Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Bonsaiboom]

Als je het redelijk budget neutraal kan doen, en daarmee ook koopkracht neutraal, dan hoeft zo'n verhuizing niet eens een direct effect te hebben op de huizenprijzen. Je gaat alleen een groter percentage van je netto inkomen betalen aan woonlasten als koper (net zoals particuliere huurders dat nu ook doen).

[chrisborst]

Sissors schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 11:23:
[...]

Ja een rijke. Nu is er wel wat op af te dingen hoe eerlijk het is, maar in Duitsland moeten je kinderen gewoon dokken als je zelf geen geld hebt. Moet je bedenken wat er in Nederland zou gebeuren als het kabinet dat zou willen invoeren!

En je hebt gelijk dat het niet met de woningmarkt te maken heeft, maar het is wel een voorbeeld van iets wat wordt gedaan: Cherry picking tov andere landen. Als eerste: Kijken hoe andere landen dingen regelen kan uiteraard een goed idee zijn, maar het totaalplaatje erbij houden ook. Als mensen klagen dat in Cuba de zorg goedkoper is, in Zwitserland hij beter is, in Luxemburg de benzine goedkoper is, in Noorwegen het onderwijs beter is en in Amerika de belasting lager is, dan ja dat kan ik ook.

En zo is het met de huizenmarkt ook wel: Die kan je niet als een 100% losstaand iets zien.

Dit was precies mijn punt. Elk land heeft zijn pluspunten en minpunten. In Nederland zie je dat al, in een uithoek van Groningen kan je voor 150K een leuk vrijstaand huisje kopen, maar dan heb je ook 0 voorzieningen. Voor dat geld kan ik in Delft net een appartement kopen, maar zit je wel middenin de Randstad met al z'n voordelen. Location, Location, Location.

Maarten van Rossum heeft eens een leuke vergelijking gemaakt over in welk land je het beste kan wonen. En hij kwam toch op Nederland uit. Want de Scandinavische landen staan wel hoger in het lijstje, maar zou jij 7 maanden in het jaar in een Eskimo pak willen rondlopen buiten?

Kortom, we hebben het nog niet zo slecht in ons koude kikkerlandje

[ Voor 11% gewijzigd door chrisborst op 07-01-2015 13:41 ]

[RemcoDelft]

Bonsaiboom schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 13:04:
Met enkele simpele oplossingen is het best mogelijk om het stelsel in Nederland te versimpelen. Zo krijgen de huidige AOWers geloof ik ook een koopkrachtonderstuening van 25 euro per maand, om ikweetnietmeerwelke reden, en om ikweetalhelemaalnietwelke reden is dat een aparte regeling en is niet gewoon de AOW verhoogd met 25 euro.

^{Iets met bejaarden in het buitenland die het weer niet krijgen volgens mij.}
Uitzonderingen, politici zijn er gek op!

[Z___Z]

JvS schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 09:59:
[...]

Dit verhaal klopt voor de Nederlandse huizenmarkt, waarin eigenlijk een tekort is aan bouwgrond.

Als er meer geld beschikbaar komt, en je hebt gewoon echt een vrije mogelijkheid om te bouwen, dan wordt niet de grond ineens veel duurder, maar worden de huizen groter en kwalitatief beter voor die hogere prijs.

Nu is het extra beschikbare geld gewoon in 'niets' verdwenen.

Hogere prijzen hebben niet alleen voor niets gezorgd. Ze hebben er ook voor gezorgd dat nieuwbouw huizen van een veel betere kwaliteit gebouwd kunnen worden. Met een lage huizenprijs is dat niet mogelijk. Ook in landen waar grond in overvloed is zoals de VS gaan er mensen liever voor $10k/m2 wonen op 20m2 met alle voorzieningen op loopafstand ipv een vrij staand huis te kopen in de suburbs waar je voor elk wissewasje de auto moet pakken.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 15:57:
Hogere prijzen hebben niet alleen voor niets gezorgd. Ze hebben er ook voor gezorgd dat nieuwbouw huizen van een veel betere kwaliteit gebouwd kunnen worden.

Grapje zeker? Hogere prijzen hebben gezorgd voor extremen als flats zonder balkon en berging...
De bouwkosten zijn veel minder gestegen dan de huizenprijzen. Kan je mij wellicht uitleggen hoe 100.000 euro betalen voor 120 vierkante meter zand leidt tot een betere kwaliteit huis dan als je 20.000 euro betaald voor een kavel van 300 vierkante meter, en dus 80.000 euro meer overhebt voor bouwkwaliteit?

[Bonsaiboom]

Ik zie ook niet in hoe de hogere huizenprijzen nu per se voor betere huizen hebben gezorgd. Volgens mij is dat ook gewoon het bouwvoorschrift dat daarvoor zorgt en niet het feit dat de huizen nu zoveel duurder zijn.

Het voorbeeld uit Amerika is ook redelijk krom. Er wonen veel en veel meer mensen in een vrijstaand huis in een suburb in Amerika waar je voor elk wissewasje de auto moet pakken dan dat er wonen in appartementjes van 10k$ / m2 van 20m2 in Manhattan. Er zijn ook maar weinig steden met een levendig centrum zoals Manhattan. Als je ooit in Houston of LA bent geweest bijvoorbeeld dan zie je hoe een 'nieuwe' Amerikaanse stad eruit ziet. De goede wijken liggen niet in het centrum van de steden - dat zijn voornamelijk centra waar gewerkt wordt, terwijl de commercie in malls buiten het centrum ligt. Downtown LA is niet de fijnste plek om te zijn na kantoortijden. Goed, dat is ook niet zo zwart wit als ik het nu omschrijf, maar NY als voorbeeld nemen voor de Amerikaanse woningmarkt is nog minder verstandig dan Amsterdam nemen als voorbeeld voor de Nederlandse woningmarkt of Londen voor de Engelse.

[Blik1984]

En de bouwkwaliteit van de gemiddelde Amerikaanse woning is nou ook niet echt je van het. Zijn soms gewoon bouwpakketten van hout die in een week in elkaar gezet worden. En dan verbaasd zijn over al die huizen die instorten bij een orkaan

[JustDutch]

RemcoDelft schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 16:10:
[...]

Grapje zeker? Hogere prijzen hebben gezorgd voor extremen als flats zonder balkon en berging...
De bouwkosten zijn veel minder gestegen dan de huizenprijzen. Kan je mij wellicht uitleggen hoe 100.000 euro betalen voor 120 vierkante meter zand leidt tot een betere kwaliteit huis dan als je 20.000 euro betaald voor een kavel van 300 vierkante meter, en dus 80.000 euro meer overhebt voor bouwkwaliteit?

Nou nee. Hogere huizenprijzen (van tweedehands huizen) leiden wel degelijk tot ruimte voor extra kwaliteit bij nieuwbouw. Voorwaarde is wel dat een nieuwbouwwoning goedkoper te maken is dan een bestaande woning. En dat laatste is de laatste jaren niet meer het geval. Dus gaat de ontwikkelaar het minimale realiseren dat volgens het bouwbesluit nodig is, om te kunnen concureren met de bestaande bouw. De regelgeving in Nederland zorgt voor hoge bouwkosten en de regelgeving is er dus deels debet aan dat er rariteiten ontstaan (als bergingloze appartementen). Maar eigenlijk zijn die bouwkosten niet eens heel erg interessant. De bouwkosten van een huis zijn maar ongeveer 1/3 van de koopprijs van een nieuwbouwwoning. Grofweg 1/3 gaat naar de grondeigenaar (vaak gemeente) en 1/3 gaat naar de ontwikkelaar.

[ph4ge]

Er gaat alleen al 21 procent BTW naar de staat. Daarnaast is grond de grootste component, wat ook gewoon een verkapte gemeentelijke belasting is. Duurdere huizen zorgen niet voor betere huizen. Zowel de huizen als de percelen waar ze op staan zijn kleiner geworden, omdat ze duurder zijn. Duurdere huizen zorgen er alleen maar voor dat er meer is af te romen door eerst de staat, dan de gemeente en dan de projectontwikkelaars, makelaars, speculanten etc. Een duurder totaal betekent ook dat de bank meer pakt.

Los van dat alle huizen kleiner zijn geworden is de kwaliteit allicht op sommige punten beter geworden, maar dat komt uitsluitend door regelgeving en technologische ontwikkeling en is geen gevolg van het feit dat wij steeds meer kwijt zijn aan wonen.

[RemcoDelft]

JustDutch schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 22:14:
Hogere huizenprijzen (van tweedehands huizen) leiden wel degelijk tot ruimte voor extra kwaliteit bij nieuwbouw.

Dit kan je ook omdraaien: gebrek aan extra kwaliteit (en kwantiteit!) bij nieuwbouw heeft geleid tot hogere tweedehandsprijzen. Als er voldoende nieuw aanbod was (en is!) geweest, zouden prijzen van oude huizen niet zijn gestegen.

[Pooh]

ph4ge schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 22:26:
Er gaat alleen al 21 procent BTW naar de staat. Daarnaast is grond de grootste component, wat ook gewoon een verkapte gemeentelijke belasting is.

Verkapt? Je beseft wel dat grond maar 1 keer over kan gaan van 'gezamenlijk van ons allemaal' naar 'particulier bezit'? Ik vind het niet meer dan terecht dat je daarvoor gewoon een commerciele prijs mag betalen. Gratis grond weggeven aan wie het maar wil is leuk als je ergens in de VS in the flyover states zit, maar lijkt me een ontzettend slecht idee in ons land.

[RemcoDelft]

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 10:07:
Je beseft wel dat grond maar 1 keer over kan gaan van 'gezamenlijk van ons allemaal' naar 'particulier bezit'?

Over het algemeen gaat het van particulier bezit (landbouw) via jarenlang braakliggen en handjeklap tussen gemeente/grondspeculant/projectontwikkelaar weer over naar particulier bezit. Niks "eenmalig" dus.

Ik vind het niet meer dan terecht dat je daarvoor gewoon een commerciele prijs mag betalen.

Een commerciele prijs opgeklopt door kunstmatig schaars houden bedoel je. Vergeet je voor het gemak even dat de overheid de grondwettelijke taak heeft zich in te zetten voor voldoende woonruimte.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 10:43:
Een commerciele prijs opgeklopt door kunstmatig schaars houden bedoel je. Vergeet je voor het gemak even dat de overheid de grondwettelijke taak heeft zich in te zetten voor voldoende woonruimte.

Cirkelredenering. Als je de grond niet wilt hebben voor die prijs, dan betaal je het gewoon niet. Koop maar iets anders. En iedereen in Nederland heeft een dak boven zijn hoofd, dus voldoende woonruimte is er gewoon. Sterker nog, de hoeveelheid vierkante meters woonruimte per persoon neemt al decennia lang toe.

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 10:07:
Verkapt? Je beseft wel dat grond maar 1 keer over kan gaan van 'gezamenlijk van ons allemaal' naar 'particulier bezit'? Ik vind het niet meer dan terecht dat je daarvoor gewoon een commerciele prijs mag betalen. Gratis grond weggeven aan wie het maar wil is leuk als je ergens in de VS in the flyover states zit, maar lijkt me een ontzettend slecht idee in ons land.

Sinds wanneer betalen we een commerciële prijs? Betaalden we maar een commerciële prijs, dat zou naar schatting al snel 30% schelen (een van de weinige zaken waar zowel de bouwlobby als de kritische volgers van de markt het over eens zijn). De grondprijzen worden met een natte vinger* bepaald en ondanks dat er een groot te kort aan wonen en een grote vraag naar nieuwbouw is ligt de meeste bouwgrond al jaren lang onverkocht en onbebouwd de samenleving geld te kosten. Overigens is de commerciële prijs ook grotendeels door de overheid naar boven toe beïnvloed, door allerlei subsidies, ruime regelgeving voor hypotheken, garanties, kunstmatige schaarste en ander beleid.

Overigens is de te koop aangeboden bouwgrond zelden oorspronkelijk "algemeen eigendom" maar particulier eigendom wat een gemeente heeft gekocht om mee te speculeren.

*Niet door de markt, niet door wat de hoogste bieder biedt.

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 10:50:
Cirkelredenering. Als je de grond niet wilt hebben voor die prijs, dan betaal je het gewoon niet. Koop maar iets anders. En iedereen in Nederland heeft een dak boven zijn hoofd, dus voldoende woonruimte is er gewoon. Sterker nog, de hoeveelheid vierkante meters woonruimte per persoon neemt al decennia lang toe.

Het is een primaire levensbehoefte, je hebt geen keuze. Als de overheid drinkwater schaars zou maken en de prijzen zou verzesvoudigen zeggen we ook niet; "dan koop je maar niet." Uiteindelijk moet iedereen wonen. Je kan wel met minder genoegen nemen, en dat doen we ook, maar ook dat is geen wenselijke ontwikkeling en met helemaal niks kan je geen genoegen nemen.

[ Voor 22% gewijzigd door ph4ge op 08-01-2015 11:05 ]

[Pooh]

Er is helemaal geen tekort aan woningen. Hoe kom je daarbij? En nieuwbouwwoningen zijn niet duurder dan bestaande bouw van dezelfde kwaliteit (sterker nog, nieuwbouw is altijd nog goedkoper). Het laatste dat ik zou willen is dat gemeentes maar goedkoop grond gaan weggeven, met als enige resultaat meer urban sprawl. Landen waar ze dat doen zijn er genoeg, en mijn smaak is het niet.

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:04:
Er is helemaal geen tekort aan woningen. Hoe kom je daarbij?

Sorry hoor, Google het eens of lees dit topic eens zou ik zeggen want dit is al tientallen keren besproken hier. Zie bijvoorbeeld het SCP rapport wat hier al 100 keer is aangehaald. Zie bijv. dit soort plaatjes die hier uitgebreid besproken zijn.

De bouwproductie heeft de bevolkingsgroei al decennia niet bij kunnen houden, en dat is nog incl vervangingsbouw. Dan nemen we nog niet mee dat mensen anders willen wonen (kleinere gezinnen, meer in de stad, tijdelijke banen en relaties etc). Dat dit voorlopig wordt opgelost door jongeren die langer thuis blijven wonen en huisgenoten zoeken, gescheiden stellen die samen blijven wonen etc verbloemt de werkelijke problematiek.

Dat er schaarste is komt ook gewoon heel duidelijk ten uiting in het feit dat Nederlanders nog steeds bijna altijd maximaal moeten lenen om ergens te wonen en dat het een van de duurste landen ter wereld is ten opzichte van ons inkomen om te wonen. Dat er in sommige gemeentes wachtlijsten van 10+ jaar zijn voor een huurwoning is ook een teken aan de wand...

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:04:
En nieuwbouwwoningen zijn niet duurder dan bestaande bouw van dezelfde kwaliteit (sterker nog, nieuwbouw is altijd nog goedkoper).

Het is echt onzin dat nieuwbouw goedkoper is, ik woon zelf sinds iets meer dan een jaar in een goed voorbeeld. Alleen een vergelijkbaar perceel in hetzelfde dorp is duurder dan wat ik nu heb voor een groot en recent gerenoveerd en perfect geïsoleerd huis van 20 jaar oud, met zonnecellen en de hele mik mak. Dat is geen uitzondering, dat is vrijwel overal het geval. Niet voor niets is de nieuwbouw keihard ingestort, veel harder dan de markt voor bestaande woningen.

In de jaren 90 was nieuwbouw goedkoper, maar nu vaak al lang niet meer. Dat was voor dat de overheid zich ermee ging bemoeien.

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:04:
Het laatste dat ik zou willen is dat gemeentes maar goedkoop grond gaan weggeven, met als enige resultaat meer urban sprawl. Landen waar ze dat doen zijn er genoeg, en mijn smaak is het niet.

Dat stelt helemaal niemand voor. Het laatste wat we moeten willen is dat de overheid grote sommen geld van de economie afroomt door te speculeren met grond en de bouw laat doodbloeden omdat niemand het nog kan betalen?

Mind you, de grondprijzen zijn A. veel harder gestegen dan de huizenprijzen en B. gewoon gestaag door gestegen tijdens de crisis terwijl huizen 20% goedkoper werden. Wat een dooddoener om te roepen dat dit maar gewoon is en als je het er niet mee eens bent je het maar gewoon niet moet kopen. Als een winkel te duur is kan je stemmen met je portemonnee, als de overheid te duur is werkt dat niet en zeker niet als het om een primaire levensbehoefte gaat.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 08-01-2015 11:25 ]

[t_captain]

ph4ge schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 10:59:
[...]
\Het is een primaire levensbehoefte, je hebt geen keuze. Als de overheid drinkwater schaars zou maken en de prijzen zou verzesvoudigen zeggen we ook niet; "dan koop je maar niet." Uiteindelijk moet iedereen wonen. Je kan wel met minder genoegen nemen, en dat doen we ook, maar ook dat is geen wenselijke ontwikkeling en met helemaal niks kan je geen genoegen nemen.

"Primaire levensbehoefte" is een glijdende schaal. Je hebt een bepaalde hoeveelheid nodig om te overleven, daarbovenop een bepaalde hoeveelheid om je leven menswaardig te maken en wat je daarboven verbruikt is luxe.

Om met drinkwater te beginnen: ik denk dat ik met een liter of 10 per dag aan schoon en veilig drinkwater zou kunnen overleven. Dat is 3.65 m3/jaar.
Om dat leven menswaardig te maken heb ik wat meer nodig (denk bijvoorbeeld aan een paar keer per week douchen en geen recycling tussen badwater en kookwater). Dan zit je gauw aan 200 liter extra per week, 10 m3/jaar.
Nu is drinkwater in ons land goed, goedkoop en niet zo schaars, dus let ik niet heel erg op hoeveel ik verbruik. Het totale verbruik van ons gezin is dan ook 40 kuub per persoon per jaar. Daarvan welbeschouwd 10% van levensbalang en nog eens 25% noodzakelijk. 65% van het verbruik is (in meer of mindere mate) aan te merken als luxe.

Zouden de verhoudingen m.b.t. een woning ook zo liggen? Voor overleven samen met vrouw en dochter zou ik voldoende moeten hebben aan een studio van 10 a 15 m2. Dat is een procent of 10 van onze huidige vloeroppervlakte. Bovendien kan er aanzienlijk bespaard worden op locatie, bouwkwaliteit (CV, vloerverwarming, overal electriciteit, isolatie etc kan echt wel minder als je het over overleven hebt), en omgeving (tuin, plantsoen, ...). Laat dat al met al de kosten nog eens halveren. Blijft er 5% over. Om het leven een beetje menswaardig te houden moet je in ruimte, voorzieningen en omgeving wel een stapje omhog. Ik denk dat een menswaardig bestaan begint bij 25% van de ruimte en 70% van de bouwsom/kuub = 17.5%. Resteert een "luxe" component van 82.5%.

In mijn (persoonlijke) opvatting is wonen wel degelijk een primaire levensbehoefte, maar relatief iets meer luxe dan drinkwater.

[ph4ge]

In principe heeft het land genoeg bruggen en viaducten om iedereen van onderdak te voorzien, ja, zo ken ik er nog een paar. Mensen hebben miljoenen jaren gewoon in het bos geslapen dus een huis is per definitie luxe? Je kan ook wel stoppen met douchen en het gebruik van WC's om water te besparen, ook maar 600% belasting bovenop doen? En als je wijst op alle negatieve consequenties moet je het maar gewoon niet kopen? Sterker nog, water valt gratis uit de lucht.

Alleen al tussen 1995 en 2002 stegen de grondprijzen met 400%, dankzij de overheid. Als de overheid op een willekeurig product 600% belasting gaat heffen zet iedereen daar vraagtekens bij en schaadt dat absoluut de economie. Maar bij grond zeggen sommigen ineens, nou, dan koop je het toch niet? (Maw, ik ben al voorzien en de waarde van mijn grond stijgt lekker mee).

Nee, speculeren werkt 2 kanten op. Als de economie krimpt, de koopkracht krimpt en de huizenmarkt krimpt dan moeten de grondprijzen op zn minst volgen. Dat de overheid de luxe positie heeft om maar gewoon niet te verkopen met alle rampzalige gevolgen van dien is nog geen reden dat we dat maar normaal moeten vinden.

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:22:
[...]
Sorry hoor, Google het eens of lees dit topic eens zou ik zeggen want dit is al tientallen keren besproken hier. Zie bijvoorbeeld het SCP rapport wat hier al 100 keer is aangehaald. Zie bijv. dit soort plaatjes die hier uitgebreid besproken zijn.

Ik ben goed ingelezen, heb ook al een paar keer in dit topic aangegeven dat bepaalde getallen en aannames niet kloppen, maar elke keer als ik dat doe lees je selectief en negeer je me. Dat ga ik niet nog een keer doen.

De bouwproductie heeft de bevolkingsgroei al decennia niet bij kunnen houden, en dat is nog incl vervangingsbouw.

Drogredenering. Het aantal bewoners per woning daalt al decennia lang. Het enige effect is dat we gemiddeld in iets oudere woningen wonen. Er wordt meer gerenoveerd en minder gesloopt, ook omdat de kwaliteit van de voorraad hoger is dan vroeger, en jaren '30 woningen ongekend populair.

Dat er schaarste is komt ook gewoon heel duidelijk ten uiting in het feit dat Nederlanders nog steeds bijna altijd maximaal moeten lenen om ergens te wonen en dat het een van de duurste landen ter wereld is ten opzichte van ons inkomen om te wonen. Dat er in sommige gemeentes wachtlijsten van 10+ jaar zijn voor een huurwoning is ook een teken aan de wand...

We hebben een huurwoningentekort! Daar ben ik het wel mee eens. Maar dat is niet wat je zei.

Het is echt onzin dat nieuwbouw goedkoper is, ik woon zelf sinds iets meer dan een jaar in een goed voorbeeld. Alleen een vergelijkbaar perceel in hetzelfde dorp is duurder dan wat ik nu heb voor een groot en recent gerenoveerd en perfect geïsoleerd huis van 20 jaar oud, met zonnecellen en de hele mik mak. Dat is geen uitzondering, dat is vrijwel overal het geval. Niet voor niets is de nieuwbouw keihard ingestort, veel harder dan de markt voor bestaande woningen.

Ik heb het niet over zelf bouwen. Perceeltjes kopen is ongelooflijk duur, maar dat is ook niet hoe nieuwbouw tot stand komt in Nederland. Als je nu gewoon een bouwproject zoekt, je inschrijft, 2 jaar wacht en je huis in trekt, ben je nog steeds gemiddeld minder kwijt dan wanneer je in de buurt daarvan dezelfde woning zou kopen uit de bestaande voorraad.

[Fiber]

Laten we het er over eens zijn dat er woonruimte genoeg is in Nederland, maar dat die woonruimte wellicht voor een deel op de verkeerde plek staat en voor een deel niet helemaal aan de huidige eisen voldoet. Wellicht moeten we eerst maar eens wat gaan slopen en/of renoveren...

[t_captain]

ph4ge schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:46:
In principe heeft het land genoeg bruggen en viaducten om iedereen van onderdak te voorzien, ja, zo ken ik er nog een paar. Mensen hebben miljoenen jaren gewoon in het bos geslapen dus een huis is per definitie luxe? [...]

Ik geef aan dat "primaire levensbehoefte" geen binaire eigenschap is maar een iets complexere zaak. Iedereen is het er over eens dat een afsluitbare en verwarmde woonruimte met sanitaire voorzieningen en drinkwater een primaire levensbehoefte is. Evenzo zal er een consensus zijn dat het Paleis Noordeinde geen primaire levensbehoefte is voor een gezin van 3. Het is een glijdende schaal waarin je meerdere niveaus hebt. Een eerste niveau is vrij objectief te bepalen en heeft te maken met wat je nodig hebt om (langdurig) te overleven. Een tweede niveau is een meer tijd- en cultuurgebonden norm van "menswaardig bestaan". Dan is er nog een niveau van "maatschappelijk wenselijk" wat vooral politiek en cultureel bepaald is: datgene wat je iedere Nederlander ten minste zou gunnen. Het verschil tussen "menswaardig" en "maatschappelijk wenselijk" is de scope, het eerste is een wereldwijde norm en het tweede heeft betrekking op je eigen land. En tenslotte is er de realiteit van onze woningen.

Al deze niveaus liggen overigens beter dan in het bos slapen of onder een brug. Voor "overleven" had ik voor een gezin van 3 een oppervlakte van 10 a 15 m2 in een oostblokflat gerekend en voor "menswaardig" 40 m2 in een iets beter gebouw.

[RemcoDelft]

Fiber schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 12:14:
Laten we het er over eens zijn dat er woonruimte genoeg is in Nederland

Waarom?
Enige leegstand (zeg 5-10%) is gezond om verhuizen goed mogelijk te maken. Bij huurwoningen is het eerder -10% (er zou morgen 10% meer aan huurwoningen gevuld kunnen worden), bij koopwoningen zit het probleem o.a. in de grondprijs.
Hoe kan je nou zeggen dat er genoeg is van een product, terwijl het kunstmatig schaars gehouden wordt en "genoeg" dus niet door de vrije markt bepaald kan worden? M.a.w. wie ben jij om te bepalen dat iemand anders genoeg(en) moet hebben/nemen met iets duurs?
Hoe kan het toch dat zoveel mensen daadwerkelijk verdedigen dat steeds kleinere huizen/kavels voor steeds meer geld een goede ontwikkeling is? Ik snap het wel: het aantal mensen dat er zelf in zit en dus belang bij heeft is vele malen groter dan het aantal mensen dat behoefte heeft aan een gezonde markt.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 12:22:
Hoe kan het toch dat zoveel mensen daadwerkelijk verdedigen dat steeds kleinere huizen/kavels voor steeds meer geld een goede ontwikkeling is?

Omdat dat gewoon niet waar is! De gemiddelde huishoudengrootte neemt af, het gemiddeld aantal vierkante meters woonoppervlakte per persoon neemt toe. Al 50 jaar, continu, onveranderd.

[RemcoDelft]

@Hierboven: ik heb het over huizen en kavels, niet over het feit dat mensen 50 jaar geleden 8 kinderen hadden, en nu nog 2.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 12:39:
@Hierboven: ik heb het over huizen en kavels, niet over het feit dat mensen 50 jaar geleden 8 kinderen hadden, en nu nog 2.

Ja, maar als mensen 50 jaar geleden met 10 mensen in een huis woonden, en het grootste deel van die huizen staat er nog, dan is het toch niet meer dan logisch dat je kleine huisjes moet bijbouwen voor alle singles en alleenstaande ouderen en alles wat er bijgekomen is?

Maar het aantal vierkante meters dat we per persoon hebben neemt toe. Al jaren. We hebben niet minder ruimte, we hebben meer ruimte.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 12:22:
[...]

Enige leegstand (zeg 5-10%) is gezond...

Daar zitten we dan ook keurig op. In juli 2013 stond volgens het CBS 5.5 procent van alle woningen leeg:

Leuk leesvoer: http://www.cbs.nl/NR/rdon...gstandinnederland2013.pdf

Ik had het in mijn quote overigens bewust over 'woonruimte', wat toch weer net even iets anders is dan 'woningen'. In mijn ogen mogen er ook wel wat leegstaande kantoren omgebouwd worden tot woningen bijvoorbeeld.

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 12:41:
[...]

Ja, maar als mensen 50 jaar geleden met 10 mensen in een huis woonden, en het grootste deel van die huizen staat er nog, dan is het toch niet meer dan logisch dat je kleine huisjes moet bijbouwen voor alle singles en alleenstaande ouderen en alles wat er bijgekomen is?

Maar dan moet je ook een deel van die ouderwetse tien-persoons-huizen slopen en/of opsplitsen in kleinere eenheden...

Maar het aantal vierkante meters dat we per persoon hebben neemt toe. Al jaren. We hebben niet minder ruimte, we hebben meer ruimte.

Dat klopt, al geldt dat niet voor iedereen. Ik woon alleen in een huisje van zo'n 70 vierkante meter, maar ik heb buren die met een gezin van vijf kinderen en twee volwassen in zo'n zelfde huisje wonen. (En nee, ik heb geen last van ze. Vraag me wel af hoe ze dat gaan redden als die kinderen wat ouder worden...)

[ Voor 45% gewijzigd door Fiber op 08-01-2015 12:52 ]

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:55:
Ik ben goed ingelezen, heb ook al een paar keer in dit topic aangegeven dat bepaalde getallen en aannames niet kloppen, maar elke keer als ik dat doe lees je selectief en negeer je me. Dat ga ik niet nog een keer doen.

Laat dan eens zien waar dat uit blijkt, want dit topic alleen al staat vol met onderzoeken die schatten dat het tekort groot tot enorm is. Het gedrag van mensen toont dat ook aan, plus dat anders de prijzen niet zo afhankelijk zouden zijn van de leencapaciteit.

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:55:
Drogredenering. Het aantal bewoners per woning daalt al decennia lang. Het enige effect is dat we gemiddeld in iets oudere woningen wonen. Er wordt meer gerenoveerd en minder gesloopt, ook omdat de kwaliteit van de voorraad hoger is dan vroeger, en jaren '30 woningen ongekend populair.

Ja, gezinnen zijn kleiner. Dat is juist een argument om aan te voeren dat er te weinig huizen zijn. Als er te weinig gebouwd wordt om de bevolkingsgroei bij te wonen en er ondertussen kleinere gezinnen komen kan het niet anders dat er tekorten zijn. Het is niet alsof we uit de oorlog zijn gekomen met een enorm overschot aan huizen...

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:55:
We hebben een huurwoningentekort! Daar ben ik het wel mee eens. Maar dat is niet wat je zei.

Woningen. Ik ben het op zich met je eens dat als de overheid stopt met het enorm stimuleren van koopwoningen dat er dan waarschijnlijk geen tekort meer aan koopwoningen is. Het toch al enorme tekort aan huurwoningen zal dan wel gigantisch worden.

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:55:
Ik heb het niet over zelf bouwen. Perceeltjes kopen is ongelooflijk duur, maar dat is ook niet hoe nieuwbouw tot stand komt in Nederland. Als je nu gewoon een bouwproject zoekt, je inschrijft, 2 jaar wacht en je huis in trekt, ben je nog steeds gemiddeld minder kwijt dan wanneer je in de buurt daarvan dezelfde woning zou kopen uit de bestaande voorraad.

Daar heb ik het ook niet over. Je kan bij de lokale nieuwbouwplannen precies zien hoe de prijzen zijn opgebouwd van huizen en wat de grondprijs is voor een woning. En ja, dan ben ik voor een bestaande woning al goedkoper uit dan anders alleen de grond.

Overigens is er geen enkele reden waarom het ene perceel veel duurder zou moeten zijn dan het anderen. Ja, als je zelf bouwt is het bouwen duurder, maar grond is grond.

Het is ook gewoon logisch. De prijzen van bestaande woningen zijn met 20% gedaald in 6 jaar. Dat wil zeggen dat een nieuwbouwhuis 20% duurder is dan een huis van 5 jaar oud. Daar bovenop komt nog dat bestaande huizen 4% goedkoper zijn geworden omdat de overdrachtsbelasting is verlaagd. Het verbouwen van een bestaand huis is ook nog eens goedkoper geworden door de tijdelijke BTW verlaging. Maar dat is nog niet alles. De grondprijzen zijn met gemiddeld zo'n 7,5% gestegen en de BTW is ook met 2% gestegen. Tevens zijn er weer meer regels die bouwen duurder maakt. We hebben dus over een periode van 6 jaar bestaande huizen bijna 25% goedkoper zien worden en nieuwe huizen laten we zeggen 10% duurder zien worden. Je maakt mij niet wijs dat in 2008 nieuwe huizen 40% of meer goedkoper waren dan bestaande huizen. Misschien als je een casco huis vergeleek met een volledig afgebouwde goed onderhouden en moderne bestaande woning, maar zelfs dan nog niet denk ik.

In individuele gevallen zal het voorkomen, maar de norm dat nieuwbouw goedkoper is stamt misschien uit jouw tijd, maar niet uit de huidige tijd. Is overigens ook helemaal niet erg, nieuwe huizen hebben ook hun voordelen. Je kan ze volledig naar smaak laten uitvoeren en ze zijn vaak beter geïsoleerd.

Fiber schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 12:14:
Laten we het er over eens zijn dat er woonruimte genoeg is in Nederland, maar dat die woonruimte wellicht voor een deel op de verkeerde plek staat en voor een deel niet helemaal aan de huidige eisen voldoet. Wellicht moeten we eerst maar eens wat gaan slopen en/of renoveren...

De verschillende onderzoeken laten schattingen zien van tekorten van enkele tienduizenden koopwoningen tot enkele honderdduizenden. Het plaatje wat ik een paar posts terug laat zien geeft aan dat we nu op het dubbele aantal transacties zouden moeten zitten als we in 2014 zaten als het de bevolkingsgroei had gevolgd. Huur komt hier nog bovenop, daar heb ik geen betrouwbare onderzoeken van kunnen vinden maar het zou mij niks verbazen als de tekorten hoger zijn. Dat is dan nog gemiddeld, even los gezien van het effect dat de tekorten nog veel groter zijn bepaalde plaatsen.

Het is lastig om er wat over te zeggen omdat mensen niet snel op straat gaan wonen. Er zijn hele volkstammen van mensen die hun volwassen kinderen langer thuis hebben wonen omdat er geen huizen zijn en gescheiden stellen die samen blijven wonen omdat er geen huizen zijn, daarnaast zijn er bijv. ook steeds meer mensen die "stiekem" op vakantieparken wonen. Het is ook zeer moeilijk om studenten uit studentenflats te krijgen omdat ze na het afstuderen vaak nergens anders naartoe kunnen. Feit is dat er makkelijk huizen bij gebouwd en verkocht kunnen worden. Overal in het land zie je dat zelfs vrij bescheiden kortingen op grondprijzen dan wel koopprijzen huizen in notime zijn uitverkocht. Zoals het SCP al onderzocht, er zijn miljoenen mensen die een uitgestelde verhuiswens hebben.

Fiber schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 12:42:
Daar zitten we dan ook keurig op. In juli 2013 stond volgens het CBS 5.5 procent van alle woningen leeg:

Leuk leesvoer: http://www.cbs.nl/NR/rdon...gstandinnederland2013.pdf

Beide kanten zegt het niets op. Of er nou een enorm tekort is of niet, je zal altijd huizen hebben die leegstaan. Ze zijn nauwelijks bewoonbaar, mensen zijn tijdelijk weg, mensen zijn net verhuist, huis is net verkocht, mensen kunnen simpelweg niet verkopen vanwege de financiën etc. Bovendien stimuleert de overheid dat ook nog eens extra door bijv. hypotheekaftrek over 2 huizen te geven als er 1 leeg staat, die termijn is zelfs nog verlengd naar 3 jaar. Vrijwel elke recente wijk heeft ook kant en klare huizen die nog nooit een bewoner hebben gehad. De project ontwikkelaar is uit zn kosten door de huizen die wel verkocht zijn en wil zijn winst maken op die laatste huizen dus heeft geen haast.
Een leegstand van rond de 5% laat in ieder geval zien dat er geen overschot is.

Fiber schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 12:42:

Maar dan moet je ook een deel van die ouderwetse tien-persoons-huizen slopen en/of opsplitsen in kleinere eenheden...

Klopt, zelfs als alle bouw nieuwbouw was en geen vervangingsbouw bouwden we veel te weinig de afgelopen decennia, maar er zijn ook enorme hoeveelheden huizen die eigenlijk vervangen moeten worden.

[ Voor 64% gewijzigd door ph4ge op 08-01-2015 13:13 ]

[Señor Sjon]

Dit is wel een aardig grafiekje:

van http://daskapital.nl/2015...markt_nederland.html#more

Laat wel zien dat we juist veel teveel sociale huurwoningen hebben.

[Fiber]

ph4ge schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 13:12:

[...]

Vrijwel elke recente wijk heeft ook kant en klare huizen die nog nooit een bewoner hebben gehad. De project ontwikkelaar is uit zn kosten door de huizen die wel verkocht zijn en wil zijn winst maken op die laatste huizen dus heeft geen haast...

Het zou verboden moeten worden. Die huizen staan leeg, die ontwikkelaar wil vette winst maken en de arme mensen slapen onder de brug... Leegstand werkt overigens ook verloedering en criminaliteit in de hand dus ik vind de door jou gewenste tien procent heel erg veel...

[...] maar er zijn ook enorme hoeveelheden huizen die eigenlijk vervangen moeten worden.

Dat dus. Maar wie gaat dat betalen...?

[t_captain]

Een pand met opzet leeg laten staan doe je alleen wanneer de marktprijs sneller stijgt dan de kosten (opportunity cost) van het pand: rente, onderhoud, etc. In een extreem goede markt is dat wel het geval, dat was ooit de rechtvaardiging van het kraken. In de huidige markt denk ik dat je een pand liever verkoopt dan vasthoudt. Betekent natuurlijk nog niet dat je het voor een executieprijs zo snel mogelijk van de hand moet doen. Woningen en woningzoekenden zijn erg divers en een goede transactie heeft gemiddeld een aantal maanden nodig.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 13:29:
Dit is wel een aardig grafiekje:
[afbeelding]
van http://daskapital.nl/2015...markt_nederland.html#more

Laat wel zien dat we juist veel teveel sociale huurwoningen hebben.

Ik ben het met je eens dat we een te grote sociale huur sector hebben, sterker nog, in een ideale wereld bestaat zo'n sector niet. Het is echter een gevolg en niet een oorzaak van de problemen. Door al het ingrijpen van de overheid, vooral op de koopmarkt, kan een groot deel van de mensen geen woning op de vrije markt betalen. Het gaat gewoon simpelweg niet. In de meeste andere landen is er een vrije markt die in evenwicht is, zelfs met een bescheiden salaris of een uitkering kan je daar gewoon ergens wonen op een acceptabel niveau. In Nederland is dat nou anders, waar simpele economie leert dat er vanzelf een evenwicht ontstaat tussen woonuitgave en inkomen zijn wij zijn er als een van de weinige landen in geslaagd om wonen veel te duur te maken voor ons inkomen. Wij hebben hierdoor een grote sociale huursector omdat de problemen op de woningmarkt ook gewoon heel groot zijn. Dat blijkt ook uit het feit dat wij het enige land zijn waar de Europese salarisgrens voor toegang tot sociale woningen niet voldoende is en waar grote wachtlijsten zijn voor sociale huur.

De hoogte van de huren is afhankelijk van de waarde van de huizen en die waarde wordt juist bepaald door koop en verkoop. Zolang koop en verkoop zwaar gestimuleerd wordt zullen de prijzen te hoog zijn voor iedereen die die subsidie niet ontvangt (verhuurders en dus huurders) en zullen die mensen op een andere manier geholpen moeten worden, dus een grote sociale sector. Proberen de huren omhoog te drijven om mensen uit sociale huur te jagen is symptoombestrijding, ze gaan of kopen waar ze ook en waarschijnlijk nog meer subsidie voor nodig hebben of ze gaan particulier huren waardoor hun woonlasten enorm zijn.

EDIT: Ik had het niet over 10%. Ik zeg alleen dat je altijd wel wat leegstand hebt en dat de overheid het stimuleert dus dat het feit dat er wat leegstand is nog niet wil zeggen dat er geen tekort is. Overigens is kraken niet voor niets ineens verboden, men zag natuurlijk al lang dat er steeds meer kantoren en huizen leeg kwamen te staan omdat ze onbetaalbaar werden en aan de andere kant er langzaam weer woningnood aan het ontstaan is.

[ Voor 9% gewijzigd door ph4ge op 08-01-2015 15:02 ]

[Johnny]

t_captain schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 13:47:
Een pand met opzet leeg laten staan doe je alleen wanneer de marktprijs sneller stijgt dan de kosten (opportunity cost) van het pand: rente, onderhoud, etc. In een extreem goede markt is dat wel het geval, dat was ooit de rechtvaardiging van het kraken. In de huidige markt denk ik dat je een pand liever verkoopt dan vasthoudt. Betekent natuurlijk nog niet dat je het voor een executieprijs zo snel mogelijk van de hand moet doen. Woningen en woningzoekenden zijn erg divers en een goede transactie heeft gemiddeld een aantal maanden nodig.

Vastgoedeiegnaren willen prijzen niet verlagen omdat dit dan een negatieve invloed op hun balans heeft, ze laten liever een appartement jarenlang te koop staan voor een hoge prijs, omdat ze anders dat bedrag zouden moeten afschrijven.

Ik heb ook leegstaande huizen gezien waarvan de eigenaar is overleden die jaren later nog steeds niet te koop worden aangeboden. De hypotheekverstrekker is eigenaar, maar lijkt geen interesse te hebben om deze te verkopen. Ik vermoed dat dit ook weer gebeurd omdat de hypotheek op het huis hoger is dan de marktwaarde, en dat dit dus als verlies in de boekhouding terecht zou komen, en daarnaast ook nog de prijzen van de huizen in de omgeving zou drukken, van dezelfde hyptheekverstrekker, waarvan een deel natuurlijk al onder water staat.

Deze situatie is natuurlijk niet oneindig houdbaar, banken zijn nu hard bezig om hun geldreserves aan te vullen, want het zal uitendelijk blijken dat de waarde van hun onderpanden veel minder is dan waar mee wordt gerekend.

[Pooh]

Johnny schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 15:27:
Ik heb ook leegstaande huizen gezien waarvan de eigenaar is overleden die jaren later nog steeds niet te koop worden aangeboden. De hypotheekverstrekker is eigenaar...

Als je daarmee de bank bedoelt (eigenlijk is die hypotheeknemer), kan dat niet. De bank wordt nooit eigenaar, tenzij ze de woning zelf op de veiling kopen. De bank heeft hooguit het recht om de woning te verkopen, als er niet aan de betalingsverplichtingen wordt voldaan. De erfgenamen zijn eigenaar. En als die onderling het niet eens worden over wat er moet gebeuren, staat zo'n pand soms inderdaad jarenlang leeg. Maar daar kan de bank niks aan doen, meestal wordt er gewoon betaald, of is er een regeling dat de rente bijgeschreven wordt, zo lang het totaal onder de 60% executiewaarde blijft (veel voorkomend bij overlijden en heel kleine hypotheekjes)

[ Voor 12% gewijzigd door Pooh op 08-01-2015 15:42 ]

[Johnny]

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 15:41:
[...]


Als je daarmee de bank bedoelt (eigenlijk is die hypotheeknemer), kan dat niet. De bank wordt nooit eigenaar, tenzij ze de woning zelf op de veiling kopen. De bank heeft hooguit het recht om de woning te verkopen, als er niet aan de betalingsverplichtingen wordt voldaan. De erfgenamen zijn eigenaar. En als die onderling het niet eens worden over wat er moet gebeuren, staat zo'n pand soms inderdaad jarenlang leeg. Maar daar kan de bank niks aan doen, meestal wordt er gewoon betaald, of is er een regeling dat de rente bijgeschreven wordt, zo lang het totaal onder de 60% executiewaarde blijft (veel voorkomend bij overlijden en heel kleine hypotheekjes)

Maar wat gebeurt er dan met een huis als de erfgenamen de erfenis verwerpen? Want dat is wat er in deze gevallen gebeurt.

[Pooh]

Johnny schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 15:47:
[...]

Maar wat gebeurt er dan met een huis als de erfgenamen de erfenis verwerpen? Want dat is wat er in deze gevallen gebeurt.

Als alle erfgenamen verwerpen, dan vervalt de erfenis aan de staat. Domeinen verkoopt de woning dan. Overigens is dat vrij zeldzaam, weet je zeker dat daar sprake van is?

[RemcoDelft]

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 15:57:
Als alle erfgenamen verwerpen, dan vervalt de erfenis aan de staat.

Het gaat hier over een huis met een grotere hypotheek dan waarde. Het lijkt me heel sterk dat de Staat die erfenis op zich neemt, en daarbij de bank schadeloos stelt.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 16:09:
[...]

Het gaat hier over een huis met een grotere hypotheek dan waarde. Het lijkt me heel sterk dat de Staat die erfenis op zich neemt, en daarbij de bank schadeloos stelt.

Nee, de staat stelt niet de bank schadeloos. De staat betaalt ook geen hypotheekrente, dus als er werkelijk een grotere hypotheek is dan waarde, dan gaat de bank over tot executie en moet daarna het restant afschrijven (of hooguit als schuld aanhouden op de onbeheerde erfenis in afwachting van de staat). Maar dat maakt de bank geen eigenaar.

En het 'gaat' niet over zo'n huis, het gaat alleen over een huis waarvan de eigenaar was overleden en dat lange tijd leeg maar niet te koop stond. De rest waren vermoedens. Zulke hoge hypotheken bij ouderen zijn nogal zeldzaam.

[Johnny]

Pooh schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 16:19:
[...]

Nee, de staat stelt niet de bank schadeloos. De staat betaalt ook geen hypotheekrente, dus als er werkelijk een grotere hypotheek is dan waarde, dan gaat de bank over tot executie en moet daarna het restant afschrijven (of hooguit als schuld aanhouden op de onbeheerde erfenis in afwachting van de staat). Maar dat maakt de bank geen eigenaar.

Maar wordt is dan de eigenaar op het moment dat de eigenaar overlijdt, de erfgenamen de erfenis niet accepteren? Is er dan tot de staat de erfenis op zich neemt geen eigenaar?

En het 'gaat' niet over zo'n huis, het gaat alleen over een huis waarvan de eigenaar was overleden en dat lange tijd leeg maar niet te koop stond. De rest waren vermoedens. Zulke hoge hypotheken bij ouderen zijn nogal zeldzaam.

Ik weet helaas niet hoe de vork precies in de steel zit, ik zou er graag meer over weten.

Mijn interesse werd gewerkt toen ik afgelopen kerst bij mijn ouders op bezoek was (in een krimpregio) schrok ik van hoeveel huizen er in de straat leeg en te koop stonden, compleet met afgebladerde verf en verwilderde tuinen, allemaal van mensen die overleden waren, maar één huis stond niet te koop.

Nu de vergrijzingsgolf op gang begint komen vraag ik me af hoeveel van dit soort gevallen er zijn. Zoals je zegt zijn hoge hyptheken bij ouderen (tot nu toe) zeldzaam, maar ik vraag me af of dit de komende jaren zal toenemen, zeker nu er een hele generatie is met extra/aflossingsvrije hypotheken uit de tijd dat men er vanuitging dat het onderpand uiteindelijk meer waard zou zijn.

[Señor Sjon]

Johnny schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 15:27:
[...]


Vastgoedeiegnaren willen prijzen niet verlagen omdat dit dan een negatieve invloed op hun balans heeft, ze laten liever een appartement jarenlang te koop staan voor een hoge prijs, omdat ze anders dat bedrag zouden moeten afschrijven.

Ik heb ook leegstaande huizen gezien waarvan de eigenaar is overleden die jaren later nog steeds niet te koop worden aangeboden. De hypotheekverstrekker is eigenaar, maar lijkt geen interesse te hebben om deze te verkopen. Ik vermoed dat dit ook weer gebeurd omdat de hypotheek op het huis hoger is dan de marktwaarde, en dat dit dus als verlies in de boekhouding terecht zou komen, en daarnaast ook nog de prijzen van de huizen in de omgeving zou drukken, van dezelfde hyptheekverstrekker, waarvan een deel natuurlijk al onder water staat.

Deze situatie is natuurlijk niet oneindig houdbaar, banken zijn nu hard bezig om hun geldreserves aan te vullen, want het zal uitendelijk blijken dat de waarde van hun onderpanden veel minder is dan waar mee wordt gerekend.

Het gaat niet om die ene woning, maar om de hele portefeuille. Als men die ene woning moet herwaarderen, dan kan de bank ook eisen dat de rest een nieuwe waardering krijgt en de vastgoedeigenaar/fonds het verschil bijstort. Bij grote portefeuilles van zeg 100m moet er dan opeens 20m op tafel komen. Zoveel liquiditeiten hebben die fondsen niet en gaan dus failliet, waarna de bank opeens een probleem heeft. Die kettingreactie heeft men liever niet zeg maar.

[Pooh]

Johnny schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 16:56:
[...]
Maar wordt is dan de eigenaar op het moment dat de eigenaar overlijdt, de erfgenamen de erfenis niet accepteren? Is er dan tot de staat de erfenis op zich neemt geen eigenaar?

Er is een nalatenschap, erfenis, hoe je het maar wilt noemen. Daarin zit al het bezit van degene die overleden is, en alle schulden, en dus ook het huis. Die nalatenschap moet worden verdeeld onder erfgenamen, afgewikkeld, en dat is een proces. Tijdens die periode is er niemand 'eigenaar', hooguit 'de erven van', of de nalatenschap als zodanig. Met een beetje geluk is er een executeur, maar zelfs die hoeft er niet te zijn. De erfenis met alles erin is dus niet echt van iemand. Het huis is echter wel 'van' iets, namelijk 'van' de nalatenschap. De beheerder van de nalatenschap beheert het huis. (Niet allemaaal juridisch correct jargon, maar hopelijk maakt het dat helderder).

Als een nalatenschap onbeheerd blijft, omdat iedereen verwerpt of er geen erfgenamen gevonden kunnen worden, dan vervalt de hele nalatenschap aan de staat. Maar dat is een traag proces. En de staat gaat dan eerst nog eens zoeken naar erfgenamen, dan liquideren ze de hele boel, en dan nog blijft het geld heel lang op de plank liggen voor erfgenamen om op te eisen.

Mijn interesse werd gewerkt toen ik afgelopen kerst bij mijn ouders op bezoek was (in een krimpregio) schrok ik van hoeveel huizen er in de straat leeg en te koop stonden, compleet met afgebladerde verf en verwilderde tuinen, allemaal van mensen die overleden waren, maar één huis stond niet te koop.

Grote kans dat er juist geen hypotheek is, maar een erfgenaam in het buitenland, of een stel ruziende erfgenamen ergens.

Nu de vergrijzingsgolf op gang begint komen vraag ik me af hoeveel van dit soort gevallen er zijn. Zoals je zegt zijn hoge hyptheken bij ouderen (tot nu toe) zeldzaam, maar ik vraag me af of dit de komende jaren zal toenemen, zeker nu er een hele generatie is met extra/aflossingsvrije hypotheken uit de tijd dat men er vanuitging dat het onderpand uiteindelijk meer waard zou zijn.

Niet te koop staan zal niet toenemen, banken gaan altijd meteen over tot executie, hun schade neemt alleen maar toe als ze langer wachten. Huizen worden nooit zo snel meer waard als dat ze renteinkomsten mislopen.

[Fiber]

Johnny schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 16:56:
[...]

Mijn interesse werd gewerkt toen ik afgelopen kerst bij mijn ouders op bezoek was (in een krimpregio) schrok ik van hoeveel huizen er in de straat leeg en te koop stonden, compleet met afgebladerde verf en verwilderde tuinen, allemaal van mensen die overleden waren...

Dat bedoelde ik dus net ook min of meer. Er is woonruimte zat. Alleen blijkbaar wel op de verkeerde plek...

[RemcoDelft]

Johnny schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 16:56:
Mijn interesse werd gewerkt toen ik afgelopen kerst bij mijn ouders op bezoek was (in een krimpregio) schrok ik van hoeveel huizen er in de straat leeg en te koop stonden, compleet met afgebladerde verf en verwilderde tuinen, allemaal van mensen die overleden waren, maar één huis stond niet te koop.

Voor de beeldvorming: welke buurt is dat?

Fiber schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 17:28:
Dat bedoelde ik dus net ook min of meer. Er is woonruimte zat. Alleen blijkbaar wel op de verkeerde plek...

Ja, en in Afrika is ook eten zat... O wacht

[Fiber]

RemcoDelft schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 18:43:
[...]

Ja, en in Afrika is ook eten zat...

offtopic:
Alleen kunnen veel Afrikanen het zelf niet betalen en de verdeling is niet eerlijk...

[Bart2005]

ph4ge schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:22:
[...]
Dat er schaarste is komt ook gewoon heel duidelijk ten uiting in het feit dat Nederlanders nog steeds bijna altijd maximaal moeten lenen om ergens te wonen...

Sorry dat ik deze even cherrypick..
Er was een tijdje geleden een discussie waarin ik "aantoonde" middels "mijn" stelling dat "ze" dit niet "moeten" maar dat "ze" dit toch altijd doen (dus "willen"). En dus gaan voor juist dat droomhuis, enigszins, of ver, boven hun realistische financiële draagkracht.
_{(en dat het bedrag wat je een huis waard vindt ALTIJD onder de vraagprijs ligt..)}

Te duur huis gevonden, er volgt dan een bod ver onder de vraagprijs, "men" heeft een budget maar gaat uitsluitend voor iets boven het budget. Mijn vraag was dan: waarom niet iets uitgezocht wat gewoon binnen het budget valt? Kan je bij wijze van spreken morgen in dat huis wonen. Maar dat leek wel vloeken in de kerk...

Dus nee, het is geen kwestie van "moeten" m.i.

De formule zou dan zijn:

Wijzoekennaarvraagprijsvanhuiswatwewillen = ((maximale leenbedrag samengesteld uit al het salaris wat we mogen meeberekenen + 13e maand + vakantiegeld + schenking ouders + 0 spaargeld meestal + toegezegde salarisverhoging over een half jaar bij goed functioneren) * 1,351)

En dat is gewoon te hoog gegrepen. Toch zie je dit steeds voorbijkomen.

[ Voor 19% gewijzigd door Bart2005 op 08-01-2015 20:12 ]

[icecreamfarmer]

Bart2005 schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 19:36:
[...]

Sorry dat ik deze even cherrypick..
Er was een tijdje geleden een discussie waarin ik "aantoonde" middels "mijn" stelling dat "ze" dit niet "moeten" maar dat "ze" dit toch altijd doen (dus "willen"). En dus gaan voor juist dat droomhuis, enigszins, of ver, boven hun realistische financiële draagkracht.
_{(en dat het bedrag wat je een huis waard vindt ALTIJD onder de vraagprijs ligt..)}
Te duur huis gevonden, er volgt dan een bod ver onder de vraagprijs, "men" heeft een budget maar gaat uitsluitend voor iets boven het budget. Mijn vraag was dan: waarom niet iets uitgezocht wat gewoon binnen het budget valt? Kan je bij wijze van spreken morgen in dat huis wonen. Maar dat leek wel vloeken in de kerk....

Dus nee, het is geen kwestie van "moeten" m.i.

De formule zou dan zijn:

Wijzoekennaarvraagprijsvanhuiswatwewillen = ((maximale leenbedrag samengesteld uit al het salaris wat we mogen meeberekenen + 13e maand + vakantiegeld + schenking ouders + 0 spaargeld meestal + toegezegde salarisverhoging over een half jaar bij goed functioneren) * 1,351)

En dat is gewoon te hoog gegrepen. Toch zie je dit steeds voorbijkomen.

Omdat verhuizen ook geld kost kan het zinvoller zijn om iets boven budget te gaan zitten.
Verder heeft het ook met plezier te maken, iets van een ton kopen en er niet blij mee zijn staat veel mensen tegen.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 13:29:
Dit is wel een aardig grafiekje:
[afbeelding]
van http://daskapital.nl/2015...markt_nederland.html#more

Laat wel zien dat we juist veel teveel sociale huurwoningen hebben.

Zegt alleen niet zo heel veel. Zoals Ph4ge al zegt is dat het resultaat van het onvermogen van NL om voldoende woningen te bouwen.

[Johnny]

RemcoDelft schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 18:43:
[...]

Voor de beeldvorming: welke buurt is dat?

Dorp in Zeeland met minder dan 2000 inwoners.

[redwing]

icecreamfarmer schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 20:29:
[...]
Zegt alleen niet zo heel veel. Zoals Ph4ge al zegt is dat het resultaat van het onvermogen van NL om voldoende woningen te bouwen.

En dan vooral voldoende van het goede type. Bepaalde klasse huizen zijn er in principe voldoende, alleen doordat er een tekort is aan de klasse erboven is er weinig doorstroming, blijven mensen in de goedkopere huizen en kom je alsnog uit op een tekort. Dat gecombineerd met een huur+koopmarkt die teveel en op een verkeerde manier gereguleerd zijn levert een krom verhaal op.

De moeilijkheid zit hem er echter in om dit recht te trekken zonder alteveel mensen in de problemen te brengen.

[t_captain]

icecreamfarmer schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 20:29:
[...]


Zegt alleen niet zo heel veel. Zoals Ph4ge al zegt is dat het resultaat van het onvermogen van NL om voldoende woningen te bouwen.

Overschot aan sociale woningen hangt sterk samen met het ontbreken van het "middensegment" van betaalbare vrije sector huur. En dat wordt gewoon door HRA veroorzaakt. Ik denk dat het meer in de fiscale kant ligt dan in de woningvoorraad an sich. Eigen bewoning wordt bevoordeeld / verhuur aan een ander wordt benadeeld.

Deze keuze heeft de regering indertijd zelf gemaakt, woningbezit moest worden gestimuleerd vanwege het vermeende positieve effect op de leefomgeving. Als mensen vervolgens minder flexibel op de arbeidsmarkt zijn dan de regering zou wensen, of meer autokilometers rijden, dan is er 1 partij die geen recht van spreken heeft, onze regering.

[icecreamfarmer]

t_captain schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 23:43:
[...]


Overschot aan sociale woningen hangt sterk samen met het ontbreken van het "middensegment" van betaalbare vrije sector huur. En dat wordt gewoon door HRA veroorzaakt. Ik denk dat het meer in de fiscale kant ligt dan in de woningvoorraad an sich. Eigen bewoning wordt bevoordeeld / verhuur aan een ander wordt benadeeld.

Deze keuze heeft de regering indertijd zelf gemaakt, woningbezit moest worden gestimuleerd vanwege het vermeende positieve effect op de leefomgeving. Als mensen vervolgens minder flexibel op de arbeidsmarkt zijn dan de regering zou wensen, of meer autokilometers rijden, dan is er 1 partij die geen recht van spreken heeft, onze regering.

En dat ligt er aan omdat het middensegment zich gewoon in de sociale huur bevind. Overigens zou in veel landen €700 pm al lang niet meer in de sociale sector vallen maar in het middensegment.

Het probleem in NL is dan dat er veel onder de €700 is en redelijk wat boven de €1000 maar bijna niets daar tussen in. Daarom is dat heel scheefwonen vanaf €34k ook zo'n onzin de groep tussen €34k en €45k hebben geen alternatieven op de huur markt.

[RemcoDelft]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 08:50:
En dat ligt er aan omdat het middensegment zich gewoon in de sociale huur bevind. Overigens zou in veel landen €700 pm al lang niet meer in de sociale sector vallen maar in het middensegment.

Vandaar ook dat er huursubsidie nodig is... Eigenlijk zou sociale huur een dusdanige prijs moeten hebben dat je het met bijstand zonder extra subsidie kan betalen. En een dusdanig aantal dat het uitsluitend beschikbaar is voor de echte minima.

[rik86]

Eigenlijk zouden gewoon alle subsidies/toeslagen/aftrekposten van de woonmarkt afgesloopt moeten worden en moet de huurtoeslag die iemand krijgt puur afhankelijk zijn van verzamelinkomen van het gezin + gezinssamenstelling, zodat je 'zeker' weet dat bijv. iedereen 1-persoonshuishouden woonruimte van € 400,- p/m kan betalen, 2-persoons huishoudens van €450,- etc.

Want wat je nu hebt is dat de sociale huur dubbel 'gesubsidieerd' is en dat de koopmarkt ook 'gesubsidieerd' is. Dus als je niet in 1 van die groepen valt ben je 't haasje.

[t_captain]

Als je de toeslagen uit de woningmarkt haalt (een heel goed streven imho), moet de huurtoeslag er ook aan geloven. Belastingtarieven en heffingskortingen kun je gebruiken om de effecten te beperken.

Een effect van deze wijziging zou zijn dat het pijnlijk duidelijk wordt dat de lagere inkomens niet of nauwelijks kunnen bijdragen aan inkomstenbelasting / premie volksverzekeringen. De belastingdruk op minimumloon zou namelijk heel dicht bij 0 moeten liggen als je de toeslagen wilt uitfaseren.

[icecreamfarmer]

t_captain schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 09:40:
Als je de toeslagen uit de woningmarkt haalt (een heel goed streven imho), moet de huurtoeslag er ook aan geloven. Belastingtarieven en heffingskortingen kun je gebruiken om de effecten te beperken.

Een effect van deze wijziging zou zijn dat het pijnlijk duidelijk wordt dat de lagere inkomens niet of nauwelijks kunnen bijdragen aan inkomstenbelasting / premie volksverzekeringen. De belastingdruk op minimumloon zou namelijk heel dicht bij 0 moeten liggen als je de toeslagen wilt uitfaseren.

Wat dan ook kan want je pompt geen geld rond. Het enige wat echt omhoog moet zijn de aow's en bijstandsuitkeringen omdat die praktisch al geen belasting betalen.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 09:40:
Een effect van deze wijziging zou zijn dat het pijnlijk duidelijk wordt dat de lagere inkomens niet of nauwelijks kunnen bijdragen aan inkomstenbelasting / premie volksverzekeringen.

Is dat erg? Je zou ook kunnen zeggen dat deze mensen voor heel weinig geld veel arbeid bijdragen aan de samenleving, en geen geld kosten...

[t_captain]

Iedereen kost geld, in de zin dat we allemaal profiteren van collectieve voorzieningen. Denk aan het recht op AOW, AWBZ, bijstand, bescherming door defensie en politie, openbaar onderwijs, etc,

Als je alles plat slaat in de tarieven van de belasting, dan ontstaat het beeld dat 20% van ons land vrijwel de hele collectieve sector onderhoudt. Ik heb de indruk dat het niet de bedoeling is dat e.e.a. zo helder wordt.

Anders kan ik niet verklaren waarom we toeslagen hebben voor uitgaven die iedereen heeft (zorgtoeslag) -- dat zou gewoon in de inkomstenbelasting kunnen worden versleuteld. En waarom heffingskortingen tegenwoordig een eigen schijvensysteem hebben met 3 schijven voor de algemene heffingskorting en 4 voor de arbeidskorting -- dat zou ook in de schijven en tarieven inkomstenbelasting kunnen. Obscuriteit lijkt het doel.

[Z___Z]

t_captain schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 10:15:
Iedereen kost geld, in de zin dat we allemaal profiteren van collectieve voorzieningen. Denk aan het recht op AOW, AWBZ, bijstand, bescherming door defensie en politie, openbaar onderwijs, etc,

Als je alles plat slaat in de tarieven van de belasting, dan ontstaat het beeld dat 20% van ons land vrijwel de hele collectieve sector onderhoudt. Ik heb de indruk dat het niet de bedoeling is dat e.e.a. zo helder wordt.

Anders kan ik niet verklaren waarom we toeslagen hebben voor uitgaven die iedereen heeft (zorgtoeslag) -- dat zou gewoon in de inkomstenbelasting kunnen worden versleuteld. En waarom heffingskortingen tegenwoordig een eigen schijvensysteem hebben met 3 schijven voor de algemene heffingskorting en 4 voor de arbeidskorting -- dat zou ook in de schijven en tarieven inkomstenbelasting kunnen. Obscuriteit lijkt het doel.

Dat komt omdat politici inkomsten afhankelijk maken van belastingen niet verkopen als belastingverhoging, wat het in de praktijk natuurlijk gewoon is. Als je de 42% schijf naar 44% verhoogt, staan de vakbonden meteen op het Maliveld, terwijl de huidge maatregelen hetzelfde effect hebben, maar onduidelijk is voor het overgrote deel van de bevolking en daarom makkelijk te verkopen is.

[t_captain]

De echte schijven inkomstenbelasting 2015 (incl arbeidskorting en algemene heffingskoring, voor mensen die alleen inkomsten uit tegenwoordige arbeid genieten in box 1 en nog niet AOW-gerechtigd zijn):

Schijf	Belastbaar inkomen	Marginaal tarief IB / AK / AHK	Totaal marginaal tarief
Schijf 0	0 - 6.350	36.5% - 1.81% arbeidskorting; daarvanaf 2203 algemene heffingskorting	geen belasting verschuldigd
Schijf 1	6.350 - 9.010	36.5% - 1.81% arbeidskorting	34.69%
Schijf 2	9.010 - 19.463	36.5% - 19.679% arbeidskorting	16.821%
Schijf 3	19.463 - 19.822	36.5%	36.5%
Schijf 4	19.822 - 33.589	42% + 2,320% afbouw AHK	44.32%
Schijf 5	33.589 - 49.770	42% + 2,320% afbouw AHK (identiek ondanks andere schijf IB)	44.32%
Schijf 6	49.770 - 56.935	42% + 2,320% afbouw AHK + 4% afbouw AK	48.32%
Schijf 7	56.935 - 57.585	42% + 4% afbouw AK	46%
Schijf 8	57.585 - 100.670	52% + 4% afbouw AK	56%
Schijf 9	100.670 -	52%	52%

[ Voor 28% gewijzigd door t_captain op 09-01-2015 12:01 ]

[Verwijderd]

t_captain schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 11:11:
De echte schijven inkomstenbelasting 2015 (incl arbeidskorting en algemele heffingskoring, voor mensen die alleen inkomsten uit tegenwoordige arbeid genieten in box 1 en nog niet AOW-gerechtigd zijn):

Dat heeft het kabinet toch wel weer heel sluw gedaan. Pieter Omtzigt heeft dit in 2013 allemaal overigens al heel helder neergezet.

[t_captain]

Tarieven zijn wat bijgesteld. Zo wordt de algemene heffingskorting wat minder ver afgebouwd dan eerst de bedoeling was. De meest onlogische punten uit de tabel vind ik:

* "schijf 1": tussen 6000 en 9000 euro (nog onder bijstandsniveau!) wordt er ineens 1000 euro belasting geheven. Die je vervolgens met toeslagen moet teruggeven want van een dergelijk inkomen kan natuurlijk geen belasting af. Schrap dan wat in de toeslagen en tegemoetkomingen, en rek de algemene heffingskorting wat op.

* "schijf 4/5": je komt belachelijk snel in een tarief van dik 44% terecht, al onder de 20k! Voor de mensen in de 4e groep wordt dit vervolgens met huur- en zorgtoeslag gerepareerd, maar zodra je een modaal salaris hebt ben je compleet de sjaak. Gevolg is dat een gezin met een modaal verdienende kostwinnaar niet meer te besteden heeft dan een gezin in de bijstand. Men heeft geprobeerd om de armoedeval tussen uitkering en laagbetaald werk te repareren (lage belastingdruk in "schijf 2"), maar voor gezinnen is de realiteit heel anders dan voor eenpersoonshuishoudens.

* "schijf 5 t/m 8": opmerkelijjk genoeg is de belastingdruk tussen modaal en 3x modaal gemiddeld gezien ongeveer gelijk aan de belastingdruk bij de allerhoogste inkomens.

[Pooh]

t_captain schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 11:11:
De echte schijven inkomstenbelasting 2015 (incl arbeidskorting en algemene heffingskoring, voor mensen die alleen inkomsten uit tegenwoordige arbeid genieten in box 1 en nog niet AOW-gerechtigd zijn):

Een beetje vreemd om marginaal 'effectief' te noemen. Inclusief effectieve tarieven ziet de tabel er zo uit:

Schijf	Belastbaar inkomen	Marginaal tarief IB / AK / AHK	Marginaal tarief	Effectief tarief
Schijf 0	0 - 6.350	36.5% - 1.81% arbeidskorting; daarvanaf 2203 algemene heffingskorting	geen belasting verschuldigd	0%
Schijf 1	6.350 - 9.010	36.5% - 1.81% arbeidskorting	34.69%	0% - 10.2%
Schijf 2	9.010 - 19.463	36.5% - 19.679% arbeidskorting	16.821%	10.2% - 13.8%
Schijf 3	19.463 - 19.822	36.5%	36.5%	13.8% - 14.1%
Schijf 4	19.822 - 33.589	42% + 2,320% afbouw AHK	44.32%	14.1% - 26.5%
Schijf 5	33.589 - 49.770	42% + 2,320% afbouw AHK (identiek ondanks andere schijf IB)	44.32%	26.5% - 32.3%
Schijf 6	49.770 - 56.935	42% + 2,320% afbouw AHK + 4% afbouw AK	48.32%	32.3% - 34.3%
Schijf 7	56.935 - 57.585	42% + 4% afbouw AK	46%	34.3% - 34.4%
Schijf 8	57.585 - 100.670	52% + 4% afbouw AK	56%	34.4% - 43.6%
Schijf 9	100.670 -	52%	52%	43.6% - 52%

[ Voor 3% gewijzigd door Pooh op 09-01-2015 12:05 ]

[t_captain]

Pooh schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 11:50:
[...]

Een beetje vreemd om marginaal 'effectief' te noemen. [...]

Met "effectief" bedoelde ik de som van de marginale tarieven IB, AK en AHK. Ik zal een beter woord kiezen

[Pooh]

t_captain schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 11:45:
Tarieven zijn wat bijgesteld. Zo wordt de algemene heffingskorting wat minder ver afgebouwd dan eerst de bedoeling was. De meest onlogische punten uit de tabel vind ik:

* "schijf 1": tussen 6000 en 9000 euro (nog onder bijstandsniveau!) wordt er ineens 1000 euro belasting geheven. Die je vervolgens met toeslagen moet teruggeven want van een dergelijk inkomen kan natuurlijk geen belasting af. Schrap dan wat in de toeslagen en tegemoetkomingen, en rek de algemene heffingskorting wat op.

Als dat het eerste inkomen is kan er niks af. Maar een partime werkende partner die 9k verdient bovenop de 40k van de ander kan best 10% belasting betalen toch?

* "schijf 4/5": je komt belachelijk snel in een tarief van dik 44% terecht, al onder de 20k!

Daarom moet je marginaal en effectief niet verwarren. Onder de 20k is je effectieve belastingdruk minder dan 14%.

* "schijf 5 t/m 8": opmerkelijjk genoeg is de belastingdruk tussen modaal en 3x modaal gemiddeld gezien ongeveer gelijk aan de belastingdruk bij de allerhoogste inkomens.

Ook daarom moet je marginaal en effectief niet verwarren. Tussen modaal en 100k loopt de belastingdruk op van 26.5% naar 43.6%, bijna een verdubbeling.

[Krisp]

Modbreak:

Alhoewel de HRA in Box 1 zit, wil dat nog niet zeggen dat Box 1 in dit topic thuis hoort.

Mocht je het toch willen bespreken, zou je het topic over basiskinkomen kunnen overwegen. Eventueel kun je een ander topic aanmaken.

[timag]

Pooh schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 12:25:
[...]

Ook daarom moet je marginaal en effectief niet verwarren. Tussen modaal en 100k loopt de belastingdruk op van 26.5% naar 43.6%, bijna een verdubbeling.

Het gekste blijf ik toch vinden dat in schijf 8 de marginale druk hoger is dan in schijf 9. Als je toeslagen meerekent is dit effect nog groter.

[t_captain]

Pooh schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 12:25:
[...]

Als dat het eerste inkomen is kan er niks af. Maar een partime werkende partner die 9k verdient bovenop de 40k van de ander kan best 10% belasting betalen toch?

Dat legt de onredelijkheid van een individele inkomstenbelasting bloot.

De sterkste schouders dragen de zwaarste lasten, maar 10k bovenop 40k van de partner van een stel tweeverdieners zonder kinderen is natuurlijk heel ander koek dan 10k voor een gezin van 5.

Met een gedeeltelijk overdraagbare heffingskorting en toeslagen die wel van het gezinsinkomen afhankelijk zijn, heeft men dit een beetje willen repareren. Waardoor wel veel complexiteit is toegevoegd.

Daarom moet je marginaal en effectief niet verwarren. Onder de 20k is je effectieve belastindruk minder dan 14%.

Het verloop van de belastingfunctie over het inkomen is wat grillig. Vlak op het nulpunt, vrij vlot omhoog van 0 naar 1000 en daarna langzamer omhoog naar 3000. Ik ben meer gecharmeerd van een homogeen stijgende belastingdruk, niet alleen effectief maar ook marginaal.

[t_captain]

Ik ben het met de mod eens. Ik denk dat we een enorme discussie kunnen voeren over de inkomstenbelasting, en dat deze slechts zijdelings verbonden is aan de woningmarkt. Zullen we overstappen naar het basisinkomen of een nieuwe topic over belastingherziening openen?

[ph4ge]

t_captain schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 12:43:
Ik ben het met de mod eens. Ik denk dat we een enorme discussie kunnen voeren over de inkomstenbelasting, en dat deze slechts zijdelings verbonden is aan de woningmarkt. Zullen we overstappen naar het basisinkomen of een nieuwe topic over belastingherziening openen?

Eens, maar je ontkomt er niet aan als je het over de woningmarkt hebt ook mee te nemen dat de overheid een enorme invloed heeft op het gedrag van een individu en de markt door zijn fiscale beleid. Als je daar wat aan wil veranderen en de tegenstanders beginnen over de standaard doemverhalen over het "h-woord" dan moeten we daar ook maar eens wat dieper in duiken. Discussiëren of we het eens kunnen worden dat de HRA kan worden afgeschaft zonder dat het belastingverhogend of (de)nivellerend werkt is zeer on topic hier.

We lopen hier op Tweakers wat jaren voor op het maatschappelijke debat. Wij wisten hier al dat we een bubbel hadden toen heel de politiek zich nog opwond over een kritisch IMF rapport over de huizenmarkt. Wij zijn het min of meer eens dat de overheid de bepalende factor is op de huizenmarkt en alle stimulans alleen maar negatief werkt en eigenlijk zou moeten stoppen terwijl de media alleen maar roepen om meer hulp van de overheid. Wij zijn het er min of meer over eens dat de huidige woningmarkt een forse rem op de economie zet en er vroeg of laat iets moet gebeuren terwijl de media de 'enorme' opleving vieren. Laten we kijken of we voor kunnen blijven lopen door met oplossingen te komen, door verschillende krachtige oplossingen te bespreken en te wegen terwijl de media nog niet verder komen als "omg we mogen van het Nibud een paar procent minder lenen!".

Het is onvermijdelijk om eens goed over afschaffing van het "H-woord" te denken ook in een breder perspectief. Als we dat niet doen loopt dit topic ook alleen maar in rondjes, waar de een constant dezelfde klachten over de markt heeft en de ander constant dezelfde juichverhalen dumpt en thats it.

[t_captain]

Eigenlijk zouden we een tweede kamer uit tweakers moeten kiezen. Ik denk dat het beleid t.a.v. economie en technologie er aanzienlijk op vooruit zouden gaan.

[ph4ge]

t_captain schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 13:01:
Eigenlijk zouden we een tweede kamer uit tweakers moeten kiezen. Ik denk dat het beleid t.a.v. economie en technologie er aanzienlijk op vooruit zouden gaan.

Tja, aan de andere kant zijn wij niet bepaald een vertegenwoordiger van de hele samenleving. Zowel ouderen als laagopgeleiden zijn nogal ondervertegenwoordigd en je kan niet verwachten dat je goed kan regeren over mensen waar je geen gevoel van hebt. Dat gaat overigens ook mis in het huidige systeem.

In ander nieuws: 'NVM wil voor 2,3 miljoen schikken met softwarebedrijf'

Geen flame, ik ken de waarschuwing, maar gewoon een nieuwsbericht, dus dat moet kunnen toch? We kenden het gesjoemel met "cijfers" en het beïnvloeden van de politiek, media en "wetenschap" al, maar ook in de dagelijkse bedrijfsvoering blijkt wat een dubieuze manier van handelen en denken deze machtige vertegenwoordiging van een beroepsgroep er op nahoudt. Zou natuurlijk een schandalige schikking zijn tov het geld wat deze handelswijzen hebben opgeleverd.

Iets om in gedachte te houden de volgende keer dat hier NVM juichberichten een-op-een gedumpt worden.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 10-01-2015 00:41 ]

[Bart2005]

Heel schrijnend ook dat het 10 jaar moet duren om gelijk te krijgen.

[redwing]

Bart2005 schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 02:10:
Heel schrijnend ook dat het 10 jaar moet duren om gelijk te krijgen.

En dat voor zo'n overduidelijke zaak. Toendertijd was het al heel goed duidelijk wat er gebeurde.

[TheGhostInc]

Januari begint ontzettend slecht.

Als dit niet snel aantrekt dan eindigt januari sowieso onder januari 2014, maar aangezien HDN verder is uitgebreid (qua marktaandeel) de afgelopen paar jaar, dan kan dit weleens de slechtste maand januari tot nu toe worden.

Kan iemand trouwens vertellen of een offerte uitgegeven op 31 December 2014 nog de normen van het Nibud van 2014 gebruikt. (De HRA/max. hypotheek zijn uiteraard van 2015). Anders zouden we nog een klein 'plukje' verkopen kunnen hebben in 2015 van mensen die dat met een offerte van 2015 al niet meer kunnen.

[NiGeLaToR]

http://www.nu.nl/geldzake...-niveau-in-tien-jaar.html

Sinds 2008 zijn de hypotheekrentes van vijf en tien jaar en de variabele rente bijna gehalveerd. Medio 2008 werd 5,72 procent rente betaald op een hypotheek van tien jaar. Eind dit jaar wordt 3 procent betaald.

Een vaste hypotheekrente stond in 2011 op een gemiddeld niveau van 6,2 procent, maar is inmiddels gedaald naar 3,79 procent.

En soms heb je gewoon pech, wij kochten ons huis in 2011 en betalen inderdaad 2 x zoveel rente als mensen die nu afsluiten. Overigens ondanks deze rentestanden toch magere verkoopaantallen - dat zou vriend en vijand toch moeten doen inzien dat het niet 'goed' gaat op de woningmarkt (misschien wel voor een nieuwe realiteit - want de pre-2008 tijd is nu eenmaal niet meer).

[t_captain]

Ik weet niet in hoeverre het de "nieuwe realiteit" is dat mensen zoveel honkvaster zijn geworden. Ik denk wel dat mensen voor kortere perioden wat meer geneigd zijn naar een huurwoning, maar en masse twee keer zo lang op dezelfde plek blijven wonen lijkt me op den duur niet houdbaar, De arbeidsmarkt en de hele samenleving worden er niet minder dynamisch op.

Ik lees in de cijfers vooral dat er nog wel wat afstand zit tussen de vraagprijzen en de prijzen die kopers kunnen financieren. Dat zal zich vertalen in een prijsontwikkeling die achterblijft op de loonontwikkeling. Het gat smelt langzaam maar zeker weg, waarmee de transactieaantallen wat zullen stijgen.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op maandag 12 januari 2015 @ 09:41:
Januari begint ontzettend slecht.

Als dit niet snel aantrekt dan eindigt januari sowieso onder januari 2014, maar aangezien HDN verder is uitgebreid (qua marktaandeel) de afgelopen paar jaar, dan kan dit weleens de slechtste maand januari tot nu toe worden.

Verrassing!

TheGhostInc schreef op maandag 12 januari 2015 @ 09:41:
Kan iemand trouwens vertellen of een offerte uitgegeven op 31 December 2014 nog de normen van het Nibud van 2014 gebruikt. (De HRA/max. hypotheek zijn uiteraard van 2015). Anders zouden we nog een klein 'plukje' verkopen kunnen hebben in 2015 van mensen die dat met een offerte van 2015 al niet meer kunnen.

De hypotheekregels van het moment van offerte zijn inderdaad van toepassing. Het instorten gebeurt daardoor altijd wat geleidelijk.

NiGeLaToR schreef op maandag 12 januari 2015 @ 09:57:
http://www.nu.nl/geldzake...-niveau-in-tien-jaar.html
En soms heb je gewoon pech, wij kochten ons huis in 2011 en betalen inderdaad 2 x zoveel rente als mensen die nu afsluiten. Overigens ondanks deze rentestanden toch magere verkoopaantallen - dat zou vriend en vijand toch moeten doen inzien dat het niet 'goed' gaat op de woningmarkt (misschien wel voor een nieuwe realiteit - want de pre-2008 tijd is nu eenmaal niet meer).

Elk voordeel heb zn nadeel. De HRA dempt het nadeel voor een deel. Daarnaast heb je waarschijnlijk en hopelijk wel een bankspaarhypotheek. Op de lange termijn betaal je dan waarschijnlijk altijd nog minder rente dan mensen die nu kopen, bovendien ben je op termijn zelfs beter af met een hoge rente.

Ik had in 2011 niet kunnen voorspellen dat de rente zo zou dalen. Nu durf ik wel te zeggen dat hij voorlopig (2 jaar) niet gaat stijgen, want dat kan de economie helemaal niet hebben. De daling is er waarschijnlijk ook nog niet uit, maar waar dat eindigt? De risico opslag zal niet verdwijnen denk ik, in tegendeel.

[Señor Sjon]

NiGeLaToR schreef op maandag 12 januari 2015 @ 09:57:
http://www.nu.nl/geldzake...-niveau-in-tien-jaar.html


[...]


En soms heb je gewoon pech, wij kochten ons huis in 2011 en betalen inderdaad 2 x zoveel rente als mensen die nu afsluiten. Overigens ondanks deze rentestanden toch magere verkoopaantallen - dat zou vriend en vijand toch moeten doen inzien dat het niet 'goed' gaat op de woningmarkt (misschien wel voor een nieuwe realiteit - want de pre-2008 tijd is nu eenmaal niet meer).

Noem een jaar dat er niet gesleuteld is aan de hypotheeknormen? Deze zijn sinds 2008 met een harde streep omlaag gebracht en nu weer door Nibud met 5-8% verlaagd om redenen die in voorgaande jaren ook al golden en niet veranderd zijn. Dus volgend jaar kunnen we weer zo'n verrassing verwachten voor $insert reden.

[Fiber]

Toch is het niet alleen maar kommer en kwel hoor. Sommige kleine lokale projecten verkopen nog steeds goed en kennen zelfs wachtlijsten:


http://www.dewoudenberger...3407522.html#.VLOg7a7F_g4

http://www.woneninhetgroenewoud.nl/

[NiGeLaToR]

t_captain schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:12:
Ik weet niet in hoeverre het de "nieuwe realiteit" is dat mensen zoveel honkvaster zijn geworden. Ik denk wel dat mensen voor kortere perioden wat meer geneigd zijn naar een huurwoning, maar en masse twee keer zo lang op dezelfde plek blijven wonen lijkt me op den duur niet houdbaar, De arbeidsmarkt en de hele samenleving worden er niet minder dynamisch op.

Ik lees in de cijfers vooral dat er nog wel wat afstand zit tussen de vraagprijzen en de prijzen die kopers kunnen financieren. Dat zal zich vertalen in een prijsontwikkeling die achterblijft op de loonontwikkeling. Het gat smelt langzaam maar zeker weg, waarmee de transactieaantallen wat zullen stijgen.

Het is de realiteit omdat het zo is - ik zie nog vaak vergelijkingen met het verleden die uiteindelijk niet zo heel erg relevant zijn aangezien de spelregels zijn veranderd. Wat inderdaad wel interessant is om te zien wat de veranderde spelregels voor gedrag teweeg brengt bij mensen. Als je het in het hele spel van de politiek en het innen van belastingen bekijkt is dichterbij werk gaan wonen wellicht minder handig dan veel forensen. Woning overdracht belasting is eenmalig - forensen betalen structureel véél om te reizen waarop pauzeloos en schaamteloos accijnsen en andere belastingen (over belastingen) worden geheven.

ph4ge schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:31:

Elk voordeel heb zn nadeel. De HRA dempt het nadeel voor een deel. Daarnaast heb je waarschijnlijk en hopelijk wel een bankspaarhypotheek. Op de lange termijn betaal je dan waarschijnlijk altijd nog minder rente dan mensen die nu kopen, bovendien ben je op termijn zelfs beter af met een hoge rente.

Klopt en klopt Heb daarbij een stukje aflossingvrij, daar zou het relevant voor zijn ware het niet dat Obvion als 'meedenkende hypotheekverstrekker' niet mee denkt en de boete voor verlagen van rente hoger maakt dan je netto rentevoordeel over een halvering van de rente. Hun goed recht, maar moet altijd glimlachen als ik hun motto weer ergens lees of hoor

Alles wat ik minder aan (aftrekbare) rente betaal, betaal ik meer aan (niet aftrekbare) inleg in de spaarhypotheek - dus dat stuk is zo goedkoper.

[RemcoDelft]

Fiber schreef op maandag 12 januari 2015 @ 11:31:
Toch is het niet alleen maar kommer en kwel hoor. Sommige kleine lokale projecten verkopen nog steeds goed en kennen zelfs wachtlijsten:

Je zou kunnen beargumenteren dat een wachtlijst juist wel "kommer en kwel" is... De vraag naar nieuwbouw is nooit weggeweest. Het probleem zit hem in de (grond)prijs, los dat op en heel veel mensen willen dat huis kopen. En Woudenberg klinkt nou niet bepaald als een gebied met overbevolking...

[TheGhostInc]

t_captain schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:12:
Ik weet niet in hoeverre het de "nieuwe realiteit" is dat mensen zoveel honkvaster zijn geworden. Ik denk wel dat mensen voor kortere perioden wat meer geneigd zijn naar een huurwoning, maar en masse twee keer zo lang op dezelfde plek blijven wonen lijkt me op den duur niet houdbaar, De arbeidsmarkt en de hele samenleving worden er niet minder dynamisch op.

Dit is voor het grootste gedeelte perceptie. Koop een Citroën en de halve wereld rijdt er spontaan in.

Er is een 'rare' piek geweest voor 2008, maar kijk je naar de lange gemiddelden, dan kocht iedereen gewoon de woning voor 20+ jaar. Mijn ouders of grootouders keken niet anders tegen woningen aan toen zij hun eerste woning kochten dan als ik nu.

t_captain schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:12:
Ik lees in de cijfers vooral dat er nog wel wat afstand zit tussen de vraagprijzen en de prijzen die kopers kunnen financieren. Dat zal zich vertalen in een prijsontwikkeling die achterblijft op de loonontwikkeling. Het gat smelt langzaam maar zeker weg, waarmee de transactieaantallen wat zullen stijgen.

Huisprijsontwikkeling en loonontwikkeling zijn wel ergens gekoppeld, maar die relatie is vooral interessant voor investeerders (10+ jaar), jaar op jaar is het effect te gering om niet weer door andere effecten te worden beïnvloed. Simpel voorbeeld:
30 jarige met 50K salaris wil kopen in 2015 & een 29 jarige met 50K salaris wil kopen in 2016. In dit geval is loonontwikkeling de enige factor. Maar nu kan die 30 jarige geen woning vinden en wacht een jaar, maar spaart ondertussen ook een beetje. Als je over 10 jaar erover heen kijkt, dan zijn die effecten wel weer een beetje weg gemiddeld, maar ga je in 2016 kijken, dan blijken de prijzen ineens harder te stijgen dan de loonontwikkeling.

Daarom zie je steden als Amsterdam gewoon ontploffen, mensen hebben jaren moeten wachten op 'die woning' en hebben daarvoor gespaard, maar zijn ook ouder (meer salaris, betere functie, ...). Tel daarbij een stukje emotie dat je 'nu moet kopen' en de gekte is daar weer helemaal terug.

RemcoDelft schreef op maandag 12 januari 2015 @ 12:30:
[...]

Je zou kunnen beargumenteren dat een wachtlijst juist wel "kommer en kwel" is... De vraag naar nieuwbouw is nooit weggeweest. Het probleem zit hem in de (grond)prijs, los dat op en heel veel mensen willen dat huis kopen. En Woudenberg klinkt nou niet bepaald als een gebied met overbevolking...

Als er nog NHG bij zit, dan is het risico nog te overzien. Maar de "kommer en kwel" zit hem niet in de verkopen van vandaag, maar juist over een paar jaar wordt het pas duidelijk of je 'goed' zit of 'fout'.
In 2008 kocht iedereen een huis, geen probleem, nu noemen ze het eerder een molensteen.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 12 januari 2015 @ 12:35:
In 2008 kocht iedereen een huis, geen probleem, nu noemen ze het eerder een molensteen.

Met 80% van een molensteen verdrink je nog steeds...

[Fiber]

RemcoDelft schreef op maandag 12 januari 2015 @ 12:30:
[...]

Je zou kunnen beargumenteren dat een wachtlijst juist wel "kommer en kwel" is... De vraag naar nieuwbouw is nooit weggeweest. Het probleem zit hem in de (grond)prijs, los dat op en heel veel mensen willen dat huis kopen. En Woudenberg klinkt nou niet bepaald als een gebied met overbevolking...

Geen overbevolking, ruimte zat daar. Wel gestage groei de laatste paar decennia, van ongeveer 10.000 inwoners in 1990 via ongeveer 11.000 inwoners in 2000 naar ongeveer 12.000 inwoners in 2010 en de groei is er blijkbaar nog niet uit...

http://epaper.bdu.nl/Barn.../10-01/epaper/9702431.htm

En in een wat breder regionaal perspectief:
http://www.actieagendabou...rte-termijn-2013-2017.pdf

[NiGeLaToR]

Maar we weten toch waarom afwaardering van bouwgrond niet gebeurt? Gemeentes hebben het geld dat ze ermee zouden verdienen al uitgegeven en hoe goedkoper ze de grond weg doen, hoe lager de woningwaarde van hun gemeente plots wordt. Liever kunstmatig woningtekort dus.

Overigens zou je dan ook nog een discussie over de woningoverschotten na de vergrijzing kunnen kijken, al krijg ik de indruk dat dan vrijwel iedereen single is en je dus evenveel huizen maar met minder bewoners nodig hebt (let op: knipoog)

[FunkyTrip]

Vraagje aan de experts:

Wat gebeurt er als de huidige 50+ers, waarvan er velen eigenaar zijn van mooie 2-kapper of ander prijzig huis van pakweg 500.000 euro, door hun leeftijd wat kleiner gaan wonen waardoor er een enorme hoeveelheid kasten van huizen, onbetaalbaar voor huidige tweeverdieners (een stelletje met een gezamenlijk inkomen van 150.000 euro (dus allebei ruim 2x modaal) kan zo'n huis niet bekostigen omdat ze de lening van de bank niet krijgen a 3x gezamenlijke jaarsalaris). Krijg je dan geen kettingreaktie? Die huizen moeten goedkoper worden, anders kan niemand ze kopen, waardoor het segment er onder in waarde gaat dalen omdat tja, voor dezelfde prijs krijg je nu een groter huis, waardoor het segment daaronder ook weer gaat dalen.

Ik merk het nu al in mijn buurt. Zelf woon ik een 'starter' die voorheen 180k waard was en nu nog maar 150k. Maar 150k kunnen veel starters zich niet eens meer veroorloven, dus de appartementen staan lang leeg. En voor doorstromers geldt: voor 20k meer tegenwoordig hebben ze al een huis met tuin, want die waren 250k en nu nog maar 2k. Als alles in een soort parabool afvlakt krijg je toch rare situaties?

[Pooh]

Een stelletje met een gezamenlijk inkomen van 150k kan toch makkelijk een woning van 500k betalen? Stelletjes die 150k verdienen samen hebben doorgaans ook wel 150-200k aan spaargeld, en enige overwaarde op hun huidige woning. En zelfs als ze dat niet hebben, is de woonquote voor hen hoger, en is 4-4.5 keer inkomen eenvoudig haalbaar.

[Señor Sjon]

150k leent makkelijk 5 ton. Factor zit tussen 4,5 en 4,7 ergens (ken de tabel niet uit mijn hoofd).

Meestal hebben die huizen nog authentieke details en overwaarde. Dus die zal moeten zakken met de prijs, tenzij iets helemaal bij de tijd is gehouden en zo betrokken kan worden. Dan is zo'n prijs sneller gerechtvaardigd. Maar ik maak me helemaal geen zorgen hierover. Zoveel huizen in die dure klasse heb je ook weer niet.

[fommes]

ph4ge schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:31:
[...]
Elk voordeel heb zn nadeel. De HRA dempt het nadeel voor een deel. Daarnaast heb je waarschijnlijk en hopelijk wel een bankspaarhypotheek. Op de lange termijn betaal je dan waarschijnlijk altijd nog minder rente dan mensen die nu kopen, bovendien ben je op termijn zelfs beter af met een hoge rente.

Ik had in 2011 niet kunnen voorspellen dat de rente zo zou dalen. Nu durf ik wel te zeggen dat hij voorlopig (2 jaar) niet gaat stijgen, want dat kan de economie helemaal niet hebben. De daling is er waarschijnlijk ook nog niet uit, maar waar dat eindigt? De risico opslag zal niet verdwijnen denk ik, in tegendeel.

Ik ben toch wel benieuwd naar je redenatie, ik heb even snel een berekening gemaakt hoeveel rente ik over 30 jaar zou betalen met m'n huidige rente (4.4%) tov 2.5% rente.

Ik kom met mijn bankspaarhypotheek met 4.4% rente op een gespaard bedrag van +/- 140.000 na 30 jaar
Met de 2.5% rente kom ik op €100.000 gespaard

De rente die ik meer betaal in 30 jaar met mijn huidige rente is €183.000
Dit is uiteraard zonder hypotheekrenteaftrek mee te rekenen.


Verder komt er nog bij dat je nu geen bankspaarhypotheek meer kunt krijgen, maar zou het echt zoveel schelen dat het dit verschil van €143.000 (de €183.000 rente - de €40.000 meer gespaard) ook nog goedmaakt?

Kan iemand me vertellen hoe ik de hypotheekrenteaftrek bereken?

[ Voor 3% gewijzigd door fommes op 12-01-2015 16:36 ]

[Fiber]

FunkyTrip schreef op maandag 12 januari 2015 @ 16:23:
[...]

Ik merk het nu al in mijn buurt. Zelf woon ik een 'starter' die voorheen 180k waard was en nu nog maar 150k. Maar 150k kunnen veel starters zich niet eens meer veroorloven, dus de appartementen staan lang leeg. En voor doorstromers geldt: voor 20k meer tegenwoordig hebben ze al een huis met tuin, want die waren 250k en nu nog maar 2k...

Welke buurt is dat...?

Er zit nogal een verschil tussen de krimp regio's waar dit inderdaad voorkomt en de groei regio's, waar dit veel minder voorkomt...

En wat betreft het eerste deel van je quote:

FunkyTrip schreef op maandag 12 januari 2015 @ 16:23:
Vraagje aan de experts:

Wat gebeurt er als de huidige 50+ers, waarvan er velen eigenaar zijn van mooie 2-kapper of ander prijzig huis van pakweg 500.000 euro, door hun leeftijd wat kleiner gaan wonen waardoor er een enorme hoeveelheid kasten van huizen...

De bejaardenhuizen zijn afgeschaft dus dat kleiner gaan wonen gebeurt ook al wat minder gauw dan enige tijd geleden. Maar zelfs als die mensen inderdaad naar een appartement of zo vertrekken hebben ze vaak geen vreselijke haast met verkopen omdat het huis toch al is afbetaald. Zulke panden staan dan soms ook best lang leeg volgens mij.

[ Voor 38% gewijzigd door Fiber op 12-01-2015 16:52 ]

[Señor Sjon]

Niemand wil ook meer een appartement hebben omdat het niet langer loont om veel verhuisbewegingen te maken. Vooral woningtypes die hier op gericht zijn, zijn de klos.

[RemcoDelft]

Pooh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 16:30:
Een stelletje met een gezamenlijk inkomen van 150k kan toch makkelijk een woning van 500k betalen?

Bij onze Staatsbank mag 70k + 80k max. 745k lenen.

[Pooh]

Inderdaad, en 500k is al haalbaar met 35k + 70k, oftewel modaal + 2x modaal. En dat zonder spaargeld.

[EXX]

Pooh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 16:30:
Een stelletje met een gezamenlijk inkomen van 150k kan toch makkelijk een woning van 500k betalen?

En hoeveel stelletjes zijn er die 150k verdienen? Ik denk een stuk minder dan dat er huizen zijn die te koop staan boven de 500k.

[ph4ge]

fommes schreef op maandag 12 januari 2015 @ 16:35:
Ik ben toch wel benieuwd naar je redenatie, ik heb even snel een berekening gemaakt hoeveel rente ik over 30 jaar zou betalen met m'n huidige rente (4.4%) tov 2.5% rente.

Ik kom met mijn bankspaarhypotheek met 4.4% rente op een gespaard bedrag van +/- 140.000 na 30 jaar
Met de 2.5% rente kom ik op €100.000 gespaard

De rente die ik meer betaal in 30 jaar met mijn huidige rente is €183.000
Dit is uiteraard zonder hypotheekrenteaftrek mee te rekenen.


Verder komt er nog bij dat je nu geen bankspaarhypotheek meer kunt krijgen, maar zou het echt zoveel schelen dat het dit verschil van €143.000 (de €183.000 rente - de €40.000 meer gespaard) ook nog goedmaakt?

Kan iemand me vertellen hoe ik de hypotheekrenteaftrek bereken?

Het is de HRA die het verschil maakt. Berekeningen zijn al vaak voorbij gekomen in dit topic en het vorige, daar heb ik nu geen tijd voor voor jouw specifieke geval. Kijk anders even rond de periode van de afschaffing van aflossingsvrij in dit topic toen is het tot in den treuren besproken. Je ontvangt grofweg 2x zoveel HRA bij banksparen vs annuitair, de extra betaalde rente kan je wegstrepen tegen de extra ontvangen rente. Niet voor niets nam nog geen 1% annuitair toen banksparen nog mogelijk was, niet voor niets kocht iedereen die het kon nog snel een huis om te kunnen banksparen.

Pas als de rente gehalveerd is ben je beter af. Ja, er is een variabele van 2,5%, maar gemiddeld is dat nog wel wat hoger, en bij een langere rentevastperiode nog hoger. 30 jaar vast is gemiddeld nog boven de 4% om bij jouw voorbeeld te blijven. Ja, variabel daalt, maar dat kan ook weer stijgen. Je kan dus niet zeggen dat omdat die variabele rente toevallig nu laag staat dat je over 30 jaar goedkoper uit bent omdat de rente in de tussentijd ook wel weer gestegen is. Ligt voor de hand dat je dan met banksparen weer goedkoper uit bent, omdat een hoge rente juist gunstig is tegen het einde.

Alleen bij 30 jaar vast kunnen we iets zeggen over of je nu gunstiger af bent bij iets lagere rente of toen bij iets hogere rente. Dat ben je bij het zelfde aankoopbedrag zeker niet, maar de huizenprijzen zijn ook iets gedaald dus het zal niet veel schelen.

[Pooh]

EXX schreef op maandag 12 januari 2015 @ 16:56:
[...]
En hoeveel stelletjes zijn er die 150k verdienen? Ik denk een stuk minder dan dat er huizen zijn die te koop staan boven de 500k.

CBS geeft niet zulke nauwkeurige 'buckets', maar ruim 11% (872 van de 7483 duizend) huishoudens heeft een bruto inkomen van 100k of meer (bron)

Als je dan kijkt naar het aantal te koop staande woningen, zie je dat er 10.3% van de woningen meer dan 500k vraagprijs heeft, 17.4% meer dan 400k (bron)

Dat is niet zo'n heel belachelijk verschil. De rest is eenvoudig uit spaargeld te verklaren.

[EXX]

Dat klopt redelijk dan. Als ik hier in de regio Zuid-Limburg kijk hoeveel huizen boven de 4 ton te koop staan (waar in veel gevallen ook nog van alles aan moet gebeuren) denk ik wel eens "wie moet dan allemaal gaan kopen?"

[Pooh]

Vergeet ook niet dat huurwoningen vaak goedkoper zijn. Dus als 10% van de koopwoningen meer dan 500k kost, is dat bij 60% koopwoningen maar 6% van het totaal aantal huishoudens.

[Fiber]

EXX schreef op maandag 12 januari 2015 @ 17:06:
Dat klopt redelijk dan. Als ik hier in de regio Zuid-Limburg kijk hoeveel huizen boven de 4 ton te koop staan (waar in veel gevallen ook nog van alles aan moet gebeuren) denk ik wel eens "wie moet dan allemaal gaan kopen?"

Dat is een krimp regio dus ik ben bang dat daar voorlopig nog heel veel leeg blijft staan en wellicht zelfs gesloopt moet worden...

[EXX]

In de gemeente Sittard-Geleen moet je, als je als particulier een huis wil bouwen, een ander huis slopen. Kan je dat niet, dan is het €40.000,- euro in een sloopfonds storten.

[Pooh]

Wow. In Amsterdam is dat andersom, als je daar 2 woningen samenvoegt, of op een andere manier een woning onttrekt, moet je 12% van de waarde aan de gemeente betalen.