Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[TheGhostInc]

Wobblier schreef op dinsdag 28 april 2015 @ 09:08:
[...]
Zo zorgen de lagere woonlasten wat minder (absurde!) winst voor de bank en wat meer geld in de reeële economie. Of in geval van een onderwaterhuis aflossen. Een bank kan dit prima afdwingen. Neven effect is minder geld aan HRA. Ten koste van wat, de nieuwe recordwinsten van banken sinds ooit?

Naar mijn mening hebben banken ook een sociale functie. Zou tijd worden dat banken hier beleid op voeren. Ik hoor het Gerrit Zalm nog zo zeggen: "Wij zijn geen graai cultuur, wij hebben een inlevercultuur" over de ABN bonus.

Die nederlandse hypotheken zijn echt niet meer de vetpot die ze ooit zijn geweest.
Waarom denk je dat de Rabobank al jaren geleden begonnen is met afbouwen van hun portefeuille? Niet omdat ze teveel geld aan het verdienen waren, maar omdat Dijsselbloem en zijn voorgangers de NLse hypotheken heel duur hebben verkocht. In elk ander land zou een dergelijke portefeuille te risicovol worden beschouwd en misschien zelfs wel als 'rommel' worden geclassificeerd. (Vergeet niet dat de Amerikaanse rommelhypotheken uiteindelijk weer veel zijn op gaan leveren. Zelfs 10-20% executie in een paar jaar is op de lange termijn een veel minder groot probleem) Maar ondertussen houdt Dijsselbloem het ook niet meer droog en moet de NLse hypotheek sneller naar <100% LTV.

Een klein beetje achtergrond:
Up to 2005, an LTV at origination of 110 percent was not uncommon in the Netherlands. Average LTV at origination has come down from 96 percent in 2010 to 89 percent in 2013. The average share of new mortgages with an LTV of more than hundred percent has been declining, from 55 percent in 2010 to fifty percent in 2013, and is declining further in 2014.
We lopen daarmee op kop samen met Frankrijk. Een positie die onze banken (in de ogen van de ECB en consorten) erg kwetsbaar maakt.

Onze banken zijn niet 'zielig', maar de winstmarge die ze extra maken ten op zichtte van onze Duitse buren is dus gedeeltelijk terecht. De gemiddelde NL-er neemt een veel risicovollere hypotheek dan welk land dan ook om ons heen. Rentemiddeling klinkt leuk, maar het klinkt ook als graaien in iemands anders portemonnee. Als ik dan zie dat ING in 2014 onderaan de streep t.o.v. de omzet een winst maakt van 8%, zonder bijzonder baten/lasten zitten ze onder de 20%. Dan ben ik niet zo overtuigd dat er enorm veel te halen is. Als ik 20% meer rente op mijn spaarrekening krijg (van ~1% -> 1.2%) dan loop ik niet meteen binnen, maar ook als je hypotheek rente van 5% -> 4% gaat, krijg je al meer dan de winst aankan.

De andere kant kun je ook op rekenen, de aandeelhouders krijgen bijna 500 miljoen, ze hebben bijna 10 miljoen klanten, als we de bank dus plunderen krijgen we allemaal.... 50 euro...

O ja, die staatssteun was een duurbetaalde lening, gelijke monniken gelijke kappen? Gewoon de hypotheekrente op 12,5%.... dat was immers waarvoor de staat het ook uitgeleend heeft.

[Wobblier]

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 april 2015 @ 11:34:
[...]

Die nederlandse hypotheken zijn echt niet meer de vetpot die ze ooit zijn geweest.
Waarom denk je dat de Rabobank al jaren geleden begonnen is met afbouwen van hun portefeuille?[/qoute]

Basel?

Een klein beetje achtergrond:
Up to 2005, an LTV at origination of 110 percent was not uncommon in the Netherlands.
We lopen daarmee op kop samen met Frankrijk. Een positie die onze banken (in de ogen van de ECB en consorten) erg kwetsbaar maakt.

Onze banken zijn niet 'zielig'. etc.

Nou ja. Lijkt me juist goed dat de bank instrumenten inzet om de LTV binnen de bestaande portefuille aan te pakken. Rentemiddelen "kan" daar één van zijn.

Ik begrijp trouwens niet zo goed wat je argument is qua LTV. De .pdf begint met een summary dat uitlegt dat de banken hoge hypotheken (en daarmee inkomsten) hebben genoten terwijl de Nederlander betalingstrouw bleek (terugkijkend een laag risico).

Natuurlijk is dat niet crisisbestendig. Maar de onbereidheid voor het aanbieden van rentemiddeling is dat ook niet.

De andere kant kun je ook op rekenen, de aandeelhouders krijgen bijna 500 miljoen, ze hebben bijna 10 miljoen klanten, als we de bank dus plunderen krijgen we allemaal.... 50 euro...

Per jaar. 10 miljoen klanten moeten dus elk minimaal 50 euro op brengen om enkel alleen de aandeelhouders netto (!!) te kunnen betalen. Maar dit slaat natuurlijk allemaal nergens op.

Mijn intentie was niet boos te zijn dat aandeelhouders geld verdienen. In tegendeel. Maar aandeelhouders hebben wel invloed op het beleid van de bank. En ik denk doordat aandeelhouders over het algemeen kapitalistische beweegredenen hebben het beleid van de bank is zelden sociaal wordt, ondanks dat ze dat graag in de reclame promoten. (Rabobank)

O ja, die staatssteun was een duurbetaalde lening, gelijke monniken gelijke kappen? Gewoon de hypotheekrente op 12,5%.... dat was immers waarvoor de staat het ook uitgeleend heeft.

12.5% is misschien een prima deal om bij een faillisement waarbij alle schulden en waardeloze eigendommen over worden genomen. Zeker als ik daarbij rechtsmatig een fors deel private schuldeisers met het kluitje het riet in mag sturen.

[TheGhostInc]

Wobblier schreef op dinsdag 28 april 2015 @ 14:05:
[...]
Ik begrijp trouwens niet zo goed wat je argument is qua LTV. De .pdf begint met een summary dat uitlegt dat de banken hoge hypotheken (en daarmee inkomsten) hebben genoten terwijl de Nederlander betalingstrouw bleek (terugkijkend een laag risico).

Achteraf gezien kan roulette spelen heel gunstig zijn idd.

Mijn punt is en blijft dat de NLse banken fors meer geld kwijt gaan zijn voor de financiering van dezelfde hypotheekportefeuille. Nu allerlei cadeautjes (er zijn ondertussen al meer dingen langsgekomen) van de banken betekent dat ze verzwakken (lees: ideale overname kandidaat worden voor buitenlandse investeerders) en dat ze de kredietkraan gewoon verder dicht draaien. Dan kan de politiek roepen wat ze willen, maar ook bij een bedrijf als de NS/ProRail zien we wat het effect is van al die 'politiek verontwaardiging'... jippie, de volgende sprinters hebben weer wc's.

Wobblier schreef op dinsdag 28 april 2015 @ 14:05:
Natuurlijk is dat niet crisisbestendig. Maar de onbereidheid voor het aanbieden van rentemiddeling is dat ook niet.

Voor wie niet? De crisis is wel zo'n beetje aan het overwaaien en de markt komt weer in beweging.
Als de banken crisisbestendig willen zijn... dan geen rentemiddeling, die paar 'die over de kling gejaagd worden' kosten waarschijnlijk minder dan de extra inkomsten op korte termijn,

Wobblier schreef op dinsdag 28 april 2015 @ 14:05:
Per jaar. 10 miljoen klanten moeten dus elk minimaal 50 euro op brengen om enkel alleen de aandeelhouders netto (!!) te kunnen betalen. Maar dit slaat natuurlijk allemaal nergens op.

Mijn intentie was niet boos te zijn dat aandeelhouders geld verdienen. In tegendeel. Maar aandeelhouders hebben wel invloed op het beleid van de bank. En ik denk doordat aandeelhouders over het algemeen kapitalistische beweegredenen hebben het beleid van de bank is zelden sociaal wordt, ondanks dat ze dat graag in de reclame promoten. (Rabobank)

Er zijn genoeg banken en bedrijven die wel sociaal zijn of proberen te zijn. Als 90% van NL een kapitalistische insteek van een bank prima vindt, dan is dat overtuigender dan een premier die door nog geen 20% van de bevolking is gekozen.

Het is van mij puur wat nuancering, als NL-er krijg je elke dag keuzes voorgelegd, sommige keuzes maak je 1x per 4 jaar andere misschien wel elke dag. Socialer, diervriendelijker, .... , een belangrijk deel ligt niet bij een ongrijpbare bank of overheid, maar bij de keuzes van elke dag.

[rik86]

Ik heb even zitten rekenen wat een goede hypotheekrente zou zijn. Er zitten wel een paar aannames bij, omdat niet alles zo snel terug kan vinden, maar volgens mij klopt het redelijk.

Aanname: Ik heb 10 miljoen euro liggen om een bank/ hypotheekverstrekker te starten en wil een jaarlijks rendement van 20% (om de absurditeit van het systeem aan te tonen)

- Alleen hypotheken met NHG
- Alleen lineaire en annuitaire hypotheken

Als ik kijk naar de ratio's die banken moeten hebben vanuit de ECB, dan is er onder andere de 'beruchte' tier-1 ratio. Die beschrijft de verhouding tussen het eigen vermogen en het gewogen vreemd vermogen. Als iets heel risicovol is telt het 100% mee, is het niet zo risicovol, dan telt een lening minder zwaar mee (een lager risicogewicht).

Ik wil met m'n hypotheekbank een tier-1 ratio van 15% hebben (nu is de eis 6% en loopt op naar 8,5%) en bepaal het risicogewicht ook op 15% (gemiddelde van de totale NL hypotheekportefeuille is ongeveer 14%). Omdat het NHG is met aflossing is het risico natuurlijk veel lager.

Wat mag ik dan maximaal aan vreemd vermogen hebben? Dat is 10.000.000/0,15/0,15 = ~444 miljoen, waarvan 434 miljoen vreemd vermogen is. Ik ga er vanuit dat ik dat gewoon via de ECB kan lenen, want banken mogen volgens mij onbeperkt geld lenen bij de ECB, en het geldende rentetarief daarvoor is 0,05%.

Ik ga er verder vanuit dat de hypotheken € 500,- per jaar kosten aan administratieve zaken etc en de hypotheken gemiddeld € 220.000 zijn.

Dan heb ik per jaar € 1.000.000 aan administratieve kosten en € 220.000 aan rentekosten van de ECB. Verder wil ik zelf ook geld verdienen, namelijk die 20% rendement. Dat zijn nog eens € 2.000.000 extra aan kosten. Met de huidige rentestanden betekent dat een opslag van 0,65% op de ECB-rente om dat rendement te behalen. Bij hogere rentestanden neemt dat iets af.

Dus, als ik nu voor € 10.000.000 een bank zou opstarten en hypotheken zou gaan verkopen dan kan ik jaarlijkse € 2.000.000 verdienen en dan moet ik een hypotheekrente van 0,70% vragen. Ik maak vast een denkfout, want ik snap anders niet waarom er niet meer concurrentie is op de NL markt.

Laat ik het zo zeggen, met deze verhoudingscijfers zie ik een enorm lucratieve markt voor risico-arme hypotheken, dus alles met NHG en alles met een LTV onder de 80%. Als je dan een jaarlijkse rendement van 20% wilt maken heb je volgens mij voldoende aan een hypotheekrente van 1%.

[naitsoezn]

Ik denk dat je die 500 / jaar / hypotheek iets te rooskleurig inschat. Eén wanbetaler / onwillige klant, een rechtszaak, gerechtsdeurwaarders en je bent zo 50k verder. En dat die ene wanbetaler / onwillige klant er is, is natuurlijk een zekerheidje met ruim 2000 klanten.

En dan heb je nog het risico van de stijgende ECB-rente, áls je daar al zo makkelijk geld kunt lenen als je nu aanneemt. Maar zelfs dan nog, dan is die rente nu misschien wel 0.05%, maar kan dat over 5 jaar nog steeds? Het is makkelijk gezegd van wel, maar dit is een risico wat je niet zomaar kunt negeren...

That said, dat banken mooi winst maken op onze hypotheken is natuurlijk algemeen bekend; daar is zo'n rekensommetje verder niet voor nodig

[ Voor 50% gewijzigd door naitsoezn op 04-05-2015 14:43 ]

[redwing]

Tja, het lijkt me sterk dat jij zomaar 444 miljoen krijgt van de ECB als je 10 miljoen op de bank hebt staan. Daar zal echt wel iets tegenover moeten staan. Zo niet ga ik ook per direct van de ECB lenen voor mijn huis. Je hebt dan nl. 10k eigen vermogen nodig om een huis van ruim 4 ton te kopen, ik denk niet dat ze daar in gaan trappen

Maar dat de banken goed winst maken op de hypotheken is wel duidelijk. Zeker als je ziet dat de rentes in de buurlanden toch nog een stukje lager liggen.

[ Voor 18% gewijzigd door redwing op 04-05-2015 14:41 ]

[Fiber]

Je komt er als nieuwkomer ook niet zo makkelijk tussen denk ik. Dirk Scheringa heeft het geprobeerd met DSB en die werd ook flink tegengewerkt...

[mannowlahn]

Fiber schreef op maandag 04 mei 2015 @ 15:00:
Je komt er als nieuwkomer ook niet zo makkelijk tussen denk ik. Dirk Scheringa heeft het geprobeerd met DSB en die werd ook flink tegengewerkt...

dat lag niet aan het feit dat ze nieuwe waren hoor, maar wel aan demanier waarop men bezig was.

[Fiber]

muffstuff schreef op maandag 04 mei 2015 @ 15:18:
[...]
dat lag niet aan het feit dat ze nieuwe waren hoor, maar wel aan demanier waarop men bezig was.

Daar verschillen de meningen flink over denk ik...

[Hielko]

rik86 schreef op maandag 04 mei 2015 @ 14:19:
Ik heb even zitten rekenen wat een goede hypotheekrente zou zijn. Er zitten wel een paar aannames bij, omdat niet alles zo snel terug kan vinden, maar volgens mij klopt het redelijk.

Aanname: Ik heb 10 miljoen euro liggen om een bank/ hypotheekverstrekker te starten en wil een jaarlijks rendement van 20% (om de absurditeit van het systeem aan te tonen)

- Alleen hypotheken met NHG
- Alleen lineaire en annuitaire hypotheken

Als ik kijk naar de ratio's die banken moeten hebben vanuit de ECB, dan is er onder andere de 'beruchte' tier-1 ratio. Die beschrijft de verhouding tussen het eigen vermogen en het gewogen vreemd vermogen. Als iets heel risicovol is telt het 100% mee, is het niet zo risicovol, dan telt een lening minder zwaar mee (een lager risicogewicht).

Ik wil met m'n hypotheekbank een tier-1 ratio van 15% hebben (nu is de eis 6% en loopt op naar 8,5%) en bepaal het risicogewicht ook op 15% (gemiddelde van de totale NL hypotheekportefeuille is ongeveer 14%). Omdat het NHG is met aflossing is het risico natuurlijk veel lager.

Wat mag ik dan maximaal aan vreemd vermogen hebben? Dat is 10.000.000/0,15/0,15 = ~444 miljoen, waarvan 434 miljoen vreemd vermogen is. Ik ga er vanuit dat ik dat gewoon via de ECB kan lenen, want banken mogen volgens mij onbeperkt geld lenen bij de ECB, en het geldende rentetarief daarvoor is 0,05%.

Ik ga er verder vanuit dat de hypotheken € 500,- per jaar kosten aan administratieve zaken etc en de hypotheken gemiddeld € 220.000 zijn.

Dan heb ik per jaar € 1.000.000 aan administratieve kosten en € 220.000 aan rentekosten van de ECB. Verder wil ik zelf ook geld verdienen, namelijk die 20% rendement. Dat zijn nog eens € 2.000.000 extra aan kosten. Met de huidige rentestanden betekent dat een opslag van 0,65% op de ECB-rente om dat rendement te behalen. Bij hogere rentestanden neemt dat iets af.

Dus, als ik nu voor € 10.000.000 een bank zou opstarten en hypotheken zou gaan verkopen dan kan ik jaarlijkse € 2.000.000 verdienen en dan moet ik een hypotheekrente van 0,70% vragen. Ik maak vast een denkfout, want ik snap anders niet waarom er niet meer concurrentie is op de NL markt.

Laat ik het zo zeggen, met deze verhoudingscijfers zie ik een enorm lucratieve markt voor risico-arme hypotheken, dus alles met NHG en alles met een LTV onder de 80%. Als je dan een jaarlijkse rendement van 20% wilt maken heb je volgens mij voldoende aan een hypotheekrente van 1%.

Je mist op deze manier sowieso een enorm renterisico. Als je geld wilt uitlenen voor 30 jaar dan zul je zelf ook de rente willen vastzetten voor 30 jaar. Daarnaast mis je natuurlijk ook het kredietrisico, want ook met NHG heb je kosten als je klanten niet betalen. Ook zijn er risico's gerelateerd aan zaken zoals klanten die de mogelijkheid hebben om te herfinancieren ed.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op maandag 04 mei 2015 @ 14:19:
Dus, als ik nu voor € 10.000.000 een bank zou opstarten en hypotheken zou gaan verkopen dan kan ik jaarlijkse € 2.000.000 verdienen en dan moet ik een hypotheekrente van 0,70% vragen.

Voor zover ik weet heb je behoorlijk wat meer geld nodig om een bank te starten, duurt dat heel lang, en is het de laatste jaren alleen maar lastiger geworden.

Ik maak vast een denkfout, want ik snap anders niet waarom er niet meer concurrentie is op de NL markt.

Zo werkt het inderdaad wel ongeveer. Waarom denk je anders dat bankiers bonussen van vele miljoenen krijgen? De aandeelhouders krijgen daar zelfs een veelvoud van. Banken bulken van het geld, ze verdienen het met weinig werkt, en vervolgens stroomt het decennialang vanzelf binnen.

En daar zit ook meteen het probleem: "de financiele sector" zou zo klein mogelijk moeten zijn, omdat het geld uit de reele economie onttrekt. Maar zolang ex-ministers daar een baantje tegen 4-keer-Balkenende kunnen krijgen na vertrek uit de politiek zal de politiek daar echt niets aan doen.
Decennia geleden besloot de politiek "dat de financiele sector moest kunnen groeien". We zitten nog steeds met het resultaat daarvan.

redwing schreef op maandag 04 mei 2015 @ 14:41:
Je hebt dan nl. 10k eigen vermogen nodig om een huis van ruim 4 ton te kopen, ik denk niet dat ze daar in gaan trappen

Sterker nog: je hebt helemaal geen eigen vermogen nodig om een huis van 4 ton te kopen!

[EXX]

redwing schreef op maandag 04 mei 2015 @ 14:41:
Maar dat de banken goed winst maken op de hypotheken is wel duidelijk. Zeker als je ziet dat de rentes in de buurlanden toch nog een stukje lager liggen.

Dat ligt eraan hoeveel je wil lenen. Ik heb zelf eens navraag gedaan in Duitsland voor een hypotheek en als je < 60% LTV leent is het verschil met Nederland erg klein.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op maandag 04 mei 2015 @ 15:31:
[...]

En daar zit ook meteen het probleem: "de financiele sector" zou zo klein mogelijk moeten zijn, omdat het geld uit de reele economie onttrekt. Maar zolang ex-ministers daar een baantje tegen 4-keer-Balkenende kunnen krijgen na vertrek uit de politiek zal de politiek daar echt niets aan doen...

We gaan een tikje off topic, maar toch denk ik dat dit model z'n langste tijd wel gehad heeft. Ooit komt er een tijd dat we de traditionele banken niet meer nodig hebben maar we ons salaris in bitcoins krijgen en je een hypotheek gewoon kan crowdfunden...

Zal nog wel even duren, maar ooit moet dat normaal worden lijkt mij...

[ph4ge]

EXX schreef op maandag 04 mei 2015 @ 15:48:
Dat ligt eraan hoeveel je wil lenen. Ik heb zelf eens navraag gedaan in Duitsland voor een hypotheek en als je < 60% LTV leent is het verschil met Nederland erg klein.

Het scheelt ongeveer de helft. (Minder dan 1% in Duitsland tegenover ruim 2% in Nederland) (5 jaar vast, 40% eigen vermogen)

[RM-rf]

EXX schreef op maandag 04 mei 2015 @ 15:48:
[...]

Dat ligt eraan hoeveel je wil lenen. Ik heb zelf eens navraag gedaan in Duitsland voor een hypotheek en als je < 60% LTV leent is het verschil met Nederland erg klein.

lager dan 60% LTV...?

daar kun je in duitsland een hypotheek vinden voor rond de 1,07% met 10 jaar vast..
voor nederland vind ik op Independer als goedkoopste Hypotheek 50% LTV en 2,25%, dus ruim het dubbele.
(dat het verschil net een procentpunt is, kun je hier 'laag' noemen, maar in dit geval betekent het een verdubbeling van de rente)

een duitse 90% financiering vind je voor 1,50% rente..
Wel is het zo dat het wat lastiger kan worden een 100% financiering te vinden, die zijn eerder ongebruikelijk en inderdaad wordt het dan snel duurder

[EXX]

RM-rf schreef op maandag 04 mei 2015 @ 16:03:
[...]


lager dan 60% LTV...?

daar kun je in duitsland een hypotheek vinden voor rond de 1,07% met 10 jaar vast..
voor nederland vind ik op Independer als goedkoopste Hypotheek 50% LTV en 2,25%, dus ruim het dubbele.
(dat het verschil net een procentpunt is, kun je hier 'laag' noemen, maar in dit geval betekent het een verdubbeling van de rente)

een duitse 90% financiering vind je voor 1,50% rente..
Wel is het zo dat het wat lastiger kan worden een 100% financiering te vinden, die zijn eerder ongebruikelijk en inderdaad wordt het dan snel duurder

Dan wil ik wel eens weten waar, want ik heb in Aken bij verschillende banken geinformeerd (oa Sparkasse) en de rente lag toch beduidend hoger: 25 jarige hypotheek, minstens 25% eigen geld: 2,5% 10 jaar, 1,85% 5 jaar.

[RemcoDelft]

RM-rf schreef op maandag 04 mei 2015 @ 16:03:
lager dan 60% LTV...?

daar kun je in duitsland een hypotheek vinden voor rond de 1,07% met 10 jaar vast..
voor nederland vind ik op Independer als goedkoopste Hypotheek 50% LTV en 2,25%, dus ruim het dubbele.

Weet je ook weer waar je renteaftrek blijft: bij de bank!
Juist bij deze lage rente zou het ideaal zijn om die hele renteaftrek op te doeken.

[redwing]

RemcoDelft schreef op maandag 04 mei 2015 @ 15:31:
[...]
Sterker nog: je hebt helemaal geen eigen vermogen nodig om een huis van 4 ton te kopen!

Maar niet voor 0.05% rente van de ECB en daar ging het juist om.

RemcoDelft schreef op maandag 04 mei 2015 @ 16:30:
[...]

Weet je ook weer waar je renteaftrek blijft: bij de bank!
Juist bij deze lage rente zou het ideaal zijn om die hele renteaftrek op te doeken.

Wat hebben die 2 nu met elkaar te maken ? Alsof de bank de rente gaat verlagen omdat de HRA wordt afgeschaft. Oftewel zonder HRA gaan de nettokosten voor veel mensen met minmaal 40% omhoog.

[ Voor 45% gewijzigd door redwing op 04-05-2015 16:38 ]

[RemcoDelft]

redwing schreef op maandag 04 mei 2015 @ 16:33:
Wat hebben die 2 nu met elkaar te maken ?

Ik verwacht een heleboel:
-dankzij HRA is veel lenen gunstig
-afbetalen is ongunstig
-dat leidt tot hogere rente
-mensen kunnen meer betalen, dus minder reden om te concurreren

Het is niet voor niets dat de hypotheekrente hier hoger is dan de omringende landen!

[RM-rf]

EXX schreef op maandag 04 mei 2015 @ 16:10:
[...]

Dan wil ik wel eens weten waar, want ik heb in Aken bij verschillende banken geinformeerd (oa Sparkasse) en de rente lag toch beduidend hoger: 25 jarige hypotheek, minstens 25% eigen geld: 2,5% 10 jaar, 1,85% 5 jaar.

Net zoals je in nederland niet de laagste rente krijgt als je 'gewoon' naar banken gaat en hen vraagt, moet je ook in duitsland shoppen en niet teveel vertrouwen op het eerste antwoord. (Als je bv na een eerste gesprek hen aangeeft een andere, goedkopere aanbieder te hebben, blijkt dat ze 'opeens' toch een stuk lager kunnen gaan)

In dit geal wordt een van de goedkoopste hypotheekrente's van rond de 1,1% aangeboden door de Commerzbank
op de site melden ze vanaf 1,01%; https://www.commerzbank.d...rung/baufinanzierung.html

RemcoDelft schreef op maandag 04 mei 2015 @ 16:30:


Juist bij deze lage rente zou het ideaal zijn om die hele renteaftrek op te doeken.

Alhoewel ik an sich het ook met je eens bent dat voor nederland zoiets op de lange termijn gezond kan zijn, moet ik er eerlijk bijzeggen dat reaslitsich gezien kort na zulk een afschaffen de nederlandse huizenmarkt niet gelijk 'rooskleurig' zal worden:
Effectief zal het betekenen dat nederlandse huizenkopers eerder minder kunnen lenen (bv duitsland heeft geen overheid die het banken verbied om niet meer dan 100% LTV te belenen, maar geen bank daar doet het (tegen 'normale' rente) omdat het gewoon te risicovol is en niet door dezelfde overheid ook gesubsidieert; ).

Het verschil is dat in Duitsland een hele generatie ermee opgegroeid is dat ze eerst moeten sparen of iig een hoop eigen geld bijleggen (of garanties van familie) voordat ze een huis kunnen financieren.
De gemiddelde leeftijd dat duitse personen een huis kopen is ook een stuk ouder dan in nederland, waar het ook erg 'normaal' is dat mensen die nog studeren of net met hun studie klaarzijn, direkt al een huis kopen, met het idee dat ze 'binnen een paar jaren willen doorgroeien'.

[ Voor 48% gewijzigd door RM-rf op 04-05-2015 17:14 ]

[redwing]

RemcoDelft schreef op maandag 04 mei 2015 @ 16:47:
[...]
Ik verwacht een heleboel:
-dankzij HRA is veel lenen gunstig

Dit is al niet meer mogelijk, en wordt de komende jaren steeds meer beperkt

-afbetalen is ongunstig

Dit is verplicht tegenwoordig, oftewel ook al opgelost.

-dat leidt tot hogere rente

De 2 bovenstaande punten zouden juist reden zijn voor een lage rente. Meer lenen en niet afbetalen is nl. voor een bank voor langere tijd zekerheid en dus een lagere rente. Enige ding wat negatief is is dat het risico wat hoger is door de hogere schuld maar dat wordt al verwerkt doordat je een hogere rente betaald als je meer risico loopt (oftewel het onderpand de hypotheek niet dekt)

-mensen kunnen meer betalen, dus minder reden om te concurreren

En het klopt dat mensen meer kunnen betalen, alleen maakt dat voor de bank totaal niet uit.Het zorgt wel voor hogere huizenprijzen.

Het is niet voor niets dat de hypotheekrente hier hoger is dan de omringende landen!

Alleen heeft dat veel meer met gebrek aan concurrentie te maken (kijk maar een hoeveel grote banken we hebben waaronder oo nog enkele onder beheer van de staat vallen en dus niet mogen concurreren) en dat het systeem hier anders in elkaar zit waardoor buitenlandse banken niet zo graag in willen stappen. Dit heeft echter bar weinig met de HRA te maken.

[Bartjuh]

Fiber schreef op maandag 04 mei 2015 @ 15:56:
[...]
We gaan een tikje off topic, maar toch denk ik dat dit model z'n langste tijd wel gehad heeft. Ooit komt er een tijd dat we de traditionele banken niet meer nodig hebben maar we ons salaris in bitcoins krijgen en je een hypotheek gewoon kan crowdfunden...

Zal nog wel even duren, maar ooit moet dat normaal worden lijkt mij...

Dat is ook mijn grootste hoop, dat banken gewoon vanzelf redundant worden door ontwikkelingen als bitcoins en shared financieringen.

Van slimme jonge mensen moet het komen, van politici zal het iig niet komen

[GoldenSample]

redwing schreef op maandag 04 mei 2015 @ 16:33:
[...]

Maar niet voor 0.05% rente van de ECB en daar ging het juist om.


[...]

Wat hebben die 2 nu met elkaar te maken ? Alsof de bank de rente gaat verlagen omdat de HRA wordt afgeschaft. Oftewel zonder HRA gaan de nettokosten voor veel mensen met minmaal 40% omhoog.

Meer lenen = meer rente vangen door de bank = meer winst.

RM-rf schreef op maandag 04 mei 2015 @ 17:02:
[...]


Net zoals je in nederland niet de laagste rente krijgt als je 'gewoon' naar banken gaat en hen vraagt, moet je ook in duitsland shoppen en niet teveel vertrouwen op het eerste antwoord. (Als je bv na een eerste gesprek hen aangeeft een andere, goedkopere aanbieder te hebben, blijkt dat ze 'opeens' toch een stuk lager kunnen gaan)

In dit geal wordt een van de goedkoopste hypotheekrente's van rond de 1,1% aangeboden door de Commerzbank
op de site melden ze vanaf 1,01%; https://www.commerzbank.d...rung/baufinanzierung.html


[...]


Alhoewel ik an sich het ook met je eens bent dat voor nederland zoiets op de lange termijn gezond kan zijn, moet ik er eerlijk bijzeggen dat reaslitsich gezien kort na zulk een afschaffen de nederlandse huizenmarkt niet gelijk 'rooskleurig' zal worden:
Effectief zal het betekenen dat nederlandse huizenkopers eerder minder kunnen lenen (bv duitsland heeft geen overheid die het banken verbied om niet meer dan 100% LTV te belenen, maar geen bank daar doet het (tegen 'normale' rente) omdat het gewoon te risicovol is en niet door dezelfde overheid ook gesubsidieert; ).

Het verschil is dat in Duitsland een hele generatie ermee opgegroeid is dat ze eerst moeten sparen of iig een hoop eigen geld bijleggen (of garanties van familie) voordat ze een huis kunnen financieren.
De gemiddelde leeftijd dat duitse personen een huis kopen is ook een stuk ouder dan in nederland, waar het ook erg 'normaal' is dat mensen die nog studeren of net met hun studie klaarzijn, direkt al een huis kopen, met het idee dat ze 'binnen een paar jaren willen doorgroeien'.

Tja in Duitsland kun je iets heel geks doen, namelijk een huis 'huren'. Dat is dat je een huis voor een bepaald bedrag per maand mag gebruiken van iemand die het gekocht heeft.

Kom daar in Nederland maar eens om in een stad zonder 4 jaar ingeschreven te staan bij de woningbouw Of überhaupt een inkomen net boven de sociale huurgrens

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 april 2015 @ 11:34:
[...]
Onze banken zijn niet 'zielig', maar de winstmarge die ze extra maken ten op zichtte van onze Duitse buren is dus gedeeltelijk terecht. De gemiddelde NL-er neemt een veel risicovollere hypotheek dan welk land dan ook om ons heen. Rentemiddeling klinkt leuk, maar het klinkt ook als graaien in iemands anders portemonnee. Als ik dan zie dat ING in 2014 onderaan de streep t.o.v. de omzet een winst maakt van 8%, zonder bijzonder baten/lasten zitten ze onder de 20%. Dan ben ik niet zo overtuigd dat er enorm veel te halen is. Als ik 20% meer rente op mijn spaarrekening krijg (van ~1% -> 1.2%) dan loop ik niet meteen binnen, maar ook als je hypotheek rente van 5% -> 4% gaat, krijg je al meer dan de winst aankan.

De andere kant kun je ook op rekenen, de aandeelhouders krijgen bijna 500 miljoen, ze hebben bijna 10 miljoen klanten, als we de bank dus plunderen krijgen we allemaal.... 50 euro...

O ja, die staatssteun was een duurbetaalde lening, gelijke monniken gelijke kappen? Gewoon de hypotheekrente op 12,5%.... dat was immers waarvoor de staat het ook uitgeleend heeft.

Je weet dat een bank veel meer doet dan hypotheken verstrekken? De 1 op 1 20% er bij of er af werkt dus niet zo. Verder zijn de problemen destijds bij de ING kwamen niet doordat mensen in Nederland hun hypotheek niet konden betalen.

De staatssteun was 'nodig' omdat er te grote risico's genomen waren en banken idioot kleine buffers hadden (en hebben) (for the record het was hun eerste kwartaalverlies ooit van een half miljard, nu maken ze 1.3 miljard winst per jaar oid). Dat lijkt meer op dat ik naar het casino ga en heel Nederland garant staat als ik verlies, als ik win mag ik het zelf houden. Nee dan vind ik de voorwaarden van die leningen nogal mild (en ga je er even aan voorbij dat de ING nog een cadeautje van alle Nederlanders gehad heeft bij het terugkopen van de kernkapitaaleffecten).

Je gaat hier echt veel en veel en _veel_ te kort door de bocht.

[ Voor 38% gewijzigd door GoldenSample op 05-05-2015 02:38 ]

[RM-rf]

GoldenSample schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 02:33:

Tja in Duitsland kun je iets heel geks doen, namelijk een huis 'huren'. Dat is dat je een huis voor een bepaald bedrag per maand mag gebruiken van iemand die het gekocht heeft.

Kom daar in Nederland maar eens om in een stad zonder 4 jaar ingeschreven te staan bij de woningbouw Of überhaupt een inkomen net boven de sociale huurgrens

volgens mij is je reactie vooral gebaseerd op een 'gras-is-groener'-gedachte (een mooi duits woord ervoor is 'Fernweh') en niet bijster veel echte kennis over de duitse woonmarkt.

Ja, het is inderdaad mogelijk voor relatief weinig geld te huren, enkel kom je dan werkelijk in achterstandbuurten (in grote steden) of in afgelegen dorpjes waar geen werk te vinden is terecht die vaak slechter onderhouden en ook qua sociale omgeving veel slechter zijn dan in nederland.
Sociale woningsbouw is in duitsland veel minder aanwezig; Duitsland heeft ergens rond de 1,5 miljoen sociale huurwoningen, Nederland heeft er 2,5 miljoen (voor 4x minder inwoners dan in DLD wonen)

Private huur is ook in duitsland gewoon praktisch gezien vrijwel net zo duur, gekeken naar koude maandlasten een stukje duurder dan een huis kopen. Maar het kan een slimmere keuze wegens je flexibiliteit zijn, je loopt duidelijk minder risico dan bij de koop van een woning, en je moet geen groot eigen vermogen bijleggen.

Mensen die nog niet in een stabiele leefsituatie zitten en vaker wisselen van woning/woonplaats en een instabiel inkomen hebben, kunnen beter huren dan de hoger risico's aan te gaan van een huiskoop, wat zich meestal pas terugverdient als iemand werkelijk veel jaren er woont en stevig afbetaald heeft op een krediet.
Bv het ontbreken van een NHG maakt hierbij ook zeker veel uit, er is niemand die een hoge schuldenlast 'oplost' als iemand voortijdig zn woning met een restschuld moet verkopen bij bv werkloosheid, verhuizing wegens een baan in een andere stad of een relatiebreuk.


Nederlanders lijken vaak niet door te hebben dat de huizensector juist ook zo gereguleerd is doordat de Overheid (én de burgers haar sterk in steunden) alle risico's wilde afdekken en opvangen voor _alle_ burgers... Iedereen moest maar een huis kunnen kopen of huren, ook als mensen het eigenlijk niet konden betalen.
Waardoor individuele kopers vrijwel geen risico meer liepen (je kunt in nederland nog altijd veel meer lenen en met minder eigen risico dan in bv duitsland), maar eigenlijk ook weinig incentitive is om zelf verantwoordelijkheid te nemen een 'goede en zo risicoloze lening af te sluiten (en dus ook netjes genoeg af te lossen).


Nu kan het zeker goed en vermoedelijk ook wenselijk zijn de overheidsregulatie op te heffen..
maar ik waarschuw wel tegen het idee dat sommigen lijken te hebben alsof dat een 'perfecte' en 'WINN-ALL' oplossing is die precies dat zou regelen waarvoor oorspronkelijk het idee van de Overheidsregulatie gedacht was, dat iedereen maar tegen een spotprijs een huis kon kopen en/of huren zonder enig risico te lopen of zelf te moeten sparen.

Punt is echter dat op dat punt mensen ook eens moeten realiseren dat dat te willen bereiken een onmogelijkheid is (tenzij de woonmarkt geheel 'communistisch' zou worden en privaat woonbezit geheel afgeschaft, wat effectief ook een einde van individuele keuzevrijheid zou opleveren).

Effectief zal het altijd zo zijn dat mensen rond de 20-25% van hun inkomen aan wonen uitgeven... regelt bv de Overheid een subsidiesysteem voor lenen om een woning te kopen, drijft dat vooral de prijzen op en lenen mensen steeds meer.
Ondersteunt men erg lage huren, kan dat ofwel tot wachtlijsten leiden en/of een beperkte groep die 'scheefhuren' doordat er subjectieve grenzen voor zulk een huursubsidiering ingebvouwd worden en daardoor private huur en sociale huur sterk uit elkaar groeien.

Overheidssteun in bv de woonmarkt zal wel indirekt gewoon de economie steunen (naar ik meen was ongeveer de helft van de welvaartsgroei van nederland tussen 1998 en 2007 terug te voeren op groei van de woonprijzen en de hoeveelheid geld die daarmee in de economie gepompt werd, deels op basis van groeiende kredieten), maar bied zelf geen hogere productiviteit en kan op termijn ook weer tot crashes leiden.
Dat is een gelijke situatie voor zowel duitsland als nederland.... Duitsland loopt hooguit ver voorop in het afbouwen van allerhande steunmaatregelen (Eigenheimzulage is van de ene op de andere dag afgeschaft in 2006, de huurbescherming en sociale woonpremies werden al sinds 1998 sterk teruggebouwd, overigens momenteel doet men juist weer moeite om deze terug te krijgen, zaken als 'Mietpreis-bremse' zijne en heet thema in Berlijn)...

[GoldenSample]

RM-rf schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 12:47:
[...]


volgens mij is je reactie vooral gebaseerd op een 'gras-is-groener'-gedachte (een mooi duits woord ervoor is 'Fernweh') en niet bijster veel echte kennis van duitse woonmarkt.

Ach ik heb er slechts een klein jaar gewoond en gehuurd. Nee het klopt in steden als München ben je keihard d
T bokje, in iets kleinere steden (maar nog steeds een stuk groter dan bijvoorbeeld een Utrecht) kan je toch een stuk makkelijker terecht.

Ja, het is inderdaad mogelijk voor relatief weinig geld te huren, enkel kom je dan werkelijk in achterstandbuurten (in grote steden) of in afgelegen dorpjes waar geen werk te vinden is terecht die vaak slechter onderhouden en ook qua sociale omgeving veel slechter zijn dan in nederland.

'Gewoon huren' en niet zo zeer per se erg goedkoop kan er veelal dus wel. Iets wat in Nederland in veel regio's problematisch is als je geen 2 verdiener bent.

Sociale woningsbouw is in duitsland veel minder aanwezig; Duitsland heeft ergens rond de 1,5 miljoen sociale huurwoningen, Nederland heeft er 2,5 miljoen (voor 4x minder inwoners dan in DLD wonen)

De overige woningen zijn qua huur of koop echter (buiten dus München en wat andere steden) een stuk betaalbaarder. In Nederland doen eisen als 4.5 keer bruto de huurprijs moeten verdienen je al snel de das om. Bij de oosterburen niet zo snel.

Private huur is ook in duitsland gewoon praktisch gezien vrijwel net zo duur, gekeken naar koude maandlasten een stukje duurder dan een huis kopen. Maar het kan een slimmere keuze wegens je flexibiliteit zijn, je loopt duidelijk minder risico dan bij de koop van een woning, en je moet geen groot eigen vermogen bijleggen.

Goh, Net als Nederland bijna.

Mensen die nog niet in een stabiele leefsituatie zitten en vaker wisselen van woning/woonplaats en een instabiel inkomen hebben, kunnen beter huren dan de hoger risico's aan te gaan van een huiskoop, wat zich meestal pas terugverdient als iemand werkelijk veel jaren er woont en stevig afbetaald heeft op een krediet.
Bv het ontbreken van een NHG maakt hierbij ook zeker veel uit, er is niemand die een hoge schuldenlast 'oplost' als iemand voortijdig zn woning met een restschuld moet verkopen bij bv werkloosheid, verhuizing wegens een baan in een andere stad of een relatiebreuk.

Die NHG is enkel nodig vanwege gespeculeer en het geloof in oneindige stijging van de huizenprijs. Als de woningmarkt niet zo enorm overspannen en krap was geweest had de bubbel nooit zo ver opgepompt geweest.

Nederlanders lijken vaak niet door te hebben dat de huizensector juist ook zo gereguleerd is doordat de Overheid (én de burgers haar sterk in steunden) alle risico's wilde afdekken en opvangen voor _alle_ burgers... Iedereen moest maar een huis kunnen kopen of huren, ook als mensen het eigenlijk niet konden betalen.
Waardoor individuele kopers vrijwel geen risico meer liepen (je kunt in nederland nog altijd veel meer lenen en met minder eigen risico dan in bv duitsland), maar eigenlijk ook weinig incentitive is om zelf verantwoordelijkheid te nemen een 'goede en zo risicoloze lening af te sluiten (en dus ook netjes genoeg af te lossen).


Nu kan het zeker goed en vermoedelijk ook wenselijk zijn de overheidsregulatie op te heffen..

Op welk punt? Qua max huurprijs zie ik het probleem niet en qua sociale woningbouw denk ik dat er juist behoefte is aan veel meer sociale woningbouw.
Sowieso zijn woningen heel schaars waar de prijzen geen enkele verhouding hebben met de bouwprijs of tot grond waar een ander bestemmingsplan op zit.

maar ik waarschuw wel tegen het idee dat sommigen lijken te hebben alsof dat een 'perfecte' en 'WINN-ALL' oplossing is die precies dat zou regelen waarvoor oorspronkelijk het idee van de Overheidsregulatie gedacht was, dat iedereen maar tegen een spotprijs een huis kon kopen en/of huren zonder enig risico te lopen of zelf te moeten sparen.

Punt is echter dat op dat punt mensen ook eens moeten realiseren dat dat te willen bereiken een onmogelijkheid is (tenzij de woonmarkt geheel 'communistisch' zou worden en privaat woonbezit geheel afgeschaft, wat effectief ook een einde van individuele keuzevrijheid zou opleveren).

Effectief zal het altijd zo zijn dat mensen rond de 20-25% van hun inkomen aan wonen uitgeven... regelt bv de Overheid een subsidiesysteem voor lenen om een woning te kopen, drijft dat vooral de prijzen op en lenen mensen steeds meer.
Ondersteunt men erg lage huren, kan dat ofwel tot wachtlijsten leiden en/of een beperkte groep die 'scheefhuren' doordat er subjectieve grenzen voor zulk een huursubsidiering ingebvouwd worden en daardoor private huur en sociale huur sterk uit elkaar groeien.

Ik denk dat we maar twee echte problemen hebben: woningnood en HRA
De 2e drijft de prijzen op qua koop de eerste qua private huur. Dood die hoge gromdprijzen van een huis is het relatief goedkoop gelijk een groot huis neer te zetten en daar flink voor te vangen. Hierdoor geroeid er ook in aanbod Een gat tussen sociale woningbouw en de private huurmarkt.

Overheidssteun in bv de woonmarkt zal wel indirekt gewoon de economie steunen (naar ik meen was ongeveer de helft van de welvaartsgroei van nederland tussen 1998 en 2007 terug te voeren op groei van de woonprijzen en de hoeveelheid geld die daarmee in de economie gepompt werd, deels op basis van groeiende kredieten), maar bied zelf geen hogere productiviteit en kan op termijn ook weer tot crashes leiden.
Dat is een gelijke situatie voor zowel duitsland als nederland.... Duitsland loopt hooguit ver voorop in het afbouwen van allerhande steunmaatregelen (Eigenheimzulage is van de ene op de andere dag afgeschaft in 2006, de huurbescherming en sociale woonpremies werden al sinds 1998 sterk teruggebouwd, overigens momenteel doet men juist weer moeite om deze terug te krijgen, zaken als 'Mietpreis-bremse' zijne en heet thema in Berlijn)...

[Oscar Mopperkont]

Had het niet verwacht, dacht namelijk dat de wijzigingen op 1 januari 2015 wel zouden zorgen voor een afvlakking van de enorm sterke stijging van de laatste tijd, maar niets is minder waar. De prijzen gaan gewoon door het dak in Amsterdam:

Huizenmarkt Amsterdam oververhit

Door de oververhitte Amsterdamse huizenmarkt wordt momenteel één op de vijf woningen voor gemiddeld 10.000 euro boven de vraagprijs gekocht.
Dat blijkt uit een onderzoek dat de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) heeft uitgevoerd.
Nog hoger
In bepaalde delen van de stad liggen de cijfers nog hoger. „In de Pijp en de Kinkerbuurt wordt in bijna de helft van de gevallen overboden terwijl dat in Geuzenveld in Nieuw-West amper of niet gebeurt. Samen komt het gemiddeld op 10.000 euro uit”, stelt Sven Heinen, voorzitter van de MVA.
Bij een gemiddelde prijs van een appartement in Amsterdam, €238.000, is dat dus een extra winst van bijna vijf procent. Grofweg gezegd wordt vooral binnen de ring overboden, gemiddeld in één op de drie gevallen. De grote vraag en het verminderde aanbod drijft de prijs omhoog.
IJ
„Noord valt daar dan weer niet onder. Door het IJ is dat stadsdeel toch een barrière voor veel mensen, al denk ik dat de Noord/Zuidlijn een hoop verbetering zal geven wat betreft huizenprijzen in Noord.”
„Het bieden boven de vraagprijs gebeurt vooral in stadsdeel Zuid, Westerpark in West, delen van Watergraafsmeer en het KNSM-eiland in Oost. En natuurlijk het Centrum, dat sowieso vrij ongevoelig is voor de crisis”, vertelt Heinen.
Opmerkelijke uitschieters zijn de voormalige vogelaarwijken als de Indische buurt en Bos en Lommer. „Vijf jaar geleden wilde daar niemand wonen, nu dus wel. Die buurten zijn echt herondekt”, aldus Heinen.
Stijging van 10%
Vorig jaar stegen de huizenprijzen in Amsterdam met 10 procent (landelijk is het 3 procent). Momenteel wordt er gemiddeld €3381 per vierkante meter voor een woning betaald.
Uitschieter naar boven is het Centrum met een vierkante meterprijs van €4643. Aen aan de onderkant bungelt Zuidoost met €1736.

Achteraf (maar daar kun je natuurlijk een boek over schrijven, daar ga ik me niet druk om maken! ), had ik moeten wachten met de verkoop van mijn appartement. De prijzen in mijn oude buurt liggen nu echt een slag hoger dan op het hoogtepunt in 2008. Moet daarbij wel aantekenen, dat het optisch nog meer lijkt, omdat je nu verplicht bent de echte oppervlakte op te geven en niet een fantasieoppervlakte. Ineens zijn er dus veel meer huizen in categorie 46 - 52m2, die vroegah steevast als 52 - 58m2 werden weggezet.

Wat dat betreft, kan zelfs een - gemeten in de maatstaven van dit topic - de grootste optimist er gewoon nog goed naastzitten, in de zin dat hij de ontwikkelingen te pessimistisch heeft ingeschat.

Ben benieuwd hoe lang dat aanhoudt in Amsterdam. Ook al is de rente laag, 260k neerleggen voor 50m2 (in de betere buurten) is voor veel starters niet weggelegd. Het is ook niet gezond als je het mij vraagt.

[RM-rf]

GoldenSample schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 13:05:

Goh, Net als Nederland bijna.

dat is mijn stelling... ik dacht dat jij wilde uitleggen dat duitsland zo enorm veel 'beter' was.

Een huis huren is in duitsland niet bijzonder veel makkelijker, hooguit heb je een grotere keuze, mits je verder weg gaat van de stadscentra en groeikernen, kun je ook steeds goedkoper een woning vinden
(Het verschil ligt vooral in de geografische randvoorwaarden, nederland is een erg sterk verstedelijk gebied (Randstad, die ook al uitwaaiert naar Brabant tot Eindhoven) en in het oosten AmersfoortArnhem).

In de economisch sterke centra zelf en groeikernen in Duitsland (Berlijn, Koln, Frankfurt, Stuttgart Hamburg, Munchen, Zuid-duitsland an sich als sterkste economische groeigebied), zijn ook de huren nu al vergelijkbaar met nederland én enorm aan het stijgen momenteel (misschien dat je je mening baseert op een tijdje terug, toen in duitsland idd de woonmarkt op zn gat lag, maar dat is de afgelopen drie jaar sterk verandert en ook in duitsland is woontekort een groot thema, de stijgende huren en het verdrijven van goedkope sociale huurders).


Punt is wel dat als je duitsland als voorbeeld van 'Alles-is-Goed-daar' neemt.. je wel eventjes moet uitleggen waarom dat voorbeeld juist kenmerken heeft die diametraal staan tegenover de 'oplossingen' die jij voorstaat..
Bv bij jouw stelling dat NL méér sociale huurwoningen zou moeten hebben, is het vreemd dat Duitsland daarin juist véél minder sociale huurwoningen per inwoners heeft en dus een veel meer geliberaliseerde private huurwoningmarkt.
(Overigens ben ik het absoluut niet eens met het idee duitsland als perfect voorbeeld te nemen, maar vooral op andere criteria dan enkel de huurprijs; de toestand van veel huurwoningen daar zijn zeker in de laagste prijsklassen absoluut miserabel en ghettovorming an ook woonarmoede is veel groter en problematischer daar... Wat je ook kunt klagen over de hoge risico's en slechte dekkingen in de nederlandse huizenmarkt, de woningen zijn over het algemeen eerder in goede toestand en er is duidelijk veel minder ghettovorming en sociale misstanden in armoedebuurten als je het vergelijkt met andere west-europese landen om ons heen)

[redwing]

GoldenSample schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 13:05:
Ik denk dat we maar twee echte problemen hebben: woningnood en HRA
De 2e drijft de prijzen op qua koop de eerste qua private huur. Dood die hoge gromdprijzen van een huis is het relatief goedkoop gelijk een groot huis neer te zetten en daar flink voor te vangen. Hierdoor geroeid er ook in aanbod Een gat tussen sociale woningbouw en de private huurmarkt.
[...]

De 1e drijft zowel koop als huur op en is daarmee eigenlijk het enige echte probleem. Als er nl. genoeg woningen zijn worden de prijzen gereguleerd door de marktwerking (voor zowel koop als huur). Alleen juist doordat er woningnood is krijg je dat de prijzen bepaald worden door wat er betaald kan worden, en dan krijg je plotseling dat HRA ervoor zorgt dat de priijzen extra opgedreven worden omdat je met hetzelfde netto maandbedrag meer kunt lenen.

HRA is op zich dan ook niet echt een probleem maar voegt aan de andere kant ook totaal niets toe aan de markt. Het zorgt vooral voor het zinloos rondpompen van geld en zadelt mensen die niet meer kunnen betalen op met hogere schulden.

[RemcoDelft]

RM-rf schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 12:47:
Effectief zal het altijd zo zijn dat mensen rond de 20-25% van hun inkomen aan wonen uitgeven...

Waarom beschouw je dit als gegeven? Na de Tweede Wereldoorlog werd 7% aan wonen uitgegeven. Momenteel (in 2008) tot 5 keer zo veel (vandaar dat huizenprijzen zo'n 5 keer duurder werden na inflatie).

Stel je de aflossingsvrij-tijd eens voor bij de huidige rente: bij netto 2% rente en 1/3e van je inkomen uitgegen aan hypotheek zou je dan 16 keer je jaarinkomen kunnen lenen! Heel goed dus dat dat beperkt is.

[TheGhostInc]

GoldenSample schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 02:33:
[...]
De staatssteun was 'nodig' omdat er te grote risico's genomen waren en banken idioot kleine buffers hadden (en hebben) (for the record het was hun eerste kwartaalverlies ooit van een half miljard, nu maken ze 1.3 miljard winst per jaar oid). Dat lijkt meer op dat ik naar het casino ga en heel Nederland garant staat als ik verlies, als ik win mag ik het zelf houden. Nee dan vind ik de voorwaarden van die leningen nogal mild (en ga je er even aan voorbij dat de ING nog een cadeautje van alle Nederlanders gehad heeft bij het terugkopen van de kernkapitaaleffecten).

Je gaat hier echt veel en veel en _veel_ te kort door de bocht.

Als een bank steun krijgt is het meteen een gokhuis, maar al die bedrijven die gebruik gemaakt hebben van deeltijd ww zijn 'gewone' bedrijven die geholpen zijn omdat de economie tegenzat? Die hebben net zo goed 'gegokt' op meer omzet & werk.
Gaan zij nog die miljoenen terugbetalen? Of is die rekening 'acceptabel', maar een rendabele lening aan een bank is een kadootje?

Overigens doet de overheid dit voor IEDEREEN. Ik hoef niet te 'gokken' dat ik continu werk heb, we hebben een vangnet, bijvoorbeeld de WAO, als het systeem (iedereen verdient zijn eigen boterham) faalt door een ongeluk je niet verhongert, maar de overheid helpt.

[GoldenSample]

RM-rf schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 13:23:
[...]


dat is mijn stelling... ik dacht dat jij wilde uitleggen dat duitsland zo enorm veel 'beter' was.

Een huis huren is in duitsland niet bijzonder veel makkelijker, hooguit heb je een grotere keuze, mits je verder weg gaat van de stadscentra en groeikernen, kun je ook steeds goedkoper een woning vinden
(Het verschil ligt vooral in de geografische randvoorwaarden, nederland is een erg sterk verstedelijk gebied (Randstad, die ook al uitwaaiert naar Brabant tot Eindhoven) en in het oosten AmersfoortArnhem).

Dat valt in de praktijk vergeleken met de Randstad wel mee,

In de economisch sterke centra zelf en groeikernen in Duitsland (Berlijn, Koln, Frankfurt, Stuttgart Hamburg, Munchen, Zuid-duitsland an sich als sterkste economische groeigebied), zijn ook de huren nu al vergelijkbaar met nederland én enorm aan het stijgen momenteel (misschien dat je je mening baseert op een tijdje terug, toen in duitsland idd de woonmarkt op zn gat lag,

Minder dan een jaar terug, in Zuid Duitsland, ja München is een enorm probleem, de rest stijgt wel maar is nog te doen ivm de randstad voor een middeninkomen. (dat lage inkomens in Duitsland slechter af zijn, niet alleen qua huren maar qua alles qua economie is helaas een gegeven).

maar dat is de afgelopen drie jaar sterk verandert en ook in duitsland is woontekort een groot thema, de stijgende huren en het verdrijven van goedkope sociale huurders).


Punt is wel dat als je duitsland als voorbeeld van 'Alles-is-Goed-daar' neemt.. je wel eventjes moet uitleggen waarom dat voorbeeld juist kenmerken heeft die diametraal staan tegenover de 'oplossingen' die jij voorstaat..

Dat wil ik helemaal niet suggereren, het grote verschil is echter dat er een minder perverse prikkel is geweest om iedereen in een koopwoning te jagen (Huren is geld weggooien!) en er (buiten booming grote steden) een wat gezondere balans tussen vraag en aanbod is (in Half nederland zijn de woningen gigantisch schaars). Dat het de verkeerde

Bv bij jouw stelling dat NL méér sociale huurwoningen zou moeten hebben, is het vreemd dat Duitsland daarin juist véél minder sociale huurwoningen per inwoners heeft en dus een veel meer geliberaliseerde private huurwoningmarkt.

Binnen de huidige compleet verstoorde markt is het wel de oplossing om te zorgen dat iedereen nog een dak boven zijn hoofd houd ipv dat mensen aan de onderkant in de verdrukking komen.

(Overigens ben ik het absoluut niet eens met het idee duitsland als perfect voorbeeld te nemen, maar vooral op andere criteria dan enkel de huurprijs; de toestand van veel huurwoningen daar zijn zeker in de laagste prijsklassen absoluut miserabel en ghettovorming an ook woonarmoede is veel groter en problematischer daar... Wat je ook kunt klagen over de hoge risico's en slechte dekkingen in de nederlandse huizenmarkt, de woningen zijn over het algemeen eerder in goede toestand en er is duidelijk veel minder ghettovorming en sociale misstanden in armoedebuurten als je het vergelijkt met andere west-europese landen om ons heen)

redwing schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 13:27:
[...]

De 1e drijft zowel koop als huur op en is daarmee eigenlijk het enige echte probleem. Als er nl. genoeg woningen zijn worden de prijzen gereguleerd door de marktwerking (voor zowel koop als huur). Alleen juist doordat er woningnood is krijg je dat de prijzen bepaald worden door wat er betaald kan worden, en dan krijg je plotseling dat HRA ervoor zorgt dat de priijzen extra opgedreven worden omdat je met hetzelfde netto maandbedrag meer kunt lenen.

HRA is op zich dan ook niet echt een probleem maar voegt aan de andere kant ook totaal niets toe aan de markt. Het zorgt vooral voor het zinloos rondpompen van geld en zadelt mensen die niet meer kunnen betalen op met hogere schulden.

Klopt, daarbij wil ik wel opmerken dat de HRA de evenwichtigheid verschuift in kosten tussen huren en kopen, vandaar huursubsidie. Huursubsidie is echter gemaximaliseerd waardoor mensen die dat niet meer ontvangen (bijna) altijd onevenredig veel meer kwijt zijn als ze huren ipv. kopen.

Dat je als huurder meer betaald is logisch (geen risico, flexibiliteit en de eigenaar moet zijn rendement halen) echter wordt hierdoor het gat groter. Iets dat raar is, zeker met de gepropagandeerde flexibele arbeidsmarkt is het gek dat ik extra gestraft wordt door overheidsmaatregelen als ik mezelf niet vast wil klinken aan een stapel stenen.

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 13:54:
[...]

Als een bank steun krijgt is het meteen een gokhuis, maar al die bedrijven die gebruik gemaakt hebben van deeltijd ww zijn 'gewone' bedrijven die geholpen zijn omdat de economie tegenzat? Die hebben net zo goed 'gegokt' op meer omzet & werk.
Gaan zij nog die miljoenen terugbetalen? Of is die rekening 'acceptabel', maar een rendabele lening aan een bank is een kadootje?

Overigens doet de overheid dit voor IEDEREEN. Ik hoef niet te 'gokken' dat ik continu werk heb, we hebben een vangnet, bijvoorbeeld de WAO, als het systeem (iedereen verdient zijn eigen boterham) faalt door een ongeluk je niet verhongert, maar de overheid helpt.

Deeltijd WW is imho ook een vangnet dat discutabel is, probleem is dat de winsten privaat blijven maar het risico door bijvoorbeeld een deeltijd WW gesocialiseerd wordt. Verder gaat het bij de ING niet direct om de lening maar meer om de 'get out of jail free card'. De ING wordt toch atlijd wel gered.. En een gokhuis daar lijkt het wel op, als je ooit, in je enorme geschiedenis voor het eerst 1, let wel 1 kwartaal verlies maakt dan dondert het kaartenhuis in elkaar... Hoe kan dat?
Verder is de financiële sector veel te groot en schaad deze de echte economie maar dat is een andere discussie.

Verder 'doet de overheid het voor iedereen' is natuurlijk z'n dooddoener, dat kun je over elke maatregel zeggen en dat behouden van werk is wel gelukt bij de ING zeker?

Even een vraag voor mijn eigen beeldvorming, stem je VVD?

[redwing]

GoldenSample schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 15:04:
Klopt, daarbij wil ik wel opmerken dat de HRA de evenwichtigheid verschuift in kosten tussen huren en kopen, vandaar huursubsidie. Huursubsidie is echter gemaximaliseerd waardoor mensen die dat niet meer ontvangen (bijna) altijd onevenredig veel meer kwijt zijn als ze huren ipv. kopen.

Klopt, alleen dan wel weer alleen als de markt verstoord wordt door een gebrek aan huizen. maar HRA is eigenlijk gewoon een nutteloos iets. Een stimulans om iets te kopen werkt alleen voor kleine groepen, doe je het voor te grote groepen verstoor je alleen maar de markt.

[t_captain]

HRA verschuift gewoon de koopkracht van mensen met inkomen in box 2 en 3 naar mensen met inkomen in box 1.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 20:20:
HRA verschuift gewoon de koopkracht van mensen met inkomen in box 2 en 3 naar mensen met inkomen in box 1.

Dan vergeet je alle constructies waarbij een hypotheek uit de eigen BV (box2 zeg maar) komt, of via een familiebank een heel leuk box3-rendement oplevert...
En niet te vergeten de koopkracht van (private) huurders die verschuift naar kopers.

Koopkracht schuiven tussen boxen kan heel eenvoudig: pas de percentages van de boxen aan!

[ Voor 19% gewijzigd door RemcoDelft op 05-05-2015 21:04 ]

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 21:03:
[...]

Dan vergeet je alle constructies waarbij een hypotheek uit de eigen BV (box2 zeg maar) komt, of via een familiebank een heel leuk box3-rendement oplevert...
En niet te vergeten de koopkracht van (private) huurders die verschuift naar kopers.

Koopkracht schuiven tussen boxen kan heel eenvoudig: pas de percentages van de boxen aan!

Lijken me eerlijk gezegd eerder de uitzondering dan de regel. Zoveel mensen met een hypotheek uit eigen BV of volledig via familiebank zullen er niet zijn. Zelfs als je de gedeeltelijk-familiebank gevallen meetelt zul je niet op een enorm hoog percentage komen, denk ik.... Voor die uitzonderingen hoef je de regels dan imho ook niet aan te passen

[RemcoDelft]

naitsoezn schreef op dinsdag 05 mei 2015 @ 21:16:
Zoveel mensen met een hypotheek uit eigen BV of volledig via familiebank zullen er niet zijn.

Het mag bekend zijn dat het overgrote deel van de renteaftrek gaat naar een relatief kleine groep met hoge hypotheek. Juist die mensen hebben vaak geld uit/in BV's, waarbij het door de hoogte van de bedragen om een significant deel van het geheel gaat.

[Miks]

BRITSE BELEGGERS WONEN NEDERLANDSE SOCIALE WONINGMARKT UIT
Sociale huurwoningen van het Wooninvesteringsfonds dreigen in handen van schatrijke Britse beleggers te belanden. Maatschappelijk verlies: 120 miljoen euro. De woningcorporaties verzetten zich tegen de ‘uitverkoop’. Maar nu blijkt dat als de deal wordt afgeblazen, de leden-corporaties van het fonds een boete van 45 tot 50 miljoen euro aan de Britten moeten betalen. Hoe kon dit gebeuren?
[...]

http://www.ftm.nl/exclusi...gers-sociale-woningmarkt/

[ Voor 8% gewijzigd door Miks op 11-05-2015 17:08 ]

[TheGhostInc]

Miks schreef op maandag 11 mei 2015 @ 17:04:
[...]

http://www.ftm.nl/exclusi...gers-sociale-woningmarkt/

Business as usual:
Corporaties, gemeentes en iedereen die een 'sociale' insteek zouden moeten hebben eten flink mee van het banket, maar zodra ze de rekening krijgen roepen ze ineens moord en brand.
Juist dat er geld 'vast' zou zitten in vastgoed is GOED! Dat zorgt voor stabiliteit en dat er genoeg geld in de woningen zit om later een goed plan te maken voor wijken die voornamelijk uit dit soort woningen bestaan.

Keurige oplossing voor het WIF, gewoon de toko verkopen en de hele constructie afsluiten.

[Miks]

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 10:04:
[...]Keurige oplossing voor het WIF.[...]

Ik ben het met je eens dat het helemaal niet zo verkeerd is om geld geparkeerd te hebben in vastgoed. Maar de oplossing is verre van keurig. Het is een stinkend zaakje! Een verlies van 120 miljoen kan niemand een keurige oplossing noemen. De gevolgen zijn daarnaast ook niet mals lijkt me: sociale huurwoningen in de handen van de haaierige grootbelegger. Wat gaat dat betekenen voor de huurders?

Het hele WIF is natuurlijk niet echt duurzaam. Het verkopen van huurwoningen in een tijd dat er steeds minder goedkope/sociale huurwoningen zijn, is in mijn ogen de verkeerde oplossing geweest. De gevolgen daarvan kunnen namelijk zijn dat de huurmarkt stroever gaat werken omdat wachtlijsten voor huurwoningen steeds langer worden. Dit heeft zo zijn gevolgen voor de flexibiliteit van de arbeidsmarkt. Het bouwen van nieuwe, duurdere sociale huurwoningen dat het WIF mogelijk maakte is volgens mij sowieso al een verkeerde keuze.

[TheGhostInc]

Miks schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 12:07:
[...]

Een verlies van 120 miljoen kan niemand een keurige oplossing noemen.

Verlies?
Als er nu voor 120 miljoen appels gekocht waren en die liggen nu weg te rotten... tja dan heb je het over verlies. Maar dit is allemaal boekhoudkundig geneuzel. Die miljoenen zijn jaren ervoor al als winst via een andere route weer in de boekhouding geland. De vette jaren zijn gewoon nooit zo vet geweest als we dachten.

Daarom is het een keurige oplossing, je dumpt de huizen voor (boven) de marktwaarde, alle mensen die erbij betrokken zijn houden hun baan en corporaties kunnen weer gewoon corporatie zijn.

Miks schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 12:07:
[...]
Het hele WIF is natuurlijk niet echt duurzaam. Het verkopen van huurwoningen in een tijd dat er steeds minder goedkope/sociale huurwoningen zijn, is in mijn ogen de verkeerde oplossing geweest. De gevolgen daarvan kunnen namelijk zijn dat de huurmarkt stroever gaat werken omdat wachtlijsten voor huurwoningen steeds langer worden. Dit heeft zo zijn gevolgen voor de flexibiliteit van de arbeidsmarkt. Het bouwen van nieuwe, duurdere sociale huurwoningen dat het WIF mogelijk maakte is volgens mij sowieso al een verkeerde keuze.

Het WIF is een financiële constructie die niet meer is dan een hulpmiddel om het beleid van de corporaties uit te voeren. Corporaties zijn op dit moment totaal niet bezig met duurzaamheid, maar vooral bezig om alle averij die ze hebben opgelopen een beetje te repareren.

Als we het over beleid gaan hebben, tja, we hebben een VVD beleid dat prima wordt uitgevoerd, marktwerking bepaald het overgrote deel van de huur en niet een sociaal model. Huizen worden verkocht/verhuurd voor de maximale prijs die de markt wil betalen. We krijgen waarvoor we hebben gekozen.

_{Thanks ph4ge}

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 13:26:
Als we het over beleid gaan hebben, tja, we hebben een VVD beleid dat prima wordt uitgevoerd, marktwerking bepaald het overgrote deel van de huur en niet een sociaal model. Huizen worden verkocht/verhuurd voor de maximale prijs die de markt wil kan betalen. We krijgen waarvoor we hebben gekozen.

Fixed that for you

[TheGhostInc]

Hoeveel ontwikkelingen verwachten we eigenlijk nog?

Want als de markt zelf het allemaal wel prima vindt, dan wordt het een saaie boel hier.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 16:17:
"De historisch lage hypotheekrente zou de belangrijkste oorzaak zijn voor het aanhoudende vertrouwen."

En als dat ooit verandert wordt het een bloedbad...

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 16:44:
En als dat ooit verandert wordt het een bloedbad...

Dat. Als de rente met 1% stijgt is de rente nog steeds op een historisch dieptepunt, maar is een huis kopen in 1 klapt 50% per maand aan rente duurder. Alle voorspellingen hier werden op de lange baan geschoven op het moment dat de geldpers aan gingen, zoals op dat moment ook voorspeld werd overigens.

[EXX]

Sowieso is de situatie op de financiële markten redelijk instabiel op dit moment. Je zag afgelopen dagen ineens een enorme dumping van obligaties en de rente op staatsleningen van zelfs Duitsland plopte omhoog naar IIRC 0.7%. Dat lijkt weinig, maar tot voor kort waren de rentes op deze leningen 0 of zelfs negatief.

Op 1 of andere manier beginnen de financiële markten te voelen dat de centrale banken het ook allemaal niet meer onder controle hebben. Zet dit sentiment door is het hek van de dam, want dan gaan de markten onafhankelijk van de centale banken de risico's inprijzen in de rentetarieven. Vanaf dat moment zitten de centrale bankiers niet meer in de driver seat en verwacht ik dat de rentes fors zullen stijgen. Dat is natuurlijk funest voor de huizenmarkt. Bestaande rentevaste hypotheken stijgen weliswaar niet mee, maar nieuwe kopers zullen hogere rentes moeten gaan ophoesten en dat resulteert natuurlijk gelijk in lagere leningen. Dat zal op zijn beurt de huizenprijzen weer drukken.

[mannowlahn]

Dat is inderdaad wel een interessante stelling ja. Want in principe zijn de huizenprijzen nog niet eens zo fors gedaalt (nar mijn inziens als ik dat met omliggende landen vergelijk) en wordt de huizenmarkt nog relatief in stant gehoude met de lage hypotheekrente percentages, men kan immers nog steeds wel een ardig bedrag lenen. Als we nu nog steeds bv een rentestand van 5 % voor 6 jaar vast zouden hebben zou er werkelijk waar niks verkocht worden in het hogere segment (denk ik)

[EXX]

Wat dat betreft hebben de centrale bankiers zich "in de hoek geverfd". Rentestanden omhoog gaat bijna niet zonder de zaak te laten omkiepen. De FED heeft al een paar keer aangegeven de rente te gaan verhogen, maar als puntje bij paaltje komt, houden ze de rente op nul.

[ph4ge]

EXX schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 17:23:
Wat dat betreft hebben de centrale bankiers zich "in de hoek geverfd". Rentestanden omhoog gaat bijna niet zonder de zaak te laten omkiepen. De FED heeft al een paar keer aangegeven de rente te gaan verhogen, maar als puntje bij paaltje komt, houden ze de rente op nul.

Het feit dat de rente vast zetten vaak goedkoper of net zo duur is geeft eigenlijk al aan dat banken niet verwachten dat de rente op korte termijn gaat stijgen. Normaal gesproken verzeker je het risico van stijgende rente door de rente lang vast te zetten. Verzekeren kost logischerwijs geld. We zitten nu in een situatie dat het er op lijkt dat banken zich verzekeren tegen een lagere rente.

Daarnaast zitten de banken natuurlijk voor honderden miljarden in vastgoed en als de rentes gaan stijgen is het waarschijnlijk goedkoper voor ze om geld toe te leggen om de rente lager te houden dan te accepteren dat het kopen van een huis ineens een factor 2 of 3 duurder wordt en hun portefeuille dus een enorme klap maakt.

Overigens vraag ik me enorm af of een vaste rente wel zo vast is als de rente standen vervijfvoudigen. Ik heb het gevoel dat er dan wel ergens kleine lettertjes tevoorschijn komen.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 16:44:
[...]

En als dat ooit verandert wordt het een bloedbad...

Aan de andere kant zijn de huidige kopers veel beter bestand tegen ellende doordat 90+% het minimaal 10 jaar heeft vaststaan. De groep met 'problemen' is dus nog steeds dezelfde groep die 5-10 jaar geleden ook al problemen hadden. Maar die groep wordt wel steeds kleiner (aflossing/verkoop/executie/failliet).

ph4ge schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 16:53:
[...]
Dat. Als de rente met 1% stijgt is de rente nog steeds op een historisch dieptepunt, maar is een huis kopen in 1 klapt 50% per maand aan rente duurder. Alle voorspellingen hier werden op de lange baan geschoven op het moment dat de geldpers aan gingen, zoals op dat moment ook voorspeld werd overigens.

De rente en het maximale bedrag wat je kunt lenen zijn niet 1 op 1 gekoppeld, je betaalt wel 2x zoveel per maand aan rente, maar dat betekent niet dat je ook meteen veel minder mag lenen, aangezien de andere kant er ook een rem op is gezet.

Overigens zou een stijgende rente ook weer een stuk kunnen worden gecompenseerd door een aantrekkende economie (incl. stijgende pensioenen). Ik weet niet of we nog een flinke daling gaan zien of dat het blijft wat het is.

[Stoffa]

Worstel momenteel ook met een rentevraag, en vroeg me af of de knappe koppen op GoT ook hun kijk erop eens wilden geven:

Keuze gaat tussen 5 jaar vast voor 2,1%, of 10 jaar voor 2,3%. De woning zelf kunnen we makkelijk betalen, dus een eventuele rentestijging kunnen we wel opvangen. Het gaat dus meer om: wat is financieel het aantrekkelijkst, en niet: "zijn we de lul als de rente in die tweede 5 jaar op 4% ligt".

Het valt me op dat het verschil in kosten tussen 5 en 10 jaar vast eigenlijk vrij laag is. Dit impliceert voor mij dat de bank ook niet verwacht dat de rente in de tweede vijf jaar veel zal stijgen. Tevens vraag ik me af of de rente nog verder kan dalen, van 2,1% kan toch niet veel meer af zou je zeggen?

Wat zouden jullie kiezen? Ben heel benieuwd naar de meningen hier, daar ik altijd wel de indruk heb dat discussies hier op hoog niveau worden gevoerd

[ph4ge]

Stoffa schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 18:50:
Worstel momenteel ook met een rentevraag, en vroeg me af of de knappe koppen op GoT ook hun kijk erop eens wilden geven:

Keuze gaat tussen 5 jaar vast voor 2,1%, of 10 jaar voor 2,3%. De woning zelf kunnen we makkelijk betalen, dus een eventuele rentestijging kunnen we wel opvangen. Het gaat dus meer om: wat is financieel het aantrekkelijkst, en niet: "zijn we de lul als de rente in die tweede 5 jaar op 4% ligt".

Het valt me op dat het verschil in kosten tussen 5 en 10 jaar vast eigenlijk vrij laag is. Dit impliceert voor mij dat de bank ook niet verwacht dat de rente in de tweede vijf jaar veel zal stijgen. Tevens vraag ik me af of de rente nog verder kan dalen, van 2,1% kan toch niet veel meer af zou je zeggen?

Wat zouden jullie kiezen? Ben heel benieuwd naar de meningen hier, daar ik altijd wel de indruk heb dat discussies hier op hoog niveau worden gevoerd

Probeer dit topic. Het hangt er oa vanaf hoeveel je gaat aflossen, of je daarnaast nog gaat sparen en hoeveel risico je kan/wil nemen.

[Stoffa]

ph4ge schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 18:56:
[...]

Probeer dit topic. Het hangt er oa vanaf hoeveel je gaat aflossen, of je daarnaast nog gaat sparen en hoeveel risico je kan/wil nemen.

Dank!

[EXX]

Ikzelf zou gewoon voor die 10 jaar rentevast gaan; het verschil is gewoonweg te klein om het risico te lopen.

Met betrekking tot renteverhogingen: het probleem is een stuk groter dan de huizenmarkt alleen. Stel dat de interbancaïre rente van 0.25% nu naar 2% gaat. Dan heb je de poppen aan het dansen.

De hypotheken gaan naar 4%-5%. Bestaande huieigenaren met rentevaste hypotheken merken er niks van mbt de maandlast, maar nieuwe kopers kunnen ineens een stuk minder lenen: huizenprijzen dalen weer. Pats, weer een stel huizenbezitters "onder water". Huizenmarkt slaat weer vast.

Dan de obligaties: daarvan stijgt de rente navenant. Leuk voor beleggers als pensioenfondsen, maar slecht voor de staat, die bij het doorrollen van leningen ineens meer rente moet gaan betalen.

Tot slot de beurs. Nu zit er een hoop geld in aandelen omdat nergens anders rendement te halen is. Stijgt de rente, dan verdwijnt een deel van de kapitaal weer. Hop, koersen omlaag. Particuliere beleggers, recentelijk teruggekeerd op de beurs, worden direct nerveus en geven er de brui aan. Koersen verder omlaag. Al met al niet goed voor het vertrouwen.

Al met al geeft dit aan dat er bijna geen weg terug is vanaf de 0% rente die de ECB en FED hanteren. De obligatiepaniek van afgelopen week heeft echter aangegeven dat de centrale banken het niet altijd (meer) voor het zeggen hebben.

Persoonlijk heb ik bij dit alles 1 groot deja vu gevoel; alsof we weer in 2006-2007 zitten. Alle seinen staan zogenaamd op groen, de zaak gaat beter, het leed is geleden etc. Veel goed nieuws shows, maar onderhuids is de zaak echter steeds meer aan het verrotten.

[RemcoDelft]

@Stoffa: even een paar cliche's:
-gemiddeld is variabele rente goedkoper geweest dan rentevast (maar dat was wel een tijd van langdurige dalingen)
-er is geen minimumgrens aan rente
-wat financieel het aantrekkelijkst is, valt pas achteraf te zeggen

zijn we de lul als de rente in die tweede 5 jaar op 4% ligt".

En bij 8%?

2,1 of 2,3% maakt weinig uit, netto scheelt het je hooguit tientjes per maand.
Om te overwegen:
-wellicht kan je het 50-50 verdelen? Dus de helft 5 jaar rentevast, de helft 10 jaar (of langer!).
-wat kost 20 jaar rentevast?
-als je het nu makkelijk kan betalen: los versneld af! Of: spaar 5 jaar voor aflossing, is na 5 jaar de rente gestegen dan los je af op je aflopende helft, is de rente gedaald dan los je af op de nog 15 jaar vaststaande rente.

--------------

EXX schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 19:44:
Al met al geeft dit aan dat er bijna geen weg terug is vanaf de 0% rente die de ECB en FED hanteren. De obligatiepaniek van afgelopen week heeft echter aangegeven dat de centrale banken het niet altijd (meer) voor het zeggen hebben.

Ik heb het speculeren van de ECB met ons continent (!) altijd als een soort wanhoopsdaad gezien. Ze hebben werkelijk geen idee hoe dit opgelost moet worden.
Neem de crisis van 1929: geen overheid of centrale bank kon dat voorkomen!

Persoonlijk heb ik bij dit alles 1 groot deja vu gevoel; alsof we weer in 2006-2007 zitten. Alle seinen staan zogenaamd op groen, de zaak gaat beter, het leed is geleden etc. Veel goed nieuws shows, maar onderhuids is de zaak echter steeds meer aan het verrotten.

Nationale overheden, EU en ECB hebben tot nog toe 1 "oplossing" voor de schuldencrisis: meer schulden maken! Doorschuiven in de hoop dat het nog even goed gaat. Maar zolang schulden toenemen, neemt het risico ook toe. En de klap wordt alleen maar groter als-ie komt. Ik heb sterk het idee dat beleidsmakers hier hopen dat het hun tijd wel zal duren, daarna zien ze wel weer.

------

Hypotheekverstrekker Obvion verhoogt hypotheekrente
Rabobank-dochter Obvion verhoogt het de rentevaste rente van 10 tot en met 15 jaar met 0,2 procent, als gevolg van de stijging van de kapitaalmarktrente.
Ze zullen hier vast niet de enige mee blijven. Dus minder spaarrente, meer hypotheekrente. Vooral meer marge dus.

[ Voor 54% gewijzigd door RemcoDelft op 13-05-2015 12:10 . Reden: Ik zie nu pas dat ik een pagina gemist had... ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op dinsdag 12 mei 2015 @ 19:56:
-als je het nu makkelijk kan betalen: los versneld af! Of: spaar 5 jaar voor aflossing, is na 5 jaar de rente gestegen dan los je af op je aflopende helft, is de rente gedaald dan los je af op de nog 15 jaar vaststaande rente.
[...]

Deze ga ik zeker onthouden!
Versneld aflossen is sowieso al een goed plan, maar door verschillende delen te hebben met verschillende looptijd & interest kun je 'cherry-picken' bij het aflossen op basis van de ontwikkelingen.

[FaceDown]

TheGhostInc schreef op woensdag 13 mei 2015 @ 12:38:
[...]

Deze ga ik zeker onthouden!
Versneld aflossen is sowieso al een goed plan, maar door verschillende delen te hebben met verschillende looptijd & interest kun je 'cherry-picken' bij het aflossen op basis van de ontwikkelingen.

Je kan natuurlijk ook gewoon sparen. Dan heb je in elk geval nog de keus om af te lossen, mocht de rente omhoog schieten, of iets anders met je geld te doen, mocht de rente weer erg laag zijn over 10 jaar.
Om dezelfde reden hebben wij nu een hypotheek van 103% genomen, houden we een buffer van spaargeld over. Aflossen kan altijd nog, je hypotheek van 80% verhogen naar 103% is een stuk lastiger.

[Motrax]

http://nos.nl/artikel/203...ijgen-verder-in-2016.html

De woningmarkt trekt ook volgend jaar verder aan. Dat verwacht de Rabobank. Volgens de bank stijgen de huizenprijzen dit jaar met 1,5 tot 3,5 procent en volgend jaar met 2 tot 4 procent.

"Het gaat aanmerkelijk beter met de Nederlandse economie", zegt Rabobank-econoom Pieter van Dalen. Hij wijst erop dat er meer mensen aan het werk komen en dat is goed voor de woningmarkt. "Ook de lage hypotheekrente en het hogere consumentenvertrouwen zijn redenen waarom we een verdere groei verwachten."

De bank verwacht dat er volgend jaar zo'n 165.000 tot 185.000 woningen van eigenaar wisselen. Dat is ruim 2,5 procent meer dan voor dit jaar wordt verwacht.

Versoberd

Een sterk herstel van de woningmarkt wordt volgens de Rabobank in de weg gestaan doordat diverse regelingen zijn versoberd. Zo kunnen huishoudens minder lenen voor de koop van hun woning dan voorheen.

Van Dalen: "Deze negatieve factoren zijn minder sterk dan de positieve factoren, waardoor we al met al een gematigde verdere groei van de woningmarkt verwachten voor dit en komend jaar."

Alsof een groei in de huizenprijs per definitie goed is. Iemand eerder reageerde al: "alsof we weer in 2007 zitten"...

Overigens altijd leuk dat er "goed weer" voorspellingen worden gedaan. De rente hoeft maar iets te stijgen en de huizenprijzen gaan niet groeien. En de negatieve impact van hypotheek inperkende maatregelen moet je ook maar een beetje gokken. En dan moet het nibud ook niet het e.e.a. bijstellen rondom de maximale hypotheek etc etc.

[RemcoDelft]

Even ter herinnering de belangen van de Rabobank: ze hebben aangegeven uitsluitend nog positief nieuws te geven. En positief nieuws voor een bank met heel veel hypotheken is een stijging van huizenprijzen. Meer lenen en meer betalen aan de bank is enorm positief voor de Rabobank.
En als ze het maar vaak genoeg zeggen, halen ze altijd wel wat mensen over de streep! Mijn eerdere schatting was dat zo'n persbericht ze de komende 30 jaar enkele miljoenen euro's extra oplevert. Daar kan toch geen TV-reclame tegenop?

[Baldertt]

Als de rente daadwerkelijk gaat stijgen dan stagneert de hele boel toch gewoon weer?

[Biggg]

Motrax schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 07:59:
http://nos.nl/artikel/203...ijgen-verder-in-2016.html


[...]


Alsof een groei in de huizenprijs per definitie goed is. Iemand eerder reageerde al: "alsof we weer in 2007 zitten"...

Overigens altijd leuk dat er "goed weer" voorspellingen worden gedaan. De rente hoeft maar iets te stijgen en de huizenprijzen gaan niet groeien. En de negatieve impact van hypotheek inperkende maatregelen moet je ook maar een beetje gokken. En dan moet het nibud ook niet het e.e.a. bijstellen rondom de maximale hypotheek etc etc.

Het gaat zo te zien weer helemaal goed met de huizenmarkt. Althans, dat claimen alle belanghebbenden. Volgens mij is dit mooie weer dan de ideale tijd om eens dat lekkende dak te repareren.

Dus ik noem maar wat om te beginnen:
- LTV versneld richting de 80% (niet met 1% per jaar, maar bijvoorbeeld met 3-5% per jaar)
- HRA versneld afbouwen (waarom bijv. niet binnen 5 jaar naar 0, met deze lage rentestanden is de impact beperkt en bij veel bestaande hypotheken is de rente-vast periode reeds afgelopen of gebeurt dat binnen een paar jaar, dus ook hier een beperkte impact). Uiteraard gepaard met een inkomstenbelasting verlaging
- Per direct stoppen met startersregelingen etc.

Daar kan nu toch niemand op tegen zijn, behalve misschien als je een belang hebt bij (tijdelijk) stijgende huizenprijzen.

Zoals je aangeeft, de donkere wolken van een stijgende rente pakken in de verte alweer samen. Dus aan de politiek: tijd om ballen te tonen en te doen wat nodig is, en wel ASAP!

[Napo]

Biggg schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 10:36:
Zoals je aangeeft, de donkere wolken van een stijgende rente pakken in de verte alweer samen. Dus aan de politiek: tijd om ballen te tonen en te doen wat nodig is, en wel ASAP!

Daar maak je jezelf zachtsgezegt niet heel populair mee.
Zeker kijkende naar de opbouw van de huidige bevolking en het verwachte bezit van woningen bij de grotere groepen zie ik dit, helaas, niet snel gebeuren.

- LTV versneld richting de 80% (niet met 1% per jaar, maar bijvoorbeeld met 3-5% per jaar)

Grote voorstander van, wellicht niet zo extreem als 80% maar iig 90% of minder

- HRA versneld afbouwen (waarom bijv. niet binnen 5 jaar naar 0, met deze lage rentestanden is de impact beperkt en bij veel bestaande hypotheken is de rente-vast periode reeds afgelopen of gebeurt dat binnen een paar jaar, dus ook hier een beperkte impact). Uiteraard gepaard met een inkomstenbelasting verlaging

Voordelen voor iedereen als de uitgaves van HRA over de algehele bevolking verdeeld wordt. Al mag er dan ook wel met een schuin oog gekeken worden naar de huurtoeslag. Al lijkt mij dat niet onredelijk met het verlagen van de IB

- Per direct stoppen met startersregelingen etc.

Hadden ze bij de lokale overheden nooit mee moeten beginnen. Dit is zo'n gedrocht dat het voor mij simpelweg onbegrijpbaar is waarom je dit als gemeente zou willen. Het enige voordeel is dat men in jouw gemeente wat makkelijker kunnen kopen maar anderzijds is dit zo'n rare situatie dat je de gestelde regels voor banken feitelijk overtreed

[Lekkerboeie86]

Lekker alles tegelijk. Lijkt me onverstandig. Ik snap die roep om 80% LTV ook niet. Je betaald in 30 jaar je woning al af. Daarnaast is het voor starters bijna onmogelijk om dan te kopen. Bij elk verkocht huis gaan mensen ook kosten maken voor verbouwingen, inboedel enz. Dit lijkt me goed voor de economie en werkgelegenheid.

HRA is misschien wel een goed idee, maar alleen als het bespaarde geld een goede bestemming krijgt. Helaas zal er een andere bodemloze put gevonden worden die eind van het liedje niets opleverd. Griekenland of Brussel. Enz.

[Napo]

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 11:26:
Ik snap die roep om 80% LTV ook niet. Je betaald in 30 jaar je woning al af. Daarnaast is het voor starters bijna onmogelijk om dan te kopen. Bij elk verkocht huis gaan mensen ook kosten maken voor verbouwingen, inboedel enz. Dit lijkt me goed voor de economie en werkgelegenheid.

Waarom een huis kopen als je niet een deel van het geld zelf kan inbrengen?
Ik snap de roep niet om meer te lenen dan een object waard is.

[Lekkerboeie86]

Napo schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 11:28:
[...]


Waarom een huis kopen als je niet een deel van het geld zelf kan inbrengen?
Ik snap de roep niet om meer te lenen dan een object waard is.

Meer hoor je mij ook niet zeggen, maar minder ook niet.

[RemcoDelft]

Napo schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 11:22:
Daar maak je jezelf zachtsgezegt niet heel populair mee.

Een makkelijker verkoopbaar alternatief lijkt me dan ook kavelprijzen flink verlagen. Zorg dat je voor 20.000 euro (=de prijs van 4000 vierkante meter weiland) een kavel van 400 vierkante meter kan kopen (=alsnog 10 keer over de kop). Doe een openbare inschrijving waar boeren kunnen aangeven met pensioen te willen, zodat de bestaande kavelspeculanten buiten schot staan, en bouw een paar honderdduizend huizen. Dat lost daadwerkelijk woningtekorten op, minder schaarste leidt tot betere prijzen, en dan volgen die lagere hypotheken op termijn vanzelf.

Het enige voordeel is dat men in jouw gemeente wat makkelijker kunnen kopen maar anderzijds is dit zo'n rare situatie dat je de gestelde regels voor banken feitelijk overtreed

Maar de starterslening leidt er toe dat mensen meer kunnen betalen voor de kavels, ook al is dat een uitgestelde betaling voor de komende jaren... En daar hebben gemeenten alle belang bij!
Wat mij betreft per direct het volgende invoeren:
-maximum LTI wordt bindend voor HRA, ook via familiebank en extra leningen dus niet meer lenen dan past bij je salaris
-constructies waarbij de verkopende partij (=woningcorporatie) macht blijft houden worden verboden. Dus geen terugkoopverplichtingen, geen verbod om te verhuren, geen zelfbewoningsplicht, geen "duokoop", etc. Dit is allemaal bedacht door de verkopende partij om alsnog meer geld te vangen dan het op de vrije markt waard is.
-gemeenten verplichten kavels te verkopen. Dus niet alleen te koop hebben staan, maar verplichten de prijs dusdanig aan te passen dat ze minimaal x kavels per jaar verkopen
-iedereen verplichten annuitair af te lossen voor renteaftrek. Dus ook de mensen die al lang aflossingsvrij alleen rente betalen (of een spaarhypotheek hebben) en nog decennia maximaal aftrekken zonder af te lossen.

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 11:29:
Meer hoor je mij ook niet zeggen, maar minder ook niet.

Dat heet "marge" bij executieverkoop en/of prijsdaling.

[ Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 15-05-2015 13:04 ]

[RM-rf]

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 11:29:
[...]


Meer hoor je mij ook niet zeggen, maar minder ook niet.

De verkoopprijs van een woning is geen absoluut getal (buiten het ene specifieke moment van het afsluiten van de koop zelf), maar een inschatting en onderhevig aan veel factoren en tijdsafhankelijk; Zeker over langere tijd gewoon erg afhankelijk van zaken als bv de ontwikkeling van de woonmarkt en onderhoudstoestand van de woning.

Als iemand het geld om zijn huis te kopen bij een derde leent, gaat die derde een risico aan en dat risico is niet opeens weg als de lening 'enkel' exact het bedrag betreft dat die woning op het moment van koop waard was.

Zo ligt bv de gemiddelde executieprijs van een woning (dus een dwangsverkoop als de eigenaar zn krediet niet meer kan afbetalen) ongeveer rond de 80% van de 'normale' kooprijs van een woning die niet onder dwang verkocht moet worden.


Hypotheken hebben uiteindelijk een glijdende Risicoschaal.
Echt risicoloos zijn hooguit hypotheken die een dekkingsgraad van 60% hebben (het uitstaande kredietbedrag is 60% van de waarde van de woning)...
alles daarboven is gewoon steeds risicovoller... ook bv een hypotheek met LTV van 90%... kan een bank niet in zn boeken zetten als geheel 'inbaar' (aangezien een eventuele executie altijd extra kosten voor bank oplevert en ook de prijs die een executiewoning oplevert altijd duidelijk lager ligt dan de marktprijs)


De meest structurele problemen op de nederlandse huizenmarkt (of eigenlijk bij nederlandse hypotheken) liggen erbij dat er in nederland gedurende te lang, te weinig afgelost werd op hypotheken (en vaak erg veel gelend werd, een groot aantal kopers zeer makkelijk ver boven de waarde van hun woning leende)...
dat ging lang goed toen de huizenprijzen veel stegen, maar juist daardoor sloeg de kredietcrisis een zo diepe krater en staan nog altijd veel huizen 'onder water'.

belangrijk voor nederland is ook een mentaliteitsverandering... de consumenten moeten aanleren dat het erg belangrijk is af te lossen op een hypotheek, en ook niet tot het 'gaatje' te lenen..
hierbij speelt overigens zeker ook mee dat allerhande overheidsmaatregel juist maximaal voordeel boden, als mensen niet of hooguit indirect aflosden op hun hypotheek (het concept huizen te subsidieren door de hypotheekrente via een aftrek terug te geven, wat natuurlijk het idee van weinig/nietaflossen, ook hielp), of doordat bv de overheid kooprisico's overnam via de NHG.

Wat mij betreft is overigens een groot deel van het probleem dat de Overheid teveel dacht de markt te moeten helpen en eerder teveel de markt ondersteund in de hoop 'eeuwig stijgende huizenprijzen' te scheppen waardoor iedereen steeds rijker zou worden, ... helaas een beleid dat veel kiezers graag zien omdat ze er denken voordeel bij te hebben (dat is niet waar, de enige die er werkelijk van profiteren zijn de banken, de overheid draagt voor die banken immers extra risico's en betaald via de renteaftrek een groot deel van de hypotheekrente's aan deze banken) en momenteel veel angst hebben omdat ze vrezen te verliezen als het steunbeleid voor de hypotheekbanken, qua effect vooral nadeel voor de huidige huizenbezitters zal hebben (wat idd klopt, uiteindelijk dragen die de gevolgen van een beleid dat gewoon uitgaat dat de huizenprijzen niet economische groei ondersteunen, maar een gevolg zijn van het binnenlands product en het bestaande inkomen van de burgers.. mensen gewoon een bepaald deel van hun bestaande inkomen aan woonlasten uitgeven en dit niet zomaar eindeloos _kan_ groeien, als de productiviteit niet groeit)

[Miks]

RemcoDelft schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 11:44:
[...]Een makkelijker verkoopbaar alternatief lijkt me dan ook kavelprijzen flink verlagen. Zorg dat je voor 20.000 euro (=de prijs van 4000 vierkante meter weiland) een kavel van 400 vierkante meter kan kopen (=alsnog 10 keer over de kop).

We gaan naar een bevolking die niet meer groeit, als je nu in één keer het huizentekort opheft, dan krijg je een impuls voor de bouwindustrie gevolgd door een ontzettende activiteitsval. Op die manier produceert de staat haar eigen conjunctuurgolf. Daarnaast is er een probleem aan de vraagkant, men wil geen nieuw huis kopen en daarom stokt(e) de woningmarkt. Extra kavels verkopen zal direct een grote invloed hebben op de prijzen, waardoor direct meer huizen onder water komen te staan. Dit heeft dan weer direct een nadelig effect op de vraagkant.

Wat is trouwens precies de reden achter de LTV van 80%? Met hogere buffers bij de bank, LTV van 100% maximaal en een verbod op aflossingsvrije hypotheken ben je er ook toch?

[ Voor 16% gewijzigd door Miks op 15-05-2015 13:11 ]

[RemcoDelft]

Miks schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 13:08:
We gaan naar een bevolking die niet meer groeit

Misschien over 30 jaar ... Vergeet niet dat er al decennia geroepen wordt dat de woningnood wordt opgelost, en het al decennia niet gebeurd is! Als het nu zelfs al niet meer geroepen wordt omdat er over 2 generaties wellicht minder nodig is, is het helemaal hopeloos!
Mocht het ooit zo ver komen, dan zorgt voldoende aanbod ervoor dat bouwvallen (die nu 2 ton kosten) vrijwel niets meer kosten. Slopen is dan een mooie optie, dan blijft de kwaliteitsbouw over.

als je nu in één keer het huizentekort opheft

Je doet net alsof er morgen 500.000 nieuwe huizen staan! Het duurt jaren voor de politiek om een beslissing te nemen, en vervolgens jaren om het uit te voeren...

Daarnaast is er een probleem aan de vraagkant, men wil geen nieuw huis kopen

Wie is "men"? Mensen die al een koophuis met hypotheek hebben?

Extra kavels verkopen zal direct een grote invloed hebben op de prijzen, waardoor direct meer huizen onder water komen te staan.

Prijzen zijn in het verleden juist enorm gestegen doordat kavels schaars gemaakt werden. Jij (en miljoenen andere belanghebbenden trouwens) hebt/hebben er nu financieel belang bij om dat in stand te houden. Dat maakt niet dat het systeem goed was/is!

Wat is trouwens precies de reden achter de LTV van 80%?

Vraag je eens af waarom deze regel is afgeschaft, en je ziet de reden om het weer in te voeren!

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 15-05-2015 13:40 ]

[TheGhostInc]

Baldertt schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 10:22:
Als de rente daadwerkelijk gaat stijgen dan stagneert de hele boel toch gewoon weer?

Zelfs gedurende de crisis werden er nog steeds aardig wat huizen verkocht. Als de rente een beetje omhoog loopt (dus niet naar 10+%) zal er best een klein beetje (extra) druk op de markt komen, maar juist door de lage rente (veel mensen hebben hun rente vastgezet op het lagere niveau) is de weerbaarheid van de gemiddelde NL-er weer iets verbeterd.

Ik denk dat hoe langer we dit niveau vast kunnen houden, hoe kleiner de kans wordt op een forse daling. Juist alle oude onverkoopbare voorraad zakt langzaam (ook wel tergend traag) weg in de markt en wordt vervangen voor beter verkoopbaar realistisch aanbod.
Daarnaast zullen de populaire gebieden (zoals Amsterdam) juist geleerd hebben van de crisis om NIET mee te gaan in een dalende trend. En juist die populaire gebieden houden nu de markt grotendeels overeind.

Een rentestijging zal vooral in de zwakke gebieden voor weer meer pijn gaan zorgen, maar als er een paar kopers in Amsterdam afhaken, dan zijn er genoeg die wel de mogelijkheden hebben om te kopen.

[TheGhostInc]

Miks schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 13:08:
[...]
We gaan naar een bevolking die niet meer groeit, als je nu in één keer het huizentekort opheft, dan krijg je een impuls voor de bouwindustrie gevolgd door een ontzettende activiteitsval. Op die manier produceert de staat haar eigen conjunctuurgolf.

Wat denk je dat een groot deel van onze crisis was? Een zelf gecreëerde conjunctuur golf doordat bouwers niet meer aan het werk waren. En juist de bouw is een opstapplaats voor laagopgeleide arbeiders.

Als de bouw weer volledig op gang is, dan is waarschijnlijk onze werkloosheid ook weer op een gezond niveau.

[Motrax]

Dus je wilt een situatie zoals in Spanje: blijven door bouwen om het door bouwen? Daar is pas een vastgoedbubble uit elkaar gespat...

Daar valt onze kantoorpanden bubble in het niets bij...

[naitsoezn]

RM-rf schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 12:10:
[...]

Zo ligt bv de gemiddelde executieprijs van een woning (dus een dwangsverkoop als de eigenaar zn krediet niet meer kan afbetalen) ongeveer rond de 80% van de 'normale' kooprijs van een woning die niet onder dwang verkocht moet worden.

Fair enough, maar hoe lang waren die huizen gemiddeld in eigendom voordat ze geëxecuteerd werden? Met het verplichte aflossen van tegenwoordig zit je ongeveer in 8 jaar op 80% restschuld (met een lineaire hypotheek of met versneld aflossen zelfs al in 5 jaar)....

[RM-rf]

naitsoezn schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 14:39:
[...]

Fair enough, maar hoe lang waren die huizen gemiddeld in eigendom voordat ze geëxecuteerd werden? Met het verplichte aflossen van tegenwoordig zit je ongeveer in 8 jaar op 80% restschuld (met een lineaire hypotheek of met versneld aflossen zelfs al in 5 jaar)....

Dat heeft niet veel te maken met de oorspronkelijke hypotheek, maar is een vergelijking adhv de marktprijs op dat moment...

uit dit onderzoek blijkt het zelfs nóg een stuk lager te liggen, ligt de verkoopprijs in Nederland bij een executieveiling 34% lager (en rekenen Banken met een waardeverlies bij executieveiling van 15%)
http://www.vastgoedmarkt....procent-onder-marktwaarde

[naitsoezn]

RM-rf schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 15:32:
[...]


Dat heeft niet veel te maken met de oorspronkelijke hypotheek, maar is een vergelijking adhv de marktprijs op dat moment...

Dat snap ik wel, maar ik vind het allemaal gewoon erg dubbelop. Tuurlijk heeft de bank een bepaald risico. Maar om de 80% met historische cijfers van executieverkopen te verdedigen vind ik gewoon vreemd als je niet ook de huidige nieuwe maatregelen daarbij in ogenschouw neemt. En één van die huidige maatregelen is het verplichte aflossen. En daarmee wordt het risico op een enorme restschuld bij een executieverkoop imho al een stuk kleiner omdat die executieverkopen doorgaans niet al binnen een half jaar plaatsvinden. Die roep om verandering moet imho ook maar eens stoppen. Gewoon even kijken wat alle veranderingen die nu al zijn ingezet teweeg brengen. Een aantal veranderingen kunnen een prima effect teweeg brengen, maar als je alles tegelijk doet dat weet je straks helemaal niet meer waardoor er opeens ongewenste bijverschijnselen optreden.

[SPee]

Mij lijkt het risico voor de banken vrij laag:
-NHG beschermt de banken tegen onafgeloste hypotheken
-Aflossingen beperken het bedrag al dat overbrugt moet worden door het onderpand
-Met executieverkopen krijgen ze alsnog een flink bedrag terug op de huidige schuld
-In deze schuld zit al een gecalculeerde winst
-Deze schuld moet later nog worden afbetaald (tenzij ze in de schuldsanering komen)

De crisis in de USA werd zo groot, omdat ze daar de sleutels kunnen inleveren en van de schuld af zijn. Banken zaten daar met een grote schuld die niet meer ingelost werd en hadden enkel een onderpand die steeds minder waard werd. Die kregen een groot deel van het geld niet meer terug.
In NL krijgen ze dat grote deel wel terug. Een minder groot risico. De crisis van de banken komt voornamelijk door hun vermogen in de USA en de boekhoudkundige regels. Gaan we meer risico naar de banken brengen (dus zoals de USA; sleutel inleveren en geen schuld), dan zal dat ook een verandering in de markt brengen. Deels goed, deels fout.

Goed, omdat je de banken ook wat in het risico wil laten delen. Dat ze strenger naar hun leningen gaan kijken, omdat ze er geld op kunnen verliezen. Niet omdat het volgens de NL overheid moet.
Fout, omdat je niet een markt wil hebben waar je zo snel van je schuld af kan.
Maar een tussenoplossing zou wel wenslijk zijn.

[RemcoDelft]

naitsoezn schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 14:39:
Fair enough, maar hoe lang waren die huizen gemiddeld in eigendom voordat ze geëxecuteerd werden? Met het verplichte aflossen van tegenwoordig zit je ongeveer in 8 jaar op 80% restschuld (met een lineaire hypotheek of met versneld aflossen zelfs al in 5 jaar)....

Dan spaar je die 20% toch vooraf even? Je lijkt te vergeten dat een aanbetaling een andere functie heeft: voorkomen dat er een bubbel ontstaat! Juist door 100+% te lenen is er geen enkele beperking meer in hoeveel je kan uitgeven. En daar wordt je huis niet beter van, wel duurder.

[Napo]

naitsoezn schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 14:39:
[...]

Fair enough, maar hoe lang waren die huizen gemiddeld in eigendom voordat ze geëxecuteerd werden? Met het verplichte aflossen van tegenwoordig zit je ongeveer in 8 jaar op 80% restschuld (met een lineaire hypotheek of met versneld aflossen zelfs al in 5 jaar)....

lineair na 8 jaar?
Na 6 jaar zit je bij een 100% hypotheek op het 80% punt

[ATS]

Het is natuurlijk niet zo dat die 30 jaar een natuurwet zijn...

[naitsoezn]

Napo schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 17:30:
[...]


lineair na 8 jaar?
Na 6 jaar zit je bij een 100% hypotheek op het 80% punt

Nee, lineair na 5/6 jaar. Dat zeg ik toch

RemcoDelft schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 17:28:
[...]
100+% te lenen

En wederom die overdrijving van minder dan 80% naar meer dan 100%. Mensen, er is ook nog zoiets als "grijs".

Edit: met een opmerking als

RemcoDelft schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 17:28:
Dan spaar je die 20% toch vooraf even?

zet je jezelf wat mij betreft wel volledig buiten elke discussie. Je kunt net zo goed hypotheken afschaffen, die 100% spaar je toch wel ff.

[ Voor 64% gewijzigd door naitsoezn op 15-05-2015 18:08 ]

[RemcoDelft]

naitsoezn schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 17:46:
zet je jezelf wat mij betreft wel volledig buiten elke discussie. Je kunt net zo goed hypotheken afschaffen, die 100% spaar je toch wel ff.

Beetje kort door de bocht... In heel veel landen doet men dat zo! Je zegt zelf dat je in een paar jaar onder de 80% LTV zit. Bij <100% lenen dalen de prijzen, dan is het verschil nog sneller bij elkaar gespaard.

Tot enkele decennia geleden waren Nederlanders spaarzaam. Nu zit het lenen diep, heel diep geworteld en schieten mensen enorm in de verdediging bij de gedachte dat ze een fractie van de aanschafprijs van een duur product zouden moeten sparen!

[ Voor 21% gewijzigd door RemcoDelft op 15-05-2015 18:49 ]

[Lekkerboeie86]

RemcoDelft schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 18:48:
[...]

Beetje kort door de bocht... In heel veel landen doet men dat zo! Je zegt zelf dat je in een paar jaar onder de 80% LTV zit. Bij <100% lenen dalen de prijzen, dan is het verschil nog sneller bij elkaar gespaard.

Tot enkele decennia geleden waren Nederlanders spaarzaam. Nu zit het lenen diep, heel diep geworteld en schieten mensen enorm in de verdediging bij de gedachte dat ze een fractie van de aanschafprijs van een duur product zouden moeten sparen!

Vind het allemaal sterk overdreven. Als we even uitgaan van een huis van 200K. ligt gewoon onder het gemiddelde. 40K eigen geld. Dan de kosten koper, en wat aan inrichting. 50K op tafel dus en anders blijf je maar in je dure huurwoning zitten. Zowel kopers als verkopers komen hier in de problemen. Niemand kan doorstromen. Tenzij je bij je ouders blijft wonen en 50K spaart. Ik ben blij dat jij het niet voor zeggen hebt in Nederland

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 18:48:
Beetje kort door de bocht...

Zijn we het daar iig over eens!

Verwijzen naar andere landen is prima, maar leg dan ook de verschillen ernaast.

[RemcoDelft]

Lekkerboeie86 schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 19:00:
... anders blijf je maar in je dure huurwoning zitten. Zowel kopers als verkopers komen hier in de problemen.

Je haalt oorzaak en gevolg door elkaar! Die problemen zijn in het verleden al veroorzaakt. Of wou je zeggen dat de woningmarkt nu zo gezond is? Grote schaarste, kleine kavels, en zowel kopers als huurders hebben overheidssubsidie nodig!

Ik ben blij dat jij het niet voor zeggen hebt in Nederland

Heel veel mensen zijn "verslaafd" aan de huidige situatie, waarbij subsidie en hoge prijzen nodig zijn om het systeem in stand te houden.

[Anoniem: 673373]

Hoeveel euro's aan overheidssteun/belastinggeld gaan er jaarlijks naar HRA en huursubsidie?
Zit daar een groot verschil tussen?

[Bart2005]

RemcoDelft schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 18:48:
[...]

Beetje kort door de bocht... In heel veel landen doet men dat zo! Je zegt zelf dat je in een paar jaar onder de 80% LTV zit. Bij <100% lenen dalen de prijzen, dan is het verschil nog sneller bij elkaar gespaard.

Tot enkele decennia geleden waren Nederlanders spaarzaam. Nu zit het lenen diep, heel diep geworteld en schieten mensen enorm in de verdediging bij de gedachte dat ze een fractie van de aanschafprijs van een duur product zouden moeten sparen!

Echt hoor. Was iedereen maar zo verstandig als jij. Zonder ironie.
Dit zou common sense moeten zijn als men zich begeeft op het gladde pad van de lening in het algemeen en hygiënisch financieel gedrag in het bijzonder.

[ Voor 3% gewijzigd door Bart2005 op 15-05-2015 21:40 ]

[ph4ge]

Anoniem: 673373 schreef op vrijdag 15 mei 2015 @ 19:59:
Hoeveel euro's aan overheidssteun/belastinggeld gaan er jaarlijks naar HRA en huursubsidie?
Zit daar een groot verschil tussen?

De HRA "kost" de belastingdienst ruim 15 miljard euro per jaar, waarvan de helft "gaat" naar de 10% van de Nederlanders met het hoogste inkomen. Het afschaffen van de HRA zou betekenen dat de inkomstenbelasting met zo'n 30% verlaagd kan worden, voor iedereen.

Huursubsidie is een kleine 3 miljard Euro, dat gaat naar de laagste inkomens vervolgens weer naar (semi) overheidsinstellingen.

[Bart2005]

OMG. 30%. Waar blijft de politieke held die dit volstrekt onrechtvaardige en dus voor 90% procent van de bevolking nadelige monster aan de kaak gaat stellen met het doel om het monster te doden.
Als je het zo leest en beseft is het onbegrijpelijk dat "we" dit accepteren.
Ik breng het met opzet dramatisch om aan te geven wat een (nu nog) legaal, voor het gros van de bevolking puur beschamend en nadelig principe dit is.
Ik denk dat het wel raadzaam is om de VVD eens een keer links te laten liggen als we moeten stemmen..

[redwing]

Je moet alleen niet vergeten dat de belasting dan misschien weliswaar naar 30% kan maar dat het voor de huizenbezitters een veel kleinere winst is. Alhoewel het nog steeds de moeite waard is heb je het dan over (omgerekend) dat de belasting van 42% naar zo'n 35% gaat. En dat is een verschil van 7% oftewel zo'n 15% omlaag, toch effectief gezien een halvering van de genoemde 30%

En daarnaast als je de HRA per direct afschaft breng je ook per direct een heel gedeelte van Nederland in de problemen. Laten we de huidige stappen lekker afwachten en doorzetten en dan eens kijken waar we staan.

[Milmoor]

Helaas denkt de gemiddelde Nederlander dat je met een starterslening en hypotheek aftrek een groter huis kan kopen. Ook politici hebben vaak dit waanbeeld. Het is alleen waar als je de eerste of enige bent. Het wordt vanzelf in de prijs doorberekend. De gevestigde orde (banken/bouw) heeft belang bij hoge prijzen. Door deze combinatie is afschaffen niet populair.

[RemcoDelft]

Als HRA 30% van de inkomstenbelasting is, betekent dat ook dat 30% van de totale inkomstenbelasting van het hele land direct naar banken gaat. Dan is er nog de rest van de rente, dat brengt het budget van banken aan hypotheekrente alleen al op grofweg 60% van de inkomstenbelasting van het land! En ondanks die enorme berg geld, kwamen ze in de problemen en hadden ze nog veel meer geld nodig van de belastingbetaler!

Dat zijn de werkelijke belangen van hypotheekrenteaftrek, en dat zou de motivatie moeten zijn om die hele sector te decimeren!
Helaas komt de gemiddelde hypotheekbezitter niet verder dan genieten van z'n paar honderd euro per maand, en de gemiddelde politicus zou graag zo'n uitgerangeerd baantje bij een bank willen hebben... Ironisch genoeg is de enige die dit wellicht zou kunnen veranderen de EU. Maar die lijkt drukker te zijn met onbelangrijke zaken als de afmetingen van een stortbak en het vermogen van een stofzuiger...

Milmoor schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 09:28:
Helaas denkt de gemiddelde Nederlander dat je met een starterslening en hypotheek aftrek een groter huis kan kopen. Ook politici hebben vaak dit waanbeeld.

Dat zou ook waar geweest zijn als er in 1993^* begonnen was met meer bouwen i.p.v. duurdere kavels. NVM verwachtte toen dat je kleine oude huizen aan de straatstenen niet meer kwijt zou kunnen. Zelfs NVM had niet verwacht dat politiek bepaalde kavelschaarste zou leiden tot een prijsexplosie.

^* 1993 is het jaar van lenen op twee salarissen

[redwing]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 09:34:
Als HRA 30% van de inkomstenbelasting is, betekent dat ook dat 30% van de totale inkomstenbelasting van het hele land direct naar banken gaat. Dan is er nog de rest van de rente, dat brengt het budget van banken aan hypotheekrente alleen al op grofweg 60% van de inkomstenbelasting van het land! En ondanks die enorme berg geld, kwamen ze in de problemen en hadden ze nog veel meer geld nodig van de belastingbetaler!

En ga het nu eens echt met echte getallen uitrekenen. Dan zul je zien dat het best een deel is maar dat het klinkklare onzin is dat 60% van de inkomstenbelasting bij de banken als inkomsten binnen komt. Het heeft weinig nut om met wat getallen die uit de lucht gegrepen zijn aan te willen tonen dat de HRA een enorm probleem is.....

Daarnaast zijn ze dit al aan het aanpassen dus ga ook niet blaten dat alleen de EU dit aan kan pakken. Met de huidige regels gaat het misschien langzaam, maar als je gaat kijken wat er nu al daadwerkelijk is verandert is dat stiekem toch al best veel.(verplicht aflossen, max. 103% van de koopsom als hypotheek, HRA die jaarlijks lager wordt voor de topinkomens). Als ze dit zo door zetten ben je over een jaar of 30 al van het grootste brok van de HRA af.

Het is alleen jammer dat ze niet eens het grootste probleem van te weinig huizen aan gaan pakken. Dat zou nl. pas zorgen voor een echte gezonde markt.

[Milmoor]

G

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 09:34:
Dat zou ook waar geweest zijn als er in 1993^* begonnen was met meer bouwen i.p.v. duurdere kavels. NVM verwachtte toen dat je kleine oude huizen aan de straatstenen niet meer kwijt zou kunnen. Zelfs NVM had niet verwacht dat politiek bepaalde kavelschaarste zou leiden tot een prijsexplosie.

^* 1993 is het jaar van lenen op twee salarissen

Dat is achteraf gezien naïef. De bedragen zijn zo groot dat ze voor de kopers niet meer reëel voelen. Ze kijken naar wat ze kunnen betalen, de rest is niet te overzien. Dat merk ik bij mezelf ook (ik kijk naar een nieuwbouw project). Dat gecombineerd tot een verkoper die kan kiezen tussen hetzelfde of meer leveren voor een hogere prijs. Tja...

[RemcoDelft]

Milmoor schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 09:53:
Dat is achteraf gezien naïef. De bedragen zijn zo groot dat ze voor de kopers niet meer reëel voelen.

Dat is simpel op te lossen: stel het je eens voor in 10 euro biljetten, dan is het een A4-doos vol.

[EnerQi]

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 10:38:
[...]

Dat is simpel op te lossen: stel het je eens voor in 10 euro biljetten, dan is het een A4-doos vol.

Dat kunnen mensen zich ook niet voorstellen, alles is en wordt steeds meer digitaal ;-).

Wat zou helpen zou misschien meer voorlichting over bedragen (school bijvoorbeeld) en vaker informeren over de hypotheek ipv 1x per jaar. Laat hun het bedrag onder ogen zien inclusief het bedrag aan rente en aflossing.

[RemcoDelft]

EnerQi schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 11:18:
Dat kunnen mensen zich ook niet voorstellen, alles is en wordt steeds meer digitaal ;-).

Ik kan me daar weinig bij voorstellen, omdat ik juist altij een interpretatie probeer te maken van grote getallen. Voorbeeld: presentatie over vleesconsumptie van een overheidsorganisatie. Even omrekenen per persoon: 80 ton per jaar... De publicatie was al gedrukt, en de ambtenaar had geen idee wat voor getal hij had opgeschreven...

Op die manier voorkom je ook dat "300.000 euro lenen een slimme zet is, maar 20.000 euro terugbetalen is heel veel geld"! En stomweg een aanbetaling doen helpt ook: als mensen opeens klagen dat ze jaren moeten sparen voor 20%, geeft dat ook een aardig idee hoe groot 80% dan is.

[GH45T]

Die 20% sparen is voor veel mensen een probleem aangezien ze in die spaartijd ook ergens moeten wonen, een duur huurhuis bijvoorbeeld. Wat je bij een koophuis aan rente + aflossing zou betalen gaat dan aan huur op. Voor diegenen met minder inkomen vallen er ook toeslagen weg als de spaarrekening groeit. Nu is het sowieso al twijfelachtig of je met een laag inkomen een huis moet kopen maar goed, het idee ontstaat sparen is slecht, lenen is goed en daar gaat het al helemaal fout.

Overigens maken veel mensen ook bewust de keuze om spaargeld omwille van flexibiliteit te laten staan en de hypotheek wat hoger te nemen dan strikt noodzakelijk zou zijn. Dat maakt mensen ook weerbaarder, immers bij tijdelijk minder inkomen kunnen de rekeningen gewoon betaald blijven. Iemand met een minimale hypotheek maar zonder buffer zou dan eerder in de problemen kunnen komen.

[Napo]

GH45T schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 11:40:
Overigens maken veel mensen ook bewust de keuze om spaargeld omwille van flexibiliteit te laten staan en de hypotheek wat hoger te nemen dan strikt noodzakelijk zou zijn. Dat maakt mensen ook weerbaarder, immers bij tijdelijk minder inkomen kunnen de rekeningen gewoon betaald blijven. Iemand met een minimale hypotheek maar zonder buffer zou dan eerder in de problemen kunnen komen.

Zonder buffer is ook geheel onverstandig.
Je moet enigszins rekening houden met tegenslagen. Wat als er onverwacht iets kapot gaat aan je huis? Je even zonder baan komt te zitten, een noodzakelijk vervoersmiddel reparatie nodig heeft. etc

Bij max 80% hypotheek heb je dus 20% eigen inbreng, x% overdrachtskosten, y% veiliger buffer

[GH45T]

Precies. Samen met nog wat inrichting, wat opknapwerk etc. wordt dan het benodigde eigen vermogen bij de huidige huizenprijzen wel erg hoog. Van vandaag op morgen naar maximaal 80% financiering willen is niet alleen onrealistisch als je het mij vraagt maar het drijft ook alleen maar de problemen op. Dan kan dus echt bijna niemand meer een huis kopen, een aantal mensen kunnen op het randje kopen en hebben grote kans daarna in de problemen te komen en de huizenprijzen zullen enorm dalen waardoor je hypotheek binnen de kortste tijd alsnog boven executiewaarde zit.

[ph4ge]

GH45T schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 12:02:
Precies. Samen met nog wat inrichting, wat opknapwerk etc. wordt dan het benodigde eigen vermogen bij de huidige huizenprijzen wel erg hoog. Van vandaag op morgen naar maximaal 80% financiering willen is niet alleen onrealistisch als je het mij vraagt maar het drijft ook alleen maar de problemen op. Dan kan dus echt bijna niemand meer een huis kopen, een aantal mensen kunnen op het randje kopen en hebben grote kans daarna in de problemen te komen en de huizenprijzen zullen enorm dalen waardoor je hypotheek binnen de kortste tijd alsnog boven executiewaarde zit.

Ik denk niet dat iemand van vandaag op morgen in een keer de nodige maatregelen wil nemen om een gezonde woningmarkt te krijgen, maar je kan nu wel een duidelijke stip aan de horizon zetten over bijv. 20 jaar en er elk jaar een stapje naartoe doen. Elk jaar 5% minder HRA wat wordt teruggegeven in lagere IB tarieven. Elk jaar 1% lagere LTV (ergens nog 3% inhalen), elk jaar de NHG verlagen totdat het over 20 jaar 0 is, etc.

Ondertussen worden de huren langzaam verlaagd net zoals ze de afgelopen jaren zijn opgejaagd. Desnoods bevries je de huren, als we 20 jaar inflatie verder zijn kan die generatie dan weer betaalbaar huren. Hetzelfde doe je met grondprijzen. Ondertussen gaan we flink bouwen met zn allen en passen we het belastingstelsel aan dat sparen voor een huis niet meer bestraft wordt.

Doel is om de huidige prijsniveau's voor zowel huur als koop in stand te houden en de inflatie het werk te laten doen. In mijn hart zou ik best een stuk ambitie hebben, maar ik denk dat dit alle belangen tegemoet komt. Gewoon de komende 20 jaar geen grote winsten maar ook geen verliezen.

20% werkt prima in de rest van de wereld en ook daar willen ze gelijk verbouwen en een nieuwe inrichting.

RemcoDelft schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 09:34:
Als HRA 30% van de inkomstenbelasting is, betekent dat ook dat 30% van de totale inkomstenbelasting van het hele land direct naar banken gaat. Dan is er nog de rest van de rente, dat brengt het budget van banken aan hypotheekrente alleen al op grofweg 60% van de inkomstenbelasting van het land! En ondanks die enorme berg geld, kwamen ze in de problemen en hadden ze nog veel meer geld nodig van de belastingbetaler!

Deze kan ik ook niet volgen. Ben het wel met je eens dat de HRA een verkapte bankensubsidie is. Voor jou en mij is het een sigaar uit eigen doos (niet helemaal waar, want ik ben eigenaar dus als ik me niet vergis subsidieer jij (huurder toch?) mij).

[ Voor 20% gewijzigd door ph4ge op 16-05-2015 12:29 ]

[RemcoDelft]

GH45T schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 12:02:
Precies. Samen met nog wat inrichting, wat opknapwerk etc. wordt dan het benodigde eigen vermogen bij de huidige huizenprijzen wel erg hoog.

En die prijzen zijn juist zo hoog geworden doordat er geen eigen geld nodig was.

Van vandaag op morgen naar maximaal 80% financiering willen is niet alleen onrealistisch als je het mij vraagt maar het drijft ook alleen maar de problemen op. Dan kan dus echt bijna niemand meer een huis kopen, een aantal mensen kunnen op het randje kopen en hebben grote kans daarna in de problemen te komen en de huizenprijzen zullen enorm dalen waardoor je hypotheek binnen de kortste tijd alsnog boven executiewaarde zit.

De overheid heeft met het versoepelen van de regels een slecht systeem gemaakt wat daardoor noodzakelijk is geworden! "We" kunnen nu niet meer zonder, ook al kost dat als land enorm veel geld en mogelijkheden.

ph4ge schreef op zaterdag 16 mei 2015 @ 12:17:
Deze kan ik ook niet volgen. Ben het wel met je eens dat de HRA een verkapte bankensubsidie is.

Ik schreef het wat onhandig op... Als de HRA 14 miljard euro belastinggeld kost, betekent dat dat er grofweg 30 miljard euro rente betaald word. Die 30 miljard gaat (grotendeels) naar banken. En dat is meer dan de helft van wat de overheid aan inkomstenbelasting binnenkrijgt. Vind ik veel!

Voor jou en mij is het een sigaar uit eigen doos (niet helemaal waar, want ik ben eigenaar dus als ik me niet vergis subsidieer jij (huurder toch?) mij).

Klopt. We betalen te veel huur dankzij HRA, en willen wel verhuizen, maar waarheen is onzeker. De keuze is nu tussen meedoen aan het huizenpiramidespel (waarbij ik verwacht dat prijzen de komende 20 jaar nog wel zullen dalen) of nog 20 jaar veel te veel huur betalen. Kiezen tussen twee kwaden dus. Of het land verlaten, maar dat zie ik op korte termijn ook niet gebeuren.