Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Dido]

Napo schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 12:28:
De eerste is neit meer zo gelukkig

Ik noemde ze misverstanden, en met een reden

N = 1 verhaal: Als ik in mijn gewenste regio kijk dan komt er niet heel veel bijzonder uit de bus dat ik 1. kan betalen en 2. zou willen wonen. Dan is er een deel waar ik de koopsom van kan betalen maar icm de servicekosten het alsnog niet bereikbaar is. Dan zijn er twee keuzes, niet in de regio gaan wonen waar ik wil wonen of een huis kopen met minder oppervlak dan wel in een mindere staat van onderhoud.

Willen is het belangrijkste woord in je verhaal Ik wil ook een heleboel, maar dat betekent niet dat ik enige recht van klagen heb als ik niet kan betalen wat ik wil.

Maar goed, klaarblijkelijk zou je in de ogen van sommige als starter blij moeten zijn dat je in een huis van het formaat postzegel kan wonen.

Ik heb het gedaan. En als meer starters daar geen problemen mee hadden gehad had ik geen verlies hoeven lijden.
Let wel, het was mijn eigen keuze, en ik klaag er verder niet over. Ik ben stinkend rijk in de zin dat ik alles kan betalen wat ik nodig heb, een heleboel kan betalen wat ik niet nodig heb maar waar ik lol aan beleef, en me weinig zorgen hoef te maken over of ik dat in de te voorziene toekomst nog steeds kan.

Wat me wel opvalt is dat er voor idere profiterende babyboomer wel een starter te vinden is die nog steeds verwacht dat ie net zo rijk moet kunnen leven als de babyboomers (die op allerlei manieren gewoon ontzettend veel mazzel hebben gehad). En dat er daar genoeg tussen zitten die zonder blikken of blozen maar vinden dat ik moet betalen om hun net zo te laten leven als mijn ouders. En daar heb ik, en ik denk de meesten van mijn generatie, net even geen trek in. Dan heb ik zoiets van, wacht je beurt maar af en je doet er zelf maar wat voor. Klagen dat jongeren zich geen auto meer kunnen veroorloven? Ik ben 40 en ik heb nog nooit een auto gehad. Klagen dat jongeren geen huis kunnen kopen dat vergelijkbaar is met wat ik 5 jaar geleden gekocht heb? Ik kan weinig medelijden opbrengen.

Dat wil ik trouwens expliciet niet richten aan individuele personen, zeker in dit topic. Ik reageer op trends die ik waarneem - hoe betrouwbaar die waarnemingen zijn laat ik in het midden

[ph4ge]

Waarom zou je als generatie niet mogen opmerken dat je met een stuk minder genoegen moet nemen als de generaties die je voor gingen? Waarom zou er geen discussie mogen zijn over hoe de pijn zich over generaties verdeelt?

Je had 30 jaar geleden ook mensen die geen huis konden kopen en je hebt nu ook starters die gelijk een dikke villa kunnen kopen. Individuele gevallen zeggen zo weinig. Maar als je de generatie als geheel bekijkt valt er geen andere conclusie te trekken dan dat de huidige 20-30 jarigen een stuk slechter af zijn dan hun ouders. Uiteindelijk profiteer jij als 40 jarige ook van lagere huizenprijzen en kan je dalingen prima opvangen door gewoon af te lossen net als de starters van nu, tenzij je op korte termijn uitstroomt.

Nogmaals, het houdt een keer op. De grondprijzen zijn nu 6 keer zo hoog als 20 jaar geleden. Het is gewoon niet zo simpel om te roepen: Dikke pech, je moet maar genoegen nemen met 1/6 van de grond die ik kon kopen toen ik jouw leeftijd had. Het is logisch en eerlijk dat die grond dan een keer minder waard wordt. Helemaal als deze trend zich doorzet, want de huidige 20 jarigen mogen zich bijv. in hun handen knijpen dat ze tenminste nog gratis mochten studeren (al was dat ook al flink versobert natuurlijk, de 10-20 jarigen zijn een stuk slechter af).

[ Voor 25% gewijzigd door ph4ge op 28-10-2014 13:55 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 12:03:
[...]
De kans dat een stel met kinderen nog meer kinderen krijgt en bijv. minder gaat werken is juist kleiner dan bij een stel zonder kinderen en het risico dat iemand toevallig werkeloos wordt is 2x zo groot als er 2 werkenden zijn. Juist omdat er geleend wordt op 2 inkomens zijn beide inkomens noodzakelijk, als je leent op 1 inkomen dan geldt in veel gevallen dat er nog een tweede inkomen is wat niet noodzakelijk was maar wel een inkomensterugval van het primaire inkomen kan dragen. Bovendien zorgen 2 inkomens waarvan maar 1 inkomen de hypotheek draagt dat er veel meer besteed of gespaard kan worden en men uit eigen kracht dalingen kan opvangen of kan doorstromen.

Dit is dus gewoon onzin. Tenzij ik iets heb gemist bij biologie heeft een setje homo's vrij weinig risico op 'een ongelukje'.

En statistisch gezien is de kans op werkeloosheid bij een koppel niet 2x zo groot, maar vooral belangrijk is dat het risico op betaalproblemen minder is. De kans om beiden werkeloos te raken is namelijk ontzettend klein in verhouding tot een huishouden met 1 kostwinnaar.

Dus in plaats van te gaan roepen dat de kans groter of kleiner is (wat dus onderbuik gevoel is) wil ik dat dan graag onderbouwd zien.

Bovendien is je aanname over 2 inkomens en de besteding daarvan gewoon glad ijs. Een stuk van onze welvaart komt door de arbeidsparticipatie van vrouwen. Dergelijke 'beperkingen' vanuit de overheid kunnen ook een afname van participatie opleveren (en welvaart kosten) in plaats van een boost van de economie.

ph4ge schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 12:03:
[...]
Net als huizenprijzen hebben huurprijzen vrijwel niks met vraag en aanbod te maken, pure regulering en kunstmatige schaarste. Dat we volop moeten inzetten op betaalbaar en ruim beschikbare huurwoningen is evident. Huren wordt steeds populairder, ondanks dat de overheid het steeds meer afmoedigt. Eeuwige huwelijken zijn een zeldzaamheid, net als vaste banen en zekerheid, en zo zijn er nog wel meer ontwikkelingen. Niet helemaal voor niets presteren landen met een grote gezonde huursector zoals Duitsland economisch veel beter dan landen met een hoog eigenwoningbezit zoals Griekenland.

Ik zie een verband tussen de hoeveelheid brandweer en het aantal branden... schaf die brandweer maar af, dan hebben geen brand meer?

Griekenland gaat in 2015 2,9% groeien, Duitsland maar 1,5%. (IMF)
Dus als je eigen argumentatie enigszins kloppend is... weg die huurmarkt, dan gaan we naar Griekse groeicijfers!

[EXX]

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:02:
En statistisch gezien is de kans op werkeloosheid bij een koppel niet 2x zo groot, maar vooral belangrijk is dat het risico op betaalproblemen minder is. De kans om beiden werkeloos te raken is namelijk ontzettend klein in verhouding tot een huishouden met 1 kostwinnaar.

Daar zit nou net het probleem: bij een huis dat op 2 inkomens is gekocht hoeft er maar 1 van de 2 zijn inkomen te verliezen en het is al prijs. Dus is de kans op problemen een stuk groter dan bij een eenverdiener. Dat bij de tweeverdiener de inkomensdaling een stuk kleiner is helpt niet, het totaal blijft te weinig om het huis te kunnen betalen.

Griekenland gaat in 2015 2,9% groeien, Duitsland maar 1,5%. (IMF)
Dus als je eigen argumentatie enigszins kloppend is... weg die huurmarkt, dan gaan we naar Griekse groeicijfers!

LOL, dat Griekse groeicijfer geloof je toch zeker zelf niet. Als er in het verleden iets duidelijk geworden is, is dat de economische cijfers van en over Griekenland nou niet bepaald betrouwbaar zijn.

[Dido]

ph4ge schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 13:52:
Waarom zou je als generatie niet mogen opmerken dat je met een stuk minder genoegen moet nemen als de generaties die je voor gingen? Waarom zou er geen discussie mogen zijn over hoe de pijn zich over generaties verdeelt?

Er mag best discussie over zijn. Ik had het over de kortzichtige uitspraken die er in feite op neerkwamen dat iedereen maar moest betalen om de huidige jongeren rijk te maken. En ja, daar komen een hoop uitspraken uiteindelijk op neer.

Je had 30 jaar geleden ook mensen die geen huis konden kopen en je hebt nu ook starters die gelijk een dikke villa kunnen kopen. Individuele gevallen zeggen zo weinig. Maar als je de generatie als geheel bekijkt valt er geen andere conclusie te trekken dan dat de huidige 20-30 jarigen een stuk slechter af zijn dan hun ouders.

So what?
Die generatie van hun ouders geldt hetzelfde voor. Mag jij me uitleggen waarom ik moet betalen om jou zo rijk te maken als mijn ouders. Ten eerste heeft mijn generatie zeeer zeker minder dan hun ouders (de babyboomers), en moet ik dat voor de huidige jongeren eerst nog maar eens zien.
Ten tweede, al hebben de huidieg jongeren minder, waarom zou dat gecompenseerd moeten worden?
Moeten de babyboomers mij ook compenseren? Van mij hoeft dat niet. Maar ik ga ook niet vrijwillig meebetalen om een 20-jarige in een huis te planten dat ik zelf niet kan kopen, en zeker niet omdat ze zich zo zielig vinden omdat hun grootouders het beter hadden!

Uiteindelijk profiteer jij als 40 jarige ook van lagere huizenprijzen en kan je dalingen prima opvangen door gewoon af te lossen net als de starters van nu, tenzij je op korte termijn uitstroomt.

Ik profiteer op geen enkele manier van lagere huizenprijzen. De enigen die daarvan profiteren zijn degenen die geen hypotheek meenemen vanaf een eerder huis. Starters en afbetaalde babyboomers dus.

Prima, so be it, maar ga me niet vertellen dat ik financieel gewion heb bij een (vrijwillige, nogmaals, ik klaag niet) verkoop met 40% verlies.

Nogmaals, het houdt een keer op. De grondprijzen zijn nu 6 keer zo hoog als 20 jaar geleden. Het is gewoon niet zo simpel om te roepen: Dikke pech, je moet maar genoegen nemen met 1/6 van de grond die ik kon kopen toen ik jouw leeftijd had.

Dat zeg ik helemaal niet. Ik nam genoegen met 54 vierkante meter grond. Een hoop starters kunnen zich nauwelijks voorstellen dat ze het daar een week op uithouden, zo lijkt het wel.

Het is logisch en eerlijk dat die grond dan een keer minder waard wordt. Helemaal als deze trend zich doorzet, want de huidige 20 jarigen mogen zich bijv. in hun handen knijpen dat ze tenminste nog gratis mochten studeren (al was dat ook al flink versobert natuurlijk, de 10-20 jarigen zijn een stuk slechter af).

Jouw logica volgend is het dus terecht dat de huidige 20-jarigen straks extra mogen lappen om de volgende generatie gartis te laten studeren. En wel met meer geld dan de huidige generatie, want je moet wel het niveau van je ouders aan je kinderen gunnen. Ik zie daar niet veel logica in

Verder heeft economie weinig met eerlijkheid te maken en heeft het kunnen kopen van een starterswoning die we vroeger als ruime eengezinswoning bestempelden niets met eerlijkheid maar met hebberigheid te maken. En die hebberigheid goedpraten als "eerlijkheid" omdat je opa meer geld had is onzin. Babyboomers kochten ook geen eengezinswoning op hun 20ste. Die gingen wel eerst driehoog achter zitten. Maar dat "willen" "we" niet meer.

[stok]

ff cherry picken

Babyboomers kochten ook geen eengezinswoning op hun 20ste. Die gingen wel eerst driehoog achter zitten. Maar dat "willen" "we" niet meer.

Willen 'we' wel. Maar sparen als jongere is (als geheel genomen) tegenwoordig stukje anders dan vroegah. Tijdelijke contracten, scheefhuren, gedwongen vrije sector, werkloosheid, hoge lasten (sociale verzekeringen/zorg) / lager vrij besteedbaar inkomen, etc.

Carry on!

/edit
Kern van het gehele probleem is natuurlijk simpel. Teveel op de pof geleefd en geen rekening gehouden met vergrijzing. En de lasten daarvan worden de kinderen aangesmeerd. Gaat niet zozeer om individuele keuzes, maar wel om die van een generatie. Mijn ouders vinden t allemaal ook kut voor hun kinderen, maar blijven de hoofdprijs vragen voor hun eigen tekoopstaande huis

[ Voor 29% gewijzigd door stok op 28-10-2014 14:31 ]

[TheGhostInc]

EXX schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:12:
[...]
Daar zit nou net het probleem: bij een huis dat op 2 inkomens is gekocht hoeft er maar 1 van de 2 zijn inkomen te verliezen en het is al prijs. Dus is de kans op problemen een stuk groter dan bij een eenverdiener. Dat bij de tweeverdiener de inkomensdaling een stuk kleiner is helpt niet, het totaal blijft te weinig om het huis te kunnen betalen.

Dit is dus weer te kort door de bocht, volgens het Nibud:

Voor tweeverdieners moet gekeken worden naar het percentage bij het hoogste inkomen plus
een derde deel van het laagste inkomen.

Dat betekent dat de problemen bij het wegvallen van 1 salaris (als ze beiden gelijkwaardig zijn) een inkomensval van 1/4 zou zijn. Leuk is anders, maar dit is nu niet meteen een onoverkomelijk probleem. Dit is zelfs langdurig vol te houden, zeker als door het thuis zitten van de ander er op kosten kan worden bespaard.

EXX schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:12:
[...]
LOL, dat Griekse groeicijfer geloof je toch zeker zelf niet. Als er in het verleden iets duidelijk geworden is, is dat de economische cijfers van en over Griekenland nou niet bepaald betrouwbaar zijn.

Inderdaad, maar wat ik vooral hilarisch vind is dat ik de argumentatie daarom kan omdraaien. De Griekse huizenmarkt vergelijken met de Nederlandse is sowieso onzin. Kijk dan naar de UK of een Scandinavisch land.

stok schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:27:
ff cherry picken
[...]
Willen 'we' wel. Maar sparen als jongere is (als geheel genomen) tegenwoordig stukje anders dan vroegah. Tijdelijke contracten, scheefhuren, gedwongen vrije sector, werkloosheid, hoge lasten (sociale verzekeringen/zorg) / lager vrij besteedbaar inkomen, etc.

Carry on!

Als je gaat samenwonen valt het ineens wel mee, 'single' zijn is ook een luxe van deze tijd die bakken met geld kost!

[Engineer Stewie]

Mijn ouders wilden 5 jaar geleden zelfs niet geloven dat ik een huis niet kon betalen zonder mij financieel pijn te doen.
Nu mijn appartement 5 jaar later verkocht is en mijn spaarpot met 50k gegroeid is vinden ze dat nog steeds een zeer slechte keuze want ik heb 5 jaar in een appartement geleefd.
Toen 3 jaar geleden mijn vriendin (gepland) zwanger werd schreeuwden ze zelfs moord en brand, een kind op een appartement kan echt niet door de beugel...

Zo bekrompen zijn sommige babyboomers .

We gaan het met minder moeten doen om enige greep op de realiteit te houden, het is dat of met zen alle de afgrond in.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:37:
Dat betekent dat de problemen bij het wegvallen van 1 salaris (als ze beiden gelijkwaardig zijn) een inkomensval van 1/4 zou zijn.

Hoe bereken je dit? Als M en V samen 2N verdienen, en er valt 1N weg, is dat 50%, niet 25%.

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:14:
Ik profiteer op geen enkele manier van lagere huizenprijzen. De enigen die daarvan profiteren zijn degenen die geen hypotheek meenemen vanaf een eerder huis. Starters en afbetaalde babyboomers dus.

Prima, so be it, maar ga me niet vertellen dat ik financieel gewion heb bij een (vrijwillige, nogmaals, ik klaag niet) verkoop met 40% verlies.

Dus behoor jij ook tot de categorie mensen die belang heeft bij het hoog houden van huizenprijzen, door huizen schaars te houden.
Op vrijwel elke camping waar ik ooit geweest ben had ik trouwens meer dan 54 m² tot mijn beschikking. Waarom moet je in je eigen huis letterlijk met je hoofd 50 cm van het hoofd van je buurman slapen?

[EXX]

RemcoDelft schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:48:
Hoe bereken je dit? Als M en V samen 2N verdienen, en er valt 1N weg, is dat 50%, niet 25%.

Ik vermoed dat de WW uitkering meegenomen wordt in deze berekening.

[ATS]

EXX schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:12:
[...]

Daar zit nou net het probleem: bij een huis dat op 2 inkomens is gekocht hoeft er maar 1 van de 2 zijn inkomen te verliezen en het is al prijs. Dus is de kans op problemen een stuk groter dan bij een eenverdiener. Dat bij de tweeverdiener de inkomensdaling een stuk kleiner is helpt niet, het totaal blijft te weinig om het huis te kunnen betalen.

Beetje te kort door de bocht. In de tijd dat iedereen nog op één inkomen kocht, was er meestal ook maar één inkomen. Dan is het risico dus nog steeds heel groot.
En of het een probleem is als een van de twee zijn baan verliest of niet: dat ligt er nog maar aan welke buffers er zijn. Een werkloosheid van een paar maanden is voro veel mensen helemaal niet zo groot punt. Dan wordt het interen op spaargeld.

[stok]

Risico voor de bank is nu groter, omdat de WW stuk zuiniger is tov voorheen.

Verder is de kans op verlies van inkomen groter wanneer er meer inkomens een rol spelen.

[EXX]

ATS schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:59:
[...]

Beetje te kort door de bocht. In de tijd dat iedereen nog op één inkomen kocht, was er meestal ook maar één inkomen. Dan is het risico dus nog steeds heel groot.
En of het een probleem is als een van de twee zijn baan verliest of niet: dat ligt er nog maar aan welke buffers er zijn. Een werkloosheid van een paar maanden is voro veel mensen helemaal niet zo groot punt. Dan wordt het interen op spaargeld.

Tsja, dan ga je er wel van uit dat er een buffer met spaargeld voorhanden is. Nu is men wellicht zo wijs geworden, maar nog niet zo lang gelden was het credo: "Leen zoveel mogelijk, ga tot de max!". Dus alle 2 de inkomens op 1 hoop en dan een zo hoog mogelijke lening nemen. Dan is erg achteraf weinig marge.

[Señor Sjon]

Engineer Stewie schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:47:
Mijn ouders wilden 5 jaar geleden zelfs niet geloven dat ik een huis niet kon betalen zonder mij financieel pijn te doen.
Nu mijn appartement 5 jaar later verkocht is en mijn spaarpot met 50k gegroeid is vinden ze dat nog steeds een zeer slechte keuze want ik heb 5 jaar in een appartement geleefd.
Toen 3 jaar geleden mijn vriendin (gepland) zwanger werd schreeuwden ze zelfs moord en brand, een kind op een appartement kan echt niet door de beugel...

Zo bekrompen zijn sommige babyboomers .

We gaan het met minder moeten doen om enige greep op de realiteit te houden, het is dat of met zen alle de afgrond in.

Nu is het in NL precies andersom. Genoeg jongeren die een appartement gekocht hebben voor 180k die nu nog maar 130k waard is. Ik heb het altijd al bijzonder gevonden dat appartementen in de regel even duur waren als een grotere eengezinswoning. Ik ga nooit van mijn leven weer een appartement in.

[DropjesLover]

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:37:
[...]

Als je gaat samenwonen valt het ineens wel mee, 'single' zijn is ook een luxe van deze tijd die bakken met geld kost!

Alsof dat een keuze is
Vrouwen die tegenwoordig weten wat ze willen en een stuk kritischer zijn, mannen die in toenemende mate last krijgen van ADD/ADHD/autistische trekjes...

En velen die zichzelf toch wel vermaken alleen, met wat vrienden, shoppen of games.

Iets waar snel iets aan gedaan moet worden, om Japanse taferelen op sociaal gebied te voorkomen...

[Dido]

RemcoDelft schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:48:
Dus behoor jij ook tot de categorie mensen die belang heeft bij het hoog houden van huizenprijzen, door huizen schaars te houden.

Klopt. Ik had immers al een huis voordat de zooi begon in te storten. Maar ik behoor niet tot de groep die geprofiteerd heeft van de stijgingen, want ik heb bijn op de top, in 2001, voor het eerst gekocht.

En dat onderscheid is voor velen wat moeilijk te maken (met name vanuit de onderbuik is het allemaal 1 pot nat: als je niet voor dalende huizenprijzen bent, dan ben je een profiterende rijke stinkerd.)

Op vrijwel elke camping waar ik ooit geweest ben had ik trouwens meer dan 54 m² tot mijn beschikking. Waarom moet je in je eigen huis letterlijk met je hoofd 50 cm van het hoofd van je buurman slapen?

Leuk (en opvallend) perceptieverschil. Ik lig op een camping in een tent (van misschien 5 vierkante meter) met een beetje loopruimte eromheen.
Ik lag in dat huis zeker geen 50cm van mijn buurman vandaan. (Wel van mijn buurvrouw - althans, mijn vrouw. Maar die woonde er dan ook)
Het was een halfvrijstaande eengezinswoning met een hal, woonkeuken en badkamer op de begane grond en twee kamers, overloop en dakterras op de eerste verdieping. Met vliering en een klein voortuintje. Ja, dat alles op 54 vierkante meter grond en een totale leefoppervlakte van ongeveer hetzelfde.
Maar inderdaad volledig ongeschikt voor iemand die al 54 vierkante meter "kampeerruimte" verwacht

[Engineer Stewie]

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 15:21:
[...]

Nu is het in NL precies andersom. Genoeg jongeren die een appartement gekocht hebben voor 180k die nu nog maar 130k waard is. Ik heb het altijd al bijzonder gevonden dat appartementen in de regel even duur waren als een grotere eengezinswoning. Ik ga nooit van mijn leven weer een appartement in.

Ik vind het ook merkwaardig dat mijn appartement gewoon verkocht geraakt is voor bijna 180k... Daar heb je hier idd een evenoud huisje met tuin voor. Maar ik klaag niet... De val komt hier volgend jaar wel als de belastingsaftrek veranderd is.

Ik ga nu bouwen, maar ook vrij bescheiden.
140m² leefruimte, 20m³ zolder, gemetste carport + tuinberging op 370m² grond. Naar vlaamse normen klein, maar dit is een rustig stukje grond (doodlopende straat met 4 huizen) pal in het centrum met alle voorzieningen.
Tegen mijn carport staat de carport van de buren en tussen de huizen zit dus 6m. Andere kant is volledig vrij en hetvolgende huis begint daar eveneens op minstens 6m afstand (wettelijke verplichting).

Meer heb ik niet nodig en kost alleen maar extra als je groter wil, dit is al duur genoeg door de traditionele bouw, alles gemetst en alle verdiepen gescheiden door betonnen welfsels. Ik wil rustig/mooi wonen maar geen slaaf van mijn woning zijn.

[assje]

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 15:38:
[...]

Klopt. Ik had immers al een huis voordat de zooi begon in te storten. Maar ik behoor niet tot de groep die geprofiteerd heeft van de stijgingen, want ik heb bijn op de top, in 2001, voor het eerst gekocht.

"Bijna op de top" in 2001

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 15:38:
[...]
En dat onderscheid is voor velen wat moeilijk te maken (met name vanuit de onderbuik is het allemaal 1 pot nat: als je niet voor dalende huizenprijzen bent, dan ben je een profiterende rijke stinkerd.)

Je bent dan misschien wel niet voor dalende huizenrpijzen, toch zijn lagere huizenprijzen waarschijnlijk ook voor jou voordeliger (probleem is dat ze moeten dalen om lager te worden).

[ Voor 41% gewijzigd door assje op 28-10-2014 15:55 ]

[ph4ge]

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:14:
So what?
Die generatie van hun ouders geldt hetzelfde voor. Mag jij me uitleggen waarom ik moet betalen om jou zo rijk te maken als mijn ouders. Ten eerste heeft mijn generatie zeeer zeker minder dan hun ouders (de babyboomers), en moet ik dat voor de huidige jongeren eerst nog maar eens zien.
Ten tweede, al hebben de huidieg jongeren minder, waarom zou dat gecompenseerd moeten worden?
Moeten de babyboomers mij ook compenseren? Van mij hoeft dat niet. Maar ik ga ook niet vrijwillig meebetalen om een 20-jarige in een huis te planten dat ik zelf niet kan kopen, en zeker niet omdat ze zich zo zielig vinden omdat hun grootouders het beter hadden!

Nee, daar klopt niks van. De wereld, en zeker Nederland, wordt altijd beter, rijker, welvarender. Het is echt een trendbreuk dat er nu een generatie is die het een stuk minder heeft dan hun voorgangers. Daarnaast zijn ouderen nog nooit zo rijk geweest.

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:14:
Ik profiteer op geen enkele manier van lagere huizenprijzen. De enigen die daarvan profiteren zijn degenen die geen hypotheek meenemen vanaf een eerder huis. Starters en afbetaalde babyboomers dus.

Dat is kortzichtig. Als jij ooit nog verhuist profiteer je van lagere huizenprijzen en je profiteert van het feit dat lagere woonlasten zorgen voor meer bestedingen in de reële economie. De enige die er last van hebben zijn uittreders en belanghebbende zoals bankiers en makelaars al zullen die op de lange termijn ook mee profiteren..

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:14:
Prima, so be it, maar ga me niet vertellen dat ik financieel gewion heb bij een (vrijwillige, nogmaals, ik klaag niet) verkoop met 40% verlies.

Als jij een ander huis koopt is het net zo goed gedaald. Het ligt in de reden dat je doorstroomt naar een duurder huis. Als jouw huis van 1 ton 40% gedaald is dan ben je 40k kwijt, maar als je volgende huis van 2 ton dan ook 40% gedaald is is dat huis 80k goedkoper, dat streep je tegen elkaar weg en je houdt 40k winst over. Nogmaals, alleen de uittreders hebben er "last" van. "Last" tussen aanhalingstekens omdat je als je uittreed normaal gesproken je huis hebt afbetaald en nog steeds veel meer ontvangt dan je zelf hebt betaalt.

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:14:
Dat zeg ik helemaal niet. Ik nam genoegen met 54 vierkante meter grond. Een hoop starters kunnen zich nauwelijks voorstellen dat ze het daar een week op uithouden, zo lijkt het wel.

Nee, jij doet het voorkomen alsof ze nog minder moeten accepteren.

Ik ken jouw individuele situatie niet, het heeft ook geen zin om op individueel niveau te praten. Als generatie wordt het wel steeds minder.

Ik vermoed trouwens dat jij op het absolute hoogtepunt hebt gekocht. Waarom snap je niet dat anderen willen leren van jouw fouten, en waarom gun je ze dat niet?

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:14:
Jouw logica volgend is het dus terecht dat de huidige 20-jarigen straks extra mogen lappen om de volgende generatie gartis te laten studeren. En wel met meer geld dan de huidige generatie, want je moet wel het niveau van je ouders aan je kinderen gunnen. Ik zie daar niet veel logica in

Ook hier snap ik niets van, maar inderdaad ik doe er alles aan om te zorgen dat mijn (toekomstige) kinderen het beter hebben dan dat ik zelf had. Ik denk dat alle ouders zich daarin zouden moeten herkennen, sterker nog, iedereen wil vooruitgang. We moeten niet accepteren dat we als land afglijden en zeker niet alleen zorgen dat wij zelf buiten schot blijven.

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:14:
Verder heeft economie weinig met eerlijkheid te maken en heeft het kunnen kopen van een starterswoning die we vroeger als ruime eengezinswoning bestempelden niets met eerlijkheid maar met hebberigheid te maken. En die hebberigheid goedpraten als "eerlijkheid" omdat je opa meer geld had is onzin. Babyboomers kochten ook geen eengezinswoning op hun 20ste. Die gingen wel eerst driehoog achter zitten. Maar dat "willen" "we" niet meer.

Ik weet niet precies wat je hier bedoelt. Het begrip starterswoning komt pas voor het eerst voor (in de media) eind jaren 70 als de bubbel van destijds wordt opgeblazen. Wat jij nu starterswoningen noemt en ik verkapte dozen bestonden in die tijd haast niet.

Je moet echt je referentie kamer wat verruimen, dat jij blijkbaar met heel weinig genoegen hebt genomen wil niet zeggen dat we dat als hele generatie Nederlanders ook maar moeten doen. Dat we niet stilzwijgend accepteren dat de welvaart terugloopt is juist iets positiefs. We komen nooit vooruit als we accepteren dat we als Nederland over het hoogtepunt zijn en het alleen maar minder wordt, ik vind dat ook maar een zeer pessimistische manier van leven. Nee, een gezonde discussie of het bij de ouderen generaties niet wat minder kan vind ik heel normaal. Sterker nog, het gebeurt vaak nog vanzelf ook. Dat men de HRA enorm beperkte voor nieuwe gevallen had gelukkig het - voor veel mensen onverwachte en ongewenste - effect dat de prijzen daarop reageerden. Het is al erg genoeg dat nieuwe gevallen niet het voordeel genieten als bestaande gevallen, de lagere huizenprijzen compenseren dat tenminste nog een beetje.

@Stewie, wat kost dat? Een dergelijk stukje grond kost hier vaak richting de 900 euro/m2. En wat kost het bouwen?

@Dido: Als je echt in 2001 hebt gekocht heb je echt geen enkele reden tot klagen. Huizenprijzen staan nog steeds boven dat niveau en je hebt al 15 jaar kunnen aflossen. Dalende huizenprijzen betekenen alleen lagere WOZ en goedkoper doorstromen (daar zal je allicht aan toe zijn 10+ jaar later)

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 28-10-2014 16:07 ]

[Dido]

assje schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 15:53:
"Bijna op de top" in 2001

Als je, zoals de meesten, de hausse in de jaren 80 laat beginnen, dan was 2001 redelijk dicht bij de top, ja. De daadwerkelijk top kwam en ging voordat ik het verkocht.

Je bent dan misschien wel niet voor dalende huizenrpijzen, toch zijn lagere huizenprijzen waarschijnlijk ook voor jou voordeliger (probleem is dat ze moeten dalen om lager te worden).

Leg dat eens uit dan? Ja, je betaalt ook minder voor je volgende huis.
Maar ik mag ook eerst de restschuld nog ophoesten, dus die komt er doodleuk bovenop als voordeel.

Nu snap ik best dat als ik van een husi van een ton naar eentje van 2 ton ga, en de prijzen zijn gedaald met 10%, dat ik voor die 10k restschuld 20k extra woning krijg, maar ik kan die 10 k niet tegen zulke voordelige voorwaarden meefinacieren (want komt boven de 180k voor het nieuwe huis uit, tophypotheek dus _als_ je dat al lukt).

Ik ben overigens niet "voor" of "tegen" dalende huizenprijzen. Ik snap ook wel dat er een hoop lucht in zit. Ik profiteer van de HRA, maar ben ook voor de afschaffing ervan (het is tenslotte een bankensubsidie).

Ik ageer met name tegen de rechtlijnigheid van "iedereen profiteert van lagere prijzen behalve de graaiende babyboomers, dus laat de markt maar instorten!"

Het zal mij persoonlijk onderhand een zorg zijn - ik heb zelfs op de langere termijn geen verhuisplannen meer (slechts verbouwingsplannen), ben op overzienbare termijn van mijn hypotheeklasten af en zie mijn huis (danwel de grond) als niets anders dan een back-up pensioenplan. En dan zijn we ook al weer 25 a 30 jaar verder.

ph4ge schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 16:02:
Dat is kortzichtig. Als jij ooit nog verhuist profiteer je van lagere huizenprijzen en je profiteert van het feit dat lagere woonlasten zorgen voor meer bestedingen in de reële economie. De enige die er last van hebben zijn uittreders en belanghebbende zoals bankiers en makelaars al zullen die op de lange termijn ook mee profiteren..

Lagere maandlasten op je meegefinancierde restschuld en een husi dat bij aankoop onder water staat. Welk een profijt, ik wil er welhaast van tot dansen uitnodigen!

@Dido: Als je echt in 2001 hebt gekocht heb je echt geen enkele reden tot klagen. Huizenprijzen staan nog steeds boven dat niveau en je hebt al 15 jaar kunnen aflossen.

Gekocht in 2001, verkocht in 2012. Verlies 40K. Netto verlies na aflossing 30K.

Ik heb er vrede mee, maar "geen enkele reden tot klagen" is wel heel kort door de bocht, vind je niet?
Misschien dat je voor het gemak even vergeet dat in 2001 tophypotheken nog de norm waren, dat de rentestand met bijna 6% iets hoger was dan nu, en dat het fenomeen "woekerpolis" nog gemeengoed was waardoor er maar een dikke 10K bij elkaar gesprokkeld was in die 11 jaar.

Ja, dat zijn allemaal keuzes geweest die ik zelf gemaakt heb, en ik zal er niemand anders de schuld van geven. Maar ik ben echt niet heel uitzonderlijk en het is simpelweg veel te kort door de bocht om te doen alsof er geen kapitaalvernitiging heeft plaatsgevonden in de het eerste decennium.
Ik wil daar best voor betalen, maar een 20-er moet niet zijn hand komen ophouden omdat hij een pand wil dat drie keer groot is als wat ik toen kocht. Dan zoekt ie maar wat anders uit.

[ Voor 33% gewijzigd door Dido op 28-10-2014 16:14 ]

[RemcoDelft]

Engineer Stewie schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 15:48:
Ik ga nu bouwen, maar ook vrij bescheiden.
140m² leefruimte, 20m³ zolder, gemetste carport + tuinberging op 370m² grond. Naar vlaamse normen klein, maar dit is een rustig stukje grond (doodlopende straat met 4 huizen) pal in het centrum met alle voorzieningen.

Uit nieuwsgierigheid: Wat voor kostenplaatje zit hier (in Belgie) aan verbonden?

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 16:06:
Maar ik ben echt niet heel uitzonderlijk en het is simpelweg veel te kort door de bocht om te doen alsof er geen kapitaalvernitiging heeft plaatsgevonden in de het eerste decennium.

Je gebruikt het woord "kapitaalvernietiging" als een echte econoom... Papieren kapitaal dat je kan creeren en vernietigen, i.p.v. echte intrinsieke waarde die helemaal niet minder is geworden: dat huis staat er nog steeds!
Als je waardedaling als kapitaalvernietiging ziet, worden er door de tech-industrie biljoenen vernietigd! De complete waarde van mijn 486 is 100% vernietigd doordat er nieuwe computers zijn ontwikkeld. Gek genoeg heet dat bij computers "vooruitgang", maar als je 500.000 nieuwe huizen bouwt in Nederland heet dat voor heel veel mensen "kapitaalvernietiging" omdat de totale waarde van de huizen afneemt van (uit de losse pols) 1,5 biljoen naar 1,2 biljoen...
Dat is geen kapitaalvernietiging, dat is productie. Productie van een echt bestaand huis dat nog heel veel jaar gebruikt kan worden.

definities kapitaalvernietiging:
woorden.nl: het waardeloos maken van een investering door er geen gebruik meer van te maken
vandale.nl: het waardeloos (laten) worden van gedane investeringen
Dus nee, een dalende waarde van een huis is geen kapitaalvernietiging. Een huis leeg laten staan verpauperen zou je wel kapitaalvernietiging kunnen noemen.

[ Voor 67% gewijzigd door RemcoDelft op 28-10-2014 17:10 ]

[DropjesLover]

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 15:38:
[...]

Klopt. Ik had immers al een huis voordat de zooi begon in te storten. Maar ik behoor niet tot de groep die geprofiteerd heeft van de stijgingen, want ik heb bijn op de top, in 2001, voor het eerst gekocht.

En dat onderscheid is voor velen wat moeilijk te maken (met name vanuit de onderbuik is het allemaal 1 pot nat: als je niet voor dalende huizenprijzen bent, dan ben je een profiterende rijke stinkerd.)

Nouja, de huizenprijzen zijn nu weer op het niveau van 2008 (even afhankelijk waar je precies woont), dus als je nu zou moeten verkopen, dan kan je er toch de zelfde prijs voor vragen als in 2001?
Het enige wat je hebt gedaan is ergens wonen en (bij aflossing) wat gespaard hebben. Wat volstrekt gezond is, mijns inziens.

Dat vergeten alle huizenbezitters een beetje volgens mij, dat wonen ook gewoon geld kost / zou moeten kosten. En dan bedoel ik niet alleen de rente die de bank rekent of de VVE kosten.
Als huurder betaal je ook flink om ergens te wonen, zo niet fors meer, en is/wordt het niet eens je eigendom...

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:48:
[...]
Hoe bereken je dit? Als M en V samen 2N verdienen, en er valt 1N weg, is dat 50%, niet 25%.

EXX schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 14:57:
[...]
Ik vermoed dat de WW uitkering meegenomen wordt in deze berekening.

Sorry, ik schrijf het krom op.
Het wegvallen van het 2de salaris is vergelijkbaar met 1/4 salaris wegvallen als er op 1 salaris wordt geleend.

Dus je hebt 2 salarissen, die verdienen samen 2N. Die kunnen lenen wat iemand met 1 1/3N ook zou kunnen lenen. Het ontslag van 1 van de 2 betekent dus effectief hetzelfde als wanneer er op 1 salaris ineens 1/4 van het salaris zou wegvallen. (Kunnen de huizenbezitters zelf kijken of het haalbaar is)
En het is zelfs nog stricter dan dat.

In het verleden, met >110% LTV en hoge LTI's en 50% aflossingsvrij, tja, dan kom je in de problemen. Maar met de huidige regels moet er heel wat meer gebeuren om met een nieuwe hypotheek in de problemen te komen. En dan is het toch goed?

Ik heb sterk het idee dat mensen echt denken dat de regels van voor 2012 nog van toepassing zijn, terwijl we echt al bijna 2 jaar met een compleet nieuwe set regels aan het werk zijn (joh... 20% prijsdaling).

[Engineer Stewie]

[b][message=43138815,noline]
@Stewie, wat kost dat? Een dergelijk stukje grond kost hier vaak richting de 900 euro/m2. En wat kost het bouwen?

De grond kost 87500€ (236,5€/m²) in totaal, in onze streek aan de dure kant maar hij is wel perfect rechthoekig (26.5m diep en 14m breed), zeer rustig gelegen in een doodlopende straat (komen 4 huizen) en alle voorzieningen dichtbij (500m van school, supermarkten, bakker,...).

De prijs van het huis staat nog niet 100% vast. Volgens ons lastenboek kost het 210k€, maar we hebben hier en daar wat wijzigingen aangebracht en gaan rond de 220k€ uitkomen.
Deze wijzigingen in isolatie en opwekking eigen energie zorgen er dan wel voor dat we 7,5k€ subsidie krijgen. Dus het huis kost eigenlijk 212,5k€, aanleg tuin excl.

Huis wordt afgewerkt met materialen van goede kwaliteit en voldoet aan de isolatienorm die pas in 2021 verplicht wordt in België en draagt de naam BEN (Bijna energieneutraal).

[ Voor 10% gewijzigd door Engineer Stewie op 28-10-2014 21:30 ]

[naitsoezn]

Edit: O, wacht, hele pagina gemist

ph4ge schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 12:03:
[...]
De kans dat een stel met kinderen nog meer kinderen krijgt en bijv. minder gaat werken is juist kleiner dan bij een stel zonder kinderen en het risico dat iemand toevallig werkeloos wordt is 2x zo groot als er 2 werkenden zijn.

O boy, nu kan ik natuurlijk wel om cijfers/berekeningen gaan vragen, maar da's flauw. Wil gewoon even opmerken dat de kans op het winnen van een loterij niet 50% is (deelnemen of niet deelnemen).

Juist omdat er geleend wordt op 2 inkomens zijn beide inkomens noodzakelijk

Onzin. De cijfers op het moment van aanvragen hoeven niet altijd overeen te komen met de daadwerkelijke cijfers. En banken hebben (momenteel) niet de vrijheid om hier goed mee om te gaan. Als concreet voorbeeld: Vóór de baanwissel van mijn vrouw konden we ons huidige huis op één inkomen doen, terwijl mijn inkomen nodig is ná haar baanwissel. In zekerheid is er niets verandert (vast contract versus vast contract) en haar inkomen ging omhoog. Beide inkomens zijn dus helemaal niet altijd noodzakelijk, behalve voor de bank.

als je leent op 1 inkomen dan geldt in veel gevallen dat er nog een tweede inkomen is wat niet noodzakelijk was maar wel een inkomensterugval van het primaire inkomen kan dragen.

Wederom een flinke aanname.

[ Voor 3% gewijzigd door naitsoezn op 28-10-2014 22:07 ]

[ph4ge]

naitsoezn schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 22:05:
O boy, nu kan ik natuurlijk wel om cijfers/berekeningen gaan vragen, maar da's flauw. Wil gewoon even opmerken dat de kans op het winnen van een loterij niet 50% is (deelnemen of niet deelnemen).

Sorry hoor, maar als jij 2 loten koopt is de kans op winst van de loterij gewoon 2x zo groot. Ik heb het niet over wel winnen of niet winnen, hoe groot de kans om te winnen ook is hij wordt 2 keer zo groot. Ik zou niet weten wat voor cijfers je zou willen om dat te onderbouwen.

naitsoezn schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 22:05:
Onzin. De cijfers op het moment van aanvragen hoeven niet altijd overeen te komen met de daadwerkelijke cijfers. En banken hebben (momenteel) niet de vrijheid om hier goed mee om te gaan. Als concreet voorbeeld: Vóór de baanwissel van mijn vrouw konden we ons huidige huis op één inkomen doen, terwijl mijn inkomen nodig is ná haar baanwissel. In zekerheid is er niets verandert (vast contract versus vast contract) en haar inkomen ging omhoog. Beide inkomens zijn dus helemaal niet altijd noodzakelijk, behalve voor de bank.

Het tegendeel is waar. De banken hebben behoorlijk wat vrijheid, alleen gebruiken die vrijheid bijna altijd maximaal. Het werkt niet om banken meer vrijheid te geven, omdat de prikkel bij zowel de klant als de bank enorm is om elke vrijheid maximaal op te zoeken waardoor het lijkt alsof er geen vrijheid is. Iedereen krijgt de behandeling die eigenlijk bedoelt is voor de extreme high potentials. Tenzij je op een of andere manier een enorme mentaliteitsverandering weet te bewerkstelligen zijn er gewoon strenge duidelijke regels nodig, omdat inschatten altijd zal betekenen dat de partijen inschatten dat maximaal lenen kan.

Voor de meeste gevallen geldt gewoon dat er een probleem is als een van de inkomens wegvalt. Dat probleem is een stuk kleiner als de banken het tweede inkomen niet meer meenemen.

naitsoezn schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 22:05:
Wederom een flinke aanname.

Wederom snap ik totaal niet wat je wil zeggen. Het uitgangspunt van de discussie is of een tweede inkomen wel of niet moet mee tellen, we spreken over een situatie waar er een tweede inkomen is omdat je een tweede inkomen wat er niet is ook niet wel of niet kan meetellen.

Het zorgt voor veel meer welvaart en veel meer zekerheid als de banken terug zouden gaan naar de oude situatie waar een tweede inkomen een leuke extra is maar niet relevant is voor de bank. Het betekent wel dat de prijzen flink zullen moeten dalen. De huidige situatie betekent dat je als alleenstaande vrijwel geen huis kunt kopen en als stel min of meer gedwongen wordt om allebei te werken, terwijl het tweede inkomen geheel wordt opgesnoept door kinderopvang, hogere belastingen en hogere woonlasten. Dat kan niet het gewenste effect zijn van de ontwikkeling dat beide partners gingen werken.

[RemcoDelft]

DropjesLover schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 18:23:
Nouja, de huizenprijzen zijn nu weer op het niveau van 2008 (even afhankelijk waar je precies woont),

Dan woon je niet in Nederland zeker? 2003 zit dichter bij 2014 qua prijs...

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 19:05:
Sorry, ik schrijf het krom op.
Het wegvallen van het 2de salaris is vergelijkbaar met 1/4 salaris wegvallen als er op 1 salaris wordt geleend.

Dus je hebt 2 salarissen, die verdienen samen 2N. Die kunnen lenen wat iemand met 1 1/3N ook zou kunnen lenen. Het ontslag van 1 van de 2 betekent dus effectief hetzelfde als wanneer er op 1 salaris ineens 1/4 van het salaris zou wegvallen.

Dan ben je aan het cherrypicken voor het ideale geval... Neem nu eens een realistischer scenario, hoofdkostwinner vangt 2N, de ander 1N, en kunnen (uitgaande van jouw 33% voor het 2e salaris) dus lenen wat iemand die 2 1/3N verdient. Nu valt de hoofdkostwinner weg, en blijft er 1N over terwijl 2 1/3N nodig zou zijn. Dan kom je opeens aanzienlijk meer tekort.

[naitsoezn]

ph4ge schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 22:21:
[...]
Sorry hoor, maar als jij 2 loten koopt is de kans op winst van de loterij gewoon 2x zo groot. Ik heb het niet over wel winnen of niet winnen, hoe groot de kans om te winnen ook is hij wordt 2 keer zo groot. Ik zou niet weten wat voor cijfers je zou willen om dat te onderbouwen.

Mjah, sorry, maar als jij hiermee wilt beargumenteren dat een stel met 2 inkomens automatisch en te allen tijden 2x zo grote kans hebben op het wegvallen van een inkomen als een stel met 1 inkomen dan ben ik klaar. Cijfers waar ik naar zou kunnen vragen zijn cijfers die aantonen dat er van hypotheken met tweeverdieners er 2x zo vaak iemand is die z'n baan kwijt raakt waardoor de hypotheek niet meer betaalt kant worden dan hypotheken met 1 inkomen.

Bovendien, die 2 inkomens kunnen en zullen volledig andere kansen op de arbeidsmarkt hebben (x2). Er is dus een extra grote kans dat één van beide inkomens op korte termijn overbodig wordt omdat één van beide inkomen stijgt. En, niet elke hypotheek op 2 inkomens wordt geregeld op de max. van beide. Situaties die nu niet mogelijk zijn op één inkomen zijn dat over 4/5 jaar waarschijnlijk wél.

[Verwijderd]

Wat voor effect zou deflatie op de huizenmarkt kunnen hebben?
Kans op deflatie is immers reëel.

[ph4ge]

naitsoezn schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 22:39:
Mjah, sorry, maar als jij hiermee wilt beargumenteren dat een stel met 2 inkomens automatisch en te allen tijden 2x zo grote kans hebben op het wegvallen van een inkomen als een stel met 1 inkomen dan ben ik klaar. Cijfers waar ik naar zou kunnen vragen zijn cijfers die aantonen dat er van hypotheken met tweeverdieners er 2x zo vaak iemand is die z'n baan kwijt raakt waardoor de hypotheek niet meer betaalt kant worden dan hypotheken met 1 inkomen.

Bovendien, die 2 inkomens kunnen en zullen volledig andere kansen op de arbeidsmarkt hebben (x2). Er is dus een extra grote kans dat één van beide inkomens op korte termijn overbodig wordt omdat één van beide inkomen stijgt. En, niet elke hypotheek op 2 inkomens wordt geregeld op de max. van beide. Situaties die nu niet mogelijk zijn op één inkomen zijn dat over 4/5 jaar waarschijnlijk wél.

Nogmaals, we hebben het over situaties waar beide partners werken, maar waar maar op 1 inkomen geleend wordt. Gemiddeld is de kans dat 1 inkomen wegvalt bij iedereen net zo groot. Leen je op 2 inkomens heb je een probleem als 1 inkomen wegvalt, leen je op 1 inkomen heb je pas een probleem als 2 inkomens wegvallen. Dat de kans dat 2 inkomens wegvallen de helft is van de kans dat 1 inkomen wegvalt is groep 5 niveau kansberekening, je kan ook geen statistieken vinden die bewijzen dat 1+1=2, dat is gewoon zo. En inderdaad, als beide partners werkeloos worden dan is het stel wat op 1 hypotheek heeft geleend uit de shit als 1 van de partners een nieuwe baan heeft gevonden, terwijl het andere stel pas uit de shit is als 2 van de partners weer een baan hebben gevonden. De kans dat het stel wat op 1 inkomen leent weer uit de shit komt is dus ook 2 keer zo groot. Ondertussen zal het stel wat beiden werkt maar op 1 inkomen leent meer geld over houden voor de reële economie, om door te stromen en/of om buffers aan te leggen.

Dat er ook nu al een minderheid is die al niet maximaal op 2 inkomens leent is geen argument voor of tegen het afschaffen van lenen op 2 inkomens. Als er nou een ding is wat we niet moeten doen is mogelijke toekomstige groei alvast uitgeven. Ook dan onttrek je onnodig veel geld uit de economie, de ontwikkeling van salaris was anders elders gebruikt (wellicht wel om door te stromen) en creëer je een probleem als het rooskleurige scenario toch per ongeluk niet uitkomt. Nee, als het zo zeker is dat je veel meer gaat verdienen dan kan je op dat moment best wel even wachten. De meeste starters zullen bovendien juist hun inkomen zien dalen en hun uitgave zien stijgen omdat er toch vaak kinderen in het spel komen.

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 16:06:
Gekocht in 2001, verkocht in 2012. Verlies 40K. Netto verlies na aflossing 30K.

Dan is er echt iets anders aan de hand, want in vrijwel heel Nederland staan de prijzen nog boven het niveau 2003. Dat mensen foute beslissingen nemen of pech hebben is ook van alle tijden. Uiteindelijk is het ook onrealistisch dat je ergens 10+ jaar gratis kan wonen natuurlijk, voor niets gaat de zon op.

Ik vermoed uit je verhaal dat je je zelf destijds een starterswoning hebt laten aanpraten die toen je hem wilde verkopen bleek helemaal niet gewild was bij andere starters. Dit blijkt uit je uitspraak dat je vindt dat anderen hetzelfde moeten accepteren als jij destijds. Ik denk dat je het anderen ook gewoon moet gunnen om van jouw fouten te leren. Ik weet niet of je zelf kinderen hebt, maar waarschijnlijk zul je hun ook niet adviseren om hetzelfde te doen als jij destijds.

[ Voor 18% gewijzigd door ph4ge op 29-10-2014 07:02 ]

[ArchitectOfDoom]

Verwijderd schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 01:19:
Wat voor effect zou deflatie op de huizenmarkt kunnen hebben?
Kans op deflatie is immers reëel.

In Japan zijn de huizenprijzen gedaald in de 20 jaar van stagnatie/deflatie. Misschien zijn er hier mensen met kennis van de Japanse woningmarkt? In Nederland zou een daling dan ook goed mogelijk zijn, maar aan de andere kant kan dit ook een drukkend effect hebben op het bouwvolume - dat tezamen met de stijgende huurprijzen - en het feit dat de bouw al zo'n 5 jaar op z'n gat ligt een tekort aan woningen verder laat oplopen. Anyone?

[RemcoDelft]

Politiek wil bouw huurwoningen stimuleren:

"Wie vandaag een baan krijgt in Amsterdam moet daar morgen een appartement kunnen huren. Meer aanbod betekent lagere prijzen en snellere beschikbaarheid", aldus Van der Linde.

Juist ja. Weer zo'n politicus die roept wat politici al 100 jaar roepen, maar nooit waarmaakt.

De VVD'er erkent dat er een risico bestaat dat het toenemende aanbod de waardestijging van koopwoningen kan dempen. "In de grote steden rijzen de prijzen nu alweer de pan uit. Daar is nauwelijks nog sprake van een verantwoorde prijsontwikkeling", stelt hij.

Ik lees hier tussen de regels door dat deze VVD'er graag stijgende huizenprijzen ziet. Dit staat haaks op de Grondwettelijk vereiste inzet van de overheid voor fatsoenlijke woonruimte.

[Napo]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 07:56:
Politiek wil bouw huurwoningen stimuleren:

[...]

Juist ja. Weer zo'n politicus die roept wat politici al 100 jaar roepen, maar nooit waarmaakt.

Leuk dat de beste man dat wil maar in hoeverre dat realistisch is. In de gebieden zoals Amsterdam/Den Haag/Rotterdam werken waarschijnlijk de meeste mensen. Ik gok maar even, kijkend naar de dagelijkse files die er staan, dat er niet eens afdoende woningen zijn voor de aantal werkplekken die er in die omgeving is.
Hoe hij dit uberhaupt zou willen gaan faciliteren vraag ik mij ten zeerste af. Het aanbod zou dus moeten stijgen en hoe wil hij dat realiseren? Politiek blijft toch een merkwaardig iets. Roepen zonder onderbouwing of enig realisme . Potentieel als je oude kantoorpanden gaat omtoveren tot postzegelwoningen dan kan je er wel komen maar de vraag is, wil men dat. Daarnaast wordt je niet echt gemotiveerd om er in te worden indien er diverse rechten vervallen

In het geval van het ombouwen van bestaande kantoren vervallen diverse huurdersrechten als de huurtoeslag, de huurprijsbescherming en het woningwaarderingsstelsel

Waarom? Waarom zou ik kiezen voor een woning in een kantoorpand waarbij ik per defintie geen huurtoeslag zou kunnen krijgen (als ik er al aanmerking op zou kunnen maken in een 'normale' situatie) en waarom zou dit niet leiden tot een situatie waar de 'normale' huurwoningen deze rechten ook verliezen. Niet zo zeer dat ik voor huurtoeslag ben maar het kan een hellend vlak worden. Een gedrocht creeeren, dat is het...

[...]

Ik lees hier tussen de regels door dat deze VVD'er graag stijgende huizenprijzen ziet. Dit staat haaks op de Grondwettelijk vereiste inzet van de overheid voor fatsoenlijke woonruimte.

Mwa, zo lees ik het dan weer niet. Er wordt aangegeven dat huizenprijzen nu weer onverantwoord aan het stijgen zijn. Dat hij een tempering van de waardestijging als risco benoemt is dan wel weer zichzelf tegenspreken.
Het trieste is eigenlijk nog wel het volgende

"De trend is: van bezit naar gebruik. Jongeren hebben vaak niet direct een dienstverband, mensen gaan scheiden, etcetera. Deze maatregelen faciliteren die moderne ontwikkeling."

Het is, kijkend naar mijn omgeving, niet dat jongeren niet willen kopen maar niet kunnen kopen. Huur betaalbaar maken is natuurlijk een oplossing om woonproblemen op te lossen. Maar de echte oplossing zou zijn dat koopwoningen ook voor jongeren bereikbaar zouden worden.

[ Voor 4% gewijzigd door Napo op 29-10-2014 08:18 ]

[Oscar Mopperkont]

Qua doelstelling heeft hij gelijk: zo zou het ook moeten zijn. Alleen bestaat om de een of andere bizarre reden in Amsterdam het aanbod vooral uit sociale woningbouw. Verder is het probleem dat de meeste "startersappartementen" (van 2 a 2,5 ton) in de binnenstad dusdanig klein zijn (ronde de 50-55m2) dat je ze gezien het puntenAntal hoogstens voor een paar honderd euro mag verhuren. Niemand stapt die markt dus in. Ook daar zie je dat al dat bizarre overheidsingrijpen averechts werkt. Streef naar een systeem waarbij de overheid enkel voor de echte minima (zeg de laagste 10%) iets regelt qua woningaanbod en dat het voor de rest een markt is waar de overige 90% relatief eenvoudig wat kan vinden voor een betaalbare prijs in zowel koop- als huursegment. Dus puntensysteem de deur uit, laat meer nieuwbouw toe, bouw HRA langzaam af, en stop met andere marktverstorende maatregelen.

[Dido]

ph4ge schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 06:56:
Ik vermoed uit je verhaal dat je je zelf destijds een starterswoning hebt laten aanpraten die toen je hem wilde verkopen bleek helemaal niet gewild was bij andere starters. Dit blijkt uit je uitspraak dat je vindt dat anderen hetzelfde moeten accepteren als jij destijds. Ik denk dat je het anderen ook gewoon moet gunnen om van jouw fouten te leren. Ik weet niet of je zelf kinderen hebt, maar waarschijnlijk zul je hun ook niet adviseren om hetzelfde te doen als jij destijds.

Ik heb destijds een starterswoning gekocht die uitestekend geschikt was om een aantal jaren als starter in te wonen.
Dat dat ding bij verkoop niet gewild was is inderdaad een feit.

En dat heeft gewoon te maken met het feit (zoals ook in dit topic aangetoond) dat een starter het idee heeft dat een dergelijke woning het einde van de beschaving betekent.

Niemand hoeft iets te "accepteren", en iedereen mag leren van mijn fouten, maar dat betekent niet dat ik sta te trappelen om een huidige starter aan een grotere woning te helpen. Voordoen alsof het "eerlijk" zou zijn dat ik mee moet betalen om een starter in een woning te plaatsen waar mijn woning van toen twee keer inpast omdat de arme drommel het slechter heeft dan ik is volslagen van de pot gerukt.
De insinuaties dat ik medeverantwoordleijk zou zijn voor het feit dat diezelfde arme drommel niet in een riant rijtjeshuis kan trekken zodra hij is afgestudeerd zijn absurd, beledigend en ronduit egoistisch. Maar ze worden wel degelijk geuit, ook in dit topic.
Dat is waar ik tegen ageer.
Dat mijn situatie niet standaard was (hint: het huis staat in Rotterdam) snap ik ook. Daarnaast heb ik er zelf voor gekozen om te verhuizen voordat het huis verkocht was. Ik zal ook niet klagen over de "dubbele" lasten (die zeker niet dubbel waren).

Mijn peeve is dat er veel te simpel en rechtlijning, en vooral vanuit de onderbuik wordt geredeneerd door huidige starters, vaak met wel degelijk irreele wensen, die staan te roepen om een instorting van de woningmarkt in de ijdele hoop dat zij ervan kunnen profiteren.
Aan de ene kant worden de babyboomers bekritiseerd omdat ze voor eigen gewin de markt verpest hebben, maar tegelijkertijd staat er nu een generatie klaar die eigenlijk niets anders wil dan een kans om exact hetzelfde te doen. Vergeet niet dat de hausse begon in een woningmarkt die in de jaren '80 nog harder op zijn reet was gegaan dan in de huidige crisis waardoor de starters van toen goedkoop konden instappen.

Ik zit daar precies tussenin. Prima, so be it. Maar ik snap nog steeds niet waarom het "eerlijk" zou zijn dat ik moet meebetalen om de generatie na mij dezelfde luxe te geven als de generatie voor mij, terwijl vanuit diezelfde "eerlijkheid" (lees: hypocrisie) beide generaties bereid zijn mij tot het bot uit te kleden.

Waarom zou iedere generatie het net zo goed of beter moeten hebben dan de generaties er voor? Dat is net zo'n absurde aanname als "koophuis = investering", "huren is kapitaalvernietiging" of "hypotheek levert geld op". En de huidige generatie starters lijkt, ondanks de recente geschiedenislessen, nog steeds bereid om boven hun stand te leven, en klaagt als de bank daar niet meer aan mee wil (mag!) doen.

[RemcoDelft]

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 08:53:
En dat heeft gewoon te maken met het feit (zoals ook in dit topic aangetoond) dat een starter het idee heeft dat een dergelijke woning het einde van de beschaving betekent.

Ik zou het omdraaien: dergelijke kleine/dure starterswoningen werden voornamelijk gekocht met de gedachte een paar jaar goedkoop te wonen en het vervolgens met winst te verkopen. Nu die gedachte weg is, blijft over wat het werkelijk is: een kleine dure woning die je straks niet meer kwijtraakt zonder flink geld bij te leggen.
Als potentiele koper wil ik best een kleine woning kopen, maar niet voor 180k.

Waarom zou iedere generatie het net zo goed of beter moeten hebben dan de generaties er voor?

Dat noemen we vooruitgang. En een huis bouwen is nou niet bepaald iets bijzonders: bouwvakkers zitten werkloos thuis, bouwmaterialen kosten niet zo veel, en qua arbeidsuren is een aantal maanden genoeg per huis. Vergeet niet dat pas sinds korte tijd postzegelhuisjes op postzegelkavels worden gebouwd, 40 jaar geleden was dat beter, en dat zou het nu ook kunnen zijn als de politiek dat toelaat.

[Bartjuh]

Aerevan schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 07:54:
[...]
In Japan zijn de huizenprijzen gedaald in de 20 jaar van stagnatie/deflatie. Misschien zijn er hier mensen met kennis van de Japanse woningmarkt? In Nederland zou een daling dan ook goed mogelijk zijn, maar aan de andere kant kan dit ook een drukkend effect hebben op het bouwvolume - dat tezamen met de stijgende huurprijzen - en het feit dat de bouw al zo'n 5 jaar op z'n gat ligt een tekort aan woningen verder laat oplopen. Anyone?

In Japan woont 80% van de jongeren zonder huwelijk (waar ook 30ers en 40ers onder vallen) gewoon thuis, of samen met anderen in een huis. Aan relaties doen ze bijna niet meer.

Dat is echt een hele andere wereld dan hier. Maar het zou best kunnen dat we ook die kant op gaan dan, huizenprijzen worden koste wat kost hoog gehouden.

edit: hier een artikel erover: http://www.trouw.nl/tr/nl...efdeshuwelijk-Japan.dhtml

[ Voor 7% gewijzigd door Bartjuh op 29-10-2014 09:35 ]

[Bonsaiboom]

Ik zal me ook weer eens mengen in de discussie.

@Dido
Dat wat jij gedaan hebt, een starterswoning kopen met het idee om het na een paar jaar weer te verkopen is mijns inziens precies wat er mis was met de mentaliteit van begin jaren 2000. Kopen hoort met het idee te zijn dat je er langere tijd woont, dat je je daar economisch settelt. In Nederland was in die tijd huren echt een scheldwoord. Dat DEED je toch gewoon niet? Dat was geld weggooien!

En dat klopte, want de fiscale regelingen zijn ook zo krom geregeld dat we het voor elkaar hebben gekregen dat je als verhuurder in Nederland geen droog brood kan verdienen vanwege de hoge huizenprijzen (zie Oscar zijn opmerkingen), en dat kopen netto de helft goedkoper is dan huren als je aflossing en waarde-daling/stijging niet meeneemt. Ik ben best voor een lichte fiscale bevoordeling voor kopen, maar niet op de gekke manier waarop we het nu door hebben laten gaan.

Ik heb het idee dat veel van de mensen die toen kochten, en ook die nu weer aan het kopen zijn, geen flauw idee hebben hoe veel geld 2 ton is. Als je het relateert naar wat je als Jan Modaal netto overhoudt (zonder HRA) zijn dat 10 netto jaarsalarissen. Als de meeste mensen al moeite hebben om uberhaupt te sparen, hoe wil je dan ooit een goede beslissing maken over een asset met die waarde? Het kan dan beter maar al een -voor altijd- keuze zijn, in plaats van iets dat je over een paar jaar weer doorverkoopt.

@BartHarms
Het feit dat de huizenprijzen 20% gedaald zijn, en dat er nu eventjes een opleving is, geeft al aan dat er deflatie is op de huizenmarkt. Wachten zorgde ervoor dat je meer kon kopen. Als ook op andere gebieden deflatie plaats gaat vinden, gaat men meer sparen, want consumptie morgen is goedkoper dan het vandaag is. Dat zorgt voor behoorlijk wat geld dat later ook de woningmarkt in kan gaan op het moment dat men dan zich weer de markt op wil begeven.

@all
Nieuwe huurwoningen zou al een hoop helpen om de mobiliteit in Nederland weer te vergroten. Al met al moet de uiteindelijke oplossing ervoor zorgen dat er toch weer inflatie gaat komen, en daar kan de overheid in helpen, door bijvoorbeeld samen met het bedrijfsleven ervoor te zorgen dat die algehele loonmatiging nu eens ophoudt. De onderkant van de maatschappij (alles van bijstand tot en met modaal) zal toch echt meer geld moeten krijgen wil het motortje een beetje aan het draaien gaan, zodat er weer een beetje inflatie komt.

Hoe dat precies voor elkaar te krijgen, heb ik geen idee van op t moment. En met mij elke Europese overheid lijkt t.

[ph4ge]

Aerevan schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 07:54:
In Japan zijn de huizenprijzen gedaald in de 20 jaar van stagnatie/deflatie. Misschien zijn er hier mensen met kennis van de Japanse woningmarkt? In Nederland zou een daling dan ook goed mogelijk zijn, maar aan de andere kant kan dit ook een drukkend effect hebben op het bouwvolume - dat tezamen met de stijgende huurprijzen - en het feit dat de bouw al zo'n 5 jaar op z'n gat ligt een tekort aan woningen verder laat oplopen. Anyone?

Japan verschilt teveel met Nederland, zowel cultureel als economisch, om echt een goede vergelijking te maken. In zn algemeenheid kan je zeggen dat leningen hoger worden en dat is een waarschijnlijk probleem voor het land met de in verhouding grootste private schuldenlast.

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 08:53:
Ik heb destijds een starterswoning gekocht die uitestekend geschikt was om een aantal jaren als starter in te wonen.
Dat dat ding bij verkoop niet gewild was is inderdaad een feit.

Het ging natuurlijk al mis bij de aanname dat je iets koopt voor een aantal jaren. Kopen en tijdelijk gaan niet samen. Dat is iets wat men eind jaren 80 bedacht heeft, waar jij slachtoffer van bent en waar we nu dus weer vanaf willen. In veel landen kennen ze dit begrip ook niet. Dat heeft niks te maken met egoïstische starters, maar met leren van de fouten in het verleden en dat proberen terug te draaien. We kunnen ook niet veranderen dat men jaren lang met asbest gewerkt heeft, maar toen we ons realiseerden hoe slecht het voor ons was verlangde we niet dat nieuwe arbeiders dat maar accepteerde omdat men dat vroeger ook deed.

Aan de rest van je post wil ik het volgende toevoegen:
Voor zover ik weet zijn er nauwelijks of geen starters in dit topic te vinden, dat is onderdeel van het probleem. Ik woon zelf in een huis van bijna 5 ton dus ik heb er alles bij te verliezen als de huizenprijzen dalen zou je zeggen. Starters zelf zijn nog te vaak slachtoffer van adviseurs en dergelijken en komen er pas later achter waar ze aan begonnen zijn. Je ziet in het andere topic ook regelmatig 20 jarigen blind de huizenmarkt bestormen. Regelingen als de Starterslening zouden helemaal niet kunnenbestaan als starters er zelf kritisch naar keken (en mee konden praten). Dat is een stukje levenservaring, maar ook menselijk en daarom moeten er regels zijn. Je wordt als jongere nou eenmaal doodgegooid met het “advies” dat je zo snel mogelijk moet kopen.

Er is echter voldoende beargumenteert dat de generatie 20-30 jarigen het als geheel veel slechter en zwaarder heeft als de 40+ers. 30-40 jarigen zitten er een beetje tussenin, aan de ene kant nog deels slachtoffer van de malaise op de huizenmarkt, aan de andere kant voldoende tijd gehad om echte pijn te voorkomen en nog volop kunnen profiteren van allerlei regelingen die ondertussen zijn afgeschaft of zwaar versoberd. En inderdaad, het lijkt erop dat de huidige kinderen en jong volwassenen nog slechter af zijn. Ik vind het veeeel te makkelijk om te roepen dat men dat maar moet accepteren. Volgens mij kenmerkte de jaren 60 en 70 zich juist door zeer activistische jongeren die ergens voor opkwamen, waarom zouden hun kinderen dan maar zomaar alles moeten accepteren wat hun kant op wordt geschoven?

Daarnaast ontkomen we er gewoon niet aan om in een macro economische discussie in algemene trends en ontwikkelingen te praten. Als je je stuk staart op individuele gevallen kom je nergens. Voor elk probleem geval kunnen we ook iemand vinden die belachelijk rijk is geworden. Bovendien zijn er (onder andere door mij) een aantal voorstellen gedaan om individuele extreme gevallen te helpen, daar blijft ook ruim voldoende geld voor over als de woningmarkt goed is hervormd.

Het spijt mij wel als ik de indruk wek dat we jou persoonlijk ergens op aankijken, zo is het niet. Ik kan me als ik terug lees wat er hier af en toe gezegd wordt best voorstellen dat dat zo voelt, ik zal er op letten. Ik probeer de makelaars hier ook niet meer persoonlijk aan te spreken op alles wat er mis is met hun branche.

RemcoDelft schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 07:56:
Politiek wil bouw huurwoningen stimuleren:

Juist ja. Weer zo'n politicus die roept wat politici al 100 jaar roepen, maar nooit waarmaakt.

Ik lees hier tussen de regels door dat deze VVD'er graag stijgende huizenprijzen ziet. Dit staat haaks op de Grondwettelijk vereiste inzet van de overheid voor fatsoenlijke woonruimte.

Typisch Nederland, en vooral de VVD. Eerst de markt kapot maken met verhuurdersheffingen, enorme huurverhogingen, grondprijzen en enorme subsidies op koop en nu weer met een nieuw potje proberen om toch weer wat huurwoningen te krijgen. Stop eens met werkverschaffing voor ambtenaren en geld rond te pompen, met al het geld wat aan dit soort plannetjes besteed wordt kan je ook grondwaarde afschrijven en dan wordt het bouwen van huurwoningen vanzelf rendabel.

Ook grappig dat ze op zich het juiste doen, namelijk de huurmarkt verbeteren, maar dat ze dat op een hele kromme manier doen en eigenlijk alleen maar om de bouw te stimuleren. Aan de ene kant goed dat men zich realiseert dat we hard meer huurwoningen nodig hebben, maar aan de andere kant problematisch dat dit weer op zo’n manier gaat. We hebben uiteindelijk juist minder overheid nodig die zich met wonen bemoeit.

[Dido]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 09:27:
Ik zou het omdraaien: dergelijke kleine/dure starterswoningen werden voornamelijk gekocht met de gedachte een paar jaar goedkoop te wonen en het vervolgens met winst te verkopen. Nu die gedachte weg is, blijft over wat het werkelijk is: een kleine dure woning die je straks niet meer kwijtraakt zonder flink geld bij te leggen.
Als potentiele koper wil ik best een kleine woning kopen, maar niet voor 180k.

En voor de helft? Want ik heb het nooit over 180K gehad, eerder de helft daarvan.

Bonsaiboom schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 09:43:
@Dido
Dat wat jij gedaan hebt, een starterswoning kopen met het idee om het na een paar jaar weer te verkopen is mijns inziens precies wat er mis was met de mentaliteit van begin jaren 2000.

En die is vervangen door de mentaliteit dat je meteen een woning moet kunnen kopen waarin je kinderen kunnen opgroeien...

Ik weet niet zeker of dat beter is.

Ten eerste bestaat dus de "starter" niet meer, die is vervangen door de "ik doe maar 1 stap"-koper.
Ten tweede is het misschien helemaal niet zo gek als iemand eerste grote lening niet meteen voor die eengezinswoning met tuintje is - als hij ook voor 1/3 van dat geld in een bescheidener woning kan gaan zitten en leren van de fouten die hij gegarandeerd maakt tijdens zo'n eerste aankoop. Leren van de gevolgen van beslissingen, leren over kosten van een koophuis.
Inderdaad, veel mensen hebben geen idee hoeveel 2 ton is. Ik heb een hoop geleerd door eerst maar eens 1 ton te lenen. Velen zoeken nu naar een mogelijkheid om meteen 3 ton uit te geven.

Het feit dat er nog steeds geklaagd wordt dat er te weinig geleend kan worden geeft wel aan dat het wat naief is om te denken dat de huidige jongere echt veel realistischer nadenkt over zulke bedragen dan zijn voorgangers in de jare '00 of de jaren '80.

ph4ge schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 09:59:
Het ging natuurlijk al mis bij de aanname dat je iets koopt voor een aantal jaren. Kopen en tijdelijk gaan niet samen. Dat is iets wat men eind jaren 80 bedacht heeft, waar jij slachtoffer van bent en waar we nu dus weer vanaf willen. In veel landen kennen ze dit begrip ook niet. Dat heeft niks te maken met egoïstische starters, maar met leren van de fouten in het verleden en dat proberen terug te draaien.

Daarmee verdwijnt dus de starter. Prima, maar dan mag de huidige instapper zich ook realiseren dat het in die andere landen ook normaal is dat je een flink deel van de koopsom eerst zelf spaart.

Dat deden we in Nederland (tot de introductie van de woekerpolis-beleggingshypotheek) in die jaren dat we in een starterswoning zaten.

Dat zul je dus nu, als je geen starterswoningen meer hebt of wilt, moeten doen door een spaarrekening te spekken terwijl je huur of bij pa en ma zit.

En vooral niet door te roepen dat de prijzen naar beneden moeten omdat je anders niet kunt kopen (want dan roepe je dat je hetzelfde wilt doen als de babyboomers die na de jaren'80 crisis goedkoop kochten, en die babyboomers hebben toch alles verneukt?). En vooral niet door te gaan klagen dat de bank je niet genoeg wil (mag!) lenen: de grote fout was immer dat we te veel leenden! Dus stoppen met shoppen op basis van wat je kunt lenen - maar dat zie ik nog niet algemeen gebeuren, gezien de rants over de aangescheprte leenregels (ik kan veel meer betalen! het is absurd!)

Volgens mij kenmerkte de jaren 60 en 70 zich juist door zeer activistische jongeren die ergens voor opkwamen, waarom zouden hun kinderen dan maar zomaar alles moeten accepteren wat hun kant op wordt geschoven?

Er is een verschil tussen daadwerkelijk iet sveranderen (wat de provo's en hippies van toen in zekere zin aardig gelukt is) en vanachter je monitor roepen dat "ze" het aan moeten passen.

Als die jongeren van nu echt niet kunnen wonen, waar zijn dan de protesten (1980: geen woning, geen kroning!) Nee, we tikken op internet dat "de politiek" niet genoeg voor ons doet.
Ondertussen stemmen we vrolijk weer op dezelfde partijen die de gegoede babyboomer in alles ontzien (Het is niet alsof de VVD staat te trappelen om de HRA af te schaffen, ondanks dat het ideologisch lijnreht tegen hun gedachtengoed indruist - maar hun achterban heeft er teveel baat bij!) en willen we eigenlijk niet dat de fouten hersteld worden: we willen gewoon de kans om de zooi net zo te verneuken als de babyboomers. Althans, zo klinkt het tussen de regels door best wel vaak...

Het spijt mij wel als ik de indruk wek dat we jou persoonlijk ergens op aankijken, zo is het niet. Ik kan me als ik terug lees wat er hier af en toe gezegd wordt best voorstellen dat dat zo voelt, ik zal er op letten. Ik probeer de makelaars hier ook niet meer persoonlijk aan te spreken op alles wat er mis is met hun branche.

Ik ging me meer om de algemene stemming, niet om specifieke reacties Ik zit prima waar ik zit en om mij aan te vallen heb je meer dan wat bytes op het internet nodig. Als de huidige jongere vindt dat ie recht heeft op een huis van 3 ton als ie afstudeert, prima. Ik ga twee dingen niet doen: het voor hem betalen, of medelijden tonen als het niet lukt.

[ph4ge]

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
En die is vervangen door de mentaliteit dat je meteen een woning moet kunnen kopen waarin je kinderen kunnen opgroeien...

Ik weet niet zeker of dat beter is.

Dat zou het uitgangspunt moeten zijn. Flexibiliteit en onzekerheid, door werk, relatie of whatever? Lekker huren, vermogen opbouwen kan je ook zonder huis. Ga je settelen? Dan pas kopen overwegen.

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
Het feit dat er nog steeds geklaagd wordt dat er te weinig geleend kan worden geeft wel aan dat het wat naief is om te denken dat de huidige jongere echt veel realistischer nadenkt over zulke bedragen dan zijn voorgangers in de jare '00 of de jaren '80.

Het klagen over te weinig lenen komt voornamelijk bij bouwers, bankiers en makelaars vandaan. Ja, er zijn ook wel kopers die nog een pre-2008 mentaliteit hebben, maar dat wordt echt minder. Uiteindelijk realiseert iedereen zich dat minder lenen beter is, anders betaal je alleen maar meer voor hetzelfde huis.

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
Daarmee verdwijnt dus de starter. Prima, maar dan mag de huidige instapper zich ook realiseren dat het in die andere landen ook normaal is dat je een flink deel van de koopsom eerst zelf spaart.

Dat deden we in Nederland (tot de introductie van de woekerpolis-beleggingshypotheek) in die jaren dat we in een starterswoning zaten.

Dat zul je dus nu, als je geen starterswoningen meer hebt of wilt, moeten doen door een spaarrekening te spekken terwijl je huur of bij pa en ma zit.

Klopt, het is inderdaad wenselijk dat men eerst gaat sparen en dan pas gaat kopen (of niet, er is niets mis met je hele leven huren). Volgens mij pleit vrijwel iedereen er hier voor om op termijn weer terug naar +-80% LTV te gaan, ga eerst maar 20% sparen.

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
En vooral niet door te roepen dat de prijzen naar beneden moeten omdat je anders niet kunt kopen (want dan roepe je dat je hetzelfde wilt doen als de babyboomers die na de jaren'80 crisis goedkoop kochten, en die babyboomers hebben toch alles verneukt?).

Het probleem is niet dat de babyboomers zelf voor historisch en economisch gezien normale prijzen konden kopen, het probleem is dat ze daarna in zo'n 15 jaar de prijzen (na inflatie) hebben laten vervijfvoudigen. Waarom zou je niet mogen vinden dat dat laatste, de fout van de babyboomers, in ieder geval deels wordt teruggedraaid?

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
Er is een verschil tussen daadwerkelijk iet sveranderen (wat de provo's en hippies van toen in zekere zin aardig gelukt is) en vanachter je monitor roepen dat "ze" het aan moeten passen.

Jup, tijden veranderen. De jongeren van nu moeten keihard werken en studeren en hebben geen tijd om zoals de babyboomers destijds uitgebreid te protesteren. Ik denk eerlijk gezegd dat de verwijten in de richting van de jongeren alleen maar feller zouden zijn als ze dat wel deden. Bovendien zijn de jongeren nu een kleine minderheid, toen waren ze relatief gezien met veel meer en hadden ze dus ook meer macht.

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
Als die jongeren van nu echt niet kunnen wonen, waar zijn dan de protesten (1980: geen woning, geen kroning!) Nee, we tikken op internet dat "de politiek" niet genoeg voor ons doet.
Ondertussen stemmen we vrolijk weer op dezelfde partijen die de gegoede babyboomer in alles ontzien (Het is niet alsof de VVD staat te trappelen om de HRA af te schaffen, ondanks dat het ideologisch lijnreht tegen hun gedachtengoed indruist - maar hun achterban heeft er teveel baat bij!) en willen we eigenlijk niet dat de fouten hersteld worden: we willen gewoon de kans om de zooi net zo te verneuken als de babyboomers. Althans, zo klinkt het tussen de regels door best wel vaak...

Wat hier wordt voorgesteld is toch echt het deels terugdraaien van de fouten van de vorige generaties, het laatste wat we hier willen is over die fouten heen gaan. Ik vind die laatste opmerking dus niet terecht. Het enige wat hier wordt voorgesteld is leren van hun fouten en voorkomen dat alle problemen niet doorgeschoven worden.

[Bonsaiboom]

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
En die is vervangen door de mentaliteit dat je meteen een woning moet kunnen kopen waarin je kinderen kunnen opgroeien...

*knip*

Het feit dat er nog steeds geklaagd wordt dat er te weinig geleend kan worden geeft wel aan dat het wat naief is om te denken dat de huidige jongere echt veel realistischer nadenkt over zulke bedragen dan zijn voorgangers in de jare '00 of de jaren '80.

Ik vind met de mentaliteit dat je als eerste koopwoning een woning koopt waarin je een gezin kan opvoeden geen verkeerde. Sterker nog, ik denk dat dat een hele gezonde is. Dat je dit meteen als starter moet kunnen doen, vind ik wel weer verkeerd.

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
Daarmee verdwijnt dus de starter. Prima, maar dan mag de huidige instapper zich ook realiseren dat het in die andere landen ook normaal is dat je een flink deel van de koopsom eerst zelf spaart.

Dat deden we in Nederland (tot de introductie van de woekerpolis-beleggingshypotheek) in die jaren dat we in een starterswoning zaten.

Dat zul je dus nu, als je geen starterswoningen meer hebt of wilt, moeten doen door een spaarrekening te spekken terwijl je huur of bij pa en ma zit.

Succes met sparen voor een starterswoning als je niet bij je ouders woont, of in een sociale huurwoning zit. In de particuliere huur gaat, als je starter op de woningmarkt bent, simpelweg bijna alles op aan maandelijkse lasten, als je al de mazzel hebt dat je particulier mag huren.

Stel dat je nu zou starten op de woningmarkt en arbeidsmarkt, en je hebt een bruto-inkomen van 36k (doe je goed als starter!), en je wil over een jaar of 8 een net rijtjeshuis kopen van 200k om je gezinnetje in te beginnen. Daartoe wil je tzt 30k zelf meenemen en bij elkaar sparen.

Sociale huur zit er niet in, want daarvoor verdien je teveel.

Particuliere huur zit er waarschijnlijk niet in, want daarvoor verdien je te weinig, maar stel dat dit toch lukt - je vindt een appartement van 700 kale huur, en hebt 120 aan GWL lasten, plus 100 zorgverzekering, plus 50 kabel en internet, plus 90 servicekosten, plus 40 euro voor GSM abonnement. Dat zijn maandelijkse lasten van 1100. Tel daar nog 300 voor boodschappen, 50 voor kleedgeld, 50 wat sparen voor vakantie bij, en 150 voor vervoer en je komt op een maandtotaal van 1750. Netto verdien je met 36k per jaar 2160 per maand (als je vakantiegeld al meerekent). Dan hou je dus 410 euro per maand over om te sparen. Dat maal 12 maal 8 geeft 40k. Binnen bereik dus, maar het houdt niet over.

Lukt sociale huur je wel, of koop je dat starters appartement, dan verandert dat hele plaatje ingrijpend en geeft je over het algemeen nog een 300 euro netto meer per maand dan wat je in het particuliere huur verhaal hebt.

Dat is de manier waarop de starters nog steeds het hele koopgebeuren ingejaagd worden, terwijl ze dat misschien helemaal niet willen. Het gebrek aan alternatieven is wat dat betreft schrijnend.

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
Ik ging me meer om de algemene stemming, niet om specifieke reacties Ik zit prima waar ik zit en om mij aan te vallen heb je meer dan wat bytes op het internet nodig. Als de huidige jongere vindt dat ie recht heeft op een huis van 3 ton als ie afstudeert, prima. Ik ga twee dingen niet doen: het voor hem betalen, of medelijden tonen als het niet lukt.

Ik ben het er mee eens dat de jongere geen recht heeft op een huis van 3 ton als ie afstudeert. Ik denk dat dat huis met de huidige inkomens, nogal wat te duur is namelijk. Ik denk dat een ieder die afstudeert in Nederland wel degelijk recht mag hebben op het fatsoenlijk zelfstandig kunnen wonen, met een realistische keuzemogelijkheid tussen kopen en huren. En dat hoeft echt niet op een prime-locatie te zijn in een prime-conditie, maar wel op een redelijke afstand van plekken waar werk is. Het gebrek aan keuzemogelijkheden is wel degelijk iets waar de starter van vandaag wat mij betreft de straat op zou mogen gaan. Particuliere huur is onder andere zo krankzinnig duur omdat de huizenprijzen mijns inziens nog steeds te hoog zijn in Nederland. Om proberen daar rendement op te draaien als particuliere verhuurder, moet je of huisjes melken, of je moet je liefdadig voelen.

[GH45T]

Starters welke een huis van 3 ton willen? Ik wil zelf gaan starten op de huizenmarkt en begeef mij tussen de starters en echt niemand zit daar op te wachten. Wat iedereen wel wil? Behapbare kosten. Niet tot de nek in de schulden steken.

Voor 90k, wat nog altijd best wat geld is, krijg je vaak een flatje in een achterbuurt. Daar zou je inderdaad in kunnen starten. Veel gezonder zou zijn als je zoiets zou kunnen huren voor een goede prijs. Ik verdien te veel voor sociale huur en huursubsidie. Appartement huren begint vaak rond de 800 euro per maand hier in de buurt en dan verwachten ze ook nog dat je brutoloon 4x zo hoog ligt. Er zit dus een enorm gat tussen sociale huur en goedkope particuliere huur. Als je daar tussenin valt is vrijwel de enige optie kopen. Is het dan te veel gevraagd om wel waar naar je geld te krijgen?

Een beetje net appartement, niet ouder dan zeg 30 jaar, kost vaak net zoveel als een rijtjeshuis. Een ouder appartement kopen kan natuurlijk ook maar je hebt de kans dat zoiets binnen afzienbare tijd tegen de vlakte wordt gegooid. Daar ga je toch niet in investeren?

Heb zelf inmiddels aardig wat gespaard en hoop/ verwacht volgend jaar een keer een net appartement of rijtjeshuis te kopen. 80% LTV is dan zeker haalbaar. Uiteraard, meer uitgeven en een duurder huis kopen zal ook wel kunnen maar die behoefte is er helemaal niet. Maar een woning waar ik binnen 5 jaar alweer uit ben gegroeid zie ik ook niet zitten. Overigens, ik ga er al vanuit dat de woning na afbetalen ook weinig meer waard is. Gezien het verwachte overschot aan woningen als de babyboomers werkelijk gaan uittreden zullen alleen de nieuwere en betere huizen nog een goede waarde behouden.

[Señor Sjon]

80% LTV vind ik dan weer kansloos i.c.m. de al strengere LTI en verplichte 100% aflossing van tegenwoordig. Maar ik ben daar één van de weinige in volgens mij.

Waarom zou je eerst 20% moeten sparen terwijl je LTI misschien op 3x uitkomt?

[stok]

Soort van diploma dat aantoont dat je ook kunt sparen in plaats van verbrassen wmb. Maar ik ben ouderwets ;p

Sowiezo vind ik het verplicht volgen van een cursus oid wanneer je een enorme schuld aangaat niet eens zo'n gek idee. Probeer 'ze' inzicht te geven in wat een hypotheek inhoudt qua verplichtingen en de risico's die er bij horen.

[GH45T]

stok schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 12:08:
Soort van diploma dat aantoont dat je ook kunt sparen in plaats van verbrassen wmb. Maar ik ben ouderwets ;p

Sowiezo vind ik het verplicht volgen van een cursus oid wanneer je een enorme schuld aangaat niet eens zo'n gek idee. Probeer 'ze' inzicht te geven in wat een hypotheek inhoudt qua verplichtingen en de risico's die er bij horen.

Van de ene kant heb je een punt, van de andere kant, die cursus zal ook niet gratis zijn. Om nu ook nog een verplichte cursus met verplichte kosten toe te voegen helpt niet echt om verstandig om te gaan met lenen.

[Señor Sjon]

Dat kan je beter voor potentiële ouders doen imo. Maar dat gaat hier hopeloos offtopic.

[ph4ge]

Onder de 90% LTV zorgt er voor dat de kans op verlies 10 keer kleiner wordt dan er boven, aldus NHG. 80% is ook voor andere financiële producten de norm. Je zoekt dan aansluiting met het buitenland en ook onze eigen historie. Nu vallen we als land op door onze belachelijk hoge LTVs. Het zorgt voor lagere lasten, lagere prijzen, veel lagere risico's en makkelijker doorstromen. Daarnaast lijkt 20% nu veel, maar is dat natuurlijk 20% van normalere dus lagere prijzen en zou het natuurlijk ook het einde van de overdrachtsbelasting betekenen.

Natuurlijk is exact 80% arbitrair, en kan je ook voor 75% of 85% pleiten. Alles onder de 90% is volgens bovenstaande onderzoek goed en zou al een hele stap in de juiste richting zijn. Dat moet dan niet stiekem weer met startersleningen e.d. worden aangevuld natuurlijk. .

Vergeet ook niet dat 80% LTV ook 30% minder HRA betekent tov een paar jaar geleden, dus je beperkt de HRA zonder hem te beperken

[RemcoDelft]

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 10:53:
En voor de helft? Want ik heb het nooit over 180K gehad, eerder de helft daarvan.

Als je op 90k in 10 jaar tijd 40k afschrijft ben ik wel benieuwd naar wat er nog meer aan de hand was. Linkje naar het huis ergens o.i.d. ter beoordeling?

Leren van de gevolgen van beslissingen, leren over kosten van een koophuis.

Ik ken meerdere mensen die zich rotschrokken of zelfs gingen huilen toen de eerste hypotheekbetaling werd afgeschreven! Dan heb je toch ergens totaal niet opgelet, en geen idee gehad wat je aan het doen was...

Inderdaad, veel mensen hebben geen idee hoeveel 2 ton is. Ik heb een hoop geleerd door eerst maar eens 1 ton te lenen. Velen zoeken nu naar een mogelijkheid om meteen 3 ton uit te geven.

Dat mensen geen idee hebben hoeveel geld 200.000 euro is, komt voornamelijk doordat ze er niet eerst voor werken. Als jij 20% (40.000 euro) moet sparen voor aankoop, heb je een aardig idee hoe lang je daar mee bezig bent, en dat je dus 4 keer zo lang bezig zal zijn om de resterende 160.000 euro te betalen. Plus de rente!
Geleend geld geeft nou eenmaal veel makkelijker uit dan geld waar je voor hebt staan zweten.

Daarmee verdwijnt dus de starter. Prima, maar dan mag de huidige instapper zich ook realiseren dat het in die andere landen ook normaal is dat je een flink deel van de koopsom eerst zelf spaart.

Waar kan ik tekenen voor invoering hiervan?

En vooral niet door te roepen dat de prijzen naar beneden moeten omdat je anders niet kunt kopen

De gemiddelde starter kan met sparen helemaal niet concurreren met mensen die vooral veel lenen. Als 90% alles leent, drijft dat de prijzen gigantisch op en ben je als spaarder nergens. Als iedereen eerst zou moeten sparen, gaan die prijzen vanzelf omlaag, en wordt het ook voor vrijwel iedereen weer haalbaar om zelf te sparen voor dat huis.

Als de huidige jongere vindt dat ie recht heeft op een huis van 3 ton als ie afstudeert, prima. Ik ga twee dingen niet doen: het voor hem betalen, of medelijden tonen als het niet lukt.

Volgens mij zijn er weinig jongeren die graag 3 ton lenen na hun studie. Wel willen ze graag een huis, en als het even kan liever betaalbaar dan duur. Ik juich elke verlaging van de leencapaciteit juist toe! Tot op zekere hoogte natuurlijk, maar ik heb niet de illusie dat dat ooit strenger wordt dan de internationale "norm". Vergeet niet dat de verkopers belang hebben bij meer lenen, niet de kopers. En natuurlijk vrijwel iedereen die betrokken is bij het treintje van mensen die geld verdienen aan de huizenmarkt.

[Bonsaiboom]

Ph4ge - nogal wiedes dat een lagere LTV voor de NHG een lager risico tot uitkeren betekent. Dat doen ze pas als er nog een restschuld is na gedwongen verkoop. Dat een lagere LTV bij begin van de lening een lagere kans tot restschuld bij verkoop heeft, lijkt me evident. De kans op waardedaling van het pand lijkt mij niet of nauwelijks gecorreleerd met de manier waarop je dat financiert.

Overigens ben ik het eens met een lagere LTV vanuit de bancaire sector en zou ik een 80% een mooi streven vinden voor Nederland.

[ph4ge]

Wat het rapport aantoont is dat er eigenlijk een soort harde grens zit tussen 90%+ LTV en 90%- LTV. Natuurlijk, hoe hoger de LTV hoe hoger de risico's, maar vanaf 90% neemt dat ineens heel hard toe. Een lagere LTV zorgt er ook voor dat we de NHG niet meer nodig hebben en dus geen extra risico's meer bij de samenleving leggen. Sjon vroeg of 80% niet een beetje teveel van het goede is, dat is zo, 90% lijkt een goede balans en is al een hele stap voor onze woningmarkt.

[ Voor 17% gewijzigd door ph4ge op 29-10-2014 13:12 ]

[Oscar Mopperkont]

Dat risico afdekken, kan ook door 105%LTV te nemen en mensen de verplichting geven na 5 jaar op 90% LTV te zitten en na 10 jaar op 80% ofzo en dat ze het daarna gewoon lekker uitzoeken.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:12:
Dat risico afdekken, kan ook door 105%LTV te nemen en mensen de verplichting geven na 5 jaar op 90% LTV te zitten en na 10 jaar op 80% ofzo en dat ze het daarna gewoon lekker uitzoeken.

Daarmee schiet je het doel voorbij. Het risico zit hem juist in de eerste jaren en bovendien is het heel moeilijk om de LTV te bepalen zonder een transactie. Daarnaast is er niet tegenop af te lossen als de huizenprijzen dalen. Wat ga je doen als mensen het niet halen, ze uit huis zetten of een boete geven? Daarnaast bereik je het doel van lagere woonlasten ook niet, in tegendeel.

Jij stelt voor om zelfs de LTV weer te verhogen, dat lijkt me echt heel onwenselijk om vele redenen. Wat hoop je daar mee te bereiken?

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 29-10-2014 13:18 ]

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:12:
Dat risico afdekken, kan ook door 105%LTV te nemen en mensen de verplichting geven na 5 jaar op 90% LTV te zitten en na 10 jaar op 80% ofzo en dat ze het daarna gewoon lekker uitzoeken.

Huh?!

Dat is geen risico afdekken, er kan vanalles gebeuren. Eerst sparen voor 20% en dan met 80% LTV een huis kopen is risico afdekken. En dat zou de regel moeten zijn (niet de uitzondering), zoals in elke gezonde woningmarkt.

[Señor Sjon]

De relatie met de LTI moet ook kloppen. Bij een LTI van 1x zou je nog steeds 20% moeten sparen?

Helemaal risicoloos leven bestaat niet.

[Bartjuh]

Señor Sjon schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:22:
De relatie met de LTI moet ook kloppen. Bij een LTI van 1x zou je nog steeds 20% moeten sparen?

Helemaal risicoloos leven bestaat niet.

Ja, want je kan werkloos worden, dood gaan, geen zin meer hebben in werken, etc etc.

True, maar gezonde landen (Zweden) hebben al jaren 80% of minder LTV. Daar gaan zelfs stemmen op voor 50% LTV.

[ Voor 14% gewijzigd door Bartjuh op 29-10-2014 13:26 ]

[GH45T]

Bartjuh schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:25:
[...]

Ja, want je kan werkloos worden, dood gaan, geen zin meer hebben in werken, etc etc.

True, maar gezonde landen (Zweden) hebben al jaren 80% of minder LTV. Daar gaan zelfs stemmen op voor 50% LTV.

Dat dus, en als je 1x LTI haalt dan heb je binnen een paar maanden ook 20% bij elkaar gespaard. Of heb je ruim mogelijkheden om voor een paar maanden te huren en dan alsnog flink te sparen.

[Bonsaiboom]

Bartjuh schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:21:
[...]

Huh?!

Dat is geen risico afdekken, er kan vanalles gebeuren. Eerst sparen voor 20% en dan met 80% LTV een huis kopen is risico afdekken. En dat zou de regel moeten zijn (niet de uitzondering), zoals in elke gezonde woningmarkt.

En dan zijn we weer beetje terug bij af, dat namelijk in Nederland het bijkans onmogelijk is om 20% te sparen zonder eerst iets goedkopers te kopen, of na lange wachttijd in sociale huurwoningen scheef te gaan huren, of om op kamers te blijven wonen

[Engineer Stewie]

Waarom lukt het in die andere landen wel? De belastingsdruk zal daar misschien wat lager zijn denk ik.
Behalve in België, hier is de belastingsdruk groter dan in Nederland .

[Bonsaiboom]

Omdat enerzijds de huizenprijzen daar lager zijn en 20% dus absoluut een lager bedrag is, en dat door lagere huizenprijzen de huurprijzen ook beter betaalbaar zijn en het voor vermogende particulieren interessant is om een appartement te kopen en te verhuren voor een redelijke prijs.

edit: Dit geldt natuurlijk niet voor alle landen, maar wel voor Duitsland, België en Frankrijk.

[ Voor 14% gewijzigd door Bonsaiboom op 29-10-2014 13:40 ]

[Napo]

Bonsaiboom schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:28:
[...]


En dan zijn we weer beetje terug bij af, dat namelijk in Nederland het bijkans onmogelijk is om 20% te sparen zonder eerst iets goedkopers te kopen, of na lange wachttijd in sociale huurwoningen scheef te gaan huren, of om op kamers te blijven wonen

Ware het niet dat juist daardoor de 'starterswoning' (of at nou koop of huur is maakt in deze geen wezelijk verschil uit) in prijs zullen moeten dalen om dat enigszins faciliteren.

Nu is het inderdaad lastig om als eenpersoonshuishouden te sparen in een woning met relatief weinig lasten (in vergelijking met het aanbod that is). Als je ~300 per maand overhoudt schiet het op jaar basis niet op.

[Dido]

RemcoDelft schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:04:
Als je op 90k in 10 jaar tijd 40k afschrijft ben ik wel benieuwd naar wat er nog meer aan de hand was. Linkje naar het huis ergens o.i.d. ter beoordeling?

Linkje heb ik niet (meer) maar de verklaring was eenvoudig: voor een toentertijd redelijk prijs gekocht (100k, een paar jaar later zelfs een bod van 120k afgeslagen omdat ik geen zin had om te verhuizen). Uiteindelijk te koop gezet op het moment dat de werkelijke startersmarkt op sterven na dood was (er wil zelf nu geen hond in een huis van een dikke 50m² gaan zitten in Rotterdam Zuid) en een periode waarin mensen die er eventueel in geinteresseerd waren vanwege onzekere toekomstige regelgeving en op momenten doorslaande vorozichtigheid bji banken niet konden lenen (mensen die in de buurt van de 3 ton kunnen lenen hebben een stuk meer onderhandelingsruimte dan menen die maximaal een ton kunnen lenen - en degenen die meer kunnen lenen willen dus geen starterswoning meer.

In het kort: verkeerde buurt, verkeerde timing.
En uiteindelijk na jaren leegstand verkocht om van het gezeur af te zijn (en dus extra verlies gepakt in ruil voor nul aansprakelijkheid voor eventuele gebreken, dat is ook wat waard voor een (welliswaar ooit gerenoveerd) huis uit de jaren '20 waar je zelf al jaren niet in hebt gewoond.)

Die 40k afschrijving (verminderd met 10k aflossing - woekerpolisje erbij, meneer?) is prima leergeld geweest en is nou ook geen bedrag waar ik slaap over verlies (het betekent een dikke extra 10% op mijn huidige hypotheek). Wel ben ik heel blij dat me dat niet gebeurd is met een hogere hypotheek (lees: duurder huis)

Ik ken meerdere mensen die zich rotschrokken of zelfs gingen huilen toen de eerste hypotheekbetaling werd afgeschreven! Dan heb je toch ergens totaal niet opgelet, en geen idee gehad wat je aan het doen was...

Precies, dan kun je beter voor een ton het schip in gaan dan voor een paar ton

Geleend geld geeft nou eenmaal veel makkelijker uit dan geld waar je voor hebt staan zweten.

Natuurlijk
Het levert zelfs geld op, toch, vanwege de HRA?

Waar kan ik tekenen voor invoering hiervan?

Op je stembiljet
Nee, voor zoiets is een mentaliteitsverandering nodig, en dat heeft tijd nodig. In de tussentijd is het misschien nuttig om iedereen die klaagt dat ie te weinig kan lenen te wijzen op het feit dat ie met 80% LTV veel meer keuze heeft (ik heb de mazzel gehad om voor mijn huidige hypotheek te kunnen shoppen voor een financiering < 70%EW... dan is de vraag niet meer of een bank je een lening wil geven, maar welke bank met het beste voorstel komt.)

De gemiddelde starter kan met sparen helemaal niet concurreren met mensen die vooral veel lenen. Als 90% alles leent, drijft dat de prijzen gigantisch op en ben je als spaarder nergens. Als iedereen eerst zou moeten sparen, gaan die prijzen vanzelf omlaag, en wordt het ook voor vrijwel iedereen weer haalbaar om zelf te sparen voor dat huis.

In plaats van hoge LTV's verbieden kun je ze ook gewoon heel onaantrekkelijk maken. Met een hogere renteopslag voor extra risico boven 80%, 90%, 100% LTV maak je het te besteden bedrag bij eigen inbreng al heel snel groter voor de spaarder. Ik denk dat verdere verlaging van de NHG wat dat betreft ook prima is: als prijzen te hoog worden wordt de lening duurder (en kan er dus minder geleend worden)

Volgens mij zijn er weinig jongeren die graag 3 ton lenen na hun studie. Wel willen ze graag een huis, en als het even kan liever betaalbaar dan duur. Ik juich elke verlaging van de leencapaciteit juist toe! Tot op zekere hoogte natuurlijk, maar ik heb niet de illusie dat dat ooit strenger wordt dan de internationale "norm". Vergeet niet dat de verkopers belang hebben bij meer lenen, niet de kopers. En natuurlijk vrijwel iedereen die betrokken is bij het treintje van mensen die geld verdienen aan de huizenmarkt.

Hell, lager dan de internationale norm? Laten we eerst maar eens in de buurt van die internationale norm komen! Dat zal al moeilijk genoeg zijn.
Ja, verkopers hebben belang bij meer lenen, maar de banken nog meer - die lopen een stuk minder risico omdat ze het risico kunnen spreiden. Een koper die ooit verkoper wil worden kan dat risico niet spreiden.

[Señor Sjon]

Engineer Stewie schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:31:
Waarom lukt het in die andere landen wel? De belastingsdruk zal daar misschien wat lager zijn denk ik.
Behalve in België, hier is de belastingsdruk groter dan in Nederland .

Hier betaal je je helemaal scheel aan allerlei dingen die niet door de OESO meegenomen worden. Ook wordt door de export ons BBP opgeblazen, waardoor de belastingdruk zogenaamd daalt. Alleen de interne markt houdt er relatief weinig aan over.

[Engineer Stewie]

Ik ken jammer genoeg de verschillen tussen de 2 landen niet helemaal. Maar de totale belastingsdruk zal wel ongeveer gelijk zijn.

Enkel zijn bij jullie auto's belachelijk duur, of er veel verschil in huizen zit weet ik niet. In België hangt dat ook voornamelijk samen met de regio. Voor mijn net verkocht apartement van 179k betaal je in Antwerpen ineens 300k. Al is de kans kleiner dat je daar een appartement van 120m² gaat vinden .

[Bartjuh]

Bonsaiboom schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 13:28:
[...]
En dan zijn we weer beetje terug bij af, dat namelijk in Nederland het bijkans onmogelijk is om 20% te sparen zonder eerst iets goedkopers te kopen, of na lange wachttijd in sociale huurwoningen scheef te gaan huren, of om op kamers te blijven wonen

Dus dan moeten we daar wat aan doen, en de LTV op 80% zetten. Bovendien kan je met 1x LTI als uit de post waarop gereageerd werd (dus 100k jaarsalaris bij 100k app) zo de 20k van een 100k appartementje bij elkaar sparen. Even een half jaartje, of een jaar in een huur-appartement.

Daar kunnen we zeker wat aan doen. HRA eruit, subsidies eruit, grondbeleid radicaal anders, etc. Komen de huizenprijzen omlaag, wordt het vanzelf de gewoonste zaak van wereld. Eens moet de pijn genomen worden.

[Dido]

Bartjuh schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 14:01:
Eens moet de pijn genomen worden.

Sure

Maar je begrijpt ook dat 1) niemand zelf die pijn wil nemen en dat 2) iedereen die roept dat een ander de pijn moet nemen door die ander uitgelachen wordt?

Heel cru gezegd, verbeter de wereld, begin bij jezelf. Spaar je drie slagen in de rondte, koop een huis van een paar ton, maak geen gebruik van HRA en ga ervoor pleiten dat jouw huis flink in waarde daalt. Dan heb je al meer kans om mensen aan je kant te krijgen dan wanneer je vanaf de zijlijn roept dat anderen moeten inleveren zoadat jij voordelig kan instappen, natuurlijk (ik zeg niet dat jij dat doet op dit momen, maar dat is wat sommigen lijken te doen: iemand moet pijn lijden, maar ik baal dat ik moet wachten tot er iemand pijn voor me lijdt)

[Bonsaiboom]

Ik denk dat niemand het hier op het moment op de persoon speelt, ondanks alle jij, ik, wij, zij

Om te kijken wie de pijn zou moeten pakken, is het ook het beste om te kijken wie het meest heeft geprofiteerd - en daar is volgens mij duidelijk een groep in aan te wijzen, namelijk de babyboomers (die een huis bezitten). Die hadden de regeling van eindeloze HRA die nu nog steeds veel van hen hebben, die hebben de enorme prijsstijging in de jaren 90 meegekregen. Daar zit simpelweg enorm veel papieren kapitaal dat nu nauwelijks belast wordt, want immers de woning is box 1. Die groep is alleen zowel politiek machtig, als ook nog met restanten in het bedrijfsleven en verschillende belangenclubs.

Hoe dan ook, de oplossing komt niet met zachte ingrepen. Óf we moeten inflatie aan zien te wakkeren en de besteedbare inkomens van de laagste inkomens zien te verhogen, óf een ingrijpende verandering in ons belastingstelsel. Voor dat tweede is de wil en bereidheid denk ik onder de bevolking, maar dan hebben we toch echt of een regering PvdA, SP, Groenlinks nodig, of een CDA, VVD, D66.

[GH45T]

Dido schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 15:12:
[...]

Sure

Maar je begrijpt ook dat 1) niemand zelf die pijn wil nemen en dat 2) iedereen die roept dat een ander de pijn moet nemen door die ander uitgelachen wordt?

Heel cru gezegd, verbeter de wereld, begin bij jezelf. Spaar je drie slagen in de rondte, koop een huis van een paar ton, maak geen gebruik van HRA en ga ervoor pleiten dat jouw huis flink in waarde daalt. Dan heb je al meer kans om mensen aan je kant te krijgen dan wanneer je vanaf de zijlijn roept dat anderen moeten inleveren zoadat jij voordelig kan instappen, natuurlijk (ik zeg niet dat jij dat doet op dit momen, maar dat is wat sommigen lijken te doen: iemand moet pijn lijden, maar ik baal dat ik moet wachten tot er iemand pijn voor me lijdt)

Gezien de vergrijzing is er een aardige kans dat er nog een keer een verlies genomen moet gaan worden. Dat is ook niet erg, wonen mag geld kosten. Momenteel zijn er alleen allerlei partijen welke proberen de prijzen weer op te drijven terwijl bijna iedereen weet dat hoge huizenprijzen waarschijnlijk onhoudbaar zijn.

Nu wil ik niet te pessimistisch doen, 10 jaar geleden dacht bijna niemand dat de huizenprijzen ooit konden zakken. Nu moeten we ook niet doen alsof de prijzen nooit meer zullen stijgen maar de kans dat de prijzen stijgen over een periode van zeg, 30 jaar gezien is redelijk klein.

En daar gaat ook meteen de vergelijking krom met de babyboom generatie. Zij kochten goedkoop in een groeiende markt. De markt gaat waarschijnlijk niet groeien maar we mogen al blij zijn als de markt gelijk blijft.

Eigenlijk wil ik zelf kopen in plaats van huren omdat de huurprijzen hoog zijn en nog elk jaar kunnen stijgen. Ik reken eigenlijk niet op veel restwaarde na verkoop ooit. Alles wat het dan nog opbrengt is alleen maar meegenomen. En in het geval dat er weinig waarde overblijft zal je genoeg pijn pakken lijkt mij zo.

[Verwijderd]

Waarom is er een belastingvoordeel (HRA) voor woningbezitters, maar is er géén belastingvoordeel voor huurders in de vrije sector?

[t_captain]

Er zijn voordelen voor huurders in de sociale sector en voor woningbezitters. De derde groep (vrije huur) kent inderdaad geen voordelen.

Maar in plaats van drie groepen mensen alle drie een sigaar uit eigen belastingkist te geven, zou je imho beter stoppen met zowel HRA als huurtoeslag en voordelen voor woningbouwstichtingen. Onder de streep hetzelfde, maar dan minder gedoen en bemoeienis.

[ATS]

t_captain schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 07:37:
Er zijn voordelen voor huurders in de sociale sector en voor woningbezitters. De derde groep (vrije huur) kent inderdaad geen voordelen.

Maar in plaats van drie groepen mensen alle drie een sigaar uit eigen belastingkist te geven, zou je imho beter stoppen met zowel HRA als huurtoeslag en voordelen voor woningbouwstichtingen. Onder de streep hetzelfde, maar dan minder gedoen en bemoeienis.

Nee, dat is onder de streep niet hetzelfde. Wellicht wel in de hoeveelheid geld die er rond gaat, maar niet in bij wie dat geld terecht komt.

Ik ben het wel met je inkomenspolitiek moet voeren via één kant overigens. Zo is sociale wonen stimuleren via zowel de aanbodkant (goedkope grond, voordelen woningbouw) én de vraagkant (huurtoeslag) te complex.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 02:23:
Waarom is er een belastingvoordeel (HRA) voor woningbezitters, maar is er géén belastingvoordeel voor huurders in de vrije sector?

Dat is de grote vraag

In een eerlijk systeem zouden vrije sector huurders al meer moeten betalen omdat flexibiliteit geld kost, dat is niet meer dan logisch, in ons walgelijk verstoorde Nederlandse systeem komen daar nog twee effecten bij: 1. hogere huren omdat de verhuurders geen HRA-subside kunnen trekken bij een verhuurd huis, terwijl de huizenprijzen wel hoger liggen door diezelfde subsidie, en 2. particuliere huurders betalen wel mee aan de HRA subsidie van 14 miljard per jaar (is ongeveer 900 euro pp per jaar, voor werkenden ligt dit dus hoger) via de belastingen, maar krijgen er niets voor terug.

Kortom, vrije sector huurders worden voor duizenden euro's per jaar gen****.

[ Voor 10% gewijzigd door Bartjuh op 30-10-2014 08:24 ]

[Oscar Mopperkont]

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 02:23:
Waarom is er een belastingvoordeel (HRA) voor woningbezitters, maar is er géén belastingvoordeel voor huurders in de vrije sector?

Dat is een misvatting. De HRA is den bankensubsidie die wonen in een krappe markt niet goedkoper maakt, maar huizenprijzen hoger en bruto rentelasten hoger. De hogere huizenprijzen leiden wel weer tot onnodig hoge huren in private sector. Dus wat dat betreft klopt opmerking wel.

Conclusie is iig: HRA moet er op termijn gewoon echt aan.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 02:23:
Waarom is er een belastingvoordeel (HRA) voor woningbezitters, maar is er géén belastingvoordeel voor huurders in de vrije sector?

Politici huren niet in de vrije sector, gok ik...

't Is zelfs nog vreemder dat mensen die de grond onder hun koopwoning huren dat ook kunnen aftrekken.

t_captain schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 07:37:
Maar in plaats van drie groepen mensen alle drie een sigaar uit eigen belastingkist te geven, zou je imho beter stoppen met zowel HRA als huurtoeslag en voordelen voor woningbouwstichtingen. Onder de streep hetzelfde, maar dan minder gedoen en bemoeienis.

"Gedoe en bemoeienis" is het bestaansrecht van heel veel ambtenaren. Die gaan echt niet in eigen vlees snijden!
Het zou wel heel goed zijn om het op die manier in te richten, met evt. een woonsubsidie voor de laagste inkomensgroepen, ongeacht of dat koop of huur is.

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:34:
Conclusie is iig: HRA moet er op termijn gewoon echt aan.

We zijn het eens! Dat is zeldzaam in dit topic

Gedachtenexperiment:
1. ik heb 100k, en koop een flat. Hier woon ik 30 jaar, en ik heb nog steeds die flat.
2. ik heb 100k, koop een flat, en verhuur die flat. Ik koop nog een flat met hypotheek, en ga daar zelf wonen. De huuropbrengst van de eerste flat betaalt de hypotheek van mijn eigen woning, met genoeg marge voor VRH en onderhoud. Ik woon er 30 jaar, en ik heb twee flats.
Wat klopt er niet?

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 29 oktober 2014 @ 06:56:
[...]
Dat de kans dat 2 inkomens wegvallen de helft is van de kans dat 1 inkomen wegvalt is groep 5 niveau kansberekening,

Ga dan maar terug naar Groep 5, de kans dat beiden hun baan verliezen is de kansen vermenigvuldigd. Dus stel dat de kans dat je je baan kwijt raakt 5% is, dan is de kans dat je allebei je baan kwijtraakt.... 0,25%. De kans dat een van beiden zijn baan kwijt raakt is 10%.

Kunnen we nu terug naar ontwikkelingen ipv onderbuik gevoelens en onzin redenaties?

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:34:
[...]
Conclusie is iig: HRA moet er op termijn gewoon echt aan.

Het is net zoiets als huursubsidie. Op zich is er niks mis mee als een bepaalde (selecte) groep een duwtje in de rug krijgt als dat nodig is. Maar nu is het een verkapte belastingverlaging voor 1/2 van NL.

Overigens hebben we nu de echte bodem geraakt

[Napo]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:34:
[...]

Dat is een misvatting. De HRA is den bankensubsidie die wonen in een krappe markt niet goedkoper maakt, maar huizenprijzen hoger en bruto rentelasten hoger. De hogere huizenprijzen leiden wel weer tot onnodig hoge huren in private sector. Dus wat dat betreft klopt opmerking wel.

Conclusie is iig: HRA moet er op termijn gewoon echt aan.

Zo snel mogelijk wat mij betreft, niet in 30 jaar, die termijn is IMHO te lang.
Op nieuwe hypotheken niet meer geven zorgt mogelijk voor een totale blokering van de markt, want minder aftrek en dalende woningsprijzen. Ergens tussenin zul je moeten gaan zitten. 10 á 20 jaar om het gedrocht af te schaffen.

Gaat het pijn doen? Ja, zeker voor diegene die nu een huis bezitten aangezien ze de prijsdaling zullen moeten slikken maar ook voor diegene die de komende jaren een huis zouden gaan kopen. Ze stappen - in theorie - in een dalende markt in waardoor de waardedaling ook deels voor hun rekening komt.

Veel meer spreiding ga je niet gemakkelijk krijgen.

Zo'n actie blijft wel een risico aangezien je door zulke acties men aankopen hoogstwaarschijnlijk gaat uitstellen. Aan het begin van de afbouw niet maar de laatste jaren zal dat effect mogelijk wel merkbaarder zijn.

Huurtoeslag is ook zo'n gedrocht. Lijkt vooral op het spekken van de kas van de wooncoorperaties. Prijzen van de huur gaan omhoog, huurtoeslag neemt toe en effectief gaat enkel de verhuurder in dezen er op vooruit.

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
Overigens hebben we nu de echte bodem geraakt

Blijven mooie berichten:

Afgelopen weken waren er al berichten dat het nog altijd niet goed gaat met de huizenmarkt maar nu bevestigen de laatste cijfers van marktonderzoeker IG&H dat ook

Enkel afgelopen weken? Wat voor plaat heb je dan voor je kop zitten? Word er zo simpel van dat stabilisatie en eigenlijk enkel stijging de enige goede beweging is voor de huizenmarkt. Bubbels uit het verleden mogen niet gecorrigeerd worden?

Eigenlijk gaat het sinds 2008 de goede kant op met de huizenmarkt. Prijzen worden wat reëler dan voorheen

[ Voor 20% gewijzigd door Napo op 30-10-2014 08:52 ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
[...]
"Gedoe en bemoeienis" is het bestaansrecht van heel veel ambtenaren. Die gaan echt niet in eigen vlees snijden!
Het zou wel heel goed zijn om het op die manier in te richten, met evt. een woonsubsidie voor de laagste inkomensgroepen, ongeacht of dat koop of huur is.

Agree, behalve dat ambtenaren niet heel veel invloed hebben op de regelgeving, dat is de politiek.
Net als in de IT.... tegen de tijd dat er iemand echt aan het werk gaat kan het al een drama zijn.

RemcoDelft schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
Gedachtenexperiment:
[...]
Wat klopt er niet?

Je vergeet zaken als vermogensbelasting en onderhoud e.d.
Maar huisjesmelkers verdienen al jaren hun boterham met huizen, het is geen onmogelijkheid.

[Bonsaiboom]

RemcoDelft schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
Gedachtenexperiment:
1. ik heb 100k, en koop een flat. Hier woon ik 30 jaar, en ik heb nog steeds die flat.
2. ik heb 100k, koop een flat, en verhuur die flat. Ik koop nog een flat met hypotheek, en ga daar zelf wonen. De huuropbrengst van de eerste flat betaalt de hypotheek van mijn eigen woning, met genoeg marge voor VRH en onderhoud. Ik woon er 30 jaar, en ik heb twee flats.
Wat klopt er niet?

Dat je in optie 1 waarschijnlijk betere investeringsmogelijkheden vindt dan het kopen en verhuren van die flat, aangezien dat onder de sociale huurgrens zou vallen. Dus je moet of het voor > €700 per maand zien te verhuren, of je kan waarschijnlijk maar iets van € 400 vragen.

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
Ga dan maar terug naar Groep 5, de kans dat beiden hun baan verliezen is de kansen vermenigvuldigd. Dus stel dat de kans dat je je baan kwijt raakt 5% is, dan is de kans dat je allebei je baan kwijtraakt.... 0,25%. De kans dat een van beiden zijn baan kwijt raakt is 10%.

Klopt ook niet echt. Achterliggende gedachte wel, maar je hebt ook nog te maken met periodes, correlaties en dergelijke. Mee eens dat we hier niet lang over door hoeven te gaan, het idee is duidelijk.

Napo schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:46:
Zo snel mogelijk wat mij betreft, niet in 30 jaar, die termijn is IMHO te lang.
Op nieuwe hypotheken niet meer geven zorgt mogelijk voor een totale blokering van de markt, want minder aftrek en dalende woningsprijzen. Ergens tussenin zul je moeten gaan zitten. 10 á 20 jaar om het gedrocht af te schaffen.

Gaat het pijn doen? Ja, zeker voor diegene die nu een huis bezitten aangezien ze de prijsdaling zullen moeten slikken maar ook voor diegene die de komende jaren een huis zouden gaan kopen. Ze stappen - in theorie - in een dalende markt in waardoor de waardedaling ook deels voor hun rekening komt.

Veel meer spreiding ga je niet gemakkelijk krijgen.

Zo'n actie blijft wel een risico aangezien je door zulke acties men aankopen hoogstwaarschijnlijk gaat uitstellen. Aan het begin van de afbouw niet maar de laatste jaren zal dat effect mogelijk wel merkbaarder zijn.

In theorie zou de markt efficient moeten zijn en meteen de effecten van de afgeschafte HRA in moeten prijzen. Doe je dit in 10 jaar, dan krijgen we denk ik weer een reeele daling van de prijzen. Zoals nu in 30 jaar, dat zit al ingeprijst in de huidige prijzen, en in de toekomstige ontwikkelingen. Vandaar dat ik verwacht dat we nu een prijzenontwikkeling van inflatie-percentage - 1% krijgen (en in een deflatie verhaal dus sterker negatief). Die ontwikkeling is op zich niet zo slecht en een goede om de bubbel leeg te laten lopen. Maar net als jij zou ik liever zien dat er nog wat reeele daling komt - ook egoistisch bezien omdat ik op dit moment huur.

In praktijk is de huizenmarkt niet zo efficient, en spelen er sterke emoties mee bij de beslissingen van mensen.

[Bartjuh]

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
[...]
Ga dan maar terug naar Groep 5, de kans dat beiden hun baan verliezen is de kansen vermenigvuldigd. Dus stel dat de kans dat je je baan kwijt raakt 5% is, dan is de kans dat je allebei je baan kwijtraakt.... 0,25%. De kans dat een van beiden zijn baan kwijt raakt is 10%.

De kans dat een van beide zijn baan verliest is 2*0,05*0,95= 0,095 = 9,5%

[RemcoDelft]

Napo schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:46:
Zo snel mogelijk wat mij betreft, niet in 30 jaar, die termijn is IMHO te lang.
Op nieuwe hypotheken niet meer geven zorgt mogelijk voor een totale blokering van de markt, want minder aftrek en dalende woningsprijzen. Ergens tussenin zul je moeten gaan zitten. 10 á 20 jaar om het gedrocht af te schaffen.

Combineer het met nieuwbouw: veel lagere grondprijzen voor huizen zonder HRA. Zeg maar zoals de oude premie-woningen, maar dan zonder premie en terwijl je nog steeds nettobetaler bent...
*Edit*: dit zal wel niet gebeuren, omdat HRA van de rijksoverheid komt, en de grondprijs richting gemeente gaat. Eigenlijk betaal je de gemeente dan met geleend geld waar de rijksoverheid je subsidie op geeft.

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:48:
Je vergeet zaken als vermogensbelasting en onderhoud e.d.

Nee, die twee noemde ik expliciet.

[ Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 30-10-2014 09:19 ]

[vegury]

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
Overigens hebben we nu de echte bodem geraakt

"woensdag 15 mei 2013"

[beschuitfluiter]

Even een zijspoortje wat Nederland weer veel pijn gaat doen:

http://daskapital.nl/2014...gt_fundament_onder_e.html

Als die transferunie er echt gaat komen (en die gaat er komen met de eurofiele partijen waar iedereen op stemt), dan gaat ons dat klauwen met geld kosten. Lees: meer lastenverzwaringen die bij de middenklasse komt te liggen omdat die nu eenmaal de grootste is.

Dat zorgt voor nog verdere koopkrachtdaling waardoor de woonquote gaat stijgen terwijl die in veel gevallen al veel te hoog blijkt. (aantal wanbetalingen op hypotheken zijn weer gestegen (18% afgelopen jaar tot 110.000 huishoudens - http://www.debestenpartne...neemt-met-18-procent-toe/ )

Daarnaast zijn private en overheidsschulden alleen maar gestegen, is Zuid-Europa nog steeds niet concurrerend etc.

Ergo; de crisis is niet voorbij, sterker nog, de échte crisis is uitgesteld en wanneer deze weer aan de oppervlakte komt, zal deze alleen maar erger zijn. Nederland heeft ingestemd met het ESM verdrag waardoor wij binnen 7 dagen moeten aanvullen om Europese probleemlanden en -banken te redden waardoor we nóg meer moeten "bezuinigen" etc.

Alle halleluja berichten van de afgelopen paar jaar neem ik met een enorme korrel zout. De jubelberichten op de beurs (van vóór de nazomer iig) zijn alleen maar te verklaren doordat er gigantisch ruim monetair beleid gevoerd is en wordt icm nagenoeg 0% rentebeleid. Ergo; geen rendementen op obligaties of spaargeld, dus al dat gedrukte geld vlucht in aandelen. Gaat het daarmee goed met de economie? Nee, natuurlijk niet. Het is paniekvoetbal en een rookscherm. Het aantal faillissementen is nog steeds schrikbarend hoog. De werkeloosheid is nog steeds schrikbarend hoog en de politiek is radeloos als je door het toneelspel heen prikt en men schuift de verantwoordelijkheid af op de pipo's in Brussel die nagenoeg niet accountable zijn voor hun acties.

Iedereen moet doen wat hem/haar goed lijkt en mensen moeten nu eenmaal wonen dus dat staat los van mijn betoog hierboven, maar een realistisch beeld op de (wereld)economie is wel prettig lijkt me; dan kom je niet voor verrassingen te staan in de toekomst.

[redwing]

Bonsaiboom schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 09:01:
[...]
Dat je in optie 1 waarschijnlijk betere investeringsmogelijkheden vindt dan het kopen en verhuren van die flat, aangezien dat onder de sociale huurgrens zou vallen. Dus je moet of het voor > €700 per maand zien te verhuren, of je kan waarschijnlijk maar iets van € 400 vragen.

Niet te vergeten dat je geen HRA krijgt omdat je het huis verhuurt. Je zult dus al goed moeten verhuren wil je er winst op maken. Daarnaast zul je natuurlijk ook die 2 hypotheken moeten kunnen krijgen. Eigenlijk is dit alleen maar voordelig als je op de een of andere manier al goedkoop aan een 2e huis bent gekomen (b.v. erfenis) of als je echt geld over hebt.

[assje]

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
[...]

Ga dan maar terug naar Groep 5, de kans dat beiden hun baan verliezen is de kansen vermenigvuldigd. Dus stel dat de kans dat je je baan kwijt raakt 5% is, dan is de kans dat je allebei je baan kwijtraakt.... 0,25%. De kans dat een van beiden zijn baan kwijt raakt is 10%.

Dat is toch 2x zo grote kans en precies wat Ph4ge zegt.....

Het risico dat één van twee zijn baan kwijt raakt is 2x zo groot, de impact is alleen kleiner (door bijvoorbeeld WW, en zou nog kleiner zijn als er maar op één inkomen gefinaniceert wordt).

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
Ga dan maar terug naar Groep 5, de kans dat beiden hun baan verliezen is de kansen vermenigvuldigd. Dus stel dat de kans dat je je baan kwijt raakt5%% is, dan is de kans dat je allebei je baan kwijtraakt.... 0,25%. De kans dat een van beiden zijn baan kwijt raakt is 10%.

Kunnen we nu terug naar ontwikkelingen ipv onderbuik gevoelens en onzin redenaties?

Dat is toch precies wat ik zeg? 5 x 2 is toch 10, of niet? Het stel wat 2 inkomens heeft en op 2 inkomens leent heeft 5% kans op problemen, het stel wat 2 inkomens heeft en maar op 1 inkomen leent heeft 0,25% kans op problemen. Bovendien is de kans veel groter dat je weer uit de problemen komt als het vinden van 1 inkomen genoeg is.

Stop nou eens met roepen "onderbuik!", het is gewoon simpele wiskunde wat aantoont dat de risico's vele malen kleiner zijn als je maar op 1 inkomen leent. Het spreekt voor zich dat de kans dat 2 mensen werkeloos worden een heel stuk kleiner is dan de kans dat 1 iemand werkeloos wordt.

[Bartjuh]

ph4ge schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 09:42:
[...]
Dat is toch precies wat ik zeg? 5 x 2 is toch 10, of niet? Het stel wat 2 inkomens heeft en op 2 inkomens leent heeft 5% kans op problemen, het stel wat 2 inkomens heeft en maar op 1 inkomen leent heeft 0,25% kans op problemen. Bovendien is de kans veel groter dat je weer uit de problemen komt als het vinden van 1 inkomen genoeg is.

Ook niet

Een stel dat op 2 inkomens leeft (en daar dus afhankelijk van is) heeft 9,5% (één van beide geen inkomen meer) + 0,25% (beide geen inkomen meer) = 9,75% op problemen, dus 90,25% op geen problemen.

Een stel met 2 inkomens dat op 1 inkomen leeft heeft 0,25% kans op problemen.

Kortom, op 2 inkomens leven én daar afhankelijk van zijn is vele malen risicovoller dan van 1 inkomen afhankelijk zijn met 2 inkomens.

[Verwijderd]

Over open deuren gesproken....de eerlijke vergelijking is dan toch ook met 1 persoon die zelf een huis koopt? Die loopt ook simpelweg veel risico. Ik blijf het vreemd vinden dat je als vrijgezel noodgedwongen risico's moet lopen (immers je bent alleen met 1 inkomen) en als je met 2 personen die risico's neemt (beide inkomens consumeren) het dan ineens een drama is.
Of moet de conclusie dan zijn dat 1 persoon nooit een huis moet kopen op zijn of haar inkomen? Maximaal lenen is in het huidige stelsel gewoon nooit aan te raden, maar een huis kopen blijft altijd risicovol. Leven in het algemeen helaas.

[Oscar Mopperkont]

Als 1 iemand zijn of haar baan kwijtraakt, zit je nog niet direct in de onoverkomelijke problemen. Je krijgt in veel gevallen gewoon nog een uitkering van de overheid en dan is het even de tering naar de nering zetten, maar je "hangt" niet meteen. Leef je echter op 1 inkomen, dan is het veel sneller een probleem, omdat de inkomensterugval relatief groter is.

[Krisp]

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 10:31:
Of moet de conclusie dan zijn dat 1 persoon nooit een huis moet kopen op zijn of haar inkomen? Maximaal lenen is in het huidige stelsel gewoon nooit aan te raden, maar een huis kopen blijft altijd risicovol. Leven in het algemeen helaas.

Volgens mij slaan je laatste twee zinnen de spijker op z'n kop. Ja, een huis kopen is risicovol. Een huis huren ook: je moet namelijk ergens wonen, ook als je werkeloos bent. Daarmee is het leven in algemene zin risicovol.

Wil je minder risico lopen? Leg (geld)buffers aan, zorg dat je uitgavenpatroon laag is (op bijstandsniveau) en je hebt nergens last van.

[Dido]

TheGhostInc schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 08:43:
Ga dan maar terug naar Groep 5, de kans dat beiden hun baan verliezen is de kansen vermenigvuldigd. Dus stel dat de kans dat je je baan kwijt raakt 5% is, dan is de kans dat je allebei je baan kwijtraakt.... 0,25%. De kans dat een van beiden zijn baan kwijt raakt is 10%.

Kunnen we nu terug naar ontwikkelingen ipv onderbuik gevoelens en onzin redenaties?

Als iemand denigrerend doet over iemands rekenkunsten en dan zelf de fout ingaat...

Als de kans op X (je baan verliezen) 5% is, dan is voor twee mensen _onafhankelijk van elkaar_ (als ze collega's zijn mag je de kansen niet meer los zien!) de kans op baanverlies als volgt te berekenen:

De kans dat Alice en Bob beiden hun baan kwijtraken is inderdaad 5%*5%:0,05*0,05=0,0025 oftewel 0,25%

De kans dat Alice en Bob allebei NIET hun baan verliezen is 0,95*0,95 = 90,25%

De kans dat minstens 1 van de twee zijn baan kwijtraakt is 100% minus de kans dat ze allebei blijven werken: 9,75%

De kans dat 1 van de twee zijn baan verliest en de ander niet is die 9,75% (minstens 1) - 0,25% (allebei) = 9,5%

Dat laatste percentage is ook als volgt te berekenen: Alice werkt, Bob niet: 0,95*0,05= 4,75%, dat doen we keer twee omdat het ook andersom kan gebeuren, en 2*4,74%=9,5%.

Ik krijg altijd een raar gevoel in mijn onderbuik als mensen die het over economie hebben, en leningen enzo, en die mogelijk hypotheken afsluiten en dergelijke, zulke rare dingen gaan uithalen met percentages.

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 10:31:
Over open deuren gesproken....de eerlijke vergelijking is dan toch ook met 1 persoon die zelf een huis koopt? Die loopt ook simpelweg veel risico. Ik blijf het vreemd vinden dat je als vrijgezel noodgedwongen risico's moet lopen (immers je bent alleen met 1 inkomen) en als je met 2 personen die risico's neemt (beide inkomens consumeren) het dan ineens een drama is.

Nee. 1 persoon met 1 inkomen heeft in dit getallenvoorbeeld een kans van 5% op problemen.

Een stel met 2 inkomens een een afhankelijkheid van 2 inkomens heeft 9,75% kans op problemen.

Dat is bijna twee keer zoveel risico!

Pas als je als stel met 2 inkomens een huis koopt op basis van 1 inkomen wortd dat risico 0,25%, een gigantische winst dus.

Diezelfde winst kun je ook in je eentje halen door twee banen te nemen en een huis op het inkomen uit 1 baan te kopen. (Dat is niet helemaal eerlijk want als jij je baan verliest wegens arbeidsongeschiktheid verlies je ze allebei - maar goed, ook dat koppel kan door mstandigheden afhankelijk van elkaar hun baan verliezen).

Ja, maar, dan heb ik maar de helft van mijn inkomen, dan kan ik minder kopen dan dat koppel!
Ja. Is het heel gek dat je met zijn tweeen meer kunt betalen dan alleen?

[ Voor 31% gewijzigd door Dido op 30-10-2014 11:33 ]

[Verwijderd]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 10:59:

[...]

Nee. 1 persoon met 1 inkomen heeft in dit getallenvoorbeeld een kans van 5% op problemen.

Een stel met 2 inkomens een een afhankelijkheid van 2 inkomens heeft 9,75% kans op problemen.

Dat is bijna twee keer zoveel risico!

Pas als je als stel met 2 inkomens een huis koopt op basis van 1 inkomen wortd dat risico 0,25%, een gigantische winst dus.

Diezelfde winst kun je ook in je eentje halen door twee banen te nemen en een huis op het inkomen uit 1 baan te kopen. (Dat is niet helemaal eerlijk want als jij je baan verliest wegens arbeidsongeschiktheid verlies je ze allebei - maar goed, ook dat koppel kan door mstandigheden afhankelijk van elkaar hun baan verliezen).

Ja, maar, dan heb ik maar de helft van mijn inkomen, dan kan ik minder kopen dan dat koppel!
Ja. Is het heel gek dat je met zijn tweeen meer kunt betalen dan alleen?

Dan ga je er dus steeds vanuit dat de kans dat iemand zijn inkomen verliest voor iedereen in Nederland precies gelijk is. Hoe kun je dat realistisch noemen? Met andere woorden, dit hele "gereken" slaat nergens op imo.

[Blik1984]

Dit topic heet volgens mij ontwikkelingen op de huizenmarkt, en niet ontwikkelingen op de arbeidsmarkt.

Tevens is dit ook geen huiswerktopic voor het betere statistische werk

[ Voor 26% gewijzigd door Blik1984 op 30-10-2014 11:21 ]

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:18:
[...]
Dan ga je er dus steeds vanuit dat de kans dat iemand zijn inkomen verliest voor iedereen in Nederland precies gelijk is. Hoe kun je dat realistisch noemen? Met andere woorden, dit hele "gereken" slaat nergens op imo.

Maar je werkt altijd eerst vanuit de basis. Een zo simpel mogelijk model, en daarna ga je kijken wat je eigenlijk niet had weg kunnen laten. Zo werkt het in de wetenschap ook. Je gaat niet direct een mega-complex model opstellen, je begint bij het begin, test, verifieerd, en bouwt verder.

Daarnaast geeft dit al een goed inzicht. Ja, er is afhankelijkheid van elkaar, van de economische situatie, etc. Maar dan nog blijft de conclusie in zijn algemeenheid wel staan, zij het wat afgezwakt (al was hij heel sterk): het risico neemt zeer significant toe.

[Dido]

Verwijderd schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:18:
Dan ga je er dus steeds vanuit dat de kans dat iemand zijn inkomen verliest voor iedereen in Nederland precies gelijk is. Hoe kun je dat realistisch noemen? Met andere woorden, dit hele "gereken" slaat nergens op imo.

Ja, we gaan er voor het gemak vanuit dat er een gemiddelde kans is dat iemand zijn baan verliest in Nederland. Dat heet statistiek, en is wel degelijk erg nuttig, indien juist gebruikt.

En de berkeningen zullen in specifieke individuele gevallen uiteraard anders uitpakken. Maar voor het gemiddelde koppel en de gemiddelde alleenstaande zijn dit soort berekeningen wel degelijk valide.

Het maakt daarbij niet eens uit _hoe_ groot de kans is dat iemand zijn baan verliest trouwens. Het gaat erom dat je als koppel dat op twee inkomens koopt gewoon altijd bijna dubbel risico loopt ten opzichte van die alleenstaande, en je risico enorm verkleint als je op 1 inkomen koopt.

En als we Alice en Bob bekijken en alleen maar aannemen dat hun kans hun baan te verliezen niet verandert als ze gaan samenwonen, dan kun je alle brekeneningen met elk gewenst percentage op ze loslaten om alsnog in te zien dat:
1) als Alice en Bob als singles een huis kopen ze P kans op problemen hebben.
2) als Alice en Bob samen op twee inkomens kopen dat ze bijna 2P kans op problemen hebben
3) als Alice en Bob op 1 inkomen kopen dat ze een kans p<<<P op problemen hebben

Met name 3 is een wijze les - die blijft opgaan totdat de kans op werkeloosheid in Nederland echt hoog wordt.

[redwing]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 10:59:
[...]
Een stel met 2 inkomens een een afhankelijkheid van 2 inkomens heeft 9,75% kans op problemen.

Dat is bijna twee keer zoveel risico!

Maar zo'n berekening is alleen logisch als je ook de impact meeneemt. In de meeste gevallen zal het stel met 1 inkomen bij verlies van dit inkomen nl. gelijk in grote problemen komen. Degene met 2 inkomens zal echter veelal door wat aanpassingen het langer uit kunnen houden waardoor er dus een grotere kans is dat ze niet in grote problemen terecht komen.

En als je het dan helemaal goed wilt doen zul je ook nog moeten kijken welke partij gemiddeld de grootste buffer heeft. Oftewel deze berekeningen klinken leuk maar geven totaal geen beeld van de werkelijkheid. Daarvoor moet je veel meer dingen meenemen dan alleen de kans op werkeloosheid.

[TheGhostInc]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 10:59:
[...]

Nee.
Als iemand zo denigrerend doet over iemands rekenkunsten en dan zelf aantoont de basiscchool nog niet betreden te hebben, dan mag dat even uitgemeten worden.

Sorry, maar je begrijpt dat mijn 'denigrerende' reactie puur een reactie was op ph4ge. Ik kaatste zijn Groep 5 opmerking terug, maar ben het er zelf verder niet mee eens.

Overigens vind ik dit "5%*5%*5% = 125%" dan ook weer heel knullig, want daar komt echt 0,0125% uit, pas bij 5%*5*5 zou er pas 125% uitkomen. Net zo goed als mijn 10% ook knullig was.

Maar mijn hele punt was, dat ph4ge riep dat het groep 5 statistiek was dat lenen op 2 salarissen ook 2x zoveel risico met zich meebrengt en dat is gewoon kul en dus niet een valide argument. Dan zit je gewoon vanuit je onderbuik te redeneren helemaal aangezien de huidige regels het niet toestaan om überhaupt echt op 2 salarissen te lenen, hooguit het 2de salaris gedeeltelijk mee te rekenen.

Terug naar onderbouwde (en statistisch correcte ) argumenten en nieuws in plaats van zinloos geroep.

[ Voor 3% gewijzigd door TheGhostInc op 30-10-2014 11:31 ]

[Dido]

redwing schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:27:
Maar zo'n berekening is alleen logisch als je ook de impact meeneemt. In de meeste gevallen zal het stel met 1 inkomen bij verlies van dit inkomen nl. gelijk in grote problemen komen.

Maak het nou niet ingewikkelder dan het is. Een stel met 1 inkomen is niet anders dan een allenstaande met 1 inkomen. En die zat al in het verhaal.

[Oscar Mopperkont]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 10:59:
[...]

Nee.

*knip* terecht verhaal over statistiek

offtopic:
Gaat dit topic nu de kant op van de nationale wetenschapsquiz en de zak met rode en witte ballen?? Daar deed jij toen toch ook aan mee?

[TheGhostInc]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:31:
[...]

Maak het nou niet ingewikkelder dan het is. Een stel met 1 inkomen is niet anders dan een allenstaande met 1 inkomen. En die zat al in het verhaal.

Daarvoor hebben we dan ook het Nibud, die kijken naar een aantal scenario's en bepalen daarop de maximale hypotheeklast. En zij houden volgens mij ook rekening met het (verhoogde) risico op werkeloosheid, maar ook of je met pensioen bent of gaat e.d.

[Verwijderd]

Dido schreef op donderdag 30 oktober 2014 @ 11:26:
[...]

Ja, we gaan er voor het gemak vanuit dat er een gemiddelde kans is dat iemand zijn baan verliest in Nederland. Dat heet statistiek, en is wel degelijk erg nuttig, indien juist gebruikt.

Laat het dan hier achterwege, want van juist gebruik van statistiek is in dit topic geen sprake.