekje >10 jaar vast en het moet heel gek lopen als je dan, met nog een beetje aflossing erbij, nog risico loopt op het huis.
Waar ik het over heb is 'die andere' helft. Mensen die niet kunnen kopen en die compleet klem zitten tussen de koopmarkt en huurmarkt. Waarbij 'scheefhuurders', 'asielzoekers' en bijstandsmoeders er met de haren bij worden getrokken om maar iemand de schuld te kunnen geven.

Maar ik zie geen verandering in de conjunctuur komen. Sterker nog, het lijkt erop dat we de komende tijd richting hoogconjunctuur gaan. En een rentestijging? Heel veel mensen kopen nu voor de iets langere termijn, lossen af en hebben de rente lang vaststaan...
Dan blijven alleen nog dingen zoals QE over van de ECB, maar zelfs dat lijkt misschien wel 'normaal' afgebouwd te gaan worden.
Dan vraag ik me af hoelang je moet wachten op die 'volgende' huizenprijs daling.

[Chief]

https://vastgoedjournaal....iddeldure-huurwoningen-af

Dit is dan even wat beter nieuws. Geef je meer mensen een kans en wellicht wat doorstroming vanuit sociale woningen zodat daar ook wat meer ruimte ontstaat.

Op termijn lijkt mij dit de enige oplossing: voldoende aanbod voor de middenklasse.

[Richard]

RocketKoen schreef op maandag 15 mei 2017 @ 23:25:
[...]

De mensen die nu een huis van 620k kopen zetten de hypotheek waarschijnlijk >20 jaar vast.

Wat is dat nu voor aanname? Mensen die nu een huis kopen van 620k hebben misschien de loterij wel gewonnen; of hun villa die ze 2 jaar geleden hebben gebouwd voor 600k nu hebben verkocht voor 1mio; en daardoor 400k overwaarde in kunnen brengen en kleiner willen wonen.

[Valorian]

Richard schreef op dinsdag 16 mei 2017 @ 07:01:
[...]


Wat is dat nu voor aanname? Mensen die nu een huis kopen van 620k hebben misschien de loterij wel gewonnen; of hun villa die ze 2 jaar geleden hebben gebouwd voor 600k nu hebben verkocht voor 1mio; en daardoor 400k overwaarde in kunnen brengen en kleiner willen wonen.

Precies. Of ze hebben helemaal geen hypotheek nodig, zoals 25% van de verkochte huizen in de hoofdstad op dit moment. 😬

[Markprinsen]

Het is inderdaad koffiedik kijken. Met de vrijstelling op schenking is het beeld nogal troebel. Wij hebben onlangs ook een vrij duur huis (400k+) gekocht en zijn 32 en 28. Dat wij bruto 98 euro meer per maand betalen dan waar we nu zitten snapt niemand. Wij zitten voor de komende 30 jaar goed (want zo lang rentevast) en na die 30 jaar hebben we nog een hypotheek van 30% van de woningwaarde (bij gelijkblijvend prijspeil).

[thafusion]

Markprinsen schreef op dinsdag 16 mei 2017 @ 08:36:
Het is inderdaad koffiedik kijken. Met de vrijstelling op schenking is het beeld nogal troebel. Wij hebben onlangs ook een vrij duur huis (400k+) gekocht en zijn 32 en 28. Dat wij bruto 98 euro meer per maand betalen dan waar we nu zitten snapt niemand. Wij zitten voor de komende 30 jaar goed (want zo lang rentevast) en na die 30 jaar hebben we nog een hypotheek van 30% van de woningwaarde (bij gelijkblijvend prijspeil).

Wij snappen het zo ook niet, had je huur of koop hiervoor? Je hebt je hypotheek gesplit in een onderdeel 30% aflossingsvrij? Heb je eigen geld ingebracht? Tegen welke rente heb je het kunnen vastzetten?

[Markprinsen]

We hadden koop hiervoor en dat huis is verkocht. We hebben inderdaad 30% aflossingsvrij en wat eigen geld in gebracht. 2,85% voor 30 jaar rentevast. Na 1-2 jaar en een kleine additionele inleg gaan we naar 2,75 (ivm lagere LTV).

[ANdrode]

Valorian schreef op dinsdag 16 mei 2017 @ 07:32:
[...]
Precies. Of ze hebben helemaal geen hypotheek nodig, zoals 25% van de verkochte huizen in de hoofdstad op dit moment. 😬

Zoals ik de artikelen daarover las had 25% geen voorbehoud financiering nodig. Niet geen hypotheek?

[assje]

Markprinsen schreef op dinsdag 16 mei 2017 @ 08:36:
Wij hebben onlangs ook een vrij duur huis (400k+) gekocht en zijn 32 en 28. Dat wij bruto 98 euro meer per maand betalen dan waar we nu zitten snapt niemand. Wij zitten voor de komende 30 jaar goed (want zo lang rentevast) en na die 30 jaar hebben we nog een hypotheek van 30% van de woningwaarde (bij gelijkblijvend prijspeil).

Juist dat vergelijken van maandlasten is zo enorm gevaarlijk, zeker met aflossingsvrij en huidige lage rentes.

Ik zie het namelijk ondanks de ongetwijfeld prettige maandlasten als volgt:

• Door hoge LTV een relatief hoge rente (al is hij historisch nog steeds laag)
• Door hoge LTI (?) noodzaak om rente lang vast te zetten, dus hogere rente
• Na 30 jaar nog 30% hypotheek waar dan geen HRA meer over is

Tot slot is een duur huis gekocht met lage rente juist een nadeel omdat de woningwaarde zal gaan dalen als de rente stijgt. Dus ofwel de rente blijft laag en je hebt onnodig lang vast gezet (en daardoor meer betaald) ofwel de rente gaat wel stijgen en de waarde van je (duurdere) woning gaat omlaag.

Ook al zijn je maandlasten dus nauwelijk gestegen is het risico dat je loopt wel degelijk groter.

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 16-05-2017 09:33 ]

[redwing]

Chief schreef op dinsdag 16 mei 2017 @ 03:43:
https://vastgoedjournaal....iddeldure-huurwoningen-af

Dit is dan even wat beter nieuws. Geef je meer mensen een kans en wellicht wat doorstroming vanuit sociale woningen zodat daar ook wat meer ruimte ontstaat.

Op termijn lijkt mij dit de enige oplossing: voldoende aanbod voor de middenklasse.

Dit is precies wat er op grotere schaal zou moeten gebeuren, gemeentes die kijken wat voor huizen er echt nodig zijn en daarna afdwingen dat die ook daadwerkelijk gebouwd worden. Alleen daarmee kun je de markt weer gezond krijgen.