Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Dido]

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:30:
Sorry, maar je begrijpt dat mijn 'denigrerende' reactie puur een reactie was op ph4ge. Ik kaatste zijn Groep 5 opmerking terug, maar ben het er zelf verder niet mee eens.

Overigens vind ik dit "5%*5%*5% = 125%" dan ook weer heel knullig, want daar komt echt 0,0125% uit, pas bij 5%*5*5 zou er pas 125% uitkomen. Net zo goed als mijn 10% ook knullig was.

Daar ging ik de fout in, ik las 25% bij jou. Ik heb mijn post aangepast - je 10% was inderdaad de enige (en begrijpelijke!) fout. Mijn basisschoolopmerking neem ik dan ook terug

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:33:

offtopic:
Gaat dit topic nu de kant op van de nationale wetenschapsquiz en de zak met rode en witte ballen?? Daar deed jij toen toch ook aan mee?

offtopic:
Rode en witte ballen that brings back memories! Ja, daar heb ik ooit wel eens iet sover gezegd, ja

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:36:
Laat het dan hier achterwege, want van juist gebruik van statistiek is in dit topic geen sprake.

Wat is er onjuist aan de conclusie dat met twee inkomens lenen op 1 inkomen vele malen minder risico oplevert dan lenen op twee inkomens, terwijl met 1 inkomen lenen op 1 inkomen nog steeds bijna de helft minder risico oplevert dan lenen op twee inkomens?

[ Voor 18% gewijzigd door Dido op 30-10-2014 11:39 ]

[j_du_pee]

Volgens mij kun je best lang rekenen aan die werkloosheid, maar er speelt b.v. ook mee dat bij veel stellen simpelweg de kinderopvang kan worden weggestreept tegen de gemiste inkomsten. Scheidingen zijn echter van veel groter belang

Wel ben ik overtuigd dat het nodig hebben van 2 inkomens voor een fatsoenlijke woning ten koste gaat van innovatiekracht. Wie durft er nu nog een startup te beginnen zodra hij aan een hypotheek vast zit. En kiezen voor een goedkope huurwoning mag in zo'n geval ook al niet.

[ph4ge]

Krisp schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 10:44:
[...]

Volgens mij slaan je laatste twee zinnen de spijker op z'n kop. Ja, een huis kopen is risicovol. Een huis huren ook: je moet namelijk ergens wonen, ook als je werkeloos bent. Daarmee is het leven in algemene zin risicovol.

Wil je minder risico lopen? Leg (geld)buffers aan, zorg dat je uitgavenpatroon laag is (op bijstandsniveau) en je hebt nergens last van.

Het gaat niet op risico's op individueel niveau, het gaat om macro economische risico's. We hebben in de jaren 90 2 maatregelen genomen die zorgden voor veel meer geld in de markt (hogere prijzen) en veel hogere risico's. Dat waren het verhogen van de LTV en het lenen op 2 inkomens. Mijn aangehaalde onderzoek laat zien dat boven de 90% LTV de risico's ineens gigantisch toenemen. Boerenverstand zegt dat het lenen op beide inkomens ook het risico enorm doen toenemen, het is natuurlijk belachelijk om te vragen naar dergelijke statistieken. Dan gaat het er niet om of het risico 2 of 9 maal zo groot is, want het staat niet ter discussie dat het veel is. We hebben het niet over toenames van procenten, nee, we hebben het over verveelvoudigen. En dan heb je het dus niet over waar leg je precies de grens mbt risico's, dan heb je het over structurele grote risico's die in een paar jaar tijd zijn ontstaan, waarvan inmiddels gebleken is dat die risico's uitkomen en grote gevolgen hebben en we dus de vraag moeten stellen of we ze niet gewoon (deels) terug moeten draaien.

Op individueel niveau stappen bijna alle kopers gewoon naar een bank om te vragen wat ze kunnen lenen en vervolgens naar een makelaar om te vragen wat ze voor dat geld kunnen kopen. Deze risico afweging kan je op individueel niveau ook maken, maar de meeste mensen doen dat niet en waar mensen dat wel doen hebben we een ander topic om ervaringen te bespreken Omdat de meeste mensen dat niet doen, mede vanwege de schaarste, moet er wel overheid beleid zijn die dat regelt, laat je dat helemaal los dan wordt de huizenmarkt een zeer volatiele markt die vrijwel de hele economie afknijpt, want er blijft schaarste en het blijft een eerste levensbehoefte. De voedselmarkt kunnen we nou eenmaal ook niet helemaal los laten.

[Krisp]

Het rapport wat je aanhaalt gaat over gedwongen verkopen met verlies. (blz 3 linksboven) Dat is namelijk het moment dat de NHG aangesproken moet worden. Het is nogal evident dat een lagere LTV tot een lager aantal verkopen met verlies leidt, want die buffer vangt dat op. Dat het risico verkleind wordt met 90% LTV, valt dus niet af te leiden uit dit rapport. Hooguit dat het verlies voor de NHG (stakeholder in dit rapport) kleiner is.

Als je praat in termen van betaalbaarheid, is de enige relevante factor het salaris en de kans op het verliezen ervan. Uit je rapport zou je (indirect) wel kunnen afleiden dat de hoogte van het inkomen een relevant factor is, omdat bij lage inkomens (zonder buffer) de NHG wel aangesproken wordt. Je zou dus kunnen concluderen dat iemand met een laag inkomen niet geschikt is voor het kopen van een woning, en dat je minimaal een (gezins)inkomen van 35K moet hebben om in aanmerking te komen voor een koopwoning.

Verder krijg ik uit mijn omgeving andere signalen dan jij in je tweede alinea omschrijft, maar die kan ik niet zo hard maken. Volgens mij zijn veel jongeren wel degelijk bewust van de verplichtingen die ze aangaan.

[Oscar Mopperkont]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:36:

offtopic:
Rode en witte ballen that brings back memories! Ja, daar heb ik ooit wel eens iet sover gezegd, ja

offtopic:
Misschien moeten we Confusion ook nog eens uitnodigen voor dit topic!

[ph4ge]

Het is maar een onderzoek, een van de velen. Lees het OESO rapport, hun aanbeveling van 80% komt echt niet uit de lucht vallen. Het risico mbt de LTV is een soort Hockeystick curve. Aan de ene kant van de grafiek verklein je het risico haast niet meer als je de LTV verlaagt en aan de andere kant is elke procent dat de LTV stijgt veel meer extra risico. Internationaal lijkt de consensus dat 80% een goede balans is, maar je kan best discussiëren of 75 of 85 niet beter is. Dat je echter boven de 90% ineens veel meer risico loopt lijkt men het overal wel over eens te zijn. 110% was bizar hoog en hoewel er langzaam naar 100% gewerkt wordt is dat gewoon nog veel te weinig. Huizen hebben bewezen makkelijk 5% van hun waarde in een jaar te kunnen verliezen, dus tenminste 5% buffer (en dus 95%) lijkt mij de minste verlaging die we moeten doorvoeren. 5% buffer is niks en die 5% moet je ook het verkoopproces betalen in het geval van flinke problemen.

Volgens mij hoef je de tv maar aan te zetten (van "Uitstel van Executie" tot "TV makelaar") of in het ervaringen topic te kijken om te zien dat in ieder geval heel veel mensen er niet zo rationeel in staan en een bewuste risico afweging maken. Dat komt ook omdat er geen alternatief is voor de meeste mensen, omdat het een emotioneel proces is, mensen vaak te jong al gedwongen worden om te kopen en omdat advies vaak niet objectief is.

[Dido]

Krisp schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 13:16:
Verder krijg ik uit mijn omgeving andere signalen dan jij in je tweede alinea omschrijft, maar die kan ik niet zo hard maken. Volgens mij zijn veel jongeren wel degelijk bewust van de verplichtingen die ze aangaan.

Hangt natuurlijk heel sterk van je omgeving af
Ik zie hier (op GoT, niet zozeer dit topic) nog regelmatig mensen langskomen die inderdaad gewoon een huis zoeken bij hun (max!) leencapaciteit.
En dat iemand zich van de verplichtingen bewust is, betekent nog niet dat ze de risico's goed inschatten... er was laatst nog een topic van iemand die zocht naar een mogelijkheid om zijn inkomen (iig op papier) op te schroeven om zo te kwalificeren voor een huurwoning. Dat kon geen kwaad want in de toekomst hadden ze toch geld genoeg. Dat is tekenend voor het niet onderkennen (of simpelweg niet willen aanvaarden van het bestaan en de consequenties) van risico's.

Dat is trouwens alleen maar menselijk: ja, dat kan allemaal wel gebeuren, maar mij gebeurt dat niet. En dat is ook niet echt slecht; iemand die wel alles wil afdekken en geen risico's lopen is de hele dag daarmee bezig en houdt geen tijd over om te leven. Maar de kunst is natuurlijk om een balans te vinden... wat was dat ook al weer over die gulden middenweg?

[Señor Sjon]

Dat komt ook omdat vadertje staat aan alle kanten bepaald wat iemand maximaal mag lenen. Dus denkt men dat het wel goed zit als ze het maximale bedrag lenen.

Overigens, dezelfde OESO denkt ook dat wij weinig belasting betalen (zie vorige pagina).

[GH45T]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 13:48:
[...]

Hangt natuurlijk heel sterk van je omgeving af
Ik zie hier (op GoT, niet zozeer dit topic) nog regelmatig mensen langskomen die inderdaad gewoon een huis zoeken bij hun (max!) leencapaciteit.
En dat iemand zich van de verplichtingen bewust is, betekent nog niet dat ze de risico's goed inschatten... er was laatst nog een topic van iemand die zocht naar een mogelijkheid om zijn inkomen (iig op papier) op te schroeven om zo te kwalificeren voor een huurwoning. Dat kon geen kwaad want in de toekomst hadden ze toch geld genoeg. Dat is tekenend voor het niet onderkennen (of simpelweg niet willen aanvaarden van het bestaan en de consequenties) van risico's.

Dat is trouwens alleen maar menselijk: ja, dat kan allemaal wel gebeuren, maar mij gebeurt dat niet. En dat is ook niet echt slecht; iemand die wel alles wil afdekken en geen risico's lopen is de hele dag daarmee bezig en houdt geen tijd over om te leven. Maar de kunst is natuurlijk om een balans te vinden... wat was dat ook al weer over die gulden middenweg?

Van de ene kans eens met je verhaal dat mensen zich niet bewust zijn van risico's. Van de andere kant, er is gewoon écht een groep mensen welke boven de grens van sociale huur en huurtoeslag vallen en daarmee nauwelijks een huis kunnen kopen of huren. Ik denk dat we het er toch wel over eens zijn dat iedereen een dak boven zijn hoofd moet kunnen hebben? En het is toch vreemd dat mensen welke iets minder verdienen of een uitkering krijgen wel sociale huur kunnen krijgen voor véél minder geld?

Zo sprak ik laatst iemand wie in de sociale huur zit. Haar stelling was dat ze nooit meer een huis wil kopen. Ja, dank je de koekoek maar als je niet in de sociale huur mee kunt doen wordt huren wel zo duur dat je vanzelf gaat kopen.

[Bonsaiboom]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 10:59:
[...]
*knip statistiek verhaal*

*disclaimer* ik ben ook geen statisticus, maar...

Niet dat die statistiek nu allemaal even belangrijk is in dit topic, klopt je verhaal hier toch ook niet Dido? De hele premisse hier is dat er een zogenaamde 5% kans is om je baan te verliezen. Per wat? Per jaar? Per maand? Per 30 jaar? En hoe lang is zo'n werkeloze periode dan? De kansberekeningen die hier gebeuren zijn om te kijken hoe groot de kans is dat dat ene stel dat je trekt uit de populatie van stellen die 2 banen hebben op t moment van het aangaan van de hypotheek, toevallig allebei, of een van de twee werkeloos heeft, gegeven dat er 5% niet-gecorreleerde werkeloosheid is.

Als je echter een risico-inschatting voor hypothecaire leningen wil gaan maken, dan heb je nog extra gegevens nodig - hoe lang duurt een werkeloosheid, welke kansverdeling is er op het werkeloos raken, wat is de impact van het werkeloos raken, wat is de kans dat degene die werkeloos wordt nog een oprotpremie meekrijgt en hoe hoog is die dan, wat is een buffer die opgebouwd kan worden, wat is de mogelijkheid tot teruggaan in uitgaven patroon.

Op al die zaken is een antwoord nodig voordat je een realistische inschatting op wanbetaling kan maken bij een hypotheek. De berekening die jullie hier maken gaat erover dat als iemand gemiddeld 5% van de tijd werkeloos is, dat een stel gemiddeld 0,25% van de tijd gelijktijdig werkeloos is, oftewel bij een hypotheek van 30 jaar heb je het dan over gemiddeld iets minder dan 1 maand in die 30 jaar.

Die gemiddeldes zijn alleen totaal niet interessant. Wat je wil weten is hoe groot de kans is dat enkele van de bovenstaande kansverdelingen verkeerd uitpakken, en dat je met serieuze wanbetaling te maken krijgt. Dat geeft het risico op de hypotheek aan 2 inkomens van 2 verdieners, versus het risico op de hypotheek aan 1 inkomen van 2 verdieners, versus het risico op de hypotheek aan 1 inkomen van 1 verdiener. Dat die laatste het meest risicovol is, de middelste het minst, en de eerste ertussenin, dat is dan wel weer eenvoudig te beredeneren.

[redwing]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:31:
[...]

Maak het nou niet ingewikkelder dan het is. Een stel met 1 inkomen is niet anders dan een allenstaande met 1 inkomen. En die zat al in het verhaal.

Of het nu een gezin of een single is maakt geen bal uit voor wat ik zeg. Daar ging het nl. helemaal niet over

Jij concludeert dat een stel die een huis gekocht op 2 inkomens een grotere kans heeft op problemen omdat de kans groter is dat 1 van hen werkeloos raakt. Hiermee mis je alleen een paar heel belangrijke punten. Je moet niet vergeten dat iemand met 1 inkomen als hij werkeloos raakt daarna geen inkomen meer heeft. Het gezin met 2 inkomens heeft er echter nog 1 over. Oftewel de kans is groot dat het gezin dat nu terugvalt op 1 inkomen nog wel alles kan betalen door in te leveren op luxe.

Leuke berekeningen dus van die 5% en 9.5%, alleen die getallen op zich zeggen totaal niets (net als die 0.25% trouwens, als het hoofdinkomen weg valt en het 2e inkomen is te laag om de hypotheek te betalen zit je alsnog in de problemen ondanks dat er maar 1 inkomen weg valt)

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:35:
[...]
Daarvoor hebben we dan ook het Nibud, die kijken naar een aantal scenario's en bepalen daarop de maximale hypotheeklast. En zij houden volgens mij ook rekening met het (verhoogde) risico op werkeloosheid, maar ook of je met pensioen bent of gaat e.d.

Dit dus, je kunt dit alleen goed berekenen door de persoonlijke situatie te bekijken. Alleen bekijken wat de kans op werkeloosheid is zegt totaal niets.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:59:
Auto's zijn dan ook nauwelijks meer te betalen. OV is met de chipkaart ook niet goedkoper geworden. Dus jongeren blijven langer thuis wonen en gebruiken de auto op moeders naam. Pas na je 24e gaat de strafpremie voor jonge bestuurders eraf. En door de hoge jeugdwerkloosheid koopt men ook geen huizen. Huur hebben ze niet voldoende wachttijd voor.
Dus, uiteindelijk zitten jongeren ook vast. )

Klopt vooral de groep die tussen de 34k en 45k verdiend.
Geen sociale huur, te weinig voor private huur en te weinig inkomen om een toekomstgericht huis te kopen.

[Verwijderd]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:36:
[...]

Wat is er onjuist aan de conclusie dat met twee inkomens lenen op 1 inkomen vele malen minder risico oplevert dan lenen op twee inkomens, terwijl met 1 inkomen lenen op 1 inkomen nog steeds bijna de helft minder risico oplevert dan lenen op twee inkomens?

De conclusie is gebaseerd op een fictieve onjuiste aanname die niet strookt met de realiteit.
Want wanneer kloppen je aannames nog? Ook nog als je wel 2 inkomens nodig hebt, maar niet maximaal leent, maar stel 80% van je leencapaciteit? Of 70%? Kijk bij 50% kun je zeggen dat je slechts 1 inkomen nodig hebt en zit je supersafe volgens jouw redenatie. Echter tussen 50% en 100% zit heel veel capaciteit, wij hebben op 2 inkomens geleend en ook beide inkomens nodig voor de hypotheek. Echter zitten we niet maximaal te lenen, dus bij wegvallen van 1 inkomen zouden we nog rond kunnen komen indien iemand minimumloon verdient (callcenter werk bijv.). Dat verdien je vrijwel direct en WW zou al meer dan dat opleveren.
Jij gaat er al van uit dat bij 2 inkomens nodig ook direct iedereen maximaal leent. Dat tezamen met de post van Bonsaiboom toont wat mij betreft aan dat de statistiek dus verkeerd gebruikt wordt, omdat de info ontoereikend is.

[foto]

icecreamfarmer schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 14:43:
[...]


Klopt vooral de groep die tussen de 34k en 45k verdiend.
Geen sociale huur, te weinig voor private huur en te weinig inkomen om een toekomstgericht huis te kopen.

Ik ben zo iemand die helaas in die groep valt...Ik heb er voor gekozen een aantal jaren langer zuinig thuis te wonen, en een flinke spaarpot op te bouwen 100K+. Dit is eigenlijk een van de weinige opties die je hebt om, daarna een toekomstgericht huis te kunnen kopen... Maar het is wel even af zien zolang thuis wonen...

Ik zie wel steeds meer mensen om mij heen dit doen...dus misschien is het straks wel weer mode net zoals 60 jaar terug om langer thuis te blijven wonen...

[Krisp]

icecreamfarmer schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 14:43:
[...]


Klopt vooral de groep die tussen de 34k en 45k verdiend.
Geen sociale huur, te weinig voor private huur en te weinig inkomen om een toekomstgericht huis te kopen.

Dat is meteen weer erg fatalistisch. Ja, als single moet je creatief zijn. Anderzijds: ik heb ook genoeg voorbeelden in mijn omgeving waar het wel lukt. Als je een partner hebt, is een huis kopen echt niet moeilijk. Misschien heb je niet meteen een paleis, maar een redelijk huis (180K) lukt met 2x 25K ook zonder dat je maximaal hoeft te lenen. Vraag is ook of je als startende single moet kopen: de kans op een relatie is immers nog groot.

[_l_Arjan_l_]

icecreamfarmer schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 14:43:
[...]
Klopt vooral de groep die tussen de 34k en 45k verdiend.
Geen sociale huur, te weinig voor private huur en te weinig inkomen om een toekomstgericht huis te kopen.

Jongeren zijn echter bovengemiddeld flexibel qua wonen en over het algemeen niet heel kieskeurig over de staat van hun woning. Door t/m je 25 een huis te delen met vriend(in)(en)/studenten/starters kun je al flink sparen.
Het is natuurlijk heel fijn als je een mooie woning van 750 euro per maand kunt huren + een auto kunt kopen + op vakantie kunt + kunt sparen voor je huis als je net je 1e baan hebt, maar dat is gewoonweg niet reëel voor de meeste mensen.

[icecreamfarmer]

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 08:53:
[...]

Ik heb destijds een starterswoning gekocht die uitestekend geschikt was om een aantal jaren als starter in te wonen.
Dat dat ding bij verkoop niet gewild was is inderdaad een feit.

En dat heeft gewoon te maken met het feit (zoals ook in dit topic aangetoond) dat een starter het idee heeft dat een dergelijke woning het einde van de beschaving betekent.

Niemand hoeft iets te "accepteren", en iedereen mag leren van mijn fouten, maar dat betekent niet dat ik sta te trappelen om een huidige starter aan een grotere woning te helpen. Voordoen alsof het "eerlijk" zou zijn dat ik mee moet betalen om een starter in een woning te plaatsen waar mijn woning van toen twee keer inpast omdat de arme drommel het slechter heeft dan ik is volslagen van de pot gerukt.
De insinuaties dat ik medeverantwoordleijk zou zijn voor het feit dat diezelfde arme drommel niet in een riant rijtjeshuis kan trekken zodra hij is afgestudeerd zijn absurd, beledigend en ronduit egoistisch. Maar ze worden wel degelijk geuit, ook in dit topic.
Dat is waar ik tegen ageer.
Dat mijn situatie niet standaard was (hint: het huis staat in Rotterdam) snap ik ook. Daarnaast heb ik er zelf voor gekozen om te verhuizen voordat het huis verkocht was. Ik zal ook niet klagen over de "dubbele" lasten (die zeker niet dubbel waren).

Mijn peeve is dat er veel te simpel en rechtlijning, en vooral vanuit de onderbuik wordt geredeneerd door huidige starters, vaak met wel degelijk irreele wensen, die staan te roepen om een instorting van de woningmarkt in de ijdele hoop dat zij ervan kunnen profiteren.
Aan de ene kant worden de babyboomers bekritiseerd omdat ze voor eigen gewin de markt verpest hebben, maar tegelijkertijd staat er nu een generatie klaar die eigenlijk niets anders wil dan een kans om exact hetzelfde te doen. Vergeet niet dat de hausse begon in een woningmarkt die in de jaren '80 nog harder op zijn reet was gegaan dan in de huidige crisis waardoor de starters van toen goedkoop konden instappen.

Ik zit daar precies tussenin. Prima, so be it. Maar ik snap nog steeds niet waarom het "eerlijk" zou zijn dat ik moet meebetalen om de generatie na mij dezelfde luxe te geven als de generatie voor mij, terwijl vanuit diezelfde "eerlijkheid" (lees: hypocrisie) beide generaties bereid zijn mij tot het bot uit te kleden.

Waarom zou iedere generatie het net zo goed of beter moeten hebben dan de generaties er voor? Dat is net zo'n absurde aanname als "koophuis = investering", "huren is kapitaalvernietiging" of "hypotheek levert geld op". En de huidige generatie starters lijkt, ondanks de recente geschiedenislessen, nog steeds bereid om boven hun stand te leven, en klaagt als de bank daar niet meer aan mee wil (mag!) doen.

Nee dat heeft er mee te maken dat de huidige starters geleerd hebben om verder te kijken dan 3 jaar en daarom liever de onverkoopbare (en te dure) starterswoningen overslaan om later gelijk iets fatsoenlijks te kopen.

Ik ben blij dat ik niet net als veel van mijn vrienden gelijk bij mijn eerste weekgeld een startershut heb gekocht waar ik (na het krijgen van kinderen) na 3 jaar weer uit moet.

Je kunt dat veeleisend vinden maar je kunt ook zeggen dat men verstandiger is geworden en verhuiskosten uit wil besparen.

[Dido]

Bonsaiboom schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 14:12:
*disclaimer* ik ben ook geen statisticus, maar...

Niet dat die statistiek nu allemaal even belangrijk is in dit topic, klopt je verhaal hier toch ook niet Dido? De hele premisse hier is dat er een zogenaamde 5% kans is om je baan te verliezen. Per wat? Per jaar? Per maand? Per 30 jaar?

Dat maakt niet zoveel uit als we ervan uitgaan dat al die factoren voor onze Alice en Bob gelijk zijn. Het gaat er ook helemaal niet om of die 5% realistisch is. Het gaat erom dat de verhouding tussen 5%, 9,5% en 0,25% realistisch is. En die verhouding is realistisch.

Op al die zaken is een antwoord nodig voordat je een realistische inschatting op wanbetaling kan maken bij een hypotheek.

Ja, maar daar ging het niet om. Het ging erom wat voor risico een koppel tweeverdieners loopt als ze op twee inkomens kopen versus op 1 inkomen. Het antwoord is: er is een vele malen kleiner risico op problemen als je maar op 1 inkomen koopt. En dat antwoord is verdomd lastig te weerleggen, hoewel er vast wel specifieke situaties zijn waarin het hogere risico toch aanvaardbaar is.

Die gemiddeldes zijn alleen totaal niet interessant. Wat je wil weten is hoe groot de kans is dat enkele van de bovenstaande kansverdelingen verkeerd uitpakken, en dat je met serieuze wanbetaling te maken krijgt. Dat geeft het risico op de hypotheek aan 2 inkomens van 2 verdieners, versus het risico op de hypotheek aan 1 inkomen van 2 verdieners, versus het risico op de hypotheek aan 1 inkomen van 1 verdiener. Dat die laatste het meest risicovol is, de middelste het minst, en de eerste ertussenin, dat is dan wel weer eenvoudig te beredeneren.

Ja, dat is is heel eenvoudig te beredeneren. Oh nee, toch niet, want je zit er naast. De laatste zit in het midden, de de eerste is het meest risicovol, en de middelste verreweg het minst.
Eenvoudig te beredeneren, via juist het gebruik van en simpele kansberekening met zo min mogelijk schattingen. En of je met 5% rekent of wat anders maakt weinig uit.

redwing schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 14:25:
Jij concludeert dat een stel die een huis gekocht op 2 inkomens een grotere kans heeft op problemen omdat de kans groter is dat 1 van hen werkeloos raakt. Hiermee mis je alleen een paar heel belangrijke punten. Je moet niet vergeten dat iemand met 1 inkomen als hij werkeloos raakt daarna geen inkomen meer heeft. Het gezin met 2 inkomens heeft er echter nog 1 over. Oftewel de kans is groot dat het gezin dat nu terugvalt op 1 inkomen nog wel alles kan betalen door in te leveren op luxe.

Dan ga je er dus vanuit dat dat tweede inkomen niet (volledig) nodig was om de hypotheek te bekostigen. Dat kan (en is vaak realistisch) maar for simplicity's sake heb ik naar drie randgevallen gekeken. Uiteraard verschuift het een en ander als je dara tussenin gaat zitten.

Leuke berekeningen dus van die 5% en 9.5%, alleen die getallen op zich zeggen totaal niets (net als die 0.25% trouwens, als het hoofdinkomen weg valt en het 2e inkomen is te laag om de hypotheek te betalen zit je alsnog in de problemen ondanks dat er maar 1 inkomen weg valt)

Again, for simplicity's sake gaan we er wel vanuit dat de inkomens ongeveer gelijk zijn. Als partner A twee ton verdient en partner B werkt 4 uur in de week voor minumumloon, dan is de situatie "op twee inkomens kopen" uiteraard de facto gelijk aan "eenverdiener".

Dit dus, je kunt dit alleen goed berekenen door de persoonlijke situatie te bekijken. Alleen bekijken wat de kans op werkeloosheid is zegt totaal niets.

Jawel, het geeft aan dat je risico enorm verkleint door niet je gehele theoretische leencapaciteit in te zetten voor een huis. Dat effect is dusdanig groot dat het botweg struivogelpolitiek is om het te negeren of te ontkennen.

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 14:56:
De conclusie is gebaseerd op een fictieve onjuiste aanname die niet strookt met de realiteit.

Een fictieve kasn op werkeloosheid is uitskend bruikbaar om het effect van risicoverlaging bij verlaging van LTI te illustreren.

Want wanneer kloppen je aannames nog?

Bij gelijkwaardige inkomens die 0% of 100% ingexzet worden. Als jij graag alle mogelijk vormen ertussening doorrekent, be my guest. De eindconclusie is hetzelfde:

Maximaal lenen op 1 inkomen is riskant.
Maximaal lenen op 2 inkomens is bijna twee keer zo riskant.
Lenen op 50% van twee inkomens is vele malen minder riskant.

[ Voor 37% gewijzigd door Dido op 30-10-2014 16:13 ]

[Verwijderd]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 16:05:
[...]

Dat maakt niet zoveel uit als we ervan uitgaan dat al die factoren voor onze Alice en Bob gelijk zijn. Het gaat er ook helemaal niet om of die 5% realistisch is. Het gaat erom dat de verhouding tussen 5%, 9,5% en 0,25% realistisch is. En die verhouding is realistisch.

[...]

Ja, maar daar ging het niet om. Het ging erom wat voor risico een koppel tweeverdieners loopt als ze op twee inkomens kopen versus op 1 inkomen. Het antwoord is: er is een vele malen kleiner risico op problemen als je maar op 1 inkomen koopt. En dat antwoord is verdomd lastig te weerleggen, hoewel er vast wel specifieke situaties zijn waarin het hogere risico toch aanvaardbaar is.

[...]

Ja, dat is is heel eenvoudig te beredeneren. Oh nee, toch niet, want je zit er naast. De laatste zit in het midden, de de eerste is het meest risicovol, en de middelste verreweg het minst.
Eenvoudig te beredeneren, via juist het gebruik van en simpele kansberekening met zo min mogelijk schattingen. En of je met 5% rekent of wat anders maakt weinig uit.

En dan ga je voorbij aan mijn post en blijf je dus redeneren dat iedereen maximale leencapaciteit benut. Die verhoudingen werken namelijk alleen bij exact dezelfde situaties en zijn dus niet realistisch.

[Dido]

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 16:09:
En dan ga je voorbij aan mijn post en blijf je dus redeneren dat iedereen maximale leencapaciteit benut. Die verhoudingen werken namelijk alleen bij exact dezelfde situaties en zijn dus niet realistisch.

Jonge jonge... Ik quote iemand anders, ik had inderdaad nog niet op jou gereageerd.

Uiteraard bereken ik een paar randgevallen. Ik heb het voorgedaan, ga maar lekker rekenen aan je detailsituaties.

Laat me even weten als je een conclusie bereikt die afwijkt van wat ik in mijn vorige post nog eens onder elkaar gezet heb:

Maximaal lenen op 1 inkomen is riskant.
Maximaal lenen op 2 inkomens is bijna twee keer zo riskant.
Lenen op 50% van twee inkomens is vele malen minder riskant.

Oftewel: je vermindert risico significant door minder dan 100% van je leencapaciteit te benutten en daarnaast aanzienlijk door je risico te spreiden (over twee inkomens).

[croxz]

ph4ge schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:54:
[...]
Mijn aangehaalde onderzoek laat zien dat boven de 90% LTV de risico's ineens gigantisch toenemen.

Wat het onderzoek vooral laat zien is dat boven de 105% LTV de risico's ineens gigantisch toenemen. Dat is zichtbaar in alle grafieken maar vooral in die van het totale schadebedrag:

Meeste schade valt bij hogere LTV Het totaal uitgekeerde verlies op nieuw verstrekte garanties bedraagt € 142 miljoen. Van dit bedrag komt 86% voor rekening van leningen met een LTV van meer dan 105%. Bij
een beperking van de maximale lening op 105% LTV zou dat worden teruggebracht tot 14%. Bij een verdere reductie van de maximale lening is nauwelijks sprake van minder verlies.

Kortom: de beperking naar 100% LTV die nu in gang is, is voldoende om de risico's en de verliezen te beperken.

[Bonsaiboom]

Daar ben ik het helemaal mee eens Dido. De oversimplificatie van de risicoinschatting was mij alleen wat te simpel

[icecreamfarmer]

foto schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 15:00:
[...]


Ik ben zo iemand die helaas in die groep valt...Ik heb er voor gekozen een aantal jaren langer zuinig thuis te wonen, en een flinke spaarpot op te bouwen 100K+. Dit is eigenlijk een van de weinige opties die je hebt om, daarna een toekomstgericht huis te kunnen kopen... Maar het is wel even af zien zolang thuis wonen...

Ik zie wel steeds meer mensen om mij heen dit doen...dus misschien is het straks wel weer mode net zoals 60 jaar terug om langer thuis te blijven wonen...

Ik zelf ook heb wel een kleinere spaarpot omdat ik later begonnen ben met werken. Maar private huur begint hier bv met 1200 pm.
Als ik dan zie dat men nog steeds de hoofdprijs vraagt voor sommige woningen.
BV volledig uitgeleefde woning uit de jaren 50 waar werkelijk alles vervangen moet worden (sloop en nieuwbouw zijn waarschijnlijk goedkoper) en daar nog steeds 2,5 ton voor vragen terwijl het feitelijk niet veel meer waard is dan grondwaarde.
Ander voorbeeld gisteren penthouse bezocht van 3,5 ton. 5 Jaar oud heeft nooit iemand in gewoond.
Opzich leuk maar slechte afwerking waaronder een scheur in het stucwerk over de volle breedte. Dan wordt er vrolijk verteld dat je daar als koper voor op mag draaien . Verder nog enkele andere lelijke detaillering.

[RemcoDelft]

croxz schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 16:18:
Kortom: de beperking naar 100% LTV die nu in gang is, is voldoende om de risico's en de verliezen te beperken.

Is dat de LTV nu, of de LTV voordat de prijzen daalden? Dat maakt nogal een verschil.
Maar dit zijn NHG-statistieken neem ik aan... Vergeet niet dat er op het moment dat de NHG bijspringt al een aardig persoonlijk drama qua verliezen aan vooraf gaat. Ook dat is te verminderen met lagere risico's.

[ Voor 25% gewijzigd door RemcoDelft op 30-10-2014 16:49 ]

[TheGhostInc]

croxz schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 16:18:
[...]

Wat het onderzoek vooral laat zien is dat boven de 105% LTV de risico's ineens gigantisch toenemen. Dat is zichtbaar in alle grafieken maar vooral in die van het totale schadebedrag:


[...]

Kortom: de beperking naar 100% LTV die nu in gang is, is voldoende om de risico's en de verliezen te beperken.

Tel daarbij ook nog even op dat de Nibud de normen wat heeft aangescherpt en we terug zijn naar af lossen en ik ben eigenlijk best tevreden. Voor een NLse polder regering is er best al een hoop gebeurd.

80% LTV of maar 1 salaris meetellen zijn imho allemaal te risicomijdende maatregelen. Er vallen jaarlijks ook gewoon 500 doden in het verkeer, dat is een risico wat we accepteren, want veel mensen nemen regelmatig deel aan het verkeer.
Je mag best je deur niet meer uitkomen (met alle risico's van dien), maar ik vind je nog geen waaghals als je het wel zou doen.
Zo denk ik dat met de huidige leennormen het risico te overzien is. En dan zullen er best af en toe slachtoffers vallen, maar ik zie (vanuit het risico perspectief) nu niet een reden om harder in te grijpen aan die kant van de streep.

HRA mag gewoon afgebouwd worden van mij, maar 100% LTV en gedeeltelijk op 2 salarissen, met verplicht aflossen klinkt als een best aardige basis.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 16:45:
[...]

Is dat de LTV nu, of de LTV voordat de prijzen daalden? Dat maakt nogal een verschil.

Zoek eens de cijfers op! De gemiddelde LTV in NL ligt onder de 100%!
(Immers zijn er 'maar' 1 miljoen huizen onderwater, dus 6 miljoen hebben LTV < 100%)

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 16:48:
80% LTV of maar 1 salaris meetellen zijn imho allemaal te risicomijdende maatregelen. Er vallen jaarlijks ook gewoon 500 doden in het verkeer, dat is een risico wat we accepteren, want veel mensen nemen regelmatig deel aan het verkeer.

Het is niet alleen dat het risico lager wordt, het is ook dat er veel meer geld over blijft voor de reële economie. Daarnaast is de vraag waarom wij veel meer risico zouden moeten accepteren dan 20 jaar geleden of de rest van de wereld. Wat schieten we er mee op?

Niemand heeft het over het geheel vermijden van risico's. Bij 80% LTV is er ook nog een aanzienlijk risico, maar wel een stuk minder. 100% is gewoon nog steeds veel. Dat betekent dat je bij verkoop zelfs als je dezelfde prijs krijgt al een restschuld hebt.

Het verplicht aflossen haalt juist vrij weinig uit. Er werd altijd al gerekend met aflossen en de meeste mensen hadden al banksparen, wat de facto aflossen is maar dan belastingtechnisch veel gunstiger is. Het verplicht aflossen is dan ook vooral een bezuinigingsmaatregel, het zorgt ervoor dat de starters (op termijn) veel minder belasting terug krijgen dan de bestaande gevallen. Voor de risico's in de huizenmarkt doet het ook wel iets maar dat valt nog mee.

Het risico zit hem in de LTV. Aflossen is niks anders dan de LTV geleidelijk omlaag brengen en daarmee dus geleidelijk het risico verkleinen, ipv direct een lager risico. Echter, de risico's doen zich juist voor in de eerste jaren, voordat je noemenswaardig hebt afgelost. Op de lange termijn schommelen de huizenprijzen minder, maar op de korte termijn kunnen ze heel hard instorten. Op de lange termijn zal je waarschijnlijk meer gaan verdienen, maar op de korte zijn je inkomsten onzeker. Op de lange termijn ben je gewend aan het bezitten van een huis, op de korte termijn kom je verrassingen tegen. Op de lange termijn kan je andere buffers opbouwen, op de korte termijn niet. Daarnaast zit je op de lange termijn in goedkopere levensfases dan op de korte termijn.

Direct beginnen met een lagere LTV is van veel grotere invloed op het risico dan de LTV geleidelijk omlaag brengen dmv aflossen. 100% is dus nog steeds te hoog (waarmee ik niet zeg dat 80% een heilig percentage is, maar dat is internationaal en historisch niet voor niets een consensus).

[T-MOB]

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 16:50:
[...]

Zoek eens de cijfers op! De gemiddelde LTV in NL ligt onder de 100%!
(Immers zijn er 'maar' 1 miljoen huizen onderwater, dus 6 miljoen hebben LTV < 100%)

Alhoewel je waarschijnlijk wel gelijk hebt over de uitkomst klopt je redenering helemaal niet. 1 miljoen onder water en 6 miljoen precies op het randje is gemiddeld genomen onder water.

[redwing]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 16:16:
[...]
Maximaal lenen op 1 inkomen is riskant.

klopt

Maximaal lenen op 2 inkomens is bijna twee keer zo riskant.

En die klopt niet omdat je alleen naar de kans kijkt dat 1 van die twee werkloos raakt. Je vergeet echter mee te nemen dat als 1 daar werkloos raakt er nog steeds eentje wel werkt. Zelfs met maximaal lenen is er een grote kans dat ze met goed opletten/besparen op onnodige kosten ze toch rond kunnen komen.

Lenen op 50% van twee inkomens is vele malen minder riskant.

Oftewel: je vermindert risico significant door minder dan 100% van je leencapaciteit te benutten en daarnaast aanzienlijk door je risico te spreiden (over twee inkomens).

En dat klopt dan weer wel

[Dido]

redwing schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 18:40:
En die klopt niet omdat je alleen naar de kans kijkt dat 1 van die twee werkloos raakt. Je vergeet echter mee te nemen dat als 1 daar werkloos raakt er nog steeds eentje wel werkt. Zelfs met maximaal lenen is er een grote kans dat ze met goed opletten/besparen op onnodige kosten ze toch rond kunnen komen.

Dat vind ik een gevaarlijke uitspraak. Volgens diezelfde logica loopt iemand in zijn eentje ook weinig risico omdat ie met zijn WW en later bijstand met goed opletten zijn hypotheek ook nog wel kan betalen.

Even een uitgavenpatroon aanpassen is niet zo heel simpel.

[redwing]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 19:03:
[...]
Dat vind ik een gevaarlijke uitspraak. Volgens diezelfde logica loopt iemand in zijn eentje ook weinig risico omdat ie met zijn WW en later bijstand met goed opletten zijn hypotheek ook nog wel kan betalen.

Even een uitgavenpatroon aanpassen is niet zo heel simpel.

Vandaar ook dat ik zeg dat je naar de persoonlijke situatie van iemand moet zeggen en de berekening van jou over de kans op werkloosheid dus totaal niets zegt als je de andere punten niet meeneemt.

[Bonsaiboom]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 19:03:
[...]

Dat vind ik een gevaarlijke uitspraak. Volgens diezelfde logica loopt iemand in zijn eentje ook weinig risico omdat ie met zijn WW en later bijstand met goed opletten zijn hypotheek ook nog wel kan betalen.

Even een uitgavenpatroon aanpassen is niet zo heel simpel.

Iemand die van 1 inkomen terugvalt naar WW gaat sowieso naar 70% @ 5% kans
Met zijn 2en, als er eentje in de WW terecht komt, val je naar 85% @ 10% kans

Kans * Impact is hetzelfde, maar het is in het tweede geval makkelijker om iets te verzinnen om 15% te besparen, dan in het eerste om 30% te besparen.

[Verwijderd]

Al die babyboomers gaan een keer dood.
Ik voorspel binnen 10 jaar een overschat aan vrijstaande huizen.

[Bart2005]

Offtopic: zou het een idee zijn om in plaats van het schuwlelijke germanisme "risicovol" het prachtige Nederlandse woord "riskant" te gebruiken?

[Hielko]

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 23:57:
Al die babyboomers gaan een keer dood.
Ik voorspel binnen 10 jaar een overschat aan vrijstaande huizen.

Daar lijkt het CBS het toch niet mee eens te zijn: http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/toekomst/

[Verwijderd]

Hielko schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 01:41:
[...]

Daar lijkt het CBS het toch niet mee eens te zijn: http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/toekomst/

Nou, die babyboomers gaan toch echt 'n keer dood.

[Blik1984]

Verwijderd schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 02:06:
[...]


Nou, die babyboomers gaan toch echt 'n keer dood.

Maar nog niet over 10 jaar, eerder over 20-30 jaar. Mensen worden ouder en het vermogen/huis komt pas vrij als beide babyboomers gestorven zijn.

[ph4ge]

redwing schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 19:23:
Vandaar ook dat ik zeg dat je naar de persoonlijke situatie van iemand moet zeggen en de berekening van jou over de kans op werkloosheid dus totaal niets zegt als je de andere punten niet meeneemt.

In een macro economische discussie zegt het alles, we hebben het niet over individuen. Het is onmogelijk om de discussie te voeren met als startpunt een complex econometrisch model waar elk denkbare geval in zit, bovendien is het resultaat dan nog hetzelfde. Er verandert immers niks aan de populatie als je de regels verandert. Je kan wel roepen: "er zitten ook mensen bij met een hele hoge baangarantie en met een hele lage baangarantie" en dan heb je helemaal gelijk, maar de gemiddelde baangarantie blijft hetzelfde of je nou op 1 of op beide inkomens leent.

Dat lenen op 1 van de 2 inkomens minder riskant is dan lenen op 2 van de 2 inkomens is boerenverstand, en er is nog geen enkel argument tegenin gebracht.

Bonsaiboom schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 19:42:
Iemand die van 1 inkomen terugvalt naar WW gaat sowieso naar 70% @ 5% kans
Met zijn 2en, als er eentje in de WW terecht komt, val je naar 85% @ 10% kans

Kans * Impact is hetzelfde, maar het is in het tweede geval makkelijker om iets te verzinnen om 15% te besparen, dan in het eerste om 30% te besparen.

Als jij op 1 van de 2 inkomens leent heb je ook 85% WW als je beiden werkeloos wordt. Dit soort regels worden niet beïnvloed door het feit of je op beiden of op slechts 1 inkomen geleend hebt. In heel de discussie over het wel of niet lenen op 2 inkomens is de situatie waar er maar 1 inkomen is niet aan bod geweest, dus ik vraag me af wat je er mee wil zeggen.

Op het moment dat je stellen die 2 inkomens hebben ook weer gewoon op 1 inkomen laat lenen betekent het dat stellen die maar 1 inkomen hebben wel beter kunnen concurreren. Echter is hun risico profiel ook een stuk groter, maar dat risicoprofiel verandert niet als stellen met 2 inkomens nog maar op 1 inkomen kunnen lenen..

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 31-10-2014 09:09 ]

[Juncto]

De vrijstaande huizen kunnen ook vrijkomen, omdat de bewoners (mogelijkerwijs veelal babyboomers) kleiner willen cq moeten gaan wonen. Willen, omdat het huis te groot wordt, en dus mogelijk teveel kosten (onderhoud, OZB en tijd kwijt voor het schoonhouden) en het kan zijn dat ze eruit moeten vanwege lichamelijke problemen, tja ouderdom komt met gebreken, dus de kans op lichamelijke problemen neemt ook toe. Nu hoor ik al mensen zeggen, mensen worden steeds gezonder, steeds ouder, maar je hebt ook een toenemende groep die jonger lichamelijke problemen krijgt, cq gaat krijgen.
De mensen die nu gepensioneerd zijn, daar moeten we immers ook aan denken, omdat hun pensioen al jaren niet geindexeerd is cq gekort is, dus vanuit het financiele oogpunt acht ik de kans groot dat er ook een groep is, die nog lichamelijk geen noodzaak hebben om te verhuizen, maar meer om in de kosten te snijden, want een appartement zal zeer waarschijnlijk goedkoper zijn, dan een vrijstaand huis.

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:01:
[...]

In een macro economische discussie zegt het alles, we hebben het niet over individuen. Het is onmogelijk om de discussie te voeren met als startpunt een complex econometrisch model waar elk denkbare geval in zit, bovendien is het resultaat dan nog hetzelfde. Er verandert immers niks aan de populatie als je de regels verandert. Je kan wel roepen: "er zitten ook mensen bij met een hele hoge baangarantie en met een hele lage baangarantie" en dan heb je helemaal gelijk, maar de gemiddelde baangarantie blijft hetzelfde of je nou op 1 of op beide inkomens leent.

Dat was dan ook mijn hele punt niet Ik zeg dat je niet alleen naar de kans op werkeloosheid moet kijken maar ook naar de impact die werkeloosheid op de (gemiddelde) groep heeft. Je moet dan dus ook meenemen hoe de inkomensverhoudingen liggen bij 2-verdieners, kijken wat de impact is als er 1 werkeloos raakt, gemiddelde buffer bij 1 en 2 verdieners, hoe de groep die met 2 inkomens leent er uit ziet t.o.v. de groep die dat op 1 inkomen doet e.d.

Dat lenen op 1 van de 2 inkomens minder riskant is dan lenen op 2 van de 2 inkomens is boerenverstand, en er is nog geen enkel argument tegenin gebracht.

Dat was dan ook het hele punt niet. Er wordt hier gezegd dat het veel riskanter is om met 2/2 inkomens te lenen dan op 1/1 en dat kun je makkelijk ter discussie stellen. De kans dat er uit de eerste groep eentje werkeloos raakt is inderdaad groter, de impact is zeer waarschijnlijk echter kleiner (Je moet dan dus ook meenemen hoe de inkomensverhoudingen liggen bij 2-verdieners, kijken wat de impact is als er 1 werkeloos raakt, gemiddelde buffer bij 1 en 2 verdieners, hoe de groep die met 2 inkomens leent er uit ziet t.o.v. de groep die dat op 1 inkomen doet e.d.)
Als 2 verdiener op 1 inkomen lenen zal inderdaad minder risicvol zijn, maar of het minder risicovol is om als 1 verdiener max te lenen t.o.v. als 2 verdiener max te lenen durf ik wel ter discussie te stellen.

[...]
Als jij op 1 van de 2 inkomens leent heb je ook 85% WW. In heel de discussie over het wel of niet lenen op 2 inkomens is de situatie waar er maar 1 inkomen is niet aan bod geweest, dus ik vraag me af wat je er mee wil zeggen.

Dat is anders wel precies de berekening die Dido aan het maken is en waarop wij aan het reageren waren.
b.v. :

Maximaal lenen op 1 inkomen is riskant.
Maximaal lenen op 2 inkomens is bijna twee keer zo riskant.
Lenen op 50% van twee inkomens is vele malen minder riskant.

Juncto schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:17:
De vrijstaande huizen kunnen ook vrijkomen, omdat de bewoners (mogelijkerwijs veelal babyboomers) kleiner willen cq moeten gaan wonen.

Je vergeet alleen dat die babyboomers ook kinderen krijgen en we de komende jaren dus nog in bevolkingaantal groeien. (volgens de eerdere CBS link : Naar verwachting zal dan in 2040 de potentiële beroepsbevolking dezelfde omvang hebben als begin 2012 ). Oftewel verwacht voorlopig nog maar geen tekort aan huizen.

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:22:
Dat was dan ook mijn hele punt niet Ik zeg dat je niet alleen naar de kans op werkeloosheid moet kijken maar ook naar de impact die werkeloosheid op de (gemiddelde) groep heeft. Je moet dan dus ook meenemen hoe de inkomensverhoudingen liggen bij 2-verdieners, kijken wat de impact is als er 1 werkeloos raakt, gemiddelde buffer bij 1 en 2 verdieners, hoe de groep die met 2 inkomens leent er uit ziet t.o.v. de groep die dat op 1 inkomen doet e.d.

Nogmaals, ik zie niet wat de situatie tov 1 inkomen te maken heeft met de vraag of het risico en de economische nadelen van het lenen op beide inkomens opwegen tegen het risico en de voordelen (die hier in 3 pagina's nog niet genoemd zijn, dus zijn ze er wel?).

redwing schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:22:
Dat was dan ook het hele punt niet. Er wordt hier gezegd dat het veel riskanter is om met 2/2 inkomens te lenen dan op 1/1 en dat kun je makkelijk ter discussie stellen.

Volgens mij is 1/1 nauwelijks tot niet ter sprake gekomen, het gaat om 1/2 vs 2/2. Het spreekt voor zich dat je niet kan lenen op een tweede inkomen als er geen tweede inkomen is, dus daar hoef je ook geen regels voor aan te passen?

redwing schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:22:
Je vergeet alleen dat die babyboomers ook kinderen krijgen en we de komende jaren dus nog in bevolkingaantal groeien. (volgens de eerdere CBS link : Naar verwachting zal dan in 2040 de potentiële beroepsbevolking dezelfde omvang hebben als begin 2012 ). Oftewel verwacht voorlopig nog maar geen tekort aan huizen.

Het effect van het overlijden van de babyboomers is vooral het type huizen. Dat zijn de huizen die relatief duur zijn en waar nog een hoop verliezen niet genomen zijn. Op de onderkant zal de druk alleen maar toenemen, maar aan de onderkant is geen geld om hogere prijzen te betalen. Op de bovenkant zal er druk naar beneden plaatsvinden omdat er veel vrijvalt.

[Juncto]

redwing schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:22:
[...]
Je vergeet alleen dat die babyboomers ook kinderen krijgen en we de komende jaren dus nog in bevolkingaantal groeien. (volgens de eerdere CBS link : Naar verwachting zal dan in 2040 de potentiële beroepsbevolking dezelfde omvang hebben als begin 2012 ). Oftewel verwacht voorlopig nog maar geen tekort aan huizen.

Ik verwacht dat de babyboomers al kinderen hebben (groot gebracht), dus de kinderen zullen nu studeren cq opbouwende fase van de carriere zitten.

Persoonlijk zou het mij niks verbazen als er te zijnertijd weer een tekort ontstaat aan appartementen, maar een tekort aan woningen verwacht ik niet, hooguit recent gebouwde woningen met een ruime tuin

[Dido]

ph4ge schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:31:
Volgens mij is 1/1 nauwelijks tot niet ter sprake gekomen

Best wel redelijk veel, eigenlijk. En ja, uit simpele kansrekeing komt inderdaad dat als 1 persoon 5% kans heeft zijn baan te verliezen, er voor 2 personsn 9,5% kans is dat minimaal 1 van de twee zijn baan verliest. En dat is inderdaad onder meer vertaald naar een situatie van 1 inkomen maximaal lenen vs. 2 inkomens maximaal lenen (vs inderdaad de eigenlijk no brainer van 2 inkomens, maar op 1 inkomen lenen).

[ph4ge]

Oke, vreemde discussie dan, ik heb hem aangeslingerd maar het niet over 1/1 gehad. Wat er in de jaren negentig gebeurde is de LTV naar 110%+ en van lenen op 1/2 inkomens naar 2/2 inkomens. Dat zorgde ervoor dat een tweede inkomen min of meer verplicht werd en niet meer als extra gebruikt kon worden om de economie te stimuleren. Het was er mede voor verantwoordelijk dat de huizenprijzen explodeerden (daarmee het besteedbaar inkomen omlaag) en de risico's enorm toenamen. Toen ik dat laatste zei werd ik er ineens niet op aangesproken dat daar geen cijfers voor waren en ontstond de wiskundige discussie.

Ik weet niet wat jullie denken te veranderen aan het lenen op 1/1 inkomen of ermee denken op te schieten.

[TheGhostInc]

redwing schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:22:
[...]
Dat was dan ook het hele punt niet. Er wordt hier gezegd dat het veel riskanter is om met 2/2 inkomens te lenen dan op 1/1 en dat kun je makkelijk ter discussie stellen. De kans dat er uit de eerste groep eentje werkeloos raakt is inderdaad groter, de impact is zeer waarschijnlijk echter kleiner (Je moet dan dus ook meenemen hoe de inkomensverhoudingen liggen bij 2-verdieners, kijken wat de impact is als er 1 werkeloos raakt, gemiddelde buffer bij 1 en 2 verdieners, hoe de groep die met 2 inkomens leent er uit ziet t.o.v. de groep die dat op 1 inkomen doet e.d.)
Als 2 verdiener op 1 inkomen lenen zal inderdaad minder risicvol zijn, maar of het minder risicovol is om als 1 verdiener max te lenen t.o.v. als 2 verdiener max te lenen durf ik wel ter discussie te stellen.

Exact.

Een tophypotheek op 1 inkomen (zonder mogelijkheid op ander inkomen, bv alleenstaand) is wel acceptabel, maar als we 1 euro overhevelen van het ene inkomen naar het inkomen van de partner en die meetellen voor 1/3 is het ineens compleet onacceptabel en prijsopdrijving.

Het gaat om een risicoprofiel en als je een tophypotheek bij een alleenstaande prima vindt is het eigenlijk weer concurrentievervalsing om bij 2 verdieners weer helemaal niks mee te rekenen.

Daarnaast vind ik het nogal wat om te bepalen vanuit de overheid waar iemand zijn geld aan uit mag geven. Als 2 verdiener wordt ik dan geacht om maar meer uit te geven aan auto's, etentjes en vakanties, maar ik mag het niet uitgeven aan mijn huis. Terwijl mijn buurman in z'n eentje ineens veel meer risico mag nemen omdat hij wel maar 1 salaris heeft.

[eamelink]

Een groot probleem is dat dingen als 'risico' betekenisloos worden als de overheid via NHG voor van alles garant wil staan.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:46:
Oke, vreemde discussie dan, ik heb hem aangeslingerd maar het niet over 1/1 gehad. Wat er in de jaren negentig gebeurde is de LTV naar 110%+ en van lenen op 1/2 inkomens naar 2/2 inkomens. Dat zorgde ervoor dat een tweede inkomen min of meer verplicht werd en niet meer als extra gebruikt kon worden om de economie te stimuleren. Het was er mede voor verantwoordelijk dat de huizenprijzen explodeerden (daarmee het besteedbaar inkomen omlaag) en de risico's enorm toenamen. Toen ik dat laatste zei werd ik er ineens niet op aangesproken dat daar geen cijfers voor waren en ontstond de wiskundige discussie.

Ik weet niet wat jullie denken te veranderen aan het lenen op 1/1 inkomen of ermee denken op te schieten.

Je maakt een heleboel aannames die niet waar zijn. Juist de monetaire verruiming (veel lenen) heeft veel van onze welvaart gecreëerd van 2000+. Dat geld dat 'extra' geleend is, is direct uitgegeven aan allerlei zaken, zoals verbouwingen, nieuwe auto's en vakanties. En nu moeten we terugbetalen. Je aanname dat een beperking van de leencapaciteit een economische stimulans is op de korte termijn is niet waar, op de lange termijn (misschien) wel.

Maar de theoretische discussie ontstaat omdat er vanuit wordt gegaan dat we nog met absurde LTV's en LTI's aan het werk zijn. En dat is gewoon niet waar.
We zitten op 1/1 en 1 1/3 op 2 en met een max LTV die binnenkort weer op 100% staat.
Een beetje wijzen naar mensen die 2/2 en 110% gedaan hebben is leuk, maar dat is niet waar de huidige prijzen op zijn gebaseerd.

HRA en extreme verruiming is niet goed, maar kunstmatig prijzen omlaag brengen is het andere uiterste, dan krijg je daar net zo goed uitwassen. Net zoals we nu al rare pacht constructies zien, dan krijg je gewoon constructies waarmee mensen toch gewoon meer gaan uitgeven, omdat ze het geld er gewoon voor over hebben en dan maar zonder HRA voor dat extra gedeelte.

[TheGhostInc]

eamelink schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:52:
Een groot probleem is dat dingen als 'risico' betekenisloos worden als de overheid via NHG voor van alles garant wil staan.

Ja & Nee.

We zouden namelijk ook kunnen zeggen dat iedereen een hypotheek kan afsluiten tegen Euribor, ongeacht je risicoprofiel, ongeacht je inkomen... maakt allemaal niet uit. Een miljoen lenen in de bijstand... prima.
Maar! Je moet een hypotheekrisicoverzekering afsluiten, waarin de risico's die je loopt met een hypotheek worden afgedekt (dus WW/Arbeidsongeschiktheid/waardedaling/scheiding/...)

Je hypotheek is dan altijd een veilige hypotheek, gewoon 0 risico, aangezien je de risico's hebt afgedekt. In de verzekering zitten dan de risico's met de bijbehorende kosten, net zoals NHG nu. En dan zit daar ook je prijsbepaling.

Door 2 systemen van risico afdekken (rente/NHG) tegelijkertijd in de markt actief te hebben krijg je weer rare effecten. Waarom is een 90% LTV NHG hypotheek even duur als een 100% LTV NHG hypotheek?
En waarom zou 'ik' met een 90%LTV NHG hypotheek het risico moeten dragen van die risicovollere 100% LTV NHG hypotheek? Bij een gewone hypotheek krijg ik met 90% LTV wel gewoon een lagere rente dan met 100% LTV.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:56:
Je maakt een heleboel aannames die niet waar zijn. Juist de monetaire verruiming (veel lenen) heeft veel van onze welvaart gecreëerd van 2000+. Dat geld dat 'extra' geleend is, is direct uitgegeven aan allerlei zaken, zoals verbouwingen, nieuwe auto's en vakanties. En nu moeten we terugbetalen. Je aanname dat een beperking van de leencapaciteit een economische stimulans is op de korte termijn is niet waar, op de lange termijn (misschien) wel.

Ik doe helemaal geen aannemes met betrekking tot de welvaart die het heeft opgeleverd en ik stel helemaal niet ter discussie dat lagere leningen op korte termijn de economie niks opleveren.

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:56:
Maar de theoretische discussie ontstaat omdat er vanuit wordt gegaan dat we nog met absurde LTV's en LTI's aan het werk zijn. En dat is gewoon niet waar.
We zitten op 1/1 en 1 1/3 op 2 en met een max LTV die binnenkort weer op 100% staat.
Een beetje wijzen naar mensen die 2/2 en 110% gedaan hebben is leuk, maar dat is niet waar de huidige prijzen op zijn gebaseerd.

100% LTV is gewoon veel. Dat is (vrijwel) nergens ter wereld mogelijk en is in Nederland sinds de uitvoering van de hypotheek ook nog maar 25 jaar mogelijk. Verschillende onderzoeken laten zien dat juist de laatste procenten tot de 100% grote extra risico's opleveren en ik heb ook beargumenteerd hoe dat komt.

Verder weet ik niet waar je vandaan haalt waar je niet volledig op 2 inkomens kan lenen. Het tweede inkomen telt volledig mee. Als jij 40k verdient kan je bijna exact de helft lenen dan als je op de 40k van jou en de 40k van je partner leent (bron: website hypotheker). Ook dat is iets bijzonders. Bij elkaar maakt dat nog steeds een hele bijzondere en hele risicovolle situatie EN zorgt het ervoor dat wonen in Nederland zo'n beetje het duurst is ter wereld (tov ons besteedbaar inkomen).

Nogmaals, er zijn 2 redenen waarom je zou kunnen overwegen om deze 2 voorwaarden te verscherpen. Ik zeg niet dat je het allebei enorm moet afknijpen, ik maak geen keuze en ik noem geen heilige situatie hoe het wel goed is, maar vast staat dat het nu nog steeds te risicovol en te duur is.

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:56:HRA en extreme verruiming is niet goed, maar kunstmatig prijzen omlaag brengen is het andere uiterste, dan krijg je daar net zo goed uitwassen. Net zoals we nu al rare pacht constructies zien, dan krijg je gewoon constructies waarmee mensen toch gewoon meer gaan uitgeven, omdat ze het geld er gewoon voor over hebben en dan maar zonder HRA voor dat extra gedeelte.

De prijzen zijn juist kunstmatig hoog en dergelijke constructies tonen dat alleen maar aan.

Huizen is een primaire levensbehoefte, maar wel zeer schaars. Nog los van de leencultuur die we in Nederland hebben zorgt dat er voor dat men bereid is om vrijwel hun hele inkomen aan wonen uit te geven. Net als dat mensen die nooit zullen stelen wel gaan stelen als ze honger hebben, het is een primaire levensbehoefte en je hebt er alles voor over om niet op straat te hoeven wonen. En daarom zijn er strenge regels nodig.

Over de NHG: NHG neemt gewoon de risico's weg bij de banken, en deels bij de kopers (voor zover ze zich van risico bewust zijn) en legt dat bij de overheid (ons allemaal) neer. Natuurlijk werkt dat enorm verstorend en zorgt dat voor kromme situaties. Ik heb me te pletter moeten zoeken naar een bank waar ik met <50% LTV (en een LTI van +-1) dezelfde of lagere rente kreeg als bij 106% LTV en NHG.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 31-10-2014 10:20 ]

[Wobblier]

Tja.. Maar je argument is een enorme drogreden:

Direct beginnen met een lagere LTV is van veel grotere invloed op het risico dan de LTV geleidelijk omlaag brengen dmv aflossen. 100% is dus nog steeds te hoog (waarmee ik niet zeg dat 80% een heilig percentage is, maar dat is internationaal en historisch niet voor niets een consensus).

(De discussie en het afwijken van 80% in Nederland toont overigens wel aan dat er helemaal geen consensus is).

Het is mij nog steeds niet duidelijk waarom 80% beter is dan 100%. Het lijkt me duidelijk dat als je meer leent dan de onderliggende waarde dit risicos bij een verkoop kan opleveren. Op de ~100% LTV lost dit risico op.

Is het niet 80% in Amerika vooral omdat wanneer je de lasten niet kan betalen je gewoon je sleutel kan inleveren? Het is het afdekken van het risico van de bank. In Nederland werkt dit anders: geen land in de wereld met zulke calvinistische schuldeisers als Nederland .

[ph4ge]

Tja, consensus betekent niet dat er helemaal geen andere belangen meer zijn. Uiteraard zijn er mensen die geld verdienen aan meer lenen en er dus anders over denken. Die belangen zijn er in alle landen en zijn van alle tijden. Toch is het resultaat altijd onder de 100 LTV op de uitzondering die de regel bevestigt na, wat niet geheel toevallig
het ontwikkelde land is met de hoogste woonlasten en grootste aan de huizenmarkt gerelateerde problemen.

Waarom 100 nog steeds hoog is blijf ik niet herhalen. Proberen jullie dan maar eens uit te leggen waarom wij het beter doen dan de rest van de wereld.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:47:
Daarnaast vind ik het nogal wat om te bepalen vanuit de overheid waar iemand zijn geld aan uit mag geven. Als 2 verdiener wordt ik dan geacht om maar meer uit te geven aan auto's, etentjes en vakanties, maar ik mag het niet uitgeven aan mijn huis. Terwijl mijn buurman in z'n eentje ineens veel meer risico mag nemen omdat hij wel maar 1 salaris heeft.

Je mag elke laatste cent die je bezit en verdient uitgeven aan een huis, geen overheid die dat tegenhoudt!
Je mag alleen niet elke cent uitgeven aan leningen, en gezien het feit dat de overheid voor extra kosten opdraait is dat helemaal niet zo raar. Wil je meer uitgeven dan je mag lenen, dan zal je moeten sparen.

Wobblier schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 10:41:
Het is mij nog steeds niet duidelijk waarom 80% beter is dan 100%. Het lijkt me duidelijk dat als je meer leent dan de onderliggende waarde dit risicos bij een verkoop kan opleveren. Op de ~100% LTV lost dit risico op.

Vervang huis eens door speedboot/vakantie/auto/boodschappen, en kijk dan nog eens wat het risico van 100% lenen kan zijn... Terwijl de totale schuld van veel lager is!

[Wobblier]

ph4ge schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 10:57:
Tja, consensus betekent niet dat er helemaal geen andere belangen meer zijn.

Consensus zou betekenen dat we allemaal het belang van 80% LTV zouden onderkennen. En dat doen we geenzins.

Toch is het resultaat altijd onder de 100 LTV op de uitzondering die de regel bevestigt na, wat niet geheel toevallig het ontwikkelde land is met de hoogste woonlasten en grootste aan de huizenmarkt gerelateerde problemen.

Misschien ligt dit aan omdat we naast ons huis betalen geld sparen in vorm van pensioen en een omslag stelsel kennen in de vorm van AOW. A-B vergelijkingen in die zijn lijken me veel te complex om zo conclusies te trekken.

Qua belangen sla je de spijker precies op z'n kop: laten we ook gewoon eerlijk zijn. De reden waarom je niet kan uitleggen waarom 80% LTV nou zo noodzakelijk ligt waarschijnlijk in het verlengde van je actievoeren naar lagere huizenprijzen. Speel je toevallig met de gedachte een huis te kopen? Een 80% ipv 105% LTV zou betekenend een 25% minder geleend kan worden en de huizenprijzen flink moeten zakken.

Dat dit een groot probleem vormt voor de groep mensen die de afgelopen 7 jaar hun eerste huis gekocht hebben is niet jouw belang. Wel de mijne. Ik heb sinds 4 jaar mijn eerste huis.

Vervang huis eens door speedboot/vakantie/auto/boodschappen

Volgens mij mogen we deze dingen allang niet meer meefinancieren in een hypotheek. Overigens best absurd abstract om een hypotheek op een vakantie te bedenken.

Wat mij betreft is LTV een belangrijk instrument om risico te duiden bij schommelingen in onderliggende waarde: een huis kan nou eenmaal in waarde zakken en de lening zakt niet mee! Dit risico is overigens prima te beperken door af te lossen.

Belangrijker dan LTV is context. Heeft de hypotheekverstrekker nog meer leningen. En wat is het inkomen.

[ Voor 16% gewijzigd door Wobblier op 31-10-2014 11:33 ]

[Bartjuh]

Wobblier schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:29:
[...]
Consensus zou betekenen dat we allemaal het belang van 80% LTV zouden onderkennen. En dat doen we geenzins.

...

Mijn hoop is dan ook niet vanuit het volk, of de Nederlandse politiek, mijn hoop is dat de EU gewoon 80% LTV oplegt aan Nederland. Ik hoop dat ze die macht hebben. Goed, dan zal de VVD natuurlijk weer eens anti-liberaal gedrag vertonen en allerlei subsidies verpakt in startersleningen en aftrek verzinnen, zoals we ze kennen. Hopelijk wordt dat dan ook verboden

[Señor Sjon]

Hoe anti-liberaal is die opgelegde norm dan?

[Blik1984]

Bartjuh schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:33:
[...]

Mijn hoop is dan ook niet vanuit het volk, of de Nederlandse politiek, mijn hoop is dat de EU gewoon 80% LTV oplegt aan Nederland. Ik hoop dat ze die macht hebben. Goed, dan zal de VVD natuurlijk weer eens anti-liberaal gedrag vertonen en allerlei subsidies verpakt in startersleningen en aftrek verzinnen, zoals we ze kennen. Hopelijk wordt dat dan ook verboden

Heerlijk lijkt me dat, in één klap de huizenmarkt nog even een genadeklap toebrengen. Naast het in één keer afschaffen van de HRA is dit het slechtste idee wat ik de laatste tijd heb gehoord.

Ik ben het met je eens dat zoiets moet gaan gebeuren, maar wel gewoon langzaam en geleidelijk. Procentje per jaar eraf zodat de daling geleidelijk gaat.

[Bartjuh]

Blik1984 schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:39:
[...]
Heerlijk lijkt me dat, in één klap de huizenmarkt nog even een genadeklap toebrengen. Naast het in één keer afschaffen van de HRA is dit het slechtste idee wat ik de laatste tijd heb gehoord.

Ik ben het met je eens dat zoiets moet gaan gebeuren, maar wel gewoon langzaam en geleidelijk. Procentje per jaar eraf zodat de daling geleidelijk gaat.

Ik heb niets gezegd over de invulling daarvan, alleen over dat het uiteindelijk moet gebeuren wil je een gezonde situatie krijgen.

[Wobblier]

LTI lijkt me eigenlijk meer zorgwekkend. Vooral met de huidige rentestand. De situaties waar men aan de hoge kant van de "loan to income" zitten is het aflosvermogen beperkt. Wanneer de rente stijgt zouden deze huiseigenaaren het moeilijk kunnen krijgen.

Is de VVD niet juist een liberale partij? En zou de liberale visie niet zijn om de LTV zoveel mogelijk los te laten ipv op te leggen? Of "de markt lost het wel op" en de banken weten het 't beste. En laten we vooral de banken geen controleorgaan opleggen zodat ze maximaal de economie kunnen "benutten".

[ Voor 37% gewijzigd door Wobblier op 31-10-2014 11:53 ]

[Señor Sjon]

Daarvoor zijn de rekenrentes bij leningen <10 jaar.

[RemcoDelft]

Blik1984 schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:39:
Heerlijk lijkt me dat, in één klap de huizenmarkt nog even een genadeklap toebrengen. Naast het in één keer afschaffen van de HRA is dit het slechtste idee wat ik de laatste tijd heb gehoord.

Jij noemt een internationaal geaccepteerde LTV de "genadeklap", wij zouden als dat wordt ingevoerd een huis kopen. Tegen de dan geldende prijzen natuurlijk

[Hielko]

ph4ge schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 10:15:
[...]
100% LTV is gewoon veel. Dat is (vrijwel) nergens ter wereld mogelijk en is in Nederland sinds de uitvoering van de hypotheek ook nog maar 25 jaar mogelijk. Verschillende onderzoeken laten zien dat juist de laatste procenten tot de 100% grote extra risico's opleveren en ik heb ook beargumenteerd hoe dat komt.

Voor wie is het überhaupt een risico? Ik neem aan dat dat vooral gaat over de beleggers die de hypotheken bezitten. Waarom zouden die beschermd moeten worden tegen zichzelf? Als die denken dat het rendement voldoende is, rekening houdend met alle risico's, wie is dan de overheid om te zeggen dat dat niet mag?

Misschien kunnen we ipv een lagere LTV ook wel een regel invoeren dat de minimale rente op een hypotheek 5% is, maakt het risico voor de belegger ook een stuk minder. Goed idee?

[Bartjuh]

Señor Sjon schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:36:
Hoe anti-liberaal is die opgelegde norm dan?

Niet.

Want het verlies wordt afgewimpeld op de belastingbetalers, en de winst geprivatiseerd. In een vrije markt zou de opgelegde norm anti-liberaal zijn, alleen dat hebben we niet. Je kan alleen in de context van het huidige systeem bepalen of iets liberaal is of niet.

Beter zou een wereld zijn zonder banken. Dat iedereen gewoon zijn eigen geld in handen heeft, wellicht in digitale vorm, zoals bitcoin. Je hebt verder alleen maar brokers, meer niet. Jij kan dus geld uitlenen aan anderen via een contract, geen bank ertussen.

Eén democratisch gekozen instantie kan geld creëren, voor leningen e.d.. Maar men kan niet zomaar lukraak de meeste debiele leningen uitgeven want dan wordt ieders geld minder waard door inflatie. En dat kan democratisch gecontroleerd en gestuurd worden.

[RemcoDelft]

Hielko schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 12:01:
Voor wie is het überhaupt een risico? Ik neem aan dat dat vooral gaat over de beleggers die de hypotheken bezitten. Waarom zouden die beschermd moeten worden tegen zichzelf? Als die denken dat het rendement voldoende is, rekening houdend met alle risico's, wie is dan de overheid om te zeggen dat dat niet mag?

Heb je gemist dat de overheid naast 14 miljard euro renteaftrek per jaar ook vele tientallen miljarden euro's in banken moest pompen om te voorkomen dat ze het land de vernieling in hielpen?
Risico is een lange-termijn-probleem, (hoge) bonussen worden op korte termijn uitgekeerd. Hoe meer risico, hoe meer bonus. Dat maakt dat de banken geheel andere belangen hebben dan lange termijn stabiliteit. En hey, ze gaan zelfs niet failliet, dus die bail-out kan gewoon gebruikt worden voor bonussen...

Misschien kunnen we ipv een lagere LTV ook wel een regel invoeren dat de minimale rente op een hypotheek 5% is, maakt het risico voor de belegger ook een stuk minder. Goed idee?

Waarom denk jij dat je beter af bent als jijzelf en ieder ander ook meer mag lenen?

[redwing]

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:58:
[...]
Jij noemt een internationaal geaccepteerde LTV de "genadeklap", wij zouden als dat wordt ingevoerd een huis kopen. Tegen de dan geldende prijzen natuurlijk

Nee, want dan zitten we weer met een markt waar niemand verkoopt omdat hij dat niet kan. Kijk maar naar wat er gebeurt is de afgelopen jaren. We beginnen nu pas net weer iets markt te krijgen. En dat betekend dus ook voor jou dat je dan geen huis kunt kopen want als er geen huizen te koop staan valt er weinig te kopen.

Juncto schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:34:
[...]
Ik verwacht dat de babyboomers al kinderen hebben (groot gebracht), dus de kinderen zullen nu studeren cq opbouwende fase van de carriere zitten.

Vandaar ook dat ik linkte naar de eerdere cijfers van het CBS. De beroepsbevolking groeit nog tot 2040 en is dan pas ongeveer gelijk aan de situatie van 2012. Verwacht de eerste 25 jaar dus niet al te veel veranderingen. Daarna krijg je steeds meer vergrijzing en zullen de apartementen weer meer in trek komen

[Blik1984]

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:58:
[...]

Jij noemt een internationaal geaccepteerde LTV de "genadeklap", wij zouden als dat wordt ingevoerd een huis kopen. Tegen de dan geldende prijzen natuurlijk

Je hoort mij niet zeggen dat we daar niet naartoe moeten gaan. Maar als je dat in 1 keer gaat invoeren is dat inderdaad de genadeklap, opeens moet heel kopend Nederland een flinke buffer opbouwen en dan zal de woningmarkt inéénstorten.

En dat wordt echt niet gecompenseerd door die enkeling die wel een grote buffer heeft en dan een huis kan kopen

[ph4ge]

Wobblier schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:29:
Consensus zou betekenen dat we allemaal het belang van 80% LTV zouden onderkennen. En dat doen we geenzins.

Er is maar een land wat 100% LTV heeft, en dat zijn wij. Het is nogal flauw om te zeggen dat er geen consensus is omdat wij de enige zijn die het er niet mee eens zijn.

Wobblier schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:29:
Misschien ligt dit aan omdat we naast ons huis betalen geld sparen in vorm van pensioen en een omslag stelsel kennen in de vorm van AOW. A-B vergelijkingen in die zijn lijken me veel te complex om zo conclusies te trekken.

Er zijn wel meer landen waar men pensioenen heeft. Ik zie trouwens totaal niet in hoe dat met LTV te maken heeft, want je kan je pensioen niet gebruiken om je restschuld mee te betalen.

Wobblier schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:29:
Qua belangen sla je de spijker precies op z'n kop: laten we ook gewoon eerlijk zijn. De reden waarom je niet kan uitleggen waarom 80% LTV nou zo noodzakelijk ligt waarschijnlijk in het verlengde van je actievoeren naar lagere huizenprijzen. Speel je toevallig met de gedachte een huis te kopen? Een 80% ipv 105% LTV zou betekenend een 25% minder geleend kan worden en de huizenprijzen flink moeten zakken.

Haha, wat een zwaktebod om het op de persoon te spelen. Maar gelukkig kan je hier en in het ervaringen topic uitgebreid teruglezen hoe ik woon en hoe ik daar gekomen ben. Nee, ik bezit een huis van bijna 5 ton WOZ. Ga nou gewoon in op de argumenten ipv het op de man te spelen.

Nogmaals, de verhoogde LTV heeft gezorgd voor grote risico's, die weer geleid hebben tot een diepe recessie. De hoge LTV's zorgen er voor dat wij in Nederland het duurst wonen ter wereld, wat ook weer een blijvende rem op onze economie is. Dat zijn 2 hele duidelijke argumenten. Beiden staan verder uitvoerig onderbouwd in mijn eerdere posts.

En nogmaals, ik pleit helemaal nergens voor 80%. Ik pleit voor minder dan 100% (95%). Ik stel het niet op prijs dat je mij woorden in de mond legt en op de persoon aanvalt op het moment dat ik je vraag om als je niet in wil gaan op de argumenten voor verlaging van de LTV dan op zn minst argumenten tegen de verlaging van de LTV te geven.

Wobblier schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:29:
Dat dit een groot probleem vormt voor de groep mensen die de afgelopen 7 jaar hun eerste huis gekocht hebben is niet jouw belang. Wel de mijne. Ik heb sinds 4 jaar mijn eerste huis.

Ik heb uitgebreid onderbouwt dat de besparingen zorgen dat er geld beschikbaar komt voor de probleemgevallen en uitgebreid onderbouwt dat ook mensen die recent een huis hebben gekocht (op termijn) ook mee profiteren. Ik ben in ieder geval blij dat jij gewoon toegeeft dat de enige reden dat je tegen bent persoonlijk belang is. Daar is alleen geen plaats voor in een macro economische discussie.

Mijn eerste huis is ook nog maar een paar jaar geleden overigens.

Wobblier schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 11:29:
Wat mij betreft is LTV een belangrijk instrument om risico te duiden bij schommelingen in onderliggende waarde: een huis kan nou eenmaal in waarde zakken en de lening zakt niet mee! Dit risico is overigens prima te beperken door af te lossen.

Belangrijker dan LTV is context. Heeft de hypotheekverstrekker nog meer leningen. En wat is het inkomen.

Nogmaals, de risico's doen zich juist in het begin van de looptijd voor. LTV verlagen door aflossingen is mosterd na de maaltijd (vanuit het oogpunt van risicobeperking), zoals uitgebreid onderbouwt in eerdere posts.

[ninjazx9r98]

Juncto schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:17:
De vrijstaande huizen kunnen ook vrijkomen, omdat de bewoners (mogelijkerwijs veelal babyboomers) kleiner willen cq moeten gaan wonen.

De mensen die nu gepensioneerd zijn, daar moeten we immers ook aan denken, omdat hun pensioen al jaren niet geindexeerd is cq gekort is, dus vanuit het financiele oogpunt acht ik de kans groot dat er ook een groep is, die nog lichamelijk geen noodzaak hebben om te verhuizen, maar meer om in de kosten te snijden, want een appartement zal zeer waarschijnlijk goedkoper zijn, dan een vrijstaand huis.

redwing schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 09:22:
[...]

Je vergeet alleen dat die babyboomers ook kinderen krijgen en we de komende jaren dus nog in bevolkingaantal groeien. (volgens de eerdere CBS link : Naar verwachting zal dan in 2040 de potentiële beroepsbevolking dezelfde omvang hebben als begin 2012 ). Oftewel verwacht voorlopig nog maar geen tekort aan huizen.

Pik er nu even twee willekeurige tussenuit omdat het woord babyboomer weer eens valt maar ben eigenlijk wel nieuwsgierig wat men daar nu eigenlijk onder verstaat in dit topic.
Om het nog wat makkelijker te maken zijn er kennelijk ook meerdere definities,onder andere met de volgende geboortejaren: 1945-1952, 1945-1955, 1946-1964.
Zoek je wat meer dan blijkt het "officieel" om de geboortejaren 1945-1955 te gaan en heb je het bij 1955-1965 over de babyboomgeneratie.
Deze babyboomers zouden bij wijze van spreken allemaal stinkend rijk moeten zijn, wonen massaal in vrijstaande huizen, moeten nog kinderen krijgen, zijn kennelijk nog niet gepensioneerd enz enz.
Wie zijn die mensen dan aangezien ik redelijk wat mensen ken die ergens in die jaren geboren zijn en die rijkdom, vrijstaande huizen en dergelijke herken ik helemaal niet.

Mijn moeder valt er net buiten omdat ze in 1942 geboren is maar buiten een afbetaald huis van net boven de twee ton is daar echt geen enorme rijkdom.
Er is spaargeld maar ook dat is geen enorme hoeveelheid en een groot deel daarvan is een vergoeding van de staat aan m'n inmiddels overleden vader omdat hij asbestkanker had.
Kijk ik vervolgens naar broers en zusters van m'n ouders of generatiegenoten bij m'n moeder of familie in de straat dan is daar "rijkdom" in stenen maar verder niet.
Soms krijg ik hier maar ook in de media echter het idee dat velen denken dat babyboomers zwemmen in het geld en op z'n minst miljonair zijn.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 12:19:
[...]
Heb je gemist dat de overheid naast 14 miljard euro renteaftrek per jaar ook vele tientallen miljarden euro's in banken moest pompen om te voorkomen dat ze het land de vernieling in hielpen?

Heeft dit bedrag ook maar iets te maken met de Nederlandse woningmarkt?

Volgens mij is de financiering van de NLse huizenmarkt altijd (vanuit de banken gezien) gewoon winstgevend geweest. Misschien iets minder rendement dan voorgaande jaren, maar hele grote afboekingen op hypotheken in NL hebben gewoonweg (zo ver ik weet) niet plaatsgevonden.

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 13:54:
[...]
Soms krijg ik hier maar ook in de media echter het idee dat velen denken dat babyboomers zwemmen in het geld en op z'n minst miljonair zijn.

Simpel, iedereen is op zoek naar een plaats waar je makkelijk de rekening neer kunt leggen.
Bijna alle groepen zijn al een keer 'geraakt', van pensionado's die hun huis moeten opeten tot starters die tot over hun oren met schuld worden overladen, met het liefst nog een voorschot op de erfenis. O ja, en toen kregen de "scheef"huurders ook nog een dikke prent.

We kunnen altijd nog naar een LTV van 200%

[Wobblier]

ph4ge schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 12:52:
Er is maar een land wat 100% LTV heeft, en dat zijn wij. Het is nogal flauw om te zeggen dat er geen consensus is omdat wij de enige zijn die het er niet mee eens zijn.

Beetje zonde dat welles/nietes, maar zoek het begrip eens op wikipedia: Wikipedia: Loan-to-value ratio. Daar wordt uitgelegd dat LTV een risicoindicator is en mede het maximaal te lenen bedrag bepaald. Als goede betaler of veteraan mag kan je prima een 100% LTV lening krijgen. In nederland is dat waarschijnlijk zelfs moeilijker!

Haha, wat een zwaktebod om het op de persoon te spelen. Maar gelukkig kan je hier en in het ervaringen topic uitgebreid teruglezen hoe ik woon en hoe ik daar gekomen ben. Nee, ik bezit een huis van bijna 5 ton WOZ. Ga nou gewoon in op de argumenten ipv het op de man te spelen.

Tja. Je had al wel eerder vertelt dat je een huis had in dit topic. Maar ik heb het er in ge-edit om wat kracht bij te zetten. Je stelt steets dat een hoog LTV risico's met zich mee brengt. Logisch want is een risico indicator. Maar waarom komt er maar niet uit.

Nogmaals, de verhoogde LTV heeft gezorgd voor grote risico's, die weer geleid hebben tot een diepe recessie. De hoge LTV's zorgen er voor dat wij in Nederland het duurst wonen ter wereld, wat ook weer een blijvende rem op onze economie is. Dat zijn 2 hele duidelijke argumenten. Beiden staan verder uitvoerig onderbouwd in mijn eerdere posts.

Prima argumenten maar "welke grote risico's?" Het aantal gedwongen verkopen zijn nog steeds erg laag. Nederland blijft een goede hypotheekbetaler. Het klopt; we wonen duur. Maar de reden daarvan is veel expansiever dan de LTV. De groeiende economie, dubbele inkomens en HRA hebben daar voor gezorgd.

Terecht dat een beperking op LTV het had kunnen beperken. Maar het is zeker niet de oorzaker of een risico.

En nogmaals, ik pleit helemaal nergens voor 80%. Ik pleit voor minder dan 100% (95%). Ik stel het niet op prijs dat je mij woorden in de mond legt en op de persoon aanvalt op het moment dat ik je vraag om als je niet in wil gaan op de argumenten voor verlaging van de LTV dan op zn minst argumenten tegen de verlaging van de LTV te geven.

Oh. 95% klinkt eigenlijk heel redelijk. Ik meende dat je zei dat 80% de consensus had. Heel paradoxaal was je het zelf daar ook niet mee eens

Ik vind het trouwens geen probleem om kleur te bekennen. Ik heb niet de illusie dat ik volledig onpartijdig over de huizenmarkt kan praten. Maar volgens mij kan niemand dat.

[ Voor 7% gewijzigd door Wobblier op 31-10-2014 14:41 . Reden: Klopt niet ]

[TheGhostInc]

Wobblier schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 14:23:
[...]


Beetje zonde dat welles/nietes, maar zoek het begrip eens op wikipedia: Wikipedia: Loan-to-value ratio. Daar wordt uitgelegd dat LTV een risicoindicator is en mede het maximaal te lenen bedrag bepaald. Je mag er vanuitgaan dat er van 97% LTV in Amerika uit wordt gegaan maar er zijn uitzonderingen mogelijk als je veteraan bent.

In de VS is het normaal dat je een 'down payment' doet. Ik vraag me dan ook af of je die 97% ook niet eerder in die trant moet zien dus dat het daar eigenlijk om een 100% LTV met down payment gaat. Wij kunnen ook een auto lenen voor 100% LTV, terwijl in de VS dat ook niet zomaar kan.

[EricChang]

We hebben het over risico op schuld. Het is dan de vraag wie het risico neemt. Dat is degene die het geld uitleent. Laten we zeggen: de bank (ook al kan het een andere partij zijn).

We hebben nu grofweg 2 variabelen in het bepalen van het risico: de LTI en de LTV.

Welke is het belangrijkst? Nou, dat is degene met het minste risico.

We weten allemaal dat het inkomen het meest onzeker is. Dit kan van de ene op de andere dag totaal veranderen.
De huizenprijs varieert zeer langzaam, maar kan - historisch gezien - toch best met 10-20% inzakken op redelijk korte termijn. Een huis is niet een luxe goed. Het heeft intrinsieke waarde. Het risico dat het 0 waard wordt is zeer gering.

Voor een bank is het eenvoudig sommetje: LTV gaat boven LTI in termen van zekerheid.

De LTV gaat over het onderpand van de lening, dat ook nog eens eenvoudiger en goedkoper volledig te verzekeren is. Ter illustratie: Als je een LTV van 20% zou hebben, dan hoef je niet eens te weten hoeveel de hypotheeknemer verdient. Op het moment dat hij niet betaalt, gooi je hem eruit, verkoop je de woning. Betaal je jezelf alle kosten uit de opbrengst en geef je het restant terug. Mooi winst gemaakt.

Het risico in de LTI komt neer op de gerealiseerde verdiencapaciteit van de hypotheeknemer. Hier zijn vanzelfsprekend veel meer onzekere factoren die een rol spelen en het risico is derhalve veel groter. Je kunt hier dan ook geen 100% dekkende verzekering voor afsluiten.

Hoe de curve precies verloopt (hockeystick?) weet ik niet, maar het is inderdaad zo dat er meerdere landen zijn die 80% aanhouden. Je kunt een idee krijgen van wat een optimale LTV is door de huizenprijsontwikkeling te nemen en de relatieve opbrengst van executieverkopen. Dan kan je prima uitreken bij welke hypotheken er onderwaarde ontstaat als een functie van de LTV.
Uiteraad biedt dit geen garantie voor de toekomst, want je neemt immer prijsontwikkkelingen uit het verleden mee.

Nu, als je dat gedaan hebt zul je ongetwijfeld vinden dat er een bepaald percentage LTV is waaronder er nagenoeg geen afname meer is in de gevallen waar je als bank verlies moet nemen. Je gooit er een criterium tegenaan afhankelijk van de hoeveelheid risico die je accepteert en er rolt een concrete LTV uit.

En als je wilt weten waarom banken dit niet doen?
Dat is omdat ze ontzettend veel geld verdienen aan een hoge LTV en het risico voor de onderneming is kennelijk niet groot genoeg in Nederland. We betalen onze hypotheek trouw en de probleemgevallen kunnen -meer dan- betaald worden uit de winst op de andere hypotheken.

De twee manieren om dit veranderen: 1. de banken meer van dit risico te laten voelen en de markt zijn werk laten doen (je zult dan ook 'too big too fail' moeten elimineren), 2. strengere LTV normen stellen en daar toezicht op houden (meest voor de hand liggend).

[Hielko]

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 12:19:
[...]

Heb je gemist dat de overheid naast 14 miljard euro renteaftrek per jaar ook vele tientallen miljarden euro's in banken moest pompen om te voorkomen dat ze het land de vernieling in hielpen?
Risico is een lange-termijn-probleem, (hoge) bonussen worden op korte termijn uitgekeerd. Hoe meer risico, hoe meer bonus. Dat maakt dat de banken geheel andere belangen hebben dan lange termijn stabiliteit. En hey, ze gaan zelfs niet failliet, dus die bail-out kan gewoon gebruikt worden voor bonussen...

Maar dan zit het probleem bij de banken, niet bij de 100% LTV. Daar wordt op het moment al wat aan gedaan door ze o.a. grotere kapitaalbuffers aan te laten houden. Daarnaast worden de meeste hypotheken doorverkocht door de banken, en die partijen worden niet gered als blijkt dat ze geen goede investering hebben gedaan. Overigens hoefden de banken niet gered te worden omdat ze problemen hadden met de Nederlandse hypotheken. Uiteraard moet voorkomen worden dat dit in de toekomst wel moet gebeuren, maar een verplichte lage LTV is een rare maatregel om dat te bewerkstelligen.

[...]

Waarom denk jij dat je beter af bent als jijzelf en ieder ander ook meer mag lenen?

Dat denk ik helemaal niet, en dat impliceer ik ook niet. Ik gooide er juist een idee in als alternatief voor een verplicht lage LTV.

[EricChang]

Hielko schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 15:14:
[...]

Uiteraard moet voorkomen worden dat dit in de toekomst wel moet gebeuren, maar een verplichte lage LTV is een rare maatregel om dat te bewerkstelligen.

[...]

De balans van een bank is wel degelijk rechtstreeks gerelateerd aan de gemiddelde LTV (de waarde van het onderpand ten opzichte van de lening). Verklaar je nader als je denkt het hier niet mee eens te zijn.

[Hielko]

EricChang schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 15:21:
[...]


De balans van een bank is wel degelijk rechtstreeks gerelateerd aan de gemiddelde LTV (de waarde van het onderpand ten opzichte van de lening). Verklaar je nader als je denkt het hier niet mee eens te zijn.

Omdat er meer spelers zijn die hypotheken kunnen verstrekken/het risico daarvan willen overnemen. Moeten die dan ook verplicht in het 80% LTV keurlijf? En wat denk je van kleine banken die niet TBTF zijn? Is het niet veel zinniger om TBTF banken verplichten om hogere kapitaalbuffers aan te houden bij risicovolle 100% LTV hypotheken? Dan los je het probleem op bij de bron, zonder allerlei collateral damage.

[TheGhostInc]

EricChang schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 14:48:
En als je wilt weten waarom banken dit niet doen?
Dat is omdat ze ontzettend veel geld verdienen aan een hoge LTV en het risico voor de onderneming is kennelijk niet groot genoeg in Nederland. We betalen onze hypotheek trouw en de probleemgevallen kunnen -meer dan- betaald worden uit de winst op de andere hypotheken.

De twee manieren om dit veranderen: 1. de banken meer van dit risico te laten voelen en de markt zijn werk laten doen (je zult dan ook 'too big too fail' moeten elimineren), 2. strengere LTV normen stellen en daar toezicht op houden (meest voor de hand liggend).

Banken hebben geen probleem met de hoge LTV, de financiering van (Nederlandse) hypotheken is nauwelijks een onderwerp geweest, dus we hebben een probleem?

Een hypotheek is helemaal geen riskant product, het is ook geen complex product. Zelfs de Amerikaanse hypotheekportefeuilles bleken nog best een beetje te renderen nadat de storm was gaan liggen.
Waar zit de pijn dan echt? Bij rare financiële constructies en producten die 'normale' producten verpakken en daarin dan gaan handelen. Net zoals die rente 'swaps', er is geen MKB-er die dat wilde, die wilde gewoon een vaste rente.

Ik voel er zelf dan ook niks voor om een LTV van < 100%, of max. op 1 salaris of andere risico mijdende maatregelen. Het risico wat er ligt moet eerlijk worden verdeeld tussen lener en verlener.

En dan kunnen we onze aandacht (en geld) beter richting op afbouw van HRA, wat de markt echt verstoord en waarvan de banken nu profiteren, dan dat we de banken nog meer gaan helpen met eenvoudig geld verdienen over ons rug.

[redwing]

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 13:54:
[...]
Pik er nu even twee willekeurige tussenuit omdat het woord babyboomer weer eens valt maar ben eigenlijk wel nieuwsgierig wat men daar nu eigenlijk onder verstaat in dit topic.

Dat moet je aan mij niet vragen, Ik gebruikte het alleen omdat de reactie waar ik op reageerde het erover had Voor mijn reactie maakte het ook bar weinig uit omdat ik gewoon de cijfers van het CBS pak welke aangeven dat t/m/ 2040 de groep werkenden amper verandert. Over welke babyboomers je het dus ook hebt, tot 2040 hebben ze weinig impact

[Krisp]

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 15:31:
[..]

Ik voel er zelf dan ook niks voor om een LTV van < 100%, of max. op 1 salaris of andere risico mijdende maatregelen. Het risico wat er ligt moet eerlijk worden verdeeld tussen lener en verlener.

[..]

Wat is dan eerlijk? Eerlijk betekent voor mij dat een hoger risico een hoger rentepercentage krijgt doorberekend. Immers: de hypotheekgever betaalt immers voor het risico wat de hypotheeknemer loopt. Dat systeem is flawed in Nederland door de NHG.

Ik vind het prima dat iemand 5% of meer rente doorberekend krijgt omdat hij een hoog risico loopt. Maar dan wil ik met een laag LTV (77%) en LTI (2,2) wel een lage rente krijgen, die lager is dan iemand die een hoog LTI en LTV heeft.

[Steamwitz]

Ik ben het er mee eens, dat voor een hoger risico een hogere rente moet worden betaald, maar het beperken van een hypotheek op maximaal één salaris vind ik net zo slecht als de HRA.

Als een tweeverdiend stel ervoor kiest om bijvoorbeeld geen kinderen te nemen, dan mogen ze het geld wat ze daardoor 'besparen' (ten opzichte van een tweeverdienend stel met kinderen) van mij best uitgeven aan een wat groter huis?

Sterker nog: Als je dan toch (beide) werkloos wordt, kun je denk ik beter geen geld meer hebben voor je huis, dan voor je kinderen. (Je huis kun je nog weg doen, de kinderen niet.)

Edit: Wat ik vooral probeer te zeggen is dat iemands uitgavepatroon (discipline, beheersing van uitgaves, verantwoordelijkheidsgevoel) veel belangrijker is, dan een formule voor een maximale hypotheek.

[ Voor 16% gewijzigd door Steamwitz op 31-10-2014 19:26 ]

[redwing]

Steamwitz schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 19:06:
Ik ben het er mee eens, dat voor een hoger risico een hogere rente moet worden betaald, maar het beperken van een hypotheek op maximaal één salaris vind ik net zo slecht als de HRA.

Nee, het niet beperken van een hypotheek op maximaal een salaris is net zo slecht als de HRA Het gevolg is nl. precies hetzelfde, doordat een grote groep mensen meer geld kan/mag lenen stijgen de huizenprijzen waardoor het gevolg is dat mensen in plaats van een groter huis binnen een paar jaar hetzelfde huis voor een hogere prijs krijgen.

Je moet dus heel erg opletten met het verruimen wat iemand kan lenen. Zodra je dat nl. voor een grote groep doet zorg je er alleen maar voor dat de huizenprijzen omhoog gaan en dat s niet wat je wilt bereiken.

[GH45T]

Als je de rente verhoogt neemt het risico op niet kunnen betalen ook weer toe. Dit maakt een dergelijke maatregel wel zo enorm ingewikkeld. Ook zou je de loopduur van een hypotheek mee kunnen nemen. Iemand wie een hypotheek afneemt voor 20 jaar zou minder rente per jaar hoeven te betalen als iemand met een hypotheek van 30 jaar, immers het risico is sneller voorbij en de impact van het risico neemt sneller af.

Als de LTI op een gezond niveau zit is het risico ook klein. Immers, als de hypotheek niet meer betaald kan worden is het onderpand eigendom van de hypotheekverstrekker. Deze kan het onderpand op zijn beurt weer verkopen. De LTI < x% zorgt er dan voor dat de kosten door executieverkoop gedekt worden.

[RemcoDelft]

Steamwitz schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 19:06:
Edit: Wat ik vooral probeer te zeggen is dat iemands uitgavepatroon (discipline, beheersing van uitgaves, verantwoordelijkheidsgevoel) veel belangrijker is, dan een formule voor een maximale hypotheek.

Maar hoe wil je dit verpakken in een werkende richtlijn die voor iedereen bruikbaar is?

GH45T schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 20:24:
Ook zou je de loopduur van een hypotheek mee kunnen nemen. Iemand wie een hypotheek afneemt voor 20 jaar zou minder rente per jaar hoeven te betalen als iemand met een hypotheek van 30 jaar, immers het risico is sneller voorbij en de impact van het risico neemt sneller af.

En de bank wil gewoon geld verdienen... Vanuit de bankier gezien is een hogere rente bij kortere looptijd dan zelfs logisch.

[GH45T]

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 22:04:
[...]

Maar hoe wil je dit verpakken in een werkende richtlijn die voor iedereen bruikbaar is?


[...]

En de bank wil gewoon geld verdienen... Vanuit de bankier gezien is een hogere rente bij kortere looptijd dan zelfs logisch.

Rente is natuurlijk gedeeltelijk compensatie voor het risico wat je loopt dat het geld niet terugkomt. Een bank heeft natuurlijk het liefst zo lang mogelijk lopende leningen welke (risicoloos) netjes worden betaald. Dat is niet altijd haalbaar. Dan blijft er toch ergens een keuze: minder winst en minder risico of meer winst en meer risico.

[Steamwitz]

redwing schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 19:47:
Je moet dus heel erg opletten met het verruimen wat iemand kan lenen. Zodra je dat nl. voor een grote groep doet zorg je er alleen maar voor dat de huizenprijzen omhoog gaan en dat s niet wat je wilt bereiken.

En waarom zou dat erg zijn? Als 'mijn buren' er voor kiezen om geen kinderen te nemen en dat geld liever besteden om op een wat mooiere locatie of een groter huis te wonen, dan is dat toch prima? Wie ben ik dan om te zeggen dat dat niet mag?

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 22:04:
Maar hoe wil je dit verpakken in een werkende richtlijn die voor iedereen bruikbaar is?

Dat is een hele goede vraag en daar heb ik niet direct een oplossing voor. Mensen moeten 'gewoon' wat minder hebzuchtig worden, wat minder naar de buren kijken en begrijpen dat en-en-en-en niet gaat, maar dat het en-of-en-of is. Dat is waar het fout gaat. Maarja, hoe je dat mensen aan hun verstand krijgt...

Hetzelfde heb je ook met de aflossingsvrije hypotheek. Als iemand een 80% (80+%?) aflossingsvrije hypotheek wil, vind ik dat geen probleem. Zolang men maar beseft dat de hypotheek ooit afgelost moet worden of in ieder geval lager moet zijn dan de verkoopwaarde van je huis.
Het zou zelfs de ideale hypotheekvorm kunnen zijn. Maak een aflossingsplan en volg dat. Heb je een financiële meevaller, los je wat extra af. Zit het even tegen (werkloos), dan los je even niets af, zodat je wat meer lucht hebt.* Dat lijkt mij een betere constructie dan een lineaire of annuïteiten hypotheek.
Het probleem ligt wederom bij de hebzucht van mensen. Mensen moeten, zoals ik al zei, leren om keuzes te maken. (Misschien moeten ze er op de basis- en middelbare-school een vak van maken???)

(Naar mijn idee zijn bovenstaande vragen vergelijkbaar met de vraag: Moeten we alcohol afschaffen omdat er mensen zijn die met drank op de weg op gaan of moeten we proberen te zorgen dat mensen er verantwoordelijker mee omgaan?)

_{* Als ik het goed begrepen heb, mag je (over het algemeen) iets van 10% of 15% (van de beginwaarde) per jaar aflossen.}

[ Voor 11% gewijzigd door Steamwitz op 01-11-2014 02:19 ]

[Verwijderd]

Fictieve stijgende koopkracht op de huizen markt zorgt enkel voor hogere huizenprijzen waardoor de uiteindelijke consument netto nergens mee opschiet.(er zelfs op achteruit gaat)

Wat zijn deze fictieve factoren dan?
-HRA.
-Aflossingsvrije hypotheek.
-Hypotheek op 2 namen.

Echte non fictieve stijgingen zijn:
-Algehele welvaart stijgt.
-Inflatie

Maar die laatste zijn niet erg voor de consument.
De eerste wel want de consument gaat er namelijk netto op achteruit omdat het fictieve factoren zijn.

Mooiste voorbeeld is als je een 100% aflossing is vrije hypotheek hebt op 2 namen en HRA geniet en ook nog eens dik over de 100% geleend hebt.
In Nederland heeft dit geleid tot enorm veel huizen onder water omdat iedereen deze mogelijkheid genoot. De fictieve koopkracht steeg gigantisch en de huizenprijzen stegen tot gigantische bedragen. Terwijl het allemaal lucht was.

De overheid had nooit deze fictieve koopkracht toe moeten laten en ons burgers moeten beschermen. Financieel heb je gewoon veel domme burgers. Dat is helaas een feit dus moet de overheid daar naar handelen.

Ik ben ook voor de huidige veranderingen die de oveheid doorvoert. Enkel was het veeeel te laat waardoor mensen nu nog verder onder water komen te staan. De overheid moet zorgen dat de huizenprijzen realistisch worden en voor altijd blijven. Geen lucht meer erin laten pompen of deze mogelijkheden toe laten.

[ Voor 47% gewijzigd door Verwijderd op 01-11-2014 09:57 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 07:28:
Ik ben ook voor de huidige veranderingen die de oveheid doorvoert. Enkel was het veeeel te laat waardoor mensen nu nog verder onder water komen te staan. De overheid moet zorgen dat de huizenprijzen realistisch worden en voor altijd blijven. Geen lucht meer erin laten pompen of deze mogelijkheden toe laten.

Zeg maar zoals Duitsland al lange tijd doet: voldoende betaalbare bouwgrond zorgde er daar tot de crisis voor dat huizen (na inflatie) gemiddeld langzaam goedkoper werden. Op die manier heb je dus werkelijk voordeel van de stijgende koopkracht.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 07:46:
[...]

Zeg maar zoals Duitsland al lange tijd doet: voldoende betaalbare bouwgrond zorgde er daar tot de crisis voor dat huizen (na inflatie) gemiddeld langzaam goedkoper werden. Op die manier heb je dus werkelijk voordeel van de stijgende koopkracht.

Die voordeel hebben wij helaas niet. Bij ons is de algehele schaarste qua grond natuurlijk veel groter. En de regels betreft grond zijn veel anders en strenger.

De overheid probeert alle fouten van de vorige periode langzaam te veranderen. Als je veel mensen in problemen wil krijgen moet je alles direct invoeren per 1 januari 2015. Echter weet de overheid ook wel dat alles langzaam af moet bouwen wat resulteert in een laaaaaaange periode van langzaam dalende prijzen. Beter langzaam dan per direct keihard. Dit schaad de algehele bevolking enorm.

Maar met de huidige regels gaan we de goede kant op. Ik heb ook een huis gekocht en moest een aardig spaarcentje opbouwen. Je kan niks meer mee financieren. Maar een lage LTV resulteert niet tot een lagere rente percentage wat ik vaag vind... Bank loopt toch minder risico?

Maar goed als die risico al helemaal is afgedekt met andere midellen snap ik dat wel. NHG etc.
Echt stimulerend werkt de NHG dan ook niet.

Uiteindelijk is een stabiele woningmarkt met weinig ups en downs het beste voor de algemene burger. Maar niet goed voor mensen die geld verdienen met woningen en speculaties.

[TheGhostInc]

redwing schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 19:47:
[...]
Nee, het niet beperken van een hypotheek op maximaal een salaris is net zo slecht als de HRA Het gevolg is nl. precies hetzelfde, doordat een grote groep mensen meer geld kan/mag lenen stijgen de huizenprijzen waardoor het gevolg is dat mensen in plaats van een groter huis binnen een paar jaar hetzelfde huis voor een hogere prijs krijgen.

Je moet dus heel erg opletten met het verruimen wat iemand kan lenen. Zodra je dat nl. voor een grote groep doet zorg je er alleen maar voor dat de huizenprijzen omhoog gaan en dat s niet wat je wilt bereiken.

Ben ik het niet mee eens. HRA stimuleert de hele markt, van onder naar boven en zorgt ervoor dat iedereen 20-30% meer kan lenen. Iedereen woont in hetzelfde huis, maar betaalt er 20-30% meer voor.

Gaan beperken op bijvoorbeeld salaris geeft niet alleen een prijseffect, maar mensen gaan ook in andere woningen wonen. De vraag naar '1 salaris' woningen wordt dan hoger, dus loopt die prijs omhoog, terwijl duurdere woningen misschien wat omlaag lopen.
Maar ook bijvoorbeeld in de nieuwbouw krijg je rare dingen. Met 2 salarissen koop je een zo kaal mogelijk huis, liefst zonder badkamer & keuken, om de v.o.n. prijs maar zo laag mogelijk te houden voor een zo groot mogelijk huis en dat te financieren van je hypotheek. Alle 'extra's' spaar je binnen no-time bij elkaar tijdens de bouw en direct daarna.
Op deze manier krijg je dat woningen worden 'ge-upgrade' tot net boven het niveau van de 1 salaris kopers. Dit geld dan ook voor kluswoningen, die worden heel populair onder deze groep, aangezien ze het geld voor de verbouwing hebben.

In eerste instantie lijkt het alsof je het speelveld eerlijker maakt, maar we leven niet in een planeconomie, dus voor je het weet zijn alle omwegen weer in gebruik. Als je 2x zoveel salaris binnen krijgt, dan heb je ook (bijna) 2x zoveel te besteden, dan is het niet gek dat je dus ook een duurder huis kunt kopen. Daarin gaan rommelen verstoort de markt op hele (niet transparante) manieren.

GH45T schreef op vrijdag 31 oktober 2014 @ 20:24:
Als je de rente verhoogt neemt het risico op niet kunnen betalen ook weer toe. Dit maakt een dergelijke maatregel wel zo enorm ingewikkeld. Ook zou je de loopduur van een hypotheek mee kunnen nemen. Iemand wie een hypotheek afneemt voor 20 jaar zou minder rente per jaar hoeven te betalen als iemand met een hypotheek van 30 jaar, immers het risico is sneller voorbij en de impact van het risico neemt sneller af.

Als de LTI op een gezond niveau zit is het risico ook klein. Immers, als de hypotheek niet meer betaald kan worden is het onderpand eigendom van de hypotheekverstrekker. Deze kan het onderpand op zijn beurt weer verkopen. De LTI < x% zorgt er dan voor dat de kosten door executieverkoop gedekt worden.

(Je bedoelt LTV)
Je draait het om. De hoge rente zorgt niet voor meer risico, maar voor een lagere max. hypotheek en daarmee ook weer een verminderd risico. Onderaan de streep zorgt de bank dat het risico vergelijkbaar is m

Maar leg nu eens het risico bij de partij die daarvoor is: de bank.
Banken hebben schitterende tooling (gebouwd door collega's van mij ) om te bepalen hoeveel risico een hypotheek met zich meebrengt. Stop met NHG vanuit de overheid, maar bepaal dat alle woningen onder de 200K? dezelfde garantie hebben. NHG schrijft ook voor dat er een ORV moet zijn, hoe moeilijk is het om de rest van de regels ook gewoon te verzekeren?
En dan kunnen we de NHG eventueel inzetten voor de mensen die anders echt niet aan de bak komen (chronisch zieken enzo).

[Verwijderd]

Even als koper over starterswoningen. Wij starters willen geen starterswoning omdat uit ervaring is gebleken dat men over een aantal jaar weer moet verhuizen vanwege ruimte gebrek.(Met bijbehorende hoge verhuis kosten en rompslomp van het verkopen van een huis wat hedendaags moeilijk gaat)

Wat doet de starter? Sparen voor een gezinswoning. Zo heb ik het dus gedaan.

Deze post komt uit Ervaringen met het verkopen van je woning

[ Voor 12% gewijzigd door Krisp op 01-11-2014 10:31 ]

[Steamwitz]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 07:28:
Fictieve stijgende koopkracht op de huizen markt zorgt enkel voor hogere huizenprijzen waardoor de uiteindelijke consument netto nergens mee opschiet.(er zelfs op achteruit gaat)

Dit moet je snappen steamwitz.

Wat zijn deze fictieve factoren dan?
-HRA.
-Aflossingsvrije hypotheek.
-Hypotheek op 2 namen.

Met HRA (en startershypotheek) ben ik het volledig met je eens. Dit is zeker een prijsopdrijvende factor en ik denk dat het goed is dat die afgeschaft wordt. Het zal lasten voor wonen niet verlagen (men zal toch 30% van inkomen aan wonen blijven uitgeven), maar je hypotheek aflossen zal veel makkelijker worden omdat het geleende bedrag kleiner wordt.
Afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek ben ik het niet met je eens, maar mensen moeten dan wel een plan maken hoe ze dit gaan aflossen of in ieder geval zorgen dat het huis meer waard blijft dan de hypotheek.
Met de hypotheek op twee salarissen ben ik het (in principe) ook niet eens. Sommige mensen willen kinderen, sommige mensen willen graag op een wat mooiere locatie groter huis wonen. Je kunt toch niet tegen iemand zeggen: "Sorry, u mag dit deel van uw salaris niet gebruiken voor dit huis, maar als u kinderen wil (die net zoveel kosten), dan mag dat wel."

Verwijderd schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 07:28:
Mooiste voorbeeld is als je een 100% aflossing is vrije hypotheek hebt op 2 namen en HRA geniet en ook nog eens dik over de 100% geleend hebt.
In Nederland heeft dit geleid tot enorm veel huizen onder water omdat iedereen deze mogelijkheid genoot. De fictieve koopkracht steeg gigantisch en de huizenprijzen stegen tot gigantische bedragen. Terwijl het allemaal lucht was.

Maar hier spreken we dus over de en-en-en-en-situatie. Men kan niet en een hypotheek op twee salarissen en 110% aflossingsvrije hypotheek (en kinderen en een grote auto voor de deur en twee keer per jaar op vakantie en ... ). Mensen moeten leren keuzes te maken en beseffen dat en-en-en niet gaat.

Verwijderd schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 07:28:
De overheid had nooit deze fictieve koopkracht toe moeten laten en ons burgers moeten beschermen. Financieel heb je gewoon veel domme burgers. Dat is helaas een feit dus moet de overheid daar naar handelen.

Nee, men moet ons niet beschermen. Mensen moeten gaan beseffen dat en-en-en niet gaat en dat als je op een populaire plek wilt wonen, er tegenover staat dat iets anders duurs (zoals kinderen) niet kan.

(Denk ook nog eens goed na over de alcohol-vraag: Moeten we alcohol afschaffen omdat er mensen zijn die met drank op de weg op gaan (EN drank EN verkeer.) of moeten we proberen te zorgen dat mensen er verantwoordelijker mee omgaan? (OF drank OF verkeer.))

[Krisp]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 10:00:
Even als koper over starterswoningen. Wij starters willen geen starterswoning omdat uit ervaring is gebleken dat men over een aantal jaar weer moet verhuizen vanwege ruimte gebrek.(Met bijbehorende hoge verhuis kosten en rompslomp van het verkopen van een huis wat hedendaags moeilijk gaat)

Wat doet de starter? Sparen voor een gezinswoning. Zo heb ik het dus gedaan.

Daar valt wel iets op af te dingen. Een starterswoning is niet alleen goedkoper in aanschaf, maar ook in onderhoud en energieverbruik. Daardoor bespaar ik overall nu ±400 euro per maand die ik prima aan andere zaken kan besteden, waaronder sparen voor de volgende woning. Ik denk dat er wel degelijk een markt is voor starterswoningen, alleen de prijs daarvan moet domweg verder dalen. Omdat de groep die er nu inzit doorgaans niet de tijd heeft gehad en/of de moeite heeft genomen om hun hypotheek af te lossen, zit daar nog wat spanning die eraf moet.

Het hangt ook af van de plek waar je woont. In grote steden is nog steeds vraag naar starterswoningen. Daarbuiten is de vraag veel kleiner, en zul je dus meer moeten zakken om toch te kunnen verkopen. Verhuren is dan ook een optie: kleine woningen zijn daar zeer geschikt voor.

[ Voor 22% gewijzigd door Krisp op 01-11-2014 17:38 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 09:57:
Die voordeel hebben wij helaas niet. Bij ons is de algehele schaarste qua grond natuurlijk veel groter. En de regels betreft grond zijn veel anders en strenger.

Ook in Duitsland zijn gebieden met dichtere bevolking dan hier. Realiseer je vooral dat de jaarlijkse grondverkopen voor woningbouw orde-grootte 0,01% van Nederland beslaan! Niks schaarste dus. En die regels zijn een politieke keuze, dat is juist m'n punt: Duitsland heeft politiek een andere keuze gemaakt.

De overheid probeert alle fouten van de vorige periode langzaam te veranderen. Als je veel mensen in problemen wil krijgen moet je alles direct invoeren per 1 januari 2015. Echter weet de overheid ook wel dat alles langzaam af moet bouwen wat resulteert in een laaaaaaange periode van langzaam dalende prijzen. Beter langzaam dan per direct keihard. Dit schaad de algehele bevolking enorm.

En als de overheid dat in 2008 direct had ingevoerd, waren we nu allang uit de problemen geweest! Nu suddert het maar door, terwijl het probleem neit weg is.

[Bonsaiboom]

Wat je in Duitsland ziet is dat locatie simpelweg veel meer uitmaakt en marktwerking zijn werk doet. Huizenprijzen in de centra van grote steden liggen daar hoger dan hier, maar buiten de grote steden of op een iets verdere reisafstand liggen veel lager dan hier. De leeftijd van de woning maakt er ook erg veel uit. Zo kan je in omgeving Düsseldorf op immobilienscout24.de 100+ woningen vinden met een prijs < €100k, die hebben dan een oppervlak tussen de 50 en 70m2. Ga je zoeken naar nieuwbouw dicht bij het centrum, gaat het hard omhoog, en zit je zo op € 300k+ voor 90m2.

Niet dat ik daar nou alles details van ken, maar je ziet een veel grotere prijsrange van woningen, en er is veel meer huuraanbod. We kunnen in Nederland wat dat betreft een hoop leren van onze oosterburen.

[Napo]

RemcoDelft schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 10:32:
[...]

En als de overheid dat in 2008 direct had ingevoerd, waren we nu allang uit de problemen geweest! Nu suddert het maar door, terwijl het probleem neit weg is.

Dat is maar de vraag wat uiteindelijk beter is, en daar kom je nooit achter.
Het kan beter zijn om het rustig af te bouwen en daardoor is de prijsdaling jaar-op-jaar enigszins te overzien en kan men de noodzakelijk acties ondernemen om aan het einde niet in een onmogelijke situatie te eindigen.

Anderzijds kan het ook zijn dat met een snelle aanpassingen de markt veel sneller weer gezond is, de huidige bezitters er - op papier - flink op achteruit maar daar gedurende de tijd zelf de buffer opbouwen om niet met een onmogelijke situatie te eindigen bij het verhuizen

[t_captain]

Bonsaiboom schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 11:03:

Niet dat ik daar nou alles details van ken, maar je ziet een veel grotere prijsrange van woningen, en er is veel meer huuraanbod. We kunnen in Nederland wat dat betreft een hoop leren van onze oosterburen.

Die prijsrange is een typisch Nederlands iets, het vreemde idee dat een woning in Amsterdam slechts 2 a 3 keer zo duur is als een soortgelijke woning in Drenthe. Normaal gesproken zouden die winingen 1:5 moeten schelen ofzo. Maar die ratio is aan het stijgen, de prijzen in de grote steden lopen op terwijl de perriferie wat verder doorzakt. In de afgelopen 12 maanden is er zomaar een 10% aan de ratio toegevoegd.

Wat betreft huuraanbod: typisch gevolg van HRA + sociale woningbouw. De derde sector (vrije sector huur) wordt op die manier gemarginaliseerd.

[Oscar Mopperkont]

Slechts 2 a 3x zo duur? Dat loopt bij de groter huizen wel meer uiteen hoor. Vergelijk eens een vrijstaande villa in een landelijk gebied in Drenthe met Amsterdam oud-zuid. Los daarvan: wat maakt de verhouding nu echt uit? Dat is toch gewoon marktwerking? De markt in nl is verneukt, maar dat tast niet direct de verhoudingen tussen koophuizen aan.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 09:59:
[...]

Ben ik het niet mee eens. HRA stimuleert de hele markt, van onder naar boven en zorgt ervoor dat iedereen 20-30% meer kan lenen. Iedereen woont in hetzelfde huis, maar betaalt er 20-30% meer voor.

Gaan beperken op bijvoorbeeld salaris geeft niet alleen een prijseffect, maar mensen gaan ook in andere woningen wonen. De vraag naar '1 salaris' woningen wordt dan hoger, dus loopt die prijs omhoog, terwijl duurdere woningen misschien wat omlaag lopen.
Maar ook bijvoorbeeld in de nieuwbouw krijg je rare dingen. Met 2 salarissen koop je een zo kaal mogelijk huis, liefst zonder badkamer & keuken, om de v.o.n. prijs maar zo laag mogelijk te houden voor een zo groot mogelijk huis en dat te financieren van je hypotheek. Alle 'extra's' spaar je binnen no-time bij elkaar tijdens de bouw en direct daarna.
Op deze manier krijg je dat woningen worden 'ge-upgrade' tot net boven het niveau van de 1 salaris kopers. Dit geld dan ook voor kluswoningen, die worden heel populair onder deze groep, aangezien ze het geld voor de verbouwing hebben.

In eerste instantie lijkt het alsof je het speelveld eerlijker maakt, maar we leven niet in een planeconomie, dus voor je het weet zijn alle omwegen weer in gebruik. Als je 2x zoveel salaris binnen krijgt, dan heb je ook (bijna) 2x zoveel te besteden, dan is het niet gek dat je dus ook een duurder huis kunt kopen. Daarin gaan rommelen verstoort de markt op hele (niet transparante) manieren.


[...]

(Je bedoelt LTV)
Je draait het om. De hoge rente zorgt niet voor meer risico, maar voor een lagere max. hypotheek en daarmee ook weer een verminderd risico. Onderaan de streep zorgt de bank dat het risico vergelijkbaar is m

Maar leg nu eens het risico bij de partij die daarvoor is: de bank.
Banken hebben schitterende tooling (gebouwd door collega's van mij ) om te bepalen hoeveel risico een hypotheek met zich meebrengt. Stop met NHG vanuit de overheid, maar bepaal dat alle woningen onder de 200K? dezelfde garantie hebben. NHG schrijft ook voor dat er een ORV moet zijn, hoe moeilijk is het om de rest van de regels ook gewoon te verzekeren?
En dan kunnen we de NHG eventueel inzetten voor de mensen die anders echt niet aan de bak komen (chronisch zieken enzo).

HRA, een belastingvoordeel, stimuleert in jouw ogen de huizenmarkt.
Zou het niet beter zijn om de huizenmarkt niet te blijven verzieken?

Stijgende huizenprijzen leiden immers tot een lager besteedbaar inkomen, zeker als je de beperkte loonsverhoging of zelfs de 'nullijn' in ogenschouw neemt.

[Verwijderd]

Napo schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 12:48:
[...]


Dat is maar de vraag wat uiteindelijk beter is, en daar kom je nooit achter.
Het kan beter zijn om het rustig af te bouwen en daardoor is de prijsdaling jaar-op-jaar enigszins te overzien en kan men de noodzakelijk acties ondernemen om aan het einde niet in een onmogelijke situatie te eindigen.

Anderzijds kan het ook zijn dat met een snelle aanpassingen de markt veel sneller weer gezond is, de huidige bezitters er - op papier - flink op achteruit maar daar gedurende de tijd zelf de buffer opbouwen om niet met een onmogelijke situatie te eindigen bij het verhuizen

Wanneer is de huizenmarkt gezond? Als de prijzen stijgen of juist -zoals nu het geval is- er een prijscorrectie heeft plaatsgevonden?

[redwing]

RemcoDelft schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 10:32:
[...]
En als de overheid dat in 2008 direct had ingevoerd, waren we nu allang uit de problemen geweest! Nu suddert het maar door, terwijl het probleem neit weg is.

Voor de gemiddelde mens op de lange termijn was dat inderdaad beter geweest. Het probleem is echter dat je op die manier wel een grotere groep krijgt die echt in de problemen komen. Ik zie dan toch liever dat de problemen wat kleiner blijven en wat langer doorgaan dan andersom.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op zaterdag 01 november 2014 @ 16:11:
Die prijsrange is een typisch Nederlands iets, het vreemde idee dat een woning in Amsterdam slechts 2 a 3 keer zo duur is als een soortgelijke woning in Drenthe. Normaal gesproken zouden die winingen 1:5 moeten schelen ofzo. Maar die ratio is aan het stijgen, de prijzen in de grote steden lopen op terwijl de perriferie wat verder doorzakt. In de afgelopen 12 maanden is er zomaar een 10% aan de ratio toegevoegd.

De oorzaak daarvan ligt toch gewoon in het restrictieve grondbeleid? Ook in Drenthe mag je niet zomaar bouwen, zelfs niet als je de grond al bezit. Als dat wel zou mogen, zouden prijzen in Drenthe veel verder dalen. De prijzen in Amsterdam zullen er niet hoger van worden, het verschil wel.

redwing schreef op zondag 02 november 2014 @ 08:44:
Voor de gemiddelde mens op de lange termijn was dat inderdaad beter geweest. Het probleem is echter dat je op die manier wel een grotere groep krijgt die echt in de problemen komen. Ik zie dan toch liever dat de problemen wat kleiner blijven en wat langer doorgaan dan andersom.

Zodat kinderen geboren in 2008 straks in 2028 alsnog amper een betaalbaar huis kunnen vinden, en alsnog opdraaien voor de kosten van de bubbel en crisis? "Aanmodderen" is een typisch politiek iets in de hoop dat het je eigen tijd wel uitzit.

[ Voor 27% gewijzigd door RemcoDelft op 02-11-2014 09:42 ]

[Krisp]

RemcoDelft schreef op zondag 02 november 2014 @ 09:41:
[...]

Zodat kinderen geboren in 2008 straks in 2028 alsnog amper een betaalbaar huis kunnen vinden, en alsnog opdraaien voor de kosten van de bubbel en crisis? "Aanmodderen" is een typisch politiek iets in de hoop dat het je eigen tijd wel uitzit.

Kinderen die in 2008 geboren zijn, hebben hele andere problemen dan geen huis kunnen krijgen. Ik ben ervan overtuigd dat de huizen in 2028 goedkoper zijn dan nu, omdat die kinderen geen baan kunnen krijgen. En als ze die baan al hebben, mogen ze hun studieschuld afgaan lossen. Die kids gaan zich afvragen waarom ze überhaupt studeren, gezien de kosten. Linksom of rechtsom, genaaid worden ze sowieso.

Enige uitzondering zijn de kids wier ouders voor hen gespaard hebben. Die hebben waarschijnlijk een leven in luilekkerland: goedkope huizen en een aardige startersfunctie omdat zij wel konden studeren tegen een redelijke prijs.