Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[EXX]

t_captain schreef op vrijdag 10 april 2015 @ 10:15:
Gemiddelde prijs is geen prijsindex.

Maar het is ook geen gemiddelde "tel de verkoopprijs van alle verkochte huizen bij elkaar op en deel dit door het aantal huizen" prijs. De gemiddelde NVM prijs houdt wel degelijk rekening met lokatie en marktsegment.

[nokiaan958GB]

Ach de NVM probeert altijd heel snel met cijfers te komen. Dit zijn voorlopige cijfers. Het komt bijna nooit voor dat de NVM bij de volgende kwartaalcijfers de cijfers van het vorige kwartaal niet hoeft bij te stellen.

[Bockelaar]

TheGhostInc schreef op vrijdag 10 april 2015 @ 10:16:
[...]

En wat ik ook wel leuk vond om te zien, dat de meeste prijsdalingen in Maart en September plaatsvinden:
[afbeelding]
Ook de vorige september was een piek, het is een soort zaagtand.

laat nou net in maart en september de Open Huizen Dagen zijn

[Krisp]

Modbreak:

Heb even wat reacties verwijderd en aangepast, aangezien deze verkapte topicreports waren.

[j_du_pee]

T-MOB schreef op vrijdag 10 april 2015 @ 09:54:
Daar heeft iemand "kwartaal" en "jaar" verwisseld. Dat kun je aan de getallen ook wel zien, 211 -> 216 kom je nooit mee op 0.1%. Maar goed, alles om de NVM zwart te maken nartuurlijk...

Het is ieder kwartaal hetzelfde gedoe met die cijfers Volgens mij moet NVM gewoon niet rapporteren over de gewogen mediane verkoopprijs, dat getal zegt vooral in welke prijsklasse de meeste transacties plaatsvinden. De 'gemiddelde' prijs daalt nu twee kwartalen, waar de prijsontwikkeling positief opwaarts was. Mij zegt dat dat de handel zich naar lagere segmenten verplaatst en dat men daar meer betaalt.

Ik heb het in twee stukken geprobeerd uitgebreid uit te leggen:
http://www.ftm.nl/column/...tie-nvm-moet-op-de-schop/
http://woningmarktcijfers...ou-met-die-huizenprijzen/

(inmiddels heeft NVM trouwens wel in haar persbericht het verband tussen prijsontwikkeling en mediane verkoopprijs verwijderd. Nu alleen de tabel nog zoals die in het FTM stuk staat)

[nokiaan958GB]

De NVM rapporteert ook over de verkoopprijs per vierkante meter woonoppervlakte. Dat is een betere indicator. Maar moet dan gezien worden als representatief voor de meest verkochte prijsklasse.

[TheGhostInc]

Bijzonder dat de tijd dat woningenzijn aangeboden nog steeds stijgt/hoog blijft.

Het aanbod is in de afgelopen tijd (sinds 2013) toch wel iets gezakt (270k -> 240k) en de volumes van afgelopen jaar (150k) betekent dat het 'hele aanbod' in 2 jaar zou kunnen worden vernieuwd. Maar blijkbaar is er nog steeds een groot verschil tussen vraag & aanbod voor een groot gedeelte van de markt.

Bockelaar schreef op vrijdag 10 april 2015 @ 15:12:
[...]
laat nou net in maart en september de Open Huizen Dagen zijn

Zou inderdaad goed kunnen, het is ook het moment dat de effecten van eventuele maatregelen duidelijk beginnen te worden (vaak 1 januari & 1 juli) of juist om kopers nog voor de volgende ronde van nieuwe maatregelen/jaar over de streep te trekken.

[dcl!]

TheGhostInc schreef op maandag 13 april 2015 @ 13:50:
Bijzonder dat de tijd dat woningenzijn aangeboden nog steeds stijgt/hoog blijft.

Maar dat komt toch gewoon omdat die tijd pas gemeten wordt nadat de woning daadwerkelijk verkocht is? In de verkopen van de laatste tijd zitten een flink aantal woningen begrepen die inderdaad al lang te koop stonden.

Een naijl effect lijkt me.

[Fiber]

dcl! schreef op maandag 13 april 2015 @ 14:16:
[...]

Een naijl effect lijkt me.

Dat. En een gemiddelde wat niet zo heel veel zegt over de verkoopkansen van een individuele woning...

Een goed geprijsd huis met de juiste kenmerken in de juiste categorie en regio is tegenwoordig echt zo weg.

[ph4ge]

Fiber schreef op maandag 13 april 2015 @ 14:32:
Een goed geprijsd huis met de juiste kenmerken in de juiste categorie en regio is tegenwoordig echt zo weg.

Dat was natuurlijk 2 jaar geleden ook het geval. Naarmate de markt zich ontwikkelt verandert de definitie van "goed"

[TheGhostInc]

dcl! schreef op maandag 13 april 2015 @ 14:16:
[...]

Maar dat komt toch gewoon omdat die tijd pas gemeten wordt nadat de woning daadwerkelijk verkocht is? In de verkopen van de laatste tijd zitten een flink aantal woningen begrepen die inderdaad al lang te koop stonden.

Een naijl effect lijkt me.

Volgens mij is het net andersom. Zo lang een woning niet verkocht is telt hij mee, zodra hij verkocht wordt gaat hij uit deze statistiek.
Anders zou dit betekenen dat er (relatief) veel lang te koop staande woningen worden verkocht, zodat het gemiddelde op 2 jaar uitkomt en niet (zoals hier juist wel aangegeven wordt) de woningen die net op de markt komen juist rap verkocht worden.

Calcasa heeft ook wel eens aangegeven dat zo'n 64k woningen heel lang te koop staan. (3+ jaar)
Hoewel daar natuurlijk ook 2 groepen inzitten: zooi en 'kan/wil niet zakken'. De eerste groep heeft een echt probleem, de 2de groep zal door aflossing/acceptatie/inflatie vanzelf wel een keer weer verkocht worden, de woning zelf is nog wel gewild, alleen niet voor die prijs.

[Krisp]

dcl! schreef op maandag 13 april 2015 @ 14:16:
[...]

Maar dat komt toch gewoon omdat die tijd pas gemeten wordt nadat de woning daadwerkelijk verkocht is? In de verkopen van de laatste tijd zitten een flink aantal woningen begrepen die inderdaad al lang te koop stonden.

Een naijl effect lijkt me.

Het CBS is daar niet geheel duidelijk over. De 'gemiddelde aanbodtijd' gaat over woningen op internet, dus het zou ook zomaar kunnen dat het gaat over het gemiddelde van het aantal te koop staande woningen. Ook in de toelichting is het CBS niet helder over de definitie ervan.

Ik vermoed dat de gemiddelde tijd waarin een woning te koop staat veel lager ligt. De media berichten vandaag imo te negatief.

[ Voor 16% gewijzigd door Krisp op 14-04-2015 09:04 ]

[t_captain]

Deze statistiek is principieel niet goed te berekenen. Het getal wat je zoekt is: hoe lang duurt het voordat een woning is verkocht?.

Dat is de verstreken tijd tussen te koop zetten en verkoop. Maar over welke woningen bepaal je deze? Neem je slechts de transacties, dan rapporteer je te positief. De onverkoopbare woningen blijven immers buiten de statistiek. Werk je met de tijd dat het huidige aanbod te koop staat, dan overweeg je juist de woningen die lang te koop staan.

[naitsoezn]

t_captain schreef op maandag 13 april 2015 @ 20:18:
Deze statistiek is principieel niet goed te berekenen. Het getal wat je zoekt is: hoe lang duurt het voordat een woning is verkocht?.

Dat is de verstreken tijd tussen te koop zetten en verkoop. Maar over welke woningen bepaal je deze? Neem je slechts de transacties, dan rapporteer je te positief. De onverkoopbare woningen blijven immers buiten de statistiek. Werk je met de tijd dat het huidige aanbod te koop staat, dan overweeg je juist de woningen die lang te koop staan.

Imho eigenlijk het probleem met heel de woningmarkt. Verkoopprijs, grondprijs, prijs / m2, etc. Allemaal principieel niet goed te berekenen zonder verdere aannames te doen. Tevens mijn probleem met 'historische data' die tot 'zelfs' wel 60 jaar (!1!!) terug gaan. En dan uitspraken doet over de tendens van enkele decennia. Juist ja, we hebben pas een paar 'enkele decennia' gehad sinds WOII, en zelfs die verschillen dusdanig dat ze nauwelijks te vergelijken zijn. Statistiek en woningmarkt gaan gewoon niet goed samen. Imho.

[Motrax]

t_captain schreef op maandag 13 april 2015 @ 20:18:
Deze statistiek is principieel niet goed te berekenen. Het getal wat je zoekt is: hoe lang duurt het voordat een woning is verkocht?.

Dat is de verstreken tijd tussen te koop zetten en verkoop. Maar over welke woningen bepaal je deze? Neem je slechts de transacties, dan rapporteer je te positief. De onverkoopbare woningen blijven immers buiten de statistiek. Werk je met de tijd dat het huidige aanbod te koop staat, dan overweeg je juist de woningen die lang te koop staan.

Lastig dilemma. Maar als het inderdaad 2 getallen zijn die niet te combineren zijn, dan moet je dat ook niet doen.

Dus:
- Gemiddelde verstreken tijd tussen koop & verkoop
- Gemiddelde verstreken tijd van te koop zetten, maar nog niet verkocht

Zo weet je de "leeftijd" van de woningen in beide categorieën. Vervolgens kan je weer uitsplitsen in m2, hoekwoning, locatie, locatie, locatie etc.

Of zie ik dit zo simpel?

[naitsoezn]

Motrax schreef op maandag 13 april 2015 @ 21:38:
[...]

Dus:
- Gemiddelde verstreken tijd van te koop zetten, maar nog niet verkocht

En welke woningen staan te koop? De woningen op funda? Zijn dat echt alle woningen die te koop staan? En welke woningen staan niet te koop maar willen dit wel, wachten nog even maar zouden elk goed bod accepteren als er ééntje langs kwam? Zulke biedingen zoals er 'vroeger' wel waren, o.a. via onderhandse verkopen bv. door briefjes van makelaars in de brievenbus?

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 14-04-2015 09:14 ]

[Krisp]

Hier een verhaal van ING over het verkrijgen van hypotheken. Samengevat: iedere klant moet na een goed advies een hypotheek kunnen krijgen. Een goed advies van 2500 euro is heus niet zo gek.

Nu is het verkrijgen van een hypotheek imo echt geen 2500 euro waard, maar ik kan me voorstellen dat advies voor bescherming tegen arbeidsongeschiktheid, scheiding en overlijden meer waard is. Anderzijds: hoe ingewikkeld kunnen die producten zijn? Arbeidsongeschiktheid is vaak onderdeel van het arbeidsvoorwaardenpakket, bij scheiding is het relevanter hoe je uit elkaar gaat, en een ORV is zo geregeld. Mocht je nog zaken als een testament willen regelen, dan kan dat inmiddels vrijwel gestandaardiseerd.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 09:12:
[...]
Nu is het verkrijgen van een hypotheek imo echt geen 2500 euro waard,

Maar wat is het dan wel waard?
Als ik kijk naar wat een notaris of makelaar kost, dan is 2500 euro niet 'budget', maar als je iets meer wensen of vragen hebt wil je ook niet meteen hebben dat je 'over je budget' gaat. Een stelpost van 2500 euro klinkt reëel.

Krisp schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 09:12:
maar ik kan me voorstellen dat advies voor bescherming tegen arbeidsongeschiktheid, scheiding en overlijden meer waard is. Anderzijds: hoe ingewikkeld kunnen die producten zijn? Arbeidsongeschiktheid is vaak onderdeel van het arbeidsvoorwaardenpakket, bij scheiding is het relevanter hoe je uit elkaar gaat, en een ORV is zo geregeld. Mocht je nog zaken als een testament willen regelen, dan kan dat inmiddels vrijwel gestandaardiseerd.

Exact, wanneer hebben wij nu de laatste paar jaar problemen gehad met (complexe) financiële producten? Ik bedoel die enkele woekerpolis was een incidentje, pensioenfondsen staan als een huis, de hele Libor affaire is ver van mijn bed, renteswaps in het MKB waren voornamelijk speculanten en als je huis onder water staat dan moet je niet klagen, het is nog steeds goedkoper dan huren

Maar ff serieus, onze samenleving wordt steeds complexer en we krijgen steeds meer keuzes. Het aantal ZZP-ers neemt bijvoorbeeld nog steeds toe. Mensen switchen iets vaker van baan dan pakweg 50 jaar geleden en ook scheidingen komen meer en meer voor. Maar bijvoorbeeld ook het aantal mensen dat een WSNP traject heeft doorlopen is hoger door de crisis.
Allemaal zaken die een 'standaard' advies misschien niet helemaal standaard maken.
Maar ook tijdens het proces van een huis kopen kan er van alles gebeuren. Stel je advies is 1500 euro, maar helaas het huis wat je wilde krijg je niet gefinancierd, betaal je dan gewoon weer 1500 euro voor de volgende woning, of is dat dan ineens 'één advies'?

In die zin heb ik veel meer moeite met de banken die ook afsluitkosten in rekening brengen (of autodealers die rijklaarmaak kosten in rekening brengen, of boekingskosten bij ...). Ik betaal voor een product (geld lenen) en betaal daarvoor een prijs (rente). Ik wil niet alle kleine lettertjes moeten doorlezen voor de (echte) prijs.
Misschien moeten ze ook in NL wel de E-APR gaan invoeren.

[Edmin]

TheGhostInc schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 15:59:
[...]


Exact, wanneer hebben wij nu de laatste paar jaar problemen gehad met (complexe) financiële producten? Ik bedoel die enkele woekerpolis was een incidentje, pensioenfondsen staan als een huis, de hele Libor affaire is ver van mijn bed, renteswaps in het MKB waren voornamelijk speculanten en als je huis onder water staat dan moet je niet klagen, het is nog steeds goedkoper dan huren

Dan nog is het natuurlijk een beetje vreemd dat je in principe door hetzelfde bedrijf een superingewikkeld product aangesmeerd kunt krijgen en datzelfde bedrijf vervolgens voor 2,5K consultancy aan je rekent om het bij aanschaf van een extra product nog eens aan je uit te leggen.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 09:12:
Een goed advies van 2500 euro is heus niet zo gek.

Tsja, waarom kost het afsluiten van een verzekering 8 euro en een hypotheek enkele honderen keren meer? "Goed advies" vind ik sowieso nogal twijfelachtig, de "expert" van Hypotheker die we vorig jaar spraken vertelde gaf onjuiste informatie...
En ja, ik snap het verschil tussen advieskosten en afsluitkosten. Juist die afsluitkosten zouden door concurrentie tot 8 euro verlaagd kunnen worden, of zelfs niets zoals sommige verzekeraars aanbieden.

Iemand enig idee wat het afsluiten van een hypotheek in andere landen kost? Juist de aftrekbaarheid maakt dat mensen minder kritisch kijken.

[ Voor 30% gewijzigd door RemcoDelft op 14-04-2015 16:39 ]

[TheGhostInc]

Edmin schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 16:13:
[...]

Dan nog is het natuurlijk een beetje vreemd dat je in principe door hetzelfde bedrijf een superingewikkeld product aangesmeerd kunt krijgen en datzelfde bedrijf vervolgens voor 2,5K consultancy aan je rekent om het bij aanschaf van een extra product nog eens aan je uit te leggen.

Tja, het is geen software, waarbij een kopietje niks kost. Er moet wel iemand fysiek zitten die gewoon geld kost. Het is hetzelfde als dat ik een bug fix in mijn eigen code, waarom zou mijn baas (of de klant) betalen voor iets wat goed 'had moeten zijn'? Simpele antwoord: omdat mijn baas anders op zoek kan naar iemand anders.

On a side note: ik moet altijd lachen bij webshops, aan de ene kant koopt de klant bij een andere shop om een paar euro te besparen, maar gaat wel klagen over een gebrek aan service. Advies & service kost geld en daarvoor moet worden betaald. Gratis heeft nooit bestaan.

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 16:36:
[...]
"Goed advies" vind ik sowieso nogal twijfelachtig, de "expert" van Hypotheker die we vorig jaar spraken vertelde gaf onjuiste informatie...

Welkom in het internet tijdperk, de computer & elektronicawinkels hebben het al opgegeven, de huisarts krijgt ook steeds meer 'vragen' te verwerken en als adviseur kun je ook niet meer aankomen met halfbakken advies.... die 2500 is dus misschien wel terecht als we ook zo kritisch worden.

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 16:36:
Iemand enig idee wat het afsluiten van een hypotheek in andere landen kost? Juist de aftrekbaarheid maakt dat mensen minder kritisch kijken.

In de UK is het al gauw meer dan duizend pond, maar hier is je VASTE rente LAGER dan je variabele....
NL loopt volgens mij wel voorop met HDN om kosten te besparen, het aantal hypotheekaanvragen dat 'automagisch' wordt verwerkt is aan het toenemen. Dan hoeft er geen mens meer aan te pas te komen (en betaal je alleen de IT-er )

[Edmin]

TheGhostInc schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 19:46:
[...]

Tja, het is geen software, waarbij een kopietje niks kost. Er moet wel iemand fysiek zitten die gewoon geld kost. Het is hetzelfde als dat ik een bug fix in mijn eigen code, waarom zou mijn baas (of de klant) betalen voor iets wat goed 'had moeten zijn'? Simpele antwoord: omdat mijn baas anders op zoek kan naar iemand anders.

On a side note: ik moet altijd lachen bij webshops, aan de ene kant koopt de klant bij een andere shop om een paar euro te besparen, maar gaat wel klagen over een gebrek aan service. Advies & service kost geld en daarvoor moet worden betaald. Gratis heeft nooit bestaan.

Gratis is mijn probleem niet. 2,5K voor een half uurtje vooronderzoek en een uurtje advies is mijn probleem. En dat advies kan alleen maar zo duur zijn omdat men de materie zelf zo ingewikkeld heeft gemaakt.

[RemcoDelft]

Edmin schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 20:36:
Gratis is mijn probleem niet. 2,5K voor een half uurtje vooronderzoek en een uurtje advies is mijn probleem. En dat advies kan alleen maar zo duur zijn omdat men de materie zelf zo ingewikkeld heeft gemaakt.

Maar het is toch alleen ingewikkeld voor "bestaande gevallen"? Als jij tijdens een scheiding je bestaande hypotheek (deels aflossingsvrij, deels beleggingshypotheek, deels spaarhypotheek) op 2 verschillende namen wil overzetten naar je nieuwe partner die ook nog een ander huis heeft, wordt het lastig. Als je als nieuw geval een simpele annuitaire hypotheek wil, dan is dat toch gewoon standaardwerk?
En zijn de "afsluitkosten" niet bedoeld om te voorkomen dat een handige adviseur in dit gat in de markt springt door voor 200 euro een compleet annuiteitenhypotheekadvies aan te bieden? Dan wil de bank namelijk alsnog 1000 euro. Juist dat bedrag zou prima in de rente kunnen zitten!

Of is het de politiek die (ook) hier gefaald heeft, door "voor de duidelijkheid" een provisieverbod in te stellen, met als gevolg dat de consument nu 2500 euro extra kwijt is, terwijl de renteopslag gelijk is gebleven?

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 22:17:
extra

extra?Jij weet wat de rente had gedaan als het provisieverbod nu niet had bestaan?

Het enige verschil is dat er nu duidelijk is wat een FA kost. En dat er dus FA's zijn die geen 2500 rekenen, maar slechts 1000 of 1500, als de casus daarnaar is. Keuze en marktwerking enzo. En met alle richtlijnen en voorschriften is een 1000 / 1500 écht geen raar bedrag, ongeacht het populistische geblaat hier.

Er zijn ook tandartsen die hetzelfde gaatje op dezelfde manier vullen als andere tandartsen, maar dan voor een veelvoud van de 'gemiddelde' kosten. Je kunt ervoor kiezen. Je kunt er ook niet voor kiezen. Achteraf realiseren dat je de verkeerde keuze hebt gemaakt en dan het systeem belachelijk maken vind ik erg simpel....

[ Voor 34% gewijzigd door naitsoezn op 14-04-2015 22:31 ]

[nokiaan958GB]

En als ze de trend van makelaars volgen en zich niet op A-locaties vestiging kan het tarief misschien nog wel een beetje omlaag

[Edmin]

naitsoezn schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 22:27:
[...]

En met alle richtlijnen en voorschriften is een 1000 / 1500 écht geen raar bedrag, ongeacht het populistische geblaat hier.

Je kunt hen die het met je eens zijn natuurlijk proberen dood te slaan door ze zo te bestempelen. Alleen best jammer dat het geen recht doet aan de discussie.

Ik werk in een consultancyorganisatie. Als ik zie wat wij voor 1500 euro moeten doen, dan is dat nogal wat. Dat is praktisch twee dagen vol aan het werk. En gezien de adviezen die ik de afgelopen jaren heb gezien, ben ik niet overtuigd van die hoeveelheid werk. Maar goed, jij kunt dat zo te zien tot in de details toelichten...

[RemcoDelft]

naitsoezn schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 22:27:
extra?Jij weet wat de rente had gedaan als het provisieverbod nu niet had bestaan?

De rentemarge is in ieder geval niet afgenomen...

populistische geblaat hier.

Je hoeft hier echt niet te reageren hoor, als het niveau te hoog voor je is... Of zit je zelf soms met een voetje in die markt?

Er zijn ook tandartsen die hetzelfde gaatje op dezelfde manier vullen als andere tandartsen, maar dan voor een veelvoud van de 'gemiddelde' kosten.

a. tandartsen hebben vaste tarieven
b. wat heeft dat met de huizenmarkt te maken?

Om weer ontopic te gaan: de hoge tarieven voor "advies" maken het oorspronkelijke doel ervan (concurrentie) compleet onmogelijk. Je gaat niet naar 4 verschillende aanbieders om vervolgens 4 keer advies te krijgen over de grootste aankoop van je leven, als dat je 10.000 euro kost. Daarom proberen al die aanbieders je te lokken met "een gratis eerste gesprek", wat bekostigd wordt uit de betaalde "adviezen" die ze geven. Het is een vorm van provisie, maar dan anders...

De enige reden die de Hypotheker kon geven om toch echt voor hun dure advies te kiezen, was trouwens dat "ze groot zijn en daardoor betere rentedeals krijgen"... Ook dat lijkt weer verdacht veel op provisie, maar dan anders... Als het al waar is, want een lagere rente is online heel eenvoudig te vinden.

@hieronder: nee, als je een afwijkende mening hebt is het "populistisch geblaat"

[ Voor 39% gewijzigd door RemcoDelft op 14-04-2015 23:19 ]

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 23:05:
[...]
Of zit je zelf soms met een voetje in die markt?

O, als je een afwijkende mening hebt dan zit je opeens met een voetje in die markt? Lekker op de man weer. Nee, ik zit niet met een voetje in die markt. Niet eens met een teen.

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 23:05:
nee, als je een afwijkende mening hebt is het "populistisch geblaat"

Nee, populistisch geblaat is om zonder eigen onderzoek de werkzaamheden van iemand, die kennis/kunde heeft die je zelf niet hebt anders had je hem niet ingehuurd, af te doen met 'een uurtje / anderhalf werk'.

Edmin schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 22:48:
[...]

Je kunt hen die het met je eens zijn natuurlijk proberen dood te slaan door ze zo te bestempelen. Alleen best jammer dat het geen recht doet aan de discussie.
(...)
Maar goed, jij kunt dat zo te zien tot in de details toelichten...

Tja.... Ik begrijp inmiddels waarom de experts die wél in de andere huizen/woning-topics te vinden zijn zich hier niet laten zien. De uitleg die je vraagt is in die andere topics uitgebreid besproken. Vraag het eens aan ze

[ Voor 62% gewijzigd door naitsoezn op 14-04-2015 23:28 ]

[redwing]

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 23:05:
Om weer ontopic te gaan: de hoge tarieven voor "advies" maken het oorspronkelijke doel ervan (concurrentie) compleet onmogelijk. Je gaat niet naar 4 verschillende aanbieders om vervolgens 4 keer advies te krijgen over de grootste aankoop van je leven, als dat je 10.000 euro kost. Daarom proberen al die aanbieders je te lokken met "een gratis eerste gesprek", wat bekostigd wordt uit de betaalde "adviezen" die ze geven. Het is een vorm van provisie, maar dan anders...

Je gaat toch gewoon 4 gratis adviezen langs, kijkt wat ze bieden voor welke kosten en maakt dan een keuze. Ik snap niet waarom concurrentie daardoor onmogelijk is ? Ik ben hier ook gewoon bij een paar langs gelopen en heb degene gepakt die het meest complete pakket zo goedkoop mogelijk kon aanbieden. Ik heb daarbij specifiek niet voor een bank gekozen omdat de kosten niet veel lager zijn en je dan wel gelijk vast zit aan die bank. Ook als tussendoor een andere verstrekker onder de rente gaat zitten.

[TheGhostInc]

Edmin schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 22:48:
[...]
Ik werk in een consultancyorganisatie. Als ik zie wat wij voor 1500 euro moeten doen, dan is dat nogal wat. Dat is praktisch twee dagen vol aan het werk. En gezien de adviezen die ik de afgelopen jaren heb gezien, ben ik niet overtuigd van die hoeveelheid werk. Maar goed, jij kunt dat zo te zien tot in de details toelichten...

Aan de andere kant heb je ook veel meer snijverlies. Je kunt niet 8 gesprekken van 1 uur op een dag hebben en vaak doen de adviseurs ook zelf acquisitie (wat véél tijd kost).
Plus dat het gemiddelde consultancy bureau niet 50+ klanten heeft die eenmalig een order van 2 dagen doen, maar juist regelmatig terugkomende klanten heeft die planbaar zijn.

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 23:05:
[...]
De rentemarge is in ieder geval niet afgenomen...
[...]

Het laatste nieuws is dat banken voor NLse hypotheken weer meer buffer nodig hebben. Die rentemarge is dus hard nodig om aan de kapitaaleisen te blijven voldoen
NL heeft absurd hoge hypotheken! Er is bijna geen ander land waar 80%+ kan, laat staan de norm is.

Ter onderbouwing nog even het nieuws bericht waarbij banken tot 4x!! meer kapitaal moeten aanhouden
Het is niet voor niets dat bijvoorbeeld de Rabobank al tijden probeert zijn hypotheekportefeuille af te bouwen, de goede tijden zijn echt wel voorbij in die zin. De Europese regels zijn niet ver genoeg meer te buigen om het leuk te houden!

[ Voor 15% gewijzigd door TheGhostInc op 15-04-2015 10:49 ]

[Xanaroth]

redwing schreef op dinsdag 14 april 2015 @ 23:23:
[...]

Je gaat toch gewoon 4 gratis adviezen langs, kijkt wat ze bieden voor welke kosten en maakt dan een keuze. Ik snap niet waarom concurrentie daardoor onmogelijk is ? Ik ben hier ook gewoon bij een paar langs gelopen en heb degene gepakt die het meest complete pakket zo goedkoop mogelijk kon aanbieden. Ik heb daarbij specifiek niet voor een bank gekozen omdat de kosten niet veel lager zijn en je dan wel gelijk vast zit aan die bank. Ook als tussendoor een andere verstrekker onder de rente gaat zitten.

En natuurlijk begin je met degene die je met eentje die het minst waarschijnlijk/slechtste lijkt. Dan kom je redelijk geïnformeerd bij je echte keuzeselectie terecht, zodat je veel beter inhoudelijk kunt praten/toetsen en mogelijkheden langsgaan.
Je wilt dan immers niet de standaard dingen langsgaan als 'maximale hypotheek' ofzo tijdens je gratis voorronde voor selectie, maar redelijk inhoudelijk praten zoals welke aanbieders/voorwaarden/rentes ze bieden en aanraden, wat de kosten zijn, wat ze je zelf aanraden, etc.

Vervolgens neem je elk voorstel wat je krijgt (Welke aanbieder, welke hypotheek, rente etc) mee naar de volgende om ook nog de bonus vraag te stellen 'hoe/wat kun jij het beter doen'.

Eventueel kun je daarna ook elke nog eens mailen met je beste bod 'ik ben bij jullie langsgeweest, heb nu aanbieding liggen van x% rente, zouden jullie vergelijkbaar/beter kunnen' en dan ben je praktisch klaar nog voordat je iemand hoeft te betalen.


Dan heb je na 1 gratis rondje een redelijk duidelijk beeld van wat het beste is (overeenkomsten naast elkaar leggen) evenals welke je het beste gevoel bij krijgt, samen met plaatje van advieskosten en welke je waarschijnlijk de beste deal kan bieden.


Doel is alleen dat je wel even moet nadenken hoe het systeem werkt, niet domweg ergens naar binnenlopen en tekenen. Het gaat immers om de grootste aankoop van je leven (kost je al snel 300-400k inclusief rente) en daar kan je best tijd in stoppen.

[ Voor 29% gewijzigd door Xanaroth op 15-04-2015 13:35 ]

[ph4ge]

Deze hele discussie gaat voorbij aan het feit dat er miljoenen mensen in de financiële problemen zitten dankzij al deze duurbetaalde adviezen en dat de sector gewoon niet is mee gekrompen met de versimpeling van het hypotheeksysteem. In heel de economie, zeker de bancaire wereld, verdwijnen duizendenbanen en juist een sector die afhankelijk is van een markt die hard geraakt is en wiens werk grotendeels versimpeld en overbodig is blijft groeien.

Voor het overgrote deel van de mensen stelt advies gewoon niks anders voor dan wat cijfertjes invoeren in de computer en dan wat simpele overzichtelijke keuzes maken. Recente cijfers kan ik niet vinden, maar een paar jaar geleden was 70% van de nieuwe hypotheken met NHG, waar nog bij komt dat hypotheekverstrekkers die regels vaak ook gebruiken als ze niet van toepassing zijn.

Mensen worden vaak gewoon onnodig bang gemaakt en het wordt onnodig ingewikkeld gemaakt, terwijl het duurbetaald advies er ook voor zorgt dat mensen zelf geen risico afwegingen meer maken. Ik ken zat mensen die duizenden euro's aan advies hebben betaald maar er nooit bij hebben stilgestaan dat huizenprijzen konden dalen en dat een beleggingshypotheek weleens ongunstig kan uitpakken. "De adviseur zei dat dit het beste was..." Ondertussen is een adviseur op vrijwel niet aan te spreken op zijn advies.

Het is, zeker voor starters, inmiddels zo simpel gemaakt dat als je er zelf niet in slaagt om dit te snappen zonder duizenden euro's aan advies je je serieus moet afvragen of dergelijke investeringen wel aan jou besteed zijn.

[redwing]

Vandaar ook dat ze tegenwoordig verplicht zijn allerlei situaties uit te rekenen en uit te leggen (b.v. wat gebeurt er bij werkeloosheid, overlijden, verschillende beleggingsresultaten). Daarnaast moet er heel wat geregeld worden om alles op de goede plekken in te schrjven en uitgezocht te hebben. Als je je er een beetje in verdiept wat ze moeten regelen kom je er wel achter dat die bedragen zo gek nog niet zijn.

[eamelink]

Klopt, de AFM stelt zeer forse eisen aan een hypotheekadvies. De adviseur moet je financiële situatie uitpluizen, je wensen en toekomstplannen bespreken, hij moet uitleg geven over hypotheekvormen, kosten, NHG, starterslening etc. Hij moet ook scenario's doorrekenen bij overlijden van jou of je partner, werkloosheid, scheiding, pensioen, arbeidsongeschiktheid. Daarvoor dus offertes nodig voor arbeidsongeschiktheidsverzekeringen en dergelijke, en daar weer van alles over uitleggen. Bespreken van belastingen en bijleenregeling. Dan het daadwerkelijke advies opstellen (vaak meerdere varianten) en die bespreken, waaronder de voorwaarden van de hypotheek (kan je hem meenemen naar volgend huis? Extra aflossen? Geldigheid offerte?), bijbehorende verzekeringen (wijzigen mogelijk? Looptijd? Wijzigen van voorwaarden? Wanneer wel/geen uitkering?)

Zelfs aan het vrijblijvende eerste gesprek zitten voorwaarden van de AFM!

Dan natuurlijk het daadwerkelijk afsluiten van de hypotheek en achter de verschillende partijen aanzitten om alles op tijd te regelen.

Ik ben zelf redelijk geïnformeerd, maar ook bij mij heeft de adviseur urenlang gezeten, en daarnaast een hoop werk verzet daarbuiten met talloze contactmomenten tussenin. Ik heb 1850 betaald, en heb niet het idee dat het duur was. Zijn indicatie is dat hij zo'n 25-32 uur bezig per hypotheek. Dat lijkt me wat ruim, maar ik geloof best dat hij daar gemiddeld op uitkomt, gegeven dat de gemiddelde persoon wat meer uitleg nodig heeft en de documenten wat minder snel kan oplepelen. Ik was ook erg tevreden over de kwaliteit van het advies en de kennis van de beste man.

[Krisp]

Dat is natuurlijk waar, maar zo ingewikkeld zijn die 'berekeningen' ook niet. Toen ik met o.a. mijn WIA-hiaatverzekering aan kwam lopen bij de hypotheekadviseur (want imo relevant), toen was de interesse maar matig. En aangezien het overgrote deel nog met bijzonder weinig vermogen koopt, zijn de keuzes ook vrij gestandaardiseerd:
- hypotheek (gestandaardiseerd);
- ORV-verzekering (gestandaardiseerd product, zijn twee smaken in);
- samenlevingscontract (gestandaardiseerd)
De documenten die ik heb gehad waren voor het merendeel gescripte office-documenten, waarbij de input door mij zo opgelepeld kon worden. Daar zie ik eerlijk gezegd niet de toegevoegde waarde van in, zeker geen 2500 euro.

Een groot deel van de frustratie in het proces komt doordat er formulieren handmatig ingevuld moeten worden, o.a. door werkgevers.

Daarbij: het is leuk dat de overheid advies verplicht stelt, maar opvolging van dat advies is een tweede. Iedereen zal bij een hypotheekadviseur gehoord (moeten) hebben dat een aflossingsvrije hypotheek ook afgelost moet worden. Er waren er weinig die het deden. Toekomstplannen wijzigen om de haverklap. Voor de consument is het advies vooral een hoepel die ze daarna zo snel mogelijk vergeten.

Overigens heb ik in totaal 1300 euro betaald, en achteraf gezien had ik 500 euro meer dan genoeg gevonden.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op woensdag 15 april 2015 @ 15:17:
[...]
En aangezien het overgrote deel nog met bijzonder weinig vermogen koopt, zijn de keuzes ook vrij gestandaardiseerd:
- hypotheek (gestandaardiseerd);
- ORV-verzekering (gestandaardiseerd product, zijn twee smaken in);
- samenlevingscontract (gestandaardiseerd)
[...]

Eigenlijk heel erg, dat we in NL nog steeds kopen met bijzonder weinig vermogen.

Ik zou het zelf wel mooi vinden als de AFM ook eens regels zou maken voor meer of minder risicovolle hypotheken. LTV <80% en LTI < 4, gewoon execution only zonder advies. Waarom naar een financieel adviseur moeten gaan als de kans op problemen zo klein is?

Maar eigenlijk is het wel weer grappig om te zien, in 2006-2007 zag de hypotheken markt er niet zoveel anders uit. Het enige verschil was de getalletjes, maar alles was ook vrij ver gestandaardiseerd:
50-100% aflossingsvrij en de rest belegging of spaarhypotheek. ORV-tje erbij en klaar.
Dat mensen verplicht worden om een paar voor ingevulde scenario's te bekijken geeft ook wel het 'niveau' van de gemiddelde NL-er aan. De 'paar hoepels' waar doorheen moet worden gesprongen zijn vervelend, zolang ik mijn huis maar kan kopen. En als alles misgaat? Dan ga ik op TV in een praatprogramma vertellen dat het de banken waren en dat zij over de brug moeten komen
Moraal: De gemiddelde NL-er leert niks van de crisis.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op woensdag 15 april 2015 @ 14:43:
Voor het overgrote deel van de mensen stelt advies gewoon niks anders voor dan wat cijfertjes invoeren in de computer en dan wat simpele overzichtelijke keuzes maken.

Ik verwacht dat een "standaard" annuiteitenhypotheek niet meer werk is dan een belastingaangifte. En dat kan voor 50-100 euro al. Ook hierbij moet je diverse gegevens aandragen, net als voor een hypotheek. Waarom stapt er niet een belastingadviseur in de lucratieve hypothekenbusiness tegen (zeg) het dubbele van z'n normale tarief?

redwing schreef op woensdag 15 april 2015 @ 14:58:
Vandaar ook dat ze tegenwoordig verplicht zijn allerlei situaties uit te rekenen en uit te leggen (b.v. wat gebeurt er bij werkeloosheid, overlijden, verschillende beleggingsresultaten).

Jammer dat dat zo wordt verplicht. Als je huurt hoeft niets van dit alles, terwijl de consequenties hetzelfde zijn als er iets gebeurt.

Daarnaast moet er heel wat geregeld worden om alles op de goede plekken in te schrjven en uitgezocht te hebben.

Je kan het natuurlijk moeilijk maken om het moeilijk maken... Een simpel webformulier zou ook alle informatie kunnen verzamelen.

eamelink schreef op woensdag 15 april 2015 @ 15:15:
Klopt, de AFM stelt zeer forse eisen aan een hypotheekadvies. De adviseur moet je financiële situatie uitpluizen, je wensen en toekomstplannen bespreken, hij moet uitleg geven over hypotheekvormen, kosten, NHG, starterslening etc. Hij moet ook scenario's doorrekenen bij overlijden van jou of je partner, werkloosheid, scheiding, pensioen, arbeidsongeschiktheid.

En als je execution only kiest, heb je niets van dit alles... Zinloze verplichting dus van de AFM. Erg jammer dat iets wat bedoeld is om consumenten te beschermen nu zo gebruikt wordt om consumenten op kosten te jagen.

Zijn indicatie is dat hij zo'n 25-32 uur bezig per hypotheek.

Je kent vast wel de standaard manier van factureren: 4 keer de uren die je daadwerkelijk maakt! Hij zal dus gewoon 5 van die hypotheken per week verwerken.

gegeven dat de gemiddelde persoon wat meer uitleg nodig

Dat hele "uitleg" is dus bedoeld omdat vrijwel niemand (!) de voorwaarden doorleest? Bij vrijwel elk ander (financieel) product, van nieuwe bankrekening tot verzekering, leest ook niemand dat door. Was het niet zinniger geweest om de omvang van voorwaarden te beperken, zodat het daadwerkelijk mogelijk is om even een paar concurrenten naast elkaar te leggen? Daar heeft de consument toch veel meer aan?

Krisp schreef op woensdag 15 april 2015 @ 15:17:
Iedereen zal bij een hypotheekadviseur gehoord (moeten) hebben dat een aflossingsvrije hypotheek ook afgelost moet worden.

Is dat serieus het niveau waarop uitleg moet worden gegeven? Is het uitsluitend in Nederland zo dat mensen niet meer snappen dat schulden moeten worden terugbetaald?
Verplicht dan eens de bekende "geld lenen kost geld"-banner bij hypotheken!

TheGhostInc schreef op woensdag 15 april 2015 @ 19:46:
Moraal: De gemiddelde NL-er leert niks van de crisis.

De gemiddelde hypotheekboer ook niet... Om weer op onze Hypotheker-ervaring terug te komen: hij wou toch wel even heel graag uitrekenen wat we maximaal konden lenen, ook al waren wij daar niet in geinteresseerd.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op woensdag 15 april 2015 @ 20:20:
[...]

Ik verwacht dat een "standaard" annuiteitenhypotheek niet meer werk is dan een belastingaangifte. En dat kan voor 50-100 euro al. Ook hierbij moet je diverse gegevens aandragen, net als voor een hypotheek. Waarom stapt er niet een belastingadviseur in de lucratieve hypothekenbusiness tegen (zeg) het dubbele van z'n normale tarief?

Omdat het proces dus hopelijk verouderd is. Het zou reuze handig zijn als werkgevers -al dan niet met DigiD- een werkgeversverklaring kunnen invullen, dat vermogens via banken/ de belastingdienst aangeleverd worden, etc. Ik heb nog nooit zo veel moeten printen en ingevuld weer scannen als bij het invullen van een hypotheek.

[...]

Is dat serieus het niveau waarop uitleg moet worden gegeven? Is het uitsluitend in Nederland zo dat mensen niet meer snappen dat schulden moeten worden terugbetaald?
Verplicht dan eens de bekende "geld lenen kost geld"-banner bij hypotheken!

Wat ik ervan begreep wel. Ik heb ook braaf het verschil tussen lineair en annuïteiten moeten aanhoren. Heb de beste man in kwestie ook nog op een paar (kleine) punten gecorrigeerd, en hij kon mij op een paar punten weer corrigeren. Dat was op zich een leuk gesprek.

[...]

De gemiddelde hypotheekboer ook niet... Om weer op onze Hypotheker-ervaring terug te komen: hij wou toch wel even heel graag uitrekenen wat we maximaal konden lenen, ook al waren wij daar niet in geinteresseerd.

Dan maakt deze het wel heel bont. Ik had een hypotheekadviseur die mij per se verschillende hypotheken wilde voorleggen, ook al had ik deze zelf al vergeleken en kon ik hem derhalve al vertellen welke hypotheek ik wilde. Ik begrijp het wel (hij moet het van de AFM), maar vervelend is het wel.

[ Voor 3% gewijzigd door Krisp op 15-04-2015 21:05 ]

[redwing]

RemcoDelft schreef op woensdag 15 april 2015 @ 20:20:
[...]
Ik verwacht dat een "standaard" annuiteitenhypotheek niet meer werk is dan een belastingaangifte. En dat kan voor 50-100 euro al. Ook hierbij moet je diverse gegevens aandragen, net als voor een hypotheek. Waarom stapt er niet een belastingadviseur in de lucratieve hypothekenbusiness tegen (zeg) het dubbele van z'n normale tarief?

Omdat een hypotheek wel iets meer inhoudt en wat meer controles heeft dan een belasting aangifte.

[...]
Jammer dat dat zo wordt verplicht. Als je huurt hoeft niets van dit alles, terwijl de consequenties hetzelfde zijn als er iets gebeurt.

Als je huurt wordt je er uit gezet en heb je ook geen schuld. Als je een huis koopt met een hypotheek is de kans wel groot dat je een schuld over houdt. Je kunt het dus niet zo makkelijk vergelijken, maar je hebt gelijk dat op huren ook wel wat meer controle zou mogen zitten.

[...]
Je kan het natuurlijk moeilijk maken om het moeilijk maken... Een simpel webformulier zou ook alle informatie kunnen verzamelen.

En dan zul je de helft missen inclusief alle voorlichting+uitleg. Voor een hypotheek moet je kijken over wat er gedurende heel wat jaren kan/zal gebeuren en niet zoals bij een aangifte alleen wat er afgelopen jaar is gebeurt. Zo'n aangifte is inderdaad alleen wat gegevens invullen en klaar, alleen dat is bj een hypotheek toch niet het geval.

[...]
En als je execution only kiest, heb je niets van dit alles... Zinloze verplichting dus van de AFM. Erg jammer dat iets wat bedoeld is om consumenten te beschermen nu zo gebruikt wordt om consumenten op kosten te jagen.

Jammer ???? Je verplicht mensen eindelijk eens om at beter naar iets te kijken waar ze de komende 30 jaar aan vast zitten. Dat heeft bar weinig met op kosten jagen te maken. Jij wilt weer terug naar 10 jaar geleden waarbij mensen de adviseur laten beslissen wat ze gaan doen zonder zelf enig besef te hebben wat ze aan het doen zijn ??

[...]
Je kent vast wel de standaard manier van factureren: 4 keer de uren die je daadwerkelijk maakt! Hij zal dus gewoon 5 van die hypotheken per week verwerken.

Ik kan je iig garanderen dat je binnen 1 dag zo'n hypotheek echt niet rond gaat krijgen. Dan kijk je er wel heel simpel tegen aan. Alleen aan contacturen zul je al snel 2 a 3 keer bij elkaar zitten wat al 2 a 3 uur kost, dan nog voorbereiding + uitzoeken erbij en dan zit je al ruim boven die dag werk die jij denkt dat het is.

[...]
Dat hele "uitleg" is dus bedoeld omdat vrijwel niemand (!) de voorwaarden doorleest? Bij vrijwel elk ander (financieel) product, van nieuwe bankrekening tot verzekering, leest ook niemand dat door. Was het niet zinniger geweest om de omvang van voorwaarden te beperken, zodat het daadwerkelijk mogelijk is om even een paar concurrenten naast elkaar te leggen? Daar heeft de consument toch veel meer aan?

Je vergeet wederom dat de impact als er iets bij een hypotheek fout gaat enorm kan zijn. Bij een bankrekening zie ik dat niet snel gebeuren tenzij je er tonnen op zet, maar dan nog zul je die niet zomaar kwijt zijn (en de 100k garantie wordt echt wel gemeld)

[RemcoDelft]

redwing schreef op woensdag 15 april 2015 @ 21:10:
Je vergeet wederom dat de impact als er iets bij een hypotheek fout gaat enorm kan zijn.

Los dat dan op met max. 80% executiewaarde lenen. Een hele eenvoudige, duidelijke en bewezen methode. Nu zit iedereen braaf naar het duurbetaalde verhaal van de adviseur te luisteren, om vervolgens toch te doen wat ze zelf willen. Ik zou liever eigen verantwoordelijkheid met eigen consequenties zien.

[redwing]

RemcoDelft schreef op woensdag 15 april 2015 @ 21:34:
[...]
Los dat dan op met max. 80% executiewaarde lenen. Een hele eenvoudige, duidelijke en bewezen methode. Nu zit iedereen braaf naar het duurbetaalde verhaal van de adviseur te luisteren, om vervolgens toch te doen wat ze zelf willen. Ik zou liever eigen verantwoordelijkheid met eigen consequenties zien.

Ook dan zit je nog steeds met hetzelfde probleem. Je zult minder snel een restschuld hebben, maar ook dan zul je die 20% kwijt zijn. Nu komt dat waarschijnlijk uit eigen spaargeld, maar kwijt ben je het wel en dan heb je het toch over forse bedragen. Dus hoe dan ook is de impact als het niet mis gaat simpelweg veel groter dan bij huren.

Daarnaast zijn we al langzaamaan richting 100% aan het gaan en ik verwacht daarna nog wel wat verder. Je kunt dat alleen niet te snel doen omdat je dan de hele markt op slot zet in een tijd dat de economie toch al niet zo denderend is.

De wereldwijde crisis die is ontstaan vanuit hypotheekproblemen geeft trouwens ook wel duidelijk aan dat ook die 80% lenen niet zaligmakend is. Was dat wel geweest zou er in b.v. Duitsland totaal geen crisis zijn geweest. De praktijk laat helaas wel wat anders zien.

[ Voor 11% gewijzigd door redwing op 15-04-2015 22:14 ]

[RemcoDelft]

redwing schreef op woensdag 15 april 2015 @ 22:11:
De wereldwijde crisis die is ontstaan vanuit hypotheekproblemen geeft trouwens ook wel duidelijk aan dat ook die 80% lenen niet zaligmakend is. Was dat wel geweest zou er in b.v. Duitsland totaal geen crisis zijn geweest. De praktijk laat helaas wel wat anders zien.

De Duitse woningmarkt daarentegen heeft geen crisis gehad. Uiteraard hangt de Duitse economie samen met de rest van de wereld.

[ph4ge]

redwing schreef op woensdag 15 april 2015 @ 14:58:
Vandaar ook dat ze tegenwoordig verplicht zijn allerlei situaties uit te rekenen en uit te leggen (b.v. wat gebeurt er bij werkeloosheid, overlijden, verschillende beleggingsresultaten). Daarnaast moet er heel wat geregeld worden om alles op de goede plekken in te schrjven en uitgezocht te hebben. Als je je er een beetje in verdiept wat ze moeten regelen kom je er wel achter dat die bedragen zo gek nog niet zijn.

Ik heb dus execution only dus ik spreek uit ervaring als ik zeg dat het enorm meevalt, zeker het aanvragen zelf. Dat kan ook haast niet fout gaan. Het enige probleem met execution only is dat het systeem zo gebouwd is dat je niet dezelfde keuzes hebt als een adviseur, wat niets anders is als een barrière om de adviseurs aan het werk te houden.

[redwing]

RemcoDelft schreef op woensdag 15 april 2015 @ 22:20:
[...]
De Duitse woningmarkt daarentegen heeft geen crisis gehad. Uiteraard hangt de Duitse economie samen met de rest van de wereld.

Tja, als je het zo wilt bekijken heeft de Nederlandse woningmarkt ook geen crisis gehad en al zeker niet door de 100+% leningen. De voornaamste reden waarom hier de markt op slot ging is nl. net zo goed vanwege de crisis (die uit Amerika overkwam doordat slechte leningen daar ook hier voor problemen zorgden) en doordat de regering dit heeft aangepakt om de woningmarkt te herzien om hier te grote problemen in de toekomst te voorkomen. Hierdoor is o.a. de HRA aangepakt en kun je minder lenen waardoor mensen minder kunnen lenen en huizenprijzen dus moeten gaan dalen.

Dit alles heeft echter niet te maken met de 100+%, de enige link die er is is dat mensen moeilijker kunnen verhuizen omdat ze anders met een restschuld achter blijven. Maar feitelijk is dit voor de mensen niet echt een probleem. Als je echter kijkt hoeveel mensen er hier in de problemen zijn gekomen puur en alleen door de hoge hypotheek valt dat best mee en had het zonder de problemen in Amerika hier niet voor een crisis gezorgd (wat niet wil zeggen dat het niet goed is dat het nu eens fatsoenlijk wordt aangepakt)

ph4ge schreef op woensdag 15 april 2015 @ 22:54:
[...]

Ik heb dus execution only dus ik spreek uit ervaring als ik zeg dat het enorm meevalt, zeker het aanvragen zelf. Dat kan ook haast niet fout gaan. Het enige probleem met execution only is dat het systeem zo gebouwd is dat je niet dezelfde keuzes hebt als een adviseur, wat niets anders is als een barrière om de adviseurs aan het werk te houden.

Maar als je execution only neemt zie je ook dat de prijs goed meevalt (+/- 600 euro) en voor zo'n bedrag kan een adviseur normaal gesproken ongeveer een halve tot 3/4 dag werken. Lijkt me dat dat aardig reeel is en dat je moeilijk kunt verwachten dat dat sneller kan.

[ Voor 21% gewijzigd door redwing op 15-04-2015 23:03 ]

[RemcoDelft]

redwing schreef op woensdag 15 april 2015 @ 22:57:
Tja, als je het zo wilt bekijken heeft de Nederlandse woningmarkt ook geen crisis gehad en al zeker niet door de 100+% leningen. De voornaamste reden waarom hier de markt op slot ging is nl. net zo goed vanwege de crisis (die uit Amerika overkwam doordat slechte leningen daar ook hier voor problemen zorgden) en doordat de regering dit heeft aangepakt om de woningmarkt te herzien om hier te grote problemen in de toekomst te voorkomen.

Dit kan je beter omdraaien: de voornaamste reden van de problemen op de woningmarkt zijn veroorzaakt door het versoepelen van leennormen in het verleden (veel meer lenen, aflossingsvrij en op twee salarissen), en dat is nu voor een fractie daarvan teruggedraaid. De verkopen stortten in omdat door de hoge schulden prijzen slechts 1 kant op kunnen bewegen: omhoog. De daling in 6 jaar kwam rond de eeuwwisseling in 1 jaar voor, maar dan omhoog. Een minimale daling dus, waar in een normale markt echt niet zoveel problemen door ontstaan. Vergelijk het met auto's: 20% daling in een jaar is heel normaal, en de markt gaat gewoon door.

[redwing]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 april 2015 @ 07:08:
[...]
Een minimale daling dus, waar in een normale markt echt niet zoveel problemen door ontstaan. Vergelijk het met auto's: 20% daling in een jaar is heel normaal, en de markt gaat gewoon door.

Je kunt het niet vergelijken met auto's omdat daar standaard al veel meer beweging in is, het geen eerste levensbehoefte is en je bent zelden afhankelijk van de verkoop van je oude auto om een lening af te lossen (een 30 jaars lening zul je niet snel voor een auto gebruiken ).

En sowieso hadden we in Nederland vooral economische problemen. De huidige aanpassingen (met 10-20% daling) hadden buiten de crisis ook niet de markt zo op slot gezet. Juist door de combinatie van economische crisis + aanpassingen duurt het zo lang. Als je het goed bekijkt is het grootste probleem Amerika geweest en zijn de problemen in de andere landen voor het grootste gedeelte veroorzaakt doordat Amerika onderuit ging en veel banken daar aan gekoppeld waren.

[GH45T]

redwing schreef op donderdag 16 april 2015 @ 07:42:
[...]

Je kunt het niet vergelijken met auto's omdat daar standaard al veel meer beweging in is, het geen eerste levensbehoefte is en je bent zelden afhankelijk van de verkoop van je oude auto om een lening af te lossen (een 30 jaars lening zul je niet snel voor een auto gebruiken ).

En sowieso hadden we in Nederland vooral economische problemen. De huidige aanpassingen (met 10-20% daling) hadden buiten de crisis ook niet de markt zo op slot gezet. Juist door de combinatie van economische crisis + aanpassingen duurt het zo lang. Als je het goed bekijkt is het grootste probleem Amerika geweest en zijn de problemen in de andere landen voor het grootste gedeelte veroorzaakt doordat Amerika onderuit ging en veel banken daar aan gekoppeld waren.

Amerika ging als eerste onderuit. Een markt van huizenprijzen welke structureel veel harder stijgt dan de inflatie is gedoemd om ooit in te storten. Dat had net zo goed in Europa als eerste kunnen gebeuren, al was de kans groot dat het bij een enkel land was gebleven en na een aantal jaar een ander land.

Daarbij zorgt de crisis er weer voor dat de rente erg laag is. Een hogere rente in niet crisis tijd had er bij dezelfde daling misschien nog wel voor gezorgd dat de markt nog meer op slot zou raken. Immers, veel rente betalen en alles aflossen is nog minder betaalbaar.

[redwing]

GH45T schreef op donderdag 16 april 2015 @ 08:25:
[...]
Amerika ging als eerste onderuit. Een markt van huizenprijzen welke structureel veel harder stijgt dan de inflatie is gedoemd om ooit in te storten. Dat had net zo goed in Europa als eerste kunnen gebeuren, al was de kans groot dat het bij een enkel land was gebleven en na een aantal jaar een ander land.

Precies, dan was het op veel kleinere schaal gebeurt en was er veel minder aan de hand geweest (al schat ik wel dat Nederland 1 van de eerste met problemen was geworden)

Daarbij zorgt de crisis er weer voor dat de rente erg laag is. Een hogere rente in niet crisis tijd had er bij dezelfde daling misschien nog wel voor gezorgd dat de markt nog meer op slot zou raken. Immers, veel rente betalen en alles aflossen is nog minder betaalbaar.

Ik verwacht wel dat het dan geleidelijker was gebeurt, het probleem is ten slotte hier veel meer dat de schuld te hoog is en niet zozeer dat mensen het niet kunnen betalen. En dat laatste was in Amerika net wel een van de grote problemen. Veel mensen die een te dure hypotheek hadden en daardoor hun huis moesten verkopen. Als je daar dan ook nog verlies op hebt heb je een groot probleem (of iig de banken gezien de manier hoe het in Amerika werkt)

[Arnout]

Waarom hoge huizenprijzen en positivo's over stijgende huizenprijzen zo fout zijn.

Nederland loopt daarin voorop. Meer dan de helft van alle uitstaande leningen bestaat hier uit hypotheken aan huishoudens. Er is dus een duidelijke reden om je zorgen te maken over de rol van banken in Nederland. In één woord: schuld. En dan heb ik het niet over de overheidsschuld, waar ons kabinet zo druk mee is. Die is slechts zeventig procent van het bbp. Ik heb het over de schuld van de private sector, die 240 procent bedraagt. We staan daarin op eenzame hoogte. Maar hoe vaak hoort u Rutte of ­Dijsselbloem hierover?

http://www.groene.nl/artikel/geld-als-water

[RemcoDelft]

[b][message=44079619,noline]redwing schreef op donderdag 16 april 2015 @
(een 30 jaars lening zul je niet snel voor een auto gebruiken ).

Des te meer reden om hypotheken minder lang te laten lopen. Langere looptijd is alleen gunstig voor hogere prijzen, terwijl je beter af bent als je in 20 dan in 30 jaar van je schuld af bent.

En sowieso hadden we in Nederland vooral economische problemen. De huidige aanpassingen (met 10-20% daling) hadden buiten de crisis ook niet de markt zo op slot gezet.

Die aanpassingen hadden ook veel eerder moeten gebeuren. Maar toen klotste het geld tegen de plinten op, en werd iedereen steeds rijker doordat huizenprijzen maar bleven stijgen. Helemaal vanzelf rijker worden! Dus de politiek durfde niks aan te passen, ook al was het nodig. Dus de crisis was juist nodig om de aanpassingen mogelijk te maken. Nu alleen de nieuwbouw nog...

Juist door de combinatie van economische crisis + aanpassingen duurt het zo lang.

Of door "pappen en nathouden" duurt het zo lang: de politiek heeft heel veel maatregelen genomen om prijsdalingen te voorkomen. Als prijzen in 2008 50% waren ingestort, en kavelprijzen dus ook, waren we nu al jaren weer aan het bouwen en opkrabbelen. Zeg maar zoals de VS het doet: hard instorten en hard opkrabbelen.

Als je het goed bekijkt is het grootste probleem Amerika geweest en zijn de problemen in de andere landen voor het grootste gedeelte veroorzaakt doordat Amerika onderuit ging en veel banken daar aan gekoppeld waren.

Die afhankelijkheid van banken ("want de financiele sector moet kunnen groeien") is er helaas nog steeds. Net als dat de totale schulden alleen maar zijn toegenomen.

Terwijl overal op aarde huizenprijzen daalden, heerste in Nederland nog het "de markt hier is anders"-idee. Ongeloof dat prijzen omlaag kunnen, dat is toch onmogelijk?

Plus: de daling is MINIEM! De werkelijke daling komt als de rente naar 8% of meer gaat. De grote vraag is of dat gebeurt met of zonder hyperinflatie door het enorme printen door ECB...

[rik86]

Arnout schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:01:
Waarom hoge huizenprijzen en positivo's over stijgende huizenprijzen zo fout zijn.


[...]


http://www.groene.nl/artikel/geld-als-water

Maar dit is juist 1 van de weinige argumenten waarom stijgende huizenprijzen wel goed kunnen zijn Want dan is die schuld er misschien wel, maar het is nooit een risico-volle schuld, want het onderpand is altijd meer waard dan de schuld/ er staat altijd bezit tegenover de schuld.

[Arnout]

rik86 schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:07:
[...]


Maar dit is juist 1 van de weinige argumenten waarom stijgende huizenprijzen wel goed kunnen zijn Want dan is die schuld er misschien wel, maar het is nooit een risico-volle schuld, want het onderpand is altijd meer waard dan de schuld/ er staat altijd bezit tegenover de schuld.

Op die manier kun je stijgingen tot grote hoogte goedpraten (tulpenmanie)... je vergeet dat er rente over betaald moet worden die anders in de echte economie had worden uitgegeven.

[ Voor 4% gewijzigd door Arnout op 16-04-2015 09:35 ]

[RemcoDelft]

rik86 schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:07:
Maar dit is juist 1 van de weinige argumenten waarom stijgende stabiele huizenprijzen wel goed kunnen zijn

Fixed that for you. In combinatie met schuld < waarde onderpand natuurlijk. Het hele idee dat een "onderpand" minder waard is dan de schuld is ook iets wat geen enkele andere sector zou doen.

[rik86]

Arnout schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:25:
[...]

Op die manier kun je stijgingen tot grote hoogte goedpraten (tulpenmanie)... je vergeet dat er rente over betaald moet worden die anders in de echte economie had worden uitgegeven.

Dat is inderdaad een argument tegen hard stijgende huizenprijzen, zolang ze meestijgen met de inflatie/koopkrachtontwikkeling is er niets aan de hand en is die schuldpositie ook geen probleem, helemaal omdat nu de switch van aflossingsvrij naar aflossen langzaamaan gemaakt wordt. Alleen iets over de schuldquote zeggen in vergelijking met andere landen is in mijn ogen niet goed, omdat Nederlanders ook relatief veel bezit/vermogen hebben. En ja, er zit een verschil in de groep die het vermogen heeft en de groep die de schulden heeft, maar volgens mij zal dat bezit door erfenissen etc. uiteindelijk bij de juiste groep terechtkomen. Daarnaast vermoed ik dat de hoeveelheid consumptief krediet/ schulden puur voor de aanschaf van consumptiegoederen, in Nederland verhoudingsgewijs lager zijn. En dat is juist een veel risicovollere vorm van schulden

[redwing]

rik86 schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:42:
[...
Dat is inderdaad een argument tegen hard stijgende huizenprijzen, zolang ze meestijgen met de inflatie/koopkrachtontwikkeling is er niets aan de hand en is die schuldpositie ook geen probleem, helemaal omdat nu de switch van aflossingsvrij naar aflossen langzaamaan gemaakt wordt.

Je vergeet dat het punt juist is dat voor een goede economische groei de schuld gebruikt moet worden om inkomen in de toekomst te genereren. Dat is met een huis echter niet het geval. Dus zelfs al heb je veel schuld met veel onderpand is het nog steeds zo dat die schuld alleen maar geld kost en niet oplevert. En hoe lager de schuld, hoe minder rente te betalen dus hoe meer geld er naar de economie toe kan. En dat is precies wat het artikel aangeeft.

Alleen iets over de schuldquote zeggen in vergelijking met andere landen is in mijn ogen niet goed, omdat Nederlanders ook relatief veel bezit/vermogen hebben.

Schuld blijft schuld en een grotere schuld kost hoe dan ook meer. Je kunt dus beter de schuld lager hebben. Dat de schuld op zich geen probleem is door het hogere kapitaal klopt natuurlijk wel. Dus je hebt gelijk dat het niet zo risicovol is als het er uit ziet door de genoemde cijfers, de impact op de economie is er wel degelijk.

RemcoDelft schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:02:
[...]
Des te meer reden om hypotheken minder lang te laten lopen. Langere looptijd is alleen gunstig voor hogere prijzen, terwijl je beter af bent als je in 20 dan in 30 jaar van je schuld af bent.

Dat altijd, het liefst betaal je het zelfs contant

Of door "pappen en nathouden" duurt het zo lang: de politiek heeft heel veel maatregelen genomen om prijsdalingen te voorkomen. Als prijzen in 2008 50% waren ingestort, en kavelprijzen dus ook, waren we nu al jaren weer aan het bouwen en opkrabbelen. Zeg maar zoals de VS het doet: hard instorten en hard opkrabbelen.

Het is kiezen voor langer en minder erg of een diep dal dat kort duurt. Het laatste is economisch beter, het eerste zorgt voor minder individuele problemen. Ik ben toch voorstander van de eerste

[...]
Plus: de daling is MINIEM! De werkelijke daling komt als de rente naar 8% of meer gaat. De grote vraag is of dat gebeurt met of zonder hyperinflatie door het enorme printen door ECB...

Vandaar ook dat de huidige maatregelen doorgezet moeten worden (HRA aftrek, max lenen afhankelijk van het huis, minder max lenen etc.), dan haal je langzaamaan het risico uit de markt en krijg je ook minder problemen als er weer wat gebeurt (zoals hogere rente).

[ Voor 33% gewijzigd door redwing op 16-04-2015 09:58 ]

[Arnout]

Nog een voor mij althans schrikbarend stukje over de vluchtelingenopvang en de relatie met de woningmarkt:

Als de gemeente een verzoek indient, kan Grotendorst sociale huurwoningen gebruiken die vrijkomen. Omdat in Amsterdam weinig sociale woningen vrijkomen, heeft Rochdale tegen de gemeente gezegd dat dan meerdere vluchtelingen in één huis kunnen komen te wonen. 'Voor een gewone woningzoekende wordt de spoeling wel erg dun, doordat bijzondere groepen (die voorrang hebben bij het krijgen van een sociale huurwoning, red.) inmiddels al meer dan de helft van de sociale huurwoningen krijgt toegewezen. Laten we voor deze groep dus woningdeling toepassen, zodat meerdere vluchtelingen samen in één woning passen. Dat kan prima.'

De helft...
(om misverstanden te voorkomen: de helft gaat dus naar 'bijzondere groepen')

http://www.parool.nl/paro...ijdelijk-huisvesten.dhtml

[T-MOB]

Arnout schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:25:
[...]

Op die manier kun je stijgingen tot grote hoogte goedpraten (tulpenmanie)... je vergeet dat er rente over betaald moet worden die anders in de echte economie had worden uitgegeven.

Er is altijd een ontvanger van de rente - die het in de reele economie kan uitgeven. En er is ook altijd een ontvanger van overwaarde die dat geld elders uit kan geven - in de reele economie. De vergelijking met de tulpenmanie gaat ook behoorlijk mank omdat het gros van de huizen gewoon werden (en worden) gekocht om in te wonen. Er werd wat lichtzinnig gedacht over lenen - "want huizenprijzen konden toch alleen omhoog". Maar speculeren met vastgoed is toch nauwelijks een particuliere bezigheid geweest? Je zou gemeenten en van kunnen betichten, en wellicht wat commerciele partijen. Maar bij de laatste denk ik toch vooral aan leegstaande (vakantie-)dorpen in bijvoorbeeld Spanje.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:42:En ja, er zit een verschil in de groep die het vermogen heeft en de groep die de schulden heeft, maar volgens mij zal dat bezit door erfenissen etc. uiteindelijk bij de juiste groep terechtkomen.

Ik denk dat de gemiddelde erfenis lager is dan wat de gemiddelde bejaarde kost aan AOW en zorg. En dat wordt dan weer met name betaald door, je raadt het al, de groep met schulden...

Daarnaast vermoed ik dat de hoeveelheid consumptief krediet/ schulden puur voor de aanschaf van consumptiegoederen, in Nederland verhoudingsgewijs lager zijn. En dat is juist een veel risicovollere vorm van schulden

Een veelgehoorde misvatting. Een schuld van 500 euro voor een TV is niet risicovoller dan een schuld van 200.000 euro voor een huis!

[ Voor 29% gewijzigd door RemcoDelft op 16-04-2015 11:14 ]

[redwing]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 april 2015 @ 11:13:
[...]
Een veelgehoorde misvatting. Een schuld van 500 euro voor een TV is niet risicovoller dan een schuld van 200.000 euro voor een huis!

Een schuld zonder onderpand vergelijken met een schuld met onderpand scheelt natuurlijk wel. Relatief gezien is de schuld voor een TV/auto dus wel degelijk meer riscicovol dan voor een huis. Bij je huis krijg je 90% van je schuld wel terug via de verkoop van het huis, bij een auto of TV zul je dat nooit halen.

De kans om in de problemen is niet anders, de gevolgen wel. Al moet je dan natuurlijk ook meenemen dat de impact bij problemen met het huis wel weer groter zijn omdat je het huis uit moet.

T-MOB schreef op donderdag 16 april 2015 @ 10:51:
[...]
Er is altijd een ontvanger van de rente - die het in de reele economie kan uitgeven.

Meestal is dat de bank die het weer uitleent aan de volgende. Uiteindelijk levert dat geld dus veel minder op dan als er minder schulden waren.

Maar speculeren met vastgoed is toch nauwelijks een particuliere bezigheid geweest?

Speculeren misschien niet, maar er zijn wel veel mensen die zo snel mogelijk een huis gingen kopen omdat de prijzen toch alleen maar stegen. Dus dan kun je je geld beter in het huis steken dan iets anders. En op zich kun je dat ook wel (kleinschalig) speculeren noemen.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op donderdag 16 april 2015 @ 10:51:
Er is altijd een ontvanger van de rente - die het in de reele economie kan uitgeven.

Dat zou de ontvanger kunnen doen, maar over het algemeen doet-ie dat niet. Zie de documentaire Inequality for All. Daar legt een rijke man mooi uit dat hij weinig bijdraagt aan de economie. Ja, hij heeft een mooie auto, maar 1 is genoeg. De rest van z'n 30 miljoen per jaar belegt-ie...

redwing schreef op donderdag 16 april 2015 @ 11:26:
Een schuld zonder onderpand vergelijken met een schuld met onderpand scheelt natuurlijk wel. Relatief gezien is de schuld voor een TV/auto dus wel degelijk meer riscicovol dan voor een huis. Bij je huis krijg je 90% van je schuld wel terug via de verkoop van het huis, bij een auto of TV zul je dat nooit halen.

Dat klopt natuurlijk. Maar waarom zou je het absolute risico willen zien relatief t.o.v. iets anders? Of 20k restschuld nou van een huis van 1 ton of van 4 ton komt, het blijft 20k restschuld. En het is 40 keer zo veel als de 500 euro schuld van die tv...

Al moet je dan natuurlijk ook meenemen dat de impact bij problemen met het huis wel weer groter zijn omdat je het huis uit moet.

Dat is logisch. En als je 20k schuld hebt op je TV die je niet kan betalen, kan dat ook best wel eens invloed gaan hebben op je woonsituatie. Vandaar mijn (in Nederland niet populaire) stelling dat 2 ton lenen voor een hypotheek meer risico heeft dan een lening voor een tv.

[ Voor 50% gewijzigd door RemcoDelft op 16-04-2015 11:34 ]

[rik86]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 april 2015 @ 11:13:
[...]

Ik denk dat de gemiddelde erfenis lager is dan wat de gemiddelde bejaarde kost aan AOW en zorg. En dat wordt dan weer met name betaald door, je raadt het al, de groep met schulden...


[...]

Een veelgehoorde misvatting. Een schuld van 500 euro voor een TV is niet risicovoller dan een schuld van 200.000 euro voor een huis!

Het ligt eraan wat je met risico bedoelt. Macro-economisch vind ik consumptiegoederen op de pof kopen een veel groter risico dan huisvesting op de pof kopen.

Consumptief krediet vind ik veel sterker een vorm van op de pof leven dan een huis kopen

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 april 2015 @ 11:31:
Dat zou de ontvanger kunnen doen, maar over het algemeen doet-ie dat niet. Zie de documentaire Inequality for All. Daar legt een rijke man mooi uit dat hij weinig bijdraagt aan de economie. Ja, hij heeft een mooie auto, maar 1 is genoeg. De rest van z'n 30 miljoen per jaar belegt-ie...

Het hele probleem is nou juist dat rendementen vrijwel alleen worden gebruikt om nog meer rendementen te behalen (zie bijv. Piketty) en bovendien grotendeels naar het buitenland lekken. Het zijn juist de gezinnen (zeg tussen de 30-50) die in de duurste levensfase zitten en de grootste last hebben van de hoge schulden door met name huizenprijzen. Dat er aan het einde van de keten een paar 70+ zijn die daardoor enorme overwaardes hebben betekent niet dat het economische effect 0 is. Nee, die overwaardes leveren maar een fractie van de economische activiteit op die het zou opleveren als de gezinnen wat meer besteedbaar inkomen over hebben.

Simpel gezegd, als iemand in de bijstand 1000 euro krijgt kan hij eindelijk nieuwe kleren kopen en een nieuwe koelkast en misschien een keer uiteten, als Bill Gates 1000 euro krijgt dan merkt hij dat niet eens en verdwijnt het op de grote hoop. Dat is kort gezegd het probleem dat onze economie remt, er gaat teveel geld naar rentebetalingen waar vervolgens veel minder mee wordt gedaan dan als dat geld voor de reële economie beschikbaar was. Dan heb ik het niet alleen over het "socialistische" kant van het verhaal dat we allemaal een beetje rijker zijn (de taart wordt eerlijker verdeeld), maar ook puur vanuit economisch oogpunt (de taart wordt groter).

[Fiber]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 april 2015 @ 11:31:
[...]

Dat zou de ontvanger kunnen doen, maar over het algemeen doet-ie dat niet. Zie de documentaire Inequality for All. Daar legt een rijke man mooi uit dat hij weinig bijdraagt aan de economie. Ja, hij heeft een mooie auto, maar 1 is genoeg. De rest van z'n 30 miljoen per jaar belegt-ie...

Wat op zich helemaal geen probleem zou zijn, als dat beleggen zou gebeuren in Nederlandse activiteiten, bedrijven, bouw, start-ups, etc.

[T-MOB]

redwing schreef op donderdag 16 april 2015 @ 11:26:
[...]
Meestal is dat de bank die het weer uitleent aan de volgende. Uiteindelijk levert dat geld dus veel minder op dan als er minder schulden waren.

Waarom levert het minder op als een bank het weer uitleent?

Speculeren misschien niet, maar er zijn wel veel mensen die zo snel mogelijk een huis gingen kopen omdat de prijzen toch alleen maar stegen. Dus dan kun je je geld beter in het huis steken dan iets anders. En op zich kun je dat ook wel (kleinschalig) speculeren noemen.

Tsja, je kunt het ook gewoon oppertunisme noemen. Wonen moet je toch, dus dan kun je dat beter maar zo voordelig mogelijk doen. Ik zou het pas speculeren noemen als iemand meer huizen zou gaan kopen in de hoop er financieel op vooruit te gaan.

ph4ge schreef op donderdag 16 april 2015 @ 12:57:
[...]

Het hele probleem is nou juist dat rendementen vrijwel alleen worden gebruikt om nog meer rendementen te behalen (zie bijv. Piketty) en bovendien grotendeels naar het buitenland lekken. Het zijn juist de gezinnen (zeg tussen de 30-50) die in de duurste levensfase zitten en de grootste last hebben van de hoge schulden door met name huizenprijzen.

Volgens mij hebben die gezinnen vooral last van te lage lonen. Er is momenteel geld zat beschikbaar en niemand weet waar het heen moet. Het wordt zelfs tegen negatieve rentes aan overheden beschikbaar gesteld. Als huizen echt zo overgewaardeerd waren dan zou je verwachten dat investeren in woningbouw een vlucht zou nemen. Maar blijkbaar is er met het huidige prijsniveau geen winst te behalen.

... er gaat teveel geld naar rentebetalingen waar vervolgens veel minder mee wordt gedaan dan als dat geld voor de reële economie beschikbaar was.

De rentestanden zijn historisch laag, er gaat helemaal niet meer geld naar rentebetalingen dan pakweg 10 of 20 jaar terug. Als je de staatsschuld meerekent eerder (veel) minder.

[ph4ge]

T-MOB schreef op donderdag 16 april 2015 @ 13:23:
Volgens mij hebben die gezinnen vooral last van te lage lonen. Er is momenteel geld zat beschikbaar en niemand weet waar het heen moet. Het wordt zelfs tegen negatieve rentes aan overheden beschikbaar gesteld. Als huizen echt zo overgewaardeerd waren dan zou je verwachten dat investeren in woningbouw een vlucht zou nemen. Maar blijkbaar is er met het huidige prijsniveau geen winst te behalen.

Nee, natuurlijk ga je niet investeren in iets waarvan je weet dat het over gewaardeerd is. Je gaat toch geen investering doen waar je verlies op verwacht?

T-MOB schreef op donderdag 16 april 2015 @ 13:23:
De rentestanden zijn historisch laag, er gaat helemaal niet meer geld naar rentebetalingen dan pakweg 10 of 20 jaar terug. Als je de staatsschuld meerekent eerder (veel) minder.

Zoveel zijn de hypotheekrentes nou ook weer niet gedaald en dat effect wordt ook nog door de HRA gecompenseerd. Ondertussen is de hypotheekschuld wel verveelvoudigd.

Bovendien gaat het niet alleen om rente maar ook om afbetalen natuurlijk en dat is door hogere prijzen en verplicht aflossen vele malen meer. Ook dat treft de groep die in de duurste levensfase zit.

[ Voor 33% gewijzigd door ph4ge op 16-04-2015 13:40 ]

[RemcoDelft]

Fiber schreef op donderdag 16 april 2015 @ 13:11:
Wat op zich helemaal geen probleem zou zijn, als dat beleggen zou gebeuren in Nederlandse activiteiten, bedrijven, bouw, start-ups, etc.

Dat niet alleen, het beleggen zou moeten gebeuren in nieuwe productie om bij te dragen aan de economie. Als jij morgen een miljard euro in aandelen stopt, levert dat welgeteld helemaal niets op aan extra productie of banen. Het verhoogt alleen de koers een beetje.

T-MOB schreef op donderdag 16 april 2015 @ 13:23:
Als huizen echt zo overgewaardeerd waren dan zou je verwachten dat investeren in woningbouw een vlucht zou nemen. Maar blijkbaar is er met het huidige prijsniveau geen winst te behalen.

Dat zou gebeuren, als kavels goedkoop beschikbaar mogen zijn. Dat dat niet mag, is een politieke keuze. Huizen moeten duur en schaars blijven, ook al is dat heel slecht voor de economie.

ph4ge schreef op donderdag 16 april 2015 @ 12:57:
Simpel gezegd, als iemand in de bijstand 1000 euro krijgt kan hij eindelijk nieuwe kleren kopen en een nieuwe koelkast en misschien een keer uiteten, als Bill Gates 1000 euro krijgt dan merkt hij dat niet eens en verdwijnt het op de grote hoop. Dat is kort gezegd het probleem dat onze economie remt

Ik las een tijdje terug de suggestie om iedere inwoner in de EU 5000 euro te geven. Gewoon uit het niets toveren, net zoals ze nu staatsleningen opkopen. Kost ongeveer hetzelfde, en het zal daadwerkelijk leiden tot een toename van de inflatie (om een of andere reden wil de EU dat) en uitgaven.

[ Voor 26% gewijzigd door RemcoDelft op 16-04-2015 14:07 ]

[redwing]

T-MOB schreef op donderdag 16 april 2015 @ 13:23:
[...]
Waarom levert het minder op als een bank het weer uitleent?

Omdat iemand die een goed lopend bedrijf opzet met geleend geld meer doet voor de economie dan een hypotheek welke zelden geld voor de economie oplevert ?

[...]
Tsja, je kunt het ook gewoon oppertunisme noemen. Wonen moet je toch, dus dan kun je dat beter maar zo voordelig mogelijk doen. Ik zou het pas speculeren noemen als iemand meer huizen zou gaan kopen in de hoop er financieel op vooruit te gaan.

Klopt, het zit er eigenlijk een beetje tussenin.

[...]
Als huizen echt zo overgewaardeerd waren dan zou je verwachten dat investeren in woningbouw een vlucht zou nemen. Maar blijkbaar is er met het huidige prijsniveau geen winst te behalen.

Het probleem is dat de woningbouw ook redelijk lui geweest is. Ondanks alle eisen aan nieuwbouw konden ze toch makkelijk nog winst maken. Dus er is daar heel weinig aan optimalisatie gedaan. Combineer dat met nog steeds (te)hoge grondprijzen, te weinig bouwkavels en nog steeds lage vraag en er is inderdaad nog niet veel winst te behalen.

[Oscar Mopperkont]

Voor de meesten niet onverwacht nieuws, maar toch:

Flink meer woningen verkocht in maart

APELDOORN -
In maart zijn er flink meer woningen overgegaan naar een nieuwe eigenaar. Het Kadaster registreerde in totaal 13.393 verkochte woningen. Ten opzichte van maart vorig jaar is dat een stijging van 33,6 procent. In vergelijking met de voorgaande maand februari komt er een plus van 14,5 procent uit de bus.
Dat maakte het Kadaster vrijdag bekend.

bron: http://www.telegraaf.nl/d..._verkocht_in_maart__.html

De extreem lage rente helpt hier natuurlijk een flink handje mee. Het maakt de huizenmarkt echter ook kwetsbaar. Niet dat ik ineens heel hoge rentes verwacht, maar het is vanuit NL-perspectief nergens voor nodig dat de ECB de rentes verder en verder omlaag aan het jagen is.

[timag]

Arnout schreef op donderdag 16 april 2015 @ 10:06:
Nog een voor mij althans schrikbarend stukje over de vluchtelingenopvang en de relatie met de woningmarkt:

[...]

De helft...
(om misverstanden te voorkomen: de helft gaat dus naar 'bijzondere groepen')

http://www.parool.nl/paro...ijdelijk-huisvesten.dhtml

Je impliceert hier een verband dat niet in het stuk staat. Vluchtelingen horen bij bijzondere groepen maar dat zegt niets over welk deel van die bijzondere groepen vluchtelingen zijn. Het zou dus zo kunnen zijn dat het bijna alleen maar vluchtelingen zijn, maar het zou ook zo kunnen zijn dat het maar 1% is. Daarnaast is het stuk al zo tendentieus als wat, want eigenlijk zegt Rochdale "we doen helemaal niets" dus voor jouw plekje op de wachtlijst hoef je voorlopig niet te vrezen.

[Standeman]

Modbreak:

Aangezien we SG subforum willen gaan opsplitsen in de subfora Algemene Zaken (AZ) en Tweakers Lounge (TL) staat dit dit topic op de nominatie verplaatst te gaan worden naar AZ. Dit betekend dat het topic ook gelezen en gevonden kan worden door mensen zonder een account bij Tweakers.

Aangezien we graag rekening houden met jullie, vragen wij ons af of iemand zwaarwegende belangen heeft om dit niet te doen. Mocht je die hebben, dan kan je deze belangen kan je kwijt in Plannen Stuffis Generalis (dus niet in dit topic). De planning is dat de topics binnenkort verplaatst worden.

[ Voor 1% gewijzigd door zeef op 21-04-2015 00:24 ]

[Metro2002]

redwing schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:55:
[...]

Je vergeet dat het punt juist is dat voor een goede economische groei de schuld gebruikt moet worden om inkomen in de toekomst te genereren. Dat is met een huis echter niet het geval. Dus zelfs al heb je veel schuld met veel onderpand is het nog steeds zo dat die schuld alleen maar geld kost en niet oplevert. En hoe lager de schuld, hoe minder rente te betalen dus hoe meer geld er naar de economie toe kan. En dat is precies wat het artikel aangeeft.

Hoe minder rente iemand op zijn hypotheek heeft, hoe minder inkomsten de bank heeft en hoe minder krediet een bank kan verstrekken aan bv iemand die een bedrijf wil beginnen wat weer slecht is voor de economie Het is niet allemaal zo zwart-wit en alles heeft met elkaar te maken.

[NiGeLaToR]

Metro2002 schreef op dinsdag 21 april 2015 @ 09:18:
[...]


Hoe minder rente iemand op zijn hypotheek heeft, hoe minder inkomsten de bank heeft en hoe minder krediet een bank kan verstrekken aan bv iemand die een bedrijf wil beginnen wat weer slecht is voor de economie Het is niet allemaal zo zwart-wit en alles heeft met elkaar te maken.

Een lening is vaak een belangrijk middel om sneller te kunnen groeien, maar er is op zich ook niet zoveel mis met bestendige natuurlijke groei. Juist excessieve expansie, bijvoorbeeld door naar de beurs te gaan en met dat geld wild bedrijven over te nemen kost talloze bedrijven de kop. Bekend voorbeeld: SNS REAAL.

Ik vind het dus jammer voor de groeicijfers, maar goed voor de bestendigheid van de economie als geheel - er staan gewoon minder schulden en minder fictief (=beurs) geld op de balans en er is dus naar verhouding meer geld in de reëele economie.

Uiteindelijk gun ik mijn kinderen ook een situatie waarin ze een huis kunnen kopen, maar vooral, kunnen kopen. Dus niet kopen met als doel eeuwig aflossingsvrij, wat verkapte huur zonder de voordelen van huur is zeg maar. Dan maar eerst een aantal jaar sparen voor de eerste aflossing op je eigen huis. We zullen ongetwijfeld van die zeurderige ouders zijn die iedere keer herhalen 'in onze tijd, toen hadden we crisis en had iedereen een hypotheek hoger dan de waarde van het huis!!'

[redwing]

Metro2002 schreef op dinsdag 21 april 2015 @ 09:18:
[...]
Hoe minder rente iemand op zijn hypotheek heeft, hoe minder inkomsten de bank heeft en hoe minder krediet een bank kan verstrekken aan bv iemand die een bedrijf wil beginnen wat weer slecht is voor de economie Het is niet allemaal zo zwart-wit en alles heeft met elkaar te maken.

Mooi cirkeltje krijgen we zo, want dit is waar we mee begonnen :

Arnout schreef op donderdag 16 april 2015 @ 09:01:
Waarom hoge huizenprijzen en positivo's over stijgende huizenprijzen zo fout zijn.
[...]
http://www.groene.nl/artikel/geld-als-water

Oftewel het zal niet misschien niet zo zwart-wit zijn, maar daar wordt wel uitgelegd waarom het toch niet zo goed is.

[TheGhostInc]

redwing schreef op dinsdag 21 april 2015 @ 11:01:
[...]
Oftewel het zal niet misschien niet zo zwart-wit zijn, maar daar wordt wel uitgelegd waarom het toch niet zo goed is.

Maar het wordt wel zo zwart-wit neergezet. Er wordt bijvoorbeeld met geen woord gerept over onze pensioenfondsen... zo slecht als al die leningen zouden zijn, hoe goed zijn dan al die enorme bedragen in onze pensioenfondsen?
Maar er zijn (imho) meer zaken wat kort door de bocht. Onze lage werkeloosheid voor de crisis was een groot probleem! Als bedrijven geen werknemers kunnen vinden (voor een goede prijs) stagneert de ontwikkeling/groei en neemt de weerbaarheid van bedrijven af. In plaats van investeringen in duurzame groei krijg je opportunistisch gedrag, tijdens de crisis is dat dan ook hard afgestraft. Bijvoorbeeld concreet: De corporaties hadden duizenden woningen kunnen neerzetten, maar er was geen capaciteit in de bouw, dus zijn ze het gaan beleggen (of een boot van gaan kopen).

Daarnaast is een hypotheek op een huis net zoiets als een auto. Het geeft de burger een stuk ruimte voor het maken van eigen plannen. Een stuk flexibiliteit, een stuk zelf ontplooiing etc.
(Kom niet aan met primaire levensbehoefte, we hebben genoeg containers in Rotterdam staan als dat echt een issue zou zijn, de behoefte van de gemiddelde NL zit echt wel voorbij het punt van 'een dak boven je hoofd)
Het (te ver) limiteren van hypotheken zorgt ervoor dat 'de starter' klem komt te zitten. In Duitsland lopen ze daar tegen aan, kinderen blijven lang thuis wonen omdat een woning kopen niet eenvoudig is. Als je ouders in een goed gebied wonen is er niks aan de hand, maar woon je 'verkeerd' dan is verhuizen amper een optie.

In NL hebben we (een beetje) het Amerikaans model gevolgd, iedereen moet een huis kunnen kopen, dus lenen we 100+% met overheidssteun. Dat gaat dus ook fout. Maar naar <80% LTV gaan zorgt ervoor dat het net zo goed fout gaat.
Dan krijgen we niet dat de banken het geld 'stelen' van de burger, maar dan zijn het wel de verhuurders (het grootkapitaal...) die een slag slaan op de huizenmarkt en de euro's via de huren eruit wringen. Het idee van lage huren is ook wel verdampt de afgelopen paar jaar.

Een LTV ergens tussen de 80-95% lijkt mij gezond en voor de rest een markt die een beetje rustig door kabbelt!

[Oscar Mopperkont]

Voor de mensen die hoopten goedkoop een grachtenpandje in Amsterdam op de kop te kunnen tikken:

Amsterdamse huizenmarkt is ON FIRE

Oude tijden herleven op de Amsterdamse huizenmarkt. Het is weer een en al op de kijkdag (liever nog op de dag ervoor) biedingen in een gesloten envelopje inleveren en over elkaar struikelend in het portiek alvast boven de vraagprijs bieden. De Amsterdamse huizenprijzen stegen in het eerste kwartaal vergeleken met een jaar geleden dan ook met 10%. TIEN PROCENT. Ten opzichte van Q4 vorig jaar stegen de prijzen met 3,7%. De laatste keer dat we dat soort kwartaal-op-kwartaalstijgingen zagen was het nog geen crisis. We kunnen maar een ding concluderen: op de Amsterdamse huizenmarkt is het hollen of stilstaan. Maar hoe is het in de rest van Nederland? Vorige week schreven we al dat het huizenmarkttreintje lekker op gang lijkt te zijn gekomen. Het aantal transacties lag in maart 33,6% hoger dan een jaar geleden. Ook de huizenprijzen stegen in maart met 2,7% ten opzichte van een jaar geleden. Vorig jaar was maart de laatste maand waarin de prijzen daalden en bleek april/mei het omslagpunt te zijn. Dus we zijn vooral benieuwd wat de prijzen vanaf volgende maand gaan doen. Vergeleken met februari stegen de prijzen maar heel licht, met 0,1%, dus het lijkt vooral op dat de prijzen zich stabiliseren. Behalve dus in Amsterdam. TIEN PROCENT. Grafiekjes na de breek.

http://daskapital.nl/2015/04/huizenprijzen_ole_ole.html

Dat gaat wat mij betreft te hard, maar gezien de lage rente niet heel gek dat het gebeurt.

[EXX]

In de regionale krant (Dagblad de Limburger) stond vanmorgen een artikel over een clubje dat vanaf mei een soort van marktplaats wil gaan beginnen voor hypotheken. Eén van de initiatiefnemers is vastgoedjournalist Wim van de Kleijn (van o.a. Slimmer Huis Kopen).

Kort gezegd komt het er op neer dat mensen met poen dit kunnen uitlenen aan mensen die een huis willen kopen, voor een normale hypotheek of als aanvulling op de hypotheek van de bank als die niet genoeg geld verstrekt voor het "droomhuis". Dus bv als je een "droomhuis" van 2 ton wil kopen, en je krijgt van de bank maar 1,6 ton, dan kun je via deze club even 40.000 euro bijlenen. De toetsingnormen en rentes zullen marktconform zijn, wel zullen de normen "ruimhartiger" worden toegepast.

Om de zaak af te dekken komt er, jawel, een waarbordbonds via de stichting Waarborgfonds WHK. Degene die het geld ter beschikking stelt moet 0,2% van de rente inleveren bij het WHK, en de lener krijgt een opslag van 0,2% bovenop de rente ten behoeve van het WHK.

Het hele clubje is niks meer dan een intermediar, dus geen AFM toezicht.

Een brochure met meer info vind je hier.

Dit is typisch weer zo een voorbeeld van "de normen zijn veels te streng geworden, als we weer kunnen lenen zoals vanouds, komt alles weer goed!".

[ Voor 8% gewijzigd door EXX op 22-04-2015 14:23 ]

[pingkiller]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 21 april 2015 @ 15:32:
Voor de mensen die hoopten goedkoop een grachtenpandje in Amsterdam op de kop te kunnen tikken:


[...]

http://daskapital.nl/2015/04/huizenprijzen_ole_ole.html

Dat gaat wat mij betreft te hard, maar gezien de lage rente niet heel gek dat het gebeurt.

Tja, ik vind dat wel passen bij de verstedelijking van Nederland. Amsterdam is een zeer gewilde plek dus gaan de prijzen omhoog. Het beeld dat in het artikel geschetst wordt komt overaan met de ervaring van personen in mijn omgeving die in Amsterdam iets gekocht hebben de afgelopen tijd.

[ninjazx9r98]

EXX schreef op woensdag 22 april 2015 @ 14:20:
Dit is typisch weer zo een voorbeeld van "de normen zijn veels te streng geworden, als we weer kunnen lenen zoals vanouds, komt alles weer goed!".

Daarnaast is het ook nog een ander voorbeeld "de normen zijn streng(er) geworden, er zijn ongetwijfeld nog zat mensen die meer willen lenen dan mag en wenselijk voor ze is, daar ligt geld voor het opscheppen"

Mooie kreten ook in die brochure:
"Normen banken onnodig streng."
"BANKEN HANTEREN TE STRAKKE NORMEN"
"De toetsingscriteria van NHG en de banken zijn achterhaald. Ze gaan uit van verouderde concepten."
"Student betaalt zich blauw (€ 600) aan studen-tenkamer."
"Via het instrument van de Marktplaats Hypothecaire Kredieten en de dekking door Waarborgfonds WHK staat de AFM buitenspel. Die mag zich niet bemoeien met de ene particulier die de ander geld leent. Wel als er wordt bemiddeld, maar dat doet WHK niet, die faciliteert slechts het proces.
Met de huizenkopers, huiseigenaren en economie uiteindelijk als grote winnaars..."

En dat alles afgesloten met een contactadres (woning in Heerlen, kantoor aan huis?) inclusief een gmail e-mail adres.
Naar mijn idee moet je dit soort partijen inclusief dergelijke constructies helemaal niet op de markt willen hebben.

[t_captain]

Aan de andere kant, een gecentraliseerd bankensysteem is niet van deze tijd. Peer to peer en sharing economy gaan de financiele sector natuurlijk even goed rakrn als de taxi en hospitality sectoren. Crowdfunding staat nog maar in de kinderschoenen.

Vooral de ontwikkeling dat bestaande banken nog veel meer gecentraliseerd zijn dan vroeger, door fusies en overnames, failllissementen en een steeds actievere overheid, is tegendraads aan deze brede trend.

Ik vraag me wel af hoe je de notariskosten kan beteugelen als je gaat crowd-mortgagen.

[Sissors]

t_captain schreef op woensdag 22 april 2015 @ 22:50:
Aan de andere kant, een gecentraliseerd bankensysteem is niet van deze tijd. Peer to peer en sharing economy gaan de financiele sector natuurlijk even goed rakrn als de taxi

Je bedoelt de winst gaat risicovrij naar een gecentraliseerd groot bedrijf, en alle risico wordt afgeschoven op de individuele werknemers/investeerders?

[RemcoDelft]

EXX schreef op woensdag 22 april 2015 @ 14:20:Dus bv als je een "droomhuis" van 2 ton wil kopen, en je krijgt van de bank maar 1,6 ton, dan kun je via deze club even 40.000 euro bijlenen. De toetsingnormen en rentes zullen marktconform zijn, wel zullen de normen "ruimhartiger" worden toegepast.

Hetzelfde kan via de familiebank. Ik heb het al vaker gezegd: belachelijk dat je gewoon renteaftrek krijgt als je een schuld aangaat die groter is dan de leennormen. Het zou een mooie motivatie zijn om dan in z'n geheel geen renteaftrek te krijgen. En dat lijkt me voor de politiek vrij eenvoudig te repareren. Dat kan dan ook meteen gelden voor de starterslening die sommige gemeenten nog steeds bovenop de maximumhypotheek zetten.

[GH45T]

EXX schreef op woensdag 22 april 2015 @ 14:20:
Dit is typisch weer zo een voorbeeld van "de normen zijn veels te streng geworden, als we weer kunnen lenen zoals vanouds, komt alles weer goed!".

Op zich vind ik het buitensluiten van banken bij hypotheekverstrekking niet eens zo'n gek idee en verwachtte ik al dat dit ooit zou gaan komen. De grote vraag is natuurlijk, hoe timmer je dit contractueel in elkaar. Voor een bank is het risico op hypotheken redelijk laag door het rendement wat gemaakt wordt op de grote pool. Als er een enkeling dat niet kan betalen waarbij ook nog NHG inspringt dan is er weinig aan de hand. Heb je particulier geld in slechts 1 of enkele andere huizen zitten dan is de kans dat het ergens fout gaat wellicht kleiner maar de impact groter.

Maar in dit geval, als extra lening bovenop de hypotheek vind ik een bijzonder slecht idee. Daarbij vraag ik me ook af wat de primaire hypotheekverstrekker hier van vindt. Tenslotte krijg je een maximale hypotheek omdat anders de woonlasten volgens calculatie te hoog worden. Als je dan nog ergens anders veel geld gaat lenen dan stijgen die kosten alsnog. Zou mij niet verbazen als hier een tegenmaatregel door gaat komen vanuit hypotheekverstrekkers.

[t_captain]

Een primaire hypotheekverstrekker heeft recht van eerste hypotheek en niets te zeggen over verplichtingen (al dan niet met recht van tweede hypotheek) die daarna worden aangegaan.

Of we het nu wenselijk vinden of niet, de banken en overheid zullen minder regie krijgen. Die trend is veel breder dan alleen de financiele sector.

[gr8-jen]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 april 2015 @ 07:56:
[...]

Hetzelfde kan via de familiebank. Ik heb het al vaker gezegd: belachelijk dat je gewoon renteaftrek krijgt als je een schuld aangaat die groter is dan de leennormen. Het zou een mooie motivatie zijn om dan in z'n geheel geen renteaftrek te krijgen. En dat lijkt me voor de politiek vrij eenvoudig te repareren. Dat kan dan ook meteen gelden voor de starterslening die sommige gemeenten nog steeds bovenop de maximumhypotheek zetten.

Ik zou niet weten wat het probleem is van een familiebank.
Er zijn ook mensen in situaties die bruto minder aan hypotheek betalen dan aan huur. En dat die personen al 3/4 jaar lang geld kunnen sparen met het loon dat ze krijgen. Waarbij de bank ze doodleuk verteld dat er pas een hypotheek komt als ze nog 50.000 extra geld inleggen.

Voor mij is het dan ook een gevalltje zoek het lekker uit en ben ik dolblij dat er een familiebank mogelijkheid bestaat. Ik begrijp dat er eisen zijn om mensen te beschermen maar soms zijn er mensen die ook kunnen rekenen en dat beter kunnen dan die typmiepjes achter hun bureau kunnen doen. Het is wel slim om goed na te denken welke kosten je allemaal kan verwachten in de komende jaren maar als jezelf hier geen problemen in verwacht zie ik geen reden om die hypotheek te krijgen.

Ik zou ook niet weten waarom een persoon geen hypotheekrente aftrek zou moeten krijgen alleen omdat de reguliere instantie te stom is om geld aan mij te verdienen.
Ik ben benieuwd hoe jij zou reageren als opeens niemand meer hypotheekrente aftrek zou krijgen.

[Bisti]

GH45T schreef op donderdag 23 april 2015 @ 09:04:
[...]

Maar in dit geval, als extra lening bovenop de hypotheek vind ik een bijzonder slecht idee. Daarbij vraag ik me ook af wat de primaire hypotheekverstrekker hier van vindt. Tenslotte krijg je een maximale hypotheek omdat anders de woonlasten volgens calculatie te hoog worden. Als je dan nog ergens anders veel geld gaat lenen dan stijgen die kosten alsnog. Zou mij niet verbazen als hier een tegenmaatregel door gaat komen vanuit hypotheekverstrekkers.

Zo heel veel maatregelen hoef je hier niet op te nemen. Bij een hypotheekaanvraag willen ze graag de koopsom weten en moet je een financieringsopzet inleveren. Staat daar een extra schuld bij dan wordt de last van de schuld afgetrokken van de maximale hypotheek, net zoals dat bij een familiebank constructie zal gaan. En anders Behoud de bank altijd het recht een hypotheek te weigeren

[RemcoDelft]

gr8-jen schreef op donderdag 23 april 2015 @ 11:23:
Ik ben benieuwd hoe jij zou reageren als opeens niemand meer hypotheekrente aftrek zou krijgen.

Polonaise waarschijnlijk

[Rukapul]

Rare polonaise als je je eigen schouders vasthoudt

[t_captain]

Bisti schreef op donderdag 23 april 2015 @ 11:25:
[...]


Zo heel veel maatregelen hoef je hier niet op te nemen. Bij een hypotheekaanvraag willen ze graag de koopsom weten en moet je een financieringsopzet inleveren. Staat daar een extra schuld bij dan wordt de last van de schuld afgetrokken van de maximale hypotheek, net zoals dat bij een familiebank constructie zal gaan. En anders Behoud de bank altijd het recht een hypotheek te weigeren

Om met de eerder genoemde bedragen te illustreren:

Financiering:
- 160.000 euro hypothecaire lening
- 40.000 euro inbreng hypotheekgever
----------
200.000 euro totaal


Dat je die 40k niet zelf bezit maar uit vreemd vermogen financiert, daat staat de bank compleet buiten. De tweede hypotheek wordt namelijk na de eerste hypotheek gepasseerd.

[NiGeLaToR]

Rukapul schreef op donderdag 23 april 2015 @ 11:29:
Rare polonaise als je je eigen schouders vasthoudt

Tjah, al zolang als dit topic bestaat zitten mensen te wachten op een 'gratis' huis. Maar als dat moment komt vrees ik dat er kogelgaten in het dak zitten en mijnen in de tuin

[eamelink]

t_captain schreef op donderdag 23 april 2015 @ 12:01:
[...]


Om met de eerder genoemde bedragen te illustreren:

Financiering:
- 160.000 euro hypothecaire lening
- 40.000 euro inbreng hypotheekgever
----------
200.000 euro totaal


Dat je die 40k niet zelf bezit maar uit vreemd vermogen financiert, daat staat de bank compleet buiten. De tweede hypotheek wordt namelijk na de eerste hypotheek gepasseerd.

Als jij 160k wilt lenen bij de bank, vraagt de bank, goh, welk huis wil je kopen? Oh, een huis van 200k? Waar komt dan die andere 40k vandaan?

Met de huidige werkwijze van banken zou dit concept alleen bruikbaar zijn om eigen geld dat je inbrengt weer uit je huis te halen (door die tweede hypotheek te nemen), maar niet om een duurder huis te kopen dan je met alleen die eerste hypotheek plus je eigen geld zou kunnen financieren.

En als je doelt op bluffen dat je die 40k als eigen geld hebt; dat is ook nog niet triviaal omdat banken afschriften van spaarrekeningen willen zien als bewijs van je eigen geld. Daar moet spaargedrag uit blijken; dus dat het er al langere tijd staat, of stabiel aangroeit of wat dan ook.

Dus tenzij je die tweede partij zo gek krijgt om drie maanden van tevoren die 40k vast bij jou op een spaarrekening te parkeren, en je bent bereid te liegen dat het je eigen geld is, gaat dat ook weinig zoden aan de dijk zetten.

Als anekdote; wij hebben een gift van een paar duizend euro gekregen van mijn ouders toen we ons huis kochten, en de hypotheekadviseur drukte ons op het hart om toch vooral te zorgen dat er heel duidelijk 'gift' in de overschrijving stond, zodat het duidelijk was dat we het niet leenden.

[ Voor 31% gewijzigd door eamelink op 25-04-2015 21:00 ]

[t_captain]

Voor de bank waar je 160 leent is er geen verschil of de 40k nu bij de notaris binnenkomt van bank B of van bank B. Spaartegoeden die je van B naar de derdenrekening overboekt of een lening die je bij B aangaat (na het passeren van hypotheek aan A natuurlijk). Voor A is het allebei door hun klant zelf ingebracht kapitaal.

[Baldertt]

http://www.nu.nl/geldzake...ast-klanten-verlagen.html

De oplossing hiervoor heet toch "variabele rente"? Rare VeH,,,

[RemcoDelft]

Baldertt schreef op zondag 26 april 2015 @ 10:05:
http://www.nu.nl/geldzake...ast-klanten-verlagen.html

De oplossing hiervoor heet toch "variabele rente"? Rare VeH,,,

Makkelijk scoren toch?
Net als de mensen die nu klagen dat ze "op de top gekocht hebben" geldt ook hier: ze hebben precies gekregen wat ze toen vroegen! Als de ECB straks stopt met 60 miljard euro per dag "printen", en de rente weer stijgt, zal je deze mensen ook niet horen dat ze meer rente willen betalen.

Ik herken dit trouwens niet van individuen met een rentevaste periode: die zeggen juist altijd dat hun lasten vast staan, en huren stijgen! De huidige rente voor nieuwe leningen hebben ze stomweg niets mee te maken.
Maar: voor zover ik weet is een verhuizing wel reden om van een rentevaste periode af te komen zonder boete aan de bank te betalen. Hoeveel mensen zullen er om deze reden verhuizen? Een groter huis tegen dezelfde maandlasten bij lagere rente?

[Napo]

gr8-jen schreef op donderdag 23 april 2015 @ 11:23:
Ik zou ook niet weten waarom een persoon geen hypotheekrente aftrek zou moeten krijgen alleen omdat de reguliere instantie te stom is om geld aan mij te verdienen.

Zullen we een 10tal jaar terug in de tijd stappen?

RemcoDelft schreef op zondag 26 april 2015 @ 10:54:
[...]

Makkelijk scoren toch?
Net als de mensen die nu klagen dat ze "op de top gekocht hebben" geldt ook hier: ze hebben precies gekregen wat ze toen vroegen! Als de ECB straks stopt met 60 miljard euro per dag "printen", en de rente weer stijgt, zal je deze mensen ook niet horen dat ze meer rente willen betalen.

Dat is met alles veel waar je negatief uitkomt. Ook regelingen als vermogensrendementheffing e.d. Gaat het goed en haal je de 1.2% met gemak dan klaagt niemand. Wordt dat lastiger wordt er opeens moord en brand geschreewd

[ Voor 50% gewijzigd door Napo op 26-04-2015 10:57 ]

[gr8-jen]

Ik zeg ook niet dat iedereen zomaar meer moet kunnen lenen. Ik ben wel van mening dat ze personen moeten opleiden zodat ze per situatie kunnen inschatten wat ze mogen lenen.

Ik kan uit mijn hoofd zo 2 gezinnen bedenken die bestaan uit 2 verdieners die wel de hypotheek kregen die ik nodig had en nu aan het eind van de maand er niet zo comfertabel bij zitten. En ik heb de afgelopen jaren geld over gehad voor een andere auto en aflossen van het huis.
En hier gebruik ik niet de hypotheekaftrek voor en ik heb nu ook geen korting wegens nhg.

Voor mijn gevoel is het erger dan 10 jaar terug omdat ze naar een paar cijfers kijken ipv de complete uitgaven. En mensen die het niet kunnen betalen krijgen nog het maximum en andersom

[ATS]

Baldertt schreef op zondag 26 april 2015 @ 10:05:
http://www.nu.nl/geldzake...ast-klanten-verlagen.html

De oplossing hiervoor heet toch "variabele rente"? Rare VeH,,,

Het gaat niet over het zomaar alsnog kunnen kiezen voor een lagere rente maar om het aanbieden van rentemiddeling: het uitsmeren van de boeterente over een langere periode.

[Krisp]

Dan nog blijft het goedkoop scoren. Rentemiddeling is niets anders dan de rente die je nu betaalt, op een later moment betalen. Immers: de boeterente wordt uitgesmeerd over de nieuwe renteperiode. Het is dus een sigaar uit eigen doos. Als hypotheekverstrekker zou ik hier dan ook snel mee instemmen, omdat huishoudens de boeterente alsnog betalen en mensen hier kennelijk een voorkeur voor hebben.

Verder moet de VEH is nagaan hoe hun moreel kompas in elkaar zit, want volgens mij vroegen de Grieken vorig jaar hetzelfde en toen was het Noord-Europa te klein voor alle kritiek.

[Wobblier]

Ik vind dat goedkoop scoren nog best meevallen.

Het middelen van de hogere rente nu met een nieuwe vastgelegde periode geeft de hypotheekgever stabiliteit en iets lagere woonlasten. (bij een aantal hypotheekvormen) In ruil voor wat?

Tuurlijk, boontje komt om zijn loontje. Ook prima hoor. Maar kijk ook eens naar kansen.

Zo zorgen de lagere woonlasten wat minder (absurde!) winst voor de bank en wat meer geld in de reeële economie. Of in geval van een onderwaterhuis aflossen. Een bank kan dit prima afdwingen. Neven effect is minder geld aan HRA. Ten koste van wat, de nieuwe recordwinsten van banken sinds ooit?

Naar mijn mening hebben banken ook een sociale functie. Zou tijd worden dat banken hier beleid op voeren. Ik hoor het Gerrit Zalm nog zo zeggen: "Wij zijn geen graai cultuur, wij hebben een inlevercultuur" over de ABN bonus.

[naitsoezn]

Krisp schreef op zondag 26 april 2015 @ 19:09:
Dan nog blijft het goedkoop scoren. Rentemiddeling is niets anders dan de rente die je nu betaalt, op een later moment betalen. Immers: de boeterente wordt uitgesmeerd over de nieuwe renteperiode.Het is dus een sigaar uit eigen doos.. Als hypotheekverstrekker zou ik hier dan ook snel mee instemmen, omdat huishoudens de boeterente alsnog betalen en mensen hier kennelijk een voorkeur voor hebben.

Da's maar gedeeltelijk waar natuurlijk. Uiteraard moet je nog steeds die boeterente betalen, maar als je ooit bijvoorbeeld voor een een 10-jaars vast periode hebt gekozen tegen 5%, en je renteperiode loopt pas over, stel, drie jaar af. Dan kun je nu voor 10-jaar vast kiezen door rentemiddeling tegen (ongeveer) 0.7 * 2.5 + 0.3 * 5 = 3.25%. Als je dus verwacht dat over drie jaar de rente hoger is dan 3.25%, dan heb je toch maar mooi 7 jaar die winst van de lagere rente gepakt... Idd een hoop mitsen, maren en aannames, maar 'sigaar uit eigen doos' hoeft niet voor iedereen op te gaan.

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 28-04-2015 09:21 ]

[rik86]

Of het gunstig is hangt en heel erg af wat je met het vrijkomende geld gaat doen, en op welke termijn je wilt gaan verhuizen en wat de rente gaat doen in de komende jaren.

Als de rente blijft dalen zal het ongunstig zijn, gaat die stijgen, zal het gunstig zijn, kan er versneld door aflossen waardoor je schuld sneller daalt, zal 't weer eerder gunstig zijn, ga je binnenkort verhuizen en betaal je daardoor veel minder rente tot dat moment, zal 't ook gunstig zijn, etc.

Ik zou ook graag willen rente-middelen met m'n hypotheek, zet ik 'm voor 20 jaar vast en ga ik m'n aflossingsvrijedeel annuitair aflossen. Ben ik netto ongeveer hetzelfde kwijt als nu, alleen straks wel van een groot deel van m'n aflossingsvrije schuld af. Gevolg is ook dat de rente extra veel moet dalen wil het nadelig voor me zijn geworden, dat rentemiddelen.