Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Kju]

dfrenner schreef op woensdag 22 oktober 2014 @ 16:14:
[...]


Buiten Amsterdam is dat toch niet meer gebruikelijk, dacht ik..

In Den Haag wordt er gewoon erfpacht uitgegeven. Altijd zo geweest. Sinds ergens halverwege jaren 80 werd er wel zo veel mogelijk eeuwigdurend afgekocht erfpacht uitgegeven bij nieuwbouw maar de laatste paar jaar zie je weer steeds vaker regulier erfpacht af en toe via constructies met de ontwikkelaar. In Transvaal staat er een compleet project met een (op de lange termijn) wurgcontract voor kopers waarbij de canon in 10 of 15 jaar tijd oploopt naar 5000 of 6000 per jaar. Was wel noodzakelijk, die woningen waren daar nodig maar zouden onverkoopbaar zijn als de grond mee zou worden verkocht.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 14:53:
[...]

Maar ook het nieuwe gemeentehuis, de nieuwe sportvelden, de parkeergarage in het centrum, de gouden toilet van de burgemeester, etc.

Het is interessant om te zien wat de daadwerkelijke kostprijs van een huis is, wanneer je alle kosten die gemaakt moeten worden voor een huis. Dat voorkomt ook discussies die niet kloppen.
Zoals hierboven ook de discussie over de woningquote, leuke papieren discussie, maar je moet wel voor die prijs *kunnen* bouwen volgens onze standaarden. Want anders heb je eerst een veel fundamentelere discussie te voeren, zijn onze kwaliteitsstandaarden te hoog in NL (en moeten we goedkopere woningen mogelijk gaan maken ten kostte van mileu/veiligheidheid/... )


[...]

'het besluit'.
Afwaarderen van grond is 1, maar het ontwikkelen van een stuk grond kost gewoon veel tijd.

Ik heb het niet over complete wijken met scholen en dergelijke. Gewoon zeg een 20 tal woningen of een straat van 40.

Daarnaast is hier natuurlijk ook gewoon al het nodige over gezegd.
Als je nu woningen met 20% "korting" zou verkopen is het gewoon de 1ste koper die dat verschil in zijn zak steekt. Pas bij een heel groot 'overaanbod' zou een daadwerkelijk (tijdelijk) prijsdrukkend effect te zien zijn.

Dat is dan ook het doel dat huizen niet meer schaars zijn sinds 1930 maar dat er een licht overschot is. Zie bv Duitsland.

Sowieso een aardig stuk om eens te lezen. Het geeft wel aan dat de woningmarkt niet eenvoudig in elkaar zit. De nieuwbouw raakt nu wel een absoluut dieptepunt, maar in de hoogtij dagen was de bouwcapaciteit fors te laag t.o.v. de vraag met torenhoge prijzen tot gevolg.
"Even" een partij grond op de markt 'dumpen' is een kansloze missie, een groot deel van de 'ruimte' die ontstaat door lage grondprijzen zal weer worden opgesoupeerd door de aannemers en andere bouw gerelateerde bedrijven. Denk alleen al aan de beton productie voor je fundering, als er in NL ineens 10x zoveel huizen worden gebouwd zal de prijs/levertijd van beton omhoog lopen en worden huizen dus niet goedkoper.

Dat zal behoorlijk meevallen gezien daar geen monopolie is van de staat der Nederlanden.

[TheGhostInc]

GH45T schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 15:06:
Echt, de vreemde argumenten om de grondprijs maar niet te veel te laten zaken raken nu toch het hoogtepunt. Doordat de vraag dan zover oploopt zodat de beton duur wordt heeft het alsnog geen zin? Kom op zeg, de bouw ligt zo goed als stil. Die zijn al lang blij als er iets wordt verkocht.

Zucht.... ik zeg niet dat je niet kunt zakken, ik zeg alleen dat grond dumpen niet de oplossing is. Kleine hoeveelheden en de 1ste koper steekt het in z'n zak. Grote hoeveelheden en de bouw steekt het verschil in hun zak.

GH45T schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 15:06:
Ontwikkeling van grond? Ja, iedereen begrijpt dat er kosten moeten worden gemaakt om een kavel aan te sluiten op allerlei voorzieningen en dat er een besluitvormingsproces is. Maar waarom kon die prijs wel snel stijgen en nu nauwelijks zakken?

Lees anders even de gelinkte brief. Gemeentes hebben het geld al uitgegeven of in de plannen uitgaven vastgelegd (denk aan de bouw van een sportzaal oid).

Ik zie ook liever vandaag dan morgen de prijzen dalen naar een normaal niveau, maar ik heb liever hogere prijzen en een rustig dalende prijs dan dat er *weer* een (kleine) groep mensen onevenredig veel opbrengst in hun zak steken en de rekening alsnog bij de normale (ver)koper landt.

Grondprijzen en huizenprijzen zijn jarenlang omhooggeschoten. Het is echt enorm vreemd dat we met zijn allen zo terughoudend zijn om alles betaalbaarder te krijgen. Ja, als je te veel hebt betaald en je lost niet of nauwelijks af dan is dat een zure appel maar als je na 6 jaar crisis nog geen maatregelen hebt genomen heb je ook wel redelijk een plank voor je kop.

Het gaat niet alleen om die mensen. Het gaat om de hele markt. Ik ben echt voor betaalbare huizen, maar de laatste keer dat we dat probeerden met z'n allen (sociale woningbouw) hebben de corporaties zich te buiten gedaan aan al dat lekkers en daarna de rekening bij de huurders gelegd.

RemcoDelft schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 15:31:
[...]

Dit kan je leuk omdraaien: door langdurige schaarste zijn het de "eerste verkopers" die de winst in hun zak steken.

True true, maar hoe kom je uit die cirkel?
De markt is vernageld, behalve het (tergend) langzaam herstel wat we nu krijgen, wat is het alternatief?

Gelukkig hebben we binnen de EU gewoon concurrentie, en kan ik dat catalogushuis uit Duitsland net zo goed aan deze kant van de grens laten bezorgen. Nogal een vreemd argument om kavels dan maar klein en duur te maken...

Klein is geen argument, ben ik met je eens. Maar doe mij even 100.000 van die huizen, dit jaar. O ja en volgend jaar wil ik ook nog 100.000 huizen om het tekort een beetje in te lopen...
Het staat in een catalogus op internet dus het is een doosje dat ze even opsturen?
Een paar honderd goedkope woningen doen het hem niet, je zult een 'truc' moeten uithalen om in een keer de angel uit het probleem te halen.

Een idee bijvoorbeeld:
Bouw een x aantal kantoren om tot appartementen die je verkoopt/verhuurd (=direct verruiming woning aanbod) en aan die mensen bied je de mogelijkheid om later een eigen huis te bouwen in die gemeente.

Eventuele grondverliezen kunnen gecompenseerd worden via een explotatieresultaat op de tijdelijke woningen (zonder gezichtsverlies of problemen voor de gemeente). Je voorkomt dat mensen voor de snelle winst gaan en je verwacht dus een stukje commitment. En de huurders zouden toch al een hoge huur krijgen op de vrije markt, nu krijgen ze er tenminste nog iets voor terug in de toekomst.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 21:23:
Klein is geen argument, ben ik met je eens. Maar doe mij even 100.000 van die huizen, dit jaar. O ja en volgend jaar wil ik ook nog 100.000 huizen om het tekort een beetje in te lopen...

Er zitten heel veel bouwvakkers werkloos thuis... Daarbij is een huis bouwen nou niet bepaald rocket science, vandaar dat het al duizenden jaren gedaan wordt.
Je kan mij niet overtuigen dat "de markt" het probleem gaat zijn om meer te bouwen. Dat probleem ligt bij en komt door de overhe(i)d(en).

[Señor Sjon]

Mwoah, pas kort zijn we echt aan de slag met energiezuinigheid. Per 1-1-2015 gaat de EPG (weer) omlaag, een maatregel die zo rond de 6-7.000 op de VON gaat zetten voor een gemiddelde woning. Bij de meeste projecten kan je dat niet in rekening brengen vanwege de concurrentie.

[Bartjuh]

icecreamfarmer schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 16:18:
[...]
Dat zal behoorlijk meevallen gezien daar geen monopolie is van de staat der Nederlanden.

Reinste kul wat er in die quote staat. Als er iets flexibel is geworden de afgelopen jaren is het de bouwsector, met al die zzp'ers. Volgens mij heb je binnen no-time 30-40% meer bouwvakkers aan de slag, zonder problemen.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 22:28:
[...]

Er zitten heel veel bouwvakkers werkloos thuis... Daarbij is een huis bouwen nou niet bepaald rocket science, vandaar dat het al duizenden jaren gedaan wordt.
Je kan mij niet overtuigen dat "de markt" het probleem gaat zijn om meer te bouwen. Dat probleem ligt bij en komt door de overhe(i)d(en).

De markt was in 2006-2007-2008 al het probleem!
We hebben toen maximaal gebouwd en de prijzen liepen toen al omhoog, projecten zijn uitgesteld doordat er geen aannemers waren die het konden uitvoeren.

Natuurlijk zitten er nu ontzettend veel bouwvakkers werkloos thuis, het bouwvolume is historisch laag en blijft laag door de crisis en gebrek aan vertrouwen.

We konden in de hoogtij ergens net onder de 90.000 woningen bouwen, gaan we daar naar terug dan is de werkeloosheid in de bouw ook weer opgelost. Alleen lost dat aantal het woningtekort niet op en gaat het dus geen prijsdaling veroorzaken, goedkopere grond wordt dan een kadootje aan de 1ste eigenaren.

Ok, dan regelen we toch een stel Polen om hier huizen te bouwen? Op dit moment hebben we al flink wat bouwwerkzaamheden die door Polen worden gedaan, grof weg ergens tussen de 10.000 en 20.000 Polen zijn ons aan het helpen (incl klusbedrijven).
Hoeveel 'extra´ moeten we betalen om nog eens een dergelijk aantal naar NL te lokken? Hoeveel voordeliger worden onze woningen dan nog? Of exporteren we het voordeel dan naar Polen?

Om het even simpel uit te rekenen, je kunt een huis meestal onder de 1000 manuren bouwen, maar daarna komt nog de afwerking en andere zaken en je hebt nog wat dagen dat er niet kan gewerkt worden, dus zit je al gauw op een manjaar om een huis te bouwen.
Ga je echter kijken naar de totale bouwnijverheid dan kom je op ~450.000 arbeidsjaren uit, waarvan door de crisis er ~50.000 zijn verdwenen (ongeveer gelijk aan het aantal huizen dat niet wordt gebouwd, dat is geen toeval).

Mag iemand mij hier gaan uitleggen hoe we (voor een normale prijs) meer dan 50.000? extra bouwvakkers gaan regelen (bovenop de werkeloze bouwvakkers) om een keer echt de nieuwbouwmarkt incl grondpolitiek los te trekken.

We hebben een verziekte woningmarkt, maar onze bouwindustrie is ook niet heel fris, dus vanuit die hoek verwacht ik eerder problemen (gegraai, beperkte capaciteit, beperkte innovatie, ...) dan oplossing op dit moment.

_{Disclaimer: Ja ik wil graag dat de bouwvakkers weer aan het werk gaan, Ja ik wil graag betaalbare grond, Ja ik wil graag betaalbare huizen.}

[Wobblier]

Wanneer je simcity speelt zie je de land value ook stijgen naar gelang er voorzieningen in de buurt geplaatst zijn.

Ik snap dat je een argument kan voeren dat grondprijzen te sterk gestegen zijn ten gunste van de gemeentebalans. Je kan heel lang over gemeentefinancieringsproblemen discusseren of oneerlijk vinden maar dat maakt zomaar afboeken op grondposities nog mogelijk. Dat geld moet namelijk ergens vandaan komen.

Gemeentebelasting maar verhogen dan? Ik geloof niet dat je veel draagvlak zal vinden.

[RemcoDelft]

Wobblier schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 09:32:
Ik snap dat je een argument kan voeren dat grondprijzen te sterk gestegen zijn ten gunste van de gemeentebalans. Je kan heel lang over gemeentefinancieringsproblemen discusseren of oneerlijk vinden maar dat maakt zomaar afboeken op grondposities nog mogelijk. Dat geld moet namelijk ergens vandaan komen.

Dat geld is er zonder af te boeken ook niet! Doet me een beetje hier aan denken...

[rube]

Señor Sjon schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 23:22:
Mwoah, pas kort zijn we echt aan de slag met energiezuinigheid. Per 1-1-2015 gaat de EPG (weer) omlaag, een maatregel die zo rond de 6-7.000 op de VON gaat zetten voor een gemiddelde woning.

Maar daar krijg je (mits goed uitgevoerd) ook gewoon "meer voor je geld" dan bij huizen die dat niet hebben. Dat extra geld bespaar je tijdens de gebruiksduur.
Prijzen 1 op 1 vergelijken met andere huizen gaat dus niet zo goed (hoewel we dat natuurlijk wel allemaal lekker doen ).

[ph4ge]

Wobblier schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 09:32:
Wanneer je simcity speelt zie je de land value ook stijgen naar gelang er voorzieningen in de buurt geplaatst zijn.

Zie in de eerste plaats Remco zn argument. Het niet doen is je kop in het zand steken.

Wat ik eraan wil toevoegen is dat je absoluut niet kan hardmaken dat de kwaliteit van de voorzieningen in de jaren rond de eeuwwisseling een verhoging van 600% rechtvaardigt. Het valt niet te verklaren vanuit normale economische ontwikkelingen, het is puur overheidsbeleid geweest en het blijkt dat dat gewoon een keer ophoudt.

[Wobblier]

Haha, of je het nou wil begrijpen of niet, je zal je afwaardering op de balans toch echt uit je exploitatie moeten betalen met echte euros. Anders wordt de accountant boos.

Overigens: die echte euros heeft de gemeente niet, want tegenover de grondpositie staat allang een schuld of verplichting. Bedenk maar dat daarvan die gouden wc van de burgermeester is betaald

@ph4ge

Goed lezen: ik laat wat rechtvaardig is in het midden. Onbetaalbare grond heeft niemand wat aan, ook de gemeente niet. Ik zeg dat je domweg niet zomaar kan afboeken.

[ Voor 19% gewijzigd door Wobblier op 24-10-2014 09:57 ]

[RemcoDelft]

rube schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 09:46:
Maar daar krijg je (mits goed uitgevoerd) ook gewoon "meer voor je geld" dan bij huizen die dat niet hebben. Dat extra geld bespaar je tijdens de gebruiksduur.
Prijzen 1 op 1 vergelijken met andere huizen gaat dus niet zo goed (hoewel we dat natuurlijk wel allemaal lekker doen ).

Wij verbruiken in een 18 jaar oud huis zo'n 500 kuub gas per jaar, zeg 300 euro gaskosten. 5000 euro uitgeven om het wat zuiniger te maken ga je niet snel terugverdienen. Wat dat betreft is het veel nuttiger om bestaande huizen te verbeteren dan nieuwe huizen nog net een fractie zuiniger te maken.

Wobblier schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 09:53:
Haha, of je het nou wil begrijpen of niet, je zal je afwaardering op de balans toch echt uit je exploitatie moeten betalen met echte euros. Anders wordt de accountant boos.

Het wordt tijd dat die accountant zich boos gaat maken over onrealistische boekwaarden!

[ph4ge]

Wobblier schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 09:53:
Haha, of je het nou wil begrijpen of niet, je zal je afwaardering op de balans toch echt uit je exploitatie moeten betalen met echte euros. Anders wordt de accountant boos.

Overigens: die echte euros heeft de gemeente niet, want tegenover de grondpositie staat allang een schuld of verplichting. Bedenk maar dat daarvan die gouden wc van de burgermeester is betaald

@ph4ge

Goed lezen: ik laat wat rechtvaardig is in het midden. Onbetaalbare grond heeft niemand wat aan, ook de gemeente niet. Ik zeg dat je domweg niet zomaar kan afboeken.

De accountants worden juist boos als je het niet doet. Vrijwel alle gemeentes hebben problemen met de accountants als het gaat om grondzaken. De accountants durven op dit moment alleen nog op de meeste plaatsen niet op echt door te bijten, maar dat moment komt steeds dichterbij.

Zeggen dat het afboeken geld kost is zeggen dat je ziek wordt van een medicijn. Het probleem is niet dat nu de boeken op orde moeten worden gebracht, het probleem is dat ze dat in het verleden niet waren. Het niet doen kost overigens nog veel meer geld, veel gemeentes zijn miljoenen euro's kwijt elk jaar aan rente en lopen enorme economische activiteit mis door het niet te doen.

[rube]

RemcoDelft schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 09:57:
[...]
Wij verbruiken in een 18 jaar oud huis zo'n 500 kuub gas per jaar, zeg 300 euro gaskosten. 5000 euro uitgeven om het wat zuiniger te maken ga je niet snel terugverdienen.

Huizen blijven hopelijk minstens 50+ jaar staan en achteraf nog verder isoleren is een stuk lastiger/duurder. Je hoeft die 5K extra niet binnen 3 jaar of zo terug te verdienen, je hebt iets langer.
Bovendien, energieprijzen over 50+ jaar is lastig te voorspellen maar gaan zeer waarschijnlijk wel omhoog.

Bovendien zitten jullie extreem laag en kunnen we dat (helaas) niet van de meeste mensen verwachten (ook niet met vergelijkbare huizen).

Wat dat betreft is het veel nuttiger om bestaande huizen te verbeteren dan nieuwe huizen nog net een fractie zuiniger te maken.

Dat zou inderdaad het meeste rendement geven.

[Wobblier]

ph4ge schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 10:05:
Zeggen dat het afboeken geld kost is zeggen dat je ziek wordt van een medicijn. Het probleem is niet dat nu de boeken op orde moeten worden gebracht, het probleem is dat ze dat in het verleden niet waren. Het niet doen kost overigens nog veel meer geld, veel gemeentes zijn miljoenen euro's kwijt elk jaar aan rente en lopen enorme economische activiteit mis door het niet te doen.

Helemaal eens. Maar je veinst ook ergens de illusie dat afboeken gratis is en dat is het zeerzeker niet. Het is echt geld dat betaald moet worden ten tijde van de afboeking.

Dus nogmaals. Gemeentebelasting verhogen? Bailout vanuit de overheid? Bezuiniging? Dingen die we niet willen horen.

[ph4ge]

De landelijke overheid kan bijdrage door de BTW te verlagen. Die ontvangen ze nu ook niet en gaan ze met deze prijzen nooit krijgen. De rest van het verlies wordt gecompenseerd doordat er weer meer bewoners komen die belasting gaan betalen en er veel meer economische activiteit is in je regio. Ook bespaar je doordat je geen startersleningen en andere kunstgrepen meer hebt.

Ik geloof ook niet dat grond dumpen de oplossing is, maar het kan geleidelijker.

[Señor Sjon]

rube schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 09:46:
[...]

Maar daar krijg je (mits goed uitgevoerd) ook gewoon "meer voor je geld" dan bij huizen die dat niet hebben. Dat extra geld bespaar je tijdens de gebruiksduur.
Prijzen 1 op 1 vergelijken met andere huizen gaat dus niet zo goed (hoewel we dat natuurlijk wel allemaal lekker doen ).

De intrinsieke waarde van de materialen is van minder invloed. Als een ander huis die minder zuinig is op een betere plek staat, wordt die toch echt gekocht. En beide woningen kunnen in hetzelfde jaar gebouwd worden, afhankelijk van de datum van vergunningsaanvraag (voor/na 1 januari). Wij houden bij afprijzen van woningen voornamelijk rekening met wat de doelgroep kan lenen en wat de concurrentie doet. Ga ik er voor 10k energiezuinigheid standaard instoppen, dan verkoop ik de woning gewoonweg niet. Punt.

ph4ge schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 10:21:
De landelijke overheid kan bijdrage door de BTW te verlagen. Die ontvangen ze nu ook niet en gaan ze met deze prijzen nooit krijgen. De rest van het verlies wordt gecompenseerd doordat er weer meer bewoners komen die belasting gaan betalen en er veel meer economische activiteit is in je regio. Ook bespaar je doordat je geen startersleningen en andere kunstgrepen meer hebt.

Ik geloof ook niet dat grond dumpen de oplossing is, maar het kan geleidelijker.

In het Excelbeleid wat de overheid voert kan je dit wel vergeten. Zie alleen al hoe er met de brandstofaccijnzen omgegaan wordt. Alsof ze de term inverdieneffect niet kennen (denk zelf eerder bewust negeren). De overheid is de laatste waarnaar je moet kijken en zij zijn erg goed in dingen verzinnen die voornamelijk geld kosten.

[Wobblier]

Ik vraag me ook af of het inverdieneffect van nieuwbouw voldoende is om een serieuze afwaardering van de grondprijs te bekostigen. Overigens moet de afwaardering betaald worden in het jaar dat ze plaatsvind. Anders wordt de accountant weer boos.

Voorlopig is het alleen de inflatie die de grondrpijs betaalbaarder gaat maken. En gezien die er vrijwel niet is zitten we nog wel even met hoge grondprijzen opgescheept.

[Help!!!!]

Wobblier schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 10:36:
Ik vraag me ook af of het inverdieneffect van nieuwbouw voldoende is om een serieuze afwaardering van de grondprijs te bekostigen. Overigens moet de afwaardering betaald worden in het jaar dat ze plaatsvind. Anders wordt de accountant weer boos.

In feite betekent het dus dat die betreffende gemeenten soort van technisch falliet zijn?

[RemcoDelft]

Help!!!! schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 11:01:
[...]

In feite betekent het dus dat die betreffende gemeenten soort van technisch falliet zijn?

Volgens mij wel! Te lang op de pof geleefd, en nu hopen ze het uit te stellen tot het overwaait of in ieder geval tot zijzelf een ander baantje hebben o.i.d.

[beschuitfluiter]

http://www.binnenlandsbes...grond-kwijt.9180469.lynkx

Deze berekening was obv een daling van 12%

Er zijn partijen die aangetoond hebben dat 50% daling realistisch is, dus ja, gemeenten zitten in de shit

[RemcoDelft]

beschuitfluiter schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 11:44:
Er zijn partijen die aangetoond hebben dat 50% daling realistisch is, dus ja, gemeenten zitten in de shit

We hebben nu 6 jaar crisis, en 6 jaar uitstelgedrag... Hoe lang gaan ze door in de hoop dat het zichzelf oplost?

[beschuitfluiter]

RemcoDelft schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 11:49:
[...]

We hebben nu 6 jaar crisis, en 6 jaar uitstelgedrag... Hoe lang gaan ze door in de hoop dat het zichzelf oplost?

Zo lang als het volk het slikt

[MrFl0ppY]

Bedenk je ook dat niet alleen gemeenten in deze val zitten. Veel aannemers hebben ook grond aangekocht zodat ze daar later op konden gaan bouwen. Die hebben veel geld betaald voor die grond en het wordt steeds moeilijk daar nog aan te verdienen. Daarom zie je nu in onze regio (Tilburg) veel kleine kavels zodat er zoveel mogelijk woningen op kunnen.

De conclusie is simpel, er zit teveel geld en teveel mensen hebben er baat bij als de grondprijs nog even hoog blijft.

[croxz]

Señor Sjon schreef op donderdag 23 oktober 2014 @ 23:22:
Mwoah, pas kort zijn we echt aan de slag met energiezuinigheid. Per 1-1-2015 gaat de EPG (weer) omlaag, een maatregel die zo rond de 6-7.000 op de VON gaat zetten voor een gemiddelde woning. Bij de meeste projecten kan je dat niet in rekening brengen vanwege de concurrentie.

Voor welke huizen gaat dat precies gelden? Opgeleverd in 2015, bouw begonnen in 2015, bouwvergunning verleend in 2015, ... ?

[RemcoDelft]

MrFl0ppY schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 11:58:
Bedenk je ook dat niet alleen gemeenten in deze val zitten. Veel aannemers hebben ook grond aangekocht zodat ze daar later op konden gaan bouwen. Die hebben veel geld betaald voor die grond en het wordt steeds moeilijk daar nog aan te verdienen. Daarom zie je nu in onze regio (Tilburg) veel kleine kavels zodat er zoveel mogelijk woningen op kunnen.

De conclusie is simpel, er zit teveel geld en teveel mensen hebben er baat bij als de grondprijs nog even hoog blijft.

Er zijn vast ook bedrijven geweest die met grote voorraden Nokia 3310's bleven zitten... Dat wordt simpelweg afschrijven, en in een markt met concurrentie gebeurt dat ook.

[Wobblier]

De cirkel is groter dan de gemeente.

De regering heeft het afgelopen decennia de geldkraan naar de gemeente systematisch afgebouwd en het aantal verantwoordelijkheden flink verhoogd. Meest recente voorbeeld (en kers op de taart) is de sociale zekerheid die nu onder de verantwoordelijkheid van de gemeente valt.

Liberaal rechts beleid zeg maar. Het idee is dat gemeenten beter in staat zijn om lokale financiele kansen te benutten. Spreken voorbeeld zijn toeristgebieden met weinig inwoners waar de gemeenteexploitatie aangevuld kan worden met inkomsten uit toeristenbelasting. Meer marktwerking moet de gemeente efficienter laten werken. (icesave!)

Maar netto effect was dat de meeste gemeentes de grondexploitatie (noodgedwongen) aansprak.

[ArchitectOfDoom]

RemcoDelft schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 12:08:
[...]

Er zijn vast ook bedrijven geweest die met grote voorraden Nokia 3310's bleven zitten... Dat wordt simpelweg afschrijven, en in een markt met concurrentie gebeurt dat ook.

Daar heb ik toch mijn twijfels bij; gemeenten gaan pas afboeken wanneer de crisis nog een flink aantal jaren voort gaat duren. Ze zullen wel moeten want de rente blijft doortikken; op een gegeven moment zullen ze dan wel moeten (vooralsnog gaan gemeenten, zover ik kan zien, nu kaasschaven om de rentetikken te betalen). We hebben het over gronden die vaak begroot zijn om na 2018 in exploitatie te nemen.

Gezien deze markt vooral gebaseerd is op een beperkte set aanbieders (heren akkoorden, danwel regionale overleggen - over ontwikkelaars en lokale overheden kan je wat dat betreft boeken volschrijven); lijkt mij dat men de poot stijf houdt zolang men het vol kan houden. Gesteund door de kennis dat er nog altijd gebouwd moet worden (meer huishoudens).

Ik vrees wel eens dat wanneer de crisis uitgemodderd is, we een prijsexplosie krijgen door de bouwvertragingen van nu (in een beperkt tijdsvak tussen 2020-2030 - daarna komt de klad erin met inzakkende woningmarkten in krimpgebieden). Die prijsexplosie zou in ieder geval exact zijn waar de gemeenten nu op gokken.

[ Voor 5% gewijzigd door ArchitectOfDoom op 24-10-2014 12:26 ]

[Señor Sjon]

croxz schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 12:02:
[...]

Voor welke huizen gaat dat precies gelden? Opgeleverd in 2015, bouw begonnen in 2015, bouwvergunning verleend in 2015, ... ?

Het aanvragen van de vergunning is leidend, niet het verlenen. Je krijgt een schifting tussen woningen die al vergund zijn, maar nog niet gebouwd (trek de CBS statistieken tussen verleende vergunningen en daadwerkelijk gebouwd maar eens na) en woningen die pas na 1-1-2015 aangevraagd worden.

Maar hoe strenger de EPG, hoe meer effect bewonersgedrag erop heeft. Er is ook een Lenteakkoord tussen bouw en overheid, maar daar zit de overheid ook in te rommelen door bepaalde Rc-waardes hoger op te leggen. Op zich goed en wel, maar goedkoper worden huizen er niet van, vooral als de grondcomponent in de regel eerder geïndexeerd dan afgewaardeerd wordt.

[ph4ge]

Werkgevers willen nieuwe subsidie voor starterslening

Brr, de lobby wordt steeds heviger. Nu echt bijna dagelijks in het nieuws weer een nieuwe partij die zich bij de lobby aansluit "om starters een steuntje in de rug te geven". Wij zijn hier echt niet de enige die zien dat de stabilisatie van dit moment drijft op extra leningen en schenkingen, het mag alleen niet te hard gezegd worden.

Ben benieuwd wat het excuus is als ze hun zin krijgen, want ik verdenk Blok en co niet van een stevige rug. Zullen ze open en bloot toegeven dat het herstel toch niet duurzaam was en de markt niet zonder dit soort extra stimulans kan of zullen ze het over een andere boeg gooien? Waarschijnlijk zullen we het over een week weten.

[Artimunor]

Wobblier schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 12:22:
De cirkel is groter dan de gemeente.

De regering heeft het afgelopen decennia de geldkraan naar de gemeente systematisch afgebouwd en het aantal verantwoordelijkheden flink verhoogd. Meest recente voorbeeld (en kers op de taart) is de sociale zekerheid die nu onder de verantwoordelijkheid van de gemeente valt.

Liberaal rechts beleid zeg maar. Het idee is dat gemeenten beter in staat zijn om lokale financiele kansen te benutten. Spreken voorbeeld zijn toeristgebieden met weinig inwoners waar de gemeenteexploitatie aangevuld kan worden met inkomsten uit toeristenbelasting. Meer marktwerking moet de gemeente efficienter laten werken. (icesave!)

Maar netto effect was dat de meeste gemeentes de grondexploitatie (noodgedwongen) aansprak.

Die had ik nog niet eerder gehoord "we werden ertoe gedwongen"
Noodgedwongen ook maar alvast een voorschot nemen op verwachte verkopen in de toekomst.
Huidige huizenkopers worden zeker ook gedwongen zich tot over hun oren in de schuld te steken?

ph4ge schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 15:50:
Werkgevers willen nieuwe subsidie voor starterslening

Brr, de lobby wordt steeds heviger. Nu echt bijna dagelijks in het nieuws weer een nieuwe partij die zich bij de lobby aansluit "om starters een steuntje in de rug te geven". Wij zijn hier echt niet de enige die zien dat de stabilisatie van dit moment drijft op extra leningen en schenkingen, het mag alleen niet te hard gezegd worden.

Ben benieuwd wat het excuus is als ze hun zin krijgen, want ik verdenk Blok en co niet van een stevige rug. Zullen ze open en bloot toegeven dat het herstel toch niet duurzaam was en de markt niet zonder dit soort extra stimulans kan of zullen ze het over een andere boeg gooien? Waarschijnlijk zullen we het over een week weten.

De markt trekt tijdelijk wat aan en ze ruiken hun kansen... natuurlijk doet een op winst uitzijnde organisatie dat.
Dit is erg voorspelbaar.
Erger is dat ze zomaar hun gang kunnen gaan en vrij spel hebben bij deze propaganda, dat de mensen aan wie wij belasting betalen er zelfs nog een schepje bovenop doen.

[ Voor 35% gewijzigd door Artimunor op 24-10-2014 16:53 ]

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 15:50:
Werkgevers willen nieuwe subsidie voor starterslening

Brr, de lobby wordt steeds heviger. Nu echt bijna dagelijks in het nieuws weer een nieuwe partij die zich bij de lobby aansluit "om starters een steuntje in de rug te geven". Wij zijn hier echt niet de enige die zien dat de stabilisatie van dit moment drijft op extra leningen en schenkingen, het mag alleen niet te hard gezegd worden.

Ben benieuwd wat het excuus is als ze hun zin krijgen, want ik verdenk Blok en co niet van een stevige rug. Zullen ze open en bloot toegeven dat het herstel toch niet duurzaam was en de markt niet zonder dit soort extra stimulans kan of zullen ze het over een andere boeg gooien? Waarschijnlijk zullen we het over een week weten.

De werkgevers zouden ook de lonen kunnen verhogen, dan heb je geen starterslening nodig. Allemaal constructies om de loonmatiging maar in stand te houden.

[t_captain]

Net mijn gedachte.

[Verwijderd]

Blijft ironisch dat uitgerekend de VVD, een 'liberale' partij, de woningmarkt blijft bestoken met overheidsbemoeienissen.
Is een markteconomie niks voor de VVD?

[ManiacsHouse]

Verwijderd schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 01:46:
Blijft ironisch dat uitgerekend de VVD, een 'liberale' partij, de woningmarkt blijft bestoken met overheidsbemoeienissen.
Is een markteconomie niks voor de VVD?

Daar zeg je zo wat. Dingen als sociale zekerheid (hoera voor de participatiewet.... Not) over de schutting van gemeentes gooien en de mensen die het nodig hebben laten verrekken want zelfredzaam, marktwerking whatever. Oh en dan nog wel bepalen hoe je die steuntrekkers moet aanpakken.
Ondertussen de achterban blijven helpen de huizen-zeepbel op te blazen en zorgen dat ze er zo min mogelijk last van hebben.
Pek en veren is mijn advies.

Vorig jaar stelden het kabinet en gemeenten ieder 50 miljoen euro beschikbaar voor extra leningen aan starters. Ze kunnen daarmee een duurdere woning kopen dan met een gewone hypotheek.

Ik dacht dat een starterslening was om mensen de kans te geven überhaupt een woning te kunnen kopen. En niet om een duurdere woning te kopen. Overheid is inmiddels dealer geworden van een hele dure drugs waar je je hele leven aan vast zit.

[ Voor 23% gewijzigd door ManiacsHouse op 25-10-2014 02:30 ]

[Oscar Mopperkont]

Ik durf het bijna niet te posten, maar de hypotheekrente blijft gewoon vrolijk doordalen:

http://m.telegraaf.nl/art...theek-wekelijks-goedkoper

Het lijkt wel of er geen einde aan zit. Dat zit er natuurlijk wel en ooit zal het wel omhoog gaan, maar zolang de Europese economie blijft dobberen doordat de zuidelijke landen weigeren te hervormen en Duitsland weigert te investeren, zal de rente in de eurozone mogelijk nog wel een tijd laag blijven. Dat met een herstellend vertrouwen in de Nederlandse huizenmarkt door beleggers, lijkt een mix die de hypotheekrente hier omlaag krijgt.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 15:50:
Werkgevers willen nieuwe subsidie voor starterslening

"Volgens een schatting van de Europese Investeringsbank (EIB) zorgen de dertienduizend startersleningen voor 22.000 extra verkopen op de woningmarkt en de aankoop van bijna achtduizend nieuwbouwwoningen."

M.a.w. de gehele stijging in verkoopaantallen en -prijs komt door overcreditering door de overheid!

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 08:30:
Het lijkt wel of er geen einde aan zit. Dat zit er natuurlijk wel en ooit zal het wel omhoog gaan

En des te harder komt het aan als over 10 jaar de rentevrije periode afloopt en de rente aanzienlijk hoger is. Ironisch toch dat wij als potentiele kopers waarschijnlijk eerder zouden kopen bij 10% rente dan bij de huidige lage rente. Lagere koopsom, gelijke maandlasten, maar veel minder af te lossen!

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 25-10-2014 08:51 ]

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 08:50:
[...]
En des te harder komt het aan als over 10 jaar de rentevrije periode afloopt en de rente aanzienlijk hoger is. Ironisch toch dat wij als potentiele kopers waarschijnlijk eerder zouden kopen bij 10% rente dan bij de huidige lage rente. Lagere koopsom, gelijke maandlasten, maar veel minder af te lossen!

Idd, daarnaast hebben we nu tijdelijk goedkopere olie, iets wat zeer zwaar mee telt in de economie. Dat gaat ook duurder worden zodra enerzijds de shale boom in de VS over is, en anderzijds Saodi Arabië besluit om toch hun extra productie (die recentelijk is ingezet, waarschijnlijk om Rusland te stangen) weer terug te draaien. Iets waar de rest van de OPEC wel op aandringt.

Nee, de lagere rente wordt weer ge-offset door hogere huizenprijzen (bij gelijkblijvende maandelijkse kosten), maar het risico neemt hier wel significant door toe. Het beste voor risico is lage huizenprijzen, significante rente, en een forse aanbetaling. NL is precies het omgekeerde, geen wonder dat de Duitse banken hier niet heen wilden

[Napo]

Señor Sjon schreef op vrijdag 24 oktober 2014 @ 19:20:
[...]

De werkgevers zouden ook de lonen kunnen verhogen, dan heb je geen starterslening nodig. Allemaal constructies om de loonmatiging maar in stand te houden.

Maar dat kost de werkgevers natuurlijk geld en dat willen ze niet. Begrijpelijk, eenieder zal voor haar eigen belang preken.

Ik mis een beetje het nut van het tegengaan van marktwerking op de huizenmarkt. Het blijft een stoel met drie poten waarbij de 4de volledig doorgerot is, elke keer probeert men die poot te redden door een klein stukje te verstevigen met een plankje. Een plankje verguld plankje wel te verstaan.

Er wordt gedaan alsof de starter blij zou moeten zijn met de mogelijkheid die de gemeentes ons bieden...


Elke noodgreep die gedaan wordt geeft te meer aan dat de huizenmarkt nog zo rot is als het voorheen was.

[ Voor 6% gewijzigd door Napo op 25-10-2014 09:44 ]

[RemcoDelft]

Ook leuk uit bovenstaande artikel:

"Het vermogensverlies op de woningmarkt leidt tot lagere consumptie van huishoudens. En een lage mobiliteit op de woningmarkt kan ook de mobiliteit op de arbeidsmarkt beïnvloeden." Ook daarom is een nieuwe subsidiepot volgens de werkgevers gunstig voor de economie.

Dit is werkelijk compleet de boel omdraaien! Hoge huizenprijzen hebben geleid tot hoge woonkosten en daarmee lagere consumptie van huishoudens. Ze geven hiermee mooi aan dat de starterslening bedoeld is om huizenprijzen hoog te houden, en daarmee op korte termijn de consumptie aan te jagen (met geleend geld dus he!)...

[NiGeLaToR]

RemcoDelft schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 10:10:
Ook leuk uit bovenstaande artikel:

[...]

Dit is werkelijk compleet de boel omdraaien! Hoge huizenprijzen hebben geleid tot hoge woonkosten en daarmee lagere consumptie van huishoudens. Ze geven hiermee mooi aan dat de starterslening bedoeld is om huizenprijzen hoog te houden, en daarmee op korte termijn de consumptie aan te jagen (met geleend geld dus he!)...

Tjah, komen mijn ouders weer met 12% rente gebeuren uit de jaren 80'. Had je ook hoge woonlasten, alleen voor een lagere koopsom. Ik vind dat je gelijk hebt, maar tegelijk ook een bord voor je hoofd (in die zin, dat de cirkelredenatie meer een achtbaanvorm heeft dan de cirkel die je schetst) - ik snap niet zo goed waarom mensen het er voor blijven betalen als het het niet waard is. Er is nog steeds een vraag en aanbod systeem en die startersleningen die zijn weliswaar weer een uitbreiding van te lenen geld, maar bepalen niet de hele waarde van de markt. Dus, als elke woningzoekende nu 30% onder de vraagprijs biedt en dit blijft doen - moeten de prijzen toch wel dalen?

Of is de vraag nog steeds zo groot dat het aanbod duur blijft? Misschien overigens niet zo erg, het aanbod gaat toch fors toenemen komende jaren en leegstaande straten zit niemand op te wachten. Allemaal tijdelijk.

[ Voor 3% gewijzigd door NiGeLaToR op 25-10-2014 10:16 ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 10:10:
Ook leuk uit bovenstaande artikel:

[...]

Dit is werkelijk compleet de boel omdraaien! Hoge huizenprijzen hebben geleid tot hoge woonkosten en daarmee lagere consumptie van huishoudens. Ze geven hiermee mooi aan dat de starterslening bedoeld is om huizenprijzen hoog te houden, en daarmee op korte termijn de consumptie aan te jagen (met geleend geld dus he!)...

Je snapt toch zelf ook wel weer dat de hoge hypotheken ook weer de bestedingen hebben aangejaagd? Een stuk van de welvaart in 2000+ is ook gewoon 'gekocht' met de hoger hypotheken en iedereen die daarvan heeft mee genoten. Je mag ook in Afrika gaan wonen, heb je geen woonkosten voor je hutje op de hei, maar ook geen welvaart. We moeten nu niet heiliger gaan worden dan de Paus. Het hele systeem uit het westen draait om geleend geld, de VS op kop, direct gevolgd door Europa. En als je het daar niet mee eens bent... dan is dit niet het topic.

Onderaan de streep begint het steeds minder op te leveren door de steeds lager wordende rente, dalende NHG, dalende max. LTV en steeds meer gemeenten zijn ook niet meer bereid de kosten te dragen.
Vanaf 1 januari is de max. NHG hypotheek (tenzij energiemaatregelen) al naar 257.500 (nu nog 260.000), waar de starterslening ook onder valt. En halverwege 2015 gaan we naar 238K. Als de verkopers ook nog moeten gaan meebetalen dan is de lol er snel vanaf.

Als je de starterslening vergelijkt met de schenkingsverruiming, dan kan ik bij de schenkingsverruiming vrij makkelijk uit rekenen dat dit significant veel geld in de markt heeft gebracht. 50.000 schenkingen van 60.000 euro gemiddeld = 3 miljard en dat is denk ik conservatief met de eindsprint die gaat komen. Reken ik de starterslening door, dan zijn in heel 2014 misschien 10.000 leningen uitgegeven voor 30.000 euro per stuk. Kom ik uit op 300 miljoen, waarbij dit geen 'gift' is, maar alleen verruiming van de norm.

Laat ze dus maar lekker bakkeleien over die starterslening, dan hebben ze het idee dat ze genoeg doen in de markt en blijven ze tenminste af van zaken die echt de markt verstoren.

[Napo]

TheGhostInc schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 14:10:
Laat ze dus maar lekker bakkeleien over die starterslening, dan hebben ze het idee dat ze genoeg doen in de markt en blijven ze tenminste af van zaken die echt de markt verstoren.

Waarom stip je dan niet aan welke zaken de markt echt verstoren?

[TheGhostInc]

Napo schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 15:35:
[...]


Waarom stip je dan niet aan welke zaken de markt echt verstoren?

Schenkingsvrijstelling is de meest actuele.

Voor de rest denk ik dat we op de goede weg zijn, met een LTV naar 100%, HRA aftrek naar beneden voor hoge inkomens, NHG weer naar normaal, overdrachtsbelasting naar beneden, provisieverbod. Allemaal verstoringen die afbouwen. Een (iets) transparantere markt komt daarmee in zicht.

Het enige wat nog echt een puinhoop is en daarmee flink markt verstorend is, is de grond politiek, maar daarvoor is nu denk ik te weinig draagvlak om dat aan te pakken. Dat zal ook landelijk moeten worden geregeld, je kunt niet tegen een gemeente zeggen "joh, geef je grond ff cadeau, en o ja, de verliezen daarop kun je mooi optellen bij de problemen die je krijgt bij alle extra taken die je mag uit gaan voeren als gemeente"

[Verwijderd]

Samenvattend: de huizenmarkt is jarenlang door de politiek verziekt en komt voorlopig niet uit die vicieuze cirkel.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 19:36:
Samenvattend: de huizenmarkt is jarenlang door de politiek verziekt en komt voorlopig niet uit die vicieuze cirkel.

We zijn er uit en de cirkel is (grotendeels) doorbroken, alleen gaat het met 100.000 woningen per jaar... met zo'n ruime 4 miljoen woningen duurt het nog ff en is het nog een tijdje een spiraal naar 'de normaal'.

Leuk plaatje:

Als je nu 20% prijsdaling en de forse huurverhogingen erin zou tekenen, zouden ze elkaar al raken?

[Verwijderd]

De huizenmarkt is nog lang niet uit de vicieuze cirkel. In Drenthe en Friesland dalen de prijzen nog steeds en afgelopen maand is de prijs ten opzichte van augustus zelfs in het gehele land gedaald.

Er staan nog steeds méér dan 250.000 huizen te koop.
In 2008 stonden er amper 100.000 huizen te koop.

Tel daarbij op dat in 2015 gelukkig enkele voordeeltjes verdwijnen en de huizenmarkt belandt weer verder in het slop.

[Verwijderd]

En vergeet de vergrijzing niet, er komen steeds meer huizen op de markt terecht.
Dat is uitstekend, want niemand is gebaat bij hoge huizenprijzen.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op zondag 26 oktober 2014 @ 02:16:
De huizenmarkt is nog lang niet uit de vicieuze cirkel.

Sorry, jij hebt het over een andere cirkel, ik bedoel de cirkel van geld rond pompen in de woningmarkt:

Waarbij aan de ene kant er enorm veel geld de markt in gaat:
HRA, huursubsidie, schenkingsvrijstelling, familiebank, monetaire verruiming (lage rente), extreme LTI/LTV en ook dus de starterslening.

Wat dan aan de andere kant weer zorgt voor:
Hoge koopprijzen, hoge (commerciële) huurprijzen

En dan wil de overheid daar ook weer een stuk van zien:
Verhuurdersbelasting, overdrachtsbelasting, vermogensbelasting, OZB, ....

De problemen die jij beschrijft zijn allemaal tijdelijk en zeker geen cirkel. Het is niet dat door de dalende prijzen er minder mensen willen wonen, integendeel, er zijn juist mensen die naar die provincies zullen gaan om te profiteren van die lage prijzen. Denk ook aan onze pensionado's... Groningen/Friesland/Limburg wordt misschien wel het Florida van NL.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op zondag 26 oktober 2014 @ 09:58:
Denk ook aan onze pensionado's... Groningen/Friesland/Limburg wordt misschien wel het Florida van NL.

Ik denk dat Spanje eerder het Florida van "Nederland" is, als ik zo in mijn omgeving kijk... Of Frankrijk. Caravan mee en maanden daar blijven, vervolgens af en toe weer naar het oude vertrouwde huis dicht bij de kinderen.
Ik ken niemand die na de pensioenleeftijd naar Groningen/Friesland/Limburg vertrokken is. Als je dan toch niemand kent (of kan verstaan!) kan je beter een stukje verder gaan waar aanzienlijk meer waar voor je geld te vinden is (in huis of in klimaat).

[j_du_pee]

TheGhostInc schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 23:50:

Als je nu 20% prijsdaling en de forse huurverhogingen erin zou tekenen, zouden ze elkaar al raken?

Hangt een beetje af op welk jaar je indexeert. Doe je dat op 1970, dan raken ze nog niet: http://cf.datawrapper.de/k5PVr/1/ Neem je de gemiddelde verhouding tussen huur en koop sinds 1975 bij Economist, dan wel.

Echter wordt het gemiddelde misschien wel in grote mate bepaald door de lange duur van de huidige bubbel op de koopmarkt. Bovendien is een gemiddelde geen plek waar de grafiek ineens volkomen vlak zal blijven, die kan door slaan..

[Señor Sjon]

Zoek eens op Blauwe Stad zou ik zeggen.

[t_captain]

Blauwe stad verdient nog steeds de prijs voor het slechtste plan uit de geschiedenis van het Nederlandse koninkrijk. Op de voet gevolgd door de politionele acties van 1946.

Is het project inmiddels gesloopt? Of kunnen we er eerst asielzoekers huisvesten?

[Señor Sjon]

Nee, het is onverkocht en er wonen wel een aantal mensen die kavels gekocht hebben.

[RemcoDelft]

Ik vind Blauwe Stad nog steeds een heel mooi project! Alleen hebben ze zich een beetje verkeken op de kavelprijs die ze in noordoost Groningen kunnen vragen... Blauwe Stad vroeg (en vraagt!) meen ik 3 ton per kavel...
Bouw zo'n zelfde project eens rond de Vinkeveense plassen, dat is een hele mooie locatie met nog heel veel ruimte. Tenzij ze dan de kavelprijs nog veel hoger proberen te krijgen.

[Señor Sjon]

Vinkeveense Plassen ligt in de Bermuda Driehoek genaamd Groene Hart. Het is eigenlijk onvoorstelbaar dat er zoveel lege grond in de Randstad ligt. Gevolg is eigenlijk dat iedereen er constant omheen rijdt. Leg de A3 aan en je haalt in één keer je CO2 doelstellingen doordat men niet meer over de A4 en A2 hoeft om te rijden.

[j_du_pee]

In Engeland wordt er flink gediscussieerd of er niet gebouwd moet worden op de 'green belt', de groene stroken om de grote steden heen. Net als hier heeft men daar tientallen procenten weiland in de meest gewilde gebieden en een grote woningnood.

Die discussie wordt in Nederland gewoon helemaal niet gevoerd, best opmerkelijk...

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op zondag 26 oktober 2014 @ 15:16:
Ik vind Blauwe Stad nog steeds een heel mooi project! Alleen hebben ze zich een beetje verkeken op de kavelprijs die ze in noordoost Groningen kunnen vragen... Blauwe Stad vroeg (en vraagt!) meen ik 3 ton per kavel...
Bouw zo'n zelfde project eens rond de Vinkeveense plassen, dat is een hele mooie locatie met nog heel veel ruimte. Tenzij ze dan de kavelprijs nog veel hoger proberen te krijgen.

3 ton, hoeveel grond krijg je dan? 3 hectare?

[NiGeLaToR]

Bartjuh schreef op zondag 26 oktober 2014 @ 16:32:
[...]

3 ton, hoeveel grond krijg je dan? 3 hectare?

http://www.blauwestad.nl/...-wonen/het-riet/anholt/38

Kostte me overigens 47 seconden om te vinden. Oke, 'k zit erop, maar toch

Best een hoop geld voor een kavel - 200-300k voor een stukje niets en dan moet er nog een huisje op. Zo te zien is het de bedoeling dat je er toch een 200k+ woning op laat draperen, dus dan is het straks een plannetje met allemaal 500k+ woningen erop. Gelukkig wil iedereen de komende decennia nog wel in Groningen wonen, dus ik zie totaal geen probleem.

[t_captain]

Het project zal onverkocht blijven tot het gesloopt wordt.

Er is allereerst geen behoefte aan nieuwe woningen in de provincie Groningen, uitgezonderd Groningen-stad. Het is een krimpgebied, en dan is de "vlucht naar voren" (woningen bouwen opdat er meer mensen komen en de wegkwijnende voorzieningen in de krimpregio een nieuwe impuls krijgen) een onzinnige gedachte.

Ten tweede klopt het financiëel niet. Een gemiddelde tussenwoning (kosten bouwvoorbereiding, bouw en afbouw totaal zo'n 120 a 150k ?) is in een middelgrote stad zoals Nijmegen, Eindhoven, Delft, Tilburg of Utrecht in grote lijnen zo'n 200k waard. In Groningen ten oosten van de stad zal dat een heel stuk minder zijn, ik schat 120 a 140k. Waarmee de grond dus 0 euro aan waarde heeft. Vanuit die redenering kun je er beter mais planten.

[Señor Sjon]

Het idee was dat men met o.a. het nieuwe werken vanuit de Randstad wel in een kunstmatig aardbevingsgebied wilde wonen. Ze vergaten even dat mensen om meer dan 1 reden op een plek wonen.

[TheGhostInc]

t_captain schreef op zondag 26 oktober 2014 @ 20:55:
Vanuit die redenering kun je er beter mais planten.

Natuurgebied van maken en dat ergens anders 'compenseren'... ik ken nog wel een natuurgebiedje waar mensen WEL willen wonen.

[Wilf]

NiGeLaToR schreef op zaterdag 25 oktober 2014 @ 10:16:
[...]Ik vind dat je gelijk hebt, maar tegelijk ook een bord voor je hoofd (in die zin, dat de cirkelredenatie meer een achtbaanvorm heeft dan de cirkel die je schetst) - ik snap niet zo goed waarom mensen het er voor blijven betalen als het het niet waard is. Er is nog steeds een vraag en aanbod systeem en die startersleningen die zijn weliswaar weer een uitbreiding van te lenen geld, maar bepalen niet de hele waarde van de markt. Dus, als elke woningzoekende nu 30% onder de vraagprijs biedt en dit blijft doen - moeten de prijzen toch wel dalen?

Of is de vraag nog steeds zo groot dat het aanbod duur blijft? Misschien overigens niet zo erg, het aanbod gaat toch fors toenemen komende jaren en leegstaande straten zit niemand op te wachten. Allemaal tijdelijk.

Er is geen eerlijk vraag- en aanbodsysteem. Huizen zijn de geldgeneratoren voor de banken. Banken zijn er bij gebaat dat de prijzen idioot hoog zijn zodat ze geld kunnen maken. Persoonlijke leningen zijn meer dan de helft van de winst van banken. Daarom word je dagelijks gebombardeerd met lobbyclubs en reclames van banken die beweren dat "nu de tijd is om te kopen, want de rente is historisch laag" et cetera. Men wordt voorgelogen (nog steeds!) dat een huis een investeringsobject is waarmee je geld verdienen gaat in de toekomst, in plaats van dat het een plek is waar je in woont, een plek die slijt, geld gaat kosten aan onderhoud en uiteindelijk ook maar vergankelijk is.

Een reëel vraag-antwoord-spel kan dus niet plaatsvinden; verkopers zouden zich bekocht voelen om met 80% verlies te verkopen. Bovendien zitten ze dan met hoge restschulden. Kopers kunnen wel minder bieden maar dat heeft dus geen zin omdat verkopers niet zakken omdat ze anders in de financiële problemen komen. Hier komen de banken en hun lobbyclubs weer binnen met het aloude "meer ruimte om te lenen"-trucje waarbij iedereen weer blij is; de huidige huiseigenaar verdient aan de verkoop, de koper kon dat extra geld lenen en de bank heeft weer niet geld bedacht om mee te kunnen speculeren.

Het grote nadeel van dit systeem is natuurlijk dat het een piramidespel van schulden is en de schulden nooit terugbetaald kunnen worden; het geld bestaat simpelweg niet. Dus zal er weer een extreem grote crash en depressie volgen, gaan we weer door op oude voet.

Volg Ewald Engelen op Twitter of De Correspondent en lees zijn observaties van de markt, zeer inzichtelijk en vaak shockerend (voor de beginnende lezer). https://decorrespondent.n...maffia/163406628-e227c3bf

[NiGeLaToR]

Wilf schreef op zondag 26 oktober 2014 @ 23:47:
[...]
Er is geen eerlijk vraag- en aanbodsysteem. Huizen zijn de geldgeneratoren voor de banken. Banken zijn er bij gebaat dat de prijzen idioot hoog zijn zodat ze geld kunnen maken. Persoonlijke leningen zijn meer dan de helft van de winst van banken. Daarom word je dagelijks gebombardeerd met lobbyclubs en reclames van banken die beweren dat "nu de tijd is om te kopen, want de rente is historisch laag" et cetera. Men wordt voorgelogen (nog steeds!) dat een huis een investeringsobject is waarmee je geld verdienen gaat in de toekomst, in plaats van dat het een plek is waar je in woont, een plek die slijt, geld gaat kosten aan onderhoud en uiteindelijk ook maar vergankelijk is.

Een reëel vraag-antwoord-spel kan dus niet plaatsvinden; verkopers zouden zich bekocht voelen om met 80% verlies te verkopen. Bovendien zitten ze dan met hoge restschulden. Kopers kunnen wel minder bieden maar dat heeft dus geen zin omdat verkopers niet zakken omdat ze anders in de financiële problemen komen. Hier komen de banken en hun lobbyclubs weer binnen met het aloude "meer ruimte om te lenen"-trucje waarbij iedereen weer blij is; de huidige huiseigenaar verdient aan de verkoop, de koper kon dat extra geld lenen en de bank heeft weer niet geld bedacht om mee te kunnen speculeren.

Het grote nadeel van dit systeem is natuurlijk dat het een piramidespel van schulden is en de schulden nooit terugbetaald kunnen worden; het geld bestaat simpelweg niet. Dus zal er weer een extreem grote crash en depressie volgen, gaan we weer door op oude voet.

Volg Ewald Engelen op Twitter of De Correspondent en lees zijn observaties van de markt, zeer inzichtelijk en vaak shockerend (voor de beginnende lezer). https://decorrespondent.n...maffia/163406628-e227c3bf

Dan blijf ik nog steeds bij mijn stelling over de tunnelvisie die velen ontwikkelen rondom de huizenmarkt. Je hebt namelijk gelijk en je krijgt ook gelijk - iedereen die beweert dat er een crisis komt, krijgt gelijk. En ook dat er veel lucht in de woningmarkt zit qua prijzen en overwaardering van vastgoed, klopt uiteraard ook. En toch betekent het niet het einde van onze financiele wereld.

Alleen de praktijk laat inmiddels al decennia zien dat we zó rijk zijn dat zelfs een 20% waardedaling in een paar jaar tijd de economie als geheel niet deert, zolang mensen hun hypotheek maar kunnen betalen. Een groot verschil in 'crisis' perceptie tussen afgelopen jaren en de depressie in de jaren 30 is dat we nu metaforisch gesproken 150% van de armoede leven en hier misschien 10, 20 of 40% af zagen gaan maar relatief heel weinig mensen echt onder de 100% armoedegrens terecht komen. In de jaren 30' leefden mensen massal op de 70-80% en verloren hier nog een substantieel deel van - dat leverde een humanitair probleem op. Nu zie ik alleen files van rokende mensen in 5-series en ML's bij de voedselbank staan, als teken van de relatiefheid van de 'crisis'. Rokers zijn immers rijk anno 2014.

Altijd als ik dit zeg wordt een voorbeeld uit de hoge hoed getoverd van iemand die het echt heel erg had, of zelfs z'n huis moest verkopen - en ja, dat is ook heel erg en ingrijpend. Maar, niets vergeleken bij gewoon geen huis meer hebben en onder een brug wonen - wat feitelijk het amerikaanse principe van armoe is bijvoorbeeld.

Lang verhaal kort - ik denk dat we het weten te rekken. Oude hypotheken hebben vaak veel overwaarde, risico is klein. Nieuwe hypotheken worden volledig afgelost, risico op termijn klein. De groep er tussen, geboren tussen 1970-1985 oid, tjah, die hebben veel te duur gekocht en aflossingsvrij - dus die moeten nog wat verzinnen als ze dat nog niet hebben bedacht, maar dat is dan ook alles. Misschien dat de dramatiek weer grotere vormen gaat aannemen als grote groepen babyboomers dood gaan of ziek worden en het huis gecashed moet worden - dan komen er in ene heel veel afbetaalde huizen op de markt, vaak gebouwd in een periode waar niemand meer een huis uit wil hebben tegen die tijd (jaren 70' bijvoorbeeld).

[EXX]

NiGeLaToR schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 09:38:
Lang verhaal kort - ik denk dat we het weten te rekken. Oude hypotheken hebben vaak veel overwaarde, risico is klein. Nieuwe hypotheken worden volledig afgelost, risico op termijn klein. De groep er tussen, geboren tussen 1970-1985 oid, tjah, die hebben veel te duur gekocht en aflossingsvrij - dus die moeten nog wat verzinnen als ze dat nog niet hebben bedacht, maar dat is dan ook alles. Misschien dat de dramatiek weer grotere vormen gaat aannemen als grote groepen babyboomers dood gaan of ziek worden en het huis gecashed moet worden - dan komen er in ene heel veel afbetaalde huizen op de markt, vaak gebouwd in een periode waar niemand meer een huis uit wil hebben tegen die tijd (jaren 70' bijvoorbeeld).

En voor deze relatief kleine groep moeten we dus de kerstboom van startersleningen, doorstroomleningen, schenkingen en wat nog meer optuigen. Oftewel, deze argumentatie geeft aan dat we al deze zaken direct kunnen afschaffen. Doen, vandaag nog graag.

[ph4ge]

Het is echt te vroeg om in te schatten hoe deze crisis zich verhoudt tot anderen. Je zegt het zelf al, voorlopig lijkt alles gericht op uitstel, niet op afstel. De jaren 30 waren ook niet alleen maar kommer en kwel en er zijn vele tekenen die er op wijze dat we de volgende recessie alweer naderen. Feit is dat er een hoop welvaart is verloren, waarschijnlijk nog heel wat meer dan nu uit de officiële cijfers blijkt. Inderdaad, in Nederland kennen we nog steeds weinig echte armoede, maar ik denk dat landen als Griekenland juist nu heel wat harder zijn geraakt dan in de jaren 30.

Dat Nederland decennia lang bijna 1 op 1 de economische ontwikkelingen van Duitsland volgde en dat we daar nu al jaren op achter blijven komt volgens mij voor het grootste gedeelte door de problemen op de huizenmarkt. Dergelijke problemen zorgen er meestal niet voor dat mensen spontaan een hongerdood sterven, maar schaden de economie wel enorm. De aanstaande dalingen zullen er ook niet voor zorgen dat half Nederland een honger dood sterft, maar zal weer een zwik welvaart kosten. Zeker als het samenvalt met een andere (economische) crisis.

Men grijpt een opleving niet aan om structurele problemen aan te pakken, maar richt zich weer op korte termijn winst. Dat zie je op de woningmarkt ook, ipv door te pakken en de huidige rente maximaal in te zetten om de risico's en problemen te verkleinen, wordt het gebruikt om de prijzen weer een klein beetje op te jagen. Maar dat zie je bij de Eurocrisis ook, er zijn een paar jaren rust gekocht, maar structureel is er veel te weinig veranderd.

Ik geloof ook niet dat we in Nederland weer terug gaan naar een situatie waar mensen massaal op straat wonen en bloembollen moeten eten. Maar dat we voorlopig een lager welvaartsniveau zullen kennen als eind vorige eeuw wordt wel steeds duidelijker. De vorige eeuw zag naast een paar diepe recessies ook een aantal tijden van enorme groei, en dat lijkt er zelfs in de meest optimistische scenario's voorlopig echt niet in te zitten.

[Señor Sjon]

EXX schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 10:02:
[...]
En voor deze relatief kleine groep moeten we dus de kerstboom van startersleningen, doorstroomleningen, schenkingen en wat nog meer optuigen. Oftewel, deze argumentatie geeft aan dat we al deze zaken direct kunnen afschaffen. Doen, vandaag nog graag.

Het is wel de groep die nu in de duurste fase van hun leven zit met kinderen die maximaal geld kosten. En hun toekomst ziet er ook niet best uit met een relatief slecht pensioen, tussendoor nog hoge studiekosten voor hun kinderen, etc. De generatie ervoor heeft het vaak een stuk beter voor elkaar en de generatie erna heeft al van prijsdalingen kunnen profiteren of had nog geen duur huis en nog wel loonstijgingen gehad.

@hierboven
Die opleving komt alleen door de export. De binnenlandse economie ligt al veel langer met de pootjes omhoog.

Stom voorbeeld.
1999: 610.000 auto's verkocht (hoop ook van 2e hypotheken die aftrekbaar waren denk ik)
2015: 390.000 auto's verwacht.

220.000 minder (-/- 36%) zegt gewoon veel over de binnenlandse bestedingen.

[ Voor 21% gewijzigd door Señor Sjon op 27-10-2014 10:17 ]

[Bartjuh]

EXX schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 10:02:
[...]
En voor deze relatief kleine groep moeten we dus de kerstboom van startersleningen, doorstroomleningen, schenkingen en wat nog meer optuigen. Oftewel, deze argumentatie geeft aan dat we al deze zaken direct kunnen afschaffen. Doen, vandaag nog graag.

Precies daar ben ik ook voor. Gewoon al die regelingen inclusief HRA eruit, en met het vrijgekomen geld een schuldsaneringpotje aanleggen voor de schrijnende gevallen. Gewoon schoonvegen de boel ipv doormodderen.

[Arnout]

Wat Ewald Engelen zegt: je zou verwachten dat de crisis forse hervormingen zou opleveren voor huizenmarkt en banken. Dat dit niet gebeurd is om boos van te worden. Vervolgens komen er weer berichten dat 'de bodem bereikt is', of n=1 verhalen van iemand die zijn huis voor een 2008 niveau verkocht heeft, en dan wordt die boosheid alleen maar groter omdat er dus niks veranderd en het piramidespel gewoon doorgaat.

Zie ook deze video over zijn nieuwe boek, waarin verschillende malen hele raken dingen gezegd worden over huizenmarkt in NL.

[ Voor 7% gewijzigd door Arnout op 27-10-2014 10:29 ]

[Señor Sjon]

Blijven we zijn boek pluggen hier? De adoratie van Engelen mag wel wat minder.

[RemcoDelft]

Hij is een beetje lang van stof, maar het klinkt aannemelijk. Ik persoonlijk mis ook daadwerkelijke verandering i.p.v. met staatssteun proberen de bubbel weer op te blazen.

[Arnout]

Señor Sjon schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 10:31:
Blijven we zijn boek pluggen hier? De adoratie van Engelen mag wel wat minder.

Het gaat vooral om de discussie in de video en niet zozeer om het boek.

[NiGeLaToR]

Hoewel ik een flink liberaal ben vind ik het bijvoorbeeld wel bespreekbaar om de 5% die 80% van het vermogen in NL bezitten hierop aan te spreken. Ik geloof niet in gratis geld en pauzeloos pamperen van mensen die geen initiatief nemen, maar geloof ook in een sociaal principe waarbij we allemaal profiteren van een geweldig land als de ongelijkheid niet te groot is. En die ongelijkheid lijkt wel te groot te worden, zonder uitzicht op verandering.

Dat heeft ook met de woningmarkt te maken - die moet betaalbaar blijven, maar ook uitnodigen tot zinvol aflossen van schuld en investeren in je eigen klimaat. Van subsidieregeling naar subsidieregeling gaan als antwoord op prangende problemen is inderdaad niets - maar mensen die aan het begin van hun carriere staan, beide werken en een kind krijgen meteen kansloos achter laten is ook niet ideaal.

Mijn situatie werken we beide een dag in de week minder; kost incl pensioenpremies die doorlopen en eigen bijdragen lease auto zo'n 1000,- netto, opvang voor 2 kinderen, 2 dagen in de week, kost zo'n 600-800,- netto. En dan hebben wij beide een bovenmodaal inkomen en voorzien dat we deze keuze gingen maken - dus heeft het vooral impact op zaken als luxe, vakanties en spaartegoeden. Ook wonen we niet in een jaren 70 tussenwoning in het buitengebied, maar wel in het buitengebied. Tegen de tijd dat de kids naar school mogen heeft ons alleen aan deze twee 'posten' 12.000,- loon + 5000-8000,- opvang per jaar gekost En we sparen alvast, voor het geval ze willen studeren. Was dat in de jaren 50-70 ook, toen je nog kon rondkomen van 1 salaris? Denk het niet.

[Bartjuh]

Señor Sjon schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 10:31:
Blijven we zijn boek pluggen hier? De adoratie van Engelen mag wel wat minder.

Het is ook gewoon een held die het opneemt tegen het grote geld cq macht. En dat is erg lastig, want zij hebben praktisch alle resources in handen, zowel media (met name RTL is één groot-geld bolwerk, alleen al te zien aan alle woningprogramma's op die zenders) als politiek.

Hij stipt perfect aan wat er mis is, en kan dit ook eloquent en inzichtvol verwoorden.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 10:13:
Die opleving komt alleen door de export. De binnenlandse economie ligt al veel langer met de pootjes omhoog.

Stom voorbeeld.
1999: 610.000 auto's verkocht (hoop ook van 2e hypotheken die aftrekbaar waren denk ik)
2015: 390.000 auto's verwacht.

220.000 minder (-/- 36%) zegt gewoon veel over de binnenlandse bestedingen.

De auto verkopen zijn inderdaad een schrijnend voorbeeld van hoe onze welvaart gedaald is. Het is echt maar voor weinig (jonge) mensen een bewuste keuze om zelf geen auto te kopen maar alles met het OV te doen, dat goederen beter worden is van alle tijden. De tijd dat bijna ieder gezin zich 2 auto's kon veroorloven is geweest. Vroeger nam men de overwaarde op het huis op voor dit soort uitgaves (we kennen allemaal nog wel de reclames van 10 jaar geleden), nu moet men juist de onderwaarde betalen.

In mijn omgeving ken ik letterlijk niemand van mijn leeftijd (eind 20) die een nieuwe auto gekocht heeft de afgelopen jaren. Paar lease rijders (voor die mensen die het echt nodig hebben, zeker niet meer als extraatje naast je salaris), paar tweede handsjes, de meerderheid heeft geen auto, en niemand heeft zijn auto zelf nieuw gekocht. Dat was 20 jaar geleden volgens mij wel anders, de welvaart is echt minder geworden.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 27-10-2014 12:50 ]

[Bartjuh]

ph4ge schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 12:49:
[...]
...
In mijn omgeving ken ik letterlijk niemand van mijn leeftijd (eind 20) die een nieuwe auto gekocht heeft de afgelopen jaren. Paar lease rijders (voor die mensen die het echt nodig hebben, zeker niet meer als extraatje naast je salaris), paar tweede handsjes, de meerderheid heeft geen auto, en niemand heeft zijn auto zelf nieuw gekocht. Dat was 20 jaar geleden volgens mij wel anders, de welvaart is echt minder geworden.

Een nieuwe auto? Ik ben net 30, veel vrienden van mij zijn nog in de 20, en echt helemaal niemand waarvan ook maar één haar op hun hoofd denkt aan het aanschaffen van een nieuwe auto, laat staan dat ze het geld hebben. En zelfs de mensen die een WO master op zak hebben, en daar ken ik er veel van.

Nee, meestal zie je auto's als een 2de hands, 10 jaar oude, Twingo, Clio, Lupo, Arosa, etc voorbij komen. Soms een verdwaalde Ibiza van 5k als iemand zich rijk voelt. En dan zit je bij de goede helft, veel heeft gewoon geen auto.

[cytherea]

ph4ge schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 12:49:
[...]

De auto verkopen zijn inderdaad een schrijnend voorbeeld van hoe onze welvaart gedaald is. Het is echt maar voor weinig (jonge) mensen een bewuste keuze om zelf geen auto te kopen maar alles met het OV te doen, dat goederen beter worden is van alle tijden. De tijd dat bijna ieder gezin zich 2 auto's kon veroorloven is geweest. Vroeger nam men de overwaarde op het huis op voor dit soort uitgaves (we kennen allemaal nog wel de reclames van 10 jaar geleden), nu moet men juist de onderwaarde betalen.

In mijn omgeving ken ik letterlijk niemand van mijn leeftijd (eind 20) die een nieuwe auto gekocht heeft de afgelopen jaren. Paar lease rijders (voor die mensen die het echt nodig hebben, zeker niet meer als extraatje naast je salaris), paar tweede handsjes, de meerderheid heeft geen auto, en niemand heeft zijn auto zelf nieuw gekocht. Dat was 20 jaar geleden volgens mij wel anders, de welvaart is echt minder geworden.

Sorry maar het wel of niet kopen van een auto vind ik een hele slechte maat voor welvaart. Ik kies er bewust voor om geen auto te rijden terwijl ik het best kan betalen. Een hoop van die "welvaart" van 10 jaar geleden was allemaal een voorschot op de toekomst, er werd massaal geleend. Dat mag nu allemaal terugbetaald wordt.

[vegury]

ph4ge schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 12:49:
[...]

De auto verkopen zijn inderdaad een schrijnend voorbeeld van hoe onze welvaart gedaald is. Het is echt maar voor weinig (jonge) mensen een bewuste keuze om zelf geen auto te kopen maar alles met het OV te doen, dat goederen beter worden is van alle tijden. De tijd dat bijna ieder gezin zich 2 auto's kon veroorloven is geweest. Vroeger nam men de overwaarde op het huis op voor dit soort uitgaves (we kennen allemaal nog wel de reclames van 10 jaar geleden), nu moet men juist de onderwaarde betalen.

In mijn omgeving ken ik letterlijk niemand van mijn leeftijd (eind 20) die een nieuwe auto gekocht heeft de afgelopen jaren. Paar lease rijders (voor die mensen die het echt nodig hebben, zeker niet meer als extraatje naast je salaris), paar tweede handsjes, de meerderheid heeft geen auto, en niemand heeft zijn auto zelf nieuw gekocht. Dat was 20 jaar geleden volgens mij wel anders, de welvaart is echt minder geworden.

Ik twijfel of deze post serieus of sarcastisch is. In ieder geval in mijn omgeving kan ik me hier totaal niet in herkennen. De mensen die een auto willen hebben of nodig hebben hebben deze ook gekocht, zoals Bartjuh zegt wel vaak 2e hands (maar ik ben nog jong, begin 20, je begint met een 2e hands toch?). En ik ken een hoop mensen, waaronder ikzelf, die bewust geen auto kopen maar het OV gebruiken. Binnen de randstad is alles met het OV prima te doen, en een auto voor de deur in Amsterdam is niet bepaald handig.

[NiGeLaToR]

Wel apart, ben begin 30 en als een van de weinigen met een oude 2ehandse auto. Meeste vrienden hebben of lease of iets nieuws / bijna nieuws gekocht. Oke, geen grote auto's, allemaal kleinere auto's, behalve wat leaserijders. Blijkbaar ook met wie je om gaat en waar mensen wonen. Zie zelfs een trend van uit de trein gaan, na de ov-chipkaart en bijbehorende prijsverhogingen blijkt de auto populairder dan ooit te worden. Maar, woon dan ook aan de rand van de randstad.

Overigens zijn autoverkopen nu vergelijken met toen niet zinvol, auto's gaan langer mee, zijn duurder en aanhoudende onzekerheid mbt belastingen maken mensen echt koop-schuw. Als je vertrouwen hebt dat je een beslissing voor 5+ jaar kunt maken dan doe je dat.

Zie inmiddels meer reacties die deze kant op gaan

[ph4ge]

Dat auto's beter worden en dat de overheid onbetrouwbaar is is echt van alle tijden. Net als dat er altijd al mensen in de stad woonden en OV niet beter is geworden. Technologische ontwikkeling vindt overal en altijd plaats, maar zelden resulteert dat in minder vraag (wel vervangende vraag als er iets nieuws komt). Sterker nog, met bijv. de steeds hogere brandstofprijzen (oke nu ff niet) zou je verwachten dat het aantrekkelijker wordt om regelmatig een zuinigere auto te kopen, waar dat vroeger niet zoveel uitmaakte. "Old timers" waren zelfs vrijgesteld van BPM en dus waren oudere auto's juist interessanter. Auto's worden inderdaad ook steeds kleiner, alleen het lagere segment verkoopt nog.

Het is oorzaak en gevolg, kiezen mensen vaker voor het OV omdat ze dat nu praktischer vinden dan dat men 20 jaar geleden vond, of heeft het er mee te maken dat het nu een veel grotere hap uit het besteedbare inkomen neemt en dus minder aantrekkelijk wordt? Ik denk het laatste.

Maar het begint wel een beetje off topic te worden. Het simpele feit dat je nu met zn 2en moet werken voor een huis en dat 20 jaar geleden nog prima op een inkomen kon zegt genoeg over het werkelijke welvaartsniveau.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 27-10-2014 13:18 ]

[Señor Sjon]

vegury schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 13:08:
[...]

Ik twijfel of deze post serieus of sarcastisch is. In ieder geval in mijn omgeving kan ik me hier totaal niet in herkennen. De mensen die een auto willen hebben of nodig hebben hebben deze ook gekocht, zoals Bartjuh zegt wel vaak 2e hands (maar ik ben nog jong, begin 20, je begint met een 2e hands toch?). En ik ken een hoop mensen, waaronder ikzelf, die bewust geen auto kopen maar het OV gebruiken. Binnen de randstad is alles met het OV prima te doen, en een auto voor de deur in Amsterdam is niet bepaald handig.

Binnen de randstad ben je net buiten de stad al redelijk de pineut met OV. Vanaf mijn woonplaats (40k inwoners) naar mijn werk kost ~30-35 minuten met de auto, maar ruim 2,5 uur met OV waarvan veel loopstukken.

Met de onzekerheid van nu en de lage baankansen voor jongeren, kijken ze wel uit om ergens te kopen. Je standplaats kan zo veranderen. En dat is iets waar de VINEX gedachte geen rekening mee heeft gehouden.

[cytherea]

De huizenprijzen zijn ook veel sneller gestegen dan de stijgingen in lonen bij konden houden, dat is denk ik de grootste oorzaak voor het feit dat je harder moet werken om een huis te kunnen betalen. En de menselijke hebzucht werkt ook wel mee.. iedereen wil vrijstaand in de randstad wonen..

Mensen kunnen ook met minder tevreden zijn, wij wonen prima in een huisje wat op één salaris makkelijk betaald kan worden. We betalen netto een keer 300 euro. Je kunt ook keuzes maken om wat minder te willen en dan ben je veel minder afhankelijk van de grillen van de markt en overheid.

[NiGeLaToR]

cytherea schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 13:24:
De huizenprijzen zijn ook veel sneller gestegen dan de stijgingen in lonen bij konden houden, dat is denk ik de grootste oorzaak voor het feit dat je harder moet werken om een huis te kunnen betalen. En de menselijke hebzucht werkt ook wel mee.. iedereen wil vrijstaand in de randstad wonen..

Mensen kunnen ook met minder tevreden zijn, wij wonen prima in een huisje wat op één salaris makkelijk betaald kan worden. We betalen netto een keer 300 euro. Je kunt ook keuzes maken om wat minder te willen en dan ben je veel minder afhankelijk van de grillen van de markt en overheid.

Absoluut een goed punt; stel dat je een woning nog steeds maar op 1 salaris kon hypotheken. Dan kon je dus eerst heel klein wonen, maar na 5-10 jaar beide werken gewoon doorgroeien uit eigen geld. Nu lenen we dat steeds maar bij en heeft een hele generatie hier geen spaartegoed tegenover gezet. Met verplicht aflossen haal je die angel er wel aardig uit.

Maargoed, je kunt ook de 'gok' wagen, als je nog in salaris groeit de max pakken en een rondje verhuizen overslaan. Verhuizen is erg kostbaar.

Overigens grappig dat de een denkt te zien dat mensen het OV in gaan en anderen juist het tegenovergesteld; denk dat de harde cijfers hier pas echt iets over kunnen roepen.

[TheGhostInc]

NiGeLaToR schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 13:42:
[...]
Absoluut een goed punt; stel dat je een woning nog steeds maar op 1 salaris kon hypotheken. Dan kon je dus eerst heel klein wonen, maar na 5-10 jaar beide werken gewoon doorgroeien uit eigen geld. Nu lenen we dat steeds maar bij en heeft een hele generatie hier geen spaartegoed tegenover gezet. Met verplicht aflossen haal je die angel er wel aardig uit.

Maargoed, je kunt ook de 'gok' wagen, als je nog in salaris groeit de max pakken en een rondje verhuizen overslaan. Verhuizen is erg kostbaar.

Tja, dit is allemaal van dat onderbuik geredeneer.

Een gezin met 2 kinderen, met 2 werkende ouders aan de onderkant van de markt... ja, dan heb je inderdaad een hoger risico.

Maar een stel zonder kinderen, beiden hoog opgeleid in een courante markt, dan is het risico ineens een stuk lager. Ook als 1 van de 2 zijn baan verliest is er niet meteen een probleem.

Zet je hier tegenover een gezin met 1 kostwinner die toevallig voor zijn functie buitensporig veel verdient. Dan loop je ineens heel veel risico, want een baan vinden met hetzelfde inkomen is dan onmogelijk en zeker voor mensen die nu 40+ zijn, zijn er nogal wat die dat risico hebben of hierdoor al in de problemen zijn gekomen.

Overigens lost het gewoon geen problemen op, maar creëer je vooral nieuwe problemen. Je wilt dat flexibiliteit in de markt om hem goed te laten werken. Hele strikte regels zorgen er vooral voor dat mensen onderin de markt gewoon geen mogelijkheden meer hebben.
Als je bijvoorbeeld maar op 1 salaris 80% kunt lenen, dan krijg je een enorme behoefte aan huurwoningen, die zijn er niet, dus hele hoge prijzen. Dan zit je daar met een enorm probleem, waaraan de vastgoedmannen weer flink gaan verdienen (die zich niet aan die normen hoeven te houden omdat het zakelijke leningen zijn).

Overigens grappig dat de een denkt te zien dat mensen het OV in gaan en anderen juist het tegenovergesteld; denk dat de harde cijfers hier pas echt iets over kunnen roepen.

Elke generatie heeft zijn eigen 'kenmerken'. Het is wel bekend dat de laatste generatie 'anders' aan kijkt tegen mobiliteit, waarbij een auto & trein een andere rol spelen.
Dus je ziet inderdaad dat een leaseauto vooral een 'moetje' is voor werk, 2de hands vaak kleine auto's populair zijn en de trein voor stedelingen een goed alternatief is. Over 10 jaar ziet dat er weer anders uit.

We hebben net de grootste herziening in de NLse woningmarkt sinds jaren gehad, met prijsdalingen, bouwstop en allerlei probleemgevallen tot gevolg. De markt kraakt en piept onder de druk van de nieuwe leennormen en dan nog gebeurd er niks?
Ik word zelf dan ook een beetje moe van die columnisten die moord en brand roepen. Er is werkelijk waar geen een regeling in de woningmarkt die niet is aangepast sinds 2008.... dan kun je niet meer beweren dat de regering 'niks' doet en dat we 'op dezelfde voet' doorgaan...

[r.e.s]

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:11
We hebben net de grootste herziening in de NLse woningmarkt sinds jaren gehad, met prijsdalingen, bouwstop en allerlei probleemgevallen tot gevolg. De markt kraakt en piept onder de druk van de nieuwe leennormen en dan nog gebeurd er niks?
Ik word zelf dan ook een beetje moe van die columnisten die moord en brand roepen. Er is werkelijk waar geen een regeling in de woningmarkt die niet is aangepast sinds 2008.... dan kun je niet meer beweren dat de regering 'niks' doet en dat we 'op dezelfde voet' doorgaan...

Idem, over 30 jaar is er geen HRA meer. Alle nieuwe woning bezitters hebben een annuitair/lineare hypotheek waarmee ze daadwerkelijk aflossen (en elk jaar minder HRA krijgen). En door nieuwe leennormen / NHG regels etc worden woning prijzen omlaag geduwd.

Kortom, ik zie de toekomst hierin best positief.

Het enige wat ik discutabel vind is dat de oude generatie (aflossingsvrij /spaar hypotheek) ontzettend gematst wordt.

[Bartjuh]

NiGeLaToR schreef op maandag 27 oktober 2014 @ 13:42:
[...]
...
Overigens grappig dat de een denkt te zien dat mensen het OV in gaan en anderen juist het tegenovergesteld; denk dat de harde cijfers hier pas echt iets over kunnen roepen.

Waar anders voor harde cijfers dan het CBS?
http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2013/2013-3828-wm.htm

Wie zei dat autobezit onder jongeren daalde heeft gelijk. Lijkt me dat het OV daar direct van profiteert, of hebben ze hun prive-heli?

[Napo]

r.e.s schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:18:
[...]


Idem, over 30 jaar is er geen HRA meer. Alle nieuwe woning bezitters hebben een annuitair/lineare hypotheek waarmee ze daadwerkelijk aflossen (en elk jaar minder HRA krijgen). En door nieuwe leennormen / NHG regels etc worden woning prijzen omlaag geduwd.

Kortom, ik zie de toekomst hierin best positief.

Het enige wat ik discutabel vind is dat de oude generatie (aflossingsvrij /spaar hypotheek) ontzettend gematst wordt.

Over 30 jaar!
Hoe kan het zo zijn dat je een regeling aanpast die over 30 jaar pas effectief is beëindigd. laten we positief blijven dan gaan daar dus ruim 7 regeringen overheen die er vast wel aan willen schroeven om zo kiezers te winnen.

[Señor Sjon]

Auto's zijn dan ook nauwelijks meer te betalen. OV is met de chipkaart ook niet goedkoper geworden. Dus jongeren blijven langer thuis wonen en gebruiken de auto op moeders naam. Pas na je 24e gaat de strafpremie voor jonge bestuurders eraf. En door de hoge jeugdwerkloosheid koopt men ook geen huizen. Huur hebben ze niet voldoende wachttijd voor.

Dus, uiteindelijk zitten jongeren ook vast.

[Dido]

Napo schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:57:
Over 30 jaar!

Beter afschaffen over een periode van 30 jaar dan een accute crisis veroorzaken door haast te maken, lijkt me? En 30 jaar is een prima termijn, een kwestie van een beetje langetermijnvisie. Iet swaar het nou juist zo vaak aan ontbreekt. Is het er wel een keertje, is het weer niet goed.

Of heb jij stiekem een oplossing om het snel af te schaffen zonder grote problemen, en heb je dat gewoon heel asociaal tegen niemadn gezegd?

[ Voor 19% gewijzigd door Dido op 28-10-2014 11:02 ]

[TheGhostInc]

Napo schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:57:
[...]
Over 30 jaar!
Hoe kan het zo zijn dat je een regeling aanpast die over 30 jaar pas effectief is beëindigd. laten we positief blijven dan gaan daar dus ruim 7 regeringen overheen die er vast wel aan willen schroeven om zo kiezers te winnen.

Gewoon TE makkelijk.
Al schaf je hem in 10 jaar af, dan nog heb je 2 extra regeringen die alles weer terug kunnen draaien. Dus laten we onszelf maar allemaal van kant maken want het komt nooit meer goed?

Overigens wordt HRA helemaal niet beëindigd, alleen de regels worden verscherpt. En dat opent de deur voor verdere aanscherping. Of dat ooit gaat gebeuren bepaal JIJ, door te kiezen voor een partij die dat gaat doen.

[Señor Sjon]

Ik zie ook nog wel gebeuren dat onder druk van bv de vergrijzing de boel weer versoepelt gaat worden om ervoor te zorgen dat kinderen makkelijker het huis van hun ouders kunnen kopen. Ook dit soort dingen zijn golfbewegingen.

[Napo]

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:09:
Overigens wordt HRA helemaal niet beëindigd, alleen de regels worden verscherpt. En dat opent de deur voor verdere aanscherping.Of dat ooit gaat gebeuren bepaal JIJ, door te kiezen voor een partij die dat gaat doen..

`
Zolang je dat blijft geloven.
In de huidige 'democatie' heb je als stemmer dermate weinig invloed op de keuzes van de politieke partijen. Wil je dat zal je er veel meer tijd in moeten stoppen dan de gemiddelde Nederlander. Dit is echter een compleet andere discussie.

Ik durf niet met zekerheid te zeggen dat Nederland is gebaat bij het rustig afbouwen/verscherpen/aanpassen van de minder wenselijke regelingen of bij het snel stoppen van eenzelfde regelingen.

Beide hebben negatieve effecten en er zijn redelijk weinig vergelijkbare casussen die je zou kunnen bestuderen om gevolgen goed in te kunnen schatten maar wat ik wel met enige zekerheid durf te zeggen is dat potentiele woningkopers en verkopers meer gebaat zijn bij duidelijkheid en zekerheid dan tijden in onzekerheid te blijven zitten met welke aanpassing de overheid deze keer mee komt. Ook deze onzekerheid is moordend voor de woningmarkt.

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:15:
Ik zie ook nog wel gebeuren dat onder druk van bv de vergrijzing de boel weer versoepelt gaat worden om ervoor te zorgen dat kinderen makkelijker het huis van hun ouders kunnen kopen. Ook dit soort dingen zijn golfbewegingen.

Maar waarom? Welke ouder wil zijn kinderen opzadelen met een hogere schuld dan dat het huis klaarblijkelijk waard is. Grootste nadeel in deze is dat we met onze mooie democratie daar als jongere weinig aan kan doen. De grote groep beslist.

[ Voor 18% gewijzigd door Napo op 28-10-2014 11:20 ]

[Hbeez]

Deze week in het nieuws dat startersleningen in grote mate verantwoordelijk zijn voor het broze herstel v/d woningmarkt. Dit is overigens niet heel breed in het nieuws gekomen gek genoeg, het kwam voorbij op het RTL Nieuws. Daar werd gezegd dat bij zo'n 10% van de woningaankopen gebruik werd gemaakt van een starterslening.

Hier wel een stukje erover:

"Het herstel wordt tot nu toe in belangrijke mate gedragen door starters." De organisaties noemen starters "cruciaal" voor het op gang brengen en houden van de woningmarkt.

De werkgevers benadrukken dat startersleningen een belangrijke rol hebben gespeeld bij het aantrekken van de woningmarkt.

[Napo]

Hbeez schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:19:
Deze week in het nieuws dat startersleningen in grote mate verantwoordelijk zijn voor het broze herstel v/d woningmarkt. Dit is overigens niet heel breed in het nieuws gekomen gek genoeg, het kwam voorbij op het RTL Nieuws. Daar werd gezegd dat bij zo'n 10% van de woningaankopen gebruik werd gemaakt van een starterslening.

Hier wel een stukje erover:


[...]

Helaas. Dat is amper herstel te noemen. Een hopelijk tijdelijke maatregel om de neerwaartse spiraal tijdelijk te doorbreken. Het nut hiervan ontgaat mij even.

Je mag maximaal X van een bank lenen maar je hebt X + Y nodig, laten we als gemeente dan maar Y faciliteren om de strengere regels van de bankenwereld teniet te doen...

[Señor Sjon]

Napo schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:18:
[...]


[...]


Maar waarom? Welke ouder wil zijn kinderen opzadelen met een hogere schuld dan dat het huis klaarblijkelijk waard is. Grootste nadeel in deze is dat we met onze mooie democratie daar als jongere weinig aan kan doen. De grote groep beslist.

Waarom? Dat zie je nu toch al met verouderde woningen waar nu de hoofdprijs voor gevraagd wordt? De tijd dat de koper de verbouwing kon betalen is voorbij. Als je alleen al de pensioendiscussies volgt, dan zit er een hoop wrevel tussen de generaties als het op betalen aankomt. En het zal gaan om ouders en iemand anders zijn kinderen natuurlijk.

[Dido]

Napo schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:18:
wat ik wel met enige zekerheid durf te zeggen is dat potentiele woningkopers en verkopers meer gebaat zijn bij duidelijkheid en zekerheid dan tijden in onzekerheid te blijven zitten met welke aanpassing de overheid deze keer mee komt. Ook deze onzekerheid is moordend voor de woningmarkt.

Juist.

Dus gaan dreigen met snelle afschaffing HRA geeft geen enorme onzekerheid bij huiseigenaren? En het is prima dat die onzeker zijn? Zekerheid is inderdaad belangrijk, vandaar dat je 1) af moet blijven van bestaande langlopende verplichtingen en 2) inderdaad zo snel mogelijk met een eenduidig beleid moet komen om HRA en aanverwanten af te bouwen.

Dat is redelijk gelukt tot op heden.HRA over iedere euro is als sinds jaren beperkt tot 30 jaar ("bijleenregeling") en de maximale aftrek gaat in stappen van 0,5% naar beneden tot 40%. Dat zijn duidelijke maatregelen met voorspelbare gevolgen.

Wat met name lastig is, zijn de bestaande misverstanden die eringeslopen zijn bij mensen:

• belastingaftrek levert geld op: nee, niet aflossen, want dan loop je de HRA mis!
• ik heb als starter recht op een modale rijtjeswoning
• kopen is een investering
• huizenprijzen stijgen uiteindelijk altijd
• een hypotheek zonder aftrek is "verboden" (je moet aflossen! - analoog aan "we mogen maar 19ct/km vergoeden)

Elke verandering die aan dergelijke verworvenheden en overtuigingen tornt zorgt voor een schokgolf aan onzekerheid, het lijkt soms alsof je een religieus iemand vertelt dat zijn heilige boek een fout bevat.

Daarom, juist daarom, zie ik heil in langere-termijn oplossingen, omdat elk voorstel chaos en onzekerheid veroorzaakt, en met langetermijnoplossingen heb je minder vaak verandering nodig.

[Engineer Stewie]

De hypotheek aflossen is toch het veiligst. Je vangt er een eventuele prijsdaling mee op.

Iedereen die aflossingsvrij heeft en nu in de problemen zou kunnen komen door een waardedaling hebben pech. Verkeerde vorm van hypotheek gekozen en ze moeten daarvoor maar een oplossing zoeken. In het slechtste geval moet je kleiner gaan wonen... Moet je niet liggen matsen.
Ben wel akkoord dat een langdurige verbintenis moet blijven bestaan, afbouwen/afschaffen voor nieuwe eigenaars moet dan weer wel kunnen.

Ik koop een huis in de eerste plaats om een dak boven mij hoofd te hebben, dat hier een 'waarde' tegenoverstaat is mooi meegenomen, maar als mijn nieuwbouw 30% in waarde zakt over de jaren heen heb ik enkel veel te veel betaald. Dat is dan mijn pech, maar ik zal hierdoor nooit in moeilijkheden door geraken omdat ik het na 20 jaar netjes heb afgelosd.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:11:
Tja, dit is allemaal van dat onderbuik geredeneer.

Een gezin met 2 kinderen, met 2 werkende ouders aan de onderkant van de markt... ja, dan heb je inderdaad een hoger risico.

Maar een stel zonder kinderen, beiden hoog opgeleid in een courante markt, dan is het risico ineens een stuk lager. Ook als 1 van de 2 zijn baan verliest is er niet meteen een probleem.

Zet je hier tegenover een gezin met 1 kostwinner die toevallig voor zijn functie buitensporig veel verdient. Dan loop je ineens heel veel risico, want een baan vinden met hetzelfde inkomen is dan onmogelijk en zeker voor mensen die nu 40+ zijn, zijn er nogal wat die dat risico hebben of hierdoor al in de problemen zijn gekomen.

De kans dat een stel met kinderen nog meer kinderen krijgt en bijv. minder gaat werken is juist kleiner dan bij een stel zonder kinderen en het risico dat iemand toevallig werkeloos wordt is 2x zo groot als er 2 werkenden zijn. Juist omdat er geleend wordt op 2 inkomens zijn beide inkomens noodzakelijk, als je leent op 1 inkomen dan geldt in veel gevallen dat er nog een tweede inkomen is wat niet noodzakelijk was maar wel een inkomensterugval van het primaire inkomen kan dragen. Bovendien zorgen 2 inkomens waarvan maar 1 inkomen de hypotheek draagt dat er veel meer besteed of gespaard kan worden en men uit eigen kracht dalingen kan opvangen of kan doorstromen.

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:11:
Overigens lost het gewoon geen problemen op, maar creëer je vooral nieuwe problemen. Je wilt dat flexibiliteit in de markt om hem goed te laten werken. Hele strikte regels zorgen er vooral voor dat mensen onderin de markt gewoon geen mogelijkheden meer hebben.
Als je bijvoorbeeld maar op 1 salaris 80% kunt lenen, dan krijg je een enorme behoefte aan huurwoningen, die zijn er niet, dus hele hoge prijzen. Dan zit je daar met een enorm probleem, waaraan de vastgoedmannen weer flink gaan verdienen (die zich niet aan die normen hoeven te houden omdat het zakelijke leningen zijn).

Net als huizenprijzen hebben huurprijzen vrijwel niks met vraag en aanbod te maken, pure regulering en kunstmatige schaarste. Dat we volop moeten inzetten op betaalbaar en ruim beschikbare huurwoningen is evident. Huren wordt steeds populairder, ondanks dat de overheid het steeds meer afmoedigt. Eeuwige huwelijken zijn een zeldzaamheid, net als vaste banen en zekerheid, en zo zijn er nog wel meer ontwikkelingen. Niet helemaal voor niets presteren landen met een grote gezonde huursector zoals Duitsland economisch veel beter dan landen met een hoog eigenwoningbezit zoals Griekenland.

Met huren zorg je ook voor de flexibiliteit die je predikt in je eerste alinea. Overigens zijn het niet de kopers die het probleem hebben, maar vooral de verkopers. Kopers help je (behalve op de hele korte termijn) absoluut niet door ze meer te laten lenen.

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:11:
Elke generatie heeft zijn eigen 'kenmerken'. Het is wel bekend dat de laatste generatie 'anders' aan kijkt tegen mobiliteit, waarbij een auto & trein een andere rol spelen.
Dus je ziet inderdaad dat een leaseauto vooral een 'moetje' is voor werk, 2de hands vaak kleine auto's populair zijn en de trein voor stedelingen een goed alternatief is. Over 10 jaar ziet dat er weer anders uit.

Zie hieronder, wat is het oorzaak en wat is het gevolg? Past de generatie zich niet gewoon aan aan het feit dat vrijwel alles veel duurder is en de inkomens veel onzekerder en lager?

TheGhostInc schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:11:
We hebben net de grootste herziening in de NLse woningmarkt sinds jaren gehad, met prijsdalingen, bouwstop en allerlei probleemgevallen tot gevolg. De markt kraakt en piept onder de druk van de nieuwe leennormen en dan nog gebeurd er niks?
Ik word zelf dan ook een beetje moe van die columnisten die moord en brand roepen. Er is werkelijk waar geen een regeling in de woningmarkt die niet is aangepast sinds 2008.... dan kun je niet meer beweren dat de regering 'niks' doet en dat we 'op dezelfde voet' doorgaan...

De hervormingen zijn peanuts vergeleken bij de jaren die hier voorafgingen. Er is nog maar een fractie van de maatregelen teruggedraaid die in een paar jaar de bubbel hebben opgeblazen. Bovendien geldt het vrijwel alleen voor nieuwe gevallen. Daarnaast is er totaal geen stip aan de horizon waar we nou werkelijk naartoe willen over bijv. 30 jaar en hoe we er gaan komen.

Het enige wat er is gebeurd is dat men als een boekhouder de begroting rond heeft willen maken. Net genoeg heeft gedaan om de boel recht te kunnen lobbyen in Europa en met de financiële markten. Structureel is er niets verandert en op een visie is Blok helemaal niet te betrappen.

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 10:59:
Auto's zijn dan ook nauwelijks meer te betalen. OV is met de chipkaart ook niet goedkoper geworden. Dus jongeren blijven langer thuis wonen en gebruiken de auto op moeders naam. Pas na je 24e gaat de strafpremie voor jonge bestuurders eraf.

Dat is ook wat ik wilde aangeven. Er wordt gedaan alsof het een bewuste keuze is, maar in werkelijkheid kunnen veel minder mensen, met name jongeren, zich een auto veroorloven. En waar ze dat wel kunnen neemt het inderdaad al snel een veel grotere hap uit het budget dan vroeger. In mijn omgeving zie ik dus ook dat helemaal niemand zelf een nieuwe auto koopt, al zouden de meeste dat graag willen.

En ja, de discussie over auto's is offtopic, maar het illustreert dat met name de jongere generaties gewoon armer zijn dan de generaties voor hem. Tevens zie je dat de ouderen rijker zijn dan ooit te voren, wat ook blijkt uit de explosieve groei van autobezit bij die leeftijd.

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:01:
Beter afschaffen over een periode van 30 jaar dan een accute crisis veroorzaken door haast te maken, lijkt me? En 30 jaar is een prima termijn, een kwestie van een beetje langetermijnvisie. Iet swaar het nou juist zo vaak aan ontbreekt. Is het er wel een keertje, is het weer niet goed.

Of heb jij stiekem een oplossing om het snel af te schaffen zonder grote problemen, en heb je dat gewoon heel asociaal tegen niemadn gezegd?

Het belangrijkste is dat er nu een stip aan de horizon wordt gezet. Als je kijkt hoe we in een paar jaar de boel enorm hebben gedereguleerd dan kan je inderdaad zeggen dat we tot nu toe vrijwel niets hebben teruggedraaid. Ik geloof ook niet dat de beperkingen op dat gebied de belangrijkste oorzaak zijn van de problemen op de huizenmarkt. Nee, die zijn veel structureler.

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:15:
Ik zie ook nog wel gebeuren dat onder druk van bv de vergrijzing de boel weer versoepelt gaat worden om ervoor te zorgen dat kinderen makkelijker het huis van hun ouders kunnen kopen. Ook dit soort dingen zijn golfbewegingen.

Vergrijzing heeft er niets mee te maken, maar er is wel een enorme lobby die dat wil. Naast de grote groep vastgoedbezitters natuurlijk bouwers, bankiers, makelaars etc. Vandaar dat "we" nog maar muizenstapjes zetten richting een houdbare en betaalbare huizenmarkt en ondertussen allerlei nieuwe dingen verzinnen om dat weer te compenseren (startersleningen, schenkingen etc) en via de media ook vol in blijven zetten op de markt omhoog praten.

Ik ben het wel met je eens dat het in de lijn der verwachting ligt dat men gewoon weer verder gaat waar we in 2008 zijn gebleven als het even kan en men de crisis weer is vergeten. Never waste a good crisis, daarom moet er nu doorgepakt worden.

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:35:
Dus gaan dreigen met snelle afschaffing HRA geeft geen enorme onzekerheid bij huiseigenaren? En het is prima dat die onzeker zijn? Zekerheid is inderdaad belangrijk, vandaar dat je 1) af moet blijven van bestaande langlopende verplichtingen en 2) inderdaad zo snel mogelijk met een eenduidig beleid moet komen om HRA en aanverwanten af te bouwen.

Dat is redelijk gelukt tot op heden.HRA over iedere euro is als sinds jaren beperkt tot 30 jaar ("bijleenregeling") en de maximale aftrek gaat in stappen van 0,5% naar beneden tot 40%. Dat zijn duidelijke maatregelen met voorspelbare gevolgen.

De dreigende onzekerheid neem je niet weg, omdat iedereen weet dat het hier niet bij blijft en dat het systeem op termijn onhoudbaar is. Niemand pleit voor het direct afschaffen, maar het besluit om direct af te schaffen moet zo snel mogelijk genomen worden.
Als er straks een grote groep “nieuwe gevallen” is dan spreekt het ook voor zich dat de groep bestaande gevallen electoraal niet meer zo sterk is dat ze compleet buiten schot worden gehouden. En zo niet, dan is er vroeg of laat wel een slimmerik die op staat en naar de rechter stapt vanwege deze oneigenlijke grote ongelijke behandeling. Nee, het is echt een kwestie van tijd voordat dat op zn minst gelijk getrokken wordt.

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:35:


Wat met name lastig is, zijn de bestaande misverstanden die eringeslopen zijn bij mensen:

• belastingaftrek levert geld op: nee, niet aflossen, want dan loop je de HRA mis!
• ik heb als starter recht op een modale rijtjeswoning
• kopen is een investering
• huizenprijzen stijgen uiteindelijk altijd
• een hypotheek zonder aftrek is "verboden" (je moet aflossen! - analoog aan "we mogen maar 19ct/km vergoeden)

Elke verandering die aan dergelijke verworvenheden en overtuigingen tornt zorgt voor een schokgolf aan onzekerheid, het lijkt soms alsof je een religieus iemand vertelt dat zijn heilige boek een fout bevat.

Daarom, juist daarom, zie ik heil in langere-termijn oplossingen, omdat elk voorstel chaos en onzekerheid veroorzaakt, en met langetermijnoplossingen heb je minder vaak verandering nodig.

Het belangrijkste misverstand is wel dat je de boel net zo lang voor je uit kan schuiven dat jij er geen last meer van hebt. Je kan niet eeuwig vanuit de ivorentoren roepen dat de mensen na jou maar gewoon even met minder inkomen, kleinere en duurdere huizen en hogere lasten genoegen moeten nemen dan waar jezelf genoegen mee neemt. Wellicht dat de baby boomers op die manier een bailout kunnen krijgen over de rug van hun eigen (klein) kinderen, maar ergens houdt dat gewoon een keer op.

Langdurige verbintenissen bestaan in Nederland niet. Elk jaar gaat er van alles op de schop, dus waarom zouden huiseigenaren zoals wij de enige uitzondering moeten zijn?

[Napo]

Dido schreef op dinsdag 28 oktober 2014 @ 11:35:

Wat met name lastig is, zijn de bestaande misverstanden die eringeslopen zijn bij mensen:

• belastingaftrek levert geld op: nee, niet aflossen, want dan loop je de HRA mis!
• ik heb als starter recht op een modale rijtjeswoning
• kopen is een investering
• huizenprijzen stijgen uiteindelijk altijd
• een hypotheek zonder aftrek is "verboden" (je moet aflossen! - analoog aan "we mogen maar 19ct/km vergoeden)

De eerste is neit meer zo gelukkig
De tweede is discutabel
De derde is onzin gebleken en zo had het altijd moeten zijn, dankzij het verruimen van regels is dat ooit zo geworden. Helaas zijn de mensen die vies veel geprofiteerd hebben ook diegene die je het vaakst hoort klagen. Kopen doe je om te wonen, dat je er per saldo hetzelfde er voor krijgt als ten tijde van de koop is een pluspunt.
Zie punt drie,
Laatste punt is slecht geïnformeerd.

De vraag bij de tweede is wat een modaal rijtjeshuis is en wat een reeele woning voor een starter zou moeten zijn. In dit topic worden starters nog wel eens weggezet als een groep personen met te hoge eisen en niet onderaan de woningmarkt willen beginnen terwijl in andere topic wordt geschreeuwd dat scheefwonen weer onacceptabel is.

N = 1 verhaal: Als ik in mijn gewenste regio kijk dan komt er niet heel veel bijzonder uit de bus dat ik 1. kan betalen en 2. zou willen wonen. Dan is er een deel waar ik de koopsom van kan betalen maar icm de servicekosten het alsnog niet bereikbaar is. Dan zijn er twee keuzes, niet in de regio gaan wonen waar ik wil wonen of een huis kopen met minder oppervlak dan wel in een mindere staat van onderhoud.

Maar goed, klaarblijkelijk zou je in de ogen van sommige als starter blij moeten zijn dat je in een huis van het formaat postzegel kan wonen.